.contractul de Inchiriere Ca Temei Juridic al Folosintei Locuintei

I. NOȚIUNI INTRODUCTIVE

I.1. NOȚIUNEA DE CONTRACT

Unii autori disting ntre convenție i contract. Convenția ar fi genul, iar contractul ar fi specia.

Convenția este considerată ca acordul de voință intervenit ntre persoane n scopul de a crea orice fel de efecte juridice, pe cnd contractul este specia de convenție prin care se creează obligații1.

De asemenea, prin convenție nu se creează obligații, ci se produc alte efecte juridice, ca de exemplu modificări de obligații, stingeri de obligații2.

Distincția ntre convenție și contract este lipsită de temei față de dispozțiile Codului Civil.

Astfel, prin contract se nțelege acordul de voință ntre două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnșii un raport juridic, (art.942 C.civil). Contractul este, deci, sinonim cu convenția.

1. Ion P.Filipescu, Teoria general a obligațiilor, 1998, p.16;

2.M.C.Rarincescu, op. cit., p.19.

Persoanele sunt libere prin simpla lor voință, să ncheie orice fel de contracte și să creeze orice fel de obligații, cu condiția de a nu aduce atingere ordinii publice și bunelor moravuri (art.5 C.Civil).

Această concepție privind voința oamenilor care domină materia contractelor și obligațiilor contractuale este cunoscută sub denumirea de principiul autonomiei de voință sau principiul libertății de voință în materia contractelor. Principiul poate fi caracterizat astfel3:

fundamentul forței obligatorii a contractelor l constituie voința părților;

orice contract, n msura n care este rezultatul voinței părilor, este just și legitim;

principiul autonomiei de voință afirmă deplina libertate contractuală;

contractele au deplină obligativitate, au putere de lege ntre părțile contractante: ,,pacta sunt servanda“.

Închirierea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaș (locatar), folosința temporară, totală sau parțială a unei locuințe, n schimbul unei sume de bani, numită chirie.

I.1.1. Reglementare (sediul material)

Prin noua lege a locuinței (Legea nr.114/1996) s-a abrogat vechea reglementare derogatorie de la dreptul comun cuprinsă n Legea nr.5/1973 priind administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași precum și n HCM nr.860/1973 pentru stabilirea măsurilor de executare a Legii nr.5/1973.

Noua Lege a locuinței cuprinde reglementări referitoare att la nchirierea locuințelor în general, ct și la nchirierea unor categorii speciale de locuințe, cum

3. C.Sttescu i C.Brsan, op. Cit.,1992, p.38

sunt cele sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și de protocol4.

I.1.2. Domeniul de aplicare

Dispozițiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de nchiriere avnd ca obiect o locuință, definită de lege ca o ,,construcție alctuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependine, dotrile si utilitile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii“ (art.2 lit.a), inclusiv curtea și grădina nchiriată odată cu suprafața locativă (art.21 lit.c)

Aceste dispoziții nu sunt aplicabile dacă contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul nchiriat pentru parcarea sau adăpostirea autovehiculului, ori în alt scop (se aplică dreptul comun). Legislația locativă nu este aplicabilă nici n cazul nchirierii unei case de vacanță, definită de lege ca ,,locuință ocupată temporar, ca reedinț secundară, destinată odihnei și recreerii“ (art.2 lit.h)

I.2. CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Contractul de nchiriere are următoarele caractere juridice:

a) nchirierea este un contract consensual deoarece se ncheie valabil prin simplul acord de voinț al părților (,,solo consensu“). n schimb, ,,ad probationem“, se face nchirierea unei locuințe ce trebuie consemnată printr-un nscris (art.21 din Legea nr.114/1996, republicată)5;

4. Dan Chiric, Drept civil, Contracte speciale, 1997, p.188;

5. Stnciulescu Liviu, Contracte speciale, Succesiuni, 2002, p.171.

b) nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru că presupune obligații din partea ambelor părți contractante;

nchirierea este un contract oneros deoarece ambele părți contractante (locatorul și chiriașul) urmăresc un avantaj;

nchirierea este un contract comutativ, părtile cunoscnd existența și ntinderea obligațiilor acestora, ncă de la momentul perfectării;

nchirierea este un contract cu executare succesivă care presupune derularea lui n timp (părțile executndu-și obligațiile pe toată durata acestuia);

nchirierea este un contract translativ de folosință fapt pentru care, nefiind translativ de proprietate, locatorul poate fi și o altă persoană dect proprietarul bunului, de exemplu, un uzufructuar).

I.3. ELEMENTE DE DREPT COMPARAT

Intervenții speciale referitoare la folosința locuințelor (deroagatorii de la dreptul comun n materie de locațiune) ntlnim și n legislația altor țări cu veche tradiție democratică, scopul declarat fiind protecția chiriașilor prin norme imperative, considerndu-se că acest domeniu nu poate fi lăsat pur și simplu la voia economiei de piață. Aceste măsuri de protecție vizează, n special, stabilirea dreptului de folosință al chiriașului și un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, măririi ei2.

Astfel, în Franța, ncepnd cu 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosința locuințelor, scopul declarat fiind protecția chiriașilor.

6. A. Benabent, Droit civil. Les contrats speciaux, Paris, 1995, p.242-243.

n acest sens s-au luat măsuri ca:

– asigurarea stabilității dreptului de folosință al chiriașului după expirarea termenului prevăzut n contract, consacrndu-se dreptul locatarului la rennoirea de drept a contractului, de a fi menținut în folosință, cu condiția respectării obligațiilor contractuale, proprietarul avnd dreptul de a relua folosința, numai dacă el, soțul lui, ori descendenții lui sau ai soțului acestuia, au nevoie de acea locuință și numai dacă pun la dispoziția locatarului o locuință n stare bună de locuit și care corespunde necesităților sale personale ori familiale și, dacă este cazul și profesionale, și posibilităilor sale.

chiria să fie stabilită și modificată pe parcursul executării contractului (indexată în funcție de evoluția prețurilor) numai potrivit criteriilor prevăzute de lege.

n dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica rennoirea după expirarea termenului stipulat, dect dacă are nevoie de locuință pentru el, pentru membrii familiei sale sau a persoanelor care locuiesc mpreună cu ei. Chiria, stabilită prin libera ințelegere dintre pări, poate fi revizuită periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate să publice așa-numitele ,,tabele de chirie“ (Mietspiegel), care reprezintă un fel de indexare maximă.

n Elveția, țară cu condiții locative foarte bune, contractul de nchiriere ncetează la termenul prevăzut de părți, dacă nu a intervenit rennoirea expresă sau tacită a contractului. Dar, instana poate prelungi (chiar repetat) termenul locațiunii la cererea chiriașului, dacă rezilierea ar crea greutăți pentru el sau familia sa, afară nu mai dacă proprietarul are nevoie de locuință pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini).

Comparnd dispozițiile legislației noastre locative cu legislația țărilor la care s-a făcut referire, se constată că – deși ne confruntăm cu o criză acută de locuințe – măsurile amintite de protecție a chiriașilor au lipsit din Legea nr.114/1996. Astfel de măsuri legislative s-au luat prin OUG nr.40/1999, privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.

Art.1 din primul Protocol adițional la Convenție prevede: ,,Orice persoană fizică sau juridică, are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauză de utilitate publică, și n condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional“.

Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții, sau a amenzilor.

Prin urmare, dispozițiile legislației locative, referitoare la folosința suprafețelor locative nu contravin dispozițiilor constituționale sau convențiilor internaționale la care România este parte.

Ca și locațiunea, nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosință temporară a locuinței. Rezultă că nchirierea se deosebește de locațiunea de drept comun prin obiectul ei specific, locuința. Astfel fiind, nchirierea de locuințe nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locațiune de drept comun.

n consecință, contractului de nchiriere i sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun referitoare la locațiune, n măsura n care legislația locativă nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinei nr.114/1996 ).

CAPITOLUL II

NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

II.1. CONTRACTUL DE NCHIRIERE CA TEMEI JURIDIC AL FOLOSINȚEI LOCUINȚEI

n vederea nașterii raporturilor de nchiriere și ocupării locuinței de către chiriaș, deși legea nu prevede expres, este necesară ncheierea contractului de nchiriere; dreptul de folosință al locuinței se naște pe ,,data intrării n vigoare“ a contractului (art.21 lit.i). Actele premergătoare ncheierii contractului (cum ar fi antecontractul de locațiune, actul de repartizare a locuinței sociale, cum ar fi antecontractul de locațiune, actul de repartizare a locuinței sociale sau de necesitate, ori a altor locuințe din fondul locativ de stat, eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1996), ori alte acte , nu dau naștere raporturilor de nchiriere și, ca atare, nu ndreptățesc pe chiriaș să ocupe suprafața locativă.

II.2. PĂRȚILE CONTRACTANTE

II.2.1 Locatorul

Legea prevede că nchirierea locuințelor se face – n calitate de locator – de către proprietar (art.21), persoană fizică sau juridică.

Deoarece contractul de nchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi ncheiat și de titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanță (de exemplu, locator), dacă prerogativele pe care le are asupra lucrului i conferă această posibilitate, cu sau fără încuviințarea proprietarului. n cazul locuințelor proprietatea statului sau unităților administrativ teritoriale, contractele pot fi ncheiate de către persoana juridică care are n administrare imobilul n cauză, sau de către organul prevăzut de lege (de exemplu, regia autonomă care administrează locuințele de protocol, primarul sau mputernicitul său n cazul locuințelor sociale, etc.).

II.2.2. Locatarul

Persoana care ncheie contractul n vederea dobndirii dreptului de folosință are calitatea de chiriaș, de titular al contractului de nchiriere.

Contractul de nchiriere poate fi ncheiat, in calitate de locatar, și de mai multe persoane (de exemplu, soți, frați, cumnați, etc.), caz n care ele devin cotitulare ale contractului de locațiune, și răspund de executarea obligațiilor locative. nsă, dreptul locativ se dobndește nu numai de titularul (titularii) contractului, dar și de către alte persoane prevăzute n contract, care urmează să locuiască mpreună cu titularul, n baza unui drept de folosință derivat din dreptul titularului contractului de nchiriere. Mai mult dect att, legea prevede n favoarea acestor persoane și beneficiul continuării raportului de locațiune chiar și n lipsa titularului.

Astfel, n cazul părăsirii definitive a locuinței, sau a decesului titularului, soțul (soția) și descendenții sau ascendenții, care au locuit,,Orice persoană fizică sau juridică, are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pentru cauză de utilitate publică, și n condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional“.

Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosința bunurilor conform interesului general, sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții, sau a amenzilor.

Prin urmare, dispozițiile legislației locative, referitoare la folosința suprafețelor locative nu contravin dispozițiilor constituționale sau convențiilor internaționale la care România este parte.

