Disertatie Andronic Madalina 2 [302894]
CAPITOLUL 1 – ANALIZA SITUAȚIEI LOCUIRII ÎN ROMÂNIA ȘI ÎN LUME
Istoria Locuirii
Locuirea este cel mai important element în necesitățile vietii umane și în dezvoltarea socială. Are un rol radical în aspectul social și economic al evoluției. Locuirea reprezintă procesul de conviețuire complexă a comunităților umane în așezări (localități), în interelații cu mediul natural și cel antropic. [anonimizat] a [anonimizat].
[anonimizat], [anonimizat]. [anonimizat], pe care le încorporează (ce includ rețelele de servicii și rețelele edilitare). Locuirea cuprinde o întreagă structură de elemente constitutive (având în zona centrală a preocupărilor locuința) și este rezultatul unei serii întregi de determinări care depășesc limitele stricte ale cadrului fizic și spațial.
Primele forme de locuire sedentară au fost așezările spontane. [anonimizat]. Așezările erau înconjurate de valuri de pământ sau ziduri de apărare. O structură primitivă s-a [anonimizat]. [anonimizat]. [anonimizat] a [anonimizat] s-a [anonimizat]-un amplasament favorizat și prin dimensiuni.
Egiptul a [anonimizat], a apărut un oraș prestabilit. Altminteri, așezările din orientul antic erau cât se poate de libere și discontinui. [anonimizat] a avut o [anonimizat], iar cartierul muncitorilor avea o mare densitate de locuire pe o tramă rectangulară.
În Grecia au dominat în continuare orașele spontane. [anonimizat]. Astfel, [anonimizat]:
1. sanctuarul, [anonimizat] – pe pantele munților sau pe vârfurile dealurilor; [anonimizat];
2. agora, [anonimizat], [anonimizat], de regulă la poalele sanctuarului;
3. [anonimizat] – [anonimizat] – mai mult ca un fundal pentru primele două spații construite. [anonimizat] a [anonimizat], o arhitectură gândită ca spațiu social.
[anonimizat]: au construit drumuri pentru a [anonimizat]; au înălțat poduri și viaducte impresionante pentru a înlesni comunicarea. Romanii au urbanizat și echipat edilitar o serie de așezări existente, dar au înființat și o mulțime de orașe.
Fondul de locuințe
1.2.1 Caracteristicile fondului de locuințe (urban, rural, teritorial)
Numărul locuințelor, numărul camerelor de locuit, suprafața locuibilă
În România, la finalul anului 2012, existau un număr de 8.506.357 locuințe. Dintre acestea, cca 54,1% se regăseau în mediul urban. Acest procentaj este similar celui al populației urbane, de unde se poate deduce faptul că numărul mediu de persoane / locuință este similar în mediul urban și în cel rural. Locuințele din România totalizau, la aceeași dată, un număr de 22.319.318 camere de locuit, ceea ce corespunde unei medii de 2,62 camere de locuit / locuință. În mediul urban, numărul de camere de locuit înregistrat era de 11.429.356, corespunzând unei medii de camere de locuit / locuință (2,48) situat sub media națională.
Suprafața locuibilă înregistrată la nivel național la sfârșitul anului 2012 era de 336.521.976 mp. Acest indicator corespunde unei medii de 39,6 mp / locuință, respectiv 15,1 mp / cameră de locuit. În mediul urban, suprafața locuibilă, la aceeași dată, era de 181.130.395 mp (respectiv 39,3 mp/locuință și 15,9 mp / cameră de locuit).
Fig. 2 prezintă suprafața medie locuibilă/1 locuință în anul 2011; se remarcă gruparea locuințelor de dimensiuni mari în extremitatea vestică a teritoriului național (Banat, Crișana), în zonele montane și submontane din Carpații Orientali, în orașele mari și, în primulrând, în București, precum și în lunca Dunării și în Dobrogea.
Fig. 1 – Suprafața medie locuibilă / locuință în anul 2011
(Sursa: Recensământul populației și locuințelor, 2011)
Numărul de locuințe după tipul de proprietate
Din totalul locuințelor, procentul celor aflate în proprietate privată este covârșitor (8.307.855 locuințe la nivelul anului 2012, reprezentând cca 97.7% din total). Proprietatea publică asupra locuințelor reprezintă, așadar, o excepție (198.502 locuințe, adică 2,3% din total). Un procent de cca 76% dintre locuințele în proprietate publică (152.107 unități) se găsesc în mediul urban.
Distribuția teritorială a locuințelor aflate în proprietate publică (Fig.3) evidențiază preponderența relativă a acestora în județele cu un grad mai mare de urbanizare sau conținând cel puțin un municipiu de rangul I (Timiș, Brașov, Constanța, Galați). Județele cu o prezență slabă a locuințelor în proprietate publică sunt (cu câteva excepții) județele considerate sărace.
3. Vârsta ‐ vechimea stocului de locuințe Conform datelor statistice (din care lipsesc datele pentru locuințele realizate din fondurile populației in perioada 1951‐1970), în perioada 1951‐2012 (62 ani) s‐au dat în folosință cel puțin 4.279.398 locuințe, din care circa 76% fiind finanțate din fondurile statului (Tabel 1).
Fig.2 Locuințe aflate în proprietate publică (total pe județe) în anul 2011
(Sursa: Recensământul populației și locuințelor, 2011)
Tabel 1. Numărul locuințelor date în folosință pe surse de finanțare 1951‐2012
Sursa: Comisia Națională pentru Statistică, Anuarul statistic al României 1991
În anul 1990, 85% din totalul de locuințe din România era construit după anul 1945, reprezentând în prezent o provocare din punct de vedere al întreținerii acestui fond consistent de clădiri aflate în process de învechire.
Fig 3. Locuințele în funcție de anul construirii (% total locuinte 1990) și numărul de persoane din locuință în 1990
Sursa: Comisia Economică pentru Europa a Națiunilor Unite și Banca Mondială
1.2.2 Amortizarea locuințelor construite după 1950
1. Durata de amortizare a locuințelor
Construcții industriale;
Construcții agricole;
Construcții pentru transporturi, poștă și telecomunicații;
Construcții hidrotehnice;
Construcții pentru afaceri comerț și depozitare;
Construcții de locuințe și social‐culturale;
Clădiri de locuit, hoteluri, cămine: 40‐60 ani;
Construcții pentru alimentare cu apă, canalizare, îmbunătățiri funciare;
Construcții pentru transportul și distribuția petrolului, gazelor, lichidelor industriale,aerului comprimat și pentru termoficare.
Durata de amortizare a unei construcții se poate interpreta și ca intervalul de timp în care construcția este funcțională și validă; deci, după amortizare construcția poate fi periculoasă pentru cei care o folosesc și pentru cei care pot fi afectați de distrugerea acesteia. În cazul construcțiilor realizate din beton armat, considerăm că durata de amortizare este maximă (60 ani); este cazul celor mai multe dintre locuințele colective existente astăzi în România.
În anul 2012 în România existau 8.506.357 locuințe; din datele statistice existente rezultă că cel puțin 4.148.858 locuințe (cca jumătate din total), au fost construite între anii 1951 și 2010 (vezi Grafic 1).
Conform datelor statistice (din care lipsesc datele pentru locuințele realizate din fondurile populației in perioada 1951‐1970), în perioada 1951‐1990 (40 ani) s‐au dat în folosință cel puțin 3.433.524 locuințe, din care circa 88% finanțate din fondurile statului (vezi Tabel 1); numărul cel mai mare de locuințe date în folosință s‐a realizat în cele două cincinale dintre anii 1971
– 1980, și anume, 1.592.540 locuințe, din care circa 80% finanțate din fondurile statului (vezi Tabelul 1 si Grafic1). Aceste locuințe se amortizează în tranșe anuale, corespunzătoare trecerii a 60 ani de la darea în folosință.
Numărul total de locuințe date in folosință, pe decenii
Tabel 2. Numărul total al locuințelor pe etape de construire și amortizare
Sursa: Comisia Națională pentru Statistică, Anuarul statistic al României 1991
Grafic 1. Numărul total al locuințelor pe etape de construire și amortizare
Sursa: Institutul Național de Statistică, Anuarul Statistic al României 2007 – Măsuri de acțiune pentru prelungirea duratei de viață a clădirilor
Problemele puse de amortizarea construcțiilor de locuințe sunt ample și numeroase și au in vedere:
Numărul și construcțiilor si varietatea construcțiilor executate în această perioadă (locuințe, alte construcții civile, infrastructuri edilitare, drumuri, căi ferate, lucrări hidrotehnice, etc.);
Locuințele au fost construite în blocuri împărțite în tronsoane, cele mai multe cu 20‐44 apartamente;
În locuințe trăiesc circa 10.000.000 locuitori și au loc și unele activități activități economice;
Marea majoritate a locuințelor construite din fondurile statului au intrat în proprietatea privată a foștilor locatari, prin efectul Decretului ‐Lege nr. 61 /1990 ‐ privind vânzarea către populație a locuințelor construite din fondurile statului; în momentul Recensământului, din totalul de 8.459.052 locuințe erau în proprietate privată 8.272.000 locuințe (97,8%) (Date provizorii ce urmează a fi rectificate după publicarea rezultatelor finale ale Recensământului Populației și Locuințelor ‐ 2011).
Amortizarea (uzura) locuințelor construite în perioada 1950‐1990 ridică o serie de probleme; aceste probleme trebuie rezolvate cu prioritate în perioada următoare și modul de rezolvare trebuie sa facă parte din Strategia de Dezvoltare Teritorială a României. Schițăm aici componentele care trebuie introduse în SDTR:
Studierea din punct de vedere tehnic și științific pentru a da dimensiunea problemelor și modul de rezolvare a acestora: în principiu menținerea cu reparații capitale sau desființarea locuințelor; rezultă necesitățile de diagnostic pentru fiecare clădire în parte.;
Studierea repercusiunilor sociale pe care le are uzura locuințelor și a modului de rezolvare a acestora (diminuarea bugetelor familiilor, rezolvarea problemelor de proprietate, ș.a.)
Studierea și realizarea unor locuințe noi formând cartiere sau ansambluri distincte în localități;
Pregătirea tehnologiei pentru efectuarea reparațiilor și pentru realizarea unor construcții noi, pregătirea cadrelor calificate, organizarea în teritoriul țării a sistemului de intervenție și a structurilor acestuia;
Apariția și rezolvarea unor probleme de amenajarea teritoriului și de urbanism a căror amploare încă nu poate fi prevăzută: relocarea unor cartiere existente, amplasamente pentru noi cartiere de locuințe, conversia funcțională a unor cartiere, necesitatea realizării în localități a unor noi infrastructuri de toate tipurile destinate locuirii (drumuri, lucrări edilitare, comerț și servicii, cultură, învățământ, sănătate, recreere ș.a.);
Rezolvarea unor grave probleme de mediu generate de funcționarea șantierelor de reparații și demolări.
Rezolvarea problemelor de mai sus trebuie să fie susținute printr‐un mare efort de bugetare din partea administrației publice. De asemenea, este necesară adaptarea cadrului legislativ pentru a permite: oportunități de construire, schimbări de proprietate, plata asigurărilor pentru construcții.
1.2.3 Locuințe noi după 1990:
Numărul locuințelor realizate
În perioada 1990‐2012, în România s‐au construit 845.874 de locuințe, dintre care 173.199 (reprezentând cca 20,5%) din fonduri publice și 672.675 (reprezentând cca 79,5%) din fonduri private, (vezi Tabel 3).
Tabel 3. Numărul locuințelor date în folosință pe surse de finanțare 1991‐2010
Surse: Institutul Național de Statistică, Anuarul Statistic al României 2007
Cea mai mare parte (aprox. 70%) a locuințelor realizate din fonduri publice construite post 1990 au fost finalizate în intervalul 1990‐1994.
În ceea ce privește locuințele realizate din fonduri private, cota anuală a acestora a rămas relativ constantă în intervalul 1995‐ 2005 (cca 25.000 unități / an) și a cunoscut o creștere accentuată în intervalul 2005‐2008, cu un maxim de peste 61.000 de unități finalizate în 2008. Datorita crizei financiare din ultimii ani s-a redus ritmul de construire a locuințelor, care pare să se fi stabilizat la o cotă de cca 45.000 unități / an (superioară celei din primii 15 ani după 1990).
Distribuția teritorială a investițiilor recente în dezvoltări rezidențiale este prezentată în Fig. 4 ilustrează rata procentuală de creștere a numărului de locuințe intre 1991- 2012 ce evidențiază o activitate constructivă intensă în proximitatea marilor orașe (București, Suceava, Constanța, Cluj, Timișoara, Iași, Craiova, Oradea, etc.). De asemenea, ies în evidență ariile de interes turistic, cu o proporție mare de locuințe secundare (valea Prahovei, litoralul, zonele montane din Carpații Meridionali). La polul opus (cu activitate slabă în domeniul construcției de locuințe) se situează zonele sărace din Bărăgan, Câmpia Transilvaniei, Moldova și Oltenia.
Referitor la rata procentuală de creștere a stocului de locuințe, indicatori sub medie se constată în regiunile sărace din sudul țării, precum și în regiuni care beneficiau, la nivelul anului 1990, de un număr de locuințe peste medie sau de o situație mai bună a ocupării (densități mai mici de ocupare a unității locative) – județe din vestul și centrul țării.
Fig. 4 Rata procentuală de creștere a numărului de locuințe (1991 ‐ 2012)
Programe publice existente legate de problematica locuințelor
Guvernul României, prin intermediul administrației publice centrale de specialitate (MDRAP) și în colaborare cu autoritățile administrației publice locale a derulat sau derulează o serie de programe în domeniul ameliorării calității locuirii.
Programul de construcții de locuințe pentru tineri, destinate închirierii, derulat prin ANL
Programul de construcții de locuințe prin credit ipotecar, derulat prin ANL .
Programul de construcții de locuințe sociale conform Legii nr. 114/1996
Programul de construcții de locuințe sociale destinate chiriașilor evacuați din casele
naționalizate
Programul de construcții de locuințe de necesitate derulat prin CNI (program încheiat)
Programul de reabilitare a blocurilor de locuințe situate în localități din zone defavorizate
Programul privind asigurarea primelor de stat pentru economisirea și creditarea în sistem colectiv
Programul de sprijinire a construirii de locuințe proprietate personală, conform OUG nr. 51/2006 (program încheiat)
Programul de finalizare a blocurilor de locuințe începute înainte de anul 1989, conform OG
nr.19/1994 (program încheiat)
În domeniul creșterii performanței energetice a locuințelor, Guvernul a derulat sau derulează următoarele programe:
Programul național privind creșterea performanței energetice la blocurile de locuințe
Programul de reabilitare termică a clădirilor de locuit cu finanțare prin credite bancare cu garanție guvernamentala
Programe de reabilitare termică cu finanțare din fonduri europene
Sisteme de alimentare cu apă și stații de tratare a apei;
Sisteme de canalizare și stații de epurare a apelor uzate;
Unități de învățământ preuniversitar;
Unități sanitare din mediul rural;
Drumuri publice clasificate și încadrate, în conformitate cu prevederile legale în vigoare, ca drumuri județene, drumuri de interes local, drumuri comunale și/sau drumuri publice din interiorul localităților;
Poduri, podețe sau punți pietonale;
Obiective culturale de interes local (biblioteci, muzee, centre culturale multifuncționale, teatre);
Platforme de gunoi;
Piețe publice, comerciale, târguri, oboare;
Modernizarea bazelor sportive.
