Creditul Ipotecar LA Brd
CREDITUL IPOTECAR LA BRD
CUPRINS
Capitolul 1. Noțiunea de credit
1.1 Natura și formele creditului
1.2 Creditul bancar
1.3 Definirea riscului de credit
Capitolul 2. Prezentarea creditului ipotecar în România
2.1 Apariția și evoluția creditului ipotecar în România
2.2 Acordul Basel II
2.2.1 Acordul Basel II – necesitate, elemente de noutate și
structură
2.2.2 Responsabilitățile executivilor băncilor legate de
gestiunea riscului de credit, riscului operațional și a
riscului de piață
2.2.3 Aplicarea prevederilor acordului Basel II în România
Capitolul 3. Creditul ipotecar la BRD – GSG
3.1 Prezentarea unității bancare
3.1.1 Scurt istoric
3.1.2 Obiectivul principal de activitate
3.1.3 Principii generale de creditare la BRD
3.2 Clasificarea creditelor ipotecare la BRD
3.3 Parametrii creditelor ipotecare la BRD
3.4 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii
3.4.1 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii în
funcție de dobânda BUBOR
3.4.2 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii în
funcție de dobânda EURIBOR și LIBOR
3.5 Modul de luare în calcul a veniturilor și cheltuielilor
3.6 Prezentarea contractului de credit ipotecar
Capitolul 4. Analiza și aprobarea unui credit ipotecar – BRD-GSG
Concluzii și propuneri
Bibliografie
CAPITOLUL 1
NOȚIUNEA DE CREDIT
1.1 Natura și formele creditului
De-a lungul timpului, rolul băncilor în dezvoltarea economiei s-a manifestat, în primul rând, prin acordarea de credite. Felul în care băncile alocă fondurile pe care le gestionează influențează hotărâtor dezvoltarea economică la nivel local sau național.
Termenul de “credit” cuprinde totalitatea operațiunilor de finanțare care pun în legătură directă un organism financiar (bancă sau altă instituție financiară) și un debitor (persoană fizică sau juridică).
O operațiune de creditare este, de fapt, o operațiune de schimb economic, deoarece ideea de credit e strâns legată de ideea de schimb. Practic, creditul este un împrumut, adică schimbul unei valori monetare prezente contra unei valori monetare viitoare.
Caracteristic creditului e faptul că în derularea sa intervine factorul timp, astfel că operațiunea de creditare nu dă naștere unei plăți, ci unei promisiuni de plată la o dată ulterioară. Prin urmare, există un decalaj între prestație și contraprestație, ceea conferă operațiunii de creditare un caracter dinamic.
Prin intermediul creditului, fondurile disponibile dintr-o economie sau sector de activitate pot fi folosite pentru acordarea de împrumuturi agenților economici care au nevoie de surse de finanțare peste nivelul resurselor proprii pentru realizarea unor investiții. În acest fel, creditul poate contribui la creșterea economică prin stimularea dezvoltării unor noi activități existente, a întreprinderilor mici și mijlocii sau ale unor domenii ale economiei.
Prin acordarea de credite băncile mobilizează resursele bănești disponibile din economie spre activitățile care au nevoie de aceste resurse, impulsionând activitatea productivă, și prin aceasta, creșterea produsului intern.
Prin reglarea dimensiunii cererii și ofertei de mărfuri, prin creditarea consumului, a stocului, creditul contribuie și la stabilirea prețurilor.
Băncile comerciale acordă credite întreprinderilor și populației, intervin pe piața financiară, efectuează operații de creditare specifice(leasingul, credite ipotecare, etc.) dar mai acordă credite și Trezoreriei Publice prin achiziționarea de titluri de stat. Astfel, prin intermediul creditului se finanțează nu doar deficitele agenților economici, ci și deficitul bugetar al statului prin intermediul creditului public.
Pe lângă aceste aspecte pozitive ale creditului în economie, trebuie amintit faptul că, folosit nerațional, abuziv, el poate avea și efecte negative, generând dezechilibre.
Elemente specifice creditului:
subiecții raportului de credit: creditorul-care acordă creditul și debitorul-beneficiarul creditului;
obiectul creditului;
schimbul monetar;
operatorii;
promisiunea de rambursare;
garanția;
scadența;
dobânda.
Există o multitudine de forme ale creditului. Din punct de vedere juridic există trei criterii de clasificare a creditelor:
a) modul de garantare;
destinația;
calitatea părților.
a) După modul de garantare sunt două categorii de credit:
Creditul personal;
Creditul real.
Creditul personal : e forma cea mai pură de credit. Creditul a fost de la început credit personal, deoarece creditul se bazează pe calitatea morală a persoanei ce face promisiune de plată. Și în prezent băncile verifică, înainte de a acorda un credit, calitatea debitorului prin probe indirecte. Cu toate acestea, creditorii nu pot ști niciodată cu siguranță dacă o persoană cinstită va rămâne cinstită în continuare. De aceea, această formă de credit comportă și unele riscuri, iar creditorii încearcă să obțină garanții contra acestor riscuri și, în primul rând contra riscului de a nu fi plătit la scadență. Astfel, a apărut noțiunea de “credit garantat”.
Creditul real: se bazează pe gaj sau pe un depozit, care pe perioada derulării creditului e pus la adăpost de pericolul de a dispare. În cazul în care, la scadență, debitorul nu-și onorează obligațiile, creditorul va trece la valorificarea bunurilor ce formează gajul, garanția, pentru a-și recupera banii respectivi.
Creditul real poate fi: credit mobiliar și credit imobiliar. Această clasificare se bazează pe diferența care există, conform normelor de drept civil, pentru bunurile mobile și imobile.
Dintre cele două forme, creditul imobiliar (garantat cu bunuri imobile) are un risc mai redus, deoarece există o mai mare siguranță că bunurile imobile cu care e garantat, nu vor dispărea până la scadență.
b) După destinație, creditele se împart în:
Creditul de producție;
Creditul de consum.
Cele două forme de credit sunt foarte apropiate, deoarece consumul impune producția, iar producția nu se poate face fără un consum prealabil.
Creditul de producție: e creditul acordat unei întreprinzător care dorește să producă, dar nu dispune de capital suficient pentru investiția sa, garantarea creditului făcându-se cu producția ce se va obține. Prin urmare, acest tip de credit e legat de creșterea economică, fiind necesar mai ales în faza de demarare a acestei creșteri.
Creditul de consum: a fost prima formă de credit și era acordat, în civilizațiile arhaice, familiilor sărace pentru a supraviețui. Acest tip de credit reprezenta practic un act de caritate, deoarece nu se percepea dobândă la restituirea lui, pe considerentul că este imposibil a-i cere unei persoane care abia are cu ce trăi, ca la restituire să plătească o sumă mai mare decât cea acordată.
Odată cu trecerea timpului însă, pretenția celui care dă cu împrumut o sumă de bani, de a i se plăti o dobândă a început să fie considerată corectă, deoarece existența creditului de producție a dus la creșterea volumului producției și implicit a profiturilor. Prin urmare, dobânda poate fi suportată din profituri, ea fiind totodată considerată drept de remunerare a factorului de producție reprezentat de capital.
Studierea celor două tipuri de credit evidențiază faptul că operațiunea de creditare se desfășoară sub formă monetară atât la acordarea creditului, cât și la rambursarea acestuia, având loc practic, schimbul banilor pe ei înșiși, după o anumită perioadă de timp.
Intervalul de timp dintre prestație și contraprestație cuprinde un anumit proces economic care face ca plata unei dobânzi să fie nu numai necesară, ci și posibilă.
c) După calitatea părților, delimităm două forme de credit:
Creditul privat;
Creditul public.
Creditul privat: stă la baza operațiunilor comerciale, financiare și bancare și se realizează între persoane (fizice sau juridice) de drept privat, fără implicarea statului.
Creditul public: e acel credit în care intervine statul, fie pentru a acorda credite persoanelor (fizice si juridice) private, fie pentru a lua împrumuturi de la acestea.
În funcție de caracteristicile elementelor componente, creditele se clasifică după mai multe criterii:
după operatorul schimbului;
după perioada de acordare;
după beneficiarul creditului;
după destinație;
după performanță.
După operatorul schimbului:
Creditul comercial;
Creditul bancar;
Creditul internațional.
Creditul comercial : e creditul acordat sub formă de marfă în baza unui contract comercial încheiat între creditor (vânzător) și debitor (cumpărător), între cei doi existând o relație directă bazată pe încredere. În acest caz se emit titluri de credit: efecte de comerț, care reprezintă concretizarea relației comerciale.
Creditul bancar : e creditul acordat sub formă bănească de către o societate bancară unei persoane fizice sau juridice în baza unui contract de credit.
Creditul internațional : e reprezentat de raporturile de credit dintre agenții economici din două sau mai multe state.
După perioada de acordare:
Credit pe termen scurt;
Credit pe termen mediu;
Credit pe termen lung.
Credit pe termen scurt : e creditul cu scadență până la un an și e destinat finanțării unor cheltuieli curente: aprovizionare, producție, desfacere. Mai e numit și credit de producție.
Credit pe termen mediu : are scadența între 1 și 5 ani și e destinat achiziționării de active-investiții sau operațiuni de import.
Credit pe termen lung : e acordat pe o perioadă de peste 5 ani pentru achiziționarea de active pe termen lung-investiții de capital: terenuri, clădiri, echipamente și utilaje de producție, retehnologizări.
După beneficiarul creditului:
Credite pentru persoane fizice;
Credite pentru persoane juridice.
Credite pentru persoane fizice : sunt acordate persoanelor fizice pentru achiziționarea unor bunuri de consum de folosință îndelungată: automobile, aparatură electronică, etc sau pentru construcții de locuințe, case de vacanță, etc.
Credite pentru persoane juridice : sunt acordate pentru persoane juridice pentru scopuri economice sau neeconomice.
După destinație :
Credite productive;
Credite import-export;
Credite de consum.
Credite productive : sunt destinate activității curente: materii prime, materiale, stocuri, lucrări, etc., sau pentru investiții: construirea de obiective industriale.
Credite import-export : sunt destinate activității de producție pentru export.
Credite de consum : pentru persoane fizice și sunt destinate să acopere costul bunurilor și serviciilor pe care le obțin prin rețeaua de comercializare.
După performanță:
Credite performante;
Credite neperformante.
Credite performante : sunt angajamentele de plată ale societăților comerciale onorate la scadență conform contractului, iar dobânzile au fost plătite în termenul legal și conform normelor interne bancare.
Credite neperformante : sunt angajamentele de plată asumate de societățile comerciale care nu-și achită la timp obligațiile de plată, generând credite restante, dobânzi neachitate, ce au consecințe directe asupra activului, solvabilității și a cheltuielilor băncii.
În activitatea bancară practică mai există și alte tipuri de credite:
creditul ipotecar : e creditul garantat cu o ipotecă și acordat pentru finanțarea achizițiilor de terenuri și clădiri;
factoringul : reprezintă un contract încheiat între un furnizor și o instituție financiară prin care furnizorul vinde instituției dreptul de a încasa creanțele datorate lui de clienții apropiați, la o anumită dată în viitor.
leasingul : societatea, prin intermediul leasingului, obține bunuri pe care le utilizează în activitatea sa, însă nu e proprietara acestora, plătind o anumită chirie și având la scadență posibilitatea de a cumpăra bunurile respective la valoarea lor reziduală;
acreditivul : e un instrument de finanțare emis de o bancă în numele clientului său în favoarea unui terț, garantând plata la o dată viitoare. El nu reprezintă un credit propriu-zis;
creditul lombard : sunt credite generate cu titluri negociabile pe termendență conform contractului, iar dobânzile au fost plătite în termenul legal și conform normelor interne bancare.
Credite neperformante : sunt angajamentele de plată asumate de societățile comerciale care nu-și achită la timp obligațiile de plată, generând credite restante, dobânzi neachitate, ce au consecințe directe asupra activului, solvabilității și a cheltuielilor băncii.
În activitatea bancară practică mai există și alte tipuri de credite:
creditul ipotecar : e creditul garantat cu o ipotecă și acordat pentru finanțarea achizițiilor de terenuri și clădiri;
factoringul : reprezintă un contract încheiat între un furnizor și o instituție financiară prin care furnizorul vinde instituției dreptul de a încasa creanțele datorate lui de clienții apropiați, la o anumită dată în viitor.
leasingul : societatea, prin intermediul leasingului, obține bunuri pe care le utilizează în activitatea sa, însă nu e proprietara acestora, plătind o anumită chirie și având la scadență posibilitatea de a cumpăra bunurile respective la valoarea lor reziduală;
acreditivul : e un instrument de finanțare emis de o bancă în numele clientului său în favoarea unui terț, garantând plata la o dată viitoare. El nu reprezintă un credit propriu-zis;
creditul lombard : sunt credite generate cu titluri negociabile pe termen mediu și scurt;
credite de trezorerie : sunt acordate pentru a satisface nevoile curente ale societăților comerciale la dobânda pieței și garantate prin desfășurarea întregii activități la banca creditoare;
credite pentru nevoi temporare : sunt acordate pentru acoperirea unor deficite financiare temporare, pentru executarea unor produse cu caracter sezonier;
linii de credit : sunt acordate ținând cont de un plafon maxim stabilit anual ca procent din cifra de afaceri și se acordă fie prin cont curent, fie prin cont de împrumut, în funcție de bonitatea societății, importanța ei și de posibilitățile ei de garantare a liniei;
credite pe obiect : sunt raporturi de credit în care obiectul creditării e foarte bine delimitat;
credite speciale : sunt credite acordate conform actelor normative ale statului prin politica de sprijinire a unei anume ramuri;
credit de scont : constă în scontarea efectelor comerciale înainte de scadență.
1.2 Creditul bancar
Creditul bancar reprezintă împrumutul în bani acordat de o instituție financiară clienților săi.
Prin client se înțelege orice persoană fizică sau juridică care are un cont deschis la o bancă contra unui preț numit dobândă, având o anumită durată urmând a fi rambursat la scadență.
În funcție de persoanele care solicită creditele bancare, acestea se împart în:
Credite pentru agenții economici care se împart în:
Credite pentru cheltuieli de aprovizionare, producție și desfacere sub formă de linii de credite.
Acestea se acordă pe o perioadă de până la 12 luni și asigură, împreună cu celelalte fonduri, acoperirea integrală a cheltuielilor pentru producție și pentru continuarea activității.
Se pune la dispoziția clientului sub formă de linie de credit pentru acoperirea diferenței dintre capitalul circulant necesar activității în perioadă determinată și fondurile proprii și cele atrase ale clientului.
Credite pentru agenții economici cu capital privat care nu pot beneficia de linii de credite.
Aceste credite se acordă pentru efectuarea cheltuielilor de aprovizionare, producție și desfacere necesare desfășurării activității autorizate sau agricole pe bază de contracte sau comenzi pe perioada derulării creditului.
Credite pentru nevoi sezoniere.
Se acordă pentru producătorii de bunuri în scopul creării de stocuri de materii prime, materiale și produse finite pentru funcționarea continuă a activității în condiții sezoniere, aprovizionare, producție, transport sau desfacere.
Credite pentru acoperirea unor nevoi temporare.
Aceste credite sunt acordate pentru finanțarea unor cheltuieli pentru aprovizionare cu materii prime, materiale, mărfuri, pe perioade limitate, peste necesitățile curente de aprovizionat și care, temporar, sunt mai mari decât posibilitățile proprii de plată ale clientului.
Credite pentru descoperire de cont.
Acest credit se acordă pentru a se acoperi decalajul dintre fluxul de venituri și cheltuieli datorat întârzierilor în încasarea contravalorii mărfurilor livrate, lucrărilor executate sau serviciilor prestate, pe o durată de maxim 30 de zile, dar duratele cumulate nu pot depăși 45 de zile. Se mai poate acorda pentru ordine de plată în valută, pe o durată de maxim 4 zile.
Credite pentru cecuri cu limite de sumă
Credite exprimate în devize convertibile
Credite acordate anterior clienților cu situația financiară slabă și foarte slabă (proceduri tranzitorii)
Credite pentru export și producția de export.
Creditele pentru export sunt acordate pentru suportarea, alături de celelalte surse ale împrumutului, cheltuielilor de aprovizionare, producție și desfacere a produselor destinate exportului și încasarea contravalorii produselor exportate și a cheltuielilor ocazionate de export.
Credite pentru dezvoltare(de investiții) în completarea surselor proprii
Se acordă pentru acoperirea cheltuielilor necesare realizării obiectivelor prevăzute în proiectele de investiții aprobate pentru:
realizarea de noi obiective sau capacități de producție;
modernizarea obiectivelor de investiții, a capacităților de producție, utilajelor, mașinilor, clădirilor și construcțiilor existente;
realizarea de investiții publice sau de interes local; procurarea de mașini și mijloace de transport;
plantații pomicole, viticole și alte specii;
procurarea de animale de producție, reproducție sau animale de muncă;
asigurarea utilităților necesare funcționării obiectivelor și capacităților noi existente;
alte acțiuni de investiții.
Credite pentru persoane fizice, care se împart în:
Credite pentru locuințe și case de vacanță.
Sunt acordate persoanelor fizice pentru:
construirea de locuințe noi sau case de vacanță inclusiv utilitățile aferente, pe o durată de până la 15, respectiv 10 ani;
modernizarea, extinderea locuințelor și caselor de vacanță pe o durată de până la 7 ani;
cumpărarea de locuințe terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei referitoare la locuință rezultată în urma unui contract de schimb , a unei hotărâri judecătorești, a unui act de partaj voluntar sau din un contract de tranzacție, potrivit legii, de la unitățile specializate ale consiliilor locale, regii autonome, societăți comerciale, persoanelor fizice pe o perioadă de până la 15 ani, respectiv 10 ani pentru casele de vacanță;
cumpărarea de terenuri pentru construcții situate intravilan, până la 7 ani.
Credite pentru cumpărarea de autoturisme.
Se acordă pentru cumpărarea de autoturisme din producția internă sau din import de la societățile comerciale autorizate să le comercializeze sau de la persoane fizice, pe termen scurt sau mediu de până la 5 ani.
Credite pentru nevoi gospodărești.
Se acordă pentru efectuarea de cheltuieli gospodărești nenominalizate, garantat cu depozite la termen ale persoanelor fizice, în limita și în cadrul perioadei lui de constituire.
Credite pentru bunuri de folosință îndelungată.
Sunt acordate pentru cumpărarea de bunuri de folosință îndelungată pe o perioadă de până la 36 de luni, în funcție de valoarea bunurilor care se cumpără.
