Dezmembramintele Dreptului DE Proprietate

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI

DE PROPRIETATE

Introducere

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt ”drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului și care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului proprietarului”.

Am abordat această temă având scopul de a studia în amănunt și de a face cunoscute noțiunile și caracteristicile dezmembrămintelor dreptului de proprietate, și anume dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și dreptul de superficie.

Consider că acest domeniu nu este îndeajuns de analizat și cunoscut de către oameni și astfel doresc, ca prin realizarea prezentei lucrări să scot în evidență importanța pe care o are subiectul cercetat și să îmbunătățesc nivelul de cunoștințe deținute referitoare la această temă.

De asemenea, doresc să fac cunoscute modificările și completările realizate prin implementarea Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie 2011.

Lucrarea este structurată în șase capitole. În primul capitol am prezentat noțiunile generale privind dreptul de proprietate, menționând formele, conținutul și caracterele acestuia. Tot În acest capitol, am vorbit despre noțiunea de ”dezmembrăminte ale dreptului de proprietate”, le-am enumerat și am arătat care sunt principalele caracteristici.

În cel de-al doilea capitol am vorbit despre dreptul de uzufruct, prezentând noțiunea, obiectul și caracterele acestuia, modalitățile de constituire, drepturile și obligațiile uzufructuarului, drepturile și obligațiile nudului proprietar și stingerea uzufructului.

Al treilea capitol face referire la dreptul de uz și dreptul de abitație. În acest capitol, am arătat că deosebirea dintre cele două drepturi derivă din obiectul lor (atunci când acest obiect este o casă de locuit, avem de-a face cu un drept de abitație) și am specificat caracteristicile fiecărui drept în parte.

Capitolul patru conține informații despre dreptul de servitute. În acest capitol am prezentat noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de servitute, clasificarea și constituirea servituților, exercitarea dreptului de servitute, făcând referire la drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant, la drepturile și obligațiile proprietarului fondului aservit și la exercitarea servituții în caz de împărțire a fondurilor și, în final am vorbit despre stingerea servituțiilor.

În cel de-al cincilea capitol, am prezentat dreptul de superficie. În acest capitol am vorbit despre noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de superficie, constituirea, întinderea și exercitarea acestui drept, încetarea dreptului de superficie și efectele încetării acestuia, aici specificând cazurile de încetare a superficiei, efectele încetării dreptului de superficie prin expirarea termenului, efectele încetării acestuia prin consolidare, efectele încetării prin pieirea construcției și alte cauze de încetare a superficiei.

În capitolul șase sunt prezentate două studii de caz referitoare la două dintre dezmembrămintele dreptului de proprietate, și anume dreptul de superficie și dreptul de uzufruct. Finalul lucrării constă în concluzii și bibliografia studiată pentru redactarea acesteia.

Capitolul I. Noțiuni introductive privind dreptul de proprietate

Secțiunea I. Aspecte introductive

Dreptul de proprietate este reglementat atât în acte naționale, cum ar fi Constituția României, Codul civil , cât și în acte internaționale, după cum vom vedea în continuare.

Dreptul de proprietate reprezintă unul dintre drepturile fundamentale ale cetățenilor și este garantat de lege. Conform Constituției României, Titlul II, Capitolul II, art. 44 ”dreptul de proprietate, precum și creanțele asupra statului sunt garantate. Conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”.(Art. 44, Cap. II, Titlul II, Constituția României)

Apoi, textul articolului 44 conține dispoziții de principiu privitoare la condițiile în care cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor, la exproprierea pentru cauză de utilitate publică, modul în care o autoritate public poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare pentru lucrări de interes general, obligațiile ce decurg din raporturile de vecinătate și cele de protecție a mediului, posibilitatea confiscării, numai în condițiile legii, a bunurilor destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții, precum și regula potrivit cu care averea dobândită în mod licit nu poate fi confiscată.

Art. 44 conține, de asemenea, principii referitoare la interzicerea naționalizării sau a altor măsuri care pot consta în trecerea silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenței sociale, religioase, etnice, politice sau de altă natură discriminatorie a prorpietarilor.

Declarația Universală a Drepturilor Omului, semnată la 10 decembrie 1948, în art.17, statuează că ”orice persoană, atât singură, cât și în colectivitate, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa”.

Conform primului Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului (CEDO), art. 1, ”orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții, sau a amenzilor”.(Art.1primul Protocol adițional la CEDO)

Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene dispune în art. 17 următoarele: ”Orice persoană are dreptul de a deține în proprietate, de a folosi, de a dispune și de a lăsa moștenire bunurile pe care le-a dobândit în mod legal. Nimeni nu poate fi lipsit de bunurile sale decât pentru o cauză de utilitate publică, în cazurile și condițiile prevăzute de lege și în schimbul unei despăgubiri juste acordate în timp util pentru pierderea pe care a suferit-o. Folosința bunurilor poate fi reglementată prin lege în limitele impuse de interesul general. (Art. 17, Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (2012/C 326/02), publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene).

Secțiunea a II-a. Noțiuni. Forme. Conținutul și caracterele

dreptului de proprietate

Noțiuni. Formele dreptului de proprietate

Noțiunile de ”proprietate” și de ”drept de proprietate” sunt privite sub două aspecte, economic și juridic.

Din punct de vedere economic, proprietatea este o relație socială de apropiere a unor lucruri, în mod direct și nemijlocit.

Sub aspect juridic, dreptul de proprietate reprezintă un ansamblu de atribute ocrotite juridic, în temeiul cărora titularul dreptului își poate satisface, în mod direct și nemijlocit, interesele sale legate de apropierea unui lucru.

De-a lungul timpului au fost formulate mai multe definiții pentru noțiunea de ”drept de proprietate”, însă cea mai utilizată este cea potrivit căreia dreptul de proprietate este un drept subiectiv ”care dă expresie apropierii unui lucru , permițând titularului său să exercite posesia, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor legale”.

Un lucru important de reținut este faptul că, în accepțiunea clasică, dreptul de proprietate poate avea ca obiect numai un lucru (atât corporal, cât și necorporal, conform articolului 535 din Noul Cod civil), iar astfel se face distincția între proprietatea mobiliară și cea imobiliară, după cum acest lucru este mobil sau imobil. Dreptul de proprietate este cel mai întins și complet drept subiectiv asupra unui lucru. Conform Noului Cod civil, acesta este încorporat și materializat în obiectul său, ceea ce înseamnă că se confundă cu lucrul ce îi formează obiectul.

Conform articolului 136 din Constituție alineatul 1,” proprietatea este publică sau privată”, astfel, potrivit art. 552 din Noul Cod civil dreptul de proprietate are două forme și anume:

dreptul de proprietate publică;

dreptul de proprietate privată.

Dreptul de proprietate privată constituie situația juridică regulă, iar dreptul de proprietate publică este situația excepție.

Potrivit art. 555 din Noul Cod civil ”Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”, iar conform art. 858 ” proprietatea publică este dreptul de proprietate ce aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declarația legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiția să fie dobândite prin unul dintre modurile prevăzute de lege”. (Art. 555, 858, Noul Cod civil, actualizat prin Legea 71/2011, republicat în Monitorul Oficial nr. 505/2011)

Conținutul dreptului de proprietate

Conținutul juridic al dreptului de proprietate constă în trei atribute pe care acesta le conferă titularului și anume: posesia, folosința și dispoziția.

Posesia (jus possidendi) constă în privilegiul pe care îl are posesorul dreptului de proprietate de a stăpâni bunul în materialitatea sa și de a se comporta față de ceilalți ca fiind

proprietarul dreptului de proprietate.

Titularul poate să transmită acest atribut unei alte persoane, care va exercita un uz derivat din puterile posesorului dreptului de proprietate.

Folosința (jus utendi și jus fruendi) se referă la prerogativa posesorului dreptului de proprietate de a utiliza bunul în propriul interes, percepând și culegând fructele produse de bunul respectiv.

Conform art. 547 din Noul Cod civil, ”produsele bunurilor sunt fructele și productele”. Potrivit art. 548 din Noul Cod civil, ” Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanța acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale și civile. Fructele civile se numesc și venituri. (Art. 547-548 din Noul Cod civil)

Fructele naturale sunt produsele directe și periodice ale unui bun, obținute fără intervenția omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producția și sporul animalelor.

Fructele industriale sunt produsele directe și periodice ale unui bun, obținute ca rezultat al intervenției omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor și dividendele”.

Art. 549 din Noul Cod civil ne prezintă definiția productelor, după cum urmează: ”Productele sunt produsele obținute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanței acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră și altele asemenea”, iar art. 550, alin. 1 precizează faptul că ”fructele și productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel”.( Art. 549-550, Noul Cod civil)

Dispoziția (jus abutendi) constă în privilegiul posesorului dreptului de proprietate de a dispune în mod liber de bunul său. Atributul de dispoziție este format din două componuse care derivă din folosirea unui bun, fără a diminua substanța acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale și civile. Fructele civile se numesc și venituri. (Art. 547-548 din Noul Cod civil)

Fructele naturale sunt produsele directe și periodice ale unui bun, obținute fără intervenția omului, cum ar fi acelea pe care pământul le produce de la sine, producția și sporul animalelor.

Fructele industriale sunt produsele directe și periodice ale unui bun, obținute ca rezultat al intervenției omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobânzile, venitul rentelor și dividendele”.

Art. 549 din Noul Cod civil ne prezintă definiția productelor, după cum urmează: ”Productele sunt produsele obținute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanței acestuia, precum copacii unei păduri, piatra dintr-o carieră și altele asemenea”, iar art. 550, alin. 1 precizează faptul că ”fructele și productele se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se dispune altfel”.( Art. 549-550, Noul Cod civil)

Dispoziția (jus abutendi) constă în privilegiul posesorului dreptului de proprietate de a dispune în mod liber de bunul său. Atributul de dispoziție este format din două componente: dreptul de dispoziție materială și dispoziția juridică.

Prin dispoziție materială se înțelege faptul că titularul are posibilitatea de a abandona lucrul său, de a-l distruge, transforma sau consuma, cu respectarea prevederilor legale.

În ceea ce privește dispoziția juridică, aceasta se referă la faptul că proprietarul are libertatea de a înstrăina bunul său, atât cu titlu oneros (cum este cazul contractului de vânzare-cumpărare), cât și cu titlu gratuit (spre exemplu, prin donație sau testament).

Caracterele dreptului de proprietate

Potrivit art. 555 alin. (1) din Noul Cod civil, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv și perpetuu.

Caracterul absolut reiese din faptul că existența dreptului de proprietate nu depinde de alt drept, care să îi fie temei al constituirii, el fiind singurul drept real complet care dă posesorului său exercițiul tuturor prerogativelor. Celelalte drepturi reale sunt constituite pe temeiul dreptului de proprietate.

Datorită caracterului absolut, dreptul de proprietate este, în același timp, inviolabil. Acest lucru reiese și din dispozițiile art. 136 alin. 5 din Constituție, în care este prevăzut în mod expres principiul inviolabilității dreptului de proprietate. Acest principiu are, însă, două limitări și anume:

potrivit art. 44 alin. 3 din Constituție, o persoană poate fi expropriată pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii;

conform art. 44 alin. 5 din Constituție, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, pentru lucrări de interes general, având obligația de a despăgubi proprietarul.

Chiar dacă dreptul de proprietate este atât absolut, cât și inviolabil, el nu este și nelimitat. Anumite restricții pot fi impuse în exercițiul dreptului de proprietate, restricții ce pot avea ca sursă legea, dar și voința părților sau o hotărâre judecătorească.

Caracterul exclusiv constă în faptul că proprietarul este îndreptățit să exercite singur atributele dreptului de proprietate, fiind exclusă intervenția celorlalte persoane, dar în limitele legii. Acest caracter are anumite limitări și anume atunci când este vorba de existența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate.

Caracterul perpetuu se referă, pe de o parte, la faptul că dreptul de proprietate nu are o durată limitată în timp (el durează atâta vreme cât există bunul pe care îl vizează), iar, pe de altă parte, la ideea că dreptul de proprietate nu se stinge prin neîntrebuințare (neuz) din partea titularului.

Și în această situație vorbim de unele limitări, cum ar fi situația exproprierii, când se poate schimba natura și conținutul dreptului.

În doctrină sunt evidențiate și alte caractere generale ale dreptului de proprietate. Așadar, mai putem enumerate anterior, mai putem adăuga:

caracterul deplin: semnifică faptul că dreptul de proprietate acordă posesorului său toate atributele proprietății (posesia, folosința, dispoziția);

caracterul individual: se referă la ”regula în materie de proprietate (față de coproprietate, care constituie numai excepția)”;

caracterul legal: conform acestui caracter, conținutul dreptului de proprietate și exercitarea prerogativelor titularului acestuia sunt determinate de lege.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate- Considerații generale

Dreptul de proprietate privată este dreptul real complet ce reunește toate cele trei atribute și anume posesia, folosința și dispoziția. Dar, sunt anumite situații când unele dintre aceste atribute sunt desprinse din conținutul dreptului de proprietate, iar prin această separare se formează drepturi reale distincte. Titularul dreptului de proprietate păstrează doar o parte din atributele proprietății, iar cealaltă parte aparțin unei alte persoane ca drepturi reale, numite dezmembrăminte.

Așadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate reprezintă ”drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului proprietarului”.

Conform art. 693-772 din Noul Cod civil, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt următoarele:

dreptul de uzufruct;

dreptul de uz;

dreptul de abitație;

dreptul de servitute;

dreptul de superficie.

Un lucru important de menționat este faptul că, indiferent de natura dezmembrământului, dreptul de dispoziție va aparține întotdeauna titularului. Dispoziția este singurul atribut care îl indică pe posesorul dreptului de proprietate; înstrăinare acestei prerogative duce la pierderea dreptului de proprietate.

Datorită faptului că sunt drepturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes ”inclusiv proprietarului care le-a constituit, sau a cărei limitare a atributelor în favoarea unor terți este obligat să le accepte (de exemplu, în cazul servituților)”.

Dezmembrămintele pot lua naștere numai asupra bunurilor ce constituie proprietate privată, deoarece atributele dreptului de proprietate publică nu pot fi înstrăinate și astfel nu pot fi constituite dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

De reținut este faptul că, prin voința părților nu pot fi constituite și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, pentru că drepturile reale (inclusiv cele principale) sunt doar cele prevăzute de lege. Așadar, prin voința lor consimțită într-un act juridic, părțile nu pot acorda caracter de drept real unui alt drept patrimonial (de creanță).

