. Creditul Ipotecar In Romania
INTRODUCERE
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce in ce mai intâlnită pe buzele majorității românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe. Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se imbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.
România a făcut pași importanți în acest sens daca luăm in considerare dimensiunea apropiată de media europeană a investitiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de persoane care nu au încă o locuință proprie.
Nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul creșterii nivelului de trai si imbunătățirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democrație puternică și autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuință decentă și accesibilă de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui cetațean într-o societate modernă, fiind in egală măsură și o obligație morală în cazul întemeierii unei familii stabile.
Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții deoarece un cămin propriu înseamnă independență și sigurantă, un ambient confortabil in care cetățeanul să-și petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie si prieteni. Locuința reprezintă o investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.
Modalitatea de finanțarea construcției de locuințe este o problemă majoră pentru toate democrațiile. Pentru aceasta se creează numeroase instituții specializate și circuite speciale în acest scop.În Romania s-a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele impedimente rămân încă slaba putere de cumparare a populației, nivelul ridicat al prețului locuintelor și nivelul ridicat al dobânzilor.
Principala problemă a nivelului mic al economiilor populațiilor poate fi contracarat prin intermediul apelului la societațile ce oferă produse ipotecare. Astfel numeroasele produse ce incep sa prindă contur pe piața noastră sunt din ce în ce mai accesibile cetațeanului care are un loc de munca stabil atat în sectorul privat cat și cel public. Prin punerea la dispoziție a unor resurse financiare din ce în ce mai însemnate, prin complexitatea și diversificarea ofertelor, creditul ipotecar răspunde nevoilor de finanțare pentru persoanele care doresc construirea, reamenajarea, cumpărarea sau extinderea imobilelor, fie ele cu destinație locativă, comercială sau industrială.
Principala direcție spre care se îndreaptă sectorul construcțiilor și creditelor ipotecare este liberalizarea pieței, lucru care presupune ca statul să nu mai dețină monopolul în furnizarea de resurse financiare ci să aibă loc o dezvoltare a sectorului privat. Acesta este dezideratul atat al autoritaților și populației Romaniei cat și al autoritățiilor europene în perspectiva integrării țării noastre cu drepturi depline în marea familie europeană.
În lucrarea de față vom urmari necesitatea cunoașterii sistemului de credit ipotecar existent la ora actuală în țara noastră în comparație cu demersurile deja bine implementate în statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite și Uniunea Europeană.Vom putea face deasemenea o analiză tehnică a evoluției generale a creditului ipotecar pe piața mondială, și perspectivele implementării unui sistem de credit ipotecar viabil si în țara noastră. Cunoașterea și analiza principalilor ofertanti de pe piață va constitui baza în formarea și fundamentarea deciziei de contractare a unui credit ipotecar. În ultima faza vom putea vedea toate demersurile ce trebuie efectuate, formalitățile si garanțiile ce trebuie indeplinite în cazul concret al contractării unui credit imobiliar de către o persoană fizică română din clasa mijlocie.
CAPITOLUL 1
ASPECTE GENERALE PRIVIND CREDITUL
Conținutul și necesitatea creditului
Creditarea a apărut pe o anumită treaptă a dezvoltării economiei și anume atunci cand a avut loc trecerea de la vânzător la cumparator, fără ca în acel moment să aibă loc și un transfer de valoare în sens invers.
În literatura de specialitate conceptul de credit este abordat din doua puncte de vedere: juridic si economic.
În accepțiune juridică creditul exprimă o convenție între creditori și debitori si care servește procesului de producție și de circulatie a mărfurilor.
În accepțiune economică creditul exprimă relații de repartiție a unei părti din produsul național sau din venitul național, în vederea satisfacerii unor anumite nevoi de capital.
Necesitatea creditului este de natură obiectivă, în sensul că procesul reproducției sociale și desfașurarea acestuia determină manifestarea relațiilor de credit. În cadrul acestui proces, apar, pe de o parte, necesități suplimentare de capital, care nu pot fi acoperite decât prin credit, iar pe de altă parte, în cadrul procesului apar și resurse disponibile de capital, astfel că modul de folosire a disponibilitaților de capital este semnificativ oricărei firme.
1.2 Funcțiile creditului
Funcțiile creditului reprezintă modul în care acesta își indeplinește menirea să socială și decurg din natura economică a creditului.
În literatura economică de specialitate există o diversitate de opinii dar cea dominantă atribuie creditului trei funcții principale: de repartiție, de control și cea de redistribuire.
Funcția de repartiție a creditului mai poartă denumirea de funcția distributivă a creditului. Cele două laturi inseparabile ale funcției de repartiție sunt: cea de mobilizare și cea de redistribuire.
Creditul își îndeplinește funcția de repartiție prin faptul ca mobilizează mai multe categorii de resurse:
Capitalurile disponibile degajate temporar din circuit;
Capitalurile rentierilor;
Economiile și veniturile diferitelor clase și pături sociale.
Funcția de control a creditului se regăsește atât în economia de piață cât și in
economia capitalistă cât și în economia socialistă deși între cele două există deosebiri remarcabile.
În condițiile creditului socialist această funcție avea o sferă mult mai cuprinzătoare, în timp creditul în economia de piață are o sferă mai limitată și se referă strict la problemele creditării fără să privească întreaga activitate a intreprinderii.
Funcția de emisiune a creditului constă în capacitatea creditului de a crea noi mijloace de plată în economie, adiționale celor mobilizate și redistribuite prin îndeplinirea funcției de repartiție. Îndeplinirea de către credit a acestei funcții izvorăște din particularitățile banilor de cont de a se multiplica.
Funcția de emisiune este specifică creditului pe termen scurt, dar se poate regasi și la creditul pe termen lung, doar că în al doilea caz există pericolul ca mijloacele bănești create prin credit să ramână în circulație o perioadă mai îndelungată și poate afecta astfel echilibrul monetar în economie.
1.3 Rolul creditului
Rolul creditului se deduce din rezultatele obținute în economie prin creditare sau din realizarea anumitor obiective de politică economică. Direcțiile mai importante in care poate fi privit acest rol al creditelor sunt următoarele:
1.creditul participă la procesul de egalizare a ratei profitului prin funcția sa de mijloc de redistribuire între ramuri ale capitalurilor disponibile
2. creditul contribuie la intensificarea procesului de concentrare a capitalului
3.prin creditare are loc intensificarea procesului de centralizare a capitalului
prin creditare se favorizează speculația cu hârtii de valoare
creditul contribuie la ridicarea nivelului de trai al populației
1.4 Formele creditului în economia de piață
După modul de organizare a relațiilor de credit în economie întâlnim mai multe forme ale creditului. În funcție de anumite criterii creditele se categorisesc astfel:
A). Din punctul de vedere al calității creditorului se disting două forme de credit:
– creditul comercial
– creditul bancar
B). După calitatea debitorului există doua forme ale creditului:
– creditul acordat persoanelor fizice
– creditul acordat persoanelor juridice.
C). Din punct de vedere al calității debitorului și creditorului luați la un loc, avem:
creditul privat
creditul public
D). În funcție de scopul acordării se cunosc 3 forme ale creditării:
creditul de producție care la rândul lui poate fi:
de exploatare
de investiții
de speculație
creditul de circulație
creditul de consum
E). După obiectul creditului:
creditul în bunuri sau mărfuri
creditul în bani
creditul in credit
F). După modul de garantare întâlnim:
creditul real
creditul personal
G). Din punct de vedere al tehnicii de acordare se delimitează:
creditul acordat prin conturi separate de împrumut
creditul acordat prin cont curent
creditul de accepțiune
H). Din punct de vedere al întinderii drepturilor creditorului se intâlnesc 3 forme de credite:
credit denunțabil
credit nedenunțabil
credit legat
I). După modul de rambursare avem:
credit amortizabil
credit neamortizabil
J).Dupa mărimea perioadei de creditare avem:
credit pe termen scurt (de regulă 1 an)
credit pe termen mijlociu (nu depășește 5-7 ani)
credit pe termen lung ( depășește 5-7 ani până la 50 de ani)
1.5 Garanțiile creditului
Garanția creditului reprezintă metoda, instrumentul sau angajamentul accesoriu contractului de împrunut, emis în favoarea băncii, in măsura să asigure recuperarea sumelor imprumutate și a dobânzilor, în cazul nerambursării acestora de către debitor:
Considerentele care stau la baza necesitații de garantare a creditelor sunt următoarele:
a). banca face dovada capacității clientului de a-și îndeplini obligația asumată prin contract
b). debitorul este motivat să-și îndeplinească obligația asumată altfel se execută garanția:
c). banca are garanția ca în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către debitor va fi despăgubită prin executarea garantiei.
Părțile implicate în cazul solicitării unei garanții sunt următoarele:
ordonatorul garanției – în calitate de debitor principal, banca îi solicită să aducă o garanție. Acesta poate să ofere o garanție din patrimoniul sau să solicite unui garant (terț) să ofere o garanție în locul lui.
– beneficiarul garanției – este banca în favoarea căreia s-a constituit garanția; în cazul în care debitorul nu-și îndeplinește obligațiile de plată, banca va trece la executarea garanției pentru a-și încasa banii prin vânzarea bunului adus în garanție;
– garantul – este debitorul secundar și uneori poate fi chiar debitorul principal, în cazul garantării cu bunurile sale, sau poate fi o terță persoană care să garanteze obligațiile de plată ale debitorului în cazul în care ultimul nu și le va onora el însuși.
Deducem de aici ca în relația de garantare pot sa apară:
două persoane – beneficiarul garanției și debitorul, când ultimul garantează cu propriul patrimoniu;
trei persoane – atunci când debitorul apelează la o terță persoană ( debitorul secundar ) care să garanteze obligația lui de plată.
Aspectele avute în vedere de către o bancă înainte de a accepta o garanție sunt:
dreptul de proprietate – clientul trebuie să aibă drept de proprietate asupra bunului pe care îl aduce ca garanție;
perfectarea contractului de garanție – totalitatea activităților și cerințelor legale, a căror respectare asigură băncii drepturile asupra garanției constituite.
valoarea garanției – trebuie să fie cel puțin egală cu datoria clientului ( incluzând creditul și dobânda aferentă )
Tipologia garanțiilor creditului:
garanții reale
garanții personale
garanții morale
cesiunea de creantă
La rândul lor garanțiile reale pot fi de două forme: mobiliare și imobiliare
Cea mai des întâlnită garanție reală imobiliară este ipoteca.
IpotecaJ).Dupa mărimea perioadei de creditare avem:
credit pe termen scurt (de regulă 1 an)
credit pe termen mijlociu (nu depășește 5-7 ani)
credit pe termen lung ( depășește 5-7 ani până la 50 de ani)
1.5 Garanțiile creditului
Garanția creditului reprezintă metoda, instrumentul sau angajamentul accesoriu contractului de împrunut, emis în favoarea băncii, in măsura să asigure recuperarea sumelor imprumutate și a dobânzilor, în cazul nerambursării acestora de către debitor:
Considerentele care stau la baza necesitații de garantare a creditelor sunt următoarele:
a). banca face dovada capacității clientului de a-și îndeplini obligația asumată prin contract
b). debitorul este motivat să-și îndeplinească obligația asumată altfel se execută garanția:
c). banca are garanția ca în caz de neîndeplinire a obligațiilor de către debitor va fi despăgubită prin executarea garantiei.
Părțile implicate în cazul solicitării unei garanții sunt următoarele:
ordonatorul garanției – în calitate de debitor principal, banca îi solicită să aducă o garanție. Acesta poate să ofere o garanție din patrimoniul sau să solicite unui garant (terț) să ofere o garanție în locul lui.
– beneficiarul garanției – este banca în favoarea căreia s-a constituit garanția; în cazul în care debitorul nu-și îndeplinește obligațiile de plată, banca va trece la executarea garanției pentru a-și încasa banii prin vânzarea bunului adus în garanție;
– garantul – este debitorul secundar și uneori poate fi chiar debitorul principal, în cazul garantării cu bunurile sale, sau poate fi o terță persoană care să garanteze obligațiile de plată ale debitorului în cazul în care ultimul nu și le va onora el însuși.
Deducem de aici ca în relația de garantare pot sa apară:
două persoane – beneficiarul garanției și debitorul, când ultimul garantează cu propriul patrimoniu;
trei persoane – atunci când debitorul apelează la o terță persoană ( debitorul secundar ) care să garanteze obligația lui de plată.
Aspectele avute în vedere de către o bancă înainte de a accepta o garanție sunt:
dreptul de proprietate – clientul trebuie să aibă drept de proprietate asupra bunului pe care îl aduce ca garanție;
perfectarea contractului de garanție – totalitatea activităților și cerințelor legale, a căror respectare asigură băncii drepturile asupra garanției constituite.
valoarea garanției – trebuie să fie cel puțin egală cu datoria clientului ( incluzând creditul și dobânda aferentă )
Tipologia garanțiilor creditului:
garanții reale
garanții personale
garanții morale
cesiunea de creantă
La rândul lor garanțiile reale pot fi de două forme: mobiliare și imobiliare
Cea mai des întâlnită garanție reală imobiliară este ipoteca.
Ipoteca este un drept asupra imobilelor afectate la plata unei obligații, care nu implică deposedarea de bunul respectiv adus in garanție. Bunurile imobile sunt terenurile, clădirile, recoltele care se țin de rădăcini, utilajele fixate de pereți sau podea, dulapurile zidite, mobilele așezate pe perete, oglinzile și parchetul.
Ipoteca oferă creditorului ipotecar neplătit la scadență:
dreptul de urmărire a imobilului ipotecat în mâinile oricui s-ar afla
dreptul de a cere scoaterea imobilului la executare silită și de a fi plătit cu preferință cu prețul astfel realizat.
Dreptul real de ipoteca nu conferă, creditorului posesia, folosința sau dispoziția asupra bunului ipotecat.
Principalele caracteristici ale ipotecii sunt:
a). este un drept real accesoriu ce însoțește obligația ce o are debitorul față de creditor
b). este o garanție imobiliară, în sensul că pot fi ipotecate bunurile imobile aflate in circuitul civil
c). Ipoteca este supusă principiului specializării, în sensul că va continua să existe asupra întregului imobil chiar dacă a fost platită o parte din datorie.
d). Ipoteca este supusă principiului specializării în sensul că trebuie determinată atât asupra imobilului aflat in garanție, cât și asupra valorii creanței garantate.
e). ipoteca nu se poate constitui decât în cazurile și cu formele prevăzute de lege. Pentru aceasta este necesară forma scrisă a contractului de ipotecă și înscrierea acestuia la Biroul de Carte funciară de pe lângă judecatoria din circumscriptia în care se află imobilul ipotecat.
f). banca practică ipoteca convenționala, care presupune acordul de voință al părților.
Condițiile necesare pentru ca bunurile imobile să poată să fie ipotecate sunt următoarele:
să fie în proprietatea celui care le aduce în garanție;
să fie libere de sarcini;
să fie în circuitul civil și să existe o piață de desfacere pentru ele
un bun indivizibil poate fi ipotecat numai cu acordul coproprietarilor.
Ipoteca se materializează într-un contract de ipotecă, care se intăbulează la Biroul de Carte Funciara. Rangul ipotecii se stabileste în funcție de data întăbulării, și are o mare importanță în cazul existenței unor creditori de rang diferit. Astfel, creditorul cu rang prioritar va fi despăgubit integral, în timp ce din ce rămâne vor fi despăgubiți creditorii de rang următor.
