CONTRACTUL DE VÂNZARE -CUMPĂRARE Secțiunea I NOȚIUNE.REGLEMENTARE. CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTUL UI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE 1. Introducere…. [604684]

1 CAPITOLUL I

CONTRACTUL DE VÂNZARE -CUMPĂRARE

Secțiunea I

NOȚIUNE.REGLEMENTARE. CARACTERELE JURIDICE ALE
CONTRACTUL UI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

1. Introducere. Dreptul contractelor specia le este mai elaborat și mai
concret decât teoria generală a obligațiilor contractuale pentru că enunță
principalele regul i ale unui număr de contracte.
Un număr oarecare de contracte sunt special reglementate de leg e. Din
acest motiv sunt numite "contracte speciale" , întrucât legile care le
reglementează le dau un nume (de exemplu : vânzare, donație, schimb, furnizare,
locațiune, împrumut etc.) 1.
O ricărui contract i se aplică mai multe tipuri de reguli juridice; reguli
generale aplicabile tuturor contractelor (teoria generală a obligațiilor contractu-ale); reguli speciale prevăzute de lege aplicabile speciei căreia îi aparține
contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de părțile
contractante
2.
Din punct de vedere istoric , nașterea contractului de vânzare -cumpărare
este legată de apariția banilor, când schimbul marfă contra marfă (troc) începe să
fie înlocuit de schimbul marfă contra bani (vânzare -cumpărare).
În prezent contractul de vânzar e-cumpărare s -a răspândit atât de mult încât
aproape zilnic încheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a
nevoilor economice și sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument
juridic prin care se realizează circuitul civil al bu nurilor și valorilor3.
2. Reglementare . Contractul de vânzare -cumpăr are este reglementat de
noul Cod civil, în Cartea a V-A ("Despre obligații") , Titlul IX ,de la art. 1650 la
art. 1762 . Aceste texte de lege reprezintă reglementa rea de bază a contractului
de vânzare -cumpărare, adică dreptul comun în materie.
Pe lângă reg lementarea din n oul Cod civil, legislația noastră mai cuprinde
și alte dispoziții speciale, aplicabile numai anumitor vânzări. De exemplu,
vânzarea de locui nțe construite din fondurile statului, reglementată prin Legea
nr.85/1992; vânzarea unor imobile cu destinația de locuințe către chiriași,
reglementată de Legea nr.112/1995 etc.

1 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P -Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura
Wolters Kluwer , 2009, p.3- 4.
2 Ibidem.
3M.Mureșan , Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar , Editura Cor dial Lex , Cluj-
Napoca, 1999, p.6.

2 3. Noțiune. Potrivi t art. 1650 alin.1 din n oul Cod civil : "Vânzarea este
contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită
cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care
cumpărătorul se obligă să îl plătească" 4 .
De asemenea, prin contractul de vânzare -cumpărar e se pot transmite
cumpărătorului nu numai dreptul de proprietate, dar și alte drepturi, reale sau de
creanță. În ac est sens, art. 1650 alin.2 din n oul Cod civil prevede că " poate fi
transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau or ice
alt drept. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufr uct viager sau nuda
proprietate. Mai mult, se pot înstrăina prin vânzare și universalități, care
cuprind atât drepturi cât și obligații ( vânzarea unei moșteniri, vânzarea unui
fond de comerț etc.) 5.
În schimb, prin contractul de vânzare -cumpărare nu pot fi înstrăinate
drepturi nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputație, la
secretul vieții private, la viață și sănătate etc.
4. Caractere juridice. Contrac tul de vânzare -cumpărare prezintă
următoarele caractere juridice:
a) Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece dă naștere
la obligații în sarcina ambelor părți contractante, obligații reciproce și
interdependente. Vânzătorul își asumă obligații față de cumpărător (să -i
transmită proprietatea unui bun; să -i predea bunul vândut), iar c umpărătorul față
de vânzător ( să-i plătească prețul).
Din reciprocitatea și interdependența obligațiilor vânzătorului și cumpă rătorului decurg anumite efecte specifice (excepția neexecutării
contractului, rezoluțiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate și teoria riscului contractului), cunoscute de la teoria generală a obligațiilor
6.
b) Vânzarea este un contract oneros pentru că fiecare parte contractantă
urmărește să obțină un avantaj patrimonial în schimbul obligațiilor asumate cu
titlu oneros. Astfel, vânzătorul urmărește să obțină de la cumpărător prețul, iar,
corelativ, cumpără torul urmărește să obțină de la vânzător bunul vândut.
c) Vânzarea este un contract comutativ deoarece , la momentul încheierii
sale, existența drepturilor și obligațiilor părților este certă, iar întinderea acestora
este determinată s au determinabilă . Prin ex cepție , există unele vânzări care pot

4 Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vânzarea ca fiind: „… o convenție prin care
două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui luc ru și aceasta a
plăti celei dintâi prețul lui”. Însă, așa cum s -a arătat în literatura juridică, definiția era atât
inexactă cât și incompletă.
5M.Mureșan, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck ,
București , 2003, p.10; D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale , Editura Lumina Lex ,
București , 1997,p.6; Eugeniu Safta -Romano, Contracte civile. Încheiere. Executare. Încetare,
Editura Polirom , Iași, 1999, p.17.
6 A se vedea C.Stătescu, C.Bârsan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor , Ediția a III -a,
Editura All Beck , 2000, p.83- 95.

3 avea un caracter aleatoriu. De exemplu, vânzarea cu clauză de întreținere,
vânzarea de drepturi litigioase et c.
d) Vânzarea este un contract consensual pentru că, în principiu, se
formează valabil prin simplul acord de voință al părților, fără îndeplinirea
vreunei formalități, fără predarea lucrului vândut și plata prețului.
Prin excepție de la principiul consensualității, în cazul vânzării imobilelor
contractul de vânzare -cumpărare trebuie încheiat în for mă autentică.
De asemenea, trebuie să fie înche iate prin înscris autentic, sub sancțiunea
nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care
urmează să fie înscrise în cartea funciară (art.1244) . La fel, contractele care se
încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de
legea specială (art.1245).
În aceste situații de excepție, contractul de vânzare -cumpărare nu este
valabil decât dacă a fost încheiat în forma specială prevăz ută de lege 7.
De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalit ăților de publicitate respective
(art.1675 ).
În cazul lucrurilor de valoare , având în vedere import anța actului, este
indicat ca părțile contractante să întocmească un înscris constatator al
convenției, sub semnătură privată sau autentic, pentru a putea fi dovedită
vânzarea în caz d e litigiu (art.1241 ).
e) Vânzarea este un contract translativ de drepturi întrucât transferă
dreptul de proprietate sau alte drepturi, reale ori de creanță , din patrimoniul
vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.
În acest sens, art. 1674 prevede că "proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din mo mentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost
predat ori prețul nu a fost plătit încă ".
f) În sfârșit, s-a spus că vânzarea este un contract instantaneu deoarece
transferul dreptului de la vânzător la cumpărător se produce dintr -o dată, fie în
momentul încheierii convenției, fie ulterior, conform celor convenite de părți
8.

7 F.Moțiu, Contractele speciale în noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer ,
2010, p.22- 23.
8A se vedea D.Chirică, Contractele speciale civile și comerciale, volumul 1, Editura Rosetti ,
București , 2005, p.40.

4 Secțiunea a II -a

CONDIȚIILE ESENȚIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI
DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

5. Precizări prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condițiile
esențiale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta;
consimțămân tul părților ; un obiect determinat și licit; o cauză licită și morală.
Pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare -cumpărare aceste
condiții trebuie să fie întrunite cumulativ.
În cazurile în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta
trebuie respectată, sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile
(art.1179 alin.2).
Întrucât problemele juridice de bază legate de capacitate, consimțământ,
obiect și cauză, acordul de voință și momentul încheierii contractului sunt
cunoscute de la teoria actulu i juridic civil, persoane și teoria generală a
obligațiilor, vom analiza în continuare doar anumite aspecte speciale.
I. CONSIMȚĂMÂNTUL

6. Condițiile consimțământului. În materie de vânzare, consimțământul
urmează condițiile dreptul ui comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.,
respectiv trebuie să fie serios , liber și exprimat în cunoști nță de cauză .
a) Consimțământul vânzătorului și cumpărătorului este serios atunci când
a fost dat cu intenț ia de a produce efecte juridice ; consimțământul nu este serios
dacă a fost dat din curtoazie sau glumă etc.
b ) Libertatea consimțământului decurge din principiul libertății
contractuale, potrivit căruia orice persoană are libertatea de a înc heia sau nu un
contract sau orice alt act juridic 9.
Însă, după cum s -a arătat în literatura juridică, această libertate nu este
absolută și neîngrădită, ci este limitată de necesitatea respectării normelor legale
imperative (care ocrotesc ordinea publică), a regulilor de conviețuire socială (care ocrotesc bunele moravuri) și a drepturilor și libertăților recunoscute de
lege și celorlalte persoane, care se bucură în aceeași măsură de libertatea
contractuală
10. Astfel, libertatea de a încheia u n contract de vânzare -cumpărare
poate fi limitată de unele restricții legale (de exemplu, vânzarea armelor și
munițiilor, a produselor stupefiante, a substanțelor toxice etc.) sau de unele restricții convenționale (de exemplu, încheierea unui pact de pref erință, a unei
promisiuni unilaterale sau bilaterale de vânzare -cumpărare etc.).

9A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractuală și dreptul constituțional , în
„Dreptul” nr.7/1995, p.8- 12.
10M.Mureșan, op.cit. p.12.

5 c) Consimțământul părților la vânzare trebuie să fie exprimat în cunoștință
de cauză , adică să provină de la persoane cu discernământ, care își dau seama de
urmările faptelor lor și să nu fie afectat de vreun viciu de consimțământ (eroarea
11, dolul 12, violența 13 și leziunea).
Lipsa discernământului în exprimarea voinței relevă nu lipsa
consimțământului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece în acest caz
consimțământul există. Fiind vorba despre un viciu de consimțământ, sancțiunea
care intervine este anularea contractu lui (art.1205 ) 14.
D octrina română clasică 15 reține alte două condiții ale consimțământului
și anume : să existe și să fie exterior izat.
În principiu, pentru încheierea valabilă a contractului, consimțământul
vânzătorului și cumpărătorului trebuie să existe . Consimțământul părților se
exprimă prin oferta de a contracta, adresată de una din ele, și respectiv prin
acceptarea ofe rtei de către cealaltă 16. Vânzarea se perfectează în momentul în
care părțile se pun de acord asupra elementelor esențiale ale contractului,
respec tiv s-au învoit asupra l ucrului și prețului.
În mod excepțional, în cazul exproprierii pentru cauz ă de utilitate publică
nu se cere consimțământul proprietarului, exproprierea făcându- se chiar și
împotriva voinței acestuia (art.44 alin.3 din Constituția României). Este vorba
despre o vânzare forțată 17. Despăgubirile acordate țin loc de „ preț” ș i s e
stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, în caz de
divergență, de către instanța de judecată.
De asemenea, în cazul vânzării la licitație publică, în cadrul procedurii de executare silită a bunurilor debitorului, vânzarea este valabilă și fără
consimțământul proprietarului urmărit.
În sfârșit, pentru încheierea contractului de vânzare -cumpărare vânzătorul
și cumpărătorul trebuie să -și exteriorizeze consimțământul , întrucât o hotărâre de

11Pentru amănunte în legătură cu viciul erorii a se vedea D.Chirică, op.cit., vol.1 (2005)
p.225- 257; D.Chirică, Eroarea, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Dreptul”
nr.7/2005, p.9- 39.
12A se vedea D.Chirică, Dolul, viciu de consimțământ în materie contractuală, în „Curierul
judic iar” nr.2/2005, p.48.
13A se vedea D.Chi rică, Violența ca viciu de consimțământ în contracte , în „Curi erul judiciar”
nr.3/2005, p.63.
14 În acest sens, în practica judiciară constatându -se că actul s -a încheiat sub imperiul unei
asemenea stări, determinată de o mânie de mare intensitate, a fost anulat actul de vânzare –
cumpărare a unui teren, ca fiind încheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curții de Apel
Suceava, citată de P.Perju în "Dreptul" nr.6/1999, p.120); în același sens, Tribunalul Suprem,
s.civ., dec.nr.1998/1989, în "Dreptul" nr.7/1990, p.66.
15 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român,
volumul II, Editura ALL , București , 1997, p.548.
16Pentru amănunte în legătură cu oferta și acceptarea D.Chirică, op.cit., vol.1,p.138- 155.
17Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică , în M.Of. nr.139
din 2 iunie 1994.

6 a contracta rămasă doar în fo rul interior al persoanei nu poate produce efecte
juridice. În principiu, exteriorizarea consimțământului se poate face în orice
formă: verbal, în scris, fax, e -mail, expunerea mărfii în vitrină împreună cu
prețul, chiar prin gesturi sau atitudini etc.

Promisiunea unilaterală de vânzare

7. Precizări prealabile . Practica demonstrează că în multe cazuri
încheierea contractului de vânzare -cumpărare nu se produce dintr -o dată, pe loc,
deoarece părțile nu pot sau nu vor să încheie direct o asemenea convenție.
Adesea, vânzarea -cumpărarea este precedată de unele neg ocieri sau înțelegeri,
care sunt distincte de vânzare. Aceste înțelegeri prealabile vânzării, cunoscute și sub denumirile de ante contracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau
promisiuni de contract, sunt: promisiunea unilaterală de vânzare (sau de
cumpăr are), promisiunea bilaterală de vânzare -cump ărare, pactul de preferință
(dreptul convențional de preemțiune).
Codul civil român de la 1864 nu a reglementat aceste instituții juridice, ele fiind creația doctrinei și a practicii judiciare
18.
În schimb, noul Cod civil reglementează promisiunea de vânzare și
promisiunea de cumpărare, dar numai unele aspecte, fără a preciza noțiunea sau
natura lor (art.1669, 1670) . La fel, art.1279 cuprinde numai câteva dispoziții în
legătură cu promisiunea de a contracta.
Ca urmare, în lipsa altor norme legale, apreciem că aceste instituții juridice
au rămas î n continuare , în esență, așa cu m au fost ele create de doctrina română
tradițională și de practica judecătorească, desigur cu com pletările aduse de noua
legislație.
8. Noțiune. Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract prin care
o pers oană, numită promitent, se obligă să vândă în viitor un anumit bun unei
alte persoane, numită beneficiar , dacă aceasta din urmă își va manifesta
consimțământul de a -l cumpăra 19.
Rezultă din definiția de mai sus că promisiunea unilaterală de vânza re dă
naștere unor obligații doar în sarcina uneia dintre părți (promitentul ), cealaltă
parte (beneficiarul) păstrându -și libertatea de a decide : a cumpăra sau nu 20.

18 A se vedea A.Ionașcu, M.Mureșan, M.Costin, Contribuția practicii judecătorești la
dezvoltarea principiilor dreptului civil român, Editura Academiei R.S.R., Bucureșt i, 1973
(vol.1), 1978 (vol.2).
19 A se vedea și Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, București,
2011, p.18- 19; L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu, 2012,
p.104/105.
20 A se vedea Trib. Suprem, col.ci v., dec.nr.561/1949, în J.N. nr.5- 6, 1949, p. 608.

7 9. Natura juridică. Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract 21
(convenție) deoarece încheierea acesteia presupune acordul a două voințe:
consimțămâ ntul promitentului (care se obligă să vândă) și consimțământul
beneficiarului (care acceptă această promisiune, dar fără a promite că va
cumpăra). Din acest punct de vedere promisiunea se deosebește de simpla ofertă
de a contracta, care este un act juridic unilateral, presupunând o singură manifestare de voință. De asemenea, oferta de a contracta poate fi revocată în
anumite condiții și poate deveni caducă în caz de moarte sau incapacitate a
ofertantului, în timp ce promisiunea nu poate fi revocată unilateral și nu devine
caducă prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile și obligațiile părților transmițându- se moștenitorilor, potrivit dreptului comun.
Așa cum s -a arătat în literatura juridică
22, promisiunea unilaterală de
vânzare este de fapt un antecontrac t 23, prin care promitentul se obligă față de
beneficiar să -i vândă în viitor un anumit bun, acesta din urmă având dreptul de a
opta pentru a-l cumpăra sau nu. Întrucât numai promitentul își asumă obligații,
promisiunea unilaterală de vânzare este un antecontract unilateral.
Însă este posibil ca , în schimbul drep tului de opțiune ce i se acordă , pentru
o anumită perioadă de timp, benefi ciarul să plătească sau să se oblige să-i
plătească promitentului o sumă de bani ( prețul dreptului de opțiune ). Suma de
bani se numește „indemnizație de imobilizare” și se justifică întrucât bunul
promis de cătr e promitent este imobilizat la dispoziția beneficiarului o anumită
perioadă de timp. În acest caz, promisiunea unilaterală de vânzare este un
antecontract sinalagmatic, dar fără să se transforme într -o promisiune bilaterală
de vânzare -cumpărare, deoarece beneficiarul nu își asumă obligația de a
cumpăra, ci numai a ceea de a plăti indemnizația de imobilizare.

21 În literatura juridică română și franceză, marea majoritate a autorilor admit că promisiunea
unilaterală de vânzare este un contract, opinie pe care o considerăm întemeiată. Relativ recent
însă, în lite ratura juridică română, s -a exprimat și punctul de vedere potrivit căruia
promisiunea unilaterală de vânzare este o instituție juridică complexă, suis generis, reprezen –
tând un act juridic complex, alcătuit din oferta de vânzare și o convenție accesorie p rin care
părțile convin expres ca beneficiarul să fie creditorul unui drept de opțiune asupra încheierii
sau neîncheierii contractulu i de vânzare- cumpărare promis ( A se vedea I.Lulă, Natura
juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, în „Dreptul” nr.6/1998, p.43 și următ.).
22 A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a III -a actualizată și
completată, Editura Universul Juridic , București , 2001, p.24.
23 Într-o opinie recentă se consideră că promisiunea unilaterală de vânzare este un contract
unilateral, dar nu un „antecontract”. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vânzare
(unilaterală sau bilaterală) și antecontractul de vânzare sunt două entități juridice diferite. Deosebirea ar consta în consimțământul părților, diferit în cele două situații. Astfel, în cadrul
promisiunii de vânzare consimțământul este netranslativ de proprietate, în timp ce în cadrul antecontractului de vânzare consimțământul este translativ de proprietate, chiar dacă transferul proprietății se realizea ză ulterior, la data autentificării actului. Pentru amănunte a se
vedea I.Popa, Contractul de vânzare -cumpărare. Studiu comparativ de doctrină și
jurisprudență, Editura Universul Juridic , București , 2006, p. 159 și mai ales 203- 207;

8 10. Forma și c onținutul promisiunii. Promisiunea unilaterală de vânzare
este o variantă a promisiunii de a contracta 24. Așa fiind, promisiunii unilaterale
de vânzare i se aplică dis pozițiile generale ale promisiunii de a contracta
(art.1279).
Întrucât noul Cod civil nu impune nicio condiție de formă promisiunii de
a contracta, pe cale de consecință trebuie admis că promisiunea unilaterală de
vânzare este consensuală. Atun ci când contractul promis trebuie încheiat ad
validitatem în formă autentică sau este necesar să se respecte alte solemnități
prevăzute de lege, în concepția dreptului nostru tradițional, promisiunea
unilaterală de vânzare este valabil încheiată solo conse nsu, deoarece ea nu
produce efectele contractului promis, ci este destinată numai să prefigureze conținutul acestuia și să -i garanteze încheierea lui ulterioară în forma
reglementată de normele juridice imperative
25.
De asemenea, promisiunea unilaterală de vânzare trebuie să conțină toate
acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea (art.1279 alin.1). De exemplu, clauze referitoare la bunul promis a
fi vândut și la preț, astfel încât, atunci când be neficiarul va cere promitentului,
contractul promis să poată fi încheiat.
11. Efectele promisiunii. Promisiunea unilaterală de vânzare are ca efect
de a obliga promitentul la încheierea ulterioară a contractului promis
26.
Promisiunea u nilaterală de vânzare nu transferă proprietatea asupra
bunului la beneficiar , deoarece acesta nu a cumpărat, iar promitentul nu a vândut
bunul, ci s-a obligat numai să îl vândă în viitor. Ca urmare, promisiunea unilaterală de vânzare este un contract, dar nu constituie o vânzare, fiind
distinctă de ea și nu produce efectele unei vânzări
27.
În momentul în care beneficiarul își exprimă consimțământul în sensul cumpărării bunului se realizează , în condițiile art.1186, o promisiune bilaterală
de vânz are-cumpărare, deoarece există acordul promitentului de a vinde și
acordul beneficiarului de a cumpăra bunul, urmând ca părțile să facă (obligația de a face) tot ceea ce este necesar pentru a încheia contractul de vânzare.

24 În literatura noast ră de specialitate , promisiunea unilaterală de a contracta, indiferent de
varianta în care se obiectivează, este definită ca fiind " convenția prin care una dintre părți ,
numită promitent, se obligă față de cealaltă, numită beneficiar, să încheie în viitor, la cererea
acesteia , un anumit contract, al cărui conținut esențial este determinat în prezent prin
promisiunea de a contracta" (A se vedea M.Mureșan, Dicționar de drept civil, de M.Costin,
M.Mureșan, V.Ursa, Editura Științifică și Enciclopedică, Bucureșt i, 1988, p.408- 409.
25 A se vedea L.Pop Tratat de drept civil. Obligațiile. Volumul II. Contractul, Editura
Universul Juridic, București, 2009, p.220.
26 A se vedea M.Nicolae, Prescripția extinctivă, Editura Rosetti, București, 2004, p.450, nota
3.
27 A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a IV -a actualizată de
L.Mihai și R.Popescu, Editura Universul Juridic, București, 2006, p.32.

9 11.1. Obli gația promitentului. Promitentul este debitorul unei obligații
de a fac e 28 , adică de a încheia contractul de vânzare, dacă beneficiarul optează
pentru cumpărarea bunului.
În doctrina franceză, se consideră că angajamentul promitentului „ nu are c a
obiect o obligație de a face, deoarece vânzarea se va forma fără ca vreo
prestație să fie așteptată din partea sa…formarea vânzării operează în doi timpi: din momentul promisiunii, ea este perfectă în privința promitentului, din
momentul ridicării opțiunii, ea angajează beneficiarul "
29 .
Construcția juridică a dreptului francez cu privire la promisiunea
unilaterală de vânzare a fost preluată, în întregime, recent, de către un autor român
30, care arată că în doctrina franceză concepția conform căr eia obligația
promitentu lui ar fi o obligație de a face a fost abandonată. Unii autori francezi
susțin că obligația promitentului nu este aceea de a încheia vânzarea, ci de a
menține oferta pe durata termenului de opțiune, fără posibilitatea de revocare,
iar alții susțin că, în realitate, promitentul a consimțit deja la vânzare, aceasta
putând lua naștere prin simpla ridicare a opțiunii, așa încât din partea lui nu se
mai așteaptă să facă nimic 31.
Oricât de seducătoare ar fi construcția promisiunii unilaterale de vânzare în
dreptul francez, ea nu corespunde cu promisiunea unilaterală de vânzare din
dreptul privat român. Definiția, natura juridică, regimul juridic și efectele
promisiunii unilaterale de vânzare sunt probleme juridice diferit abordate și
soluționate în dreptul privat român în raport cu dreptul privat francez 32.Doctrina
și jurisprudența română a rămas insensibilă la concepția dreptului francez,
aplicând în continuare regimul juridic tradițional al promisiunii unilaterale de
vânzare, așa cum a fost conceput în tara noastră 33.

28A se vedea F.Deak, op.cit., 2001, p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta -Romano,
op.cit.p.27; I.Popa, op.cit. p.161; D.Chirică, op.cit. (1997), p.19, ulterior autorul revine asu pra
opiniei sale inițiale (D.Chirică, op.cit., vol.1,2005, p.157 și 165); H.L. et J.Mazeaud, Leçons
de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, L’ obligation de transfer er la propriété dans la
vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum și autorii citați de I.Popa, op.cit., p.152- 167.
29A se vedea Ph.Malaurie, L.Aynès, P -Y Gautier, op.cit., p.68- 69. Alți autori francezi susțin
că în sarcina promitentului s -ar naște o obligație de a face, însă aceasta nu mai constă în
obligația de a încheia vânzarea, ci de a menține oferta pe durata termenului de opțiune, fără
posibilitatea de revocare. A se vedea J.Schmidt -Szalewski, J. -C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997,
p.13, nr.25, citat după D.Chirică , op.cit, vol.1 (2005), p.165.

30 A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul 1. Vânzarea și
schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008, p.156.
31 Ibidem p.157.
32 A se vedea L.Pop, Tratat de drept civil. Obligațiile. Volumul II. Contractul, Editura
Universul Juridic, București, 2009, p.219.
33 Ibidem p.223 -224.

10 Astfel, în literatura juridică română s-a arătat că instituția în cauză este
impropriu denumită "promisiune de vânzare", căci vânzătorul nu mai are
obligația de a vinde, ci mai ales de a nu vinde altcuiva, o dată ce contractul de
vânzare -cumpărare se poate încheia prin singura voință a cumpărătorului, chiar
dacă vânzătorul nu ar mai fi de acord. Instituția ar fi promisiune de a vinde
numai în cazul în care contractul proiectat ar fi un contract solemn. O ase menea
concepție, s -a spus, departe de a simplifica problema, denaturează realitatea,
căci vânzătorul -promitent nu și-a dat acordul la vânzarea lucrului, ci numai la
încheierea în viitor a contractului. Soluțiile adoptate în dreptul francez sub
influența ar t. 1589 alin.1 C.civ.fr. (la promesse de vente vaut vente) – text
nepreluat de legiuitorul român – nu are o justificare suficient de temeinică în
dreptul nostru 34.
Teoria dreptului francez în materia promisiunii unilaterale de vânzare are un pute rnic temei în dispozițiile art. 1589 alin.1 C.civ.fr., conform căruia: " La
promesse de vente vaut vente lorsqu"il y a consentement reciproque des deux
parties sur la chose et sur le prix". Prin urmare, conform acestui text,
promisiunea de vânzare este o vâ nzare, din momentul în care există
consimțământul reciproc al celor două părți asupra bunului și asupra prețului.
Numai că această dispoziție a Codului civil francez nu a fost preluată în textele Codului civil român de la 1864. Mai mult, dispoziț ia în discuție nu a fost
preluată nici de noul Cod civil . Dimpotrivă, art. 1279 alin.2 prevede că: " În caz
de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune -interese". Prin
urmare, așa cum s -a arătat în literatura juridică română, din promisiunea
unilaterală de a contracta se va naște în continuare o obligație de a face , adică
de a încheia contractul promis
35.
Așadar, în dreptul privat român, obligația promitentului este o obligație de
a face.
Autori care nu împărtășesc această concepți e clasică arată că, în cazul
promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare, ambele părți se obl igă ferm să
încheie în viitor contract ul de vânzare și „de a face” tot ce este necesar pentru
ca vânzarea să fie perfectată 36.
Atunci, în opinia noastră, oblig ația promitentului vânzător este o obligație
de a face, care nu se deosebește cu nimic de obligația promitentului vânzător din
cadrul promisiunii unilaterale de vânzare, care este tot o obligație de a face.
1 1.2. Dreptu l de opțiune al beneficiarului. Prin promisiunea de
vânzare doar promitentul se obligă față de beneficiar să -i vândă în viitor un
anumit bun, beneficiarul având dreptul de opțiune pentru a-l cumpăra sau nu.

34 A se vedea F.Deak, op.cit., 2006, p.33.
35 A se vedea L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.224.
36A se vedea D.Chirică, op.c it, vol.1 (2005), p.177 și 186.

11 Natura juridică a dreptului de opțiun e al b eneficiarului este altă proble –
mă juridică controversată.
Unii autori consideră că dreptul de opțiune al beneficiarului este un drept
personal de creanță 37. Alții că este fie „ un drept de natură specială” 38, fie un
drept potestativ 39, care îi permite pur și simplu beneficiarului să opteze
unilateral între a cumpăra sau nu bunul.
Împărtășim opinia potrivit căreia dreptul de opțiune al beneficiarului este
un drept potestativ 40,deoarece acesta constă în simpla posibilitate a
benefic iarului de a opta între a cumpăra sau nu bunul. Abia după ce beneficiarul
a optat pentru cumpărarea bunului, are un drept de creanță împotriva
promitentului, respectiv are dreptul de a -i cere să -și îndeplinească obligația
asumată.
Pentru exercitarea dreptului de opțiune părțile stabilesc, de regulă, un anumit interval de timp (termen), în care beneficiarul să poată reflecta și decide
în cunoștință de cauză. În acest interval de timp, promitentul nu -și poate retrage
unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie să opteze .
Dacă părțile nu au stipulat un termen , beneficiarul trebuie să -și exercite
dreptul de opțiune în cadrul termenului general de prescripție de trei ani, care
începe să curgă de la data încheierii promisiunii. Aceasta deoarece dreptul de
opțiune este un drept patrimonial și ca orice drept patrimonial se prescrie în
termenul general de prescripție.
Dacă beneficiarul nu optează pentru cumpărare în termenul convenit sau
în cadrul termenului general de prescripție (întrucât situația nu poate rămâne
incertă la infinit), atunci obligația promitentului vânzător se stinge.
1 1.3. Drepturile beneficiarului în cazul în care promitentul își încalcă
obligația asumată.
Dacă optează pentru cumpărarea bunului, dar promitentul refuză să în-
cheie contractul de vânzare , beneficiarul are dreptul:
– să solicite instanței de judecată obligarea promitentului la daune –
interese , întrucât promitentul și-a încălcat o bligația asumată față de beneficiar
(art. 1279 alin.2) .

37 A se vedea F.D eak, op.cit., 2001, p.24; Eugeniu Safta -Romano, op.cit., p.27.

38A se vedea D.Chirică, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

39A se vedea D.Chirică, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

40 A se vedea Ph.Malaurie, L.Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.69.

12 Dacă promitentul a înstrăinat bunul unei terțe persoane , actul de înstrăi –
nare poate fi desființat dacă terțul a fost de rea -credință , în sensul că a avut
cunoștință de promisiune. În această sit uație, bunul se întoar ce în patrimoniul
promitentului, care poate fi obligat să încheie contractul promis.
– să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de
contract . În acest sens , conform art. 1669 alin.1 și 3, dacă una dint re părțile care
au încheiat promisiunea refuză, nejustificat, să încheie contractul promis,
cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract,
dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Dreptul l a acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia încheiat (art.1669 alin.2 ).

Promisiunea unilaterală de cumpărar e

12. Pr ecizări. Promisiunea unilaterală de cumpărare asumată de
promitentul cumpărător , mult mai rar întâlnită în practică, este guvernată de
aceleași reguli ca și promisiunea unilaterală de vânzare.
În conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, " în cazul
promisiunii unilaterale de cumpărare a unui bun individual determi nat, dacă,
mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se
consideră stinsă".

Promisiunea bilaterală d e vânzare -cumpărare

13. Noțiune. Promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare este o
convenție ( antecontract)41 prin care ambele părți, numite promitent -vânzător și

41 În literatura jurid ică recentă s -a avansat opinia potrivit căreia promisiunea sinalagmatică de
vânzare- cumpărare și antecontractul de vânzare- cumpărare sunt două instituții juridice
diferite. Se susține că deosebirea se bazează, în primul rând, pe consimțământul părților,

13 promitent -cumpărător , se obligă ferm și reciproc să încheie în viitor un
contrac t de vânzare -cumpărare, ale cărui elemente esențiale (lucrul și prețul)
sunt stabilite în prezent. Ea constituie un contract preparator pentru încheierea
contractului definitiv de vânzare -cumpărare între aceleași părți 42. În practica
vieții jur idice, acest contract se întâlnește foarte frecve nt în materia vânzării de
bunuri imobile .
Dacă părțile sunt de acord una să vândă, iar cealaltă să cumpere,
convenind asupra lucrului ce va fi vândut și asupra prețului, se pune întrebarea
de ce ele nu înche ie direct contractul de vânzare -cumpărare ? .
Practica demonstrează că există situații în care părțile nu pot sau nu vor să încheie direct, pe loc, un contract de vânzare -cumpărare, pe care însă
urmăresc să -l încheie, între ele, într -un viitor m ai mult sau mai puțin apropiat.

De exemplu, un proprietar dorește să -și vândă imobilul său, iar un
cumpărător dorește să -l cumpere, dar încheierea de îndată a contractului de
vânzare -cumpărare nu este posibilă deoarece vânzătorul nu dispune de t oate
actele necesare perfectării vânzării ( extras de carte funciară sau titlu de
proprietate care să -i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este
închiriat sau grevat de o ipotecă etc.). Alteori, cumpărătorul nu dispune de întreaga sum ă necesară achitării prețului convenit
43. În asemenea situații, este
firesc ca promitentul -vânzător și promitentul-cumpărător să caute să se asigure
că își vor respecta cuvâ ntul dat, sens în care încheie pe loc o promisiune de

diferit în cele două situații. Astfel, în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare -cumpărare
consimțământul este netranslativ de p roprietate, în timp ce în cazul antecontractului de
vânzare- cumpărare consimțământul este translativ de proprietate, chiar dac ă transferul
proprietății se realizează ulterior, la data autentificării actului. De asemenea, antecontractul de
vânzare- cumpărare are ca obiect o obligație de a da în faza încheierii contractului și o
obligație de a face în faza executării acestuia, pe când promisiunea sinalagmatică de vânzare –
cumpărare are ca obiect o obligație de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 – 208).
Așa cum s -a arătat pe bună dreptate în literatura juridică, nu există un temei legal pentru a
distinge între antecontrac tul de vânzare -cumpărare și promisiunea bi laterală de vânzare-
cumpărare ( a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vânzare -cumpărare și promisiunea
sinalagmatică de vânzare -cumpărare, nota II , în „Dreptul” nr.2/2002, p.52- 66). Marea
majoritate a autorilo r consideră că cei doi termeni sunt sinonimi, opinie căreia ne raliem și noi
(a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chirică, op.cit., vol.1 (2005),
p.155). Nici practica judecătorească, până în prezent, nu face o asemenea distincție î ntre
antecontractul de vânzare- cumpărare și promisiunea sinal agmatică de vânzare- cumpărare ( a
se vedea Curtea Supremă de Justiție, s.civ. dec.nr. 765/1993 și nr.1237/1993, în
„Dreptul”nr.7/1994, p.75 și 77).

42 A se vedea L. Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.225.
43 A se vedea M.Mureșan, op.cit.p. 130.

14 vânzare -cumpărare, obligându- se reciproc să -și procure actele sau sumele de
bani care le lipsesc și să încheie, în viitor, contractul promis. Această promisiune
obligă pe fiecare dintre părți să -și respecte obligațiile asumate și să încheie, în
viitor, de obicei într -un anumit termen c onvenit de ele, contractul promis.
Prin urmare, în esență, promisiunea bilaterală de vânzare -cumpărare este
o promisiune de contract 44, adică un contract prin care părțile se an gajează să
încheie în viitor, între ele, contract ul de vânzare -cump ărare promis. Suntem în
prezența unor obligații contractuale de a face, adică de a încheia în viitor
contractul definitiv de vânzare -cumpărare. Obligațiile părților sunt reciproce și
interdependente, cu toate consecințele specifice pe care le antrenează 45.
Deși părțile s -au înțeles asupra lucrului și prețului, totuși promisiunea
bilaterală de vânzare -cumpărare nu echivalează, în dreptul nostru, cu o vânzare
perfectă, fiind un contract distinct de însuși contractul de vânzare -cumpărare.
Astfel, pr omitentul- vânzător prin încheierea promisiunii nu a vândut, iar
cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s -au obligat numai să încheie contractul,
motiv pentru care vânzare a-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată 46.
Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1 589 alin.1 din C.civ. fr., conform căruia
promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimțământul reciproc al celor două părți asupra lucrului și asupr a prețului.
Promisiunea bilaterală de vâ nzare -cumpărare și-a găsit o largă apli care
practică în perioada regimului comunist, datorită restricțiilor și formalităților impuse înstrăinării imobilelor
47.

44 A se vedea M.Costin, M.Mureșan și V.Ursa, Dicționar de drept civil , Editura Științifică și
Enciclopedică, București , 1980, p.408- 409; I.Albu, Drept civil. Contractul și răspunderea
contractuală, Editura Dacia Cluj-Napoca , 1994, p.9- 12; L.Pop, Teoria Generală a
obligațiilor , Editura Lumina Lex , București , 1998, p.52- 53.

45 A se vedea L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.226.
46 A se vedea F.Deak, op.cit., 2006, p.35.
47 În acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Dec retul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950,
Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 și 59/1974. Referitor la cuprinsul
acestor acte normative și la evoluția regimului juridic al înstrăinării imobilelor în perioada regimului comunist a se vedea: L .Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localităților ,
Editura Dacia Cluj -Napoca, 1980; C.Bîrsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura
Științifică și Enciclopedică , București , 1983; A.Ionașcu, M.Mureșan și alții , Contribuția
practicii judec ătorești la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei
,București , 1973, p.101 și următ.; I.C.Vurdea (I), C.Bîrsan , V.Stoica (II), Evoluția legislației
privind circulația imobilelor, în „Dreptul” nr.6/1990, p.38- 52; D.Chirică, Cons ecințele

15 14. Delimitări. Considerăm utilă delimitarea promisiunii bilaterale de
vânzare -cumpărare de alte instituții jurid ice asemănătoare.
a)Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de însuși contractul
de vânzare -cumpărare prin conținutul și efectele sale.
Astfel, promisiunea dă naștere în sarcina părților obligației de a face (de a
încheia în viitor contractul promis), în timp ce contractul de vânzare -cumpărare
dă naștere obligației de a da (de a transmite dreptul)
Promisiunea de vânzare -cumpărare nu este translativă de proprietate,
adică promitentul-vânzător rămâne proprietarul bunului promis a fi vândut până
la încheierea contractului de vânzare -cumpărare. În schimb, contractul de
vânzare -cumpărare este translativ de proprietate, adică bunul vândut trece în
patrimoniul cumpărătorului.
De asemene a, ele se deosebesc și din punctul de vedere al condițiilor de
fond și de formă ce trebuie îndeplinite în momentul încheierii lor:
Astfel, la încheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul- vânzător
să fie proprietarul bunului sau titular ul dreptului înstrăinat, deoarece
promisiunea nu este translativă de drepturi, în timp ce vânzătorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului înstrăinat. Obiectul promisiunii constă în încheierea în viitor a contractul ui promis, în timp ce
obiectul vânzării constă în transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept,
real ori de creanță; de asemenea, promisiunea de vânzare -cumpărare este
consensuală, în timp ce unele vânzări sunt solemne.
b) Prin caracte rul sinalagmatic, promisiunea de vânzare -cumpărare se
deosebește de promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv de cumpărare, prin care numai una dintre părți își asumă obligații, în timp ce cealaltă parte își păstrează libertatea de a contracta sau nu.
c) Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește și de oferta de a
contracta întrucât oferta este o manifestare unilaterală de voință (act juridic

modificărilor legislative post- revoluționare asupra circulației imobilelor proprietate
particulară, în „Dreptul” nr.6/1991, p.22- 32; M.Mureșan, Consecințe ale abrogării Legii
nr.58/1974 asupra antecontractelor de înstrăinare imobili ară, în „Drept ul” nr.7- 8/1991, p.91-
100; Stelu Șerban, Efectele antecontractelor de vânzare- cumpărare a imobilelor după
abrogarea Legilor nr.58- 59/1974 și a Decretului nr.144/1958, în „Dreptul” nr.12/1991, p.35-
38; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silită a antecontractelor de vânzare -cumpărare în
condițiile abrogării art.12 din Decretul nr.144/1958, în „Dreptul” nr.3/1992, p.14- 27;
V.Pătulea, Aplicarea în timp a legii civile în legătură cu înstrăinarea imobilelor , în „Dreptul”
nr.11/1992, p.29- 39; E.Chelaru, Unele aspecte în legătură cu circulația juridică a terenurilor
proprietate privată, în „Dreptul” nr.9/1993, p.22 -26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic
al antecontractelor privind înstrăinarea imobiliară subsecvent abrogării Decretului
nr.144/1958, în „Dreptul” nr.9/ 1993, p.27- 33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan
Dumitrache (II), Obligațiile promitentului- vânzător și executarea lor sili tă, în „Dreptul”
nr.3/1995, p.25- 36 etc.

16 unilateral), în timp ce promisiunea este un contract, o convenție ( act juridic
bilateral). Oferta poate fi revocată în anumite condiții sau poate deveni caducă
dacă ofertantul decedează, în timp ce promisiunea, fiind o convenție, nu poate fi
revocată unilateral și nu devine caducă prin moartea sau incapacitatea
promitentului, drepturile și obligațiile părților transmițându- se moștenitorilor,
potrivit dreptului comun; de asemenea, dacă oferta de a contracta este valabilă, pentru încheierea contractului este suficientă manifestarea voinței acceptantului,
în timp ce în cazul existenței unei promisiuni, pe ntru încheierea contractului
promis, ambii promitenți trebuie să -și dea consimțământul
48.
d)Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de proiectul
neobligatoriu prin care părțile doar au început discuțiile și negocierile în vederea
încheier ii unui contract de vânzare -cumpărare, păstrându -și libertatea de a
încheia sau nu vânzarea49.
e)Promisiunea de vânzare -cumpărare se deosebește de acordul de
principiu prin care părțile convin să negocieze cu bună -credință, în viitor,
încheierea u nui contract de vânzare -cumpărare, ale cărui elemente nu sunt încă
stabilite. Deși acordul de principiu este și el un contract (înțelegere), dă naștere
doar unor obligații de a negocia cu bună -credință un contract, care se poate
încheia sau nu50. Conform ar t. 1279 alin.4 "convenția prin care părțile se obligă
să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta".

15. Încheierea promisiunii de vânzare -cumpărare . Promisiunea
bilate rală de vânza re-cumpărare se încheie în condițiile dreptului comun,
aplicându -se regulile generale în materie de contracte (art.1182 și următ. din
noul Cod . civil).
Promisiunea nu are valoarea unui act de vânzare -cumpărare, dar pentru a
putea duce la înch eierea contractului promis, trebuie să îndeplinească și ea
condițiile de valabilitate necesare oricărei convenții.
Astfel, se cere existența unui consimțământ valabil exprimat, neviciat de
eroare, dol sau violență.

48 A se vedea M.Mureșan, op.cit. p.133

49 A se vedea D.Chirică, op.cit., vol.1 (2005), p.186- 187.

50 Ibidem p.187.

17 În ce privește capacitatea, se admite că în momentul încheierii
promisiunii părțile trebuie să aibă capacitatea de a vinde și de a cumpăra, căci
altfel acordul asupra lucrului vândut și prețului nu ar fi valabil 51.
Obiectul promisiunii de vânzare -cumpărare îl co nstitui e însăși încheierea
contractului de vânzare -cumpărare. Întrucât promisiunea este o convenție,
obiectul acesteia trebuie să fie determinat și licit, aplicându -se și dispozițiile art.
1279 alin.1 din noul Cod civil conform cărora promisiunea de a con tracta
trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
Așa cum s -a arătat în literatura juridică, se poate promite și vânzarea
lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativă de proprietate, situație în care promitentul- vânzător își asumă implicit obligația de a dobândi acel lucru
în proprietate, spre a -l putea transmite promitentului -cumpărător la data stabilită
pentru încheierea contractului promis
52.
În momentul încheierii promisiunii nu este necesar să fie îndeplinite
condițiile de fond ale vânzării propriu -zise. Astfel, promisiunea poate fi
încheiată valabil chiar dacă legea prevede unele interdicții de vânzare .
Referitor la momentul încheierii promisiunii de vânzare -cumpărare,
cauza trebuie să fie licită și morală (art. 1179 alin.1 din noul Cod civil).
În ce privește forma promisiunii de vâ nzare -cumpărare, noul Cod civil nu
prevede nimic în această privință . De aceea , consideră m că se aplică dreptul
comun în materie de contracte, respectiv art. 1240 și următ. din noul Cod civil.
Prin urmare, potrivit opiniei dominante în literatura noastră juridică, precum și jurisprudenței, promisiunea de vânzare -cumpărare este și rămâne consen suală,
chiar dacă pentru contractul promis legea cere forma autentică
53. De exemplu,
chiar dacă vânzarea unui teren nu se poate face vala bil decât în formă autentică,
promisiunea de vânzare -cumpărare a terenului este consensuală. Aceasta
deoarece promisi unea de vânzare -cumpărare nu este translativă de proprietate,
fiind un contract distinct de însuși contractul de vânzare -cumpărare. Marea

51 A se vedea D.Chirică, op.cit. vol.1 (2005), p.190.
52 A se vedea M.Mureșan, op.cit. p.136.
53 A se vedea L.Pop. op.cit., Tratat, 2009, p.227. Într-o altă opinie se consideră că deși
promisi unea de vânzare- cumpărare este un contract distinct de însuși contractul de vânzare-
cumpărare, acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului întrucât consimțământul la
promisiune, vizând elementele esențiale ale vânzării (lucrul vândut și prețul), asupra cărora
părțile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi asumat decât în condițiile speciale de protecție pe care legea le impune ad validitatem anumitor vânzări. A admite valabilitatea promisiunii
consensuale, s -a spus, ar însemna să se ajungă la obținerea efectelor contractului solemn pe
baza unui simplu act consensual. În acest sens, a se vedea D.Chirică, op.cit. vol.1 (2005), p.194; D.Chirică, Condițiile de validitate și efectele promisiunii sinalagmatice de vânzare –
cumpărare, în SUUB nr.2/2001, p.24 și următ.; J.Goicovici, Formalism substanțial și
libertate contractuală în dreptul privat contemporan, în SUBB nr.2 -4/2002, p.111 și următ.
Până în prezent această opinie nu a fost a cceptată în practica judiciară.

18 majoritate a autorilor, inclusiv instanța supremă, la care ne alăturăm și noi, au
împărtășit această opinie, valabil ă și în prezent 54.
Cerința întocmirii unui înscris sub semnătură privată sau chiar autentic se
impune doar ad probaționem, iar nu ad validitatem.
16. Conținutul promisiunii de vânzare -cumpărare .
P rin conținutul promisiunii de vânzare -cumpărare se înțelege clauzele
acesteia, care pot fi clasificate în trei categorii: clauze esențiale și indispensa –
bile; clauze accesorii; clauze anticipatorii 55.

A. Clauze esențiale și indispensabile

Sunt socotite esenția le clauzele în lipsa cărora părțile nu ar putea executa
promisiunea. În acest sens, art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede că
promisiunea trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în
lipsa cărora părțile nu ar putea executa promis iunea .
1. Una dintre clauzele esențiale și indispensabile ale promisiunii de
vânzare -cumpărare este obligația reciprocă a părților contractante de a încheia,
în viitor, contractul de vânzare -cumpărare. Această obligație trebuie să fie
neechivocă ș i stipulată expres. Dar, chiar dacă părțile n-ar fi stipulat -o expres,
trebuie să se considere că o atare obligație subzistă în toate promisiunile de
vânzare -cumpărare, perfectarea vânzării propriu -zise fiind de neconceput în
lipsa ei.
2. O altă clauză esențială și indispensabilă a promisiunii de vânzare –
cumpărare este determinare a elementelor esențial e ale viitorului contract de
vânzare -cumpărare (lucrul care se va vinde și prețul ). Prin urmare , această
clauză trebuie stipulată expres în promisiu ne, ea neputând fi subînțeleasă.
3. Tot esențială și indispensabilă este asumarea obligației reciproce de a
face tot ceea ce este necesar pentru a se putea încheia valabil contractul promis.
Această obligație are un conținut larg și subzistă în orice promisiune de
vânzare -cumpărare, chiar dacă n -ar fi stipulată expres.

54 A se vedea M.Mureașn, op.cit. p.138; I.Lulă, D.Hantea, Discuții cu privire la promisiunea
sinalagmatică de vânzare -cumpărare a terenurilor, în „Dreptul” nr.9/2003, p.72; în ce
privește jurisprudența, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de îndrumare nr.7/1967, în
C.D. pe anul 1967, p.26- 27; Ioan G.Mihuță, Repertoriu de practică judiciară în materie civilă
a Tribunalului Suprem și a altor instanțe judecătorești pe anii 1969- 1975, Editura Științifică
și Enciclopedică București 1976, p.133.
55 A se vedea, pentru detalii, M.Mureșan, Clauzele esențiale și indispensabile ale
antecontractului și clauzele sale accesorii, în volumul „ Dinamica relațiilor sociale
reglementate de lege oglindită în teoria și practica dreptului” , vol.1, Centrul de Științe
Sociale al Filialei din Cluj- Napoca a Academiei, 1988, p.89- 122; idem, Clauzele anticipatorii
ale antecontractului, în „Dinamica relațiilor sociale…………”, vol.II, 1989- 1990, p.5- 48;
M.Mureșan, op.cit. p.139 -145.

19 De exemplu, în funcție de cazul concret, ea se poate referi la:
– obligația promitentului -vânzător de a se prezenta la notarul public și de a
consimți la autentificarea vânzării, dacă legea pretinde ad validitatem încheierea
contractului promis în formă autentică sau dacă părțile au stipulat prin
promisiune forma autentică; de a prezenta notarului actele necesa re perfectării
vânzării (extras de carte funciară, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada
că sunt îndeplinite condițiile speciale cerute de lege pentru înstrăinarea unor
bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural național etc.); de a ieși din
indiviziune, atunci când promitentul- vânzător este doar coproprietar al bunului
ce se va vinde; de a obține consimțământul expres al soțului, dacă bunul promis
a fi vândut este un bun comun al soților 56 .
– obligația promitentului -cumpă rător de a se prezenta la notarul public și
de a consimți la autentificarea vânzării, obligație identică cu cea a promitentului-vânzător; de a prezenta actele necesare etc.
B. Clauze accesorii

Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de către părțile contractante, fără ca lipsa lor să afecteze validitatea promisiunii de vânzare -cumpărare.
1. Clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se
obligă la o anu mită prestație în cazul neexecutăr ii obligației principale
(art.1538) . Ea poate fi prevăzută și pentru neexecutarea ob ligației la timp, adică
în caz de întârziere (art.1539).
2.Clauza de arvună stipulată de art.1544 și 1545 din noul Cod civil
57.
Arvuna constă într -o sumă de bani sau alte bunuri fungibile pe care o
parte o dă celeilalte părți la momentul încheierii contractulu i (promisiunii).
Arvuna poate îndeplini două funcții:
– funcția confirmatorie, situație în care s e mai numește și arvună confir-
matorie. Dacă partea care a dat arvuna nu execută obligația fără justificare,
cealalt ă parte este în drept să declare rezoluțiunea contractului, reținând arvuna .
Dacă neexecutarea provine de la partea care a pr imit arvuna, ce alaltă parte poate
declara rezoluțiunea contractului și poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2
din noul Cod civil) . Creditorul obligației neexecutate poate însă opta pentru
executarea sau pentru rezoluțiunea contractului și repararea prejudiciului potrivit dreptului comun (art. 1544 alin.3 din noul Cod civil);
– funcția de clauză de dezicere , situație în care se mai numește și arvună
penalizatoare . Dacă în contract a fost stipulat expres dreptul uneia dintre părți
sau dreptul ambelor părți de a se dezice de contract, cel care denunță contractul

56 A se vedea M.Mureșan, op.cit. ( Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999) ,
p.140- 141; (I) D.Andrei, M.Ronea -Avram (II).B.Dumitrache Obligațiile promitentului-
vânzător și executarea lor silită, în „Dreptul” nr.3/1995, p.25- 36.
57 Pentru amănunte, a se vedea Jozsef Kocsis , Unele considerații referitoare la arvună și la
convenți a accesorie de arvună, în „Dreptul” nr.12/1998, p.49- 66.

20 pierde arvuna dată sau, după caz, trebuie să restituie dublul celei primite (art.
1545 din noul Cod civil).
Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze ce nu atrag
răspunderea vreu neia dintre părți (art.1546 din noul Cod civil).
Pentru ca arvuna să îndeplinească această funcție, de clauză de dezicere,
ea trebuie stipulată expres în convenție, deoarece reprezintă o derogare de la
principiul irevocabilității unilaterale a c ontractelor sinalagmatice.
3. Clauza de dezicere (care poate fi stipulată inde pendent de arvună ), prin
care părțile își rezervă dreptul de a se răzgândi și a desființa unilateral convenția, de regulă într -un anumit termen ori în anumite condiții
58. În temeiul clauzei de
dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziție un timp de reflecție pentru
analizarea consecințelor contractului încheiat, în final având dreptul de a -și
retrage unilateral consimțământul dat, desființând astfel contractul 59.
Este important de precizat că noțiunile „ clauză de dezicere” și „clauză
de arvună cu funcție de dezicere” nu se confundă. Așa cum s -a arătat în
literatura juridică, arvuna este plătită întotdeauna încă de la încheiere a
contractului care o conține ( indiferent dacă joacă rol confirmator sau de
dezicere), în timp ce dezicerea (prețul denunțării unilaterale a contractului) nu
este datorată decât dacă și în momentul când beneficiarul clauzei se prevalează de aceasta
60.
Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilității
unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulată expres în convenție.
Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativă, pentru că în funcție de
interesul lor părțile contractante pot stipula și alte clauze accesorii.

C. Clauze anticipatorii

În considerarea promisiunii de vânzare -cumpărare încheiate, părțile pot să
stipuleze și să execute în fapt, cu anticipație, unele prestații specifice contractu-
lui promis.
1. Clauza privind predarea anticipată (înaintea perfectării vânzării) a
imobilului în folosința promitentului -cumpărător , dacă promisiunea se referă la
un imobil. O asemenea clauză nu are efect translati v de proprietate, imobilul
rămânând în proprietatea promitentului- vânzător până la încheierea contractul ui
promis. Folosința imobilului este conferită promitentului-cumpărător cu titlu de
detenție precară.

58 A se vedea M.Mureșan, op.cit.( Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999),
p.142 ; a se vedea și Î.C.C.J. secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr.6242 din 11
noiembri e 2004, în „Dreptul” nr.7/2005, p.244.
59 A se vedea D.Chirică, Denunțarea unilaterală a promisiunii sinalagmatice de vânzare –
cumpărare în temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii , în „Dreptul”
nr.3/2001, p.27- 39.
60 Idem p.29.

21 Încheierea promisiunii de vânzare -cum părare și p redarea cu anticipație a
imobilului promis a fi vândut în folosința promitentului-cumpărător produce
următoarele consecințe juridice:
– conferă promitentului -cumpărător un titlu locativ valabil, care
n-ar putea fi evacuat din imobil pe motiv de lipsă de titlu 61;
– dobândind doar detenția precară, promitentul -cumpărător nu
poate invoca uzucapiunea pentru dobândirea proprietății
asupra imobilului;
– promitentul-cumpărător are dreptul de a culege fructele
bunului, ca și cum ar fi posesor de bună -credință , însă nu în
temeiul calității de posesor, ci în ba za convenției încheiate,
întrucât și promitentul- vânzător culege fructele (dobânzile)
sumei primite drept preț al înstrăinării 62.
2. Clauza cedării dreptului de a construi în favoarea promitentulu i
cumpărător pe imobilul promis a fi vândut. În această ipoteză, dacă promitentul –
cumpărător construiește înainte de perfectarea vânzării, el devine titularul unui
drept de superficie.
Promitentul- cumpărător va fi considerat un constructor de rea-credință
dacă construiește pe imobilul primit în folosință, înainte de perfectarea vânzării, fără acordul promitentului- vânzător
63.
3. Clauza privind plata anticipată a prețului vânzării (în totalitate sau în
parte) de către promitentul- cumpărător. Această clauză este stipulată, de regulă,
atunci când promitentului-cumpărător i se transmite anticipat folosința bunului, astfel încât ambele părți să profite de prestațiile executate anticipat.
17. Transmisiunea și cesiunea drepturilor și obligațiilor născute din
promisiunea de vânzare -cumpărare.
Se admite unanim că în caz de deces al promitentului- vânzător sau al
promitentului-cumpărător, drepturile și obligațiile născute din promisiune , având
un conținut patrimonial, trec la moștenitori. Numai în mod excepțional, dacă părțile contractante ar stipula expres desființarea promisiunii în caz de deces sau caracterul intuitu personae, atunci transmisiunea nu poate avea loc.
De asemenea, se admite că drepturile și obligațiile născute din
promisiunea de vânzare -cumpărare pot fi cesionate prin acte juridice între vii
(cesiune de contract) , în afară de cazul în care există stipulație contrară sau
părțile au încheiat promisiunea intuitu persona e
64.
18. Executarea promisi unii de vânzare -cumpărare .
A executa promisiunea de vânzare -cumpărare înseamnă îndeplinirea
exactă a obligațiilor asumate de către părțile contractante, adică încheierea contractului de vânzare -cumpărare promis (perfectarea vânzării promise).

