Creditul Ipotecar In Romania Si Posibilitatile Sale DE Evolutie
Cuprins
INTRODUCERE 3
CAPITOLUL 1
APARIȚIA ȘI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR 5
1.1. Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa 5
1.2. Importanța și rolul obligațiunilor ipotecare 9
1.3. Înființarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor în România 12
1.3.1. Cadrul legislativ din România 12
1.3.2. Necesitatea creditului ipotecar în România 14
1.3.3. Finanțarea locuințelor și riscurile asociate 17
1.4. Modalitățile de finanțare a locuințelor 17
1.5. Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România 20
1.5.1. Modalitățile de acordare a creditelor ipotecare 21
1.5.2. Cei mai importanți participanți în sistemul de creditare ipotecară 21
1.6. Posibilitățile de evoluție a creditului ipotecar in România 22
CAPITOLUL 2
PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR 24
2.1. Aspecte legate de bonitatea clientului 24
2.2. Aprobarea și angajarea creditelor 25
2.3. Verificarea și rambursarea creditului 31
2.3.1 Verificarea utilizării creditului 31
2.3.2 Rambursarea creditului 31
CAPITOLUL 3
STUDIUL DE CAZ: CEL MAI BUN CREDIT IPOTECAR 34
3.1. Modul de evaluare 35
3.2. Evoluția ratei dobânzii 37
3.3. Evoluția cursului valutar 38
3.4. Evoluția ratei dobânzii raportată la cursul valutar 39
3.5. Paralela intre dobânda anuală efectivă și rata dobânzii 40
CONCLUZII ȘI PROPUNERI 42
Introducere
„Dreptul la locuință este un drept fundamental, el se exercită în cadrul legilor ce-l impun. Exercitarea acestui drept implică libertatea alegerii pentru orice persoană în conformitate cu modul de locuire ales, ca urmare a moștenirii și dezvoltării unui sector locativ și al unui sector de acces la proprietate deschis oricărei categorii sociale”. Termenul de credit vine din limba latină, de la creditum, participiul trecut al verbului credere, semnificând încrederea celui care oferă unei persoane anumite bunuri, lucrări sau servicii, că va primi în schimb valori corespunzătoare, în limba română, cuvântul credit a pătruns preluat din limba franceză, prin cuvântul “credit”. Preocuparea principală în conceperea lucrării a contribuit-o acumularea de cunoștințe solide necesare elaborării. Această lucrare are rolul de a explica pe larg însemnătatea creditului ipotecar în viața populației și importanța pe care o are în construcția de locuințe. Faptul că locuința este indispensabilă în viața oamenilor, a determinat băncile să lanseze pe piață credite pentru construirea sau achiziționarea de locuințe, din categoria acestor credite făcând parte și creditul prezent în titlul acestei lucrări.
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
România a făcut pași importanți în acest sens daca luăm în considerare dimensiunea apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de persoane care nu au încă o locuință proprie.
Nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul creșterii nivelului de trai și îmbunătățirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democrație puternică și autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuință decentă și accesibilă de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui cetățean într-o societate modernă, fiind în egală măsură și o obligație morală în cazul întemeierii unei familii stabile.
Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții deoarece un cămin propriu înseamnă independență și siguranță, un ambient confortabil în care cetățeanul să-și petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie și prieteni. Locuința reprezintă o investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.
Modalitatea de finanțarea construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în acest scop. În România s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele impedimente rămân încă slaba putere de cumpărare a populației, nivelul ridicat al prețului locuințelor și nivelul ridicat al dobânzilor.
Principala problemă a nivelului mic al economiilor populațiilor poate fi contracarat prin intermediul apelului la societățile ce oferă produse ipotecare. Astfel numeroasele produse ce încep sa prindă contur pe piața noastră sunt din ce în ce mai accesibile cetățeanului care are un loc de munca stabil atât în sectorul privat cât și cel public. Prin punerea la dispoziție a unor resurse financiare din ce în ce mai însemnate, prin complexitatea și diversificarea ofertelor, creditul ipotecar răspunde nevoilor de finanțare pentru persoanele care doresc construirea, reamenajarea, cumpărarea sau extinderea imobilelor, fie ele cu destinație locativă, comercială sau industrială.
Principala direcție spre care se îndreaptă sectorul construcțiilor și creditelor ipotecare este liberalizarea pieței, lucru care presupune ca statul să nu mai dețină monopolul în furnizarea de resurse financiare ci să aibă loc o dezvoltare a sectorului privat. Acesta este dezideratul atât al autorităților și populației României cât și al autorităților europene în perspectiva integrării țării noastre cu drepturi depline în marea familie europeană.
În lucrarea de față vom urmări necesitatea cunoașterii sistemului de credit ipotecar existent la ora actuală în țara noastră în comparație cu demersurile deja bine implementate în statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite și Uniunea Europeană. Vom putea face de asemenea o analiză tehnică a evoluției generale a creditului ipotecar pe piața mondială, și perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil și în țara noastră. Cunoașterea și analiza principalilor ofertanți de pe piață va constitui baza în formarea și fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar.
În finalul lucrarii vom putea vedea analiza celor mai performante credite ipotecare din Romania pentru a face cunoscut modul in care bancile isi `ispitesc` clientii cu dobanzii mici cand in realitate costurile acestora sunt mult mai mari.
CAPITOLUL 1
APARIȚIA ȘI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR
1.1. Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa
În țările cu economie dezvoltată și stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada, țările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată mai ales după cel de-al doilea război mondial, datorită importanței economico-sociale a industriei de locuințe și priorității pe care guvernele acestor țări a acordat-o dezvoltării acestui tip de credit și instituțiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieței imobiliare, duce la o mai bună satisfacere a necesităților locative ale populației, încurajarea responsabilității individuale a proprietarilor, autoîntreținerea și stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea sectorului imobiliar conduce atât la o creștere economică susținută cât și la mărirea ofertei de locuri de muncă.
În ceea ce privește conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piața primară a industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este inițiată ipoteca și sunt acordate creditele, de piața secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar investițional denumit obligațiune ipotecară.
În țările dezvoltate fondurile necesare finanțării locuințelor provin în cea mai mare parte din economiile făcute în mod voluntar. Aceste economii acumulate în mod voluntar provin din trei surse: ◙ depozitele bancare și ale instituțiilor de economii;
◙ contractele de economisire în sistem colectiv întâlnite cu precădere în Germania, Austria, Franța;
◙ contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurărilor de viață și a fondurilor de pensii.
Prin urmare, împrumutătorii întâlniți sunt următorii:
♦ instituțiile de depozit, care atrag depozite și acordă credite rezidențiale. Aceste instituții pot fi diversificate (băncile comerciale și de economii) sau specializate în finanțarea locuințelor (instituțiile Bausparkassen din Germania și Austria);
♦ băncile de credit ipotecar își colectează fondurile necesare creditării aproape exclusiv prin emiterea de obligațiuni;
♦ companiile de asigurări de viață pot credita construcția de locuințe din primele încasate;
♦ alte instituții de creditare își pot colecta fondurile prin vânzarea creditelor acordate altor instituții sau direct investitorilor. în Statele Unite și Marea Britanie companiile ipotecare specializate își finanțează creditele prin vânzare sau titlurizare. Transformarea creditelor ipotecare în valori mobiliare poartă numele de titlurizare (securitization).
Așadar, principalele instituții implicate în conceptul de credit ipotecar sunt:
♦ Finanțatorii: 1. împrumutătorii – pe piața primară; 2. marii investitori, fondurile ipotecare – pe piața secundară; 3. investitorii la Bursa de Valori.
♦ Societățile de asigurare;
♦ Fondurile de garantare;
♦ Societățile de consultanță și tranzacționare imobiliară;
♦ Cabinete de avocatură și notariale;
♦ Instituții care au rol de supraveghere și control asupra activităților bancare, a pieței de capital și a asigurărilor.
Aceste instituții, funcționează și inter-relaționează reciproc, având două scopuri: satisfacerea clientului; – obținerea de profit. Astfel, esența conceptului de credit ipotecar constă în tranzacționarea unor datorii garantate în vederea obținerii finanțării private a construcțiilor de locuințe, la cele mai mici costuri existente pe piață.
În Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltării locuințelor a fost National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing Administration (FHA), condusă de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), a cănii principală funcție era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de către împrumutatorii privați. În 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a înființat o asociație a cărei scop era vinderea și cumpărarea de ipoteci, numită National Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscută sub denumirea Fannie Mae. În anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despărțit în două entități separate:
– Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, având aceeași denumire, dar fiind o companie privată, un fond ipotecar care acționează pe piața secundară a industriei ipotecare, al cărui rol este de a cumpăra creanțe ipotecare de la instituțiile financiare care acordă credite ipotecare. Acțiunile corporației, considerat cel mai mare furnizor de fonduri pentru ipoteci, sunt tranzacționale la Bursa de Valori din New York (NYSE) și sunt incluse în indicele compozit al acțiunilor Standard and Poor's 500.
– Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a Guvernului, acționează pe piața secundară a industriei ipotecare ca fond ipotecar și este susținut de garanții guvernamentale.
În anul 1970, Congresul SUA a înființat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscută sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe acțiuni, al cărei scop este să creeze un flux continuu de fonduri către împrumutatorii ipotecari în vederea susținerii construcției de locuințe. Piața americană este dominatăr), a cănii principală funcție era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de către împrumutatorii privați. În 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a înființat o asociație a cărei scop era vinderea și cumpărarea de ipoteci, numită National Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscută sub denumirea Fannie Mae. În anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despărțit în două entități separate:
– Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, având aceeași denumire, dar fiind o companie privată, un fond ipotecar care acționează pe piața secundară a industriei ipotecare, al cărui rol este de a cumpăra creanțe ipotecare de la instituțiile financiare care acordă credite ipotecare. Acțiunile corporației, considerat cel mai mare furnizor de fonduri pentru ipoteci, sunt tranzacționale la Bursa de Valori din New York (NYSE) și sunt incluse în indicele compozit al acțiunilor Standard and Poor's 500.
– Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a Guvernului, acționează pe piața secundară a industriei ipotecare ca fond ipotecar și este susținut de garanții guvernamentale.
În anul 1970, Congresul SUA a înființat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscută sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe acțiuni, al cărei scop este să creeze un flux continuu de fonduri către împrumutatorii ipotecari în vederea susținerii construcției de locuințe. Piața americană este dominată de credite ipotecare cu rată fixă. Aproape 65% din creditele deținute de agențiile federale au o rată fixă a dobânzii și un termen de rambursare de 15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobânzii ajustabilă, raportabilă la un indice de referință.
În Europa, după introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare a țărilor care compun acest spațiu și s-a făcut trecerea la crearea unei piețe unice de capital lichidă și stabilă.
Creditul ipotecar în sistemul american (MORTGAGE). În perioada imediat următoare, care se dorește a fi un avânt economic, băncile comerciale vor fi preocupate și vor urmări cu insistență implementarea unui nou sistem de finanțare a locuințelor, asemănător celui aplicat și verificat în țările cu economie de piață consacrată. Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populației la locuințe, prin oferirea de resurse financiare și asistenta tehnica necesara. În acest fel se vizează a se asigura locuințe corespunzătoare pentru cât mai multe persoane și a se sprijini dezvoltarea comunităților locale, prosperitatea populației, care s-a dovedit a fi întotdeauna unul din “filoanele” de baza ale clientelei bancare. În SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se acționa pe piața primară și cea secundara a valorilor imobiliare, preluându-se într-o gestiune distinctă active ale băncilor și obligații ale debitorilor. Pentru a face disponibila finanțarea locuințelor pentru un număr cât mai mare de familii, instituțiile financiare specializate își asumă responsabilități, pentru a îndeplini, în bune condiții, următoarele funcții: a) dezvoltă o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de la persoane fizice și juridice, prin mecanisme specifice de piață, b) creează o varietate de instrumente pentru a se adecva în mod optim nevoilor de împrumut ipotecar; c) încurajează parteneriatul sectorului public și privat în rezolvarea problemei locuințelor; d) asistă unele segmente ale populației în gestiunea valorilor imobiliare.
