Corn ățeanu Oana [606707]
Corn ățeanu Oana
1
CUPRINS
INTRODUCERE ……………………… …..………………… ……….……. …..… ….….…. 2
Capitolul I Organizarea sistemului bancar din Romania ……………….……………………4
1.1. Notiuni G enerale ………………………………………………………………4
1.2. Creditul : Notiuni generale …….……………………………………………….6
1.3. Categorii de credite ……………………………………………………………8
Capitolul II Prezentarea si organizarea generala a soc ietatii bancare Cec bank ….………..14
2.1. Scurt istoric ………..…………………………………………………………14
2.2. Produse s i servicii Cec Bank …………………………………………………16
2.3. Situatie financiara la sfarsitul anului 2018 …………………………………..21
Capitolul III Credite pentru investitii imobiliare la Cec Bank …………..……………….. 24
3.1. Conditii generale de acordare ……………………………………………….24
3.2. Programul “Prima noastra casa ” …………………………………………….28
3.3. Credite ipotecare …………………………………………………………….34
3.4. Credite imobiliare ……………………………………………………………37
Capitolul IV Studiu de caz privin d accesarea unui credit ipotear la CEC Bank …..………40
CONCLUZII …… ……………………………… …………………… …… ……….……… 45
BIBLIOGRAFIE ………… ..……………………… …………….. …… ……………..…… 46
Corn ățeanu Oana
2
INTRODUCERE
Creditul ipotecar este o sintagmă din ce in ce mai intâlnită pe buzele majorității
românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare
pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de loc uințe. Pentru țările în cur s de
dezvoltare și de adopt are a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un
deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se imbunătățească condițiile
macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar -bancar .
România a făcut pași importanți în acest sens daca luăm in considerare dimensiunea
apropiată de media europeană a investitiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De
asemenea guvernul a adoptat strategii, politici ș i programe care vizează ace le categorii de
persoane ca re nu au încă o locuință proprie.
Nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul
creșterii nivelului de trai si imbunătățirii continue a patrimoniului locativ. Într -o democrație
puternică și a utentică se prevede ca oric e om să aibă dreptul la o locuință decentă și accesibilă
de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui
cetațean într -o societate modernă, fiind in egală măsură și o obligație mora lă în cazul
întemeierii une i familii stabile.
Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții deoarece un cămin
propriu înseamnă independență și sigurantă, un ambient confortabil in care cetățeanul să -și
petreacă o mare majoritate a t impului alături de familie si prieteni. Locuința reprezintă o
investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.
Modalitatea de finanțare a construcției de locuințe este o problemă ma joră pentru toate
democraț iile. Pentru aceasta se cree ază numeroase instituții specializate și circuite speciale în
acest scop.În Romania s -a creat deja cadrul legislativ și infrastructura dar principalele
impedimente rămân încă slaba putere de cumparare a populației, nivelul ridic at al prețului
locuintelor ș i nivelul ridicat al dobânzilor.
Principala problemă a nivelului mic al economiilor populațiilor poate fi contracarat
prin intermediul apelului la societațile ce oferă produse ipotecare. Astfel numeroas ele produse
ce incep sa pr indă contur pe piața noastră sunt din ce în ce mai accesibile cetațeanului care are
un loc de munca stabil atat în sectorul privat cat și cel public. Prin punerea la dispoziție a unor
resurse financiare din ce în ce mai însemnate, prin complexitatea și div ersificarea ofertelor,
credi tul ipotecar răspunde nevoilor de finanțare pentru persoanele care doresc construirea,
reamenajarea, cumpărarea sau extinderea imobilelor, fie ele cu destinație locativă, comercială
sau industrială.
Principala direcție spre care se îndreaptă sectorul const rucțiilor și creditelor ipotecare
este liberalizarea pieței, lucru care presupune ca statul să nu mai dețină monopolul în
furnizarea de resurse financiare ci să aibă loc o dezvoltare a sectorului privat . Acesta este
dezideratul atat al autoritaților și populației Romaniei cat și al autoritățiilor europene în
perspectiva integrării țării noastre cu drepturi depline în marea familie europeană.
În lucrarea de față vom urmari necesitatea cunoașterii sistemului de credit ipotecar
existent la ora actuală în țara noastră în comparați e cu demersurile deja bine implementate în
Corn ățeanu Oana
3
statele cu economie dezvoltată precum Statele Unite și Uniunea Europeană.Vom putea face
deasemenea o analiză tehnică a evoluției generale a creditului ipotecar pe pi ața mondială, și
perspectivele implementării unu i sistem de credit ipotecar viabil si în țara noastră. Cunoașterea
și analiza principalilor ofertanti de pe piață va constitui baza în formarea și fundamentarea
deciziei de contractare a unui credit ipotecar. În ultima faza vom putea vedea toate demersurile
ce trebuie efectuate, formalitățile si garanțiile ce trebuie indeplinite în cazul concret al
contractării unui credit imobiliar de către o persoană fizică român ă din clasa mijlocie.
Corn ățeanu Oana
4
CAPITOLUL 1
ORGAN IZAREA SISTEMULUI BANCAR DIN ROMÂNIA
1.1 NOȚIUNI GENERALE
Sistemul bancar românesc a cunoscut o dezvoltare cantitativă spectaculoasa în ultimul
deceniu, de la un sistem bancar excesiv centralizat, cu majoritatea funcțiilor bancare concentrate
în operațiunile BNR și a câtorva bănci specializare, către un sistem bancar adaptat la cerințele
economiei de piață.
Din 1991 sistemul bancar al României este structurat pe două niveluri:
➢ Banca Națională a României – bancă centrală, de e misiune, bancă a băncilor, institu ție
publică cu capital integral de stat care realizează politica monetară a statului și
funcționează în baza legii 34/1991 și 101/1998
➢ Băncile comerciale – înființate în baza legii 33/1991, care funcționează în prezent pe
baza legii 58/19 98 (Legea bancară).
„Banca Națională a României a fost întemeiată la 11 -23 Aprilie 1880, Ministrul de Finanțe
de atunci Ion Câmpineanu a devenit primul guvernator, iar Eugeniu Carada – adevăratul ctitor –
a condus organizarea și funcț ionarea imprimer iei alături de Emil Constantinescu.”1
Banca Națională a României este o instituție bancară cu personalitate juridică, ce asigură
emisiunea de monedă, elaboreaza și aplică politica monetară și de credit a României. Aceasta
are un rol intrinsec în menț inerea stabilității financiare, date f iind responsabilitățile ce rezultă
din dubla sa ipostază de autoritate monetară și prudențială. Atribuții subsumate obiectivelor
de stabilitate financiară sunt exercitate atât prin reglementarea și supravegherea pru dențială a
instituțiilor aflate sub au toritatea sa, cât și prin formularea și transmiterea eficientă a măsurilor
de politică monetară și supravegherea funcționării în condiții optime a sistemelor de plăți și
decontări de importanță sistemică.
Cu toa te că responsabilitățile ei pot fi împ ărțite cu alte organisme guvernamentale, banca
centrală are următoarele funcții:
1 Irena Munteanu, Moned ă și credit, Editura Ex Ponto, Constanța, 2008 , pag. 106
Corn ățeanu Oana
5
1. Stabilitatea și implementarea politicii monetare și de credit
2. Emisiunea de monedă
3. Monitorizarea cursurilor valutare
4. Supravegherea institu ților bancare
5. Bancă a băncilor
6. Este îm prumutător de ultimă instanță
7. Acționează ca agent al statului și ține în evidențele sale contul general al Trezoreriei
statului
8. Are rol în asigurarea de fonduri pentru stat
9. Asigurarea legăturii cu organizații financiar bancare internaționale
10. Analist al con dițiilor monetare și economice
„În prezent Banca Națională a României este o bancă centrală, modernă, independentă,
asemănătoare celorlalte state cu economie de piață avansată. Conform legii, BNR răspunde
numai în fața Parlamentului țării și nu este în niciun fel subordonată Guvernului, având cu acesta
relații de colaborare permanentă.”2
„Băncile comerciale reprezintă un tip de întreprindere lucrativă specializată, care furnizează
bani – capital celorlalț i agenți economici – persoane fizice ș i/sau juridice.”3
Băncile comerciale sunt instituții cu personalitate juridică, constituite sub formă de societăți
pe acțiuni pe baza autorizației eliberate de BNR. Spre deosebire de celelalte societăți comercial e,
societațile bancare se înființeaza prin subscriere și emisiune exclusiv de acțiuni, ce reprezintă
capitalul social care se varsă obligatoriu în numerar. Activitatea desfășurată de băncile
comerciale este reglementată de BNR în privința politicii monetar e, valutare, de credit, de plăți
și din punct de vedere contabil. Băncile comerciale joacă rolul de intermediar între agenții
economici și sistemul bancar efectuând operațiuni de mobilizare a resurselor (operațiuni pasive)
și operațiuni de plasare a acesto ra (operațiuni active).
2 Irena Munteanu, Monedă și credit, Editura Ex Ponto, Constanța, 2008, pag. 107
3 Prof. Univ. Dr. Victor Ploae, Economie Politică – Macroeconomi e, Editura Ex Ponto, Constanța, 1999, pag. 9
Corn ățeanu Oana
6
Operațiunile pasive ale bă ncilor comerciale:
a) Constituirea de depozite – reprezintă principala modalitate de atragere a
activelor monetare disponibile; depozitele bancare se pot constit ui, în funcție de lichiditate, la
vedere și la termen.
b) Rescontarea și alte tehnici specifice prin care băncile comerciale obțin credite de
scont de la BNR
c) Constituir ea capitalului propriu prin emisiunea și subscrierea de acțiuni purtătoare
de dividende variabile prin și prin operațiuni interne.
Operațiunile active ale băncilor comerciale:
a) Acordarea de credite – se face de către băncile comerciale c ătre clientelă pe termen
scurt, mediu sau lung. Creditele acordate se restituie băncilor prin rate eșalonate sau integral la
scadență.
b) Avansurile în contul curent acordate de bănci în descoperire de cont (credit
overdraft).
c) Operațiunile cambiale
d) Achizitia de efecte publice – conform Legii 58/1998 privind societatea bancară,
băncile comerciale mai pot efectua operațiuni pe cont propriu și în conturile clienților cum
sunt:ope rațiuni valutare; operațiun i cu metale prețioase; subscr iere, păstrare și tranzacții cu
titluri; operații de consulting bancar; garanții.
1.2. CREDITUL: NOȚIUNI GENERALE
Economia de piață presupune în mod necesar existența unui sistem bancar care să asigure
mobilizarea tuturo r disponibilităților monetare ale economiei și orientarea lor temporară în
desfășurarea de activități economice eficiente. Prin activitatea desfășurată de bănci, de colectare
de resurse financiare concomitent cu plasarea acestora spre unitățile care resimt nevoi temporare
suplimentare , acestea îndeplinesc un rol important de intermediere bancară. În acest sens,
creditul devine instrument activ în stimularea dezvoltării economiei, prin intermediul lui
încurajându -se acțiunea anumit or fenomene, în funcție de obiectivele urmărite a se rea liza.