61 A se vedea M.Mureșan, op.cit. ( Curs univ.1999), p.143.
62 Idem p.143.
63 A se vedea, pentru detalii, D.Chirică , op.cit., vol.1 (2005), p.198.
64 Idem p.201; L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.228.

22 Îndeplinirea obligațiilor născute din promisiune se poate face pe cale
amiabilă (de bună voie) sau pe cale silită (constrângere).
A. Executarea voluntară (de bună voie) are loc atunci când părțile
promisiunii încheie contrac tul de vânzare -cumpărare din proprie inițiativă,
obținând, în funcție de cazul concret, îndeplinirea tuturor condițiilor cerute de
lege (autorizați a administrativă prealabilă, dovada că sunt îndeplinite condițiile
speciale cerute de lege pentru vânz area anumitor bunuri, prezentarea la notarul
public pentru autentificarea vânzării, atunci când forma autentică este cerută de
lege sau de voința părților contractante).
B. Executarea silită a promisiunii de vânzare -cumpărare se poate obține
atunci când una dintre părțile contractante refuză nejustificat să încheie
contractul promis. În acest caz, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract, dac ă toate condiții le de validitate sunt
îndeplinite (art. 1669 alin. 1). Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni
de la data la care contractul trebuia încheiat (art.1669 alin.2).
Condițiile cerute pentru ca o asemenea acțiune să poată fi admisă sunt: promisiunea de vânzare -cumpărare să fie valabil înche iată; promisiunea să fie
dovedită, în condițiile dreptului comun
65; părțile să nu fi stipulat în convenție o
clauză de dezicere; reclamantul să -și fi îndeplinit obligațiile asumate prin
promisiune; una dintre părți să refuze încheierea contractului de vânz are-
cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; la data pronunțării hotărârii
judecătorești să fie îndeplinite toate condițiile cerute de lege pentru perfectarea
vânzării, promitentul- vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut, iar
promitentu l-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a -l
dobândi 66; acțiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile și obligațiile născute
din promisiunea de vânzare -cumpărare având un conținut patrimonial este
supusă pr escripției.
Efe ctele hotărârii pronunțate sunt, în principiu, identice cu efectele pe
care le -ar fi produs contractul de vânzare -cumpărare, dacă acesta ar fi fost
încheiat valabil și anume: transformarea obligației de a face ( asumată prin
promisiune) într -o obligație de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra
bunului promis).
În cazurile în care promitentul -vânzător, între timp, a vândut lucrul
promis unei terțe persoane, încălcându- și obligația asumată față de promitentul-
cumpărător, de cele mai m ulte ori vânzarea nu se mai poate perfecta. Totuși,
trebuie făcută distincție după cum terțul cumpărător a fost de bună -credință sau
de rea -credință.
Dacă terțul cumpărător a fost de bună -credință (neavând cunoștință
despre încheierea promisiun ii), vânzarea este , în principiu, valabilă și dreptul

65 În acest sens, a se vedea P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenței instanțelor din
circumscripția Curții de Apel Suceava în domeniile dreptului civil și dreptului procesual civil
(semestrul II/1997), în „Dreptul” nr.7/1998, p.67.
66 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.146- 147; C.Toader, op.cit., p.26- 27.

23 său se menține. În această situație, prom itentul -cumpărător nu poate obține decât
rezoluțiunea și daune -interese pentru prejud iciul suferit 67. De aceea, în materie
de imobile este utilă notarea promisiu nii de vânzare -cumpărare în cartea
funciară, în temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și a publicității
imobiliare, care devine astfel opozabilă terților, în sensul că aceștia vor trebui să
o respecte, în caz contrar fiind considerați de rea -credință și tratați ca atare 68.
Dacă terțul cumpărător a fost de rea-credință, vânzarea poate fi
desființată pentru fraudă, pe calea exercitării de către promitentul -cumpărător a
acțiunii pauliene , ori pe calea acțiunii în constatarea nulității a bsolute pentru
cauză ilicită. În aceste situații, în caz de admitere a acțiunii promitentului-
cumpărător, bunul revine în patrimoniul promitentului- vânzător, fiind posibilă
încheierea contractului promis, de bună voie sau pe cale silită.
19. Impo sibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare –
cumpărare .
Poate interveni în situații cum ar fi, spre exemplu ;
– pieirea în întregime a bunului care face obiectul contractului promis,
indiferent dacă pieirea este sau nu im putabilă părților contractante. În această
situație, întrucât bunul nu mai există, nu se mai poate încheia c ontractul de
vânzare -cumpărare. Dacă pieirea bunului este imputabilă uneia dintre părți,
cealaltă parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune -interese;
– scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru
cauză de utilitate publică;
– refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizația
administrativă prealabilă, independent de vreo cu lpă a părților;
– moartea uneia dintre părțile contractante atunci când promisiunea este
încheiată intuitu personae.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare

20. Noțiune. În conformitate cu dispozi țiile art. 1668 alin.1 din noul Cod
civil: "În cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui
bun individual determinat, între data încheierii pactului și data exercitării
opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune nu se poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului" .

67 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001). p.26.
68 A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press
Mihaela, București 2000, p.366- 367.

24 De asemenea, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de
opțiune se notează în cartea funciară (art.1668 alin.2).
Dreptul de opțiune se radiază din ofi ciu dacă până la expirarea termenului
de opțiune nu s -a înscris o declarație de exercitare a opțiunii, însoțită de dovada
comunicării sale către cealaltă parte (art.1668 alin.3).
Pactul de opțiune în general este o instituție nouă în dreptul privat român,
reglementat pentru prima dată de Noul Cod civil la art.1278.
Astfel, potrivit art. 1278 alin.1: "Atunci când părțile convin ca una dintre
ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată
accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce
efectele prevăzute la art.1191" .
Din dispozițiile legale de mai sus rezultă că pactul de opțiune prezintă asemănări cu oferta de a contracta. Astfel, ca și oferta de a contracta
69, pac tul
de opțiune trebuie să conțină toate elementele necesare pentru formarea
contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie. De asemenea, ca și în cazul
ofertei de a contracta, contractul se încheie prin acceptarea declarației de voință a celeilalte pă rți, declarație care se consideră " …o ofertă irevocabilă și produce
efectele prevăzute la art.1191"
70.
Deși art. 1278 alin.1 prevede că "……. acea declarație se consideră o ofertă
irevocabilă și produce efectele prevăzute la art.1191", totuși pactul de opțiune
nu se confundă cu oferta de a contracta.
Astfel, oferta de a contracta este o manifestare unilaterală de voință, adică
un act juridic unilateral, în timp ce pactul 71 de opțiune este un contract 72, act
juridic bilateral, căci se r ealizează un acord de voință. În acest sens, din
dispozițiile art. 1278 alin.1 rezultă că " părțile convin", ceea ce înseamnă că ele
ajung la o înțelegere, învoială, adică la un acord de voință (contract). Părțile convin ca una să rămână legată (obligată) de propria declarație de voință (ofertă
irevocabilă), iar cealaltă să o poată accepta sau refuza. Deci, pactul de opțiune
presupune consimțământul ambelor părții.

69 Potrivit art. 1188 alin.1 din noul Cod civil: " O propunere constituie ofertă de a contracta
dacă aceasta conține suficiente elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția
ofertantului de a se obliga în cazul acceptării ei de către destinatar ".
70 Conform art.1191din noul Cod civil: " (1) Oferta este irevocabilă de îndată ce autor ul ei se
obligă să o mențină un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabilă atunci când poate fi considerată astfel în temeiul acordului părților, al practicilor statornicite între acestea, al negocierilor, al conținutului ofertei ori al uzanțelor .
(2) Declarația de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect ".
71 Din punct de vedere etimologic, cuvântul "pact" provine din limba latină, din cuvântul
"pactum", care înseamnă înțelegere (scrisă) între două părți, învoială, convenție (a se vedea
Dicționarul explicativ al limbii române, ediția a II -a, Editura Univers Enciclopedic,
București, 1996, p.738).
72 A se vedea F.Moțiu, Contractele civile – în noul Cod civil, Editura Wolters Kluwer,
București, 2010, p.26; L.Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte. Editura Hamangiu,
București, 2012, p.106.

25 Având în vedere cele de mai sus, se admite unanim că pactul de opțiune
este un contract , iar nu o simplă ofertă de a contracta.
Pactul de opțiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre
părțile contractante își asumă obligații, respectiv aceea care consimte să rămână
legată de propria declarație de voință . Cealaltă parte contractantă – beneficiarul –
nu își asumă nici o obligație în momentul încheierii pactului. Ea acceptă doar să fie destinatarul ofertei (declarația de voință a celeilalte părți), acceptare care nu
trebuie confundată cu exercitarea opțiuni i (a accepta sau refuza oferta) .
Beneficiarul opțiunii poate, în mod liber, să accepte sau să refuze oferta. Numai
dacă acceptă oferta se va încheia contractul avut în vedere de către părți și deci se vor putea naște obligații în sarcina sa.
Așa fiind , după părerea noastră, pactul de opțiune este un contract cu
drept de opțiune, prin care o parte se obligă ferm să -și mențină oferta de a
încheia un anumit contract, consimțământul său de a încheia respectivul contract
fiind deja dat, iar ceala ltă parte, beneficiarul, are dreptul de a accepta sau refuza
oferta propusă, simpla exercitare a dreptului de acceptare fiind suficientă pentru
încheierea contractului urmărit.
21. Natura juridică a pactului de opțiune . În legătură cu pactul de
opțiune există opinii diferite în ce privește natura juridică: unii autori susțin că
pactul de opțiune este o promisiune unilaterală de vânzare sau o varietate a
promisiunii de vânzare; după alți autori, pactul de opțiune nu se confundă cu
promisiunea de a contracta.
Astfel, într -o opinie recentă, se consideră că pactul de opțiune nu este
altceva decât o promisiune unilaterală de vânzare. Autorul susține că nu se poate identifica, în sistemul de drept român, nicio diferență, ca natură juridică, între
promisiunea unilaterală de vânzare și pactul de opțiune. Singura deosebire ar fi regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, în cazul
promisiunii unilaterale de vânzare beneficiarul poate cere instanței de judecată,
în temeiul art. 1279 alin.3 și 1669 alin.1din noul Cod civil, pronunțarea unei
hotărâri care să țină loc de contract. În schimb, contractul de vânzare -cumpărare
la care se referă pactul de opțiune se încheie prin exercitarea opțiunii în sensul
acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în
condițiile convenite prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil
beneficiarului pactului de opțiune, căruia îi este suficient să -și manifeste voința
în forma prescrisă pentru a determina nașterea contractului. În caz de opunere la
executarea contractului din partea obligatului, instanța de judecată doar va constata încheierea sau nu a contractului prin exercitarea opțiunii
73.
Într-o altă opinie, se susține că pactul de opțiune ar fi o varietate a
promisiunii de vânzare, care este afectată de o condiție potestativă simplă, în sensul că depinde de voința acceptantului, care l- ar determina să cumpere bunul

73 A se vedea F.Moțiu, op.cit., p.27.

26 74. Un alt autor apreciază că întrucât numai una dintre părți (promitentul) s e
angajează ferm să vândă și că este la fel de posibil ca vânzarea să fie perfectată
sau nu, pactul de opțiune prezintă caracteristicile unei varietăți ale promisiunii
unilaterale de vânzare , ajungând la concluzia că "pactul de opțiune este pe fond
o promisiune unilaterală de vânzare" 75.
În sfârșit, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil român, sub
influența doctrinei franceze, un autor român a susținut că promisiunea
unilaterală și pactul de opțiune sunt unul și același lucru; originalitatea și
specificul promisiunii unilaterale constă tocmai în faptul că, în principiu, pentru
a se forma vânzarea, este suficientă doar manifestarea de voință a beneficiarului
în sensul ridicării opțiunii (acceptarea ofertei de vânzare a promitentului), voi nța
promitentului de a vinde fiind deja exprimată și pusă la dispoziția celui dintâi; de aceea, promisiunea unilaterală de a vinde mai este cunoscută și sub denumirea de pact de opțiune
76.
În ce ne privește, suntem de părere că, în sistemul noulu i Cod civil român,
pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de vânzare sunt instituții juridice distincte, cu regim juridic diferit.
Astfel, în limba română cuvântul „promisiune” este înțeles în sensul de
„angajament prin care cineva se obligă să facă ceva ”, iar a promite înseamnă
„a-și lua obligația de a face ceva” 77; în domeniul juridic cuvântul „promisiune”
este folosit cu același înțeles; de aceea, în cazul pactului de opțiune, cel care se obligă să rămână legat de propria declarație de voință nu este un promitent
pentru că el nu își asumă obligația de a face ceva (de a încheia contractul promis); în privința lui contractul promis este deja încheiat, din ziua pactului,
întrucât și- a dat consimțământul deplin și definitiv la încheierea contractului
promis; prin urmare, el nu mai trebuie să facă nimic ulterior pentru încheierea contractului promis; în schimb, în cazul promisiunii unilaterale promitentul are
obligația de a face, adică urmează să facă ceva, anume să încheie contractul
prom is; în privința lui contractul promis nu este încheiat din ziua promisiunii. În
literatura juridică română s -a arătat că „contractul de opțiune nu se confundă cu
promisiunea de a contracta (antecontractul de vânzare -cumpărare). Promisiunea
unilaterală sau bilaterală de a contracta are ca efect de a obliga partea (părțile) la
încheierea ulterioară a contractului proiectat, în timp ce contractul de opțiune comportă obligația de a menține fermă propunerea făcută căreia îi corespunde
un drept de a o accepta sa u nu, simpla exercitare a dreptului de acceptare fiind
suficientă pentru a determina încheierea contractului…”
78.

74 A se vedea Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, București, 2011,
p.23.
75 A se vedea Liviu Stănciulescu, op.cit., p.107.
76 A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Volumul 1, Vânzarea și
schimbul, Editura C.H.Beck, București, 2008, p.148- 149.
77 A se vedea Dicționarul explicativ al limbii române, op.cit., p. 858.
78 A se vedea M.Nicolae, Prescripția extinctivă, Editura Rosetti, București, 2004, p. 450, nota 3.

27 În al doilea rând, noul Cod civil reglementează separat pactul de opțiune
(art.1278) și promisiunea de a contracta (art.1279). De asemenea, la materia
contractului de vânzare -cumpărare, capitolul I, secțiunea a I -a, noul Cod civil se
referă la „ pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea de
vânzare”, ceea ce demonstrează că în intenția legiuitorului nostru cele două
instituții sunt distincte.
În al treilea rând, pactul de opțiune are un domeniu de aplicație mai larg,
întrucât poate privi, în principiu, orice contract. De asemenea, pactul de opțiune
privind un contract de vânzare poate privi nu numai angaja mentul de a vinde, ci
și de a cumpăra un bun 79, motiv pentru care pactul de opțiune nu poate fi
asimilat cu promisiunea unilaterală de vânzare.
În sfârșit, pe lângă deosebirea remarcată în literatura juridică 80, între
pactul de opțiune privind contractul de vânzare și promisiunea unilaterală de
vânzare mai există și alte deosebiri importante:
– în cazul pactului de opțiune contractul promis (vânzarea) se încheie prin
simpla exercitare a opțiunii de către beneficiar, în sensul a cceptării ofertei; în
schimb, în cazul promisiunii unilaterale de vânzare, contractul promis (vânzarea) nu se încheie prin exercitarea opțiunii de către beneficiar în sensul de a cumpăra, ci se realizează numai o promisiune bilaterală de vânzare -cumpărare,
care obligă ambele părți contractante să încheie ulterior contractul de vânzare;
pe cale de consecință, în cazul pactului de opțiune privind contractul de vânzare
nu își găses c aplicare dispozițiile art.1669 alin.1 și 3 (posibilitatea pronunțării
unei hotărâri care să țină loc de contract);
– pactul de opțiune și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma
prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie
(art.1278 alin.5 din noul Cod civil). În schimb, în cazul prom isiunii unilaterale
de vânzare noul Cod civil nu impune nicio condiție de formă, situație în care
trebuie admis că promisiunea este consensuală;
– pactul de opțiune privind un contract de vânzare -cumpărare asupra unui
bun individual determinat este însoțit întotdeauna de o clauză de inalienabilitate
a bunului, expres prevăzută de lege (art. 1668 alin.1), în timp ce în cazul
promisiunii unilaterale de vânzare o asemenea clauză de inalienabilitate este
subînțeleasă (art.627 alin.4).
Având în vedere cele de mai sus considerăm că, în dreptul privat român,
pactul de opțiune nu este o promisiune unilaterală de vânzare, nici o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare, ci un contract cu drept de opțiune.
22. Conținutul pactului de opțiune. Potrivit art. 1278 alin.3, pactul de
opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a

79 A se vedea L. Stănciulescu, op.cit., p.107.
80 A se vedea F.Moțiu, op.cit., p.27.

28 beneficiarului opțiunii. De exemplu, pactul de opțiune privind un contract de
vânzare trebuie să conțină bunul care urmează a fi vândut și prețul.
23. Forma pactului de opțiune. Așa cum rezultă din dispozițiile art. 1278
alin.5, atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare a beneficia rului
trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile
urmăresc să îl încheie. De exemplu, dacă contractul pe care părțile doresc să îl
încheie între ele trebuie întocmit în formă autentică, atunci pactul de opțiune și
declara ția de acceptare trebuie încheiate tot în formă autentică.
24. Încheierea contractului promis. Potrivit art. 1278 alin.4, contractul se
încheie prin exercitarea opțiunii de către beneficiar în sensul acceptării declarației de
voință (ofertei) a c eleilalte părți, în condițiile convenite prin pact.
Declarația de acceptare a beneficiarului trebuie făcută în termenul stabilit de părți sau de către instanța de judecată, și comunicată celeilalte părți. Dacă până la expirarea termenului de opțiune nu s -a făcut o declarație de acceptare a ofertei, pactul
devine caduc, dar dacă cel legat de propria declarație de voință acceptă să încheie contractul, acesta este perfect valabil, căci el a renunțat la termen.
Declarația de acceptare a ofertei este un act unilateral al beneficiarului, care
trebuie să fie capabil în momentul în care face această declarație.
Exercitarea opțiunii din partea beneficiarului, în sensul acceptării ofertei,
formează definitiv contractul de vânzare urmărit, fără nici o altă formalitate , (art.1186
alin.2); de la această dată beneficiarul este și el angajat. De exemplu, în cazul pactului de opțiune privind un contract de vânzare asupra unui bun individual determinat, beneficiarul devine titularul dreptului de proprietate, dar trebuie să achite prețul.
Formarea contractului promis nu retroactivează până în ziua pactului de opțiune deoarece, la acel moment, beneficiarul nu a consimțit să cumpere , ci doar a
convenit cu cealaltă parte să -și păstrez e libertatea de opțiune (de a accepta sau refuza
oferta de vânzare ). Dacă beneficiarul refuză declarația de voință (oferta) a celeilalte
părți, contractul urmărit nu se poate forma.
De asemenea, dacă beneficiarul păstrează tăcerea pe întreaga p erioadă a
termenului de opțiune, nu se poate considera că a acceptat oferta, întrucât declarația de acceptare presupune o manifestare de voință expresă.
Ca urmare a perfectării contractului promis, atât partea care s-a obligat la
încheierea pact ului de opțiune, cât și beneficiarul, trebuie să execute acest contract. În
cazul în care părțile nu -și respectă obligațiile asumate, se va angaja răspunderea lor
contractuală.
25. Dreptul de opțiune al beneficiarului. În literatura juridică româ nă se
consideră că dreptul de opțiune al beneficiarului este un drept de creanță
deoarece izvorul său îl reprezintă convenția celor două părți, care sunt legate printr -un raport obligațional în care unul este creditor, iar altul este debitor
81.
În literatura juridică franceză, în care promisiunea unilaterală de vânzare
este denumită "pact de opțiune", neexistând nici o deosebire între aceste

81 Ibidem.

29 instituții juridice, se consideră că dreptul de opțiune al beneficiarului este un
drept potestativ 82.
Împărtășim această din urmă opinie deoarece , înainte de exercitarea
opțiunii, dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ care îi conferă
doar posibilitatea de a opta pentru a accepta sau refuza declarația de voință a
celelalte părți. Î n opinia noastră, nu este vorba despre un drept de creanță
deoarece beneficiarul opțiunii nu este încă creditor (nu poate cere de la cealaltă
parte să dea, să facă sau să nu facă ceva atâta timp cât nu și-a exercitat opțiunea
în sensul acceptării declarați ei de voință a acesteia). Abia după exercitarea
opțiunii, în sensul acceptării declarației, beneficiarul are un drept de creanță
împotriva obligatului (de exemplu, poate solicita predarea bunului).

Dreptul de preemțiune

26. Noțiune . Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil " În condițiile
stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preem pțiune , numit
preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun " 83.
Așa cum rezultă din cele de mai sus, dreptul de preem pțiune este
facultatea conferită unei persoane , prin lege sau contract, de a cumpăra un bun
cu preferință față de oricare alta 84.
Dispozițiile noului Cod civil privitoare la dreptul de preem pțiune sunt
aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.
27. Felurile dreptului de preem pțiune. Dreptul de preem pțiune este de
două feluri: legal sau convențional.
Dreptul legal de preem pțiune este un drept pri oritar la cumpărarea unui
bun, fiind prevăzut expres de lege în favoarea anumitor persoane fizice sau
juridice , ori chiar a statului 85. Acest drept se naște în virtutea legii, independent

82 A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed,
Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citați după F.Moțiu, op.cit. p.29.
83 De la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemțiune
cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispozițiile
art.1730 – 1740 din Codul civil.
Pentru dreptul de preemțiune creat prin convenție, dispozițiile art.1730- 1740 din Codul civil
se aplică numai în situația în care convenția a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului
civil. Dreptul de preemțiune este supus dispozițiilor art.1730- 1740 din Codul civil numai cu
privire la contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.
84 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, op.cit., p.95- 97.
85Pentru definiții asemănătoare, a se vedea C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache,
coordonatori C.Bîrsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituții de drpt civil, Curs selectiv pentru licență
2004- 2005, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chirică, op.cit., vol.1 (2005), p.107; Dreptul de
preem pțiune apare reglementat nu numai în cazul înstrăinării bunurilor prin vânzare, ci și prin
încheierea unor contracte de î nchiriere sau de concesionare ( de exemplu, dreptul prioritar al
expropriatului la închirierea imobilului de care a fost expropriat, prevăzut de art. 34 din

30 de voința vânzătorului, care are obligația de a -l respecta din momentul în care
decide să vândă bunul , sub sancțiunea impusă de lege. Însă, dreptul de
preem pțiune se poate exercita numai după ce proprietarul bunului s-a hotărât să
îl vândă.
Dreptul convențio nal de preem pțiune rezultă dintr -o convenție prin care
proprieta rul unui bun se obligă față de o altă persoană, numită preemptor , că –
în cazul în care se va decide să vândă bunul – să o prefere drept cumpărător, la
preț și condiții egale 86. Deci, proprie tarul bunului nu se obligă să vândă bunul,
ci se obligă doar să acorde preferință, în caz de vânzare, celui cu care a încheiat
convenția .
Dreptul convențional de preempțiune se deoseb ește de promisiunile
unila terale sau bilaterale de vânzare. As tfel, în cazul promisiunilor de vânzare
promitentul-vânzător este obligat să vândă promitentului-cumpărător, la prețul și
condițiile deja stabilite în antecontract. În cazul dreptului convențional de
preempțiune , prețul și celelalte elemente ale contractului de vânzare urmează să
fie negociate și stabilite liber între proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de
preem pțiune și terții cumpărători, preferința operând numai la preț și condiții
egale.
În literatura juridică se apreciază că recuno așterea acestui drept reprezintă
o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și de la principiul potrivit
căruia proprietarul dispune liber, exclusiv și absolut , de bunul său. Este
adevărat, însă trebuie făcută precizarea că existența dreptu lui de preem pțiune
afectează doar libertatea vânzătorului de a -și alege cocontractantul, nu și
libertatea acestuia de a nu vinde. Vânzătorul nu poate fi obligat să vândă, dar
dacă vinde atunci trebuie să respecte dreptul de preem pțiune 87.

Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauză de utilitate publică; dreptul de preem pțiune la
concesionarea prin licitație publică a dreptului de pescuit în scop comercial în favoarea
deținătorilor de active și pentru cei care au contracte în derulare, stabil it de art. 14 lit.a din
Legea nr.192/2001 privind fondul pisci col, pescuitul și acvacultura).
86Anterior intrării în vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumpărarea unui bun,
rezultând din convenția părților, era denumit " pact de preferință", fiind creația doctrinei și a
practicii judiciare. A se vedea M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chirică, Pactul de
preferință, în R.D.C. nr.11/1999, p.28 și următ.; M.Dagot, Le pacte de préférence; Ed Litec,
Paris 1988.
87În literatura juridică anterioar ă noului Cod civil este controversată chestiunea de a ști dacă
dreptul de preem pțiune este un drept real sau un drept de creanță ori un drept potestativ. În
acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuții în legătură
cu n atura juridică a dreptului de preem pțiune , în „Dreptul” nr.1/2004, p.22- 65. Opinia
majoritară este în sensul că dreptul de preem pțiune face parte din categoria drepturilor reale (
în acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit. (2001), p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale,
Editura All Beck, București 2002, p.290- 291; I.Romoșan, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167- 168; G.Boroi, Drept civil. Partea generală,
Edituta All Educațional, București 1998, p.61. În literat ura juridică franceză se apreciază că
dreptul de preem pțiune nu poate fi încadrat comod în categoria drepturilor reale sau personale
(a se vedea C.Saint -Alary -Houin, Le droit de preemption, Librairie G énérale de Droit et de

31 În ma terie de vânzare, titularul dreptului de preem pțiune care a respins o
ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce
i-a fost propus. Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen
de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de
zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la
comunicarea ofertei către preemptor (art.1730 alin.3).
De asemenea, vânzarea bunului cu pr ivire la care ex istă un drept legal sau
convențional de preempțiune se poate face către un terț numai sub condiția
suspensivă a neexercitării dreptului de preem pțiune de către preemptor (art.
1731 ).
28. Caracterele juridice. Potri vit art. 1739 , dreptul de preem pțiune este
indivizibil și nu se poate ceda.
Prin urmare, dacă sunt mai mulți titulari ai dreptului de preem pțiune,
acesta nu se divide între ei .
Dreptul de preem pțiune nu poate fi cedat în sensul că nu poate fi transmis
prin acte jur idice între vii sau prin moștenire.
29. Exercita rea dreptului de preem pțiune. În veder ea exerci tării
dreptu lui de preem pțiune, vânzătorul este obligat să notifice de îndată
preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea p oate fi
făcută și de către terțul contractant.
Notificarea trimisă preemptorului trebuie să cuprindă numele și
prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii
și condițiile vânzării, precum și locul unde este s ituat bunul (art.1732 alin.2).
Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului (art. 1732 alin.3).
În cazul vânzării de bunuri mobile, dreptul de preem pțiune se exercită în
termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de
cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către
preemptor a notificăr ii (art.1732 alin.4).
30. Efectele exercitării preemțiunii. În conformitate cu dispozițiile art.
1733 alin.1: "Prin exercitarea preem pțiunii , contractul de vânzare se consideră
încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contr actul încheiat
cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul răspunde față de terțul de bună -credință pentru evicțiunea
ce rezultă din exercitarea preempțiunii".

Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 și următ.; St.Valory, La potestativité dans les relations
contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40- 52); În dreptul nostru, alți
autori consideră că dreptul de preem pțiune nu este nici drept real ( deoarece nu conferă
prerogative directe asupra unui bun) nici drept de creanță (deoarec e nu conferă prerogative
contra altuia ), ci un drept potestativ ( a se vedea D.Chirică, op.cit. vol.1, 2005, p.107; I.Negru,
D.Corneanu, op.cit. p.32) .

32 Dacă în contractul cu terțul au fost stipulate clauze având drept scop îm-
piedicarea exercitării dreptului de preempțiune, acestea nu produc efecte față de
preemptor (art.1733 alin.2).
31. Concursul dintre preemptori . În cazul în care mai mulți
preempto ri și-au exercitat preem pțiunea asupra aceluiași bun, art.1734 alin.1 88
prevede că contractul de vânzare se consideră încheiat:
– cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în
concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune ;
– cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află
în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;
– dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de
preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se
află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
– dacă bunul este mobil, cu titularul drept ului convențional de preemp –
țiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți
titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune.
Orice clauză care contravine prevederilor de mai sus, este considerată nescrisă (art.1734 alin.2) .
Atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de
terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de
la preemptor numai o parte proporțională din acest preț (art.1735 alin.1).
În cazul în care s -au vândut și alte bunuri de cât acela supus preempțiunii,
dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător,
exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul
consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute (art.1735 alin.2).
Mai trebuie reținut că atunci când vânzătorul a acordat terțului contrac –
tant termene de plată a prețului, preemptorul nu se poate prevala de aceste
termene (art.1736).
32. Notarea dreptului de preempțiune asupra unui imobil. Conform
art.1737 alin.1, dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se
notează în cartea funciară.
Dacă s -a făcut notarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 1737 alin.2 ,
acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terțul să-și poată înscrie dreptul
în cartea funciară . Înscrierea dreptului terțului se face sub condiția suspensivă
ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s -a dispus
înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de c arte funciară do vada consem –
nării prețului la dispoziția vânzătorului.
Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuiește comunicarea prevăzută la art.1732 alin 3 și are aceleași efecte. În temeiul acestei

88 Dacă legea nu prevede altfel, dispozițiile a rt.1734 din noul Cod civil se aplică și drepturilor
de preempțiune izvorâte din contracte încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil
(art.125 din Legea nr.71/2011).

33 notificări, preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului
și înscrierea dreptului său (art. 1737 alin. 3).
Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempțiune
se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară (art.1737 alin.4).
33. Stingerea dreptului convențional de preempțiune. Dreptul
convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepția
situației în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă caz,
termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen
mai lung (art.1740).
34. Unele drepturi de preem pțiune reglementate de lege.
Dintre drepturile de preem pțiune reglementate de lege amintim câteva:
a) Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat. Potrivit art. 37
din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică: „În
cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s -au realizat, iar
expropriatorul dorește înstrăinarea imobilu lui, expropriatul – fost proprietar –
are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât
despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris
fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpăra re sau dacă nu
răspunde expropriatorului în termen de 60 de zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imob il"
89.
Expropriatul se bucură de acest drept în toate cazurile în care
expropriatorul intenționează să înstrăineze imobilul, iar nu numai în caz de vânzare.
De asemenea, fostul proprietar beneficiază de acest drept prioritar la
dobândire nu la un preț egal (oferit de alți cumpărători), ci la un preț ce nu poate
depăși despăgubirea actualizată, motiv pentru car e s-a evitat a fi calificat „ drept
de preem pțiune”
90.
În caz de încălcare a dreptului prioritar la dobândire sancțiunea care
intervine este, în lipsa unui text de lege expres, nulitatea relativă .
b ) Dreptul de preem pțiune prev ăzut de a rt.17 din Legea nr.10/2001privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22
decembrie1989.

89 Pentru amănunte și discuții pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giur giu,
Considerații în legătură cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică, în „Dreptul” nr.2/1995, p.17- 23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuții pe marginea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr.4/1995,
p.18- 27; Th.Mrejeru, Competența materială a instanțelor judecătorești în aplicarea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în „Dreptul” nr.5/1999,
p.74 și următ.
A se vedea și dreptul de preem pțiune acordat foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora
în cazul vânzării terenurilor care au fost expropriate pentru activități miniere, stabilit prin art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor.
90 A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.

34 Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001 unitățile și instituțiile de învățământ
din sistemul de stat, unitățile sanitare și de asistență medico- sociale din sistemul
public, instituțiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice și oficiile
consulare, au un drept de preem pțiune la cumpărarea imobilelor ocupate de ele.
(2)Acest drept se poate exercita, su b sancțiunea decăderii, în termen de
90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare.
(3)Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
(4)Contractele de vânzare -cumpărare încheiate cu încălcare a dreptului
de preem pțiune sunt lovite de nulitate”.
Acest drept de preem pțiune poate fi exercitat numai în cazul încheierii
unui contract de vânzare -cumpărare, iar nu și în situația încheierii altor contracte
translative de proprietate.
În literatura juridică se apreciază că sancțiunea nerespectării dreptului de
preem pțiune este anularea contra ctului 91.
c) Dreptul de preem pțiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind
stimularea înființ ării și dezvoltării întrepri nderilor mici și mijlocii.
Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004: „ întreprinderile mici și
mijlocii au drept de preferință la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societăților/companiilor naționale, precum și ale socie tăților
comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a
activelor pe care le dețin în proprietate. Dreptul de preferință se poate exercita
prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele
disponibile prevăzute la art. 13 alin.4.”
Transferul dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără acordarea dreptului de preferință, este interzis sub sancțiunea nulității abs olute.
De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea nr.346/2004 întreprinderile
mici și mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societăților/companiilor naționale, precum și ale societăților
comerciale cu capital majoritar de stat. În termen de 30 de zile de la primirea
unei solicitări în acest sens, regiile autonome, companiile naționale, precum și
societățile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o primă licitație
deschisă cu strigare doar pentru întreprinderile mici și mijlocii. În cazul
neadjudecării licitației, se poate organiza o altă licitație, cu acces liber.
d ) Dreptul de preem pțiune cu privire la bunurile mobile clasate ca
făcând parte din patrimoniul cultural național .
Acest drept de preem pțiune este reglementat de Legea nr.182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural național mobil, care în art. 36 alin.1
prevede: „Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau
juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice

91A se v edea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache și coordonatori i C.Bîrsan,
Gh.Beleiu, F.Deak, C urs selectiv pentru licență 2006- 2007, p.300 .

35 numai în condițiile exercitării dreptului de preem pțiune de către statul român,
prin Ministerul Culturii…….”.
Nerespectarea dreptului de preem pțiune atrage sancțiunea nulității
absolute a vânzării (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000).
e) Dreptul de preem pțiune cu privire la monumentele istorice reglementat
de Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care în art. 4
alin.4 prevede că: „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor
fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării
dreptului de preem pțiune al statului român… sau al unităților administrativ –
teritoriale, după caz” . Nerespectarea atrage sancțiunea nulităț ii absolute.
f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier
aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.

II. CAPACITATEA

35. Principiul capacității. Capacitatea de a vinde și de a cumpăra este
parte componentă a capacității civile de folosință și de exercițiu.
Ca parte a capacității de folosință, capacitatea de a vin de și de a
cumpăra aparține, în principiu, tuturor subiecților de drept civil, persoane fizice
și juridice
92. Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. „pot cumpăra
sau vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege”. Rezultă că în materia
contractului de vânzare -cumpărare regula este capacitatea, iar incap acitatea
excepția. De aceea, incapacitatea trebuie să fie expres prevăzută de lege și, ca
orice excepție, este de strictă interpretare, neputând fi extinsă sau aplicată prin analogie la alte situații decât cele indicate de lege.
Ca parte a capacității de exercițiu, capacitatea de a vinde și de a
cumpăra aparține tuturor persoanelor care au capacitate deplină de exercițiu.
Deci, orice persoană poate încheia un cont ract de vânzare -cumpărare
dacă are capacitate deplină de exercițiu (vânzarea -cumpărarea fiind un act de

92 În acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede că; „Nimeni nu poate fi îngrădit în
capacitatea de folosință s au lipsit, în tot sau în parte, de capacitatea de exercițiu, decât în
cazurile și condițiile expres prevăzute lege.
Nimeni nu poate renunța, în tot sau în parte, la capacitatea de folosință sau la
capacitatea de exercițiu”.

36 dispoziție juridică asupra bunului) 93. Minorii sub 14 ani și persoanele puse sub
interdicție judecătorească (lipsite total de capacitatea de exercițiu) pot încheia
valabil asemenea contracte numai prin reprezentanții lor legali. Minorii între 14
și 18 ani (care au capacitate de exercițiu restrânsă) pot încheia personal
contractul de vânzare -cumpărare, cu încuviințarea părinți lor sau, după caz, a
tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege și cu autorizarea instanței de tutelă.
Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă poate face
singur acte de dispoziție de mică valoare, cu caracter curent și care se execută la data închei erii lor.
Deși regula generală în materie de vânzare -cumpărare este aceea că pot
cumpăra și vinde toți cei cărora nu le este interzis prin lege, totuși legiuitorul
nostru a reglementat o serie de incapacități speciale de a cumpăra ori de a vinde .
Aceste incapacități sunt interdicții (prohibiții) de a cumpăra sau de a vinde.
36. Incapacități speciale de a cumpăra sunt stabilite în scopul apărării
unor interese generale ale societății sau a unor importante valori etice.
Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a
cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar și prin licitație publică:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă ;
excepția prevăz ută la art. 1304 alin. 1rămâne aplicabilă ; așa fiind, rezultă că , prin
excepție, mandatarii pot cumpăra bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă
dacă au fost împuterniciți expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese.
Dispozițiile de excepție ale art. 1304 alin.1 se aplică în cazul contractului
cu sine însuși , atât în cazul simplei reprezentări (de exemplu, mandatarul
împuternicit să vândă, ca reprez entant a l vânzătorului , cumpără el însuși bunul,
pentru sine ), cât și în cazul dublei reprezentări (de exemplu, mandatarul
împuternicit să vândă , ca reprezentant al vânzătorului, cumpără el însuși bunul
în calitate de reprezentant – mandatar – al cumpărăto rului ).
b) părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezintă ;

93În raport cu bunul vândut și cu prețul vânzarea- cumpărarea este întotdeauna un act de
dispoziție. Însă, în raport cu patrimoniul vânzătorului sau al cumpărătorului, se admite că
vânzarea -cumpărarea poate avea semnificația unui simplu act de administrare sau chiar de
conservare (de ex emplu, cumpărarea unor materiale pentru reparația casei, vânzarea bunurilor
supuse pieirii sau stricăciunii sau a celor de mică valoare, devenite nefolositoare). În aceste cazuri este suficient dacă partea contractantă are capacitatea de a face acte de adm inistrare sau
de conservare.

37 c) funcționarii publici, judecătorii-sindici , pra cticienii în insolvență,
executorii, precum și alte asemenea pe rsoane, care ar putea influența condițiile
vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le ad-
ministrează ori a căror administrare o supraveghează .
Încălcarea interdicțiilor prevăzute la lit. a ) și b) se sancționea ză cu
nulitatea relativă, iar a celei de la lit. c) cu nulitatea absolută (art.1654 alin.2).
Motivul pentru care legiuitorul nostru a reglementat aceste incapacități a
fost acela de a se evita o coliziune de interese și de a împiedica cumpă rătorul să
săvârșească anumite abuzuri, prevalându -se tocmai de calitatea sa (mandatar,
administrator, funcționar public). De exemplu, în principiu, mandatarul
vânzătorului nu poate cumpăra, el însuși, bunul pe care vânzătorul l- a
împuternicit să -l vândă, deoarece ar putea fi tentat să -l cumpere cât mai ieftin, în
detrimentul vânzătorului, inte resat să -l vândă cât mai scump.
Incapacitățile de a cumpăr a stabilite prin art.1654 alin.1 vizează toate
bunurile, indiferent dacă sunt mobile sau imobile.
d ) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil , sub sancțiunea nulității
absolute, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici,
consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin
persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței
judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.
Vânzarea de drepturi litigioase este o operațiune speculativă, atât pentru
vânzător, cât și pentru cumpăr ător; primul vinde ca să primească un preț, oricât
de mic, în loc să aștepte ca – pierzând procesul – să nu mai obțină nimic;
secundul cumpără, investind o sumă relativ mică, în schimbul șansei de a obține
o valoare mult mai mare, dacă va câștiga procesul. Pentru ambele părți
contractul are un caracter aleatoriu 94, pentru că fiecare are o ș ansă de câștig,
dar și un risc de pierdere, în funcție de verdictul dat la terminarea procesului 95.
Dreptul este litigios dacă există un proces început și nete rminat cu privire
la existența sau întinderea sa (art.1653 alin.3).
În interpretarea acestui text de lege, rămân valabile precizările literaturii juridice anterioare intrării în vigoare a noului Cod civil, în sensul că nu este
suficient să exist e un proces pentru ca dreptul să fie socotit „ litigios”.
Este necesar, pe de o parte, ca dreptul să fie contestat (adică pârâtul să
conteste dreptul reclamantului). De exemplu, chiar dacă ar exista un proces,
dreptul nu este litigios dacă pârâtul nu contestă dreptului reclamantului, ci
recunoaște pretențiile acestuia (achiesare).

94 A se vedea și o lucrare mai veche G.A. Basarabeanu, Vânzarea de drepturi litigioase și
retractul litigios, Editura Profit și Pierdere, București, 1938.
95 S-a admi s că legiuitorul nostru a reglementat instituția retractului litigios pentru a preveni
specularea drepturilor litigioase (F.Deak, op.cit .-2001- , p.109)

38 De asemenea, trebuie ca procesul să poarte asupra fondului dreptului
(adică asupra existenței sau întinderii dreptului) 96. Dacă pr ocesul nu privește
fondul dreptului, ci se invocă, de exemplu, o simplă excepție dilatorie
(necompetența instanței, refuzul plății creanței pe motiv că aceasta nu este încă exigibilă), dreptul nu mai este litigios.
În afară de cazuri le anume prevăzute de lege, dreptur ile litigioase pot fi
vândute , indiferent că sunt drepturi reale sau de creanță, inclusiv drepturile de
proprietate intelectuală sau drepturile succesorale
97.
Trebuie precizat că pentru a fi în prezența unei vânzări de drepturi
litigioase, procesul trebuie să existe în momentul încheierii contractului de
vânzare 98 .
Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1 din noul Cod civil.:
– cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor -părți din dreptul de
proprietate de la comoștenitori sau coproprietari, după caz; este vorba despre
ipoteza în care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au calitatea de
comoștenitor i ai drepturilor succesorale sau coproprietar i ai dreptului de
proprieta te, situație în care pot cumpăra de la ceilalți deoarece, în acest caz,
vânzarea nu urmărește scopuri speculative, ci să favorizeze ieșirea din indiviziune;
– cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanțe care
s-a născut în ainte ca dreptul să fi devenit litigios; în acest caz vânzarea s -a făcut
de către debitor în favoarea unui creditor al său (cumpărător ul fiind una din
persoanele prevăzute de art. 1653 alin.1) , pentru plata creanței sale, ca o „dare
în plată” ; nu se urmăre sc scopuri speculative întrucât cumpărătorul acceptă să
primească o creanță litigioasă în locul creanței pe care o avea împotriva vânzătorului (cumpărătorul se mulțumește cu ceea ce debitorul său îi poate da
efectiv, încercând să evite un prejudiciu)
99;
– cumpărarea care s -a făcut pentru apărarea drepturilor celui ce stăpânește
bunul în legătură cu car e există dreptul litigios ; această dispoziție a legii fiind
insuficient de clară, literatura juridică mai veche a precizat că este vorba despre
ipoteza în care dreptul de creanță litigios este garantat cu o ipotecă asupra
imobilului care, inițial, a aparținut debitorului; creditorul reclamant vinde
creanța litigioasă dobânditorului imobilului ipotecat (cel care cumpărase de la
debitorul pârât imobilul grevat de ipotecă în favoarea creditorului reclamant); în
acest caz, dobânditorul imobilului ipotecat cumpără creanța litigioasă nu în

96 D.Chirică, Tratat de drept civil. Contracte speciale , Editura C.H.Beek București 2008,
p.108.
97 F.Deak, op.cit.(2001) , p.107- 108.
98 M.Mureșan, op.cit., p.112- 113.
99 F.Deak, op.cit.(2001) , p.110 ; se consideră că dacă, estimativ, creanța litigioasă are o
valoare mai mare decât creanța cesionarului împotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la
plata unei sulte (D.Chiric ă, op.cit.,Tratat 2008, p 118).

39 scopuri speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotecă (încercând să evite
urmărirea silită a imobilului de cătr e creditorul ipotecar)
Cetățenii străini și apatrizii precum și persoanele juridice străine pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile
prevăzute de Legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobândirea dreptului
de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine
100. Această lege a intrat în vigoare
pe data aderării României la Uniunea Europeană, adică 1 ianuarie 2007.
Conform art. 27 din noul Cod civil " Cetățenii străini și apatrizii sunt
asimilați, în condițiile legii, cu cetățenii români, în ceea ce privește drepturile și libertățile lor civile".
37. Incapacități de a vind e. Persoanele prevăzute la art.1654 alin. 1 din
noul Cod civil nu pot să vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într -o
sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului
pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează , după caz.
Tex tul de lege fiind insuficient de clar, credem că este vorba despre
incapacitatea persoanelor prevăzute la art.1654 alin.1 de a vinde persoanelor pe
care le reprezintă (mandanții) sau pe care le ocrotesc (minori,interziși) în cazul
în care prețul constă într- o sumă de bani provenită din vânzarea sau exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori supraveghează (adică
bunurile mandanților sau ale minorilor, interzișilor).
Cei cărora le este interzis să cumpere ori să vândă nu pot să ceară
anularea vânzării nici în nume propriu, nici în numele perso anei oc rotite
(art.1656).
De remarcat este faptul că, potrivit noului Cod civil, vânzare -cumpărarea
între soți nu mai este interzisă. Însă, asemănăto r cu vechiul Cod civil de la 1864,
noul Cod civil prevede la art. 1031 că: " Orice donație încheiată între soți este
revocabilă numai în timpul căsătoriei". Pentru a împiedica pe soți să eludeze
această dispoziție imperativă , art. 1033 prevede că: " Este lov ită de nulitate orice
simulație în care donația reprezintă contractul secret în scopul de a eluda
revocabilitatea donațiilor între soți". Prin urmare, donația deghizată într -un act
de vânzare sau donația făcută prin persoană interpusă (indicarea unui alt d onatar,
în locul soțului gratificat în realitate ) este lovită de nulitate întrucât donația ar
deveni irevocabilă.
Este prezumată persoană interpusă , până la proba contrară, orice rudă a
donatarului la a cărui moștenire acesta ar avea vocație în momentul donației și
care nu a rezultat din căsătoria cu donatorul (art. 1033alin.2).

100 Publicată în M.Of. al României nr.1008 din 14 noiembrie 2005.

40 III. OBIECTUL

38. Precizări. Noul Cod civil face distincție între obiectul contractului și
obiectul obligației.
Obiectul contractului îl reprezintă operațiunea juridică precum: vânzarea,
locațiunea, împrumutul și altele asemenea, convenită de părți (art.1225 alin.1).
Obiectul obligației este prestația la care se angajează debitorul (art.1226
alin.1).
Contractul de vânzare -cumpărare fiind sinalagmatic dă naștere unor
obligații reciproce în sarcina părților; vânzătorul se obligă față de cumpărător
(de exemplu, să-i transmită dreptul de proprietate asupra unui bun), iar
cumpărăto rul se obligă față de vânzător (de exemplu, să -i plă tească prețul ).
Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligației vânzătorului , iar, pe de
altă parte , obiectul obligației cumpărătorului.

Obiec tul obligației vânzătorului

39. Considerații generale r eferitoare la obiect ul obligați ei vânzătoru –
lui. Obiectul obligației vânzătorului se referă la bunul vândut. De exemplu ,
vânzătorul are obligația de a transmite proprietatea bunului sau de a preda bunul
vândut.
În principiu, orice bun poate fi vândut. În acest se ns, art. 1657 prevede că
"Orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori
limitată prin lege sau prin convenție ori testament" .
Prin u rmare, pot fi vândute și deci pot face obiectul oblig ației vânzătorului
bunurile care se găsesc în circuitul civil, susceptibile de apropriere, indiferent că
sunt mobile sau imobile, corporale sau incorporale, individual determinate sau
de gen.
V ânzătorul va putea vinde nu numai dreptul de proprietate asupra unui
bun corporal, dar și alte drepturi reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de servitute – care poate fi înstrăinat
numai împreună cu fondul dominant în favoarea căruia s -a constituit.
De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale, dar și drepturile de
creanță, prin așa -numita cesiune de creanță .
Pentru încheierea valabilă a contrac tului de vânzare -cumpărare, bun ul
vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să existe, să fie determinat
sau determinabil, să se găsească în circuitul civil și să fie licit.
40. Bunul să existe, dar poate fi și viitor 101. În momentul încheierii
contract ului de vânzare -cum părare, în principiu, bunul trebuie să existe.
Dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat acesta pierise
în întregime, contractul nu produce niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de

101 A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.113.

41 nulitate absolută 102, întrucât lipsește un element esențial al contractului și
anume obiectul obligației vânzătorului . Lipsa obiectul ui obligației vânzătorului
atrage și lipsa cauzei obligației cumpărătorului.
Dacă bunul vândut pierise numai în parte, cumpărătorul care nu
cunoștea acest fapt în momentul vânzării, poate cere fie anularea vânzării, fie
reducerea corespunzătoare a prețului (art.1659 partea a doua) . În literatura
juridică se apreciază că alegerea cumpărătorului nu trebuie să fie abuzivă, cum
ar fi, de exemplu, ipoteza în car e cumpărătorul cere desființarea contractului
deși partea din bun pierită este cu totul neînsemnată în raport cu partea rămasă și
nu ar împiedica realizarea scopului în vederea căruia a cumpărat 103.
În ipotezele discutate mai sus, întrucât bunul vândut era pierit, în tot sau
în parte, înainte de momentul încheierii contractului și a transferului dreptului de proprietate, riscul pieirii este suportat de vânzător. În mod excepțional, dacă la încheierea contractului cumpărătorul este conștient de r iscul pieirii totale sau
parțiale a bunului, dar cumpără sperând să nu se realizeze, atunci el va suporta acest risc
104.
Vânzarea poate avea ca obiect și un bun viitor, care nu există în momen-
tul încheierii contractului, da r care va exista în vii tor. O asemenea vânzare este
valabilă deo arece art.1228 din noul Cod civil prevede că „în lipsa unei prevederi
legale contrare,contractele pot purta și asupra bunurilor viitoare ”. În acest caz,
se subînțelege că vânzătorul și- a asumat implicit obligația de a construi ori de a
realiza bunul , pentru că numai în această situație îl va putea transm ite, la terme –
nul stabilit, cumpărătorului.
Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeș-
te proprietatea în momentul în care bunul s -a realizat (art.1658 alin.1). Bunul
este considerat realizat la data la care devine apt de a fi fol osit potrivit destinației
în vederea căreia a fost încheiat contractul (art.1658 alin.5).
În cazul vânzării unor bunuri dintr -un gen limitat care nu există la data
încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietatea la momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute.
Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează, contractul
nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dacă nerealizarea este determinată de culpa vânzătorului, el este ținut să plătească daune -interese (art.1658 alin.2).
În ipoteza în care bunul se realizează numai parțial, cumpărătorul are
alegerea fie de a cere desfii nțarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespun –
zătoare a prețului. Dacă nerealizarea parțială a bunului a fost determinată de
culpa vânzătorului, acesta este obligat să plătească daune -interese (art.1658
alin.3).

102 S-a susținut și ideea nulității relative, având în vedere interesu l ocrotit, care este unul
perso nal (a se vedea D.Chirică, op.cit., vol.1, 2005, p.61).
103 A se vedea M.Mureș an, op.cit. (Curs 1999), p.22;
104 F. Deak, op.cit. (2001), p.53.

42 Numai atunci când cumpără torul și -a asumat riscul nerealizării bunului
sau genului limitat, după caz, el rămâne obligat la plata prețului (art. 1658
alin.4). De exemplu, în cazul cumpărării unei recolte ce urmează a se realiza pe
un anumit teren al vânzătorului 105.
Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui contract de vânzare –
cumpărare succesiunile nedeschise . În acest sens, art. 956 din noul Cod civil
dispune că, dacă prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolută
actele juridice având ca ob iect drepturi eventuale asupra unei moșteniri
nedeschise încă , ori actele prin care se înstrăinează sau se promite înstrăinarea
unor drepturi care s-ar putea dobândi la deschiderea moștenirii.
Motivele pentru care nu pot fi vândute drepturile ev entuale asupra unei
moșteniri nedeschise sunt, în conformitate cu literatura de specialitate, acelea că
asemenea convenții ar fi imorale și ar putea trezi dorința morții persoanei despre
a cărei moștenire viitoare ar fi vorba 106 .
41. Bunul să fi e determinat sau determinabil. Printre condițiile
esențiale de validitate ale unei convenții art. 1179 alin.1 pct.3 prevede „un obiect
determi nat și lici t”. De asem enea, art. 1226 alin.2 stipulează că „sub sancțiunea
nulității absolute , el trebuie să fie determinat sau cel puțin determinabil și licit”.
Deci, pentru validitatea contractului de vânzare -cumpărare nu este sufici –
ent ca bunul să existe, ci trebuie să fie și determinat sau cel puțin determinabil în
cuprinsul contractului.
D eterminarea bunurilor certe se face prin precizarea unor elemente cum
ar fi: natura bunului vândut (casă, apartament, teren, autot urism etc.), locul de
situare ( localitate, stradă, număr, etaj etc.), alte elemente de identificare ( număr
de carte funciară, număr topografic, număr de tarla sau parcelă, marca autoturis –
mului, anul fabricației, culoarea, serie motor și car oserie, numărul de înmatricu-
lare etc.).
Determinarea bunurilor generice se face prin indicarea unor elemente
cum a r fi: specia sa u sortimentul ( grâu, orz, ovăz, porum b, vin etc.), și a
cantității ( număr, volum, greutate etc.). Calitatea bunurilor generice nu este un
element esențial pentru validitatea convenției. Dacă părțile nu au stipulat
calitatea acestor bunuri, vânzătorul este dator să predea bunuri de calitate
mijlocie. În orice caz, elementele indicate trebuie să facă posibilă individualiza –
rea bunurilor de gen vândute, în scopul predării lor cumpărătorului.
În practica judiciară și în doctrină s-au făcut unele prec izări utile în ce
privește determinarea lucrului vândut. Astfel, într -o decizie a fostei instanțe
supreme s -a hotărât că: „ în cazul în care podul și intrarea în pod constituie părți
comune pentru două apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fără a
justifica în contract ca obiect al vânzării și menționatele părți comune, este de
presupus că și acestea au fost vândute odată cu apartamentul, urmând a fi

105 A se vedea F.Moțiu, op.cit., p.50.
106 A se vedea F. Moțiu, op.cit., p.50 .

43 folosite în comun, conform destinației lor de părți comune” 107. De asemenea,
într-o altă decizie a aceleiași instanțe s-a judecat că; „chiar dacă în contractul
de vânzare -cumpărare nu se specifică în mod expres care sunt părțile comune
din imobil și cum urmează să fie folosite, acel contract urmează să fie
interpretat pe baza principiilor gene rale aplic abile contractelor" 108.
Sancțiunea care i ntervine în cazul în care bunul vândut nu este determinat
sau cel puțin determinabil, este nulitatea absolută a contractului deoarece lipseș –
te un element esențial de validitate (art.1226 alin.2).
42. Bunul să fie în circuitul civil. Într-adevăr, potrivit art. 1229 din noul
Cod civil " numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei
prestații contractuale".
Pe cale de consecință, bunurile care nu sunt în circuitul civi l nu pot face
obiectul contractului de vânzare -cumpărare.
Sunt în afara circuitului civil lucrurile nesusceptibile de apropriere , cum
ar fi: aerul, lumina etc. acestea „….nu aparțin nimănui și al căror uz e comun
tuturor”. Întrucât aceste lucrur i nu sunt susceptibile de apropriere, ele nu pot
face obiectul unor acte juridice, adică nu pot face obiectul nici unui contract.
De asemenea, unele bunuri, deși susceptibile de apropriere, sunt scoase din circuitul civil general, fiind declarate prin lege inalienabile, imprescriptibile
și insesizabile . Aceste bunuri nu pot forma obiectul contractului de vânzare –
cumpărare, dar pot face obiectul altor acte juridice (închiriere, concesionare,
administrare etc.).
Astfel, în conformitate c u dispozițiile art. 136 alin.3 din Constituția
României: „ Bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu
potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și
alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietății
publice”, iar alin.4 adaugă că „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În
condițiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori
instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate, de asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică”
109 . Alte bunuri
declarate prin lege inalienabile sunt bunurile culturale mobile aflate în
proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ terit oriale (art. 32 din
Legea nr.182 /2000).