Pe piața primară valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate pentru atragerea capitalurilor disponibile. În acest fel băncile se refinanțează de pe piață de capital emițând titluri ipotecare. Pe piața secundară sunt tranzacționate titlurile ipotecare emise pe piața primară, astfel ca o piața secundară se poate considera ca fiind esențială pentru buna funcționare a sistemului, deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determină în final, costul capitalului atras.
În sistemul american s-a recurs la o instituție guvernamentală care asistă finanțarea cumpărării /construirii de locuințe. Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare. Astfel, aceste obligațiuni ipotecare vor putea avea o dobândă redusă, deoarece riscul de neplata este extrem de mic. În acest context, pe piețele americane, au fost promovate asiduu tranzacțiile cu titlurile ipotecare. Mecanismul funcționează în felul următor: 1. cumpărătorii de locuințe obțin credit ipotecar de la o bancă, obligându-se să ramburseze creditul eșalonat pe 10-20 ani și să plătească sistematic dobânda cuvenită băncii; 2. banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferând plățile de la deținătorii de case către investitorii care au cumpărat respectivele valori mobiliare. Pentru serviciile prestate banca își retine un comision de aproximativ 1,2%; 3. instituția guvernamentală garantează investitorii ce au cumpărat aceste titluri ipotecare ca vor primi toate drepturile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca deținătorii de case nu își onorează obligațiile.
Acest mecanism ajută atât cumpărătorii de locuințe, deoarece este atras mult de capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpăra titluri garantate de guvern și fructificate la un randament financiar considerat eficient, cât și pe societățile specializate în construcții și activități complementare, cărora li se asigură un debușeu pe piață.
Un program special pentru tineri ar putea fi considerat împrumutul cu rambursare inițiale mici, acestea devenind mai mari odată cu trecerea timpului, pe măsură și direct proporțional cu creșterea veniturilor familiei respective.
Pentru ca sistemul să funcționeze este esențial să existe capital disponibil pe termen lung. Concentrarea capitalului este realizată de intermediari financiari, din care cei mai importanți sunt fondurile de pensii private și fondurile de investiții. Băncile comerciale pot oferi un astfel de program numai pe măsura capitalizării, respectiv a creșterii fondurilor proprii, în primul rând, iar în al doilea, prin obținerea unor împrumuturi externe (linii de finanțare) din partea unor investitori institutionalizați. În ceea ce privește creditul ipotecar, la nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în termeni nominali în mai puțin de 10 ani, ajungând la sfârșitul anului 2000 la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentând 38% din Produsul Intern Brut. Cele mai mari piețe sunt Germania, Danemarca și Olanda.
Piețele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici naționale: tradițiile și culturile naționale; produsele și instituțiile implicate; sistemele de impozitare și subvenționare; costurile aferente achiziționării locuinței; prețurile de tranzacționare; structura proprietății. În funcție de proveniența fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de finanțare a construcției de locuințe:
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, așa cum se vede în figura următoare, principalele instituții care finanțează creditarea ipotecară sunt: băncile comerciale; băncile specializate de credit ipotecar și băncile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piața de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piața de capital se face prin emiterea de obligațiuni ipotecare (denumite Mortgage Bonds) și de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dacă în Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulație reprezintă aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depășește 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării ipotecare. în ultimul timp, finanțarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a început să devină din ce în ce mai atractivă în țări ca: Marea Britanie, Spania, Franța, fiind emise îndeosebi de băncile comerciale.
În Europa Centrală și de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare (MBS). Aceste piețe nu întrunesc încă trei condiții preliminare pentru titlurizare și dezvoltarea pieței secundare: infrastructura corespunzătoare a pieței primare; infrastructura legislativă și de reglementare și infrastructura pieței de capital.
Odată cu apariția și dezvoltarea fulminantă a Internetului, băncile au dezvoltat și ele servicii on-line pentru clienții lor. Creditul on-line, în toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, începe să se extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obținere a creditelor: o paietă mai largă de opțiuni ale băncilor; contractarea creditului pentru locuință fără deplasare la bancă; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilități de contractare a creditului, cât și de plată a ratelor și dobânzilor; oferirea de grafice lunare de plată a creditului și dobânzii.
1.2. Importanța și rolul obligațiunilor ipotecare
În Europa, obligațiunea ipotecară reprezintă una dintre componentele majore ale pieței de capital. Acest instrument joacă un rol important pe piața financiară, contribuind la alocarea eficientă a capitalului și la dezvoltarea economică și prosperitate. Odată creat produsul pe piața principală și anume, acordarea de credite ipotecare, împrumutătorul își constituie un portofoliu de creanțe ipotecare și privilegiate. Intr-o astfel de situație, împrumutătorul – deținător de creanțe ipotecare poate acționa în două modalități: a) fie să păstreze și să-și administreze el însuși portofoliul de creanțe; b) fie să-și transfere creanțele ipotecare unor investitori, entități autorizate să acționeze pe piața de capital, care acționează pe piața secundară. Investitorii își pot converti pachetele de creanțe ipotecare în titluri ipotecare respectiv obligațiuni ipotecare (mortgagedbacked securities) pe care le garantează și le „revând” pe piața de capital.
Piața obligațiunilor din Germania este, de departe, cea mai mare din Europa și a treia din lume, după Statele Unite și Japonia. Piața europeană a obligațiunilor reprezintă 98% din PE3, pe când în Statele Unite piața obligațiunilor reprezintă 130% din PIB. Guvernele, sunt cei mai mari împrumutați pe piața obligațiunilor, care finanțează o mare parte a cheltuielilor publice prin emiterea de titluri de creanță. Titlurile de creanță emise de instituții financiare și nefinanciare trebuie să ofere o primă pentru riscul de neplată, care este perceput în mod obișnuit ca fiind foarte ridicat în cazul în care împrumutații sunt entități private, iar agențiile de rating furnizează evaluări corecte asupra calității creditului obligatar.
Obligațiunile ipotecare au ca trăsătură comună faptul că reprezintă un instrument financiar, care din punct de vedere economic, servește la refinanțarea creditelor de investiții. Obligațiunea financiară, ca instrument financiar este, din punct de vedere legal, o obligațiune emisă de instituții de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci. O obligațiune ipotecară este o valoare mobiliară care îi conferă deținătorului un drept asupra emitentului. Deoarece este garantată cu credite ipotecare, acest tip de valoare mobiliară se bucură de un grad de siguranță mai ridicat De asemenea această garanție reduce în mod considerabil riscul investitorului. împrumutătorii ipotecari, prin emisiunea de obligațiuni ipotecare pot să obțină fonduri de pe piața de capital la un cost mai redus. Utilizând obligațiunile ipotecare, instituția de creditare rămâne expusă în totalitate riscurilor de creditare, de piață, de plată anticipată și altor riscuri inerente creditelor ipotecare, dar este capabilă să obțină surse de finanțare mai puțin costisitoare deoarece obligațiunile ipotecare nu sunt garantate numai de creditele ipotecare ci și de rezerve și alte fonduri proprii ale băncii de credit ipotecar. întregul sistem de emitere a obligațiunilor ipotecare este supus supravegherii bancare.
Emitenții de titluri și obligațiuni ipotecare sunt următorii:
■ titularii creanțelor ipotecare;
■ entitățile autorizate să acționeze pe piața de capital, care sunt supuse unei supravegheri publice speciale.
Obligațiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru o mare varietate de investitori. Ele prezintă un interes deosebit, în special pentru investitorii instituționali, datorită diferiților factori economici care determină siguranța obligațiunilor guvernamentale, pe de o parte, și a obligațiunilor guvernamentale, pe de altă parte. Obligațiunile depind, cel mult, de capacitatea împrumutaților de a rambursa creditele.
Cererea de pe piețele europene a obligațiunilor ipotecare este dominată de fondurile de pensii, societățile de asigurări și instituțiile de creditare. De asemenea investitorii străini, fondurile de investiții și alte corporații nefinanciare, în unele țări, dețin ponderi însemnate. Prin urmare, existenta instituțiilor care formează circuitul necesar derulării operațiunilor cu obligațiuni ipotecare și existența cererii de astfel de obligațiuni, precum și a cadrului legislativ desfășurării operațiunilor cu obligațiuni ipotecare, constituie premise ale dezvoltării pieței ipotecare secundare.
Obligațiunile ipotecare sunt valori mobiliare tranzacționabile. Aceasta înseamnă că, o dată emise pe piața primară, ele pot fi vândute și cumpărate pe piața secundară, fapt ce joacă un rol important, deoarece investitorii primari le pot valorifica la nevoie. Ca urmare a acestui fapt și a nevoii încadrării tranzacțiilor în parametrii legali, natura juridică și reglementările aplicabile a obligațiunilor ipotecare sunt:
■ valori mobiliare emise în formă dematerializată;
■ în țara noastră, sunt supuse reglementărilor Comisiei Naționale a Valorilor Mobiliare.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt și ele instrumente ipotecare specializate și devin din ce în ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor necesare creditării ipotecare. După estimările Federației Europene pentru Ipoteci, în Europa, doar 1% din totalul fondurilor necesare creditării ipotecare provin din utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui instrument devine însă din ce în ce mai populară deoarece permite scoaterea activelor din bilanț, reducând astfel capitalul imobilizat. Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se diferențiază în principal de obligațiunile ipotecare prin aceea că instituția emitentă nu păstrează activele în bilanțul său și prin urmare, nu își asumă întreaga responsabilitate în ceea ce privește riscul de creditare, deoarece implică vânzarea creditelor ipotecare și scoaterea lor în totalitate din bilanțul contabil, ca și provizioanele de risc aferente.
Restricții care apar în cazul emiterii de titluri și obligațiuni ipotecare:
■ titlurile ipotecare pot fi emise în limita a 75% din valoarea nominală totală a creanțelor ipotecare deținute în momentul emisiunii;
■ obligațiunile ipotecare pot fi emise în limita a 60% din valoarea nominală totală a creanțelor ipotecare deținute în momentul emisiunii, limită stabilită din motive de prudențialitate bancară;
■ titlurile de valoare și emisiunile emise de același titular de creanțe ipotecare nu pot depăși împreună 75% din valoarea totală a creanțelor ipotecare deținute în momentul ultimei emisiuni.
Avantaje oferite de emisiunea obligațiunilor ipotecare:
■ stabilirea unui cadru legislativ creează premisele pentru implementarea contextului instituțional în vederea creării pieței secundare;
■ o piață secundară lichidă este aptă să diminueze riscurile blocajului resurselor existente;
■ tranzacționarea creanțelor ipotecare facilitează obținerea finanțării din surse private a activității de construcții la cele mai mici prețuri de pe piață.
Dezavantaje în ceea ce privește emisiunea obligațiunilor ipotecare:
■ piața de capital este încă subdezvoltata în România;
■ metodologii diferite de măsurare a riscului;
■ masa critică necesară pentru lansarea pieței secundare se poate situa la niveluri ridicate. În concluzie, diferitele tipuri de obligațiuni ipotecare trebuie să aibă anumite caracteristici comune care să le confere calitatea de instrumente financiare sigure:
a) trebuie să fie emise de instituții de creditare;
b) trebuie să fie supuse unei supravegheri speciale din partea autorităților publice; trebuie să aibă o acoperire suficientă pentru obligațiile financiare asumate;
c) trebuie să confere un privilegiu deținătorilor de obligațiuni ipotecare în cazul falimentului emitentului.