“Creditul presupune schimburi de bunuri actuale contra unor bunuri viitoare, cu scopul de a
susține o afacere prezentă, de a asigura consumul actual. Spre deosebire de celelalte schimburi,
Corn ățeanu Oana
7
în cadrul creditului, pres tația și contraprestația sunt separate în timp și spațiu; el implică două
categorii de persoane: creditorii și debitorii.”4
“Creditul este operațiunea prin care se obțin imediat resurse în schimbul unei promisiuni de
rambu rsare viitoare în condiții d e plată a unei dobânzi ce remu nerează împrumutătorul. În relația
de creditare apar doi parteneri: creditorul (cel care acordă creditul) și debitorul (acela care
primește creditul). Aceștia sunt subiecții raportului de credit și pot fi: instituții de credit ,
întreprinderi, statul sau po pulația.”5
“Creditul este un mijloc de corelare a posibilităților de finanțare existente în societate, cu
nevoile producției și ale consumului. Apariția relației dintre creditor și debitor este legată de
existența concom itentă a unor agenți economici care dispu n de resurse bănești temporar
disponibile, și a altora care au nevoi suplimentare de astfel de resurse. Apare astfel o piață a
creditului, în cadrul căreia se confruntă oferta și cererea de credit, îndeseobi de cred ite sub formă
de bani.”6
“Creditel e se pun la dispoziția clientelei printr -o operațiune de creditare. Operațiunea de
creditare reprezintă actul prin care banca pune la dispoziție sau se obligă să pună la dispoziție
clienților, fondurile solicitate sa u își asumă un angajament prin semnătură , de natura avalului,
cauțiunii sau garanției în favoarea acestora. Sunt asimilate operațiunilor de creditare,
operațiunile de leasing și toate operațiunile de locație însoțite de opțiunea de cumpărare.”7
“Un element esen țial al raportului de credi t este promisiunea de rambursare. Aceasta
presupune riscuri, de aceea în raporturile de credit apar în cele mai multe cazuri garanții.”8
Printre riscurile care pot apărea se numără riscul de nerambursare și risc ul de imobilizare.
a) Riscul de nerambursare presupune amânarea plăților de către împrumutat sau
intrarea acestuia din urmă în incapacitate de plată.
b) Riscul de imobilizare este sp ecific instituțiilor bancare sau de credit și exprimă
imposibilitatea instituții lor de a satisface cererile titularilor de depozite.
Datorită faptului că instituțiile bancare angajează în acordarea de credite fonduri care nu le
aparțin apare necesita tea utilizării de garanții, care sunt de două feluri:
4 Prof. Univ. Dr. Victor Ploae, Economie Politică – Macroeconomie, E ditura Ex Ponto, Constanța, 1999, pag. 5
5 Irena Munteanu, Monedă și credit, Editura Ex Ponto, Constanța, 2008, pag. 111
6 Prof. Univ. Dr. Vict or Ploae, Economie Politică – Macroeconomie, Editura Ex Ponto, Constanța, 1999, pag. 5
7 Victor Troacă, Contabili tate bancară, Editura „Universitaria” – Craiova, Craiova, 2008, pag.50;
8 Irena Munteanu, Monedă și credit, Ed itura Ex Ponto, Constanța, 2008, pag. 111
Corn ățeanu Oana
8
1) Garanția personală reprezi ntă angajamentul luat de o t erță persoană de a plăti în locul
debitorului în cazul în care acesta este în incapacitate de plată sau refuză să -și onoreze
obligațiile. În catego ria garanțiilor personale intră girul și asigurările.
2) Garanțiile reale sunt: reț inerea, gajul, ipoteca și pr ivilegiul.
Reținerea asigură creditorului dreptul de a păstra un bun corporal, proprietate a
debitorului atâta timp cât el nu a fost achitat integral, cu condiția ca bunul să aibă legătură
cu creanța certă și exigibilă.
Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun – gajul.
Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui
imobil, fără deposedare și cu publicitate.
Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori de a ave a prioritate în a
fi plătiți atunci când dispun de o garanție asupra totalității patrimoniului debitorului.
Dobânda este un element important al relației de credit are și reprezintă prețul plătit de către
debitor pentru utilizarea capitalului. Trebuie precizat că dobânda conține pe lângă costul
capitalului și o sumă care să cuantifice ris cul de nerambursare asumat de creditor.
1.3. CATEGORII DE CREDITE
Diversitatea formelor sub care se manifestă creditul în economie a impus utilizarea mai
multor criterii semnificative de clasificare, în funcție de care se disting următoarele:
1. după natura economică și participanții la relația de creditare se remarcă:
• creditul comercial;
• creditul bancar;
• creditul de consum;
• creditul obligatar ;
• creditul ip otecar.
2. după calitatea debitorului se delimitează:
• creditul acordat persoanelor fizice;
• creditul acordat persoanel or juridice.
3. după calitatea debitorului și a creditorului se disting:
• creditul privat;
Corn ățeanu Oana
9
• creditul public.
4. după scopul acordării cr editului:
• credite de producție;
• credite de circulație;
• credite de consum.
5. după natura garanțiilor:
• credite reale;
• credite personale.
6. după întinderea drepturilor creditorului:
• credite denunțabile;
• credite nedenunțabile ;
• credite legate.
7. după modul de stingere al obligațiilor de plată:
• credite amortizabile;
• credite neamortizabile.
8. după termenul la care trebuie rambursat creditul:
• credite pe termen scurt;
• credite pe termen mijlociu;
• credite pe termen lung.
Cea mai importantă clasificare, în funcție de natura economică și participanții la relația
de creditare, distinge formele creditului, de la cel comercial până la cel de consum, a căror
prezentare este realizată în continuare.
„În relațiile com erciale se practică în mod obișnuit vânzarea mărfurilor pe credit adică
acceptul vânzătorului de a livra marfa și de a aștepta o perioadă de timp plata acesteia. În
perioada de timp dintre livrare și plata propriu -zisă între cei doi parteneri se nasc rapor turi de
credit și anume de credit comercial. Prin acest act de credit se îmbină pe de o parte interesul
producătorului de a asigura vânzarea produselor sale și pe de altă parte interesul comerciantului
lipsit de capital, care dorește să plătească marfa dup ă vânzar ea ei.”9
9 Irena Munteanu, Monedă și credit, Editura Ex Ponto, Constanța, 2008, pag. 113
Corn ățeanu Oana
10
Creditul comercial
Creditul comercial constituie în gestiunea financiară a beneficiarului o sursă suplimentară
de capital circulant scutindu -l pe acesta de a recurge la alte surse de finanțare, de exemplu,
creditul bancar. În fapt și producătorul de mărfuri este beneficiarul unui credit comer cial acordat
de furnizorii săi.
Creditul comercial prezintă unele limite, în sensul că orice întreprinzător va putea vinde
marfa pe credit în măsura în care acesta deține rezerve de capital care să îi permită continuarea
activității. De asemenea, creditul comercial este limitat în funcție de regularitatea încasării
contravalorii mărfurilor;
O limită a creditului comercial derivă din destinația mărfurilor vândute prin acest tip de
credit, respectiv cei doi participanți la raportul de credit trebuie să aparțină aceluiași secto r de
activitate. Creditul comercial se manifestă sub două forme:
• creditul cumpărător – se manifestă sub forma plăților în avans;
• creditul vânzător – are ca obi ect vânzarea mărfurilor cu plata a mânată. Factorii care converg
la sporirea dimensiunilor c reditului comercial decurg din cele trei componente care acționează
în acest domeniu, respectiv cea tradițională, comercială și financiară.
Creditul comercial antrenează emisiunea de titluri specifice acestui credit (cambii, bilete de
ordin) ca titlu ri de creanța, care prezintă avantajul scontării la bănci. În acest mod, creditul
comercial devine credit bancar , iar prin cedarea portofoliului de efecte comerciale de către o
bancă comercială, băncii centrale prin rescontare , se antrenează un mecanism d e emisiune de
monedă centrală.
Creditul bancar
Participanții la creditul bancar sunt reprezentați la modul general, de un agent nebancar
(producătorul sau agen tul economic), pe de o parte, și bancă, pe de altă parte.
Creditul bancar prezintă avantajul unei mai mari flexibilități comparativ cu cel comercial,
întrucât sumele disponibile pot fi orientate către diferite forme de activitate
economică.
Între creditul comercial și cel bancar există o puternică legătură, în sensul că uneori creditul
comercial se poate transforma în credit bancar, sau acesta poate constitui suport al acordării unui
credit comercial.
Corn ățeanu Oana
11
Activitatea de creditare se poate realiza prin folosirea mai multor metode:
1. avansur i în cont curent;
2. linia de credit simplă;
3. linia de credit confirmată;
4. linia de credit revolving ;
5. credite cu destinație specială.
1. Avansurile în cont curent:
• sunt credite pentru acoperirea unor go luri de casă;
• nu au destinație prestabilită și din acest m otiv sunt denumite credite de
trezorerie;
• aceste credite nu sunt garantate prin anumite garanții, ci prin starea de bonitate a
clientului.
2. Linia de credit simplă
• reprezintă nivelul maxim al cr editului care se poate acorda un ui client, într -un cadru
prestabilit.
3. Linia de credit confirmată
• semnifică suma ce poate fi acordată sub formă de credit și care este consemnată într –
un document scris, convenit de bancă.
4. Linia de credit revolving
• este un mecanism de creditare care presupune că, pe măs ură ce au fost rambursate
creditele anterioare, se acordă noi credite, fără întocmirea de noi documente.
5. Credite cu destinație specială
• sunt cele pentru constituirea de stocuri sezoniere privind materi ile prime agricole,
creditele pentru producția de conserve ori pentru stocarea unor materiale de
construcții.
Creditul de consum
Reprezintă vânzarea cu plata în rate a unor bunuri de consum personal, de folosință
îndelungată și de mare valoare (mobi lă, autoturisme, articole de uz casnic).
Între creditul de consum și creditul bancar există strânse legături, în sensul unor raporturi de
determinare.
Corn ățeanu Oana
12
Pentru plata în rate, comercianții recurg la credite bancare.
În condiții de insolvabil itate, cumpărătorul este obligat să restituie bunurile, iar uneori, în
funcție de clauzele contractuale, nu se mai pot recupera ni ci ratele achitate.
Creditul obligatar
Creditul obligatar este o relație de credit în care partenerii sunt: pe de o par te instituțiile
statului sau întreprinderi, care în calitate de debitori emit obligațiun i și pe de altă parte
creditorii, deținătorii acestor obligațiuni. Aceștia din urm ă își angajează capitalurile în vederea
obținerii unui venit sigur numit cupon.
Constituie o formă a creditului contractat de stat prin lansarea titlurilor de împrumut
(obligațiuni, bonuri de tezaur) în scopul acoperirii deficitului bugetar.
Rambursarea acestui credit se face din fonduri speciale de amortisment al datoriei publ ice,
din surse bugetare curente sau din excedente bugetare.
Există și alte forme ale creditului obligatar, respectiv cel întâlnit în cazul societăților
comerciale. Acestea preferă emisiunea de obligațiuni ca formă de mobilizare a capitalurilor pe
termen lung, obligațiunile respective fiind denumite obligațiuni corporative.
Creditul ipotecar
Reprezintă un credit garantat cu proprietăți imobiliare sub fo rma clădirilor (în special în
mediul urban) sau de natura terenurilor (în mediul rural ).
Cunoaște mai multe forme și are o amploare deosebită în țările dezvoltate:
– credit ipotecar cu dobândă variabilă;
– credit ipotecar cu rambursare progresivă (cu reduceri ale anuităților, mai mari la
începutul perioadei de rambursare);
– credit ipotecar inversat, purtător de anuități (caz în care împrumutul aduce
proprietarului un venit regulat), prin care se valorifică atât capital ul investit și se beneficiază de
dreptul de proprietate și de uzufruct.
Importanța creditulu i ipotecar provine din aceea că permite mobilizarea capitalurilor
disponibile pe termen lung.
Prin intermediul titlurilor de ipotecă sunt finanțate apro ximativ 60% din locuințele familiilor
(de până la 4 persoane). Există și titluri de ipotecă prin c are sunt finanțate construcțiile de
Corn ățeanu Oana
13
apartamente și imobile destinate afacerilor. În calitate de part icipanți, pe această piață apar
societățile de asigurări, băncile comerciale, băncile mutuale, ceea ce dovedește un interes sporit
al investițiilor, ca urma re a importanței pe care o acordă autoritățile acestui tip de credite.
