Creditul Imobiliar – Studiu Comparativ Banca Transilvania Vs Raiffeisen Bank

CUPRINS

ABREVIERI

LISTA TABELELOR, GRAFICELOR ȘI CASETELOR

Tabel 1. Infrastructură Banca Transilvania

Tabel 2. Infrastructură Banca Transilvania vs Raiffeisen Bank

Tabel 3. Profit net înregistrat 2015 primele 5 bănci din România

Tabel 4. Cota de piață a băncilor din total active

Tabel 5. Criterii credit imobiliar BANCA Banca Transilvania vs Raiffeisen Bank

Tabel 6. Taxe și comisioane practicate de Banca Transilvania pentru creditul imobiliar-ipotecar

Tabel 7. Taxe și comisioane practicate de Raiffeisen Bank pentru creditul imobiliar Casa ta

INTRODUCERE

Lucrarea de față își propune o abordare detaliată a sistemul bancar românesc și produsele și serviciile oferite de băncile din România, cu preponderență produsele și serviciile oferite de Banca Transilvania.

Abordarea teoretică de la începutul lucrării are ca scop punerea în lumina a sistemului bancar din România, având la dispoziție un capitol în care vom face referire la definiții, istoric, evoluție, rolul băncilor în economie etc., pentru ca în capitolul II, capitol cu un puternic caracter tehnic, să prezintăm mai îndeaproape Banca Transilvania și produsele și serviciile oferite de aceasta, insistând pe creditul imobiliar, produs ce va face obiectul de studiu al capitolului III.

Studiul de caz al lucrarii, căruia îi este dedeicat capitolul III, are la bază comparația dintre doua credite imobiliare oferite de două bănci diferite, Banca Transilvania, respectiv Raiffeisen Bank, cu scopul de a obține o proiecție financiară care să clarfice care din cele două credite e mai avantajos pentru beneficar.

În contextul actual al economiei zilelor noastre și mai ales în Romania, țară cu o economie de piață realtiv tânără, această lucrare abordează o tematică actuală și de interes general. Într-o țară cu o economie emergentă, cu un climat economic în continuuă schimbare, înclinația spre proprietate impune luarea unei decizii dificile din punct de vedere financiar – aplicarea la un credit imobiliar sau amânarea deciziei de achiziționare a unei locuințe. Din punct de vedere economic, această decizie va dicta, cel puțin pe perioada desfășurării împrumutului, decizile financiare ale debitorului (beneficiarului).

Motivația alegerii temei lucrării de diplomă

În România rata proprietarilor de locuințe depășește 95% din totalul populației (date Eurostat 2011), acest procent uriaș scoate în evidență un element important în mentalul nostru colectiv, și anume: casa proprietate personală. Pe acest raționament, cu ajutorul studiului de caz aspura creditului imobiliar, vom încerca, ca și concluzie, să răspundem la o întrebare des întâlnită în cercurile financiare, “Merită să îți cumperi locuința cu ajutorul unui credit sau locuiești în chirie?”.

Profitabilitate și punerea în balanță a avantajelor și dezavantajelor accesării unui credit imbobiliar în Romania sunt elemente cu caracter practic cu care vor formula concluziona studiul.

CAPITOLUL I – SISTEMUL BANCAR DIN ROMÂNIA

1.1. SISTEMUL BANCAR – SCURT ISTORIC

Încă din Anichitate se poate vorbi despre o anumită practică bancară pe teritoriul românesc, fapt dovedit prin descoperirea a 50 de tăblițe cerate descoperite între anii 1786-1855 în zona fostelor mine de aur ale Daciei Traiane. Au fost păstrate și publicate 25 din acele tăblițe la Berlin de către Theodor Mommsen în opera Corpus Inscriptiorum Latinarum (1873) unde se găsește un contract pentru constituirea unei societăți bancare, o societate de bancheri care practicau împrumuturi cu dobândă.

În aprilie 1880 se înființează Banca Națională a României, instituție de credit, cu rol exclusiv de a emite bancnote. În perioada de dinainte a Primului Război Mondial, Banca Națională a României a avut un rol important în susținerea dezvoltării economiei naționale, datorită volumului creditelor acordate și nivelul redus al taxei scontului. De asemenea, împreună cu guvernul român, a contribuit între anii 1890-1892 la conceperea legislaturii pentru schimbarea etalonului monetar, bimetalismul fiind lăsat la o parte în favoarea monometalismului aur. Între anii 1900 și 1925, statul și-a retras actiunile deținute în cadrul băncii, fapt pentru care BNR s-a transformat într-o instituție particulară, dar cu aceleași responsabilități naționale.

Imediat după Primul Război Mondial, BNR s-a confruntat cu mai multe provocări, printre care: criza economică de dupa război, restabilirea convertibilității leului, unificarea monetară și extinderea rețelei sale de agenții și sucursale la nivelul țării. În 1925 statul român revine în acționariatul BNR implicânduse în proiectul stabilizării monetare din 1929, controlul comerțului cu devize si aur, precum și în renegocierea datoriilor agricole, organizarea și reglementarea comerțului bancar începând cu anul 1934.

În perioada celui de-Al Doilea Război Mondial, BNR a avut un rol important in susținerea guvernului cu cheltuielile acțiunilor militare, în același timp luând măsuri pentru a domoli inflația și a-și salva tezaurul propriu.

Sistemul bancar a înregistrat o puternică dezvoltare în perioada interbelică grație pătrunderii capitalului străin. Astfel au apărut în România Banca Franco-Română, Banca Anglo – Română, Banca Italo – Română , etc.

În timpul regimului communist i-a fost impus BNR-ului etatizarea și apoi reorganizarea sa, potrivit noilor imperative politice. Structura sistemului bancar românesc în perioada comunistă era în mare parte similar cu cea a celorlalte economii din Europa Est și Centrală, totuși, in anumite privințe, era mai rigidă și a avut un rol pasiv în economie. Înainte de reforma sistemului bancar din România, acesta era format din BNR, ce îndeplinea atât rolul de bancă centrală, cat și cel de bancă comercială, și din băncile specializate pentru agricultură, investiții, economii și comerț exterior.

După 1990, BNR s-a implicat în tranziția de la economia centralizată la economia de piață revenind la funcțiile normale ale unei bănci centrale, similare celor ale unor bănci centrale din Europa și din lume, obiectivul său principal fiind asigurarea și menținerea stabilității prețurilor.

1.2. ROLUL ȘI FUNCȚIILE SISTEMULUI BANCAR ROMANESC

În definiție banca este o instituție care mobilizează mijloace bănești, organizează și efectuează plățile și decoontările în cadrul economiei naționale și în relațiile cu celelalte state, finanțează și creditează persoane fizice și juridice, totul în scopul obținerii de profit.

În prezent, băncile ocupă un rol important și complex în economia de piață, mai ales datorită funcțiilor pe care le îndeplinesc și anume:

funcția de depozit, ce are ca obiect realizarea de operațiuni de depozit la vedere și la termen, în cont, cu numerar și cu titluri, cu scopul atragerii resurselor bănești de la persoanele juridice și fizice, în vederea păstrării și sporirii lor;

funcția de investiții ce cuprinde acordarea de credite în lei și valută persoanelor fizice și juridice, participarea în calitate de acționar la înființarea unor instituții bancare sau nebancare,achiziționarea de active.

funcția comercială, presupune încasări și plăți, în valută și în lei, din activități de import, export, prestări – servicii și alte operațiuni legate de încasări și plăți între persoane fizice și juridice, cumpăre și vânzare valută în țară și în străinătate. Prin funcia comercială se realizează următoarele operațiuni:

Operațiuni de scontare și re-scontare a efectelor de comerț;

Operațiuni de schimb valutar;

Operațiuni de arbitrajare pe piețele monetare internaționale, pe cont propriu sau în numele clienților,

Participarea la tranzacții financiare externe de plăți și de credit, încheierea cu bănci și instituții financiare străine a angajamentelor și convențiilor de plată;

Cumpărarea și vinderea, în țară și străinătate, monede, aur și metale prețioase;

Emitere efecte de comerț (bilete la ordin, CEC-uri, cambii sau trate) în favoarea unor beneficiari din țară și străinătate;

Realizarea operațiunilor de vânzare-cumpărare și alte operațiuni cu titluri emise de stat;

Prestare servicii bancare, expertizare tehnică, economică și financiară a diferitelor proiecte, acordare consultanță și asistență în probleme de gestiune financiară și evaluare;

Organizare lansarea de obligațiuni;

Asigurarea mobilizării împrumuturilor prin emisiunea de obligațiuni, garantând emisiunea și plasând obligațiunile pe piața secundară.