Piața obligațiunilor ipotecare în Europa este foarte concentrată. Trei țări ocupă peste 85% din această piață. Germania conduce cu aproximativ 44% din volumul valorilor mobiliare emise și aflate în circulație, urmată de Danemarca (aproximativ 29%) și Suedia (aproximativ 15%). Restul se împarte între Spania, Franța, Austria, Olanda, Portugalia, Finlanda și Norvegia.
1.3. Înființarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor
1.3.1 Cadrul legislativ din România
Dezvoltarea pe scară largă a construcțiilor de locuințe este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea căruia este necesară asigurarea unor condiții favorabile în vederea creării unui sistem consistent de finanțare pe termen lung. Prin potențialul pe care stocul imobiliar îl are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de creștere economică. în țările europene, investițiile în locuințe se ridică la 2-4% din PIB, în timp ce în România ele reprezintă numai 0,8% din PIB. La ora actuală, în România, infrastructura legislativă ce stă la baza funcționării creditului ipotecar este compusă din următoarele acte normative care reglementează creditul ipotecar:
◙ Legea nr. 190 /09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare;
◙ Ordinul nr. 4 /18.04.2000, emis de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2 /2000 de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Norme metodologice nr. 3 /17.04.2000, emise de Banca Națională a României și de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190 /1999;
◙ Ordonanța de Urgență nr. 200 /18.12.2002 privind înființarea societăților de credit ipotecar;
◙ Ordonanța de Urgență 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999
◙ Codul civil, Titlul XVIII /Privilegii și ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;
◙ Legea locuinței nr. 114 /1996, republicată și modificată;
◙ Legea nr. 152 /1998 privind înființarea Agenției Naționale a Locuinței și normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962 /2001.
◙ Legea 541 /2002 privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ.
◙ Codul Civil, Titlul XVIII – Despre privilegii și ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718 până la Art. 1823 vine în completarea acestui cadru legislativ și normativ. Instituțiile care pot acorda creditele ipotecare sunt: Agenția Națională pentru Locuințe; Băncile și cooperativele de credit; Casa de Economii și Consemnațiuni; Alte instituții de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială. în vederea îmbunătățirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat și o ordonanță OUG nr. 200 /2002, privind creditul ipotecar, pentru investiții imobiliare. Guvernul consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români și străini interesați să acționeze pe piața creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piață. Totodată, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezintă un factor cheie în maturizarea, extinderea și eficientizarea pieței financiare. Dezvoltarea pieței creditului ipotecar va crea oportunități reale de plasament pentru fondurile de pensii.
Se instituie o excepție de la perioada minimă pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, în cazul în care beneficiarul solicită în mod expres, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare poate fi acordat pe o perioadă mai scurtă decât cea prevăzuta de lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice și minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilită posibilitatea ca suma creditului acordat să fie exprimată, în contractele de credit ipotecar, în lei sau în valută. A fost eliminată prevederea potrivit căreia modul de calcul al indicelui de referință, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobânzii să fie variabilă, va fi stabilit prin hotărâre a Guvernului.
Categoria instituțiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanțelor ipotecate și privilegiate a fost extinsă. Aceste creanțe pot fi cesionate instituțiilor financiare autorizate prin lege ori unor alte instituții autorizate să administreze portofolii de creanțe ipotecare și să emită valori mobiliare pe baza acestora.
Legea mai stabilește păstrarea titlului executoriu și în cazul cesiunii creanțelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instituției cesionare, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creanța ipotecară sau privilegiată și fiecare dintre contractele de garanție aferent își păstrează caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea și derularea creditelor ipotecare se va realiza de către împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de: a) consiliul de administrație, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii și Consemnațiuni; b) organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine; c) consiliul național de coordonare, în cazul Agenției Naționale pentru Locuințe.
Prin urmare, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar sistemului de credit ipotecar. Există legi și reglementări, inclusiv normele Băncii Naționale a României, care oferă posibilitatea dezvoltării sistemului de credit ipotecar, ceea ce rămâne de făcut pe viitor, este dezvoltarea sistemului și sub aspect operațional.
1.3.2. Necesitatea creditului ipotecar în România
În România, datorită ofertei de locuințe care este deficitară comparativ cu cererea de locuințe, se poate observa o lipsă de locuințe în general, și de locuințe cu confort ridicat, în special. Caracteristica esențială a locuirii în România este reprezentată de situația proprietății asupra imobilelor. Doar 4-5% din populație locuiește cu chirie. Acestora li se adaugă maxim 3-4% care locuiesc în locuințele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea majoritate a populației posedând cel puțin o locuință. Cu toate acestea, în ceea ce privește mărimea locuințelor, ca suprafața locuibilă este cea mai mică în Europa, și astfel, spațiul care revine unei persoane este extrem de redus. Așadar, se impune construcția de noi unități locative, pentru a răspunde cererii foarte mari de locuințe, precum și pentru a rezolva problema “înghesuielii”. Totodată, datorită ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie reînnoit prin construirea de noi locuințe.
După unele estimări, practic 9% dintre cetățenii români ar avea nevoie acută de o nouă locuință, în timp ce 13% prezintă o nevoie potențială. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuințe. Motivul care determină căutarea sau declararea nevoii unei locuințe este constituit în primul rând de înghesuiala din locuința actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de obținere a viitoarei locuințe, resursele financiare constituie instrumentul esențial ce urmează a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuință și intenționează să o cumpere sau să o construiască nu dispun de resursele financiare necesare, și cei mai mulți, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea parțială a costurilor. Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanță deosebită atât din punctul de definirii al locuinței cât și din problematica locuirii:
Locuința: privită ca manifestarea concretă a nevoii de siguranță și confort a individului; cel mai important activ pe care îl posedă o persoană sau o familie.
Problematica locuirii: ca rol central în cadrul dialogului politic și social; contribuie la formarea unor comunități stabile și sănătoase.
Ca urmare a conștientizării acestui fapt se impune intervenția statului prin programe care să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile pentru construcția de noi unități locative, proveneau de la stat, în perioada următoare, fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situația s-au elaborat patru programe principale:
1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condițiile prevederilor Ordonanței Guvernului nr. 19 /1994;
2. construirea de locuințe sociale destinate unor persoane și familii cu venituri modeste, în condițiile Legii nr. 114 /1996;
3. construirea de locuințe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței, prin Agenția Națională pentru Locuințe;
4. construirea de locuințe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul fiind implementat de către Agenția Națională pentru Locuințe.
Pe lângă programele detaliate mai sus alți furnizori de fonduri pentru cumpărarea /construcția de locuințe sunt băncile. Pe măsura scăderii inflației și a macrostabilizării economiei, din ce în ce mai multe bănci manifestă un interes crescând pentru furnizarea de credite ipotecare rezidențiale persoanelor fizice și juridice. Cu toate acestea principalul impediment în acordarea creditelor ipotecare rămâne solvabilitatea potențialului client. Prin urmare, singura instituție aptă de a înlătura parțial acest impediment este guvernul, care are rolul de a promova și îmbunătății legile și regulamentele care guvernează piața. El are rolul de a interveni astfel în ajutorul populației cu venituri mici și sub medie prin diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuințe în proprietate.
Trebuie remarcat următorul aspect, și anume că, intervențiile inițiate de guvern în România, pe piețele financiare pentru sprijinirea locuințelor trebuie făcute din 3 motive principale:
a) facilitarea accesului la proprietate a populației cu venituri mici;
b) corectarea problemelor apărute pe piață, creșterea eficienței și stabilității pieței financiare;
c) protecția sistemelor financiare insuficient dezvoltate.
Datorită faptului că intervențiile directe pe piețele financiare au tendința de a genera efecte negative și dificil de anticipat, guvernul trebuie să sprijine cât mai mult posibil sectorul privat prin stabilirea unor reguli clare atât pe piața construcțiilor de locuințe cât și pe segmentul pieței financiare care susține acest sector.
Modalitatea de a obține un sistem eficient de finanțare a construcțiilor de locuințe în România, necesită într-o măsură mai mare decât sfera cadrului legislativ: câștigarea încrederii în succesul dezvoltării macroeconomice pe termen lung, într-o evoluție socială și politică pozitivă sau menținerea disciplinei fiscale pe termen lung.
Având în vedere necesitatea reală de locuințe în România și faptul că condițiile macroeconomice sunt încă nefavorabile, autoritățile competente, guvernul și sistemul bancar trebuie să-și concentreze eforturile în continuare către scăderea ratelor dobânzii la creditele ipotecare prin:
a) încurajarea concurenței între cât mai mulți împrumutători și produse ipotecare;
b) utilizarea pe scară largă a creditelor consolidate în altă valută (USD, EURO) cu opțiune de conversie;
c) reducerea într-o măsură cât mai mare a riscurilor asociate finanțării ipotecare prin îmbunătățirea cadrului de reglementare;
d) crearea și sprijinirea băncilor de credit ipotecar și reglementarea obligațiunilor ipotecare în concordanță cu cerințele Uniunii Europene.
În concluzie, necesitatea creditului ipotecar în România este o realitate, aflată în strânsă legătură cu nevoia dezvoltării sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de locuințe a cetățenilor români, având ca aport o serie de beneficii economico-sociale: Creșterea locurilor de muncă în sectorul construcțiilor; Înlesnirea mobilității forței de muncă; Dezvoltarea pieței imobiliare; Dezvoltarea pieței de capital; Realocarea mai eficientă a resurselor; Diminuarea volatilității macroeconomice.
1.3.3. Finanțarea locuințelor și riscurile asociate
Finanțarea locuințelor presupune existența unor riscuri pentru furnizorii de surse, riscuri care pot să le afecteze afacerea. Se întâlnesc două surse importante de risc: una de natură comercială alta de natură politică. În principal, există următoarele riscuri cu care se confruntă împrumutătorii care acționează pe piața primară a ipotecilor sunt:
a) Riscul comercial:
◙ Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garanții solide, beneficiari prost selectați, documentații de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi;
◙ Riscul de lichiditate: caracterizat la rândul lui prin faptul că împrumutătorii finanțează credite ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;
◙ Riscul ratei dobânzii, rata dobânzii la credite se stabilește pe baza unei rate diferite a finanțării (dobânda fixă sau variabilă, dobânda la leu sau dobânda la o valută de referință)
b) Riscul politic:
◙ Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietății imobiliare, legislația ipotecară slabă, protecție ineficientă a împrumutătorului;
◙ Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului în menținerea inflației la un nivel scăzut, risc de sistem ridicat pe piața financiar-bancară, etc.
Pe măsură ce piața financiar-bancară se consolidează și devine mai stabilă, riscul ratei dobânzii și riscul de lichiditate, devin din ce în ce mai ușor de administrat fără a fi necesar un sprijin public special. Așadar, în atenția directă a guvernului mai rămân doar riscul de creditare comercială, riscul politic și riscul de neplată. Este necesar promovarea unui program de asigurare ipotecară publică care poate contribui la dezvoltarea și stabilitatea unui sector financiar precum și la îmbunătățirea accesului la finanțare ipotecară pentru familiile cu venituri reduse. Un asemenea program de asigurare ipotecară publică este necesar a se iniția și pune în aplicare, cel puțin în primii ani, așa cum e cazul României, până când riscurile asociate creditării se diminuează.
