Contractul de Arenda a Terenurilor Agricole
TEZA DE MASTER
CONTRACTUL DE ARENDĂ A TERENURILOR AGRICOLE
CUPRINS
INTRODUCERE
1. CONTRACTUL DE ARENDĂ: ASPECTE GENERAL-NOȚIONALE
1.1 Noțiuni introductive privind esența termenului de contract
1.2 Succintă analiză a unor forme organizațional-juridice ale raporturilor de arendare prevăzute în legislația Republicii Moldova
1.3 Fondul funciar agricol – obiect al contractului de arendă a terenurilor agricole
2. CONDIȚIILE DE VALIDITATE ÎN CONTRACTUL DE ARENDARE A TERENURILOR AGRICOLE
2.1 Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendator și arendaș
2.2 Problema termenului în contractul de arendare
2.3 Suportarea riscurilor în contractul de arendare
3. ÎNREGISTRAREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE
3.1 Practica înregistrării contractului de arendă conform normelor legale în vigoare
3.2 Repere asupra modalităților desfacerii contractului de arendă a terenurilor agricole la etapa actuală
3.3 Repertoriu practic privind aplicarea contractului de arendă a terenului agricol în Republica Moldova
ÎNCHEIERE
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
SUMMARY
INTRODUCERE
Actualitatea investigației: La momentul actual, arendarea comportă unele particularități, între care, unele rezultate din dispozițiile legii, cum ar fi spre exemplu: condițiile impuse pentru persoana arendașului, prin care s-a imprimat contractului un caracter intuitu personae; solemnitatea contractului impusă sub sancțiunea nulității absolute și, evident, terminologia folosită. O altă particularitate a arendării este dată de destinația bunurilor ce pot face obiectul acestui contract (exploatarea agricolă).
De altfel, tema se impune în actualitate prin faptul că dreptul de folosință, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii. În sensul de mai sus, necesitatea dată se impune prin faptul că necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacțiilor imobiliare, reclama și crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004.
Analiza temei abordate și cercetarea aspectelor pe care le comportă au fost realizate: – din punct de vedere doctrinar, gradul de cercetare al temei este determinat de evoluția ideilor inițiate de autori reprezentativi; – din punct de vedere jurisprudențial, demersul științific este axat în special pe practica judecătorească în domeniu din România și Republica .
La fel, consecutivitatea subiectelor abordate în teză a fost inspirată de logica legiuitorului expusă în Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998, în continuare Legea nr. 1543/1998, și în Codul civil al Republicii nr. 1107-XV din 6 iunie 2002, în continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu însă și unicele, acte normative folosite în teză. De asemenea, cercetarea are la bază realizările juridice, doctrinare și realizările practicii. Anume acestea au și permis evidențierea momentelor importante, particularitățile, problemele nerezolvate, la care au fost propuse soluții.
Scopul și obiectivele tezei: Scopul propus prin prezenta teză este realizarea unui salt calitativ al normelor teoretico-legale vizînd contractulude arendă a terenurilor agricole, prin propunerea de soluții la problemele de drept identificate ori dezbătute în doctrina de specialitate, sau prin conturarea unor de puncte de reper teoretice, pentru obținerea unor astfel de soluții.
Obiectivele tezei sunt următoarele:
Noțiuni introductive privind esența termenului de contract
Succintă analiză a unor forme organizațional-juridice ale raporturilor de arendare prevăzute în legislația Republicii Moldova
Fondul funciar agricol – obiect al contractului de arendă a terenurilor agricole
Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendator și arendaș
Problema termenului în contractul de arendare
Suportarea riscurilor în contractul de arendare
Practica înregistrării contractului de arendă conform normelor legale în vigoare
Repere asupra modalităților desfacerii contractului de arendă a terenurilor agricole la etapa actuală
Aportul propriu în elucidarea temei: Am încercat să atrag atenție mai mult la starea în carea se află normele teoretico-legale vizînd contractul de arendă a terenurilor agricole la adresa doctrinei și practicii Republicii . Este cert că din lipsă de spațiu dar am încercat totuși să văd care este gradul de cercetare a temei în aspect de drept comparat. Pe lîngă toate acestea am încercat să dezvălui mai pe larg noțiunea de registru al bunurilor imobile, atît din punct de vedere istoric cît și civil.
Personal în această lucrarea am abordat analitic ultimele evenimente și am consultat sursele ce denotă tendințele în domeniului reglementării normelor teoretico-legale vizînd contractul de arendă a terenurilor agricole.
Baza metodologică a cercetării științifice: Suportul metodologic și teoretico-științific al cercetărilor efectuate îl constituie lucrările teoreticienilor în domeniul dreptului civil și în alte domenii ce tangențiază cu el, atât din țară, cât și de peste hotare, dintre care cei mai importanți au fost enumerați mai sus. Baza metodologică a investigației date o constituie pozițiile și direcțiile contemporane ale teoriei cunoașterii proceselor sociale și a fenomenelor juridice.
Baza metodologică conține un complex de metode analitice, de observație a evenimentelor și transformărilor în materia contractului de arendă a terenurilor agricole, metode de comparație, principalul avantaj al acestei metode fiind îndreptarea spre căutarea comunului, ceia ce des se repetă în sfera dreptului civil, necesitatea comparării între sine a elementelor pieței funciare, metode de cercetare a documentelor și actelor civile, metode de inducție și deducție, metode de content-analiză și invent-analiză, metode de prognozare etc.
Studiul de față este realizarea combinării tehnicii de studiu investigativ cu un procedeu de cercetare cvadruplu. Acestei afirmații îi corespunde metoda de cercetare sistemică.
Aceasta se manifestă prin următorul fapt: unui paragraf din capitolul unu al lucrării îi corespunde altul din capitolul doi și trei. Un studiu finisat la adresa unui oarecare paragraf din capitolul unu, impunea, implicit, studiul paragrafului similar din capitolul doi sau trei. De fapt nu a fost cercetat un capitol apoi altul, cum de obicei se obișnuește, ci toate au avut aceleași tempouri investigative.
Valoarea aplicativă a lucrării: Teza abordează, în conținutul său, problemele și aspectele pe care le-am considerat a fi cele mai importante și care se cer a fi corect înțelese și aplicate în mod pertinent în practică.
Sub aspect teoretic teza de master constituie o abordare a opiniilor și propunerilor controversate expuse în literatura de specialitate a Republicii Moldova, cât și străină, cu referire specială la normele teoretico-legale privind contractul de arendă a terenurilor agricole.
Structura și volumul lucrării: Structura tezei este efectuată în conformitate cu normele impuse în întocmirea unei lucrări științifice. Lucrarea de master conține o introducere, la fel și ea structurată, subiectul lucrării propriu zis, concluziile – atît la conținutul subiectului cît și la actualitatea temei propusă spre cercetare cît și lista bibliografică a surselor cercetate care au servit drept bază teoretică pentru întocmirea lucrării.
În Introducere a fost argumentată importanța și actualitatea temei cercetate, au fost formulate obiectivele, sarcinile și obiectul investigațiilor. De asemenea, a fost descris succinct conținutul lucrării, făcându-se referire la importanța teoretico-practică și noutatea rezultatelor obținute.
Capitolul 1, întitulat Contractul de arendă: aspecte general-noționale, prezintă: Noțiuni introductive privind esența termenului de contract – Succintă analiză a unor forme organizațional-juridice ale raporturilor de arendare prevăzute în legislația Republicii – Fondul funciar agricol – obiect al contractului de arendă a terenurilor agricole
Capitolul 2, denumit Condițiile de validitate în contractul de arendare a terenurilor agricole, prezintă: Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendator și arendaș – Problema termenului în contractul de arendare – Suportarea riscurilor în contractul de arendare
Capitolul 3, întitulat Înregistrarea și încetarea contractului de arendare, analizează – Practica înregistrării contractului de arendă conform normelor legale în vigoare – Repere asupra modalităților desfacerii contractului de arendă a terenurilor agricole la etapa actual.
Reieșind din situația actuală a pieței funciare a Republicii Moldova, dar mai ales – a situației de pe piața autohtonă și regională a produselor alimentare, care provoacă în present îngrijorare și stare de alarmă inclusiv în rândul consumatorilor obișnuiți cu scumpirea permanentă a alimentelor, în teză sunt înaintate un șir întreg de concluzii și recomandări argumentate.
1. CONTRACTUL DE ARENDĂ: ASPECTE GENERAL-NOȚIONALE
1.1 Noțiuni introductive privind esența termenului de contract
La momentul actual, este cert faptul că pentru nașterea unui raport juridic civil, pe lângă norma juridică și subiectele de drept, sunt necesare și împrejurări de fapt, indicate în ipoteza normei de drept. Altfel spus, pentru stabilirea unui raport de drept civil este necesar să se producă anumite împrejurări, deseori prevăzute de lege, în care se concretizează atât persoanele, cît și obiectele, între persoane născându-se drepturi și obligații.
Împrejurările exprimate în alineatul de mai sus pot conduce la: a) nașterea unor raporturi juridice civile – acordul vânzătorului și a cumpărătorului servește drept temei pentru apariția contractului de vânzare-cumpărare; b) modificarea raportului civil. În acest punct vom menționa căsătoria persoanelor care au împlinit 16 ani care determină o modificare a capacității de exercițiu; [2]. c) stingerea raporturilor juridice civile, cum ar fi de exemplu pieirea lucrului închiriat, fapt care duce la încetarea contractului de locațiune [20, p. 156].
Conform definiției date de Baieș S. și Roșca N., împrejurările care, potrivit normelor juridice, au ca urmare apariția, modificarea sau stingerea raporturilor juridice, producând astfel anumite consecințe juridice, se numesc fapte juridice. Faptul juridic, așadar, constituie acele împrejurări, fenomenele reale de care legislația în vigoare leagă apariția, modificarea ori stingerea drepturilor civile și a obligațiilor, adică a raporturilor juridice civile [14, p. 145].
În contextul opiniilor exprimate, vom preciza că drept temei de apariție a drepturilor și obligațiilor servesc faptele juridice. Dintre acestea, cele mai răspândite sunt contractele civile. Astfel, vom porni de la afirmația că art 666 Cod civil al Republicii Moldova definește contractul ca fiind acel acord de voință, care este realizat între două sau mai multe persoane, prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Doctrina juridică utilizează noțiunea de contract în privința acordului încheiat între două sau mai multe părți, prin care se dă naștere, se modifică sau se sting anumite drepturi și obligații, de regulă civile.
Totodată unii autori definesc mult mai restrictiv contractul. Astfel, autorii francezi A. Weil și Fr. Terre definind contractul civil, stabilesc, că acesta este un acord de voință realizat între două sau mai multe persoane pentru a crea un raport juridic – dând naștere unei obligații sau constituind un drept real – a modifica sau stinge un raport juridic preexistent.
Unii autori susțin, că nu toate actele juridice bilaterale sau multilaterale care dau naștere, modifică sau sting drepturi și obligații pot fi desemnate drept contracte. Astfel, după afirmațiile lui M. Cantacuzino, contractele sunt acele acte juridice care au ca scop de a da naștere rapord de voință, care este realizat între două sau mai multe persoane, prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi juridice. Doctrina juridică utilizează noțiunea de contract în privința acordului încheiat între două sau mai multe părți, prin care se dă naștere, se modifică sau se sting anumite drepturi și obligații, de regulă civile.
Totodată unii autori definesc mult mai restrictiv contractul. Astfel, autorii francezi A. Weil și Fr. Terre definind contractul civil, stabilesc, că acesta este un acord de voință realizat între două sau mai multe persoane pentru a crea un raport juridic – dând naștere unei obligații sau constituind un drept real – a modifica sau stinge un raport juridic preexistent.
Unii autori susțin, că nu toate actele juridice bilaterale sau multilaterale care dau naștere, modifică sau sting drepturi și obligații pot fi desemnate drept contracte. Astfel, după afirmațiile lui M. Cantacuzino, contractele sunt acele acte juridice care au ca scop de a da naștere raporturilor juridice de obligație între părți, excluzând în așa mod din categoria de contracte acele acte juridice care modifică sau sting raporturile juridice de obligații.
Vorbind în continuare despre contract, neapărat trebuie de menționat, că acesta este una din categoriile de convenții, ce se încheie doar între vii. În aceeași ordine de idei, ținem să menționăm, că nu putem fi de acord cu afirmațiile unor autori, care, deși recunosc, că asupra tuturor actelor civile bilaterale între vii se răsfrâng aceleași drepturi și obligații, totuși, nu pentru toate aceste acte atribuie denumirea de contracte, limitându-se doar la cele care dau naștere de obligații.
Astfel, reieșind din cele de mai sus, vom menționa că contractul este un acord de voință încheiat între două sau mai multe persoane pe timpul vieții acestora, cu privire la nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor și obligațiilor [27, p. 606].
Codul civil român definește în art. 942 contractul ca fiind acordul între două sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge între dânșii un raport juridic. Sursa de inspirație a Codului civil român în definirea contractului a constituit-o Codul civil italian, care prevedea în art. 1098 aceeași definiție adoptată în art. 942. Titlul III din Cartea a III–a din Codul civil român, intitulat „ Despre contracte sau convenții” a generat în doctrină o problemă în legătură cu existența sau inexistența unor deosebiri între cele două noțiuni, contract și convenție, întemeiată pe dispozițiile art. 1101 din Codul civil francez, nereprodus de Codul nostru civil, potrivit căruia contractul este o convenție prin care una sau mai multe persoane se obligă să dea, să facă sau să nu facă ceva.
În sistemul francez, se consideră că noțiunea de convenție este mai largă, reprezentând acordul de voință ce are ca obiect modificarea sau stingerea unei obligații ori crearea, modificarea sau stingerea unui drept, altul decât un drept personal. De esența convențiilor civile este egalitatea părților și flexibilitatea clauzelor care se stabilesc prin negociere între partenerii contractuali.
În continuare vom menționa că unii autori[17, p. 140]. au definit contractul sau convenția ca fiind „acordul între două sau mai multe persoane în scopul de a produce efecte juridice’’. O definiție cuprinzătoare este aceea potrivit căreia : „prin contract se înțelege acordul de voință între două sau mai multe persoane, prin care se nasc ,se modifică sau se sting drepturi și obligații, adică un raport juridic de obligații” și , în sfârșit , potrivit altor autori, [43, p. 268]. „contractul este acordul de voință care dă naștere, modifică sau stinge drepturi și obligații”.
Din definiția elaborată în literatura de specialitate se poate observa că accentul se pune pe efectele juridice produse de contract , deosebirile constând în aceea că unii autori includ în definiția contractului civil toate efectele, pe câtă vreme alți autori se referă numai la scopul contractului (acela de a produce efecte juridice, fără a enumera aceste efecte ).
Contractul civil este folosit în cele mai diverse raporturi dintre persoane fizice și juridice: vânzarea-cumpărarea de bunuri, asigurările, împrumutul ,donația, depozitul, locațiunea , etc. Frecvența acestor contracte, ca de altfel însăși evoluția dreptului civil, este strâns legată de evoluția dreptului de proprietate.
De altfel, după cum am menționat mai sus, elementul specific al contractului este acordul de voință al părților, adică întâlnirea concordantă a două sau mai multe voințe individuale, cu intenția părților de a produce efecte juridice. Voința definită ca „o capacitate a omului de a propune scopuri și de a-și realiza idealuri pe calea unor activități care implică învingerea unor obstacole… capacitatea omului de a-și planifica, de a-și organiza, efectua și controla activitatea în vederea realizării scopurilor” are un rol deosebit în materie de contracte civile și obligații contractuale.
În literatura de specialitate se evidențiază două principii ale voinței juridice: a) principiul autonomiei de voință; b) principiul voinței reale. Principiul autonomiei de voință. Potrivit acestui principiu, persoanele sunt libere să încheie orice gen de act juridic, indiferent de faptul dacă acesta are sau nu o reglementare expresă, ceea ce reiese și din conținutul art. 8 al Codului civil. Ele sunt libere, de asemenea, să modifice condițiile actului juridic, desigur în conformitate cu art. 220, care sancționează cu nulitate absolută actul juridic ce contravine legii, ordinii publice și bunelor moravuri. Acest principiu denotă și faptul că persoanele sunt în drept să nu încheie acte juridice.
Legislația civilă modernă limitează tot mai frecvent sfera de aplicație a acestui principiu. Or, astăzi, tot mai des se întâlnesc acte juridice civile, în deosebi contracte, în care importanța autonomiei de voință este diminuată. De exemplu, tot mai frecvente sunt contractele în care o parte este obligată să accepte condițiile propuse de cealaltă parte, neavând posibilitatea de a le negocia, ci doar de a le accepta și de a încheia contractul, ori de a nu le accepta și de a nu încheia contractul. Astfel de contracte se numesc contracte de adeziune, care, în opinia unor savanți, nu pot fi veritabile. În unele cazuri însă prin lege se impune ambelor părți să încheie un contract civil, ceea ce semnifică inexistența, în cazul acestor contracte obligatorii, a principiului autonomiei de voință. Exemplu poate servi contractul de asigurare de răspundere civilă a proprietarilor de autovehicule.
Principiul voinței reale. S-a subliniat deja faptul că, pentru a fi producătoare de efecte juridice, voința persoanei trebuie exteriorizată. Se presupune deci că voința internă urmează a fi exteriorizată. Se mai presupune că ceea ce este exteriorizat corespunde voinței interne. Situația aceasta este dominantă. Există însă și cazuri când ceea ce este exteriorizat nu coincide cu ceea ce se numește voință internă [46, p. 35].
În continuare este important să facem referire și la clasificarea contractelor civile, care ne dă posibilitatea să înțelegem că diferitele contracte existente se încadrează în diferite tipuri ale căror caracteristici pot fi exprimate în înseși denumirile date acestor tipuri. Astfel, fiecare dintre clasificările rezultate prezintă însemnătate pentru stabilirea regimului juridic aplicabil speciilor de contracte ce se subsumează fiecărui tip.
Categoria juridică pe care o cuprindem sub denumirea de contract are o sferă foarte bogată. Ea înglobează o varietate deosebită de specii de contracte. Abstrăgându-se din aceste specii cele mai generale caractere, lăsându-se la o parte particularitățile și toate celelalte laturi specifice în teoria și practica dreptului a fost determinată categoria juridică a contractului, ca izvor de obligații civile. Între această categorie juridică generală – al cărei conținut este concretizat în însăși definiția pe care am dat-o contractului – și diferitele specii de contracte, se interpune o anumită clasificare, întemeiată pe diferite criterii generale, clasificare ce ne va permite o mai justă caracterizare a fiecărei specii particulare de contract. Clasificarea ne dă putința să înțelegem că, în fond, toate nenumăratele contracte speciale se încadrează în diferite tipuri, ale căror caracteristici pot fi exprimate succint, dar cuprinzător, în înseși denumirile date acestor tipuri.
Fiecare dintre clasificările rezultate prezintă însemnătate pentru stabilirea regimului juridic aplicabil speciilor de contracte ce se subsumează fiecărui tip. Când calificăm, de exemplu, un contract bilateral sau sinalagmatic, vom cunoaște, fără să fie necesar să facem alte precizări, că acelui contract i se va aplica un anumit regim juridic, care este valabil pentru toate contractele sinalagmatice, fără deosebire.
Astfel, principalele criterii de clasificare a contractelor civile sunt următoarele:
după modul de formare. După acest criteriu, contractele civile se clasifică în contracte consensuale , contracte solemne și contracte reale.
Contractele consensuale sunt acele contracte care se încheie prin simplul acord de voință al părților (solo consensu) , fără nici o formalitate [34, p. 489]. Uneori, părțile înțeleg să consemneze în scris acordul lor de voință , dar aceasta nu pentru valabilitatea contractului, ci pentru a asigura mijlocul de probă privind încheierea și conținutul contractului. În cazul acestor contracte, care reprezintă regula în materie de încheiere a contractelor, manifestarea de voință a părților, neînsoțită de nici un fel de formă, este suficientă pentru încheierea valabilă a contractului.
Contractele solemne sunt acele contracte pentru a căror încheiere și valabilitate se cere nu numai acordul de voință ci și respectarea unei anumite forme cerute de lege, care, de regulă, este forma autentică [17, p. 140]. După conținutul lor. În raport de conținutul lor, contractele se clasifică în contracte unilaterale și contracte bilaterale (sinalagmatice). Contractul unilateral este acel contract care dă naștere la obligații numai în sarcina unei părți. Contractul bilateral (sinalagmatic), este acel contract în care părțile se obligă reciproc una către alta. Acest tip de contract se caracterizează prin reciprocitatea și interdependența obligațiilor. După scopul urmărit de părți. După scopul urmărit de părți, contractele sunt cu titlu oneros și cu titlu gratuit. Contractul cu titlu oneros este acel contract prin care, în schimbul folosului patrimonial procurat de o parte celeilalte părți, se urmărește obținerea altui folos patrimonial. Este comutativ acel contract, cu titlu oneros, la a cărui încheiere, părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor. De exemplu, contractul de vânzare – cumpărare, contractul de antrepriză, contractul de schimb, contractul de locațiune. Este aleatoriu, acel contract, cu titlu oneros, la a cărui încheiere părțile cunosc numai existența obligațiilor, nu și întinderea acestora, existând șansa unui câștig sau riscul unei pierderi, datorită unei împrejurări viitoare, incerte. Întinderea uneia sau cel puțin a uneia dintre prestații depinde de hazard. De exemplu, contractul de asigurare, contractul de rentă viageră. Contractul cu titlu gratuit este acel contract prin care se procură un folos patrimonial, fără a se urmări obținerea altui folos patrimonial în schimb. După efectele produse. În funcție de efectele produse, contractele se clasifică în două grupe: prima grupă cuprinde: contractele constitutive sau translative de drepturi reale; contractele generatoare de drepturi de creanță. Cea dea doua grupă cuprinde: contracte constitutive sa translative de drepturi; contracte declarative de drepturi. După modul de executare. În funcție de modul de executare contractele pot fi contracte cu executare imediată și contracte cu executare succesivă. Contractele cu executare imediată sunt acele contracte care presupun o executare instantanee, care se produce la un singur moment. Contractele cu executare succesivă sunt contractele a căror executare presupune mai multe prestații eșalonate în timp. În raport de nominalizarea în legislația civilă. În raport de nominalizarea în legislația civilă, contractele se clasifică în contracte numite și contracte nenumite. Contractele numite sunt acele contracte care au o denumire stabilită de legea civilă și o reglementare proprie. Sunt contracte numite: contractul de vânzare – cumpărare, contractul de donație, contractul de locațiune, contractul de mandat, etc. În cazul acestor contracte, simpla calificare și încadrare într-un anumit tip de contract este suficientă pentru a-i cunoaște regimul juridic. Contractele nenumite sunt acele contracte care nu au o denumire și o reglementare proprie.
1.2 Succintă analiză a unor forme organizațional-juridice ale raporturilor de arendare prevăzute în legislația Republicii Moldova
La momentul actual, în cadrul acestui paragraf se impune definirea și conturarea principalelor trăsături ale contractului de arendare, din perspectiva legislațiilor României și Republicii Moldova. Astfel, potrivit art. 2 din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 65/1998, pentru modificarea și completarea Legii arendarii nr.16/1994, „Prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole, denumit arendator, și arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată și la un preț stabilite de părți”.