Ca și locațiunea, nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosință temporară a locuinței. Rezultă că nchirierea se deosebește de locațiunea de drept comun prin obiectul ei specific, locuința. Astfel fiind, nchirierea de locuințe nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locațiune de drept comun.

n consecință, contractului de nchiriere i sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun referitoare la locațiune, n măsura n care legislația locativă nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinei nr.114/1996 ).

CAPITOLUL II

NCHEIEREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

II.1. CONTRACTUL DE NCHIRIERE CA TEMEI JURIDIC AL FOLOSINȚEI LOCUINȚEI

n vederea nașterii raporturilor de nchiriere și ocupării locuinței de către chiriaș, deși legea nu prevede expres, este necesară ncheierea contractului de nchiriere; dreptul de folosință al locuinței se naște pe ,,data intrării n vigoare“ a contractului (art.21 lit.i). Actele premergătoare ncheierii contractului (cum ar fi antecontractul de locațiune, actul de repartizare a locuinței sociale, cum ar fi antecontractul de locațiune, actul de repartizare a locuinței sociale sau de necesitate, ori a altor locuințe din fondul locativ de stat, eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1996), ori alte acte , nu dau naștere raporturilor de nchiriere și, ca atare, nu ndreptățesc pe chiriaș să ocupe suprafața locativă.

II.2. PĂRȚILE CONTRACTANTE

II.2.1 Locatorul

Legea prevede că nchirierea locuințelor se face – n calitate de locator – de către proprietar (art.21), persoană fizică sau juridică.

Deoarece contractul de nchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi ncheiat și de titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanță (de exemplu, locator), dacă prerogativele pe care le are asupra lucrului i conferă această posibilitate, cu sau fără încuviințarea proprietarului. n cazul locuințelor proprietatea statului sau unităților administrativ teritoriale, contractele pot fi ncheiate de către persoana juridică care are n administrare imobilul n cauză, sau de către organul prevăzut de lege (de exemplu, regia autonomă care administrează locuințele de protocol, primarul sau mputernicitul său n cazul locuințelor sociale, etc.).

II.2.2. Locatarul

Persoana care ncheie contractul n vederea dobndirii dreptului de folosință are calitatea de chiriaș, de titular al contractului de nchiriere.

Contractul de nchiriere poate fi ncheiat, in calitate de locatar, și de mai multe persoane (de exemplu, soți, frați, cumnați, etc.), caz n care ele devin cotitulare ale contractului de locațiune, și răspund de executarea obligațiilor locative. nsă, dreptul locativ se dobndește nu numai de titularul (titularii) contractului, dar și de către alte persoane prevăzute n contract, care urmează să locuiască mpreună cu titularul, n baza unui drept de folosință derivat din dreptul titularului contractului de nchiriere. Mai mult dect att, legea prevede n favoarea acestor persoane și beneficiul continuării raportului de locațiune chiar și n lipsa titularului.

Astfel, n cazul părăsirii definitive a locuinței, sau a decesului titularului, soțul (soția) și descendenții sau ascendenții, care au locuit împreună cu titularul, precum și alte persoane nscrise n contract, dacă au locuit cu titularul, cel puțin un an, pot continua raporturile de locațiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).

II.3. FORMA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Caracterul consensual al contractului.

nchirierea locuințelor se face ,,prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale…“ în maximum cinsprezece zile de la data semnării, prin grija proprietarului (art.21 din Legea nr.114/1996; art.6 din Legea nr.181/1997; art.37 din Normele metodologice).

ntruct cerința formei scrise și nregistrarea la organele financiare nu este prevazută pentru validitatea actelor, se ajunge la concluzia că formalitțile sunt necesare numai ,,ad probationem“. n lipsa probei scrise, și dacă nu s-a nceput executarea contractului (ncheiat verbal), dovada cu martori nu poate fi admisă. n schimb, dacă contractul este n curs de executare, nu se exclude posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumții, dacă există un nceput de dovadă scrisă (de exemplu, chitanțe de plată a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputiință. Dacă contractul ncheiat verbal, este n curs de executare și, n lipsă de chitanță, există nențelegeri cu privire la chirie, ea urmează să fie stabilită prin expertiză (art.1417 Cod civil).

II.4. CONȚINUTUL CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

Contractul de nchiriere trebuie să cuprindă următoarele mențiuni (art.21 din Legea nr.114/1996) :

adresa locuinței care formează obiectul nchirierii;

suprafața locativă și dotările folosite n exclusivitate și n comun;

suprafața curilor și grădinilor folosite n exclusivitate sau n comun;

valoarea chiriei lunare, reguli de modificare a cesteia și modul de plată;

suma platită n avans n contul chiriei;

locul și condițiile n care se realizează primirea și restituirea cheilor;

obligațiile părților privind folosirea și ntreținerea spațiilor care fac obiectul contractului;

inventarul obiectelor și dotărilor aferente;

data intrării n vigoare a contractului și durata;

condițiile privind folosirea exclusivă și n comun a părților aflate n coproprietate;

persoanele care vor locui mpreună cu titularul contractului;

alte clauze convenite ntre părți.

Așa cum rezultă din dispozițiile art.22 din Legea 114/1996, sunt nule de drept clauzele care:

obligă chiriașul să recunoască sau să platească n avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație ce cade n sarcina proprietarului;

prevăd responsabilitatea colectivă a chiriașilor n caz de degradare a elementelor de construcție i a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune;

impun chiriașilor să facă asigurări, și daune;

exonerează proprietarul de obligațiile ce i revin, potrivit prevederilor legale;

autorizează pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere.

II.5. OBIECTUL CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

II.5.1. Locuința nchiriată.

Dispozițiile Legii 114/1996 sunt aplicabile numai dacă lucrul nchiriat este o locuință (camere de locuit, dependințe și alte dotări folosite n exclusivitate sau n comun), inclusiv curtea și grădina aferente clădirii, ce se închiriază o dată cu suprafața locativă n exclusivitate, sau, după caz, n folosință comună (art.21 lit.b i c).

II.5.2. Chiria.

Contractul de nchiriere fiind un contract sinalagmatic și cu titlu oneros, părțile trebuie să determine coantumul chiriei lunare (evaluarea în bani a chirie plătite în natură), regulile de modificare a acestora și modul de plată (art.21 lit.d și Legea nr.181/1997 art.6). dacă folosința locuinței se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevăzut în mod fictiv, ori este derizorie, contractul nu mai este de nchiriere ci un comodat, dacă condițiile de validitate ale acestui contract sunt mplinite.

Prin OUG nr.40/1999, pentru locuințele care aparțin domeniului public sau privat al statului ori ale unuităților administrative ale acestuia, precum si pentru locuințele de serviciu și căminele pentru salariați ale societății comerciale, companiilor și societăților naționale și regiilor autonome, chiria se stabilește potrivit unui tarif de bază lunar (de exemplu, pentru suprafaț locuibilă, un tarif de 2.000lei/mp) prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferențiat pe categorii de localități și pe zone.

II.6. TERMENUL NCHIRIERII

Potrivit legii, contractul ,,ar cuprinde …. data intrării n vigoare și durata“ (art.21 lit.i). De aici rezultă că termenul pentru care se face închirierea este lăsat la aprecierea părților. Legea nr.114/1996 nu stabilește nici o limită (minimă sau maximă). Potrivit dreptului comun, locațiunea nu poate fi perpetuă, veșnică, ci se ncheie pe o perioadă determinată (art.38 din Normele metodologice).

Dacă contractul s-a ncheiat pe o durată determinată, va produce efecte pnă la expirarea termenului, dacă nu intervine prelungirea legală sau rennoirea de drept a contractului și cu rezerva schimbului obligatoriu.

Potrivit Legii nr.17/1994, contractele de nchiriere, indiferent de proprietarul suprafeței locative (precum și de cele folosite de așezămintele social-culturale și de nvățămnt, de partidele politice, sindicate și alte organizații neguvernamentale), aflate n curs de executare (suprafața fiind ocupată de chiriași) la data intrării n vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioadă de cinci ani (art.1-2 si 5). Nu au beneficiat de prorogarea legală (rennoirea) contractelor de nchiriere, chiriașii care au schimbat n mod abuziv destinația spațiului nchiriat (de exemplu, n spaiul comercial). n acest din urmă caz proprietarul-locator putea cere prin justiție rezilierea contractului și evacuarea chiriașului (art.6 din Legea nr.17/1994).

II.6.1. Dreptul chiriașului la rennoirea contractului de nchiriere.

Potrivit art. 13 din Legea nr. 114/1996 ,,n cazul n care prțile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la ncheierea termenului contractului“. n lumina acestei dispoziții, i cu condiția ca, pentru contractele n cauză să nu fii operat prorogarea legală, la expirarea termenului prevăzut n contract ncetează dreptul de folosință al chiriașului, instanța urmnd să dispună evacuarea lui necondiționat de atribuirea unei alte locuințe.

Potrivit textului citat, rennoirea putea interveni numai prin convenția părților, nelegerea lor n acest scop putnd fi expresă, dar potrivit dreptului comun n materie și tacită, rezultnd din folosința locuinței de către chiriaș, dacă locatorul nu s-a opus continuării raporturilor de locațiune prin anunțarea concediului nainte de expirarea termenului contractual sau dacă relocațiunea tacită nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul inițial.

Potrivit dreptului comun, relocațiunea operează pe durată nedeterminată și ca atare, locatorul (oricare dintre părți) poate denunța unilateral contractul, cu condiția respectării termenului de preaviz (art.1436 alin.2 Cod civil). Practic după expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul să pună capăt raporturilor de nchiriere oricnd și necondiționat, cernd evacuarea chiriașului. O asemenea reglementare nu putea rezista la infinit astfel ncat prin OUG. nr.40/1999, după modelul legislațiilor din țările cu veche tradiție democratică, s-a prevăzut dreptul chiriașului la rennoirea contractului de nchiriere (relocațiunea legală). n acest sens, potrivit art.14 alin.1 si 4 din ordonanță, ,,la expirarea termenului de nchiriere chiriașul are dreptul la rennoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord expres durata nchirierii“; ,,sunt permise mai multe rennoiri succesive“.

Dreptul propietarului (locatorului) de a refuza rennoirea contractului de nchiriere. Potrivit legii, proprietarul are acest drept n următoarele cazuri:

a) Dacă locuința este necesară pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale soțului, părinților, copiilor oricăruia din aceștia, numai dacă sunt cetățeni romni cu domiciliul în Romnia (art.14 alin.2 lit.a din OUG. nr.40/1999). Prin copii, legea vizează copiii (nu și alți descendenți) ai proprietarului, ai părinților lui (deci frați, surori cu propietarul, indiferent că sunt frai buni, consogvini sau uterini) ai soțului (soției) care nu sunt copii propietarului.

Nevoile de locuit trebuie să fie dovedite de propietarul care refuză rennoirea contractului, și, n caz de nenelegere, se apreciază de instanță.

Persoana (persoanele) ale căror nevoi locative au fost dovedite, trebuie să ocupe locuința în termen de 60 de zile de la data părăsirii acesteia de către chiriaș și pentru o perioadă care nu poate fi mai mică de un an de la data mutării efective n locuință (art.17). n caz de nerespectare a acestei dispoziții, considerăm că fostul chiriaș poate cere rennoirea contractului (reocuparea locuinței) și/sau daune-interese potrivit dreptului comun.

b) Dacă ,,locuința urmează să fie vndută n condițiile prezentei ordonanțe“ (art.14 alin.2 lit.b), deci cu respectarea procedurii prevăzute pentru exercitarea dreptului preemțiune al chiriașului (art.18-22).

n cele două cazuri (lit.a si b), propietarul este obligat să i notifice chiriașului refuzul de a rennoi contractul de nchiriere cu cel putin un an nainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3).

c) Propietarul mai are dreptul să refuze rennoirea contractului dacă ,,chiriașul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv“ (art.14 alin.2 lit.c) precum și:

d) Dacă chiriașul a subnchiriat locuința fără consimțămntul scris al propietarului; a schimbat destinația ori structura interioară a locuinței fără consimțămntul scris al propietarului și fără aprobările legale; a pricinuit nsemnate stricăciuni locuinței, clădirii n care este situată aceasta, instalațiile sau bunurile aferente acestora, ori a înstrinat fără drept părți din acestea; are un comportament ce face imposibilă conviețuirea sau impiedică folosirea normală a locuinței (art.14 alin.2 lit.d)

n aceste din urmă cazuri (lit.c si d) refuzul propietarului de a rennoi contractul trebuie să fie notificat chiriașului cu cel putin 60 de zile nainte de expirarea termenului contractual (art.14 alin.3), dar nu este condiționat de punerea

la dispoziția chiriașului a unei alte locuințe indiferent de venitul pe membru al familiei (art.15).

e) n toate cele patru cazuri, dacă locațiunea nu s-a rennoit n condițiile legii, chiriașul este obligat să părăsească locuința în termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (inițial sau rennoit) și, bineneles, să plătească chiria și cheltuielile pentru servicii și ntreinere, aferente perioadei ct a ocupat efectiv locuința (art.14 alin.5)

ncetarea contractului de nchiriere cu obligația părăsirii locuinței se produce, n toate cazurile, numai dacă propietarul a notificat chiriașului refuzul de a rennoi contractul prin executorul judecătoresc, n notificare introducndu-se și motivul refuzului, iar dacă drept motiv se invocă nevoile locative ale persoanelor, prevăzute de lege (art.14 alin.2 lit.a din OUG. nr.40/1999), notificarea trebuie să indice numele, prenumele, cetățenia, domiciliul, precum și legătura de rudenie sau afinitate ori calitatea de soț a persoanei indreptățite (art.22 alin.1 si 2 din OUG. nr.40/1999).

n lipsa notificării, ori dacă notificarea este nulă, pentru că nu indeplinește condițiile arătate, ori pentru că nu a fost comunicată cu cel puțin un an, respectiv 60 de zile, nainte de expirarea termenului contractual, se produce rennoirea contractului de nchiriere (art.22 alin.3), ncetarea lui putnd interveni pentru cauzele prevăzute de Legea nr.114/1996 sau, după expirarea termenului rennoit, dacă propietarul poate justifica motive legale (art.14 și urm. din OUG. nr.40/1999) pentru a refuza rennoirea repetată a contractului de nchiriere.

II.6.2. Dreptul de preempțiune al chiriașului.

n cazul n care propietarul notifică chiriașului, cu cel puțin un an nainte de expirarea termenului contractual, refuzul de a rennoi contractul, deoarece are intenția de a vinde locuința, chiriașul are un drept preferențial de cumpărarea locuinței la preț egal (art.18 alin. din OUG. nr.40/1999).

El are acest drept și n cazul n care propietarul vinde locuința nainte de expirarea perioadei de nchiriere (art.21 din OUG. nr.40/1999) și deci problema refuzului de a rennoi contractul ncă nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriașul are drept de preemțiune n toate cazurile n care propietarul intenționează să vndă locuința.

Dacă dreptul de proprietate se transmite pe altă cale (contract de donație, de întreținere, etc., inclusiv moștenire legală sau testamentară), chiriașul nu are nici un drept special la cumpărarea locuinței.

Dacă proprietarul-locator refuză rennoirea contractului de nchiriere, ntruct urmează să vndă locuința și pentru a asigura chiriașului posibilitatea exercitării dreptului de preemțiune, notificarea prealabilă a refuzului trebuie facută de proprietar prin executorul judecătoresc, trebuie să cuprindă, sub sancțiunea nulității absolute a notificării, prețul cerut pentru locuință și are valoarea juridică a unei oferte de vnzare, invocabilă pnă la expirarea perioadei de nchiriere (art.18 alin.2 din OUG. nr.40/1999).

CAPITOLUL III

EFECTELE CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

III.1. OBLIGAȚIILE LOCATORULUI (PROPRIETARULUI)

III.1.1. Noțiuni generale

Toate obligațiile locatorului decurg din principiul că el trebuie să asigure chiriașului folosința linitită și utilă a lucrului n tot timpul locațiunii.

n acest scop, Legea locuinței prevede expres obligația proprietarului de a preda locuința i de a efectua reparațiile necesare.

Potrivit dreptului comun n materie de locațiune, locatorul are și obligația să-l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract, locatorul iși poate asuma și alte obligații.

Potrivit Legii nr.114/1996, normele din legislația locativă referitoare la obligațiile proprietarului sunt imperative, neputnd fi modificate prin convenția dintre pări. n acest sens sunt declarate nule de drept orice clauze cuprinse n contract care ,,exonerează proprietarul de obligațiile ce i revin potrivit procedurilor legale” (art.22 lit.d,v,z si lit.a).

De exemplu, dacă prin contract chiriașul s-a obligat să aducă locuința n stare normală de folosință sau să efectueze reparațiile (o parte din ele) ce sunt prevăzute de lege n sarcina proprietarului, clauza ar fi nulă și deci contractul urmează să producă efecte n condițiile prevăzute de lege.

III.1.2. Predarea locuinței.

Locatorul (proprietarul) este obligat să predea chiriașului locuința n stare normală de folosință (art.28 lit.a). n caz de nerespectare a acestei obligații, chiriașul poate cere, prin justiție, predarea silită (dacă nu preferă rezilierea contractului pentru neexecutare, sau nu se multumește cu invocarea excepției de neexecutare), iar instanța l poate obliga pe locator la plata de daune interese, potrivit regulilor generale.

Locuința trebuie să fie predată la termenul convenit (imediat, dacă nu s-a prevăzut un termen) și ,,n stare normală de folosință“ (art.28 din Legea nr.114/1996 și art.1421 alin.1 C.civ). n acest scop, locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile necesare, inclusiv cele locative care, după predare, deci pe parcursul executării contractului, sunt n sarcina chiriașului. Legea declară nule de drept clauzele contractuale care ,,obligă chiriașul să recunoască sau să platească n avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație n sarcina proprietarului“ (art.22 lit.a).

III.1.3. Efectuarea reparațiilor.

Pe parcursul executării contractului, locatorul este obligat (art.28 lit.b,c,d):

– să ia măsuri pentru repararea și menținerea n stare de siguranță n exploatare și funcionalitate a clădirii pe toată durata nchirierii locuinței.

– să ntrețină n bune condiții elementele structurii de rezistență a clădirii, elementele de construcție exterioare ale clădirii (acoperiș, fațadă, împrejmuiri, pavimente), curțile și grădinile, precum și spațiile comune din interiorul clădirii (casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

– să ntrețină n bune condiții instalaăiile comune, proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalații electrice, instalații de gaze, etc.).

Tot n sarcina locatorului sunt și reparațiile, indiferent de natura lor, determinate de un caz de forță majoră (de exemplu, un seism), întruct este vorba de suportarea unor riscuri. n schimb locatorul nu poate fi obligat să execute noi lucrări de investiție sau să reconstruiască imobilul, ci numai să repare construcția sau să reconstruiască imobilul, sau să nlocuiască instalațiile existente. Dacă lucrul ,,a pierit total sau s-a făcut netrebnic spre obișnuita ntrebuințare“, contractul se desface de drept (art.1439 C. Civil).

n cazul neîmplinirii de către locator a obligațiilor pe care le are cu privire la întreținerea și repararea locuinței nchiriate, lucrările pot fi executate de locatari, n contul propietarului, reținnd contravaloarea acestora din chirie. Chiriașul va putea executa aceste lucrări dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosința normală a clădirii ori locuinței și numai dacă locatorul, la sesizarea scrisă a chiriașului, nu a luat măsuri de executare a lucrării n termen de treizeci de zile de la data sesizării (art.30).

III.2 OBLIGAȚIILE CHIRIAȘULUI

Enumerare:

– folosirea locuinței potrivit destinației

– ntreținerea locuinței

– plata chiriei

– plata cotelor-părți din cheltuielile comune.

III.2.1. Folosirea locuinței potrivit destinației.

n conformitate cu dreptul comun n materie de locațiune, chiriașul este obligat să folosească locuința potrivit destinației și ca un bun proprietar (art.1429 C. Civil).

Astfel locuința nu ar putea fi folosită pentru exercitarea comerțului, pentru instalarea unui sediu al unui partid politic, etc. nsă se admite exercitarea de către chiriaș a unei profesiuni liberale (de exemplu avocatura) sau chiar a unei meserii (de exemplu croitor), cu condiția să nu schimbe destinația imobilului. Simpla venire a clientului nu are semnificația schimbării destinației. n contract pot fi prevăzute clauze exprese prin care să se interzică, respectiv, să se permită exercitarea unei profesiuni sau meserii.

n toate cazurile, dacă exercitarea unor ndeletniciri profesionale presupune schimbarea destinației locuinței sau a unei părți din locuință, se cere consimțămntul expres al propietarului, iar n cazul locuințelor situate n clădiri colective se cere și acordul asociației de propietari, precum și avizul favorabil al propietarului și, după caz, al titularilor contractelor de nchiriere din locuințele cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării (art.64).

Legea interzice nu numai schimbarea destinației locuinței fără acordul propietarului, dar și efectuarea oricăror modificări, chiar dacă ar fi de natură a aduce mbunătățiri locuinței. Modifcarea sau îmbunătățirea locuinței este permisă numai cu acordul prealabil scris și n condițiile stabilite de proprietar (art.26) și cu aprobările legale dacă este cazul.

