Consecintele Incetarii Raporturilor Contractuale de Locatiune

Drept

Consecintele Incetarii Raporturilor Contractuale de Locatiune

Byadmin ianuarie 1, 2024

CUPRINS:

INTRODUCERE

1. DISPOZIȚII GENERALE PRIVIND CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE.

1.1 Unele aspecte privind istoricul contractului de locațiune

1.2.Noțiunea și caracterele juridice ale contractului de locațiune

1.3.Importanta și delimitarea contractului de locațiune de alte contracte civile

1.4 Varietățile contractului de locatiune

1.5 Concluzii,propuneri și recomandări

2. CARACTERISTICA JURIDICĂ A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE.

2.1 Obiectul și forma contractului de locațiune

2.2 Părțile contractului de locațiune și atribuțiile acestora

2.3 Termenul și scopul contractului de locațiune

2.4 Contractul de sublocațiune și cesiunea locațiunii

2.5 Concluzii,propuneri și recomandări

3. EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE.

3.1 Efectele încheierii contractului de locațiune

3.2 Efectele neexecutării sau executării necorespunzătoare a contractului de locațiune

3.3 Consecințele încetării raporturilor contractuale de locațiune

3.4 Concluzii,propuneri și recomandări

4. REPERTORIU PRACTIC

CONCLUZII GENERALE

BIBLIOGRAFIE

ANEXE

INTRODUCERE

Teza de licență cu tema Contractul de locațiune, reprezintă o analiză teoretică și practică privind mecanismul locațiunii și raporturile contractuale în această materie.

În cadrul tezei de licență mi-am propus și am realizat identificarea și tratarea a numeroase probleme de drept în materia contractului de locațiune și a varietăților acestuia, ce vizează atât normele legislative din România, cât și din Republica Moldova (cuprinse în codurile civile și legile speciale), totodată abordând și problemele de drept semnalate în special în doctrinele din cele două țări, precum și în doctrinele din alte țări europene.

Actualitatea temei:

Actualitatea temei se întemeiază pe procesele pozitive care au avut loc în domeniul vieții sociale și economice ale țării noastre, pe lipsa de acte normative ce reglementează noile relații sociale cu privire la proprietatea privată, locațiuniea acesteia, ce determină modul de viață al cetățenilor în ultimii zece ani. Tema respectivă mai este actuală și prin faptul că reprezintă o analiză teoretică- normativă și practică privind mecanismul locațiunii și raporturile contractuale în această materie. În ultimii 15 ani, atât legislația României, cât și a Republicii Moldova, a înregistrat, deși lent, unele modificări, între care cele mai importante se referă la: intrarea în vigoare în iunie 2002 a noului Cod civil al Republicii Moldova; adoptarea de către Senatul României în septembrie 2004 a Proiectului Noului Cod civil român; adoptarea unor legi speciale referitoare la închirierea de locuințe ori arendare.

Cu toate acestea, analiza textelor de lege scoate în evidență necesitatea unor completări și modificări (unele chiar ample și urgente), în vederea realizării unei reglementări la zi, mai eficiente și real sau egal protectoare pentru părțile contractante. De aceea mi-am propus analiza acestei teme în cadrul tezei de licență și anume pentru a analiza lacunele acestui tip de contract și ajustarea lui la necesitățile societății la ziua de azi. Astfel, efortul depus, și materializat în rezultatele prezentei lucrări, oglindesc preocuparea noastră de a îndeplini un rol indispensabil: acela de a veni în sprijinul legiuitorului prin formularea de recomandări sau propuneri exprese de modificare a textelor de lege, care să constituie soluții pentru a da o eficiență mai mare dispozițiilor legale în această materie.

Această temă este actuală atît din punct de vedere teoretic cît și practic.

Scopul și obiectivele temei:

Scopul propus prin prezenta teză este realizarea unui salt calitativ al normelor ce reglementează contractul de locațiune și varietățile acestuia, prin propunerea de soluții la problemele de drept identificate ori dezbătute în doctrina de specialitate, sau prin conturarea unor puncte de reper teoretice, pentru obținerea unor astfel de soluții.

Și anume, identificând existența unor contradicții în cadrul dispozițiilor în materie, ori, pe alocuri chiar neconstituționalitatea unora dintre acestea, identificând unele lacune legislative care au creat și creează încă dificultăți instanțelor judecătorești chemate să soluționeze litigiile în această materie, ne-am propus ca scop semnalarea și analiza acestora în cadrul lucrării, și avansarea unor opinii proprii.

Analizând legislația ce reglementează contractul de locațiune și a varietăților acestuia, doctrina și practica judiciară, în comparație cu legislația și doctrina altor state, am parcurs următoarele obiective:

analiza conținutului contractului de locațiune, în special din perspective legislației Republicii Moldova;

perfecționarea și eficientizarea cadrului legal în acest domeniu prin avansarea de propuneri de lege ferenda;

aprofundarea și reconfigurarea unor teorii doctrinare actuale privind esența și conținutul contractului de locațiune.

Pentru atingerea scopului și obiectivelor tezei de licență au fost elaborate și efectuate numeroase sarcini, inclusiv: analiza actelor normative și izvoare științifice din domeniul dreptului civil și comercial al locațiunii; stabilirea și formularea bazelor conceptuale referitoare la locațiune, cu evidențierea caracterelor specifice; reflectarea punctelor de vedere remarcabile ale autorilor doctrinari autohtoni privind problemele de drept în această materie, cadru în care ne-am expus opiniile personale; propunerea de soluții de rezolvare a problemelor de drept identificate; efectuarea cercetărilor sub aspectul dreptului comparat.

Suportul metodologic:

La elaborarea tezei de licență în calitate de bază metodologică au servit metoda sistematică, istorico-juridică, metoda de analiză și sinteză, metoda comparativă, inducția și deducția, metoda statistică, și alte metode general-științifice, toate cercetările efectuate fiind îndreptate spre asigurarea simplității și certitudinii conținutului lucrării.

Astfel, între autorii de referință amintim: Hamangiu, C.; Georgean, N.; Alexandresco Dimitrie; Rosetti-Bălănescu, I.; Băicoianu, Alexandru; Cantacuzino, Matei B.; Barach Eugen; Deak, Francisc; Bârsan, Corneliu; Stătescu, Constantin; Beleiu, Gheorghe; Stoica, Valeriu; Macovei, Codrin; Cosmovici, Paul Mircea; Deleanu, Ion; Filipescu, Ion P.; Perju, Pavel; Plastara, G.; Oancea, Dan; Maravela, Gabriel Titus; Filipescu, Andrei I.; Bică, Valer Vasile; Prescure, Titus; Motica I. Radu; Stănciulescu, Liviu; Safta-Romano, Eugeniu; Moțiu, Florin; Molcuț, Emil; Hanga, Vladimir; Dogaru Ion; Turianu, Corneliu; Turculeanu, Ion; Chibac, Gheorghe; Cimil, Dorin; Malanciuc, Ion; Bloșenco, Andrei; Buruiană, Mihail; Efrim, Oleg; Eșanu, Nicolae; Eugenia, Cojocari; Băieșu, Aurel; Rotari, Alexandru; Berthiau, D.; Bénabent, A.; Loyers Ann; Jérôme Huet; Mazeaud Henri et Leon; Planiol, G. Ripert; Benotti, G.; Galano, F.; Voelskov R. Etc

La elaborarea cercetărilor au stat la baza normativ-legislativă în primul rînd Constituția Republicii Moldova și a României, precum și pentru comparație Codurile Civile ale altor țări ca Franța, Italia, Canada, Germania, Austria.

Structura lucrării:

Acestă teză de licență are un volum de 60 de pagini, și este divizată în următoarele compartimente: introducere, unde se descrie în general lucrarea de față, și 3 capitole teoretice și unul practic, concluzie, bibliografie.

Capitolul I, intitulat “Dispoziții generale cu privire la contractual de locațiune”,la acest compartiment am încercat să redau istoricul apariției și specificul contractului de locațiune și am încercat să fac o caracteristică generală a acestui tip de contract ,analizînd informații despre evoluția istorică,legislația care reglementează acest tip de contract etc.

Al II-lea capitol – “Caracteristica juridică a contractului de locațiune” este dedicată în totalitate analizei aprofundate a conținutului contractului și particularitățile acestuia .

Capitolul III, “Încetarea contractului de locațiune ” sunt descrise soarta oricăror îmbunătățiri în contractual de locațiune, precum și prevederi cu privire la încetarea, modificarea și rezilierea contractului de locațiune și consecințele acestuia.

Și ultimul capitol,care este unul practic, Capitolul IV, îl reprezintă unele analize practice ale contractului de locațiune în raport cu cunoștințele obținute pe bancile facultății și în cadrul stagiului de practică de documentare pentru teza de licență.

În compartimentul concluzie sunt sintetizate principalele obiective și propuneri, în vederea eficientizării reglementării contractului de locațiune, precum și concluzii proprii cu privire la unele prevederi din domeniu. La anexe, urmează a fi anexate mostre de pe contractele de locațiune,realizate în perioada deșfășurării practicii de documentare, și spețe la această materie.

DISPOZIȚII GENERALE CU PRIVIRE LA CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE.

Unele aspecte de ordin istoric ale contractului de locațiune

După cum ne tratează legislația și doctrina din domeniul dreptului civil, contractul de locațiune a bunurilor materiale a apărut încă din timpurile cele mai vechi. Odată cu dezvoltarea comerțului și relațiilor economice apare necesitatea existenței contractului de locațiune. Aceasta se datorează faptului că încă din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfășurarea activității sale de producție a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariția acestui tip de contract civil – contractul de locațiune a dat posibilitatea realizării activității umane datorită bunurilor transmise în folosința și / sau posesia temporară.

Vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosință teporară a unor bunuri străine contra plată utiliza termenul general de „Contract de încheriere a bunurilor”, în care locatorul se obligă să transmită locatarului în folosință temporară contra plată anumite bunuri. Termenul „Contract de închiriere a bunurilor”, era reprodus din legislația fostei URSS. Același termen se folosea și în codurile altor republici unionale. Termenul arendă a fost legiferat prin Decretul Prezidentului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 “Cu privire al arendă și relații de arendă”, iar ulterior prin Bazele legislației URSS și a republicii unionale cu privire la arendă din 23 noiembrie 1989.[33] În art.1 se indică faptul că arenda reprezintă o posesiune și folosință temporară, contra plată, bazată pe contract a terenurilor și altor resurse naturale, a întreprinderilor și altor complexe patrimoniale, la fel și altor bunuri, necesare arendașului pentru exercitarea de sine stătătoare a unei activități economice sau de altă natură.

Din această definiție putem deduce că termenul “arendă” se utiliziază la posesiune și folosință temporară a unor obiecte și pentru anumite scopuri. Respectiv, primordial pentru folosirea termenului de “arendă” era necesară existența unui obiect al relațiilor juridico-civile și utilizarea lui într-o activitate economică sau de altă natură cu scopul de a obține anumite venituri.

Un sens diferit a noțiunilor de “închiriere a bunurilor” și “arendă” li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei și Elveției. Astfel, prin “arendă” se subînțelege contractul în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci și dreptul de a culege fructele. Pe baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerț și industriale.[34] În România, potrivit art.2 al Legii arendării (în continuare, Legea XVI/1994), ”prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător de bunuri agricole, denumit arendator, și arendaș,cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți ”.

O astfel de tratare și aplicare a noțiunilor de “închirierea a bunurilor” și “arendă” găsim și în noul Cod civil al RM din 6 iunie 2002 [35], în care se utilizează un termen nou pentru legislația națională – contracul de locațiune, fapt care poate fi considerat ca o reușită obține anumite venituri.

Un sens diferit a noțiunilor de “închiriere a bunurilor” și “arendă” li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei și Elveției. Astfel, prin “arendă” se subînțelege contractul în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci și dreptul de a culege fructele. Pe baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerț și industriale.[34] În România, potrivit art.2 al Legii arendării (în continuare, Legea XVI/1994), ”prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător de bunuri agricole, denumit arendator, și arendaș,cu privire la exploatarea terenurilor agricole, pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți ”.

O astfel de tratare și aplicare a noțiunilor de “închirierea a bunurilor” și “arendă” găsim și în noul Cod civil al RM din 6 iunie 2002 [35], în care se utilizează un termen nou pentru legislația națională – contracul de locațiune, fapt care poate fi considerat ca o reușită a noului Cod civil. Conform art. 875 CC, prin contractul de locațiune, o parte se obligă să dea celeilalte părți un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Prin arendă, în baza art.911 CC, înțelegem contractul încheiat intre o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri și alte bunuri agricole – și altă parte cu privire la exploatarea acestora pe o dată determinată și la un preț stabilit de părți. Astfel, este tratată noțiune de arendă și în Legea cu privire la arendă în agricultură din 15 mai 2003 . Prin urmare aplicarea unui sau altui termen după noua legislație civilă națională depinde de 2 criterii: obiectul contractului și destinația sa.

Începînd cu anul 1989, în toate domeniile economiei naționale, în activitatea de antreprenoriat, în actele normative naționale și în practica judiciară, termenul “închiriere” a fost înlocuit cu termenul ”arendă”, fapt care ,după părerea mai multor autori, nu este prea correct. Termenul universal trebuei să devină cuvîntul “locațiune” , termen care urmează a fi aplicat ori de cite ori este vorba de închirierea unui bun. Această regulă generală poate avea doar o singură excepție de ordin terminologic. Cînd obiectul contractului este un teren sau alte bunuri agricole, este necesar de utilizat termenul “arendă”. Respectiv, urmează a fi aplicate și normele de drept, fapt care va exclude întrebuințarea greșită a termenilor juridici. Numai în asemenea mod va circula termennologia corectă, care va corespunde legislaței naționale. Mai mult ca atit este necesar de menționat ca în unele state ,ca Federația Rusă nu se face distincție dintr noțiunea de “locațiune” și „arendă”. Atfel,conform art.606 Cod civil al Federație Ruse, în baza contractului de arendă (locațiune) arendatorul (locator) se obligă să transmită arendașului (locatarului) un bun contra plată în posesiune și folosință temporară. Ceea ce pare a fi mult mai adecvat, din punct de vedere juridic. În același timp, utilizarea în RM a diferitelor termeni nu ridica mari probleme,ci doar este necesar de determinat corect în ce cazuri urmează a fi aplicat.

În fine, conchidem că din punct de vedere istoric, reglementările succesive ale contractului de locațiune au demonstrat că importanța bunului locat determină de regulă și forma contractului, legiuitorul instituind indirect, prin intermediul formei, instrumente menite să protejeze părțile si bunurile acestora față de intențiile nu întotdeauna bune ale co-contractanților. Însă nu în toate cazurile valoarea economică și socială a bunului atrage o atare consecință. Mai degrabă această concluzie logică este caracteristică dreptului modern. În vechime, cu excepția dreptului roman din republică, legiuitorul nu se folosea de solemnități pentru a asigura securitatea circuitului civil, rolul acestora menținându-se mai mult sub aspectul consolidării în gândirea contractanților a unei imagini a dreptului cât mai complicată, cu tente divine, necunoscute omului.

1.2 Noțiunea și caracterele juridice ale contractului.

În dreptul actual românesc și al Republicii Moldova, noțiunea de locațiune se folosește atât pentru darea, cât și pentru luarea în locațiune, dreptul francez și italian folosind noțiunile de „louage de choses”, denumit în Codul civil „bail”, respectiv „locazione”, termen folosit atât pentru închirierea de bunuri mobile, cât și pentru cea de bunuri imobile – de exemplu „locazione di immobili urbani” (închirierea de locuințe).

Cât privește termenul locativ, în doctrina românească [14, p.74] se precizează că acesta este derivat al termenului locațiune, iar nu al termenului locuință, astfel că, nu numai locuințele sunt spații locative, ci și spațiile cu o altă destinație decât aceea de locuință.

În vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosința temporară a unor bunuri străine contra unei plăți se utiliza termenul general de “Contract de închiriere a bunurilor”. De aici definirea contractului de închiriere a bunurilor dată de art. 278 din Codul civil – potrivit căruia în baza contractului de închiriere a bunurilor, locatorul se obliga să transmită locatarului în folosință temporară, contra plată, anumite bunuri – termen reprodus din legislația fostei URSS, care era de asemeni folosit și în codurile civile ale altor republici unionale [15, p. 119].

Cât privește termenul de “arendă”, după cum se știe, acesta a fost legiferat prin Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 “Cu privire la arendă și relații de arendă”, iar ulterior prin Bazele legislației URSS și ale Republicilor unionale cu privire la arendă din 23 noiembrie 1989, unde, în art.1 se indica faptul că arenda reprezintă o posesie și folosință temporară, contra plată, bazată pe contract a terenurilor și a altor resurse naturale, a întreprinderilor și altor complexe patrimoniale, la fel și a altor bunuri,

Din această definiție se poate deduce că termenul “arendă” se utiliza la po-sesiunea și folosința temporară a unor bunuri pentru anumite scopuri. Respectiv, primordială pentru folosirea termenului “arendă” era existența unui obiect al relațiilor juridico-civile și utilizarea lui într-o activitate economică sau de altă natură cu scopul de a obține anumite venituri.

Un sens diferit noțiunilor de “închiriere a bunurilor” și “arendă” li se atribuie prin normele unor state europene, ca de exemplu cele ale Germaniei și Elveției. Astfel, prin “arendă” se subînțelege contractul în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a bunurilor, ci și dreptul de a culege fructele lui. Pe baza arendei sunt închiriate întreprinderi de comerț și industriale.

O astfel de tratare și aplicare a noțiunilor de “închiriere a bunurilor” și “arendă” găsim și în noul Cod civil al Republicii Moldova din 6 iunie 2002, în care se utilizează o sintagmă nouă pentru legislația națională, contractul de locațiune, fapt care poate fi considerat ca o reușită a noului Cod civil.

Prin contractul de locațiune, o parte (locatorul) se obligă să dea celeilalte părți (locator) un bun determinat individinual în folosință temporară, iar aceasta se obligă să plătească chiria (art.875 CC). Analogic este definită locațiunea și în Codul civil romîn. Astfel, în baza art.1411 CC al României, locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte părți folosința unui lucru pentru un timp determinat, drept un preț determinat. În doctrina română contractul de locațiune este considerat acel contract prin care o persoană, numită locatar,să-i asigure folosința temporară unui lucru, în schimbul unei sume de bani, numită chirie. Din definiția legală rezultă că cele mai importante semne ale locațiunii sunt: bunurile care se dau în folosință și posesiune temporară sau numai în folosință temporară; obiectul acestui contract pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumabile, deoarece folosința temporară presupune restituirea lor după încetarea contractului; dreptul de proprietate asupra bunului folosit nu-i aparține persoanei care o folosește, ci altei persoane care este proprietarul acestori bunuri.

Se observă aici asemănarea dintre concepția legiuitorului Republicii Moldova, cu cea a legiuitorului american, care alături de termenul „folosință”, îl folosește și pe acela de „posesiune”, pentru a defini în Codul civil noțiunea de contract de locațiune.

În Secțiunea 1925-1936.5 din cadrul Capitolului I, Codul civil al statului California, legiuitorul american definește închirierea ca fiind contractul prin care o parte dă celeilalte posesia și folosința temporară a proprietății sale, alta decât banii, în schimbul unei contravalori, cu obligația pentru ultimul de a returna în viitor primului bunul închiriat.

După cum se observă, în ce privește contraprestația locatarului, nici legiuitorul american nu aduce vreo limitare, prin contravaloarea de care vorbește în cadrul articolului 1925, lăsând să se înțeleagă că aceasta poate consta și în altceva decât o sumă de bani, similitudinea cu prevederile Codului civil român („…drept un preț determinat” – art. 1412) sau al Republicii Moldova – „… iar acesta se obligă să plătească chirie. – art. 875 C.civ.”), fiind evidentă.

Noțiunea contractului de locațiune, provine de la verbul din limba latină locare – a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există și verbul conducere – a lua cu chirie, motiv pentru care contractul este denumit locatio – conductio. În limba română noțiunea de locațiune se folosește atât pentru darea, cât și pentru luarea în locațiune.

În vechiul Cod civil al Republicii Moldova pentru folosința temporară a unor bunuri străine contra unei plăți se utiliza termenul general de “Contract de închiriere abunurilor ”. De aici definirea contractului de închiriere a bunurilor dată de art. 278 dinCodul civil – potrivit căruia în baza contractului de închiriere a bunurilor, locatorul se obliga să transmită locatarului în folosință temporară, contra plată, anumite bunuri – termen reprodus din legislația fostei URSS, care era de asemeni folosit și în codurile civile ale altor republici unionale. Sub acest aspect reglementarea din Republica Moldova, este în sensul că durata maximă pentru încheierea contractului de locațiune este maxim 99 de ani, optica legiuitorului Republicii Moldova fiind așadar diferită (mai permisivă) față de cea avută în vedere de legiuitorul român la elaborarea Proiectul Noului Cod civil , motiv pentru care apreciem că legiuitorul ar putea repune în discuție această prevedere legală în vederea modificării ei, într-un mod similar reglementării din Codul civil al Republicii Moldova.

Caracterele juridice ale locațiunii:

Sinalagmatic, întrucît dă naștere la drepturi și obligații pentru ambele părți: locatorul se obligă să asigure folosința temporară a bunului închiriat , iar locatarul se obligă să plătească chirie.

Titlu oneros, întrucît în schimbul folosinței bunului se plăteste o chirie determinată sau cel puțin determinabilă. În cazul în care folosința bunului ar fi dată fără obligația unei chirii, nu am fi în prezența unei locațiuni, ci a unui contract de comodat.

Comutativ, în care existența întinderii obligațiilor nu depinde de întîmplare și deci, nu există șanse de cîștig sau pierdere pentru părți.

Consensual, care se încheie prin acordul reciproc de voință a părților,fără vreo formalitate.

Translativ de folosință.

Spre deosebire de contractul de vînzare-cumpărare, prin contractul de locațiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosință și posesiune temporară asupra bunului închiriat. Aceasta înseamnă că locator poate fi și o altă persoană decît proprietarul bunului și că riscul pierii fortuite se suportă de către locator. Nefiind un contract translativ de proprietate, riscul pieirii lucrului din caz de forțămajoră sau caz fortuit va fi suportat de către locator, potrivit regulii res perit domino.

Cu executare succesivă în timp, presupunînd executarea prin mai multe prestații

eșalonate în timp. Durata folosirii bunului este de esența locațiunii, locatorul asigură folosirea bunului pînă la încetarea contractului, iar chiria este calculată după durata folosinței și timpul se are în vedere dacă ea s-a fixat în mod global. Elementul „timp” reprezentînd esența contractului de locațiune, chiria stabilindu-se pe unitatea de timp (lună, trimestru, an etc.). Durata contractului poate fi determinată sau nedeterminată, însă nu poate fi veșnică.

Conform legislației în vigoare a Republicii Moldova, contractul de locațiune se încheie pe un termen care nu poate depăși 99 de ani [87, p.125], acesta putând fi, însă, încheiat și pe un termen nedeterminat, concluzie la care se ajunge după analiza art. 904 alin. 1 CC al RM, conform căruia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pentru un termen nedeterminat. La fel, din analiza art. 905 alin. 1 C. civ. al RM, rezultă că rezilierea contractului de locațiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile. Totodată, prin lege sau contract poate fi prevăzut și un alt termen de preaviz de reziliere în cazul contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

În practica din Republica Moldova, contractele de locațiune se încheie de obicei pe o durată de 1 an, 3 sau 5 ani, și mai rar pe un termen mai îndelungat, durata contractului de locațiune putând fi determinată prin contract sau nedeterminată, dar nu perpetuă, veșnică.

Încheierea contractului de locațiune pe un termen nedeterminat este admisă și în legislația altor state. Spre exemplu, conform art. 610 alin. 2 Din Codul civil al Federației Ruse, dacă termenul contractului de locațiune nu este determinat, contractul de locațiune este considerat ca fiind încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un aviz de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru bunurile mobile. Totodată prin lege sau contract, poate fi prevăzut și un alt termen de preaviz de reziliere în cazul contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

Locațiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosință imobiliară) cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic, sunt prohibite de lege (art. 1415 C. civ.). În principiu, durata contractului se stabilește liber, prin consimțământul părților. În anume domenii însă, legiuitorul intervine prin prorogări legale.

Cu privire la una din regulile specifice contractului de locațiune, și anume aceea a restituirii bunurilor închiriate, de subliniat ar fi că de la această regulă generală există o excepție care este prevăzută pentru cazurile transmiterii în locațiune a întreprinderii drept complex patrimonial unic.

Astfel, în art. 3 al Legii Republicii Moldova nr. 642-XII din 14 ianuarie 1995 “Cu privire la interpretarea art. 19 al Legii “Cu privire la arendă” este indicat faptul că în cazul încetării efectelor contractului de arendare a întreprinderii ca un complex patrimonial unic, arendașul trebuie să-i restituie arendatorului bunurile neconsumptibile în aceeași stare în care ele erau la momentul dării în arendă, ținând cont de uzura normală, dacă contractul nu stipulează altfel, și alte bunuri consumptibile (materia primă, materiale, producție finită

și alte mijloace circulante), care fac parte din complexul patrimonial, în volumul fixat la momentul dării în arendă. În cazul imposibilității restituirii bunurilor consumptibile, valoarea lor se recuperează la prețul în vigoare la momentul încetării efectelor contractului de arendă.

Aprecierea care trebuie făcută este că această interpretare nu stabilește nimic nou,

și în principiu confirmă regula generală, conform căreia obiect al contractului de locațiune pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumptibile, însă în cazul închirierii unui obiect specific – a întreprinderii drept complex patrimonial unic, trebuie avut în vedere că mijloacele circulante, adică bunurile consumptibile, figurează ca bunuri accesorii față de bunul principal, și anume, întreprinderea ca un complex patrimonial unic, care în esență anume ea este obiect al contractului. Pe când mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normală a procesului neîntrerupt de producție și la crearea întreprinderii de arendă, și la încheierea contractului.

În fine, trebuie subliniat că, drept urmare a faptului că locatarul nu devine titular al unui drept real cu privire la bunul închiriat, ci este un simplu detentor precar al acestuia, cu toate consecințele care decurg din aceasta calitate, locațiunea este un contract generator de drepturi de creanță, deoarece transmite numai un drept de folosință asupra lucrului închiriat.

1.3 Importanța și delimitarea contractului de locațiune

de alte contracte civile.

După cum ne tratează legislația din domeniul dreptului civil, contractul de locațiune a bunurilor materiale a apărut încă din timpurile cele mai vechi. Odată cu dezvoltarea comerțului și relațiilor economice apare necesitatea existenței contractului de locațiune. Aceasta se datorează faptului că încă din antichitate oamenii aveau nevoie pentru desfășurarea activității sale de producție a anumitor bunuri pe care nu le puteau procura din lipsa surselor financiare, de aceea apariția acestui tip de contract civil – contractul de locațiune a dat posibilitatea realizării activității umane datorită bunurilor transmise în folosința și / sau posesia temporară. Potrivit prevederilor art. 875 din Codul civil al Republicii Moldova, contractual de locațiune, este contractual prin care “o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.” La fel, locațiunea lucrurilor este un contract prin care una din părțile contractante se îndatorește a asigura celeilalte părți folosința unui lucru, pe un termen determinat, contra unui preț determinat. Locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar locatiunea bunurilor agricole poarta denumirea de arendare. Spre deosebire de uzufruct, care creeaza uzufructorului un drept real de folosinta, dezmembramînt al dreptului de proprietate, locatiunea creează locatarului doar un drept de creanță la folosința lucrului.Astfel,acest tip de contract are o anumită importanță pentru părți prin următoarele caratere:

el este documentul juridic de bază ce reglementează raporturile dintre locator și locatar;

numai prin contract sunt stabilite drepturile ți obligațiile părților;

el reprezintă forma legală de stabilire a unor legături economice în cazul transmiterii patrimoniului în folosință și posesiune temporară sau numai folosință;

numai în contract este stabilită răspunderea pentru neexecutarea sau executare necorespunzătoare a obligațiilor;

contractul de locațiune este un act juridic ce îi permite proprietarului să-și lărgească posibilitățile de folosire economică a patrimoniului.

Pentru locator locațiunea este o formă rațională și economică de folosire a bunurilor temporar neutilizabile pentru înfăptuirea unei activități gospodărești ori alte activități, permite acoperirea cheltuielilor de exploatare și a ratelor de amortizare, ba mai mult ca atît, dă posibilitatea de a obține un profit.

Locațiunea permite locatarilor – persoane fizice sau juridice, folosind un patrimoniu străin, să practice activitatea de antreprenoriat sau un alt gen de activitate, oferă posibilitatea locatarilor de a obține un venit, de a procura bunurile închiriate în proprietate, de a-și lărgi activitatea economică, de a acumula un capital inițial pentru lansarea unei faceri personale. Pentru locatar importanța acestui contract sporește în legătură cu faptul că în prezent obiect al locațiunii pot fi și obiectele fixe, a căror închiriere în trecut era imposibilă pentru persoanele fizice.

Pentru societate importanța contractului rezidă și în faptul că datorită lui sunt implicați în activități de productție mai mule persoane, obținînd posibilitatea de a-și întreține familiile, de a-și exercita meseria.

Rentabilitatea încheierii contractului de locațiune pentru persoanele fizice se manifestă și la un grad social, bunăoară, în cazul apariției unor împrejurării concrete, ca spre exemplu, necesitatea de a celebra o nuntă sau o altă festivitate în condiții casnice. Este mai economic și rațional de a închiria cele necesare pentru o seară, zi sau cîteva zile, decît de a le procura în proprietate. Raționaliatatea acestei operații este determinată și de faptul că folosirea acestor bunuri este temporară sau de o singură dată.

Pentru a oferi contractului de locațiune o importanță mai esențială în materie civilă, un moment este delimitarea acestui tip de contracte de alte contracte civile.

Doctrina românească și cea a Republicii Moldova este mai puțin complexă în ceea ce privește diferențierile ce se impun cu privire la contractul de locațiune și alte contracte.

Se apreciază, astfel, că, recunoscut încă din dreptul roman ca fiind un contract consensual, contractul de locațiune, astfel cum a fost reglementat în Codul civil, îmbracă trei forme și anume: locatio rerum (punerea la dispoziție a unui bun), locatio operarum

(prestarea de servicii), locatio operis faciendi (realizarea unei lucrări). Și în concepția legiuitorului român de la 1864 s-a păstrat această împărțire, motiv pentru care Titlul VII din Cartea a III-a a Codului civil român se referă, în articolele 1410-1490, la patru feluri de locațiuni. Însă, în cadrul demersului nostru, după cum rezultă din însuși titlu lucrării, și pentru motivele explicate și mai jos, ne vom referi, însă, doar la locațiunea bunurilor mobile și a edificiilor (dreptul comun al locațiunii), precum și la contractul de arendare.

Delimitarea contractului de locațiune față de contractul de vînzare – cumpărare.

Locațiunea deși se poate spune că reprezintă o “vînzare” a folosinței se deosebește de contractul de vînzare-cumpărare prin faptul că transmite numai dreptul de folosință – ca drept de creanță – asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar dacă lucrul dat in locațiune este producător de fructe, locatarul dobîndește proprietatea fructelor nu în virtutea locațiunii, ci ca accesoriu al folosinței, locatorul fiind obligat să-i asigure folosința lucrului, nu și dobîndirea proprietății fructelor. Astfel fiind, dacă contractul are ca obiect numai dobîndirea unor fructe, (de exemplu, arborii din pădure, recolta de pe cîmp etc.), contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vînzare-cumpărare. Cu atît mai mult, contractul nu poate fi calificat locațiune, ci vînzare-cumpărare, dacă are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substanței lucrului), deoarece folosința locativă nu poate să absoarbă lucrul însuși și puterea lui productivă .

În ciuda termenilor folosiți în Codul civil român, în realitate, între contractul de locațiune și contractul de antrepriză există importante deosebiri, între care cea mai importantă este aceea că prestarea de servicii, care formează esența contractului de antrepriză, nu este plătită în raport cu timpul cât se desfășoară, ci în raport cu rezultatul final, în cazul neatingerii acelui rezultat, contractul considerându-se neexecutat.

Delimitarea contractului de locațiune de contractul de arendă.

În doctrina din Republica Moldova se arată că una din particularitățile cele mai importante ale contractului de antrepriză este ceea că ”antreprenorul își asumă obligația să efectueze o lucrare pe riscul său”, adică el poate pretinde remunerația, dacă rezultatul muncii sale va fi materializat și predate clientului. Din alt punct de vedere, trebuie de observant că spre deosebire de contractual de antrepriză, al cărui obiect îl constituie o obligație de a face, în cazul contractului de locațiune, obiectul contractului constă în punerea la dispoziție a folosinței unui bun. Desigur că punerea la dispoziție a unui bun este însoțită de un serviciu prestat. Astfel, contractual de locațiune a unui sistem informatic include deseori studii prealabile, elaborarea unor programe speciale, o eventual formare de personal și asigurarea întreținerii. Dacă părțile nu au încheiat mai multe contracte, separate pentru fiecare dintre aceste activități, calificarea se face în raport cu prestația principală. Un alt criteriu poate fi acel al puterii de dispoziție asupra bunului: în exemplu anterior, dacă clientul utilizează bunul în deplină independență, contractul poate fi calificat ca locațiune, iar nu antrepriză.

Cât privește cele două varietăți ale contractului de locațiune (contractul de locațiune a suprafețelor locative și contractul de arendare), este unanim admis în Republica Moldova și România că în această calitate de veritabile varietăți ale locațiunii, iar nu contracte distincte, regulile privind locațiunea reprezintă pentru acestea dreptul comun, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafețelor locative și arendarea bunurilor agricole nu prevăd altceva.

Delimitarea contractului de locațiune de contractul de comondat.

Scopul urmărit de părți în închierea contractului deosebește esențial locațiunea de comondat. Astfel, procurarea unui avantaj patrimonial (în cazul locațiunei),față de procurarea unui folos gratuit (în cazul împrumutului de folosință). Apoi, comondatul este un contract real, în timp ce locațiunea este o convenție consensuală, remiterea bunului ce formează obiect al contractului reprezentînd un efect al închierii locațiunii, iar nu o condiție de valabilitate a acordului de voință al părților, ca în cazul împrumutului de folosință.

Delimitarea contractului de locațiune de contractul de leasing.

La o primă vedere, leasingul se aseamănă cu o locațiune, datorită, în primul rind, transmiterii dreptului de folosință pentru o perioadă determinată, de la locator/finanțator către utilizator, în schimbul unei plăți periodice. Privind însă mai profund efectele pe care le produce încheierea unui contract de leasing, comparativ cu raporturile juridice care iau naștere în baza unui contract de locațiune, reglementat de art. 875-910 Codul civil al RM, observăm diferențierea de esență. Astfel, în primul rînd utilizatorul se foloșește de bun ca și locatarul, în timpul delurării contractului, însă este ținut al restitui în starea în care l-a primit, mai puțin uzura normală, pe cînd locatarul trebuie să restituie lucrul închiriat în starea în care l-a primit, conform inventarului. De aici rezultă o altă diferențiere importantă, în sensul că în timp ce chiria reprezintă contravaloarea dreptului de folosință al locatarului, rata de leasing cuprinde și cota-parte din valoarea de intrarea a bunului. Cu alte cuvinte chiria este un fruct pe care locatorul îl culege în urma închirierii bunului, pe cînd rata de leasing poate fi considerată un product, întrucît prin amortizările cuprinse substanța lucrului se consumă pînă la nivelul unei valori reziduale, la sfîrșitul contractului. Leasingul se mai deosebește de locațiune și prin faptul că acesta din urmă nu include promisiunea de vînzare la sfîrșitul contractului, stabilindu-se astfel în practica judiciară franceză că, în cazul în care locatarul nu are facultatea de a devei cumpărător, suntem în prezența unei locațiuni.

1.4 Varietățile contractului de locatiune

În Codul civil și alte acte normative reguli speciale sunt prevăzute pentru locațiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) – numită contract de arendare – și pentru locațiunea unor suprafețe locative – numită contract de închiriere sau de locațiune.

Subliniem însă, că aceste contracte reprezintă numai varietăți ale locațiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel încât le sunt aplicabile dispozițiile referitoare la locațiune, analizate în cadrul acestui capitol, în măsura în care legile speciale privind închirierea suprafețelor locative și arendarea bunurilor agricole nu prevăd norme speciale.

Mai precizăm că, asemănător contractului de vânzare-cumpărare, părțile pot încheia, anterior locațiunii, un antecontract de locatiune (promisiune unilaterală sau bilaterală), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vânzare), ținând însă seama că locațiunea, deci și antecontractul de locațiune, este – în principiu – un act de administrare .

Deși prezenta secțiune și-ar fi putut găsi locul într-un capitol aparte, am considerat că o mică prezentare, ar imprima un caracter compact studiului dezvoltat până în acest punct, temei pentru care voi face o astfel de analiză între varietățile contractului de locațiune și anume compararea cu legislația altor țări.

Codul civil român, în art. 1413, alin. ultim și art. 1470 și următoarele din cadrul Capitolului V intitulat “Despre locațiunea lucrurilor”, conține reglementări referitoare la „patru tipuri de locațiune”: locațiunea edificiilor și a mișcătoarelor – locațiunea de drept comun – locațiunea fondurilor rurale (arendarea), locațiunea muncii și a serviciului(prestația lucrărilor) și antrepriza (luarea săvârșirii unei lucrări drept un preț determinat), mai departe, în Capitolul V, art. 1470, precizându-se că locațiunea lucrărilor este de trei tipuri: locațiunea prin care persoanele se obligă a pune lucrările în serviciul altora – 1470 alin. 1, aceea a cărăușilor și a căpitanilor de corăbii, care se însărcinează cu transportul persoanelor sau a lucrurilor – alin 2, cea a întreprinzătorilor de lucrări – alin. 3 – (C. civ. r., art. 1412, 1413, 1471, 1473).

Proiectul Noului Cod civil român, în art. 1385 (Felurile locațiunii) alin. 1, păstrează două dintre varietățile prevăzute de Codul civil în vigoare la această dată, și anume: locațiunea bunurilor imobile (denumită închiriere), precum și locațiunea bunurilor agricole, (arendarea), prevăzând în alin. 2 că „…dispozițiile Secțiunii 1 a Capitolului III (din Proiectul Noului Cod civil), sunt aplicabile în mod corespunzător, închirierii locuințelor și arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare (din legile speciale) prevăzute pentru aceste contracte…”, fapt care poate fi considerat ca una dintre rectificările reușite ale reglementării ce se au în vedere de lege ferenda. Aceasta deoarece, a analiza contractul de antrepriză ca o varietate a locațiunii (după cum „rezultă” din prevederile art. 1410 și urm. din Codul civil român în vigoare), ar însemna să fim în eroare, întrucât antrepriza se deosebește de locațiune, în primul rând prin aceea că prețul locațiunii este determinat în raport cu durata folosinței, iar contractul de antrepriză nu folosește drept temei pentru folosința unui lucru [16, p. 60].

Pe de altă parte antrepriza se deosebește de locațiune prin aceea că regulile aplicabile în cazul celor două contracte sunt diferite în ceea ce privește, spre exemplu, suportarea riscurilor, răspunderea în caz de neexecutare, obligația de garanție pentru vicii. Drept urmare, antrepriza nu poate fi reținută ca o varietate a locațiunii, întrucât este un contract independent de locațiune.

În Codul civil al Republicii Moldova, nu regăsim o reglementare asemănătoare (expresă) în ceea ce privește determinarea varietăților de locațiune, deși în doctrină [17] întâlnim titluri de lucrări precum: Dreptul de locațiune. Arenda, de unde rezultă că, arendarea reprezintă tot o varietate a locațiunii, sau cel puțin un contract asemănător cu locațiunea, însă, după cum rezultă din reglementarea pe care legiuitorul Republicii Moldova a preferat-o, contractul de arendare este reglementat separat, ceea ce ar putea duce la interpretarea că este vorba despre un contract distinct, iar nu în mod necesar o varietate a locațiunii, cu atât mai mult cu cât, doctrina nu face referiri precise în acest sens.

Pe de altă parte, se subliniază, în ceea ce privește scopul pentru care se încheie cele două contracte, că în timp ce scopul locațiunii este folosința sau folosința și posesiunea unui bun care aparține unei alte persoane, cât privește scopul arendei, rezultă că importanța acestui contract este una mai mare față de locațiune, întrucât ea constă în aceea că transmiterea bunurilor se face în posesiune și folosință temporară, dar și pentru exploatarea lor, exploatare întreprinsă pentru obținerea unui „fruct” [18, p. 524].

Așadar se observă că spre deosebire de elementele pe care le are în vedere legiuitorul român – natura prestațiilor la care se obligă părțile, cel puțin în ceea ce privește locațiunea bunurilor imobile și mobile, ori a arendării; elementul timp, care este de esența locațiunii (închirierii); caracterul consensual al contractului etc. – legiuitorul Republicii Moldova, are în vedere ca și criteriu de delimitare între locațiune și arendă, scopul pentru care se încheie aceste contracte.

În doctrina din Republica Moldova [18, p.194], se arată că datorită complexității lui, contractul de leasing a generat încercări din partea unor autori doctrinari din Federația Rusă de a atașa acest contract la unele tradiționale subliniind în acest sens contractul de locațiune. Temeiul arătat în susținerea opiniei a fost în sensul că locatarul primind bunul în posesiune și folosință temporară, leasingul se analizează ca o varietate a contractului de locațiune, având caractere specifice, dar totodată neputând fi considerat un contract autonom.

Autorii mai sus citați sunt însă de părere că acest contract se referă la contractele complexe de prestări servicii, acesta reprezentând elementul juridic prin care se înfăptuiește prestarea unui serviciu de ordin financiar (creditare) prin intermediul mecanismului de locațiune.

În fine, nu vom insista aici cu analiza, întrucât aceasta nu face obiectul temei principale puse în discuție.

Cât privește celelalte forme ale raporturilor de locațiune reținute de doctrina din Republica Moldova [19, p.16] prin raportare la legislația în vigoare întreprinderea de arendă, precum și antrepriza de arendă (denumită în literatura juridică sau economică și arenda în grup și caracteristică pentru începutul anilor ’90), deoarece au o natură controversată datorită particularităților acestora, nu vor putea fi reținute între varietățile (pur civile) ale locațiunii.

Cât privește reglementarea italiană în materie, observăm că o primă varietate de locațiune reținută de doctrină este închirierea (locațiunea) imobilelor urbane -, care este tratată într-un regim special, datorită faptului că acesta este unul din sectoarele în care au fost mai frecvente intervențiile legiuitorului.

O altă varietate de locațiune reținută de Codul civil este închirierea lucrurilor productive (arendarea) – art. 1615-1627 C. civ. it.

Astfel, când locațiunea are ca obiect un lucru productiv – un fond rural – (art. 1628 – 1646 C.civ. it.), Dell'affitto a coltivatore diretto – art. 1647-1652 C. civ.it., sau o întreprindere (art. 2562 C. civ.it.), contractul este numit de arendare (affitto). Trebuie, însă, să fie vorba despre un lucru apt să dea roade singur; dacă în schimb ar fi vorba despre o singură mașină, sau de locale în care se exercită o activitate productivă, se ajunge din nou la forma locațiunii de drept comun [20, p.347].

În Codul civil al Regiunii Quebec, Canada, în Capitolul IV, sunt prevăzute două varietăți ale locațiunii: arendarea și respectiv închirierea de locuințe – secțiunea IV, intitulată Reguli particulare privind contractele de închiriere a locuințelor -, prevăzând, după cum însuși titlul secțiunii anunță, regulile ce guvernează cele trei tipuri diferite de contracte de închiriere: contractul de închiriere cu o instituție de învățământ, închirierea unei locuințe cu chirie redusă, închirierea de teren destinat instalării unei locuințe mobile.

1.5 Concluzii, propuneri și recomandări

Cercetarea privind contractul de locațiune a condus spre următoarele concluzii și recomandări științifice:

Referitor la termenul termenul „locativ”, trebuie avut în vedere că acesta este un derivat al termenului „locațiune”, iar nu al termenului „locuință”, astfel că, în desfășurarea raporturilor de locațiune, precum și în elaborarea teoriilor doctrinare viitoare, se poate avea în vedere că nu numai locuințele sunt „spații locative”, ci și spațiile cu o altă destinație decât aceea de locuință.

Cu privire la modificarea și completarea Codului cu privire la locuințe al Republicii Moldova apreciem că, de lege ferenda, aceasta se impune, întrucât situațiile juridice precum și unii termeni prevăzuți în acest Cod au căzut în desuetudine. Totodată admitem și posibilitatea elaborării unui nou Cod cu privire la locuințe, însă, cu necesara subliniere că, pentru ambele cazuri (o nouă Lege cu privire la locuințe sau un nou Cod cu privire la locuințe), să se aibă în vedere statuarea unei dispoziții prin care să se facă trimitere la Codul civil al Republicii Moldova (locațiunea de drept comun), Legea condominiului în fondul locativ, Legea privatizării fondului de locuințe.

Sub constatarea că spre deosebire de legislația românească în materia arendării, reglementarea din Republica Moldova este mai permisivă (sub aspectul determinării sferei persoanelor care pot îndeplini calitatea de arendaș), ne-am exprimat rezerva cu privire la limitarea de către legiuitorul român a posibilității arendatorului de a-și alege persoana arendașului, arătând că privită ca natură juridică, obligația arendatorului, de a arenda doar unei persoane cu pregătire în domeniul agricol), în concepția Legii nr. 16/1994 (art. 3, alin. 21) este legală, voința proprietarul terenului agricol sau a altor titulari îndreptățiți neavând nici un rol în exercitarea dreptului de a arenda.

Evident, într-o atare situație se impune, de lege ferenda, modificarea textului Legii nr. 16/1994 în sensul de a se recunoaște, cel puțin arendatorului persoană fizică, dreptul de a-și alege persoana arendașului.

Cu privire la problema stabilirii naturii juridice a contractului de leasing și la posibilitatea plasării lui sau nu în sfera locațiunii, analiza normelor juridice din Republica Moldova și România, precum și din alte țări europene, față de unele teorii formulate în această problemă în doctrina din a Federația Rusă, au condus la formularea unei opinii potrivit căreia, ținând cont chiar de terminologia folosită, ori de legătura dintre normele generale de reglementare a contractului de locațiune și cele referitoare la contractul de leasing, acest contract nu poate fi reținut ca o varietate a locațiunii (nici chiar una specială), el fiind un contract complex, ce presupune raporturi specifice ce se nasc între părțile contractante, mai mult decât atât, leasing-ul fiind un contract comercial.

CARACTERISTICA JURIDICĂ A CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE.

2.1. Obiectul și forma contractului de locațiune.

Din definiția locațiunii reiese și elementele principale ale acestui contract, și anume: subiecții, obiectul, termenul, chiria și scopul.

Obiect al contractului de locațiune poate fi un bun individual determinat mobil sau imobil,neconsumptibil, adică cel care nu se distruge sau nu se consumă prin folosință conform destinației. Astfel, potrivit art.288 Codul civil al RM ” La categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. Ca urmare, bunurile care nu sînt raportate la categoria de bunuri imobile, inclusiv banii și titlurile de valoare, sînt considerate bunuri mobile”. Obiectul contractului de locațiune, ca de altfel al oricărui act juridic, îl constituie atât prestațiile la care părțile se obligă dar și bunurile sau lucrurile la care se raportează conduita lor.

Nu pot constitui obiect al contractului de locațiune invențiile, informația comercială, denumirea de firmă, mărcile etc., deoarece transmiterea dreptului de valorificare a lor se face în baza altor contracte (de licență, franchising etc.). Bunurile din proprietatea statului pot fi închiriate cu respectarea cerințelor prevăzute de legea specială. Nu pot fi închiriate bunurile și întreprinderile statului enumerate în lista Întreprinderilor și organizațiilor de stta a căror arendă nu se admite, și Lista tipurilor de bunuri ale statului ce nu pot fi date în arendă.

În ceea ce privește Codul civil al Republicii Moldova, deși în doctrină [22, p. 500] se precizează că obiectul locațiunii poate fi doar un bun determinat individual care nu este exclus din circuitul civil, trebuie făcută constatarea că în materia contractului de locațiune nu există o dispoziție similară celei franceze, sau românești din cadrul Proiectului Noului Cod civil, ori una care să conțină prevederi similare celei propuse de noi mai sus.

Doctrina [22, p.500] face trimitere la dispozițiile art. 294 din C. civ. R.M. referitoare la Bunul determinat individual și bunul determinat generic, unde se arată ce trebuie înțeles prin bun determinat individual, bun determinat generic, și în al cărui alineat 3 se arată totodată că prin act juridic, bunurile determinate individual pot fi considerate determinate generic, iar bunurile determinate generic pot fi considerate determinate individual.

Pe de altă parte, tot în doctrină [21, p.71], se precizează că nu toate bunurile pot fi date în arendă (remarca autorilor se face în contextul analizei contractului de locațiune).

Astfel, prin Decretul Președintelui Republicii Moldova din 06.01.1994 „Cu privire la aprobarea listelor și întreprinderilor și organizațiilor de stat, precum și a tipurilor de bunuri ale statului, a căror arendă nu se admite, au fost aprobate două liste: Lista organizațiilor și întreprinderilor a căror arendare nu se admite (între acestea figurând de exemplu Banca Națională a R.M., întreprinderile organelor de interne, rezervațiile naturale etc.) și Lista bunurilor de stat a căror arendare se interzice( tehnica militară, armamentul instalațiile militare, radiologice, materialele de arhivă).

Vom remarca și faptul că, în art. 875, C. civ. R.M. (Contractul de locațiune) se prevede doar că:

„Prin contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual, în folosință temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar acesta se obligă să plătească chirie”.

Aici trebuie subliniat în primul rând că prevederile art. 875 nu sunt de natură a reglementa și contura în mod expres (necesar, de altfel) sfera bunurilor care pot face obiectul contractului de locațiune, în contextul referirii pe care o face articolul la obiectul locațiunii. Însă, având în vedere că în fond nu este absolut necesar ca prin însăși definirea locațiunii să se statueze și asupra conturării obiectului ei, de lege ferenda, apreciem că s-ar putea avea în vedere de către legiuitorul Republicii Moldova, statuarea (separată) a unei astfel de prevederi în cadrul reglementărilor Codului civil referitoare la locațiune, având aproximativ conținutul și înțelesul celei franceze sau românești.

În fine, trebuie subliniat, de asemenea,și un alt aspect privind obiectul contractului de locațiune,și anume că, întrucât locțiunea nu poate avea ca obiect o persoană,în cazul închirierii unui bun împreună cu personalul de deservire (spre exemplu, un iaht cu personalul care asigură navigarea; o aeronavă cu pilotul; o limuzină cu șofer etc.), înțelegerea părților va fi guvernată de regulile locațiunii în ceea ce privește bunul închiriat, respectiv de cele ale antreprizei, în ceea ce privește personalul de deservire.Cu alte cuvinte contractul va avea o natură mixtă.

Prin art. 888, lit. a, C. civ. R.M., respectiv art. 1429, alin. 1, C.civ.r.; art. 1404, alin. 1 din Proiectul Noului Cod civil român, locatarul este obligat să utilizeze bunul în strictă conformitate cu destinația acestuia, având datoria de a-l întrebuința ca și când ar fi al său, culpa fiind apreciată după tipul abstract al omului prudent și diligent (culpa levis in abstracto), având în vedere natura oneroasă a contractului [22, p. 296]. Dacă părțile nu au prevăzut nimic în legătură cu destinația bunului, aceasta urmează a fi apreciată în funcție de circumstanțe (natura lucrului, destinația anterioară a acestuia, obiceiul locului etc.).

Dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, se consideră că locatarul poate să exercite o profesiune liberală (de exemplu avocatura) sau chiar o meserie (croitoria), cu condiția de a nu schimba destinația bunului (de exemplu, transformarea acestuia în atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificația schimbării destinației [23, p.920-921]. Mai mult, dacă în contract se menționează profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul proprietarului pentru exercitarea acelei profesiuni.

În cazul în care locatarul nu întrebuințează bunul – total sau parțial – conform destinației sau efectuează transformări neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului în starea anterioară sau rezilierea contractului cu daune-interese (despăgubiri – în exprimarea C. civ. R.M.). Se recunoaște de către ambele legislații (română și moldovenească) posibilitatea locatarului de a efectua lucrări de mică însemnătate care nu schimbă destinația lucrului (de exemplu unele lucrări de design interior, schimbarea anumitor componente la instalația sanitară, sau electrică, montarea de parchet sau geam termopan, montarea unui motor pe o ambarcațiune cu vele, instalarea unui CD-player în autoturismul închiriat etc.). Însă, cu privire la aceste modificări, chiar dacă sunt de mică însemnătate, se recunoaște locatorului dreptul ca la încetarea contractului să ceară repunerea lucrului în situația anterioară, iar dacă nu o cere, atunci va fi ținut să plătească despăgubiri locatarului, pentru îmbunătățirile aduse bunului [24, p. 34-39;32-36].

În doctrina din Republica Moldova [15, p. 137-138] se arată că în ceea ce privește soarta îmbunătățirilor aduse bunului de către locatar, legiuitorul nu prevede nimic deosebit pentru aceste acțiuni însă stabilește diferite consecințe în funcție de existența sau nu a acordului locatorului (art. 909, C. civ. R.M.), prevăzându-se atât pentru locatar, cât și pentru locator posibilități similare cu cele din legislația românească, de recuperare a cheltuielilor, sau readucere a lucrului în starea anterioară acestor îmbunătățiri.

Forma contractului de locațiune, în cazurile prevăzute de legislație, la fel este o clauză esențială. Potrivit art. 876 CC al RM, contractul de locațiune a unui bun imobil trebuie întocmit în scris. Codul civil al RM, însă admite și forma verbală,și anume pentru bunurile mobile. Din aceste considerente se poate deduce că pentru bunurile mobile forma contractului poate fiși verbală, părțile putând însă conveni și altfel. Totodată, conform art.211 CC, dacă parțile, încheind un contract de locațiune a unui imobil, nu vor respecta forma scrisă, atunci ele vor fi lipsite de posibilitatea dovedirii faptului încheierii contractului prin proba cu martorii.

În virtutea raporturilor de locațiune, în privința înregistrării contractului de locațiune se aplică reguli specifice. Astfel, conform art. 876, alin 2 CC, contractul de locațiune a unui bun imobil pe un termen ce depășește 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile. Nerespectarea acestei reguli are ca efect inopozabilitatea contractului față de terți.

Astfel, înregistrarea contractului de locațiune a unui imobil se efectuează conform Legii cadastrului bunurilor imobile. Conforma art.4, alin.3 al Legii respective, la bunuri imobile se referă:

sectoarele de teren;

construcțiile capitale;

apartamentele și alte încăperi izolate.

La drepturi patrimoniale, conform aceleaiași norme, se referă:

dreptul de gestiune economică;

dreptul de administrare operativă;

dreptul de folosință

ipoteca

servituțile;

dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă;

alte dreptuti patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislația în vigoare;

Impunerea unor reguli stricte în privința înregistrării unor bunuri imobile și a drepturilor asupra lor este explicabilă, deoarece ele reprezintă obiecte ale dreptului de proprietate foarte importante, a căror evidență este în interesul întregii societăți și nu numai a unor persoane private.

Legislația în vigoare admite locațiunea în toate ramurile economiei naționale, fără îngrădiri și excepții. Mai mult ca atît, pot fi închiriate bunuri sub orice formă de proprietate. Această regulă pentru priam dată și-a găsit loc în normele de drept ale fostei URSS încă din 1989, ulterior fiind reflectată în legislația națională a RM.

Anul 1989 este interesant și prin faptul că a fost extins sensibil domeniul obiectelor luminii matereale ce puteau fi închiriate. Astfel, pe lîngă bunurile de uz casnic și cultural, puteau fi închiriate și bunuri atribuite la fonduri fixe și circulante.

2.2. Părțile contractului de locațiune.

Anterior analizei capacității juridice a părților contractante se impun câteva precizări prealabile cu privire la sfera persoanelor ce pot îndeplini calitatea de locator.

Astfel, în doctrina din Republica Moldova [15, p.123] se arată că „ …în calitate de locator, de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau alt posesor legal al patrimoniului închiriat” (art. 911 Cod civ.), în această calitate putând apărea, de asemenea, și persoane fizice și juridice împuternicite de proprietar.

Tot în calitate de locator, se arată mai departe de către aceeași autori, pot apărea atât persoanele fizice și juridice din Republica Moldova, precum și cele din alte state, respectiv cetățenii străini și organizații străine. Sublinierea care trebuie făcută aici este că grupul subiecților care au dreptul de a da în chirie, după cum reiese din art. 3 al Legii nr. 861 XII, din 14 ianuarie 1992 cu privire la arendă (în continuare Legea 861/1992), este prezentat exhaustiv, în această ordine de idei punându-se întrebarea dacă în aceeași calitate pot apărea și alți subiecți de drept, cum ar fi apatrizii, întreprinderile mixte și organizațiile internaționale (??).

Cât privește calitatea de locatar, legislația Republicii Moldova nu prevede nici o limitare, situația fiind similară și în legislația României, (în această calitate putând apărea atât persoana fizică, dar și un grup de subiecți de drept), însă, bineînțeles, cu respectarea dispozițiilor Codul civil al Republicii Moldova (în continuare C. civ. R.M.) prevăzute în art. 666 alin. 1 (cu privire la contracte în general), art.199 alin. 2 (referitor la valabilitatea consimțământului); art. 207 alin. 1 (referitor la cauza actului juridic), respectiv, cu respectarea dispozițiilor Codului civil român prevăzute în art. 948-968 (referitoare la condițiile esențiale pentru validitatea convențiilor – contractelor – în general), art. 953-961 (referitoare la consimțământ), art. 966-968 (ce vizează cauza în convenții).

Dat fiind că locațiunea are natura juridică a unui act de administrare (art. 198, alin. 2 C. civ. R.M.), atât locatorul, cât și locatarul trebuie să aibă capacitatea cerută de lege pentru a face acte de administrare. În consecință, potrivit și dispozițiilor Codului civil român (art. 953-961) în măsura în care nu este lezionară, locațiunea poate fi încheiată de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, fără a fi necesara încuviințarea prealabilă a ocrotitorului legal, persoanele lipsite de capacitate de exercițiu putând încheia contracte de locațiune numai prin reprezentantul legal.

În literatura românească de specialitate [27, p.120] în ceea ce îi privește pe soți, se arată că acest contract fiind un act juridic prin care se urmărește normala punere în valoare a unui bun, făcându-se raportare la art. 35 din Codul familiei, se arată că oricare dintre soți poate da în locațiune orice lucru care face parte din masa bunurilor comune.

În această privință diferența ce rezultă din dispozițiile C. fam. Republicii Moldova (în continuare C. fam. R.M.) este elocventă față de optica românească legislativă și doctrinară, în sensul că potrivit celor cuprinse în art. 21, alin. 2 (C. civ. R.M.) „fiecare dintre soți este în drept să încheie convenții prin care să dispună de bunurile comune, cu excepția bunurilor imobile…”.

O astfel de diferență de reglementare scoate în evidență necesitatea de a face aprecierea că, analogic reglementărilor din C. fam. R.M. (art. 21, alin 2 și 5), legiuitorul român ar putea avea în vedere completarea sau reformularea dispozițiilor prevăzute în art. 35 din Codul familiei, incidente în materia închirierii locuinței, în sensul de a statua că „unul dintre soți nu poate, fără consimțământul expres al celuilalt soț, să încheie sau să rezilieze convenții, care ar putea avea ca efect limitarea dreptului de folosință privitor la locuință al propriului soț”.

Deci părțile contractului de locațiune sunt locatorul și locatarul. În calitate de locator de obicei apare proprietarul, uzufructuarul sau un alt posesor legal al patrimoniului închiriat (art.911 CC). Locatar este persoana care exercită folosința asupra bunului transmis în locatiune.În această calitate pot apărea și persoane fizice și juridice, imputernicite de proprietar.

Locatori pot fi persoanele fizice și juridice ale Republicii Moldova și ale altor state. Respectiv, în această calitate pot apărea și cetățenii străini, și organizațiile străine. Grupul subiecțiior ce au dreptul de a da în chirie, după cum riese din art.3 al Legii cu privire la arendă din 14 ianuarie 1992, este exhaustiv. În această ordine de idei, se pune întrebarea dacă în aceeași calitate pot apărea și alți subiecți de drept – apatrizii, întreprinderiile mixte și organizațiile internaționale. Credem că o dată ce prevederile Legii cu privire la arendă, nu se pronunță în această privință, dar totodată nu stabilește anumite interdicții, astfel încît și subecții de drept cu element de extranietate, în principiu, pot apărea în calitate de locatori, luînd însă în considerație îngrădirile stabilite prin actele normative speiale.

O condiție pentru ca o persoană să aibă calitatea de locator cât și cea de locatar o poate avea orice persoană cu capacitate de exercițiu completă sau cu capacitate de exercițiu restrânsă în condițiile prevăzute de legea civilă. Chiar și în cazul în care dreptul de proprietate asupra bunului aparține unei persoane lipsite de capacitatea de exercițiu, oricum calitatea de locator sau locatar aceasta nu și-o pierde, în asemenea cazuri este limitată doar capacitatea sa de a încheia personal contractul. Aceasta, însă, o face din numele părții reprezentantul său legal.

Deoarece, locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate să nu fie proprietarul lucrului dat în locațiune, însă în cazul închirierii bunului de către o persoană care nu are un drept opozabil față de proprietar, drept care să îi confere posibilitatea închirierii, proprietarul nu va fi obligat sã respecte locațiunea; pe de alta parte, locatorul nu poate fi locatarul propriului său bun, decât dacă nu are prerogativa folosinței (ex: este nud proprietar)

Reguli speciale se aplică în cazul închirierii proprietății de stat. Atfel, conform art.3 al Hotărîrii Guvernului al Republicii Moldova din 21 mai 1993 “Cu privire la aprobarea Regulamentului Întreprinderii de arendă și Regulamentul antreprizei de arendă “, în cazul închirierii proprietății întreprinderii de stat sau municipale drept locatori sunt considerați:

Departamenult Privatizării și Administrării Proprietății de Stat – la închierirea bunurilor întreprinderii de stat sau întreprinderilor ce dețin o cotă din averea de stat;

Organul de administrare publică locală pe teritoriul căruia se află întreprinderea respectivă – la închirierea bunurilor întreprinderii municipale și ale celor care dețin o cotă din patrimoniul municipal.

Conform art.4 , alin.1 al Legii cu privire la arendă, în calitate de locatari pot fi persoanele fizice și persoanele juridice din Republica Moldova și din alte state, întreprinderiile, organizațiile mixte, apatrizii, și organizațiile internaționale.

Partciparea persoanelor fizice și juridice din alte state, precum și a apatrizilor, la închirierea bunurilor de pe teritoriul Moldovei se determină de legislația națională (art.4, alin.2 al Legii cu privire la arendă). Din această normă riese că în calitate de chiriași pot apărea mai mulți subiecți de drept, în comparație cu cei ce pot figura ca locatori.De partea locatorului, cît și de partea locatarului pot apărea si o altă persoană, cît și un grup de subiecți de drept.

Legislația în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de locațiune – sublocatarul. Însă la transmiterea patrimoniului în sublocațiune trebuie respectată o condiție obligatorie – existența acordului locatorului. În sublocațiune pot fi transmise întregul patrimoniu sau numai o parte din el. Această de determină prin acordul părților contractului de sublocațiune și a proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicția de a subîncheria anumite bunuri. La transmiterea bunurilor în sublocațiune trebuie de avut în vedere că natura juridică a contractului de sublocațiune este, în principiu, analogică contractului de locațiune. Însă părți la contractul de sublocațiune sunt locatarul, ce apare în calitate de locator al subchirie, și sublocatarul. La sublocațiune răspunzător în fața locatorului, proprietar al bunurilor închiriate rămîne locatarul, adică ultimul răspunde atît pentru acțiunile sale, cît și pentru cele ale sublocatarului. Pe cînd sublocatarul răspunde doar în fața locatarului și nu intră în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor în chirie, o excepție de la această regulă fiind stipulată la art. 897 CC, unde se menționează că în cazul în care locatorul nu-și execută obligațiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului pentr a-l obliga să-ți execute obligațiile.

2.3. Termenul și chiria contractului de locațiune.

La fel ca și subiecții, obiectul, scopul contractului de locațiune un moment aparte încheierii contractului de locațiune este termenul. Astfel, potrivit dixționarului explicativ prin termen se înțelege ” dată fixă la care, potrivit unei învoieli, unei decizii sau unei dispoziții prealabile, se execută o obligație (bănească) sau se realizează ceva”, această dată fixă de fapt fiind și termenul la care locatarul urmează să achite chiria s-a- să restituie bunul care a servit ca obiect al încheierii contractului de locațiune.

În ceea ce privește termenul contractului de locațiune, aceasta este una dintre clauzile esențiale ale sale. Legislația în vigoare stabilește că contractul de locațiune se încheie pe un termen ce nu depășește 99 de ani.În practica din Republica Moldova, contractele de locațiune se încheie de obicei pe o durată de 1 an, 3 sau 5 ani, și mai rar pe un termen mai îndelungat, durata contractului de locațiune putând fi determinată prin contract sau nedeterminată, dar nu perpetuă,veșnică. Deasemenea contractul de locațiune poate fi încheiat și pe un termen nedeterminat. La această concluzie ajungem analizîn art. 904 , alin.1 CC, conform căruia, dacă raporturile contractuale continuă în mod tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat și art 906, alin.1 CC, care prevede că rezilierea contractului de locațiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei dintre părți cu un preavzi de 3 luni pentru imobile și de o lună pentru mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel.

Încheirea contractului de locațiune pe un termen nedeterminat este admisă și de legislația altor state. Spre exemplu, conform art. 610, alin.2 CC al Federație Ruse, dacă termenul contractului de locațiune nu e determinată, contractul se consideră încheiat pe un termen nedeterminat. În acest caz fiecare parte poate cere rezilierea contractului cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și de o lună oentru bunurile mobile. Totodată, prin lege sau contract poate fi prevăzut și un alt termen de preaviz de reziliere în cazul contractelor încheiate pe un termen nedeterminat.

În practică, în Republica Moldova contractele de locațiune se încheie pe un termen de un an, trei sau cinci ani, mai rar pe un termen mai îndelungat. Raporturile contractuale pe termen mai lung, sunt necesare, deoarece duc la stabilitatea raporturilor, stimulează investițiile, le oferă locatarilor posibilitatea dea organiza activități substanțiale de producere a mărfurilor, serviciilor, lucrărilor pe un termen lung. Un larg aspect important al raporturilor contractuale îndelungate constă în faptul implicării în procesulde producție a unui număr mare de populație activă.

La fel un punct obligatoriu în cadrul contractului de locațiune, este plata chirie și cum poate fi stabilit cuantomul acesteia. Anterior, spre exemplu, pentru proprietate statului închiriată, mărimea chirie nu putea fi mai mare decît costul uzurii acesteia. În condițiile economie de piață această regulă nu poate fi aplicată, deoarece vine în contradicție cu natura acestor relații.

Cea mai importantă obligație a locatarului – obligația de plată a chiriei – reprezintă echivalentul folosinței bunului, și trebuie efectuată în cuantumul stabilit în contract (art. 886 din C. civ. R.M.; art. 1429, pct. 2 C. civ. r., respectiv, art. 1402 Pr.N.C.civ.r.), printr-o prestație unică sau prin mai multe prestații succesive, plata unor cheltuieli suplimentare fiind obligatorie numai în cazul existenței unui acord între părți (art. 886, alin. 2, C. civ. R.M.). În cazul în care scadența obligației de plată a chiriei nu a fost stabilită contractual și nici nu poate fi determinată prin natura bunului sau după obiceiul locului, locatarul este obligat să plătească chiria imediat după contractarea locațiunii, deoarece din acest moment plata chiriei devine exigibilă.

Dacă părțile nu au stabilit locul unde urmează a se plăti chiria, plata se va face la domiciliul (sediul) locatarului, nefiind portabilă, ci cherabilă, conform art. 1104 alin. 1 și 3 C. civ. r.; art. 1233, alin. , lit. 4, Pr. N. C. civ. r.

Deoarece normele cu privire la locațiune nu stipulează anumite criterii ce influențează mărimea chiriei:

nivelul și proporțiile cererii și ofertei la momentul încheierii contractului ;

gradul de uzură a obiectului dat în locațiune;

starea acestui obiect;

termenul contractului;

alte criterii, care pot fi stabilite prin acordul părților.

Reprezentând prețul pe care locatarul îl plătește locatorului drept echivalent al folosinței bunului dat în locațiune și fixându-se în raport cu durata contractului, cu valoarea și posibilitățile de folosință ale lucrului închiriat [28, p. 93], de regulă, chiria se stabilește în bani, însă nimic nu se opune ca locatarul să se oblige să efectueze o altă prestație decât plata unei sume de bani (evident, cu condiția ca această prestație să aibă caracter posibil, licit și moral).

Bineînțeles, pentru a putea constitui obiect al prestației locatarului și cauză a obligației locatorului, chiria trebuie să îndeplinească cumulativ anumite condiții:

– să fie determinată sau determinabilă, natura și cuantumul acesteia putând fi stabilite la momentul încheierii contractului sau prin indicarea anumitor criterii de determinare (de exemplu în funcție de cotația la bursă), ea putând fi stabilită global, pe unități de timp (zi, lună, săptămână, semestru etc.) sau putând fi plătită, conform art. 886 alin. 1, C. civ. R.M., chiar și „ … integral la expirarea termenului stabilit în contract…”, urmând ca, numai „…în caz de acord al părților…” să fie efectuată și plata unor cheltuieli suplimentare (alin. 3 al art. 886, C. civ. R.M.);

– se impune de asemenea sinceritatea privind intenția de a fi plătită, respectiv de a fi primită, fictivitatea chiriei fiind sancționată de lege cu nulitatea absolută, însă, dacă sunt îndeplinite condițiile conversiunii actului juridic, acordul părților ar putea reprezenta un contract de comodat (deci, e nevoie să fi avut loc remiterea materială a obiectului derivat al contractului, întrucât comodatul este un contract real) sau un contract nenumit. (dacă locațiunea privește un imobil, iar părțile au convenit, printr-un act secret, să se plătească o chirie mai mare decât cea declarata in actul autentic și înregistrat la organul fiscal (chirie deghizată), contractul este nul absolut potrivit art. 6 alin. 3 din Ordonanța Guvernului României nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială).

– evident, este necesar să corespundă valorii folosinței bunului vândut (să fie serioasă), întrucât dacă are caracter derizoriu nu se poate considera că există un preț (chirie). Spre exemplu, dacă pentru folosința unui teren de baschet se plătește o chirie de trei lei pe lună, evident nu vom putea aprecia că suntem în prezența unei locațiuni, deoarece prețul derizoriu echivalează cu lipsa prețului.

Plata chiriei poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în natură, în bani sau în altă formă.Termenul și locul efectuării plății în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părți în contract, în funcție de felul produselor și de specificul obținerii acestora. În funcție de perioadele achitării, chiria poate fi clasificată în anuală, semestrială, trimistrială și lunară.

Legea stabilește că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locațiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. (art.886, alin.1 CC). Relativ la forma plății, putem menționa că în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locatar este atunci cînd chiria este stabilită într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este interesat de mărirea volumului producției sale, știind că mărimea plății chiriei va rămîne aceeași. Dacă însă chiria se stabilește într-un procent din producție sau din recoltă, locatarul pierde interesul de a le mări volumul, deoarece cu cît e mai mult produce, cu atăt mai mare v-a fi cuantomul chiriei. Această variantă, desigur , este mai favorabilă locatorului.

Scopul locațiunii este folosința, sau folosința și posesiunea unui bun, care aparține unei alte persoane. Folosința bunului constă în aplicarea calităților utile ale bunului. Posesia bunului constă în stăînirea efectivă a bunului.

Dacă locatarul nu își execută obligația de plată a chiriei sau o execută necorespunzător, locatorul are un drept de opțiune între:

a cere executarea silită a obligației de plată a chiriei, printr-o acțiune personală, derivată din contractul de locațiune, prescriptibilă în termenul general de prescripție. Începutul cursului prescripției coincide cu data la care obligația de plată a chiriei devine exigibilă; dacă plata urmează a se face prin mai multe prestații succesive, atunci pentru fiecare rată de chirie curge o prescripție diferită;

a cere rezilierea contractului de locațiune, dacă neexecutarea produce locatorului o vătămare semnificativă;

a invoca excepția de neexecutare a contractului, în cazul în care lucrul nu s-a predat, iar chiria urma să fie plătită anticipat.

Este admis în practica judecătorească [29, p. 298] aceea că, în cazul în care între părți nu a existat un contract de locațiune, proprietarul imobilului ocupat de o altă persoană nu poate să pretindă o sumă de bani drept chirie, fiind însă îndreptățit să solicite echivalentul lipsei de folosință [29, p. 299], în baza principiului îmbogățirii fără just temei.

În ceea ce privește dovada plății chiriei, se obișnuiește ca locatorul să elibereze debitorului său chitanțe care, dacă sunt date fără nici un fel de rezervă, fac să se prezume plata și pentru termenele anterioare. De asemenea, constatând primirea unor sume de bani, aceste chitanțe fac dovada relativă și față de terți cu privire la data menționată în cuprinsul lor; această excepție de la regula consacrată de art. 1182 C. civ. r. („Data scripturii private nu face credință în fața persoanei a treia interesate…”), este justificată de inconvenientele ce ar putea apărea în cazul în care înscrisuri atât de frecvente ar fi supuse formelor prevăzute de lege, pentru ca data lor să fie opozabilă terților.

2.4 Contractul de sublocațiune și cesiunea de locațiune.

Contractul de sublocațiune.

Legea stipulează expres un drept foarte important al locatarului,care constă în posibilitatea de a da bunul închiriat în sublocațiune (art.894,Alin.1 CC). Contractul de sublocațiune este un accord de voință, în temeiul căruia locatarul care a dobîndit folosința temporară asupra unui bun pe baya unui contract de locațiune, subînchiriază acel bun unui terț, care se obligă să-i plătească chiria. Astfel, sublocațiunea poate avea loc doar cu respectarea unor prevederi legalecum ar fi:

inițial, pentru a da bunul in sublocațiune,locatarul este obligat să-l informeze pe locator despre intenția sa și să indice numele sau denumirea,adresa personae-i careia intenționeaza să-i subîncherieze bunul;

numai cu consențămîntul prealabil al locatorului;

dacă locatorul nu consimte la sublocațiune,el este obligat să comunice locatarului în termen de 15 zile motivele. În caz contrar se consideră că a consimțit.

Dacă după închierea contractului de locațiune pentru locatar se naște un interes legitim de a da bunul, integral sau parțial, unui terț în sublocațiune, locatorul nu este în drept să nu dea consimțămîntul la subînchiriere (art.894,alin 2 CC). Interesul legitim al locatarului se poate isca, de exemplu , în caz de boală gravă, în caz de necessitate de a pleca în deplasare etc. Regula poate avea și excepții, cînd locatorul poate să nu dea consimțămintul, bunăoară, dacă persoana terțului constituie un impediment, spațiul închiriat devine supra încărcat sau exista alte motive temeinice;

termenul contractului de sublocațiune nu poate depăși termenul contractului de locațiune;

sublocațiunea ulterioară nu se admite.

Natura juridică al contractului de sublocațiune,în principiu,este aceeași ca și a contractului de locațiune. Sublocațiunea încheiată în condiții legale este valabilă și produce efecte între locatar și sublocatar,ca orice contract de locațiune. În Codul civil al Republicii Moldova găsim o dispoziție referitoare la o acțiune directă pe care o are locatorul împotriva sublocatarului, indiferent că el nu este parte încontract (cu îndeplinirea a două condiții: existența unui prejudiciu cauzat locatorului însuși sau altor locatari; legătura de cauzalitate dintre prejudiciu și neexecutarea unei obligații contractuale de către sublocatar). Această acțiune direct este reglementată de art. 896 C. civ. R.M., care sub titlul: Efectele neexecutării obligațiilor de către sublocatar , prin care se prevede că „ În cazul în care neexecutarea unei obligații de către sublocatar cauzează un prejudiciu esențial locatorului sau altor locatari, locatorul poate cere rezilierea contractului de locațiune”.În fine, trebuie subliniat că datorită caracterului accesoriu al sublocațiunii, potrivit reglementărilor legale, desființarea sau încetarea contractului principal (locațiunea),atrage după sine desființarea sau încetarea sublocațiunii, potrivit principiului accesorium sequitur principale.

Întrucât în mod obișnuit locațiunea nu prezintă un caracter intuitu personae, drepturile părților contractante se pot transmite inter vivos (de exemplu locatorul poate transmite dreptul la chirie prin sublocațiune sau o cesiune de creanță) sau mortis causa (art. 1440 C. civ. r.; art. 902 C. civ. R.M.; art. 1742 C. civ. fr.), cu precizarea că, spre deosebire de actele inter vivos de transmitere a locațiunii – unde se pot transmite doar drepturi, iar nu și obligațiile, locatarul rămânând în continuare răspunzător față de locator [30, p. 192-193; 31,p.157-158; 27,p.138-139] –, prin cele mortis causa, se transmit nu numai drepturile, dar și obligațiile părților contractante, inclusiv cele rezultate din contractul de sublocațiune sau de cesiune a locațiunii.

Așadar, legea prevede pentru locatar posibilitatea de a transmite dreptul său de folosință unui terț, în tot sau în parte, în baza unui contract de sublocațiune (art. 1418, alin. 1 C. civ. r.; art. 894 C. civ. R.M., art. 1717 C. civ. fr.; art. 1870 C. civ. R. Quebec).

După cum rezultă din prevederile articolelor citate, prin „sublocațiune” se înțelege acel contract prin care locatarul, ca titular al unui drept de folosință dobândit printr-un contract de locațiune valabil, transmite dreptul său de folosință unei terțe persoane, numite sublocatar, în schimbul unei chirii.

Dreptul locatarului de a transmite dreptul de folosință dobândit este condiționat însă de îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

a. Sublocațiunea să nu fi fost interzisă expres prin contractul de locațiune, (art. 1418, alin. 2 C. civ. r.; art. 894, alin. 1, C. civ. R.M.; art. 1717 C. civ. fr.; art. 1573 C. civ. it.; art. 1870 C. civ. R. Quebec).

Există însă posibilitatea ca locatorul să înțeleagă a încheia locațiunea în considerarea calităților personale ale locatarului (caz în care contractul devine intuitu personae), interzicând locatarului transmiterea folosinței către o altă persoană, sau condiționând sublocațiunea de consimțământul său (expres sau tacit).

Cu privire la interdicția sublocațiunii, față de textele legale citate (excepție făcând dispozițiile alin. 3 al art. 894 din Codul civil al Republicii Moldova), Codul civil al Regiunii Quebec, Canada, prevede în art. 1871, alin. 1 și 2 două obligații pentru locator, și anume: obligația de a prezenta locatarului un motiv temeinic privind refuzul acceptării sublocațiunii; de a informa locatarul asupra motivelor sale pentru refuz, în termen de 15 zile de la primirea înștiințării făcute de locatar, cu privire la intenția sa de a subînchiria bunul luat în locațiune.

Considerăm aceste reglementări ca fiind complete și totodată utile sub aspect practic, întrucât prin intermediul lor se înlătură posibilitatea locatorului de a limita abuziv dreptul locatarului de a subînchiria, exercitarea acestui drept al locatarului fiind dictată de foarte multe ori de împrejurări de ordin financiar ori de imposibilitatea de a folosi total ori parțial bunul, sau de a-și exercita dreptul de folosință pentru o anumită perioadă.

b. A doua condiție ce trebuie îndeplinită pentru ca sublocațiunea să poată fi valabilă, are în vedere ca sublocațiunea să nu conțină clauze contrarii celor cuprinse în contractul de locațiune. Această condiție se referă, bineînțeles, pe de o parte la perioada pentru care poate fi transmis dreptul de folosință – care nu poate fi decât mai mică sau cel mult egală cu cea prevăzută pentru contractul de locațiune – iar pe de altă parte, la destinația bunului (avută în vedere de părțile contractului de locațiune, ori dedusă din natura sau destinația anterioară a bunului, ori potrivit obiceiului locului).

Sublocațiunea încheiată cu respectarea condițiilor arătate, este valabilă, producând efecte între părți ca orice contract de locațiune. În această situație, locatorul nefiind parte contractantă, sublocațiunea nu produce efecte față de acesta (fiind o res inter alios acta); drepturile și obligațiile dintre locator și locatarul principal rămânând neatinse (art. 894, alin. 5 C. civ. R.M.).

În Codul civil al Republicii Moldova găsim o dispoziție referitoare la o acțiune directă pe care o are locatorul împotriva sublocatarului, indiferent că el nu este parte în contract (cu îndeplinirea a două condiții: existența unui prejudiciu cauzat locatorului însuși sau altor locatari; legătura de cauzalitate dintre prejudiciu și neexecutarea unei obligații contractuale de către sublocatar) [32, p. 513]. Această acțiune directă este reglementată de art. 896 C. civ. R.M., care sub titlul: Efectele neexecutării obligațiilor de către sublocatar, prin care se prevede că „În cazul în care neexecutarea unei obligații de către sublocatar cauzează un prejudiciu esențial locatorului sau altor locatari, locatorul poate cere rezilierea contractului de locațiune”.

Contractul de cesiune a locațiunii.

În condițiile în care poate intervene sublocațiunea, este permisă de legislația civilă a Republicii Moldova și cesiunea locațiunii de către locatar. Textul legal care permite cesiunea și sublocațiunea (art. 894 Cod civil) nu face nici o distincție între cele două onstituții juridice. Contractul de cesiune a locațiunii reprezinta o vanzare a dreptului de folosinta. Pentru opozabilitatea ei fata de locator ea trebuie sa fie notificata acestuia sau sa fie acceptata de el printr-un act autentic. Cu toate acestea, în baza princiipiilor care guvernează cele două instituții, se admite că – spre deosebire de sublocațiune care este un nou contract de locațiune – cesiunea constituie o vînzare a dreptului de folosință, de unde următoarele consecințe:

întrucît legea nu cunoaște cesiunea obligațiilor, obiectul cesiunii îl formează drepturile locatarului. De aceea considerăm că prevederea conținută în alin. 7, art. 894 Cod civil, potrivit căreia cesiunea locațiunii eliberează locatarului anterior de obligații, este formulată foarte nereușit. Ținînd cont de faptul că cesiunea are ca obiect numai drepturi, locatarul ar trebui să rămînă în continuare obligat față de locator; O precizare care se impune, întrucât este de natură a crea o „nuanțare accentuată” față de dispozițiile Codului civil român, o regăsim în doctrina din Republicii Moldova, unde se arată: „Noul Cod civil al Republicii Moldova admite și cesiunea locațiunii, care eliberează locatarul anterior de obligații, cu excepția cazului închirierii unui alt bun decât un imobil de locuit, dacă părțile nu au convenit altfel ” [15, p. 125].

întrucît contractul de cesiune este cu executare dintr-o dată, locatarul – cedent garantează numai existeța dreptului de folosință în condițiile existente la momentul încheierii contractului, dar nu și executarea obligațiilor de către locator. În schimb cesionarul are acțiunea direct împotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locațiune sau rezilierea lui pentru neexecutare;

prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul cedentului; în schimb sublocatarul poate dobîndi drepturi diferite de cele ale locatarului principal, evident fără a contravine condițiilor din contractul principal.

spre deosebire de sublocațiune, care poate fi dovedită potrivit regulilor generale în materie de locațiune, cesiunea este supusă regulilor vânzării-cumpărării de creanțe.

În doctrina românească se subliniază că aceste reguli se aplică și în cazul în care dreptul de folosință se transmite în schimbul unui alt drept de folosință, fiind vorba despre o dublă cesiune [23, p.302].

2.5 Concluzii, propuneri și recomandări

Cât privește durata maximă a contractului de locațiune, Codul civil român prevede că aceasta poate fi determinată sau nedeterminată, dar nu veșnică (perpetuă). Potrivit Proiectului Noului Cod civil român, durata maximă pentru care se poate încheia locațiunea fiind de 30 de ani, orice locațiune încheiată pe o perioadă mai mare reducându-se de drept la 30 de ani;

Sub acest aspect, apreciind optica legiuitorului Republicii Moldova ca fiind mai permisivă (durata maximă pentru încheierea contractului de locațiune fiind de maxim 99 de ani), am apreciat că legiuitorul român ar putea relua spre analiză prevederile legale din Cadrul Proiectul Noului Cod civil roman, în vederea modificării lor, într-un mod similar reglementării din Codul civil al Republicii Moldova.

În ceea ce privește sfera bunurilor ce pot face obiectul contractului de locațiune, subliniind optica diferită a legiuitorului român (reflectată în prevederile Proiectului Noului Cod civil din 2004) față de cea a legiuitorului Republicii Moldova (Codul civil), am arătat că este necesară adoptarea unei reglementări mai ample cu privire la obiectul contractului de locațiune, în cadrul Proiectului Noului Cod civil român, în sensul că, față de forma actuală a art. 1368 din acest Proiect de Cod – „Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă dintr-o prevedere legală sau din natura lor, nu rezultă contrariul” – să fie completată astfel: „Toate bunurile, atât mobile cât și imobile, corporale sau incorporale, determinate sau determinabile, prezente sau viitoare, care sunt în circuitul civil, pot face obiectul locațiunii, dacă din natura lor sau dintr-o prevedere legală, nu rezultă contrariul ”. Scopul urmărit, evident, este de a determina precis și totodată cuprinzător sfera bunurilor care pot face obiectul contractului de locațiune.

Față de problema termenului în contractul de arendare, analizând dispozițiile în materia arendării cuprinse în Codul civil al Republicii Moldova, care determină părțile contractante să încheie convenția pe o perioadă ce nu poate fi mai mică de 1 an, am apreciat că, deoarece prin însăși natura lui, contractul de arendare (mai ales cel al cărui obiect este un teren agricol) nu poate fi încheiat pe o perioadă mai mică de un an, o astfel de arendare „impunând” în mod firesc, încheierea sa pe un termen de minim 1 an (astfel încât interesele urmărite de către părți prin încheierea contractului să poată fi atinse).

Așadar se impune aprecierea că dispoziția prin care se statuează asupra duratei minime a arendării este superfluă, legiuitorul Republicii Moldova putând interveni pe viitor asupra ei, în sensul de a o exclude.

Problema subarendării și a cesiunii contractului de arendare scoate în evidență diferența semnificativă ce apare între prevederile conținute de Legea arendării din România, nr. 16/1994, astfel cum a fost modificată, și Legea Republicii Moldova, nr. 198/2003 cu privire la arenda în agricultură.

Astfel, în timp ce legea românească interzice prin dispozițiile sale subarendarea, prin Legea Republicii Moldova nr. 198/2003 se prevede posibilitatea pentru arendaș de a subarenda bunul pe care l-a luat în arendă, ori se arată care pot fi bunurile care pot fi subarendate (incluzând și terenurile).

Pe de o parte, recomandarea noastră este în sensul de a se interveni pentru modificarea și completarea Legii arendării nr. 114/1996 astfel încât să fie permisă subarendarea pentru cel puțin două motive: 1) pentru locațiune (față de care arendarea este o varietate), cât și pentru închirierea de locuințe este permisă sublocațiunea, respectiv subînchirierea; 2) cesiunea locațiunii sau închirierii sunt admise în aceleași condiții ca și sublocațiunea și subînchirierea. Ca o consecință firească, ar trebui ca și în cazul arendării să fie permisă subarendarea, cu atât mai mult cu cât prin ultima modificare a legii arendării s-a prevăzut pentru arendaș dreptul de a cesiona contractul de arendare (art. 211).

Pe de altă parte, am arătat că în cazul cesiunii arendării, conținutul articolului din Legea românească a arendării (referitor la cesiune), ar trebui modificat, în sensul de a se prevedea pentru arendaș dreptul de a cesiona contractul de arendare, nu numai soțului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendenților săi care au împlinit vârsta majoratului, ci și oricărei alte persoane, evident, cu consimțământul scris al arendatorului.

EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAȚIUNE

Efectele încheierii contractului de locațiune.

După cum se cunoaște orice contract este un acord intervenit între voințele individuale a două sau mai multe personae. Acest accord poate să poarte unor drepturi și obligații de care părțile pot să dispună, ele fiind stăpîne pe propriile interese și le pot implica într-un contract sau nu, în ce manieră doresc, supunîndu-se astfel raportului obligațional general de acest contract. De aceea, rezultatul voinței părților va produce efecte cu privire la ele însuși pentru că și-au dat consemțămîntul șa acest efect și nu cu privire la terți. Față de terți, contractual nu va produce, în principiu, niciun efect obligatoriu, în sensul că, dintr-un contract nu vor putea rezulta obligații pentru alte personae decît cele implicate în contract în calitate de părți. După cum am mai menționat, principalul efect al încheierii contractului constituie dobândirea de către părți a drepturilor și obligațiilor contractuale.

Astfel, prin încheierea contractului de locațiune locatorul are obligația de a:

transmite bunul în condițiile contractului de locațiune; Potrivit art.878, alin.1 CC al RM,locatorul este obligat să transmit locatarului bunul în stare corespunzătoare, conform destinației convenite prin contract, și să mențină bunul în această stare pe durata locațiunii. Predare bunului dat în locațiune trebuie făcută la termenul convenit de părți, iar dacă nu s-a prevăzut un termen – imediat.În caz de necorespundere a acestei obligații, locatarul este în drept să ceară predarea bunului și repararea prejudiciului sau rezilierea contractului și repararea prejudiciului cauzat.[1 art.884 ]

să predea un bun liber de viciu material. Bunul este considerat liber de orice vicii materiale cind are caracteristicile cuvenite sau,dacă nu sa convenit asupra unor anumite caracateristici, este liber de vicii în cazul cînd poate fi folosit conform destinații stabilite în contract sau conform destinații obișnuite a unor asemenea bunuri, dacă nu sa convenit asupra folosinții (art.878,alin.3 CC). Deoarece legea nu conține interdicții, în principiu, î n baza contractului pot fi transmise și bunuri cu vicii materiale, însă cu condiția că aceasta să fost specificată în contract;

să tramsită toate documentele, regulile, instrucțiunile ce autentifică drepturile de proprietate asupra bunului închiriat și stabilesc modul de folosință a acestuia;

să transmită bunului liber de orice viciu juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terț nu poate pretinde drepturi asupra acestui bun în perioada în care a fost încheiat contractual (art.878,alin.4 CC);

să facă un control asupra corectitudinii folosinții bunului închiriat, neimplîcîndu-se în activitatea economica a locatarului;

să efectueze reparația capitală a bunului închiriat dacă legea sau contractul nu prevede altfel (art.898,alin1 CC);

să achite costul îmbunătațirilor aduse bunului închiriat, făcute cu acordul locatarului și care nu po fi separate fară a se deteriora bunul. Aceasta obligație apare numai în cazul cînd în contract nu este prevăzut altceva;

să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale.

La închierea contractului locatorul e obligat sa anunțe locatarul despre drepturile terților asupra bunului închiriat. Nerespectarea acestei prevederi acordă locatarului dreptul de a cere reducerea plății, rezelierea contractului, precum și despăgubiri. Noul Cod civil prevede și unele drepturi foarte specifice, care nu erau cunoscute de legislația anterioară. Astfel, din esența art. 881 CC rezultă că în baza contractului de locațiune locatorul este în drept să de în chirie un bun cu vicii de ordin material sau juridic, dar numai la momentul închierii contractului, cu condiția că locatarul este informat despre aceste vicii. În baza art.891 CC, locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui și,în cazul imobilui ,sa-l prezinte evetualilor cumparători sau locatari, fiind obligat sa-si exercite aceste drepturi î n mod rezonabil. În cazul încetarii raporturilor contractuale locatorul este în drept să ceară de la locatar demolarea constructiilor neautorizate, dacă acestea nu prezintă interes pentru el. Dacă locatarul nu efectuează aceste lucrări, locatorul este în drept să demoleze construcțiile neautorizate, dar pe contul locatorului. În cazul în care, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierei și repararea prejudiciului in partea neacoperită de chirie (art.910 CC.)

Locatarul la rîndul său dobîndește următoarele drepturi și obligații:

Obligațiile locatarului, în comparație cu cele ale locatorului, sunt mai numeroase:

să preia bunul închiriat;

să participe la întocmirea actului de predare-primire și să-l semneze;

să folosească bunul închiriat în strictă conformitate cu destinația lui sau cu cea prevăzută în contract;

să păstreze bunul închiriat în starea normală;

să asigure integritatea bunului închiriat ;

să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea sau pierderea bunului închiriat;

să achite chiria în termen,în locul și în modul prevăzute de contract;

să efectueze reparația prevăzută de contract și de lege;

sa-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului închiriat;

să-i achite locatorului costul bunului uzat înainte de de termen;

la incetarea raporturilor contractuale sa-i restituie locatorului bunul închiriat, dacă acesta nu a fost răscumparat;

să transmită locatorului bunul închiriat împreuna cu imbunatățirile aduse,dacă acestea sunt effectuate fără acordul lui și nu pot fi separate;

să demoleze toate clădirile și construcțiile construite pe terenul locatorului fără acordul acestuia ,dacă el o cere;

să restituie locatorului toate documentele primate la încheierea contractului;

Legislatia în vigoare prevede drepturile specifice ale locatarului, care nu reies din obligatiile corelative ale locatorului:

să răscumpere bunul incheriat integral sau parțial, dacă legea nu prevede o îngradire în acest sens;

cu acordul locatorului, să aducă imbunătătiri bunului închiriat;

să transmită bunul închiriat în sublocațiune cu acordul preliminar al locatorului;

să ridice îmbunătățirile aduse bunului închiriat fără acordul proprietarului,dacă ele sunt separabile și dacă în contract pot fi prevazute și alte drepturi specifice.

De aceea mi-am propus să descriu detaliat obligațiile ce vin din partea părților, adică locatorul și locatarul și în acest caz mă voi axa mai mult pe Codul cu privire la Locuințe al Republicii Moldova.

Obligațiile locatorului (proprietarului)

Aceste obligații sunt prevăzute expres prin dispozițiile art. 28 din Legea nr. 114/1996, ori rezultă din prevederile Codului cu privire la locuințe al Republicii Moldova. Astfel, acestea sunt:

predarea locuinței chiriașului în stare normală de folosință;

repararea și menținerea în stare de siguranță, exploatare și de funcționalitate clădirea, pe toată durata închirierii locuinței (o astfel de obligație rezultă și din prevederile art. 126 – Obligațiile proprietarului de a asigura păstrarea în bune condiții a casei), ori din cele ale art. 14, 151, 152, 153 CL.RM, cu diferențierea că, în cazul celor patru articole, această obligație este mai întâi de toate una impusă organelor de stat și obștești, precum și persoanelor cu funcții de conducere, în scopul protejării și păstrării în bune condiții a fondului locativ de stat (o obligație față de stat), totodată fiind de natură a asigura și chiriașului folosința corespunzătoare, la fel punându-se problema și în cazul următoarei obligații;

întreținerea în bune condiții a elementelor de structură de rezistență a clădirii și a elementelor exterioare ale construcției (clădirii) – acoperiș, fațadă, împrejurimi – curților și grădinilor, precum și a spațiilor comune din interiorul clădirii (ascensor, instalații de alimentare cu apă, canalizare, încălzirea centrală, telefonia, instalațiile electrice și de gaze etc).

întreținerea în bune condiții a instalațiilor comune proprii clădirii.

Potrivit art. 30 din Legea nr. 114/1996 (art. 898, C. civ. R.M. „Reparațiile capitale”), dacă proprietarul nu-și îndeplinește obligațiile ce-i revin cu privire la întreținerea și repararea locuinței închiriate, lucrările pot fi executate de chiriaș, în contul proprietarului, urmând apoi să rețină contravaloarea lor din chirie. Chiriașul poate efectua aceste reparații dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosința normală a clădirii sau locuinței, și numai dacă proprietarul, la sesizarea scrisă a chiriașului nu a luat măsuri de executare a lucrării în termen de 30 de zile.

Cu privire la acest termen, pentru a asigura o mai mare eficiență protecției drepturilor chiriașului, care în unele situații ar putea fi deranjat în folosința sa mai mult decât „rezonabil”, ori i s-ar pune în pericol chiar viața și sănătatea, apreciem că acesta ar trebui redus la 10 zile.

Mai mult, în caz de refuz nejustificat de efectuare a unor astfel de reparații de către locator, și în caz de producere a unor daune locatarului (chiriașului), în completare ar trebui prevăzute și sancțiuni reparatorii în sarcina locatorului.

În cazul clădirilor cu mai multe locuințe, cheltuielile pentru întreținere și reparații la părțile de construcții și instalații aflate în folosință comună, se repartizează proporțional cu cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comună, și se suportă de fiecare proprietar.

Potrivit art. 22, lit. d din Legea nr. 114/1996 în materie locativă normele legale cu privire la obligațiile locatorului sunt imperative, neputând fi modificate prin voința părților, fiind declarate nule clauzele contractuale prin care proprietarul este exonerat de obligațiile contractuale care îi revin.

Obligațiile chiriașului

Prin Legea nr. 114/1996 și Codul civil român, Codului civil al Republicii Moldova, precum și prin art. 11, CL.RM, respectiv prin Regulile provizorii de exploatarea locuințelor, întreținerea blocurilor locative și teritoriilor aferente în Republica Moldova și în Contractul de închirierea a locuinței în blocurile locative cu mai multe apartamente, aprobate prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 21 decembrie 1989, sunt prevăzute mai multe obligații ale chiriașului (și a membrilor familiei acestuia):

Folosirea locuinței potrivit destinației (această obligație se regăsește și în Codul civil român în vigoare, în art. 1426 – folosirea locuinței potrivit destinației și ca un bun proprietar), cu specificare că în toate cazurile, pentru schimbarea destinație locuinței este nevoie de consimțământul expres al proprietarului sau al asociației de locatari.

Obligația de plată a chiriei, cea mai importantă dintre obligații. Dispoziții speciale privind această obligație sunt statuate în Legea nr. 114/1996, astfel cum a fost modificată (consolidată, 2008), în: art. 25 („…Chiriașul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare”); art. 31 (Chiria practicată pentru locuințe va acoperi cheltuielile de administrare, întreținere și reparații, impozitele pe clădiri și pe teren, precum și recuperarea investiției, în funcție de durata stabilită potrivit prevederilor legale, precum și un profit supus negocierii între părți); art. 32 (Nivelul maxim al chiriei pentru locuințele aflate în proprietatea statului se stabilește prin lege specială. Chiria maximă pentru aceste locuințe se diferențiază pe categorii de localități și pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor și a taxelor locale pentru terenuri); art.59 („Pot beneficia de locuință de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcții…”); art. 66 („Plata chiriei pentru reședințele oficiale se face din bugetele Președinției României, Senatului, Camerei Deputaților și Secretariatului General al Guvernului, în limitele prevederilor bugetare aprobate annual”)

O succintă analiză se impune în ceea ce privește dovedirea relei-credințe a chiriașului în neplata chiriei și a cheltuielilor de întreținere.

Astfel, în conformitate cu art. 24, din Legea nr. 114/1996, legea locuinței din România, consolidată (2008), evacuarea chiriașului se poate dispune și în cazul neîndeplinirii cu rea-credință a obligației de plată a chiriei, timp de trei luni consecutiv.

Reaua-credință în neexercitarea obligațiilor trebuie dovedită atunci când legea nu dispune altfel. Astfel, dacă, spre exemplu, într-o cauză toate probele administrate conduc la concluzia că pârâtul a fost în imposibilitate să-și achite la timp obligațiile din cauze obiective, și anume: îmbolnăvirea sa gravă, urmată de pierderea capacității de muncă, cu diminuarea veniturilor și, concomitent, pierderea beneficiului pensiei de boală de către soție, din motive independente de voința sa[36 ].

Trebuie precizat că reaua-credință trebuie constatată separat din împrejurări de fapt concrete, neputând fi dedusă din simpla neplată[37 ] sau din faptul că între sumele efectiv plătite cu titlu de cote de întreținere și sumele datorate cu acest titlu există diferențe[ 38]. Ea poate fi însă reținută din împrejurarea că locatarul, în mod repetat și consecvent consumă băuturi alcoolice și organizează petreceri în apartamentul închiriat, dar nu plătește chiria sau cheltuielile de întreținere[ 39].

Potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996 și Regulilor provizorii de exploatarea locuințelor, întreținerea blocurilor locative și teritoriilor aferente în Republica Moldova și în Contractul de închirierea a locuinței în blocurile locative cu mai multe apartamente, chiriașul are obligația de a plăti cota-parte din cheltuielile comune, dacă aceste cheltuieli s-au stabilit în contractul de închiriere în sarcina chiriașului;

Tot potrivit Legii nr. 114/1996 (art. 29, lit. b) și Regulilor provizorii de exploatarea locuințelor, întreținerea blocurilor locative și teritoriilor aferente în Republica Moldova și în Contractul de închirierea a locuinței în blocurile locative cu mai multe apartamente, chiriașul are obligația de a întreține locuința în bune condiții, astfel încât la încetarea contractuzlui ea să poată fi predată în starea normală de folosință).

În executarea acestei obligații chiriașul trebuie: să efectueze lucrările de întreținere, reparații sau înlocuire a elementelor de construcție sau instalații din folosința exclusivă; să asigure curățenia și igienizarea în interiorul locuinței (art. 29, lit. c, din Legea nr.114/1996) și la părțile de folosință comună; să repare sau să înlocuiască elementele de construcție și instalații deteriorate ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare.

La finalul art. 29 din Legea nr. 114/1996 a locuinței (consolidată, 2008) este statuat că „Obligațiile chiriașului cu privire la întreținerea și repararea spațiului închiriat se păstrează și în cazul subînchirierii locuinței”.

În fine, trebuie amintită obligația de apărare împotriva actelor de uzurpare (în condițiile analizate în materia contractului de locațiune).

Tot în această arie trebuie subliniat că locatarul (chiriașul) principal va răspunde pentru incendiul provocat de către subchiriaș, întrucât incendierea imobilului de către subchiriaș nu are, în raport cu locatarul principal, natura unui caz fortuit și ca atare nu-l spără pentru răspunderea ce decurge pentru el din obligațiile contractuale[ 40].

În caz de neexecutare de către chiriaș a obligațiilor enunțate mai sus, sancțiunea aplicabilă, conform art. 24 din Legea nr. 114/1996 (consolidată, 2008), este rezilierea contractului înainte de termenul stabilit în contract.

Pe de altă parte trebuie arătat că, potrivit art. 30 din aceeași lege, în cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligațiilor care îi revin cu privire la întreținerea și repararea locuintei închiriate, după o perioadă de 30 de zile de la data înștiințării acestuia de către chiriaș, lucrările pot fi executate de către chiriaș în contul proprietarului, cu reținerea din chirie a contravalorii acestor lucrări.

O importantă prevedere care nu își găsește corespondentul în legislația Republicii Moldova este cea prevăzută în art. 22 din Legea nr. 114/1996.

Astfel, potrivit acestui articol, sunt nule de drept orice clauze prin care:

chiriașul este obligat să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparație, aflată în sarcina proprietarului;

se prevede responsabilitatea colectivă a chiriașilor în caz de degradare a elementelor construcții și a instalațiilor, a obiectelor și dotărilor aferente spațiilor comune;

se impune chiriașilor să facă asigurări de daune;

exonerează proprietarul de obligațiile ce-i revin potrivit prevederilor legale;

autorizează pe proprietar să obțină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.

Evident, apare necesitatea unei recomandări adresate legiuitorului Republicii Moldova, de a avea în vedere, într-o reglementare viitoare, prevederile art. 22 din Legea nr. 114/1996, în scopul completării normelor actuale în materie de închiriere a locuințelor.

Deosebit de legislația românească, în Codul cu privire la locuințe al Republicii Moldova, se prevăd dispoziții referitoare la modificarea contractului de închiriere a locuinței.

Spre deosebire de alte contracte, pentru modificarea acestui contract, este necesar nu numai acordul părților (locatorul și chiriașul), dar și acordul membrilor familiei chiriașilor, cu unele excepții prevăzute de lege. Această normă legală (art. 88 CL.RM) are la bază faptul că în contractul analizat dreptul de folosință al locuinței, precum și alte drepturi dar și obligații, aparțin și membrilor familiei chiriașului. Fără acordul persoanelor arătate, modificare contractului se permite numai în cazurile prevăzute prin lege.

Astfel, Codul cu privire la locuințe al Republicii Moldova, prevede următoarele astfel de cazuri:

împărțirea spațiului locativ (încheierea cu membrul major a uni contract distinct, cu acordul celorlalți membrii majori ai familiei – art. 89);

reunirea chiriașilor într-o singură familie (în cazul locuirii în același apartament a unor persoane care au încheiat contracte distincte de închiriere – art. 90);

recunoașterea în calitate de chiriaș și a altui membru al familiei (art. 91);

la cererea chiriașului pe temeiul dreptului de alegere a vecinului (cazul chiriașului care, având în folosință un apartament separat, solicită organelor administrației locale permisiunea de a modifica contractul de închiriere pentru a introduce în apartament o anumită persoană – vecin – în calitate de chiriaș – art. 76);

modificarea contractului în urma retragerii spațiului de locuit, folosit pentru obținerea veniturilor neprovenite din muncă (situația chiriașului care subînchiriază sistematic spațiul locativ, obținând venituri ilicite – art. 80);

modificarea contractului pe temeiul eliberării în apartamenul ocupat a unei camere (art. 49).

Efectele contractului din neexecutare sau executarea necorespunzătoare.

Referitor la această categorie de efecte aplicăm regula generală, după care drept efect a executării necorespunzătoare sau neexecutării condițiilor contractului poate fi cerută de către părți fie executarea silită a obligației contractuale, fie rezoluțiunea sau rezilierea contractului, fie alte efecte specifice obligației neexecutare cu sau fără cererea despăgubirii din partea debitorului obligației. Dat fiind faptul că contractual de locațiune este un contract cu executare succesivă în timp, asupra acestui contract se va aplica regulile cu privire la rezilierea contractului.Astfel, în cazul contractului de locațiune, atunci cînd una dintre părți nuși onorează obligațiile contractual, partea afectată poate cere rezilierea contractului. Totodată, în cazul neexecutării obligației de restituire a bunului, locatarul va achita locatorului plata de chirie pentru întreaga perioadă de reținere (întârziere). Această sancțiune se aplică suplimentar la penalitățile pentru întârziere.

Conform regulii generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înțelegerii dintre părți.Însă în caz de neexecutarea sau executare necorespunzătoare a obligațiilor contractuale, una dintre părți ale contractului poate cere rezilierea, în cazul în care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.Deasemenea la rezilierea contractului trebuie de respectat regulile generale care se referă la rezilierea contractelor cu executare succesivă. Totodată, trebuie să ținem cont de faptul că legea face o enumerare enunțiativă a cazurilor în care poate fi reziliat la cererea unei părți pentru neexecutare. Potrivit art. 906 Cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul:

nu folosește bunul închiriat la destinație sau în conformitate cu prevederile contractului;

admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutățire;

nu plătește chiria pe parcursul a trei luni, după expirarea termenului de plată, dacă în contract nu este prevăzut altfel;

încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului;

în alte cazuri prevăzute de lege.[41 ]

Locatarul are dreptul să ceară rezilierea contractului, în afară de cazurile de neexecutare a obligațiilor de către locator, pe care li-am expus anterior, și în cazul intervenirii unor îmrejurări obiective care fac imposibilă continuarea raporturilor cantractuale. Potrivit art. 907 Cod civil, locatarul este în drept să ceară rezilierea contractului în cazul în care:

și-a pierdut capacitatea de muncă și nu mai poate folosi bunulu închiriat;

este privat de libertate și nu-și poate continua obligațiile contractuale.

Rezilierea contractului de locațiune încheiat fără termen poate avea loc la cererea oricărei părți cu un preaviz de 3 luni pentru imobile și o luna pentru bunurile mobile, dacă în contract nu este prevăzut altfel. De asemenea dacă locuința sau orice altă încăpere destinată pentru locuit se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezilia contractul de locațiune fără un termen de preaviz. Locatarul are acest drept și în cazul, cînd la încheierea contractului, știa despre pericol și nu a înaintat pretenții în legătură cu aceasta. Rezilierea contractului de locațiune are ca efect și rezilierea contractului de sublocațiune, dacă în contractul de locațiune nu este prevăzut altfel (art.905 CC). Accentuez faptul că în cazul apariției temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept,însă nicidecum obligată, să se adreseze în istanța de judecată cu o astfel de cerere.

La acest subcapitol se poate de vorbit și despre temeiurile de încetare a contractului de locațiune. Legislația în vigoare stabilește temeiuri generale și speciale de încetare a raporturilor contractuale de locațiune. Ca temeiuri generale servesc și expirarea termenului contractului, lichidarea unității economice, distrugerea sau pieirea bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de căatre locatar, precum și în alte cazuri (art.903 CC.)

Schimbarea proprietarului bunurilor închiriate nu servește drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau pentru rezilierea lui. Astfel, potrivit art. 900 CC, dacă bunul închiriat, după ce a fost predat locatorului, este înstrăinat de locator unui terț, acesta din urmă se subrogă locatorului în drepturile și obligațiile decurgînd din locațiune.

Contractul de locațiune își încetează efectele în cazul exproprierii. Potrivit art. 901 CC, exproprierea totală a bunului închiriat stinge locațiunea de la data la care exproprietarul are dreptul să ia bunurile în posesiune. În cazul în care exproprierea bunului este parțială, locatarul poate, după împrejurări, obține reducerea chiriei sau rezilierea locațiunii. Decesul locatorului sau al locatarului, de regulă, nu are drept consecințe încetarea locațiunii, cu excepția cazurilor cind acest temei este prevăzut în contract sau dacă, în funcție de circumstanțe, contractul nu mai poate fi menținut.(art. 902 CC). Un alt moment impun[tor cu privire la reglementarile contractului de locațiune sunt, și regulile de modificare a contractului.

Referitor la contractul de locațiune acționează o regulă generală – contractul poate fi modificat în orice moment prin acordul părților. Respectiv, fiecare parte poate în orice moment înștiințind cealaltă parte despre intenția de a modifica contractul, cerîndui-se acordul.Conform art.897 CC, dacă bunul este afectat de un viciu,locatarul este scutit de plata părții din chirie proporțională diminuării folosinței bunului. În acest caz modificarea contractului se referă doar la reducerea cuantumului chiriei și are loc pe parcursul executării obligațiilor contractuale.Un alt temei de modificare a contractului de locațiune este prevăzut la art. 880 CC. Astfel, dacă un viciu care diminuează folosința bunului există în momentul încheierii contractului sau apare ulterior dintr-o cauză pentru care este răspunzător locatorul sau dacă aceasta este în întorziere în privința obligației de a remedia bunul, locatarul poate cere, pe lîngă pretențiile sale la o achitare redusă, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat.

Modificarea contractului de locațiune în ceea ce privește cuantumul chiriei poate avea loc și în altă situație. Potrivit art. 887 CC, cuantumul chiriei poate fi modoficat prin acordul părților. Locatorul poate cere modificarea chiriei numai odată pe an și doar în cazul în care condițiile economice fac ca neajustarea să fie inechitabilă. Locatarul are dreptul să ceaă reducerea chiriei în cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosire a bunului sau starea lui s-au înrăutățit considerabil în virtutea unor circumstanțe independente de voința locatarului.

Un alt caz de modificare a contratului prin reducerea chiriei poate avea loc și atunci cînd un bun este închiriat de mai mulți locatari, ba mai mult ca atit, în afară de locatari, acces la obiectul contractului au și alte persoane, carept deranja folosința bunului de către unul din locatari. Aceasta în asemenea situații este în drept să ceară modificarea contractului prin reducerea chiriei. (art. 890 Codul civil.)

Cauzele de încetare a contractului de închiriere a locuinței, în afară de cele prevăzute de Codurile civile ale României și Republicii Moldova, sunt prevăzute în Legea locuinței nr. 114/1996, precum și în Codul cu privire la locuințe al Republicii Moldova.

Astfel, sunt cauze de încetare a contractului de închiriere a locuinței:

expirarea termenului stipulat de părți;

denunțarea unilaterală a contractului de închiriere de către chiriaș

rezilierea contractului, în condițiile prevăzute de lege;

decesul chiriașului, neuzul sau părăsirea definitivă a locuinței de către chiriaș.

Expirarea termenului

La expirarea termenului stipulat în contract, contractul de închiriere încetează, chiriașul fiind obligat să predea locuința proprietarului (locatorului).În acest sens sunt prevederile art. 23 din Legea nr. 114/1996, prin care se statuează că în cazul în care părțile nu au convenit asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriașul este obligat să părăsească locuința la expirarea termenului contractual. Similar se prevede și prin art. 132 și art. 138 din CL.RM, cu privire la închirierea spațiilor locative din fondul locativ privat.

Cu privire la încetarea contractului de închiriere a locuințelor din fondul de locuințe al statului, după cum vom vedea și în cadrul studiului privind „închirierea unor spații locative cu destinație specială”, această cauză este strâns legată de: încetarea raporturilor de muncă, încălcarea ordinii publice sau săvârșirea unor acte ilicite (aplicabile și aici); încetarea duratei de repartizare a salariatului în altă localitate, ori încetarea duratei de studii a studenților și elevilor.

Bineînțeles, părțile pot conveni asupra reînnoirii contractului, aceasta operând în condițiile și termenul stabilit prin convenția lor, convenție care poate fi expresă, dar și tacită (cu excepția închirierii locuințelor din fondul de stat al Republicii Moldova, unde este prevăzută prin lege încheierea contractului în formă scrisă – contractul tip).

Denunțarea unilaterală a contractului de către chiriaș

În materia închirierilor de locuințe, Legea nr. 114/1996, astfel cum a fost modificată, a prevăzut, prin art. 24, lit. a) o normă derogatorie de la dreptul comun, stabilind dreptul chiriașului la rezilierea contractului de închiriere (denunțarea unilaterală) înainte de termenul stabilit în contract, cu singura condiție impusă chiriașului de a notifica pe locator de această intenție într-un termen prealabil de minim 60 de zile.

Această normă derogatorie își are temeiul în aceea că la baza încheierii contractelor stă, în general, libertatea de voință a părților. Astfel, și chiriașul poate denunța unilateral contractul.

Trebuie precizat că renunțării valabile la contract nu i se poate opune nici faptul că asemenea contracte, privind suprafețele locative cu destinație de locuință, indiferent de proprietar, au fost prelungite de drept, întrucât termenul fixat este stabilit în favoarea chiriașului, care poate renunța oricând la beneficiul său prin act unilateral de voință. În același sens (cu excepția condiției impusă chiriașului, referitor la termenul de preaviz) pot fi subliniate aici prevederile art. 139 CL.RM prin care se statuează: „Chiriașul încăperii de locuit din casa, ce aparține cetățeanului cu drept de proprietate personală, are dreptul în orice moment să desfacă contractul de închiriere a încăperii de locuit”. Deși art. 139 CL.RM vizează chiriașul din „casa sau încăperea de locuit ce aparține cetățeanului cu drept de proprietate personală”, în lipsa unor dispoziții exprese în lege, considerăm că o atare dispoziție se aplică și chiriașului care a încheiat un contract de închirierea unei locuințe din fondul locativ al statului.

În fine, arătăm că în unele cazuri pentru denunțarea unilaterală a contractului este necesar acordul și al membrilor familiei chiriașului, conform art. 92 CL.RM, o atare dispoziție neregăsindu-se în legislația românească.

Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligațiilor

Precizându-se că rezilierea este încetarea acelui temei juridic din care reiasă dreptul chiriașului și al membrilor familiei lui la folosința încăperilor de locuit și alte drepturi stabilite de contract, în doctrina din Republica Moldova [87, p.176] se arată că prin art. 92 și 93 CL.RM (Desfacerea contractului de închiriere a încăperii de locuit) și art. 94 (Evacuarea din încăperile de locuit), legiuitorul a statuat de fapt asupra rezilierii contractului de închiriere a locuinței (atât din inițiativa chiriașului, cât și din cea a locatorului).

Rezilierea contractului la cererea locatorului, conform dispozițiilor art. 24, lit. b) din Legea nr. 114/1996 are loc în următoarele cazuri:

în situația în care chiriașul nu a achitat timp de 3 luni consecutiv chiria, indiferent dacă chiriașul este de buna sau de rea credință. Dacă chiriașul a efectuat lucrări de reparații care sunt date prin lege în sarcina locatorului, atunci contravaloarea lor va fi scăzută din chirie, operând în acest caz compensația judecătorească;

atunci când chiriașul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinței (în acest caz stricăciunile trebuind a fi însemnate, neputând fi considerate astfel de stricăciuni cela care pot fi remediate cu sume relativ mici în raport cu valoarea suprafeței locative), sau dacă a înstrăinat fără drept părți din instalații sau bunuri aferente acestora;

dacă chiriașul are un comportament care face imposibilă conviețuirea sau împiedică folosirea normală a locuinței (prin această dispoziție, legiuitorul a avut în vedere situația în care conviețuirea devine imposibilă din cauza comportamentului chiriașului – fapte repetate de comportament deranjant, șicanator, abuziv).

dacă chiriașul nu a respectat clauzele contractuale. Potrivit dreptului comun (art. 1439, c. civ. r.; art. 906, C. civ. R.M.) trebuie să fie vorba de neexecutarea unei obligații principale, prin care se aduce o vătămare celeilalte părți (abuz de folosință; schimbarea destinației locuinței; admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului sau creează un pericol real pentru o asemenea înrăutățire – încălcare a obligației prevăzute în art. 888, lit a), C. civ. R.M.) etc.

la cererea asociației de proprietari atunci când chiriașul nu și-a achitat datoriile ce-i revin la cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite prin contract în sarcina chiriașului (art. 24, lit c). În acest caz este vorba despre clădirile cu mai multe locuințe, pentru care cheltuielile legate de proprietatea comună se suportă de către asociația de proprietari.

Potrivit art. 93 CL.RM rezilierea (în cazul închirierii încăperilor de locuit din casele fondului obștesc și de stat) poate avea loc la cererea locatorului în temeiurile stabilite prin lege, și numai pe cale judiciară.

Astfel de temeiuri pot fi: efectuarea reparației capitale (art. 87, CL.RM); casa urmează să fie reamenajată într-o casă nelocuibilă (art. 95, CL.RM); demisionarea muncitorilor sau funcționarilor – care domiciliază în casele departamentale ale întreprinderilor, instituțiilor, organizațiilor din cele mai importante ramuri ale economiei naționale – la cerere fără motive întemeiate sau pe calea concedierii pe motive de încălcare a disciplinei de muncă, ori pentru săvârșirea de infracțiuni (art. 100, CL.RM); privarea de drepturi părintești, dacă ei locuiesc împreună cu copiii; înlăturarea părinților-educatori de la educarea în continuare a copiilor (art.100,CL.RM); distrugerea sistematică sau deteriorarea încăperilor de locuit, folosința improprie, ori pentru încălcarea regulilor de conviețuire, din cauza căreia conviețuirea cu ei devine imposibilă în același apartament sau casă, iar măsurile de „prevenire și înrâurire publică” nu au avut nici un rezultat (art. 102, CL.RM); în situația în care chiriașul și membrii familiei sale nu s-au întors în încăperea de locuit rezervată lor timp de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art. 65, CL.RM)

O garanție importantă a drepturilor locative ale chiriașilor este asigurată prin regula generală potrivit căreia, în caz de evacuare a chiriașului pentru motivele prevăzute prin lege, acestuia și familiei sale i se acordă o altă locuință. De la această regulă fac excepție situațiile prevăzute prin art. 102 CL.RM Rezultă așadar, din dispozițiile Codului cu privire la locuințe al Republicii Moldova, o regulă generală, în caz de reziliere a raporturilor de închiriere, potrivit căreia chiriașilor evacuați li se asigură o altă locuință.

Un „nou” caz de încetare a contractului de închirierea prevăzut de lege

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, reglementează un nou caz de încetare a contractului de închiriere a locuinței.

Astfel, potrivit art. 45 alin. 1, „Persoanele cărora li s-a restituit în natură un imobil cu destinația de locuință și care dețin cu chirie în aceeași localitate o locuință din fondul locativ de stat sunt obligate să pună la dispoziție primăriei această locuință la data mutării efective în imobilul restituit”.

Având în vedere ipoteza particulară în care intervine acest caz special de încetare a contractului de închiriere a locuinței, este important să îi determinăm domeniul de aplicare, iar acest domeniu este configurat prin aplicarea cumulativă a următoarelor două condiții:

contractul de închiriere care încetează, poartă asupra unei locuințe acordată din fondul locativ de stat chiriașului căruia i s-a restituit în natură un imobil cu destinația de locuință;

locuința restituită și aceea deținută în calitate de chiriaș se află în aceeași localitate.

Dacă aceste condiții sunt întrunite, contractul de închiriere încetează la data mutării efective în imobilul restituit. Chiriașul nu poate amâna această dată în mod nerezonabil. Considerăm că, dacă mutarea efectivă este amânată în mod nejustificat, se poate obține evacuarea chiriașului din locuința aparținând fondului locativ de stat. Totuși această soluție drastică nu se va aplica în cazul în care există motive temeinice care determină amânarea mutării efective (spre exemplu, continuarea sau prelungirea, în condițiile legii, a contractului de închiriere asupra locuinței restituite în natură).

Acest caz de încetare a contractului de închiriere este desigur determinat de preocuparea legiuitorului de a asigura o ocupare cât mai eficientă a disponibilului existent de locuințe și de a evita dezechilibrele sociale ce pot apărea în urma aplicării necesarelor măsuri reparatorii. Astfel se justifică și dispoziția legii potrivit căreia locuințele din fondul locativ de stat, eliberate prin efectul cazului special de încetare a contractului de închiriere pe care îl analizăm, se constituie într-un fond locativ special destinat chiriașilor din imobilele restituite foștilor proprietari.

3.3. Consecințele stingerii raporturilor contractuale de locațiune.

Consecințele stingerii raporturilor contractuale de locațiune (arendă) pot fi specificate în patrimoniale și personale nepatrimoniale. Consecințele de ordin patrimonial sunt următoarele. Dacă la momentul încetării raporturilor contractuale bunurile închiriate nu au fost răscumpărate, ele trebuie restituite locatorului în aceeași stare în care locatarul le-a primit, luîndu-se în considerație uzura lor normală, sau în starea prevăzută de contract (art.908 CC).În cazul deteriorării bunurilor închiriate, produse din vina locatarului, el trebui esă recompenseze locatorului prejudiciile cauzate bunului, dacă nu v-a dovedi că detirioararea bunurilor nu s-a produs din vina acestuia. În cazul detiorării bunului înaintea expirării termenului de exploatare prevăzut de contract, locatarul recompensează locatorului prejudiciul astfel cauzat, dacă în contract nu este prevăzut altfel. (art. 909 CC).

Îmbunătățirele aduse bunurilor închiriate fără acordul locatorului și care nu pot fi ridicate fără a se deteriora bunurile închiriate trec în proprietatea locatorului. Clădirile și instalațiile ce nu pot fi mutate, construite pe terenurile închiriate din mijloacele locatarului cu permisiunea locatorului, trec în proprietatea acestuia din urmă, dacă contractul nu prede altfel. La fel, legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor suportate în legătură cu îmbunătățirile aduse și, dacă el a beneficiat de dreptul său existînd acordul locatorului, atunci acesta din urmă este obligat să recupereze costul cheltuielilor.[15 ]

Consecințele de ordin personal se referă la cazurile cînd în calitate de locatar apare o persoană fizică. Legislația în vigoare stabilește următoarele efecte de ordin personal. La expirarea termenului contractului e locațiune, locatarul are dreptul prioritar la încherierea contractului pe un nou termen dacă:

și-a onorat anterior obligațiile contractuale;

bunul se dă în locațiune pe un nou termen;

este de acord cu noile condiții contractuale stabilite de locator (art. 904 CC).

În cazul în care locatarul este o persoană fizică care a decedat, succesor al drepturilor lui este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau a lucrat împreună cu el, dacă acest membru dorește să fie locatar. Locatorul nu este în drept să refuze succesiunea în drepturi asupra contractului pentru termenul rămas cu excepția cazurilor cînd încheierea contractului pentru termenul rămas cu excepția cazurilor cînd încheierea contractului a fost stipulată de calitățile profesionale ale locatarului decedat. Astfel, dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul din membrii familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile cînd:

locatarul și-a pierdut capacitatea de muncă și nu poate executa obligațiile contractuale;

locatarul e declarat incapabil de către instanța de judecată;

locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvîrșirea unei infracțiuni sau o altă pedeapsă care exclude posibilitatea executării ulterioare a contractului.

De asemenea, pentru ca să existe consecințe numai pozitive după încetarea raporturilor contractuale,este necesar ca în fiecare caz concret prin acordul părților trebuie de ajuns la un numitor comun, deoarece locatorul tot timpul va tinde spre aceea că toate îmbunătățirile aduse cu acordul lui să rămînă în proprietatea sa și costul lor să nu fie recompensat. Pe cînd, interesele locatarului sunt diamentral opuse, de aceea este necesar ca în contract să fie stabilite condiții avantajoase pentru ambele părți, iar în caz contrar se va aplica regula generală, prevăzută de lege.

Astfel, după cum am observat, contractul de locațiune are un puternic rol educativ în viața societății noastre, el introduce în relațiile dintre oameni simțul răspunderii pentru îndatoririle ce le revin și promovează relații de colaborare, educă oamenii în sensul disciplinei de a desfășura o activitate economic mai eficientă.

3.4 Concluzii,propuneri și recomandări

În ceea ce privește situația în care locatorul nu își execută, sau își execută necorespunzător obligația de predare a lucrului, dar solicită locatarului plata chiriei, având în vedere lipsa din cadrul dispozițiilor legale românești a unor prevederi referitoare la reziliere și luând ca reper teoriile elaborate de autorii români precum Constantin Stătescu și Corneliu Bârsan referitoare la distincția ce trebuie făcută între reziliere și rezoluțiune, am propus completarea dispozițiilor Proiectului Noului Cod civil român, Secțiunea a 7 – a, cu încă un articol, în care să se prevadă:

Art. 1031 „Rezilierea”

În cazul contractelor cu executare succesivă se aplică rezilierea.

Rezilierea este supusă acelorași reguli ca rezoluțiunea, pentru temeiul juridic, caracterul judiciar, condițiile pentru admisibilitatea acțiunii și pactele comisorii exprese.

De asemenea, am apreciat ca fiind necesară completarea dispozițiilor Codului civil al Republicii Moldova, cu un articol identic celui arătat mai sus, care ar putea fi inclus în cadrul capitolului III – Contractul sinalagmatic, sub numărul 7091.

Spre deosebire de Codul civil român în vigoare și Proiectul Noului Cod civil român, Codul civil al Republicii Moldova, nu conține o dispoziție prin care să se prevadă pentru locator un termen în care acesta trebuie să se încadreze cu reparațiile urgente ale bunului, singurul criteriu cu privire la acest aspect fiind acela al rezonabilității ce trebuie să cârmuiască dreptul locatorului în acest sens, conținut de art. 891 C. civ. R.M.

Astfel, se impune de lege ferenda inserarea în Codul civil al Republicii Moldova a unei norme similare celei prevăzute în Proiectul Noului Cod civil român, (art. 1408, intitulat „Lipsa de folosință în caz de reparații urgente”), prin care să se prevadă cazurile și limitele în care locatarul poate sau trebuie să suporte reparațiile urgente în timpul locațiunii (suportarea restrângerii dreptului de folosință a bunului, dar nu mai mult de 10 zile, cauzată de reparațiile urgente), precum și mijloacele de apărare pe care acesta le are la dispoziție după caz: reducerea chiriei (dacă reparațiile durează mai mult de 10 zile), rezilierea contractului (dacă reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuințarea convenită).

Cu privire la garanția pentru vicii și caracteristicile bunului închiriat analizând dispozițiile Proiectului Noului Cod civil român – „Garanția pentru vicii” – am arătat că articolul în discuție (1396 din Proiectul de Cod civil) prevede: „locatorul garantează pentru toate viciile lucrului care împiedică sau micșorează folosirea lui, chiar dacă nu le-a cunoscut la încheierea contractului și fără a ține seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii”.

Drept urmare a constatării între dispozițiile Codului civil al Republicii Moldova a unor dispoziții mai permisive (de natură a da un real curs principiului libertății contractuale), prin care se admite părților încheierea unui contract de locațiune al cărui obiect poate fi și un bun care are (anumite) vicii materiale – art. 881 C. civ. R.M. (Efectele cunoașterii viciului de către locatar) – am avansat propunerea ca, între dispozițiile Proiectului Noului Cod civil român, să se insereze prevederi similare celor conținute de articolul citat din Codul civil al Republicii Moldova.

În cadrul problematicii privind criteriile de determinare a reparațiilor care cad în sarcina locatarului, referindu-ne la dispoziții ale Codului civil român în vigoare – art. 1448 (“reparațiile, indiferent de natura lor, chiar dacă sunt locative, nu cad în sarcina locatarului dacă au fost cauzate prin vechime sau forță majoră”), am arătat, cu privire Codul civil al Republicii Moldova, cât și cu privire la Proiectul Noului Cod civil, că în nici unul dintre acestea nu există o prevedere similară celei din art. 1448 C. civ. r., deși această prevedere este una de natură a-l proteja pe locatar, dar și pentru a asigura derularea normală a contractului. Pe acest temei, am apreciat că se impune atât din partea legiuitorului român, cât și din partea legiuitorului Republicii Moldova, a avea în vedere completarea dispozițiilor Codului civil în acest sens.

Cu privire la obligația de restituire a lucrului închiriat, arătând că spre deosebire de Codul civil al Republicii Moldova și Codul civil român în vigoare legiuitorul din 2004 a pierdut din vedere statuarea unor dispoziții în acest sens în cadrul Proiectului Noului Cod civil român, de lege ferenda, am propus includerea dispozițiilor art. 1431, Cod civil român, în cadrul Proiectului Noului Cod civil, cu următoarele completări:

(1)„Locatarul trebuie să restituie lucrul în starea în care l-a primit, conform inventarului, dacă s-a făcut un asemenea inventar; în lipsa unui inventar, starea bunului se prezumă relativ a fi fost bună;

Locatarul nu este răspunzător de pierderea sau deteriorarea bunului provenită din cauza vechimii, forței majore, ori a cazului fortuit;

Pentru toată durata întârzierii în predarea lucrului, locatarul va fi obligat la plata chiriei și daune-interese.

Cu privire la denunțarea unilaterală a contractului de locațiune, ținând cont de faptul că în Codul civil al Republicii Moldova nu este prevăzută această modalitate de încetare a contractului, Codul civil prevăzând dispoziții referitoare doar la rezilierea contractului din inițiativa locatorului sau a locatarului, am recomandat legiuitorului Republicii Moldova și celui român, să aibă în vedere, într-o reglementare viitoare, codificarea (statuarea) acestei modalități de încetare a contractului de locațiune, potrivit dispozițiilor existente în Codul civil român în vigoare și a celor din Proiectul Noului Cod civil român, cu completări privind: stabilirea unui termen de preaviz cu privire la denunțarea unilaterală a contractului în cazul închirierii bunurilor mobile, care ar putea fi de 15 zile; stabilirea unei condiții de formă pentru denunțarea unilaterală a contractului de locațiune, din rațiuni de ordin probatoriu, și pentru simplificarea actualei proceduri (forma scrisă a denunțării unilaterale a contractului de locațiune, precum și obligația părții concediate de a da dovadă de primire, într-un anumit termen.)

Referitor la stabilitatea dreptului de folosință al chiriașului și accesul său la proprietate în temeiul dreptului de preemțiune, cu titlu de recomandare pentru legislația Republicii Moldova, (în sensul de a modifica actualele prevederi legale în această materie), am arătat că, în Codul civil german, în art. 577, dreptul chiriașului de a cumpăra locuința cu prioritate (în condițiile general reglementate în materia dreptului de preemțiune – art. 463-473) este prevăzut pentru cazul în care locuința nu este înstrăinată unui membru al familiei proprietarului-locator.

Cu privire la modificarea și completarea Codului cu privire la locuințe al Republicii Moldova apreciem că, de lege ferenda, aceasta se impune, întrucât situațiile juridice precum și unii termeni prevăzuți în acest Cod nu mai sunt actuali la ziua de azi. Totodată admitem și posibilitatea elaborării unui nou Cod cu privire la locuințe, însă, cu necesara subliniere că, pentru ambele cazuri (o nouă Lege cu privire la locuințe sau un nou Cod cu privire la locuințe), să se aibă în vedere elaborarea unor dispoziții prin care să se facă trimitere la Codul civil al Republicii Moldova (locațiunea de drept comun), Legea condominiului în fondul locativ, Legea privatizării fondului de locuințe.

Bibliografie:

Acte normative:

Codul Civil al RM, Nr.1107 din 06.06.2002.Publicat în Monitorul Oficial la 22.06.2002, Nr.82-86.

Codul Civil Federației Ruse din 21 octombrie 1994.

Legea cu privire la arendă din 14 ianuarie 1992, nr.861/XII.Mon. Of.nr.1 din 30.01.92

Legea pentru interpretarea art. 19 din Legea cu privire la arendă adoptată la 14 noiembrie 19995 / Monitorul Oficial al R.M. – 1995, nr. 70.

Decretul Prezidentului Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 “Cu privire la arendă și relații de arendă”

Decretul Președintelui Republicii Moldova din 6 ianuarie 1994, privind „Lista întreprinderilor și organizațiilor de stat ce pot fi transmise în arendă” / Monitorul parlamentului R.M. – 1994, nr. 1

Manuale și monografii:

A. Bloșenco „Drept civil. Partea specială. Note de curs”, Ed. Cadtdidact, Chișinău 2003

D.Alexandresco, Dreptul civil romîn, tomull IX,p.21;D.Chirica, Drept civil. Contracte speciale, Lumina Lex,1997,

M. Costin, M. Mureșanu, V. Ursa. Dicționar de drept civil. București, 1980,

Radu I.Motica, Florin Moțiu, op. Cit.,

Sergiu Baieș, Nicolae Roșca „Drept civil” (scheme), Chișinău 2000

Titulescu Paul – Robert ”Contractul de locațiune și varietăți al eacestuia” Teză de doctor în drept la specialitatea 12.00.03 – Drept privat (dr civil, dr. afacerilor). Universitatea de Stat din Moldova,Chișinău, 2009, Manuscris.

Drept civil. Contracte speciale/Gh. Chibac, A. Baieș,A.Rotari, O.Efrim. Ed. A 2-a. –Ch.,: Cartier 2005 (F.E.P ”Topografia Centrală”). Vol.III.- 2005.

Stoica, Valeriu, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Humanitas, București, vol. I, 2004;

Chibac, Gheorghe; Băieșu Aurel; Rotari Alexandru; Efrim Oleg, Drept civil. Contracte speciale, ediția a II-a, vol III, Editura Cartier juridic, Chișinău, 2005;

Puică Paul Robert, Varietăți ale locațiunii. Unele aspecte de drept comparat, în Revista Euro Dreptul, nr. 3/2007, Editura Sitech, Craiova, 2007.

Chibac, Gheorghe; Malanciuc, Ion, Dreptul de locațiune. Arenda, Centrul Editorial al Universității de Stat din Moldova, Chișinău, 2004;

Constituția României – nerevizuită (1991) – publicată în Monitorul Oficial nr. 233 din 21 noiembrie 1991.

Legea nr. 223/2006 pentru modificarea și completarea Legii arendării nr. 16/1994 – publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 497 din 8 iunie 2006;

Codul navigației maritime comerciale al Republicii Moldova nr. 599-XIV din 30.09.1999, publicat în Monitorul Oficial al nr. 1-4 din 2001;

Legea asupra drepturilor proprietarilor rezultând din contractele de închiriere și arendare, publicată în Buletinul Oficial al României, partea I, nr. 32/1903;

Buruiană, Mihail; Efrim, Oleg; Eșanu, Nicolae – coordonatori, Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, vol. II, Editura Arc, Chișinău, 2006;

Motica, Radu I.; Moțiu, Florin, Contracte civile. Teorie și practică judiciară, Editura Lumina Lex, București, 2004;

Decoopman, N., La notion de mise à disposition, Revue de Teorie de Droit civil, 1980-3;

Belingrădeanu, Ș., Examen teoretic al practicii judiciare privind regimul juridic al lucrărilor efectuate de chiriaș în timpul locațiunii, în Revista Română de Drept, nr. 5/1974;

Legea nr. 33 din 27 mai 1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 139/2, din 2 iunie 1994;

Macovei, Codrin, Contracte civile, Editura Hamangiu, București, 2006;

Turculeanu Ion, Băncioi Cătălin, Drept civil. Contracte speciale, Editura Universitaria, Craiova, 2004;

Motica, Radu I.; Moțiu, Florin, Contracte civile. Teorie și practică judiciară, Editura Lumina Lex, București, 2004;

Deak, Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, București, 2001;

Toader, Camelia, Drept civil. Contracte speciale, ed. a II-a, Editura All Beck, București, 2005

Mazeaud – H.L. et J., Lessons de Droit civil, tome III, Ed. Montchrestien, Paris, 1963;

Ведомости Верховного Совета СССР,1989, N 25,c. 241

Гражданское право капиталистических государств / под ред. E.A. Васильева, Москва,1993, c. 335

Monitorul Oficial al RM,Nr.82-86,2002

36. Curtea Supremă de Justiție a României, decizia nr. 1138/1994, în revista „Dreptul”, nr. 5/1995, p. 80.

Tribunalul Suprem, decizia nr. 1004/1979; decizia nr. 639/1988, în “Revista română de drept”, nr. 4/1989, p. 75.

Tribunalul Suprem decizia nr. 1837/1982.

Tribunalul București, decizia nr. 62/1992

Tribunalul Suprem, decizia nr. 853/1978.

Ch.Chibac, A.Chiriac. Curs succint de prelegeri la drept civil. – Chișinaă, 1997