Conform definiției uzuale, creditul ipotecar este creditul bancar acordat pe ter men lung,
garantat cu un contract de ipoteca. Se acorda de regula sub forma creditului pentru cons truirea,
cumpărarea sau transformarea unei locuințe, dar și sub forma creditului de nevoi personale,
garantat cu o proprietate imobiliara. Ipoteca se constitu ie asupra bunului imobiliar în cauza,
pentru creditele destinate cumpărării de locuință sau asupr a unui imobil aflat în proprietatea
solicitantului de credit, pentru împrumuturile acordate pentru n evoi personale nenominalizate.
Contractul de ipoteca reprezintă un contract de garanție reala, având ca obiect un bun
imobiliar. Se încheie intre debi tor și creditor în scopul garantării stingerii obligației de plata
asumata de debitor. În contract s e stipulează dreptul creditorului de a valorifica bunul ip otecat
al debitorului în cazul în care debitorul nu rambursează împrumutul bănesc primit, majorat cu
dobânda aferenta. Dobânzile la credite existente pe piața la ora actuala sunt variabile, fixe și cu
dobânda indexata în funcție de un indice de referință ( Libor , Euribor și Bubor). Fiecare dintre
aceste dobânzi ascunde la rândul ei o capcana. Cele fix e sunt doar pe o perioada scurta, și apoi
clientul risca sa rămână cu aceeași dobânda, chiar daca re stul dobânzilor din piața scad. Cea
variabila muta riscul de la banca la client și poate sa “varieze” mai greu în sens descrescător
decât crescător. Cele in dexate se dovedesc a fi cele mai transparente, marja de manevra a
băncilor fiind nula în acest caz.
Creditul ipotecar se va acorda prin parcurgerea u rmătoarelor etape :
Prezentarea solicitanților de credit ce doresc să contracteze un credit ipoteca r
Analiza dosarului de credit și efectuarea Scoring -ului de catre Bancă .
Verificarea bonității clientului
Verificarea creditului
Preaprobarea financiară a creditului ipotecar
Evaluarea apartamentului
Întocmirea Raportului de Evaluare
Aprobarea finală a cr editului
Semnarea contractului de ipotecă de către cumpărator, încheierea contractului de
asigurare a apartamentului ipotecat și plata taxelor notariale, a ipotecii si a primei de
asigurare
Semnarea contractului de credit ipotecar
Virarea sumei de bani împ rumutate
Cedarea intabulării apartamentului în favoarea Băncii .
Ridicarea banilor de către vânzător din contul deschis pe numele lui.
Corn ățeanu Oana
14
CAP ITOLUL 2
PREZENTAREA SI ORGANIZAREA GENERALA A SOCIETATII BANCARE
CEC BANK
2.1 Scurt istoric
Originile CEC Bank se re gasesc in eforturile elitelor politice si economice din timpul
domnitorului Alexandru Ioan Cuza de a pune ordine in finantele publice ale tanarului stat roman,
rezultat in urma Unirii din 1859. 10
CEC Bank este continuatoarea activitatilor initiate d e prima institutie de credit public
din Romania – Casa de Depuneri si Consemnatiuni – si a celor desfasurate, incepand cu anul
1881, de cea mai importanta casa de economie care a activat in sistemul bancar romanesc – Casa
de Economie – transformata in anul 1932 in Casa Nationala de Economii si Cecuri Postale.
In domeniul caselor de economii, primul proiect apartine lui Costache Balcescu si a fost
publicat in 1845. Acesta cuprindea “statutele cassei de pastrare si imprumutare”, care urma sa
se fond eze prin “sloboda subscriptie particulara in orasul Bucuresti”, fiind insotit si de o
expunere de motive. Trebuie mentionat faptul ca proiectul a fost inspirat dupa statutele caselor
de economie din Franta si a celei din Brasov, infiintata in 1835.
In planul de organizare al creditului, publicat in 1864 ca anexa la bugetul statului, sunt
mentionate institutiile financiare, intr -o ordine ce sugera urgenta infiintarii lor. Astfel, prima
apare “Banca Fonciara”, urmata de “Banca de Scont si Circula tiune” , “Casa de Economie”,
“Casa pentru inlesnirea micilor agricultori si meseriasi”, “Muntele de Pietate” si “Casa de
Depozite si Consignatii”.
Ministrul ad -interim de Finante, Nicolae Rosetti -Balanescu, realizeaza un proiect de lege
pentru constituirea unei Case de Depozite si Consignatii, pe care Domnitorul Alexandru Ioan
Cuza il aproba, la 24 noiembrie 1864 si astfel ia nastere Casa de Depuneri si Consemnatiuni
(CDC).
Legea pentru infiintarea Casei de Depuneri si Consemnatiuni prevedea la art.1:
10 www .cec.ro
Corn ățeanu Oana
15
Se instituie o Casa de Depuneri si Consemnatiuni, care, sub autoritatea Ministerului
Finantelor si sub privegherea unei comisiuni sa stranga si sa administreze fondurile provenite
din:
• depuneri voluntare, judiciare si administrative;
• consignatii ord onate sau autorizate prin articole speciale din condica civila, criminala
sau comerciala sau de vreo alta lege speciala si care se vor preciza prin reglementul legii;
• succesiunile vacante;
• fondurile ce vor proveni din bunurile sechestrate;
• fondurile comuna le ce vor prisosi peste cheltuielile lor;
• cautiunile agentilor contabili, intreprinzatorilor de lucrari publice, cumparatorilor si
arendasilor, intrucat acestea nu se vor face ipoteci de imobile;
• cautiunile ce contribuabilii vor fi datori a da in cazurile prevazute de lege.
Dobanda care urma sa fie platita depunatorilor a fost stabilita la 5%, ea calculandu -se
incepand din a 61 -a zi de la data depunerii. Restituirile trebuiau efectuate in cel mult 30 de zile
de la data cererii, fie ca era vorba de depuneri voluntare, fie ca era vorba de depuneri cu caracter
obligatoriu. Pentru atragerea micilor depuneri ale populatiei din mediu urban si rural a fost
infiintata Casa de Economie, ca o anexa a C.D.C.
Fiecare depunator primea un libret, in care se inscriau toate operatiunile. O depunere nu
putea fi mai mica de 1 leu sau mai mare de 300 lei. Doua depuneri succesive nu puteau fi facute
la un interval mai mare de 8 zile. Indata ce sumele depuse pe un libret atingeau 3.000 lei, Casa
de Economie cumpara, in contul dep unatorului respectiv, efecte de stat, pe care le pastra si
administra separat. Dobanda nu putea fi mai mare de 4,5 % sau mai mica de 3%.
MISIUNEA CEC BANK
CEC Bank trebuie sa fie o banca comerciala universala, comp etitiva, care sa ofere
clientilor produse si servicii diverse si de calitate, urmarind cu precadere finantarea IMM -urilor,
agriculturii, administratiilor publice locale, precum si a acelor proiecte bancabile care prin
natura lor, contribuie la dezvoltarea economica, crearea si mentinerea locurilo r de munca. Banca
va fi un element activ in sprijinirea clientilor pentru accesarea Fondurilor Europene si se va
implica in sustinerea Programelor Guvernamentale. O atentie deosebita va fi acordata in
continuare rel atiei cu populatia Romaniei.
Corn ățeanu Oana
16
VALORILE C EC BANK
Valori fundamentale:
– Incredere , onestitate , stabilitate
Valori functionale:
– siguranta , accesibilitate , simplitate
Valoare de reprezentare:
– traditie , simbol national
2.2 PRODUSE SI SERVICII CEC BANK
2.2.3 Clienti per soane fizice
Cec Bank ofera o gama diversificata de pro duse si servicii pentru clientii persoane
fizice :
➢ Credite
Credite de consum
Credit rapid CEC Bank
Credit de nevoi personale
Prima masina
Credit Auto
Credite pentru nevoi personale garant ate cu
ipoteca imobiliara
Credite medicale
Credite pentru studii postu niversitare
Credite pentru investitii
imobiliare
Prima noastra casa
Credite ipotecare
Credite imobiliare
Credite pentru locuinte ANL
Cumparare locuinte
Construire locuinte
Credite de refinta re
Refinantare credit de consum
Refinantare cu ipoteca imobiliara
Credite persoane cu handicap
Corn ățeanu Oana
17
➢ Carduri
Carduri de debit
Mastercard Standard , Visa si Visa Classic
Masterc ard World
Carduri de credit
Mastercard
Visa Platinum
Aplicatii mobile de plata
Cec Pay
Card2Card Transfer
Garmin Pay
Fitbit Pay
Apple Pay
Cardu rile CEC Bank cu tehnologia contactless permit efectua rea de tranzactii rapide si
sigure, prin simpla apropiere a cardului de terminalul de plata, fara a i l mai introduce in
terminal. Se pot efectua astfel plati la orice comerciant din tara sau strainata te, unde exista
afisata sigla /Visa payWave sau simbolul
➢ Economii
Depozitul la termen cu rata fixa a dobanzii
Depozitul cu depuneri ulterioare
Depozit ul pe ntru cop ii
Contul de economii
➢ Conturi
Pachete de produse Pachetul Benefi ciu Plus
Pachetul Independent Plus
Pachetul Special pentru Pensionari
Cont Curent
Cont de plati cu servicii de baza
Direct Debit
Plati programate
Schimbare cont
Corn ățeanu Oana
18
➢ Asigurari
CEC Bank ofera solutia rapida, convenabila si confortabila, diminuand timpul si costurile
suportate de clientii sai, prin incheierea politelor de asigurare direct la unitatile sale. Clientii
pot alege produsele bancii insotite de polite de asigurare oferite de una dintre societatile de
asigurare partenere Groupama Asigurari S.A. sau Omniasig VIG S.A.
Politele de asigurare oferite de CEC B ank in colaborare cu partenerii sai acopera o
gama larga de riscuri si sunt flexibile, clientii avand posibilitate a de a opta pentru extinderea
acoperirii, in functie de necesitatile acestora.
Banca intermediaza urmatoarele polite de asigurare:
– asigurar i de viata
– asigurari de incendiu si alte calamitati
– asigurare obligatorie a locuintei (PAD)
– asigurari agricol e
– asigurari destinate IMM -urilor
– asigurari de calatorie (detalii)
➢ Transfer rapid
CEC Bank si Transfer Rapid, companie de tehnologie care
dezvolta si implementeaza produse si servicii financiar –
bancare dedicate CEC Bank si operatorilor licentiati de
transfer de bani, ofera clientilor din strainatate si din tara un
serviciu de calitate pentru transferul de bani .
Serviciul Transfer Rapid, foloseste o tehnologie financiara unica, usor de utilizat, ce
asigura transferul de bani atat pe teritoriul Romanie i, cat si din orice tara europeana catre
Romania. Serviciul a fost premiat de catre Comisia Europeana prin Certificat de Excelenta,
pentru retragerea remitentelor de la ATM.
