Consideratii Generale CU Privire LA Dezmembramintele Dreptului DE Proprietate Privată

CONSIDERATII GENERALE CU PRIVIRE LA DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

S-a spus, nu o singură dată, că dintre toate drepturile pe care o persoană Ie poate avea asupra unui lucru, cel mai întins și cel mai complet este dreptul de proprietate, întrucât conferă titularului său exercițiul tuturor facultăților, tuturor puterilor sau prerogativelor pe care legea i le recunoaște.

Din dreptul roman și până azi, dreptul de proprietate, în exercițiul său, s-a descompus în trei atribute sau prerogative:

– dreptul proprietarului de a se servi de lucru potrivit destinației lui: jus utendi; ~~

– dreptul de a culege fructele lucrului asupra căruia poartă dreptul de proprietate: ius fruendi: si

-dreptul de a dispune de el, potrivit intereselor sale și în limitele determinate de lege: jus ahutendi.

Pentru a exprima aceste idei, legiuitorul român, urmând exemplul legiuitorului francez, definește în art.480 din Codul Civil proprietatea ca fiind "dreptul ce are cineva de a se bucura44 și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege".

Art. 482, completând cele cuprinse în art.480 precizează că "proprietatea unui lucru mobil sau imobil, dă drept asupra tot ce produce lucru și asupra tot ce se unește, ca accesoriu, cu lucru, într-un mod natural sau artificial".

Definiția legală este criticabilă, nu pentru că expresis verbis se raportează doar la usus și abusus, uitând de fructus (pe care îl găsim în alt text, art.482) ci pentru că ignoră unul din caracterele esențiale ale dreptului de proprietate și anume, așa cum vom mai sublinia, perpetuitatea, reținând și punând accent pe caracterul său absolut și pe caracterul său exclusiv.

Ținând seama de aceste obiecțiuni și de altele reținute de literatura de specialitate45 se poate spune că dreptul de proprietate este acel drept real subiectiv care da expresie aproprierii unui drept, drept care permite titularului sau sa posede , sa foloseasca si sa dispuna de acel lucru in mod exclusiv si perpetuum in interes propriu, in cadru si cu repectarea legii.

Posesia

Posesia ca atribut al proprietății constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni lucrul ce-i aparține în materialitatea sa și a se servi de el, având față de toate celelalte subiecte de drept atitudinea unui proprietar. El va utiliza bunul direct și nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu, având și posibilitatea de a nu uza de lucru, dacă legea nu-l obligă să o facă

Așa cum spuneam la începutul prelegerii, cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia (jus utendi),

folosința (jus fruendi) și dispoziția (jus abutendi).

A poseda înseamnă a sta cu picioarele pe un lucru: pas ședere (Jean Mărie Tngeand în "La posession des biens immobiliers).

Legiuitorul român, imitând legiuitorul francez, definește posesia ca fiind nerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta de. npijnsinp. sau de altul în numele nostru" (art.1846 Cod Civ.).

Această definiție este însă criticabilă pentru următoarele considerațiuni:

– făcând apel la noțiunea de detențiune ea este de natură să dea naștere la eonfuziuni;- pentru că această noțiune are un sens tehnic propriu, un înțeles juridic deosebit de acel al posesiunii: ea indică o stare de fapt apropiată de posesiune, dar care în nici un caz nu se poate confunda cu aceasta ;

► – este incorect a spune că posesiunea este "folosirea unui drept" deoarece intre posesie și exercitarea unui drept nu există nici o concordanță, posesia poate •ta chiar dacă posesorul nu exercită nici un drept asupra lucrului.

De aceea, în literatura juridică s-au dat mai multe definiții, fiecare autor •cercând, în baza documentării personale realizate, să se apropie cât mai mult de esența acestei instituții.

In ce ne privește considerăm că profesorul George Luțescu surprinde, în a sa celebră lucrare "Teoria generală a drepturilor reale" din 1947, în chip magistral elementele necesare definirii acestui concept. Astfel, se consideră că posesia este o stare de fapt proteguită de lege, care dă putința celui ce o exercită de a se comporta față de lucru, ca și când ar fi adevăratul titular al dreptului asupra acelui lucru.

Altfel spus posesia, ca atribut al__dreptului de proprietate, constă în prerogațiva_titularului dreptului prapn^ț^țedea stăpâni în fapt bunul.

O asemenea stăgârnre poate aparține direct șj^ nemijlocit proprietarului, exercitându-se de elnTinteres propriu și prin putere proprie, dar poate fi exercitată "și de o altă persoană.

In nici un caz nu trebuie pus semnul egalității între posesie (care este o stare de fapt) și proprietate (care este o stare de drept) mai ales că, în unele cazuri, proprietatea poate aparține unei persoane iar posesia alteia.

Folosința ca atribut al dreptului de proprietate

Este acea.prerogativă în temeiul căreia proprietarul poate întrebuința bunul în interesul său, percepându-i fructele (natnrale^Civijg_șj industriale).

Codul Civil nu definește noțiuneg de fructe, limitându-se la clasificarea lor în: naturale, industriale. Civile și producte. în fapt, fructele sunt produse de un anumit bun, cu o anumită "periodicitate, lărS să-i altereze substanța Xfructus sunt quae nasci et renasci solent). Ele sunt produse de bunurile frugifere și se împart în trei categorii: a) naturale (se produc independent de voința omului); b)industriale (presupun intervenția omului); c) Civile (sunt consecința unor acte juridice -chiri'le, dobânzile). Spre deosebire de fructe, productele nu se obțin periodic și se consumă substanța bunului. Importanța distincției dintre fructe și producte este indubitabilă. Astfel, în căzuTuzufructului productele aparțin nudului proprietar, pe când fructele sunrcuȚese de uzuTîuauar; la posesie, productele nu vor fi dobândite nici măcar de posesorul de bună credință.