Credite pentru unitățile administrativ-teritoriale.
Se acordă pentru investiții, în completarea surselor proprii.
1.3 Definirea riscului de credit
În mod tradițional, percepția asupra riscului e una esențialmente negativă, în sensul că riscul este privit drept posibilitatea de nerealizare a unor obiective prevăzute a se realiza.
Riscul trebuie privit, însă, ca un fenomen obiectiv ce însoțește orice afacere și care reprezintă atât posibilitatea câștigului, dar și a pierderii. De asemenea, dacă e gestionat rațional el reprezintă mai degrabă un factor de progres decât un regres.
În activitatea bancară riscul există permanent și însoțește toate afacerile băncii, producându-se sau nu, în funcție de condițiile existente.
Riscul bancar este posibilitatea ca într-o tranzacție să nu se obțină profitul așteptat sau chiar să apară o pierdere. Acest risc apare pe parcursul derulării operațiunilor bancare și are efecte negative asupra activităților respective prin deteriorarea calității afacerilor, diminuarea profiturilor, înregistrarea de pierderi, afectarea funcționalității băncii.
În această perioadă de tranziție dură prin care trece România există o multitudine de riscuri. Identificarea lor și utilizarea de metode și tehnici de diminuare, evitare a influenței negative asupra activității bancare pot duce la reducerea pierderilor generate de către riscuri.
Riscul de credit e o componentă a riscului de creditare și reprezintă posibilitatea nerealizării veniturilor scontate, datorită incapacității debitorului de a acționa în conformitate cu termenii și condițiile contractului încheiat cu banca.
Înaintea acordării unui credit, banca apelează la unele criterii specifice de evaluare a riscului de credit.
Se acordă puncte firmelor în funcție de calitatea managementului și a performanțelor lor economico-financiare, astfel:
în funcție de calitatea managementului (tabelul 1.1):
Tabelul 1.1
Calificarea firmelor în funcție de calitatea managementului
– în ceea ce privește performanțele economico-financiare se ține cont de lichiditatea patrimonială, solvabilitate, rentabilitate, rotația activelor, dependența de piețe, garanții, etc (tabelul 1.2):
Tabelul 1.2
Calificarea firmelor în funcție de performanțele economico-financiare
At, Ai- aprovizionare din țară, import;
Dt, De-desfacere în țară, respectiv la export.
În funcție de punctele obținute la cele două criterii, normele bancare împart firmele în cinci categorii (tabelul 1.3) după risc: A,B,C,D,E.
Tabelul 1.3
Încadrarea firmelor în funcție de risc
Corespunzător celor 5 categorii de risc, există 5 categorii de credit:
credit standard (A) : se referă la agenții economici cu performanțe financiare foarte bune, care pot rambursa creditele și dobânzile aferente, menținând în continuare un nivel ridicat al performanțelor economico-financiare;
credit în observație (B) : se referă la agenții economici care au performanțe bune în prezent, dar nu pot menține acest nivel în perspectivă;
credit substandard (C) : performanțele financiare sunt satisfăcătoare, dar au perspectivă evidentă de înrăutățire;
credit îndoielnic (D) : se referă la agenții economici care au o performanță financiară scăzută și cu ciclicitate la scurte intervale de timp;
credit pierdere (E) : se referă la agenții economici cu pierderi și care nu prezintă perspective clare de îmbunătățire a performanțelor.
În evaluarea performanțelor financiare ale clientului, banca calculează următorii indicatori:
unde: Gî – gradul de îndatorare;
Li – lichiditatea imediată;
Sp – solvabilitatea patrimonială;
Rca – rentabilitatea în funcție de CA;
Ga – gradul de acop. a chelt. din venituri.
Pentru fiecare dintre acești indicatori, se acordă un anumit număr de puncte în funcție de valoarea fiecăruia, astfel:
10 puncte pentru indicatorii a căror valoare se încadrează în categoria A;
8 puncte pentru indicatorii a căror valoare se încadrează în categoria B;
5 puncte pentru indicatorii a căror valoare se încadrează în categoria C;
2 puncte pentru indicatorii a căror valoare se încadrează în categoria D;
0 puncte pentru indicatorii a căror valoare se încadrează în categoria E;
Mai explicit se observă din tabelul 1.4:
Tabelul 1.4
Valoarea indicatorilor de performanță
Pe lângă acestea, banca mai trebuie să țină cont și de serviciul datoriei clientului, adică gradul în care datoriile financiare din fiecare an sunt acoperite din rezultatele aferente ale aceluiași an. Serviciul datoriei poate fi:
bun, atunci când ratele creditului și dobânzile sunt plătite la scadență sau cu o întârziere de maxim 7 zile;
slab, atunci când ratele și dobânzile sunt plătite cu o întârziere de maxim 30 de zile;
necorespunzător, când se întârzie cu peste 30 de zile peste data scadenței.
Combinând cele 5 categorii de risc (A,B,C,D,E) cu cele trei calități ale serviciului datoriei, se obține matricea încadrării întreprinderilor în 15 clase de risc (tabelul 1.5):
Tabelul 1.5
Încadrarea întreprinderilor în clase de risc
În activitatea bancară practică, referitor la riscul de credit, se vorbește de cei 4 c:
caracterul: se referă la onestitatea clientului, la calitățile sale morale;
capacitatea: se referă la capacitatea clientului de a gestiona creditul primit conform contractului;
capitalul: se referă la contribuția clientului la capital, care trebuie să fie adecvată;
colateralul: se referă la existența unui colateral, a unei garanții contra situațiilor neprevăzute.
Prin urmare, pe lângă evaluările făcute de bancă asupra activității clientului, ea mai trebuie să cunoască și clientul, moralitatea acestuia fiind la fel de importantă ca și celelalte elemente ale analizei riscului de credit.
CAPITOLUL 2
PREZENTAREA CREDITULUI IPOTECAR ÎN ROMÂNIA
2.1 Apariția și evoluția creditului ipotecar în România
La ora actuală, există numeroase modalități de a deveni proprietarul unei locuințe, între care cele mai des uzitate ar fi: moștenirea, achiziționarea unei locuințe din veniturile personale sau ale familiei, apelarea la un credit bancar. În ceea ce privește această ultimă modalitate, este necesar să facem distincție între două categorii de credite bancare și anume: creditul imobiliar (care este acordat pentru achiziționarea, construirea sau modernizarea de locuințe și poate fi garantat cu ipoteci, dar asupra altor imobile decât cel care constituie obiectul creditului sau alte tipuri de garanții) și, respectiv, creditul ipotecar (care este un credit pe termen lung, fiind garantat cu ipoteca asupra imobilului care constituie obiectul creditului).
În țara noastră, creditul ipotecar este considerat un produs bancar relativ nou mai recent practicat pe piață, din mai multe motive, între care: inflația ridicată din primii ani ai tranziției; riscul ridicat al macroeconomiei; inexistența reglementărilor legale în acest domeniu până în 1999 și nu în ultimul rand, insuficienta clarificare a cadrului legislativ și normativ adoptat până în prezent.
Legea locuinței nr.114/1996 a mandatat Casa de Economii și Consemnațiuni (CEC) să acorde persoanelor fizice credite cu dobânzi subvenționate de la bugetul de stat pe 20 de ani pentru cumpărarea de locuințe, construirea de locuințe prin antrepenori autorizați sau în regie proprie, precum și pentru consolidarea, repararea sau modernizarea locuințelor proprietate personală (art.20). Însă, volumul creditelor cu dobânzi subvenționate oferit de Casa de Economii și Consemnațiuni a fost modest comparativ cu cererea mare din partea populației pentru asemenea credite. În prezent, Casa de Economii și Consemnațiuni oferă credite ipotecare persoanelor fizice la dobânzi situate la nivelul pieței. Beneficiarul creditului trebuie să contribuie cu un avans minim de 10% din valoarea creditului, iar ratele lunare nu pot depăși 60% din bugetul disponibil al familiei (venituri nete minus cheltuieli). Garantarea creditului se realizează prin ipotecă de rangul I asupra imobolului cumpărat și cesiunea asigurării imobilului (casă/apartament).
În concordanță cu prevederile Legii nr.152/1998, a luat ființă Agenția Națională pentru Locuințe (ANL), care a fost autorizată să acorde persoanelor fizice și juridice credite ipotecare (pe o perioadă cuprinsă între 10 și 25 ani în cazul persoanelor fizice, și, respectiv, între 5 și 10 ani în cazul persoanelor juridice), garantate cu ipotecă de rangul I asupra imobilelor (teren și construcții) care urmează a fi construite, cumpărate sau modernizare. Valoarea creditului nu poate depăși 90% din cheltuieli și este condiționată de posibilitățile beneficiarului de a acoperi avansul de 10% și de-a rambursa creditul.
Agenția Națională pentru Locuințe este o instituție de interes public, principalul său obiectiv fiind dezvoltarea pieței de locuințe și, implicit, a celei imobiliare. În prezent, prin Agenția Națională pentru Locuințe se realizează două programe importante: programul de construcții de locuințe pentru tineri în regim de închiriere și, respectiv, programul de construcții de locuințe proprietate personală, prin utilizarea creditului ipotecar.
Agenția Națională pentru Locuințe este prima și, până în prezent, singura instituție ipotecară specializată, ale cărei resurse de creditare se pot constitui din alocații de la bugetul de stat și/sau bugetele locale, dobânzile încasate la credite, venituri din plasamente în titluri de stat și depozite bancare, precum și din alte surse (art.6). Totodată, prin legea de înființare, Agenția Națională pentru Locuințe a fost autorizată să emită titluri de valoare sub forma obligațiunilor pe termen mediu și lung în scopul atragerii de resurse suplimentare, care pot fi achiziționate de persoane fizice și juridice (art.7).
Beneficiarii creditelor prin Agenția Națională pentru Locuințe se bucură de anumite avantaje (art.4).
suportarea unei rate a dobânzii inferioare ratei medii a dobânzilor
practicate de bănci (7% în cazul creditelor cu perioada de rambursare sub 25 ani și care au vârsta sub 35 de ani, și respectiv, 9% în celelalte cazuri);
viabilizarea gratuită (asigurarea cu utilități necesare: electricitate,
apă,canalizare, telefon, gaz) de către Agenția Națională pentru Locuințe a terenurilor pe care se realizează construcția;
scutiri de la plata taxelor pentru teren și de la plata impozitului pe clădiri pe
durata de rambursare a creditului;
obligativitatea constituirii unui avans de numai 10% din valoare creditului
pentru tinerii sub 35 de an
asistență tehnică și juridică pe toată durata derulării creditului.
Adoptarea Legii nr.190/1999, a creditului ipotecar, a constituit un pas important în direcția reglementării acestui domeniu. Legea a stabilit că acest tip de credit poate fi acordat pe o perioadă de minimum 5 ani pentru persoanele juridice și de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială (art.1 și art.2). Garantarea creditului ipotecar se realizează prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului – teren sau construcție – pentru care se acordă creditul (art.3). Instituțiile autorizate să acorde credite ipotecare sunt băncile, Agenția Națională pentru Locuințe, Casa de Economii și Consemnațiuni și alte instituții financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare (art.5).
Prima bancă comercială care a lansat creditul ipotecar în România a fost Alpha Bank în anul 2001, urmată de Banca Comercială Română în anul 2002, urmate apoi de alte bănci, precum BRD, BancPost, Banca Transilvania, în anul următor. Pe fondul scăderii ratei inflației și a macrostabilizării economice din ultimii ani, tot mai multe bănci se implică în acest sector. În prezent, mai mult de 10 bănci comerciale acordă credite ipotecare pentru persoane fizice și juridice. De remarcat este și denumirea deosebit de atractivă sub care unele bănci oferă aceste credite: „Habitat plus” (BRD), ”Casa ta” (Raiffeisen Bank), „O casă pentru tine” (Banc Post), „Clasic”, „Avantaj”., „Fidelis”, Euro Clasic” (ING Bank), „Acoperiș pentru visurile tale” (Egnatia Bank), Alpha 800 și Alpha 810 Housing Loan (Alpha Bank) „Ca să construim împreună”(Banca Transilvania).
Creditul ipotecar oferit în prezent de băncile comerciale românești prezintă o anume flexibilitate în ceea ce privește moneda, destinația, termenul, beneficiarii, dobânzile practicate și celelalte condiții de creditare. Astfel, băncile acordă credite ipotecare, atât în lei, cât și în valută (dolari și euro), îndreptate, cu precădere, spre persoane fizice, pe termene cuprinse între 5 și 25 de ani. Media înregistrată în piață este de 20 de ani. În general, creditele ipotecare sunt destinate cumpărării sau construirii unei noi locuințe sau unei case de vacanță, modernizarii, extinderii, consolidarii sau reparării locuinței existente, precum și cumpărării unui teren necesar construirii unei noi case. Valoarea creditului acoperă în jur de 70% din valoarea contractului, putând ajunge până la 85%. Suma maximă creditată de bancă variază între 5 000 și 250 000 euro/dolari sau echivalentul în lei al acestora. La unele bănci nu există o sumă maximă creditată, aceasta calculându-se, fie în funcție de venitul persoanei (BRD, Raiffeisen Bank), fie de valoarea locuinței sau costul construcției (ING Bank).
Beneficiarul creditului trebuie să contribuie cu un avans de aproximativ 25-30% din valoarea creditului solicitat, care poate fi, la unele bănci (Banc Post), și în natură, adică, fie terenul pe care se construiește casa, fie lucrările deja realizate până la data solicitării creditului, fie clădirea existentă atunci când aceasta se modernizează.
Garanțiile solicitate de bănci sunt ipoteca de rangul I asupra imobilului care face obiectul creditului, cesionarea în favoarea băncii a poliței de asigurare a imobilului și a salariului (venitului lunar), unele bănci solicitând și încheierea unei poliței de viață apentru beneficiarul creditului și cesionarea ei în favoarea băncii (Raiffeisen Bank, Banc Post, ING Bank, Volskbank). În unele cazuri, costurile acestor asigurări este suportat de către bancă (Banc Post, suportă costul ambelor asigurări, Alpha Bank oferă gratuit asigurarea de viață).
Dobânzile practicate în prezent la creditele ipotecare se situează între 8% și 10% la creditele în valută și, respectiv, 17% și 25% la cele în lei, fiind diferențiate în funcție de durata creditării și care se actualizează periodic. De regulă, rmbursarea se realizează în rate lunare egale, rata neputând depăși un anumit procent din venitul net al persoanei (familiei acesteia) de circa 30-35%, acest procent variind de la 40% (Egnatia Bank) la 50% (BCR, BRD, Alpha Bank, Volskbank) și 60% la Casa de Economii și Consemnațiuni. Unele bănci iau în considerare la stabilirea venitului net și veniturile din dividende, din chirii, din contracte de colaborare etc., dacă acestea sunt declarate pe fișa fiscală (Alpha Bank, ING Bank). Comisioanele de gestiune percepute de bănci sunt calculate fie la valoarea totală a creditului (0,5% pe an la creditul în valută și 1% la cel în lei la BCR, 0,3% la BRD, 2,5% la creditul în valută la Egnatia Bank), fie la valoarea creditului rămas (0,5% pe an la Volskbank), la acestea adăugându-se, uneori, și alte taxe (de evaluare a imobilului, de analiză și administrare a creditului). Clienții au posibilitatea rambursării creditului înainte de termen cu plata unui comision (Alpha Bank, Volskbank) sau fără plata unui comision (BCR, BRD). Unele bănci acordă și o perioadă de grație, în care clientul nu plătește nici o rată, ci doar dobânda (Banc Post, Alpha Bank)..
Utilizarea creditului are loc în mod diferențiat, în funcție de scopul pentru care a fost solicitat și anume:
în cazul cumpărării unei locuințe, creditul este utilizat într-o singură tranșă,
plătindu-se prin virament bancar suma datorată vânzătorului, în baza contractului de vânzare-cumpărare;
în cazul construirii unei case pe un teren aflat în proprietate personală, creditul
este utilizat în mai multe tranșe, plătindu-se eșalonat constructorul, în funcție de graficul de executare a lucrărilor, potrivit documentelor justificative prezentate;
în cazul cumpărării unui teren pe care urmează să se construiască o casă,
creditul este utilizat în două etape: în prima etapă se plătește vânzătorului prețul integral al terenului, iar în a doua, se plătește eșalonat constructorul pe măsura executării lucrărilor.
În oferta de credite a unor bănci (Banca Comercială Română, Casa de Economii și Consemnațiuni) regăsim și creditele punte, acestea fiind credite acordate pe un termen de 6 luni persoanelor care sunt deja proprietarii unei locuințe și care solicită o finanțare temporară în scopul achiziționării unei alte locuințe. Rambursarea creditului se realizează prin vânzarea locuinței deținute în momentul solicitării creditului punte.
O tendință recent semnalată pe piața creditului ipotecar este realizarea de parteneriate între creditorii ipotecari, mai exact între Agenția Națională pentru Locuințe și bănci. În acest sens, creditele ipotecare oferite de bănci pot fi utilizate pentru cumpărarea de locuințe construite de Agenția Națională pentru Locuințe. Pentru aceasta este necesară semnarea unor acorduri care să pună bazele unei relații de parteneriat în vederea finanțării, prin credite ipotecare, a persoanelor fizice, pentru construirea de imobile în cadrul unor proiecte ale Agenției Naționale pentru Locuințe. Până în prezent Agenția Națională pentru Locuințe a stabilit asemenea parteneriate cu Banca Română pentru Dezvoltare și cu Raiffeisen Bank.
Cu toate progresele obținute în ultimii ani, volumul creditelor ipotecare este încă unul modest comparativ cu alte țări europene. La sfârșitul anului 2001, volumul creditelor ipotecare la nivelul Uniunii Europene depășea 3 900 miliarde euro, reprezentând aproximativ 40% din PIB-ul Uniunii (la nivelul țărilor, acesta reprezenta 70% din PIB în Danemarca, 67% în Olanda, 55% în Germania, 54% în Marea Britanie și 50% în Suedia). În ultimii 10 ani în Uniunea Europeană, volumul creditelor ipotecare a crescut cu aproximativ 8% pe an. În prezent băncile românești sunt limitate, în acordarea creditelor ipotecare, atât de cerințele prudențiale existente, referitoare la riscul de lichiditate și al ratei dobânzii, cât și de imposibilitatea de a finanța credite ipotecare pe termen lung pe seama depozitelor atrase pe termen scurt. Totuși, se conturează câteva aspecte încurajatoare, care vor permite un acces mai facil la finanțarea internațională. Este vorba, pe de o parte, de îmbunătățirea riscului de țără, ca efect al evoluției favorabile a principalilor indicatori macroeconomici, iar pe de altă parte, de existența unui sistem bancar preponderent privat (cu excepția BCR, în curs de privatizare), în care investitorii străini au un cuvânt important de spus.