Principalele avantaje ale serviciului de Transfer Rapid :
• Siguranta serviciului (pr in intermediul tehnologiei utilizate)
• Rapiditate (sumele se pot transfera instant)
• Costuri competitive
• Accesibilitate ridicata (serviciul este disponibil atat clientilor cat si non -clientilor CEC
Bank S.A., iar banii pot fi ridicati de catre beneficiari di n orice unitate CEC Bank, sau
prin intermediul retelei de bancomate a Bancii, disponibile 24/7)
Corn ățeanu Oana
19
➢ Alte servicii
Servicii de incasari impozite , taxe si amenzi Ministerul Finantelor Publice
Ministerul Justitiei
Taxe Buget Local si Buget de Stat
Plata facturi Telefon ie, cablu, internet
Gaze
Electricitate, Energie Termica
Prime de asigurare
Rate credite de consum
Plata dividende
Scrisori de referinta bancara
Conturi de corespondent
Certificate di gitale calificate
Statii de Plata SelfPay
Parteneriate
2.2.4 Clienti per soane juridice
➢ Credite
Agricultura
Factoring
Persoane fizice Aut orizate
Autoritati publice locale
Corn ățeanu Oana
20
➢ Carduri
Carduri Mastercard
Business
Visa Business
Visa Platinum
Aplicatii mobile de plata
Cec Pay
Card2Card Transfer
Garmin Pay
Fitbit Pay
➢ Cash -Management
Pachete de produse pentru clientii
IMM Pachetul IMM „10 ani de CEC Bank ”
Pachet Cont curent pentru asociatii de
proprietari / locatari
Pachetul Start -up IMM
Pachetul Import -export CEC Bank
Cont colector
Cont de distributie
Cont Escrow
Direct De bit
Plati programate
IMM -uri si Corporatii
Programe
guvernamentale
Corn ățeanu Oana
21
➢ Depozite
Depozitul la termen cu rata fixa a dobanzii
Depozitul de garantare
Depozitul de garantare pentru organizatorii de jocuri de noroc
Depozite pentru d epunere capital social
Cont economii
➢ Alte servicii
Scrisori de bonitat e
Conturi corespondent
Plata dividende
Conturi de corespondent
Certificate di gitale calificate
Transmiterea prin mesaje SWIFT a extraselor de cont curent/subcont persoane
juridice
2.3 SITUATIE FINANCIARA LA SFARSITUL ANULUI 2018
CEC Bank a inchei at anul 2018 cu un profit brut de 432,97 mil. lei, inregistrand astfel
cea mai buna performanta financiara din ultimii 11 ani, ca rezultat al inde plinirii cu succes a
strategiilor adoptate si eforturilor sustinute depuse de salariatii Bancii.
In anul 2018, portofoliul de credite in sold aferent clientilor persoane juridice a crescut
cu cca. 13,1% fata de anul 2017, in timp ce la nivelul sistemului bancar acest indicator a
inregistrat o creste re de numai 6,8%. De asemenea, Banca si -a majorat si portofoliul d e credite
in sold acordate persoanelor fizice, care a inregistrat o crestere cu 7,3% in anul 2018 fata de anul
precedent.
In ceea ce priveste vo lumul de credite noi acordate in anul 2018, a cesta a crescut in 2018
fata de anul 2017 cu cca. 5,34%, ajungand l a cca. 7 mld. lei.
Activitatea de creditare a inregistrat insa un ritm de crestere mult mai intens decat s -ar
putea concluziona pe baza solduri lor din bilant, intrucat creditele acordate c lientilor care
Corn ățeanu Oana
22
activeaza in agricultura sunt acordate si rambursate integral in cursul anului, dupa cum, partial,
creditele aprobate in anul 2018 si neutilizate pana la finalul anului nu sunt reflectate in soldu l
bilantier.
Continuand politica de sustiner e a absorbtiei de Fonduri Europene, Banca a finantat pana
la sfarsitu l anului 2018 un numar de 48.046 proiecte eligibile pentru accesarea acestor fonduri,
pentru care valoarea insumata a granturilor se ridica la 13.932 mil. lei.
Soldul depozitelor atrase de la clientela nebancara a inregistrat in anul 2018 o crestere
cu 1,1 % fata de anul precedent, in conditiile in care Banca detine suficiente lichiditati si a aplicat
o politica de temperare a atragerii acestor surse. Acest rezultat denota, o data in plus, ca valorile
fundamentale ale CEC Bank – incredere, onestitate, stabil itate – continua sa fie recunoscute si
apreciate.
Pe parcursul anului 2018, Banca a inregistrat o imbunatatire semnificativa a calitatii
activelor. Astfel, rata expunerilor neperformant e din credite si avansuri a inregistrat la data de
31.12.2018 un nivel de 6,01%, in scadere cu 3,09 p.p. fata de nivelul inregistrat la data de
31.12.2017. Rata creditelor neperformante din imprumuturi si avansu ri acordate clientilor
persoane fizice, cu un nivel de 1,96% la data de 31.12.2018 (sub media inregistrata la nivelu l
sistemului bancar de 4,81%), reflecta o calitate ridicata a portofoliului de credite acordate
persoanelor fizice, fiind in scadere cu 0,95 p.p. fata de nivelul inregistrat la data de 31.12.2017.
Tendinta pozitiva privind calitatea portofoliului de credit e se mentine si in anul curent.
Nivelul ratei fondurilor proprii totale de 17,3% la data de 31.12.2018 reflecta o utilizare
eficienta a cap italului. Din punct de vedere calitativ, fondurile proprii ale Bancii au fost
constituite integral din fonduri propri i de nivel I de baza.
Valoarea neta a bilantului la finele anului 2018 a fost de 29.320,35 mil. lei, in scadere
cu 7,4% fata de anul 2017, ca urmare a diminuarii disponibiliului in cont la BNR, in concordanta
cu nivelul rezervei minime obligatorii ce trebu ie realizata in perioada de apl icare. Acest fapt a
determinat scaderea cotei de piata in functie de volumul activelor, de la 7,41% la fina lul anului
2017, la 6,51% la finalul anului 2018, Banca mentinandu -si insa pozitia in top 7 banci din
sistemul bancar romanesc.
CEC Bank ofera o gam a completa de produse si servicii financiare, continuand si in
2018 sa investeasca in servicii si produse m oderne, accentuand componenta digitala, pentru a
oferi clientilor accesibilitate si convenienta. Astfel, in anul 2018 B anca a inregistrat cresteri
Corn ățeanu Oana
23
substantiale in operatiunile electronice si digitale, cu 11% mai mult comparativ cu anul 2017.
Clientii bancii beneficiaza de o retea nationala de 1.214 ATM -uri si 6.704 POS -uri, precum si
de servicii complete de Internet Bankin g, Mobile Banking si Phone Ban king. CEC Bank este
banca din top 10 cu cea mai extinsa retea teritoriala, cu un numar de 1.024 de unitati, din care
480 sunt situate in mediul rural, pastrandu -si si dupa anii de criza pozitia de lider pe acest
segment.
………….. Indicatorii financiari ……………
Corn ățeanu Oana
24
CAPTOPUL 3
CREDITE PENTRU INVESTITII IMOBILIARE LA CEC BAN K
3.1. CONDITII GENE RALE DE AC ORDARE
Creditele se acorda la cererea clientilor, daca indeplinesc cel putin urmatoarele conditii:
sa aiba cont curent deschis la CEC Bank
credite se pot acorda si persoanelor fizice majore, cu cetatenie romana, cu domiciliul
intr-una din tarile Uniunii Europene, in conditiile in care persoana fizica face dovada
resedintei in Romania
sa faca dovada constituirii aportului propriu, daca la tipul de credi t solicitat este
necesar aport propriu
sa faca dovada ca pot sustine rambursarea creditului si plata dobanzilor, comisioanelor
din veniturile nete realizate. La determinarea veniturilor salariale se are in vedere o
documentatie simplificata, in situati a obtinerii datelor referitoare la venituri din baza de
date ANAF
sa prezinte garantiile corespunzatoare tipului de credit solicitat, comunicate de Banca
clientul, familia clientului si fideiusorii acestuia sa nu inregistreze, la data solicitarii
creditului, obligatii neachitate la scadenta fata de CEC Bank si/sau fata de alte banci si
nici datorii restante sau debite restante catre terti
sa aiba un comportament bun de plata in relatia cu institutiile de credit
varsta maxima a clientilor la data stabilita prin contractul de credit pentru rambursarea
integrala a creditului, precum si a membrilor de familie care participa cu veniturile
realizate la evaluarea bonitatii clientului, va fi de maximum 75 ani, in func tie de
garantiile constituite, pentru toate categoriile de credit
la acordarea creditelor se pot lua in considerare atat venituri ale clientilor, cat si ale
familiei clientului, respectiv sotul/sotia si rudele si afinii acestuia, care locuiesc si
gospo daresc impreuna cu clientul precum si veniturile unor codebitori – persoane fizice
care nu au calitatea de membri de familie care locuiesc si gospodaresc impreuna cu
clientul, dar care au grad de rudenie I sau II cu clientul (ex.: copii, parinti, frati/sur ori)
membrii familiei declarati de client au acelasi domiciliu; in cazul in care din actele de
identitate rezulta ca unii dintre membrii familiei declarati nu au acelasi domiciliu cu
Corn ățeanu Oana
25
clientul, la evaluarea bonitatii acestuia se pot lua in calcul venit urile persoanelor
respective numai in conditiile in care clientul si membrii de familie respectivi vor
declara pe proprie raspundere ca locuiesc si gospodaresc impreuna
efectuarea analizei de bonitate a clientului se poate realiza si prin luarea in co nsiderare
doar a veniturilor acestuia si a unora dintre membrii familiei declarati de client, dar
numai in conditiile in care clientul va include in declaratia pe proprie raspundere si
angajamentele de plata ale celorlalti membrii ai familiei declarati, al e caror venituri nu
sunt luate in calcul
In conformi tate cu prevederile Ordonantei de urgenta 52/2016 a Guvernului privind
contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, clientul trebuie sa aiba in
vedere urmatoarele:
– Posibilele fluctuatii ale ratei de schimb valutar ce ar putea afec ta suma ce trebuie platita, in
cazul contractarii unui credit in EURO, in sensul majotarii acesteia, putand duce la afectarea
posibilitatii de plata;
– Posibilele fluctuatii ale ratelor de dobanda datorate, aferente creditului contractat, avand in
vedere ca acesta este este un imprumut cu rata variabila a dobanzii, pe intreaga durata de
creditare, exprimata in fluctie de un indice de referinta (ROBOR/EURIBOR)
– Respectarea termenilor si conditiilor contractului de credit nu garanteaza rambursarea valorii
totale a creditului in temeiul contractului de credit;
– Nerespectarea angajamentelor legate de contractul de credit pot genera consecinte financiare
si/sau juridice:
• Pentru ratele de credit restante, se percepe o dodanda penalizatoare, care se calculeaz a
pe baza de procent fix de trei puncte procentuale, care se adauga la rata dobanzii
curente si se aplica la principalul restant.
• Pentru intarzierea in rambursarea sumelor datorate Bancii peste termenele stabilite in
graficul de rambursare, Banca transmite la Biroul de Credit si/sau catre Centrala
Riscului de Credit, informatii despre client/codebitor in cazul in care obligatiile de
plata restante sunt mai mari de 30 de zile.
• In cazul neachitarii primelor de asigurare, conform conditiilor inscrise in
polita /contractul de asigurare, Banca are dreptul, fara a fi obligata in nici un fel, sa
solicite incheierea unei noi polite sau reinnoirea politei/contractului de asigurare pe
Corn ățeanu Oana
26
contul si in numele clientului, cu o instiintare prealabila a acestuia, la una din
societatile de asigurare -reasigurare cu care Banca are incheiate contracte de
bancassurance.
• In situatia neindeplinirii de catre client a oricarei alte obligatii catre Banca nascute din
contract, Banca poate declara scadenta anticipata a intregului credit ra mas de
rambursat. In cazul acumularii unor intarzieri mai mari de 90 de zile la rambursarea
creditului conform prevederilor contractuale, Banca este indreptatita sa declanseze
procedura de executare silita.
• In ultima instanta, locuinta ipotecata poate fi s upusa procedurii de executare silita in
cazul neachitarii ratelor.
– Eventualele costuri suplimentare pot fi generate de:
• servicii prestate la cererea clientului, in legatura cu derularea creditului pentru care se
solicita un comision unic pentru servicii prestate;
• inscrierea/prelungirea/modificarea (dupa caz) si radierea garantiei reale mobiliare
asupra soldurilor creditoare prezente si viitoare ale conturilor curente ale
clientului/codebitorilor si ale conturilor de card de debit ale clientului la Regist rul
National de Publicitate Mobiliara;
• toate costurile (taxe, onorarii, alte costuri) care trebuie achitate in legatura cu
incheierea, publicitatea si/sau inregistrarea contractului de credit si a documentelor
accesorii acestuia (a contractelor de garantii , inclusiv prelungirea/radierea acestora
etc.), inclusiv taxele notariale.