Specialiștii băncii au datoria de a evalua bunurile oferite drept garanție, însă valoarea acestora poate fi afectată de evenimente neașteptate precum cutremure, inundații, incendii, calamități, explozii etc. Pentru aceasta banca solicită ca pe toată durata de creditare bunurile sa fie asigurate la o societate de asigurare agreată de bancă, iar polița de asigurare să fie cesionată în favoarea băncii creditoare.
După modul de naștere, ipoteca poate fi:
legală – ia naștere printr-o dispoziție legală
convențională – se realizează prin acordul ambelor părți.
În cazul creditului ipotecar ipoteca va fi una convențională întrucât are la baza înțelegerea dintre bancă și debitor.
CAPITOLUL 2
APARIȚIA ȘI DEZVOLTAREA CREDITULUI IPOTECAR
Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar în SUA și Europa
În țările cu economie dezvoltată și stabilă, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada, țările din Europa Occidentală, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare însemnată mai ales după cel de-al doilea război mondial, datorită importanței economico-sociale a industriei de locuințe și priorității pe care guvernele acestor țări a acordat-o dezvoltării acestui tip de credit și instituțiilor aferente.
La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pieței imobiliare, duce la o mai bună satisfacere a necesităților locative ale populației, încurajarea responsabilității individuale a proprietarilor, autoîntreținerea și stabilitatea socială. La nivel macroeconomic, dezvoltarea sectorului imobiliar conduce atât la o creștere economică susținută cât și la mărirea ofertei de locuri de muncă.
În ceea ce privește conceptul de credit ipotecar trebuie să disociem piața primară a industriei ipotecare, care reprezintă locul în care este inițiată ipoteca și sunt acordate creditele, de piața secundară a industriei ipotecare, unde se creează instrumentul financiar investițional denumit obligațiune ipotecară.
În țările dezvoltate fondurile necesare finanțării locuințelor provin în cea mai mare parte din economiile făcute în mod voluntar. Aceste economii acumulate în mod voluntar provin din trei surse:
• depozitele bancare și ale instituțiilor de economii;
• contractele de economisire în sistem colectiv întâlnite cu precădere în Germania, Austria, Franța;
• contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurărilor de viață și a fondurilor de pensii.
Prin urmare, împrumutătorii întâlniți sunt următorii:
♦ instituțiile de depozit, care atrag depozite și acordă credite rezidențiale. Aceste instituții pot fi diversificate (băncile comerciale și de economii) sau specializate în finanțarea locuințelor (instituțiile Bausparkassen din Germania și Austria);
♦ băncile de credit ipotecar își colectează fondurile necesare creditării aproape exclusiv prin emiterea de obligațiuni;
♦ companiile de asigurări de viață pot credita construcția de locuințe din primele încasate;
♦ alte instituții de creditare își pot colecta fondurile prin vânzarea creditelor acordate altor instituții sau direct investitorilor. în Statele Unite și Marea Britanie companiile ipotecare specializate își finanțează creditele prin vânzare sau titlurizare. Transformarea creditelor ipotecare în valori mobiliare poartă numele de titlurizare (securitization).
Așadar, principalele instituții implicate în conceptul de credit ipotecar sunt:
♦ Finanțatorii:
1. împrumutatorii – pe piața primară;
2. marii investitori, fondurile ipotecare – pe piața secundară;
3. investitorii la Bursa de Valori.
♦ Societățile de asigurare;
♦ Fondurile de garantare;
♦ Societățile de consultanță și tranzacționare imobiliară;
♦ Cabinete de avocatură și notariale;
♦ Instituții care au rol de supraveghere și control asupra activităților bancare, a pieței de capital și a asigurărilor.
Aceste instituții, funcționează și inter-relaționează reciproc, având două scopuri: satisfacerea clientului; – obținerea de profit.
Astfel, esența conceptului de credit ipotecar constă în tranzacționarea unor datorii garantate în vederea obținerii finanțării private a construcțiilor de locuințe, la cele mai mici costuri existente pe piață.
In Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltării locuințelor a fost National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing Administration (FHA), condusă de un Administrator Federal (Federal Housing
Administrator), a cănii principală funcție era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de către împrumutatorii privați.
în 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a înființat o asociație a cărei scop era vinderea și cumpărarea de ipoteci, numită National Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscută sub denumirea Fannie Mae.
în anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despărțit în două entități separate:
– Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, având aceeași denumire, dar fiind o companie privată, un fond ipotecar care acționează pe piața secundară a industriei ipotecare, al cărui rol este de a cumpăra creanțe ipotecare de la instituțiile financiare care acordă credite ipotecare. Acțiunile corporației, considerat cel mai mare furnizor de fonduri pentru ipoteci, sunt tranzacționale la Bursa de Valori din New York (NYSE) și sunt incluse în indicele compozit al acțiunilor Standard and Poor's 500.
– Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a Guvernului, acționează pe piața secundară a industriei ipotecare ca fond ipotecar și este susținut de garanții guvernamentale.
în anul 1970, Congresul SUA a înființat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscută sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe acțiuni, al cărei scop este să creeze un flux continuu de fonduri către împrumutatorii ipotecari în vederea susținerii construcției de locuințe.
Piața americană este dominată de credite ipotecare cu rată fixă. Aproape 65% din creditele deținute de agențiile federale au o rată fixă a dobânzii și un termen de rambursare de 15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobânzii ajustabilă, raportabilă la un indice de referință.
În Europa, după introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare a țărilor care compun acest spațiu și s-a făcut trecerea la crearea unei piețe unice de capital lichidă și stabilă.
Creditul ipotecar in sistemul american (MORTGAGE)
În perioada imediat urmatoare, care se doreste a fi un avant economic, bancile comerciale vor fi preocupate si vor urmari cu insistenta implementarea unui nou sistem de finantare a locuintelor, asemanator celui aplicat si verificat in tarile cu economie de piata consacrata.Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populatiei la locuintei, prin oferirea de resurse financiare si asistenta tehnica necesara.In acest fel se vizeaza a se asigura locuinte corespunzatoare pentru cat mai multe persoane si a se sprijini dezvoltarea comunutatilor locale, prosperitatea populatiei, care s-a dovedit a fi intotdeauna unul din “filoanele” de baza ale clientelei bancare.
În SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se actiona pe piata primara si cea secundara a valorilor imobiliare, preluandu-se intr-o gestiune distincta active ale bancilor si obligatii ale debitorilor.
Pentru a face disponibila finantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de familii, institutiile financiare specializate isi asuma responsabilitati, pentru a indeplini, in bune conditii, urmatoarele functii:
dezvolta o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de la persoane fizice si juridice, prin mecanisme specifice de piata,
creeaza o varietate de instrumente pentru a se adecva in mod optim nevoilor de imprumut ipotecar.
Incurajeaza parteneriatul sectorului public si privat in rezolvarea problemei locuintelor
Asista unele segmente ale populatiei in gestiunea valorilor imobiliare.
Pe piata primara valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate pentru atragerea capitalurilor disponibile.In acest fel bancile se refinanteaza de pe piata de capital emitand titluri ipotecare.
Pe piata secundara sunt tranzactionate titlurile ipotecare emise pe piata primara, astfel ca o piata secubdara se poate considera ca fiind esentiala pentru buna functionare a sistemului , deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determina in final, costul capitalului atras.
În sistemul american s-a recurs la o institutie guvernamentala care asista finantarea cumpararii/construirii de locuinte.Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare.Astfel, aceste obligatiuni ipotecare vor putea avea o dobanda redusa, deoarece riscul de neplata este extrem de mic.In acest context, pe pietele americane, au fost promovate asiduu tranzictiile cu titlurile ipotecare.
Mecanismul functioneaza în felul urmator:
cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca, obligandu-se sa ramburseze creditul esalonat pe 10-20 ani si sa plateasca sistematic dobanda cuvenita bancii
banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferand platile de la detinatorii de case catre investitorii care au cumparat respecrivele valori mobiliare.Pentru serviciile prestate banca isi retine un comision de aproximativ 1,2%.
Instituția guvernamentală garanteaza investitorii ce au cumparat aceste titluri ipotecare ca vor primi toate dreptruile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca detinatorii de case nu isi onoreaza obligatiile.
Acest mecanism ajuta atat cumparatorii de locuinte, deoarece este atras mult de capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpara titluri garantate de guvern si fructificate la un randament financiar considerat eficient, cat si pe societatile specializate in constructii si activitati complementare, carora li se asigura un debuseu pe piata.
Un program special pentru tineri ar putea fi considerat imprumutul cu rambursare initiale mici, acestea devenind mai mari odata cu trecerea timpului, pe masura si direct proportional cu cresterea veniturilor familiei respective.
Pentru ca sistemul sa functioneze este esential sa existe capital disponibil pe termen lung. Concentrarea capitalului este realizata de intermediari financiari, din care cei mai importanti sunt fondurile de pensii private si fondurile de investitii.Bancile comerciale pot oferi un astfel de program numai pe masura capitalizarii, respectiv a cresterii fondurilor proprii, in primul rand, iar in al doilea, prin obtienerea unor imprumuturi externe ( linii de finantare ) din partea unor investitori institutionalizați. In ceea ce privește creditul ipotecar, la nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat în termeni nominali în mai puțin de 10 ani, ajungând la sfârșitul anului 2000
' la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentând 38% din Produsul Intern Brut. Cele mai mari piețe sunt Germania, Danemarca și Olanda. Astfel, volumul creditelor ipotecare rezidențiale acordate în perioada 1990-2000 în Uniunea Europeană și Norvegia este următoarea:
._ 100
Piețele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, având puternice caracteristici naționale: tradițiile și culturile naționale; produsele și instituțiile implicate; sistemele de impozitare și subvenționare; costurile aferente achiziționării locuinței; prețurile de tranzacționare; structura proprietății.
în funcție de proveniența fondurilor, în practică există 2 modele fundamentale de finanțare a construcției de locuințe:
a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai răspândit cu un procent de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, așa cum se vede în figura următoare, principalele instituții care finanțează creditarea ipotecară sunt: băncile comerciale; băncile specializate de credit ipotecar si băncile de economii.
b) modele ce atrag resurse de pe piața de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piața de capital se face prin emiterea de obligațiuni ipotecare (denumite Mortgage Bonds) și de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Dacă în Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) în circulație reprezintă aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, în Statele Unite ale Americii, el depășește 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditării ipotecare. In ultimul timp, finanțarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a început să devină din ce în ce mai atractivă în țări ca: Marea Britanie, Spania, Franța, fiind emise îndeosebi de băncile comerciale.
în Europa Centrală și de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare (MBS). Aceste piețe nu întrunesc încă trei condiții preliminare pentru titlurizare și dezvoltarea pieței secundare: infrastructura corespunzătoare a pieței primare; infrastructura legislativă și de reglementare și infrastructura pieței de capital.
Odată cu apariția și dezvoltarea fulminantă a Internetului, băncile au dezvoltat și ele servicii on-line pentru clienții lor. Creditul on-line, în toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, începe să se extindă în toată lumea. Acest lucru se datorează în special datorită avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obținere a creditelor: o paietă mai largă de opțiuni ale băncilor; contractarea creditului pentru locuință fără deplasare la bancă; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilități de contractare a creditului, cât și de plată a ratelor și dobânzilor; oferirea de grafice lunare de plată a creditului și dobânzii.
Importanța și rolul obligațiunilor ipotecare
În Europa, obligațiunea ipotecară reprezintă una dintre componentele majore ale pieței de capital. Acest instrument joacă un rol important pe piața financiară, contribuind la alocarea eficientă a capitalului și la dezvoltarea economică și prosperitate.
Odată creat produsul pe piața principală și anume, acordarea de credite ipotecare, împrumutătorul își constituie un portofoliu de creanțe ipotecare și privilegiate. Intr-o astfel de situație, împrumutătorul – deținător de creanțe ipotecare poate acționa în doua modalități: – fie să păstreze și să-și administreze el însuși portofoliul de creanțe;
– fie să-și transfere creanțele ipotecare unor investitori, entități autorizate să acționeze pe
piața de capital, care acționează pe piața secundară. Investitorii își pot converti pachetele de creanțe ipotecare în titluri ipotecare respectiv,obligațiuni ipotecare (mortgagedbacked securities) pe care le garantează și le „revând" pe piața de capital.
Piața obligațiunilor din Germania este, de departe, cea mai mare din Europa și a treia \ din lume, după Statele Unite și Japonia. Piața europeană a obligațiunilor reprezintă 98% din PE3, pe când în Statele Unite piața obligațiunilor reprezintă 130% din PIB. Guvernele, sunt cei mai mari împrumutați pe piața obligațiunilor, care finanțează o mare parte a cheltuielilor publice prin emiterea de titluri de creanță. Titlurile de creanță emise
de instituții financiare și nefinanciare trebuie să ofere o primă pentru riscul de neplată, care este perceput în mod obișnuit ca fiind foarte ridicat în cazul în care împrumutații sunt entități private, iar agențiile de rating furnizează evaluări corecte asupra calității creditului obligatar.
Obligațiunile ipotecare au ca trăsătură comună faptul că reprezintă un instrument financiar, care din punct de vedere economic, servește la refinanțarea creditelor de investiții. Obligațiunea financiară, ca instrument financiar este, din punct de vedere legal, o obligațiune emisă de instituții de creditare pe baza creditelor garantate prin ipoteci.
O obligațiune ipotecară este o valoare mobiliară care îi conferă deținătorului un drept asupra emitentului. Deoarece este garantată cu credite ipotecare, acest tip de valoare mobiliară se bucură de un grad de siguranță mai ridicat De asemenea această garanție reduce în mod considerabil riscul investitorului. împrumutătorii ipotecari, prin emisiunea de obligațiuni ipotecare pot să obțină fonduri de pe piața de capital la un cost mai redus.
Utilizând obligațiunile ipotecare, instituția de creditare rămâne expusă în totalitate riscurilor de creditare, de piață, de plată anticipată și altor riscuri inerente creditelor ipotecare, dar este capabilă să obțină surse de finanțare mai puțin costisitoare deoarece obligațiunile ipotecare nu sunt garantate numai de creditele ipotecare ci și de rezerve și alte fonduri proprii ale băncii de credit ipotecar. întregul sistem de emitere a obligațiunilor ipotecare este supus supravegherii bancare.
Emitenții de titluri și obligațiuni ipotecare sunt următorii:
■ titularii creanțelor ipotecare;
■ entitățile autorizate să acționeze pe piața de capital, care sunt supuse unei supravegheri publice speciale.
Obligațiunile ipotecare sunt instrumente atractive ca active financiare pentru o mare varietate de investitori. Ele prezintă un interes deosebit, în special pentru investitorii instituționali, datorită diferiților factori economici care determină siguranța obligațiunilor
guvernamentale, pe de o parte, și a obligațiunilor guvernamentale, pe de altă parte. Obligațiunile depind, cel mult, de capacitatea împrumutaților de a rambursa creditele.
Cererea de pe piețele europene a obligațiunilor ipotecare este dominată de fondurile de pensii, societățile de asigurări și instituțiile de creditare. De asemenea investitorii străini, fondurile de investiții și alte corporații nefinanciare, în unele țări, dețin ponderi însemnate.
Prin urmare, existenta instituțiilor care formează circuitul necesar derulării operațiunilor cu obligațiuni ipotecare și existența cererii de astfel de obligațiuni, precum și a cadrului legislativ desfășurării operațiunilor cu obligațiuni ipotecare, constituie premise ale dezvoltării pieței ipotecare secundare:
Obligațiunile ipotecare sunt valori mobiliare tranzacționabile. Aceasta înseamnă că, o dată emise pe piața primară, ele pot fi vândute și cumpărate pe piața secundară, fapt ce joacă un rol important, deoarece investitorii primari le pot valorifica la nevoie.