Capitolul al II-lea. Dreptul de uzufruct

Secțiunea I. Noțiune. Obiect. Caractere juridice. Modalități de constituire

Noțiune. Obiectul dreptului de uzufruct

În Noul Cod civil, dreptul de uzufruct este reglementat în art. 703-748.

Potrivit art. 703 din Noul Cod civil, ”Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța”. (Art. 703 din Noul Cod civil)

Astfel, dreptul de uzufruct este un drept real principal derivat, temporar, asupra unui bun sau bunuri ce aparțin altei persoane, care acordă posesorului său, numit uzufructuar, atributele de posesie și folosință, titularul având obligația de a le conserva substanța și de a le înapoia proprietarului lor la încetarea uzufructului.

Referitor la prerogativa dispoziției, aceasta rămâne la proprietar, care poartă denumirea de nud proprietar.

În ceea ce privește prerogativa posesiei, aceasta este împărțită, în mod corespunzător, între uzufructuar și nudul proprietar, ceea ce înseamnă că există o posesie corespunzătoare dreptului de uzufruct, dar și o posesie corespunzătoare nudei proprietăți, iar în raporturile dintre nudul proprietar și uzufructuar, acesta din urmă este doar un deținător nestabil, deoarece este obligat să îi restituie lucrul la încetarea uzufructului. Astfel, ” față de terți uzufructuarul are calitatea de posesor, prin exteriorizarea atributelor unui drept real principal, însă față de nudul proprietar este numai un detentor precar”.

Referitor la obiectul dreptului de uzufruct, conform art. 706 din Noul Cod civil, ” pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”. (Art. 706 Noul Cod civil)

” Practic, dreptul de uzufruct poate avea ca obiect orice bun aflat în circuitul civil general, o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori chiar o cotă-parte din astfel de universalități de drept ori de fapt. De asemenea, pot forma obiect al dreptului de uzufruct bunurile din domeniul privat al statului ori al unităților sale administrativ-teritoriale, dar nu și cele din domeniul public, deoarece dreptul de proprietate publică este inalienabil, deci nesusceptibil de dezmembrare”.

Mai mult, potrivit art. 707 din Noul Cod civil, ” uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum și asupra a tot ce se unește sau se încorporează în acesta”. (Art. 707 din Noul Cod civil)

Așadar, pornind de la corelația existentă între bunul principal dat în uzufruct și accesoriile sale, această dispoziție reprezintă o aplicație a principiului conform căruia bunul accesoriu urmează soarta juridică a bunului principal , pe lângă care acesta există (accesorium sequitur principale). Tot din acest punct de vedere, textul art. 707 instituie regula potrivit căreia, pe durata uzufructului, tot ce se alipește la bunul dat în uzufruct sau se încorporează în acesta prin accesiune profită uzufructuarului, chiar dacă dreptul de proprietate asupra bunurilor alipite sau încorporate va aparține nudului proprietar al bunului dat în uzufruct, bun cu privire la care s-a realizat alipirea ori încorporarea prevăzută în text.

Art. 712 din Noul Cod civil reglementează și uzufructul asupra bunurilor consumptibile. Astfel, ”rezultă că dispozițiile art. 703 din Noul Cod civil, care-l obligă pe uzufructuar să conserve substanța lucrului, au doar caracter de principiu”.

Uzufructul care apare asupra unor bunuri consumptibile este denumit în Noul Cod civil ca cvasiuzufruct. ” În acest caz, uzufructuarul, dobândind chiar dreptul de proprietate asupra bunurilor care fac obiectul uzufructului, va putea consuma bunurile respective, cu obligația de a restitui bunuri de aceeași cantitate, calitate și valoare sau la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului”.

În Noul Cod civil au fost adăugate și reglementate, în mod expres, dispoziții speciale privind uzufructul asupra creanțelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra acțiunilor sau a părților sociale, precum și uzufructul asupra fondului de comerț (art. 737-745 din Noul Cod civil).

Așadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale sau necorporale. El poate fi realizat asupra unor bunuri individualizate (uzufruct cu titlu particular), asupra unor universalități (uzufruct universal) și asupra unor fracțiuni de universalitate (uzufruct cu titlu universal). De exemplu, uzufructul universal se poate constitui asupra unei turme de animale, unei succesiuni.

Există o diferență importantă între uzufructul cu titlu particular și cel universal sau cu titlu universal care constă în modul diferit de exercitare a prerogativelor pe care dreptul respectiv le conferă uzufructuarului.

Posesorului dreptului de uzufruct trebuie să i se permită să utilizeze bunul în același mod ca și proprietarul. În cazul uzufructului cu titlu particular, această utilizare nu poate aduce atingere substanței lucrului (cu excepția cvasiuzufructului). ”Prin înstrăinarea unora dintre bunurile care compun universalitatea nu se poate susține că a fost afectată substanța obiectului uzufructului, universalitatea (sau fracțiunea de universalitate) asupra căreia s-a constituit dezmembrământul dreptului de proprietate rămânând aceeași. Numai așa poate fi respectat dreptul uzufructuarului de a folosi universalitatea de bunuri, care face obiectul uzufructului său, în același mod ca proprietarul.”

Spre exemplu, uzufructul care are ca obiect o turmă de animale, deoarece poartă asupra unei universalități, la stingerea lui uzufructuarul are obligația să restituie această universalitate; astfel, animalele obținute ca spor prin prăsilă vor înlocui pe cele care au fost înstrăinate, consumate sau au pierit. Uzufructuarul dobândește doar produsele animalelor din turmă, cum ar fi lâna, laptele și sporul obținut prin prăsilă care depășește necesarul de înlocuire a animalelor înstrăinate și al mortalităților.

Conform art. 713 alin. 3 din Noul Cod civil, ” Uzufructuarul poate să dispună, ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare. În acest caz, la sfârșitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată.” [Art. 713 alin. (3) Noul Cod civil]

Caractere juridice. Modalitățile de constituire ale uzufructului

Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt următoarele:

a) În primul rând, uzufructul este un drept real principal, un ”dezmembrământ al dreptului de proprietate, care se distinge prin modul în care ia naștere și prin conținutul său juridic.”

Dreptul de uzufruct este un drept real deoarece uzufructuarul se află într-o relație directă cu lucrul, exercitând toate prerogativele pe care dreptul său i le atribuie, fără ca pentru aceasta să fie nevoit să ceară concursul nudului proprietar.

Dreptul acesta este opozabil ”erga omnes”, inclusiv posesorului, care are obligația de a nu face nimic de natură a afecta exercitarea sa normală. Dacă uzufructul are ca obiect bunuri corporale, acesta ”conferă titularului său dreptul de urmărire și dreptul de preferință, atribute specifice drepturilor reale.”

Uzufructul care este constituit asupra unei creanțe ori valori mobiliare nu mai este un drept real, pentru că dreptul din care rezultă nu are acest caracter.

b) În al doilea rând, dreptul de uzufruct este un drept esențialmente temporar. În Noul Cod civil este introdus conținutul temporar atunci când uzufructul este constituit în favoarea unei persoane fizice; durata acestuia este durata vieții uzufructuarului. Caracterul temporar și durata acestuia reies din prevederile art. 708 alin. (1) din Noul Cod civil ”uzufructul în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager”. Astfel, nu este exclusă posibilitatea ca uzufructul să fie constituit pe o perioadă mai mică decât a vieții uzufructuarului.

Făcând referire la uzufructul viager, pentru că nu se cunoaște durata vieții uzufructuarului, în literatura juridică de specialitate s-a afirmat că acest drept are un caracter aleatoriu.

Potrivit art. 708 alin. (4) Noul Cod civil, ”Uzufructul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri înainte de implinirea vârstei stabilite”. [Art. 708 alin. (4) Noul Cod civil]

Acest text nu stabilește o excepție de la caracterul viager al uzufructului. În realitate, discutăm de o modalitate de stabilire a duratei uzufructului. ”Chiar dacă s-a utilizat această metodă de stabilire a duratei uzufructului, dezmembrământul va înceta în momentul decesului uzufructuarului, dacă acest deces intervine înainte de împlinirea duratei uzufructului calculate potrivit acestei metode”.

Conform art. 708 alin. (2) Noul Cod civil, ” uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci când este constituit cu depășirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani.” [Art. 708 alin. (2) Noul Cod civil]

Potrivit dispozițiilor art. 708 alin. (3) Noul Cod civil, ”dacă nu s-a prevăzut durata uzufructului, se prezumă că este viager sau, după caz, că este constituit pe o durată de 30 de ani.” [Art. 708 alin. (3) Noul Cod civil]

c) Uzufructul poate fi mobiliar sau imobiliar, în raport de bunurile asupra cărora a fost constituit.

d) Dreptul de uzufruct este un drept cesibil, conform art. 714 alin. (1) din Noul Cod civil, care stabilește că, în lipsa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate să cedeze dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului proprietar.

Uzufructuarul rămâne dator exclusiv față de nudul proprietar, doar în privința obligațiilor născute înainte de cesiune.

Între momentul cesiunii și momentul notificării cesiunii către nudul proprietar, uzufructuarul și cesionarul răspund solidar pentru îndeplinirea tuturor obligațiilor față de nudul proprietar.
După notificarea cesiunii, cesionarul este răspunzător față de nudul proprietar pentru toate obligatiile apărute după data notificării, iar uzufructuarul se va afla în poziția de garant (fideiusor).3 Astfel, cedentul are datoria de a executa obligația cesionarului față de nudul proprietar dacă acesta nu o execută. (Art. 2293 Noul Cod civil)
Cedarea uzufructului nu duce la schimbarea duratei inițiale a acestuia, iar dreptul de uzufruct continuă, după caz, până la împlinirea termenului inițial ori până la decesul uzufructuarului inițial.

În ceea ce privește modalitățile de constituire ale uzufructului, art. 704 din Noul Cod civil menționează faptul că acesta se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, fiind aplicabile dispozițiile în materie de carte funciară (cartea funciară este un registru public din România, care cuprinde evidența juridică integrală și exactă a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeași localitate). Acest articol mai adaugă și faptul că uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane fizice sau juridice existente la data constituirii sale.  

Așadar, uzufructul poate apărea prin acte juridice între vii sau prin acte juridice mortis causa, adică prin testament. ”Prin act juridic uzufructul poate fi cu titlu oneros ori cu titlu

gratuit și se poate constitui direct ori indirect. Uzufructul se constituie în mod direct (per translationem) atunci când proprietarul transmite unei alte persoane prerogativele specifice acestui drept, respectiv usus și fructus, constituentul rămânând nud proprietar; în sens invers, uzufructul se constituie în mod indirect (per deductionem) atunci când proprietarul bunului transmite numai nuda proprietate către o altă persoană, el rămânând a exercita, ca uzufructuar, atributele specifice acestui drept.”

Luând în considerare faptul că art. 704 alin. (1) din Noul Cod civil impune ca la constituirea uzufructului să fie respectate dispozițiile în materie de carte funciară, uzufructul ce are ca obiect bunuri imobile trebuie să fie încheiat în formă autentică, astfel se poate face înscrierea sa în cartea funciară.

Uzufructul poate fi constituit și prin testament. În acest caz testatorul poate să transmită uzufructul unui legatar, nuda proprietate fiind primită de către moștenitorii legali; sau nuda proprietate poate fi lăsată legatarului, moștenitorii legali rămânând cu uzufructul. Mai este posibil ca testatorul să lase unui legatar nuda proprietate, iar altuia dreptul de uzufruct, în limitele libertății sale de voință.

Astfel, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin testament sub două forme:

în mod direct, atunci când testatorul instituie un legatar al uzufructului;

în mod indirect (pe cale de retenție), în situația în care testatorul instituie un legatar al nudei proprietăți.

Dreptul de uzufruct mai poate fi constituit și prin uzucapiune (dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun prin posedarea lui o anumită vreme), deoarece acesta este susceptibil de posesie sau, în cazul bunurilor mobile, de posesie de bună-credință. Acest mod de dobândire a dreptului de uzufruct este mai greu de realizat, deoarece presupune, prin ipoteză, că cel care stăpânește bunul în calitate de posesor, pe timpul prevăzut de lege spre a-l uzucapa, trebuie să fi exercitat acea posesie în calitate de uzufructuar, adică să aibă reprezentarea că este un uzufructuar și nu un proprietar al bunului astfel stăpânit.

Dobândirea uzufructului prin alt mod prevăzut de lege

Potrivit art. 390 alin. (1) din Noul Cod civil, ” în cazul în care divorțul se pronunță din culpa exclusivă a soțului pârât, soțul reclamant poate beneficia de o prestație care să compenseze, atât cât este posibil, un dezechilibru semnificativ pe care divorțul l-ar determina în condițiile de viață ale celui care o solicită.” Această prestație poate fi stabilită și sub forma uzufructului asupra unor bunuri mobile sau imobile care aparțin debitorului. [Art. 390-392 alin. (1) Noul Cod civil]

Secțiunea a II-a. Drepturile și obligațiile uzufructuarului

Uzufructuarul are următoarele drepturi:

a) Uzufructuarul are dreptul să ceară nudului proprietar și să obțină predarea în folosință a bunului care face obiectul uzufructului.

b) Indiferent de obiectul uzufructului, uzufructuarul poate apela la anumite acțiuni în justiție pentru apărarea dreptului său. Așadar, conform art. 705 din Noul Cod civil, acesta poate să exercite acțiunea confesorie de uzufruct (când uzufructul s-a constituit prin testament), prin care să obțină recunoașterea dreptului său și eliminarea tuturor tulburărilor ce i s-ar aduce. O astfel de acțiune poate fi introdusă atât împotriva terțelor persoane, cum ar fi succesorii cât și împotriva nudului proprietar.

Uzufructuarul, care are calitatea de posesor în raport cu terții, poate să folosească un alt mijloc de apărare împotriva acestora, și anume acțiunea posesorie, solicitând respectarea posesiei sale ca simplă stare de fapt.