Dacă piața primară a creditului ipotecar (piața pe care se acordă creditele ipotecare) cunoaște o oarecare dezvoltare, încă nu putem vorbi de o piață secundară.a creditului ipotecar (piața pe care se tranzacționează creditele din portofoliul împrumutătorilor). Legea creditului ipotecar permite creditorilor ipotecari să-și cesioneze creanțele ipotecare deținute în portofoliu unor instituții financiare autorizate, să acționeze pe piețele de capital, prin a emite, în baza lor, titluri de valoare negociabile pe piața de capital (titluri ipotecare), în limita a 75% din valoarea creanțelor deținute (art.24 și art.25). Totodată, în scopul procurării resurselor necesare acordării creditelor ipotecare, legea a autorizat creditorii ipotecari să emită obligațiuni ipotecare în limita a 60% din valoarea creanțelor ipotecare deținute (art.29 și art 30), acestea urmând a fi tranzacționate pe piețele de capital (art.31). Titlurile de valoare și obligațiunile ipotecare, emise de același titular de creanțe imobiliare, nu pot depăși împreună 75% din valoarea nominală totală a creanțelor ipotecare deținute (art.18 din Regulamentul nr.2/2000).
Regulamentul 2/2000 de aplicare a Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare a autorizat constituirea fondurilor ipotecare (cu un capital social minim de 5 milioane dolari), autorizate și supravegheate de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare, având ca obiect exclusiv de activitate achiziția de creanțe ipotecare de la creditorii ipotecari autorizați, finanțarea, pe baza garanțiilor ipotecare, a construcțiilor imobiliare și emiterea de titluri de valoare, în baza portofoliului de creanțe ipotecare deținut (art.2 și art.4). Cu toate acestea apariția acestora în economia românească se lasă încă așteptată.
Urmărindu-se încurajarea înființării de noi instituții financiare, care să preîntâmpine cererea crescândă de credite ipotecare, a fost adoptată Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.200/2002 privind societățile de credit ipotecar. Acestea se pot constitui ca societăți pe acțiuni, al caror capital social minim este echivalentul în lei al sumei de 3 milioane euro (art.2 și art.7), fiind abilitate, printre altele, să acorde finanțări sub forma creditelor ipotecare în lei și valută (art.3 și art.14).
În anul trecut au fost înființate primele două societăți private de credit ipotecar: Domenia Credit ( credit ipotecar româno-american) și Imofinance, care au demarat două programe complexe de finanțare imobiliară, în principal pentru achiziția de case. Domenia Credit și-a început activitatea, acordând primele credite ipotecare în condiții mai avantajoase, comparativ cele ale băncilor comerciale (dobânda variază în funcție de punctajul obținut de client, luând în considerare mai multe aspecte, inclusiv capacitatea de economisire a solicitantului; sunt luate în calcul și veniturile din dividende; rapiditate și flexibilitate în studierea și procesarea dosarului etc). Imofinance acordă credite ipotecare numai pentru locuințele construite de propriul grup, dobânda situându-se cu un punct sub dobânda pieței, însă va varia în funcție de solvabilitatea clientului. Totodată, Imonet și-a propus să cumpere în viitor portofolii de credite imobiliare de la bănci, pe care să le administreze sau să valorifice activele imobiliare rezultate din ipoteci. Domenia Credit și-a propus ca de anul viitor să emită obligațiuni pentru a-și atrage mai multe resurse pe baza cărora să ofere credite ipotecare, iar, în timp, să cumpere portofolii de credite ipotecare, pe care să le transforme în valori mobiliare tranzacționate pe piață.
Instituțiile de credit ipotecar pot avea calitatea de cedent, respectiv de cesionar al unei creanțe sau portofoliu de creanțe ipotecare, care sunt transferate către orice alte instituții având calitatea de creditor ipotecar, respectiv achiziționate de la acestea (art.6). Categoria instituțiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanțelor ipotecare a fost extinsă prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr.201/2002 și la alte instituții autorizate să administreze portofolii de creanțe ipotecare și să emită valori mobiliare pe baza lor (art.1).
Un rol important pe piața finanțării locuințelor îl au instituțiile specializate în acest domeniu precum: băncile de credit ipotecar și instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe; fondul ipotecar. În Europa principalele instituții specializate sunt băncile de credit ipotecar (țările scandinave, Germania, Austria), care își procură fondurile necesare preponderent prin emisiunea de obligațiuni ipotecare. În unele țări în tranziție a fost promovată deja legislația necesară înființării băncilor de credit ipotecar și sistemului obligațiunilor ipotecare. În timp ce în Polonia și Ungaria numai băncile specializate pot emite obligațiuni ipotecare, în Cehia și Slovacia orice bancă poate emite obligațiuni ipotecare (ca și în România). Legislația acestor țări prevede o protecție sporită a deținătorilor de obligațiuni ipotecare, o supraveghere bancară specială, dar și existența unui administrator independent care să controleze garanțiile care stau la baza emisiunilor de obligațiuni ipotecare și care sunt înregistrate într-un registru specific. În țara noastră cadrul legal ar trebuie completat nu doar cu legislația specifică băncilor de credit ipotecar, ci și cu legislația specifică introducerii operatorilor specializați de pe piața secundară, care să poată furniza fondurile necesare creditorilor primari.
În România, în toamna anului trecut, a fost autorizată înființarea de bănci de economisire și creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ, denumite case de economii pentru domeniul locative.(Legea nr.541/2002). Înființarea și funcționarea acestor instituții este supusă autorizării și supravegherii Băncii Naționale a României și legislației bancare în vigoare (art.4 și art.19). Casele de economisire și creditare pot acorda credite pentru cumpărarea, construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor. Modelul de finanțare practicat de aceste instituții aduce unele noutăți comparativ cu cel tradițional, în sensul că presupune economisirea unei sume de bani de către solicitantul creditului, în funcție de care se va calcula cuantumul maxim al creditului ce se poate acorda. Finanțarea se poate realiza prin trei tipuri de contracte (art.3): finanțare în baza contractului de economisire-creditare (acordarea de credite cu dobândă fixă dacă clientul a economisit suma minimă stabilită în contractul de economisire-creditare), finanțare anticipată (creditul se acordă la dobânda pieței până când clientul acumulează suma minimă de economisire stabilită de case de economii, după care se transformă în credit cu dobândă fixă) și finanțarea intermediară (în cazul în care clientul a acumulat suma minimă dar nu îndeplinește celelalte condiții cerute, creditul se acordă la dobânda pieței, transformându-se în credit cu dobândă fixă în momentul îndeplinirii tuturor cerințelor). Asemenea instituții de credit s-au dezvoltat deja în țările Uniunii Europene și au un rol important în finanțarea locuințelor. În unele țări, contractele de economisire ssunt oferite prin instituții specializate (Bausparkassen în Austria și Germania) sau prin sistemul bancar (în Franța). Apariția și în România a caselor de economisire și creditare în sistem colectiv va contribui la diversificarea modalităților de finanțare a locuințelor.
Îmbunătățirea cadrului legislativ prin adoptarea reglementărilor amintite, considerăm că va avea drept efect, pe de o parte, intensificarea concurenței între instituțiile care furnizează credite ipotecare, iar pe de altă parte, va facilita atragerea unor fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români și străini, interesați să acționeze pe piața creditului ipotecar.. Creșterea concurenței pe piața creditului ipotecar aduce numai avantaje cetățenilor, întrucât o concurență puternică între ofertanții de credite ipotecare înseamnă dobânzi mai mici, termene de rambursare mai mari, comisioane de administrare reduse etc. Astfel, dezvoltarea unei piețe a creditului ipotecar pe baze competitive va permite diminuarea costurilor legate de construcția și achiziționarea de locuințe și va servi nevoilor și intereselor clienților care doresc să obțină acest tip de credite.
Prin potențialul pe care stocul imobiliar îl are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de creștere economică. În țările europene, investițiile în locuințe se ridică la 2-4% din PIB, în timp ce în România ele se situează doar la 0,8% din PIB. În prezent, dezvoltarea construcțiilor de locuințe este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea caruia este, însă, necesară asigurarea unor condiții favorabile în vederea creării unui sistem consistent de finanțare pe termen lung. În țările dezvoltate, în funcție de proveniența fondurilor, există două modele fundamentale de finanțare a construcției de locuințe: modul clasic, bazat pe mobilizarea depozitelor bancare (cel mai răspândit) și, respectiv, modele ce atrag resurse de pe piața de capital.
În Uniunea Europeană predomină primul model, creditele ipotecare fiind finanțate, la sfârșitul anului 1998, preponderent pe baza depozitelor bancare (62%), iar restul pe baza obligațiunilor ipotecare (19%), economiilor în sistem Bausparkassen (5%), valorilor mobiliare ipotecare (1%) și a altor surse (13%). Principalii creditori ipotecari la nivelul Uniunii Europene erau la sfârșitul anului 2001, băncile comerciale (care dețineau 62% din volumul creditelor active), fiind urmate de băncile de credit ipotecar (13%), băncile de economii (8%), alți împrumutători specializați (4%) și alte instituții. În România, creditele ipotecare sunt finanțate aproape în totalitate pe baza depozitelor bancare, principalii creditori ipotecari fiind băncile comerciale. Recent, în ultimii doi ani, unele bănci românești, datorită reputației și poziției pe care o au pe piața bancară, au obținut linii de finanțare externă, a căror destinație o constituie dezvoltarea afacerilor în domeniul ipotecar (BRD, BCR, Banca Transilvania, Raiffeisen Bank). În aceste condiții, suntem de părere că diversificarea tipurilor de instituții care acordă credit ipotecar precum și a surselor de finanțare ale acestora ar contribui, într-o bună măsură, la expansiunea industriei ipotecare în țara noastră.
În prezent, creditarea ipotecară în România prezintă numeroase riscuri, cele mai importante fiind riscul de creditare (lipsa unei garanții solide, selecție greșită a beneficiarilor, documentații de credit deficitare, credite în dificultate etc.), riscul de lichiditate (finanțarea creditelor pe termen lung pe baza depozitelor pe termen scurt, neonorarea la termen a sumelor scadente), riscul ratei dobânzii (practicarea unor dobânzi fixe sau variabile), riscul de curs valutar, riscul nefinalizării construcției, precum și riscul de a nu menține inflația la un nivel redus. Având în vedere toate aceste riscuri asociate creditelor ipotecare, considerăm că pentru prevenirea și limitarea lor s-ar impune cu necesitate utilizarea asigurării ipotecare printr-o instituție specializată anume înființată în acest scop ( fond de garantare a creditelor ipotecare) sau prin Agenția Națională pentru Locuințe, după caz. Pentru început ar fi necesară implicarea statului, pentru ca ulterior să poată fi dezvoltat și un sistem de asigurări ipotecare private, așa cum s-a procedat și în țările dezvoltate În Statele Unite, de pildă și în prezent cei mai mari creditori ipotecari (Freddie Mac, care deține 17% din volumul creditelor ipotecare, Fannie Mae, care deține 14% și Ginnie Mae, care deține 13%) beneficiază în mare parte de garanția și sprijinul statului.
Un factor cheie în extinderea și eficientizarea pieței creditului ipotecar în România îl reprezintă dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar. Principalele instrumente de pe piețele ipotecare secundare sunt valorile mobiliare ipotecare, acestea putând fi emise direct de către împrumutător sau prin intermediul unor instituții specializate. În Statele Unite, prin intermediul pieței secundare, se mobilizează peste 50% din fondurilor necesare finanțării locuințelor. La noi încă nu s-au dezvoltat asemenea instrumente financiare, chiar dacă acestea pot fi emise, atât de către împrumutător, cât și de către instituții care pot avea calitatea de cesionar al creanțelor ipotecate (instituțiile financiare autorizate să acționeze pe piețele de capital și alte instituții autorizate să administreze portofolii de creanțe ipotecare și să emită valori mobiliare pe baza acestora). Dezvoltarea valorilor mobiliare ipotecare în țara noastră va accelera dezvoltatea pieței creditului ipotecar, creând oportunități reale de plasament pentru fondurile de investiții cât și pentru fondurile de pensii. Mai mult, existența unei piețe secundare va permite clienților care doresc să renunțe la contractele inițiale (fie doresc să se mute într-o locuință mai bună și mai scumpă, fie nu mai au bani pentru împrumutul inițial și vor o casă mai ieftină) să le vândă și să cumpere altele.
Se consideră că piața creditului ipotecar va cunoaște o evoluție ascendentă, extrem de dinamică, în următorii ani, la care, evident, va contribui, în cea mai mare măsură, oferta băncilor. Faptul că tot mai multe bănci, ca de altfel și alte tipuri de instituții nou apărute în domeniu, manifestă un interes sporit pentru furnizarea de credite ipotecare, iar condițiile de acordare devin tot mai atrăgătoare, ne îndreptățește să credem că în viitor creditul ipotecar va fi în topul ofertei pe piața creditelor. Pentru a obține un segment din această piață, instituțiile care oferă acest produs, trebuie să aducă mereu ceva nou, să fie competitive, ceea ce va fi benefic pentru solicitanții creditelor ipotecare. Nu trebuie însă uitat și faptul că acest credit se adresează, în cea mai mare măsură, populației cu venituri ridicate și că asigurarea accesului la finanțare a unei pături mai largi rămâne încă o provocare. Pentru marea majoritate a populației aceste credite sunt, în present, prea scumpe, iar o expansiune reală a creditului ipotecar se va produce doar atunci când veniturile populației vor crește semnificativ, când posibilitățile de economisire se vor dezvolta și când mentalitatea majorității românilor se va schimba.
2.2 Acordul Basel II
2.2.1 Acordul Basel II – necesitate, elemente de noutate și structură
Un număr însemnat de bănci din întreaga lume se confruntă astăzi cu cerințele noului sistem de colectare a datelor și al raportării interne impuse de acordul Basel II. Condiționată de integritatea datelor, analizele de risc, estimarea corectă a riscului, conformitatea instituțiilor bancare cu Basel II va depinde în foarte mare măsură de eficiența departamentelor IT. Având în vedere că termenul limită a fost stabilit pentru sfârșitul anului 2006, realizarea conformității cu Basel II a atins momentul critic și a impus băncilor reanalizarea strategiilor de IT și a priorităților instituțiilor bancare în acest domeniu.
În domeniul Bancar, reglementările ce vor deveni obligatorii în materie de risc operațional și a riscului de credit, reglementări elaborate de către Comitetul Basel, conduc la necesitatea introducerii, în premieră, a unor proceduri care să cuantifice și să controleze activitățile bancare posibil generatoare de risc.
Una dintre tendințele majore ale evoluției pieței financiare este cea a realizării tranzacțiilor globale în timp real. La nivelul unei instituții financiare, această evoluție conduce la necesitatea procesării continue, integrate și în timp real a tranzacțiilor, asigurând gestiunea expunerilor și alinierea propriei performante (profitabilitate/cost) la cea a pieței globale. Aceste schimbări determină apariția unor noi riscuri și expuneri de operare, care trebuie determinate, cuantificate și gestionate în sensul reducerii impactului asupra rezultatelor operațiunilor și a imaginii instituției.
O strategie bancară performantă trebuie să cuprindă programe de gestiune a riscurilor bancare, care vizează minimizarea expunerii potențiale a băncii la risc.
În ultima vreme noțiunea de risc bancar este privită sub două aspecte și anume:
elementele de risc tradițional, deja cunoscute (riscul de credit, riscul de piață, riscul de lichiditate, riscul operațional, riscul de imagine)
elementele de risc tehnologic (managementul proceselor, arhitectura soluției, gradul de integrare a aplicațiilor, securitatea la nivelul IT, disponibilitate).
Principiile Noului Acord privesc:
1. abordarea standardizată a riscurilor sub forma sistemelor de rating;
2. asumarea de către bănci a gestiunii eficiente a riscurilor mai mari, atât în nume propriu, cât și în numele clienților;
3. structurare strategică pe trei piloni:
criterii de determinare a nivelului capitalului minim,
activitatea de supraveghere a evaluării adecvării capitalului
disciplina pieței.
Necesitatea Acordului Basel II :
În primul rând, din cauza existenței unor limitări ale Acordului Basel I, referitoare la faptul că evaluarea cerințelor de capital se baza pe metode rigide de calcul al expunerii la riscul de credit.
Astfel, de exemplu gradul de risc pentru creditele acordate agenților economici, garantate cu ipoteci, gajuri, cesiuni de creanță etc., era de 100%, indiferent de standing-ul economico-financiar al acestora, de importanța strategică pentru economia națională, de ratingul de credit, de serviciul datoriei etc.
În al doilea rând, după definitivarea Acordului Basel I (anul 1988), s-a înregistrat o evoluție a metodelor și tehnicilor de evaluare a riscurilor utilizate în paralel de băncile de renume, care și-au creat sisteme proprii de evaluare a riscurilor, bazate pe metode probabilistice, care estimează pierderile potențiale aferente riscului de credit, de piață și operațional.
Nu în ultimul rând, necesitatea Acordului Basel II a apărut ca urmare a creșterii calității și complexității evaluării expunerii la riscuri, inclusiv prin introducerea în ecuație a riscurilor operaționale.
Astfel, conform Acordului Basel II, expunerile la risc pot fi evaluate atât prin intermediul unor metode standardizate, similare celor existente în prezent conform Acordului Basel I, cât și prin intermediul unor metode bazate pe observații istorice și pe metode matematice probabilistice (Value at Risk – VaR, indicatorii Probability of Default –PD, Loss Given Default – LGD, Exposure at Default etc.).
În acest sens, trebuie avut în vedere faptul că pentru aplicarea metodelor mai avansate, băncile trebuie să dispună de baze de date istorice (cu informații din câțiva ani), care să stea la baza estimării indicatorilor respectivi.
Astfel, pentru metoda IRB utilizată pentru evaluarea riscului de credit, pentru calculul indicatorului Probabilitate de Neplată (PD- probability of Default) băncile vor trebui să aibă baze de date corespunzătoare pe o perioadă de 5 ani, iar pentru indicatorii Pierdere dată de Neplată (LGD – Loss Given Default) și Expunere la Neplată (EAD- Exposure at Default) de 7ani.
