Contractul DE Vanzare Cumparare. Obiectul Contractului. Obligatiile Vanzatorului. Obligatiile Cumparatorului
CUPRINS
CAPITOLUL 1
CONSIDERAȚII GENERALE
1.1 SCURT ISTORIC AL CONTRACTELOR ÎN GENERAL
Noțiunea de contract apare pentru prima dată în dreptul roman privat. În perioada cea mai veche a dreptului roman contractul era o convenție a cărei obligativitate rezultă din formalitățile și solemnitățile efectuate cu ocazia încheierii lui. Elementul esențial, cu alte cuvinte, al contractului nu îl constituia acordul de voință, ci elementele formale cerute pentru întocmirea lui.
În adevăr, primele forme contractuale romane pe care le cunoaștem se caracterizau printr-un formalism riguros : nexum, străvechi contract de împrumut, se realiza prin procedeul per aes et libram, procedeu folosit și în materie de înstrăinare a proprietății, sponsio, contract verbal, se încheia prin pronunțarea anumitor cuvinte solemne, iar contractul așa zis liberal (literis) prin anumite înscrieri făcute în registru (codex) creditorului cu încuviințarea debitorului.
Pe măsura creșterii producției și a schimburilor comerciale, solemnitățile contractuale încep să constituie o frână în dezvoltarea vieții economice.
Vechile forme au fost abolite de necesitățile noi scoase la iveală de viața însăși. Înlăturarea acestora s-a făcut treptat și numai în măsura în care practica a creat forme contractuale corespunzătoare noilor relații sociale. Alături de vechile contracte sus menționate, al căror formalism treptat a devenit inutil, apar alte forme noi, neformale.
Așa apar la finele Republicii, contractele reale, adică acelea ce se încheie prin simpla remitere (re) a lucrului și cele consensuale ce se încheiau prin simplul consimțământ (solo consenso), valabilitatea acestor contracte fiind supusă numai unor condiții de fond, scoase la iveală din destinația și utilitatea lor economică. În fapt, ele sunt adevărate pacte, adică acorduri de voință neîmbrăcate în forme solemne, ridicate la rangul de contract datorită importanței lor economice deosebite.
În epoca imperială asistăm la elaborarea progresivă a teoriei generale a contractelor. Contractul (contractus) , al cărui element esențial îl constituie acum acordul de voință, se descătușează de sub lanțurile formalismului primitiv. Jurist consultul Pedius este primul care, unind în categoria juridică a contractelor unele acte juridice, arată că elementul esențial al acestora este acordul de voință al părților contractante.
Sistemul contractual roman se va dezvolta progresiv în întreaga epocă imperială romană, căci necesitățile economice și sociale vor scoate la iveală și alte convenții cărora ordinea de drept le va acorda efecte juridice, alăturându-le vechilor categorii contractuale.
Contractele consensuale se încheie prin simplul consimțământ al părților, fără nici o altă formalitate verbală sau scriptică. Create pe tărâmul dreptului ginților (ius gintium) spre a se da eficacitate juridică multiplelor convenții comerciale pe care romanii le încheiau cu peregrinii, contractele consensuale sinalagmatice perfecte, deoarece creează obligații în sarcina ambelor părți și totodată – de bună credință – , întrucât judecătorul are dreptul, în cazul unui conflict între părți, să interpreteze aceste convenții în conformitate cu principiile de echitate și de bună – credință.
Din caracterul lor sinalagmatic și de bună credință decurge regula că nici una din părțile contractante nu va putea cere îndeplinirea prestației ce i se cuvine dacă nu este gata să-și execute propria sa prestație.
Contractele consensuale în dreptul roman sunt în număr de patru : vânzarea – cumpărarea, locațiunea, societatea și mandatul.
Vânzarea-cumpărarea (emptio – venditio) este un contract consensual în temeiul căruia o persoană numită vânzător se obligă să transmită altuia, numită cumpărător posesiunea liniștită și trainică a unui lucru ( merx ) în schimbul unei sume de bani numită preț ( pretium ).
Precedată de origini de troc, adică de schimbul în natură, vânzare consensuală a apărut târziu în Roma, numai spre finele Republicii, drept urmare a dezvoltării producției de mărfuri și a schimburilor comerciale. Lipsită de forme și putându-se încheia prin simplul consimțământ, vânzarea – cumpărarea consensuală a constituit un adecvat instrument juridic în ușurarea încheierii diverselor tranzacții comerciale.
Înainte de a se cristaliza sub forma unui contract consensual vânzarea se realizează printr-o simplă transferare de proprietate pe calea unei mancipațiuni.
După unii cercetători trecerea de la această vânzare ascunsă sub forma unui act translativ de proprietate, la cea consensuală s-a făcut prin intermediul unei vânzări îmbrăcate în haina a două stipulații, în temeiul cărora vânzătorul stipula de la cumpărător prețul (venditio) iar de la vânzător lucrul (emptio) . Cu timpul, aceste două stipulații s-au sudat astfel între ele încât au devenit un act unic, generator de obligații, iar transformarea acestuia într-o simplă convenție obligatorie pentru părți a fost consecința decăderii formalismului juridic, de la finele Republicii, ca urmare a rapidei dezvoltări economice și sociale pe care a cunoscut-o, în această epocă, societatea romană.
Contractul la Roma nu era la început decât o convenție, însă după apariția contractelor consensuale, noțiunea de convenție a devenit sinonimă cu aceea de contract. Cuvântul „contractus” însemna a pune la un loc. Făcându-se în epoca veche prin două acte distincte, vânzarea–cumpărarea a fost definită ca o uniune a cumpărării cu vânzarea (contractus emptionis venditionisque). Acest cuvânt „contractus“ a fost apoi generalizat.
Astfel, prin contract se înțelege acordul de voință între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic (art.942 Cod civil). Contractul este deci, sinonim cu convenția. Contractul este acordul de voință bi sau multilateral, prin care se nasc, se modifică sau se sting drepturi și obligații, adică un raport juridic de obligații.
1.2 NOȚIUNEA DE CONTRACT DE VÂNZARE – CUMPĂRARE
Vânzarea–cumpărarea este un contract prin care una din părți – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut (art. 1294 Cod civil).
Deși Codul civil se referă la transmiterea proprietății, urmează să fie calificat vânzare–cumpărare și contractul prin care, în schimbul unui preț, se transmite un alt drept decât dreptul de proprietate, fiindcă transmiterea proprietății nu este de esență, ci numai de natura contractului de vânzare–cumpărare. Art. 1582 Cod civil francez, corespondentul art. 1294 Cod civil român (prin care se definește noțiunea de vânzare – cumpărare), nici nu se referea în mod expres la dreptul de proprietate, ci folosește termenul de „livrer un chose“, în sens de predare, de transmitere a unui lucru. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu dreptul de uzufruct), de un drept de creanță sau de un drept din domeniul proprietății intelectuale ori, în mod excepțional, de un drept asupra unei universalități care cuprinde nu numai drepturi ci și datorii (vânzarea unei moșteniri). Nu pot forma obiectul contractului de vânzare–cumpărare drepturi personale nepatrimoniale care au un caracter strict personal (drepturi reale de uz, prevăzut de art. 571 Cod civil : „uzuarul nu poate ceda, nici închiria dreptul său altuia“; dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, dreptul de clientelă în cazul liberilor profesioniști) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contracte, sau constituite prin acte unilaterale (intuitu-personae). De ex: dreptul de întreținere, dreptul de pensie. După cum rezultă din definiția contractului, vânzarea este un contract bilateral, cu titlu oneros, consensual și translativ de proprietate.
1.3 REGLEMENTAREA LEGALĂ
Sediul materiei se regăsește în Codul civil, Cartea a II-a, „Despre diferite moduri prin care se dobândește proprietatea, Titlul V”, Despre vinderi (art. 1294 – 1404).
Pe lângă dispozițiile Codului civil (ce constituie și dreptul comun în materie), o serie de acte normative reglementează anumite categorii de vânzări:
– Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente;
– Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice de stat;
– Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuință trecute în proprietatea statului;
– Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1998.
În contextul implementării acquis-ului comunitar, au fost adoptate o serie de acte normative care constituie transpuneri ale directivelor comunitare în domeniul dreptului privat, prin care este reglementată vânzarea produselor în vederea asigurării protecției consumatorilor , respectiv:
– Ordonanța Guvernului nr. 130/200 privind protecția consumatorilor la încheierea și exercitarea contractelor la distanță;
– Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive încheiate între comercianți și consumatori;
– Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor;
– Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, modificată și completată prin Legea nr. 363/2005;
– Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele defecte.
1.4 CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE- CUMPĂRARE
După cum rezultă din definiția contractului, vânzarea este un contract consensual, sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ și translativ de proprietate.
1.4.1 CONTRACT CONSENSUAL
În principiu, vânzarea este un contract consensual („vinderea este perfectă între părți și proprietatea de drept strămutată în privința cumpărătorului îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului”, art. 1295 Cod civil), putând fi încheiat prin simplu acord de voință al părților (solo consensu), fără îndeplinirea vreunei formalități și fără remiterea lucrului vândut și a prețului în momentul încheierii contractului. Deci vânzarea nu este un contract solemn și nici real.
De la regula consensualismului există și excepții, consacrate în legi speciale.
Prin excepție de la principiul consensualismului, în cazurile special prevăzute de lege vânzarea devine un contract solemn. De exemplu, terenurile – indiferent că sunt situate în intravilanul ori extravilanul localităților și indiferent de întinderea suprafeței – pot fi înstrăinate (dobândite) prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute (virtuale), numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică (art.1 și 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente) .
După cum s-a precizat în literatura de specialitate, noțiunea de „înstrăinare” (a terenurilor) vizează transmiterea proprietății. Pentru constituirea sau transmiterea dezmembrămintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice.
Forma autentică nu este cerută nici în cazul înstrăinării dreptului de proprietate (sau altui drept real principal) asupra construcțiilor, legile nr. 18/1991 și Titlul X al Legii nr. 247/2005 referindu-se numai la terenuri. Astfel fiind, dacă înstrăinarea are ca obiect o construcție cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumpărătorul dobândește numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construcției și un drept de folosință asupra terenului), în privința proprietății terenului actual valorând numai ca un antecontract de vânzare –cumpărare.
O precizare se mai impune în legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatei în vigoare până în 1992, radierea din circulație de pe numele vânzătorului și înscrierea pe numele dobânditorului la autoritatea competentă și organele financiare se putea face numai în baza contractului închului încheiat în formă autentică. În practica judiciară s-a decis ca această cerință prevăzută pe plan administrativ-financiar nu influențează caracterul consensual al contractului; vânzarea-cumpărarea de autovehicule se încheia valabil prin actul sub semnătură privată.
În prezent, radierea și înmatricularea în circulație a autovehiculelor de către autoritatea competentă și financiare se face pe baza contractului de tip de vânzare-cumpărare încheiat la organele competent, renunțându-se la forma autentificată de notar.
Formalitățile prevăzute de noua reglementare nu afectează validitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți printr-un înscris sub semnătură privată, acele formalități fiind prevăzute de lege numai pentru înmatricularea autovehiculului în circulație. Caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare de autovehicule se subliniază și în practica mai recentă a instanței supreme.
În legătură cu forma contractului de vânzare-cumpărare mai precizăm că, dacă necesitatea unei anumite forme (de ex., act notarial) rezultă numai din înțelegerea părților, el nu se transformă în contract solemn. O asemenea înțelegere are numai semnificația amânării încheierii contractului de vânzare-cumpărare și deci reprezintă un antecontract.
Întrucât radierea autovehiculului de pe numele vânzătorului și înmatricularea lui pe numele cumpărătorului la autoritatea competentă și la organele financiare nu se poate face decât pe baza actului încheiat în condițiile legii, dacă, după valabila încheiere a contractului (în forma înscrisului sub semnătură privată), una dintre părți (oricare) refuză să se prezinte la organul competent, cealaltă parte este îndreptățită să intenteze o acțiune în constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului în patrimoniul cumpărătorului (reclamant sau pârât), urmând ca radierea-înmatricularea să se facă pe baza hotărârii judecătorești.
Pentru pronunțarea unei hotărâri în sensul arătat, reclamantul trebuie să dovedească – separat de plata taxei de timbru pentru acțiunea în justiție – consemnarea sumei reprezentând taxele de timbru prevăzute pentru înstrăinarea autovehiculelor, care, în urma admiterii acțiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar în raporturile dintre părți vor fi suportate definitiv (în lipsa de stipulație contrară, art. 1305 Cod civil) de către cumpărător, instanța dispunând restituirea acestor cheltuieli reclamatului (vânzător) prin hotărâre.
Deci, precizăm că – vânzarea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil încheiat prin actul sub semnătură privată – prețul real al vânzării (datorat de cumpărător) este cel prevăzut în chitanță sub semnătura privată, iar nu cel inferior prevăzut în actul încheiat ulterior, dacă acest din urmă preț este simulat. Tot astfel, dispozițiile referitoare la condițiile de validitate ale contractului (de exemplu, condiții de capacitate) trebuie să fie raportate la momentul realizării acordului de voință (când se transmite și dreptul de proprietate potrivit art. 1295 Cod civil).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu o valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesară prezentarea unui înscris sau a unui început de dovadă scrisă, afară numai dacă a existat o imposibilitate, fie și morală, de a preconstitui o dovadă scrisă (art.1197-1198 Cod civil). Numai terțele persoane (nu și părțile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi – de exemplu, un caz de simulație sau vânzări succesive – cu orice mijloace de probă contractul intervenit între părți, fiindcă pentru terți contractul este un simplu fapt juridic.
Soluțiile adoptate în practica judiciară și doctrina referitoare la caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare de autovehicule sunt aplicate și după adoptarea O.G. nr.78/2000 privind omologarea vehiculelor rutiere și eliberare cărții de identitate a acestora, modificată prin O.G. nr. 35/2005, în vedere admiterii în circulație pe drumurile publice din România. Potrivit acestui act normativ, „Cartea de identitate a vehiculului este documentul care conține date despre vehicul și proprietari și care atestă pentru persoana menționată ca deținător, dreptul de proprietate asupra vehiculului” (art.10 alin.1). „Datele despre deținător se înscriu de către autoritatea competentă care efectuează înmatricularea, potrivit legii” (art. 10 alin.3). După cum rezultă din textul citat, menționarea cumpărătorului în cartea de identitate are ca efect numai „atestarea” dobândirii dreptului de proprietate prin acordul de voință dintre părți. Iar dacă, după realizarea acordului de voință prin act sub semnătură privată, una dintre părți refuză să se prezinte la autoritatea competentă în vederea încheierii contractului, cealaltă parte este îndreptățită să intenteze o acțiune în constatarea transmiterii dreptului de proprietate, urmând ca mențiunea privind noul deținător al autovehiculului în cartea de identitate să fie înscrisă de autoritatea competentă pe baza hotărârii judecătorești.
Sancțiunea pentru nerespectarea formei cerută ad validitatem este nulitatea absoută a contractului încheiat cu încălcarea normei imperative a legii.
Părțile pot conveni, în temeiul libertății contractuale, ca de o anumită formă scrisă să depindă valabilitatea contractului. De exemplu, potrivit art. 6 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică, înscrisul sub formă electronică căruia i s-a încorporat, atașat sau asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de cel căruia i se opune, are același efect ca și actul autentic între cei care l-au subscris și între cei care le reprezintă drepturile.
1.4.2 CONTRACT BILATERAL (SINALAGMATIC)
Vânzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru că prin încheierea sa dă naștere la obligații reciproce între părțile contractante, vânzătorul are obligația să predea lucrul vândut și să garanteze pe cumpărător, iar cumpărătorul are obligația să plătească prețul, prestația unei dintre părți fiind cauza obligației asumate de cealaltă parte.
Reciprocitatea și interdependența obligațiilor creează premisele unei prezumții de echilibru economic între prestațiile părților contractului de vânzare-cumpărare.
1.4.3 CONTRACT CU TITLU ONEROS
Vânzarea este un contract cu titlu oneros deoarece ambele părți urmăresc anumite interese patrimoniale, adică primirea unui echivalent în schimbul prestației la care se obligă. Vânzătorul urmărește să primească prețul ca un contraechivalent al prestației sale, iar cumpărătorul urmărește să primească bunul cumpărat în schimbul prețului.
1.4.4 CONTRACT COMUTATIV
Vânzarea este un contract comutativ, întrucât existența și întinderea obligațiilor reciproce sunt cunoscute din momentul încheierii contractului și nu depind de un eveniment viitor și nesigur de a se produce.
Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asigurare, rentă viageră etc.), în contractele comutative nu există șanse de câștig și pierdere pentru părțile contractante, prestațiile acestora fiind considerate echivalente .
1.4.5 CONTRACT TRANSLATIV DE PROPRIETATE
Rezultatul unei îndelungate evoluții istorice, caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare este consacrat de dispozițiile art. 1295 alin.1 Cod civil, conform cărora de îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, proprietatea se transmite din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului, chiar dacă lucrul nu s-a predat și prețul nu s-a plătit.
În același timp, potrivit art. 971 Cod civil, în contractele ce au ca obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar dacă nu i s-a făcut tradițiunea lucrului.
Din momentul dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă și riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino, dacă vânzătorul-debitor al obligației de predare dovedește intervenirea unei cauze străine exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 Cod civil), adică natura fortuită, iar nu culpabilă, a pieirii lucrului. Dacă cauza străină a fost dovedită, vânzătorul va suporta riscurile numai dacă a fost pus în întârziere cu privire la executarea obligației de a preda lucrul vândut (art. 1074 alin.2 Cod civil) și nu reușește să dovedească că lucrul ar fi pierit și la cumpărător dacă s-ar fi predat la termen (art.1156 alin.2 Cod civil) .
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (și a riscurilor) din momentul încheierii contractului operează numai dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
a). Vânzătorul trebuie să fie proprietarul lucrului vândut, iar contractul perfect încheiat (de exemplu: dacă în mod excepțional, contractul de vânzare–cumpărare este un contract solemn, consimțământul părților trebuie să fie manifestat în forma prevăzută de lege);
b). Trebuie să fie vorba de lucruri determinate individual (certe). În cazul bunurilor determinate generic, transferul proprietății nu se poate produce din momentul încheierii contractului căci nu se cunosc bunurile care urmează să fie efectiv dobândite de către cumpărător.