107A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, în Culegere de decizii, 1978,
p.67; M.Mureșan, op.cit.(Curs 1999), p.25- 26.
108 Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, în Culegere de decizii, 1970, p.99.
109A se vedea și Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia,
publicat ă în M.Of. al României, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Considerații
asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, în
„Dreptul” nr.6/1999, p.3- 21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administrației publice loc ale.

44 Bunurile proprietate publică sunt imprescriptibile nu numai extinctiv, dar
și achizitiv, motiv pentru care nu pot fi dobândite prin u zucapiune și nici prin
efectul posesiei de bună -credință asupra bunurilor mobile. De asemenea,
bunurile proprietate publică sunt insesizabile , adică nu pot fi supuse executării
silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr.213/1998).
Tot astfel, ter enurile care fac parte din domeniul public al statului (de
interes național) sau al unităților administrativ- teritoriale (de interes județean sau
local) sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. Aparțin domeniului
public, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.18/1991, republicată, „…terenurile pe
care sunt amplasate construcții de interes public, piețe, căi de comunicații,
rețele stradale și parcuri publice, porturi și aeroporturi, terenurile cu destinație forestieră, albiile râurilor și fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul
apelor maritime interioare și al mării teritoriale, țărmurile Mării Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru rezervații naturale și parcuri naționale,
monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, monumentele
naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru folosințe care, potrivit
legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes
public
110 .
Așa cum s -a arătat în literatura de specialitate 111, numa i bunurile din
domeniul public formează obiectul proprietății publice și numai bunurile
proprietate publică sunt inalienabile.
Bunurile din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ –
teritoriale nu fac parte din proprietatea pu blică, fiind supuse dispozițiilor de
drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 5 alin.2 din Legea
nr.213/1998, art. 6 din Le gea nr.18/1991 ). Prin urmare, aceste bunuri, la fel cu
bunurile proprietatea privată a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile
de înstrăinare, putând face obiectul unor contracte de vânzare -cumpărare.
Cu toate acestea, prin lege pot fi declarate inalienabile și unele bunuri
care fac parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-
teritoriale ori proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice. De exemplu, un caz de inalienabilitate temporară a fost prevăzut la art. 32 din Legea
nr.18/1991, în prezent abrogat, potrivit căruia: „terenul atribuit conform art. 19
alin.1, art.21 și art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani,
socotiți de la începutul anului următor celui în care s- a făcut înscrierea
proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare”.

110A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Editura
Actami, București,1998, p.85- 88; L.Giurgiu, Considerații în legătură cu domeniul public, în
„Dreptul” nr.8/1995, p.34- 42.
111A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.47; A.Cojocaru, Discuții privind noțiunile de proprietate
publică și proprietate privată a statului și a unităților administrativ -teritoriale, în „Dreptul”
nr.11/1998, p.42 și următ.

45 Prin legi speciale poate fi restrânsă circulația juridică a unor bunuri,
asupra cărora statul își poate rezerva monopolul vânzării sau cumpărării lor. În
acest sens, art. 40 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unităților
economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede că: „ Statul
își poate rezerva activități economice pe care să le desfășoare în mod exclusiv,
cu titlu de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum și modul lor de
administrare, se stabilesc prin legi speciale”. Ca urmare, a fost adop tată Legea
nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat 112, potrivit căreia o serie de
activități de producție, extracție și prelucrare constituie monopol de stat și nu pot
fi exercitate decât pe bază de licență acordată de stat pe timp determinat și cu titlu oneros, iar desfășurarea unei asemenea activități fără licență este
sancționată ca infracțiune sau contravenție
113.
În sfârșit, unele categorii de bunuri sunt în circuitul civil însă, din motive de ordi ne publică , au un regim de circulație restrictiv reglementat de lege,
putând face obiectul vânzării- cumpărării numai în condițiile stabilite de lege. De
exemplu, armele de foc și munițiile
114, materiile explozive 115, anumite bunuri
din patrimoniul cultural național 116, produsele și substanțele t oxice 117
produsele și substanțele stupefiante 118 .
Sancțiunea care intervine în cazul înstrăinării unui bun care nu se găsește
în circuitul civil este nulitatea absolută.
În altă ordine de idei, se impune precizarea că, în principiu, scoaterea
unor bunuri din circuitul civil general, ori stabilirea unor condiții sau restricții
speciale în circulația lor, poate fi dispusă numai prin lege 119. Aceasta deoarece,
în caz contrar, s -ar aduce atingere principiului liberei circulați i a bunurilor și
dreptului proprietarul ui de a dispune în mod exclusiv, absolut și perpetuu, de
bunu rile sale (art.555 C.civ. ).
Cu toate acestea, potrivit ar t. 627 alin.1 C.civ. "Prin convenție sau
testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată
de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim .Termenul începe
să curgă de la data dobândirii bunului". De exemplu, garantarea executării unei

112Publicată în M.Of. al României nr.96 din 13 mai 1996.
113A se vede a M.Mure șan, op.cit. (Curs 1999), p.29.
114Legea nr.295/2004 privind regimul armelor și munițiilor.
115Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive.
116Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național; Pentru amănunte a se
vedea C.T oader, op.cit. p.46- 47.
117H.G.nr.172/1997.
118Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanțelor și preparatelor
stupefiante și psihotrope, publicată în M.Of.al României nr.1095 din 5 decembrie 2005.
119A se vedea M.Mure șan, op.cit. (Curs 1999), p.30.

46 obligații de plată a prețului, a unei rente viagere în favoarea unui te rț, interdicția
înstrăinării bunului transmis minor ului până la majoratul lui etc. 120.
Dobânditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă
un interes superior o impune (art.627 alin.2).
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într -un contract atrage
nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia . În
contractele cu titlu oneros, caracterul det erminant se prezumă, până la proba
contrară (art.627 alin.3).
Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă (art.627 a lin.4).
Pentru opozabilitate, dacă este cazul, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege.
Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar a fost încălcată de către
dobândit or, înstrăinătorul poate cere rezoluțiunea contractului (art.629 alin.1).
De asemenea, atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare
subsecvent încheia t cu nerespectarea clauzei.
43. Bunul trebuie să fie licit. Obiectul contractului este ilicit atunci când
este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri
(art.1225 alin.3 din noul Cod civil).
Totuși, așa cum s-a arătat în literatura de specialitate , caracterul ilicit al
obiectului contractului ar trebui să se refere mai degrabă la prestații decât la
bunurile care concretizează obiectul actului juridic. Aceasta deoarece bunurile
corporale sunt lucruri neînsuflețite, care prin ele însele nu pot contraveni legii sau bunelor moravuri
121.
De aceea, prin această caracte ristică se înțelege că prestația trebuie să fie
conformă cu ordinea publică și bunele moravuri.
Cu toate acestea, tradițional se consideră că obiectul contractului ar fi
ilicit dacă, de exemplu, bunul în discuție face parte din domeniul public, bunul
este periculos etc.

Obiectul obligației cumpărătorului

44. Conside rații generale referitoare la obiect ul obligației cumpărăto-
rului . Din dispozițiile art . 1650 alin.1 C.civ. rezultă că vânzarea este un

120Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberal itățile
(donațiile și legatele),înserarea în contractele cu titlu oneros fiind îndoielnică din punctul de
vedere al validității lor ( a se vedea, D.Chirică, op.cit, vol.1, 2005, p.66- 67).
121 A se vedea I.Reghini, Ș.Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere în dreptul civil, Ediția a 2- a,
revăzută și adăugită, Colecția universitaria, Sfera Juridică, Cluj -Napoca, 2008, p.460- 461.

47 contract prin care vânzătorul transmite cumpăr ătorului proprietatea unui bun în
schimbul unui preț pe care cumpărăto rul se obligă să îl plătească . Deci, prețul
este obiectul obligației cumpărătorului și cauza obligației vânzătorului.
Pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare -cumpărare, prețul
trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să fie stabil it în bani, să fie
determinat sau cel puțin determinabil, să fie serios.
45. Prețul să fie stabilit în tr-o sumă bani. Conform art. 1660 alin.1
C.civ.:" Prețul constă într-o sumă de bani".
În literatura juridică anterioară intrării în v igoare a noului Cod civil , dar și
în prezent, se admite că stabilirea prețului într -o sumă de bani este de esența
vânzării 122. Astfel, dacă înstrăinarea bunului se face în schimbul unui alt bun,
iar nu în schimbul unei sume de bani, contractul nu mai este de vânzare –
cumpărare, ci este un contract de sc himb; dacă înstrăinarea bunului se face în
schimbul întreținerii vânzătorului, pe tot restul vieții sale, de către cumpărător,
contractul va fi de întreținere, iar nu de vânzare -cumpă rare; dacă înstrăinarea
bunului se face cu intenția de a stinge o altă datorie, preexistentă, a vânzătorului
față de cumpărător, operația juridică este o dare în plată, iar nu o vânzare; dacă
prețul este stipulat în bani, dar nu într -o sumă forfetară, ci sub forma unor sume
care se plătesc periodic (lunar/anual) pe tot timpul vieții înstrăinătorului,
contractul va fi de rentă viageră, iar nu de vânzare -cumpărare; rămâne un
veritabil contract de vânzare -cumpărare acela în care prețul a fost stabilit într -o
sumă de bani forfetară, făr ă legătură cu durata vieții vânzătorului, dar părțile
convin să fie plătit eșalonat, în rate periodice, până la achitarea întregii sume 123.
Cu toate că prețul trebuie stabilit într -o sumă de bani, totuși literatura
juridică de specialitate și pract ica judecătorească au admis, anterior intrării în
vigoare a noului Cod civil, că prestația cumpărătorului nu trebuie stabilită
exclusiv în bani, ci poate fi stabilită parțial în bani și parțial într -o altă prestație,
cu condiția ca suma de bani să fie obli gația principală a cumpărătorului.
În cazul î n care se înstrăinează un bun în schimbul unei prestații mixte
din partea dobânditorului, stabilită parțial în bani și parțial în natură, se poate pune problema calificării naturii juridice a conven ției. De exemplu, dobânditorul
se obligă față de înstrăinător să -i plătească o sumă de bani, reprezentând parte

122 M.Mureșan, op.cit.(Curs univ.1999),p. 41; F.Deak, op.cit. p.61, D.Chirică, op.cit., vol 1,
2005, p.86; C.Toader, op.cit., p.53; I.Popa, op.cit., p.257; L.Stănciulescu, op.cit., p.132.
Pe teritoriul României plata prețului trebuie să fie făcută, în principiu, în moneda națională, adică î n lei. În acest sens sunt dispozițiile art. 3 din Regulamentul privind regimul valutar,
emis de Banca Națională a României în temeiul art.10 din Legea nr.312/2004 privind Statului BNR. Prin excepție, potrivit dispozițiilor din Anexa nr.2, lit.e, din Regul amentul indicat mai
sus, plățile în valută sunt permise între persoanele fizice pentru operațiuni efectuate între acestea cu caracter ocazional. Așa fiind, în literatura juridică se admite că prețul stipulat în
valută ( Euro, dolari SUA) nu a fectează valid itatea vânzării ( a se vedea D.Chirică, op.cit., vol
1, 2005, p.87- 88).
123 M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.41.

48 din preț, iar în contul diferenței de preț să -l întrețină pe tot restul vieții sale, cu
toate cele necesare traiului. În asemenea situații, natura juridică a conve nției va
fi aceea care reiese din voința părților. Dacă părțile nu și -au exprimat clar voința
lor, atunci natura juridică a contractului va fi aceea determinată de către instanța
judecătorească, în funcție de preponderența uneia sau alte ia dintre prestațiile
asumate de dobânditor 124 .
Dacă prețul a fost stabilit în bani, vânzătorul și cumpărătorul pot conveni
ca plata prețului să fie înlocuită cu o altă prestație din partea cumpărătorului
(dare în plată).
46. Prețul s ă fie determinat sau determinabil. Această c ondiție este
expres prevăzută la art. 1660 alin.2 C.civ. conform căruia prețul trebuie să fie
"determinat sau cel puțin determinabil".
Prețul este determinat dacă părțile au indicat în contract cuantum ul total
al sumei de bani (în cifre sau în litere ori atât în cifre cât și în litere) pe care
cumpărătorul se obligă să o plătească vânzătoru lui, drept echivalent al bunului
vândut. În cazul bunurilor de gen, prețul este determinat dacă părțile au stipulat
în contract cuantumul sumei de bani pe unitatea de măsură.
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obișnuit, în lipsa determinării exprese a prețului, se prezumă că părțile au avut în
vedere prețul practicat în mod obișnuit de vânzător (art.1664 alin.2). Î n acest
caz, prețul se consideră determinat și deci vânzarea este valabilă din acest punct
de vedere.
De asemenea, în lipsă de stipulație contrară, vânzarea unor bunuri al căror
preț este stabilit pe pieț e organizate este presupusă a se fi încheiat pentru prețul
mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piața cea mai apropiată de locul încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ține seama de ultima zi lucrătoare (art.1664 alin.3).
Atunci când prețul se determină în funcție de greutatea bunului vândut, la
stabilirea cuantumului său nu se ține seama de greutatea ambalajului (art.1663).
În cazurile în care există prețuri obligatorii stabilite prin lege 125, părțile
vor trebui să respecte aceste prețuri, iar dacă n-au prevăzut nimic în contract cu

124A se vedea I.G.Mihuță, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe
semestrul I al anului 1978, în R.R.D. nr.8/1979, p. 28- 29; în același sens, Tribunalul Suprem
sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, în C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reținut că: „ În
cazul în care o persoană înstrăinează un bun în schimbul unei sume de bani și a întreținerii,
pentru caracterizarea cor ectă a actului juridic încheiat, în sensul că este un contract de
vânzare -cumpărare cu clauză de întreținere sau un contract de întreținere, este necesar să se
examineze, în raport de valoarea bunului transmis, care este prestația principală, făcând propor ția între prețul în bani și cel în natură”. Deci, trebuie să se facă o raportare a sumei de
bani plătite la valoarea lucrului înstrăinat, pentru a se stabili care este prestația principală a dobânditorului; dacă suma de bani plătită trece peste jumătate d in valoarea lucrului înstrăinat,
contractul este de vânzare cu clauză de întreținere, iar dacă nu, contractul este de întreținere.
125 Chiar în condițiile economiei de piață, legiuitorul poate interveni în materie de prețuri, în
interesul protejării consumatorilor (în caz de penurie de produse ) sau în interesul

49 privire la preț, se subînțelege (prezumă) că au contractat la prețul legal ( deci, în
asemenea situații, se va considera că prețul există și că este determinat). Pentru
ipoteza în care părțile au stipulat un alt preț decât cel legal, obligatoriu,
contractul se modifică de drept, înlocuindu-se prețul ilegal stipulat de părți cu
prețul stabilit de lege 126. Dacă prețul legal obligatoriu pentru anumite bunuri
generice se mo difică pe parcursul executării succesive a contractului de livrare,
noul preț legal se va aplica de la data menționată în lege sau de la data intrării în
vigoare a legii 127.
În sfârșit, dacă prețul legal este numai maximal, părțile trebuie să se
conformeze, în sensul că nu pot stipula, în convenția lor, un preț mai mare decât
cel maximal prevăzut de lege, dar pot stipula un preț mai mic.
În literatura juridică se admite că determinarea prețului nu presupune și
stabilirea modalităților con crete de plată a prețului (printr -o singură prestație sau
în rate, imediat sau la un anumit termen, în numerar sau prin virament bancar
etc.). Dacă părțile n -au făcut precizări în această privință validitatea vânzării nu
este afectată 128.
P rețul este determinabi l atunci când vânzarea s- a făcut pe un preț care nu
a fost determinat în contract însă părțile au convenit asupra unei modalități prin
care prețul poate fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu
necesită un nou acord de voință al părți lor (art.1661 C.civ. ).
De exemplu, prețul este determinabil atunci când părțile s-au înțeles ca
plata să se facă la prețul curent al pieței din ziua predării lucrului, sau în funcție
de cotația la bursă a produsului 129.
Determinarea prețului trebuie făcută de către părți, în momentul încheierii
contractului, deoarece prețul este un element esențial al vânzării 130.
Cu toate că părțile contractante trebuie să stabilească pre țul, totuși art.
1662 alin.1 C.civ. prevede că " Prețul poate fi determinat și de către una sau mai
multe persoane desemnate potrivit acordului părților".
Terța persoană (terțele persoane ) sunt un mandatar comun al părților,
împuternicit să stabilească prețul, mandat care poate fi revocat numai prin
acordul ambelor părți 131.

producătorilor ( în caz de supraproducție ) ori pe considerente de politică socială sau monetară ;
(a se vedea F.Deak, op.cit.(2001),p.63).
126 M.Mureșan, op.cit., p.44.
127 Idem.
128 M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.42; F Deak, op.cit.(2001) ,p.62.
129M.Mureșan, op.cit.,p.43.
130F.Deak, op.cit.(2001) , p.63; M.Mureșan, op.cit., p.44.
131 F.Deak, op.cit.(2001),p.62; D.Chirică, op.cit, vol 1, 2005, p.90. Terța persoană nu este un
arbitru, deoarece nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere între vânzător și
cumpărător, și nici expert, chemat să emită o părere de specialist într -un anumit domeniu,
lăsată însă la aprecierea instanței de judecată. Terța persoană are sarcina de a determina prețul
vânzări i, preț care odată determinat de el face parte din contract, fiind obligatoriu atât pentru
părți cât și pentru instanța de judecată. Prin excepție, prețul fixat de către terț poate fi atacat de

50 În cazul în care părțile au desemnat o terță persoană, iar aceasta a
determinat prețul, efectele vânzării se produc din momentul încheierii
contractului, determinarea prețului de către terț fiind considerată ca o condiție a
vânzării, ale cărei efecte se produc retroactiv 132.
Dacă terțele persoane desemna te nu determină prețul în termenul stabilit
de părți sau, în lipsă, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, la cererea
părții i nteresate, președintele judecătoriei de la locul încheierii contractului va
desemna, de urgență, în camera de consiliu, prin încheiere definitivă, un expert
pentru determinarea prețului. Remunerația expertului se plătește în cote egale de
către părți (art. 1662 alin.2 C.civ. ).
Dacă prețul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea
contractului, vânzarea este nulă, afară de cazul în care părțile au convenit un alt
mod de determinare a prețului (art.1662 alin.3 C.civ. ).
În lipsă de stipulație contrară, c heltuielile pentru încheierea contractului
de v ânzare și cheltuielile afe rente operațiunilor de plată a prețului, sunt în
sarcina cumpărătorului (art.1666 alin.3 C.civ. ).
Cheltuielile de predare a bunului (măsurar ea, cântărirea etc.) sunt în
sarcina vânzătorului, iar cele de preluare și transport de la locul executării sunt
în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel (art.1666 alin.2 C.civ. ).
De asemenea, dacă bunul trebuie transportat dintr -un loc în altul, în lipsa
unei stipulații contrare, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala
cumpărătorului. Deci, cheltuielile de transport sunt în sarcina cumpărătorului (art.1667 C.civ. ).
47. Prețul să fie serios.
În conformitate cu dispozițiile art.1660 alin. 2 C.civ. „ prețul vânzării
trebuie să fie serios……”.
Prețul este serios dacă constituie o cauză suficientă a obligației vânzătoru-
lui de a transmite dreptul de proprietate cumpărătorului, da că reprezintă un
echivalent valoric al bunului vândut
133.
Pentru validitatea contractului de vânzare , nu se cere să existe o echiva –
lență valorică perfectă între preț și valoarea bunului vândut, ci doar o echiva –
lență relativă. În acest sens, în practica judiciară s -a hotărât că: „ seriozitatea
prețului, implică o echivalență valorică relativă, raportată atât la valoarea
lucrului vândut, cât și la subiectivismul părților contractante care, prin efectul voinței lor, sunt libere să aprecieze întindere a valorii ce se plătește ca preț”
134.

părți pe motiv de fraudă sau pentru „eroare grosieră”, situație în care vânzarea nu este
valabilă întrucât se consideră că prețul nu a fost determinat.
132 C.Hamangiu, I.Rosetti Bălănescu, Al.Bă icoianu, op.cit., vol 2, p.556.
133 Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, în R.R.D.nr.3/1985, p.74.
134 Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, în I.G.Mihuță,
Repertoriu de practică judiciară civilă pe anii 1975- 1980, p.86, speța nr.96; Tribunalul
suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, în „Dreptul” nr.3/1990, p.64.

51 Dacă prețul este inferior sau superior valori i reale de circulație a bunului
vândut, contractul rămâne valabil ca vânzare -cumpărare deoarece părțile, în
temeiul principiului libertății contractuale, au posi bilitatea să determine cuantu –
mul prețului așa cum consideră ele de cuviință.
De asemenea, relațiile de rudenie între părți, sau chiar relațiile de
concubinaj existente între acestea, constituie o justificare suficientă a stabilirii
unui preț mult inferior valorii reale de circulație a bunului vândut 135.
Cu toate acestea, prețul serios exclude o disproporție prea mare între
valoarea prestației vânzăt orului (bunul vândut) și valoarea prestației cumpără –
torului (preț). De exemplu, dacă valoar ea de circulație reală a bunului vândut
este de 100.000 lei, iar părțile au stipulat un preț de 1000 lei, acesta nu este un
preț serios, care să -l determine pe vânzător să -și înstrăineze bunul, ci un preț
derizoriu.
Dacă prețul este de rizoriu, conform art. 1665 alin.2 C.civ. , vânzarea este
anulabilă . Totuși convenția ar putea fi considerată valabilă ca o donație directă
(nu deghizată, pentru că nu există act secret), dacă s -a încheiat cu intenția de a
gratifica și dacă sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege
pentru validitatea donației 136.
Seriozitatea sau neseriozitatea prețului este o chestiune de fapt, lăsată la aprecierea instanței de judecată, care va rezolva problema în funcție de circum –
stanțele fiecărui caz în parte
137.
În situația în care există o disproporție vădită de valoare între prestațiile
reciproce ale părților, în sensul că prețul stipulat este mult inferior sau superior
valorii reale de circ ulație a bunului vândut, în literatura j uridică se vorbește
despre un preț lezionar 138. Există leziune, conform art. 1221 alin.1 C.civ. atunci
când una dintre părți, profitând de starea de nevoie, lipsa de experiență ori de
lipsa de cunoștințe a celeilalte părți, stipulează în favoarea sa ori a u nei alte
persoane o prestație de o valoare considerabil mai mare , la data încheierii
contractului, decât valoarea propriei prestații. Existența leziunii se apreciază în
funcție de natura și scopul contractului (art.1221 alin.2 C.civ.).
Partea al c ărei consimțământ a fost viciat prin leziune poate cere, la
alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligațiilor sale cu valoarea
daunelor -interese la care ar fi îndreptățită (art.1222 alin.1 C.civ. ).
Cu excepția cazului prevăzut la art. 1221 alin.3 C.civ., acțiunea în anulare
este admisibilă numai dacă leziunea depășește jumătate din valoarea pe care o

135 Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citată la nota precedentă; Tribunalul județean
Constanța, dec.civ.nr.195/ 1987, în R.R.D.nr.2/1988, p.69.
136 F.Deak, op.cit.(2001) ,p.66; M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.46.
137 Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/ 1973, în R.R.D.nr.6/1974, p.74.
138 D.Chirică, op.cit., vol 1, 2005, p.98- 99, apreciindu- se că prețul derizoriu nu poate fi o
cauză suficientă a obligației vânzătorului de a transfera proprietatea lucrului vândut, dar prețul
lezionar este o cauză suficientă, numai că există un anumit dezechilibru între prestațiile celor două pă rți în favoarea cumpărătorului.

52 avea, la momentul încheierii contractului, prestația promisă sau executată de
partea lezată. Disproporția trebuie să subziste până la data cererii de anulare
(art.1222 alin.2 C.civ.).
În toate cazurile, instanța poate să mențină contractul dacă cealaltă parte
oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanțe sau, după caz, o majorare a
propriei obligații. Dispozițiile art.1213 privitoare la adaptarea contractului se
aplică în mod corespunzător (art.1222 alin.3 C.civ.).
Dreptul la acțiunea în anulare sau în reducerea obligațiilor pentru leziune
se prescrie în termen de un an de la data încheierii contractului (art.1223 alin.1
C.civ. ).
De asemenea, vânzarea este anulabilă atunci când prețul este fictiv, adică
este stabilit fără intenția de a fi plătit, numai pentru a crea o anumită aparență (art.1665 alin.1 C.civ.).
Dacă prețul este fictiv ( simulat), contractul este anulabil ca vânzare –
cumpărar e, dar convenția ar putea fi valabilă ca o donație deghizată, dacă părțile
au urmărit în realitate înstrăinarea bunului cu titlu gratuit (contractul nefiind în
întregime fictiv, ci doar prețul) și dacă sunt îndep linite condițiile prevăzute de
lege pentru validitatea donației
139.

IV. CAUZA

48. Precizări . Printre condițiile esențiale de validitate ale unei conv enții,
art.1179 alin.1 pct.4 C.civ. prevede o cauză licită și morală.
Așa cum s -a putut afla de la cursul de drept civil, partea generală, cauza
este motivul care determină fiecare parte să încheie contrac tul (art.1235 C.civ. ).
Întrucât contractul de vânzare -cumpărare este sinala gmatic avem pe de o
parte cauza obligației vânzătorului, iar pe de altă parte cauza obligației
cumpărătorului.
În concepția modernă cauza include două elemente: scopul imediat al
asumării obligației, element obiectiv, abstract și invariabil în t oate contractele de
același fel (în toate contractele de vânzare -cumpărare, pentru vânzător scopul
imediat este încasarea prețului și pentru cumpărător obținerea bunului) și scopul
mediat (mobilul determinant al c onsimțământului pentru fiecare dintre părțile
contractante), element care este subiectiv, concret și variabil de la vânzător la vânzător și de la cumpărător la cumpărător
140.
Cauza contractului de vânzare -cumpă rare trebuie să îndeplinească ,
conform art . 1236 alin.1 C.civ. , următoarele co ndiții ; să existe (adică să nu
lipsească), să fie licită (adică să nu fie contrară legii și ordinii publice ) și să fie
morală (adică să nu fie contrară bunelor moravuri).

139 M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.45.
140 M.Mureșan, op.cit. (Curs univ.1999), p.47- 48.

53 Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului în care
contractul a fost greșit calificat și poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicită
sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz
contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut -o sau, după împrejurări, trebuia s- o
cunoască (art.1238 C.civ. ).
Secțiunea a- III-a
FORMA CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

49. Regula consensualismului. Regula consensualismului rezultă din
dispozițiile art. 1240 C.civ. potrivit cărora: " Voința de a contracta poate fi
exprimată verbal sau în scris". De aceea, în principiu, vânzarea-cumpărarea este
un contract consensual, valabil încheiat prin simplul consimțământ al părților,
indiferent de forma în care acesta s -a manife stat sau exteriorizat.
50. Excepții de la regula consensualismului. În anumite cazuri, expres
prevăzute de lege, contractul de vânzare -cumpărare trebuie încheiat – ad
validitatem – în formă autentică.
Astfel, potrivit art.10 indice 1 din Legea nr.114/1996 a locuinței,
modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010 " Locuințele și unitățile
individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică notarială, sub sancțiunea nulității absolute "
141.
De asemenea, conf orm art. 1676 C.civ. , în materie de vânzare de imobile,
strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. Ori, art. 1244 C.civ. dispune că " în afara altor cazuri
prevăzute de lege, trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care
urmează să fie înscrise în cartea funciară ".
Contractul încheiat în lipsa formei pe care legea o cere pentru încheierea
sa valabilă, este lovit de nulitate absolută (art.1242 alin.1 C.civ. ). În schimb,
dacă părțile s -au învoit ca un contract să fie încheiat într -o anumită formă, pe
care legea nu o cere, contractul se consideră valabil chiar dacă forma nu a fos t
respectată (art.1242 alin.2 C.civ.).
Dacă prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este
supusă condițiilor de formă cerute de lege pentru încheierea sa (art. 1243 C.civ.).

141 Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicată în Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

54 Secțiunea a-IV -a

EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

51. Considerații generale. Contractul de vânzare -cumpărare, dacă a fost
încheiat valabil, dă naștere unor drepturi și obligații în sarcina fiecăreia dintre
părțile contractante.
Noul Cod civil reglementează expres obligațiile principale ale vânzătoru –
lui și obligațiile cumpărătorului . Astfel, conform art. 1672 vânzătorul are
următoarele obligații principale:
1. să transmită proprietatea bunului sau, după caz , dreptul vândut ;
2. să predea bunul;
3. să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.
Pe de altă parte, în conformitate cu art.1719 C.civ. obligațiile principale
ale cumpărătorului sunt:
a) să preia bunul vândut;
b) să plătească prețul vânzării.
Prin contractul de vânzare -cumpărare părțile contractante își pot asuma
și alte obligații decât cele reglementate expres de codul civil român.
În cele de mai jos vom analiza mai întâi obligațiile vânzătorului, apoi
obligațiile cumpărătorului.

A) OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI

1. Obligația de a transmite proprietatea bunului sau dre ptul vândut.

Vânzătorul este obligat să transmită cumpărătorului proprietatea bunului
vândut (art.1673 alin.1 C.civ.) . Odată cu proprietatea , cumpărătorul dobândește
toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului (art.1673 alin.2
C.civ. ).
52. Momentul transmiterii proprietății bunului. Regula. Așa cum
rezultă din dispoziți ile art. 1674 C.civ. : "Cu excepția cazurilor prevăzute de lege
ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de
drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu
a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă" 142.
Așadar, prin chiar realizarea acordului de voință al părților ( solo
consensu), independent de predarea bunului vândut și de plata prețului, fără nici
o altă formalitate, dreptul de proprietate asupra bunului vândut (sau alt drept real

142 În acest sens era și art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil român de la 1864 care prevedea
că: „vinderea este perfectă între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător,
în privința vânzătorului, î ndată ce părțile s -au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși
lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat ".

55 ori de creanță) se transferă din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul
cumpărătorului.
53. Condiții. Pentru ca efectul transl ativ de proprietate să se producă
automat ( instantaneu), în chiar momentul încheierii contractului, trebuie să fie
îndeplinite următoarele condiții:
a)Vânzăto rul să fie proprietarul bunului sau titularul dreptului înstrăinat,
iar contractul perfect valabil încheiat , căci în caz contrar transferul nu se poate
realiza ( nemo dat quod non habet).
Dacă pentru valabilitatea contractului de vânzare -cumpărare acesta t rebuie
încheiat în formă autentică , atunci consimțământul părților trebuie ex primat în
forma cerută d e lege .
b) Bunul vândut să fie individual determinat (cert) . Dacă vânzarea are ca
obiect bunuri de gen, efectul translativ al contractului nu se poate produce decât
în momentul individualizării bunurilor vândute prin predare, cântărire, numărare
sau măsurare etc., deoarece până atunci nu se poate ști care anume sunt bunurile
vândute. Prin urmare, în cazul bunurilor de gen contractul de vânzare -cumpărare
este valabil format (încheiat) încă din momentul realizării acordului de voință,
doar transferul proprietății este amânat pâ nă la momentul individualizării
bunurilor.
Pentru ca vânzarea bunurilor de gen să fie valabilă nu este necesar ca
aceste bunuri să fie în proprietatea vânzătorului la momentul încheierii
contractului, ci doar la momentul individualizării lor 143.
c) Bunul vândut să existe în momentul încheierii contractului .
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri viitoare (care urmează să fie
construite, confecț ionate sau produse ) transferul pr oprietății nu se poate produce
decât din momentul în care e le au fost realizate, adică au devenit apte de a fi
folosite potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul.
Atunci când bunurile viitoare sunt de gen, transferul proprietății la
cumpărător presupune ca ele să fie nu numai realizate, dar și individualizate 144.
d) Părțile să nu fi amânat transferul proprietății la o dată ulterioară
încheierii contractului.
Regula stabilit ă de art.1674 C.civ. conform c ăreia „ ….proprietatea se
strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar
dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă" , la fel ca prevede rea
art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil, nu este imperativă, ci supleti vă, astfel încât
părțile pot deroga de la ea, stabilind un alt moment pentru transferul proprietății la cumpărător. De exemplu, părțile pot conveni ca transferul proprietății să se facă ulterior încheierii contractului de vânzare -cumpărare, la data împlini rii unui

143 Pentru unele discuții, a se vedea și O.Podaru, Regimul juridic al vânzării bunurilor de gen
limitat. Comparați e cu regimul juridic al altor specii de vânzare, în „Dreptul” nr.1/2000, p
55-62.
144 F.Deak, op.cit.(2001),p.17.

56 anumit termen s uspensiv (data predării bunului vândut sau data plății prețului)
ori condiții suspensive (obținerea unui împrumut pentru plata prețului) 145. Într –
un asemenea caz, vânzăto rul rămâne proprietarul bunului vândut până la data
când, potri vit clauzelor contractuale, va opera transferul proprietății în favoarea
cumpărătorului.
Învoiala părților de a amâna transfe rul proprietății asupra bunului vândut
trebuie să fie prevăzută expres în contract.
De obicei, amânarea con vențională a momentului transmiterii proprietății
de la vânzător la cumpărător urmărește să asigure vânzătorului o garanție că
prețul va fi plătit integral. Aceasta deoarece în cazul în care transferul
proprietății la cumpărător operea ză în momentu l încheierii contractului , dar plata
prețului se face ulterior, între părțile contractante se realizează un dezechilibru, cumpărătorul fiind într -o situație avantajoasă față de vânzător. De aceea, în
temeiul principiului libertății c ontractuale, părțile pot conveni încheierea
vânzării cu o clauză prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului
vândut până la plata integrală a prețului. În acest sens, art. 1684 C.civ. prevede
că: " Stipulația prin care vânzătorul își rezervă proprietatea bunului până la
plata i ntegrală a prețului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat". Așadar,
vânzarea cu clauza rezervei proprietății nu exclude ca bunul vându t să fie predat
cumpărătorului, din chiar momentul încheierii contractului, dar pro prietatea
asupra acestuia rămâne la vânzător până la achitarea integrală a prețului. Aceasta
înseamnă că vânzătorul, rămas propr ietar, poate să revendice bunul vândut și
neplătit de la cumpărător, dacă acesta este declarat în stare de faliment. Prin urmare, clauza de rezervă a proprietăț ii reprezintă o garanție a executării
creanței plății prețului
146.
Clauza de rezervă a proprietății poate fi opusă terților numai după îndeplinirea formalităților de publicitate cerute de lege, după natura bunului
(art.1684 , partea a doua).
Alteori, vânzătorul își asigură o garanție că va încasa prețul, pentru care a
consimțit un termen suspensiv, combinând contractul de vânzare -cumpăr are cu
un contract de locațiune. Astfel, părțile pot conveni ca până la data plății prețului
cumpărătoru l să dețină și să folosească bunul în calitate de chiriaș, iar la data
achitării integrale a prețului să opereze transferul dreptului de proprietate
147.
A mânarea convențională a transmiterii proprietății nu afectează în nici un
fel valabilitatea vânzării, ci doar producerea efectului translativ de proprietate .

145 Dacă părțile stipulează o condiție rezolutorie atunci transferul proprietății la cumpărător nu
este amânat, ci se produce în momentul închei erii contractului. Însă, dacă se realizează
condiția rezolutorie, contractul se desființează cu efect retroactiv, iar vânzătorul redobândește
proprietatea lucrului vândut .
146 Pentru amănunte și detalii legate de vânzarea cu rezerva proprietății, a se vedea D.Chirică,
op.cit. (Tratat 2008), p.321- 323; C.Toader, op.cit., p.16.
147 M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.60.

57 În legătură cu amânarea transferului proprietății la cumpărător, în
literatura noastră juridică s-a ridicat o problemă specială cu privire la vânzarea
bunurilor de gen prin magazi ne cu autoservire.
Astfel, în ce moment se transferă proprietatea la cumpărător ? în momentul alegerii bunului și introducerii lui în cărucior (coș) ? sau în momentul
achitării prețului la casă ?.
Potrivit regulilor aplicabile în dre ptul civil ar trebui să se considere că
transferul proprietății la cumpărător a operat în momentul alegerii bunului și
introducerii lui în cărucior, deoarece acesta este momentul individualizării bunului de gen cumpărat. Însă, așa cum s-a observat în liter atura juridică, o
asemenea soluție ar fi necorespunzătoare din punctul de vedere al dreptului penal, deoarece dacă cel care a ales bunul și l -a pus în cărucior părăsește
magazinul cu el, fără să achite prețul la casă , nu poate fi ac uzat de furt și
condamna t penal întrucât este considerat proprietar din momentul alegerii
(individualizării) bunului. Ori, atât literatura juridică, dar și practica judiciară de drept penal, admit că în asemenea situații este vorba despre comiterea
infracțiunii de furt și
nu de cumpărare cu „omisiunea” plății prețului
148. De asemenea, soluția este
necorespunzătoare din punct de vedere practic deoarece cumpărătorul din
magazinele cu autoservire se poate răzgândi, adică poate renunța la unele
produse dacă nu -i ajung banii ori poate alege alte produse, ceea ce n -ar putea
face dacă contractul de vânzare -cumpărare ar fi considerat perfectat în
momentul alegerii produsului de pe raft și introducerii lui în coș, opunându-se
principiul forței obligatorii a contractelor și al inadmisibilității revocării
unilaterale a acestuia 149.
Având în vedere inconvenientele de mai sus, în literatura juridică de
specialitate s-a apreciat că în cazul vânzărilor din magazinele cu autoservire
părțile s-au înțeles implicit (înțelegere tacită) în sens ul amânării transferului
proprietății o dată cu plata prețului la casă, până atunci el fiind un simplu
detentor precar, vinovat de furt dacă nu plătește prețul 150. Această opinie a fost
considerată discutabilă deoarece în cazul celui ce fură din magazine cu
autoservire nu se mai poate vorbi de încheierea unui contract de vânzare –
cumpărare, pentru că hoțul n -a avut intenția de a cumpăra și de a plăti prețul, ci
doar intenția de a „mima” cumpărarea; ori, s -a spus , pe bună -dreptate , că
neexistând consimțământul său la cumpărare nu se mai poate vorbi de un

148 A se vedea O.Longhin, A.Filipaș, Drept penal. Partea specială, Editura Didactică și
Pedagogică București 1983, p.107; G.Antoniu, C.Bulai și cola boratorii, Practică judiciară
penală, vol III, Editura Academiei București 1992, p.102; Trib.Suprem, secția penală, decizia
nr.617 din 29 ianuarie 1971, în R.R.D. nr.5/1972, p.161- 162.
149 A se vedea M.Mureșan , op.cit. (Curs 1999), p.62- 63.
150 F.Deak, op.cit .(2001),p.18.

58 contract încheiat și ni ci despre o înțelegere tacită în sensul amânării transferului
proprietății la cumpărător numai o dată cu plata prețului la casă 151.
De aceea apreciem, alături de alți autori 152, că în cazul vânzărilor din
magazinele cu autoservire contractul de vânzare -cumpărare trebuie considerat
încheiat (perfectat) numai în momentul achitării prețului la casă, pentru că
numai în acest moment consimțământul cumpărătorului de a cumpăra și de a plăti prețul este ferm și neechivoc exprimat.
Considerăm că aceeași soluție se impune și în ipoteza, frecvent întâlnită
în supermarket, în care o persoană după ce alege bunul de gen de pe raft sau din
frigider îl consumă în incinta magazinului. Evident că în acest caz nu se mai
poate răz gândi, întrucât a consumat produsul, dar intenția lui se va vedea ulterior
din împrejurarea dacă p lătește prețul la casă sau nu ( dacă nu plătește prețul la
casă înseamnă că este vorba despre furt).
54. St rămutarea proprietății imobilelor. În conformitate cu dispoziț iile
art.1676 C.civ. : "În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietății de
la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară" . În ce
privește imobilele înscrise în cartea funciară, obligația de a strămuta proprietatea
o cuprinde și pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru efectuarea
înscrierii (art.1483 alin.2 C.civ.).
Prin urmare, trebuie observate dispozițiile de carte funciară. În acest sens,
art. 885 alin. 1 C.civ. prevede că drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin
înscrierea în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat
înscrierea .
Însă, potrivit art.56 din Legea nr.71/201 1 de punere în aplicare a C odului
civil, art.885 alin.1 se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ-teritorială , în conformitate cu dispozițiile Legii
cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996. Până la data respectivă,
înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, se
face numai în scop de opozabilitate față de terți.
În cazurile anume prevăzute de lege, vânza rea nu poate fi opusă terților
decât după îndeplinirea formalităților de publicitate respective (art.1675 C.civ. ).
Vânzătorul este obligat să radieze din cartea funciară, pe cheltuiala sa,
drepturile înscrise asupra imobilului vândut, dacă acestea sunt stinse (art.1677
C.civ.)
55. Strămutarea proprietății în cazuri particulare. Așa cum am arătat
mai sus, de regulă, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din
momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu
a fost plătit încă.

151 M.Mure șan, op.cit. (Curs 1999), p.62.
152 Ibidem.

59 În anumite situații particulare , momentul strămutării proprietății nu
corespunde cu momentul încheierii contractului de vânzare, astfel cum vom
arăta mai jos.
a)Vânzarea bunurilor de gen. Atunci când vânzarea are ca obiect bunuri
de gen, inclusiv bunuri dintr- un gen limitat (lot determinat), proprietatea se
transferă cumpărătorului la data individualizăr ii acestora prin predare, numărare ,
cântărire, măsurare ori prin alt mod convenit sau impus de natur a bunului
(art.1678 C.civ. ).
Această vânzare , denumită după vechiul cod civil vânzare după greutate ,
număr sau măsură, are ca obiect o cantitate de bunuri de gen, dar care nu este
determinată în momentul încheierii contr actului, iar prețul este stabilit pe
unitatea de m ăsură (de exemplu, se vând 10 litri de vin dintr -un butoi de 2000
litri, cu prețul de 15 lei/litru 153 etc.). Obiectul vânzării nefiind determinat (nu se
știe care sunt cei 10 litri de vin din cantitatea de 2000 litri), este necesară
efectuarea operațiunilor de individualizare a bunurilor de gen prin cântărire,
numărare sau măsurare.
Individualizarea bunurilor de gen se va face la data și locul prevăzute în
contract sau la data și locul convenite p entru predare , ori, în lipsă, la cererea
cumpărătorului.
Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare, numărare , cântărire
măsurare sau alt mod impus de natura bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea,
marcarea, expedierea etc. 154.
Individualizarea bunurilor de gen se face, de regulă, în momentul predăr ii
efective în stăpânirea cumpărătorului. Dar, individualizarea se poate face și
anterior operației de predare și separat de aceasta, de exemplu prin ambalarea
produselor și et ichetarea coletelor în vederea predării lor cărăușului pentru a fi
transportate cumpărătorului. Rezultă că operația de individualizare a bunurilor
generice nu se confundă cu operația de predare a acestora (predarea valorează în
toate cazurile individualiza re, dar individualizarea nu valorează în toate cazurile
predare, deoarece poate fi o operațiune separată și distinctă de predare) 155.

153 În cazul în care s -ar vinde un butoi întreg de vin, cu prețul de 10 lei/litru, se pune întreba –
rea: vânzarea este cu grămada sau vânzarea este după greutate, număr sau măsură ? Opiniile
exprimate în literatura juridică pentru o asemenea ipoteză sunt diferite. Astfel, după o părere,
vânzarea ar fi cu grămada deoarece operațiunile ulterioare de numărare, cântărire sau măsurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al prețul ui, iar nu pentru
individualizarea lucrului vândut ( D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, pag.106). După altă părere, din moment ce prețul este stabilit pe unitate de măsură, iar nu global pentru toată grămada, prin defi niție nu mai poate fi vorba de vânzare cu
grămada, ci de o vânzare du pă greutate, număr sau măsură ( a se vedea F.Deak, op.cit. – 2001 -,
pag.102).
154 A se vedea D.Chirică, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck București
2008, p.313- 315; M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999) , p.63.
155 F.Deak, op.cit.(2001), pag.102 ; M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.106.

60 De regulă, ambele părți trebuie să asiste la efectuarea operațiilor de
cântărire, numărare sau măsurare, nepartici parea lăsând să se presupună
renunțarea cumpărătorului la aceste operațiuni și acceptarea lor așa cum au fost
individualizate de către vânzător 156.
Dovada efectuării operațiunii de individualizare a bunurilor generice este
în sarcina vânzătorului și o poate face cu orice mijloace de probă (fiind un
simplu fapt juridic).
b)Vânzarea în bloc a bunurilor. Dacă mai multe bunuri sunt vândute în
bloc și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului
îndată ce con tractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate
(art.1679 C.civ. ).
Vânzarea în bloc , denumită și "vânzarea cu grămada" are ca obiect o
cantitate de bunuri determinată prin masa ei , care se vinde pentru un preț unic și
global pentru întreaga cantitate (de exemplu, întreaga cantitate de porumb dintr –
un anumit hambar, pentru prețul total de 1000 lei; toată recolta de grâu a unui
fermier pentru prețul de 100.000 lei; toată turma unui crescător de oi pentru
prețul de 50.000 lei; tot vinul din pivnița producătorului pentru prețul total de
150.000 lei etc.). În acest caz, nu este necesară individualizarea ulterioară a
bunurilor de gen prin cântărire, numărare sau măsurare, deoarece ele sunt deja
individualizate într -un anumit fel.
Particularitatea acestei vânzări constă în faptul că, deși este vorba despre bunuri de gen care nu sunt cântărite , numărate sau măsurate, drep tul de
proprietate se strămută la cumpărător în momentul încheierii co ntractului.
c) Vânzarea după mostră sau model. La vânzarea după mostră sau model,
proprietatea se strămută la momentul predării bunului (art.1680 C.civ. ).
Cumpărătorul poate refuza bunul dacă nu corespunde mostrei.
d)Vânzarea pe încercate. Vânzarea este pe încercate at unci când se
încheie sub condiția suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinației bunului, potrivit naturii sale (art.1681 alin.1 C.civ. ).
Cu alte cuvinte , vânzarea pe încercate este un contract încheiat sub
condiția suspensivă a verificării (încercării) bunului de către cumpărător. Scopul
încercării este acela de a constata dacă lucrul corespunde criteriilor stabilite de
părți sau destinației normale a bu nului.
De comun acord, părțile pot stabili un termen de încercare . Dacă durata
încercării nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel, condiția se consideră îndeplinită în cazul în care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcă tor în termen de 30 de zile de la predarea bunului (art.1681 alin.2
C.civ. ).

156 A se vedea E.Safta -Romano op.cit., pag.71;

61 Cumpărătorul poate refuza bunul vândut și încercat numai dacă, în mod
obiectiv, acesta este necorespunzător. În caz de neînțelegere cu privire la acest
aspect, se poat e dispune efectuarea unei expertize tehnice.
În cazul vânzării pe încercate contractu l se consideră valabil format din
momentul realizării acordului de voințe, dar fiind încheiat sub o condiție
suspensivă, până la îndeplinirea acesteia vânzătorul rămâne proprietar. La
îndeplinirea condiției suspensive vânzarea se perfectează, iar cumpărătorul
devine proprietar retroactiv, din momentul încheierii contr actului.
În cazul în care prin contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul
vândut urmează să fie încercat, se prezumă că s -a încheiat o vânzare pe încercate
(art.1681 alin.3 C.civ. ).
Vânzarea pe încercate se aplică, de regulă, în cazul vânzării mașinilor,
utilajelor, animalelor etc.
e)Vânzarea pe gustate. Vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă
gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanțe (art.1682 C.civ. ). În cazul în
care un asemenea termen nu există, se aplică dispozițiile art.1681 al in. 2 C.civ .
Dacă bunul vândut se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în
termenul prevăzut la art. 1681 alin.2, vânzarea se consideră încheiată la
expirar ea termenului.
Prin urmare, vânzarea nu se consideră încheia tă decât după ce
cumpărătorul a gustat marfa și a declarat că -i convine. Dacă s -ar considera
încheiată înainte de gustare, ar fi vorba despre un contract încheiat sub o
condiție pur potestativă, lovit de nulitate 157.
Dacă după gustare cum părătorul declară că nu -i convin bunurile, vânzarea
nu se mai încheie, iar vânzătorul nu are la dispoziție nici un mijloc juridic pentru
a-l constrânge pe cumpărător să cumpere. Cumpărătorul poate refuza să
cumpere bunurile pentru simplul motiv că nu -i pla c, chiar dacă obiectiv acestea
ar fi corespunzătoare, fiind vorba despre o apreciere cu totul subiectivă 158.
56. Vânzarea bunului altuia. Dacă vânză torul nu este proprietarul
bunu lui individual determinat 159 el nu poate transmite dreptul la cumpără tor,
căci nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși
(nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau nimeni nu dă
ceea ce nu are ( nemo dat quod non habet).
Cu toate acestea, practica demonstrează că sunt situații în care, din eroare
sau cu bună știință, lucrul individual determinat vândut nu aparține vânzătorului,
ci altei persoane. Este problema cunoscută sub denumirea de vânzare a lucrului
altuia.

157 A se ved ea M.Mureșan, op.cit., pag.107.
158 A se vedea, pentru unele amănunte, D.Chirică, op.cit., pag.288 -289.
159 În cazul bunurilor de gen sau viitoare proprietatea sau dreptul nu se transmite la
cumpărător în momentul încheierii contractului, motiv pentru care vânzătorul nu trebuie să fie
neapărat proprietarul sau titularul dreptului în acel moment.

62 Codul civil român de la 1864 nu a conținut nici o dispoziție referitoare la
această problemă juridică 160, motiv pentru care în literatura juridică română și
în jurisprudență s -au purtat îndelungi controverse cu privire la soluția ce trebuie
adoptată în cazul în care s -ar vinde bunul altuia 161.
Noul Cod civil a pus capăt acestei controverse juridice, reglementând
expres vânzarea bunului altuia.
Astfel, conform art. 1683 alin.1, dacă la data încheierii contractului asupra
unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terț, con-
tractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului
de proprietate de la titularul său către cumpărător.
Obligația vânzătorului se consideră ca fiind executată fie prin dobândirea
de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin
orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului proprietatea
asupra bunului (art.1683 alin.2 C.civ. ).
Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din mom entul dobândirii
bunului de către vânzător sau al ratificării contractului de vânzar e de către
proprietar, dacă din lege sau voința părților nu rezultă contrariul (art.1683 alin.3
C.civ. ).
În cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea drep tului de proprietate
către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului,
restituirea prețului, precum și daune -interese (art.1683 alin.4 C.civ. ).
Dacă vânzătorul este numai coproprietar , dar vinde în întregime bunul aflat
în proprietate comună (deci nu vinde cota sa de propr ietate, ci bunul comun), art.
1683 alin.5 C.civ. prevede că dacă ulterior nu asigură transmiterea proprietății
întregului bun către cumpărător, acesta din urmă poate cere, pe lângă daune –
interese, la alegerea sa, fie reducerea prețului proporțional cu cota -parte pe care
nu a dobândit -o, fie rezoluțiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat
dacă ar fi știut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

160 Codul civil francez prevede expres în art. 1599 că; „vânzarea lucrului altuia este nulă: ea
poate da loc la daune -interese, atunci când cumpărătorul n- a știut că lucrul era al altuia”,
însă Codul nostru civil de la 1864 nu a pre luat acest text.
161 A se v edea C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., vol.2, p.555;
M.Mu reșan,op.cit.(Curs univ.1999),p.32; F.Deak, op.cit.(2001),p.55 -57;D.Chirică, op.cit.,
vol.1, 2005, p.71- 73; R.Sanilevici, I.Macovei, Consecințele vânzării lucrului altuia în lum ina
soluțiilor practicii judiciare, în R.R.D.nr.2/1975, p.33: I.Lulă, Discuții referitoare la
controversata problemă a consecințelor juridice ale vânzării lucrului altuia, în „Dreptul”
nr.3/1999, p.60- 68; M.D.Bocșan, S.Bogdan, Considerații civile și penale asupra vânzării
lucrului altuia, în „Dreptul” nr.6/1999, p.46- 57; R.Codrea, Consecințele vânzării lucrului
altuia în situația în care cel puțin cumpărătorul ignoră că vânzătorul nu este proprietarul
lucrului vândut, în „Dreptul” nr.9/1998, p.28- 38; E.Jaka b, B.Halcu, Consecințele civile și
penale ale vânzării lucrului altuia, în PR, VI; nr.1/2005, p.239 și următ.; I.Urs, Remarks
concerning the „fraudulent” sale in the romanian law, în Revista de Derecho, Ediciones Universitarias de Valparaiso, Chile, XXVII -2006, semestre 1, p.45- 50.

63 Daunele interese pe care le poate soli cita cumpărătorul, atunci când este
îndreptățit, sunt cele pre văzute la art. 1702 și 1703 C.civ . Cu toate acestea,
cumpărătorul care la data încheierii contractului cunoștea că bunul nu aparținea
în întregime vânzătorului, nu poate să solicite rambursarea c heltuielilor
referitoare la lucrările autonome sau voluptuare.
În ce-l privește pe adevăratul proprietar, trebuie precizat că vânzarea
bunului său de către o terță persoană, în principiu, nu îl poate afecta cu nimic,
deoarece „ convențiile n-au ef ect decât între părțile contractante” (art.1270 alin.1
C.civ. ). În practica judiciară anterioară noului Cod civil s-a reținut că: „ dacă
înstrăinarea unui bun se face între un vânzător care nu este proprietarul
bunului individual determinat și un terț în calitate de cumpărător, bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevăratului proprietar”
162 sau că: „ ….prin
vânzarea bunului său de către o altă persoană, adevăratul proprietar nu își
pierde dreptul…” 163.
Adevăratul proprietar nu poate cere anularea c ontractului de vânzare –
cumpărare încheiat între alte persoane ( între vânzătorul neproprietar și terțul
cumpărător), pentru că nu este parte în convenția respectivă.
Însă, adevăratul proprietar nu se află la discreția celor ce doresc să
dispună de bunurile sale, pentru că are posibilitatea de a exercita fie acțiunea în
constatarea nulității absolute a actului de înstrăinare a bunului său (atunci când
există fraudă sau conivență de rea -credință a părților contractante) fie acțiunea în
revendicare, d acă bunul se află în posesiunea cumpărătorului.
Admisibilitatea acțiunii în revendicare a adevăratului proprietar nu este
condiționată de anularea sau de constatarea nulității actului de vânzare –
cumpărare încheiat de către vânzătorul neproprietar 164.
Dacă adevăratul proprietar stăpânește bunul, atunci el poate opune cu
succes dreptul său de proprietate terțului cumpărător 165.