• sumele reprezentand primele de asigurare aferente politelor de asigurare pentru riscuri
generale, in conformitate cu valoarea bunurilor acceptate in garantie, pentru care se
incheie astfel de politele si/sau cota de prima PAD, avand in vedere ca Banca nu
impune incheierea politelor de asigurare cu un anumit prestator de astfel de servicii;
• sumele aferente evaluarii bunurilor imobile/mobile admise in garantie, cu exceptia
cazului in c are evaluarea se realizeaza de evaluatorii interni ai Bancii.
Principalele documente ce trebuie prezentate de client pentru obtinerea unui credit:
o cererea de credit
Corn ățeanu Oana
27
o acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscului de Credit (CRC) pentru
client, familia clientului si fideiusori, precum si acordul de consultare si prelucrare a
informatiilor din bazele de date ale MFP – ANAF (in cazul clientilor care realizeaza
venituri salariale)
o pentru clientii pentru care informatiile din bazele de date ANAF nu sunt
concludente/relevante prin prisma veniturilor si a caracterului de permanenta al
acestuia, se va prezenta Adeverinta de salariu sau Adeverinta privind vechimea in
munca (dupa caz)
o documente care atesta capacitatea clientului, famil iei clientului si fideiusorilor de a
dispune de venituri certe, cu caracter de permanenta, realizate din salarii, pensii,
activitati agricole, activitati independente, cedarea folosintei bunurilor, dividende,
activitati prestate in baza unor conventii civi le, contracte de colaborare etc.
o actele de identitate ale clientului, familiei clientului si fideiusorilor
o documente din care sa rezulte destinatia creditului solicitat (daca este cazul)
o documente din care rezulta aportul propriu (daca este cazul)
o actele de proprietate asupra bunurilor propuse a fi aduse in garantia creditului, inclusiv
documentatia tehnico -economica necesara in cazul creditelor pentru investitii
imobiliare (daca este cazul)
o alte documente, dupa caz :
Adeverinta de salariu (ANEXA ..)
Adeverinta privind vechimea in munca (ANEXA ..)
Legalitatea prelucrarii datelor in sistemul Biroului de Credit (ANEXA ..)
Printre num eroasele solutii de creditare CEC Ba nk, se
regases c si solutiile de credit are pentru investitii imobiliare, care
pot fi divizat e in 3 categorii:
Programul “Prima noastra casa ”
Credite ipot ecare
Credite imobiliare
Corn ățeanu Oana
28
3.2. PROGRAMU L “PRIMA NOASTRA CASA ”
Programul “Prima noastra casa ” poate fi accesat atat pentru achizit ionare locuinta /
achizitionare noua locuinta cat si pentru construire locuinta / construire noua locuinta .
3.1.1. Programul “Prima noastra casa ” achizit ionare locuinta / achizitionare noua locuinta
AVANTAJE
• Fara comisioane din partea banci i
• Perioada de gratie stabilita in functie de perioada de creditar e
• Durata maxima de finantare de 30 de an i
• Pot beneficia de finantare si persoanele fizice cu cetatenie romana care locuiesc in
strainatate si care au permis de munca si de sedere eliberate de autoritatile competente
ale statului respective
• Posibilitatea obtinerii unui car d de credit in baza analizei aceleiasi documentati i
Posibilitatea utilizarii serviciului de Internet Banking si/sau Mobile Banking gratuit
pentru primele 3 lun i, pentru vizua lizarea situatiei creditului (sold, dobanzi, rate), dar
si pentru operatiuni curen te (plati, depozite )
• Acceptarea de codebitori de catre Banca in vederea completarii veniturilor solicitantulu i
CARACTERISTICI
Destinatia creditului :
– achizitionarea unei locuinte propri etate personala prin Programul "Prima casa "
– achizitionarea unei noi locuinte proprietate personala (a doua) prin Programul "Prima casa"
Beneficiarii pot achizitiona in cadrul Programului urmatoarele tipuri de locuinte :
– locuinte noi destinate achizition arii, inclusiv cele construite prin programele derulate de
A.N.L., pentru care documentele de receptie la terminarea lucrarilor de constructii noi s -au
semnat cu cel mult 5 ani inainte de data solicitarii creditului garantat ;
– locuinte consolidate, destin ate achizitionarii, pentru care documentele de receptie la termina rea
lucrarilor de interventie in vederea consolidarii si/sau reducerii riscului seismic s -au semnat cu
cel mult 5 ani inainte de data solicitarii creditului garantat, inclusiv cele construit e prin
programele derulate de A.N.L ;
– locuinte receptionate la te rminarea lucrarilor de constructii noi sau de interventie in vederea
consolidarii si/sau reducerii riscului seismic, dupa caz, cu mai mult de 5 ani inainte de data
solicitarii creditului gar antat, destinate achizitionarii, inclusiv cele construite prin pro gramele
derulate de ANL, care nu indeplinesc conditiile pentru a fi incadrate in categoriile prevazute
Corn ățeanu Oana
29
mai sus. Termenul de 5 ani prevazut la lin. 1, 2 si 3 de mai sus se implineste in ziua
corespunzatoare din ultimul an
Pot beneficia de finantare si perso anele fizice cu cetatenie romana care locuiesc in
strainatate si care au permis de munca si de sedere eliberate de autoritatile competente ale
statului respectiv
Moneda : LEI
Durata de credit are: maximum 30 ani
Aportul .propriu :
– minimum 5% din pretul de ac hizitie a locuintei si/sau care acopera diferenta dintre pretul de
achizitie al locuintei rezultat din antecontractul de vanzare -cumparare sau in documentele
specifice procedurilor de licita tie si finantarea garantata
Valoarea .creditului :
– pentru locuinte le receptionate la terminarea lucrarilor de constructii sau consolidate pentru
reducerea riscului seismic, dupa caz, cu mai mult de 5 ani inainte de data solicitarii creditului
garantat, des tinate achizitionarii, inclusiv cele construite prin programele de rulate de ANL:
maximum 57.000 euro(echiv.lei), dar nu mai mult decat valoarea rezultata din raportul de
evaluare a locuinte ;
– pentru locuintele noi, destinate achizitionarii, inclusiv cele construite prin programele derulate
de A.N.L., pentru care documen tele de receptie la terminarea lucrarilor de constructii noi s -au
semnat cu cel mult 5 ani inainte de data solicitarii creditului garantat: maximum 66.500
euro(echiv.lei), dar nu mai mult de cat valoarea rezultata din raportul de evaluare a locuintei ;
– pentru locuinte consolidate, destinate achizitionarii, pentru care documentele de receptie la
terminarea lucrarilor de interventie in vederea consolidarii si/sau reducerii riscului seismic s -au
semnat cu cel mult 5 ani inainte de data solicitarii creditului g arantat, inclusiv cele construite
prin programele derulate de A.N.L.: maximum 66.500 euro(echiv.lei), dar nu mai mult decat
valoarea rezultata din raportul de evaluare a locuintei ;
– pentru achizitionarea unei noi locuinte in cadrul Programului, indiferent de incadrarea locuintei
in categoriile prevazute la lin.1÷3: maximum 95% din pretul de achizitie al locuintei, respectiv
valoarea prevazuta in contractele de construire a locuintelor, stabi lit/stabilita conform lin.1÷3.
Perioada .de.gratie :in.functie .de.durata.de.creditar e
– maximum 90 de zile calendaristice, pentru creditele acordate pe termen scurt ;
– maximum 180 de zile calendaristice, pentru creditele acordate pe termen mediu si lung.
Varsta minima acceptata de Banca pentru contractarea creditului este de 18 ani
Varsta maxima stabilita pentru rambursarea integrala a creditului este de 75 de ani
Tipuri de venituri acceptate : venituri nete certe cu caracter de permanenta (salarii, pensii,
activitati agricole, activitati independente, chirii, dividende, con tracte de colaborare, drepturi
intelectuale etc.)
Garantii :
– garantie emisa de FNGCIMM pentru maximum 50% din soldul creditului garantat in cazul
locuintelor noi si maximum 40 % din finant area garantata (principal) in cazul celorlalte categorii
de,locuint e
Corn ățeanu Oana
30
– ipoteca imobiliara de rang I pe toata durata creditarii, instituita in favoarea statului roman si a
Bancii, proportional cu procentul de garantare, asupra locuintei achizitionate / tere nului pe care
urmeaza sa se construiasca locuinta/locuintele, precu m si asupra locuintei/locuintelor viitoare
construite .prin.Progra m
– ipoteca mobiliara asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor curente deschise la Banca,
constituita in favoarea statului roman si a Bancii, proportional cu procentul de garantar e
– ipoteca mobiliara asupra Depozitului colateral garant are "Prima noastra casa" , in valoare
egala cu primele trei rate de dobanda
Rambursarea .creditului :
– in rate lunare formate din rata de capital si dobanda ;
– rambursarea anticipata a creditului poate fi efectuata oricand, pana la scadenta finala a
creditul ui, fara a se percepe comision de rambursare anticipata.
DOBANDA SI COMISIOANE
Doband a
– variabila pe toata durata de creditare :
Standard/fara credit prin card: 4,36% (IRCC + 2,00 p.p. )
Impreuna cu credit prin card: 4,31% (IRCC + 1,95 p.p.)
Nivelul actual al indicelui IRCC lua t in calcul este in prezent de 2,36%, in baz a cotatiei aferente
trimestrului III 2019, publicate in data de 31 decembrie 201 8 pe site -ul Bancii Nationale a
Romaniei .
Dobanda se modifica trimestrial la datele de 1 ianuarie, 1 ap rilie, 1 iulie si 1 octombrie
ale anului sau in prima zi lucratoare imediat urmatoare zilei de intai a trimestrului, in cazul in
care data de intai a trimestrului este zi nelucratoare . Indicele este publicat trimestrial de catre
Banca Nationala a Romaniei pe site -ul Institutiei si este calculat in conformitate cu Regulile
privind calcularea si publicarea indicelui zilnic si al indicelui de referinta trimestrial .
Comisioan e
Comision de analiza dosar: 0
Comision d e rambursare anticipata: 0
Comision de administrare credit: 0
Comisioane datorate FNGCIMM :
– comision de gestiune: 0,40% calculat anual la soldul garantiei (50% din valoarea finantarii )
– comisionul unic de analiza, in cazul emiterii unei Promisiuni de gar antare: 0,15%, calculat la
valoarea Promisiunii de garantare
Alte elemente de cost care nu intra in calculul DAE, respectiv :
– inscrierea/prelungirea/modificarea (dupa caz) si radierea garantiei reale mobiliare asupra
soldurilor creditoare prezente si viitoare ale conturilor curente ale clientului/codebitorilor si a le
conturilor de card de debit ale clientului la Arhiva Electron ica de Garantii Reale Mobiliare ;
– toate costurile (taxe, onorarii, alte costuri) care trebuie achitate in legatura cu incheierea,
publicitatea si/sau inregistrarea contractului de credit si a documentelor accesorii acestuia (a
contractelor de garantii, in clusiv prelungirea/radierea acestora etc.), inclusiv taxele notariale” ;
Corn ățeanu Oana
31
– sumele reprezentand primele de asigurare aferente politelor de asigurare pentru riscuri
generale, in conformitate cu v aloarea bunurilor acceptate in garantie, pentru care se incheie
astfel de politele si/sau cota de prima PAD, avand in vedere ca Banca nu impune incheierea
politelor de asigurare cu un anumit prestator de astfel de servicii ;
– sumele aferente evaluarii bunu rilor imobile/mobile admise in garantie, cu exceptia cazului in
care evaluarea se realizeaza de evaluatorii interni ai Bancii.