Conform Acordului Basel II, indicatorul de solvabilitate (rata de adecvare a capitalului) se va calcula pe baza principalelor riscuri ce se pot acoperi din capitalul (fondurile proprii) de care dispune banca, astfel:
Capitalul total / (Riscul de credit + Riscul de piață + Riscul Operațional) = rata de adecvare a capitalului (minim 8%)
Pentru evaluarea fiecărei categorii de risc, băncile pot utiliza o gamă variată de metode, pornind de la unele de complexitate redusă până la altele bazate pe calcule probabilistice:
Pentru riscul de credit: abordarea standardizată (care prevede în esență ponderarea expunerii cu unele grade de risc standard determinate, în principal, de ratingurile acordate băncilor și agenților economici respectivi), abordarea de bază IRB (băncile trebuie să calculeze doar indicatorul Probabilitate de Neplată, ceilalți doi fiind stabiliți de banca centrală) și abordarea avansată IRB (toți cei 3 indicatori sunt calculați de bănci);
Pentru riscul de piață: abordarea standardizată și cea pe baza modelelor interne (Value at Risk – VaR);
Pentru riscul operațional: abordarea de bază (expunerea se calculează prin ponderarea veniturilor totale ale băncii cu un coeficient alpha=15%), cea standardizată (se ponderează veniturile pe linii de afaceri cu un coeficient beta între 12% și 18%) și cea determinată pe baza estimărilor interne ale băncilor
Principalele elemente de noutate ale Basel II:
În ceea ce privește băncile din țările dezvoltate care aplică Acordul Basel I, există cerința de capital suplimentară pentru acoperirea expunerii la riscul operațional și, pe de altă parte, se oferă posibilitatea evaluării riscului de credit prin metoda IRB;
Pentru băncile din România, pe lângă aceste cerințe se solicită și evaluarea riscului de piață, care se poate realiza fie prin metoda standardizată (ponderarea pozițiilor cu valoare de piață cu anumiți coeficienți), fie prin metoda Value at Risk (conform amendamentului din anul 1996 la Acordul Basel I).
BNR nu a cerut băncilor comerciale evaluarea riscului de piață, motivul principal fiind portofoliul redus de elemente cu valoare de piață care variază zilnic (acțiuni, obligațiuni, instrumente derivate etc.) din trading book). În acest sens, la utilizarea metodei Value at Risk, există câteva caracteristici demne de menționat care trebuie avute în vedere de băncile românești:
a) pozițiile trebuie să fie marcate la piață cel puțin zilnic (aceasta este și o cerință a Normelor BNR nr. 17/2003 privind administrarea riscurilor semnificative);
b) când nu există o piață lichidă, cu prețuri stabilite independent și se apelează la tehnica de evaluare marking to model – parametrii trebuie să fie evaluați zilnic
Evoluția structurii plasamentelor băncilor din România pentru perioada următoare va avea în vedere următoarele coordonate, care vor influența evoluția indicatorilor de solvabilitate ai băncilor:
orientarea spre credite,
cerințele de profitabilitate,
reducerea portofoliilor de titluri de stat,
posibilitatea reducerii dobânzilor oferite de BNR pentru sterilizarea excedentului de lichiditate din sistem,
piața relativ redusă a obligațiunilor, acțiunilor etc.
Această evoluție, orientată spre activele cu grade de risc mai ridicate, coroborată cu implementarea cerințelor Acordului Basel II (datorită luării în calcul și a riscului de piață și a riscului operațional), vor avea ca efect diminuarea indicatorilor de solvabilitate pentru băncile românești. În consecință, va apărea necesitatea introducerii unui sistem RAROC de alocare a capitalului pe linii de afaceri/pe afaceri, conform practicii internaționale, care va permite băncilor să-și orienteze resursele disponibile spre afacerile care furnizează un raport între profitabilitate și expunerea la risc (de credit, de piață și operațional) superior unui etalon stabilit.
Definiția structurată și simplificată a Acordului :
Acordul conține trei direcții strategice structurate astfel:
Pilonul I: Acoperirea cerințelor de capital minim, cu metodologie și regulamente specifice pentru risc de credit și risc operațional. Tot în cadrul Pilonului I se stabilește metoda de evaluare a capitalului propriu pe baza noilor exigențe de clasificare a tipurilor de riscuri: risc de credit, risc operațional, risc de piață. În ceea ce privește riscul de credit, față de Acordul Basel I, Acordul Basel II prezintă o rafinare alternativă, cu o detaliere semnificativă a normelor metodologice. Riscul de piață nu face neapărat obiectul unei schimbări, el fiind tratat exhaustiv încă din 1988, la apariția Acordului Basel I. Riscul operațional reprezintă marea surpriză de ansamblu a abordării Basel II. Ce este de fapt riscul operațional? Conform Comitetului Basel II, riscul operațional este riscul de pierderi directe și indirecte rezultate din erori procedurale, sistemice sau umane sau riscuri care pot decurge din evenimente externe. Provocările aduse de aceste riscuri sunt demne de a fi tratate cu toată atenția: impactul unui astfel de risc se propagă în întreaga bancă și poate afecta relația cu clienții și satisfacția lor, fără ca implicațiile cantitative, valorice să poată fi măsurate cu exactitate.
Riscurile operaționale nu sunt încă bine inventariate, nu sunt obiectul unei înregistrări istorice a evenimentelor (arhivare) și a consecințelor lor, dar au audiență din ce în ce mai mare în bănci și există preocupări pentru gestionarea lor corespunzătoare.
Măsurarea riscului operațional este realizată direct de către bancă, iar un prim pas esențial este inventarierea lor pe categorii și crearea unor metodologii care să identifice, planifice și asume planuri de evitare a acestor riscuri ca și planuri de criză și remediere a efectului riscului operațional, o dată ce un eveniment din această categorie a avut loc.
Pilonul II: Asigurarea supravegherii prudențiale: reprezintă crearea și validarea unui set de proceduri interne fiecărei instituții financiare, prin care se evaluează adecvat și consistent fondurile proprii corespunzătoare profilului de risc de catre organismele tutelare.
Pilonul III: Asigurarea disciplinei de gestionare a riscului de piață, prin promovarea transparenței; Comitetul Basel impune transparența comunicării informațiilor exacte și detaliate privitoare la gestiunea riscurilor. Informațiile obligatoriu de publicat sunt organizatorice, strategice și metodologice în domeniul riscurilor, financiare (structura și valoarea totală a fondurilor proprii și metodologii contabile de gestiune a activelor, pasivelor, provizioanelor), informații referitoare la riscurile de credit (total, repartizare), informații despre riscul operațional (evenimente posibil generatoare de pierderi).
2.2.2 Responsabilitățile executivilor băncilor legate de gestiunea riscului de credit, riscului operațional și a riscului de piață
Risc de credit: chiar și instituțiile pentru care rezervele prudențiale de capital nu ridică o problemă, trebuie să verifice în detaliu poziția capitalului propriu. Regulile de neutralizare a riscului se extind și în zona colateralelor, garanțiilor și derivativelor (pentru acele bănci care tranzacționează derivative).
Complexitatea datelor solicitate este semnificativă. De aceea, se impune crearea unei baze de date robuste și, evident, auditabile. Procesele proiectate pentru creditare vor trebui să satisfacă nu numai cerințele interne manageriale, dar și cerințele externe ale organismelor de control și supraveghere. Aceasta presupune considerarea fazelor de testare și validare. Una din preocupări este că cererea de rezerve – capital a crescut conform normelor Basel II și noii metodologii de rating, diferite de cele actuale în sens restrictiv, ceea ce poate avea un efect contractor pentru creditare, cu efecte macroeconomice nedorite.
Risc operațional: Standardele recomandate pentru abordarea corectă a riscului operațional trebuie să fie aplicate în cadrul instituțiilor financiare și dezvoltate conform celor mai bune practici în domeniu, cu modelări adecvate. Sunt evaluate, de asemenea, și alte tehnici de neutralizare a riscului, ca de pildă, asigurările și externalizările (outsourcing).
Metodologiile adoptate, precum și procesarea datelor, au o importanță capitală. Colectarea datelor, partajarea datelor, arhivarea, înregistrarea ca operațiuni ce respectă acuratețea, consistența și integritatea datelor, trebuie să preocupe intensiv instituțiile financiare. Participarea în consorții financiare operaționale în care se partajează riscul operațional va prezenta avantaje demne de a fi considerate. Auditul intern și metodologia corespunzătoare definirii, calculării, măsurării și comunicării riscului operațional sunt obiective importante de asemenea.
Risc de piață: raportările principalilor indicatori de risc și consolidările acestor indicatori la nivel de risc de piață vor asigura transparența necesară pentru piața financiară ca un întreg, contribuind la o percepere corectă a pieței.
Reglementările Acordului Basel II, pe baza calculelor interne de risc la nivelul băncilor permit conformitatea la regulamente atât din punctul de vedere al unei instituții financiare, cât și consolidat, la nivelul pieței financiare. Acordul Basel II propune (și impune!) creșterea semnificativă a nivelului de transparență a informațiilor financiare prin regularizarea atât temporală (de două ori pe an sau, în unele cazuri, trimestrial), a rapoartelor detaliate privind pierderile și expunerile financiare rezultate din practica gestiunii riscurilor. Acestea sunt măsuri care împiedică derapaje accentuate sau necontrolate ale activității de creditare a instituțiilor financiare, întărind disciplina de operare pe piața financiară. Schimbările apărute în structura capitalului au influențe și în sfera taxelor și impozitelor.
2.2.3 Aplicarea prevederilor acordului Basel II în România
Printre proiectele importante derulate la nivelul sistemului bancar românesc în cursul anului 2006, cu termen de aplicare la începutul anului 2007, se numără și implementarea prevederilor Noului Acord de Capital – Basel II. Obiectivele principale ale implementării Noului Acord de Capital Basel II – Directiva 2000/12/CE revizuită si actualizată – sunt asigurarea unui cadru mai flexibil pentru stabilirea cerințelor de capital, în concordanță cu profilul de risc al instituțiilor de credit si crearea premizelor pentru consolidarea stabilității sistemului financiar-bancar.
Pe lângă pregătirea individuală a fiecărei instituții de credit, la nivelul sistemului bancar românesc a fost demarat un proiect pentru implementarea prevederilor Noului Acord de Capital Basel II . Proiectul a fost lansat în luna iulie a anului 2005 de Banca Națională a României, care a definit obiectivele, strategia și planul de acțiuni. Obiectivele stabilite de banca centrală pentru implementarea Basel II sunt transpunerea în legislația românească a noilor cerințe prudențiale, dezvoltarea mijloacelor de supraveghere prudențială și dezvoltarea sistemelor de administrare a riscurilor la nivelul instituțiilor de credit.
Proiectul este coordonat de un Steering Committee din care fac parte reprezentanți ai Băncii Naționale a României, Ministerului Finanțelor Publice, Consiliului Național al Valorilor Mobiliare și Asociației Române a Băncilor. Derularea proiectului este realizată de grupuri de lucru formate din specialiști ai băncii centrale și ai instituțiilor de credit, pentru adaptarea cadrului legislativ, riscul de credit – cu subgrupurile abordare standardizată, abordări avansate, studiu de impact cantitativ , riscul operațional și riscul de piață.
Pentru atingerea obiectivelor, a fost definită o strategie de implementare, cu următoarele etape:
inițierea dialogului și realizarea schimbului de informații cu sectorul bancar, în scopul evaluării instrumentelor de administrare a riscului, a cunoașterii poziției instituțiilor de credit privind opțiunile tehnice de implementare a Basel II, dar și a evaluării necesităților de pregătire profesională la nivelul sistemului bancar;
dezvoltarea mijloacelor pentru realizarea supravegherii sectorului bancar la standardele impuse de Noul Acord de Capital, prin definirea opțiunilor naționale și derularea studiului de impact cantitativ, transpunerea în legislația românească a directivelor europene, evaluarea on-site a condițiilor de implementare a cerințelor Basel II, activități de supraveghere off-site, elaborarea ghidurilor de validare a modelelor interne de rating ale instituțiilor de credit, adaptarea sistemului de raportări prudențiale;
validarea de către Banca Națională a României a modelelor interne de rating utilizate de instituțiile de credit pentru evaluarea clienților și a portofoliului de credite existente;
verificarea aplicării prevederilor Noului Acord de Capital în sectorul bancar (din ianuarie 2007).
Planul de acțiune include măsuri referitoare la cadrul legislativ, cadrul instituțional și cel relațional. Masurile privind cadrul legislativ se refera la preluarea și transpunerea în legislația românească a Directivelor Europene. Cadrul instituțional se refera atât la banca centrală, cât si la instituțiile de credit. Astfel, băncile vor trebui să includă noile cerințe în strategiile și politicile interne, să dezvolte practicile de guvernanță corporativă, să-și reconfigureze obiectivele în domeniul clientelei și al produselor bancare. Cadrul relațional se construiește prin colaborarea permanenta între instituțiile implicate, încheierea de acorduri de cooperare cu autoritățile de supraveghere din statele de origine ale instituțiilor de credit care dețin sucursale în România, întărirea colaborării la nivel regional privind experiența în implementarea Basel II și dezvoltarea agențiilor naționale de rating.
Până în prezent, au fost derulate mai multe activități , corespunzătoare primelor etape:
Au fost definite opțiunile naționale privind riscul de credit, pentru abordarea standard și pentru cea bazată pe modele interne de rating, opțiunile privind riscul operațional și cele privind structura capitalului și a grupului instituției de credit. În formularea pozițiilor, s-au luat în considerare caracteristicile sistemului bancar românesc, dar și armonizarea cu opțiunile selectate de alte state membre ale Uniunii Europene.
A fost realizat un studiu de impact cantitativ, pentru determinarea impactului cantitativ pe care reglementările ce urmează a fi aplicate prin preluarea în legislația națională a prevederilor proiectului de modificare a Directivei 2000/12 îl vor avea asupra nivelului reglementat al necesarului de fonduri proprii ale instituțiilor de credit. Exercițiul s-a realizat în luna iulie 2006, pe datele finale de bilanț la 31 decembrie 2005.
Rezultatele exercițiului au fost analizate la nivelul băncii centrale, în scopul definitivării opțiunilor naționale ce vor fi exercitate și a cadrului de reglementare ce transpune prevederile directivei. Astfel au fost emise și supuse dezbaterii comunității bancare proiectele legislative și de reglementări prin care se transpun prevederile directivelor europene.
Printre activitățile în curs de derulare se numără adaptarea sistemului de raportări prudențiale și elaborarea ghidurilor de validare a modelelor interne de rating ale instituțiilor de credit.
În paralel cu aceste activități, există o preocupare permanentă pentru perfecționarea pregătirii profesionale în domeniul Basel II. Astfel, au fost organizate mai multe seminarii și sesiuni de pregătire pentru specialiștii din sistemul bancar și s-au organizat mai multe întâlniri cu experți ai Comisiei Europene.
CAPITOLUL 3
CREDITUL IPOTECAR LA BRD – GSG
3.1 Prezentarea unității bancare
3.1.1 Scurt istoric
Banca Română pentru Dezvoltare – Groupe Societé Generale este una dintre cele patru bănci comerciale apărute odată cu restructurarea sistemului bancar în 1990. BRD este descendenta Băncii Naționale de Credit Industrial înființată în 1923 cu scopul de a încuraja dezvoltarea industriei. În 1957, prin naționalizare ea devine Banca de Credit pentru Investiții, bancă de stat.
La 1 decembrie 1990 se înființează Banca Română de Dezvoltare prin preluarea activului și pasivului de la Banca de Investiții. În noiembrie 1998 banca franceză Societé Generale preia pachetul majoritar de 51% de acțiuni de la Fondul Proprietății de Stat, devenind astfel BRD-GSG, bancă privată cu un capital de 1.742.253.350 mii lei împărțit în 248.450.670 acțiuni nominative a 5000 lei fiecare acțiune. Procesul de privatizare a băncii nu e încheiat, fiind în desfășurare.
Banca funcționează în conformitate cu H.G. 1178/1990, M.O. nr. 132/26 noiembrie 1990. BRD este bancă de dezvoltare și comercială, fiind societate pe acțiuni organizată conform legilor din România, sediul central fiind în București, pe strada Doamnei nr. 4.
BRD își desfășoară activitatea prin sucursale, agenții și reprezentanțe, durata de activitate fiind de 99 de ani începând cu 26 noiembrie 1990.
3.1.2 Obiectivul principal de activitate
Obiectul principal de activitate al BRD-GSG îl constituie:
oferirea de servicii bancare pentru executarea proiectelor de investiții economice și financiare ale statului, conform convenției cu Ministerul Finanțelor;
creditarea activității de producție, investiții comerciale, prestări servicii realizate de regiile autonome, societăți comerciale mixte, unități cooperatiste, organizații obștești, asociații familiale, alte persoane juridice și persoane fizice.
BRD, spre deosebire de alte bănci pune accentul pe consolidare nu pe extindere, de aceea nu se înregistrează modificări spectaculoase în rețeaua teritorială. Banca are 165 de unități, adică 102 agenții și 63 sucursale. Sucursalele sunt zonale: Pitești, Brașov, Brăila, Cluj, Piatra-Neamț, Satu-Mare, Timișoara, București etc., județene sau simple sucursale din alte orașe.
BRD are peste 1.000.000 de clienți, mai mult de un sfert fiind agenți economici instituționali. Clienții sunt societăți comerciale cu capital de stat, mixte sau integral străin, instituții române și străine, persoane fizice române și străine. Pe plan internațional banca are peste 450 de corespondenți bancari în 90 de țări, printre care: Bank Austria AG, Royal Bank of Canada, Deutsch Bank, Merita Bank, Banque National de Paris, ABN-AMRO, ING Bank, Citibank etc.