Ca urmare a acestui fapt și a nevoii încadrării tranzacțiilor în parametrii legali, natura juridică și reglementările aplicabile a obligațiunilor ipotecare sunt:
■ valori mobiliare emise în formă dematerializată;
■ în țara noastră, sunt supuse reglementărilor Comisiei Naționale a Valorilor Mobiliare.
Valorile mobiliare ipotecare (MBS), sunt și ele instrumente ipotecare specializate și devin din ce în ce mai des utilizate pentru mobilizarea fondurilor necesare creditării ipotecare. După estimările Federației Europene pentru Ipoteci, în Europa, doar 1% din totalul fondurilor necesare creditării ipotecare provin din utilizarea acestei metode. Utilizarea acestui instrument devine însă din ce în ce mai populară deoarece permite scoaterea activelor din bilanț, reducând astfel capitalul imobilizat
Valorile mobiliare ipotecare (MBS) se diferențiază în principal de obligațiunile ipotecare prin aceea că instituția emitentă nu păstrează activele în bilanțul său și prin urmare, nu își asumă întreaga responsabilitate în ceea ce privește riscul de creditare, deoarece implică vânzarea creditelor ipotecare și scoaterea lor în totalitate din bilanțul contabil, ca și provizioanele de risc aferente.
Restricții care apar în cazul emiterii de titluri și obligațiuni ipotecare:
■ titlurile ipotecare pot fi emise în limita a 75% din valoarea nominală totală a creanțelor ipotecare deținute în momentul emisiunii;
■ obligațiunile ipotecare pot fi emise în limita a 60% din valoarea nominală totală a
creanțelor ipotecare deținute în momentul emisiunii, limită stabilită din motive de prudențialitate bancară.
■ titlurile de valoare și emisiunile emise de același titular de creanțe ipotecare nu poate depăși împreurâ 75% din valoarea nomiimltotală a creanțelor ipotecare deținute în momentul ultimei emisiuni.
Avantaje oferite de emisiunea obligațiunilor ipotecare:
■ stabilirea unui cadru legislativ creează premisele pentru implementarea contextului instituțional în vederea creării pieței secundare;
■ o piață secundară lichidă este aptă să diminueze riscurile blocajului resurselor existente;
■ tranzacționarea creanțelor ipotecare facilitează obținerea finanțării din surse private a activității de construcții la cele mai mici prețuri de pe piață.
Dezavantaje în ceea ce privește emisiunea obligațiunilor ipotecare:
■ piața de capital este încă subdezvoltata în România;
■ metodologii diferite de măsurare a riscului;
■ masa critică necesară pentru lansarea pieței secundare se poate situa la niveluri ridicate.În concluzie, diferitele tipuri de obligațiuni ipotecare trebuie să aibă anumite caracteristici comune care să le confere calitatea de instrumente financiare sigure:
– trebuie să fie emise de instituții de creditare;
trebuie să fie supuse unei supravegheri speciale din partea autorităților publice; trebuie să aibă o acoperire suficientă pentru obligațiile financiare asumate;
– trebuie să confere un privilegiu deținătorilor de obligațiuni ipotecare în cazul falimentului emitentului.
Piața obligațiunilor ipotecare în Europa este foarte concentrată. Trei țări ocupă peste 85% din această piață. Germania conduce cu aproximativ 44% din volumul valorilor mobiliare emise și aflate în circulație, urmată de Danemarca (aproximativ 29%) și Suedia (aproximativ 15%). Restul se împarte între Spania, Franța, Austria, Olanda, Portugalia, Finlanda și Norvegia.
2.3 Înființarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor în România
2.3.1 Cadrul legislativ din România
Dezvoltarea pe scară largă a construcțiilor de locuințe este un obiectiv social al Guvernului, pentru realizarea căruia este necesară asigurarea unor condiții favorabile în vederea creării unui sistem consistent de finanțare pe termen lung.
Prin potențialul pe care stocul imobiliar îl are, lansarea creditului ipotecar poate reprezenta un factor important de creștere economică. în țările europene, investițiile în locuințe se ridică la 2-4% din PIB, în timp ce în România ele reprezintă numai 0,8% din PIB.
La ora actuală, în România, infrastructura legislativă ce stă la baza funcționării creditului ipotecar este compusă din următoarele acte normative care reglementează creditul ipotecar:
• Legea nr. 190/09.12.1999 privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare;
• Ordinul nr. 4/18.04.2000, emis de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare, privind aprobarea Regulamentului nr. 2/2000 de aplicare a legii 190/1999;
• Norme metodologice nr.3/17.04.2000, emise de Banca Națională a României și de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare de aplicare a legii 190/1999;
• Ordonanța de Urgență nr. 200/18.12.2002 privind înființarea societăților de credit ipotecar;
• Ordonanța de Urgență 201/2002 privind modificarea Legii 190/1999
• Codul civil, Titlul XVUI/Privilegii și ipoteci, CapitoleleI-IX, art. 1718-1823;
• Legea locuinței nr. 114/1996, republicată și modificată;
• Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale a Locuinței și normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962/2001.
Legea 541/2002 privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ.
Codul Civil, Titlul XVIII – Despre privilegii și ipoteci, capitolele MX, de la Art. 1718 până la Art. 1823 vine în completarea acestui cadru legislativ și normativ. Instituțiile care pot acorda creditele ipotecare sunt:
– Agenția Națională pentru Locuințe;
– Băncile și cooperativele de credit;
– Casa de Economii și Consemnațiuni;
– Alte instituții de credit.
Creditul ipotecar este, prin urmare, reglementat prin Legea nr 190 din 9 decembrie 1999. Conform legii, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială. In vederea îmbunătățirii cadrului legislativ existent, Guvernul a aprobat și o ordonanță OUG nr. 200/2002, privind creditul ipotecar, pentru investiții imobiliare. Guvernul consideră că promovarea acestor măsuri va facilita atragerea unor fonduri financiare însemnate din partea investitorilor români și străini interesați să acționeze pe piața creditului ipotecar, cu efect direct asupra volumului de resurse atrase pe piață.
Totodată, dezvoltarea instrumentelor financiare aferente creditului ipotecar reprezintă un factor cheie în maturizarea, extinderea și eficientizarea pieței financiare. Dezvoltarea pieței creditului ipotecar va crea oportunități reale de plasament pentru fondurile de pensii.
Ordonanța instituie o excepție de la perioada minimă pentru care poate fi acordat creditul ipotecar. Astfel, în cazul în care beneficiarul solicită în mod expres, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare poate fi acordat pe o perioadă mai scurtă decât cea prevăzuta de lege (minimum 5 ani pentru persoanele juridice si minimum 10 ani pentru persoanele fizice). A fost stabilită posibilitatea ca suma creditului acordat să fie exprimată, în contractele de credit ipotecar, în lei sau în valută. A fost eliminată prevederea potrivit căreia modul de calcul al indicelui de referință, în cazul în care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobânzii să fie variabilă, va fi stabilit prin hotărâre a Guvernului.
Categoria instituțiilor care pot avea calitatea de cesionar al creanțelor ipotecate și privilegiate a fost extinsă. Aceste creanțe pot fi cesionate instituțiilor financiare autorizate prin lege ori unor alte instituții autorizate să administreze portofolii de creanțe ipotecare și să emită valori mobiliare pe baza acestora.
Ordonanța mai stabilește păstrarea titlului executoriu și în cazul cesiunii creanțelor ipotecare. Astfel, indiferent de tipul instituției cesionare, contractul de credit ipotecar din care a rezultat creanța ipotecară sau privilegiată și fiecare dintre contractele de garanție aferent își păstrează caracterul de titlu executoriu.
Acordarea, garantarea și derularea creditelor ipotecare se va realiza de către împrumutători în baza unor norme interne de creditare aprobate de:
a) consiliul de administrație, în cazul băncilor, persoane juridice române, inclusiv Casa de Economii și Consemnațiuni;
b) organele statutare ale băncii, persoane juridice străine, în cazul sucursalelor băncilor străine;
c) consiliul național de coordonare, în cazul Agenției Naționale pentru Locuințe.
Prin urmare, în România, sub aspect juridic, există cadrul legislativ necesar sistemului de credit ipotecar. Există legi și reglementări, inclusiv normele Băncii Naționale a României, care oferă posibilitatea dezvoltării sistemului de credit ipotecar, ceea ce rămâne de făcut pe viitor, este dezvoltarea sistemului și sub aspect operațional.
Necesitatea creditului ipotecar în România
În România, datorită ofertei de locuințe care este deficitară comparativ cu cererea de locuințe, se poate observa o lipsă de locuințe în general, și de locuințe cu confort ridicat, în special.
Caracteristica esențială a locuirii în România este reprezentată de situația proprietății asupra imobilelor. Doar 4-5% din populație locuiește cu chirie. Acestora li se adaugă maxim 3-4% care locuiesc în locuințele unor rude sau prieteni fără a plăti chirie, în rest, marea majoritate a populației posedând cel puțin o locuință. Cu toate acestea, în ceea ce privește mărimea locuințelor, ca suprafața locuibilă este cea mai mică în Europa, și astfel, spațiul care revine unei persoane este extrem de redus.
Dinamica construirii de locuințe noi în România, în funcție de sursa de finanțare, în perioada 1991-2000 a fost următoarea:
Așadar, se impune construcția de noi unități locative, pentru a răspunde cererii foarte mari de locuințe, precum și pentru a rezolva problema "înghesuielii". Totodată, datorită ritmului foarte scăzut de înnoire a stocului locativ, de la an la an, acest stoc locativ trebuie reînnoit prin construirea de noi locuințe.
După unele estimări, practic 9% dintre cetățenii români ar avea nevoie acută de o nouă locuință, în timp ce 13% prezintă o nevoie potențială. Cu alte cuvinte, aproximativ 200.000 de gospodării din România constituie cererea efectivă acută de locuințe.8
Motivul care determină căutarea sau declararea nevoii unei locuințe este constituit în primul rând de înghesuiala din locuința actuală. Cu toate acestea, indiferent de modul de obținere a viitoarei locuințe, resursele financiare constituie instrumentul esențial ce urmează a fi utilizat. Dintre cei care au nevoie de o locuință și intenționează să o cumpere sau să o construiască nu dispun de resursele financiare necesare, si cei mai mulți, nici nu au economiile necesare pentru acoperirea parțială a costurilor.
Trebuie remarcat în acest context faptul că sectorul locativ are o importanță deosebită atât din punctul de definirii al locuinței cât și din problematica locuirii:
• Locuința: privită ca manifestarea concretă a nevoii de siguranță și confort a individului; cel mai important activ pe care îl posedă o persoană sau o familie.
« Problematica locuirii: ca rol central în cadrul dialogului politic și social; contribuie la formarea unor comunități stabile și sănătoase.
Ca urmare a conștientizării acestui fapt se impune intervenția statului prin programe care să intervină în dezvoltarea sectorului locativ. Dacă înainte de 1990, 90% din fondurile pentru construcția de noi unități locative, proveneau de la stat, în perioada următoare, fondurile provenite de la stat au ajuns la aproximativ 7%. Pentru a remedia situația s-au elaborat patru programe principale:
1. finalizarea apartamentelor din blocurile neterminate, în condițiile prevederilor Ordonanței Guvernului nr. 19/1994;
2. construirea de locuințe sociale destinate unor persoane și familii cu venituri modeste, în condițiile Legii nr. 114/1996;
3. construirea de locuințe pentru tineri destinate închirierii, program derulat prin Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței, prin Agenția Națională pentru Locuințe;
4. construirea de locuințe în proprietate prin utilizarea creditelor ipotecare, programul fiind implementat de către Agenția Națională pentru Locuințe.
Pe lângă programele detaliate mai sus alți furnizori de fonduri pentru cumpărarea/construcția de locuințe sunt băncile. Pe măsura scăderii inflației și a macrostabilizării economiei, din ce în ce mai multe bănci manifestă un interes crescând pentru furnizarea de credite ipotecare rezidențiale persoanelor fizice și juridice. Cu toate acestea principalul impediment în acordarea creditelor ipotecare rămâne solvabilitatea potențialului client.
Prin urmare, singura instituție aptă de a înlătura parțial acest impediment este guvernul, care are rolul de a promova și îmbunătății legile și regulamentele care guvernează piața. El are rolul de a interveni astfel în ajutorul populației cu venituri mici și sub medie prin diferite programe sociale, pentru a facilita accesul acestora Ia locuințe în proprietate.
Trebuie remarcat următorul aspect, și anume că, intervențiile inițiate de guvern în România, pe piețele financiare pentru sprijinirea locuințelor trebuie făcute din 3 motive principale:
– facilitarea accesului la proprietate a populației cu venituri mici;
– corectarea problemelor apărute pe piață, creșterea eficienței și stabilității pieței financiare;
– protecția sistemelor financiare insuficient dezvoltate.
Datorită faptului că intervențiile directe pe piețele financiare au tendința de a genera efecte negative și dificil de anticipat, guvernul trebuie să sprijine cât mai mult posibil sectorul privat prin stabilirea unor reguli clare atât pe piața construcțiilor de locuințe cât și pe segmentul pieței financiare care susține acest sector.
Modalitatea de a obține un sistem eficient de finanțare a construcțiilor de locuințe în România, necesită într-o măsură mai mare decât sfera cadrului legislativ: câștigarea încrederii în succesul dezvoltării macroeconomice pe termen lung, într-o evoluție socială și politică pozitivă sau menținerea disciplinei fiscale pe termen lung.
Având în vedere necesitatea reală de locuințe în România și faptul că condițiile macroeconomice sunt încă nefavorabile, autoritățile competente, guvernul și sistemul bancar trebuie să-și concentreze eforturile în continuare către scăderea ratelor dobânzii la creditele ipotecare prin:
– încurajarea concurenței între cât mai mulți împrumutători și produse ipotecare;
– utilizarea pe scară largă a creditelor consolidate în altă valută (USD, EURO) cu opțiune de conversie;
– reducerea într-o măsură cât mai mare a riscurilor asociate finanțării ipotecare prin îmbunătățirea cadrului de reglementare;
– crearea și sprijinirea băncilor de credit ipotecar și reglementarea obligațiunilor ipotecare în concordanță cu cerințele Uniunii Europene.
în concluzie, necesitatea creditului ipotecar în România este o realitate, aflată în strânsă legătură cu nevoia dezvoltării sectorului locativ care va duce la satisfacerea cererii de locuințe â cetățenilor români, având ca aport o serie de beneficii economico-sociale:
• Creșterea locurilor de muncă în sectorul construcțiilor;
• înlesnirea mobilității forței de muncă;
• Dezvoltarea pieței imobiliare; Dezvoltarea pieței de capital;
« Realocarea mai eficientă a resurselor;
• Diminuarea volatilității macroeconomice.
Finanțarea locuințelor și riscurile asociate
Finanțarea locuințelor presupune existența unor riscuri pentru furnizorii de surse, riscuri care pot să le afecteze afacerea. Se întâlnesc două surse importante de risc: una de natură comercială alta de natură politică.