Aceste funcții scot în evidență rolul principal pe care băncile comerciale îl ocupă în economie și anume cel de principal intermediar în relația economii – investiții, relație hotărâtoare în creșterea economică. Un factor specific al funcționalității bancilor este caracterizat de creația monetară, element ce le dă posibilitatea de a pune în circulație creanțe asupra lor înseși, ceea ce sporește masa mijloacelor de plată și volumul circulației monetare.

Emisiunea de monedă, funcție aparținând bancii centrale, reprezintă forma principală a creației monetare și totodată modalitatea prin care are loc expasiunea masei monetare. Un aport important în creația monetară îl au și băncile comerciale ce transformă activele nemonetare (cambii, obligații) în instrumente de plată. Înscrierea creditelor acordate în conturile unei bănci (fundamentate sau garantate pe active pe care le monetizează) reprezintă un moment de creație a unei monede adiționale specifice și anume – moneda scripturală.

O dată cu restructurarea economiei românești de la începutul anilor 90 presiunea tranziției a fost pusă pe umerii sectorului bancar, iar pentru a crește rolul băncilor în economia de piață sectorul bancar a suferit o serie de modificări.

desființarea monopolului statului asupra sectorului bancar;

reorganizarea băncilor de stat ca societăți pe acțiuni;

capitalizarea băncilor;

privatizarea băncilor de stat sau cu capital majoritar de stat;

înființarea unui număr foarte mare de bănci;

diversificarea tipurilor de bănci;

diversificarea produselor și serviciilor bancare;

extinderea rețelei teritoriale;

realizarea unui management performant, participativ și efectiv;

informatizarea bancară;

deschiderea către colaborarea cu băncile străine;

sprijinirea activității de investiții și de creditare, ca instrumente majore ale construcției economiei de piață;

perfecționarea relațiilor cu clienții.

Deși nu toate aceste obiective au fost realizate în totalitate, progresele au fost vizibile iar sectorul bancar a avut un rol hotărâtor pentru intrarea în economia de piață.

În privința aderarării României la structurile economice și monetare internaționale, criteriile de convergență din Tratatul de la Maastricht (tratat semnat la data de 7 februarie 1992 în localitatea olandeză Maastricht) pentru formarea Uniunii Monetare Europene implică respectarea anumitor reguli în privința macroeconomiei și presupune adoptarea lor la nivel național de natură financiară, fiscală si monetară. România va trebui să procedeze la reforma structurală a economiei reale (prin creșterea ponderii proprietății private, redimensionarea ramurilor economiei naționale și ajustări tehnice și tehnologice care să susțină produsele românești în competiția de pe piața comunitară), dar și a normelor legislative, fiscale, monetare, necesare pentru a realize o restructurare a economiei.

În concluzie se poate observa că principalele funcții ale sistemului bancar sunt cele două laturi ale intermedierii, si anume distribuirea creditelor și mobilizarea resurselor, acestea fiind secondate îndeaproape de calitatea de centru al efectuării plăților între titularii de cont (fapt ce permite băncilor să controleze fluxurile circulației monetare scripturale). Îndeplinirea acestor prerogative presupune efectuarea unor operațiuni specifice – considerate și reunite, după sensul lor, în active și pasive.

1.3. OPERAȚIUNI ACTIVE ȘI PASIVE ALE BĂNCILOR COMERCIALE

Operațiunile active ale băncilor comerciale se bazează pe angajarea resurselor cu scopul realizării funcțiilor statutare și, implicit, a obținerii de profit. Operațiunile active pot fi grupate în :

operațiuni de creditare a firmelor;

operațiuni de creditare a persoanelor fizice;

operațiuni de plasament

Operațiunile de creditare a firmelor presupun o diversitate ridicată de tehnici de creditare, adoptate în întâmpinarea cerințelor întreprinderilor . Acestea pot fi clasificate, la rândul lor, în două mari subgrupe:

creditarea necesităților de capital fix;

creditarea cheltuielilor de exploatare.

Prin natura lor, nevoile principale de capital fix ale întreprinderilor sunt acoperite prin intermediul pieței de capital (utilizându-se emisiunea de acțiuni si/ sau obligațiuni). Firmele fac apel la bănci pentru creditarea mijloacelor fixe (în general, echipamente) , însă băncile comerciale practică mai puțin acest tip de operațiuni, care sunt preferate cu precădere de către băncile de ramură, băncile de credit pe termen mijlociu sau lung, societățile financiare (cele de leasing în principal) ș.a.m.d. Acestea din urmă sunt mai competente în analiza utilității creditului din punct de vedere economic, neezitând să acorde credite de acest gen care, în cea mai mare parte, nu sunt re-creditabile (adică banca își asumă, până la scadență , riscul și acoperirea cu resurse). Intervențiile mai restrânse ale băncilor comerciale, dacă există, vizează tocmai credite re-creditabile, din considerente de precauție.

Creditarea cheltuielilor de exploatare ale întreprinderilor poate fi realizată în două moduri :

prin creditarea creanțelor comerciale ;

prin acordarea de credite de trezorerie

Creditarea creanțelor comerciale constă în preluarea de către bancă, contra monedă, a creanțelor comerciale pe care întreprinderile furnizoare le au asupra clienților lor. Dintre modalitățile de creditare în această manieră, cele mai importante sunt:

scontarea;

pensiunea;

împrumutul pe efecte comerciale în gaj;

lombardarea.

Scontarea – ca formă de bază a operațiunilor cambiale – este cea mai veche tehnică și este folosită ca atare. Ea reprezintă cesiunea cambiei către un alt beneficiar în schimbul valorii actuale a acesteia ( calculată ca valoare nominală din care este dedus scontul). Astfel precizăm doar că banca trebuie sa selecteze atent cambiile pe care le scontează. Aceasta deoarece, devenind beneficiară a cambie ( fie în mod definitiv, fie doar ca intermediar) , banca își asumă în calitate de cosemnatară a cambiei, obligația de a plăti în caz de necesitate (intervine riscul de a participa la acoperirea sumei de plată).

Pensiunea constă în preluarea de către bancă a cambiilor vândute de beneficiar, cu condiția răscumpărării lor de către acesta la termenele convenite. Operațiunile de acest tip se desfășoară frecvent în relația cu mari companii, dar, mai ales, între bănci. Efectele ce fac obiectul pensiunii rămân, de regulă, la beneficiar, iar banca cumpărătoare primește angajamentul de răscumpărare (emis de beneficiar) și borderoul efectelor respective.

Împrumutul pe efecte comerciale în gaj se acordă în cazurile în care banca apreciază pozitiv solvabilitatea beneficiarului de cambii, dar are rețineri cu privire la capacitatea de plată a celorlalți semnatari. Împrumutul acordat acoperă, de regulă, parțial valoarea nominală a cambiilor depuse în gaj.

Lombardarea (împrumutul de gaj de efecte publice sau acțiuni). Extrem de utilizate în Germania și Marea Britanie, operațiunile de lombard se întâlnesc în cazul deținătorilor de titluri care au nevoi temporare de bani. Aceștia, preferând sa-și mențină titlurile în proprietate (pentru a obține în continuare dobânzile, cupoanele sau dividendele aferente), recurg la împrumuturi pe gaj și renunță astfel numai parțial la venitul realizat, prin plata dobânzilor pentru creditul de care beneficiază. Volumul împrumuturilor acordate nu acoperă decât o parte din valoarea titlurilor depuse în garanție, pentru a evita orice pierderi provenite din scăderea cursurilor. Din acest motiv, împrumuturile pe gaj de efecte publice și acțiuni au devenit o modalitate preferată pentru obținerea de resurse necesare finanțării speculațiilor la bursă. Asemănătoare prin obiect și efect, operațiunile de report reprezintă achiziții ale băncii de titluri (efecte publice sau acțiuni), cu obligația de răscumpărare, la același curs, de către vânzător; aceste operațiuni se desfășoară pe termen scurt ( de regulă, 15 zile).

Creditele de trezorerie sunt acordate pe termen scurt (în general, până într-un an), având drept scop acoperirea necesităților monetare legate de ciclul de fabricație și de comercializare . Formele principale prin care se poate beneficia de aceste credite sunt:

avansul în cont curent;

creditele specializate.

Avansurile în cont curent (predominante în S.U.A. și Marea Britanie) sunt acordate de bancă prin plata C.E.C.-urilor emise de titularii de cont și în cazul în care aceștia nu au disponibilități în cadrul unei limite convenite/confirmate (overdraft). Deși,în principiu, creditul acordat este pe termen scurt, în fapt, soldurile debitoare ale conturilor curente se mențin de-a lungul vremii, ceea ce implică creditarea curentă , de către bancă, a activității întreprinderilor respective. Se prefigurează astfel o modalitate de angajare în susținere a clienților corporatiști (și nu numai), cu exceptare de la formele și precauțiile tradiționale (temei material, utilizare, garanție etc).