3.1.3 Principii generale de creditare la BRD
În activitatea bancară există o serie de principii generale de creditare care trebuie respectate pe parcursul întregii activității:
reflectarea contabilă a întregii activități a băncii; băncile trebuie să-și organizeze în așa fel evidențele contabile încât să asigure analiza și controlul rapid al operațiunilor pe care se bazează deciziile băncii;
prudența contabilă: se referă la respectarea unor reguli bine precizate în materie de creditare și care sunt cuprinse în normele BNR sau normele interne ale fiecărei bănci;
confidențialitatea operațiunilor de creditare: adică banca trebuie să-i ofere clientului confidențialitate în operațiunile sale cu banca respectivă, pentru a nu periclita încrederea clientului în instituția respectivă;
Pe lângă aceste principii, mai există și altele, care sunt reglementate de legea bancară (5871998) sau BNR (10171998):
băncile acordă credite pe termen scurt pe o durată care nu depășește 12 luni, credite pe termen mediu până la 5 ani, iar credite pe termen lung peste 5 ani. Beneficiarii creditelor sunt persoane fizice sau juridice ce au deschise conturi la unitățile băncii, numindu-se clienți.
sucursalele, filialele și agențiile pot acorda credite clienților ce au sediul social sau domiciliul pe raza teritorială a județului în care unitatea băncii își desfășoară activitatea sau în localitățile cele mai apropiate din județele limitrofe unde nu există alte unități ale BRD;
banca verifică împrumuturile de la acordarea creditului și până la rambursarea sa integrală; ea trebuie să verifice permanent situația patrimonială, rezultatele economico-financiare, capacitatea managerială, credibilitatea fiecărui client etc.;
indiferent de valoarea lor, creditele se acordă cu destinații precise pe bază de contracte, din care trebuie să rezulte clar toți termenii și dacă solicitanții prezintă credibilitate pentru rambursarea creditului și a dobânzilor la termen. Nivele dobânzilor și comisioanelor percepute la creditele acordate se stabilesc de Consiliul de Administrație sau Consiliul de Direcție.
cererile de credite se analizează de unitățile bănci, pe baza documentelor prezentate de solicitanți, iar creditele se aprobă conform normelor stabilite de Consiliul de Administrație;
volumul creditelor, destinația, durata de creditare, garanțiile necesare, dobânzile, condițiile de rambursare și clauzele se stabilesc prin contractele de credite încheiate între bancă și clienți;
volumul total al angajamentelor (credite și scrisori de garanție) față de un singur client nu poate depăși 20% din fondurile proprii ale băncii;
pentru a putea urmări destinația creditului acordat, acesta nu se eliberează în numerar decât în cazuri foarte bine justificate și cu aprobarea conducerii unității băncii. Banca trebuie să verifice la toți clienții săi dacă creditele se utilizează potrivit destinațiilor stabilite prin contract precum și existența garanțiilor;
după aprobarea unui credit, banca nu are voie să anuleze sau să reducă din cuantumul acestuia decât în cazuri justificate, cum ar fi furnizarea de către client a unor date nereale și după acordarea unui preaviz de 5 zile. De asemenea, banca poate întrerupe, fără preaviz, utilizarea de către client a unui credit dacă acesta a încălcat condițiile contractuale sau situația economico-financiară nu mai asigură condiții de rambursare și garanție;
banca nu acordă credite pentru rambursarea altor credite scadente.
Activitatea de creditare aparține funcțiunilor băncii ce sunt împărțite pe direcții: activitatea de trezorerie, contabilitate, activitatea de creditare, valutară, activitatea de resurse umane, organizare, conducere etc.
Trezoreria băncii cuprinde un complex de activități operativ strategice, ce au ca scop gestionarea cu maximum de profit a banilor în condiții de risc minime, referitoare la plasamente, dobânzi și lichiditate. Prin activitatea trezorerie se gestionează activele băncii și pasive, se asigură lichiditatea și se urmărește politica de dobânzi, gestionarea riscului.
Activitatea valutară se referă la activitatea de import-export, licitații valutare, schimb valutar și creditare în valută.
Activitatea de resurse umane urmărește angajarea personalului băncii și perfecționarea acestuia. Astfel, la nivel central s-a înființat Centrul de Pregătire și Perfecționare Profesională, unde se încearcă optimizarea personalului pe grupe de vârstă și motivarea în muncă.
Activitatea de creditare e una din cele mai importante activități bancare deoarece prin creditare se realizează plasarea resurselor băncii, atât a celor proprii, cât și a celor atrase. Costul creditului sau prețul acestuia se numește dobândă, și fiecare credit e însoțit de un risc. Evaluarea riscului este cuprinsă în activitatea de creditare, unde mai sunt incluse și evaluarea portofoliului de credite și de recuperare a creditelor neperformante.
Analiza riscului creditării constă în calcularea unor indicatori de bonitate de către ofițerul de credite și a altor elemente, precum și analiza documentelor financiare.
3.2 Clasificarea creditelor ipotecare la BRD
În categoria creditelor imobiliare/ipotecare acordare de BRD-GSG se incadrează :
A) Creditele imobiliare :
a. Credite în RON : – HABITAT
– HABITAT cu dobandă fixă
– PRIMO
b. Credite în valută ( EUR, USD, CHF) : – HABITAT PLUS
– PRIMO PLUS
B) Creditele ipotecare ( RON, EUR, USD) :
– Creditul HABITAT IPOTECAR (inclusiv creditul ipotecar ANL)
C) Creditele imobiliare și ipotecare destinate persoanelor care realizează venituri în străinătate (EUR):
– HABITAT PLUS
– PRIMO PLUS
– HABITAT IPOTECAR (inclusiv creditul ipotecar ANL)
D) Creditul Punte (în RONși EUR), în cele două variante:
– HABITAT EXTRA – imobiliar
– HABITAT EXTRA – de consum.
3.3 Parametrii creditelor ipotecare la BRD
Beneficiarii creditelor ipotecare
Beneficiarii creditelor sunt persoane fizice:
– cetățeni români, rezidenți și nerezidenți din punctul de vedere al Regulamentului valutar
– cetățeni străini, rezidenți din punctul de vedere al Regulamentului valutar
– cetățeni străini, nerezidenți din punctul de vedere al Regulamentului valutar care posedă legitimație de ședere temporară, eliberată de Statul român.
Se pot accepta ca beneficiari și cetățenii străini, nerezidenți conform Regulamentului Valutar, care nu dețin legitimație de ședere temporară, însă la aprobarea creditului se va ține cont de riscul ce reiese din dificultatea urmăririi clientului pe întreaga perioadă de creditare.
Vârsta minimă pentru a putea beneficia de un credit ipotecar este de 20 de ani, iar vârsta maximă, numai pentru titular, la sfârșitul perioadei de creditare este cel mult vârsta legală de pensionare. Și în plus, vârsta participanților rude/afini co-împrumutaților nu poate depăși 60 de ani la data cererii de credit.
Pentru solicitanții nerezidenți se va ține cont ca aceștia să aibă cel mult vârsta legală de pensionare la terminarea creditului, respectând legislația aplicabilă în România.
Pentru solicitanții de credite care depășesc vârsta maximă legală de pensionare la sfârșitul creditului, se vor lua în considerare și reglementările în vigoare privind posibilitatea de prelungire a vârstei legale de pensionare pentru anumite categorii de profesiuni .
Nu pot beneficia de credite și respectiv nu se acceptă în calculul bugetului de venituri, persoanele care :
– sunt înregistrate în baza de risc a BRD
– sunt înregistrate în baza de date a CRB din cadrul BNR cu restanțe curente de peste 30 de zile și/sau contracte investite cu formulă executorie
– sunt înregistrate la Biroul de Credit
– pentru clientii cu restanțe în istoric decizia de creditare se va lua după analiza modului de înregistrare a restanțelor (accidentale sau repetate).
Participanții la bugetul de venituri se consultă la baza de risc BRD, CRB si Biroul de Credit, inclusiv soțul/soția solicitantului, chiar dacă nu participă cu venituri. În cazul cetățenilor străini nerezidenti, care nu dețin legitimație de ședere temporară, verificarea se va face după seria și numărul pașaportului.
Dacă persoanele ale căror venituri se iau în calcul sunt acționari majoritari la o societate comercială / persoană fizică autorizată, societatea respectivă se va verifica la CRB și CIP.
Obiectul creditului ipotecar îl reprezintă investițiile cu destinație locativă/comercială pe teritoriul României pentru:
• Cumparare ( inclusiv cumpărare teren* în vederea construcțiilor viitoare și respectiv achitarea sultei referitoare la o locuință, rezultată din hotărâri judecatorești, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj respectiv sau contract de tranzacție)
* Cetățenii străini nu pot achiziționa terenuri pe teritoriul României.
• Construcție ( prin promotori/ firma de construcții, inclusiv cele din cadrul parteneriatului cu ANL)
• Terminare/Extindere (cu firma de construcții)
Iar pe lângă acestea mai există și opțiunea de refinanțare a creditelor ipotecare.
Particularități ale creditului ipotecar la BRD:
Nivelul maxim de finanțare este de 100% din valoarea investiției
Valoarea minimă a creditului este de 15000 EUR, 50000 RON sau 20000 USD
Perioada minimă de creditare este de 10 ani
Perioada maximă de creditare este de 30 de ani
Perioada de grație este de maxim:
– 24 luni – în cazul creditelor ipotecare ANL
– 12 luni – numai în cazul construcțiilor
– 6 luni – numai în cazul terminărilor.
În această perioadă solicitantul plătește numai dobânda aferentă creditului acordat. Perioada de grație începe din momentul punerii la dispoziție a primei sume din credit și este inclusă în perioada de creditare.
Rambursarea creditului se face lunar, în moneda creditului – în sume descrescătoare sau în sume constante. Rambursarea creditului, în avans, parțial sau integral, este posibilă cu aprobarea băncii la cererea scrisă a clientului, dar numai la data de scadență prevăzută în graficul de rambursare. În schimb, în perioada de grație, dacă este prevazută, nu se acceptă rambursări în avans.
Gradul de îndatorare este de maxim 70% , iar pentru grad de îndatorare cuprins între 65% si 70%, decizia sistemului este Nefinalizat.
Formula de calcul este următoarea:
Gradul de îndatorare (%) = (Chf + M) / (VT – Chsub – Chnef)
Unde variabilele au următoarea semnificație :
Chf = cheltuieli financiare: angajamente de plată totale lunare, decurgând din credite sau alte finanțări rambursabile (solicitant, sot/sotie – chiar dacă nu participa cu venituri – și co-imprumutați)
M = suma lunară de plată la creditul solicitat: principalul, dobânda și, după caz, comisionul de gestionare, exprimat în valoarea lunară. În cazul creditului punte se va exclude din calcul principalul
VT = veniturile totale ale imprumutatului si co-imprumutatilor/in bugetul de venituri se accepta maxim 4 persoane
Chsub = nivelul cheltuielilor lunare (de subzistenta) -> direct proporțional cu numărul membrilor familiei, adică: solicitant, soț/soție, copii și alte persoane aflate în întreținere, co-imprumutați. Nivelul cheltuielilor de subzistență ce se ia în calcul automat de aplicație este de: 245 RON – familie formată din 1 persoana / 490 RON – familie formată din 2 persoane / 735 RON – familie formată din 3 persoane / 980 RON – familie formată din 4 persoane / + 100 RON pentru fiecare membru în plus – familie formată din mai mult de 4 persoane
Chnef = cheltuieli nefinanciare: chirii, CAR, pensii alimentare, angajamente de plată altele decât de natura creditului (solicitant, sot/sotie, chiar daca nu participă cu venituri și co-împrumutati)
Pentru categoriile de clienți care dețin garanții ce acoperă integral valoarea creditului și intreaga perioadă de creditare, garanții de tipul:
– cash colateral
– scrisoare de garanție bancara in limita gradului de îndatorare
– titluri de stat
– bilete la ordin avalizate de altă bancă
Cu aprobarea Departamentului Comercial la nivelul Centralei se poate accepta gradul maxim de îndatorare de maxim 95%.
Grad de acoperire a creditului cu garanții este de :
– minim 120%, dacă aportul propriu < 20%
– minim 100%, dacă aportul propriu ≥ 20%
Asigurări obligatorii aferente creditului ipotecar:
– asigurarea extinsă pentru toate riscurile a imobilului ipotecat
– asigurare DIT (Optimist AVIVA sau la altă societate de asigurări agreată)
– asigurarea privind riscul de nefinalizare a construcției ( în cazul construcțiilor, terminarilor, extinderilor- la solicitarea expresă a băncii)
3.4 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii
3.4.1 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii în funcție de dobânda BUBOR
Dobânda BUBOR – Bucharest Bid of Rate – reprezintă dobânda fixă la care își oferă credite la termen, denominate în RON, cele mai importante bănci care operează pe piața monetară interbancară locală. Acest index este cotat pentru 1 luna, 3 luni, 6 luni, 9 luni și 12 luni.
Cotațiile BUBOR se calculează ca medie a cotațiilor afișate de un număr de 10 bănci comerciale active pe piața monetară românească. Cotațiile publicate într-o anumită dată sunt aplicabile începând cu data respectivă. Acest index este cotat pentru 1 luna, 3 luni, 6 luni și 12 luni
Direcția Operațiuni de Piață transmite zilnic la toate unitățile băncii dobânda BUBOR.
Modalitate de aplicare a dobânzii BUBOR este următoarea :
Dobânda care se ia în calcul pentru stabilirea primului grafic de rambursare este cea valabilă pentru data efectuării primei plăți din credit – BUBOR la 3 luni, comunicată de Direcția Operațiuni de Piață. Dobânda BUBOR este valabilă la data comunicării.
Modalitatea de determinare a dobânzii la creditele imobiliare BUBOR la 3 luni + marja (140 pb) se realizează conform valorii comunicate de DOP, BUBOR la 3 luni este 8.59%, iar punctele de bază sunt ultima cifră a unei cotații.
Bubor la 3 luni + 140 pb = 8.59 + 1.4 = 9.99 %
Primul grafic de rambursare se întocmește de către bancă și se pune la dispoziția împrumutatului la data efectuării primei plăți din credit.
Revizuirea dobânzii se realizează astfel:
În data împlinirii a 3 luni de la data primei plăți din credit, se va modifica automat dobânda BUBOR cu cea valabilă la acea data și se va reface graficul de rambursare care se va înmâna clientului la solicitarea acestuia, procedura repetându-se la fiecare 3 luni până la rambursarea integrală a creditului.
3.4.2 Condiții de aplicare și de revizuire a dobânzii în funcție de dobânda EURIBOR și LIBOR
Dobânda EURIBOR- Euro Interbank Offered Rate – reprezintă rata dobânzii la care depozitele interbancare la termen în EURO sunt tranzacționate între două bănci de prim rang. Acest indice este cotat pentru 1 luna, 3 luni, 6 luni, 12 luni.
Dobânda LIBOR – London Interbank Offered Rate – reprezintă rata dobânzii la care se tranzactionează între bănci în Londra, depozitele denominate în USD. Acest indice este cotat pentru 1 luna, 3 luni, 6 luni, 12 luni. LIBOR este de asemenea rata dobânzii de bază platită la depozite între bănci pe piața EURODOLAR (un EURODOLAR este un USD într-o bancă unde moneda oficială nu este USD).
Indexurile pentru dobânda EURIBOR/LIBOR se transmit zilnic și sunt valabile cu data valutei SPOT, iar direcția Operațiuni de Piață transmite zilnic la toate unitățile băncii dobânda LIBOR și EURIBOR .
Modalitatea de aplicare a dobânzilor EURIBOR/LIBOR:
Pentru credite exprimate în EUR
Dobânda care se ia în calcul pentru stabilirea primului grafic de rambursare este cea valabilă pentru data efectuării primei trageri din credit – EURIBOR la 3 luni, comunicată de Direcția Operațiuni de Piață (DOP).
Modalitatea de determinare a dobânzii* la creditele imobiliare/ipotecare EURIBOR la 3 luni + marja (540 pb) este conform valorii comunicate de DOP, EURIBOR la 3 luni este 2,78, iar punctele de bază sunt ultima cifră a unei cotații.
EURIBOR la 3 luni + 540 pb = 2,78 + 5,4 = 8.18%
Pentru credite exprimate în USD
Dobânda care se ia în calcul pentru stabilirea primului grafic de rambursare este cea valabilă pentru data efectuării primei plăți din credit – LIBOR la 3 luni comunicată de Direcția Operațiuni de Piață (DOP).
Modalitatea de determinare a dobânzii la creditele imobiliare/ipotecare LIBOR la 3 luni + marja (600 pb) este conform valorii comunicate de DOP, LIBOR la 3 luni este 3,75%., iar punctele de bază sunt ultima cifră a unei cotații.
LIBOR la 3 luni + 600 pb = 5.08+ 6 = 11.08 %
Primul grafic de rambursare se întocmește de către bancă și se pune la dispoziția împrumutatului la data efectuării primei plăți din credit.
Dobânzile EURIBOR/LIBOR primite zilnic se referă la ziua respectivă și sunt valabile peste 2 zile lucrătoare. Ca urmare, pentru un credit la care prima plată se efectuează în ziua j se va utiliza dobânda EURIBOR/LIBOR la 3 luni din data j-2 (zile lucrătoare).
Revizuirea dobânzii se realizează astfel:
În data împlinirii a 3 luni de la data primei plăți din credit, se va modifica dobânda EURIBOR/LIBOR cu cea valabilă în data respectivă (cu două zile lucrătoare înainte) și se va reface graficul de rambursare care se va înmâna clientului la solicitarea acestuia, procedura repetându-se la fiecare 3 luni până la rambursarea integrală a creditului.
3.5 Modul de luare în calcul a veniturilor și cheltuielilor
Veniturile și cheltuielile luate în calcul sunt înscrise în Cererea de credit. Se pot prezenta maxim 3 co-împrumutați, soț/soție, rude sau afini (până la gradul IV) cu solicitantul creditului. Luarea în calcul a veniturilor co-împrumutaților se va realiza cu respectarea cumulativă a următoarelor condiții:
Vss>= Chfss + M
Variabilele au următoarea semnificație:
Vss = venituri solicitant + soț/soție
Chfss = cheltuieli financiare solicitant +soț/soție: angajamente de plată totale lunare, decurgând din credite sau alte finanțări rambursabile
M = suma lunară de plată la creditul solicitat: principalul, dobânda și, după caz, comisionul de gestionare, exprimat în valoarea lunară.
Venituri acceptate în analiză și modul de luare în calcul
A) Salarii
Perioada contractului de muncă este :
nedeterminată sau determinată, cu condiția ca perioada contractului ≥ cu perioada de creditare (100%)
determinată, dacă perioada contractului ≤ cu perioada de creditare (80%). Contractul de muncă va trebui incheiat pe o perioadă de minim un an cu clauză de reînnoire automată.
Salariații cu funcții publice au contract de muncă pe perioadă determinată și contractul de muncă de bază suspendat temporar: parlamentari, primari, consilieri, membri ai Guvernului etc. și termenul de expirare a mandatului mai mic decât termenul final de rambursare a creditului. Pentru aceștia se va lua in calcul salariul net de la momentul analizei în proportie de 100%
Pentru creditele ipotecare, vechimea la ultimul loc de muncă este de minim 1 an sau 6 luni concomitent cu vechimea totală de 2 ani.