2. Obligația de a preda bunul

57. Noțiune. În conformitate cu dispoziții le art. 1685 C.civ. : "Predarea
se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu

162 Curtea Supremă de Justiție, s.civ.dec.nr.132/1994, în Buletinul Jurisprudenței. Culegere de
decizii pe anul 1994, p.39.
163 De asemenea, instanța noastră supremă a reținut că: „ Vânzarea lucrului altuia în cunoștință
de cauză e ste nulă absolut în baza art. 966 și art.968 C.civ. și în virtutea principiului
exprimat de fraus omnia corrumpit” (a se vedea Înalta Curte de Casație și Justiție, sec.civ. și
de proprietate intelectuală, dec.nr.1920 din 10 martie 2005, în „Dreptul” nr.12/ 2005, p.264-
265); În același sens și Înalta Curte de Casație și Justiție, sec.civ. dec.nr.632 din 29 ianuarie
2004, în „Dreptul” nr.3/2005, p.261; Înalta Curte de Casație și Justiție sec.civ. și de
proprietate intelectuală, decizia nr.5801 din 21 octombri e 2004, în „Dreptul” nr.10/2005,
p.224- 225.
164 D.Chirică, op.cit., vol 1, 2005, p.77- 79.
165 F.Deak, op.cit.(2001), p.56.

64 tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și
neîngrădită a posesiei" .
Așa cum s -a precizat în literatura juridică anterioară nou lui Cod civil , prin
sintagma "predarea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului" nu se înțelege
transferul posesiei la cumpărător, ci numai al detenției, deoarece cumpărătorul
posedă din momentul transferului proprietății 166.
58. Modalitatea d e executare a obligației de predare . Dacă obiectul
vânzării este un bun imobil , predarea se face prin punerea acestuia la dispoziția
cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art.1687 C.civ. ). De
exemplu, bunurile imobile se pot preda prin r emiterea cheilor, dacă e ste vorba
despre o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate , dacă este un teren 167.
Dacă este vorba despre bunuri mobile , art.1688 C.civ. prevede că acestea
se predau prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ
(bunuri incorporale) ori a unui alt document sau lucru care îi permite
cumpărătorului preluarea în orice moment. Se pot preda și prin remiterea cheilor
clădirii în care se află bunurile mobile sau prin simplul consimțământ al părțilo r,
dacă cumpărătorul le avea deja în stăpânirea sa, cu orice titlu, la data încheierii
contractului (depozit, împrumut, locațiune etc.).
59. Întinderea obligației de predare. Conform art.1686 alin.1C.civ.
obligația de a preda bunul vândut se înt inde și la accesoriile sale, precum și la tot
ce este destinat folosinței sale perpetue.
De asemenea, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului titlurile și
documentele referitoare la proprietatea sau folosința bunului (art.1686 alin.2
C.civ.).
În cazul bunurilor de gen, vânzătorul este obligat la predarea lor chiar
dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenție (art.1686 alin.3 C.civ.) .
60. Locul predării bunului vândut. Predarea trebuie să se facă la locul
unde bunul se afla în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din
convenția părților ori, în lipsa acesteia, din uzanțe (art. 1689 C.civ. ).
61. Starea bu nului vândut. În conformitate cu dispozițiile art. 1690
alin.1C.civ. , bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul
încheierii contractului.
Întrucât predarea bunului vândut este un act de executare a contractului,
cumpărător ului trebuie să i se pună la dispoziți e de către vânzător exact bunul

166 M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.70.
167 Uneori îndeplinirea obligației de predare presupune efectuarea unor acte sau fapte pozitive
din partea vânzătorului, pentru ca cumpărătorul să poată intra în stăpânirea efectivă a lucrului
cumpărat. De exemplu, dacă imobilul este ocupat ilegal de o terță persoană, vânzătorul are
obligația de a evacua acea persoană până la predare. Dacă imobilul est e ocupat chiar de către
vânzător și membrii săi de familie, care refuză să părăsească imobilul, atunci cumpărătorul are la dispoziție o acțiune în evacuare împotriva acestora (a se vedea T.Suprem, s.civ. dec. nr.1805/1981, în R.R.D.nr.9/1982, p.67).

65 prevăzut în contract, iar nu altul 168. De aceea, în literatura juridică recentă se
spune că vânzătorul trebuie să -i predea cumpărătorului un bun conform
stipulațiilor contractuale 169 . Conformitatea (predarea bunului vândut conform
stipulațiilor contractuale) presupune două aspecte: conformitatea materială
(obiectivă) și conformitatea funcțională (subiectivă).
Conformitatea materială (obiectivă) se referă la identitatea bunului
predat cu cel convenit prin contract, la cantitatea și la calitatea stabilite prin
clauzele contractuale.
Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un bun individual determinat (cert),
obligația de predare vizează exact bunul asupra căruia părțile au co nvenit în
momentul încheierii contractului. Prin urmare, vânzătorul trebuie să -i predea
cumpărătorului exact ac est bun, deoarece numai în acest caz predarea va fi
considerată conformă clauzelor contractuale (predare conformă). Verificarea
acestei conformități se face prin compararea bunului efectiv predat cu ceea ce s –
a stipulat expres sau implicit în contract. De exemplu, în jurisprudența franceză
s-a apreciat că predarea nu este conformă în următoarele situații; predarea, în
cazul vânzării unui autotur ism de ocazie, a unui autoturism cu un motor care nu
corespundea mențiunilor din cartea de identitate; predarea, în cazul vânzării unui autovehicul de ocazie, a unui autoturism cu un kilometraj mai mic decât cel real și cu seria motorului falsificată
170.
Dacă vânzarea are ca obiect bunuri de gen, obligația de predare conformă
presupune ca bunurile efectiv predate cumpărătorului să corespundă caracteristi-cilor prevăzute în contract. De exemplu, în jurisprudența franceză s-a apreciat că predarea est e neconformă în cazurile de mai jos: predarea unui număr de arbuști
de o altă specie decât cea stipulată în contract; predarea unor semințe de sfeclă
furajeră în loc de semințe de sfeclă de zahăr, așa cum era stipulat în contract;
predarea unor semințe netratate în loc de semințe tratate; predarea unui alt model
de autoturism nou decât cel comandat etc.
171 .
Conformitatea în privința cantității presupune ca vânzătorul să predea
cumpărătorului exact cantitatea menționată în contract, adică nici mai m ult nici
mai puțin.
Conformitatea în privința calității presupune ca bunul predat de vânzător
să corespundă calitativ înțelegerii exprese sau tacite a părților. Prin calitate se
înțelege a nsamblul proprietăților bunului care formează obiectul c ontractului pe
care părțile le -au avut în vedere atunci când și- au dat consimțământul. Ea se
stabilește fie prin referire la prevederile contractuale, fie prin referire la un eșan-

168 Ca regulă generală în materie de obligații, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea
exact ă a obligației (art.1516 alin.1 " Creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și
la timp a obligației" ).
169 D.Chiri că, op.cit. Tratat 2008, p.337.
170 A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.338, precum și jurisprudenț a franceză acolo
citate.
171 Ibidem.

66 tion, fie prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare care sunt
impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la anumite uzanțe etc. De exemplu,
în jurisprudența franceză s- a judecat că predarea este neconformă dacă în
contractul de vânzare -cumpărare a unui hotel s -a stipulat că este „corespunzător
normelor”, iar apoi s- a dovedit că instalația electrică nu corespunde normelor în
domeniu 172 .
Conformitatea funcțională (subiectivă) presupune nu numai identitatea
dintre bunul predat efectiv de vânzător și cel stipulat în c ontract, ci și cerința ca
bunul să fie apt a corespunde destinației pentru care a fost achiziționat de
cumpărător. În această concepție, predare neconformă es te nu numai cea a unui
alt bun decât cel convenit în contract, ci și a unuia inapt să îndeplinească
utilitatea pentru care cumpărătoru l l-a destinat 173.
Dovada îndeplinirii obligației de predare a bunului vândut este în sarcina
vânzătorului, deoarece el este debitorul acestei obligații (obligație de rezultat).
Cumpărătorul are obligația de a verifica , imediat după prel uare, starea
bunului potrivit uzanțelor (art.1690 alin.2 C.civ. ).
Dacă în urma verificării se constată existența unor vicii aparente,
cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere .
În lipsa informării, se conside ră că vânzătorul ș i-a exec utat obligația prevăzută
la art.1690 alin.1 C.civ. Cu toate acestea, în privința viciilor ascunse, dispozițiile
art.1707 – 1714 rămân aplicabile 174.
62. Dezacordul asupra calității. Potrivi t art. 1691 alin.1 C.civ : "În cazul
în care cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru
executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna de îndată un e xpert în vederea constatării" . Prin aceeași hotărâre se poate
dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.
Dacă păstrarea bunului vândut ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzare a pe chelt uiala
proprietarului, în condițiile stabilite de instanță (art.1691 alin.3 C.civ. ).
Hotărârea de vânzare va trebui să fie comunicată pârâtului sau reprezentantului
acestuia, a șa cum dispune art. 1691 alin.4 C.civ.

172 D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum și juris prudența franceză acolo citată.
173D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum și doctrina și jurisprudența francez ă acolo
citate.
174 În literatura juridică recentă se consideră că preluarea (recepția) fără rezerve acoperă numai
deficiențele observabile la momentul predării, nu și pe cele care, în cazul bunurilor complexe,
pot fi observate doar ulterior, în urma folosirii bunului în anumite condiții sau în urma unui
examen mai atent ( D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.356).
Pentru bunurile simple verificarea trebuie făcută de cumpărător în momentul predării, iar în
cazul bunurilor mai comple xe, verificarea implică un anumit interval de timp suficient, dar
diferit de la caz la caz (D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum și jurisprudența acolo citată).

67 63. Fructele bunului vândut. Fructele bunului vândut se cuvin
cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății , dacă părțile nu au convenit
altfel (art.1691C.civ. ).
64. Momentul predării. În lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere
predarea bunului de îndată ce prețul este plă tit. Dacă predarea bunului nu se
poate face decât după trecerea unui termen, împrejurare cunoscută
cumpărătorului la momentul vânzării, părțile sunt prezumate că au convenit ca
predarea să se facă la expirarea acelui termen (art.1693 C.civ. ).
65. Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1694 alin.1 C.civ. :"Dacă
obligația de plată a prețului este afectată de un termen și, după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanțiile acordate vânzătorului s- au
diminuat, vânzătorul poate suspenda exe cutarea obligației de predare cât timp
cumpărătorul nu acordă garanții îndestulătore că va plăti prețul la termenul stabilit".
Cu toate acestea, dacă la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea insolvabilitatea cumpărătorului, atunci ace sta din urmă păstrează beneficiul
termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu s- a agravat în mod substanțial
(art.1694 alin.2 C.civ. ).
Neexecutarea totală sau parțială a obligației de predare, din vina vânzătorului, dă dreptul cumpărătorului să solicite fie executarea silită în natură
a obligației, fie rezoluțiunea vânzării cu daune -intere se.
În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, din vina vânzătorului, cumpărătorul poate cere da une-interese, de la data punerii în
întârziere a vânzătorului
175.
66. Obligația accesorie de a conserva bunul până la predare . Conform
art.1485 C.civ. , obligația de a preda un bun individual determinat o cuprinde și
pe aceea de a -l conserva până la predare.
Prin urmare, dacă bunul vândut nu se predă cumpărătorului în momentul
încheierii contractului, vânzătorul are obligația de a -l conserva până la predare.
Această obligație presupune ca vânzăt orul să păstreze cu grijă bunul, astfel încât
să fie predat cumpărătorului în starea în care se afla la momentul încheierii
contractului, evitându -se orice pierdere, deteriorare sau degradare. Cheltuielile
de conservare sunt în sarcina cumpărătorului, dacă transferul proprietății s-a
făcut în momentul încheierii co ntractului, deoarece conservarea se face în
numele și pe seama cumpărătorului 176.
În caz de deteriorare sau pieire, vânzătorul răspunde față de cumpărător
pentru orice culpă, oricât de ușoară ( ca un depozitar). Culpa vânzătorului se
prezumă din simpl ul fapt al deteriorării bunului, el putându -se exonera de
răspundere numai dacă dovedește o cauză străină și care nu- i este imputabilă –
forța majoră, cazul fortuit, fapta cumpărătorului, fapta unei terțe persoane pentru

175 F.Deak, op.cit.(2001),p.73.
176 Ibidem

68 care vânzătorul nu este ținut a răspunde.

3. Oblig ația de garanție contra evicțiunii

67. Noțiune. Vânzătorul are obligația de a asig ura cumpărătorului
stăpânirea netulburată a bunului vândut.
Dacă cumpărătorul este împiedicat sau tulburat în stăpânirea bunul ui, se
declanșează obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii.
În acest sens, art . 1695 alin.1 C.civ. prevede că: "Vânzătorul este de drept
obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l -ar împiedica
total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut",
Cuvântul „evicțiune” provine din limba latină – evictio, evi ctionis- și
înseamnă deposedare. În literatura juridică s -a arătat că se numește evicțiune
pierde rea proprietății bunului cumpărat, în tot sau în parte, ori tulburarea
cumpărătorului în exercitarea atributelor de proprietar 177.
Așa cum rezultă din textul art. 1695 alin.1, v ânzătorul este de drept obligat
să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii. Ca urmare, această obligație
a vânzătorului există chiar dacă părțile nu au stipulat -o expres î n contract.
De asemenea, î n literatura de specialitate s-a arătat că ne aflăm în fața unei
„garanții”, întrucât obligația de garanție contr a evicțiunii funcționează și atunci
când vânzătorul nu are nici o culpă 178. Un alt autor, susține că vânzătorul nu se
poate exonera de obligați a de garanție , chiar dacă demonstrează existența forței
majore, obligația fiind calificată ca o obligație de rezul tat întărită 179. În doctrina
clasică mai veche s -a susținut și opinia contrară conform căreia, potrivit cu
principiile generale, evicțiunea rezultând dintr -o împrejurare neprevăzută sau
dintr -un caz de forță majoră, nu poate da loc la garanție 180.
V ânzătorul are această obligație nu numai față de cumpărător, dar și față
de succesorii în drepturi ai cumpărătorului, fie universali, cu titlu universal sau cu titlu particular (chiar gratuit – de exemplu donatar)
181. În ace st sens, art. 1706
din C.civ. dispune că "Vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față
de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros sau gra tuit". Aceasta deoarece odată cu bunul vând ut se
transmit cumpărătorului și apoi dobânditorului subsecvent toate drepturile și
acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului (art.1673 alin.2 C.civ. ).

177 F.Deak, op.cit.(2001), p.74; M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.74; Matei B.Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Editura ALL Educațional, București, 1998, p.625.
178 A se vedea C.Toader, Evicțiunea în contractele civile, Editura All, București, 1997, p.7 și
p.63;
179 D.Chiric ă, op.cit., Tratat 2008, p.369.
180A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Bălănescu, Al.Băicoianu, Tratat de drept civil, vol II,
Editu ra All, București, 1997, p.560.
181Astfel, chiar dacă donatorul nu răspunde el însuși de evicțiune față de donatar (art.828
C.civ.), totuși vânzătorul de la care donatorul a cumpărat bunul va răspunde de evicțiune față
donatar.

69 În cazul în care vânzătorul a încheiat contractul de vânzare -cumpărare p rin
mandatar, răspunderea împotriva evicțiunii revine vânzătorului, deoarece
mandatarul a fost numai un reprezentant al vânzătorului. Dacă mandatul a fost
fără reprezentare, ma ndatarul înstrăinând bunul ca și cum ar fi adevăratul
vânzător , atunci el va răspunde față de c umpărător contra evicțiunii, dar se
poate îndrepta cu o acțiune în regres împotriva mandantu lui său.
Oblig ația de garanție contra evicțiunii a vânzătorului operează atât în
cazul vânzărilor prin bună învoială, cât și în cazul vânzărilor prin licitație pu-
blică 182.
Codul nostru civil reglementează această obligație a vânzătorului cu
scopul de a ocroti cumpărătorul în folosința liniștită a bunului cumpărat, pentru
a nu fi tulburat nici de către vânzător, nici de către terțe persoane.
68. Garanția contra evicțiunii ce provine din fapt e imputabile
vânzătorului. Odată cu încheierea contractului de vânzare -cumpărare și
predarea bunului în stăpânirea cumpărătorului, vânzătorul este ținut să se abțină
de la orice act sau fapt personal care l-ar putea tulbura pe cumpărător î n
folosința liniștită a bunului .
Ac easta este o obligație negativă de a nu face, care incumbă atât
vânzătorului cât și succesorilor săi universali sau cu titlu universal și poate fi
invocată de cumpărător atât împotriva unor tulburări de fapt (acte sau fapte ale
vânzătorului care nu se întemeiază pe un drept; de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din imobilul cumpărat prin violență ), cât și împotriva
unor tulburări de drept (acte sau fapte ale vânzătorului care se întemeiază pe un
drept; de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct, uz, abitație etc.
asupra bunului vândut, dar care nu a fost rezervat prin contract ul de vânzare ).
Este indiferent dacă aceste tulburări au o cauză anterioară sau posterioară
vânzării, obliga ția „de a nu face” a vânzătorului fiind perpetuă
183. Rezultă acest
lucru din dispozițiile art . 1695 alin.3 C.civ. care prevăd că " garanția este
datorată împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării".
În general, orice faptă personală a vânzătorului, inclusiv delictuală (dol,
violență, concurență neloială etc.), de natură a -l tulbura pe cumpărător, activează
obligația de garanție contra evicțiunii .
Dacă vân zătorul își înc alcă obligația de a nu face, cumpărătorul se poate
apăra împotriva lui invocând excepția de garanție. Această excepție se
întemeiază pe adagiul „ cine trebuie să garanteze împotriva evicțiunii, nu poate
să evingă” ( quem de evictione tenet actio, eundem agen tem repellit exceptio). În

182În cazul vânzărilor prin licitație publică, așa cum s -a arătat, ordonanța de adjudecare
rămasă definitivă și executată curăță imobilul de orice ipotecă și privilegiu (deci proble ma
garanției pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice altă cerere, care poate conduce la
evicțiune, se prescrie în termen de 3 ani (art.520 C.pr.civ.), de la data înscrierii actului de
adjudecare în cartea funciară (A se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 – , p.74)
183 M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.77, D.Chirică, op.cit. Tratat 2008, p.372 -374.

70 acest sens , art. 1696 C.civ. prevede că: "Acela care este obligat să garanteze
contra evicțiunii nu poate să evingă".
Ca urmare a invocării excepției de garanție , orice acțiune a vânzătorului
prin care ar încerca să -l evi ngă pe cumpărător va fi respinsă.
După cum s-a arătat în literatura juridică, vânzătorul nu poate evinge
cumpărătorul nici în urma dobândirii unei noi calități, pe care nu o avea în
momentul vânzării. De exe mplu, vânzătorul a vândut bunul altuia și apoi l -a
moștenit pe adevăratul proprietar. În acest caz, chiar dacă vânzătorul acționează
în calitate de moșteni tor al adevăratului proprietar, nu -l va putea evinge pe
cumpărător, deoarece cumpărătorul îi poate opune excepția de garanție 184.
La decesul vânzătorului obligația de garanție contra evicțiunii se transmite
succesorilor săi universali sau cu titlu universal, deoarece este o obligație patrimonială. De aceea, cumpărătorul va putea invoca excepția de garanție nu
numai împotriva vânzătorului, dar și împotri va succesorilor săi în drepturi,
universali sau cu titlu universal.
În schimb, excepția de garanție nu poate fi invocată împotriva succesorilor
cu titlu particular ai vânzătorului ( de exemplu, împotriva unui alt cumpărător al
aceluiași lucru, donatar, legatar cu titlu particular), deoarece aceștia nu răspund
pentru obligațiile moștenirii
185.
O bligația de garanție contra evicțiunii este indivizibilă între debitori
(art.1697 C.civ. ).
Obligația de garanție a vânză torului pentru fapte personale există nu
numai în caz de tulburare directă a cumpărătorului, dar și atunci când evicțiunea se realizează indirect, prin intermediul unui terț. De exemplu, dacă vânzătorul
vinde un imobil succesiv la doi cumpărători diferiți, dintre care cel de -al doilea

cumpărător își înscrie dreptul în cartea funciară înaintea primului cumpărător, acesta din urmă va fi evins de celălalt, care și -a asigurat opozabilitatea dreptului
dobândit prin îndeplinirea formelor de publicitate imobilia ră. În acest exemplu,
cauza evicțiunii o constituie fără îndoială faptul vânzătorului, care a vândut succesiv imobilul către doi cumpărători, situație în care vânzătorul va trebui să
răspundă de evicțiune față de primul cumpărător (cel evins), chiar dacă
evicțiunea are o cauză ulterioară primei vânzării, deoarece evicțiunea provine
din faptul său personal.
69. Garanția contra evicțiunii ce rezultă din pretențiile unui terț .
Vânzătorul are obligația de a -l garanta pe cumpărător nu numa i împotriva
evicțiunii care ar rezulta dintr -un fap t personal al său, dar și împotriva evicțiunii
ce provine d in pretențiile unui terț.

184 F.Deak, op.cit.(2001),p.75.
185 M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dacă un moștenitor rezervatar atacă o
vânzare a defunctului pe motiv că este o vânzare simulată, sub forma unei donații deghizate ,
cumpărătorul nu -i poate opune excepția de garanție, deoarece el acționează în calitate de terț
față de acel act, nu ca moștenitor.

71 În acest sens, art. 1695 alin.2 C.civ. prevede că: " Garanția este datorată
împotriva evicțiunii ce rezultă din pret ențiile unui terț numai dacă acestea sunt
întemeiate pe un drept născut anterior datei vânzării și care nu a fost adus la
cunoștința cumpărătorului până la acea dată".
Prin urmare, spre deosebire de obligația de garanție pentru fapta proprie,
(care vizează atât tulburările de fapt, cât și tulburările de drept), obligația de
garanție a vânzătorului pentru pretențiile terților se referă numai la tulburările de
drept. Adică, n umai atunci când terțul tulburător invocă anumite drepturi asupra
bunului vândut, constituite anterior vânzării, drepturi care exclud total sau
parțial dreptul cumpărătorului, vânzătorul este răspunzător de evicțiune.
Împotriva simplelor tulburări de fapt (deposedare prin violență, tulburare a
folosinței, șicanări etc.), cumpărătorul se poate apăra și singur, prin exercitarea
acțiunilor posesorii.
În majoritatea cazurilor, evicțiunea se produce în urma admiterii unei
acțiuni în justiție a terțului împotriva cumpărătorului când instanța, prin hotărâre
judecătorească, recunoaște terțului un drept real (drept de proprietate, servitute,
superficie, uzufruct, uz, abitație) sau accesoriu (i potecă, privilegiu) asupra bunu-
lui vândut .
Dar, evicțiunea se poate produce și fără o hotă râre judecătorească. De
exemplu, așa cum s-a subliniat în literatura juridică de specialitate: atunci când
dreptul terțului asupra bunului este atât de evident, încât cumpărătorul cedează
fără a mai aștepta să fie dat în judecată; imobilul cumpărat este urmărit de un
creditor ipotecar, iar cumpărătorul plătește creanța acestuia pentru a degreva
imobilul de ipotecă; după ce a cumpărat bunul de la un neproprietar, cumpărătorul devine moștenitorul adevăratului proprietar
186.
Ca urmare, oblig ația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii ce
provine din pretențiile terților nu este condiționată de existența unei hotărâri
judecătorești.
Răspunderea vânzătorului împotriva evicțiunii ce rezultă din pretențiile
terților operează dacă sunt îndeplinite condițiile de mai jos:
a) Evicțiunea să rezulte dintr-o tulburare de drept 187. Vânzătorul este
răspunzător numai dacă tulburarea din partea terțului este o tulburare de drept ,
adică numai dacă terțul evingător invocă un drept asupra bunul ui, cum ar fi: un
drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct,

186 C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.599- 560; M.M ureșan, op.cit.,
Curs 1999, p.74;
187 Evicțiunea poate rezulta nu numai din intentarea unei acțiuni petitorii, dar și din
exercitarea unei acțiuni posesorii. De asemenea, evicțiunea poate rezulta și din exercitarea
unei acțiuni în justiție a cumpărătorului împotriva unui terț care stăpânește bunul , acțiune pe
care instanța o re spinge ( F.Deak, op.cit.- 2001- ,p.77).

72 servitute 188, superficie, uz, abitație etc.) ori chiar un drept de creanță legat de
bunul cumpărat, care îi micșorează valoarea sau utilitatea.
V ânzătorul nu răspunde de servituțile aparente, pe care cumpărătorul le
putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituțile neaparente pe care ,
până la data vânzării, le-a adus la cunoștința cumpărătorului ori pe care acesta le
cunoștea din alte surse 189.
În cazul ipotecilor și privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului,
obligația de garanție funcționează numai dacă debitorul principal nu- și plătește
datoria și creditorul trece la realizarea creanței 190.
În literatura juridică de specialitate se admite că există o tulburare de
drept nu numai atunci când terțul invocă un drept real asupra bunului, dar și
atunci când el invocă un drept de creanță, legat de bunul cumpărat, dacă
recunoașterea acestui drept înlătură sau res trânge dreptul cumpărătorului. De
exemplu, terțul invocă un contract de locațiune consimțit de vânzător, opozabil
și cumpărătorului dacă are dată certă anterioară vânzării, sau invocă dreptul de a
fi despăgubit pentru îmbunătățirile aduse de el imobilului închiriat. Da că la data
vânzării cumpărătorul nu a cunoscut locațiunea sau îmbunătățirile, iar vânzătorul
nu le -a declarat, ac esta din urmă va răspunde de evicțiune 191.
b) Evicțiunea să aib ă o cauză anterioară vânzării. Vânzătorul este ținut să
răspundă numai dacă pretențiile terțului se întemeiază pe un drept născut
anterior datei vânzării. Aceasta deoarece vânzătorul este prezumat a cunoaște
drepturile terțelor persoane născute anterior datei vânzării și pe care încearcă să
le valorifice sau să le opună cumpărătorului.
În schimb, vânzătorul nu poate fi ținut să răspundă pentru cauzele d e
evicțiune ivite după ce bunul vândut a ieșit din patrimoniul său.
Prin excepție, vânzătorul răspunde și atunci când evicțiunea are o cauză ulterioară vânzării, dar care îi este imputabilă. Astfel, așa cum s-a arătat în
literatura de specialitate, dacă vânzătorul a înstrăinat succesiv imobilul său la doi
cumpărători diferiți, iar cel de -al doilea cumpărător și-a intabulat dreptul în
cartea funciar ă înaintea primului cumpărător, vânzătorul va răspunde față de
primul cumpărător pentru evicțiune deși cauza acesteia este ulterioară vânzării
(în acest caz, evicțiunea rezultă din fapta proprie a vânzătorului, care îi este

188 Este vorba despre o tulburare de drept atât în situația în care terțul pretinde a avea asupra
terenului cumpărat (ca fond aservit) un drept de se rvitute, cât și în situația în care
cumpărătorul, dobândind fondul dominant, constată că servitutea asupra unui fond vecin
aservit nu există (M.Mure șan, op.cit., Curs 1999, p.82).
189 D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum și jurisprudența franceză a colo citate. S -a
arătat judicios că în cazul existenței unei servituți aparente, nedeclarate de vânzător, garanția nu funcționează chiar dacă s -ar dovedi ignoranța cumpărătorului, ceea ce se explică nu prin
faptul că i -ar fi imputabilă cumpărătorului vreo culpă în neobservarea servituții, ci întrucât
servitutea este aparentă se prezumă absolut a fi cunoscută, ceea ce înlătură orice posibilitate a cumpăr ătorului de a proba contrariul.
190 F.Deak, op.cit.(2001), p.78.
191 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.80; F.De ak, op.cit.(2001) , p.78.

73 imputabilă ). De asemenea, vânzăt orul este ținut să răspundă pentru evicțiunea ce
decurge din uzucapiune, chiar dacă aceasta a început înainte de vânzare, dar s- a
împlinit după vânzare, într -un interval de timp scurt, astfel încât cumpărătorul
nefiind înștiințat de vânzător nu a mai avut posibilitatea să facă acte de
întrerupere 192.
c) Cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută cumpărătorului la data înche –
ierii contractului de vânzare -cumpărare . Deci, dreptul terțului asupra bunului
vândut să nu fi fost adus la cunoștința cumpărăt orului ori cumpărătorul să nu fi
cunoscut pe altă cale existența acestui drept, până la data vânzării.
În privința necunoașterii cauzei de evicțiune, este indiferent dacă
cumpărătorul are sau nu vreo culpă. C ulpa cumpărătorului în legătură cu
necunoașterea cauzei de evicțiune nu înlătură dreptul de garanție.
Dacă însă, la data vânzării, cumpărătorul a cunoscut pericolul evicțiunii,
înseamnă că a cumpărat pe riscul său, contractul având caracter aleatoriu.
Vânzătorului îi inc umbă sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii de
către cumpărător.
Dacă sunt îndeplinite condițiile de mai sus , vânzăto rul va fi ținut să
răspundă față de cumpărător . Așa cum s -a arătat în literatura de specialitate,
cauza evicțiunii ce rezul tă din pretențiile unui terț nu trebuie să -i fie imputabilă
vânzătorului. Vânzătorul nu poate scăpa de garanție invocând propria ignoranță
în privința unei cauze de evicțiune sau lipsa culpei ori buna sa credință la
încheierea contractului 193.
Rezultă că vânzătorul răspunde contra evicțiunii care ar rezulta din
pretențiile terților indiferent dacă este de bună -credință (nu a cunoscut cauza
evicțiunii) sau de rea -credință (a cunoscut cauza evicțiunii).
70. Chemarea în judecată a vânzătorului. Conform ar t.1705 alin.1
C.civ. : "Cumpărătorul chemat în judecată de un terț care pretinde că are
drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl chem e în cauză pe vânzător" .
Prin urmare, cumpărătorul trebuie să -l introducă în proces pe vânzăt or,
pentru ca acesta să prezinte instanței dovezile de care dispune , în scopul
respingerii pretențiilor terțului. Introducerea în proces se face printr -o cerere de
chemare în garanție (garanție incidentă), conform disp ozițiilor art.60 -63 din
Codul de proce dură civilă . Chemarea în garanție este o măsură de prudență
pentru cumpărător, deoarece vânzătorul îl poate apăra cu toate mijloacele de care dispune, care pot fi necunoscute cumpărătorului. Pe de altă parte, dacă
acțiunea în justiție a terțului este admisă, prin aceeași hotărâre judecătorească cumpărătorul poate obține obligarea vânzătorului la daune -interese, evitând
ulterior un alt proces de chemare în garanție a vânzătorului.
Obligația vânzătorului de a -l apăra pe cumpărător în procesul cu ter țul
evingător există numai dacă terțul săvârșește o tulburare de drept și numai dacă

192 M.Mureșan, op.cit., p.82.
193 A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.385.

74 tulburarea este actuală și efectivă, adică dacă terțul a înregistrat o acțiune în
justiție, căci simpla temere de eventualitatea unei evicțiuni nu- l îndreptățește pe
cumpă rător să invoce obligația de garanție 194.
În cazul în care cumpărătorul a omis să -l cheme în garanție pe vânzător și
pierde procesul, fiind evins de către terț, pierde dreptul de garanție dacă
vânzătorul dovedește că existau motive suficiente pe ntru a se respinge cererea
terțului (art.1705 alin.1 C.civ. ) 195.
De asemenea, cumpărătorul care, fără a exista o hotărâre judecătoreas –
că, a recunoscut dreptul terțului pierde dreptul de garanție, afară de cazul în
care dovedește că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea
(art.1705 alin.2 C.civ.).
71. Rezoluțiunea contractului. În cazul în care cumpărătorul (sau
succesorul său) a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia , suficient de
însemnată încât dacă ar fi cunoscut evicțiunea nu ar mai fi încheiat contractul,
poate solicita rezoluțiunea vânzării (art.1700 alin.1 C.civ. ).
Pe cale de consecință, odată cu rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere
restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit (art.1700 alin.2 C.civ. ).
72. Restituirea prețului. În conformitate cu art. 1701 alin.1 C.civ. ,
vânzătorul este obligat să restituie prețul în întregime chiar dacă, la data
evicțiunii, valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit de teriorări
însemnate, fie din neglijența cumpărătorului 196, fie prin forță majoră.
Prin excepție, conform art. 1701 alin.2, dacă cumpărătorul a obținut un beneficiu în urma deteriorărilor cauzate bunului, vâ nzătorul are dreptul să scadă
din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu (de ex emplu, cumpărătorul
unei păduri care, după ce a exploatat -o parțial, a fost evins; vânzătorul poate să
rețină din preț sumele reprezentând valoarea materialului lemnos exploatat – a
se vedea C.Hamangiu, I .Rosetti-Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.563).
În aceleași condiții, vânzătorul trebuie să restituie prețul primit și în cazul în care acțiunea în garanție este exercitată de un subdobânditor, indiferent dacă acesta a cumpărat bunul la un pr eț mai mic sau mai mare
197 ori chiar cu titlu

194 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.80. În practica judecătorească s -a hotărât că pericolul de
expropriere a unei clădiri vândute, prin cuprinderea ei într-o zonă restructurabilă, nu
constituie evicțiune, reprezentând o simplă eventualitate și nu o certitudine că va fi demolată,
motiv pentru care cererea de despăgubire a cumpărătorului a fost respinsă ca prematură (a se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr . 1326 din 6 iulie 1977, în RRD nr.2/1978, p.55).
195 În aceeași ipoteză, dar fără ca vânzătorul să poată dovedi că avea mijloacele necesare
pentru respingerea pretențiilor terțului, cumpărătorul se poate întoarce împotriva lui pe cale
principală, printr -o acțiune în garanție pentru evicțiune (gar anție principală) . A se vedea
F.Deak, op.cit.(2001) , p.79.
196 Cumpărătorul, în calitate de proprietar, are dreptul să fi e neglijent cu privire la bunul pe
care îl consideră al său sa u să-i dea orice întrebuințare.
197 În sensul că subdobânditorul nu poate cere restituirea decât în limita prețului plătit de el
cumpărătorului intermediar, de la care a cumpărat el (D.Chirică , op.cit., Tratat 2008, p.391).

75 gratuit. Aceasta deoarece, odată cu bunul, subdobânditorul primește și toate
accesoriile sale, inclusiv acțiunile transmițătorului împotriva celui de la care a
cumpărat, întemeiate pe obligația acestuia de gara nție contra evicțiunii 198 .
Dacă la data evicțiunii bunul vândut are o valoare mai mare decât la data
vânzării, din orice cauză, vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului, pe
lângă prețul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicțiunii (art.
1701 alin.3 C.civ.) .
Vânzătorul datorează sporul de valoare 199 indiferent dacă a fost de bună –
credință sau de rea -credință la data încheierii contractului și indiferent dacă
prejudiciul a fost previzibil sau imprevizibil.
73. Întinderea daunelor -interese. Dacă vânzătorul este răspunzător de
evicțiune , în temeiul art. 1702 alin.1 C.civ. , daunele -interese pe care le datorează
cuprind:
a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui care l -a evins; în literatura juridică anterioa ră noului Cod civil se
considera că este vorba despre fructele pe care cumpărătorul le -a perceput după
ce a devenit de rea -credință (a luat cunoștință de dre pturile terțului asupra
bunului prin prealabila notificare sau prin cererea de chemare în judecată).
Fructele culese de cumpărător până la data când a devenit de rea -credință nu este
dator să le restituie terțului evingător
200.
b) cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l -a
evins, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;
c) cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător;
aceste cheltuieli se referă la taxele de timbru pentru autentificarea contractului,

198 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p75, F.Deak, op.cit. (2001) , p.81.
199 Așa cum s -a arătat în literatura juri dică, datorită art. 1344 C.civ.vechi cumpărătorul nu
suportă riscul devalorizării monetare, fiind fără relevanță acceptarea sau neacceptarea teoriei
impreviziunii (F.Deak, op.cit.- 2001- ,p.82). Cu privire la teoria impreviziunii a se vedea
Gr.Giurcă (I), Gh.Beleiu (II), Teoria impreviziunii – rebus sic stantibus – în dreptul civil,
revista „Dreptul” nr.1011/1993, p.29- 36; C.E.Zamșa, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină
și jurisprudență, Editu ra Hamangiu, București, 2006; Vezi și C.S.J. s.com. dec.nr.591/1994,
în Buletinul jurisprudenței, 1994, p.243- 245.
În practica judecătorească recentă (după anul 2000) s -au pronunțat soluții diametral
opuse în legătură cu dreptul cumpărătorului la sporul de valoare. Astfe l, în cazul evingerii
cumpărătorului (care a cumpărat imobilul de la Statul Român în baza Legii nr.112/1995) de către fostul proprietar, unele instanțe au decis că pe lângă prețul de vânzare, actualizat cu indicii ratei inflației, cumpărătorul are dreptul la sporul de valoare al imobilului (Î.C.C.J,
secția civilă și de proprietate intelectuală, deciziile nr.2518/2003, 2194/2004 și 2768/2004, citate după D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.393). Alte instanțe au decis, dimpotrivă, că în caz de evicțiune, vânz ătorul poate fi ținut doar la restituirea prețului actualizat, nu și la sporul de
valoare al imobilului (Curtea de Apel Constanța, secția civilă, dec.nr.513/2000, citată după D.Chirică, op.cit., p394). Și opiniile din literatura juridică, în această proble mă, sunt diferite (
a se vedea Al.Țiclea, Notă la decizia civilă nr. 513/2000 a Curții de Apel Constanța, în revista
„Dreptul” nr.4/2001, p191 și următ; contra D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.394).
200 F.Deak, op.cit.(2001),p.81, C.Toader, op.c it., p.66- 67; I.Popa, op.cit., p.326- 327.

76 onora riu pentru notar sau avocat, taxe de intabulare în cartea funciară etc., dacă
au fost suportate de cumpărător;
d) pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din
cauza evicțiunii;
De asemenea, potrivit art. 1702 ali n.2 C.civ. , vânzătorul este obligat să
ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de către acela care
evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut,
fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate, dar , în acest din urmă caz,
numai dacă sunt necesare ( făcute pentru conservarea bunului) sau utile (făcute
pentru sporirea valorii bunului).
Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data vânzării (deci, a fost
de rea -credință), este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute
pentru efectuarea și, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare (făcute în scop de
lux sau de plăcere).
Acțiunea cumpărătorului, întemeiată pe neîndeplinirea obligației de
garanț ie contra evicți unii, este o acțiune personală (nu reală), astfel încât
daunele -interese pot fi cerute numai de la vânzător ori de la succesorii săi
universali sau cu titlu universal.
Dreptul la acțiune al cumpărătorului evins pentru rezoluțiunea vânzării și
daune-interese se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani și începe să
curgă de la data producerii evicțiunii, iar în cazul în care evicțiunea rezultă dintr –
o hotărâre judecătorească, d e la data rămânerii irevocabile a hotărârii .
74. Efectele evicțiunii parțiale. În co nformitate cu dispozițiile art. 1703
C.civ., în cazul în care evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului,
vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins și, dacă este cazul, să plătească daune -interese
corespunzător cu prevederile art.1702 C.civ .
75. Înlăturarea evicțiunii de către cumpărător. Art.1704 C.civ. prevede
că atunci când cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terțu lui evingător o
sumă de bani sau dându- i un alt bun, vânzătorul este liberat de urmările
garanției, în primul caz prin rambursarea către cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată de la data plății, iar în al doilea caz prin plata valorii bunul ui da t. În ambele cazuri, vânzătorul este obligat și la plata tuturor
cheltuielilor aferente.
76. Modificări convenționale a garanției împotriva evicțiunii.
Obligația de garanție contra evicțiunii a vânzătorului es te reglementat ă de
noul Cod civil prin norme juridice cu ca racter supletiv și se numește garanția de
drept.
Dacă în contractul de vânzare -cumpărare nu ar exista stipulat nimic în
privința garanției contra evicțiunii, vânzătorul rămâ ne răspunzător potrivit
prevede rilor legale, aplicându- se garanția de drept.
Dar, părțile contractante pot deroga de la prevederile legale indicate mai sus, stabilind prin convenția lor alte reguli de garanție, conform intereselor lor.

77 În acest sens, art . 1698 al in.1 C.civ. prevede că: „ Părțile pot conveni să
extindă sau să restrângă obligația de garanție. Acestea pot chiar conveni să îl
exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii”. Garanția stipulată de
părți se numește garanția convențională 201.
În ce privește clauzele de extindere a garanției vânzătorului, se admite că
acestea pot fi stipulate în contract fără îngrădiri. Astfel, garanția vânzătorului
poate fi extinsă atât pentru fapte personale, cât și pentru faptele terților (de
exemplu, părțile pot extinde garanția și împotriva unor tulburări de fapt) ori
chiar pentru împrejurări fortuite (expropriere). Se impune însă precizarea că
aceste clauze de extindere trebuie să fie stipulate expres în contract și să fie
neechivoce, altminteri se a plică regulile garanției de drept.
În ce privește clauzele de restrângere sau de înlăturare a garanției
vânzătorului, art.1698 alin.2 C.civ. prevede că: " Stipulația prin care obligația de
garanție a vânzătorului este restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta
de obligația de a restitui prețul, cu excepția cazului în care cumpărătorul și- a
asumat riscul producerii evicțiunii". Aceasta deoarece cumpărătorul evins
pierzând dreptul asupra bunului, prețul este deținut fără cauză de vânzător.
De asemenea, dacă cumpărătorul a cunoscut, la data vânzării, pericolul
evicțiunii sau a cumpărat pe riscul său (caz în care contr actul de vânzare este
aleatoriu), el este presupus că a ren unțat la garanția vânzătorului.
77. Limitele clauzei de nerăspundere pentru evicțiune. Conform art.
1699 C.civ.: "Chiar dacă s-a convenit că vânzătorul nu va datora nicio garanție,
el răspunde totuși de evicțiunea cauzată ulterior vânzării prin faptul său
personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscându-le în momentul
vânzării, le -a ascuns cumpărătorului. Orice stipulație contrară este considerată
nescrisă" .

4. Obligația de garanție contra viciilor bunului vândut

78. Noțiune. Vânzătorul răspunde față de cumpărător nu numai în caz de
evicțiune (când nu asigură folosința liniștită a bunului vândut ), dar și pentru
viciile bunului (când nu asigură folosința utilă).
În acest sens, art. 1707 alin.1C.civ. dispune că: " Vânzătorul garantează
cumpărătorul contra oric ăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu
întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură
întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le -ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi
cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic".
Dacă avem în vedere bunurile, prin vicii trebuie să înțelegem că este vorba
despre bunuri defect e, stricat e etc. Deci, viciile înseamnă anumite defecț iuni ale
bunului vândut, datorită cărora este acesta impropriu întrebuințării după
destinația sa ori i se micșorează întrebuințarea sau valoarea.

201 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.76- 77.

78 Viciile bunului vândut se mai numesc și vicii redhibitorii pentru că în
dreptul roman, atunci când lucrul vândut prezenta un viciu mai însemnat,
vânzătorul era obligat să -l ia înapoi prin acțiunea num ită redhibitorie (din
verbul latin redhibere – a lua înapoi) 202.
79. Condițiile angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii.
a) Viciul să fie ascuns . Această condiție re zultă din prevederile art. 1707
alin.1C.civ. , care dispune că vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror
"vicii ascunse ".
Prin viciu ascuns se înțelege acel viciu care, la data predării bunului , nu
putea fi descoperit fără asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent
și diligent (art. 1707 alin.2 C.civ.).
În practic a judecătorească au fost considerate vicii ascunse acelea care nu
au putut fi descoperite decât printr -o expertiză tehnică 203, printr -o analiză de
laborator 204 sau în condițiile unei temperaturi scăzute, care n-a ex istat la data
vânzării 205. De exemplu, s-a hotărât că poluarea sonoră provenind de la o
centrală termică, situată în subsolul clădirii, chiar sub apartamentul cumpărat,
constituie un viciu ascuns pe care cu mpărătorul nu l-a putut descoperi la data
vânzării, când era vară și centrala nu funcționa, ci numai la venirea iernii când
centrala a fost pornită 206 . De asemenea, infiltrarea apei și inundarea unei clădiri
ca urmare a unor ploi abundente constituie un viciu ascuns care nu a putut fi
observat de cumpărător la data vânzării, deoarece la acea dată anotimpul era
secetos 207 .
Posibilitatea cumpărătorului de a cunoaște v iciul bunului se apreciază in
abstracto, avându -se în vedere un cumpărător prudent și diligent (art.1707 alin.2
C.civ. ).
În practica judecătorească anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil
s-a decis că la cumpărarea unui autoturism, cumpărătorul trebuie să verifice
starea acestuia, la nevoie printr -un specialist, neputând antrena răspunderea
vânzătorului pen tru vic ii pe care el nu le -a remarcat, deși orice cunoscător le -ar

202 Cu privire la unele aspecte speciale ale garanției pentru evicțiune, a se vedea și V.Stoica,
C.Turianu, Obligația de garanție contra viciilor bunurilor vândute de persoanele fizice , cu
privire specială asupra autovehiculelor, în R.R.D.nr.9- 12/1989, p.6- 18; A se vedea și
C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p566; Pentru amănunte în legătură cu
originile istorice ale garanției pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chir ică, op.cit., Tratat 2008,
p.399.
203 Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, în CD pe anul 1973, p.133.
204 Tribunalul județean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, în R.R.D.nr.6/1983, p.58.
205 Tribunalul Municipiului București, dec.civ.nr.151/1990, în revista „ Dreptul” nr.2/1992,
p.79.
206 Curtea de Apel din Paris, citată după D.Chiric ă, op.cit., Tratat 2008, p.410.
207 C.S.J, secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr.1252/2003, citată după
D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.410.

79 fi putut observa fără dificultate 208. Lipsa de informare, lipsa de experiență sau
nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile neconstatate de el să fie
considerate vicii ascunse; în cazul unui lucru pentru a cărui cunoaștere (sub
aspectul calității sau viciilor) este necesară o anumită pregătire, cumpărătorul
trebuie să apeleze la o persoană calificată, căci dacă nu o face este în culpă și
trebuie privit a -și fi asumat riscurile, neputând cere desființarea contractului 209 .
După cum se poate vedea, în practica noastră judecătorească mai veche s-
a apreciat că da că cunoașterea viciilor bunului vândut reclamă o anumită
pregătire (lucruri de mare complexitate sau tehnicitate) cumpărătorul treb uie să
apeleze la o persoană calificată, iar dacă nu o face el este considerat în culpă.
Însă, literatura juridică recentă consideră , pe bună dreptate, că întrucât o
asemenea cerință (apelarea la o persoană calificată) nu este prevăzută de lege, nu
constituie o condiție a angajării răspunderii vânzătorului pentru vicii 210 . Într-
adevăr, nici noul Cod civil nu pretinde cumpărătorului să a peleze la o persoană
calificată, dar pretinde să fie prudent și diligent.
Deci, cumpărătorului i se ce re să fie prudent și diligent, ceea ce implică
să facă, la data predării, o examinare normală, dar atentă a bunului vândut ,
pentru a observa starea acestuia, fără a fi obligat să apeleze la un specialist sau
expert. Examinarea făcută de cumpărător se va aprecia atât raportat la resursele
lui personale (apreciere in concreto ), cât și la un comportament fără reproș al
unei persoane dotate cu asemenea resurse (aprec iere in abstracto).
Dacă la data predării bunului viciul putea fi descoperit de că tre
cumpărător, fără asistență de specialitate, atunci viciul nu mai este considerat ascuns și deci vânzătorul nu datorează garanție . De exemplu, într -o speță s- a

208 A se vedea Trib S uprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, în CD 1957, p.79- 81,
citată după M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.88.
În literatura juridică recent ă se consideră că problema dacă o deficiență (viciu) este
ascunsă sau aparentă se apreciază diferit , după cum este vorba despre un cumpărător profan
sau un cumpărător profesionist. În cazul cumpărătorului profan se consideră că viciul este
ascuns dacă nu poate fi observat în urma unei examinări normale, având în vedere resursele personale ale acestuia (ap reciere in concreto ) și un comportament fără reproș al unei persoane
dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto ), fără a fi obligat să apeleze la un specialist
sau expert, afară de cazul în care a fost informat în prealabil de existența viciului. Î n cazul
unui cumpărător profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat ascuns în condiții mult mai
dificile. Pentru un asemenea cumpărător aprecierea aptitudinii de a constata existența unor vicii se face după criterii abstracte, nu subiective, la nive lul unui profesionist fără reproș. În
privința cumpărătorului profesionist există o adevărată prezumție simplă de cunoaștere a
existenței viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumție simplă, aceasta poate fi răsturnată prin
proba contrară, dovedindu- se că viciul a fost ascuns de vânzător prin mijloace dolosive sau că
era imposibil de descoperit, decât printr -o expertiză înalt calificată (a se vedea D.Chirică,
op.cit., Tratat 2008, p.409- 411, precum și literatura și jurisprudența franceză acolo citate).
209 A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, în CD 1978, p.59- 62;
idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, în R.R.D.nr.7/1985, p.67- 68; idem, dec.nr.679 din 12
aprilie 1986, în R.R.D.nr.1/1987, p.62- 63, citate după M.Mur eșan, op.cit., Cur s 1999, p.88.
210 F.Deak, op.cit . (2001) , p.86; D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2.

80 hotărât că vânzătorul nu este răspunzător pentru vicii ascunse deoarece
cumpărătorul apartame ntului, cu prilejul numeroaselor vizite efectuate la imobil,
putea constata zgomotul continuu produs de o instalație frigorifică a unei
măcelării 211.
Rezultă că spre deosebire de garanția contra evicțiunii (care funcționează
chiar și în cazul în care cumpărătorul are o culpă în necunoașterea cauzei
evicțiunii), în cazul garanției împotriva viciilor bunului vândut culpa
cumpărătorului în necunoașterea viciului exclude răspunderea vânzătorului pentru aceste vicii.
De asemenea, p otrivit art . 1707 alin.4 C.civ. vânzătorul nu datorează
garanție contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoștea la încheierea
contractului. De exemplu, vânzătorul nu este ținut să răspundă de viciile bunului
pe care el le -a adus expres la cunoștința cumpărătorului, deoarece acest e vicii nu
mai sunt ascunse. Revine vânzătorului sarcina de a dovedi că l-a înștiințat pe
cumpărător d espre existența vici ilor sau că viciile au fost cunoscut e de
cumpărător la data vânzării.
Problema dacă un viciu este ascuns sau aparent, fiind o împrejurare de
fapt, rămâne la aprecierea instanței de judecată.
Vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut chiar și
atunci când nu le -a cunoscut până în momentul încheierii contractului, fiind de
bună -credință , afară numai dacă a convenit cu cumpărătorul ca să nu răspundă
de ele.
b) Viciul sau cauza lui să fi existat la data predării bunului . Vânzătorul nu
răspunde pentru viciile ivite ulterior predării bunului , deoarece oda tă cu
predarea trec la cump ărător și riscurile .
Dovada faptului că viciul sau cauza lui a existat în momentul predării
bunului cade în sarcina cumpărătorului.
Nu este necesar ca viciul să se fi manifestat până la predarea bunului, ci
este suficient ca la data p redării să existe doar cauza sau germenele lui, chiar
dacă viciul se va manifesta ulterior 212. De exemplu , o defecțiune de turnare a
unei piese metalice reprezintă un viciu ascuns, existent la data predării
bunului ,chiar dacă ruperea piesei datorită acestei defecțiuni se produce abia mai
târziu; de asemenea, un cal care suferea de o anumită boală, care n -a putut fi
diagnosticat decât ulterior, printr -o analiză de laborator, constituie un viciu
ascuns existent la data predării 213.
c) Viciul să fie important . Această condiție rezultă din dispozițiile art.
1707 alin.1 C.civ. , care dispune că vânzătorul garantează împotriva acelor vicii
ascunse "care fac bunul vândut i mpropriu întrebuințării la care este destinat sau

211 A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, „Recueil Dalloz” (IR) nr.33/2000,
p.240, citată după D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.410. Soluți a este discutabilă pentru că
viciul trebuie să privească bunul vândut, iar nu alt bun care face zgomot.
212 M.Mu reșan, op.cit, Curs 1999, p.87.
213 A se vedea Tribunalul județean Hunedoara, dec.civ.nr.5/ 1983, în R.R.D.nr.6/1983, p.58.

81 care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoare a încât, dacă
le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preț mai mic ".
Dacă viciile sunt minore și lucrul poate fi ușor reparat, garanția
vânzătorului pentru vicii nu funcționează 214. De exemplu, în practica judiciară
s-a decis că viciul nu este important (grav) dacă constă doar în uzura unor piese,
care pot fi înlocuite 215.
Pentru angajarea răspunderii vânzătorului nu este necesar ca viciul să
afecteze esența (substanța) bunului 216.
Cele trei condiții ale angajării răspunderii vânzătorului contra viciilor
ascunse trebuie dovedite de către cumpărător, prin orice mijloace de probă
(fiind un simplu fapt juridic).
80. Domeniul de aplicare a l garanției contra viciilor. Obligația de
garanție împotriva viciilor ascunse se aplică în orice vânzare (civilă sau
comercială), inclusiv în cazul promisiunilor de vânzare -cumpărare, indiferent că
bunul vândut este mobil sau imobil, nou sau de ocazie. Însă, în conformitate cu
dispozițiil e art. 1707 alin.5 C.civ. , obligația de garanție a vânzătorului contra
viciilor ascunse nu există în vânzările silite , ci numai în cazul vânzărilor
obișnuite, liber consimțite de către părți 217.
81. Denunțarea viciilor ascunse. Potrivit art. 1709 a lin.1 C.civ. ,
cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat să le
aducă la cunoștința vânzătorului într-un termen rezonabil , stabilit potrivit cu
împrejurările, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la
art.1710 alin.1 lit.d (rezoluțiunea) 218.
În cazul în care cumpărătorul este profesionist, iar bunul vândut este
mobil corporal, termenul este de două zile lucrătoare (art.1709 alin.2 C.civ. ).

214 A se vedea D.Chirică, op.cit, Tratat 2008, p.413.
215A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 183/1978, în CD, 1978, p.59- 62; idem,
decizia nr.679/1986, în R.R.D.nr.1/1987, p.62- 63.
216 A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr.541/1973, în CD, 1973, p.133.
217 În literatura juridică recentă s -a arătat că obligația de garanție a vânzătorului contra viciilor
ascunse există chiar și în vânzările publice (prin licitație publică), dacă vânzătorul vinde de
bunăvoie, deoarece numai atunci când vânzarea este impusă de lege vânzătoru lui garanția nu
are aplicare .
Garanția contra viciilor nu funcționează în vânzările aleatorii, în care cumpărătorul cumpără pe riscul său, cu excepția cazului în care vânzătorul este de rea- credință (caz în care
vânzarea nu mai este aleatorie) – a se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.402, precum și
literatura juridică franceză acolo citate.
218 În ce priv ește viciile aparente, problema se rezolvă conform art. 1690. Astfel, cumpărătorul
are obligația ca imediat după preluare să verifice starea bunului . Dacă în urma verificării
constată existența unor vicii aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa informării, se consideră că vânzătorul și -a executat obligația
de a preda bunul în starea în care se afla în momentul încheierii contractului , fiind exonerat de
răspundere pentru viciile aparente.