Oscilarea soldului contului curent, determinată de cash-flow-urile predominante ale întreprinderii, conduce la ,, flotarea,, cuantumului creditului acordat; astfel, când încasările firmei sunt mai substanțiale (avem intrări nete), creditul se restrânge (sau chiar dispare) , și vice-versa. Deci, în cadrul unei limite determinate utilizarea efectivă a creditului variază, ceea ce înseamnă pentru întreprindere o certitudine asiguratorie vis-a-vis de efectuarea plăților necesitate, dar presupune, implicit, costuri reale privind dobânzile – funcție de soldul efectiv al contului și de cuantumul creditului. În condițiile speciale când banca urmărește recreditarea acestor operațiuni, ea va solicita beneficiarului bilete la ordin care pot fi scontate; pentru permanetizare, biletele la ordin sunt reînnoibile, funcție de necesități.

Creditele specializate (ce pot fi mobilizate prin recreditare) sunt destinate a acoperi o serie de necesități legate de desfășurarea producției, dintre ele distingându-se :

Creditele de campanie, care au drept scop acoperirea cheltuielilor de fabricație și de stocare, pentru unități cu activitatea sezonieră din agricultură și alte domenii conexe (industria alimentară, îndeosebi), din industria de confecții și încălțăminte , jucării, ș.a.m.d.)

Creditele pentru stocuri, garantate prin warant, pentru acoperirea mărfurilor susceptibile de a fi gajate , aflate în curs de transportare și,în general, depozitate în docuri sau vămi. Warantul permite recursul cambial și permite mobilizarea lui (dând băncii posibilitatea de a recurge la recreditare), aspecte ce îl asimilează ca tipologie tratei.

Creditele de prefinanțare, de acoperire a cheltuielilor pentru producțiile de loturi destinate exportului sau pieții publice (livrări pentru instituții publice, adjudecate prin licitație)

Operațiunile de creditare a persoanelor fizice sunt axate, în principal, pe creditul ipotecar (construcția sau achiziționarea de locuințe), pe creditul de consum (în cazul bunurilor de folosință îndelungată) și pe creditarea cheltuielilor curente. Vom dezvolta subiectul creditării cheltuielilor curente, analizând împrumuturile personale și cele pe baza cărților de credit. Primele dintre ele, cu rate de rambursare lunare sau trimestriale, sunt acordate cu un termen ce variază între 3 luni și 2 ani și într-un cuantum care să nu depășească veniturile titularului pe 3 luni; de asemenea, ele mai sunt condiționate de domicilierea la bancă a veniturilor debitorului. Împrumuturile pe baza cărților de credit pot fi acordate :

prin admiterea efectuării ulterioare a plăților scadente, funcție de cumpărături (pentru termene de 15 zile până la o lună), prin amânarea sau întârzierea plăților oferindu-i-se titularului posibilitatea unei echilibrări mai elastice a veniturilor familiale cu cheltuielile;

prin acordarea unui credit pe mai multe luni, obținut din achiziția de mărfuri și servicii cu ajutorul cărților de credit

Operațiunile de plasament a resurselor băncilor în vederea obținerii de profituri, se referă, cu precădere, la achiziția de efecte publice și acțiuni. Legile de organizare bancară din majoritatea țărilor prevăd, ca modalitate obligatorie de asigurare a lichidității, deținerea de active ușor vandabile, de regulă bonuri de tezaur, titluri ale împrumuturilor de stat, ș.a.m.d. O exagerare în această direcție poate produce fenomene de evicțiune (situație întâlnită și în România anilor 1997 – 2000), reducându-se astfel posibilitățile de creditare a economiei reale. Stimularea vânzării și achiziției bonurilor de tezaur de către bănci, prin oferte avantajoase făcute de Banca Centrală (Open – Market), constituie una din politicile monetare și de credit utilizată frecvent în ultimii ani.

Operațiunile pasive ale băncilor comerciale, ca operații de constituire a resurselor, au ca obiect principal: atragerea depozitelor , re-scontul împreună cu operațiunile similare și capitalul propriu.

Una din principalele funcții ale băncilor în general și ale băncilor comerciale în special este, după cum am mai precizat, constituirea și utilizarea depozitelor bancare. Prin dubla ipostază a depozitelor – cea de obligație a băncilor față de depunători și cea de creanță a acestora față de bancă – ni se prezintă esența acestora, și anume formă de existentă a banilor scripturali (bani de cont) ce exprimă mobilizarea capitalurilor și economiilor temporar disponibile. De natura și termenul acestor depozite și modul în care banca va valorifica aceste resurse de creditare.

Astfel, depozitele la vedere sunt caracterizate prin elasticitate, deoarece titularii pot dispune în orice moment utilizarea lor pentru plățile în cont sau chiar și le pot retrage. Cu toate acestea, practica și experiența au demonstrat că, în mod normal (adică în cazul unui număr suficient de mare de deponenți , de ponderi relativ apropriate și care nu acționează concertat/identic), aceste depozite au un grad de stabilitate superior chiar depozitelor la termen – grad concretizat în soldul mediu permanent (care exprimă posibilitățile de fructificare a depozitelor, prin acordarea de credite de către bancă). Cu toate că reprezintă cea mai stabilă resursă a băncilor comerciale, nu trebuie abuzat de aceste depozite, ci trebuie operat de o manieră precaută, în măsură să prevină dificultățile generate de ritmuri și volume neprevăzute ale retragerilor din conturi. Depozitele la vedere prezintă mai multe forme de existență, însă contul curent rămâne expresia caracteristică a acestor depozite. Această formă specială de servire bancară vizează operațiuni de casierie, iar degrevarea titularului de cont curent de aceste atribuții (care presupun eforturi laborioase și, implicit , costuri pentru bancă) constituie unul din motivele bonificării reduse prin dobânzi (care, în unele cazuri, nici nu se acordă).

Ca un hibrid între depozitele la vedere și cele la termen, conturile de depozit sunt menite a fructifica economii pe un termen mai îndelungat. De aici apar și posibilitățile mai restrânse acordate titularilor de a efectua încasări , plăți sau chiar retrageri.

Depozitele la termen au ca principală formă de existență în cadrul băncilor comerciale – conturile de depozit de investiții , ce creează o bază sigură de fructificare în procesul de creditare, pe termene corelate cu natura și durata acestor resurse. De asemenea, băncile comerciale deschid clienților conturi de economii simple sau în anumite sisteme (scheme, programe), care să asigure regularitate în procesul de economisire.

Rescontul presupune obținerea de resurse noi prin cedarea portofoliului de efecte comerciale (provenit din scontare) unei alte bănci, băncilor de scont sau, de regulă , Băncii de Emisiune. În chiar ziua rescontării, banca de depozit obține un profit rezultat din diferența dintre dobânda la care se scontează (mai mare) și taxa scontului (dobânda practicată de Banca de Emisiune). Similare sunt și operațiunile de lombardare, banca de depozit obținând împrumuturi pe termen scurt de la Banca Centrală prin garantarea acestora cu propriile obligațiuni și bonuri de tezaur (efecte publice).

Rescontul și lombardarea sunt operațiuni concrete prin care are loc recreditarea – proces complex, aflat într-o continuă evoluție și extindere. Operațiunile de re-creditare pot fi efectuate numai cu creanțe negociabile, re-creditabile sau agreate la scontare (în principal , chiar de către Banca Centrală), adică tocmai acelea care prezintă un grad de lichiditate substanțial. Restul creanțelor nu înseamnă că nu sunt justificate economic, ci doar că au un pronunțat accent ,, personal,, prin motivație sau modalitate de garantare. În cazul acestora din urmă, banca ce a acordat creditul își va asuma până la capăt răspunderea și efectul, urmând să aștepte rambursarea la termenul stabilit.

Capitalul propriu și fondurile de rezervă constituie din profitul brut au un aport relativ redus în formarea resurselor de creditare a băncilor – intermediari prin definiție în reciclarea și valorificarea capitalurilor. În marea lor majoritate societăți pe acțiuni, băncile își formează capitalul propriu prin emisiunea și subscrierea de acțiuni. Dar în formarea resurselor proprii, fondurile de rezervă constituie treptat prin repartizarea profiturilor anuale ajung sa devanseze chiar capitalul. Legislațiile multor țări îngăduie asemenea proporții, dimensiunile rezervelor fiind îndreptățite prin varietatea și periculozitatea riscurilor bancare.

CAPITOLUL II – PRODUSE ȘI SERVICII BANCARE OFERITE DE BANCA TRANSILVANIA

2.1. BANCA TRANSILVANIA – SCURT ISTORIC

Banca Transilvania a fost înființată în anul 1994, de o echipă formată din 13 persoane, cu scopul de a deservi zona Transilvania. În primă fază, banca s-a axat pe sectorul IMM, dar las scurt timp de la incepție, datorită unei cereri de piață ridicată, domeniul retail a început să fie și el acoperit.