1.4. Modalitățile de finanțare a locuințelor
În țările aflate în procesul tranziției, marea majoritate a populației este reprezentată de proprietarii propriilor locuințe. în România, peste 95% din populația țării deține apartamente în proprietate, în clădiri multifamiliale, datorită privatizării fondului locativ de după 1990, în timp ce în țările dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franța 54% și SUA 64.
Datorită faptului că, costul achiziționării unei noi locuințe cu grad de confort sporit este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de întreținere și utilități suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce în ce mai mari și eforturile pe care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare și a rețelelor de distribuție sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor.
Un sistem modern de finanțare a locuințelor trebuie să prezinte o serie de caracteristici:
– eficiență: diferență minimă între costul surselor atrase și cel al creditelor acordate;
– stabilitate: prin reglementare și supraveghere;
– diversitate a produselor ipotecare oferite;
– accesibilitate: pentru cel puțin 40% din populație.
Sistemele de finanțare a locuințelor se împart pe două categorii: 1) sisteme bazate pe depozite bancare; 2) sisteme care atrag resurse de pe piața de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezintă un mod de utilizare a lichidității care este suficientă în sistemul nostru bancar, cu condiția ca aceste credite pe termen lung să reprezinte doar o mică parte din activele băncilor. Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim următoarele:
◙ Modelul băncilor comerciale (clasic): finanțarea creditelor pe baza depozitelor bancare;
◙ Modelul contractelor de economisire și creditare în sistem colectiv: instituții specializate care oferă credite subvenționate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piața de capital: reprezintă o sursă alternativă de finanțare a creditelor ipotecare, sursă care a crescut în importanță în ultimii ani în țările dezvoltate. Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piața de capital, amintim următoarele:
◙ Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutători specializați de portofoliu care se finanțează prin intermediul emisiunilor de obligațiuni;
◙ Modelul pieței secundare: instituții de rang secund care creditează împrumutătorii primari sau cumpără credite de la aceștia.
Instituțiile financiare pot juca un rol important pe piața finanțării locuințelor. Ele pot fi împărțite în două categorii: instituții specializate; instituții nespecializate. Printre instituțiile specializate se află: băncile de credit ipotecar și instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe:
Băncile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute și răspândite instituții specializate în Europa, după modelul țărilor scandinave, Germania, Austria, etc. Dacă la începutul activității lor ele finanțau la început creditele din depozitele constituite de populație, în prezent, fondurile sunt furnizate cu precădere de piața de capital prin intermediul emisiunilor de obligațiuni ipotecare.
◙ Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar: Oferă încredere ridicată investitorilor; Marketing și management al riscurilor, mai eficiente; Obligațiunile ipotecare au un nivel de siguranță sporit pentru investitori; Reglementare și supraveghere strictă;
◙ Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar: Necesitatea creării unui nou cadru legislativ; Diversificare redusă a portofoliului de plasament;
Instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe reprezintă un alt tip de instituții specializate constituite special pentru economisirea și creditarea în sistem colectiv pentru locuințe, după modelul dezvoltat în special în Germania și Austria sub denumirea de Bausparkassen.
◙ Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul celor de economisire și creditare în sistem colectiv: Mobilizează fonduri pe termen lung numai pentru finanțarea locuințelor; Management al riscului mai eficient; Subvenția oferită de stat încurajează populația să economisească;
◙ Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul celor de economisire și creditare în sistem colectiv: Crearea unui nou cadru legislativ, normativ și instituțional; Cheltuieli bugetare ridicate, fără rezultate semnificative pe termen scurt.
Printre instituțiile nespecializate se află: băncile comerciale, cooperativele de credit, societățile de asigurare și fondurile de pensii. Ele dețin o cotă de peste 60% din piața creditelor rezidențiale, din care numai băncile comerciale dețin 40%.
◙ Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor nespecializate de tipul băncil Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor nespecializate de tipul băncilor comerciale: Marketing și management al riscului mai puțin eficient; Portofoliul de credite ipotecare redus; Preferință pentru credite cu rata dobânzii variabilă.
În concluzie, modelul băncilor comerciale pare a fi mai flexibil însă de finanțare sporește prin formarea și dezvoltarea mecanismelor și instituțiilor specifice pieței secundare.
Programul guvernamental în domeniul locuințelor trebuie să fie o parte componentă a strategiei naționale de dezvoltare economică. Nu este adevărat că domeniul construcției de locuințe ar fi rotița care pune în mișcare construcția de locuințe. Ceea ce înseamnă că o dezvoltare economică rapidă, o inflație mică și un deficit bugetar limitat sunt condiții esențiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.
1.5. Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România
1.5.1. Modalitățile de acordare a creditelor ipotecare
În România, există cel puțin două aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un acces mai eficient la finanțarea internațională, și prin urmare, la posibilitatea acordării de împrumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobânzii și riscului de lichiditate:
– îmbunătățirea riscului de țară ca o rezultantă a evoluției pozitive a principalilor indicatori macroeconomici;
– un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanți investitori străini. Creditul ipotecar pe termen lung este un împrumut oferit pe o perioadă mai mare de 5 ani de către o instituție financiară autorizată unei persoane fizice sau juridice, în scopul achiziționării sau construcției de locuințe. Cea mai avantajoasă opțiune în acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare determină plăți lunare mai mici pentru împrumutat
Avansul pe care împrumutatul se obligă să-l plătească pentru locuință a fost redus prin ultimele reglementari ale Bancii Nationale a Romaniei. Reglementarile nu mai stabilesc o valoare minima a avansului si dau mana libera bancilor comerciale sa stabileasca singure nivelul acestuia.
Locuința ipotecată nu poate fi utilizată ca și garanție pentru o altă obligație și nu poate fi închiriată de către împrumutat fără acordul scris al împrumutătorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat în condiții de costuri, termene, rambursare și control strict în privința utilizării acestuia, principala garanție a rambursării constituind-o imobilul achiziționat /construit cu aceste fonduri.
De aceea, contractul de credit trebuie să conțină următoarele clauze: valoarea creditului ipotecar, termenele și graficul de rambursare, dobânda percepută de împrumutător și condițiile plății anticipate, etc. în ceea ce privește contractul de ipotecă acesta trebuie să includă următoarele clauze: obiectul ipotecii și valoarea locuinței ipotecate, principalele obligații asigurate prin ipotecă, termenul de valabilitate, executarea ipotecii în caz de neplată și cerințele de asigurare a proprietății ipotecate.
În contractul de credit și în cel de ipotecă se prevăd drepturi și obligații ale părților, care vor garanta atât împrumutatului cât și împrumutătorului protejarea intereselor lor împotriva posibilelor abuzuri.
Obținerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape într-o procedură standard:
1. Aprobarea preliminară a împrumutatului;
2. Evaluarea făcută de împrumutător asupra capacității de plată a împrumutatului și identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care îl poate susține împrumutatul;
3. Selectarea unei proprietăți care să satisfacă posibilitățile financiare ale împrumutatului și cerințele împrumutătorului;
4. Evaluarea locuinței care reprezintă obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaște valoarea de piață;
5. Încheierea contractului de vânzare-cumpărare și pe baza acestuia, a contractului de credit și de ipotecă între împrumutat și împrumutător;
6. Încheierea tranzacției cu vânzătorul locuinței;
7. Asigurarea locuinței și asigurarea de viață a împrumutatului.
Împrumutătorul asigură în continuare serviciile asociate creditului acordat: urmărește încasarea plăților de la împrumutat, ține evidența rambursării creditului și a dobânzii aferente, etc. După rambursarea obligațiilor financiare, ipoteca constituită asupra imobilului este radiată.
1.5.2. Cei mai importanți participanți în sistemul de creditare ipotecară
În procesul de funcționare și derulare a creditului ipotecar intervin mai mulți participanți care conlucrează, prin sarcinile și funcțiile lor specifice, la buna desfășurare a mecanismului de creditare:
1. Împrumutații sau debitorii: sunt cetățeni români care încheie contracte de credit cu o bancă sau contracte de credit cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusiv de a achiziționa sau construi o locuință, care va reprezenta garanția executării obligațiilor contractuale (ipoteca);
2. Vânzătorii de locuințe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuințele deținute în proprietate sau locuințele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;
3. Împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci sau alte persoane juridice autorizate care oferă credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. împrumutătorul are următoarele funcții: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit și a unui contract de ipotecă și derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din contractele de credit și ipotecă.
4. Operatorii de pe piața ipotecară secundară: sunt instituții specializate care au ca scop refinanțarea împrumutătorilor primari și acordarea de credite ipotecare pe termen lung, având ca și funcții: refinanțarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori și asistența tehnică acordată împrumutătorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt instituții de stat care înregistrează tranzacțiile și drepturile constituite în urma tranzacțiilor imobiliare. Acest tip de instituții au următoarele funcții: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacțiilor imobiliare, înregistrează ipoteca și drepturile care decurg din contractul de ipotecă și stochează și furnizează informații referitoare la drepturile de proprietate și ipotecă tuturor participanților pe piața ipotecară.
6. Societățile de asigurare: sunt societăți autorizate de asigurare care oferă asigurări ale proprietăților, ale persoanelor împrumutate precum și asigurări civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice și juridice autorizate să efectueze evaluări ale locuințelor constituite ca ipotecă.
8. Agenții imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacții pe piața imobiliară și să acorde consultanță de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziționează valori mobiliare garantate cu ipoteci și emise de împrumutători sau operatori de pe piața secundară. Din această categorie fac parte fondurile de investiții, fondurile de pensii, societățile de asigurare, băncile, etc.
10. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac parte notarii publici, autoritățile de înregistrare, custodie și garantare, consultanții juridici și alții care conduc operațiuni specifice tranzacțiilor cu locuințe.
Statul are un rol aparte în inițierea creditării ipotecare pe termen lung, prin elaborarea conceptului de dezvoltare a creditării ipotecare, promovarea bazei legale pentru o funcționare eficientă și credibilă, furnizarea măsurilor de protecție a împrumutaților dar și a împrumutătorilor și investitorilor, stabilirea politicii fiscale, înființarea instituțiilor necesare unei piețe organizate și participarea la managementul acestora.
1.6. Posibilităti de evolutie a creditului ipotecar in Romania
In prezent marea majoritatea a consumatorilor de credite ipotecare sunt interesați de modul in care pot rambursa capitalul utilizat si dobanda aferentă acestuia. Ca un răspuns la cerințele pieței, in ultimii ani in țările vestice, mai exact in Marea Britanie, au apărut noi forme de credite ipotecare ce oferă cateva noi posibilități in ceea ce priveste modul de rambursare.
Creditele ipotecare flexibile sunt acele credite ipotecare care permit rambursarea in avans a unor sume mai mari decat valoarea ratelor lunare. Ca urmare creditul poate fi rambursat inainte de scadență prevăzută in contractul de credit fără penalizări. Dar acest tip de credite mai oferă si posibilitatea ca după ce o sumă a fost rambursată in avans aceasta să poata fi utilizată din nou.
Cea mai importantă formă a creditului ipotecar, care din păcate in Romania nu a fost incă adoptată, este aceea `cumpără să inchiriezi`.
Acest credit este destinat in cea mai mare parte persoanelor ce doresc să investească in proprietăți imobiliare deoarece ei preferă să cumpere o locuință si să o inchirieze decat să locuiască ei in ea.
Datorită riscului mic de care sunt insoțite aceste credite, dobanda practicata pentru acestea este mai mică decat in cazul creditelor standard. Marea majoritatea a celor care aplica pentru un astfel de credit ipotecar isi măresc practic veniturile deoarece chiria pentru o astfel de locuință este de cele mai multe ori cu cel puțin 30% mai mare decat rata totală de rambursat.