Militarii cu contracte de muncă pe perioadă determinată vor trebui să îndeplinească condiția de vechime minimă în armată de 2 ani. În cazul angajaților Agențiilor Natiunilor Unite ( UNDP, UNESCO-CEPES, UNFPA, UNHCR, UNIC), vechimea minimă la locul de muncă va fi de 6 luni.
Se va considera cumulat vechimea la locul actual de muncă cu locul anterior în situația în care participantul la bugetul de venituri și-a schimbat locul de muncă de la o firmă la alta și acestea formează Grup de Firme. În aceeași situație intră și cazurile de transfer de activitate care au la bază acte normative. Toate aceste situații se vor demonstra cu documente legale atașate la dosarul de credit.
Se pot lua în calcul veniturile aferente orelor suplimentare în baza mai multor contracte de muncă/prestări servicii, cu condiția respectării caracterului de permanență.
Modul de luare în calcul a veniturilor:
Salariul din ultima lună, în cazul în care:
majorarea de salariu între oricare două luni consecutive ≤ 20% sau
se înregistrează o reducere a ultimului salariu față de lunile precedente din adeverința de venit
Salariul anterior majorării mai mari de 20%, când majorarea de salariu între oricare două luni consecutive ≥ 20%
Media salariilor din ultimele 3 luni, în cazul în care majorările de salariu mai mari de 20% sunt justificate de:
promovări care se încadrează în evoluția firească în carieră;
de majorări de salariu conform unor HG/OUG/ decizii de majorare aplicate unui departament, colectiv dintr-o institutie, demonstrabile.
În cazul angajaților din cadrul armatei se va lua în calcul și norma de hrană
1. Informațiile din adeverința de venit prezentate de participanții la bugetul de venituri se verifică la data analizei, la emitentii acestora și se confirmă pentru autenticitate de către consilierul CliPri care a primit documentația de credit, acesta completând spațiul special destinat băncii de pe formular.
2. În cazul veniturilor obținute în perioada de creștere a copilului, pentru a avea toate informațiile referitoare la locul de muncă și la tipul de contract, se poate accepta adeverința de venit, emisă de angajator, având rubricile de sumă necompletate. În cazul în care angajatorul refuză să elibereze adeverința de venit, se poate solicita contractul de muncă sau cartea de muncă, din care să reiasă și datele referitoare la ultimul loc de muncă. În plus, se solicită:
ultimul cupon în baza căruia se încasează alocația sau
în cazul în care clienta primește indemnizația de creștere a copilului pe card / în cont: adresa din partea Direcției de Muncă și Solidaritate Socială și Familie, prin care se confirmă încasarea acestei indemnizații, precum și un extras de cont.
Pentru acordarea creditului se va lua în calcul venitul minim dintre: alocația obținută în perioada de creștere a copilului și venitul obținut la locul de muncă până la momentul suspendării contractului de muncă.
Veniturile aferente orelor suplimentare în baza contractelor de muncă/ prestări servicii (ex.: profesori, doctori, etc) se vor lua în calcul în proporție de maxim 80%
B) Venituri din diurne
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
se vor lua în calcul numai în completarea veniturilor din salariu
Modul de luare in calcul a veniturilor: 90% din venitul lunar net
C) Activități independente
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
– să își desfășoare activitatea de cel puțin 2 ani fiscali încheiați, consecutivi și pentru care în acest timp s-a realizat profit;
sau
– să își desfășoare activitatea de minim 1 an fiscal încheiat cu profit pentru activitățile nou inițiate.
Modul de luare in calcul:
– 80% din media veniturilor nete * obținute în ultimii doi ani fiscali încheiați
sau
– 80% din venitul net pentru ultimul an încheiat cu profit, raportat la numărul de luni de activitate*
*Venitul lunar, după impozitare
Particularități:
Dacă veniturile nete estimate pentru anul în curs înregistrează o creștere semnificativă față de veniturile înregistrate în ultimul an fiscal încheiat (peste 50%), acestea vor fi dovedite prin prezentarea de contracte, convenții, etc pentru a putea fi incluse in calculul solvabilitații.
Astfel, se va face media pentru media ultimilor 2 ani fiscali si venitul net estimat pentru anul in curs.
D) Dividende
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
Societatea desfășoară activitate de cel putin 2 ani consecutivi
În ultimii 2 ani incheiați au realizat profit
Se întocmește analiza firmei de catre Back Office CliCom pentru ultimii doi ani incheiați de activitate a societății
Modul de luare în calcul:
Având în vedere faptul că se întocmește analiza rezultatelor firmei, se va lua în calcul maxim 80% din valoarea din dividendele nete .
E) Chirii
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
Contractele de închiriere:
sunt încheiate pe o perioada de minim 1 an
sunt în vigoare la data analizei
cel puțin 6 luni până la expirarea termenului
cu clauza de prelungire
sunt înregistrate la organul fiscal competent
produc efecte sau sunt încheiate cu cel puțin 2 luni înaintea datei cererii de credit
Imobilele închiriate ce reprezinta sursa de rambursare se vor asigura pentru toate riscurile și cesiona în favoarea bancii.
Modul de luare in calcul: 80% din venitul lunar net*
*venit lunar net= venitul brut – impozit
F) Pensii
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
decizia de pensionare să fie definitivă (nerevizuibilă)
– se ia în calcul numai pentru membrii de familie care au calitatea de rude/afini
Vârsta acestuia la data cererii de credit sa fie de maxim 60 de ani
Modul de luare in calcul:
– pensia din ultima luna/ luna curenta (100%), așa cum reiese din talonul de pensie sau extrasul de cont (dacă se încasează în cont)
G) Drepturi de autor și drepturi conexe acestora
Condiții de luare în calcul a veniturilor:
Contractul să fie în desfășurare de cel puțin 6 luni – credite imobiliare, ipotecare / 3 luni – credite Expresso NonStop și credite reincarcabile
Contractul să fie încheiat pe perioadă nedeterminată. Se acceptă și contracte cu o durată determinată. În cazul în care durata contractului < perioada de creditare, contractul trebuie să conțină o clauză cu privire la reînnoirea automată
Vechime totală în muncă de minim 1 an (inclusiv prezentul contract)
Modul de luare în calcul:
– dacă drepturile încasate lunar variază, se va lua în calcul venitul cel mai mic,
– 100% din venitul lunar net, dacă contractele sunt pe perioadă nedeterminată sau determinată și acoperă perioada de creditare
– 80% din venitul lunar net, dacă perioada contractului este mai mică decât perioada creditului
H) Rente viagere
Modul de luare în calcul: – venitul înscris în ultimul talon de încasare din luna anterioară analizei (100%)
I) Venituri din salarii realizate în străinătate
Vechimea la ultimul loc de munca: minim 1 an sau 6 luni concomitent cu vechime totala de 2 ani;
Mod de luare in calcul a veniturilor: – 90% din venitul lunar net
J) Alte venituri
Condiție de luare în calcul: să fie încasate de minim 3 luni și să aibă caracter de permanență
Mod de luare in calcul: – maxim 80% din venitul lunar net
Cheltuieli și modul de luare în calcul al acestora
Cheltuielile vor fi verificate, urmărind urmatoarele aspecte:
Se vor înregistra cumulat, luându-se în calcul:
datoriile aferente creditelor de consum în sold la BRD, BRD Finance (din interogarea la baza de risc BRD), și alte bănci și instituții de credit (din declarații și interogarea la CRB)
datoriile aferente creditelor imobiliare/ipotecare la BRD și alte bănci și instituții financiare și de credit ( din declarații și rezultatul interogării la CRB și Biroul de Credit)
Nota:
se vor lua în calcul inclusiv angajamentele aferente contractelor de leasing
în scopul calculării gradului de îndatorare, angajamentul lunar pentru: DAC, carduri de credit la alte bănci este de 2% din limită.
c. alte datorii (CAR, pensie alimentară, altele)
Prezentarea contractului de credit ipotecar
Condițiile Generale, alături de Condițiile Particulare, graficul de rambursare și oferta de credit fac parte integrantă din contractul de credit.
Obiectul contractului
Banca acordă împrumutatului un credit/credite în termenii prevăzuți în Condițiile Generale, Condițiile Particulare, graficul/graficele de rambursare și oferta de credit.
Prin « Credit » se înțeleg sumele puse la dispoziția împrumutatului în baza prezentului contract, într-una sau mai multe tranșe, începând cu data semnării și până la data scadenței finale stabilite.
Creditul este acordat și va fi utilizat numai pentru destinațiile prezentate în Condițiile Particulare.
Durata creditului
Creditul se acordă pe durata menționată în Condițiile Particulare, care poate include:
– o perioadă de grație totală ( în această perioadă nu se plătesc: capitalul, dobândă și comisioanele) sau
– o perioadă de grație parțială ( în această perioadă, se plătesc: dobânda creditului și comisioanele menționate în Condițiile Particulare).
Dobânda
Pentru creditul pus la dispoziție, împrumutatul va plăti Băncii dobânda, începând cu data punerii la dispoziție sau, după caz, după expirarea perioadei de grație ( numai în cazul grației totale) și până la rambursarea integrală a creditului.
Rata dobânzii aplicabilă Creditului este o rată exprimată în procent anual, menționată în Condițiile Particulare.
Dobândă lunară (D) din graficul de rambursare, în cazul rambursării în sume egale, se calculează dupa următoarea formulă :
unde S = soldul creditului din luna precedentă
P = procentul de dobândă
NRZ = număr de zile: 30 sau număr real de zile, pentru dobânda din prima și ultima scadență, în cazul în care prima scadență a fost stabilită la un interval mai mare de o lună față de data acordării creditului.
Dobânda lunară (D) din graficul de rambursare, în cazul rambursării în sume descrescatoare, se calculează dupa urmatoarea formula:
unde S = soldul creditului din luna precedentă
P = procentul de dobandă
NRZ = numărul real de zile între scadența anterioară și scadența curentă din grafic
Dobânda fixă :
Procentul de dobândă menționat în condițiile particulare contractuale poate fi fix pe toată perioada de creditare sau pe o anumită perioadă (după care se aplică dobânda indexabilă).
Banca poate modifica procentul de dobândă în una din următoarele situații:
A) În cazul în care intervine unul din următoarele evenimente excepționale:
– Timp de cinci zile lucrătoare consecutive indexul oficial BUBOR nu este disponibil, prin nepublicarea pe pagina de Internet a Băncii Naționale a României sau pe pagina Reuters RBOR ;
– Media cotațiilor zilnice ale dobânzii BUBOR 1M calculată pentru o lună calendaristică se situează la un nivel superior dobânzii contractuale cu cel puțin 500pb (5 puncte procentuale), iar această situație se menține timp de 3 luni consecutive.
Banca va anunța clientul în cazul apariției unuia din aceste evenimente printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire. De la data notificării, clientul dispune de un termen de 30 de zile calendaristice pentru a comunica Băncii opțiunea aleasă : fie de a înlocui rata fixă contractuală cu o rată variabilă de BUBOR 1M + 200pb (2 puncte procentuale), fie de a majora dobânda fixă a prezentului contract.
În cazul în care la sfârșitul acestei perioade clientul nu optează pentru nici una dintre variantele de mai sus, sumele datorate de client conform prezentului contract devin exigibile anticipat. În acest caz, suma de rambursat va fi egală cu soldul creditului rămas nerambursat, care devine exigibil de la data următoarei scadențe a creditului. În acest caz, Banca va reduce costul creditului, renunțând la perceperea dobânzii aferente soldului rămas de rambursat.
B) În cazul apariției unui act normativ sau unei modificări legislative prin care remunerația băncii este diminuată, banca își rezervă dreptul de a majora dobânda fixă prevăzută în contract, notificând clientul prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire cu 30 de zile înainte de data intrării în vigoare a noii rate. În acest termen de 30 de zile, clientul își poate exprima optiunea de a rezilia prezentul contract, dacă nu este de acord cu noua rată a dobânzii stabilită de bancă. În acest caz, banca va reduce costul creditului, renunțând la perceperea dobânzii aferente soldului rămas de rambursat.
Dobanda indexabilă
Creditul se acordă cu o dobândă stabilită pe baza unui indice monetar EURIBOR/ BUBOR/LIBOR la 3 luni + marjă fixă. Dobânda se calculează la soldul creditului și se încasează lunar, înaintea oricăror plați, începând cu luna următoare aplicării și până la rambursarea integrală a creditului.
La fiecare interval de 3 luni, începând de la data primei trageri din credit dobânda va fi actualizată automat de către Banca, în funcție de indicele monetar EURIBOR/ BUBOR/LIBOR la 3 luni valabil la acea dată. La solicitarea împrumutaților, banca le va înmâna o copie a noului grafic de rambursare al creditului.
Taxe și Comisioane
Împrumutatul va plăti băncii, după caz, următoarele comisioane, potrivit listei de tarife și comisioane standard ale băncii :
comision de întocmire a dosarului de credit, în sumă fixă sau calculat ca procent din suma creditului, dar nu mai puțin de valoarea minimă stabilită de bancă, plătibil o singură dată, la acordarea creditulu ;
comision de gestionare/administrare a creditului, în sumă fixă sau calculat ca procent din soldul creditului, plătibil în frecvența prevazută în condițiile particulare contractuale, conform listei de tarife și comisioane standard în vigoare la data încasării ;
comision de rambursare anticipată parțială sau integrală a creditului, calculat ca sumă fixă sau procent din suma rambursată anticipat, plătibil la data rambursării anticipate, parțiale sau integrale, a creditului;
comision de administrare a creditului restant, în cazul nerespectării prevederilor contractuale referitoare la rambursarea ratelor și plata dobânzilor – plătibil lunar, conform listei de tarife și comisioane standard în vigoare la data înregistrării restanței.
Banca va fi îndreptățită să perceapă comisioanele stabilite în normele sale interne pentru celelalte operațiuni bancare decurgând din derularea și executarea contractului și pe care împrumutatul le poate cunoaște prin consultarea listei de tarife și comisioane standard ale băncii, la orice unitate BRD.
Împrumutatul se obligă să asigure existența în contul de disponibil a sumelor necesare pentru plata comisioanelor și a celorlalte cheltuieli aferente creditului acordat.
Punerea la dispoziție a creditului
După aprobare, creditul va fi virat în contul curent al împrumutatului, iar împrumutatul va utiliza creditul în scopul menționat în contractul de credit.
În cazul creditelor în valută, riscul valutar generat de reconstituirea sumelor pentru rambursarea creditului și plata dobânzilor și, dacă este cazul generat de efectuarea plății imobilului va fi suportat de către împrumutat, banca nefiind răspunzătoare de fluctuațiile de curs valutar.
Rambursarea creditului
Rambursarea creditului și plata dobânzilor se va face lunar, în valuta creditului, conform graficului de rambursare. Data de scadență a fiecărui credit se calculează în funcție de data programată pentru prima tragere.
În cazul în care creditul punte se acordă concomitent cu un credit imobiliar/ipotecar, se vor lua în considerare cumulat cele două grafice de rambursare ca fiind anexa contractului, indiferent de momentul punerii la dispoziție a acestora.
Ratele creditului și dobanzile aferente se încasează de bancă automat din contul curent al împrumutatului sau din orice alt cont curent deschis la BRD-Groupe Société Générale, pentru care s-a semnat un acord de prelevare automată.
Rambursarea ratelor de credit și plata dobânzilor scadente, precum și a celorlalte costuri datorate, precum comisioane, prime de asigurare și orice alte cheltuieli, se va efectua în moneda în care s-a acordat creditul la termenele prevăzute în graficul de rambursare în vigoare la data rambursării, împrumutatul suportând riscul de schimb valutar generat de efectuarea plății, cât și de reconstituirea sumelor pentru rambursarea creditului și plata dobânzilor, precum și a celorlalte costuri datorate. Excepție face cazul în care urmare unor modificari de legislație devine interzis pentru împrumutat să procedeze la schimbul valutar în valuta/lei pentru efectuarea rambursării creditului, a dobânzilor aferente și a celorlalte costuri datorate, soldul creditului și celelalte costuri datorate la momentul respectiv vor fi automat convertite în lei, iar dobânda aplicabilă va fi cea mai bună dobândă a băncii la creditele din a căror categorie se înscriu pe un termen similar.
În cazul creditului Punte, rambursarea creditului va fi facuta într-o singură tranșă, la sfârșitul perioadei de creditare, sau anticipat, numai cu acceptul și în condițiile stabilite de bancă.
Împrumutatul autorizează banca să debiteze oricare din conturile lor curente, deschise la BRD- Groupe Societe Generale; dacă este cazul, și să efectueze operațiuni de schimb valutar la cursul de schimb propriu pentru a cumpăra valuta/lei și a alimenta contul curent al împrumutatului în valută/lei, cu scopul de a rambursa creditul la scadență și a achita primele de asigurare aferente creditului.
În cazul inexistenței de disponibilități în contul curent, banca este îndreptățită să treacă ratele la restanță din ziua scadenței, calculând la soldul de credit restant, dobânda penalizatoare precizată în condițiile particulare din contract. Totodata, pentru nerespectarea prevederilor contractuale referitoare la rambursarea ratelor și plata dobânzilor, banca va percepe un comision de administrare a creditului restant, conform listei de tarife și comisioane standard în vigoare la data înregistrării restanței.
În cazul neachitării, chiar și parțiale, a ratei și/sau dobânzii restante în termen de 30 de zile de la scadență, banca va înscrie contractul de credit în evidența Biroului de Credit și Centralei Riscurilor Bancare.
În cazul în care ziua scadenței este o zi nelucratoare, împrumutatul se obligă să depună suma necesară rambursării până cel târziu în ziua lucrătoare anterioară datei scadenței.
Împrumutatul are dreptul de a rambursa anticipat, parțial sau total, creditul primit. În acest scop, împrumutatul va informa banca, cel putin cu 7 zile calendaristice în avans, de intenția sa de a efectua o rambursare anticipată printr-o scrisoare adresată băncii și va depune în contul său curent atât suma de plată aferentă scadenței respective, cât și suma pe care dorește să o ramburseze anticipat, inclusiv suma necesară achitării comisioanelor stabilite de bancă, dacă este cazul.
Rambursări anticipate parțiale :
– pot avea loc numai la o scadenta prevazuta in graficul de rambursare valabil la data solicitarii
– banca va reduce total costul creditului, renuntand la perceperea dobanzii aferente sumei rambursate anticipat.