Dacă locatarul schimbă n mod abuziv destinația locuinței (de exemplu, n spațiu comercial), locatarul poate cere rezilierea contractului pentru neexcutare de obligații, chiriașul neputnd invoca nici beneficiul prorogării legale a contractului sau rennoirea de drept, iar n cazul fondului locativ de stat persoana juridică ce exercită prerogativele proprietarului este obligată (nu numai ndreptățită) să ceară instanței rezilierea contractului și evacuarea chiriașului (art.6 din L. nr.17/1994, art.7 alin.3 lit.d din L. nr. 112/1995 și art.13 si 14 din OUG nr.40/1999).

III.2.2 ntreținerea locuinței

Locatarul trebuie să intrețină n bune condiții locuința, ntruct la mutare trebuie să o predea n stare normală de folosință (și de curățenie), ținndu-se seama de starea n care a fost nchiriată.

n lipsa de act constatator (inventar) se prezumă (iuris tantum) că locuința a fost predată chiriașului n stare normală de folosință (art.1431-1432 comb. cu art.1421 C. Civil și art.28 lit.a din L. nr.114/1996).

n vederea ntreținerii locuinței, chiriașul are următoarele obligații (art.29):

– să efectueze lucrările de ntreținere, reparații sau nlocuire a elementelor de construcții și instalații din folosința exclusivă;

– să repare sau să înlocuiască elementele de construcții și de instalații deteriorate din folosița comună, ca urmăre a folosirii lor necorespunzătoare;

– să asigure curațenia și igienizarea n interiorul locuinței și la părțile de folosință comună, pe toat durata contractului de nchiriere;

– să predea proprietarului locuința n stare normală de folosință, la evacuarea acesteia.

Locatarul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligații (art.1439 alin.2 C. Civil și art.24 lit.b din Legea nr.114/1996).

III.2.3 Plata chiriei

Legea locuinței nu prevede reguli speciale privind plata chiriei. n consecință, se aplică regulile din dreptul comun (obligația plății la termenele prevăzute n contract, la domiciliul debitorului; n caz de pluralitate de locatari, obligația este conjunctă, etc., dacă prin contract nu s-a prevăzut altfel de exemplu, plata la domiciliul locatarului, solidaritatea ntre debitori, etc.).

Daunele de ntârziere (moratorii) se acordă, n toate cazurile, potrivit dreptului comun.

n măsura n care există criterii legale de stabilire a chiriei (art.32 din L. nr.114/1996), chiria prevăzută n contract se recalculează ori de cte ori este rezultatul unei erori sau modificări ale elementelor de stabilire a chiriei.

III.2.4 Plata cotelor – părți din cheltuielile comune.

n cazul clădirilor cu mai multe locuințe, chiriașul este obligat să platească cu regularitate cotele ce-i revin din cheltuielile sau obligațiile financiare, care sunt legate de proprietate comună sau care nu pot fi nregistrate pe fiecare locuință (anexa nr.2 la L. nr.114/1996, art.3 lit.i), dacă aceste cheltuieli au fost stabilite, prin contractul de nchiriere, n sarcina chiriașului (art.24 lit.c), nefiind incluse n chirie. Este vorba de cheltuielile de ntreținere a părților și instalațiilor de folosință comună a clădirii (de exemplu, ascensorul) și de cheltuielile pentru apă, canalizare, iluminat, ncălzire etc., inclusiv pentru formarea fondului de rulment.

III.2.5. Obligațiile ce nu pot fi asumate de chiriaș

Potrivit art.22 din Legea nr.114/1996, sunt nule de drept orice clauze cuprinse n contractul de nchiriere, care:

– ,,obligă chiriașul să recunoască sau să platească n avans proprietarului orice sumă cu titlu de reaparație n sarcina proprietarului“. Sunt avute n vedere, de exemplu, cheltuielile de reparații necesare n vederea predării locuinței n stare normală de folosire;

– ,,prevăd responsabilitatea colectivă a chiriașilor n caz de degradare a elementelor de construcții i a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune“.

– ,,impun chiriașilor să facă asigurări de daune“. nseamnă că locatarii nu pot fi obligați să ncheie un contract de asigurare de bunuri (avnd ca obiect de locuința închiriată) sau de asigurare de răspundere civilă (avnd ca obiect despăgubirile pentru prejudiciul de care chiriașul răspunde față de locatar), ambele asigurări fiind de fapt asigurări de daune (contra pagubelor). După cum rezultă din textul legii, ncheierea unor asemenea asigurări, nu poate fi ,,impusă“ chiriașilor (nu pot fi obligați); ei au nsă dreptul și ca măsură de prevedere este chiar indicat să încheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate), pentru a se pune la adăpost de riscul suportării unor pagube mari, de exemplu, rezultnd din incendiu, explozie etc.

– ,,exonerează proprietarul de obligațiile ce-i revin potrivit prevederilor legale“. De exemplu, chiriașul nu poate suporta contravaloarea reparațiilor, care, potrivit legii (art.28), sunt n sarcina proprietarului;

– ,,autorizeză pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere“. De exemplu, să găzduiască turiști, să facă depozitări, etc., n spațiul ce formează obiectul contractului de nchiriere.

III.3. CONTRACTUL DE SUBNCHIRIERE

III.3.1. Condiții.

Prin derogare de la dreptul comun n materie de locațiune (art.1418 C.Civil), chiriașul poate subnchiria locuința deținută, numai cu acordul prealabil scris și n condițiile stabilite de proprietar (art.21 alin.1), respectiv locatorul.

Deoarece nchirierea locuințelor se face prin contract scris (art.21), iar acordul proprietarului la subnchiriere trebuie să fie dat n form scrisă (art.21 alin.1), contractul de subnchiriere trebuie să fie ncheiat tot n form scrisă. Legea prevede și necesitatea nregistrării contractului de subnchiriere la organul fiscal teritorial (art.26 alin.3), ceea ce este posibil numai dacă a fost ncheiat în form scrisă.

n ipoteza n care chiriașul subnchiriază fără acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea condițiilor stabilite (de exemplu, pentru altă destinație decât locuinț), locatorul poate cere prin justiție executarea obligațiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatorului) sau rezilierea contractului de nchiriere cu daune-interese potrivit dreptului comun. n caz de subnchiriere fără acordul proprietarului, chiriașul nu beneficiază de renoirea contractului de nchiriere (art.14 alin.2 lit.d din OUG nr.40/1999).

III.3.2. Efecte.

Sublocațiunea ncheiată cu respectarea condițiilor arătate, este valabilă și produce efecte ntre locatarul principal și sublocatar ca orice contract de locațiune, fiind aplicabile inclusiv dispozițiile dreptului comun referitoare la tacita relocațiune sau la ncetarea contractului prin desființarea sau desfacerea titlului locatarului principal.

ntrucât contractele de subnchiriere sunt guvernate de dipozițiile dreptului comun privind ncetarea contractului de locațiune, sublocatarul nu benefeciază de prorogarea legală sau rennoirea contractului. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevăzut n contract sau după denunțarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz), dacă sublocațiunea s-a ncheiat fără stipularea termenului ori dacă a operat relocațiunea tacită (care este tot pe timp nedeterminat). Neplata chiriei dă dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subnchiriere n condițiile dreptului comun, nu ale Legii nr.114/1996 (art.24 lit.b).

Cu toate că sublocațiunea se ncheie cu acordul proprietarului, contractul nu produce efecte față de el. Nefiind parte contractantă, n privința lui, contractul de sublocațiune este o ,,res inter alios acta“; drepturile și obligațiile dintre locator și locatarul principal rmn neatinse. n acest sens, legea prevede că ,,beneficiarul contractului de subnchiriere nu se poate prevala de nici un drept mpotriva proprietarului și nici asupra oricărui alt tip de ocupare“ (art.26 alin.2).

Pe de altă parte, ,,obligațiile chiriașului cu privire la ntreținerea și repararea spațiului nchiriat, se păstrează și n cazul subnchirierii“ (art.29 din find). Locatorul rmne obligat să platească chiria și să execute toate celelalte obligații contractuale.

Deoarece subnchirierea nu creează raporturi contractuale ntre locator și sublocatar, ei nu au acțiune directă unul mpotriva celuilalt, putnd acționa numai pe calea indirectă a acțiunii oblice (art.974 C. civ), de exemplu, pentru ncasarea chiriei datorată locatorului. ntrucât sublocatarul nu dobndește un drept propriu la folosință (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, odată cu desfacerea sau desființarea titlului celui ce a consimțit subnchirierea, ncetează și dreptul sublocatarului de a folosi locuința, care poate fi evacuat odată cu locatarul principal (locator n contractul de subnchiriere), chiar dacă termenul subnchirierii nu a expirat ncă. Subnchirierea nu constituie excepție de la regula consecințelor (desfacerii) desființării titlului locatorului.

n toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotrre judecatorească (art.61).

III.4. CESIUNEA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

III.4.1. Aplicabilitate.

Legea locuinței nu prevede dispoziții cu privire la cesiunea contractului de nchiriere. Tăcerea legii nu poate fi interpretată n sensul interzicerii unei asemenea operațiuni juridice pentru următoarele motive:

– n lumina principiului libertății contractuale, interdicția ncheierii unor acte juridice nu poate fi prezumată, ea trebuie să rezulte dintr-o dispoziție expres prevăzută de lege;

– potrivit art.72, dispozițiile Legii nr.114/1996 se completează cu dispozițiile Codului civil privind contractele de locațiune. Codul civil perminte expres nu numai sublocațiunea, dar și cesiunea contractului de locațiune (art.1418);

– odată ce legea specială permite sublocațiunea, nu se ntrevăd motive speciale pentru a considera interzisă cesiunea; efectele acelor dou contracte sunt deși nu indentice n orice caz asemănătoare;

– fiind permis schimbul de locuințe, care produce efectele unei duble cesiuni de creanță, nu poate fi considerată interzisă cesiunea simplă a contractului de nchiriere.

III.4.2. Condiții

In ceea ce privește condițiile ncheierii contractului de cesiune, n lipsă de reguli speciale urmează a se aplica dreptul comun n materie.

Astfel, potrivit Codului Civil, cesiunea contractului de locațiune este permisă n condițiile n care este permisț și sublocațiunea. nseamnă că și cesiunea contractului de nchiriere poate interveni numai n condițiile n care este permisă subnchirierea, și anume, cu acordul prealabil scris și în condițiile stabilite de proprietar (art.26 alin.1).

III.4.3. Efecte

n privința efectelor cesiunii se aplică regulile dreptului comun. De subliniat faptul că, deși locatorul și-a dat acordul la ncheierea contractului de cesiune, chiriașul cedent rămne obligat n continuare față de el. Cesiunea, potrivit dreptului comun, are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea specială nu prevede derogări n acestă materie.

Printr-o clauz expresă, locatorul l poate elibera pe chiriaș (cedent) de obligațiile locative (cesiune dublată de o delegație perfectă).

