Contextul Institutional Si Legislativ al Legilor Adoptate In Decursul Timpului In Romania

Capitolul 2

CONTEXTUL INSTITUȚIONAL ȘI LEGISLATIV AL LEGILOR

ADOPTATE ÎN DECURSUL TIMPULUI ÎN ROMÂNIA

2.1. Referințe normative

Legea fondului funciar, legea nr. 18/1991, republicata 1998

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, modificată prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 41/2004, aprobată prin Legea nr. 499/2004.

Ordinul nr. 634din 13/10/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară

Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară

Anul 1933 este socotit anul apariției cadastrului modern prin adoptarea Legii nr.23/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și introducerea cărților funciare în Vechiul Regat  și Basarabia, cu posibilitatea ca documentele cadastrale să fie recunoscute pe "piața de capital" printre " titlurile de valoare".

Conform Legii 18 din 19 februarie 1991 , și a dispozițiilor generale privind legea fondului funciar, fondul funciar al României este format conform Art.1 din ‘’ terenurile de orice fel, indiferent de destinație, de titlul pe baza căruia sunt deținute sau de domeniul public ori privat din care fac parte’’.

În acea perioada , prin deținătorii de terenuri se intelege conform Art. 3‘’ titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra acestora sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesori ori deținători precari. ‘’.

Conform Art. 7. – ‘’Fondul funciar și, în mod corespunzător, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale trebuie înregistrate în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară prevăzute de lege.’’

Privind este prezentat modul în care se stabilește dreptul de proprietate privată asupra terenurilor,  se poate observa faptul că dreptul de proprietate se făcea, ‘’la cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate în limita unei suprafețe minime de 0,5 ha pentru fiecare persoană îndreptățită, potrivit prezentei legi, și de maximum 10 ha de familie, în echivalent arabil.’’

Se poate observa în Art. 15, alin 5, faptul că ‘’se vor atribui, la cerere, persoanelor care și-au pierdut total sau parțial capacitatea de muncă și moștenitorilor celor care au decedat – ca urmare a participării la lupta pentru victoria Revoluției din decembrie 1989 – în proprietate, terenuri în suprafață de 10.000 m2 în echivalent arabil. Pentru terenurile atribuite, acești beneficiari nu datorează taxe sau impozite.’’ ,lucru reprezentativ acelei perioade.

Ȋn Art. 21 este specificat faptul că în localitățile care dețin un surplus de terenuri agricole , și prezintă un deficit privind forța de muncă in agricultură, li se poate atribui teren în proprietate ’’până la 10 ha în echivalent arabil tuturor familiilor care solicită în scris și se obligă să lucreze această suprafață. ’’. De asemenea, familiile care nu dețin pământ sau dețin o suprafată mică în alte localități, pot solicita în scris, pentru a primi în proprietate până la 10 ha teren în echivalent arabil, ’’ cu obligația de a-și stabili domiciliul în comună, oraș sau municipiu, după caz, și de a cultiva pământul primit, renunțând la proprietatea avută în localitatea lor, din extravilan. ’’

Referitor la restituirea terenurilor, specificate in Art. 22, se poate observa cum comunitățile de cult și-au revendicat suprafețe mari din imobilele pe care le-au deținut cândva, astfel :

Parohiile până într-o diferență de 5 ha, dar nu mai mult de 10 ha;

Mănăstirile și schiturile într-o diferență de 10 ha , dar nu mai mult de 50 ha.

Suprafețele de teren mult mai mari pot fi restituite organelor reprezentative ale unităților de cult, astfel :

– Centrului patriarhal ,până la 200 ha;

– Centrelor eparhiale , până la 100 ha;

– Protoieriile, până la 50 ha;

– Parohiile din mediul urban, până la 10 ha;

– Filialele din mediul rural și urban, până la 10 ha.

In Art.24 este specificată problema terenurilor din intravilan care au fost atribuite cooperativelor agricole de producție , cooperatorilor sau altor persoane indreptățite , terenuri care ‘’ rămân și se înscriu în proprietatea actualilor deținători, chiar dacă atribuirea s-a făcut din terenurile preluate în orice mod de la foștii proprietari. ‘’. În schimbul terenurilor , foștii proprietari ‘’ vor fi compensați cu o suprafață de teren echivalentă în intravilan sau, în lipsă, cu teren situat în extravilan, în imediata vecinătate‘’.