În consecință, nu se pune nici problema transferării riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu se pot pierde. La termenul stipulat sau, în lipsă la cererea cumpărătorului, vânzătorul trebuie să individualizeze lucrul vândut și să-l predea. În caz contrar, va răspunde pentru neexecutarea obligației asumate. În cazul lucrurilor de gen transferul proprietății (și al riscurilor) se produce în momentul individualizării, ceea ce se face de regulă prin predarea lucrului vândut cumpărătorului (predare care se face în toate cazurile și valorează ca individualizare) dar nu se confundă cu aceasta, individualizarea putându-se face și prin alte metode care asigură identificarea lucrurilor ca fiind ale cumpărătorului, de exemplu : prin etichetarea coletelor sau predarea lor unui cărăuș pentru a fi transportate la cumpărător. Un alt caz întâlnit în practică este acela prin care dacă nu s-a făcut individualizarea, fapta inculpatului de a vinde unor persoane, din depozit, lemne plătite deja de alți cumpărători este prejudiciat avutul unității și nu al cumpărătorilor ce nu l-au ridicat. Întru-cât prin individualizare se produce transferul proprietății la care s-a obligat vânzătorul, dovada efectuării este în sarcina lui și se poate face cu orice mijloc de probă (fiind un simplu fapt juridic). Asemănător lucrurilor de gen se pune problema în cazul obligației alternative. Astfel, dacă vânzarea are ca obiect un lucru dintre două (sau mai multe) determinate (certe) dar mai alternativ proprietatea se transmite în momentul alegerii “ fiindcă prin alegere se individualizează lucrul care urmează să fie dobândit de cumpărător. Riscul pierderii fortuite este suportat, până la alegere de către vânzător ”. Dacă amândouă lucrurile au pierit, fără greșeala debitorului, obligația este stinsă, astfel vânzătorul suportă paguba pierderii până la alegere, dar este liberat de obligația de predare și la plata daunelor-interese pentru neexecutare. În cazul obligațiilor facultative, întrucât au ca obiect un singur lucru, al doilea fiind prevăzut ca o simplă posibilitate de plată, problema transferării dreptului de proprietate și a riscurilor se rezolvă potrivit regulilor generale – după cum – unicul obiect este un lucru cert ori de gen.
c). Lucrul vândut trebuie să existe. În cazul vânzării bunurilor viitoare (de exemplu : lucruri care urmează să fie confecționate, o recoltă viitoare) deși pot forma obiectul contractului, transferul proprietății poate opera numai în momentul în care au fost executate, terminate, în stare de a fi predate cumpărătorului, dacă sunt bunuri individual determinate (certe), iar dacă lucrul executat este de gen, după individualizare (de exemplu : lucrul fabricat în serie). În cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul în care este gata de recoltat, dacă lucrul vândut și prețul sunt determinate. Determinarea recoltei se face pe unitate de măsură, proprietatea se transmite din momentul individualizării. Riscurile se transmit asupra cumpărătorului odată cu dreptul de proprietate, dacă nu și-a asumat riscul nerealizării – în tot sau în parte – a lucrului viitor din momentul încheierii contractului și independent de transferul proprietății.
d). Trebuie ca părțile să nu fi amânat transferul proprietății într-o clauză specială pentru un moment ulterior încheierii contractului. Asemenea clauze pot fi prevăzute în contract întrucât regula stabilită în art.1295 Cod civil, potrivit căruia transferul proprietății are loc „îndată ce părțile s-au învoit“, nu este de ordine publică (imperativă) și deci poate fi înlăturată chiar dacă lucrul vândut este individual determinat.
Astfel se întâmplă dacă părțile au amânat transferul proprietății până la împlinirea unui termen suspensiv (de exemplu: până la termenul predării lucrului vândut ori a plății prețului) sau până la realizarea unei condiții suspensive. Stipularea unei condiții rezolutorii nu afectează transferul proprietății din momentul încheierii contractului asupra cumpărătorului, dar, odată realizat, vânzătorul redobândește proprietatea cu efect retroactiv. („Condiția rezolutorie este aceea care supune desființarea obligației la un eveniment viitor și necert. Ea nu suspendă executarea obligației, ci numai obligă pe creditor a restitui ceea ce a primit, în caz de îndeplinire a evenimentului prevăzut în condiție” – art. 1095 Cod civil). Termenul suspensiv afectează transferul proprietății numai dacă părțile au prevăzut expres amânarea acestui efect al contractului de vânzare–cumpărare, iar condiția suspensivă amână transferul proprietății până la realizarea evenimentului.
Un caz special de amânare a transferării dreptului de proprietate întâlnită în cazul cumpărării dintr-o unitate comercială cu autoservire. Contractul se încheie, în acest caz, în momentul în care cumpărătorul a ales și a preluat marfa (de exemplu: a introdus în coșul sau căruciorul pus la dispoziție). Întrucât din acest moment lucrurile de gen sunt individualizate, ajungem la concluzia că proprietatea și riscurile s-au transferat asupra cumpărătorului. Dacă acesta părăsește magazinul cu intenția de a-și însuși marfa fără a plăti prețul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu și-a executat obligația de plată a prețului. Întrucât o asemenea concluzie nu poate fi admisă, se consideră că în acest caz ori în alte cazuri asemănătoare de vânzare cu preț fix, părțile s-au înțeles implicit în sensul că proprietatea se dobândește de către cumpărător numai odată cu plata prețului. Până în acel moment el este un simplu debitor al mărfii alese (vinovat de furt dacă nu plătește prețul) iar vânzătorul suportă riscurile în calitate de proprietar.
În cazul în care, prin convenția dintre părți, transferul proprietății a fost amânată pentru un moment ulterior încheierii contractului, se amână, în virtutea legii, în mod corespunzător, și transmiterea riscurilor asupra cumpărătorului, fie că părțile s-au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Părțile pot disocia cele două aspecte, cumpărătorul să-și asume riscurile înainte de momentul transferării de proprietate (de exemplu : în cursul executării lucrului viitor) sau vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietății (de exemplu: în cursul transportului). O asemenea disociere trebuie să rezulte dintr-o clauză neîndoielnică și expres prevăzută în contract.
1.5 PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
O precizare se mai impune în legătură cu publicitatea drepturilor reale imobiliare. Potrivit art. 1295 alin. 2 Cod civil, „în materie de vindere de imobile, dreptul care rezultă prin vinderea perfectă între părți, nu pot a se opune mai înainte de transcripțiunea actului, unei a treia persoane care ar avea și ar fi conservat, după lege, oarecare drept asupra imobilului vândut”. Între părți și față de succesorii lor (succesorii cu titlu universal sau succesorii universali, legatari cu titlu particular și creditori chirografari), contractul produce efecte translative de proprietate, conform celor arătate, indiferent dacă a fost sau nu transcris. Față de creditorul chirografar al vânzătorului (care nu este terț în materie de publicitate imobiliară dacă înstrăinarea este cu titlu oneros) contractul cu dată certă anterioară urmăririi este opozabil dacă nu este transcris. Dar față de terțe persoane transmisiunea imobiliară va fi opozabilă numai în momentul în care contractul a fost transcris în registrul special de transcripțiune, ținut la notariatul de stat în raza căruia se află situat imobilul vândut. Dacă vânzătorul înstrăinează un imobil la mai mulți cumpărători, transferul proprietății operează în persoana aceluia dintre cumpărători care a transcris mai întâi contractul. În caz de transcriere în aceeași zi are câștig de cauză dobânditorul care a cerut mai întâi transcrierea. În sistemul cărților de publicitate funciară, deși supune regulilor publicității reale ale cărților funciare, înscrierea asigură numai opozabilitatea față de terți, neavând efect constitutiv, asemănător sistemului de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni. Înscrierea în registrul agricol nu are funcția de publicitate imobiliară.
„Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul, este acord de voință asupra constituirii sau înstrăinării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară” (art. 17 din Legea nr. 115/1938), astfel încât drepturile reale imobiliare se strămută, se modifică sau se sting, nu numai față de terți, dar chiar și între părțile contractante, numai prin intabulare, aceasta având caracter constitutiv de drepturi. Până la intabulare contractul rămâne în sfera raporturilor obligaționale, conferind dobânditorului numai un drept „extratabular” în virtutea căreia poate intenta o acțiune în prestație tabulară împotriva debitorului care refuză să încredințeze intabularea (art. 17 alin. 1 și 4 din Legea nr. 115/1938) sau împotriva debitorului subsecvent de rea-credință (ori cu titlu gratuit) înscris în cartea funciară. În practica judiciară se aplică tot mai frecvent o concepție nouă în interpretarea dispozițiilor legale referitoare la cărțile funciare, atenuându-se foarte mult principiul efectului constitutiv al intabulării. Potrivit acestei concepții, lipsa înscrierii nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte, ambele părți, precum și succesorii lor, fiind ținute de obligațiile pe care și le-au asumat prin convenția intervenită între ele.
De asemenea, un atare drept real este opozabil și terților care au cunoștință de existența lui, deși nu este înscrisă în cartea funciară. Numai terții care au cunoștință de existența unui drept nescris și încrezându-se în cartea funciară au dobândit, prin acte cu titlu oneros, drepturi pe care și le-au înscris, le pot opune dobânditorului anterior. În scopul desființării caracterului constitutiv al înscrierii în cartea funciară a fost elaborată legea privind cadastrul funciar general și publicitatea imobiliară, prin care a adoptat o reglementare unitară privitoare la efectele publicității imobiliare.
Pentru lucrurile mobile nu există un sistem de publicitate, căci posesia lor constituie cel mai bun sistem de publicitate. Astfel, dacă vânzătorul a vândut de două ori lucrul mobil (corporal), va avea preferință cel care a intrat în posesia lucrului mai întâi cu bună credință, deși a cumpărat mai în urmă (posterior tempore, potior iure) art. 972 Cod civil. În materie de creanțe dreptul dobândit este opozabil terților din momentul notificării sau acceptării cesiunii de către debitorul cedat (art. 1393 Cod civil).
CAPITOLUL 2
CONDIȚIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE
VÂNZARE-CUMPĂRARE
Ca orice act juridic, contractul de vânzare-cumpărare, pentru a fi valabil încheiat, potrivit art. 948-968 Cod civil, trebuie să îndeplinească următoarele condiții: părțile să aibă capacitate de a contracta, consimțământul valabil al părților care se obligă, obiectul contractului să fie determinat, licit și posibil și cauza contractului să fie licită și morală.
Alături de aceste condiții generale, în unele situații contractul de vânzare-cumpărare mai trebuie să respecte și alte condiții pentru a fi valabil încheiat. Acestea sunt: forma autentică, în cazul în care obiectul contractului este un teren și autorizarea prealabilă a anumitor vânzări.
2.1 CAPACITATEA PĂRȚILOR
Conform art. 1306 Cod civil, pot cumpăra toți cărora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea, excepție. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare.
Cât privește capacitatea de exercițiu, în materia contractului de vânzare-cumpărare se aplică regulile generale. Precizăm numai că vânzarea-cumpărare este, în principiu, un act de dispoziție atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. În consecință, părțile trebuie să abiă capacitate de exercițiu deplină, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, trebuie să încheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu încuviințarea acestuia și, în toate cazurile, cu autorizația autorității tutelare. Dar vânzare-cumpărare este, întotdeauna, act de dispoziție numai raportat la lucrul vândut și prețul care formează obiectul contractului. În schimb, raportat la patrimoniul părții contractante, vânzarea-cumpărarea mijlocește și efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei, înstrăinare bunurilor supuse pieirii ori stricăciunii sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare – art. 129 Codul familiei). Iar în aceste cazuri va fi suficient ca partea să abia capacitatea de a face acte de conservare ori de administrare și, respectiv, să abia încuviințarea necesara încheierii unor astfel de acte.
Pentru contractul de vânzare-cumpărare legea prevede anumite incapacități speciale. Aceste incapacități sunt interdicții (prohibiții) de a vinde și cumpăra sau de a cumpăra. Interdicțiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), întrucât sunt stabilite de lege în funcție de natura (destinația) bunurilor, iar nu în considerația persoanei (intuitu personae), urmează să fie analizate în legătura cu obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Vânzarea între soți este interzisă (art. 1307 Cod civil) datorită următoarelor considerente:
a) Potrivit legii, donația între soți este revocabilă (art.937 Cod civil). Dacă vânzarea între soți ar fi valabilă, s-ar putea ocoli aceasta dispoziție imperativă a legii prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate. Scopul interdicției este de a împiedica ca soții să realizeze sub aparența unor vânzări simulate donații irevocabile (donatorul abuzând de influența pe care o are asupra soțului donator).
b) Prin această interdicție se apără și interesele moștenitorilor (rezervatari sau care beneficiază de raportul donațiilor). Dacă vânzarea între soți n-ar fi interzisă, prin vânzări simulate unul dintre soți ar putea face celuilalt liberalități care să exceadă cotitatea disponibilă sau care să fie sustrase raportului donațiilor (fără îndeplinirea condițiilor scutirii de raport) .
c) Prin această interdicție se mai apără interesele creditorilor, care ar putea să fie fraudați prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdicției cu privire la vânzarea între soți, duce la nulitatea relativă a contractului, anularea putând fi cerută de oricare dintre soți, de moștenitorii ocrotiți sau de creditori, fără a fi obligați să dovedească fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmată după desfacerea căsătoriei de către părți sau de către moștenitori după moartea vânzătorului.
Menționăm că vânzarea între concubini este valabilă, afară de cazul când contractul s-a încheiat pentru a determina pe una dintre părți să mențină starea de concubinaj și deci are o clauză imorală.
Conform art. 1308 pct.1 Cod civil, tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela lor (cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date și primite – art. 809 Cod civil).
Mandatarii, atât convenționali, cât și legali, împuterniciți a vinde un lucru nu pot să-l cumpere (art. 1308 pct.2 Cod civil) întrucât, de regulă, nu se poate admite ca o persoană să cumuleze și rolul de vânzător și cel de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiție (precum și prohibiția pentru funcționari) pentru ca mandatarul (funcționarul) să nu fie pus în situația de a alege între interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, și interesul pe care trebuie să-l apere, obținând prețul cel mai ridicat.
Persoanele care administrează bunuri ce aparțin statului, comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct.3 Cod civil).
Funcționarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităților administrativ-teritoriale care se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct.4 Cod civil). În cazul bunurilor destinate vânzării și pentru care există preturi fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.
În cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor și funcționarilor consideram că sancțiunea este nulitatea relativă (deși textul art. 1308 sugerează sancțiunea nulității absolute).
Judecătorii, procurorii și avocații nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase care sunt de competența curții de apel în a cărui circumscripție își exercită funcția sau profesia (art. 1309 Cod civil) . În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiție și a procurorilor de la Parchetul General (de pe lângă CSJ), interdicția se întinde pe tot teritoriul țării.
Prin „drepturi litigioase” trebuie să se înțeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui proces început și neterminat, dar și cele în privința cărora se poate naște o contestație serioasă și viitoare (dubius eventus litis) și indiferent de natura dreptului și de intenția cumpărătorului de a-l revinde.
Întrucât această interdicție este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea prestigiului justiției) încălcarea ei se sancționează cu nulitatea absolută a actului și cu suportarea cheltuielilor vânzării și plata daunelor-interese.
Executorii judecătorești nu pot dobândi direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru alții, bunurile ce au făcut obiectul activității de executare silită (art. 43 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătorești).
Potrivit Constituției, revizuită în anul 2003, cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocotate, în condițiile prevăzute de lege organică, precum și prin moștenire legală.
Conform art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de legea specială.
Reglementarea dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine este cuprinsă în dispozițiile Legii nr. 312/2005.
Prevederile acestei legi nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi prin moștenire legală.
Art. 3 din acest act normativ, prevede că cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.
Potrivit art. 4 din Legea nr. 312/2005, cetățeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul nerezident în România, precum și persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin reședințe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Conform prevederilor art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetățeanul unui stat membru, apatrit cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Dispoziția alin. 1 nu se aplică fermierilor care desfășoară activități independente și care sun cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România sau apatrizi cu domiciliul în România.
Calitatea de fermier care desfășoară activități independente se dovedește cu documente emise/eliberate de autoritățile competente din statul membru sau de proveniență, iar pentru apatrizii cu domiciliul în România cu atestatul eliberat de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale.
Pentru aceste persoane dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere se face în aceleași condiții cu cele aplicabile cetățenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Potrivit prevederilor art. 6 alin. 1 din Legea nr. 312/2005, cetățeanul străin, apatridul și persoana juridică aparținând statelor terțe pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.
2.2 CONSIMȚĂMÂNTUL
Vânzarea, ca și orice alt contract, se încheie prin consimțământul părților. Acordul de voință între părți este totdeauna necesar și totodată suficient – cu excepțiile prevăzute de lege – în vederea formării contractului.
Întrucât problemele juridice privitoare la consimțământ, la principiul autonomiei de voință și libertatea contractuală, precum și la momentul încheierii contractului sunt cunoscute de la teoria actului juridic și teoria generală a obligațiilor, iar în materia vânzării se aplică regulile dreptului comun, urmează să analizăm numai anumite probleme specifice vânzării: promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală), pactul de preferință și dreptul de preempțiune.
2.2.1 PROMISIUNEA DE VÂNZARE
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, în cazul promisiunii de vânzare, o persoană, prevăzând un eventual interes pentru ea de a dobândi proprietatea unui bun, primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervându-și facultatea de a-și manifesta ulterior, de obicei înăuntrul unui termen, consimțământul său de a-l cumpăra. De exemplu, locatorul-proprietar se obligă față de locatar să-i vândă, la un preț stabilit, lucrul dat în locațiune, dacă locatarul își va manifesta voința de a-l cumpăra.
O promisiune de vânzare acceptată cu aceasta rezervă constituie, neîndoielnic, un contract (și nu un act unilateral de voință care devine caduc în caz de moarte sau dacă persoana devine incapabilă), dar nu constituie o vânzare, fiind distinctă de ea, și nu poate produce efectele unei vânzări.
Promisiunea de vânzare este de fapt un antecontract, care dă naștere la un drept de creanță, una dintre părți fiind obligată (obligația de a face) față de cealaltă parte să vândă în viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putând opta în sensul de a-l cumpăra ori nu.
Dacă beneficiarul va opta în sensul cumpărării bunului, dar promitentul, prin încălcarea obligației asumate, va refuza vânzarea, – eventual a și vândut lucrul unei alte persoane – contractul proiectat nu se va mai încheia, beneficiarul având dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligațiilor de a face (art. 1075 Cod civil).
Rezultă că promisiunea de vânzare este un contract unilateral, întrucât creează obligații numai pentru una dintre părți (promitent). Este însă posibil ca, în schimbul dreptului de opțiune ce i se conferă, beneficiarul promisiunii să se oblige la plata unei sume de bani (prețul dreptului de opțiune), caz în care promisiunea unilaterală de a vinde va fi un antecontract sinalagmatic, dar, evident, fără a se fi transformat într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, căci beneficiarul nu își asuma obligația de a cumpăra, ci numai aceea de a plăti prețul opțiunii ce i se conferă. Tot astfel, dacă beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani în cazul în care va opta în sens negativ.
Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale (art.1191 și următoarele din Cod civil) aplicabile creanțelor chiar dacă vânzarea proiectată ar fi un contract solemn (de exemplu, are ca obiect un teren).
Obligația promitentului născută din promisiunea de vânzare se stinge la expirarea termenului prevăzut sau, dacă nu s-a prevăzut un termen, la expirarea termenului general de prescripție, care începe să curgă de la data încheierii promisiunii de vânzare.
Menționăm că, deși nu se întâlnește în practică, promisiunea unilaterală poate fi asumată de cumpărător (promisiune unilaterală de cumpărare), fiind guvernată de aceleași reguli ca și promisiunea de vânzare.
Promisiunea de vânzare poate fi nu numai unilaterală, dar și bilaterală – de a vinde și cumpăra – în care caz ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare. Promisiunea bilaterală, la fel ca și cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca în acest caz oricare dintre părți poate cere încheierea contractului. Dacă, de exemplu, părțile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere un teren, contractul de vânzare-cumpărare nu este încheiat cât timp contractul nu se întocmește în forma prevăzută de lege (autentică) și cu respectarea dreptului de preempțiune (dacă este cazul). Dar soluția trebuie să fie aceeași chiar dacă contractul nu este solemn și nu există nici alte condiții legale. Întrucât vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. În schimb, obligația de a încheia contractul în viitor (și cu respectarea dispozițiilor speciale, dacă este cazul), este valabilă.
Dacă promitentul-vânzător nu-și respectă obligația și vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumpărător nu poate cere predarea lucrului, întrucât nu a devenit proprietar, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este – cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) – valabilă. Prin urmare, beneficiarul-cumpărător nu poate cere decât daune-interese. Dacă însă lucrul se mai găsește în patrimoniul vânzătorului și nu există alte impedimente legale – pe lângă posibilitatea acordării daunelor-interese sau obligării promitentului, sub sancțiunea daunelor cominatorii, la încheierea contractului – nu excludem posibilitatea ca instanța, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, să pronunțe, în baza art. 1073 și 1077 Cod civil, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare și care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul proprietății de la data când rămâne definitivă.
Prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 se prevede că, în situația în care ulterior încheierii unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, ce poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
2.2.2 PACTUL DE PREFERINȚĂ
Pactul de preferință este o variantă a promisiunii de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferință unei anumite persoane, la preț egal.
De exemplu, proprietatul-locatar se obligă față de locatar să-i acorde preferință în cazul în care s-ar hotărî să vândă locuința. O asemenea obligație trebuie să fie prevăzută în contractul încheiat între părți. După cum s-a precizat în practica judecătorească, nici o dispoziție legală nu creează în favoarea chiriașului care ocupă un imobil proprietate personală, un drept prioritar de a cumpăra acest imobil și nici o analogie nu se poate face între această situație și aceea, expres reglementată de lege, care creează în favoarea chiriașilor fondului locativ de stat un drept exclusiv de a cumpăra locuințele pe care le ocupă. În legătură cu pactul de preferință stipulat în contractul de locațiune mai menționăm că dreptul locatarului subzistă și după expirarea termenului contractului principal dacă acesta este reînnoit tacit, căci relocațiunea tacită operează în condițiile contractului inițial.
Subliniem că în acest caz proprietarul bunului nu se obligă să-l vândă, ci numai să acorde preferință în cazul în care se va hotărî în acest sens. O asemenea promisiune, deși afectată de o condiție potestativă, este totuși valabilă, deoarece condiția este numai simpla potestativă, realizarea ei depinzând și de împrejurări externe voinței promitentului, care l-ar putea determina să-și vândă bunul.
Întrucât pactul de preferință, la fel ca și promisiunea de vânzare, nu transmite dreptul de proprietate, nu conferă părții lezate dreptul de a intenta acțiunea în revendicare sau în anularea vânzării făcute cu nesocotirea acestei promisiuni, afară de cazul când se dovedește că vânzarea s-a făcut în frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la fraudă din partea terțului achizitor (fraus omnia corrumpit). În lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea acțiune numai împotriva promitentului pentru daune interese, conform regulilor generale privitoare la răspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligației de a face.
În sfârșit, mai precizăm că, dacă nu s-a prevăzut altfel în convenția dintre părți, dreptul beneficiarului rezultând din promisiunea de vânzare (unilaterală sau bilaterală) inclusiv pactul de preferință, se poate transmite prin acte între vii (cu respectarea formalităților prevăzute de lege pentru cesiunea de creanță) sau prin moștenire. Întrucât legislația noastră nu cunoaște cesiunea de datorie, obligația promitentului se transmite numai prin moștenire (mortis causa).
2.2.3 DREPTUL DE PREEMȚIUNE
Dreptul de preemțiune constă în dreptul prioritar la cumpărare, recunoscut de lege anumitor persoane, drept ce reprezintă o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și de la principiul conform căruia proprietarul dispune liber de bunul său. În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenționează să-l vândă, legea conferă un drept preferențial de cumpărare la preț egal coproprietarilor, proprietarilor vecini și arendașului.
Fiind concepută de legiuitor ca o derogare de la principiul liberei circulații a bunurilor și, mai ales, de la principiul potrivit căruia proprietarul dispune liber (exclusiv și absolut) de bunul său (art.480 Cod civil), se impune concluzia că textele care reglementează dreptul de preempțiune urmează să fie interpretate restrictiv. Pe de altă parte, în cazurile și în condițiile prevăzute de lege, dreptul de preempțiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat să-l respecte. Asemănător drepturilor reale, dreptul de preempțiune – fiind un drept absolut – este opozabil erga omnes: deci dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărător și chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferință sau ar avea dreptul la retractul litigios. În conflictul dintre diferitele drepturi de preferință prioritate are dreptul de preempțiune.
În actualul cadru legislativ, mai multe acte normative se referă la dreptul de preemțiune:
Dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
Potrivit art. 37 din lege, în cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatul – fost proprietar – are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată. În acest scop, expropriatorul se va adresa în scris fostului proprietar, iar dacă acesta nu optează pentru cumpărare sau dacă nu răspunde expropriatorului în termen de 60 zile de la primirea notificării, acesta din urmă poate dispune de imobil.
Având în vedere claritatea textului, referitor la acest drept prioritar – asemănător, dar nu identic cu dreptul de preempțiune analizat mai sus – facem numai trei sublinieri:
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobândire în toate cazurile în care expropriatorul (statul, respectiv unitățile administrativ-teritoriale) intenționează să „înstrăineze” imobilul, deci nu numai în caz de vânzare.
b) Chiar dacă înstrăinarea s-ar face cu titlu oneros, prin vânzare (fie și la licitație), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un preț egal (oferit de alți cumpărători), ci la un preț ce nu poate depăși despăgubirea actualizată.
c) Procedura exercitării dreptului prioritar este simplă, constând în notificarea intenției de înstrăinare expropriatului și manifestarea voinței acestuia de a redobândi proprietatea imobilului expropriat în termen de 60 de zile de la primirea notificării.
Dreptul de preemțiune reglementat de Codul silvic.
Potrivit art. 52 din Codul silvic, statul, prin autoritatea publică centrală care răspunde de silvicultură, are drept de preemțiune la toate vânzările de bună-voie sau silite, la preț și în condiții egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate publică și terenurile limitrofe acestuia, precum și pentru terenurile acoperite cu vegetație forestieră. Sancțiunea nerespectării dreptului de preemțiune este nulitatea absolută a contractului, deoarece sunt încălcate norme juridice care ocrotesc un interes general.
Proprietarul vânzător este obligat să înștiințeze, în scris, unitatea silvică teritorială în raza căreia se află terenul respectiv, în legătură cu intenția de înstrăinare. Unitatea silvică sesizată își va manifesta opțiunea în termen de 30 de zile, după care dreptul de preemțiune încetează.
Dreptul de preemțiune reglementat de Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
Conform art. 18 alin. 1 din acest act normativ, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, deoarece proprietarul dorește să vândă locuința, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea acesteia.
Dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național mobil.
Conform art. 36 din lege, bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii.
Dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.
Conform art. 17 din Legea nr. 10/2001, au drept de preemțiune în cazul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, locatarii următoarelor imobile: cele ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat (grădinițe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior); cele ocupate de instituții sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public (creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii); cele ocupate de instituții publice (administrații financiare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curți de apel, poliție, poliție de frontieră, jandarmerii, servicii publice comunitare pentru situații de urgență, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare); cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate. Legea prevede că dreptul de preemțiune se poate exercita, sub sancțiunea decăderii, în termen de 90 de zile de la data primirii, prin executorul judecătoresc, a notificării privind intenția de vânzare. În ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare se încheie cu încălcarea dreptului de preemțiune, sancțiunea aplicabilă este nulitatea absolută.
Potrivit art. 42 alin. 2 și 3 din Legea nr. 10/2001, beneficiază de dreptul de preemțiune și chiriașii din imobilele cu destinația de locuințe, ca și deținătorii cu titlul valabil ai imobilelor cu altă destinație decât cea de locuință, în ipoteza în care imobilele nu se restituie persoanelor îndreptățite.
Sancțiunea care intervine în cazul încălcării acestui drept de preemțiune este nulitatea relativă.
Dreptul de preemțiune reglementat de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
Conform art. 4 alin. 4 din lege, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute num ai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune a statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, sau al unităților administrativ teritoriale, după caz, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.
2.3 OBIECTUL CONTRACTULUI DE VÂNZARE – CUMPĂRARE
Potrivit art. 962 Cod civil „Obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una dintre părți se obligă”.
Vânzarea-cumpărarea fiind un „contract sinalagmatic, presupune două prestații, având două obiecte deosebite: din partea vânzătorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, plata prețului”.
Se poate spune, că obiectul contractului de vânzare-cumpărare este dublu. Obligația vânzătorului are ca obiect lucrul, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul. Putem spune astfel că, în cele ce urmează, ne vom referi la obiectul material al prestațiilor părților.
2.3.1 LUCRUL VÂNDUT
Lucrul vândut trebuie să îndeplinească următoarele condiții:
să fie în comerț (în circuitul civil);
să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor;
să fie determinat sau determinabil, licit și posibil;
să fie proprietatea vânzătorului.
2.3.1.1 Lucrul să fie în comerț (în circuitul civil)
Potrivit art. 1310 Cod civil, care prevede că pot fi vândute toate lucrurile care sunt în comerț (in commercio) afară dacă legea oprește aceasta, face aplicația unei reguli generale prevăzute în art. 963 Cod civil, conform căreia numai lucrurile aflate în comerț (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulații a lucrurilor susceptibile de apropriere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau a altor raporturi juridice, art. 1310 Cod civil prevede și o derogare importantă de la acest principiu pentru materia contractului de vânzare-cumpărare (și alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care – potrivit legii – nu sunt în comerț, în circuitul civil (extra commercium).
Prohibiția poate fi „absolută, vizând bunurile care prin natura lor sau printr-o declarație a legii sunt de uz sau interes public și care, ca atare, sunt inalienabile”. Prohibiția poate fi și „relativă, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau numai în anumite condiții”.
Din cele prezentate mai sus, rezultă că noțiunea de „lucruri care sunt în comerț” (art. 963 și art.1310 Cod civil), respectiv scoase din comerț (din circuitul civil) vizează, în realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri – dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locațiune, comodat etc.) – fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulației anumitor bunuri. În sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate și al actelor juridice (așa-numitele lucruri comune – res communis – aerul, razele soarelui, apa mării sau din râul curgător etc.) care, fiind inepuizabile, nu aparțin nimănui și al căror uz e comun tuturor (art.647 Cod civil), în condițiile și limitele prevăzute de lege.
Legea declară inalienabile (imprescriptibile și insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes național) sau al unităților administrativ-teritoriale (de interes local), potrivit art. 136 alin. 4 din Constituție și Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia.
Potrivit Constituției, bogățiile de orice natură ale subsolului, căile de comunicații, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil și acelea ce pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice a platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de lege fac obiectul exclusiv al proprietății publice.
În condițiile legii bunurile proprietate publică pot fi date în administrare (regiilor autonome ori instituțiilor publice) sau pot fi concesionate ori închiriate (art. 135 din Constituție și art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia), dar nu pot fi înstrăinate-dobândite (de exemplu, prin vânzare-cumpărare) cât timp fac parte din domeniul public.
Vânzarea, concesionarea și închirierea se fac prin licitație publică (art. 125 alin. 2 din Legea administrației locale nr. 215/2001). Bunurile proprietate publică (mobile sau imobile) pot fi date în folosință gratuită, pe durată determinată, serviciilor publice sau persoanelor juridice fără scop lucrativ care desfășoară activitate de binefacere sau de „utilitate publică” (art. 126 din Legea 215/2001 privitoare la administrația publică locală)
Menționăm că terenurile și alte bunuri din domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale – cât timp, prin schimbarea destinației, nu sunt trecute în domeniul public potrivit art.7-8 din Legea nr. 213/1998 – sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art.41 alin.2 din Constituție, art.5 din Legea nr. 213/1998, art.6 din Legea nr.18/1991, art.1 din Legea nr.54/1998, art. 1845 Cod civil). În caz de înstrăinare se aplică, prin urmare, dispozițiile prevăzute pentru contractul de vânzare-cumpărare, în măsura în care prin legea specială nu se prevede altfel.
Un alt caz de inalienabilitate privind regimul juridic al circulației terenurilor a fost reglementat în capitolul V „Circulația juridică a terenurilor” din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicată în 1998).
Potrivit dispozițiilor acestui act normativ, terenurile proprietate privată, indiferent de titular sunt și rămân în circuitul civil, ele putând fi dobândite sau înstrăinate prin oricare dintre modurile stabilite de legislația civilă, cu respectarea dispozițiilor din lege. De la acest principiu general, legea a instituit o serie de incapacități de a dobândi terenuri în proprietate.
Astfel, s-a instituit interdicția de a dobândi în proprietate privată, prin acte juridice între vii, a unor suprafețe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare.
O altă interdicție privea dobândirea prin acte juridice între vii a dreptului de proprietate a terenurilor de orice fel de către persoanele fizice care nu erau cetățeni români sau de către persoanele juridice care nu aveau naționalitatea română. Pentru ipoteza în care aceste categorii de persoane fizice sau juridice dobândiseră terenuri înainte de intrarea în vigoare a legii – 20 februarie 1991 – sau prin moștenire, legea a instituit obligația de înstrăinare în termen de 1 an, sub sancțiunea trecerii terenului, în mod gratuit, în proprietatea statului.
Prin art. 31 din lege a fost instituită interdicția de înstrăinare, prin acte juridice între vii, pe timp de 10 ani socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înstrăinarea proprietății, pentru terenurile atribuite conform art. 18 alin. 1, art. 20 și art. 39. Interdicția viza trei categorii de persoane fizice:
membrii cooperatori activi care nu au adus teren în cooperativă sau au adus teren mai puțin de 5000 m, precum și pe cei care au lucrat în orice mod ca angajați în ultimii 3 ani în cooperativă sau asociații cooperatiste și cărora li s-au atribuit terenuri în condițiile legii;
familiile fără pământ sau pământ puțin din alte localități, care își stabileau domiciliul în comună, oraș sau municipiu, renunțând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan;
familiile tinere de țărani care proveneau din mediul agricol montan, aveau priceperea necesară și se obligau în scris să-și creeze gospodării, să se ocupe de creșterea animalelor și să exploateze rațional pământul în acest scop.
Legea a fost republicată dându-se textelor o nouă numerotare, astfel că interdicția de înstrăinare a terenurilor a fost reglementată prin art. 32 conform căruia „terenul atribuit conform art. 19 alin. 1, art. 21 și art. 43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute”.
Sub aspectul caracterelor juridice al interdicției de înstrăinare prevăzută de legea fondului funciar, după analizarea opiniilor exprimate în doctrină, concluzionăm în sensul că acesta este o inalienabilitate legală, deoarece izvorul său este legea, are un caracter special, întrucât vizează numai terenurile agricole atribuite unor anumite categorii de persoane fizice, expres prevăzute de lege, prin constituirea dreptului de proprietate, este temporară, durata sa fiind de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății și, în sfârșit, are un caracter parțial, deoarece se referă numai la actele de înstrăinare între vii.
Cu privire la situația juridică a unor imobile cu destinația de locuință, o inalienabilitate temporară a fost instituită prin art. 12 din Decretul Lege nr. 61/1991 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, care a prevăzut că locuințele cumpărate din fondul locativ de stat, cu credit de la Casa de Economii și Consemnațiuni, nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a unității creditoare.
O dispoziție similară se regăsește și în art. 15 din Legea nr. 85/1992, în sensul că până la achitarea integrală a prețului, locuința cumpărată în condițiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără autorizarea prealabilă a unității vânzătoare.
Potrivit art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995, locuințele dobândite de chiriașii titulari de contracte de închiriere pentru apartamentele care nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.
Ulterior, prin Legea nr. 10/2001 s-a menținut interdicția de înstrăinare prevăzută de Legea nr. 112/1995, dar s-a prevăzut dreptul chiriașilor cărora li s-a vândut apartamentele în care locuiau să le înstrăineze sub orice formă înainte de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptățite, fost proprietar al locuinței.
Concluzionăm că toate aceste interdicții de înstrăinare reprezintă cazuri de inalienabilitate legală, temporară, parțială și specială, având în vedere trăsăturile juridice ale dreptului de proprietate privată, precum și faptul că exercițiul acestui drept nu poate fi restrâns decât prin lege.
O derogare relativă de la principiul liberei circulații a bunurilor este reglementată de lege în privința bunurilor care constituie monopolul statului și care pot fi vândute, respectiv cumpărate, în condițiile prevăzute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe bază de licență, cum ar fi tutunul, armele, stupefiantele.
În sfârșit, precizăm că în principiu un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin voința omului (de exemplu, clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului cumpărat, donat, lăsat legat etc.), întrucât o asemenea clauză (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulații a bunurilor (art. 1310 Cod civil) și dreptului proprietarului de a dispune liber și absolut de bunul său (art. 480 Cod civil), drept garantat, în limitele prevăzute de lege, de Constituție (art.41). Astfel fiind, în practica judiciară se invalidează o asemenea interdicție, dacă este lipsită de interes, împiedicând inutil libera circulație a bunurilor, dacă este consimțită pur și simplu, fără a fi fost luată în garantarea unui drept.