III.5. SCHIMBUL DE LOCUINȚE

III.5.1. Schimbul de locuințe – voluntar

Condiții:

Potrivit art.33 din Legea nr.114/1996, ,,titularii n contracte de nchiriere pot face ntre ei schimb de locuințe, cu avizul autorității care a aprobat nchirierea sau, după caz al proprietarului locuinței“

Schimbul de locuințe poate avea loc ntre doi sau mai mulți locatari din aceeași clădire, din clădiri diferite din aceeași localitate sau chiar din clădiri aflate n diferite localități (de exemplu, n caz de mutări reciproce n diferite localități din cauza serviciului, din motive familiale etc.).

n toate cazurile nsă, nțelegerea dintre locatari referitoare la schimb, nu produce efecte juridice ce i sunt specifice (substituirea reciprocă n drepturi și obligații), dect cu acordul (,,avizul“) autorității care a aprobat nchirierea (n cazul fondului locativ de stat), respectiv cu acordul proprietarului locuinței care formează obiectul schimbului (n celelalte cazuri).

Cu condiția aprobării corespunzătoare, schimbul poate avea ca obiect și locuințe făcnd parte din fondul de stat, pe de o parte, și proprietate particulară pe de altă parte. Legea nu distinge n această privință.

Efecte.

Contractul de schimb de locuințe ncheiat n condițiile prevăzute de lege nu produce efectele unei duble cesiuni de creanță, avnd ca obiect drepturile de folosință locativă. Datorită consimțămntului locatorului (prevăzut de lege pentru validitatea schimbului), dubla cesiune va avea ca obiect nu numai drepturile locatarilor în cauză, dar și obligațiile lor, fiind liberați față de locatorii inițiali. Prin schimbul de locuințe se realizează nu numai o dublă cesiune, dar, ,,ope legis“ , și o dublă delegație perfectă (confundată cu o novaie prin schimbul de debitori).

III.5.2. Schimbul obilgatoriu de locuințe

Noțiune. Aplicabilitate.

Art.64 din Legea nr.5/1973 (abrogată n prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuință proprietate personală, n care nu locuiește, de a se muta n locuința proprietatea sa fără ca aceasta să fi devenit liberă, fiind ocupată de chiriaș n baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept – pe calea unui așa-numit schimb obligatoriu (forțat) de locuințe, cu condiția punerii la dispoziția chiriașului a unei locuințe corespunzătoare pentru nchiriere; fie locuința oferită de proprietar, fie o altă locuință din fondul de stat3.

Potrivit art.23 alin.1 ,,proprietarii au dreptul să ceară și să obțină mutarea chiriașilor din spațiile cu destinația de locuință, pe calea unui schimb obligatoriu“, cu singura condiție de a i se pune la dispoziția chiriașului cu contract de nchiriere, o altă locuință corespunzătoare (art.23 alin.2, art.24).

Pentru ca locuința pusă la dispoziția chiriașului să fie corespunzătoare, trebuie să fie ndeplinite următoarele condiții:

– locuința oferită să fie situată n aceeași localitate. Dacă este situată n altă localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriașului (M. of. nr.282 din 18.iun.1999, p.8.).

3. Pt. Amnunte i practica judectoreasc n materie, vz. Fr. Deak, op. cit., 1996, p.229-233, nr.80-85

– locuința oferită să asigure o suprafață locuibilă minimă de 15mp de persoană. Sunt avute n vedere persoanele cu drepturi locative i care locuiesc impreună cu titularul (art.21 lit.k din Legea nr.114/1996), nu și subchiriașii sau persoanele tolerate.

– dacă locuința oferită n schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie să fie de acord cu ncheierea contractului de nchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic dect cel prevăzut n contractul inițial;

– n locuința oferită să i se asigure chiriașului și persoanelor cu care locuiește mpreună numărul de camere la care sunt indreptățiți conform anexelor nr.1 si 2 la OUG nr.40/1999 (dreptul la o cameră n plus pentru anumite categorii de persoane);

– locuința pusă la dispoziție să nu fie insalubră și nici lipsită de dependințele strict necesare – bucătărie, baie, WC – prevăzute n contractul de nchiriere a locuinței din care urmează să se mute chiriașul.

Potrivit legii, chiriașul nu poate pretinde o suprafață locuibilă sau un număr de camere mai mare dect acelea pe care le deține și nici condiții mai bune de locuit dect acelea pe care le are in locuința din care urmeză să se mute. Chiriașul nu va putea invoca, ca motiv al refuzului de a se muta, nici faptul că locuința oferită este situată n cartier periferic, că este mai puțin confortabilă datorită felului de ncălzire, că nu are scară de serviciu, sau că are dependințele n folosință comună, n măsura n care este asigurată utilizarea lor, că nu are curte ori datorită etajului la care se află.

Ordonanța precizează că litigiile dintre proprietar și chiriaș legate de schimbul obligatoriu de locuință sunt de competența judecătoriei n raza căreia se află imobilul (din care urmează să se mute chiriașul), a cărei hotărre poate fi atacată numai de recurs, hotrrea instanței de recurs fiind definitivă și irevocabilă (art.25).

n rezolvarea acestor litigii, instanța poate avea n vedere și soluțiile admise n practica judiciară și literatura de specialitate, sub incidența reglementării anterioare a schimbului obligatoriu de locuință4, n măsura n care nu contravin dispozițiilor noii legislații locative.

Astefel, dacă locuința aparține n coproprietate mai multor persoane, schimbul trebuie să fie solicitat cu acordul tuturor, inclusiv al unității care administrează cota-parte indiviză a statului, dacă este cazul (de exemplu, locuința închiriată proprietatea soților a fost confiscată parțial). n cazul uzufructului, schimbul trebuie să fie solicitat de către nudul proprietar mpreună cu uzufructuarul. Aceeași soluție, pentru ipoteza dreptului de abitație. Schimbul poate fi solicitat chiar dacă locuința este ocupată numai n parte de către chiriaș.

4. Pentru amnunte i referiri complete la practica n mateie i literatura de specialitate, vz. Fr. Deak, op. cit.,1996, p.229-233

NCETAREA CONTRACTULUI DE NCHIRIERE

IV.1. CAUZE DE NCETARE

Legea locuinței prevede încetarea contractului de închiriere prin:

– expirarea termenului stipulat;

– denunțarea unilaterală a contractului de închiriere de către chiriaș;

– rezilierea contractului în cazul neexecutării obligațiilor sau săvârșirii de către chiriaș a unor fapte culpabile;

– desesul sau părăsirea locuinței de către chiriaș.

IV.1.1 Expirarea termenului

Potrivit dreptului comun, locațiunea incetează la expirarea termenului stabilit de părți, afară numai dacă a operat relocațiunea tacită. În materia contractului de închiriere, dimpotrivă, expirarea termenului, de regulă, nu atrage încetarea raporturilor de închiriere, deoarece operează reînnoirea de drept a contractului de închiriere, iar în anumite cazuri și condiții prelungirea legală a termenului contractual. Astfel, prin derogare de la art.23 din Legea nr.114/1996 – care a prevăzut încetarea închirierii dacă părțile nu au convenit reînnoirea – în lumina dispozițiilor din OUG nr.40/1999, închirierea încetează la expirarea termenului numai dacă proprietarul are motive legale să refuze reînnoirea contractului și în cazurile în care prelungirea contractului nu operează (Art.13 si 14 alin.2)

IV.1.2 Denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș

Prin derogare de regulile dreptului comun în materie de locațiune, chiriașul (nu și locatarul) are dreptul la ,,rezilierea“ contractului de închiriere înainte de termenul stabilit, cu condiția notificării prealabile (preaviz) într-un termen de minimum 60 de zile (art.24 lit.a din Legea nr.114/1996)

Întrucât legea nu distinge, ,,termenul stabilit” poate fi termenul prevăzut în contractul inițial ori în contractul reînnoit sau chiar termenul până la care operează prorogarea legală a contractelor de închiriere5. Chiriașul nu datorează daune-interese pentru denunțarea contractului inainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei până la expirarea termenului de preaviz, chiar dacă părăsește locuința mai înainte.

IV.1.3 Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor de către chiriaș

Rezilierea contractului de închiriere înainte de termen poate fi dispusă în următoarele cazuri:

a)La cererea proprietarului, dacă chiriașul nu a achitat chiria cel putin trei luni consecutiv (art.24 lit.b)

b) La cererea asociației de proprietari (locatari), dacă chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de trei luni,

5. ntruct prelugire (prorogare) legal a contractelor de nchiriere se face n interesul chiriaului, el poate renuna la acest beneficiu, vz. TS, s. civ., dec. nr.1986/1976, n RRD nr.6, 1977, p.

dacă nu au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriasului (art.24 lit.c si art.69 alin.3). Asociația (ceilalți chiriași sau proprietari) nu poate fi obligată să suporte consecințele insulvabile chiriașului6.

c) La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat înainte de termen dacă chiriașul nu a respectat alte clauze contractuale (art.24 lit.b). Deși legea specială nu precizează, potrivit dreptului comun (art.1439 alin.2 C.civ.), trebuie să fie vorba despre neexecutarea unor obligații principale, prin violarea cărora se aduce o vătămare celeilalte părți (abuzul de folosință, schimbarea destinației lucrului – art.1430 C.civ. etc.).

Poate fi vorba și despre neexecutarea obligației de plată a prețului pentru consumul de apă, gaze, energie electrică, contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de clădiri comune) și care, potrivit contractului de închiriere, trebuie să fie suportate de chiriaș, nefiind incluse în chirie.

d) Proprietarul poate cere rezilierea înainte de termen a contractului și în cazul în care chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței, clădirii în care este situată aceasta, instalațiilor, precum și oricăror altor bunuri aferente lor, sau dacă înstrainează fără drept părți ale acestora (art.24 lit.b).

După cum s-a stabilit în practica judiciară, stricăciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici în raport cu valoarea suprafeței locative nu pot fi considerate ,,însemnate” și deci nu sunt de natură să justifice evacuarea7.

În schimb, constituie stricăciuni însemnate modificările structurale ale

n sensul evacuării la cerea asociației de locatari necondiționat de dovada relei credințe, vz. TMB, s. a-IV-a civ., dec. nr. 1740/1997, n culegere TMB 1993-1997, p.353-354

7. vz. TS, s.civ. dec. nr. 1406/1971, n RRD nr.4, 1972, p.163

locuinței fără consimțământul proprietarului8.

e)Art.24 din Legea nr.114/1996 mai prevede rezilierea înainte de termen a

contractului de închiriere, la cererea proprietarului, dacă chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau impiedică folosirea normală a locuinței (lit.b).

Deși noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, ea poate avea loc, în clădirile cu mai multe locuințe și la cererea asociației (art.24 din Legea nr.114/1996) sau chiar la cererea colocatarilor (coproprietarilor) lezați, cum s-a hotărât în lumina art.24 din Legea nr.5/19739.