în principal, există următoarele riscuri cu care se confruntă împrumutătorii care acționează pe piața primară a ipotecilor sunt:
a) Riscul comercial:
• Riscul de creditare: caracterizat prin lipsa unei garanții solide, beneficiari prost selectați, documentații de credit deficitare, parametri de creditare prea permisivi; • Riscul de lichiditate: caracterizat la rândul lui prin faptul că împrumutătorii finanțează credite ipotecare pe termen lung pe baza depozitelor atrase pe termen scurt;
• Riscul ratei dobânzii, rata dobânzii la credite se stabilește pe baza unei rate diferite a finanțării (dobânda fixă sau variabilă, dobânda la leu sau dobânda la o valută de referință)
b) Riscul politic:
• Riscul de creditare: drepturi ineficiente asupra proprietății imobiliare, legislația ipotecară slabă, protecție ineficientă a împrumutătorului;
• Riscul macroeconomic pe termen lung: datorat ineficientei guvernului în menținerea inflației la un nivel scăzut, risc de sistem ridicat pe piața financiar-bancară, etc.
Pe măsură ce piața financiar-bancară se consolidează și devine mai stabilă, riscul ratei dobânzii și riscul de lichiditate, devin din ce în ce mai ușor de administrat fără a fi necesar un sprijin public special.
Așadar, în atenția directă a guvernului mai rămân doar riscul de creditare comercială, riscul politic și riscul de neplată. Este necesar promovarea unui program de asigurare ipotecară publică care poate contribui la dezvoltarea și stabilitatea unui sector financiar precum și la îmbunătățirea accesului la finanțare ipotecară pentru familiile cu venituri reduse. Un asemenea program de asigurare ipotecară publică este necesar a se iniția și pune în aplicare, cel puțin în primii ani, așa cum e cazul României, până când riscurile asociate creditării se diminuează.
Modalitățile de finanțare a locuințelor
In țările aflate în procesul,tranziției, marea majoritate a populației este reprezentată de proprietarii propriilor locuințe. în România, peste 95% din populația țării deține apartamente în proprietate, în clădiri multifamiliale, datorită privatizării fondului locativ de după 1990, în timp ce în țările dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franța 54% și SUA 64%.
Structura proprietății fondului locativ în România, realizată comparativ între anul 1992 și anul 2002, arată astfel:
Datorită faptului că, costul achiziționării unei noi locuințe cu grad de confort sporit este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de întreținere și utilități suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce în ce mai mari și eforturile pe care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare și a rețelelor de distribuție sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finanțare a locuințelor.
Un sistem modern de finanțare a locuințelor trebuie să prezinte o serie de caracteristici:
– eficiență: diferență minimă între costul surselor atrase și cel al creditelor acordate;
– stabilitate: prin reglementare și supraveghere;
– diversitate a produselor ipotecare oferite;
– accesibilitate: pentru cel puțin 40% din populație.
Sistemele de finanțare a locuințelor se împart pe două categorii:
1) sisteme bazate pe depozite bancare;
2) sisteme care atrag resurse de pe piața de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezintă un mod de utilizare a lichidității care este suficientă în sistemul nostru bancar, cu condiția ca aceste credite pe termen lung să reprezinte doar o mică parte din activele băncilor.
Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim următoarele:
□ Modelul băncilor comerciale (clasic): finanțarea creditelor pe baza depozitelor bancare;
□ Modelul contractelor de economisire și creditare în sistem colectiv: instituții specializate care oferă credite subvenționate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piața de capital: reprezintă o sursă alternativă de finanțare a creditelor ipotecare, sursă care a crescut în importanță în ultimii ani în țările dezvoltate.
Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piața de capital, amintim următoarele:
□ Modelul băncilor specializate de credit ipotecar: împrumutători specializați de portofoliu care se finanțează prin intermediul emisiunilor de obligațiuni;
□ Modelul pieței secundare: instituții de rang secund care creditează împrumutătorii primari sau cumpără credite de la aceștia.
Instituțiile financiare pot juca un rol important pe piața finanțării locuințelor. Ele pot fi împărțite în două categorii: instituții specializate; instituții nespecializate.
Printre instituțiile specializate se află: băncile de credit ipotecar și instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe:
Băncile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute și răspândite instituții specializate în Europa, după modelul țărilor scandinave, Germania, Austria, etc. Dacă la începutul activității lor ele finanțau la început creditele din depozitele constituite de populație, în prezent, fondurile sunt furnizate cu precădere de piața de capital prin intermediul emisiunilor de obligațiuni ipotecare.
• Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:
– Oferă încredere ridicată investitorilor;
– Marketing și management al riscurilor, mai eficiente; Obligațiunile ipotecare au un nivel de siguranță sporit pentru investitori;
– Reglementare și supraveghere strictă;
• Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul
instituțiilor specializate de tipul băncilor de credit ipotecar:
– Necesitatea creării unui nou cadru legislativ;
– Diversificare redusă a portofoliului de plasament;
Instituțiile de economisire și creditare în sistem colectiv pentru locuințe reprezintă un alt tip de instituții specializate constituite special pentru economisirea și creditarea în sistem colectiv pentru locuințe, după modelul dezvoltat în special în Germania și Austria sub denumirea de Bausparkassen.
• Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul celor de economisire și creditare în sistem colectiv:
– Mobilizează fonduri pe termen lung numai pentru finanțarea locuințelor;
– Management al riscului mai eficient;
Subvenția oferită de stat încurajează populația să economisească;
• Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor specializate de tipul celor de economisire și creditare în sistem colectiv:
– Crearea unui nou cadru legislativ, normativ și instituțional;
– Cheltuieli bugetare ridicate, fără rezultate semnificative pe termen scurt.
Printre instituțiile nespecializate se află: băncile comerciale, cooperativele de credit, societățile de asigurare și fondurile de pensii. Ele dețin o cotă de peste 60% din piața creditelor rezidențiale, din care numai băncile comerciale dețin 40%.
• Avantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor nespecializate de tipul băncil Dezavantajele rezultate din finanțarea construcțiilor de locuințe prin intermediul instituțiilor nespecializate de tipul băncilor comerciale:
– Marketing și management al riscului mai puțin eficient;
– Portofoliul de credite ipotecare redus;
– Preferință pentru credite cu rata dobânzii variabilă.
în concluzie, modelul băncilor comerciale pare a fi mai flexibil însă de finanțare sporește prin formarea și dezvoltarea mecanismelor și instituțiilor specifice pieței secundare.
Programul guvernamental în domeniul locuințelor trebuie să fie o parte componentă a strategiei naționale de dezvoltare economică. Nu este adevărat că domeniul construcției de locuințe ar fi rotița care pune în mișcare construcția de locuințe. Ceea ce înseamnă că o dezvoltare economică rapidă, o inflație mică și un deficit bugetar limitat sunt condiții esențiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.
Sistemul de creditare ipotecară pe termen lung în România
Modalitățiile de acordare a creditelor ipotecare
În România, există cel puțin două aspecte favorabile, care vor conduce pe viitor la un acces mai eficient la finanțarea internațională, și prin urmare, la posibilitatea acordării de împrumuturi pe termen lung prin reducerea riscului ratei dobânzii și riscului de lichiditate:
– îmbunătățirea riscului de țară ca o rezultantă a evoluției pozitive a principalilor indicatori macroeconomici;
– un sistem bancar preponderent privat, controlat de importanți investitori străini. Creditul ipotecar pe termen lung este un împrumut oferit pe o perioadă mai mare de 5
ani de către o instituție financiară autorizată unei persoane fizice sau juridice, în scopul achiziționării sau construcției de locuințe. Cea mai avantajoasă opțiune în acest stadiu fiind de la 15 la 20 ani sau la 25 de ani, deoarece un termen de rambursare mai mare determină plăți lunare mai mici pentru împrumutat
În principiu, valoarea creditului nu trebuie să depășească 60%-80% din valoarea de piață a locuinței ce urmează a fi cumpărată sau construită și care reprezintă garanția creditului. În România, valoarea creditului prin noile norme ale Băncii Naționale a României, intrate în vigoare din data de 1 februarie 2003, restricționează valoarea maximă de creditare la 75% din valoarea de piață a locuinței ce urmează a fi cumpărată sau construită, măsură luată pentru ca valoarea garanțiilor solicitate pentru acordarea împrumutului să nu fie mai mică de 1339 din valoarea creditului ipotecar.
Avansul pe care împrumutatul se obligă să-1 plătească pentru locuință trebuie să reprezinte între 20% și 40% din valoarea acesteia. Prin normele Băncii Naționale a României, avansul trebuie să fie de cel puțin 25% din valoarea de piață a locuinței ce urmează a fi cumpărată sau construită. In ceea ce privește creditul și dobânda aferentă, acestea trebuie achitate prin efectuarea de plăți lunare, de preferat egale, pe toată durata creditului, lucru care convine atât împrumutatului, cât și împrumutătorului. O rată lunară nu trebuie să depășească de regulă 40%-50% din venitul lunar al împrumutatului și al coplătitorului (soț, soție, etc). La ora actuală în țara noastră, noile norme impun ca rata și dobânda să nu depășească 35% din veniturile nete ale solicitantului și ale familiei sale.
Locuința ipotecată nu poate fi utilizată ca și garanție pentru o altă obligație și nu poate fi închiriată de către împrumutat fără acordul scris al împrumutătorului.
Creditul ipotecar pe termen lung este acordat în condiții de costuri, termene, rambursare și control strict în privința utilizării acestuia, principala garanție a rambursării constituind-o imobilul achiziționat/construit cu aceste fonduri.
De aceea, contractul de credit trebuie să conțină următoarele clauze: valoarea creditului ipotecar, termenele și graficul de rambursare, dobânda percepută de împrumutător și condițiile plății anticipate, etc. în ceea ce privește contractul de ipotecă acesta trebuie să includă următoarele clauze: obiectul ipotecii și valoarea locuinței ipotecate, principalele obligații asigurate prin ipotecă, termenul de valabilitate, executarea ipotecii în caz de neplată și cerințele de asigurare a proprietății ipotecate.
În contractul de credit și în cel de ipotecă se prevăd drepturi și obligații ale părților, care vor garanta atât împrumutatului cât și împrumutătorului protejarea intereselor lor împotriva posibilelor abuzuri.
Obținerea creditului ipotecar presupune parcurgerea unor etape într-o procedură standard: > Aprobarea preliminară a împrumutatului;
> Evaluarea iăcută de împrumutător asupra capacității de plată a împrumutatului și identificarea plafonului maxim al creditului ipotecar pe care îl poate susține împrumutatul;
> Selectarea unei proprietăți care să satisfacă posibilitățile financiare ale împrumutatului și cerințele împrumutătorului;
> Evaluarea locuinței care reprezintă obiectul ipotecii, pentru a i se cunoaște valoarea de piață;
> încheierea contractului de vânzare-cumpărare și pe baza acestuia, a contractului de credit și de ipotecă între împrumutat și împrumutător;
> încheierea tranzacției cu vânzătorul locuinței;
> Asigurarea locuinței și asigurarea de viață a împrumutatului.
împrumutătorul asigură în continuare serviciile asociate creditului acordat: urmărește încasarea plăților de la împrumutat, ține evidența rambursării creditului și a dobânzii aferente, etc. După rambursarea obligațiilor financiare, ipoteca constituită asupra imobilului este radiată.
Cei mai importanți participanți în sistemul de creditare ipotecară
În procesul de funcționare și derulare a creditului ipotecar intervin mai mulți participanți care conlucrează, prin sarcinile și funcțiile lor specifice, la buna desfășurare a mecanismului de creditare:
1. împrumutații sau debitorii: sunt cetățeni români care încheie contracte de credit cu o bancă sau contracte de credit cu o persoană juridică nebancară în scopul exclusiv de a achiziționa sau construi o locuință, care va reprezenta garanția executării obligațiilor contractuale (ipoteca);
2. Vânzătorii de locuințe: sunt persoane fizice sau juridice care vând locuințele deținute în proprietate sau locuințele altor persoane fizice sau juridice în numele acestora;
3. împrumutătorii sau creditorii: sunt bănci sau alte persoane juridice autorizate care oferă credite ipotecare conform unei proceduri stabilite prin lege. împrumutătorul are următoarele funcții: acordarea creditului ipotecar, încheierea unui contract de credit și a unui contract de ipotecă și derularea creditelor ipotecare acordate în conformitate cu clauzele din contractele de credit și ipotecă.
4. Operatorii de pe piața ipotecară secundară: sunt instituții specializate care au ca scop refinanțarea împrumutătorilor primari și acordarea de credite ipotecare pe termen lung, având ca și funcții: refinanțarea împrumutătorilor primari, emiterea de valori mobiliare ipotecare, atragerea de fonduri de la investitori și asistența tehnică acordată împrumutătorilor primari.
5. Registratari ai statului: sunt instituții de stat care înregistrează tranzacțiile și drepturile constituite în urma tranzacțiilor imobiliare. Acest tip de instituții au următoarele funcții: înregistrează transferul de proprietate în urma tranzacțiilor imobiliare, înregistrează ipoteca și drepturile care decurg din contractul de ipotecă și stochează și furnizează informații referitoare la drepturile de proprietate și ipotecă tuturor participanților pe piața ipotecară.
6. Societățile de asigurare: sunt societăți autorizate de asigurare care oferă asigurări ale proprietăților, ale persoanelor împrumutate precum și asigurări civile.
7. Evaluatorii: sunt persoane fizice și juridice autorizate să efectueze evaluări ale locuințelor constituite ca ipotecă.
8. Agenții imobiliare: sunt persoane juridice autorizate să intermedieze tranzacții pe piața imobiliară și să acorde consultanță de specialitate.
9. Investitorii: sunt persoane fizice sau juridice care achiziționează valori mobiliare garantate cu ipoteci și emise de împrumutători sau operatori de pe piața secundară. Din această categorie fac parte fondurile de investiții, fondurile de pensii, societățile de asigurare, băncile, etc.
10. Operatorii care asigură infrastructura creditării ipotecare. Din această categorie fac parte notarii publici, autoritățile de înregistrare, custodie și garantare, consultanții juridici și alții care conduc operațiuni specifice tranzacțiilor cu locuințe.
Statul are un rol aparte în inițierea creditării ipotecare pe termen lung, prin elaborarea conceptului de dezvoltare a creditării ipotecare, promovarea bazei legale pentru o funcționare eficientă și credibilă, furnizarea măsurilor de protecție a împrumutaților dar și a împrumutătorilor și investitorilor, stabilirea politicii fiscale, înființarea instituțiilor necesare unei piețe organizate și participarea la managementul acestora.
CAPITOLUL 3
PROCEDURILE ACORDĂRII CREDITULUI IPOTECAR
Aspecte legate de bonitatea clientului
Deoarece analiza capacității de rambursare a creditului ipotecar la Bancă are pe lângă aspectele generale și câteva particularități regăsite la unele bănci, vom sublima în continuare și acest aspect al analizei creditului.
Capacitatea de rambursare, reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca în funcție de venitul net cumulat al împrumutatului și al soțului sau soției acestuia. Venitul soțului sau soției se ia în calculul capacității de rambursare numai atunci când venitul net al împrumutatului este insuficient pentru obținerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile cumulate ale împrumutatului și ale soțului sau soției acestuia nu sunt suficiente se pot lua în calculul capacității de rambursare la unele bănci comerciale, și veniturile fidejusorilor.
Pot avea calitatea de fîdejusor părinții împrumutatului sau ai soțului/soției acestuia. Fidejusorii trebuie să aibă același domiciliu cu cel al familiei împrumutatului de cel puțin un an.
Vârsta fidejusorilor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depășească, în principiu, 65 de ani la unele dintre bănci.
În cazul în care la stabilirea capacității de rambursare a creditului de către împrumutat se iau în calcul și veniturile soțului/soției, acesta/aceasta va semna contractul de credit în calitatea de codebitor. In cazul în care la stabilirea capacității de rambursare a creditului de către împrumutat se iau în calcul și veniturile fidejusorilor, aceștia vor încheia cu banca contracte de fidejusiune.