82 Atunci când viciul apare în mod gradual, termenele prevăzute la art.1709
alin.1 încep să curgă din ziua în care cumpărătorul își dă seama de gravitatea și
întinderea viciului (art.1709 alin.3 C.civ.).
Dacă vânzătorul a tăinuit viciul (ceea ce înseamnă că este de rea -credință) ,
atunci el nu mai poate invoca prevederile art.1709 C.civ. (sancțiunea decăderii
cumpărătorului din dreptul de a cere rezoluțiunea).
82. Efectele garanției contra viciilor bunului vândut.
Dacă bunul vândut este afectat de vicii și sunt îndeplinite cele trei condiții
analizate, cumpărătorul are posibilitatea de a obține de la vânzător, în baza art.
1710 alin.1 C.civ. , după caz:
a) înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;
b) înlocuirea bunului vândut cu un bu n de același fel, însă lipsit de vicii;
c) reducerea corespunzătoare a prețului;
d) rezoluțiunea vânzării.
Mai trebuie reținut că instanța de judecată, la cererea vânzătorului, având
în vedere gravitatea viciilor și scopul pentru care contractul a fost încheiat, poate
dispune o altă măsură prevăzută la art. 1710 alin.1C.civ. decât cea solicitată de
cumpărător.
Reglementările de mai sus constituie o noutate față de dispozițiile vechiului cod civil, care prevedea pentru cum părător doar posibilitatea de
opțiune în tre acțiunea în rezoluțiune (acțiunea redhibitorie) și acțiunea în
reducerea prețului (acțiunea estimatorie).
De asemenea, potrivit art. 1711 alin.1 C.civ. , dacă numai unele dintre
bunurile vândute sunt afec tate de vicii și acestea pot fi separate de celelalte fără
pagubă pentru cumpărător, iar instanța dispune rezoluțiunea în condițiile art.1710 C.civ. , contractul se desființează numai în parte.
Rezoluțiunea contractului în privința bunului princip al, atrage
rezoluțiunea lui și în privința bunului accesoriu (art.1711 alin.2 C.civ. ).
Trebuie prec izat că admisibilitatea acțiunii în rezoluțiune a cumpărătorului
pentru vicii nu este condiționată de reaua -credință a vâ nzătorului. Numai
întinder ea răspunderii vânzătorului diferă după cum a fost de bună -credință (nu
a cunoscut viciile la data vânzării ) sau de rea -credință (a cunoscut viciile la data
încheierii contractului) , așa cum vom vedea mai jos.
De asemenea, pentru admis ibilitatea acțiunii în rezoluțiune a
cumpărătorului nu este necesar ca viciul să facă ca bunul să fie cu totul
impropriu oricărei întrebuințări, fiind suficient ca el să nu poată fi utilizat conform destinației sale normale
219.
Pierderea sau deteriorarea bun ului (afectat de vicii -s.n.), chiar prin forță
majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obțină măsurile prevăzute la art. 1710 alin.1C.civ .

219 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.90; F.Deak, op.cit. (2001) , p.88.

83 Pe de altă parte, conform art. 1714 C.civ. , garanția contra viciilor ascunse
se aplică și atunci când bu nul vândut nu corespunde cali tăților convenite de către
părți.
83. Întinderea garanției vânzătorului. Întinderea garanției diferă după
cum vânzătorul a fost de rea-credință (a cunoscut viciile la data încheierii
contractului de vânzare, dar nu le -a adus la cunoștința cumpărătorului) sau de
bună -credință (nu a cunoscut viciile bunului la data vânzării).
Dacă la data încheierii contractului vânzătorul cunoștea viciile bunului
vândut, pe lângă una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 alin.1C.civ. ,
vânzătorul este obligat la plata de daune -interese 220, pentru repararea întregului
prejudiciu cauzat, dacă este cazul (art.1712 alin.1C.civ. ).
Cumpărătorul are dreptul la daune -interese numai dacă vânzătorul a fost
de rea -credință , adică a cunoscut viciile bunului la data vânzării și nu le -a adus
la cu noștința cumpărătorului , consi derându- se că aceste daune sunt
imprevizibile și deci datorate numai în caz de dol 221.
Acordarea daunelor -interese presupune, din partea cumpărătorului, să facă
dovada prejudiciului suferit și a legăturii de ca uzalitate dintre viciile bunului și
prejudiciu, în condițiile dreptului comun. De asemenea, întrucât buna -credință se
prezumă, cumpărătorul este ținut să dovedească reaua -credință a vânzătorului.
În literatura juridică recentă s-a arătat că daunele -interese pot fi solicitate
de cumpărător fie în cadrul acțiunii în rezoluțiune , fie în cadrul acțiunii în
reducerea prețului , fie chiar independent de cele două acțiuni.
De asemene a, întinderea daunelor -interese nu poate fi limitată la prețul
achitat de cumpărător, deoarece este vorba despre repararea unui prejudiciu, iar
prejudiciul trebuie reparat integral de cel vinovat.
Dacă vânzătorul nu cunoștea viciile bunului vândut și s-a dispus una
dintre măsurile prevăzute la art.1710 alin.1 lit. c) sau d) C.civ. , el este obligat să
restituie cumpărătorului doar prețul și cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în
tot sau în parte, după caz (art.1712 alin.2 C.civ. ) 222.

220 În practica judiciară s -a decis că dacă vânzătorul cunoștea viciul lucrului, el va fi obligat
nu numai la restituirea prețului, dar și la daune -interese, iar în lipsa unor daune dovedite, cel
puțin cumpărătorul are dreptul la dobânzi după suma ce urmează a fi restituită, calculate
începând cu data plății prețului și până le restituirea efectivă ( a se vedea Tribunalul județean
Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, în L.P.nr.6/1957, p.757- 758, citată după
M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.89; în același sens și D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.428, precum și literatura juridică și jurisprudența acolo citate).
Așa cum s -a arătat , daunele- interese pot proveni din prejudicii corporale (rănirea sau moartea
cumpărătorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparații; costul înlocuirii unor produse) ori prejudicii aduse unui terț car e și-a recuperat paguba de la cumpărător, rămânând acestuia
acțiune în regres împotriva vânzătorului ( a se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.430).
221 F.Deak, op.cit. (2001) , p.89.
222 Conform art. 121 din Legea de punere în aplicare a Codului civil nr .71/2011, dispozițiile
art.1710, 1711, 1712 alin.2 și 1713 din Codul civil se aplică și în cazurile în care viciile ascunse au fost descoperite după data intrării în vigoare a Codului civil.

84 84. Prescri pția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse. Termenul
prescripției este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen (art.2517 C.civ. ).
Potrivit art. 2531 alin.1 din noul Cod civil, dacă prin lege nu se prevede
altfel , prescripția dreptului la acțiune pentru viciile ascunse începe să curgă:
a) în cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o
construcție, de la împlinirea unui an de la data predării ori recepției finale a
bunului sau a lucrării, în a fara cazului în care viciul a fost descoperit mai înainte,
când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii; b) în cazul unei construcții, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepției finale a construcției, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai
înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii.
Pentru executarea unor lucrări curente , termenele prevăzute la art. 2531
alin.1 sunt de o lună, în cazul prevăzut la lit. a ), respectiv de 3 luni , în cazul
prevăzut la lit. b) (art.2531 alin.2 C.civ. ).
Dispozițiile art. 2 531 alin.1 și alin.2 C.civ. se aplică și în cazul lipsei
calităților convenite ori al lipsurilor cantitative, însă numai dacă oricare din
aceste lipsuri nu pu teau fi descoperite, fără cunoștințe speciale, printr -o
verificare normală.
Termenele prevăzute mai sus sunt termene de garanție înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească (art. 2531 alin.4 C.civ. ).
Prevederile le gale indicate mai sus nu aduc nici un fel de atingere
termenelor de garanție speciale, legale sau convenționale.
De asemenea, dispozițiile art.2531 C.civ. se aplică și în cazul produselor
pentru care s-a prevăzut un termen de valabilitate, ca și în cazul bunurilor sau lucrărilor pentru care există un termen de garanție pentru buna funcționare.
8 5. Modificări convenționale a garanției contra viciilor . Conform art.
1708 alin.1 C.civ. , dacă părțile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să
garanteze contra viciilor ascunse, chiar și atunci când nu le -a cunoscut. Deci, în
lipsă de stipulație contrară, vânzătorul este obligat să garanteze contra viciilor ascunse indiferent dacă este de bună -credință sau de rea -credință.
Obligația de garanție a vânzătorului contra viciilor ascunse este reglementată de Codul nostru civil prin dispoziții supletive, părțile având posibilitatea să limiteze, să înlăture sau să extindă această garanție, prin clauze
exprese stipulate în contract.
În ce privește clauzele de limitare sau de înlăturare a garanției contra
viciilor, acestea sunt valabile și își produc efectele numai dacă vânzătorul a fost
de bună -credință, adică nu a cunoscut viciile
223. În acest sens, conform art.
1708 alin.2 C.civ. "clauza care înlătură sau limitează răspunderea pentru vicii
este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le -a cunoscut ori trebuia să le
cunoască la data încheierii contractului ". Cumpărătorul trebuie să facă dovada

223 F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.122.

85 cunoașterii viciilor de către vâ nzător și poate face această dovadă prin orice
mijloace de probă.
Clauzele de limitare sau de înlăturare a garanției contra viciilor pot viza
scurtarea termenului legal de 1 an sau de 3 ani, de 1 lună sau de 3 luni, în care
viciile ascunse trebu ie descoperite, posibilitatea exercitării de către cumpărător
numai a acțiunii în reducerea prețului , dreptul cumpărătorului de a cere numai
reparațiile necesare, excluderea totală a garanției etc. 224 .
În ce privește clauzele de extindere a gara nției, acestea pot fi stipulate
liber, fără limitări sau restrângeri. De exemplu, vânzătorul își poate asuma
obligația de garanție și contra viciilor aparente sau împotriva viciilor apărute ulterior predării bunului ori dincolo de limitele termenului de ga ranție fixat de
lege
225.
86. Garanția pentru buna funcționare. Conform art. 1716 alin.1 C.civ. ,
în afară de garanția contra viciilor ascunse, vânzătorul care a garantat pentru un
timp determinat buna funcționare a lucrului vândut este obligat, în ca zul oricărei
defecțiuni ivite înăuntrul termenului de garanție, să repare bunul pe cheltuiala
sa. În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata
maximă a reparației este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat
repararea bunului.
Dacă reparația este imposibilă sau dacă durata acesteia depășește timpul
stabilit prin contract sau prin legea specială, vânzătorul este obligat să
înlocuiască bunul vândut (art.1716 alin.2 C.civ. ). În ipoteza în care vânzătorul
nu înlocuiește bunul într -un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările, el este
obligat, la cererea cumpărătorului , să îi restituie prețul primit în schimbul
înapoierii bunului (art.1716 alin.3 C.civ. ).
În conformitate cu art. 1718 alin.1C.civ. , cumpă rătorul trebuie să
comunice vânzătorului defecțiunea ivită înainte de împlinirea termenului de
garanție, sub sancțiunea decăderii din dreptul de garanție. Dacă comunicarea nu
a putut fi făcută în termenul de garanție, din motive obiective , cumpărătorul are
obligația să comunice defecțiunea într -un termen rezonabil de la data expirării
termenului de garanție.
Dacă vânzătorul dovedește că defecțiunea s -a produs din pricina modului
nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau a păstrat bunu l, va fi e xonerat de
răspundere. Comportamentul cumpărătorului se apreciază și luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i -au fost comunicate de către vânzător (art.
1717 C.civ. ).
* * * * *

224 Ibidem.
225 D.Chir ică, op.cit., Tratat 2008, p.436- 437.

86 Ga ranția contra viciilor ascunse s-a dovedit a fi insuficientă în raport cu
dispozițiile vechiului Cod civil, motiv pentru care s-a impus adoptarea unor
reglementări moderne, corespunzătoare stadiului actual de dezvoltare al
societății și consumului.
În acest scop, a fost adoptată Ordonanța Guvernului nr.21/1992 privind
protecția consumatorilor (modificată, republicată și actualizată) 226 care
cuprinde și dispoziții referitoare la viciile ascunse ale produselor.
Astfel, prin viciu ascuns legea înțelege „ deficiența calitativă a unui produs
livrat sau a unui serviciu prestat care nu a fost cunoscută și nici nu putea fi
cunoscută de către consumator prin mijloacele obișnuite de verificare” (art. 2
pct.21).
Consumatorii au dreptul „ de a pretinde vânzătorilor sau prestatorilor de
servicii remedierea sau înlocuirea gratuită a produselor și serviciilor obținute,
precum și despăgubiri pentru pierderile suferite ca urmare a deficiențelor
constatate în cadrul termenului de garanție sau de valabilitate. După expirarea
acestui termen, consumatorii pot pretinde remedierea sau înlocuirea produselor/serviciilor care nu pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost realizate, ca urmare a unor vicii ascunse apărute pe durata medie de utilizare
227
a acestora” (art.12 alin.1).
Remedierea deficiențelor apărute la produse sau servicii ori înlocuirea
produselor care nu corespund în cadrul termenului de garanție 228 sau de va –
labilitate 229 și care nu sunt imputabile consumator ului se face în termen de
maxim 15 zile din momentul când operatorul economic 230 a luat cunoștință de
deficiențele respective.
Cu referire la bunurile de folosință îndelungată (frigidere, televizoare,
mașini de spălat, autoturisme, aparate foto etc .) acestea se vând însoțite de
certificatul de garanție, declarația de conformitate, precum și de cartea tehnică

226 Republicată în Monitorul Oficial al României nr.208 din 28 martie 2007, actualizată , cu
modificările și completările aduse de Legea nr.363 din 21 decembrie 2007 și O.U.G.nr.174
din 19 noiembrie 2008.
227 Prin durată medie de utilizare legea înțelege „ intervalul de timp, stabilit în documente
tehnice normative sau declarat de către producător ori convenit între părți, în cadrul căruia
produsele de folosință îndelungată trebuie să își mențină caracteristicile funcționale, dacă au fost respectate condițiile de transport, manipulare, depozitare și exploatare” (art.2 pct.20).
228 Termen de garanție – limita de timp, care curge de la data dobândirii produsului sau
serviciului, până la care producătorul sau prestatorul își as umă responsabilitatea remedierii
sau înlocuirii produsului ori serviciului achiziționat, pe cheltuiala sa, dacă deficiențele nu
sunt imputabile consumatorului (art.2 pct.17).
229 Termen de valabilitate – limita de timp stabilită de producător până la care un produs își
păstrează caracteristicile specifice inițiale, dacă au fost respectate condițiile de transport,
manipulare, depozitare și păstrare (art.2 pct.18); în cazul produselor alimentare – data limită
de consum.
230 Operator economic – persoană fizică s au juridică, autorizată, care în cadrul activității
sale profesionale fabrică, importă, transportă sau comercializează produse ori părți din acestea sau prestează servicii (art.2 pct.3).

87 ori instrucțiunile de folosire, instalare, exploatare, întreținere, eliberate de
producător (art.20 alin. 3). În cadrul termenului de garanție vânzătorul are
obligația de a remedia orice deficiențe de calitate, indiferent dacă acestea sunt
sau nu vicii ascunse. În privința acestor bunuri cumpărătorul are posibilitatea de
a acționa împotriva vânzătorului atât pe temeiul garanției contra viciilor a scunse
reglementate de Codul civil, cât și pe temeiul dispozițiilor cuprinse în Ordonanța
Guvernului nr.21/1992, care pot fi uneori mai avantajoase sau mai ușor de
aplicat ( de exemplu, așa cum s-a arătat în literatura juridică, remediile sunt mai
ușor de obținut în baza acestui act normativ special, nefiind necesară acționarea
în justiție a vânzătorului; sunt supuse remedierii orice deficiențe, indiferent dacă se subsumează sau nu noțiunii de „vicii ascunse” ; termenele de garanție sunt, în
general, mai lungi decât termenele în care poate fi valorificată garanția contra viciilor ascunse de drept comun
231 ).
În sfârșit, consumatorii au dreptul „ de a fi informați, în mod complet,
corect și precis, asupra caracteristicilor esențiale ale produselor și serviciilor
oferite de către operatorii economici, astfel încât să aibă posibilitatea de a face o alegere rațională, în conformitate cu interesele lor, între produsele și serviciile oferite și să fie în măsură să le utilizeze, potrivit destinației acestora,
în deplină securitate” (art.18).

231 A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.400.
În legătură cu obligația de garanție contra viciilor în dreptul comercial a se vedea
D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.401, 414- 415: Legea nr.240 din 7 iunie 2004 privind
răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, republicată
în M .Of. al României nr.313 din 22 aprilie 2008, care a fost abrogată, cu începere din data de
1.02.2013, prin Legea nr.76 din 24 mai 2012; Legea nr.245 din 9 iunie 2004 privind
securitatea generală a produselor, republicată în M.Of. al României nr.360 din 9 m ai 2008;
Legea nr.449 din 12 noiembrie 2003 privind vânzarea produselor și garanțiile asociate
acestora, republicată în M.Of. al României nr.347 din 6 mai 2008; Ionuț Florin Popa –
Conformitatea lucrului vândut – între rigiditate tradițională și funcționalism, în „Revista
română de dr ept privat” nr.2/2009, p 65- 99.

88
B. OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI

87. Enumerare . Potrivit art. 1719 C.civ. cumpărătorul are următoarele
obligații principale : a) să preia bunul vândut; b) să plătească prețul vânzării.
În lipsă de stipulație contrară ,cheltuielile pentru încheierea contractului de
vânzare sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1666 alin.1 C.civ.).
În literatura juridică se admite că, în temeiul libertății contractuale, părțile
pot stipula și alte obligații pentru cumpărător sau pot modifica obligațiile reglementate de lege
232.

1. Obligația de a plăti prețul vânzării.

Fiind de esența contractului de vânzare -cumpărar e, obligația de a plăti
prețul este impusă de lege cu caracter imperativ.
Plata prețului trebuie făcută de către cumpărător deoarece el este debitorul
acestei obligații.
Cu toate acestea, potrivit dispozițiilor din dreptul comun, prețul poate fi
achitat, în numele cumpărătorului, de orice persoană interesată sau neinteresată,
cu condiția de fi în deplină cunoștință de cauză. Dacă terța persoană achită prețul
din eroare, atunci are la dispoziție împotriva vânzătorului o acțiune întemeiată pe dispozi țiile art.1341 C.civ. (restituirea plății nedatorate )
233.
88. Locul și data plății prețului. Potrivit art. 1720 alin. 1 C.civ. , în lipsă
de stipulați e contrară , "cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care
bunul se afla în m omentul închei erii contractului și de îndată c e proprietatea
este transmisă".
Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, că locul plății prețului
coincide cu locul predării bunului vândut, acesta fiind locul în care se afla b unul
în momentul încheierii contractului de vânzare.
Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa unei
stipulații contrare , art. 1720 alin. 2 C.civ. prevede că " plata prețului se face la
locul care rezultă din uzanțe sa u, în lipsa acestora, la locul destinației".
89. Modalități de plată a prețului. Părțile contractante, de comun acord,
pot stabili ca plata prețului să se facă integral (dintr -o dată, printr -o singură
prestație) sau fracționat (în ra te, prin mai multe prestații succesive).

232A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , pag. 93; C.Toader, op.cit. pag- 80-81; Dumitru C.
Florescu, op.cit., p. 67; L.Stănciulescu, op.cit., p. 178.
233A se vedea C.Stătescu, C.Bârsan Tratat de drept c ivil. Teoria generală a obligaților,
Editura Academiei Republicii Socialiste România București 1981, p.132 și practica
judecătorească acolo citată.
De asemenea, s -a apreciat că dacă terțul plătește prețul din eroare, are dreptul la o acțiune
recurso rie contra cumpărătorului întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză (A se vedea
D.Chirică, op.cit.,Tratat 2008, pag.482)

89 Dacă părțile nu au convenit altfel, cumpărătorul este obligat să plătească
integral prețul stipulat în contract, deoarece vânzătorul nu poate fi silit să
primească parte din preț (se aplică principiul indiv izibilității plății – art.1490
C.civ. ).
Uneori, părțile se pot înțelege ca prețul să fie plătit fracționat, prin mai
multe prestații succesive (vânzare cu plata prețului în rate). În toate situațiile de acest fel, cumpărătorul are dreptul să plăte ască cu anticipație ratele, deoarece se
prezumă că termenul a fost stabilit în favoarea sa. Însă , dobânda stipulată va fi
calculată și datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcție de data plății
234.
90. Dobânzi asupra prețului. În conformitate cu art. 1721 C.civ. , în cazul
în care nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este obligat să plătească dobânzi
asupra prețului din ziua dobândirii proprietății, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură
alte foloase.
F ructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului d in ziua dobândirii
proprietății (art.1692 C.civ. ), dată de la care poate profita de ele. Ca urmare, din
rațiuni de echitate, trebuie să i se recunoască și vânzătorului dreptul la dobânzi
asupra prețului, dacă plata se face ulterior transmiterii proprietății bunului
vândut.
Dacă părțile nu au convenit ele însele nivelul dobânzii prin contract,
atunci c umpărătorul datorează dobânda legală reglementată de Ordonanța
Guvernului nr.13/2011.
91. Suspendarea plății prețului. Dacă cumpărătorul este tulburat în
stăpânirea bunului cumpărat sau află de existența unei cauze de evicțiune, art.
1722 alin.1 C.civ. prevede c ă "este îndreptățit să suspende plata prețului până
la încetarea tulburării sau până când vâ nzătorul oferă o garanție
cores punzătoare".
Într -adevăr, dacă apare vreun risc de evicțiune al cumpărătorului, ar fi
imprudent și incorect ca acesta să fie obligat la plata prețului. Se cere doar ca
riscul de evicțiune al cumpărătorului să fie serios și actual , iar nu doar ipotetic și
eventual, aspecte lăsate la libera apreciere a instanței de judecată
235.
În literatura juridică se a preciază că suspendarea plății prețului poate avea
loc nu numai în cazul introducerii unei acțiuni ipotecare sau în revendicare, ci și
în alte cazuri, indiferent care ar fi cauza evicțiunii 236.
Dacă cumpărătorul a achitat prețul în întregime, atunci firește că el nu mai
poate invo ca dispozițiile art.1722 alin.1C.civ .
În schimb, cumpărătorul nu poate suspenda plata prețului dacă a cunoscut pericolul evicțiunii în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s- a
prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare (art.1722 alin.2 C.civ. ).

234 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , pag.94.
235 A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, pag.472.
236 A se vedea C.Toader, op.cit. , pag.82 -83; D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, pag.472.

90 92. Garanțiile plății prețului. În conformitate cu dispozițiile art. 1723
C.civ. , pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile prevăzute de
lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală
asupr a bunului vândut.
În literatura juridică anterioară noului Cod civil s-a arătat că vânzătorul se
bucură de un privilegiu asupra bunurilor mobile vândute, dar neplătite, dacă
acestea se afl ă încă în posesia cumpărătorului. Practic, privilegiul se traduce
într-un drept de preferință al vânzătorului față de ceilalți creditori ai
cumpărătorului, în virtutea căruia vânzătorul va fi îndestulat cu prioritate din vânzarea silită a bunurilor mobile care au format obiectul vânzării
237.
93. Sancțiunea neplății prețului . În cazul în care cumpărătorul nu
plătește prețul, în condițiile stipulate în contract, vânzătorul are la dispoziție mai multe mijloace juridice, cu dreptul de a alege pe oricare dintre ele.
Astfel, conform art. 1724 C.civ. : "Când cumpărătorul nu a plătit,
vânzătorul este îndreptățit să obțină fie executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și, în ambele situații, daune -interese, dacă este
cazul ".
a) Executarea silită a obligației de plată a prețului . Cu toate că vânzătorul
are la îndemână și acțiunea în rezoluțiunea vânzării pentru neplata prețului,
totuși nu este obligat să exercite această acțiune. În acest sens, în practica
judecătorească anterioară noului Cod civil s-a apreciat că „ sancțiunea obligației
cumpărătorului de a plăti prețul constă în facultatea acordată vânzătorului de a
cere fi e executarea, fie rezoluțiunea contractului; vânzătorului care,
introducând acțiunea p entru plata restului de preț, a optat pentru executarea
contractului, nu i se poate impune să ceară rezoluțiunea acestuia și restituirea obiectului vânzării”
238.
După noul Cod civil, vânzătorul are același drept de a alege între
executarea silită a obligației de plată a prețului și rezoluțiunea contractului. În
acest sens, art. 1724 C.civ. prevede că "vânzătorul este îndreptățit să obțină fie
executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării……".
Executarea în natură a obligației de plată a prețului este întotdeauna
posibilă, deoarece prețul are ca obiect o sumă de bani. Acțiune a vânzătorului
prin care solicită instanței de judecată obligarea pârâtului (cumpărător) la plata
prețului are caracter personal și se prescrie în termenul general de trei ani 239.
Dacă acțiunea este admisă, iar după rămânerea definitivă și irevocabilă a
hotărârii judecătorești cumpărătorul nu se conformează, vânzătorul poate

237 Pentru alte amănunte a se vedea D.Chirică, op. cit., Tratat 2008, pag.484- 485.
238A se vedea Tribunalul județean Timiș, decizia civilă nr.982 din 22 iulie 1977, în
R.R.D.nr.6/1978, pag.65.
239 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , pag.95 De asemenea, într -un mod asemănător, în
literatura juridică s -a susținut că dacă acțiunea urmărește numai plata prețului, ea are caracter
personal. Pentru alte amănunte a se vedea P.Vasilescu, Privire asupra situației juridice a
vânzătorului de bunuri mobile, în „Dreptul” nr.1/1999, pag.1 -13.

91 solicita, prin executorul judecătoresc, executarea ei silită (prin poprire sau
executare silită, mobiliară ori imobiliară).
b) Rezoluțiunea vânzării . Potri vit art. 1724 C.civ. vânzătorul poate cere
și rezoluțiunea vânzări i.
Rezoluțiunea vânzării operează în condițiile dre ptului comun (art.1549 –
1554 C.civ.). Astfel, rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau,
după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită . În cazurile
anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate
opera de plin drept (art.1550 C.civ.).
Rezoluțiunea unilaterală poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin
punerea în întârziere (art.1552 alin.1).
D acă nu operează rezoluțiunea unilaterală sau dacă părțile nu au stipulat
un pact comisoriu, vânzătorul trebuie să solicite instanței de judecată rezoluțiunea contractului de vânzare -cumpărare.
Pentru a putea cere rezoluțiunea contractului vânzătorul trebuie să -și fi
îndeplinit propriile obligații, iar neplata prețului să fie imputabilă culpei cum –
părătorului. De asemenea, cumpărătorul trebuie pus în întârziere cu privire la
îndeplinir ea obli gației sale de plată a prețului, afară de cazurile când este de
drept în întârziere.
Astfel, p otrivit ar t.1725 alin.1 C.civ. , în cazul vânzării bunuri lor mobile,
cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligații lor
sale dacă, la scadență, nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul.
În cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privința preluării lor,
atunci când nu le -a preluat în termenul convenit, chiar dacă prețul a fost plătit,
sau atunci când a solicitat predarea, fără să fi plătit prețul (art.1725 alin.2).
De asemenea, atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil și s-a
stipulat că în cazul în care nu se plătește prețul, la termenul convenit,
cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă poate să plătească și
după expirarea termenului cât timp nu a primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului (art.1728 C.civ. ).
Rezoluțiunea contractului poate fi cerută de vânzător indiferent dacă bunul vândut es te mobil sau imobil.
În literatura juridică anterioară noului Cod civil s-a precizat că acțiunea în rezoluțiune pentru neplata prețului este personală dacă prin aceasta nu se
urmărește redobândirea bunului vândut, ci numai desființarea contractului
240.

240 În literatura juridică recentă, dar anterioară noului Cod civil, s -a arătat că vechiul Cod civil
de la 1864 a declarat reală această acțiune deoarece a dorit să confere vânzătorului
posibilitatea de a obține, prin una și aceeași acțiune, atât desființarea contractului de vânzare
(care nu poate fi obținută decât contra cumpărătorului), cât și, subsecvent rezoluțiunii,

92 Admiterea acțiunii în rezoluțiune are ca efect desființarea retroactivă a
vânzării și repunerea părților în situația anterioară, prin restituirea recipr ocă a
prestațiilor executate.
Uneori rezoluțiunea urmărește nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul
vândut, răsfrângându -se și asupra terților dobânditori de drepturi asupra lucrului
vândut 241.
În ce privește efectele față de terții subdobânditori, art. 1729 C.civ.
prevede că "rezoluțiunea vânzării unui imobil are efecte față de terți în
condițiile stabilite la art.909 și 910". În acest sens, trebuie observate dispozițiile
art.909 și 910 C.civ. care reglementează termenele de exercitar e și efectele
admiterii acțiunii în rectificare de carte funciară.
Astfel, conform art.909 C.civ .:"Sub rezerva prescripției dreptului la
acțiunea în fond, acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de
dobânditorul nemijlocit, precum și faț ă de terțul care a dobândit cu rea -credință
dreptul înscris în folosul său. Dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separată
a fost admisă, acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în judecată, c ât și împotriva terților care
au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
Față de terțele persoane care au dobândit cu bună -credință un drept real
prin donație sau legat cu titlu particular, acțiunea în rec tificare sub rezerva
prescripției dreptului la acțiunea de fond, nu se va putea introduce decât în termen de 5 ani, socotiți de la înregistrarea cererii lor de înscriere.
De asemenea, sub rezerva prescripției dreptului la acțiunea în fond,
acțiunea în rectificare, întemeiată exclusiv pe dispozițiile art. 908 alin.1 pct.1 și
2, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și- au înscris vreun
drept real, dobândit cu bună-credință și printr -un act juridic cu titlu oneros sau,
după caz, în t emeiul unui contract de ipotecă, întemeindu -se pe cuprinsul cărții
funciare. În aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se ce re, cu excepția cazului când încheierea, prin
care s -a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost
comunicată celui îndreptățit, caz în care termenul va fi de 1 an de la
comunicarea acesteia.
Termenele prevăzute la alin.2 și 3 sunt termene de decădere".

revendicarea proprietății bunului vândut și neplătit, chiar dacă a aj uns între timp în
patrimoniul unui terț. Numai în condițiile în care revendicarea bunului este posibilă, fie de la
cumpărător, fie de la terțul subdobânditor, acțiunea în rezoluțiunea vânzării este reală. Când revendicarea nu este posibilă, acțiunea în rez oluțiunea vânzării pentru neplata prețului este
personală (A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, pag.490).
241 A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98.

93 De asemenea, art. 910 C.civ. dispune că: " Hotărârea prin care se admite
rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul
celor care nu au fost părți în cauză.
Dacă însă acțiun ea în rectificare a fost notată în cartea funciară,
hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, și împotriva
acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia
odată cu dreptul autorului lor".
94. Executarea directă. Conform art . 1726 C.civ., când cumpărătorul unui
bun mobil nu își îndeplinește obligația de preluare sau plată (a prețului s.n.) ,
vânzătorul are facultatea de a de pune lucrul vândut într -un depozit, la dispoziția
și pe cheltuia la cumpărătorului, sau de a -l vinde.
V ânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă
lucrul are un preț la bursă sau la târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte și cu drept ul pentru vânzător la plata
diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune -interese (art.1726 alin.2 C.civ.).
Pe de altă parte, dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui
preț curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a achiziționa bunuri de același gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate (art.1726 alin.3 C.civ.).
Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferența dintre suma ce reprezintă
cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul, precum și la daune -interese, dacă este cazul (art.1726 alin.4 C.civ.).
Partea care invocă dispozițiile art. 1726 C.civ. are obli gația de a
încunoștința de îndată cealaltă parte despre aceasta.
95. Restituirea bunului mobil. Conform art. 1727 alin. 1C.civ. , "Atunci
când vânzarea s- a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit
prețul, vânzătorul poate ca, în ce l mult 15 zile de la data predării, să declare
rezoluțiunea fără punere în întârziere și să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în posesia cumpărătorului și nu a suferit transformări".
Dacă acțiunea în restituire nu a fost introdusă în condițiile de mai sus, art.
1727 alin.2 dispune că " vânzătorul nu mai poate opune celorlalți creditori ai
cumpărătorului efectele rezoluțiunii ulterioare a contractului pentru neplata prețului. Dispozițiile art.1648 sau ale art.1649, după caz, rămân aplicabile"
242.

242 Art.1648 alin.1 prevede că:
(1) " Dacă bunul supus restituirii a fost înstrăinat, acțiunea în rest ituire poate fi exercitată
și împotriva terțului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului
dobândirii cu bună- credință a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare
la uzucapiune" (2) " Dacă asupra bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispozițiile
alin.1 se aplică în mod corespunzător".

94 2. Obligația de a lua în primire bunul vândut.

96. Precizări. Cumpărătorul are obli gația de a lua în primire bunul vândut
la data și locul predării sau la data și locul stipulate în contract. Această obligație
a cumpărătorului este corelativă obligației vâ nzătorului de predare a bunului
vândut. Prin urmare, obligația cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut
nu poate lua naștere decât după ce vânzătorul își îndeplinește sau este gata să -și
îndeplinească propria obligație de predare.
Dacă cumpărătorul nu -și îndeplinește această obligație, atunci vânzătorul
are dreptul, în conformitate cu dispozițiile dreptului comun, să solicite
rezoluțiunea contractului.
În literatura juridică recentă s -a subliniat faptul c ă neluarea în primire a
bunului vândut de către cumpărător este un motiv suficient de rezoluțiune, chiar
dacă a achitat în întregime prețul 243.

3. Obligația de a plăti cheltuielile vânzării .

97. Precizări. Potrivit ar t.1666 alin.1 C.civ. , în lipsă de stipulație contrară
"cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina
cumpărătorului" .
Cheltuielile ocazionate de încheierea contractului de vânzare -cumpărare
pot fi, de exemplu : onorariul avocațial sau notarial pentru procurarea actelor
necesare și pentru redactarea contractului, taxa de autentificare , taxa de
îndeplinire a formalităților de publicitate imobiliară, taxa de înmatriculare a
autovehiculelor 244 etc. Aceste cheltuieli diferă după cum contractul de vânzare –
cumpărare trebuie încheiat, pentru a fi valabil, în formă autentică sau nu.
Dacă cumpărătorul pretinde că cheltuielile vânzării sunt în sarcina
vânzătorului, deși nu s-a p revăzut în contract, atunci el va trebui să facă această
dovadă. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse pe seama vânzătorului pe bază de
simple prezumții 245.

Art. 1649 dispune că: " În afara actelor de dispoziție prevăzute la art.1648, toate celelalte
acte juridice făcute în favoarea unui terț de bună- credință sunt opozabile adevăratului
proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesivă, sub
condiția respectării formalităților de publicitate prevăzute de lege, vor continua să producă efecte pe durata stipulată de părți, dar nu mai mult de un an de la data desființării titlului constituitorului".
243 D.Chirică , op.cit., Tratat 2008, pag.497
244 Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanții reale, sunt în sarcina
vânzătorului, dacă părțile nu au conveni t altfel.
245 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87.

95 În schimb, dacă vânzătorul a suportat cheltuielile vânzării, el este
îndreptățit să solic ite restituirea lor de la cumpărător, dacă în contract nu s -a
prevăzut că această obligație este în sarcina sa 246.

Secțiunea a-V -a

REGULI SPECIALE APLICABILE VÂNZĂRII IMOBILELOR
În materie de vânzare de imobile (în special terenuri) Codul nostru civil
prevede anumite reguli speciale, aplicabile în lipsă de stipulați e contrară în
contract.
98. Vânzarea unui imobil fără indicarea suprafeței. Potriv it art. 1741
C.civ. atunci când se vinde un imobil determinat, fără indicarea suprafeței,
pentru un preț total, nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere
rezoluțiunea contractului ori modificarea prețului pe motiv că suprafața este mai
mică ori mai mare
247 decât au crezut. De exemplu, se vinde un loc de casă
determinat cu prețul total de 10.000 Euro.
99. Vânzarea unei suprafețe dintr -un teren mai mare. Confo rm art.
1742 C.civ. atunci când se vinde, cu un preț stabilit pe unitatea de măsură (de
exemplu: 20 euro/1m. p.; 1000 euro/1 hectar) o anumită suprafață dintr-un teren
mai mare, a cărei î ntindere sau amplasare nu este determinată , cumpărătorul
poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea și delimitarea
suprafeței vândute .
Deci, transferul dreptului de proprietate la cumpărător se face exact ca și
în cazul bunurilor de gen (în momentul individualizării suprafeței vândute).
100. Vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeței. În
conformitate cu art. 1743 alin.1 C.civ., în cazul vânzării unui imobil cu
indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură (de exemplu: 1000 m.p. ,
cu prețul de 30 euro/1 m.p.) , dacă suprafața reală este mai mică decât cea
indicată în contract, cumpărătorul poate cere vânzătorului să -i predea suprafața
convenită. Atunci când cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să
transmită această suprafață (lipsă) , cumpărătorul poate obține fie reducerea
corespunzătoare a prețului , fie rezoluțiunea contractului dacă din cauza
diferenței de suprafață, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost
cumpărat.
Dacă însă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată,
iar excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită,

246 Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr.2459/1972, în Repertoriu de practică judiciară în materie
civilă pe anii1969- 1975, pag.128.
247 În caz de litigiu, întinderea reală a terenului se va stabili printr -o expertiză tehnică de
specialitate (expertiză topografică), a se vedea C.S.J, sec.civ.dec.nr.222/1994, în revista
„Dreptul” nr.5/1995, p.82.

96 cumpărătorul va plăti suplimentul de preț corespunzător sau va put ea obține
rezoluțiunea contractului. Atunci când excedentul nu depășește a douăzecea
parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține rezoluțiunea, dar
nici nu este dator să plătească prețul excedentului.
101. Termenul de exercitare a acțiunii estimatorii sau în rezoluțiune.
Acțiunea vânzătorului pentru suplimentul de preț și aceea a cumpărătorului
pentru reducerea prețului sau pentru rezoluțiunea contractului trebuie să fie
intentate, sub sancțiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea
contractului, afară de cazul în care părțile au fixat o dată pentru măsurarea
imobilului, caz în care termenul de un an curge de la acea dată (art.1744 C.civ. ).
Deci, termenul de un an este un termen de decădere, nefiind supus
suspendării și întreruperii, dacă prin lege nu se dispune altfel (art.2548 alin.1
C.civ. ).
102. Vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia.
Potriv it art. 1745 C.civ. când prin ac elași contract s- au vândut două
fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia și pentru un singur preț, dacă
întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensația
între valoarea surplusului și valoarea lipsei, iar acțiunea, fie pentru suplimentul de preț, fie pentru scăderea sa, nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor
prevăzute la art.1743 și 1744 C.civ. . În acest caz, rezoluțiunea este supusă
dreptului comun.
103. Vânzarea terenurilor forestiere. Confo rm art. 1746 C .civ.
terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu
respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.
Secțiunea a-VI -a

SUPORTAR EA RISCURILOR PIEIRII FORTUITE A BUNULUI
VÂNDUT

104. Precizări. Spre deosebire de vechiul Cod civil de la 1864, care
prevedea că odată cu transferul dreptului de proprietate trec asupr a
cumpărătorului și riscurile pieirii fortuite a lucrului vândut
248, noul Cod civil
aduce o reglementare diferită .
Astfel, în contractele translative de proprietate, așa cum este și
vânzarea, art. 1274 alin.1 C.civ. prevede că: "În lipsă de stip ulație contrară, cât
timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului

248 În acest sens, art. 971 C.civ. prevede a că: „ În contractele ce au de obiect translația
proprietății, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimțământului părților, și lucrul rămâne în rizico -pericolul dobânditorului, chiar când
nu i s -a făcut tradițiunea lucrului”. Așadar, transferul riscurilor era legat de transferul
proprietății, de calitatea de proprietar, iar nu de predarea lucrului vândut.

97 obligației de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului.
În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligației de predare pierde dreptul
la contraprestație, iar dacă a primit- o, este obligat să o restituie".
Prin urmare, potrivit art. 1274 alin.1 C.civ. , dacă vânzarea are ca obiect un
bun individual determinat, iar acesta piere fortuit după încheierea contractului
249, dar înainte de predare, riscul este al vânzătorului deoarece el este debitorul
obligației de predare. Pe cale de consecință, obligația de predare a vânzătorului
este stinsă prin imposibilitate fortuită de executare , iar vânzătorul pierde dreptul
de a încasa p rețul de la cumpărător , iar dacă l -a încasat trebuie să -l restituie
cumpărătorului. În acest caz, cumpărătorul nu poate cere daune -interese
deoarece lipsește culpa vânzătorului.
Pe de altă parte, din interpretarea aceluiași text de lege, rezultă că dacă
predarea bunului vândut s-a făcut în momentul încheierii contractului, dar părțile
au convenit amânarea transferului proprietății pentr u un moment ulterior
încheierii contractului, riscul pieirii fortuite după predare, dar înainte de
mome ntul transmiterii proprietății, este al cumpărătorului. În acea stă ipoteză,
cumpărătorul este ținut la plata preț ului deși nu a devenit proprietar al bunului.
Rezultă că transmiterea riscurilor pieirii fortuite este condiționată de
predarea efecti vă a bunului vândut, iar nu de transferul proprietății 250.
Cu toate acest ea, art. 1274 alin.2 C.civ. prevede că: Creditorul pus în
întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dacă
ar dovedi că bunul ar fi pie rit și dacă obligația de predare ar fi fost executată la
timp".
Așadar , dacă cumpărătorul (întrucât el este creditorul obligației de predare
a bunulu i vândut), în momentul pieirii fortuite a bunului, era pus în întârziere ori
era de drept în întârziere (art.1725 C.civ. ) cu privire la îndeplinirea obligației de
preluare, el suportă riscul pieirii fortuite , fiind obligat să plătească prețul.
În cazul bunurilor de gen, până la predare riscul pieirii fortuite este al
vânzătorului, care însă nu poate fi liberat de obligația predării lor, întrucât
bunurile de gen nu pier ( genera non pereunt). Prin urmare, vânzătorul va fi
obligat să procure și să predea cumpărătorului alte bunuri, de același gen, în
aceeași cantitate și calitate.
Treb uie precizat că reglementările de mai sus nu au caracter imperativ, ci
supletiv, părțile contractante având posibilitatea de a deroga de la ele, stabilind alte reguli privitoare la suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vândut.
De asem enea, dispoziți ile art. 1274 C.civ. privitoare la transferul riscurilor
în contractele translative de proprietate se aplică numai contractelor încheiate
după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

249 Dacă lucrul individual determinat era deja pierit în întregime în momentul încheierii
vânzării, în temeiul art. 1659 din noul Cod civil, contractul nu produce niciun efec t (fiind lovit
de nulitate absolută , pentru lipsa unui el ement esențial al contractului obiectul).
250 A se vedea F.Moțiu, op.cit., p.63.

98 Sec țiunea a-V II-a

INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTULUI DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE

105. Reglementare specială. Interpretarea clauzelor contractului de
vânzare -cumpărare se pune atunci când acestea sunt îndoielnice, neclare,
susceptibile de mai multe înțelesuri.
În conformitate cu regulile generale de interpretare a convențiilor, dacă
după aplicarea regulilor de interpretare prevăzute la art. 1266- 1268 C.civ.
contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea debitorului
(art.1269 C.civ. ).
Cum în m aterie d e vânzare -cumpărare ambele părți contractante
(vânzătorul și cumpărătorul) au, în același timp, calitatea de debitori, noul Cod
civil (la fel ca vechiul Cod civil de la 18 64) impune o reglementare specială.
Astfel, conform art. 1671 " clauzele îndoielnice în contractul de vânzare se
interpretează în favoarea cumpărătorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor încheiate cu consumatorii și contractelor de a deziune".
Prin urmare, chiar și acele clauze contractuale în care vânzătorul are calitatea de debitor, vor fi interpretate în favoarea cumpărăt orului
251.
În altă ordine de idei, în literatura juridică recentă s-a precizat că
interpretarea în favoarea cumpărătorului a fost aplicată și în cazul existenței
unor lacune în contract cu privire la chestiuni asu pra cărora părțile au puncte
de vedere diferite 252.

Se cțiunea a-V III- a

VARIETĂȚI DE VÂNZARE

106. Considerații preliminare. Regulile analizate mai sus, în secțiunile I –
VII, constituie regimul juridic de drept comun aplicabil contractului de vânzare –
cumpărare.
Însă, Codul nostru civil preve de unele varietăți de vânzare, adică vânzări
care prezintă anumite particularități și cărora li se aplică dispoziții specifice.
Vom analiza în continuare, pe scurt, unele dintre aceste varietăți de
vânzare.
107. Vânzarea moștenirii .
a) Noțiune. Potrivit art. 1747 alin.1 C.civ. "prin moștenire se înțelege
dreptul de a culege o moștenire deschisă sau o cotă din aceasta". Vânzarea

251 A se vedea M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, pag.104- 105.
252 A se vedea D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, pag.307.

99 moștenirii este un contract prin care moștenitorul vi nde drepturile sale
succesorale unei alte persoane 253 .
Vânzarea moștenirii este o varietate de vânzare deoarece are ca obiect fie
întreaga moștenire culeasă de vânzător (întregul patrimoniu succesoral, dacă
vânzătorul este unicul moștenitor), fi e num ai o cotă -parte din moștenire ( o
fracțiune din patrimoniul succesoral, dacă mai sunt și alți moștenitori). Cu alte cuvinte, vânzarea poartă asupra unei universalități de bunuri sau asupra unei
fracțiuni din universalitate.
Dacă moștenitorul vinde anumite bunuri (drepturi) determinate din
moștenirea deschisă, atunci nu mai este vorba despre vânzarea unei moșteniri, ci
despre o vânzare obișnuită, căreia i se aplică regulile generale ale vânzării
254.
De asemenea, un legatar cu titlu particular, d eși este moștenitor, nu poate vinde
o moștenire întrucât el nu dobândește o universalitate de bunuri, ci numai unul sau mai multe bunuri (drepturi) determinate.
În ce privește bunurile de familie, art. 1752 alin.1 C.civ. prevede că
"înscrisurile sau portretele de familie , decorațiile sau alte asemenea bunuri,
care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o
valoare afectivă, se prezumă a nu fi cuprinse în moștenirea vândută".
Dacă însă aceste bunuri au valoare patr imonială însemnată , vânzătorul
trebuie să stipuleze expres în contract o clauză de rezervare a proprietății
acestora , în caz contrar el fiind obligat să plătească cumpărătorului prețul lor la
data vânzării (art. 1752 alin.2 C.civ. ).
Întrucât este vorba despre vânzarea unei moșteniri, se impune precizarea
că înstrăinarea poate avea loc numai după deschiderea succesiunii ( adică după
încetarea din viață a persoanei despre a cărei moștenire este vorba). Legea
interzice , sub sancțiunea nulității absolute, actele prin care se înstrăinează sau se
promite înstrăinarea unor drepturi eventuale asupra unei moșteniri nedeschise
(art. 956 C.civ. ).
b) Forma contractului. Vânzarea unei moșteniri se încheie în formă
autentică, sub sancțiunea nulită ții absolute (art.1747 alin.2 C.civ. ).
c) Obligațiile vânzătorului și cumpărătorului. Datorită faptului că această
varietate de vânzare are ca obiect o universa litate de bunuri sau o fracțiune din
universalitate, cumpărătorului i se transmite în mod corespunzător atât activul,
cât și pasivul moștenirii. De aceea , din disp ozițiile art. 1749 și 1750 C.civ.
rezultă următoarele consecințe:
– moștenitorul vânzător este obligat să predea cumpărătorului întregul
activ , adică tot ce se găsea în moștenire (ori în cota sa parte din moștenire ) la
momentul deschiderii ei, precum și tot ce a intrat în moștenire ulterior 255. Prin
urmare, dacă nu s -a convenit altfel, vânzătorul este obligat să -i remită
cumpărătorului toate fructele pe care le -a cules și toate plățile primite pentru

253 C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.575.
254 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.110; F.Deak, op.cit.(2001) , p.105.
255 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.110.

100 creanțele moșten irii până la momentul încheierii contractului, prețul bunurilor
vândute din moștenire și orice bun care înlocuiește un bun al moștenirii. Ca
efect al vânzării, datoriile pe care le avea moștenitorul vânzător fa ță de defunct
(succesiune), deși stinse prin confuziune în momentul deschiderii ei, renasc,
deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care au trecut asupra
cumpărătorului 256.
– pe de altă parte, întrucât cumpărătorului i se transmite nu numai activul,
dar și pasivul moștenirii, el este obligat, dacă nu s -a convenit altfel, să-i restituie
vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile
succesiunii , precum și sumele pe care moștenirea i le datorează vânzătorului (ca
efect al vânzării, renasc și creanțele vânzătorului față de succesiune, deși acestea
au fost stinse prin confuziune ); se admite că taxele succesorale suportate de
moștenitorul vânzător, nu se restituie 257.
Cu privire la datoriil e moștenirii față de alți creditori decât vânzătorul, art.
1751 C.civ. dispune că " vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile
moștenirii vândute" .
Înseamnă că vânzarea moștenirii nu produce efecte față de creditorii
succesiunii (vânzarea nu e ste opozabilă acestora), care vor putea urmări pe
moștenitorul vânzător pentru plata datoriilor succesorale. Aceasta deoarece, așa
cum s-a spus, debitorul nu poate să -și substituie o altă persoană fără
consimțământul creditorului (substituirea este prevăzu tă de lege numai pentru
cazul transmisiunii mortis causa, când o altă soluție nu este posibilă) 258.
Dacă creditorii succesiunii l-au urmărit pe moștenitorul vânzător, acesta se va putea întoarce împotriva cumpărătorului pe calea acțiunii în regre s.
Cumpărătorul nu poate fi urmărit direct de creditorii succesiunii, ci numai pe calea acțiunii oblice
259.
d) Garanția vânzătorului. Vânzarea unei moșteniri dă naștere obligației de
garanție în sarcina vânzătorului.
În acest se ns, art. 1748 C.civ. prevede că: „ Dacă nu specifică bunurile
asupra cărora se întind drepturile sale, vânzătorul unei moșteniri garantează
numai calitatea sa de moștenitor, afară de cazul când părțile au înlăturat expres și această garanție ”.

256 C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu , Al.Băicoianu, op.cit., p.575.
257 E.Safta- Romano, op.cit., p.62; M.Mure șan, op.cit., Curs 1999, p.110.
258 F.Deak, op.cit.(2001) , p.106; C.Toader, op.cit., p.90.
259 C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., p.576.
După o altă opinie, întrucât legea, deși nu reglementează cesiunea d e datorie, nici n -o
interzice, s -a apreciat că un creditor al succesiunii va putea să urmărească pe cumpărătorul
drepturilor succesorale și direct, iar nu numai pe calea acțiunii oblice, așa cum poate fi
urmărit direct orice succesor universal sau cu titlu universal (M.Mureșan, op.cit., Curs 1999,
p.111 și autorii acolo citați). În prezent, controversa trebuie considerată încheiată deoarece art.
1751 C.civ. precizează neechivoc că vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile
moștenirii vândute, ceea ce în seamnă că creditorii moștenirii trebuie să- l urmărească pe
acesta, iar nu pe cumpărătorul moștenirii.

101 Prin urma re, dacă se vinde o moștenire, fără a se specifica în contract
natura sau numărul bunurilor succesorale, cumpărătorul nu poate ridica pretenții
față de anumite bunuri pe care credea că fac parte din moștenire a respectivă , dar
care în realitate nu fac parte din aceasta. Dacă cumpărătorul este evins ,
vânzătorul răspunde numai dacă evicțiunea provine din lipsa calității sale de
moștenitor, nu și din alte cauze, deoarece cumpărătorul a dobândit atât activul cât și pasivul moștenirii.
Garanția de drept reglementată de art. 1748 C.civ. poate fi modificată prin
convenția părților, în sensul extinderii (specificându -se în amănunt bunurile
succesorale vândute), limitării sau exonerării de răspundere a vânzătorului
(pentru diminuarea drepturilor succesorale ale vânzătorului prin apariția unui alt moștenitor)
260.
e) Formalități de publicitate. Potrivit art .1753 alin.1 C.civ. cumpărătorul
unei moșteniri nu dobândește drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
moștenire decât potrivit regulilor pri vitoare la cartea funciară, respectiv numai
prin înscrierea lor în cartea funciară (art.885 alin.1 C.civ. , dar care se aplică
numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ- teritorială și deschiderea cărților funciare pe ntru imobilele
respective). Aceasta pentru că drepturile cumpărătorului provin din contract,
iar nu din moștenire 261.
Cumpărătorul nu poate opune terțelor persoane dobândirea altor drepturi cuprinse în moștenire decât dacă a îndeplinit formalitățile cerute de lege pentru a face opozabilă dobândirea fiecăruia dintre aceste drepturi (art.1753 alin.2
C.civ. ).
108. Vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății.
Spre deosebire de vechiul cod civil de la 1864, noul Cod civi l
reglementează expres vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, ca
o varietate de vânzare.
Astfel, confo rm art. 1755 C.civ. dacă vânzarea s -a făcut cu plata prețului în
rate, iar obligația de plată a fost garantată cu rezerva dr eptului de proprietate,
cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate
din preț. Riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul
predării acestuia , chiar dacă vânzăt orul rămâne proprietar până la data achită rii
ultimei rate din preț
262.