1.2.4 Caracteristici principale ale locuirii
1. Locuințele și suprafața locuibilă
Suprafața locuibilă înregistrată la nivel național la sfârșitul anului 2012 era de 336.521.976 mp. Acest indicator corespunde unei medii de 39,6 mp / locuință, respectiv 15,1 mp /camerăde locuit. În mediul urban, suprafața locuibilă, la aceeași dată, era de 181.130.395 mp (39,3 mp/locuință și 15,9 mp / cameră de locuit). Diferențele dintre mediul urban și cel rural sunt nesemnificative.
La nivel național, suprafața care îi revine unui locuitor este de 15,8 mp (aproximativ echivalentă cu cea a unei camere de locuit). În mediul urban, indicele de mai sus (suprafața
locuibilă / locuitor) este de 15,4 mp. Distribuția teritorială a suprafeței locuibile / locuitor la
nivel județean este expusă în Tabelul 18.4.
Daca exceptăm cazul jud. Ilfov (lider detașat al clasamentului, cu peste 23 mp/loc, caz ce poate fi considerat excepțional din cauza dezvoltării rezidențiale atipice din ultimul deceniu) se remarcă o grupare a județelor cu indici favorabili în zona vestică și nordvestică a țării (Timiș, Arad, Sibiu, Sălaj, Cluj, Satu0Mare, toate cu peste 16,5 mp/loc). La polul opus, cu valori de sub 14,5 mp/loc se situează județele sărace din estul și sudestul țării (Botoșani, Vaslui, Călărași, Ialomița). În mod, poate,
surprinzător, ultimul loc în clasament este ocupat de jud. Iași, cu cca 12,9 mp/loc; aparent, puterea economică și polarizatoare a municipiului Iași nu este încă suficientă pentru a genera o suburbanizare de calitate.
Corelarea indicelui de suprafață locuibilă/locuitor cu situația polilor de creștere și de dezvoltare arată că stabilirea acestora nu ține seama de confortul locuirii:
‐ din cei 7 poli de creștere, 3 municipii se află în județe cu indici sub medie (Brașov, Constanța, Iași) și 4 municipii se află în poziții cu valori peste medie (Cluj Napoca, Craiova, Ploiești, Timișoara);
‐ din cei 13 poli de dezvoltare, 7 municipii se află în județe cu valori sub medie (Bacău,
Baia Mare, Brăila, Galați, Râmnicu Vâlcea, Suceava, Târgu Mureș) și 6 municipii se află în județe cu valori peste medie (Arad, Deva, Oradea, Pitești, Satu Mare, Sibiu).
2. Confortul locuirii
Reamintim că în România, la finalul anului 2012, exista un număr de 8.506.357 locuințe. Dintre acestea, cca 54,1% se găseau în mediul urban. Acest procentaj este similar celui al populației urbane, de unde se poate deduce faptul că numărul mediu de persoane / locuință este similar în mediul urban și în cel rural.
Locuințele din România totalizau, la aceeași dată, un număr de 22.319.318 camere de locuit, ceea ce corespunde unei medii de 2,62 camere de locuit / locuință. În mediul urban, numărul de
camere de locuit înregistrat era de 11.429.356 ceea ce conduce la indicele de 2,48 camere de locuit/
locuință; în mediul rural indicele este 2,79 camere de locuit/locuință. Această diferență în favoarea mediului rural (+ 12,5% din indicele din mediul urban) arată că locuitorii satelor au mai mult confort în ceea ce privește spațiul de locuit de locuitorii orașelor.
Echiparea și amplasarea în teritoriu
Din punctul de vedere al echipării locuințelor, eforturile cele mai susținute au fost depuse (în special în deceniile 6,8 ale sec. XX) în direcția electrificării.În consecință, cvasitotalitatea unităților administrativ teritoriale de bază au cel puțin o localitate (în general, satul reședință de comună) racordată la rețea.0Cu toate acestea, o bună parte a populației din mediul rural nu are încă acces la energie electrică, în special în zona Moldovei și în Dobrogea meridională; mediul urban este în cvasitotalitate racordat la rețeaua electrică. În ceea ce privește accesul la rețeaua de apă potabilă și la canalizarea menajeră,zonele montane și intracarpatice au o situație relativ favorabilă, în comparație cu zonele rurale din Vechiul Regat. La nivelul localităților urbane, se constată un dezechilibru între zonele centrale și cele periferice (acestea din urmă, slab deservite de rețele).
De asemenea, de multe ori noile ansambluri suburbane își asigură accesul la apă și canalizare în sistem propriu sau individual. Accesul la gaze naturale este, în general, un apanaj almediului urban; în mediul rural, comunele cu acces la această facilitate sunt, de cele mai multe ori, situate în proximitatea zonelor de extracție (mai ales în centrul Transilvaniei).
Urbanism și infrastructura
Calitatea vieții
Indicele dezvoltării umane locale (IDUL) măsoară capitalul total al localităților și este o măsură comparativă a speranței de viață, a starii de sănătate, a alfabetizării, a învățământului și a nivelului de trai.
Fig. 5 Comparatia indicelui local al dezvoltarii umane în 2002 și 2011
Se mențin și în prezent comunele sărace din zona de câmpie a Olteniei caracterizate prin condiții de locuire și dotări slabe care afectează valoarea geneală a indicelui.
Există încă aspecte semnificative asupra cărora se pot aduce îmbunătățiri la nivelul întregii țări. Acest aspect face referire la calitatea locuințelor, aspectul fizic și întreținerea susținută și mediul în care se află acea locuință.
Densitatea și dezvoltarea teritorială
Locuințele noi din perioada regimului comunist erau construite de obicei în jurul unui centru istoric, în inele concentrice cu densități mai mari ale populației înregistrate în urma deplasarării populației spre marginea orașului.
Modelul acesta de dezvoltare este contrar dinamicii pieței și a fost observat în cele mai multe orașe din lume. Acest model este de asemenea contrar dinamicii pieței din România de astăzi. În Cluj-Napoca de exemplu, cea mai mare cerere de locuințe se înregistrează pentru zonele din centrul orașului, iar ce cea mai mică cerere pentru zonele marginale, contrar a ceea ce este oferit astăzi pe piață.
După anul 1989, construcția de noi locuințe a fost lentă. Datele furnizate de Institutul Național de Statistică au indicat că între anii 1990 si 2004, au fost construite în medie mai puțin de 10 locuințe noi anual în multe localități din România. Numai câteva orașe mari au înregistrat o medie de peste 100 de noi locuințe construite într-un an, sectorul imobiliar stagnând în acești ultimi ani. După o perioadă de declin, sectorul imobiliar a cunoscut un oarecare avânt începând cu anul 2004.
În ciuda faptului că populația României a scăzut cu aproape 3 milioane de locuitori din 1989, și este preconizat ca acest declin să continue și în următorii ani, sunt mulți factori care vor continua să impulsioneze pe viitor dezvoltarea locuințelor cum ar fi: migrația internă a populației și posibila redresare a natalității, și pe măsură ce economia este în dezvoltare se observă o preferință în creștere pentru locuințele situate în zone mai liniștite și mai puțin poluate, dar și de dimensuni mai mari.
Fig. 6 Mediul urban – numărul locuințelor finalizate în perioada 1990 – 2014
Fig. 7 Mediul rural – numărul locuințelor finalizate în perioada 1990 – 2014
Extinderea necontrolată
Problema extinderii necontrolate din România este legată în principal de extinderea spațiului urban, ce aduce după sine repercursuni asupra centrului urban. Spre exemplu, municipiul București a adăugat la teritoriul său dezvoltat un areal mai mare decât suprafața municiupiului Ploiești.
Datele statistice referitoare la suprafata construită a localităților din perioada 1990-2008 confirmă că a existat o dinamică activă a suprafețelor construite, atât în ceea ce privește diminuarea cât și expansiunea. A existat o importantă creștere a suprafeței construite: 209 orașe din România (83,6% din toate orașele) au o creștere de până la 60% din suprafața inițială, iar 33 de orașe s-au extins între 60% și 200%. A fost înregistrată o extindere urbană necontrolată în 8 orașe din țară:
– Întorsura Buzăului 297%
– Vișeul de Sus 289%
– Dragomirești 316%
– Tăuții-Măgheruș 317%
– Șomcuta Mare 492%
– Borșa 527%
– Miercurea Nirajului 479%
– Măgurele 872%
Această extindere necontrolabilă s-a datorat proximității față de importantele centre urbane și a proceselor de sub-urbanizare, dar a fost ți rezultatul unor practici excesive ale administrației publice pentru a atrage cât mai multe fonduri de la bugetul de stat.
Fig. 8 Extinderea necontrolată a Bucureștiului în perioada 1989-2009
În marile municipii precum București și Cluj-Napoca, expansiunea a fost remarcabilă. În anul 1992 Bucureștiul ocupa 20,251 ha, și până în anul 2012 suprafața construită a Bucureștiului a inclus 23,955 ha, ceea ce însemnă o creștere totală de 18%. Analizând aceeași perioadă, suprafața construită din Cluj-Napoca a crescut cu 25%.
Expunere/vulnerabilitate la riscuri naturale
Riscul seismic
Datorită apropierii de falia Vrancea, municipiul București și partea de sud-est a României sunt considerate zonele cu cea mai vulnerabilitate la activitatea seismică. Municiupiul București se situează printre cele zece cele mai vulnerabile orașe din lume. Este capitala cu cel mai ridicat risc seismic dintre toate capitalele din Europa, potrivit analizei Băncii Mondiale (2004), dar și a rapoartelor de cercetare. Expuse acestui risc sunt și alte orașe din România. Un procent de 65% din populația urbană din România este expusă pericolelor seismice. S-au înregistrat periodic cutremure majore în România, seisme importante fiind întregistrate în 1802, 1829, 1838, 1940, 1977 și 1986.
Fig. 9 Intensitățile seismice observate în timpul cutreurului din 1977
Prin retrocedarea caselor naționalizate și prin privatizarea fondului imobiliar s-a transferat responsabilitatea întreținerii acestor case către proprietari, care, în multe dintre cazuri, nu dețin mijloacele financiare necesare pentru a putea finanța proiectele de consolidare structurală și de reabilitare ce sunt relativ costisitoare.
Începând cu anul 1990, clădirile au început să fie evaluate din punct de vedere al stabilității structurale, dar standardele au fost reactualizate și este posibil să fie necesară o nouă reevaluare.
Pentru evaluarea seismică a clădirilor existente, prevederile stabilesc 4 clase de risc seismic:
Clasa R(s) I, din care fac parte construcțiile cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare corespunzător stării limită ultime;
Clasa R(s) II, care cuprinde construcțiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilității este puțin probabilă;
Clasa R(s) III, care cuprinde construcțiile care sub efectul cutremurului de proiectare pot prezenta degradări structurale care nu afectează semnificativ siguranta structurală, dar la care degradările nestructurale pot fi importante;
Clasa R(s) IV, corespunzătoare construcțiilor la care răspunsul seismic așteptat este similar celui obținut la construcțiile proiectate pe baza prescripțiilor în vigoare.
În București au fost identificate 2 563 de blocuri ce au nevoie de consolidare structurală și sunt vulnerabile în cazul producerii unui cutremur.
În figura de mai jos este prezentat un număr total al clădirilor din România ce sunt nesigure din punct de vedere structural și reprezintă o amenințare în cazul producerii unui eveniment seismic. După cum rezultă din figura de mai jos, multe dintre aceste blocuri au fost construite înainte de 1960.
Fig. 10 Numărul de clădiri din București vulnerabile la cutremure, în funcție de perioada construirii
În România, 607 clădiri se încadrează în clasa I de risc seismic, având un număr de 10 577 apartamente. Dintre acestea, 370 de cladiri și 6 480 de apartamente sunt numai în București.
În cazul producerii unei catastrofe, legea locuinței prevede realizarea de locuințe de necesitate ce sunt destinate cazării temporare a victimelor. În anul 2008, MDRAP prin Compania Națională de Investiții a recepționat două clădiri rezidențiale cu mai multe etaje din București care servesc drept adăpost temporar pentru locuitorii clădirilor care vor fi consolidate. Chiar dacă locuințele temporare sunt puține, gradul de ocupare a fost în general mult sub 100% deoarece percepția despre administrarea clădirilor și a unităților este negativă – mulți dintre beneficiari preferând să locuiască la apropiați.
Inundațiile
Inundațiile pot afecta în jur de 1,3 milioane de hectare și 500 000 de locuitori. Principalele zone afectate sunt cele aflate de-a lungul râurilor principale, Dunării și în Câmpia Română (Siret, județul Buzău, Râurile Argeș, Olt, Jiu) și de-a lungul râurilor din Câmpia Banat-Crișana (Someș, Criș, Mureș). În harta de mai jos sunt indicate o mare parte din unitățile administrativ-teritoriale din România care se află în zone cu vulnerabilitate mare la inundații.
Fig. 11 Localitățile din zonele inundabile
Alunecări de teren și alte fenomene meteorologic
Peste 35 de orașe mari, 80 de orașe mici, 900 de sate și 7 bazine hidrografice cumulează 539,589 ha (2,26% din teritoriul național) sunt încadrate ca fiind expuse riscului de alunecări de teren. Alunecari de teren semnificative au avut loc în anii 1979, 1983, 1997, 2000-2012.
Fenomene meteorologice precum: caderile masive de zăpadă, grindina și tornadele afectează locuințele în mod direct prin stricăciunile aduse. Acestea pot genera vulnerabilitatea locuirii, în special pentru gospodăriile sărace și/sau izolate. România, datorită poziționării sale în zonă temperată, tornadele sunt mai puțin frecvente, circa 10 tornade/an și acestea au o intensitate redusă.
Fig. 12 Distribuția spațială a tornadelor în România raportate între 1990–2013 (tornade per 105 km2 per an)
Piața imobiliară
România este cea mai mare țară din sud-estul Europei, cu o populație de 20,12 milioane de locuitori în 2011, ce locuiesc în 7,4 milioane de gospodării conform recensământului din 2011.
Ca drept rezultat al privatizării masive după căderea regimului comunist, România este țara cu cea mai ridicată rată de proprietate imobiliară din Europa.
Având o cultură înrădăcinată a proprietății imobiliare vizibilă chiar și în rândul tinerilor, și cu o piață de închiriere care prezintă disfuncții și clauze bancare nefavorabile, acest lucru explică nivelului ridicat de proprietate din România. Aproximativ 96,6% dintre cetățeni dețin o proprietate, raportându-ne la Uniunea Europeană unde 70,7% dintre cetățeni dețin o proprietate. Proprietatea de stat deține numai 1,13% din parcul total, 2,1% în municipii și orașe și 0,7% în comune.
Tabelul 4. Indicatori-cheie legați de locuire din România
În municipii și orașe trăiesc 55,3% dintre locuitori, reprezentând peste jumătate din populația României. Recensământul indică o scădere de 12%, cu aproximativ 2,69 milioane de persoane față de anul 1992. Numărul gospodăriilor a scăzut cu 7,5% (572.286 gospodării) în aceeași perioadă. Mai mult de atât, diferența de creștere între fondul de locuințe total și numărul gospodăriilor indică o rată ridicată de nelocuire, sau un număr mare de persoane care au în proprietate mai multe locuințe. În anul 2011 diferența s-a ridicat la 1,3 milioane de locuințe, reprezentând 15% din fondul imobiliar.