În ceea ce priveste dispozițiile terenurilor proprietate de stat și unele prevederi speciale , denumește terenurile aflate în proprietatea statului , ca fiind , conf. Art. 35 ,alin. 1 , ‘’ acele suprafețe intrate în patrimonial său în conformitate cu prevederile legale existente până la data de 1 ianuarie 1990 și înregistrate ca atare în sistemul de evidență al cadastrului funciar general și în amenajamentele silvice’’.

Conform Art. 41 , terenurile agricole fără construcții sau alte amenajări , ce se află în proprietatea statului sau în administrarea primăriilor, se vor restitui foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, dar fără a se depăși suprafața de 10 ha de familie. În cazul localităților cu deficit de teren, unde terenurile foștilor proprietari se află în proprietatea statului și acestora nu li se pot atribui lor sau moștenitorilor suprafața minimă prevăzută de prezenta lege, comisiile județene vor hotărâ atribuirea unei suprafețe de 5.000 m2 de familie, în echivalent arabil din terenurile aflate în proprietatea statului.

Și în cazul terenurilor poziționate în zone montane , unde proprietarii sunt defavorizați de factori naturali precum clima, altitudinea, panta, izolarea,acestora li se poate atribui o suprafață de teren de până la 10 ha .

În cazul terenurilor cu vegetație forestieră, păduri, zăvoaie, tufărișuri, pășuni și fânețe împădurite, care au trecut în proprietatea statului prin efectul unor acte normative speciale ,persoanele fizice sau, după caz, moștenitorii acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate și pentru diferența peste 1 ha, dar nu mai mult de 30 ha, de familie.

Specificat în Art. 49 este faptul că persoanele cărora li s-au constituit drepturi de proprietate asupra terenurilor agricole sunt obligate să respecte întocmai condițiile prevăzute de lege. Nerespectarea acestor condiții atrage pierderea dreptului de proprietate asupra terenului. În acest caz, pentru teren nu se vor acorda despăgubiri, iar pentru construcții, proprietarul va primi o despăgubire egală cu valoarea reală a acestora.

Dispozițiile procedurale prin care comisiile județene, locale, soluționează, validează sau resping contestațiile

Comisia locală este autoritate publică cu activitate administrativă, iar comisia județeană este autoritate publică cu autoritate administrativ-jurisdicțională

Hotărârile comisiei județene asupra contestațiilor persoanelor care au cerut reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate privată asupra terenului, și cele asupra măsurilor stabilite de comisiile locale se comunică celor interesați prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.

În cazul în care comisia locală refuză înmânarea titlului de proprietate emis de comisia județeană sau punerea efectivă în posesie, persoana nemulțumită poate face plângere la instanța în a cărei rază teritorială este situat terenul.

Dacă instanța admite plângerea, primarul va fi obligat să execute de îndată înmânarea titlului de proprietate sau, după caz, punerea efectivă în posesie, sub sancțiunea condamnării la daune cominatorii pentru fiecare zi de întârziere, anume stabilite de instanță.

Circulația juridică a terenurilor, stabilește faptul că terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, sunt și rămân în circuitul civil . Ele pot fi dobândite și înstrăinate prin oricare dintre modurile stabilite de legislația civilă, cu respectarea dispozițiilor din prezenta lege.

În toate cazurile de dobândire, prin acte juridice între vii, proprietatea dobânditorului nu poate depăși 100 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare .

Conform Art. 68,’’ persoanele fizice care nu au cetățenie română și domiciliul în România, precum și persoanele juridice care nu au naționalitate română și sediul în România, nu pot dobândi în proprietate terenuri de orice fel prin acte între vii ‘’.

Persoanele prevăzute mai sus, care dobândesc în proprietate terenuri prin moștenire, sunt obligate să le înstrăineze în termen de 1 an de la data dobândirii, sub sancțiunea trecerii în mod gratuit a acestora în proprietatea statului și în administrarea Agenției pentru Dezvoltare și Amenajare Rurală .

Înstrăinarea de terenuri agricole în extravilan, prin vânzare, se poate face prin exercitarea dreptului de preempțiune. Dreptul de preempțiune la înstrăinare revine coproprietarilor, dacă este cazul, și apoi proprietarilor vecini și se exercită prin Agenția pentru Dezvoltare și Amenajare Rurală.