260 F.Deak, op.cit. (2001) , p.107.
261 M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.111; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.144.
262 În literatura juridică s -a arătat că în acest caz contractul este afectat de o condiție
suspensivă care trebuie să fie îndeplinită până la un anume termen limită (a se vedea F.Moțiu,
op.cit., p.107). În opinia noastră, vânzarea cu plata prețului în rate și rezerva proprietății până
la achi tarea ultimei rate din preț nu este o vânzare afectată de o condiție suspensivă, ci o
vânzare afectată de un termen suspensiv. Nu este vorba despre o condiție, adică despre un
eveniment viitor și nesigur de a cărui îndeplinire depinde însăși existența vânz ării. În cazul
vânzării cu plata p rețului în rate vânzarea există din momentul acordului de voință, iar
realizarea evenimentului viitor (achitarea ultimei rate din preț) depinde de voința

102 În lipsă de stipulație contrară, neplata unei singure rate nu dă dreptul
vânzătorului de a solicita rezoluțiunea contractului, dacă rata nu este mai mare
de o optime din preț, iar cumpărătorul păstrează beneficiul term enului pentru
ratele succesive (art.1756 C.civ. ).
Când a obținut rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, art . 1757
alin.1 C.civ. dispune că vânzătorul este ținut să restituie toate sumele primite,
dar este îndreptățit să rețină, pe lân gă alte daune -interese, o compensație
echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.
De asemenea, atunci când părțile au convenit ca sumele încasate cu titlu
de rate să rămână dobândite de vânzător , instanța va putea totuși reduce acest e
sume, aplicându -se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea
cuantumului clauzei penale (art.1757 alin. 2 combinat cu art. 1541 alin.1 C.civ. ).
Dispozițiile de mai sus se aplică și în cazul contractului de leasing,
precum și a c elui de locațiune, în acest ultim caz dacă s -a convenit ca la
încetarea contractului proprietatea bunului să poată fi dobândită de locatar după
plata sumelor convenite (art.1757 alin.3 C.civ.).
109. Vânzarea cu opțiune de răscumpărare.
a) Noțiune. Anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, vânzarea cu
opțiune de răscumpărare a fost reglementată de Codul civil de la 1864, în
articolele 1371-1387, sub denumirea de "vânzare cu pact de răscumpărare" 263.
Noul Cod civil reglem entează într -un mod asemănător vânzarea cu
opțiune de răscumpărare, neexistând deosebiri de esență .
Astfel, conform art. 1758 alin.1 C.civ.: "Vânzarea cu opțiune de
răscumpărare este o vânzare afectată de condiție rezolutorie prin care
vânzătorul își rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis
cumpărătorului" .
Prin urmare, vânzarea cu opțiune de răscumpărare este o varietate de
vânzare ce conține o clauză prin care vânzătorul își rezervă dreptul de a
răscumpăra (și a lua înapoi ) bunul sau dreptul vândut cumpărătorului. Această
clauză, numită în prezent „opțiune de răscumpărare ” (în trecut „pact de
răscumpărare ”), este echivalentul unei condiții rezolutorii și trebuie stipulată
expres în contractul de vânzare -cumpărare 264.

cumpărătorului și la nevoie poate fi impus de către instanța de jude cată; deci, nu există
incertitudine . Așa cum s -a arătat și în literatura juridică franceză, subordonarea transferului de
proprietate executării unei obligații consecutive vânzării nu poate afecta existența vânzării ( a
se vedea P.Malaurie, L. Aynes, P -Y Gaut ier, op.cit., p.85).
263 A se vedea M.Mureșan, Pact de răscumpărare, în M.Costin, M.Mureșan, V.Ursa,
Dicționar de drept civil 1980, pag.376.
Cumpărarea și răscumpărarea era o singură operațiune juridică; cu alte cuvinte, vânzarea
cu pact de răscumpăra re nu constă în două vânzări succesive, ci una singură, care se rezolvă
în favoarea vânzătorului (a se vedea D.Alexandresco, Principiile dreptului civil român, vol.
VI, Editura Tipografia Curții Regale F.Gobl, București, 1926, pag.258) .
264 În literatura jur idică română clasică s -a arătat că facultatea de răscumpărare rezervată
vânzătorului nu este decât o condiție rezolutorie expresă, care nu poate fi stipulată decât cu

103 Opțiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare
de 5 ani. Dacă părțile au stipulat un termen mai mare, acesta se reduce de drept
la 5 ani (art.1758 alin.2 C.civ. ).
b) Exercitarea opțiunii. Conform art. 1759 alin.1 C.civ., vânzătorul poate
exercita opțiunea răscumpărării numai dacă restituie cumpărătorului prețul
primit, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare și realizarea formalităților de publicitate.
De asemenea, exercitarea opțiunii îl obligă pe vânzător să restituie
cumpărătorului cheltuielile pentru ridicarea și transportul bunului, cheltuielile necesare și utile
265, însă în acest din urmă caz numai în limita sporului de
valoare (art.1759 alin.2 C.civ. ).
Dacă vânzătorul nu exercită opțiunea de răscumpărare, în termenul
stabilit de lege sau convenit de părți, atunci condiția rezolutorie care afecta
vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătorului se
consolidează retroactiv, devenind proprietar definitiv al bunului din momentul
încheierii vânzării (art.1759 alin.3 C.civ. ). Pe c ale de consecință, se consolidează
și înstrăinările (grevările) consimțite între timp de cumpărător asupra bunului.
c) Efectele vânzării. Efectele vânzării cu op țiune de răscumpărare se
produc potrivit dispozițiilor privitoare la condiția rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător (art.1760 alin.1 C.civ. ).
Astfel, în mome ntul în care vânzătorul exercită opțiunea de răscumpărare
condiția rezolutorie s-a îndeplinit, vânzar ea desființându- se cu efect retroactiv,
ca și cum n -ar fi avut loc , iar bunul se întoarce în patrimoniul său .
Cu toate acestea, art.1760 alin.1 C.civ. dispune că vânzătorul este obligat
să respecte locațiunile încheiate de cumpărător înaintea exercitării opțiunii , dacă
au fost supuse formalităților de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din momentul exercitării opțiunii.
Opțiunea de răscumpărare poate fi invocată de vânzător nu numai
împotriva cumpărătorului, dar și împotriva terților subdobânditori (fiind
indiferent dacă în contractele de vânzare cu aceștia fusese s au nu stipulată clauza
de răscumpărare) deoarece având un drept supus condiției rezolutorii
cumpărătorul n-a putut să transmită mai multe drepturi decât avea el însuși
(nemo dat quod non habet). În acest sens, art. 1760 alin.2 C.civ. prevede că :
"Vânzătorul care intenționează să exercite opțiunea de răscumpărare trebuie să
îi notifice pe cumpărător, precum și pe orice subdobânditor căruia dreptul de
opțiune îi este opozabil și față de care dorește să își exercite acest drept".
În termen de o lună de la data notificării, vânzătorul este obligat să
consemneze sumele menționate mai sus la dispoziția cumpărătorului sau, după

ocazia vânzării (a se vedea C.Hamnagiu, N.Georgean, Codul civil adnotat, vol.III, Editura
Alcalay, București 1932, pag.716).
265 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu, op.cit., pag.574.

104 caz, a terțului subd obânditor, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a exercita
opțiunea de răscumpărare (art.1760 alin.3 C.civ. ).
Opțiunea de răscumpărare poate fi stipulată și în cazul vânzărilor care au
drept o biect o cotă -parte dintr -un bun, situație în care art. 1761 alin.1 C.civ.
prevede că partajul bunului trebuie cerut și în raport cu vânzătorul, dacă acesta
nu și- a exercitat încă opțiunea .
V ânzătorul trebuie să -și exercite opțiunea de răscumpărare în cadrul
partajului, în caz contrar decade din dreptul de opțiune, chiar și atunci când
bunul este atribuit, în tot sau în parte, cumpărătorului (art.1761 alin.2 C.civ. ).
d) Sancțiune . În conformitate cu dispozițiile art. 1762 alin.1 C.civ.: " În
cazul în care diferența dintre prețul răscumpăr ării și prețul plătit pentru
vânzare depășește nivelul maxim stabilit de lege pentru dobânzi, prețul
răscumpărării va fi redus la prețul plătit pentru vânzare".
Înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, sancțiunea care
intervenea, pentru o asemenea situație, era nulitatea absolută a vânzării cu pact
de răscumpărare .
Sancțiunea nulității avea ca scop oprirea practicilor cămătărești 266, care
constau în luarea („cumpărarea” ) de către cămătari de la debitorii lor a unor
bunuri de o valoare mult mai mare decât cea a împrumutului acordat și reținerea
lor la scadență, în contul creanței, în caz de neexecutare a obligației. În fapt, se
realiza o simulație în care creditorul (cămătarul, împrumutătorul) juca rolul
„cumpărătorului”, iar de bitorul (împrumutatul) juca rolul „vânzătorului”, care
stipula clauza de răscumpărare : creditorul ( cămătar) acorda debitorului său un
împrumut cu dobândă foarte mare (contractul de împrumut era actul juridic
real, adevărat ), solicitând de la acesta, drept gaj, un bun de o valoare mult mai
mare decât cea a împrumutului acordat; debitorul nu avea de ales, remitea bunul
solicitat și semna cu creditorul un contract de vânzare -cumpărare cu pact de
răscumpărare ( contractul de vânzare cu pact de răscumpărare era actul juridic
aparent, simulat). "Prețul" stipulat în act ul aparent de vânzare cu pact de
răscumpărare era mult mai mare decât împrumutul acordat ( aceasta pentru că, în
realitate , "prețul" reprezenta suma acordată cu titlu de împrumut, plus dobânzile
cămătă rești). Dacă în intervalul de timp stabilit de lege sau convenit de părți
„vânzătorul” nu exercita facultatea de răscumpărare, pe "prețul" trecut în act,
bunul rămânea dobândit „cumpărătorului”, care realiza astfel un mare beneficiu.
De cele mai multe ori " prețul " din act era atât de mare încât „vânzătorul” nu
putea exercita facultatea de răscumpărare.
Iată cum, prin intermediul unui contract de vânzare cu pact de răscum –
părare , se putea masca un împrumut cămătăresc .

266 Pentru unele aspecte din practica judecătorească, a se vedea și M.Niculescu, Considerații
asupra modalităților de garantare imobiliară a î mprumuturilor cămătărești, în S.U.B.B.
nr.1/2000, pag.86 și următ.

105 Prin sancțiunea prevăz ută de art. 1762 alin.1 C.civ. se urmărește același
scop și în prezent: oprirea practicilor cămătărești.
Dispozițiile art. 1762 alin.1 C.civ. se aplică și vânzărilor în care vânzătorul
se obligă să răscumpere bunul vândut.

C A P I T O L U L II

CONTRACTUL DE SCHIMB

1. Reglementare. Contractul de schimb se bucură de o reglementare
expres ă, dar succint ă, prin dispozițiile art.1763 – 1765 C.civ.
2. Noțiune. Potrivit art. 1763 C.civ.: "Schimbul este contractul prin care
fiecare dintre părți, denumite copermutanți, transmite sau, după caz, se obligă
să transmită un bun pentru a dobândi un altul".
Din definiția legală a contractului de schimb rezultă deosebirea față de
contractul de vânzare. Esența acestei deosebiri constă în faptul că în cazul
contractului de schimb fiecare parte contractantă (copermutan t) transmite
celeilalte un bun în schimbul unui alt bun . În cazul contr actului de vânzare, o
parte con tractantă (vânzătorul) tra nsmite celeilalte (cumpărătorul) un b un în
schimbul unei sume de bani (preț).
De asemenea , dacă o parte contractan tă transmite celeilalte un bun în
schimbul unei obligații de a face sau de a nu face, nu este un contract de schimb,
ci este fie un contract numit, cum ar fi contractul de întreținere, fie un contract
nenumit 267. Dar, dacă ambele prestații ale părților constau într -o sumă de bani
(de exemplu, dacă o parte contractantă dă celeilalte o bancnotă de 100 lei în schimbul a două bancnote de 50 lei) atunci avem de -a face cu un con tract de
schimb
268.
3. Caractere juridice. Contractul de schimb este un contract sinalagma –
tic, oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate . Se impun trei
precizări.
Prima precizare se referă la faptul că fiind un contract oneros, fiecare
parte contractantă urmărește să obțină, în schimbul bunului transmis, un alt bun.
Dacă bunurile schimbate nu au o valoare egală sau echivalentă, părțile pot
conveni întregirea diferenței de valoare prin plata unei sume de bani, numită sultă
269. Însă, așa cum s-a arătat în literatura juridică, în nici un caz sulta nu
poate î ntrece valoarea bunului pe care îl completează pentru a se realiza

267 A se vedea Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, București,
2011, p.103.
268 F.Deak, op.cit.(2001) , p.112.
269 Sulta poate consta nu numai într -o sumă de bani, ci și într -o altă prestație (a se vedea
D.Chirică , op.cit., Tratat 2008, p.504).

106 echivalența prestațiilor , căci în acest caz operația juridică nu ar mai fi schimb, ci
o vânzare cu dare în plată accesorie plății prețului 270.
A doua precizare, chiar dacă schimbul este, în principiu, un contract
consensual, totuși când cel puțin unul din bunu rile schimbate este un teren sau o
construcție , contractul de schimb trebuie încheiat ad va liditatem în formă
autentică.
În sfârșit, a treia precizare se referă la faptul că , asemenea contractului de
vânzare, prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de pro-
prietate, dar și alte drepturi reale sau de creanță.
4. Aplicarea regulilor de la vânzare. Datorită asemănărilor existente
între contractul de vânzare și contractul de schimb, art.1764 C.civ. prevede că:
"Dispozițiile privitoare la vânzare se aplică, în mod corespunzător, și
schimbului. Fiecare dintre părți este considerată vânzător, în ceea ce privește
bunul pe care îl înstrăinează, și cumpărător, în ceea ce privește bunul pe care îl
dobândește".
Însă, așa cum s-a arătat în literatura juridică anterioară intrării în vigoare a
noului Cod civil , pot fi aplicate de la vânzare numai normele care se potrives c
cu natura și efectele contractului de schimb. De exemplu, cele referitoare la
condițiile de capacitate, predarea bunurilor care fac obiectul schimbului,
obliga ția reciprocă de garanție contra evicțiunii și contra viciilor ascunse 271.
În schimb, unele reguli de la vânzare nu pot fi aplicate și schimbului. De
exemplu, reglementările referitoare la plata prețului, care ar putea fi aplicate
numai cu privire la plata sultei. De asemenea, nu are aplicare regula suportării
cheltuielilor contractului de către cumpărător (acestea se suportă, în lipsă de
stipulație contrară, de ambele părți, în mod egal) și nici regula interpretării
clauzelor neclare, obscure, în contra vânzătoru lui (se revine la regula de drept
comun, prevăzută la art. 1269 C.civ. , conform căreia clauzele neclare se
interpretează în favoarea debitorului) 272.
În literatura juridică recentă s -a arătat că dacă unul dintre copermutanți
dovedește că lucrul p rimit este proprietatea unui terț, poate refuza predarea
lucrului său promis în schimb și poate fi obligat numai la restituirea lucrului
primit. Prin urmare, s-a susținut că schimbul lucrului altuia este nul absolut și nulitatea contractului, în acest caz, poate fi invocată pe calea unei excepții de
neexecutare, ea repunând părțile în situația anterioară
273. De asemenea, un alt
autor a susținut că atunci când transferul proprietății se realizează în momentul
încheierii contractului, dacă copermutanții nu au fiecare calitatea de proprietar,
contractul de schimb este sancționat cu nulitatea 274.

270 F.Deak, op.cit. (2001) , p.113; Dumitru C. Florescu, op.cit., p.103.
271 F.Deak, op.cit.(2001) , p.113; C.Toader, op.cit., p.98; D.Chirică, op.cit., Tratat 2008, p.503.
272 F.Deak, L.Mi hai, R.Popescu, op.cit., p.152.
273 A se vedea Dumitru C. Florescu, op.cit., p.104.
274 A se vedea L.Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte., Editura Hamangiu ,2012,
p.201.

107 În opinia noastră, susținerea conform căreia " dacă unul dintre
copermutanți dovedește că lucrul primit este proprietatea unui terț, poate refuza
predarea lucru lui său promis în schimb și poate fi obligat numai la restituirea
lucrului primit" , era perfect valabilă în sistemul vechiului Cod civil de la 1864,
care la art. 1407 prevedea expres această soluție. Însă, raportat la dispozițiile art.
1764 alin.1 și 1651 C.civ., o asemenea soluție este discutabilă, întrucât vânzarea
(înstrăinarea) bunului individual determinat aflat în proprietatea unui terț este
valabilă, vânzătorul (înstrăinătorul) fiind obligat să asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul său către cumpă rător (dobânditor). De
asemenea, se aplică schimbului și dispozițiile art. 1683 alin. 2 și 3, când
copermutantul care a primit bunul individual determinat proprietatea unui terț, poate dobândi ulterior, prin orice mijloc, direct sau in direct, proprietatea asupra
bunului.
Pe de altă parte, tot în baza art. 1683 C.civ., art. 1764 alin.1 și art. 1651,
întrucât vânzarea bunului altuia este valabilă, considerăm că și schimbarea lucrului altu ia este valabilă, pentru că nici un text de lege nu prevede sancțiunea
nulității absolute.
5. Cheltuielile schimbului. Din dispozițiile art.1765 C.civ. rezultă că , în
lipsă de stipulație contrară, părțile suportă în mod egal cheltuielile contractului de schim b.

108 CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE DONAȚIE

Secțiunea 1

REGLEMENTARE. NOȚIUNE ȘI CARACTERE
JURIDICE

1. Reglementare. Noul Cod civil român reglementează contractul de
donație alături de testament, în cartea a I V-a, titlul II I "Liberalitățile", art.985,
art.987, art.988, art.990, art.992, art.1011- 1033 C.civ.275.
2. Noțiune. Conform art. 985 C.civ. donația este un contract prin care o
parte, numită donator, dispune în mod irevocabil de un bun, cu intenția de a
gratifica, în favoarea cel eilalte părți, numită donatar 276.

260 Prin Legea nr.32/1994 a sponsorizării (modificată prin Legea nr.204/2001 privind
aprobarea OUG nr.36/1998 pentru modificarea și completarea Legii nr.32/1994) au f ost
reglementate contractul de sponsorizare și contractul de mecenat .
Sponsorizarea este, potrivit art. 1 alin. 1 din această lege, un contract prin care două
persoane convin cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra unor bunuri materiale
sau mijloace financiare pentru susținerea unor activități fără scop lucrativ, desfășurate de una
dintre părți, denumită beneficiar .
Mecenatul este, potrivit art. 1 alin.3 din aceeași lege, un act de liberalitate prin care o
persoană fizică sau juridică, numită mecena, transferă, fără obligație de contrapartidă directă
sau indirectă, dreptul său de proprietate asupra unor bunuri materiale sau mij loace financiare
către o persoană fizică, ca activitate filantropică cu caracter umanitar, pentru desfășurarea unor activități în domeniile: cultural, artistic, medico -sanitar sau științific .
Cu referire la contractul de sponsorizare, opiniile expri mate în literatura juridică română
au fost diferite. Unii autori au considerat că este, în primul rând, un contract cu titlu gratuit
(Gh.Beleiu), în timp ce alții au apreciat că este un contract oneros, comutativ sau aleatoriu (F.Țuca , Donație , sponsorizar e, mecenat, în Revista de drept comercial nr.9/1998, p.95- 111).
În literatura juridică franceză, contractul de sponsorizare , fiind nenumit, este considerat un
amestec de antrepriză, de împrumut de consumație și de donație cu sarcin i (a se vedea, pentru
alte amănunte C.Toader, op.cit., p.105).
De asemenea, în legislația noastră mai sunt și alte acte normative care conțin unele
reglementări în legătură cu materia donației și anume: O.G.nr.26/2000, modificată și
completată, cu privire la fundații și asoc iații; Legea nr.217/2002 pentru modificarea și
completarea legii partidelor politice .
276 A se vedea M.Mureșan, Drept civil. Contractele speciale. Curs univ ersitar, Editura
Cordial Lex Cluj -Napoca 1999, p.153.
Pe ntru alte de finiții, a se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediția a
III-a, actualizată și completată, Editura Universul Juridic București 2001, p.118; C.Toader,
Drept civil. Contracte speciale. Editura All Beck București 2003, p.103; L.Stănciulescu,
op.cit., p.204; T.Prescure, Curs de contracte civile, Editura Rosetti 2003, p.182- 183;E.Safta
Romano, Contracte civile. Încheiere. Executare. Încetare, ediția a III -a revăzută și adăugită,
Editura Polirom 1999, p.178..

109 Esențial pentru existența contractului de donație este intenția donatorului
de a dona (animus donandi), de a mări patrimoniul donatarului cu un bun fără a
primi nimic în schimb.
În lipsa intenției libe rale sau în caz de dubiu, nu avem de -a face cu o
donație. De exemplu, nu sunt considerate donații: premiile, cadourile sau
recompensele oferite, în scopuri publicitare, de un comerciant clienților săi,
pentru că nu sunt făcute animus donandi (ci în scopul de a -și promova numele,
marca sau obiectul activității); executarea unei obligații civile imperfecte
(naturale); operele de binefacere 277.
3. Caractere juridice. Contractul de donație prezintă următoarele
caractere juridice:
a) Donația e ste un contract unilateral deoarece dă naștere la obligații
numai în sarcina donatorului. În principiu, donatarul nu- și asu mă nici o obligație
față de donator 278.
Prin excepție, în cazul donației cu sarcini, în măsura valorii sarcinilor
stipulate , contractul de donație este oneros, fiind un adevărat contract
sinalagmatic (bilateral).
b) Donația este un contract solemn 279. Spre deosebire de contractul de
vânzare -cumpărare care este, în principiu, un contract consensual, donația este
un contract solemn.
Într -adevăr, potrivit art. 1011 alin.1 C.civ. : "Donația se încheie prin
înscris autentic , sub sancțiunea nulității absolute ". Așa fiind, pentru încheierea
valabilă a contractului de donație este imperios necesar (ad validitatem ) ca
acordul de voință al părților să îmbrace forma solemnă a înscrisului autentic .
Rațiunea pentru care legiuitorul nostru a impus solemnitatea donației
constă în protejarea voinței donatorului împotriva unor vicii de consimțământ,
cum ar fi dolul (sugestia și captația), protejarea familiei donatorului (donația
putând fi un mijloc de deturnare a bunurilor de la transmiterea lor pe calea
succesiunii legale).

277 A se vedea F.D eak, op.cit.(2001) , p.120.
278 În schimb, donatarul are o obligație de recunoștință față de donator, dar această obligație
este considerată, de unii autori, de natură legală, iar nu contractuală, fiind sancționată cu
revocarea donației în cazul în care donatarul se face vinovat de ingratitudine față de donator.
În acest sens, a se vedea I.Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor, Editura Dacia Cluj- Napoca 1978, p.143- 144; C.Turianu, Contractul de
donație reflectat în literatura juridică și practica judiciară (I), în revista "Dreptul" nr.1/2001,
p.137.
279 Relativ recent, într -o opinie se susține că menținerea contractului de donație în categoria
contractelor solemne nu poate fi astăzi justificată coerent. Se impune o "desolemnizare"
legală a donațiilor. C ontractul de donație să devină consensual, dar cu posibilitatea de a fi
probat doar printr -un mijloc "perfect" de dovadă, cel puțin un înscris sub semnătură privată.
A se vedea, pentru amănunte, J.Goicovici, Discuții în legătură cu solemnitatea contractului
de donație, în revista " Dreptul" nr.7/2005, p.39- 53.

110 Prin excepție de la dispozițiile art.1011 alin.1 C.civ. , nu sunt supuse
formei autentice donațiile indirecte, donațiile deghizate și darurile manuale.
c) Donația este un contract cu titlu gratuit. Donatorul transferă dreptul de
proprietate asupra unui bun (sau alte drepturi, reale ori de creanță) în favoarea
donatarului, fără a primi nimic în schimb. În cazul contractului de donație, cauza
obligației donatorului o constituie gratificarea donatarului, cu intenția de a
mări patrimoniul acestuia, fără nici un contra-echivalent 280.
Prin excepție, în cazul do nației cu sarcini, contractul devine oneros, dar
numai în limita valorii sarcinii.
d) Donația este un contract translativ de proprietate în sensul că dreptul
de proprietate asupra bunului donat se transferă din patrimoniul donatorului în
patrimoniul donatarului . Transferul drept ului de proprietate se produce întocmai
ca la contractul de vânzare -cumpărare.
e) Donația este o liberalitate . Fiind o liberalitate, donația se deosebește de
alte acte juridice cu titlu gratuit, cum ar fi actele dezinteresate. Astfel, în cazul
liberalităților (donațiile și legatele testamentare) dispunătorul își mi cșorează
patrimoniul său cu bunurile donate sau testate altei persoane. În cazul actelor
dezinteresate (de exemplu, comodatul, mandatul sau depo zitul gratuit)
dispunătorul procur ă altuia folosința unui bun sau un serviciu fără a primi nimic
în schimb (gratuit) , dar prin aceasta nu-și micșorează propriul său patrimoniu.
4. Promisiunea de donație. Cu caracter de noutate, art. 1014 alin. 1C.civ.
dispune că: " Sub sancțiunea nulității absolute, promisiunea de donație este
supusă formei autentice ". Este vorba despre o excepție de la caracterul
consensual al promisiunii de a contracta.
În caz de neexecutare din partea promitentului, art. 1014 alin.2 C.civ.
prevede că promisiunea de donație nu conferă beneficiarului decât dreptul de a
pretinde daune -interese , echivalente cu cheltuielile pe care le -a făcut și
avantajele pe care le-a acordat terților în considerarea promisiunii. Rezultă că
beneficiarul nu poate solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care
să țină loc de contract .

Secțiunea a-II -a

CONDIȚIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI
DE DONAȚIE

A. Condiții de fond.

5. Precizări. Donația fiind un contract, încheierea sa valabilă presupune
îndeplinirea condițiilor esențiale de validi tate prevăzute la art.1179 alin.1 C.civ.

280 A se vedea O.Căpățînă, Titlul gratuit în actele juridice, Ed itura Rosetti București 2003;
Pentru amănunte, a se vedea și Ioana Ramona Munteanu, Cauza liberalităților, în revista
Studia Universitatis Babeș -Bolyai nr.2/2003, p.118- 149.

111 și anume; capacitatea; consimțământul; obiectul și cauza. .
6. Consimțământul. Acesta trebuie să îndepli nească condițiile din dreptul
comun și anume: să fie serios, liber (adică să nu fie afectat de vicii de
consimțământ cum ar fi eroarea, dolul, violența etc.) și exprimat în cunoștință de
cauză .
În cazul liberalităților (donații și legate testamentare) dolul se poate
manifesta sub forma captației și sugestiei, constând în utilizarea unor mijloace
dolosive, frauduloase, pentru a -l determina sau pentru a -i sugera donatorului să
facă o donație . Fără aceste mijloace dolosive donatorul n-ar fi făcut act ul de
liberalitate 281.
Întrucât contractul de donație se încheie intuitu personae, eroarea viciază
consimțământul atunci când cade asupra identității sau asupra calităților
esențiale ale donatarului.
7 . Capacitatea. Potrivit art.987 alin.1C.civ.: " Orice persoană poate face
și primi liberalități, cu respectarea regulilor privind capacitatea" . Rezultă că, în
principiu, orice persoană poate face și primi donații, dacă se respectă regulile referitoare la capacitate.
Condiția ca pacității de a dispune prin liberalități trebuie îndeplinită la data
la care dispunătorul își exprimă consimțământul (art.987 alin.2 C.civ.).
Condiția capacității de a primi o donație trebuie îndeplinită la data la care
donatarul acceptă donația ( art.987 alin.3 C.civ.).
Prin excepție d e la prevederile art. 987 alin.1C.civ. , legiuitorul nostru a
reglementat o serie de incapacități speciale de a dispune și de a primi cu titlul
gratuit, la care ne vom referi mai jos.
7 .1. Incapa cități de a dispune cu titlu gratuit.
a) Potrivit ar t.988 alin.1C.civ.: "Cel lipsit de capacitate de exercițiu sau cu
capacitate de exercițiu restrânsă nu poate dispune de bunurile sale prin liberalități, cu excepția cazurilor prevăzute de lege".
Deci, minorii și persoanele puse sub interdicție judecătorească
282 nu pot
face donații , nici personal, nici prin reprezentant sau asistați de ocrotitorii legali ,
nici dacă ar obține încuviințarea instanței de tutelă . Incapacitatea se justifică
prin protecția acordată acestei categorii de persoane .
Prin excepție, conform art. 146 alin.3 C.civ. , minorul poate face daruri
obișnuite potrivit stării lui materiale (de exemplu: mici cado uri de aniversări).

281 Așa cum s -a arătat în literatura juridică, manoperele sau mijloacele dolosive , dacă au fost
determinante, pot proveni chiar de la o terță persoană. Chiar și simpla reticență poate fi
reținută că element constitutiv de dol ( a se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 – , p.126).
282 În cazul persoanelor care nu se găsesc în deplinătatea facultăților mintale, dar care nu au
fost puse sub interdicție judecătorească, nu operează această incapacitate specială de a
dispune cu titlu gratuit, deoarece o as emenea persoană este prezumată capabilă, până la proba
contrară. D esigur, dacă se va demonstra că în momentul încheie rii contractului de donație nu
a fost în deplinătatea facultăților mintale, se va putea cere anularea convenției.

112 Donațiile făcute cu încălcarea dispozițiilor art. 988 alin.1 sunt anulabile
(art.44 alin.1și 146 alin.4 C.civ. ).
Întrucât prin căsătorie minorul dobândește capacitate deplină de exercițiu
(art.39 alin.1C.civ. ), din acel moment poa te face don ații. De asemenea, poate
face donații în condițiile art. 40 C.civ . dacă , pentru motive temeinice , instanța de
tutelă îi recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină
de exercițiu.
b) Conform art. 988 alin.2 C.civ ., sub sancțiunea nulității relative, nici
chiar după dobândirea capacității depline de exercițiu persoana în cauză nu
poate face donații în favoarea celui care a avut calitatea de reprezentant ori ocrotitor legal al său, înainte ca acesta să fi primit de la instanța de tutelă
descărcare pentru gestiunea sa.
Se exceptează situația în care reprezentantul sau, după caz, ocrotitorul
legal este ascendentul dispunătorului .
c) Potrivit art.28 alin.7 din Legea nr.1/2000, Formele asociative d e
proprietate asupra terenurilor cu vegetație forestieră, pășunilor și fânețelor,
obști de moșneni în devălmășie, obști răzeșești nedivizate , composesoratele,
obști de cumpărare, păduri grănicereș ti, păduri urbariale, comune politice ,
cooperative , alte com unități și forme asociative cu diferite denumiri, cărora li s –
a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor în temeiul Legii nr.1/2000,
nu pot înstrăina aceste terenuri nici prin acte cu titlu oneros, nici prin donații
283.
7.2. Incapacități de a primi cu titlu gratuit.
a ) Potrivit art. 990 alin.1C.civ. , nu pot primi donații medicii, farmaciștii
sau alte persoane, în perioada în care, în mod direct sau indirect, îi acordau îngrijiri de specialitat e dispunătorului pentru boala care este cauză a decesului ,
sub sancțiunea anulării actului.
Incapacitatea se întemeiază pe o prezumție absolută de captație și
sugestie. Așa fiind, nu este admisibilă dovada contrară, în sensul că donația a
fost opera voinței libere a pacientului.
Sunt exceptate de la prevederile art.990 alin.1C.civ. :
a) liberalitățile făcute soțului, rudelor în linie dreaptă sau colateralilor privilegiați; b) liberalitățile făcute altor rude până la al p atrulea grad inclusiv, dacă, la
data liberalității, dispunătorul nu are soț și nici rude în linie dreaptă sau colaterali privilegiați.
Totodată trebuie să precizăm că această incapacitate specială îi privește
numai pe medicii și farmaciștii care au tratat cu caracter repetat sau de continuitate pacientul, în cursul bolii care este cauza morții . Interdicția nu -i
vizează pe medici și farmaciști în general. De exemplu, pacientul poate gratifica

283 Curte a Constituțională a reținut că aceste dispoziții legale nu încalcă preveder ile art.44 și
53 din Constituția României și că "Limitele și conținutul acestui drept au fost stabilite în
acord cu dispozițiile art.44 alin. 1 teza a doua din Constituție…" a se vedea C.C.
dec.584/2005, publicată în M.Of.nr.1143/19.12.2005.

113 un prieten medic, dacă acesta nu l -a tratat în cursul bolii care este cauza
decesului 284.
b) Aceeași incapacitate specială de a pri mi donații se aplică și preoților
sau a altor persoane care acordau asistență religioasă donatorului în timpul bolii
care este cauza decesului (art.990 alin.3C.civ. ).
Conform art. 990 alin.4 C.civ. , dacă dispunătorul a decedat din cauza bolii,
termenul de prescripție a dreptului la acțiunea în anulare curge de la data la care
moștenitorii au luat cunoștință de existența liberalității.
În cazul în care dispunătorul s-a restabilit, acțiunea în anularea donației
poate fi introdusă în termen de 3 ani de la data la care dispunătorul s-a restabilit.
c) Potrivit art.10 din Legea nr.334/2006 privind finanțarea activității
partidelor politice și a campaniilor electorale, partidele politice, alianțele
politice și alianțele electorale, precum și candidații independenți, nu pot primi
donații sau servicii prestate cu titlu gratuit de la o autoritate ori instituție publică,
de la o regie autonomă, de la o companie națională, societate comercială sau
societate bancară cu capital integral ori majoritar de stat, de la un sindicat sau
cult religios, indiferent de natura acestuia. Sumele primite cu încălcarea acestor dispoziții legale se confiscă și se fac venit la bugetul de stat.
De asemenea, este interzisă acceptarea donațiilor din partea altor state, din partea organizațiilor din străinătate, precum și din partea persoanelor fizice sau
juridice străine (art.11 din lege)
285.
Potrivit art. 989 alin.2 C.civ. , persoana care nu există la data întocmirii
liberalității poate beneficia de o liberalitate dacă acesta este făcută în favoarea
unei persoane capabile, cu sarcina pentru aceasta din urmă de a transmite
beneficiarului obiectul liberalități i îndată ce va fi posibil.
8 . Obiectul contractului de donație.
Prestația la care se angajează donatorul are ca obiect dreptul de proprietate
asupra unor bunuri mobile sau imobile (sau alte drepturi, reale ori de creanță) ,
corporale sau incorporale . Bunul trebuie să fie în circuitul civil, să fie determinat
sau determinabil, să existe sau să poată exista în viitor.
Donatorul trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului individual
determinat donat. În literatura juridică anterioară noului Cod civil se admite a că
dacă se donează bunul altuia , donația este nulă absolut în toate cazurile,
deoarece donatorul se poate abține să d obândească proprietatea bunului altuia și

284 Potrivit art.34 din Legea drepturilor pacientului nr.46/2003"Personalul medical sau
nemedical din unitățile sanitare nu are dreptul să supună pacientul nici unei forme de
presiune pentru a- l determina pe acesta să îl recompenseze altfel decât prevăd reglementările
de plată legale din cadrul unității respective. Pacientul poate oferi angajaților sau unității
unde a fost îngrijit plăți suplimentare sau donații, cu respectarea legii".
285 Prin exc epție, sunt permise donațiile constând în bunuri materiale necesare activității
politice, dar care nu sunt materiale de propagandă electorală, primite de la organizații politice internaționale la care partidul politic respectiv este afiliat sau de la partide politice ori formațiuni politice aflate în relații de colaborare politică (pentru alte amănunte, a se vedea F.Deak, L.Mihai, R,Popescu, op.cit., p.202).

114 deci donația contravine principiului irevocabilității 286. În prezent, raportat la
dispozițiile art.1651 și 1683 C.civ., considerăm că donația bunului altuia este
valabilă, donatorul fiind obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate
de la titularul său la donatar .
9 . Cauza contractului de donație.
Cauza donației (motivul determinant al donației ) constă în intenția de a
gratifica pe donatar (animus donandi) . Așa cum s -a arătat, intenția liberală
justifică mărirea patrimoniului donatarului în detrimentul donatorului,
constituind cauza ei 287.Cauza trebuie să îndeplinească condițiile cerute de
dreptul comun : să existe, să fie licită 288 și morală 289.

B. Condiții de formă.

10. Forma donației. Potrivit ar t.1011 alin.1C.civ.: "Donați a se încheie
prin înscris autentic, su b sancțiunea nulității absolute".
Deci, pentru încheierea valabilă a contractului de donație, consimțământul
ambelor părți trebuie manifestat în formă autentică.
Forma autentică este impusă de lege c a o măsură de protecție a voinței
donatorului, care își micșorează în mod actual și irevocabil patrimoniul în
favoarea unei alte persoane, fără a primi în schimb o valoare echivalentă 290.
Întrucât forma autentică este cerută de lege ad validitatem, dovada
contractului de donație nu se poate face cu martori, chiar dacă ar exista un început de dovadă scrisă
291.
Nerespectarea formei autentice se sancționează cu nulitatea absolută a
contractului de donație. Nulitatea poate fi invoc ată de orice p ersoană interesată ,
pe cale de acțiune sau de pe cale de excepție (art.1247 alin.2 C.civ. ).Deasemenea, instanța de judecată este obligată să invoce din oficiu
nulitatea absolută (art.1247 alin.3 C.civ.).

286 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001),p.120- 121 și literatura juridică franceză acolo citată.
287 Ibidem p.118; Pentru alte amănunte, a se vedea și Ioana Romana Munteanu, Cauza
liberalităților, în revista Studia Universitatis Babeș -Bolyai nr.2/2003, p.118- 149.
288 În practica judecătorească s -a hotărât că este nulă, având o cauză ilicită, donația făcută în
scopul sustragerii imobilului de la o urmărire silită (a se vedea Trib.jud.Hunedoara, decizia
civilă nr.1147/1986, în R.R.D.nr.9/1987, p.76)
289 De exemplu, s -a apreciat că este nulă absolut , pentru cauză imorală, donația încheiată în
scopul exclusiv al stabilir ii, continuării ori remunerării unor relații de concubinaj (a se vedea
D. Radu, Examen teoretic al practicii judiciare privind unele probleme de drept civil și al
familiei, în R.R.D.nr.9/1984, p.48- 49).
290 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.122. De aseme nea, într -o altă opinie se susține că
forma autentică este menită să protejeze pe moștenitori de excesele de liberalități ale
donatorului (a se vedea D.Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex 1997,
p.147.
291 A se vedea Tribunalul Supre m, sec.civ., decizia nr.800/1963, în JN nr.6/1964, p.163.

115 Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare,
decât în cazurile prevăzute de lege (art.1247 alin.4 C.civ. ). De aceea, în
principiu, singura soluție este ca părțile să refacă contractul de donație, cu
respectarea tuturor condițiilor prevăzute de lege la data refacerii lu i, situație în
care contractul refăcut va produce efecte numai pentru viitor (art. 1259 C.civ. ).
Prin excepție, legea prevede că moștenitorii universali ori cu titlu
universal ai donatorului pot confirma contract ul de donație încheiat de acesta ,
nul pentru vicii de formă . În acest sens, conform art. 1010 C.civ.: " Confirmarea
unei liberalități de către moștenitorii universali ori cu titlu universal ai
dispunătorului atrage renunțarea la dreptul de a opune viciile de formă sau orice alte motive de nu litate, fără ca prin această renunțare să se prejudicieze
drepturile terților".
11. Contractul de donație încheiat între prezenți. Contractul se încheie
între prezenți atunci când ambele părți, donatorul și donatarul (personal sau prin
mandatar ), se prezintă simultan în fața notarului public , unde își exprimă
neechivoc cons imțământul și semnează actul autentic.
În practica judecătorească s -a hotărât că valabilitatea autentificării actului
este condiționată de exi stența, chiar la data autentificării, a consimțământului
donato rului
292. Până în momentul autentificării do natorul poate reveni asupra
donației 293.
Dacă contractul de donație nu se încheie personal de către părți, ci se
încheie prin mandatar, procura mandatarului trebuie să fie specială și autentică
(așadar, o împuternicire generală, de a face orice acte de administrare sau de
dispoziție în numele donatorului, nu este considerată suficientă, chiar dacă este
autentică) 294
12. Contractul de donație închei at între absenți. Din diferite motive,
este posibil ca donatorul și donatarul să nu se poa tă prezenta simultan (nici
personal și nici prin mandatar) în fața notar ului public pentru semnarea actului
autentic . În acest caz , părțile pot încheia contractul de donație și prin realizarea
unui acord de voințe succesiv , prin întocmirea mai întâi a ofertei de donație,
urmată de acceptarea acestei oferte . Dacă ne găsim într -o asemenea situație,
atunci contractul de donație s- a încheiat între absenți.
Dar, pentru încheierea valabilă a contractului de donație între absenți, atât
oferta de donație, cât și acceptarea acestei oferte trebuie să fie făcute în formă
autentică 295.

292 Este necesar și consimțământul donatarului deoarece, în toate cazurile, donația se poate
face numai cu acordul donatarului.
293 A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.2237/1956, în "Legalitatea po pulară" nr.9/1957,
p.1120. Cristiana Turianu, Contractul de donație reflectat în literatura juridică și practica
judiciară (II), în "Dreptul" nr.2/2001, p.189- 190.
294 A se vedea M.Mureșan, op.cit., p.155.
295 În literatura juridică s -a precizat că forma auten tică trebuie să fie respectată și de către
ocrotitorul legal care acceptă sau încuviințează donația făcută minorului ori interzisului sau de

116 Oferta de donație poate fi revocată cât timp ofertantul nu a luat cunoștință
de acceptarea destinatarului . Incapacitatea sau decesul ofertantului atrage
caducitatea acceptării (art.1013 alin.1C.civ. ).
Rezultă că în materie de donație, contractul nu este încheiat (perfectat) cât
timp donatorul nu a luat cunoștință de acce ptarea donatarului, regulă derogatorie
de la prevederile art. 1186 C.civ. Aceasta deoarece, până în acel moment, donatorul poate revoca oferta de donație. De aceea , acceptarea ofertei semnifică
realizarea acordului de voință, dar contractul de donație între absenți nu este
perfectat în acest moment, în sensul că nu produce efecte juridice. Pentru ca donația între absenți să producă efecte juridice este necesar ca actul de acceptare
să fie comunicat (notificat) donatorului în timpul vieții lui (să nu fi dece dat între
timp) , iar acesta să îndeplinească condițiile referitoare la capacitate în momentul
în care ia cunoștință de acceptarea donatarului . Contractul produce efecte numai
din m omentul în care donatorul a luat cunoștință de actul de acceptare din partea
donatarului (sistemul "recepțiunii")
296.
Incapacitatea sau decesul ofertantului înainte de momentul acceptării
atrage caducitatea ofertei de donație 297.
Pe de altă parte, conform art.1013 alin.2 C.civ. , oferta de donație nu mai
poate fi a cceptată după decesul destinatarului ei. Însă, m oștenitorii destinatarului
pot comunica acceptarea făcută de acesta .
Acceptarea poate fi revocată de către donatar până în momentul când
ajunge la cunoștința ofertantului (donatorului). De asemenea , acceptarea devine
caducă și contractul nu este încheiat, dacă dona torul moare sau devine incapabil
înainte de a fi recepționat acceptarea.
13. Actul estimativ. Pe lângă form a autentică, legiuitorul a prevăzut încă
o formalitate ce trebuie respe ctată în cazul donării unor bunuri mobile. Astfel,
potrivit art. 1011 ali n.3 C.civ.: "Bunurile mobile care constituie obiectul donației
trebuie enumerate și evaluate într- un înscris, chiar sub semnătură privată, sub
sancțiunea nulității absolute a donației" .
Actul estimativ poate fi cuprins în chiar actul autentic de donație sau poate
fi cuprins și într -un înscris separat sub semnătură privată , nefiind necesară
redactarea lui în formă autentică. În schimb, actul estimativ trebuie semnat de ambele p ărți contractante.

către organul de stat competent să accepte donația făcută statului ( a se vedea F.Deak, op.cit
(2001) , p.123- 124; în același sens și marea majoritate a solu țiilor jurisprudențiale – vezi
Trib.Mun.București, s ec. a-IV-a civ., dec.nr.1820/1997, în Culegere de decizii TMB 1993-
1997, p.25- 26).
296 Donatorul poate revoca oferta de donație cât timp nu a luat cunoștință de actul de acceptare
(art.1013 alin.1) . Revocarea poate fi expresă sau tacită și nu trebuie notificată d onatarului ( a
se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.124).
297 A se vedea M.Mureșan, op.cit., Curs 1999, p.155.

117 14. Exc epții de la forma autentică . Art.1011 alin. 2 C.civ. prevede că nu
sunt supuse formei autentice: donațiile indirecte , donațiile deghizate și darurile
manuale. Vom analiza mai jos aceste donații.

Secțiunea a- III-a

UNELE CATEGORII PARTICULARE DE DONAȚII
15. Donațiile indirecte . Donațiile indirecte sunt liberalități, făcute cu
intenția de a gratifica, dar care se înfăptuiesc pe calea unui alt act juridic, diferit
de contractul de donație
298. Părțile încheie un act juridic real, nesimulat, numai
că prin acest act se re alizează indirect o donație .
Întrucât părțile nu încheie un contract de do nație, ci alt act juridic, nu se
cere respecta rea formei autentice. Actul juridic încheiat de părți trebuie să
îndeplinească numai condițiile de fond și de formă cerute de lege pentru acest
act, precum și condițiile de fond ale donației.
Actele juridice prin care se pot realiza donații indir ecte sunt:
a) Renunțarea la un drept. Dacă renunțarea la un drept se face cu intenția
de a gratifica beneficiarul, atunci se re alizează indirect o donație . De exemplu,
reanunțarea la o moștenire sau renunțarea la un legat, făcută cu titlu gratuit , va
profita comoștenitorilor sau moștenitorului subsecvent, care vor beneficia de
partea din moștenire cuvenită renunțătorului; renunțarea la un drept de uzufruct ,
de care va beneficia nudul proprietar .
b) Remiterea de datorie. Renunțarea c reditorului la dreptul său de creanță,
cu consimțământul debitorului, dacă s -a făcut cu intenția de a-l gratifica pe
debitor, este o donație indirectă. Astfel, debitorul beneficiază de un f olos gratuit
egal cu valoarea creanței pe care trebuia să o plăteas că creditorului său.
c) Stipulația pentru altul. Stipulația în favoarea unei terțe persoane este tot
o donație indirectă, dacă s- a făcut cu intenția de a gratifica. De exemplu,
stipulantul (donator) îl obligă pe promitent să execute o prestație în favoarea
beneficiarului (donatar) , pe care intenționează să -l gratifice în acest mod.
16. Donațiile deghizate. Donațiile deghizate (simulate) sunt acelea
ascunse sub forma unui contract cu titlu oneros sau făcute unei persoane
interpuse . Deci , între părți se încheie un act juridic real, secret, cu titlu gratuit
(contract de donație), dar și un act juridic aparent, fie cu titlu oneros (un contract
de vânzare -cumpărare), fie cu o persoană interpusă, menit să ascundă terților
adevărata operațiune juridică intervenită între ele sau adevăratul beneficiar al
donației.
Întrucât donațiile deghizate sunt adevărate donații, ele sunt supuse
condițiilor de fond prevăzute special pentru donații (capacitate, reducțiune,

298 A se vedea M.Mureșan, op.cit., p.161, F.Deak, op.ci t.(2001) , p.144.

118 raport, revocare în caz urile prevăzute de lege ). Cu alte cuvinte , se aplică aceleași
reguli de fond ca și pentru donațiile aparente 299.
Potrivit art.992 alin.1C.civ. , sancțiunea care se aplică liberalităților
deghizate sub forma unui contract cu titlu oneros sau făcute u nei persoane
interpuse, este nulitatea relativă.
Sunt prezumate , până la proba contrară , ca fiind persoane interpuse :
ascendenții, descendenții și soțul persoanei incapabile de a primi liberalități,
precum și ascendenții și descendenții soțului ac estei persoane (art.992 alin.2
C.civ. ).
17. Darurile manuale. Darurile manuale sunt donații ale unor bunuri
mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 lei , care sunt valabile fără
respectarea vreunei forme solemne , cu condiția realizării lor prin tradițiunea
bunurilor 300. În acest sens, art. 1011 alin.4 din C.civ. prevede că: " Bunurile
mobile corporale cu o valoare de până la 25.000 lei pot face obiectul unui dar
manual, cu excepția cazurilor prevăzute de lege . Darul manual se încheie
valabil prin acordul de voințe al părților, însoțit de tradițiunea bunului ".
Rezultă că imobilele , bunurile mobile incorporale (drepturi de creanță,
fond de comerț, drepturi de creație intelectuală), nu pot forma obiectul unui dar
manual deoarece nu sun t susceptibile de a fi transferate și dobândite prin tr-o
predare și primire de la mână la mână 301. De asemenea, nu pot forma obiectul
darului manual nici bunurile mobile corporale cu o valoare mai mare de 25. 000
lei ori bunurile viitoare (deoarece darul man ual presupune tradiția bunului, deci
o existență actuală).
În schimb, titlurile la purtător (asimilate bunurilor mobile corporale) și
biletele de bancă pot face obiectul darului manual , deoarece transmiterea
acestora se face de la mână la mână.
Din prevederile art.1011 alin.4 C.civ. rezultă că valabilitatea darului
manual presupune, în principiu, două condiții:
– acordul de voințe al părților, întrucât darul manual este un act juridic
(contract), iar nu un fapt juridic;
– tradițiunea (remiterea efectivă) a bunului; tradițiunea bunului este o
condiție de validitate, iar nu un simplu act de executare a donației; desigur că dacă bunul mobil corporal se află deja la donatar , indiferent cu ce titlu, simplul
acord de voinț ă privind dăruirea și acceptarea este suficient pentru formarea
valabilă a darului manual
302.
Având în vedere cele de mai sus, darul manual este un contract real de
donație, supus tuturor condițiilor de fond cerute de lege pentru validitatea dona –
ției (irevocabilitate, raport, reducțiune, revocare în cazurile prevăzute de lege ).

299 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.141; F.Moțiu, op.cit., p.136.
300 A se vedea M. Mureșan, op.cit., p.163.
301 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.149.
302 A se vedea M.Mureșan, op.cit., p.163.

119 Darul manual derogă numai de la condițiile de formă ale donației .
Dovada darului manual, între părți sau succesorii lor, se face cu un în scris
(fie autentificat, fie sub semnătură privată). În schimb, terțele persoane pot face
dovada cu orice mijloc de probă.
18. Donația cu sarcină. Donația este cu sarcină atunci când donatorul
impune donatarului o obligație determinată, fie în folosul lui însuși, fie în folosul
donatorului,fie în folosul unei terțe persoane.
În principiu, orice donație poate fi afectată de modalitatea sarcinii,
inclusiv darul manual 303.
Dacă donatarul acceptă donația, atunci el este obligat să execute sarcina
stipulată în contract . În caz de neexecutare a sarcinii , donatorul poate cere fie
executarea silită, fie revocarea donației.
Contractul de donație cu sarcină este gratuit numai în limita valorii nete de
care beneficiază donatarul (diferența dintre valoarea bunului și valoarea sarcinii;
dacă sarcina a fost stipulată în favoarea donatarului, atunci contractul este în întregime gratuit).
19. Donațiile între soți și donațiile făcute viitorilor soți în vederea
căsătoriei. Donația între soți este contractul prin care unul dintre soți, în timpul
căsătoriei, donează un bun propriu celuilalt soț.
Spre deosebire de celelalte donații, care sunt esențialmente irevocabile,
donațiile între soți sunt revocabile
304. În acest sens, art.1031 C.civ. prevede că:
"Orice donație încheiată între soți este revocabilă numai în timpul căsătoriei".
Soțul donator, pe perioada căsătoriei, poate revoca oricând donația făcută
celuilalt soț, fără nici o formalitate și fără a -și justi fica hotărârea de revocare, așa
cum era și înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil. Astfel fiind, orice
clauză de irevocabilitate, stipulată de soți în contract, este lovită de nulitate
absolută.
Revocarea poate fi expresă sau tacită, dar ea constituie un drept personal
exclusiv al donatorului, care nu poate fi exercitat nici de moștenitorii
donatorului și nici de creditorii acestuia.
Revocarea poate fi exercitată numai împotriva soțului donatar , nu și
împotriva moștenitorilor acestuia, deoarece revocarea poate avea loc numai în

303 A se vedea M.Mureșan op.cit.(Curs 1999), p.165.
304 Donațiile pe care soții și le fac în timpul căsătoriei au fost, în toate timpurile și în toate
legislațiile , supuse unui regim restrictiv din cauza influenței spoliat oare la care un soț poate să
fie supus din partea celuilalt. În dreptul roman și în vechea noastră legiuire restricția mergea
până la nulitate, afară de cazul când soțul donator nu revocase liberalitatea în care caz era
menținută ca donație pentru pricină de moarte. Legiuitorul nostru, după modelul legii
franceze, s -a lăsat condus de ideea că o liberalitate făcută de un soț către celălalt este deseori
rezultatul unor sentimente care cu timpul se pot modifica și a admis , în principiu , validitatea
unei asemenea donații dar cu restricția care constă în facultatea neîngrădită rezervată soțului
donator de a revoca liberalitatea (A se vedea mai multe amănunte Matei B. Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Editura ALL Educațional , 1998, p.384- 385).

120 timpul căsătoriei (dacă soțul donatar decedează, căsătoria încetează prin deces și
deci donația nu mai poate fi revocată, ea devenind irevocabilă).
În altă ordine de idei, conform art. 1032 C.civ.: "nulitatea căsătoriei
atrage nulitatea relativă a donației făcute soțului de rea- credință".
De asemenea, este lovită de nulitate (absolută) orice simulație în care
donația reprezintă contractul secret în scopul de a eluda revocabilitatea
donațiilor între soți (art.1033 alin.1C.civ. ). Sunt prezumate persoane interpuse,
până la proba contrară, rudele donatarului la a căror moștenire acesta ar avea
vocație în momentul donației și care nu au rezultat din căsătoria cu donatorul
(art.1033 alin.2 C.civ.).
Potri vit art. 1030 C.civ.: "Donațiile făcute viitorilor soți sau unuia dintre
ei, sub condiția încheierii căsătoriei, nu produc efecte în cazul în care căsă toria
nu se încheie".
Este o instituție nouă, care nu a fost reglem entată de vechiul cod civil de
la 1864. Din textul art. 1030 C.civ. rezultă că donațiile făcute viitorilor soți sunt
contracte de donație încheiate sub condiția suspensivă a încheierii căsătoriei,
produ când efecte numai dacă se îndeplinește condiția .

Secțiunea a-IV -a

EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAȚIE

20. Efectul translativ al contractului. Contractul de donație are caracter
translativ, producând de drept transferul dreptului de proprietate (sau a altui
drept, real ori de creanță) asupra bunului din patrimoniul donatorului în
patrimoniul donatarului. Efectul translativ se produce întocmai ca la contractul de vânzare -cumpărare , din momentul încheierii contractului, chiar dacă b unul nu
a fost pre dat (art.1674 C.civ. ). Excepție fac e darul manual, care se încheie
valabil prin acordul de voințe, însoțit de tradițiunea bunului (art.1011 alin.4
C.civ. ).
Ca efect al încheierii contractului de donație, în sarcina părților se nasc
unele obligații specifice, așa cum vom arăta mai jos.
21. Obligațiile donatorului. După încheierea contractului, donatorul are
obligația de a preda bunul donat și de a-l conserva până la predare, întocmai ca
și vânzătorul (se apli că art.1651 C.civ. ). În cazul darului manual, această
obligație nu există deoarece predarea se face chiar în momentul încheierii contractului.
Donatorul răspunde față de donatar pentru pieirea sau deteriorarea bunului numai în caz de dol sau culpă gravă. În acest se ns, art. 1017 C.civ. prevede că:
"În executarea donației, dispunătorul răspunde numai pentru dol și culpă
gravă".
Donatorul nu are obligația de a garanta împotriva evicțiunii, decât dacă a
promis expres garanția sau dacă evicți unea provine din fapta sa ori dintr -o

121 împrejurare care afectează dreptul transmis, pe care a cunoscut -o și nu a
comunicat- o donatarului la încheierea contractului (art.1018 alin.1 C.civ. ). În
schimb, în cazul donației cu sarcini, donatorul răspunde de evicț iune în limitele
valorii sarcinilor , întocmai ca un vânzător (art.1018 alin.2 C.civ. ).
În ce privește garanția contra viciilor ascunse, art. 1019 alin. 1 C.civ.
dispune că " Donatorul nu răspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat".
Însă, dacă a cunoscut viciile ascunse , dar nu le -a adus la cunoștința
donatarului la încheierea contractului, donatorul este obligat să repare
prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii (art.1019 alin. 2C.civ. ).
În cazul donației c u sarcini, în limita valorii acestora, donatorul răspunde
pentru viciile ascunse ca și vânzătorul (art.1019 alin.3 C.civ. ).
22. Obligațiile donatarului. Donatarul are o obligație de recunoștință
față de donator, obligație care este nu numai moral ă, ci și juridică, din moment
ce încălcare a ei poate atrage revocarea donației pentru ingratitudine 305.
De asemenea, în cazul donației cu sarcini, donatarul are obligația de a
executa sarcinile , deoarece, în caz contrar, donatorul este îndreptățit să solicite
fie executarea silită, fie revocarea donației.
23. Opozabilitatea față de terți a donației. Ca și în materie de vânzare,
opozabilitatea față de terți se realizează prin îndeplinirea formelor de publicitate
cerute de lege ( prin înscri erea dreptului donatarului în cartea funciară , dacă
donația are ca obiect un bun imobil; prin posesia de bună -credință a bunurilor
mobile; prin notificarea cesiunii de creanță sau acceptarea acesteia de către
debitorul cedat).
În acest sens, art. 1012 C.civ. prevede că, în scop de informare a
persoanelor interesate, notarul care autentifică un contract de donație are obligația să înscrie de îndată acest contract în registrul național notarial, ținut în format electronic , iar dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

Secțiunea a-V -a
PRINCIPIUL IREVOCABILITĂȚII DONAȚIILOR ȘI
EXCEPȚIILE DE LA ACEST PRINCIP IU

24. Principiul irevocabilității donației. Conform art.985 C.civ., donația
este contractul prin care o parte, numită donator , dispune în mod irevocabil de
un bun în favoarea donatarului.
Rezultă că donația este un contract irevocabil, în sensul că donatorul nu
mai poate reveni asupra consimțământului său din momentul în care donația a
fost acceptată de către donatar și începe să producă efecte juridice.
Desigur, așa cum s -a arătat în literatura juridică, o rice contract civil, odată
încheiat valabil, este irevocabil, în sensul că nu mai poate fi desființat în mod

305 A se vedea M.Mureșan, op.cit., p.167; F.Moțiu, op.cit., p.146.

122 unilateral, ci numai printr -un nou acord de voință al părți lor. Irevocabilitatea
donației este însă mai accentuată deoarece privește nu doar efecte le, ci însăși
esența contractului, fiind o condiție de validitate pentru formarea lui 306.
De aceea, orice clauze sau condiții a căror îndeplinire atârnă numai de
voința donatorului și care i -ar permite acestuia să zădărnicească ori să micșoreze
folosul gratuit procurat donatarului, sunt incompatibile cu esența donați ilor. În
acest sens, art .1015 alin.1C.civ. prevede că : "Donația nu este valabilă atunci
când cuprinde clauze ce permit donatorului să o revoce prin voința sa".
25. Clauze incom patibile cu principiul irevocabilității donației.
Potrivit ar t.1015 alin.2 C.civ. este lovită de nulitate absolută donația care:
a) este afectată de o condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința
donatorului. De exemplu, o condiție pur potestativ ă din partea donatorului ("îți
donez dacă voi vrea ") 307. Nu sunt incompatibile cu principiul irevocabilității
donației condițiile cazuale sau mixte , ori condiții le potestative din partea
donatarului. De asemenea, este valabilă o donaț ie cu clauză de întoarcere a
bunului donat. În acest sens, conform art. 1016 alin.1 C.civ.: "Contractul poate
să prevadă întoarcerea bunurilor dăruite, fie pentru cazul când donatarul ar
predeceda donatorului , fie pentru cazul când atât donatarul, cât și descendenții
săi ar predeceda donatorului ". În cazul în care donația are ca obiect bunuri
supuse unor formalități de publicitate , atât dreptul donatarului, cât și dreptul de
întoarcere sunt supuse acestor formalități (art.1016 alin.2C.civ. );
b) i mpune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le -ar contracta
în viitor, dacă valoarea maximă a acestora nu este determinată în contractul de donație. O asemenea clauză este inadmisibilă deoarece acceptarea ei ar putea
anihila avantajul material procurat donatarului (donatorul ar putea revoca
indirect donația contractând datorii până la concurența valorii bunului donat);
c) conferă donatorului dreptul de a denunța unilateral contractul;
d) permite donatorului să dispună în viitor de bunul donat, chiar dacă
donatorul moare fără să fi dispus de acel bun. O asemenea clauză este în
realitate o condiție rezolutorie pur potestativă care atrage nulitatea oricărei
convenții
308 .Dacă dreptul de a dispune vizează doar o parte din bunurile
donate , nulitatea operează numai în privința acestei părți.
26. Excepții de la principiul irevocabilității donației . Sunt exceptate de
la principiul irevocabilității numai donațiile între soți, care potrivit art.1031
C.civ. sunt esențialmente revocabile , indiferent dacă sunt donații indirecte,
deghizate sau daruri manuale.
27. Cauze legale care permit revocarea donației. Potrivit art.1020 C.civ.
donația poate fi revocată pentru ingratitudine și pentru neexecutarea fără justificare a sarcinilor la care s -a obligat donatarul.

306 A se vedea F.Deak, op.cit.(20 01) p.133; M.Mureșan, op.cit., p.169.
307 A se vedea F.D eak, op.cit.(2001) , p.134.
308 Ibidem p.134.

123 Art.1021 C.civ. dispune că : "Revocarea pentru ingratitudine și pentru
neîndeplinirea sarcinilor nu operează de drept ". Prin urmare, revocarea donației
se face pe calea exercitării de către donator a unei acțiuni în jus tiție (dacă părțile
nu ajung la un acord în acest sens).
27.1. Revocarea donației pentru ingratitudine . În conformitate cu
dispoziți ile art.1023 C.civ. donația se revocă pentru ingratitudine în următoarele
cazuri:
a) dacă donatarul a atentat la viața donatorului, a unei persoane
apropiate lui sau, știind că alții intenționează să atenteze, nu l- a înștiințat. Prin
"atentat la viața donatorului" se înțelege comiterea de către donatar, cu intenție,
a infracțiunii de omor sau tentativ ă de omor asupra donatorului ori unei persoane
apropiate lui. Uciderea din culpă nu constituie o cauză de revocare a donației.
Nu se cere o hotărâre judecătorească de condamnare penală a donatarului. Este
suficient dacă instanța civilă stabilește săvârșire a cu intenție a fapte lor imputate
donatarului. ;
b) dacă donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii
grave față de donator . Faptele trebuie comise cu intenție. Instanța de judecată va
aprecia gravitatea lor;
c) dacă donatarul refuză în mod nejust ificat să asigure alimente
donatorului ajuns în nevoie, în limita v alorii actuale a bunului donat, ț inându -se
însă seama de starea în care se afla bunul la momentul donației. Așa cum s-a
arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, refuzul de alimente nu
este sancționat cu revocarea donației dacă donatorul avea rude sau alte persoane
obligate și în situația de a-i acorda întreținere 309. Întrucât alimentele trebuie
acordate în limita valorii actuale a bunului donat, d acă acesta piere fortuit
donatarul poate refuza acordarea lor . În toate cazurile, refuzul nejustificat de
alimente este sancționat numai prin posibilitatea revocării donației ; donatorul nu
este îndreptățit să ceară instanței de judecată obligarea donatarului la întreținere,
deoarece donatarul nu și- a asumat o asemenea obligație (părțile nu au încheiat
un contract de întreținere) . Nici donatarul nu poate cere restituirea, prin
echivalent, a prestațiilor efectuate de bunăvoie, chiar dacă existau persoane
obligate la întreținere față de donator 310.
Potrivit art. 1024 alin.1 C.civ., dreptul l a acțiunea prin care se solicită
revocarea donației pentru ingratitudine se prescrie în termen de un an din ziua
în care donatorul a știut că donatarul a s ăvârșit fapta de ingratitudine. Rezultă că
termenul de un an este un termen de prescripție, căruia i se aplică dispozițiile referitoare la suspendare și întrerupere .
Acțiunea în revocarea donației pentru ingratitudine este considerată o
pedeapsă civilă
311. Pe cale de consecință, acțiunea este strict personală și deci
poate fi exercitată numai de către donator . În acest sens, art. 1024 alin.3 C.civ.

309 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.165; M.Mureșan, op.cit., p.172.
310 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.165.
311Ibidem.; F.Moțiu, op.cit., p.151.

124 prevede că :"Cererea de revocare nu poate fi introdusă de moștenitorii
donatorului, cu excepția cazului în c are donatorul a decedat în termenul
prevăzut la alin.1 fără să îl fi iertat pe donatar. De asemenea, moștenitorii săi
pot introduce acțiunea în revocare în termen de un an de la data morții
donatorului, dacă acesta a decedat fără să fi cunoscut cauza de re vocare. "
Acest ultim termen de un an este un termen de decădere, nesusceptibil de suspendare și întrerupere.
Acțiunea în revocare introdusă de donator poate fi continuată de
moștenitorii acestuia (art.1024 alin.4 C.civ. C.civ. ).
Așa cum s -a arătat în literatura juridică, fiind vorba despre o pedeapsă
civilă, titularul acțiunii (donatorul) îl poate ierta pe donatar, dar nu se poate
renunța la acțiunea în revocare a donației cu anticipație, înainte de comiterea
actelor sau faptelor de ingratitu dine
312. De e xemplu, se prezumă că l-a iertat
dacă a trecut un an din ziua în care donatorul a știut că donatarul a săvârșit fapta
de ingratitudine , fără să fi solicitat instanței de judecată revocarea donației.
Pe de altă parte, acțiunea în revoca rea donației pentru ingratitudine poate fi
exercitată numai împotriva donatarului . Dacă donatarul a decedat după
introducerea acțiunii în revocare , aceasta poate fi continuată împotriva
moștenitorilor (art.1024 alin. 2 C.civ. ). În cazul în care sunt mai mulți donatari,
dar numai unii se fac vinovați de comiterea unor fapte de ingratitudine, donația
va putea fi revocată față de toți numai dacă s -a convenit expres în acest sens în
contract 313.
Cu privire la efectele revocării donației pentru ingratitud ine, dacă
restituirea în natură a bunului donat nu este posibilă, donatarul va fi obligat să plătească valoarea acestuia, socotită la data soluționării cauzei (art.1025 alin.1C.civ. ).
De asemenea, donatarul va fi obligat să restituie fructele pe care le -a
perceput începând cu data introducerii cererii de revocare a donației (art.1025
alin.2 C.civ. ).
În schimb, admiterea acțiunii în revocare nu produce efect e retroactive
față de terții dobânditori de bună -credință cu titlu oneros. În aces t sens, art. 1026
C.civ. prevede că: "Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect în
privința drepturilor reale asupra bunului donat dobândite de la donatar cu titlul
oneros , de către terții de bună-credință și nici asupra garanțiilor constituite în
favoarea acestora. În cazul bunurilor supuse unor formalități de publicitate,
dreptul terțului trebuie să fi fost înscris anterior înregistrării cererii de revocare
în registrele de publicitate aferente". Aceast a deoarece acțiunea în revocare
pentru ingra titudine nu este o acțiune în rezoluțiune, ci o acțiune în restituire cu
caracter de pedeapsă
314.

312 A se ved ea F.Deak, op.cit.(2001) , p.166.
313 A se vedea M.Mureșan, op.cit., p.173; F Deak, op.cit.(2001) , p.166; Trib.Suprem , col.civ.,
dec.nr.681/1955, în C.D. pe anul 1955, p.81- 82.
314 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.166- 167.

125 27.2. Revocarea donației pentru neexecutarea sarcinilor. Potrivit
art.1027 alin.1 C.civ. dacă donatarul nu execută sarcina la care s -a obligat,
donatorul sau succesorii săi în drepturi pot cere fie executarea sarcinii, fie
revocarea donației .
Dispozițiile de mai sus constituie o aplicare a principiilor generale din
materia contractelor sinalagmatice cu privire la rezoluțiunea contractului pentru
neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor uneia dintre părți.
Prin urmare, la fel ca rezoluțiunea, revocarea donației pentru neexecutarea
sarcinilor se poate face numai prin acțiune în justiție. Acțiunea î n revocare poate
fi introdusă de donat or, de moștenitorii săi (după decesul donatorului) , precum și
de către creditorii săi , pe calea acțiunii oblice, întrucât acțiunea nu are caracter
strict personal, ci caracter patrimonial.
Acțiunea în revocare trebuie introdusă împotriva donatarul ui, iar după
decesul acestuia împotriva moștenitorilor săi, întrucât obligația de executare a
sarcinii fiind patrimonială a trecut asupra acestora.
În cazul în care sarcina a fost stipulată în favoarea unui terț, acesta poate cere numai e xecutarea sarcinii, nu și rezoluțiunea contractului, deoarece nu este
parte în contract.
Dreptul la acțiunea prin care se solicită executarea sarcinii sau
revocarea donației se prescrie în termen de 3 ani de la data la care sarcina
trebuia execut ată (art.1027 alin.3 C.civ. ).
În ce privește efectele revocării donației pentru neexecutarea sarcinii ,
art.1029 C.civ. prevede că bunul donat reintră în patrimoniul donatorului liber
de orice drepturi constituite între timp asupra lui, sub reze rva dispozițiilor
art.1648 C.civ.
315.
28. Revocarea promisiunii de donație. Conform art. 1022 alin.1 C.civ.
promisiunea de donație se revocă de drept dacă anterior executării sale se ivește
unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevăzute la art.1023.
De asemenea, promisiunea de donație se revocă de drept și atunci când,
anterior executării sale, situația materială a promitentului s-a deteriorat într -o
asemenea măsură încât executarea promisiunii ar fi excesiv de oneroasă pentru
el, ori promitentul a devenit insolvabil (art.1022 alin.2 C.civ. ).

315 Dacă bunul supus restituirii a fost înstrăinat, acțiunea în restituire poate fi exercitată și
împotriva terțului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii
cu bună -credință a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la
uzucapiune (art.1648 C.civ.).

126 CAPITOUL IV

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

Secțiunea 1

NOȚIUNEA, CARACTERELE JURIDICE ȘI CONDIȚIILE DE
VALIDITATE
1. Noțiune. Potri vit art. 1777 C.civ. , locațiunea este "contractul prin care
o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar,
folosința unui bun pentru a anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit
chirie" .
Din definiția de mai sus rezultă deosebirea față de contractul de vânzare –
cumpărare. Astfel, prin locați une se poate transmite locatarului nu mai un drept
de folosință , ca drept de creanță
316, iar nu și un drept real, ca în cazul vânzării.
Locatarul poate uza de bun și îi poate percepe fructele, dar nu poate să -i
altereze substanța căci, la expirarea contractului de locaț iune, el are obligația de
a restitui bunul locatorului.
2. Felurile locațiunii. În conformitate cu dispozițiile art. 1778 alin.1 C.civ. ,
locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere,
iar locațiunea bunurilor agrico le poartă denumirea de arendare.
Prin urmare, contractele de închiriere și contractele de arenda re sunt
varietăți ale locațiuni i, cărora li se aplică regulile generale privitoare la
locațiune , dacă sunt compatibile cu dispozițiile speciale prevăzu te pentru aceste
contracte (art.1778 alin.2 C.civ. ).
De asemenea, locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unu i
profesionist este guvernată de dispozițiile de drept comun ale locațiunii, precum
și de dispozițiile art. 1824, 1828 -1831 C.civ .
3. Caracterele juridice. Contractul de locațiune prezintă următoarele
caractere juridice:
a) este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru că dă naștere unor
obligații reciproce în sarcina ambelor părți ;
b) es te un contract oneros, deoarece fiecare parte urmărește să obțină un
avantaj patrimonial propriu; caracterul oneros este de esența contractului de locațiune, pentru că dacă asigurarea folosinței temporare a bunului s -ar face cu
titlul gratuit, ar fi vorba despre un contract de împrumut de folosință, iar nu de
locațiune ;
c) este un contract comutativ, pentru că existența și întinderea obligațiilor

316 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.173; M.Mureșan, op.cit. p.176; P.Malaurie, L.Aynes,
P-Y Gautier, op.cit., p.321.

127 reciproce ale părților este cunoscută încă de la încheierea contractului,
nedepinzând de hazard;
d) este un contract consensual, încheiat valabil prin simplul acord de
voință al părților, indiferent de forma exprimării consimțământului ; în acest
sens, conform art.1781 C.civ.: "Contractul de locațiune se consideră încheiat
îndată ce părțile au co nvenit asupra bunului și prețului ";
e) este un contract cu executare succesivă în timp ; prin urmare, contractul
de locațiune nu este supus rezoluțiunii, ci numai rezilierii; nici chiar nulitatea
contractului de locațiune nu va putea opera retroact iv, ci numai pentru viitor ,
întrucât folosința exercitată pe timpul trecut nu mai poate fi restituită ca atare
317;
f) este un contract netranslativ de proprietate sau de alte drepturi reale
asupra bunului dat în locațiune ; locațiunea transmite loca tarului numai un drept
de folosință temporară asupra bunului, cu titlul precar, ca drept de creanță, a
cărui exercitare, oricât ar fi de îndelungată în timp, nu poate duce la dobândirea proprietății prin uzucapiune pentru că locatarul nu are posesia utilă a bunului, ci
doar detenția lui precară
318. Tot din acest caracter decurge și consecința că
locatorul suportă riscul pieirii fortuite a bunului, iar nu locatarul.
4. Durata locațiunii. Locațiunea se încheie de obicei pe durată
determinată, care se stabilește liber, prin acordul de voință al părților.
Durata contractului de locațiune poate fi și nedeterminată, dar locațiunea
nu poate fi veșnică, perpetuă. Aceasta deoar ece art. 1783 C.civ. dispune că
"locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă
părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani".
De asemenea, conform art. 1784 alin.3 C.civ. , dacă legea nu dispune altfel,
locațiunile încheiate de persoanele care nu pot face dec ât acte de administrare
(minorii cu capacitate de exercițiu restrânsă – între 14 și 18 ani) , nu vor depăși 5
ani.
Dacă părțile nu au stipulat în contract durata locațiunii, fără a -și fi dorit să
contracteze pe o durată nedeterminată , art.1785 C.civ. prevede că locațiunea se
consideră încheiată:
a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru
exercitarea activității unui profesionist;
b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s -a calculat
chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor
mobilate;
c) pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la
dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.

317 A se vedea M.Mureșan, op.cit.( Curs 1999) , p.178.
318 A se vedea M.Mureșan, Natura juridică a dreptului de folosință l ocativă, în R.R.D.
nr.8/1973, p.12- 21.

128 În ipoteza în care s -au înc heiat contracte de locațiune succesive, ale căror
perioade se suprapun fie și parțial, conflictul dintre locatari se rezolvă conform
art.1782 C.civ. și anume:
– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară , în favoarea locatarului
care și -a notat dreptul în cartea funciară;
– în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate , în favoarea
locatarului care a îndeplinit cel dintâi aceste formalități;
– în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intra t cel dintâi
în folosința bunului .
5. Condițiile de validitate ale contractului de locațiune. Cu referire la
consimțământ și cauză, se vor aplica dispozițiile din dreptul comun.
Însă, contractul de locațiune prezintă unele particula rități în ce privește
capacitatea și obiectul .
A) Capacitatea părților. În principiu, părțile trebuie să aibă doar
capacitatea necesară pentru a încheia acte de administrare , locațiunea fiind
considerată un act de administrare, iar nu de dispoziție 319. Prin urmare, poate fi
locator și un minor între 14-18 ani care, având capacitate de exercițiu restrânsă,
își poate da bunurile în locațiune pe o durată de cel mult 5 ani (art.1784
alin.3C.civ. ).
De asemenea, oricare dintre soți poate încheia singur un contract de
locațiune , având ca obiect un bun comun, nefiind nevoie de consimțământul
expres al celuilalt soț (se presupune că soțul contractant îl reprezintă și pe
celălalt soț). La fel, tutorele poate încheia, în numele minorului, un contract d e
locațiune, fără a avea nevoie de vreo aprobare sau încuviințare.
În altă ordine de idei, locatorul nu trebuie să fie proprietarul bunului dat în
locațiune , deoarece locațiunea nu este un contract translativ de proprietate. Deci,
locator poate f i și un neproprietar (de exemplu, un uzufructua r sau chiar un
locatar – detentor precar – care dă bunul în sub -locațiune). Pe de altă parte,
proprietarul nu poate fi locatarul propr iului său bun, cu excepția cazului când nu
are prerogativa folosinței (este nud proprietar) 320.
Prin excepție, în cazul în care contractul de locațiune se încheie pe o durată mai mare de 5 ani, locațiunea este considerată de lege act de dispoziție și deci
locatorul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu, lucru ce rezultă din
interpretarea dispozițiilor art.1784 alin.3 C.civ. (locațiunile încheiate de
persoanele care nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși 5 ani).
Pentru locatar, contractul de locațiune este întotdeauna un act de
administrare , motiv pentru care lui i se cere doar capacitatea de a face acte de
administrare.
Mai trebuie reținut că dispozițiile privitoare la i ncapacitățile prevăzute de
art.1653, art.1654 și art.1655, sunt aplicabile și locațiunii.

319 A se vedea M.Mureșan (C urs 1999), op.cit., p.179; F.Deak, op.cit.(2001) , p.176;
P.Malaurie, L.Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.329- 340; F.Moțiu, op.cit., p.156.
320 A se vedea F.D eak, op.cit.(2001) , p.177.

129 B) Obiectul con tractului de locațiune . Obiectul contractului de locațiune îl
constituie , pe de o parte, bunul dat în locațiune, iar, pe de altă parte, prețul
locațiuni (chiria).
Potrivit art.1779 C.civ. , toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face
obiec tul locațiunii, dacă dintr -o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă
contrariul.
Prin urmare, pot fi date în locațiune orice bunuri, mobile sau imobile,
corporale sau incorporale ( locațiunea unui fond de comerț, dreptul de proprietate
industrială, locațiunea de acțiuni și de părți sociale ), cu condiția să fie individual
determinate și neconsumptibile (să nu se distrugă sau să nu se consume prin
folosință) 321.
De asemenea, poate fi dat în locațiune chiar și un bun viitor (cu excepția
succesiunilor nedeschise). D ar, nerealizarea bunului până la termenul de
începere a l locațiunii antrenează răspunderea locatorului pentru neîndeplinirea
obligației asumate, potrivit regulilor dreptului comun 322.
Bunurile aflate în domeniul public al statului sau al unităților
administrativ- teritoriale, pot fi date în locațiune , dar numai în condițiile legii
speciale (art. 135 alin.5 din Constituție și art. 12 alin.6, art.14-16 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia)
323.
Prețul plătit de locatar în schimbul folosinței bunului se numește chirie.
Potrivit art.1780 C.civ. , chiria poate consta într -o sumă de bani sau în
orice alte bunuri sau prestații , dispozițiile privitoare la stabilirea prețului
vânzării fiind aplicabile în mod corespunzător.
Deci, ca și prețul vânzării, chiria trebuie să fie determinată sau cel puțin
determinabilă și să fie serioasă (dacă chiria este derizorie, contractul nu mai
este locațiune, ci ev entual, dacă sunt îndeplinite condițiile cerute , un împrumut
de folosință).
Chiria se stabilește în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitate de timp (zi, lună, an) și trebuie plătită la data stipulată în contract.
Așa cum s -a arătat, regulile locațiunii sunt aplicabile și în cazul în care
folosința unui lucru se transmite în schimbul folosinței unui alt lucru
324.
Secțiunea a- II-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

321 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.178; P.Malaurie, L.Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.316.
322 A se vede a M.Mureșan, op.cit., p.180; F.D eak, op.cit.(2001) , p.178.
323 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.178; așa cum s -a arătat, locațiunea nu poate avea ca
obiect o persoană; dacă s -ar da în locațiune un autovehicul împreună cu ș oferul , contractul ar
fi mixt: locațiune în privința autovehiculului și prestare de servicii în privința șoferului .
324 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.179.

130 6. Precizări generale. Contractul de locațiune fiind sinalagmatic, dă
naștere la obligații specifice atât în sarcina locatorului, cât și în sarcina
locatarului.
7. Obligațiile locatorului. Toate obligațiil e locatorului decurg din faptul
că el trebuie să -i asigure locatarului folos ința bunului pe toată durata locațiunii .
D e aceea, conform art. 1786 C.civ. , chiar fără stipulație expresă în
contract , locatorul are următoarele obl igații principale :
a) Obligația de a preda lo catarului bunul dat în locațiune . Predarea
trebuie să se facă cel mai târziu la data stipulată în contract pentru începerea
locațiunii și – în lipsă de stipulație contrară – la locul unde se află bunul în
momentul încheierii contractului 325.
Locatorul este obligat să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale,
în stare corespunzătoare utilizării acestuia (art.1787 C.civ.), iar nu în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (ca în materie de vânzare).
Predarea se face pe cheltuiala locatorului.
Obligația predării bunului este o obligație de a face a cărei neexecutare îl
îndreptățește pe locatar fie să refuze plata chiriei, până când i se pune bunul la
dispoziție (locatarul invocă excepția de neexecut are a contractului) , f i e s ă
solicite instanței de judecată predarea silită a bunului, dacă nu preferă să ceară
rezilierea contractului pentru neexecutare
326.
b) Obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință pe
toată durata locațiunii. În îndeplinirea acestei obligații, locatorul este ținut să
efectueze, pe cheltuiala sa, toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata contractului
(art.1788 alin.1 C.civ. ). De exemplu, reparații le capitale , remedierea unor
degradări majore care provin din cauză de forță majoră sau vreun viciu de
construcție. Cu toate acestea, așa cum s -a arătat în literatura juridică, dacă bunul
dat în loca țiune a pierit în totalitate sau a devenit de neîntrebuințat, locatorul nu
are obligația de a -l reconstrui
327.
Dacă după încheierea contractului locatorul a fost înștiințat despre
necesitatea efectuării unor reparații, care cad în sarcina sa, iar acesta nu a luat
măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar . În acest caz, locatorul este
obligat să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la
data efectuării cheltuielilor (art.1788 alin.3 C.civ. ).
În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea
reparațiilor, însă dobânzile la sume le avansate de locatar vor curge numai de la
data înștiințării (art.1788 alin.4 C.civ. ).

325 A se vedea M.Mureșan (curs 1999), op.cit., p.181; L.Stănciulescu, op.cit., p.286; Dumitru
C.Florescu, op.cit., p.144; F.Moțiu, op.cit., p.159.
326 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.180; C.Hamangiu, I.Rosetti -Bălănescu, Al.Băicoianu ,
Tratat de drept civil român, vol. 2, Editura All București 1997, p.588.
327 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.181; M.Mureșan (curs 1999), op.cit., p.181.

131 Este posibilă și ipoteza în car e locatarul nu este dispus să facă el reparațiile
care cad în sarcina locatorului, situație în care dacă locatorul, fiind înștiințat, nu
efectuează el reparații le necesare bunului avem de -a face cu o neîndeplinire a
obligațiilor sale, care îndreptățesc loc atarul să solicite rezilierea contractului.
Potrivit art. 1788 alin.2 C.civ. , locatorul nu trebuie să efectueze
reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului,
pentru că acestea sunt în sarcina locatarului. Este vorba despre mici reparații
locative (reparații le de întreținere curentă a bunului , numite și "reparațiile
locative ") cum ar fi: înlocuirea unei garnituri la instalația sanitară, repararea
mecanismului de închidere al unui geam, uși, reparații mici la parchet, dușumea
și altele asemenea etc.
c) Obligația de a asigura locatarului folosința liniștită și utilă a bunului pe
tot timpul locațiunii. Locato rul este obligat să facă tot ceea ce este necesar
pentru a asigura , în mod constant locatarul ui, folosința liniștită și utilă a bunului.
Această obligație a locatorului este asemănătoare , în esență, cu obligația
de garanție a vânzătorul ui contra evicțiunii și viciilor, cuprinzând trei aspecte
distincte:
10 – abținerea locatorului de la orice fapt personal care ar împiedica,
diminua sau stânjeni folosința bunului (art.1789 C.civ. ); ca și vânzătorul,
locatorul răspunde atât pentru tulburările de drept, cât și pen tru tulburările de
fapt, când acestea provin din faptele lui personale .
Prin excepție, având în vedere că locatorul trebuie să mențină bunul în
stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii (ceea ce implică
efectuarea reparațiilor necesare ), el nu va fi ținut să răspundă pentru stânjenirea
folosințe i bunului , dacă es te ne voit să efectueze reparațiile ce cad în sarcina sa .
Locatarul este obligat să suporte , în aces t caz, tulburarea provocată de locator
prin efectuare a rep arații lor. În acest sens, potrivit art.1803 alin.1 C.civ. : "Dacă
în timpul locațiunii bunul are nevoie de reparații care nu pot fi amân ate până la
expirarea contractului sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locațiunii cauzată de aceste reparații "
328.
Dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile, locatarul s uportă
restrângerea, dar prețul locațiunii va fi scăzut proporțional cu timpul și cu partea
bunului de care locatarul a fost lipsit (art.1803 alin.2 C.civ.).
Dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul
devine impropriu pentru întrebuințarea convenită, locatarul poate rezilia
contractul (art.1803 alin.3 C.civ.).
20 – apărarea locatarului împotriva tulburărilor de drept ce provin de la
un terț; astfel, conform art. 1794 alin.1 C.civ. , dacă un terț pretinde vreun drept
asupra bunului dat în locațiune, locatorul este obligat să îl apere pe locatar , chiar
și în lipsa unei tulburări de fapt. În acest scop, locatarul chemat în judecată de

328 A se vedea F.Deak, op.cit., p.182.

132 terț are dreptul să ceară introducerea în proces a locatorului, în condițiil e
Codului de procedură civilă 329. Locatarul trebuie să îi comunice locatorului
tulburările apărute deoarece, în caz contrar, va fi ținut să îl despăgubească de
toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunică rii tulburării. Totuși, e l nu va
fi ținut la plata de despăgubiri dacă dovedește că locatorul nu ar fi avut câștig de
cauză sau că, având cunoști nță de tulburare, nu a acționat (art.1795 alin.2
C.civ. ).
Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul
trebuie să-l despăgubească pentru toate prejudic iile suferite din această cauză; de
asemenea, potrivit art. 1794 alin.2 C.civ. , indiferent de gravitatea tulburării,
dacă locatorul a fost înștiințat, dar nu a înlăturat de îndată tulburarea cauzată ,
locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei; dacă tulburarea este atât
de gravă încât, dacă ar fi cunoscut -o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia
contractul în condițiile legii; firește, locatarul care, la data încheie rii
contractului , cunoștea cauz a de evicțiune nu are dreptul la daune -interese
(art.1794 alin.3 C.civ. ).
La fel ca vânzătorul, locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de
tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra
bunului ( tulburare de fapt ), afară numai dacă tulburările începute înaintea
predării bunului îl împiedică pe locatar să îl preia , situație în care devin
aplicabile și dispozițiile art. 1794 alin.2 330;
30 – garantarea locatarului contra viciilor bunului, care împiedică sau
micșorează folosirea lui; astfel, conform art. 1790 alin.1 C.civ. , locatorul
garantează contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le -a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține
seama dacă el e existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii. Faptul că,
spre deosebire de vânzător, locatorul garantează și contra viciilor apărute
ulterior începerii locațiunii se explică prin aceea că obligația locatorului de a
asigura folosința bunului este cu execuție succesivă, continuă, permanentă în
timp
331.
Locatorul nu răspunde pentru viciile care erau aparente la data încheierii contractului și pe care locatarul nu le -a reclamat în condițiile art. 1690 alin.3

329 Locatarul îl poate introduce în proces pe locator prin intermediul unei "cereri de chemare
în garanție" , conform art. 60 – 63 din Codul de procedură civilă. De asemenea, locatarul poate
să iasă din proces, arătând cine este titularul dreptului asupra bunului dat în locațiune
(locatorul), împotriva căruia pretențiile terțului trebuie îndreptate, potrivit art.64 – 66 din
Codul de procedură civilă.
330 Așa cum s -a arătat în literatura juridică, atunci când folosința locatarului este tulburată
printr -un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui terț oarecare, nu pe baza unui drept
asupra bunului, ci printr -un fapt ilicit ca uzator de prejudicii , locatarul va avea acțiune în
despăgubire împotriva autorului faptei pe temei delictual, dar nu va avea acțiune î n garanție
contra locatorului. De exemplu, vecinul de la etaj a uitat robinetul de apă deschis și astfel l -a
inundat pe locatar ( a se vedea F.Deak, op.cit. 2001 , p.184).
331 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.183.

133 C.civ . Totuși, locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care
viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului
(art. 1790 alin.2 C.civ. ).
În cazul descoperirii viciilor , dacă locatorul, fiind înștiințat, nu înlătură
viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a
chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le -ar fi cunoscut,
locatarul nu ar fi luat bunul în locațiune, el poate rezilia contractul , în condițiile
legii (art.1791 alin.1 C.civ. ).
De asemenea, conform art. 1791 alin.2 C.civ. , atunci când viciile aduc
vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat și la daune -interese, în
afară de cazul când dovedește că nu le -a cunoscut și nu era dator să le cunoască.
8. Obligațiile locatarului. În conformitate cu art.1796 C.civ. , locatarul are
următoarele obligații principale :
a) Obligația de a lua în primire bunul dat în locațiune. Corelativ cu
obligația locatorului de a preda bunul, locatarul are obligația să ia în primire
bunul dat în locațiune , la data și locul stipulate în contract.
Fiind un contract sinalagmatic, dacă locatarul nu- și îndeplinește această
obligație , atunci locatorul poate cere rezilierea contractului, potrivit dreptului
comun.
b)Obligația de a plăti chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin
contract. Plata chiriei este obligația esențială a locatarului deoarece, fără chirie,
nu există locațiune 332. Așa cum am arătat, chiria poate consta în tr-o sumă de
bani sau în orice alte bunuri sau prestații (art.1780 alin.1 C.civ. ).
Chiria trebuie plătită la termenul stabilit în contract. Dacă părțile nu au
stipulat în contract termenul (data) la care se face plata chiriei, atunci, în lipsă de
stipulație contrară, locatarul este obligat să plătească chiria la termenele stabilite
potrivit uzanțelor (art. 1797 alin.1 C.civ.). Dacă nu există uzanțe și în lipsa unei
stipulații contrare, art.1797 alin.2 C.civ. dispune că chiria se plătește după cum
urmează :
a) în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o
lună;
b) în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai
mare de o lună, dar mai mică de un an;
c) în prima zi lucrătoa re a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de
cel puțin un an.
În ce privește locul plății chiriei, în lipsa unei stipulații contrare, acesta
este domiciliul sau sediul locatorului (se aplică dispozițiile din dreptul comun,
respectiv art. 1494 C.civ. , care prevede că obligațiile bănești trebuie executate la
domiciliul sau, după caz, sediul creditorului de la data plății).

332 A se vedea P.Malaurie, L Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.375.

134 Dacă sunt mai mulți locatari, obligația de a plăti chiria este divizibilă de
plin drept (art.1424 C.civ. ), cu excepția cazului în care indivizibilitatea sau
solidaritatea au fost stipulate expres în contract.
În caz de neexecutare a acestei obligații, locatorul poate cere executarea
silită a chiriei (prin poprire ori prin urmărirea silită a bunurilor mobile și imobile
ale locatarului ) sau rezilierea contractului 333. Potrivit art. 1798 C.civ.
contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură privată , care au fost
înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică ,
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite în contract
sau prin lege.
c) Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență. Cu alte cuvinte,
locatarul trebuie să folosească lucrul luat în locațiune ca un bun proprietar , culpa
sa fiind apreciată în raport cu comportamentul omului prudent și diligent – culpa
levis in abstracto 334. În acest sens, art.1799 C.civ. prevede că : "Locatarul este
obligat să folosească bunul luat în locațiune cu prudență și diligență, potrivit
destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după
anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește". De exemplu, o casă de locuit, dată în
locațiune cu acest scop, nu va putea fi folosită pentru exercitarea comerțului sau
pentru instalarea sediului unui partid politic , În schimb, s-a apreciat că locatarul
poate să exercite o profesiune liberală (avocat) sau chiar o meserie (croito r), cu
condiția să nu schimbe destinația imobilului
335.
Dacă locatarul modifică bunul ori îi schimbă destinația sau îl
întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere
daune -interese și, după caz, rezilierea contra ctului (art.1800 C.civ. ).
Obligația locatarului de a folosi bunul cu prudență și diligență, ca un bun proprietar, presupune implicit și obligația de a întreține bunul, pe toată durata
locațiunii, astfel cum a fost predat. Prin urmare, locatarul ar e obligația de a
efectua reparațiile mici ale bunului, numite locative , de simplă întreținer e. În
acest sens, art. 1802 C.civ. prevede că, în lipsă de stipulație contrară, reparațiile
de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului. De exemplu, reparare a părților
degradate din parchet sau dușumele, a geamurilor, ușilor sau încuietorilor ,
tencuieli la pereți, zugrăveli etc.
De asemenea, locatarul este obligat să efectueze reparațiile , chiar dacă nu
sunt locative, atunci când bunul a fost det eriorat prin culpa sa sau dacă
întârzierea în efectuarea reparațiilor locative provoacă stricăciuni importante
336.
Tot la fel, locatarul este ținut să repare deteriorările provocate bunului de
membrii familiei sale sau de alte persoane (vizitatori).

333 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.188; M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.184.
334 A se vedea F.D eak, op.cit.(2001) , p.186.
335 Pentru amănunte a se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.186.
336 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.187.

135 În caz de neexecutare a reparațiilor de întreținere curentă , locatorul poate
cere daune -interese (la încetarea locațiunii) sau rezilierea contractului, potrivit
regulilor generale.
În schimb, așa cum am arătat, reparațiile capitale sau cele provenind din
folosința normală a bunului cad în sarcina locatorului. Însă, l ocatarul este
obligat, sub sancțiunea plății de daune -interese , să îi notifice de îndată
locatorului necesitatea efectuării repa rațiilor care sunt în sarcina ac estuia din
urmă. (art.1801).
d)Obligația de a restitui bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului
de locațiune. Locatarul este obligat, la încetarea locațiunii, să restituie bunul în
starea în care l -a primit , conform inventarului întocm it la primire sau, în li psa
inventarului, în bună stare , deoarece locatarul este prezumat că a primit bunul în
stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite (art.1821
alin.1 și 2 C.civ. ) 337. Bunurile mobile date în locațiune se resti tuie în locul în
care au fost predate (art.1821 alin.3 C.civ. ).
Conform art. 1822 alin.1 C.civ. , locatarul răspunde pentru degradarea
bunului în timpul folosinței sale, inclusiv cea cauzată de incendiu , dacă nu
dovedește că a survenit fortuit.
De asemenea, locatarul răspunde pentru degradarea cauzată de membrii
familiei sale, de sublocatar ul său, precum și de fapta altor persoane cărora le-a
permis în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun (art.1822 alin.2
C.civ. ).
În schimb, locatarul nu răspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului
din cauza vechimii, forței majore sau a cazului fortuit.
În cazul în care locatarul refuză nejustificat restituirea bunului, locatorul
are la îndemână împotriva locatarului fie o acțiune personală, întemeiată pe
contract ul de locațiune încheiat între ei, fie acțiunea în revendicare, dacă
locatorul este proprietarul bunului.
Potrivit art. 1823 alin.1 C.civ. , locatorul are dreptul de a păstra lucrările
adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe durata locațiunii . Dacă
lucrările au fost efectuate cu acordul său prealabil, locatorul este oblig at să
plătească despăgubiri locatarului.
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, ac esta
poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și
plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar (art.1823 alin.2 C.civ. ). În acest caz, locatarul nu poate invoca un drept de
retenție.
8.1.Obligație secundară a locatarului. În sfârșit, o altă obligație a
locatarului, considerată secundară , este prevăzută la art.1804 C.civ. conform
căruia locatarul este obligat să permită examinarea bunului de către locator la

337 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.184.

136 intervale de timp rezonabile în raport cu natura și destinația bunului, precum și
de către cei care doresc să îl cumpere sau care , la încetarea contractului, doresc
să îl ia în locațiune, cu condiția să nu cauzeze locatarului o stânjenire
nejustificată a folosinței bunului.

Secțiunea a- III-a
SUBLOCAȚIUNEA ȘI CESIUNEA CONTRACTULUI DE
LOCAȚIUNE
9. Dreptul locatarului de a subcontracta și de a ceda contractul. În
principiu, locațiunea nu este un contract încheiat intuitu personae , motiv pentru
care părțile contractante pot transmite drepturile lor, prin acte între vii sau mortis
cauza , în favoarea altor persoane.
De exemplu, locatarul poate transmite dreptul său de folosință asupra
bunului printr -un contract de sublocațiune. De asemenea, locatorul poate
transmite dreptul la chirie printr -o cesiune de creanță.
Noul Cod civil, la fel ca vechiul C od civil de la 1864, permite
sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune , dacă această facultate nu i-a
fost interzisă în mod expres locatarului. În acest sens , art. 1805 C.civ. dispune
că: "Locatarul poate să încheie o sublocațiune, totală sau parțială, ori chiar să
cedeze locațiunea, în tot sau în p arte, unei alte persoane , dacă această facultate
nu i-a fost interzisă în mod expres. Cu toate acestea, dacă bunul este mobil,
sublocațiunea ori cesiunea nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului".
Prin urmare, legea permite sublocațiu nea sau cesiunea contractului de
locațiune dacă sunt respectate următoarele condiții:
– transmiterea dreptului de folosință să nu fi fost interzisă în mod expres
prin contractul principal de locațiune;
– obținerea acordului scris al locat orului, în cazul locațiunii de bunuri
mobile;
– bunul ce face obiectul contractului principal de locațiune să nu fie
modificat sau să nu i se schimbe destinația prin sublocațiune sau cesiune
(condiție subînțeleasă, așa cum era și înainte de intrar ea în vigoare a noului Cod
civil)
338. De exemplu, c asa de locuit (închiriată cu acest scop) să nu fie dată în
sublocațiune cu destinația de spațiu comercial, local public sau atelier . Deci,
sublocațiunea nu trebuie să contravină con tractului principal de locațiune. Cu
toate acestea, sublocațiunea se poate face în condiții diferite față de locațiunea obiect al contractul principal de locațiune (de exemplu, chiria poate fi mai mare
sau mai mică, durata mai scurtă, întrucât mai lungă nu se poate).

338 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.191- 192.

137 10. Interdicția sublocațiunii și a cesiunii. Locatarul nu va putea transmite
sau ceda dreptul de folosință dacă acest drept i-a fost interzis în mod expres prin
contractul de locațiune . În acest caz, locațiunea este un contract încheiat intuitu
personae .
Așa cum s -a arătat în literatura juridică, interzicerea sublocațiunii sau a
cesiunii trebuie să fie stipulată expres în contract deoarece reprezintă o excepție
de la dreptul locatarului de a subcontracta sau ceda contractul 339.
Potrivit ar t.1806 alin.1 C.civ: "Interdicția de a încheia o sublocațiune o
include și pe aceea de a ceda locațiunea. Interdicția de a ceda locațiunea nu o
include pe aceea de a încheia o sublocațiune ".
De asemenea, conform art. 1806 alin.2 C.civ.: "Interdicți a de a încheia o
sublocațiune privește atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială.
Interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiunea totală, cât și pe cea
parțială".
11. Efectele sublocațiunii și cesiunii. Sublocațiunea este un contract nou
de locațiune , fiind separat și distinct de contractul principal de locațiune.
Da că sublocațiunea a respectat condiții le precizate mai sus, atunci ea este
valabilă și produce efecte între părțile care a încheiat -o (locatar și sublocatar) .
Sublocațiunea nu produce efecte directe față de locator ul din contractul
principal de locațiune, care rămâne terț față de contractul de sublocațiune. Cu
toate acestea, noul Cod civil prevede posibilitatea locatorului din contractul
principal de loc ațiune de a acționa direct împotriva sublocatarului. În acest sens,
art. 1807 alin.1 C.civ. prevede că locatorul, în caz de neplată a chiriei cuvenite în
temeiul locațiunii, îl poate urmări direct pe sublocatar până la concurența chiriei
pe care acesta din urmă o datorează locatarului principal. Plata anticipată a
chiriei către locatarul principal nu poate fi opusă locatorului.
Locatorul își păstrează dreptul de mai sus și atunci câ nd chiria datorată în
temeiul sublocațiunii a fost cedată (art. 1807 alin.2 C.civ. ).
De asemenea, locatorul poate să se îndrepte direct împotriva sublocatarului
pentru a -l constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de
sublocațiune (art.1807 alin.3 C.civ. ) 340, ceea ce este o noutate față d e vechiul
cod civil.
Cesiunea de către locatar a contractului de locațiune constituie o cesiune
de contract. Potrivit ar t.1808 alin.1C.civ. , prin cesiunea c ontractului de
locațiune, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile loc atarului
izvorâte din contractul de locațiune .
Rezultă că în concepția noului Cod civil cesiunea contractului de locațiune
este o cesiune de contract, iar nu o cesiune de creanță , fiindu -i aplicabile

339 A se vedea F.Deak, op .cit.(2001) , p.191.
340 Dispozițiile art.1807 din noul Cod civil sunt aplicabile contractelor de sublocațiune
încheiate după data intrării în vigoare a Codului civil, chiar și în cazurile în care contractul de
locațiune s -a încheiat anterior acestei date (ar t.128 din Legea de punere în aplicare
nr.71/2011).

138 dispozițiile privitoare la cesiunea contractul ui (art. 1315 – 1320 C.civ. ). În acest
sens, art. 1808 alin.2 C.civ. prevede că dispozițiile cesiunii contractului se aplică
în mod corespunzător.
12.Deosebiri între sublocațiune și cesiune. Cu toate că textele de lege
care le reglementează nu fac nicio distincție între sublocațiune și cesiune, așa
cum s -a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil 341, există unele
deosebiri și anume:
– sublocațiunea este un nou contract de locațiune (deci, există două
contracte de locațiu ne, separate și distincte : contractul de locațiune principal și
contractul de sublocațiune ), iar cesiunea constituie o înstr ăinare a contractului de
locațiune (deci, există numai un singur contract de locațiune , care a fost cedat
altei persoane – cesionaru lui);
– sublocațiunea este un contract cu executare succesivă, iar contractul de
cesiune este cu executare dintr -o dată ;
– sublocatarul poate dobândi drepturi și obligații diferite față de locatarul
principal, întrucât se încheie un nou contract de locațiune ; în cazul cesiunii ,
cesionarul ia locul cedentului (locatarului) , adică dobândește drepturile și
obligațiile acestuia , născute din contractul de locațiune.

Secțiunea a-IV -a
ÎNCETAREA LOCAȚIUNII
Contractul de locațiune poate înceta , ca orice convenție, prin acordul de
voință al părților (reziliere convențională) . Însă, legea prevede că locațiunea
încetează prin următoarele moduri :
13. Expirarea termenului. În conformitate cu dispozițiile art. 1809 alin.1
C.civ., contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului
convenit de părți sau , după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare
prealabilă.
În acest caz, locatarul este obligat să restituie bunul luat în locațiune.
În ce privește obligația de restituire a bunului, potrivit art. 1809 alin.2 și 3
C.civ. contractul de locațiune încheiat pe durată determinată, prin înscris
autentic sau sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent,
constituie, în condițiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului . Prin
urmare, locatorul poate obține restituirea bunului d at în locațiune pe cale silită,
cu concursul executorului judecătoresc, fără a fi necesar ă obținerea unei
hotărâri judecătorești împotriva locatarului.
Dacă îns ă, după expirarea termenului, locatarul continuă să folosească
bunul și să își îndepli nească obligațiile fără vreo împotrivire din partea
locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi,

341 A se vedea F.Deak, op.cit. ( 2001) , p.193- 194.

139 inclusiv în privința garanțiilor (art.1810 alin.1 C.civ.) 342. Această reînoire de
plin drept a contractului de locațiune se numește tacita relocațiune.
Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată, dacă prin lege sau
convenția părților nu se prevede altfel (art.1810 alin.2 C.civ. ).
14. Denunțarea unilaterală a contractului. Dacă locațiunea a fost
încheiată pe durată nedeterminată (fără termen), oricare dintre părți (locatorul
sau locatarul) poate denunța (desființa) contractul prin notificare (art.1816 alin.1
C.civ. ).
Denunțarea contractului este un act unilateral de voință și produce efecte
fără a fi nevoie să fie acceptată de cealaltă parte , cu condiția respectării unui
termen de preaviz (art.1816 alin.1 C.civ.) 343.
Notificarea făcută cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege
sau, în lipsă , de uzanțe nu produce efecte decât de la împlinirea acelui termen
(art.1816 alin.2 C.civ. ).
Prin "termen de preaviz" se înțelege intervalul de timp cuprins între data
primirii notificării (ce conține manifestarea voinței de a desface contr actul ) și
data la care contractul urmează să înceteze efectiv 344.
Termenul de preaviz poate fi stabilit fie de convenția părților , fie de lege
sau uzanțe și are drept scop ca cealaltă parte să-și găsească al t locatar (dacă
denunțarea a făcut -o locatarul) sau un alt bun pe care să -l ia în locațiune (dacă
denunțarea a făcu t-o locatorul).
La împlinirea termenului de preaviz contractul de locațiune încetează , iar
obligația de restituire a bunului devine exigibilă , aplicându- se și dispozițiile art.
1809 alin 2 sau 3 C.civ., după caz. Tacita relocațiune nu poate opera în acest
caz, motiv pentru care o altă locațiune între părți poate avea loc numai dacă ele
încheie un nou contract de locațiune.
15. Rezilierea contractului. Potrivit art. 1817 C.civ. , atunci când, fără
justificare, una dintre părțile contractante nu își execut ă obligațiile asumate,
cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea, cu daune -interese, dacă este
cazul, conform legii.
Rezilierea c ontractului este supusă dispozițiilor de drept comun în materie
de contracte sinalagmatice cu executare succe sivă.
Astfel, rezilierea se pronunță de către instanța judecătorească, la cererea
părții care și -a executat propriile obligații.
Însă, așa cum s -a arătat în literatura juridică, nu orice neexecutare dă
dreptul celeilalte părți să obțină re zilierea contractului . Neexecutarea trebuie să

342 Dispozițiile art.1810 din Codul civil sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de
locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a Codului civil.
343 Conf orm art. 1277 C. civ., ca regulă generală, contractul încheiat pe durată nedeterminată
poate fi denunțat unilateral de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de
preaviz. Orice clauză contrară sau stipularea u nei prestații în schimbul denunțării contractului
se consideră nescrisă.
344 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.196; C. Toader, op.cit., p.154; F.Moțiu, op.cit., p.168.

140 priveasc ă obligații principale , prin care se aduce o vătămare celeilalte părți și
anume: neplata chiriei, neefectuarea reparațiilor importante, schimbarea
destinației bunului , abuzul de folosință , descoperire a de vicii ascunse etc. 345.
Dacă părțile au stipulat în contractul de locațiune un pact comisoriu, se vor
aplica regulile în materie.
16. Imposibilitatea folosirii bunului. Dacă bunul dat în locațiune este
distrus în întregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite,
contractul încetează de drept (art.1818 alin.1 C.civ. ). Aceasta deoarece locatorul
nu mai poate asigura locatarului folosința bunului și nici nu poate fi obligat să-l
reconstruiască ori să -l înlocuiască.
Contractul de locațiune încetează indiferent dacă distrugerea totală sau
imposibilitatea de folosire a bunului este fortuită sau culpabilă , întrucât lipsește
obiectul obligației locatorului.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parția lă, locatarul poate
cere, după împrejurări, fie rezilierea contractului (când partea din bun imposibil
de folosit este apreciată de instanță ca fiind atât de importantă, încât se poate
presupune că fără ea locatarul nu ar fi încheiat contractul) , fie reduc erea
proporțională a chiriei (art.1818 alin.2 C.civ. ).
În toate cazurile în care imposibilitatea de folosire a bunului, totală sau
parțială, este fortuită, locatarul nu are drept la daune -interese . Dar, dacă
distrugerea sau imposibilitatea de folosire a bunului s -a produs din culpă, atunci
partea culpabilă va fi obligată să plătească daune -interese .
Conform art. 1818 alin.3 C.civ. , dacă bunul este doar deteriorat locațiunea
continuă, aplicându -se dispozițiile art.1788 C.civ .
17. Desființarea ti tlului locatorului. Desființarea dreptului care permitea
locatorului să asigure folosința bunului (de exemplu, locatorului i s- a anulat
contractul de dobândire al bunului ) determină încetarea de drept a contractului
de locațiune (art.1819 alin.1 C.civ.), căci loc atorul nu mai este în măsură să
asigure locatarului folosința bunului.
Cu toate acestea, art.1819 alin.2 C.civ. dispune că " locațiunea va continua
să producă efecte și după desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de
părți, fără a se depăși un an de la data desființării titlului locatorului, însă
numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii".
18. Moartea locatarului. În principiu, contractul de locațiune nu încetează
prin moartea locatorului sau a locatarului deoarece nu este un contract încheiat
intuitu personae.
Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii
locatarului pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii (art.1820 alin.2
C.civ. ).

345 A se vedea F.D eak, op.cit.(2 001), p.199; F.Moțiu, op.cit., p.170.

141 19. Înstrăinarea bunului dat în locațiune. Locațiunea încetează în cazul
în care locatorul înstrăinează bunul dat în locațiune , dar numai dacă părțile au
convenit expres în contractul de locațiune.
Cu toate acestea, conform art. 1812 alin.2 C.civ., locațiunea rămâne
opozabilă dobânditorului, chiar și după ce locatarului i s- a notificat înstrăinarea ,
pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării
denunțării contractului potrivit prevederilor art.1816 alin.2 C.civ .
Locatarul căruia i s -a comunicat încetarea contractului cu respectarea
prevederilor art.1812 alin.2 C.civ. nu are drept la despăgubire nici împotriva
locatorului, nici împotriva dobânditorului.
Dacă pă rțile n -au stipulat expres încetarea contractului de locațiune în caz
de înstrăinare a bunului , dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în
condițiile art. 1811 C.civ. și anume:
a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost
notată în cartea funciară;
b) în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a
locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării;
c) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul
a îndeplinit aceste formalități;
d) în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla
în folosința locatarului.
În cazurile de mai sus , întrucât locațiunea nu a încetat, locatarul trebuie să –
și îndeplinească în c ontinuare obligațiile asumate prin contractul încheiat cu
fostul locator. Dobânditorul bunului se subrogă în toate drepturile și obligațiile
locatorului rezultate din locațiune (art.1813 alin.1 C.civ.), inclusiv când locatarul
bunului înstrăinat a dat garanții lo catorului pentru îndeplinirea obligațiilor sale,
dobânditorul se subrogă în drepturile izvorând din aceste garanții, în condițiile legii (art.1814 C.civ. ).
În lipsă de stipulație contrară și în tăcerea legii , considerăm că subrogar ea
operează din moment ul dobândirii bunului , fără efect retroactiv . Ca urmare,
dobânditorul nu va putea pretinde chiria datorată de locatar pentru perioada
anterioară înstrăinării , întrucât nu avea nici un drept asupra bunului, ci numai
chiria scadentă după momentul dobândirii bunului
346.
În altă ordine de idei, art. 1815 C.civ. prevede că plata anticipată a chiriei
nu poate fi opusă dobânditorului decât dacă în privința acesteia au fost
îndeplinite, înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului, formalitățile
de publ icitate prin înscrierea la arhivă sau, după caz, în cartea funciară , ori dacă
plata anticipată a fost cunoscută de dobânditor pe altă cale.

346 Prin consecință, așa cum s -a apreciat în literatura juridică anterioară noului Cod civil,
dobânditorul căruia contractul îi este opozabil nu va putea nici să ceară rezilierea pentru
neîndeplinirea de către locatar, față de locatorul inițial, a obligațiilor anterioare înstrăinării. A
se vedea M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.188.

142 Locatorul inițial rămâne răspunzător pentru prejudiciile cauzate locatarului
anterior înstrăinării (art.1813 alin.2 C.civ. ).

Secțiunea a-V -a
REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII
LOCUINȚELOR

20. Definiția contractului de închiriere a locuințe i. Contractul de
închiriere a locuinței este o convenție prin care o parte, numită locator, se obligă
să asigure celeilalte părți, numită chiriaș , folosința temporară a unei locuințe ,
în schimbul unei sume de bani numită chir ie.
Închirierea locuinței este tot o locațiune, de care se deosebește numai prin
faptul că are un obiect specific și anume : locuința 347.
Prin urmare, închirierea locuinței nu este un contract special distinct, ci o
varietate specială a c ontractului de locațiune 348. De aceea, mai jos vom
prezenta doar regulile particulare în materia închirierii locuințelor .
21. Reglementare. Contractului de închiriere a locuinței i se aplică
dispozițiile speciale prevăzute la art.1824 – 1834 C.civ., com pletate cu
dispo zițiile drept ului comun ale locațiunii (art.1778 alin.2 C.civ. ).
De asemenea, regimul juridic al închirierii locuințelor cu destinație
specială 349 este supus p revederilor Legii locuinței nr.114/1996 350.

347 Locuința este, potrivit art. 2 lit. a ) din Legea locuinței nr.114/1996, o construcție alcătuită
din una sau mai multe camere, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface
cerințele de locuit ale unei persoane sau familii ;
Locuința convenabilă este locuința care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre
cerința utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un moment dat, acoperă necesitățile
esențiale de odihnă, prepara re a hranei, educație și igienă, asigurând exigențele minimale
prezentate în anexa nr.1 la prezenta lege (art.2 lit.b).
348 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.189; F.Deak, op.cit. (2001) , p.207.
349 Legea locuinței nr.114/1996 reglement ează în art. 2 lit c) – h) următoarele locuințe cu
destinație specială:
Locuința socială este locuința care se atribuie cu chirie subvenționată unor persoane sau
familii, a căror situație economică nu le permite accesul la o locuință în proprietate sau
închirierea unei locuințe în condițiile pieței.
Locuința de serviciu este locuința destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții
sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.
Locuința de interve nție este locuința destinată cazării personalului unităților economice sau
bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice.