3.1.2. Programul “Prima noastra casa ”construire locuinta / construir e noua locuinta
AVANTAJE
• Fara comisioane din pa rtea banci i
• Perioada de gratie stabilita in functie de perioada de creditar e
• Durata maxima de finantare de 30 de ani
• Pot beneficia de finantare si persoanele fizice cu cetatenie romana care locuiesc in
strainatate si care au permis de munca si de sedere el iberate de autoritatile competente
ale statului respective
• Posibilitatea obtinerii unui card de credit in baza analizei aceleiasi documentati i
• Posibilitatea utilizarii serviciului de Internet Banking si/sau Mobile Banking gratuit
pentru primele 3 lun i, pen tru vizualizarea situatiei creditului (sold, dobanzi, rate), dar
si pentru operatiuni curente (plati, depozite )
• Acceptarea de codebitori de catre Banca in vederea completarii veniturilor solicitantulu i
CARACTERISTICI
Destinatia .creditulu i:
– construirea unei locuinte proprietate personala prin Programul "Prima casa "
– construi rea unei noi locuinte proprietate personala (a doua) prin Programul "Prima casa "
Beneficiarii pot construi in cadrul Programului urmatoarele tipuri de locuinte :
– locuinte care urmea za sa se construiasca de catre beneficiari individuali, inclusiv cele car e se
construiesc .prin.programele .derulate .de.A.N.L. ;
– locuinte care urmeaza sa se construiasca prin asociatii fara personalitate juridica constituite de
minimum 2 beneficiari, cel pu tin unul dintre asociati fiind proprietarul terenului pe care urmeaza
Corn ățeanu Oana
32
sa.se.construiasca .locuintele .
Pot beneficia de finantare si persoanele fizice cu cetatenie romana care locuiesc in strainatate si
care au permis de munca si de sedere eliberate de autor itatile competente ale statului respecti v
Moned a: LE I
Durata .de.credit are:.maximum .30.ani
Aportul .propri u:
– minimum 5% din valoarea costului de construire a locuintei, care acopera diferenta dintre
valoarea din contractul de antrepriza si finantarea garan tata.
Valoarea .creditulu i:
– pentru locuintele viitoare, care urmeaz a sa se construiasca de catre beneficiari individuali,
inclusiv cele care se construiesc prin programele derulate de A.N.L.: maximum 66.500
euro(echiv.lei), dar nu mai mult decat valoarea rezultata din devizul estimativ de lucrari, anexa
la contractul de c onstruire a locuintei ;
– pentru locuintele viitoare, care urmeaza sa se construiasca prin asociatii fara personalitate
juridica constituie de minimum 2 beneficiari, cel putin unul dintre a sociati fiind proprietarul
terenului pe care urmeaza sa se construia sca locuintele: maximum 71.250 euro(echiv.lei), dar
nu mai mult decat valoarea rezultata din devizul estimativ de lucrari, anexa la contractul de
construire .a.locuintei .
Perioada .de.grati e:18.luni
Varsta minim a acceptata de Banca pentru contractarea creditului: 18 an i
Varsta maxim a stabilita pentru rambursarea integrala a creditului: 75 ani
Tipuri de venituri acceptat e: venituri nete certe cu caracter de permanenta (salarii, pensii,
activit ati agricole, activit ati independente, chirii, dividende, contracte de colaborare, drepturi
intelectuale .etc.)
Garanti i:
– garantie emisa de FNGCIMM pentru 50% din soldul creditului garanta t
– ipoteca imobiliara de rang I pe toata durata creditarii, instit uita in favoarea sta tului roman si a
Bancii, proportional cu procentul de garantare, asupra locuintei achizitionate / terenului pe care
urmeaza sa se construiasca locuinta/locuintele, precum si asupra locuintei/locuintelor viitoare
construite .prin.Progra m
– ipoteca mobiliara asupra soldurilor creditoare ale tuturor conturilor curente deschise la Banca,
Corn ățeanu Oana
33
constituita in favoarea statului roman si a Bancii, proportional cu procentul de garantar e
– ipoteca mobiliara asupra Depozitului colateral garantare "Prima noastra casa" , in valoare
egala .cu.primele .trei.rate.de.doband a
Rambursarea .creditulu i:
– in rate lunare formate din rata d e capital si doband a;
– rambursarea anticipata a creditului poate fi efectuata oricand, pana la scadenta finala a
creditului, fara a se percepe comision de rambursare anticipata .
DOBANDA SI COMISIOANE
Doband a
– variabila pe toata durata de credit are:
Standard/fara credit prin card: 4,36% (IRCC + 2,00 p.p. )
Impreuna cu credit prin card: 4,31% (IRCC + 1,95 p.p.)
Nivelul actual al indicelui IRCC luat in calcul este in prezent de 2,36%, in baza cotatiei
aferente trimestrului III 2019, publicate in dat a de 31 decembrie 201 8 pe site -ul Bancii Nationale
a Romaniei .
Dobanda se modifica trimestrial la datele de 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie si 1 octombrie
ale anului sau in prima zi lu cratoare imediat urmatoare zilei de intai a trimestrului, in cazul in
care data de intai a trimestrului este zi nelucratoare . Indicele e ste publicat trimestrial de catre
Banca Nationala a Romaniei pe site -ul Institutiei si este calculat in conformitate cu Regulile
privind calcularea si publicarea in dicelui zilnic si al indicelui de referinta trimestrial
Comisioan e
Comision de analiza dosar: 0
Comision d e rambursare anticipata: 0
Comision de administrare credit: 0
Comisioane datorate FNGCIMM :
– comision de gestiune: 0,40% calculat anual la soldul garantiei (50% din valoarea finantarii )
– comisionul unic de analiza, in cazul emiterii unei Promisiuni de gar antare: 0,15%, calculat la
valoarea Promisiunii de garantare
Alte elemente de cost care nu intra in calculul DAE, respec tiv:
– inscrierea/prelungirea/modificarea (dupa caz) si radierea garantiei reale mobiliare asupra
soldurilor creditoare prezente si viit oare ale conturilor curente ale clientului/codebitorilor si ale
conturilor de card de debit ale clientului la Arhiva Ele ctronica de Garantii Reale Mobiliare ;
– toate costurile (taxe, onorarii, alte costuri) care trebuie achitate in legatura cu incheierea,
publicitatea si/sau inregistrarea contractului de credit si a documentelor accesorii acestuia (a
contractelor de garanti i, inclusiv prelungirea/radierea acestora etc.), inclusiv taxele notariale” ;
– sumele reprezentand primele de asigurare aferente politel or de asigurare pentru riscuri
generale, in conformitate cu valoarea bunurilor acceptate in garantie, pentru care se incheie
astfel de politele si/sau cota de prima PAD, avand in vedere ca Banca nu impune incheierea
politelor de asigurare cu un anumit pres tator de astfel de servicii ;
Corn ățeanu Oana
34
– sumele aferente evaluarii bunurilor imobile/mobile admise in garantie, cu exceptia cazului in
care evaluarea se realizeaza de evaluatorii interni ai Bancii.
3.3. CREDITE IPOTECARE
Aceste tipuri de credite pot fi accesate in functie de venituri in 2 variante , in le i sau in valuta .
Accesarea unui credit in lei pentr u cumpararea unei locuinte, are urmatoarele avantaje :
• Perioada de creditare de pana la 35 ani
• Perioada de gratie avantajoasa, stabilita in functie de perioada de creditare
• Rescadentarea/reesalonarea creditelor
• Posibilitatea achizitionarii inclusiv a locuintelor executate silit de CEC Bank sau de
alte institutii de credit, fara evaluare
Corn ățeanu Oana
35
• La calculul venitului net se pot lua in calcul toate veniturile certe cu car acter de
permanenta pe toata perioada de creditare, ale familiei
• Posibilitatea utilizarii serviciului de Internet Banking si/sau Mobile Banking gratuit
pentru primele 3 luni, pentru vizualizarea situatiei creditului (sold, dobanzi, rate), dar si
pentru op eratiuni curente (plati, depozite)
• Banca Transilvania oferă soluția cea mai avantajoasă prin creditul ipotecar, destinat
cumpărării, construcției sau modernizării locui nței.
Destinatia creditului: cumpararea de locuinte proprietate personala si a terenului aferent, daca
este cazul
Moneda: LEI
Valoarea creditului: maximum 2.800.000 LEI
Valoarea maxima a creditului este stabilita in functie de capacitatea de rambursare a fiecarui
client
Aportul propriu :
In cazul creditelor garantate cu cel putin un imobil cu dest inatia de locuinta: minimum 15% din
valoarea evidentiata in documentele din care rezulta destinatia creditului solicitat
In cazul creditelor garantate cu alte tipuri de bunuri imobile: minimum 15% din valoarea
evidentiata in documentele din care rezulta d estinatia creditului solicitat
Perioada de creditare : maximum 35 ani
Perioada de tragere : maximum 30 zile calendaristice
Perioada de gratie: maximum 360 zile calendaristice, in functie de perioada de creditare
Garantii: ipoteca imobiliara asupra imobi lului – constructia si/sau terenul pe care se afla sau
urmeaza sa se ridice o constructie, care face obiectul investitiei imobiliare pentru care se acorda
creditul. In completarea ipotecii imobiliare pot a fi admise si alte garantii dintre cele acceptate
de Banca.
Asigurarea impotriva riscurilor de calamitate a proprietatii ipotecare este obligatorie, fiind
necesara anterior acordarii creditului
Varsta la data stabilita pentru rambursarea integrala a creditului : maximum 75 ani,
inclusiv
Dobanda
Corn ățeanu Oana
36
– variabila pe toata perioada de creditare
Credite supuse prevederilor Legii 77/2016 – indiferent de destinatie
In functie de aportul propriu:
– intre 15% si 30%:
Standard/fara credit prin card: 4,86 % (IRCC + 2,50 p.p.)
Impreuna cu credit prin card: 4,76% (IRCC + 2,40 p.p.)
– minimum 30%:
Standard/fara credit prin card: 4,61% (IRCC + 2,25 p.p.)
Impreuna cu credit prin card: 4,51% (IRCC + 2,15 p.p.)
Credite care nu se supun prevederilor Legii 77/2016
Aport propriu: minimum 15%
Standard/fara credit prin card: 4,51% (IRCC + 2,15 p.p.)
Impreuna cu credit prin card: 4,26% (IRCC + 1,90 p.p.)
Nivelul actual al indicelui IRCC luat in calcul este in prezent de 2,36%, in baza cotatiei
aferente trimestrului III 2019, publicate in data de 31 decembrie 201 8 pe Bancii Nationale a
Romaniei.
Dobanda se modifica trimestrial la datele de 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie si 1 octombrie
ale anului sau in prima zi lucratoare imediat urmatoare zilei de intai a trimestrului, in cazul in
care data de intai a trimestrului este zi nelucratoare . Indicele este publicat trimestrial de catre
Banca Nationala a Roman iei pe site -ul Institutiei si este calculat in conformitate cu Regulile
privind calcularea si publicarea indicelui zilnic si al indicelui de referinta trimestrial .