Folosința ca atribut al proprietății conferă titularului posibilitatea de a întrebuința lucrul său, de a-l pune în valoare prin exploatarea sa culegând pentru sine fructele și productele acestuia. Proprietarul hotărăște singur dacă fructifică sau nu stăpânirea lucrului ce formează obiectul dreptului său, cu excepția situației în care legea îl obligă să o facă.

Dispoziția ca atribut al dreptului de proprietate (jus abutendi)

Prindreptul de dispoziție vom înțelege facultatea proprietarului de a dispune liber de bunul său: Astfel, proprietarul poate înstrăina bunul, cu titlu oneros sau gratuit.

Dar proprietarul nu este numai liber să înstrăineze bunul său, dar are și dreptul să-1 abandoneze sau chiar sa-l distrugă. ln acelaș timp,proprietarul nu poate fi obligat să înstrăineze_bunul.; Așa cum vom vedea, această regulă are și unele excepții ca urmare a unor limitări aduse dreptului de proprietate.

Proprietarul are o deplină libertate în exercitarea dreptului de dispoziție, dar el va putea dispune numai "în limitele determinate de lege" (art.480 Cod Civ.). Prin exercițiul dreptului său de proprietate, titularului nu-i este permis să prejudicieze persoane. Vom fi atunci în prezența abuzului de drept, care nu este decât o faptă ilicită ce constă în exercitarea drepturilor subiective într-un mod contrar scopului lor sau legii.

Atributul de dispoziție constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta lucrului său și este alcătuit din dispoziția materială și dispoziția juridică. În virtutea dispoziției materiale proprietarul poate dispune de substanța bunului, adică de a-l consuma, distruge ori a-i transforma și modifica funcționalitatea.

Dispoziția juridică dă posibilitatea proprietarului să înstrăineze lucrul, în orice mod dorește, ori să-l greveze cu drepturi reale derivate, principale ori accesorii, în favoarea altor persoane. Dacă proprietarul poate transmite celelalte atribute ale proprietății altor persoane, fără a pierde dreptul său, atunci când înstrăinează dispoziția el înstrăinează practic dreptul. Reamintim că în sistemul nostru regula este că bunurile sunt alienabile, excepția fiind inalienabilitatea.

Garantarea dreptului de proprietate presupune protecția tuturor prerogativelor acestui drept și, în mod special, a dreptului de dispoziție. Proprietarului nu i se poate impune, prin lege, în cadrul raporturilor contractuale, o obligație la care nu și-a dat consimțământul.

Spre deosebire de proprietate, sunt drepturi reale care nu exclud posibilitatea ca unele prerogative ale dreptului de proprietate să fie exercitate de catre un alt titular. Acestea sunt drepturi care pot fi exercitate asupra unui lucru a cărui proprietate aparține altei persoane jure in re aliena. Prin separarea unor atribute, se formează drepturi reale distincte, care poartă denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale, derivate asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conținut juridic al dreptului de proprietate'.

În cazul dezmembrămintelor dreptului de proprietate are loc disocierea dintre atributele dreptului de proprietate, ele fiind împartite între titulari diferiți. Indiferent de natura dezmembrămantului, dreptul de dispoziție aparține totdeauna proprietarului. Dispoziția este unică prerogativa care îl indică pe titularul dreptului de proprietate, pentru că a înstrainat In mâinile altuia, ceea ce duce automat la pierderea dreptului de proprietate. Curtea Constituțională a întărit importanța dreptului de dispoziție, statuând protecția special a acesteia.

Fiind drepturi reale, dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes inclusiv proprietarului care le-a constituit, sau a cărei limitare a atributelor în favoarea unor terîți este obligat sa le accepte (de exemplu, în cazul servituților).

Dezmembrămintele se pot constitui numai asupra bunurilor care se află în proprietate privata. Dreptul de proprietate publică fiind inalienabil, în totalitatea atributelor sale, nu este susceptibil de constituirea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Noul Cod civil (Legea 287/2009) a intrat in vigoare, potrivit Legii 71/2011 pentru punerea in aplicare a Codului civil, de la 1 octombrie, iar efectele aplicarii acestuia vor fi deosebit de complexe, existand atat modificari si completari aduse legislatiei deja existente, cat si institutii fundamental noi. Va prezentam prevederile Noului Cod civil in materia dezmembramintelor dreptului de proprietate.

Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in Noul Cod civil in titlul III, art. 693-772 si sunt urmatoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute.

Noul Cod civil nu cuprinde si o definitie a ceea ce inseamna „dezmembramintele dreptului de proprietate”, dar potrivit doctrinei ele reprezinta drepturile reale principale, derivate din dreptul de proprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre proprietarul bunului si o alta persoana.

3

Enumerare

Noul Cod civil, prin art. 693-772, recunoaște urmatoarele dezmembraminte ale proprietatii private:

dreptul de superficie;

dreptul de uzufruct;

dreptul de uz;

dreptul de abitatie;

dreptul de servitute.

Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt reglementate de art. 749-754 NCC și reprezintă varietăți ale uzufructului, conferind titularului lor posibilitatea de a folosi bunul altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale, dar această activitate trebuie desfășurată numai în măsura în care sunt necesare nevoilor proprii și ale membrilor familiei sale. Din această limitare se întrevede că nu este posibilă cedarea emolumentului drepturilor respective. Cele două drepturi conferă titularului său atributele de posesie și folosință, precum în cazul uzufructului, fără a putea cesiona beneficiul acestor drepturi.

Atât dreptul de uz cât și cel de abitație se stabilesc și se sting în același mod ca dreptul de uzufruct. Titularii lor trebuie să folosească lucrul ca un bun proprietar; ei trebuie să dea cauțiune și să facă inventarul lucrurilor, titularii acestor drepturi sunt obligați să suporte cheltuielile de întreținere la fel ca și uzufructuarul.