Dovada realizării veniturilor se face prin: o adeverința de venit pentru salariații angajați pe perioadă nedeterminată;
• adeverința de venit pentru salariații angajați pe perioadă determinată;
• decizia de impunere emisă de Administrația Financiară pentru anul fiscal încheiat;
• declarația anuală de venit pentru liber profesioniști;
• declarația de venit global înregistrată la Administrația Financiară pentru anul fiscal încheiat;
• adeverință de repartizare a dividendelor;
• ultimul talon de pensie.
Venitul net luat în calculul capacității de rambursare va fi cel înscris în documentele justificative diminuat cu sumele declarate ca datorii în Fișa clientului. Ca urmare a calculului capacității de rambursare, mărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre valoarea stabilită de capacitatea de rambursare, limita de finanțare și solicitarea creditului.
Aportul propriu: în natură și în numerar împreună cu creditul acordat trebuie să asigure realizarea sau achiziționarea imobilului care face obiectul contractului.
Aprobarea și angajarea creditelor
Clienții Băncii, persoane fizice și juridice pot contracta credite ipotecare cu următoarele destinații:
– construirea de locuințe noi, inclusiv utilitățile aferente;
– construirea de case de vacanță, inclusiv utilitățile aferente; modernizarea, extinderea locuințelor și caselor de vacanță;
– terminarea locuințelor și caselor de vacanță în cazul în care volumul lucrărilor executate față de valoarea investiției este: în general sub 50% sau peste 50%;
– cumpărarea de locuințe terminate sau neterminate, inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuință, rezultată din hotărâri judecătorești, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacție, potrivit legii, de la unitățile specializate ale
consiliilor locale, regii autonome, societăți comerciale, persoane fizice;
– cumpărarea de case de vacanță;
– cumpărări de terenuri pentru construcții situate în intravilan.
în cazul persoanelor fizice, documentele necesare obținerii creditului sunt următoarele:
– cerere, adeverință salarii, talon pensie, alte documente doveditoare de venit și bugetul de venituri și cheltuieli.
Se vor mai depune și următoarele documente:
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
• actul de proprietate asupra terenului de construcție sau de concesionare al acestuia sau, după caz, actul de proprietate a construcției care se modernizează, extinde sau termină;
• autorizația de construire eliberată de către primarii potrivit legii, precum și proiectul, devizul general de lucrări împreună cu avizele de la furnizorii de utilități, care au stat la baza eliberării autorizației respective;
• devizul lucrărilor rămase de executat în valori actualizate, pentru terminările de locuințe;
• actul de constituire în condițiile legii a asociației civile fără scop lucrativ în cazul locuințelor care se construiesc în blocuri sau clădiri cu mai multe apartamente, precum și procesul verbal de repartizare a tuturor locuințelor și spațiilor cu altă destinație, individualizate pe fiecare membru al acesteia și valoarea lor, cu obligația ca la terminarea lucrărilor, în cazul obținerii unor economii, să se actualizeze repartizarea creditelor utilizate și dobânzilor aferente pe fiecare beneficiar de spațiu;
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome și societăți comerciale:
• contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea care vinde locuința, sau orice altă dovada emisă de aceasta, în care să se specifice valoarea locuinței modalitatea de plată a acesteia precum și valoarea achitată în avans;
• dovada de câștigare a licitației publice în cazul locuințelor care se vând în condițiile legii;
• documentele prevăzute mai sus după cum este cazul;
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată, sau după caz, contractul de vânzare-cumpărare autentificat, încheiat cu persoana fizica care vinde locuința, în care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, adresa exactă a acesteia, modalitatea de plată și valoarea achitată ca avans;
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcții:
• contractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privată sau după caz, contractul de vânzare-cumpărare autentic, încheiat cu persoana fizică sau juridică care vinde terenul, în care se specifică valoarea la care s-a convenit vânzarea, amplasarea acestuia, modalitatea de plată și valoarea achitată ca avans.
în toate cazurile, în cazul garantării creditului cu un alt bun imobil decât cel care se cumpără, se depun și următoarele documente:
– actele de proprietate ale bunului imobil care constituie garanția creditului;
– raportul de evaluare a imobilului cu care se garantează creditul.
Analiza necesarului de credite la Bancă se face în felul următor:
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță si pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente:
• valoarea lucrărilor se stabilește pe bază de proiect și deviz general întocmite de către o unitate de proiectare autorizată, elaborate cu respectarea reglementărilor legale privind proiectarea construcțiilor,
• la stabilirea valorii construcției se va avea în vedere cuprinderea în proiectul care a stat la baza eliberării autorizației de construire a tuturor lucrărilor care să asigure funcționalitatea obiectului creditat
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome și societăți comerciale:
– se va avea în vedere valoarea stabilită potrivit legii de către unitatea care vinde locuința, conform contractului de vânzare-cumpărare în cazul celor terminate, sau cea rezultată din proiect pentru cele care se cumpără în vederea terminării, care va cuprinde și valoarea lucrărilor realizate potrivit rezultatelor licitației publice comunicate de organizatorul acesteia;
– pentru construcțiile preluate pentru terminare în urma unei licitații publice, organizate potrivit legii, se va urmări respectarea angajamentelor asumate cu aceasta ocazie cu privire la lucrările de modernizare, transformare, amenajare și îmbunătățire a gradului de confort al acestora.
În ambele cazuri se vor avea în vedere și următoarele aspecte:
— nivelul creditului se stabilește ca diferență între valoarea totală a investiției și aportul propriu constituit fie în numerar în banca sau achitat vânzătorului, fie în lucrări executate a căror valoare se stabilește prin evaluare de către bancă;
— aportul propriu, indiferent de modul de constituire va fi de minim 25-30 % din valoare investiției când aceasta se execută de către o unitate specializată și 30-40% când se realizează prin forte proprii.
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
– nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare, hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă, contractul de schimb, actul de partaj voluntar sau contractul de tranzacție.
d) pentru cumpărări de terenuri pentru construcții:
– nivelul creditului va fi de cel mult 70-75% din valoarea înscrisă în actul de vânzare-cumpărare.
Pentru ca banca să aibă certitudinea restituirii creditului, ea obligă solicitantul să garanteze împrumutul, după cum urmează:
a) Pentru construcții noi de locuințe și case de vacanțe:
– ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant, pe baza unui contract de garanție imobiliară.
b) pentru finalizarea construcțiilor neterminate:
– ipoteca constituită asupra clădirilor pe baza unui contract de garanție imobiliară în situația în care stadiul atins permite ipotecarea sau ipoteca ce se va constitui asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant
c) pentru lucrări de modernizare și extinderea lucrărilor existente:
– ipoteca constituită pe baza contractului de garanție imobiliară asupra construcției ce urmează a se moderniza sau extinde.
d) pentru cumpărări de locuințe terminate sau neterminate și case de vacanță inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuința, rezultata din hotărâri judecătorești:
– ipoteca constituită pe baza contractului de garanție imobiliară asupra locuinței care se cumpără în cazul în care este posibil conform punctului b) de mai sus, sau ipoteca constituită asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului de credit sau a unui girant.
Concluziile privind acordarea creditului se vor cuprinde în „ Fișa de analiză pentru aprobarea creditului" din care trebuie să rezulte:
• capacitatea de rambursare a clientului pe baza bugetului de venituri și cheltuieli ale familiei; întocmit în conformitate cu prevederile legale, în toate cazurile se vor investiga aspectele
privind situația patrimonială a familiei solicitantului de credit, precum și perspectiva menținerii veniturilor pe întreaga perioadă de creditare, avându-se în vedere siguranța păstrării locului de muncă;
• actele de proprietate asupra bunurilor cu care se garantează creditul;
• constituirea aportului propriu;
• asigurarea finanțării integrale a locuințelor care se execută în blocuri sau clădiri, cu mai multe apartamente din surse proprii și credit;
• respectarea prevederilor din autorizația de construire, a avizelor pentru utilități și a termenului de valabilitate a acesteia;
• determinarea corectă a nivelului creditului;
• exactitatea și corectitudinea întocmirii documentelor.
Propunerea de aprobare este însușită de șeful compartimentului prin semnarea „Fișei de analiză pentru aprobarea creditului". Aceasta împreună cu toată documentația creditului se prezintă spre analiză consilierului juridic.
În cazul respingerii cererii de credit, referatul întocmit de ofițerul de credit se vizează de șeful compartimentului și de directorul unității bancare, iar motivul se va comunica în scris clientului. Aprobarea creditului se face pe baza „Fișei de analiză111 potrivit competențelor stabilite. După aprobarea creditului se va întocmi contractul de credit.
Angajamentul, potrivit contractului de credit încheiat, se înregistrează în evidența extrabilanțieră a băncii, la data și valoarea prevăzută în contract.
Pentru înlesnirea realizării tranzacției între vânzător și cumpărător, banca poate elibera solicitantului de credit o adresă prin care se comunică aprobarea unui credit pentru cumpărare de locuință, cu precizarea valorii acesteia, ce va fi eliberat numai după prezentarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în forma autentică și transcris la judecătorie, precum și a contractului de ipotecă asupra imobilului cumpărat prin credit, dacă este cazul.
Creditul aprobat se pune la dispoziția clientului sub forma limitei de creditare, care este maximă și se acordă în cont separat de împrumut prin debitarea acestuia pe măsura efectuării plăților, prin contul curent al clientului. Concomitent cu sumele din credit utilizate se diminuează angajamentul din evidența extrabilanțieră.
Creditele vor fi puse la dispoziție, numai după ce se va verifica îndeplinirea prevederilor legale privind constituirea ipotecii, cesionarea drepturilor de despăgubire rezultate din:
– sistarea temporară a creditării, condiționând reluarea acestuia de prezentarea autorizației de construire reactualizată și a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia, astfel ca în termen de cel mult 90 de zile să fie reluate lucrările; sistarea definitivă a creditării în măsura în care nu pot fi îndeplinite condițiile de mai sus și luarea de măsuri pentru recuperarea creditului acordat, inclusiv prin declanșarea procedurii de executare silită.
Pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță inclusiv achitarea sultei referitoare la o locuință, rezultată din hotărâri judecătorești, din contracte de schimb, dintr-un act de partaj voluntar sau dintr-un contract de tranzacție, potrivit legii, de la unități specializate: societăți comerciale, persoane fizice, precum și a cumpărărilor de teren pentru construcții:
• Banca va urmări respectarea raportului surse proprii/credit stabilit la aprobarea creditului, suma acestora acoperind integral valoarea locuinței care se cumpără;
• în cazul în care în momentul prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a
contractului de schimb, se constată că acesta s-a încheiat la o valoare a locuinței sau a terenului diferită de cea luată în calcul la determinarea nivelului creditului se va proceda astfel:
– dacă valoarea este mai mare, clientul este obligat să facă dovada că dispune de sursele proprii necesare acoperirii diferenței de preț, astfel ca împreună cu-creditul aprobat să asigure achitarea integrală a valorii înscrise în contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb.
– dacă valoarea este mai mica, se va recalcula nivelul maxim al creditului ce se poate acorda ținând cont și de sursele proprii ale clientului deja constituite la solicitarea creditului, în acest caz nivelul creditului se va diminua corespunzător în funcție de valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare sau în contractul de schimb. în situația în care creditul a fost acordat înaintea prezentării contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb, diferența cu care trebuie diminuat creditul se recuperează de la client și se operează ca rambursare de credit. Dacă această sumă nu se poate recupera de la client, se va considera credit restant și se va.înregistra corespunzător în contabilitate.
• în cazul în care creditul a fost pus la dispoziție înaintea prezentării documentelor justificative, clientul are obligația prezentării la bancă, în termen de 15 zile de la data
asigurarea locuinței cu care se garantează creditul și semnarea contractului de credit de ambele părți și de giranți.
a) pentru construcții noi de locuințe sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente;
Banca va efectua plățile din avansul depus și apoi din credit pe baza ordinului depus sau al cec-ului emis de client, ori pe baza documentelor de plată emise de unitatea de construcții care a fost acceptate de beneficiar sau de împuternicitul acestuia, în concordanță cu stadiul fizic al lucrărilor de construcții realizate.
În cazul realizării lucrărilor cu forțe proprii, plățile se fac numai eșalonat pe baza ordinelor de plată și a cec-urilor emise de solicitant sau în numerar numai după justificarea cheltuielilor efectuate.
Împrumutatul își poate da acordul prin contractul de credit ca la solicitarea unității vânzătoare, banca să efectueze plățile corespunzător stadiului fizic realizat.
b) pentru cumpărări de locuințe noi sau neterminate și case de vacanță de la unități specializate ale consiliilor locale, regii autonome si societăți comerciale:
Banca va efectua plata din credit numai prin virament în contul unității vânzătoare, concomitent cu avansul constituit în banca, dacă este cazul, pe baza ordinului de plată sau a cec-ului semnat de client și al documentelor care să justifice solicitarea plății.
În cazul în care creditul este garantat cu alte bunuri imobiliare decât locuința care se cumpără, creditul se poate pune la dispoziție fără prezentarea documentelor prezentate mai sus, dar numai după înscrierea contractului de ipotecă în Registrul de inscripțiuni și transcripțiuni imobilare al Judecătoriei precum și înregistrarea la o societate de asigurări a cesiunii drepturilor de despăgubire pentru bunurile ipotecate în favoarea băncii.
c) pentru cumpărări de locuințe și case de vacanță de la persoane fizice:
Creditul se pune la dispoziție numai după prezentarea în original al contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică și transcris la judecătorie, respectiv a hotărârii judecătorești definitive și irevocabile, a actului de partaj voluntar transcrise în Registrul de inscripțiuni al Judecătoriei, după caz, a cărui copie se reține la bancă.
Plata din credit se face numai prin virament în contul vânzătorului pe baza ordinului de plată sau cec-ului semnat de client
Pentru aprobarea creditului se solicită garanții. Garanțiile trebuie să acopere valoarea creditului acordat în proporție de 133,33%. Garanția de bază a creditului ipotecar se constituie în ipoteci și privilegii asupra imobilului, respectiv teren și construcție, pentru care se acordă credit ipotecar pentru investiții imobiliare. în completarea garanției de bază se pot lua depozite în lei și valută constituite la bancă și garanții imobiliare, altele decât cele care constituie obiectul creditului.
Asigurarea garanțiilor se desfășoară în felul următor: banca va contracta polițe de asigurare de viață pentru împrumutător și polițe de asigurare a garanțiilor creditului în calitate de beneficiar al despăgubirilor pe toată durata de creditare. Polițele de asigurare vor fi cesionate în favoarea băncii pe toată durata de creditare. Sumele minime asigurate se stabilesc prin reglementări interne ale băncii.
Verificarea și rambursarea creditului
Verificarea utilizării creditului
Urmărirea utilizării creditului are loc pentru construcții noi sau case de vacanță și pentru modernizarea, extinderea sau terminarea celor existente.
Pe întreaga perioadă de creditare, banca va supraveghea respectarea de către împrumutat a condițiilor avute în vedere la aprobarea creditului. Pentru aceasta se vor efectua verificări de câte ori se consideră necesar, urmărindu-se în principal:
– realizarea lucrărilor în concordanță cu autorizația de construire și proiectul care a stat la baza eliberării acestuia;
– plățile din credit să fie în concordanță cu stadiul realizării construcției;
– reînnoirea contractelor de asigurare, în cazul lucrărilor ce se execută în regie, corespunzător stadiilor fizice executate.