Comisioane
Comision de analiza dosar: 500 lei
Comision de rambu rsare anticipata: 0
Comision de administrare credit aplicabil lunar la soldul curent al creditului:
– 0,04%, inclusiv in cazul creditului cu destinatie achizitionare de locuinte executate silit de alte
institutii de credit
– 0,03%, in cazul creditului cu destinatie achizitionare de locuinte executate silit de CEC Bank
Alte elemente de cost care nu intra in calculul DAE, respectiv:
– comision unic pentru servicii prestate la cererea clientului, in legatura cu derularea creditului;
Corn ățeanu Oana
37
– inscrierea/prelungirea/modificarea (dupa caz) si radierea garantiei reale mobiliare asupra
soldurilor creditoare prezente si viitoare ale conturilor curente ale clientului/codebitorilor si ale
conturilor de card de debit ale clientului la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare;
– toate costurile (taxe, onorarii, alte costuri) care trebuie achitate in legatura cu incheie rea,
publicitatea si/sau inregistrarea contractului de credit si a documentelor accesorii acestuia (a
contractelor de garantii, inclusiv prelungirea/radierea acestora etc.), inclusiv taxele notariale;
– sumele reprezentand primele de asigurare aferente pol itelor de asigurare pentru riscuri
generale, in conformitate cu valoarea bunurilor acceptate in garantie, pentru care se incheie
astfel de politele si/sau cota de prima PAD, avand in vedere ca Banca nu impune incheierea
politelor de asigurare cu un anumit prestator de astfel de servicii;
– sumele aferente evaluarii bunurilor imobile/mobile admise in garantie, cu exceptia cazului in
care evaluarea se realizeaza de evaluatorii interni ai Bancii.
3.3. C REDITE IMOBILIARE
Accesarea unui credit imobiliar in cadr ul CEC Bank are urmatoarele avantaj e:
• Perioada de creditare de pana la 30 ani
• Perioada de gratie avantajoasa, stabilita in functie de perioada de creditar
• Rescadentarea/reesalonarea creditelo r
• La calculul venitului net se pot lua in calcul toate venitur ile certe cu caracter de
permanenta pe toata perioada de creditare, ale familiei
• Posibilitatea utilizarii serviciului de Internet Banking si/sau Mobile Banking gratuit
pentru primele 3 luni, pentru vizualizarea situatiei creditului (sold, dobanzi, rate), dar si
pentru operatiuni curente (plati, depozite)
Destinatia creditului: cumpararea de locuinte proprietate personala si a terenului aferent,
daca e cazul
Moneda: LEI
Valoarea creditului: maximum 2.800.000 LEI
Aportul propriu:
In cazul creditelor garantate cu cel putin un imobil cu destinatia de locuinta:
Corn ățeanu Oana
38
– pentru credite in valoare de peste 250.000 euro, echivalent in lei: minimum 15% din valoarea
evidentiata in documentele din care rezulta destinatia creditului solicitat;
– pentru credite in valoare de cel mult 250.000 euro, echivalent in lei, inclusiv: minimum 30%
din valoarea evidentiata in documentele din care rezulta destinatia creditului solicitat.
In cazul creditelor garantate cu alte tipuri de bunuri imobile: minimum 15 % din valoarea
evidentiata in documentele din care rezulta destinatia creditului solicitat.
Perioada de creditare: maximum 30 ani
Perioada de tragere: maximum 30 zile calendaristice
Perioada de gratie: maximum 360 zile calendaristice, in functie de per ioada de creditare
Garantii: ipoteci imobiliare asupra bunurilor imobile
In cazul creditelor pentru cumpararea cu plata in rate de locuinte, in completarea ipotecii
imobiliare asupra bunurilor imobile pot fi admise, daca este necesar, numai depozite colat erale
cu destinatie speciala de garantare a creditelor.
Asigurarea impotriva riscurilor de calamitate a proprietatii ipotecare este obligatorie, fiind
necesara anterior acordarii creditului
Varsta la data stabilita pentru rambursarea integrala a credi tului : maximum 75 ani,
inclusiv
Dobanda
– variabila pe toata perioada de creditare
Credite supuse prevederilor Legii 77/2016
5,76% (IRCC + 3,40 p.p.)
Credite care nu se supun prevederilor Legii 77/2016
5,26% (IRCC + 2,90 p.p.)
Nivelul actual al indicelui IRCC luat in calcul este in prezent de 2,36%, in baza cotatiei
aferente trimestrului III 2019, publicate in data de 31 decembrie 201 8 pe site -ul Banci i
Nationale a Romaniei.
Dobanda se modifica trimestrial la datele de 1 ianuarie, 1 aprilie, 1 iulie si 1 octombrie
ale anului sau in prima zi lucratoare imediat urmatoare zilei de intai a trimestrului, in cazul in
care data de intai a trimestrului este zi nelucratoare . Indicele este publicat trimestrial de catre
Banca Nationala a Romaniei pe site -ul Institutiei si este calculat in conform itate cu Regulile
privind calcularea si publicarea indicelui zilnic si al indicelui de referinta trimestrial .
Corn ățeanu Oana
39
Comisioane
Comision de analiza dosar: 500 lei
Comision de rambursare anticipata: 0
Comision de administrare credit: 0 ,04% aplicabil lunar la soldul curent al creditului
Alte elemente de cost care nu intra in calculul DAE, respectiv:
– comision unic pentru servicii prestate la cererea clientului, in legatura cu derularea creditului;
– inscrierea/prelungirea/modificarea ( dupa caz) si radierea garantiei reale mobiliare asupra
soldurilor creditoare prezente si viitoare ale conturilor curente ale clientului/codebitorilor si
ale conturilor de card de debit ale clientului la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare;
– toate costurile (taxe, onorarii, alte costuri) care trebuie achitate in legatura cu incheierea,
publicitatea si/sau inregistrarea contractului de credit si a documentelor accesorii acestuia (a
contractelor de garantii, inclusiv prelungirea/radierea acestora e tc.), inclusiv taxele notariale;
– sumele reprezentand primele de asigurare aferente politelor de asigurare pentru riscuri
generale, in conformitate cu valoarea bunurilor acceptate in garantie, pentru care se incheie
astfel de politele si/sau cota de prima PAD, avand in vedere ca Banca nu impune incheierea
politelor de asigurare cu un anumit prestator de astfel de servicii;
– sumele aferente evaluarii bunurilor imobile/mobile admise in garantie, cu exceptia cazului in
care evaluarea se realizeaza de evaluat orii interni ai Bancii.
Corn ățeanu Oana
40
CAPITOLUL 4
STUDIU DE CAZ PRIVIND ACORDAREA UN UI
CREDIT IPOTECAR LA CEC BANK
******* MODEL DE STUDIU DE CAZ FACUT PENTRU BANCA TRANSILVANIA *****
Pornind de la caracteristicile creditului ipotecar pentru cumpărarea unui apartament acordat
persoanelo r fizice de la Banca Transilvania, luăm exemplul acordarea unui credit pentru
achiziția unui apartament c u 2 c amere pentru următorii aplicanți: Sârbu Ion și Sârbu Andreea.
Sârbu Ion este solicitantul creditului, iar soția acestuia, Sârbu Andreea, est e codebitor,
veniturile nete ale celor doi aplicați fiind cumulate pentru a obține s uma de bani necesară
achiz iționării apartamentului cu două camere situat în localitatea Constanța, zona Faleza Nord,
etaj 2, ap. 8. Apartamentul constituie garanție, în con secință va fi ipotecat, în vederea
contr actării creditului ipotecar de la Banca Transilvania. Menționăm c ă Ban ca Transilvania
poate finanța până la 75% din valoarea apartamentului, restul fiind contribuție proprie a
solicitanților creditului.
Proprie tarii apartamentului cu o suprafață de 55 mp, situat în zona Faleză Nord, Popescu
Vasile și Popescu Georg eta, doresc să vândă apartamentul la prețul de 52.000 euro. Pentru a
putea cumpăra apartamentul, cumpărătorii vor încerca să contracteze un credit ipot ecar de la
Banca Transilvania, având nevoie de suma de 39.000 euro, suma reprezentand 75% din valoarea
locuinț ei, diferența de bani de 13.000 euro (25%), reprezentând avansul pe care sa îl aibă
solicitantul de credit.
• Pentru contractarea creditului famili a Sârbu se prezintă la sediul băncii Transilvania unde
are loc o întâlnire cu persoana care are atribuți i în vânzarea creditelor în cadrul căreia aceștia
solicită informații cu privire la posibilitatea obținerii unui credit ipotecar. Persoana cu atribuții
în vânzarea creditelor le prezintă documentația necesară acordării creditului, condițiile generale
și sp ecifice pe care trebuie să le îndeplinească, dobânda anuală efectivă (DAE), nivelul
comisioanelor și rata dobânzilor practicate de Banca Transilvania.
În cadrul întâlnirii cu persoana care are atribuții în vânzarea creditelor, aceasta constată că
familia Sârbu îndeplinește condițiile pentru acordarea creditului, respectiv:
Sârbu Ion și Sârbu Georgeta sunt cetățeni români cu domiciliul stabil în
Rom ânia;
Corn ățeanu Oana
41
Ambii soți prezintă venituri din salarii;
Vârsta maximă la sfârșitul perioadei de creditare a solicitanț ilor împrumutului
este de 70 de ani, deoarece Sârbu Ion are 36 de ani, iar soția acestuia 34 de ani.
Solicitantul creditului și soția acestuia nu înregistrează restanțe la alte credite
contra ctante.
După întâlnirea cu persoana c u atribuții în vânzare a creditelor, familia Sârbu se prezintă la
bancă cu documentele necesare acordării creditului ipotecar , acestea fiind reprezentate de:
❖ Acte doved itoare de venit: adeverință de salariu, adeverință centralizatoare pentru
dovada veniturilor din anul anterior , copie contract individual de muncă, cu ultimul act
adițional și extras din registrul electronic al salariaților,
❖ Act de identitate (p entru soț/ soție, în original și o copie) precum și un alt act de identitate
al solicitantului (pașaport, permis de condu cere sau certificat de naștere);
❖ Certificat de căsătorie (după caz, în original și o copie);
❖ Cerere de credit;
❖ Precontract de vânzare cu mpărare;
❖ Actele de proprietate ale imobilului care constituie garanția creditului (extras de Carte
Funciară actualizat).
Veniturile din salarii se iau în calcul în proporție de 100%.
Aceasta constituie prima etapă în acordarea creditului ipotecar.
• A doua et apă este reprezentată de analiza dosarului de credit și efectuarea Scoring -ului de
către Bancă .
Analiza dosarului de credit și calcularea scoringului vor fi procesate numai dacă debitorul
și co -debitorul au adus toate documentele cerute. T oate infor mațiile privind debitorul și co –
debitorul vor fi introduse în sistemul de evaluare al băncii, care va calcula un anumit nivel pentru
fiecare client care solicită un credit ipotecar.
Pentru veniturile din salarii se va face o medie a veniturilor n ete încasa te în ultimile trei luni
completate în adeverința pentru solicitant și pentru co -debitor. La rubrica venituri din salarii se
vor cumula salariile celor 2 soți.
În urma calculului făcut, constatăm că la un venit net total de 4.000 lei format din salar ii de
4.000 lei luate în proporție de 100%, pe o durată de creditare de 360 luni (30 ani), la o rată a
dobânz ii de 5,84% și un DAE (dobândă anuală efectivă) de 6,15%, solicitanții creditului vor
Corn ățeanu Oana
42
putea obține suma dorită de 39.000 euro, plătind o rată de 2 23 euro/lu nă. Suma totală rambursată
la sfârșitul creditului este de 87.139 euro.
Comisioanele plătite d e soliciatanții creditului ipotecar sunt: comision de analiză – 50 Euro
și comision anual de gestiune – 150 lei/an, plătibil anual într -o singură tranșă, la scadența
creditului din luna iunie, cel târziu pana în 30 iunie.
De asemenea, solicitanții cr editului vor plăti o asigurare pentru imobil care reprezintă 0,09%
din valoarea evaluată a imobilului, aceasta fiind 46,8 Euro/an și o a sigurare d e viață care
reprezintă 0,09% aplicați asupra a 20% din valoarea creditului, deoarece suma împrumutată
este m ai mare de 25000 Euro, suma lunară plătită pentru asigurare fiiind de 7,02 Euro.
• Verificarea bonității clientului prin realizarea de interogări de către Bancă în bazele de
date externe: Biroul de Credit și Centrala Riscurilor Bancare (CRB).