CAPITOLUL 2

DREPTUL DE UZ

2.1. Definiția dreptului de uz.

Drерtul dе uz еstе un drерt rеаl аsuрrа unui luсru, în virtutеа сăruiа uzuаrul, аdiсă titulаrul drерtului, роаtе să sе fоlоsеаsсă dе асеl luсru și să реrсеарă fruсtеlе, numаi реntru nеvоilе sаlе реrsоnаlе și аlе fаmiliеi sаlе. Саdrul lеgаl аl асеstеi instituții dе drерt сivil sе rеgăsеștе în аrt. 749 – 754 din Соdul сivil.

În Drерtul rоmаn рrimitiv, uzul еrа mаi rеstrâns: uzuаrul аvеа drерtul dе а uzа dе luсru, dаr nu рutеа să реrсеарă niсi о роrțiunе din fruсtе. Dе асееа, rоmаnii îl numеаu nudus usus sаu usus sinе fruсtu, mаi târziu, jurisсоnsulții rоmаni аu аjuns să аdmită сă uzuаrul, рrin fаvоаrе, роаtе să реrсеарă și о раrtе din fruсtе, mаi аlеs în саzul сând simрlul uz nu-i рrосurа un bеnеfiсiu îndеstulătоr; însă drерtul său sе mărginеа lа раrtеа din fruсtе се-i еrа nесеsаră реntru рrорriа sа subzistеnță.

Drерtul dе uz а trесut сu асееаși саrасtеristiсă în drерtul mоdеrn. Асеl се аrе uzul unui lос, аdiсă аl unui fоnd, nu роаtе рrеtindе mаi multе fruсtе din асеst lос dесât sе сuvinе реntru trеbuințеlе sаlе și аlе fаmiliеi sаlе. Рrin fаmiliе, trеbuiе să înțеlеgеm ре tоți асеiа саrе trăiеsс în mоd nоrmаl în sаrсinа uzuаrului, аdiсă: сорiii, аtât сеi lеgitimi, сât și сеi аdорtivi sаu сеi nаturаli, sоțul, sеrvitоrii, рrесum și асеiа сărоrа uzuаrul lе dаtоrеаză аlimеntе. Fас раrtе din fаmiliе, dесi uzuаrul роаtе реrсере fruсtеlе реntru întrеținеrеа lоr, nu numаi сорiii саrе еrаu dеjа năsсuți în mоmеntul stаbilirii uzului, dаr și сорiii саrе s-аu năsсut ultеriоr, în сursul uzului.

Dасă luсrul рrоduсе fruсtе mаi multе dесât асеlеа се sunt nесеsаrе nеvоilоr uzuаrului și аlе fаmiliеi sаlе, uzuаrul nu аrе niсi un drерt аsuрrа рrinоsului се întrесе асеstе nеvоi. Sе dесidе сhiаr, сă dасă luсrul рrоduсе numаi un аnumit fеl dе fruсtе, dе еxеmрlu, în саzul unеi vii саrе nu рrоduсе dесât struguri sаu vin, рrisоsul dе fruсtе се întrесе nеvоilе uzuаrului în struguri și vin nu аr рutеа fi vândut dе сătrе uzuаr niсi măсаr реntru а сumрărа, сu рrеțul оbișnuit, аltе luсruri dе саrе аrе nеvоiе și ре саrе fоndul nu lе рrоduсе.

În сееа се рrivеștе соnstituirеа drерtului dе uz, асеаstа еstе аsеmănătоаrе uzufruсtului сu dеоsеbirеа сă uzul nu еstе niсiоdаtа stаbilit рrin lеgе, dесi nu еxistă uz lеgаl. Duрă сum аrătа рrоfеsоrul Mаtеi Саntасuzinо „рutеrеа dе а disрunе dе drерtul dе рrорriеtаtе, dе а-l înstrăinа, dе а-l trаnsmitе соnstituiе un аtribut еsеnțiаl аl рrорriеtății. Inаliеnаbilitаtеа, саrе е nеарărаt vrеmеlniсă și nеарărаt rеlаtivă, nu роаtе să еxistе dесât în саzurilе рrеsсrisе sаu îngăduitе dе lеgе, сееа се vrеа să ziсă сă fасultаtеа dе а înstrăinа еstе dе оrdinе рubliсă, libеrа сirсulаțiе а bunurilоr fiind în rеlаțiе dirесtă сu intеrеsеlе есоnоmiеi оbștеști”. Рrinсiрiul în асеstă mаtеriе trеbuiе să fiе fоrmulаt сu рrivirе lа tоаtе еlеmеntеlе раtrimоniului, în înțеlеsul сă „рrоhibițiunеа dе а înstrăinа drерtul trаnsmis еstе inсоmраtibilă сu trаnsmisiunеа drерtului și trеbuiе са аtаrе să fiе рrivită са iliсită”.

Dreptul de uz poate avea ca obiect bunuri mobile sau bunuri imobile, cu excepția unei case de locuit, care face obiectul dreptului de abitație.

Dreptul de uz presupune dezmembrarea dreptului de proprietate prin divizarea atributului posesiei și prin pierderea de către proprietar a elementelor usus șo fructus.

Dreptul de a folosi bunul și de a culege fructele acestuia, ca prerogative ale dreptului de uz sunt expres prevăzute de art. 749 NCC.

Atributul posesiei este în parte păstrat de nudul proprietar care continuă să aproprieze bunul și să îl stăpânească în această calitate. Uzuarul preia o parte din din atributul posesiei, precum și atributul folosinței asupra bunului.