În cazul în care din aceste verificări efectuate pe teren, în prezența beneficiarului și constructorului, se constată nerespectarea autorizației de construire și a proiectului care a stat la baza eliberării acesteia, se va proceda astfel:
utilizării creditului, a contractului de vânzare-cumpărare sau a contractului de schimb încheiat în formă autentică și trimis la judecătorie.
• în cazul neprezentării documentelor justificative în cadrul acestui termen, se va percepe
la creditul an sold dobânda penalizatoare aprobată pentru nerespectarea destinației creditului la persoanele fizice, care se va calcula de la data expirării termenului până la data prezentării acestora, atât pentru creditul curent cât și pentru cel restant, dacă este cazul, în cazul neprezentării documentelor justificative în termen de aproximativ 45 zile de la utilizarea creditului banca va trece la recuperarea integrală a creditului de la debitori și girant, inclusiv pe calea executării silite a garanțiilor, la această dată creditul devenind scadent integral.
Rambursarea creditului
Creditul împreună cu dobânda se rambursează lunar potrivit graficului de rambursare în sumă fixă sau variabilă de către titularul de credite.
În cazul când clientul nu are posibilitatea achitării unei rate constante din credit și a plății dobânzii calculate la soldul creditului, se poate conveni cu clientul rambursarea creditului și plata dobânzii să se facă în sumă fixă.
în cazul solicitărilor de rambursare în devans a creditelor pentru care prin contractul de credit s-a convenit cu clientul ca rambursarea creditului și plata dobânzii să se facă lunar în sumă fixă, cu dobânda medie capitalizată, se va proceda astfel:
> Se va proceda la reanalizarea capacității de plată a clientului, în condițiile calculării dobânzii la sold real, astfel:
« se recalculează dobânda la sold real de la data utilizării creditului până la data operării rambursării, inclusiv pentru fracțiunea de lună în care se face rambursarea înainte de scadență și se compară cu dobânda efectiv încasată.
• în cazul în care dobânda calculată la sold real este mai mare decât dobânda încasată, se va analiza dacă există posibilitatea încasării diferenței de dobândă;
> Aprobarea rambursării: Cererea clientului de rambursare în devans a creditului, se va aproba potrivit punctului analog din contractul de credit numai dacă:
– înștiințarea clientului în legătură cu diferența de dobândă rezultată ca urmare a recalculării dobânzii la sold real, pe care va trebui să o achite integral la data rambursării în devans;
– acceptarea de către client a schimbării modului de calcul a dobânzii și implicit a achitării diferenței de dobândă, prin semnarea unui act adițional la contractul de credit prin care se va specifica modificarea clauzei contractuale referitoare la rambursarea creditului și la care se va anexa noul grafic de eșalonare a creditului rămas în sold;
– pentru soldul de credit rămas după operarea rambursării în devans, se reface graficul de rambureare aplicându-se procedeul de calcul al dobânzii la sold real. pentru numărul de luni rămase conform contractului de credit.
Rambursarea creditelor va începe, de regulă, în luna următoare utilizării creditului, iar după caz, poate începe în luna următoare prevăzută în documentația pentru realizarea sau terminarea lucrărilor, fără a depăși însă 12 luni de la data încheierii contractului de credit. în această perioadă se va calcula și încasa dobânda la creditul în sold. Pentru neplată la scadență a unei rate lunare, banca este în drept să treacă la recuperarea imediată a ratei creditului și a dobânzilor aferente din contul curent al clientului, iar în cazul în care acest lucru nu este posibil, să treacă la executarea silită pe calea valorificării bunurilor ipotecate.
În cazul întârzierii la plata, Banca va trimite împrumutatului în câteva zile de la data scadenței, o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-1 asupra consecințelor încălcării Contractului. în cazul în care, în termen de aproximativ 30 de zile de la primirea notificării, împrumutatul nu-și execută obligațiile, Contractul se consideră reziliat de plin drept și întreaga sumă a ratelor de credit cu dobânzile aferente devine exigibilă.
Creditele se avizează/aprobă de către comitetele de credite organizate la nivelul unităților teritoriale, Direcția Creditelor Retail, Comitetul de Credite al băncii, Comitetul de Risc și Consiliul de Administrație în limita competențelor stabilite. Semnarea contractelor de credit și a contractelor accesorii (contractele de garanție) se desfășoară astfel:
– contractul de credit și contractele accesorii ale acestuia se semnează de către împrumutat, garanți și codebitor în prezența unui reprezentant al băncii sau a unor persoane împuternicite de conducerea băncii, înainte de angajarea creditului;
Fiecare filă a contractului se ștampilează, iar spațiile și filele libere se barează. Contractul de credit se încheie în 4 exemplare din care 3 pentru bancă și unul pentru împrumutat.
CAPITOLUL 4
OFERTA DE CREDITE IPOTECARE DE PE PIAȚA ROMÂNEASCă
Oferta Agenției naționale pentru locuințe
4.1.1 Înființare și funcționare
Agenția Națională pentru Locuințe s-a înființat în baza Legii n. 152/1998 și a inceput sș funcționeze efectiv din data de 15 septembrie 1999. Legislația care să permită acordarea primului credit ipotecar de către A.N.L. a apărut în anul 2000, astfel că primul credit ipotecar s-a putut acorda în 13 iulie 2000. Agenția Națională pentru Locuințe, denumită prescurtat A.N.L., este o instituție de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanțare în domeniul construcției de locuințe, având autonomie financiară.
Agenția Națională pentru Locuințe s-a înființat pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național și își desfășoară activitatea sub autoritatea Ministerului Lucrărilor Publice, Transporturilor și Locuinței.
Conform ultimelor completări ale Legii nr. 152/1998 privind inființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, obiectivele A.N.L. sunt următoarele:
realizarea unor montaje financiare;
atragerea și administrarea resurselor fianciare, în condițiile Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unei locuințe, inclusiv pentru cele exploatate in regim de închiriere;
realizarea de construcții de locuințe pentru tineri, destinate închirierii, pe baza proiectelor aprobate de Ministerul Lucrărilor Publice, Transporturilor si Locuinței;
dobândirea de terenuri destinate construirii de locuințe;
realizarea investițiilor privind construcția de locuințe sau intervenții la construcțiile existente.
Terenurile destinate construirii de locuințe prin Agenția Națională pentru Locuințe pot fi proprietate publică sau privată a statului sau a unităților sale administrativ- teritoriale, precum și proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice, urmând sa fie preluate conform legii. Terenurile destinate construirii de locuințe prin Agenția Națională pentru Locuințe, scoase din circuitul agricol, sunt exceptate de la prevederile art. 92 alin. (4) si (5) din Legea Fondului Funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Pentru atragerea de resurse financiare suplimentare, precum și pentru asigurarea terenurilor viabilizate, destinate construcției de locuințe, personale juridice cu activități în construirea de locuințe si în domeniul investițiilor imobiliare vor putea participa alături de Agenția Națională pentru Locuințe, la derularea unor proiecte pentru dezvoltarea zonelor de locuit.
Beneficiari ai locuințelor construite prin ANL
Conform Legii nr. 152/1998 privind inființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, cu modificările și completările ulterioare, pot beneficia de credite pentru construirea unei locuinte prin ANL persoanele fizice cu cetațenie română, domiciliate în România, indiferent de vârsta și persoanele juridice române cu activitate în construirea de locuințe și în domeniul investițiilor imobiliare. Este obligatorie completarea în formularul tip ANL – formular ce se poate procura numai de la oficiile poștale – a constituirii unui avans de minim 25% din valoarea locuinței. Persoana care solicită un credit trebuie să fie angajată cu contract de muncă pe perioadă nedeterminată, iar prin veniturile care le obține (la nivel de familie) să poată garanta rambursarea creditului solicitat. La stabilirea bugetului în cadrul întocmirii dosarului de solvabilitate se iau în calcul veniturile solicitantului, ale soțului/soției ( unde este cazul ) sau veniturile obținute de alți membri ai familiei care pot participa la plata creditului. Membri familiei pot fi numai rudele de gradul I.
Începând din anul 2003, ANL nu mai acordă credite ipotecare, dar a încheiat convenții cu o serie de bănci, conform cărora solicitanții care doresc construirea de locuințe prin ANL pot beneficia de credit de la una din aceste bănci. Băncile cu care ANL are încheiate convenții în sensul acordării de credite sunt :
1. Alpha Bank
2. Banca Comercială Română
3. BRD Groupe Societe Generale
4. Banca Transilvania
5. Piraeus Bank
6. Raiffeisen Bank
Creditele sunt acordate de catre băncile finanțatoare în conformitate cu normele proprii de creditare specifice fiecărei bănci.
4.1.3 Etapele procedurii de contractare a unei locuințe
1. A.N.L., prin intermediul oficiilor poștale din țară, pune la dispoziția cetațenilor cererile tip pentru construcția de locuințe prin agenție.
Cererea tip cuprinde următoarele date:
numele și prenumele solicitantului
vârsta solicitantului starea civilă a solicitantului
adresa, localitatea de reședinta a solicitantului
situația socială și materială a solicitantului
motivarea cererii de construire:
– locuința individuală pe teren propriu
– idem pe teren pus la dispoziție prin A.N.L.
– apartament, nr. camere
localitatea unde se dorește construirea
2.Cererile tip completate de solicitanți se transmit catre A.N.L., prin poștă, recomandat cu confirmare de primire. A.N.L. înregistreaza toate cererile primite, in ordinea sosirii lor.
3.În momentul pregătirii unui amplasament pntru ofertare, oferta este prezentată solicitanților pentru construirea unei locuinte prin ANL, dupa cum urmează :
– pentru amplasamentele din municipiul Bucuresti, acestea sunt prezentate în cadrul expoziției deschise la sediul Ministerului Transporturilor, Construcțiilor și Turismului – de luni până vineri între orele 10.00 – 18.00 ;
– pentru amplasamentele din țară, solicitanții sunt chemați la prezentarea ofertelor prin invitație scrisa.
Solicitanții care acceptă oferta prezentată, primesc o adresă către una din băncile finanțatoare, în vederea întocmirii dosarului de solvabilitate. Odată cu adresa de întocmire a dosarului de solvabilitate, solicitanții mai primesc doua declarații care trebuiesc autentificate la notariat :
– declarația privind datele personale, în baza căreia se acordă punctajul ;
– declaratia privind încadrarea în condițiile OUG nr.59/2002, în vederea acordării subvenției.
După întocmirea dosarelor de solvabilitate și analizarea acestora, băncile transmit ANL certificatele de solvabilitate ale solicitanților de credit. Solicitanții de credit transmit agenției cele două declarații completate și autentificate.
4.Pentru solicitanții care au certificate de solvabilitate si declarațiile autentificate transmise agenției, se întocmesc listele de priorități în ordinea descrescatoare a punctajului obținut de către fiecare solicitant.
Criterii de punctare a solicitanților de credite
I.Vârsta:
a.Solicitant care are mai puțin de 35 ani 20
b.Solicitant care are mai mult de 35 ani 0
II.Situația locativă:
a.Locuiește într-un imobil naționalizat și care se retrocedează vechilor proprietari, cf. Legii 10/2001 40
b.Nu deține locuință proprietate personală 30
c.Deține un apartament proprietate personală10
d. Alte situații 0
III.Starea civilă
a.Căsătorit 15
b.Familie monoparentală 10
c.Necăsătorit 0
IV.Persoane în întreținere:
a.Pentru fiecare copil aflat în întreținere 5
b.Pentru fiecare altă persoană aflată în întreținere 3
c.Solicitantul are handicap: 10
Solicitantii sunt invitati la contractare in ordinea descrescatoare a punctajului obtinut.
5.Primul contract semnat de către beneficiar cu ANL este contractul de mandat. Împreună cu contractul de mandat solicitantul primește și comunicarea către banca în vederea obținerii ofertei ferme de creditare. Oferta fermă de creditare trebuie transmisă agenției pentru programarea solicitantului la semnarea contractului de construire. La primirea ofertei ferme de creditare, beneficiarul locuinței trebuie să ateste existența sumei necesare depunerii avansului.
6.Contractul de construire se semnează de către beneficiarul locuinței și se întăbulează în forma autentică. După întăbularea în forma autentică a contractului de construire, beneficiarul locuinței se prezintă la banca în vederea semnării contractului de credit ipotecar și a contractului de ipotecă.
7.Contractul de credit ipotecar se semnează de către beneficiarul locuinței și banca finanțatoare. Odată cu semnarea contractului de credit ipotecar se semnează și contractul de ipotecă, prin care beneficiarul de credit ipotechează locuința în favoarea băncii finanțatoare până la rambursarea integrală a creditului. Beneficiarul încheie la acest moment și o poliță de asigurarea a locuinței.
8. După parcurgerea acestor etape, ANL dă ordinul de începere a lucrărilor pentru construirea locuinței. În contractul de construire se prevede un termen de 24 de luni pentru finalizarea locuinței, termen care începe să decurgă de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor.
Oferta Banc Post
4.2.1 Beneficiarii creditului:
Persoane fizice majore, cetățeni români, cu domiciliul stabil în România care sunt:
a) salariați angajați pe o perioadă nedeterminată, cu vechime minimă 2 ani;
b) salariați angajați pe o perioadă determinată, cu vechime minimă 2 ani. Pot fi beneficiari numai salariații instituțiilor bugetare angajați pe funcții care potrivit legii pot fi ocupate numai pe perioadă determinată.
c) persoane fizice care realizează venituri din activități independente;
d) persoane fizice care au realizat venituri din dividende în ultimii 2 ani;
e) pensionari pentru limita de vârstă.
Beneficiarii, la scadența finală a creditului, nu trebuie să aibă vârsta mai mare de 65 de ani, în cazul bărbaților, sau de 60 de ani, în cazul femeilor.
SCOPUL CREDITULUI
Cumpărarea, construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor cu destinație locativă.
MONEDA CREDITULUI
EUR, ROL sau USD. Cursul de schimb utilizat pentru transformarea unei valute în altă valută este cursul BNR din ziua efectuării transformării.
VALOAREA CREDITULUI
– Este cuprinsă între 5.000 și 300.000 EUR sau echivalentul în USD sau ROL.
– Volumul creditului este determinat de:
capacitatea de rambursare a creditului și de plată a dobânzii;
valoarea garanției;
numărul de ani de creditare;
valoarea locuinței ce se cumpără, construiește, reabilitează, consolidează sau extinde;
suma solicitată.
TERMEN DE RAMBURSARE
5 – 20 ani
GARANȚII
– De bază: imobilul cumpărat, construit, reabilitat, consolidat sau extins împreună cu terenul aferent;
Alte garanții agreate de Bancpost.
ASIGURAREA GARANȚIEI
Pachetul de credit ipotecar include asigurarea pentru bunurile aduse în garanția creditului și asigurarea de viață pentru împrumutat, pe toată perioada derulării creditului, fără costuri suplimentare pentru împrumutat. Asigurările, încheiate la o societate de asigurări agreată de bancă, se cesionează în favoarea Bancpost.
APORT PROPRIU
– 25% calculat ca procent la valoarea investiției.
Aportul propriu poate fi în numerar sau în natură (terenul sau clădirea existentă, precum și lucrările deja executate).