Rezultă indirect că inalienabilitatea convențională poate fi recunoscută valabilă numai dacă se justifică printr-un interes serios și legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligații (de plată a prețului, a unei rente viagere în favoarea unui terț etc.) sau alt interes (de exemplu, interdicția înstrăinării bunului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină și caracterul temporar al inalienabilității (de exemplu, până la stingerea obligației garantate sau încetarea în alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
În aceste condiții (interes și caracter temporar), clauza de inalienabilitate poate fi recunoscută valabilă, întrucât art. 1310 Cod civil are caracter imperativ numai în sensul interzicerii înstrăinării bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevăzute de art.480 Cod civil i se pot aduce limitări, în măsura în care limitarea nu contravine unei dispoziții imperative sau ordinii publice și bunelor moravuri (art. 5 Cod civil).
Dacă clauza de inalienabilitate nu întrunește condițiile arătate, numai clauza urmează să fie considerată nulă, dacă nu este cauza determinantă a încheierii actului, iar dacă este cazul proprietarul imobilului sau persoana interesată poate cere radierea interdicției de înstrăinare din cartea funciară.
Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar cu nerespectarea ei bunul este înstrăinat, stipulatul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot cere rezoluțiunea (revocarea) înstrăinării inițiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligații (art. 1021 Cod civil) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. În caz de rezoluțiune, terțul dobânditor de bună-credință se va putea apăra prin invocarea art. 1909 Cod civil, în cazul lucrurilor mobile, și prin lipsa publicității sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor.
2.3.1.2 Lucrul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor
A doua condiție prevăzută de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul să existe în momentul încheierii contractului său să poată exista în viitor.
Dacă părțile (sau cel puțin cumpărătorul) au avut în vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total, în momentul încheierii contractului (sau nici n-a existat în realitate), vânzarea-cumpărarea este nulă absolut (art.1311 Cod civil), întrucât obligația vânzătorului este lipsită de obiect, ceea ce antrenează și lipsa cauzei obligației cumpărătorului.
Dacă lucrul exista în momentul încheierii contractului, dar era pierit în parte anterior, inclusiv ipoteza în care mai multe lucruri formează obiectul vânzării și numai unele au pierit, cumpărătorul poate alege: fie să renunțe la contract (rezoluțiune), fie să ceară executarea asupra părții rămase din lucru cu o reducere proporțională din preț (art.1311 Cod civil). Alegerea făcută de cumpărător nu trebuie să fie abuzivă (de exemplu, renunțare la contract, deși partea pierită este neînsemnată sau cele două sau mai multe lucruri cumpărate, chiar la un preț global, nu sunt interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tracțiune). În principiu, cumpărătorul poate renunța la contract când executarea parțială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înțeles să cumpere.
După cum rezultă din cele arătate, riscul pieirii totale sau parțiale – deoarece se situează înainte de momentul încheierii contractului și deci a momentului transferării dreptului de proprietate – este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepție ipoteza în care operațiunea are caracter aleatoriu; la încheierea contractului cumpărătorul este conștient de riscul pieirii (totale sau parțiale), dar cumpără sperând să nu fi intervenit (emtio spei).
Vânzarea este valabilă dacă are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor (de exemplu, lucrul ce se va confecționa). Dintre bunurile viitoare, numai moștenirea nedeschisă nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 și 965 Cod civil).
Nerealizarea lucrului viitor nu afectează validitatea contractului; în acest caz vânzătorul, pe lângă pierderea prețului, va fi obligat și la plata daunelor interese pentru neexecutarea obligației asumate, dacă nu dovedește o cauză străină exoneratoare de răspundere (art. 1082 Cod civil). Bineînțeles, cumpărătorul nu va fi obligat să plătească prețul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, întrucât acesta din urmă suportă riscul contractului în calitate de debitor al obligației imposibil de executat. Face excepție ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asumându-și riscul nerealizării (în tot sau în parte) a lucrului viitor, nerealizarea independentă de voința și atitudinea vânzătorului (de exemplu, o recoltă; emptio-venditio rei speratae).
2.3.1.3 Lucrul să fie determinat sau determinabil, licit și posibil
Ca în orice act juridic, lucrul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil, licit și posibil, sub sancțiunea nulității absolute.
Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale, indicându-se natura bunului (teren, casă, autoturism), poziția (localitatea, strada, numărul, vecinii) sau alte elemente de identificare (precum: marca unui autoturism, culoarea, anul fabricației, serie motor). Bunurile de gen se determină prin indicarea calității și a cantității (număr, volum, greutate).
Potrivit art. 964 alin. 2 Cod civil cantitatea poate să nu fie determinată de la începutul contractului, dar părțile trebuie să indice suficiente elemente pentru a o putea determina în viitor („cantitatea obiectului poate fi necertă, de este posibilă determinarea sa”). De exemplu, se poate vinde toată recolta unui teren, toate fructele unei livezi, toate cerealele unui siloz.
Potrivit art. 1103 Cod civil, dacă în contract s-a omis să se precizeze calitatea bunului de gen vânzătorul este dator să predea un bun de calitatea mijlocie.
2.3.1.4 Lucrul să fie proprietatea vânzătorului
Deoarece vânzarea-cumpărarea este un contract translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului de proprietate asupra lucrului vândut.
Dacă vânzătorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici să transmită dreptul care face obiectul contractului (nemo dat quod non habet).
Problema prezintă importanță teoretică și practică mai ales în cazul în care vânzătorul înstrăinează un imobil care aparține altuia. Aceasta este cunoscută sub numele de vânzarea lucrului altuia.
Vânzarea lucrului altuia este o operație juridică anormală, întâlnită totuși în practică și efectuată în necunoștință de cauză de ambele părți, sau în împrejurări în care atât vânzătorul, cât și cumpărătorul (sau numai unul dintre ei) știau că bunul aparține altei persoane.
Când părțile sau cel puțin cumpărătorul, au fost în eroare socotind că bunul vândut aparține vânzătorului, s-a admis că vânzarea este anulabilă (lovită de nulitate relativă) pentru eroare asupra calității esențiale ale vânzătorului.
În această ipoteză (pentru eroare, viciu de consimțământ asupra calității esențiale ale vânzătorului), el a fost considerat al lucrului vândut.
Nulitatea poate fi cerută, în acest caz, numai de cumpărător pe cale de acțiune, dacă prețul a fost plătit.
Vânzătorul nu poate cere anularea contractului, chiar dacă a fost de bună credință, deoarece eroarea constituie viciu de consimțământ numai dacă cade asupra persoanei cu care s-a contractat (art. 954 alin. 2 Cod civil).
Dacă însă, între timp vânzătorul a devenit proprietarul lucrului după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul nu mai poate cere anularea acestuia.
Vânzarea poate fi și ratificată de adevăratul proprietar. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea, fiind terț față de contract, dar poate intenta o acțiune în revendicare.
Obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune subzistă și în situația în care cumpărătorul nu a cerut, sau înainte de a fi cerut anularea este evins de către adevăratul proprietar.
Contractul încheiat cu vânzătorul neproprietar poate fi revocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani și pentru dobândirea fructelor.
În sistemul legii române vânzarea lucrului altuia nu este reglementată și de aceea este supusă principiilor care guvernează convențiile.
În cazul în care părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane și deci, problema erorii nu se mai pune, soluțiile sunt diferite:
Vânzarea este perfect valabilă, întrucât acordul de voință trebuie să fie interpretat în sensul că părțile n-au urmărit imediata strămutare a proprietății lucrului, ci vânzătorul s-a obligat numai a-l procura mai târziu cumpărătorului, în caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese;
Vânzarea este nulă absolut, deoarece vânzarea lucrului altuia în cunoștință de cauză, reprezentând o operațiune speculativă, are o cauză ilicită, care este nulă absolut conform art. 968 Cod civil, iar în situația în care contractul s-a încheiat de către vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului, constituie un caz tipic de nulitate absolută în virtutea adagiului „fraus omnia corrumpit” („frauda corupe totul”).
Întrucât nulitatea absolută a unei convenții poate fi invocată de orice persoană interesată, chiar dacă nu au participat la încheierea acesteia, și adevăratul proprietar are acest drept. Mai mult proprietarul lucrului vândut are în acest caz, opțiune: între a formula acțiunea în constatarea nulității absolute a actului juridic sau acțiunea în revendicare, bazată pe dreptul de proprietate, deoarece vânzarea-cumpărarea este pentru verus dominus o res inter alios acta.
Conform art. 135 din Constituție, dacă bunul înstrăinat face parte din domeniul public al statului sau unităților administrativ teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună credință.
O situație particulară prezintă cazul unui bun aflat în indiviziune (proprietate comună pe cote-părți), asupra căreia în literatura de specialitate s-a emis părerea că nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia (ci regulile proprii stării de indiviziune).
Astfel, dacă unul dintre coproprietari, în loc să dispună numai cu privire la cota-parte ideală din dreptul său (ceea ce poate face fără acordul celorlalți coindivizari), înstrăinează bunul indiviz în materialitatea lui, în tot sau în parte, vânzarea nu este nulă, ci supune dreptul dobândit de cumpărător condiției ca la partaj bunul să fie atribuit vânzătorului, oricare dintre coindivizari putând cere, prin acțiune, ieșirea din diviziune pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului.
După încetarea stării de indiviziune, soarta dreptului dobânditorului va depinde de rezultatul partajului:
Dacă bunul va intra în lotul coindivizarului vânzător, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, acesta va fi considerat proprietar exclusiv, în mod retroactiv și, ca atare, vânzarea va rămâne valabilă;
Dacă bunul va intra în lotul altui coindivizar contractul va fi nul.
În final, observăm că există o serie întreagă de cazuri de vânzare a lucrului altuia: vânzarea de către moștenitor aparent, vânzarea de către unul dintre soți a unui bun comun fără consimțământul celuilalt soț sau a unui bun aparținând celuilalt soț, vânzarea de către un coindivizar a unui bun proprietate indiviză, vânzarea unui bun furat sau obținut prin săvârșirea unei infracțiuni.
2.3.2 PREȚUL
Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să îndeplinească următoarele condiții: să fie fixat în bani, să fie determinat sau determinabil și să fie sincer și oneros. Dacă însă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin ca vânzare-cumpărare, căci îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință (art. 1295 Cod civil).
Prețul să fie stabilit în bani
Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de esența vânzării. Dacă înstrăinarea unui lucru se face nu pentru bani ci în schimbul altui lucru, pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei alte prestații contractul nu mai poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel nu poate fi calificat vânzare-cumpărare, contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite în schimbul întreținerii pe viață. Obligația de întreținere a debitorului este o obligație de a face, care nu echivalează cu un preț. Însă, dacă drept contraechivalent s-a stipulat o prestație periodică în bani, dar care se plătește până la moartea creditorului, contractul nu mai este vânzare ci rentă viageră.
2.3.2.2 Prețul să fie determinat sau determinabil
Prețul este determinat, dacă cuantumul lui este hotărât de părți în momentul încheierii contractului. Determinarea prețului nu presupune stabilirea modalității de plată ori a termenului plății, aceste elemente urmând a fi determinate – în lipsă de stipulație – potrivit legii. Este posibil ca părțile să precizeze în contract numai elementele cu ajutorul cărora prețul va putea fi determinat în viitor – cel târziu la data exigibilității obligației de plată – caz în care prețul este determinabil.
Prețul este determinabil și atunci când stabilirea lui este lăsată la aprecierea unui terț ales de comun acord de către părți sau de către o persoană determinată de părți. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru, fiindcă nu este chemat să soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert, fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit de expert este obligatoriu atât pentru părți cât și pentru instanță. El este în realitate, mandatarul comun al părților, împuternicit să stabilească prețul, mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părților.
În nici un caz determinarea prețului nu poate rămâne la aprecierea ulterioară a părților sau să depindă de voința uneia dintre ele. În aceste din urmă cazuri, contractul nu poate fi considerat încheiat decât în momentul în care părțile s-au înțeles cu privire la preț, respectiv una dintre ele acceptă prețul cerut de cealaltă parte. Tot astfel, dacă terțul desemnat nu poate sau nu vrea să determine prețul, vânzarea este nulă în lipsă de preț, iar înțelegerea ulterioară dintre părți cu privire la preț sau cu privire la persoana unui alt terț, are semnificația unui nou contract încheiat în momentul realizării acordului de voință. În nici un caz instanța nu este competentă să determine prețul sau persoana terțului în lipsa acordului dintre părți.
În toate cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze, respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal, chiar dacă contractul nu conține precizări în această privință, căci numai convențiile legal făcute au putere obligatorie între părți. Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preț diferența urmează să fie plătită, respectiv restituită în temeiul art. 992 Cod civil (plata nedatorată).
2.3.2.3 Prețul să fie sincer și serios
Pentru ca prețul să existe, el trebuie să fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate. Prețul este fictiv, când din intenția părților rezultă că nu este datorat. În cazul în care prețul este fictiv, contractul este nul ca vânzare-cumpărare căci îi lipsește prețul, dar dacă părțile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului – deci numai prețul, nu și contractul în întregime este fictiv – el poate fi recunoscut valabil ca o donație deghizată, dacă „vânzătorul” a avut intenția de a face o liberalitate și dacă sunt îndeplinite toate condițiile cerute pentru validitatea donației.
Dacă simulația constă numai în deghizarea parțială a prețului, dar fără ca prețul să devină derizoriu, contractul este valabil ca vânzare-cumpărare, devenind aplicabile regulile simulației și cele fiscale (fraudarea fiscului).
Conform art. 6 din Ordonanța Guvernului nr. 6/1998, modificată prin Legea nr. 122/1998, este nulă absolut vânzarea prin care părțile înțeleg, printr-un act secret, să plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul notarial.
Prețul trebuie să fie serios, adică să nu fie derizoriu, atât de disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut, încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanței, și în cazul prețului derizoriu contractul este nul ca vânzare-cumpărare dar poate subzista ca donație. Dacă prețul este sincer și serios – nu fictiv sau derizoriu – contractul de vânzare-cumpărare este, în principiu, valabil, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar și la subiectivismul părților.
Prin derogare de la principiul validității contractului chiar și în cazul lipsei de echivalență între preț și valoarea legală a lucrului, dacă în momentul încheierii contractului există o disproporție vădită între cele două obiecte, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dacă lezatul este minor între 14-18 ani care încheie singur, fără încuviințarea ocrotitorului legal.
Contractul încheiat de o persoană incapabilă (sub 14 ani sau pusă sub interdicție) este anulabil chiar și fără leziune.
Dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea acțiunii în resciziune.
2.4 CAUZA CONTRACTULUI DE VÂNZARE -CUMPĂRARE
Cauza reprezintă un element constitutiv în structura actului juridic și o condiție de validitate a acestuia.
Având în vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, putem spune că fiecare dintre obligațiile părților au câte o cauză (și deci nu putem vorbi despre o cauză comună).
În esență, cauza este scopul în vederea căruia, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul se obligă unul față de celălalt. Din dispozițiile art. 966 – 968 cod civil, rezultă trei condiții ce trebuie îndeplinite de cauza contractului de vânzare-cumpărare:
Cauza să existe. Vânzarea este valabilă chiar dacă cauza nu este stipulată expres, deoarece existența ei se prezumă până la proba contrarie, potrivit art. 967 Cod civil.
Cauza să fie reală. Cauza este falsă atunci când părțile sau numai una dintre ele au avut credința greșită că scopul pentru care au încheiat vânzarea există, este realizabil, pe când în realitate nu există. Cauza falsă este de fapt o eroare asupra cauzei care atrage doar nulitatea relativă a contractului.
Cauza este licită când este conformă cu normele juridice și este morală când corespunde regulilor de conviețuire socială. Cauza imorală atrage nulitatea absolută a vânzării-cumpărării.
2.5 FORMA CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
În dreptul nostru, potrivit prevederilor art. 948 Cod civil. Forma nu este prevăzută expres ca o condiție de valabilitate a contractului. Deși orice contract trebuie să îmbrace o formă oarecare, legea nu impune, in principiu, o anumită formă.
În anumite cazuri prevăzute de lege, ad validitatem, se cere o anumită formă, deși contractul de vânzare-cumpărare este consensual.
Prin excepție de la principiul consensualismului legea, în anumite cazuri, impune expres o formă solemnă pentru validitatea unor vânzări.
De exemplu, potrivit art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 terenurile, indiferent că sunt situate în intravilan sau extravilanul localităților și indiferent de întinderea suprafeței, pot fi înstrăinate prin acte juridice inter vivos numai dacă actul juridic a fost încheiat în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute.
În alte cazuri de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare legea impune o anumită formă, dar nu ca o condiție de validitate, ci numai ad probaționem sau în vederea îndeplinirii formalităților de publicitate a transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor.
CAPITOLUL 3
EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE
Principalul efect juridic al contractului de vânzare-cumpărare constă în strămutarea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Transmiterea dreptului de proprietate, ca efect principal al vânzării (indiferent dacă acesta se face la momentul încheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin voința părților ori a legii) are rol determinat asupra obligației vânzătorului, cât și ale cumpărătorului.
Transmiterea dreptului de proprietate nu este o obligație a vânzătorului (indiferent că operează îndată sau ulterior) deoarece, odată ce contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenția părților.
Per a contrario, dacă am admite că înstrăinarea dreptului de proprietate ar fi o obligație a vânzătorului, ar trebui să admitem că și dobândirea acestuia este o obligație a cumpărătorului.
Pe de altă parte, putem spune că obligațiile de predare și de luare în primire a lucrului, datorate de vânzător și respectiv de cumpărător sunt de fapt expresii materiale ale înstrăinării și dobândirii (transmiterii) dreptului de proprietate.
În consecință, apreciem că transmiterea dreptului de proprietate este un caracter juridic important al vânzării, dar și efectul principal al contractului valabil încheiat.
Codul civil nu reglementează expres toate efectele contractului de vânzare-cumpărare, făcând referire numai la obligațiile principale ale vânzătorului: „de a da lucrul și de a răspunde de dânsul” (art. 1313 Cod civil) precum și la principala obligație a cumpărătorului „de a plăti prețul în ziua și la locul determinat prin contract” (art. 1361 Cod civil).
Doctrina a apreciat, pe bună dreptate, că prin contractul de vânzare-cumpărare părțile își asumă și „alte obligații, unele de sine stătătoare, iar altele accesorii celor principale”.
Prin efectele unui contract se înțeleg obligațiile pe care contractul le creează în sarcina părților contractante. Pentru stabilirea acestor obligații, Codul civil conține o dispoziție în legătură cu interpretarea clauzelor vânzării.
De regulă, dacă înțelesul unui contract este îndoielnic, interpretarea se face în favoarea debitorului (art. 983 Cod civil). În materie de vânzare, art. 1312 Cod civil conține o regulă specială și derogatorie: vânzătorul – care stabilește, de regulă, condițiile contractului – trebuie să explice clar obligațiile sale, iar dacă înțelesul actului ar fi îndoielnic, clauzele neclare „se interpretează în contra vânzătorului”. Înseamnă că, în materie de vânzare, nu numai clauzele referitoare la propriile obligații, dar și cele referitoare la obligațiile vânzătorului se interpretează în favoarea cumpărătorului.