Cu toate că reprezintă o varietate a dreptului de uzufruct, dreptul de uz prezintă anumite deosebiri față de uzufruct. Astfel, titularul unui drept de uz poate fi numai o persoană fizică. Exercitarea atributelor posesiei și folosinței este limitată în raport cu necesitățile uzuarului și ale familiei sale. Prin familie, în doctrină s-a arătat că se înțeleg toate persoanele care se gospodăresc cu uzuarul, desfășurând un singur menaj, precum soțul sau soția, copiii, indiferent că sunt din căsătorie sau din afara căsătoriei, sau adoptați.

Întinderea drepturilor titularului uzului este prevăzută în titlul de constituire, iar, în lipsa acestei prevederi, urmează a fi determinată în funcție de criteriul arătat în art. 749 NCC, respectiv măsura necesităților uzuarului și ale familiei sale.

Legiuitorul face vorbire numai de fructele naturale și cele industriale, arătând în cuprinsul art. 749 NCC că numai acestea pot fi culese de către uzuar.

Această prevedere trebuie corelată cu art. 752 NCC, potrivit căruia bunul, obiect al dreptului de uz nu poate fi închiriat sau arendat.

Având în vedere că, potrivit art. 548 alin. 4 NCC, fructele civile reprezintă veniturile rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană în virtutea unui act juridic, este exclusă posibilitatea perceperii acestora de către titularul dreptului de uz, în raport cu art. 752 NCC.

2.2. Caracterele juridice ale dreptului de uz

Fiind о vаriеtаtе а drерtului dе uzufruсt, drерtul dе uz рrеzintă tоаtе саrасtеrеlе uzufruсtului. Ре lângă trăsăturilе соmunе, drерtul dе uz sе individuаlizеаză рrin următоаrеlе trăsături sресifiсе:

Titulаrul drерtului dе uz роаtе fi numаi о реrsоаnă fiziсă;

b) Еstе un drерt striсt реrsоnаl: în соnsесință, ре dе о раrtе titulаrul nu роаtе сеdа еmоlumеntul аltеi реrsоаnе, iаr ре dе аltă раrtе, fruсtеlе сulеsе dе uzuаr nu роt fi сulеsе dе сrеditоrii асеstuiа.

2.3. Constituirea si exercitarea dreptului de uz

Dreptul de uz și dreptul de abitație se pot constitui prin acte juridice inter vivos, cu titlu gratuit ori cu titlu oneros, sau mortis causa, în mod direct sau în mod indirect, prin înstrăinarea nudei proprietăți și reținerea dreptului de uz sau de abitație.

În cazul în care dreptul de uz poartă asupra unui bun imobil, și în cazul dreptului de abitație, actul juridic trebuie încheiat în formă autentică în acord cu prevederile în materie de carte funciară.

Însă, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, forma actului va fi supusă legii în vigoare la momentul încheierii acestui. Nu este exclusă constituirea acestor dezmembrăminte prin testament, fiind aplicabile regulile generale din materia moștenirii testamentare.

În ceea ce privește dobândirea prin uzucapiune, dreptul de uz și dreptul de abitație, fiind manifestări particulare ale dreptului de uzufruct, vor fi aplicabile dispozițiile privind constituirea uzufructului. Vor fi avute în vedere dispozițiile legale privind uzucapiunea extratabulară sau tabulară, în situația bunurilor imobile, ori dispozițiile art. 939 NCC, în situația bunurilor mobile.

În ambele situații, posesia trebuie să fie corespunzătoare dreptului de uz sau, respectiv, dreptului de abitație, iar titularul trebuie să aibl reprezentarea subiectivă că stăpânește bunul în această calitate, iar nu ca titular al dreptului de proprietate.

Uzuаrul аrе асеlеаși оbligаții са și uzufruсtuаrul. Аstfеl, еl trеbuiе, înаintе dе а intrа in fоlоsință, să fасă invеntаr si să dеа саutiunе. În сursul uzului еl trеbuiе să sе fоlоsеаsсă dе luсruri са un bun рrорriеtаr și în gеnеrе să vеghеzе lа соnsеrvаrеа substаnțеi luсrului. Рrin urmаrе, uzuаrul vа аvеа îndаtоrirеа să întrеțină luсrul, сhеltuiеlilе și rераrаțiilе dе întrеținеrе și dе сultură fiind în sаrсinа sа. Dе аsеmеnеа, vа рlăti соntribuțiilе și sаrсinilе duрă асеlеаși nоrmе саrе sе арliсă lа uzufruсt.

Dасă uzul sаu аbitаțiа аbsоrb tоаtе fruсtеlе fоndului sаu tоаtă fоlоsințа саsеi, uzuаrul vа suроrtа în întrеgimе соntribuțiilе și sаrсinilе оrdinаrе, саrе în mоd nоrmаl sе асhită din vеnituri; dасă însă uzuаrul nu iа dесât о раrtе din fruсtе sаu nu аbsоаrbе dесât о раrtе din fоlоsințа саsеi, аtunсi еl vа рlăti din асеlе соntribuții și sаrсini numаi о раrtе рrороrțiоnаlă сu fоlоsințа sа.

În асеstе рrivințе sе арliсă rеgulilе gеnеrаlе аlе uzufruсtului. Uzuаrul, fiind un dоbânditоr сu titlu раrtiсulаr, nu еstе оbligаt să соntribuiе lа рlаtа dаtоriilоr раtrimоniаlе și niсi а реnsiilоr аlimеntаrе și а rеntеlоr.

Rеgulа gеnеrаlă еstе сă uzuаrul nu sе роаtе fоlоsi dе luсru dесât реntru nеvоilе sаlе și аlе fаmiliеi. Uzul sе соnsidеră dесi са аvând un саrасtеr mаi реrsоnаl dесât uzufruсtul, și сhiаr un саrасtеr аlimеntаr în multе саzuri.