În situația în care dreptul de uzufruct a fost constituit prin convenție, uzufructuarul poate să exercite împotriva nudului proprietar și o acțiune personală, izvorâtă din convenția respectivă (solicitând, de exemplu, predarea folosinței bunului), care este întemeiată pe contract.

c) Uzufructuarul are folosința exlusivă a bunului și dreptul de a-i culege fructele. Uzufructuarul trebuie să folosescă bunul în conformitate cu destinația lui, în aceleași condiții în care l-ar utiliza și proprietarul. (Art. 709 Noul Cod civil)

Din dispozițiile art. 728 din Noul Cod civil reiese faptul că dreptul uzufructuarului de a culege fructele ce i se cuvin există încă de la data constituirii dreptului de uzufruct.

Potrivit art. 710 Noul Cod civil, fructele naturale și cele industriale se obțin prin percepere; astfel, cele neculese în momentul constituirii uzufructului se cuvin uzufructuarului, iar cele neculese în momentul încetării uzufructului, se cuvin proprietarului. Art. 711 din Noul Cod civil menționează faptul că fructele civile (cum ar fi arenzile, rentele, chiriile, dobânzile creanțelor) se socotesc dobândite zi cu zi, proporțional cu durata uzufructului.

De asemenea, art. 707 Noul Cod civil prezintă ideea că uzufructuarul poate exercita dreptul de uzufruct și asupra accesoriilor bunului, precum și asupra a tot ce se unește sau se încorporează în acesta.

În cazul în care bunurile asupra cărora se exercită dreptul de uzufruct se uzează, ca urmare a folosirii lor, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele. La încetarea uzufructului, uzufructuarul trebuie să restituie proprietarului valoarea pe care bunul ar fi avut-o la momentul restituirii. (Art. 713 Noul Cod civil)

d) În lipsa unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul de uzufruct unei alte persoane, fără acordul nudului proprietar, prin act juridic cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. [Art. 714 alin. (1) Noul Cod civil]

e) Uzufructuarul poate să închirieze sau să arendeze bunul primit în uzufruct, în temeiul unui contract încheiat cu un terț. Acest drept este prevăzut de art. 715 Noul Cod civil care reglementează condițiile locațiunii bunului primit în uzufruct.

Așadar, în acest articol se prevede că ”locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar, înscrise în cartea funciară, sunt opozabile proprietarului sau moștenitorilor acestuia, după stingerea uzufructului prin decesul sau încetarea existenței juridice a uzufructuarului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de trei ani de la încetarea uzufructului.”

În articol mai este prevăzut și faptul că reînnoirile de închirieri de imobile sau de arendări realizate de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înainte de expirarea contractelor inițiale sunt opozabile proprietarului și moștenitorilor acestuia pe o durată de cel mult șase luni sau, după caz un an, dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare. Totodată, mai este menționat faptul că locațiunile, în niciun caz, nu pot avea o durată mai mare de trei ani de la data stingerii uzufructului.

De asemenea, alin. (4) al aceluiași articol prevede că locațiunile încetează odată cu stingerea uzufructului, în cazurile în care acesta s-a stins prin expirarea termenului.

f) Conform art. 716 Noul Cod civil, uzufructuarul are dreptul de a pretinde despăgubiri.

Astfel, la încetarea uzufructului, uzufructuarul are dreptul de a cere despăgubiri pentru lucrările necesare efectuate imobilului.

”Dacă uzufructuarul a efectuat lucrări necesare adăugate, sau, cu încuviințarea proprietarului, a adus îmbunătățiri prin care s-a sporit valoarea bunului, va putea cere o indemnizație echitabilă pentru lucrările necesare adăugate, precum și pentru celelalte lucrări adăugate sau pentru îmbunătățiri, în măsura în care prin acestea s-a sporit valoarea bunului.”

În situația în care lucrările sau îmbunătățirile au fost făcute fără permisiunea proprietarului, acesta poate cere uzufructuarului ridicarea lor și readucerea bunului la starea în care i-a fost dat. [Art. 716 alin. (2) Noul Cod civil]

g) Potrivit art. 717 Noul Cod civil, atunci când uzufructul cuprinde păduri tinere care sunt destinate de către proprietarul lor pentru tăieri periodice, uzufructuarul le poate exploata, având datoria de a păstra ordinea și volumul tăierii, respectând regulile stabilite de proprietar în conformitate cu dispozițiile legale; iar uzufructuarul nu poate pretinde vreo despăgubire pentru părțile lăsate netăiate în timpul uzufructului. [Art. 717 alin. (1) Noul Cod civil]
h) Uzufructuarul, potrivit art.718 din Noul Cod civil, are dreptul de a exploata părțile de păduri înalte destinate tăierii regulate, ”fie că aceste tăieri se fac periodic pe o întindere de pământ determinată, fie că se fac numai pentru un număr de arbori aleși pe toată suprafața fondului”, respectând dispozițiile legale și folosința obișnuită a proprietarului. [Art. 718 alin. (1) Noul Cod civil]

i) Conform art. 720 Noul Cod civil, uzufructuarului i se cuvin pomii fructiferi care se usucă și cei căzuți accidental, acesta având îndatorirea de a-i înlocui cu alții. (Art. 720 Noul Cod civil)

j) Uzufructuarul are dreptul să se folosească de carierele de piatră și de nisip care sunt în exploatare la constituirea dreptului de uzufruct, întocmai ca nudul proprietar, în condițiile legii. (Art. 721 Noul Cod civil)

k) Dispozițiile art. 738 Noul Cod civil menționează că, în cazurile în care uzufructul este constituit asupra unei creanțe,”uzufructuarul are dreptul să încaseze capitalul și să perceapă dobânzile creanței și să îndeplinească toate actele necesare pentru conservarea ori încasarea dobânzilor”. [Art. 738 alin. (1) Noul Cod civil]

l) Uzufructuarul rentei viagere are dreptul de a percepe veniturile dobândite zi cu zi, pe toată durata dreptului său, așa cum dispun prevederile art. 739 din Noul Cod civil, care nu reprezintă altceva decât o aplicație a regulii conform căreia fructele civile se cuvin uzufructuarului, proporțional cu durata uzufructului, dreptul de a le pretinde dobândindu-se prin simpla scurgere a timpului.

m) Așa cum prevede art. 740 din Noul Cod civil, în situația în care nudul proprietar a sporit capitalul care face obiectul uzufructului (spre exemplu, dobândirea de valori imobiliare), uzufructuarul are dreptul să își exercite uzufructul asupra bunurilor astfel dobândite. În cazul în care nudul proprietar cedează dreptul său, bunul dobândit în urma înstrăinării este predat uzufructuarului, acesta urmând să dea socoteală la sfârșitul uzufructului.

n) În baza dispozițiilor art. 741 din Noul Cod civil, dreptul de vot aferent unei acțiuni sau altei valori mobiliare, unei părți indivize, unei cote-părți din dreptul de proprietate sau oricărui alt bun aparține uzufructuarului, însă nudului proprietar îi este recunoscut dreptul de vot care are ca urmare modificarea substanței bunului principal, cum ar fi capitalul social ori bunul deținut în coproprietate sau schimbarea destinației acestuia ori încetarea societății, reorganizarea și încetarea persoanei juridice sau a unei întreprinderi.

o) Potrivit art. 742 din Noul Cod civil, ”dividendele a căror distribuire a fost aprobată, în condițiile legii, de adunarea generală în timpul uzufructului se cuvin uzufructuarului de la data stabilită prin hotărârea adunării generale.” (Art. 742 Noul Cod civil) 

Înainte de a intra în folosința bunului, uzufructuarul are următoarele obligații:

a) Uzufructuarul are obligația de a întocmi un inventar al bunurilor mobile și un proces-verbal prin care să constate starea materială a bunurilor imobile, așa cum este precizat în art. 723 din Noul Cod civil. ”Astfel, uzufructuarul preia bunurile în starea în care se află la data constituirii uzufructului, însă nu poate intra în posesia acestora decât după inventarierea bunurilor mobile și constatarea stării în care se află imobilele, excepție făcând cazul în care uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune.” Este de menționat faptul că inventarul trebuie să se întocmească doar în prezența nudului proprietar ori după notificarea acestuia.

Inventarul se referă la enumerarea și descrierea bunurilor mobile. Inventarierea bunurilor mobile și procesul-verbal de constatare a bunurilor imobile pot fi realizate în formă autentică ori prin înscris sub semnătură privată. În ambele cazuri, cheltuielile efectuate pentru aceste operațiuni sunt în sarcina uzufructuarului.

b) O altă obligație ce revine uzufructuarului este aceea de a constitui o garanție pentru îndeplinirea obligațiilor sale. Astfel, dispozițiile art. 726 alin. (1) din Noul Cod civil menționează că, în lipsa unei stipulații contrare, uzufructuarul are obligația să depună o garanție de natură a asigura îndeplinirea celorlalte obligații care îi revin în decursul existenței uzufructului și, mai ales, la încetarea acestuia.

În reglementarea vechiului Cod civil uzufructuarul avea obligația de ”a aduce cauțiune”, adică de a constitui o garanție personală (fideiusiunea); în schimb, în Noul Cod civil garanția poate fi atât reală (ipotecă imobiliară sau mobiliară), cât și personală (sub forma fideiusiunii). Uzufructuarul poate fi scutit de această obligație de către nudul proprietar. Vânzătorul și donatorul care au vândut sau au donat un anumit bun, rezervându-și dreptul de uzufruct , pot fi scutiți de realizarea unei asemenea garanții. Cu toate acestea, conform art. 726 alin. (2) și (3) din Noul Cod civil, chiar în situația în care uzufructuarul este scutit de aducerea garanției, instanța de judecată poate decide ca aceasta să fie depusă sau să fie luată o altă măsură conservatorie, dacă uzufructuarul, prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate în care se află, ar pune în pericol drepturile nudului proprietar.

Potrivit prevederilor art. 727 alin. (1) Noul Cod civil, în situația în care uzufructuarul nu poate oferi o garanție, instanța de judecată va numi, la cererea nudui proprietar, un administrator al imobilelor și va dispune ca fructele civile încasate și sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale și industriale percepute de uzufructuar să fie depuse la o instituție de credit aleasă de părți, caz în care uzufructuarul va fi îndreptățit să încaseze numai dobânda produsă de acele sume.

Alin. (2) și (3) ale aceluiași articol menționează că ”nudul proprietar poate cere vânzarea bunurilor ce se uzează prin folosință și depunerea sumelor la o instituție de credit aleasă de părți, dobânzile produse în cursul uzufructului revenind uzufructuarului. 
Cu toate acestea, uzufructuarul va putea cere să îi fie lăsate o parte din bunurile mobile necesare folosinței sale sau familiei sale, cu obligația de a le restitui la stingerea uzufructului.” [Art. 727 alin (2), (3) Noul Cod civil].

Legiuitorul are în vedere protejarea intereselor uzufructuarului, dispunând că ”întârzierea în depunerea garanției nu afectează dreptul uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii uzufructului.” (Art. 728 Noul Cod civil)

În timpul exercitării dreptului de uzufruct, obligațiile uzufructuarului sunt:

a) Conform art. 729, uzufructuarul trebuie să se folosească de lucru ca un bun proprietar. Din această obligație decurge îndatorirea de a întreține lucrul în bună stare, având sarcina de a face reparațiile de întreținere, reparațiile mari fiind în sarcina nudului proprietar.

b) De asemenea, dispozițiile art. 729 alin. (4) precizează că reparațiile mari îi revin uzufructuarului când acestea sunt determinate de neefectuarea reparațiilor de întreținere (conform art. 729 alin. (3) Noul Cod civil, ”sunt reparații mari acelea ce au ca obiect o parte importantă din bun și care implică o cheltuială excepțională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori reabilitarea construcțiilor privind structura de rezistență, zidurile interioare și/sau exterioare, acoperișul, instalațiile electrice, termice ori sanitare aferente acestora, la înlocuirea sau repararea motorului ori caroseriei unui automobil sau a unui sistem electronic în ansamblul său”).

c) Așa cum este prevăzut în art. 730 alin. (1) din Noul Cod civil, ”uzufructuarul este obligat să îl înștiințeze pe nudul proprietar despre necesitatea reparațiilor mari.”

d) Uzufructuarul trebuie să aducă de îndată la cunoștința proprietarului orice încălcare a drepturilor acestuia, realizată pe căi de drept, cum ar fi intentarea unei acțiuni în revendicare de către un terț, sau de fapt, astfel încât acesta să aibă posibilitatea să se apere. Dacă nu își îndeplinește această obligație, uzufructuarul poate fi obligat la plata daunelor-interese suferite de proprietar. (Art. 734 Noul Cod civil)

e) O altă obligație a uzufructuarului este de a respecta destinația dată bunurilor de nudul proprietar, excepție fiind cazul în care se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului. (Art. 724 Noul Cod civil)

f) Uzufructuarul are obligația de a suporta o parte din sarcinile lucrului, cum ar fi achitarea taxelor și a impozitelor, cheltuielile efectuate pentru obținerea recoltelor. De asemenea, acesta trebuie să suporte toate sarcinile și cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosința bunului, culegerea fructelor sau încasarea veniturilor, așa cum este precizat în art. 733 alin. (1) din Noul Cod civil.

Conform alin. (2) al aceluiași articol, în cazul în care bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt plătite de uzufructuar.

g) Potrivit art. 743 alin. (3) din Noul Cod civil, ”legatarul uzufructului universal ori cu titlu universal este obligat să achite, în proporție cu obiectul uzufructului și fără niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular având ca obiect obligații de întreținere sau, după caz, rente viagere.”

La încetarea dreptului de uzufruct, obligațiile uzufructuarului sunt:

a) Uzufructuarul trebuie să restituie bunul nudului proprietar la încetarea dreptului de uzufruct (lichidarea uzufructului). ”Dacă încetarea uzufructului are loc după momentul decesului uzufructuarului, obligația de restituire aparține succesorilor acestuia.”

Bunurile se restituie în natură și în starea în care se găseau în momentul constituirii uzufructului. Dacă bunurile se uzează printr-o folosință normală, atunci restituirea lor se va face în starea în care se află la momentul încetării uzufructului.

Atunci când uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile (cvasiuzufructul), uzufructuarul trebuie să restituie bunuri de aceeași cantitate, calitate și valoare ori, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii uzufructului. (Art. 712 Noul Cod civil)

Așa cum este prevăzut în art. 713 alin. (3) din Noul Cod civil, uzufructuarul poate să dispună de bunurile care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid prin utilizare; în această situație, la sfârșitul uzufructului, uzufructuarul trebuie să restituie valoarea pe care ar fi avut-o bunul la această din urmă dată.

b) Dispozițiile art. 725 din Noul Cod civil precizează faptul că ”uzufructuarul este obligat să îl despăgubească pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct.” Astfel, uzufructuarul va plăti despăgubiri nudului proprietar pentru deteriorarea sau pieirea bunului din culpa sa.

Secțiunea a III-a. Drepturile și obligațiile nudului proprietar

Nudul proprietar beneficiază de atributul dispoziției (jus abutendi), precum și, în raporturile cu uzufructuarul, de cel al posesiei (jus possidendi); de aici decurgând următoarele drepturi:

a) Nudul proprietar are dreptul de a dispune de bun, inclusiv prin înstrăinare, dar cu respectarea atributelor ce aparțin uzufructuarului; astfel obiectul înstrăinării va fi constituit doar de nuda proprietate.

b) Acesta mai are dreptul de a beneficia de productele bunului (aceasta deoarece perceperea lor consumă substanța bunului, astfel implicând o dispoziție materială), în afară de situația în care se prevede altfel.

c) Nudul proprietar are posibilitatea de a exercita acțiunile în justiție în scopul apărării drepturilor acordate de nuda proprietate (acțiunea în revendicare, acțiunea posesorie, acțiunea personală izvorâtă din convenția de constituire a dreptului de uzufruct, acțiunea negatorie).

Nudul proprietar are următoarele obligații:

a) ”Principala obligație a nudului proprietar constă în a permite uzufructuarului să se bucure de dreptul de uzufruct pe care i l-a constituit, motiv pentru care îi revine obligația generală negativă de a nu împiedica sau tulbura uzufructuarul în exercitarea dreptului.”

b) Ca obligație pozitivă, art. 729 alin. (2) Noul Cod civil ”arată că reparațiile mari sunt în sarcina nudul proprietar, iar dacă acesta nu le efectuează,uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să restituie contravaloarea lor până la sfârșitul anului în curs, actualizată la data plății”, așa cum este precizat în art. 730 alin. (2) din Noul Cod civil.

c) O altă obligație a nudului proprietar se referă la cheltuielile și sarcinile proprietății ce revin nudului proprietar potrivit art. 735 alin. (1) Noul Cod civil. ”Dacă aceste cheltuieli au fost suportate de uzufructuar, nudul proprietar este obligat la rambursarea acestora, iar când uzufructul este cu titlu oneros, nudul proprietar datorează acestuia și dobânda legală.”

d) Conform art. 743 alin. (1) din Noul Cod civil, ”dacă uzufructuarul universal ori cu titlu universal plătește datoriile aferente masei patrimoniale sau părții din masa patrimonială date în uzufruct, nudul proprietar trebuie să restituie sumele avansate, la stingerea uzufructului, fără nicio dobândă.”

Secțiunea a IV-a. Stingerea uzufructului.

Potrivit art. 746 din Noul Cod civil, dreptul de uzufruct se stinge prin:

a) Moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalității juridice; 
b) Ajungerea la termen; altfel spus ”expirarea termenului pentru care a fost constituit: pentru persoane fizice, uzufructul poate fi cel mult viager; iar pentru persoane juridice, cel mult, de 30 de ani.”
c) Consolidare (întrunirea în aceeași persoană a calităților de uzufructuar și de nud proprietar); 
d) Renunțarea la uzufruct; 
e) Neuzul timp de 10 de ani sau, după caz, timp de 2 ani în cazul uzufructului unei creanțe.1 ”Uzufructul se stinge prin decesul ori, după caz, încetarea existenței juridice a uzufructuarului chiar dacă termenul nu s-a împlinit.” [Art. 746 alin. (2) Noul Cod civil] 
f) Abuz de folosință- atunci când uzufructuarul abuzează de folosința bunului, aduce stricăciuni acestuia sau lasă bunul să se degradeze, la cererea nudului proprietar uzufructul poate să înceteze.

Conform prevederilor art. 747 alin. (2) din Noul Cod civil, creditorii uzufructuarului pot interveni în proces cu scopul conservării drepturilor lor; de asemenea, ei se pot angaja să repare stricăciunile și pot oferi garanții pentru viitor. ”Instanța poate dispune, după împrejurări, fie stingerea uzufructului, fie preluarea folosinței bunului de către nudul proprietar, cu obligația acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului.” [Art. 747 alin (3) Noul Cod civil]

g) Pieirea totală a bunului

Când bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit, uzufructul se stinge în totalitate, iar când bunul a fost distrus în parte, uzufructul continuă asupra părții rămase, acestea fiind precizate în art. 748 alin. (1) Noul Cod civil. Conform art. 748 ali. (2) din Noul Cod civil, ”uzufructul va continua în ambele situații asupra despăgubirii plătite de terț sau, după caz, asupra indemnizației de asigurare, în măsura în care aceasta nu este utilizată pentru repararea bunului; practic, în acest caz, uzufructul se transformă în cvasiuzufruct, întrucât despăgubirea sau indemnizația are ca obiect o sumă de bani, deci bunuri consumptibile.” Astfel, devin aplicabile dispozițiile art. 712 din Noul Cod civil, referitoare la cvasiuzufruct.

Dispozițiile art. 748 alin. (2) Noul Cod civil sunt aplicabile doar în cazurile în care bunul a fost distrus ulterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, cum se statuează în art. 74 din Legea nr. 71/2011.

Alte cazuri de stingere a dreptului de uzufruct:

– rezoluțiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit dreptul de uzufruct a dobândit dreptul de proprietate (conform principiului resoluto iure dantis resolvitur jus accipientis- desființării actelor subsecvente); desființarea titlului nudului proprietar, atrage după sine și desființarea drepturilor consimțite de acesta terților.

– desființarea titlului prin care s-a constituit dreptul de uzufruct.

– exproprierea imobilului pentru cauză de utilitate publică.

Capitolul al III-lea. Dreptul de uz și dreptul de abitație

Secțiunea I. Considerații generale

Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt reglementate de art. 749-754 Noul Cod civil și ”reprezintă varietăți ale uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale, dar această activitate trebuie desfășurată numai în măsura în care sunt necesare nevoilor proprii și ale membrilor familiei sale.”

Din această limitare reiese faptul că nu este posibilă cedarea emolumentului acestor drepturi. Altfel spus, aceste două drepturi acordă posesorului lor atributele de posesie și de folosință, precum în cazul uzufructului, fără să poată cesiona beneficiul acestor drepturi.

”Deosebirea dintre dreptul de uz și dreptul de abitație derivă din obiectul lor; atunci când acest obiect este o casă de locuit, avem de-a face cu un drept de abitație.”

Ambele drepturi se stabilesc și se sting precum dreptul de uzufruct. Titularii lor trebuie să folosească lucrul ca buni proprietari; trebuie să dea cauțiune și să facă inventarul lucrurilor; de asemenea, ei sunt obligați să suporte cheltuielile de întreținere la fel ca și uzufructuarul.

Secțiunea a II-a. Dreptul de uz

Potrivit dispozițiilor art. 749 din Noul Cod civil, uzul este prezentat ca fiind dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale pentru propriile nevoi și pentru cele ale familiei sale.

”Din textul legal enunțat, putem defini dreptul de uz ca fiind un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, conform căruia titularul său, numit uzuar, are posibilitatea de a exercita atributele posesiei și ale folosinței asupra unui bun mobil sau imobil al altei persoane, dar numai în măsura necesară acoperirii nevoilor personale și ale familiei sale.”

Dreptul de uz este constituit pe baza unui act juridic (convenție sau testament), ori prin alte moduri prevăzute de lege. Posesorul dreptului de uz nu poate fi decât o persoană fizică. Acesta este un drept strict personal și, astfel, nu poate fi cedat, închiriat sau arendat, conform art. 752 din Noul Cod civil, care stabilește limitele dreptului de uz.

În cazul în care uzuarul este îndreptățit să perceapă toate fructele naturale și industriale, acesta va avea obligația de a plăti toate cheltuielile de cultură și de întreținere, la fel ca și uzufructuarul. În situația în care titularul dreptului de uz nu este îndreptățit să perceapă decât o parte din fructe, acesta va suporta cheltuielile de cultură sau de întreținere numai în proporție cu partea de care se folosește. [Art. 753 alin. (2) Noul Cod civil]

Dreptul de uz se stinge în aceleași condiții ca și dreptul de uzufruct.

Secțiunea a III-a. Dreptul de abitație

Conform art. 750 din Noul Cod civil, ”titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere.” Fiind un drept strict personal, acesta nu poate fi înstrăinat sau ipotecat. Ca și dreptul de uz, dreptul de abitație poate avea ca posesor doar o persoană fizică și se poate constitui printr-un act juridic (convenție sau testament), ori prin alte moduri prevăzute de lege. Stingerea dreptului de abitație are loc în același mod precum uzufructul.

Atunci când titularul dreptului de abitație este îndreptățit să ocupe întreaga locuință, acesta are datoria de a plăti toate reparațiile de întreținere întocmai ca și uzufructuarul. 

În cazul în care titularul acestui drept nu este îndreptățit să ocupe decât o parte din locuință, el va suporta cheltuielile de întreținere în proporție cu partea de care se folosește. [Art. 753 alin. (1), (2) Noul Cod civil]

În art. 973 din Noul Cod civil este reglementat dreptul de abitație legal, al soțului supraviețuitor. Acest articol stabilește în ce condiții soțul supraviețuitor are acest drept, caracterele juridice ale dreptului de abitație, dar și modul de stingere al acestuia.

”Astfel, soțul supraviețuitor beneficiază de dreptul de abitație asupra casei în care a locuit până la data deschiderii moștenirii, în situația în care casa face parte din bunurile moștenirii, dacă acesta nu este titular al niciunui drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale.”

Condițiile exercitării dreptului de abitație al soțului supraviețuitor sunt:

– casa de locuit trebuie să facă parte din moștenire;

– soțul supraviețuitor să fi locuit în acel imobil la data deschiderii succesiunii;

– soțul supraviețuitor să nu aibă o locuință proprie și să nu devină, prin moștenire, proprietar exclusiv; nu va fi drept de abitație al soțului supraviețuitor în cazul în care imobilul a fost proprietate comună a soților.

Dreptul de abitație este un drept gratuit, insesizabil și care nu poate fi înstrăinat. De asemenea, acesta este temporar; el se stinge la partaj, însă nu mai devreme de un an de la data deschiderii moștenirii. Există cazuri în care acest drept încetează înainte de împlinirea termenului de un an și anume recăsătorirea soțului supraviețuitor. [Art. 973 alin. (2), (4) Noul Cod civil]

În situația în care locuința nu este necesară în întregime soțului supraviețuitor, moștenitorii pot cere restrângerea dreptului de abitație. Ba mai mult, ei au dreptul de a procura soțului supraviețuitor o altă locuință, cerând astfel schimbarea obiectului abitației.

Litigiile cu privire la dreptul de abitație pe care îl are soțul supraviețuitor sunt soluționate de către instanța competentă să judece partajul moștenirii, care va hotărî de urgență, în camera de consiliu. [Art. 973 alin. (5) Noul Cod civil]  

Capitolul al IV-lea. Dreptul de servitute

Secțiunea I. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de servitute

Potrivit art. 755 alin. (1) din Noul Cod civil, ”servitutea este sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar”. Utilitatea rezultă, conform art. 755 alin. (2) din Noul Cod civil, din destinația economică a fondului dominant ori constă într-o creștere a confortului acestuia, iar art. 758 Noul Cod civil menționează că ”servitutea se poate constitui în vederea unei utilități viitoare a fondului dominant.”

Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte, în cazul cărora unele atribute ale proprietății sunt desprinse din ”mâna proprietarului”, urmând ca acestea să fie exercitate de alte persoane, ”servitutea este o simplă sarcină ce se impune ca o limitare a exercițiului atributelor dreptului de proprietate de către titularul inițial, care, practic, nu pierde niciunul dintre ele prin instituirea servituții”.

În ceea ce privește caracterele juridice ale dreptului de servitute, acestea reies din reglementarea dată în art. 755-772 din Noul Cod civil:

a) Servitutea este un drept real constituit asupra lucrului altuia (jus in re aliena), care reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată întrucât limitează, restrânge exercitarea prerogativelor dreptului proprietății.

b) Este un drept imobiliar întrucât se constituie numai în folosul și în sarcina unor imobile prin natura lor.

Servitutea presupune existența a două imobile care aparțin la doi proprietari diferiți, din care imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea se numește fond dominant, iar cel pe care este grevată servitutea poartă denumirea de fond aservit.

c) Servitutea este un accesoriu al fondului, astfel aceasta va depinde de soarta juridică a fondului dominant. În consecință, servitutea nu poate fi ipotecată, înstrăinată sau urmărită singular, independent de fondul al cărui accesoriu este; ea se transmite odată cu fondul.

d) Dreptul de servitute are un caracter perpetuu, acesta fiind o consecință a caracterului accesoriu. Servitutea se menține atât timp cât există cele două fonduri și situația care a determinat constituirea ei.

Perpetuitatea este de natura servituții și nu de esența ei, deoarece părțile pot să stabilească prin convenție un termen limitat de exercitare a acesteia. Printre modurile de stingere a servituților menționate în art. 770 alin. (1) din Noul Cod civil se află ajungerea ei la termen, neuzul și renunțarea la servitute de către proprietarului fondului dominant.

e) Servitutea este indivizibilă, acest lucru însemnând că grevează întregul fond aservit și profită întregului fond dominant. În cazul coproprietății asupra fondului dominant, nu este necesar acordul tuturor coproprietarilor pentru a constitui servitutea. În situația în care imobilul fond aservit aparține mai multor coproprietari, servitutea nu poate fi constituită decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

Secțiunea a II-a. Clasificarea și constituirea servituților

Clasificarea servituților

Conform prevederilor Noului Cod civil, servituțile se clasifică, în funcție de anumite criterii, astfel:

a) După felul în care se manifestă, potrivit art. 760 din Noul Cod civil, există:

– servituți aparente – sunt ”acelea a căror existență este atestată de un semn vizibil de servitute, cum ar fi o ușă, o fereastră, un apeduct”;

– servituți neaparente – sunt ”acelea a căror existență nu este atestată de vreun semn vizibil de servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumită înălțime”.

b) După modul de exercitare, art. 761 din Noul Cod civil face diferența între:

– servituți continue – sunt ”acelea al căror exercițiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi”; 

Aceste servituți nu presupun exercitarea lor neîntreruptă, ci utilizarea dreptului de către titular fără ca acesta să fie obligat la acte succesive și repetate.