AVANTAJE
– Asigurarea imobilului care face obiectul creditului și asigurarea de viață sunt încheiate de bancă fără costuri suplimentare pentru împrumutat; plata primelor de asigurare se efectuează de către bancă pe toată durata de creditare;
– Creditele ipotecare acordate de Bancpost pentru construcție, extindere, consolidare sau reabilitare de locuințe au o serie de caracteristici semnificative. Astfel, pentru creditele acordate în tranșe (pe parcursul a maximum 1 an de la încheierea contractului de credit) banca acordă o perioadă de grație până în luna următoare angajării ultimei tranșe. De asemenea, creditul se poate acorda atât pentru lucrările realizate cu societăți de construcții, cât și pentru cele realizate în regie proprie;
– Creditul poate fi rambursat în avans, integral sau parțial;
– În completarea capacității de rambursare se pot lua în calcul veniturile soțului/soției și/sau ale părinților/socrilor împrumutatului care locuiesc și gospodăresc împreună cu acesta;
– Aportul propriu al împrumutatului poate consta atât în disponibilități bănești, cât și în terenul deținut, clădirea existentă sau lucrările deja executate.
OBSERVAȚII
– În cazul construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii locuinței, sumele din credit se pun la dispoziția solicitantului eșalonat, în funcție de stadiile fizice executate, pe baza situațiilor de lucrări depuse la bancă și avizate de dirigintele de santier
– În cazul cumpararii de locuințe, sumele din credit se pun integral la dispoziția vânzătorului.
4.3.1 Produse de credit acordate de Raiffeisen Banca pentru locuinte S.A.
Raiffeisen Banca pentru Locuințe S.A. a fost constituită prin asocierea dintre Raiffeisen Bank România, Bausparkasse Schwäbisch Hall Germania și Raiffeisen Bausparkasse Austria, iar investiția inițială, făcută în cote egale, a fost de 15 milioane Euro.
Scopul declarat al Raiffeisen Banca pentru Locuințe S.A. este de a-i ajuta pe cetățenii români să-și realizeze un mare vis: o casă nouă, modernizarea celei existente, acces la lucrări de modernizare și întreținere, o locuință cu un confort sporit. Așa arată în viziunea noastră un minim necesar. Economisirea și creditarea pentru domeniul locativ este un produs financiar, care se bucură deja de o largă recunoaștere pe plan internațional.
Sistemul de economisire-creditare pentru domeniul locativ este un produs absolut nou pe piața bancară românească. Mecanismul său de funcționare este însă extrem de simplu: Clientul trebuie să stabilească împreună cu agentul nostru de vânzări suma de bani de care va avea nevoie peste o anumită perioadă de timp. Dupa ce stabilește acest cuantum clientului trebuie să-i fie foarte clar că va trebui să economisească jumătate din această sumă, iar cealaltă jumătate o va primi sub formă de credit de la Raiffeisen Banca pentru Locuințe. Suplimentar, pe lângă economiile pe care le face individual, clientul beneficiază anual de o subvenție din partea statului, subvenție concretizată într-o primă de 30% din economiile sale anuale. Această primă nu poate însă depăși nivelul unui salariu lunar mediu brut pe economie comunicat de autoritatea națională de statistică la finele anului. La finalul perioadei de economisire, care poate să fie de minimum 18 luni, clientul poate beneficia de un credit cu o dobândă foarte avantajoasă, fixă pe tot parcursul contractului, de 6% pe an in lei. Banca pune la dispoziția clienților trei tarife – rapid, standard și moderat. In funcție de tariful ales clientul va știi cât este rata lunară de economisire, rata lunară de rambursat, perioada de economisire sau perioada de rambursare a creditului.
4.4. Alte institutii specializate in acordarea de credit ipotecar
4.4.1 Domenia credit
Domenia Credit este o societate de credit ipotecar înființată in anul 2003, având ca scop facilitarea unui acces rapid și în condiții avantajoase al cetățenilor români la credite ipotecare (achiziție, renovare și construire de locuințe).
Prin profesionalism, atitudinea față de client, seriozitate și transparență, Domenia Credit dorește să se impună ca specialistul în credite ipotecare din România.
Astfel, în colaborare cu instituțiile interesate de pe piața creditelor ipotecare, Domenia Credit pune bazele standardizării creditului ipotecar, ca un mijloc de informare eficientă și corectă a solicitantului de credit ipotecar și ca o condiție de bază pentru dezvoltarea pieței secundare.
Domenia Credit este finanțată atât din surse proprii, cât și din surse atrase, în principal credite pe termen lung acordate de instituții financiare internaționale.
Domenia Credit are acorduri de finanțare semnate cu următoarele instituții:
Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), înființată în 1991 pentru a veni în sprijinul tinerelor democrații din Europa Centrală și de Est și a fostelor țări sovietice. Deși acționarii BERD sunt mai multe state și instituții interguvernamentale, BERD investește în principal în sectorul privat, de obicei împreună cu partenerii săi comerciali. Prin investițiile sale, BERD promovează reformele structurale și de sector, concurența, privatizarea și libera inițiativă, stabilitatea instituțiilor financiare și a sistemelor legislative, dezvoltarea infrastructurii necesare pentru sprijinirea sectorului privat, cu respectarea mediului înconjurător.
DEG – Deutsche Investitions-und Entwicklungsgesellschaft mbH, cu sediul în Germania, membră a Grupului KfW și una dintre cele mai mari instituții europene care finanțează și oferă consultanță pentru proiecte pe termen lung. Misiunea DEG este de a promova creșterea economică în țările în curs de dezvoltare sau în tranziție prin stimularea sectorului privat, creând astfel baza pentru o creștere economică susținută și o îmbunătățire de durată a condițiilor de viață ale populațiilor din aceste țări.
Fondul Româno-American pentru Investiții (RAEF), corporație privată americană înființată de Congresul SUA în 1995. RAEF are o vastă exepriență ca investitor în sectorul financiar, industrial și de eficiență energetică din România. RAEF este beneficiarul inițial al facilității de credit pe termen lung de 7.000.000 USD acordată de Raiffeisen Bank Austria cu garanția Guvernului SUA în septembrie 2003 și al cărei recipient final este Domenia Credit.
International Finance Corporation (IFC), cu sediul în Washington, DC., înființată în 1956, membră a Brupului Băncii Mondiale, promovează investițiile de durată în sectorul privat al țărilor în curs de dezvoltare, ca mijloc de combatere a sărăciei și de îmbunătățire a standardului de viață al omenirii. IFC este cea mai mare sursă multilaterală de finanțare (aport la capital și împrumuturi) pentru sectoarele private ale țărilor în curs de dezvoltare.
Domenia Credit, prima companie specializată în credite ipotecare de pe piața românească.
Domenia credit s.a. Este o societate de credit ipotecar ce a fost înființată la sfârșitul lunii februarie 2003 în baza legii 330/2003 care aprobă oug 200/2002, având ca scop facilitarea unui acces rapid și în condiții avantajoase al cetățenilor români la credite ipotecare (achiziție, renovare și construire de locuințe). Societatea are un capital social subscris și vărsat de 3.000.000 de euro.
Cu toate acestea, experiența noastră în credite ipotecare nu se limitează la perioada ce s-a scurs de la data înregistrării societății la Camera de Comerț.
Programul a luat ființă în fapt la sfârșitul anului 2001, fiind finanțat de Fondul Româno-American pentru Investiții (RAEF), în prezent acționar al Domenia Credit alături de BERD și DEG, fondurile de asistență tehnică pentru demararea programului fiind furnizate de USAID (Agenția SUA pentru Dezvoltare
Internațională). Consultantul proiectului, care și-a încheiat misiunea în luna septembrie a anului 2003, a fost Shorebank Advisory Services.
Din 2002 și până în prezent, Programul de credite ipotecare gestionat inițial de RAEF și preluat de Domenia Credit și-a constituit un portofoliu de credite ipotecare de peste 15 milioane USD, credite acordate cetățenilor români pentru achiziția de locuinta/teren pentru construire, renovarea/finisarea și construirea de imobile în București, Timisoara, Cluj, Iasi si in zonele limitrofe acestora.
4.4.2 Avantajele contractarii unui credit de la “Domenia credit”
Aprobări rapide de la depunerea documentației necesare (pentru situații standard)
Flexibilitate foarte mare în calculul veniturilor eligibile (se iau în calcul toate veniturile constante ale familiei, nu numai ceea ce apare pe cartea de muncă, ci și venituri din prime, comisioane, diurne, colaborări, activități independente, chirii, dividende etc.)
Nu există o vârstă minimă pentru a contracta un credit de achiziție
Nu este necesară identificarea locuinței înainte de a solicita un credit de achiziție de locuință; analiza se face pe baza veniturilor familiei și se aprobă un credit maxim după care clientul are la dispoziție 45 de zile pentru a-și găsi o locuință
Se acceptă lucrările executate în regie proprie în cazul creditelor pentru renovare și construire de locuință (fără constructor/antreprenor impus)
Se pot cumula și veniturile a două persoane necăsătorite
Avansul nu trebuie depus într-un cont bancar; în plus nu este obligatoriu să existe numerar la momentul analizei, avansul putând fi constituit din vânzarea viitoare a unui bun mobil/imobil
Nu se solicită giranți
Nu se solicită asigurare de viață (în afară de situațiile cu risc special)
Creditul se virează în contul vânzătorului chiar în ziua semnării, nu după o săptămână sau mai mult;
Clientul se bucură de asistență juridică gratuită și consiliere de specialitate din partea specialistului de credit pe tot parcursul procesului de creditare
Nu există comision de gestiune a creditului, comisionul de acordare se percepe numai în momentul acordării creditului (1,9% din credit sau 2,9% din credit în funcție de sumă)
Atitudinea față de client:
profesioniștii Domenia Credit sunt deschiși, tineri, flexibili
Spirit de inițiativă și participare activă la standardizarea pieței creditului ipotecar și la formarea unui sistem de finanțare a creditelor ipotecare bazat pe atragerea resurselor existente pe piața de capital (formarea unei piețe secundare a creditului ipotecar).
Rapiditate, eficiență în luarea deciziilor și în soluționarea cererilor de credit
Transparență maximă a costurilor și a procedurilor: clienții știu ce costuri au de suportat, atât legate de credit cât și de tranzacție, de la prima vizită la Domenia Credit
Clienții sunt tratați individual, experții de credit se străduiesc să găsească soluții la situația specifică a clientului (decizia nu se ia pe bază de scoring)
CAPITOLUL 5
STUDIU DE CAZ LA BANC POST
5.1 Obținerea unui credit ipotecar la Banc Post
Domnul Munteanu Emil, dorește să obțină un credit ipotecar pentru ționarea unei locuințe, mai exact a unui apartament cu doua camere. În aceste condiții el apelează la Banc Post pentru a vedea care sunt condițiile necesare pentru a obține un astfel de credit ipotecar și care sunt documentele necesare pentru aprobare.
Parametrii care se iau în considerare la contractarea creditului sunt următorii:
valoarea locuinței
nivelul creditului de la bancă ca procent din valoarea locuinței
termenul de acordare a creditului
rata dobânzii percepute de către banca și variația ratelor și dobânzilor.
Parametrii stabiliți sunt următorii:
valoarea locuinței este de 27 000 euro;
nivelul creditului va fi de până la 75% din valoarea înscrisă în contractul de vânzare-cumpărare adică 20 000 euro
termenul de acordare este de 20 ani
dobânda la data angajării creditului este de 9% indexabilă.
varianta aleasă este de rate egale
banca percepe un comision de gestionare a creditului de 2%
rambursarea creditului și plata dobânzilor se face lunar, în sume constante pe urmatoarele 240 luni.
Acestea fiind condițiile acordării creditului se purcede la întocmirea dosarului de creditare.Toate aceste documente sunt necesare și trebuie sa fie înglobate în dosarul ce va fi depus la banca. Documentele stau la baza deciziei băncii de a acorda sau nu bonitate clientului.
Dacă dosarul este admis următorul pas va fi acordarea creditului de care clientul are nevoie.
În continuare vor fi tratate pe scurt cateva din documentele din dosarul de creditare.
Cerere de credit- anexă
conține date informative ale solicitantului, inclusiv situația familială
solicitantul declară pe propria răspundere despre corectitudinea datelor menționate în contractul de credit și se angajează la îndeplinirea tuturor obligațiilor prevăzute în contract.
Bugetul de venituri și cheltuieli-anexă
este o situație a veniturilor și cheltuielilor în familia solicitantului
de rezultatul ei va depinde bonitatea clientului
este obligatoriu ca nivelul ratei dobânzii să nu depășească 35% din veniturile personale coroborate cu cele ale familiei acestuia.
Adeverințele de venit- anexă
adeverința de venit este emisă de societatea la care este angajat solicitantul creditului
societatea se obligă să rețină lunar și să vireze la bancă rata și dobânda aferente fiecarei luni
conține semnătura și ștampila persoanelor autorizate
Fișa de prezentare a creditului
prezintă creditul cu toate variantele lui
se descrie locuința care face obiectul contractului
este semnat de către șeful de serviciu, ofițerul juridic și ofițerul juridic.
Contractul de credit-anexă
conține date despre solicitantul de credit și banca sa
se definesc condițiile de acordare și rambursare a creditului
se stipulează drepturile și obligațiile împrumutatului și ale băncii
se exprimă acordul scris al ambelor părți prin semnăturile ambilor soți, al băncii reprezentată de director și de către ofițerul de credit.
Graficul de rambursare al creditului- anexă
conține eșalonarea ratelor și dobânzilor În funcție de varianta de rambursare dorită; în cazul nostru de rate egale
reprezintă situația lunară a soldului, dobânzii și totalului de plata al clientului.
Confirmarea
reprezintă documentul prin care se confirmă faptul că banca a aprobat creditul conform contractului de credit încheiat cu clientul.
5.2 Întrebari și răspunsuri utile privind creditul ipotecar specifice condițiilor de la Banc Post
Pentru o mai rapidă și eficientă întelegere a procesului creditării am structurat în continuare sub forma de întrebări și răspunsuri câteva din problemele principale cu care o persoană fizică se confruntă în procesul luării unui astfel de credit ipotecar. Modelul este cel care se regăsește la Bancpost.
1. Ce este creditul ipotecar?
Creditul acordat în conformitate cu prevederile Legii 190/1999 privind creditul ipotecar pentru construirea, cumpărarea, extinderea, reabilitarea și consolidarea imobilelor cu destinație locativă.
2. Care este moneda în care se acordă creditul ipotecar?
Moneda creditului ipotecar poate fi leul (ROL), dolarul (USD) sau euro(EURO).
3. Care este venitul minim lunar pe care trebuie să îl dețin?
Creditul (dar nu mai puțin de 3.000 EUR sau achivalent în lei sau USD) se acordă în funcție de capacitatea de rambursare a solicitantului; se pot lua în calcul și veniturile soțului/soției, în calitate de co-debitor și/sau ale părinților/socrilor împrumutatului care locuiesc și gospodăresc împreună, în calitate de fidejusori. În calculul bugetului familial, banca ia în considerare datoriile familiei către terți și un venit minim (60 EURO pe membru de familie) care trebuie să ramână la dispoziția acesteia pentru acoperirea cheltuielilor curente.
4. Ce garanții sunt solicitate de bancă?
Garanția de bază a creditului ipotecar se constituie prin ipoteci și privilegii asupra imobilului – teren și construcție – pentru care se acordă creditul în conformitate cu art. 3-5 din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare. În completarea garanției de bază (imobilul care constituie obiectul finanțării) se pot lua și alte garanții imobiliare, altele decât cele care constituie obiectul creditării.