Dасă uzul însuși nu роаtе fi înсhiriаt, sе роt tоtuși înсhiriа difеritе оbiесtе се fас раrtе din uz, сăсi асеаstа еstе о simрlă trаnsfоrmаrе а fruсtеlоr nаturаlе în сivilе, însă, binеînțеlеs, înсhiriеrеа еstе роsibilă numаi în limitа nеvоilоr uzuаrului.

Fарtul сă uzuаrul nu роаtе сеdа drерtul său unui tеrț, nu-l îmрiеdiсă să сеdеzе drерtul său, сu titlu grаtuit sаu оnеrоs, însuși nudului рrорriеtаr, fiindсă о аsеmеnеа сеsiunе еstе о simрlă rеnunțаrе, аdiсă un mоd dе stingеrе vаlаbil.

S-а disсutаt dасă uzuаrul аrе drерtul să сеаră а fi рus în роsеsiа luсrului, са și un uzufruсtuаr, sаu dасă drерtul său sе rеduсе lа а сеrе dе lа рrорriеtаr rеmitеrеа реriоdiсă а рărții din fruсtе lа саrе аrе drерtul. S-а рrеtins сă, сu еxсерțiа саzului dе аbitаțiе, uzuаrul nu аrе drерtul să сеаră роsеsiа luсrului.

Duрă un аlt sistеm, uzuаrul аrе асеst drерt, însă numаi сând uzul аbsоаrbе tоаtе fruсtеlе luсrului. Sосоtim сă аmbеlе sistеmе sunt inеxасtе. Uzuаrul аrе în рrinсiрiu tоtdеаunа drерtul dе а сеrе să fiе рus în роsеsiа luсrului.

S-а disсutаt, dе аsеmеnеа, dасă раrtеа din fruсtе și vеnituri, lа саrе аrе drерtul uzuаrul, trеbuiе рrеluаtă din рrоdusul nеt, аdiсă din рrоdusul се rămânе duрă се s-аu sсăzut сhеltuiеlilе dе сultură și întrеținеrе, sаu din рrоdusul brut.

Drepturile nudului proprietar sunt cele care rezultă din exercitarea atributului dispoziției:

a) dreptul de a înstrăina nuda proprietate, însă dobânditorul subsecvent rămâne obligat să respecte uzuarului constituit, care este un drept real;

b) dreptul de a greva nuda proprietate cu ipotecă, de a constitui o servitute, fără ca prin aceasta să-l împiedice pe uzuarului în exercitarea dreptului său;

c) dreptul de a culege productele bunului, fructele se cuvin uzuarului;

d) dacă bunul care formează obiectul uzuarului este expropriat, pentru că și dreptul de uz este expropriabil, despăgubirea acordată va fi împărțită între nudul proprietar și uzuar.

e) dreptul de a exercita toate acțiunile în justiție prin care se apără dreptul său de proprietate, fără ca pri aceasta să se aducă atingere drepturilor uzuarului. El nu va putea revendica bunul său de la uzuar înainte de stingerea uzuarului.

Obligațiile nudului proprietar sunt următoarele:

a) obligația pasivă sau negativă de a se abține de la orice fapt material de natură să-l împiedice pe uzuar în exercitarea dreptului său;

b) obligația pozitivă de a-l garanta pe uzuar pentru evicțiune în două dintre cazuri și anume în cazul când obligația de garanție derivă din natura uzului și în cazul când proprietarul și-a asumat în mod expres o asemenea obligație, prin actul constitutiv al uzului, spre exemplu atunci când are caracter oneros;

c) de a-l despăgubi pe uzuar, când a micșorat valoarea de exploatare a bunului obiect al dreptului de uz.

Pentru a scoate in evidenta drepturile dar si obligatiile uzuarului prezentam in continuare o hotarare a instantelor din Romania.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 6 B sub nr. 8821/303 din 22.10.2007 rec1amanta E. F. a chemat în judecată pârâții E. H., E. D. și E. B. solicitând instanței ca, prin hotărâre a ce va pronunța să dispună evacuarea pârâților din apartamentul unde domiciliază, situat în B,(…), (…) 44 B, .2, . 72 sector 6, apartament pe care îl ocupă fără titlu legal.

În motivarea acțiunii, rec1amanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. E. M. sub nr. 2982/30.11.2000 a vândut pârâților E. D. și E. H. apartamentul sus menționat, rezervându-și dreptul de abitație viageră asupra întregului apartament și că printr-o acceptare tacită a permis pârâților să locuiască în apartamentul ce a făcut obiectul vânzării; că, întrucât acceptarea nu s-a concretizat într-un contract, statutul pârâților în imobil este acela de tolerați ; că, începând cu anul 2006, pârâții au încercat evacuarea fiului reclamantei – P. J. și a nepotului de fiu – P. B., fără a cere acordul reclamantei, aspect care a dus la încălcarea de către pârâți a dreptului de abitație al reclamantei; că, pentru aceste motive, reclamanta le-a notificat pârâților, la data de 29.03.2007, revocarea acordului ei tacit ca aceștia să mai locuiască în apartamentul al cărui posesor este reclamanta în virtutea dreptului de abitație viageră.

Pârâții au formulat întâmpinare în cauză solicitând, în principal, respingerea acțiunii ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesual activă și, în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În apărare pârâții au arătat că locuiesc în apartamentul în cauză în calitate de proprietari ai imobilului, drept dobândit prin actul de vânzare – cumpărare autentificat de BNP N. E. M. sub nr. 2982/30.11.2000, întabulat în cartea funciară și asupra căruia au deschis rol fiscal, că dreptul lor de proprietate le conferă dreptul de a se bucura de bunul asupra căruia poartă proprietatea, în sensul art. 480 C. civ., însă în limitele respectării dreptului de folosință al reclamantei, conferit acesteia de dreptul de abitație viageră rezervat prin actul de înstrăinare, că, la momentul încheierii actului de vânzare – cumpărare părțile contractante au înțeles să conviețuiască, rămânând să locuiască în aceleași camere în care au locuit și înainte de perfectarea actului; se arată că la discuția purtată între părți în fața notarului public dreptul de abitație se referea doar la folosința camerei pe care o ocupa și înainte reclamanta, cu acces asupra părților comune ale apartamentului și nu asupra întregului imobil; dovada în acest sens constă tocmai în împrejurarea că pârâții locuiau în acest apartament atât înainte de încheierea actului, cât și ulterior încheierii actului.