143 22. Denunțarea închirierii făcută fără determinarea duratei . În
conformitate cu dispozițiile art. 1824 alin.1 C.civ., când închirierea locuinței s -a
făcut fără determinarea duratei și nu s- a convenit altfel, chiriașul poate denunța
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz "care nu poate
fi mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s -a stabilit plata
chiriei ".
La rândul său, în cazul de mai sus, locatorul poate și el denunța contractul
prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic
de:
a) 60 de zile, dacă intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
de o lună sau mai mare;
b) 15 zile, dacă intervalul de timp pentru care s- a stabilit plata chiriei este
mai mic de o lună.
23. Denunțarea închirierii făcută pe durată determinată. Dacă
închirierea s -a făcut pe durată determinată, art. 1825 alin.1 C.civ. prevede că
locatarul poate denunța unilateral contractul prin notificare, cu condiția
respectării unui termen de preaviz de cel puțin 6 0 de zile. Orice clauză contrară
este considerată nescrisă.
Locatorul poate denunța unilateral contractul de închiriere încheiat pe
durată determinată numai dacă s -a stipulat expres în contract și dacă denunțarea
se face în vederea satisfacerii n evoilor locative proprii sau ale familiei sale. În
acest caz, locatorul trebuie să respecte termenul de preaviz prevăzut la art. 1824
alin.2 C.civ .
În scopul protecției chiriașului, art. 1826 C.civ. prevede că este considerată
nescrisă orice clauză prin care :
a) chiriașul este obligat să încheie o asigurare cu un asigurător impus de
locator;
b) se prevede răspunderea solidară și indivizibilă a chiriașilor din
apartamente diferite situate în același imobil, în cazul degradării elementelor de
construcții și a instalațiilor , obiectelor și dotărilor aferente părților comune ale
imobilului;
c) chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans, cu titlul de
reparații locative, sume stabilite pe baza estimărilor făcute exclusiv de locator;

Locuința de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror
locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale căror
locuințe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate p ublică, precum și
lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari.
Locuința de protocol este destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite
în unele funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata e xercitării acestora.
Casa de vacanță este locuința ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei
și recreerii.
350 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.254 din 21 octombrie 1996,
republicată cu modificările intervenite .

144 d) locatorul este îndreptățit să diminueze sau să suprime, fără
contraprestație echivalentă, prestațiile la care s-a obligat prin contract.
24. Viciile locuinței care amenință sănătatea sau integritatea
corporală.
Potrivit art.1827 alin.1 C.civ., dacă imobilul închiriat constituie, prin
structură sau starea sa, o primejdie gravă pentru sănătatea celor care lucrează sau
locuiesc în el, chiriașul, chiar dacă a renunțat la acest drept, va putea rezilia
contractul de închirie re, în condițiile legii. Dacă la data încheierii contractului
chiriașul nu a cunoscut viciile bunului, are dreptul și la daune -interese.
25. Dreptul chiriașului de a folosi părțile și instalațiile comune ale
clădirii. În clădirile cu mai multe apart amente, chiriașii sunt îndreptățiți să
utilizeze părțile și instalațiile comune ale clădirii, potrivit cu destinația fiecăreia .
Însă, conform art. 1829 alin.2 C.civ., chiriașii sunt obligați să contribuie la
plata cheltuielilor pentru iluminarea, încălzirea, curățarea părților și instalațiilor
de folosință comună, precum și la plata altor cheltuieli stabilite de lege în sarcina
lor.
26. Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere. Conform art. 1828
alin.1 C.civ., chir iașul are un drept de preferință la încheierea unui nou con tract
de închiriere a locuinței, cu condiția să -și fi executat obligațiile născute în baza
închirierii anterioare.
Dreptul de preferință al chiriașului este recunoscut numai la preț și condiții
egale , aplicându -se corespunzător dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului
de preempțiune din materia vânzării (art.1828 alin.2 C.civ. ).
27. Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere . Chiriașul are
dreptul de a subînchiria sau ceda contractul de închiriere a locuinței numai cu
acordul scris al locatorului (art.1833 C.civ. ). În acest caz, dacă nu există
stipulație contrară, subchiriașul sau cesionarul răspund solidar cu chiriașul pentru obligațiile asumate față de locator prin contractul de închiriere.
28. Decesul chiriașului și continuarea contractului de închiriere.
Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data
înregistrării decesului chiriașului ( art.1834 alin.1 C.civ. ).
Cu toate acestea, în condițiile prevăzute de lege, contractul de închiriere
poate continua în favoarea unor persoane îndreptățite. Astfel , art.1834 alin.2
C.civ. prevede că descendenții, ascendenții și soțul supraviețuitor al chiriașului
au dreptul, în termenul de 30 de zile de la decesul chiriașului, să opteze pentru
continuarea, în favoarea lor, a contractului de închiriere, până la expirarea duratei acestuia.
În cazul în care sunt mai multe persoane îndreptățite la continuarea
închirierii, ele vor desemna, de comun acord, pers oana care va semna contractul
de înch iriere. Dacă nu ajung la un acord în termen de 30 de zile de la data
înregistrării decesului chiriașului, desemnarea se face de către locator (art.1834 alin.3 C.civ. ).

145 Subînchirierea consimțită de chiriaș încetează la expirarea termenului de 30
zile prevăzut de alin.1 al art.1834 C.civ., dacă locațiunea nu continuă în
condițiile alin.2 al art.1834 C.civ .
29. Rezilierea contractului și evacuarea chiriașului. Fiind un contract
sinalagmatic, în cazul în care , una dintre părțile contractului de închiriere nu -și
execută obligațiile asumate, fără justificare, cealaltă parte are dreptul să obțină
rezilierea contractului (art.1830 alin.1 C.civ. ).
De asemenea, conform art. 1830 alin.2 C.civ., locatorul poate cere rezilierea
contractului de închiriere în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau
alte persoane cărora chiriașul le -a permis, în orice mod, folosirea, deținerea sau
accesul în locuință :
– au un comportament care face imposibilă conviețuirea cu celelalte
persoane care locuiesc în același imobil sau imobile aflate în vecinătate;
– împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune .
Evacuarea chiriașului se face, dacă legea nu prevede altfel, în baza unei
hotărâri judecătorești (art.183 1 alin.1 C.civ.) 351. Chiriașul are obligația de a plăti
chiria prevăzută în contract până la data eliberării efective a locuinței, precum și
de a repara prejudiciile cauzate locatorului până la acea dată (art.1831 alin.2
C.civ. ).
De asemenea, conform art .1832 alin.1 C.civ., în lipsa unei interdicții
exprese, chiriașul poate locui împreună cu alte persoane, situație în care acestea, pe durata folosinței exercitate, vor fi ținute solidar cu chiriașul la executarea obligațiilor izvorâte din contract.
Încet area contractului de închiriere, din orice cauză, precum și hotărârea
judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută
împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul (art.1832 alin. 2 C.civ. ).

Secțiunea a -VI-a
REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ARENDĂRII

30. Definiția contractului de arendare. Arendarea este o varietate
specială a contractului de locațiune prin care o parte, numită arendator, se
obligă față de cealaltă parte, numită arendaș, să-i transmită bunuri agricole în

351 Potrivit art.133 din Legea de punere în aplicare a noului Cod civil, chiriașul și persoanele
care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispozițiile art.1831 și 1832 din Codul
civil pentru a se opune evacuării silite întemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3, ori
pe cele ale art.1816 alin.3 din Codul civil.

146 vederea exploatării lor pe o durată determinată , în schimbul unui preț numit
arendă 352.
31. Regleme ntare. Arendare a este reglementat ă de noul Cod civil prin
dispoziții speciale (art.1836 – 1850 ) 353, care se completează cu prevederile de
drept comun ale locațiunii , în măsura în care acestea sunt compatibile cu regulile
particulare prevăzute pentru arendar e (art.1778 alin.2 C.civ. ).
32. Caractere juridice. Contractul de arendare este un contract
sinalagmatic (bilateral), cu titlul oneros, comutativ, cu executare succesivă în
timp, netranslativ de proprietate, ca și locațiunea.
Însă, spre deosebire de locațiune, care este un contract consensual,
contractul de arendare este un contract solemn (dar nu autentic).
Caracterul solemn al contractului rezultă din prevederile art. 1838 alin.1,
alin.2 și alin.3 C.civ., conform cărora contractul de arendare trebuie încheiat în
formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute. De asemenea, sub sancțiunea
unei amenzi civile stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere,
arendașul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul loc al în a
cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat
într-un registru special ținut de secretarul consiliului local. Dacă bunurile
arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exempla r al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază
teritorială sunt situate bunurile arendate.
Prin urmare, așa cum s -a apreciat în literatura juridică anterioară noului
Cod civil, forma scrisă și înregistrarea la consiliul loc al sunt prevăzute atât
pentru valabilitatea contractului, cât și pentru opozabilitatea față de terți
354.
Conform art. 1838 alin.5 C.civ., toate cheltuielile legate de încheierea,
înregistrarea și publicitatea contractului de arendare sunt în sarcina aren dașului.
33. Părțile contractului de arendare. Părțile contractante pot fi persoane
fizice sau persoane juridice.
Calitatea de arendator o poate avea orice persoană fizică sau juridică ce
deține legal bunuri agricole , fie în calitate de proprietar, fie în calitate de
uzufructuar sau titular al unui alt drept real (superficie) . Aren datorul trebuie să
aibă capacitatea necesară pentru a încheia un contract de locațiune.
Însă, spre deosebire de regulile aplicabile locațiunii de drep t comun,
arendașul nu poate avea calitatea de arendator, întrucât subarendarea este

352 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.273; M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.203;
Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Editura Tehnică agricolă, București 1994; I.Adam
(I), R.Popescu (II), Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, în Dreptul nr.6/1995, p.11- 26.
353 Anterior datei de 1.10.2011, contractul de arendare a fost reglementat prin Legea arendării
nr.16/1994, completată cu prevederile legislației c ivile, abrogată în întregime de noul Cod
civil.
354 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.207; F.Deak, op.cit.(2 001), p.274; F.Moțiu,
op.cit., p.194.

147 interzisă. În acest sens, art. 1847 alin.2 C.civ. dispune că: " Subarendarea totală
sau parțială este interzisă, sub sancțiunea nulității absolute".
În calitate de arendaș , contractul poate fi încheiat de orice persoană fizică
sau juridică , română sau străină, întrucât de la data aderării României la Uniunea
Europeană pot fi arendași și cetățenii străini ori persoanele juridice străine din
statele membre ale U.E.
Arendașul trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu deoarece
arendarea presupune exploatarea unor bunuri agric ole importante și plata
arendei. De asemenea, conform art. 1850 C.civ., contractul de arendare
încetează prin incapacitatea arendașului.
Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole
arendate, care se exercită potrivit art.1730 -1739 C.civ .
34. Durata arendării. Contractul de arendare se încheie de regulă pe o
durată determinată de părți în contract, fără ca legea să impună o durată
minimală sau maximală a termenului arendării.
Dacă totuși durata nu este determinată în convenție, atunci art. 1837 C.civ.
prevede că " arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară
recoltării fructelor pe care bu nul agricol urmează să le producă în anul agricol
în care se încheie contractul".
35. Bunurile arendate. Potrivit art. 1836 C.civ., pot fi arendate orice
bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinație agricolă și anume terenuri agricole productive –
arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuști fructiferi, plantațiile
de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și
instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare,
drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite
pentru producția agricolă;
b) animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, ut ilajele și alte asemenea
bunuri destinate exploatării agricole.
Pentru a face obiectul contract ului de arendare , bunurile menționate
trebuie să fie destinate exploatării agricole . Dacă folosința unor bunuri dintre
cele prevăzute de art.1836 C.civ. se tra nsmite în alte scopuri (de exemplu,
terenul se transmite în scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cărăușie la construirea unei case) , contractul nu va mai fi de arendare
355.
A rendașul nu poate schimba categoria de fol osință a terenului a rendat
decât cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar și cu respectarea
dispozițiilor legale în vigoare (art.1839 C.civ. ). Așa cum s -a arătat în literatura
juridică anterioară noului Cod civil, cerința acordului prealabil și în scris al
proprietarulu i (iar n u al uzufructuarului sau al altui deținător care a dat în
arendă ) este rațională deoarece schimbarea categoriei de folosință a terenului

355 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.278- 279.

148 poate determina operațiuni ireversibile și numai proprietarul este în drept să
consimtă la astfel de modificări 356.
Conform art.1840 C.civ. arendașul este obligat, chiar fără stipulație
expresă în contract, să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei
ori al pieirii animalelor din cauza unor calamități naturale .
36. Arenda. Arenda (p rețul arendării) este lăsat ă la libera apreciere a
părților 357 și poate fi stabilită :
– sub forma unei sume de bani determinată (arendarea pe bani );
– sub formă de produse agricole (fructe), care se plătesc în natură
(arendarea pe fructe ); în acest caz, arenda se poate stabili : a) fie sub forma
unei cote -părți din producție, fructe, recoltă (de exemplu, 20% din producție,
fructe, recoltă ); b) fie într-o cantitate determinată de produse agricole , fructe (de
exemplu, anual 500 kg de porumb pe hectar);
– sub forma unei sume de bani determinabilă în funcție de valoarea unei
cote-părți din recoltă, fructe (art.1843 alin.1 C.civ.);
– sub forma unei sume de bani determinabilă în funcție de valoarea unei
cantități determinate de produse agricol e (art.1841 alin.1 C.civ. );
– sub forma unei părți în produse agricole, fructe , care se plătesc în
natură , iar o altă parte sub forma unei sume de bani determinată (arendă
mixtă).
O regulă specială stabilește noul Cod civil în legătură cu plata arendei în
fructe. Astfel , conform art. 1844 C.civ., dacă arenda se plătește în fructe, în lipsa
unui alt termen prevăzut în contract, arendașul este de drept în întârziere pentru
predarea lor – de la data culegerii, iar arendatorul este de drept în întârziere
pentru recepție, de la data la care a fost notificat în scris de către arendaș.
De asemenea, pentru plata arendei la termenele și modalitățile stabilite în
contract , contractele de arendare încheiate în formă autentică sau sub semnătură
priva tă și înregistrate la consiliul local, constituie titluri executorii (art.1845
C.civ. ).
37. Suportarea riscurilor. În materie de arendare, problema riscurilor are
două aspecte și anume: riscul lucrului și riscul contractului .
a) Riscul lucrului (adică , cine suportă prejudiciul în caz de pieire fortuită a
bunurilor arendate ?). Dacă bunurile arendate (animale, mașini, utilaje,
construcții etc) au pierit în mod fortuit, riscul este suportat de către arendatorul
proprietar . Dacă în calitate de aren dator contractul a fost încheiat de un alt
deținător (uzufructuar , superficiar) acesta va suporta și el riscul bunului,
corespunzător cu dreptul pe care îl are asupra bunului 358.

356 A se vedea R.Popescu, op.cit., p.22; M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.210.
357 În Franța , cuantumul arendei (în natură sau în bani) trebuie să se înscrie între limita
maximă și minimă din producție fixată prin hotărârea prefecturii, situație în care libertatea lor
de a stabili arenda este restrânsă (a se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.279).
358 A se vede a F.Deak, op.cit.(2001) , p.282.

149 Dovada pieirii fortuite a bunurilor arendate este în sarcina aren dașului
întrucât bunurile se află în detenția lui, cu obligația ca la încetarea contractului
să le restituie.
b) Riscul contractului (adică , soarta obligației arendașului de a plăti
arenda ?). Dacă bunurile arendate au pierit fortuit, riscul cont ractului este
suportat de către arendator , în sensul că el nu m ai poate pretinde plata arendei
deoarece nu -și poate îndeplini obligația de a asigura arendașului folosința
bunurilor .
În caz de pieire totală a bunurilor arendate, contractul se desfi ințează de
drept, iar în caz de pieire parțială , arendașul poate cere fie reducerea
proporțională a arendei, fie rezilierea contractului, dacă scopul pentru care a fost
încheiat contractul nu mai poate fi realizat 359.
Dacă au pierit f ortuit recolta ori produsele agricole culese, atunci
suportarea ris curilor este legată de modalitatea în care a fost stabilită plata
arendei, după cum vom vedea mai jos.
Astfel, dacă arenda a fost stabilită sub forma unei cote -părți din producție ,
recoltă, fruc te, sau într -o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea unei
astfel de cote, art.1843 alin. 1 C.civ. dispune că pieirea fortuită, în tot sau în
parte, a fructelor de împărțit este suportată proporțional de ambele părți .
Explicația rezidă în faptul că, așa cum s -a arătat, arenda este procentuală, în
funcție de recolta ce se realizează, iar orice nerealizare fortuită a recoltei (fructelor) se suportă proporțional de ambele părți
360. Credem că textul art.1843
alin.1 C.civ. are în vedere pieirea fortuită a fructelor î nainte de a fi culese,
împrejurare ce rezultă din interpretarea întregului text al art.1843 C.civ .
În aceleași condiții (arendă stabilită sub forma unei cote -părți din
producție, fructe , sau într -o sumă de bani determinabilă în funcție de valoarea
unei astfel de cote) , dacă recolta a fost culeasă și deci au pierit fortuit produsele
agricole culese (fructele), riscul va fi suportat tot de către ambele părți . O regulă
specială a fost prevăzută de noul Cod civil, în art.1843 alin.2 , conform căreia
"Dacă pie irea s- a produs după culegerea fructelor și una dintre părți întârzie în
mod culpabil predarea sau recepția lor, cota cuvenită acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părți se consideră ca și cum nu ar fi survenit nicio pierdere , afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea și
recepția fructelor se făceau la timp".
Dacă arenda a fost stabilită sub forma unei sume de bani determinată, iar
pieirea fortuită vizează produsele agricole culese (fructele), arendașul supor tă
riscul contractului , în sensul că va trebui să plătească arenda. Arendatorul nu
suportă riscul contractului deoarece el nu are calitatea de proprietar al
produselor agricole culese , ci este creditorul unei creanțe bănești
361.

359 Idem p.183.
360 Idem
361 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.283.

150 În cazul în care a renda a fost stabilită într -o cantitate determinată de
produse agricole, într -o sumă de bani determinată sau într -o sumă de bani
determinabilă în funcție de valoarea unei cantită ți determinate de produse
agricole , iar pe durata arendării ( înainte de recolt are), întreaga recoltă a unui an
sau cel puțin o jumătate din ea a pierit fortuit, din dispozițiile art. 1841 alin.1
C.civ. rezultă că arendașul suportă riscul contractului, dar poate cere o
reducere proporțională a arendei.
Dacă arendarea s -a făcut pe m ai mulți ani, reducerea se va stabili numai la
sfârșitul arendării, când se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de
folosință (art.1841 alin.1 C.civ.) 362.
Prin excepție , conform art. 1842 C.civ. (cu referire la art.1841 C.civ.),
arendașul nu poate obține reducerea arendei în cazul în care:
– recolta a pierit după ce a fost culeasă;
– a cunoscut cauza pagubei la data încheierii contractului.
În sfârșit, dacă arenda a fost stabilită parte plătibilă în natură și parte în bani, așa cum s -a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, regulile
arătate mai sus se aplică în mod corespunzător , respectiv pentru partea de arendă
în natură și pentru partea de arendă în bani
363.
38. Cesiunea arendării. Potrivit art.18 46 C.civ., arendașul poate să
cesioneze contractul de arendare soțului care participă la exploatarea bunurilor
arendat e sau descendenților săi majori numai cu acordul scris al arendatorului.
Ca urmare a cesiunii, arendașul va fi liberat față de arendator , întrucât prin
cesiunea contractului de arendare au fost transmise cesionarului atât drepturile,
cât și obligațiile arendașului.
39. Reîn noirea arendării. Contractul de arendare se reînnoiește de drept,
pentru aceeași durată, dacă niciuna dintre părți nu a comunicat
cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea
termenului, iar în cazul terenurilor cu destinație agricolă, cu cel puțin un an
(art.1848 alin.1 C.civ. ).
Dacă durata contractului de arendare este d e un an sau mai scurtă,
termenele de refuz al reîn noirii, indicate mai sus, se reduc la jumătate (art.1848
alin.2 C.civ. ).

362 Întrucât arendașul este obligat să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei
ori al animalelor din cauza unor calamități naturale (cutremur, incendiu, îngheț, brumă,
inundație etc), trebuie observate și dispozițiile art.135 din Legea nr.71/2011 de punere în
aplicare a Codului civil. Astfel, conform art. 135 "În cazurile prevăzute la art.1841 – 1843 din
Codul civil, dacă încheierea contractului de asigurar e pentru riscul pieirii fortuite a recoltei
era obligatorie potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizația de asigurare se împarte între arendator și arendaș, proporțional cu suportarea de către aceștia a riscului
pieirii fortuite a recoltei.
În cazul necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea
obligată că contracteze asigurarea răspunde față de cealaltă parte pentru prejudiciul astfel cauzat" .
363 A se vedea F.Deak, op.cit. ( 2001) , p.283.

151 40. Încetarea contractului. În principiu, sunt aplicabile regulile dreptului
comun în materie de locațiune. Astfel, contractul încetează prin rezilierea
arendării, imposibilitatea folosirii bunurilor arendate, desființarea titlului
arendatorului .
În schimb, denunțarea unilaterală a contractului nu este aplic abilă
arendării, întrucât contractul de arendare, spre deosebire de l ocațiunea de drept
comun, se încheie pe durată determinată.
De asemenea, contractul de arendare încetează prin expirarea termenului
convenit, dacă nu intervine reîn noirea de drept, în condițiile art. 1848 alin.1 și
alin.2 C.civ .
În cazul în care bunurile arendate au fost înstrăinate , se vor aplica
dispozițiile de drept comun din materia locațiunii (art.1811 – 1815 C.civ. ).
Astfel, dacă părțile au convenit expres în contract, arendarea încetează în cazul
înstrăinării bunurilor arendate.
Noul Cod civil a prevăzut și câteva cazuri speciale de încetare a contractului. Astfel, conform art.1850 C.civ. , contractul de arendare încetează
prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendașului.

152

CAPITOLUL V

CONTRACTUL DE MANDAT

Secțiunea 1

NOȚIUNE, CARACTERE JURIDICE ȘI FELURILE
MANDATULUI
1. Noțiune. În conformitate cu dispozițiile art.2009 C.civ., mandatul este
un contract prin care o parte, numită mandatar, se obligă să încheie unul sau mai
multe acte juridice pe seama celeilalte părți, numită mandant
364.
2. Caractere juridice. Contractul de mandat prezintă următoarele
caractere juridice:
a) în principiu, este un contract consensual, care ia naștere prin simplul
acord de voință al părților .
Prin excepție, art.201 3 alin.2 C.civ. prevede că: " mandatul dat pentru
încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să
respecte acea formă, sub sancțiunea aplicabilă actului însuși ". De exemplu,
dacă mandatarul a fost împuternicit să cumpere un teren pentru mandant, atunci
mandatu l trebuie dat în formă autentică, așa cum și contractul de vânzare –
cumpărare al terenului trebuie încheiat în formă autentică.
b) este un contract cu titlu gratuit sau cu titlu oneros . Potrivit art.2010
alin.1 C.civ., mandatul dintre două persoane fizic e se prezumă a fi cu titlu
gratuit. Dacă însă, mandatul este dat pentru acte de exercitare a unei activități
profesionale , se prezumă a fi cu titlu oneros (de exemplu, mandatul dat unui
avocat pentru exercitarea unei acțiuni în justiție).
În caz ul mandatului oneros, dacă remunerația mandatarului nu este
determinată prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanțelor ori, în lipsă, după valoarea serviciilor prestate (art.2010 alin.2 C.civ. ). Dreptul la

364 Contractele de mandat încheiate înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, pentru
care părțile nu au prevăzut un termen, rămân supuse legii în vigoare la data încheierii lor.

153 acțiunea pentru stabilirea cuantumului re munerației se prescrie odată cu dreptul
la acțiunea pentru plata acesteia (art.2010 alin.3 C.civ. ).
c) este un contract unilateral, în cazul mandatul ui cu titlu gratuit, întrucât
dă naștere la obligații numai în sarcina mandatarului. În schimb , mandatu l cu
titlu oneros este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru că dă naștere la
obligații în sarcina ambelor părți.
d) este un contract intuitu personae întrucât are la bază încrederea
personală pe care mandantul o are în mandatar. Numai ace astă încredere explică
faptul că o persoană acceptă să fie angaj ată (reprezentată) prin al tul. Mandantul
trebuie să aibă încredere în mandatar n u numai la încheierea contractului, ci pe
toată durata mandatului.
3 . Puterea de reprezentare. În cazu l contractului de mandat, puterea de
reprezentare a mandatarului rezultă din voința mandantului.
Reprezentarea mandantului se face, de regulă, în temeiul unui înscris
numit "procură" (art. 2012 alin.2 C.civ. ).
Așa cum s -a arătat în literatura jur idică, procura este un act juridic
unilateral (exprimând voința mandantului, oferta de mandat) , în care se
precizează actele juridice ce urmează să fie încheiate de mandatar în numele
mandantului 365.
Dacă din împrejurări nu rezultă altfel, art.201 2 alin.1 C.civ. prevede că
"mandatarul îl reprezintă pe mandant la încheierea actelor pentru care a fost
împuternicit ".
În cazul mandatului tacit, nu se impune cerința unei dovezi scrise, a unei
procuri, deoarece ar contraveni noțiunii de mandat tacit. Avem mandat tacit
atunci când o persoană face un act în numele și pe seama altei persoane, care
consimte în tăcere . Chiar neexprimată, voința mandantului este dedusă din
împrejurări de fapt neîndoielnice. Dovada acestor fapte se poate face (atât de
părți, cât și de terțul care contractează cu mandatarul) prin orice mijloace de
probă , indiferent de valoarea actului încheiat sau care urmează să fie încheiat de
către mandatar 366.
4. Durata mandatului. Din dispozițiile art.2015 C.civ. rezultă că, dacă
părțile nu au prevăzut un termen, contractul de mandat încetează în termen de 3 ani de la încheierea lui.
5 . Felurile mandatului. Conform art. 2011 C.civ., mandatul este de două
feluri și anume: mandatul cu reprezentare și mandatul fără reprezentare. Vom
analiza mai jos cele două feluri de mandat.

365 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.313; M.Mureșan, op.cit. (curs 1999), p.226.
Împuternicirea n u produce efecte decât dacă este dată cu respectarea formelor cerute de
lege pentru încheierea valabilă a contractului pe care reprezentantul (mandatarul) urmează să
îl încheie (art.1301).
366 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.317.

154 Secțiunea a-II -a

MANDATUL CU REPREZENTARE

6 . Înțelesul noțiunii de "mandat cu reprezentare" . Manda tul cu
reprezentare este contractul prin care mandatarul se obligă să încheie acte
juridice în numele și pe seama mandantului. Terții cu care mandatarul încheie
actele juridice au cunoștință despre existența mandatului, respectiv știu că
mandatarul are doa r calitatea de reprezentant al mandantului.
7 . Forma mandatului. M andatul cu reprezentare poate fi dat în formă
scrisă (autentică sau sub semnătură privată) sau verbală .
Însă, mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii,
unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancțiunea aplicabilă actului însuși . Prevederea nu se aplică dacă forma este necesară doar pentru
opozabilitatea actului față de terți (art.2013 alin.2 C.civ. ).
Consimțământul părților poa te fi dat în mod expres, ceea ce implică un
înscris, dar și în mod tacit. Acceptarea tacită rezultă, de regulă, din executarea de către mandatar a însărcinării (art.2013 alin.1 C.civ. ).
De asemenea , mandatul se consideră acceptat, în absența unui refuz
neîntârziat, dacă se referă la acte juridice a căror încheiere intră în exercitarea
profesiei mandatarului ori pentru care acesta și-a oferit serviciile , fie în mod
public, fie direct mandantului (art. 2014 alin.1 C.civ. ).
8. Capacitatea părților. Așa cum rezultă din dispozițiile art. 1298 C.civ.,
în cazul reprezentării convenționale , atât reprezentatul (mandantul), cât și
reprezentantul (mandatarul) trebuie să aibă capacitatea de a încheia actul pentru care reprezentarea a fost dată.
Prin urmare, capaci tatea părților se apreciază în raport cu natura actului pe
care mandantul vrea să -l încheie prin mandatar (act de dispoziție, de
administrare sau de conservare).
9 . Întinderea mandatului. Întinderea împuternicirii mandatarului poate
să fie diferi tă. Din acest punct de vedere, mandatul poate fi general sau special .
Mandatul este general atunci când mandatarul a fost împuternicit să -l
reprezinte pe mandant în toate actele juridice . Însă, art.2016 alin.1 C.civ.
precizează că " mandatul general îl autorizează pe mandatar să efectueze numai
acte de administrare și de conservare".
Mandatul este special atunci când împuternicirea se dă pentru un singur
act juridic sau pentru mai multe acte juridice anume determinate. Atunci când
mandatarul urme ază să încheie în numele și pe seama mandantului acte de
dispoziție, are nevoie de un mandat special și expres. În acest sens, art.2016
alin.2 C.civ. prevede că " pentru a încheia acte de înstrăinare sau grevare,
tranzacții ori compromisuri, pentru a se putea obli ga prin cambii sau bilete la
ordin ori pentru a intenta acțiuni în justiție, precum și pentru a încheia orice alte acte de dispoziție, mandatarul trebuie să fie împuternicit expres ".

155 Noțiunile de mandat general și mandat special nu se confundă cu noțiunile
de mandat expres și mandat tacit; primele vizează întinderea mandatului, iar
cele din urmă forma mandatului.
De asemenea, potrivit art. 2016 alin.3 C.civ. "mandatul se întinde și asupra
tuturor actelor necesare executării lui, chiar dacă nu sunt precizate în mod
expres".
10. Efectele contractului de mandat cu reprezentare. Mandatul cu
reprezentare dă naștere unor obligații în sarcina mandatarului și a mandantului.
A) Obligațiile mandatarului. În conformitate cu dispozițiile art.20 17 –
2024 C.civ. mandatarul are următoarele obligații:
a) Obligația de a executa mandatul. Cea mai importantă obligație a
mandatarului este aceea de a executa mandatul.
Executarea mandatului înseamnă încheierea de către mandatar a actului
juridic pe care a fost împuternicit să-l încheie în numele și pe seama
mandantului (de exemplu, încheierea unui contract, efectuarea unei plăți sau încasarea unei creanțe etc.
367).
Conform art. 2017 alin.1C.civ. "mandatarul nu poate să depășească
limitele stabil ite prin mandat". Asta înseamnă că mandatarul este obligat să
cunoască întinderea mandatului său și să nu depășească limitele împuternicirii
primite.
Cu toate acestea, mandatarul se poate abate de la împuternicirea primită,
dacă se poate prezu ma că mandantul ar fi aprobat abaterea , dacă ar fi cunoscut
împrejurările ce o justifică . Se cere condiția ca mandatarului să -i fi fost
imposibil să îl înștiințeze în prealabil pe mandant (art.2017 alin.2 C.civ. ).
Mandatarul este obligat să -l înștiințe ze pe mandant despre împrejurările
care au apărut ulterior încheierii mandatului și care pot determina revocarea sau modificarea acestuia (art.2018 alin.2 C.civ. ). Așa fiind, dacă mandatarul înch eie
acte juridice care depășesc limitele împuternicirii sale , fără s ă îl înștiințeze în
prealabil pe mandant, el trebuie să răspundă pentru toate prejudiciile cauzate,
atât mandantului cât și terțelor persoane cu care a contractat. Potrivit art. 1309
C.civ.:"Contractul încheiat de persoana care acționează în calitate de
reprezentant , însă fără a avea împuternicire sau cu depășirea puterilor
conferite, nu produce efecte între reprezentat și terț ". Deci, mandantul nu poate
fi obligat față de terțul cu care mandatarul a contractat în lipsa ori cu depășirea
puterii de reprezentare.
Cu toate acestea, dacă prin comportamentul să u mandantul l-a determinat
pe terțul contractant să creadă în mod rezonabil că mandatarul are puterea de a -l
reprezenta și că acționează în limita puterilor conferite , art.1309 alin. 2 C.civ.
dispune că mandant ul "nu se poate prevala față de terțul contractant de lipsa
puterii de a reprezenta".

367 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.227.

156 În cazurile prevăzut e de art. 1309 C.civ., mandantul poate să ratifice
contractul încheiat în numele și pe seama lui, cu respectarea formelor cerute de
lege pentru încheierea sa valabilă 368. Ratificarea produce efecte retroactive , dar
fără a afecta drepturile dobândite de terți între timp.
Așa cum s -a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil,
obligația mandatarului de a executa mandatul nu este o obligație de rezultat 369,
ci o obligație de mijloace. Prin urmare, mandatarul este dator să facă tot
posibilul pentru îndeplinirea mandatului, dar nu neapărat să obțină rezultatul
dorit de mandant (de exemplu, dacă a fost împuternicit să cumpere un bun, e l
trebuie să depună toate diligențele necesare pentru a -l cumpăra , dar dacă, în
ciuda eforturilor depuse, bunul nu este de găsit, sau nu poate fi dobândit în condițiile dorite de mandant, mandatarul nu poate fi tras la răspundere pentru
neexecutare)
370.
În îndeplinirea mandatului, diligența cerută de lege mandatarului este
diferită, după cum mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit .
Astfel, conform art. 2018 C.civ. "dacă mandatul este oneros, mandatarul
este ținut să execute mandatul cu diligența unui bun proprietar. Dacă însă
mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este obligat să îl îndeplinească cu
diligența pe care o manifestă în propriile afaceri".
În caz de neexecutare a mandatului, mandatarul răspunde nu numai în caz
de culpă, dar și în caz de dol.
În literatura juridică franceză s- a apreciat că mandatarul răspunde față de
mandant pentru dauna cauzată din culpa sa, chiar dacă ea nu este nici dolosivă,
nici grosolană, nici gravă . Răspunderea aceluia car e face un serviciu gratuit este
apreciată fără severitate , însă această indulgență în aprecierea culpei nu
antrenează o nerăspundere . Atunci când mandatarul este un profesionist
remunerat, răspunderea sa nu comportă nici o moderație , el poate fi prezumat î n
culpă, în afară de cazul când se face proba contrară 371.
b) Obligația de a da socoteală. Conform art. 2019 alin.1 C.civ.,
mandatarul este ținut să dea socoteală despre gestiunea sa și să remită

368 Terțul contractant poate, printr -o notificare, să acorde un termen rezonabil pentru
ratificare, după împlinirea căruia contractul nu mai poate fi ratificat (art.1311 alin.2 C.civ.).
De asemenea, terțul contractant și mandatarul cu care a încheiat contractul în calitate de
reprezentant al mandantului pot conveni să desființeze contractul cât timp acesta nu a fost
ratificat (art.1314 C.civ.).
369 În literatura juridică franceză s -a arătat că, în realitate, uneori obligația este de rezultat
numai că trebuie precizat sensul "rezultatului" la care se angajează mandatarul ; dacă este
vorba despre un act precis, precum renunțarea la o moștenire sau încheierea unei vânzări prin el însuși, implică o obligație de rezultat a cărei neîndeplinire stabilește culpa mandatarului ( a
se vedea P.Malaurie, L Aynes, P – (a se vedea P.Malaurie, L Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.
297).
370 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.228.
371 A se vedea P.Malaurie, L. Aynes, P -Y Gautier, op.cit., p.297- 298.

157 mandantului tot ceea ce a primit în temeiul împuternicirii sale, chiar dacă ceea
ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului.
Obligația " de a da socoteală despre gestiunea sa" implică în primul rând
obligația mandatarului de a aduce la cunoștința mandantului demer surile făcute
și rezultatele obținute , iar, în al doilea rând, de a -i preda înscrisurile doveditoare
ale actului juridic încheiat și bunurile sau valorile primite în temeiul mandatului
372.
În perioada în care bunurile primite cu ocazia executării mandatului de la
mandant ori în numele lui se află în deținerea mandatarului, acesta este obligat
să le conserve (art.2019 alin.2 C.civ. ).
Sum ele de bani încasate de m andatar pentru a fi remise mandantului, dar
care au fost întrebuințate de mandatar în interes propriu, sunt producătoare de
dobânzi din ziua întrebuințării, fără să fie nevoie de vreo punere în întârziere 373.
În acest sens, art.2020 C.civ. prevede că " mandatarul datorează dobânzi
pentru sumele întrebui nțate în folosul său începând din ziua întrebuințării, iar
pentru cele cu care a rămas dator, din ziua în care a fost pus în întârziere".
Obligația mandatarului de a preda mandantului tot ceea ce a primit în
temeiul împuternicirii sale, chiar dacă ceea ce a primit nu ar fi datorat
mandantului, se explică prin faptul că actul juridic încheiat de mandatar produce
efecte juridice direct între terțul contractant și mandant. În cazul în care terțul
contractant ar reclama restituirea a ceea ce a dat în pl us, el va trebui să -l
acționeze pe mandant , iar nu pe mandatar, care a fost doar reprezentantul
mandantului.
În co nformitate cu dispozițiile a rt.2021 C.civ., în lipsă de stipulație
contrară, mandatarul nu răspunde față de mandant pentru executarea oblig ațiilor
asumate de persoanele cu care a contractat, cu excepția cazului în care
insolvabilitatea lo r i-a fost sau ar fi trebuit să-i fie cunoscută la data încheierii
contractului cu acele persoane.
c) Obligația mandatarului de a răspunde pentru act ele persoanei pe
care ș i-a substituit -o în executarea mandatului . În principiu, mandatarul este
obligat să îndeplinească personal însărcinarea , deoarece mandatul se încheie
intuitu personae, cu excepția cazului în care mandantul l-a autorizat în mod
expres să își substituie o altă persoană în executarea mandatului (art.2023 alin.1
C.civ. ).
Cu toate acestea, art. 2023 alin.2 C.civ. prevede că, chiar în absența unei
autorizări exprese, mandatarul își poate substitui un terț dacă:
a) împrejurări neprevăzute îl împiedică să aducă la îndeplinire mandatul;
b) îi este imposibil să îl înștiințeze în prealabil pe mandant asupra acestor
împrejurări;

372 A se ved ea M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.228- 229.
373 A se vedea F.Deak, op.cit., p.324.

158 c) se poate prezuma că mandantul ar fi aprobat substituirea dacă ar fi
cunoscut împrejurările ce o j ustifică.
În cazurile de mai sus, mandatarul este obligat să îl înștiințeze de îndată pe
mandant (art.2023 alin.3 C.civ. ).
Dacă substituirea s-a făcut fără autorizarea mandantului, mandatarul
răspunde pentru actele persoanei pe care și-a substituit -o ca și cum le -ar fi
îndeplinit el însuși (art.2023 alin.4 C.civ. ).
În schimb, dacă substituirea a fost autorizată, mandatarul nu răspunde
decât pentru diligența cu care a ales persoana care l-a substituit și i -a dat
instrucțiunile privind executarea mandatului (art.2023 alin.5 C.civ. ).
Ca și în vechiul cod civil, mandantul are, în toate cazurile, acțiune directă
împotriva persoanei pe care mandatarul și-a substituit -o (art.2023 alin.6 C.civ. ).
Aceasta înseamnă că mandantul poate exercita acțiunea directă împotriva
substituitului indiferent dacă a existat sau nu autorizarea pentru substituire.
În schimb, substituitul poate acționa împotriva mandantului numai pe calea
acțiunii oblice , deoarece posibilitatea intentării unei acțiuni directe nu poate
exista în lipsa unui text expres de lege .
d) Pluralitatea de mandatari. Este posibil ca mandantul să împuternicească două sau mai multe persoane care să -l reprezinte.
Mandatul conferit mai multor persoane pentru a lucra împreună nu are
efect decât dacă a fost acceptat de către toate aceste persoane.
Ca o noutate, în lip să de stipulație contrară, art. 2022 alin.3 C.civ. dispune
că mandatarii răspund solidar față de mandant dacă s-au obligat să lucreze
împreună.
Dacă mandatul a fost acceptat de mai mulți mandatari , fiecare dintre ei
poate să îndeplinească singur mandatul, afară de cazul când s -a stipulat că vor
lucra împreună (art.2022 alin.2 C.civ. ).
B) Obligațiile mandantului. Mandantul are următoarele obligații:
a) Obligația de a pune la dispoziția mandatarului mijloacele necesare
executării mandatului. Întrucât mandatarul acționează nu pentru sine, c i în
numele și pe seama mandantului, art.2025 C.civ. prevede exp res că " în lipsa
unei convenții contrare , mandantul este obligat să pună la dispoziția
mandatarului mijloacele necesare executării mandatului". De exemplu, sume de
bani sau orice alte bunuri de care mandatarul are nevoie pentru aducerea la îndeplinire a mandatului.
b) Obligația de despăgubire. Mandantu l este obligat să -i restituie
mandatarului toate cheltuielile făcute cu ocazia executării mandatului. În acest
sens, art.2025 alin.2 C.civ. prevede că " mandantul va restitui mandatarului
cheltuielile rezonabile avansate de acesta din urmă pentru executarea
mandat ului, împreună cu dobânzile legale aferente, calculate de la data
efectuării cheltuielilor".

159 Mandantul nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli pe motiv că ar fi
exagerate , chiar dacă actul juridic în vederea căruia a fost acordat mandatul nu a
putut fi încheia t, dacă mandatarului nu i se poate imputa nici o culpă.
Dobânzile legale aferente sumelor avansate de mandatar curg, de la data
efectuării lor, fără punere în întârziere 374.
De asemenea, mandantul are obligația să repare prejudiciul suferit de către
mandatar în executarea mandatului, dacă acest prejudiciu nu provine din culpa
mandatarului (art.2026 C.civ. ). Este vorba despre pagubele suferite de către
mandatar cu ocazia executării mandatului, iar nu alte pagube suferite făr ă
legătură cu îndeplinirea mandatului.
c) Plata remunerației. Conform art. 2027 C.civ., dacă mandatul este cu
titlu oneros, mandantul este obligat să plătească mandatarului remunerația , chiar
și în cazul în care, fără culpa mandatarului, mandatul nu a pu tut fi executat.
11. Solidaritatea mandanților. Atunci când mandatul a fost dat aceluiași
mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comună, fiecare dintre ele
răspunde solidar față de mandatar de toate efectele mandatului (art.2028 C.civ. ).
În aces t caz, solidaritatea este legală.
12. Dreptul de retenție al mandatarului. Mandatarul are un drept de
retenție asupra bunurilor primite cu ocazia executării mandatului de la mandant
sau pe seama acestuia, pentru garantarea tuturor creanțelor sale împotriva
mandantului născute din mandat (art.2029 C.civ. ).
13. Raporturile dintre mandant și terți. Ca urmare a actelor juridice
încheiate de mandatar, între mandant și terți se nasc raporturi juridice directe.
Aceasta deoarece mandatarul nu acționează pe ntru sine, ci în numele și pe
seama mandantului, ca reprezentant al acestuia. De aceea, toate efectele legale
ale actului încheiat de mandatar cu terțul se răsfrâng asupra mandantului ;
mandantul personal devine parte în actul încheiat de mandatar cu terțul, respectiv mandantul devine creditorul sau debitorul terțului.
Așa cum s -a arătat în literatura juridică, mandantul nu va fi obligat prin
contractul încheiat de mandatar în limitele împuternicirii primite, numai dacă
poate invoca o cauză de neval abilitate, inclusiv înțelegerea frauduloasă dintre
mandatar și terț
375.
De asemenea, conform art. 1299 C.civ., contractul este anulabil atunci când
consimțământul reprezentantului (mandatarului) este viciat. Dacă însă viciul de
consimțământ privește eleme nte stabilite de reprezentat (mandant), contractul
este anulabil numai dacă voința acestuia din urmă a fost viciată 376.
Însă, actele juridice încheiate de mandatar fără a avea împuternicire sau cu
depășirea puterilor conferite , nu produc efecte între mandant și terț, afară de

374 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.327.
375 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.328.
376 Buna credință sau reaua -credință, cunoașterea sau necunoașterea unei anumite împrejurări
se apreciază în persoana reprezentantului (art.1300 C.civ.). Reprezentatul de rea- credință nu
poate invoca niciodată b una-credință a reprezentantului (art.1300 alin.2 C.civ.).

160 cazul când mandantul le-a ratificat în condițiile art. 1311 C.civ.(respectând
formele cer ute de lege pentru încheierea lor valabilă).
În lipsa ratificării, actele excesive ale mandatarului obligă mandantul
numai în condiții le gestiunii de afaceri. Dacă condițiile gestiunii de afaceri nu
sunt îndeplinite , mandantul va putea fi acționat numai în limita îmbogățirii sale
377.
În nici un caz, mandantul nu răspunde pentru actele sau faptele ilicite
cauzatoare de prejudicii comise de mandatar cu ocazia executării mandatului.
14. Raporturile dintre mandatar și terț. Având în vedere că mandatarul
contractează în numele și pe seama mandantului, între el și terții cu care
contractează nu se creează raporturi juridice . Actul juridic încheiat de mandatar ,
în limitele împuternicirii primite, nu produce efecte față de el.
Dacă însă mandatarul încheie actul juridic în calitate de reprezentant, dar
fără a avea împuternicire sau depășind limitele puterilor care i- au f ost
încredințate, răspunde pentru prejudiciile cauzate terțului contractant care s- a
încrezut, cu bună -credință, în încheierea valabilă a actului (art.1310 C.civ. ).
În cazul în care mandatarul a dat posibilitatea terților cu care contractează
de a cuno aște întinderea mandatului, dar aceștia contractează cu mandatarul
peste limitele mandatului, se presupune că au luat asupra lor riscurile contractului încheiat în astfel de condiții
378.
Mandatarul rămâne singur răspunzător față de terț numai dacă precizează
că, în limita depășirii mandatului, se obligă pe sine însuși, în numele său, iar nu ca reprezentant al mandantului
379.
15. Încetarea mandatului. Contractul de mandat poate înceta datorită
unor cauze ge nerale de stingere a obligațiilor c ontractuale cum ar fi: executarea ,
imposibilitatea fortuită de executare, împlinirea condiției rezolutorii sau a
termenului extinctiv, rezoluțiunea judiciară etc. Însă, pe lângă aceste cauze
generale de încetare a contractelor, mandatul poate înceta și dat orită unor cauze
particulare , așa cum vom arăta mai jos.
a) Revocarea mandatului. În conf ormitate cu dispozițiile art.20 31 alin.1
C.civ., mandantul poate revoca (denunța unilateral) oricând mandatul, indiferent
de forma în care contractul de mandat a fos t încheiat și chiar dacă a fost declarat
irevocabil.
Prin urmare, facultatea de revocare unilaterală a mandantului există atât
pentru mandatul cu titlu gratuit, cât și pentru mandatul cu titlu oneros 380.
De asemenea, revocarea unilaterală se admite chiar dacă în contract s- a
stipulat o clauză de irevocabilitate întrucât, mandatul fiind încheiat intuitu
personae, mandantul nu poate fi reprezentat de către o persoană în care și -a
pierdut încrederea. Dar, conform art. 2032 alin.2 C.civ., revocarea se consideră

377 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.329.
378 A se vedea F.Deak, op.cit.(2 001), p.330- 331; F.Moțiu, op.cit., p.245- 246.
379 A se vedea M.Mureșan, op.cit. (Curs 1999), p.232.
380 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.331;

161 nejustificată dacă nu este determinată de culpa mandatarului sau de un caz
fortuit ori de forță majoră.
Mai rezultă din dispozițiile art.2031 alin.1 C.civ. că revocarea poate să fie
expresă sau tacită.
Revocarea expresă implică un înscris, dar nu este supusă vreunei forme
speciale, fiind suficientă manifestarea de voință neîndoielnică a mandantului.
Revocarea tacită rezultă din acte sau fapte ale mandatarului care exprimă
neîndoielnic intenția de revocare. De exemplu, confo rm art. 2031 alin.2 C.civ.,
numirea unui nou mandatar pentru aceeași afacere revocă mandatul inițial, din
ziua când s -a notificat numirea noului mandatar . Revocarea tacită produce efecte
numai dacă a fost comunicată mandatarului 381.
Atât revocarea expresă, cât și revocarea tacită , produc efecte numai pentru
viitor , iar nu și pentru trecut.
În caz de pluralitate de mandatari, mandatul nu poate fi revocat decât cu
acordul tuturor mandanților (art.2031 alin.3 C.civ. ).
Potr ivit art. 2032 alin.1 C.civ., în ca zul în care mandantul revocă mandatul,
rămâne ținut să-și execute obligațiile față de mandatar . De asemenea, este
obligat să repare prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocării
nejustificate ori intempestive (în opinia noastră, indiferent dacă mandatul este cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit).
Între părți (mandant și mandatar) revocarea produce efecte din momentul
când a fost notificată mandatarului.
Față de terți, revocarea nu este opozabilă decât după ce a fost adusă la
cunoștin ța lor 382. În acest scop, noul Cod civil aduce unele reglementări speciale
și utile. Astfel, conform art.2033 alin.1 C.civ. "dacă procura a fost dată în
formă autentică notarială, în vederea informării terților, notarul public căruia i
se solicită să autentifice revocarea unei asemenea procuri este obligat să
transmită, de îndată, revocarea către Registrul național notarial, ținut în format
electronic, potrivit legii".
Mai mult, art.2033 alin.2 C.civ. prevede că " notarul public care autentifică
actul pentru înche ierea căruia a fost dată procura are obligația să verifice la
Registrul național notarial dacă acea procură a fost revocată" .
Dispozițiile legale de mai sus, se aplică și în cazul autentificărilor făcute de
misiunile diplomatice și oficiile consulare ale României .
b) Renunțarea mandatarului. La rândul său, mandatarul poate renunța
oricând la mandat, indiferent dacă mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, cu condiția de a notifica mandantului renunțarea sa (art.2034 alin.1
C.civ. ).
Dacă însă mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este îndreptățit să
pretindă o remunerație pentru actele pe care le -a încheiat pe seama mandantului

381 A se vedea Curtea Supremă de Justiție, s.civ. dec.nr.1226/1992, publicată în Deciziile
C.S.J. 1990.1992, p.64- 66.
382 A se vedea F.Deak, op.cit. (2001) , p.332; M.M ureșan, op.cit., (Curs 1999), p.234.

162 până la data renunțării (art. 2034 alin.2 C.civ. ). Tot ce a făcut mandatarul, în
numele mandantului, îna inte de a cunoaște sau de a fi putut cunoaște cauza de
încetare a manda tului, este socotit ca valabil făcut în executarea acestuia
(art.2036 C.civ. ).
Pe de altă parte, conform art. 2034 alin.3 C.civ. "mandatarul este obligat
să-l despăgubească pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul
renunțării , cu excepția cazului când continuarea executării mandatului i -ar fi
cauzat mandatarului însuși o pagubă însemnată, care nu putea fi prevăzută la
data acceptării mandatului ".
De asemenea, în toate caz urile de încetare a mandatului, mandatarul este
obligat să își execute obligațiile prevăzute la art.2019 și 2020 C.civ.(obligația de
a da socoteală și dobânzile la sumele datorate).
c) Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre părți. Mandatul
încetează în caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre părți, dar
moștenitorii sau reprezentanții acesteia au obligația de a informa de îndată
cealaltă parte (art.2035 alin.1 C.civ. ).
Totuși, mandatarul sau moștenitorii ori reprezentanții săi sunt obligați să
continue executarea mandatului dacă întârzierea acesteia riscă să pună în pericol
interesele mandantului ori ale moștenitorilor săi.
În caz de pluralitate de mandatari, obligați să lucreze împreună, în lipsă de
stipulație cont rară, mandatul încetează chiar și atunci când cauza încetării îl
privește numai pe unul dintre ei(art.2038 C.civ. ).
16. Efectele încetării mandatului. La încetarea mandatului, din orice
cauză, mandatarul este obligat să restituie mandantului procura pr imită (art.1308
alin.1 C.civ. ). Mandatarul nu poate reține acest înscris drept garanție a creanțelor
sale asupra mandantului, dar poate solicita o copie după procură, certificată de
mandant, cu mențiunea că puterea de reprezentare a încetat (art.1308 alin.2
C.civ. ).
După încetarea mandatului, mandatarul nu mai poate încheia acte juridice
în numele și pe seama mandantului.
Însă, actele juridice încheiate de el înainte de a i se comunica încetarea
mandatului sunt valabile în privința terților de bună -credi nță.
Ca regulă generală, art.1307 alin.4 C.civ. prevede că încetarea puterii de a
reprezenta nu produce efecte în privința terților care în momentul încheierii contractului, nu cunoșteau și nici nu trebuiau să cunoască această împrejurare.

Secțiunea a-III -a

MANDATUL FĂRĂ REPREZENTARE

17. Noțiune. Există situații când deși mandatarul acționează în interesul
mandantului, totuși încheie actul juridic în nume propriu, ca și cum l -ar încheia

163 pentru sine, fără a -l reprezenta pe mandant. În aceste cazuri, contractul încheiat
între mandant și mandatar se numește " mandat fără reprezentare" 383.
Noul Cod civil reglementează expres mandatul fără reprezenta re la art.
2039 – 2042.
Astfel, conform art.2039 alin.1 C.civ. mandatul fără reprezentare este
contractul prin care mandatarul încheie acte juridice în nume propriu, dar pe
seama mandantului și își asumă față de terți obligațiile care rezultă din aceste
acte, chiar dacă terții aveau cunoștință despre mandat.
De regulă, această operațiune juridică este folosită atunci când mandantul ,
din diverse motive, nu dorește ca persoana sa să fie cunoscută terților.
Regulile aplicabile mandatului cu reprezentare se aplică și mandatului fără
reprezentare.
18. Efectele față de terți. În cazul mandatului fără reprezentare , terții cu
care contractează mandatarul nu au nici un raport juridic cu mandantul.
Cu toate acestea, art.2040 al in.2 C.civ. prevede că mandantul poate
exercita drepturile de creanță născute din executarea mandatului, dacă și -a
executat propriile sale obligații față de mandatar . Anterior noului Cod civil,
mandantul putea acționa împotriva terțului contractant numai pe calea acțiunii
oblice.
Ca și în cazul mandatului cu reprezentare, mandatarul este obligat să
predea mandantului tot ceea ce a primit în executarea mandatului.
În caz de refuz, mandantul poate revendica bunurile mobile dobândite pe
seama sa de către mandatar , cu excepția bunurilor dobândite de terți prin efectul
posesiei de bună -credință (art.2041 alin.1 C.civ. ).
Dacă bunurile dobândite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat să le
transmită mandantului. În situația în care mandatarul r efuză, mandantul este
îndreptățit să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care ține loc
de act de transmitere a bunurilor dobândite (art.2041 alin.2 C.civ. ). Aceste
dispoziții legale se aplică și bunurilor mobile supuse unor formalități de
publicitate.
În ce-i privește pe creditorii mandatarului, trebuie precizat că aceștia nu pot urmări bunurile dobândite de acesta în nume propriu, dar pe seama
mandantului, dacă mandatul fără reprezentare are dată certă anterioară luării
oricărei măsu ri asigurătorii sau de executare.
Așa cum s -a arătat în literatura juridică anterioară noului Cod civil, în
cazul contractelor care se încheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care
guvernează mandatul fără reprezentare nu sunt aplicabil e (de exemplu,
cumpărare de arme, contractul de societate c ivilă, contractul de întreținere etc. )
384.

383 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.335; M.Mureșan op.cit. (Curs 1999), p.235 .
384 A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) , p.338- 339.