Capitalul de pornire al băncii a fost de doar patru milioane lei, iar la ora actuală are o capitalizare bursieră de 5 miliarde lei (cca 1,2 miliarde lei), fiind în prezent al treilea jucător din sistemul bancar în funcție de active.

În anul 1997 Banca Transilvania a devenit prima instituție bancară din România, care a fost cotată la Bursa de Valori Bucuresti, fapt ce a reprezentat recunoașterea valorii sale pe piață și, totodată, a transparenței acțiunilor băncii.

În anul 2001, 15% din Banca Transilvania sunt achiziționate de BERD, care, la vremea respectivă, reprezenta unul dintre cei mai mari creditori ai României. Achiziția s-a ridicat la 6,2 milioane dolari. Ca urmare a achiziției, BERD impune un nou vicepreședinte în persoane lui Roberto Marzanati pentru o mai bună supraveghere a investiției. Astfel începe o etapă nouă pentru bancă, caracterizată printr-un stil de conducere modern, deschidere și flexibilitate. Un alt moment important pentru Banca Transilvania a fost anul 2003, când compania a trecut printr-un proces de rebranding. Misiune băncii a fost schimbat, la fel și logo-ul, iar o dată cu aceastea a fost implementat și un nou concept, standard, privind toate unitățile.

În 2007, în perioada de boom economic, valoarea de piață a băncii se ridica la 2 miliarde de euro. Însă, în toamna lui 2008, o dată cu venirea crizei economice, Banca Transilvania a fost nevoită să treacă de la strategia de creștere, strategie implementată până în acel moment, la o strategie de criză. Spre deosebire de celelalte bănci existente pe piață a căror strategie de supraviețuire în perioada de criză era de a reduce nivelul creditărilor, conducerea BT a decis să mărească nivelul acestora. Marzanati, ca reprezentant al celui mai mare acționar al băncii, a susținut această strategie ce părea sinucigașă la vremea respectivă. Această mișcare a dat roade, astfel încât sfârșitul crizei a adus Banca Transilvania în poziția de a fi câștigătoare, și mai mult decât atât, de a avea resursele și dorința de a cumpăra alte bănci care, cu câțiva ani în urmă, erau mai mari decât ea. În august 2014, pe masa celor din Cluj a venit propunerea de a cumpăra Volksbank România, care în 2008 era numărul trei în România. Acționarii Volksbank România au adus capital de 1,2 miliarde de euro în banca locală, pentru a o vinde, ( Direcției de Supraveghere din BNR). Doar în ultimii doi ani, Volksbank a făcut majorări de capital de peste 420 de milioane de euro. Ultima majorare include și costul conversiei creditelor din franci elvețieni în lei, chiar înaintea semnării tranzacției de preluare cu Banca Transilvania. Marzanati a susținut această idee care la început părea exotică. În numai trei luni, cele două părți s-au înțeles, de fapt Volksbank a lăsat bani pe masă ca să fie cumpărată, iar această mișcare a propulsat banca din Cluj pe poziția a treia, în coasta BRD, numărul doi pe piață. În mai 2016, valoarea Băncii Transilvania a revenit la 1,9 mld. euro, fiind una dintre cele mai bune investiții pe care le-a realizat BERD vreodată.

La ora actuală, Banca Transilvania înseamnă un grup financiar puternic, Grupul Financiar Banca Transilvania, care oferă pieței servicii integrate – banking, asigurări, administarea investițiilor, finanțarea consumatorilor, leasing și tranzacții mobiliare și prin intermediul subsidiarelor sale: BT Asigurari, BT Asset Management S.A.I. S.A., BT Direct, BT Leasing, BT Securities. În toate acțiunile sale, Banca Transilvania are suportul BERD, care este un acționar semnificativ al acesteia.

Ca structură, putem identifica trei linii de afaceri:

Retail

IMM

Corporat

Banca Transilvania are peste 750.000 de clienți, dintre care aproximativ 100.000 sunt persoane juridice. Banca Transilvania este prezentă în toate centrele economice importante din România, detinand peste 550 de sucursale și agenții. În perioada 2003-2005, banca a deschis un număr de aproximativ 150 de entități operaționale noi, contribuind la o mai bună acoperire a țării și creșterii rețelei. Creșterea semnificativă înregistrată a dus la plasarea Băncii Transilvania, în anul 2005, pepoziția a patra în topul băncilor din România, din punct de vedere al numărului unităților (Sursă:site prezentare Banca Transilvania).

Tabel 1. Infrastructură Banca Transilvania

(Sursa: Prelucrare date de cãtre autor în baza informațiilor existente pe site-ul BT)

În 2016, Banca Transilvania deține și trei sub-branduri: BT Café™, BT Golf Cup și Academia BT. Dintre acestea, proiectul care s-a bucurat de cel mai mare succes este BT Café™, prima cafenea bancară din România. Banca deține două astfel de locații – în Bucuresti, respectiv Constanța, iar extinderea acestui concept în câteva dintre cele mai importante orașe din țară va continua.

2.2. PRODUSE ȘI SERVICII OFERITE DE BANCA TRANSILVANIA

2.2.1. Produse și servicii pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii

Banca Transilvania oferă o gamă diversificată de produse și servicii destinate sectorului IMM. O serie dintre acestea vor fi acoperite în acest subcapitol, printre care Abonamentul Bancar și cele trei produse create de Banca Transilvania destinate exclusive IMM-urilor – Creditul 1 oră pentru IMM, Creditul pentru IMM-uri cu dobândă 0% și Credit pentru IMM-uri Scontare 100%.

Abonamentul Bancar, reprezintă una dintre inovațiile recent lansate de Banca Transilvania, destinate sectorului IMM, este o premiera pe piața bancară din România și urmărește simplificarea și eficientizarea la maxim a relației întreprinzătorului cu banca, oferind posibilitatea efectuării unui număr nelimitat de operațiuni bancare în schimbul unui cost lunar de 10 euro (valoarea abonamentului).

Pentru a putea beneficia de Abonamentul bancar, următoarele condiții trebuie îndeplinite:

Întrprinderi mici și mijlocii

Clienți noi

cifră de afaceri mai mică de 1,5 milioane lei

Clienții vechi ai bănci pot și ei beneficia de această opțiune, însă valoarea abonamentului se va stabili ca medie a valorii comisoanelor lunare aferente operațiunilor efectuate în ultimele 6 luni, astfel costul abonamentului poate depăși 10 euro / lună.

În ambele situatii (atât pentru clienții noi, cât și pentru clienții vechi), valoarea abonamentului este stabilită pentru 6 luni, dupa care valoarea acestuia este fixată, din nou, pentru urmatoarele 6 luni. În cazul în care valoarea totală a comisioanelor aferente operațiunilor efectuate de firmă într-o lună, este mai mică decât valoarea Abonamentului Bancar, aceasta va achita doar cât a consumat.

În valoarea Abonamentului Bancar sunt incluse următoarele operatiunile:

plăți și încasări intrabancare în lei și valută;

plăți și încasări interbancare în lei și valută;

ridicări și depuneri de numerar.

Atractivitatea acestui produs al Băncii Transilvania derivă chiar din usurința cu care poate fi accesat și utilizat, dar și din confortul pe care îl generează pentru firma care, astfel, are siguranța că nu va plăti lunar mai mult decât valoarea abonamentului, chiar dacă rulajele sale lunare și, implicit, comisioanele, cresc considerabil. Așadar, banca oferă întreprinderilor mici și mijlocii posibilitatea să-și dezvolte afacerile, având certitudinea unor costuri reduse și stabile.

Pachetul de produse Credit 1 Ora pentru IMM a fost special conceput pentru a veni în sprijinul firmelor care doresc acces rapid și simplificat la suport financiar din partea băncii.

Pachetul este construit pe două linii principale:

Credit pentru capital de lucru

Nu se percep garanții materiale;

Valoare maximă de 30.000 lei;

Rambursarea creditului se face integral la scadență, lunar plătindu-se doar dobanda;

Durată finanțare – 12 luni, cu posibilitatea prelungirii la scadență.

Credit pentru investiții

Fără aport propriu din partea companiei;

Valoare maxima de 100.000 lei,

Durată finanțare – 5 ani;

Perioadă de grație de maxim 3 luni;

Destinație: achiziționarea de mijloace fixe.

În cazul creditului pentru investiții, unul dintre avantajele majore îl reprezintă faptul că se solicita drept garanție doar obiectul achizitionat, Banca Transilvania finațând valoarea integrală a bunului care face obiectul investiției.