Rambursare anticipată totală :
– poate avea loc la orice dată
– banca va reduce total costul creditului, renunțând la perceperea dobânzii aferente sumei rambursate anticipat
Banca va percepe un comision de rambursare anticipată calculat la suma rambursată anticipat, conform listei de tarife și comisioane standard în vigoare la data rambursării anticipate.Banca este în drept să solicite rambursarea imediată a creditului aprobat sau să reducă cuantumul creditului aprobat în cazuri justificate, determinate de furnizarea de catre împrumutat sau co-împrumutați a unor date nereale și/sau prezentării de acte justificative pentru creditul utilizat, a căror valoare nu corespunde celei avute în vedere la acordarea creditului, după expirarea unui termen de minim 5 zile calendaristice de la notificarea facută în scris în acest sens. În cazul nerambursării, banca va înregistra suma respectivă la restanță.
În cazul în care destinația creditului nu este respectată, banca poate declara exigibilitatea anticipată a tuturor sumelor datorate de către împrumutat.
Dacă împrumutatul nu plătește la scadență ratele și dobânzile aferente creditului acordat sau nu respectă vreuna din clauzele și obligațiile prevăzute în prezentul contract, creditul poate fi declarat scadent anticipat, banca fiind în drept să solicite de îndată rambursarea acestuia și a dobânzilor și să procedeze la recuperarea creanțelor sale prin orice mijloace prevăzute de lege, inclusiv prin debitarea conturilor curente în lei sau în valută și a eventualelor depozite constituite la BRD-Groupe Société Générale ale împrumutatului, sau prin recuperarea acestor creanțe de la co-împrumutati și giranți .
În cazul în care creditul este declarat scadent anticipat, împrumutatul și co-împrumutații vor rămâne responsabili față de bancă pentru toate consecințele financiare directe sau indirecte care decurg din declararea exigibilității anticipate a acestuia, plătind băncii creditul și dobânzile aferente până la rambursarea intergală a datoriei.
Dacă banca nu exercită acest drept sau orice alt drept conferit de contractul de credit sau de lege, aceasta nu constituie o renunțare a băncii la drepturile sale.
Asigurări
În funcție de obiectul creditului, banca poate solicita împrumutatului încheierea de polițe de asigurare, cu respectarea prevederilor relevante din condițiile particularedin contract, la o societate de asigurare agreată de bancă, pe toată perioada de creditare, cu cesionarea în favoarea băncii a drepturilor de despăgubire ce rezultă din încheierea acestei polițe.
Dacă împrumutatul a încheiat polițe de asigurare, acesta va menține-reînnoi contractele de asigurare pe toată durata derularii contractului de credit și nu va modifica suma asigurată sau o altă condiție a contractelor de asigurare fără acordul prealabil al băncii.
Prin contract, împrumutatul autorizează banca să debiteze orice cont curent în lei și în valută și/sau depozit, chiar neajuns la termen, al împrumutatului cu sumele reprezentând primele de asigurare și să efectueze plata acestora.
În cazul în care împrumutatul nu are disponibilități în cont, iar banca plătește în numele acestuia primele de asigurare, acestea vor fi înregistrate ca debit al împrumutatului față de banca. Aceste sume vor fi recuperate cu prioritate din contul curent al împrumutatului. În situația în care debitul nu va fi acoperit, banca va putea solicita oricând va considera necesar recuperarea datoriilor împrumutatului, prin orice modalitate prevazută de lege.
Împrumutatul sau orice membru al familiei acestuia este obligat să anunțe banca imediat de producerea evenimentului asigurat și să pună la dispoziția băncii toate documente necesare pentru plata despăgubirii.
Împrumutatul autorizează banca să transmită asiguratorului toate informațiile personale și cele referitoare la contul de credit, necesare derulării contractului de asigurare.
Garanții
În funcție de obiectul creditului, se vor constitui garanții corespunzatoare, cu respectarea prevederilor relevante din conditiile particulare contractuale, după cum urmează:
contract de ipotecă,
contract de garanție reală mobiliară;
A. Pentru creditele garantate cu ipotecă
Împrumutatul / garantul ipotecar ( în cazul în care constituirea ipotecii se face de o alta persoana decat împrumutatul), garantează rambursarea creditului precum și plata dobânzilor aferente, a cheltuielilor, penalităților, daunelor-interese și a tuturor celorlalte obligații care derivă din contract, cu ipotecă in favoarea băncii.
Contractul de ipotecă se va semna cel târziu în aceeași zi cu contractul de credit, iar împrumutatul / garantul ipotecar ( în cazul în care constituirea ipotecii se face de o altă persoană decât împrumutatul) este obligat să înscrie în Cartea funciară contractul de ipotecă, pe cheltuiala sa, și să prezinte băncii dovada înscrierii în termen de 15 zile de la semnare.
Ipoteca constituită pentru garantarea creditului:
– are ca obiect imobilul menționat în contract ;
– durează până la rambursarea integrală a Creditului, a dobânzilor și a costurilor aferente și achitarea tuturor datoriilor împrumutatului față de bancă, pentru garantarea cărora a fost înființată;
– cu acordul expres și prealabil scris al părților și în condițiile stabilite de bancă, va putea fi transferată asupra altor imobile, astfel încât să se păstreze cel puțin proporția la nivelul avut în vedere la acordarea creditului. După înscrierea ipotecii asupra noilor imobile, garanțiile anterior constituite vor fi radiate;
– își va întinde efectele și asupra tuturor extinderilor, îmbunătățirilor, modernizărilor sau adăugirilor aduse imobilului, potrivit art. 1777 Cod Civil, inclusiv construcțiile ridicate ulterior pe terenul aferent construcției. Garanția asupra ameliorațiunilor va fi înscrisă și în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare, iar taxele vor fi suportate de către împrumutat. La finalizarea oricarei construcții, părțile sunt de acord să întocmească în forma autentica un act adițional la contractul de ipotecă, prin care declară extinderea ipotecii asupra construcției edificate pe teren. Împrumutatul va efectua pe propria sa cheltuială toate formalitățile necesare pentru înscrierea în Cartea Funciara a acestei extinderi a ipotecii asupra construcției.
Până la rambursarea integrală a creditului, imobilul ipotecat, inclusiv ameliorațiunile ulterioare, trebuie păstrat în bune condiții și va putea fi instrăinat, dezmembrat, demolat și/sau grevat numai cu acordul prealabil al băncii și în condițiile stabilite de aceasta, sub sanctiunea rezilierii éontractului si a plății de daune-interese.
Împrumutatul se angajează să nu solicite reducerea inscripției ipotecare până la momentul rambursării întregului credit.
În cazul în care, pe parcursul derulării creditului, valoarea imobilului ipotecat va scădea sub limita admisa potrivit dispozitiilor legale sau reglementărilor prudențiale ale băncii, banca își rezervă dreptul de a cere ca împrumutatul să constituie sau să facă să se constituie garanții suplimentare pentru rambursarea creditului. Neconstituirea acestor garanții suplimentare va putea fi considerată de bancă drept un caz de nerespectare a prevederilor contractului.
În cazul apariției unui caz de nerespectare a prevederilor prezentului contract, banca își rezervă dreptul de a proceda la executarea tuturor sau a oricăreia din ipotecile constituite, concomitent sau succesiv, la libera sa alegere, până la acoperirea integrală a prejudiciilor suferite.
B. Pentru contractele garantate cu garantii reale mobiliare
Împrumutatul / garantul ( în cazul în care constituirea garanției reale mobiliare se face de o altă persoană decât împrumutatul), garantează rambursarea creditului precum și plata dobânzilor aferente, a cheltuielilor, penalităților, daunelor-interese și a tuturor celorlalte obligații care derivă din contract, cu garanție reală mobiliară în favoarea băncii.
Contractul de garantie reală mobiliară se va semna cel târziu în aceeași zi cu contractul de credit, iar împrumutatul / garantul este obligat să îl înscrie în Arhiva Electronică de Garanție Reală Generală, pe cheltuiala sa.
Garantia reală mobiliară constituită pentru garantarea creditului:
– are ca obiect bunurile mobile menționate în contract, în limita sumelor garantate și menționate;
– durează pâna la rambursarea integrală a creditului, a dobânzilor și a costurilor aferente și achitarea tuturor datoriilor împrumutatului față de bancă, pentru garantarea cărora a fost înființată.
Până la rambursarea integrală a creditului, obiectul garanției, trebuie păstrat în bune condiții și va putea fi înstrăinat, dezmembrat și/sau grevat numai cu acordul prealabil al băncii și în condițiile stabilite de aceasta, sub sancțiunea rezilierii contractului și a plății de daune-interese.
În cazul în care, pe parcursul derulării creditului, valoarea obiectului garanției va scădea sub limita admisă potrivit dispozițiilor legale sau reglementărilor prudențiale ale băncii, banca își rezervă dreptul de a cere ca împrumutatul să constituie sau să facă să se constituie garanții suplimentare pentru rambursarea creditului. Neconstituirea acestor garanții suplimentare va putea fi considerată de bancă drept un caz de nerespectare a prevederilor contractului.
În cazul nerespectării uneia din prevederile contractului, banca își rezervă dreptul de a proceda la executarea tuturor sau a oricăreia din garanții, concomitent sau succesiv, la libera sa alegere, pana la acoperirea integrală a prejudiciilor suferite.
Principalele drepturi ale băncii
– Să verifice și să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condițiilor prevăzute în contractele de credit și în contractul de ipotecă, ca anexă la acestea;
– Să verifice, oricând va considera necesar, încadrarea constructorului în graficul de execuție a lucrărilor, (în cazul construirii/extinderii/terminarii/modernizarii unui imobil);
– Să verifice periodic respectarea condițiilor în care s-a acordat creditul, devizul general, destinația creditului, existența permanentă și integritatea garanțiilor pe toată durata perioadei creditării. În acest scop, împrumutații vor pune la dispoziția băncii toate documentele solicitate de către acesta din urmă, în condițiile și termenele prevăzute în contract, vor permite vizitarea imobilului de către reprezentanții băncii, la cererea acestora din urma, și vor suporta costurile aferente;
– Să cesioneze creanța ipotecară către o instituție financiară autorizată să acționeze pe piața de capital în anumite condiții în conformitate cu prevederile legii ( în cazul creditului ipotecar)
– Să emită obligațiuni ipotecare si/sau titluri ipotecare în condițiile prescrise de Legea nr. 190/1999 și de orice alte reglementări legale aplicabile ( în cazul creditului ipotecar)
Principalele obligații ale împrumutatului
Împrumutatul se obligă :
să folosească creditul primit/creditele primite numai pentru scopul pentru care a fost solicitat și acordat, în condițiile stabilite prin contract
să restituie băncii creditul primit să plătească dobânda și comisioanele bancare, la termenele și în sumele convenite prin contract si după caz , asigurarile stabilite în contract;
Împrumutatul se obligă să asigure alimentarea contului curent cu celelalte tipuri de comisioane, taxe aferente contului curent sau altor tranzacții.
În cazul în care suma depusă nu este suficientă pentru plata tuturor datoriilor conform prezentului contract banca își rezervă dreptul de a stabili prioritatea în decontarea sumelor în funcție de tipul datoriei.
să încheie contractul/contractele de ipotecă în condițiile prevăzute de prezentul contract;
să încheie contractele de asigurare necesare, în termenele indicate în contract, precum și să anunțe banca în 24 de ore de la producerea oricărui risc asigurat;
să păstreze în bune condiții, să nu înstrăineze și/sau greveze, dezmembreze, demoleze, restructureze imobilul afectat garantării creditului fără acordul prealabil al băncii și în afara condițiilor stabilite de acesta;
Alte obligații ale împrumutatului și co-împrumutatului
Împrumutatul și co-împrumutatul se obligă, totodata :
să respecte prevederile din prezentul contract și din anexele la acesta ;
să suporte cheltuielile de urmărire făcute de bancă pentru recuperarea sumelor nerambursate la scadență ;
să comunice băncii noul domiciliu și/sau noul loc de muncă al împrumutatului și al co-împrumutatului, în cazul schimbării acestora, în termen de 5 zile calendaristice de la data modificării;
să se informeze asupra nivelului dobânzilor și comisioanelor afișate la sediul băncii.
Confidențialitatea informațiilor
Banca se angajează să păstreze confidențialitatea informațiilor privind împrumutatul și co-împrumutatul, cu excepția cazului în care aceste dezvăluiri sunt impuse de lege.
Împrumutatul și co-împrumutatul autorizează banca să furnizeze date și informații despre ei, despre creditele contractate de acesta, condițiile și derularea respectivelor credite, către alte instituții de credit sau financiare, birouri de credite, entități constituite în vederea centralizării și furnizării de date și referințe cu privire la creditele contractate de persoane fizice și/sau juridice și la bonitatea împrumutaților.
De asemenea, împrumutatul și co-împrumutatul autorizează banca să solicite și să obțină date și informații despre ei de la orice alte instituții de credit sau financiare, birouri de credite, entități constituite în vederea centralizării și furnizării de date și referințe cu privire la creditele contractate de persoane fizice și/sau juridice și la bonitatea împrumutaților.
Împrumutatul și co-împrumutatul sunt de acord ca banca să solicite și să primească de la Centrala Riscurilor Bancare și Biroul de Credit informații de risc bancar înregistrate pe numele lor .
Cazuri de forță majoră:
Părțile sunt exonerate de răspundere în caz de forță majora.
Cazul de forță majoră este orice eveniment imprevizibil, inevitabil și independent de voința uneia dintre părți, care o împiedică în mod absolut să își îndeplinească total sau parțial obligațiile contractuale (ex.: calamitati naturale, război, indisponibilitatea rețelei de comunicație, întreruperi ale sistemului informatic).
Partea afectată are obligația să comunice celeilalte părți producerea cazului de forță majoră în maxim 24 de ore de la data constatării apariției evenimentului, prin telefon, urmând ca în termen de 15 zile calendaristice să prezinte un certificat eliberat de către autoritățile competente în acest sens.
CAPITOLUL 4
STUDIU DE CAZ PRIVIND ANALIZA ȘI APROBAREA UNUI CREDIT IOPOTECAR LA BRD-GSG
Etapele analizei și aprobării unui credit ipotecar/imobiliar :
1. Constituirea dosarului de credit la BRD
Constituirea dosarului de credit se va realiza la nivelul Consilierului CliPri.
Astfel, Consilierul CliPri:
a. Prezintă clientului caracteristicile produsului care se potrivește cel mai bine solicitării acestuia (inclusiv recomandarea domicilierii veniturilor realizate într-un cont deschis la BRD) și efectuează o analiză preliminară în baza datelor declarative ale clientului.
În această etapă, li se va recomandă clienților domicilierea veniturilor la BRD cu precizarea avantajului principal: debitarea automată a ratei și costurilor aferente creditului. În acest sens, în cazul veniturilor din salariu, clientul va completa o cerere de domiciliere a salariului la BRD.
b. Solicită și verifică urmatoarele documente :
cererea de credit ( vezi Anexa 1) completată și semnată de către toți participanții cu venituri (inclusiv soțul/soția solicitantului chiar dacă nu participă cu venituri)
documentele de identitate
documentele de venit
documentele referitoare la obiectul creditului (după caz)
documente referitoare la creditul ce urmează a fi refinanțat (după caz)
planul de finanțare care să prevadă eșalonarea în timp a sumelor avansate, după caz
raportul de evaluare a imobilului adus în garanție
cererea de asigurare
Observație :
Modul de luare în calcul a veniturilor și cheltuielilor este prezentat în capitolul 3.5.
În cazul creditelor solicitate de către cetățenii străini cunoscători ai limbii române, clientul va specifica în scris pe contractul de credit “Declar că înțeleg limba româna și că am înțeles toate aspectele menționate în contractul de credit precum și în documentele aferente dosarului de credit”.
În cazul creditelor solicitate de către cetățenii străini necunoscători ai limbii române, banca va face demersurile necesare pentru a pune la dispoziție un traducător autorizat pentru traduceri în limbi de circulație internațională. Pentru celelalte cazuri, sarcina de a găsi un traducător autorizat revine clientului. Costurile aferente vor fi suportate de client.
În cadrul veniturilor realizate în străinătate sunt acceptate numai veniturile din salarii și din diurne, după caz.
În cazul în care clientul contractează simultan un credit Punte și un credit imobiliar/ipotecar standard, se întocmeste un singur dosar de credit.
Toate documentele de proprietate (inclusiv cadastrul, dovada întăbulării, extrase de Carte Funciară) vor fi avizate de consilierul juridic de la nivelul Grupului.
În cazul în care aportul propriu al clientului este de cel puțin 20% din valoarea investiției, i se poate acorda în condiții similare (dobânzi și comisioane) un credit suplimentar de maxim 10% din valoarea creditului imobiliar/ipotecar standard, astfel:
– acest credit va fi utilizat pentru acoperirea cheltuielilor notariale aferente proiectului și/sau a celor cu instalarea în noua locație
– cele două credite (imobiliar/ipotecar standard + creditul suplimentar) vor avea aceeași garanție => un singur contract de ipotecă
– acordarea creditului suplimentar este condiționată de încadrarea clientului în gradul de îndatorare maxim permis
c. Trimite dosarul la Back Office
2. Analiza dosarului de credit
La nivelul personalului cu atribuții Back Office CliPri* :
a. Se verifică dosarul de credit din urmatoarele puncte de vedere:
existența tuturor documentelor solicitate
conformitatea datelor din cererea de credit cu datele din documentele prezentate
verificarea modului de luare în calcul al veniturilor (inclusiv vechimea în munca) – prezentat în capitolul 3.5.
Notă:
În cazul în care clientul contractează simultan un credit Punte – de consum și un credit imobiliar/ipotecar, se efectuează o singură analiza.
Hotărârea de aprobare/respingere (vezi anexa 3) va fi întocmită conform competențelor de aprobare.
3. Aprobarea creditului
Se va face conform competențelor în vigoare.
Hotărârea de aprobare este valabilă 90 de zile calendaristice.
Aprobarea dosarului se face de către persoana cu competențe corespunzatoare valorii angajamentelor solicitantului (credite în sold + solicitat/e).
4. Oferta de creditare
După aprobare, Consilierul CliPri va întocmi Oferta de creditare în 2 exemplare conform Anexei 4 (Un exemplar pentru client iar celălalt la dosarul de credit).
Oferta va fi semnată de către Directorul Clipri /Unității și va avea aceeași dată limită de valabilitate ca și hotărârea de aprobare.
În cazul creditelor ipotecare prin ANL, după ce primește oferta, solicitantul obține și înmânează consilierului CliPri contractul de construire înscris în Cartea Funciară.
