Contabilitatea Investitiilor Imobiliare
CONTABILITATEA INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
CUPRINS
LISTA ABREVIERILOR
ACCA – Asociația Contabililor Autorizați din Marea Britanie.
ASB – Consiliul Standardelor de Contabilitate din Marea Britanie
ANEVAR – Asociața Națională a Evaluatorilor din România
BNM – Banca Națională a Moldovei
CECCAR – Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România
FASB – Consiliul de Elaborare a Standardelor Contabilității Financiare SUA
GAAP – Principii Contabile General Acceptate (SUA)
IAS – Standard Internațional de Contabilitate
IASB – Consiliul pentru Standarde Internaționale de Contabilitate
IFRS – Standard Internațional de Raportare Financiară
IMM – Întreprinderi Mici și Mijlocii
IVS – Standarde Internaționale de Evaluare
IVSC – Consiliul pentru Standarde Internaționale de Evaluare
ÎCS – Întreprindere cu capital străin
SA – Societate pe acțiuni
SFAC – Declarația conceptelor de contabilitate financiară
SNC – Standard Național de Contabilitate
SRL – Societate cu răspundere limitată
SUA – Statele Unite ale Americii
UE – Uniunea Europeană
ÎNTRODUCERE
Actualitatea temei de cercetare și importanța problemei abordate. Armonizarea contabilă internațională a avut o evoluție de cotitură, devenind o convingere fermă, marcată de fenomenul globalizării piețelor financiare și de necesitatea de informare a actorilor acestora.
Realitatea economică și consolidarea fenomenului globalizării economice, evoluția treptată, dar, sigură și accelerată din societatea post – industrială spre societatea informațională și a cunoașterii, impune, inițierea unor eforturi de dezvoltare a teoriei contabilității, care să raspundă transformărilor economice globale, garantării libertății depline a mișcării capitalurilor și stabilității pieței financiare.
Schimbările intervenite pe plan internațional, impun reformarea sistemului contabil din Republica Moldova în conformitate cu Directivele Uniunii Europene și Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS). Această reformare se referă și la contabilitatea investițiilor imobiliare, care impune furnizarea de informații obiective și transparente privind clasificarea, recunoașterea, evaluarea, transferul și ieșirea investițiilor imobiliare la toate etapele ciclului contabil.
Astfel, importanța cercetărilor contabiltății investițiilor imobiliare este determinată de reforma contabilității care prevede implementarea IFRS și aplicarea noilor Standarde Naționale de Contabilitate (SNC). Actualitatea temei de cercetare, este condiționată și de faptul că, în Republica Moldova piața imobiliară este în permanentă creștere și dezvoltare, inspirând o imagine atractivă ca obiect al investirii. Cererea la proprietățile imobiliare este în permanentă creștere, în context, piețele imobiliare impun majorarea prețurilor, astfel, favorizând atracțiile investitorilor. În astfel de situații, scopurile investitorilor pot fi atât menținerea proprietăților imobiliare în vederea posibilei majorări a valorii capitalurilor, cât și închirierii acestora altor persoane terțe. Totodată, investitorii pot urmări concomitent ambele scopuri, să primească venituri din chirii, și respectiv, să le mențină pentru majorarea valorii acestora. Ca urmare, efectuarea unor astfel de tranzacții, impun și aplicarea unor reglementări contabile moderne pentru asigurarea unei gestionări eficiente a acestora.
Actualmente, în Republica Moldova lipsesc investigații complexe și profunde în domeniul contabilității investițiilor imobiliare. În acest context, cercetarea și analiza metodologiei și practicii contabilității investițiilor imobiliare, precum și, stabilirea direcțiilor prioritare de perfecționare a acesteia sunt deosebit de actuale și imoprtante, atât sub aspect teoretic, cât și aplicativ, ceea ce a determinat alegerea temei de cercetare.
Descrierea situației în domeniu și identificarea problemelor cercetării. Unele aspecte aferente contabilității investițiilor imobiliare sunt abordate în lucrările științifice ale savanților-economiști autohtoni și străini: Țurcanu V., Graur A., Lapițcaia L., Ganin B., Avercev I., Babaev I., Blohin C., Evsiucova I., Condracov N., Suglobov A., Griuning H., Alecsander D., Britton A., Bacanov M., Galasiuc V., Marcenco A., Rimer M., Efimova O., Helfert Ă., Gitman L., Vereșiagin S., Barman G., Brighăm I., Damodaran A., Fridman Dj., Șarp U., Yorinssen E., Borodin O, Varlaeva I., Cijevscaia L., Vahrușina M., Polișciuc I., Iacovleva L., Placko L., Collings S., Culicova L., etc.
Lucrările savanților nominalizați, constituie o contribuție semnificativă în dezvoltarea contabilității investițiilor imobiliare, însă acestea nu tratează integral și sub aspect complex problematica în domeniu și nu relevă direcții aprofundate de perfecționare a acestui sector de evidență contabilă.
Totodată, în teoria și practica contabilității investițiilor imobiliare rămân nesoluționate o multitudine de probleme referitoare la clasificarea, recunoașterea și evaluarea investițiilor imobiliare, contabilizării transferului și ieșirii investițiilor imobiliare, precum, și prezentării informațiilor aferente în situațiile financiare.
Problemele nominalizate, urmează a fi soluționate astfel, încât să asigure transparența și comparabilitatea informațiilor contabile, atât la nivel micro, cât și macroeconomic. Soluționarea acestor probleme necesită o investigare aprofundată a conceptelor teoretico – metodologice și aplicative ale contabilității investițiilor imobiliare și identificarea unor căi de perfecționare a acesteia în conformitate cu cerințele internaționale.
În cadrul cercetărilor au fost luate în considerare rezultatele investigațiilor efectuate de savanții autohtoni și străini, precum și prevederile Directivelor UE, IFRS, SNC și altor reglementări contabile naționale și internaționale.
Scopul lucrării constă în examinarea complexă și aprofundată a aspectelor teoretice și aplicative ale contabilității investițiilor imobiliare și fundamentarea direcțiilor principale de perfecționare a acesteia în conformitate cu cerințele economiei de piață și practicile contabile internaționale.
Realizarea scopului propus impune soluționarea următoarelor obiective:
examinarea definiției de investiții imobiliare și concretizarea criteriilor de clasificare și recunoaștere a acestora;
abordarea aspectelor aferente evaluării investițiilor imobiliare la și după recunoașterea inițială;
analiza conceptelor teoretico – metodologice privind contabilitatea investițiilor imobiliare;
identificarea problematicii contabilității transferului de investiții imobiliare;
evidențierea deficiențelor contabilității ieșirii investițiilor imobiliare;
abordarea problematicii aferente prezentării informației privind investițiile imobiliare în situațiile financiare;
aprecierea consecințelor fiscale ale tranzacțiilor cu investițiile imobiliare și a influenței acestora asupra relevanței și credibilității informației financiare;
evidențierea rolului informației privind investițiile imobiliare în fundamentarea deciziilor economice.
Obiectul cercetării îl constituie fluxul informațional al entităților cu diferite forme juridice de organizare care dispun de activități în domeniul investițiilor imobiliare: „Icam” S.A; „Unic” S.A; „Dalia” S.A; „Lemi Invest” S.A; „Viva and CO” SRL.
Metodologia de investigație a lucrării cuprinde abordări fundamentale și specifice privind noțiunile, clasificarea, recunoașterea, evaluarea și contabilizarea investițiilor imobiliare. În cadrul cercetărilor a fost aplicată metoda dialectică cu elementele sale fundamentale: analiza, sinteza, inducția, deducția, precum și metodele inerente ale disciplinelor economice: observarea, compararea, selectarea și gruparea.
Problema științifică importantă soluționată în teză, constă în perfecționarea contabilități operațiunilor de intrare a investițiilor imobiliare; contabilității investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă și cost; contabilității tranzacțiilor de transfer în și din categoria investițiilor imobiliare; și în elucidarea problemelor privind prezentarea informațiilor aferente investițiilor imobiliare în situațiile financiare. Soluționarea acestor probleme în cercetare sunt confirmate prin avantajele recomandărilor formulate în teză și influența semnificativă a acestora asupra performanței entității.
Noutatea și originalitatea științifică a rezultatelor obținute constă în perfecționarea contabilității investițiilor imobiliare și vizează următoarele elemente inovaționale:
aprofundarea și dezvoltarea teoretică a definiției de investiții imobiliare;
recomandarea unor criterii noi de clasificare a investițiilor imobiliare;
identificarea modului de delimitare a investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor, care nu pot fi vândute sau închiriate separat;
elaborarea politicilor contabile aferente investițiilor imobiliare, armonizate la normele internaționale;
elucidarea problemelor și fundamentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiilor imobiliare, în contextul modelelor de evaluare ulterioară a acestora;
îmbunătățirea contabilității tranzacțiilor de transfer și ieșire a investițiilor imobiliare;
abordarea problemelor fiscale în contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare;
eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare.
Semnificația teoretică și valoarea aplicativă a tezei.
Semnificația teoretică a tezei rezultă din următoarele investigații:
dezvoltarea teoretică a definiției de investiții imobiliare;
evidențierea particularităților la clasificarea și delimitarea investițiilor imobiliare;
fundamentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiilor imobiliare la și după recunoaștere;
abordarea aspectelor problematice ale contabilității tranzacțiilor de transfer și ieșire a investițiilor imobiliare și argumentarea necesității de perfecționare;
elucidarea problematicii la prezentarea informațiilor aferente investițiilor imobiliare în situațiile financiare;
evidențierea discordanțelor dintre reglementările contabile naționale și internaționale privind investițiile imobiliare.
Valoarea aplicativă a tezei se confirmă prin:
recomandarea politicilor contabile aferente investițiilor imobiliare, armonizate la normele internaționale;
realizarea modului de determinare a părții nesemnificative la delimitarea investițiilor imobiliare, care nu pot fi vândute sau închiriate separat;
aplicarea în practică a schemelor de înregistrări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare;
recomandarea unor conturi și subconturi noi de evidență contabilă a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare;
aplicarea în practica contabilă a registrului de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare;
recomandarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare.
Rezultatele științifice principale înaintate spre susținere constau în: aprofundarea și dezvoltarea definiției de investiții imobiliare; argumentarea și recomandarea unor noi criterii de clasificare și delimitare a investițiilor imobiliare; evidențierea și argumentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiiloestițiilor imobiliare la și după recunoaștere; aprofundarea metodologiei contabilizării investițiilor imobiliare la transferul și ieșirea acestora; identificarea discordanțelor dintre reglementările contabile naționale și internaționale privind investițiile imobiliare; eficientizarea modului de prezentare a informațiilor aferente investițiilor imobiliare în situațiile financiare.
Implementarea rezultatelor științifice. Recomandările autorului privind politicile contabile aferente investițiilor imobiliare, schemele de înregistrări contabile a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare și formularul Registrul de evidență a transferurilor investițiilor imobiliare sunt implementate în practica contabilă la „Icam” S.A; „Unic” S.A; „Dalia” S.A, „Viva and CO” SRL. Materialele investigațiilor pot fi utilizate în procesul didactic al instituțiilor de învățământ și de instruire profesională cu profil economic.
Aprobarea rezultatelor lucrării. Rezultatele cercetărilor efectuate au fost prezentate și aprobate la 3 conferințe și simpozioane științifice internaționale.
Publicații la tema tezei. Principalele rezultate ale cercetării au fost publicate în 12 lucrări științifice cu un volum de 4,19 coli de autor.
Volumul și structura tezei. Teza cuprinde: adnotarea, introducerea, trei capitole, concluzii și recomandări, bibliografia (171 de titluri), 137 pagini text de bază, 15 figuri, 2 grafice, 21 tabele și 27 anexe.
În Introducere este argumentată actualitatea temei, sunt definite scopul, obiectul și sarcinile
cercetării, precum noutatea științifică, semnificația teoretică și valoarea aplicativă a rezultatelor obținute în cadrul investigațiilor.
Capitolul 1 „Fundamente teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare”, cuprinde o generalizare a abordărilor naționale și internaționale privind conceptele teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare. Importanță deosebită se acordă fundamentării și dezvoltării teoretice a definiției de investiții imobiliare, problematicii privind clasificarea și delimitarea investițiilor imobiliare. Un loc aparte revine investigării problemelor teoretice aferente evaluării ulterioare a investițiilor imobiliare, în contextul modelelor bazate pe valoarea justă și pe cost.
Capitolul 2 „Tratamentul contabil al investițiilor imobiliare la evaluarea inițială și ulterioară”, include rezultatele cerecetării aspectelor metodologice și aplicative ale contabilității operațiunilor de intrare și exploatare a investițiilor imobiliare. Deosebită importanță se acordă cercetării problemelor aferente contabilității investițiilor imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă și pe cost, fiind fundamentate recomandări concrete de perfecționare a contabilității acestora.
Capitolul 3 „Particularități ale contabilității operațiunilor de transfer și ieșire a investițiilor imobiliare”, cuprinde investigații privind contabilitatea operațiunilor de transfer în și din categoria investițiilor imobiliare, precum și documentării acestora. Sunt tratate aspectele contabilității operațiunilor de ieșire a investițiilor imobiliare și evidențiate deficiențile acesteia. Se acordă atenție deosebită problematicii aferentă prezentării informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare, după modelele de evaluare bazate pe valoarea justă și pe cost.
Concluziile generale și recomandările conțin o sinteză a rezultatelor cercetărilor efectuate de către autor, relevă principalele deducții și recomandări privind perfecționarea contabilității investițiilor imobiliare în conformitate cu cerințele internaționale și a economiei de piață.
FUNDAMENTE TEORETICO – METODOLOGICE ALE CONTABILITĂȚII
INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
1.1. Delimitări conceptuale privind contabilitatea investițiilor imobiliare
Investițiile imobiliare reprezintă un element contabil care necesită abordări în corespundere cu obiectivele și scopurile stabilite de a ameliora strategia și politicile de dezvoltare a entității care să permită valorificarea rațională a proprietăților imobiliare pentru atingerea nivelului de performanță.
În rezultatul cercetării s-a constatat că, literatura de specialitate, tratează investițiile în general, și investițiile imobiliare în particular, în mod diferit.
În opinia savantului economist Slonovschi D., investițiile, constituie factorul primordial pentru dezvoltarea și modernizarea unei economii naționale, și, implicit, a celei mondiale [102, p.15].
Cercetătorii Morariu A., Crecană C, remarcă că, oportunitățile imobiliare au constituit permanent o provocare a oricăror investitori adevărați care au simțit nevoia să facă dintr-o afacere în acest domeniu și un fel de hobby, care vor câștiga într-un timp mai scurt sau mai lung [79, p. 28].
În Republica Moldova, expresia de investiții, își găsește abordare în Legea cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător. Conform legii menționate, investițiile, reprezintă o totalitate de bunuri (active) depuse în activitatea de întreprinzător pe teritoriul Republicii Moldova, inclusiv pe baza contractului de leasing financiar, precum și în cadrul parteneriatului public – privat, pentru a se obține venit. Iar, activitatea investițională fiind definită ca activitate de efectuare a investiției și de desfășurare a activității de întreprinzător în legătură cu această investiție, pentru a se obține venit [73, art. 3]. Totodată, actul menționat, nu tratează în particular domeniul investițiilor imobiliare. Investițiile imobiliare, reprezentând proprietăți imobiliare de amploare la nivel național, în opinia autorului, eficientizarea bazei legislative a acestora, poate contribui la constituirea unui sistem contabil bine determinat, în corespundere cu normele internaționale. Având în vedere că, contabilitatea deține funcția de informare privind situația financiară și a rezultatelor obținute în scopul fundamentării deciziilor, lipsa la momentul actual a unei baze legislative întemeiate privind investițiile imobiliare, poate impune anumite impedimente și în contabilitatea tranzacțiilor cu acestea.
Directivele UE sunt acelea, care asigură un echilibru adecvat între interesele destinatarilor situațiilor financiare și interesul entităților de a nu fi împovărate excesiv cu cerințele de raportare. Conform afirmațiilor savantului Tabără N., obiectivele vizate de adaptarea directivelor contabile europene la cerințele prezentului sunt: pentru societățile cotate – eliminarea tuturor divergențelor dintre directive și IFRS; pentru societățile necotate – crearea cadrului, ca opțiunile contabile oferite de IFRS să poată fi aplicate și de entitățile care păstrează directivele drept legislație de bază; pe plan general, actualizarea directivelor în funcție de practicile contabile europene moderne și asigurarea flexibilității acestora, pentru a putea integra schimbările legate de IFRS [108, p. 32].
Referindu-ne la Regulamentul privind mecanismul de armonizare a legislației Republicii Moldova cu legislația comunitară, care stabilește că, armonizarea trebuie să fie făcută primordial în domeniile prioritare stabilite de actele bilaterale în vigoare care reglementează relațiile dintre Uniunea Europeană și Republica Moldova [92, p. 5]. În context, de menționat că sistemul contabil constituie unul din prioritățile Republicii Moldova. Iar, pentru armonizarea acestuia la normele internaționale, Legea contabilității prevede aplicarea în Republica Moldova, începând cu 01 ianuarie 2009 Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS) [69, art. 4]. La 01 ianuarie 2014, au intrat în vigoare și noile SNC [87], bazate pe Directivele UE și IFRS. Contabilitatea investițiilor imobiliare la nivel internațional sub aspect general, este abordată de IAS 40 „Investiții imobiliare”, în context cu Cadrul general conceptual pentru raportarea financiară și cu alte standarde contabile, principalele fiind reprezentate în anexa 1. La nivel național contabilitatea investițiilor imobiliare este reglementată de SNC „Investiții imobiliare”.
La contabilizarea investițiilor imobiliare apar multiple probleme, principalele, în opinia noastră, se referă la:
1) definirea de investiții imobiliare;
2) clasificarea și recunoașterea investițiilor imobiliare;
3) evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere;
4) transferul investițiilor imobiliare;
5) prezentarea informațiilor în situațiile financiare.
Analizând investigațiile savanților autohtoni și străini aferente contabilității investițiilor imobiliare, poate fi menționat că, acestea nu evidențiează problematica în domeniu în mod complex.
Unele aspecte privind contabilitatea investițiilor imobiliare în contextul IAS 40, sunt abordate de savanții autohtoni Țurcanu V. [140, p. 90], Amarfii-Railean N. [1], însă, acestea nu sunt axate pe problemele contabilității, ci, exprimâ anumite îndrumări practice.
Cercetătorul autohton Lapițkaia L., tratează aspectele contabilității titlurilor de valoare și a instrumentelor financiare derivate, care au o abordare, alta, decât cea a contabilității investițiilor imobiliare [67]. Economistul Culicova L., abordând sub aspect teoretic și practic contabilitatea activelor nefinanciare, inclusiv, și a investițiilor imobiliare, de asemenea, insuficient tratează problematica contabilității investițiilor imobiliare [125]. Nici investigațiile cercetătorului Placko Lukas, nu dezvăluie integral problemele contabilității investițiilor imobiliare [152].
De asemenea, analizele economiștilor ruși Vahrușina M., Getman V., Rojnova О. [117], privind compararea contabilității investițiilor imobiliare conform IFRS cu normele contabile interne, în scop de modificare în format IFRS, precum, și cercetările aferente contabilității investițiilor imobiliare a savanților Cijevscaia L. [142, p. 36 – 45], Polișciuc I. [138, p. 45 – 46], nu evidențiează suficient problematica contabilității investițiilor imobiliare, reieșind din metodologia internațională.
IAS 40, definește investiția imobiliară, o proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar), mai degrabă pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, decât pentru: a fi utilizată în producere, furnizare de bunuri/servicii sau în scopuri administrative; sau a fi vândută pe parcursul normal al activității [101, pct. 5].
În opinia noastră, definiția investiției imobiliare din IAS 40 nu redă claritate aspectelor ce țin de terenurile deținute în leasing. Conform IAS 17„Contracte de leasing”, terenul poate fi închiriat doar în bază de leasing operațional, deoarece, durata de viață a acestuia este nedeterminată, iar, riscurile și beneficiile nu pot fi transmise în cea mai mare parte locatarului, după cum prevede leasingul financiar. Excepție, de încadrare a terenului în leasing financiar, poate fi doar când se estimează că, titlul de proprietate asupra acestuia se transferă locatarului până la finele contractului de leasing. Deoarece, terenurile cel mai frecvent nu se acordă în leasing cu transmiterea dreptului de proprietate, acestea pot fi deținute doar în leasing operațional, iar, în leasing financiar, doar în cazuri excepționale. Întru, evitarea unor incertitudini, în atribuirea terenurilor deținute în leasing la investiții imobliare, considerăm necesar dezvoltarea în acest sens a definiției investiției imobiliare.
Astfel, considerăm că, definiția investiției imobiliare ar trebui expusă în următorul mod: investiția imobiliară – proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar, în cazul terenurilor, doar când se estimează că la sfârșitul contractului va fi transmis dreptul de proprietate asupra acestuia locatarului) pentru a obține venituri din chirii, sau pentru creșterea capitalului sau ambele, decât pentru: a fi utilizată pentru producerea sau furnizarea de bunuri/ servicii sau în scopuri administrative; sau a fi vândută pe parcursul desfășurării normale a activității.
SNC „Investiții imobiliare” definește investiția imobiliară, ca proprietate imobiliară deținută preponderent în scopul închirierii și/sau pentru creșterea valorii acesteia, decât pentru a fi: utilizată în producție, pentru furnizarea de bunuri, prestarea serviciilor sau în scopuri administrative; sau, vândută în procesul desfășurării normale a activității [98, pct. 4]. Această definiție este mult mai restrânsă și neclară, decât cea din IAS 40. Totodată, până a desluși ce reprezintă investiția imobiliară, aceasta impune cunoașterea și a altei definiții, cea a proprietății imobiliare, fapt, care face mai anevoios înțelegerea definiției investiției imobiliare. Considerăm că, pentru a exprima claritate definiția investiției imobiliare din SNC, trebuie expusă similar cu cea din IAS 40 și completată cu recomandările autorului, referitor la terenurile deținute în leasing.
Din conținutul definiției investiției imobiliare, rezultă că punctele esențiale ale acesteia sunt: proprietatea imobiliară este un teren sau o clădire sau parte din clădire sau ambele; aceasta poate fi deținută sau închiriată (de locator) în baza unui leasing financiar; sau închiriată pentru obținerea veniturilor din chirii, creșterii capitalului, sau ambele; nu este utilizată în producție, furnizarea de bunuri/servicii, în scop administrativ și nici vândută în cursul normal al activității.
În figura 1.1, sunt reprezentate categoriile investițiilor imobiliare, în contextul IAS 40.
Fig. 1.1. Categorii de investiții imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după IAS 40 [101, pct. 8]
Din figura 1.1 se constată că, pot face obiectul investițiilor imobiliare, proprietățile imobiliare deținute cu scop de închiriere și majorare a capitalului, sau ambele, fără a fi implicate în producere, prestare de servicii, în scop administrativ, sau vânzare în cursul normal al activității.
Totodată, SNC „Investiții imobiliare” nu evidențiează categoriile investițiilor imobiliare conform IAS 40, acesta exprimă, la general, doar scopul deținerii lor. Întru, a nu provoca disensiuni în determinarea investițiilor imobiliare, considerăm, că categoriile investițiilor imobiliare din SNC „Investiții imobiliare”, trebuie evidențiate în corespundere cu prevederile din IAS 40.
Scopul deținerii investițiilor imobiliare este determinată de anumiți factorii, principalii, sunt prezentați în figura 1.2.
Fig. 1.2. Scopul deținerii investiției imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după IAS 40 [101, pct.7]
Conform figurii 1.2, scopul principal privind deținerea unei investiții imobiliare este obținerea veniturilor din chirii și majorarea valorii capitalului, scop, care diferă esențial de scopul deținerii proprietăților imobiliare utilizate de posesor.
În contextul abordărilor de mai sus, poate fi exprimată și opinia cercetătorului Collings S., privind necesitatea unui nou standard pentru investițiile imobiliare, complet separat de IAS 16. Astfel, cercetătorul consideră, că principalul motiv pentru care investițiile imobiliare sunt în afara domeniului de aplicare al IAS 16, este că, caracteristicile investițiilor imobiliare și scopul acestora, diferă esențial de cele ale proprietăților imobiliare utilizate de posesor [148].
Conform IAS 40, o proprietate imobiliară utilizată de posesor este o proprietate imobiliară deținută de proprietar, sau locatar în bază de leasing financiar pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative [101, pct. 5].
Proprietățile imobiliare care nu sunt investiții imobiliare, conform IAS 40, sunt prezentate în figura 1.3.
Fig.1.3. Proprietăți imobiliare care nu fac parte din categoria investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după IAS 40 [101, pct. 9]
Din figura 1.3, rezultă că, proprietățile imobiliare care nu fac parte din categoria investițiilor imobiliare sunt deținute pentru utilizarea în producerea de bunuri/servicii, în scop administrativ, vânzării în cursul normal al activității, acordării în leasing financiar.
Din abordările de mai sus, poate fi remarcat criteriul principal în delimitarea investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor, și acesta poate fi independența fluxurilor de numerar generate de aceste categorii, care, rezultă din: proprietățile imobiliare utilizate de posesor, deținute pentru producere, furnizare de bunuri/servicii sau utilizare în scop administrativ, generează fluxuri de numerar combinat cu alte active; investițiile imobiliare, deținute pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea capitalului sau ambele, generează fluxuri de numerar independent de alte active ale entității [19, p. 307 – 308].
Conform IAS 40, un drept imobiliar deținut de către un locatar în bază de leasing operațional, poate fi clasificat ca investiție imobiliară dacă, și numai dacă, proprietatea imobiliară ar corespunde definiției investiției imobiliare, și locatarul, ar utiliza modelul valorii juste pentru activul recunoscut [101, pct. 6]. Astfel, o proprietate imobiliară aflată în posesia beneficiarului leasingului operațional, poate fi calificată o investiție imobiliară dacă:
– sunt respectate elementele definiției investiției imobiliare;
– leasingul operațional este tratat ca un leasing financiar, în conformitate cu IAS 17; și
– beneficiarul utilizează modelul valorii juste, stabilit de IAS 40.
Drept urmare, se impune schimbarea contractului cu locatorul, și anume, trecerea de la leasing operațional la leasing financiar. Totodată, ținând cont de IAS 17, la contractarea unui leasing financiar, inițial, se impune o plată semnificativă, astfel, în cazul dat, la trecerea de la leasing operațional la leasing financiar, trebuie impusă aceeași plată. De asemenea, și aplicarea doar a valorii juste la evaluare, schimbă în esență fondul acțiunii, care, în opinia noastră, ar putea afecta considerabil poziția financiară a entității. Astfel, considerăm că, dacă se ajunge la ideea respectării elementelor definiției investiției imobiliare, prevederile din IAS 40 expuse mai sus, nu ar trebui evidențiate, deoarece, oricum reiesă, că trebuie respectate prevederile definiției. Referitor, la aplicarea doar a valorii juste la evaluare, considerăm, că acest fapt, cel mai mult afectează tranzacția, având în vedere, lipsa de obiectivitate în estimarea valorii juste, în cele mai frecvente cazuri. De aceea, în opinia noastră, până la contractarea leasingului, este necesar ca părțile să analizeze toate circumstanțele posibile, pentru a nu se ajunge la modificarea acestua în perioada contractului.
Din investigațiile efectuate se constată că, în unele țări contabilitatea investițiilor imobiliare este reglementată prin norme naționale, în cea mai mare parte, bazate pe prevederile din IAS 40. Drept urmare, și definiția investiției imobiliare din aceste norme se identifică cu cea din IAS 40.
Normele contabile ale Ucrainei P(С)BU 32 „Investiționaia nedvigimosti” definesc investiția imobiliară ca terenuri, clădiri, construcții amplasate pe terenuri aflate în proprietate sau închiriate în condițiile unui leasing financiar, deținute cu scopul obținerii veniturilor din chirii și/sau creșterii capitalului propriu, dar nu în scopuri de producere, furnizării de bunuri și servicii, scopuri administrative sau vinderii acestora în procesul activității ordinare [134, pct. 4].
Conform Recomandărilor metodice privind aplicarea IAS 40, aprobate de Ministerul Finanțelor al Republicii Kazahstan, investițiile imobiliare, reprezintă drept proprietăți (terenuri sau clădiri, sau parte a unei clădiri, sau ambele), aflate în gestiunea (proprietarului sau locatarului în bază de leasing financiar), în scopul obținerii veniturilor din chirii sau creșterii valorii capitalului sau ambele, dar nu pentru utilizarea în producere, furnizarea de bunuri și servicii, în scopuri administrative sau pentru a fi vândute în procesul activității ordinare [126, pct. 6].
Normele contabile ale Sloveniei SRS 6 „Naložbene nepremičnine” (Investiții imobiliare), reprezintă investițiile imobiliare, proprietăți deținute pentru a obține venituri din chirii și/sau creșterii capitalului. Acestea cuprind: terenuri, deținute pentru majorarea capitalului, dar, nu pentru a fi vândute în activitatea ordinară; terenuri, la care nu a fost determinată încă utilizarea în viitor; clădiri, aflate în proprietate sau deținute în baza unui contract de leasing financiar și închiriate în baza unuia sau mai multor contracte de leasing operațional, clădiri neocupate, deținute pentru a fi închiriate în baza unui sau mai multor contracte de leasing operațional [157, pct. 6.1- 6.2] .
Conform normelor contabile aplicabile în Regatul Unit și Republica Irlanda (FRS 102 The Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland), investiția imobiliară este o proprietate (un teren sau o clădire, sau parte a unei clădiri, sau ambele) deținute de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar pentru a obține venituri din chirii sau pentru majorarea capitalului sau ambele, decât pentru utilizarea în producție sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în scopuri administrative sau vânzare în cursul normal al activității [156, p. 90].
Standardul contabil (AS) 13 „Accounting for Investments” din India, reprezintă investiția imobiliară ca investiții în terenuri sau clădiri, în scopul obținerii de venituri, care nu sunt destinate pentru a fi utilizate de entitate în activitatea operațională [145, pct. 3.4].
Totodată, economistul Iacovleva L. afirmă că, reglementările Federației Ruse nu prevăd un concept de definire a investiției imobilare, iar, obiectele imobiliare, fiind exprimate de Codul civil. Conform actului menționat, obiectele imobiliare includ: terenuri, subsoluri și tot ce în mod fix este legat de teren, și anume obiectele permutarea cărora fără prejudiciu disproporționat nu este posibilă, inclusiv: clădiri, construcții speciale, active materiale în curs de execuție [144, p. 238]. Totodată, în reglementările contabile este utilizat termenul investiții pe termen lung, care semnifică – costuri privind crearea, extinderea, precum și achiziționarea activelor imobilizate pe termen lung (mai mare de un an) care nu sunt predispuse vânzării, cu excepția investițiilor pe termen lung în titluri de valoare ale statului, și de capital social al altor entități [135, pсt.1.2]. În același timp, în practica contabilă a instituțiilor creditare din Federația Rusă, pentru echilibrarea normelor contabile naționale cu cele internaționale, a fost întrodus conceptul de imobilizări temporar ne utilizate în activitatea ordinară, care semnifică – imobilizări (o parte a imobilizării) (terenuri sau clădiri sau o parte a unei clădiri sau ambele), deținute de o instituție de credit (obținute în exercitarea activităților statutare) și destinate pentru obținerea veniturilor din chirii (cu excepția plăților conform contractelor privind chiria (leasingul) financiar), veniturior din creșterea valorii acestor imobilizări, sau ambele, dar nu pentru a fi utilizate în activitatea operațională [136, pct.11.1]. Cercetătorii Smirnova I., Generalova N., comparând reglementările contabile aferente investițiilor imobiliare din IAS 40 și normele contabile aplicabile ale Federației Ruse, indică că, lipsa unui standard național, care ar reglementa contabilitatea investițiilor imobiliare, reduce avantajele competitive ale entității, prin micșorarea profiturilor față de creșterea prețurilor la imobiliare [139, p. 53 – 61]. Și, cercetătorul Borodin O., ajunge la concluzia că reglementările contabile existente în Federația Rusă nu corespund intereselor investitorilor și altor utilizatori, deoarece sistemul de contabilitate este lipsit de posibilitatea de a formula informații complete și exacte cu privire la eficacitatea investițiilor imobiliare [112, p.15 – 19], accentuând, totodată că, terenurile au o așa atractivitate investițională, încît se procură fără definirea scopului lor la momentul procurării [133, p. 20 – 36]. Savanții Vahrușina M., precum, și Borodin O., susțin totuși, că Federația Rusă contribuie activ, ca piața imobiliară să fie una profitabilă, în scopul de a obține venituri stabile din chirii și/sau creșterea în valoare pe o perioadă îndelungată [119, p. 2 – 12].
Savanții Morariu A., Crecană C. afirmă că, domeniul imobiliar constituie cel mai dinamic sector al economiei românești, statisticile indicând o creștere accentuată a investițiilor în proprietăți imobiliare [79, p. 27]. În același timp, Reglementările contabile ale României conforme cu Directivele UE nu prevăd termenul de investiție imobiliară. Actul menționat, include noțiunea de active imobilizate, care semnifică – active generatoare de beneficii economice viitoare și deținute pe o perioadă mai mare de un an [96, p. 64]. De asemenea, formatul bilanțului include contul Investiții deținute ca imobilizări [96, p. 24], fără a fi oferite mai multe detalii. Cu toate acestea, conform Legii contabilității a României, anumite categorii de entități sunt obligate să țină contabilitatea conform IFRS [75, art. 28], astfel, fiind aplicabil și IAS 40. Explicații practice privind aplicarea IFRS, începând cu închiderea exercițiului financiar 2012 exprimă Ghidul practic de aplicare a IFRS [54].
În SUA, contabilitatea investițiilor este reglementată de standardul ASC 946 „Financial Services – Investment Companies”, care abordează contabilitatea investițiilor în funcție de natura acestora, iar, investițiile în imobiliare nu sunt limitate doar la obținerea veniturilor din chirii și/sau majorării capitalului [147]. Totodată, conform amendamentelor la standard (iunie 2013), există o trăsătură, care menționează că, investițiile care sunt măsurate ulterior la valoarea justă, și, inițial sunt evaluate la valoarea justă (excluzând costurile de tranzacție), cu excepția cazurilor când proprietatea imobiliară este o investiție imobiliară definită conform IAS 40 [150, BC 87, p. 69].
Instrucțiunea privind contabilitatea investițiilor imobiliare, aprobată de Ministerul Finanțelor al Republicii Belarus, prezintă investițiile imobiliare, ca terenuri, clădiri, construcții speciale, încăperi izolate, locuri de parcare, aflate în proprietatea sau gestionarea entității, transmise în arendă (cu excepția leasingului financiar), chirie. La atribuirea proprietăților imobiliare la investiții imobiliare, trebuie respectate urrmătoarele cerințe: să fie închiriate; entitatea să primească avantaje economice din acestea; valoarea proprietății imobiliare să poată fi evaluată în mod credibil [123, pct. 2 – 3].
Conform normelor contabile ale Estoniei RTJ 6 KINNISVARAINVESTEERINGUD (muudetud 2011), axate, în special pe IFRS pentru IMM-uri, investiția imobiliară este o proprietate imobiliară (teren sau o clădire sau o parte a unei clădiri sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul unui contract de leasing de financiar), pentru a câștiga venituri din chirii, creșterea capitalului, sau ambele, decât a fi utilizată în activitatea operațională, scop administrativ sau vânzare în cursul normal al activității [153, pct. 6].
În conformitate cu normele contabile PP&E Impacts of First Time Adoption of IFRS in Canada, în Canada IFRS se aplică începând cu 01 ianuarie 2011, fiind aplicat și IAS 40 [149].
IFRS pentru IMM-uri definesc investiția imobiliară, ca proprietate (un teren sau o clădire sau parte a unei clădiri – sau ambele), deținută de proprietar sau de locatar, conform unui leasing financiar, în scopul închirierii sau pentru creșterea capitalului sau ambele, decât pentru utilizarea în producere, furnizare de bunuri/servicii, în scopuri administrative sau vânzare [104, pct.16.2]. Totodată, IFRS pentru IMM-uri stabilesc că, proprietatea cu utilizare compusă trebuie să fie separată în investiții imobiliare și imobilizări corporale. Dacă valoarea justă a unei componente a investiției imobiliare nu poate fi evaluată fiabil fără cost sau efort nesolicitat, întreaga proprietate se contabilizează drept imobilizare corporală [104, pct. 16.4]. Astfel, rezultă că după recunoaștere în conformitate cu IFRS pentru IMM-uri, evaluarea la cost a investițiilor imobiliare nu este admisă.
Concluzionând rezultatele investigațiilor privind definiția investiției imobiliare, constatăm că, literatura de specialitate, în general, emană conținutul expus în IAS 40, cu unele excepții, prin care investițiile imobiliare nu în toate cazurile pot fi deținute doar pentru obținerea veniturilor din chirii sau majorarea valorii capitalului. Totodată, literatura de specialitate, nu redă aspectele care pot impune impedimente în atribuirea la investiții imobiliare a terenurilor deținute în leasing, fapt, de care a fost determinată dezvoltarea definiției de investiții imobliare de către autor. De remarcat că, definiția investiției imobiliare din SNC „Investiții imobiliare” este expusă într-un mod mult mai restrâns, comparativ cu cea din IAS 40, drept urmare, invocând mai multă neclaritate, care, în opinia noastră, poate împovăra procesul atribuirii proprietăților imobiliare în categoria investițiilor imobiliare. Întru, evitarea oricăror incertitudini în obiectivitatea atribuirii proprietăților imobiliare la investiții imobiliare, considerăm că definiția investiției imobiliare din SNC, trebuie expusă similar cu cea din IAS 40, ținându-se cont și de recomandările autorului, referitor la terenurile deținute în leasing.
Conform IAS 40, anumite proprietăți imobiliare pot include o parte care este deținută pentru a fi închiriată sau cu scopul creșterii valorii capitalului și o altă parte pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori în scopuri administrative. Dacă, aceste părți nu pot fi vândute sau închiriate separat, proprietatea imobiliară constituie o investiție imobiliară, doar, în cazul în care, o parte nesemnificativă este deținută pentru a fi utilizată la producerea sau furnizarea de bunuri/servicii, ori în scopuri administrative. De asemenea, în unele situații, o entitate poate furniza servicii auxiliare unor entității care se regăsesc în proprietatea imobiliară pe care o deține. În astfel de situații, entitatea tratează proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară, dacă serviciile furnizate reprezintă o parte nesemnificativă a întregului contract. În alte situații, serviciile furnizate pot reprezenta o componentă semnificativă, în astfel de cazuri, proprietatea imobiliară se tratează ca proprietate utilizată de posesor [101, pct.10 – 12]. În opinia autorului, în practica contabilă, poate fi dificil de stabilit partea semnificativă sau nesemnificativă a proprietății imobiliare pentru a delimita investițiile imobiliare de proprietățile utilizate de posesor. Anumite viziuni în acest sens, exprimă și unii cercetători. De asemenea, și directivele europene abordează la general subiectele menționate.
Astfel, savantul Macarieva V., în cazul mijloacelor fixe, susține că, dacă există un element care are mai multe părți cu diferite durate de funcționare utilă, fiecare parte din acestea, se înregistrează ca un obiect de inventar separat [127, p. 2]. Acest criteriu, în opinia autorului, poate fi acceptabil și la delimitarea investițiilor imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor, în cazul în care, acestea nu pot fi vândute sau închiriate separat.
Totodată, în acest sens, Directiva europeană privind situațiile financiare anuale, situațiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale anumitor tipuri de entități, stabilește că, recunoașterea, evaluarea, descrierea, prezentarea și consolidarea din situațiile financiare ar trebui să fie guvernate de principiul pragului de semnificație [34, p.17].
În conformitate cu Cadrul general conceptual IASB, pragul de semnificație este un aspect al relevanței specific unei entități bazat pe natură sau magnitudine, sau pe ambele. De aceea, Consiliul IASB, nu poate specifica un prag cantitativ pentru semnificație și nu poate predetermina ce ar putea fi semnificativ într-o anumită situație [28, pct. QC11]. La acest subiect, IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare”, precizează că valorile nesemnificative, trebuie agregate cu valorile de natură sau funcție similară și nu trebuie prezentate separat. Dacă, un element nu este în mod individual semnificativ, atunci, el este agregat cu alte elemente, fie în situațiile financiare, fie în note [101, pct. 30]. Aspecte similare aferente pragului de semnificație abordează și Ghidul pentru înțelegerea și aplicarea IAS 1 [55].
Pe plan mondial există două categorii principale de practici referitoare la principiul pragului de semnificație, care implicit divizează sistemele contabile în:
– sisteme contabile, care prevăd explicit și țin cont de principiul pragului de semnificație și care implicit permit agregări în situațiile financiare a unor elemente contabile a căror prezentare individuală în situațiile financiare nu este semnificativă. În această categorie sunt incluse țările al căror sistem contabil este bazat pe modelul anglo-saxon, cum ar fi: Marea Britanie, SUA, Danemarca, Cehia, Slovenia, Bulgaria, precum, și alte sisteme contabile care pentru anumite sau toate entitățile acceptă aplicarea IAS (cum este, cazul României pentru entitățile mari). În cazul acestor sisteme contabile, aplicarea principiului pragului de semnificație, presupune nerespectarea altor principii, atunci când, informațiile generate de respectarea altor principii nu sunt semnificative pentru entitățile raportoare;
– sisteme contabile, care nu prevăd explicit principiul pragului de semnificație, care au scheme standard de situații financiare și care trebuie respectate indiferent de importanța relativă a informațiilor prezentate separat și care eventual permit anumitor categorii de entități, în general întreprinderi mici și mijlocii să regrupeze unele posturi din situațiile financiare și să le prezinte cumulate. Este cazul Franței, Germaniei, și Belgiei, precum și al țărilor (majoritar din Europa) care și-au construit sistemul contabil sub influența modelului contabil francez precum și sub influența Directivelor Europene, cum ar fi, Polonia, Ungaria, Lituania etc., precum și România pentru entitățile mici și mijlocii [159].
În practica internațională se consideră că totuși, la respectarea principiului pragului de semnificație, cea mai dificilă problemă este stabilirea mărimii acestuia. Totodată, acest aspect necesită în toate cazurile raționament profesional, deoarece, semnificația unei informații depinde, de regulă, de mărimea elementului sau a erorii, cât și de natura acestuia. În unele cazuri, se stabilește pragul de semnificație, ca fiind un procent din anumiți indicatori (profitul brut sau net, venitul din vânzări, totalul activelor, etc.), dar de multe ori o informație este semnificativă, chiar dacă este sub acea limită stabilită (raportarea unui furt a cărui valoare este sub pragul de semnificație) [159].
Chiar dacă, standardele de contabilitate prevăd aplicarea în anumite situații a pragului de semnificație, pe lângă acest fapt, nu redau și anumite explicații referitor la modul de determinare a acestuia. De exemplu, SNC „Investiții imobiliare”, stipulează doar că, pragul de semnificație privind delimitarea investiției imobiliare de proprietatea imobiliară utilizată de posesor se stabilește în politicile contabile ale entității [98, p. 67], abordare, totalmente lipsită de explicații. Având în vedere, complexitatea delimitării în practică a investiției imobiliare de proprietatea utilizată de posesor, lipsa unor clarități aferente modului determinării pragului de semnificație în standardul menționat, va provoca probleme în delimitarea acestora. De aceea, considerăm necesar expunerea în SNC „Investiții imobiliare”, explicații competente privind determinarea pragului de semnificație.
Ținând cont, că literatura de specialitate nu tratează modul determinării părții nesemnificative la delimitarea investițiilor imobiliare de proprietățile utilizate pe posesor, atunci, când acestea nu pot fi vândute sau închiriate separat, autorul recomandă modul determinării părții nesemnificative, prin prisma anumitor indicatori financiari, care este reprezentat în tabelul 1.1. La determinarea părții nesemnificative, s-a ținut cont că, de regulă, în practică o eroare mai mare de 10%, decât valoarea de referință a elementului, sau prezentării din situațiile financiare sau a indicatorilor de analiză economico-financiară, calculați pe baza acestora, poate influența semnificativ deciziile utilizatorilor de informații.
Tabelul 1.1. Modul de determinare a părții nesemnificative la atribuirea
proprietăților imobiliare la investiții imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
În tabelul 1.1, nivelul indicatorilor aferenți părții nesemnificative este stabilit, ținându-se cont atât de natura, cât și de mărimea acestora, în măsura în care, aceștea n-ar influența semnificativ rezultatul indicatorilor economici caracteristici proprietății imobiliare care urmează a fi delimitată, iar, în consecință, n-ar influența semnificativ imaginea situațiilor financiare, și respectiv, deciziile utilizatorilor de informații.
Modul de determinare a părții nesemnificative, în cazul în care, o parte a proprietății imobiliare este închiriată, iar, altă parte este utilizată de posesor, este ilustrat prin exemplul 1.1.
Exemplul 1.1. Entitatea „Dalia” SA, deține o clădire cu un spațiu de 3000 m2. Toate încăperile din clădire sunt inchiriate, cu excepția a două încăperi cu un spațiu de 90 m2, care sunt utilizate ca secții de marketing. Valoarea contabilă a clădirii constituie 10 000 000 lei. Volumul total al vânzărilor obținut din activitatea desfășurată în încăpere este de 1 200 000 lei, dintre care 120 000 lei constitue volumul serviciilor de marketing. Politicile contabile ale entității, prevăd determinarea părții nesemnificative prin aplicarea indicatorului volumului de vânzări. Pentru atribuirea proprietății imobiliare la investiții imobiliare, mărimea părții nesemnificative a acesteia nu trebuie să depășească 10% din volumul total al vânzărilor obținut din activitatea desfășurată în clădire.