• Verificarea cre ditului , pentru salariați fiind întreprinși următorii pași de verificări:
▪ Vârsta și cetățenia sunt verificate pri n copie după actul de identitate
▪ Verificarea adresei domiciliului prin copia actului de identitate
▪ Copia actului de identitate semnată și ștamp ilată “conform cu originalul” și lizibilă
▪ Locul de muncă actual este verificat din adeverința de salariu și este coroborat cu
cartea de muncă/cont ractul de muncă
▪ Numărul de luni la slujba actuală este verificată din adeverința de salariu
▪ Vechimea totală în muncă este verificată din cartea de muncă/contractul de muncă
▪ Se verifică existența vizei ITM pe contractul de muncă prezentat de către client. În
plus, este obligatorie verific area telefonică a angajatorului privind autenticitatea
adeverințelor de venit și a contractelor individuale de munca.
▪ Venitul din salarii va fi verificat din adeverința de venit ce trebuie c ompletată
integral, cu pix de culoare albastră, fară ștersături sau măzgălituri. În cazul în care
salariul brut din cartea de muncă/contractul de muncă a înregistrat o creștere de peste
50% în ultimele 3 luni (ultima lună raportată la prima), creșterea res pectivă va fi
acceptată doar în cazul în care este justificată de modificarea poziției detinută. În caz
contrar, se va lua în considerare venit ul cel mai mic din Adeverința de venit.
• Preaprobarea financiară a creditului ipotecar și depunerea cererii de evaluare a imobilului
(apartament cu două camere) se va face de către un evaluator agreat de Banca Transilvania și se
va plati o taxă de evaluare.
Corn ățeanu Oana
43
• Se evaluează apartamentul prin vizita unui evaluator agreat de Banca Transilvania cu atestat
obținut de la As ociația Naționala a Evaluatorilor din România (ANEVAR) la adresa la care este
situat apartamentul.
• Se va întocmi Raportul de Evaluare și se va tri mite la Centrala Băncii din București. Această
operațiune durează o zi.
• Se aprobă creditul . Aprobarea fiecărui credit ipotecar se va face pe baza unui referat ce va
fi întocmit de inspectorul de credite, semnat de conducătorul compartimentului creditare și
conducătorul compartimentului financiar -contabil. Acest referat va fi însoțit de un raport de
evaluare a devi zului estimativ sau al imobilului ce va fi adus în garanție. Raportul de evaluare
al imobilului adus în garanție va fi întocmit de un evaluator cu atestat obținut de la Asociația
Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR).
Odată cu aprobarea fina lă se deschide un cont pentru cumpărător la Banca Transilvania.
Banca ia legătura cu notarul pentru a trimite contractele de vânzare -cumpăr are și pentru
întocmirea draftului pentru Bancă. În contractul de vânzare -cumpărare se stipulează faptul că,
cumpărătorul va deveni proprietar al apartamentul cu două camere, după semnarea contractului
de credit ipotecar. Ulterior vânzătorul cere scoaterea Extrasului de Carte Funciară pentru
apartament, care durează 2 zile și a Certificatului Fiscal valabil 5 zile de la data emiterii.
• Semnarea contractului de ipotecă de către cumpărator, încheierea contractului de
asigurare a apartamentului ipotecat și plat a taxelor notariale, a ipotecii și a primei de
asigurare.
• Semnarea contractului de credit ipotecar . Contractul de credit ipotecar are următoarele
obligații: constituirea, în conformitate cu dispozițiile legii, de garanții reprezentând ipoteci și
privilegii și semnarea contractului de garanție în termen de 30 de zile de la data semnării
contractului de cr edit ipotecar . Suma creditului acordat va fi pusă la dispoziția împrumutatului,
eșalonat sau integral, în conformitate cu prevederile din contractul de cred it. În cazul creditelor
ipotecare acordate pentru cumpărarea imobilelor sumele respective vor fi vir ate, la indic ația
împrumutatului, într -un cont deschis pe numele vanzătorului.
În caz de faliment sau de lichidare voluntară a împrumutătorului, împru mutații au dreptul
de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit, neplătind nici un comision. În sarcina
împru mutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii dosarului și constituirii
ipotecii.
Corn ățeanu Oana
44
Pentru sumele ce au fost puse la dispozi ția împrumutatului, eșalonat sau integral, acestea
trebuie să prezinte împrumutatorului documente, p recum: contra ct de vânzare – cumpărare,
facturi fiscale, chitanțe fiscale care să ateste utilizarea creditului pentru destinația stabilită in
contractul de credit ipotecar.
În cazuri justificate împrumutatorii pot suplimenta creditele ipotecare deja acordate, cu
respectarea în mod corespunzător a condițiilor prevăzute de legea nr 190/1999.
Pe durata derulării creditului ipotecar inspectorii de cr edit vor urmări în permanență
bonitatea beneficiarilor de credit ipotecar, în vederea evaluării modi ficărilor int ervenite în
situația financiară a împrumutatului. Pe baza datelor înscrise în documentele ce atestă venitul
debitorului și a co -debitorului – adeverința de venit precum și a celor obținute din alte surse
creditorul va evalua pe toată durata de rulării credi tului ipotecar, capacitatea împrumutatului de
a rambursa la scadență ratele de credit și de dobândă.
În cazul în care ratele de credit ș i/sau dobânda nu sunt achitate la scadența de peste 30 de
zile, împrumutatorii vor aplica dispoziții le legii.
În cazul întârzierii la plată, împrumutatorul va trimite beneficiarului împrumutului o
notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu -l asupra încălcării contractului de credit
ipotecar. În cazul în care, în termen de 30 de zile de la pr imirea notifi carii, beneficiarul creditului
nu executa obligațiile, contractul de credit se considera reziliat de plin drept si intreaga sumă a
ratelor de c redit cu dobânzile aferente devine exigibilă.
Contractul de credit ipotecar, precum și garanți ile reale și personale subsecvente constituie
titluri executorii, urmând să fie investite cu formulă executorie de către instanța locului unde
este situat i mobilul. Executarea debitorilor se va face fără condiționarea ei de atribuirea unui alt
spațiu de lo cuit.
În situații deosebite, instanța de la locul executării va putea acorda un termen de maximum
90 de zile, în care debitorul își va găsi o altă loc uință . Executarea creanțelor ipotecare sau
privilegiate se va face de către executorii proprii ai instituțiilor financiare autorizate sau de către
executorii judecătorești, după caz, în condițiile legii .
• Cumpărătorul va vira suma de bani împrumutată în contul vânzătorului deschis la BRD.
• Cedarea intab ulării aparta mentului în favoarea Băncii Transilvania , această operație
durând 3 zile.
• Vânzătorul va ridica banii din contul aflat pe numele lui.
Corn ățeanu Oana
45
CONCLU ZII
După 1990 fondul locativ al României a fost privatizat aproape în totalitate. Noua
generație care a crescut sub auspiciile trecerii de la comunism la o nouă formă de
guvernământ, mai prosperă, mai egalitară și care să asigure un alt nivel de trai al p opulației, își
dorește o strategie de dezvoltare durabilă și în sectorul construcțiilor de locuințe. Obiectivul
primordial devine accesul fiecărui cetățean la un cămin adecvat, asigurarea protecției sociale
pentru persoanele cu venituri modeste.
Obiective le strategice generale vizează mai multe componente ale sistemului
construcțiilor de loc uințe, cum ar fi: dezvolt area urbană durabilă (rețele de alimentare cu apă și
energie, sisteme de canalizare, managementul eficient al deșeurilor), îmbunătățirea
infras tructurii (drumuri locale și județene), facilitarea investițiilor din domeniul privat și
realizarea a cât mai mul te proiecte de construire a ansamblurilor rezidențiale. Se urmărește
astfel alinierea calității vieții românilor cu cetățenii Uniunii Europene. Măsurile specifice în
domeniul creditării ipotecare trebuie să se reflecte și în măsuri le sociale generale ce tr ebuie
accelerate. Datorită nivelului scăzut al salariilor și puterii de cumpărare relativ redusă, se
impun luate măsuri sociale cum ar fi crear ea de noi locuri de muncă și o protecție socială
decentă. Dezvoltarea tuturor ramurilor economiei naționale va co nduce la o viața mai bună, la
împământenirea unei mentalități capitaliste și a unor mecanisme ale pieței libere.
Pentru creșterea nivelului de confort al cetățenilor și siguranței locuirii trebuiesc promovate
noi măsuri fiscale și administrative care să st imuleze reabilitarea și modernizarea fondului
locativ construit. Demne de urmat sunt măsurile ce s -au luat în ultima vreme în țările Uniunii
Europene în domeniul locativ. Acestea au obținut deja rezultate notabile în evoluția calit ativa a
locuințelor propr ietate personală cât și închiriată. România a făcut deja demersuri pentru
îmbunătățirea cadrului legal în domeniul locuirii. Aceste măsuri treb uie să fie cunoscute și
aplicate atât la nivel național dar mai ales local unde trebuie alocate fonduri mult mai
însemnate acestui domeniu primordial.
Având în vedere ca în România, comparativ cu țările membre ale Uniunii Europene,
majoritatea persoanelor pot fi clasificate ca având venituri medii și mici, casele de economii
pentru credit ip otecar par să constituie cea mai eficientă soluție pentru acoperirea nevoilor de
finanțare. Se impune luarea de măsuri privind înmulțirea acestui tip de instituții dar și o
diversificare a gamei de produse și servicii oferite populației. Băncile comerciale mixte pot
contribui și e le decisiv la dezvoltarea construcțiilor de locuințe.
În toate țările cu o economie dezvoltată creditarea ipotecara reprezintă o alternativă
viabilă de atragere a fondurilor. Finanțarea locuințelor este o activitate complexă care n ecesită
colaborarea tutur or participanților, atât a guvernului, finanțatorilor, cât și a firmelor de
construcții.
Această lucrare are menirea de a conștientiza importa nța creditului ipotecar în
dezvoltarea domeniului locativ din România. Piața imobiliară se află abia la început d ar
reprezintă o investiție demnă de luat în calcul având în vedere că populația va aloca din ce în
ce mai multe resurse pentru asigurarea unui confort sporit locuințelor.
Corn ățeanu Oana
46
BIBLIOGRAFIE
1. BASNO Cezar (coord.), Monedă, credit, bănci , Editura Didactică și Ped agogică,
București, 2001.
2. Irena Munteanu, Moneda si credit, Editura Ex Ponto, Constanta, 2008;
3. Prof. Univ. Dc. Victor Ploae, Economie Politica – Macroeconomie, Editura Ex Ponto,
Constanta, 1999;
4. LICHTENBERGER JUNG -DUK, The economic and financial importance of mortgage
bonds, în Mortgage Banks and the Mortgage Bond în Europe, 2001.
5. Victor Troacă, Contabilitate bancară, Editura „Universitaria” – Craiova, Craiova,
2008. ROȘCA Teodor, Monedă și credit , Editura Altip, Alba – Iulia, 2001.
6. SECHELARIU Sergiu, BEJAN Io an, Creditul ipotecar , Editura Deșteptarea, București,
2002.
7. SEDAR NEGA MĂRIA, Cum să -ți cumperi casă? , Editura Capital, București 2002.
8. TRENCA I. Ioan, Metode și tehnici bancare , Editura Casa C ărții de Știință, Cluj – Napoca,
2002.
9. TURCU ION, Operațiuni și contracte bancare , Editura Lumina Lex, București, 1997.
II. Acte normative
1. Legea nr. 152 /1998, privind înființarea Agenției Naționale a Loc uinței și normele
metodologice emise pentru aplicarea ei, aprobate prin Hotărârea de Guvern nr. 962 /2001.
2. Legea nr. 190 /1999, privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.
3. Normele de creditare ale BCR.
4. Ordonanța de urgență nr. 201 /2002 privind modificarea Legii 190 /1999.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Corn ățeanu Oana [606707] (ID: 606707)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.