In Marea Britanie creditele `buy-to-let` sunt de mai multe tipuri acestea diferind prin modul de calcul al dobanzii si cateva alte caracteristici. Acestea sunt:
Credit ipotecar cu dobandă fixă
Credit ipotecar cu dobandă variabilă
Al treilea tip de credit este unul care se comportă ca si creditul ipotecar cu dobandă variabilă. Diferenta dintre acestea este reprezentata de faptul ca aceasta poate varia, dar nu poate depăsi o limită maximă ce este stabilită prin contract.
O altă formă a acestui credit este aceea folosită pentru persoănele căre doresc să contracteze un credit ipotecar dar nu indeplinesc toate condițiile pentru a lua un credit ipotecar cu dobandă standard(variabilă). Datorită facilitării obținerii creditului banca percepe o rată a dobanzii mai mare, precum si comisioane si taxe mai mari pentru a compensa riscul mai ridicat la care se expune banca in momentul acordarii creditului.
Persoanele care doresc să contracteze un astfel de imprumut ipotecar, au marele avantaj că veniturile lor cresc estimativ, inainte de contractarea creditului, cu valoarea chiriei ce urmează a fi incasată lunar Exemplu :dacă o persoană castigă 1000 RON si doreste să cumpere in vederea inchirierii un imobil pe care l-ar putea inchiria lunar contra sumei de 500 RON atunci in momentul acordării creditului instituția de credit va considera că solicitantul are un venit de 1500 RON.
Piața imobiliară romanească este dominată in prezent de prețuri mai mari decat ar trebui pentru că există un segment al populației care cumpără case la aceste prețuri
In perioada următoare, piața imobiliară va inregistra o crestere destul de puternică, desi nu una explozivă. Piața creditului ipotecar este in dezvoltare. In ultimul an inregistrănd o crestere de 20%, in timp ce cresterea economică ă fost de `numai` 16%
CAPITOLUL 2
PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR
2.1. Aspecte legate de bonitatea clientului
Deoarece analiza capacității de rambursare a creditului ipotecar la Bancă are pe lângă aspectele generale și câteva particularități regăsite la unele bănci, vom sublima în continuare și acest aspect al analizei creditului. Capacitatea de rambursare, reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca în funcție de venitul net cumulat al împrumutatului și al soțului sau soției acestuia. Venitul soțului sau soției se ia în calculul capacității de rambursare numai atunci când venitul net al împrumutatului este insuficient pentru obținerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile cumulate ale împrumutatului și ale soțului sau soției acestuia nu sunt suficiente se pot lua în calculul capacității de rambursare la unele bănci comerciale, și veniturile fidejusorilor.
Pot avea calitatea de fidejusor părinții împrumutatului sau ai soțului /soției acestuia. Fidejusorii trebuie să aibă același domiciliu cu cel al familiei împrumutatului de cel puțin un an. Vârsta fidejusorilor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depășească, în principiu, 65 de ani la unele dintre bănci. În cazul în care la stabilirea capacității de rambursare a creditului de către împrumutat se iau în calcul și veniturile soțului /soției, acesta /aceasta va semna contractul de credit în calitatea de codebitor. în cazul în care la stabilirea capacității de rambursare a creditului de către împrumutat se iau în calcul și veniturile fidejusorilor, aceștia vor încheia cu banca contracte de fidejusiune.
Dovada realizării veniturilor se face prin: adeverința de venit pentru salariații angajați pe perioadă nedeterminată;
◙ adeverința de venit pentru salariații angajați pe perioadă determinată;
◙ decizia de impunere emisă de Administrația Financiară pentru anul fiscal încheiat;
◙ declarația anuală de venit pentru liber profesioniști;
◙ declarația de venit global înregistrată la Administrația Financiară pentru anul fiscal încheiat;
◙ adeverință de repartizare a dividendelor; decizia AGA prin care se stabilieste distribuirea profitului sub forma de dividende;
◙ ultimul talon de pensie.
Venitul net luat în calculul capacității de rambursare va fi cel înscris în documentele justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii în Fișa clientului. Ca urmare a calculului capacității de rambursare, mărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre valoarea stabilită de capacitatea de rambursare, limita de finanțare și solicitarea creditului.
Aportul propriu: în natură și în numerar împreună cu creditul acordat trebuie să asigure realizarea sau achiziționarea imobilului care face obiectul contractului.
2.2. Aprobarea și angajarea creditelor
Clienții Băncii, persoane fizice și juridice pot contracta credite ipotecare cu următoarele destinații:
– construirea de locuințe noi, inclusiv utilitățile aferente;
– construirea de case de vacanță, inclusiv utilitățile aferente; modernizarea, extinderea locuințelor și caselor de vacanță;
– terminarea locuințelor și caselor de vacanță în cazul în care volumul lucrărilor executate față de valoarea investiției este: în general sub 50% sau peste 50%;
– cumpărarea de locuințe terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuință, rezultată din hotărâri judecătorești, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacție, potrivit legii, de la unitățile specializate ale consiliilor locale, regii autonome, societăți comerciale, persoane fizice;
– cumpărarea de case de vacanță;
– cumpărări de terenuri pentru construcții situate în intravilan.
În cazul persoanelor fizice, documentele necesare obținerii creditului sunt următoarele:
– cerere, adeverință salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit și bugetul de venituri și cheltuieli.
Se vor mai depune și următoarele documente:
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ actul de proprietate asupra terenului de construcție sau de concesionare al acestuia sau, după caz, actul de proprietate a construcției care se modernizează, extinde sau termină;
◙ autorizația de construire eliberată de către primarii potrivit legii, precum și proiectul, devizul general de lucrări împreună cu avizele de la furnizorii de utilități, care au stat la baza eliberării autorizației respective;
◙ devizul lucrărilor rămase de executat în valori actualizate, pentru terminările de locuințe;
◙ actul de constituire în condițiile legii a asociației civile fără scop lucrativ în cazul locuințelor care se construiesc în blocuri sau clădiri cu mai multe apartamente, precum și procesul verbal de repartizare a tuturor locuințelor și spațiilor cu altă destinație, individualizate pe fiecare membru al acesteia și valoarea lor, cu obligația ca la terminarea lucrărilor, în cazul obținerii unor economii, să se actualizeze repartizarea creditelor utilizate și dobânzilor aferente pe fiecare beneficiar de spațiu;
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome și societăți comerciale:
◙ contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea care vinde locuința, sau orice altă dovada emisă de aceasta, în care să se specifice valoarea locuinței modalitatea de plată a acesteia ;
◙ dovada de câștigare a licitației publice în cazul locuințelor care se vând în condițiile legii;
◙ documentele prevăzute mai sus după cum este cazul;
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
◙ contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, sau după caz, contractul de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizica care vinde locuința, în care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, adresa exactă a acesteia si modalitatea de plată;
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcții:
◙ contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată sau după caz, contractul de vânzare-cumpărare autentic, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde terenul, în care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, amplasarea acestuia si modalitatea de.
În toate cazurile, în cazul garantării creditului cu un alt bun imobil decât cel care se cumpără, se depun și următoarele documente:
– actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garanția creditului;
– raportul de evaluare a imobilului cu care se garantează creditul.
Analiza necesarului de credite la Bancă se face în felul următor:
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
◙ valoarea lucrărilor se stabilește pe bază de proiect și deviz general întocmite de către o unitate de proiectare autorizată, elaborate cu respectarea reglementărilor legale privind proiectarea construcțiilor,
◙ la stabilirea valorii construcției se va avea în vedere cuprinderea în proiectul care a stat la baza eliberării autorizației de construire a tuturor lucrărilor care să asigure funcționalitatea obiectului creditat
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome și societăți comerciale:
– se va avea în vedere valoarea stabilită potrivit legii de către unitatea care vinde locuința, conform contractului de vânzare-cumpărare în cazul celor terminate, sau cea rezultată din proiect pentru cele care se cumpără în vederea terminării, care va cuprinde și valoarea lucrărilor realizate potrivit rezultatelor licitației publice comunicate de organizatorul acesteia;
– pentru construcțiile preluate pentru terminare în urma unei licitații publice, organizate potrivit legii, se va urmări respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie cu privire la lucrările de modernizare, transformare, amenajare și îmbunătățire a gradului de confort al acestora.
În ambele cazuri se vor avea în vedere și următoarele aspecte:
– nivelul creditului se stabilește ca diferență între valoarea totală a investiției și aportul propriu constituit fie în numerar în banca sau achitat vânzătorului, fie în lucrări executate a căror valoare se stabilește prin evaluare de către bancă;
– aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din valoare investiției când aceasta se execută de către o unitate specializată și 30-40% când se realizează prin forte proprii.
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
– nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă, contractul de schimb, actul de partaj voluntar sau contractul de tranzacție.
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcții:
– nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în actul de vânzare-cumpărare.
Pentru ca banca să aibă certitudinea restituirii creditului, ea obligă solicitantul să garanteze împrumutul, după cum urmează:
a) Pentru construcții noi de locuințe și case de vacanțe:
– ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garanție imobiliară.
b) pentru finalizarea construcțiilor neterminate:
– ipoteca constituită asupra clădirilor pe baza unui contract de garanție imobiliară în situația în care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant
c) pentru lucrări de modernizare și extinderea lucrărilor existente:
– ipoteca constituită pe baza contractului de garanție imobiliară asupra construcției ce urmează a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumpărări de locuințe terminate sau neterminate și case de vacanță inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuința, rezultata din hotărâri judecătorești:
– ipoteca constituită pe baza contractului de garanție imobiliară asupra locuinței care se cumpără în cazul în care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde în „ Fișa de analiză pentru aprobarea creditului” din care trebuie să rezulte:
◙ capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri și cheltuieli ale familiei; întocmit în conformitate cu prevederile legale, în toate cazurile se vor investiga aspectele privind situația patrimonială a familiei solicitantului de credit, precum și perspectiva menținerii veniturilor pe întreaga perioadă de creditare, avându-se în vedere siguranța păstrării locului de muncă;
◙ actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garantează creditul;
◙ constituirea aportului propriu;
◙ asigurarea finanțării integrale a locuințelor care se execută în blocuri sau clădiri, cu mai multe apartamente din surse proprii și credit;
◙ respectarea prevederilor din autorizația de construire, a avizelor pentru utilități și a termenului de valabilitate a acesteia;
◙ determinarea corectă a nivelului creditului;
◙ exactitatea și corectitudinea întocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este însușită de șeful compartimentului prin semnarea „Fișei de analiză pentru aprobarea creditului”. Aceasta împreună cu toată documentația creditului se prezintă spre analiză consilierului juridic.
În cazul respingerii cererii de credit, referatul întocmit de ofițerul de credit se vizează de șeful compartimentului și de directorul unității bancare, iar motivul se va comunica în scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza „Fișei de analiză111 potrivit competențelor stabilite. După aprobarea creditului se va întocmi contractul de credit.
Angajamentul, potrivit contractului de credit încheiat, se înregistrează în evidența extrabilanțieră a băncii, la data și valoarea prevăzută în contract.
Pentru înlesnirea realizării tranzacției între vânzător și cumpărător, banca poate elibera solicitantului de credit o adresă prin care se comunică aprobarea unui credit pentru cumpărare de locuință, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai după prezentarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică și transcris la judecătorie, precum și a contractului de ipotecă asupra imobilului cumpărat prin credit, dacă este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispoziția clientului sub forma limitei de creditare, care este maximă și se acordă în cont separat de împrumut prin debitarea acestuia pe măsura efectuării plăților, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate se diminuează angajamentul din evidența extrabilanțieră.