Condițiile necesare în vederea obținerii creditului sunt următoarele:

Perioada minima de funcționare a companiei – 12 luni;

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual) evoluția cifrei de afaceri a beneficiarului (companiei) este pozitivă (CA la finele perioadei de raportare față de CA la perioada precedentă);

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual) beneficiarul înregistrează profit din exploatare;

Beneficiarul nu a fost înregistrat în CIP cu mai mult de 3 incidente majore în ultimele 6 luni și nu este în interdicție de a emite cecuri bancare;

La creditele contractate în ultimele 12 luni figurează în CRB cu serviciul datoriei A;

Compania este stabilă financiar.

Creditul pentru IMM-uri cu dobândă 0% este un credit destinat acoperirii vârfurilor de plăți pe termen scurt. Prin caracterisiticile sale, Creditul pentru IMM-uri cu dobândă 0% face parte din categoria creditelor rapide pentru IMM-uri, categorie care cuprinde și pachetul Credite 1 oră – Capital de lucru, fără garanții materiale, respectiv cel pentru Investiții, fără aport propriu.

Principalul avantaj al acestui produs este dobânda 0%, singurele costuri fiind comisionul de analiză și un comision de administrare lunar de 1% din valoarea creditului. Aceste condiții sunt valabile atâta timp cât clienți returnează creditul în ultima zi a lunii, urmând ca acesta să le fie pus la dispoziție din nou, automat, în dimineața următoare. Faptul că pentru acest tip de credit nu se solicită garanții materiale constituie un alt avantaj incontestabil. Valoarea finanțării este de maximum 35.000 lei, dar nu mai mult de valaorea medie lunară a cifrei de afaceri. Creditul se acordă pe o durată de 12 luni, urmând a fi prelungit la scadenâă (în cazul îndeplinirii criteriilor de eligibilitate).

Condiții necesare în vederea obținerii creditului:

Compania funcționează de minimum 12 luni;

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual), evoluția cifrei de afaceri a beneficiarului este pozitivă;

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual), compania înregistrează profit din exploatare;

Beneficiarul nu a fost înregistrat în CIP cu mai mult de 3 incidente majore în ultimele 6 luni și nu este în interdicție de a emite cecuri bancare;

La creditele contractate în ultimele 12 luni figurează în CRB cu serviciul datoriei A (nu înregistrează restanțe mai vechi de 15 zile);

Compania este stabila financiar.

Credit pentru IMM-uri Scontare 100% a fost creat din dorința de a a sprijini activ spiritul întreprinzător local.

Avantajul major al acestui serviciu este faptul că orice Întreprindere Mică și Mijlocie are posibilitatea de a transforma în bani, înainte de scadență, biletele la ordin sau cecurile primite de la clienții săi. Noul produs este destinat companiilor care au nevoie de resurse financiare pentru desfășurarea și creșterea activității lor curente. Valoarea finanțării este de până la 35.000 lei, dar nu mai mult de valoarea medie lunară a cifrei de afaceri. Creditul poate fi acordat pe termen de până la 12 luni.

Condiții necesare în vederea obținerii creditului:

Compania funcționează de minimum 12 luni;

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual), evoluția cifrei de afaceri a beneficiarului este pozitivă;

Conform ultimului bilanț contabil (semestrial sau anual), compania înregistrează profit din exploatare;

Beneficiarul nu a fost înregistrat în CIP cu mai mult de 3 incidente majore în ultimele 6 luni și nu este în interdicție de a emite cecuri bancare;

La creditele contractate în ultimele 12 luni figurează în CRB cu serviciul datoriei A (nu înregistrează restanțe mai vechi de 15 zile);

Compania este stabila financiar;

Compania primește instrumente de plată de la emitenți care nu au figurat în CIP cu mai mult de 3 incidente majore în ultimele 12 luni și nu sunt în interdicție de a emite cecuri bancare.

Credit pentru IMM-uri START UP reprezintă al treilea produs creat de Banca Transilvania destinat exclusive IMM-urilor.

Banca Transilvania a fost prima bancă din România ce a lansat un credit bancar destinat începerii unei afaceri. Dorința băncii de a sprijini activ spiritul întreprinzător local a dus la crearea acestui produs bancar. Grație acestuia, orice idee viabilă de afaceri poate deveni realitate.

Creditul Start-Up este destinat investițiilor necesare firmelor nou înființate, dar și a celor care funcționează de nu mai mult de 6 luni. Noul întreprinzător trebuie să acopere doar 25% din valoarea investiției care se poate ridica până la 35.000 lei. În varianta Start-Up Plus, valoarea finanțării se poate ridica chiar până la 85.000 lei. Totodată, Banca Transilvania acordă o perioadă de grație pentru rambursarea creditului de până la 6 luni, întreaga perioadă de rambursare putând ajunge până la 5 ani.

Pe langă finanțare, noile afaceri primesc și consultanță în ce priveste realizarea planului de afaceri. Creditul poate fi acodat și utilizat pentru oricare dintre cheltuielile necesare demarării afacerii finanțate, atât pentru investiții cât și/sau numai pentru capital de lucru, conform planului de afaceri prezentat.

2.2.2. Produse și servicii pentru Persoane Fizice

Contul de economii la vedere, reprezintă un produs de economisire special care preia beneficiile unui cont curent și avantajele unui cont de deposit

Caracteristici functionale:

Destinat: persoanelor fizice

Moneda: RON

Suma minima de constituire: 1.000 lei

Alimentări și retrageri de numerar permise peste suma minimă de constituire

Dobandă variabilă

Perioadă de constituire – 5 ani

Bonificarea dobânzii se efectuează pe tranșe de sume (peste 1.000 lei și peste 10.000 lei)

Coborârea soldului contului sub suma minimă de constituire se consideră desființare.

Pentru desființarea înainte de un an de la data constituirii contului, se percepe un comision de penalizare de 0.5% aplicat sumei minime de constituire, iar pentru desființarea după un an de la constituire nu se percep comisioane.

Contul permite alimentări în numerar, din cont curent, cu OP/OPE intrabancar și interbancar și retrageri în numerar, transfer în cont current.

Avantaje cont de economii la vedere:

Dobânzi semnificativ mai mari decât la conturile curente;

Posibilitatea retragerii de numerar fără a desființa contul de economii, cu condiția păstrării sumei minime de constituire;

Acces permanent la banii economisiți;

Dobandă progresivă, se va calcula în funcție de sumele economisite.

Cardul Visa Gold este un produs premium destinat personelor fizice cu venituri ridicate, creat în semn de recunoaștere a statutului acestora, pentru a le oferi servicii la cele mai înalte standarde.

Este un card de credit cu cont în lei și utilizare internationala. Cardul poate fi utilizat în tara și în strainatate oriunde apare afișată sigla Visa, atât pentru retrageri de numerar cât și pentru cumpărături la comercianți. Cu acest tip de card pot fi efectuate tranzactii on-line, off-line și pe Internet. Cardul are o perioada de gratie de maxim 55 de zile (dacă un client începe să-și utilizeze creditul în data de 1 a unei luni, perioada de graâie va fi până în data de 25 a lunii urmatoare). Limita maximă a creditului acordat este de 10.000 euro (in echivalent lei), nu mai mult de 3 venituri lunare nete certe cu caracter permanent, în functie de scoring.

Condiții minime de eligibilitate:

persoane fizice cu cetățenia română;

vârsta cuprinsă între 18-63 ani;

angajați permanenți sau beneficiari de venituri cu caracter permanent;

venit lunar net cert cu caracter permanent de minim 1600 euro

Servicii speciale atașate cardului Visa Gold:

înlocuire în regim de urgență;

eliberare de numerar în regim de urgență;

asigurări pe timpul călătoriei în strainatate:

asigurare de deces 50.000 euro;

asigurare de accident 50.000 euro;

cheltuieli medicale de urgență – accident și imbolnavire 50.000 EUR

asigurare pentru întârzierea bagajelor max. 500 EUR

asigurare pentru întârzierea zborului max. 300 EUR

cheltuieli juridice max. 5.000 EUR

pierderea actelor de identitate max. 1000 EUR

serviciul de Internet Banking oferit gratuit;

perioada de grație este valabilă atât pentru cumpărături la comercianți cât și pentru retrageri de numerar de la bancomat;

promptitudine – banii ajung în contul de card al clientului în momentul în care acesta ordona alimentarea contului;

posbilitatea achitării facturilor Orange, Vodafone, direct de la bancomatele Băncii Transilvania – comision 0%;

comision 0 pentru toate cumparaturile efectuate la comercianți, indiferent dacă operațiunile au loc în tara sau în străinătate;

posibilitatea schimbării codului PIN direct de la bancomatele Băncii Transilvania – comision 0%;

asistență asigurată 24 h din 24.