Fig. 13 Diferența dintre numărul de locuințe și numărul de gospodării
Tendințele pieței
După criza financiară din 2008, indicatorii principali privind oferta de locuire în România au scăzut rapid, chiar dacă unele zone au fost martorele stabilizării sau chiar creșterii ofertei de locuințe în ultimii doi-trei ani. Înainte de criza financiară oferta a cuprins cu în special proiecte de dezvoltare la marginea orașelor adresate familiilor cu venituri medii și superioare. Cererea pentru locuințe noi și dimensiuni mari s-a prăbușit după criza financiară, iar în prezent cumpărătorii tind să cumpere și locuințe mai vechi în zonale centrale ale orașelor.
Scăderea cererii de locuințe ca urmare a crizei, a impus Guvernului României crearea programului ce oferă credite ipotecare în condiții favorabile denumit „Prima Casă”, program ce se adresează persoanelor care achiziționează pentru prima dată o casă.
Deși programul „Prima Casă” a ajutat la revitalizarea pieței imobiliare, dezvoltatorii s-au confruntat în continuare cu dificultăți în vânzarea stocurilor pre-criză și se feresc să desfășoare proiecte noi destinate cumpărătorilor cu venituri reduse. Acest lucru poate fi explicat prin lipsa stimulentelor de pe piață, absența facilităților și a unor instrumente financiare dedicate persoanelor cu venituri mici, neluarea în considerare a dezvoltării de locuințe private destinate închirierii, absența finanțării dezvoltatorilor și lipsa terenurilor disponibile pentru construcții în zone atractive în orașe. Oferta privată de locuințe noi și accesibile ca preț este astfel redusă în același timp, programele din sectorul public au condus la o lipsă generală de locuințe pentru gospodăriile cu cele mai mici venituri.
Autorizații emise și locuințe noi
Numărul de autorizații emise pentru unitățile rezidențiale a rămas, ca indicator, la același nivel în perioada 2012-2013, demonstrând stabilizarea pieței, deși reprezintă jumătate din nivelul înregistrat în 2008. Numărul total de autorizații de construcție emise la nivel național a fost de aproximativ 38.000, iar suprafața construită totală aprobată pentru construire a crescut cu 3% din 2012 la 7 milioane.
Fig. 14 Evoluția numărului de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale
(2002-2014)
Județul Ilfov se bucură de cea mai mare rată de revenire de la momentul crizei financiare, numărul autorizațiilor emise fiind în creștere din 2010, spre deosebire de alte județe importante care, în mare, au stagnat. În anul 2014, 37.672 autorizații de construire au fost emise în județul Ilfov, în comparație cu 1989 în 2010.
Fig. 15 Evolutia numărului de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale
-județele Cluj, Iași, Constanța, Ilfov, Timiș și municipiul București
Locuințele noi
Rata de construcție a noilor locuințe este mai mică de 1% din fondul imobiliar total pe an. Această rată scăzută este influențată în primul rând de lipsa cererii „efective” determinată de multiple motive, tratate în secțiunile anterioare. Totuși, chiar și cu acest ritm lent de construcție, amplasarea noilor locuințe construite la periferia orașelor mijlocii poate genera o extindere urbană necontrolată, similară exemplelor oferite de orașele mari precum București și Cluj Napoca în anii anteriori crizei.
Fig. 16 Evoluția numărului de locuințe finalizate, pe medii de rezidență
Numărul locuințelor finalizate a crescut ușor în 2014 după perioada de scădere 2008-2013. Cele peste 40.000 de unități finalizate în 2013 au reprezentat o scădere cu 40% față de anul 2008 (67.000 de unități finalizate). Totuși, datele din 2013 sunt încă peste nivelurile istorice, indicând o creștere de 38% peste fondul imobiliar finalizat în 2003 (29.000 unități), trendul fiind în continuare pozitiv. Orașele cu peste 300.000 de locuitori au continuat să fie martore ale dezvoltării noilor locuințe chiar și în timpul crizei economice și după aceea. De fapt, noile proiecte de dezvoltare din orașele de rang terțiar au uneori o cotă de piață mai mare decât cele din București din ultimii ani. Orașele cu o populație între 100.000 și 200.000 de locuitori sunt de asemenea beneficiarele noilor proiecte în mare parte private în domeniul locuirii.
Orașele mici și mijlocii au înregistrat cea mai drastică scădere în oferta de fond locativ din România, excepție făcând orașele situate în vecinătatea orașelor mari. În mediul rural, oferta de unități locative a înregistrat un regres continuu față de anul 2008, când s-a înregistrat valoarea maximă din ultimii 25 de ani, 34.702 locuințe, ajungând în 2014 la 21.308 locuințe construite.
Începând cu luna decembrie a anului 2013, rata împrumuturilor în lei a crescut cu un ritm anual record ajungând la 90%. Această tendință a fost văzută în toate economiile non-euro în 2012, cu o creștere față de anul trecut a creditelor ipotecare neachitate în moneda locală. România a condus în cadrul economiilor non-euro cu o rată de +19,2% în comparație cu Suedia, de +4,5%, Danemarca +1,6% și Polonia +1,0%.
În prezent, piața de finanțare a locuințelor este sprijinită în mare măsură de garanțiile oferite în cadrul programului „Prima Casă”. Diagramele de mai jos prezintă situația curentă a pieței împreună cu o parte a dinamicii ultimilor ani.
Fig. 17 Împrumuturi noi nete (anualizate) – (mii lei)
Instituții, Reglementări și Programe Guvernamentale
Părțile relevante din sectorul locuirii
Instituțiile publice
Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice (MDRAP) este principalul actor la nivel național din sectorul locurii, acesta având două roluri majore:
Elaborează politicile privind locuirea și proiectele de lege pentru a stabili cadrul legislativ pentru politica respectivă
Obținerea de fonduri ăentru punerea în aplicare a programelor privind locuirea.
Programe din sectorul locuirii administate de MDRAP:
Programul pentru construcția de locuințe sociale (Legea 114/1996)
Subvenții de stat pentru economisire și produse de creditare pentru domeniul locativ (OUG 99/2006)
Fondul de locuințe pentru chiriașii evacuați din casele naționalizate (Ordonanțele de Urgență ale Guvernului 68/2006 și 74/2007).
Agenția Națională pentru Locuințe este o instituție subordonată MDRAP al cărei mandat include punerea în aplicare a programelor de locuire din sectorul public. Aceasta este, în primul rând, un corp tehnic al guvernului, al cărui personal este format din arhitecți, ingineri și specialiști în construcții.
Investițiile realizate de ANL sunt asigurate de la bugetul de stat și/sau bugetele locale, prin credite interne/externe, de la investitori privați, precum și din alte surse legale. Proiectele ANL sunt dezvoltate pe terenuri furnizate și racordate la rețelele de utilități de către autoritățile locale.
Programe desfășurate de ANL:
Locuințe pentru tineri
Programul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare
Locuințe pentru medici rezidenți-Renașterea satului românesc
Locuințe sociale pentru comunitatea romă
Locuințe de necesitate (inundații)
Locuințe destinate închirierii prin intermediul capitalului privat
Autoritățile locale
Consiliile județene au un rol general de sprijin și intermediere în privința locuirii, deținând de asemenea prerogative importante cu privire la prioritizarea investițiilor.
Legii locuinței nr. 114/1996 autorizează consiliile județene cu următoarele atribuții:
Centralizează cererile de alocări de la bugetul de stat primite de la consiliile locale și le trimite MDRAP
Supervizează transferul veniturilor din vânzarea de locuințe și spații care nu au destinația de locuință din blocurile de apartamente în conturi bugetare special constituiteși destinate investițiilor în locuințe
Solicită lunar co-finanțarea necesară de la MDRAP pentru lucrările de construcție și montaj executate până la sfârșitul lunii anterioare. La momentul transferului co-finanțării, consiliile județene redistribuie alocările de la bugetul de stat către consiliile locale
Solicită subvenții de la MDRAP de la bugetele desemnate la nivel ministerial pentru investițiile în sectorul locuirii.
HG 962/2001 privind aprobarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 prevede următoarele atribuții ale consiliilor județene:
Monitorizază și analizează listele de așteptare pentru cererile de locuințe pentru tineri destinate închirierii
Elaborează și actualizează lista de investiții noi propuse spre a fi comunicată MDRAP
Finanțează, dezvoltă și aprobă studiile de prefezabilitate privind necesitatea și oportunitatea construirii de locuințe pentru tineri.
Conform prevederilor acestei legi, consiliile județene acționează ca intermediari între consiliile locale și administrația centrală și dețin un rol important în modalitatea de prioritizare a fondurilor și investițiilor în cadrul județului.
Consiliile locale au responsabilități partajate cu nivelurile administrative superioare. Locuințele sociale sunt implementate în cadrul unui parteneriat între consiliile locale și MDRAP, în timp ce este necesară colaborarea cu consiliile județene pentru locuințele asistate și adăposturile pentru tineri sau persoane fără adăpost, precum și alte programe desfășurate de ANL.
Principalele atribuții ale consiliilor locale în domeniul locuirii sunt definite de Legea locuinței nr. 114/1996:
– Realizarea de locuințe, cu fonduri din conturile bugetare special constituite, exercitând controlul asupra prețului de vânzare, în vederea înlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane
– Alocarea de parcele de teren public pentru construirea de locuințe
-Administrarea și repartizarea fondului de locuințe sociale din respectiva unitate administrativ-teritorială
– Declararea în cazuri de extremă urgență, drept locuințe de necesitate, a locuințelor libere aflate în fondul de locuințe sociale
– Stabilirea chiriei maxime pentru unitățile locative publice
– Furnizarea finanțării pentru locuințele sociale, locuințele de serviciu și locuințele de necesitate.
Agenția Națională pentru Romi (ANR) este un organism de advocacy care promovează interesele romilor, inclusiv punerea în aplicare a Strategiei de Incluziune a Romilor. În prezent, aceasta dispune de un buget modest, destinat obținerii titlurilor de proprietate pentru terenurile ocupate de romi. Agenția recunoaște problemele asociate sărăciei, cum ar fi excluziunea socială și amplasamentele marginalizate, dar în prezent nu dispune de fondurile necesare pentru realizarea de contribuții majore. Aceasta colaborează îndeaproape cu ONG-urile și cu autoritățile locale.
Autoritatea Națională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilități Publice (ANRSC) este o instituție publică, aflată în subordinea MDRAP, care se ocupă de reglementarea și monitorizarea activităților serviciilor comunitare de utilități publice. În 2013, existau în România 2558 operatori de servicii, distribuiți după cum urmează:
– 1.077 – alimentare cu apă și canalizare;
– 98 – servicii publice de termoficare;
– 666 – servicii de salubrizare în municipii;
– 499 – servicii de transport public;
– 578 – servicii de iluminat public.
Entități private
Privatizarea fondului imobiliar de stat, după căderea regimului comunist, a condus la necesitatea abordării intereselor comune ale proprietarilor de locuințe, sub aspectul întreținerii proprietăților utilizate în comun și alte probleme de interes reciproc. Această necesitate a condus la formarea Asociațiilor de Proprietari (AP), care funcționează în conformitate cu Legea Locuinței precum și cu Legile privind Asociațiile de Proprietari.
În România există 80.000 de asociații de proprietari, dintre care unele sunt răspunzătoare pentru 4.000 de locuințe, deși, în medie, o asociație de proprietari cuprinde aproximativ 100 de locuințe. Există două organisme-umbrelă pentru asociații de proprietari care asigură servicii de consiliere și advocacy pentru membri, dar nu există nici o obligație pentru ca asociațiile de proprietari să adere la vreun astfel de organism.
Federații de asociații de proprietari – Asociațiile de proprietari sunt în prezent grupate în federații constituite la nivel municipal, județean sau național. Cea mai mare federație este Liga Asociațiilor de Proprietari sau “Liga Habitat”, constituită în 1991 și care reprezintă în prezent peste 15.000 de asociații de proprietari din 31 de județe din România.
Cadrul juridic
1.6.2.1 Legea locuinței nr 114/1996 actualizată în 2019
Legea locuintei nr. 114/1996 – actualizata 2019 stabilește cadrul general de realizare, exploatare și administrare a locuințelor având la bază două mari principii:
Accesul liber și neîngradit la locuință este un drept al fiecărui cetățean.
Realizarea locuințelor constituie un obiectiv major, de interes național, pe termen lung, al administrației publice centrale și locale.
Clasificarea locuințelor:
Locuința – spațiul construit, compus din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințe, utilități și dotări necesare satisfacerii cerințelor de locuit ale unei persoane sau familii.
b) Locuința convenabilă – este acea locuință care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerința locatarului și caracteristicile locuinței acoperă necesitățile principale: odihnă, preparare a hranei, igienă și educație.
c) Locuința socială – este acea locuință care se atribuie cu chirie subventionată unor persoane sau familii defavorizate a caror situație economică nu le permite o locuință în proprietate sau închirierea acesteia în condițiile pieței.
d) Locuința de serviciu – este locuința destinată angajaților unor instituții, funcționarilor publici, sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor.
e) Locuința de intervenție – este locuința destinată cazării personalului ce îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezență permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice.
f) Locuința de necesitate – este acea locuință ce este destinată cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au fost distruse în urma unor accidente, catastrofe naturale sau sunt supuse demolării cu scopul realizarii de lucrări de utilitate publică, precum și lucrări de reabilitare care nu se pot efectua la cladirile ocupate de locatari.
g) Locuința de protocol – este destinată utilizării de către persoanele alese sau numite în unele funcții ori demnități publice și care au dreptul să le utilizeze exclusiv pe durata exercitării acestor funcții.
h) Casa de vacanță – este locuința care este ocupată temporar, destinată odihnei și recreerii, ca residență secundară.
Exigențe minime pentru locuințe:
A. Cerințe minimale :
– accesul liber la spațiul locuibil, fără tulburarea posesiei și a folosinței spațiului deținut de către o altă persoană sau familie;
– spațiu destinat odihnei;
– spațiu pentru prepararea hranei;
– grup sanitar;
– acces utilități (energia electrică, apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate și a reziduurilor menajere)
B. Suprafee minimale:
În legea locuinței mai sunt enumerate următoarele:
C. Încăperi sanitare
D. Dotarea minimă a încăperilor sanitare
E. Dotarea minimă a bucătăriei
F. Dotarea minimă cu instalații electrice
G. Spații și instalații de folosință comună pentru clădiri cu mai multe locuințe.
Legea include și unele detalii cu privire la locuințele sociale, astfel: locuințele sociale pot fi asigurate prin dezvoltarea de unități noi sau prin reabilitarea locuințelor existente. Acestea trebuie să fie dezvoltate pe terenuri ale autorității locale. Pentru a beneficia de locuințe sociale, familiile sau persoanele trebuie să aibă un venit situat sub câștigul salarial mediu net lunar la nivel național. De asemenea, legea furnizează și criterii de eligibilitate pentru locuințele sociale:
Persoanele și familiile evacuate sau care urmează a fi evacuate din locuințele retrocedate foștilor proprietari (în perioada comunistă);
Tinerii care au vârsta de până la 35 de ani;
Tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit vârsta de 18 ani;
Invalizii și persoanele cu handicap;
Pensionarii, veteranii și văduvele de război;
Beneficiarii prevederilor Legii recunoștinței față de eroii martiri și luptătorii care au contribuit la victoria Revoluției române din 1989
Beneficiarii prevederilor decretului-lege privind persoanele persecutate din motive politice de dictatura comunistă (1945 – 1989).
1.6.2.2 Asociațiile de proprietari
Înființarea, funcționarea și organizarea asociațiilor de proprietari este reglementată prin Legea 114/1996 și Legea 230/2007 care în prezent are un număr de modificări publicate în vederea consultării publice. Prin privatizarea apartamentelor și prin vânzarea acestora către chiriași, statul român a creat condițiile pentru implicarea în gestionarea și întreținerea comună a unor părți comune ale clădirilor, dotărilor și structurilor. “În acest scop, proprietarii se pot constitui în asociații cu personalitate juridică,” se afirmă în Legea locuinței.
Asociația de proprietari este o organizație non-profit, ce are ca atribuții administrarea și gestionarea condominimului. În conformitate cu Legea Locuinței, asociațiile pot fi gestionate de către persoane fizice sau juridice, agenții publice, firme specializate sau asociații. În toate aceste cazuri, conducerea trebuie să fie numită de către co-proprietari și să fie sub controlul desfășurându-și activitatea în interesul acestora.
Responsabil pentru asigurarea integrității fizice a clădirii este Comitetul executiv, clădiri ce sunt administrate de asociațiile de proprietari. Responsabilitățile includ adoptarea unui plan de management, asigurarea întreținerii corespunzătoare a clădirilor și a terenurilor adiacente, asigurarea respectării planului, precum și contractarea furnizorilor de servicii.
Comitetul executiv pregătește un buget anual de venituri și cheltuieli, suficient pentru a finanța cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizării și funcționării acesteia. Proprietarii care sunt membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe un fond de reparații anual pentru proprietatea comună. Comitetul executiv va pregăti suma anuală necesară pentru constituirea acestui fond. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii pot aproba și alte fonduri cu caracter special.
Obligațiile administratorului de imobil, în cadrul unui imobil cu mai multe apartamente, sunt:
-să administreze bunurile și fondurile
-să îi informeze pe ocupanții imobilului cu privire la regulile de coabitare
-să pregătească contractele cu furnizorii de servicii
-să îndeplinească orice alte atribuții care îi revin legal prin contracte
-să reprezinte interesele proprietarilor în contractele semnate cu autoritățile publice
Legea ce reglementează și maniera de atestare a administratorilor de imobile/societăților de administrare este lege 230/2007. Toți administratorii de imobile trebuie să fie atestați de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorității administrației publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local. Această dispoziție legată de obținerea aprobării de la primar este văzută ca o constrângere, pentru că limitează capacitatea profesioniștilor din domeniul administrării de imobile de a-și practica liber profesia. Din păcate, modificările propuse la Proiectul Legii Asociațiilor de Proprietari și Condominiilor, inițiat de MDRAP, păstrează cerința atestăriide către primar a administratorului de imobile.
De asemenea, în cazul clădirilor noi, reglementările nu specifică în mod clar dacă viitorii proprietari pot sau ar trebui să se asocieze și să aleagă un administrator de imobil. Ca alternativă, dar și pentru întreținerea clădirii, unele primării solicită ca administrarea imobilelor să fie realizată de către dezvoltator (cu aprobarea acestora), la costuri care sunt de multe ori foarte ridicate și nejustificate. Acest aspect a condus la o serie de acțiuni în justiție înaintate de către asociațiile de proprietari din aceste condominii împotriva dezvoltatorilor proprietăților.
Administratorul are, în principal, următoarele atribuții:
-prestarea serviciilor în mod profesional;
-gestionarea bunurilor materiale și a fondurilor bănești;
-efectuarea formalităților necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea clădirii
-asigurarea cunoașterii și respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
-îndeplinirea oricăror alte obligații prevăzute de lege.
Cheltuielile asociației de proprietari sunt următoarele:
-cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale;
-cheltuieli pe consumuri individuale;
-cheltuieli pe cotă-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
-cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
-cheltuieli pe consumatori tehnici;
-cheltuieli de altă natură.
Asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță datorată de proprietari asociației. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată. Totalul penalizărilor nu poate depăși suma la care s-au aplicat. Asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit[1].
1.6.2.3 Condominii
În prezent, cadrul general de reglementare al condominiilor include Legea locuinței nr. 114/1996 ce reglementează aspectele sociale, economice, tehnice și juridice ale construcției, închirierii și administrării de locuințe. Condominiul este imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune. Un condominiu poate fi un corp de clădire multietajat sau, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia, sau un ansamblu rezidențial format din locuințe, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă. Definiția a fost introdusă prin OUG nr. 210/2008 care a modificat Legea Locuinței prin introducerea acestor noi dispoziții[1].
Legea nr. 230/2007 ce privește funcționarea și organizarea asociațiilor de proprietari descrie problema condominiilor. Legea reglementează aspectele financiare, tehnice și juridice ale înființării, funcționării și organizării asociațiilor de proprietari, ce include gestionarea și funcționarea clădirilor rezidențiale, fie publice sau private care includ cel puțin 3 proprietari. Cu toate acestea, Legea nr. 230/2007 face referire doar la locuințele colective (blocuri).
Legea 287/2009 subliniază că anumite dispoziții ale cadrului legal ce privește co-proprietatea și organizarea condominiilor conțin reglementări limitative. Un condominiu, conform Codului Civil, nu se referă la aspectele tehnice ale clădirii, ci la organizarea și funcționarea acesteia, având în vedere componentele individuale și comune care trebuie să fie gestionate împreună.
Prevederi ale proiectului de lege ar trebui reanalizate:
– Proiectul de lege păstrează dreptul primarului de a atesta administratorii de condominiu. Obținerea aprobării de la primărie poate necesita o perioadă lungă și acest lucru poate determina apariția unor întârzieri în gestionarea facturilor de utilități și a unor funcții similare. O soluție mai bună ar fi să se solicite ca toate persoanele care îndeplinesc acest rol să dețină o acreditare specifică, acordând asociațiilor de proprietari dreptul de a selecta persoana preferată.
– Proiectul de lege trebuie să prevadă o perioadă limită pentru înființarea asociațiilor de proprietari din condominiile în care până în prezent nu exista posibilitatea organizării acestor structuri.
– În ultimul rând, există o secțiune referitoare la asociațiile de chiriași: aceasta nu-și are locul într-o lege a asociațiilor de proprietari și administrare a condominiilor, prin faptul că reglementările propuse, mecanismele de luare a deciziilor, incompatibilitățile și tipurile de structuri din cadrul asociatiei prin care se va face administrarea, îi vizează pe proprietarii locuințelor din condominiilor, nu pe chiriași. Dacă proprietarii locuințelor din cadrul condominiilor le închiriază chiriașilor, aceste închirieri și drepturile chiriașilor de a constitui asociații ale chiriașilor trebuie reglementate eventual de o lege privind proprietățile destinate închirierii, deoarece prevederile prezentei legi nu pot fi aplicabile prin similitudine asociațiilor de chiriași .
1.6.2.4 Dreptul de posesie pentru ocupanții actuali ai așezărilor informale
În Legea nr. 150 ce a fost adoptată în luna iunie 2015 și care vizează modificarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare reprezintă un important pas important în asigurarea cadrului juridic pentru permiterea politicilor de intervenție la nivelul așezărilor informale. Aceste prevederi sunt considerate ca făcând parte din seria de măsuri de implementare a angajamentelor pe care România si le-a asumat în calitate de semnatar al „Declarației de la Viena privind așezările informale din sud-estul Europei”.
Această modificare creează cadrul juridic necesar luării în considerare în cadrul documentelor, a dreptului de posesie asupra clădirilor și a terenului, pentru locuințele din așezările informale urbane și rurale. Există mecanisme juridice și măsuri prin care cei care ocupă așezările informale pot deveni posesori formali ai terenului sau clădirilor, cu condiția să nu fie reclamați de un alt proprietar.
Prevederile enunță un mecanism juridic, tehnic și cadastral eficient, clar și coerent de înregistrare a proprietăților ce se află în posesia diferitelor persoane. Reprezintă un important progres pentru a soluționa problema așezărilor informale.
Programe aferente sectorului locuirii în România
În prezent există peste 22 de programe dedicate locuirii în România, aflate în diferite etape de implementare.Cele mai importante rezultate sunt înregistrate de către programele de finanțare a locuințelor, cum ar fi programul „Prima Casă” și programul BauSpar care inițiat în anul 2006.
Programele de eficiență energetică au fost și ele de succes din punctul de vedere al popularității și penetrării, înregistrând un număr semnificativ de beneficiari. Astfel de programe răspund în parte nevoii de a îmbunătăți locuințele în contextul unui fond deteriorat al blocurilor de locuințe construite în perioada comunistă. Aceste inițiative au beneficiat de prioritizări și alocări consistente de fonduri UE în scopul îmbunătățirii eficienței energetice pentru a atinge obiectivul Europa 2020 privind emisiile de CO2.
Totuși, marea majoritate a programelor din sectorul locuirii fie au avut rezultate nesatisfăcătoare până în prezent fie au fost suspendate temporar. La acest fapt au contribuit lipsa sprijinului politic, fondurile limitate și, în unele cazuri, elaborarea neadecvată a programelor.
Schimbarea regimului politic în 1989 a avut un impact semnificativ în domeniul locuirii: regulile privind controlul reședinței și accesul restricționat în marile orașe au fost eliminate, s-a permis deținerea în proprietate a mai multor locuințe, legea privind sistematizarea a fost abrogată, accesul la bunuri imobiliare a fost liberalizat, numărul de actori (construcție, chirie) din sectorul locuirii a crescut, iar proprietatea asupra apartamentelor din blocuri a revenit unor persoane private. Aceste măsuri au determinat o schimbare fundamentală a sectorului locuirii și a mecanismelor de construcție și administrare a locuințelor.
Lista programelor din sectorul locuirii a crescut pentru a aborda diversitatea problemelor:-Asigurarea accesului la locuințe proprietate personală;
– Dezvoltarea locuințelor publice destinate închirierii sau finalizarea clădirilor rezidențiale începute în perioada comunistă;
– Restituirea proprietăților confiscate în perioada comunistă;
– Protejarea chiriașilor din locuințele naționalizate care au fost retrocedate;
– Sprijin financiar pentru cumpărarea locuințelor de stat sau locuințe de pe piața liberă;
– Reabilitarea și îmbunătățirea condițiilor de locuire.
Programele care abordează aceste domenii au fost dezvoltate în trei etape:
– Etapa 1, 1990-1996: privatizarea fondului imobiliar prin vânzarea unităților locative construite cu fonduri de stat și finalizarea blocurilor de locuințe colective aflate îndiferite stadii de execuție, a căror construcție a început înainte de 1989 cu fonduri de stat;
– Etapa 2, 1996-2006: (re)structurarea cadrului legal și instituțional;
– Etapa 3, 2006 – prezent: înmulțirea programelor din sectorul locuirii
Din 1990 în 1996, a existat o privatizare în masă a fondului imobiliar prin vânzarea unităților locative și finalizarea blocurilor de locuințe colective care se aflau în diferite stadii de execuție în 1989 și a căror construcție a început cu fonduri de stat înainte de 1989.
Din 1996 în 2006, sectorul locuirii a făcut obiectul reconstrucției legale și instituționale. În această etapă au fost adoptate două legi importante: Legea locuinței nr. 114/1996 și Legea nr. 152/1998privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe. Chiar dacă aceste legi au contribuit la crearea unui cadru instituțional de bază și la definirea categoriilor care urmau să fie finanțate din bugetele publice (și anume, locuințe sociale, locuințe de necesitate, etc.), operaționalizarea nu a respectat principiile prevăzute de Legea inițială a locuinței. Până în prezent, locuințele publice construite în cadrul programelor guvernamentale au continuat să fie vândute chiriașilor și fondul de locuințe publice rămâne limitat.
Din 2006 până în prezent, România a cunoscut o creștere a numărului de programe din sectorul locuirii. După 2006 (și în special după 2009) și până în prezent, s-a produs o înmulțire a programelor din sectorul locuirii. Din păcate, acestea nu au fost însoțite de o creștere proporțională a alocărilor bugetare pentru sectorul locuirii, în ciuda nevoilor în creștere. Programele de construire de locuințe sunt predominante ca număr (locuințe pentru tineri destinate închirierii, locuințe sociale pentru chiriașii evacuați, locuințe sociale pentru romi, etc.), însă programele pentru finanțarea locuințelor (de exemplu Prima Casă, schema BauSpar) și programele de reabilitare termică a clădirilor rezidențiale au beneficiat de asemenea de alocări bugetare semnificative și fonduri de la UE.
CAPITOLUL 2 – DEFINIREA PROBLEMEI PRIVIND LOCUIREA
După 26 de ani de la Revoluție, România a înregistrat progrese remarcabile în adoptarea economiei de piață și prin evoluția veniturilor. Totuși, caracterul fragmentat a pieței locuințelor și starea fondului imobiliar continuă să aibă efecte negative semnificative. Locuințele din România sunt printre cele mai aglomerate, degradate, scumpe și cu amplasare necorespunzătoare dintre țările Europei, și expun un număr mare de persoane la un risc seismic ridicat.
Conform datelor Eurostat disponibile (2015), România se află pe unul dintre ultimele locuri cu privire la aproape toate măsurile aferente calității locuirii: are cea mai mare pondere a familiilor cu costuri mari de locuire; cea mai mică valoare aferentă dimensiunii medii a locuinței dintre țările aflate în tranziție.
Deși în România problemele aferente sectorului locuirii sunt numeroase și constituie moștenirea regimului comunist, acestea ar trebui să fie privite mai degrabă din perspectiva oportunităților pe care le pot genera, decât din perspectiva constrângerilor. Oportunitățile pot fi determinate de faptul că reformarea managementului unei mari părți a fondului de capital național concretizat în locuințe ar putea aduce beneficii semnificative economiei precum și sectorului respectiv. Sectorul locuințelor din România, care reprezintă aproximativ jumătate din stocul de capital fix, este diferit de cel din alte economii în tranziție, nu numai deoarece o mare parte a acestui stoc a fost constituit în sistemul centralizat, dar și datorită faptul că regimul comunist din România, al doilea cel mai autoritar din Europa, a avut efecte semnificative asupra investițiilor din sectorul locuirii.
Condițiile de locuire în România
Modificarea sectorului locuirii reprezintă o oportunitate în România deoarece:
1. România este, după Bulgaria, cea mai săracă țară din Uniunea Europeană, însă are cele mai scăzute condiții de locuire.
2. România este una dintre țările cu cea mai mare viteză de scădere a populației din lume, preconizată la peste 15% până în 2050.