Codul civil român, la reglementările căruia ne raportăm în temeiul art. 26 din Legea nr. 16/1994 („Dispozițiile prezentei legi se completează cu prevederile legislației civile, în măsura în care acestea nu sunt contrare prezentei legi”), după ce stabilește prin art. 1411 că „Locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte folosința unui lucrupentru un timp determinat, drept un preț determinat”, prin art. 1413 alineatele 1,2 și 3 statuează că aceasta este de mai multe feluri: „Se cheamă închiriere, locațiunea edificiilor și aceea a mișcătoarelor. Arendarea, locațiunea fondurilor rurale”. Mai departe, articolele 1415-1469 din același cod instituie „regulile particulare la arendare”, privind arendarea pe bani și arendarea pe fructe.
Potrivit art. 911 alin. 1, C. civ. R.M., „Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, azufructuar sau un alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole (arendator) – și altă parte (arendaș) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți”. Din conținutul definițiilor legale sus amintite rezultă următoarele trăsături distincte ale contractului de arendare:
acesta face parte din categoria contractelor de locațiune a bunurilor (fiind o varietate a locațiunii);
esența lui constă în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren și a altor bunuri agricole;
partea care asigură celeilalte părți folosința bunurilor agricole poate fi și uzufructuarul sau alt deținător legal al acestora, nu numai proprietarul;
se încheie pe durată determinată;
părțile contractului (arendatorul și arendașul) pot fi persoane fizice și juridice.
Având în vedere aceste elemente și ținând cont de opiniile consacrate în doctrină de autori consacrați, [24, p. 234]. vom defini contractulde arendare ca fiind o varietate a contractului de locațiune, prin care una din părți, arendatorul, se obligă să asigure celeilalte părți, arendașul, folosința temporară a unui bun, sau bunuri agricole, în schimbul unui preț determinat de către părți, denumit arendă. Alte trăsături specifice arendării rezultă, după cum vom vedea în cele ce urmează, și din analiza unor forme organizațional juridice ale raporturilor de arendare, precum și din analiza unor probleme de drept în această materie.
Potrivit legislației în vigoare a Republicii Moldova, există trei forme de bază ale raporturilor de locațiune, respectiv:
locațiunea întreprinderii (întreprinderea de arendă), ca un complex patrimonial unic,
antrepriza de arendă sau locațiunea în grupă în interiorul unității economice,
locațiunea individuală, fiecare dintre acestea caracterizându-se prin anumite particularități specifice numai lor.
Este unanim admis că, pentru toate aceste forme organizațional-juridice, elementul comun este posesiunea și folosința sau numai folosința temporară contra plată a unui patrimoniu ce aparține cu drept de proprietate unei alte persoane, caracteristic pentru toate acestea, fiind posibilitatea închirierii unui volum mare de bunuri care se atribuie atât la fondurile fixe, cât și circulante, inclusiv ale pământului și altor resurse naturale. Ori, având în vedere această concluzie a doctrinei Republicii Moldova, și ținând cont de particularitățile specifice primelor două varietăți, în succinta prezentare care urmează, le vom analiza ca varietăți ale arendei, deși, potrivit sublinierilor de mai sus, în doctrina din Republica Moldova, sunt analizate la modul general, ca forme de bază ale raporturilor de locațiune, aceasta, evident, în considerarea faptului că, la rândul său, arendarea (contractul de arendare) este o varietate a locațiunii, (reglementată în Codul civil, art. 875 – 910), ce reprezintă, dreptul comun în materie de închiriere de bunuri.
O scurtă analiză a formelor raporturilor de locațiune (arendare – s.n.), prevăzute de legislația Republicii , ne permite să facem următoarele constatări preliminarii: un element comun îl constituie faptul că „chiriașii”, de regulă, folosesc patrimoniul închiriat pentru exercitarea unei activități de antreprenoriat [41, p. 56].
Fiecare dintre aceste forme ale raporturilor de locațiune poate fi diferențiată în dependență de obiect, termen, volumul drepturilor și împuternicirilor părților etc., cât și în dependență de diferite izvoare juridice ce le reglementează și determina statutul juridic al raporturilor de locațiune.
1. Întreprinderea de arendă.
Ca „varietate a locațiunii” (arendării), al cărei act normativ este reprezentat de Regulamentul întreprinderii de arendă, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993, este înființată de membrii colectivului de muncă al întreprinderii de stat (municipale) sau al unității ei structurale (subdiviziunii), a fost reglementată în scopul creării posibilității de desfășurare în comun a activității de antreprenoriat, sub o firmă comună, în baza statutului și contractului de arendă a bunurilor statului (sau municipale) luate ca un ansamblu patrimonial unic.
Ca o particularitate specifică a întreprinderii de arendă reținem procedura de înființare a acesteia, care decurge în trei etape, denumite de doctrină inițială, de baza și finală.
O altă particularitate a întreprinderii de arendă, reținută de doctrina moldovenească, o constituie și faptul că din momentul înregistrării de către stat, aceasta devine succesor al dreptului de posesie și folosință a bunurilor patrimoniale ale în-treprinderii de stat (municipale), luate în arendă, inclusiv a drepturilor de folosire a pământului și altor resurse naturale, locatorul putându-și asuma pe deplin sau parțial achitarea creditelor luate de întreprinderea ce se reorganizează.
Limitându-ne la această caracterizare succintă a respectivei „varietăți” de locațiune (arendare), mai ales ca în prezent întreprinderile de arendă de cele mai multe ori țin de domeniul trecutului, vom mai reține că aceste forme organizaționale și-au jucat rolul lor pozitiv la începutul anilor ‘90 pentru care au fost o formă de trecere la procesul privatizării patrimoniului de stat, ale cărui întreprinderi (municipale) erau reorganizate în întreprinderi de arendă care ulterior, de regulă, deveneau societăți pe acțiuni.
Ținând cont de faptul că în ultimii ani în literatura juridică se vorbește tot mai puțin de această varietate de locațiune, se concluzionează că aceasta este o dovadă a dispariției treptate a acestei forme a raporturilor de locațiune.
2. Antrepriza de arendă.
O altă „varietate” a locațiunii (arendării) care, la fel, ține mai mult de domeniul trecutului, antrepriza de arendă, denumită în literatura juridică sau economică și arenda în grup, era caracteristică pentru începutul anilor ‘90 și era strâns legată de formarea între-prinderilor de arendă și a societăților pe acțiuni, o dezvoltare aparte cunoscând-o în domeniul agricol.
Din dispozițiile pct. 1 al Regulamentul antreprizei de arendă, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 21 mai 1993, reiese că antrepriza de arendă a fost concepută ca o formă de organizare a raporturilor de drept în interiorul unității economice (al întreprinderii, organizației, instituției, gospodăriei), bazate pe contractul antreprizei de arendă, încheiat între locator – unitatea economică, și arendaș – unul sau câțiva cetățeni care întrețin cu locatorul relații de munca sau raporturi rezultând din calitatea de membru. În cazul când arendași sunt doi sau mai mulți cetățeni, aceștia constituie un colectiv al antreprizei de arendă [13].
Una dintre particularitățile mai pregnante ale antreprizei de arendă, care determină clasificarea ei mai mult în sfera raporturilor de muncă, decât în aceea a raporturilor civile, este aceea că la baza raporturilor dintre părți, pe lângă contractul individual de muncă, stă și contractul antreprizei de arendă, care reprezintă în sine o noțiune complicată, în esență neclară și destul de limitată în sensul dreptului civil, deoarece, deși părțile intră în raporturi de locațiune, rămân totuși în raporturi de muncă.
O altă particularitate a antreprizei de arendă este aceea a divizării ei, în funcție de numărul chiriașilor ce intră în raporturile contractuale, în două categorii (varietăți de antrepriză de arendă), respectiv: antrepriza de arendă colectivă și antrepriza de arendă individuală, fără deosebiri esențiale între ele, ci doar condiționate de necesitatea existenței unui raport de muncă între chiriași și locator.
1.3 Fondul funciar agricol – obiect al contractului de arendă a terenurilor agricole
Fondul funciar constituie totalitatea suprafețelor de teren cuprinse între hotarele țării, inclusive cele de sub ape, construcții și căi de comunicație, reprezentând condiția de bază a existenței unui popor sau stat. În contextul acestei afirmații, fondul funciar reprezintă o component a domeniul bunurilor imobile naționale. În sensul dat, un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în interacțiunea raporturilor omenești [16, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a omului și cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stăpînire și folosire a acestui bun. Bunurile imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînțelegeri, din care cauză li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, clădirile, construcțiile și altele asemenea – totul aparține omului, iar dovadă a acestei apartenențe servește titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile imobiliare.
Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, așa ca aerul atmosferic, lumina solară, flora și fauna apelor neutre ale mărilor și oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparțin omului în propriu. Pe acestea din urmă, omul și le poate însuși, spre a le stăpâni singur și pe deplin, prin apropiere. Spre deosebire de științele economice, pentru care bunul are importanță în materialitatea sa, pentru științele juridice lucrurile din natură și cele create de om sunt bunuri și în sens imaterial, adică în sens de drepturi asupra lor. Necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacțiilor imobiliare, reclama și crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004, [7] în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale.
Pentru a lua la evidență toate imobilele din , este necesară cunoașterea naturii lor juridice, în funcție de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta. Acest deziderat este creionat și de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare și de ținere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile immobile situate în limitele țării, indiferent de tipul de proprietate și destinația lor, susceptibile a face obiectul înregistrării. Așadar, noțiunea de bun cuprinde atât lucrurile corporale în accepțiunea tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă drepturile, cât și drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [47, p. 35].
În conformitate cu dispozițiile art. 2 din Codul Funciar Nr. 828-XII din 25.12.91, toate terenurile, indiferent de destinație și de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii Moldova [3].
Fondul funciar, în funcție de destinația principală, se compune din următoarele categorii de terenuri: [15, p. 69] cu destinație agricolă, din intravilanul localităților, destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale, destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi, ale fondului silvic, ale fondului apelor și ale fondului de rezervă. În anul 2008, suprafața totală a republicii constituia 3384,6 mii ha, inclusiv 2506,23 mii ha (74,04 la sută) – terenuri agricole: din care 1821,72 mii ha (72,6 la sută) – terenuri arabile, 302,76 mii ha (12,08 la sută) – plantații perene, 360,06 mii ha (14,37 la sută) – fânețe și pășuni, 21,69 mii ha (0,87 la sută) – pârloage.
La 1 ianuarie 2012, fondul funciar era astfel repartizat pe categorii de terenuri:
terenurile cu destinație agricolă – 1984,6 ha, fiind în creștere față de anii 2007 și 2008 cu 10,5 mii ha și respectiv 5,7 mii ha.
terenurile din intravilanul localităților – 311,42 mii ha, în descreștere față de anii 2007 și 2008, cu 3,9 mii ha și respectiv 8,2 mii ha.
terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale – 58,5 mii ha, ceea ce constituie o reducere neesențială a suprafeței față de anul 2008 (0,1 mii ha).
terenurile destinate protecției naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenuri cu valoare istorico-culturală, terenuri ale zonelor suburbane și ale zonelor verzi – 3,95 mii ha.
terenurile fondului silvic – 443,1 mii ha, fiind în creștere față de anii 2007 și 2008, cu 7,7 mii ha și 3 mii ha. De exemplu, pe parcursul perioadei cuprinsă între sec XIX-XXI suprafețele de păduri din Republica Moldova au avut tendințe de scădere până la 222 mii ha în 1945, iar începând cu anul 1966 – de creștere cu circa 30 mii ha în mediu anual.
Comparativ cu alte țări, Republica denotă indici foarte mici specifici resurselor forestiere. Pentru fiecare locuitor al republicii revine câte , 10 mc masă lemnoasă în picioare și 0,1 mc lemn recoltat. Astfel, pentru Europa gradul mediu de împădurire este de 30,5%, țările CSI – 40,1%, America de Nord – 25,1%.
terenurile fondului apelor – 86,0 mii ha, fiind într-o ușoară creștere față de anii 2007 și 2008, cu 1,2 mii ha și 0,8 mii ha.
terenurile fondului de rezervă – 497,0 mii ha, în descreștere față de anii 2007 și 2008 cu 11,6 mii ha și respectiv 5,1 mii ha.
La începutul anului 2012, din 3384625,55 ha de terenuri ale fondului funciar (2368178 deținători funciari), 782709,0664 ha se aflau în proprietatea publică a statului (4392 de deținători funciari), 724809,892 ha în proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale (62588 de deținători funciari) și 1877106,592 mii ha în proprietate privată (2301198 de deținători funciari).
La 1 ianuarie 2012, terenurile cu destinație agricolă în Republica Moldova au cuprins o suprafață de 1984550,091 ha și au fost constituite din terenuri arabile – 1661126,216 ha, terenuri ocupate de pârloagă – 19029,479 ha, fânețe – 326,32 ha, livezi – 119271,382 ha, vii – 121918,811 ha, plantații de nuci – 4763,19 ha, plantații de dud – 503,64 ha, arbuști fructiferi – 483,21 ha, plantații mamă – 918,25 ha, pepiniere pomicole – 207,69 ha, alte plantații multianuale – 522,25 ha, terenuri aflate în stadiul de ameliorare și restabilire a fertilității – 1636,9 ha, terenuri ocupate cu plantații forestiere – 8973,7992 ha, răpi – 445,1 ha, alunecări de teren – 325,15 ha, terenuri aflate sub ape – 3104,38 ha, drumuri – 9906,283 ha, străzi și piețe – 41,2359 ha, construcții și curți – 13295,8726 ha2. Din aceste terenuri, sunt irigabile 225240,06 ha, din care 211399,25 ha sunt terenuri arabile. Efectiv, sunt irigate circa 50 mii de ha. Terenurile cu destinație agricolă în Republica sunt repartizate unui număr de 1316253 beneficiari. În medie, unui beneficiar îi revin 1,507 ha de teren cu destinație agricolă.
În continuare, după demararea procesului de privatizare, agricultura Moldovei a suportat mutații importante, care au determinat schimbarea întregului tablou din economia rurală. În anii ‘80 ai secolului trecut, era considerată ca lider incontestabil în spațiul imens al agriculturii sovietice.
În perioada respectivă, sectorului agricol moldovean îi reveneau circa 30 la sută din recolta globală de tutun, 20% din recolta unională de struguri și circa 14 la sută din volumul achizițiilor de fructe. În agricultură activau circa 370 de gospodării colective, 440 gospodării agricole de stat, 339 de unități agricole intergospodărești, organizații și asociații, 46 asociații teritoriale agroindustriale și 12 asociații științifice de producere.
Numărul limitat al sectoarelor agricole, ireproductibilitatea resurselor funciare, amplasarea lor, nivelul de însușire economică a teritoriilor, caracterul utilizării posibile (obținerea produselor agricole, dezvoltarea industrială a prelucrării lor, construcțiile, infrastructura transporturilor etc.) aflate în limitele hotarelor administrativ-teritoriale, precum și dincolo de acestea, au un impact nu numai asupra cererii și ofertei la sectoarele agricole, dar determină și prețul mediu al cumpărăriivânzării lor în anumite regiuni.
Prețul mediu de vânzare-cumpărare a sectoarelor agricole în anii 1999-2002
În anii 1999-2002, prețul mediu al unui hectar de teren agricol a constituit 9566 lei. În zona de nord – 11618 lei, cu 21,4% mai mult, în zona centrală – 6559 lei, cu 31,4% mai puțin, în zona de sud – 5925 lei, cu 38% mai puțin în comparație cu indicatorul mediu pentru celelalte regiuni. În perioada respectivă, costul tuturor tranzacțiilor cu terenuri agricole a constituit 212500 mii lei, inclusiv 99134 mii lei în zona de nord, 67217 mii lei în zona centrală, și 46149 mii lei în zona de sud. Din datele expuse în tabelul 20.4 se observă amploarea pe care a luat-o prețul unui hectar de teren agricol. În ansamblu, pe toate regiunile, prețul maximal l-a depășit pe cel minimal de 13,4 ori.
În zona centrală această depășire a fost de 7,5 ori, în zona centrală – de 9 ori și în zona de sud – de 3,2 ori. Considerăm că asemenea oscilații substanțiale ale prețurilor sunt provocate nu atât de raportul dintre cerere și ofertă la terenurile agricole, cât, preponderent, de faptul că mecanismele de evaluare a costului real al terenurilor agricole, ce ar fi trebuit să țină cont de factorii și tendințele de dezvoltare a pieței imobiliare, n-au fost reglate suficient de concurență. Consecințele negative ale unui asemenea fenomen sunt: scoaterea din circuitul agricol a unor terenuri agricole, precum și redistribuirea, uneori la prețuri foarte mici, a patrimoniului în folosul diverselor grupuri de personae interesate etc. Acest lucru îl menționează, printre altele, și unii experți, care consideră că politica de formare a prețurilor trebuie să împiedice vânzarea terenurilor agricole la prețuri de dumping. Totuși, pe tot parcursul anilor 1999-2002, prețurile la tranzacțiile cu terenurile agricole au fost relative stabile, cu excepția dinamicii celor medii.
În comparație cu prețul mediu din anii 1999-2002, prețul mediu din anul 2001 a fost mai mic cu 52,6%, iar în 2002 – mai ridicat cu 29%. Oscilațiile prețului mediu sunt condiționate de schimbarea bruscă a prețurilor minimale și maximale. Acesta este unul dintre indicii dezvoltării în salturi a pieței imobiliare în procesul formării ei.
În conformitate cu datele OIC „Cadastru”, pe parcursul anilor 1999-2004 OCT au înregistrat 127386 de tranzacții cu terenuri agricole cu suprafața totală de 93172 ha la un preț mediu moderat de 4055 lei hectarul. În anul 2005 au fost înregistrate 16102 tranzacții de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole cu suprafața totală de 14960 ha. Este necesar de menționat că pe an ce trece numărul acestor tranzacții este în creștere. Astfel, dacă în anul 1999 au fost înregistrate 19933 tranzacții ale terenurilor cu suprafața de 962 ha, apoi în anul 2001 – 24625 tranzacții și, respectiv, 8534 ha, iar în anii 2003 – 46013 și, respectiv, 30976, în anul 2004 – 35026 și, respectiv, 43741 ha. Diferă foarte mult și prețurile la vânzare-cumpărarea terenurilor. Astfel, dacă în 2004 prețul mediu la comercializarea unui ha în raioanele din zona de activitate a OCT Soroca (raioanele Soroca, Drochia, Florești) constituia 1900 lei, la Comrat, Vulcănești – 7910, apoi în zona Chișinău – 22,9 mii lei ha.
Potrivit statisticilor Întreprinderii de Stat „Cadastru”, în perioada 01.01.08-01.01.09 prețul mediu ponderat al unui hectar de teren cu destinație agricolă constituia deja 10154 lei, iar în zona de deservire a OCT Chișinău – chiar 24-29 mii lei, înregistrându-se o majorare semnificativă față de anii precedenți. Aceeași sursă arată că în zonele rurale cele mai mari prețuri ponderate s-au înregistrat în zonele de deservire ale OCT Ialoveni (peste 20 mii lei), OCT Strășeni (peste 14 mii lei), OCT Călărași (aproape 13 mii lei) și OCT Bălți (circa 13,5 mii lei), iar cele mai mici – la Rezina (aproape 4 mii lei), Telenești (5827 lei), Căinari (6203 lei). În celelalte zone rurale prețurile medii ponderate la terenurile cu destinație agricolă au fost de 7-10 mii lei.
Cele mai recente date statistice ale Întreprinderii de Stat „Cadastru” arată că în perioada 01.01.2007-01.01.2011 prețurile medii ponderate la terenurile cu destinație agricolă s-au majorat substanțial. Astfel, în anii de referință, în zona de deservire a OCT Chișinău acest indicator s-a majorat față de anii 2008-2009 de peste 60 de ori și a constituit 1 689 758,40 lei. În numai 3 ani prețurile la acest tip de bunuri imobile au crescut semnificativ în majoritatea regiunilor din republică: în zona de deservire a OCT Ialoveni – de la circa 20 de mii lei până la peste 167 de mii de lei, a OCT Strășeni – cu aproape 9 mii de lei. În linii generale, în zonele de deservire ale OCT Călărași, Bălți, Telenești și Căinari aceste prețuri s-au menținut la nivelul din anii precedenți (2008- 2009), iar la Călărași s-a înregistrat chiar o diminuare a indicatorului respectiv de la 13 mii de lei până la aproape 10 mii de lei pentru un hectar.
Datele statistice arată asupra unei dezvoltări neuniforme a pieței terenurilor cu destinație agricolă. Astfel, dacă în anii 2008-2009 tipul menționat de bunuri imobile se vindea la prețuri medii ponderate care oscilau între 7-10 mii de lei, apoi în perioada 2007-2011 diapazonul respectiv a fost mult mai mare: de la aproape 4 mii de lei, în zona de deservire a OCT Căinari, până la peste 167 mii de lei, la Ialoveni.
Prețurile la terenurile agricole depind foarte mult de restricțiile la comercializarea lor. Astfel, în conformitate cu art. 4 (3) și 6 (3) ale Legii privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, nr. 1308-XIII din 25.07.97, înstrăinarea terenurilor agricole persoanelor fizice și juridice străine este interzisă, în republică au loc astfel de tranzacții. Bunăoară, în temeiul actelor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole autentificate notarial, care în conformitate cu art. 3 (2) al Legii cu privire la notariat, nr. 1453-XV din 08.11.02, se prezumă legale și veridice, cu forța probantă, la OCT sunt înregistrate 22 de întreprinderi cu capital mixt și străin care au în proprietate terenuri cu o suprafață de 1345,8 ha în 18 localități din 8 raioane ale republicii. În legătură cu faptul că aceste prevederi ale Legii nr. 1308 erau interpretate și aplicate diferit de către notari, la începutul anului 2003 registratori, organe ale administrației publice, ARFC au solicitat Parlamentului republicii tălmăcirea legii.
Creșterea prețurilor la bunurile imobile va avea loc și în continuare, însă este important, dacă nu e posibilă excluderea ritmului majorării lor în salturi, să se obțină, cel puțin, o creștere relativă a lor. La aceasta trebuie să contribuie trecerea la noua politică de impozitare (compartimentul VI al Codului fiscal), care prevede evaluarea în masă la prețuri de piață a tuturor obiectelor imobile pe întregul teritoriu al republicii. ARFC a elaborat un program de acțiuni pentru implementarea sistemului de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării lor, care prevede efectuarea pe etape a acestor activități.
În perioada de tranziție la economia de piață, în Republica au fost implementate mai multe etape ale reformei funciare, în special după punerea în aplicare a Codului funciar (01.01.1992). Legea cu privire la proprietate (nr. 459-XII din 22.01.91; în vigoare din 30.06.1991; abrogată, din 30.03.2007) a introdus pentru prima dată în sistemul de drept național instituția proprietății private, inclusiv asupra terenurilor. Legea cu privire la privatizare (nr. 627-XII din 04.07.91; în prezent abrogată) a prevăzut în art. 3 pentru prima dată posibilitatea privatizării terenurilor.
În temeiul Hotărârii de Guvern nr. 561 din 01.09.92, pentru prima dată s-au înființat servicii pentru reglementarea de stat a regimului proprietății funciare și reforme funciare pe lângă autoritățile administrației publice. Adoptarea noului cadru legislativ privind regimul proprietății, confirmarea de către Constituția Republicii Moldova a dreptului de proprietate privată asupra pământului a servit drept bază pentru reformarea relațiilor imobiliare, în general, și celor funciare, în particular, redistribuirea în masă a patrimoniului, transmiterea lui în proprietate privată (deetatizarea).
Odată cu adoptarea Legii cu privire la prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, pământul a fost plasat efectiv în circuitul civil. Vechiul sistem de evidență a bunurilor imobile, inclusiv înregistrarea lor separată (pământul – de către autoritățile administrației publice locale, construcțiile – BIT), darîn condițiile economiei de piață s-a dovedit a fi neeficient.
Urmare a studierii minuțioase a experienței țărilor europene în domeniul cadastrului a fost elaborată și aprobată de Parlament Legea cadastrului bunurilor imobile, care prevede un sistem de înregistrare a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, ce corespunde cerințelor actuale. Pentru implementarea acesteia, a fost aprobat Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, prin Hotărârea de Guvern nr. 1030 din 12.10.98.
Una din principalele măsuri de bază pentru realizarea Programului a fost: crearea cadrului legislativ și normativ pentru implementarea Cadastrului bunurilor imobile; elaborarea propunerilor de modificare a legislației în domeniu, precum și elaborarea legii privind estimarea valorii bunurilor imobile; finalizarea procesului de împroprietărire a cetățenilor cu pământ; înregistrarea primară masivă a bunurilor imobile; elaborarea și implementarea mecanismului de estimare a bunurilor imobile; crearea sistemului informațional al Cadastrului.
Înregistrarea primară masivă a presupus realizarea unui complex de lucrări organizatorice și cadastrale: identificarea și formarea bunurilor, descrierea lor și a titularilor, eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului deținătorilor de teren (pentru loturile de pe lângă casă), precum și înregistrarea bunurilor și titularilor în registrul bunurilor imobile, fără cererea titularilor de drepturi.
Agenția Relații Funciare și Cadastru, în comun cu autoritățile administrației publice centrale și locale, este împuternicită de Guvern să asigure în continuare realizarea și monitorizarea activităților prevăzute în Program, precum și obținerea fondurilor extrabugetare (donații, granturi, credite, contribuții ale organizațiilor internaționale), în scopul asigurării și finalizării, în termenele stabilite, a lucrărilor prevăzute. La acest capitol, în mun. Chișinău, pentru asigurarea coordonării acțiunilor privind împroprietărirea cetățenilor cu pământ, înregistrarea titularilor, a fost semnat un Memorandum între Agenția Relații Funciare și Cadastru și Primăria municipiului Chișinău.
Transmiterea în proprietate a loturilor de pământ de pe lângă casă, în Chișinău, s-a efectuat de către autoritățile administrației publice locale, concomitent cu efectuarea înregistrării primare masive, la cererea proprietarilor caselor de locuit, în conformitate cu prevederile Regulamentului, aprobat prin Hotărârea de Guvern nr. 984 din 21.09.98 “Cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire”.
Legea nr. 1217-XIII din 25.06.97 „Cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1998” (ieșită din vigoare prin ajungerea la termen, la 01.01.2007) a stabilit politica de privatizare a terenurilor proprietate publică aferente obiectelor private, inclusiv nefinalizate, cu altă destinație decât cea locativă. Procesul se desfășoară la cererile persoanelor în drept, în condițiile Legii privind prețul normativ și modul de vânzarecumpărare a pământului și Regulamentului cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat de Guvern.
Ca un stimulent din partea statului, în vederea privatizării terenurilor aferente, a fost stabilită posibilitatea procurării acestora în rate, achitând inițial 25% din preț, restul eșalonat pe un termen de până la 10 ani (începând cu 14.11.2008 – prima rată 50%, iar restul eșalonat în rate până la trei ani). De asemenea, în diferite perioade a funcționat regula privind aplicarea coeficientului de diminuare a prețului de vânzare a terenului aferent proprietate publică. Începând cu 01.01.2009, pentru terenurile destinate construcțiilor din Chișinău se aplică coeficientul 0,9 puncte, iar pentru terenurile cu destinație agricolă, loturile de pământ de pe lângă casă și terenurile întovărășirilor pomicole – 0,3 puncte.
În scopul realizării prevederilor Legii nr. 989-XV din 18.04.2002 “Cu privire la activitatea de evaluare”, Guvernul a aprobat Programul de măsuri privind implementarea noului sistem de evaluare a bunurilor imobile și impozitare (Hotarârea nr. 670 din 09.06.2003). Scopul principal al Programului a constituit crearea cadrului normativ-metodologic al evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării și dezvoltarea unui sistem automatizat eficient de evaluare, unic pe întreg teritoriul Republicii Moldova, precum și asigurarea intereselor statului în domeniul impozitării bunurilor imobile.
Sistemul de evaluare a bunurilor imobile privind impozitareaconstituie o parte componentă a sistemului cadastrului bunurilor imobile, reprezentând un ansamblu de acțiuni, norme și mijloace necesare pentru estimarea valorii bunurilor imobile în vederea determinării bazei impozabile. Din contul obiectelor identificate, evaluate și impuse fiscal în procesul desfășurării lucrărilor de înregistrare masivă urmează a se extinde baza impozabilă.
Pe parcursul implementării sistemului de evaluare a bunurilor imobile, în scopul impozitării, au fost realizate acțiunile primordiale ale Programului: crearea unui cadru juridic necesar pentru funcționarea sistemului și elaborarea metodologiei de evaluare a bunurilor imobile. Au mai fost implementate un șir de proiecte-pilot, susținute de Agenția Suedeză pentru Dezvoltare Internațională (SIDA), care au contribuit esențial la impulsionarea procesului de evaluare a bunurilor imobile în acest sens.
Lipsa reglementărilor juridice privind necesitatea înregistrării de către agenții economici a bunurilor imobile tergiversează procesul de evaluare a bunurilor acestora. Totodată, persistă discordanțe între prevederile actelor normative în vigoare ce reglementează domeniul cadastrului bunurilor imobile și evaluarea acestora. Autoritățile administrației publice locale nu dispun de o informație amplă privind bunurile imobile comerciale și industriale și titularii de drepturi patrimoniale asupra acestora.
La înregistrarea dreptului de proprietate municipală asupra bunurilor imobile în Registrul corespunzător, Oficiul cadastral teritorial înscrie în calitate de proprietar al acestora „administrația publică locală” (sau „APL”, sau Primăria), fapt ce nu corespunde legislației în vigoare. Această practică este urmare a faptului că se confundă titularii dreptului de proprietate (statul sau unitățile administrativ-teritoriale) cu titularul dreptului de administrare generală (autoritățile publice respective). Astfel, în calitate de proprietar trebuie să fie specificată unitatea administrativ-teritorială respectivă (municipiul Chișinău).
La fel, o problem important a vizat problema delimitării bunurilor domeniului funciar privat de cele ale domeniului funciar public. Analizand evoluția și situația generală a autonomiei locale din Republica Moldova, precum și în constituirea domeniului public în Republica Moldova, se poate constata că la nivel formal și conceptual, pană în prezent Republica Moldova a parcurs un drum lung și dificil de trecere de la un sistem de concepte vechi și depășite (bazate pe un sistem de relații administrativ-de comandă și negării absolute a principiilor autonomiei locale), la un concept și cateva reglementări normative destul de îndrăznețe și absolut noi privind constituirea domeniului public care în linii generale actualmente sunt reflectate în Codul Civil (art. 194 și art. 296) și Legea privind administrația publică locală.
Totuși, în pofida unor imbunătățiri aduse prin adoptarea Codului Civil și Legii privind administrația publică locală, pînă în prezent se păstrează mai multe confuzii și incertitudini ale cadrului normativ in privința noțiunii și conținutului patrimoniului unităților administrativteritoriale, precum și in privința regimului juridic aplicabil diferitor categorii de bunuri proprietate municipală.
Primul act legislativ care se referea la reglementarea complexă a domeniului public în Republica în general, și proprietatea municipală, în special, este Legea privind proprietatea, care pentru prima dată:
menționează proprietatea municipală ca o formă a proprietății (art.3);
alături de stat, persoane fizice și juridice, se recunoaște calitatea de subiect al dreptului de proprietate pentru „organele autoadministrării locale” (art. 5);
sunt stabilite anumite categorii de bunuri care pot fi în proprietate municipală (art. 32);
sunt stabilite unele modalități de apariție a proprietății municipale (art.36).
Totodată, actualmente se constată că conceptul proprietății municipale reflectat în acest act legislativ în multe privințe este învechit și contravine cadrului legal actual din domeniul administrației publice locale: Constituției (1994), Cartei Europene a Autonomiei Locale (1997), Codului Civil, Legii privind administrația publică locală etc.
Astfel, în accepțiunea Legii cu privire la proprietate, proprietatea municipală este privită ca o formă a proprietății de stat: „ Din proprietatea de stat a Republicii Moldova fac parte bunurile ce aparțin Republicii ca stat cu drept de posesie, folosință și administrare. Ea se manifestă sub formă de proprietate de stat și proprietate municipală” (art. 32) Însă o astfel de accepție este contrară sistemului actual de administrație publică locală și proprietate, reflectat în actele normative menționate mai sus, conform cărora proprietatea municipală trebuie să fie delimitată clar de proprietatea statului în ceea ce privește obiectele proprietății și competența diferitor nivele de administrație publică, abilitate cu dreptul de a decide în privința gestionării bunurilor respective, precum și abilitate cu dreptul de a culege beneficiile care rezultă din utilizarea proprietății respective. În general, o astfel de concepție vine din sistemul sovietic de drept, în care sistemul de administrație publică se baza pe principiul subordonării sau așa numită „verticală a puterii”, erau negate principiile descentralizării și autonomiei locale și de aceea exista doar proprietate de stat și absolut nu exista distincție între proprietatea statului și cea municipală.
De asemenea, în această formulă, în care proprietatea statului și cea municipală nu sunt delimitate și separate, pe de o parte, are loc confundarea competențelor autorităților publice locale cu cele ale autorităților centrale, în domeniul gestionării proprietății municipale, și invers. Iar pe de altă parte, în această situație sunt ușor admisibile amestecul și abuzurile autorităților publice centrale în competența autorităților publice locale din domeniile legate de administrarea bunurilor de interes local.
Plus la aceasta, Legea cu privire la proprietate este depășită și la capitolele: terminologie utilizată; delimitarea noțiunilor și subiectelor dreptului de proprietate publică și proprietate de stat; autoritățile publice locale și tipurile lor; obiectele ce pot fi în proprietate municipală; modalitățile de dobandire și încetare a proprietății municipale; competențele autorităților publice locale etc. În general se constată că această lege actualmente, practic nu este aplicabilă in cazul reglementării diferitor aspecte patrimoniale ale activității autorităților publice locale.
La randul său, Legea cu privire la bazele autoadministrării locale în art. 8, referindu-se la aspectele patrimoniale, stabilește că activitatea economică a organelor autoadministrării locale se bazează pe proprietatea municipală, adică pe toată averea respectivă a fiecărei comune (sat), oraș, municipiu, județ. Această proprietate municipală o constituie proprietatea pe care statul o transmite, în conformitate cu legislația Republicii Moldova, organelor autoadministrării locale (fondul funciar și alte resurse naturale, gospodăria comunală, intreprinderi, instituții, infrastructura socială ș.a.), proprietatea intreprinderilor, instituțiilor și organizațiilor formate de organele autoadministrării locale, averea acumulată de ele, inclusiv mijloacele bugetare și extrabugetare.
Astfel, se constată că în cadrul acestui act legislativ, patrimoniul era privit doar prin prisma laturii active – doar ca o totalitate de bunuri proprietate municipală, care constituie o avere, in acest sens lipsind careva reflectare și a laturii pasive a patrimoniului. Ceea ce, considerăm, contravene concepției general-acceptate privind conținutul patrimoniului și legătura indispensabilă între activul și pasivul patrimonial. Adică, în cazul reglementării laturii active, legislația urmează în mod obligatoriu să definească și să reglementeze și latura pasivă a patrimoniului. În caz contrar, o astfel de reglementare va rămane incompletă și ineficientă, cum demonstrează experiența Republicii .
2. CONDIȚIILE DE VALIDITATE ÎN CONTRACTUL DE ARENDARE A TERENURILOR AGRICOLE
La momentul actual, se cunoaște faptul că pentru a fi valabil, actul juridic civil trebuie să îndeplinească o serie de condiții esențiale (de fond), prin condiții de valabilitate înțelegându-se cerințele stabilite de lege sau de părți pentru valabilitatea actului. În sensul termenilor generali, Codul civil în vigoare al Republicii Moldova cuprinde un capitol aparte dedicat condițiilor de valabilitate a actului juridic, acesta fiind capitolul II ’’Condițiile de valabilitate a actului juridic’’ (articolele 199-215) din titlul III, cartea întâi.
Din conținutul articolelor menționate mai sus se desprind patru condiții de valabilitate a actului juridic civil: a) consimțământul – art. 199-205; b) obiectul – art. 206; c) cauza – art. 207; d) forma – art. 208-213. În afară de aceste condiții de valabilitate, există încă două, cuprinse în alte compartimente ale Codului civil, și anume corespunderea actului juridic legii, ordinii publice și bunelor moravuri – art. 220; capacitatea de a contracta – art.20-22. Ultimele articole se referă la capacitatea de a contracta a persoanelor fizice, cărora le corespund art. 60-61 ce se referă la capacitatea de a contracta a persoanei juridice.
Menționăm că în literatura de specialitate se folosesc și alți termeni cu referire la aceste condiții. Astfel, T. Ionașcu și A. Ionașcu vorbesc despre ’’elementele actului juridic civil’’; D. Cosma vorbește de ’’condiții de eficacitate a actului juridic’’; M. Mureșan definește ’’structura contractului’’ ca reprezentând ’’ansamblul elementelor componente esențiale ale contractului’’.
Dincolo de argumentele care pot justifica o opțiune terminologică sau alta, trebuie reținut că:
a) ceea ce Codul civil denumește ’’condiții de validitate’’ nu sunt în nici un caz "condiții" în sensul de modalitate a actului juridic, ci elemente intrinseci, a căror existență este indispensabilă existenței valabile și eficacității juridice a oricărui act juridic; ele pot fi privite ca reprezentând ’’condiții’’ numai în sensul că, dacă vreuna din ele lipsește, actul juridic nu poate exista valabil. Termenul "condiție" mai are și sensul de modalitate a actului juridic, ca element care se adaugă celor patru elemente structurale esențiale, constând dintr-un eveniment viitor și nesigur de a cărui îndeplinire sau neîndeplinire depinde însăși existența sau desființarea cu efect retroactiv a actului juridic. Apoi, termenul ’’condiții’’ este folosit adesea și în sensul de ’’clauze’’ contractuale.
b) faptul că termenul ’’elemente’’ ale actului juridic civil este folosit și în legătură cu raportul juridic civil – elementele raportului…, și că, în acel context, noțiunea de ’’elemente’’ are un conținut mai cuprinzător incluzând și subiecții raportului juridic, nu afectează cu nimic corectitudinea utilizării acestui termen și în legătură cu structura actului juridic.
Din cele expuse rezultă că există următoarele condiții de valabilitate a actului juridic civil:
1) corespunderea actului juridic prevederilor legii, ordinii publice și bunelor moravuri;
2) capacitatea persoanei de a încheia actul juridic;
3) consimțământul valabil al persoanei sau a' persoanelor de a încheia actul juridic;
4) obiectul actului juridic de a fi determinat determinabil și licit;
5) o cauză corespunzătoare legii, ordinii publice și bunelor moravuri;
6) forma actului juridic civil.
Este necesar să subliniem faptul că nu trebuie să confundăm condițiile de valabilitate ale actului juridic civil cu elementele raportului juridic și, evident, nici cu condițiile obiectului actului juridic civil.
Enumerarea de mai sus nu epuizează însă sfera noțiunii de ’’condiții de valabilitate; lor trebuie să li se adauge și altele, mai mult sau mai puțin esențiale, mai generale sau specifice numai anumitor acte juridice civile, intrinseci sau extrinseci acestora etc. În continuare, considerăm utilă prezentarea unor clasificări ale acestor condiții de validitate. Astfel, în literatura juridică diferitele condiții de validitate ale actului juridic sunt împărțite, în funcție de diferite criterii, în:
A) După criteriul aspectului la care se referă condițiile de validitate ale actului juridic civil, pot fi: a) Condiții de fond care se referă la conținutul actului juridic (aici intră cele patru condiții esențiale de validitate enumerate de C. civ. precum și – atunci când este cazul – autorizarea administrativă prealabilă pentru încheierea anumitor acte juridice; b) Condiții de formă care se referă fie la forma de manifestare a consimțământului părților la încheierea actului – formă cerută de lege ad validitatem pentru actele juridice solemne, fie la forma în care se concretizează sau materializează actul juridic pentru a putea fi dovedit – formă cerută de lege ad probationem; de reținut că forma cerută pentru validitatea actului juridic se referă la actul privit ca negotium, pe când forma cerută de lege pentru dovedirea existenței și conținutului actului se referă la actul privit ca instrumentum; c) Condiții de publicitate cerute de lege pentru ca anumite acte juridice să devină opozabile față de terțele persoane.
B) După importanța lor pentru existența actului, condițiile sau elementele structurale ale actelor juridice civile pot fi: a) Condiții esențiale, fără a căror îndeplinire actul juridic (negotium) nu poate fi încheiat vaiabii – cele șase condiții enumerate de C. civ. plus forma actului în cazul actelor solemne; b) Condiții neesențiale (întâmplătoare) care pot fi prezente în anumite acte juridice fără însă ca lipsa lor să le afecteze validitatea. Aici vom de exemplu, forma în actele juridice consensuale: un împrumut de folosință este la fel de valabil fie că părțile l-au încheiat verbal, fie că l-au încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată sau chiar autentic. De reținut că unul și același element poate avea valoarea unei condiții esențiale în anumite acte juridice dar poate fi neesențial în alte acte juridice;
C) După criteriul izvorului lor formal, condițiile de validitate pot fi: a) Condiții legale, prevăzute anume în texte de lege; b) Condiții convenționale sau voluntare care sunt prevăzute ca atare prin voința părților, fără a fi impuse de lege.
D) După criteriul legăturii lor cu actul la care se referă, condițiile de validitate pot fi: a) Condiții intrinseci care privesc elementele constitutive, structurale ale actului: consimțământul, obiectul, cauza; b) Condiții extrinseci care privesc situații fapte sau acte exterioare actului juridic considerat: autorizația administrativă prealabilă, formele de publicitate etc.
E) După criteriul efectelor pe care lipsa lor le produce, condițiile pot fi: a) Condiții de validitate de care depinde însăși existența și valabilitatea actului juridic; b) Condiții de eficacitate de care depinde doar producerea efectelor actului juridic, fără a influența într-un fel însăși valabilitatea actului.
Fiecare din aceste clasificări poate prezenta interes nu numai teoretic dar și practic prin consecințele diferite cărora le dă naștere nerespectarea unei condiții dintr-o categorie sau alta. Astfel, lipsa unei condiții de fond sau a unei condiții esențiaie atrage nulitatea actului juridic, pe când lipsa unei condiții de publicitate atrage numai inopozabilitatea actului față de terți; lipsa termenului într-o convenție atrage exigibilitatea imediată a obligației, pe când prezența unui termen poate antrena, după caz, amânarea exigibilității sau stingerea unui drept.
Existența și aplicarea celor patru condiții de valabilitate ale actului juridic civil expuse în Codul civil, și anume a) consimțământul – art. 199-205; b) obiectul – art. 206; c) cauza – art. 207; d) forma – art. 208-213, presupun, după cum am mai menționat și prezența unor alte două condiții, care sunt esențiale, și anume: corespunderea actului juridic prevederilor legii, ordinii publice și bunelor moravuri și capacitatea persoanei de a încheia actul juridic.
Făcînd trimitere la necesitatea corespunderii actului juridic prevederilor legii, ordinii publice și bunelor moravuri, vom spune că Codul civil dispune, la art. 220 alin. (1), că actul juridic sau clauza care contravine normelor imperative sunt nule dacă legea nu prevede altfel. Prin această prevedere legală se înțelege că va fi nul actul juridic doar în cazul în care contravine normelor imperative ale legii. Dacă însă contravine normelor dispozitive, actul juridic nu va fi considerat nul. Așadar, pentru a fi valabil, actul juridic trebuie să corespundă legii, ordinii publice și bunelor moravuri. Consecințele încălcării acestei condiții de valabilitate a actului juridic civil vor fi analizate la nulitatea actului juridic.
Este importantă și condiția ce vizează capacitatea persoanei de a încheia actul juridic. Dat fiind faptul că actul juridic este o manifestare de voință a subiectelor raportului juridic civil – persoane fizice și persoane juridice, pot încheia acte juridice numai persoanele fizice care au capacitate de exercițiu și persoanele juridice constituite în condițiile legii. Persoanele fizice limitate în capacitatea de exercițiu, precum și persoanele care au capacitate de exercițiu restrânsă pot încheia numai acte juridice permise de lege. Nu au capacitatea de a încheia acte juridice civile persoanele declarate incapabile și minorii în vârstă de până la 7 ani.
Pe lîngă persoanele fizice, pot încheia acte juridice numai persoanele juridice constituite în condițiile legii. Aici vom interveni cu remarca conform căreia, noțiunea de persoană, în sens juridic, este mai largă decât aceea de om sau de individ. Calitatea de persoană și, implicit, de subiect de drept este recunoscută în mod abstract și neoamenilor, adică persoanelor juridice. Persoanele juridice sunt un produs al raporturilor dintre oameni sau, altfel spus, un instrument juridic de realizare a scopurilor acestora.
2.1 Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendator și arendaș
În cadrul acestui paragraf ne propunem un studiu comparativ între prevederile conținute în legea arendării din România și cele conținute de reglementarea legală din Republica Moldova, aspect care, evident, are drept scop crearea unor repere orientative pentru legiuitorii celor două țări, astfel încât textele de lege tratate în acest cadru, să corespundă într-o măsură cât mai mare intereselor sociale, pentru a putea dobândi o mai mare eficiență în practica contractuală.
În prealabil se impune însă o subliniere care, prin natura ei, poate determina conținutul analizei noastre privind condițiile speciale ce trebuie îndeplinite pentru ca o persoană să poată avea calitatea de arendaș, ori dreptul arendatorului de a-și alege liber persoana arendașului. Aceasta se referă la necesitatea calificării arendării drept un act de administrare a patrimoniului, asemănător locațiunii. Astfel, se impune a fi admis că arendarea (ca varietate a locațiunii) trebuie să urmeze aceeași „linie” cu aceasta și în ceea ce privește libertatea deplină a alegerii persoanei cocontractantului. Însă, după cum se arată și în literatura de specialitate din Republica , [19, p. 147] prin Legea arendării (din România) nr. 16/1994, se prevăd condiții speciale pentru arendașii persoane fizice, prin care se imprimă contractului de arendare un caracter intuitu personae:
persoanele să fie cetățeni români, indiferent dacă au domiciliu în sau în străinătate prin Legea nr. 276/2005, pentru modificarea art. 3 din Legea arendării nr. 16/1994, această condiție s-a abrogat, prevăzându-se că „Arendașii, persoane fizice, pot fi cetățeni români sau cetățeni străini. Persoanele fizice prevăzute la alin. 2 trebuie să aibă pregătire de specialitate agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole ori de practică agricolă și să prezinte garanțiile solicitate de arendatori. Atestatul este eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale, iar în cazul persoanelor fizice străine, de autoritatea competentă din statul de origine sau de proveniență. Arendașii, persoane juridice, pot fi de naționalitate română sau străină și trebuie să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole și să prezinte garanțiile solicitate de arendator”).
să prezinte garanțiile solicitate de arendatori (art. 3, alin. 1) – abrogat în prezent prin Legea nr. 20/2008130 pentru modificarea anexei la Legea arendării nr. 16/1994 .
să aibă pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole, eliberat de organele abilitate (Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale – art. 3, alin 21);
Aceeași lege interzice funcționarilor publici și salariaților din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, din conducerile instituțiilor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, ale societăților comerciale agricole pe acțiuni sau ale altor unități care au în patrimoniu sau în administrare terenuri agricole proprietate de stat, să ia în arendă orice fel de bunuri destinate exploatării agricole (art. 18).
Pentru dobândirea de către persoanele juridice a calității de arendași, este necesară îndeplinirea următoarelor condiții:
să fie persoane juridice române (sau străine – art. 3, alin. 1), cu sediul în România sau în străinătate, inclusiv cele cu capital străin;
să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole (art. 3, alin. 2);
să prezinte garanțiile solicitate de arendator (art. 3 din Legea 16/1994 – abrogat în prezent prin Legea nr. 20/2008).
Mai trebuie arătat că prin lege se interzice anumitor persoane să încheie în calitate de arendaș un asemenea contract. Este vorba despre funcționarii publici și salariații cu funcții de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor și stațiunilor de cercetare și producție agricolă, care au în administrare terenuri agricole proprietate publică (art. 18 din Legea nr. 16/1994). Fiind în prezența unei restrângeri a capacității de a contracta, apreciem că interpretarea textului trebuie să fie restrictivă, interdicția neoperând în privința altor salariați ai instituțiilor menționate [22, p. 77].
Ceea ce se impune a fi subliniat aici este că, spre deosebire de reglementarea românească, reglementarea din Republica a fost în timp mai permisivă pentru părțile contractului de arendare. Astfel, în timp ce în doctrina din republica Moldova se arată, cu privire la textele de lege, că „…în prezent, toate îngrădirile și interdicțiile cu privire la arendă sunt anulate…, iar cetățenii, atât în beneficiul societății, cât și în beneficiul propriu, folosesc bunurile arendate pentru desfășurarea activității de întreprinzător sau de altă natură”, în anul 2002, în România, se adopta Ordonanța de Urgență nr. 157/2002131 pentru completarea Legii arendării nr. 16/1994, care în art. 252 prevedea că:
(1) Nerespectarea prevederilor art. 3 alin. (21) (condițiile necesare ce trebuie îndeplinite de către o persoană pentru a putea avea calitatea de arendaș – „…pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoștințe agricole …”) și ale art. 20 (din Legea nr. 65/1998, pentru modificarea și completarea Legii arendarii nr.16/1994) constituie contravenție și se sancționează cu amendă de la 100.000.000 lei la 300.000.000 lei. Mai departe în alineatul 3 al articolului 252 se statua:
(3) Contravențiilor prevăzute la alin. (1) li se aplică prevederile Ordonanței Guvernului nr.2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002 pentru aprobarea Ordonanței Guvernului României nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor.
S-au instituit astfel răspunderea contravențională în caz de nerespectare a condițiilor prevăzute în art. 3 alin. 21 din Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 65/1998, pe temeiul că aceste condiții impuse de lege pentru dobândirea calității de arendaș au în vedere interesul general, public, ca bunurile să fie administrate în mod profesionist, iar pe de altă parte, interesul particular al arendatorului, ca, prin arendarea către o persoană pregătită din punct de vedere teoretic și practic pentru munca în domeniul agricol să se asigure că va primi arenda convenită.
Ca și natură juridică, se observă că această obligație pentru arendator (de a arenda doar unei persoane cu pregătire în domeniul agricol), în concepția Legii nr. 16/1994 este legală, voința proprietarului terenului agricol sau a altor titulari îndreptățiți neavând nici un rol în exercitarea dreptului de a arenda.
În temeiul art. 44 alin. 2 din Constituția României revizuită (analogic art. 46 din Constituția Republicii Moldova134), arendatorul proprietar ar trebui să aibă puterea de a dispune de bunul său după cum dorește, deci să-l dea în arendă oricărei persoane pe care acesta o apreciază ca fiind aptă de a exploata terenul sau bunul său, astfel încât, pe durata derulării contractului această persoană să poată plăti arenda, iar la încetarea contractului să restituie bunul arendatorului, în condițiile prevăzute în convenție.
Prin urmare, textele legale în discuție (art. 3, alin 21 și 252) nu pot fi fundamentate pe ideea de administrare în mod profesionist a bunurilor sau pe aceea de protecție a interesului particular al arendatorului (ca prin arendarea către o persoană pregătită din punct de vedere teoretic și practic pentru munca în domeniul agricol să se asigure că va primi arenda convenită), întrucât dispozițiile nu numai că încalcă exercițiul și conținutul dreptului de proprietate, consacrat prin Constituție, dar aplicarea lor creează dificultăți în ceea ce privește nașterea și desfășurarea raporturilor de arendare, din acest punct de vedere legea (în ansamblu) fiind necorespunzătoare intereselor sociale, fapt care conduce în mod automat la instabilitate și ineficiență legislativă în această materie.
Pe de altă parte, trebuie pusă în discuție problema cadrării acestor dispoziții cu principiul libertății contractuale. Astfel, trebuie arătat că acesta presupune nu numai că în principiu încheierea oricărui contract este liberă și că părțile pot stabili conținutul contractului pe baza acordului de voință (în limitele generale legale), dar și că, totodată, părțile sunt libere să-și aleagă persoana cocontractantului, pentru ca voința manifestată de către părți la încheierea convenției să poată fi considerată complet (real) liberă, acesta fiind așadar un alt element ce conturează înțelesul principiului în discuție. Ori, sub această formă de concretizare, principiul libertății contractuale ar trebui să-și găsească negreșit locul în raționamentul legiuitorului, aspect care iasă din discuție, având în vedere conținutul dispozițiilor mai sus menționate.
Evident, în temeiul considerațiilor expuse mai sus, apreciem că de lege ferenda se impune modificarea textului Legii nr. 16/1994, respectiv abrogarea dispozițiilor art. 3, alin. 21, precum și a celor cuprinse în art. 252.
Ca rezultat al atribuirii terenurilor agricole în proprietate, aproximativ 1,5 mln de cetățeni ai Republicii au primit fără plată aproximativ 1,7 mln ha. În medie, o cotă de teren cu suprafața medie de 1,5 ha era compusă din 3-5 parcele. Totodată, cota valorică a devenit proprietate mai mult declarativ. Proprietarii cotelor valorice nici nu pot estima până în prezent proprietatea care li se cuvine.
În cadrul procesului de privatizare și imediat după finalizarea reformei funciare, o bună parte din întreprinderile cooperatiste și de stat au schimbat „fațada” devenind societăți pe acțiuni, cooperative agricole și societăți cu răspundere limitată. În acest sens, este ilustrativ exemplul societăților pe acțiuni, care la începutul secolului dominau net după numărul beneficiarilor funciari între întreprinderile corporative.
Această formă organizatorico-juridică a asigurat trecerea unui număr impunător de întreprinderi cooperatiste și de stat la alte forme organizatorico- juridice: cooperative agricole, societăți cu răspundere limitată și gospodării țărănești de fermier.
Numărul entităților agricole mari din R. Moldova și suprafața terenurilor agricole din gestiune
Sursa: Copâlova E. Reglementarea de stat a relațiilor funciare. Particularitățile ei în // Legea și viața. – 2012. – N2
La 1 ianuarie 2009, conform cadastrului funciar, numărul entităților agricole mari din R. Moldova și suprafața terenurilor agricole din gestiune se prezenta astfel: Întreprinderi agricole de stat – 74 de unități cu o suprafață totală de 177655,159 ha. Cooperative agricole de producție – 204 unități cu o suprafață totală de 140311,1 ha. Cooperative agricole de întreprinzător – 79 de unități cu o suprafață totală de 6289,603 ha. 108 societăți pe acțiuni, care gestionau o suprafață de 55090,328ha. Societăți cu răspundere limitată – 1513 de deținători funciari, care prelucrau 648769,415ha.
Societățile pe acțiuni. La 3 ianuarie 1992, Parlamentul Republicii a adoptat Legea cu privire la societățile pe acțiuni. Lipsa propriei experiențe și alte cauze obiective și subiective nu au permis ca această lege să-și ocupe locul binemeritat în sistemul juridic al Republicii . Pe parcursul anilor 1995-1997 s-a dus o muncă asupra unei noi legi privind societatea pe acțiuni, care a fost aprobată de Parlament abia la 2 aprilie 1997 [10]. Prin C. civ., au fost aduse reglementări generale ale societăților comerciale (art. 106-116), precum și reglementări speciale privind societățile pe acțiuni (art. 156-170).
Analizînd tipurile societăților pe acțiuni, vom menționa că în legislația Republicii sunt reglementate 4 forme de societăți comerciale, cunoscute dreptului continental: societatea în nume colectiv, societatea în comandită, societatea cu răspundere limitată și societatea pe acțiuni. In alte legislații sunt reglementate și alte forme de societăți comerciale, inclusiv societatea în comandită pe acțiuni, societatea cu răspundere suplimentară.
Potrivit Legii nr. 1134/1997, societatea pe acțiuni este de tip închis și de tip deschis. Principala deosebire dintre aceste două forme este modul de înstrăinare prin vânzare a acțiunilor. Practica judiciară a afirmat că societatea pe acțiuni de tip închis presupune o protecție mai înaltă a acțiunilor, acționarii având dreptul preferențial de a procura acțiunile ce se înstrăinează. La examinarea unei cauze concrete, instanța a considerat că acționarul persoană fizică, transmițând prin donație acțiunile societății de tip închis unei persoane juridice, a camuflat un contract de vânzare-cumpărare și, în consecință, a impus societății un nou acționar, erodând prin acest transfer esența societății pe acțiuni de tip închis. Codul civil a intenționat să excludă din circuitul civil societățile pe acțiuni de tip închis, care, după cum se menționează în literatură, reprezintă o imagine deformată a acestei societăți.
În anul 2002, în R. Moldova activau 1153 de societăți pe acțiuni, iar un an mai târziu – numai 78 de întreprinderi de acest tip. În perioada anilor 2003-2009, numărul societăților pe acțiuni nu s-a modificat esențial. Acesta a crescut lent până în anul 2007 (116 de societăți pe acțiuni), iar apoi s-a diminuat până la 108 de întreprinderi în anul 2009, inclusiv 81 de societăți pe acțiuni agricole și 27 de societăți pe acțiuni neagricole. Societățile pe acțiuni în anul 2009 prelucrau 55090,33 ha de terenuri agricole, din care 47510,6 ha de terenuri arabile. Societățile pe acțiuni agricole aveau în gestiune 48503,0 ha de terenuri agricole, din care 41946,1 ha de terenuri arabile. Din acestea, 9296,81 ha constituiau terenurile proprii, iar terenurile arendate – 39206,2 ha, inclusiv 4124,1 ha de terenuri arendate pe un termen mai mare de 3 ani. În anul curent, societățile pe acțiuni agricole neagricole prelucrau 6587,3 ha de terenuri agricole, din care terenuri proprii – 1242,6 ha și terenuri arendate – 5344,78 ha. Din suprafața totală a terenurilor arendate de societățile pe acțiuni neagricole, numai 384,3 ha constituia terenurile arendate pe un termen mai mare de 3 ani. Suprafața medie prelucrată de aceste întreprinderi la 1 ianuarie 2009 constituia 510,1.
Cooperativele agricole. Cooperativele agricole, spre deosebire de societățile agricole, în perioada anilor 2002-2009 au cunoscut un trend ascendent după numărul entităților active și după suprafața terenurilor agricole din gestiune. În această perioadă, numărul acestora a crescut lent de la 64 de întreprinderi în anul 2002, la 283 în anul 2009. Suprafața terenurilor s-a mărit și ea de la 81,9 mii ha la 152,2 mii ha. În anul 2009, cooperativele agricole de întreprinzător, în număr de 79 de entități, au în gestiune 6289,6 ha, din care numai 57,7 ha sunt terenuri proprii, iar 6231,9 ha – terenuri arendate, inclusiv 452,8 ha – arendate pe un termen mai mare de 3 ani.
Societățile cu răspundere limitată. După independență, pe data de 14 iunie 2007, Parlamentul Republicii Moldova a doptata Legea cu privire la societățile cu răspundere limitată. Legea nr.135/2007 privind societățile cu răspundere limitată este legea specială care reglementează statutul juridic al societății cu răspundere limitată cu răspundere limitată, sau altfel spus reglementează întreaga "viață socială" a acesteia, începînd cu întocmirea proiectului actului de constituire și terminînd cu radierea societății din registrul de stat. Modului de constituire i se aplică dispozițiile art.11-23, funcționării art.24-79, reorganizării (art.80), iar dizolvării și lichidării art.81.
În cazul în care Legea nr.135/2007 nu dispune se apelează la alte acte legislative. Dreptul comun pentru persoanele juridice, inclusiv și pentru societățile comerciale îl constituie Codul civil nr.1107/2002. Diferitele situații juridice pot impune aplicarea dispozițiilor din Cartea I care conțin reglementări privind persoana juridică în general (art.55-105), dispoziții generale privind societățile comerciale (art.106-120), dar și unele dispoziții speciale privind societatea cu răspundere limitată (art.145-155).
Pentru înregistrarea societăților cu răspundere limitată precum și pentru modificările care se introduc în registrul de stat sînt necesare dispozițiile Legii nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice și a întreprinzătorilor individuali. Sînt aplicabile SRL și unele dispoziții din Legea nr.845/1992 cu privire la antreprenoriat și întreprinderi, Legea nr.989/2002 cu privire la activitatea de evaluare, Legea cu privire la licențiere nr.451/2001 etc.
Luînd în considerație că Legea nr.135/2007 este lege organică și, în principiu, adoptată ultima, normele ei au prioritate față de alte norme din cele indicate. Totuși pentru a face legislația armonioasă considerăm necesar de a înlătura dublarea reglementărilor și a exclude art.145-154 C.civ [1] care au reglementări similare în Legea nr.135.
Trebuie de menționat că Republica s-a angajat să armonizeze legislația internă cu Directivele Uniunii Europene și în mare măsură a realizat acest angajament. Din aceste motive trebuie de cunoscut și interpretările care se fac acestor directive pentru a aplica corect reglementările preluate. Sînt destinate și pentru societățile cu răspundere limitată Directiva I. Nr.68/151/EEC din 09.03.1968, de coordonare, în vederea echivalării garanțiilor impuse societăților comerciale pentru protejarea intereselor asociaților sau terților, modificată prin Directiva 2003/58/CE din 15 iulie 2003, Directiva XI. Nr.89/666 din 21.12.1989 privind publicitatea sucursalelor, Directiva XII. Nr.89/667 din 21.12.1989 privind SRL cu asociat unic.
Din anul 2002 până în anul 2009, numărul societăților cu răspundere limitată a crescut de la 1124 de întreprinderi la 1513. Suprafața terenurilor prelucrate de aceste entități a variat de la 577,2 mii ha în anul 2002 la 648769,4 ha în anul 2009. În anul 2009, Societățile cu răspundere limitată agricole, în număr de 1423 de entități, au în gestiune 633012,6 ha de terenuri agricole, din care 566968,4 ha de terenuri arabile. Din suprafața totală a terenurilor agricole din gestiune, 45703,6 ha sunt terenuri proprii, iar 587309,0 ha sunt terenuri arendate, inclusiv 36879,3 ha sunt terenuri arendate pe un termen mai mare de 3 ani.
Fermele mici. Spre deosebire de întreprinderile corporative, gospodăriile țărănești (de fermier) prelucrează preponderent terenurile proprii. Întreprinderile mici au o semnificație deosebită pentru economia rurală. Acestea generează venituri pentru cea mai mare parte a populației rurale și au un rol demonopolizator în structura agenților economici din agricultură.
În anul 2008, 386208 de deținători funciari, reprezentanți ai acestei grupe de entități agricole, prelucrau terenuri agricole cu o suprafață de 562109,1 ha, din care 449064,0 ha, constituiau terenuri proprii. În anul 2008, 91% din volumul total a recoltei globale produse în Republica Moldova de cartofi, 84% – porumb pentru boabe, 79% – de legume, 78% – de struguri, 51% – de fructe au fost produse de gospodăriile țărănești (de fermier) și gospodăriile populației.
De asemenea, situația în sectorul zootehnic continuă să fie determinată de situația în gospodăriile populației și gospodăriile țărănești de (de fermier), în care este concentrată cea mai mare parte a producției animale (creșterea vitelor și păsărilor – 75,2%, producția laptelui – 97,0%, ouălor – 62,6%). La 1 ianuarie 2009, ponderea șeptelul de vite în această categorie de gospodării a constituit la bovine 94,1% din numărul total de animale, din care vaci – 96,9%, la porcine – 77,2%, la ovine și caprine – 97,0%6.
Pe parcursul anilor 2002-2009, numărul deținătorilor funciari din această categorie și suprafața terenurilor agricole s-a diminuat considerabil. Din acest motiv, o bună parte a agricultorilor au renunțat la activitățile agricole. Politica de stat de consolidare a terenurilor agricole a stimulat exodul populației din mediul rural. În agricultură, din 700 mii de angajați în 2001, au rămas numai 300 mii în 2006. Din 400 mii de persoane care au plecat din agricultură, 200 mii au migrat peste hotare, iar alte 100 mii au renunțat la angajarea în câmpul muncii, o mare parte din aceștia fiind asigurați cu surse financiare de peste hotare.
2.2 Problema termenului în contractul de arendare
Un alt aspect pus în discuție, se referă la termenul pentru care se poate încheia contractul de arendare, o diferență semnificativă între legislațiile României și Republicii existând și în această materie. Astfel, dacă în reglementarea românească, potrivit art. 7 din Legea arendării nr. 16/1994 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 65 din 26 martie 1998) durata arendării se stabilește de către părți în contractul de arendare, statuându-se astfel asupra priorității libertății de voință al părților (spre deosebire de reglementarea care a fost în vigoare timp de 4 ani, 1994-1998, și care impunea o durată minimă de 5 ani pentru care se putea încheia contractul de arendare), în reglementarea din Republica Moldova în materie, durata minimă a contractului, impusă, este, potrivit art. 915, alin. 1 din Codul civil, de minim un an (termenul arendei nu poate fi mai mic de un an), iar durata maximă a arendării, potrivit art. 8 din Legea nr. 198/2003, nu poate depăși 30 de ani.
În doctrina din Republica , referitor la dispozițiile art. 915 C. civ. R.M. se arată că „deoarece obiectul contractului este un teren și alte bunuri agricole a căror exploatare fructuoasă poate fi efectuată doar pe durata unei perioade minime de activitate, legislatorul stabilește termenul minimal al acestuia. Prin urmare, părțile trebuie să determine durata contractului, care nu poate fi mai mică de un an, (sau mai mare de 30 de ani – s.n.).
Bineînțeles, se impune o succintă analiză cu privire la această reglementare. Astfel, trebuie apreciat că, prin natura lui, contractul de arendare (mai ales cel al cărui obiect este un teren agricol) nu poate fi încheiat pe o perioadă mai mică de un an (o astfel de arendare „impunând” în mod firesc părților, un termen minim de cel puțin 1 an – timpul necesar ca arendașul să culeagă toate fructele arendării, conform art. 1462, C. civ. r. în vigoare, respectiv art. 1446 Pr. N. C. civ. r.).
În opinia noastră, modificarea prevederilor art. 7 din Legea nr. 16/1994 („Durata arendării nu poate fi mai mică de 5 ani”), prin Legea nr. 65/1998 pentru modificarea și completarea Legii arendării nr. 16/1994, în sensul că „Durata arendării se stabilește de către părți în contractul de arendare”, cadrează perfect cu principiul libertății actelor juridice civile, temei pentru care apreciem că, de lege ferenda legiuitorul Republicii Moldova ar putea avea în vedere modificarea în consecință a dispozițiilor prin care se statuează asupra duratei minime a arendării, în sensul de a o exclude din textul de lege.
Cu privire la termenul maxim al arendării, trebuie apreciat că – față de termenul de 30 de ani prevăzut de Legea Republicii nr. 198/2003 – în art. 8, în Legea arendării, nr. 16/1994 din România, se recunoaște libertatea părților de a stabili durata acestui contract: „…durata este stabilită de părți prin contract…”, însă cu precizarea că această durată trebuie să fie determinată – art. 2 din Legea nr. 16/1994 (astfel cum a fost modificată și completată prin Legea nr. 20/2008) – întrucât arendarea, la fel ca și locațiunea, nu poate fi perpetuă (veșnică), în acest sens fiind dispozițiile din art. 1462 C. civ. r. prin care se statuează că „Arendarea fără termen a unei moșii se consideră făcută pentru tot timpul necesar ca arendașul să culeagă fructele” (similar prevăzându-se și în art. 1446 din Proiectul Noului Cod civil român).
O problemă de actualitate, privește soarta contractului de arendare în caz de deces a uneia dintre părțile contractante, caz în care se impune formularea a două întrebări funcționale, strâns legate una de cealaltă, și la care ar trebui adoptată o soluție: 1. Ce se întâmplă în caz de deces a uneia dintre părțile contractante? 2. Moștenitorii acestora vor putea continua raporturile de arendare, sau contractul va înceta în acest caz?
Aici se impune să facem precizarea că, până în anul 2003 și din reglementarea românească lipseau astfel de prevederi, însă odată cu adoptarea Legii nr. 350/2003, privind aprobarea Ordonanței de Urgență a Guvernului României nr. 157/2002 pentru completarea Legii arendării nr.16/1994, în art. 251 s-a statuat că: (1) Contractul de arendare poate continua în cazul decesului arendatorului sau al arendașului. Pentru aceasta, moștenitorii majori ai arendașului sau, după caz, moștenitorii proprietarului trebuie să comunice în scris intențiile lor și să obțină acordul scris al celeilalte părți, în termen de 30 de zile de la data decesului. (2) Moștenitorii arendașului pot conveni să continue în comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot să desemneze pe unul dintre ei să continue exploatarea lor. În lipsa acordului, moștenitorii proprietarului pot să desemneze pe unul dintre urmașii arendașului, care îndeplinește condițiile prevăzute la art.3 alin.(2) și (21), să continue contractul de arendare. (3) Moștenitorii arendatorului ori ai arendașului, după caz, au obligația ca, în termen de 30 de zile, să înștiințeze consiliul local cu privire la noile părți în contractul de arendare.”
Având în vedere tăcerea Codului civil al Republicii Moldova, și bineînțeles, ținând cont de faptul că în mod inevitabil în relațiile de arendare se pot ivi astfel de situații, pentru a se putea evita dificultățile de aplicare pe care legea le poate ridica în timp, și pentru a se asigura (în cazul în care părțile doresc) continuarea raporturilor astfel încheiate, se impune adoptarea unei reglementări, de către legiuitorul Republicii Moldova, prin care să statueze asupra modului de continuare a contractului de arendare prin intermediul moștenitorilor părții decedate, ori asupra condițiilor încetării contractului de arendare în astfel de situații, similar dispozițiilor Legii românești a arendării nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată și completată ulterior, întrucât printre condițiile prevăzute de legea specială sau de Codul civil, pentru încetarea contractului, nu figurează și aceea a decesului uneia dintre părțile contractante, dar nici nu se prevede, pe de altă parte, că raporturile de arendare pot continua cu moștenitorii cocontractantului, în caz de deces al acestuia.
2.3 Suportarea riscurilor în contractul de arendare
Dacă obligațiile asumate de părți prin contractul de arendare nu pot fi executate din cauza intervenției cazului fortuit sau al forței majore, se pune problema suportării riscurilor (riscul lucrului și riscul contractului). În principiu, trebuie considerat că se vor aplica clauzele prevăzute de către părți în contract, iar în lipsa unei dispoziții în acest sens, vor primi aplicare dispozițiile generale în materie de risc, conținute de Codul civil (art. 1074, 1082-1083, 1156, 1431, 1434, 1460, 1461, 1467, 1469, C. civ. r.; art. 663-664, C. civ. R.M. ).
Întradevăr, textul din Legea arendării privitor la această problemă nu insitutuie norme speciale, ci statuează numai că „În contractul de arendare, de comun acord părțile pot stabili cazurile și limitele suportării daunelor produse de calamități naturale. De asemenea, de comun acord pot să prevadă suportatrea pierderilor totale sau parțiale ale bunurilor arendate, caurmare a unor cazuri fortuite sau de forță majoră” – art. 21, alin. 1 și 2 din Legea nr. 16/1994 (de exemplu arendașul ar putea să-și asume riscul cazurilor fortuite – art. 1460 C. civ. r.). O reglementare similară a problemei riscurilor o găsim și în Codul civil al Republicii , în art. 920.
Observația care se impune cu privire la acest text din Legea nr. 16/1994 (art. 21, alin 1 și 2), este una de ordin terminologic. Astfel, deși noțiunea de „calamități naturale” este folosită ca fiind urmarea forței majore sau a cazului fortuit, în realitate, calamitățile naturale sunt cazuri de forță majoră. Se pare că legiuitorul, folosind o terminologie imprecisă, a avut în vedere, în cadrul a două alineate, cele două aspecte ale problematicii riscurilor: riscul lucrului (pieirea bunurilor arendate) și, în parte, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole din cauza „calamităților naturale”) [98, p. 282].
În absența unor clauze exprese în contractul de arendare, în analiza problemei riscurilor vom face o necesară distincție între riscul lucrului și riscul contractului.
A. Riscul lucrului. Riscul lucrului (paguba rezultată din pieirea fortuită a bunurilor arendate – animale, construcții, mașini și utilaje, etc.) se suportă potrivit regulilor generale (amintite mai sus) de către proprietarul arendator potrivit principiului res perit domino.
Dacă însă arendator nu era proprietarul, ci o altă persoană (de exemplu un uzufructuar) va suporta și el riscul, proporțional cu dreptul pe care îl are asupra lucrului. Dar, pentru aplicarea riguroasă a principiului amintit, nu trebuie uitate câteva reguli, fie generale, din materia executării obligațiilor, fie din materia contractului de locațiune. Astfel:
a. întrucât arendașului îi revine obligația de apăstra în bune condiții bunurile și a le restitui la încetarea contractului, riscul lucrului este suportat de acesta, ca debitor al acestei obligații, culpa sa în păstrarea necorespunzătoare este prezumată, în acest caz revenindu-i sarcina de a dovedi că pieirea s-a produs fără culpă din partea sa (art. 1431, 1434 C. civ. r.);
b. dacă pieirea a intervenit după punerea în întârziere cu privire la predarea bunului de către arendaș, riscul va fi suportat tot de către el, conform art. 1074, alin. 2 C. civ. r., cu excepția cazului când face dovada că pieirea bunului ar fi avut loc și la arendator (art. 1156, alin. 2 C. civ. r.) [33, p. 282].
B. Riscul contractului. Riscul contractului (soarta obligației arendașului de aplăti arenda) interesează sub dublu aspect: cazul pieirii fortuite a bunurilor arendate și cazul pieirii (totale sau parțiale) a recoltei.
În primul caz (pieirea bunurilor arendate), riscul contractului trebuie suportat de către arendator, ca debitor al obligației imposibil de executat (aceea de a asigura folosința bunului pentru arendaș), acesta nemaiputând cere arendașului executarea obligației sale corelative (plata arendei). În fapt, în această situație, dacă pieirea este totală, atunci va opera rezilierea de drept a contractului, iar în cazul în care pieirea este doar parțială, arendașul va putea (în funcție de împrejurări) să ceară: fie o reducere a prețului arendării (arendei), fie rezilierea pe cale judecătorească a contractului, dacă scopul avut în vedere la ăncheierea contractului nu mai poate fi realizat – art. 1423 C. civ. r.; art. 1422, alin. 2, Pr. N. C. civ. r.; art. 887, alin. 2, C. civ. R.M.; art. 917 C. civ. R.M.; art. 1722, c. civ. fr. În al doilea caz (pieirea recoltei – totală sau parțială) rezolvarea problemei este mai dificilă.
Având în vedere că prin Legea arendării nr. 16/1994 nu se prevede nimic în acest sens, și ținând cont de prevederile art. 26 din această Lege, care fac trimitere la dispozițiile Codului civil, vom reține că acesta conține reguli deosebite, după cum arenda a fost stabilită procentual (ca o cotă-parte din producție) sau a fost stabilită o arendă fixă, sub forma unei cantități determinate de produse agricole.
a. dacă arenda a fost stabilită procentual, potrivit art. 1469 C. civ. r.; art. 1771, C. civ. fr., pieirea recoltei (în tot sau în parte) din caz fortuit, cade în sarcina ambelor părți, fără ca una dintre ele să aibă dreptul de a trage cealaltă parte la răspundere (alin. 1). După strângerea recoltei însă, dacă arendașul a fost pus în întârziere pentru predarea părții cuvenite arendatorului, acesta din urmă nu va mai suporta proporțional pieirea (alin. 2).
b. dacă arenda a fost stabilită sub forma unei cantități determinate de produse agricole, riscul pieirii fortuite al recoltei este suportat, în principiu, de către arendaș, întrucât, fie că se plătește în natură ori printr-o sumă de bani echivalentă, arenda este fixă și nu depinde de mărimea recoltei. Totuși Codul civil român stabilește două excepții de la această regulă:
– dacă arendarea s-a făcut numai pe un an și toată recolta sau cel puțin jumătate din ea s-a pierdut, arendașul are dreptul să ceară o reducere proporțională din arendă (art. 1458, C. civ. r.; art. 1770, C. civ. fr.);
– dacă arendarea s-a încheiat pe mai mulți ani, iar în cursul acesteia s-au pierdut prin caz fortuit toată recolta unui an sau cel puțin jumătate din ea, arendașul poate să ceară o scădere a arendei, cu excepția cazului când s-a compensat prin precedentele recolte (art. 1457, C. civ. r.; art. 1769, C. civ. fr.). Această situație este cunoscută sub denumirea „sistemul compensării între anii buni și anii răi”. În alineatele următoare se prevede că această regularizare va avea loc abia la sfârșitul contractului, judecătorul putând totuși ca pe parcurs să acorde o scădere proporțională a obligației, în raport cu pierderea suferită de arendaș.
În timp, din cauza numeroșilor ani în care culturile agricole au fost afectate de secetă, îngheț, grindină, inundații etc., legiuitorul a instituit prin art. 5 alin. 2 al Legii arendării nr. 16/1994 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 350/2003 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 157/2002 pentru completarea Legii arendării nr. 16/1994), obligativitatea includerii în contractul de arendare a unor clauze de asigurare a bunurilor agricole, în sarcina arendașului.
Un aspect care imprimă o notă discordantă contractului de arendare față de contractul de locațiune, și față de contractul de închiriere a locuinței, se referă la problema subarendării, iar incidental raportul acesteia cu limitarea prin dispozițiile art. 3, alin. 21 prin care se limitează libertatea arendatorului de a-și alege cocontractantul. În primul rând vom sublinia că, în această privință, o diferență semnificativă apare între prevederile conținute de Legea arendării nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată, și Legea nr. 198/2003 cu privire la arenda în agricultură (R.M.)
Astfel, în timp ce legea românească interzice subarendarea prin dispozițiile alineatelor 2 și 3 ale art. 22, din Legea arendării nr. 16/1994, prin Legea Republicii nr. 198/2003 se prevede, în cadrul art. 18, alin. 1-6, posibilitatea pentru arendaș de a subarenda bunul pe care l-a luat în arendă („Terenurile agricole se transmit în subarendă numai cu consimțământul proprietarului, dat în formă scrisă și prin încheierea unui contract separat (alin. 1), cu arătarea bunurilor care pot fi subarendate (incluzând și terenurile) și a scopului, precum și a duratei subarendării (alin. 2). Bineînțeles, ca și în cazul sublocațiunii, subarendarea (potrivit alin. 4 al art. 18) nu absolvă arendașul de răspunderea față de arendator. Totodată durata subarendării nu poate depăși termenul arendării (alin. 5), iar subarendarea ulterioară nu se admite (alin. 6).
Pe fondul acestor aspecte, și față de raportul existent între contractul de arendare și cel de locațiune, ori de închiriere a locuinței (acesta din urmă și arendarea fiind varietăți ale locațiunii), ca de altfel și în contextul celor arătate mai sus cu privire la imposibilitatea arendatorului de a-și alege liber persoana arendașului, ne punem firesc întrebarea: de ce în privința subarendării, legiuitorul român a impus (și menținut chiar și după modificările operate asupra Legii arendării, prin ultima lege de modificare – Legea nr. 20/2008) restricțiile privitoare la subarendare prevăzute în art. 22, alin. 2 și 3 („Subarendarea parțială sau totală este interzisă”; „Orice act de subarendare este nul”), dacă atât pentru locațiune, cât și pentru închirierea de locuințe, este permisă sublocațiunea, respectiv subînchirierea?
Un răspuns ar putea fi fondat pe dispozițiile art. 3, alin. 21 din Legea nr. 16/1994 (condițiile cerute de lege pentru ca o persoană să poată avea calitatea de arendaș – pregătire teoretică și practică în domeniul agricol etc. – prin care se imprimă un caracter intuitu personae contractului de arendare). Dar referitor la aceste articole, am arătat deja că, prin conținutul lor, vin în contradicție cu legea fundamentală a statului – Constituția, drept urmare, întrebarea formulată rămânând în continuare fără răspuns.
Pe de altă parte: dacă cesiunea locațiunii sau închirierii sunt admise în aceleași condiții ca și sublocațiunea și subînchirierea, de ce chiar și după ultima modificare a legii arendării, prin care s-a prevăzut pentru arendaș dreptul de a cesiona contractul de arendare (art. 211), persistă încă interdicția privind subarendarea?
Față de aceste aspecte, se impune să arătăm că este necesară intervenția legiuitorului pentru modificarea și completarea textelor articolelor citate, cu observația că în cazul cesiunii arendării, conținutul articolului 211 din lege (referitor la această cesiune) ar trebui modificat în sensul de a se prevedea pentru arendaș dreptul de a cesiona contractul de arendare, nu numai „…soțului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenților săi care au împlinit vârsta majoratului”, dar și oricărei alte persoane, evident, cu consimțământul scris al arendatorului.
Rațiunea pentru care facem această recomandare legiuitorului își găsește fundamentul în aceea că, arendarea fiind un raport juridic oneros, alegerea de către arendator a unei persoane care să exploateze la maximum de eficiență terenul sau bunurile luate în arendă, creează în mod automat garanția, că scopul urmărit de arendator la încheierea contractului (încasarea arendei cuvenite) va fi atins. Drept urmare, intervenția legii în sensul asigurării interesului general, public, (ca bunurile să fie administrate în mod profesionist), iar pe de altă parte, interesul particular al arendatorului, (ca, prin arendarea către o persoană pregătită din punct de vedere teoretic și practic pentru munca în domeniul agricol să se asigure că va primi arenda convenită), devine inutilă.
Pe de altă parte, continuând raționamentul, vom sublinia că o astfel de recomandare are același fundament arătat mai sus, pentru care am propus abrogarea pe temei de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 3, alin. 21 și celor prevăzute în art. 252 din Legea nr. 16/1994 (referitoare la condițiile impuse de lege pentru dobândirea calității de parte – arendaș – în contractul de arendare și sancțiunile contravenționale prevăzute în caz de nerespectare a acestor condiții) pentru că, dacă s-ar proceda altfel, s-ar menține în lege dispoziții neconstituționale.
În fine, vom arăta că problema subarendării se impune a fi clarificată, nu numai pe temeiurile arătate, ci și pentru aceea că art. 22 din lege, prin care se interzice subarendarea, prin dispozițiile pe care le cuprinde, intră în contradicție chiar cu unele dintre articolele Legii arendării nr. 16/1994. Un astfel de exemplu îl constituie art. art. 20 din Legea nr. 16/1994: „Arendașul poate schimba categoria de folosință a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat în scris de către proprietar și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare”. În această situație apare o nouă întrebare, la care legiuitorul ar trebui să răspundă: dacă arendatorului îi este recunoscută prin lege puterea de a încuviința arendașului schimbarea categoriei de folosință a terenului, de ce nu i se permite acestuia să încuviințeze arendașului și subarendarea?
Evident, răspunsul ca de altfel și soluția pentru rezolvarea acestei probleme de ordin practic, se regăsesc în cadrul analizei efectuate.
3. ÎNREGISTRAREA ȘI ÎNCETAREA CONTRACTULUI DE ARENDARE
3.1 Practica înregistrării contractului de arendă conform normelor legale în vigoare
Vorbind în cadrul paragrafului dat despre premizele înregistrării contractului de arendă la etapa actuală, vom porni de la prevederile art 43 din Legea cadastrului bunurilor immobile Nr.1543-XIII din 25.02.98, [5] unde se spune că dreptul de folosință, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii. În sensul de mai sus, necesitatea dată se impune prin faptul că necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. La nivel internațional, trăsăturile fundamentale ale circulației juridice a terenurilor, au fost următoarele:
a) Toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil.
b) Pentru înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se cere forma autentică, dar nu mai este necesară nici o autorizație administrativă.
c) Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice care nu au naționalitatea statului nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.
România. Potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/20053 , „Terenurile proprietate privată, indiferent de destinația și titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil. Ele pot fi înstrăinate și dobândite liber prin oricare din modurile prevăzute de lege, cu respectarea dispozițiilor prezentei legi.” Din prevederea legală citată rezultă că se află în circuitul civil general toate terenurile proprietate privată, indiferent de destinație sau de locul situării lor: terenuri agricole, terenuri construibile, terenuri cu altă destinație, situate în intravilanul sau în extravilanul localităților, terenuri cu destinație forestieră, pășuni alpine, etc. De asemenea, înstrăinarea acestora se poate realiza prin oricare din modurile prevăzute de art. 644 și 645 C. civ.: acte juridice între vii (inclusiv vânzarea silită imobiliară) și pentru cauză de moarte, moștenirea legală, accesiunea imobiliară și uzucapiunea [40, p. 135].
Terenurile, aflându-se în circuitul civil fără nici o restricție rezultă că este transmisibil nu numai dreptul de proprietate în întregul său, dar se vor putea constitui și dezmembrăminte ale acestui drept (uzufruct, uz, superficie și servitute). Cu atât mai mult este posibilă cedarea folosinței terenurilor prin acte juridice, cum ar fi în cazul arendării, închirierii, concesiunii, dreptului personal de folosință.
Republica Moldova. Pînă în anul 1991 terenurile erau scoase din circuitul civil. La etapa actuală circulația juridică a terenurilor este reglementată de catre Codul Civil, Codul funciar, Legea privind pretul normativ și vinzarea-cumpararea pamîntului. Circulația juridică a terenurilor se realizează prin diferite modalități de dobindire a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra terenurilor. Acestea sunt: – hotărîrea judecătorească; – legea; – contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale asupra terenurilor; – succesiune [39, p. 415].
Codul funciar stipulează că terenurile dobîndite în proprietate privată se pot transmite prin mostenire. Înstrainarea prin acte juridice între vii se admite doar în strictă conformitate cu legea.
O caracteristică importantă a circulației juridice a terenurilor îl constituie prezență masivă a relațiilor de arendă. Potrivit informației organelor oficiale (Agenția Relații Funciare și Cadastru a Republicii Moldova), la 01.01.2009, în cadrul tuturor structurilor organizatorice de gospodărire au fost exploatate, în regim de arendă, 701,0 mii ha sau 35,3 la sută din totalul suprafețelor exploatate (cu excepția pământurilor agricole de pe malul stâng al Nistrului și suprafețelor de pământ agricol de pe lângă casă).
Cauza principală a ponderii înalte a suprafețelor arendate o constituie scenariul ales de privatizare a pământului. Conform Art. 12 din Codul Funciar, dreptul de proprietate privată asupra cotei de teren echivalent, în mod automat, au obținut: toți membrii colhozurilor și salariații sovhozurilor (starea la 01.01.1992); pensionarii acestor unității economice; persoanele pedepsite pe nedrept și, ulterior, reabilitate; persoanele care au depus teren în colective (cu condiția că vor lucra aceste pământuri). Art. 12 din Codul Funciar, care a reglementat o singură etapă de privatizare, a fost completat cu alte modalități de privatizare (Art. 11 din Codul Funciar) a pământului agricol.
Ca rezultat, putem constata, că, la 01.01.2000, numărul total al deținătorilor funciari (inclusiv, întreprinderile de stat) a constituit 2391,2 mii de proprietari (persoanele fizice și juridice), inclusiv 1106,4 mii deținătorii cotelor echivalent de pământ agricol. Reieșind din faptul că la etapa inițială postprivatizațională, au fost deja întreprinse măsuri neordinare de consolidare a suprafețelor agricole, excesiv parcelate pe parcursul perioadei de privatizare, numărul deținătorilor funciari (de toate categoriile), către 01.01.2009 nu s-a redus, ci, invers, a crescut până la 1316,3 mii de deținători. Corespunzător, dacă la începutul anului 2000, fiecare proprietar de cotă a avut, în medie, 1,790 ha de terenuri agricole, atunci la începutul anului 2009 această cifră a constituit numai 1,508 ha de pământ agricol.
Numărul total al deținătorilor funciari, la 01.01.2009, a constituit 1316,3 mii (55,0 la sută față de 01.01.2000), din care: 29,7 mii – instituțiile și organizațiile de stat, iar 1286,6 mii – deținătorii terenurilor în proprietatea privată. Mărimea medie a unui lot aparte de pământ agricol, aflat în proprietate privată (terenurile din intră și extravilan), constituie 0,82 ha, în proprietate publica a unui deținător din cadrul unităților administrativ-teritoriale – 15,3 ha și în proprietatea unui deținător public de stat – 211,0 ha.
Studierea experienței mondiale privind relațiile de arendă în sectorul agrar, la fel, este contradictorie. În practica mondială, putem evidenția: (i) ignoranță deplină a proprietății private asupra pământului agricol și a organizării producerii în sectorul dat, exclusiv, pe suprafețele arendate (ex., Israel și China); (ii) lipsa, practic deplină, a relațiilor de arendă în sectorul agrar (ex., Irlanda). Restul țărilor lumii manifestă prezența, mai mult sau mai puțin, pronunțată a relațiilor de arendă. Conform situațiilor concrete, aceste relații sunt bazate pe actele legislative mai simplificate sau mai complexe, sunt clasificate pe diferite niveluri și trepte, pe diferite principii (de rudenie, de studii și experiență, de stare economică, financiară, ba chiar și socială a arendașului etc.) [35, p. 19].
Fiind reflectate detaliat în cadrul legislativ în vigoare (Codul Civil, art. 753-797; Codul Funciar; Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare al pământului, nr. 1308– XIII din 25.07.1997 și altele), procedurile de omologare documentară a afacerilor pe piața funciară, practic, sunt executate nu atât în baza acestor acte legislative, cât în baza formularelortip de contracte, de registre, de planuri cadastrale etc. De exemplu, contractul de vânzarecumpărare a fost și este recunoscut ca un document bilateral, negociabil, consensual, oneros etc., părțile afacerii de vânzare-cumpărare, corespunzător, vânzătorul și cumpărătorul, la o anumită etapă de omologare documentară a afacerii, pot afla, că „… notarul va refuza autentificare contractului de vânzare-cumpărare a terenului agricol dacă vânzătorul nu va prezenta avizul organului fiscal teritorial privind existența sau lipsa restanțelor la impozitul pe bunurile immobile și a altor plăți obligatorii la bugetul de stat pentru aceste bunuri” [45, p. 155].
Deci, este clar, că existența sau lipsa datoriilor față de organul fiscal de stat nu are nimic comun cu funcționarea pieței funciare. Apare abuzul neîndoielnic din partea structurii cointeresate de stat de a soluționa unele probleme prin lansarea altora, deseori de importanța și de valoare mult mai mare. Pentru a depăși situațiile create, Parlamentul Republicii a adoptat Legea nr. 235, numită în continuare „Ghiliotina II”, publicată la 11 august 2006 și orientată spre anularea acestor norme și acte juridice, care contravin, ba chiar și blochează activitatea reușită a agenților economici [30, p. 16]. Cu părere de rău, funcționarea sau rezultatele acesteia, atât a „Ghiliotinei II”, cât și a „Ghiliotinei I” (în baza Legii nr. 424), nu se simte nici în activitatea pieței funciare.
Alături de cauzele artificiale privind omologarea documentară a afacerilor pe piața funciară, ca o blocare adevărată a acestor afaceri poate fi calificată plata exagerată pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare (rata acestei plăți se schimbă de la 1,3% din suma afacerii mai mică de 20 mii de lei până la 0,1% din suma tranzacției de 1 mil. de lei și mai mult).
De asemenea, în Art. 70 al Codului Funciar sunt reglementate:
principiile de bază ale consolidării terenurilor (Art. 70/2);
consolidarea terenurilor prin schimb benevol (Art. 70/3);
evaluarea terenurilor supuse consolidării (Art. 70/4);
consolidarea de către autoritățile administrației publice locale a terenurilor prin vânzarecumpărare (Art. 70/5).
Cu toate că articolul privind consolidarea terenurilor agricole a fost încorporat în Codul Funciar la începutul anului 2002 și a stipulat univoc, precum că „… Consolidarea terenurilor agricole se înfăptuiește în baza proiectului de consolidare, elaborat de o organizație autorizată de Guvern și aprobat de proprietarii de teren”, în toată perioada ce a urmat până în prezent, practic, nimic nu s-a schimbat în domeniul dat. Faptul respectiv este confirmat în Anexa 1.1 la Hotărârea Guvernului nr. 554 din 22.05.2006 privind aprobarea Programului de consolidare a terenurilor agricole (publicat în Monitorul Oficial nr. 083 din 02.06.2006, Capitolul VI, alineatul 2), în care se stipulează, că „… Reieșind din faptul, că, până în prezent, pe teritoriul republicii nu a fost elaborat și implementat nici un proiect complex de consolidare a terenurilor, actualmente, este imposibil calcularea costului total al lucrărilor de consolidare” [18, p. 270].
În continuare, securizarea tranzacțiilor imobiliare, reclama și crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [7], în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale.
În accepțiunea generală, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [37, p. 81]. În literatura juridică, se operează atât cu noțiunea de bun cât și cu noțiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul bun, chiar și atunci cînd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor în sens larg.
În sens restrîns lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații. În concluzie, putem spune:
bunurile în sens restrâns înseamnă lucruri utile, cu valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale];
bunul în sens larg consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale drepturilor și obligațiilor patrimoniale, cât și drepturile patrimoniale asupra bunurilor [23, p. 26].
C. civ. prin art. 285 alin. (1) definește bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective și drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilității este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil, pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparțină în propriu celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparțină și, totodată, să pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparține nu rezolvă și problema limitărilor stabilite de legislație. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliți de lege.
În continuare, se concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații civile. Din conținutul normei indicate, deducem patrimonial care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci și obligații, ce constituie pasivul acestuia [42, p. 475]. Obligațiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noțiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obținut după scăderea datoriilor.
Astfel, revenind la pct 1 al art 43 din Legea cadastrului bunurilor immobile Nr.1543-XIII din 25.02.98, vom adăuga că la cererea titularului, dreptul de arendă poate fi înregistrat și pe un termen mai mic de 3 ani.
De altfel, la alin 2 art 43 din Legea cadastrului bunurilor immobile Nr.1543-XIII din 25.02.98 se stipulează că în cazul arendării unei părți din bunul imobil, la contract, prezentat odată cu cererea de înregistrare, se anexează planul terenului și/sau planul construcției pe etaje sau al unei părți din ea, care se arendează (subarendează). Cererea de înregistrare a dreptului de arendă (subarendă) trebuie să fie semnată de persoana care dă în arendă și de arendaș.
În continuare subiectului paragrafului dat, vom prelungi cu faptul că conform art 10 din Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003, contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul cadastral teritorial [11]. Deci, în conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se înregistrează la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice înregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arendă funciară.
În cazul în care un arendaș încheie contracte de arendă cu mai mulți arendatori, la inițiativa autorității administrației publice locale, primirea cererilor de înregistrare a contractelor de arendă în registrul bunurilor imobile se efectuează de către registratorul oficiului cadastral teritorial pe teritoriul localității. Aici, oficiul cadastral teritorial va prezenta autorității administrației publice locale de nivelul întîi din zona de activitate a oficiului informația respectivă din registrul cadastrului bunurilor imobile privind înregistrarea, modificarea sau rezilierea contractelor de arendă în termen de o lună de la efectuarea înscrisurilor.
Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole. Arendașul înregistrează contractul de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia. Neînregistrarea contractului are ca efect inopozabilitatea contractului față de terț. Pentru neînregistrarea contractului de arendă în termenul prevăzut, arendașul poartă răspundere în conformitate cu legislația în vigoare.
Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral teritorial a contractului de arendă încheiat pe un termen de pînă la 3 ani îl scutește pe arendaș de obligația de a-l înregistra la primărie.
De altfel, în final vom conchide cu faptul că conform legislației în vigoare, dreptul de folosință, de arendă asupra bunului imobil se stinge: [4].
la expirarea termenului de folosință, de arendă;
la apariția condiției indicate în contract;
la decizia instanței de judecată;
la cererea comună a părților din contract;
în alte cazuri prevăzute de legislație.
Descriind în cadrul paragrafului dat procedura înregistrării contractului de arendă la primărie, vom porni de la prevederile art 11 din Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003, conform căreia contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înscrie în registrul contractelor de arendă ținut de primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole arendate. În cazul în care terenurile și alte bunuri agricole date în arendă sînt amplasate pe teritoriul mai multor localități, contractul se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localități.
De altfel, după cum prevede legiuitorul, Primăria ține registrul contractelor de arendă în modul stabilit de prezenta lege, de alte acte legislative și de regulamentul adoptat de Guvern. Pentru înregistrarea contractului de arendă la primărie, arendașul (reprezentantul acestuia) prezintă:
3 exemplare ale contractului, dintre care unul este originalul sau o copie autentificată în condițiile legii;
certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaș sau buletinul de identitate al arendașului persoană fizică. Aici vom concretiza sensul termenului de persoană juridică. Inițial vom concretiza că sistemul de drept național, termenul "persoană juridică" are similitudini în diferite limbi: a) engleză "legal entity"[56], "legal person" [58], "legal personality", care poate fi tradusă ca "entitate, persoană, personalitate bazată pe lege"; b) germană termenul corespunde "naturliche Person" sau "juridische Person" [51, p. 6]; c) franceză, care poate fi tradusă ca "personne physique", "personne juridique" și "personne morale" [31, p. 354]; d) ale grupei romanice și chiar slave, unde s-au păstrat rădăcinile latine ale cuvintelor "jus" și "persona".
Astfel, conform dicționarului "Lexique de termes juridiques" persoană juridică este "ființă titulară de drepturi și de obligații care prin aceasta are importanță în activitatea juridică. În aceeași măsură este subiect de drepturi. Toate ființele umane sînt persoane juridice", iar un "grup de persoane sau de bunuri, care au personalitate juridică și fiind în consecință titulari de drepturi și de obligații reprezintă o persoană morală".
Persoană morală este expresia care descrie o construcție juridică căreia legea îi conferă drepturi asemănătoare celor ale persoanelor fizice (nume, domiciliu, naționalitate, drept de dobîndire, administrare și cedarea unui patrimoniu). Astfel, sînt persoane morale, sau "persoane juridice", statul, departamentele, municipalitățile, instituțiile publice, societățile comerciale etc [55]. În același timp, potrivit Dicționarului explicativ al limbii române, persoană fizică este "om considerat ca subiect cu drepturi și cu obligații și care participă în această calitate la raporturile juridice civile", jar persoană juridică (sau morală) este o "organizație care, avînd o alcătuire de sine stătătoare și un patrimoniu propriu în vederea îndeplinirii unui anume scop admis de lege, este subiect cu drepturi și cu obligații, deosebit de persoanele fizice care intră în componența ei" [25].
Cercetătorul rus S.I. Arhipov afirmă că noțiunea "persoană juridică" poate integra individul și corporația (se consideră că ideea corporației exista deja în dreptul roman) într-o categorie juridică unică, însă pe parcursul dezvoltării sale știința juridică și jurisprudența n-a preluat aceste elaborări ale juriștilor romani [48, p. 148].
Evoluția reglementării juridice a entităților create de oameni a condus la apariția persoanelor juridice și persoanelor fizice, care sînt generalizate de sociologi și politologi în termenul "actori", deși și aceștia sînt divizați în diferite tipuri în cadrul dreptului privat, în special a celui civil. Astfel, termenul "persoană juridică" a fost pentru prima oară inclus în Codul civil german din 1896, care aborda persoana juridică de pe pozițiile utilizării patrimoniului conform destinației. Ca și consecință, persoana juridică a rămas doar obiect al cercetărilor științifice ale civiliștilor. Doar în ultimele decenii ale secolului trecui termenul "persoană juridică" a început să fie examinat de specialiștii în domeniul dreptului public.
Codurile civile ale țărilor străine conțin de asemenea noțiunea "persoană juridică", însă, deoarece această noțiune nu corespunde statutului persoanei juridice de drept public, sînt admise un șir de ajustări, inclusiv prin acte normative subrogate legii care schimbă esența noțiunii. Este lesne de observat diferența dintre acești termeni în sistemul de drept francez și român, evident și cel al Republicii . Astfel, Codul civil al Republicii Moldova stipulează că "Persoană juridică este organizația care are un patrimoniu distinct și răspunde pentru obligațiile sale cu acest patrimoniu, poate să dobîndească și să exercite în nume propriu drepturi patrimoniale și personale nepatrimoniale, să-și asume obligații, poate fi reclamant și pîrît în instanța de judecată" care "poate fi organizată în mod corporativ sau în baza calității de membru, poate fi dependentă sau independentă de un anumit număr de membri, poate avea scop lucrativ sau nelucrativ".
documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului arendașului, după caz;
bonul de achitare a plății pentru înregistrare.
În continuare vom menționa că conform practicii actuale, registrul contractelor de arendă este ținut de inginerul cadastral, de secretarul consiliului local sau de o altă persoană desemnată în modul stabilit.
La cele de mai sus, vom stipula că în art. 10, alin. 3 din Legea Republicii nr. 198/2003 cu privire la arenda în agricultură, modificată prin Legea nr. 2/2006128 (pentru modificarea și completarea Legii nr.198-XV din 15 mai 2003 cu privire la arenda în agricultură), este specificat că neînregistrarea contractului în termen de 3 luni de la data încheierii lui are ca efect inopozabilitatea acestuia față de terți. Tot referitor la imprecizia redactării art. 6 din Legea nr. 16/1994, ca de altfel și a art. 10 și 11 din Legea nr. 198/2003, trebuie arătat că nu se poate aprecia în ce constau exact competențele secretarului consiliului local (respectiv ale inginerului cadastral – Legea nr. 198/2003) în legătură cu procedura înregistrării contractului, fapt care ne determină să formulăm firesc întrebarea: este el însărcinat să realizeze doar o evidență în considerarea plății impozitului agricol, sau are doar autoritatea de a autoriza înregistrarea contractului care îndeplinește în final condițiile cerute de lege? Întrucât legea nu prevede, considerăm că acesta poate doar să încunoștințeze părțile de neîndeplinirea dispozițiilor legale și, eventual, în cazul în care părțile nu revin asupra formei sau conținutului contractului, „…poate să promoveze o acțiune în constatarea nulității absolute” [26, p. 624]. Ținând cont de redactarea incompletă a dispozițiilor citate, apreciem că este necesară intervenția legiuitorului în vederea clarificării conținutului acestor texte de lege.
În continuare vom menționa că conform pct 5 din art 11 din Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003, în registrul contractelor de arendă se înscriu date privind:
părțile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
numerele cadastrale, suprafața, bonitatea și modul de folosință a terenurilor date în arendă;
termenul arendei și data expirării acesteia;
plătitorul impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat;
alte date, după caz.
Considerăm că aici trebuie să ne expunem asupra termenului arendei. Astfel, dacă în reglementarea românească, potrivit art. 7 din Legea arendării nr. 16/1994 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 65 din 26 martie 1998) durata arendării se stabilește de către părți în contractul de arendare, statuându-se astfel asupra priorității libertății de voință al părților (spre deosebire de reglementarea care a fost în vigoare timp de 4 ani, 1994-1998, și care impunea o durată minimă de 5 ani pentru care se putea încheia contractul de arendare), în reglementarea din Republica Moldova în materie, durata minimă a contractului, impusă, este, potrivit art. 915, alin. 1 din Codul civil, de minim un an (termenul arendei nu poate fi mai mic de un an), iar durata maximă a arendării, potrivit art. 8 din Legea nr. 198/2003, nu poate depăși 30 de ani.
În doctrina din Republica , referitor la dispozițiile art. 915 C. civ. R.M. se arată că „deoarece obiectul contractului este un teren și alte bunuri agricole a căror exploatare fructuoasă poate fi efectuată doar pe durata unei perioade minime de activitate, legislatorul stabilește termenul minimal al acestuia. Prin urmare, părțile trebuie să determine durata contractului, care nu poate fi mai mică de un an.
Înregistrarea contractului de arendă se confirmă prin aplicarea ștampilei primăriei, prin înscrierea în el a datei înregistrării și prin semnătura persoanei împuternicite cu efectuarea înregistrării. Arendașului i se remit două exemplare ale contractului de arendă înregistrat.
Înregistrarea contractelor de arendă, a modificărilor introduse în ele, cu excepția celor specificate la art.29 alin.(3), a documentelor privind rezilierea acestor contracte, precum și eliberarea extraselor respective, se efectuează contra plată, cuantumul maxim al acesteia fiind stabilit de Guvern. Plata menționată se varsă la bugetul primăriei.
Ținerea registrului contractelor de arendă se coordonează cu ținerea cadastrului funciar, a sistemului informațional fiscal și a altor sisteme, în modul prevăzut de legislația în vigoare.
În anii 2008-2012 structura tranzacțiilor de arendă a bunurilor imobile s-a caracterizat prin următoarele date.
Structura tranzacțiilor de arendă a bunurilor imobile în anii 2008-2012 (% față de total)
Dacă în OCT Chișinău principalele obiecte imobile în cadrul tranzacțiilor de arendă au fost alte obiecte și apartamentele, apoi în toate celelalte regiuni acestea au fost sectoarele agricole. În OCT Strășeni, Cahul, Orhei cota altor obiecte a fost neesențială.
Diversele mecanisme de efectuare a tranzacțiilor, aplicate pe parcursul anilor 2008-2012, au contribuit într-o anumită măsură la formarea pieței imobiliare.
Vânzarea-cumpărarea din anii precedenți a fost orientată, în temei, spre tranzacțiile cu apartamente și sectoarele agricole.
Structura tranzacțiilor pe tipuri de bunuri imobile (% față de total)
Moștenirea, dăruirea, ipoteca și arenda s-au aplicat pe larg în tranzacțiile cu sectoarele agricole și mai puțin în cele cu alte bunuri imobile.
3.2 Repere asupra modalităților desfacerii contractului de arendă a terenurilor agricole la etapa actuală
Dezvoltarea în continuare a relațiilor economice în Republica Moldova spre economia de piață a impus necesitatea adoptării noului Cod civil, fapt realizat la 6 iunie 2002, constituind în același timp un pas important spre perfecționarea cadrului juridic ce reglementează relațiile economice. Prevederile legale ale noului Cod civil sînt menite să înlăture lacunele în reglementarea actuală prin desăvîrșirea instituțiilor existente și elaborarea unui șir de instituții noi. Un exemplu elocvent reprezintă instituția modalităților desfacerii contractelor civile [21, p. 28].
Conform prevederilor Codului civil din 26 decembrie 1964, rezoluțiunea și rezilierea erau modalități de desfacere a contractului, altfel spus, ale unor contracte (obligații) speciale. Nu exista vreo reglementare generală a rezoluțiunii și rezilierii care să prevadă modalități de utilizare a acestora, careva temeiuri de apariție, efecte etc. Această situație împiedica corecta lor aplicare și cercetare științifică. În ceea ce privește instituția revocării contractelor cu consumatorii, aceasta a fost menționată ca unul dintre drepturile consumatorului, deși într-o altă formulare și esență juridică, și anume – în Legea privind protecția consumatorilor [9]. Nu putem afirma inexistența raporturilor juridice referitoare la revocare și neaplicarea ei practică, dar aceasta nu a fost statuată prin lege.
Deci, dorim să precizăm din capul locului structura instituției rezoluțiunii și rezilierii și locul de studiere a fiecărei componente ce o constituie. Astfel, privim rezoluțiunea și rezilierea în trei accepțiuni: (1) drept subiectiv al părții contractante de a declara ori cere rezoluțiunea sau rezilierea; (2) actul prin care partea contractantă declară sau cere rezoluțiunea sau rezilierea și astfel își exercită dreptul subiectiv nominalizat; (3) rezultatul exercitării dreptului subiectiv asupra raporturilor contractuale.
Rezoluțiunea și rezilierea – drept subiectiv civil. Dreptul subiectiv poate fi exprimat în mai multe feluri: "dreptul de a rezolvi/rezilia", "dreptul de a declara rezoluțiunea/rezilierea", "dreptul de a cere rezoluțiunea/rezilierea". Pentru unii autori ultimele două exprimări denotă diferența dintre rezoluțiunea extrajudiciară (care se declară prin notificare scrisă) și rezoluțiunea judiciară (care se pronunță de către judecător la cererea părții contractante îndreptățite) [49, p. 26]. În prezenta teză vom alterna, între aceste trei exprimări, fără ca aceasta să însemne că ne referim doar la rezoluțiunea extrajudiciară ori cea judiciară.
Rezoluțiunea și rezilierea – actul distructiv al părții îndreptățite. Actul prin care se exercită dreptul la rezoluțiune – declarația de rezoluțiune – este un act juridic unilateral al părții îndreptățite, îndreptat spre stingerea unor raporturi juridice contractuale și nașterea altor raporturi juridice specifice. În acest caz, se spune că o parte contractantă "a rezolvit" sau "a reziliat" contractul. În acest sens, acesta este un act juridic unilateral extinctiv.
Rezoluțiunea și rezilierea – rezultat al exercitării dreptului subiectiv. În fine, sensul propriu-zis al termenului rezoluțiunii este cel de rezultat al exercitării dreptului la rezoluțiune, adică de operațiune juridică de stingere a raportului juridic contractual și naștere a altor raporturi. Anume acest rezultat prefigurează instituția rezoluțiunii și o delimitează de instituțiile învecinate; influențează condițiile de apariție a dreptului la rezoluțiunii (având în vedere faptul că rezoluțiunea înfrânge forța obligatorie a contractului, dreptul la rezoluțiune nu trebuie acordat în condiții prea ușoare); și determină, în definitiv, natura sa juridică.
Francezul T. Genicon [29, p. 18] constată că rezoluțiunea și rezilierea sunt două instituții, care, într-un anumit fel, sunt cuprinse într-o singură instituție. Atunci când contractul este unul cu executare succesivă, restituirile prestațiilor anterioare nu trebuie, ca regulă, să aibă loc, se spune deci că rezilierea are efecte doar pentru viitor. Instituția rezoluțiunii, așadar, își schimbă denumirea în "reziliere". Este un fenomen straniu ca o instituție care își schimbă denumirea și efectele să rămână, totuși, aceeași instituție.
Etimologic rezoluțiunea se trage din franțuzescul "résolution", care provine de la latinescul resolutio însemnând "acțiune de denunțare", "dezagregare, descompunere". Pe când rezilierea (în franceză, résiliation) provin de la latinescul resiliere însemnând "a sări în urmă", "a reveni la pașii săi", "a pleca de la".
Opiniile doctrinare privind natura juridică a rezoluțiunii și rezilierii, precum și definirea ei, sunt influențate, în linii mari, de prevederile legii sale naționale referitoare la instituție. Putem evidenția două curente. Primul curent, tradiționalist, promovat de sistemul de drept francez și sateliții săi (sistemul spaniol, românesc) care includ rezoluțiunea în categoria sancțiunilor civile pentru neexecutare culpabilă a obligațiilor contractuale. Un al doilea curent, privește rezoluțiunea mai larg, ca un remediu juridic ignorând culpa debitorului ca și condiție de invocare a rezoluțiunii. Sistemul anglo-saxon și cel german sunt exponenții acestui sistem care devine dominant.
Doctrina franceză și cea română, bazată pe vechiul Cod civil românesc de la 1865, este, în principiu, unanimă și definește rezoluțiunea contractului pentru neexecutare ca și încetarea – în principiu retroactivă – a contractului. Ea permite, adaugă autorii, de a da o soluție la situațiile pentru care excepția de neexecutare nu le mai poate rezolva. Așadar, ei văd rezoluțiunea ca o ultimă, cea mai extremă, soluție pentru o neexecutare.
Doctrina românească de la începutul sec. XX atribuia rezoluțiunea la categoria desființării contractelor [32, p. 530]. Constantin Hamangiu și alții nu dau o definiție expresă rezoluțiunii, ci, comparând-o cu nulitatea, afirmă: "contractele se pot desființa și pentru alte cauze: prin împlinirea unei condiții rezolutorii sau prin justiție, în urma reclamației uneia din părți, pentru neîndeplinirea obligației celeilalte părți. În aceste cazuri, desființarea contractului se operează prin rezoluțiunea sau reziliere. Când rezoluțiunea se aplică unui contract având ca obiect prestații succesive (cum este locațiunea), ea se numește reziliere. Ea desființează contractul, însă numai în viitor, fără efect retroactiv".
Valeriu Stoica, în monografia sa dedicată temei de față, definește rezoluțiunea, în sens restrâns, ca desființarea – pe cale judiciară sau convențională – a contractului sinalagmatic, cu executare uno ictu, în cazul în care nu se îndeplinesc, în mod culpabil, obligațiile asumate prin convenție, desființare care produce efecte retroactive [44, p. 15].
Constantin Hamangiu și alții enumeră rezoluțiunea și rezilierea la capitolul Desființarea contractelor, menționând următoarele: "cauzele de desființare a contractelor se pot împărți în două categorii: unele care au efect retroactiv, așa încât contractul desființat este considerat ca și cum nu ar fi existat niciodată; altele care nu au efect decât pentru viitor, așa încât opresc efectele contractului din ziua în care desființarea are loc, fără a desființa efectele îndeplinite în trecut.
Pornind de la prevederile art. 12 al Codului civil rusesc [57]. doctrina rusă nu ezită să califice rezoluțiunea ca și metodă de apărare a drepturilor civile (cпocoб защиты гpажданcкиx пpав). Pornind de la această optică de drept pozitiv, având în vedere că, potrivit art. 11 lit. j) al Codului civil al Republicii , desființarea raportului juridic este o metodă de apărare a dreptului civil, constatăm că și în dreptul nostru rezoluțiunea este văzută ca un remediu obiectiv. Or, art. 11 nu condiționează apărarea drepturilor încălcate de culpa făptuitorului, chiar și drepturile încălcate fără nevinovăție merită a fi apărate de ordinea juridică.
Diferența terminologică (și efectele diferite pe care, de principiu, le produce rezoluțiunea și rezilierea) duce la abordări contradictorii în practica judiciară autohtonă. Așadar, într-o cauză [54] privind neexecutarea contractului de antrepriză în construcții, beneficiarul inițial a solicitat rezilierea contractului. Ulterior, având intenția de a cere restituirea prețului lucrării executate defectuos, reclamantul și-a modificat pretenția din declararea rezilierii în declararea rezoluțiunii. Instanța de fond și CSJ a RM, ca instanță de recurs, nu au ridicat nici o obiecție față de o asemenea pretenție, și, în fapt, au dispus restituirea prețului beneficiarului și au permis antreprenorului să ridice toate materialele din lucrările deja executate.
Ceea ce le-a scăpat atât reclamantului, cât și instanțelor era că o asemenea contradicție – rezoluțiunea contractului de antrepriză fiind contract cu executare succesivă – nu era necesară, având în vedere art. 748 alin.(4) al Codului civil al Republicii , care permite cocontractantului într-un contract cu executare succesivă, care a pierdut interesul în prestațiile primite, să extindă efectele rezilierii asupra prestațiilor anterioare. Astfel, reclamantul trebuia să modifice temeiul pretențiilor, dar nu natura lor.
Într-o altă cauză soluționată de către CSJ [52], s-au menținut hotărârile instanței de fond și de apel pe cererea de reziliere a unui contract de antrepriză în construcție (în speță, ca formă a achiziționării apartamentului în cadrul unui bloc locativ ridicat de antreprenor), depusă de antreprenor, contra clientului care refuza primirea apartamentului pe motiv de vicii. S-a cerut, iar instanța a dispus "rezilierea contractului de antrepriză cu repunerea părților în situația inițială", inclusiv restituirea prețului către client, cu reținerea penalității de 10% din suma prețului. Instanțele nu au oferit explicații de ce rezilierea este însoțită de restituție, deși din circumstanțele faptei era evident că, întrucât antreprenorul solicită restituirea apartamentului, el trebuie să restituie prețul primit.
În sistemul Codului civil al Republicii , de îndată ce creditorul are un drept la rezoluțiune ori reziliere, de natură legală sau convențională, acesta îl poate exercita prin declarație scrisă față de debitor (art. 737 alin.(1)). Din această normă juridică, pot fi deduse următoarele consecințe:
Rezoluțiunea nu operează de plin drept (ipso facto), căci ea este un drept, și nu o obligație. Nici legea și nici debitorul nu poate sili partea îndreptățită să-și exercite careva din drepturile sale. Existența unui temei pentru rezoluțiune nu duce automat la încetarea contractului. Partea îndreptățită (vorbim, în special, de ipoteza neexecutării) are la îndemână un arsenal de mijloace juridice, printre care și rezoluțiunea. Deoarece este dependentă de o declarație, partea îndreptățită poate, în mod conștient, să decidă de a continua să pretindă executarea în natură a obligației, chiar dacă aceasta are dreptul la rezoluțiune. Dintr-o asemenea perspectivă, această abordare are efectul de a păstra contractul și executarea lui în natură, după cum părțile au planificat inițial. Cerința declarației mai este relevantă deoarece, în cazul în care rezoluțiunea s-ar fi efectuat de plin drept, multe persoane care nu au cunoștințe juridice, nu ar cunoaște că, de fapt, comportamentul lor a dus în mod automat la rezoluțiunea contractului. Astfel, Codul civil al Republicii a dorit să evite incertitudinile pe care le prezintă rezoluțiunea de plin drept: incertitudinea privind faptul dacă au fost sau nu întrunite toate condițiile rezoluțiunii; incertitudinea privind momentul efectiv al rezoluțiunii [28, p. 15]. Totuși, considerăm că o asemenea clauză (pact comisoriu de gradul IV) este valabilă în temeiul principiului libertății contractuale.
Într-o opinie, condiția notificării rezoluțiunii se explică prin necesitatea de a permite debitorului evitarea oricăror prejudicii datorate incertitudinii generate de eventuala acceptare ori respingere a executării de către creditor. În același timp, această cerință îl împiedică pe creditor să speculeze o creștere sau o scădere a valorii executării în detrimentul debitorului.
Rezoluțiunea nu se prezumă, ci trebuie să fie certă. Refuzul de a primi prestația, în virtutea art. 575 alin.(2) și 588 sau altor temeiuri, prin el însuși, nu este o declarație de rezoluțiune, astfel încât debitorul încă are posibilitatea de a face o nouă executare, corespunzătoare;
Pentru a rezolvi un contract nu se cere înaintarea acțiunii în judecată. Aceasta este una dintre schimbările esențiale ale Codului civil al Republicii . Deși, vechiul Cod civil al R.S.S.M. nu prevedea că rezoluțiunea (rezilierea) se produce doar pe cale judecătorească, practica de până la 12 iunie 2003 accepta, ca regulă generală, doar forma judiciară a rezoluțiunii. Așadar, spre deosebire de numeroase legislații (franceză, rusă etc.), ca și în sistemul german și cel internațional (Convenția ONU, Principiile UNIDROIT, Principiile Europene), rezoluțiunea este de principiu extrajudiciară.
Totuși, prin legi speciale există situații când un anumit tip de contract se desființează prin acțiune în judecată: 1) potrivit Legii cu privire la arenda în agricultură [11], art. 14 alin.(1) lit. b), contractul de arendă se reziliază prin hotărâre a instanței judecătorești, la cererea uneia dintre părțile contractante, în legătură cu neexecutarea de către cealaltă parte a obligațiilor contractuale. 2) potrivit art. 65 alin.(2) al Legii privind administrarea și deetatizarea proprietății publice [12], contractul de vânzare-cumpărare prin care se efectuează deetatizarea încetează prin reziliere în temeiul unei hotărâri judecătorești irevocabile. Observăm, de asemenea, și cu această ocazie imprecizia de a utiliza termenul "reziliere" în loc de "rezoluțiune", în raport cu contractul de vânzare-cumpărare.
Există, de asemenea, unele prevederi speciale în legislație, de regulă, anterioare Codului civil al Republicii , care prevăd expres necesitatea intentării unei acțiuni în judecată. De exemplu, Codul familiei al Republicii – care, la art. 30 alin.(3), dispune că "la cererea unuia dintre soți, instanța judecătorească poate modifica sau rezilia contractul matrimonial în modul și temeiurile prevăzute de Codul civil."
În ceea ce ne privește considerăm că art. 623 al Codului civil urmează a fi completat cu cerința ca rezoluțiunea pe temeiul de eșec al părților să ajusteze contractul la noile circumstanțe esențiale (hardship) să fie dispusă de instanța de judecată. Soluția este conformă și cu principiile DCFR. Profesorul Gh. Chibac notează același fenomen în privința art. 93 al Codului cu privire la locuință aplicabil contractului de închiriere a spațiului locativ. Dumnealui vedea în rezoluțiunea judiciară o soluție "mai democratică" care "este chemată să protejeze cetățenii de arbitrarul și incompetența funcționarilor care se ocupă de problemele locative".
În dreptul rusesc, pentru moment, conform art. 452 al Codului Civil rusesc, rezoluțiunea este doar judiciară. În proiectul de reformă a Codului civil rusesc se păstrează rezoluțiunea judiciară ca metodă de bază (supletivă) de operare a rezoluțiunii. Proiectul introduce un nou articol 4501 care reglementează dreptul de a desface contractul prin simplă notificare (oднocтopoнний oтказ oт дoгoвopа) doar când această procedură extrajudiciară este prevăzută expres de lege sau de contract. Astfel, proiectul tolerează rezoluțiunea extrajudiciară, însă nu face din ea o regulă de bază. Doctrina recentă a criticat această soluție ca fiind arhaică [50, p. 21].
Declarația de rezoluțiune. Declarația de rezoluțiune sau reziliere este manifestarea de voință a părții îndreptățite, adresată celeilalte părți contractante, privind rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului. Ea constituie un act juridic unilateral și este supusă regulilor generale privind actele juridice. Cerințele de formă sunt rigide: ea trebuie să poarte forma scrisă. În lipsă de formă scrisă, sancțiunea este că declarația de rezoluțiune nu va putea fi demonstrată prin proba cu martori (art. 211 alin.(1)). În același sens se expune și Nicolae Eșanu.
Convenția ONU (art. 26), de asemenea, impune cerința unei declarații pentru ca rezoluțiunea să opereze; însă doctrina este unanimă că această declarație poate fi scrisă sau verbală, dar trebuie să fie expresă. Pentru acești doctrinari aceasta înseamnă că simplul fapt al creditorului de a refuza nu constituie o rezoluțiune, ci se mai cere un act scris în acest sens. În lipsă de declarație scrisă, debitorul ar putea interpreta, în funcție de circumstanțe, restituirea bunului viciat ca invitația de a preda alte bunuri, neviciate.
În dreptul german, comentatorul § 349 BGB, Dr. Reinhard Gaier, consideră că, întrucât declarația de rezoluțiune este un act juridic, ea poate rezulta și din acțiuni, cum ar fi restituirea bunului de către cumpărător. Este de notat că § 349 BGB nu prevede cerința formei scrise a declarației. Credem că soluția urmează a fi reținută și în dreptul autohton, având în vedere că cerința formei este stabilită doar ad probationem, iar art. 208 al Codului civil al Republicii prevede încheierea actului juridic prin acțiuni concludente. Art. 200 continuă să se aplice, și acest act va produce efecte juridice atunci când va fi recepționat de cealaltă parte contractantă. Pe tărâm probatoriu aceste circumstanțe vor fi dificil de demonstrat și proba cu martori nu va fi admisă, însă aceasta nu împiedica viabilitatea acestei soluții care are impact practic.
În fine, unii autori români consideră că atât acțiunea judiciară în rezoluțiune, cât și declarația de rezoluțiune a unui contract ce are ca obiect un imobil trebuie înscrisă în Registrul bunurilor imobile [44, p. 169]. Nu există temei în legislația noastră pentru a reține o asemenea soluție, însă ea ar trebui examinată de lege ferenda, întrucât ar fi un sistem bun de informare a terților despre apropiatul re-transfer al proprietății și un potențial litigiu în privința bunului imobil. Art. 508 alin.(2) lit. j) al Codului civil prevede notarea doar a acțiunii judiciare privind rezoluțiunea actului juridic, nu și a declarației de rezoluțiune.
Rezoluțiunea rezilierea judiciară ca și excepție. Rezoluțiunea judiciară – adică pronunțarea ei de către judecător – a constituit regula în sistemul vechiului Cod civil al R.S.S.M. După cum s-a constatat, tendința proiectelor de codificare a dreptului contractelor este de a abandona rezoluțiunea judiciară. Aceeași concepție a fost adoptată de legiuitorul noului Cod civil al Republicii . Nu putem însă ignora această formă a rezoluțiunii dintr-o serie de considerente: 1) există legi speciale, adoptate chiar și după intrarea în vigoare a Codului civil, care prevăd în mod expres că contractul se rezolvă ori reziliază prin hotărâre judecătorească. 2) practica judecătorească studiată arată că, chiar și pentru contractele guvernate de noul Cod Civil, justițiabilii se adresează la instanțele judecătorești pentru a desface contractele afectate de incidentul neexecutării ori alte temeiuri valabile. O asemenea practică provine, în primul rând, din inerție. Chiar dacă noul Cod civil a stabilit rezoluțiunea extrajudiciară, e nevoie de timp pentru schimbarea conștiinței juridice în această direcție.
În al doilea rând, în numeroase situații contractuale patogene partea care intenționează să rezolve contractul ar putea avea temeri întemeiate despre aceea că partea adversă nu va recunoaște temeinicia rezoluțiunii și va refuza să-și execute obligațiile care decurg din raportul de lichidare a legăturii contractuale. Atunci este indicat să declare rezoluțiunea direct prin acțiune judiciară și să solicite de la instanță sancționarea declarației sale și obligarea celeilalte părți contractante de a-și executa obligațiile care decurg din raportul de lichidare a legăturii contractuale.
În al treilea rând, cu ocazia rezoluțiunii, reclamantul va putea înainta și alte pretenții conexe, cum ar fi cea de plată a despăgubirilor pentru prejudiciul cauzat prin neexecutarea contractului și chiar prin pierderea contractului și necesitatea de a contracta, în altă parte, prestația dorită. În practica judecătorească românească cercetată [36, p. 31], reclamantul a solicitat instanței să se dispună rezoluțiunea contractului și obligarea pârâtului la restituirea acțiunilor ce au fost obiectul contractului, iar în subsidiar, urmare a admiterii rezoluțiunii, obligarea pârâtului la plata despăgubirilor ca urmare a desființării contractului de vânzare-cumpărare.
3.3 Repertoriu practic privind aplicarea contractului de arendă a terenului agricol în Republica
Speță tematică
La baza cauzei se află situația conform căreia că legea privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului reglementează aplicabilitatea legii numai în cazurile vînzării-cumpărării terenurilor privatizate sau care se privatizează, terenurilor private și a terenurilor aferente construcțiilor nefinalizate [53].
Cerere de tranșare prealabilă a litigiului
Reieșind din prevederile art.67 din Legta cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998, actele în al căror temei proprietarii obiectelor privatizate sau ai întreprinderilor private dețin în posesiune și folosință terenurile aferente lor, cu excepția contractelor de arendă, se anulează. Tot în baza acestei legi, Primăria urma să propună colhozului "Pobeda", în termen de 3 luni după anularea actelor menționate mai sus, de a încheia contractul de arendă a pămîntului aferent obiectelor, situate pe aceste terenuri, sau de a transmite surplusul de suprafață de terenuri în fondul de rezervă. Însă, Consiliul s.Copceac nu a procedat astfel^și pînă în prezent nu a emis nici o decizie referitor la aprobarea fondului pămînturilor ce urmează a fi privatizate.
Cerere de chemare în judecată
Procurorul or.Ceadîr-Lunga în interesele Primăriei s.Copceac s-a adresat în instanța de judecată cu o cerere prin care solicita încasarea forțată din contul colhozului "Pobeda" a datoriei în mărime de 72264 lei pentru folosirea terenurilor publice cu o suprafață de 160 ha, invocînd ca temei art.9 din Legea cu privire la Procuratură, alin.(3) lit.a) art.71 CPC RM, art.101 din Legea cu privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului, art.512, 514, 602, 916 din CC al RM.
În argumentarea cerințelor sale, Procurorul a invocat că, potrivit actului de revizie documentară a activității economico-financiare a Primăriei s.Copceac din 03.07.2004, s-a constatat că în perioada anilor 2001-2004 obiectele ce-i aparțin colhozului "Pobeda" au fost și sunt amplasate pe suprafața de 160 ha de pămînt – proprietate publică, însă plata pentru folosirea acestor terenuri pîrîtul așa și n-a achitat-o, ceea ce contravine legislației în vigoare.
Procurorul a mai menționat că, în baza deciziei Consiliului Primăriei s.Copceac din 29.06.2001, a fost determinat cuantumul plății în mărime de 1,2% pentru folosirea terenurilor proprietate publică de la proprietarii obiectivelor privatizate sau ai întreprinderilor și obiectivelor private care nu au cumpărat sau nu au luat în arendă terenurile aferente obiectivelor și întreprinderilor menționate.
În cerere s-a mai invocat că, în rezultatul ignorării și nerespectării prevederilor legislației în vigoare, precum și a deciziei sus-menționate, în bugetul Primăriei s.Copceac nu s-a vărsat suma de 72264 lei.
La baza prelungirii cauzei se află și cererea recurentului care nu a fost de accord cu hotăprîrea Curții de Apel Economice. Nefiind de acord cu hotărîrea instanței de fond, colhozul "Pobeda" a depus recurs împotriva acesteia, solicitînd casarea ei și adoptarea unei noi hotărîri cu privire la respingerea acțiunii. În argumentarea cerințelor sale, recurentul a invocat faptul că nu au fost dovedite circumstanțele considerate de prima instanță ca fiind stabilite, de către instanță au fost aplicate eronat normele de drept material.
Suplimentar, recurentul a menționat că, potrivit alin.(2) art.101 din Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pămîntului din 25.07.1997, plata stabilită la alin.(1) din același articol se aplica doar pentru terenurile aferente necesare pentru activitatea obiectivelor și construcțiilor nefinalizate specificate la art.(1) lit.a) din legea menționată. Iar potrivit art.1 din legea citată, prevederile acestei legi se aplică în cazurile vînzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, a terenurilor aferente obiectivelor private, precum și a terenurilor aferente construcțiilor nefinalizate. Astfel, recurentul consideră că terenurile pe care el le folosește nu cad sub incidența nici unei categorii de terenuri menționate în art.(1) lit.a) din Legea privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului.
De asemenea, recurentul mai susține că instanței de fond i-a fost prezentat actul de măsurare a sectoarelor de pămînt din extravilanul s.Copceac, de care de facto se folosește colhozul "Pobeda" și care sunt necesare pentru activitatea acestuia. Suprafața acestor terenuri constituie 60 ha, și nu 157,85 ha după cum confirmă Primăria, iar celelalte sectoare de teren recurentul nu le folosește.
Recurentul consideră că în lipsa unei astfel de decizii nu pot fi privatizate terenurile sus-indicate și, respectiv, nu poate fi încasată plata pentru folosirea lor.
Hotărîre judecătorească
Pe parcursul judecării cauzei în instanța de fond, reclamanții și-au majorat cerințele și au solicitat încasarea sumei de 178582, 90 lei, pentru anii 2002-2005 inclusiv. Prin hotărîrea Curții de Apel Economice din 29.11.2005, acțiunea Procurorului or.Ceadîr-Lunga în interesele Primăriei s.Copciac a fost admisă integral.
Examinînd actele cauzei prin prisma argumentelor invocate în recurs, Colegiul economic al Curții Supreme de Justiției consideră că recursul este fondat și pasibil de an admis, cu casarea integrală a hotărîrii instanței de fond și remiterea cauzei spre rejudecare în primă instanță, din următoarele considerente.
Admițînd acțiunea și încasînd din contul colhozului "Pobeda" în beneficiul primăriei s.Copceac plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică în sumă de 178582 lei, Curtea de Apel Economică și-a bazat hotărîrea sa pe dispozițiile art.101 din Legea privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pămîntului nr.1308-XIII din 25.07.1997, pe faptul că, prin hotărîrea Consiliului sătesc s.Copceac din 29.06.2001 s-a dispus încasarea unei astfel de plăți în mărime de 1,2% din prețul normativ al pămîntului de la proprietarii obiectelor privatizate sau a obiectelor și întreprinderilor private care nu au cumpărat sau nu au luat în arendă terenurile, pe care sunt amplasate obiectele sau întreprinderile date, și această plată se încasează pînă la încheierea contractului respectiv.
O atare concluzie a instanței de fond este prematură, instanța nu a constatat și nu a elucidat pe deplin circumstanțele care au importanță pentru soluționarea pricinii în fond.
Alte documente de drept, posibile soluții și comentarii
În conformitate cu prevederile art.101 din Legea sus-menționată, este prevăzută plata pentru folosirea terenurilor proprietate publică aferente obiectivelor privatizate sau întreprinderilor și obiectelor private, stabilită în mod unilateral de către consiliile locale și care se încasează de la proprietarii obiectelor privatizate sau ai întreprinderilor și obiectivelor private, care nu au cumpărat sau nu au luat în arendă terenurile aferente obiectivelor și întreprinderilor menționate. Plata specificată este încasată pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare sau de arendă.
Însă, aplicînd prevederile alin.(1) art.101 din Legea în cauză, instanța de judecată nu a ținut cont de alin.(2) al aceluiași articol, care prevede că "plata stabilită la alin.(1) se aplică doar pentru terenurile aferente necesare pentru activitatea obiectivelor și construcțiilor nefinalizate specificate la art.(1) lit.a) din aceeași lege.
Din actele cauzei s-a constatat că pînă în prezent terenurile de care se folosește colhozul "Pobeda" nu au fost privatizate, Consiliul Primăriei s.Copceac nu a emis nici o decizie referitor la aprobarea fondului pămînturilor ce urmează a fi privatizate conform legislației funciare în vigoare și în baza Legii cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-1999. De asemenea, în materialele dosarului lipsesc probele prin care să fi fost confirmat faptul repartizării terenurilor în cote-părți echivalente între membrii colhozului.
Mai mult ca atît, colhozul "Pobeda" este o întreprindere agrară, și nu o întreprindere privată. Prin urmare, terenurile, pe care sunt amplasate obiectele colhozului "Pobeda", nu cad sub incidența art.(1) lit.a) din Legta nr.1308-XIII din 25.07.1977, care reglementează aplicabilitatea legii în cazurile vînzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează, a terenurilor aferente obiectivelor private, precum și a terenurilor aferente construcțiilor nefinalizate.
În acest context, instanța de judecată urma să constate statutul pămîntului dat în folosință colhozului "Pobeda" și să verifice dacă terenurile pe care sunt amplasate obiectele colhozului cad sub incidența art.(1)din Legea privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului din 25.07.1997.
E de menționat că, în ședința instanței de recurs, a fost prezentat statutul colhozului "Pobeda" din 31.12.1992, potrivit căruia colhozul ar trebui să primească din partea Comitetului executiv al Consiliului raional de deputați un act de stat pentru" dreptul de utilizare a pămîntului, cu indicarea în ei a dimensiunilor și hotarelor fixe ale terenului de pămînt rezervat de către colhoz (pct.3.1 din Statut).
Probleme cu caracter practic identificate, concluzii, propuneri și recomandări
Luînd în considerație faptul că în instanța de recurs nu se pot prezenta noi probe, instanța de fond urmează să constate dacă a fost întocmit un astfel de act de transmitere în folosință a pămîntului și care a fost suprafața și hotarele acestuia.
În astfel de împrejurări, Colegiul economic concluzionează că hotărîrea primei instanțe este ilegală și neîntemeiată și urmează a II casată, cu remiterea cauzei la rejudecare în instanța de fond.
ÎNCHEIERE
Cercetările efectuate ne-au permis să formulăm principalele concluzii:
Procesul de consolidare a exploatațiilor și terenurilor agricole la etapa de postprivatizare în Republica este instabil. Perioadele de creștere a suprafețelor în proprietatea unui singur deținător de terenuri agricole sunt însoțite de cele de descreștere. Conform Agenției Relații Funciare și Cadastru a Republicii Moldova, la 01.01.2008, terenurile agricole cu proprietate privată au constituit 1,28 ha în calcul la un deținător funciar sau cu 0,06 ha (4,5%) mai puțin față de anul precedent. Numărul deținătorilor terenurilor agricole în proprietate privată, invers, a sporit de la 1257214, la 01.01.2007 până la 1311520 (cu 4,3%) sau cu 54,3 mii de proprietari mai mult.
Deși procesul de privatizare în masă s-a finalizat în a.2000, aproape 50 la sută din pământurile agricole au rămas în proprietatea statului și sunt date în arendă. Majoritatea contractelor de arendă sunt de scurtă durată (1-3 ani). Numai 5-10% din contractele de arendă încheiate sunt plătite în formă bănească, restul – în formă naturală, de obicei, culturi grăunțoase, inclusiv, floarea-soarelui. Fiind recalculată în bani, plata de arendă, în Republica , se află în limitele de 25-80 USD/ha.
Ritmurile lente de dezvoltare a sectorului agrar, la etapa de postprivatizare, în mare măsură, sunt determinate de principiul dominant al scenariului de privatizare a pământului agricol. Esența acestui principiu o constituie echitatea socială, iar forma de materializare – eliberarea pământului agricol, egal după suprafață, tuturor persoanelor, incluse în lista de împroprietărire.
În baza evaluării constatăm, că piața funciară autohtonă manifestă tendințe bine conturate de creștere atât a suprafețelor de vânzare-cumpărare, cât și a prețurilor de piață al pământurilor agricole. Totodată, indicatorii principali, ce caracterizează funcționarea pieței funciare, sunt încă departe de a corespunde rezultatelor așteptate, stabilite în baza criteriilor obiective și argumentate.
În structura tranzacțiilor pe piața funciară predomină cele de moștenire (34,6%) și de vânzare-cumpărare (33,7%). Cele mai eficiente tranzacții, din punct de vedere al consolidării suprafețelor și exploatațiilor agricole, sunt: schimbul loturilor de pământ agricol, arenda lor de lungă durată și gajarea (inclusiv – gajarea ipotecară), care în prezent ocupă, respectiv, doar 0,5; 12,4 și 3,2% din totalul tranzacțiilor pe piața terenurilor agricole.
Reieșind din faptul că, practic, tot sectorul agrar funcționează sub cer deschis și este supus influenței negative a factorilor de risc, investițiile pe piața funciară sunt la fel de riscante. Diferența dintre valoarea naturală și cea economică a factorului principal de producție în sectorul agrar și anume, al pământului agricol, în mare parte, este determinată de prezenta unui șir de fenomene de risc fie de origine naturală, fie antropogenă. Riscurile constituie o piedică esențială în dezvoltarea pieței funciare. Eliminarea sau, cel puțin, diminuarea riscurilor va contribui mult la crearea climatului investițional atractiv pentru investitorii de pe piață funciară.
Măsurile de combatere a riscurilor în sectorul agrar, în Republica , sunt slab conturate. Sistemul de irigare se utilizează doar la nivel de 10-15% din capacitățile existente, cadrul legislativ privind combaterea riscurilor, inclusiv legea privind asigurarea subvenționată a riscurilor de producție în agricultură (Legea nr. 243 – XV din 8 iulie 2004) sunt de scurtă durată și nu insuflă investitorilor simțul de optimism în viitorul investițiilor pe piața funciară.
Potrivit art. 911 alin. 1, C. civ. R.M., „Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, azufructuar sau un alt posesor legal de terenuri și de alte bunuri agricole (arendator) – și altă parte (arendaș) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți”.
Din conținutul definițiilor legale sus amintite rezultă următoarele trăsături distincte ale contractului de arendare: – acesta face parte din categoria contractelor de locațiune a bunurilor (fiind o varietate a locațiunii); – esența lui constă în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren și a altor bunuri agricole; – partea care asigură celeilalte părți folosința bunurilor agricole poate fi și uzufructuarul sau alt deținător legal al acestora, nu numai proprietarul; – se încheie pe durată determinată; – părțile contractului (arendatorul și arendașul) pot fi persoane fizice și juridice.
Potrivit legislației în vigoare a Republicii Moldova, există trei forme de bază ale raporturilor de locațiune, respectiv: locațiunea întreprinderii (întreprinderea de arendă), ca un complex patrimonial unic, antrepriza de arendă sau locațiunea în grupă în interiorul unității economice, locațiunea individuală, fiecare dintre acestea caracterizându-se prin anumite particularități specifice numai lor.
În doctrina din Republica , referitor la dispozițiile art. 915 C. civ. R.M. se arată că „deoarece obiectul contractului este un teren și alte bunuri agricole a căror exploatare fructuoasă poate fi efectuată doar pe durata unei perioade minime de activitate, legislatorul stabilește termenul minimal al acestuia. Prin urmare, părțile trebuie să determine durata contractului, care nu poate fi mai mică de un an, (sau mai mare de 30 de ani – s.n.).
Dreptul de folosință, de arendă asupra bunului imobil pe un termen mai mare de 3 ani este supus înregistrării obligatorii. În sensul de mai sus, necesitatea dată se impune prin faptul că necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacțiilor imobiliare, reclama și crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004, în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale.
În cazul arendării unei părți din bunul imobil, la contract, prezentat odată cu cererea de înregistrare, se anexează planul terenului și/sau planul construcției pe etaje sau al unei părți din ea, care se arendează (subarendează). Cererea de înregistrare a dreptului de arendă (subarendă) trebuie să fie semnată de persoana care dă în arendă și de arendaș.
Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul cadastral teritorial. Deci, în conformitate cu Legea nr. 1543/1998, drepturile imobiliare se înregistrează la oficiile cadastrale teritoriale. Cele mai multe acte juridice înregistrate de OCT au ca obiect dreptul de arendă funciară.
Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole. Arendașul înregistrează contractul de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia. Neînregistrarea contractului are ca efect inopozabilitatea contractului față de terț. Pentru neînregistrarea contractului de arendă în termenul prevăzut, arendașul poartă răspundere în conformitate cu legislația în vigoare.
Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înscrie în registrul contractelor de arendă ținut de primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole arendate. În cazul în care terenurile și alte bunuri agricole date în arendă sînt amplasate pe teritoriul mai multor localități, contractul se înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localități.
Pentru înregistrarea contractului de arendă la primărie, arendașul (reprezentantul acestuia) prezintă: 3 exemplare ale contractului, dintre care unul este originalul sau o copie autentificată în condițiile legii; certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaș sau buletinul de identitate al arendașului persoană fizică; documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului arendașului, după caz; bonul de achitare a plății pentru înregistrare.
Înregistrarea contractului de arendă se confirmă prin aplicarea ștampilei primăriei, prin înscrierea în el a datei înregistrării și prin semnătura persoanei împuternicite cu efectuarea înregistrării. Arendașului i se remit două exemplare ale contractului de arendă înregistrat.
În baza investigațiilor efectuate și concluziilor științific argumentate privind dezvoltarea dinamică a pieței funciare și asigurarea nivelului tot mai înalt de competitivitate a agriculturii autohtone sunt înaintate următoarele recomandări:
1. Pentru ca relațiile de arendă să nu fie de ordin secundar și cu eficiență economic scăzută, este necesar ca ele să fie transformate în relații de lungă durată, termenul funcționării contractelor de arendă fiind cel puțin egal cu perioada schimbului generațiilor de arendași (30-35 de ani). Ca formă specifică a relațiilor de arendă poate fi practicată încheierea contractelor de arendă cu dreptul de cumpărare treptată a suprafețelor arendate de la tată (bunic) la fiu (nepot), de la alte rude de linia întâia, a doua etc.
2. În cazul afacerilor de moștenire (donație) a pământurilor agricole toată, suprafața de proprietate privată a testatorului să fie donată unui singur moștenitor, ultimul fiind obligat a se achita cu alți moștenitori conform declarației speciale, anexate la testament. Normele principale corespunzătoare trebuie să fie introduse în Codul Civil și în alte acte legislative în vigoare.
3. La etapa de postprivatizare, sectorul agricol autohton trebuie să fie bazat pe principiul eficientei economice, care presupune că, prin intermediul mecanismelor și pârghiilor de piață, pământul agricol treptat se va concentra în mâinile proprietarilor celor mai iscusiți și celor mai devotați meseriei agrare, ultimii fiind, totodată, puternic susținuți din partea statului.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Codul civil al Republicii /Legea nr. 1107-XV din 6 iunie 2002. În. Monitorul Oficial al Republicii nr.82-86, art. 199. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=325085
Codul familiei al Republicii /Legea Republicii nr.1316-XIV din 26.10.2000. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.47-48, art. 14. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=286119
Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.91. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.107/817 din 04.09.2001. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&id=313324
Lege pentru modificarea și completarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998 nr. 52-XVI din 09.03.2006. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.59-62/242 din 14.04.2006. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=7AA34BC9:5DB0790A
Legea cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din 25.02.98. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998. http://lex.justice.md/md/311616/
Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.163-166/650 din 01.08.2003. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=C5F817D5:37CBAE3A
Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 233-236. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312814&lang=1
Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 233-236. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312814&lang=1
Legea privind protecția consumatorilor nr. 105-XV din 13.03.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.176-181/513 din 21.10.2011. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=546986A0:88685EC5
Legea privind societățile pe acțiuni nr. 1134-XIII din 02.04.97. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.1-4/1 din 01.01.2008. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=312737
Legea RM cu privire la arenda în agricultură. Nr. 198 din 15.05.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 163-166 din 01.08.2003. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=C5F817D5:37CBAE3A
Legea RM privind administrarea și deetatizarea proprietății publice. Nr. 121-XVI din 04.05.2007. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.90-93/401 din 29.06.2007. http://www.promstroi.md/upfiles/kfm/biblioteka/Lege%20privind%20administrarea%20si%20deetatizarea%20proprietatii%20publice.pdf
Hotărîre cu privire la aprobarea Regulamentului Întreprinderii de arendă și a Regulamentului antreprizei de arendă nr. 284 din 21.05.93. Monitor nr.5/160 din 30.05.1993. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=296057
Monografii, articole de specialitate
Baieș S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică. Chișinău: Nova, 2007. 425 p.
Bajura T. Tarife și costuri în agricultură. Chișinău: Cartier, 2004. 216 p.
Bîrsan C. Regimul juridic al bunurilor imobile. București: Editura Științifică și Enciclopedică, 1983. 489 p.
Boroi G. Drept civil. Partea generală. Persoanele. București: All Beck, 2001. 421 p.
Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole în (teorie, metode, practică). Chișinău: Pontos, 2009. 416 p.
Chibac Gh. Drept civil. Contracte special. ediția a II-a. Vol III. Chișinău: Cartier, 2005. 720 p.
Chibac Gh., Băieșu A., Rotari Al. ș.a Drept civil. Contracte speciale. Chișinău: Cartier juridic, 2005. 344 p.
Cimil D., Poiras I. Rezoluțiunea, rezilierea și revocarea contractelor civile. În: Revista Națională de Drept, 2004, nr.5, p.28-33
Cojocari E., Titulescu R. Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendaș. Optica legiuitorului privind condițiile speciale necesare, în volumul simpozionului cu participare internațională: “Evoluția sistemului legislativ românesc și european în contextul Tratatului de la Lisabona” (Universitatea „Spiru Haret”, ), : Sitech, 2008, p. 77-82
Cosmovici Paul M. Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație. București: ALLBECK, 1998. 560 p.
Deak F. Tratat de drept civil. Contracte special. București: Actami, 1996. 499 p.
Dicționarul explicativ al limbii române. Academia Română. Institutul de Lingvistică Iorgu Iordan. București: Univers Enciclopedic, 1998. 1480 p.
Dogaru I. Drept civil. Contracte speciale. București: All Beck, 2004. 599 p.
Drept civil. Contracte speciale / Coordonator I.Dogaru. București: All Beck, 2004. 880 p.
Enderlein F., Maskow D. International Sales Law. United Nations Convention on Contracts for the International of Goods. Convention on the Limitation Period in the International of Goods. A Commentary. : Oceana Publications, 1992. 391 p.
Genicon T. La résolution du contrat pour inexécution. Thèses. Tome 484. : L.G.D.J., 2007. 840 p.
Ghiliotina II” pregătită de cădere”. În: Buletin informativ. Guvernul Republicii . 2007, nr. 11, p. 16-17
Guillien R., Vincent J. Lexiquc dc termes juridiqucs. : Dalloz, Jurisprudence Generale, 1972. 714 p.
Hamangiu C. și alții. Tratat de drept civil român. Vol. II. București: ALL BECK, 2002. 796 p.
Hamangiu C. Tratat de drept civil roman, vol. III, Colecția Restitutio. București: ALL BECK, 1998. 782 p.
Hamangiu C., , Băicoinau Al. Contracte Civile, București: Nova 1999, p. 489 720 p.
Isac E. Particularitățile pieței funciare și proprietatea privată asupra pământului. În: Economică. 2007, nr. 3, p.19-22
Ispas M.-C. Rezilierea și rezoluțiunea în contractele comerciale. Practică judiciară comentată. București: Universul Juridic, 2010. 298 p.
Leik A. Drept civil. Drepturile reale. : Apolonia, 1998. 316 p.
Pop L. Drept civil. Teoria generală a obligațiilor. : Nova, 1994. 416 p.
Popescu S. Riscuri invstiționale pe piața funciară și metodele de combatere a lor. În: Economic growth in conditions of internationalization, International Scientific and preactical conference V-th ed., IEFS, Vol. I, 21-22 octombrie, 2010, Chișinău, p. 415- 420
Popescu S. Valoarea și prețul de piață al pămîntului agricol. În: Revista Teoretico-științifică Economie și sociologie, 2010, nr. 3, p. 135 – 142
Roșca Nicolae; Sergiu Baieș, Dreptul afacerilor. vol. Chișinău: Tipografia Centrală, 2004. 469 p. pag 56
Stătescu C. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale. București: Editura Didactică și Pedagogică, 1970. 625 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept civil pentru învățământul superior economic. București: Lumina Lex, 2002. 516 p.
Stoica V. Rezoluțiunea și rezilierea contractelor. București: All Educațional, 1997. 219 p.
Uțică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacțiile cu terenurile agricole, proprietate privată. Chișinău: Agenția de Consultanță și Școlarizare în Agricultură. 2004. 355 p.
Vlachide P.C. Repetiția principiilor de drept civil. Vol. II. București: Novas, 1994. 616 p.
Vlahide P. C. Repetiția principiilor de drept civil. Volumul I. București: Europa Nova, 1999. 522 p.
Apxипoв C.И. Cyбъeкт пpава: тeopeтичecкиe иccлeдoвания. CПб.: Юpид. цeнтp Пpecc, 2004. 401 p.
Eгopoва M.A. Oднocтopoнний oтказ oт иcпoлнeния гpажданcкo-пpавoвoгo дoгoвopа. 2-e изд., пepepаб. и дoп. Mocква: Cтатyт, 2010. 528 p.
Каpапeтoв A.Г. Aнализ нeкoтopыx вoпpocoв заключeния, иcпoлнeния и pаcтopжeния дoгoвopoв в кoнтeкcтe peфopмы oбязатeльcтвeннoгo пpава Poccии. În: Becтник Bыcшeгo Apбитpажнoгo Cyда Poccийcкoй Фeдepации, 2009, nr. 2, p. 21-33
Чиpкин B.E. Юpидичecкoe лицo пyбличнoгo нpава. Mocква: Hopма, 2007. 680 p.
Culegeri de documente, practica judiciară
Decizia Colegiului civil și de contencios administrativ lărgit al CSJ din 17.02.2011. Dosar nr. 2ra-75/11. www.csj.md
Decizia Colegiului economic al Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova. Dosarul nr.2re-45/2005 din 09.02.2005. www.csj.md
Decizia Colegiului economic lărgit al CSJ din 5 iunie 2008. Dosar nr. 2rae-68/08. www.csj.md
Site internet
Dictionnaire du droit prive francais par Serge Braudo Conseillcr honoraire a la Cour d'appel de // http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/personne-morale.php – accesat 13.01.2014
Federative Republic of Austria Constitution // http://www.vescc.com/constitution/austria-constitution-eng.html; Federative Republic of Brazil Constitution // http://www.v-brazil.com/government/laws/titlell.html; Constitution of The Republic of Bulgaria // http://www.parliament.bg/_page=const&lng=en; The Constitution of Georgia // http://www.parliament.ge/files/68_1944_951190_CONSTIT_27_12.06.pdf; The Republic of Kazakhstan Constitution // http://www.akorda.kz/sections?OpenForm&id_doc=DB26C3FF70789C84462572340019E60A&lang=en – accesat 14.01.2010
Гpажданcкий кoдeкc Poccийcкoй Фeдepации (ГК PФ) [ONLINE]., http://base.garant.ru/10164072/ (citat 29.04.2014).
The Constitution of Greece // http://www.hri.org/MFA/syntagma/artcl120.html – accesat 14.03.2014
ANEXA I
Distribuirea exploatațiilor agricole după dimensiunea lor economică (ESU) în țările Uniunii Europene
ANEXA II
Gruparea unităților administrativ-teritoriale (UAT) ale Republicii după criteriului calității solului (ex., roada culturilor cerealiere)
SUMMARY
Renting involves some peculiarities, including some under the provisions of law, such as for example the conditions for individual tenant, which was printed contract an intuitu personae character; solemnity imposed under penalty of nullity of the contract and obviously the terminology used. Another feature of the lease is given the destination of the goods subject to this contract (agricultural exploitation) .
Moreover, the subject is required to present the fact that the right to use, lease the real estate for a term longer than three years is subject to mandatory registration. In the above sense, given the need that is required by the need to regulate the legal regime imposed buildings once admission in circuit civil buildings. Securing real estate transactions, commercial and creating an appropriate regulatory framework designed to determine the class of buildings subject to registration in the register of immovable property, identification, formation of immovable property, as defined in Law.
Analysis and research theme addressed issues posed were made: – in terms of doctrine, the level of research topic is determined by the evolution of ideas initiated by representative authors; – In terms of jurisprudential, scientific approach is focused mainly on judicial practice in the area of Romania and Moldova.
Own contribution in elucidating the topic: I tried to draw more attention to the state in which the legal rules regarding theoretical and land lease contract to the doctrine and practice of the . It is clear that lack of space but I still tried to see what degree research topic in comparative law aspect. Besides all this I tried to reveal more fully the concept of register of real estate, both in terms of historical as well as civil.
In this work we approached analytic latest events and trends denoting the sources consulted in the regulation of legal theoretical rules regarding land lease contract.
Based on the investigations and scientific findings substantiated the dynamic development of the land market we submitt the following recommendations:
For lease relations it is necessary that they be converted into long-term relationships, operation contracts lease term is at least equal to the exchange between generations of tenants.
At the post privatization phase domestic agricultural sector must be based on the principle of economic efficiency, which implies that the mechanisms and levers market gradually agricultural land owners would be held most skilled and most dedicated agricultural trade, the last being also strongly supported by the state.
BIBLIOGRAFIE
Izvoare normative
Codul civil al Republicii /Legea nr. 1107-XV din 6 iunie 2002. În. Monitorul Oficial al Republicii nr.82-86, art. 199. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=325085
Codul familiei al Republicii /Legea Republicii nr.1316-XIV din 26.10.2000. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.47-48, art. 14. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=286119
Codul funciar nr. 828-XII din 25.12.91. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.107/817 din 04.09.2001. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&id=313324
Lege pentru modificarea și completarea Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25 februarie 1998 nr. 52-XVI din 09.03.2006. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.59-62/242 din 14.04.2006. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=7AA34BC9:5DB0790A
Legea cadastrului bunurilor imobile Nr.1543-XIII din 25.02.98. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.44-46/318 din 21.05.1998. http://lex.justice.md/md/311616/
Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198-XV din 15.05.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.163-166/650 din 01.08.2003. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=C5F817D5:37CBAE3A
Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 233-236. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312814&lang=1
Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor imobile. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 233-236. http://lex.justice.md/viewdoc.php?action=view&view=doc&id=312814&lang=1
Legea privind protecția consumatorilor nr. 105-XV din 13.03.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.176-181/513 din 21.10.2011. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=546986A0:88685EC5
Legea privind societățile pe acțiuni nr. 1134-XIII din 02.04.97. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.1-4/1 din 01.01.2008. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=312737
Legea RM cu privire la arenda în agricultură. Nr. 198 din 15.05.2003. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr. 163-166 din 01.08.2003. http://lex.justice.md/document_rom.php?id=C5F817D5:37CBAE3A
Legea RM privind administrarea și deetatizarea proprietății publice. Nr. 121-XVI din 04.05.2007. În. Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.90-93/401 din 29.06.2007. http://www.promstroi.md/upfiles/kfm/biblioteka/Lege%20privind%20administrarea%20si%20deetatizarea%20proprietatii%20publice.pdf
Hotărîre cu privire la aprobarea Regulamentului Întreprinderii de arendă și a Regulamentului antreprizei de arendă nr. 284 din 21.05.93. Monitor nr.5/160 din 30.05.1993. http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=296057
Monografii, articole de specialitate
Baieș S., Roșca N. Drept Civil. Partea generală. Persoana fizică. Persoana juridică. Chișinău: Nova, 2007. 425 p.
Bajura T. Tarife și costuri în agricultură. Chișinău: Cartier, 2004. 216 p.
Bîrsan C. Regimul juridic al bunurilor imobile. București: Editura Științifică și Enciclopedică, 1983. 489 p.
Boroi G. Drept civil. Partea generală. Persoanele. București: All Beck, 2001. 421 p.
Botnarenco I. Consolidarea terenurilor agricole în (teorie, metode, practică). Chișinău: Pontos, 2009. 416 p.
Chibac Gh. Drept civil. Contracte special. ediția a II-a. Vol III. Chișinău: Cartier, 2005. 720 p.
Chibac Gh., Băieșu A., Rotari Al. ș.a Drept civil. Contracte speciale. Chișinău: Cartier juridic, 2005. 344 p.
Cimil D., Poiras I. Rezoluțiunea, rezilierea și revocarea contractelor civile. În: Revista Națională de Drept, 2004, nr.5, p.28-33
Cojocari E., Titulescu R. Sfera persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendaș. Optica legiuitorului privind condițiile speciale necesare, în volumul simpozionului cu participare internațională: “Evoluția sistemului legislativ românesc și european în contextul Tratatului de la Lisabona” (Universitatea „Spiru Haret”, ), : Sitech, 2008, p. 77-82
Cosmovici Paul M. Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație. București: ALLBECK, 1998. 560 p.
Deak F. Tratat de drept civil. Contracte special. București: Actami, 1996. 499 p.
Dicționarul explicativ al limbii române. Academia Română. Institutul de Lingvistică Iorgu Iordan. București: Univers Enciclopedic, 1998. 1480 p.
Dogaru I. Drept civil. Contracte speciale. București: All Beck, 2004. 599 p.
Drept civil. Contracte speciale / Coordonator I.Dogaru. București: All Beck, 2004. 880 p.
Enderlein F., Maskow D. International Sales Law. United Nations Convention on Contracts for the International of Goods. Convention on the Limitation Period in the International of Goods. A Commentary. : Oceana Publications, 1992. 391 p.
Genicon T. La résolution du contrat pour inexécution. Thèses. Tome 484. : L.G.D.J., 2007. 840 p.
Ghiliotina II” pregătită de cădere”. În: Buletin informativ. Guvernul Republicii . 2007, nr. 11, p. 16-17
Guillien R., Vincent J. Lexiquc dc termes juridiqucs. : Dalloz, Jurisprudence Generale, 1972. 714 p.
Hamangiu C. și alții. Tratat de drept civil român. Vol. II. București: ALL BECK, 2002. 796 p.
Hamangiu C. Tratat de drept civil roman, vol. III, Colecția Restitutio. București: ALL BECK, 1998. 782 p.
Hamangiu C., , Băicoinau Al. Contracte Civile, București: Nova 1999, p. 489 720 p.
Isac E. Particularitățile pieței funciare și proprietatea privată asupra pământului. În: Economică. 2007, nr. 3, p.19-22
Ispas M.-C. Rezilierea și rezoluțiunea în contractele comerciale. Practică judiciară comentată. București: Universul Juridic, 2010. 298 p.
Leik A. Drept civil. Drepturile reale. : Apolonia, 1998. 316 p.
Pop L. Drept civil. Teoria generală a obligațiilor. : Nova, 1994. 416 p.
Popescu S. Riscuri invstiționale pe piața funciară și metodele de combatere a lor. În: Economic growth in conditions of internationalization, International Scientific and preactical conference V-th ed., IEFS, Vol. I, 21-22 octombrie, 2010, Chișinău, p. 415- 420
Popescu S. Valoarea și prețul de piață al pămîntului agricol. În: Revista Teoretico-științifică Economie și sociologie, 2010, nr. 3, p. 135 – 142
Roșca Nicolae; Sergiu Baieș, Dreptul afacerilor. vol. Chișinău: Tipografia Centrală, 2004. 469 p. pag 56
Stătescu C. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale. București: Editura Didactică și Pedagogică, 1970. 625 p.
Ștefănescu B., Dimitriu R. Drept civil pentru învățământul superior economic. București: Lumina Lex, 2002. 516 p.
Stoica V. Rezoluțiunea și rezilierea contractelor. București: All Educațional, 1997. 219 p.
Uțică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacțiile cu terenurile agricole, proprietate privată. Chișinău: Agenția de Consultanță și Școlarizare în Agricultură. 2004. 355 p.
Vlachide P.C. Repetiția principiilor de drept civil. Vol. II. București: Novas, 1994. 616 p.
Vlahide P. C. Repetiția principiilor de drept civil. Volumul I. București: Europa Nova, 1999. 522 p.
Apxипoв C.И. Cyбъeкт пpава: тeopeтичecкиe иccлeдoвания. CПб.: Юpид. цeнтp Пpecc, 2004. 401 p.
Eгopoва M.A. Oднocтopoнний oтказ oт иcпoлнeния гpажданcкo-пpавoвoгo дoгoвopа. 2-e изд., пepepаб. и дoп. Mocква: Cтатyт, 2010. 528 p.
Каpапeтoв A.Г. Aнализ нeкoтopыx вoпpocoв заключeния, иcпoлнeния и pаcтopжeния дoгoвopoв в кoнтeкcтe peфopмы oбязатeльcтвeннoгo пpава Poccии. În: Becтник Bыcшeгo Apбитpажнoгo Cyда Poccийcкoй Фeдepации, 2009, nr. 2, p. 21-33
Чиpкин B.E. Юpидичecкoe лицo пyбличнoгo нpава. Mocква: Hopма, 2007. 680 p.
Culegeri de documente, practica judiciară
Decizia Colegiului civil și de contencios administrativ lărgit al CSJ din 17.02.2011. Dosar nr. 2ra-75/11. www.csj.md
Decizia Colegiului economic al Curții Supreme de Justiție a Republicii Moldova. Dosarul nr.2re-45/2005 din 09.02.2005. www.csj.md
Decizia Colegiului economic lărgit al CSJ din 5 iunie 2008. Dosar nr. 2rae-68/08. www.csj.md
Site internet
Dictionnaire du droit prive francais par Serge Braudo Conseillcr honoraire a la Cour d'appel de // http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/personne-morale.php – accesat 13.01.2014
Federative Republic of Austria Constitution // http://www.vescc.com/constitution/austria-constitution-eng.html; Federative Republic of Brazil Constitution // http://www.v-brazil.com/government/laws/titlell.html; Constitution of The Republic of Bulgaria // http://www.parliament.bg/_page=const&lng=en; The Constitution of Georgia // http://www.parliament.ge/files/68_1944_951190_CONSTIT_27_12.06.pdf; The Republic of Kazakhstan Constitution // http://www.akorda.kz/sections?OpenForm&id_doc=DB26C3FF70789C84462572340019E60A&lang=en – accesat 14.01.2010
Гpажданcкий кoдeкc Poccийcкoй Фeдepации (ГК PФ) [ONLINE]., http://base.garant.ru/10164072/ (citat 29.04.2014).
The Constitution of Greece // http://www.hri.org/MFA/syntagma/artcl120.html – accesat 14.03.2014
ANEXA I
Distribuirea exploatațiilor agricole după dimensiunea lor economică (ESU) în țările Uniunii Europene
ANEXA II
Gruparea unităților administrativ-teritoriale (UAT) ale Republicii după criteriului calității solului (ex., roada culturilor cerealiere)
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Contractul de Arenda a Terenurilor Agricole (ID: 127074)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.