3.1 OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI
O dată ce contractul a fost valabil încheiat, se creează obligații în sarcina celor două părți contractante.
Vânzătorul are două obligații: să predea lucrul vândut cumpărătorului și să-l garanteze contra evicțiunii și contra viciilor. Bineînțeles, părțile pot stipula și alte obligații – legiuitorul prevăzând numai obligațiile principale (art. 1313 Cod civil) -, așa cum ele sunt în drept să modifice chiar și obligațiile reglementate de lege.
Între obligațiile vânzătorului Codul civil nu prevede obligația de a transmite proprietatea lucrului vândut, deoarece transferul proprietății (și a riscurilor) se produce, de regulă, prin însăși încheierea contractului. Desigur, în cazurile în care proprietatea nu se transmite prin efectul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să efectueze acele acte ori fapte care sunt necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de exemplu, încheierea actului în forma autentică în cazul înstrăinării de gen).
3.1.1 PREDAREA LUCRULUI VÂNDUT
Obligația principală de predare este reglementată de art. 1314-1334 Cod civil, care conțin norme cu caracter dispozitiv. Prin predare se înțelege punerea lucrului vândut la dispoziția cumpărătorului deoarece proprietatea se transmite, de regulă, din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificația transferării dreptului de proprietate și nici chiar a posesiei, ci numai a detenției, cumpărătorul posedând – din momentul în care a devenit proprietar – corpore alieno.
În ceea ce privește modul de executare, predarea presupune, în unele cazuri, numai o atitudine pur pasivă, din partea vânzătorului (lăsarea lucrului la dispoziția cumpărătorului, de exemplu, când lucrul se află în detenția lui – ca depozitar, comodatar etc.- sau există posibilitatea preluării fără concursul vânzătorului), iar, în alte cazuri, îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru ca cumpărătorul să între în stăpânirea efectivă a lucrului cumpărat, de exemplu, predarea cheilor clădirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanță (art. 1315, 1316 și art.1318 Cod civil), eliberarea clădirii de către vânzător și persoanele care nu au un drept opozabil cumpărătorului.
Cu privire la termenul și dovada predării se aplică regulile generale referitoare la executarea obligațiilor.
Predarea se face la locul unde se află lucrul vândut în momentul contractării (art. 1319 Cod civil). Această regulă se aplică în cazul în care lucrul vândut poate fi localizat din momentul încheierii contractului (este individualizat). În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art.1104 Cod civil), predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului (vânzătorului). Rezultă că, în lipsă de stipulație contrară, și dacă lucrul nu poate fi localizat, obligația de predare a lucrului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.
Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt în sarcina vânzătorului, iar cele ale ridicării de la locul predării (încărcare, transport, descărcare etc.) în sarcina cumpărătorului, dacă nu este stipulație contrară (art. 1317 Cod civil). De exemplu, dacă s-a stabilit ca loc al executării domiciliul cumpărătorului, cheltuielile de transport sunt în sarcina vânzătorului.
În ceea ce privește obiectul predării, vânzătorul este obligat să predea lucrul vândut „în măsura determinată prin contract” (art. 1326 Cod civil). În cazul unui lucru individual determinat și existent în momentul încheierii contractului „în starea în care se află în momentul vânzării” (art. 1324 Cod civil), iar în cazul lucrurilor de gen și viitoare în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate în contract (mostre, eșantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul plății (art. 1100-1103 Cod civil). Cu privire la obiectul predării, reguli speciale sunt prevăzute în materie de vânzare de imobile (în special terenuri) – reguli aplicabile în lipsă de stipulație (expresă sau tacită) contrară în contract (art. 1330 Cod civil) și în caz de fraudă, chiar dacă înțelegerea între părți este diferită (fraus omnia currumpit) – pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferită față de aceea specificată în contract:
Dacă imobilul s-a vândut „cu arătare de cuprinsul sau și pe atât măsura” (art. 1327 Cod civil), de exemplu, un teren de 500 mp. pe un preț de 10 lei mp., și la predare sau ulterior se constată că întinderea nu corespunde celei arătate în contract, diferența va fi luată în considerație după cum urmează:
– dacă întinderea este mai mică, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are alături teren) sau o reducere din preț proporțională cu întinderea găsită lipsă; rezoluțiunea contractului poate fi cerută numai dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere la încheierea contractului;
– dacă întinderea este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus prețul excedentului său – dacă excedentul dovedit prin măsurătoare depășește a 20-a parte a întinderii arătate în contract – el poate cere rezoluțiunea contractului (art. 1328 Cod civil);
Dacă vânzarea este făcută „astfel decât pe măsură”, adică pe un preț global (de exemplu, locul de casă situat în… cu prețul de 5 mii lei), diferența – în plus sau în minus – între întinderea declarată și cea reală nu se ia în considerație; ea poate însă provoca un spor sau o micșorare a prețului dacă valorează cel puțin o a 20-a parte din prețul total al vânzării (art. 1329 Cod civil). În caz de excedent peste a 20-a parte, cumpărătorul poate opta și pentru rezoluțiunea vânzării (art. 1331 Cod civil). În caz de întindere lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluțiunea contractului;
Dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur contract și preț, iar întinderea unuia este mai mare, a celuilalt mai mic, diferențele de preț datorate potrivit regulilor arătate se compensează (art. 1333 Cod civil).
În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preț, la restituirea cheltuielilor vânzării (art. 1332 Cod civil) și la daune-interese, conform regulilor generale, fiindcă vânzătorul este în culpă, iar dacă cumpărătorul păstrează imobilul este obligat să plătească dobânda la suplimentul de preț (art. 1331 Cod civil). Dreptul la acțiune pentru majorarea sau scăderea prețului ori rezoluțiunea vânzării se prescrie într-un an de la data încheierii contractului (art. 1334 Cod civil).
În lipsă de stipulație contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu lucrul vândut, și fructele percepute după momentul transferării dreptului de proprietate(art. 1324 C.civ). Dacă părțile nu s-au înțeles altfel, considerăm că vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de folosință opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul.
Cumpărătorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vândut și la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu (art. 1325 Cod civil), de exemplu, imobile prin destinație, acțiunea în revendicare sau în garanție (dar nu și acțiunea personală de anulare a contractului de locațiune pentru incapacitate), precum și la accesoriile convenite (de exemplu, ambalajul).
În cazul în care lucrul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l conserve până în momentul predării (art. 1074 Cod civil), deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului (art. 1324 Cod civil), chiar dacă, potrivit convenției, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista în acel moment și este individualizat.
În caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vânzătorul răspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat – art. 1600 Cod civil), culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedește o cauză străină exoneratoare de răspundere (art. 1082-1083 Cod civil); caz fortuit sau forță majoră, inclusiv fapta cumpărătorului sau a unui terț pentru care nu are a răspunde.
Dacă cumpărătorul a devenit proprietar din momentul încheierii contractului (întrucât conservarea se face în numele și pe seama lui), el trebuie să suporte cheltuielile ocazionate de păstrarea lucrului (art. 1618 Cod civil).
În caz de neexecuare (totală sau parțială) datorată culpei vânzătorului, potrivit regulilor generale cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezoluțiunea vânzării cu daune-interese, fie executarea în natură a contractului (punerea sa în posesie, art. 1320 Cod civil), iar dacă executarea în natură nu este posibilă, daune-interese (art. 1075 Cod civil), nefiind exclusă nici posibilitatea procurării lucrurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului (art. 1077 Cod civil).
În cazul executării cu întârziere a obligației de predare, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art. 1321 Cod civil), dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului (art. 1081 și 1079 Cod civil).
3.1.2 OBLIGAȚIA DE GARANȚIE A LUCRULUI VÂNDUT
Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul că el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea – liniștită și utilă – a lucrului vândut. Rezultă că obligația de garanție are o dublă înfățișare (art. 1336 Cod civil): vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător de liniștita folosință a lucrului, adică garanția contra evicțiunii și de utila folosință a lucrului, adică garanția contra viciilor.
3.1.2.1 Obligația de garanție contra evicțiunii
Se numește evicțiune pierderea proprietății lucrului, în total ori în parte, a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, Codul civil prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului (art. 1337) .
Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii există nu numai față de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit (de exemplu, donatar) și cu toate că cumpărătorul inițial (donatorul) nu răspunde de evicțiune față de dobânditorul cu titlu gratuit (art. 828 Cod civil). Soluția se justifică prin faptul că, o dată cu lucrul – ca accesoriul lui – se transmit asupra subdobânditorului și toate drepturile legate de acel lucru , aflate în strânsă conexiune cu lucrul care formează obiectul contractului (cum omni causa). Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (de exemplu, un mandatar), acesta, evident, nu răspunde de evicțiune. Dacă însă intermediarul s-a comportat ca vânzător aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el răspunde de evicțiune față de cumpărător .
În cazul vânzării unui bun indiviz, întrucât obligația de garanție contra evicțiunii este patrimonială, la decesul vânzătorului se transmite asupra succesorilor universali sau cu titlu universal ai acestora. Ea nu se transmite asupra succesorilor cu titlu particular, deoarece aceștia nu sunt ținuți de obligațiile autorilor lor și nici asupra moștenitorilor beneficiari, deoarece aceștia nu preiau în patrimoniul lor (care rămâne distinct de patrimoniul succesoral) obligația de garanție, dar vor răspunde de evicțiune intra vires herditatis dacă nu preferă să abandoneze bunurile moștenite în favoarea cumpărătorului.
Pe de altă parte, potrivit art. 1399 Cod civil, cel care vinde o moștenire fără a specifica cu amănuntul obiectele cuprinse într-însa, nu răspunde decât de calitatea de moștenitor.
Rezultă că ori de câte ori vânzarea-cumpărarea are ca obiect toate drepturile vânzătorului asupra unei moșteniri, acesta din urmă răspunde (garantează) numai cu calitatea de moștenitor, nu și de conținutul (obiectele) moștenirii.
Garanția contra evicțiunii poate rezulta atât din fapte personale cât și de terți.
3.1.2.1.1 Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale.
Reglementând obligația de garanție pentru evicțiune, Codul civil vizează, în special, evicțiunea provenind de la un terț. Este însă evident că obligația de garanție operează – cu atât mai puternic cuvânt – dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului.
Fapt personal este orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract, săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitație – nerezervat prin contract – asupra lucrului vândut).
În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepții personale numită „excepție de garanție”: cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calități, pe care nu o avea în momentul încheierii contractului. Astfel, dacă a vândut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) și apoi l-a moștenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepția de garanție.
Deoarece obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, după moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepția de garanție poate fi invocată și în ipoteza inversă în care adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moștenitorului, căci „acela care are obligația garantării de evicțiune nu poate, tot el, să evingă pe dobânditorul cu titlu oneros” (inclusiv coproprietarul care îl moștenește pe vânzător).
În schimb, excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind ținuți de obligațiile autorului lor. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul (sau moștenitorul lui) a vândut imobilul la două persoane diferite și primul cumpărător îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluționat prin invocarea excepției de garanție. Ea poate fi invocată (de al doilea cumpărător) numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează și calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului).
Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte proprii – indiferent că au fost săvârșite înainte sau după încheierea contractului de vânzare-cumpărare – vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează prin intermediul unui terț. Astfel, de exemplu, dacă proprietarul vinde lucrul de două ori, el răspunde de evicțiune față de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea si-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător sau a intrat cu bună-credința în posesia lucrului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut și creditorul ipotecar trece la realizarea garanției. Vânzătorul răspunde în asemenea cazuri – deși cauza evicțiunii este ulterioară vânzării – deoarece evicțiunea rezultă din faptul său personal.
În sfârșit, precizăm că obligația negativa a vânzătorului de a nu-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului este de esența vânzării, orice convenție contrară este nulă (art.1339 Cod civil). Aceasta, spre deosebire de obligația de garanție pentru evicțiune rezultând din fapta unui terț, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin convenția dintre părți .
3.1.2.1.2 Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț.
Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de reacredință.
Obligația de garanție a vânzătorului există, în acest caz, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
să fie vorba de o tulburare de drept;
cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;
și cauza evicțiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
La aceste trei condiții se mai adaugă, uneori, necesitatea unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului. Referitor la această condiție precizăm că, pentru existența obligației de garanție a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamație oarecare din partea terțului; în majoritatea cazurilor, evicțiunea este rezultatul unei acțiuni în justiție. În literatura de specialitate se arată însă și cazuri de evicțiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecătorească. De exemplu, dacă dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la lucru fără judecată, cumpărătorul plătește creanța ipotecară pentru a degreva imobilul și pentru a-l păstra; cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de moștenire. Pe de altă parte, evicțiunea poate fi consecința unei acțiuni în justiție intentată de cumpărătorul însuși, de exemplu, împotriva terțului care a pus stăpânire pe lucru sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acțiuni respinse de instanță. În consecință, obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justiție a terțului.
Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este o tulburare de drept. El nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburărilor de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu, prin acțiuni posesorii.
Dreptul invocat de către terțul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existența unor servituți nedeclarate și care sunt neaparente (art. 1337 și 1349 Cod civil), deoarece se presupune că cele aparente (ca și așa-numitele servituți naturale și legale, de exemplu, art.616 Cod civil) sunt cunoscute și acceptate de cumpărător.
Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu există, întrucât micșorează valoarea imobilului. În cazul ipotecilor și privilegiilor obligația de garanție se declanșează numai dacă debitorul principal nu-și plătește datoria și creditorul trece la realizarea creanței.
Daca vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate în posesiune de către cumpărătorul de bună-credință, problema garanției contra evicțiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condițiile art.1909-1910 Cod civil.
În afara drepturilor reale asupra lucrului, evicțiune poate exista și în cazul invocării de către terț a unui drept de creanță. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locațiune încheiat de către vânzător, care – în anumite condiții – este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătățirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat să le plătească. Dacă cumpărătorul nu cunoștea existența locațiunii sau a îmbunătățirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicțiune .
Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului are o cauză anterioară vânzării. Vânzătorul nu poate răspunde de împrejurările ivite după încheierea contractului și transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului , afară numai dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal.
Deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte, dar desăvârșită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.
A treia condiție este necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.
Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul este ținut – după cum am văzut – să se abțină de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecință tulburarea cumpărătorului: obligația de a nu face.
Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretențiilor terțului: obligația de a face. În acest scop, dacă cumpărătorul este acționat în justiție de către terț, trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanție pentru a-l apăra contra eventualei evicțiuni.
Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, și pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acțiune în garanție pentru evicțiune. În această acțiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepția procesului rău condus (exceptio mali processus), cu consecința pierderii garanției de către cumpărător (art. 1351 Cod civil), dacă dovedește că – fiind introdus în procesul cu terțul – ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretențiile terțului.
Dacă evicțiunea s-a produs, se angajează – în condițiile arătate – răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător: obligația de a da.
Dintre aceste trei obligații, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moștenitorii vânzătorului sau între mai mulți vânzători coproprietari). În schimb, obligația de a da – plata sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire – este divizibilă.
3.1.2.1.3 Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată
În situația în care cumpărătorul sau succesorul lui în drepturi, fie și cu titlu particular, a fost evins, drepturile lui împotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau parțială.
În caz de evicțiune totală.
În primul rând, vânzătorul este obligat să restituie integral prețul primit (ca la rezoluțiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vânzarea lucrului altuia), chiar dacă valoarea lucrului s-a micșorat din cauze fortuite ori din neglijență cumpărătorului, cu singura excepție a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse lucrului (art.1341-1343 Cod civil).
În condiții identice vânzătorul este obligat să restituie prețul primit și în ipoteza exercitării acțiunii (directe) în garanție de către un subdobânditor, indiferent dacă a dobândit lucrul la un preț mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Această soluție se impune, o dată ce se recunoaște că drepturile cumpărătorului legate de lucru se transmit asupra subdobânditorului.
Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terțului evingător (art. 1341 pct.2 Cod civil). Deoarece posesorul de bună-credință dobândește fructele (art. 485 Cod civil), textul vizează fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credință (a luat cunoștință de drepturile terțului asupra lucrului, cel târziu de la data intentării acțiunii de către terț). Dar față de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credință, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.
De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicțiunea, cât și, dacă este cazul, ale acțiunii în regres contra vânzătorului. La aceste cheltuieli se adaugă și cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. – art. 1341 pct.3-4 Cod civil).
În sfârșit, cumpărătorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct.4 Cod civil) potrivit dreptului comun (art. 1350 Cod civil), însă cu observarea următoarelor reguli speciale:
– Vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferența între preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credință (art. 1344 Cod civil).
– În afara sporului de valoare (și în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare, făcute pentru conservarea lucrului, și utile, care sporesc valoarea lui, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință, chiar și cheltuielile voluptuarii, făcute în scop de lux sau de plăcere – art.1345-1346 Cod civil.
Deoarece de aceste cheltuieli profită terțul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l despăgubească pe cumpărător, iar vânzătorul va fi garant numai în subsidiar. Însă terțul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare, dacă nu se compensează cu valoarea fructelor culese și păstrate de cumpărătorul evins, și utile, acestea din urmă în limita sporului de valoare. Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.
În caz de evicțiune parțială.
Evicțiunea parțială constă, fie în pierderea în parte, de către cumpărător a dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat, fie în restrângerea dreptului de folosință asupra acestuia, fie în orice altă restrângerea drepturilor dobândite în temeiul vânzării-cumpărării.
În caz de evicțiune parțială, cumpărătorul are dreptul să opteze a cere rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare sau menținerea contractului încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea suferită.
Dacă evicțiunea este numai parțială – are ca obiect fie o fracțiune din lucru sau o cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru.
– Dacă evicțiunea unei părți a lucrului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluțiunea vânzării (art. 1347 Cod civil). În acest caz, cumpărătorul restituie lucrul așa cum a rămas după evicțiune, primind în schimb prețul și despăgubiri la fel ca în cazul evicțiunii totale.
– Dacă cumpărătorul nu cere sau nu obține rezoluțiunea vânzării are dreptul la valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii, valoare socotită în momentul evicțiunii. Vânzătorul nu se poate libera oferind o parte din preț și nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preț, proporțională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii lucrului de la vânzare și până la evicțiune (art. 1348 Cod civil).
– În cazul servituților (active sau pasive) ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluțiunea potrivit celor arătate mai sus, cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condițiile dreptului comun (art. 1349-1350 Cod civil).
Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție. Termenul prescripției începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Până în acest moment obligația vânzătorului este condiționată și cumpărătorul nu poate să acționeze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescripția nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze).
3.1.2.1.4 Modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii.
Regimul legal al garanției, numită garanție de drept, nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin convenția părților (art. 1338 Cod civil). Garanția agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți se numește garanție convențională (de fapt).
În privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului – pentru fapte proprii, ale terților (de exemplu, pentru tulburări de fapt) sau chiar pentru evenimentele fortuite (de exemplu, inundație, expropriere etc.) – legea nu prevede limitări. Menționăm însă, că ele trebuie să fie expres prevăzute și clar exprimate, deoarece sunt de stricta interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanției de drept.
În ceea ce privește clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micșorare a garanției), legea prevede doua limitări:
Obligația negativă de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată și nici micșorată prin convenția dintre părți, sancțiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 Cod civil). Clauza nu poate fi considerată cauza determinantă a contractului, pentru a atrage sancțiunea nulității totale (a contractului).
În literatura de specialitate se precizează că exonerarea de garanție pentru fapte personale se admite totuși, dacă vizează fapte anume determinante, săvârșite anterior încheierii contractului și aduse la cunoștință cumpărătorului (de exemplu, un contract de locațiune încheiat, o servitute constituită etc.). În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conținutul și limitele dreptului transmis.
Exonerarea totală sau parțială pentru fapta unui terț este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui prețul (fără despăgubiri) în caz de evicțiune (art. 1340 Cod civil), el fiind deținut fără cauză, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).
3.1.2.2 Garanția contra viciilor lucrului vândut
Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului, dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus (art. 1352 Cod civil).
Când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art. 1352 Cod civil, situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului (art. 954 alin.1 Cod civil).
Între aceste două situații există însă deosebiri esențiale:
– în cazul erorii asupra substanței obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa, lucrul voit și poate cere anularea contractului;
– în schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare, deci eroarea se referă numai la calitatea lucrului, și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție (redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.
De exemplu, dacă se vinde o casa despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcție obligația de garanție pentru vicii . Deoarece în cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumpărătorul, dacă nu se mulțumește cu reducerea prețului, poate cere rezoluțiunea contractului printr-o acțiune în garanție numită redhibitorie (vb. lat. redhibere, a lua înapoi, a restitui), aceste vicii s-au numit redhibitorii.
3.1.2.2.1 Condițiile garanției contra viciilor
Pentru a opera garanția contra viciilor se cer întrunite următoarele condiții:
Trebuie ca viciul să fie ascuns (art.1352 Cod civil). Vânzătorul nu răspunde „de viciile aparente și despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă” (art. 1353 Cod civil). Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și, după împrejurări, printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. Viciul pe care vânzătorul dovedește că l-a adus la cunoștința cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.
În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul lucrului se apreciază în abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent și diligent. „Lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse”.
Trebuie ca viciul (cauza defecțiunilor manifestate anterior) să fi existat în momentul încheierii contractului, chiar dacă predarea lucrului se face ulterior. Pentru viciile ivite ulterior contractării – deci când lucrul se strica, se defectează sau își pierde calitatea din cauza viciilor ivite după vânzare – vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde și pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul transferării dreptului de proprietate.
Trebuie ca viciul să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenției sau să se micșoreze într-atât valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanța, la esența lucrului (ca la anularea pentru eroare).
Toate cele trei elemente care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de cumpărător.
Precizăm că răspunderea nu este condiționată de cunoașterea viciului de către vânzător (art. 1354 Cod civil); numai întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoștință de existența viciului (art. 1356-1357 Cod civil).
În condițiile arătate, obligația de garanție pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiție, cu plata prețului în rate, de drepturi litigioase), inclusiv antecontractul de vânzare-cumpărare, indiferent că lucrul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau uzată (de ocazie), cu două excepții:
– nu există obligația de garanție în cazul vânzării prin licitație publică (art. 1360 Cod civil), care se face prin intermediul justiției;
– în cazul vânzării de drepturi succesorale – dacă nu s-a obligat să garanteze conținutul universalității – vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor (art. 1399 Cod civil), nu și de calitatea bunurilor din moștenire.
3.1.2.2.2 Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii
În cazul în care lucrul vândut este afectat de vicii ascunse, iar cele trei elemente care condiționează obligația de garanție au fost dovedite de cumpărător, potrivit art. 1355 Cod civil, acesta are următoarele posibilități:
– să ceară rezoluțiunea vânzării;
– să ceară o reducere a prețului;
– dacă vânzătorul a fost de rea-credință, să ceară și daune-interese.
Acțiunea prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării se numește redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinației sale normale. Totuși, instanța poate aprecia ca dreptul de opțiune a fost exercitat abuziv și să acorde numai o reducere din preț, dacă viciul este de mică importanță.
În cazul de admitere a acțiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind lucrul, să restituie prețul și cheltuielile vânzării suportate de cumpărător (art. 1355 și 1357 Cod civil). Dacă cumpărătorul a înstrăinat lucrul, acțiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.
În loc de rezoluțiune, cumpărătorul poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii lucrului datorat viciului. Acțiunea specială de reducere se numește estimatorie (actio aestimatoria sau quanti minoris) deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.
Cu toate că legea reglementează numai opțiunea între cele două acțiuni, în literatura de specialitate și practica judiciară se întrevede și posibilitatea „remedierii defecțiunilor” (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, „când această reparare e posibilă și când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate cu valoarea lucrului” și, adăugăm noi o asemenea soluție nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui lucru în stare nouă).
Spre deosebire de materia evicțiunii, în care și vânzătorul de bună-credință poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat să plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedește, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții) că vânzătorul a fost de rea-credință (a cunoscut viciile lucrului – art. 1356 Cod civil), considerându-se că aceste daune sunt imprevizibile și deci datorate numai în caz de dol (art. 1085 Cod civil). Dacă el nu cunoaște viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea prețului și a cheltuielilor vânzării (art. 1357 Cod civil) .
Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu, majorarea prețului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terților pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului lucrului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.
Deși art. 1356 Cod civil vizează plata daunelor numai în cadrul acțiunii redhibitorii, ea se admite și în cazul acțiunii estimatorii .
Dacă lucrul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință poate fi obligat și la plata daunelor-interese (art.1358 alin.1 Cod civil). În schimb, dacă lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorită culpei cumpărătorului), vânzătorul nu răspunde pentru vicii (art. 1358 alin.2).
3.1.2.2.3 Termenul de intentare a acțiunilor
Acțiunea redhibitorie sau estimatorie poate fi intentată într-un termen de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune că vânzătorul a fost de rea-credință, cunoscând viciile) în termenul general de prescripție, conform art.5 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă.
Termenele de prescripție menționate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului de orice natură, cu excepția construcțiilor, iar în cazul construcțiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare (art.11 alin.1 și 2 din Decretul nr. 167/1958).
Fără a intra în analiza controverselor privind natura juridica a termenului de 1 an, respectiv 3 ani, menționăm că în practică aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanție pentru descoperirea viciilor ascunse și, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare. Astfel, de exemplu, s-a precizat că „dreptul material la acțiune privind viciile ascunse ale unei construcții se prescrie într-un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai târziu în 3 ani de la predarea construcției”. Tot astfel, termenul de un an „nu trebuie interpretat în sensul că legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescripție pe lângă cel prevăzut de art.5 din Decretul nr. 167/1958 – respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse – ci că descoperirea acestora, de la care curge prescripția, trebuie să aibă loc cel mai târziu într-un an de la predarea lucrului.
În sfârșit, precizăm că, dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acțiune sau pe cale de excepție) în cadrul termenului de prescripție, ele nu pot fi invocate pe cale de excepție în cadrul acțiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata prețului; principiul quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorită caracterului imperativ al normelor care reglementează prescripția extinctivă.
3.1.2.2.4 Modificări convenționale ale garanției pentru vicii.
Dispozițiile de drept comun analizate privind existența, condițiile, efectele și întinderea obligației de garanție pentru vicii au caracter supletiv, părțile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor această obligație a vânzătorului printr-o clauză expresă.
În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlăturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă și deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de bună-credință (nu a cunoscut viciile – art.1354 Cod civil). Dovada cunoașterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea-credință a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare – totală sau parțială – nu ar putea fi invocată față de cumpărătorul de bună-credință, care nu cunoștea aceste vicii.
Cu respectarea acestei condiții (necunoașterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanției pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanției, posibilitatea intentării numai a acțiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparațiilor necesare etc.). Menționăm că limitarea garanției poate fi stipulată și sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit). În acest sens, Decretul nr. 167/1958 precizează că prin dispozițiile cu privire la data începerii curgerii prescripției, nu se aduce o atingere termenelor de garanție, legale sau convenționale (art. 11 alin.3). În schimb, termenul de prescripție însuși (de 6 luni sau de 3 ani), nu poate fi modificat prin convenția părților, o asemenea clauză fiind nulă (art.1 alin.3).
Clauzele de agravare a obligației de garanție nu comportă limitări (răspundere și pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcționare a motorului o perioada determinată etc.). Precizăm însă, că stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna funcționare în cadrul unui termen mai scurt decât cel prevăzut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage după sine – la expirare – încetarea garanției pentru viciile ascunse, dacă termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat încă. Clauza de agravare nu poate fi transformată, prin interpretare, în contrariul ei. Pentru ca, o dată cu răspunderea pentru orice vicii sau de buna funcționare în cadrul unui termen de garanție mai scurt de 1 an, respectiv, de 3 ani, să înceteze și răspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie să fie stipulată o clauză expresă în acest sens, care va fi, deodată, de agravare a garanției (și pentru vicii aparente sau calități convenite) și de limitare a ei în timp (la o perioadă mai scurtă pentru descoperirea viciilor ascunse).
3.2 OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI
Cumpărătorul are două obligații principale: de a plăti prețul și de a lua în primire lucrul vândut.
În afara acestor obligații principale, cumpărătorul mai are obligația de a suporta cheltuielile vânzării, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract.
Părțile pot însă stipula și alte obligații pentru cumpărător, în afara celor prevăzute „de drept”. Astfel, ele pot introduce în contract obligația cumpărătorului de a asigura vânzătorului sau familiei acestuia (sau altor persoane) folosința lucrului, sau a unei părți din aceasta, în continuare, după transferul dreptului de proprietate.
3.2.1 PLATA PREȚULUI
Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract (art.1361 Cod civil), cumpărătorul este obligat să plătească prețul la locul și în momentul în care i se face predarea lucrului vândut (art. 1362 Cod civil) . Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub două aspecte:
conform regulilor generale în materie de obligații plata se face, în lipsă de stipulație contrară, la domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil), iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea lucrului vândut (fie locul unde se află în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului). Deci obligația de plată a prețului este portabilă. Dacă însă părțile au derogat de la regula executării concomitente a celor două obligații (de exemplu, au prevăzut că plata prețului să aibă loc ulterior predării), art. 1362 „nu-și mai are rațiune și își reia aplicațiunea art. 1104 Codul civil, astfel că plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului” (cumpărătorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex;
în dreptul comun, în lipsă de termen, plata se poate cere imediat, iar în materie de vânzare numai în momentul predării lucrului vândut, astfel încât – în lipsă de stipulație expresă contrară – termenul prevăzut pentru redarea lucrului profită și cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata prețului nu afectează obligația vânzătorului de a preda lucrul vândut, potrivit regulilor generale.
Dacă părțile au stabilit un termen pentru plata prețului – vânzare pe credit – la scadență cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilității plații – art.1101 Cod civil), afară numai dacă înțelegerea dintre părți a fost ca prețul să fie plătit la diferite termene în mod fracționat, prin prestații succesive (vânzare pe credit cu termene eșalonate de plată a ratelor de preț).
În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu anticipație, se prezumă că termenul a fost convenit în favoarea sa, însă dobânda stipulată va fi calculată și datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la recalcularea ei în funcție de data plății sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut altfel.
Când cumpărătorul are motive de a se teme de vreo evicțiune, el are dreptul, conform art. 1364 Cod civil, să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau ii va da o cauțiune, afară de cazul în care s-ar fi stipulat că prețul se va plăti și în astfel de împrejurări.
3.2.1.1 Dobânda prețului vânzării
Potrivit art. 1363 Cod civil, cumpărătorul este obligat să plătească vânzătorului și dobândă până la efectiva achitare a prețului în următoarele trei cazuri: dacă există convenție în acest sens; dacă lucrul vândut și predat este producător de fructe (civile sau naturale); în toate celelalte cazuri numai dacă și din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare de plată (iar nu neapărat prin chemare în judecată, cum prevede art. 1088 Cod civil ca regulă generală pentru obligații bănești).
3.2.1.2 Sancțiunea neplății prețului
În caz de neexecutare, totală sau parțială, a obligației de plată a prețului de către cumpărător, vânzătorul poate alege între mai multe posibilități.
Astfel, vânzătorul poate cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligației, care este totdeauna posibilă (dacă debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o sumă de bani. Acțiunea în plata prețului – având un asemenea obiect – are caracter personal și se prescrie în termenul general de 3 ani.
Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, renunțând la această posibilitate, fie să invoce excepția de neexecutare (dacă lucrul vândut nu a fost predat cumpărătorului), fie – dacă a predat sau este gata să predea lucrul vândut și nu înțelege să invoce excepția – să ceară rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului (inclusiv a dobânzilor), ambele aceste sancțiuni fiind indivizibile (de exemplu, în caz de transmitere a obligației de plată a prețului asupra moștenitorilor cumpărătorului sau a creanței asupra moștenitorilor vânzătorului).
Vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare (confundată cu dreptul de retenție dacă cumpărătorul a devenit proprietar înainte de invocarea ei), refuzând să predea lucrul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv (art. 1322 Cod civil). Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata prețului, se consideră că a renunțat la acest drept și nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului (art. 1025 Cod civil), întrucât, între timp, a căzut în faliment sau a devenit insolvabil, cazuri în care vânzătorul va fi obligat la predarea lucrului vândut numai dacă cumpărătorul va da cauțiune că va plăti la termen (art. 1323 Cod civil).
Rezoluțiunea contractului poate fi cerută de vânzător (art. 1365 Cod civil) potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 și 1101 Cod civil), cu următoarele trei precizări:
În materia vânzării de imobile instanța nu poate acorda un termen de grație dacă vânzătorul este în pericol de a pierde lucrul și prețul. Dacă un asemenea pericol nu există, instanța poate acorda un singur termen de grație la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plătește, se produce rezoluțiunea de drept a contractului (art. 1366 Cod civil), fără punerea în întârziere;
Dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluțiunea de drept a contractului pentru neplata prețului (care operează numai în favoarea vânzătorului), ea se va produce fără intervenția justiției (care, în caz de litigiu, constată doar îndeplinirea condițiilor), însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului (art.1367 Cod civil), afară numai dacă, printr-o clauză expresă, părțile ar fi renunțat și la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad);
Potrivit legii, „acțiunea vânzătorului pentru rezoluțiunea vânzării este reală” (art. 1368 Cod civil), ceea ce înseamnă că urmărește – în ultima instanță – nu persoana cumpărătorului, ci chiar bunul vândut, întrucât rezoluțiunea se produce cu efect retroactiv și deci se răsfrânge și asupra terților dobânditori de drepturi asupra lucrului vândut. La acest principiu, legea aduce trei restricții (art. 1368-1369 Cod civil):
– rezoluțiunea rămâne fără efect în contra autorităților publice (cum ar fi în caz de expropriere sau rechiziție);
– față de terțul adjudecatar în vânzări silite;
– dreptul de a cere rezoluțiunea pentru neplata prețului nu este opozabil terților dobânditori de drepturi reale asupra lucrului vândut (care au îndeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor să fie opozabil terților) decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerințele legii pentru conservarea privilegiului sau de vânzător și anume, dacă lucrul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terțului dobânditor, iar dacă lucrul vândut este un bun mobil, prin intentarea acțiunii în rezoluțiune în termen de 8 zile de la predare, prevăzut pentru exercițiul acțiunii derivând din privilegiu.
3.2.1.3 Simulația prețului
În practica juridică s-a pus problema situației în care părțile contractante, mai ales în vânzările imobiliare, declară în actul autentic, un preț mai mic decât cel real convenit, cu scopul de a plăti taxe și onorariu notarial mai mici.
Într-o opinie a doctrinei, s-a apreciat că în cazul prețului simulat, cumpărătorul va putea fi obligat decât la plata prețului declarat în actul autentic, deoarece acesta este singurul valabil (pentru că imobilul nu poate fi înstrăinat decât prin formă solemnă impusă de lege).
Într-o opinie contrară, împărtășită atât de doctrină, cât și de jurisprudență, la care ne raliem, s-a apreciat că prețul datorat de cumpărător va fi cel „realmente convenit” de părți și nu cel simulat, declarat în actul autentic.
Justificarea soluției de mai sus are la bază efectele simulației în dreptul nostru, potrivit cărora actul simulat este valabil (producând efecte numai între părțile contractante și față terți).
De menționat, că soluția de mai sus este valabilă strict domeniului civil, întrucât declararea unui preț inferior celui real în actul autentic de vânzare cumpărare a unui imobil poate produce consecințe deosebite sub aspectul administrativ sau chiar penal (de exemplu, administrația financiară fiind în drept să pretindă taxele legale la nivelul prețului real încasat și nu a celui simulat).
3.2.2. LUAREA ÎN PRIMIRE A LUCRULUI VÂNDUT
Corelativ cu obligația de predare a vânzătorului cumpărătorul este obligat să ia în primire lucrul vândut la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând și cheltuielile ridicării de la locul predării.
În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanței obligarea cumpărătorului la luarea în primire a lucrului, la nevoie sub sancțiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instanței să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găsește (art.1121 Cod civil), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.
Vânzătorul mai are posibilitatea să opteze pentru rezoluțiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 Cod civil). Dacă părțile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluțiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.
Prin derogare de la regula rezoluțiunii judiciare, în cazul produselor (care se deteriorează repede) și a altor lucruri mobile (în special efecte și acțiuni supuse fluctuațiilor de valoare), având în vedere importanță deosebită a respectării termenului de luare în primire, Codul civil prevede rezoluțiunea de drept a contractului și chiar fără punerea în întârziere a cumpărătorului, dar numai dacă în contract s-a stabili termenul ridicării și numai în favoarea vânzătorului (art. 1370), dacă nerespectarea termenului de ridicare nu se datorează faptei sale. Prin urmare, această rezoluțiune – cu efecte asemănătoare pactului comisoriu de ultim grad – operează numai dacă în contract s-a stipulat termenul ridicării (cu care se asimilează convenția tacită rezultând din uzuri) și numai în favoarea vânzătorului (care poate renunța la beneficiul lui cerând executarea). Cumpărătorul nu ar putea invoca aceasta rezoluțiune pentru a se libera de obligația de a plăti prețul. În schimb, nici vânzătorul – dacă a valorificat lucrul, vânzându-l unui terț – nu ar putea reține prețul încasat de la primul cumpărător; ca urmare a rezoluțiunii restituțio în întegrum. El are însă dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu, diferența dintre prețul obținut și cel inițial), în schimb, cumpărătorul nu ar putea pretinde diferența dacă vânzătorul a valorificat lucrul după rezoluțiunea de drept a contractului la un preț mai mare, rezoluțiunea operează numai în folosul vânzătorului.