În cadrul unui model foarte neobișnuit pentru o țară cu venituri medii superioare, numărul de locuințe depășește numărul de familii. Conform Recensământului Populației și Locuințelor din 2011, numărul locuințelor depășește numărul familiilor – aproximativ 8 milioane de locuințe la 7,2 milioane de familii, procentul locuințelor vacante fiind de 16%, printre cele mai ridicate din lume. Amploarea fenomenului migrației din ultimul deceniu a generat un dezechilibru prin suprapopularea unor centre urbane și o incidență ridicată a locuințelor neocupate în alte localități.
3. Fondul imobiliar se deteriorează rapid din cauza întreținerii necorespunzătoare și a gestionării inadecvate a clădirilor multifamiliale vechi. Numeroase familii cu venituri scăzute și medii locuiesc în clădiri care sunt monumente istorice sau în imobile deteriorate, precum și în clădiri cu risc seismic ridicat, acestea neavând la dispoziție resursele necesare pentru a face îmbunătățirile care se impun. Aceste clădiri reprezintă un pericol public, fiind o amenințare la adresa patrimoniului arhitectural al României și a vitalității orașelor.
4. Locuințele publice reprezintă sub 2% din fondul imobiliar și sunt insuficiente, după cum reiese din listele de așteptare pentru închirierea locuințelor sociale.
5. Piața de închiriere de locuințe este, în mare parte, neoficială și nereglementată.
6. Criza financiară globală din perioada 2008-2010 a afectat puternic sectorul construcții, determinând o scădere semnificativă a prețurilor locuințelor – peste 50% în multe zone de prim nivel, ceea ce a condus la falimentul multor dezvoltatori imobiliari. Piața este încă în curs de recuperare în urma acestui șoc și multe gospodării au suferit pierderi majore în termeni de bunăstare și capital.
7. Orașele importante ale țării continuă să se confrunte în același timp cu fenomenul extinderii urbane rapide și cu pierderi de populație, cu impact negativ în ce privește durabilitatea măsurilor și efecte nedorite asupra mediului.
8. Cheltuielile pentru locuințe publice sunt efectuate prin intermediul mai multor programe iar, fondurile de la bugetul de stat, din total PIB, alocate asistenței pentru locuire sunt sub nivelul cotei medii din PIB-ul altor țări cu venituri medii, utilizat pentru același scop.
Sectorul locuirii din România are un potențial considerabil de îmbunătățire a condițiilor de trai, de a încetini declinul populației, de a încuraja un model durabil de dezvoltare și de a stimula creșterea macroeconomică. Reforma politicii locuirii este necesară și reprezintă o oportunitate pentru România. Este prioritara valorificarea potențialului existent în domeniului locuirii, utilizarea mai eficientă a resursele bugetare și direcționarea lor către persoanele care au cea mai mare nevoie de sprijin, pentru a oferi locuințe sigure, în conformitate cu puterea de cumpărare sau de gestionare a resurselor pentru locuire. Lipsa reformelor necesare ar putea determina ca o parte din ce în ce mai mare din populația tânără dinamică a României să caute oportunități prin emigrare sau ca multe dintre cartierele istorice ale țării să continue să se deterioreze și să fie expuse riscului seismic.
Calitatea slabă a fondului imobiliar existent se datorează:
Calitatea slabă a fondului imobiliar existent se datorează în principal:
Suprapopulării
Conform studiilor existente, suprapopularea din România este printre cele mai ridicate din țările UE. Aceasta se poate datora mai multor factori:
Rata ridicată de neocupare a locuințelor, de 16%, este un rezultat al deplasării populației spre centrele de ocupare a forței de muncă, al abandonării structurilor vechi deteriorate, al cererilor de retrocedare aflate în litigiu și clădirilor deținute de stat, neocupate sau neutilizate.
Piața oficială de închiriere este aproape absentă, ceea ce face ca noile familii fie să continue să trăiască cu părinții sau familiile extinse, fie să cumpere o locuință care este foarte mică și apoi să continue să trăiască în aceasta chiar dacă familia li se extinde.
Lipsa unor locuințe a căror achiziție să fie accesibilă ca preț poate fi explicată de existența unor factori financiari, precum ratele nefavorabile ale dobânzii la economii și comisioanele bancare ridicate pe de o parte și costul ridicat al unei locuințe cu o dimensiune rezonabilă.
Administrării neadecvate a clădirilor
O mare parte din fondul imobiliar construit în România înainte de 1990 se deteriorează datorită întreținerii necorespunzătoare. Peste 35% din cele 8,5 milioane de locuințe sunt neglijate și necesită reparații urgente. Acest volum semnificativ de locuințe deteriorate include peste 10.000 de blocuri finalizate anterior anului 1980 care necesită reparații structurale, ale acoperișurilor și sistemului de încălzire. Multe dintre aceste clădiri sunt părăsite din cauza lipsei de întreținere, fiind de asemenea instabile din punct de vedere structural, aici intrând inclusiv clădirile rezidențiale istorice.
Un număr mare de blocuri construite în perioada comunistă se confruntă cu probleme din cauza absenței administrării, deteriorării clădirilor și a rețelelor de utilități și concentrarea populațiilor cu venituri reduse sau vulnerabile (de exemplu, persoanele în vârstă). De obicei, lipsa unor intervenții la nivelul unei unități individuale duce la apariția unor probleme pentru întreaga clădire – de exemplu, degradarea fizică a clădirii și deprecierea acesteia, în special în clădirile cu o concentrație mare de persoane sărace, sau în clădirile care găzduiesc gospodării cu niveluri de venit diferite, în care obținerea consimțământului și contribuțiilor de la proprietari în vederea întreținerii reprezintă adesea o sarcină dificilă.
Riscul seismic
Risc seismic extins
Expunerea României la riscul seismic este printre cele mai mari din Europa. Estimările sugerează că există aproximativ 10.577 de locuinte cu probleme structurale majore ce sunt ocupate în prezent chiar dacă acestea sunt incluse in Clasa I de risc seismic, fiind cea mai mare clasa de risc din țară.
Bucureștiul prezintă cel mai mare risc seismic dintre toate capitalele europene și este unul dintre cele mai vulnerabile 10 orașe din lume. Peste 60% din clădirile încadrate în Clasa I de risc seismic sunt situate în București – aproximativ 370 de clădiri cu 6.480 apartamente. Majoritatea locuințelor din aceste blocuri sunt ocupate.
Peste 600 de blocuri de locuințe din București sunt instabile si necesită consolidare structurală, acestea fiind încadrate în Clasa I și II de risc. După cum se prezintă în figura de mai jos, multe dintre clădirile cu structură nesigură au fost construite înainte de anul 1960. Multe dintre clădirile construite înainte de 1940 prezintă un risc seismic mai mare deoarece construirea acestora a precedat adoptarea din anii 1940 a codurilor de construcție rezistentă la seism.
Fig. 18 Numărul clădirilor din București vulnerabile la cutremure, în funcție de perioada de construcție
Programul în curs
Programul național pentru consolidarea clădirilor se bazează pe OG nr. 20/1994, republicată cu modificările ulterioare. Programul a fost lansat în 1998 și a început cu alocarea fondurilor pentru opt șantiere. Programul pune la dispoziția asociațiilor de proprietari finanțare publică sub formă de împrumuturi fără dobândă pentru reabilitarea clădirilor încadrate în Clasa I de risc seismic. Proprietarii locuințelor trebuie să ramburseze împrumuturile în rate lunare într-o perioadă de până la 25 de ani. Această schemă actuală de împrumuturi fără dobândă pentru clădirile rezidențiale încadrate în Clasa I de risc seismic nu se dovedește atractivă pentru proprietari. Prin urmare, majoritatea clădirilor vulnerabile prezintă riscuri în continuare.
Problemele identificate:
lipsa „locuințelor de necesitate” pentru a asigura cazare temporată pentru ocupanții clădirilor ce urmează să fie consolidate
când au fost disponibile „locuințe de necesitate”, ocupanții nu au dorit să- și părăsească locuințele actuale. Motive invocate: nu au dorit să se mute în locuințe publice pe care le considerau prea mici pentru nevoile lor; sau nu au încredere în guvern și se tem să nu-și piardă locuințele; sau consideră riscul sau pericolul perceput ca fiind relativ scăzut asociat acestor clădiri, având în vedere că ultimul cutremur major s-a produs cu aproximativ 40 de ani în urmă.
Locuințe inadecvate pentru grupurile sărace și vulnerabile
Asistența guvernamentală
România are cel mai grav nivel de „deprivare severă de locuire” din țările UE. Asistența din partea guvernului nu reușește să satisfacă nevoile grupurilor sărace și vulnerabile. Ezitarea în a investi în efectuarea de îmbunătățiri în zonele cu venituri mici, combinată cu prejudecățile sociale au condus la apariția „ghetourilor” auto-proclamate în care comunitățile de persoane cu venituri mici (incluzând o proporție ridicată de gospodării rome) nu numai că se simt marginalizate, ci sunt și percepute cu teamă de restul populației.
Incertitudinea posesiei și amenințarea cu evacuarea
Gospodăriile care fac parte din comunitățile sărace și vulnerabile nu pot accesa în general piața de locuințe, în special în zonele urbane, ceea ce afectează direct siguranța posesiei. Indiferent dacă închiriază locuințe sociale sau ocupă în mod legal sau ilegal o locuință teama de evacuare este un factor semnificativ pentru multe comunități sărace din zonele urbane ale României.
Ceea ce face și mai dificilă siguranța posesiei este procesul lung și costisitor al înregistrării proprietății, care descurajează familiile sărace să-și înregistreze documentele de proprietate. În România, în medie, înregistrarea unei proprietăți durează până la 20 de zile și costă 1,6% din valoarea proprietății, comparativ cu 2,5 zile pentru procesul de înregistrare și 0,8% din valoarea proprietății în Lituania. Dată fiind această descurajare, multe gospodării evită procesele formale și rămân expuse evacuărilor ilegale.
Unele cartiere marginalizate au cele mai nefavorabile condiții de trai
Cele mai nefavorabile condiții de trai sunt în cartierele marginalizate. În aceste zone cu condiții de locuire și infrastructură inadecvate trăiesc familii cu venituri foarte mici, cuprinzând un număr mare de romi de vârstă activă, șomeri sau sub-utilizați ca forță de muncă și copii care nu merg la școală. Având în vedere densitățile relativ mari din aceste zone și faptul că sunt de multe ori locuri sub-optime (apropierea rampelor de gunoi, etc.), ceea ce reprezintă de multe ori riscuri grave pentru sănătate și mediu și trebuie să fie considerate zone prioritare pentru acțiunile Guvernului.
Lipsa transparenței legate de criteriile de alocare a locuințelor sociale
O problemă des întâlnită este generată de lipsa transparenței legate de criteriile de alocare a locuințelor sociale în sensul că autoritățile locale au libertatea de a-și stabili propriile criterii suplimentare. Aceste criterii includ, de obicei, condițiile de trai curente, numărul de copii și starea de sănătate, educația, venitul. Astfel, cei mai săraci pot să ajungă la sfârșitul unei lungi liste de așteptare pentru locuințele sociale. Lipsa transparenței privind listele de așteptare reprezintă o altă preocupare deoarece poate lăsa loc alocării incorecte.
Discriminarea și excluziunea din cauza lipsei domiciliului și/sau a actelor de identitate
Cetățenii români persoane care nu au acte de identitate, migranții, în special cei care au migrat forțat din zone afectate de conflicte armate, calamități naturale sau alte evenimente necontrolate sunt categorii care se confruntă cu marginalizarea și excluderea din cauza lipsei domiciliului. Aceștia nu pot accesa, în condițiile prevăzute de lege, locuințe sociale sau locuințe private de pe piață. Acest fapt se traduce, de cele mai multe ori, în situații de discriminare a refugiaților de către autoritățile locale în ceea ce privește accesarea serviciilor publice locale, inclusiv accesul la sistemul școlar, sanitar și la alte servicii.
Costurile ridicate la utilități
Costul ridicat al utilităților este resimțit în special de cei cu niveluri reduse de venit. . Povara costurilor la utilități, în special pentru familiile mari și sărace care trăiesc în locuințe mici marchează diferența dintre o locuință accesibilă ca preț și una inaccesibilă.
Neplata datoriilor
Locuitorii uneori acumulează datorii atât de mari încât nu-și mai pot permite să le plătească. Acest lucru se întâmplă în special în cazul fostelor cămine muncitorești ale fostelor întreprinderi de stat (care sunt deținute în prezent în proprietate privată), multe dintre acestea fiind ocupate de chiriași gospodării sărace. În aceste clădiri, unde contoarele individuale de obicei nu sunt instalate, companiile de utilități opresc de multe ori furnizarea pentru întregul bloc într-un efort de a regla conturile care duce la multe supărări.
Ineficiența pieței de locuințe
Ofertă omogenă și limitată
Cele mai multe dintre noile locuințe oferite pe piața de astăzi sunt formate din 2 și 3 camere. Aceasta se datorează costului ridicat al construirii, nivelurilor reduse de accesibilitate a prețului și, într-o oarecare măsură, atractivității programului „Prima Casă” în rândul tinerilor. Aceștia de cele mai multe ori își pot permite apartamente de 1-2 camere, cu suprafețe de 50-55 mp, dar cerințele privind suprafața utilă minimă prevăzute în Legea Locuinței fac ca unitățile cu trei și patru camere să fie peste posibilitățile celor mai mulți beneficiari ai programului “Prima Casă”. Astfel, în unele privințe, acest program de garantare poate să influențeze ce se construiește pe piață și nu invers.
Trebuie remarcată însă modificarea operată în 2015 asupra programului Prima Casă pentru a permite o „mobilitate ascendentă” pentru locuințele mai mari sau mai bune, pe măsură ce familiile și veniturile cresc. Se limitează opțiunea de locuire pentru familiile aflate la început de drum și împiedică orice formă de „mobilitate ascendentă” pentru locuințele mai mari sau mai bune pe măsură pe familiile și veniturile cresc.
Limitările cu care se confruntă dezvoltatorii privați
Dezvoltatorii privați se confruntă cu o lipsă gravă a finanțării pentru construcții datorată, în principal, crizei financiare din anii 2008-2009 care a forțat mulți dezvoltatori să dea faliment și a lăsat suprafețe mari de teren nedezvoltat și clădiri neocupate aflate acum în sarcina băncilor. În plus, ezitarea băncilor în a restructura aceste active și în a refinanța împrumuturile pentru dezvoltatorii privați i-a împiedicat să desfășoare proiecte noi de scară largă. Deoarece băncile ezită să ofere finanțare construcțiilor, dezvoltatorii sunt limitați la proiecte sporadice construite cu plata ratelor de către cumpărători.
Nivelul relativ redus al accesibilității ca preț, împreună cu costul de construire ridicat fac ca dezvoltatorii să fie obligați să aleagă între terenurile ieftine, neurbanizate, aflate la periferii (acolo unde construiesc infrastructura primară și transferă costul cumpărătorilor) sau terenuri scumpe, urbanizate, aproape de centrul orașului. Indiferent de caz, costul ridicat al infrastructurii primare sau al terenului înseamnă o reducere a marjei de profit. Totuși, pentru a dezvolta un proiect de o scară cât de cât semnificativă, prima alegere – terenul neurbanizat din suburbiile externe – este probabil cea mai ușoară alegere.