Din condițiile exemplului 1.1, rezultă că, partea nesemnificativă a clădirii se determină, reieșind din volumul vânzărilor obținut în părțile clădirii: partea închiriată și partea utilizată ca secții de marketing. Astfel, se determină cota procentuală a volumului vânzărilor secțiilor de marketing în totalul volumului vânzărilor obținut din activitatea desfășurată în clădire (120 000 lei : 1 200 000) x 100% = 10%. Având în vedere că, partea nesemnificativă a clădirii nu depășește mărimea stabilită de 10%, clădirea în întregime poate fi atribuită în categoria investițiilor imobiliare.
În scopul de a califica ca activ o investiție imobiliară, unii savanți afirmă că acestea trebuie concomitent să îndeplinească anumite cerințe. Astfel, în opinia savantului Blohin C., investițiile imobiliare trebuie să respecte următoarele criterii: juridice, care determină baza de deținere a unui activ; fizice, care determină, daca activul poate fi atribuit obiectelor imobiliare; să exprime scopul utilizării activului [114].
În context, referindu-ne la abordările din IAS 40, menționăm că, acesta stabilește doar proprietățile imobiliare care pot fi incluse în categoria investițiilor imobiliare, fără a stabili și anumite caracteristici de care ar trebui să dispună acestea. În opinia noastră, în practica contabilă, poate fi dificilă atribuirea în categoria investițiilor imobiliare, acelor proprietăți imobiliare care nu sunt transmise în leasing operațional. Pentru a nu provoca anumite dificultăți în atribuirea la investiții imobiliare a proprietăților imobiliare care nu sunt transmise în leasing operațional, autorul recomandă un set de caracteristici care ar trebui să le dețină proprietățile imobiliare până a fi calificate ca investiții imobiliare, în scopul confirmării obținerii de venituri din acestea, fără transmiterea lor în leasing operațional. Caracteristicile recomandate sunt reprezentate în figura 1.4.
Fig.1.4. Caracteristici aferente investițiilor imobiliare care
nu sunt transmise în leasing operațional
Sursa: Elaborat de autor
Caracteristicile expuse în figura 1.4, pot fi o dovadă convingătoare că entitatea va putea obține venit și fără transmiterea investițiilor imobiliare în leasing operațional. Axând pe caracteristica aferentă obiectului de inventar separat, remarcăm că, conform Catalogului mijloacelor fixe și activelor nemateriale, prin obiect de inventar se înțelege articolul singular sau complexul de obiecte cu toate dispozitivele lui, destinat să îndeplinească în mod independent, în totalitate o funcție distinctă [27, pct. 12].
În concluzie, menționăm că investițiile imobiliare se deosebesc esențial de proprietățile imobiliare utilizate de posesor. Proprietățile imobiliare utilizate de posesor fiind deținute pentru producerea, furnizarea de bunuri sau servicii sau utilizarea proprietății imobiliare în scopuri administrative, de regulă, acestea generează fluxuri de numerar în rezultatul utilizării combinate a proprietăților imobiliare cu alte active deținute de entitate. Totodată, investițiile imobiliare sunt deținute pentru obținerea veniturilor din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele, ceea ce înseamnă, că acestea generează fluxuri de numerar independent de celelalte active ale entității. De asemenea, de remarcat că invesițiile imobiliare, reprezentând o imagine atractivă ca obiect al investirii, obligă în cea mai mare măsură, aplicarea unor reglementări contabile moderne care să eficientizeze tranzacțiile cu acestea, în scopul asigurării unei gestionări, care să conducă la performanțe economico – financiare și la decizii favorabile din partea investitorilor și altor utilizatori de informații.
1.2 Considerații privind clasificarea, recunoașterea și evaluarea investițiilor imobiliare.
Veridicitatea informațiilor aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare este condiționată de corectitudinea și plenitudinea clasificării, recunoașterii și evaluării acestora în perioadele de gestiune.
Clasificarea investițiilor imobiliare impune utilizarea unor criterii raționale, acceptabile din punct de vedere metodologic și practic. Aceste criterii trebuie să permită aplicarea unui raționament profesional, care să poată îmbogăți cadrul informațional al deciziei de investire în proprietăți imobiliare. Asemenea criterii de clasificare a investițiilor imobiliare pot fi: natura, scopul, destinația, modul de realizare, riscul investițiilor, etc. Axănd pe elementele din figura 1.1, clasificarea investițiilor imobiliare este înfăptuită în cea mai mare parte în funcție de natura și scopul de utlizare, astfel, reflectănd structura proprietăților imobiliare în funcție de activitatea desfășurată în acestea.
Pentru o definire mai consecventă a priorităților investițiilor imobiliare, în opinia noastră, clasificarea acestora, trebuie înfăptuită în coeziune cu recunoașterea lor.
Cadrul general conceptual IASB reprezintă recunoașterea ca procesul încorporării în bilanț sau în situația veniturilor și cheltuielilor a unui element care corespunde definiției unui element și îndeplinește următoarele criterii de recunoaștere: este probabil ca orice beneficiu economic viitor asociat elementului să intre sau să iasă din entitate; și elementul are un cost sau o valoare care se poate evalua în mod fiabil [28, p. 4.37]. În contextul, primului criteriu de recunoaștere, ilustrăm în exemplul 1.2, beneficiul economic asociat unui element de activ, intrat în entitate.
Exemplul 1.2. În entitatea „Viva and Co” SRL valoarea justă a unui teren evaluat în luna ianuarie 2014 este cu mult mai mică decât valoarea acestuia reflectată în bilanț la finele anului 2013. Deoarece, există probabilitate mare, că aceste discordanțe ar fi existat și la finele anului 2013, urmează ca entitatea să ajusteze situațiile financiare pentru a reflecta această diminuare valorică a terenului.
Din condițiile exemplului 1.2, rezultă că entitatea urmează să ajusteze situațiile financiare pentru a reflecta diminuarea valorică a terenului. Ca urmare, entitatea trebuie să recunoască terenul, conform definiției unui element de activ, nu la valoarea inițială de intrare, ci, la valoarea estimată a avantajelor economice viitoare pe care le poate aduce entității. În cazul în care, terenul face parte din categoria investițiilor imobiliare, entitatea recunoalște terenul conform definiției investițiilor imobiliare și a criteriilor de recunoaștere a acestora.
Conform Cadrului general conceptual, a doua condiție prin care un element trebuie recunoscut, este să aibă un cost sau o valoare ce poate fi evaluată credibil. Dacă, nu poate fi efectuată o estimare rezonabilă, elementul nu poate fi recunoscut în bilanț. Totodată, dacă un element care, la un anumit moment, nu mai corespunde criteriilor de recunoaștere poate fi recunoscut mai târziu, ca urmare, a unor circumstanțe sau evenimente ulterioare [28, p. 41- 42]. În context, reprezentăm în figura 1.5, principalele criterii de recunoaștere a investițiilor imobiliare.
Fig. 1.5. Pincipalele criterii de recunoaștere a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [101, pct.16]
Criteriile prezentate în figura 1.5, pot fi o dovadă că în urma recunoașterii investițiilor imobiliare, entitatea va dispune de intrare de numerar, care în rezultat, va genera venituri.
De menționat că, primul criteriu, reprezintă potențialul investiției imobiliare de a contribui, direct sau indirect la fluxul de numerar al entității. Al doilea criteriu, este reprezentat de valoarea numerarului plătit sau valoarea justă a altei contraprestații date pentru a dobândi investiția imobiliară la momentul achiziției sau construcției sale. Pentru a determina dacă un element îndeplinește primul criteriu de recunoaștere, entitatea trebuie să stabilească gradul de certitudine aferent fluxului de beneficii economice viitoare în baza dovezilor disponibile la momentul recunoașterii. Criteriul doi poate fi îndeplinit mai ușor, deoarece, tranzacția de schimb, care evidențiează cumpărarea activului identifică și costul acestuia [18, p. 28].
Conform SFAC 5 Recognition and Measurement in Financial Statements of Business Enterprises, realizat de FASB, criteriile de recunoastere a elementelor situațiilor financiare sunt următoarele: elementul corespunde definiției unui element al situațiilor financiare; este măsurabil, are un atribut de măsurare distinctiv; relevanța, informațiile furnizate despre elementul respectiv pot influența deciziile utilizatorilor; fiabilitatea, sinceritatea, verificabilitatea și neutralitatea informației furnizate [154, pct. 63]. Bazele de evaluare recunoscute de cadrul conceptual american sunt similare celor propuse de IASB: costul istoric; costul curent; valoarea curentă de piață; valoarea netă de realizare (de decontare); valoarea actuală (actualizată) a fluxurilor de numerar viitoare.
În conformitate cu IVS, abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic, conform căruia un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ, decât costul obținerii unui activ cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire [105, p. 63].
Investițiile imobiliare, conform IAS 40, se evaluează inițial la cost, care include și costurile de tranzacționare [101, pct. 20]. Similar, se evaluează și conform IFRS pentu IMM-uri [104, pct.16.5].
IAS 40, definește costul ca suma în numerar sau în echivalente de numerar plătită, ori valoarea justă a altei contraprestații date pentru a dobândi un activ la momentul achiziției sau construcției sale [101, pct.5]. Conform actului menționat, costul unei investiții imobiliare nu poate fi majorat cu: costurile de constituire (cu excepția situației în care acestea sunt necesare pentru a aduce proprietatea imobiliară în starea necesară pentru a funcționa în maniera intenționată de către conducere); pierderile din exploatare suportate înainte ca investiția imobiliară să atingă nivelul planificat de ocupare; valori generate de pierderile de materiale, forță de muncă sau alte resurse suportate în cursul lucrărilor de construcții sau amenajare a proprietății imobiliare [101, pct. 23].
Savantul Generalova N., afirmă că, comparativ cu imobilizările corporale, în costul investiților imobiliare, în afară de prețul de procurare se includ orice costuri direct aferente achiziționării, marcând totodată, că la evaluarea inițială a acestora o semnificație are modul de ahiziționare [121].
În viziunea economistului Palii V., la construirea sau reconstruirea investițiilor imobiliare, în costul acestora nu se includ costurile elementelor care depășesc normele stabilite, cheltuielile aferente punerii în exploatare a investițiilor imobiliare, excepție, fiind doar costurile care sunt necesare pentru a aduce acestea în stare de lucru [137, p. 214]. De menționat că, conform Legii cu privire la antreprenoriat și întreprinderi, prin exagerarea costului producției, rentabilității, adaosului comercial, volumului de lucrări efectuate în construcții și tarifelor la serviciile prestate, se pot obține venituri ilicite, fapte, care conform acestei legi, se sancționează [68, art.6]. Considerăm, că urmează de ținut cont de prevederile menționate, și în cazul formării costului investițiilor imobiliare.
Conform IAS 40, unele părți ale investiției imobiliare pot fi dobândite prin înlocuire, ca exemplu, pereții interiori să fie înlocuiți cu cei originali, dacă, sunt respectate criteriile de recunoaștere, entitatea recunoaște în valoarea contabilă a investiției imobiliare costul înlocuirii a acestei părți a investiției imobiliare, iar, valoarea contabilă a acelor părți care sunt înlocuite este derecunoscută [101, pct. 19]. Expertul Borisenco V., susține că, pentru determinarea costului unei investiții imobiliare în care pereții vechi au fost înlocuiți cu pereții noi este necesar de adăugat la valoarea contabilă a investiției imobiliare costul pereților noi și de exclus valoarea contabilă a pereților vechi [116, p.11]. Astfel, dacă valoarea contabilă a unei investiții imobiliare la momentul înlocuirii este de 5 000 000 lei, costul pereților noi este de 300 000 lei, iar, valoarea contabilă a pereților vechi este de 100 000 lei, valoarea investiției imobiliare după înlocuirea pereților noi cu cei vechi va constitui 5 200 000 lei (5 000 000 + 300 000 – 100 000).
Conform IAS 23 „Costurile îndatorării”, costurile îndatorării care sunt direct atribuibile achiziției, construcției sau producției unui activ cu ciclu lung de producție, fac parte din costul activului respectiv. Orice alte costuri ale îndatorării sunt recunoscute drept cheltuieli [101, pct. 1]. Costurile îndatorării, reprezintă dobânzile și alte costuri suportate de o entitate pentru împrumutarea de fonduri. Acestea sunt capitalizate ca parte a costului activului, în cazul în care, există probabilitatea ca costurile să aducă beneficii economice viitoare entității, și pot fi evaluate fiabil [101, pct. 5]. Dacă, se înregistrează cheltuieli cu dobânzile și alte costuri privind împrumuturile, în cazul achiziției, construcției, reconstrucției, amenajării investițiilor imobiliare, acestea se includ în costul investițiilor imobiliare (se capitalizează), dacă sunt respectate prevederile din IAS 23.
Din literatura de specialitate, poate fi constatat că, costul reprezintă un indicator economic care arată utilizarea rațională de către entitate a resurselor pe care le posedă aceasta, iar, nivelul costului concentrează rezultatele activității entității. Costul unei investiții imobiliare la recunoaștere se formează în funcție de natura intrării în entitate, iar, procesul formării costului acesteia, depinde de natura elementelor aferente costului. Acest proces este prezentat în tabelul 1.2.
Tabelul 1.2. Modul de formare a costului investițiilor
imobiliare la recunoaștere
Sursa: Elaborat de autor după IAS 40 [101, pct. 21 – 27]
Conform informației din tabelul 1.2, formarea costului unei investiții imobiliare depinde de natura intrării acestora în entitate, iar, elementele incluse în costul investițiilor imobiliare, diferă în funcție de modalitatea de intrare în entitate.
În conformitate cu IAS 40, entitatea evaluează conform principiului de recunoaștere toate costurile sale cu investițiile imobiliare în momentul când sunt suportate. Aceste costuri includ costurile suportate inițial pentru a dobândi o investiție imobiliară și costurile suportate ulterior pentru a adăuga, pentru a înlocui o parte sau pentru a întreține o proprietate imobiliară [101, pct.17]. Nu se recunosc în valoarea contabilă a unei investiții imobiliare costurile întreținerii zilnice a acestora. Aceste costuri sunt recunoscute în profit sau pierdere pe măsură ce sunt suportate [101, pct. 18].
Conform informației din tabelul 1.2, una din modalitățile de intrare a investițiilor imobiliare în entitate, este crearea acestora în cadrul entității. Pentru o evidențiere mai clară, prin exemplul 1.3,
ilustrăm formarea costului investiției imobiliare create de către entitate.
Exemplu 1.3. Entitatea „Dalia” SA construiește în anul 2014 o clădire cu destinație de închiriere. Lucrările de bază au fost finalizate în prima jumătate a anului 2014. După finalizarea lucrărilor de bază clădirea a fost dată în exploatare. Costurile clădirii constituie 800 000 lei. Ulterior, entitatea decide să efectuieze unele lucrări suplimentare aferente exteriorului clădirii, suportând costuri în sumă de 200 000 lei. Clădirea a fost închiriată după trei luni de la finalizarea tuturor lucrărilor.
Conform condițiilor din exemplul 1.3, clădirea construită în cadrul entității se înregistrează inițial ca activ imobilizat conform SNC „Imobilizări necorporale și corporale”. Ținând cont că conform IAS 16, investițiile capitale ulterioare pentru ameliorarea suplimentară a stării obiectelor proprietăților imobiliare în procesul utilizării acestora se trec la majorarea valorii contabile a acestora, trebuie să fie incluse și costurile în sumă de 200 000 lei, suportate pentru amenajarea exteriorului clădirii. Astfel, costul total al clădirii va constitui 1 000 000 lei (800 000 + 200 000).
Cercetătorii Mitu I., Mitu N., remarcă că, costul istoric poate fi definit ca acel „sacrificiu care a fost consimțit pentru a aduce bunul în entitate la data sa de intrare”. Costul istoric folosit în măsurarea valorii reale se poate defini prin prisma sacrificiilor consimțite (costurile angajate) plus costul asociat șanselor nevalorificate (venituri pierdute) [78, p. 63].
Savantul Dumitru G., referitor la imobilizările corporale accentuează că, recunoașterea este condiționată de evaluarea credibilă a costului acesteia, iar, ulterior acestui moment necesitatea evaluării contabile intervine și în următoarele momente: la inventariere, la închiderea exercițiului și la data ieșirii din entitate [39, p.7], aspecte, care ar trebui să se refere și la investițiile imobiliare.
În conformitate cu Legea contabilității, evaluarea este procedeul de determinare a mărimii valorice a elementelor contabile la data recunoașterii inițiale a acestora și întocmirii situațiilor financiare [69, art. 3]. Cadrul general conceptual IASB, prezintă evaluarea ca proces prin care se determină valorile monetare la care elementele situațiilor financiare vor fi recunoscute și înregistrate în bilanț și în situația veniturilor și cheltuielilor, care presupune alegerea unei anumite baze de evaluare, precum: costul istoric, costul curent, valoarea realizabilă (de decontare), valoarea actualizată [28, pct.4.54 – 4.55]. Totodată, în opinia savanților americani Needles B., Anderson H., Caldwell J., evaluarea constă în „atribuirea valorii monetare unei operațiuni economice” [83, p. 51].
Analizând abordările de mai sus, în opinia noastră, evaluarea reprezintă cel mai contraversat fenomen din domeniul contabilității. Ca procedeu al metodei contabilității, evaluarea este strâns legată de anumite procese, a căror aplicare este condiționată de exprimarea valorică a elementelor de activ și pasiv în diferite circumstanțe, care pot invoca și situații dificil de realizat în practică.
După recunoașterea inițială, conform IAS 40, investițiile imobiliare, pot fi evaluate după unul din două modele: bazat pe valoarea justă și pe cost. Totodată, conform standardului menționat, modelul costului se aplică, doar în cazuri excepționale, atunci, când o entitate nu poate să evalueze în mod fiabil valoarea justă a unei investiții imobiliare [101, pct. 53]. În acest context, atragem atenția la faptul, că SNC „Investiții imobiliare” nu concretizează metoda preponderentă care trebuie aplicată la evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere. În opinia autorului, lipsa unei astfel de precizări în standard, poate provoca incertitudini în obiectivitatea alegerii modelului de evaluare a investițiilor imobiliare, după recunoașterea acestora. Având în vedere, că modelul costului, comparativ, cu cel bazat pe valoarea justă, este mult mai simplu în contabilizare, este cert, că entitățile autohtone vor axa, în special, pe acest model, care în sine nu redă imaginea reală a investițiilor imobiliare, iar, în consecință acest fapt, poate avea impact negativ asupra poziției financiare a entității. De aceea, considerăm necesar, de menționat în SNC „Investiții imobiliare” modelul preponderent, care urmează a fi aplicat la evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere, de către entitățile autohtone. În opinia noastră, evaluarea trebuie să fie axată pe modelul valoarii juste, întru a corespunde normelor contabile internaționale.
Conform IAS 40, modelul de evaluare ales de entitate se include în politicile contabile care se aplică tuturor investițiilor imobiliare. Trecerea de la un model la altul, poate fi efectuată, doar, dacă această schimbare are drept rezultat situații financiare care să ofere informații mai fiabile și mai relevante despre efectele tranzacțiilor, alte evenimente sau condiții privind poziția și performanța financiară a entității sau fluxurile de numerar. Este puțin probabil, ca trecerea de la modelul valoarii juste, la cel pe cost, să conducă la o prezentare mai relevantă a informațiilor [101, pct. 30 – 31].
De remarcat că, conform IFRS pentu IMM-uri, după recunoaștere, evaluarea investițiilor imobiliare la cost nu este admisă. Ca urmare, după recunoaștere, în categoria investițiilor imobiliare, pot fi incluse doar acele proprietăți imobiliare a căror valoare justă poate fi evaluată în mod fiabil, la fiecare dată de raportare [104, pct.16.7]. Toate celelalte proprietăți imobiliare se contabilizează drept imobilizări corporale, conform modelului costului, în afară de cazul în care este disponibilă o evaluare fiabilă continuu a valorii juste [104, pct.16.1]. În opinia noastră, prevederile din IFRS pentru IMM-uri, referitor la neadmiterea modelului costului la evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere sunt relevante, având în vedere că, valoarea prin cost poate caracteriza doar trecutul acestora, omițând prezentul și viitorul, fapt prin care nu poate fi armonizată o activitate investițională într-o economie de piață.
Reieșind din abordările literaturii de specialitate, în opinia mai multor cercetători, modelul costului corespunde principiului conservatismului, care nu permite a dovedi eficiența investițiilor imobiliare din punct de vedere al creșterii capitalului, așa cum se poate afirma pe baza creșterii valorii juste, conform IFRS. În acest context, IASB se deplasează spre scopul relevanței în procesul decizional, care nu este axat pe respectarea conceptului costului istoric. Ca urmare, se prezintă recunoașterea determinată prin atingerea potențialului de beneficiu al activului, aceasta fiind piața funcțională, bazată pe ipoteze de determinare a valorilor de piață a activelor și datoriilor, considerată cel mai adecvat tip de valoare, pentru o mare varietate de aplicații în economia de piață.
Astfel, începând cu anul 2005, prin Directiva UE, majoritatea statelor dezvoltate au impus implimentarea IFRS pentru societățile cotate la bursă și au lăsat celorlalte societăți posibilitatea de a opta pentru raportarea, conform IFRS. Savanții Mitu I., Mitu N., menționează că, acest fapt pune în evidență o nouă orientare, care încearcă sa suplinească neajunsurile costului istoric prin intermediul valorii juste, fiind urmărită corectarea costurilor de achiziție ale activelor, cu valoarea lor de piață, fapt, realizat prin reevaluarea elementelor bilanțiere [78, p.63]. Ideea fundamentală a evaluării la valoarea justă constă în aceea, că activele și datoriile entității raportoare trebuie să fie reprezentate în bilanț apropiat de prețul de piață. În plus, valoarea justă trebuie să reflecte nemijlocit capacitatea unui activ de a obține fluxuri de plată viitoare, astfel, urmărește să ajute investitorii în a aprecia dacă managementul a efectuat decizii de investiții pozitive sau negative [11, p. 72]. Savanții Feleagă N., Feleagă L., afirmă că, termenul de valoare justă este traducerea expresiei anglo saxone „fair value”, care din punct de vedere literar, corespunde „valorii sincere” sau „valorii loiale” [44, p. 307]. Considerăm că valoarea justă este acel instrument care îmbină prezentul cu viitorul întru a readuce entitatea sau a reveni la poziția normală, în contextul economico – financiar.
De remarcat că, directiva europeană nu oferă oarecare indicații referitor la definirea conceptului de valoare justă, și nici modalități de determinare a acesteia, indică doar că, pe lângă costul istoric pot fi utilizate și alte baze de evaluare, printre care și valoarea justă.
Totuși, unii cercetători, exprimă anumite opinii, în ce privește, conceptul valorii juste, precum și asupra evaluării la valoarea justă. De asemenea, îndrumări generale privind evaluarea la valoarea justă redau și unele reglementări internaționale.
Astfel, Deaconu A. susține că conceptul de valoare justă este bazat pe: valoarea venală – prețul pe care un bun ar putea fi schimbat în cadrul unei tranzacții echilibrate; suma pentru care un activ ar putea fi schimbată într-o tranzacție echilibrată, între părți informate și determinate, altfel decât într-o vânzare forțată de lichidare; suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o datorie, de bună voie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv [37, p. 110].
Un cadru de evaluare la valoarea justă este reprezentată de IFRS 13 „Evaluarea la valoarea justă”. Acesta este aplicabil atunci când un alt IFRS prevede sau permite evaluări la valoarea justă [101, pct. 5]. Conform IFRS 13, valoarea justă reprezintă drept prețul, care ar fi primit din vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii în cadrul unei tranzacții reglementate între participanții de pe piață la data evaluării [101, pct. 9]. Astfel, valoarea justă este o evaluare în funcție de piață, și nu o evaluare specifică entității [101, pct. 2]. Referindu-ne la definiția valorii juste din IAS 40, aceasta semnifică prețul care ar fi încasat pentru vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție reglementată între participanții de pe piață la data evaluării [101, pct. 5]. Axând, pe Bazele evaluării, conform acestora, conceptul economic ,,valoare”, reflectă optica participanților pe piață existentă la data evaluării, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumită proprietate [4, p. 4]. Astfel, din abordările sus menționate, se identifică că, în conformitate cu IFRS, valoarea justă se determină de către participanți, în condițiile pieței.
În conformitate cu Cadrul general IVS, valoarea justă reprezintă prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâre, care reflectă interesele acelor părți. Definiția valorii juste prezentată în IFRS este diferită de definiția exprimată de IVS. IVSB consideră, că în general, definiția valorii juste din IFRS este coerentă cu definiția valorii de piață. Pentru alte scopuri, decât cel de utilizare în situațiile financiare, valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piață. Valoarea justă, cere estimarea prețului, care este just pentru ambele părți identificate, luând în considerație avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Aceasta, de obicei, este aplicată în context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanții de pe piață, să nu fie luat în considerare. Astfel, valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piață. Deși, în multe cazuri, prețul la valoarea justă va fi egal cu cel obținut pe piață, pot fi situații în care estimarea valorii juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate în considerare în estimarea valorii de piață, cum ar fi orice element al valorii speciale, rezultat în urma combinării drepturilor asupra proprietății [105, p. 12]. Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător special. Valoarea specială poate apărea, când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător de pe piață. Astfel de caracteristici pot fi: caracteristicile fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ [105, p.13]. Considerăm că, valoarea specială trebuie calculată pentru investitori cu interese speciale, care particularizează valoarea investirii. Aceasta fiind o valoare peste valoarea de piață, sau altfel spus, un surplus de valoare la cea a pieței. În opinia noastră, valoarea specială a investițiilor imobiliare poate apărea, ca urmare a asocierii fizice cu alte investiții imobiliare, ca exemplu, din vecinătate, sau pentru faptul că investițiile imobiliare se află în vecinătate cu proprietățile locatarului care le închiriează. În astfel de situații, ar putea fi solicitată o plată peste valoarea de piață, care ar determina valoarea justă a investiției imobiliare.
De menționat că, conform SNC „Investiții imobiliare”, axat pe Directivele UE și IAS 40, după cum se menționează în acesta, valoarea justă, este suma cu care activul ar putea fi schimbat benevol în cadrul unei tranzacții desfășurate în condiții interesate, independente și bine informate [98, pct. 4]. Comparând definiția valorii juste din SNC „Investiții imobiliare” cu cea reprezentată de IFRS, constatăm că în aceasta lipsește sintagma între participanții de pe piață. Totodată, în conformitate cu prevederile din IVS 300 „Evaluări pentru raportarea financiară”, evaluările efectuate pentru a fi incluse în situațiile financiare, trebuie realizate astfel, încât să respecte cerințele IFRS aplicabile [105, p. 94]. Astfel, în opinia noastră, definiția valorii juste din SNC „Investiții imobiliare”, trebuie neapărat să includă sintagma între participanții de pe piață, întru a nu produce nepotriviri cu prevederile din IFRS, și respectiv, a nu provoca inceritudini în obiectivitatea determinării valorii juste a investițiilor imobiliare.
Conform IFRS 13, o evaluare la valoarea justă a unui activ nefinanciar trebuie să țină cont de capacitatea unui participant de pe piață de a genera beneficii economice prin utilizarea cea mai intensă și cea mai bună a activului sau prin vânzarea acestuia unui alt participant de pe piață, care va utiliza activul cel mai intens și cel mai bine. Cea mai intensă și cea mai bună utilizare a unui activ nefinanciar ține cont de utilizarea posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal și fezabilă financiar a activului [101, pct. 27 – 28]. Asemenea opinii, exprimă și savanții Manole A., Deaconu A., accentuând că, criteriul esențial în evaluarea oricărei proprietăți imobiliare este utilitatea sa, iar, procedurile utilizate în procesul de evaluare, au ca obiectiv comun definirea și cuantificarea gradului de utilitate a proprietății evaluate. Referindu-se la gradul de utilitate a terenului, acesta este privit ca un activ permanent, iar, amenajările și construcțiile atașate acestuia cu o durată de viață finită. Atunci când, terenul este evaluat distinct de construcții, după principiile economice, amenajările terenului și construcțiile atașate, trebuie să fie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare adusă la valoarea totală a proprietății. Astfel, valoarea terenului, bazată pe conceptul de „cea mai bună utilizare”, reflectă utilitatea și permanența terenului, iar, valoarea amenajărilor și a construcțiilor atașate lui, reflectă diferența dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății construite [9, p. 204]. De asemenea, conform IAS 17, evaluarea separată a elementelor teren și clădiri nu este prevăzută, dacă dreptul locatarului atât asupra clădirilor, cât și asupra terenului este clasificat drept investiție imobiliară și se adoptă modelul valorii juste. Pentru această evaluare sunt necesare calcule detaliate, numai dacă, clasificarea unuia sau a ambelor elemente este nesigură [101, p. 18].
Un act procedural în vederea estimării valorii juste aplicabile unei game largi de active financiare, cât și nefinanciare a fost emis de către FASB Statement of Financial Accounting Standards No. 157 Fair Value Measurements, care definește valoarea justă, prețul care ar fi primit din vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii în cadrul unei tranzacții reglementate între participanții de pe piață la data evaluării [159, p. 8]. SFAS 157, identificâ prioritățile pe care managementul ar trebui să le respecte în estimarea valorii juste a activelor și datoriilor, descriind astfel, cele trei nivele ale ierarhiei valorii juste. Ierarhia valorii juste dă cea mai mare prioritate la prețurile cotate (neajustate) a activelor, piețe pentru active sau datorii identice (nivelul 1) și cea mai mică prioritate intrări neobservabile (nivelul 3). Această ierarhie descrie datele de intrare aferente modelelor de evaluare, fără însă a specifica ce modele ar trebui folosite. Aceste date de intrare reprezintă în fapt, presupunerile pe care participanții pe piață le-ar folosi cu scopul de a evalua un activ sau o datorie [159, p. 40 – 41]. Referindu-ne, la evaluarea investițiilor imobiliare, considerăm că, prioritate trebuie să fie nivelul unu, deoarece, evaluarea la valoarea jută este o evaluare bazată pe piață, și aceasta trebuie aplicată, utilizând ipotezele pe care participanții de pe piață, le-ar utiliza la determinarea prețului investiției imobiliare, luând în considerație și ipotezele privind riscul determinării acesteia.
Normele contabile, Statement of Financial Accounting Standards No. 159 The Fair Value Option for Financial Assets and Financial Liabilities (SFAS) 159, vin să încurajeze entitățile raportoare, să aleagă opțiunea valorii juste în evaluarea activelor și datoriilor financiare eligibile, iar, odată ce a fost aleasă, această opțiune devine irevocabilă. Aceste norme sunt concepute pentru a facilita comparațiile între entitățile care aleg caracteristici diferite de măsurare pentru tipuri similare de active și pasive [160, p. 1], aspecte, în opinia noastră, oportune și în cazul investițiilor imobiliare.
Savanții Ioanaș C. și Manea C., referindu-se la valoarea justă, în contextul IFRS, își pun întrebarea, de ce se impune valoarea justă și nu valoarea de piață, în cazul în care, se indică clar că trebuie căutat prețul pe o piață. Venind totodată, și cu o exlicație, menționează că, valoarea de piață poate constitui valoarea justă, doar când există piețe active, iar, atunci, când nu există persoane din afara entității care ar dori să achiziționeze activele sau să-și asume datoriile acesteia, valoarea de piață nu mai reprezintă o referință, și de aceea, trebuie utilizată valoarea justă [64, p. 62 – 64]. Economistul Mihalciuc C., afirmă că, o piață poate fi activă dacă există următoarele condiții: elementele comercializate în cadrul pieței sunt omogene; cumpărători și vânzători interesați pot fi găsiți în permanență; și prețurile sunt disponibile publicului [80, p. 58].
În opinia cercetătorului Gorbatova L., valoarea justă, reflectă nu tranzacțiile reale efectuate de entitate, dar o sumă noțională, care ar putea fi obținută dacă activul ar fi vândut la data raportoare, afirmând că, trebuie de ținut cont și de faptul, că totuși „valoarea opțională” este bazată pe prețuri reale de tranzacționare care au avut loc pe piață [122]. În viziunea economistului Șerban V., totuși, noțiunea de „valoare justă” nu este greșită, chiar dacă la moment nu este atât de perfectă și poate fi îmbunătățită. Principala problemă constă în procesul de măsurare a acesteia, în elementele care pot fi evaluate la valoarea justă, în modul de recunoaștere sau a diferențelor datorate variației valorii juste, și probabil, doi factori foarte importanți, și anume, cine efectuează evaluarea și cine o confirmă [106, p. 10].
De menționat că, regula obligatorie de respectat la estimarea valorii juste pentru tranzacțiile, având ca obiect o investiție imobiliară, este ca prețul să fie determinat obiectiv și stipulat în contractul încheiat între părți, ca fiind valoarea justă aferentă investiției imobiliare din tranzacția respectivă și nu o valoare din tranzacții anterioare sau ulterioare dfinitivării contractului. Dacă, această regula nu va fi respectată, valoarea justă a investiției imobiliare poate fi inadecvată și inobiectivă. Regulile obligatorii de respectat la evaluarea valori juste fiabile a investiției imobiliare sunt expuse în figura 1.6.
Fig. 1.6. Reguli obligatorii de estimare a valorii juste
Sursa: Elaborat de autor după IAS 40 [101]
Conform regulilor din figura 1.6, pentru evaluarea obiectivă a valoarii juste a investițiilor imobiliare este necesar ca entitatea să stabilească cumulat următoarele aspecte:
1) investiția imobiliară care face obiectul evaluării;
2) premisa de evaluare adecvată corespunzătoare celei mai bune utilizări posibile din punct de vedere fizic a investițiilor imobiliare;
3) piața principală sau cea mai avantajoasă pentru investițiile imobiliare;
4) evaluarea se efectuează pe baza ipotezei pe care ar utiliza-o participanții pe piață, dacă ar stabili valoarea investiției imobiliare, admițând că acționează pentru a obține beneficiu maxim;
5) tehnici de evaluare adecvate folosite de participanții pe piață, pentru a stabili valoarea investiției imobiliare și nivelul de clasificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste.
Savanții Mitu I., Mitu N., examinând problemele domeniului financiar, remarcă, că în acesta există două curente de opinie, în ceea ce privește relația dintre valoarea de piață și valoarea justă:
– teoria piețelor eficiente, potrivit careia pe o piață bine organizată și informată, prețul pieței este egal sau aproape egal cu valoarea justă, investitorii având o reacție imediată la orice informație;
– teoria comportamentală, conform careia, prețul de piața este de cele mai multe ori diferit de valoarea justă, ca urmare a spiritului colectiv și a stărilor emoționale ale investitorilor [78, p. 64].
Conform Cadrului general IVS, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat (ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere [105, p.8]. În viziunea savanților Diaconu A., Manole A., valoarea de piață reflectă percepțiile și acțiunile colective ale pieței, și este baza pentru evaluarea majorității resurselor în economia de piață [77, p. 291].
Astfel, poate fi menționat că, valoarea de piață are la bază acțiunile și percepțiile colective ale majorității investitorilor de pe piață privind utilitatea unor active [9, p. 205]. Ca urmare, se poate deduce că, conceptul valorii de piață, indică faptul că, părțile implicate în tranzacție sunt informate în privința caracteristicilor proprietății sau afacerii, precum și a condițiilor pieței existente la data evaluării, iar, părțile nu sunt obligate de o anumită conjunctură să încheie tranzacția [9, p. 204]. Din context, rezultă că, valoarea de piață, poate fi aplicată în special tranzacțiilor vânzări – cumpărări, ca urmare, aceasta, într-un fel, putând fi considerată, ca fiind și una limitativă.
Totuși, din abordările literaturii de specialitate, în special, cea conformă cu IFRS, relevă că la stabilirea valori juste fiabile, principalul factor este determinarea unei valori de piață credibile, după care pot fi luați în considerare și alți factori, care nu ar face obiectul determinării valorii de piață, dar, care ar influența la estimarea valorii juste. Referitor, la investițiile imobiliare, cea mai evidentă formă a valorii juste poate fi prețul curent pe o piață activă pentru proprietăți similare, în aceeași zonă și condiții și care fac obiectul unui contract similar, iar, acest fapt, nu va conduce la o nouă valoare, decât valoarea de piață. Și doar, în cazul în care, estimarea valorii va presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele specifice estimării valorii pe piață, ca exemplu, avantajele sau dezavantajele pe care fiecare dintre părți ar putea să le obțină din tranzacție, valoarea justă a investițiilor imobiliare va fi diferită de valoarea de piață. Rezultă că, valoarea justă este în mod direct influențată de piața pe care se determină aceasta, astfel, evidențiând o corelație cu valoarea de piață. Pentru a face lumină în acest sens, și a nu fi admise incertitudini în evaluarea valorii juste a investițiilor imobiliare, autorul recomandă organelor abilitate, elaborarea normelor naționale în contextul IFRS 13, care să stabilească următoarele aspecte: investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată corespunzătoare celei mai bune utilizări; piața principală (cea mai avantajoasă); tehnicile de evaluare adecvate, ținând cont de informațiile disponibile privind datele de intrare, care reprezintă ipotezele pe care le-ar folosi participanții pe piață pentru a stabili valoarea investițiilor imobiliare și nivelul de clasificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste; corelația dintre valoarea justă a investițiilor imobiliare și valoarea de piață a acestora.
Cercetările dovedesc că IFRS nu stabilesc metode de evaluare particulare. Totodată, IASB-ul consideră că la evaluarea valorii juste trebuie să se ia în vedere ghidurile emise de IVSC. Metodele de evaluare recunoscute de IVS includ:
metoda comparației: proprietăți similare vândute pe piață sunt comparate cu proprietatea care face obiectul evaluării;
metoda capitalizării veniturilor: valoarea de piață este estimată considerându-se beneficiile viitoare legate de proprietate;
metoda costului: stabilește valoarea proprietății prin referința la costul de construire a unei proprietăți echivalente [70, p. 29 – 30].
Prezentăm unele metode de determinare a valorii juste a investițiilor imobiliare (clădiri) prin estimarea veniturilor viitoare: valoarea de rentabilitate; valoarea de rentabilitate limitată; valoarea de rentabilitate continuă.
Valoarea de rentabilitate (Vr) se determină prin capitalizarea veniturilor și presupune corectarea profitului mediu (P) cu un multiplicator (K), care reprezintă rata de plasament a disponibilităților pe piața financiară (K= 1/i). Acest multiplicator (K) este inversul ratei de capitalizare, adică:
Vr = P x K sau Vr = P x (1: i) (1.1)
Rezultă că valoarea netă este direct proporțională cu capacitatea investiției imobiliare de a aduce profit, și invers proporțională cu rata de plasament a disponibilităților pe piața financiară. Această metodă se aplică când se apreciează, că investiția imobiliară se află în exploatare o perioadă nedeterminată, iar, variația profitului mediu anual este nesemnificativă [59, p. 65 – 67].
Modul determinării valorii juste a unei clădiri prin metoda estimării veniturilor viitoare este ilustrat prin exemplul 1.4.
Exemplul 1.4. Entitatea estimează profitul mediu anual în sumă de 90 000 000 lei. Rata de plasament a disponibilităților pe piața financiară este de 18 %. În rezultatul aplicării metodei estimării veniturilor viitoare, valoarea justă a unei clădiri se va determina în modul următor: 90 000 000 lei x 1/0,18 = 500 000 lei.
Din condițiile exemplului, rezultă că, valoarea justă a clădirii determinată prin metoda estimării veniturilor viitoare constituie 500 000 lei. Astfel, în rezultatul acestui procedeu poate fi exprimat termenul de recuperare a investiției imobiliare, pentru care a fost estimat un profit mediu anual de 90 000 000 lei.
La determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare concretizate în clădiri prezintă importanță și corelația dintre rata de actualizare și nivelul de rentabilitate pe care îl estimează proprietarul sau locatarul în raport cu cea estimată. Dacă, în operațiunea de evaluare se practică o rentabilitate sub nivelul ratei de actualizare, această situație este în favoarea unității căreia a fost închiriată clădirea (și, invers).
Valoarea de rentabilitate limitată (Vrl), presupune actualizarea profiturilor anuale viitoare, limitate la un număr de ani. Deoarece, numărul de ani influențează sensibil valoarea justă urmează a fi luată în calcul și valoarea reziduală. Valoarea reziduală a unei investiții imobiliare (clădire) este egală cu valoarea posibilă de realizat, după expirarea duratei de viață utilă a investiției. În operațiunea de evaluare valoarea reziduală are o semnificație mai complexă, mărimea ei fiind dată de momentul în care se face evaluarea pe durata de viață utilă a investiției imobiliare. Cu cât evaluarea se face mai aproape de durata ciclului de viață cu atât scade ponderea valorii reziduale în valoarea justă a investiției, adică:
Vrl = ∑ [P/(1+ i)ⁿ] + [Vrz /(1+ i)ⁿ] (1.2)
Valoarea de rentabilitate continuă (Vrc) este dată de profitul mediu anual previzionat (o rentă perpetuă) la care se adaugă valoarea de rentabilitate, ca urmare:
Vrc = P + (P/i) (1.3)
Utilizând datele din exemplul 1.6, poate fi determinată valoarea rentabilității continuie.
Astfel, Vrc = 90000000 + 90000000/0,18 = 590000 000 lei.
Rezultă că, determinarea valorii juste prin metoda estimării prin venit are în vedere condițiile concrete de utilizare a clădirii și veniturile medii anuale ce pot fi obținute prin utilizarea acesteia.
Conform IVS 230 „Drepturi asupra proprietății imobiliare”, când se evaluează fie un drept de proprietate afectat de locațiune, fie un drept creat de contractul de închiriere, este necesar să se ia în considerare chiria contractuală, iar, în cazul în care, aceasta este neobișnuită, chiria de piață. Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare, ar putea fi închiriat la data evaluării între un locator și un locatar hotărât cu clauze de închiriere adecvate într-o tranzacție, în care, părțile au acționat în cunoștință de cauză fără constrângere [99, p. 61]. Astfel, în cazul unui contract de leasing aferent dreptului asupra investițiilor imobiliare, poate fi luată în vedere și chiria de piață, dacă există incertitudini în determinarea chiriei contractuale.
În practică, pot fi solicitate evaluări ale investiției imobiliare nefinalizate, ca exemplu, pentru: achiziții, fuziuni și vânzări de entități sau părți de entități; garantarea împrumutului; litigii; raportarea financiară. Evaluările acestor investiții imobiliare sunt abordate în IVS 233 „Investiția imobiliară în curs de construire”, având ca scop, estimarea prețului de plătit și încasat într-un schimb ipotetic pe piață, a unei proprietăți imobiliare nefinalizate la data evaluării [100, p. 73].
Conform reglementărilor internaționale Accounting for investment property under construction – a practical guide, investițiile imobiliare în construcție pentru o utilizare viitoare ca investiții imobiliare se evaluează la valoarea justă, dacă aceasta poate fi estimată credibil. Dacă, valoarea justă nu poate fi estimată credibil, aceasta este evaluată la cost până la definitivare, și data la care valoarea justă poate fi estimata credibil [146, p. 4.2]. Considerăm că investițiile imobiliare în construcție, ar trebui evaluate până la definitivare la cost, având în vedere lipsa piețelor active, care ar oferi valori juste credibile pentru proprietăți imobiliare în proces de construcție, reconstrucție sau amenajare.
Savantul autohton Țurcanu V. remarcă că, evaluarea investițiilor imobiliare este o problemă destul de complicată, deoarece, depinde de posibilitatea de aplicare a valorii juste, care necesită un grad ridicat de concentrare asupra IFRS, întru pregătirea corespunzătoare acelora care întocmesc și prezintă situațiile financiare, și care concentrează în sine manifestarea profesională [141, p. 183].
În opinia noastră, o evaluare obiectivă și fiabilă a valorii juste a investițiilor imobiliare pe piața imobiliară din Republica Moldova este foarte dificilă, având în vedere că, piețele imobiliare sunt imperfecte și nefuncționale, iar, oferta și cererea nu totdeauna determină prețul la momentul la care pot avea loc tranzacțiile. Totuși, în opinia noastră, un rol important în stabilirea unor prețuri reale a investițiilor imobiliare poate servi nivelul negocierilor între participanții de pe piață, competența acestora, precum și modalitățile de finanțare.
Din investigații, rezultă că modelele de evaluare a investițiilor imobiliare bazate pe valoarea justă și pe cost, au atât avantaje, cât și dezavantaje.
Principalele avantaje ale modelului bazat pe valoarea justă pot fi evidențiate prin următoarele: îmbunătățește controlul managerilor asupra investițiilor imobiliare, dispunând de date pentru calculul unor indicatori, care poate spori capitalul acționarilor; oferă o informație aprofundată și comparabilă privind eficacitatea investițiilor imobiliare în prezent și viitor; reduce diferența dintre valoarea contabilă și valoarea oferită de piață; în cazul piețelor active, permite obținera unor date fiabile, redând situațiilor financiare siguranță în veridicitate. Referitor la dezavantaje poate fi menționat că: valoarea justă nu întotdeauna oferă o informație sigură și obiectivă; determinarea valorii juste crează multiple probleme tehnice, în special, în cazul aplicării metodelor alternative, și respectiv, probleme financiare; exprimă dificultăți la determinarea rezultatului financiar, și rezultatul distribuibil, având în vedere că modificările în valoarea justă se reflectă la venituri/cheltuieli.