3.2.3 SUPORTAREA CHELTUIELILOR VÂNZĂRII
În afară de cele două obligații analizate, conform art. 1305 Cod civil, cumpărătorul mai este obligat – în lipsă de stipulație contrară – să plătească, ca accesoriu al prețului, cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare – onorariul notarial – sau de publicitate imobiliară etc.). Dacă cumpărătorul pretinde că, deși în actul ce constată condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic în această privință, totuși înțelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înțelegeri netrecute în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe bază de simple prezumații.
Subliniem că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile dintre părți (vânzător-cumpărător și succesorii lor în drepturi). În raport cu terții, dispozițiile art. 1035 Cod civil nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părților sau a uneia dintre ele cu terțe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul și a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părți, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 Cod civil).
Asemenea reguli, care guvernează raporturile vânzătorului și cumpărătorului cu terții, nu modifică însă reglementarea aplicabilă între părți. În consecință, dacă una dintre părți (contrar obligațiilor contractuale dintre ele) plătește, în parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea acțiune în regres împotriva celeilalte părți, căci obligația ambelor părți (de exemplu, obligația solidară a mandanților) este prevăzută numai în favoarea terțului. Relațiile dintre părți sunt cârmuite numai de clauzele contractuale și de art. 1305 Cod civil.
CAPITOLUL IV
VARIETĂȚI ALE CONTRACTULUI DE VÂNZARE CUMPĂRARE
4.1 PRECIZĂRI PREALABILE
După cum instituția contractului – ca izvor de obligații (din teoria generală a obligațiilor), constituie dreptul comun în materia contractelor speciale, tot așa și regulile specifice contractului de vânzare-cumpărare constituie dreptul comun pentru diferite feluri de vânzări, cunoscute în domeniu și sub numele de varietăți ale contractului de vânzare-cumpărare.
Varietățile (felurile) de vânzări sunt contracte de vânzare-cumpărare caracterizate prin particularități date de dispozițiile speciale ale Codului civil sau ale altor contracte normative.
Distincția dintre varietățile de vânzare este determinată de regulile speciale aplicabile fiecărei vânzări în parte, iar asemănarea constă în aceea că toate varietățile se supun în fond regulilor generale ale contractul de vânzare-cumpărare (analizate în secțiunile anterioare).
Întrucât regulile speciale ce determină fiecare varietate în parte, modifică mai mult sau mai puțin regulile generale ale contractului (cadru) de vânzare-cumpărare, urmează ca acestea (din urmă) să constituie (în lipsa normelor speciale) și dreptul comun în materie de vânzare-cumpărare civilă.
În consecință, pentru orice varietate de vânzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor fi completate prin regulile generale ale contractului de vânzare-cumpărare.
În doctrină s-au exprimat opinii diferite cu privire la delimitarea varietăților de vânzare, neexistând un criteriu unic de departajare a acestora.
În cele ce urmează vom analiza, succint, câteva din varietățile de vânzare (considerate cele mai uzate) fără pretenția ca enumerarea lor să epuizeze subiectul abordat. Vom analiza deci, vânzarea cu grămada, vânzarea după greutate, număr sau măsură, vânzarea pe încercate și vânzarea cu pact de răscumpărare, vânzarea unei moșteniri, vânzarea de drepturi litigioase și vânzarea imobilelor.
4.2 VÂNZAREA CU GRĂMADA
Potrivit art. 1299 Cod civil vânzarea cu grămada este vânzarea ce are ca obiect bunuri de gen ce se caracterizează printr-o masă determinată în bloc, iar prețul este stabilit global și nu pe unitate de măsură. În principiu, o vânzarea este făcută „cu grămada” când nu este nevoie a se cântări, a se număra sau a se măsura pentru a se determina obiectul vândut sau prețul vânzării.
De exemplu, se vinde toată cantitatea de grâu dintr-un siloz cu suma de 100 mii lei.
Contractul de vânzare-cumpărare se încheie o dată ce obiectul și prețul au fost determinate (chiar dacă bunurile nu s-au predat iar prețul nu s-a plătit) asemănându-se în această situație cu o „vânzarea pură și simplă”.
În consecință, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite odată cu acordul de voință a părților, iar riscul pieirii fortuite, după perfectarea contractului, se suportă potrivit dreptului comun (de către cumpărător, ca nou proprietar).
4.3 VÂNZAREA DUPĂ GREUTATE, NUMĂR ȘI MĂSURĂ
Aceasta varietate de vânzare (pe unitate de măsură) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) și este necesar să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare fie pentru individualizarea cantității vândute din lot (de exemplu, se vând 100 kg cartofi cu 500 lei/kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea prețului (se vinde tot lotul cu 500 lei/kg).
În ambele ipoteze, vânzarea este perfectă din momentul în care părțile au căzut de acord asupra lucrului și asupra prețului și deci în caz de neexecutare din partea vânzătorului cumpărătorul este în drept să ceară fie executarea contractului, fie rezoluțiunea cu daune-interese (art. 1300 Cod civil).
4.3.1 EFECTE
Până la cântărire, numărare sau măsurare proprietatea și riscurile nu se transmit, pentru că nu este individualizat lucrul vândut sau nu este determinat prețul, iar în caz de pieire determinarea nici nu ar fi posibilă. Dacă pieirea este fortuită, vânzătorul nu va putea fi obligat să plătească daune-interese, dar nici nu va putea cere prețul (suportă riscul lucrului și riscul contractului).
4.3.2. DELIMITAREA FAȚĂ DE VÂNZAREA CU GRĂMADĂ
Vânzarea după greutate, număr sau măsură nu trebuie să fie confundată cu vânzarea cu grămada (în bloc). Aceasta vânzare are ca obiect o cantitate determinată prin masa ei (de exemplu, grâul aflat într-un hambar). În acest caz și prețul este determinat global, pentru întreaga cantitate (art. 1299 Cod civil).
Cu toate că este vorba de lucruri de gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate în momentul încheierii contractului, totuși proprietatea și riscurile trec asupra cumpărătorului din acel moment, deoarece obiectul vânzării (lucrul vândut și prețul) este bine individualizat.
4.4 VÂNZAREA PE ÎNCERCATE
Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voință, în care se prevede condiția suspensivă a încercării lucrului de către cumpărător (art. 1302 Cod civil). Dar el nu poate refuza obiectul pe simplul motiv că nu-i place, vânzătorul în acest caz poate cere expertiza. Deci lucrul poate fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător (în caz contrar condiția ar fi pur potestativă și vânzarea nulă în baza art. 1010 Cod civil). Vânzătorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru încercare și răspuns. În lipsa stipulației apreciază instanța.
4.4.1 EFECTE
Fiind vorba de o condiție suspensivă, până la îndeplinirea condiției (răspuns pozitiv) – deși contractul este încheiat din momentul realizării acordului de voință – riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului (proprietar sub condiție rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiție suspensivă nu este translativă de proprietate. După îndeplinirea condiției cumpărătorul devine proprietar al lucrului în mod retroactiv, adică din ziua încheierii contractului.
Acest tip de vânzare este practicat în cazul cumpărării de produse tehnice sau animale.
4.4.2 DELIMITAREA FAȚĂ DE VÂNZAREA PE GUSTATE
Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu „vânzarea” pe gustate. Sunt mărfuri (de exemplu, vinul), pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le cumpăra. Aceste „vânzări”, nu se socotesc încheiate decât după ce cumpărătorul a gustat marfa și a declarat că ii convine (art. 1301 Cod civil). El poate însă și refuza pe simplul motiv că nu-i place.
Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiție, deoarece în acest caz condiția care ar afecta vânzarea ar fi pur potestativă, și vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea „vânzarea” pe gustate nu există înainte de a-și fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatea se transmite după individualizarea bunului.
Această varietate de vânzare este folosită, de obicei, pentru bunurile alimentare care se comercializează în piețele agroalimentare.
4.5 VÂNZAREA CU PACT DE RĂSCUMPĂRARE
Vânzarea cu pact de răscumpărare este o vânzare supusa unei condiții rezolutorii exprese care constă în facultatea pe care și-o rezervă vânzătorul de a relua lucrul vândut, restituind prețul și cheltuielile făcute de cumpărător, într-un anumit termen, reluarea operand cu efect retroactiv atât împotriva cumpărătorului (succesorilor lui în drepturi), cât și împotriva terților dobânditori de drepturi asupra bunului vândut (cu rezerva art.1909-1910 Cod civil și a uzucapiunii), numai fructele percepute până la răscumpărare nefiind supuse restituirii.
O asemenea vânzare (art.1371-1387 Cod civil) este nulă de drept chiar dacă pactul de răscumpărare este încheiat printr-un alt înscris, dar care, potrivit voinței părților, face parte integrantă din contract. Bineînțeles, interdicția privind vânzarea cu pact de răscumpărare nu privește actele de retrocesiune prin care cumpărătorul unui bun, printr-un contract separat și ulterior vânzării inițiale, îl revinde fostului vânzător.
Vânzările cu pact de răscumpărare sunt interzise întrucât de cele mai multe ori ascund împrumuturi cu dobânzi cămătărești (garantate real cu bunul respectiv), împrumutătorul impunând stipularea în contractul de vânzare-cumpărare, drept preț, a unei sume disproporționat de mari față de suma împrumutată, diferența reprezentând dobânda. În plus, dacă împrumutatul nu reușește să plătească la termenul convenit suma trecută în contract drept preț, pierde definitiv bunul respectiv pentru o sumă care, de regulă, este mult inferioară valorii lui. Dar, întrucât contractul este lovit de nulitate, împrumutatul redobândește bunul, urmând să restituie suma dovedită a fi fost împrumutată, cu dobânzile legale.
Precizăm că vânzarea afectată de o condiție rezolutorie este nulă de drept numai dacă reprezintă o vânzare cu pact de răscumpărare. În lipsa pactului de răscumpărare, condiția rezolutorie (ca și cea suspensivă) poate fi prevăzută în contract, potrivit regulilor generale. De exemplu, cumpărătorul își poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumpărat – în termenul și condițiile prevăzute în contract – în proprietatea vânzătorului, până la restituire suportând riscul pieirii fortuite în calitate de proprietar sub condiție rezolutorie.
4.6 VÂNZAREA UNEI MOȘTENIRI (DE DREPTURI SUCCESORALE)
Vânzarea (cesiunea) unei moșteniri (art.1399-1401 Cod civil) este un contract prin care titularul unui drept succesoral înstrăinează cu titlu oneros acest drept altei persoane . Ea poate avea loc numai după deschiderea moștenirii. Moștenirea nedeschisă, sub sancțiunea nulității absolute, nu poate fi înstrăinată (nulla est viventis hereditas), nici chiar cu consimțământul persoanei despre a cărei moștenire este vorba (art.702 și 965 alin.2 Cod civil), întrucât poate trezi dorința morții (votum mortis) unei alte persoane.
Vânzarea are ca obiect moștenirea dobândită de vânzător, fie dreptul asupra unei universalități (patrimoniul persoanei decedate), dacă este singurul moștenitor, fie cota-parte indiviză asupra universalității, dacă sunt mai mulți moștenitori (fracțiune de patrimoniu). Dacă moștenitorul (moștenitorii în caz de pluralitate) înstrăinează drepturi (bunuri) determinate din moștenirea deschisa se aplică regulile generale ale vânzării, nefiind vorba de o moștenire, de drepturi asupra unei universalități. Tot astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unui drept succesoral, căci – deși este succesor – nu dobândește o universalitate sau o fracțiune dintr-o universalitate (avute în vedere de art. 1399-1400 Cod civil), ci bunuri determinate .
4.6.1 EFECTE
Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moștenirii (respectiv, cota-parte), în consecință, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului fructele percepute, creanțele încasate sau prețul lucrurilor vândute din masa succesorală, dacă nu există o convenție contrară (art. 1400 Cod civil). Renasc prin efectul vânzării și datoriile vânzătorului față de succesiune stinse prin confuziune.
În schimb și cumpărătorul – deoarece dobândește în cadrul universalității și pasivul moștenirii – este dator să restituie vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile și sarcinile moștenirii, în lipsă de convenție contrară. Tot astfel, renasc prin efectul vânzării și creanțele vânzătorului față de succesiune stinse prin confuziune (art. 1401 Cod civil).
O precizare se impune însă în legătură cu datoriile moștenirii față de alți creditori decât vânzătorul. Aceste datorii trec asupra cumpărătorului în cadrul universalității dobândite. Dar această transmitere nu produce efecte față de creditorii moștenirii pentru că cesiunea de datorie între vii (spre deosebire de creanțe) nu este admisă de Codul civil, iar debitorul nu poate să-și substituie o altă persoană fără consimțământul creditorului (substituirea este prevăzută de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, când o altă soluție nu este de conceput). În consecință, creditorii vor putea urmări pentru datoriile succesiunii pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesorale, dar nu și calitatea sa de moștenitor (semel heres, sempel heres). Dacă a fost urmărit de creditorii moștenirii, vânzătorul se va putea întoarce împotriva cumpărătorului pe calea acțiunii în regres. Cumpărătorul va putea fi urmărit și de creditorii succesiunii, dar numai pe calea acțiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct.
În ce privește obligația de garanție, vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor (al universalității sau al unei cote-părți din universalitate), nu și de conținutul universalității transmise (garanție de drept) garanție care poate fi modificată prin convenția dintre părți (garanție convențională), specificându-se (în sensul agravării ei) cu amănuntul obiectele cuprinse în moștenire (art. 1399 Cod civil). Iar exonerarea de garanție (de exemplu, pentru micșorarea drepturilor succesorale ale vânzătorului prin apariția unui alt moștenitor) poate fi stipulată în limitele permise în materie de evicțiune (art. 1339-1340 Cod civil) fiind aplicabile și dispozițiile care guvernează drepturile cumpărătorului evins (art. 1341 și următoarele).
În sfârșit, precizăm că, dacă moștenirea cuprinde și dreptul de proprietate asupra unui teren, contractul trebuie să fie încheiat în formă autentică iar pentru opozabilitatea vânzării față de terți – în funcție de natura drepturilor înstrăinate – dobândite (drepturi reale sau de creanță) – este necesară îndeplinirea formelor de publicitate (drepturile cumpărătorului provenind din contract, iar nu „din succesiune”, în sensul art. 28 din Legea nr. 7/1996).
4.7 VÂNZAREA DE DREPTURI LITIGIOASE ȘI RETRACTUL LITIGIOS
Titularul unui drept aflat în litigiu are posibilitatea de a vinde dreptul supus contestației judiciare, indiferent dacă acesta aste un drept real sau de creanță, înainte de soluționarea procesului.
Potrivit art. 1403 Cod civil „lucrul se socotește litigios când există proces sau contestație asupra fondului dreptului”.
Dreptul asupra „lucrului litigios”, ce formează obiectul vânzării poate fi un drept real sau de creanță, inclusiv drept de proprietate intelectuală sau drepturi succesorale.
Vânzarea de drepturi litigioase se aseamănă cu cesiunea din dreptul comun, în sensul că vânzătorul nu garantează existența dreptului cedat (întrucât acesta ar fi echivalat cu garantarea câștigării procesului).
Ca o excepție la regula de mai sus (potrivit căreia vânzarea de drepturi litigioase este permisă deși ar putea constitui activități speculative), art. 1309 Cod civil interzice cumpărarea de drepturi litigioase de către judecătorii, procurorii și avocații care își exercită funcțiile în raza teritorială a instanței competente să judece litigiul.
Potrivit art. 1402 Cod civil „cel în contra căruia există un drept litigios vândut se va putea libera de cesionar numărându-i prețul real al cesiunii, spezele contractului și dobânda în ziua când cesionarul a plătit prețul cesiunii”.
Având în vedere cele de mai sus, dacă s-a vândut un drept litigios adversarul vânzătorului (pârâtul în proces) are posibilitatea cumpărării forțate a dreptului litigios, eliminându-l din proces pe cumpărătorul cesionar (căruia îi va plăti prețul vânzării dreptului litigios, plus cheltuielile și dobânzi).
Operațiunea juridică prevăzută de art. 1042 Cod civil poartă numele de retract litigios iar pârâtul sau reclamantul în proces care își exercită acest drept: retractant.
Pentru exercitarea retractului litigios se cer întrunite următoarele condiții:
Dreptul vândut (cedat) să fie litigios. Potrivit art. 1043 Cod civil „lucrul se socotește litigios când există proces sau contestație asupra fondului”.
Procesul trebuie să fie în curs de judecată atât în momentul vânzării, cât și în momentul exercitării retractului.
Simpla intenție procesuală nu justifică retractul litigios (așa cum nu s-ar justifica nici după terminarea procesului printr-o hotărâre definitivă).
Retractul litigios va fi posibil în orice fază a procesului (inclusiv a recursului), până în momentul în care hotărârea rămâne definitivă.
Dispozițiile privind condițiile retractului sunt de strictă interpretare (fiind excepții de la dreptul comun).
Cedarea dreptului litigios să fie oneroasă (vânzare). Dacă înstrăinarea dreptului nu s-ar face în schimbul unui preț (cum ar fi, de exemplu, în cazul donației sau al testamentului), retractul litigios nu ar mai putea fi posibil întrucât pârâtul s-ar putea elibera de cesionar numai „numărându-i prețul real al cesiunii, spezele contractului și dobânda” (art. 1402 Cod civil).
Manifestarea de voință de exercitare a retractului litigios să fie făcută în fața instanței cu ocazia dezbaterii procesului (ori pe cale extrajudiciară, printr-o notificare).
Potrivit art. 1404 Cod civil, retractul litigios nu se poate exercita în următoarele cazuri:
Când cesionarul dreptului este un comoștenitor sau coproprietar al dreptului cedat. În acest caz cesiunea are ca scop să pună capăt indiviziunii.
Când cesiunea s-a făcut unui creditor pentru plata creanței sale.
Când cesiunea s-a făcut către posesorul fondului asupra căruia există dreptul litigios.
Dispozițiile art. 1404 pct. 3 Cod civil au în vedere cazul în care dreptul de creanță litigios este garantat cu o ipotecă ce grevează imobilul unui terț.