În plus, pare să existe o lipsă generală a concurenței în domeniu. Situația este foarte severă în orașele mai mici unde par să lipsească cu desăvârșire dezvoltatorii privați sau constructorii.
Standardele de spațiu stricte
Standardele minime în materie de spațiu pentru locuințe sunt prevăzute în prezent în Legea Locuinței, în ceea ce privește numărul de metri pătrați pe persoană sunt:
– 58 mp în cazul unei locuințe pentru o singură persoană
– 81 mp în cazul unei locuințe pentru 2 persoane (1 dormitor)
– 102 mp în cazul unei locuințe pentru 3 persoane (2 dormitoare).
Aceste standarde ridicate sunt un factor care descurajează dezvoltatorul, deoarece îl limitează la construirea unui număr foarte limitat de produse pentru locuire (locuințe cu 1-2 camere) pentru care există capacitate de cumpărare pe piață. Și mai important este faptul că limitează capacitatea cumpărătorului de a alege, de exemplu, între o locuință de 100 mp cu două dormitoare mari sau o locuință de 100 mp cu 3 dormitoare mici, care poate fi dimensionată destul de bine dacă este proiectată corespunzător.
Accesibilitatea limitată, din punct de vedere al prețului
Costul ridicat al construirii, împreună cu standardele de spațiu și ratele ridicate ale dobânzii face ca locuințele cu mai mult de două camere să nu poată să fie accesate de majoritatea românilor. Persoanele care caută să cumpere o locuință sau să închirieze o locuință la prețul de pe piață se pot confrunta cu o povară a costului de peste 40% din venitul net al gospodăriei pentru locuire și utilități împreună.
Aproximativ 36% din populația urbană din România trăiește în apartamente încălzite prin sistemul de încălzire centrală. Agentul termic aferent este scump chiar și după acordarea subvențiilor speciale pentru încălzirea specializată din cauza ineficienței semnificative a sistemelor de termoficare. În plus, din cauza absenței contoarelor individuale, facturile la nivelul clădirii sunt de multe ori distribuite gospodăriilor în baza numărului de membri de familie sau suprafeței apartamentului. Rezultă că, indiferent de nevoile efective ale acestora/utilizare și venit, acestea sunt obligate la un nivel fix de cheltuieli. Același lucru se întâmplă și în cazul apei și canalizării deși există o tendință de instalare a contoarelor individuale.
Absența unei piețe active de închiriere a locuințelor
Absența unei piețe active de închiriere din România este atribuită unei combinații de factori: privatizarea în masă de după anii 1990, politicile de favorizare a chiriașilor și sarcina fiscală apăsătoare asupra veniturilor din chirii ale proprietarilor.
Prin urmare, conform datelor furnizate de Banca Mondială, chiar și nivelul scăzut al pieței de închiriere din România este în mare parte informal. Această „informalizare” a pieței de închiriere și lipsa gravă de locuințe de închiriat are mai multe efecte negative:
– chiriașii plătesc de obicei două-trei luni în avans în baza unui acord verbal informal. Deși este permis prin lege pentru contractele de închiriere oficiale, este o practică comună pentru închirierile informale și are un mare potențial de a fi utilizat în mod necorespunzător de proprietar, în special în cazul chiriașilor vulnerabili sau săraci;
– închirierea informală nu acordă nici chiriașului, nici proprietarului protecția legală asociată unui contract oficial;
– închirierea informală limitează oferta pe piață de locuințe de închiriat și prin aceasta le face mai scumpe și îndepărtează majoritatea gospodăriilor care câștigă mai puțin de 1.000 euro pe lună de opțiunea de a închiria cu un contract oficial;
– absența unei piețe eficiente de închiriere limitează mobilitatea și generează dilema privind accesibilitatea prețurilor, împingând multe familii tinere să cumpere locuințe mai mici, corespunzătoare unei puteri de cumpărare limitate și nu să închirieze.
Extinderea urbană necontrolată și alocarea necorespunzătoare a fondului imobiliar
Extinderea urbană necontrolată caracterizează multe orașe din România, cu zonele rurale și agricole în jurul orașelor centrale care se transformă rapid în zone periurbane datorită noilor construcții rezidențiale. Aceasta a crescut costul transportului și al altor investiții în infrastructura publică. Unul dintre factorii care contribuie la extinderea necontrolată este dorința dezvoltatorilor de a construi pe terenuri ieftine la periferia urbană pentru a lua în considerare o gamă mai largă de bugete de gospodării. Un alt factor constă în incapacitatea sau lipsa de interes a autorităților locale de a controla extinderea, ceea ce are legătură directă cu modul în care se fac alocările bugetare. Transferurile de la bugetul de stat sunt realizate în baza unei formule care ia în calcul dimensiunea demografică a orașului și suprafața intravilanului. Cu alte cuvinte, cu cât este mai mare suprafața intravilanului, cu atât este mai mare alocarea bugetară. Aceasta nu numai că reprezintă un obstacol în păstrarea limitelor urbane, ci și un stimulent puternic pentru extinderea amprentei urbane.
București și alte orașe mari conțin amplasamente dezafectate (foste zone industriale) unde racordarea la utilitățile de bază fie există deja, fie este ușor de realizat și sunt deservite și de rețelele existente de transport în comun. Anterior, aceste spații dezafectate și-au adus semnificativ contribuția la viața urbană; totuși, multe dintre acestea sunt acum sub-utilizate.
Cele mai multe fiind proprietăți private, aceste situri dezafectate sunt acum ocupate de întreprinderi mici semi-industriale sau alte unități comerciale și poate să fie dificil pentru autoritățile publice să planifice redezvoltarea acestor zone. Spre deosebire de alte țări, decretele de expropriere par să nu fie utilizate pe scară largă în România. Cu toate acestea există o lipsă de viziune a primăriilor în legătură cu amenajarea strategică a teritoriului.
Cadrul legal și instituțional
Legea locuinței
În forma sa curentă, Legea Locuinței nu oferă cadrul de reglementare adecvat pentru sectorul locuirii în ceea ce privește îndreptarea acestor locuințe către cei care au cea mai mare nevoie de ele. Deși a fost supusă unor modificări semnificative de nouă ori începând de la promulgarea sa în anul 1996, continuă să fie limitată în forma sa curentă. Fiecare schimbare succesivă a legii introduce o nouă prevedere, de exemplu, organizarea și funcționarea condominiilor și a asociațiilor de proprietari, închirierii locuințelor sau a construirii locuințelor cu finanțare publică.
Roluri instituționale fragmentate în sectorul locuirii
Multe ministere gestionează în prezent diferite programe din domeniul locuirii: MDRAP care coordonează ANL; Ministerul Mediului care gestionează diferite inițiative privind eficiența energetică a locuințelor; AAPL care furnizează subvenții legate de locuire și MMFPSV care coordonează strategiile privind sărăcia. Ministerul Agriculturii monitorizează alocările de terenuri pentru locuințe și Ministerul Finanțelor care supraveghează programul “Prima Casă” și programele tip BauSpar.
La nivelul administrației publice locale continuă să se confrunte cu provocări semnificative, inclusiv lipsa fondurilor și know-how, dar și cu experiența profesională limitată de elaborare și implementare a programelor eficiente din domeniul locuirii. Aceasta se reflectă în implementarea cu dificultate a diferitelor programe privind locuirea, inclusiv locuințe publice pentru persoanele sărace, și performanța sub-optimă a acestora.
Sub-utilizarea activelor publice
Există un fond semnificativ de clădiri aflat în proprietatea statului român, care nu sunt valorificate la maximum. Cauza este aceea că nu există un inventar cuprinzător al acestor clădiri și, prin urmare, nu este clar câte astfel de active se află în proprietatea autorităților locale. De asemenea, după cum am menționat anterior, o parte din fondul imobiliar public, în special în București, are valoare de patrimoniu mare și locuințele sunt situate în zone de prim rang din centrul Bucureștiului. Unele dintre ele sunt degradate și nu sunt ocupate, în timp ce altele sunt utilizate ca locuințe sociale. Majoritatea acestor locuințe sunt sub-utilizate și multe clădiri continuă să fie vacante. Din cauza faptului că utilizarea curentă a acestora nu generează venituri sau acestea sunt prea mici, este dificilă efectuarea lucrărilor de reabilitare a acestor clădiri.
Lipsa datelor privind locuirea
Există o lipsă a datelor privind sectorul locuirii, ceea ce face imposibilă elaborarea unor proiecții sau luarea unor decizii de politici publice în legătură cu sectorul locuirii. Există puține date privind programele de locuire finanțate public. Sunt deficitare și datele disponibile privind direcțiile pieței, de exemplu, prețurile de vânzare, chiriile, dimensiunea locuințelor, numărul de tranzacții de cumpărare, costurile de construire, portofolii de proiecte de construcții, locuințe vacante, localizarea și dimensiunea grupurilor vulnerabile, etc.
Asistența din sectorul locuințelor publice
Subvențiile privind locuințele publice nu sunt direcționate către persoanele sărace. Conform Legii Locuinței, autoritățile administrației publice locale asigură locuințe sociale pentru familiile sau persoanele cu un venit mediu net lunar pe persoană, realizat în ultimele 12 luni sub nivelul salarial mediu. Acest prag este instituit prin Legea Locuinței și este aplicabil și în cazul celor mai multe programe publice dedicate locuirii.
Asistența din sectorul locuințelor publice
Investiții publice efectuate prin schema BauSpar
Programul tip BauSpar a avut succes până în prezent, în 2015 existând 300.000 de persoane care au economisit la două bănci care au furnizat produsul. Numărul clienților noi care aleg acest produs de economisire crește cu aproximativ 10% în fiecare an. Cu toate acestea, experții Băncii Mondiale au identificat o serie de probleme legate de modul în care programul funcționează în prezent:
– Programul nu are impactul dorit în ceea ce privește acordarea împrumuturilor pentru locuințe. Dintre persoanele care fac economii, doar 5% își exercită opțiunea de a contracta un credit. Întrucât dobânzile au scăzut în ultimii ani, stimulentul acordat împreună cu un împrumut BauSpar este în prezent limitat deoarece contractul inițial stabilește o rată cu câțiva ani în avans pentru conversia creditului;
– Elementul de subvenție nu este bine direcționat – oricine poate să solicite un produs BauSpar și să beneficieze de subvenție.
– Au apărut întrebări legate de înțelegerea produsului de către client – opțiunea referitoare la rata dobânzii încorporată este în realitate un produs relativ complex și nu este clar dacă mulți dintre cei 300.000 de clienți care economisesc înțeleg modul în care funcționează produsul.
Programul de locuințe sociale
Caracterul limitat al locuințelor sociale este consecința mai multor aspecte, printre care menționăm următoarele:
Lipsa stimulentelor pentru construirea sau întreținerea locuințelor sociale
Potrivit Legii locuinței, autoritățile locale sunt singurele responsabile pentru locuințele sociale, aceste nefiind direct finanțate de către stat. În cererile anuale de fonduri pentru locuire formulate de autoritățile locale se pot include cereri de finanțare pentru locuințele sociale, dar de obicei se preferă solicitarea de fonduri pentru alte programe. Acest lucru se întâmplă deoarece locuințele sociale „generează pierderi”, iar autoritățile locale nu au nici stimulentele și nici motivația de a construi, întreține sau crește fondul propriu de locuințe sociale.
Sub-utilizarea fondului de locuințe publice existent
Autoritățile locale dețin sau administrează locuințe publice de închiriat care, fără a fi definite ca „locuințe sociale” servesc uneori în acest scop. Acestea includ un număr semnificativ de locuințe care au fost naționalizate, dar care nu au fost „restituite” sau locuințe construite în timpul perioadei comuniste care nu au fost achiziționate în anii 1990 de chiriași și care acum aparțin autorităților locale. Totuși, nu există un sistem funcțional care să ajute la realizarea unei liste cuprinzătoare a acestor active publice relevante, spre a fi utilizate strategic în programele care vizează persoanele sărace. O mare parte din acest fond de locuințe publice nu este valorificată la adevăratul său potențialul și reprezintă o oportunitate pierdută de a folosi aceste active ca locuințele sociale.
Întreținere proastă din cauza lipsei resurselor financiare
Administrarea locuințelor sociale este o problemă reală care merită o atenție specială. Ocupanții plătesc o chirie mică, dar costurile întreținerii trebuie să fie suportate de autoritățile locale. Chiriașii pun problema lipsei sumelor necesare acoperirii costurilor de întreținere și a serviciilor, suprapopulării, condițiilor de trai inadecvate, incertitudinii (contracte de închiriere foarte scurte – 2-3 luni în unele cazuri), problema amenințării cu evacuarea și hărțuirii din partea autorităților. Autoritățile locale ridică alte probleme: ocupanții nu-și plătesc facturile la utilități și chiria, în plus, resursele de care dispun sunt insuficiente pentru a îmbunătăți condițiile din aceste blocuri de locuințe sociale.
„Ghetoizarea” locuințelor publice
Pe de o parte din cauza caracterului inadecvat al fondului disponibil, sărăciei sau inexistenței fondului imobiliar nou, precum și din cauza faptului că numai cei mai săraci membri ai societății trăiesc în aceste clădiri, blocurile de locuințe sociale sunt văzute, în general, ca „ghetouri”. Această concentrare a sărăciei împreună înstrăinarea de restul societății a dus la o structură socială din ce în ce mai instabilă și nesatisfăcătoare în aceste comunități.
Programele de eficiență energetică
Calitatea programelor de termoizolare
Blocurile care sunt supuse reabilitării termice necesită un nivel semnificativ de investiții din partea autorităților locale și a ocupanților, fiind esențial ca rentabilitatea acestor investiții să fie maximizată. Durata și calitatea lucrărilor de termoizolare poate să reducă semnificativ eficacitatea lucrărilor contractate și să ducă, de asemenea, la consecințe negative nedorite. De exemplu, lipsa ventilației controlate după lucrările de izolare poate să ducă la condens, umezeală și o calitate proastă a aerului în interiorul locuințelor; finisaje neadecvate ale izolației pereților exteriori (grosime insuficientă a straturilor finale sau părți expuse ale izolației) pot să ducă la deteriorarea sistemului și pierderea eficacității.
Lipsa conștientizării publice
În România există un fond semnificativ de clădiri reabilitate termic precum și clădiri noi care sunt eficiente din punct de vedere energetic. Există o necesitate reală ca datele privitoare la raportul cost-beneficiu să fie colectate și răspândite public folosind un limbaj care să poată fi înțeles de populația generală, astfel încât populația să poată să înțeleagă proiectul respectiv din punct de vedere comercial sau economic, al costului și beneficiului.
Deficiențele programului existent pentru instalarea sistemelor de termoficare
Programul existent pentru instalarea sistemelor de termoficare care utilizează energie regenerabilă este dezvoltat numai pentru locuințe individuale. Subvenția este suficientă numai pentru cele mai simple echipamente cu o perioadă de garanție de un an. În cazul panourilor solare, cele mai complexe, cu o contribuție termică ce poate fi utilizată pe tot parcursul anului, costul este de 3.000-5.000 euro. Programul nu acordă subvenții pentru blocurile de apartamente, în special pentru cele care sunt supuse reabilitării termice.