2.3. CREDITUL IMOBILIAR

Creditul imobiliar reprezintă o sintagmă din ce în ce mai des întâlnită pe buzele majoritătii românilor, cu precădere a celor tineri; acesta devenind principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea unei locuințe.

Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare reprezintă un deziderat al noii generatii, dar, pentru aceasta, trebuie să se îmbunătațească condițiile macroeconomice și gradul de dezvolatare al sistemului financiar-bancar. România a facut câțiva pași importanți în acest sens, dacă luăm în considerare dimensiunea apropiată de media europeana a investițiilor publice și, în ultima vreme, a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizeaza acele categorii de persoane care nu au înca o locuință proprie – programul Prima Casă. Nevoia de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul creșterii nivelului de trai și îmbunătățirii continuue a patrimoniului lucrativ.

Într-o democrație puternică și autentică se prevede că orice om are dreptul la o locuiță decentă și accesibilă de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul dintre drepturile fundamentale ale unui cetăâean într-o societate modernă, fiind în egală măsură și o obligație în cazul întemeierii unei familii stabile.

Creditul imobiliar ar putea fi definit ca un împrumut garantat cu ipotecă, ce poate fi utilizat pentru achiziționarea, construcția sau modernizarea unei locuințe, precum și pentru refinanțarea unui alt credit similar.

Principala caracteristică a creditului imobiliar constă în faptul că bancile iau în considerare pentru ipotecă doar bunurile imobile existente. Important de reținut este însă faptul că obiectul ipotecii poate fi și alt imobil decât cel ce face obiectul investiției imobiliare.

Un avantaj ar fi faptul că legislația în domeniu este mai permisivă pentru acest tip de credit. În principiu, băncile au libertatea de a stabili condițiile de creditare în funcție de normele interne ale instituției, iar garanțiile sunt reglementate prin Codul Civil.

Principalil dezavantaj al creditului imobiliar constă în faptul că dobânda poate fi modificată oricând în funcție de condițiile existente pe piață financiar-monetară. Acest lucru înseamnă că dobânda nu este obligatoriu legată de un indice de referinta, iar băncile pot să folosească deja bine cunoscuta sintagmă: „dobânda va putea fi modificată în funcție de condițiile existente pe piața financiar–monetară”.

În cazul în care clientul de credit imobiliar nu își mai plătește ratele, fiecare bancă are puterea de decizie asupra a ce i se va întâmpla acestuia. Contractul de credit nu se reziliază de drept, iar banca are drepturi depline asupra stabilirii termenului după care se declară scadența și a modului în care se impută întârzierile.

În cazul Băncii Transilvania, produsul poartă denumirea de “Credit Imobiliar-ipotecar” și, conform datelor prezentate pe site-ul acestora, vine cu o serie de avantaje specifice:

suma maximă finanțată: până la 100% din prețul imobilului achizitionat, fără a depăși 80% din valoarea garanției, în cazul clienților care achizitionează prima locuință și contractează un credit în lei cu o valoare până în 125.000 euro (echivalent lei). În cazul creditelor în euro, care nu au ca și destinație finanțarea primei locuințe sau de o sumă peste 125.000 euro (echivalent lei), avansul începe de la 25%, stabilit în funcție de tipul garanției și moneda creditului;

pe baza informațiilor financiare oferite de beneficiar, banca stabilește valoarea creditului, beneficiarul având termen de 45 zile în care poate găsi proprietatea dorită.

perioadă de grație de până la 24 de luni în cazul construcțiilor de locuințe;

durata creditului de până la 30 ani;

commission de rambursare anticipată pentru creditele cu dobândă variabilă (pe toată durata creditului), 0%

posibilitatea contractării creditului împreună cu un co-debitor;

În capitolul III vom prezenta pe larg produsul oferit de Banca Transilvania – Creditul Imobiliar-Ipotecar, în paralele cu creditul imobiliar oferit de Raiffeisen Bank – Creditul Imobiliar Casa Ta, încercând să răspundem la întrebarea “Care dintre cele două produse bancare este mai avantajos pentru beneficiar?”.

CAPITOLUL III – STUDIU DE CAZ: Creditul imobiliar – studiu comparativ Banca Transilvania vs Raiffeisen Bank

3.1. BANCA TRANSILVANIA ȘI RAIFFEISEN BANK PE PIAȚA DIN ROMÂNIA

În capitolul anterior am prezentat pe larg Banca Transilvania, de la istoric la produsele și serviciile oferite în prezent, cu precădere creditul imobiliar – serviciu bancar ce va face și obiectul studiului de caz. În vederea unei prezentări obiective a acestui serviciu bancar (creditul imobiliar) în studiul de caz comparativ la care ne înhămăm, este necesar sa avem o imagine clară a ambelor instituții financiarea căror servicii fac subiectul acestei lucrări. Vom încerca o abordare în oglindă a celor două instituții financiare, evidențiând atât diferențele, cât și asemănările dintre ele.

După cum am evidențiat și în capitolul anterior, Banca Transilvania a apărut pe piață la inițiativa unui grup de 13 oameni de afeceri, ca o bancă locală, menită să deservească zona Transilvania. La fel ca în cazul BANCA TRANSILVANIA , incepția Raiffeisen s-a produs tot în anul 1994, însă o dată cu intrarea Grupului Bancar Austriac Raiffeisen pe piața română, prin desciderea unei reprezentanțe în capitala țării, București. În 1998, aceasta a fost transformată în subisidiara Raiffeisenbank (România), ca abia în iunie 2002 să ajungă în stadiul cunoscut astăzi publiclui larg, prin fuziunea celor două entități deținute la acel moment de Grupul Raiffeisen în Romania: Raiffeisenbank (Romania) și Banca Agricola Raiffeisen S.A., care fusese înfiintață în 2001, dupa preluarea băncii de stat Banca Agricolă de către grupul austriac.

În ceea ce privește infrastructura, Banca Transilvania se evidențiază cu un număr mult mai mare de filiare, aproximativ 550, în raport cu cele aproximativ 500 ale Raiffeisen Bank; numărul sporit de filiare făcând ca și numărul de angajați să fie considerabil mai mare decât cel al Raiffeisen Bank (6.000, respectiv 5.000). În schimb, în ceea ce privește numărul de bancomate (ATM), Raiffeisen Bank se bucură de o mai largă răspândire, cu peste 1.100 ATM-uri, față de cele putin peste 1.000 ale Banca Transilvania . În vederea acceptării cardurilor bancare ca mijloc de plată pentru bunuri și servicii în locații cu vânzare, ambele bănci oferă soluții de plată prin POS, Banca Transilvania având peste 25.000 de astfel de terminale, în vreme ce Raiffeisen Bank peste 14.000 unități.

Tabel 2. Infrastructură Banca Transilvania vs Raiffeisen Bank

(Sursa: Prelucrare date de cãtre autor în baza informațiilor existente pe site-urile celor două bănci)

În raport cu primele cinci clasat bănci din românia, în baza profitului net înregistrat la finele anului 2015 (conform www.economica.net), Banca Transilvania ocupă un loc fruntaș, devansând Raiffeisen Bank. Astfel, Banca Transilvania a înregistrat un profit net de 2,4 mld lei (541,7 mil euro), în vreme ce profitul înregistrat de către Raiffeisen Bank se ridică în jurul cifrei de 100 mil euro (datele sunt estimative, la ora publicării articolului nu existau informațiile financiare oficiale).

Tabel 3. Profit net înregistrat 2015 primele 5 bănci din România

(Sursa: Gabriela Ținteanu, 2016, articol publicat pe site-ul economica.net)

După cum relevă și tabelul de mai sus, din punct de vedere al profitului înregistrat, Banca Transilvania ocupă locul întâi pe piața din România, în timp ce Raiffeisen Bank ocupă doar locul 4. Însă, din punct de vedere al cotei de piață a băncilor din total active, Banca Transilvania cade pe locul 3, Raiffeisen Bank păstrându-si mențiunea, locul 4. Față de anul 2014, în 2015 Banca Transilvania și-a mărit cota de piață cu 2,79%, de la 9,78% la 12,57% (creșterea se datorează în primul rând achiziționării Volksbank). În timp ce Banca Transilvania a înregistrat o creștere de 2,79 procente, Raiffeisen Bank a înregistrat o creștere de doar 0,42 procente.

Tabel 4. Cota de piață a băncilor din total active

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza rapoartelor BNR)

3.2. STUDIU COMPARTIV: CREDITUL IMOBILIAR-IPOTECAR (BANCA TRANSILVANIA) vs CREDITUL IMOBILIAR CASA TA (RAIFFEISEN BANK)

Din datele prezentate în subcapitolul anterior, putem conclude că BANCA Banca Transilvania este un jucător mai puternic decât Raiffeisen Bank pe piața din România, infrastructura, cota de piață, precum și profitul net venind în sprijinul acestei afirmații. În continuare vom prezenta creditul imobiliar oferit de cele două instituții financiare, sub forma unui studiu de caz, pentru a evidenția diferențele dintre cele două, într-un final, încercând să răspundem la întrebarea “care dintre cele două instituții financiare oferă condițiile cele mai avantajoase pentru acordarea unui credit imobiliar?”.