4.7.1 EFECTE
Prin efectul retractului litigios vânzarea dreptului litigios se desființează față de retractant cu efect retroactiv, ca și cum ar fi vorba de îndeplinirea unei condiții rezolutorii. Prin urmare, dacă cesionarul (cumpărătorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu, ipoteca) în folosul altora (când dreptul litigios este real) sau dacă creditorii cesionarului ar fi înființat poprire asupra creanței cumpărate de debitorul lor, toate aceste acte rămân fără efect față de retractant (care nu poate fi obligat nici la despăgubiri sau la vreo altă plată), fiindcă cesiunea (vânzarea) dreptului litigios este desființată față de el cu efect retroactiv (se produce rezoluțiunea cesiunii).
Pe de altă parte, prin efectul exercitării retractului litigios, se stinge procesul, întrucât retractantul – dobândind dreptul litigios înstrăinat de adversarul din proces – se substituie în drepturile cumpărătorului și cumulează calitățile incompatibile de reclamant și pârât.
În schimb, între cedent și cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Între ei continua să producă efecte cesiunea (vânzarea); cesionarul, dacă n-a plătit, rămâne debitorul prețului. Față de retractant însă, cedentul nu are nici o acțiune pentru plata prețului cesiunii (nici acțiune oblică) fiindcă, prin definiție acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât i-a „numărat” prețul real al cesiunii și accesoriile (art. 1402 Cod civil).
CAPITOLUL 5
CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.
CLAUZA PENALĂ. LIPSA DE VOINȚĂ A PĂRȚILOR.
STUDIU DE CAZ
Clauza penală fiind o convenție accesorie, pentru a dobândi forță obligatorie trebuie să îndeplinească condițiile de validitate ale oricărei convenții, printre care se înscrie și acordul de voință al părților. Ea nu este o garanție pusă la îndemâna creditorului pentru realizarea creanței sale ci o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor în cazul întârzierii în executarea obligației, astfel că privită ca sancțiune, această convenție trebuie însușită fără echivoc de cel căruia i se adresează, respectiv debitorul obligației executată cu întârziere. Or, în speță, există obiecțiuni din partea debitorului în legătură cu art. 29 din contractul din 2000, privitor la clauza penală și mai mult, când s-a răspuns la obiecțiunile amintite, contractul nu era perfectat și nici această clauză privind sancționarea întârzierii în plată nu s-a conciliat pentru a se pune problema că ar exista o convenție între părți care prestabilește echivalentul prejudiciului suferit de creditor în caz de întârziere în plata mărfii, neexistând între părți un raport juridic contractual care să constituie premisa răspunderii pentru întârzierea în plată.
Reclamanta S.C.C.S.A. Târgoviște a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. T.S.A. Brașov și a solicitat ca să fie obligată la plata penalităților de întârziere în plata facturilor emise pentru decontarea contravalorii oțelurilor livrate, conform contractului din 2000 și clauzei penale cuprinsă în art. 29, prin care s-a stipulat că pentru întârzierea la plata prețului, cumpărătorul datorează penalități de 0,15% pentru fiecare zi de întârziere în decontare.
Tribunalul Brașov, prin sentința civilă nr. 477 din 23 februarie 2000 a respins excepția neîndeplinirii procedurii prealabile, a admis în parte acțiunea și a obligat pârâta să-i plătească penalități de întârziere. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a apreciat că penalitățile de întârziere sunt datorate numai pentru perioada 6 ianuarie – 14 aprilie 2000, când a operat clauza din contractul încheiat pentru anul 1999, chiar și fără încheierea unui act adițional care să privească perioada luată în calcul, motivat de faptul că pentru primul semestru al anului 2000, pârâta a lansat comenzi privind necesarul de materiale.
Împotriva sentinței, pârâta a declarat apel contestând existența clauzei penale pentru obligarea sa la plata penalităților de întârziere în decontare, în condițiile în care contractul din 1999 nu a fost prelungit după data de 31 decembrie 1999 prin act adițional așa cum se stipulase în art. 4 din acest contract.
Curtea de Apel Brașov, prin decizia nr. 138 pronunțată la data de 26 mai 2004, a respins apelul, apreciind că pârâta apelantă a fost de acord cu plata de daune-interese pentru acoperirea prejudiciului chiar dacă s-a dat o calificare greșită măsurilor reparatorii. Instanța de apel a mai reținut că toate livrările efectuate în anul 2000 sunt supuse clauzelor contractului din 2000 iar nu contractului din 1999 care a expirat în luna decembrie a aceluiași an.
Prin urmare, contractul din 2000 a operat pe întregul an 2000, dar pentru că pârâtei apelante nu i se poate face o situație mai grea în propria cale de atac, sentința instanței de fond a fost păstrată, iar apelul pârâtei a fost respins.
Împotriva deciziei, pârâtul a declarat recurs.
Pârâta a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 4,6,8,9 și 10 Cod procedură civilă argumentând că instanța a depășit atribuțiile puterii judecătorești atunci când s-a pronunțat asupra unei părți din sentință care nu a fost atacată cu apel și a stabilit, substituindu-se părților că, în cadrul clauzei penale, daunele moratorii pot înlocui daunele compensatorii; că instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, întrucât a considerat că toate livrările din 2000 sunt supuse contractului din anul 2000 cu toate că acest contract a fost semnat cu obiecțiuni și a intrat în vigoare în mai 2000.
A mai susținut că hotărârea este lipsită de temei legal și dată cu aplicarea greșită a legii deoarece, s-a negat caracterul imperativ al procedurii concilierii și s-au încălcat dispozițiile art. 132 și 134 Cod procedură civilă prin faptul că s-a acceptat la al 6-lea termen de judecată ca reclamanta să-și modifice temeiul de drept iar soluția s-a bazat pe contractul care a expirat la 31 decembrie 1999 așa încât nu putea fi luat în discuție ca temei pentru obligațiile care s-au născut pe anul 2000.
Instanța de apel a reținut greșit că daunele compensatorii sunt unul și același lucru cu daunele moratorii și a aplicat greșit dispozițiile art. 969 și 1066 Cod civil, texte cu valoare de principiu.
Recursul este fondat.
Criticile aduse hotărârilor pronunțate în cauză ridică mai multe probleme de drept, de a căror dezlegare depinde soluția însăși. Problema controversată, care a fost privită divergent de cele două instanțe, așa cum se desprinde de criticile recurentei și din soluțiile pronunțate, este dacă între părțile în proces a existat un raport juridic contractual care să constituie premisa răspunderii pentru întârzierea în plată. În măsura în care această cerință a răspunderii contractuale este îndeplinită urmează a se vedea dacă evaluarea convențională asupra cuantumului despăgubirilor întrunește acordul de voință al părților, dacă aceasta îndeplinește condițiile de validitate pentru a i se da forța obligatorie a convenției accesorii.
Din această perspectivă, în cauză s-au solicitat penalități de întârziere în decontare în temeiul contractului din 2000, invocându-se clauza penală inserată în art. 29 din menționatul contract. Facturile din situațiile anexă la acest contract luate în calcul pentru plata penalităților, privesc o perioadă din anul 2000, iar disputa dintre părți, pe care instanțele o aveau de soluționat era dacă este în vigoare clauza penală din art. 29, întrucât contractul din 2000 a fost semnat în luna august din 2000, cu obiecțiuni din partea debitorului care vizau expres înlăturarea acestui articol.
Poziția pârâtei, în legătură cu art. 29, prin care erau stabilite penalități de întârziere în plată, rezultă din înscrisul din dosarul de fond prin care s-au formulat obiecțiuni, stipulându-se expres „nu suntem de acord cu privire la art. 29”.
Urmarea obiecțiunilor, pârâta a formulat răspunsul din adresa 21410/23.05.2000 în care, deși s-a referit la art. 29, ți-a exprimat acordul să plătească ea însăși penalități pentru neexecutare sau nelivrare în termen, dar numai dacă plata se face în avans.
Așadar, la data de 23 martie 2000, când s-a răspuns la obiecțiunile formulate de pârâta recurentă, contractul nu era perfectat și nici după această dată clauza privind sancționarea întârzierii în plată nu s-a conciliat pentru a se pune problema că există convenție între părți care prestabilește echivalentul prejudiciului suferit de creditor în caz de întârziere în plata mărfii.
Prin urmare, clauza penală fiind o convenție accesorie, pentru a dobândi forță obligatorie trebuia să îndeplinească condițiile de validitate ale oricărei convenții, prin care se înscrie și acordul de voință a părților.
Cum obiecțiunea cu privire la articolul care privea aplicarea sancțiunii pentru plata penalităților de întârziere în decontare nu a fost soluționată, creditorul nu poate cere executarea clauzei penale.
S-a argumentat că de vreme ce livrarea a fost acceptată și plătită, atunci operează și clauza penală.
Aceste argumente nu pot fi primite întrucât clauza penală nu este o garanție pusă la îndemâna creditorului pentru realizarea creanței sale ci o modalitate de evaluare a prejudiciului suferit de creditor în caz de întârziere în executarea obligației. Privită ca sancțiune această convenție trebuie să fie însușită fără echivoc de cel căruia i se adresează, respectiv de debitorul obligației executată cu întârziere.
Instanța de apel a interpretat greșit și conținutul art. 12 din adresa nr. 320/2000, în sensul că recurenta pârâtă s-a declarat de acord ca executarea necorespunzătoare a obligațiilor să fie sancționată cu plata de daune-interese. Această interpretare a fost posibilă datorită neobservării conținutului art. 12 din obiecțiunile formulate la contract, prin care pârâta nu a fost de acord cu art. 29 în care era stipulată sancțiunea pentru plata cu întârziere a prețului, discuție pe care părțile au făcut-o prin cale două adrese.
Cu privire la daunele compensatorii propuse prin obiecțiunile la contract, reclamanta și-a însușit obiecțiunea în sensul precizat expres „suntem de acord să plătim penalități de neexecutare sau nelivrare în termen dar numai dacă plata se face în avans permanent”. Din conținutul acestui text nu se poate trage însă concluzia că pârâta este cea care s-a obligat să suporte daune compensatorii, ci dimpotrivă.
Raționamentul instanței de apel este greșit și dintr-un alt punct de vedere. S-a apreciat că pârâta și-a însușit, prin obiecțiunile la contract, o clauză generală referitoare la neexecutarea obligațiilor contractuale și că denumirea greșită de daune compensatorii nu moratorii nu poate înlătura răspunderea debitoarei pentru că aceasta a înțeles să fie sancționată cu plata de daune-interese. Acest argument nu poate fi reținut câtă vreme pentru plata cu întârziere exista stipulație distinctă în contract (art. 29) pe care pârâta recurentă nu a acceptat-o.
În consecință, acceptarea daunelor interese compensatorii, menite să acopere prejudiciul suferit de creditor pentru neexecutarea totală sau parțială a obligației nu acoperă și situația când se pretind daune-interese moratorii care vizează acoperirea prejudiciului creat ca urmare a executării cu întârziere a obligației de plată.
2. Dacă s-ar trece peste argumentele arătate, care se fundamentează pe conținutul înscrisurilor aflate la dosar, încă nu s-ar putea pune problema daunelor-interese sub forma penalităților de întârziere, întrucât răspunderea contractuală operează în situația în care obligațiile izvorăsc din contract. În cazul de față, facturile privesc produse care s-au livrat anterior încheierii contractului din 2000, astfel că lipsește premisa angajării răspunderii contractuale.
S-a susținut că pentru perioada respectivă, pârâta e emis comenzi care au fost executate, ceea ce, în comercial, echivalează cu un contract în formă simplificată reglementat de art. 35 și următoare Cod comercial. Într-adevăr, comenzile au fost executate, însă, această formă de contract dă naștere la obligația de plată a prețului fără daune moratorii sub forma penalităților de întârziere în decontare, din moment ce lipsește convenția accesorie-clauză penală.
3. Instanța de fond a fost mai apropiată de conținutul actelor dosarului atunci când a apreciat că pentru anul 2000, nu s-a dovedit acordul de voință pentru plata penalităților de întârziere în decontare, motivat și de faptul că răspunsul la obiecțiunile recurentei pârâte se referă la neexecutarea totală sau parțială a obligațiilor contractuale. Instanța de apel interpretând greșit conținutul obiecțiunilor și al răspunsului la obiecțiuni a ajuns la concluzia că penalitățile de întârziere la plată sunt datorate pe întreaga perioadă solicitată, dar pentru că debitoarea se afla în propria cale de atac, apelul său a fost respins.
În realitate, penalitățile de întârziere, pentru argumentele expuse nu se datorează nici după semnarea contractului (23 mai 2004) și cu atât mai puțin anterior datei de 23 mai 2004.
4. Critica pârâtei, referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 132 și art. 134 Cod procedură civilă, pe aspectul modificării temeiului de drept nu poate fi primită întrucât în dosarul de fond, se poate observa că pârâta a adus alte argumente în sprijinul susținerii că penalitățile sunt datorate și anterior contractului din 2000. În opinia sa, a funcționat clauza penală din contractul pe 1999, pe baza acordului său de principiu pentru încheierea contractului pentru anul 2000, dar și pentru că pârâta a emis comenzi pentru semestrul I al anului 2000 încă din noiembrie 1999, ceea ce înseamnă acordul de voință pentru prelungirea vechiului contract.
Această apărare a fost acceptată de instanțele care au soluționat cauza în mod greșit, întrucât nu au observat lipsa actelor adiționale de prelungire a contractului din anul 1999 până la semnarea contractului pentru anul 2000, conform clauzei stipulate în art. 4 care avea următorul conținut: „prezentul contract este valabil până la data de 31 decembrie 1999 și se prelungește prin act adițional încheiat în formă scrisă de către cele două părți ale contractului”.
Prin urmare, nu era vorba de o modificare a temeiului de drept ci de o argumentare pentru înlăturarea susținerilor privind lipsa oricărei convenții pentru plata penalităților de întârziere.
Aceste argumente, așa cum s-a arătat deja, au fost acceptate greșit de instanțe, iar consecința acceptării lor a fost prezumția că debitoarea și-a însușit o clauză penală generică referitoare la neexecutarea obligațiilor contractuale.
În ceea ce privește celelalte critici, pârâta a susținut greșit că instanța a depășit atribuțiile puterii judecătorești atunci când a luat în discuție partea din sentință care nu s-a atacat întrucât analiza criticilor este atributul instanței iar încălcarea principiului disponibilității nu înseamnă imixtiune în atribuțiile altor organisme sau instituții ale statului.
De asemenea, este neîntemeiată și critica referitoare la acordarea a ceea ce nu s-a cerut câtă vreme prin decizia recurată nu a fost schimbată soluția de la fond. În ceea ce privește pronunțarea pe mijloace de probă, din considerentele ambelor hotărâri pronunțate în cauză, rezultă că s-a analizat actele dosarului numai că s-a dat altă interpretarea decât cea care rezultă din conținutul acestora. În consecință, recursul declarat de pârât a fost admis și a fost modificată decizia atacată, în sensul admiterii apelului aceleiași părți, vizând modificarea sentinței, în sensul respingerii acțiunii.
BIBLIOGRAFIE
Lect. univ. dr. Mariana Rudăreanu, Obligații . Contracte, Editura Fundației România de Mâine, București, 2006.
Francisc Deak – „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Editura Universul Juridic, București, 2001.
Francisc Deak – „Contracte speciale”, Editura Actami , București, 1999.
Francisc Deak, S. Cărpenaru – „Contracte civile și comerciale”, Editura Lumina Lex, București, 1993.
Camelia Toader – „Drept civil. Contracte speciale”, Ediția a II–a, Editura All Beck, București, 2005.
Camelia Toader – „Evicțiunea în contracte civile”, Editura All Educațional, București, 1997.
Corneliu Turianu – „Curs de drept civil – Contracte speciale”, Editura Universitară, București, 2003.
Corneliu Turianu – „Contracte speciale – Practica juridică adnotată”, Editura Universitară, București, 1999.
Gabriel Boroi, Liviu Stănciulescu – „ Drept civil – Curs selectiv”, ediția a II-a, All Beck, București, 2003.
Gheorghe Beliu – „Drept civil român. Introducere în drept civil. Subiectele dreptului civil”, Editura Șansa, București, 1992.
Gheorghe Beleiu – „Drept civil teoria generală a dreptului civil”, Universitatea din București, 1980.
Stanciu Cărpenaru, Francisc Deak – „Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul de moștenire”, București, 1983.
Ion Dogaru – „Drept civil. Contractele speciale”, Editura All Beck, București, 2004.
Manuela Tăbăraș – „Răspundere contractuală. Daune – interese. Culegere de practică judiciară”, Editura All Beck, București, 2005.
Ioan Popa – „Contractul de vânzare – cumpărare. Studiu de doctrină și jurisprudență”, Editura Universul Juridic, București, 2006.
I. Filipescu – „Drept civil. Teoria generală a obligațiilor”, Editura Actami, București, 1997.
C. Stătescu, C. Bîrsan –„Drept civil teoria generală a obligațiilor”, București, 1992.
M Mureșan – „Contractele civile, vol. I, Contracte de vînzare-cumpărare”, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.
C. Hamagiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu – „Tratat de drept civil român”, vol.II, București, 1929.
D. Chirică – „Drept civil, Contracte speciale”, Editura Lumina Lex, București, 1997.
Vladimir Hanga – „Manual de drept privat roman”, Editura Cordial, Cluj-Napoca, 1994.
Culegere de decizii al Tribunalului Suprem pe anul 1978.
Repertoriu de practică juridică, 952-1969, de I. Mihuță și Alexandru Lesviodax.
Repertoriu de practică juridică, 1969-1975, de I. Mihuță
Revista Română de Drept nr. 7/1971.
Revista Română de Drept nr. 6/1974.
Revista Română de Drept nr. 2/1980.
Revista Română de Drept nr. 7/1989.
Revista Română de Drept nr. 8/1992.
Studii de drept românesc, nr. 1-2, 1991.
*** Codul civil al României.
*** Constituția României.
*** Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente.
*** Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice de stat.
*** Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuință trecute în proprietatea statului.
*** Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1998.
*** Ordonanța Guvernului nr. 130/200 privind protecția consumatorilor la încheierea și exercitarea contractelor la distanță.
*** Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive încheiate între comercianți și consumatori.
*** Legea nr. 245/2004 privind securitatea produselor.
*** Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, modificată și completată prin Legea nr. 363/2005.
*** Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele defecte.
*** Legea nr. 7/1996 a Cadastrului și publicității imobiliare (republicată).
*** Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini, apatrizi și de către persoanele juridice străine.
*** Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
*** Legea nr. 26 din 24 aprilie 1996 privind Codul silvic, cu modificările și completările aduse de O.U.G. nr. 139/2002 și O.U.G. nr. 139/2005.
*** Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
*** Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural național mobil.
*** Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.
*** Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice.
*** Legea 215/2001 privitoare la administrația publică locală.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Contractul DE Vanzare Cumparare. Obiectul Contractului. Obligatiile Vanzatorului. Obligatiile Cumparatorului (ID: 125315)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.