CAPITOLUL 3 – STUDIU DE CAZ
DEZVOLTAREA ANSAMBLULUI REZIDENȚIAL MILLO VILLAGE
Introducere
Piața imobiliară poate fi definită ca locul de întâlnire dintre cererea și oferta imobiliară, prin intermediul tranzacțiilor ce au avut loc, dar și prin intermediul celor care încă nu s-au materializat. Piața imobiliară este o piață liberă, caracterizată de existența concurenței, a agențiilor imobiliare, precum și de desfășurarea fară influențe externe a întocmirii actelor de vânzare-cumpărare.
Se poate vorbi despre o piață imobiliară în adevăratul sens al cuvântului doar după anul 1990, când concurența a început sa fie prezentă și când au început să se înființeze agențiile imobiliare. Astfel, se poate spune că înainte de 1990 exista o piață controlată, impusă, care nu oferea posibilitatea libertății de acțiune. În contrast, piața liberă oferă posibilitatea lansării unei oferte individuale pe piață, concretizarea acesteia, respectiv întocmirea actelor de vânzare-cumpărare depinzând de existența unei cereri care să răspundă nevoilor ofertei.
Pe măsura dezvoltării proprietății imobiliare private, domeniul imobiliar a devenit extrem de atractiv pentru afaceri. Cumpărarea unui imobil necesită o investiție semnificativă, fiecare porțiune de teren are caracteristici unice, iar ca urmare, domeniul imobiliar a devenit în prezent o adevărată industrie, aflată într-o continuă evoluție.
În sens restrâns, piața imobiliară se poate defini ca fiind acea piață care reunește toate tranzacțiile ce implică transferul de proprietate asupra terenurilor și imobilelor. Transferul de proprietate se presupune a fi un transfer permanent sau temporar de la una dintre părți la cealaltă în schimbul unei compensații, cel mai adesea exprimată în bani.
Principalii actori ai pieței imobiliare
• Proprietarul/Utilizatorul – cumpără casele ca o investiție și, de asemenea, locuiesc în ele.
• Proprietarul – este investitorul pur. Nu consumă bunul imobiliar pe care îl cumpără. În general, închiriază proprietatea altei persoane.
• Rentierul – consumator pur.
• Dezvoltator (engl.„developer”) – pregătește terenul pentru construcție, rezultând astfel un nou produs pentru piață.
• Renovator – furnizează pieței clădiri remobilate.
• Intermediari – bănci, brokeri imobiliari, avocați etc. care facilitează cumpărarea și vânzarea unei proprietăți imobiliare.
Proprietarul/Utilizatorul, Proprietarul și Rentierul sunt exponenți ai cererii imobiliare, în timp ce Dezvoltatorul și Renovatorul reprezintă oferta imobiliară.
Modelul tradițional al pieței imobiliare, cu operațiuni și agenți specifici, este prezentat sugestiv în figura 1.
Fig. 1 Modelul tradițional al pieței imobiliare
Sursa: Padureanu A., Grigore M., Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) – Cadastre and land registration – the Romanian Approach, WPLA, Budapest, 14 aprilie, 2005
Piața imobiliară din România funcționeză în baza următoarei legislații:
Legea nr. 18/1991 – Stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor;
Legea nr. 85/1992 – Legea vânzării locuinței;
Legea nr. 112/1995 – Restituirea în natură, protecția chiriașilor;
Legea nr. 7/1996 – Legea cadastrului și a publicității imobiliare;
Legea nr. 114/1996 – Legea locuinței;
Legea nr. 1/2000 – Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și a celor forestiere;
Legea nr. 10/2001 – Regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989;
H.G. nr. 1275 din 2000 – Norme metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996;
Ordonanța de Guvern nr. 85 din 2001 – Organizarea, funcționarea și conducerea asociațiilor de locatari.
Înființarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară a avut un impact pozitiv asupra funcționării eficiente a sistemului pieței imobiliare în România.
A fost înființată prin Ordinul Guvernului nr. 41/27.05.2004 și H.G. nr. 1210/09.08.2004, are statut de instituție publică cu autoritate juridică, și funcționează prin auto-finanțare. Prin crearea acestei agenții, s-a unit activitatea de cadastru cu activitatea de înregistrare a terenurilor, prin reorganizarea activităților de cadastru dezvoltate de fostul Oficiu Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie și preluarea înregistrării terenurilor de la Ministerul Justiției. Noul sistem pune bazele garantării reale a proprietății în România, conform Constituției.
Dinamica pieței imobiliare în România
Piața imobiliară din România este caracterizată printr-un potențial mare și o creștere accelerată. Aceasta cunoaște în prezent câteva procese și evoluții specifice cum ar fi, în primul rând, depășirea caracterului de piață imobiliară locală bazată în principal pe fonduri autohtone. Aparitia creditului ipotecar, în 2003, a însemnat nu doar crearea unui mecanism de finanțare suplimentară ci a stimulat în mod evident achiziția, a conectat piața locală la piețele financiare internaționale, introducând principiile de piață imobiliară globală. Impactul are o importanță capitală. Agenții pieței imobiliare vor acționa -pe o piață organizată, cu caracter global, cu noi coordonate și mecanisme de finanțare.
Un alt element definitoriu pentru evoluția pieței imobiliare din România l-a reprezentat semnarea Tratatului de Aderare a României la Uniunea Europeană la data de 25 aprilie 2005. Aderarea la Uniunea Europeana a adus după sine modificări de prețuri imediate și fără argument economic, care a afectat în mod negativ mediul imobiliar.
Dinamica pieței imobiliare poate fi evidențiată prin analiza următorilor indicatori:
– evoluția tranzacțiilor imobiliare
– evoluția construcțiilor de locuințe
– evoluția renovărilor și modernizărilor de locuințe
Fig. 2 Livrări de locuințe noi în București și Ilfov în perioada 2000 – 2018
Sursa: Institutul Național de Statistică
Fig. 3 Locuințe finalizate în București și Ilfov în anul 2018
Sursa: Institutul Național de Statistică
În 2018 au fost finalizate în București și Ilfov 11.272 unitați, la limită peste anul 2015 când s-au livrat 11082 locuințe și peste 2008 când au fost recepționate 10192 locuințe noi.
În București, în anul 2018, s-a înregistrat o creștere de 54% a numarului de locuințe construite și receptionate comparativ cu 2017, când s-au livrat doar 2685 unitați, în timp ce în Ilfov s-a înregistrat o scădere de 5% în numarul locuințelor livrate comparativ cu 2017.
Participanți la procesul de dezvoltare
Dezvoltatorul, pentru a parcurge toate etapele necesare unei dezvoltari imobiliare, interacționează cu o serie de participanți la acest proces, fiecare având un rol bine determinat. Cum dezvoltatorul poate fi o persoană fizica sau o persoană juridica, acești specialiști pot fi colaboratori sau chiar angajați permanenți în cadrul companiei.
1. specialiști consultanți, evaluatori pentru întocmirea studiilor și analizelor de piață, a studiilor de fezebilitate, a studiilor și strategiilor de marketing;
2. agenți imobiliari pentru achiziția terenului;
3. ingineri pentru elaborarea documentațiilor tehnice de specialitate (măsurători cadastrale);
4. notari și avocati pentru întocmirea documentelor legale (una din prezențele permanente pe durata procesului de dezvoltare);
5. arhitecți, alături de ingineri structuriști, de instalații, peisagiști, urbaniștii ce elaborează PUZ și PUD, designerii pentru lucrările de finisaje (numele arhitectului poate aduce un plus de notorietate proiectului sau construcției);
6. instituții finanțatoare (bănci, fonduri etc.);
7. constructorii, antreprenorii;
8. consultanții de marketing pentru promovare, companiile imobiliare angajate să se ocupe de vânzare/închiriere;
10. autoritățile publice locale din primării sau diverse instituții ale statului ce eliberează autorizații, avize, acorduri și efectuează controale periodice de specialitate;
11. beneficiarii finali, chiriași sau proprietari, cei care formulează cererea și ale căror nevoi sunt satisfacute de produsul dezvoltării imobiliare.
Dezvoltarea zonelor rezidențiale
Dezvoltarea zonelor rezidențiale ce presupunea împărțirea unei suprafețe mari de teren în loturi mai mici, asa cum se practică indealtfel în ultimii ani în periferiile și zonele limitrofe ale Bucureștiului și ale marilor orașe, a devenit comună în timpul secolului al XIX-lea, în SUA sub denumirea de suburbii.
O caracteristică importantă a proprietăților imobiliare indiferent de tipul lor, comerciale, industriale, rezidențiale, este data de locație. Nu vom întâlni două hoteluri la fel, două centre comerciale identice, două clădiri de birouri și cu atât mai puțin două ansambluri rezidențiale asemănătoare. Fiecare dezvoltare rezidențială este unică în special datorită faptului că are o locație fizică unică.
Etapele dezvoltării ansamblului rezidențial Millo Village
Conceperea ideii de dezvoltare
În contextul dezvoltării pieței imobiliare din ultimii ani, dezvoltatorul, care în cazul de față este și constructorul, având o vastă experiență în domeniul lucrărilor civile, infrastructurii de apă și apă uzată, restaurare monumente și consolidare monumente istorice a decis să construiscă acest ansamblu în zona Voluntari, o zonă cu un potențial uriaș de dezvoltare.
Terenul pe care este construit acum ansamblul rezidențial era format din mai multe loturi de teren ce aparțineau unor proprietari diferiți. În urma achiziției acestor loturi și demarării procedurilor legale de alipire, a rezultat un teren cu o suprafață de 10.000 de mp.
Ansamblul rezidențial Millo Village este situat în zona de nord a Bucureștiului, pe strada Matei Millo nr. 114, între Padurea Andronache și Padurea Crețulescu, în cea mai nouă zonă rezidențială din Pipera, Voluntari. Zona este foarte atractivă pentru dezvoltatori datorită faptului că în imediata vecinătate se află Pipera Business Center zona unde marile corporații iși desfasoară activitatea.
Realizarea unei analize de piață
La solicitarea proprietarului s-a întocmit o analiză de piață și s-a determinat cea mai bună utilizare pentru acest imobil, analiza vizând posibilitatea dezvoltării unui ansamblu rezidențial.
Cea mai bună utilizarea a unui teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea. În urma efectuării analizei s-a constatat că îndeplinește toate cele patru criterii:
– permisibilă legal
– posibilă fizic
– fezabilă financiar
– maximum productivă
Arealul orașului Voluntari este foarte interesant pentru investitori și oferă acestora multiple oportunități în domeniul afacerilor, fapt care va contribui în continuare la dezvoltarea economico-socială în ritm sustinut a localității. Dezvoltarea socială și economică a orașelor este determinată de o resursă antropică: spațiul construit.
Autoritățile locale au inițiat în ultimii ani o serie de proiecte investiționale, reușind să realizeze racordarea, extinderea și modernizarea rețelelor de utilități: extinderea rețelei de iluminat public, modernizarea și extinderea rețelei stradale precum și construirea autostrazii A3 ce face legătura între București-Ploiești.
Obținerea Certificatului de Urbanism
Înainte de a începe orice demers este indicat a fost solicitat la primaria locală emiterea Certificatului de Urbanism pentru lucrarea dorită și pentru amplasamentul stabilit.
În Certificatul de Urbanism sunt trecute toate cerințele și limitările necesare pentru realizarea obiectivului de investiții dorit (suprafața minimă a terenului pe care se dorește construirea, distanțe minime față de vecinatăți, dimensiunea minimă a frontului stradal, regimul maxim de înălțime admis, POT și CUT maxime, etc).
Pentru obținerea Certificatului de Urbanism, au fost depuse la primăria locală urmatoarele documente:
– Cerere tip pentru emiterea Certificatului de Urbanism
– Plan de situatie și plan de încadrare în zonă
– Copie acte de proprietate
– Extrasul de Carte Funciară
– Documentul de plata a taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism
– Copie B.I./C.I.
Termenul legal pentru emiterea Certificatul de Urbanism este de 30 de zile de la data depunerii cererii.
Certificatul de Urbanism are o valabilitate de 12 luni de la data la care a fost emis. Pentru acesta se poate emite o prelungire de maxim 12 luni.
Realizarea studiului geotehnic
– Efectuarea a două foraje geotehnice – În urma realizării forajelor s-au prelevat probe de sol pana la adancimea de 6 m.
– Analiza probelor de sol la un laborator de specialitate pentru determinarea principalelor caracteristici mecanice.
– Redactarea studiului geotehnic, care a ținut cont de informațiile obținute în primele 2 etape, precinându-se inclusiv recomandări de fundare. Detaliile din studiul geotehnic sunt însă doar cu titlu de recomandare, decizia finală aparține entității responsabile de dimensionarea structurii de rezistență.
Concluzii:
Conform hărților anexe la normativul P100-1/2013, valoarea de vârf a accelerației terenului pentru proiectare, pentru cutremure având intervalul mediu de recurență IMP=225 ani și 20% posibilitate de depășire în următorii 50 de ani, este: ag=0,30g, iar perioada de control (colț) a spectrului de răspuns Tc=1,6 sec.
Media cantităților anuale a precipitațiilor este de 501-500 mm.
Adâncimea de îngheț este de 80-90 cm (conform STAS 6054-77)
Terenul de fundare al viitoarelor construcții se încadrează în categoria 2, cu risc geotehnic moderat (conform normativului NP 074/2014)
Succesiune litologica interceptată de forajul executat este următoarea:
Pământ vegetal până la 0,5 m
0,50 m – 5,00 (5,20) m argilă prafoasă, cafenie/cafeniu închis/cafeniu-roșcată/cafeniu-gălbuie/gălbuie, plastic consistentă pe intervalul de adâncime 0,50 – 1,80 m până la plastic vârtoasă, cu calcar alterat, diseminații calcaroase și concrețiuni calcaroase;
Sub adâncimea de 5,00 (5,20) m praf argilos, plastic vârtos, cu calcar alterat și concrețiuni calcaroase
Nivelul apei subterane nu a fost interceptat pe adâncimea investigatp
Adâncimea de fundare minimă va fi de -1,00 m
Terenul de fundare este constituit din argilă prăfoase cafenie, plastic vârtoasa la consistență
Presiunea convențională conform NP 112/2014, are valoarea de 220 kPa.
Presiunile convenționale corectate conform NP 112/2014 pentru adâncimi de fundare și lățimi ale fundatiei au valori cuprinse între 161 kPa si 362 kPa.
Tasarea calculată va avea valori în jur de 1,0 cm.