IV.1.4 Lipsa chiriașului titular de contract. Divorțul

Potrivit art.27 din Legea nr.114/1996 (astfel cum a fost modificat acest articol prin Legea nr.145/1999), în cazul părăsirii definitive a ,,domiciliului“ (locuinței) de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, precum și în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de doi ani fără întrerupere, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii locuinței sau de la data înregistrării decesului10 ori de la împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinței.

8. vz. TS, col. Civ., dec. nr.151/1958, n CD, 1958, p.188; TJ Braov, dec. civ. nr. 163/1977, n RRD nr.9, 1977, p.61

9. vz. TJ Prahova, dec. civ. nr.579/1969, n RRD nr.6/1969, p.174; TMB, s. a-IV-a civ., dec. nr.202/1990, n Dreptul nr.3, 1992, p.66-67.

10. Legea are practic n vedere moartea fizic constatată. n cazul declarării judecătorești a morții, contr. nc. După expirarea termenului de 30 de zile de la părăsirea locuinței. F.uca, op. cit., p.98

Lipsa titularului de contract determină ncetarea raporturilor de nchiriere în condițiile arătate, numai dacă nu există nici o persoană cu drepturi locative care să solicite beneficiul contractului de nchiriere, continuarea nchirierii, prin substituire în drepturile și obligațiile titularului inițial. Problema atribuirii beneficiului se pune și n caz de divorț.

Persoanele ndreptățite să solicite beneficiul contractului de nchiriere.

n cazul lipsei chiriașului titular de contract, cercul persoanelor (locatarilor) n drept de a invoca beneficiul contractului este determinat de art. 27 din Legea nr.114/1996. Astfel, dacă există persoane cu drepturi locative n locuința n cauză, nchirierea continuă, la cere, după caz:

n beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit mpreună cu titularul;

n beneficiul descendenților (copii, nepoți, etc.) sau al ascendenților (părinți, bunici, etc.), dacă au locuit mpreună cu acesta;

n beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost nscrise n contractul de nchiriere.

Legea mai precizează că n cazul mai multor cereri, beneficiul contractului se transmite prin hotărre judectorească.

Pentru a opera ncetarea, părăsirea trebuie să fie definitivă și continuă, iar nu temporară și sporadică.

n ceea ce privește ncetarea contractului de nchiriere prin decesul titularului de contract, potrivit dreptului comun, contractul de locațiune nu ncetează nici prin moartea locatorului, nici a locatarului (art.1440 C.civ.), drepturile și obligațiile, rezultnd din contract, fiind transmise moștenitorilor.

Păstrnd soluția dreptului comun n cazul decesului proprietarului (locatorului), legea a adoptat o soluție diferită pentru decesul chiriașului titular de contract; contractul ncetează n termen de 30 de zile de la data nregistrării decesului. n concepția legii, nchirierea este contractată n considerația persoanei chiriașului (intuitu personae), moștenitorii lui succednd n drepturi i obligații numai pe perioada celor 30 de zile. Iar persoanele care beneficiază de continuarea nchirierii au acest drept nu n calitate de moștenitori, ci n calitate de chiriași care au locuit mpreună cu titularul de contract, deci indiferent dacă sunt sau nu moștenitorii persoanei decedate.

Problema beneficiarului n caz de divorț

Legea locuinței nu prevede dispoziții referitoare la beneficiul contractului de nchiriere n caz de divorț.

OUG nr. 40/1997 pentru modificarea și completarea Legii locuinței nr.114/1996, a introdus după art.27 un nou articol, potrivit căruia: ,,n caz de divorț, dacă soții nu au convenit alfel, beneficiul contractului de nchiriere privitor la locuinț se atribuie soțului căruia i s-au dat n ngrijire copiii, iar n cazul cnd nu sunt copii, soțului care a obinuț divorțul“. nsă textul a fost abrogat prin art.1 pct.7 din Legea nr.196/1997 privind abrogare OUG nr.40/1997.

Dar, prin abrogare, problema nu s-a rezolvat, instanțele judecătorești competente urmnd să o soluționeze n lumina textelor existente, coroborate cu regulile dreptului comun.

Trebuie deosebite două ipoteze:

a) dacă ambii soți sunt titulari de contract și ei nu au convenit altfel, iar mpărțirea locuinței nu este posibilț n fapt, instanța va putea atribui beneficiul contractului n favoarea soțului care are nevoie mai multă de locuință sau este mai ndreptățit (de exemplu, n urma divorțului i s-au dat n ngrijire copiii, nu este vinovat de divorț, nu are rude care săiI asigure locuința fie ea și temporarș, etc.)

b) dacă numai unul dintre soți este titular de contract (de exemplu, a ncheiat contractul nainte de căsătorie) el continuă raporturile locative și după divorț, urmnd ca cellălt soț să fie evacuat, neavnd titlu locativ.

nsă instanța poate obliga pe soțul titular de contract să asigure celuilalt soț și copiilor ce i-au fost ncredințați, o suprafață locativă corespunzătore n acea locuință sau n altă locuință. Dacă locuința care formează obiectul contractului de nchiriere nu poate fi mpărțită, sau mprțirea nu ar fi indicată din cauza relelor comportări, se poate dispune, n mod provizoriu, evacuarea soțului titular de contract, pnă cnd el va găsi o altă locuință.

Soluțiile arătate sunt aplicabile și n cazul contractului de nchiriere accesoriu la contractul (raportul) de muncă (locuință de serviciu). nsă, n cazul locuinței de intervenție și de protocol, titularul dreptului de folosință nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.

IV.2. SOLUȚIONAREA LITIGIILOR LOCATIVE

Instanța competentă – n conformitate cu art.61 din Legea nr.114/1996, ,,orice litigiu in legatură cu aplicarea prevederilor prezentei legi se solutionează de către instanțele judecătorești“, competența fiind instanța în a cărei razei teritorială este situată locuința (art.25 si 42 din OUG nr.40/1999).

Litigiile urmează să fie judecate potrivit normelor de drept comun. Legiuitorul a urmărit să instituie o competență și o procedură unitare pentru judecarea oricăror litigii în legătură directă sau indirectă cu aplicarea Legii locuințelor.

Legea mai precizează că evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești, irevocabile, el fiind obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare (art.25 din Legea nr.114/1996 si art.14 alin.5 din OUG nr.40/1999).

Instanța urmează să dispună evacuarea printr-o hotarâre de drept comun după ce a verificat îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege pentru încetarea dreptului de folosință al chiriașului.

Acțiunea de evacuare reprezintă un act de administrare, putând fi intentată de unul dintre coproprietari (de exemplu, unul dintre soți), iar calitate procesuală pasivă are orice persoană care ocupă imobilul11.

11. vz. TMB, s. a-II-a civ., dec. nr.369/1993, n Culegerea TMB 1993-1997, p.351-353

V. REGULI DEROGATORII PRIVIND ÎNCHIRIEREA UNOR LOCUINȚE CU DESTINAȚIE SPECIALĂ

V.1. LOCUINȚA SOCIALĂ

V.1.1. Noțiune

Constituie locuință socială, locuința care se atribuie cu chirie subventională unor persoane sau familii a căror situație economică nu le permite dobândirea în proprietate sau închirierea unor locuințe in condițiile pieței (art.2 lit.c). Locuințele sociale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale (art.39 pct III 6 din anexa la Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia) și, ca atare, sunt inalienabile, dar pot închiriate (art.135 alin.5 din Constituție si art.11 din Legea nr.213/1998), însă nu pot fi vândute chiriașilor (art.47).

V.1.2. Persoanele indreptățite și repartizarea locuințelor sociale

Locuințele sociale pot fi închiriate familiilor (persoanelor) cu un venit mediu net lunar realizat în ultimile 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10 % (art.42). Nu pot beneficia de locuințe sociale (indiferent de venit) persoanele sau familiile care:

– dețin in proprietate o locuință;

– au instrainat o locuință dupa data de 1 ianuarie 1990;

– au beneficiat de sprijinul statului în credite și execuție pentru realizarea unei locuințe;

– dețin, în calitate de chiriaș, o alta locuință (art.48).

Locuințele sociale se rapartizează în vederea închirierii de către consiliile locale chiriașilor prevăzuți de art.15 din OUG nr.40/199 și apoi, în ordinea de prioritate stabilită de ele, următoarelor categorii de persoane (at.42 si 48): tinerii căsătoriți care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniți din instituții de ocrotire socială și care au împlinit varsta de 18 ani, invalizi de gradul I si II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii și văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr.42/1990, republicata și a Decretului-Lege nr.118/1990, republicat, alte persoane sau familii indreptățite.

La repartizarea locuințelor sociale, numărul de camere ce pot fi atribuite este în funcție de numărul de persoane îndreptățite: 1-3 persoane câte o camera, 4 persoane trei camere, 5 sau 6 persoane patru camere, 7 sau 8 persoane cinci camere (anexa nr.1 la Legea nr.114/1996, ultima nota la lit.B).

V.1.3 Încheierea contractului

Contractul de închiriere având ca obiect locuința socială, se incheie de catre primar sau de catre o persoana imputernicita de acesta cu beneficiarii stabiliti de consiliul local.

Contractul se incheie pe o perioada de 5 ani, cu posibilitatea prelungire pe baza declaratiei de venituri si actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale (art.44 alin.1).

Chiria prevazută în contract nu trebuie să depașească 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimile 12 luni, pe familie.

V.1.4. Rezilierea contractului

Legea precizează (art.46 lit.a) că rezilierea contractului având ca obiect locuința socială intervine, înainte de termenul stabilit, în condițiile prevăzute la art.24 (denunțarea contractului de către chiriaș, neplata chiriei sau a cheltuielilor comune cel putin 3 luni consecutiv, etc.).

Deși nu se prevede expres, locațiunea încetează, și în cazul locuinței sociale, la expirarea termenului contractual, dacă nu intervine ,,prelungirea“ (reînnoirea) contractului pe baza declarației de venituri prevăzute de art.44 alin.1.

Drept cauze speciale de reziliere, legea prevede două ipoteze. Potrivit art.45, se sanctionează cu rezilierea contractlui necomunicarea, în termen de 30 de zile, a modificărilor produse în venitul net lunar al familiei.

Iar conform art.46 lit.b, contractul se poate rezilia ,,în cazul în care venitul mediu lunar pe familie realizat în doi ani fiscali consecutivi, depășeste cu peste 20% nivelul minim prevazut la art.42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei in termen de 90 de zile de la comunicare“.

La cele două cazuri de încetare a contractului se poate adauga și ipoteza în care, după încheierea lui, titularul sau membrii familiei dobândesc în proprietate (de exemplu, prin moștenire) o locuință, dacă locuința în cauză poate fi ocupată de titular și membrii familiei sale.

V.2 LOCUINȚA DE SERVICIU ȘI LOCUINȚA DE INTERVENȚIE

V.2.1 Noțiune

Potrivit legii, este locuință de serviciu locuința destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, acordată în condițiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale (art.2 lit.d),. Iar locuința de intervenție, este locuința destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare care, prin contractul de muncă sau funcții ce necesită prezența permanentă sau în caz de urgență în cadrul unităților economice (art.2 lit.e) sau bugetare. Asemenea locuințe se închiriază ca aceesoriu al contractului de muncă.

V.2.2. Locuința de serviciu

Potrivit legile, condițiile și durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat între părțile contractante, accesoriu la contractul de muncă (art.51 alin.2).

Locuințele de serviciu pot fi închiriate numai personalului unității, beneficiară a fondului. Numărul de camere ce pot fi atribuite este în funcție de numărul persoanelor ce urmează să locuiască împreună cu titularul contractului de închiriere, la fel ca și în cazul locuințelor sociale.

Locuințele de serviciu, realizate în condițiile Legii nr.114/1996, finanțate din bugetul de stat si bugetele locale, pot fi vândute în condițiile legii dar numai cu aprobarea Guvernului.

Deoarece contractul de închiriere, având ca obiect o locuință de serviciu este, potrivit legii, accesoriu la contractul de muncă, o dată cu încetarea contractului de muncă încetează și efectele contractului de închiriere, potrivit principiului ,,accesorium sequitur principale“. În consecință, titularul contractului de închiriere poate fi evacuat necondiționat de atribuirea unei alte locuințe. Odată cu titularul contractului de închiriere urmează să fie evacuați si membrii familiei sale deoarece nu au drepturi locative proprii.

În legatură cu încetare contractului de închiriere, ca urmare a încetării raporturilor de muncă, s-a hotărât că rezilierea locațiunii nu se produce de drept, unitatea putând permite folosirea în continuare a locuinței în condițiile tacitei relocațiuni (art.1437 C.civ.) care este fără termen12. Această posibilitate de continuare a locațiunii, după încetarea contractului de muncă, se poate dovedi utilă mai ales în cazul pensionării titularului de contract și în cazul decesului acestuia.

În cazul încetării rapoturilor de muncă, astfel încat titularul contractului de închiriere, este indreptățit să primească ajutor de șomaj sau alocație de spriin, rezilierea contractului și evacuare chiriașului nu poate fi cerută la încetarea contractului de muncă.

V.2.3 Locuința de intervenție

Locuința de intervenție poate fi închiriată numai personalului unității, ca accesoriu la contractul de muncă (cu număr de camere determinat potrivit anexei nr.1 la Legea nr.114/1996) și cu consecința încetarii dreptului de folosință ca urmare a încetării raporturilor de muncă.

Comparativ cu locuința de serviciu, locuința de intervenție prezintă și unele particularități:

– în primul rând, se consideră locuință de serviciu numai locuința situată în incinta unității ori în imediata apropiere a acesteia (art.54 alin.2). Ea este destinată

vz. CSJ, s. civ., dec. nr. 431/1994, n Dreptul nr.12, 1994, p.62-63; vz.i dec. nr.1678/1993, n Dreptul nr.7/1994, p.88, dec. nr.1946/1993, n Dreptul nr.7, 1994, p.88ca

a servi locuința personalului (și membrilor familiei), care indeplinește anumite atribuții de serviciu ce necesită prezența în preajma locului de muncă, cum ar fi locuințele situate în cantoanele izolate de-a lungul liniilor de cale ferată sau drumuri, sau cum ar fi locuințele situate în clădirile izolate în care se află cazat personalul care deservește instalațiile sau rețelele de înaltă tensiune, etc.

În cazul locuinței de intervenție, închirierea se face nu numai în considerația raportului de muncă, dar chiar în considerația funcției indeplinită de persoana incadrată în muncă

– în al doilea rând, locuința de intervenție nu poate fi vândută chiriașului (art.54 alin.3).

Încetarea contractului de muncă atrage după sine, în toate cazurile (inclusiv pensionarea), încetarea contractului de închiriere. Ea intervine chiar dacă titularul contractului de închiriere primește ajutor de șomaj sau alocație de sprijin. Numai că, în acest caz, evacuarea este condiționată de atribuirea unui alt spațiu locativ corespunzător (art.13 din Legea nr.1/1991, republicată, coroborat cu art.71 din Legea nr.114/1996).

V.3. LOCUINȚA DE NECESITATE

V.3.1. Noțiune

Este locuință de necesitate, locuința destinată cazarii temporare a persoanelor si familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente, ori ale căror locuințe sunt supuse demolării in vederea realizării de lucrări de utilitate publică, lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari (art.2 lit.f).

În cazuri de extremă urgență, consiliile locale pot declara locuințe de necesitate, locuințele libere aflate in fondul de locuințe sociale (art.56), caz în care închirierea va urma regimul juridic al locuinței de necesitate.

V.3.2 Regim juridic

Locuința de necesitate se atribuie pe baza hotărârii consiliului local (art.55 alin.3), numărul de camere fiind in funcție de numărul persoanelor ce urmează să locuiască împreună cu titularul contractului de închiriere, la fel ca și în cazul locuințelor sociale (dar indiferent de venitul beneficiarului).

Contractul de închiriere se încheie de către primarul localității sau de către o persoana împuternicită de acesta. Închirierea are caracter temporar, deci contractul se încheie pe durata nedeterminată și conferă drepturi locative până la înlăturarea efectelor care au facut inutilizabilă locuința ocupată anterior.

V.4. LOCUINȚA DE PROTOCOL

V.4.1 Noțiune

Este locuință de protocol, locuința destinată utilizării de către persoanele ce sunt alese sau numite în unele funcții ori demnități publice, exclusiv pe durata executării acestora (art.2 lit.g). Lista imobilelor cu destinație de locuință de protocol si condițiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească, se stabilesc prin hotărâre a Guvernului (art.58 alin.3).

Locuințele de protocol sunt proprietate publică a statului și se administrează de către Regia Autonomă ,,Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat“, care asigură evidența, intretinerea, repararea și conservarea lor, precum și încasarea chiriei (Art.57 alin.1-2).

Contractul de nchiriere a locuinței de protocol ncetează de drept n termen de 60 de zile de la data eliberării din funcție a beneficiarului (art.60 alin.3), necondiționat de atribuirea unei alte locuințe. Persoana n cauză (mpreună cu membrii familiei, dacă este cazul) se poate ntoarce n locuința destinată anterior, cu titlul de proprietate sau chiriași.

V.4.2. Locuința de protocol – reedință oficială

Au dreptul la cte o locuință de protocol, ca reședință oficială, președintele Romniei, președintele Senatului, președintele Camerei Deputaților și primul ministru. Aceste reședințe oficiale se atribuie de către Guvern și sunt puse la dispoziția persoanelor ndreptățite, mpreună cu dotările aferente, pe ntreaga perioadă a exercitării funției, de către RA ,,Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat“ (art.58 alin.1-2).

Contractul de nchiriere se ncheie de către unitatea administratoare cu serviciile de specialitate ale instituțiilor n care și desfașoară activitatea persoanele beneficiare (art.60 alin.1). Plata chiriei se face din bugetul Președenției Romniei, Senatului, Camerei Deputaților sau Secretarului General al Guvernului, după caz, n limitele prevederilor bugetare aprobate anual (art.66).

V.4.3. Locuința de protocol – simplă

Pot beneficia de locuință de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care ndeplinesc următoarele funcții: vicepreședinți ai Senatului și ai Camerei Deputaților, miniștrii de stat, miniștrii și asimilaii acestora, președinții Curții Supreme de Justiție, Curții Constituționale, Curții de Conturi și Consiliului Legislativ precum și Avocatul Poporului, pe durata exercitării funcției sau a mandatului (art.51 alin.1).

Atribuirea locuinței de protocol se face prin decizie a primului ministru și numai dacă persoana solicitantă nu deține, n localitatea n care și desfasoară activitatea, o altă locuință care să corespundă condiiilor stabilite prin hotrrea Guvernului pentru locuințele de protocol (art.59 alin.2-3).

Contractul de ncheie de către unitatea administratoare direct cu beneficiarul, care va putea ocupa locuința cu membrii familiei (art.60 alin.2).

VI. SPEȚE ȘI PROPUNERI DE LEGE FERENDA

VI.1. SPEȚE

1. Contract de nchiriere teren, ncheiat ntre o persoan fizică.

Contractul prin care primăria n calitate de proprietară a suprafeței de teren n litigiu a nchiriat terenul respectiv unei persoane fizice, n schimbul unei anumite chirii, este ncheiat de primărie n calitatea sa de persoană juridică, subiect de drept civil pentru administrarea patrimoniului său, iar nu n calitate de organ de drept administrativ.

Așa fiind, un astfel de contract, chiar dacă vatămă interesele unei alte persoane ,,nu putea fi atacat la instanța specială de contencios administativ, contractul fiind un act tipic de gestiune, iar n conformitate cu art.2 lit.d din Legea nr.29/1990, actele de gestiune săvrșite de stat n calitate de persoană juridică și sunt pentru administrarea patrimoniului său, sunt exceptate de la controlul acestei instanțe“.

2.Contract de nchiriere. Suprafaț locativă cu destinție comercială. Renchiriere. Condiții.

n speță, deși termenul pnă la care suprafața locativă cu destinație comercială a fost nchiriată a expirat, prtul, societate comercială, a refuzat să-l elibereze, sub motiv că avea dreptul la prelungirea contractului care cuprinde clauza n acest sens.

Din acest punct de vedere, susținerea prâtei nu a fost primită deoarece stipulația din contract, conform căreia, la expirarea termenului pn la care convenția a fost ncheiată, chiriașul are dreptul la renoirea locațiunii, nu constitue o obligație pentru proprietar dect n măsura n care acesta nelege să nchirieze n continuare spațiul.

Cum prin somațiile adresate prtei, reclamanta i-a comunicat că nu nțelege să prelungească contractul de nchiriere, nseamn că acordul de voință pentru rennoirea locaiunii nu s-a realizat, astfel că prta deține fără un titlu spațiu n litigiu.

De aceea, hotărrea instanței de recurs, prin care acțiunea reclamantei, privind evacuarea prtei a fost respinsă, este greșită, ca și dispoziția prin care reclamanta a fost obligată să ncheie un nou contract de nchiriere cu prta.

Solicitarea unei evacuri.

V.O. l-a chemat n judecată pe fostul su soț F.N., pentru a se dispune evacuarea acestuia din apartamentul n litigiu, motivnd că prtul este extrem de violent și diagnosticat cu sindrom schizoid, psihopatie de tip paranoid, fapt pentru care nu mai poate conviețui cu acesta.

Instanța a admis acțiunea astfel cum a fost formulată și a dispus evacuarea necondiționată a prtului.

mpotriva hotărrii a declarat apel prtul, criticnd instanța că a desconsiderat faptul că este bolnav și n imposibilitate de a obține o altă locuință, arătnd totodată că s-au interpretat n mod greșit probele cu privire la relațiile dintre părți i culpa acestora.

Reanaliznd divorțul, instanța de apel a reevaluat probele, dovedindu-se că n urma divorțului s-a partajat folosirea apartamentului n litigiu, atribuindu-se reclamantei și copiilor minori două camere, iar o cameră prâtului, cu folosință comună a dependințelor. Totodată, din probele administrate n cauză, s-a dovedit imposibila conviețuire a părților n același apartament, fondată pe comportarea violentă a prtului față de fosta soție, așa cum rezultă din depozițiile martorilor, din proba cu nscrisuri, incluznd și certificatele medico-legale, reținnd că ntreaga atmosferă tensionată dunează att intimatei ct i copiilor minori.

Pentru aceste considerente, instanța a respins ca nefondat apelul lui F.N.

VI.2. PROPUNERI DE LEGE FERENDA

n prezent, nchirierea locuinței din mediul urban și rural, indiferent de titularul dreptului de proprietate (persoană fizică, persoană juridică, unitate administrativ-teritorială și stat), este reglementată de prevederile Legii nr.114 din 21 octombrie 1996, intitulată ,,legea locuinței“.

Noua lege a locuinței reglementează n primul rnd, modul n care persoanele fizice sau juridice romne pot realiza construcții de locuințe pentru folosirea proprie sau n scopul valorificării acestora (art.4-20), n al doilea rnd reglementeză nchirierea locuințelor (art.21-60)13.

Prin ordonanța de urgență nr.40 din 10 iulie 1997, s-a introdus n Legea nr.114/1996 art.21, cu următorul cuprins: n caz de divorț, dacă soții nu au convenit altfel, beneficiarul contractului de nchiriere privitor la locuință, se atribuie soțului căruia i s-au dat n ngrijire copiii, iar n cazul n care nu sunt copii, soțului care a obținut divorțul.

13 Eugeniu Safta Romano: ,,Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare. 1999, p.139.

Se are n vedere, de exemplu, situația căsătoriilor fără copii i desfacerea căsătoriei se face din vina ambilor soți, situație cnd locuința este proprietate exclusivă a soțului vinovat de divorț, care, n spiritul legii, el ar urma să fie evacuat necondiționat din locuința sa.

ns, textul de lege, se referă la atribuirea locuinței exclusiv n funcție de anumite criterii de preferință: ncredințarea copiilor, obținerea divorțului, fără a avea n vedere posibilitatea partajului de folosință.

Căsătoria poate fi desfăcută i prin acordul părților, fără ca odată cu divorțul, soții să fi cerut instanței să se pronunțe și cu privire la locuinț și nici n-au convenit ntr-un fel, ulterior, după divorț, soții pot intra n conflict cu privire la locuință, dar legea nu oferă nici o soluție n această situație, instanțele urmnd să decidă n funcție de practica judiciară de pn acum, adică n condițiile n care căsătoria s-a desfăcut din culpa ambilor soți și din căsătorie n-au rezultat copii.

VII. CONCLUZII

Unul din cele mai des utilizate contracte n practică este contractul de nchiriere.

nchirierea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaș (locatar), folosința temporară, totală sau parțială a unei locuințe, n schimbul unei sume de bani numită chirie.

Ca și locațiunea, nchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesivă, care transmite dreptul de folosință temporară a locuinței. Rezultă că nchirierea se deoebește de locațiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuința.

Astfel fiind, nchirierea nu poate fi calificată un contract special distinct, ci numai o varietate a contractului de locațiune de drept comun. n consecință, contractului de nchiriere i sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun referitoare la locațiune, n măsura n cate legislația locativă nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuinței nr.114/1996).

n vederea nașterii raporturilor de nchiriere și ocuparea locuinței de către chiriaș, este necesară ncheierea contractului de nchiriere; dreptul de folosință al locuinței se naște pe ,,data intrării n vigoare“ a contractului (art.21 lit.i).

Problemele speciale, derogatorii de la locațiunea de drept comun, care se pun n legtură cu ncheierea contractului de nchiriere sunt: părțile contractante, forma, obiectul contractului și termenul.

Părțile contractante: locatatorul și locatarul (chiriașul).

Legea prevede că nchirierea se face de către locator (proprietar), persoană fizică sau juridică.

Deoarece contractul nu este translativ de proprietate, el poate fi ncheiat și de către titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau de creanță (de exemplu, locatar). n cazul locuințelor proprietatea statului sau unităților administrativ-teritoriale, contractul poate fi ncheiat de către persoana juridică care are n administrare imobilul n cauză sau de către organul prevzut de lege (de exemplu, regia autonomă care administrează locuința de protocol).

Contractul de nchiriere poate fi ncheiat de locatar (chiriaș), și de mai multe persoane (de exemplu, frați, soți, concubini, etc.), caz n care ele devin cotitulare ale contractului de locațiune, avnd obligații locative.

nchirierea sa face ,,prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriare…“ n maximum 15 zile de la data semnării, prin grija proprietarului, formalitățile fiind necesare ,,ad pronationem“.

Obiectul contractului este locuința nchiriată. Prțile trebuie să determine n contract cuantumul chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia și modul de plată.

Termenul nchirierii este lăsat la aprecierea părților. Potrivit legii, contractul ,,va cuprinde… data intrării n vigoare și durata“ (art.21 lit.i).

Referitor la efectele contractului de nchiriere, toate obligațiile locatarului decurg din principiul că el trebuie să asigure chiriașului folosința liniștită și utilă a lucrului n tot timpul locațiunii. Astfel, locatarul are obligația de a preda locuința și de a efectua reparațiile necesare.

Chiriașul este obligat să ntrețină n bune condiții locuința, ntruct la mutare trebuie să o predea n stare normaă de folosință (și de curățenie), ținndu-se seama de starea n care a fost nchiriată.

Plata chiriei se face la domiciliul debitorului, n caz de pluralitate de locatari obligația este conjunctă.

Legea locuinței prevede ncetarea contractului de nchiriere prin:

– expirarea termenului stipulat;

– denunțarea unilaterală a contractului de nchiriere de către chiriaș;

– rezilierea contractului n cazul neexecutării obligațiilor sau săvrșirii de către chiriaș a unor fapte culpabile.

Legea nr.114/1996 prevede unele reguli speciale privind nchirierea locuințelor cu destinație specială, cum sunt: locuința socială, locuința de serviciu și de intervenție, locuința de necesitate și locuința de protocol.

Locuința socială se atribuie cu subvenionare unor persoane sau familii, a căror situație economică nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unor locuințe n condițiile pieței (art.2 lit.c). Locuințele speciale aparțin domeniului public al unităților administrativ-teritoriale, ele neputnd fi vndute chiriașilor.

Locuința de serviciu este destinată funcționarilor publici, angajaților unor instituții sau agenți economici, n condițiile contractului de muncă; ele pot fi vndute chiriașilor n condițiile legii, dar numai cu aprobarea Guvernului.

Locuința de intervenție este destinată cazării personalului unităților economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, ndeplinește activități sau funcții ce necesită prezența permanentă, sau n caz de urgență, n cadrul unității economice sau bugetare, acestea nu pot fi vndute chiriașilor.

Locuința de necesitate este destinată cazării temporare a persoanelor și familiilor ale căror locuințe au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente, supuse demolării sau renovării.

Locuința de protocol este destinată persoanelor care sunt alese sau numit n unele funcții sau demnități publice, exclusiv pe durata exercitării acestora. Ele sunt proprietate publică a statului și se administrează de către Regia Autonomă ,,Administrația Patrimoniului Protocolului de Stat“.

BIBLIOGRAFIE

Legislație:

1) *** Constituția României, publicată în M.Of. nr.233 din 21 noiembrie 1991, Ed. Lumina Lex, București, 1993;

2) *** Codul civil român, Ed. Oscar Print, București, 2001;

3) *** Codul procesual civil, Ed. Oscar Print, București, 2001;

4) *** Decretul – Lege nr.24/ 1990 privind sancționarea ocupării abuzive a locuințelor din fondul locativ de stat;

5) *** Legea nr.1/ 1991, republicată în 1992, privind protecția socială a șomerilor și reintegrarea lor profesională;

6) *** HG. Nr.107/1992 privind înființarea Regiei Autonome ,,Locato“ modificată și completată prin HG. nr.417/1997;

7) *** HG. nr.521/1992 privind realizarea, administrarea si repartizarea fondului de locuințe pentru MApN, MI, SRI si HG nr.521/1992.

8) *** Legea nr.17/1994 privind prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere privind unele suprafețe locative;

9) *** Legea nr.112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu desținatie de locuințe trecute în proprietate;

10) *** Legea nr.114/1996 privind închirierea locuințelor;

11) *** Legea nr.181/1997 privind impunerea veniturilor realizate din închirierea de bunuri mobile;

12) *** Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia;

13) *** QUG nr.44/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe;

14) *** HG nr.561/1999 privind aprobarea criteriilor de stabilire a imobilelor cu destinație de reședințe oficiale;

*

* *

Doctrina:

1) Francisc, Deack: Tratat de drept civil, contracte speciale, Ed. Universul Juridic, București,2001;

2) Stănciulescu, Liviu: Drept civil, Contracte speciale – succesiuni; Ed. All Beck, București, 2002;

3) Chirică, Dan: Drept civil – contracte speciale; Ed. Lumina Lex, București, 1997;

4) Safta Romano, Eugeniu: Contracte civile. Executare. Încetare. Ed. Polirom, Iași, 1999;

5) Filipescu, Ion P.: Teoria generală a obligațiilor; Ed. Actami, București, 1998.

6) Răducanu, Gabriela;Titus Maravela, Gelu: Drept civil – culegere de spețe – Ed. All Beck, București, 1998, 1999;

7) Crișu, Constantain: Repertoriu de doctrină și jurisprudență română, vol.I; Ed. Argessis, Argeș, 1995.

Jurisprudența:

1) CSJ, s.civ., dec. nr.431/1994, în Dreptul nr.12, 1994;

2) TS, cod. civ., dec. nr.151/1958, în CD, 1958;

3) TS, s.civ., dec. nr.1406/1971, în RRD nr.4, 1972;

4) TS, s.civ., dec.nr.1986/1976, în RRD nr.6, 1997;

5) TMB, s. a-II-a civ., dec.nr.369/1993, în Culegerea TMB, 1993-1997;

6) TMB s. a-IV-a civ., dec. nr.202/1990, în Dreptul nr.3/1992;

7) TMB, s. a-IV-a civ., dec.nr.1406/1971, în RRD nr.4, 1972;

8) TJ Brasov, dec. civ. nr.163/1997, în RRD nr.9, 1997;

9) TJ Prahova, dec. civ. nr.579/1969, în RRD nr.6/1979.