Creditele vor fi puse la dispoziție, numai după ce se va verifica îndeplinirea prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despăgubire rezultate din:
– sistarea temporară a creditării, condiționând reluarea acestuia de prezentarea autorizației de construire reactualizată și a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia, astfel ca în termen de cel mult 90 de zile să fie reluate lucrările; sistarea definitivă a creditării în măsura în care nu pot fi îndeplinite condițiile de mai sus și luarea de măsuri pentru recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declanșarea procedurii de executare silită.
Pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuință, rezultată din hotărâri judecătorești, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacție, potrivit legii, de la unități specializate: societăți comerciale, persoane fizice, precum și a cumpărărilor de teren pentru construcții:
◙ Banca va urmări respectarea raportului surse proprii /credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinței care se cumpără;
◙ în cazul în care în momentul prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb, se constată că acesta s-a încheiat la o valoare a locuinței sau a terenului diferită de cea luată în calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda astfel:
– dacă valoarea este mai mare, clientul este obligat să facă dovada că dispune de sursele proprii necesare acoperirii diferenței de preț, astfel ca împreună cu-creditul aprobat să asigure achitarea integrală a valorii înscrise în contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb.
– dacă valoarea este mai mică, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate acorda ținând cont și de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului, în acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzător în funcție de valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb. în situația în care creditul a fost acordat înaintea prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb, diferența cu care trebuie diminuat creditul se recuperează de la client și se operează ca rambursare de credit. Dacă această sumă nu se poate recupera de la client, se va considera credit restant și se va înregistra corespunzător în contabilitate.
În cazul în care creditul a fost pus la dispoziție înaintea prezentării documentelor justificative, clientul are obligația prezentării la bancă, în termen de 15 zile asigurarea locuinței cu care se garantează creditul și semnarea contractului de credit de ambele părți și de giranți.
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente;
Banca va efectua plățile din credit pe baza ordinului depus sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plată emise de unitatea de construcții care a fost acceptate de beneficiar sau de împuternicitul acestuia, în concordanță cu stadiul fizic al lucrărilor de construcții realizate.
În cazul realizării lucrărilor cu forțe proprii, plățile se fac numai eșalonat pe baza ordinelor de plată și a cec-urilor emise de solicitant sau în numerar numai după justificarea cheltuielilor efectuate.
Împrumutatul își poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unității vânzătoare, banca să efectueze plățile corespunzător stadiului fizic realizat.
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome și societăți comerciale:
Banca va efectua plata din credit numai prin virament în contul unității vânzătoare, pe baza ordinului de plată sau a cec-ului semnat de client și al documentelor care să justifice solicitarea plății.
În cazul în care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decât locuința care se cumpără, creditul se poate pune la dispoziție fără prezentarea documentelor prezentate mai sus, dar numai după înscrierea contractului de ipotecă în Registrul de inscripțiuni și transcripțiuni imobilare al Judecătoriei precum și înregistrarea la o societate de asigurări a cesiunii drepturilor de despăgubire pentru bunurile ipotecate în favoarea băncii.
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
Creditul se pune la dispoziție numai după prezentarea în original al contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică și transcris la judecătorie, respectiv a hotărârii judecătorești definitive și irevocabile, a actului de partaj voluntar transcrise în Registrul de inscripțiuni al Judecătoriei, după caz, a cărui copie se reține la bancă.
Plata din credit se face numai prin virament în contul vânzătorului pe baza ordinului de plată sau cec-ului semnat de client
Pentru aprobarea creditului se solicită garanții. Garanțiile trebuie să acopere valoarea creditului acordat în proporție de 133,33%. Garanția de bază a creditului ipotecar se constituie în ipoteci și privilegii asupra imobilului, respectiv teren și construcție, pentru care se acordă credit ipotecar pentru investiții imobiliare. în completarea garanției de bază se pot lua depozite în lei și valută constituite la bancă și garanții imobiliare, altele decât cele care constituie obiectul creditului.
Asigurarea garanțiilor se desfășoară în felul următor: banca va contracta polițe de asigurare de viață pentru împrumutător și polițe de asigurare a garanțiilor creditului în calitate de beneficiar al despăgubirilor pe toată durata de creditare. Polițele de asigurare vor fi cesionate în favoarea băncii pe toată durata de creditare. Sumele minime asigurate se stabilesc prin reglementări interne ale băncii.
2.3. Verificarea și rambursarea creditului
2.3.1. Verificarea utilizării creditului
Urmărirea utilizării creditului are loc pentru construcții noi sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente.
Pe întreaga perioadă de creditare, banca va supraveghea respectarea de către împrumutat a condițiilor avute în vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua verificări de câte ori se consideră necesar, urmărindu-se în principal:
– realizarea lucrărilor în concordanță cu autorizația de construire și proiectul care a stat la baza eliberării acestuia;
– plățile din credit să fie în concordanță cu stadiul realizării construcției;
– reînnoirea contractelor de asigurare, în cazul lucrărilor ce se execută în regie, corespunzător stadiilor fizice executate.
În cazul în care din aceste verificări efectuate pe teren, în prezența beneficiarului și constructorului, se constată nerespectarea autorizației de construire și a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia, se va proceda astfel:
– utilizării creditului, a contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică și trimis la judecătorie.
– în cazul neprezentării documentelor justificative în cadrul acestui termen, se va percepe la creditul an sold dobânda penalizatoare aprobată pentru nerespectarea destinației creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirării termenului până la data prezentării acestora, atât pentru creditul curent cât și pentru cel restant, dacă este cazul, în cazul neprezentării documentelor justificative în termen de aproximativ 45 zile de la utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integrală a creditului de la debitori și girant, inclusiv pe calea executării silite a garanțiilor, la această dată creditul devenind scadent integral.
2.3.2. Rambursarea creditului
Creditul împreună cu dobânda se rambursează lunar potrivit graficului de rambursare în sumă fixă sau variabilă de către titularul de credite.
În cazul când clientul nu are posibilitatea achitării unei rate constante din credit și a plății dobânzii calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea creditului și plata dobânzii să se facă în sumă fixă.
În cazul solicitărilor de rambursare în devans a creditelor pentru care prin contractul de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului și plata dobânzii să se facă lunar în sumă fixă, cu dobânda medie capitalizată, se va proceda astfel:
◙ Se va proceda la reanalizarea capacității de plată a clientului, în condițiile calculării dobânzii la sold real, astfel:
– se recalculează dobânda la sold real de la data utilizării creditului până la data operării rambursării, inclusiv pentru fracțiunea de lună în care se face rambursarea înainte de scadență și se compară cu dobânda efectiv încasată.
– în cazul în care dobânda calculată la sold real este mai mare decât dobânda încasată, se va analiza dacă există posibilitatea încasării diferenței de dobândă;
◙ Aprobarea rambursării: Cererea clientului de rambursare în devans a creditului, se va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dacă:
– înștiințarea clientului în legătură cu diferența de dobândă rezultată ca urmare a recalculării dobânzii la sold real, pe care va trebui să o achite integral la data rambursării în devans;
– acceptarea de către client a schimbării modului de calcul a dobânzii și implicit a achitării diferenței de dobândă, prin semnarea unui act adițional la contractul de credit prin care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului și la care se va anexa noul grafic de eșalonare a creditului rămas în sold;
– pentru soldul de credit rămas după operarea rambursării în devans, se reface graficul de rambureare aplicându-se procedeul de calcul al dobânzii la sold real. pentru numărul de luni rămase conform contractului de credit.
Rambursarea creditelor va începe, de regulă, în luna următoare utilizării creditului, iar după caz, poate începe în luna următoare prevăzută în documentația pentru realizarea sau terminarea lucrărilor, fără a depăși însă 12 luni de la data încheierii contractului de credit. în această perioadă se va calcula și încasa dobânda la creditul în sold. Pentru neplată la scadență a unei rate lunare, banca este în drept să treacă la recuperarea imediată a ratei creditului și a dobânzilor aferente din contul curent al clientului, iar în cazul în care acest lucru nu este posibil, să treacă la executarea silită pe calea valorificării bunurilor ipotecate.
În cazul întârzierii la plata, Banca va trimite împrumutatului în câteva zile de la data scadenței, o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-1 asupra consecințelor încălcării Contractului. în cazul în care, în termen de aproximativ 30 de zile de la primirea notificării, împrumutatul nu-și execută obligațiile, Contractul se consideră reziliat de plin drept și întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilă.
Creditele se avizează /aprobă de către comitetele de credite organizate la nivelul unităților teritoriale, Direcția Creditelor Retail, Comitetul de Credite al băncii, Comitetul de Risc și Consiliul de Administrație în limita competențelor stabilite. Semnarea contractelor de credit și a contractelor accesorii (contractele de garanție) se desfășoară astfel:
– contractul de credit și contractele accesorii ale acestuia se semnează de către împrumutat, garanți și codebitor în prezența unui reprezentant al băncii sau a unor persoane împuternicite de conducerea băncii, înainte de angajarea creditului;
– fiecare filă a contractului se ștampilează, iar spațiile și filele libere se barează. Contractul de credit se încheie în 4 exemplare din care 3 pentru bancă și unul pentru împrumutat.
Un model de contract de credit ipotecar este prezentat in ANEXA 1.
CAPITOLUL 3
STUDIUL DE CAZ:
CEL MAI BUN CREDIT IPOTECAR DIN ROMÂNIA
Deoarece in luare deciziei de a aplica pentru credit la o anumită bancă sunt implicați mai mulți factori/ elemente care influențează, s-a procedat la evaluarea fiecarei componente importante a creditului, prin metoda scoring, acestea primind un punctaj ce a variat intre 1 și 15.
La acest studiu au participat cele mai importante și performante credite ipotecare in RON și EURO existente pe piața bancară din Romania. Principalele bănci, furnizori de servicii bancare, ce au participat la acest studiu sunt:
Banca Comercială Română;
Banca Română pentru Dezvoltare;
Banca Transilvania;
Banca Roamnească;
ABN AMRO Bank;
Raiffeisen Bank;
Alpha Bank;
Credit Europe Bank (Finansbank);
Volksbank;
ING Bank;
Bancpost;
Piraeus Bank;
Romexterra Bank;
CEC
OTP Bank.
3.1. Modul de evaluarea
Pentru evaluarea creditelor s-a luat in calcul posibilitatea acordării unui credit in
EURO in valoare de 75000 EURO pe o periadă de 30 de ani, iar pentru creditele in RON s-a făcut echivalența la cursul BNR a sumei de 75000 din ziua de 14 mai 2007 pentru a se putea vedea diferențele dintre rata totală lunară și suma totală de rambursat la sfârșitul perioadei de creditare.
După ce au fost punctate toate elementele, s-a stabilit ponderea fiecărui element in nota totală(exemplu: Dobândă 23%).
Componentele creditelor ce au fost evaluate și ponderile acestora in punctajul final obținut de fiecare sunt următoarele:
rata dobânzii – nivelul procentual aplicat capitalului imprumutat pe perioada derularii creditului 23%;
rata totală lunară – aceasta este suma pe care clientul trebuie să o depună in contul curent propriu, lunar, pentru plata regulată a creditului. Rata lunară include o parte din principal și dobândă scadenta pentru luna respectivă. 13%;
dobanda anuală efectivă– a arată care este costul real al unui credit luând in calcul toata taxele, comisioane și unele asigurări care trebuie plătite de către client 17%;
suma totală de rambursat la sfârșitul perioadei de creditare 5%;
comisionul de analiză a dosarului de credit 5%;
comisionul de acordare a creditului – este un procent din suma acordată care variază de la o bancă la alta; 5%;
comisionul de risc valutar 5%;
comisionul de administrare 5%;
comisionul de rambursare anticipată – in cazul in care se dorește achitarea creditului in avans față de perioada din contractul de credit. 5%;
vârsta minimă 2%;
perioada de gratie – este perioadă (in luni de obicei) de la inceputul creditului, in care debitorul va plăti doar dobânda aferenta capitalului imprumutat. Procedeul este de obicei folosit in cazul creditelor pentru investiții. 3%;
venitul minim 2%;
asigurările obligatorii 4%;
garanțiile 1%;
avansul minim – avansul minim se menține deocamdată la pragul de 25% 5%.