Recomandări:
Se vor realiza rigole de scurgere a apei și evacuare a burlanelor de scurgere a apei de pe acoperiș
Se va realiza protejarea terenului de fundare de influența umidității atât în perioada realizării construcției cât și în timpul exploatării construcției
Referitor la săpături:
Săpăturile pentru fundații la o adâncime mai mare de 1,5 m se vor realiza în taluz cu pante de max ½ sau cu pereți verticali sprijiniți corespunzător adâncimilor și deschiderilor acestora
Se vor lua măsuri pentru evitarea infiltrării în teren a apelor de suprafață (precipitații, etc), atât în perioada execuției cât și în timpul exploatării construcțiilor și din pierderi accidentale ale retelelor hidroedilitare
Construcția va fi prevăzută cu trotuar etanș cu lățimea de minim 1,00 m cu pantă spre exterior care să conducă apele meteorice la un sistem de evacuare
Incintele săpăturilor pentru fundații vor fi amenajate astfel încât să perimtă colectarea rapidă a apei din precipitații pe toată durata execuției
În cazul apariției de infiltrații, săpăturile fundațiilor vor fi realizate cu o pantă ușoară cu scopul de a conduce apa spre o zonă unde se va amenaja o bașă de colectare a apei
Dupa terminarea săpăturilor, înainte de turnarea betonului de egalizare se recomandă realizarea unei compactări a fundului săpăturii
Conform normelor orientative de consumuri de resurse pe articole de deviz pentru lucrări de terasamente Ts/1995 elaborat de ISPIF SA litologia întâlnită se încadrează astfel:
Pământ vegetal – proprietăți coezive slabe, categoria de teren ușor pentru săpătură manuală și categoria I pentru săpătură mecanizată, greutate în săpătură și o afânare după execuția săpăturii de 14%-28%
Argilă prăfoasă – proprietăți coezive mijlocii, categoria de teren tare pentru săpătură manuală și categoria II pentru săpătură mecanizată, greutate în săpătură și o afânare după execuția săpăturii de 24%-30%
Ritmul turnării betonului de fundare trebuie să fie rapid și de preferabil într-o perioadă fără precipitații
Umpluturile din jurul fundației și pereților fundațiilor se vor executa imediat după ce construcția a depășit nivelul terenului natural; umplutură bine compactată din pământul rezultat din excavare, umplutură ce va servi și ca suport pentru trotuar; calitatea umpluturilor va fi atestată cu buletine de analiză emise de o firmă autorizată
Pentru orice problemă legată de terenul de fundare se va contacta inginerul geotehnician, de asemenea va fi necesară avizarea naturii terenului de fundare înainte de turnarea betonului de egalizare.
Realizarea proiectului de construcție
Pentru întocmirea planurilor și a specificațiilor tehnice, dar și a documentațiilor necesare în vederea obținerii avizelor și autorizațiilor necesare, dezvoltatorul a contactat o firmă de arhitectură care a elaborat planurile preliminare și a generat specificații tehnice necesare determinarii costurilor de construcție.
În cazul de față se dezvoltă un proiect ce presupune lotizarea unei parcele mai mari; planurile includ circulațiile rutiere și pietonale, desenele preliminare ale loturilor (inclusiv numărul de loturi și dimensiunile), structura liniilor electrice (fie aeriene sau subterane), a liniilor de apă, gaz, precum și a schemei de canalizare și a sistemelor de drenaj.
În momentul în care planurile preliminare și specificațiile sunt finalizate, dezvoltatorul trebuie să se asigure că planurile sale corespund cu zonarea prevazută de autoritățile locale. În cazul în care este necesară o modificare a zonei, pentru aprobarea proiectului se întocmește o documentație ce se depune la primaria locală în vederea aprobării acesteia în limitele impuse de lege și de regulamentul local de urbanism.
Proiectul a fost elaborat în diverse faze:
– Documentația Tehnică pentru Autorizația de Construire (D.T.A.C.)
– Proiectul Tehnic și Detaliile de Executie (P.Th. + D.E.)
Pentru faza D.T.A.C. proiectul conține planurile de arhitectură și planurile și detaliile de fundație.
Pe baza acestui proiect se va obține Autorizația de Constructie, dar nu se va putea realiza construcția propriu-zisă.
Pentru a se putea începe construirea propriu-zisă este nevoie de realizarea Proiectelor Tehnice – P.Th. pentru fiecare specialitate în parte:
-arhitectura,
-structura,
-instalatii.
Piesele din proiectul D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire sunt conținute în Proiectele Tehnice – P.Th., deci odată cu realizarea proiectelor tehnice se realizează planurile necesare proiectului pentru faza D.T.A.C.
Proiectul Tehnic – P.Th. reprezintă faza finală a procesului de proiectare. În cadrul Proiectului Tehnic sunt cuprinse soluțiile constructive și tehnice pentru realizarea construcției în condiții optime impuse de normativele în vigoare (detalierea și armarea tuturor elementelor structurale: fundații, pereți, stâlpi, grinzi, planșee), schemele instalațiilor electrice și sanitare, extrasele de materiale, etc.
Proiectele D.T.A.C. și P.Th. se supun conform legii verificării autorizate de către verificatori autorizați M.L.P.A.T. În urma verificării se va întocmi Referatul de Verificare, act ce va însoți proiectul în procesul de autorizare.
În cazul în care se va interveni asupra unei construcții existente (consolidare, extindere, mansardare, etc) este necesară elaborarea Expertizei Tehnice care evaluează prin metode specifice starea tehnică a construcției existente și propune soluțiile de consolidare conform reglementarilor tehnice în vigoare.
Expetiza Tehnică este cerută prin Certificatul de Urbanism pentru: interventii la cladiri, extinderea pe orizontală sau verticală, construirea în vecinatatea unei alte cladiri, demolarea, etc.
Obținerea avizelor și acordurilor cerute prin Certificatul de Urbanism
Avizele și acordurile stabilite prin Certificatul de urbanism:
– alimentare cu apă
– canalizare
– alimentare cu energie electrică
– gaze naturale
– salubritate
– Inspectoratul de Stat în Construcții
– Agentia pentru Protectia Mediului
Depunerea documentației pentru obținerea Autorizației de Construire
Documentația care trebuie depusă în vederea obținerii Autorizației de Construire cuprinde urmatoarele:
– cerere pentru emiterea Autorizației de Construire
– actul doveditor al titlului asupra imobilului nu mai vechi de 30 de zile
– Certificatul de Urbanism
– proiectul faza D.T.A.C. – Documentație Tehnică pentru Autorizația de Construire
– avizele cerute prin Certificatul de Urbanism
– declarație pe propria răspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se dorește construirea
– chitanța pentru plata taxei de emitere a Autorizatiei de Construire
– documentele de plată a taxelor legale pentru avizele și acordurile necesare cerute prin Certificatul de Urbanism.
Obținerea Autorizației de Construire și începerea lucrărilor
Termenul legal de eliberare a Autorizației de Construire este de 30 zile de la depunerea documentației complete și corecte.
Termenul de valabilitate pentru Autorizația de Construire este de 12 luni de la eliberare acesteia, cu posibilitatea de prelungire cu încă 12 luni.
Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate să înceapă lucrările de construire autorizate. După anunțarea începerii lucrărilor de construcție, începe valabilitatea perioadei necesare realizarii obiectivului de investiții, perioadă specificată în Autorizatia de Construire.
Lucrarile pot începe numai după ce a fost obținută Autorizația de Construire și după ce a fost anunțată Primaria Locală și Inspectoratul de Stat în Construcții.
La începerea lucrărilor trebuie să existe un panou de identificare a șantierului pe care sunt înscrise date despre lucrare (denumirea și adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, nr. autorizației, termenul de execuție, data începerii și finalizării lucrării). Lipsa acestuia va fi sancționată de către autoritațile competente.
Execuția construcției
Dirigintele de santier este persoana care va urmări execuția lucrărilor și va întocmi cartea tehnică a construcției. Acesta este reprezentantul beneficiarului în relația cu autoritațile statului.
Lucrările trebuie să se facă în conformitate cu prevederile proiectului existent. În cazul în care este necesară modificarea soluției autorizate se va contacta proiectantul de specialitate care, în baza unei Dispoziții de Șantier va dispune soluția corectă pentru realizarea modificărilor ce se impun.
Nerespectarea proiectului autorizat se consideră nerespectare a Autorizației de Construire și se va sancționa de către autoritățile competente.
În perioada execuției, proiectantul de specialitate are obligația de a urmari realizarea pe faze determinante a lucrărilor de construcții specificate în Programul de Control al Calității care face parte din documentația aprobată.
Recepția la terminarea lucrărilor
Din componența comisiei de recepție la terminarea lucrărilor fac parte, în mod obligatoriu:
un reprezentant desemnat de către investitor, care este și președintele comisiei
un reprezentant desemnat de către autoritatea administrației publice competente care a emis autorizația de construire/desființare;
1-3 specialiști în domeniul lucrărilor de construcții supuse recepției
un reprezentant desemnat de către Inspectoratul de Stat în Construcții – I.S.C.
Secretariatul comisiei de recepție la terminarea lucrărilor este asigurat de un diriginte de șantier autorizat implicat în verificarea calității lucrărilor executate pentru realizarea construcției și a intervențiilor la construcția existentă, care întocmește, în numele investitorului, documentele de recepție la terminarea lucrărilor și constituie carte tehnică a construcției. Dirigintele de șantier autorizat nu face parte din componența comisiei de recepție. Reprezentanții executantului și ai proiectantului participă, în mod obligatoriu, în calitate de invitați, la recepția la terminarea lucrărilor, în conformitate cu prevederile Legii nr. 10/1995, republicată.
Prezentarea complexului Millo Village
Date generale
Date privind regimul juridic și obiectul investiției – Construire ansamblu de locuințe P+1+M, împrejmuire teren, branșamente, utilități și amenajări în cadrul lotului situat la adresa str. Matei Millo nr. 114, Oraș Voluntari, jud Ilfov.
Lucrările de construcții și instalații se execută în baza certificatului de urbanism emis de Primăria Orașului Voluntari, jud Ilfov.
Regimul tehnic al investiției – Este prevăzută construirea unui ansamblu format din 44 de case, 10 construcții a câte 2 locuințe cuplate și 4 construcții a câte 6 locuințe însiruite, cu regim de înălțime P+1E+M, cu o arie construită totală de 3855 mp și o arie construită desfașurata de 9270 mp.
Rezultă POT=38,55% și CUT=0,927 din suprafata totala a terenului de 10.000 mp, fără a depăși indicatorii urbanistici maximi admiși.
Fiecare locuință are câte două locuri de parcare și curte proprie de 50 mp. La intrarea în ansamblu este un loc de joacă pentru copii de 250 mp și o parcare pentru vizitatori.
Descrierea funcțională
Parter
Hol acces
Hol distribuție
Grup sanitar
Living + dining
Birou
Bucătărie
Etaj
Hol distribuție
1 dormitor cu baie
2 dormitoare cu baie comună accesată din holul de distribuție
Mansardă
Spațiu multifuncțional
Soluții constructive și de finisaj
Structura de rezistență
Date privind seismicitatea
Cladirea se încadrează în categoria C, clasa de importanța III – ”Construcții de importanță normală”, conform anexei 2 din Regulamentul peivind stabilirea categoriei de importanță a clădirilor, aprobat prin H.G. 766/1997 – coeficientul de reducere a efectelor acțiunii seismice pentru construcțiile noi q=6,75.
Date privind zona climatică
Din punct de vedere climatic, amplasamentul se încadrează la tipul climatic I – moderat uscat, cu regim hidrologic tip 2A (după indicele de umezeală Thortwaite).
Din punct de vedere al încărcărlor din zăpadă, conform CR-1-1-3-2012, amplasamentul are o încărcare de sk=2,0 kN/mp.
Din punct de vedere al încărcărilor din vânt,conform CR-1-1-4-2012, valoarea de referință a presiunii dinamice a vântului este qb=0,5 kPa.
Descrierea structurii
Infrastructura
Infrastructura este alcatuită din grinzi continue și tălpi de fundare din beton armat.
Fundația este hidroizolată perimentral cu carton bituminat și termoizolată cu polistiren extrudat de 5 cm. Placa de beton de peste sol este hidroizolată cu folie PVC și termoizolată cu polistiren extrudat 10 cm, polistiren extrudat de 5 cm pe grinzile de fundare perimetrale.
Suprastructura
Suprastructura este realizată din stâlpi din beton armat (cadre) cumpletate cu zidărie neportantă. Planșeele sunt realizate din beton armat monolit cu grosimea de 10 cm peste sol, 18 cm peste parter, respectiv 16 cm peste etaj.
Acoperirea este realizată cu șarpantă, învelitoarea fiind realizată din tablă falțuită de culoare gri antracit.
Structura șarpantei va fi realizată din lemn.
Compartimentarea rațională a construcției și prevederea planșeelor din beton armat asigură o conlucrare spațială favorabilă structurii de rezistență la acțiunea cutremurelor.
Închiderile exterioare și compartimentările interioare
Închiderile sunt realizate din zidărie neportantă cu cărămizi cu goluri tip Porotherm cu grosimea de 30 cm si de 25 cm la exterior. La interior pereții despărțitori neportanți sunt de 11,5 cm din zidărie neportantă cu cărămizi cu goluri tip Porotherm și pereți din gips-carton pe structură metalică cu umplutură de vată minerală. La nivelul celor din urmă apar modificări de poziționare, rezultând compartimentări usor diferențiate, fără a fi afectată schema structurală. Zidăria exterioară și interioară neportantă vor fi ancorate din două în două asize cu OB ϕ 8 mm de sâlpii cadrului.
Finisaje interioare
La interior se prevede tencuială driscuită de 2,5 cm și vopsea de tip vinarom pe glet de ipsos. Pardoselile se vor executa din piatră naturală și parchet masiv din șapă de mortar.
Finisaje exterioare
Finisajele exterioare sunt executate din:
– termosistem cu finisaj din tencuială decorativă aplicat pe polistiren expandat de 15 cm
– placare caramidă aparentă brun roșcată
– tablă fălțuită de culoare gri antracit montată pe structură de lemn
Acoperirea
Acoperirea este realizată în șarpantă cu structură ușoară de lemn, prevăzută cu 25 cm de vată minerală între căpriori, strat anticondens către spațiul exterior și barieră contra vaporilor către interior. Învelitoarea este realizată din tablă falțuită de culoare gri antracit.
Îndeplinirea cerințelor de calitate
Siguranța la incendiu
Retragerile minime între două construcții sunt de:
– 3,20 m față de circulația pietonală
– 3,00 m față de construcțiile alăturate din cadrul ansamblului
– 3,40 m față de limita posterioară a lotului
Construcțiile, având destinația de imobil de locuințe, au risc de incendiu mic, generat de activitățile casnice.
– Construcțiile au gradul II de rezistență la foc
– Categoria C pericol de incendiu
– Densitatea sarcinii termice este de cca 50 Mcal/mp
Protecția mediului
Utilități – Construcția este prevăzută cu centrale murale și va fi racordată la rețele edilitare accesibile: electricitate și gaze naturale. Alimentarea cu apă se va face de la rețeaua publică. Apele uzate menajere provenite de la grupurile sanitare și bucătărie, vor fi colectate de rețeaua publică.
Încălzirea și prepararea apei calde menajere se va realiza prin intermediul unei centrale termice prevăzute în proiectul de specialitate.
Gospodărirea deșeurilor – Colectarea rezidurilor menajere se face în recipiente acoperite, dimensionate în funcție de calitatea produsă, de ritmul de evacuare și de categoria în care se încadrează reziduurile menajere din locuință.
Bibliografie
https://www.mdrap.ro/userfiles/consultari_interministeriale/08_12_2016_1/strategia.doc
http://documents.worldbank.org/curated/en/722941468586112365/text/106856-WP-v1-P150147-ROMANIAN-PUBLIC-RomaniaHousingRASOutputFinalHousingAssessmentROM.txt
https://toposferic.ro/index.php/2019/08/05/lege-nr-114-din-11-octombrie-1996-legea-locuintei/
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Disertatie Andronic Madalina 2 [302894] (ID: 302894)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.