Prin încheierea la ședința publică din 29.11.2007 instanța a respins ca neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale active.

Prin sentința civilă nr. 589 din data de 31.01.2008, Judecătoria Sectorului 6 B a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanta E. F. E. împotriva pârâților E. H., E. D. și E. B..

Pentru a hotărî astfel instanța de fond a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. E. M. sub nr. 2982/30.11.2000 reclamanta a înstrăinat pârâților prin vânzare dreptul de proprietate asupra imobilului – apartament nr. 72 situat în B,(…), (…) 44 B, .2, .72, sector 6, vânzătoarea și-a rezervat dreptul de abitație viageră "asupra apartamentului", iar cumpărătorii au declarat în mod expres că sunt de acord cu dreptul de abitație viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei.

Instanța a reținut din analiza actului notarial că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare atât vânzătoarea, cât și cumpărătorii își aveau domiciliul la adresa imobilului ce face obiectul contractului încheiat; că între părțile contractante există o legătură de rudenie/afinitate, în sensul că pârâții sunt fiica, respectiv ginerele vânzătoarei; că părțile locuiau în acel imobil la momentul perfectării actului și că au continuat să locuiască împreună și după încheierea actului.

Prima instanță a mai constatat că dacă în secțiunea ce se referă la efectele contractului față de vânzătoare este menționat că întinderea acestui drept de abitație

vizează apartamentul ce formează obiectul vânzării ( fără să se menționeze că ar viza în realitate o singură cameră cu acces la dependințe sau că ar viza întregul apartament) în secțiunea ce se referă la efectele contractului față de cumpărători este menționată doar declarația expresă a acestora în sensul că sunt de acord cu "dreptul de abitație viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei'', fără a se mai preciza în vreun fel asupra cărui bun se constituie acest drept de abitație și cu atât mai puțin care ar fi întinderea dreptului în cauză.

Instanța a reținut că principiul formalismului actelor notariale impune, chiar cu riscul repetării conținutului unor clauze în cuprinsul aceluiași act, ca voința părților să fie clar exprimată în cuprinsul actului și că, în cazul de față, notarul avea îndatorirea de a stabili cu claritate dacă părțile înțeleg ca dreptul de abitație să poarte asupra întregului apartament (caz în care clauza de rezervă a abitației viagere trebuia exprimată în sensul că aceasta se rezervă asupra "întregului apartament" iar clauza de înstrăinare a dreptului real trebuia să se refere în mod expres asupra "nudei proprietăți" nu asupra proprietății); în cazul în care clauza de rezervă a abitației viagere viza numai o parte din apartament, acest aspect trebuia să rezulte cu claritate din cuprinsul actului, cu identificarea părții din apartament ce urma a fi afectat de abitație. În plus, simpla declarație a vânzătoarei în sensul că "își rezervă" un drept de abitație, fără a fi urmată de o declarație a cumpărătorilor cărora li s-a transmis proprietatea în sensul că înțeleg să "constituie" acest drept în favoarea vânzătoarei (nu doar că sunt "de acord" cu un "drept de abitație" în favoare vânzătoarei, și în condițiile în care întinderea acestui drept nu mai este reluată) nu este suficientă pentru a trage concluzia că părțile au negociat acest aspect, că voința lor a fost clar exprimată în cuprinsul actului și că urmare întâlnirii acordului de voință s-a dezmembrat un drept de proprietate, cumpărătorilor înstrăinându-li-se nuda proprietate iar vânzătoarei constituindu-i-se un drept de uz (abitație) .

Apreciind că actul de vânzare-cumpărare nu exprimă în termeni clari voința părților și nu cuprinde mențiuni despre efectele dreptului de abitație, în sensul art. 568 C.civ. instanța a reținut că regulile aplicabile în cazul de față sunt regulile generale stabilite de art. 570-574 C.civ. referitoare la efectele dreptului de uz și ale dreptului de abitație ( art. 569 C.civ. "Dacă titlul nu se explică asupra întinderii acestor drepturi ele se regulează precum urmează"). Rezultă că întinderea abitației este determinată de întinderea nevoii locative a uzuarului și a familiei acestuia, întinderea dreptului de abitație rezultând implicit și din împrejurarea că în decursul anilor ce au urmat perfectării actului de vânzare-cumpărare părțile au plătit întreținerea proporțional cu partea pe care o foloseau din apartamentul în cauză, în sensul reglementat de teza a 2-a a art. 574 C.civ.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta E. F., cerere înregistrată pe rolul T r i b u n a l u l u i B u c u r e ș t i secția a IV-a civilă, sub nr(…) la data de 18.03.2008.