Pentru o mai bună înțelegere a cadrului, vom prezenta succinct produsul oferit de cele două instituții, evidențiind atât asemanările, cât și deosebirile dintre acestea. În primă fază vom prezenta caracteristicile generale ale creditelor, criterile de eligibilitate, precum și destinația acceptată pentru acest tip de credit, urmând ca studiul să continue cu o prezentare în detaliu a actele necesare obținerii creditului, precum și a taxelor și comisioanelor practicate de fiecare instituție financiară.

Tabel 5. Criterii credit imobiliar BANCA Banca Transilvania vs Raiffeisen Bank

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza informațiilor prezentate pe site-urile celor două instituții financiare)

Produsul oferit de Banca Transilvania poartă denumirea de “Credit imobiliar-ipotecar”, iar la Raiffeisen Bank “Credit Imobiliar Casa Ta”. Banca Transilvania oferă posibilitatea acordării creditului atât în moneda națională, lei, cât și în valută, euro, cu dobâni diferențiate. În cazul creditului oferit de Banca Transilvania, unul dintre beneficiile majore îl reprezită dobânda de 4,29%, procentul se aplică numai în cazul în care beneficiarul își încasează salariul pe un card Banca Transilvania, iar moneda de acordare a creditului este în lei (în cazul în care moneda este în valută – euro, creditului i se aplică o dobândă de 4,618%). În cazul în care beneficiarul nu își încasează salariul pe un card Banca Transilvania, dobânda se ridică la 4,790% în cazul creditelor în lei, respectiv 4,868% în cazul creditelor în euro.

Spre deosebire de Banca Transilvania, Raiffeisen Bank oferă credite în moneda națională, lei tuturor potențialilor beneficiari, însă creditele în euro sunt rezervate numai beneficiarilor ce încasează salariul pe cardul Raiffeisen. La fel ca în cazul Banca Transilvania, și Raiffeisen oferă dobânzi diferențiată pentru cei ce își încasează salariile pe card, 3,78%, respectiv 4,03% în cazul în care beneficiarul nu își încasează salariul pe cardul Raiffeisen Bank. În cazul creditelor în euro, dobânda se ridică la 5,359%.

Pentru a fi eligibil pentru un credit imobiliar, atât Banca Transilvania cât și Raiffeisen Bank solicită ca beneficiarul să aibă maxim 70 ani la sfârșitul perioadei de creditare, să nu existe pe numele său sau al co-debitorului, dacă este cazul, credite restante, plus un venit net minim de 150 euro (echivalent în lei) pentru fiecare participant la credit. Diferențierea apare vis a vis de vechimea la locul de muncă actual. Raiffeisen Bank cere ca beneficiarul să aibă o vechime de minim 3 luni la actualul loc de muncă, în timp ce Banca Transilvania nu solicită întrunirea acestei condiții.

Actele necesare pentru creditul imobiliar sunt similare pentru ambele instituții financiare. Astfel, actul de identitate, copie și original, documentele din care să rezulte valoarea bunului pentru care se solicită creditul, sunt necesare în vederea acordării creditului la ambele instituții financiare. În plus, Banca Transilvania mai solicită semnarea unui acord ANAF și documentele de proprietate ale imibilului luat în garanție, iar Raiffeisen Bank solicită adeverința de salariu, atât pentru debitor, cât și pentru co-debitor.

O mare problemă pentru cei interesați de contractarea unui credit imobiliar o reprezintă creșterea avansului solicitat de la 15%, avansul mediu solicitat de majoritatea instituților financiare, la 25% în caul Banca Transilvania, respectiv 35% în cazul Raiffeisen Bank. Această creștere a avansului a survenit ca răspuns la legea dării în plată – Legea nr 77/2016, apărută în Monitorul oficial în data de 28 aprilie 2016, cu aplicabilitate începând cu data de 15 mai 2016. Ca urmare a adoptării acestei legi, băncile au crescut nivelul avansului solicitat, astfel, persoanele intereseate de achizitionarea unei locuințe prin intermediul unui credit imobiliar vor fi nevoite să achite un avans considerabil mai mare, fapt ce va duce la o accesibilitate mai redusă la achiziționarea de noi locuințe. Totodată, gradul ridicat al avansului va duce la o scădere a valorii ratelor.

Tabel 6. Taxe și comisioane practicate de Banca Transilvania pentru creditul imobiliar-ipotecar

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza informațiilor prezentate pe site-ul Banca Transilvania)

Tabel 7. Taxe și comisioane practicate de Raiffeisen Bank pentru creditul imobiliar Casa ta

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza informațiilor prezentate pe site-ul Raiffeisen Bank)

În ceea ce privește dobânzile practicate, Raiffeisen Bank practică o rată a dobânzii pentru creditele în lei cu 0,31% mai scăzută decât Banca Transilvania – în condiții de creditare similare (clienți ce dețin un cont curent la banca respectivă, dobândă variabilă), în schimb, pentru creditele în euro, Raiffeisen Bank practică o dobândă cu 0,772% mai ridicată decât Banca Transilvania (în aceleași condiții de creditare).

La capitolul taxe și comisioane, Banca Transilvania, la o primă vedere, practică un nivel mai redus de taxe și comisioane față de Raiffeisen Bank. Comisionul de analiză solicitat de Banca Transilvania pentru un credit în lei pentru clienții ce dețin conturi curente la ei se ridică la 250 lei, în timp ce Raiffeisen Bank, pentru un credit în aceleași condiții, solicită 1.600 lei. În cazul comisioanelor de rambursare anticipată, Banca Transilvania nu solicită nici un comision, în timp ce Raiffeisen Bank, în funcție de perioada de rambursare, solicită un comision variând de la 1% dacă rambursarea se face în primele 48 luni de creditare, la 0% dacă rambursarea se face începând cu luna 61 de creditare.

3.3. STUDIU DE CAZ: COMPARAȚIE PRACTICĂ CREDITUL IMOBILIAR-IPOTECAR vs CREDITUL IMOBILIAR CASA TA

Pentru o mai bună înțelegere a creditului imobiliar, produs bancar prezentat în detaliu de-a lungul lucrării, în acest subcapitol vom prezenta aplicarea practică la produsele oferite de cele două instituții financiare, creditul imobiliar-ipotecar, respectiv Creditul Imobiliar Casa Ta.

În sprijinul studiului de caz vom crea un beneficiar (debitor) fictiv, Popescu Ioan, pe baza căruia vom aplica la creditele menționate mai sus. Astfel, vom putea observa concret care este impactul financiar al acestor credite imobiliare.

Beneficiarul fictiv, Popescu Ioan, este un bărbat în vârstă de 32 ani, cu o vechime la ultimul loc de muncă (curent) de 3 ani și un venit net de 2.700 lei lunar (aproximativ 600 euro net). în vederea obținerii unui rezultat obiectiv, vom considera, pe rând, că beneficiarul deține un cont curent în care își încasează salariul la Banca Transilvania și la Raiffeisen Bank, astfel bucurându-se de oferta”clineți casă” la ambele bănci. Totodată, având un cont current în care își încasează salariul deschis la Banca Transilvania /Raiffeisen Bank, beneficiarul se bucură de oferta special promovată de ambele bănci – dobândă avantajoasă. În cazul Raiffeisen Bank, existența contului current îî dă opțiunea, pe lângă dobânda diferențiată, să acceseze creditul în euro, opțiune ce nu este disponibilă pentru clienții ce nu au un cont curent deschis la ei.

Debitor: Popescu Ioan

Vârstă: 32 ani

Salariu: 2.700 lei net

Vechime la ultimul loc de muncă: 3 ani

Monedă credit: euro

Destinația creditului: Achiziționare imobil (locuință)

Valoare imobil: 45.000 euro

Valoare avans: 15.750 euro (reprezentând 35% din valoare totală a locuinței)

Valoare credit: 30.000 euro

Alte imobile în proprietate: Nu

Durată credit: 30 ani

Bancă la care își încasează salariul: Banca Transilvania / Raiffeisen Bank (pentru o prezentare obiectivă, vom calcula indicii fiecărui credit în parte considerând că debitorul încasează veniturile salariale la Banca Transilvania (în cazul Creditului Imobiliar Ipotecar) și la Raiffeisen bank(în cazul creditului Imobiliar Casa Ta)).