5. Punerea la dispoziție a creditului
Creditul se va pune la dispoziția clientului în momentul semnării contractului de credit și a contractului de ipotecă, clientul/notarul are obligația de a prezenta dovada întăbulării ipotecii în favoarea BRD în termen de 15 zile de la semnarea contractului. Totodată, punerea la dispoziție a creditului este condiționată și de :
încheierea asigurărilor necesare
plata comisioanelor (conform listei de comisioane în vigoare la data aprobării creditului)
încheierea unui contract de garanție pe sume de bani viitoare, după caz;
alte clauze prevăzute în Hotărârea de aprobare
Punerea la dispoziție a creditului se poate face integral sau în tranșe. În cazul construcțiilor/modernizării/extinderii și terminării construcției creditul se va pune la dispoziție numai după consumarea avansului.
În cazul creditului Punte – de consum, punerea la dispoziție se va face înaintea creditului imobiliar/ipotecar în completarea căruia se acordă. Totodata, în această situație, atât pentru creditul Punte – de consum, cât și pentru creditul imobiliar/ipotecar standard:
– se vor încheia: un contract de credit – condiții generale ( descrise în capitolul anterior în 3.6) și două contracte de credit – condiții particulare .
– se va bifa tipul creditului corespunzator.
6. Garanții
Garanțiile creditului pot fi :
a. În cazul CREDITELOR IMOBILIARE :
ipoteca de rangul I asupra imobilului care face obiectul creditului sau asupra altui imobil aflat în proprietatea solicitantului/unui terț (garant ipotecar). Se acceptă și ipoteca de rang II cu condiția ca ipoteca de rang I sa fie tot în favoarea BRD cu respectarea gradului de acoperire cu garanții.
depozite colaterale ale solicitantului/ altor persoane (garanți), deschise la BRD
scrisori de garanție bancară acceptate de Direcția Internațională din Centrala BRD
Caz particular : În cazul refinanțării se acceptă ipoteca de rangul II pâna la radierea ipotecii constituită în favoarea băncii care a acordat creditul inițial
Valoarea garanției se stabilește în baza raportului de evaluare efectuat cu respectarea instrucțiunii de evaluare în vigoare.
b. În cazul CREDITELOR IPOTECARE :
ipoteca de rangul I asupra terenului și/sau construcțiilor ( existențe sau viitoare) finanțate prin creditul ipotecar
alte imobile ( în completare), pentru respectarea gradului de acoperire cu garanții
Valoarea garanției se stabileste în baza raportului de evaluare efectuat de către un evaluator atestat de ANEVAR, cu respectarea instrucțiunii de evaluare în vigoare.
Particularități în cazul construcțiilor viitoare:
În cazul construcțiilor de imobile se va constitui ipoteca pe bun viitor în baza notării în Cartea Funciară a autorizației de construcție și, după caz, a procesului verbal de recepție parțiala si a contractului de construcție (în forma autentica – în cazul creditelor ANL), ipoteca fiind valabilă până la rambursarea integrală a creditului și a dobânzilor aferente.
La finalizarea lucrărilor de construcție :
se înscrie dreptul de proprietate asupra întregii construcții
dacă reevaluarea construcției ( efectuată de un evaluator ANEVAR) acoperă valoarea de garanție cerută, se poate renunța la ipoteca asupra altui imobil.
c. În cazul CREDITELOR PUNTE:
ipoteca de rang I asupra imobilului deținut
garanții suplimentare ( ipoteca de rang I asupra altui imobil), în cazul în care ipoteca asupra bunului deținut nu acoperă creditul în proporția necesară.
Valoarea garanției se stabilește în baza raportului de evaluare, cu respectarea instrucțiunii de evaluare în vigoare.
Nota:
Clientul trebuie să obțină acordul prealabil al băncii în scopul vânzării imobilului deținut – ipotecat pentru creditul Punte.
Caz particular : se acceptă și ipoteca de rang II, cu condiția ca ipoteca de rang I să fie tot în favoarea BRD, cu respectarea gradului de acoperire cu garanții.
Garantia trebuie sa acopere creditul în proporție de minim 133%.
d. În cazul creditelor imobiliare/ipotecare solicitate de către cetățenii străini:
trebuie avut în vedere faptul ca legislația în vigoare nu le permite acestora achiziționarea de terenuri
în momentul luării în garanție a imobilului care face obiectul creditului, contractul de ipotecă va fi semnat și de către proprietarul terenului ( pe care se află construcția/ se construiește), în calitate de garant ipotecar.
e. În cazul în care se iau în calcul venituri din dividende și chirii :
– se încheie contracte de garanție reală mobiliară pe sume de bani viitoare care se înscriu la Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare pentru toată perioada de creditare costul aferent înscrierii acestor contracte la Arhiva Electronică va fi suportat de către client.
7. Asigurări
a. Asigurarea imobilului ipotecat
Se va încheia un contract de asigurare extinsă, pentru riscuri generale, fără alte prevederi limitative.
cel târziu la data punerii la dispoziție a creditului
cu o societate din Romania agreată ( conform comunicarii Secretariatului General)
în valuta creditului
la valoarea de circulație stabilită în raportul de evaluare
se va cesiona în favoarea BRD
asigurarea se va menține în vigoare pe toată durata creditului
b. Asigurarea de deces și invaliditate permanentă (DIT)
Solicitantul creditului poate încheia o poliță de asigurare de viața DIT – AVIVA (Optimist) :
la valoarea și în valuta creditului aprobat
prima de asigurare va fi plătită lunar, la scadența creditului, prin prelevarea automată din contul curent (o data cu rata și dobânda la credit)
cota de primă este stabilită de către Asigurator și se aplică creditului în sold
în această privință, solicitantul de credit va completa o Cerere Individuală de Asigurare în momentul semnării cererii de credit, pe care o va data și semna. Modul de completare a Cererii Individuale de Asigurare și circuitul acesteia se regăsește în Instrucțiunea privind Asigurarea de Viață de Grup pentru Garantarea Creditelor (Asigurarea Optimist)
urmărirea încasării primelor de asigurare se va face conform aceleiași instrucțiuni
cota de primă va fi menționată în contractul de credit, iar graficul de plată a primelor este anexat acestuia.
În cazul în care AVIVA nu îi acceptă solicitantului calitatea de Asigurat, acesta va putea încheia o asigurare de viată la o altă societate de asigurare, cu următoarele caracteristici :
să acopere riscurile de deces și invaliditate totală permanentă fără alte prevederi limitative
sa fie în vigoare la data punerii la dispoziție a creditului
încheiată cu o societate de asigurare din România, agreată de bancă
cesionată în favoarea BRD
cel puțin la valoarea anuală a soldului creditului
valabilă pe toată durata creditului
I. Asigurarea Optimist se poate încheia și pentru cetățenii aparținând țărilor membre UE si OCDE. Cetățenii străini care nu aparțin uneia din aceste țări vor trebui să încheie asigurarea de viață la una din societățile agreate de bancă
II. Dacă există deja încheiată o asigurare de viață și/sau clientul nu dorește să încheie asigurarea Optimist, se va accepta asigurarea existentă încheiată pe numele solicitantului/sau soțului/soției acestuia cu anumite condiții.
În cazul creditelor ipotecare pentru construcții (inclusiv ANL), terminare și extindere, clientul va prezenta la solicitarea expresă a băncii, asigurarea privind riscul de nefinalizare a construcției, valabilă pe perioada executării lucrărilor, cesionată în favoarea băncii proporțional cu cota aferentă finanțării construcției. La intrarea în posesie a imobilului construit se va încheia asigurarea extinsă a acestuia, pentru riscuri generale, fără alte prevederi limitative.
În continuare voi prezenta un caz fictiv de credit ipotecar la BRD, unde solicitantul creditului este o persoană fizică necăsătorită.
Tipul de credit solicitat este Habitat Plus, obiectul creditării fiind cumpărarea unui imobil nou.
Moneda creditului este EUR, cursul de schimb fiind 3,27 la momentul solicitării.
Valoarea creditului solicitat este de 38000 EUR, iar avansul plătit în prealabil e de 16500 EUR, ceea ce reprezintă 22.9 % din valoarea investiției.
Valoarea totală a investiției e de 72000 EUR.
Termenul de rambursare e de 360 de luni.
Dobânda pentru acest tip de credit este:
fixă – în primul an 6%
indexabilă – în următorii 9 ani având formula : Di = EURIBOR 3M + 2.75 pp
și în cazul de față : Di = 4.14 + 2.77 = 6.79 %
Modalitatea de rambursare e lunar, în sume egale, conform graficului de rambursare anexat ( vezi Anexa 9 )
Garanția creditului este ipoteca de rangul I asupra imobilului ce face obiectul finanțării, imobil evaluat la o valoare de circulație de 72000 EUR.
Asigurarea e încheiată de împrumutat la societatea de asigurare AVIVA, agreată de BRD pentru întreaga perioadă de creditare la valoarea de 38000 EUR ( vezi Anexa 7 ).
În continuare voi prezenta calculul aportului propriu al solicitantului de credit, gradul de acoperire cu garanții, comisioanele și gradul de îndatorare al acestuia.
Aportul propriu = ( 72000 – 16500) / 38000 *100 = 29 % > 20 %
Dacă aportul este mai mare de 20 % atunci gradul de acoperire trebuie să fie de minim 100 %.
Gradul de acoperire cu garanții = 72000 / 38000 * 100 = 189 %
Rata lunară de plată, care nu include asigurarea și comisioanele, este în primul an de 227.83 EUR / lună ( 6 % ).
Comision de întocmire dosar ( 1.44 % ) = 38000 * 1.44 / 100 = 547 EUR
Comision de gestiune credit ( 0.10 % ) = 38000 * 0.10 / 100 = 38 EUR
Asigurare de viață ( 0.029 % ) = 38000*0.029 / 100 = 11 EUR
Gestiune cont curent = 0.50 EUR
Deci Datoria totală lunară = Rata lunară de plată + Asigurare de viață +
+ Comision de gestiune credit + Gestiune cont curent =
= 227.83 + 11 + 38 + 0.50 = 279 EUR /lună
Iar pentru următorii nouă ani se va porni de la rata lunară de plată de Di = EURIBOR 3M + 2.75 pp la care se vor adauga comisioanele și asigurarea de viață pentru a obține datoria totală pe lunile respective.
Venitul net al solicitantului este de 1506 lei / lună.
Datoria totală lunară este de 279 EUR/ lună, ceea ce în lei reprezintă 279 * 3.2 = 912 lei
Gradul de îndatorare (%) = (Chf + M) / (VT – Chsub – Chnef)
– formulă prezentată în capitolul 3.3
Cheltuielile de subzistență (Chsub) pentru o familie formată din 1 persoană sunt de 235 lei. Atunci :
Gradul de îndatorare (%)= 912 / ( 1506 – 235)*100 = 68.88 % < 70 %
Și în final, la sfârșitul acestei lucrări am anexat actele doveditoare pentru datele folosite în studiul de caz realizat anterior.
CONCLUZII ȘI PROPUNERI
Piața creditului ipotecar va cunoaște o evoluție ascendentă, extrem de dinamică, în următorii ani, la care, evident, va contribui, în cea mai mare măsură, oferta băncilor. Faptul că tot mai multe bănci, ca de altfel și alte tipuri de instituții nou apărute în domeniu, manifestă un interes sporit pentru furnizarea de credite ipotecare, iar condițiile de acordare devin tot mai atrăgătoare, ne îndreptățește să credem că în viitor creditul ipotecar va fi în topul ofertei pe piața creditelor.
Pentru a obține un segment din această piață, instituțiile care oferă acest produs, trebuie să aducă mereu ceva nou, să fie competitive, ceea ce va fi benefic pentru solicitanții creditelor ipotecare. Nu trebuie însă să uităm că acest credit se adresează, în cea mai mare măsură, populației cu venituri ridicate și că asigurarea accesului la finanțare a unei pături mai largi rămâne încă o provocare.
Pentru marea majoritate a populației aceste credite sunt, în present, prea scumpe. O expansiune reală a creditului ipotecar se va produce doar atunci când veniturile populației vor crește semnificativ, când posibilitățile de economisire se vor dezvolta și când mentalitatea majorității românilor se va schimba.
Finanțarea construcțiilor de locuințe văzută ca un proces investițional, reprezintă un factor care poate contribuie în mod efectiv la multiplicarea activităților economice, după cum o demonstrează experiența multor țări. De asemenea, posibilitatea de a avea o casă determină comportamentul multor persoane fizice, stabilirea unor condiții mai bune de locuit și obligativitatea rambursării creditelor pe termen lung fiind o motivație solidă pentru muncă, pentru a obține venituri cât mai mari. Aceasta reprezintă o importantă forță motrice în obținerea creșterii economice. Totodată, într-o țară aflată în tranziție cum este România, acest proces devine un factor ce condiționează ritmul restructurării economice, îndeosebi prin creșterea mobilității forței de muncă.
O casă este întotdeauna o necesitate primară. În același timp, întotdeauna și oriunde, ea este o investiție costisitoare, întrucât casele sunt, de obicei, prea scumpe pentru a fi cumpărate de public cu bani lichizi. Din acest motiv, dezvoltarea sectorului imobiliar este strict dependentă de eficiența mecanismului de finanțare pe termen lung, de împrumuturile ipotecare care anticipează viitoarele venituri ale împrumutaților.
Pentru ca un sistem de finanțare a construcțiilor să funcționeze în mod eficient este necesară prezența mai mulor factori și anume:
un cadru juridic care să faciliteze tranzacțiile ipotecare;
existența unui mecanism care să mobilizeze suficiente fonduri pentru a finanța împrumuturile ipotecare. În acest sens, în economiile dezvoltate au fost consolidate diferite modele de finanțare. În general, gama acestora evoluează de la metode generale de finanțare, bazate pe depozitele bancare și împrumuturile interbancare, către metode specializate de finanțare, cum ar fi emisiunea de obligațiuni ipotecare, titlurile garantate cu portofolii de creanțe ipotecare ("asset-backed securities") și schemele contractuale de economii. Tendința care se observă, în prezent, pe plan european, este aceea de a se recurgere în mai mare măsură la piața de capital, prin redescoperirea obligațiunilor ipotecare. Această tendință se conjugă cu difuzarea tehnicilor de titlurizare ("securitisation") de sorginte anglo-saxonă.
structură de reglementare adecvată. Nu trebuie să se uite că mecanismul de finanțare a construcțiilor reprezintă o componentă a sistemului general de alocare a capitalului. Prin urmare, reglementările privind mecanismul de finanțare trebuie proiectate și puse în practică în așa fel încât să nu distorsioneze alocarea resurselor financiare în economie.
obținerea stabilității macroeconomice. Un cadru macroeconomic relativ stabil este strict necesar, întrucât incertitudinea economică și mai ales inflația ridicată, descurajează creditarea pe termen lung.
În ultima perioadă au fost făcute progrese evidente pe linia creării cadrului juridic pentru facilitarea tranzacțiilor ipotecare. CNVM și BNR s-au implicat activ în elaborarea normelor metodologice de aplicare a acestei legi. Experiența acumulată până în prezent indică însă că este necesară clarificarea unor aspecte controversate ale legii, precum și lărgirea sferei sale de reglementare, în special în domeniul obligațiunilor ipotecare.
În ceea ce privește perfecționarea mecanismelor de finanțare, o recentă propunere legislativă are în vedere introducerea unui sistem de economisire și creditare în sistem colectiv, ce urmează modelul Bausparkassen din Germania. Un asemenea sistem va fi viabil în condițiile realizării unei macrostabilități economice durabile care să asigure creșterea veniturilor reale ale populației si a puterii de economisire a acesteia pe termen lung, precum și un nivel relativ scăzut al inflației.
O atenție deosebită trebuie acordată problematicii obligațiunilor ipotecare, pentru a vedea dacă adoptarea acestei tehnici în România este de natură să ofere avantaje față de finanțarea bazată pe depozite bancare, cel puțin atunci când volumul împrumuturilor ipotecare este încă redus. Un răspuns afirmativ în această privință va implica amendarea legislației în vigoare care nu conține prevederi adecvate pentru emiterea obligațiunilor ipotecare. Într-o perspectivă mai îndepărtată se va putea trece la proiectarea unui mecanism de mobilizare a fondurilor de pe piața secundară prin adoptarea legislației care să permită titlurizarea creanțelor ipotecare.
În ceea ce privește factorul macroeconomic, revigorarea sectorului imobiliar depinde de reluarea creșterii economice, de reducerea continuă a inflației, respectiv menținerea ei la un nivel cât mai scăzut, de creșterea salariilor reale și crearea unei percepții de stabilitate a locului de muncă pentru marea majoritate a populației.
Este important ca strategia de finanțare a investițiilor imobiliare să fie bine integrată în cadrul general de dezvoltare a sistemului financiar-bancar. În acest sens, pentru a da doar un exemplu, dezvoltarea rapidă a investitorilor pe termen lung, cum ar fi fondurile de pensii și societățile de asigurări de viată, va juca un rol important în implementarea unui sistem eficient de creditare ipotecară.
În ultimii doi ani s-au înregistrat o serie de progrese pe linia dezvoltării afacerilor în domeniul creditului ipotecar. Eforturi majore mai trebuiesc depuse în continuare pentru a dezvolta politici coerente și eficiente de finanțare a investițiilor imobiliare .
BIBLIOGRAFIE
Basno, C. – Monedă-credit-bănci, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1995
Lăzărescu, V. – Băncile în economia de piață din România – Editura Agora, 1998
Pintea, A., Ruscanu,Gh. – Bănci în economia românească – Editura Economica 1995
Radu, F. – Metode și tehnici de analiză economico-financiară, Editura Scrisul Românesc, Craiova, 1999
Stoica, Maricica – Management bancar, Editura Economică, București, 2000
Trenca, I. – Metode și tehnici bancare, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj Napoca, 2008
Ungureanu, P. – Banking, Editura Risoprint, Cluj Napoca, 2001
*** Norme interne ale BRD-GSG privind creditul ipotecar, 2008
*** www.brd.ro
BIBLIOGRAFIE
Basno, C. – Monedă-credit-bănci, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1995
Lăzărescu, V. – Băncile în economia de piață din România – Editura Agora, 1998
Pintea, A., Ruscanu,Gh. – Bănci în economia românească – Editura Economica 1995
Radu, F. – Metode și tehnici de analiză economico-financiară, Editura Scrisul Românesc, Craiova, 1999
Stoica, Maricica – Management bancar, Editura Economică, București, 2000
Trenca, I. – Metode și tehnici bancare, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj Napoca, 2008
Ungureanu, P. – Banking, Editura Risoprint, Cluj Napoca, 2001
*** Norme interne ale BRD-GSG privind creditul ipotecar, 2008
*** www.brd.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Creditul Ipotecar LA Brd (ID: 138636)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.