Folosirea terenului pentru producția agricolă și silvică, specifică conform Art. 74 faptul că toți deținătorii de terenuri agricole sunt obligați să asigure cultivarea acestora și protecția solului. Proprietarii de terenuri care nu își îndeplinesc obligațiile vor fi somați în scris de către primării să execute aceste obligații.

Persoanele care nu dau curs somației și nu execută obligațiile în termenul stabilit de primar, vor fi sancționate, anual, cu plata unei sume de la 50.000 lei la 100.000 lei/ha, în raport cu categoria de folosință a terenului.

Protecția și ameliorarea solului se realizează prin lucrări de prevenire și de combatere a proceselor de degradare și poluare a solului provocate de fenomene naturale sau cauzate de activități economice și sociale.

Terenurile care prin degradare și poluare și-au pierdut, total sau parțial, capacitatea de producție pentru culturi agricole sau silvice vor fi constituite în perimetre de ameliorare.

Deținătorii sunt obligați să pună la dispoziție terenurile din perimetrul de ameliorare în vederea aplicării măsurilor și lucrărilor prevăzute în proiectul de ameliorare, păstrând dreptul de proprietate.

Dacă prefectul decide includerea terenului în perimetrul de ameliorare, consiliul local este obligat să-i atribuie în folosință, titularului terenului în cauză, o suprafață de teren corespunzătoare, pe toată durata realizării lucrărilor de ameliorare.

În cazul în care statul nu dispune în localitatea respectivă de un alt teren asemănător pentru rezolvarea situației , iar proprietarul nu este de acord să primească un alt teren la distanță mai mare, se va aplica procedura de expropriere pentru cauză de utilitate publică, prevăzută de Legea nr. 33/1994.

Terenurile degradate și poluate, incluse în perimetrul de ameliorare, sunt scutite de taxe și impozite către stat, județ sau comună, pe timpul cât durează ameliorarea lor.

Ocuparea în întregime sau în parte a terenurilor de orice fel, înființarea sau mutarea semnelor de hotar și a reperelor de marcare, fără aprobarea primită în condițiile legii, sau refuzul de a elibera terenul astfel ocupat fără drept constituie infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la 1 la 5 ani.

Legea este cuprinsă în trei titluri , împărțite la rândul lor în capitole . Primul titlu , ‘’Regimul general al cadastrului și publicității imobiliare’’, prezintă în Capitolul I dispozițiile generale privind cadastrul și cărțile funciare în România , unde cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țări. Cadastrul realizează conf. Art. 1, alin 2 , ‘’identificarea, măsurarea, descrierea și înregistrarea imobilelor în documentele cadastrale și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale.’’ . Cartea funciară cuprinde conform Art. 1, alin 3, ‘’descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice’’, iar imobilul reprezintă conform Art. 1, alin 5 ‘’ terenul, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, aparținând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică printr-un număr cadastral unic’’.

În Art. 2 , alin 1 , se definește sectorul cadastral ca fiind ’’unitatea de suprafață delimitată de elemente liniare stabile în timp – șosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc. ’’.

Realizarea sistemului integrat de cadastru și carte funciară se face prin următorii pasi:

– identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice;

– identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a posesorilor;

– furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate;

– publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror raporturi juridice supuse publicității, referitoare la imobile.

Planul cadastral conține reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară, precum și numerele cadastrale ale acestora. Planul cadastral este actualizat de către inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară.

Extrasul de plan cadastral reprezintă secțiunea din planul cadastral, cu reprezentarea imobilului și a celor învecinate, a dimensiunilor laturilor acestuia, precum și a datei ultimei actualizări a bazei de date grafice gestionate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

În următoarele articole se vorbește despre Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, cum este organizată la nivelul fiecărui județ, obligațiile ce le revin instituțiilor publice, notarilor publici, experților judiciari, persoanelor autorizate să realizeze lucrări de cadastru, geodezie, cartografie și fotogrammetrie și executorii judecătorești, si despre cum este formată conducerea Agenției Naționale.

Capitolul II , Organizarea activității de cadastru , incepe cu prezentarea atribuțiilor principale ale Agenției Națională, printre care : coordonează și controlează executarea lucrărilor de cadastru, sigură înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii țări, elaborează regulamente și norme, promovează tehnici, procedee și metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, autorizează persoanele fizice și juridice care pot executa lucrări de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei și cartografiei, organizează și administrează fondul național de geodezie și cartografie, asigură executarea și actualizarea hărților oficiale, avizează tehnic expertizele efectuate de către experții judiciari etc .