Co-debitor: nu este cazul

Tabel 7. Calculație credit Banca Transilvania

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza informațiilor prezentate pe site-ul Banca Transilvania)

În cazul creditului imobiliar ipotecar oferit de Banca Transilvania, avansul solicitat este de 25% din valoarea imobilului achiziționat pentru creditele ce nu depășesec 125.000 euro. Pentru creditele ce depășesc această sumă, avansul solicitat se ridică la 35%. În vederea unei expuneri obiective, nivelul avansului achitat va fi calculat la 35%, la acelașii nivel ca cel solicitat de Raiffeisen Bank.

Beneficiarul dorește să achiziționeze un imobil în valoare de 45.000 euro. Acesta poate împrumuta de la bancă, în noile condiții (ca efect a legii dării în plată), 30.000 euro, diferența până la 45.000 euro constituind avansul, la care se adaugă costurile comisioanelor și taxelor percepute de bancă la semarea contractului.

Ținând cont de DAE, valoarea medie a unei rate lunare se ridică la 157,08 euro, pe parcursul celor 30 ani (360 luni) – banca oferă doar opțiunea unei dobânzi variabile; pentru o expunere mai facilă, vom calcula o rată medie a dobânzii. În contextul în care beneficiarul are la ora actuală un salariu net de 600 euro, putem deduce că 26,18% din veniturile sale lunare se vor îndrepta înspre achitarea creditului, mai bine de o pătrime din veniturile realizate. La finalul perioadei de creditare, beneficiarul va fi restituit băncii 56.548 euro, cu 88,49% mai mult decât suma împrumutată inițial, fără a ține cont de devalorizarea leului/creșterea euro, inflație.

Tabel 8. Calculație credit Raiffeisen Bank

(Sursa: Prelucare date de cãtre autor pe baza informațiilor prezentate pe site-ul Raiffeisen Bank)

Dacă beneficiarul optează pentru un credit imobiliar oferit de Raiffeisen Bank, avansul solicitat este de 35%. Pentru un imobil cu valoarea de 45.000 euro, valoarea avansului se ridică la 15.750 euro, la care se adaugă, al fel ca în cazul contractării unui credit la Banca Transilvania, costurile comisioanelor și taxelor percepute de bancă la semarea contractului.

Dobânda lunară practicată de Raiffeisen Bank pentru creditele în euro cu dobândă variabilă este de 5,359%, cu 0,77% mai ridicată decât cea practicată de Banca Transilvania . DAE se ridică la 5,656%, fiind cu 0,76% mai ridicată decât dobânda anuală efectivă practicată de Banca Transilvania. Diferența face ca rata medie lunară să se ridice la 167,99 euro, cu 10,91 euro mai mare decât rata lunară practicată de Banca Transilvania. Beneficiarul va aloca un procent de 28% din salariu achitării dobânzii lunare, cu aproximativ 3% mai mult decât în cazul unui împrumut contractat la Banca Transilvania.

La finalul perioadei de contarctare, fără a plăti anticipat valoarea creditului, beneficiarul Popescu Ioan va avea vârsta de 62 ani și va fi plătit 60.477 euro, cu 30.477 euro mai mult decât valoarea inițial contractată, adică cu 101,59% peste valoarea contractată.

În cazul beneficiarului nostru, Popescu Ioan, în vârstă de 32 ani, cu un venit salarial net în sumă de 2.700 lei (600 euro), având o vechime la actualul loc de muncă de 3 ani, posibilitatea achiziționării unei locuințe, prin intermediul unui credit imobiliar oferit de Banca Transilvania sau Raiffeisen Bank, este condiționată de achitarea unui avans de 35%. În cazul unui apartament cu prețul de vânzare de 45.000 euro, valoarea avansului se ridică la puțin peste 15.000 euro. Considerând că beneficiarul dispune de 15.000 euro, el este eligibil pentru contractarea unui împrumut în valoare de 30.000 euro, pe o durată de 30 ani.

Ținând cont de dobânzile practicate de fiecare bancă în parte, beneficiarul va plăti la finalul perioadei de creditare, în condițiile în care nu va rambursa anticipat creditul, 56.548 euro în cazul unui împrumut la Banca Transilvania, sau 60.477 euro, la Raiffeisen Bank. În ambele cazuri, rata dobânzii va acapara peste o pătrime din veniturile salariale înregistrate lunar de beneficiar (calculație bazată pe nivelul actual de salarizare).

Conform comunicatului de presă nr 85 / 06 aprilie 2016 emis de Institutul Național de Statistică privind nivelul de trai, cheltuielile totale ale populației au fost în medie de 2.537 lei lunar pe gospodărie, respectiv 956 lei pe persoană. Destinațiile principale pentru aceste cheltuieli sunt consumul de bunuri alimentare, nealimentare, servicii oferite de administrația publică și privată, impoizite și contribuții sociale. În cazul unei persoane cu un venit net de 2.700 lei, cheltuielie ar acapara un procent de 35,4% din veniturile totale.

Având în vedere că o pătrime din veniturile beneficiarului se îndreaptă înspre rambursarea împrumutului, dacă adăugăm cheltuielie lunare în valoare de 956 lei, reprezentând 35,4% din totalul veniturilor, procentul cheltuielilor lunare se ridică la 61,7%, respectiv 63,4% din venitul total. În cazul contarctării unui împrumut la Banca Transilvania, beneficiarului îî râmâne un procent de 38,3% din venitul total pentru economisire și investiții, fără a ține cont de cheltuielile neprevăzute ce pot apărea (ex. reparații, cheltuieli medicale) sau cheltuieli pentru concedii, ieșiri în oraș, achiziționare electronice, îmbrăcăminte, comustibil.

În cazul beneficiarului Popescu Ioan, creditul imobiliar-ipotecar oferit de Banca Transilvania este mai avantajos decât creditul imobiliar Casa Ta oferit de Raiffeisen Bank. La finalul perioadei de creditare, 30 ani, dacă va opta pentru creditul oferit de Banca Transilvania va plăti cu 3.929 euro mai puțin decât dacă ar fi optat pentru creditul oferit de Raiffeisen Bank, în condițiile contractării unui credit în valoare de 30.000 euro pentru achiziționarea unui apartament de 45.000 euro, cu achitarea unui avans de 35% din valoarea totală, cu obligativitatea ca veniturile salariale să fie încasate într-un cont curent deschis la Banca Transilvania.

CAPITOLUL IV – CONCLUZII GENERALE AFERENTE LUCRĂRII

Sistemul bancar din România a cunoscut, în ultimii ani o amplă transformare, modernizare și diversificare în acord cu schimbările petrecute în economia țării. Restructurarea acestuia a fost și continuă să fie o prioritate. Unul dintre rezultatele produse de aceste transformări îl constituie crearea unui sistem bancar modern, de inspirație europeană, în paralel cu modificarea importanței pe care o au diferite instrumente și servicii financiare.

În economia de piață, sectorul bancar are un rol major, el acționând pentru promovarea reformei și pentru autoreglarea mecanismului economic, fiind o componentă de bază a sistemului economico-financiar. Rolul băncilor este foarte important în ceea ce privește calitatea de intermediar nemonetari, băncile mobilizând economiile monetare disponibile și distribuind credite pe termen scurt, mediu și lung beneficiarilor (pentru investiți, consum, etc).

Pe parcursul acestei lucrări am încercat să creăm un cadru teoretic penntru susținerea studiului de caz, comparație între creditul imobiliar-ipotecar oferit de Banca Taransilvania și creditul imobiliar Casa Ta oferit de Raiffeisen Bank.

Concluzia studiului relevă că Creditul Imobiliar-Ipotecar oferit de Banca Tarnsilvania, din punct de vedere financiar, este mai avantajos decâr Creditul Imobiliar Casa Ta oferit de Raiffeisen Bank. Datele financiare prezentate au venit în sprijinul acestei concluzii. Rata dobânzii mai mică, în cazul BT, face ca la finalul perioadei de creditare suma totală de plată să fie cu 3.929 euro mai mică decât în cazul creditului oferit de Banca Transilvania, fără a lua în calcul cheltuielile pre-acordare.

Lucrarea se imitează la studiul creditului imobiliar oferit de cele două entități la un moment dat în timp. Lucrarea nu face referire la cauzele diferențelor care apar între nivelul ratelor practicate de băncile din sistemul românesc. Cauzele se datorează schimbărilor apărute în climatul bancar, cu precădere criza financiară din 2008. În acest context predictibilitatea creditelor bancare a avut de suferit, iar politicile conservatoare a unor bănci au contribuit la diferențele obersvate la ora actuală în cazul anumitor produse bancare.

Acești factori ar putea să constituie bazele unui viitor studiu axat pe impactul pe care politicile bancare în perioada post criză l-au avut asupra nivelului cotelor ratelor la anumite produse și servicii bancare.

BIBLIOGRAFIE