Topul celor mai performante credite ipotecare prezente pe piața bancară din România se prezintă astfel:
Modul in care a fost evaluat fiecare credit ipotecar ce a făcut obiectul studiului este prezentat in ANEXA 3 – pentru creditele in EURO și ANEXA 4 – pentru creditele in RON.
Pentru creditele ipotecare in EURO se poate observa foarte ușor că diferența intre cel mai bun credit și cel mai puțin bun este mult mai mică decât cea inregistrată la creditele ipotecare in RON.
In prezent numărul solicitărilor de credite ipotecare in RON este mult mai mic decât numărul solicitărilor de credite in EURO. Printre factorii care au dus la surclasarea creditului ipotecar in monedă națională de către creditul ipotecar in EURO se numără:
rata dobânzii mai mică pentru creditele in EURO;
evoluția dobânzii anuale efective;
evoluția cursului valutar din ultima perioadă.
3.2.Evoluția ratei dobânzii
Din graficul alăturat se poate observa decalajul destul de mare intre rata dobânzii
la creditele in monedă națională și cele in EURO. Această diferență explică intr-o foarte mare măsură diferența dintre volumul creditelor acordata in moneda unică europeană și moneda națională
Creditul in valută a avut evoluții relativ asemănătoare in ultimii trei ani, cu perioade de regres in lunile ianuarie – februarie, și perioade de avânt marcate de luna martie. In cifre absolute, valorea creditelor acordate in valută a crescut de la 1.627 milioane RON la 6.645 milioane RON, inregistrând astfel un ritm de creștere superior celui inregistrat de creditul acordat in monedă națională.
Creditul imobiliar – ipotecar acordat populației pe total țară, in lei și in valută (mil. RON)
Se observă că românii incep să aibă incredere in moneda națională, deoarece solicitările de credite ipotecare in RON continuă un trend ascendent inceput la jumătatea anului 2005.
3.3. Evoluția cursului valutar
In graficul alăturat este prezentată evoluția raportului EURO/RON de la inceputurile exisțentei monedei unice europene până in prezent 21.05.2007. Se poate observa foarte usor aprecierea din primi ani ai monedei europene ce culminează cu valori foarte ridicate inregistrate in anul 2004 (valoarea maximă de 4.1438 inregistrată in data de 06.01.2004) urmat de o perioadă de descreștere incepută aproximativ in luna octombrie a anului 2004. Tendința descrescătoare a cursului de schimb pentru EURO se manifestă și in prezent.
Pe fondul evoluțiilor din ultimii ani a cursului EURO/RON este posibil ca in perioadele ce vor urma românii să-și recapete increderea in moneda națională, iar volumul creditelor ipotecare acordate in RON să reducă din diferența colosală existentă in momentul actual intre el și creditele ipotecare acordate in EURO .
In luna februarie a acestui an volumul creditelor ipotecare in RON acordate populației a fost de 1122,5 milioane RON in timp ce volumul creditelor ipotecare acordate in EURO a fost de peste 5 ori mai mare, atingând valoarea de 6186,2 milioane RON.
3.4.Evoluția ratei dobânzii raportată la cursul valutar
Graficul alăturat este făcut in condițiile contractării unui credit ipotecar in valoare de 75.000 EURO cu o rată a dobânzii de 9.20% la inceputul creditului. Pe fondul aprecierii monedei naționale, care iși continuă trendul ascendent inceput la sfârșitul anului 2004, dobânda a ajuns la valoarea de 8.45% pentru luna mai dar in condițiile de față aceasta dobândă continuă să scadă ca urmare a aprecierii leului in raport cu moneda europeană.
3.5. Paralela intre dobanda anuala efectiva, rata dobanzii la creditele noi si rata dobanzii la creditele in sold
Dobanda anuala efectiva exprima sub forma procentuala costul total al unui credit. Acesta este un concept impus atat in Uniunea Europeana, cat si Statele Unite, fiind implementat pentru a permite consumatorilor sa compare usor costul creditelor. Cel mai usor mod de a intelege ce inseamna DAE este sa analizam un caz concret. De exemplu, daca intregul cost al creditului ar fi format doar din dobanda, atunci DAE ar fi egala cu rata dobanzii.
In tabelul alaturat sunt prezentate dobanzile medii lunare practicate de bancile comerciale pentru creditele noi, pentru creditele in sold precum si DAE pentru creditele noi.
Se poate observa foarte usor ca in lunile martie si aprilie dobanda anuala efectiva a fost devansata de rata dobanzii practicate pentru creditele in sold atat pentru creditele in lei cat si pentru cele in euro, ceea ce inseamna ca a devenit mult mai avantajos pentru cumparatorii creditelor a caror rata a dobanzii este mai mare decat DAE pentru creditele noi acordate sa opteze pentru refinantarea creditului ipotecar pe care il au contractat.
Rolul DAE este tocmai de a aduce la acelasi numitor comun toate costurile unui credit. Mai precis, DAE transforma si comisioanele aferente unui imprumut sub forma unei dobanzi. In acest fel, devine posibila compararea a doua credite, indiferent de tipul comisioanelor percepute. Iar diferenta dintre DAE si rata dobanzii se datoreaza in mare parte acestor costuri suplimentare: comisioane initiale, lunare, anuale, prime de asigurare de viata, etc.
CONCLUZII
După 1990 fondul locativ al României a fost privatizat aproape în totalitate. Noua generație care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nouă formă de guvernământ, mai prosperă, mai egalitară și care să asigure un alt nivel de trai al populației, își dorește o strategie de dezvoltare durabilă și în sectorul construcțiilor de locuințe. Obiectivul primordial devine accesul fiecărui cetățean la un cămin adecvat, asigurarea protecției sociale pentru persoanele cu venituri modeste. Obiectivele strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului construcțiilor de locuințe, cum ar fi: dezvoltarea urbană durabilă (rețele de alimentare cu apă și energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deșeurilor), îmbunătățirea infrastructurii (drumuri locale și județene), facilitarea investițiilor din domeniul privat și realizarea a cât mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidențiale. Se urmărește astfel alinierea calității vieții românilor cu cetățenii Uniunii Europene. Măsurile specifice în domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte și în măsurile sociale generale ce trebuie accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor și puterii de cumpărare relativ redusă, se impun luate măsuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de muncă și o protecție socială decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naționale va conduce la o viața mai bună, la împământenirea unei mentalități capitaliste și a unor mecanisme ale pieței libere.
Pentru creșterea nivelului de confort al cetățenilor și siguranței locuirii trebuiesc promovate noi măsuri fiscale și administrative care să stimuleze reabilitarea și modernizarea fondului locativ construit. Demne de urmat sunt măsurile ce s-au luat în ultima vreme în țările Uniunii Europene în domeniul locativ. Acestea au obținut deja rezultate notabile în evoluția calitativa a locuințelor proprietate personală cât și închiriată. România a făcut deja demersuri pentru îmbunătățirea cadrului legal în domeniul locuirii. Aceste măsuri trebuie să fie cunoscute și aplicate atât la nivel național dar mai ales local unde trebuie alocate fonduri mult mai însemnate acestui domeniu primordial. Având în vedere ca în România, comparativ cu țările membre ale Uniunii Europene, majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii și mici, casele de economii pentru credit ipotecar par să constituie cea mai eficientă soluție pentru acoperirea nevoilor de finanțare. Se impune luarea de măsuri privind înmulțirea acestui tip de instituții dar și o diversificare a gamei de produse și servicii oferite populației. Băncile comerciale mixte pot contribui și ele decisiv la dezvoltarea construcțiilor de locuințe
În toate țările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecara reprezintă o alternativă viabilă de atragere a fondurilor. Finanțarea locuințelor este o activitate complexă care necesită colaborarea tuturor participanților, atât a guvernului, finanțatorilor, cât și a firmelor de construcții. Această lucrare are menirea de a conștientiza importanța creditului ipotecar în dezvoltarea domeniului locativ din România. Piața imobiliară se află abia la început dar reprezintă o investiție demnă de luat în calcul având în vedere că populația va aloca din ce în ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuințelor.
Bibliografie
Creditul ipotecar pentru cumpărarea /construcția de locuințe, Editura All Beck, București 2004
BASNO Cezar (coord.), Moneda, credit, bănci, Editura Didactică și Pedagogică, București, 2001
CERNEA S., Banii și creditul în economiile contemporane, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1997
COSTEA CARMEN, Tranzacții comerciale cu ajutorul creditului, Editura Forum Consulting Partners, București 2000
DEDU Vasile, Gestiune și audit bancar, Editura Național, București, 2001
DUȚĂ MĂDĂLINA, Dacă vreau o locuință pot prin credit, Editura Tehnică, București 2003
IMIREANU Mihai, Tehnica și practica operațiunilor bancare, Editura Tribuna Economică, București, 1995
IONESCU Lucian C. (coordonator), Economia și rolul băncilor vol. I și II, Editura Economică, 1996;
IONESCU Lucian C. (coordonator), Băncile și operațiunile bancare, Editura Economică, 1996;
MANOLESCU GHEORGHE., Monedă și credit, Editura Fundației România de Mâine”, București 2001
ROȘCA Teodor, Monedă și credit, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001
ROXIN LUMINIȚA, Gestiunea riscurilor bancare, Editura Didactică și Pedagogică, București 1997
BEJU Daniela, Mecanisme monetare și instituții bancare, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj-Napoca, 2004
LICHTENBERGER JUNG-DUK, The economic and financial importance of mortgage bonds, în Mortgage Banks and the Mortgage Bond în Europe, 2001
OLTEANU Alexandru, Management bancar. Politici. Strategii și Tehnici bancare, Editura Dareco, București, 2003
SECHELARIU Sergiu, BEJAN Ioan, Creditul ipotecar, Editura Deșteptarea, București, 2002
SEDAR NEGA MĂRIA, Cum să-ți cumperi casă?, Editura Capital, București 2002
TRENCA I. Ioan, Metode și tehnici bancare, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj- Napoca, 2002
TURCU ION, Operațiuni și contracte bancare, Editura Lumina Lex, București, 1997
Legea nr. 190 /1999, privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.
Ordonanța de urgență nr. 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999
Legea nr. 152 /1998, privind înființarea Agenției Naționale a Locuinței și normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962 /2001.
www.bnro.ro
www.piatafinanciara.ro
www.credit-ipotecar.ro
www.bcr.ro
www.no-cash.ro
www.conso.ro
ANEXA 1
CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR
nr…………./…………..
Intre:
S.C BANCA……………….. SA – prin Sucursala judeteana (sucursala, agentia), ___________________________ cu sediul in __________________ _______________ , inmatriculata la Registrul Comertului sub nr. _____________,1 Cod fiscal/CUI __________ reprezentata legal prin Dl. / Dna __________, _________(se va completa functia) și Dl. / Dna _________, _________(se va completa functia), in calitate de creditor ipotecar, denumita in continuare BANCA,
si
____________________________________, domiciliat in localitatea ______________ str ___________________ nr ____ judetul _________ cod postal __________ posesor al BI/CI seria ____ nr ____________, eliberat de ___________ CNP ________________, căsătorit cu _____________________, in calitate de beneficiar al creditului ipotecar, denumit in continuare IMPRUMUTAT,
si
_____________________________________, domiciliat in localitatea ______________ str ___________________ nr ____ judetul _________ cod postal __________ posesor al BI/CI seria ____ nr ____________, eliberat de ___________ CNP ________________, căsătorit cu _____________________ in calitate de COPLATITOR,
a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit in continuare CONTRACT), în baza dispozitiilor Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, cu modificarile si completarile ulterioare, in temeiul caruia:
1. BANCA acorda IMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru______________3 in suma de ________________ (cifre) lei/ valuta4___________ (litere).
2. Durata creditului este de _______ ani / ………….. luni5, calculata de la data primei trageri din credit, care include, in cazul creditelor pentru construire, si o perioada de gratie de …….. luni6, calculata de la data primei trageri din credit.
In cadrul perioadei de gratie, dobanda se calculeaza lunar, la soldul creditului. Rambursarea dobanzilor aferente perioadei de gratie se va face lunar, in conformitate cu graficul de rambursare.
3. Tragerile din credit se efectueaza dupa cum urmeaza :
a) integral7, in termen de …… zile, pentru efectuarea platii catre vanzator;
b) esalonat, pe masura efectuarii cheltuielilor, in termen de …………………… sau in transe, dupa cum urmeaza :
– transa 1 – in suma de ___________ in termen de ________________
– transa 2 – in suma de ___________ in termen de ________________
……………………………………………………………………………………………
– transa n – in suma de __________ in termen de ________________
Termenul/termenele de tragere curg de la data indeplinirii tuturor conditiilor prevazute la pct. …. ( se va mentiona unul dintre articolele 3.1.1. – 3.1.5 ) din Conditiile generale de creditare.
…………
*1 Se trece numarul de la Registrul Comertului pentru sucursala semnatara a contractului.
*2 Se vor introduce si COPLATITORII in contract, in cazul in care IMPRUMUTATUL solicita ca la acordarea creditului sa se ia in calcul si veniturile nete lunare ale membrilor familiei acestuia ;
*3 Se vor trece una sau mai multe din urmatorele variante: cumpararea, construirea, reabilitarea (modernizarea), consolidarea sau extinderea imobilului …… (adresa, inclusiv codul postal), lucrari de viabilizare a terenului (respectiv asigurarea cu utilitatile necesare: electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon etc.). Valoarea creditelor pentru destinatiile mentionate poate cuprinde si alte cheltuieli legate de realizarea investitiei (proiectare, obtinere autorizatii si acorduri legale necesare, trecere teren in intravilan, cheltuieli notariale etc.), inclusiv TVA unde e cazul,
*4 Se trece moneda in care se acorda creditul.
*5 Se va introduce durata cu respectarea prevederilor fisei de produs si ofertei privind conditiile de acordare a creditelor ipotecare
*6 Perioada de gratie se acorda in cazul creditelor pe termen mediu si lung si poate fi de maxim 1 an.
*7 Se va completa pentru creditele destinate cumpararii de imobile (eliminandu-se variantele care nu corespund).
*8 Se va completa pentru creditele ipotecare destinate construirii, reabilitarii, consolidarii sau extinderii imobilelor in conformitate cu graficul de executare a lucrarilor si planul de finantare (eliminandu-se variantele care nu corespund).
Varianta 1 – pentru creditele cu dobanda variabila pe intreaga perioada
4. Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este LIBOR/EURIBOR/BUBOR + … p.p. marja pe an.
4.1. Dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de indicele de referinta LIBOR/EURIBOR/BUBOR ………….(se va specifica cotatia de piata respectiva pentru moneda creditului si rata specifica utilizata conform regulilor interne ale BANCII).
Cotatia LIBOR/ EURIBOR /BUBOR in functie de care se stabileste dobanda este cea de la 6 luni. Cotatia LIBOR/ EURIBOR /BUBOR utilizata pentru calculul dobanzii aferente primelor 6 luni, este cea din ultima zi lucratoare a lunii precedente datei de indeplinire a conditiilor de tragere.
Aceasta cotatie se va modifica (la fiecare 6 luni) intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract si este cea valabila in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea.
4.2. Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale;
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale.
5. Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… p.p.
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… p.p.
Varianta 2 – pentru creditele cu dobanda fixa pe o anumita perioada si variabila ulterior
4. Nivelul dobanzii curente la data semnarii CONTRACTULUI este…..si este fixa pe primii….ani de la data tragerii/primei trageri, iar pe restul perioadei de creditare, dobanda curenta este variabila si se calculeaza in functie de cotatia LIBOR/ EURIBOR/BUBOR la 6 luni, la care se adauga ……..puncte procentuale.
4.1. Cotatia LIBOR/ EURIBOR/BUBOR in functie de care se stabileste dobanda este cea valabila in ultima zi lucratoare a lunii precedente datei in care se face modificarea. Aceasta cotatie se va modifica (la fiecare 6 luni) intotdeauna in ziua corespunzatoare datei indeplinirii de catre imprumutat a conditiilor de tragere stabilite prin contract.
4.2. Nivelul dobanzii curente se stabileste de banca in functie de serviciul datoriei imprumutatului, astfel:
a) daca imprumutatul nu inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca sau acestea sunt de pana la 7 zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4.;
b) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca cuprinse intre 8 si 30 de zile inclusiv, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale;
c) daca imprumutatul inregistreaza credite si/sau dobanzi restante in lei si/sau valuta fata de banca de peste 30 de zile, dobanda curenta este cea inscrisa la pct. 4., la care se adauga ……..puncte procentuale.
5. Dobanda majorata in functie de serviciul datoriei, in cazul creditelor restante:
a) pana la 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ……… p.p.
b) peste 30 de zile: dobanda curenta inscrisa la pct. 4 la care se adauga ………. p.p.
6. Pentru creditul acordat, IMPRUMUTATUL va plati urmatoarele comisioane:
a) comision de acordare credit de _____ % flat;
b) comision de administrare de ________ RON/EUR/USD lunar, reprezentand un procent de …… % din valoarea creditului contractat prevazuta la pct. 1;
c) comision de rambursare anticipata aplicat la suma rambursata in avans, dupa cum urmeaza:
……………..
d) comision de neutilizare de ___ % pe an, calculat la soldul creditului neutilizat, platibil lunar9 ;
e) comision de transformare de:
– …..% flat, pentru prima solicitare;
– …..% flat, pentru urmatoarele solicitari;
f) alte comisioane ……………………………………………………………….10 .
7. Comisioanele prevazute la pct. 6 lit. c) si d) se platesc de catre IMPRUMUTAT si in perioada de gratie.
8. IMPRUMUTATUL se obliga sa garanteze creditul, dobanzile, dobanzile majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum si cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, si celorlalte sume datorate, inclusiv a cheltuielilor de judecata si de executare silita, cu urmatoarele garantii constituite in favoarea BANCII:
a) ipoteca de rang ….. asupra imobilului situat in _____________________11, proprietatea _______________ si a ______________ ;
b) _________________________________________________
c) _________________________________________________12 .
9. Prezentul CONTRACT este valabil si isi produce efectele, de la data semnarii si pana la indeplinirea de catre IMPRUMUTAT si COPLATITOR(I) a tuturor obligatiilor care rezulta din acesta, respectiv pana la recuperarea de catre BANCA a tuturor sumelor la care este indreptatita in baza prezentului CONTRACT.
10. Prezentul CONTRACT se supune legislatiei romane.
11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat si/sau completat numai cu acordul ambelor parti, prin acte aditionale.
12. Prezentul CONTRACT impreuna cu contractele de garantii accesorii constituie, conform Legii bancare si Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare, titluri executorii.
13. In aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ va fi inteleasa ca incluzand toate amendamentele aduse la acesta, inainte sau ulterior incheierii acestui CONTRACT.
14. Prezentul CONTRACT intra in vigoare la data semnarii sale de catre toate partile.
Obligatia bancii de a pune la dispozitie creditul si dreptul imprumutatului de a efectua trageri din acesta, intra in vigoare la indeplinirea conditiilor prevazute la pct. … (se va mentiona unul dintre articolele 3.1.1. – 3.1.5 ) din Conditiile generale de creditare, precum si a urmatoarelor conditii:
– constituirea garantiilor prevazute la pct. 8 si efectuarea publicitatii acestora. In cazul ipotecilor autentificate la un birou notarial cu care banca a incheiat conventie de colaborare, extrasul de carte funciara din care rezulta inscrierea ipotecii in rangul mentionat in contract poate fi prezentat si dupa efectuarea tragerilor, in termen de cel mult 10 zile de la autentificare. In cazul in care acest extras nu este prezentat in termenul mentionat, sau este prezentat in acest termen, dar ipoteca este de rang inferior celui mentionat in contract, banca are dreptul de a nu permite efectuarea de noi trageri pana la prezentarea extrasului cu rangul mentionat in contract sau pana la constituirea, in termen de cel mult 30 de zile, a altor garantii acceptabile pentru banca si convenite prin act aditional. In cazul in care Imprumutatul nu isi indeplineste aceasta obligatie pana la expirarea termenului de 30 de zile, banca are dreptul sa anuleze creditul netras si sa declare exigibil creditul tras.
– incheierea politelor de asigurare pentru bunurile aduse in garantie prevazute la pct. 8 si cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea BANCII;
– incheierea politei de asigurare de viata cu cesionarea drepturilor de despagubire in favoarea bancii sau in care banca va figura ca beneficiar/certificatului de asigurare pentru caz de deces in care banca va figura ca beneficiar;
………… (se vor trece orice alte conditii solicitate de banca inainte de tragerea creditului) 13.
15. In situatia in care imprumutatul nu indeplineste conditiile de tragere in termen de …… zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se considera desfiintat de plin drept, fara indeplinirea nici unei formalitati si proceduri prealabile. 14
16. Conditiile generale de creditare prezentate in Anexa nr. 1 si graficul de rambursare fac parte integranta din prezentul contract. Contractele de garantie sunt accesorii prezentului CONTRACT.
17. BANCA……………….. incheie in calitate de contractant o asigurare de viata pentru imprumutat, care semneaza certificatul de asigurare in calitate de Asigurat. Asigurarea acopera riscul produs ca urmare a intervenirii decesului imprumutatului in cadrul perioadei asigurate. In asigurarea de viata, Banca are calitatea de Beneficiar si, in calitate de contractant, plateste primele de asigurare.
In cazul in care aceasta asigurare de viata inceteaza, din orice motive, mai putin plata indemnizatiei de asigurare, banca va notifica imprumutatului acest lucru, iar acesta va avea obligatia incheierii unei polite de asigurare de viata individuala in care banca va figura ca beneficiar sau care va fi cesionata in favoarea bancii, in termenul prevazut in notificare, dar nu mai devreme de o zi lucratoare de la data primirii acesteia, cu aceasta data devenind aplicabile prevederile pct. 7.1. din conditiile generale de creditare referitoare la polita de asigurare de viata.
Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de ……………., la …………………. (localitatea in care se semneaza), in …..… exemplare, toate avand aceeasi valoare juridica, din care …….. exemplare pentru BANCA si ……. exemplare pentru IMPRUMUTAT.
BANCA……………….. Dl./ Dna.
prin Sucursala Imprumutat, ___________________
(sucursala, agentia)________________ Coplatitor, ___________________
ANEXA 2
RATE DE RAMBURSARE A CREDITULUI ÎN PRIMUL AN
ANEXA 3
ANEXA 4
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Creditul Ipotecar In Romania Si Posibilitatile Sale DE Evolutie (ID: 134422)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.