5. Ce condiții trebuie să îndeplinesc pentru a beneficia de acest credit?
Pentru a beneficia de credit ipotecar trebuie:
– să fii cetățean român cu domiciliul stabil în România;
– să fii major;
– să faci dovada că realizezi venituri permanente de cel puțin 2 ani;
– să faci dovada deținerii garanției solicitate de bancă;
– să nu înregistrezi datorii neachitate către bancă la data solicitării creditului;
– la scadența finală a creditului să ai vârsta mai mică sau egală cu 65 de ani, în cazul bărbaților, sau cu 60 de ani , în cazul femeilor.
6. În cât timp pot lua creditul?
Durata de timp între data depunerii cererii de credit și eliberarea creditului depinde de mai mulți factori:
– timpul necesar clientului pentru pregătirea documentației solicitate de bancă la depunerea cererii;
– destinația creditului (pentru construire timpul de analiza este ceva mai mare);
– timpul necesar clientului pentru pregătirea documentelor necesare încheierii contractului de credit.
Menționăm că, în conformitate cu prevederile Legii 190/1999, între data aprobării cererii de credit și data încheierii contractului de credit trebuie să treaca un interval de timp de cel puțin 10 zile. Estimăm că durata medie necesară încheierii contractului de credit este de circa 2-3 săptămâni de la depunerea cererii.
7. Care este suma maximă a creditului pe care îl pot lua?
Suma maximă a creditului ipotecar este 300.000 EURO sau echivalentul în lei sau USD.
8. Pot beneficia de creditul ipotecar dacă îmi construiesc casa în regie proprie?
Da
9. Care este valoarea poliței de asigurare a locuinței și a asigurării de viață?
Polița de asigurare a locuinței se face la nivelul creditului acordat, pe toată perioada derulării creditului. Asigurarea de viață se face la nivelul creditului acordat, reînnoindu-se anual la nivelul creditului rămas în sold. Asigurările se oferă impreună cu creditul ipotecar sub forma unui pachet de produse și servicii. Polițele de asigurare se încheie cu societatea de asigurări agreată de Bancpost și se plătesc de către bancă.
10. Ce documente trebuie să aduc la bancă?
Documentele pe care trebuie să le prezinți băncii sunt:
Cerere de credit (formular pus la dispoziție de bancă);
Copii ale actelor de identitate ale solicitantului și al soțului/soției;
Fișa clientului (formular pus la dispoziție de bancă);
Copie a extrasului de cont cu surse proprii de finanțare (unde este cazul);
Adeverința(e) de salariu pentru solicitant și soț/soție;
Documente care să ateste obținerea veniturilor, în funcție de caz:
– Adeverința de venit, decizia de impunere (numai persoane fizice autorizate și liber profesionițtii care nu sunt asociați și plătesc impozit pe baza normelor de venit);
– Declarația anuală de venit pentru liber profesioniștii care își desfășoară activitatea în cadrul unei asociații fără personalitate juridică;
– Declarația de impozit pe venitul global (dacă solicitanții realizează venituri din mai multe surse);
– Adeverința de repartizare a dividendelor eliberată de societățile comerciale, privind mărimea netă a dividendelor cuvenite pe ultimii 2 ani;
– Ultimul talon de pensie;
Copia cărții de muncă sau copia filei din Registrul de evidență al salariaților certificată de către angajator;
Declarația solicitantului, pe proprie răspundere, privind valoarea angajamentelor de plată ale acestuia și în mod special a celor devenite exigibile cu terții, la care se anexează copii ale unor documente cum sunt:
a) contracte de credit;
b) contracte de leasing;
c) contracte de cumpărare în rate a unor bunuri de folosință îndelungată;
d) copii ale altor angajamente de plată.
În funcție de destinația creditului, banca solicită și alte documente specifice. Lista completă a documentelor necesare este prezentată în formularul de cerere.
11. Care sunt comisioanele de plată?
Comisioanele de plată sunt:
– comision de acordare și gestionare a creditului (2% flat);
– comision de evaluare pentru bunurile aduse în garanția creditului (în funcție de complexitatea evaluării, minim un milion lei).
12. Care este dobânda penalizatoare aplicată la întârzierea rambursării ratei?
Dobânda pentru creditul neachitat la scadență este cu 3 puncte procentuale mai mare decât dobânda curentă.
13. Care este modalitatea de rambursare a creditului?
Rambursarea creditului se face după acordarea integrală a creditului. În cazul creditelor acordate în tranșe (pe parcursul a maximum 1 an de la încheierea contractului de credit) banca acordă o perioadă de grație până în luna următoare angajării ultimei tranșe.Rambursarea creditului se face în rate lunare egale pe toată perioada în care dobânda ramâne neschimbată. Creditul poate fi rambursat și în avans, integral sau parțial.
14. Care este comisionul perceput de bancă la rambursarea în avans ?
Comisionul de rambursare anticipată este de 2,5% flat, calculat la suma rambursată.
15. Îmi puteți da un exemplu concret de acordare a unui credit ipotecar pentru suma de 10.000 EURO, pe o perioada de rambursare de 10 ani, la un venit lunar de 200 EURO?
Rambursarea creditului se face în rate egale. În cazul nostru, rata + dobânda lunară se cifrează la 124 Euro. În această situație, un venit de 200 de Euro nu este suficient, dar acesta poate fi completat cu veniturile soțului/soției sau fidejusorilor (părinți/socri, cu condiția să se facă dovada că au locuit împreună cel puțin 1 an).
16. În ce condiții pot obține un overdraft în cadrul pachetului de credit ipotecar?
Pentru a putea beneficia de overdraft (descoperire de cont de card), solicitantul trebuie să dețină un card de debit emis de Bancpost, pe care să fie virate lunar veniturile sale. Acordarea și valoarea overdraftului depind de capacitatea de rambursare a împrumutatului, calculată ulterior acordării creditului ipotecar. Overdraftul poate fi utilizat de împrumutat pentru cheltuieli personale.
5.3 Noutati in sistemul de credit ipotecar romanesc
Credite BCR pentru locuințe
Banca Comercială Română (BCR) a lansat două noi tipuri de credit pentru locuințe – imobiliar și ipotecar, pe o perioada de până la 25 de ani, care se acordă numai în lei, se arată într-un comunicat al băncii. Suma maximă ce poate fi împrumutată este de 500.000 echivalent euro, atât în cazul creditului imobiliar, cât și ipotecar. Pentru împrumutul imobiliar, rata totală lunară (credit plus dobânda) poate reprezenta până la 50% din venitul net obținut de solicitant împreună cu membrii familiei, după ce anterior au fost deduse celelalte datorii. În cazul creditului ipotecar, rata totală lunară nu va depăși 35% din venitul net obținut. În cazul creditului imobiliar clientul poate opta pentru o dobânda fixă de 13% pentru primii cinci ani calendaristici. Pentru restul perioadei până la scadență, dobânda se calculează în funcție de cotatia BUBOR la șase luni (media dobânzilor bancare la resursele plasate) la care se adaugă trei puncte procentuale. O alta variantă este dobânda fixă de 14% pentru primii trei ani calendaristici, iar pentru restul perioadei până la scadență, dobânda se calculeaza în funcție de BUBOR la șase luni, la care se adaugă trei puncte procentuale. Aceeași ofertă de dobândă este valabilă și în cazul creditului ipotecar în lei pentru persoane fizice.
În continuare vom prezenta rata dobânzii de referință propusă lunar de către Banca Națională a României. În funcție de această rată de referință fiecare unitate bancară își stabilește rata dobânzii personale. Observăm că în ultimele 6 luni rata de referință s-a diminuat cu peste 50%. Acest lucru arată o poziție favorabilă a creditului ipotecar în cadrul dobânzilor practicate pe piață și reflectă creșterea fondurilor alocate creditării locuinței.
Rata dobânzii de referință
– procente pe an –
5.4 Analiza concurenței ofertelor de credit ipotecar în România
Reducerea dobânzilor și creșterea concurenței din sistem au forțat băncile să relaxeze condițiile de creditare. Piața creditelor ipotecare și imobiliare a inregistrat o adevarată explozie. Anul trecut, dobânzile de peste 25% la creditele ipotecare in lei făceau aceste produse inaccesibile pentru majoritatea populatiei. Acum, reducerea acestora la 13%-14%, a redeschis apetitul românilor pentru casele pe credit.
Creditul bancar reprezintă cea mai importantă sursa de finanțare pentru achiziționarea sau construcția unei locuințe. În urma cu cațiva ani, accesul populației la credite bancare era, practic, interzis, însă odată cu reducerea dobânzilor și cu deschiderea băncilor către persoanele fizice, piața acestor produse a explodat. În prezent, aproape toate băncile din sistem care lucrează cu persoane fizice practică acest gen de credite și, în consecință, produsele oferite au devenit din ce în ce mai accesibile din punctul de vedere al costurilor și perioadelor de rambursare. Dacă primul credit de acest gen de pe piața românească avea o perioadă maximă de rambursare de zece ani, acum majoritatea băncilor acordă astfel de credite pe perioade care pot ajunge până la 25 de ani. În ceea ce priveste structura pe valute, până de curând cererea populației era orientată către creditele în valută, datorita dobânzilor mult mai reduse față de finanțările în lei (aproximativ 10% pe an dobânda pentru un credit in valuta și in jur de 25% pe an pentru un credit in lei). În ultima perioadă, insa, urmând tendința generala din piață de reducere a dobânzilor în lei, creditele pentru case în lei devin din ce în ce mai atractive, dobânzile scazând chiar până la 13% – 14% pe an, în timp ce costurile creditelor în valută au ramas relativ neschimbate. În afară de dobandă, băncile percep o serie de comisioane la acordarea creditului, comisioane de rambursare în avans și, în anumite cazuri, chiar comisioane anuale de administrare a creditului. Pentru obținerea unor astfel de credite, cele mai multe bănci nu solicită girant, principala garanție fiind reprezentată de ipoteca de rang I asupra imobilului cumpărat sau construit, în cazul creditelor ipotecare, sau ipoteca asupra unui alt imobil în cazul creditelor imobiliare. În schimb, avansul minim obligatoriu pentru un credit ipotecar este de 25% din valoarea locuinței cumpărate/construite, iar în cazul unui credit imobiliar, avansul poate fi redus până la 15%, diferența trebuind, însă, acoperită cu alte garanții. În plus, se solicită asigurare pentru locuința ipotecată în favoarea băncii și, în anumite cazuri, se solicită și asigurare de viață pentru beneficiarul creditului.
Rata lunară aferentă creditului nu trebuie să depășească 35% din venitul lunar al familiei beneficiarului de credit. Majoritatea institutiilor bancare iau în calcul toate veniturile certe ale solicitantului, nu doar salariile înscrise în cartea de munca (venituri din activități independente, chirii, dividende etc.). Vom prezenta în continuare câteva exemple de calcul pentru credite pe o perioadă de 20 sau 25 de ani. Menționăm ca ratele sunt valabile la actualele dobânzi, majoritatea băncilor practicând dobânzi variabile la astfel de credite (dobânzile se pot modifica în funcție de evoluția pieței)
Calcul comparativ – rata lunară (credit plus dobânda) pentru un credit acordat pe o perioadă de 20 de ani, respectiv 25 de ani, în euro și echivalent dolari sau lei
* dobânda este fixă în primii cinci ani
**ratele sunt valabile pentru cumpărarea unei locuințe
CONCLUZII
Dupa 1990 fondul locativ al României a fost privatizat aproape în totalitate. Noua generație care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nouă formă de guvernământ, mai prosperă, mai egalitară și care să asigure un alt nivel de trai al populației, își dorește o strategie de dezvoltare durabilă și în sectorul construcțiilor de locuințe. Obiectivul primordial devine accesul fiecărui cetățean la un cămin adecvat, asigurarea protecției sociale pentru persoanele cu venituri modeste.
Obiectivele strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului construcțiilor de locuințe, cum ar fi: dezvoltarea urbană durabilă ( rețele de alimentare cu apă și energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deșeurilor ), îmbunătățirea infrastructurii ( drumuri locale și județene ), facilitarea investițiilor din domeniul privat și realizarea a cât mai multe proiecte de construire a ansamblurilor rezidentiale. Se urmărește astfel alinierea calității vieții românilor cu cetățenii Uniunii Europene.
Măsurile specifice în domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte și în măsurile sociale generale ce trebuie accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor și puterii de cumpărare relativ redusă, se impun luate măsuri sociale cum ar fi crearea de noi locuri de muncă și o protectie sociala decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naționale va conduce la o viața mai bună, la împamântenirea unei mentalități capitaliste și a unor mecanisme ale pieței libere.
Pentru creșterea nivelului de confort al cetățenilor și siguranței locuirii trebuiesc promovate noi măsuri fiscale și administrative care să stimuleze reabilitarea și modernizarea fondului locativ construit. Demne de urmat sunt măsurile ce s-au luat în ultima vreme în țările Uniunii Europene în domeniul locativ. Acestea au obținut deja rezultate notabile în evoluția calitativa a locuințelor proprietate personală cât și închiriată.
România a facut deja demersuri pentru îmbunațirea cadrului legal în domeniul locuirii.Aceste măsuri trebuie să fie cunoscute și aplicate atât la nivel național dar mai ales local unde trebuie alocate fonduri mult mai însemnate acestui domeniu primordial.
Având în vedere ca în România, comparativ cu țările membre ale Uniunii Europene, majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii și mici, casele de economii pentru credit ipotecar par să constituie cea mai eficientă soluție pentru acoperirea nevoilor de finanțare. Se impune luarea de măsuri privind înmultirea acestui tip de instituții dar și o diversificare a gamei de produse și servicii oferite populației. Bancile comerciale mixte pot contribui și ele decisiv la dezvoltarea construcțiilor de locuințe
În toate țările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecara reprezintă o alternativă viabilă de atragere a fondurilor. Finanțarea locuințelor este o activitate complexă care necesită colaborarea tuturor participanților, atât a guvernului, finanțatorilor, cât și a firmelor de construcții.
Această lucrare are menirea de a conștientiza importanța creditului ipotecar în dezvoltarea domeniului locativ din România. Piata imobiliară se află abia la inceput dar reprezintă o investiție demnă de luat in calcul având în vedere că populația va aloca din
ce în ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuințelor.
BIBLIOGRAFIE
Trenca I. Ioan, “Metode și tehnici bancare”, Editura Casa Cărții de Știință, Cluj- Napoca, 2002
Roșca Teodor, “Monedă și credit”, Editura Altip, Alba- Iulia, 2001
Beju Daniela, “ Mecanisme monetare și instituții bancare”, Editura Casa Cărții de Știință,Cluj-Napoca, 2004
Jung-Duk Lichtenberger, articolul “The economic and financial importance of mortgage bonds”, publicat in Mortgage Banks and the Mortgage Bond in Europe, 2001
Sechelariu Sergiu, Bejan Ioan, “ Creditul ipotecar”, Editura Deșteptarea, București, 2002
Cezar Basno și colaboratorii, “Moneda, credit, banci”, Editura Didactică și pedagogică, București , 2001.
“Ziarul financiar”, numerele din 2005
“Capital”, numerele din 2005
European Mortgage Federation, Annual Report.
Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.
Ordonanta de urgență nr.201/2002 privind modificarea Legii 190/1999
Legea nr. 541/2002, privind Casele de economisire creditare în sistem colectiv pentru domeniul locativ.
Legea nr. 152/1998, privind înfiintarea Agenției Naționale a Locuinței și normele metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotararea de Guvern nr. 962/2001.
Normele de creditare ale bancii Banc Post.
www.bnr.ro
www.bancpost.ro
www.piatafinanciara.ro
www. credit-ipotecar.ro
www. domenia.ro
www.anl.ro
www.brd.ro
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: . Creditul Ipotecar In Romania (ID: 131929)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.