Contractul de Inchiriere

Drept

Contractul de Inchiriere

Byadmin ianuarie 1, 2024

CUPRINS

Capitolul I

CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE

1. Scopul, obiectivele și importanța lucrării

1.1. Gradul de cercetare al temei

1.2. Scopul și obiectivele cercetării

2. Studiu comparativ privind abordarea contractului de locatiune potrivit doctrinei și legislației diferitor state

Capitolul II

CARACTERIZARE GENERALĂ A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1. Cadrul normativ al reglementării contractului de locațiune

2. Părțile contractului de locatiune

3. Noțiune și caractere juridice

3.1. Noțiune

3.2.Caractere juridice

4. Durata contractului de locatiune

5. Delimitarea și asemănarea contractului de locatiune față de alte tipuri de contracte

Capitolul III

CONDIȚIILE DE VALIDITATE A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1. Aspecte introductive

2. Condiții de fond

2.3.1.1. Capacitatea

2.3.1.2 Consimțământul

2.3.1.3. Obiectul

2.3.1.4. Cauza

3. Forma contractului de locatiune

Capitolul IV

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1. Obligațiile locatorului

1.1. Predarea bunului

1.2. Sarcina reparațiilor

1.3. Asigurarea folosinței

1.4. Garanția contra viciilor

1.5. Efectele garanției contra viciilor

1.6. Garanția pentru lipsa calităților convenite

1.7. Tulburările de fapt

1.8. Tulburările de drept

2. Obligațiile locatarului

2.1. Să ia în primire bunul dat în închiriere

2.2. Să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract

2.3. Obligațiile privind folosirea bunului

2.3.1. Schimbarea formei ori destinației bunului. Folosirea abuzivă

2.3.2. Înștiințarea proprietarului despre nevoia de reparații

2.3.2.1. Reparațiile locative

2.3.2.2. Lipsa de folosință în caz de reparații urgente

2.3.3. Obligația de a permite examinarea bunului

CAPITOLUL V

SUBLOCAȚIUNEA ȘI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Dreptul de a subcontracta și de a ceda contractul

Interdicția sublocațiunii și a cesiunii

Efectele sublocațiunii

Efectele cesiunii locațiunii

Capitolul VI

ÎNSTRĂINAREA BUNULUI DAT ÎN LOCAȚIUNE

1. Opozabilitatea contractului de locatiune față de dobânditor

2. Încetarea locatiunii în caz de înstrăinare

3. Raporturile dintre locatar și dobânditor

4. Efectele garanțiilor constituite de locatar

5. Cesiunea și plata anticipată a chiriei

Capitolul VII

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1. Denunțarea contractului

2. Rezilierea locatiunii

3. Imposibilitatea folosirii bunului

4. Desﬁințarea titlului proprietarului

5. Moartea locatorului sau a lacoatarului

6. Restituirea bunului

7. Răspunderea locatarului pentru bunul închiriat

8. Îmbunătățirile făcute de locatar

Capitolul VIII

REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII LOCUINȚELOR

1. Închirierea făcută fără determinarea duratei

2. Denunțarea închirierii încheiate pe durată determinată

3. Clauze nescrise

4. Vicii care amenință sănătatea ori integritatea corporală

5. Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere

6. Folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii

7. Rezilierea contractului

8. Evacuarea chiriașului

9. Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriașul

10 Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere

11. Decesul chiriașului

12. Locuințe cu destinație specială

Concluzii

Bibliografie

Capitolul I

CONSIDERAȚII INTRODUCTIVE

Scopul, obiectivele și importanța lucrării

Lucrarea de licență cu tema Contractul de închiriere tratează din punct de vedere teoretic și practic mecanismul de funcțonare al închirierii precum și raporturile contractuale care se stabliesc în cadrul acestui contract.

În lucrarea de față sunt analizate reglementările în materie precum și asemănările și deosebirile dintre contractul de închiriere din România și alte sate, fiind arătate soluții pentru îmbunătățirea cadrului legal din țara noastră, realizarea unei paralele între România și Republica Moldova. De asemenea vom dezbate modul în care ia naștere contractul de închiriere, conținutul contractului, efectele contractului – drepturile și obligațiile părților, precum și modificarea și încetarea contractului de închiriere.

Așadar, tema analizată este o noutate din cel puțin trei puncte de vedere:

– în primul rând, trebuie să ținem cont de diversitatea nevoilor economico- sociale din această perioadă comparativ cu perioada anterioară trecerii la economia de piață în cele două țări (România și Republica Moldova), remarcăm că însuși normele legale ( și Dreptul în ansamblu) sunt într-o permanentă schimbare, fiind astfel posibilă o intervenție de voință ,destinată să dea acestora o anumită direcție. Această intervenție de voință poate emana de la legiuitor, cum la fel poate emana de la doctrinari, ori de la interpreții legii.

Contractul de închiriere este o varietate a contractului de locațiune care potrvit art. 1.777 din NCC român – locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie, iar art. 1778 NCC alin.(1) prevede că: "locațiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere…"

Reglementarea anterioară: C. civ. r. 1864: „Art. 1411. Locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucru pentru un timp determinat, drept un preț determinat (C. civ. r. 1413 și urm.)”.

Consider că de-a lungul timpului atât legislația din țara noastră a suferit modificări în sesnul în 2011 a intrat în vigoare noul Cod civil al României.

Cu toatea acestea, noile reglementări necesită o interpretare amănunțită pentru a îndeplinii obiectivele urmărite prin elaborarea acestei teme pe care o consider o propunere în sensul de a îmbunătății prevederile legislației noastre în materie.

în al doilea rând, necesitatea elaborării acestei teme rezidă din nevoile legiuitorului de a aduce imbunătățiri în doctrina de specialitate prin modul de interpretare a normelor legale atât ale codului civil al României care în prezent a adoptat un nou Cod civil care se spune că ar fi de inspirație italiană, spaniolă, germană în analogie cu legislația altor state cum ar fi Republica Moldova.

La baza Codul civil al Republicii Moldova stă încă Codul civil german, de asemenea putem trage concluzia că se asemnănă foarte mult cu Codul civil român în vigoare.

Prin tema propusă doresc să relizez o cercetare amănunțită si un studiu în scopul îmbunătățirii pe viitor a legislaței noastre, pentru a reprezenta pentru leguitor o sursă care să stabiliească o nouă direcție în ceea ce privește îmbunătățirea dispozițiilor acutale ale noului Cod civil al României.

În concluzie apreciez că lucrarea de fața reprezimtă un studiu amplu în ceea ce privește diferitele opinii ale autorilor de-a lungul timpului, lucrările de specialitate în scopul de a arăta care sunt imperfecțiunile care trebuiesc corectate în dreptul nostru prin raportare la dreptul altor state care au ca obiectiv eliminarea pe cât posibil a litigilor în materie de locațiune.

Această temă este una de actulitate întrucât își propune să ofere sugestii pentru viitor în ceea ce privește simplificarea procedurilor în materie de locațiune.

Gradul de cercetare al temei

Analiza temei abordate și cercetarea aspectelor pe care le comportă au fost realizate:

Din punctul de vedere al analogiei cu alte state, în acest cadru fiind analizate legislațiile altor state în materie de locațiune cât și evoluța cadrului normativ în dreptul comparat. Astfel, investigația realizată a codus la opinia potrivit căreia legislația Republicii Moldova și a României deși sunt aparent asemănătoare, sunt de surginte diferită: Codul civil al Republicii Moldova este de sorginte germană, cunoscut indeosebi dupa initialele denumirii sale (BGB) reprezinta unul dintre cele mai importante dar si mai originale monumente legislative ale marelui sistem juridic romano-germanic. Elementele inedite, limbajul tehnicist pe care il promovează, anumite particlaritati in definirea conceptului de locațiune, structura originala a acestui tip de contract, toate acestea il fac sa difere intr-o masura insemnata de codul civil francez, asigurandu-i o pozitie particulara in cadrul marelui sistem de drept, în timp ce Codul civil român în vigoare crează un cadru legislativ care își propune să realizeze un echilibru între drepturile și obligațiile părțiilor contractante in materie de locațiune, în scopul îmbunătățirii procedurii civile din moment ce fiecare parte atât locatarul cât și locatarul pornesc într-un eventual proces pe picior de egalitate juridică.

din punct de vedere doctrinar, gradul de cercetare al temei este determinat de evoluția opinilor doctrinare exprimate până în przent. Voi aminti o serie de autori de o importanță deosebită pentru dreptul civil și implicit pentru cercetarea contractului de închiriere și anume: Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I.; Băicoianu Alexandru; Cantacuzino, Matei B.; Deak, Francisc; Berthiau, D.; Bénabent, A.; Huet Jérôme; Mazeaud, H.L. et J, etc.

De asemenea evidențiem și alți autori româi ale căror lucrări au făcut isorie în materie: Boroi, G.; Beleiu, Gh.; Bacaci, Al.; Chelaru, E.; Bîrsan, C.; Stătescu, C.; Safta Romano, E.; Ciobanu, V., M. etc.

Scopul și obiectivele cercetării

Scopul propus prin realizarea acestei lucrări este acela de a propune un nou concept de abordare a contractului de închiriere, un mod de a simplifica procedurile civile în materie în încercarea de a elimina litigile ivite în practică, de accea în prezenta lucrare vom anlaiza o serie de spețe pentru a exemplifica modul în care se soluționează aceste procese, care de-a lungul timpului au generat un conflict în ceea ce privește termenele destul de mari ale proceselor. În acestă lucare voi aduce cu titlu de exmplu mai multe analize ale unor spețe care le consider extrem de sugestive pentru a dezbate tema pe care mi-am propus să o elaborez prin prezenta lucrare. În studiul meu mi-au atras atenția multe spețe în materie de locațiune care consider că prin intermediul lor voi evidenția fundamntul contractului de închiriere. În elaborarea acestei lucrări voi ține cont de o serie de aspecte pentru a contura aspectele teoretice și practice ale acestui tip de contract.

Am pornit în elaborarea acestui studiu pornind de la definiția legală a contrctului de locațiune care evidențiază elementele esențiale ale contractului de închiriere, și anume: folosința unui bun, durata limitată a folosinței și prețul folosinței, denumit chirie.

Consider că definrea conceptului de locațune explică în mod cert operațiunea jrudică care are loc între părțile contractante, adică între locator și locatar. Și art. 1411 din vechiul Cod civil român deﬁnea contractul de locațiune, cu singura deosebire că nu preciza denumirea părților contractante (locator și locatar), precum și a prețului (chirie) care, în viziunea textului, trebuia să ﬁ e „determinat”.

Am analizat în prezenta lucrare și problemele care s-au ivit în practica judecătorească, și concluzionând am exprimat următoarele considerente pe care le voi avea în vedere în elaborarea tezei:

analiza comparativă a contractului de locațiune prevăzut de legislația României și a Republicii Moldova, pentru a determina asemănările și deosebirile dintre cele două legislații în materie de locațiune;

obiectul contractului de închiriere ca și condiție de valabilitate a contractului, precum și deciziile întâlnite în practica judecătorească cu privire la sancțiunile care pot intervenii în cazul în care contractul de închiriere nu are un obiect bine determinat, pentru care părțile contractului s-au obligat;

delimitarea și asemănarea închirierii față de alte tipuri de contracte, în această secțiune am analizat contractul de închiriere în paralel cu contractul de vânzare-cumpărare, dar și cu împrumutul de folosințăi civile din moment ce fiecare parte atât locatarul cât și locatarul pornesc într-un eventual proces pe picior de egalitate juridică.

din punct de vedere doctrinar, gradul de cercetare al temei este determinat de evoluția opinilor doctrinare exprimate până în przent. Voi aminti o serie de autori de o importanță deosebită pentru dreptul civil și implicit pentru cercetarea contractului de închiriere și anume: Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I.; Băicoianu Alexandru; Cantacuzino, Matei B.; Deak, Francisc; Berthiau, D.; Bénabent, A.; Huet Jérôme; Mazeaud, H.L. et J, etc.

De asemenea evidențiem și alți autori româi ale căror lucrări au făcut isorie în materie: Boroi, G.; Beleiu, Gh.; Bacaci, Al.; Chelaru, E.; Bîrsan, C.; Stătescu, C.; Safta Romano, E.; Ciobanu, V., M. etc.

Scopul și obiectivele cercetării

Scopul propus prin realizarea acestei lucrări este acela de a propune un nou concept de abordare a contractului de închiriere, un mod de a simplifica procedurile civile în materie în încercarea de a elimina litigile ivite în practică, de accea în prezenta lucrare vom anlaiza o serie de spețe pentru a exemplifica modul în care se soluționează aceste procese, care de-a lungul timpului au generat un conflict în ceea ce privește termenele destul de mari ale proceselor. În acestă lucare voi aduce cu titlu de exmplu mai multe analize ale unor spețe care le consider extrem de sugestive pentru a dezbate tema pe care mi-am propus să o elaborez prin prezenta lucrare. În studiul meu mi-au atras atenția multe spețe în materie de locațiune care consider că prin intermediul lor voi evidenția fundamntul contractului de închiriere. În elaborarea acestei lucrări voi ține cont de o serie de aspecte pentru a contura aspectele teoretice și practice ale acestui tip de contract.

Am pornit în elaborarea acestui studiu pornind de la definiția legală a contrctului de locațiune care evidențiază elementele esențiale ale contractului de închiriere, și anume: folosința unui bun, durata limitată a folosinței și prețul folosinței, denumit chirie.

Consider că definrea conceptului de locațune explică în mod cert operațiunea jrudică care are loc între părțile contractante, adică între locator și locatar. Și art. 1411 din vechiul Cod civil român deﬁnea contractul de locațiune, cu singura deosebire că nu preciza denumirea părților contractante (locator și locatar), precum și a prețului (chirie) care, în viziunea textului, trebuia să ﬁ e „determinat”.

Am analizat în prezenta lucrare și problemele care s-au ivit în practica judecătorească, și concluzionând am exprimat următoarele considerente pe care le voi avea în vedere în elaborarea tezei:

analiza comparativă a contractului de locațiune prevăzut de legislația României și a Republicii Moldova, pentru a determina asemănările și deosebirile dintre cele două legislații în materie de locațiune;

obiectul contractului de închiriere ca și condiție de valabilitate a contractului, precum și deciziile întâlnite în practica judecătorească cu privire la sancțiunile care pot intervenii în cazul în care contractul de închiriere nu are un obiect bine determinat, pentru care părțile contractului s-au obligat;

delimitarea și asemănarea închirierii față de alte tipuri de contracte, în această secțiune am analizat contractul de închiriere în paralel cu contractul de vânzare-cumpărare, dar și cu împrumutul de folosință, uzufruct și leasing având în vedere asemănarile și deosebirile dintre aceste contracte;

efectele pe care le are contractul de închiriere în România în analogie cu contractul de închiriere din legislația altor state;

cercetarea variertăților contractului de locațiune pentru a sublinia eficiența contractului de închiriere în deptul civil al României;

Enunțare unor soluții cu privire la modul de îmbunătățire a cadrului legal cu privire la contractul de închiriere.

Modificarea contractului de închiriere prin prelungirea acestuia precum și situațiile în care acest contract poate fi prelungit reprezintă de asemenea un studiu aprofundat în prezenta lucrare;

Încetarea contractului de închiriere precum și cazurile de încetarea a contractului.

Studiu comparativ privind abordarea contractului de locatiune potrivit doctrinei și legislației diferitor state

În ceea ce privește felurile locațiunii propun în elaborarea studiului privind locațiunea să analizăm prevederile celor două coduri civile, pe de o parte cel al României iar pe de altă parte cel al Republicii Moldova.

Potrvit art. 1.778.. NCC român: (1) Locațiunea bunurilor imobile și aceea a bunurilor mobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.

(2) Dispozițiile prezentei secțiuni sunt aplicabile, în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare prevăzute pentru aceste contracte.

(3) Locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist este supusă prevederilor prezentei secțiuni, precum și dispozițiilor art. 1.824 și 1.828-1.831 NCC român.

Din dispoziițiile citate mai sus din noul Cod al României putem trage concluzia potrivit căreia locațiunea bunurilor poate avea ca obiect bunurile mobile sau imobile. Mai mult de atât, din prevederile Codului civil român înțelegem că locațiunea bunurilor mobile sau imobile se numește închiriere, iar locațiunea bunurilor mobile sau imobile, prin natura sau destinația lor agricolă, poartă denumirea de arendare.

O categorie aparte o reprezintă bunurile imobile, spațiile destinate exercitării activității unui profesionist, care îmbină sub aspectul reglementării, atât dispozițiile generale ale contractului de locațiune, prevăzute în secțiunea 1 din capitolul V, cât și, parțial, regulile particulare din materia închirierii locuințelor (art. 1824, art. 1828-1831 NCC român).

Contractul de locațiune constituie dreptul comun pentru contractul de arendare (locațiunea fondurilor rurale) și contractul de închiriere a suprafețelor locative, în măsura în care regulile parti culare în materia arendării și închirierii locuințelor, prevăzute în secțiunile 2 și 3 ale capitolului V, nu sunt acoperitoare.

Legea nr. 114/1996, denumită și legea locuinței (rep. în M. Of. al României nr. 393/1997), reprezintă principalul act normativ în materia închirierii locuințelor, în mare parte aplicabilă deopotrivă imobilelor făcând parte din fondul public sau privat, cu unele diferențe în privința formelor și cerințelor de fond speciale, derivând din speciﬁcul unor categorii de locuințe, cum sunt cele sociale, de necesitate, de intervenție, de protocol, a căror protecție este impusă de interesul general.

Dispozițiile Legii nr. 114/1996, din care art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011 a abrogat doar art. 21-33, se completează, în temeiul art. 72 al acesteia, cu acelea ale codului civil român referitoare la contractul de locațiune „dispoziții generale” și „regulile particulare în materia închirierii locuințelor”, prevederile codului civil constituind dreptul comun în privința închirierii.

În temeiul art. 71 din Legea nr. 114/1996, legiuitorul a consﬁnțit principiul aplicabilității legii mai favorabile din legile speciale, altele decât cele prevăzute în Legea nr. 114/1996 în materia raporturilor locative și a celor conexe acestora.

Prin abrogarea art. 31-33 din Legea nr. 114/1996 de către Legea nr. 71/2011, s-a realizat o apropiere semniﬁcativă a regimului juridic al contractului de închiriere a locuințelor de regimul juridic al contractului de locațiune din codul civil, incident în temeiul art. 1778 alin. (2), în contextul unor măsuri raționale și echitabile de protecție socială a chiriașilor.

Închirierea spațiilor cu altă destinație decât locuințele proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și a regiilor autonome este reglementată de Legea nr. 15/1990 (M. Of. al României nr. 98/1990), Legea nr. 215/2001 (rep. M. Of. al României nr. 123/2007) și alte acte normative speciale, iar spațiile de aceeași natură, dar proprietate privată, vor putea ﬁ închiriate în condițiile codului civil referitoare la locuințe.

În opinia majoritară, prevederile Legii nr. 114/1996 nu sunt aplicabile caselor de vacanță, deoarece acestea, în accepțiunea legii, nu fac parte din categoria locuințelor (ﬁind deﬁnite ca locuințe temporare, destinate odihnei și recreerii) și nici spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință (curți, garaje) dacă ele formează obiectul exclusiv al contractului. Totuși, atunci când aceste spații sunt accesorii locuinței, ele urmează regimul juridic al lucrului principal și nu vor ﬁ încheiate două contracte, unul de închiriere în condițiile Legii nr. 114/1996, iar celălalt pentru spațiile accesorii (garaje, curți) în condițiile contractului de locațiune din Codul civil.

Închirierea locuințelor are convergență și cu alte acte normative, precum Legea privind construcția și vânzarea de locuințe nr. 85/1992 (rep. M. Of. al României nr. 264/1998), Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu desti nația de locuințe trecute în proprietatea statului (M. Of. al României nr. 279/1995), O.U.G. nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu desti nația de locuințe (M. Of. al României nr. 148/1999), aprobată prin Legea nr. 241/2001 (M. Of al României nr. 265/2001), Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv în perioada 06.03.1945 – 22.12.1989 (rep. M. Of. al României nr. 798/2005), O.U.G. nr. 8/2004 (M. Of. al României nr. 278/2004) și O.U.G. nr. 44/2009 privind prelungirea contractelor de închiriere (M. Of. al României nr. 330/2009), H.G. nr. 1275/2000 de aprobare a Normelor metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 (M. Of. al României nr. 690/2000).

Dispozițiile generale ale contractului de locațiune (secțiunea 1, capitolul V din codul civil) și art. 1824, art. 1828-1831 NCC român din secțiunea 2 „reguli particulare în materia închirierii locuințelor” sunt incidente și în materia locațiunii spațiilor desti nate exercitării acti vității unui profesionist, în accepțiunea art. 1778 alin. (2) și (3) NCC român, adică activității aceluia care exploatează o întreprindere.

Anterior actualului Cod civil român, care a adoptat concepția monistă, raporturile de acest fel erau de natură comercială, ﬁind supuse reglementărilor codului comercial și legilor comerciale speciale.

Contractul de locațiune reprezintă dreptul comun pentru contractul de arendare, ale cărui reguli particulare sunt prevăzute în secțiunea 3 capitolul V din Codul civil român. Legea nr. 16/1994 a arendării a fost abrogată prin art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a Codului civil român.

Locațiunea de lucruri de orice specie, mișcătoare sau nemișcătoare, aﬂate în circuitul civil este un contract consensual, care se încheie fără vreo formalitate prin simplul acord de voință al părților, sinalagmatic, întrucât creează obligații pentru ambele părți contractante, esențialmente cu titlu oneros, comutativ, deoarece părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor încă din momentul încheierii contractului cu executare succesivă, deoarece obligațiile părților se execută în ti mp printr-o prestație conti nuă, pe toată durata contractului și translativ de folosință temporară.

Locațiunea este, prin esența ei, un contract cu termen extinctiv în care prestația locatorului constă neapărat în prestații succesive corespunzând cu folosința lucrului în timp,iar prestația echivalentă a locatarului este neapărat calculată după timpul folosinței chiar și în cazul în care prețul este ﬁxat în mod global, pe timpul întreg.

Consider oportun să analizăm și bunurile care pot face obiectul locațiunii, de aceea începem analiza prin a enunța un alt articol prevăzut de noul Cod civil al României și anume: art. 1.779. NCC român prevede: Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

În ceea ce privește Codul civil al Republicii Moldova, încă din definiția contractului de locațiune înțelegem că doar bunurile determinate individual pot face obiectul locațiunii.

Așa cum se înțelege din prevederile Codului civ. român bunul închiriat poate ﬁ mobil sau imobil, corporal sau necorporal, prezent sau viitor, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Consider că lucrul închiriat trebuie să se aﬂe în circuitul civil, să ﬁ e neconsumptibil prin natura sa sau convenția părților, deoarece la încetarea locațiunii trebuie restituit în starea în care s-a aﬂat la momentul predării și individual determinat.

O altă situațe pe care o consider importantă este cea a lucrurilor viitoare, deoarece lucrurile viitoare pot forma obiectul locațiunii (cu excepția succesiunilor viitoare), iar în cazul nerealizării acestora la termen, locatorul va răspunde pentru nerespectarea obligațiilor asumate, potrivit regulilor generale.

O condițe pe care trebuie să o îndepliească deopotrivă atât contractul de locațiune din dreptul civil român cât și contractul de locțiune din dreptul civil al Republicii Moldova este că obiectul material al contractului trebuie să ﬁe licit, moral și posibil. Această condițe există în legislațiile ambelor state studiate în prezenta lucrare.

Din studiul realizat am constatat că sancțiunile aplicate în cazul în care obiectul nu îndeplinște condițiile cerute de lege atrage pe de o parte sancțiunea nulității în cazul în care imposibilitatea materială sau morală a obiectului echivalează cu lipsa acestuia. Această sancțiune operează și atunci când obiectul material al contractului este ilicit.

În lucarea de față am opinat și faptul că atunci când bunul se află în coproprietate poate ﬁ și el închiriat numai cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor părți (art. 641 NCC român), dacă închirierea reprezintă un act de administrare, ori cu acordul tuturor coproprietarilor, dacă închirierea este un act de dispoziție, sub sancțiunea inopozabilității contractului (art. 642 NCC român).

Sunt de părere că contractul de închiriere, ca act de dispoziție, poate ﬁ consolidat prin efectul declarativ al partajului, ori prin ratiﬁcarea acestuia de către ceilalți coproprietari, care nu au consimțit la încheierea contractului.

Din studiile realizate am mai constatat că închirierea ca act de administrare, poate ﬁ făcută, după o opinie doctrinară mai veche, care consider că își păstrează actualitatea și de către unul dintre coindivizari, dacă nu-i prejudiciază pe ceilalți, în temeiul mandatului tacit sau al gestiunii de a face, deoarece prin actul de administrare se pune în valoare un bun.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot ﬁ închiriate sau concesionate în temeiul hotărârii guvernului, respectiv a consiliilor locale și a licitației organizată în condițiile legii.

Raporturile juridice dintre locator și chiriaș, reglementate de regulile particulare în materia închirierii locuințelor din codul civil și Legea nr. 114/1996, vizează clădirile în care persoana și familia acesteia își are locuința permanentă și care este de natură să satisfacă cerințele de locuit ale acesteia.

Un alt aspect esențial în elaborarea tezei este cel cu privire la prețul locațiunii, care atât în legislația Republicii Moldova cât și în România poartă denumirea de chirie.

Astfel potrivit Art. 1.780. NCC român (1) Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. (2) Dispozițiile privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile, în mod corespunzător, și chiriei.

Prin urmare, aceste dispoziții îmi atrag atența și mă determină să-mi exprim punctul de vedere potrvit căruia chiria ar reprezenta un element esențial al contractului de închiriere; ea exprimă prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul folosinței bunului, în bani ori sub forma unei prestații sau bunuri. În principiu, chiria se stabilește în corelație cu durata contractului, ﬁe sub forma unei sume globale, ﬁe pe unități de timp ori într-un cuantum variabil, precum cota-parte din beneﬁciul realizat de locatar.

Potrvit doctrinei, atât în dreptul civil român cât și în cel al Republicii Moldova chiria inserată în contract trebuie să ﬁe determinată sau determinabilă, sinceră și serioasă.

Ce înseamnă ca chiria să fie sinceră? Răspunsul la acestă întrebare rezidă din analiza pe care am realizat-o pe parcursul cercetării aspectelor de drept civil în materia locațiunii potrivit doctrinei din România și Republica Moldova. De aceea, sinceritatea chiriei presupune că aceasta trebuie stabilită de părți cu intenția de a ﬁ plătită și, respectiv, primită în cuantumul prevăzut în contract. Este o obligația asumată prin înceierea contractului de locațiune și consider că plata unei chirii mai mari, prevăzută într-un act secret, față de aceea declarată public și înregistrată la organele ﬁscale, ar trebui sancționează cu nulitatea, deoarece scopul este ilicit, vizând plata unor taxe și impozite mai mici decât cele reale.

O altă condiție pe care doctrina o analizează și asupra căreia ar trebui să mă aplec în cercetarea întreprinsă este seriozitatea chiriei, Ce înseamnă defapt acestă seriozitate. Sunt de aceași părere ca majoritatea doctrinarilor că seriozitatea chiriei se raportează la valoarea folosinței bunului, iar aprecierea este o chestiune de fapt, care se stabilește de instanță pe bază de probe, fără să implice un echilibru perfect între valoarea prestațiilor contractuale ale părților, dar în orice caz chiria inferioară nu trebuie să se înscrie în derizoriu.

Din practica judiciară studiată am conchis că seriozitatea chiriei nu trebuie apreciată în exclusivitate în funcție de prețul pieței, ci în raport de contextul în care a fost încheiat contractul, inclusiv în funcție de subiectivismul părților și relațiile dintre acestea. Exemplific în acest sens, următoarea speță pe care o consider relevantă în studiul contractului de închiriere.

Un alt studiu întreprins în elaborarea lucrării este referitor la încheierea contractului de închiriere. Astfel potrivit Art. 1.781 din NCC român contractul de închiriere se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului.

Pe de altă parte, Codul civil al Republicii Moldova nu prevede vreo dispoziție în ceea ce privește încheierea contractului de închiriere, întrucât acesta cuprinde mai mult dispoziții cu privire la viciile bunului închiriat.

Din prevederile art. 879 din Codul civ. al Republicii Moldova reiese că afectarea bunului închiriat de un viciu este un temei legal pentru reducerea chiriei. Pentru eliberarea parțială de plata chiriei este necesar ca viciul să fie ascuns în virtutea naturii sale, ca el să nu fie evident și să poată fi depistat la prima apreciere deoricine. Este, de asemenea, necesar ca asupra survenirii viciului să nu aibă careva influență locatarul. Cuantumul reducerii chiriei este proporțional diminuării folosirii. Prin urmare, criteriul de bază pentrureducerea chiriei este volumul folosirii obiectului, care este stabilit în contract în dependență de situații reale și la care convin părțile. Dreptul locatarului de a plăti chiria redusă încetează odată cu reparația sau înlăturarea în alt mod aviciului depistat. Nu poate servi ca temei pentru reducerea chiriei viciul nesemnificativ. Este considerat nesemnificativ acel viciu care nu influențează esențial la folosința bunului și pentru înlăturarea căruia nu se cer cheltuieli însemnate. Interesele locatarului în reducerea chiriei din motivul viciilor într-un contract de închiriere a unei locuințe sunt protejate de lege prin norma care stipulează că în cazul stabilirii în contract a unei clauze în defavoarea locatarului nu produce efecte. Prin urmare, reducerea chiriei în contractul de închiriere a locuinței nu are efect chiar și în cazul dacă astfel au convenit părțile, deoarece această clauză este nulă în virtutea legii.

Spre deosebire de Codul civ. al Republicii Moldova, Codul civil al României în vigoare cuprinde dispoziții referitoare la viciile lucrului în secțiunea dedicată obligațiilor locatorului, art. 1790.-1791 NCC român. Pentru studiul obligațiilor locatorului și locatarului am rezervat un capitol aparte privitor la efectele contractului de închiriere.

În ceea ce privește forma contractului de închiere, art. 876 Cod civ. R.M. conține prevederi în acest sens. Dispozițiile art. 876 alin. 1 Cod civ. R.M. conține o normă de ordin general cu privire la forma contractului de închiriere cînd obiectul acestuia este un bun imobil. În acest caz legea cere forma scrisă a contractului. Din aceste considerente am putut deduce, că pentru bunurile imobile forma contractului poate fi și verbală, dar părțile pot conveni și altfel.

Contractul de închiriere este un contract consensual, deoarece se încheie verbal, prin simplul acord de voință al părților, fără vreo altă formalitate.

De cealaltă parte, anterior adoptări NCC român, art. 21 din Legea nr. 114/1996, care statua în sensul consemnării scrise a acordului părților și înregistrarea la organele fiscale, a fost abrogat potrivit art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011, cerința ad probationem a formei scrise a contractului s-a păstrat și ea se deduce din conținutul art. 1782, art. 1785 și art. 1798 NCC român, acest din urmă articol consﬁnțind și cerința înregistrării contractului la organele ﬁcale.

Este adevărat că cerința prevăzută de art. 1798 NCC român a înregistrării contractului la organele ﬁscale reprezintă o condiție pentru ca contractul de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată, să devină titlu executoriu, dar nu trebuie ignorată nici funcția de ordin administrativ-ﬁscal a înregistrării contractului, indiferent dacă acesta este încheiat prin înscris sub semnătură privată sau în formă autentică, atât de necesară impozitării veniturilor provenite din chirii.

Contrar Codului civil român, Codul civil al Republicii Moldova instituie obligativitatea înscrierii în registrul bunurilor imobile numai a contractului de închiriere ce are ca obiect bun imobil și este încheiat pe un termen ce depășește 3 ani. Efectul care intervine în cazul nerespectării acestor prevederi legale, face ca respectivul contract de închiriere să nu fie opozabil terților.

În altă ordine de idei, Codul civil român dispune că valabilitatea contractului nu este afectată prin neînregistrarea sa la organele ﬁscale, dar pune în discuție răspunderea locatorului pe plan administrativ-ﬁscal.

Un alt subiect pe care îl aduc în discuție este proba cu martori. În materie de locațiune, legiuitorul a făcut o derogare de la principiile generale de probațiune, interzicând dovada cu martori și, prin urmare, cu prezumții a unui contract verba care nu a fost pus în executare.

Pentru a se admite proba cu martori în dovedirea elementelor ce constituie un început de executare a unui contract de închiriere verbal, trebuie ca această punere în executare, care este un fapt material, să ﬁe de așa natură, încât să facă convingerea că această executare este corolarul neîndoios al unei convenții de închiriere. Fiind interzisă proba cu martori a contractului de închiriere, nici executarea contestată a unui asemenea contract nu poate ﬁ dovedită cu martori, căci indirect s-ar admite dovada cu martori a contractului. Atunci când înscrisul doveditor a fost distrus printr-un eveniment de forță majoră, existența contractului se va putea dovedi cu orice mijloc de probă. În sensul opiniei doctrinare, privind regulile restrictive de probațiune instituite de art. 1416-1417 din vechiul Cod civil român, s-a pronunțat și practica judiciară recentă.

Excepție de la consensualism fac contractele de închiriere privind bunurile făcând parte din patrimoniul statului și al unităților administrativ-teritoriale, care se încheie în formă scrisă și în urma organizării licitației, acestea incluzând clauze de natură să asigure exploatarea bunului potrivit speciﬁcului său.

O altă problemă pe care o consider importantă în cercetarea realizată se referă la durata maximă a locațiunii.

Pe de o parte, art. 1.783 din Noul Cod civil al României prevede astfel: locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.

Locațiunea are un caracter esențialmente temporar pentru că ea se face pe un termen determinat legal de maximum 49 ani (împiedicându-se astf el emﬁ teoza). Inserarea în contract a unui termen mai lung se sancționează cu reducerea acestuia în limitele legale.

În principiu, durata locațiunii se stabilește în mod liber prin consensul părților. Pentru anumite bunuri, durata închirierii se stabilește de legiuitor pe calea unor legi speciale, precum acelea de prorogare a contractului de închiriere (Legea nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009), în privința locuințelor sau acelea referitoare la încheierea forțată a contractelor de închiriere vizând locuințele a căror proprietate a fost redobândită de foștii proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995 și Legii nr. 10/2001 (art. 5 din O.U.G. nr. 40/1999).

Mai mult, în privința închirierii unor locuințe speciale, legiuitorul stabilește un termen maxim mai mic de 49 ani, respectiv de 5 ani în cazul locuințelor sociale (art. 44 din Legea nr. 114/1996), pe durata contractului de muncă sau a mandatului, în cazul locuințelor de serviciu sau de protocol.

Pe de altă parte, Codul civil al Republicii Moldova prevede o perioadă maximă de 99 de ani pentru care poate fi încheiat un contract de închiriere spre deosebire contractul de închirere prevăzut de Codul civil român care așa cum am arătat mai sus se încheie pe o perioadă maximă de 49 de ani. La determinarea termenului locațiuinii se iau în considerație unele criterii, cum ar fi: obiectul contractului, gradul lui de uzare și starea generală a acestuia, procentul de amortizare ș.a. De asemenea se ține cont de interesele părților, perspectivele majorării și extinderii folosirii și exploatării bunului, posibilitățile majorării productivității, volumul și termenele de investiții, alte momente.

Un alt subiect important asupra căruia merită să insistăm în elaborarea tezei este referitor la capacitatea de a contracta în materia locațiunii.

În ceea ce privește capacitatea de exercițiu Codul civil al Republicii Moldova dispune pentru persoana fizică următoarele limitări: (1) Persoana care, în urma consumului abuziv de alcool sau consumului de droguri și de alte substanțe psihotrope, înrăutățește starea materială a familiei sale poate fi limitată de către instanța de judecată în capacitatea de exercițiu. Asupra acestei persoane se instituie curatela.

(2) Persoana indicată la alin.(1) are dreptul să încheie acte juridice cu privire la dispunerea de patrimoniu, să primească și să dispună de salariu, de pensie sau de alte tipuri de venituri doar cu acordul curatorului.

(3) Dacă au dispărut temeiurile în care persoana fizică a fost limitată în capacitatea de exercițiu, instanța de judecată anulează limitarea. În baza hotărîrii judecătorești, curatela asupra ei se anulează.

Potrivit art. 20 din Codul civil al Republicii Moldova, condițiile cerute pentru ca o persoană să aibă capacitate de exercițiu deplină sunt limitativ prevăzute de lege. Astfel, în analogie cu Codul civil român, constat că ambele legislații prevăd ca primă condiție – împlinirea vârstei majoratului, care în ambele state este considertă ca fiind vârsta de 18 ani.

A doua posiblitate pe care legiutoul o conferă persoanei fizice, atât în Codul civil român cât și în cel al Republicii Moldova, este situația în care minorul se căsătorește, asfel încât prin căsătorie dobândește capacitate de exercițiu deplină. De asemenea legiutoul ia în considererare situația în care casătoria se desface, și consideră că acestă posibilitate nu afectează capacitatea de exercițiu deplină. Potrivit art. 20 alin. 2 din Codul civil R.M, în cazul declarării nulității căsătoriei, instanța de judecată îl poate lipsi pe soțul minor de capacitatea deplină de exercițiu din momentul stabilit de ea. Această sancțiune poate interveni în cazul în care se ivește un impediment la căsătorie.

O a treia posibilitate prin care un minor poate să dobândească capacitate deplină de exercițiu este cazul minorului care a împlinit vârsta de 16 ani și dacă lucrează în baza unui contract de muncă, sau, cu acordul părinților, adoptatorilor sau curatorului, practică activitate de întreprinzătorl.

Potrivit art. 20 alin. 3 Cod R. M., atribuirea capacității depline de exercițiu unui minor (emancipare) se efectuează prin hotărîre a autorității tutelare, cu acordul ambilor părinți, adoptatorilor sau curatorului, iar în lipsa unui astfel de acord, prin hotărîre judecătorească.

Art. 1.784 din Codul civ. al Românei în vigoare prevede: (1) Dispozițiile privitoare la incapacitățile prevăzute la art. 1.654 și 1.655 NCC român sunt aplicabile, în mod corespunzător, și locațiunii. (2) De asemenea, sunt aplicabile, prin analogie, și dispozițiile art. 1.653, inclusiv atunci când există litigiu cu privire la dreptul de proprietate asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii. (3) Dacă legea nu dispune altfel, locațiunile încheiate de persoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși 5 ani. Reglementarea anterioară: C. civ. 1864: „Art. 950. Necapabili de a contracta sunt: 1. minorii; 2. interzișii; în genere toți acei căror legea le-a prohibit oarecare contracte (C. civ. 949)”.

Capitolul II

CARACTERIZARE GENERALĂ A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Cadrul normativ al reglementării contractului de locațiune

Contractul de locațiune este reglementat de noul Codul civil român în Titlul IX, intitulat "Diferite contracte speciale", din Cartea a V-a a Codului civil, Capitolul V, articolele 1777 – 11850.

Datorită deosebitei sale importanțe practice, el este frecvent utilizat în rapoartele dintre persoanele fizice, dintre acestea și persoanele juridice, și chiar între persoanele juridice, găsindu-și o amănunțită reglementare legală.

Sub denumirea "Contractul de locațiune", Codul civil român de la 1865 reglementa două feluri de locațiune, și anume:

a) locațiunea de lucruri – în cadrul căreia Codul civil român reglementa:

locațiunea de bunuri mobile;

locațiunea de clădiri;

arendarea de terenuri;

b) locațiunea de lucrări – sub această denumire sunt cuprinse dispoziții privind:

contractul de antrepriză;

contractul de muncă;

unele dispoziții referitoare la contractul de transport.

Dezvoltarea relațiilor sociale, într-un ritm nemaiîntâlnit până acum în istorie, de la adoptarea Codului civil și până în prezent, a determinat abrogarea sau modificarea unor dispoziții normative în această materie.

Astfel, în ceea ce privește arendarea, a fost adoptată Legea numărul 16/1994 – Legea arendării, care alături de alte dispoziții speciale și de unele dispoziții ale Codului civil în materie, neabrogate, reglementează contractul de arendare.

Dispozițiile Codului civil român privind contractul de muncă au fost abrogate expres, relațiile sociale de muncă ale salariaților găsindu-și reglementarea în Codul muncii și în alte acte normative care reglementează aceste relații sau altele în strânsă legatură cu acestea.

Contractul de transport a fost amănunțit reglementat, ulterior apariției Codului civil, prin dispozițiile Codului comercial și prin numeroase alte acte normative, astfel ca în zilele noastre el constituie o ramură de drept dinstinctă în cadrul sistemului de drept din țara noastra.

Cât privește antrepriza, în esență, aceasta nu este o locațiune, ci un contract civil, cu o fizionomie juridică distinctă.

Închirierea își găsește reglementarea în Codul civil în articolele 1824 –1835. Alături de reglementarea de drept comun conținută de Codul civil, închirierea își găsește și o reglementare specială, cuprinsă în:

Legea numărul 85/1992 privind vânzarea de locuințe din spații cu altă destinație, construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat;

Legea numărul 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului;

Legea numărul 114/1995 – Legea locuinței;

alte acte normative cu caracter special.

Părțile contractului de locatiune

Locatorul

Locatorul este titularul dreptului de proprietate privată (persoană fizică, persoană juridică, unitate administrativ-teritorială) sau al dreptului de proprietate publică (unitate administrativ-teritorială) asupra locuinței.

Persoana fizică sau persoana juridică, proprietare ale locuinței, vor încheia direct contractul de închiriere.

Întrucât, prin contractul de închiriere, nu se transmite proprietatea asupra locuinței, ci se asigură doar folosința ei, el poate fi încheiat și de un locator neproprietar, dar titular al unui alt drept real (de exemplu, dreptul de uzufruct) sau chiar de creanță (chiriașul principal subînchiriază locuința sa) firește, dacă dreptul pe care îl are îi permite acest lucru.

În sfârșit, dacă locuința este proprietatea statului (locuințele de protocol) sau a unităților administrativ-teritoriale, contractul va fi încheiat de persoana juridică care are în administrare imobilul în cauză sau de către organul prevăzut de lege.

Locatarul

Locatarul titular de contract este persoana care încheie contractul în scopul dobândirii dreptului de folosință asupra locuinței.

Contractul poate fi încheiat de mai multe persoane în calitate de locatari, situație în care devin cotitulari ai contractului de închiriere.

Dreptul de folosință asupra locuinței și dependințelor, numit și drept locativ, se dobândește însă în mod derivat din dreptul locativ al titularului și de către alte persoane care vor locui împreună cu titularul contractului și care vor fi menționate în contract (art. 21 lit. k).

În cazul părăsirii definitive a domiciliului, de către titularul contractului de închiriere, sau al decesului acestuia, precum și în cazul titularului de contract, nerezident, care, fără a fi detașat, nu a mai folosit locuința mai mult de 2 ani, fără întrerupere, închirierea continuă, după caz:

a) în beneficiul soțului sau al soției, dacă a locuit împreună cu titularul;

b) în beneficiul descendenților sau al ascendenților, dacă au locuit împreună cu acesta;

c) în beneficiul altor persoane care au avut același domiciliu cu titularul cel puțin un an și care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul mai multor cereri, beneficiul contractului de închiriere se dispune prin hotărâre judecătorească.

În lipsa persoanelor care pot solicita locuința, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului ori împlinirea termenului de 2 ani de nefolosire neîntreruptă a locuinței (art. 27).

În cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare soț are un drept locativ propriu, chiar dacă numai unul dintre ei este titularul contractului ori contractul este încheiat înainte de căsătorie (art. 323 alin. (1) C.civ.).

La desfacerea căsătoriei, dacă nu este posibilă folosirea locuinței de către ambii soți și aceștia nu se înțeleg, beneficiul contractului de închiriere poate fi atribuit unuia dintre soți, ținând seama, în ordine, de interesul superior al copiilor minori, de culpa în desfacerea căsătoriei și de posibilitățile locative proprii ale foștilor soți.

Soțul căruia i s-a atribuit beneficiul contractului de închiriere este dator să plătească celuilalt soț o indemnizație pentru acoperirea cheltuielilor de instalare într-o altă locuință, cu excepția cazului când divorțul a fost pronunțat din culpa exclusivă a acestuia din urmă.

Atribuirea beneficiului contractual de închiriere se face cu citarea locatorului și produce efecte față de acesta de la dată la care hotărârea judecătorească a rămas definitivă (art. 324 C.civ.).

Aceleași dispoziții se aplică și în cazul în care bunul este proprietatea comună a celor doi soți, atribuirea beneficiului locuinței conjugale poroducând efecte până la data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj.

Noțiune și caractere juridice

3.1. Noțiune

Contractul de închiriere a locuinței este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită chiriaș (locatar), folosința totală sau parțială, pe o durată determinată, a unei locuințe, în schimbul unei sume de bani (chiria).

Locuința este definită de lege ca fiind construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii.

Legea introduce și noțiunea de „locuință convenabilă“, care prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerințele utilizatorului și caracteristicile locuinței, la un moment dat, asigură necesitățile esențiale de odihnă, preparare a hranei, educație și igienă asigurând cerințele minimale prevăzute de Lege.

Definiția locațiunii conține elementele principale ale acestui contract, și anume: scopul, subiecții, obiectul, termenul și chiria.

Scopul locațiunii este folosința, sau folosința și posesiunea unui bun, care aparține unei alte persoane. Folosința bunului constă în aplicarea calităților utile ale bunului. Posesia bunului constă în stăpînirea efectivă a bunului.

Subiecții locațiunii sunt locatorul și locatarul. În calitate de locator poate activa orice persoană fizică sau juridică – subiecți de drept, care dispun de un bun cu titlu de proprietate sau în baza altui titlu legal. Locatarul poate fi orice subiect de drept, care dispune de capacitatea de exercițiu.

Contractul de locațiune sau naimeala, dupa cum era denumit în dreptul românesc vechi, a fost printre primele contracte pe care oamenii le-au încheiat, după schimb și vânzare-cumparare.

În noul context politic, economic și social, acest contract de locatiune a căpătat un rol important și, în consecință este frecvent întâlnit.

Un prestigios autor sublinia că, în lumea modernă, locațiunea este "unul din contractele care exercită cea mai mare înrăurire asupra prosperității publice". Contractul de locațiune este acordul de voință prin care o persoană numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane numite locatar folosința temporară a unui bun determinat sau a unui serviciu, în schimbul unui preț proporțional cu durata contractului Obiectul locațiunii îl constituie, așadar, lucrurile

sau lucrările (prestările de servicii). Din acest punct de vedere distingem între:

locațiunea de lucruri (locatio rei) și

locațiunea de lucrări (locatio operarum).

3.2.Caractere juridice

Locațiunea este un contract sinalgamatic

Locațiunea este un contract sinalgamatic (bilateral) întrucât dă naștere la obligații reciproce între părți:

locatorul se obligă să asigure folosința vremelnică a lucrului închiriat și să-l garanteze pe locatar pentru evicțiune si vicii ascunse, iar

locatarul se obligă să platească locatorului chiria și să se folosească de lucru ca un bun pater familias.

Rezultă că, grație caracterului sinalgamatic, suntem

în prezența unei legături de corelativitate între un drept al unei părți și o obligație a celeilalte părți.

În consecință, locațiunii i se aplică toate regulile specifice contractului sinalgamatic:

excepția neîndeplinirii contractului (exceptio non adimpleti contractus);

rezilierea pentru neexecutare culpabilă din partea uneia dintre părți, precum și

regula după care se stabilește cine suportă riscul contractului.

Locațiunea este un contract cu titlu oneros

Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmărește să obțină un folos, adică realizarea unui interes patrimonial propriu.

Spre deosebire de comodatar, locatarul plătește întotdeauna folosința lucrului (chiria), neputând există locațiune fără un preț determinat, convenit pentru folosința lucrului dat în locațiune.

Dacă folosința unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosință, dacă lucrul s-a predat și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de validitate.

Locațiunea este un contract comutativ

Părțile cunosc, încă de la data încheierii contractului, care este întinderea drepturilor și obligațiilor ce izvorăsc din respectivul act juridic. Existența și întinderea obligațiilor nu depind de hazard și, deci, nu există șanse de caștig și pierdere pentru părți.

Grație caracterului comutativ, contractul de locațiune bine încheiat nu va ridica probleme legate de obligațiile asumate și drepturile dobândite și nici în legătură cu întinderea lor, ceea ce este de natură să precizeze și să pună accent pe responsabilitatea părților.

Locațiunea este un contract cu executare succesivă

Contractul de locațiune este un contract cu executare succesivă (vremelnic), elementul timp fiind de natura locațiunii. Prețul (chiria) este calculat în funcție de durata folosinței, iar locatorul asigură locatarului folosința bunului până la încetarea locațiunii.

Durata contractului poate fi și nedeterminată, oricare dintre părți putându-i pune capăt, după o prealabilă inștiințare a celeilalte părți.

Sunt interzise însă locațiunile ereditare (concesiunule perpetue de folosință imobiliară) cunoscute sub vechea denumire de emfiteoză sau embatic (basman).

În principiu, durata contractului se stabilește liber, prin consimțământul părților. În anumite domenii, legiuitorul a intervenit prin prorogări legale (articolele 2 – 7 din Ordonanța de urgență a Guvernului numărul 40/1999).

Fiind vremelnică, locațiunea include întotdeauna un termen extinctiv la împlinirea căruia efectele contractului se sting (pentu viitor). De obicei, părțile stabilesc o dată până la care locatarul este obligat să plătească prețul folosinței bunului locatorului, caz în care este incident termenul suspensiv. În concluzie, locațiunea este un act juridic afectat de modalități.

Locațiunea este un contract consensual

Contractul de locațiune are un caracter consensual întrucât se încheie prin simplul acord de voință al părților, fără ca legea să ceară o anumită formă pentru validitate;

Forma scrisă este însă folosită pentru a răspunde necesităților probatorii în caz de litigiu privind încheierea sau executarea contractului de locațiune.

Durata contractului de locațiune

Contractul de locațiune se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului (art. 1781 C.civ. r.). Durata este un element indispensabil al contractului de locațiune, contract cu executare succesivă. Codul civil stabilește durata maximă pe care, se poate încheia un contract de locațiune. Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de 30 de ani. Dacă părțilestipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 30 de ani (art. 1783 C.civ. r.). Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și fi dorit să contracteze peo durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată:a) pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea uneiprofesii sau întreprinderi; b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazulbunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;c) pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locataruluipentru folosința unui imobil (art. 1785 C.civ. r.).

În situația unor locațiuni succesive ale căror perioade se suprapun, fie și parțial, conflictuldintre locatari se rezolvă: a) în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, în favoarea locatarului care și-a notat dreptulîn cartea funciară, dispozițiile privind rangul înscrierilor ipotecilor în cartea funciară aplicându-se prin asemănare; b) în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, în favoarea locatarului care aîndeplinit cel dintâi aceste formalități; c) în cazul celorlalte bunuri, în favoarea locatarului care a intrat cel dintâi în folosința bunului.

Delimitarea și asemănarea contractului de locațiune față de alte tipuri de contracte

a) Față de contractul de vânzare-cumparare

Locațiunea, deși se poate spune că reprezintă o vânzare a folosinței, se deosebește de contractul de vânzare – cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință, ca drept de creanță, asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat în locațiune este producător de fructe, locatarul dobândește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobândirea proprietății fructelor.

Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobândirea unor fructe, contractul nu pote fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare. Cu atât mai puternic cuvânt, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vânzare-cumparare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însusi și puterea lui productivă.

Rezultă urmatoarele consecințe:

– riscul pieirii fortuite a lucrului va fi suportat de locator, pentru că el este proprietarul, iar nu de locatar. La vânzare riscul este suportat de cumpărător;

– bunul închiriat va fi predat locatorului în bună stare, locatorul fiind titularul unei obligații succesive, de a face, constând în menținerea lucrului astfel încat să poata fi utilizat conform destinației sale, pe toată durata contactului. La vânzare, obligația de predare a lucrului vândut este instantanee, lucrul predându-se așa cum era la momentul realizării acordului de voință;

– locatarul nu se poate folosi de bun decât conform cu destinația sa, prevăzută în contract, în timp ce, la vânzare, ulterior transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului, acesta poate dispune oricum de bunul său.

Locatarul are calitatea de detentor precar al bunului, motiv pentru care, nu va putea dobândi proprietatea bunului prin uzucapiune. Cumpărătorul stăpânește bunul pentru sine având calitatea de posesor.

b) Față de împrumutul de folosință

În cazul contractului de comodat, folosința bunului este gratuită, pe când locațiunea este întotdeauna cu titlu oneros. Dacă în contractul de locațiune nu se precizează prețul folosinței, sau dacă acesta e neserios, contractul este nul absolut ca locațiune.

Prin conversiune, actul juridic poate constitui un contract de comodat (împrumut de folosință), dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt întrunite și celelalte condiții de validitate.

c) Față de uzufruct

Se analizează distincția între dreptul de folosință al locatarului și instituția uzufructului. Astfel, între cele două există urmatoarele deosebiri:

– primul este un drept personal, de creanță, în timp ce al doilea este un drept real;

– riscul pieirii fortuite a bunului este în sarcina uzufractuarului, în timp ce la locațiune, acest risc îl suportă proprietarul;

– uzufructul poate fi constituit prin convenție sau testament, în timp ce locațiunea poate fi constituită numai prin contract;

– dreptul de uzufruct se stinge la moartea titularului, în timp ce dreptul de folosință al locatarului se transmite, în principiu, moștenitorilor;

– uzufructul poate fi constiuit cu titlu gratuit, locațiunea numai cu titlu oneros.

d) Față de leasing

Contractul de leasing este operațiunea prin care o parte, denumită finanțator, se angajează, la cererea unui utilizator (denumit și locatar), să-i asigure folosința unui bun, cumpărat sau realizat de finanțator, contra unei redevențe, și, la sfârșitul perioadei de folosință convenite, să respecte dreptul de opțiune al utilizatorului de a dobândi proprietatea bunului la o valoare reziduală sau a prelungi contractul de leasing, ori de a înceta raporturile contractuale.

Operațiune complexă, leasingul include, așadar, locațiunea (a cărei durată precum și ratele chiriei sunt determinate de termenul de amortizare a bunului) întrucât are ca efect transmiterea folosinței temporare a unor bunuri sau servicii.

De aici rezultă că leasingul, ca operațiune juridică, se clădește pe mai multe contracte (între care și locațiunea) la care, fiecare la rândul lor pot activa separat, dar le unește într-un tot unitar finalitatea lor comună, în timp ce fizionomia juridică a contractului de locațiune este clară, simplă și nu se cladește pe mai multe alte contracte.

Principalele deosebiri între cele două contracte sunt:

– chiria reprezintă doar prețul folosinței bunului, în timp ce redevențele contractului de leasing includ și ratele de amortizare a acestuia;

– în cadrul leasingului operează transferul către utilizator al tuturor riscurilor și responsabilităților ce aparțin proprietarului;

– la sfarșitul perioadei de folosință convenite, utilizatorul are posibilitatea de a-și exprima opțiunea de achiziționare a bunului;

– spre deosebire de locațiune care este un contract esențialmente de drept civil, leasingul este o operațiune comercială.

Capitolul III

CONDIȚIILE DE VALIDITATE A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Aspecte introductive

Închirierea locuințelor este reglementată în principal de Legea locuinței nr. 114/1996, cu modificările și completările ulterioare.

În consecință, contractului de închiriere a locuinței i se aplică o legislație specială, locativă, care se completează cu dispozițiile Codului civil în materie de locațiune (art. 1824-1835 C.civ. „Reguli particulare în materia închirierii locuințelor”).

Dispoziții care interesează închirierea locuințelor sunt cuprinse, de asemenea, în Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate, în mod abuziv, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (art. 13 și art. 15).

Legea nr. 114/1996 reglementează aspectele sociale, economice, tehnice și juridice ale construcției și folosinței locuințelor.

Ea este aplicabilă „contractelor de închiriere având ca obiect o locuință definită ca fiind o construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, care satisfac cerințele de locuit ale unei persoane sau familii“ (art. 2 lit. a), precum și „curții“ și grădinii închiriate o dată cu suprafața locativă (art. 21 lit. c).

În schimb, Legea nr. 114/1996 nu va fi aplicabilă, ci vor fi incidente dispozițiile Codului civil în materie de locațiune, în cazul în care obiectul exclusiv al contractului ar fi curtea sau garajul, ori o casă de vacanță definită „ca locuință ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei și recreării“.

Legea locuinței nu se va aplica, de asemenea, în cazul suprafețelor cu altă destinație decât cea de locuință (suprafețe locative cu destinație comercială, industrială, depozite, birouri etc.), pentru care există reglementări speciale care prevăd că închirierea acestor suprafețe se face pe criterii comerciale, prin licitație.

Locațiunea suprafețelor locative cu altă destinație decât aceea de locuință, aparținând persoanelor fizice sau societăților comerciale cu capital privat, este supusă dreptului comun, în măsura în care nu ar exista reglementări speciale.

Condiții de fond

Capacitatea

Contractul de locațiune este în principiu un act de administrare. De aceea este nevoie ca atât locatorul cât și locatarul să aibă capacitatea necesară pentru aceste acte juridice. Totuși, prin voința legii, art.1784 alin.3 NCC român, contractul de locațiune este calificat ca act de dispoziție dacă nu prevede altfel o dispoziție legală specială, în cazul în care are o durată care depășește cinci ani. În acest caz nu poate fi încheiat decât de către persoanele care au capacitatea adecvată încheierii actelor de dispoziție.

Locatorul nu trebuie neapărat să fie proprietarul lucrului dat în locațiune. El poate fi de exemplu un uzufructuar asupra acelui bun sau poate chiar să fie el însuși un locatar pentru că locatarul deține dreptul de folosință și de aceea îl poate transmite mai departe, dacă îl poate transmite.

Se poate întâmpla să existe ipotza locațiunii lucrului altuia. Aici are înțelesul specific al situației în care locatorul este o persoană care nu are asupra acelui lucru un drept opozabil față de proprietar, drept care să îi confere posibilitatea închirierii acelui bun. În această situație proprietarul nu va fi obligat să respecte acea locațiune pentru că acela este un contract față de care se aplică regulă că nu îi poate fi opozabil. Se întâmplă în cazul în care așa-zisul locator este un posesor de rea-credința asupra acelui bun.

Există incapacitați generale în sensul că nu poate să încheie o locațiune o persoană care nu are cel puțin capacitatea de a încheia acte de administrare. Există și incapacitați speciale care sunt prevăzute în mod special de Codul Civil r. penru situația specială a contractului de locațiune. Aceste incapacitați sunt incapacități de a da în locațiune și de a lua în locațiune.

În consecință, dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță, și nu un drept real defolosință (cum ar fi dreptul de uzufruct).

Locațiunea pe o durată de până la 5 ani este un act de administrare, și ca atare, părțile (locatorul și locatarul) trebuie să aibă capacitatea de a face acte de administrare. Potrivit art. 1784 alin. (3) C.civ. r. „Dacă legea nu dispune altfel, locațiunile încheiate depersoanele care, potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăși cinci ani”.Rezultă „per à contrario” că locațiunile care au o durată mai mare de 5 ani sunt considerate acte de dispoziție, și ca atare pentru încheierea lor este necesară capacitate de exercițiu deplină.

Astfel Codul civil român, prevăde ca primă condiție împlinirea vârstei majoratului, care este considertă ca fiind vârsta de 18 ani.

A doua posiblitate pe care legiutoul o conferă persoanei fizice, în Codul civil român, este situația în care minorul se căsătorește, asfel încât prin căsătorie dobândește capacitate de exercițiu deplină. De asemenea legiutoul ia în considererare situația în care casătoria se desface, și consideră că acestă posibilitate nu afectează capacitatea de exercițiu deplină.

O a treia posibilitate prin care un minor poate să dobândească capacitate deplină de exercițiu este cazul minorului care a împlinit vârsta de 16 ani și dacă lucrează în baza unui contract de muncă, sau, cu acordul părinților, adoptatorilor sau curatorului, practică activitate de întreprinzătorl.

Reducerea duratei locațiunii în limita legală poate fi cerută numai de partea lipsită decapacitatea de exercițiu. Nu este necesar ca locatorul să fie proprietarul lucrului dat în locațiune. Și uzufructuarul ori locatarul pot închiria lucrul pe care îl dețin cu titlu de uzufruct, și respectiv de locațiune (sublocațiune) (art. 715 alin. (1) C.civ. r.). Nudul proprietar poate fi locatarul propriului său bun, pentru că i se închiriază folosința bunului de către titularul acesteia. Valabilitatea contractului de locațiune al unui bun aflat în coproprietate este supusă respectăriiregulii unanimității coproprietarilor, dacă nu se poate stabili existența unui mandat tacit sau a unei gestiuni de afaceri. Dispozițiile privitoare la incapacitățile prevăzute de art. 1654 și 1655 NCC român în materia vânzării-cumpărării sunt aplicabile, prin analogie și locațiunii. De asemenea sunt aplicabile, prin analogie, și dispozițiile art. 1653 NCC român, privitoare la incapacitățilede a cumpăra drepturi litigioase, inclusiv atunci există litigiu cu privire la dreptul de proprietateasupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii.

Consimțământul

Art. 1781 spune ca locațiunea este un contract consensual. Este suficient ca părțile să se înțeleagă asupra lucrului si asupra prețului.

Obiectul

Obiectul contractului de locațiune îl constituie bunul închiriat și, respectiv, chiria.

A. „Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-oprevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul” (art. 1779 C.civ. r.). Bunul închiriat poate fi un bun mobil sau imobil, corporal sau incorporal, individualdeterminat, neconsumptibil prin folosință conform destinației sale, existent la data încheieriicontractului sau în viitor.

Nu pot forma obiect al contractului de locațiune succesiunile nedeschise (viitoare) sau nuda proprietate a unui lucru. Bunurile din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale pot fiînchiriate numai în condițiile legii (art. 135 alin. 4 Constituția Românei; art. 11 alin. l lit. a din Legea nr. 213/1998). Închirierea bunurilor proprietate publică ale statului sau ale unităților administrativ-teritorialese aprobă, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean, a Consiliului General al Municipiului București sau a consiliului local, iar contractul de închiriere va cuprinde clauze denatură să asigure exploatarea bunului închiriat, potrivit specificului acestuia.

Contractul de închiriere se poate încheia, după caz, cu orice persoană fizică sau juridică, română sau străină, de către titularul dreptului de proprietate sau de administrare. Concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică se face prin licitație publică, încondițiile legii (art. 14-15 din Legea nr. 213/1998).

O obligație de bază a locatorului este transmiterea bunului în stare, care permite folosirea lui conform destinației și menținerea bunului în această stare pe toată durata locațiunii. Această obligațiune rezultă din faptul, că locatorul este, de regulă, proprietarul bunului închiriat și el trebuie să suporte toate cheltuielile necesare pentru menținerea acestui bun în stare cuvenită. Această regulă este imperativă și părțile nu pot conveni altfel.

Scopul acestei norme este asigurarea transmiterii în locațiune a unui bun care este liber de orice vicii. În lege sunt stipulate caracteristicile de ordin material și juridic, prezentate față de obiectul locațiunii.

Cauza

Cauza este motivul care determină fiecare parte, locator și respectiv locatar, să încheie contractul de închiriere.

Cauza trebuie să existe, să fie licită și morală.

Cauza este ilicită când este contrară legii, ordinii publice.

Cauza este imorală când este contrară bunelor moravuri.

Cauza este ilicită și atunci când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună sau, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască.

Contractul este valabil chiar atunci când cauza nu este expres prevăzută.

Forma contractului de locatiune

Închirierea locuințelor se face pe baza acordului dintre proprietar și chiriaș, consemnat în scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale (art. 21 din Legea nr. 114/1996).

Rezultă, deci, că închirierea este un contract consensual, valabil încheiat prin acordul de voință al celor două părți: locatorul și chiriașul.

Întocmirea în formă scrisă a contractului de închiriere (consemnarea lui în scris) este o cerință ad probationem și nu ad validitatem.

Dovedirea existenței contractului de închiriere se va putea face numai în scris, prin producerea „formularului“ prevăzut la anexa 12 în Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii locuinței nr. 114/1996, aprobată prin H.G. nr. 1275/2000, cu modificările ulterioare, completat și semnat atât de locator, cât și de chiriaș.

Prin urmare, per a contrario, este exclusă, în caz de litigiu, dovada prin martori sau prezumții a unui contract de închiriere.

În literatura juridică, a fost exprimată și opinia că inadmisibilitatea probei cu martori și prezumții, ca și necesitatea dovedirii contractului de închiriere prin înscris, ar funcționa numai înainte de punerea în executare a contractului, dar că, dacă s-ar începe executarea unui contract de închiriere verbal încheiat, proba existenței lui ar putea fi făcută prin martori și prezumții, adică ar exista un început de dovadă scrisă.

Cred însă că față de dispoziția categorică a art. 21 precitat, care cere consemnarea în scris a acordului de voință al părților și stabilește și clauzele obligatorii pe care trebuie să le conțină contractul, coroborat cu art. 31 din Normele metodologice de aplicare ale Legii nr. 114/1996, care prevede: „Contractul de închiriere încheiat în baza prevederilor art. 21 din lege și conform modelului prezentat în anexa nr. 12 din prezentele norme metodologice…“, forma scrisă și determinată de lege a contractului de închiriere, ca instrument probatoriu exclusiv, este obligatorie în orice situație.

Mai mult, pe planul consecințelor practice, sancțiunea lipsei instrumentului probatoriu (contractul verbal) și sancțiunea lipsei formei cerută ad validitatem va fi aceeași, și anume imposibilitatea constatării existenței contractului și a producerii efectelor de către acesta.

Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial.

Dispoziția de mai sus este o exigență de ordin fiscal, menită să permită stabilirea impozitului pe veniturile obținute din chirii, a cărei încălcare nu atrage nulitatea contractului de închiriere, dar conduce la sancțiuni fiscale.

Capitolul IV

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

1. Obligațiile locatorului

1.1. Predarea bunului

Potrivit art. 1786 NCC român predarea-preluarea bunului se face în stare normală de folosință cu toate accesoriile sale. Locatorul este dator să efectueze toate reparațiile necesare înaintea predării lucrului, în vederea asigurării folosirii acestuia potrivit desti nației pentru care a fost închiriat. În acest sens a opinat și practica judiciară interpretând dispozițiile art. 1421 coroborat cu art. 981 din vechiul Cod civil român. S-a considerat că inserarea în contract a clauzei de returnare de către locatar a cheltuielilor necesare remedierii defecțiunilor lucrului închiriat, existente la data predării acestuia, în cazul rezilierii unilaterale a contractului la cererea locatorului, nu conduce la concluzia că părțile au înțeles să lase în sarcina exclusivă a locatarului o obligație proprie locatorului.

Practica judiciară din România legată de aplicarea art. 1421 alin. (1) din vechiul Cod civil român își păstrează actualitatea, proprietarul ﬁind dator să predea lucrul în stare corespunzătoare destinației în vederea căreia a fost închiriat, locatorul ﬁ ind obligat, în lipsa unei sti pulații contrare, să efectueze toate lucrările, inclusiv cele necesare predării lucrului în stare corespunzătoare de folosință. În cazul în care la predare spațiul este impropriu folosirii conform destinației,iar chiriașul a efectuat lucrări pentru menținerea funcționalității și rezistenței imobilului, cu acordul tacit al locatorului, el este îndreptățit la resti tuirea contravalorii acestora, cu excepția valorii reparațiilor locative.

Articolele 1788 și 1826 lit. c) NCC al României au înlăturat controversa doctrinară potrivit căreia obligația locatorului pare a se raporta doar la reparațiile pe care trebuie să le facă pe parcursul derulării contractului. Din interpretarea per a contrario a textului, rezultă că locatorul este ținut ca, la data încheierii contractului sau cel mai târziu la predarea lucrului, să asigure folosința acestuia corespunzător desti nației pentru care a fost încheiat contractul.

Întârzierea locatorului în predarea lucrului închiriat îl îndreptățește pe locatar să ceară despăgubiri pe durata în care a fost lipsit de folosința lucrului, dacă din această cauză a fost prejudiciat.

Obligația de predare a lucrului închiriat este indivizibilă, adică nu este susceptibilă de executare parțială, chiar dacă lucrul prin natura sa poate ﬁ împărțit și tot nedivizată se transmite și obligația în cazul decesului locatorului anterior predării, astfel că ﬁecare succesor este ținut de predarea integrală a lucrului.

De regulă, predarea lucrului se face la locul situării acestuia, dar nu este exclus, după opinia noastră, ca predarea să se facă în orice alt loc, pe calea simbolică a înmânării cheilor, atâta ti mp cât părțile prin inventar și-au preconsti tuit proba bunurilor care se dau spre închiriere.

În cazul reorganizării locatorului persoană juridică, obligația predării lucrului revine noii societăți rezultată din absorbție sau fuziune, iar în cazul reorganizării locatorului prin divizare, obligația predării lucrului locat revine acelei persoane juridice în al cărei patrimoniu a fost atribuit bunul închiriat.

Refuzul locatorului de executare a obligației de predare a lucrului închiriat sau executarea necorespunzătoare a acestei obligații conferă locatarului dreptul la despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, dreptul de a invoca excepția de neexecutare, constând în refuzul de plată a chiriei, în cazul în care plata acesteia trebuie să se facă cu anticipație.

Locatarul are deschisă calea acțiunii în justi ție, întemeiată pe contractul de locațiune, cerând predarea silită a lucrului și accesoriilor acestuia, precum și calea acțiunii în rezilierea contractului cu daune-interese, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor.

Existența contractului de închiriere a locuinței, neînsoțită de predarea acesteia, nu-l îndreptățește pe chiriaș să ocupe locuința cu de la sine putere, prezumându-se, după opinia noastră, că pasivitatea locatorului sugerează opunerea acestuia, îndreptățindu-l să solicite evacuarea chiriașului pe calea ordonanței președințiale.

1.2. Sarcina reparațiilor

În toate contractele de locațiune de bunuri mobile sau imobile, locatorul este obligat să asigure ca locatarul sau arendașul să se poată folosi de lucrul închiriat sau arendat. Rezultă, așadar, că locatorul are obligația de a face, în cursul contractului toate reparațiile necesare, afară de acelea locative, care sunt în sarcina locatarului sau arendașului.

Delimitarea reparațiilor care cad în sarcina locatorului de acelea care cad în sarcina locatarului este o chesti une de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanțelor, dar, în orice caz, în sarcina locatorului sunt lăsate reparațiile mari și importante.

În România, actuala reglementare a codului civil a înlocuit enumerarea exempliﬁcativă a reparațiilor ce cad în sarcina locatorului prevăzută de art. 28 lit. b) din Legea nr. 114/1996 [în prezent abrogat prin art. 230 lit. s) din Legea nr. 71/2011] vizând construcția, structura de rezistență, elementele constructive exterioare, precum și a instalațiilor aferente, printr-o formulare sintetică prevăzută de art. 1788 NCC, aceea a „reparațiilor necesare” pentru menținerea bunului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, raportată la întrebuințarea, la destinația stabilită în contract sau în lipsă potrivit aceleia prevăzute după anumite împrejurări, cum ar ﬁ natura bunului, destinația anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.

Locatorul nu este obligat să execute lucrări de întreținere sau reparații care, deși potrivit legii îi incumbă, au devenit „necesare” datorită culpei locatarului.

Este cert că în acest sens își vor găsi aplicarea dispozițiile dreptului comun privind răspunderea civilă delictuală.

Reparațiile devenite necesare printr-un caz fortuit sau forță majoră cad în sarcina locatorului, după cum tot în sarcina acestuia cad și reparațiile ce se impun cu privire la bun, indiferent de cauza deteriorării, inclusiv cele cauzate de vechime, uzul normal al lucrului sau viciile ascunse ale acestuia și care îl fac necorespunzător unei folosințe normale scopului pentru care a fost închiriat.

Locatorul proprietar nu are însă obligația de a suporta cheltuielile de reconstrucție a imobilului care, datorită gradului avansat de degradare, nu mai poate ﬁ folosit, căci dărâmarea și refacerea construcției excede sarcinii ce îi revine, aceea a menținerii lucrului în stare corespunzătoare de întrebuințare, pe calea efectuării „reparațiilor necesare”.

Obligația locatorului de întreținere, reparare și înlocuire parțială sau totală a elementelor de instalații se referă la lucrările ce privesc instalațiile existente, considerate de lege aferente clădirii.

Lucrările de investiții, neﬁind de reparație și întreținere a unor lucrări preexistente, nu-i incumbă locatorului.

Întrucât locatorul este obligat de a menține lucrul închiriat în starea de a putea servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat și să garanteze folosința sa pașnică în tot timpul locațiunii, practica judiciară, în aplicarea dispozițiilor art. 1420 și art. 1424 C. civ. român 1864, a concluzionat că locatorul, în virtutea obligației de efectuare a reparațiilor necesare, nu poate schimba în ti mpul locațiunii forma lucrului închiriat nici direct prin transformarea sa materială și nici indirect prin schimbarea desti nației acestuia.

Părțile pot insera încă de la încheierea contractului de locațiune ca toate lucrările ce se impun pentru asigurarea stării corespunzătoare a funcționării lucrului închiriat, să ﬁe efectuate de locatar pe seama proprietarului, cu deducerea corespunzătoare a cheltuielilor din cuantumul chiriei stabilită pe durata locațiunii.

Executarea lucrărilor de către chiriaș în contul locatorului se va putea face numai dacă degradările prin natura lor afectează folosința normală a locuinței și numai dacă locatorul, deși încunoști nțat în prealabil, nu ia nicio măsură în acest sens.

În poﬁda alin. (3) al art. 1788 NCC român, în legătură cu compensarea cheltuielilor necesare reparațiilor efectuate de chiriaș în contul locatorului cu chiria, locatorul poate contesta în justiție reținerile din chirie ori de câte ori lichiditatea creanței este pusă în discuție ori că reparațiile i-ar incumba locatarului, instanța putând stabili pe bază de probe cuantumul exact al reparațiilor și natura acestora.

Efectuarea de către chiriaș a lucrărilor de reparații care cad în sarcina locatorului fără încunoști nțarea acestuia, nu-i mai conferă dreptul compensării cheltuielilor direct din chirie, ci va ﬁ obligat să obțină o hotărâre judecătorească de obligare a locatorului la plata contravalorii reparațiilor.

Dacă la încetarea locațiunii creanța chiriașului nu a fost integral acoperită prin reținerile din chirie, el își poate valoriﬁca diferența de îndată și din orice element al patrimoniului.

Când reparațiile capitale presupun urgența, ele pot ﬁ efectuate de locatar fără autorizarea instanței ori acordul proprietarului, care poate ﬁ înști ințat după începerea lucrărilor. Valoarea lor și a dobânzilor la sumele avansate urmează, în temeiul art. 1788 alin. (4) NCC român, să ﬁ e recuperate.

Locatorul, în calitate de proprietar, este dator să efectueze și reparațiile părților de folosință comună a clădirii cu mai multe apartamente, cheltuielile ﬁ ind suportate proporțional cu cota parte indiviză ce îi revine, aferentă suprafeței apartamentului aﬂat în proprietate, indiferent dacă locuiește sau nu în clădire sau dacă folosește sau nu acele părți comune.

Din interpretarea art. 35 alin. (1) coroborat cu art. 34 din Legea nr. 114/1996, rezultă că asociația de proprietari, persoanele ﬁ zice sau agenții economici însărcinați cu administrarea și gesti onarea bunurilor și fondurilor bănești ale clădirilor de locuit efectuează și formalitățile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea și întreținerea clădirii (inclusiv a reparațiilor necesare), urmărind în același ti mp realizarea acestor creanțe. Așadar, reparațiile vor ﬁ efectuate în temeiul contractelor încheiate de asociația de proprietari, și nu de proprietari, în mod nemijlocit, cu alte persoane ﬁzice sau juridice, proprietarii suportând, în temeiul obligației legale de efectuare a reparațiilor, numai cota parte din costul reparațiilor, proporțional suprafeței apartamentului aﬂ at în proprietate. Și aceste reparații pot ﬁ efectuate de chiriaș în contul proprietarului locator în condițiile art. 1788 NCC român, în sensul ca cheltuielile avansate de chiriaș, în temeiul contractului încheiat de asociația de proprietari, persoanele ﬁ zice sau agenții economici cu prestatorii de servicii, să ﬁ e suportate de locator prin rețineri din chirie, cu plata dobânzilor legale.

Neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligației de „a face” a locatorului, aceea de menținere a lucrului în stare corespunzătoare de întrebuințare prin efectuarea reparațiilor ce îi incumbă, îl îndreptățește pe locatar să solicite instanței: a) obligarea locatorului la executarea lucrărilor; b) autorizarea locatarului la executarea lucrărilor pe cheltuiala locatorului cu dobânzile socotite de la data efectuării cheltuielilor, acestea ﬁind scăzute din chirie; c) rezilierea contractului cu daune-interese, dacă lucrul a devenit impropriu folosinței și efectuarea reparațiilor de către chiriaș ar ﬁ împovărătoare pentru acesta; d) locatarul poate invoca excepția de neexecutare, refuzând plata chiriei până la efectuarea reparațiilor de către locator.

În sarcina locatarului revin reparațiile locati ve a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a lucrului.

Din obligația întrebuințării lucrului ca un bun proprietar, decurge pentru locatar obligația întreținerii și menținerii lucrului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii.

Ca urmare, locatarului îi incumbă obligația efectuării reparațiilor de întreținere curentă devenite „locative”, în absența unei sti pulații contractuale contrare.

Tot locatarului îi revine obligația reparării degradărilor produse bunului închiriat ca urmare a neefectuării la timp a reparațiilor locative, precum și acelora devenite necesare din culpa sa și a familiei sale, chiar dacă acestea reprezintă prin natura lor mai mult decât simple reparații locative.

Locatarul nu are obligația efectuării reparațiilor locative în timpul derulării contractului de locațiune, ci doar la expirarea lui, afară dacă neefectuarea lor atrage riscul degradării importante sau chiar pieirea lucrului dat în locațiune, situație în care locatorul poate solicita și instanței judecătorești obligarea locatarului la efectuarea imediată a reparațiilor, autorizarea de a le efectua pe cheltuiala locatarului sau rezilierea contractului și obligarea locatarului la plata despăgubirilor.

În timpul locațiunii, locatorul nu poate preti nde locatarului executarea reparațiilor ce îi cad în sarcină, dacă neefectuarea lor nu creează riscul pieirii sau degradării avansate a bunului, deoarece inconvenientele lipsei de întrebuințare sunt suportate de locatar.

Locatarul răspunde pentru degradările bunului cauzate de sublocatari, prepuși vizitatori, într-un cuvânt pentru degradările cauzate de persoanele introduse de el în locuință, deoarece răspunderea între creditorul și debitorul din contractul principal se poate manifesta nu numai ca o răspundere personală pentru fapta culpabilă proprie, ci și ca o răspundere pentru fapta altuia, dacă subcontractul se înscrie în intervalul executării contractului principal.

Amenajările efectuate de locatar în vederea sporirii valorii și atractivității spațiului profesional reprezintă cheltuieli utile, ce trebuie resti tuite de proprietar la părăsirea spațiului de către locatar, deoarece lucrările au vizat asigurarea stării corespunzătoare a spațiului, potrivit scopului închirierii.

Locatorul are obligația dezdăunării locatarului pentru lucrările ce au sporit valoarea imobilului închiriat, dacă lucrările efectuate de locatar au fost necesare și uti le pentru ca spațiul să ﬁ e utilizat potrivit desti nației avute în vedere de părți la încheierea contractului și stabilirea chiriei, chiar dacă acordul locatorului a fost unul tacit.

Locatorul nu poate cere desﬁ ințarea modiﬁ cărilor aduse imobilului închiriat pentru facilitarea folosinței, neînsoțite de modiﬁ cări constructi ve și diminuarea suprafeței de locuit, dacă nu poate proba un interes legiti m pentru readucerea locuinței în starea anterioară.

1.3. Asigurarea folosinței

În România, în temeiul art. 1789 NCC român, locatorul este dator, prin însăși natura contractului, fără vreo clauză specială, să asigure locatarului nestânjenit folosința lucrului închiriat sau arendat pe toată durata locațiunii. În consecință, locatorul este răspunzător de orice împiedicare a locatarului de a folosi bunul și de toate daunele încercate de locatar, îndreptățit să ceară o scădere a chiriei sau arendei, proporțional cu durata împiedicării sau resti tuirea chiriei pentru durata în care nu a folosit imobilul, în cazul achitării anti cipate, deoarece o parte a chiriei sau arendei ar ﬁ deținută de locator fără cauză.

Contractul este de drept și de fapt desﬁ ințat când locatorul nu a putut procura locatarului folosința lucrului închiriat, după cum locatarul poate solicita la rândul său rezilierea contractului cu daune-interese, dacă împiedicarea folosinței lucrului este esențială în raport cu scopul avut în vedere la încheierea contractului.

Locatorul este răspunzător față de locatar pentru toate daunele încercate de acesta prin tulburările ce i s-ar aduce de către cel de-al treilea în exercițiul folosinței, dacă aceste tulburări sunt sprijinite pe un drept în privința lucrului închiriat, cu singura condiție ca locatarul să-l ﬁ încunoști nțat pe locator de aceste tulburări.

Răspunderea locatorului decurgând din contractul de locațiune, este guvernată de prin cipiile culpei contractuale, iar nu delictuale, care exclud existența vreunui raport contractual între locatarul dăunat și locatorul răspunzător de daune.

Ca o consecință a obligației locatorului de a procura locatarului liniști ta folosință a lucrului închiriat, este și aceea de a garanta pe locatar de evicțiune, de viciile și stricăciunile lucrului închiriat care afectează folosința. Locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar asigurării în mod constant a folosinței liniști te și uti le a lucrului locat, ﬁind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință. Obligația de garanție a locatorului cuprinde obligația de garanție pentru evicțiune, cauzată prin faptul personal al locatorului sau faptul unui terț, precum și garanția pentru viciile ascunse ale lucrului. Tulburarea poate ﬁ directă, săvârșită nemijlocit de locator, sau indirectă, realizată de locator prin intermediul unui terț, cu care locatorul a încheiat un act juridic din care derivă drepturi ce pot afecta liniști ta folosință a lucrului locat.

În temeiul obligației de garanție derivată din obligația locatorului de asigurare a folosinței lucrului închiriat, acestuia îi incumbă obligația negativă de a se abține de la orice tulburare de fapt sau de drept, de natură a-l împiedica pe locatar în folosința liniștită a bunului ori de natură a-i diminua sau restrânge o atare folosință.

Schimbarea formei sau destinației lucrului principal sau accesoriilor acestuia, chiar și atunci când această schimbare aduce o micșorare minimă a folosinței locatarului sau arendașului, prin voința unilaterală a locatorului, și care nu este necesară, ediﬁ carea unor construcții care afectează chiar prin restrângerea folosinței locuinței sau spațiilor aferente acesteia, ori poluarea mediului înconjurător, reprezintă tulburări de fapt, care angajează răspunderea locatorului pentru evicțiune.

Locatorul răspunde pentru evicțiune prin fapta sa proprie și pentru restrângerea folosinței bunului sau lipsirea locatarului de folosința acestuia, în cazul efectuării lucrărilor impuse de remedierea degradărilor ce cad în sarcina locatorului, în timpul derulării contractului (care dacă nu ar ﬁ realizate ar expune lucrul pericolului de distrugere) ori de câte ori lucrările nu au fost ﬁ nalizate în termenul legal de 10 zile. Depășirea termenului legal pentru ﬁnalizarea lucrărilor și restrângerea sau lipsirea locatarului de folosința lucrului, face ca scopul contractului să nu mai poat ă ﬁ atins, iar plata chiriei să-și piardă rațiunea și cauza.

Tulburarea chiriașului prin fapta locatorului poate ﬁ și una de drept, atunci când se neagă însuși dreptul de folosință al locatarului, pe moti vul lipsei dreptului locativ, caz în care, de asemenea, se pune în discuție evicțiunea chiriașului. Distincția între tulburarea de fapt și cea de drept pe care o poate exercita locatorul împotriva locatarului nu este relevantă, pentru că ambele tulburări se supun aceluiași regim juridic, chiar dacă modalitățile de manifestare ale acestora diferă, în sensul că ceea ce reprezenta în ipoteza evicțiunii de fapt o modalitate de evingere, în ipoteza evicțiunii de drept este un efect al acesteia.

Tulburarea locatarului poate ﬁ și indirectă, rezultând din încheierea de către locator a unor acte juridice cu terțe persoane, din care se desprind pentru acestea drepturi care prin natura lor pot afecta dreptul de folosință al locatarului. Evicțiunea din partea terțului are ca origine conduita locatorului care a încheiat cu terțul actul juridic și care se analizează în instituția garanției pentru fapta terțului, deși fapta terțului este în realitate tot a locatorului.

Altfel spus, tulburarea terțului poate ﬁ de drept, iar dreptul invocat poate avea legătură cu atitudinea locatorului, care, anterior sau ulterior locațiunii, a transmis dreptul către terț.

Tulburarea folosinței locatarului de către un terț colocatar care invocă un raport juridic cu locatorul (un contract de închiriere pentru exercitarea unei profesii cauzatoare de zgomot sau poluare), ținut de obligația asigurării liniști tei folosințe a imobilului, antrenează răspunderea locatorului pentru evicțiune, ﬁ ind vorba de un fapt personal al acestuia.

Locatorul nu-și încalcă obligația de garanție pentru tulburarea locatarului în folosința bunului pentru o greșeală accidentală a unui colocatar, căci prin contractul de locațiune cu terțul, el nu a comis nicio greșeală, colocatarul ﬁ ind ținut să răspundă delictual pentru fapta proprie.

Închirierea spațiilor alăturate pentru derularea unor acti vități profesionale similare acelora ale locatarului nu reprezintă o încălcare a obligației de garanție pentru evicțiune din partea locatorului, întrucât acesta, în absența unei clauze contractuale de a nu închiria imobilul pentru o profesiune similară, are facultatea de a uza și dispune de lucrul său în temeiul dreptului de proprietate și în limitele legale. Pentru aceleași considerente, însuși locatorul poate exercita în același imobil sau într-unul alăturat o industrie sau un comerț similar cu cel exercitat de locatar. În plus, spunem noi, obligația de garanție pentru evicțiune, sub forma concurenței, vizează în accepțiunea vechiului Cod comercial pe vânzătorul sau locatorul fondului de comerț, privit ca o universalitate de afectațiune, nu și pe locatorul unui bun determinat.

Jurisprudența franceză consideră că folosința netulburată nu cuprinde și dreptul de ne concurență, cu excepția cazului în care locațiunea are ca obiect fondul de comerț. Locatarul tulburat nu poate cere autorului tulburării despăgubiri, rezilierea contractului și nici nu-l poate chema în garanție pe locator, dacă autorul tulburării este în drept să-și exercite comerțul sau industria sa, afară de cazul când s-ar ﬁ obligat să nu exercite comerțul sau industria sa, situație în care operează garanția locatarului tulburat.

Obligația de garanție a locatorului pentru industrii similare operează în cazul în care locatorul s-a obligat expres prin contract să nu aducă concurență locatarului ori dacă această obligație rezultă pentru locator în mod tacit, din împrejurările cauzei și dacă introducerea comerțului sau industriei similare s-a făcut cu scopul vădit de a aduce o pagubă locatorului.

1.4. Garanția contra viciilor

În România, locatorul trebuie să garanteze pe locatar sau arendaș potrivit art. 1790 alin. (1) NCC român, contra tuturor viciilor lucrului care împiedică sau micșorează folosința lui. Locatorul garantează pe locatar în contra viciilor lucrului chiar dacă aceste vicii nu provin de la locator. Obligația de garanție pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat operează nu numai în privința acelora existente la momentul încheierii contractului de locațiune, chiar dacă nu au fost cunoscute, dar și în privința acelora apărute pe parcursul executării acestuia.

Locatorul garantează pe locatar contra viciilor nu numai când acestea sunt permanente, dar și când acestea sunt vremelnice.

Locatarul este garantat numai pentru viciile ascunse ale lucrului, nu și pentru acelea aparente pe care le-a cunoscut sau putea să le cunoască la momentul încheierii contractului și pe care se presupune că le-a acceptat, chiar dacă nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) NCC român, prin informarea locatorului în cel mai scurt timp.

Pentru antrenarea răspunderii locatorului, viciile ascunse trebuie să prezinte o anumită gravitate, de natură să împiedice întrebuințarea lucrului sau să-i micșoreze în așa măsură posibilitatea folosinței, încât să se poată prezuma că în cunoștință de cauză lucrul nu ar ﬁ fost închiriat ori chiria ar ﬁ fost mai mică.

Garanția viciilor este o chestiune de fapt apreciată în concret de instanță, în funcție de natura acti vității profesionale sau industriale a locatarului sau familiei sale, fără ca micile defecțiuni generate de viciile ascunse, care fac mai puțin comodă folosința lucrului, să angajeze răspunderea locatorului.

Viciile reprezintă imperfecțiuni ale lucrului, care diminuează posibilitatea de folosire a acestuia, de manieră să afecteze caracterul util al acestuia cu intensități diferite prin gravitatea lor, întrucât se prezumă ca dacă le-ar ﬁ cunoscut, locatarul nu ar ﬁ contractat sau ar ﬁ plătit o chirie redusă.

Legea face distincția între viciile ascunse și viciile aparente și lasă să se înțeleagă că răspunderea locatorului se raportează numai la viciile ascunse, considerând că cele aparente pot ﬁ constatate de locatar la momentul preluării. Locatarul nu poate pretinde lipsuri pe care neatent ﬁind nu le-a constatat la preluare, deși putea să o facă, de vreme ce are obligația restituirii lucrului în starea în care l-a preluat, prezumându-se, până la proba contrară, că locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare.

În legătură cu viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, textul codului civil reclamă un efort de interpretare în raport cu obligația locatorului de a asigura locatarului folosința utilă a lucrului pe toată durata locațiunii. Pe fondul tăcerii legiuitorului în alin. (1) al art. 1790 NCC român, nu se poate realiza vreo distincție între cele două categorii de vicii aparente și ascunse și momentul apariției lor, deoarece textul statuează că „locatorul garantează contra tuturor viciilor lucrului” chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului, fără să se țină seama dacă ele existau ori au survenit în cursul locațiunii. Condiția este aceea ca aceste vicii să „împiedice sau să micșoreze folosința lucrului”.

Alineatul (2) al art. 1790 NCC român exclude de la obligația de garanție numai viciile aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat în condițiile art. 1690 alin. (3) NCC. Per a contrario, locatorul garantează contra tuturor celorlalte vicii, fără distincție, aparente sau ascunse, indiferent de momentul în care acestea au survenit, afară de acelea aparente existente la data încheierii contractului și pe care chiriașul nu le-a reclamat. Analogia pe care alin. (2) al art. 1790 NCC român o face cu art. 1690 alin. (3) NCC român, care tratează materia viciilor aparente în contractul de vânzare-cumpărare, vizează numai procedura de reclamare a acestor vicii la momentul încheierii contractului și preluării bunului vândut, cu consecințele legate de lipsa informării vânzătorului, și nu regimul juridic al viciilor în cadrul celor două contracte, de vânzare-cumpărare și locațiune. Deosebirea între cele două contracte în materia viciilor se justiﬁcă prin aceea că vânzarea-cumpărarea este un contract cu executare dintr-o dată, în ti mp ce locațiunea este un contract cu executare succesivă, în temeiul căruia locatorul este obligat să asigure locatarului continuitatea folosinței. Ca urmare, locatorul răspunde atât pentru viciile ascunse existente la încheierea contractului, cât și pentru viciile ascunse sau apărute, ivite pe parcursul derulării acestuia, deoarece obligația locatorului de a asigura folosința uti lă a lucrului este conti nuă, pe toată durata contractului.

Actualul Cod civil român încorporează în conceptul de „vicii” și stricăciunile pentru care vechiul Cod civil insti tuia în art. 1422 răspunderea locatorului, deoarece în accepțiunea actuală a reglementării, rămâne fără relevanță faptul că viciile sunt permanente și se repetă periodic, iar stricăciunile sunt vicii în sensul larg, care însă nu au nevoie a se repeta, de vreme ce ambele generează daune.

Alin. (2) al art. 1790 NCC român instituie o răspundere specială a locatorului pentru viciile aparente ivite pe parcursul derulării contractului, care prin natura lor nu împiedică sau micșorează folosința, dar prejudiciază viața, sănătatea sau integritatea corporală a locatarului.

În acest caz, legiuitorul încearcă să realizeze și pe plan contractual ocrotirea valorilor nepatrimoniale recunoscute în capitolul II, secțiunea 2 a Codului civil român, instituind în sarcina locatorului obligația de asigurare a folosinței lucrului nu numai liniștită și utilă, dar și nevătămătoare vieții, sănătății sau integrității corporale a locatarului.

Dacă dispozițiile art. 1790 alin. (2) NCC român, privind acest aspect al răspunderii locatorului, au un caracter supletiv, acelea ale art. 1827 NCC român, referitoare la viciile care prin gravitatea lor amenință sănătatea celor care lucrează sau locuiesc în imobilul închiriat, au un caracter imperativ pentru locator, chiriașul putând cere rezilierea contractului în condițiile legii, cu plata daunelor-interese, dacă la încheierea contractului nu a cunoscut viciile lucru lui. Sancțiunea legală în acest caz este mult mai gravă, deoarece nu se limitează la plata despăgubirilor ca în art. 1790 alin. (2) NCC, ci vizează desﬁințarea prin reziliere a contractului la cererea chiriașului, chiar dacă acesta a renunțat prin contract la acele drepturi decurgând din viciile care amenință sănătatea sau integritatea corporală. Mai mult, art. 1827 NCC român extinde sfera viciilor generatoare a amenințărilor pentru sănătatea sau integritatea corporală, atât la cele aparente, cât și la cele ascunse, deducându-se acest lucru din aceea că primejdia gravă pentru aceste valori poate proveni din structura sau starea imobilului (boală contagioasă încuibată în imobilul închiriat, emanații de mirosuri vătămătoare, defecțiuni ale sistemului de evacuare a resturilor menajere, care reprezintă un factor de infecție). În situația vizată de art. 1827 NCC român, apreciem că rezilierea contractului de închiriere rămâne la latitudinea chiriașului, chiar și atunci când viciile privind structura sau starea imobilului au fost remediate, dacă acestea continuă să constituie o primejdie gravă pentru sănătatea chiriașului și familiei sale.

Și în această situație, din perspectiva bunei sau relei-credințe a locatorului, își vor găsi aplicarea dispozițiile art. 1533 NCC român, acesta ﬁind obligat să acopere numai prejudiciile previzibile în cazul bunei-credințe și cumulati v și prejudiciile imprevizibile, în cazul relei-credințe. De precizat că dispozițiile art. 1827 NCC român au o sferă limitată de aplicare, numai în materia închirierii locuințelor, acesta ﬁ ind încorporat în secțiunea 2 a capitolului V al codului civil, privind regimul parti cular al închirierii acestora.

1.5. Efectele garanției contra viciilor

Atunci când folosința utilă a lucrului dat în locațiune este afectată, locatarul are un drept de opțiune între: a) a cere reducerea chiriei, proporțional cu restrângerea folosinței lucrului, dacă viciile ascunse micșorează doar valoarea de întrebuințare a lucrului, și daune interese, dacă sunt îndeplinite condițiile acordării acestora; b) rezilierea contractului, dacă lucrul a devenit impropriu întrebuințării și daune-interese.

Rezilierea contractului este o măsură subsidiară, care operează atunci când viciile sunt atât de grave încât dacă le-ar ﬁ cunoscut locatarul nu ar ﬁ luat lucrul în locațiune.

Gravitatea viciilor se raportează la cauza contractului de locațiune, care este în măsură să cuanti ﬁ ce dacă viciul împiedică sau doar micșorează folosința.

În cazul în care viciile lucrului au fost remediate de locator, sancțiunile prevăzute de art. 1791 NCC român nu vor mai opera.

Locatorul poate ﬁ silit de chiriaș pe calea acțiunii în justi ție să-și îndeplinească obligația de efectuare a remedierilor, de înlăturare a viciilor și menținerea lucrului în stare corespunzătoare de folosință, după cum locatarul se prezumă a ﬁ autorizat de locator în temeiul art. 1788 NCC român, să facă aceste remedieri, dacă el nu se conformează în termen de 30 de zile de la primirea încunoști nțării scrise a locatarului.

Locatorul este exonerat de plata daunelor-interese în cazul rezilierii contractului, numai dacă probează că nu le-a cunoscut și potrivit împrejurărilor nici nu era dator să le cunoască. Prin aplicarea art. 1533 NCC român, locatorul de bună-credință nu va ﬁ condamnat decât la daunele care au fost prevăzute sau puteau ﬁ prevăzute la data facerii contractului.

Locatorul de rea-credință va ﬁ obligat și la plata daunelor care nu au fost prevăzute, dacă acestea sunt o consecință directă și necesară a neexecutării obligației.

1.6. Garanția pentru lipsa calităților convenite

În România, prin art. 1792 NCC român legiuitorul, având în vedere faptul că prin locațiune operează doar o transmitere temporară a folosinței lucrului, și nu transferul de proprietate, a înțeles să aplice regimul juridic al viciilor ascunse și atunci când lucrul dat în locațiune nu corespunde calităților convenite de părți.

De principiu, disocierea calității reale a bunului de aceea convenită de părți nu pune în discuție viciul lucrului, ci viciul de consimțământ, cu un regim juridic diferit.

Sfera viciilor lucrului este mai exti nsă decât aceea a consimțământului, deoarece nu îl include întotdeauna, după cum viciul de consimțământ nu presupune viciul ascuns al lucrului și această ulti mă ipoteză, numai dacă viciul lucrului este anterior consimțământului.

În materia locațiunii, viciul care poate afecta calitatea poate surveni și în cursul derulării contractului. Față de o atare situație, regimul juridic aplicabil este diferit; acela al nulității în ipoteza viciului care afectează substanța lucrului și care este anterior sau concomitent încheierii contractului și acela al garanției locatorului pentru vicii ascunse, ori de câte ori viciul ascuns nu afectează substanța, deși este anterior încheierii contractului ori s-a ivit pe timpul derulării acestuia.

Apreciem însă că rațiunea legiuitorului regăsită în text a fost aceea a ﬂuidizării litigiilor în materie, în condițiile în care în cazul anulării contractului diﬁ cultățile de probațiune sunt mai mari, efectele nulității actelor juridice privind prestațiile succesive sunt aceleași cu cele ale rezilierii, ambele operând pentru viitor, iar în cazul salvării actului juridic de la sancțiunea nulității, lipsa calității convenite presupune și o reducere proporțională corespunzătoare a chiriei.

1.7. Tulburările de fapt

Împotriva tulburărilor de fapt, locatarul trebuie să acționeze singur, având posibilitatea să le contracareze prin exercitarea acțiunii posesorii aﬂată și la îndemâna detentorului precar, cum este chiriașul, care deține lucrul în interesul propriu, în temeiul contractului de închiriere cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care deține.

Tulburarea de fapt este atunci când terțul tulburător al folosinței bunului nu se bazează pe un drept.

Locatarul nu are exercițiul acțiunii posesorii contra tulburătorului dacă este împiedicat în folosința dreptului său printr-o simplă tulburare de fapt legată de o acțiune de drept, adică atunci când terțul își sprijină tulburarea pe un preti ns drept real. Pentru ca locatarul să se legitimeze activ în acțiunea posesorie, trebuie să ﬁ e în posesia unui ti tlu, în temeiul căruia deține bunul, să îndeplinească condițiile generale sau speciale ale acțiunii posesorii, tulburătorul să ﬁ e un terț, și nu cel pentru care deține, iar terțul să nu invoce un drept în privința lucrului închiriat.

Tulburarea folosinței locatarului printr-un act administrativ a fost considerată de unii autori ca o tulburare de fapt, care nu antrenează răspunderea locatorului pentru evicțiune.

Într-o altă opinie, aﬂ ată în acord cu jurisprudența mai veche, se susține că tulburarea folosinței locatarului printr-un act administrativ emis cu respectarea legii nu poate ﬁ caliﬁ cată ca o tulburare de fapt, pentru că el este un act de putere al autorității administrati ve ce poate ﬁ asimilat unui caz de forță majoră, care antrenează responsabilitatea locatorului. Numai tulburarea folosinței printr-un act administrativ nelegal poate ﬁ caliﬁcată ca o tulburare de fapt, deoarece locatarul este legitimat să ceară anularea acestuia pe calea procedurii contenciosului administrativ, dacă se consideră vătămat în drepturile sale.

1.8. Tulburările de drept

Locatorul răspunde pentru tulburarea de drept a locatarului nu numai atunci când autorul tulburării își „trage dreptul său chiar de la locator”, dar și în cazul când el pretinde a-și exercita un drept propriu neconcedat și chiar tăgăduit de locator.

Legiuitorul nu a subordonat obligația de garanție pentru evicțiune a locatorului condiției recunoașterii judecătorești a dreptului tulburătorului de judecarea fondului dreptului pretins de acesta.

Prin exercitarea dreptului de către terț, locatarul poate suferi o simplă pierdere materială totală sau parțială a lucrului sau o tulburare, prin exercitarea unei acțiuni prin care terțul își valoriﬁ că dreptul împotriva locatarului.

Răspunderea locatorului pentru tulburarea de drept suferită de locatar intervine numai în cazul în care acesta din urmă a anunțat tulburarea în timp util locatorului, de maniera ca acesta să ﬁe în măsură să se apere și să-l apere pe locatar. Dacă locatarul a ales să se apere singur sau a recunoscut dreptul terțului, se presupune că el și-a asumat riscul pierderii dreptului său.

În cazul evicțiunii totale, contractul va ﬁ reziliat ca ﬁind lipsit de obiect; dacă evicțiunea este numai parțială, locatarul sau arendașul are dreptul la scăderea proporțională a prețului locațiunii, afară de cazul în care partea din bun de care a fost evins este atât de însemnată încât fără aceasta el nu ar ﬁ contractat. În această situație, locatarul poate cere rezilierea contractului. În ambele cazuri se pot acorda daune-interese.

Locatorul este ținut în temeiul obligației de garanție și la plata despăgubirilor, care nu poate consta numai într-o reducere proporțională a prețului locațiunii, deoarece locatorul culpabil de închirierea unui bun supus evicțiunii, este dator la o reparație integrală și comple tă a prejudiciului cauzat locatarului. Jurisprudența mai veche, legată de aplicarea art. 1427 din vechiul Cod civil, a concluzionat că neîndeplinirea obligației proprietarului de a garanta pe chiriaș de folosința lucrului, făcând să dispară tulburarea adusă acelei folosințe, îl îndreptățește pe chiriaș să refuze plata chiriei până la încetarea tulburării, în care caz el neﬁind în culpă, pactul comisoriu nu poate opera contra lui.

Cauza evicțiunii trebuie să ﬁ e anterioară contractului de locațiune sau, dacă este ulterioară, ea trebuie să provină din faptul locatorului, iar cel garantat să nu ﬁ cunoscut pericolul evicțiunii, căci dacă l-a cunoscut, se prezumă, în lipsa unei clauze contrare, că a închiriat lucrul pe riscul său, neﬁ ind îndreptățit la despăgubiri.

Obligația de garanție a locatorului nu operează ori de câte ori printr-o clauză contractuală expresă locatorul a fost scutit de garanție, ori locatarul a închiriat lucrul pe riscul său.

În această situație, locatorul este scutit de plata daunelor-interese, iar după unele opinii chiar de scăderea proporțională a chiriei.

2. Obligațiile locatarului

2.1. Să ia în primire bunul dat în locațiune

Preluarea de către locatar a obiectului material al locațiunii, corelativă obligației de predare a locatorului, se face în lipsa unui termen sti pulat de părți sau determinat în temeiul contractului, al practicilor statornicite între acestea ori a uzanțelor, la data încheierii contractului (art. 1495 NCC român).

Cu această ocazie, efectuarea inventarului bunurilor preluate se impune, din considerente de probațiune, deoarece la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul în stare de întrebuințare corespunzătoare, potrivit destinației stabilită în contract.

Întârzierea locatarului de preluare a bunului îl îndreptățește pe locator să încaseze chiria și despăgubirile aferente întârzierii, să solicite rezilierea contractului ori să procedeze la oferta reală urmată de consemnarea bunului.

2.2. Să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract

Chiria reprezintă prețul folosinței lucrului. Ea este de esența contractului și îl caliﬁcă ca atare ca ﬁind un contract de închiriere, și nu de comodat. Chiria se plătește la data stabilită în contract sau la termenul impus de uzanțe, printr-o prestație unică sau mai multe prestații succesive. În lipsa unei clauze contractuale sau a uzanțelor, sunt incidente prevederile art. 1797 alin. (2) NCC român.

Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații. În absența unei clauze contractuale sau a uzanțelor, vor ﬁ incidente dispozițiile art. 1494 NCC român, care statuează că obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul sau sediul creditorului de la data plății, obligația de predare a unui bun individual determinat se face la locul la care bunul se aﬂă la data încheierii contractului, iar celelalte obligații se execută la domiciliul sau sediul debitorului de la data încheierii contractului. Și doctrina mai veche, interpretând dispozițiile art. 1411 din vechiul Cod civil român, conchide că prețul locațiunii poate ﬁ achitat și altf el decât în bani. În opinia noastră, chiria privind închirierea locuințelor constă numai în bani. Avem în vedere nu numai criteriile legale de determinare a chiriei, prevăzute de O.U.G. nr. 40/1999, care se raportează numai la elemente de natură bănească, dar și dispozițiile art. 1780 alin. (2) NCC român, care fac trimitere la „aplicarea în mod corespunzător” a dispozițiilor privitoare la stabilirea „prețului vânzării” și care constă întotdeauna dintr-o sumă de bani.

Și art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 consﬁnțește acest principiu. Totuși, acest act normativ aduce atingere libertății contractuale în materia stabilirii cuantumului chiriei, nu numai în privința locuințelor aparținând domeniului public sau privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale și în privința locuințelor cu regim special, unde o atare măsură poate ﬁ justiﬁcată prin considerente de protecție socială, dar și în materia locuințelor proprietatea privată a persoanelor ﬁzice și juridice, unde nu au fost înlăturate limitările legale în stabilirea cuantumului chiriei în cazul încheierii forțate a contractului de închiriere, la cererea chiriașilor, în privința proprietarilor care și-au recuperat imobilele preluate de stat, cu sau fără titlu.

Liberalizarea prețurilor și creșterea inﬂației motivează îndreptățirea locatorului de a pretinde o chirie mai mare pe parcursul executării contractului, fără existența unei clauze în acest sens.

Practica judiciară a motivat prin aceea că cerințele art. 974 C. civ. român 1864, regăsite în art. 1170 NCC român, în sensul că părțile trebuie să acționeze cu bună-credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot parcursul executării sale, justiﬁcă în contextul în care sunt întrunite condițiile impreviziunii, posibilitatea modiﬁcării unilaterale a chiriei, chiar în lipsa unei clauze contractuale exprese care să le confere acest drept, dacă părțile nu au putut prevedea la încheierea convenției modiﬁcările esențiale ale condițiilor, pe parcursul executării acestuia.

În privința imobilelor proprietatea publică a statului și a unităților administrativ-teritoriale, cuantumul chiriei se actualizează anual în temeiul legii, prin actualizarea tarifului lunar cu rata inﬂației prevăzută prin hotărâre de guvern, până la 31 ianuarie a ﬁecărui an.

Pentru imobilele prevăzute de art. 26, majorarea chiriei poate opera în condițiile art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999, afară de cazul în care părțile, prin contract, s-au înțeles să nu majoreze chiria. Apreciem că, în condițiile abrogării alin. (2) al art. 32 din O.U.G. nr. 40/1999 prin art. 230 lit. v) din Legea nr. 71/2011, părțile contractante pot insera clauza de majorare a chiriei pentru anumite împrejurări care generează scăderea contraprestației chiriașului și în afara acelora prevăzute de art. 35 din O.U.G. nr. 40/1999.

În lipsa unui acord al părților de majorare a chiriei într-un termen rezonabil, instanța poate dispune adaptarea contractului prin distribuirea în mod echitabil între părți a pierderilor și beneﬁciilor rezultate din schimbarea împrejurărilor, ﬁe încetarea contractului la momentul și în condițiile pe care aceasta le stabilește [art. 1271 alin. (3) NCC român]. Indexarea chiriei cu indicele de inﬂație nu presupune modiﬁcarea acesteia, căci acest indice operează asupra chiriei inserate în contract. Modiﬁcarea chiriei presupune renegocierea acesteia, adică modiﬁcarea clauzelor contractului prin acordul părților sau pe calea justiției.

Termenul suspensiv legal sau convențional care afectează plata chiriei operează în favoarea locatarului debitor, care nu poate ﬁ constrâns sau sancționat pentru îndeplinirea anticipată a acestei obligații. Totuși, îndeplinirea obligației înainte de scadență, ﬁind o plată datorată, nu poate ﬁ resti tuită pe motiv că din eroare executarea s-a făcut anticipat.

Practica judiciară, asimilând situația locatarului amenințat cu evicțiunea, cu aceea a vânzătorului aﬂ at într-o atare postură, a concluzionat în sensul îndreptățirii locatarului de a solicita suspendarea plății chiriei.

Dacă locatarul abdică de la obligația de plată a chiriei ori o execută necorespunzător, locatorul are opțiunea de a cere: executarea silită, plata chiriei pe calea unei acțiuni derivată din contract, rezilierea contractului, atunci când neexecutarea produce locatorului o vătămare semniﬁcativă, ori poate invoca excepția de neexecutare, dacă chiria trebuie plătită cu anticipație și lucrul nu s-a predat.

Dovada plății chiriei se face cu chitanța pe care locatorul o eliberează locatarului și care face să se prezume, în temeiul art. 1502 NCC român, până la proba contrară, executarea prestațiilor scadente anterior.

Refuzul nejustiﬁcat al locatorului de a primi chiria poate ﬁ contracarat pe calea ofertei reale urmată de consemnarea chiriei pe numele locatorului. Doctrina a concluzionat că o atare modalitate de plată a chiriei consti tuie o plată valabilă și liberatorie de datorie, făcând ineﬁ ciente efectele pactului comisoriu.

2.3. Obligațiile privind folosirea bunului

Locatarul este dator să folosească bunul cu prudență și diligență ca un bun proprietar, adică ca și când bunul ar ﬁ al său propriu, aprecierea făcându-se după tipul omului prudent și diligent.

Obligația de a întrebuința lucrul închiriat sau arendat ca un bun proprietar este deosebită de aceea a folosirii acestui bun potrivit destinației sale. Locatarul poate folosi bunul ca un bun proprietar, fără a-l întrebuința potrivit destinației sale.

Destinația lucrului se determină prin convenția părților sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după natura sau destinația sa anterioară, ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 NCC român).

Locatarul trebuie să întrebuințeze lucrul potrivit destinației prezumate după circumstanțe, dacă această destinație nu este stabilită în mod expres sau tacit, deoarece destinația lucrului închiriat este de esența contractului de închiriere. În lipsă de stipulație contractuală, destinația se determină în funcție de natura lucrului închiriat, de profesia chiriașului, destinația sa anterioară sau alte fapte ori împrejurări care au precedat închirierea.

Între circumstanțele care fac să se prezume desti nația pentru care a fost închiriat imobilul este și profesiunea chiriașului, atunci când locatarul a cunoscut-o, indiferent de modalitatea sau împrejurarea în care locatorul a luat cunoștință.

Dreptul acordat locatarului de a subînchiria imobilul nu implică și posibilitatea unei schimbări de destinație a imobilului de către subchiriași, deoarece acesta nu poate avea mai multe drepturi decât locatarul principal de la care deține dreptul său, în condițiile contractului făcut cu proprietarul.

Obligația chiriașului de folosire a bunului închiriat potrivit destinației stabilite prin contract se transpune în raport de natura acesteia “spațiu locativ”, în sensul art. 2 din Legea nr. 114/1996 care și determină conținutul acestei obligații. Caracterul abuziv al comportamentului chiriașului sub acest aspect trebuie apreciat restrictiv.

În această viziune, practica judiciară a concluzionat că putem vorbi de schimbarea destinației spațiului locativ numai când locuința închiriată în condițiile legislației locative este folosită în scopuri comerciale, nu și atunci când aceasta reprezintă și sediul unei societăți comerciale, deoarece sediul, ca atribut de identi ﬁ care a societății, este menit să o situeze în spațiu, în cadrul raporturilor juridice la care parti cipă, ﬁ ind diferit de locul unde își desfășoară acti vitatea comercială.

2.3.1. Schimbarea formei ori destinației bunului. Folosirea abuzivă

Folosirea lucrului altfel decât potrivit destinației stabilite, cu posibile consecințe de deteriorare gravă sau diminuare semniﬁcativă a performanțelor sau calității lucrului închiriat, este caliﬁcată ca abuzivă și conduce la plata despăgubirilor sau rezilierea contractului de locațiune și repunerea lucrului în starea anterioară, nu numai în cazul schimbării complete a destinației, dar și în cazul schimbării parțiale. După cum locatorul nu poate schimba în timpul locațiunii forma lucrului închiriat sau arendat, tot astf el această formă nu poate ﬁ schimbată de locatar sau arendaș, pentru a-l putea restitui cum l-a primit la ﬁnele contractului.

Nu constituie însă o transformare a formei imobilului, lucrările cu caracter provizoriu executate de locatar sau colocatari pentru o uti lizare mai lesnicioasă a acestuia, astfel că pentru aceasta nu este necesară încuviințarea locatorului dacă contractul nu conține vreo clauză prohibitivă în acest sens.

Schimbarea destinației lucrului închiriat se poate face cu consimțământul expres sau tacit al locatorului, fără ca prin aceasta să se diminueze suprafața construită, să ﬁe alterată structura arhitectonică și funcțională a acestuia ori a lucrului mobil închiriat, cu obligația locatarului ca la sfârșitul locațiunii să readucă bunul la starea inițială, dacă locatorul nu dorește să păstreze lucrările, achitând contravaloarea lor.

În măsura în care schimbarea formei sau destinației locuinței ocupată de locatar afectează aspectul sau destinația proprietății comune, este nevoie și de acceptul asociației de proprietari și avizul favorabil al proprietarilor sau titularilor contractelor de închiriere din locuințele care se învecinează, pe plan orizontal și vertical cu spațiul supus schimbării destinației.

Faptul că pentru executarea unor lucrări nu este necesară autorizarea prealabilă prevăzută de Legea nr. 50/1991 nu îi dă dreptul locatarului să le efectueze fără aprobarea proprietarului. Consimțământul proprietarului pentru schimbarea desti nației sau structurii lucrului închiriat este necesar ca o măsură preventi vă de protecție a dreptului de proprietate, care poate ﬁ afectat prin ediﬁcarea unor lucrări, care nu se înscriu în limitele dreptului de folosință al chiriașului. Și prin legi speciale s-a consacrat această interdicție. Astfel, în temeiul art. 13 lit. g) din O.U.G. nr. 40/1999, chiriașii din imobilele preluate abuziv de stat cu destinația de locuință care au schimbat această desti nație fără autorizarea prealabilă a proprietarului nu mai pot beneﬁcia de prorogarea legală a contractului de închiriere sau reînnoirea de drept a acestuia, putând ﬁ evacuați la cererea proprietarului imobilului.

Locatarul care a adus lucrului schimbări folositoare este îndreptățit la despăgubiri de la locator, dacă acesta nu cere restabilirea lucrului în starea anterioară.

2.3.2. Înștiințarea locatorului despre nevoia de reparații

Locatarul este dator să-l noti ﬁ ce pe locator despre nevoia efectuării reparațiilor aﬂate în sarcina sa, sub sancțiunea plății daunelor-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli cauzate de abdicarea de la această obligație de înști ințare.

În doctrina veche s-a arătat că în cazul distrugerii parțiale a imobilului provocată prin neefectuarea la timp a reparațiilor ce cad în sarcina locatorului, locatarul nu este în drept să ceară rezilierea contractului dacă nu l-a încunoștințat pe proprietar, deoarece consecințele îi sunt imputabile lui.

2.3.2.1. Reparațiile locative

Din obligația întrebuințării lucrului ca un bun proprietar, decurge pentru locatar obligația de întreținere și menținere a lucrului în stare de întrebuințare pe toată durata locațiunii.

Obligația locatarului de a face reparațiile locative este o obligație generală care se aplică atât locațiunilor de imobile, cât și celorlalte bunuri mobile. În consecință, locatarului îi incumbă obligația efectuării micilor reparații de întreținere curentă, denumite “locative”, în lipsa unei clauze contrare din contract, precum și a degradărilor lucrului, ca urmare a neefectuării la timp a reparațiilor de întreținere curentă. De asemenea, locatarul este dator să efectueze și reparațiile care reprezintă mai mult decât simple reparații locative, dacă acestea au devenit necesare din culpa sa ori a familiei sale.

Nu pot ﬁ caliﬁcate ca reparații locative în sarcina locatarului stricăciunile cauzate de vechime, forță majoră, viciul construcției, a materiei lucrului închiriat, deoarece în aceste cazuri și în cele prevăzute de lege, locatarului ori familiei sale nu-i poate ﬁ imputată nicio culpă.

Textul codului civil nu procedează la o enumerare limitativă a reparațiilor locative așa cum o făcea art. 29 din Legea nr. 114/1996, în prezent abrogat, ci aceste reparații capătă un caracter cuprinzător, de largă apreciere, raportate la utilizarea normală a locuinței și a condominiului, în sensul art. 2 lit. i) din Legea nr. 114/1996, care presupune existența unei folosințe comune și forțate. În orice caz însă, reparațiile locative ale chiriașului se referă minimal la efectuarea lucrărilor de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcție și instalații de folosință exclusivă și comună, precum și la acelea vizând curățenia și igiena, pe toată durata contractului de închiriere.

Chiriașului îi revine și obligația reparării părților comune ale imobilului în cadrul larg al reparațiilor locati ve de întreținere curentă, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a locuinței, în ideea menținerii părților comune în stare corespunzătoare de întreținere, pe toată durata locațiunii.

2.3.2.2. Lipsa de folosință în caz de reparații urgente

Dacă în cursul locațiunii lucrul închiriat are nevoie de reparații urgente ce nu pot ﬁ amânate până la ﬁnele contractului, locatarul este în drept la efectuarea lor în ti mpul locațiunii, locatarul ﬁind obligat să suporte inconvenientele reparațiilor, fără nicio reducere a chiriei, dacă ele nu durează mai mult de 10 zile.

Dacă totuși reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va ﬁ scăzut proporțional cu timpul și cu partea lucrului de care locatarul a fost lipsit.

Locatarul va putea cere și rezilierea contractului, atunci când aceste reparații sunt de așa natură încât el nu se mai poate bucura de folosința lucrului închiriat. Legitimarea de a cere rezilierea contractului pentru importanța acestor reparații aparține în exclusivitate locatarului, și nu proprietarului, care nu are alt drept decât acela de a proceda la efectuarea reparațiilor de care imobilul are nevoie.

Atunci când distrugerile care au reclamat reparațiile ce cad în sarcina locatorului au fost cauzate fortuit sau din cauză de forță majoră, locatarul sau arendașul nu poate solicita despăgubiri pentru rezilierea contractului, căci locatorul nu poate ﬁ răspunzător pentru această împiedicare a folosinței lucrului.

Evident că locatarul este îndreptățit la despăgubiri pentru orice alte prejudicii independent de degradarea bunului închiriat și care rămân supuse dreptului comun.

Atunci când locatarul s-a obligat prin contract să suporte orice reparații care sunt în sarcina locatorului, locatarul nu este îndreptățit să ceară rezilierea contractului, ci numai reducerea prețului în raport de timpul și partea din bun de care a fost lipsit.

2.3.3. Obligația de a permite examinarea bunului

Exercitarea acestui drept al locatorului, trebuie să se facă astf el încât să nu-i cauzeze locatarului o restrângere nejustiﬁcată a folosinței.

Potrivit art. 33 din H.G. nr. 1275/2000 (M. Of. nr. 690/2000), proprietarul locuinței poate veriﬁca în prezența chiriașului, modul în care acesta își respectă obligațiile asumate prin contract în perioada de folosință și întreținerea locuinței. Această veriﬁcare se poate face în zilele lucrătoare între orele 7-20 și va ﬁ comunicată în prealabil, în scris, chiriașului.

În timpul veriﬁcării locuinței închiriate, proprietarul poate ﬁ însoțit de un reprezentant al asociației de chiriași sau de un chiriaș, după caz.

Constatările făcute cu ocazia veriﬁcării vor ﬁ consemnate într-un proces-verbal, care va ﬁ semnat de proprietar, chiriaș și reprezentantul asociației de chiriași.

Apreciem că locatorul poate recurge la procedura ordonanței președințiale, ori de câte ori chiriașul abdică de la obligația instituită de art. 1804 NCC român, instanța stabilind de ﬁecare dată, prin hotărârea ce o pronunță, data, durata și condițiile în care locatorul își poate exercita dreptul său, de așa manieră încât chiriașul să nu ﬁe stânjenit ori să ﬁe stânjenit în cât mai mică măsură în folosința lucrului.

CAPITOLUL V

SUBLOCAȚIUNEA ȘI CESIUNEA CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Dreptul de a subcontracta și de a ceda contractul

Locatarul, în temeiul art. 1805, are dreptul de a subînchiria și a ceda contractul cătr altul, dacă această facultate nu i-a fost interzisă de locator în mod expres.

Clauza contractuală de interzicere a sublocațiunii și cesiunii imprimă contractului caracterul unei convenții intuitu personae. Dreptul proprietarului de a uza de această facultate legală nu trebuie moti vat sau justificat. Această prohibiție de subînchiriere sau cedare a contractului, fi ind o excepție de la dreptul recunoscut locatarului, este de strictă interpretare, și nu poate fi exti nsă prin analogie și la alte cazuri, care nu au făcut obiectul convenției părților.

În lipsa prohibiției contractuale, sublocațiunea ori cesiunea bunurilor mobile și a locuinței nu este permisă decât cu acordul scris al locatorului.

Interdicția sublocațiunii și a cesiunii

Prohibiția de sublocațiune și cesiune a contractului de locațiune o implică și pe cea parțială și acest lucru este explicit arătat în alin. (2) al art. 1806 NCC.

Având în vedere faptul că sublocațiunea este un contract de locațiune între locatar și o terță persoană, iar cesiunea este o vânzare a folosinței bunului locat, ceea ce imprimă acestei operațiuni un caracter mult mai grav, interdicția de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de a ceda locațiunea, fără ca interdicția de a ceda locațiunea să implice pe aceea a sublocațiunii.

Considerăm că și în actualul cadru legislativ al codului civil rămâne valabilă opinia doctrinară (D. Alexandresco, op. cit., p. 76), potrivit căreia clauza prin care se dispune că locatarul nu poate subînchiria sau cesiona contractul decât persoanelor agreate de proprietar, echivalează cu o cauză prohibiti vă absolută a sublocațiunii sau cesiunii, proprietarul putând refuza orice persoană pe care nu ar agrea-o, fără ca tribunalul să poată verifica motivele acestui refuz.

Locatarul căruia i-a fost interzisă sublocațiunea sau cesiunea lucrului, nu poate aduce ca miză socială într-o societate comercială folosința lucrului și nici nu poate aporta contractul de locațiune, deoarece aceasta echivalează cu sublocațiunea și, respectiv, cesiunea contractului de închiriere.

Sancțiunea pentru nerespectarea acestei clauze contractuale este aceea a rezilierii contractului de locațiune a locatarului principal sau cedentului, cu plata daunelor-interese, în măsura prejudiciului suferit de locator din această cauză.

Proprietarul poate cere evacuarea subchiriașului ca unul ce folosește imobilul fără niciun drept, cerând ca posesiunea imobilului să fi e resti tuită chiriașului cu care a contractat.

Renunțarea expresă sau tacită a proprietarului la clauza prohibitivă contractuală validează sublocațiunea sau cesiunea.

Împrejurarea că proprietarul ar fi consimțit la o primă sublocațiune, în pofida clauzei prohibitive, nu echivalează cu acordul acestuia la subînchirierile și cesiunile subsecvente, fiind de principiu că renunțările nu se presupun.

Efectele sublocațiunii

Sublocațiunea constă în transmiterea de către locatar în tot sau în parte a dreptului său de folosință temporară în privința lucrului închiriat, în favoarea unui terț, în temeiul contractului de locațiune încheiat cu acesta, în schimbul unei chirii. Subînchirierea presupune existența a două contracte: contractul inițial de închiriere și contractul de subînchiriere, generatoare a două raporturi juridice diferite: raportul de închiriere între locator și chiriaș și raportul de subînchiriere între chiriaș și sublocatar, în care chiriașul inițial devine în relația cu sublocatarul, locator.

Prin încetarea sau anularea contractului de sublocațiune nu sunt afectate raporturile juridice din contractul principal.

Condițiile sublocațiunii sunt: a) transmiterea folosinței să nu fie prohibită prin contractul principal sau în temeiul legii; astfel, sublocațiunea nu poate opera în privința contractelor de locațiune a căror închiriere este condiționată de efectuarea licitației, deoarece pe cale ocolită s-ar ajunge la eludarea efectelor licitației, precum și în privința unor locuințe cu regim special cum sunt cele sociale. Apreciem că această interdicție operează și în privința locuințelor de intervenție, de necesitate și protocol, chiar dacă legiuitorul nu o spune explicit, deoarece rațiunea legii se regăsește în asigurarea regimului juridic special al acestor categorii de locuințe. b) sublocațiunea să nu contravină contractului inițial, adică să mențină destinația bunului închiriat, să nu fi e convenită în alte condiții decât acelea ale contractului principal. În aceste limite conferite de drepturile locatorului principal, sublocațiunea poate fi consimțită în condiții diferite.

Fără ca locatorul din contractul principal să fi e parte în contractul de sublocațiune, în temeiul legii (art. 1807 NCC) acesta își produce față de el unele efecte.

Astfel, neplata chiriei din contractul principal cuvenită locatorului îi oferă acestuia calea unei acțiuni directe împotriva sublocatarului, până la concurența chiriei pe care acesta o da torează locatarului principal. Plata anticipată a chiriei făcută de sublocatar locatarului principal nu poate fi opusă locatorului, legiuitorul conservând astfel acțiunea directă a locatorului.

Locatorul se poate îndrepta direct împotriva sublocatarului și pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligații din contractul de sublocațiune.

Efectele cesiunii locațiunii

Cesiunea locațiunii are ca obiect contractul însuși, dispozițiile privind cesiunea contractului aplicându-se în mod corespunzător.

Dacă cesiunea nu a fost prohibită și a fost făcută cu acordul scris al locatorului cerută de lege în cazul cesiunii lucrurilor mobile și a locuințelor, cesionarul care se substituie locatarului cedent preia toate drepturile și obligațiile acestuia, raportul de locațiune legându-se între terțul cesionar și locatorul cedat. Cesiunea presupune existența a două contracte, unul de locațiune și celălalt, între terțul cesionar și locatarul cedent, prin care acesta din urmă își transmite drepturile și obligațiile din contractul de locațiune. Drept urmare, cesionarul se subrogă în drepturile și obligațiile locatarului cedent, intrând în raporturi juridice directe cu locatorul cedat, astf el că terțul cesionar devine titularul dreptului de folosință temporară a bunului închiriat, fiind obligat să-l utilizeze în condițiile stabilite în contractul de locațiune și la plata chiriei prevăzută în contractul cesionat, deoarece prin această cesiune se realizează implicit și o cesiune de datorie.

O atare cesiune vizând contractul, și nu creanța dreptului de folosință, evită scindarea conținutului raportului juridic, lăsând pe locatarul cedent legat de locator cu obligațiile asumate prin contract, în cazul cesiunii contractului de închiriere a locuințelor.

Cesiunea contractului de locațiune liberează pe locatarul cedent, dacă liberarea a fost acceptată de locatorul cedat, în temeiul art. 1805 NCC coroborat cu art. 1599 și art. 1600 NCC.

În materia cesiunii locațiunii, operând dispozițiile privind cesiunea contractului, înseamnă că, în temeiul art. 1316 NCC, trebuie respectată cerința de formă cerută pentru validitatea contractului cedat.

Potrivit art. 1317 alin. (1) NCC, cesiunea își produce efecte față de locatorul cedat din momentul notificării substi tuirii sau, după caz, din momentul acceptării cesiunii. În temeiul art. 1317 alin. (3) NCC, dispozițiile în materie de carte funciară, precum și cele referitoare la transferul ori publicitatea anumitor categorii de bunuri mobile, rămân aplicabile.

În principiu, locatarul cedent este liberat de obligațiile sale față de locatorul cedat din momentul în care substi tuirea își produce efectele față de acesta. Dacă însă locatorul cedat nu-l eliberează pe cedent, contractantul cedat se poate îndrepta împotriva acestuia, dacă cesionarul locatar nu-și execută obligațiile, dar numai dacă i-a fost notificată neexecutarea obligațiilor cesionarului în termen de 15 zile de la data neexecutării sau, după caz, de la data la care a cunoscut faptul neexecutării, sub sancțiunea pierderii dreptului de regres împotriva cedentului (art. 1318 NCC).

Cedentul garantează validitatea contractului de locațiune și respectiv dreptul de folosință. Dacă însă se obligă să garanteze și executarea contractului, cedentul va fi ținut în calitate de fidejusor, pentru obligațiile contractului cedat (art. 1320 NCC).

Locatarul cesionar are o acțiune directă împotriva locatorului cedat, pentru a cere executarea contractului de locațiune sau rezilierea acestuia.

Capitolul VI

ÎNSTRĂINAREA BUNULUI DAT ÎN LOCAȚIUNE

Opozabilitatea contractului de locatiune față de dobânditor

Și în sistemul actualului Cod civil este reiterată regula din art. 1441 C. civ. 1864, privitoare la obligația cumpărătorului de a respecta închirierea făcută înainte de vânzare.

Numai că, pentru a ﬁ opozabil terțului dobânditor, contractul de închiriere trebuie notat în cartea funciară, dacă imobilul închiriat este înscris în cartea funciară. Contractul de închiriere a unui imobil neînscris în cartea funciară trebuie să aibă o dată certă anterioară înstrăinării, iar locațiunea bunurilor mobile este opozabilă dobânditorului, după cum locatarul a îndeplinit formalitățile de publicitate, în cazul bunurilor supuse acestor formalități ori, în cazul celorlalte bunuri mobile, acestea se aﬂau la data înstrăinării în folosința locatarului.

Transcrierea nu este o condiție de valabilitate a actului și nici nu schimbă natura dreptului ce derivă din acesta, dar locațiunea devine opozabilă cumpărătorului.

În raport cu locatarul, dreptul de proprietate al dobânditorului devine opozabil acestuia (locatarului) numai de la data dobândirii datei certe sau a transcrierii imobilului.

Cumpărătorul este dator să respecte închirierile făcute de înstrăinător dacă acestea au respectat cerințele legale de opozabilitate, iar dacă prin contractul de închiriere se acord chiriașului dreptul de subînchiriere, dobânditorul este dator să respecte contractul de subînchiriere atât ti mp cât durează contractul chiriașului principal, chiar dacă contractul de subînchiriere nu are dată certă anterioară cumpărării imobilului, din moment ce contractul principal din care el ia naștere și căruia îi este subordonat, are o asemenea dată.

Contractele de închiriere în privința cărora nu au fost îndeplinite formele de publicitate nu pot ﬁ opuse terțului achizitor al imobilului, astf el că simpla cunoaștere că imobilul cumpărat de acesta este închiriat nu înlocuiește data certă cerută de lege și nu-l obligă la respectarea contractului de închiriere.

Și contractele de închiriere verbale sunt opozabile terțului dobânditor, cu condiția ca prin împrejurări ulterioare contractului existența sa să se ﬁ manifestat sau dovedit prin acte cu dată certă, anterioare înstrăinării.

Contractul de închiriere nu este opozabil dobânditorului dacă în contract nu este inserată clauza expresă a încetării contractului din cauza înstrăinării imobilului ori nu au fost îndeplinite cerințele legale de publicitate ale contractului.

Încetarea locațiunii în caz de înstrăinare

Închirierea încetează în cazul înstrăinării bunului închiriat, dacă în contractul de închiriere s-a prevăzut încetarea acestuia din acest motiv.

În această situație, locatarului trebuie să-i ﬁ e noti ﬁ cată înstrăinarea cu respectarea unui termen de preaviz de două ori mai mare decât acela stabilit de lege sau de uzanțe. În tot acest timp, până la expirarea duratei preavizului, locatarul beneﬁciază de folosința bunului.

În acest caz, desﬁințarea contractului de închiriere este rezultatul convenției părților, locatarul asumându-și riscul pierderii dreptului său de folosință în privința lucrului închiriat din cauza vânzării acestuia. Locatarul nu are dreptul la despăgubiri.

Raporturile dintre locatar și dobânditor

Prin înstrăinarea bunului dat în locațiune, dobânditorul se subrogă în temeiul legii în toate drepturile și obligațiile locatorului vânzător, izvorâte din locațiune.

Cerința legală de opozabilitate a locațiunii în raport cu dobânditorul lucrului reprezintă o garanție legală în favoarea acestuia, pentru înlăturarea oricăror sarcini obscure ce ar ﬁ existat asupra imobilului cumpărat.

Este adevărat că succesorii particulari nu succed la drepturile și obligațiile personale ale autorului cu privire la lucrul înstrăinat, din care cauză, în materie de locațiune, legiuitorul a recurs la instituția subrogației legale, în temeiul căreia dobânditorul este obligat să respecte locațiunea făcută de înstrăinător, dacă contractul de locațiune îi este opozabil și să îi succeadă în toate drepturile și obligațiile acestuia față de chiriaș în ceea ce privește lucrul închiriat. Ca urmare, dobânditorul imobilului preia acțiunile înstrăinătorului în legătură cu lucrul locat, este ținut de obligația de garanție a locatarului sau arendașului în tot timpul duratei contractului de locațiune, contra tulburărilor ce s-ar putea aduce în folosința lucrului, dacă aceste tulburări s-ar sprijini pe un pretins drept asupra bunului, de garanția contra viciilor acestuia, chiar și cele anterioare dobândirii, nu numai asupra celor ulterioare.

Întrucât vânzătorul este ținut de obligația de garanție pentru viciile anterioare înstrăinării (în virtutea acestei obligații), dobânditorul se poate regresa împotriva vânzătorului, dacă în raporturile cu locatarul a răspuns în legătură cu aceste vicii.

Efectele garanțiilor constituite de locatar

În actualul Cod civil, legiuitorul nu instituie obligația locatarului de a constitui garanții pentru îndeplinirea obligațiilor sale față de locator, dar o atare posibilitate nu este exclusă dacă părțile au convenit în acest sens, ori atare garanții sunt prevăzute să se constituie pe calea unor acte normati ve speciale.

Astfel, art. 37 din O.U.G. nr. 40/1990 prevede măsura de garanție a executării obligațiilor ce cad în sarcina chiriașului.

La încheierea contractului, părțile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garanție care nu poate depăși chiria aferentă pentru o perioadă de 3 luni, la nivelul anului respectiv, dacă chiria nu este plătită în avans pentru o perioadă de 3 luni. Din acest depozit, se pot reține, la încetarea raporturilor locative, cheltuielile pentru reparația sau înlocuirea obiectelor sanitare și a lucrărilor de construcții care sunt în sarcina locatarului, cheltuielile de întreținere curentă și reparațiile la cheltuielile de folosință comună care cad în sarcina chiriașului, precum și cheltuielile aferente serviciilor realizate în folosul chiriașului și de care acesta a beneﬁciat pe perioada contractului de închiriere pe care acesta nu le-a achitat.

Și în legătură cu aceste garanții consti tuite de locatar s-a instituit în favoarea dobânditorului o subrogație legală activă, în cuantumul existent la data dobândirii lucrului.

Cesiunea și plata anticipată a chiriei

Efectele înstrăinării bunului închiriat sunt acelea ale transmiterii oricărei cesiuni de contract. Cumpărătorul devine creditor al chiriilor, dar pentru viitor; el nu poate invoca datorii ale locatarului anterioare înstrăinării. Ca urmare, locatarul este socotit că și-a executat obligația sa de plată a chiriei dacă aceasta a fost făcută anti cipat înstrăinării bunului închiriat și au fost îndeplinite în privința acesteia formalitățile de publicitate prin înscrierea în arhivă sau în cartea funciară înainte ca înstrăinarea să devină opozabilă locatarului.

Situația este identică și în cazul cesiunii creanței privind chiria, deoarece locatarul nu poate ﬁ culpabilizat de fraudarea dobânditorului prin executarea chiriei către cesionar.

În această materie a creanței privind chiria plătită anticipat sau cesionată, legiuitorul nu mai este atât de exigent în privința opozabilității, așa cum a făcut-o în privința contractului de locațiune, deoarece recunoaște efectele stingerii obligației de plată a chiriei făcute anticipat înstrăinării bunului închiriat și în cazul în care dobânditorul a cunoscut aceasta pe alte căi.

Capitolul VII

ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Denunțarea contractului

Dacă termenul contractului de locațiune nu este stabilit de părți, prin uzanțe sau lege, locațiunea este fără determinarea duratei. Cum această durată a contractului nu poate ﬁ inﬁnită, se va face aplicarea principiilor generale de drept, relati ve la contracte, considerând că încetarea contractului intervine prin concediul dat de una dintre părți.

Concediul este declarația de voință a părții prin care înțelegem a face ca contractul să ia sfârșit.

Cerința de formă a concediului capătă importanță când este contestată, deoarece dovada acestuia, care pune în discuție însăși existența contractului, nu poate ﬁ făcută cu martori sau prezumții. De aceea, cel mai eﬁ cient mijloc este noti ﬁ carea concediului prin executorul judecătoresc. Ca act unilateral, concediul nu are nevoie de acceptarea celeilalte părți și poate ﬁ dat de oricare parte contractantă.

Concediul se dă cu observarea termenului de preaviz stabilit prin lege sau, în lipsă, prin uzanțe. Părțile pot deroga prin convenție de la uzanțe.

Termenul de preaviz reprezintă intervalul de ti mp între manifestarea voinței de desfacere a contractului și data la care contractul încetează în urma denunțării.

Notiﬁcarea își produce efectele la împlinirea termenului de preaviz chiar și atunci când ea este făcută cu nerespectarea acestui termen.

Textul nu arată durata termenului de preaviz, dar din interpretarea sistematică a acestuia și, în temeiul art. 1778 NCC, care face trimitere la art. 1824 NCC (privind închirierea locuințelor, în care durata contractului nu este determinată) se poate concluziona că termenul de preaviz diferă, după cum denunțarea se face de către locatar sau locator. Astfel, locatarul poate denunța contractul de închiriere dacă nu s-a convenit altf el, prin notiﬁcare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate ﬁ mai mic decât sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei.

Denunțarea contractului de către locator se face cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate ﬁ mai mic de 60 de zile, dacă intervalul de ti mp pentru care s-a stabilit plata chiriei este de o lună sau mai mare, ori mai mic de 15 zile, dacă intervalul de ti mp pentru care s-a stabilit plata chiriei este mai mic de o lună.

Refuzul locatarului concediat de predare a lucrului închiriat la împlinirea termenului de preaviz este sancționat cu executare silită. Din acest punct de vedere, legiuitorul a simpliﬁcat efectele denunțării contractului de locațiune, întrucât contractul de locațiune constatat prin înscris autentic ori prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul ﬁscal competent consti tuie, în condițiile legii, titlu executoriu cu privire la această obligație.

Acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare semniﬁ că o manifestare univocă de voință a denunțării contractului, termenul de preaviz ﬁind acoperit de ti mpul necesar soluționării litigiului.

Dacă locatorul nu a noti ﬁ cat concediul, efectele juridice ale contractului se produc între părți.

Rezilierea locațiunii

Contractul de locațiune, ﬁind un contract sinalagmatic, cu executare succesivă, este supus rezilierii în condițiile dreptului comun, atunci când una dintre părți, fără justi ﬁ care, nu-și execută obligațiile, dacă creditorul nu cere executarea silită a acestora.

În principiu, neexecutarea trebuie să se refere la obligațiile principale prevăzute în contract, prin care se aduce o vătămare celeilalte părți. Rezilierea contractului operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanță, dar are un caracter repetat (art. 1551 NCC).

Utilizarea sintagmei „fără justi ﬁcare” lasă să se înțeleagă că rezilierea contractului operează ori de câte ori locatarul nu a înlăturat prezumția de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligațiilor contractuale, probând existența unor cauze justiﬁcate, care l-au determinat legal la o atare conduită.

Conceptul de „fără justiﬁcare” utilizat de text trebuie explicitat prin ceea ce codul civil înțelege în art. 1555-1557 prin „cauze justi ﬁ cate de neexecutare a obligațiilor contractuale”.

Cauzele justiﬁcate de neexecutare a obligațiilor contractuale se referă la ordinea executării obligațiilor contractuale, la excepția de neexecutare sau imposibilitatea de executare.

Forma sintetică a textului nu exclude existența unor cauze legale explicite, în care oricare dintre părțile contractante poate solicita rezilierea, probând încălcarea acelei obligații în considerarea căreia legiuitorul o legitimează să solicite rezilierea (art. 1796, art. 1800, art. 1803, art. 1823 etc.) și a cărei existență este suﬁcientă pentru a o cataloga ca „fără justiﬁcare” întrucât vizează abuzul.

Rezilierea poate ﬁ dispusă de instanță la cerere sau, după caz, poate ﬁ declarată unila teral de către partea îndreptățită, prin noti ﬁ carea scrisă a debitorului, dacă părțile au convenit astfel, când debitorul se aﬂă de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul ﬁxat prin punerea în întârziere.

În acest caz, declarația de reziliere se înscrie pentru opozabilitate în registrele de publicitate și devine irevocabilă de la data comunicării acesteia debitorului sau a expirării termenului ﬁxat prin punerea în întârziere (art. 1552 NCC).

Părțile pot insera în contract și un pact comisoriu, ale cărui efecte se produc numai în privința obligațiilor a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. În temeiul art. 1553 NCC, rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării. Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care operează pactul comisoriu. În cazurile prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astf el, rezilierea poate opera de drept.

Practica judiciară a interpretat restrictiv pactul comisoriu inserat în contract, întrucât derogă de la principiul rolului activ al judecătorului. În condițiile pactului comisoriu, instanța veriﬁcă numai condițiile în care devine aplicabil și nu mai poate aprecia că, în urma executării, deși cu întârziere, a obligațiilor contractuale, nu poate dispune rezilierea contractului, deoarece în acest fel, s-ar înlătura voința părților exprimată la încheierea contractului.

Desﬁințarea contractului de locațiune atrage desﬁ ințarea sublocațiunii sau cesiunii consimțită de locator, dacă acesta nu a renunțat la reziliere. Sublocatarul sau cesionarul va avea drept la daune față de locatarul principal, care s-a obligat să-i asigure folosința lucrului pe durata contractului subînchiriat sau până la expirarea contractului principal.

La rândul său, și locatorul este îndreptățit la despăgubirile aferente prejudiciului ce i-a fost cauzat prin reziliere, a căror existență și înti ndere trebuie probată, în absența unei clauze penale în acest sens.

Imposibilitatea folosirii bunului

Când lucrul închiriat este distrus în totalitate, contractul de locațiune este reziliat ipso facto din momentul distrugerii, deoarece pune în discuție imposibilitatea locatorului de a asigura locatarului folosința lucrului. Consecințele sunt identi ce și atunci când locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosirea bunului potrivit desti nației stabilite, legiuitorul asimilând această situație cu pieirea totală a bunului.

În ceea ce privește cauza distrugerii – culpabilă sau fortuită, doctrina și jurisprudența fac distincția între rezilierea și încetarea contractului. Faptul că textul actualului Cod civil are în vedere doar efectele desﬁințării contractului („încetarea locațiunii” și plata daunelorinterese în cazul distrugerii culpabile) nu schimbă termenii discuției, chiar dacă doctrina și practica se raportează la vechea reglementare a codului civil (art. 1423 și art. 1439), deoarece rezilierea este o sancțiune ce intervine în cazul neexecutării culpabile a unei obligații convenționale, în speță distrugerea bunului, și nu la situația în care imposibilitatea folosirii acestuia este fortuită, punând în discuție doar încetarea contractului, fără referire la factorul subiectiv.

Această semniﬁcație a pieirii lucrului închiriat a fost conferită de doctrină și pieirii juridice a acestuia, legată spre exemplu de scoaterea lui din circuitul civil (conﬁscare, expropriere) asimilată cazului fortuit.

Dacă imposibilitatea folosirii lucrului este parțială, indiferent de cauză, contractul nu este de drept desﬁ ințat, ci locatarul are alegerea între a cere reducerea proporțională a chiriei cu pierderea suferită sau rezilierea contractului, dacă partea pierită a lucrului este atât de importantă încât se poate prezuma că, fără acea parte, locatarul nu ar ﬁ consimțit inițial la încheierea contractului.

Atât acordarea daunelor-interese în cazul pieirii totale sau parțiale culpabile a lucrului închiriat, cât și desﬁ ințarea contractului prin reziliere ori reducerea corespunzătoare a chiriei, au un caracter judiciar.

Instanța, învestită cu rezilierea contractului de locațiune, va stabili cu probele administrate importanța pe care partea pierdută a lucrului închiriat a avut-o pentru locatar cu ocazia încheierii contractului.

Deteriorarea lucrului, adică stricarea, uzarea acestuia, nu pune în discuție distrugerea totală sau parțială a lucrului, din care cauză legiuitorul face trimitere la dispozițiile legale referitoare la sarcina reparațiilor, după distincția între reparațiile necesare care cad în sarcina locatorului și acelea locative, care revin locatarului.

Doctrina și jurisprudența legată de aplicarea art. 1423 din vechiul Cod civil au conchis că locatarul și arendașul au dreptul la scăderea prețului locațiunii în cazul distrugerii parțiale a lucrului dat în locațiune chiar dacă acest eveniment al distrugerii a intervenit înainte de punerea în executare a contractului, deoarece locatarul este privat de folosința lucrului și ar ﬁ nedrept ca proprietarul, care nu este în măsură să-și execute obligația ce o are de a procura folosința lucrului, să pretindă de la locatar prețul integral al locațiunii.

Desﬁințarea titlului proprietarului

Contractul de locațiune încetează când locatorul, prin desﬁ ințarea ti tlului în temeiul căruia consimțise locațiunea, nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului.

Desﬁințarea ti tlului locatorului se poate realiza prin multi ple modalități: anulare, rezoluțiune, revendicare etc.

Prin excepție, locațiunea va continua să-și producă efectele și după desﬁințarea titlu lui locatorului, pe toată durata sti pulată de părți, fără a se putea depăși un an de la data desﬁințării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea locațiunii.

Fac excepție de la această regulă: a) Contractele de locațiune încheiate de uzufructuar, care rămân valabile după decesul uzufructuarului sau încetării existenței juridice a uzufructului, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului, precum și reînnoirile de închirieri de imobile sau arendări, făcute de uzufructuar și înscrise în cartea funciară înaintea expirării contractelor inițiale și care sunt opozabile nudului proprietar, pe o perioadă de cel mult 6 luni ori, după caz, un an, dacă la data stingerii uzufructului nu fuseseră puse în executare. În acest caz, locațiunea nu poate dura mai mult de 3 ani de la data sti ngerii uzufructului. Se poate lesne observa că locațiunea va continua să-și producă efectele și după stingerea uzufructului dacă a fost îndeplinită cerința înscrierii locațiunii în cartea funciară pentru opozabilitate față de nudul proprietar, fără însă ca această durată să ﬁ e mai mare de 3 ani de la data sti ngerii uzufructului. b) Contractele încheiate cu terțul dobânditor al imobilului ipotecat, dacă formele de publicitate ale locațiunii au fost îndeplinite înaintea înregistrării somației de predare a lucrului ipotecat, iar locațiunea s-a încheiat cu bună-credință. c) Contractele de locațiune încheiate de un proprietar aparent cu un locatar de bună-credință (art. 15 din Legea nr. 10/2001.

Moartea locatorului sau a lacoatarului

Moartea locatorului sau locatarului nu duce la desﬁ ințarea contractului de locațiune nici chiar când acest contract are un caracter intuitu personae, deoarece textul este general și nu admite excepții decât acelea prevăzute de art. 1850 NCC în privința arendării, deoarece persoana arendașului reprezintă unul dintre elementele determinante ale contractului.

Această prevedere de la art. 1820 NCC nu este decât o aplicare a principiului potrivit căruia drepturile și obligațiile persoanei nu se sting prin decesul său, ci se transmit moștenitorilor săi.

Contractul de locațiune, de principiu, nu are nimic personal, fapt pentru care nu se sfârșește prin moartea uneia dintre părți, acesta cuprinzând drepturi și obligații transmisibile prin moștenire. Părțile pot deroga de la acest principiu, stipulând în contract, în temeiul unei clauze exprese, încetarea anticipată a contractului prin moartea locatarului sau locatorului, caz în care se vor produce efecte asemănătoare acelora ale rezilierii.

Contractul de locațiune subzistă prin moartea părților chiar dacă cesiunea acestuia este oprită sau supusă unor restricții, căci cesiunea vizează un act între vii, în timp ce succesiunea se referă la transmiterea unui întreg patrimoniu, cu latura sa activă sau pasivă.

Perpetuarea efectelor contractelor de locațiune cu durată determinată, prin moartea locatarului, poate ﬁ stopată prin denunțarea acestuia în termen de 60 de zile de la data la care moștenitorii au luat cunoștință de moartea locatarului și existența locațiunii. Termenul de 60 de zile înăuntrul căruia succesorii pot opta pentru denunțarea contractului este un termen de decădere, care începe să opereze din momentul în care succesorii au luat cunoștință cumulativ de moartea locatarului și existența locațiunii.

Rămâne ca jurisprudența să clariﬁce dacă denunțarea contractului de locațiune semniﬁcă un act cu valoare de acceptare tacită a succesiunii, în sensul art. 1110 NCC, iar în caz aﬁrmativ dacă nu cumva termenul legal de denunțare, acela de 60 zile, nu duce indirect la restrângerea termenului legal de opțiune succesorală, prevăzut de art. 1103 NCC.

Restituirea bunului

Obligația de a folosi bunul ca un bun proprietar sau părinte de familie, impusă de art. 1796 NCC și sintetizată prin obligația folosirii bunului cu prudență și diligență, atrage pentru locatar sau arendaș și pe aceea a restituirii lucrului locat cu toate accesoriile sale, în starea în care le-a primit (mai puțin uzura normală), apreciată în raport cu inventarul, dacă acesta a fost încheiat, în lipsa acestuia, locatarul sau arendașul ﬁind prezumat, până la proba contrară, că le-a primit în bună stare.

Degradările bunului care ar ﬁ putut exista la începutul locațiunii sunt aparente și trebuie constatate prin inventar. Locatarul sau arendașul răspunde pentru stricăciunile și pierderile lucrului produse în cursul folosinței sale, dacă nu probează că ele au fost cauzate fără culpa sa. Sarcina probei incumbă locatarului, pentru a înlătura prezumția potrivit căreia a primit lucrul în bună stare.

Locatarul, ﬁind ținut de o obligație în legătură cu lucrul, aceea a restituirii sale în starea în care l-a primit, răspunde nu numai pentru degradările produse din culpa sa, dar și pentru acelea cauzate de membrii familiei sale, de sublocatarul său ori prin fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deținerea sau accesul la bun. Răspunderea acestora, inclusiv a sublocatarilor, dacă s-au succedat mai mulți, este solidară cu aceea a locatarului.

Restituirea imobilelor nu se poate face decât la locul situării lor, iar restituirea lucrurilor mobile locate se face la locul în care au fost predate.

Locatarul sau arendașul dispune de două acțiuni în cazul refuzului de restituire a lucru lui locat sau arendat; o acțiune personală, derivată din contract, care poate ﬁ promovată nu numai de arendator sau locator, dar și de succesorii în drepturi ai acestuia, și o acțiune în revendicare, întemeiată pe dreptul de proprietate, care poate ﬁ exercitată atât împotriva locatarului sau arendașului ori succesorilor săi în drepturi, dar și împotriva terților care dețin bunul.

Locatorul și arendatorul poate cere și daune-interese, chiar când bunul li se restituie, dar nu este în starea în care a fost predat.

Dacă locatarul sau arendașul a făcut lucrări de construcție sau plantație pe terenul locatorului proprietar, fără opunere din partea proprietarului, acesta din urmă nu le-ar putea reține în contra voinței locatarului sau arendașului, decât plătindu-i despăgubirea statornicită prin convenție. Lucrările vor putea aparține proprietarului și fără despăgubire, însă în acest caz proprietarul lucrului închiriat sau arendat nu dobândește proprietatea lucrurilor în temeiul dreptului la accesiune, ci în baza convenției părților.

În cazul încetării dreptului de superﬁcie la expirarea termenului, în absența unei sti pulații contrare, proprietarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra construcției ediﬁcate de superﬁciar prin accesiune, cu obligația de a plăti valoarea de circulație a acesteia de la data expirării termenului [art. 699 alin. (1) NCC]. Dacă construcția nu exista la momentul consti tuirii dreptului de superﬁcie iar valoarea acesteia este egală sau mai mare decât aceea a terenului, proprietarul terenului poate cere obligarea construc torului să cumpere terenul la valoarea de circulație pe care acesta ar ﬁ avut-o dacă nu ar ﬁ existat construcția. Refuzul constructorului de cumpărare a terenului se soldează cu obligația acestuia de ridicare pe cheltuiala sa a construcției clădite pe teren și repunerea terenului în situația anterioară.

Răspunderea locatarului pentru bunul închiriat

În obligația locatarului de a întreține și resti tui bunul în starea în care l-a primit se înscrie și răspunderea acestuia pentru incendiu, prevăzută de art. 1835 din vechiul Cod civil și regăsită în formă sinteti că în art. 1822 din actualul Cod civil.

Răspunderea locatarului pentru incendiu este de natură contractuală, culpa acestuia prezumându-se până la dovada cazului fortuit sau forței majore.

Prezumția instituită de lege în favoarea proprietarului contra locatarului este limitată la cazul incendiului în materie de locațiune și ca o consecință a obligației locatarului de predare a lucrului închiriat în starea în care l-a primit.

Locatarul nu se poate sustrage de la responsabilitate probând lipsa culpei din partea sa și a altora pentru care răspunde, potrivit alin. (2) al art. 1822, decât stabilind drept cauză a incendiului cazul fortuit.

Înlăturarea prezumției de responsabilitate, a locatarului în caz de incendiu se face printr-o probațiune limitată, aceea a cazului fortuit, și nu prin probațiunea lipsei de culpă.

Această din urmă probațiune poate opera numai pentru înlăturarea prezumției de culpă referitoare la degradarea bunului închiriat în ti mpul folosinței sale, cauzată de locatar sau cei pentru care răspunde, în temeiul alin. (2) al art. 1822 NCC. În cazul imobilelor ocupate de mai mulți locatari, ﬁ ecare dintre acești a vor ﬁ responsabili pentru incendiu proporțional cu partea de imobil ocupată. Răspunderea este conjunctă, și nu solidară, deoarece în materie civilă solidaritatea nu se presupune, iar solidaritatea delictuală nu poate interveni deoarece, în speță, este vorba de o culpă contractuală presupusă. Dacă nu se ști e de unde a izbucnit focul, ﬁ ecare locatar al condominiumului este prezumat în culpă și va răspunde proporțional cu partea din imobil ocupată, fără ca proprietarul să aibă de făcut vreo dovadă.

Prezumția de culpă a locatarului operează pentru cauza incendiului, și nu pentru extinderea acestuia. Ca urmare, locatarul se va putea sustrage obligației de responsabilitate, probând că incendiul a izbucnit în apartamentul altui locatar.

Prezumția de culpă în izbucnirea incendiului nu poate opera în privința proprietarului care locuiește în imobilul închiriat alăturat, deoarece o atare prezumție nu este prevăzută de lege și acestuia nu îi incumbă obligația resti tuirii imobilului în bună stare. Proprietarul poate solicita despăgubiri aferente părții din imobil ocupate de ceilalți locatari, mai puțin partea ocupată de acesta. Survenirea incendiului din culpa proprietarului trebuie probată potrivit regulilor referitoare la răspunderea civilă delictuală.

Dacă imobilul incendiat era asigurat, asigurătorul care a plătit proprietarului dauna cauzată prin incendiu se subrogă în toate drepturile pe care asiguratul proprietar le avea contra terților, respectiv locatarilor. În plus, locatarul va ﬁ ținut, în cazul în care nu probează cazul fortuit, să despăgubească pe proprietar pentru câștigul nerealizat, respectiv pentru venitul imobilului distrus prin incendiu, pe tot ti mpul necesar reconstrucției sau reînchirierii lui.

Îmbunătățirile făcute de locatar

Textul se referă strict la lucrările de adăugire sau autonome (construcții, plantații) efectuate asupra lucrului pe durata locațiunii.

În viziunea art. 578 NCC, lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător, realizate asupra unui imobil. Lucrările adăugate au un caracter de sine stătător și ele pot ﬁ necesare atunci când, în lipsa acestora, imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; ele sunt utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului, sau voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.

Ambele categorii de lucrări autonome sau adăugate pot ﬁ cu caracter durabil sau provizoriu.

În ipoteza în care oricare dintre aceste lucrări au fost efectuate cu acordul prealabil al locatorului, acesta are obligația de a le păstra, deoarece autorul lucrării a fost de bunăcredință.

Pentru determinarea despăgubirilor, se vor aplica dispozițiile art. 581 NCC, în privința lucrărilor cu caracter durabil, și art. 583 alin. (1), art. 584 alin. (1) lit. a) și art. 585 alin. (1) lit. a) pentru lucrările adăugate necesare, utile și voluptuare.

Dacă lucrările adăugate și autonome au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, cu rea-credință, și ele au un caracter durabil, acestea vor ﬁ reținute de locator cu respectarea prevederilor art. 582 alin. (1) lit. a) și c), art. 584 alin. (2) lit. a) și alin. (3) privind modul de stabilire a despăgubirilor.

Lucrările cu caracter provizoriu, chiar și cele cu caracter durabil efectuate fără acordul prealabil al locatorului, pot ﬁ desﬁ ințate dacă acesta optează în acest sens, locatarul ﬁind ținut să suporte cheltuielile aferente de desﬁ ințare, inclusiv acelea de repunere a imobilului în starea anterioară și daunele-interese.

Pentru despăgubirile aferente lucrărilor adăugate și autonome efectuate asupra lucru lui pe durata locațiunii cu acordul prealabil al locatorului, locatarul poate invoca dreptul de retenție asupra bunului locat până la achitarea despăgubirilor.

Capitolul VIII

REGULI PARTICULARE ÎN MATERIA ÎNCHIRIERII LOCUINȚELOR

1. Închirierea făcută fără determinarea duratei

Când contractul nu prevede durata locațiunii și cum această durată nu poate ﬁ inﬁnită, în aplicarea principiilor generale de drept relati ve la contracte, se va considera că sfârșitul contractului va interveni prin concediul dat de una dintre părți.

Concediul trebuie exercitat astfel încât cealaltă parte concediată să ﬁ e pusă la adăpostul surprinderilor care i-ar putea cauza prejudicii.

În toate cazurile de denunțare unilaterală, contractul ia sfârșit cu condiția respectării termenului de preaviz, adică a intervalului de ti mp dintre manifestarea voinței de desfacere a contractului de închiriere și data la care contractul urmează să înceteze, ca o consecință a denunțării.

În principiu, termenul de preaviz poate ﬁ stabilit prin convenția părților, dar trebuie să se înscrie în limita minimă a sfertului intervalului de timp pentru care s-a stabilit chiria, în cazul în care denunțarea contractului se face de către chiriaș, sau în limita termenului minim prevăzut de art. 1824 alin. (2) NCC, dacă denunțarea contractului este făcută de locator. Aceste termene legale au un caracter imperati v în raport cu durata contractului. Totuși, validitatea concediului cu durată redusă aceleia legale, în opinia noastră, nu poate ﬁ contestată dacă partea în favoarea căreia operează termenul legal de preaviz îl acceptă, căci orice parte poate renunța la beneﬁ ciul pe care legea i l-a acordat.

Concediul, ca manifestare de voință a desfacerii contractului, este un act unilateral ale cărui efecte se produc chiar dacă nu a fost acceptat de partea concediată, care trebuie să suporte desfacerea contractului. După expirarea termenului de preaviz, locațiunea încetează și un nou contract poate ﬁ încheiat prin consimțământul ambelor părți, operând în acest caz beneﬁciul dreptului de preferință al chiriașului la închiriere, prevăzut de art. 1828 NCC.

Legea nu arată forma pe care trebuie să o îmbrace notiﬁcarea, dar având în vedere caracterul termenului de preaviz prevăzut de lege, aceasta trebuie trimisă prin executorul judecătoresc sau prin orice procedeu care să confere certi tudinea respectării termenului legal de preaviz, deoarece dovada concediului nu poate ﬁ făcută cu martori sau prezumții.

Când imobilul aparține mai multor persoane în coproprietate, concediul trebuie făcut tuturor acestor persoane, părți în contractul de închiriere. Tot astfel, dacă contractul a fost încheiat cu mai mulți locatari, concediul trebuie dat tuturor acestora. În viziunea Legii nr. 114/1996, apreciem că noti ﬁ carea denunțării contractului trebuie făcută ﬁecărui cotitular de contract, și nu tuturor acelora care, în temeiul contractului de închiriere, ﬁ gurează înscriși în contract.

În cazul în care chiriașul refuză să părăsească locuința la expirarea termenului de preaviz prevăzut de alin. (2) al art. 1824 NCC, locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare, deoarece ocuparea spațiului este abuzivă, fără titlu.

În același ti mp, locatarul care nu se conformează concediului primit va ﬁ obligat la despăgubiri (lipsa de folosință) aferente câștigului de care locatorul a fost lipsit prin ocuparea abuzivă a spațiului de locuit.

2. Denunțarea închirierii încheiate pe durată determinată

Și contractul de închiriere pe durată determinată poate ﬁ denunțat de ambele părți, dar, în ceea ce-l privește pe locator, condițiile denunțării sunt restrictive.

Locatarul poate denunța contractul de închiriere pe durată determinată în timpul derulării acestuia, cu respectarea termenului legal de preaviz de 60 zile sau al celui convențional, care nu poate ﬁ mai mic decât cel legal, fără a-și moti va în vreun fel denunțarea.

Părăsirea intempestivă a locuinței de către chiriaș înaintea expirării duratei contractului de închiriere și cu nerespectarea termenului de preaviz îi conferă locatorului doar dreptul la acordarea daunelor-interese pentru prejudiciul cauzat, echivalent chiriei de care a fost lipsit până la expirarea termenului contractual, sau a diferenței dintre chiria încasată de la noul chiriaș, dacă între ti mp a încheiat un nou contract de închiriere, și aceea care ar ﬁ încasat-o de la chiriașul denunțător.

Denunțarea contractului de închiriere cu durată determinată poate ﬁ făcută în timpul derulării acestuia și de către locator, dacă sunt îndeplinite următoarele condiții: în contract să se ﬁ stipulat că locatorul poate denunța unilateral contractul, iar denunțarea are drept scop sati sfacerea nevoilor locati ve ale locatorului sau familiei sale.

Denunțarea trebuie noti ﬁ cată cu respectarea termenului de preaviz prevăzut de art. 1824 alin. (2) NCC.

Dreptul proprietarului de a denunța contractul de închiriere cu durată determinată constituie o excepție în actuala reglementare și poate ﬁ exercitat numai în ipoteza prevăzută de art. 1825. Din această cauză, spre deosebire de locatar, noti ﬁ carea locatorului trebuie motivată, iar moti vele denunțării trebuie să se înscrie în acelea prevăzute de art. 1825 alin. (2) NCC.

Locatorul va trebui să obțină o hotărâre judecătorească de evacuare a chiriașului care nu se conformează concediului, instanța ﬁ ind în măsură să veriﬁ ce veridicitatea mențiunilor făcute de locator în noti ﬁ care, privind nevoile sale locative și ale familiei, cu referire în acest caz la legătura de rudenie sau aﬁnitate cu cei ale căror nevoi vrea să le satisfacă, aprecierea făcându-se în sensul noțiunii de „familie” și „locuință” prevăzute de Legea nr. 114/1996.

Respingerea de către instanță a acțiunii în evacuare formulată de locator pentru situația prevăzută de art. 1825 alin. (2) NCC ori denunțarea contractului de închiriere pe durată determinată în timpul derulării acestuia, dar nemotivată pe nevoile locative ale locatorului sau familiei sale, semniﬁcă împotrivirea locatorului la reînnoirea contractului de închiriere prin relocațiune, având ca efect încetarea raporturilor locative la expirarea termenului.

3. Clauze nescrise

Clauzele contractuale explicit și limitativ enumerate în textul acestui articol sunt ab initio lovite de nulitate. Ele vizează protecția chiriașului împotriva oricăror încercări ale locatorului de a pune pe seama chiriașului executarea unor obligații care cad în sarcina acestuia (a locatorului), precum cele de la literele a), b) și d) ale textului, abdicând pe această cale de la obligația legală de predare și menținere în stare corespunzătoare de folosință a lucrului dat în locațiune, pe toată durata locațiunii.

Clauza prin care chiriașul se obligă să recunoască sau să plătească în avans cu titlu de reparații locative sume stabilite pe baza esti mărilor făcute exclusiv de locator ignoră prevederea legală potrivit căreia reparațiile locati ve ce cad în sarcina chiriașului sunt numai acelea a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a lucrului și că reparațiile locative preexistente încheierii contractului de locațiune sunt în sarcina locatorului, ținut de obligația predării lucrului dat în locațiune în stare corespunzătoare de folosință.

Existența și natura reparațiilor locati ve nu poate ﬁ anticipată, pentru că ele decurg din folosința locuinței iar obligația chiriașului de a le efectua sau suporta contravaloarea lor expiră la data predării locuinței, chiar dacă necesitatea efectuării lor se ivește în cursul locațiunii, de vreme ce locatarul înțelege să suporte limitările folosinței decurgând din neefectuarea reparațiilor ce cad în sarcina sa.

În afară de aceasta, estimarea reparațiilor locative anticipate făcută în exclusivitate de locator frizează abuzul, înfrânge principiul bunei-credințe în exercitarea drepturilor, consacrat de art. 14 NCC și acela al echității, la care părțile sunt obligate în temeiul art. 1272 NCC.

4. Vicii care amenință sănătatea ori integritatea corporală

Textul instituie pentru locator obligația de a garanta pe locatar pentru starea sau structura imobilului care, chiar dacă nu-i este imputabilă, primejduiește grav sănătatea sau integritatea corporală a acelora care lucrează sau locuiesc în el. Această obligație de garanție a locatorului operează atât în privința spațiilor desti nate exercitării acti vității unui profesionist, cât și locuințelor.

Cunoașterea de către locatar a acestor deﬁ ciențe sau faptul că în timp a suportat aceste inconveniente nu-l scutește pe locator de obligația de garanție, chiar dacă locatarul a semnat fără rezerve sau proteste inventarul, căci aceasta nu implică acceptarea lor tacită. Mai mult, chiar dacă locatarul a renunțat expres la acest drept, el va putea solicita în condițiile legii rezilierea contractului, deoarece sănătatea sau integritatea corporală sunt drepturi personale nepatrimoniale absolute, cu privire la care părțile nu pot tranzacționa.

Dacă la data încheierii contractului chiriașul nu a cunoscut viciile bunului, el este îndreptățit ca, odată cu rezilierea contractului de închiriere, să solicite și daune-interese.

Această obligație de garanție a locatorului este legată de asigurarea unei folosințe utile a imobilului în condiții de deplină securitate pentru sănătatea și integritatea corporală a acelora care îl folosesc, indiferent dacă imobilul este destinat activității unui profesionist ori pentru locuit.

Viciul lucrului reprezintă o imperfecțiune a acestuia care îi reduce utilizarea sau îl face inuti lizabil, în raport de natura sau desti nația stabilită în contract. Existența sa este sancționată legal prin rezilierea contractului sau acordarea despăgubirilor, fără ca aplicarea acestor sancțiuni să ﬁ e condiționată de vicierea substanței obiectului contractului, deși este posibil ca viciul să afecteze și substanța.

Viciul ascuns al lucrului poate atrage viciul de consimțământ dacă este anterior consimțământului și afectează substanța lucrului (în cazul erorii) sau atunci când, însușirile imobilului ﬁ ind determinante, în absența mijloacelor dolosive, locatarul nu ar ﬁ încheiat contractul dacă ar ﬁ cunoscut aceste lipsuri. Ori de câte ori viciul lucrului afectează consimțământul, sancțiunea aplicabilă este aceea a nulității contractului. Sfera viciilor lucrului este mai exti nsă decât viciul de consimțământ, deoarece nu îl include întotdeauna, după cum viciul de consimțământ nu presupune viciul ascuns al lucrului.

5. Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere

Legat de durata contractului de închiriere a locuinței este și dreptul de preferință al chiriașului la închirierea locuinței.

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul are, în condiții egale, drept de preferință la închiriere, dacă și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare (art. 1828 NCC). Textul are un caracter imperati v, astf el că rezervele făcute sub acest aspect în contract, referitoare la neaplicabilitatea acestui beneﬁ ciu legal, nu pot opera. Exercitarea acestui drept al chiriașului este condiționată de executarea corespunzătoare a obligațiilor născute în baza închirierii anterioare.

O altă cerință este aceea potrivit căreia clauzele contractului de închiriere propus chiriașului să ﬁ e aceleași (egale) cu cele propuse terților. Insti tuirea în favoarea terților a unor clauze mai favorabile decât acelea propuse prin ofertă chiriașului deschide acestuia calea acțiunii în anularea contractului încheiat de locator cu terțul, dacă se probează că respingerea ofertei a fost determinată de clauzele contractului propus și că, în condițiile clauzelor mai favorabile inserate în contractul încheiat cu terțul, ar ﬁ evitat refuzul ofertei. Rațiunea sancțiunii nulității contractului încheiat cu terțul în condiții mai favorabile acelora oferite chiriașului se găsește în evitarea fraudării dreptului legal de preferință insti tuit de art. 1828 NCC în favoarea acestuia din urmă, în contextul în care măsurile protective chiriașului nu trebuie să afecteze prerogativele dreptului real al locatorului în privința bunului închiriat.

Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile corespunzător și în materia dreptului de preferință al chiriașului [art. 1828 alin. (2) NCC]. Din acest punct de vedere, dispozițiile art. 1730 alin. (2) NCC, la care art. 1828 alin. (2) NCC face trimitere, nu sunt aplicabile atunci când prin lege sau contract se stabilește altfel.

Apreciem că problema dreptului de preferință a chiriașului la închiriere se pune în discuție atunci când locatorul se opune relocațiunii, înțelegând să încheie un nou contract de locațiune, cu alte clauze decât acelea din contractul precedent, care expiră. Oferta încheierii noului contract de închiriere, care cuprinde condițiile închirierii, inclusiv cuantumul și modalitatea de plată a chiriei, trebuie notiﬁcată chiriașului prin executorul judecătoresc (prin scrisoare recomandată cu conﬁ rmare de primire), ﬁ ind irevocabilă până la expirarea perioadei legale de acceptare a ofertei.

Titularul dreptului de preempțiune care optează pentru încheierea noului contract trebuie să accepte fără rezerve oferta, în termenul legal de la comunicarea acesteia, sub sancțiunea decăderii din dreptul cu privire la contractul propus.

Dreptul de preempțiune al chiriașului operează de la încetarea oricărui contract cu durată determinată, încheiat în legătură cu aceeași locuință sau o parte din aceasta. Durata maximă a dreptului de preferință, prevăzută de art. 132 din Legea nr. 71/2011, variază în funcție de durata contractului. Astfel, dreptul de preferință se aplică: a) după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de 1 an; b) după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună; c) după cel mult 3 zile de la încetarea contractului, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună. Aceasta înseamnă că locatorul trebuie să lanseze oferta încheierii unui nou contract de încheiere înăuntrul acestor termene maxime legale, fără a ﬁ exclus, după opinia noastră, ca oferta să ﬁ e lansată și înaintea expirării termenului contractului de închiriere, dar efectele acceptării acestuia să opereze de la momentul încetării contractului.

Legat de oferta în privința încheierii noului contract este termenul înăuntrul căruia chiriașul trebuie să-și exprime acceptarea, față de disti ncția pe care art. 1730 și art. 1732 NCC [la care face trimitere art. 1828 alin. (2) NCC] o fac între vânzarea bunurilor mobile și a celor imobile.

Apreciem că, dreptul de folosință locati vă a chiriașului ﬁ ind un drept de creanță, termenul de acceptare a ofertei este acela de 10 zile de la comunicarea acesteia către preemptor, chiar dacă dreptul de folosință este în legătură cu un bun imobil.

Atunci când locatorul închiriază locuința în privința căreia operează preempțiunea chiriașului unui terț , contractul de închiriere al acestuia din urmă este afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune al chiriașului preemptor în termen de 10 zile de la comunicarea noti ﬁ cării formulată de locator, în intervalul de timp legal prevăzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, în raport de durata contractului de închiriere care a încetat. În acest caz, prin exercitarea dreptului de preempțiune al chiriașului, potrivit procedurii prevăzute de art. 1732 NCC, contractul de închiriere al terțului se desﬁ ințează retroactiv, contractul de închiriere considerându-se încheiat între chiriașul preemptor și locator (art. 1733 NCC).

Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere are un caracter legal, astf el că problema concursului dintre preemptori trebuie analizată în limitele art. 1734 lit. a) și b) NCC și vizează concursul dintre ti tularii contractului de închiriere și ceilalți locatari înscriși în contract, care au drepturi locati ve derivate.

Evident că toți chiriașii beneﬁ ciază de dreptul legal de preferință la închiriere în ordinea instituită de art. 1734 NCC, ținând seama însă de speciﬁ cul raporturilor locative și al reglementărilor protecti ve privind locuința familiei, prevăzute de codul civil (art. 321-324 NCC).

Opțiunea unuia dintre soți pentru încheierea noului contract de închiriere este suﬁcientă, prezumând și acordul celuilalt soț, în ti mp ce refuzul ofertei, care presupune afectarea folosinței locuinței, necesită consimțământul ambilor soți.

Titularii drepturilor locati ve derivate din acelea ale titularului de contract beneﬁciază și ei de dreptul de preferință legală la închiriere, dar după acela al ti tularului de contract, în timp ce concursul drepturilor legale de preferință a locatarilor cu drepturi derivate se soluționează prin alegerea pe care locatorul o face, dacă acești a nu cad de acord în privința aceluia care urmează să încheie contractul de închiriere.

Art. 132 din Legea nr. 71/2011 trebuie interpretat în corelație cu art. 1810 NCC, în sensul că, la încetarea contractului de închiriere încheiat pe o durată determinată, se consideră încheiată o nouă locațiune în condițiile celei vechi prin tacita relocațiune, dacă locatorul nu a notiﬁcat înaintea termenului de expirare a contractului sau înăuntrul termenului prevăzut de art. 132 lit. a), b), c) din Legea nr. 71/2011 oferta de închiriere a unui nou contract de închiriere, cu alt termen și alte clauze contractuale, în legătură cu care chiriașul poate opta, în exercitarea dreptului de preferință. Asistăm, astfel, la două modalități de exercitare a dreptului de prioritate a chiriașului: una tacită, în cazul tacitei relocațiuni, și cealaltă expresă, în cazul noti ﬁ cării de către locator a ofertei încheierii unui nou contract de închiriere cu alte clauze decât cele ale contractului expirat. În același ti mp, notiﬁcarea ofertei semniﬁcă împotrivirea locatorului la încheierea contractului de închiriere în condițiile celei vechi (relocațiunea tacită) și înlătură incerti tudinea în legătură cu existența titlului locativ al chiriașului. Apreciem că termenele prevăzute de art. 132 din Legea nr. 71/2011 sunt termene de decădere pentru locator, expirarea lor semniﬁ când conti nuarea raporturilor locati ve prin tacita relocațiune.

Dreptul de preferință al chiriașului la închiriere reprezintă o măsură protecti vă acestuia, în aplicarea art. 72 din Legea nr. 114/1996, în condițiile în care prorogarea legală vizează locuințele proprietatea statului și a unităților administrati v-teritoriale, în ti mp ce dreptul de proprietate privată în privința acestora este în conti nuă exti ndere, iar criza de locuințe tot mai accentuată.

Art. 132 din Legea nr. 71/2011 este o normă de aplicare a dispozițiilor art. 1828 NCC iar art. 129 din Legea nr. 71/2011 este aplicabil tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după intrarea în vigoare a codului civil.

Dreptul de preferință al chiriașului este indivizibil, în sensul că el se exercită î ordinea prevăzută de art. 1734 lit. a) și b) NCC și nu se poate ceda (art. 1739 NCC).

În cazul în care construcția face obiectul urmăririi silite sau este scoasă la vânzar silită cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preferință se exercită în condițiil prevăzute de Codul de procedură civilă.

6. Folosirea părților și instalațiilor comune ale clădirii

Obligația chiriașului de întrebuințare a părților și instalațiilor de folosință comună din clădirile cu mai multe apartamente și păstrarea desti nației acestora este o consecință ﬁrească a obligației de restituire a locuinței și accesoriilor acesteia în starea în care se aﬂă la momentul preluării, ținând cont de uzura normală, datorită învechirii lor în timp.

În afara reparațiilor părților și instalațiilor comune ce revin locatorului, în sarcina locatarului cad reparațiile ce rezultă din folosința obișnuită a locuinței și părților comune, sintetizate legal prin conceptul de „reparații locative”.

Dacă pieirea sau deteriorarea instalațiilor sau părților comune este urmare a folosirii lor necorespunzătoare, obligația efectuării reparațiilor revine acelora care au cauzat aceste deteriorări sau acelora care au acces ori folosesc în comun elementele constructi ve cu o atare destinație, în cazul în care nu a fost identi ﬁ cată persoana din vina căreia s-au produs degradările (art. 35 din H.G. nr. 1275/2000 din Normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996 coroborat cu art. 17 din Legea nr. 230/2007 privind înﬁințarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari).

Așadar, chiriașului îi revine obligația efectuării reparațiilor, instalațiilor sau părților comune ale locuinței, cauzate nu numai prin folosința obișnuită a acestora, dar și acelora cauzate din culpa sa, a membrilor familiei sale ori a persoanelor cărora li s-a îngăduit în orice mod deținerea sau accesul în locuință, precum și acelora cauzate de persoanele neidentiﬁcate.

Chiriașul poate executa în contul proprietarului, în condițiile art. 1788 alin. (3) și (4) NCC, reparațiile necesare, nu numai la locuința propriu-zisă, dar și la părțile și instalațiile comune ale clădirii, aﬂ ată în coproprietate perpetuă și forțată a locatorului și a altor proprietari ai imobilului. În acest caz, chiriașul poate reține din chirie costul întregii lucrări ori să compenseze cu chiria numai cota parte ce îi revine locatorului din totalul cheltuielilor, iar pentru diferența sa, obținută în justiție, de la ceilalți coproprietari, proporțional dreptului de proprietate al ﬁ ecăruia.

Chiriașului îi revine și obligația folosirii locuinței și a părților comune, cu respectarea cerințelor de igienă sanitară, pe toată durata contractului de închiriere. Această obligație a chiriașului este asociată obligației locatorului de a asigura chiriașului o folosire a locuinței care, prin structura și starea în care se aﬂ ă, să nu consti tuie o primejdie gravă pentru cei care lucrează sau locuiesc în aceasta. O atare obligație subzistă pe toată durata contractului de închiriere, de la preluarea locuinței de către chiriaș și până la predarea acesteia.

Chiriașului îi revine și obligația de a contribui la cheltuielile legate de folosirea locuinței și a părților comune, precum iluminatul, încălzirea, curățarea acestora, precum și la alte cheltuieli pe care legea le stabilește în sarcina acestuia, în legătură cu instalațiile și părțile comune. Aceste cheltuieli sunt suportate de chiriaș proporțional suprafeței locative deținute.

7. Rezilierea contractului

Atunci când una dintre părți, fără justi ﬁ care, nu-și execută obligațiile, creditorul poate solicita rezilierea, dacă nu cere executarea silită a acestora, și poate beneﬁcia și de dauneinterese, dacă este cazul, potrivit legii.

În principiu, în viziunea normelor generale ale noului Cod civil privind rezilierea, neexecutarea trebuie să se refere la obligațiile principale, prin a căror violare se aduce o vătămare celeilalte părți. Rezilierea contractului cu executare succesivă operează chiar dacă neexecutarea este de mai mică importanță, însă cu caracter repetat (art. 1551 NCC).

Rezilierea contractului, care consti tuie ti tlul locati v al chiriașului, nu poate ﬁ cerută decât pentru nerespectarea clauzelor contractuale. În cazul în care în contractul de locațiune a fost inserat un pact comisoriu, acesta trebuie să prevadă în mod expres obligațiile a căror neexecutare atrage rezilierea de drept a contractului. Rezilierea este subordonată punerii în întârziere a chiriașului, afară de cazul în care s-a convenit ca ea să rezulte din simplul fapt al neexecutării, iar efectele punerii în întârziere operează numai dacă indică expres condițiile în care pactul comisoriu este incident (art. 1553 NCC).

În accepțiunea textului, rezilierea contractului de închiriere operează în cazul în care neexecutarea obligațiilor contractuale este „fără justi ﬁ care”. Conceptul de „fără justiﬁcare” utilizat de text, trebuie explicitat prin ceea ce Codul civil înțelege în art. 1555-1557 prin cauze justiﬁcate de neexecutare a obligațiilor contractuale. Existența acestor cauze justi ﬁ cate, pe care chiriașul trebuie să le probeze, de natură a înlătura prezumția de culpă în sarcina sa decurgând din neexecutarea obligațiilor contractuale, înlătură aplicarea sancțiunii rezilierii.

Cauzele justiﬁcate de neexecutare a obligațiilor contractuale se referă la ordinea executării obligațiilor contractuale, la excepția de neexecutare sau imposibilitatea de executare. Rezilierea va opera ori de câte ori nu se probează de către chiriaș existența cauzelor justiﬁcate de neexecutare a obligațiilor contractuale, situație în care se prezumă că neexe cutarea este nejustiﬁcată.

Forma sintetică de încetare a contractului de închiriere prin reziliere, redată de alin. (1) al art. 1830 NCC, nu exclude existența unor cauze legale explicite în care se poate solicita rezilierea, oricare parte probând încălcarea acelei obligații în considerarea căreia legiuitorul a legiti mat-o să solicite această măsură (art. 1800, art. 1803, art. 1827 NCC).

Încălcarea obligațiilor principale contractuale, la care legiuitorul se referă, conferă justiﬁcare rezilierii, în temeiul prezumției de vătămare sau prejudiciere a oricăreia dintre părțile contractante, deoarece vizează abuzul.

Rezoluțiunea sau rezilierea poate ﬁ dispusă de instanță sau poate ﬁ declarată unilateral de către partea îndreptățită.

Rezoluțiunea sau rezilierea contractului pe cale unilaterală are loc prin notiﬁcarea scrisă a debitorului, atunci când părțile au convenit astf el, când debitorul se aﬂă de drept în întârziere ori când acesta nu și-a executat obligația în termenul ﬁxat prin punerea în întârziere (art. 1552 NCC).

Declarația de reziliere trebuie făcută în termenul de prescripție prevăzut de lege pentru acțiunea corespunzătoare și înscrisă pentru opozabilitate în cartea funciară sau în registrele de publicitate.

În alin. (2) al art. 1830 NCC, legiuitorul insti tuie o cauză specială de reziliere a contractului de închiriere, pusă la dispoziția locatorului, și anume în cazul în care chiriașul, membrii familiei sale sau alte persoane cărora acesta din urmă le-a îngăduit, în orice mod, folosirea, deținerea sau accesul în locuință ﬁe au un comportament care face imposibil conviețuirea cu celelalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele aﬂate în vecinătate, ﬁ e împiedică folosirea normală a locuinței sau a părților comune.

Această sancțiune contractuală se aplică locatarului pentru conduita sa culpabilă, care a abdicat de la obligația folosirii locuinței cu prudență și diligență, de manieră de a nu împiedica sau stânjeni alte persoane care locuiesc în același imobil sau în vecinătate, în exercitarea dreptului lor de folosință, făcându-le imposibilă conviețuirea.

După opinia noastră, alin. (2) al art. 1830 nu pune în discuție o răspundere pentru fapta altora, căci nu s-ar justi ﬁ ca fundamentul contractual al sancțiunii rezilierii. Mai curând apreciem că locatarul răspunde pentru conduita membrilor familiei și a persoanelor cărora le-a îngăduit folosirea, deținerea sau accesul în locuință în temeiul unei obligații propter rem, decurgând din calitatea sa de deținător al lucrului.

Potrivit doctrinei asemenea obligație de „a face” revine deținătorilor de lucruri, „fără deosebire după cum ei stăpânesc cu ti tlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli stăpânitori de fapt, posesori sau detentori”.

În ceea ce îl privește pe chiriaș, el este ținut, în temeiul legii, de a folosi construcția cu prudență și diligență, iar acest ulti m concept „diligență” integrează și acea conduită de a nu prejudicia în niciun mod dreptul altuia, în speță, normala folosință a lucrului. Abdicarea de la obligația de diligență pune în discuție culpa chiriașului, indiferent de forma de manifestare a acesteia.

Instanța este în măsură să aprecieze dacă aplicarea măsurii grave a rezilierii contractului de locațiune se justiﬁcă în cazul faptelor izolate, al incidentelor sporadice între colocatari și caracterul întâmplător al împiedicării folosinței construcției. O reziliere parțială a contractului de închiriere, numai pentru anumite persoane – cele care tulbură folosința celorlalți colocatari sau vecini – ține cont de regulile divizibilității răspunderii în materie contractuală, fără a se putea trece pragul răspunderii delictuale pentru fapta altuia. Totuși, în cazul în care numai unul dintre soți face imposibilă conviețuirea celorlalte persoane care locuiesc în același imobil sau în imobilele învecinate, nu se poate dispune numai evacuarea lui, ci și a celuilalt soț, căci altminteri s-ar ajunge să se dispună separarea judecătorească a domiciliului, deși domiciliul comun al soților este de natura căsătoriei iar, potrivit legii, acești a au dreptul la o singură locuință. Această soluție se impune și pentru considerentul că, în concepția legiuitorului, ti tularul contractului de închiriere, împreună cu membrii familiei, formează un colectiv cu aceleași interese și, ﬁind obligați să respecte prevederile legii, rămân răspunzători în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile înaintate de asociație pentru neîndeplinirea obligațiilor locative.

Asociația de locatari, ﬁ ind mandatată de locatari în temeiul art. 21 din Legea nr. 230/1997 de a le exercita drepturile prin președintele său, de a introduce acțiuni în justiție în legătură cu obligațiile contractuale încălcate și care vizează prin consecințele prejudiciabile drepturile patrimoniale ori nepatrimoniale ale acestora (prin împiedicarea folosirii normale a locuinței sau a părților comune din același imobil sau imobilele învecinate), este legitimată procesual să solicite rezilierea contractului de închiriere.

Pe fondul unor prevederi speciale referitoare la reziliere, în cazul locuințelor cu regim special își vor găsi aplicare normele dreptului comun din codul civil.

Prevederile Legii nr. 114/1996 și H.G. nr. 1275/2000 privind modalitățile și cauzele de desﬁințare a contractelor de închiriere a locuințelor cu regim special sunt de natură să satisfacă un interes general major, speciﬁ cul reglementării decurgând din importanța aces tor contracte, raportat la activitatea desfășurată de beneﬁ ciarii acestora. Astfel, art. 45 din Legea nr. 114/1996 sancționează cu rezilierea contractului de închiriere a locuin ței sociale omisiunea titularului de contract de a comunica primarului, în termen de 30 de zile, orice modiﬁcare produsă în venitul net lunar al familiei.

Contractul de închiriere a locuinței sociale se reziliază și în cazul în care venitul mediu lunar al familiei, realizat în doi aniﬁscali consecutivi, depășește cu peste 20% nivelul minim prevăzut de art. 42 din lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare [art. 46 lit. b)].

Aceeași sancțiune va interveni și în cazul subînchirierii, transmiterii dreptului de locuire sau schimbarea desti nației spațiului închiriat ca locuință socială (art. 49 din Legea nr. 114/1996).

În privința tuturor locuințelor cu regim special, exceptând cele oﬁ ciale de protocol, contractul de închiriere poate ﬁ reziliat în condițiile dreptului comun, la cererea locatorului sau asociației de locatari.

8. Evacuarea chiriașului

În temeiul art. 61 din Legea nr. 114/1996, orice liti giu în legătură cu aplicarea legii locuinței se soluționează de către instanțele judecătorești . În concordanță cu acest text, art. 1831 NCC statuează că evacuarea chiriașilor se face în baza unei hotărâri judecătorești , dacă prin lege nu se prevede altfel.

Sancțiunea evacuării operează la cererea proprietarului, a titularului unui dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a unui drept de folosință și este aplicabilă locatarului principal și membrilor familiei sale, sublocatarului și persoanelor care dețin locuința fără titlu legal, constând în obligarea acestora la încetarea actelor de folosință a spațiului locativ deținut ﬁ e în temeiul contractului care și-a încetat efectele, ﬁ e printr-un act de toleranță din partea locatorului ori în mod abuziv.

Pentru locuințele făcând parte din fondul locati v de stat, evacuarea se dispune la cererea unității administrati v-teritoriale care are spațiul în administrare, aceasta incluzând și locuințele sociale sau de necesitate, precum și acelea de serviciu, ﬁ nanțate, în condițiile legii, din bugetul de stat și bugetele locale. Pentru locuințele de serviciu și de intervenție ﬁnanțate din bugetele agenților economici, legitimarea procesuală acti vă aparține agentului economic prin reprezentantul său legal. Regia autonomă – Administrația Protocolului de Stat – are legiti mare acti vă în acțiunea în evacuare numai în privința locuințelor de protocol, proprietatea statului și acelea de serviciu aﬂ ate în administrarea acesteia.

Acțiunea în evacuare a fost caliﬁcată ca un act de administrare ce poate ﬁ formulat de aceia care au legiti marea și capacitatea efectuării acestor acte, inclusiv de unul dintre coproprietari sau unul dintre soți, în cazul locuințelor bun comun (I.C.C.J., s. civ., dec. nr. 1193/2005, în L.S. Stoica, op. cit., p. 210-212). Regimul protecti v al locuinței familiei nu obstrucționează efectuarea actelor de administrare în privința acestei locuințe, ci vizează numai actele de dispoziție (art. 322 NCC).

În mod excepțional, asociația de proprietari sau locatari, în temeiul mandatului acordat de proprietari sau locatari, în măsura în care este legiti mată să solicite rezilierea contractului de închiriere, poate solicita și evacuarea chiriașilor.

Locatorul poate solicita, pe lângă evacuarea celui care deține imobilul, obligarea acestuia la plata chiriei până la data eliberării efective a locuinței, precum și la repararean prejudiciilor de orice natură, cauzate locatorului până la acea dată.

Cel care a deținut imobilul abuziv, fără titlu locativ, poate ﬁ obligat, odată cu evacuarea sau pe calea unei acțiuni separate, la plata despăgubirilor aferente lipsei de folosință, cuantiﬁcarea despăgubirilor făcându-se la nivelul chiriei ce ar ﬁ fost plătită în perioada ocupării locuinței, dacă s-ar ﬁ încheiat un contract de închiriere.

9. Alte persoane care locuiesc împreună cu chiriașul

Art. 1832 instituie solidaritatea legală în executarea obligațiilor izvorând din contractul de închiriere a chiriașilor, a persoanelor care, ﬁgurând în contract, beneﬁciază de un drept locativ derivat și, fără distincție, a oricărei persoane căreia locatarul i-a îngăduit în orice mod folosirea ori deținerea locuinței, singur sau împreună cu locatarul.

Aceste alte persoane decât chiriașul sau membrii familiei acestuia, care ﬁgurează în contract, sunt ținuți de executarea obligațiilor contractuale, nu pe întreaga durată a contractului, ci numai pe durata exercitării folosinței locuinței.

Alin. (2) al art. 1832 NCC insti tuie o opozabilitate legală a efectelor de încetare a contractului de închiriere, indiferent de cauza încetării și a hotărârii judecătorești de evacuare, atât față de persoanele care locuiesc cu titlu împreună cu chiriașul, cât și față de cei care locuiesc fără ti tlu împreună cu chiriașul. Rațiunea trebuie căutată în aceea că titularul de contract îi reprezintă și pe cei care ﬁ gurează în contract și ale căror drepturi locative sunt derivate, contractul de închiriere ﬁ ind inclus în categoria actelor de administrare. Odată cu încetarea contractului de închiriere, indiferent de cauză, toți cei care au locuit cu ti tlu sau fără titlu cu chiriașul dețin spațiul în mod abuziv, astfel că sancțiunea evacuării acestora, pe calea hotărârii judecătorești , nu poate opera diferențiat, întrucât niciuna dintre aceste persoane nu mai sunt deținătoare a unui drept de folosință.

Personal, apreciem că dincolo de principiul relati vității efectelor hotărârii judecătorești , de la care legiuitorul abdică, prevederile alin. (2) al art. 1832 NCC sunt de natură să confere celeritate punerii în executare a hotărârilor judecătorești de evacuare, prin evitarea obstrucționării și tergiversării, pe calea contestației la executare, adesea utilizată abuziv de către cei tolerați, persoane lipsite de drepturi locative și, deci, de legitimare, ori de către cei menționați în contractul de închiriere, ale căror drepturi locati ve au încetat odată cu încetarea contractului.

În acest sens sunt și dispozițiile art. 133 din Legea nr. 71/2011, care statuează că chiriașul și persoanele care locuiesc împreună cu acesta nu se pot prevala de dispozițiile art. 1831 NCC și ale art. 1838 NCC, pentru a se opune evacuării silite, întemeiate pe prevederile art. 1809 alin. (2) și (3) ori ale art. 1816 alin. (3) NCC.

10. Subînchirierea și cesiunea contractului de închiriere

Reglementarea specială a subînchirierii și cesiunii contractului de închiriere prevăzută de art. 1833 NCC se completează, în temeiul art. 1779 alin. (2) NCC, cu dispozițiile art. 18051808 NCC ale contractului de locațiune, în măsura compatibilității cu regulile particulare prevăzute de contractul de închiriere a locuințelor.

Aceasta presupune ca subînchirierea și cesiunea să nu ﬁ e interzise în contractul de închiriere a locuinței, să existe acordul prealabil scris al locatorului pentru aceste operații și să ﬁ e respectate condițiile stabilite de proprietarul locator. Această ulti mă cerință, neprevăzută de lege, este subînțeleasă, de vreme ce, prin acordul dat, locatorul poate impune o anumită conduită pentru subchiriaș.

Clauza de interdicție a sublocațiunii sau cesiunii contractului de închiriere trebuie interpretată în sensul art. 1806 alin. (2) NCC. Interdicția sublocațiunii sau cesiunii contractului de închiriere reprezintă o excepție de la regula prevăzută de art. 1833 NCC și trebuie prevăzută expres în contractul de închiriere.

Subînchirierea nu poate modiﬁ ca clauzele esențiale ale contractului de închiriere principal și nu i se pot acorda sublocatarului mai multe drepturi decât acelea ale locatarului principal. Subînchirierea reprezentând un nou contract de închiriere, pentru probațiune trebuie încheiată în formă scrisă și înregistrată la organele ﬁ scale, pentru impozitare și pentru a beneﬁcia de valoarea de ti tlu executoriu.

Sublocațiunea intervenind între locatarul inițial și un terț, în legătură cu folosința locuinței deținută de locatarul principal, subchiriașul nu se aﬂ ă în raporturi juridice directe cu locatorul inițial, astfel că el nu se poate prevala de niciun drept în privința acestuia și nici nu poate beneﬁcia de efectele prorogării legale ale contractului principal, dar suportă consecințele încetării dreptului locati v al chiriașului principal.

Cu toate acestea, în art. 1833 NCC, legiuitorul insti tuie în favoarea locatorului principal, în lipsa unei sti pulații contrare, măsura de protecție a solidarității subchiriașului cu chiriașul principal, pentru obligațiile asumate de acesta din urmă față de locator, prin contractul de închiriere. Reglementarea din codul civil reﬂ ectă prevederea din art. 34 din H.G. nr. 1275/2000, în temeiul căreia ti tularul contractului de închiriere răspunde față de proprietarul locator pentru toate stricăciunile aduse locuinței sau pentru daunele aduse proprietarului de persoana care a subînchiriat.

Și în materia subînchirierii locuințelor locatorul beneﬁ ciază de acțiunea directă împotriva subchiriașului, până la concurența chiriei datorată de acesta către locatarul principal, chiar și atunci când chiria datorată în temeiul sublocațiunii a fost cedată. Locatorul se poate îndrepta direct împotriva subchiriașului și pentru a-l constrânge la executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de subînchiriere.

Art. 1833 NCC permite expres și cesiunea contractului de închiriere a locuinței, numai cu acordul scris al locatorului, dacă această facultate nu a fost interzisă prin contract. În lipsa unor reglementări speciale privind cesiunea contractului de închiriere, în Legea nr. 114/1996, în temeiul art. 72 din lege, își vor găsi aplicare normele codului civil privind cesiunea contractului, întrucât dreptul de folosință locati vă este prin natura sa un drept de creanță.

Interdicția de cesiune a contractului de închiriere ﬁind o excepție de la regula prevăzută de art. 1833 NCC, trebuie prevăzută expres.

Prin cesiunea contractului de închiriere, chiriașul transmite cu ti tlu oneros sau gratuit drepturile și obligațiile sale decurgând din contractul de închiriere a locuinței către terța persoană, care se subrogă chiriașului, intrând în raporturi juridice directe cu proprietarul locator, astfel că efectele contractului de închiriere cedat se vor produce între locatorul cedat și chiriașul cesionar.

O atare cesiune vizând contractul, și nu creanța dreptului de folosință, evită scindarea conținutului raportului juridic, lăsând locatarul cedent legat de locator, cu obligațiile asumate prin contract, afară dacă liberarea a fost acceptată de locatorul cedat. În materia contractului de închiriere a locuințelor, legiuitorul a adoptat dintr-un anumit punct de vedere opinia doctrinară franceză privind cesiunea de datorie, cu deosebirea că cedentul nu rămâne garantul cesionarului său în calitatea cedentului de vânzător al dreptului de folosință, dobândit prin contractul de închiriere, în raport cu locatorul, ci asistăm la efectele unei delegații perfecte, în temeiul căreia delegantul cedent rămâne pe mai departe obligat alături de noul debitor, cesionarul, față de locatorul cedat care nu a acceptat liberarea chiriașului cedent. Un raport de obligație se adaugă celui anterior, care conti nuă să subziste, ca o adevărată garanție a noii obligații. Ca urmare, locatorul creditor care nu a consimțit la liberarea chiriașului cedent poate urmări, la alegerea sa, pe oricare dintre cei doi debitori, cedentul și cesionarul contractului de închiriere a locuinței, pentru obligațiile asumate de locatar prin contractul de închiriere.

11. Decesul chiriașului

În viziunea textului, contractul de închiriere a locuințelor își continuă existența timp de 30 zile de la data înregistrării decesului chiriașului, după care încetează, dacă nu există opțiuni pentru conti nuarea acestuia. Termenul de 30 zile este un termen de decădere și rațiunea limitării temporare legale a existenței acestuia este legată de asigurarea uti lizării spațiilor locative, în condițiile penuriei de locuințe.

Prioritatea în exercitarea dreptului locativ, decurgând din contractul de închiriere semnat de chiriașul decedat, revine soțului supraviețuitor, deoarece acesta are un drept locativ propriu în privința locuinței familiei. Datorită acestui fapt, în ceea ce îl privește, continuitatea contractului de locațiune nu este subordonată opțiunii în termenul de 30 zile, prevăzut de lege.

În privința soțului supraviețuitor, dreptul locativ vizând locuința familiei continuă dacă nu renunță expres la dreptul său locativ. Cu alte cuvinte, situația de excepție privind închirierea locuințelor nu operează pentru soțul supraviețuitor decât în legătură cu locuința familiei, situația sa ﬁind identică cu a celorlalți în privința celorlalte locațiuni, în sensul că trebuie să denunțe contractul în termen de 30 de zile de la înregistrarea decesului chiriașului principal. Textul, care protejează soțul supraviețuitor, este în legătură cu locuința familiei, deoarece îl pune în concurs numai cu descendenții sau ascendenții menționați în contractul de închiriere și care au locuit împreună cu chiriașul, recunoscându-i acestuia conti nuitatea exercițiului locativ, dacă nu renunță expres la contract, în ti mp ce aceia cu care vine în concurs au drepturile locative afectate de condiția rezolutorie a opțiunii pentru continuarea contractului, care trebuie exprimată în termen de 30 de zile de la deces. Aceasta înseamnă că dreptul locativ al soțului supraviețuitor în legătură cu locuința familiei subzistă chiar dacă niciunul din cei cu vocație succesorală la care se referă art. 1834 NCC nu optează pentru continuarea contractului de închiriere. În privința celorlalte bunuri decât locuința familiei, soțului supraviețuitor îi sunt aplicabile dispozițiile art. 1820 NCC.

De precizat că problema conti nuității contractului de închiriere sau opțiunii conti nuării acestuia se pune numai în ipoteza decesului titularului de contract, și nu în cazul decesului celorlalți membri de familie menționați în contract, ale căror drepturi locati ve sunt derivate.

Spre deosebire de soțul supraviețuitor, descendenții și ascendenții chiriașului trebuie să opteze expres pentru conti nuarea contractului, în termenul de 30 de zile, sub sancțiunea decăderii.

În privința acestor persoane, opțiunea poate opera numai dacă au fost menționate în contract și au locuit efectiv cu chiriașul decedat.

Se poate observa că actuala reglementare este mai restrictivă față de vechea reglementare din Legea nr. 114/1996, deoarece alte persoane decât descendenții și ascendenții nu mai pot opta pentru continuitatea contractului. Dreptul de opțiune este conferit de lege acestora în virtutea raporturilor de rudenie și aﬁnitate cu chiriașul decedat, și nu în calitate de succesori.

12. Locuințe cu destinație specială

Legea nr. 114/1996 cuprinde și reglementări referitoare la anumite categorii de locuințe cu destinație specială, respectiv locuințele sociale, de serviciu, de intervenție, de necesitate și de protocol.

Închirierea acestor categorii de locuințe cu destinație specială reprezintă varietăți ale contractului de închiriere, deoarece raportul juridic generat de contractul de închiriere a locuințelor speciale este asemănător aceluia de închiriere a locuințelor. Ca urmare, reglementările speciale prevăzute de lege pentru aceste categorii de locuințe se completează cu prevederile codului civil în materia închirierii locuințelor.

Reglementarea din Legea nr. 114/1996, în privința locuințelor de protocol, se completează cu prevederile O.U.G. nr. 80/2001 privind stabilirea unor măsuri pentru asigurarea temporară a locuințelor de serviciu necesare unor categorii de personal din cadrul ministerelor, celorlalte organe de specialitate ale administrației publice centrale și insti tuțiile publice (M. Of. nr. 313/2001).

Regimul juridic al locuințelor speciale, instituit de Legea nr. 114/1996, este conturat și prin H.G. nr. 1275/2000 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a prevederilor legii locuințelor și completat cu regimul juridic al dreptului de proprietate, corespunzător surselor de ﬁ nanțare a acestor obiective de investiții.

Sintetizând, putem spune că regimul juridic instituit prin reglementările speciale din Legea nr. 114/1996 se completează cu acela de drept comun în materia închirierii locuințelor și din Codul civil.

Concluzii

Locațiunea este, prin esența ei, un contract cu termen extinctiv în care prestația locatorului constă neapărat în prestații succesive corespunzând cu folosința lucrului în timp, iar prestația echivalentă a locatarului este neapărat calculată după timpul folosinței chiar și în cazul în care prețul este fi xat în mod global, pe ti mpul întreg.

Contractul de locațiune se diferențiază de contractul de vânzare-cumpărare, deoarece lucrul vândut devine proprietatea cumpărătorului, în timp ce locatorul rămâne proprietarul lucrului închiriat, asupra căruia locatarul dobândește doar un drept vremelnic de folosință. Ca urmare, cumpărătorul ia lucrul în starea în care se afl ă în momentul vânzării, pe când locatorul trebuie să predea lucrul în starea de a fi folosit.

Vânzătorul răspunde numai pentru viciile existente la momentul predării bunului (art. 1707 NCC) în timp ce locatorul este ținut de obligația de garanție și pentru viciile survenite în cursul locațiunii, care împiedică sau micșorează folosința lucrului.

Din împrejurarea că în contractul de vânzare-cumpărare vânzătorul transmite cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, iar locatorul numai folosința lucrului, rezultă că riscul pieirii lucrului închiriat este suportat de locator.

Contractul de locațiune se apropie de uzufruct, întrucât atât locatarul, cât și uzufruc tuarul percep fructele lucrului altuia. Totuși, între locațiune și uzufruct există multe deosebiri. Dreptul de folosință a locatarului este un drept de creanță, în timp ce dreptul de uzufruct este un drept real. Obiectul material al locațiunii îl consti tuie bunurile mobile sau imobile, corporale sau necorporale, în ti mp ce obiectul uzufructului îl constituie nu numai bunurile mobile sau imobile corporale și necorporale, dar și o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă parte din această universalitate (art. 706 NCC). Durata legală a locațiunii este de cel mult 49 ani, fără distincție dacă aceasta vizează persoane fizice sau juridice (art. 1783 NCC), sub sancțiunea reducerii la termenul legal, dacă părțile stipulează o durată mai mare. Uzufructul în favoarea unei persoane fi zice este cel mult viager, în timp ce uzufructul consti tuit în favoarea unei persoane juridice este de cel mult 30 ani, sub sancțiunea reducerii la acest termen, dacă uzufructul s-a consti tuit cu depășirea termenului legal. Locațiunea este întotdeauna cu titlu oneros, acest caracter fi ind definitoriu contractului, în ti mp ce uzufructul poate fi constituit atât cu titlu oneros, cât și cu titlu gratuit. În exercitarea dreptului de uzufruct, uzufructuarul este obligat să respecte destinația bunurilor stabilită de nudul proprietar, cu excepția cazului în care se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului (art. 1724 NCC). În cazul contractului de locațiune, desti nația bunului este stabilită prin contract sau în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi : destinația anterioară a bunului, natura bunului ori desti nația potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 NCC). Moartea uzufructuarului sau încetarea personalității juridice a uzufructuarului duce la stingerea dreptului de uzufruct [art. 746 lit. a) NCC], în schimb locațiunea nu încetează prin moartea locatarului. În cazul imposibilității folosirii parțiale a bunului, generată de cazul fortuit sau de forță majoră, locatarul poate cere rezilierea contractului sau reducerea chiriei fără despăgubiri, spre deosebire de uzufructuar care își conti nuă exercitarea dreptului de uzufruct asupra părții rămase și asupra despăgubirilor plăti te de terț sau, după caz, asupra indemnizației de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului. Spre deosebire de locațiune al cărei izvor este contractul, iar în cazul bunurilor proprietatea statului, este contractul grefat pe actul administrati v al licitației, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin act juridic, uzucapiune și alte moduri prevăzute de lege.

Locațiunea se deosebește și de mandatul remunerat, deoarece mandatul este întotdeauna revocabil (art. 2031 NCC), iar mandatarul administrează bunul pe seama altuia, mandantul, pe când locațiunea nu este revocabilă iar locatarul administrează bunul luat în locațiune în nume propriu.

Bibliografie

1. I. Albu, Dreptul civil. Introducere în studiul obligațiilor, Ed. Dacia,1984

2. D.Alexandresco, Explicatiunea teoretica si practica a dreptului civil roman, Bucuresti 1910

3. D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român în comparațiune cu legile vechi și cu principalele legislațiuni străine, vol. V, Tipograﬁa Națională, Iași, 1898, vol. IX, p. 54-55

4. D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român în comparațiune cu legile vechi și cu principalele legislațiuni străine, Tipograﬁa Națională, Iași, 1898

5. D. Alexandresco, Explicațiunea teoretică și practică a dreptului civil român, tom V, Atelierele Graﬁce SOCEC & Co, București , 1911; Tipograﬁa Națională, tom. X, Iași, 1898; tom XI, Atelierele Graﬁce SOCEC & Co, București, 1915

5. D. Alexandresco, Principiile dreptului civil român, Atelierele Graﬁ ce Socec&comp., București, 1926

6. F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată, Ed. Rosetti 2002

7. M. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. All, Bucuresti, 1998

8. St.D. Cărpenaru, L. Stănciulescu, V. Nemeș, Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, București, 2009

9. C. Cucu, M. Gavriș, Contracte comerciale. Practica judiciară, ed. a II-a, Ed. Hamangiu, Bucuresti, 2008

10. Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, 1996

11. I. Drăgan, Grupurile de contracte și principiul relati vității efectelor contractului. Răspunderea contractuală pentru fapta altuia, în Dreptul nr. 3/2002

12. D. Florescu, Contracte civile, Ed. Universul Juridic, București , 2011

13. C. Hamangiu, I. Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, Ed. All Beck, București, 2002

14. C. Hamangiu, I. Rosetti -Bălănescu, Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. Națională, București, 1929 și Ed. All, București, 1998

15. I. Lulă, Privire generală asupra obligațiilor propter rem, Revista Dreptul nr. 8/2000

16. C. Macovei, Contracte civile, Ed. Hamangiu, București, 2006

17. P. Malaurie, L. Aynès, P.Y. Gautier, Dreptul civil. Contracte speciale, Ed. Wolters Kluwer, București, 2009

18. R. Motica, F. Moțiu, Contracte speciale. Teoria și practica judiciară, Ed. Lumina Lex, București, 2000

19. F. Moțiu, Contractele speciale în noul Cod civil, Ed. Wolters Kluwer, București, 2010

20. L.C. Stoica, Contracte speciale. Închirierea, locațiunea, antrepriza. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București , 2010.

21. A. Tabacu, Contractul de închiriere a suprafețelor locative, Ed. Rosetti, 2005.