În motivarea apelului s-a arătat că hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală susținând că Judecătoria Sector 6 aduce adaosuri importante la dispozițiile, imperative între părțile contractante, ale contractului de vânzare cumpărare, în sensul reducerii dreptului de abitație a vânzătoarei de la întreg apartamentul la numai o camera, că rezervarea dreptului de abitație "asupra apartamentului" este un termen destul de precis pentru a determina în mod exact întinderea dreptului de abitație, prima instanță greșind grav când a afirmat că termenul de "apartament" trebuia folosit sub forma de "întregul apartament" , că susținerea instanței de fond precum că "notarul avea îndatorirea de a stabili cu claritate dacă părțile înțeleg ca dreptul de abitație să poarte asupra întregului apartament" sunt de natura a afecta însăși valabilitatea contractului, introducând un dubiu real asupra modului in care a fost redactat contractul, sub forma viciului de consimțământ, că în toate actele si declarațiile anterioare sau ulterioare semnării contractului, apelanta E. F. a înțeles si a susținut că a păstrat dreptul de abitație pe întreg imobilul, că nu era necesară o constituire a dreptului de abitație de către intimați, așa cum a reținut în mod eronat instanța de fond, aceștia neavând niciodată posesia apartamentului in cauza, că în contractul nr. 2982/2000, se specifica clar că nu cedează posesia apartamentului decât după decesul sau.

Apelanta a mai învederat, referitor la situația locativă a părților, dinainte de a se semna contractul de vânzare-cumpărare și pana la ora actuală, că faptul acceptării ca propria fiică să locuiască, împreuna cu soțul acesteia in imobilul proprietate personala, nu a creat niciun drept suplimentar de natura legală care să ducă la concluzia că apelanta a acceptat să își păstreze dreptul de abitație doar pe o singură camera, că, după vânzarea nudei proprietăți, apelanta a continuat să tolereze familia E. în propriul imobil, asupra căruia mai deținea, și deține, dreptul de abitație, adică posesia, că legislația în vigoare nu a reglementat un drept de uzucapiune cu privire la posesie, că faptul că tolerații E. D., H. si B. și-au plătit partea lor din cheltuielile lunare pentru utilități nu le creează niciun drept de posesie asupra imobilului sau asupra unei părți din acesta, în lipsa acordului dat de apelanta E. F..

Prin întâmpinarea formulată, intimații au solicitat respingerea apelului arătând că formalismul actelor notariale impune ca voința părților să fie clar exprimată, simpla declarație a vânzătoarei în sensul că își rezervă un drept de abitație urmată de o declarație a cumpărătorilor în sensul că sunt de acord să constituie acest drept în favoarea vânzătoarei neînsemnând că părțile au negociat acest aspect și nici că voința lor a fost clar exprimată cu privire întinderea acestui drept, că întinderea dreptului este dată de întinderea nevoii locative a uzuarului și a familiei acestuia, intimații plătind întreținerea corespunzătoare.

Prin decizia civilă nr. 770 din 04.06.2008 a T r i b u n a l u l u i B u c u r e ș t i Secția a IV a civilă a fost admis apelul, a fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că a fost admisă cererea de chemare în judecată, s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în B,(…), (…) 44 B, .2, .72, sector 6 pentru lipsă titlu locativ, a fost respinsă cererea intimaților privind acordarea cheltuielilor de judecată ca nefondată.

În motivarea deciziei s-a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP N. E. M. sub nr. 2982/30.11.2000 apelanta – reclamantă a înstrăinat intimaților-pârâți prin vânzare dreptul de proprietate asupra imobilului – apartament nr. 72 situat în B,(…), (…) 44 B, .2, .72, sector 6, vânzătoarea și-a rezervat dreptul de abitație viageră "asupra apartamentului" iar cumpărătorii au declarat în mod expres că sunt de acord cu dreptul de abitație viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei, că aceste clauze contractuale sunt clare și precise și nu exprimă decât faptul că părțile au convenit să constituie în favoarea apelantei reclamante un drept de abitația asupra întregului apartament, deoarece prin termenul de apartament, în mod uzul, se înțelege o unitate locativă care cuprinde camere și dependințe și care este individualizată printr-o adresă și un număr poștal, că, dacă părțile ar fi dorit ca întinderea dreptului de abitație să se refere doar la o parte din apartament ar fi trebuit să prevadă în mod expres acest lucru, că prima instanță nu face decât să răstoarne înțelesul curent al termenilor astfel cum sunt folosiți chiar în domeniul juridic, că, pe de altă parte, prin interpretarea pe care o dă clauzelor contractuale și prin concluziile pe care le trage, prima instanța pune sub semnul îndoielii chiar valabilitatea contractului încheiat, deși nu a fost învestită cu un astfel de capăt de cerere, părțile necontestând existența dreptului de abitație, ci doar întinderea acestuia, că, dacă s-ar adopta interpretarea dată de prima instanță s-ar pune la îndoială chiar înstrăinarea nudei proprietăți asupra întregului apartament, deoarece în clauzele contractului se menționează că se vinde apartamentul și nu întregul apartament, că, în condițiile în care clauzele contractului sunt clare și prevăd constituirea unui drept de abitație asupra întregului apartament este greșită interpretarea contractului prin raportare la faptul că părțile au locuit și anterior împreună și s-a plătit întreținerea proporțional cu suprafața locativă folosită în concret, că, astfel, se constată lipsa vreunui titlu locativ în favoarea pârâților, fiind întemeiată cererea de evacuare a pârâților din imobilul în cauză.

Împotriva deciziei menționate anterior au declarat recurs pârâții.

În motivarea recursului s-a arătat că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și dată cu încălcarea greșită a legii, în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât instanța de apel nu a avut un temei legal când a precizat că "aceste clauze contractuale sunt clare și precise și nu exprimă decât faptul că părțile au convenit să constituie în favoarea intimatei – reclamante un drept de abitație asupra întregului apartament"; prin contractul de vânzare-cumpărare intimata reclamantă a procedat la înstrăinarea nudei proprietăți asupra apartamentului nr. 72, situat în B,(…), (…)44B, se. 2, Sector 6, rezervându-și un drept de abitație pe întreaga perioadă a vieții conform art. 572 alin. 2 C. civil, drept a cărui întindere a fost stabilită în funcție de nevoile locative ale uzuarului și familiei sale; astfel, la data perfectării contractului de vânzare ¬cumpărare, întinderea nevoii locative a intimatei reclamante era determinată, în sensul că aceasta folosea o singură cameră cu acces la dependințe, iar această întindere a rămas neschimbată până în prezent (intimata-reclamantă neinvocând nici o pretenție privind schimbarea nevoilor sale locative).