În partea ce ține de modelul bazat pe cost, pot fi specificate următoarele avantaje: este mult mai simplu de aplicat în practica contabilă; redă un caracter veridic valorii investițiilor imobiliare; poate fi verificat ușor prin compararea documentelor contabile; corelația dintre mijloacele bănești reflectate în bilanț și situația fluxurilor de numerar este una exactă. Dezavantajele acestui model se remarcă prin faptul că, investițiile imobiliare pot fi înregistrate la valori mai mici decât valoarea lor reală; oferă un grad mult mai scăzut în comparabilitatea și relevanța informației; în perioade de inflație, la ieșirea investițiilor imobiliare, veniturile din vânzări pot fi artificial majorate, iar, costul vânzărilor poate fi subestimat, în consecință, profiturile mai mari pot impune și impozite mai mari.
1.3. Concluzii la capitolul 1
În prezentul capitol sunt abordate fundamentele teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare, precum și problematica clasificării, recunoașterii și evaluării acestora. În rezultat, pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Investițiile imobiliare se deosebesc esențial de proprietățile imobiliare utilizate de posesor, acestea sunt deținute pentru obținerea veniturilor din chirii, majorarea capitalului, sau ambele, în timp ce, proprietățile imobiliare utilizate de posesor, pentru a fi utilizate în producerea sau furnizarea de bunuri, servicii, în scopuri administrative, vânzării în cursul normal al activității.
2. Din literatura de specialitate, rezultă că definiția de investiții imobiliare, în general, emană conținutul expus în IAS 40, cu unele excepții, conform cărora, acestea pot fi deținute nu doar pentru obținerea veniturilor din chirii și majorarea capitalului. Totodată, s-a constatat, că literatura de specialitate nu redă aspectele care pot impune impedimente în atribuirea la investiții imobiliare a terenurilor deținute în leasing, fenomen, care a contribuit la dezvoltarea definiției de investiții imobliare, de către autor. În același timp, se remarcă definiția investiției imobiliare din SNC „Investiții imobiliare”, care are un cuprins mult mai restrâns, decât cea din IAS 40, și care provoacă mai multă neclaritate, fapt, care în opinia noastră, poate împovăra procesul calificării investițiilor imobiliare. Întru evitarea oricăror incertitudini în determinarea investițiilor imobiliare, autorul recomandă, expunerea definiției investiției imobiliare din SNC„Investiții imobiliare”, similar cu cea din IAS 40, ținându-se cont de recomandările autorului, aferente terenurilor deținute în leasing.
3. Investițiile imobiliare includ categorii cu diferit scop de utilizare, înclusiv: acordarea în leasing operațional; deținerea pentru majorarea capitalului, sau ambele. Totodată, IAS 40, specifică doar categoriile de proprietăți imobiliare care pot fi atribuite la investiții imobiliare, fără a stabili și anumite cerințe pe care ar trebui să le dețină acestea în momentul includerii în categoria respectivă. În opinia noastră, în practică pot apărea îndoieli privind atribuirea la investiții imobiliare acelor proprietăți, care nu sunt transmise în leasing operațional. În acest context, autorul recomandă un set de cerințe de respectat, până a fi atribuite acestea la investiții imobiliare, ca dovadă că, din astfel de proprietăți imobiliare s-ar putea obține venit și fără implicarea lor în leasing operațional.
4. O proprietate imobiliară poate include o parte deținută pentru închiriere și/sau pentru majorarea capitalului, și o altă parte ca proprietate utilizată de posesor. În cazul în care, părțile nu pot fi vândute sau închiriate separat, proprietatea imobiliară poate constitui o investiție imobiliară, doar când o parte nesemnificativă este deținută pentru a fi utilizată de posesor. De oarece, în actele normative nu este tratat modul determinării părții nesemnificative la delimitarea investițiilor imobiliare, autorul, recomandă stabilirea acestuia, în contextul anumitor indicatori financiari.
5. SNC „Investiții imobiliare”, prevede aspecte contrar cerințelor IFRS, care pot afecta anumite etape ale ciclului contabil privind investițiile imobiliare. Astfel, în definiția valorii juste lipsește sintagma între participanții de pe piață. Lipsa acestei sintagme în definiție, poate afecta procesul estimăriii valorii juste a investițiilor imobiliare. De asemenea, standardul nu indică metoda preponderentă, care trebuie aplicată la evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare, fapt, care nu va permite entităților să aleagă obiectiv metoda de evaluare a acestora, și poate influența negativ asupra poziției financiare a entității. Autorul, recomandă organelor abilitate eliminarea acestor nereguli din SNC „Investiții imobiliare” și conformarea acestuia cu IAS 40.
6. La estimarea valorii juste, având ca obiect, o investiție imobiliară, regula obligatorie este, ca prețul să fie determinat obiectiv și stipulat în contract, ca reprezentând valoarea justă aferentă tranzacției și nu o valoare anterioară sau ulterioară acesteia. Având în vedere, lipsa unor reglementări, care ar defini conceptul valorii juste, precum și modul de estimare a acesteia, autorul, recomandă organelor abilitate să elaboreze norme naționale în contextul IFRS 13, care să stabilească următoarele: investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată celei mai bune utilizări; piața principală (sau cea mai avantajoasă) pentru investițiile imobiliare; tehnicile de evaluare adecvată, ținând cont de informațiile disponibile pentru elaborarea datelor de intrare care reprezintă ipotezele pe care le-ar folosi participanții pe piață pentru a stabili valoarea investițiilor imobiliare și nivelul de clasificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste; corelația dintre valoarea justă și valoarea de piață a investițiilor imobiliare. Asemenea reglementări, vor contribui esențial la eliminarea incertitudinilor în estimarea valorii juste a investițiilor imobiliare.
Analiza conceptelor teoretico – metodologice ale contabilității investițiilor imobiliare determină necesitatea cercetării principalelor aspecte problematice aferente:
– clasificării și delimitării investițiilor imobiliare;
– evaluării și contabilizării tranzacțiilor cu investițiile imobiliare la și după recunoaștere;
– contabilității tranzacțiilor de transfer și ieșire a investițiilor imobiliare;
– consecințelor fiscale în tranzacțiile cu investițiile imobiliare și impactul asupra contabilității;
prezentării informațiilor aferente investițiilor imobiliare în situațiile financiare;
rolului informației contabile privind investițiile imobiliare în fundamentarea deciziilor economice.
2. TRATAMENTUL CONTABIL AL INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
LA EVALUAREA INIȚIALĂ ȘI ULTERIOARĂ
2.1. Particularități ale contabilității investițiilor imobiliare la recunoaștere.
Contabilitatea investițiilor imobiliare este influențată de anumiți factori, dintre care pot fi evidențiați următorii:
scopul investițiilor imobiliare;
modul de deținere a investițiilor imobiliare;
perioada deținerii;
sursele de menținere a investițiilor imobiliare.
După cum am menționat în capitolul precedent, începînd cu 01 ianuarie 2005 majoritatea statelor dezvoltate au impus implimentarea IFRS pentru societățile cotate la bursă. În acest context, din această dată, toate societățile cotate pe piețele europene ce obligă să prezinte și situații financiare consolidate în conformitate cu IFRS. Astfel, acestea trebuie să aplice referențialul IFRS în conturile consolidate. Totodată, se lasă statelor membre și posibilitatea de a autoriza sau impune utilizarea acestui referențial în conturile consolidate ale societăților necotate sau chiar în conturile individuale [97].
Deoarece, Directivele europene privind situațiile financiare anuale, situațiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale unor tipuri de entități, impun anumite cerințe în vederea îmbunătățirii comparabilității situațiilor financiare în întreaga uniune europeană, considerăm, că acestea, la rândul lor, vor avea impact pozitiv și asupra contabilității investițiilor imobiliare, atât, la nivel international, cât, și național.
În acest context, investigațiile efectuate în acest domeniu, vor contribui esențial la elucidarea aspectelor problematice ale contabilității investițiilor imobiliare, precum, și la îmbunătățirea metodologiei acesteia, în special, în entitățile mici și mijlocii, care conform Legii privind susținerea sectorului întreprinderilor mici și mijlocii [70], acestea stimulează și asigură creșterile economice ale Republicii Moldova și crează condiții economice stabile în activitatea de întreprinzător.
După cum a fost menționat în capitolul premărgător, contabilitatea investițiilor imobiliare tratează proprietățile imobiliare deținute în scopul închirierii sau pentru creșterea valorii capitalului sau ambele. Acestea, la rândul lor, influențează semnificativ performanța și poziția financiară a entității. Considerăm că, pentru asigurarea unor decizii bine orientate, investițiile imobiliare trebuie să fie fundamentate pe informații exacte și complete privind caracteristicile tehnico – funcționale, gradul amortizării, valoarea estimată, deprecierea, capacitatea efectivă, principalii factori, care pot influența esențial veridicitatea informațiilor contabile privind investițiile imobiliare.
Conform Directivei UE, elementele prezentate în situațiile financiare anuale și consolidate trebuie recunoscute și evaluate în conformitate cu următoarele principii generale:
– se prezumă că entitatea își desfășoară activitatea pe baza principiului continuității activității;
– politicile contabile sunt aplicate consecvent de la un exercițiu financiar la următorul;
– recunoașterea și evaluarea se efectuează pe o bază prudentă;
– sumele recunoscute în bilanț și în contul de profit și pierdere se calculează pe baza
contabilității de angajamente;
– bilanțul de deschidere pentru fiecare exercițiu financiar trebuie să corespundă cu bilanțul de
închidere a exercițiului financiar precedent;
– componentele elementelor de active și datorii se evaluează separat [34, art.6].
Întru respectarea principiilor, sus menționate, considerăm că, la contabilizarea investițiilor imobiliare, în primul rând, trebuie de ținut cont de principiile fundamentale pe care se bazează contabilitatea, și care asigură starea și modificarea situației financiare, cât, și rezultatele activității entității. Pentru obținerea unei informații contabile credibile privind investițiile imobiliare, este necesar de respectat principiile fundamentale ale contabilității, prezentate în figura 2.1.
Fig. 2.1. Principii contabile de respectat la contabilizarea investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
Caracteristicile principiilor menționate în figura 2.1, atestă, că entitatea trebuie să-și continuie în mod normal activitatea, într-un viitor previzibil, fără a intra în imposibilitatea continuării activității. De asemenea, elementele contabile trebuie să fie recunoscute pe măsura apariției acestora, indiferent de momentul încasării numerarului.
Pentru asigurarea și respectarea conceptelor care stau la baza întocmirii și prezentării situațiilor financiare stabilite de Cadrul general conceptual de raportare financiară, este necesară o contabilitate veridică și obiectivă a investițiilor imobiliare. Astfel, considerăm că la contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în contextul întocmirii și prezentării situațiilor financiare trebuie să fie respectate cerințele prezentate în figura 2.2.
Fig. 2.2. Principalele cerințe ale contabilității investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [28]
Respectarea cerințelor menționate în figura 2.2, asigură obținerea unor informații credibile privind investițiile imobiliare, care vor contribui la luarea unor decizii eficiente de către utilizatori.
Cercetătorii Feleagă N., Meleagă L., accentuează că, standardele de contabilitate au o importanță considerabilă în noul capitalism, deoarece acestea sunt un instrument – cheie în comunicarea privind activitatea și rezultatele entității, iar, comunicarea financiară fiind funcția esențială pentru entitate [43, p. 57].
Savanții Căruntu C., Lăpăduși M, exprimându-și viziunea de ansamblu asupra adoptării și aplicării IFRS la nivel de entitate, remarcă că, elaborarea de standarde naționale pornind de la principiile înscrise în IFRS-uri pare a fi calea cea mai accesibilă. Însă aplicarea metodei, presupune și o foarte bună cunoaștere a IFRS-urilor și o activitate legislativă prealabilă de pregătire a cadrului necesar deschiderii câmpului de aplicare și de manifestare liberă să acționeze în bune condiții a acestor principii. Standardele naționale astfel elaborate, trebuie să asigure convergența totală cu IFRS-uri. Această cale de acces la IFRS asigură o mai bună concordanță între principii și reguli, care poate satisface mai bine raporturile care trebuie să existe între contabilitate și fiscalitate și poate cuprinde unele reguli referitoare la contabilitatea din exercițiul de raportare financiară [33, p. 95].
Referindu – ne la sistemul contabil britanic care trece printr-o reformă profundă orientată spre armonizarea reglementărilor naționale cu standardele internaționale de contabilitate, în anul 2006 ASB elaborând o strategie de convergență a reglementărilor britanice cu standardele internaționale de contabilitate, ajunge la concluzia „că nu există nici o rațiune pentru care să se mențină diferențele dintre reglementările naționale și cele internaționale (IFRS), cu excepția situațiilor în care standardele britanice trebuie în mod excepțional să se abată de la IFRS din motive juridice sau de raportul cost – beneficii” [145]. Axând, pe viziunile cercetătorilor sus menționați, cât și pe concluziile britanice ASB, dacă facem o comparație dintre IFRS – uri și noile SNC din Republica Moldova, putem constata cu certitudine, că acestea nu asigură convergență contabilă, fiind lipsite și de un cadru conceptual, și nejustificate. Drept urmare, standardele naționale de contabilitate nu sunt îndreptate spre același punct sau spre același scop cu IFRS. În asemenea situații, contabilitatea nu poate fi percepută ca un proces prin care regulile, normele, sau practicile contabile sunt perfectate pentru a fi comparabile. Și, deoarece, armonizarea contabilă se emană din cerințele utilizatorilor de informații, aceasta nu va putea asigura urmărirea, controlul și reflectarea fidelă a elementelor contabile, iar, consecințele urmând să le suporte entitățile, dar nu organele statului responsabile de interpretarea acestora.
În viziunea savanților Feleagă N., Feleagă L., politicile contabile sunt acelea care au făcut obiectul definirilor și analizelor referențialului contabil internațional. Dincolo de faptul că, toate standardele internaționale fac referire la politicile contabile, în vederea soluționării problemei în cauză, sub aspect conceptual, câmpul de reflecții cel mai dens se găsește în litera și spiritul normelor IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare” și IAS 8 „Politici contabile, modificări ale estimărilor contabile și erori” [51, p. 11].
În conformitate cu IAS 8, situațiile financiare nu sunt conforme cu IFRS-urile, în cazul în care conțin erori cu privire la recunoașterea, evaluarea, prezentarea sau descrierea elementelor situațiilor financiare, fie acestea erori semnificative, fie erori nesemnificative făcute în mod intenționat pentru a obține o anumită prezentare a poziției și performanței financiare, sau a fluxurilor de numear ale unei entități. Erorile potențiale ale perioadei curente descoperite în acea perioadă trebuie corectate înainte de a se aproba publicarea situațiilor financiare [101, pct. 41]. Savantul autohton Nederița A., afirmă că, alegerea incorectă a metodei de întocmire a situațiilor financiare micșorează gradul esențialității veridicității, comparabilității [132, p. 414]. Savantul autohton Țurcanu V., remarcă că, asupra situațiilor financiare în afară de modificările în politicile contabile pot influența: modificările în evaluările contabile, cât și erorile fundamentale. Modificările contabile într-un fel sau altul vor avea un impact asupra comparabilității situațiilor financiare pentru diferite perioade [109, p. 40]. În opinia noastră, important este și cunoașterea dacă o omisiune, eroare, fapt, influențează opinia celui care analizează situațiile financiare, fiind vorba de cele mai importante obiective ce trebuie luate în considerare la întocmirea situațiilor financiare, cum ar fi poziția financiară, performanțele financiare și modificările poziției financiare a entității, în scopul utilizării acestor informații de către utilizatorii interni și externi, în vederea fundamentării unor decizii economice.
Totuși, analiza practicii contabile a entităților autohtone demonstrează că există probleme în alegerea normelor și procedeelor privind ținerea contabilității, care urmează a fi adoptate în politicile contabile ale entității. Asemenea critici, exprimă și savantul autohton Tuhari T., menționând, că politicile contabile se întocmesc formal, fără a reda variantele de ținere a contabilității, care ar demonstra specificul unor reguli, procedee, metode utilizate în interesele lor prin respectarea obiectivității convențiilor și principiilor de contabilitate [107, p. 31]. Unele opinii asupra formării politicilor contabile exprimă și savantul Nederița A., accentuând importanța veridicității normelor și procedeelor de ținere a evidenței contabile [133, p. 40 – 58].
Având în vedere, problematica cu care se confruntă entitățile autohtone în formarea politicilor contabile și alegerea metodelor și procedeelor privind ținerea contabilității, autorul, propune în Anexa 2 un proiect al politicilor contabile aferent contabilității investițiilor imobiliare pentru entitățile care dispun de activități cu investițiile imobiliare. Considerăm că, indiferent de impactul care-l au politicile contabile asupra poziției și performanței financiare a entității, acestea trebuie să fie selectate și aplicate într-o manieră care să conducă la reflectarea în situațiile financiare a imaginii fidele a acesteia.
Un aspect important în contabilitatea investițiilor imobiliare este și procesul formării costului la intrarea acestora în entitate. Totodată, unele prevederi din SNC „Investiții imobiliare”, provoacă anumite incertitudini în abordarea formării costului investițiilor imobiliare. Astfel, se stipulează că, costul de intrare a investițiilor imobiliare nu se modifică după recunoașterea inițială a acestora, iar în cazul capitalizării costurilor ulterioare sau ajustării valorii se determină costul corectat a obiectului care substituie costul de intrare [98, pct. 16]. În primul rând, de menționat, că literatura de specialitate nu prevede termenul cost corectat, ca urmare, nu există nici semnificația acestuia. De asemenea, standardul nu explică modul în care un cost corectat poate substitui un cost de intrare. În opinia noastră, prevederile menționate, lipsite de exprimare logică, emană doar incertitudini în formarea și contabilizarea costului investiției imobiliare. Considerăm, că standardul trebuie să exprime claritate în acest sens, în caz contrar, prevederile ar trebui eliminate.
Referindu-ne la costurile ulterioare, savantul rus Kunin M., afirmă, că costurile ulterioare aferente investițiilor imobiliare se capitalează numai atunci când este probabil că, ca urmare a acestor costuri, entitatea va obține beneficii economice viitoare în plus față de cele planificate inițial [124]. În acest context, de menționat opiniile savantului autohton Bucur V., care propune ca suma capitalizată a costurilor privind modernizarea bunurilor primite în leasing să fie reflectată în componența imobilizărilor necorporale [7, p. 41]. Având în vedere că, imobilizările necorporale sunt active care nu au o formă materială și nu reprezintă careva obiecte, iar, existența acestora se confirmă doar prin reflectarea pe purtătorii de informație materiali (de hârtie, magnetici), totodată, purtătorii de informație materială care reflectă imobilizările corporale nu se înregistrează în contabilitate și situațiile financiare, se reflectă doar dreptul de utilizare a acestora, adică de folosire a informației descrise pe ele, și care în final constituie imobilizări necorporale. Din argumentele expuse poate fi constatat că costurile aferente modernizării bunurilor primite în leasing nu pot face obiectul unor imobilizări necorporale, de aceea, nu pot fi acceptate nici în cazul investițiilor imobiliare deținute în leasing. În opinia noastră, astfel de costuri suportate de locatar trebuie capitalizate în conformitate cu IAS 16.
Dacă ne referim și la prevederile din SNC „Investiții imobiliare”, privind contabilitatea costurilor ulterioare recunoașterii inițiale [98, pct. 17-19], acestea, de asemenea, pot crea anumite confuzii, deoarece nu exprimă claritate referitor la contabilitatea costurilor ulterioare, în contextul modelelor de evaluare bazate pe valoarea justă și pe cost, după cum sunt tratate în IAS 40. Pe lângă faptul, că sunt în discordanță cu reglementările contabile internaționale, acestea sunt și nejustificate. Având, în vedere că, costurile ulterioare aferente investițiilor imobiliare trebuie reflectate în contabilitate în funcție de modelul de evaluare aplicat de entitate după recunoaștere, în opinia noastră, acestea trebuie contabilizate, după cum urmează: dacă, la evaluarea investițiilor imobiliare se aplică modelul costului, contabilizarea acestora se efectuează conform IAS 16; în cazul în care, se aplică modelul bazat pe valoarea justă, acestea trebuie contabilizate ca cheltueli ale perioadei în care au fost suportate, dacă nu exprimă avantaje economice suplimetare celor inițiale, și pot fi capitalizate dacă în rezultatul suportării acestor cheltuieli valoarea justă poate fi majorată sau are intenții de menținere a competivității acesteia pe piața imobiliară.
În contabilitatea investițiilor imobiliare un moment important revine și procesului de inventariere a acestora. Legea contabilității obligă entitățile să efectueze inventarierea generală a elementelor de activ și pasiv, cel puțin o dată pe an pe parcursul desfășurării activității sale [69, art.24]. Astfel, investițiile imobiliare deținute de entitate trebuie supuse inventarierii cel puțin o dată pe an.
În practică, deseori, este dificilă corectitudinea evaluării și reflectării în evidența contabilă a rezultatelor inventarierii activelor și pasivelor, deoarece, în procesul inventarierii apar diferite situații, care solicită respectarea suficientă a măsurilor de precauție în adoptarea deciziilor [14, p.77]. Iar, acest fapt, se întâmplă, deoarece, reglemetările naționale privind inventarierea activelor și pasivelor nu sunt conforme cu cerințele standardelor contabile. În acest context, de remarcat, că Regulamentul privind inventarierea [94], în deosebi, nu tratează aspectele evaluării activelor imobilizate, inclusiv, a investițiilor imobiliare în procesul inventarierii, fenomen, care dovedește discordanța acestuia cu normele contabile internaționale. Având în vedere, că inventarierea are ca scop principal, stabilirea situației reale a tuturor elementelor contabile, pentru întocmirea situațiilor financiare anuale care trebuie să ofere o imagine fidelă a poziției și performanței financiare a entității pentru exercițiul financiar, în cazul în care, Regulamentul privind inventarierea, nu exprimă principalii factori care determină procesul inventarierii, în special, regulile de evaluare, care asigură comparabilitatea în timp a informației contabile, elementele contabile prezentate în situațiile financiare nu vor reda o imagine veridică și obiectivă. Întru eliminarea unor incertitudini în obiectivitatea procesului inventarierii al investițiilor imobiliare, autorul recomandă, ca evaluarea acestora să fie efectuată la valoarea de inventar, stabilită în funcție de utilitatea bunului, starea acestuia și prețul pieței. În opinia noastră, obiect al evaluării în procesul inventarierii, trebuie să reprezinte și investițiile imobiliare în curs de execuție sau amenajare.
În conformitate cu dicționarele de contabilitate, valoarea de inventar, reprezintă totalitatea cheltuielilor ocazionate de achiziționarea, construirea sau confecționarea unui mijloc fix, montarea, executarea probelor de funcționare, toate acestea realizate pe calea investițiilor. Valoarea de inventar se constituie la sfârșitul exercițiului financiar, atunci când, cu ocazia inventarierii, se constată o valoare de inventar (actuală) a imobilizărilor mai mică decât valoarea de înregistrare (neamortizată) [40].
Din cele expuse mai sus, rezultă că la finele perioadei de raportare trebuie să se țină cont și de rezultatele inventarierii. Astfel, considerăm că, la inventarierea investițiilor imobiliare, valoarea contabilă trebuie comparată cu valoarea de inventar a acestora, iar, în caz de necesitate, ajustată. Dacă, în rezultatul acestor comparări, apar diferențe constatate în plus, potrivit principiului prudenței nu se înregistrează în contabilitate, iar, diferențele cu minus se reflectă ca o amortizare suplimentară.
De menționat, că întocmirea situațiilor financiare este strâns legată de normele metodologice de aplicare a conturilor contabile. În conformitate cu Planul general de conturi contabile, investițiile imobiliare se contabilizează la contul 151 „Investiții imobiliare”. Totodată, actul menționat, nu subclasifică la acest cont și categoriile investițiilor imobiliare, reieșind din nomenclatorul acestora, conform cu IAS 40. Se menționează, doar că, contul este destinat generalizării informației privind existența și mișcarea investițiilor imobiliare temporar neutilizate, transmise în leasing operațional și altor investiții imobiliare. Considerăm, că lipsa unei subclasificări a investițiilor imobiliare în Planul general de conturi contabile, va genera multiple probleme în corectitudinea identificării și contabilizării acestora. Pentru a reprezenta imaginea obiectivă a categoriilor de investiții imobiliare, și a fi conforme cu nomenclatorul din IAS 40, autorul recomandă următoarea clasificare a investițiilor imobiliare la contul 151:
– 1511 „Clădiri transmise în leasing operațional”;
– 1512 „Clădiri libere deținute pentru a fi transmise în leasing operațional”;
– 1513 „Terenuri deținute în scopul creșterii pe termen lung a valorii capitalului”;
– 1514 „Terenuri deținute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat”.
De asemenea, Planul general de conturi contabile, nu conține prevederi privind înregistrarea faptelor economice în conturi, în funcție de conținutul economic al acestora, inclusiv, a investițiilor imobiliare. Chiar, dacă acesta menționează că reglementează modul de înregistrare a faptelor economice în conturi, care rezultă din prevederile SNC în funcție de conținutul economic al acestora, real, exprimă doar corespondența unor simboluri de conturi contabile, fapt care în opinia noastră, va crea dificultăți în practica contabilă la reflectarea tranzacțiilor economice, inclusiv și a celor cu investițiile imobiliare. Acest fenomen poate avea impact negativ asupra performanței și poziției financiare a entității, deaceea, autorul recomandă, aducerea Planului general de conturi contabile în corespundere cu obiectivul stabilit în acesta. De asemenea, actul menționat, nu reglementează nici modul de ținere a evidenței analitice a claselor de active și pasive, inclusiv, și a investițiilor imobiliare, ca urmare, nu va putea fi asigurată concordanță și obiectivitate între evidența sintetică și analitică a elementelor contabile, de aceea, considerăm necesar abordarea acestui fenomen în actul respectiv. Totodată, pentru investițiile imobiliare, autorul recomandă ca evidența analitică a acestora să se țină pe categorii de investiții imobiliare și obiecte de inventar distincte.
Având în vedere, că Planul general de conturi contabile, nu reglementează modul de contabilizare a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare la intrare, în funcție de conținutul economic, autorul recomandă în anexa 3, principalele înregistrări contabile la intrarea acestora în entitate.
Una din categoriile proprietăților imobiliare, care fac obiectul investițiilor imobiliare sunt terenurile. Savantul Deaconu A., afirmă că, terenurile sunt bunuri imobiliare care cuprind trei elemente: sol, subsol, suprasol, iar din punct de vedere contabil se disting: terenuri construite, neconstruite, agricole, silvice, cu zăcăminte, altele [36, p. 91]. Reieșind, din categoriile de terenuri nominalizate, în opinia noastră, în multiple cazuri atribuirea acestora la investiții imobiliare poate surveni doar după efectuarea anumitor lucrări de reconstruire sau amenajare. Totodată, savanții Dumitrean E., Scortescu Gh., susțin că amenajările de terenuri cuprind cheltuielile efectuate pentru punerea în valoare a terenurilor, cum sunt: căi de acces, racordări la sistemele de alimentare cu energie, apă, imprejmuiri etc. aceste lucrari pot fi efectuate de terți (unități specializate) sau cu forțe proprii [35, p. 116]. De regulă, lucrările de amenajare a terenurilor în practică sunt destul de complexe, care pot dura o perioadă destul de îndelungată. De asemenea, și lucrările privind construcția clădirilor sau amenajarea acestora cu destinație de utilizare ca investiții imobiliare poate decurge un proces îndelungat. În astfel de situații, dacă, cheltuielile se vor atribui direct la contul investițiilor imobiliare, dar lucrările nu vor fi finalizate, valoarea acestora prezentată în bilanț nu va fi una relevantă [15, p. 84]. În această ordine de idei, considerăm că, până la finalizarea acestor lucrări, cheltuielile aferente, trebuie contabilizate la un cont separat din clasa conturilor destinată pentru investiții imobiliare. În cazul în care, cheltuielile vor fi atribuite direct la contul aferent investițiilor imobiliare, dar lucrările nu vor fi finalizate, valoarea acestora reflectată în bilanț, nu va fi obiectivă. Întru asigurarea unei imagini veridice a datelor din bilanț, considerăm necesar, întroducerea în Planul general de conturi contabile, a unui cont, care să reflecte cheltuielile aferente reconstrucției și amenajării investițiilor imobiliare până la finalizarea lucrărilor. De asemenea, acest cont ar trebui să reflecte și cheltuielile aferente construcției investițiilor imobiliare în cadrul entității, până la finalizarea acestora. În acest scop, se propune de inclus în Planul general de conturi contabile contul 153 „Investiții imobiliare în curs de construcție, reconstrucție și amenajare” cu specificarea următoarelor subconturi: 1531 „Investiții imobiliare în curs de construcție”, 1532 „Investiții imobiliare în curs de reconstrucție”, 1533 „Investiții imobiliare în curs de amenajare”.
Totodată, Planul general de conturi contabile, prevede corespondența debitului contului 151 „Investiții imobiliare”, din grupa 15 „Investiții imobiliare” cu creditul contului 121 „Imobilizări corporale în curs de execuție” din grupa 12 „Imobilizări corporale” [89, p. 151]. De remarcat că, corespondența menționată, contravine normelor metodologice, prin faptul, că grupele de conturi reprezită active diferite după destinație, ca urmare, contul 121 nu poate fi compatibil cu contul 151 în reflectarea cheltuielilor privind formarea investițiilor imobiliare, de aceea, considerăm necesar, de utilizat un cont din grupa investițiilor imobiliare, și anume, contul 153, propus de autor.
Important în contabilitatea investițiilor imobiliare este și corectitudinea reflectării veniturilor generate din tranzacțiile cu acestea, fapt, care are impact asupra rezultatului financiar al entității.
Conform IAS 18, veniturile sunt intrări brute de beneficii economice pe parcursul perioadei, generate în cadrul desfășurării activităților normale ale unei entități, atunci când aceste intrări au drept rezultat creșteri ale capitalurilor proprii, altele decât creșterile legate de contribuții ale participanților la capitalurile proprii [101, pct. 7]. Semnificație similară redă veniturilor și Ghidul pentru înțelegerea și aplicarea IAS 18 [58]. Savantul Nederița A. afirmă că la recunoașterea veniturilor trebuie să fie respectat principiul prudenței sau conservatismului, conform căruia, veniturile se recunosc și se reflectă în evidență numai atunci când sunt câștigate [131, p. 301].
În tranzacțiile cu investițiile imobiliare veniturile își regăsesc reflectare atât la modelul valorii juste, cât și a costului. Conform IAS 40, la modelul valorii juste, un câștig de o modificare a valorii juste se recunoaște în profitul perioadei în care apare [101, pct. 35]. La modelul costului, conform IAS 36, reluarea pierderilor din depreciere se reflectă ca majorare a profiturilor [101, pct. 119].
Savanții Gârbina M., Bunea Ș., afirmă că, adesea, în lumea contabilă, se susține faptul, că profitul este un punct de vedere, în timp ce numerarul este o realitate. Această afirmație se bazează pe constatarea, că unele entități raportează profituri impunătoare care nu au însă corespondent pe măsură în numerar. Diferența se datorează pe de-o parte faptului că rezultatul contabil are în spate o serie de convenții, iar pe de altă parte, este calitatea managementului entității [61, p. 8]. Dacă, ne referim la profiturile constatate și realitatea numerarului în tranzacțiile cu investițiile imobiliare, în opinia noastră, se poate manifesta o asemenea situație, în cazul în care, nu va fi asigurată o corelație eficientă dintre veniturile constatate și efectivul de numerar, care urmează a fi încasat.
Cercetările demonstrează că principalele tranzacții cu investițiile imobiliare sunt operațiunile de leasing. Conform Legii cu privire la leasing, forma juridică a operațiunilor de leasing este contractul de leasing dintre locator și locatar și contractul de vânzare – cumpărare (furnizare) dintre locator și vânzător (furnizor) [74, art. 6]. Conform Codului civil, prin contractul de leasing, o parte (locator) se obligă, la cererea unei alte părți (locatar), să asigure posesiunea și folosința temporară a unui bun, cumpărat sau produs de locator, contra unei plăți periodice (rate de leasing) [21, art. 923].
De remarcat că, în tranzacțiile cu investițiile imobiliare sunt implicate anumte forme de leasing, principalele dintre care, precum și caracteristicile acestora sunt reprezetate în figura 2.3.
Fig. 2.3.Caracteristicile formelor de leasing utilizate în tranzacțiile cu investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [74, art. 4].
Din caracteristicile descrise în figura 2.3, putem constata ca, condițiile impuse leasingului financiar sunt mult mai complexe, comparativ cu cele ale leasingului operațional, ca urmare, tranzacțiile aferente leasingului financiar emană anumite complexități și în contabilizarea acestora.
Cercetătorul Achim M., referindu-se la operațiunile de leasing, vizează în fapt elementele esențiale ale contractului de leasing, exprimând relevanța sub aspect financiar, și anume, că valoarea de intrare a bunului ce constituie obiect al contractului, precum și rata de leasing au drept scop evidența clară a derulării operațiunilor de plată și amortizare pe perioada de funcționare a contractului [2, p. 32].
În opinia savanților Molico T., Wunder E., în cazul leasingului imobiliar, este important ca locatorul să dispună de o capacitate de finanțare și refinanțare ridicată, deoarece, volumul investițiilor este ridicat, durata contractului este de lungă durată și în plus, acesta (finanțatorul) suportă un risc foarte mare. Pentru a demara asemenea afaceri la nivel mondial sunt înființate societăți de profil numite „societăți de obiect”, care se ocupă numai cu anumite obiecte de leasing din categoria bunurilor imobile. Mai mult decât atât, asemenea societăți pot fi de tip holding, care pentru fiecare investiție importantă crează „o societate de obiect de leasing. Această societate din cadrul holdingului se înființează și funcționează exclusiv pe durata contractului de leasing aferentă existenței obiectului de leasing [76, p. 150]. În opinia noastră, astfel de societăți ar fi benefice și pentru activitatea de investiții din Republica Moldova, care ar putea contribui și la îmbunătățirea contabilității cu investițiile imobiliare.
Confirmarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare se efectuează în baza documentelor primare cu regim special, în conformitate cu Instrucțiunea privind evidența, eliberarea, păstrarea și utilizarea formularelor tipizate de documente primare cu regim special [65].
Contabilitatea, în general, trebuie să asigure informații pentru toți utilizatorii, respectiv, pentru organele fiscale. În viziunea savantului Istrate C., contabilitatea reprezintă o sursă priveligiată de informații pentru organele fiscale, deoarece, majoritatea obligațiilor fiscale fiind stabilite pe baza datelor din contabilitate [63, p. 4]. De asemenea, savantul Feleagă N., precizează că, la nivel european continental pot fi identificați doi factori tradiționali care influențează doctrinele și practicile contabile, și anume: gradul de apropiere a relațiilor „contabilitate – fiscalitate”; necesitățile de informare financiară a investitorilor pe piețele de capital [52, p. 42].
Savantul Lengel R., referitor la relația fiscalitate – contabilitate în sistemul anglo-saxon, menționează că, în aceasta se atestă o decuplare a fiscalității de contabilitate, care se realizează prin:
– legislația fiscală, care are influențe limitate asupra practicilor contabile curente și nu afectează conținutul și modul de prezentare al informației financiare către investitori, în special (SUA, Marea Britanie) și publicului în general (Marea Britanie).
– impozitele și taxele sunt stabilite pe baza datelor din evidența contabilă, de către inspectori financiari independenți, inspectori, care întocmesc și declarații fiscale;
– piețele de capitaluri, sunt extrem de sensibile la informația contabilă publicată de societăți, care influențează direct cursurile bursiere;
– profesia contabilă este independentă de autoritățile publice [66, p. 199].
Savanții Ăntoni R., Ris Dj., afirmă că, nu toate operațiunile economice reflectate în evidența financiară care au menirea determinării venitului financiar fac obiectul determinării venitului și în scopuri fiscale. Iar, operațiunile, valoarea cărora în evidența financiară diferă de cea în scopuri fiscale duc la diferențiere în mărimea venitului până la impozitare. Astfel, apar două tipuri de diferențe între evidența financiară și cea fiscală: diferențe permanente și temporare [143, p.179].
Contabilitatea consecințelor fiscale privind tranzacțiile și alte evenimente economice este reglementată de IAS 12 „Impozitul pe profit”. Conform prezentului standard, pentru tranzacțiile și celelalte evenimente recunoscute în contul de profit sau pierdere, orice efecte fiscale aferente se vor recunoaște în contul de profit sau pierdere. Pentru tranzacții și alte evenimente recunoscute în afara contului de profit sau pierdere (fie în alte elemente ale rezultatului global, fie direct în capitalurile proprii), orice efecte fiscale aferente sunt, de asemenea, recunoscute în afara contului de profit sau pierdere (fie în alte elemente ale rezultatului global, fie, respectiv, direct în capitalurile proprii) [101]. În acest sens, exprimă explicații Chidul pentru înțelegerea și aplicarea IAS 12 [56].
De menționat că, conform IAS 12, pe baza diferențelor temporare se calculează impozitul amânat. Diferențele temporare reprezintă diferențele dintre valoarea contabilă a unui activ sau a unei datorii și baza fiscală a acestora. Diferențele temporare pot fi impozabile și deductibile. Diferențele temporare deductibile generează active (creanțe) de impozit amânat, iar, diferențele temporare impozabile generează datorii de impozit amânat. Baza fiscală a unui activ poate fi determinată prin scăderea din valoarea contabilă a sumelor impozabile rezultate din recuperarea activului și majorată cu sumele deductibile din utilizarea activului. Ca exemplu, dacă admitem că, costul unei investiții imobiliare este de 3 000 000 lei (baza fiscală), valoarea justă la data evaluării este 2 800 000 lei, atunci, diferența de 200 000 lei, va reprezenta suma viitoare deductibilă.
Cercetătorul Cuzdriorean D. [31, p. 16], afirmă că, la nivel internațional, cele două organisme de reglementare (IASB și FASB) alocă un interes major, în ce privește tratamentul contabil al impozitului pe profit, prin intermediul celor două reglementări specifice: IAS 12; SFAS 109 – Statement of Financial Accounting Standards No. 109 Accounting for Income Taxes [158].
Totodată, atenționăm, că la nivel național, contabilitatea impozitului pe profit nu este reglementată sub aspect normativ, fapt care provoacă mari nedumeriri, ținând cont, de locul major pe care îl are acesta la nivel internațional. Astfel, la nivel național, acest compartiment al contabilității rămâne în mare dificultate. Acest fenomen, va avea impact asupra corectitudinii determinării bazei fiscale a investițiilor imobiliare, care în consecință, va afecta corectitudinea determinării impozitului pe profit.
În context, de remarcat că, conform SNC „Cheltuieli”, entitatea poate aplica metoda impozitului pe profit amânat, potrivit IAS 12, în conformitate cu politicile contabile [98, pct. 36]. Ținând cont, de practica contabilă, care dovedește că procesul de contabilizare a impozitului pe profit amânat este destul de complex, considerăm că, în cazul ținerii contabilității conform SNC și aplicării IAS 12 la contabilizarea impozitului pe profit, vor apărea dificultăți în corectitudinea determinării acestuia, care se va răsfrânge și asupra tranzacțiilor cu investițiile imobiliare. În cazul investițiilor imobiliare, impozitele amânate sunt generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și amortizarea fiscală a acestora. Pentru a nu complica procesul contabil în entitățile, care țin contabilitatea conform SNC, considerăm, că modalitatea de determinare și contabilizare a impozitului pe profit amânat, trebuie să fie stabilită, reieșind din circumstanțele și actele normative naționale.
În viziunea cercetătorului Cuzdriorean D., atât contabilitatea, cât și fiscalitatea au ca și principal scop, identificarea rezultatelor obținute de către o entitate economică, ceea ce diferă, sunt în fapt, obiectivele asumate de către fiecare, mai departe principiile contabilității financiare și respectiv fiscale fiind din multe puncte de vedere similare (Norberg, 2007) [24, p. 19]. Savantul român Coman F., accentuează că, societățile comerciale sunt locul unde contabilitatea și fiscalitatea capătă forme concrete de supraveghere, și control privind situația patrimonială, situația financiară și a rezultatelor obținute [32]. De asemenea, savantul autohton Graur A., remarcă că, în contextul sistemului economic, contabilitatea și fiscalitatea constituie elemente importante ale infrastructurii economiei de piață, ce leagă sectorul particular cu cel public economic, cu cel social, în virtutea faptului că prezintă informație necesară la primirea deciziilor economico – financiare în aceste domenii [62, p.10]. De remarcat că, între contabilitate și fiscalitate există o relație destul de complexă, dat fiind faptul că, contabilitatea este o sursă de informații foarte necesară pentru organele fiscale, deoarece, majoritatea obligațiilor fiscale se stabilesc pe baza datelor din contabilitate. De aceea, considerăm, că raporturile dintre contabilitate și fiscalitate trebuie să fie în concordanță cu principiile, regulile, normele și reglementăriile naționale.
În scopuri fiscale veniturile sunt reglementate și determinate de Codul fiscal. Conform acestui cod, venitul impozabil reprezintă venitul brut, inclusiv facilitățile acordate de patron, obținut de contribuabil din toate sursele într-o anumită perioadă fiscală, cu excepția deducerilor și scutirilor, aferente acestui venit, la care are dreptul contribuabilul conform legislației fiscale [22, art.12]. Totodată, Codul fiscal nu tratează aspectele, ce țin de valoarea fiscală a investițiilor imobiliare, de aceea, mărimea venitului impozabil din tranzacțiile cu investițiile imobiliare nu va putea fi determinat obiectiv. În opinia noastră, valoarea fiscală a investițiilor imobiliare utilizată pentru calculul amortizării fiscale, trebuie să fie reprezentată de costul de achiziție/construcție sau de valoarea justă a investițiilor imobiliare obținute cu titlu gratuit, ori constituite ca aport la data intrării în entitate, după caz. Considerăm că, în valoarea fiscală a investițiilor imobiliare trebuie inclus și costul din evaluările potrivit normelor contabile, în special, cele ce țin de ajustările valorii juste.
În cazul tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în valută străină, diferențele de curs valutar se contabilizează conform IAS 21 „Efectele variației cursurilor de schimb valutar”. Conform acestui standard diferența de curs valutar reprezintă diferența care rezultă din conversia unui anumit număr de unități ale unei monede într-o altă monedă la cursuri de schimb valutar diferite [101, pct.8]. Entitățile care țin contabilitatea conform Standardelor Naționale de Contabilitate, contabilizează tranzacțiile cu investițiile imobiliare în valută străină în conformitate cu SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă”. Totodată, de accentuat că, standardul tratează pe lângă diferențele de curs valutar și astfel de termeni, cum ar fi, diferență de sumă, care semnifică diferența rezultată din recalcularea creanțelor și datoriilor exprimate în valută străină sau unități convenționale la diferite cursuri oficiale ale leului moldovenesc sau cursuri de schimb stabilite în contractele încheiate între rezidenții Republicii Moldova [98, pct. 4].
De remarcat că, obiectivul IAS 21 este să prescrie modul în care se includ tranzacțiile valutare și operațiunile din străinătate în situațiile financiare ale unei entități și modul în care se convertesc situațiile financiare într-o monedă de prezentare. Principalele probleme sunt ce curs de schimb valutar trebuie utilizat și în ce mod trebuie să se facă raportarea efectelor variațiilor cursurilor de schimb valutar în situațiile financiare [101, pct. 1]. Astfel, semnificația „diferenței de sumă” nu se încadrează în aria de aplicabilitate a standardului, care, în opinia noastră, este și un termen lipsit de conținut economic. Având în vedere că în SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă”, se menționează că temeiul elaborării acestuia sunt Directivele UE și IAS 21, putem afirma că prin abordarea în standardul național a unor termeni în contradicție cu normele menționate, totodată, lipsit și de conținut economic, se discreditează reglementările contabile europene.
Reieșind din abordările IFRS, aspectele sus menționate, ar trebui tratate ca acoperiri de riscuri în conformitate cu IAS 39 „Instrumente financiare – recunoaștere și evaluare”. Potrivit acestui standard, dacă elementul acoperit împotriva riscurilor este un activ nefinanciar sau o datorie nefinanciară, el trebuie desemnat ca element acoperit împotriva riscurilor pentru riscurile legate de cursul valutar sau în întregime pentru toate riscurile, din cauza dificultății de a izola și de a evalua porțiunea corespunzătoare din modificările fluxurilor de numerar sau ale valorii juste care poate fi atribuită riscurilor specifice, altele decât riscul valutar [101, pct. 82]. Astfel, considerăm că investițiile imobiliare pot fi desemnate ca elemente acoperite împotriva riscurilor, pentru riscurile legate de cursul valutar și de valoarea justă. Cel mai posibil instrument de acoperire a riscului valutar poate fi contractul de leasing denominat în valută, ca urmare a scăderii cursului de schimb. Pentru riscul legat de valoarea justă, poate fi acoperirea valorii juste împotriva riscului de preț.
Conform IAS 32 „Instrumente financiare: prezentare”, un contract de cumpărare sau vânzare a unui element nefinanciar poate fi decontat net în numerar sau în alt instrument financiar, sau prin schimbul de instrumente financiare [101, pct. 8]. IAS 32 reprezintă diferite modalități în care un contract de cumpărare sau de vânzare a unui element nefinanciar poate fi decontat net în numerar sau în alt instrument financiar, sau prin schimbul de instrumente financiare. Acestea pot avea loc atunci, când:
– termenii unui contract permit oricărei părți să îl deconteze net în numerar sau în alt instrument financiar, ori prin schimbul de instrumente financiare;
– capacitatea de decontare netă în numerar sau în alt instrument financiar, ori prin schimbul de instrumente financiare, nu este explicită în termenii contractului;
– pentru contracte similare, entitatea are experiența de acceptare a livrării activului – suport și de vânzare a acestuia la scurt timp după livrare, în scopul generării unui profit din fluctuațiile prețului pe termen scurt sau a marjei dealerului; și – elementul nefinanciar care face obiectul contractului poate fi convertit fără dificultate în numerar [101, pct. 9].
Considerăm, că modalitățile de decontare net în numerar, sus menționate, pot fi aplicabile și contractelor aferente investițiilor imobiliare.
Conform IAS 40, o entitate poate avea o proprietate imobiliară care este închiriată și ocupată de societatea-mamă sau de o altă filială. Proprietatea imobiliară nu îndeplinește condițiile unei investiții imobiliare în situațiile financiare consolidate, deoarece, proprietatea imobiliară în cauză, este din punctul de vedere al grupului, o proprietate imobiliară utilizată de posesor. Cu toate acestea, din punctul de vedere al entității care o deține, proprietatea imobiliară este o investiție imobiliară dacă corespunde definiției investiției imobiliare. Prin urmare, în situațiile sale financiare individuale, locatorul tratează proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară [101, pct. 15].
În cazul contabilizării investițiilor imobiliare în filiale, în entități controlate în comun și în entități asociate, atunci când o entitate alege, sau i se impune prin reglementări locale, să prezinte situații financiare individuale, entitatea aplică prevederile IAS 27 „Situații financiare consolidate și individuale” [101, pct. 3]. Unele aspecte privind formele combinărilor de entități și situațiile financiare ale acestora, bazele metodologice ale întocmirii situațiilor financiare consolidate, metodele de consolidare, situația fluxurilor de numerar și alte informații suplimentare în condițiile consolidării sunt abordate de savantul autohton Țurcanu V. [110, p.190].
În conformitate cu IFRS 10 „Situații financiare consolidate”, un element esențial al definiției unei entități de investiții este acela că aceasta cuantifică și evaluează performanța majorității investițiilor sale pe baza valorii juste, ca urmare, o entitate de investiții, va alege să contabilizeze investițiile imobiliare utilizând modelul valorii juste din IAS 40 [101, pct. B85K, B85L].
În concluzie, menționăm că, în contabilitatea investițiilor imobiliare există multiple probleme atât sub aspect teoretic, cât și practic. Unele dintre acestea, pot fi soluționate prin realizarea următoarelor măsuri:
abordarea în Planul general de conturi contabile următoarele aspecte: modul de înregistrare a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în funcție de conținutul economic, în contextul SNC „Investiții imobiliare” și a altor acte normative contabile; modul de ținere a evidenței analitice a investițiilor imobiliare; evidențierea la contul 151 categoriile investițiilor imobiliare conforme cu IAS 40; includerea contului 153 „Investiții imobiliare în curs de construcție, reconstrucție și amenajare” cu specificarea subconturilor propuse de autor;
abordarea în Regulamentul privind inventarierea, aspectele privind evaluarea investițiilor imobiliare în procesul inventarierii;
elaborarea de către organele abilitate norme naționale privind contabilitatea impozitului pe profit amânat, în scopul contabilizării veridice a impozitelor amânate generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și amortizarea fiscală a investițiilor imobiliare;
stabilirea în actele normative fiscale a modalității de determinare a valorii fiscale a investițiilor imobiliare utilizată pentru calculul amortizării fiscale;
excluderea din SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă” termenul „diferență de sumă”, pentru a nu provoca incertitudini în desemnarea investițiilor imobiliare ca elemente acoperite impotriva riscurilor, pentru riscurile legate de cursul valutar și de valoarea justă.
2.2. Contabilitatea investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă
Valoarea justă este o valoare tot mai des utilizată în limbajul contabil și o speranță, pentru a depăși limitele celorlalte baze de evaluare folosite pentru întocmirea situațiilor financiare. Valoarea justă se află în centru dezbaterilor profesioniștilor internaționali și ale lumii de afaceri de mai bine de două decenii. Conceptul de valoare justă interferează, în prezent cu procesul internațional de evaluare, dar și cu cel de armonizare financiară și contabilă [11, p.72].
Din investigațiile efectuate denotă că, valoarea justă pune numeroase probleme practice, deoarece estimarea acesteia ramâne un proces subiectiv, mai ales că aceasta trebuie estimată și în lipsa unor piețe funcționale, ceea ce implică multe raționamente profesionale și posibilitatea manipulării de cel care o estimează și o confirmă. Lărgirea ariei de aplicabilitate a valorii juste a fost favorizată, în special, de dezvoltarea piețelor de capital și de îmbunătățirea modului de prelucrare a informațiilor. De regulă, valoarea justă ca bază de evaluare are cei mai mulți susținători în țările cu economia axată pe piața de capital.
Totodată, în unele țări, normele contabile prevăd aplicarea valorii juste la evaluarea investițiilor imobiliare, doar, în cazul în carea, aceasta poate fi estimată în mod fiabil, fără eforturi suplimentare. Astfel, conform normelor contabile FRS 102 The Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland, aplicabile în Regatul Unit și Republica Irlanda, evaluarea după recunoaștere este aplicată pentru investiții imobiliare a căror valoare justă poate fi evaluată în mod credibil fără costuri excesive sau efort, la fiecare dată de raportare cu modificări ale valorii juste recunoscute în contul de profit sau pierdere. O entitate trebuie să contabilizeze toate celelalte investiții imobiliare ca imobilizări corporale și utilaje, după modelul bazat pe cost [156, p. 91].
De asemenea, conform IFRS pentru IMM-uri, numai investițiile imobiliare a căror valoare justă poate fi evaluată în mod fiabil, fără cost sau efort nesolicitat se contabilizează ca investiții imobiliare. În opinia noastră, abordările din FRS 102, precum și din IFRS pentru IMM-uri, exprimă atât avantaje cât și dezavantaje. Considerăm, că unul din principalele avantaje, este eliminarea unor probleme legate de determinarea valorii juste, astfel, nu va fi necesară determinarea acestei valori prin metode alternative, fapt care va elimina o multitudine de probleme în contabilitatea investițiilor imobiliare.
Din deducerile IFRS WORKBOOKS for Accounting Professionals AS 40 INVESTMENT PROPERTY, relevă că, și o bună parte din instituțiile financiare au implicații în tranzacții cu proprietăți imobiliare, proprietatea acestora și a clienților lor. Clienții băncilor folosesc adesea proprietățile imobiliare ca garanție, precum și utilizarea de credite bancare pentru a finanța achiziționarea și, uneori, pentru construirea de proprietăți imobiliare. Totodată, implicarea primară a băncilor în investiții imobiliare este în cazul, în care aceasta deține o cladire și folosește o mică parte din ea pentru activitate bancară, iar, cea mai mare parte se închiriază. În astfel de situații, acestea urmează să fie contabilizate ca investiții imobiliare. În scopul unei siguranțe în creditare băncile ar trebui să ia în vedere calitatea evaluărilor efectuate de către clienții săi asupra investițiilor imobiliare. Băncile trebuie să analizeze impactul IAS 40 asupra situațiilor financiare ale clienților săi. În cazul în care, clienții utilizează modelul valorii juste pentru contabilizarea investițiilor imobiliare, veniturile vor apărea în contul de profit, chiar dacă nu au fost realizate. Aceste venituri nerealizate nu generează fluxuri de numerar, și pot deveni pierderi în perioadele viitoare, dacă reevaluările vor fi semnificative [151, p. 4]. În general, băncile nu constituie portofolii de proprietăți de investiții, cu excepția cazului, când profiturile de la acestea sunt mult mai mari, decât cele care pot fi obținute din activități bancare. De regulă, băncile preferă să utilizeze proprietățile imobiliare în activitatea lor bancară, deoarece, investițiile în proprietăți imobiliare implică finanțări pe termen mediu și lung, și, prin urmare, ar putea avea un efect negativ asupra lichidității și numerarului băncii. Totuși, băncile ar trebui sa fie preocupate de investițiile în imobiliare, inclusiv, și a clienților săi, care fac obiectul acordării de credite, dat fiind faptul că acestea pot afecta considerabil fluxurile de lichiditate, precum și numerarul băncii. Astfel, sunt necesare revizuiri periodice ale fluxurilor de numerar pentru a se asigura că orice nereguli și orice reduceri anticipate a valorilor investițiilor imobiliare închiriate să fie identificate cât mai curând pentru a fi întreprinse acțiuni corespunzătoare [151, p. 5]. Având în vedere, tendința actuală orientată, în special, spre evaluarea bazată pe valoarea justă, în opinia noastră, instituțiile financiare trebuie să dea dovadă de capacității de a efectua evaluări profunde și justificate, care să asigure stabilitate financiară în rezultatul estimării valorii juste a investițiilor imobiliare. Astfel, acestea ar trebui să solicite justificări concludente din partea evaluatorilor care să poată fi dovedite, atât în managemenul riscului, cât și a referențialului contabil. În caz contrar, evaluările și contabilizările bazate pe valoarea justă pot fi un factor major în provocarea unei crize financiare, iar, pentru a o stopa, vor fi necesare multiple mecanisme de protejare, ca exemplu, guvernanță corporativă, reglementări bancare, politici financiare, etc., care în opinia noastră, la nivelul economic defectuos al Republicii Moldova, acestea sunt destul de dificil de realizat.
Savantul Șerban V., susține că, la alegerea regulilor și principiilor contabile ar trebui să se țină cont de toate categoriile de utilizatori cărora le sunt destinate situațiile financiare. Aceasta, deoarece referențialul contabil emis de IASB începe să fie privit din ce în ce mai critic de unele categorii de investitori, considerându-se, că normele contabile internaționale servesc doar investitorilor, fără să se țină cont de necesitățile celorlalți utilizatori, având vocația de a permite o comparabilitate optimă a performanțelor capitalurilor investite. Astfel, se consideră că evaluarea activelor la valoarea justă reprezintă un risc de manipulare a rezultatului, deoarece, valoarea justă nu este decât o estimare contabilă care conduce la comportamente de tipul contabilității creative (manipulare contabilă). Prin urmare, aplicarea evaluării la valoarea justă nu se bucură de cea mai mare susținere pe plan internațional, deoarece „în toate mediile și nu doar în Europa, se constată o rezistență fară de valoarea justă” (Gelard Gil, membru al IASB) [106, p. 14]. În opinia noastră, aplicarea valorii juste poate fi o normă foarte actuală pentru investitori, în cazul în care aceasta poate fi determinată în mod credibil pe o piață activă fără obstacole, și nu prin metode alternative.
În același timp, savantul Deaconu A., accentuează, că în contextul celor mai importante caracteristici calitative ale informației contabile, cum ar fi pertinența și fiabilitatea, valoarea justă este instrumentul de masură cel mai pertinent, mai ales pentru instrumentele financiare, pentru care în general se pot obține informații suficient de fiabile, accentuând ca exemplu că „valoarea justă permite un tratament contabil fiabil pentru operațiile de acoperire a riscului valutar” [37, p. 103].
Chiar dacă, concepția IASB sprijină faptul, că o valoare justă deține cea mai bună capacitate de prognoză pentru utilizatori, dacă este vorba de anticiparea potențialelor de beneficiu viitor, în cazul investițiilor imobiliare, în opinia autorului, valoarea justă reprezintă un model de referință, care caracterizează cu aproximație o imagine perfectă, astfel, aceasta fiind mai mult una teoretică, fără o confirmare reală în practică. În cazul investițiilor imobiliare cea mai intensă și cea mai obiectivă valoare justă poate fi stabilită, ținându-se cont de cea mai bună utilizare a acestora din punct de vedere fizic, cât și din perspectiva participanților de pe piață, care pot acționa în modul în care pot obține un beneficiu economic maxim.
În contextul literaturii de specialitate, modelului de evaluare bazat pe valoarea justă îi pot fi atribuite anumite caracteristici, principalele sunt reprezentate în tabelul 2.1.
Tabelul 2.1. Principalele caracteristici ale modelului de evaluare a
investițiilor imobiliare bazat pe valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor după [10, p.101]
Din caracteristicile valorii juste menționate în tabelul 2.1, poate fi constatat, că respectarea întocmai a acestora în practica contabilă, poate oferi o valoare justă obiectivă investițiilor imobiliare.
Considerăm că, un factor important în estimarea valorii juste poate fi și identificarea corectă a investiției imobiliare ce trebuie evaluată. Astfel, în momentul estimarii valorii juste a investițiilor imobiliare, trebuie să existe siguranță că estimarea este efectuată pentru investiția imobiliară recunoscută în situațiile financiare, și nu pentru alt element. De asemenea, trebuie avut în vedere, că informațiile transmise prin evaluarea la valoarea justă nu trebuie să fie relevente doar pentru deciziile economice ale investitorilor, dar în același timp, și credibile, adică obiective și nearbitrare [11, p.75].
Axând pe caracteristica privind imposibilitatea determinării valorii juste, considerăm necesar de remarcat, că în timp ce SNC „Investiții imobiliare” stipulează că valoarea reziduală a investiției imobiliare se presupune a fi egală cu zero [98, pct. 27], în contradicție cu aceasta, în SNC „Cheltuieli”, se menționează că la casarea investițiilor imobiliare în cazul când valoarea bunurilor obținute în urma casării este mai mică decât valoarea reziduală a acestora, pierderile rezultate se atribuie la cheltuieliei cu active imobilizate [98, p.160]. În opinia noastră, aceste discordanțe trebuie să fie eliminate, pentru a nu afecta contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare.
Conform IAS 40, dacă proprietatea imobiliară utilizată de posesor devine o investiție imobiliară care va fi contabilizată la valoarea justă, entitatea va aplica IAS 16 până la data modificării utilizării. Orice diferență de la acea dată în valoarea contabilă a proprietății imobiliare se tratează ca o reevaluare în conformitate cu IAS 16 [101, pct. 61]. Din explicațiile Chidului practic de aplicare a IAS, surplusul din reevaluare inclus în capitalul propriu, poate fi transferat direct în rezultatul reportat atunci când acest surplus este realizat și nu prin intermediul contului de profit și pierdere. În acest caz, se consideră că surplusul din reevaluare va fi realizat la ieșirea investiției imobiliare [60, p. 24]. Astfel, diferența dintre valoarea contabilă a proprietății imobiliare și valoarea sa justă se va reflecta la contul 343 „Alte elemente de capital propriu”. Doar, diferențele pozitive din reevaluare se vor înregistra în capitalul propriu, iar, diferențele negative se atribuie la cheltuielile perioadei, cu excepția cazurilor, când acestea sunt supraestimate în mod repetat.
În conformitate cu IAS 40, ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare, se reflectă în contul de profit și pierdere [101, pct. 35]. În opinia noastră, ajustările nominalizate pot afecta considerabil rezultatul financiar al entității. Totodată, Codul fiscal [170] nu abordează aspectele ce țin de ajustările în valoarea justă a investițiilor imobiliare, din punct de vedere fiscal. Deoarece, în cele mai frecvente cazuri, valoarea justă poate inspira inobiectivitate, considerăm că diferența din majorarea valorii juste, care urmează a fi contabilizată ca venit, ar trebui să fie neimpozabilă, iar, diferența din descreșterea valorii juste, care se contabilizează ca cheltuieli ale perioadei, să fie nedeductibilă. Impozabilă, ar putea fi doar valoarea rămasă, după deducerea amortizării fiscale la momentul ieșirii investiției imobiliare din entitate.
Deoarece, Planul general de conturi contabile, nu expune tratamentul contabil al investițiilor imobiliare după modelul bazat pe valoarea justă, reieșind din conținutul economic al acestora, autorul propune în anexa 4, principalele înregistrări contabile aferente modelului respectiv.
Ilustrăm contabilitatea unor tranzacții cu investițiile imobiliare la valoarea justă în exemplul 2.1.
Exemplul 2.1. Entitatea Viva & Co SRL, deține un teren înregistrat ca activ imobilizat la valoarea de 13 000 000 lei. Entitatea decide să transfere terenul în categoria investițiilor imobiliare. Dar, pentru a fi utilizat ca investiție imobiliară sunt necesare cheltuieli de amenajare în valoare de 2 400 000 lei, inclusiv TVA (20%). Lucrările sunt efectuate de către o entitate terță. Conform politicilor contabile, entitatea înregistrează investițiile imobiliare la valoarea justă, care la momentul transferului constituie 16 000 000 lei.
Investiția imobiliară inițial se evaluează la cost, iar costurile de tranzacționare se includ în valoarea inițială. Astfel, cheltuielile de amenajare, fără TVA se includ în costul terenului, deoarece, venitul din investiții încă nu este obținut.
Dacă, valoarea justă a investiției imobiliare este mai mare decât valoarea contabilă a proprietății imobiliare până în acel moment, creșterea se tratează ca venit, care compensează cheltuiala descreșterii rescunoscută anterior la aceeași proprietate imobiliară.
În baza datelor din exemplul 2.1 se întocmesc formulele contabile ilustrate în tabelul 2.2.
Tabelul 2.2. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile
imobiliare după modelul valorii juste
Sursa: Elaborat de autor
Conform IAS 40, valoarea justă a investiției imobiliare poate fi determinată și prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare, modalitatea fiind reprezentată prin exemplul 2.2.
Exemplul 2.2. Entitatea deține o clădire (investiție imobiliară) ce urmează a fi închiriată pentru o perioadă de 5 ani. Chiria anuală de încasat este de 3 000 000 lei. Dobânda anuală practicată pe piața financiară este estimată la 12%.
Datele privind determinarea valorii juste prin actualizarea fluxurilor de numerar viitoare sunt reprezentate în tabelul 2.3.
Tabelul 2.3. Determinarea valorii juste prin actualizarea
fluxurilor de numerar viitoare
Sursa: Elaborat de autor
Conform datelor din tabelul 2.3, valoarea justă a investiției imobiliare (clădire) este egală cu valoarea actualizată a viitoarelor încasări anuale și constituie 4 178 397 lei. Ca urmare, prin actualizare este constatată valoarea prezentă (sau actualizată) a unei sume viitoare care reflectă o plată sau o încasare. Aceasta permite compararea la data evaluării a fluxurilor de venit care vor fi generate în anii viitori. Altfel spus, prin actualizare se diminuează sumele viitoare, deoarece acestea nu pot fi investite și consumate imediat, ca în cazul unui venit curent.
În cazul în care entitatea preconizează că valoarea actualizată a plăților sale aferente unei investiții imobiliare (altele, decât plățile aferente datoriilor recunoscute) poate depăși valoarea actualizată a încasărilor de numerar aferente, conform IAS 40, trebuie să aplice IAS 37 pentru a determina dacă se recunoaște o datorie, și, cum să fie evaluată aceasta [101, pct. 52].
Conform IAS 37, o datorie cu plasare în timp sau valoare incertă, reprezintă un provizion [101, pct. 10]. Provizioanele se disting de alte datorii, având în vedere incertitudinea legată de exigibilitatea sau valoarea viitoarelor ieșiri de resurse necesare stingerii datoriei. Un provizion poate fi recunoscut în cazul în care: entitatea are o obligație actuală (legală sau implicită) generată de un eveniment trecut; este probabil, ca pentru decontarea obligației să fie necesară o ieșire de resurse încorporând beneficii economice; și poate fi realizată o estimare fiabilă a valorii obligației. Dacă nu sunt îndeplinite aceste condiții, nu poate fi recunoscut un provizion [101, pct. 10,14]. Pornind de la definiția provizionului, pot fi făcute unele considerații, și anume: provizioanele reprezintă o sub-clasă de datorii. Conform Cadrului general conceptual pentru raportarea financiară, datoriile sunt obligații curente ale unei entității, rezultate din evenimente anterioare, a căror stingere se așteaptă să determine o ieșire de resurse concretizate în beneficii economice ale entității. Astfel, putem constata că, doar ideea fără obligație este insuficientă pentru a legitima constituirea unui provizion. În contextul, abordărilor de mai sus, în cazul investițiilor imobiliare, o obligație implicită, poate fi obligația, care rezultă din acțiunile entității prin stabilirea unei practici anterioare, prin politica de contabilitate a entității sau din anumite declarații specifice, informând totodată, și participanții la tranzacții că își asumă anumite responsabilități, pe care își le va onora. De asemenea, în opinia noastră, constituirea și utilizarea ulterioară a provizioanelor în cazul valorii actualizate a plăților aferente investițiilor imobiliare, poate avea impact asupra profitului raportat anual și asupra evoluției profiturilor într-un număr de ani, de aceea, considerăm necesar, efectuarea permanentă a unei analize privind provizioanele asupra performanței entității. Trebuie de avut în vedere că, în multiple cazuri, în practica contabilă, provizioanele sunt utilizate deseori, pentru diminuarea rezultatului exercițiului financiar prin suplimentarea cheltuielilor atunci când se înregistrează profit și contribuie la îmbunătățirea rezultatului, și, atunci când se reiau la venituri în exercițiile financiare cu performanțe mai joase.
Savantul Feleagă N., remarcă că în unele țări, ca exemplu, Elveția constituirea de rezerve latente, în special, supraestimarea provizioanelor este o operație perfect legală. Pentru analistul extern, sintagma armă de „deconspirare” a „fardării” poziției financiare și performanțelor prin astfel de manevre, este examinarea retroactivă a situațiilor financiare, operație ce va permite să se descopere insuficiențele sau excesele în materie de provizionare, fără ca totuși, să fie posibilă depistarea cauzelor anomaliilor: erori de estimare sau o voință deliberată de a manipula rezultatele exercițiului [49, p. 58].
De remarcat, că în conformitate cu IAS 37 provizionul se utilizează numai pentru cheltuielile recunoscute inițial. Acoperirea unor cheltuieli dintr-un provizion care a fost recunoscut inițial pentru alt scop ar ascunde impactul a două evenimente diferite [101, pct. 61- 62]. Astfel, în cazul investițiilor imobiliare trebuie de ținut cont, ca acestea, să fie recunoscute numai pentru cheltuielile inițiale, și totodată, să fie reanalizate la fiecare dată raportoare, și ajustate, încât să reflecte cea mai bună estimare curentă. Dacă, nu mai există probabilitate, că pentru decontarea obligației va fi necesară o ieșire de resurse cu beneficii economice, provizionul trebuie reluat. Unele opinii referitor la modificarea provizioanelor exprimă și savantul Bucur V. [8, p.67 – 74] De menționat, că conform Codului fiscal, provizioanele neutilizate reprezintă surse de venit impozabile [22, art. 18].
Modul de constituire, anulare și reluare a provizionului, este reprezentat prin exemplul 2.3.
Exemplul 2.3. Entitatea „Dalia” SA deține o clădire evaluată cu ocazia achiziționării la 10 000 000 lei. Conducerea entității, decide închirierea clădirii pentru o perioadă de 20 ani, pentru o chirie de 300 000 lei /an. Durata de funcționare utilă a clădirii este 60 ani, fiind deja utilizată 15 ani. La sfârșitul primului an de la încheierea contractului de închiriere se constată că valoarea clădirii a ajuns la 8 000 000 lei, din cauza unei scăderi conjuncturale a prețului la categoria respectivă de clădiri. În anul următor, valoarea clădirii crește la 9 000 000 lei.
Din condițiile exemplului, rezultă că, în primul an de închiriere este necesară constituirea provizionului, ca efect al diminuării valorii clădirii, astfel, provizionul va constitui 2 000 000 lei (10 000 000 – 8 000 000). În anul următor, pe motiv, că valoarea clădirii a crescut, provizionul urmează a fi anulat cu diferența ce depășește valoarea clădirii, ca urmare, această sumă în anul următor va constitui 1 000 000 lei (9 000 000 + 2 000 000 – 10 000 000).
Atunci când o entitate evaluează investițiile imobiliare la valoarea justă, ajustările din această valoare, duă cum am menționat mai sus, se recunoaște în contul de profit și pierdere, fenomen care poate avea impact semnificativ asupra rezultatului din activitatea operațională. Pentru a face lumină acestui proces, prin exemplul 2.4 exprimăm impactul ajustărilor din valoarea justă a investițiilor imobiliare asupra rezultatului din activitatea operațională.
Exemplul 2.4. În perioada anilor 2011-2013 evoluția investițiilor imobiliare a unei entității reprezintă datele din tabelul 2.4. Elementele contabile din situațiile financiare în perioadele respective exprimă datele din tabelul 2.5. Veniturile din chirii și modificările în valoarea justă a investițiilor imobiliare sunt redate în tabelul 2.6. Iar, în baza datelor din tabelele menționate, este descrisă variația valorii investițiilor imobiliare în totalul activelor imobilizate, precum și impactul modificărilor valorii juste asupra rezultatului din activitatea operațională.
, În tabelul 2.4, este prezentată evoluția investițiilor imobiliare în perioada anilor 2011 – 2013.
Tabelul 2.4. Evoluția investițiilor imobiliare (suma, lei)
Sursa: Elaborat de autor
Conform datelor din tabelul 2.4, în anul 2012 au avut loc transferuri de proprietăți imobiliare în categoria investițiilor imobiliare în valoare de 44 236 098 lei, astfel, fiind majorată semnificativ valoarea acestora. De asemenea, au fost efectuate ajustări în valorea justă a investițiilor imobiliare, care au avut impact atât pozitiv, cât și negativ asupra valorii investițiilor imobiliare, acestea constituind în anul 2011 – 5 667 561 lei; în anul 2012 – 16 375 803 lei; în 2013 – (- 424 846) lei.
În tabelul 2.5, sunt prezentate datele elementelor contabile din situațiile financiare în perioada anilor 2011 – 2013.
Tabelul 2.5. Informații privind datele elementelor contabile (suma, lei)
Sursa: Elaborat de autor
Din informațiile prezentate în tabelul 2.5, rezultă că în totalul activelor entității, ponderea cea mai mare o constituie investițiile imobiliare, valoarea acestora fiind: în 2013 – 68 766 514 lei din totalul de active imobilizate de 75 519 359 lei, sau (86,2%); în 2012 – 69 124 407 lei din totalul activelor imobilizate de 69 644 033 lei, sau (86,3%); în 2011 – 5 680 607 lei (27,7%). Astfel, poate fi concluzionat, că activitatea entității este axată, în special, pe acordarea proprietăților imobiliare în leasing operațional, calificate la rândul lor ca investiții imobiliare, în conformitate cu IAS 40. De asemenea, din datele tabelului 2.5, rezultă că în anii 2012 – 2013 investițiile imobiliare reprezintă ponderea cea mai mare și în totalul activelor entității, constituind 86,16 % în anul 2013, iar, în 2012 – 86, 25 %.
Variația investițiilor imobiliare în totalul activelor imobilizate este prezentată în graficul 2.1.
Graficul 2.1. Variația investițiilor imobiliare în totalul activelor imobilizate
Sursa: Elaborat de autor
Din informația prezentată în graficul 2.1, deducem că în perioada anului 2012 valoarea investițiilor imobiliare a avut o creștere semnificativă, iar factorul care a contribuit la majorarea acesteia este transferul proprietăților imobiliare utilizate de entitate în categoria investițiilor imobiliare. Astfel, valoarea investițiilor imobiliare s-a majorat de la 5 630 607 lei în anul 2011 la 69 124 407 lei în 2012. Totodată, acestea redau și o micșorare nesemnificativă în anul 2013, comparativ cu anul 2012 de 68 766 514 lei, cea mai mare parte, fiind influențată de descreșterea valorii juste a unor investiții imobiliare. De remarcat că, în rezultatul evaluării investițiilor imobiliare la valoarea justă, aceasta poate fi modificată atât în direcția majorării, cât și micșorării.
În tabelul 2.6 sunt prezentate veniturile din chirii și modificările în valorea justă a investițiilor imobiliare.
Tabelul 2.6. Situația de profit și pierdere (suma, lei)
Sursa: Elaborat de autor
Analizând datele din tabelul 2.6, constatăm că, pe parcursul anilor 2012 și 2013 au avut loc modificări în valoarea justă a investițiilor imobiliare. În anul 2012 majorările în valoarea justă au constituit 16 375 803 lei, iar, în anul 2013 s-a produs o micșorare a valorii juste cu 424 846 lei. Ca urmare, modificările în valoarea justă a investițiilior imobiliare au influențat și rezultatul din activitatea operațională, precum și profitul perioadelor raportoare. Astfel, venitul din activitatea operațională, constituind 3 523 121 lei în anul 2013, mai puțin cu 12 194 511 lei (15 717 632 – 3 523 121), comparativ cu anul 2012.
În graficul 2.2, este reprezentat impactul modificărilor valorii juste asupra rezultatului din activitatea operațională.
Graficul 2.2. Impactul modificărilor valorii juste asupra rezultatului din activitatea operațională
Sursa: Elaborat de autor
Din graficul 2.2, constatăm că în anii 2011 – 2013, au avut loc atât creșteri, cât și descreșteri a valorii juste a investițiilor imobiliare, care au influențat rezultatul din activitatea operațională. Valoarea justă, redând creșteri de la 5, 65 mln. lei în 2011 la 16, 38 mln. lei în 2012, și descreșteri de la 16, 38 mln. lei în 2012 la 0,42 mln.lei în 2013. Se remarcă anul 2012 cu un venit de 15,72 mln. lei, și 2011 cu 5,42 mln. lei, obținut în special, din creșterea valorii juste a investițiilor imobiliare. Iar, în 2013, în rezultatul descreșterii valorii juste se obțin pierderi în mărime de 0.42 mln. lei. Dacă, valoarea justă a investițiilor imobiliare este estimată fiabil pe o piață activă, situațiile financiare pot reda o imagine obiectivă, în caz contrar, acestea emană o situație inobiectivă.
Examinări practice privind contabilizarea investițiilor imobiliare cu aplicarea modelului valorii juste au fost efectuate de către autor la „Lemi Invest” SA. În rezultatul examinării s-a constatat că politicile contabile acestei entități nu exprimă suficiente dezvăluiri referitor la normele și procedeele aplicate la contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare conform acestui model, iar, acest fenomen împovărează exprimarea unei viziuni clare privind obiectivitatea contabilizării investițiilor imobiliare.
Reieșind din abordările literaturii de specialitate și examinările efectuate în practică, putem concluziona că, contabilitatea investițiilor imobiliare după modelul valorii juste, invocă o multitudine de probleme, deoarece, procesul estimării valorii juste, rămâne cel mai dificil compartiment al ciclului contabil, mai ales, că aceasta, trebuie evaluată și în lipsa unor piețe active. Apropo, de piețe, actele normative nu sistematizează clasificarea unei piețe imobiliare, ca fiind activă sau inactivă, însă, necunoașterea acestor caracteristici, poate influența considerabil creșterea sau descreșterea prețurilor investițiilor imobiliare în timp, cât și a prețurilor neactuale a acestora. De aceea, considerăm o necesitate, abordarea acestor aspecte în actele normative corespunzătoare. Având în vedere, că problema cea mai dificilă este legată de procesul de măsurare a valorii juste a investițiilor imobiliare, precum și de elementele acestora, întru ameliorarea procesului de estimare a valorii juste în practica entităților autohtone, autorul propune, soluționarea următoarelor probleme:
– îmbunătățirea condițiilor economice pentru obținerea unor informații obiective pe piața
imobiliară;
– evidențierea caracteristicilor, care fac obiectul piețelor active și inactive, în contextul piețelor imobiliare;
– stabilirea factorilor, care entitatea trebuie să-i ia în considerare la evaluarea valorii juste a investițiilor imobiliare, ținând cont de următoarele aspecte: categoriile investițiilor imobiliare, piața activă și inactivă, participanții pe piață, prețul de piață, corelația dintre prețul de piață și valoarea justă, și elaborarea unor norme naționale, având la bază prevederile obiectivului din IFRS 13;
– eliminarea din reglementările naționale, aspectele, care favorizează aspectele juridice și
fiscale în defavoarea celor economice, ținând cont că, de regulă, la stabilirea bazei impozabile se ia în calcul costul, iar, întocmirea situațiilor financiare în două ipostaze, la cost, și la valoarea justă, nu este întotdeauna justificabilă în raportul dintre beneficiu și cost;
– stabilirea unor reguli adecvate privid perfecționarea la nivel a personalului implicat în
estimarea și aplicarea valorii juste.
2.3. Contabilitatea investițiilor imobiliare evaluate la cost
După cum a fost menționat mai sus, una din cele mai cunoscute modalități de ținere a contabilității, este cea bazată pe cost. Aceasta, impune înregistrările în contabilitate a activelor și pasivelor la costul, consemnat în documentele justificative. Cu acest cost figurează în contabilitate de la intrare și până la iesire, putând fi substituit prin alte prețuri sau modificat prin reevaluare. Evaluarea la cost, având un caracter obiectiv, poate fi ușor verificată prin compararea cu documentele primare care stau la baza înregistrărilor, de asemenea, costul redă o corelație perfectă între sumele din bilanț cu cele din situația fluxurilor de numerar.
Totodată, investigațiile relevă, că modelul costului orientează contabilitatea entității spre trecut, în timp ce, în relațiile economiei de piață, investitorii sunt cel mai mult interesați de perspectiva acesteia în viitor. Totuși, conform IAS 40, modelul costului este permis la evaluarea investițiilor imobiliare, în cazul, imposibilității de a evalua în mod fiabil valoarea justă a acestora.
În conformitate cu IAS 40, entitatea care utilizează modelul costului pentru contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare, trebuie să utilizeze doar modelul de bază din IAS 16 [101, pct. 5]. Drept urmare, pentru investițiile imobiliare contabilizate la cost, nu este admis tratamentul alternativ (reevaluarea) din IAS 16. Deoarece, modelul de bază din IAS 16, redă informații doar despre valoarea structurilor bilanțiere la data intrării în entitate, contabilizând investițiile imobiliare după acest model, în opinia noastră, nu va fi asigurată comparabilitatea și satisfacerea obiectivului principal, și anume, acela, de a furniza informații utile în procesul decizional. În consecință, informația contabilă va fi una inobiectivă, iar, situațiile financiare vor exprima neveridicitate și incredibilitate.
După cum a fost menționat mai sus, modelul costului este permis la evaluarea investițiilor imobiliare, doar, în cazul în care, nu poate fi determinată valoarea justă în mod fiabil. Totodată, acest fapt, nu este accentuat în SNC „Investiții imobiliare”. Neaccentuarea în standardul menționat, metoda preponderentă care urmează de aplicată la contabilizarea investițiilor imobiliare, contravine normelor internaționale. Considerăm, că acest fenomen, va provoca dificultăți în alegerea modelului de contabilizare a investițiilor imobiliare, care la rândul său, poate avea impact negativ și asupra performanței economico – financiară a entității. De asemenea, favorizează și entitățile autohtone în alegerea la evaluare modelul costului, acesta, fiind mai accesibil în contabilizare, dar care, în cele din urmă, nu reprezintă imaginea fidelă a investițiilor imobiliare la data raportării. În această ordine de idei, considerăm necesar, de accentuat în SNC „Investiții imobiliare”, modelul preponderent care urmează aplicat în contabilitatea investițiilor imobiliare după recunoaștere. Pornind de la faptul, că modalitatea cea mai acceptabilă în reflectarea performanței unei entități, este totuși, cea prin intermediul rezultatelor financiare, lipsa unei precizări în SNC „Investiții imobiliare”, aferentă modelului preponderent, aplicat în contabilitatea investițiilor imobiliare, în opinia noastră, va exprima și anumite incertitudini, în conținutul economic al indicatorilor reflectați în situațiile financiare ale entității.
Conform IAS 40, o entitate care optează pentru modelul costului, trebuie să evalueze toate investițiile imobiliare în conformitate cu prevederile din IAS 16 pentru acel model [101, pct. 56]. Dacă, entitatea aplică pentru prima dată IAS 40 și optează pentru utilizarea modelului costului, aceasta aplică IAS 8 oricărei modificări a politicilor contabile care intervine în momentul aplicării acestuia. Efectul modificării politicilor contabile include reclasificarea oricărei sume deținute în surplusul din reevaluare pentru investițiile imobiliare [101, pct. 83].
În contextul, abordărilor din literatura de specialitate, modelului costului îi pot fi atribuite anumite caracteristici, principalele dintre care, sunt prezentate în tabelul 2.7.
Tabelul 2.7. Principalele сaracteristici ale
modelului bazat pe cost
Sursa: Elaborat de autor după [10, p. 102].
Din caracteristicile menționate în tabelul 2.7, rezultă că investițiile imobiliare contabilizate după modelul costului, redau informații despre valoarea lor, la data intrării în entitate, figurând în contabilitate cu acest cost, până la iesirea din entitate, și nefiind substituite prin alte costuri sau modificate prin reevaluare.
În procesul utilizării investițiilor imobiliare (clădiri), acestea, își pierd din valoare, fiind consumată treptat, concomitent cu avantajele obținute din acestea. Drept urmare, în fiecare exercițiu financiar se stabilește o cheltuială evhivalentă cu avantajele obținute, care reprezintă amortizarea acestora. Amortizarea investițiilor imobiliare contabilizate la cost se efectuează în conformitate cu IAS 16. Conform acestui standard, amortizarea este alocarea sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe întreaga durată de viață utilă și este determinată după deducerea valorii reziduale a acestuia [101, pct. 6]. Având în vedere, că în cazul investițiilor imobiliare valoarea reziduală se presupune a fi egală cu zero, investițiile imobiliare contabilizate la cost, trebuie amortizate până la valoarea zero, de-a lungul duratei de viață utilă estimată, sau până în momentul ieșirii acestora din entitate. Conform IAS 16, cheltuielile cu amortizarea pentru fiecare perioadă se recunosc în profit sau pierdere, numai dacă nu sunt incluse în valoarea contabilă a unui alt activ [101, pct. 48].
De menționat că, conform SNC „Investiții imobiliare”, amortizarea investițiilor imobiliare se contabilizează, ca majorare concomitentă a cheltuielilor curente și amortizării investițiilor imobiliare. Totodată, SNC „Cheltuieli”, nu prevede un asemenea termen, ca cheltuieli curente, drept urmare, nu există o semnificație a acestei categorii de cheltuieli. De asemenea, nici Planul general de conturi contabile, nu prevede o atare categorie de cheltuieli, care la rândul său, să evidențieze un cont aferent reflectării amortizării investițiilor imobiliare. Savantul autohton Nederița A., abordând aspectele cheltuielilor conform SNC și Planului general de conturi contabile, de asemenea, nu se expune asupra acestor momente [85, p. 41 – 54]. În opinia noastră, lipsa de claritate, în actele menționate, va crea dificultăți la contabilizarea cheltuielilor cu amortizarea investițiilor imobiliare, fenomen, care poate afecta clasa cheltuielilor activității operaționale, cât și a altor activități din cadrul entității, iar, situația de profit și pierdere va reprezenta informații inobiective. Întru eliminarea acestor neclarități, considerăm necesar, operarea de către organele abilitate a unor modificări în reglementările contabile naționale. De asemenea, autorul recomandă, ca cheltuielile cu amortizarea, în cazul în care, investițiile imobiliare constituie activitatea de bază a entității, să fie reflectate la contul 811 „Activități de bază”. În caz contrar, cheltuielile cu amortizarea să fie înregistrate la contul 714 „Alte cheltuieli din activitatea operațională”.
În conformitate cu IAS 16, metoda de amortizare utilizată, trebuie să reflecte ritmul preconizat de consumare a beneficiilor economice viitoare ale activului [101, pct. 60]. Standardul menționat, prevede diverse metode de amortizare de-a lungul duratei de viață utilă a proprietăților uzurabile, principalele dintre care sunt reprezentate în figura 2.4.
Fig. 2.4. Metode de amortizare a proprietăților uzurabile
Sursa: Elaborat de autor după IAS 16 [101]
Din metodele de amortizare, prezentate în figura 2.4, metoda care ar reflecta cel mai fidel ritmul preconizat de consum al beneficiilor economice viitoare înglobate în investițiile imobiliare (clădiri), considerăm, că poate fi metoda liniară.
Conform IAS 16, amortizarea liniară are drept rezultat o cheltuială constantă de-a lungul duratei de viață utilă dacă valoarea reziduală a activului nu se modifică. În opinia noastră, în practica contabilă, amortizarea investițiilor imobiliare trebuie să fie calculată pe baza unui plan de amortizare, întocmit pentru intervalul cuprins între data recunoașterii ca investiție imobiliară și data recuperării integrale a valorii recunoscute. În asemenea mod, valoarea amortizabilă a investiției imobiliare, se va aloca sistematic pe tot parcursul duratei de viață utilă a acesteia.
Cercetătorii Bușe L., Ganea M., remarcă, că amortizarea, în general, are rolul de resursă pentru finanțarea investițiilor, pentru reînnoirea activelor uzate, iar, în calitate de element al costurilor influențează evoluția rezultatelor financiare ale unei firme. În acest sens, importanța amortizării este legată de impactul fiscal al acesteia, respectiv, de posibilitatea deducerii cheltuielilor cu amortizarea din baza de calcul a impozitului pe profit, și a diminuării, pe această cale, a obligaților de plată către bugetul statului [3, p. 8].
După cum este cunoscut, pe lângă amortizarea contabilă, are aplicație și amortizarea fiscală. Aceasta se calculează pe baza duratelor normale de funcționare stabilite în Catalogul mijloacelor fixe și activelor nemateriale. Conform catalogului nominalizat, nu se includ în componența mijloacelor fixe și se raportă la investiții sau la stocuri de mărfuri și materiale: clădirile, construcțiile speciale și alte obiecte pe care entitatea nu le utilizează în activitatea sa operațională și sunt destinate pentru scopuri investiționale [27, p. 13]. Reiesă că, conform catalogului menționat, clădirile clasificate ca investiții imobiliare în scopuri fiscale nu pot fi raportate la categoria clădiri, care fac obiectul mijloacelor fixe. Totodată, conform Regulamentului privind evidența și calcularea uzurii mijloacelor fixe în scopuri fiscale, pentru proprietatea ce reprezintă investiții efectuate în mijloacele fixe, care fac obiectul unui contract de leasing operațional, locațiune, concesiune și arendă, amortizarea se calculează în modul stabilit pentru categoria de proprietate la care se atribuie mijloacele fixe respective [93, p. 4]. Astfel, se subînțelege, că se calculează amortizarea investițiilor ce fac obiectul mijloacelor fixe într-un contract de leasing operațional, care, în opinia noastră, se referă, și la investițiile imobiliare (clădiri). Din actele menționate, rezultă, că există discordanțe, în tratarea investițiilor ce fac obiectul mijloacelor fixe, și care fac obiectul calculării amortizării. Având în vedere, caracterul specific al investițiilor imobiliare, și lipsa unor acte normative care ar reglementa aspectele fiscale ale acestora, recomandăm organelor abilitate, să abordeze în actele normative corespunzătoare, în mod adecvat, aspectele amortizării investițiilor imobiliare în scopuri fiscale.
IAS 16, prevede ca valoarea reziduală și durata de viață utilă ale unui activ, trebuie să fie revizuită cel puțin la fiecare sfârșit de exercițiu financiar iar, dacă așteptările se deosebesc de alte estimări anterioare, modificările se contabilizează ca o modificare a unei estimări contabile, în conformitate cu IAS 8 [101, pct. 51]. Având în vedere că, valoarea reziduală a unei investiții imobiliare se consideră a fi egală cu zero, revizuirea acesteia nu este necesară. Totodată, în partea ce ține de durata de funcționare utilă a investițiilor imobiliare, aceasta urmează a fi revizuită la fiecare dată raportoare, iar, în cazul stabilirii unor devieri, se contabilizează în conformitate cu IAS 8.
Entitățile, care țin contabilitatea în conformitate cu SNC determină durata de funcționare utilă a investițiilor imobiliare, reieșind din prevederile SNC „Imobilizări necorporale și corporale”, luând în considerare: modul de utilizare a obiectului; starea reală a acestuia și amortizarea fizică preconizată, care depinde de condițiile de exploatare (numărul de ture/schimburi în care se utilizează obiectul, programul de reparații practicat de entitate), învechirea (uzura) morală a obiectului; restricțiile juridice privind posibilitatea folosirii obiectului, cum ar fi termenul contractului de leasing, etc. [98, pct. 62].
Necesitatea reexaminării duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare poate fi condiționată de anumiți factori, principalii dintre care sunt prezentați în figura 2.5.
Fig. 2.5. Principalii factori care pot condiționa reexaminarea
duratei de funcționare a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
Analizând factorii reprezentați în figura 2.5, putem constata că, astfel de situații pot avea loc destul de frecvent în practică, de aceea în cazul apariției unor asemenea cazuri, reexaminarea duratei de viață utilă a investițiilor imobiliare va fi o necesitate.
De remarcat că, la revizuirea duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare, urmează de corectat și amortizarea calculată. Ilustrăm calculul amortizării investițiilor imobiliare, în cazul revizuirii duratei de funcționare utilă a acestora, prin exemplul 2.4.
Exempul 2.4. Valoarea de intrare a unei investiții imobiliare (clădire) în entitate este de 9 200 000 lei. Durata de funcționare utilă stabilită este 45 ani, cu valoarea reziduală de 200 000 lei. După 5 ani de utilizare s-a precizat că clădirea va putea fi utilizată 30 ani și nu 45. Conform politicii contabile, amortizarea investiției imobiliare se calculează prin metoda liniară. În situația descrisă, entitatea trebuie să revizuească durata de funcționare a clădirii, și respectiv să corecteze amortizarea calculată.
Modalitatea de calcul a amortizării în cazul revizuirii duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare, conform datelor din exemplul 2.4, este ilustrată în anexa 5. Conform datelor din anexă, se constată că, în primii cinci ani, amortizarea anuală până la revizuirea duratei de funcționare utilă constituie 200 000 lei (9 200 000 – 200 000) : 45. Începând cu anul al șaselea, după revizuirea duratei de funcționare utilă, amortizarea anuală se recalculează și constituie 320 000 lei (8 200 000 – 200 000) : 25). Drept urmare, a revizuirii duratei de funcționare utilă a investițiilor imobiliare, se majorează amortizarea anuală cu 120 000 lei (320 000 – 200 000).
În conformitate cu Legea privind protecția consumatorilor un viciu (deficiență) a unui produs, serviciu, care le face necorespunzătoare cerințelor prescrise sau declarate poate fi constatat numai în timpul utilizării și/sau păstrării acelui produs, serviciu [71, art. 1]. Considerăm, că investițiile imobiliare, în cele mai frecvente cazuri, pot fi depreciate în rezultatul utilizării acestora.
Unele aspecte privind deprecierea investițiilor imobiliare sunt abordate și de unii cercetători, dar, care, insuficient dezvăluie problematica aferentă deprecierii, precum și a duratei de funcționare utilă a acestora, ca exemplu, abordările savantului Vahrușina M. [118, p. 2 – 11].
Reieșind din prevederile IAS 36 „Deprecierea activelor”, un activ poate fi considerat depreciat, atunci, când valoarea contabilă, depășește valoarea sa recuperabilă (maximul dintre prețul net de vânzare și valoarea de utilizare) [101, pct. 8]. Valoarea de utilizare, reprezintă valoarea actualizată a fluxurilor de numerar viitoare preconizate să se obțină de la un activ sau de la o unitate generatoare de numerar. Valoarea recuperabilă a unui activ sau a unei unități generatoare de numerar, reprezintă cea mai mare valoare dintre valoarea sa justă minus costurile asociate cedării și valoarea sa de utilizare [101, pct. 5]. Totodată, Ghidul pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40, stipulează, că în cazul investițiilor imobiliare, nu este necesar ca totdeauna să se determine prețul net de vânzare și valoarea de utilizare. Dacă, măcar una din valorile menționate, depășește valoarea contabilă, investiția imobiliară nu poate fi considerată depreciată, și deaceea, estimarea celei de-a doua valori nu este necesară. Totodată, în situația în care, nu poate fi determinat prețul net de vânzare din cauza lipsei unei baze argumentate privind estimarea obiectivă, valoarea recuperabilă a investiției imobiliare poate fi considerată ca fiind valoarea ei de utilizare [59, p. 83]. La determinarea valorii de utlizare, trebuie să se țină cont de estimările fluxurilor viitoare de numerar, care se referă în special, la: așteptările în legătură cu posibile variații ale sumelor sau perioadelor referitoare la aceste fluxuri de numerar; valoarea – timp a banilor, reprezentată de rata de dobândă fără riscul de pe piață; prețul pentru nivelul de incertitudine inerent activului; alți factori, precum nelichiditatea pe care participanții de pe piață o vor reflecta în valorizarea fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se așteaptă să le obțină de la activul respectiv. Totuși, în prezent standardele contabile, așa cum nu oferă un model clar de calcul sau de estimare a valorii juste, acestea, nu oferă un mod clar de estimare, nici pentru valoarea de utilizare. Drept urmare, ca și valoarea justă, aceasta, de regulă, este foarte subiectivă, bazându-se pe parametri, sau factori greu de determinat în realitate [17, p. 80 – 81].
Conform Bazelor de evaluare, deprecierea este definită ca fiind o pierdere a utilității unui activ, cauzată fie de deteriorarea fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de modificările mediului înconjurător, care se concretizează într-o pierdere de valoare. În teoria și practica evaluării există trei forme ale deprecierii: depreciere fizică; depreciere funcțională; depreciere economică. Deprecierea fizică este o pierdere a utilității cauzată de deteriorarea fizică a activului sau a componentelor sale, ca efect al vârstei sale și a utilizării în condiții normale, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficiențele activului în comparație cu substitutul său, care se concretizează într-o pierdere de valoare. Deprecierea economică este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Aceasta este denumită în mod obișnuit depreciere economică, atunci, când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de activ. Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare și în cazul în care a avut loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condițiilor de mediu sau modificărilor demografice [4, p.9-11]. Referindu-ne la deprecierea investițiilor imobiliare, în primul rând, menționăm că SNC „Deprecierea activelor”, nu dezvăluie elementele de bază, care ar evidenția deprecierea investițiilor imobiliare. Având în vedere că investițiile imobiliare sunt o categorie specifică de active, acest fapt, în opinia noastră, va complica procesul determinării deprecierii, fapt care poate exprima inobiectivitate în starea reală a acestora. De aceea, considerăm necesar dezvăluirea în standardul menționat, fundamentele care stau la baza determinării deprecierii investițiilor imobiliare.
În opinia noastră, deprecierea investițiilor imobiliare poate fi reprezentată prin reducerea calităților de utilizare a acestora, din punct de vedere al investitorului, care poate fi manifestată prin diminuarea valorii investiției imobiliare în rezultatul acțiunii anumitor factori. În deosebi, deprecierea investițiilor imobiliare este strâns legată de factorul timpului, precum, și de ciclul de viață al acestora (în special, al clădirilor), și reprezintă o pierdere continuă a calității de consum. Totodată, amortizarea fizică și deprecierea funcțională pentru investițiile imobiliare pot fi atât recuperabile, cât și nerecuperabile. Deprecierea recuperabilă poate fi posibilă din punct de vedere fizic și eficientă din punct de vedere economic. De obicei, deprecierea recuperabilă, include mărimea cheltuielilor legate de înlăturarea unora din elementele deprecierii investiției imobiliare, care vor contribui la majorarea valorii acesteia. Deprecierea nerecuperabilă poate fi constatată, în cazul în care, cheltuielile pentru înlăturarea elementelor deprecierii investiției imobiliare, vor fi mai mari, decât creșterea probabilă a valorii acesteia.
Conform IAS 36, dacă există un indiciu cu privire la posibila depreciere a unui activ, acesta poate indica faptul, că durata de viață utilă rămasă, metoda de depreciere (amortizare) sau valoarea reziduală a activului trebuie revizuită și ajustată, chiar dacă nu se recunoaște nici o pierdere din depreciere pentru acel activ [101, pct. 17]. Conform acestui standard, la finele fiecărei perioade raportoare, entitatea, trebuie să estimeze dacă există indicii ale deprecierii activelor. În cazul în care, sunt identificați astfel de indicii, aceasta, trebuie să estimeze valoarea recuperabilă a activului respectiv [101, pct. 9]. Rezultă că, chiar, dacă nu există nici un indiciu al deprecierii investițiilor imobiliare, entitatea trebuie să testeze anual pentru depreciere acestea, prin compararea valorii contabile cu valoarea recuperabilă a acestora. Unii din principalii indicii, care atestă faptul, că investițiile imobiliare în perioada raportoare pot fi depreciate, sunt reprezentați în figura 2.6.
Fig. 2.6. Indicii de depreciere a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
Analizând, indicii de depreciere a investițiilor imobiliare din figura 2.6, putem constata, că situațiile nominalizate, reprezintă probabilitate maximă, referitor la faptul, că investițiile imobiliare pot fi depreciate.
La evaluarea măsurii, în care există indicii de depreciere a activelor, conform IAS 36, entitatea trebuie să ia în considerare, atât surse interne de informații, cât și externe. În tabelul 2.8, sunt reprezentate principalele surse, care urmează a fi utilizate la stabilirea indiciilor de depreciere a investițiilor imobiliare.
Tabelul 2.8. Surse de informații utilizate la determinarea indicilor
de depreciere a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după IAS 36 [101]
Sursele de informații prezentate în tabelul 2.8, demonstrează că stabilirea indiciilor de depreciere a investițiilor imobiliare este un procedeu foarte complicat, care implică studierea și analiza unor informații destul de dificil de obținut în activitatea practică. Totuși, putem concluziona cu faptul, că în cazul în care, în mod corespunzător, vor fi utilizate sursele de informații aferente determinării indiciilor de depreciere a investițiilor imobiliare, poate fi posibilă o recunoaștere veridică și obiectivă a deprecierii acestora.
Conform IAS 36, suma cu care valoarea contabilă a unui activ sau a unei unități generatoare de numerar depășește valoarea sa recuperabilă, reprezintă o pierdere din depreciere [101, pct. 6], care, conform standardului menționat, trebuie recunoscută imediat în profit sau pierdere [101, pct. 60]. În partea, ce ține de investițiile imobiliare, o pierdere din depreciere, poate apărea, atunci, când valoarea neta contabilă, este mai mare decât valoarea care se poate recupera prin vânzarea sau utilizarea acestora în continuare. Totodată, valoarea care poate fi recuperată prin vânzare, trebuie să fie determinată de prețul dintr – un acord de vânzare, care există din prețul practicat pe o piață activă, sau de prețul tranzacțiilor cu investiții imobiliare similare. Valoarea de utilizare, de regulă, se determină prin actualizarea fluxurilor viitoare de numerar, generate de investițiile imobiliare aflate în exploatare. Se presupune, că cel mai dificil în practica actualizării fluxurilor de numerar viitoare, poate fi determinarea ratei de actualizare, de aceea, cel mai frecvent, se utilizează rata curentă de piață a dobânzii pentru un activ similar. Concomitent, trebuie de ținut cont și de starea fizică și morală a investiției imobiliare la momentul actual, fără a lua în considerare cheltuielile care ar putea fi suportate ulterior, cu scop de modificare a valorii investiției imobiliare.
Pierderea din deprecierea investițiilor imobiliare recunoscută, se va înregistra ca o cheltuială în contul de profit și pierdere, cu exceptia cazului în care există o rezervă din reevaluare pentru investiția imobiliară respectivă, care va afecta rezerva respectiva până la epuizarea acesteia, iar, diferența va reprezenta cheltuieli. De accentuat, că dupa recunoașterea unei pierderi din depreciere, amortizarea investiției imobiliare trebuie ajustată în perioadele următoare, în vederea repartizării valorii contabile nete revizuite, în mod sistematic, pe toată durata de viață utilă rămasă.
După cum am accentuat în compartimentele de mai sus, Planul general de conturi contabile, nu tratează contabilitatea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare, reieșind din conținutul economic al acestora, de aceea, autorul propune în anexa 6, principalele înregistrări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare după modelul costului.
În contextul, abordărilor privind deprecierea, ilustrăm modul de contabilizare a operațiunilor deprecierii unei investiții imobiliare prin exemplul 2.5.
Exemplul 2.5. Entitatea deține o investiție imobiliară (clădire) pentru care sunt cunoscute următoarele date: valoarea de intrare – 6 000 000 lei; amortizarea cumulată – 2 000 000 lei; durata de viață rămasă – 12 ani; valoarea de utilizare estimată – 3 500 000 lei; prețul de vânzare – 3 800 000 lei; cheltuielile aferente vânzării – 20 000 lei. Urmează de constatat, dacă investiția imobiliară este depreciată și dacă poate fi recunoscută o pierdere din depreciere.
În baza datelor din exemplu, determinăm următorii indicatori:
1. Valoarea netă contabilă 6 000 000 lei – 2 000 000 lei = 4 000 000 lei
2. Valoarea recuperabilă max [3 500 000 lei; (3 800 000 lei – 20 000 lei)] = max (3 500 000 lei; 3 780 000 lei) = 3 780 000 lei
3. Pierderea din depreciere 3 780 000 lei – 4 000 000 lei = 220 000 lei
În contabilitate pierderile din depreciere se vor înregistra prin următoarea formulă contabilă:
Dt 7 Debit 721 „Cheltuieli cu active imobilizate” – 220 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare” – 220 000 lei
În perioadele următoare cheltuiala cu amortizarea contabilă va fi de 315 000 lei (3 780 000 lei : 12 ani), dar nu 333 333 lei (4 000 000 lei : 12 ani).
În cazul în care, entitatea preconizează, că valoarea actualizată a plăților aferente unei investiții imobiliare (altele, decât plățile privind datoriile recunoscute), poate depăși valoarea actualizată a încasărilor de numerar aferente, aplică IAS 37, pentru a determina dacă se recunoaște o datorie, și modul în care entitatea evaluează o astfel de datorie. Prin exemplul 2.6, ilustrăm modul de contabilizare a provizioanelor, în tranzacțiile cu investițiile imobiliare [12, p. 93 – 95].
Exemplul 2.6. Entitatea „Dalia” SA decide să transfere o clădire care a fost utilizată ca oficiu până la data de 31 martie 2013, la investiții imobiliare. În momentul transferului, costul clădirii constituie 1 400 000 lei, suma amortizării calculată este de 300 000 lei, respectiv, valoarea contabilă constituie 1 100 000 lei. Conform politicii contabile, investițiile imobiliare sunt evaluate la cost și se utilizează metoda liniară la calculul amortizării. Durata de viață utilă a investiției imobiliare este 25 ani. Începând cu 01 august 2013, clădirea este transmisă în leasing operațional pe un termen de 5 ani. Veniturile anuale din leasing constituie 840 000 lei, inclusiv TVA. La sfârșitul primului an de închiriere, din motivul scăderii conjuncturale a prețului la tipul respectiv de clădiri, valoarea clădirii a ajuns până la 1 200 000 lei, iar, în anul următor, a crescut cu 100 000 lei.
În baza datelor din exemplu, se întocmesc următoarele înregistrări contabile:
1. Reflectarea valorii clădirii transferată la investiții imobiliare
Debit 151 „Investiții imobiliare” – 1 100 000 lei (1 400 000 – 300 000)
Credit 123 „ Mijloace fixe” – 1 100 000 lei
2. Concomitent, se transferă suma amortizării clădirii, ca amortizare a investiției imobiliare
Debit 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” – 300 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare – 300 000 lei
În cazul, aplicării modelului costului, amortizarea clădirii continuă să se calculeze, dar nu ca amortizare a proprietății imobiliare utilizată de entitate, dar, ca amortizare a investiției imobiliare, de aceea, concomitent cu transferul clădirii, se transferă și suma amortizării calculată anterior.
3. Reflectarea sumei amortizării calculată investiției imobiliare
Debit 714 „Alte cheltuieli din activitatea operațională” – 44 000 lei (1 100 000 : 25);
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare” – 44 000 lei.
Înregistrarea sumei amortizării investiției imobiliare se repetă în fiecare an, pe toată perioada contractului de închiriere (5 ani).
4. Reflectarea creanțelor aferente veniturilor, generate de investițiile imobiliare, fără TVA
Debit 231 „Creanțe privind veniturile din utilizarea de către terți a activelor entității” –
700 000 lei (840 000 – 140 000)
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate” – 700 000 lei
5. Reflectarea TVA, aferentă veniturilor generate de investiția imobiliară
Debit 231 „Creanțe privind veniturile din utilizarea de către terți a activelor entității ” –
140 000 lei
Credit 534 „Datorii față de buget” – 140 000 lei
6. Înregistrarea provizionului constituit
Debit 714 „Alte cheltuieli din activitatea operațională” – 240 000 lei (1 200 000 : 5)
Credit 538 „Provizioane curente” – 240 000 lei
Valoarea provizionului se determină, reieșind din valoarea clădirii, diminuată (1 200 000 lei) și termenul închirierii (5 ani).
7. Anularea în anul următor provizionul constituit, ca urmare, a creșterii valorii clădirii
Debit 538 „Provizioane curente” – 240 000 lei
Credit 612 „ Alte venituri din activitatea operațională” – 240 000 lei
La anularea provizionului, este necesar de ținut cont, că acestea trebuie reanalizate la finalul fiecărei perioade raportoare, și trebuie ajustate astfel, încât, să reflecte cea mai bună estimare curentă.
În cazul în care, nu mai este probabil, că pentru decontarea obligației va fi necesară o ieșire de resurse, încorporând beneficii economice, provizionul trebuie reluat.
Concluzionând abordările din compartiment, putem menționa că în contabilitatea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare după modelul costului, există o multitudine de probleme, care necesită soluționate. Considerăm, că unele dintre acestea, ar putea fi eliminate prin următoarele măsuri:
posibilitatea neadmiterii modelului costului la contabilizarea investițiilor imobiliare;
dezvăluirea în SNC „Deprecierea activelor”, fundamentele care stau la baza determinării deprecierii investițiilor imobiliare;
eliminarea din SNC „Investiții imobiliare” neclaritățile, referitor la termenul de cheltuieli curente;
expunerea în Planul general de conturi contabile, contabilizarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare după modelul costului, reieșind din conținutul economic al acestora, și concretizarea contului, la care, urmează a fi reflectată amortizarea investițiilor imobiliare;
abordarea în actele normative naționale, aspectele fiscale aferente amortizării și deprecierii investițiilor imobiliare;
eliminarea din prezentările de informații, dezvăluirile privind valoarea justă a investițiilor imobiliare, fiind expus, doar motivul imposibilității determinării acesteia.
2.4. Concluzii la capitolul 2
Capitolul cuprinde rezultatele cercetării și recomandările autorului privind tratamentul contabil al investițiilor imobiliare la evaluarea inițială și ulterioară.
În rezultat pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Deosebirile esențiale dintre caracteristicile investițiilor imobiliare și proprietățile imobiliare utilizate de posesor, impun separarea contabilității acestora. Acestea se contabilizează în funcție de modul de obținere a venitului, fapt, care poate asigura credibilitate și obiectivitate în informațiile contabile. De asemenea, apare posibilitatea evidențierii reale a categoriilor de proprietăți imobiliare în bilanț, iar, în baza acestuia, principalul instrument în analiza și diagnosticarea echilibrului financiar, pot fi identificate direcții prioritare în activitatea investițională.
2. În practica contabilă există dificultăți în corectitudinea alegerii principiilor, procedeelor, regulilor, care urmează a fi stabilite în politicile contabile la contabilizarea investițiilor imobiliare. Întru, evitarea unor incertitudini în formarea unor politici contabile obiective, autorul recomandă un model al politicilor contabile pentru entitățile autohtone care dispun de proprietăți imobiliare clasificate ca investiții imobiliare.
3. Planul general de conturi contabile nu reglementează modul de înregistrare a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare, în funcție de conținutul economic care rezultă din SNC „Investiții imobiliare” și a altor acte normative contabile, precum și a modului de ținere a evidenței analitice a investițiilor imobiliare. De asemenea, nu clasifică la contul 151 „Investiții imobiliare” categoriile investițiilor imobiliare, conforme cu IAS 40. Aceste fenomene, pot avea impact negativ asupra corectitudinii reflectării operațiunilor aferente investițiilor imobiliare. În consecință, informația contabilă poate prezenta informații neveridice care poate afecta poziția financiară a entității. SNC „Investiții imobiliare”, de asemenea, nu specifică categoriile investițiilor imobiliare, reieșind din prevederile IAS 40, fapt, care poate genera multiple probleme în corectitudinea identificării acestora. Autorul, recomandă organelor abilitate să abordeze aspectele menționate în Planul general de conturi contabile și în SNC „Investiții imobiliare”.
4. În practică, lucrările de construcție, reconstrucție și amenajare a investițiilor imobiliare, pot fi efectuate în decursul unui proces îndelungat. Dacă, cheltuielile aferente lucrărilor vor fi atribuite direct la contul investițiilor imobiliare, dar lucrările nu vor fi finalizate, valoarea acestora în bilanț va fi una inobiectivă. Totodată, Planul general de conturi contabile nu prevede în clasa conturilor destinată investițiilor imobiliare un cont separat pentru reflectarea cheltuielior până la finalizarea acestor lucrări. În acest context, autorul recomandă întroducerea în Planul general de conturi contabile, contul 153 „Investiții imobiliare în curs de construcție, reconstrucție și amenajare”, cu specificarea subconturilor corespunzătoare.
5. Regulamentul privind inventarierea nu tratează aspectele evaluării investițiilor imobiliare în procesul inventarierii. Drept urmare, nu va putea fi efectuată o evaluare obiectivă a investițiilor imobiliare la inventariere, respectiv, valoarea investițiilor imobiliare în bilanț nu va reda realitatea acestota. Autorul recomandă organelor abilitate, abordarea aspectelor menționate în Regulamentul privind inventarierea. Propunem, ca evaluarea investițiilor imobiliare în procesul inventarierii să fie efectuată la valoarea de inventar, stabilită în funcție de utilitatea proprietăților, starea acestora, și prețul pieței.
6. Actele contabile naționale nu reglementează contabilitatea impozitului pe profit sub aspect normativ. În scopul, contabilizării veridice a impozitelor amânate generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și amortizarea fiscală a investițiilor imobiliare, autorul recomandă organelor abilitate, elaborarea normelor contabile naționale privind contabilitatea impozitului pe profit.
7. SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă” prevede termenul „diferență de sumă”. Acest termen nu se încadrează în aria de aplicabilitate a normelor internaționale, fiind și un termen lipsit de conținut economic. Pentru a nu provoca incertitudini în desemnarea investițiilor imobiliare ca elemente acoperite impotriva riscurilor, pentru riscurile legate de cursul valutar și de valoarea justă, autorul recomandă excluderea acestuia din standardul menționat.
8. Modelul valorii juste exprimă o multitudine de probleme practice, deoarece, estimarea valorii juste rămâne un proces subiectiv, mai ales că acesta trebuie realizat și în lipsa unor piețe active, și prin aplicarea metodelor alternative, ceea ce atrage multe raționamente profesionale și posibilitatea manipulării de cel care o estimează. Pentru un proces fiabil al estimării valorii juste a investițiilor imobiliare, autorul recomandă în compartimentul aferent contabilității investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă, un set de măsuri care necesită realizate. Totodată, și modelul costului, care se aplică în cazul imposibilității de a evalua în mod fiabil valoarea justă a investiților imobiliare nu poate fi agreat, deoarece redă informații doar despre valoarea investițiilor imobiliare la data intrării în entitate, drept urmare, acesta expune situația în trecut, dar nu din perspectiva entității în viitor, fapt care este în defavoarea investitorilor. O soluție în acest sens, în opinia noastră, ar fi posibilitatea neadmiterii acestui model la evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere.
9. SNC „Deprecierea activelor” nu dezvăluie elementele de bază, care ar scoate în evidenția deprecierea investițiilor imobiliare. Deoarece, investițiile imobiliare sunt o categorie specifică de active, în opinia noastră, lipsa unor asemenea dezvăluiri va complica procesul determinării deprecierii investițiilor imobiliare, și în consecință, poate exprima inobiectivitate în starea reală a acestora. Autorul recomandă, dezvăluirea în standardul menționat, fundamentele care stau la baza deprecierii investițiilor imobiliare.
3. ABORDĂRI METODOLOGICO – APLICATIVE ALE CONTABILITĂȚII
OPERAȚIUNILOR DE TRANSFER ȘI IEȘIRE A INVESTIȚIILOR IMOBILIARE
3.1. Probleme ale contabilității tranzacțiilor de transfer a investițiilor imobiliare.
În conformitate cu IAS 40, transferurile în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcute dacă, și numai dacă, există o modificare a utilizării, evidențiată de anumiți factori [101, pct. 57]. Principalii factori care adeveresc transferurile investițiilor imobiliare, reieșind din prevederile normelor internaționale sunt reprezentați în figura 3.1.
Fig. 3.1. Factorii justificativi la transferul investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [101]
Din informațiile prezentate în figura 3.1, rezultă că transferul investițiilor imobiliare poate avea loc, dacă:
– nu mai este utilizata de posesor și este închiriată terților, drept urmare, are loc transferul de la proprietăți imobiliare utilizate de posesor la investiții imobiliare;
– este achiziționată în vederea revânzării, apoi, închiriată terților, în acest caz, are loc transferul de la stocuri la investiții imobiliare;
– începe sa fie utilizată de proprietar, ca urmare, se efectuează transferul de la investiții imobiliare la imobilizări utilizate de posesor;
– este dezvoltată în vederea vânzării, drept prin care, are loc transferul de la investiții imobiliare la stocuri.
Tranzacțiile aferente transferului la, și de la investiții imobiliare, aduc drept argument și unele particularități acestora, principalele dintre care sunt reprezentate în tabelul 3.1.
Tabelul 3.1. Particularități la transferul investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
Din informațiile expuse în tabelul 3.1, rezultă că în cazul în care, o proprietate imobiliară este transferată la investiții imobiliare evaluate la valoarea justă, diferența dintre valoarea justă și valoarea contabilă este tratată diferit, în funcție de categoria proprietății imobiliare. Dacă, aceasta a fost anterior la stocuri, diferența se reflectă în contul de profit și pierdere. Dacă a fost imobilizare corporală, diferența dintre valoarea justă și valoarea contabilă la data transferului se contabilizează ca o reevaluare conform IAS 16.
În urma examinării SNC „Investiții imobiliare” se constată că acesta prevede și situații care nu justifică transferul, cum ar fi, „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare” [98, p. 40], care este în contradicție cu IAS 40. Pentru a nu crea disensiuni în procesul de transfer al investițiilor imobiliare, considerăm că aceste expresii trebuie eliminate din standard.
De menționat că Recomandările metodice privind tranziția la noile Standarde Naționale de Contabilitate nu explică modul de transfer și valoarea la care urmează a fi transferate proprietățile imobiliare la investiții imobiliare la data tranziției conform noilor SNC [91]. În opinia noastră, lipsa unor explicații de rigoare în acest sens, va complica procesul de transfer, și poate avea impact asupra veridicității valorii investițiilor imobiliare. Autorul recomandă efectuarea transferului la data tranziției la valoarea de intrare, având în vedere, că în cadrul entităților autohtone există o multitudine de proprietăți imobiliare total amortizate, dar, care sunt utilizate în procesul activității ordinare.
Conform IAS 40, până la data la care proprietatea imobiliară utilizată de posesor devine o investiție imobiliară contabilizată la valoarea justă, entitatea amortizează proprietatea imobiliară și recunoaște orice pierderi din depreciere survenite. Diferența de la acea dată, apărută în valoarea contabilă a proprietății imobiliare și valoarea sa justă se tratează ca o reevaluare, în conformitate cu IAS 16 [101, pct. 62]. Modul recunoașterii ajustărilor în valoarea contabilă, la data la care proprietatea imobiliară devine investiție imobiliară este expus în anexa 7.
Transferul proprietății imobiliare utilizate de posesor la investiții imobiliare cu reflectarea diferențelor apărute între valoarea contabilă și valoarea justă a acesteiaeste ilustrat în exemplul 3.1.
Exemplul 3.1. O clădire a fost utilizată de entitatea „Icam” SA în scopuri de producție până la 30 iunie 2013. La acea dată clădirea a fost eliberată și renovată pentru a fi închiriată unei entități în bază de leasing operațional, începând cu 01 septembrie 2013. La 30 iunie 2013 clădirea este înregistrată în contabilitate la valoarea de 6 600 000 lei, amortizarea cumulată este 2 400 000 lei, respectiv, valoarea contabilă constituie 4 200 000 lei. Conform politicii contabile, investițiile imobiliare se contabilizează la valoarea justă. Valoarea justă a clădirii la 30 iunie 2013 constituie 4 400 000 lei, iar la 31 decembrie 2013 – 5 000 000 lei.
Conform condițiilor din exemplul 3.1, transferul la investiții imobiliare, trebuie să aibă loc la data modificării utilizării. Data transferului clădirii din categoria mijloacelor fixe este 30 iunie 2013. În contabilitate se vor întocmi următoarele înregistrări contabile:
1. Reflectarea diferenței ecartului de reevaluare a clădirii la data transferului la investiții imobiliare
Debit 123 „Mijloace fixe” – 200 000 lei (4 400 000 – 4 200 000)
Credit 343 „Alte elemente de capital propriu”- 200 000 lei
2. Decontarea valorii clădirii transferată la investiții imobiliare
Debit 151 „Investiții imobiliare” – 4 400 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 4 400 000 lei
3. Casarea amortizării clădirii transferată la investiții imobiliare
Debit 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” – 2 400 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 2 400 000 lei
4. Reflectarea diferenței de reevaluare a investiției imobiliare la 31 decembrie 2013
Debit 151 „Investiții imobiliare” – 600 000 lei (5 000 000 – 4 400 000)
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate” – 600 000 lei
În concluzie de menționat că, la data transferului diferența ecartului de reevaluare se reflectă în componența altor elemente de capital propriu, iar, modificările în valoarea justă la data raportoare se contabilizează ca venituri din operațiuni cu active imobilizate.
Conform IAS 40, dacă o entitate finalizează lucrările de construcție sau de amenajare a unei investiții imobiliare în regie proprie care va fi contabilizată la valoarea justă, orice diferență între valoarea justă a proprietății imobiliare de la acea dată și valoarea sa contabilă anterioară trebuie recunoscută în profit sau pierdere aferentă acelei perioade [101, pct. 65]. În context, prin exemplul 3.2 este ilustrat modul de contabilizare a investițiilor imobiliare construite în regie proprie.
Exemplul 3.2. Entitatea Viva&Co SRL construiește în anul 2013 un depozit cu scopul ca după finalizare să fie utilizat ca investiție imobiliară și contabilizat la valoarea justă. Conform documentelor estimative, costul depozitului este de 5 000 000 lei. Finalizarea lucrărilor s-a încheiat la data de 30.10.2013. Transferul depozitului la investiții imobiliare a avut loc la 31.12.2013. La momentul transferului la investiții imobiliare, valoarea justă a depozitului constituie 5 500 000 lei.
În contabilitate se vor efectua următoarele înregistrări contabile:
1. Reflectarea valorii depozitului conform docmentelor estimative
Debit 216 „Produse” – 5 000 000 lei
Credit 812 „Activități auxiliare” – 5 000 000 lei
2. Transferul depozitului la investiții imobiliare la valoarea justă
Debit 151 „Investiții imobiliare” – 5 500 000 lei
Credit 216 „Produse” – 5 000 000 lei
Credit 612 „Alte venituri din activitatea operațională” – 500 000 lei
Din condițiile exemplului 3.3, rezultă că diferența dintre valoarea justă a investiției imobiliare de 5 500 000 lei și valoarea sa contabilă de 5 000 000 lei constituie 500 000 lei, și se reflectă în contul de venituri a perioadei în care a avut loc transferul.
În conformitate cu IAS 40, dacă o proprietate imobiliară utilizată de posesor devine o investiție imobiliară care va fi contabilizată la valoarea justă, entitatea trebuie să aplice IAS 16, până la data modificării utilizării. Entitatea tratează orice diferență dintre valoarea contabilă și valoarea sa justă la acea dată, ca pe o reevaluare, în conformitate cu IAS 16 [101, pct. 61]. Ca urmare, orice diferență, care apare la reevaluarea de la acea dată se înregistrează în contul de rezerve din reevaluarea proprietății și nu în contul de profit și pierdere. În exemplul 3.3, ilustrăm contabilitatea transferului unei proprietăți imobiliare utilizată de posesor la investiții imobiliare cu reflectarea diferențelor de reevaluare în capitalul propriu.
Exemplul 3. 3. Entitatea „Dalia” SA, transferă o clădire care a fost utilizată ca depozit la investiții imobiliare. Valoarea reevaluată a clădirii este de 8 000 000 lei, iar, valoarea de intrare constituie 6 500 000 lei. Diferența de 1 500 000 lei, rezultă, în urma reevaluării valorii de intrare a acesteia. Amortizarea calculată până la transferul clădirii este de 2 000 000 lei, inclusiv, ecartul de reevaluare a amortizării, fiind 600 000 lei. Valoarea justă a investiției imobiliare în momentul transferului constituie 5 500 000 lei.
Reieșind din condițiile exemplului 3.3, în contabilitatea entității „Dalia” SA se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.2.
Tabelul 3.2. Înregistrări contabile aferente transferului proprietății imobiliare la investiții
imobiliare cu reflectarea diferențelor de reevaluare în capitalul propriu
Sursa: Elaborat de autor
Din tabelul 3.2, rezultă că decontarea valorii de reevaluare a clădirii transferată la investiții imobiliare se reflectă în componența altor elemente de capital propriu, iar, diferența de reevaluare rămasă neacoperită se atribuie la cheltuieli cu active imobilizate.
Conform IAS 40, în cazul în care, entitatea decide cedarea unei investiții imobiliare fără amenajări suplimentare, aceasta continuă să trateze proprietatea imobiliară ca investiție imobiliară, până în momentul în care aceasta este derecunoscută (eliminată din situația poziției financiare) și nu o trateazăca element de stoc. Totodată, dacă entitatea începe procesul de reamenajare a unei investiții imobiliare existente în scopul utilizării viitoare continue ca investiție imobiliară, atunci proprietatea imobiliară rămâne investiție imobiliară și nu este reclasificată drept proprietate imobiliară utilizată de posesor în cursul reamenajării [101, pct. 58]. În exemplul 3.4, ilustrăm transferul unei proprietăți imobiliare la investiții imobiliare după renovarea acesteia.
Exemplul 3.4. O clădire a fost utilizată de entitate ca sediu central până la 30 iunie 2013. La acea dată, clădirea a fost eliberată, renovată și închiriată altei entități în baza unui contract de leasing operațional cu începere de la 01 octombrie 2013. Din acel moment, clădirea este tratată ca investiție imobiliară. Conform politicii contabile, investițiile imobiliare se evaluează la valoarea justă. La 30 iunie 2013 în registrele contabile se conțin următoarele informații privind clădirea: cost de intrare – 8 000 000 lei; amortizare cumulată – 3 000 000 lei; valoare contabilă netă – 5 000 000 lei; valorile juste ale clădirii erau la: 30 iunie 2013 – 5 800 000 lei; 30 septembrie 2013 – 5 500 000 lei; 31 decembrie 2013 – 6 000 000 lei.
Reieșind din condițiile exemplului 3.4, transferul clădirii, trebuie să aibă loc la 30 iunie 2013, data modificării utilizării. În contabilitate se vor întocmi următoarele înregistrări contabile:
1. Reflectarea diferenței din reevaluare la data modificării utilizării clădirii.
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 5 800 000 lei
Credit 123 „Mijloace fixe” – 5 000 000 lei
Credit 343 „Alte elemente de capital propriu” – 800 000 lei (5 800 000 – 5 000 000)
2. Reflectarea diferenței din reevaluarea clădirii la 31 decembrie 2013.
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 200 000 lei
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate” – 200 000 lei (6 000 000 – 5 800 000)
Dacă, entitatea aplică modelul bazat pe cost conform IAS 40, transferurile între investiții imobiliare, proprietăți imobiliare utilizate de posesor și stocuri nu modifică valoarea contabilă a proprietății imobiliare transferate, și nu modifică nici costul respectivei proprietăți în scopul evaluării și prezentării de informații [101, p. 59]. În cazul în care, politicile contabile ale entității ar fi fost să înregistreze investiția imobiliară la cost, conform datelor din exemplul 3.4, la data de 30 iunie 2013, clădirea ar fi fost transferată la valoarea sa contabilă curentă, iar, în contabilitate ar trebui efectuate următoarele înregistrări:
1. Reflectarea transferului clădirii la investiții imobiliare
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 5 000 000 lei
Credit 123 „ Mijloace fixe”- 5 000 000 lei
Clădirea, ar fi fost în continuare amortizată, doar cu deosebirea, că de la 01 iulie 2013, aceasta, ar fi fost înregistrată ca amortizare a investiției imobiliare dar nu a proprietății utilizată de posesor.
2. Concomitent, se reflectă transferul amortizării clădirii ca amortizare a investiției imobiliare.
Debit 124 „Amortizarea mijloacelor fixe” – 3 000 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare”- 3 000 000 lei.
În conformitate cu IAS 40, pentru transferul unei investiții imobiliare în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor după modelul valorii juste, costul presupus al proprietății în scopul contabilizării ei ulterioare în conformitate cu IAS 16 sau IAS 2, trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării [101, pct. 60]. În opinia noastră, aplicarea acestor prevederi va avea impact negativ asupra rezultatului financiar al entității, din considerentul că costul presupus va reprezenta punctul de plecare pentru determinarea sumei amortizării și pierderii din deprecierea viitoare a proprietății imobiliare utilizate de posesor, care reprezintă costuri implicate nemijlocit în formarea rezultatului financiar al entității.
Contabilizarea transferului de la investiții imobiliare la proprietăți utilizate de posesor cu aplicarea valorii juste ca cost presupus, este ilustrat prin exemplul 3.5.
Exemplul 3.5. Entitatea, proprietară a unui oficiu închiriat deja unei alte entități și înregistrat ca investiție imobiliară, decide să efectueze pe cont propriu lucrări de renovare care vor determina o creștere a funcționalității oficiului. Investițiile imobiliare se contabilizează la valoarea justă. Pentru îmbunătățirea stării oficiului s-au efectuat lucrări de renovare în valoare de 800 000 lei, fără TVA, care se vor adăuga la valoarea justă anterioară a acestuia de 3 000 000 lei. După renovare valoarea justă se majorează până la 5 000 000 lei. Entitatea decide să nu mai prelungească contractul de închiriere, transferând oficiul la imobilizări corporale.
În contabilitate se vor întocmi următoarele înregistrări contabile:
1. Reflectarea cheltuielilor aferente renovării investiției imobiliare
Debit 151 „ Investiții imobiliare”- 800 000 lei
Credit 812 „Activități auxiliare” – 800 000 lei
2. Reflectarea ajustărilor aferente creșterii valorii juste
Debit 151 „ Investiții imobiliare” – 1 200 000 lei (5 000 000 – (3 000 000 + 800 000)
Credit 612 „Alte venituri din activitatea operațională” – 1 200 000 lei
3. Reflectarea transferului investiției imobiliare la proprietăți utilizate de posesor
Debit 123 „Mijloace fixe” – 5 000 000 lei
Credit 151 „ Investiții imobiliare” – 5 000 000 lei
Conform condițiilor din exemplul 3.5, dacă entitatea are deja o investiție imobiliară pe care o îmbunătățește cu păstrarea destinației anterioare, diferența dintre valoarea justă la finalizarea îmbunătățirii și la începere se înregistrează în profitul sau pierderea netă a perioadei raportoare.
Din particularitățile transferului investițiilor imobiliare contabilizate la valoarea justă, pot fi generalizate efectele acestuia, care sunt ilustrate în tabelul 3.3.
Tabelul 3.3. Efectele transferului investițiilor imobiliare contabilizate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
Conform informațiilor prezentate în tabelul 3.3, la transferul investițiilor imobiliare contabilizate la valoarea justă, entitatea trebuie să respecte următoarele reguli:
– orice diferență dintre valoarea contabilă a proprietății imobiliare și valoarea sa justă este tratată la fel ca o reevaluare, în conformitate cu IAS 16;
– orice diferență între valoarea justă a proprietății imobiliare de la acea dată și valoarea sa contabilă este recunoscută în contul de profit și pierdere;
– orice diferența între valoarea justă a proprietății imobiliare la acea dată și valoarea contabilă se recunoaște în contul de profit și pierdere;
– costul proprietății imobiliare va fi valoarea sa justă de la data modificării utilizării, după transfer, aceasta va fi contabilizată în conformitate cu IAS 16;
– costul proprietății imobiliare va fi valoarea sa justă de la data modificării utilizării, după transfer, proprietatea va fi contabilizată în conformitate cu IAS 2.
În conformitate cu IAS 40, în cazul transferului unor active din categoria stocurilor în categoria investițiilor imobiliare, care vor fi contabilizate la valoarea justă, orice diferență între valoarea justă a proprietății imobiliare la acea dată, și valoarea sa contabilă anterioară se recunosc în profit sau pierdere pentru acea perioadă [101, pct. 63]. Tratamentul contabil al transferurilor de la stocuri la investiții imobiliare după modelul valorii juste, se clasifică consecvent cu tratamentul vânzărilor de stocuri [101, pct. 64]. Prin exemplul 3.6, este reflectat modul de contabilizare a transferului stocurilor la investiții imobiliare.
Exemplul 3.6. Entitatea construiește garaje pentru automobile, în scopul vânzării unor entități care prestează servicii de parcare. Costul unui garaj este de 100 000 lei. Entitatea decide să închirieze opt garaje pe o perioadă de 3 ani, în bază de leasing operațional, iar, ulterior, acestea să fie vândute unor persoane terțe. Conform politicii contabile, la evaluarea investițiilor imobiliare se aplică modelul valorii juste. În momentul vânzării, valoarea justă a garajelor constituie 160 000 lei fiecare, fără TVA (20%) .
În baza datelor din exemplul 3.6 se întocmesc înregistrările contabile, reflectate în tabelul 3.4.
Tabelul 3.4. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de transfer
a stocurilor la investiții imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
Din înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.4, privnd transferul stocurilor la investiții imobiliare, rezultă că modul de contabilizare a acestora, reflectă în sine tratamentul contabil al vânzărilor de stocuri.
În conformitate cu IFRS pentru IMM-uri, dacă o evaluare credibilă a valorii juste nu mai este disponibilă fără cost sau efort nesolicitat pentru un element de investiție imobiliară evaluat prin utilizarea modelului valorii juste, entitatea trebuie să transfere și să contabilizeze ulterior acel element drept imobilizare corporală, până când va fi disponibilă o evaluare fiabilă a valorii juste a acesteia. Entitatea transferă o proprietate imobiliară către sau dintr-o investiție imobiliară numai când aceasta este conformă, sau încetează să fie conformă cu definiția investiției imobiliare [104, p. 16.8 – 16.9]. Astfel, conform acestui standard, transferul la investiții imobiliare poate avea loc, doar în cazul în care, valoarea justă a acestora poate fi determinată în mod fiabil.
De remarcat că, spre deosebire de IAS 40, IFRS pentru IMM-uri, nu permite modelul costului la evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare, astfel, conform standardului menționat, transferurile la investiții imobiliare, pot fi efectuate, doar dacă, entitățile aplică modelul valorii juste. În opinia noastră, această excepție față de IAS 40, este destul de oportună în cazul investițiilor imobiliare, având în vedere că, dacă nu poate fi determinată valoarea justă în mod fiabil, nu poate avea loc nici transferul la investiții imobiliare. Considerăm că, prin aplicarea prevederilor din IFRS pentru IMM-uri, în practica contabilă pot fi eliminate o multitudine de probleme, ce țin de obiectivitatea determinării valorii juste. În opinia noastră, asfel de prevederi ar fi benefice și în contextul IAS 40.
Una din particularitățile distinctive ale contabilității este urmărirea și reflectarea totală și permanentă a operațiunilor economice, în scopul obținerii datelor necesare pentru contabilizarea curentă a activelor și exercitarea controlului asupra acestora. În practica contabilă, aceastea se realizează prin intermediul documentației, procedeu al metodei contabilității ce asigură cunoașterea fenomenelor și proceselor economice, caracteristicilor acestora și a implicațiilor pe care le produc. Însă, literatura de specialitate nu tratează modul documentării transferului investițiilor imobiliare. Pentru asigurarea unei justificări obiective a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare, autorul a elaborat formularul Registru de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare, care este expus în anexa 8 și axat pe datele din exemplul 3.7.
Exemplul 3.7. Entitatea decide sa efectueze în anul 2013 unele transferuri în și din categoria investițiilor imobiliare. Transferul implică următoarele tranzacții:
o clădire cu valoarea inițială de 3 000 000 lei, amortizarea cumulată de 600 000 lei nu
mai este utilizată de entitate și se închiriază unei persoane terțe, începând cu 01.01.2013. Conform politicilor contabile entitatea aplică modelul costului. La 31.12.2013 valoarea contabilă a clădirii constituie 2 300 000 lei, valoarea justă a acesteia este 2 800 000 lei;
un teren din categoria investițiilor imobiliare contabilizat la valoarea justă este
vândut la data de 01.06.2013. Valoarea justă a terenului constituie 5 000 000 lei, aceasta fiind și valoarea contabilă la data de 31.12.2013;
o clădire cu valoarea justă de 4 500 000 lei din categoria investițiilor imobiliare
începe să fie utilizată de entitate din data de 01.03.2013, la evaluare se aplică modelul costului. Amortizarea cumulată pe parcursul anului 2013 constituie 100 000 lei, la 31.12.2013 valoarea contabilă a clădirii este de 4 400 000 lei;
un teren achiziționat în vederea revânzării cu valoarea contabilă de 5 200 000 lei este
transferat, începând cu 01.08.2013 la investiții imobiliare în scopul creșterii valorii juste a acestuia. La data transferului, valoarea justă a terenului constituie 5 500 000 lei, la 31.12.2013 aceasta s-a majorat, fiind de 5 800 000 lei;
o clădire cu valoarea contabilă de 5 000 000 lei și amortizarea cumulată de 1 200 000 lei,
care a fost utilizată de entitate, se închiriează unei persoane terțe la data de 01.06.2013 în bază de leasing operațional, cu aplicarea la evaluare a modelului valorii juste. La data transferului, valoarea justă a clădirii este 7 200 000 lei, la 31.12.2013 aceasta se majorează, fiind 7 500 000 lei.
Datele din exemplul 3.7, ilustrate în Registrul de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare, demonstrează că ținerea unei evidențe echilibrate în procesul de transfer al investițiilor imobiliare va asigura un nivel mai înalt al calității informațiilor privind investițiile imobiliare. De asemenea, va garanta cunoașterea fenomenelor, caracteristicile și implicațiile pe care le produc, și va elimina anumite incertitudini la transferul investițiilor imobiliare, astfel, acesta va contribui la îmbunătățirea procesului de fundamentare a deciziilor economice.
În recapitulare, putem menționa că contabilitatea transferului investițiilor imobiliare este influențată de modificarea utilizării proprietăților imobiliare, care cu precauție satisfac elementele definiției de investiții imobiliare. Un moment esențial, la transferul acestora este caracterul obiectivității modelelor aplicate la evlauarea acestora după recunoaștere, care particularizează esența și scopul investițiilor imobiliare.
3.2. Contabilitatea operațiunilor de ieșire a investițiilor imobiliare
Conform IAS 40, o investiție imobiliară trebuie derecunoscută (eliminată din situația poziției financiare) în momentul ieșirii, sau când, aceasta este definitiv retrasă din folosință și nu se mai preconizează apariția de beneficii economice viitoare din ieșirea ei. În conformitate cu standardul menționat, ieșirea investițiilor imobiliare poate fi realizată prin vânzare sau prin contractarea unui leasing financiar [101, pct. 66 – 67].
Totodată, conform SNC „Investiții imobiliare” ieșirea investițiilor imobiliare poate avea loc în următoarele cazuri: casării (lichidării); vânzării; transmiterii ca aport la capitalul social al altor entități; transmiterii cu titlu gratuit; transmiterii în leasing financiar; altor operațiuni de ieșire (lipsurile înregistrate la inventariere, expropriere) [98, p. 39]. Comparând situațiile privind ieșirea investițiilor imobiliare din standardul menționat cu cele din IAS 40, constatăm că nu toate situațiile menționate pot face obiectul ieșirii investițiilor imobiliare. De exemplu, transmiterea ca aport în capitalul social al altor entități, în opinia noastră, nu retrage definitiv investiția imobiliară din poziția financiară a entității, având ca scop aducerea de beneficii economice viitoare. În același timp, considerăm că ar trebui constatate ieșiri de investiții imobiliare, situațiile în care proprietățile imobiliare nu corespund elementelor definiției de investiții imobiliare. Modalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare în contextul IAS 40 sunt reprezentate în figura 3.2.
Fig. 3.2. Modalități de ieșire a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor conform IAS 40 [101, pct. 67]
Din modalitățile prezentate în figura 3.2, rezultă că pentru a fi calificate investițiile imobiliare ca ieșite din entitate, acestea urmează a fi eliminate definitiv din situațiile financiare.
Unii savanți, își exprimă poziția asupra uneia din modalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare, cum ar fi, leasingul. Astfel, savanții Gorșcov R., Dicariova V., afirmă că experiența mondială arată că utilizarea mecanismului de leasing este cea mai importantă sursă de finanțare pentru entități în multe țări, indiferent de mărimea sau nivelul lor de dezvoltare. Deosebit de important, este leasingul pentru țări în curs de dezvoltare și perioade de tranziție, deoarece, permite un aflux suplimentar de finanțare în sectorul de producție, contribuind astfel, la o creștere a volumului producției interne și dezvoltarea unor mecanisme financiare disponibile și întreprinderilor mici și mijlocii. Pe de altă parte, leasingul este un instrument de investire eficient și extrem de profitabil, care oferă acces la finanțare pentru entități care nu sunt în măsură să atragă împrumuturi bancare [120, p.8]. În context, putem remarca că leasingul aferent investițiilor imobiliare, reprezintă o metodă importantă de finanțare, de aceea, pentru o dezvoltare durabilă a acestuia, în opinia noastră, entitatea trebuie să dispună de o politică de investiții determinată de un bun comportament de strategii investiționale, care să fie responsabilă de formarea potențialului de proprietăți imobiliare în entitate.
În Republica Moldova, odată cu aprobarea Legii cu privire la leasing [74] au apărut unele schimbări pozitive în domeniul respectiv. Prin această lege, se subîmpart și categoriile de leasing, iar leasingul financiar și operațional fiind din primele poziții a categoriilor de leasing care reflectă și activitatea investițiilor imobiliare.
Conform IAS 17, un contract de leasing este clasificat drept un leasing financiar, dacă transferă în mod semnificativ toate riscurile și recompensele aferente dreptului de proprietate. Un contract de leasing este clasificat drept leasing operațional, dacă nu transferă în mod semnificativ toate riscurile și recompensele aferente dreptului de proprietate [101, pct. 8]. Locatorii recunosc în situația poziției financiare, activele deținute în sistem de leasing financiar drept creanțe, la o valoare egală cu investiția netă în leasing [101, pct. 36]. Conform Ghidului pentru înțelegerea și aplicarea IAS 17, începutul contractului de leasing, reprezintă cea dintîi dată, dintre data contractului de leasing sau data angajamentului părților de a respecta principalele prevederi ale leasingului [57, p. 24]. Savantul Niconova I., remarcă că în contractul de leasing, în practică, cel mai dificil este de a determina în mod corect valoarea contractului de leasing, sau a plăților datorate locatorului, astfel, clasificând tipurile de plăți de leasing, după anumite caracteristici:
– forma de plată: numerar; compensatorii.
– metoda de angajament (calcul): fixă; în avans (anticipat); minimă; nedefinită.
– periodicitatea de întroducere: o singură dată; periodic.
– metoda de plată: în părți egale; creșterea mărimii în mod progresiv.
Totodată, savantul Nicinova I. remarcă că plata pentru resurse, marja de leasing și prima de risc, în total constituie o rată de leasing. Pentru a calcula valoarea plăților de leasing se utilizează formula anuități (plăți anuale obligatorii privind un împrumut specific), care reflectă impactul interdependent privind valoarea reală a plăților de leasing în detrimentul tuturor condițiilor contractului de leasing, în special, valoarea și durata contractului, nivelul procentului de leasing, frecvența plăților în stingerea datoriilor [129]. Având în vedere, că contractele de leasing sunt unele din prioritățile tranzacțiilor cu investițiile imobiliare, care pe parcus pot provoca și anumite incertitudini referitor la corectitudinea determinării plăților de leasing, stabilirea plăților de leasing prin formula anuității, poate fi o oportunitate și la contractarea leasingului aferent investițiilor imobiliare.
O problemă esențială în contabilitatea tranzacțiilor de ieșire a investițiilor imobiliare în bază de leasing financiar, este că Planul general de conturi contabile, nu reflectă tranzacțiile de ieșire, reieșind din conținutul economic al acestora, fenomen, care va crea dificultăți în corectitudinea contabilizării acestora, iar, în consecință, pot fi afectate elementele contabile din bilanț. În acest context, autorul recomandă principalele înregistrări contabile aferente ieșirii investițiilor imobiliare conform unui contract de leasing financiar, care sunt reprezentate în anexa 9. Iar, prin exemplul 3.8 este ilustrat modul de contabilizare a tranzacțiilor privind ieșirea investițiilor imobiliare în bază de leasing financiar.
Exemplul 3.8. Entitatea „Icam” SA deține o investiție imobiliară (clădire) pe care o transmite unei entității prin contractarea unui leasing financiar. Valoarea clădirii constituie 4 000 000 lei (TVA nu este implicată în exemplu). Pentru contabilizarea investițiilor imobiliare entitatea aplică modelul costului. Contractul de leasing stipulează următoarele: durata de viață utilă a clădirii – 30 ani; durata contractului de leasing – 12 ani; valoarea reziduală estimată -100 000 lei; valoarea unei rate – 394 803 lei; dobânda folosită pentru stabilirea ratelor este de 3 % pe an. Valoarea, care urmează a fi recuperată de locator constituie 3 929 862 lei, aceasta rezultă ca urmare a actualizării valorii reziduale. În urma repartizării ratelor pe an, rezultă: dobânda totală este 807 414 lei din care, în primul an este 117 896 lei; diferența de rată este 276 907 lei. Anexa la contract menționează următoarele informații: Pentru determinarea ratei constante se stabilește mai întîi valoarea pe care o are de recuperat locatorul în cele 12 trimestre. Conform contractului, aceasta se determină prin actualizarea valorii reziduale. Valoarea de recuperare este 4 000 000 lei – 100 000/(1+0,03)12 = 4 000 000-70138 = 3929862 lei. Această sumă se repartizează pe trimestre cu ajutorul formulei anuității constante (rata constantă = (3 929862 lei x 0,03)/[1- (1+0,03)-12] = 394803 lei. Rambursarea capitalului, aferent contractului de leasing se efectuează după calculul ilustrat în tabelul 3.5.
Tabelul 3.5. Calculul rambursării capitalului
Sursa: Elaborat de autor după [13, p. 81].
Conform datelor din tabelul 3.5, rata determinată prin formula anuității rămâne constantă, iar în cadrul acesteia dobânda scade, drept urmare, partea de capital de încasat crește pe măsura plății ratelor. De remarcat, că diferențele de 1260 lei (382 081 – 384 341) în capitalul rămas și 360 lei [4 737 636 – (3 929 862 + 807414 )] dintre rata totală și valoarea de recuperat plus dobânda, apărute în tabel sunt motivul calculelor efectuate cu aproximație. Înregistrările contabile, în contextul tranzacțiilor din exemplul 3.8 sunt prezentate în anexa 10. Menționăm că operațiunile reflectate în această anexă se vor repeta în fiecare perioadă de gestiune pe toată durata contractului.
Dacă admitem, că la sfârșitul perioadei de leasing se vinde clădirea la valoarea reziduală estimată în mărime de 100 000 lei, în contabilitate se întocmesc umătoarele înregistrări:
Debit 234 „Alte creanțe curente” – 100 000 lei
Credit 151 „Investiții imobiliare” – 29 862 lei
Credit 621 „Venituri din operațiuni cu active imobilizate” – 70138 lei
Valoarea clădirii în mărime de 100 000 lei cuprinde și veniturile estimate la începutul tranzacției de leasing în sumă de 70 138 lei (este determinată cu ajutorul formulei anuității constante). Reieșind din condițiile exemplului, rezultă că în cazul ieșirii investiției imobiliare în baza unui contract de leasig financiar, investiția imobiliară nu mai este reflectată în situațiile financiare, fiind derecunoscută și eliminată din acestea.
În context, de menționat că ieșirea investiției imobiliare prin contractarea unui leasing financiar este o operațiune care transferă în mare măsură toate riscurile și avantagele aferente dreptului de proprietate asupra investiției imobiliare, și aceasta nu se mai contabilizează în situațiile financiare ale locatorului ca proprietate imobiliară, dar ca un drept de creanță. Un moment esențial, este că tranzacțiile aferente leasingului financiar trebuie înregistrate și reflectate în contabilitate în corespundere cu realitatea economică, dar nu numai cu forma juridică. Dacă ținem cont de partea juridică, locatarul nu poate să dobândească titlul de proprietate a bunului în regim de leasing, dar sub aspect economico – financiar, locatarul dobândește beneficiile economice din utillizarea bunului pe o bună parte din durata de viață economică, în schimbul unei obligații de a plăti pentru acest drept o sumă de mijloace bănești.
În tranzacțiile aferente contractului unui leasing financiar privind ieșirea investițiilor imobiliare, important este obiectivitatea determinării veniturilor. Veniturile la locator cuprind: venitul din activitatea de investiții – în mărimea valorii de răscumpărare (contractuale) a activelor deținute în leasing; venitul din activitatea financiară – în mărimea dobânzii de leasing primită de la locatar [13, p. 82]. În cazul unui leasing operațional, la locator plata de arendă se constată uniform ca venit, conform metodei specializării exercițiului, iar, la finele perioadei de raportare se reflectă în situația de profit și pierdere, în componența elementelor activității operaționale [16, p. 68].
În conformitate cu IAS 40, o modalitate de ieșire a investițiilor imobiliare sunt și tranzacțiile de vânzare și leaseback. În cazul, ieșirii investițiilor imobiliare realizate prin contractarea unui leasing financiar și a unei tranzacții de vânzare și leaseback, se aplică prevederile din IAS 17 [101, pct. 67]. Tranzacțiile de leaseback, implică vânzarea unei investiții imobiliare și închirierea de către vânzător a aceleiași investiții imobiliare de la cumpărător.
Cercetătorul Feleagă N. afirmă că tranzacția de leaseback, fiind cunoscută în teoria și practica finanțării sub denumirea de „sale and leaseback transactions”, reprezintă „un montaj financiar prin care proprietarul unui bun, îl vinde unui terț, pentru a-l relua concomitent printr-un contract de locație” [45, p. 165]. Savantul autohton Nederița A., accentuează că tranzacțiile de vânzare și leaseback, trebuie perfectate prin contracte de două tipuri: cumpărare – vânzare; leasing. Acestea cuprind două operațiuni principale: vânzarea – cumpărarea activului; transmiterea acestui activ în leasing vânzătorului [84, p. 192].
După cum stipulează IAS 17, tratamentul contabil al tranzacțiilor de vânzare și leaseback, depinde de tipul contractului de leasing [101, pct. 58]. Dacă o tranzacție de vânzare și de leaseback are drept rezultat un leasing financiar, orice surplus, reprezentând diferența dintre suma rezultată din vânzare și valoarea contabilă nu trebuie recunoscut imediat drept venit de către vânzătorul – locatar. Diferența, se amână și se amortizează pe parcursul duratei contractului de leasing [101, pct. 59]. Astfel de tranzacții sunt un mijloc prin care locatorul acordă finanțare locatarului, activul având rolul de garanție. Din acest motiv, nu se recomandă să se considere drept venit, diferența dintre sumele rezultate din vânzare și valoarea contabilă a acestuia, de aceea, diferența se amână și se amortizează pe parcursul duratei contractului de leasing [101, pct. 58]. Dacă tranzacția de leaseback este un leasing operațional, iar plățile de leasing și prețul de vânzare sunt stabilite la valoarea justă, se consideră că a avut loc o tranzacție normală de vânzare, și orice profit sau pierdere se recunoaște imediat [101, pct. 62]. În figura 3.3, este reprezentat modul de ieșire a investițiilor imobiliare prin contractarea unei tranzacții de vânzare și leaseback.
Fig.3.3. Modul de ieșire a investițiilor imobiliare prin tranzacții de vânzare și leaseback
Sursa: Elaborat de autor
După cum s-a menționat în compartimentele de mai sus, Planul general de conturi contabile nu reflectă operațiunile economice, reieșind din conținutul economic în contextul SNC. Drept urmare, nu este expus nici modul de reflectare a tranzacțiilor de vânzare și leaseback, fapt, care în opinia noastră, va complica procesul de contabilizare a acestora în activitatea practică. Pentru a ameliorarea acestui proces, autorul recomandă principalele înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback la vânzător și cumpărător, care sunt reprezentate în anexele 11 și 12.
De menționat că, SNC „Investiții imobiliare” nu prevede ca modalitate de ieșire a investițiilor imobiliare tranzacțiile de vânzare și leaseback, fenomen, ce contravine reglementărilor din IAS 40, și care în același timp, defavorizează și îngrădește principiile economiei de piață. Considerăm necesar abordarea unor astfel de tranzacții în SNC „Investiții imobiliare”.
Un moment esențial la ieșirea investițiilor imobiliare este formarea prețului de cedare a acestora. Savantul Palii V. remarcă că în practica contabilă a Federației Ruse la ieșirea investițiilor imobiliare, prețul de realizare este valoarea sa justă în momentul ieșirii. Accentuând totodată că, în cazul acordării unui credit comercial sau a plății în rate la ieșirea investițiilor imobiliare, diferența dintre suma restituită și valoarea justă a investiției imobiliare se reflectă în contabilitate separat, ca venit obținut din dobânzi, care se înregistrează în contul de profit și pierderi. Iar, la scoaterea din funcțiune, suma pierderilor posibile se reflectă ca în perioada în care a fost documentată ieșirea investiției imobiliare [137, p. 215]. Totodată, economiștii Maleavchina L., Demenina E. accentuează că în caz de întîrziere a plății pentru investiția imobiliară, suma primită inițial este reflectată la prețul obiectului a echivalentului de numerar, iar, diferența dintre valoarea nominală a contravalorii și echivalentul prețului în numerar este recunoscută ca venit din dobânzi în conformitate cu IAS 18, folosind metoda dobânzii efective [128, p. 22]. Abordările economiștilor sus menționați, reflectă și exprimă poziția în corespundere cu IFRS, în special, cele redate de IAS 40.
Conform IAS 40, la ieșirea investițiilor imobiliare din entitate, anumite evenimente economice aferente acestora se recunosc și se contabilizează separat. Nomenclatorul evenimentelor, precum și normele contabile aplicabile în momentul ieșirii sunt reprezentate în tabelul 3.6.
Tabelul 3.6. Evenimente separate la ieșirea investițiilor
imobiliare din entitate
Sursa: Elaborat de autor după [101, pct. 73]
Din tabelul 3.6, rezultă că evenimentele menționate nu sunt parte a investițiilor imobiliare la ieșire, de aceea trebuie reflectate în contabilitate ca operațiuni economice separate.
Pentru determinarea datei de ieșire a investiției imobiliare, conform IAS 40, o entitate aplică criteriile din IAS 18 pentru recunoașterea veniturilor rezultate din vânzarea bunurilor [101, pct. 67].
Câștigurile sau pierderile generate din casarea sau ieșirea unei investiții imobiliare determinate ca diferență între încasările nete din cedare și valoarea contabilă a activului, trebuie recunoscute în profit sau pierdere (cu excepția situației în care IAS 17, nu prevede alte reguli pentru vânzare și leaseback) în perioada scoaterii din uz sau a ieșirii [101, pct. 69].
În conformitate cu IAS 18 „Venituri”, veniturile din vânzarea bunurilor trebuie recunoscute în momentul, în care au fost îndeplinite următoarele condiții:
entitatea a transferat cumpărătorului riscurile și recompensele semnificative aferente dreptului de proprietate asupra bunurilor;
entitatea nu mai gestionează bunurile vândute și nici nu deține controlul efectiv asupra lor;
valoarea veniturilor poate fi evaluată în mod fiabil;
este probabil, ca beneficiile economice asociate tranzacției de vânzare să fie generate pentru entitate;
costurile suportate, sau care urmează să fie suportate în legătură cu tranzacția respectivă pot fi evaluate în mod fiabil [101, pct. 14].
Astfel, la data ieșirii din entitate, investițiile imobiliare trebuie evaluate și scoase din gestiune la valoarea lor de intrare sau valoarea la care sunt înregistrate în contabilitate. La eliminarea investițiilor imobiliare din evidență, se reiau la venituri ajustările pentru deprecierea sau pierderea de valoare aferente acestora.
De remarcat că, conform SNC „Venituri”, veniturile și cheltuielile aferente unora și acelorași fapte economice se recunosc în aceiași perioadă de gestiune (de exemplu, valoarea bunurilor vândute și costul acestora se contabilizează și se reflectă în situația de profit și pierdere într-o singură perioadă de gestiune) [98, pct. 10]. Astfel, veniturile și cheltuielile aferente tranzacțiilor de ieșire a investițiilor imobiliare trebuie recunoscute și contabilizate în perioadă în care a avut loc evenimentul.
Având în vedere, că investițiile imobiliare includ terenuri și clădiri, în cazul ieșirii acestora din entitate, veniturile trebuie recunoscute atunci când titlul de proprietate se transferă cumpărătorului. Totodată, în unele situații, unor cumpărători le pot fi recunoscute drepturile asupra investițiilor imobiliare, înainte de transferul legal al titlului de proprietate, deoarece, riscurile și avantajele aferente investiției imobiliare sunt transferate cumpărătorului, în astfel de situații, va fi necesară și recunoașterea veniturilor. Asemenea situații, pot fi, ca exemplu, în cazul ieșirii unor investiții imobiliare nefinalizate.
În opinia noastră, prețul net de vânzare al unei investiții imobiliare, trebuie să fie stabilit printr – un contract de vânzare cu prețul determinat obiectiv pe o piață activă, fiind ajustat, doar cu cheltuielile care sunt direct atribuibile ieșirii investiției imobiliare. În cazul în care, pe o piață activă nu există contracte cu astfel de tranzacții, prețul net de vânzare trebuie să fie prețul de piață al acesteia, fără costurile ieșirii. Costurile ieșirii se deduc pentru a determina prețul net de vânzare, de exemplu: costurile juridice, taxele pentru tranzacții similare, taxele poștale, alte costuri directe pentru a aduce investiția imobiliară în condiții optime pentru vânzare.
Creanțele recunoscute la ieșirea investițiilor imobiliare, conform SNC „Creanțe și investiții financiare”, se evalueză la valoarea nominală, ținându-se cont de impozite și taxe. Derecunoașterea creanțelor poate fi efectuată prin stingerea acestora (de exemplu, încasarea numerarului, trecerea în cont (decontarea) avansurilor primite, compensarea datoriilor) [98, pct. 12 – 13].
Entitatea aplică IAS 37, sau alte standarde, după caz, pentru orice datorii pe care le reportează în urma cedării unei investiții imobiliare [101, pct.71]. Reieșind din prevederile acestui standard, un eveniment trecut, poate genera o obligație actuală dacă, luând în considerare toate dovezile disponibile, există probabilitatea să existe o obligație actuală la finele perioadei de raportare [101, pct. 15].
Cercetătorul Cernușca L. afirmă că fenomenul care a condus la poliferarea provizioanelor în general, și provizioanelor pentru riscuri și cheltuieli, în special, este pesimismul sistematic al prudenței. Un provizion este o datorie, a carei marime și a carei scadență sunt incerte. O datorie este o obligatie curentă a entității, rezultată din evenimente trecute, a carei decontare se asteaptă sa determine o iesire de resurse încorporând benefiț legală sau implicită care nu îi dă entității o alternativă realistă pentru a îndeplini obligația în cauză [25]. În cazul ieșirii unei investiții imobiliare pentru care entitatea mai păstrează anumite obligații curente cu valoare incertă, pentru asemenea datorii, conform IAS 37, aceasta recunoaște un provizion. Deoarece, situațiile financiare ale entității reflectă poziția financiară la închiderea exercițiului financiar și nu poziția financiară a entității în viitor, provizioanele aferente costurilor legate de investițiile imobiliare ieșite, pe care le va suporta entitatea, se recunosc numai dacă, asemenea obligații există la data bilanțului [20, p. 346].
În conformitate cu SNC „Capital propriu și datorii”, provizioanele trebuie să fie strict corelate cu riscurile și cheltuielile estimate. Provizioanele se evaluează în suma costurilor necesare stingerii obligației aferente. Cea mai bună estimare a costurilor necesare stingerii obligațiilor privind provizioanele, este suma pe care o entitate ar plăti-o, în mod rațional, pentru stingerea datoriei la data raportării, sau pentru transferarea acestei sume unei terțe părți la acel moment [98, pct. 84].
Economistul Coman F. accentuează că la finele oricărui exercițiu financiar, provizioanele constituite se analizează și se regularizează prin debiul contului de cheltuieli în cazul majorării provizioanelor; prin creditul contului de venituri, atunci când provizionul trebuie diminuat sau anulat, deoarece devine parțial sau total la obiect; prin creditul contului de venituri, atunci când se realizează riscul sau se efectuează cheltuielile, acestea fiind înregistrate în modul corespunzător [26, p. 37]. Astfel, în cazul majorării provizioanelor aferente unor datorii incerte cu investițiile imobiliare se vor majora cheltuielile cu active imobilizate, iar, în cazul diminuării sau anulării provizionului se vor majora veniturile din operațiuni cu active imobilizate.
În concluzie de menționat că, în rezultatul tuturor modalităților de ieșire a investițiilor imobiliare, acestea trebuie să fie derecunoscute și eliminate din situațiile financiare ale entității, ca dovadă, că nu se mai preconizează apariția de beneficii economice în viitor. În partea, ce ține de discordanțele dintre modalitățile de ieșire a investițiilor imobiliare din SNC „Investiții imobiliare” și IAS 40, considerăm că în SNC acestea ar trebui completate, doar cu acelea, care nu preconizează în viitor obținerea de beneficii economice. În opinia noastră, ar trebui eliminată din SNC „Investiții imobiliare” situația privind transmiterea ca aport în capitalul social al altor entități, și totodată, de completat cu situațiile în cazul în care, investițiile imobiliare nu corespund definiției de investiții imobiliare, precum, și cu tranzacțiile de vânzare și leaseback.
3. 3. Impactul informațiilor aferente investițiilor imobiliare asupra procesului decizional
În conformitate cu IAS 40, entitatea trebuie să prezinte informații în situațiile financiare cu privire la:
dacă aplică modelul bazat pe valoarea justă sau pe cost;
în cazul în care, aplică modelul bazat pe valoarea justă, în ce circumstanțe drepturile
imobiliare deținute, conform unui contract de leasing operațional sunt clasificate și contabilizate ca investiții imobiliare;
în cazul în care, clasificarea este dificilă, criteriile pe care le folosește pentru a deosebi
investițiile imobiliare de proprietățile imobiliare utilizate de posesor și de proprietățile imobiliare deținute în vederea vânzării pe parcursul desfășurării normale a activității;
măsura în care valoarea justă a investiției imobiliare se bazează pe o evaluare efectuată de
un evaluator independent. În cazul în care, nu există o astfel de evaluare, acest lucru trebuie menționat;
diferențele din modificarea valorii juste recunoscute în profit sau pierdere;
existența și valorile restricțiilor impuse asupra gradului de realizare a investițiilor imobiliare
imobiliare sau asupra transferului de venituri și încasări din ieșire;
obligațiile contractuale privind cumpărarea, construcția, reconstrucția sau amenajarea
unor investiții imobiliare sau privind lucrări de reparații, întreținere sau îmbunătățire [101, pct. 75].
De asemenea, reieșind din prevederile IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare”, entitatea trebuie să prezinte, fie în situația poziției financiare, fie în note, subclasificări suplimentare ale fiecărui rând de elemente contabile, clasificate într-o manieră corespunzătoare operațiunilor entității. Detaliile oferite în subclasificări depind de dispozițiile IFRS-urilor și de mărimea, natura și funcția sumelor implicate [101, pct. 77 – 78]. Astfel, prezentările de informații în situațiile financiare, diferă pentru fiecare element contabil implicat.
Conform Cadrului conceptual pentru raportarea financiară FASB, principalul obiectiv al raportării financiare este furnizarea de informații despre performanțele entități privind măsura rezultatului global și a componentelor acestuia. Totodată, investitorii, creditorii, și alte persoane, sunt interesați, în special, de evaluarea perspectivelor privind intrările nete de numerar în entitate [155, BC1.31].
Având în vedere că, la momentul actual, una din cele mai avantajoase investiri, sunt în proprietățile imobiliare, care, au menirea ținerii unei poziții ridicate în perspectiva entității, considerăm că, informațiile aferente investițiilor imobiliare prezentate în situațiile financiare, trebuie să redea potențialul cu toate condițiile esențiale pentru realizare. În acest sens, cercetătorul Bunea Ș., remarcă că imaginile oferite de management în situațiile financiare trebuie să reproducă fidel realitatea tranzacțiilor și evenimentelor survenite pe parcursul perioadei de raportare, dar și să furnizeze informații prin care să se poată aprecia eficiența managementului în gestiunea resurselor entității, a surselor de finanțare disponibile, riscurile la care entitatea este expusă prin acțiunea factorilor de mediu sau prin acțiunea managerilor. Utilizatorii, vor dori să identifice acele informații contabile pe baza cărora s-ar putea anticipa devenirea entității (informații cu încărcătură previzională) [5, p. 7].
Savantul economist Bernard Colasse, analizând critic procesul istoric de normalizare contabilă din Statele Unite, releva că: „…normalizarea contabilității este socialmente prea importantă, pentru a fi încredințată numai contabililor. În acest efort uriaș, se înscriu, pe o poziție privilegiată, investitorii și statul, dar și alți utilizatori de informații contabile, precum partenerii comerciali, sistemul financiar – bancar, sindicatele, etc.” [42, p. 16]. În acest sens, Bernard Colasse accentuează că „istoria contabilității demonstrează că ea, contabilitatea, este înainte de toate fructul activității și ingeniozității practicienilor, conducătorilor de întreprinderi și contabililor, mereu dispuși să gasească soluții tehnice noi, pentru a raspunde mai bine solicitarilor de informare, aflate într-o continuă înnoire” [49, p. 58].
În același timp, economiștii Nidlz B., Anderson X., Colduăll D., consideră că informația contabilă este totuși cu aproximație, dar nu cu precizie absolută. La acest capitol, FASB stipulează că: „informația prezentată în situațiile financiare este bazată mai mult pe măsurări aproximative, și nu precise. Aceste date mai mult se bazează pe evaluări ipotetice, clasificări convenționale, totalizări subiective și repartizări după anumite principii. Rezultatul activității în dinamica dezvoltării economice nu este determinat și derivă din legătura condiționată de diferiți factori. Astfel, necătând la aura preciziei, care poate părea că încadrează situațiile financiare în întregime și formele rapoartelor în detaliu, măsurările utlizate în acestea, dincolo de mica excepție, sunt aproximative și bazate mai mult pe reguli și ipoteze, decât pe valori precise” [130, p.116 – 117].
Totodată, savanții români Feleagă L., Feleagă N. accentuează că pentru a fi în acord cu standardele IAS/IFRS, situațiile financiare trebuie să cuprindă o mențiune explicită și fără rezerve de conformitate cu aceste standarde, precum, și să respecte integral solicitările fiecărui standard (IAS sau IFRS) și fiecărei interpretări (SIC sau IFRIC) aplicabil(e) [41, p. 25]. În context, de accentuat că, în conformitate cu Legea privind societățile pe acțiuni, entitățile poartă răspundere pentru includerea în situațiile financiare date neautentice sau eronate [72, art. 87].
Totuși, reieșind din prevederile Directivelor UE situațiile financiare trebuie să fie pregătite pe bază prudențială și trebuie să ofere o imagine fidelă a activelor, datoriilor, poziției financiare și a profitului sau pierderii entității [34, p. 9]. Împărtășind concepția normelor europene, noi suntem de părerea că elementele situațiilor financiare, precum, și informațiile prezentate la acestea, trebuie să ofere o imagine fidelă a rezultatelor și poziției financiare a entității la sfârșitul fiecărui exercițiu financiar, în scopul, de-a oferi informații utile pentru utilizatori.
De aceiași părere este și savantul român M. Covlea, care remarcă că informația contabilă este produsă numai dacă, și în forma în care, este utilă în luarea deciziilor [23]. De asemenea, și economiștii Oprea C., Ristea M. afirmă că informația produsă și furnizată de contabilitate nu poate fi relevantă și credibilă, decât în condițiile în care reflectă substanța economică a evenimentelor și tranzacțiilor și nu doar forma lor juridică [86, p. 8]. Ținând cont de cele expuse mai sus, în opinia noastră, imaginea fidelă a situațiilor financire nu poate fi exprimată ca o suprapunere exactă a realității, având în vedere, și unele circumstanțe care pot influența întocmirea și prezentarea acestora.
Cercetătorii Feleagă N., Ionașcu I., susțin că informația contabilă poate fi considerată un bun de consum “de masă”, fiind utilizată de o multitudine de utilizatori cărora le influențează comportamentul. Încercarea de a satisface nevoia de informație financiar – contabilă este considerată ca fiind una extrem de dificilă, fie datorită caracterului de utilitate pe care informația trebuie să îl dețină, fie datorită nivelului educațional al beneficiarilor de informații, sau chiar datorită conflictelor de interese dintre diferitele grupuri de utilizatori [47, p. 241]. Savantul autohton Țirulnicova N., afirmă că elaborarea deciziilor economice bine chibzuite, neapărat este precedată de etapa analizei informațiilor conținute în diferite surse de date, și, în primul rând, în situațiile financiare [111, p. 5]. Astfel, situațiile financiare sunt acelea, care reprezintă informații despre poziția financiară, performanțele și modificările poziției financiare a entităților care sunt utile unei sfere largi de utilizatori în luarea deciziilor economice.
În aceleași idei, savanții Ciuhureanu A., Balteș N., accentuează că o activitate financiar – contabilă performantă trebuie să „capteze” strategia și performanța managementului – oricare ar fi filozofia aleasă – și, chiar, să o împingă mai departe, să ajute la integrarea, distribuirea și analiza informațiilor financiare la nivel de organizație pentru a putea lua deciziile corecte și a acționa înaintea competitorilor de pe piață, să evite tratarea simplistă sau dogmatică oferind firmelor posibilitatea de a afla unde se află în prezent, în ce direcție ar trebui să se îndrepte și, foarte important, de ce resurse au nevoie, ca să ajungă acolo. Activitatea financiar – contabilă în organizația viitorului trebuie să fie suficient de flexibilă pentru a se adapta stilului de conducere, utilizând o tehnologie care ajută organizația să acționeze mai rapid, mai inteligent și mai ușor [30, p. 138].
Savantul român Dutescu A., axând pe faptul că distincția dintre informațiile valabile și cele inutile este crucial, consideră că profesioniștii implicați în organizarea și conducerea contabilității trebuie să se preocupe cu precădere de furnizarea de informații concludente, „pentru a nu deveni o arie de cercetare sterilă” [38, p. 28]. Totuși, în opinia economistului Feleagă N., poate apărea întrebarea: dacă imaginea fidelă poate satisface, în același timp toți utilizatorii? Părerea profesorilor J.M. Matt și A. Mikol este că „Imaginea nu poate fi fidelă, decât în raport cu interpretarea pe care o va face utilizatorul; trebuie știut, deci, cine este destinatarul imaginii… Fiecare caută propriul său adevăr [50, p. 27 – 33]. De asemenea, răspunsul cercetătorului Pop A., la întrebarea „dacă există un singur adevăr contabil?”, este categoric negativ, dar, se poate răspunde că totuși contabilitatea furnizează fiecărui protagonist la viața economico – socială adevărul de care acesta are nevoie [90, p. 15]. Astfel, din cele abordate se emană ideea, că totuși, contabilitatea nu exprimă fidelitate absolută. Ca urmare, trebuie să fim conștienți și de existența unei distanțe între imagine și realitate, precum, și de faptul că imaginea creează ea singură, ea însăși o realitate.
În contextul celor relatate, ne putem referi și la locul, care este acordat în Republica Moldova imaginii fidele a situațiilor financiare, în care își regăsec prezența și investițiile imobiliare. În opinia noastră, nu este acordat locul cuvenit obiectivului de imagine fidelă, astfel, contabilitatea ne fiind percepută ca un sistem de informare privind entitatea și pentru entitate. Mai degrabă, aceasta fiind un instrument de informații doar în misiunea statului. Iar, în astfel de situații, nu pot fi găsite soluții adecvate în soluționarea aspectele problematice ale contabilității, drept urmare, utilizatorii nu au posibilitate deplină de a lua decizii adecvate.
O bază pentru evaluarea capacității entității sunt informațiile privind generarea numerarului și a echivalentelor de numerar care urmează a fi puse la dispoziția utilizatorilor situațiilor financiare.
Conform IAS 7 „Situația fluxurilor de trezorerie”, prezentarea separată a fluxurilor de numerar provenite din activități de investiții este importantă, deoarece, acestea reprezintă măsura în care cheltuielile au servit obținerii de resurse menite a genera viitoare venituri și fluxuri de numerar [101, pct. 16]. Având în vedere importanța fluxurilor de numerar în dezvoltarea și eficientizarea activității de investiții, inclusiv, și a investițiilor imobiliare, pentru oferirea posibilității utilizatorilor de informații să determine, dacă entitatea investește în mod adecvat sau inadecvat în menținerea capacității sale de investire, autorul recomandă prezentarea separată în note la situațiile financiare a fluxurilor de numerar provenite din tranzacțiile cu investițiile imobiliare după modelul reprezentat în tabelul 3.7.
Tabelul 3.7. Fluxuri de numerar provenite din activități cu investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor conform IAS 7 [101, pct. 16].
Din informațiile prezentate în tabelul 3.7, entitatea va avea posibilitatea să determine, dacă în mod adecvat se investește în proprietăți imobiliare, să determine modul inadecvat în menținerea capacității de dezvoltare a investițiilor imobiliare, care poate prejudicia profitabilitatea sa pe viitor, favorizând astfel, lichiditatea curentă și distribuirile către proprietari.
Chiar, dacă cercetătorul Carlea A. afirmă că efectul variațiilor cursurilor lichidităților deținute sau datorare este reprezentat în situația fluxurilor de numerar pentru a permite comparația între lichiditățile aferente deschiderii și închiderii exercițiului pe activități de exploatare, de investiții și de finanțare [29], în opinia autorului, informațiile din situația fluxurilor de numerar nu exprimă în detaliu efectele numerarului în contextul investițiilor imobiliare, de aceea, o dezvăluire detaliată a acestuia poate avea doar impact pozitiv asupra poziției financiare a entității.
Savantul Bogdan V., menționează că, în ultimele decenii, documentele de sinteză și de raportare au cunoscut o serie de modificări esențiale în formă și conținut, jurisdicția și normele care guvernează piețele financiare internaționale, punându-și tot mai mult amprenta asupra caracteristicilor informațiilor contabile [6, p. 24].
Considerăm că totuși, utilitatea informației contabile, în mare parte, depinde și de respectarea caracteristicilor calitative atribuite, deoarece, fiecare utilizator dorește să dispună de o informație contabilă cât mai obiectivă care să reflecte realitatea. În anexa 13 sunt prezentate principalele caracteristici calitative ale situațiilor financiare, care pot asigura veridicitatea informației privind investițiile imobiliare în situațiile financiare.
Savantul Feleagă N., expune viziunea lui Lauzon, referitor la principalele obiective, care gidează elaborarea caracteristicilor calitative ale informației financiare. Acestea sunt:
– informația financiară se adresează, în principal, utilizatorilor externi ai entității;
– ea, se adresează, în special, investitorilor și creditorilor;
– ea, vizează utilizatorul (cititorul) avizat;
– privilegiază utilizatorul, care nu are resurse, și nici mijloace pentru a obține informații financiare adiționale, și se mulțumește cu situațiile financiare ca principală sursă de informare;
– privilegiază luarea deciziilor economice, în special, a celor care vizează investirea [48, p. 28].
Din opiniile savanților, se constată că informațiile aferente investițiilor imobiliare, care urmează a fi prezentate în situațiile financiare, vor fi o sursă foarte utilă în luarea deciziilor economice de către toate categoriile de utilizatori ai informației privind activitatea investițională. În conformitate cu IAS 40, informațiile privind investițiile imobiliare redau situația în funcție de modelul de evaluare aplicat, bazat pe valoarea justă sau pe cost, care se prezintă în plus față de informațiile impuse de IAS 17.
Economistul Suciu G., accentuează că bilanțul este acela care caracterizează cifric și în etalon bănesc relațiile de echilibru dimensional și structural dintre mijloacele economice gestionate de titularul de patrimoniu și de sursele de procurare a acestor mijloace [103, p. 120 ]. Totodată, pentru ca bilanțul să redee acel echilibru dimensional al investițiilor imobiliare, este necesar prezentarea în situațiile financiare a unui nomenclator de informații, în contextul modelelor de evaluare bazat pe valoarea justă și pe cost, care este ilustrat în anexa 14.
Conform IAS 40, oricare ar fi modelul ales în politica contabilă, se determină valoarea justă a investiției imobiliare în scopul evaluării (modelul valorii juste) sau al prezentării de informații (modelul costului) [101, pct. 32]. La acest capitol, savanții Feleagă N,. Feleagă L. remarcă că investițiile imobiliare reprezintă o structură specială de active imobilizate pentru care IAS 40 oferă două opțiuni privind evaluarea acestora: la valoarea justă și la cost, accentuând totodată, că spre deosebire de IAS 16, daca se aplică modelul costului, entitățile sunt doar încurajate să prezinte în note valoarea justă, în timp ce IAS 40 impune estimarea acesteia în mod obligatoriu [46, p. 130].
Totuși, în opinia noastră, norma obligatorie impusă de IAS 40 privind determinarea valorii juste, în scop de prezentare, în cazul în care se aplică modelul costului, este o provocare, având în vedere, lipsa piețelor funcționale și problemele dificile privind determinarea valorii juste în aplicațiile practice. Drept urmare, în cele mai frecvente cazuri, valoarea justă care va fi prezentată în situațiile financiare va fi una improvizată, fără a fi aduse argumente convingătoare privind determinarea acesteia, fapt care poate afecta performanța entității.
Referindu-ne la Cadrul general conceptual pentru raportarea financiară, acesta stipulează că, pentru a fi utile informațiile, trebuie să fie atât relevante, cât și reprezentate exact. Nici o reprezentare exactă a unui fenomen irelevant și nici o reprezentare inexactă a unui fenomen relevant nu ajută utilizatorii în luarea unor decizii bune [28, p.QC17]. Astfel, rezultă că informațiile contabile pot fi utile utilizatorilor, doar dacă acestea sunt relevante și exacte.
Cercetătorii Babaev I., Comisarova I. susțin că sistemul de contabilitate nu este un sistem static, acesta este în continuă schimbare și evoluție sub influența de noi și noi cerințe față de informațiile contabile impuse de utilizatorii săi [115, p.108]. Considerăm, că în continuă schimbare și evoluție vor fi și cerințele față de informațiile aferente investițiilor imobiliare.
Spre deosebire de IAS 40, IFRS pentru IMM – uri prevede prezentări de informații în situațiile financiare doar pentru modelul valorii juste, deoarece, numai proprietățile imobiliare a căror valoare justă poate fi evaluată în mod fiabil continuu, fără cost sau efort nesolicitat se califică investiții imobiliare. Toate celelalte investiții imobiliare se contabilizează ca imobilizări corporale, utilizând modelul costului. Nomenclatorul informațiilor care urmează a fi prezentat în situațiile financiare pentru modelul valorii juste conform IFRS pentru IMM – uri este mult mai restrâns, comparativ cu cel din IAS 40, acesta fiind reprezentat în anexa 23. În opinia noastră, nomenclatorul, forma și conținutul acestuia poate răspunde doar necesităților specifice micilor entități.
În contextul literaturii de specialitate, informația contabilă este materia primă fundamentală în luarea tuturor deciziilor manageriale și de investiții pe piețele de capital. Aceasta poate fi utilă investitorilor, doar dacă este aplicată și înțeleasă corect, și prezintă exact ceea ce îsi propune să reprezinte. Analizând nomenclatorul informațiilor aferent investițiilor imobiliare, care trebuie prezentat în situațiile financiare conform IAS 40, poate fi concluzionat că, acesta este foarte voluminos, totodată invocând, și aspecte dificil de realizat în practică. Pentru ca informația aferentă investițiilor imobiliare, să poată fi mai ușor redată și eficientă pentru utilizatori, aceasta trebuie să exprime exactitate și claritate. În acest sens, autorul recomandă generalizarea și prezentarea informației în situațiile financiare conform anexelor 15 – 22, expuse în contextul modelelor de evaluare a investițiilor imobiliare după modelul valorii juste și a costului. Pentru a pătrunde în esența acestora, anexele conțin date generalizate din tranzacțiile expuse în exemplul 3.9. Tranzacțiile din exemplul 3.9 sunt susținute de înregistrări contabile prin intermediul cărora se asigură urmărirea și controlul atât a faptelor existente, cât și a celor care s-au produs în perioada raportoare în activitatea investițiilor imobiliare. Prin înregistrările contabile, se reflectă modificările intervenite în structura investițiilor imobiliare, pentru ca la sfârșitul perioadei raportoare, să ofere situația reală a investițiilor imobiliare necesară pentru întocmirea situațiilor financiare și dezvăluirea informației aferentă, în anexele recomandate de autor.
Exemplul 3.9. Entitatea la data de 31.12.2013 dispune de următoarea situație privind investițiile imobiliare:
1. O clădire cu valoarea justă de 23 000 000 lei, este închiriată în leasing operațional unei entității pe o perioadă de un an. Contractul expiră la data de 01.03.2014. Plata anuală a chiriei constituie 900 000 lei, care este achitată integral la data de 01.11.2013. Valoarea de intrare a clădirii constituie 18 000 000 lei, care a fost achiziționată la data de 01.01.2013. Conform politicii contabile, durata de funcționare a clădirii este 40 ani, se aplică metoda liniară de amortizare.
2. O clădire este deținută în leasing financiar pe o perioadă de 8 ani, începând cu data de 01.01.2013. Clădirea în proporție de 6%, este utilizată de posesor în scopuri de reclamă, iar, 94% este închiriată unei alte entități pentru o plată anuală de 900 000 lei, care este încasată integral până la data de 01 aprilie a fiecărui an. Valoarea de intrare a clădirii este 16 000 000 lei. Clădirea se amortizează prin metoda liniară pe durata contractului de leasing. La 31. 12. 2013, valoarea justă a clădirii este 18 000 000 lei (la 01. 01. 2013, valoarea justă a constituit 17 500 000 lei). Volumul vânzărilor din chirii constituie 3 000 000 lei, iar, din servicii de reclamă 100 000 lei.
3. Un teren, deținut pentru creșterea valorii capitalului. Valoarea de intrare a terenului constituie 9 000 000 lei. Valoarea justă a terenului la 31.12.2013 este de 10 000 000 lei, stabilită la cursul de schimb 1euro = 24 lei. (la 01 ianuarie 2012, valoarea justă a constituit 9 400 000 lei).
4. Un teren amenajat pentru practicarea voleiului este acordat în leasing operațional pe o perioadă de 5 ani, începând cu 01.01.2012. Valoarea contabilă a terenului este de 6 000 000 lei. Costul utilajului amenajat constituie 4 000 000 lei. Se aplică metoda liniară de amortizare a utilajului amenajat. Durata de funcționare a utilajului amenajat este 5 ani. Chiria anuală constituie 500 000 lei, care se achită integral la data de 01 ianuarie. Valoarea justă a terenului la data de 31.12.2012 este de 7 500 000 lei. (la 01 ianuarie 2013 valoarea justă a constituit 7 000 000 lei).
Pe parcursul anului 2014 entitatea realizează următoarele tranzacții cu investițiile imobiliare:
1. Entitatea, decide la expirarea contractului de chirie (01.03.2014) să reamenajeze clădirea, în scopul vânzării ei ulterioatre. Ținând cont că, plata chiriei a fost achitată integral, anticipat (01.11.2015), este necesar de evidențiat cota – parte care se atribuie anului 2014.
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile reflectate în tabelul 3.8.
Tabelul 3.8. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de
transfer a investițiilor imobiliare la stocuri
Sursa: Elaborat de autor
2. Au fost efectuate lucrări de renovare a clădirii deținută în leasing financiar, de către persoane terțe, în mărime de 2 000 000 lei. În urma renovării, s-a stabilit o nouă plată a chiriei de 1 200 000 lei, începând cu 01.10. 2013. Valoarea justă a clădirii la 31.12.2014 este 24 000 000 lei. În 2014 volumul vânzărilor din chirii este 3 600 000 lei, iar, din servicii de reclamă 120 000 lei.
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.9.
Tabelul 3.9. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor de renovare a clădirii
Sursa: Elaborat de autor
Având în vedere, că partea clădirii în care se acordă servicii de reclamă este nesemnificativă, constituind doar 6% din valoarea totală a clădirii, aceasta se atribuie la investiții imobiliare.
În cazul modelului bazat pe cost, înregistrările contabile sunt identice cu cele prezentate conform modelului valorii juste din tabelul 3.9, care se completează cu înregistrarea amortizării. Amortizarea investiției imobiliare inițiale se va calcula din valoarea de 16 000 000 lei, iar, pentru 9 luni, amortizarea va constitui 1 500 000 lei (16 000 000 lei x 9/96).
Amortizarea investiției imobiliare după modernizare, se va calcula din valoarea de 18 000 000 lei (16 000 000 + 2 000 000). Suma amortizării pentru 3 luni a anului 2014, va constitui 720 000 lei (18 000 000 x 3/75). În rezultat, suma amortizării pentru anul 2014 va constitui 2 220 000 lei (1 500 000 + 720 000).
Suma amortizării calculată în anul 2014 se înregistrează prin următoarea formulă contabilă:
Debit 714 „Alte cheltuieli din activitatea operațională” – 2 220 000 lei
Credit 152 „Amortizarea și deprecierea investițiilor imobiliare” – 2 220 000 lei
3. Terenul cu valoarea contabilă de 9 000 000 lei, deținut pentru creșterea capitalului se îngrădește, lucrările sunt efectuate în cadrul entității, costul acestora este 4 000 000 lei. Valoarea justă a terenului la data de 31.12.2014 este 15 200 000 lei, stabilită la cursul de 1 euro = 38 lei.
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10. Înregistrări contabile aferente creșterii valorii terenului
Sursa: Elaborat de autor
4. Valoarea justă a terenului amenajat pentru practicarea voleiului la 31.12.2014 a fost stabilită în lipsa prețurilor pe o piață activă și constituie 8 300 000 lei.
În contabilitate se vor întocmi înregistrările contabile ilustrate în tabelul 3.11.
Tabelul 3.11. Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor
de modificare a valorii juste
Sursa: Elaborat de autor
În conformitate cu IFRS 1 „Adoptarea pentru prima dată a Standardelor Internaționale de Raportare Financiară”, dacă o entitate utilizează modelul valorii juste în situația de deschidere a poziției financiare în conformitate cu IFRS, drept cost presupus, pentru un element de imobilizări corporale, o investiție imobiliară, sau o imobilizare necorporală, primele situații financiare întocmite în conformitate cu IFRS ale entității, trebuie să prezinte pentru fiecare element – rând din situația de deschidere a poziției financiare în conformitate cu IFRS: valoarea agregată a acelor valori juste; ajustarea agregată a valorilor contabile raportate conform principiilor contabile general acceptate (GAAP) anterioare [101, pct. 30].
De menționat că, conform Recomandărilor metodice privind tranziția de la SNC la IFRS, informațiile privind utilizarea valorii juste, drept cost presupus, trebuie prezentate pentru fiecare element – rând din bilanțul de deschidere IFRS, inclusiv, valoarea totală și ajustarea față de cerințele SNC pentru fiecare element [95, p. 88].
Savantul Feleagă N. afirmă că dacă întreprinderile mari sau grupurile sensibile la fenomenele de globalizare și financiarizare sunt și vor fi adepte ale întocmirii și prezentării informațiilor conform IASB, nu același lucru se poate spune și despre întreprinderile mici și mijlocii, care reprezintă un segment important în țesutul economic al fiecărei țări. O armonizare contabilă internațională pentru acest segment economic este o acțiune delicată și dacă nu imposibilă, cel puțin de lungă durată [53, p.19]. În acest sens, considerăm că la nivel național nu este manifestată o atitudine responsabilă din partea organelor statului în ce privește armonizarea sistemului contabil în corespundere cu normele internaționale. Referindu-ne la discordanța majoră dintre noile SNC și IFRS, considerăm acest fapt în defavoarea integrării sistemului contabil național în cel internațional, și în general, în defavoarea sistemului economic național, axat în special pe activitățile entităților mici și mijlocii.
Concluzionând aspectele abordate, în opinia noastră, pentru ca informația cuprinsă în situațiile financiare să redee o imagine fidelă a performanței și poziției financiare a entității, aceasta trebuie să fie întocmită și prezentată în corespundere cu standardele IAS/IFRS și să cuprindă o mențiune explicită și fără rezerve de conformitate cu acestea.
3.4. Concluzii la capitolul 3
În prezentul capitol sunt abordate problemele contabilității transferurilor și ieșirii investițiilor imobiliare, precum și impactul informațiilor aferente investițiilor imobiliare asupra procesului decizional. În rezultatul cercetărilor, pot fi formulate următoarele concluzii:
1. Din investigații rezultă că, transferul în și din categoria investițiilor imobiliare trebuie făcut, dacă, și numai dacă, există o modificare a utilizării, evidențiată de factori concreți stabiliți în contextul IAS 40. Totodată, conform SNC „Investiții imobiliare”, unii factori nu redau situații concrete, fiind expuși prin sintagme, cum ar fi „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare”, exprimate în discordanță cu normele internaționale. Autorul, propune de eliminat sintagma menționată din SNC „Investiții imobiliare”, pentru a nu provoca incertitudini în procesul de transfer al investițiilor imobiliare. Considerăm că la transferul investițiilor imobiliare în categoria stocurilor, nu tot timpul este necesar procesul de amenajare sau reconstruire a acestora. De aceea, propunem înlocuirea sintagmei „începerea procesului de pregătire (amenajare, reconstruire, etc.)” din SNC „Investiții imobiliare” cu sintagma „începerea procesului de vânzare”, pentru a nu provoca îndoieli la transferul acestora.
2. La transferul unei investiții imobiliare în categoria proprietăților imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor contabilizate la valoarea justă, costul presupus al proprietății imobiliare, în scopul contabilizării ei ulterioare, trebuie să fie valoarea sa justă de la data modificării utilizării. În acest caz, trebuie de ținut cont că costul presupus al proprietății imobiliare va reprezenta punctul de plecare pentru determinarea amortizării și pierderii din deprecierea acesteia. În opinia noastră, acest fapt, va afecta considerabil costurile amortizării și deprecierii, cu consecințe de impact negativ asupra rezultatului financiar al entității. Considerăm, că astfel de situații ar trebui analizate foarte minuțios, iar, în scopul excluderii oricăror incertitudini, în politicile contabile să fie stabilite anumite criterii, care nu ar permite de ajuns la o astfel de situație.
3. Una din particularitățile distinctive ale contabilității, constă în urmărirea și reflectarea integrală și permanentă a operațiunilor economice, în scopul, obținerii datelor necesare pentru ținerea contabilității curente și exercitarea controlului asupra acestora. Având în vedere că, în literatura de specialitate nu sunt abordate aspectele ce țin de documentarea transferului investițiilor imobiliare, pentru a asigura justificarea operațiunilor de transfer a acestora, autorul recomandă întocmirea formularului Registru de evidență a operațiunilor de transfer al investițiilor imobiliare. Acesta, va asigura cunoașterea fenomenelor și proceselor de transfer al investițiilor imobiliare, caracteristicile acestora, și a implicațiilor pe care ele le produc. De asemenea, va asigura un nivel mai înalt al calității informațiilor și va contribui la îmbunătățirea procesului de fundamentare a deciziilor de către utilizatorii de informații.
4. SNC „Investiții imobiliare” stabilește ca ieșiri de investiții imobiliare, transmiterea acestora ca aport în capitalul social al altor entități. Considerăm că această modalitate nu retrage definitiv investiția imobiliară din entitate, având ca scop, aducerea de beneficii economice viitoare. Conform normelor contabile internaționale, investiția imobiliară se consideră ieșită din enitate, atunci, când este eliminată din situația poziției financiare și nu se mai preconizează apariția de beneficii economice viitoare. În opinia noastră, această modalitate nu se încadrează în aria normelor internaționale și nu ar trebui tratată ca ieșiri de investiții imobiliare. În același timp, considerăm că ar trebui constatate ca ieșiri de investiții imobiliare, situațiile în care investițiile imobiliare nu corespund elementelor definiției de investiții imobiliare. De asemenea, SNC „Investiții imobiliare” nu tratează tranzacțiile de vânzare și leaseback ca ieșiri de investiții imobiliare, fapt, care devaforizează și îngrădește normele contabile internaționale, cât și principiile economiei de piață. De aceea, considerăm necesar abordarea aspectelor menționate în SNC „Investiții imobiliare’, pentru a fi conforme cu normele internaționale și a nu dezavantaja entitățile economice.
5. Planul general de conturi contabile nu reglementează contabilitatea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în funcție de conținutul economic al acestora, în timp ce stipulează că reglementează înregistrarea faptelor economice în conturi, care rezultă din SNC în funcție de conținutul economic al acestora. Actu menționat, reprezintă doar corespondența unor conturi contabile, în debitul și creditul acestora. În opinia noastră, lipsa conținutului economic al operațiunilor economice în Planul general de conturi contabile, va crea mari dificultăți în practica contabilă la înregistrarea operațiunilor de transfer și ieșire a investițiilor imobiliare. În acest context, autorul recomandă principalele înregistrări contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare transmise în leasing fnanciar și de vânzare și leaseback la locatar și locator.
6. Informațiile contabile sunt materia primă fundamentală în luarea tuturor deciziilor manageriale și de investiții pe piețele de capital. Informația contabilă poate fi utilă investitorilor, doar dacă este utilizată și înțeleasă corect, și să reprezinte exact, ceea ce îsi propune să reprezinte. Având în vedere, nomenclatorul de informații aferent investițiilor imobiliare, care urmează a fi prezentat în situațiile financiare, destul de amplu, iar, unele fiind și destul de dificil de realizat în practică, autorul recomandă în scopul eficientizării modului de prezentare a acesteia, un set de anexe, care generalizează informația în funcție de modelul de contabilizare a investițiilor imobiliare bazat pe valoarea justă și pe cost.
Concluzii generale și recomandări
Rezultatele cercetărilor în domeniul contabilității investițiilor imobiliare, permit formularea următoarelor concluzii:
1. Investițiile imobiliare se deosebesc esențial de proprietățile imobiliare utilizate de posesor, acestea sunt deținute pentru obținerea veniturilor din chirii și majorarea capitalului, în timp ce, proprietățile imobiliare utilizate de posesor, pentru a fi utilizate în producerea sau furnizarea de bunuri, servicii, în scopuri administrative, vânzării în cursul normal al activității. Definiția de investiții imobiliare, în general, emană conținutul din IAS 40. Totodată, în opinia noastră, aceasta nu redă claritate referitor la terenurile deținute în leasing, fapt ce poate provoca incertitudini în calificarea terenurilor ca investiții imobiliare. Definiția investiției imobiliare din SNC „Investiții imobiliare” este mult mai restrânsă și neclară, decât cea din IAS 40 și face mai anevoios înțelegerea acesteia. Întru evitarea acestor probleme, autorul recomandă definiția investiției imobiliare cu următorul conținut: investiția imobiliară – proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar, în cazul terenurilor, doar când se estimează că la sfârșitul contractului va fi transmis dreptul de proprietate asupra acestuia locatarului), pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea capitalului, sau ambele, decât, pentru a fi utilizată în producerea sau furnizarea de bunuri, servicii, sau în scopuri administrative, sau a fi vândută pe parcursul normal al activității.
2. Investițiile imobiliare, includ proprietăți cu scop diferit de utilizare: acordarea în leasing operațional și majorarea capitalului. În practică, poate fi dificil de calificat ca investiții imobiliare, cele netransmise în leasing operațional. Autorul propune un set de cerințe de respectat la atribuirea acestora la investiții imobiliare ca dovadă, că poate fi obținut venit și fără acordarea lor în leasing operațional. O proprietate imobiliară poate include o parte pentru închiriere sau majorarea capitalului, și alta ca proprietate utilizată de posesor, iar, părțile nu pot fi închiriate sau vândute separat. Pentru delimitarea acestora, autorul propune modul de determinare a părții nesemnificative, după anumiți indicatori financiari.
3. În practica contabilă există dificultăți în alegerea obiectivă a principiilor, procedeelor, regulilor, pentru formarea unor politici contabile coerente privind ținerea evidenței investițiilor imobiliare. Autorul recomandă, un model de politici contabile, armonizat la normele internaționale. Planul general de conturi contabile nu reglementează înregistrarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în conturi în funcție de conținutul ce rezultă din SNC și alte acte normative, fapt, care poate afecta corectitudinea reflectării acestora și imaginea elementelor contabile din bilanț. Autorul recomandă organelor abilitate reglementarea tranzacțiilor cu investițiile imobiliare, întru a corespunde obiectivului acestuia. La contul 151 din actul menționat nu sunt evidențiate categoriile investițiilor imobiliare, aspect, ce poate influența obiectivitatea reflectării acestora. Autorul propune nomenclatorul subconturilor corespunzătoare contului menționat.
4. În practică, lucrările de construcție, reconstrucție și amenajare a investițiilor imobiliare se pot efectua un timp îndelungat. Considerăm că, până la finalizarea lucrărilor, cheltuielile aferente, trebuie reflectate la un cont separat din clasa conturilor destinată investițiilor imobiliare. Dacă, cheltuielile se atribuie direct la contul 151, fără finalizarea lucrărilor, valoarea din bilanț a investițiilor imobiliare nu va fi obiectivă și va afecta imaginea acestuia. Autorul propune un nou cont 153 „Investiții imobiliare în curs de construcție, reconstrucție și amenajare” pentru reflectarea acestor cheltuieli. SNC „Investiții imobiliare” conține prevederi ce nu corespund cerințelor IFRS, și pot afecta anumite etape ale ciclului contabil aferent investițiilor imobiliare. Astfel, în definiția valorii juste lipsește sintagma între participanții de pe piață, ce poate avea impact asupra estimării valorii juste a investițiilor imobiliare. Actul menționat nu evidențiează metoda preponderentă la evaluarea ulterioară a investițiilor imobiliare, fapt, ce nu va permite entităților să aleagă obiectiv metoda de evaluare, iar, în consecință poate fi afectată poziția financiară a entității. Autorul recomandă organelor abilitate evidențierea acesteia în standardul menționat și propune metoda preponderentă, cea bazată pe valoarea justă.
5. Regula obligatorie, la estimarea valorii juste a investiției imobiliare, este ca prețul să fie determinat obiectiv, reprezentând valoarea justă aferentă tranzacției și nu o valoare anterioară sau ulterioară acesteia. Totodată, la momentul actual, nu există norme care ar defini conceptul valorii juste și modul de evaluare în contextul investițiilor imobiliare. Pentru asigurarea estimării obiective a valorii juste, autorul recomandă organelor abilitate elaborarea unor norme naționale, axate pe IFRS 13, care să stabilească următoarele aspecte: investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată celei mai bune utilizări; piața principală; tehnici de evaluare adecvate și ipotezele folosite de participanții de pe piață pentru stabilirea valorii investițiilor imobiliare; nivelul de clasificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste; corelația dintre valoarea justă și valoarea de piață a investițiilor imobiliare.
6. Regulamentul privind inventarierea nu tratează modul evaluării investițiilor imobiliare la inventariere. Drept urmare, în perioada raportoare nu va putea fi stabilită situația reală a acestora. Autorul, recomandă abordarea acestor aspecte în actul menționat, și propune evaluarea investițiilor imobiliare la valoarea de inventar, stabilită în funcție de utilitatea, starea acestora și prețul pieței.
7. SNC nu reglementează contabilitatea impozitului pe profit, fapt care nu asigură modul în care se contabilizează consecințele fiscale curente și viitoare ale recuperării viitoare a valorii contabile a investițiilor imobiliare. În scopul, contabilizării veridice a impozitelor amânate, generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și fiscală a investițiilor imobiliare, autorul recomandă organelor abilitate reglementarea acestor aspecte, și stabilirea în actele corespunzătoare modul determinării valorii fiscale a investițiilor imobiliare utilizată pentru calculul amortizării fiscale.
8. SNC „Investiții imobiliare” prevede situații de transfer a investițiilor imobiliare cu abateri de la IAS 40, care nu justifică transferul, ca exemplu, „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare”. Autorul recomandă eliminarea acestora din standard, pentru a nu afecta procesul de transfer al investițiilor imobiliare. Actele normative nu tratează modul de documentare a tranzacțiilor de transfer a investițiilor imobiliare, fapt, ce nu asigură urmărirea și controlul acestora. Autorul a elaborat formularul „Registru de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare”, care va asigura urmărirea și controlul acestora în cadrul transferului. Nomenclatorul informațiilor privind investițiile imobiliare, care trebuie prezentat în situațiile financiare este foarte amplu, iar unele și dificil de realizat în practică. Autorul recomandă modul eficientizării prezentării informației în situațiile financiare, în contextul modelelor de evaluare ulterioară.
Problema științifică importantă soluționată în teză, constă în dezvoltarea teoretică a definiției de investiții imobiliare; propunerea unor noi criterii de clasificare a investițiilor imobiliare și modul delimitării acestora; elaborarea politicilor contabile privind investițiile imobiliare, armonizate la IFRS; elucidarea aspectelor problematice și fundamentarea direcțiilor de perfecționare a contabilității investițiilor imobiliare la evaluarea inițială și ulterioară, la transferul și ieșirea acestora; eficientizarea modului de prezentare a informațiilor privind investițiile imobiliare în situațiile financiare. Soluționarea acestor probleme în cercetare, se confirmă prin avantajele recomandărilor expuse în teză, și influența notabilă a acestora asupra performanței entităților autohtone.
Rezultatele cercetărilor efectuate permit formularea unor recomandări, referitor la perfecționarea contabilității investițiilor imobiliare:
1. Noțiunea de investiții imobiliare trebuie definită ca proprietate imobiliară (un teren sau o clădire – sau parte a unei clădiri – sau ambele) deținută (de proprietar sau de locatar, în baza unui contract de leasing financiar, în cazul terenurilor, doar când se estimează că la sfârșitul contractului va fi transmis dreptul de proprietate asupra acestuia locatarului) pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea capitalului, sau ambele, decât, pentru a fi utilizată în producerea sau furnizarea de bunuri, sau servicii, sau în scopuri administrative, sau a fi vândută pe parcursul normal al activității.
2. Pentru clasificarea obiectivă a investițiilor imobiliare, proprietățile netransmise în leasing operațional, trebuie să respecte următoarele cerințe: să corespundă definiției de mijloace fixe; să fie evidențiate ca obiecte de inventar separate; să conducă la majorarea capitalului; la transfer să fie aplicată valoarea justă; la data raportării, valoarea justă să poată fi doar majorată. Cerințele sunt dovadă că poate fi obținut venit și fără acordarea lor în leasing operațional. În scopul delimitării veridice a proprietăților imobiliare în investiții imobiliare și proprietăți utilizate de posesor, în cazul în care, părțile nu pot fi închiriate sau vândute separat, autorul propune determinarea părții nesemnificative a acestora, în contextul anumitor indicatori financiari.
3. În scopul asigurării unei estimări obiective a valorii juste a investițiilor imobiliare, autorul recomandă următoarele: includerea în definiția valorii juste din SNC „Investiții imobiliare” sintagma între participanții de pe piață, pentru a fi conformă cu IFRS; accentuarea în standardul menționat metoda preponderentă privind evaluarea investițiilor imobiliare după recunoaștere, și propune metoda bazată pe valoarea justă; elaborarea de către organele abilitate norme naționale, axate pe IFRS 13, care să stabilească: investițiile imobiliare care fac obiectul evaluării; premisa de evaluare adecvată celei mai bune utilizări; piața principală; tehnici de evaluare adecvate și ipotezele pe care le pot folosi participanții de pe piață la stabilirea valorii juste; nivelul de clasificare a datelor de intrare în ierarhia valorii juste; corelația dintre valoarea justă și valoarea de piață a investițiilor imobiliare.
4. Pentru alegerea veridică a principiilor, procedeelor, regulilor, care urmează a fi stabilite în politicile contabile privind ținerea evidenței investițiilor imobiliare, autorul recomandă un model de politici contabile, armonizat la normele contabile internaționale. În scopul reflectării obiective a tranzacțiilor cu investițiile imobiliare în conturile contabile, autorul propune: înregistrările contabile cu investițiile imobiliare la intrare, la evaluarea după modelul valorii juste și cost, în baza contractului de leasing; evidențierea în Planul general de conturi contabile la contul 151, următoarele subconturi: 1511 „Clădiri transmise în leasing operațional”, 1512 „Clădiri libere deținute pentru a fi transmise în leasing operațional”, 1513 „Terenuri deținute în scopul creșterii pe termen lung a valorii capitalului”, 1514 „Terenuri deținute pentru a fi utilizate în viitorul încă nedeterminat”; aplicarea unui nou cont 153 „Investiții imobiliare în curs de construcție, reconstrucție și amenajare” pentru reflectarea cheltuielilor până la finalizarea lucrărilor de construcție; reglementarea în Planul general de conturi contabile tranzacțiile cu investițiile imobiliare, în funcție de conținutul care rezultă din SNC și alte acte normative.
5. În scopul stabilirii situației reale a investițiilor imobiliare la finele perioadei raportoare, autorul propune abordarea în Regulamentul privind inventarierea, modul de evaluare a investițiilor imobiliare în procesul inventarierii, și recomandă ca acestea să fie evaluate la valoarea de inventar, stabilită în funcție de utilitatea bunului, starea acestuia și prețul pieței.
6. Pentru urmărirea și reflectarea integrală a investițiilor imobiliare la transfer, autorul propune formularul „Registru de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare”. De asemenea, recomandă excluderea din SNC „Investiții imobiliare” sintagma „altor modificări a destinației proprietăților imobiliare”, deoarece, aceasta nu justifică situație concretă de transfer.
7. În vederea, constatării investițiilor imobiliare ca elemente acoperite împotriva riscurilor, pentru riscurile legate de cursul valutar și valoarea justă, autorul recomandă, excluderea din SNC „Diferențe de curs valutar și de sumă” termenul „diferență de sumă”. În contextul acoperirii investițiilor imobiliare ca elemente împotriva riscurilor, elaborarea de către organele abilitate norme naționale, conforme cu IFRS.
8. În scopul contabilizării veridice a impozitului pe profit, autorul recomandă, elaborarea de către organele abilitate norme naționale privind contabilitatea impozitului pe profit, întru abordarea impozitelor amânate, generate de diferențele dintre amortizarea contabilă și amortizarea fiscală a investițiilor imobiliare. Autorul propune modul de determinare a valorii fiscale a investițiilor imobiliare, și recomandă abordarea acestuia în actele fiscale corespunzătoare.
9. În vederea prezentării unei informații relevante în situațiile financiare, privind investițiile imobiliare, autorul propune modul eficientizării acesteia, în funcție de modelul evaluării ulterioare.
Rezultatele cercetări constituie un aport semnificativ în dezvoltarea teoriei și practicii contabilității investițiilor imobiliare prin aprofundarea și perfecționarea metodologiilor și practicilor existente în domeniu. Aceste rezultate asigură obținerea unor informații veridice și credibile care să fie în concordanță cu realitatea și să contribuie la soluționarea problemelor apărute în domeniu, și care influențează substanțial procesul decizional în atingerea unei performanțe.
BIBLIOGRAFIE
în limba română
Amarfii-Railean N. Investițiile imobiliare: Abordări contabile naționale și internaționale. În: Materialele Conferinței Stiințifico – Practice Internaționale din 28 – 29 mai 2010 „Premisele dezvoltării economiei naționale în contextul crizei economice”. Bălți: Presa universitară bălțeană, 2010, p. 177 – 180.
Achim M.V. Leasingul – o afacere de succes. București: Editura Economică, 2005, 543 p.
Bușe L., Ganea M. Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților. Provocari în actualul context global. Simpozion științific din 29-31 mai. București: 2009, p. 84 -95.
Bazele evaluării. IROVAL București: ANEVAR®, 2012, 95 p.
Bunea Ș. Analiza și interpretarea situațiilor financiare. În: Curierul Național, 2012, nr. 6214, p. 7.
Bogdan V. Armonizarea contabilă internațională. București: Editura Economică, 2004, 446 p.
Bucur V. Probleme ale contabilității activelor nemateriale și materiale pe termen lung. Autoreferat al tezei de dr.hab. în econ. Chișinău: ASEM, 2005, 71 p.
Bucur V. Modificarea provizioanelor pentru reparația mijloacelor fixe și contabilitatea acestora. În: Contabilitate și audit, 2008, nr. 4, p. 67 – 74.
Brînzila L. Valoarea justă ca formă a valorii de piață în contabilitatea investițiilor imobiliare. În: Studia Universitatis, 2013, nr.7(67), p. 203 – 206.
Brînzila L. Aprecieri comparative privind modelele de contabilizare a investițiilor imobiliare. În: Intellectus. 2013. nr. 3, p.100 – 103.
Brînzila L. Considerații privind poziționarea valorii juste în contabilizarea investițiilor imobiliare. În: Fin Consultant, 2012. nr. 11, p.72 – 77.
Brînzila L. Aspecte privind contabilizarea investițiilor imobiliare conform modelului bazat pe cost. În: Fin Consultant, 2010, nr. 6, p. 88 – 95.
Brînzila L. Evidența contabilă în baza contractului de leasing financiar. În: Fin Consultant, 2009, nr. 5, p. 80 – 89.
Brînzila L. Reflectarea în evidența contabilă a rezultatelor inventarierii. În: Fin Consultant, 2009, nr. 2, p.77 – 84.
Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității transferurilor la investiții imobiliare conform modelului bazat pe valoarea justă. În: Fin Consultant, 2010, nr. 1, p. 80 – 85.
Brînzila L. Unele aspecte privind contabilizarea operațiunilor aferente contractului de leasing operațional. În: Fin Consultant, 2011, nr.1, p. 67 – 70.
Brînzila L.Unele abordări contabile în identificarea deprecierii activelor. În: Fin Consultant, 2011, nr. 3, p.76 – 81.
Brînzila L. Unele aspecte aferente recunoașterii și evaluării investițiilor imobiliare. În: „Problemele contabilității în contextul integrării europene”, Conferința Internațională „Problemele contabilității în contextul integrării europene”, 10 – 11 noiembrie 2009. Chișinău: ASEM, 2010, p. 26 – 30.
Brînzila L. Delimitări conceptuale privind investițiile imobiliare. În: Simpozionul Internațional al Tinerilor Cercetători, Ediția a VIII-a, 28 – 29 aprilie 2010. Chișinau: ASEM, 2010, p. 306 – 308.
Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității ieșirii investițiilor imobiliare. În: Simpozionul științific al Tinerilor Cercetători, Ediția a IX – a, 14 – 15 aprilie 2011. Chișinău: ASEM, 2011, p. 344 – 346.
Codul civil al Republicii Moldova nr.1107–XV din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 22.06.2002, nr. 82 – 86.
Codul fiscal al Republicii Moldova nr. 1163 din 24.04.1997 www.fisc.md. (vizitat: 22.08.2013).
Covlea M. Teorie și practici privind principiile contabile general acceptate. București: 2006,
Universitatea Creștină „Dmitrie Cantemir”. http://www.ucdc.info/cd/doc/1064/PRINCIPIILECONTABILE.doc. (vizitat 27.08.2013).
Cuzdriorean D. Dezvoltări și aprofundări privind relația dintre contabilitate și fiscalitate.
Rezumatul tezei de doctorat. Cluj – Napoca: Universitatea Babeș – Bolyai, 2011, p. 19.
Cernușca L. Politici contabile referitoare la provizioane. În: Tribuna Economică, 2012, 06 decembrie. http://tribunaeconomica.ro/blog/?p=436 (vizitat: 05.11.2014).
Coman F. Contabilitatea financiară a societăților comerciale. București: Editura Fundației Romănia de Măine, 2007, p. 184.
Catalogul mijloacelor fixe și activelor nemateriale, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 338 din 21.03.2003. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 04.04.2003, nr. 62 – 63.
Cadrul general conceptual pentru raportarea financiară IASB ( International Accounting Standards Board), 2010. http://minfin.md/actnorm/contabil/standartraport. (vizitat: 05.03.2014).
Carlea A.,Tico S., Dumitra E., Matyas A. Consilier – Contabilitate, Editura Rentrop și Straton, 2010, 800 p.
Ciuhureanu A., Balteș N. Organizațiile moderne în contextul activității financiar – contabile. În: Analele Universității Româno – Germane. Seria Științe Economice, nr.7. Sibiu: Editura BURG, 2008, p. 133 – 139.
Cuzdriorean D. Dezvoltări și aprofundări privind relația dintre contabilitate și fiscalitate.
Rezumatul tezei de doctorat. Clug – Napoca, 2011, p.16.
Coman F. Contabilitate financiara și fiscalitate. București: Editura Economică, 2009, 407 p.
Caruntu C., Lăpăduși M. Standarde Internaționale de Raportare Financiară-viziune de ansamblu
asupra adoptării și aplicării acestora la nivelul firmei. În: Analele Universității „Constantin
Brăncuși”, Tirgu Jiu, Seria Economie, 2011, nr. 2, p. 95.
Directiva 2013/34/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 26 iunie 2013 privind situațiile
financiare anuale, situațiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale anumitor tipuri de
întreprinderi. În: Jurnalul Oficial L 182, 29.06.2013, p.0019 – 0076.
Dumitrean E., ș.a. Contabilitate financiara. Iași: Editura Sedcom Libris, 2002, 196 p.
Deaconu A. Standarde de evaluare internaționale. Curs masterat universitar. Cluj – Napoca:
Universitatea Babeș – Bolyai, 2012 – 2013, p. 91.
Deaconu A. Valoarea justă. Concept contabil. București: Editura Economică, 2009, 354 p.
Duțescu A. Informația contabilă și piețele de capital. București: Editura Economică, 2000, 325 p.
Dumitru G. Tratamentul contabil al investițiilor imobiliare. În: Curierul Național, 2013, nr. 6329, p.7.
Dicționar contabil. http://www.conta.ro/dictionar_online_valoare%20de%20inventar.html (vizitat:
25.12.2013).
Feleagă L., Feleagă N. Contabilitate financiara. O abordare europeană și internațională. Vol.II,
București: Editura Info Mega, 2005, 330 p.
Feleagă N. Sisteme contabile comparate. Normele contabile internaționale, Vol.II, București: Editura Economică, 2000, 360 p.
Feleagă N., Feleagă L. Guvernanța întreprinderii, pârgie indispensabilă a politicii de maximizare a
bogăției acționarilor și complementele ei contemporane. În: Economie teoretică și aplicată, 2006, 13(8), p. 53 – 60.
Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. Oabordare europeană șiinternațională. Ediția II, Vol.1, Contabilitate financiară fundamentală. București: Editura Economică, 2007, 360 p.
Feleagă N., Malciu L. Politici și obțiuni contabile. București: Editura Economică, 2002, 464 p.
Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. O abordare europeana și internațională. Ediția II. Vol.2, Contabilitate financiară aprofundată. București: Editura Economică, 2007, 312 p.
Feleagă N., Ionașcu I. Tratat de contabilitate financiară,Vol.I, București: Editura Economică, 1998, 824 p.
Feleagă N. Îmblânzirea junglei contabilității București: Editura Economică, 1996, 286 p.
Feleagă N. Controverse contabile. București: Editura Economică, 1996, 173 p.
Feleagă N. Contabilitate aprofundată. București: Editura Economică, 1996, 416 p.
Feleagă N., Feleagă L. Politici și opțiuni contabile. București: Editura Infomega, 2008, 251 p.
Feleagă N. Sisteme contabile comparate, București: Editura Economică, 1995, 382 p.
Feleagă N., Sisteme Contabile Comparate, Ediția a II-a, vol. I, București: Editura Economică, 1999, 360 p.
Ghid practic. Aplicarea IFRS. Format CD. București: Editura Rentrop&Straton, 2012.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare”. București: Editura CECCAR, 2004, 428 p.
Ghid pentru înțelegerea șiaplicarea IAS 12 „Impozitul pe profit”. București: Editura CECCAR, 2004, 411 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 17 „Leasing”. București: Editura CECCAR, 2004, 164 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 18 „Venituri din activități curente”. București: Editura CECCAR, 2004, 240 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40 „Investiții imobiliare”. București: Editura CECCAR, 2004, 336 p.
Chid practic de aplicare a Standardelor Internaționale de Contabilitate. București: Editura Economică, 2001, 368 p.
Gârbină M., Bunea Ș. Sinteze, studii de caz și teste grilă privind aplicarea IAS-IFRS (revizuite), Vol. III, București: CECCAR, 2008, 512 p.
Graur A. Corelațiile contabilității financiare cu fiscalitatea. Teză pentru conferirea titlului de doctor în economie. Chișinău: ASEM, 2001, p.10.
Istrate C. Contabilitatea operațiunilor fiscale ale intreprinderii. Iași: Universitatea Ion Cuza din Iași, 2011, 150 p.
Ioanaș C., Manea C. Valoarea justă. În: Tribuna Economică, 2006, nr. 24, p. 62 – 64.
Instrucțiunea privind evidența, eliberarea, păstrarea și utilizarea formularelor tipizate de documente
primare cu regim special, aprobată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 294 din 17.03.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 09.04. 1998, nr. 30 – 33.
Lenghel R. Studiul comparativ privind sistemul contabil anglo – saxon. În: Dezvoltare și Integrare Europeană. Secțiunea B. Dezvoltare economică în contextul integrării europene. Conferința Internațională din 16 – 17 octombrie 2009. Maramureș – România. Presa Universitară Clugeană, 2010, p. 199 – 207.
Lapițkaia L. Problemele contabilității titlurilor de valoare și a instrumentelor financiare derivate. Teză de doctor în științe economice. Chișinau: ASEM, 2001. p.
Legea cu privire la antreprenoriat și întreprinderi nr. 845-XII din 03.01.1992. În: Monitorul
Parlamentului, 28.02.1994, nr.2, art. 33.
Legea contabilității nr.113-XVI din 27.04.2007. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 29.06.2007, nr. 90 – 93, art.4.
Legea privind susținerea sectorului întreprinderilor mici și mijlocii nr.206-XVI din 07.07.2006. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 11.08.2006, nr. 126 – 130.
Legea privind protecția consumatorilor nr. 105-XV din 13.03.2003. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 27.06.2003, nr. 126 – 131.
Legea privind societațile pe acțiuni nr. 1134 din 02.04.1997. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 12.06.1997, nr. 38 – 39, art.87.
Legea cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător nr.81-XV din 18.03.2004. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.04.2004, nr. 64 – 66, art.3 – 4.
Legea cu privire la leasing nr.59-XVI din 28.04.2005. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
08.07.2005, nr. 92 – 94, art. 8,11.
Legea contabilității a României nr. 82 din 24 decembrie 1991. În: Monitorul Oficial al României, 18.06.2008, nr. 454, actualizată 2012, art.28.
Molico T., Wunder E. Leasingul un instrument modern de investiții și finanțare. București: Editura CECCAR, 2003, 374 p.
Manole A. Diaconu A. Elemente semnificative privind valoarea de piață a proprietății. În: Revista Română de Statistică, Trim III/2012 – Supliment, p. 291.
Mitu I., Mitu N. Valoarea justă versus costul istoric. În: Tribuna Economică, 2006, nr. 25, p. 63 – 64.
Morariu A., Crecană C. Investițiile imobiliare din România – analiză și tendințe. În: Analiza
economico-financiară și evaluarea proprietăților. Provocări în actualul context global. București: Simpozion științific 29 – 31 mai 2009, p. 27 – 31.
Mihalciuc C. Contabilitate financiară aprofundă. Curs pentru învățământ la distanță. Suceava: Universitatea „Ștefan cel Mare”, 2008, 91 p.
Noul dicționar universal al limbii române. București – Chișinău: Litera Internațional, 2007, 1676 p.
Noul dicționar universal al limbii române. București: Litera, 2011, 1872 p.
Needles B., Anderson H., Galdwell J. Principiile de bază ale contabilității. Ediția a cincea. Traducere din limba engleză. Chișinău: ARC, 2000, 1240 p.
Nederița A. Contabilitate financiară, Ediția II-a, Chișinău: ACAP, 2003, 640 p.
Nederița A., Apostu A. Contabilitatea cheltuielilor conform SNC și Planului general de conturi contabile. În: Contabilitate și audit, 2014, nr. 4, p. 41 – 54.
Oprea C., Ristea M. Bazele contabilității. București: Editura Didactică și Pedagogică, R. A, 2003, 364 p.
Ordinul ministrului finanțelor nr.109 din 19 decembrie 2008, privind acceptarea și publicarea Standardelor Internaționale de Raportare Financiară. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
31.12.2008, nr. 237 – 240/692.
Planul de dezvoltare a contabilității și auditului în sectorul corporativ pe anii 2009-2014, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.1507 din 31.12.2008. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.01.2009, nr. 10 – 11/31, p. 15 – 16.
Planul general de conturi contabile, aprobat prin ordinul mMinistrului Finanțelor nr.119 din 06.08.2013. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 22.10.2013, nr. 233 – 237/1534, p. 151.
Pop A. Contabilitatea financiară românească armonizată cu Directivele Contabile Europene și cu Standardele Naționale de Contabilitate. Cluj: Editura Intelcredo, 2002, 1024 p.
Recomandări metodice privind tranziția la noile Standarde Naționale de Contabilitate, aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor nr.166 din 28.11.2013. În: Monitorul Oficialal Republicii Moldova, 13.12.2013, nr. 291 – 296/1833.
Regulamentul privind mecanismul de armonizare a legislației Republicii Moldova cu legislația comunitară, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldovanr.1345din 24.11.2006. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 15.12.2006, nr. 189 – 192.
Regulamentul privind evidența și calcularea uzurii mijloacelor fixe în scopuri fiscale, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.289 din 14.03.2007. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.03.2007, nr. 39 – 42.
Regulamentul privind inventarierea, aprobat prin ordinul ministrului finanțelor nr. 60 din 29 mai 2012. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 10.08.2012, nr. 166 – 169/953.
Recomandări metodice privind tranzacția de la SNC la SIRF, aprobate prin ordinul ministerului finanțelor nr. 69 din 17.09.09. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 09.10.09, nr. 153-154/693, p. 81 – 86.
Reglementările contabile ale României conforme cu Directivele europene, aprobate prin ordinul ministrului finanțelor publice nr. 3055 din 29.10.2009. În: Monitorul Oficial al României, 10.11.2009, nr. 766, p. 64 – 66.
Regulamentul (CE) nr.1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate. În: Jurnalul Oficial al Comunităților
Europene, 11.09.2002, nr. L 243.
Standarde Naționale de Contabilitate. http://mf.gov.md/actnorm/contabil/standartnew (vizitat: 23.05.2014).
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 230 „Drepturi asupra proprietății imobiliare”. București: ANEVAR®, 2014, 243 p.
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 233 „Investiția imobiliară în curs de construire”. București: ANEVAR®, 2014, 243 p.
Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS). Chișinău: Ministerul Finanțelor, 2013. http://mf.gov.md/actnorm/contabil/standartraport (vizitat: 13.05.2014).
Slonovschi D. Noi aspecte ale investițiilor: internaționalizarea directă și indirectă. Teză de doctor în economie. Chișinău: ASEM, 2012, 191 p.
Suciu G. Analiza economico-financiară. Brașov: Editura Infomarket, 2009, 262 p.
Standardul Internațional de Raportare Financiară (IFRS) pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (IFRS pentru IMM-uri). București: CECCAR, 2009, 164 p.
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 300 „Evaluări pentru raportarea financiară”. București: ANEVAR® , 2014, 243 p.
Șerban V. Estimări și evaluări contabile. Rezumat Teza de doctorat. Cluj – Napoca: 2011, 29 p.
Tuhari T. Aspecte ramurale la etapizarea planurilor de conturi și a politicilor contabile. În: Problemele contabilității în contextul integrării europene: Conferința Internațională din 10 – 11 noiembrie 2009. Chișinău: ASEM, 2010, p. 30 – 32.
Tabără, N., Nistor C. Implicațiile adoptării IFRS asupra contabilității societăților comerciale din România. În: Contabilitatea și auditul în contextul integrării economice europene: progrese și așteptări. Conferința științifică internațională din 05 aprilie 2013. Chișinău: ASEM, 2013, p. 32 – 34.
Țurcanu V., Golocialova I., Stanovschi A. Contabilitatea internațională. Chișinău: Editura ASEM, 2008, 274 p.
Țurcanu V., Golocialova I. Situații financiare consolidate. Chișinău: ASEM, 2012, 190 p.
Țirulnicova N. (coordonator). Analiza rapoartelor financiare. Ediția a II-a revăzută. ACAP, 2011,
400 p.
în limba rusă
Бородин О. Российское нормативно-правовое регулирование в сфере бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости. În: Бухгалтер и закон. 2011, nr.10, p.15 – 19.
Бородин О. Некоторые проблемы отражения объектов недвижимости в Российском
бухгалтерском учете и финансовой отчетности. În: Международный бухгалтерский учет, 2011, nr. 8, p. 29 – 36.
Блохин К. Практические аспекты применения МСФО 40 „Инвестиционная собственность”
http://www.ippnou.ru/article.php?idarticle=002560 (vizitat: 28.08.2013).
Бабаев Ю., Комиссарова И., Бородин В. Бухгалтерский учет. Москва: ЮНИТИ-ДАН, 2005, 527 p.
Борисенко В. Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40 „Инвестиционная собственность” În: Финансовая газета, 2010, nr. 42, p.11.
Вахрушина М., Гетьман В., Рожнова О. Международные стандарты финансовой отчетности
Мoсква: ИНФРА-М, 2012, 559 p.
Вахрушина М., Бородин О. Теоретико – методологические проблемы последующего
измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости. În:
Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 33, p. 2 – 11.
Вахрушина М., Бородин О. Проблемы первоначальной оценки инвестиционной
недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РПБУ. În: Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 23, p. 2 – 12.
Горшков, Р., Дикарева В. Лизинг: проблемы и перспективы развития в России. Монография.
Москва: МГСУ, 2012, 158 p.
Генералова Н. МСФО 40 „Инвестиционная недвижимость”. Электронный ресурс. www.ippnou.ru/article.php?idarticle=002713 (vizitat 05.09.2013).
Горбатова Л. Учет по справедливой стоимости: теория и практика Москва: Финансовая газета. 2000, nr.31. http://www.lawmix.ru/bux/146676 (vizitat 05.09.2013).
Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утв. Постановлением
Минфина Республики Беларусь № 25 от 30.04.2012. În: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012, nr. 8/26354, pct. 2 – 3.
Кунин М. Инвестиции в недвижимость в России: анализ доходности. În: Коммерческая недвижимость, 2004, nr. 5, p. 37 – 38.
Куликова Л. Международные стандарты финансовой отчетности. Нефинансовые aктивы
организации. Москва: Магистр ИНФРА-М, 2012, 400 с.
Методические рекомендации по применению Международного Cтандарта Бухгалтерского
Учета № 40 „Инвестиции в недвижимость”. Астана – 2005, pct. 6.
Макарьева В. Операции с основными средствами: Новое в бухгалтерском и налоговом учете. http://eup.ru/Documents/2003-05-12/168AE.asp (vizitat: 25.01.2014).
Малявкина Л., Деменина Е. Идентификация инвестиционной недвижимости в Росийском
бухгалтерском учете. În: Научные записки Орел ГИЭТ, 2011, nr.11, p. 20 a – 26.
Никонова И. Лизинг как форма долгосрочного финансирования. Copyright 2007 ©
Элитариум (www.elitarium.ru) (vizitat: 27.01.2014).
Нидлз Б., Андерсон Х., Колдуэлл Д. Принципы бухгалтерского учета. În: Финансы и
Статистика, 1997, 543 p.
Недерица А. и др. Новая система бухгалтерского учета, том 1. Chișinau: ACAP, 1998, p. 449.
Недерица А. и др. Новая система бухгалтерского учета, том 2. Chișinau: ACAP, 1999, p. 438.
Недерица А. Формирование учетных политик на 2014 год в соответствии с новыми НСБУ.
În: Contabilitate și audit, 2014, nr. 2, p. 40 – 58.
П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость», утв. Приказом Минфина Украины от 02.07.07,
№ 779, pct. 4 – 6.
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиции, утвержденной письмом
Министерство Финансов Российской Федераций от 30.12.1993. № 160.
http://www1.minfin.ru/ru/accounting/accounting/legislation/acts / (vizitat: 31.01.2014).
Положение „О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях,
расположенных на територии Российской Федерации”, утв. Банком России 16.07.2012, № 385 – П, pct. 11.1. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_157143/?frame=84 (vizitat: 31.01.2014).
Палий В. Международные стандарты учета и финансовой отчетности. Москва: ИНФРА – М,
2007, 512 p.
Полищук И., Супрунова И. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине: перспективы развития. În: Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 39, p. 45 – 46.
Смирнова И., Генералова Н. Инвестиционная недвижимость. În: Бухгалтерский учет, 2005,
nr. 4, p. 53 – 61.
Цуркану В., Голочалова И. Составление финансовой отчетности в соответствии с
международными стандартами. Кишинэу: 2014, (Î.S.F.E.P. „Tipografia Centrală”), p. 90 – 106.
Цуркану В., Голочалова И. Особенности оценки и учета инвестиционной недвижимости при различных условиях аренды. În: 60 de ani de învățământ economic superior în Republica Moldova: prin inovare și competivitate spre progres economic. Chișinău: ASEM, 2013, p. 177 – 183.
Чижевская Л. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в
бухгалтерском учете: национальный и международный уровни. În: Международный
бухгалтерский учет, 2011, nr. 17, p. 36 – 45.
Энтони Р., Рис Дж. УЧЕТ: ситуации и примеры. În: Финансы и Статистика, 1993, p. 179.
Яковлева Л. Актуальные вопросы учета объектов недвижимости. În: Вопросы экономики и права, 2011, nr. 12, p. 238.
alte limbi
Accounting Standard (AS13) „Accounting for Investments”. India, 1993, pct. 3.4. http://www.mca.gov.in/Ministry/notification/pdf/AS_13.pdf (vizitat: 06.11.2014).
Accounting for investment property under construction-a practical guide. ERNST&YOUNG.Quality In Everything, 2009, pct. 4.2.
http://www2.eycom.ch/publications/items/ifrs/single/200908_ipuc/200908_EY_accounting_ipuc. pdf (vizitat:18.05.2014).
ASC Topic 946 Financial Services – Investment Companies, FASB www.fasb.org. (vizitat: 06.07.2013).
Collings Steve IAS 40 Investment Properties. By: GLOBAL ACCOUNTANT Published 09/05/2012, in Financial Technical Articles http://www.globalaccountantweb.com/ias-40-investment-property (vizitat:16.05.2014).
DUFF&PHELPS. PP&E Impacts of First Time Adoption of IFRS in Canada.
http://www.duffandphelps.com/sitecollectiondocuments/reports/ifrs1_canada_insert.pdf (vizitat: 16.05.2014).
Financial Services-Investment Companies (Topic 946) Amendments to the Scope, Measurement, and Disclosure Requirements. No. 2013 08 June 2013. Copyright© 2013 by Financial Accounting Foundation, BC 87, p. 69.
IFRS WORKBOOKS for Accounting Professionals. IAS 40 INVESTMENT PROPERTY. 2011.
http://bankir.ru/technology/vestnik/uchebnye-posobiya-po-msfoeng (vizitat 16.05.2014).
Placko Lukas. Die Bilanzierung von Immobilien nach IAS 40. Diplomarbeit, University of Vienna.
Fakultät für Wirtschaftswissenschaften Betreuer. In: Altenburger, Otto, 2011.
http://othes.univie.ac.at/17566/ (vizitat:15.05.2014).
RTJ 6 KINNISVARAINVESTEERINGUD. 2003 (muudetud 2011), pct .6.
https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/3100/1201/2005/RTJ%206.pdf (vizitat:17.05.2014).
SFAC Recognition and Measurement in Financial Statements of Business Enterprises. SUA 1984,
Copyright ©2008, by Financial Accounting Standards Board, pct.63.
Statement of Financial Accounting Concepts No. 8 “Conceptual Framework for Financial Reporting”. FASB, September 2010, BC1.31.
Standard Accounting and Reporting FRS 102 The Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland, march 2013, p. 90-91 https://www.frc.org.uk/Our-Work/Publications/Accounting-and-Reporting-Policy/FRS-102-The-Financial-Reporting-Standard-applicabl.pdf (vizitat: 01.11.2014).
Slovenski računovodski standard (SRS6) „Naložbene nepremičnine”. Slovenia, 2006, p.6.1- 6.2.
Statement of Financial Accounting Standards No.109. Accounting for Income Taxes. Copyright ©1992 by Financial Accounting Standards Board. http://www.amac.org.mx/pags/pdf/fas109.pdf
(vizitat:17.05.2014).
Statement of Financial Accounting Standards No. 157. Fair Value Measurements. ORIGINAL
PRONOUNCEMENTS. AS AMENDED. FASB, Copyright © 2010 by Financial Accounting Foundation, 90 p.
Statement of Financial Accounting Standards No. 159. The Fair Value Option for Financial Assets and Financial Liabilities. FASB, Copyright © 2007 by Financial Accounting Standards Board, NO. 289-A, 54 p.
surse electronice
http://teoraeco.blogspot.com/2009/12/principiul-pragului-de-semnificatie.html (vizitat:01.02.2014).
http://www.mf.gov.md/actnorm/contabil/lawcontabil (vizitat:19.05.2014).
http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ru&idc=229&id=3238 (vizitat: 26.05.2014).
www.pwc.com/ifrs (vizitat: 26.05.2014).
http://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias40 (vizitat: 22.05.2014).
166. http://www.oeconomica.uab.ro/upload/lucrari/820061/8.pdf (vizitat: 15.01.2015).
167. http://www.humanistica.ro/anuare/2011/Continut/Art%2016.pdf (vizitat: 14.01.2015).
168. http://contabilul.manager.ro/a/1952/ias-40-investitii-imobiliare.html (vizitat: 10.01.2015).
169. http://www.edecon.ro/carte/189/armonizarea-contabila-internationala_victoria-bogdan/
170. http://www.fisc.md/CodulfiscalalRM.aspx (vizitat:15.01.2015).
171. http://www.bnm.md/md/legislation (vizitat: 15.01.2015).
ANEXE
ANEXA 1
Norme contabile internaionale aferente proprietăților imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 2
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de intrare
a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborată de autor
ANEXA 3
Politici contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 4
Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare
evaluate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 5
Calculul amortizării investiției imobiliare în cazul
revizuirii duratei de funcționare utilă (lei)
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 6
Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu
investițiile imobiliare evaluate la cost
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 7
Ajustări aferente valorii contabile a proprietăților imobiliare
la transferul acestora în categoria investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [101, pct. 62]
ANEXA 8
Denumirea entității ……………………………………..
Cod fiscal ………………………………………
Aprobat:
Conducătorul entității …………………
ord. nr. …… din ………………
Registru
de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare
pentru anul 20………..
Conducător (Numele, Prenumele) ……………………… Semnătura …………………….
Contabil – șef (Numele, Prenumele)……………………… Semnătura …………………….
“–––“ –––––––– 20
Sursa : Elaborat de autor
ANEXA 9
Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor
cu investițiile imobiliare conform unui leasing financiar
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 10
Contabilizarea tranzacțiilor de ieșire a investițiilor imobiliare
în baza unui contract de leasing financiar
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 11
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback aferente
investițiilor imobiliare (la vânzător – locatar)
Sursa: Elaborat de autor
Dacă o tranzacție de vânzare și de leaseback are ca rezultat un leasing financiar, orice surplus reprezentând diferența dintre suma rezultată din vânzare și valoarea contabilă nu trebuie recunoscut imediat ca venit in situațiile financiare ale locatarului-vânzător, ci trebuie amânat și amortizat pe parcursul duratei contractului de leasing.
Dacă o tranzacție de vânzare și de leaseback are ca rezultat un leasing operațional și este evident că tranzacția se face la valoarea justă, orice profit sau pierdere trebuie recunoscută imediat. Dacă prețul de vânzare este mai mic decât valoarea justă, orice profit sau pierdere trebuie recunoscută imediat, cu excepția cazului în care pierderea se compensează prin plăți de leasing viitoare cu o valoare sub prețul pieței și profitul sau pierderea trebuie amânată și amortizată proporțional cu plățile de leasing, pe durata estimată de utilizare a bunului. Dacă prețul de vânzare este mai mare decât valoarea justă, surplusul reprezentând diferența dintre prețul de vânzare și valoarea justă trebuie amânat și amortizat pe durata estimată de utilizare a bunului.
ANEXA 12
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback aferente
investițiilor imobiliare (la cumpărător – locator)
Sursa: Elaborat de autor
Entitățile pot întroduce conturi suplimentare de gradul II pentru contabilizarea investițiilor imobiliare vândute catre un investitor și rascumpărate de vânzător în leasing.
Autorul propune întroducerea pentru tranzacțiile de vânzare și leaseback a investițiilor imobiliare subcontul 1515 „Clădiri, terenuri, vândute și răscumpărate de vânzător în leasing” la contul 151 „Investiții imobiliare”. Astfel, reflectarea valorii investițiilor imobiliare vândute și răscumpărate de vânzător, menționate în operțiunile 4 și 9 din Anexa 12, se vor contabiliza prin intermediul subcontului 1515.
ANEXA 13
Principalele caracteristici calitative ale situațiilor financiare
care asigură veridicitatea informației privind investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [41, p. 32 – 36].
ANEXA 14
Nomenclatorul informațiilor aferente investițiilor imobiliare în funcție de
evaluarea după recunoașterea inițială a acestora
Sursa: Elaborat de autor după [121, p. 9 – 11]
ANEXA 15
Criterii de diferențiere a investițiilor imobiliare
de proprietățile imobiliare utilizate de posesor
Sursa: Elaborat de autor.
Pentru fiecare obiect imobiliar, poate fi aplicat unul din indicatorii propuși sau 2-3, concomitent, conform politicii contabile a entității.
ANEXA 16
Metode și ipoteze aplicate la determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
În Anexă, urmează de nominalizat toate investițiile imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă. În cazul aplicării unei metode alternative, se specifică metoda aplicată.
ANEXA 17
Valori aferente investițiilor imobiliare recunoscute în profit sau pierdere
Sursa: Elaborat de autor
În Anexă urmează să fie concretizate categoriile de cheltuieli, ca exemplu, cheltuieli de exploatare (cheltuieli de reparație și întreținere, amortizare, etc.), de asemenea, se specifică investițiile imobiliare din care au fost obținute veniturile din chirii: investiții imobiliare ale entității sau deținute în leasing financiar.
ANEXA 18
Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 19
Informații privind imposibilitatea de a evalua în mod fiabil valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 20
Informații privind ieșirea investițiilor imobiliare
care nu au fost contabilizate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 21
Informații privind valoarea contabilă a investițiilor imobiliare contabilizate la cost
la începutul și sfârșitul perioadei raportoare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 22
Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la cost
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 23
Notă informativă privind investițiile imobiliare la întreprinderile mici și mijlocii
Sursa: Elaborat de autor după [126, p.16.10]
ANEXA 24
Act de implimentare IPC „ICAM” SA
ANEXA 25
Act de implimentare „Dalia” SA
ANEXA 26
Act de implimentare „UNIC” SA
ANEXA 27
Act de implimentare FPC„Viva & Co” SRL
BIBLIOGRAFIE
în limba română
Amarfii-Railean N. Investițiile imobiliare: Abordări contabile naționale și internaționale. În: Materialele Conferinței Stiințifico – Practice Internaționale din 28 – 29 mai 2010 „Premisele dezvoltării economiei naționale în contextul crizei economice”. Bălți: Presa universitară bălțeană, 2010, p. 177 – 180.
Achim M.V. Leasingul – o afacere de succes. București: Editura Economică, 2005, 543 p.
Bușe L., Ganea M. Analiza economico-financiară și evaluarea proprietăților. Provocari în actualul context global. Simpozion științific din 29-31 mai. București: 2009, p. 84 -95.
Bazele evaluării. IROVAL București: ANEVAR®, 2012, 95 p.
Bunea Ș. Analiza și interpretarea situațiilor financiare. În: Curierul Național, 2012, nr. 6214, p. 7.
Bogdan V. Armonizarea contabilă internațională. București: Editura Economică, 2004, 446 p.
Bucur V. Probleme ale contabilității activelor nemateriale și materiale pe termen lung. Autoreferat al tezei de dr.hab. în econ. Chișinău: ASEM, 2005, 71 p.
Bucur V. Modificarea provizioanelor pentru reparația mijloacelor fixe și contabilitatea acestora. În: Contabilitate și audit, 2008, nr. 4, p. 67 – 74.
Brînzila L. Valoarea justă ca formă a valorii de piață în contabilitatea investițiilor imobiliare. În: Studia Universitatis, 2013, nr.7(67), p. 203 – 206.
Brînzila L. Aprecieri comparative privind modelele de contabilizare a investițiilor imobiliare. În: Intellectus. 2013. nr. 3, p.100 – 103.
Brînzila L. Considerații privind poziționarea valorii juste în contabilizarea investițiilor imobiliare. În: Fin Consultant, 2012. nr. 11, p.72 – 77.
Brînzila L. Aspecte privind contabilizarea investițiilor imobiliare conform modelului bazat pe cost. În: Fin Consultant, 2010, nr. 6, p. 88 – 95.
Brînzila L. Evidența contabilă în baza contractului de leasing financiar. În: Fin Consultant, 2009, nr. 5, p. 80 – 89.
Brînzila L. Reflectarea în evidența contabilă a rezultatelor inventarierii. În: Fin Consultant, 2009, nr. 2, p.77 – 84.
Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității transferurilor la investiții imobiliare conform modelului bazat pe valoarea justă. În: Fin Consultant, 2010, nr. 1, p. 80 – 85.
Brînzila L. Unele aspecte privind contabilizarea operațiunilor aferente contractului de leasing operațional. În: Fin Consultant, 2011, nr.1, p. 67 – 70.
Brînzila L.Unele abordări contabile în identificarea deprecierii activelor. În: Fin Consultant, 2011, nr. 3, p.76 – 81.
Brînzila L. Unele aspecte aferente recunoașterii și evaluării investițiilor imobiliare. În: „Problemele contabilității în contextul integrării europene”, Conferința Internațională „Problemele contabilității în contextul integrării europene”, 10 – 11 noiembrie 2009. Chișinău: ASEM, 2010, p. 26 – 30.
Brînzila L. Delimitări conceptuale privind investițiile imobiliare. În: Simpozionul Internațional al Tinerilor Cercetători, Ediția a VIII-a, 28 – 29 aprilie 2010. Chișinau: ASEM, 2010, p. 306 – 308.
Brînzila L. Unele aspecte ale contabilității ieșirii investițiilor imobiliare. În: Simpozionul științific al Tinerilor Cercetători, Ediția a IX – a, 14 – 15 aprilie 2011. Chișinău: ASEM, 2011, p. 344 – 346.
Codul civil al Republicii Moldova nr.1107–XV din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 22.06.2002, nr. 82 – 86.
Codul fiscal al Republicii Moldova nr. 1163 din 24.04.1997 www.fisc.md. (vizitat: 22.08.2013).
Covlea M. Teorie și practici privind principiile contabile general acceptate. București: 2006,
Universitatea Creștină „Dmitrie Cantemir”. http://www.ucdc.info/cd/doc/1064/PRINCIPIILECONTABILE.doc. (vizitat 27.08.2013).
Cuzdriorean D. Dezvoltări și aprofundări privind relația dintre contabilitate și fiscalitate.
Rezumatul tezei de doctorat. Cluj – Napoca: Universitatea Babeș – Bolyai, 2011, p. 19.
Cernușca L. Politici contabile referitoare la provizioane. În: Tribuna Economică, 2012, 06 decembrie. http://tribunaeconomica.ro/blog/?p=436 (vizitat: 05.11.2014).
Coman F. Contabilitatea financiară a societăților comerciale. București: Editura Fundației Romănia de Măine, 2007, p. 184.
Catalogul mijloacelor fixe și activelor nemateriale, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 338 din 21.03.2003. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 04.04.2003, nr. 62 – 63.
Cadrul general conceptual pentru raportarea financiară IASB ( International Accounting Standards Board), 2010. http://minfin.md/actnorm/contabil/standartraport. (vizitat: 05.03.2014).
Carlea A.,Tico S., Dumitra E., Matyas A. Consilier – Contabilitate, Editura Rentrop și Straton, 2010, 800 p.
Ciuhureanu A., Balteș N. Organizațiile moderne în contextul activității financiar – contabile. În: Analele Universității Româno – Germane. Seria Științe Economice, nr.7. Sibiu: Editura BURG, 2008, p. 133 – 139.
Cuzdriorean D. Dezvoltări și aprofundări privind relația dintre contabilitate și fiscalitate.
Rezumatul tezei de doctorat. Clug – Napoca, 2011, p.16.
Coman F. Contabilitate financiara și fiscalitate. București: Editura Economică, 2009, 407 p.
Caruntu C., Lăpăduși M. Standarde Internaționale de Raportare Financiară-viziune de ansamblu
asupra adoptării și aplicării acestora la nivelul firmei. În: Analele Universității „Constantin
Brăncuși”, Tirgu Jiu, Seria Economie, 2011, nr. 2, p. 95.
Directiva 2013/34/UE a Parlamentului European și a Consiliului din 26 iunie 2013 privind situațiile
financiare anuale, situațiile financiare consolidate și rapoartele conexe ale anumitor tipuri de
întreprinderi. În: Jurnalul Oficial L 182, 29.06.2013, p.0019 – 0076.
Dumitrean E., ș.a. Contabilitate financiara. Iași: Editura Sedcom Libris, 2002, 196 p.
Deaconu A. Standarde de evaluare internaționale. Curs masterat universitar. Cluj – Napoca:
Universitatea Babeș – Bolyai, 2012 – 2013, p. 91.
Deaconu A. Valoarea justă. Concept contabil. București: Editura Economică, 2009, 354 p.
Duțescu A. Informația contabilă și piețele de capital. București: Editura Economică, 2000, 325 p.
Dumitru G. Tratamentul contabil al investițiilor imobiliare. În: Curierul Național, 2013, nr. 6329, p.7.
Dicționar contabil. http://www.conta.ro/dictionar_online_valoare%20de%20inventar.html (vizitat:
25.12.2013).
Feleagă L., Feleagă N. Contabilitate financiara. O abordare europeană și internațională. Vol.II,
București: Editura Info Mega, 2005, 330 p.
Feleagă N. Sisteme contabile comparate. Normele contabile internaționale, Vol.II, București: Editura Economică, 2000, 360 p.
Feleagă N., Feleagă L. Guvernanța întreprinderii, pârgie indispensabilă a politicii de maximizare a
bogăției acționarilor și complementele ei contemporane. În: Economie teoretică și aplicată, 2006, 13(8), p. 53 – 60.
Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. Oabordare europeană șiinternațională. Ediția II, Vol.1, Contabilitate financiară fundamentală. București: Editura Economică, 2007, 360 p.
Feleagă N., Malciu L. Politici și obțiuni contabile. București: Editura Economică, 2002, 464 p.
Feleagă N., Feleagă L. Contabilitate financiară. O abordare europeana și internațională. Ediția II. Vol.2, Contabilitate financiară aprofundată. București: Editura Economică, 2007, 312 p.
Feleagă N., Ionașcu I. Tratat de contabilitate financiară,Vol.I, București: Editura Economică, 1998, 824 p.
Feleagă N. Îmblânzirea junglei contabilității București: Editura Economică, 1996, 286 p.
Feleagă N. Controverse contabile. București: Editura Economică, 1996, 173 p.
Feleagă N. Contabilitate aprofundată. București: Editura Economică, 1996, 416 p.
Feleagă N., Feleagă L. Politici și opțiuni contabile. București: Editura Infomega, 2008, 251 p.
Feleagă N. Sisteme contabile comparate, București: Editura Economică, 1995, 382 p.
Feleagă N., Sisteme Contabile Comparate, Ediția a II-a, vol. I, București: Editura Economică, 1999, 360 p.
Ghid practic. Aplicarea IFRS. Format CD. București: Editura Rentrop&Straton, 2012.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 1 „Prezentarea situațiilor financiare”. București: Editura CECCAR, 2004, 428 p.
Ghid pentru înțelegerea șiaplicarea IAS 12 „Impozitul pe profit”. București: Editura CECCAR, 2004, 411 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 17 „Leasing”. București: Editura CECCAR, 2004, 164 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 18 „Venituri din activități curente”. București: Editura CECCAR, 2004, 240 p.
Ghid pentru înțelegerea și aplicarea IAS 40 „Investiții imobiliare”. București: Editura CECCAR, 2004, 336 p.
Chid practic de aplicare a Standardelor Internaționale de Contabilitate. București: Editura Economică, 2001, 368 p.
Gârbină M., Bunea Ș. Sinteze, studii de caz și teste grilă privind aplicarea IAS-IFRS (revizuite), Vol. III, București: CECCAR, 2008, 512 p.
Graur A. Corelațiile contabilității financiare cu fiscalitatea. Teză pentru conferirea titlului de doctor în economie. Chișinău: ASEM, 2001, p.10.
Istrate C. Contabilitatea operațiunilor fiscale ale intreprinderii. Iași: Universitatea Ion Cuza din Iași, 2011, 150 p.
Ioanaș C., Manea C. Valoarea justă. În: Tribuna Economică, 2006, nr. 24, p. 62 – 64.
Instrucțiunea privind evidența, eliberarea, păstrarea și utilizarea formularelor tipizate de documente
primare cu regim special, aprobată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 294 din 17.03.1998. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 09.04. 1998, nr. 30 – 33.
Lenghel R. Studiul comparativ privind sistemul contabil anglo – saxon. În: Dezvoltare și Integrare Europeană. Secțiunea B. Dezvoltare economică în contextul integrării europene. Conferința Internațională din 16 – 17 octombrie 2009. Maramureș – România. Presa Universitară Clugeană, 2010, p. 199 – 207.
Lapițkaia L. Problemele contabilității titlurilor de valoare și a instrumentelor financiare derivate. Teză de doctor în științe economice. Chișinau: ASEM, 2001. p.
Legea cu privire la antreprenoriat și întreprinderi nr. 845-XII din 03.01.1992. În: Monitorul
Parlamentului, 28.02.1994, nr.2, art. 33.
Legea contabilității nr.113-XVI din 27.04.2007. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 29.06.2007, nr. 90 – 93, art.4.
Legea privind susținerea sectorului întreprinderilor mici și mijlocii nr.206-XVI din 07.07.2006. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 11.08.2006, nr. 126 – 130.
Legea privind protecția consumatorilor nr. 105-XV din 13.03.2003. În: Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 27.06.2003, nr. 126 – 131.
Legea privind societațile pe acțiuni nr. 1134 din 02.04.1997. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 12.06.1997, nr. 38 – 39, art.87.
Legea cu privire la investițiile în activitatea de întreprinzător nr.81-XV din 18.03.2004. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.04.2004, nr. 64 – 66, art.3 – 4.
Legea cu privire la leasing nr.59-XVI din 28.04.2005. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
08.07.2005, nr. 92 – 94, art. 8,11.
Legea contabilității a României nr. 82 din 24 decembrie 1991. În: Monitorul Oficial al României, 18.06.2008, nr. 454, actualizată 2012, art.28.
Molico T., Wunder E. Leasingul un instrument modern de investiții și finanțare. București: Editura CECCAR, 2003, 374 p.
Manole A. Diaconu A. Elemente semnificative privind valoarea de piață a proprietății. În: Revista Română de Statistică, Trim III/2012 – Supliment, p. 291.
Mitu I., Mitu N. Valoarea justă versus costul istoric. În: Tribuna Economică, 2006, nr. 25, p. 63 – 64.
Morariu A., Crecană C. Investițiile imobiliare din România – analiză și tendințe. În: Analiza
economico-financiară și evaluarea proprietăților. Provocări în actualul context global. București: Simpozion științific 29 – 31 mai 2009, p. 27 – 31.
Mihalciuc C. Contabilitate financiară aprofundă. Curs pentru învățământ la distanță. Suceava: Universitatea „Ștefan cel Mare”, 2008, 91 p.
Noul dicționar universal al limbii române. București – Chișinău: Litera Internațional, 2007, 1676 p.
Noul dicționar universal al limbii române. București: Litera, 2011, 1872 p.
Needles B., Anderson H., Galdwell J. Principiile de bază ale contabilității. Ediția a cincea. Traducere din limba engleză. Chișinău: ARC, 2000, 1240 p.
Nederița A. Contabilitate financiară, Ediția II-a, Chișinău: ACAP, 2003, 640 p.
Nederița A., Apostu A. Contabilitatea cheltuielilor conform SNC și Planului general de conturi contabile. În: Contabilitate și audit, 2014, nr. 4, p. 41 – 54.
Oprea C., Ristea M. Bazele contabilității. București: Editura Didactică și Pedagogică, R. A, 2003, 364 p.
Ordinul ministrului finanțelor nr.109 din 19 decembrie 2008, privind acceptarea și publicarea Standardelor Internaționale de Raportare Financiară. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
31.12.2008, nr. 237 – 240/692.
Planul de dezvoltare a contabilității și auditului în sectorul corporativ pe anii 2009-2014, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.1507 din 31.12.2008. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.01.2009, nr. 10 – 11/31, p. 15 – 16.
Planul general de conturi contabile, aprobat prin ordinul mMinistrului Finanțelor nr.119 din 06.08.2013. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 22.10.2013, nr. 233 – 237/1534, p. 151.
Pop A. Contabilitatea financiară românească armonizată cu Directivele Contabile Europene și cu Standardele Naționale de Contabilitate. Cluj: Editura Intelcredo, 2002, 1024 p.
Recomandări metodice privind tranziția la noile Standarde Naționale de Contabilitate, aprobate prin ordinul Ministerului Finanțelor nr.166 din 28.11.2013. În: Monitorul Oficialal Republicii Moldova, 13.12.2013, nr. 291 – 296/1833.
Regulamentul privind mecanismul de armonizare a legislației Republicii Moldova cu legislația comunitară, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldovanr.1345din 24.11.2006. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 15.12.2006, nr. 189 – 192.
Regulamentul privind evidența și calcularea uzurii mijloacelor fixe în scopuri fiscale, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr.289 din 14.03.2007. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 23.03.2007, nr. 39 – 42.
Regulamentul privind inventarierea, aprobat prin ordinul ministrului finanțelor nr. 60 din 29 mai 2012. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 10.08.2012, nr. 166 – 169/953.
Recomandări metodice privind tranzacția de la SNC la SIRF, aprobate prin ordinul ministerului finanțelor nr. 69 din 17.09.09. În: Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 09.10.09, nr. 153-154/693, p. 81 – 86.
Reglementările contabile ale României conforme cu Directivele europene, aprobate prin ordinul ministrului finanțelor publice nr. 3055 din 29.10.2009. În: Monitorul Oficial al României, 10.11.2009, nr. 766, p. 64 – 66.
Regulamentul (CE) nr.1606/2002 al Parlamentului European și al Consiliului din 19 iulie 2002 privind aplicarea standardelor internaționale de contabilitate. În: Jurnalul Oficial al Comunităților
Europene, 11.09.2002, nr. L 243.
Standarde Naționale de Contabilitate. http://mf.gov.md/actnorm/contabil/standartnew (vizitat: 23.05.2014).
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 230 „Drepturi asupra proprietății imobiliare”. București: ANEVAR®, 2014, 243 p.
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 233 „Investiția imobiliară în curs de construire”. București: ANEVAR®, 2014, 243 p.
Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS). Chișinău: Ministerul Finanțelor, 2013. http://mf.gov.md/actnorm/contabil/standartraport (vizitat: 13.05.2014).
Slonovschi D. Noi aspecte ale investițiilor: internaționalizarea directă și indirectă. Teză de doctor în economie. Chișinău: ASEM, 2012, 191 p.
Suciu G. Analiza economico-financiară. Brașov: Editura Infomarket, 2009, 262 p.
Standardul Internațional de Raportare Financiară (IFRS) pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (IFRS pentru IMM-uri). București: CECCAR, 2009, 164 p.
Standardul Internațional de Evaluare (IVS) 300 „Evaluări pentru raportarea financiară”. București: ANEVAR® , 2014, 243 p.
Șerban V. Estimări și evaluări contabile. Rezumat Teza de doctorat. Cluj – Napoca: 2011, 29 p.
Tuhari T. Aspecte ramurale la etapizarea planurilor de conturi și a politicilor contabile. În: Problemele contabilității în contextul integrării europene: Conferința Internațională din 10 – 11 noiembrie 2009. Chișinău: ASEM, 2010, p. 30 – 32.
Tabără, N., Nistor C. Implicațiile adoptării IFRS asupra contabilității societăților comerciale din România. În: Contabilitatea și auditul în contextul integrării economice europene: progrese și așteptări. Conferința științifică internațională din 05 aprilie 2013. Chișinău: ASEM, 2013, p. 32 – 34.
Țurcanu V., Golocialova I., Stanovschi A. Contabilitatea internațională. Chișinău: Editura ASEM, 2008, 274 p.
Țurcanu V., Golocialova I. Situații financiare consolidate. Chișinău: ASEM, 2012, 190 p.
Țirulnicova N. (coordonator). Analiza rapoartelor financiare. Ediția a II-a revăzută. ACAP, 2011,
400 p.
în limba rusă
Бородин О. Российское нормативно-правовое регулирование в сфере бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости. În: Бухгалтер и закон. 2011, nr.10, p.15 – 19.
Бородин О. Некоторые проблемы отражения объектов недвижимости в Российском
бухгалтерском учете и финансовой отчетности. În: Международный бухгалтерский учет, 2011, nr. 8, p. 29 – 36.
Блохин К. Практические аспекты применения МСФО 40 „Инвестиционная собственность”
http://www.ippnou.ru/article.php?idarticle=002560 (vizitat: 28.08.2013).
Бабаев Ю., Комиссарова И., Бородин В. Бухгалтерский учет. Москва: ЮНИТИ-ДАН, 2005, 527 p.
Борисенко В. Учет инвестиционной собственности в соответствии с МСФО 40 „Инвестиционная собственность” În: Финансовая газета, 2010, nr. 42, p.11.
Вахрушина М., Гетьман В., Рожнова О. Международные стандарты финансовой отчетности
Мoсква: ИНФРА-М, 2012, 559 p.
Вахрушина М., Бородин О. Теоретико – методологические проблемы последующего
измерения инвестиционной недвижимости на базе первоначальной стоимости. În:
Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 33, p. 2 – 11.
Вахрушина М., Бородин О. Проблемы первоначальной оценки инвестиционной
недвижимости: сравнительный анализ принципов МСФО и РПБУ. În: Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 23, p. 2 – 12.
Горшков, Р., Дикарева В. Лизинг: проблемы и перспективы развития в России. Монография.
Москва: МГСУ, 2012, 158 p.
Генералова Н. МСФО 40 „Инвестиционная недвижимость”. Электронный ресурс. www.ippnou.ru/article.php?idarticle=002713 (vizitat 05.09.2013).
Горбатова Л. Учет по справедливой стоимости: теория и практика Москва: Финансовая газета. 2000, nr.31. http://www.lawmix.ru/bux/146676 (vizitat 05.09.2013).
Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утв. Постановлением
Минфина Республики Беларусь № 25 от 30.04.2012. În: Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2012, nr. 8/26354, pct. 2 – 3.
Кунин М. Инвестиции в недвижимость в России: анализ доходности. În: Коммерческая недвижимость, 2004, nr. 5, p. 37 – 38.
Куликова Л. Международные стандарты финансовой отчетности. Нефинансовые aктивы
организации. Москва: Магистр ИНФРА-М, 2012, 400 с.
Методические рекомендации по применению Международного Cтандарта Бухгалтерского
Учета № 40 „Инвестиции в недвижимость”. Астана – 2005, pct. 6.
Макарьева В. Операции с основными средствами: Новое в бухгалтерском и налоговом учете. http://eup.ru/Documents/2003-05-12/168AE.asp (vizitat: 25.01.2014).
Малявкина Л., Деменина Е. Идентификация инвестиционной недвижимости в Росийском
бухгалтерском учете. În: Научные записки Орел ГИЭТ, 2011, nr.11, p. 20 a – 26.
Никонова И. Лизинг как форма долгосрочного финансирования. Copyright 2007 ©
Элитариум (www.elitarium.ru) (vizitat: 27.01.2014).
Нидлз Б., Андерсон Х., Колдуэлл Д. Принципы бухгалтерского учета. În: Финансы и
Статистика, 1997, 543 p.
Недерица А. и др. Новая система бухгалтерского учета, том 1. Chișinau: ACAP, 1998, p. 449.
Недерица А. и др. Новая система бухгалтерского учета, том 2. Chișinau: ACAP, 1999, p. 438.
Недерица А. Формирование учетных политик на 2014 год в соответствии с новыми НСБУ.
În: Contabilitate și audit, 2014, nr. 2, p. 40 – 58.
П(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость», утв. Приказом Минфина Украины от 02.07.07,
№ 779, pct. 4 – 6.
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиции, утвержденной письмом
Министерство Финансов Российской Федераций от 30.12.1993. № 160.
http://www1.minfin.ru/ru/accounting/accounting/legislation/acts / (vizitat: 31.01.2014).
Положение „О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях,
расположенных на територии Российской Федерации”, утв. Банком России 16.07.2012, № 385 – П, pct. 11.1. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_157143/?frame=84 (vizitat: 31.01.2014).
Палий В. Международные стандарты учета и финансовой отчетности. Москва: ИНФРА – М,
2007, 512 p.
Полищук И., Супрунова И. Учет операций с инвестиционной недвижимостью в Украине: перспективы развития. În: Международный бухгалтерский учет, 2012, nr. 39, p. 45 – 46.
Смирнова И., Генералова Н. Инвестиционная недвижимость. În: Бухгалтерский учет, 2005,
nr. 4, p. 53 – 61.
Цуркану В., Голочалова И. Составление финансовой отчетности в соответствии с
международными стандартами. Кишинэу: 2014, (Î.S.F.E.P. „Tipografia Centrală”), p. 90 – 106.
Цуркану В., Голочалова И. Особенности оценки и учета инвестиционной недвижимости при различных условиях аренды. În: 60 de ani de învățământ economic superior în Republica Moldova: prin inovare și competivitate spre progres economic. Chișinău: ASEM, 2013, p. 177 – 183.
Чижевская Л. Нормативное регулирование оценки инвестиционной недвижимости в
бухгалтерском учете: национальный и международный уровни. În: Международный
бухгалтерский учет, 2011, nr. 17, p. 36 – 45.
Энтони Р., Рис Дж. УЧЕТ: ситуации и примеры. În: Финансы и Статистика, 1993, p. 179.
Яковлева Л. Актуальные вопросы учета объектов недвижимости. În: Вопросы экономики и права, 2011, nr. 12, p. 238.
alte limbi
Accounting Standard (AS13) „Accounting for Investments”. India, 1993, pct. 3.4. http://www.mca.gov.in/Ministry/notification/pdf/AS_13.pdf (vizitat: 06.11.2014).
Accounting for investment property under construction-a practical guide. ERNST&YOUNG.Quality In Everything, 2009, pct. 4.2.
http://www2.eycom.ch/publications/items/ifrs/single/200908_ipuc/200908_EY_accounting_ipuc. pdf (vizitat:18.05.2014).
ASC Topic 946 Financial Services – Investment Companies, FASB www.fasb.org. (vizitat: 06.07.2013).
Collings Steve IAS 40 Investment Properties. By: GLOBAL ACCOUNTANT Published 09/05/2012, in Financial Technical Articles http://www.globalaccountantweb.com/ias-40-investment-property (vizitat:16.05.2014).
DUFF&PHELPS. PP&E Impacts of First Time Adoption of IFRS in Canada.
http://www.duffandphelps.com/sitecollectiondocuments/reports/ifrs1_canada_insert.pdf (vizitat: 16.05.2014).
Financial Services-Investment Companies (Topic 946) Amendments to the Scope, Measurement, and Disclosure Requirements. No. 2013 08 June 2013. Copyright© 2013 by Financial Accounting Foundation, BC 87, p. 69.
IFRS WORKBOOKS for Accounting Professionals. IAS 40 INVESTMENT PROPERTY. 2011.
http://bankir.ru/technology/vestnik/uchebnye-posobiya-po-msfoeng (vizitat 16.05.2014).
Placko Lukas. Die Bilanzierung von Immobilien nach IAS 40. Diplomarbeit, University of Vienna.
Fakultät für Wirtschaftswissenschaften Betreuer. In: Altenburger, Otto, 2011.
http://othes.univie.ac.at/17566/ (vizitat:15.05.2014).
RTJ 6 KINNISVARAINVESTEERINGUD. 2003 (muudetud 2011), pct .6.
https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/3100/1201/2005/RTJ%206.pdf (vizitat:17.05.2014).
SFAC Recognition and Measurement in Financial Statements of Business Enterprises. SUA 1984,
Copyright ©2008, by Financial Accounting Standards Board, pct.63.
Statement of Financial Accounting Concepts No. 8 “Conceptual Framework for Financial Reporting”. FASB, September 2010, BC1.31.
Standard Accounting and Reporting FRS 102 The Financial Reporting Standard applicable in the UK and Republic of Ireland, march 2013, p. 90-91 https://www.frc.org.uk/Our-Work/Publications/Accounting-and-Reporting-Policy/FRS-102-The-Financial-Reporting-Standard-applicabl.pdf (vizitat: 01.11.2014).
Slovenski računovodski standard (SRS6) „Naložbene nepremičnine”. Slovenia, 2006, p.6.1- 6.2.
Statement of Financial Accounting Standards No.109. Accounting for Income Taxes. Copyright ©1992 by Financial Accounting Standards Board. http://www.amac.org.mx/pags/pdf/fas109.pdf
(vizitat:17.05.2014).
Statement of Financial Accounting Standards No. 157. Fair Value Measurements. ORIGINAL
PRONOUNCEMENTS. AS AMENDED. FASB, Copyright © 2010 by Financial Accounting Foundation, 90 p.
Statement of Financial Accounting Standards No. 159. The Fair Value Option for Financial Assets and Financial Liabilities. FASB, Copyright © 2007 by Financial Accounting Standards Board, NO. 289-A, 54 p.
surse electronice
http://teoraeco.blogspot.com/2009/12/principiul-pragului-de-semnificatie.html (vizitat:01.02.2014).
http://www.mf.gov.md/actnorm/contabil/lawcontabil (vizitat:19.05.2014).
http://www.contabilsef.md/libview.php?l=ru&idc=229&id=3238 (vizitat: 26.05.2014).
www.pwc.com/ifrs (vizitat: 26.05.2014).
http://www.iasplus.com/en/standards/ias/ias40 (vizitat: 22.05.2014).
166. http://www.oeconomica.uab.ro/upload/lucrari/820061/8.pdf (vizitat: 15.01.2015).
167. http://www.humanistica.ro/anuare/2011/Continut/Art%2016.pdf (vizitat: 14.01.2015).
168. http://contabilul.manager.ro/a/1952/ias-40-investitii-imobiliare.html (vizitat: 10.01.2015).
169. http://www.edecon.ro/carte/189/armonizarea-contabila-internationala_victoria-bogdan/
170. http://www.fisc.md/CodulfiscalalRM.aspx (vizitat:15.01.2015).
171. http://www.bnm.md/md/legislation (vizitat: 15.01.2015).
ANEXE
ANEXA 1
Norme contabile internaionale aferente proprietăților imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 2
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de intrare
a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborată de autor
ANEXA 3
Politici contabile aferente tranzacțiilor cu investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 4
Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu investițiile imobiliare
evaluate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 5
Calculul amortizării investiției imobiliare în cazul
revizuirii duratei de funcționare utilă (lei)
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 6
Înregistrări contabile privind tranzacțiile cu
investițiile imobiliare evaluate la cost
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 7
Ajustări aferente valorii contabile a proprietăților imobiliare
la transferul acestora în categoria investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [101, pct. 62]
ANEXA 8
Denumirea entității ……………………………………..
Cod fiscal ………………………………………
Aprobat:
Conducătorul entității …………………
ord. nr. …… din ………………
Registru
de evidență a operațiunilor de transfer a investițiilor imobiliare
pentru anul 20………..
Conducător (Numele, Prenumele) ……………………… Semnătura …………………….
Contabil – șef (Numele, Prenumele)……………………… Semnătura …………………….
“–––“ –––––––– 20
Sursa : Elaborat de autor
ANEXA 9
Înregistrări contabile aferente tranzacțiilor
cu investițiile imobiliare conform unui leasing financiar
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 10
Contabilizarea tranzacțiilor de ieșire a investițiilor imobiliare
în baza unui contract de leasing financiar
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 11
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback aferente
investițiilor imobiliare (la vânzător – locatar)
Sursa: Elaborat de autor
Dacă o tranzacție de vânzare și de leaseback are ca rezultat un leasing financiar, orice surplus reprezentând diferența dintre suma rezultată din vânzare și valoarea contabilă nu trebuie recunoscut imediat ca venit in situațiile financiare ale locatarului-vânzător, ci trebuie amânat și amortizat pe parcursul duratei contractului de leasing.
Dacă o tranzacție de vânzare și de leaseback are ca rezultat un leasing operațional și este evident că tranzacția se face la valoarea justă, orice profit sau pierdere trebuie recunoscută imediat. Dacă prețul de vânzare este mai mic decât valoarea justă, orice profit sau pierdere trebuie recunoscută imediat, cu excepția cazului în care pierderea se compensează prin plăți de leasing viitoare cu o valoare sub prețul pieței și profitul sau pierderea trebuie amânată și amortizată proporțional cu plățile de leasing, pe durata estimată de utilizare a bunului. Dacă prețul de vânzare este mai mare decât valoarea justă, surplusul reprezentând diferența dintre prețul de vânzare și valoarea justă trebuie amânat și amortizat pe durata estimată de utilizare a bunului.
ANEXA 12
Înregistrări contabile privind tranzacțiile de vânzare și leaseback aferente
investițiilor imobiliare (la cumpărător – locator)
Sursa: Elaborat de autor
Entitățile pot întroduce conturi suplimentare de gradul II pentru contabilizarea investițiilor imobiliare vândute catre un investitor și rascumpărate de vânzător în leasing.
Autorul propune întroducerea pentru tranzacțiile de vânzare și leaseback a investițiilor imobiliare subcontul 1515 „Clădiri, terenuri, vândute și răscumpărate de vânzător în leasing” la contul 151 „Investiții imobiliare”. Astfel, reflectarea valorii investițiilor imobiliare vândute și răscumpărate de vânzător, menționate în operțiunile 4 și 9 din Anexa 12, se vor contabiliza prin intermediul subcontului 1515.
ANEXA 13
Principalele caracteristici calitative ale situațiilor financiare
care asigură veridicitatea informației privind investițiile imobiliare
Sursa: Elaborat de autor după [41, p. 32 – 36].
ANEXA 14
Nomenclatorul informațiilor aferente investițiilor imobiliare în funcție de
evaluarea după recunoașterea inițială a acestora
Sursa: Elaborat de autor după [121, p. 9 – 11]
ANEXA 15
Criterii de diferențiere a investițiilor imobiliare
de proprietățile imobiliare utilizate de posesor
Sursa: Elaborat de autor.
Pentru fiecare obiect imobiliar, poate fi aplicat unul din indicatorii propuși sau 2-3, concomitent, conform politicii contabile a entității.
ANEXA 16
Metode și ipoteze aplicate la determinarea valorii juste a investițiilor imobiliare
Sursa: Elaborat de autor
În Anexă, urmează de nominalizat toate investițiile imobiliare evaluate după modelul bazat pe valoarea justă. În cazul aplicării unei metode alternative, se specifică metoda aplicată.
ANEXA 17
Valori aferente investițiilor imobiliare recunoscute în profit sau pierdere
Sursa: Elaborat de autor
În Anexă urmează să fie concretizate categoriile de cheltuieli, ca exemplu, cheltuieli de exploatare (cheltuieli de reparație și întreținere, amortizare, etc.), de asemenea, se specifică investițiile imobiliare din care au fost obținute veniturile din chirii: investiții imobiliare ale entității sau deținute în leasing financiar.
ANEXA 18
Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 19
Informații privind imposibilitatea de a evalua în mod fiabil valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 20
Informații privind ieșirea investițiilor imobiliare
care nu au fost contabilizate la valoarea justă
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 21
Informații privind valoarea contabilă a investițiilor imobiliare contabilizate la cost
la începutul și sfârșitul perioadei raportoare
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 22
Reconcilierea valorii contabile a investițiilor imobiliare evaluate la cost
Sursa: Elaborat de autor
ANEXA 23
Notă informativă privind investițiile imobiliare la întreprinderile mici și mijlocii
Sursa: Elaborat de autor după [126, p.16.10]
ANEXA 24
Act de implimentare IPC „ICAM” SA
ANEXA 25
Act de implimentare „Dalia” SA
ANEXA 26
Act de implimentare „UNIC” SA
ANEXA 27
Act de implimentare FPC„Viva & Co” SRL
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Contabilitatea Investitiilor Imobiliare (ID: 138055)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.