– servituți necontinue – sunt ”acele servituți pentru a căror existență este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport”.

c) După obiectul lor, așa cum prevede art. 762 din Noul Cod civil, servituțile se clasifică în:

– servituți pozitive – aceste servituți sunt cele ”prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere”; 
– servituți negative – sunt ”acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate, cum ar fi servitutea de a nu construi”.

Constituirea servituților

Potrivit art. 756 din Noul Cod civil, servitutea poate fi constituită în temeiul unui act juridic sau prin uzucapiune, rămânând aplicabile dispozițiile în materie de carte funciară.

– Constituirea servituților prin act juridic. Această metodă de constituire are cea mai mare aplicabilitate practică. Actul juridic poate fi cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, convenție sau testament. Actul juridic pe baza căruia este constituită servitutea trebuie să fie încheiat în formă autentică și să fie înscris în cartea funciară.

– Constituirea prin uzucapiune. Conform art. 763 din Noul Cod civil, „prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive”. Există posibilitatea ca servitutea să fie constituită în vederea unei utilități viitoare a fondului dominant, nu doar pentru o utilitate existentă la data constituirii. (Art. 758 Noul Cod civil)

Secțiunea a III-a. Exercitarea dreptului de servitute

Exercitarea dreptului de servitute presupune analiza drepturilor și obligațiilor pe care le au proprietarii celor două fonduri. Potrivit art. 765-769 din Noul Cod civil, acestea se referă la regulile privind exercitarea și conservarea servituții, exonerarea de răspundere, schimbarea locului de exercitare a servituții, agravarea situației fondului aservit și exercitarea servituții în caz de împărțire a fondurilor.

Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant

Conform art. 765 alin. (1) și (2) din Noul Cod civil, în lipsa vreunei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant are dreptul de a lua toate măsurile și de a face, pe cheltuiala sa, toate lucrările necesare pentru exercitarea și conservarea servituții. Cheltuielile realizate pentru conservarea acestor lucrări revin celor doi proprietari, proporțional cu avantajele pe care aceștia le obțin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exercițiul servituții sunt necesare și profită inclusiv fondului aservit. Astfel, în situația în care lucrările efectuate nu profită și fondului aservit, proprietarul fondului dominant suportă toate cheltuielile necesare pentru conservarea acestor lucrări.

În cazul în care exercitarea unei servituți (principale) implică și o altă servitute (accesorie), proprietarul fondului dominant va exercita și această din urmă servitute, spre exemplu, servitutea de a lua apă din fântâna aflată pe terenul altei persoane presupune și servitutea de trecere pe acel teren.

Proprietarul fondului dominant are posibilitatea de a exercita o acțiune în justiție specifică acestei materii, prin intermediul căreia se apără dreptul de servitute, anume acțiunea confesorie de servitute, îndreptată împotriva proprietarului fondului aservit. Dacă servitutea a fost constituită prin convenție, acesta mai poate să exercite împotriva proprietarului fondului aservit și o acțiune contractuală. Titularul dreptului de servitute are la îndemână și acțiunea posesorie, în cazul servituților continue și aparente.

Principala obligație ce revine proprietarului fondului dominant reiese din art. 768 din Noul Cod civil și se referă la faptul că acesta ”nu poate agrava situația fondului aservit și nu poate produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituții”. 

Drepturile și obligațiile proprietarului fondului aservit

Proprietarul fondului aservit are obligația negativă de a se abține de la orice act care limitează sau împiedică exercițiul servituții. Așadar, acesta nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituții în alt loc.

Ca excepție, art. 767 alin. (2) din Noul Cod civil prevede că proprietarul fondului aservit, atunci când are un interes serios și legitim, poate să schimbe locul prin care se exercită servitutea în măsura în care exercitarea servituții rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant. 

În ceea ce privește cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea și conservarea servituților, art. 766 din Noul Cod civil menționează că, în cazurile în care acestea revin proprietarului fondului aservit, el se poate exonera de obligație renunțând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părții din fondul aservit necesare pentru exercitarea servituții în favoarea proprietarului fondului dominant. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. 

Pot fi exercitate anumite acțiuni în justiție de către proprietarul fondului aservit pentru apărarea servituții. Prin acțiunea negatorie se neagă existența dreptului de servitute al titularului și se urmărește înlăturarea exercitării servituții ca stare de fapt. De asemenea, proprietarul fondului aservit mai poate utiliza acțiunile posesorii sau acțiunile personale, atunci când i-a fost cauzat un prejudiciu prin modul de exercitare a servituții.

Exercitarea servituții în caz de împărțire a fondurilor

”Art. 769 din Noul Cod civil dispune că, în situația partajării fondului dominant, servitutea va putea fi exercitată pentru uzul și utilitatea fiecărei părți, fără însă ca prin aceasta să se agraveze situația fondului aservit”. Atunci când se împarte fondul aservit servitutea va putea fi exercitată, pentru uzul și utilitatea fondului dominant, pe toate părțile rezultate din împărțire, în afară de situația în care un asemenea mod de exercitare ar agrava situația fondului aservit sau ar cauza prejudicii proprietarului fondului aservit.

Totuși, în caz de împărțire a fondului dominant, dacă servitutea este exercitată pentru uzul și utilitatea exclusivă a uneia dintre părțile despărțite din fondul dominant, servitutea pentru celelalte părți se va stinge. Totodată, atunci când în urma partajării fondului aservit servitutea nu se poate exercita decât pe una dintre părțile despărțite din acest fond, servitutea asupra celorlalte părți se stinge.

Secțiunea a IV-a. Stingerea servituțiilor

Art. 770 alin. (1) din Noul Cod civil prevede că servituțile se sting pe cale principală prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:
a) Consolidarea este produsă atunci când ambele fonduri ajung să aibă același proprietar. Aceasta se poate realiza fie atunci când proprietarul fondului dominant dobândește și dreptul de proprietate asupra fondului aservit, fie când proprietarul fondului aservit dobândește proprietatea fondului dominant, fie, în sfârșit, atunci când dreptul de proprietate asupra ambelor fonduri este dobândit de un terț.

b) Renunțarea proprietarului fondului dominant la dreptul său de servitute. Această renunțare trebuie să fie expresă și fără echivoc, ea nu se poate prezuma.

c) Ajungerea la termen presupune că prin actul juridic care a stat la baza constituirii servituții, cei doi proprietari au stabilit un termen pe durata căruia aceasta va exista. Servitutea se va stinge la împlinirea acestui termen, fără a mai fi necesar consimțământul titularului servituții pentru radierea ei din cartea funciară.

d) Dreptul de servitute poate să înceteze prin răscumpărare, adică prin încheierea unui act juridic cu titlu oneros pe baza căruia proprietarul fondului aservit îi plătește proprietarului fondului dominant contravaloarea servituții.

Conform prevederilor art. 772 din Noul Cod civil, proprietarul fondului aservit poate să obțină stingerea servituții de trecere prin răscumpărare și în cazul în care există o disproporție clară între utilitatea care o procură fondului dominant și inconvenientele ori deprecierea provocată fondului aservit. În situația în care există neînțelegere între părți, instanța poate să suplinească consimțământul proprietarului fondului dominant și stabilește prețul de răscumpărare ținând cont de vechimea servituții și de schimbarea valorii celor două fonduri.

Nu se poate aplica acest mod de stingere, de exemplu, în cazul în care drumul pe care se exercită servitutea de trecere este singura cale de acces la fondul dominant.

e) O altă cauză ce duce la stingerea servituții este imposibilitatea definitivă de exercitare a acesteia. La această situație se poate ajunge prin pieirea totală a fondului dominant sau a fondului aservit ori prin expirarea termenului de 10 ani prevăzut în art. 770 alin. (1) lit. (f) din Noul Cod civil. Atunci când imposibilitatea exercitării servituții este doar temporară, dreptul nu încetează, ci este suspendat.

f) Servitutea se mai poate stinge prin neuzul timp de 10 ani. Acest termen de 10 ani curge de la data ultimului act de exercitiu al servituților necontinue sau de la data primului act contrar servituților continue, așa cum este precizat în art. 771 alin. (1) din Noul Cod civil. Alin. (2) al aceluiași articol menționează că ”exercitarea servituții de către un coproprietar ori de către uzufructuar profită și celorlalți coproprietari, respectiv nudului proprietar”.

g) Ținând cont de faptul că, potrivit art. 755 din Noul Cod civil, servitutea este constituită pentru uzul sau utilitatea unui imobil, dispariția utilității pentru care servitutea a fost constituită atrage stingerea acestei sarcini.

De asemenea, exproprierea fondului aservit pentru cauză de utilitate publică duce la stingerea servituții dacă aceasta este contrară utilității publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

Printre cauzele de stingere a servituții putem menționa și pieirea fondului aservit și desființarea titlului constitutiv, ca urmare a rezoluțiunii sau anulării actului juridic prin care aceasta a luat naștere.

Capitolul al V-lea. Dreptul de superficie

Secțiunea I. Noțiunea și caracterele juridice ale dreptului de superficie

Noțiune

Dreptul de superficie este reglementat la art. 693-702 din Noul Cod civil și reprezintă dreptul de a avea ori de a clădi o construcție pe terenul altei persoane, fie la nivelul solului, fie în subsol și asupra acelui teren superficiarul dobândește un drept de folosință.

Conform art. 702 din Noul Cod civil, dispozițiile referitoare la dreptul de superficie sunt aplicabile și în cazul plantațiilor și al altor lucrări autonome cu caracter durabil. Putem defini lucrările autonome, potrivit prevederilor art. 578 alin. (2) din Noul Cod civil, ca fiind ”construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil”.

În cazul dreptului de superficie se evidențiază existența a două drepturi care aparțin unor titulari diferiți. Este vorba despre dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor, lucrărilor, plantațiilor, pe de o parte și dreptul de proprietate asupra terenului, care aparține altei persoane, pe de altă parte. Pe lângă aceste două drepturi de proprietate mai există și un drept de folosință pe care îl are superficiarului asupra terenului.

Acest drept este o excepție de la art. 559 alin. (1) și (2) din Noul Cod civil, care menționează că ”proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Proprietarul poate face, deasupra și în subsolul terenului, toate construcțiile, plantațiile și lucrările pe care le găsește de cuviință, în afară de excepțiile stabilite de lege, și poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce.” [Art. 559 alin. (1) și (2) Noul Cod civil] 

Caracterele juridice ale dreptului de superficie

– Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, având ca obiect un bun imobil, și anume o suprafață de teren. Pentru folosința terenului, de obicei, superficiarul va plăti o indemnizație care să acopere acea folosință.

– Așa cum prevede art. 694 din Noul Cod civil,acest drept este temporar, limitat la cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit la împlinirea acestui termen. Dreptul de superficie poate fi constituit și pentru o perioadă mai scurtă de timp.

– Acest drept este un drept imprescriptibil extinctiv. Conform art. 696 alin. (1) și (2) din Noul Cod civil, acțiunea confesorie de superficie poate să fie intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar și împotriva proprietarului terenului.

– Dreptul de superficie nu poate să înceteze pe calea partajului, deoarece dreptul de proprietate al superficiarului și dreptul proprietarului terenului nu sunt în stare de indiviziune, ci sunt două drepturi diferite.

Secțiunea a II-a. Constituire. Întinderea și exercitarea

dreptului de superficie

Constituirea dreptului de superficie

Dobândirea dreptului de superficie, potrivit art. 693 alin. (2) din Noul Cod civil, se poate face prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevazut de lege. În toate cazurile se aplică dispozițiile privind cartea funciară.

În cazurile constituirii dreptului de superficie prin act juridic, acesta poate lua naștere prin convenție sau prin testament. Pentru a fi valabilă, convenția trebuie să fie încheiată în formă autentică, deoarece art. 693 alin. (2) din Noul Cod civil prevede că dobândirea acestui drept este supusă dispozițiilor privitoare la cartea funciară, iar conform art. 1244 din Noul Cod civil, în afara cazurilor prevăzute de lege, convențiile prin care se strămută sau se constituie drepturi reale ce urmează să fie înscrise în cartea funciară trebuie încheiate, sub sancțiunea nulității absolute, în formă autentică.

Însă, potrivit art. 887 alin. (1) din Noul Cod civil, există și situații în care dreptul de superficie se poate dobândi fără înscriere în cartea funciară, și anume atunci când provin din moștenire sau vânzare silită.

Cât privește situația constituirii superficiei prin testament, testatorul instituie un legat în favoarea unui moștenitor ce va avea ca obiect dreptul de superficie, după cum acesta poate institui două legate în favoarea a doi moștenitori diferiți, unul dintre ei primind, prin intermediul unui legat, nuda proprietate, iar celălalt moștenitor, pe temeiul legatului al cărui beneficiar este, primind dreptul de superficie asupra aceluiași teren.

Art. 693 alin. (3) și (4) din Noul Cod civil reglementează anumite cazuri speciale de constituire a dreptului de superficie:

– superficia poate să fie înscrisă în cartea funciară în temeiul unui act juridic prin intermediul căruia proprietarul terenului transmite către o altă persoană, care devine în acest mod superficiar, exclusiv dreptul de proprietate asupra construcției situate pe terenul respectiv, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei;

– dreptul de superficie poate să fie înscris în temeiul unui act juridic prin intermediul căruia proprietarul întregului fond format din teren și construcții transmite, în mod separat, către două persoane, terenul și construcția. Una dintre persoane dobândește astfel terenul, grevat însă de dreptul de folosință al celuilalt, care dobândește construcția; cealaltă persoană dobândește construcția, chiar dacă nu s-a stipulat expres de către părți constituirea dreptului de superficie;

– în cazul realizării unei construcții pe terenul altei persoane, dreptul de superficie poate fi înscris pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului;

– tot în situația realizării unei construcții pe terenul altuia, dreptul de superficie se poate înscrie în favoarea unui terț, pe baza cedării dreptului de a invoca accesiunea.

În cazul dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune, aceasta este posibilă dacă posesorul terenului are intenția de a se comporta ca un superficiar, și nu ca un proprietar al terenului și dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii imobiliare, stabilite în art. 930-934 din Noul Cod civil. Printre modurile de constituire a dreptului de superficie putem enumera și cazul dobândirii acestuia de către soți în timpul căsătoriei. Astfel, în timpul căsătoriei, soții pot edifica o construcție, o plantație ori o lucrare pe terenul bun propriu al unuia dintre ei; în această situație, soțul neproprietar al terenului dobândește un drept de superficie care are în conținutul său dreptul de proprietate comună asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului.Acest mod de constituire a superficiei este posibil numai în cazul regimului comunității de bunuri, reglementat de art. 339 din Noul Cod civil, potrivit căruia ”bunurile dobândite în timpul regimului comunității legale de oricare dintre soți sunt, de la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmășie ale soților”.

Întinderea și exercitarea dreptului de superficie

Potrivit art. 695 alin. (1) din Noul Cod civil, ”dreptul de superficie se exercită în limitele și în condițiile actului constitutiv. În lipsa unei stipulații contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafață de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate”. 

Așadar, când superficia este constituită în temeiul unui act juridic, ținând cont de principiul libertății de voință a părților la încheierea actelor juridice civile, părțile pot să stabilească limitele și condițiile de exercitare a dreptului de superficie prin actul de constituire. Atunci când superficia ia naștere prin uzucapiune, aceste limite sunt determinate în funcție de modalitatea de exercitare a posesiei.

Superficiarul exercită asupra construcției, plantației ori altei lucrări toate atributele care sunt conferite de dreptul de proprietate, adică posesia, folosința și dispoziția. În ceea ce privește terenul pe care se află construcția, plantația ori lucrarea, superficiarul exercită atributul folosinței, având totodată și dreptul de a dispune material de terenul respectiv, în sensul că poate dispune de substanța lui în limitele impuse de necesitatea realizării sau folosirii construcției, plantației sau lucrării (amenajări, săpături etc.).

În ipoteza în care superficia se constituie prin transmiterea de către proprietar doar a construcției sau prin transmiterea construcției și a terenului către două persoane, art. 695 alin. (2) din Noul Cod civil menționează o obligație negativă ce revine în sarcina superficiarului, anume de a nu modifica structura construcției, în lipsă de stipulație contrară. Acesta are dreptul de a demola construcția, cu obligația de a o reconstrui în forma inițială.

În situația în care superficiarul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate, în temeiul art. 695 alin. (3) din Noul Cod civil, să solicite, în termen de 3 ani, fie încetarea dreptului de superficie, fie repunerea în situația anterioară. În primul caz acest termen curge de la data modificării structurii construcției, iar în cel de-al doilea caz, de la data expirării duratei superficiei.

Superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său, putând să înstrăineze construcția, plantația sau lucrarea, fără să ceară consimțământul proprietarului terenului pe care sunt realizate. Odată cu înstrăinarea construcției, plantației sau a lucrării se transmite și dreptul de folosință asupra terenului. De asemenea, dreptul de superficie poate fi înstrăinat sau grevat cu sarcini reale (drept de uzufruct, de uz sau de abitație, drept de servitute, de ipotecă). Astfel, în art. 695 alin. (4) din Noul Cod civil se precizează că dreptul de folosință asupra terenului poate fi înstrăinat ori ipotecat, cât timp construcția există, însă numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.

Dreptul de superficie poate fi apărat, potrivit art. 696 din Noul Cod civil, prin acțiunea confesorie, care poate fi intentată împotriva oricărei persoane, chiar și împotriva proprietarului terenului dacă împiedică exercitarea dreptului. Dreptul la acțiunea confesorie este imprescriptibil.

Conform art. 697 alin. (1) și (2) din Noul Cod civil, dacă superficia a fost constituită cu titlu oneros, superficiarul are obligația de a plăti prestația potrivit înțelegerii părților. În caz contrar, adică în cazul în care părțile nu au precizat modalitățile de plată, posesorul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piața liberă, ținând cont de natura terenului, de destinația construcției în situația în care aceasta există, de zona în care se află terenul precum și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței. În cazul în care părțile nu se înțeleg referitor la suma ce reprezintă contravaloarea prestației superficiarului, suma pe care acesta o datorează proprietarului va fi stabilită de către instanța judecătorească competentă.

Secțiunea a III-a. Încetarea dreptului de superficie și

efectele încetării acestuia

Cazurile de încetare a superficiei

Așa cum prevede art. 698 din Noul Cod civil, dreptul de superficie se stinge prin radiere din cartea funciară, cauzele care duc la încetarea acestuia fiind următoarele:

– la expirarea termenului; 
– prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane; 
– prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens; 
– în alte cazuri prevăzute de lege.

Efectele încetării dreptului de superficie prin expirarea termenului

Atunci când a fost constituit pe o durată determinată de timp și părțile nu au reînnoit această perioadă, dreptul de superficie se stinge la împlinirea termenului convenit.

Conform art. 699 alin. (1) din Noul Cod civil, ”în absența unei stipulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de

superficiar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului”.

Alin. (2) al aceluiași articol menționează că în cazul în care construcția nu exista la momentul constituirii superficiei și dacă valoarea acesteia este fie egală, fie mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate să ceară obligarea constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția.

În această situație constructorul are dreptul de a refuza cumpărarea terenului dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcția clădită pe teren și dacă repune terenul în situația anterioară.

Atunci când nu există o înțelegere contrară între superficiar și proprietarul terenului, în momentul în care încetează dreptul de superficie, se sting dezmembrămintele constituite de către superficiar, așa cum este menționat în art. 699 alin. (3) din Noul Cod civil.

Cu privire la ipotecile care grevează dreptul de superficie, atunci când superficia încetează la expirarea termenului și proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției edificate de superficiar pe cale de accesiune, acestea se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului.

Ipotecile care grevează dreptul de superficie se extind asupra terenului pe care nu a existat construcția la momentul constituirii superficiei, în cazul în care constructorul a fost obligat să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția.

În situația în care constructorul refuză să cumpere terenul și își ridică, pe cheltuiala sa, construcția edificată pe teren și repune terenul în situația anterioară stării superficiei prin consolidare, aceste ipoteci se strămută de drept asupra materialelor.

Prevederile art. 699 alin. (4) din Noul Cod civil menționează că ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil, atunci când dreptul de superficie încetează prin expirarea termenului.

Aceste ipoteci se strămută, de drept, asupra sumei de bani primite de proprietarul terenului de la superficiarul care a fost obligat să achiziționeze terenul la valoarea de circulație pe care ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția.

În cazul în care superficiarul a ridicat construcția și a repus terenul în situația anterioară, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenței superficiei se extind, de drept, cu privire la întregul teren.

Efectele încetării dreptului de superficie prin consolidare

Superficia se poate stinge atunci când superficiarul devine și proprietar al terenului asupra căruia se exercită dreptul de superficie ori când proprietarul terenului devine și posesorul lucrărilor, construcțiilor sau plantațiilor. De asemenea, mai există și situația în care un terț devine proprietar asupra terenului și în același timp asupra lucrărilor, construcțiilor sau plantațiilor , astfel întrunind în aceeași persoană calitatea de proprietar asupra întregului ansamblu.

În cazul în care dreptul de superficie se stinge prin consolidare, conform prevederilor art. 700 din Noul Cod civil, în absența unei stipulații contrare, dezmembrămintele consimțite de superficiar se mențin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea termenului inițial al superficiei. Așadar, este posibil ca la constituirea dreptului de superficie sau la stingerea acestuia părțile să stabilească menținerea dezmembrămintelor constituite de superficiar pe o perioadă mai mare decât cea a superficiei.

În ceea ce privește ipotecile născute pe durata existenței superficiei, acestea se mențin fiecare în funcție de obiectul asupra căruia s-au constituit (nuda proprietate asupra terenului ori construcția împreună cu dreptul de folosință asupra terenului).

Efectele încetării dreptului de superficie prin pieirea construcției

Dreptul de superficie încetează prin pieirea construcției doar atunci când părțile au convenit expres că pieirea acesteia duce la stingerea superficiei.

Astfel, potrivit art. 701 alin. (1) din Noul Cod civil, dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale care grevează dreptul de superficie se sting. Însă, în cazul uzufructului, art. 748 din Noul Cod civil menționează că acesta va continua asupra despăgubirii achitate de terț ori, după caz, asupra indemnizației de asigurare.

Alin. (2) al aceluiași articol stabilește că ”ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenței dreptului de superficie se mențin asupra dreptului de proprietate reîntregit”.

Alte cauze de încetare a superficiei

Conform art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, exproprierea pentru cauză de utilitate publică are ca urmare și stingerea dezmembrămintelor dreptului de proprietate. Într-o astfel de situație, despăgubirea cuvenită se va împărți între titularul dreptului de proprietate asupra terenului și superficiar.

Capitolul al VI-lea. Studiu de caz

Speța nr. 1

Titlu: Drept de superficie. Imposibilitatea constituirii dreptului de superficie asupra unui bun proprietate publică.

Tip speță: Hotărâre

Data speță: 07.02.2013

Instituție: Curtea de Apel ALBA IULIA

Conținut speță:

Drept de superficie. Imposibilitatea constituirii dreptului de superficie asupra unui bun proprietate publică. 

Potrivit dispozițiilor art. 136 alin 4 teza I din Constituție, terenurile proprietate publică sunt inalienabile. De asemenea, Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, referindu-se la proprietatea publică, prevede că „bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile”. Față de aceste dispoziții legale, bunul proprietate publică nu poate constitui obiect al vreunui dezmembrământ al dreptului de proprietate. 

Secția I civilă – Decizia civilă nr. 81/07 februarie 2013 

Prin sentința civilă nr.  7974/8.11.2011 pronunțată de Judecătoria Sibiu în dosar nr. 14373/306/2010,  s-a admis în parte acțiunea civilă formulată și precizată de către reclamanta pârâtă Comuna R, prin primar, în contradictoriu cu pârâta reclamantă RNP – R. prin DS S și în consecință s-a dispus obligarea pârâtei reclamantă să lase în deplină proprietate și posesie reclamantei pârâte terenul înscris în CF 7684 Rășinari, nr. top 8723/1/2, în suprafață de 7348 mp. S-a respins  cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamantă în contradictoriu cu reclamanta pârâtă cu privire la stabilirea unui drept de superficie. 
Pentru a pronunța această sentință, s-a reținut că potrivit cărții funciare 7685 Rășinari, nr. top 8723/1/2 cuprinde cantonul silvic S  cu o suprafață de 7348 mp, având ca proprietari reclamanta asupra terenului și pârâta asupra construcției. Intabularea pârâtei asupra construcției s-a realizat prin încheierea nr. 7272/05.07.2000 și a avut la bază o schiță de dezmembrare cu care reclamanta a fost de acord și dispozițiile HG nr. 982/1998. 
Având în vedere faptul că pârâta avea întabulat dreptul de proprietate asupra construcției și a faptului că aceasta era titulara unui drept de administrare a fondului forestier s-a încheiat între părți contractul de administrare nr. 1340/04.04.2002, contract care la art. 2 prevede că administrarea fondului forestier predat va înceta cel mai târziu la data de 31.12.2002. 
Cum în prezenta cauză pârâta nu a făcut dovada unui contract de administrare valabil, cel existent anterior expirând la data de 31.12.2002 și potrivit cărții funciare 7685 Rășinari, nr. top 8723/1/2 sunt titularii unui drept de proprietate asupra construcției, instanța a constatat  că acțiunea reclamantei de revendicare a terenului înscris în CF nr. 7685 Rășinari, nr. top 8723/1/2 în suprafață de 7348 mp este întemeiată. 
În ceea ce privește solicitarea reclamantei de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra construcției, instanța constată cererea neîntemeiată, deoarece în prezenta cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 494 C. civil. 
În prezenta cauză pârâta are înscris dreptul de proprietate în cartea funciară tocmai cu acordul reclamantei, fapt ce nu mai poate face aplicarea art. 494 C. civil, reclamanta având posibilitatea de a contesta înscrierea în cartea funciară a pârâtei (fapt ce ar fi dus la anularea dreptului de proprietate înscris în favoarea acesteia), lucru ce nu l-a făcut. Prin urmare, pârâta are un drept valabil de proprietate asupra construcției canton Santa, iar reclamanta rămâne proprietară asupra terenului în suprafață de 7348 mp. 
În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de către pârâtă, instanța a constatat faptul că potrivit dispozițiilor Legii 46/2008 pădurile fac parte din fondul forestier proprietatea publică a unității administrativ teritoriale, în prezenta cauză. Acesta fapt este confirmat și de cele consemnate pe schița aflată la fila 11 dosar din care reiese faptul că terenul în discuție este o pădure ce face parte din domeniul public al statului. 
Prin urmare, terenul în discuție nu poate face obiectului unui drept de superficie nici chiar cu acordul proprietarului. 
Împotriva acestei sentințe au declarat apel ambele părți. 
Prin decizia civilă nr. 206/2012 Tribunalul Sibiu a respins ambele apeluri, reținând următoarele: 
Nu se poate susține că pârâta și-a întabulat dreptul în temeiul unui „oarecare titlu”, acest „oarecare titlu” fiind acordul proprietarului și  valorează titlu de proprietate asupra construcției și nu doar o dovadă a bunei-credințe; este mai mult decât atât. 
Nu poate fi primită nici afirmația că înscrierea dreptului pârâtei în cartea funciară are doar efect de opozabilitate și nu caracter constitutiv; chiar dacă ar fi așa, ar însemna că pârâta a dobândit dreptul prin efectul actului juridic anterior, ceea ce nu este de natură să susțină poziția apelantei reclamante. 
Pe de altă parte, prima instanță a motivat în mod corect că în condițiile în care nu s-a solicitat rectificarea cărții funciare în sensul înlăturării dreptului de proprietate al pârâtei, nu se poate admite cererea în revendicare a reclamantei. Pârâta a criticat modul în care instanța de fond a respins cererea sa de recunoaștere a dreptului de superficie. Tribunalul a apreciat că în contextul probelor administrate în cauză, în mod corect a fost respinsă cererea reclamantei, dar ceea ce  face neîntemeiată cererea pârâtei este lipsa unei  expertize tehnice care să stabilească și să delimiteze suprafața de teren aferentă construcției pârâtei. Regula este aceea că dreptul de superficie se constituie asupra întregii suprafețe a corpului funciar pe care se află construcția. Așa fiind, este evident că pârâtei nu-i poate fi recunoscut un drept de folosință asupra întregii suprafețe de teren al reclamantei, de 7348 mp. 
Pe de altă parte, reclamanta nu avea de ce să solicite administrarea unei asemenea probe, întrucât ea a negat dreptul de superficie al  pârâtei. Singura care avea interes să o facă este pârâta, iar obligația îi incumba și din perspectiva dispozițiilor art. 1169 Cod civil. 
În lipsa unor asemenea dovezi, respingerea cererii de recunoaștere a unui drept de superficie este corectă, așa încât tribunalul a înlăturat și acest motiv de apel. 
  Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs pârâta RNP R. – DS Sibiu, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând modificarea în parte a deciziei, admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței, cu consecința admiterii cererii reconvenționale în sensul constatării dreptului de superficie, și înscrierea în CF. 
În expunerea criticilor se arată, în esență, că instanța de apel  greșit a reținut că superficia nu poate fi înscrisă pe întreg corpul funciar de 7272 mp întrucât această suprafață depășește nevoile construcției, iar recurenții au refuzat efectuarea unei expertize. Or, superficia, ca regulă generală, se înscrie asupra întregului corp funciar, numai prin excepție, prin voința ambelor părți, poate fi instituită pe o parte a corpului funciar și numai proprietarul terenului poate cere dezmembrarea imobilului.  Proprietatea aparținând domeniului public poate fi dată în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică, iar superficia presupune folosința terenului; 
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat următoarele: 
Ambele instanțe de fond au reținut corect că cererea reconvențională nu poate fi admisă, însă având motivări diferite. 
Prima instanță a reținut, în esență, că terenul face parte din domeniul public și astfel este inalienabil, insesizabil și imprescriptibil. Din contră, instanța de apel a reținut că bunul poate face obiectul dreptului de superficie întrucât supraedificatul s-a construit și întabulat cu acordul proprietarului terenului, însă nu poate opera asupra întregului teren, ci în limitele exercitării folosinței construcției. 
În consecință, se impune analizarea, respectiv stabilirea opiniei corecte. 
Din extrasul CF este de necontestat că imobilul teren de 7348 mp este proprietate publică a unității administrativ teritoriale Comuna Rășinari, fiind dezmembrat dintr-un corp funciar – pădure nr. top 7823, de 460 ha și 250 mp. 
Doctrina și jurisprudența în majoritate covârșitoare susțin existența acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate ca fiind aplicabil numai proprietății private și nu publice. 
Potrivit dispozițiilor art. 136 alin 4 teza I din Constituție, terenurile proprietate publică sunt inalienabile. De asemenea, Legea nr. 215/2001 a administrației publice locale, referindu-se la proprietatea publică la unitățile administrativ – teritoriale, prevede că: „bunurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile”. 
Față de aceste dispoziții legale, corect a reținut instanța de fond coordonatele juridice ale dreptului de proprietate publică, și astfel, corect a statuat că bunul proprietate publică nu poate constitui obiect al vreunui dezmembrământ al dreptului de proprietate. 
Este corectă reținerea instanței de fond că bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosință și pot fi concesionate ori închiriate întrucât inalienabilitatea nu este incompatibilă cu existența unor drepturi reale corespunzătoare proprietății publice, drepturi care însă sunt diferite de dezmembrămintele dreptului de proprietate privată. 
Susținerea recurentei că proprietatea publică poate fi dată în folosință gratuită instituțiilor publice, este corectă. De asemenea, și susținerea că superficia presupune folosința terenului este corectă (susținerea formulată la pct. 5), însă aceste două drepturi reale nu se confundă. 
Dreptul de folosință gratuită asupra bunului proprietate publică este un drept real corespunzător dreptului de proprietate publică, reglementat constituțional în prevederile art. 136 alin 4 din Constituția României și reluat în art. 124 din Legea nr. 215/2001, iar dreptul de superficie este un drept real corespunzător dreptului de proprietate privată, care exclude ideea de folosință gratuită, și, astfel cum  s-a arătat mai sus, superficiarului îi revine obligația de a plăti despăgubiri proprietarului terenului, în lipsa de convenție contrară. 
În concluzie, cererea reconvențională se impunea a fi respinsă în considerare celor reținute de către prima instanță, iar considerentele instanței de apel urmează a fi substituite de prezentele considerente. 

Speța nr. 2

Titlu: Evacuare

Tip speță: Sentință civilă

Dată speță: 25.02.2014

Instituție: Judecătoria FĂLTICENI

Conținut speță:

Prin cererea adresată acestei instanțe si înregistrată sub nr. 2839/227 din 27.08.2013,   reclamanta CM a solicitat, în contradictoriu cu pârâții ZA ȘI DM, ca prin sentința ce se va pronunța, să se dispună  evacuarea pârâților din imobilul situat în sat S com. FM, jud. Suceava, cu cheltuieli de judecată. 
In motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că la data de 27.05.2009 a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 475/27.05.2009 la BNP AM, prin care a transmis nuda proprietate asupra bunurilor sale imobile, constând în casa de locuit și suprafața de 650 mp. teren aferent construcțiilor, pârâților, cu clauză de întreținere. 
După încheierea contractului, pârâții au locuit o perioadă în mun. București, după care în anul 2011 s-au mutat în imobilul din satul S, iar după ce s-au mutat împreună cu reclamanta, au început să se poarte cu aceasta urât, în sensul că o teroriza și o amenința cu foametea și cu moartea, mutând-o din casă, într-o bucătărioară, i-au tăiat cablu de la televizor, i-au luat radiatorul și reșoul la care se încălzea și la care își gătea mâncarea, întrucât sobă și plită există doar în casa unde locuiesc pârâții. 
Arată reclamanta că pârâții cultivă doar ei grădina, nelăsând-o pe aceasta să-și pună un răsad de roșii, ceapă pentru asigurarea hranei necesare. 
Precizează reclamanta că pârâții o amenință cu moartea mereu, sar la bătaie la aceasta, interziC oricărei persoane(vecine) accesul în camera sa, au tăiat pomii fructiferi de unde își lua prune și vișine, i-au trântit frigiderul de șură. 
Cum potrivit contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere și uzufruct viager ( a cărui desființare face obiectul unui alt dosar), pârâții au dobândit doar nuda proprietate asupra imobilelor menționate și vor intra de fapt în stăpânirea bunurilor vândute, după stingerea dreptului de uzufruct viager și având în vedere că în situația în care creditorul întreținerii și-a rezervat uzufructul viager al imobilului a cărui nudă proprietate s-a dobândit de debitorii întreținerii pot locui în imobil numai ca tolerați. 
Astfel,  urmează a fi evacuați la cererea creditorului, beneficiar al uzufructului viager, solicită admiterea cererii așa cum a fost formulată. 
In drept și-a întemeiat acțiunea pe disp. art. 1040 și urm. Cod Civil. 
In dovedire a înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri, martori, interogatoriul pârâților. 
Prin întâmpinare (f.23-24 dosar), pârâții au solicitat respingerea acțiunii de evacuare și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. 
In fapt, arată că au  încheiat cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de întreținere și uzufruct viager, autentificat sub nr. 475/27.05.2009 la BNP AM 
Ulterior încheierii contractului, arată pârâții că au locuit în București, având de prestat un contract de muncă, însă după finalizarea acestuia, din luna august 2011 s-au mutat în imobilul din Spătărești, ce face obiectul litigiului. 
Precizează pârâții că reclamanta este mereu nemulțumită și în acest sens, a formulat o acțiune având ca obiect rezoluțiunea contractului, însă prin sentința civilă nr. 189/26.01.2012 a Judecătoriei Fălticeni, definitivă prin decizia nr. 2470/2012 a Tribunalului Suceava, i-a fost respinsă acțiunea. 
Pârâții invocă art. 539 Cod Civil, potrivit căruia proprietarul nu poate prin faptul sau nici cu orice chip vătăma drepturile uzufructuarului; din dispozițiile Codului civil nu rezultă însă vreo altă îngrădire sau restricție legală în ceea ce-l privește pe proprietar-titularul nudei proprietăți, astfel că în virtutea principiului ocrotirii dreptului de proprietate consacrat de art.1 din Convenție și garantat de Constituție, solicită a se aprecia că atâta vreme cât uzufructuarul nu este îngrădit în exercițiul dreptului său de către proprietar, dreptul de folosință al acestuia asupra imobilului, poate coexista cu cel al proprietarului, mai ales în situația în care rezultă că părțile au convenit în mod tacit asupra acestui aspect în condițiile art. 534 Cod civil. 
Consideră pârâții că întrucât au efectuat numeroase lucrări de întreținere, de reparații ale imobilului, au cultivat grădina și nu au adus nicio vătămare nici reclamantei și nici vreunui bun din gospodărie, acțiunea reclamantei este neîntemeiată. 
Privită problema dintr-o altă reglementare, în virtutea art. 8 din CEDO și a protocoalelor adiționale la aceasta(ratificată prin Legea 30/1994), potrivit căruia orice persană are dreptul  la respectarea vieții private și de familie, a domiciliului său și a corespondenței sale, ingerințele admise în protejarea acestui drept, sunt ca acestea să fie prevăzute de lege și să constituie o măsură care este necesară pentru securitatea națională, siguranța publică, bunăstarea economică a țării, apărarea ordinii și prevenirea faptelor penale, protejarea sănătății sau a moralei, ori protejarea drepturilor și libertăților altora, cu specificația existenței unei proporționalități cu scopul  legitim urmărit. 
In cauză, reclamanta și-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra imobilului potrivit art. 517 și urm. Cod civil, iar ei pârâții și-au stabilit domiciliul la acest imobil și sunt titularii nudei proprietăți în baza actului de vânzare-cumpărare. 
Consideră pârâții că a proceda la evacuarea lor din imobil, ar constitui o încălcare a dreptului la respectarea vieții de familie, în condițiile în care nu este incidentă niciuna din ingerințele considerate justificate și expuse în precedent. 
Față de aceste considerente, solicită respingerea acțiunii, ca nefondată. 
In dovedire, înțeleg să se folosească de proba cu înscrisuri și martorii: TP, LE. 
Reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare (f. 36-39 dosar), prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate de către pârâți, ca nefondate și ireale. 
Arată că în prezent este terorizată de pârâții care o amenință cu foametea și cu moartea în fiecare zi, în sensul că i-au luat reșoul la care își făcea mâncarea, i-au tăiat găinile de la care obținea ouă, i-au tăiat pomii fructiferi, i-au ocupat straturile de legume, încât a ajuns la mila vecinilor, având o temere pentru viața sa, în condițiile în care pârâții au exercitat acte de violență împotriva sa. 
Cât privește aparența dreptului în favoarea sa, solicită a se observa că prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de întreținere și uzufruct viager, autentificat sub nr. 475/27.05.2009 la BNP AM, și-a rezervat uzufructul viager asupra tuturor imobilelor înstrăinate, iar în condițiile sale de trai cu pârâții, nu se poate pune problema lipsei aparenței dreptului în favoarea sa. 
Astfel, reiterează faptul că a înstrăinat pârâților toate bunurile sale imobile, constând în casa de locuit și suprafața de 650 mp. teren aferent, pentru o sumă de bani și pentru a i se presta întreținerea de care are nevoie, pentru a avea un sprijin și moral la bătrânețe, cu păstrarea dreptului de uzufruct viager asupra tuturor imobilelor. 
Arată că pârâții s-au mutat la domiciliul său fără a-i invita, aceasta tolerându-i în ideea că-și vor îndeplini mai bine obligația de întreținere, însă datorită comportamentului abuziv și violent al acestora față de ea, reclamanta, a fost nevoită să promoveze prezenta acțiune, prin care a solicitat evacuarea pârâților, persoane ce au doar calitatea de tolerați, ei neavând un drept propriu de folosință asupra bunurilor imobile menționate și nici acordul ei, în calitate de titular al dreptului de folosință. 
Corespunzător atributelor de posesie și folosință din conținutul dreptului său, uzufructuarul are dreptul exclusiv de a obține posesia bunului, de a o exercita pașnic și nestingherit și dreptul de a folosi exclusiv bunul și de a-i culege fructele în deplină proprietate, în conf. cu disp. art. 709-722 N.Cod civil, iar proprietarul nu poate prin faptul său nici cu orice chip vătăma drepturile uzufructuarului. Nudul proprietar are asupra bunului doar dreptul de dispoziție, fiind obligat să respecte dreptul de uzufruct până la stingerea lui. 
Astfel, uzufructuarul reclamant își poate apăra dreptul exclusiv de posesie și folosință, asupra imobilului inclusiv pe calea acțiunii în evacuare a pârâților-nud proprietari fără să justifice acest fapt. 
Arată că nuda proprietate dobândită prin contractul încheiat, nu le conferă pârâților(pe toată durata ființării dreptului de uzufruct constituit în favoarea sa), un drept locativ propriu cu privire la imobilul în discuție, pe care să-l poată opune cu succes uzufructuarei, una din obligațiile corelative pe  care și le-au asumat prin contract, fiind și aceea ce decurge din caracterul juridic al dreptului de uzufruct la a cărui constituire au consfințit, respectiv aceea de a nu stânjeni exercitarea de către uzufructuar a drepturilor sale. 
Consideră reclamanta că nu se poate reține vreun drept locativ al pârâților, care să le confere dreptul de a folosi imobilul în mod exclusiv ori împreună cu ea, reclamanta, pentru că între părți nu a intervenit o convenție de locațiune încheiată în favoarea nud-proprietarilor, dar nicio renunțare totală ori parțială din partea sa, cu privire la dreptul său exclusiv de folosință, astfel solicită a se constata că deținerea imobilelor de către pârâți, încalcă dreptul de folosință pe care-l dețin, iar folosința lor nu este legitimă. 
Examinând cererea de față, instanța o constată neîntemeiată. 
Astfel, din înscrisurile anexate la dosar, susținerile părților, depozițiile martorilor audiați, instanța a reținut următoarea situație de fapt: 
Intre părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 475/27.05.2009 la BNP AM, prin care reclamanta a transmis pârâților, nuda proprietate asupra bunurilor sale imobile, constând în casa de locuit și suprafața de 650 mp. teren aferent construcțiilor, cu clauză de întreținere. 
După încheierea contractului, pârâții au locuit o perioadă în munic. București, după care în anul 2011 s-au mutat în imobilul din satul Spătărești, a cărui nudă proprietate o dobândiseră prin contractul sus-menționat, reclamanta fiind de acord cu această mutare, fapt rezultat din depozițiile martorilor audiați, dar și din recunoașterea reclamantei, precizată în cererea de chemare în judecată. 
Reclamanta, nemulțumită de comportamentul pârâților, a formulat o acțiune privind rezoluțiunea contractului, însă prin sentința civilă nr. 189/26.01.2012 a Judecătoriei Fălticeni, definitivă prin decizia nr. 2470/2012 a Tribunalului Suceava, acțiunea acesteia i-a fost respinsă ca nefondată. 
Prin acțiunea de față, reclamanta a solicitat evacuarea pârâților din imobil, invocând ca temei de drept, disp. art. 1040 și urm. din Codul de procedură civilă, prevederi care se aplică atunci când imobilul este ocupat fără drept de către alte persoane și pentru care este necesar, așa cum prevede art. 1040 Cod proc.civ. ca locatarul sau ocupantul să fie notificat în prealabil. 
In speță, reclamanta nu a făcut dovada respectării prev. art. 1040 Cod proc.civ. astfel judecarea cauzei a avut loc conform dispozițiilor de drept comun. 
In aceste condiții, se impune a se reține că potrivit art. 539 din vechiul Cod civil incidente în cauză întrucât contractul a fost încheiat sub imperiul legii vechi, „proprietarul nu poate prin faptele sale, nici cu orice chip, vătăma drepturile uzufructuarului”.
Sub acest aspect se reține că părțile au convenit ca proprietarii imobilului, în speță pârâții să locuiască în imobilul cu uzufructuarul- respectiv cu reclamanta. 
Problema analizată în cauză este aceea dacă reclamanta, în exercitarea  dreptului său de uzufruct, a fost sau nu vătămată de către pârâți. 
Din probele administrate în cauză, respectiv înscrisurile dar și din depozițiile de martori, rezultă că pârâții nu au adus nicio atingere dreptului reclamantei în exercitarea prerogativelor dreptului de uzufruct. 
Astfel, martorii audiați în cauză, propuși atât de reclamantă, cât și de pârâți, afirmă că reclamanta locuiește în acea casă, din care folosește o cameră și un hol, aceleași pe care le-a folosit dintotdeauna. 
In aceste încăperi, reclamanta dispune de condiții pentru locuit, are încălzire, aragaz, frigider și bunuri care-i permit un trai decent. 
De asemenea, reclamanta folosește și o parte din grădină conform înțelegerii cu pârâții, obținând de pe aceasta recoltă. 
Martorii afirmă că reclamanta a fost de acord ca pârâții să se mute în imobil, pentru a-i putea asigura întreținerea, fapt confirmat și de aceasta prin cererea de chemare în judecată, dar că neînțelegerile dintre părți se datorează comportamentului reclamantei care și-a făcut  o practică din a încheia convenții cu diferite persoane, în sensul de a le înstrăina gospodăria și de a desființa ulterior înțelegerea. 
Aceste depoziții se coroborează și cu înscrisul de la fila 75 dosar, din care rezultă că reclamanta a încheiat în anul 2005 un contract de același gen, cu numiții GP, GR. 
Cât privește obligația de întreținere statuată în contract, a existat în litigiu, finalizat prin sentința civilă nr. 189/26.01.2012 a Judecătoriei Fălticeni, definitivă prin decizia nr. 2470/2012 a Tribunalului Suceava, prin care i-a fost respinsă reclamantei acțiunea formulată împotriva pârâților, pe motiv că aceasta nu dorește să primească întreținere. 
S-a reținut cu putere de lucru judecat în considerentele sentinței, că „ pentru ca pârâții să își poată exercita obligația de a o îngriji pe reclamantă în caz de boală, asigurarea de medicamente și ajutor la treburile gospodărești, care implică o prezență constantă și personală, este absolut necesar ca aceștia să se mute și să locuiască împreună cu aceasta, în imobilul achiziționat”. 
De aceea, nu se poate reține că folosința pârâților nu este una legitimă. 
Cât privește susținerea reclamantei cu privire la comportamentul pârâților, comportament care-i aduc atingere drepturilor și libertăților acesteia, acestea nu sunt dovedite de probe certe, concludente. 
Astfel martora AC (f.70-71 dosar) relevă în depoziția sa aspecte pe care declară că le cunoaște de la reclamantă, din spusele acesteia. 
Considerând nejustificate niciuna din ingerințele invocate de reclamantă prin acțiunea de față, privitoare la exercitarea drepturilor sale ca uzufructuantă, instanța, în raport de situația de fapt reținută și textele de lege invocate, urmează a respinge acțiunea ca nefondată. 
In conf. cu prev. art. 453 alin. 1 Cod proc.civ. potrivit cu care „ partea care pierde procesul  va fi obligată la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuielile de judecată, instanța va obliga pe reclamantă să plătească pârâților,  suma de 700 lei cu acest titlu, reprezentând onorariu avocat, conform chitanței de la fila 108 dosar. 

Concluzii

În concluzie, această temă are o importanță deosebită, deoarece scopul urmărit este acela de a spori cunoașterea în domeniu și de a evidenția modificările care au apărut în urma implementării Noului Cod Civil, la data de 1 octombrie 2011.

Dreptul de proprietate este un drept fundamental al cetățenilor, garantat de lege, iar dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale, principale, astfel că trebuie să deținem cât mai multe informații despre drepturile noastre ca cetățeni.

Chiar dacă dreptul de proprietate privată este un drept real, complet ce reunește toate cele trei atribute (posesia, folosința și dispoziția), sunt anumite situații în care unele dintre acestea sunt desprinse din conținutul dreptului. Astfel, titularul dreptului de proprietate păstrează doar o parte din atributele proprietății, iar cealaltă parte aparțin unei alte persoane ca drepturi reale, numite dezmembrăminte.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate, reglementate în articolele 693-772 din Noul Cod civil, sunt drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate privată asupra bunurilor altor persoane, care sunt opozabile tuturor, inclusiv proprietarului și care se constituie sau se dobândesc prin detașarea sau limitarea unor atribute din conținutul juridic al dreptului proprietarului. Acestea sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute și dreptul de superficie.

Dreptul de uzufruct se referă la capacitatea unei persoane de a se folosi de bunul altui individ și de a-i culege fructele, la fel ca și proprietarul, fiind obligat să îi conserve substanța. Astfel, bunul acordă posesorului său, numit uzufructuar, atributele de posesie și folosință, însă, prerogativa dispoziției rămâne la proprietar, care este denumit nud proprietar.

Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt varietăți ale uzufructului, care oferă posesorului lor posibilitatea de a de a se folosi de bunul altei persoane și de a-i culege fructele naturale și industriale, condiția fiind ca această activitate să fie desfășurată doar dacă sunt necesare nevoilor proprii și ale membrilor familiei sale. Dreptul de uz este diferit de cel de abitație în ceea ce privește obiectul lor. În cazul în care obiectul este o casă de locuit, este vorba despre dreptul de abitație. Prin intermediul acestor două drepturi, posesorul lor dobândește atributele de posesie și folosință.

Servitutea este acel dezmembrământ al dreptului de proprietate ce reprezintă sarcina care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea unui alt imobil, care aparține unui alt proprietar.

Dreptul de superficie reprezintă dreptul de a avea ori de a ridica o construcție pe terenul care aparține unei altei persoane, la nivelul solului, ori în subsol, iar asupra terenului respectiv superficiarul dobândește un drept de folosință.

În partea practică a lucrării am prezentat două spețe cu privire la dreptul de superficie și dreptul de uzufruct, având scopul de a face cunoscute modalitățile de soluționare a situațiilor reale.

În prima speță este vorba despre imposibilitatea constituirii dezmembrămintelor dreptului de proprietate, mai precis a dreptului de superficie asupra unui bun proprietate publică. Este prezentat un caz în care se cere de către reclamant recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției realizate de către pârât pe terenul său, iar pârâtul solicită drept de superficie pe acest teren, reprezentat de o pădure. Proprietatea care aparține domeniului public poate fi dată în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică, însă, deși dreptul de superficie presupune folosința terenului, acesta este un drept real care corespunde dreptului de proprietate privată, astfel fiind exclusă ideea de folosință gratuită. Astfel, terenul în discuție nu poate face obiectului unui drept de superficie nici chiar cu acordul proprietarului, superficiarului revenindu-i obligația de a plăti despăgubiri proprietarului terenului, în lipsa de convenție contrară. Iar în ceea ce privește cererea reclamantului, s-a constatat că pârâta are înscris dreptul de proprietate în cartea funciară cu acordul reclamantei, aceasta având posibilitatea de a contesta înscrierea în cartea funciară a pârâtei, lucru ce nu l-a făcut. Prin urmare, pârâta are un drept valabil de proprietate asupra construcției, iar reclamanta rămâne proprietară asupra terenului. 

În a doua speță este prezentat un caz în care se cere evacuarea unor indivizi din imobilul altei persoane în urma nerespectării condițiilor impuse prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu clauză de întreținere și uzufruct viager. În urma încheierii acestui contract, pârâții au dobândit doar nuda proprietate asupra imobilelor și vor intra în stăpânirea acestora după stingerea dreptului de uzufruct viager și astfel, pot locui în imobil numai ca tolerați.  Se cercetează dacă reclamanta, în exercitarea  dreptului său de uzufruct, a fost sau nu vătămată de către pârâți. Se dovedește că aceasta a depus mărturie mincinoasă, ea refuzând să fie îngrijită de către pârâți și având contracte încheiate cu mai multe persoane.Cu privire la exercitarea drepturilor sale ca uzufructuantă, considerând nejustificate acțiunile reclamantei, instanța respinge acțiunea ca nefondată și o obligă pe reclamantă să le plătească pârâților cheltuielile de judecată.

Prezentarea celor două situații ne ajută să înțelegem și să observăm modul în care funcționează sistemul juridic și cum sunt aplicate normele. Așadar, este important să cunoaștem aceste norme și modificările realizate ulterior, deoarece orice încălcare a legii duce la sancționare.

Bibliografie

Barbu Ioan Ciochină, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Junimea, Iași, 2009.

Bîrsan Corneliu, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Edit. Hamangiu, București, 2013.

Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogdan, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2013.

Botea Gheorghe, Panțu Ioana Cristina, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universitară, București, 2010.

Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. C.H. Beck, București, 2013.

Cotea Felician, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. MEDIAMIRA, Cluj-Napoca, 2009.

Fildan Sorin, Mihnea Ioana, Drept civil. Drepturi reale, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 2011.

Florea Bujorel, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2011.

Ioan Mara, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Pro Universitaria, București, 2011.

Jora Cristian, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, București, 2012;

Pop Liviu, Harosa Liviu-Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2006.

Pușcaș Nicolae, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2005.

Rudăreanu Mariana, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Fundației România de Mâine, București, 2012.

Spasici Camelia, Introducere în dreptul civil, Edit. Hamangiu, București, 2013.

Spânu Dan-Ștefan, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2012.

Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. C.H. Beck, București, 2013.

Sztranyiczki Szilard, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit. C. H. Beck, București, 2012.

Uliescu Marilena, Gherghe Aurelian, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2011.

Uluitu Aurelian Gabriel, Drept civil. Drepturile reale, Editura PRO Universitaria, București, 2012.

Ungureanu Ovidiu, Munteanu Cornelia, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, București, 2008.

Urs Iosif R., Ispas Petruța- Elena, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universității Titu Maiorescu, București, 2012.

Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (2012/C 326/02), publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene.

Constituția României, actualizată și republicată în Monitorul Oficial nr. 767 din 31 octombrie 2003.

Declarația Universală a Drepturilor Omului, adoptată de Adunarea Generală a Organizației Națiunilor Unite la data de 10 septembrie 1948.

Primul Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului, încheiată la Roma la data de 4 noiembrie 1950, publicată în Monitorul Oficial nr. 135 din 31 mai 1994.

Legea nr. 33/1994, republicată în 2011, în Monitorul Oficial al României nr. 472, din 5 iulie 2011.

Noul Cod civil, actualizat prin Legea 71/2011, republicat în Monitorul Oficial nr. 505/2011.

Bibliografie

Barbu Ioan Ciochină, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Junimea, Iași, 2009.

Bîrsan Corneliu, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Edit. Hamangiu, București, 2013.

Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Nazat Bogdan, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2013.

Botea Gheorghe, Panțu Ioana Cristina, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universitară, București, 2010.

Chelaru Eugen, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. C.H. Beck, București, 2013.

Cotea Felician, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. MEDIAMIRA, Cluj-Napoca, 2009.

Fildan Sorin, Mihnea Ioana, Drept civil. Drepturi reale, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 2011.

Florea Bujorel, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2011.

Ioan Mara, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Pro Universitaria, București, 2011.

Jora Cristian, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, București, 2012;

Pop Liviu, Harosa Liviu-Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2006.

Pușcaș Nicolae, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2005.

Rudăreanu Mariana, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Fundației România de Mâine, București, 2012.

Spasici Camelia, Introducere în dreptul civil, Edit. Hamangiu, București, 2013.

Spânu Dan-Ștefan, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2012.

Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. C.H. Beck, București, 2013.

Sztranyiczki Szilard, Drept civil. Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit. C. H. Beck, București, 2012.

Uliescu Marilena, Gherghe Aurelian, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul Juridic, București, 2011.

Uluitu Aurelian Gabriel, Drept civil. Drepturile reale, Editura PRO Universitaria, București, 2012.

Ungureanu Ovidiu, Munteanu Cornelia, Tratat de Drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, București, 2008.

Urs Iosif R., Ispas Petruța- Elena, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universității Titu Maiorescu, București, 2012.

Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene (2012/C 326/02), publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene.

Constituția României, actualizată și republicată în Monitorul Oficial nr. 767 din 31 octombrie 2003.

Declarația Universală a Drepturilor Omului, adoptată de Adunarea Generală a Organizației Națiunilor Unite la data de 10 septembrie 1948.

Primul Protocol adițional la Convenția europeană a drepturilor omului, încheiată la Roma la data de 4 noiembrie 1950, publicată în Monitorul Oficial nr. 135 din 31 mai 1994.

Legea nr. 33/1994, republicată în 2011, în Monitorul Oficial al României nr. 472, din 5 iulie 2011.

Noul Cod civil, actualizat prin Legea 71/2011, republicat în Monitorul Oficial nr. 505/2011.