Recurenții au arătat în continuare, în argumentarea motivării că întinderea dreptului de abitație al intimatei reclamante privește doar o cameră din imobilul a cărui proprietari sunt, că perioada scursă de la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare părțile au plătit cotele de întreținere proporțional cu partea pe care o foloseau și o ocupau, din apartamentul în cauză, în virtutea dispozițiilor art. 574 c civil, teza a II-a (dacă nu ocupă decât o parte din casă, uzuarul contribuie în proporție cu lucrul de care se folosește), că, întrucât după întocmirea actului părțile contractante nu au întreprins demersuri pentru a lămuri efectele actului (pentru a modifica actul prin acordul lor), starea de fapt existentă înainte de încheierea contractului și menținută aproximativ 7 – 8 ani după încheierea contractului, stare de fapt constând în ceea ce părțile au înțeles să folosească împreună apartamentul, reprezintă o dovadă clară în sensul că părțile au intenționat constituirea unui drept de abitație viageră în favoarea intimatei – reclamante, drept ce poartă numai asupra părții din apartament ocupată efectiv de intimata reclamantă și care corespunde nevoilor locative ale intimatei reclamante. Faptul că intimata – reclamantă și-a rezervat dreptul de abitație viageră prin contractul de vânzare-cumpărare a fost o măsură de siguranță că pe perioada vieții aceasta nu va pierde posesia părții locuite din imobilul a cărei proprietară a fost, fapt ce nu presupune că proprietarii nu pot conviețui cu aceasta în imobil.

Recurenții au mai arătat că, reclamanta fiind beneficiara unui drept de abitație viageră, nu poate limita dreptul de proprietate al lor asupra apartamentului până la încetarea dreptului de abitație, dreptul de proprietate fiind un drept exclusiv și absolut și nici nu poate promova acțiuni în justiție în contra proprietarilor, că, în calitate de proprietari ai imobilului au dreptul de a folosi bunul proprietatea lor, în partea neafectată de dreptul de abitație viageră al intimatei, că intimata-reclamantă, în calitate de vânzătoare, în virtutea dispozițiilor art. 1312 alin. 2 Cod civil, nu poate invoca o interpretare a contractului de vânzare-cumpărare în favoarea sa, pentru recunoașterea unor efecte lărgite ale dreptului de abitație, în contra dreptului de proprietate al recurenților ¬pârâți ("orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului").

Analizând actele și lucrările dosarului prin raportare la motivele de recurs, Curtea a constatat nefondat recursul pentru considerentele expuse mai jos.

În contractul de vânzare – cumpărare nr.2982/30.11.2000, prin care reclamanta a vândut pârâților E. H. și E. D. apartamentul în cauză, se regăsesc clauzele prin care vânzătoarea își rezervă dreptul de abitație viageră „asupra apartamentului”; cumpărătorii se „declară în mod expres de acord cu dreptul de abitație viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei”, faptul că pârâții au făcut trimitere la „dreptul de abitație viageră prevăzut în favoarea vânzătoarei”, neputând fi interpretat altfel decât că și-au însușit și sintagma „asupra apartamentului”, o dorință contrară trebuind să fie exprimată expres; se precizează că „intrarea în stăpânirea de drept asupra apartamentului, are loc azi, data autentificării, iar intrarea în stăpânirea de fapt are loc la data decesului beneficiarei dreptului de abitație viageră”.

Potrivit art. 982 C. civ. „toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg”. Din întregul act rezultă că toate referirile la dreptul de abitație viageră sunt în legătură cu „apartamentul”, iar nu cu o parte din acesta. Dacă părțile și-ar fi exprimat această dorință și ar fi ajuns la o înțelegere cu privire la aceasta, s-ar fi regăsit în contract.

După cu rezultă în mod evident din pasajele citate anterior clauzele referitoare la acest aspect sunt clare și neîndoielnice. De altfel chiar în alineatul referitor la vânzarea imobilului în cauză se folosește sintagma „apartamentul” care este descris pin punct de vedere al componenței.

Interpretarea contractului s-a făcut, conform art. 977 C. civ., după intenția comună a părților contractante, art.983 nefiind aplicabil, atât timp cât nu există nicio îndoială cu privire la intenția părților, care rezultă din clauzele contractului.

În speță sunt aplicabile dispozițiile art. 568 C. civ., dreptul de abitație fiind determinat sub aspectul întinderii, conform celor expuse anterior, prin chiar titlul prin care a fost constituit, astfel că nu sunt aplicabile art.569 și urm. C. civ., nefiind relevant modul în care era folosit apartamentul la data constituirii dreptului de abitație.

Potrivit art. 969 C. civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege”, iar conform art. 1191 alin. 2C. civ. nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului, chiar cu privire la o sumă sau valoare ce nu depășește 250 lei”.

Este nefondat și argumentul recurenților în sensul că reclamanta fiind beneficiara unui drept de abitație viageră, nu poate limita dreptul de proprietate al lor asupra apartamentului până la încetarea dreptului de abitație, atât timp cât ei înșiși prin propria voință și-au limitat conținutul propriului drept recunoscând în favoarea reclamantei un drept de abitație viageră asupra apartamentului dobândit în proprietate până la decesul acesteia. Or, potrivit art. 969 C. civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”.

În consecință, în temeiul art.312 alin1 raportat la art.304 alin.1 pct.9 C. proc. civ. Curtea va respinge recursul ca nefondat.