In capitolul al III-lea , se prezintă organizarea lucrărilor sistematice de cadastru în vederea înscrierii în cartea funciară, unde înregistrarea sistematică a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară se realizează pe baza măsurătorilor necesare realizării planului cadastral, unde sunt determinate pozițiile limitelor dintre imobilele învecinate, pe baza realității din teren. În cadrul funcției economice a cadastrului se evidențiază elementele tehnice necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau a impozitelor sau taxelor pentru aceste imobile.

Lucrările tehnice de cadastru se realizează utilizând limitele unităților administrativ-teritoriale și limitele intravilanelor din sistemul integrat de cadastru și carte funciară, in timp de limitele unităților administrativ-teritoriale sunt identificate, marcate, rectificate ori actualizate de către comisia de delimitare.

În situația în care limitele sunt contestate, până la soluționare, se utilizează cele din sistemul integrat de cadastru și carte funciară, folosite de oficiile teritoriale. Dacă există diferențe între limitele gestionate de oficiile teritoriale ale județelor învecinate, până la soluționarea litigiului,cea care decide asupra limitei care este utilizată este Agenția Națională.

Ulterior stabilirii limitelor unităților administrativ-teritoriale, acestea pot fi rectificate, actualizate sau modificate, după caz.

Realizării lucrărilor de înregistrare sistematică a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate, a dus la constatarea faptului ca la nivelul unor tarlale exista un deficit de suprafață, suprafața fiecărui imobil din respectiva tarla se diminuează proporțional cu suprafața din titlul de proprietate.Diferența de suprafață de teren se va acorda din terenuri în limita disponibilului din unitatea administrativ-teritoriala, iar în cazul în care nu mai există disponibil, comisiile abilitate au posibilitatea să propună și să stabilească acordarea de măsuri compensatorii.

Pentru a se face înscrierea în documentele tehnice cadastrale și în cartea funciară a unui imobil, este suficientă prezentarea ultimului act doveditor al drepturilor reale privitoare la imobil, iar inscrierea se face pe baza suprafetelor rezultate din masuratori.

Documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral in parte și evidențiază situația constatată de persoana autorizată care efectuează lucrările de înregistrare sistematică. Documentele tehnice sunt:

planul cadastral;

registrul cadastral al imobilelor;

opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor și al altor deținători.

Pentru o cat mai buna derulare a lucrărilor de cadastru , primarul unității administrativ-teritoriale are obligația să înștiințeze deținătorii imobilelor, prin afișare și prin alte mijloace de publicitate, cu privire la obligația acestora, respectiv:

– să permită accesul specialiștilor să execute măsurătorile;

 să prezente actele juridice referitoare la imobile;

să identifice limitele imobilelor împreună cu echipele care realizează lucrările de specialitate;

 să verifice informațiile privitoare la imobilele pe care le dețin.

Dacă proprietarii, posesorii sau alți deținători nu se prezintă, identificarea limitelor imobilelor se va face în lipsa acestora.

Persoana autorizată care efectuează lucrarea de cadastru, lucrare constand în identificarea și măsurarea imobilelor, preia o copie legalizată a documentelor, prelucrează datele obținute și întocmește documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral în parte. Copiile legalizate ale documentelor se vor prelua numai dacă acestea nu există în arhiva oficiului teritorial sau a autorității administrației publice locale ori a emitentului acestora. Aceste entități au obligația eliberării gratuite a documentelor sau a copiilor certificate de pe acestea în termen de cel mult 30 de zile lucrătoare de la data înregistrării cererii persoanei autorizate.

În lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, inregistrarea sistematica a imobilelor se face în baza identificării efectuate de persoana autorizată care efectuează lucrările și cel puțin un reprezentant al unității administrativ-teritoriale proprietarii, posesorii sau alți deținători , iar verificarea și recepția lucrărilor și a documentelor tehnice se face de către personalul de specialitate angajat , sub condiția prezentării următoarelor documente:

– fișa de date a imobilului (semnată de către posesorul imobilului și de către persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică);

adeverința eliberată de autoritățile administrației publice locale, (care atestă faptul ca posesorul este cunoscut că deține imobilul sub nume de proprietar sau faptul ca imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidențe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale).