Conditiile de Validitate Si Efectele Contractului de Vanare

LUCRARE DE LICENȚĂ

CONDIȚIILE DE VALIDITATE ȘI EFECTELE CONTRACTULUI DE VÂNZARE

CUPRINS

Introducere

Capitolul 1. Contractul de vânzare. NOȚIUNE.

REGLEMENTARE

2.1. Despre vânzare în general. Noțiunea de vânzare

2.2. Regimul juridic comun contractelor civile și comerciale, urmare a abrogării Codului Comercial

2.3. Caracterele juridice ale contractului de vânzare

2.3.1. Caracterul generator de obligații și translativ de proprietate

2.3.2. Caracterul bilateral (sinalagmatic)

2.3.3. Caracterul oneros

2.3.4. Caracterul comutativ

2.3.5. Caracterul consensual

2.4. Dovada contractului

2.5. Formarea / încheierea contractului de vânzare

CAPITOLUL 2. Condițiile de validitate a contractului de vânzare

3.1. Capacitatea

3.2.  Incapacitățile

3.2.1. Promisiunea unilaterală de vânzare și promisiunea bilaterală de vânzare

3.2.2. Pactul de preferință

3.2.3. Dreptul de preemțiune

3.3. Obiectul contractului

3.3.1. Despre bunul vândut. Vânzarea bunului altuia. Rezerva proprietății. Bunul să fie în comerț (în circuitul civil). Bunul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Bunul să fie determinat sau determinabil, licit și posibil. Bunul să fie proprietatea vânzătorului

3.4. Prețul

3.4.1. Condiții ale prețului Prețul să fie stabilit în bani. Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul să fie sincer și serios

3.4.2. Modalități de plată a prețului

3.5. Cauza în contractul de vânzare

3.5.1. Problema cauzei în contractul de vânzare

3.5.2. Condițiile privind existența cauzei

3.5.3. Rolul cauzei

3.5.4. Proba cauzei

3.6. Forma contractului de vânzare

3.7. Condițiile accidentale

Capitolul 3. Efectele contractului de vânzare

4.1. Efectele  contractului de vânzare

4.2. Obligațiile vânzătorului

4.2.1. Predarea bunului vândut

4.2.2. Obligația de garanție a vânzătorului

4.2.2.1. Obligația de garanție contra evicțiunii. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț. Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată. Modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii

4.2.2.2. Garanția contra viciilor bunului vândut. Condițiile garanției contra viciilor. Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Termenul de intentare a acțiunilor. Modificări convenționale ale garanției pentru vicii

4.2.2.3. Garanția pentru buna funcționare

4.3. Obligațiile cumpărătorului. Plata prețului. Dobânda prețului vânzării. Sancțiunea neplății prețului. Simulația prețului. Garantarea achitării prețului

4.3.1. Preluarea bunului cumpărat

4.3.2. Suportarea cheltuielilor vânzării

CAPITOLUL 4. VARIETĂȚI DE VÂNZARE

5.1. Vânzarea cu grămada. Vânzarea după greutate, număr și măsură.

5.2. Vânzarea pe încercate. Delimitarea față de vânzarea pe gustate

5.6. Alte varietăți de vânzare

5.6.1. Vânzarea la licitație

5.6.2. Vânzarea de acțiuni

5.6.3. Vânzarea la bursă

studiUL de caz

CONCLUZII ȘI PROPUNERI

BIBLIOGRAFIE

ABREVIERI

alin – alineatul

art. – articolul

C.civ. – Codul civil

C.N.C. – Codul nou civil

C.pr.civ. – Codul de procedură civilă

CA – Curtea de Apel

dec. civ. – decizia civilă

de ex. – de exemplu

Dreptul – revista Dreptul

HG – hotărârea Guvernului

ICCJ – Înalta Curte de Casație și Justiție

lit. – litera

OG – ordonanța Guvernului

OUG – ordonanța de urgență a Guvernului

op. cit. – opera citată

RRD – Revista Română de Drept

s.a. – și altele

s. civ – sentința civilă

s. com. – sentința comercială

s.n. – sublinierea noastră

vol. – volumul

Introducere

Apariția Codului Nou Civil (în continuare, C.N.C.) a condus la noi abordări, diferite de cele vechi, cu privire la multe aspecte importante ale dreptului civil. Pentru că C.N.C. nu este o simplă "traducere" a vechiului cod și pentru că acesta conține multe deosebiri față de vechiul cod, comentariile critice nu au întârziat să apară.

Mai mult, atunci când s-a trecut la aplicarea sa în practică de către profesioniștii dreptului, – magistrați, procurori, avocați, consilieri juridici etc. – s-a constatat că interpretările diferă, uneori, destul de mult. Pentru judecători s-au trimis o serie de informări cu privire la interpretarea cât de cât unitară a unor prevederi din C.N.C., fapt ce poate fi comentat ca un atentat direct la independența acestora de a interpreta și aplica legea așa cum o înțeleg.

Noutăți relevante au apărut în C.N.C. și cu privire la noțiunea de "contract" în general și – mai ales – cu privire la "contractul de vânzare". Mai mult, prin abrogarea Codului comercial dispare diferența dintre contractele civile și cele comerciale. Această nouă realitate este destul de incitantă pentru comentatorii actului juridic întrucât tot ceea ce am învățat și știam despre asemănările și deosebirile dintre cele două feluri de contracte nu mai folosesc la nimic.

O trecere în revistă a schimbărilor mai importante cu privire la contractul de vânzare ne arată că din noua reglementare lipsește prohibirea vânzării între soți, precum și retractul litigios (deși actuala reglementare a acestuia a fost declarată neconstituțională). Mai este totuși posibilă revocarea donațiilor dintre soți, pe timpul căsătoriei.

Vânzarea bunului altuia este, de asemenea reglementată puțin diferit, în sensul că, fără a distinge dacă părțile știau sau nu, la încheierea contractului, că bunul vândut nu aparținea vânzătorului, C.N.C. consacră cumva validitatea contractului de vânzare având ca obiect bunul altuia, prevăzând că, dacă vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului și, dacă sunt întrunite condițiile legii, daune-interese. De asemenea, apar unele diferențe cu privire la dreptul de preemțiune, după abrogarea textelor legii fondului funciar. Ca urmare a noii reglementări, sancțiunea nerespectării de către vânzător a dreptului de preemțiune nu este anularea contractului cu terțul ci, "prin exercitarea preemțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemtor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar acest din urmă contract se desființează". Apar, de asemenea noutăți privind reguli aplicabile în cazul concursului de mai mulți preemtori, exercitarea acestui drept în cadrul executării silite, stingerea dreptului de preemțiune etc. Regulile cuprinse în legea fondului funciar cu privire la dreptul de preemțiune se aplică aidoma în cazul terenurilor forestiere. Vânzarea unei moșteniri, este de asemenea, reglementată diferit, în sensul că aceasta nu se poate face decât în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute, dacă prin contract nu s-a stabilit altfel. Cumpărătorul va rambursa vânzătorului sumele plătite de acesta pentru datoriile și sarcinile succesiunii, inclusiv sumele pe care moștenirea i le datorează.

Pentru oamenii de afaceri din comerț, necunoașterea prevederilor din C.N.C. este un handicap pentru că în practica lor obișnuită erau intrate în reflex aplicarea prevederilor din Codul comercial. Trecerea la noua legislație i-a determinat pe cei mai mulți să apeleze la consultarea unor juriști, care însă și aceștia erau obișnuiți tot cu prevederile din vechiul cod civil, precum și cu prevederile din Codul comercial.

Prin urmare, oamenii de afaceri din România vor avea nevoie de consultații juridice la întocmirea contractelor de vânzare, motiv pentru care am ales să mă număr printre specialiștii în drept pentru întocmirea unor astfel de contracte de vânzare. Mai mult, având în vedere aplicarea unitară a prevederilor privind contractele și în materie civilă, consider că pot fi de folos și oamenilor, persoane fizice, pentru a-i îndruma în perfectarea legală a actelor de înstrăinare a bunurilor acestora.

Vizând doar contractul de vânzare, unul din cele mai des folfosite contracte, am considerat că aspectele care se referă la condițiile de validitate și efectele acestor contracte au importanță deosebită și că acestea trebuie cunoscute cât mai bine atunci când vrei să pui în practică la întocmirea unui contract de vânzare pentru persoane fizice sau pentru firme.

Din acest punct de vedere am considerat necesar să fie analizat contractul de vânzare cu privire la definire și caracterele sale juridice. Tot aici am reliefat care sunt noile abordări cu privire la regimul juridic al acestor soi de contracte după abrogarea Codului comercial. Va urma în capitolul al doilea o referire mai amplă privind condițiile de validitate ale contractului de vânzare cu o prezentare a problemelor referitoare la aspecte importante ale temei: capacitatea, consimțământul, obiectul contractului, prețul, cauza și forma contractului de vânzare. În cel de al patrulea capitol vor fi analizate efectele contractului de vânzare, cu o trecere în revistă mai amplă a obligațiilor părților. În următorul capitol (cel de al patrulea) am considerat necesară o trecere succintă în revistă a diferitelor varietăți de vânzare, pentru că acestea sunt întâlnite în practică și este bine de știut ceea ce le definește. Am gândit că este necesar un studiu de caz (sau mai multe) după care urmează concluziile lucrării, urmate de o bibliografie selectivă.

O problemă interesantă este cea care se referă la terminologie. C.N.C. denumește contractul ca fiind numai de vânzare, ceea ce a făcut ca titlurile lucrărilor apărute după intrarea în vigoare a C.N.C. să cuprindă titulatura de "contract de vânzare" dar în interiorul lucrărilor apare mai mereu titulatura de "contract de vânzare-cumpărare". S-ar putea crede că se folosește vechea terminologie în virtutea obișnuinței, cu toate că poate că poate că acesta este mai apropiată de adevăr. O explicație ar fi că aceea că de esența conractuliui de vânzare-cumpărare este "plata prețului în bani", adică de esența acestui tip de contract este tocmai obligația principală a cumpărătorului (de a plăti prețul), nu obligația celui care vinde. În lipsa prețului în bani, poate fi un contract de schimb, de întreținere, de rentă viageră etc., dar nu contract de vânzare. Pe de altă parte, este vorba de un contract sinalagmatic ceea ce presupune că orice obligație are un drept corelativ, și orice drept are o obligație corelativă. Prin urmare nu ar putea exista "vânzare" fără existența cumpărătorului.

Acesta este motivul pentru care am tratat succint și partea de "cumpărare" chiar dacă am avut în atenție mai mult aspectele privind vânzarea.

Capitolul 1. Contractul de vânzare. NOȚIUNE.

REGLEMENTARE

2.1. Despre vânzare în general. Noțiunea de vânzare

Este unul din cele mai complexe contracte care există, nu este cel mai vechi, cel mai vechi fiind contractul de schimb (trocul). A apărut în momentul în care au apărut banii, atunci când societatea a observat că anumite bunuri au valoare.

Vânzarea este contractul prin care una dintre părți – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut.

În ceea ce privește definirea, art. 1650 din C.N.C. reglementează contractul de vânzare, iar nu de vânzare cumpărare. Dar definiția vânzării din C.N.C. nu este diferită în conținut față de definiția prevăzută de Codul civil anterior, deoarece, în esență, contractul de vânzare presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui bun de la vânzător la cumpărător în schimbul plății unui preț. Potrivit art. 1650 C.N.C., vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

C.N.C. aduce în prim plan o schimbare majoră în materia c) am considerat necesară o trecere succintă în revistă a diferitelor varietăți de vânzare, pentru că acestea sunt întâlnite în practică și este bine de știut ceea ce le definește. Am gândit că este necesar un studiu de caz (sau mai multe) după care urmează concluziile lucrării, urmate de o bibliografie selectivă.

O problemă interesantă este cea care se referă la terminologie. C.N.C. denumește contractul ca fiind numai de vânzare, ceea ce a făcut ca titlurile lucrărilor apărute după intrarea în vigoare a C.N.C. să cuprindă titulatura de "contract de vânzare" dar în interiorul lucrărilor apare mai mereu titulatura de "contract de vânzare-cumpărare". S-ar putea crede că se folosește vechea terminologie în virtutea obișnuinței, cu toate că poate că poate că acesta este mai apropiată de adevăr. O explicație ar fi că aceea că de esența conractuliui de vânzare-cumpărare este "plata prețului în bani", adică de esența acestui tip de contract este tocmai obligația principală a cumpărătorului (de a plăti prețul), nu obligația celui care vinde. În lipsa prețului în bani, poate fi un contract de schimb, de întreținere, de rentă viageră etc., dar nu contract de vânzare. Pe de altă parte, este vorba de un contract sinalagmatic ceea ce presupune că orice obligație are un drept corelativ, și orice drept are o obligație corelativă. Prin urmare nu ar putea exista "vânzare" fără existența cumpărătorului.

Acesta este motivul pentru care am tratat succint și partea de "cumpărare" chiar dacă am avut în atenție mai mult aspectele privind vânzarea.

Capitolul 1. Contractul de vânzare. NOȚIUNE.

REGLEMENTARE

2.1. Despre vânzare în general. Noțiunea de vânzare

Este unul din cele mai complexe contracte care există, nu este cel mai vechi, cel mai vechi fiind contractul de schimb (trocul). A apărut în momentul în care au apărut banii, atunci când societatea a observat că anumite bunuri au valoare.

Vânzarea este contractul prin care una dintre părți – vânzătorul – strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părți – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului prețul bunului vândut.

În ceea ce privește definirea, art. 1650 din C.N.C. reglementează contractul de vânzare, iar nu de vânzare cumpărare. Dar definiția vânzării din C.N.C. nu este diferită în conținut față de definiția prevăzută de Codul civil anterior, deoarece, în esență, contractul de vânzare presupune transferul dreptului de proprietate asupra unui bun de la vânzător la cumpărător în schimbul plății unui preț. Potrivit art. 1650 C.N.C., vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Poate fi, de asemenea, transmis prin vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept.

C.N.C. aduce în prim plan o schimbare majoră în materia contractelor în general, instituind contractelor civile și comerciale un regim juridic comun, urmare a abrogării Codului Comercial. În materia contractului de vânzare, apar modificări importante legate de denumire, obiect, condiții de validitate și efecte.

În legătură cu denumirea, este prevăzut expres în art. 1650 al Noului Cod Civil, că prin contractul de vânzare (nu vânzare-cumpărare) vânzătorul transmite sau se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. În ceea ce privește obiectul contractului, acesta poate fi, atât dreptul de proprietate cât și un dezmembrământ  al său, ca drept real, sau orice alt drept, cum ar fi dreptul de creanță sau drepturile rezultate din domeniul proprietății intelectuale etc.

Elementul inovator îl reprezintă expresia „se obligă să transmită cumpărătorului”. Această formulare adaugă pe lângă transferul proprietății simultan cu realizarea acordului de voințe, sugerând o ipoteză distinctă de antecontractul de vânzare, care presupune obligația vânzătorului de a transmite la un moment ulterior realizării acordului părților dreptul de proprietate asupra unui bun.

Textul art. 1650 alin. 2 C.N.C. vine să consacre legislativ o realitate juridică și aduce o modificare semnificativă în privința obiectului vânzării: se poate transmite prin contractul de vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept decât cel de proprietate, respectiv un drept de creanță, un alt drept real sau un drept din domeniul proprietății intelectuale.

Transmiterea proprietății nu este de esența, ci numai de natura contractului de vânzare. Astfel, poate fi vorba de transmiterea unui drept de creanță (de exemplu, cesiunea de creanță), a unui drept real (de exemplu, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de uzufruct) sau a unui drept din domeniul proprietății intelectuale, ori dreptul asupra unei universalități care cuprinde nu numai drepturi, ci și datorii (vânzarea unei moșteniri).

Nu pot forma obiectul contractului de vânzare drepturile personale nepatrimoniale și cele patrimoniale care au un caracter strict personal (de exemplu, dreptul la viață, dreptul la nume, dreptul real de uz, dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, etc.) sau care sunt prevăzute de lege ori sunt contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu dreptul de întreținere, dreptul de pensie).

2.1.1. Regimul juridic comun contractelor civile și comerciale, urmare a abrogării Codului Comercial

În trecut, regulile care au guvernat contractele speciale civile au fost aplicate și contractelor comerciale, în măsura în care legile comerciale nu prevedeau o altă reglementare. Prin urmare, dreptul civil era dreptul comun în privința reglementărilor patrimoniale între particulari.

C.N.C. alocă instituției vânzării un număr de 112 articole, de la art. 1650 până la art. 1762, care formează Capitolul I al Titlului IX „Diferite contracte speciale” din Cartea a V-a „Despre obligații”. Sediul materiei îl reprezintă art.1167 C.civ.(1):"Toate contractele se supun regulilor generale din prezentul capitol". Face referire și la contractele numite și la cele nenumite. Alin.2: "Regulile particulare privitoare la anumite contracte sunt prevăzute în prezentul cod sau legi speciale."

În materia contractului de vânzare apar modificări importante cu privire la denumire, obiect, condiții de validitate efecte.

Reglementări mai ales cu privire la diferite feluri de vânzări (respectiv varietăți de vânzare cărora le sunt aplicabile reguli speciale) se găsesc în alte acte normative, cum ar fi vânzarea locuințelor proprietate de stat în condițiile Legii nr. 85/1992, ale Legii nr. 112/1995 sau ale Legii nr. 10/2001 etc. De asemenea, reglementările din materia vânzărilor de consumație reprezintă, în esență, transpuneri ale directivelor europene în domeniul dreptului privat: O.G. nr. 130/2000 privind protecția consumatorilor la încheierea executarea contractelor la distanță, Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști consumatori, Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, Legea nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte etc.

2.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare

Modul în care a fost reglementat contractul de vânzare impune o trecere în revistă a caracterelor sale juridice, raportat la particularitățile din C.N.C.. Vânzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual și translativ de proprietate.

2.2.1. Caracterul generator de obligații și translativ de proprietate

A. Caracterul generator de obligații

În C.N.C., instituția vânzării se conturează din coroborarea art. 1650 cu art. 1673, care reglementează transmiterea proprietății dreptului vândut cu art. 1674, care reglementează momentul transmiterii proprietății, din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.

Principiul relativității efectelor contractului este regula potrivit căruia convențiile nu au efect decât între părțile contractante. Părțile sunt persoane fizice sau juridice care au încheiat, direct sau prin reprezentare, contractul. Terții sunt persoanele străine de contract, care nu au participat, nici direct si nici prin reprezentare, la încheierea contractului.

Între aceste categorii există o categorie intermediară de persoane care, deși nu au participat la încheierea contractului, nici personal si nici prin reprezentare, date fiind anumite raporturi în care se află cu părțile contractuale, suportă efectele contractului asemenea părților. Aceștia sunt succesorii universali și succesorii cu titlul universal adică persoanele care au dobîndit, în tot sau în parte, patrimoniul – privit ca universalitate de drepturi și de obligatii – al uneia dintre părțile contractante. De asemenea, succesorii cu titlu particular, adică acele persoane care dobândesc un anumit drept, un drept care este privit in mod de sine stătător, și nu ca parte componenta a unui patrimoniu, precum și creditorii chirografari , adică aceia care nu se bucură de o garanție reală.

Excepțiile de la principiul relativității efectelor contractului sunt promisiunea faptei altuia, care este un contract prin care o persoană – debitorul – se obligă față de creditor, să determine pe o terță persoana să-și anume un anume angajament juridic ăn folosul creditorului din contract (în speță, să vândă). Obligația debitorului care promite fapta altei persoane este una de rezultat și nu de diligență. Daca terțul nu contractează, obiectul promisiunii nu s-a realizat, fiind prezumată culpa debitorului. O altă excepție este contractul in interesul altei persoane (stipulatia pentru altul), unde, printr-un anumit contract părțile pot prevedea drepturi în folosul unor terțe persoane, străine de acel contract.

          Contractele de vânzare sunt contracte sinalagmatice sau bilaterale, adică sunt generatoare de îndatoriri ăn sarcina ambelor părți contractante. Consecința este că  fiecare parte are atât calitatea de creditor al unei obligații cât și pe aceea de debitor al altei obligații corelative.

B. Caracterul translativ de proprietate și riscul contractului

Vânzarea este un contract translativ de proprietate, adică un act constitutiv de obligații, printre care obligația de a transfera proprietatea. Prin definiția formulată prin art. 1650 C.N.C. „Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”.

Transmiterea imediată a dreptului de proprietate (la momentul încheierii vânzării), indiferent dacă s-a făcut predarea bunului vândut sau plata prețului, operează numai dacă sunt întrunite următoarele condiții: vânzătorul este proprietarul bunului vândut; obiectul contractului este un bun determinat individual; bunul vândut există; părțile sau legea să nu fi amânat transferul dreptului de proprietate.

Contractul de vânzare a bunurilor mobile este, în principiu, un contract translativ de proprietate. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1674 C.N.C., „cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă”. Textul este o aplicație particulară a dispoziției cu caracter general cuprinsă în art. 1273 alin.1 din C.N.C., care arată că „drepturile reale se constituie se transmit prin acordul de voință al părților, chiar dacă bunurile nu au fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen”. Din formularea consacrată de art. 1273 alin. 2 din C.N.C., rezultă că fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobânditorului de la data transferului proprietății bunului ori, după caz, a cesiunii dreptului, afară de cazul în care prin lege sau prin voința părților se dispune altfel. Dispozițiile în materie de carte funciară, precum dispozițiile speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri mobile rămân aplicabile, conform art. 1273 alin. 3 C.N.C..

Momentul transmiterii dreptului de proprietate în contractul de vânzare-cumpărare prezintă mare importanță și sub aspectul suportării riscului pieirii bunului vândut.

Părțile pot conveni, printr-o clauză expres prevăzută în contract, ca vânzătorul să suporte riscurile după ce a operat transferul proprietății sau cumpărătorul să-și asume riscurile înainte de momentul transferării dreptului de proprietate (de exemplu, în cursul executării bunului viitor).

2.2.2. Caracterul bilateral (sinalagmatic)

Contractul de vânzare are caracter sinalagmatic (bilateral). „Obligațiile născute din acesta sunt reciproce interdependente” (art. 1171 C.N.C.). Astfel, vânzătorul are obligația de transmitere a proprietății bunului, de predare a bunului vândut, de garantare a cumpărătorului contra evicțiunii și contra viciilor bunului vândut, iar cumpărătorul are obligația de plată a prețului vânzării, de preluare a bunului cumpărat de a suporta cheltuielile vânzării.

2.2.3. Caracterul oneros

Vânzarea este un contract cu titlu oneros. „Fiecare parte urmărește să își procure un avantaj în schimbul obligațiilor asumate” (art. 1172 alin. 1 din C.N.C.). Vânzătorul urmărește primirea prețului ca echivalent al transmiterii bunului, iar cumpărătorul urmărește primirea proprietății bunului în schimbul prețului.

2.2.4. Caracterul comutativ

Contractul de vânzare este un contract comutativ. „La momentul încheierii sale, existența drepturilor obligațiilor părților este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă” (art. 1173 alin. 1 C.N.C.) nu depinde de un eveniment viitor incert, ca în cazul contractelor aleatorii. Cu caracter de excepție, contractul poate dobândi caracter aleatoriu în cazul vânzării drepturilor litigioase în condițiile art. 1653 alin. 3 C.N.C. sau al vânzării în condițiile art. 1698 alin. 2, când cumpărătorul a cunoscut pericolul producerii evicțiunii a cumpărat pe riscul său.

2.2.5. Caracterul consensual

Contractul de vânzare este un contract consensual. Conform art. 1178 C.N.C., un contract se încheie prin simplul acord de voințe al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. În principiu, vânzarea ia naștere prin simplul acord de voințe al părților, nu este un contract solemn, deoarece nu presupune, pentru încheierea sa valabilă, îndeplinirea vreunei formalități nici un contract real, nefiind necesară predarea bunului pentru încheierea contractului.

Excepțiile de la caracterul consensual al vânzării sunt reglementate expres de legiuitor, atunci când legea prevede cerința încheierii contractului într-o anumită formă.

O primă excepție este vânzarea terenurilor de orice fel (cu sau fără construcții), care trebuie încheiată în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Astfel, potrivit art. 1242 alin. 1 C.N.C., „este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care, în chip neîndoielnic, legea o cere pentru încheierea sa valabilă”, iar art. 1244 C.N.C. prevede că „trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. Articolul 877 C.N.C. stipulează că „drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică și se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară”. Prin imobil, în sensul cărții funciare, se înțelege „una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale care sunt identificate printr-un număr cadastral unic” (art. 876 alin. 3 C.N.C.). Mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceea carte funciară, decât dacă se află în coproprietate pe cote-părți ori în devălmășie (art. 878 alin. 3 din C.N.C.). În conformitate cu dispozițiile art. 885 alin. 1 din C.N.C., „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”, iar potrivit art. 888 din C.N.C., „înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor …”.

Aceste norme generale presupun, în materia vânzării de imobile, că strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară” (art. 1676 din C.N.C.).

Ca normă specială, evidențiem că, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate respective (art. 1675 din C.N.C.).

De asemenea, în cazul contractelor electronice, potrivit art. 1245 C.N.C., „contractele care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială”. Precizăm că, prin art. 5 art. 6 din Legea nr. 455/2001, înscrisul în formă electronică, căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică extinsă, bazată pe un certificat calificat nesuspendat sau nerevocat la momentul respectiv generată cu ajutorul unui dispozitiv securizat de creare a semnăturii electronice, este asimilat, în ceea ce privește condițiile efectele sale, înscrisului sub semnătură privată, iar înscrisul în formă electronică, căruia i s-a încorporat, atașat sau i s-a asociat logic o semnătură electronică, recunoscut de către cel căruia i se opune, are acela efect ca actul autentic între cei care l-au subscris între cei care le reprezintă drepturile.

O altă excepție de la caracterul consensual o reprezintă vânzarea moștenirii, în art. 1747 alin. 2 din C.N.C. fiind prevăzut că acest contract se încheie în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Rezultă că, în anumite situații, contractul de vânzare nu este valabil decât dacă este încheiat în forma specială prevăzută de lege.

2.3. Dovada contractului

Spre deosebire de vechea reglementare, C.N.C. consacră în mod expres principiul consensualismului prin dispozițiile art. 1178 referitoare la libertatea formei și ale art. 1240 privitoare la formele de exprimare a consimțământului. Conform art. 1240, C.N.C. voința de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris. Voința poate fi exprimată și printr-un comportament care, potrivit legii, convenției părților, practicilor stabilite între acestea sau uzanțelor, nu lasă nici o îndoială asupra intenției de a produce efectele juridice corespunzătoare. Ca atare, manifestarea de voință a părților produce efecte juridice fără alte formalități speciale.In art. 1178 N.C. Civ este enunțat principiul libertății formei, în sensul că încheierea contractului se realizează prin simplul acord de voință al părților, capabile de a contracta, dacă legea nu impune o anumită formalitate. Sunt contracte care se încheie valabil consensual, cum ar fi contractul de locațiune, care se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului sau (art. 1781 din C.N.C.) sau contractul de mandat, care poate fi încheiat în formă scrisă, autentică ori sub semnatură privată, sau verbală (art. 2013).

La contractlele de vânzare, este necesară forma scrisă.

Forma cerută pentru validitatea actului juridic este acea condiție specială și esențială care presupune îndeplinirea unor formalități prevăzute de lege, în absența cărora actul nu ar putea lua naștere în mod valabil. C.N.C. prevede în art. 1242 alin. 2 că "dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar dacă forma nu a fost respectată". Nerespectarea formei cerute ad solemnitatem, având în vedere că reprezintă un element constitutiv al actului, se sancționează cu nulitatea absolută.

Forma ad probationem este acea condiție impusă de lege sau de părți, care constă în întocmirea unui înscris scopul de a proba actul juridic civil valabil incheiat. Conform art. 1241 N. C. civ.,înscrisul care constată încheierea contractului poate fi sub semnatură privată sau autentic, având forța probantă prevazută de lege (respectiv, de element constitutiv al contractului sau doar aceea de valoare probatorie). Nerespectarea formei cerute ad probationem nu atrage nevalabilitatea actului, așa cum se întâmplă în cazul formei ad validitatem, ci imposibilitatea dovedirii actului cu alt mijloc de probă.

Prin forma cerută pentru opozabilitatea față de terți a actului juridic se înțelege acea condiție necesară pentru ca actul juridic să fie opozabil și persoanelor care nu au participat la încheierea lui, în scopul ocrotirii drepturilor și intereselor lor. Aceasta este o cerință prevazută pentru protejarea terților față de efectele prejudiciabile ale unor acte juridice. Art. 1.243 din C.N.C. prevede că "dacă prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este supusă condițiilor de formă cerute de lege pentru încheierea sa". C.N.C. reglementează și forma contractelor electronice în art. 1245, respectiv prevede că acele contracte care se încheie prin mijloace electronice sunt supuse condițiilor de formă prevăzute de legea specială.

2.4. Formarea / încheierea contractului de vânzare

Formarea/încheierea constractului de vânzare constituie materializarea unui acord de voințe, care apare, de obicei, după o negociere.

În cazul contractului de vânzare acordul de voințe se realizează, de regulă, după ce apare o ofertă și o acceptare a ofertei. În legătură cu acest aspect apare posibilitatea de negociere directă între prezenți, sau negociere la distanță, între absenți.

Oferta este propunerea unei persoane adresată altei sau altor persoane de a încheia un contract. Pentru a fi luată în seamă, oferta trebuie să fie o manifestare de voință reală, neviciată, serioasă, adică făcută cu intenția de a se angaja din punct de vedere juridic. Ea trebuie să fie neechivocă, precisă și completă, adică să cuprindă elementele necesare încheierii contractului. Oferta poate fi cu sau fără termen de acceptare. Forța obligatorie a ofertei există cât timp aceasta are termenul stabilit sau până ce ajunge la destinatar, care trebuie să răspundă ofertei la termen sau într-un timp rezonabil, uzual în situații cunoscute. După scurgerea acestui timp, oferta devine caducă.

Acceptarea ofertei poate consta într-un act sau fapt juridic (manifestarea de voință pentru încheierea contractului, sau executarea prestației la care se referă oferta.Acceptarea trebuie să fie pură și simplă, adică să nu dea naștere la interpretări. Ea poate fi expresă sau tacită. Momentul încheierii contractului între prezenți este momentul acceptării ofertei. Locul încheierii contractului este locul de unde pornește oferta, acesta fiind locul de bază. Dacă oferta are mai mulți destinatari care o acceptă nu se poate considera că locul încheierii contractului diferă, în funcție de aceasta.

CAPITOLUL 2. Condițiile de validitate a contractului de vânzare

3.1. Capacitatea

Capacitatea reprezintă aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și a-și asuma obligații. În ceea ce privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare, remarcăm, ca elemente de noutate, în C.N.C.: incidența noțiunii de capacitate de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitate deplină de exercițiu, precum și eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea principiului independenței patrimoniale a soților, potrivit art. 317 din C.N.C..

Vânzarea constituie pentru ambele părți un act de dispoziție. Acestea trebuie să aibă capacitatea de exercițiu deplină, în momentul încheierii contractului. Cât privește capacitatea de a încheia contractul de vânzare  este incidentă noțiunea de capacitate de exercițiu anticipată, și anume, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu.

C.N.C. prevede și posibilitatea de capacitatea de exercițiu anticipată (art. 40). Pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu. În acest scop, vor fi ascultați și părinții sau tutorele minorului, luându-se, când este cazul, și avizul consiliului de familie.

Sunt incapabili de a contracta în general, minorii și interzișii judecătorești.

Persoanele juridice vor putea încheia contractul de vânzare numai cu respectarea principiului specialității capacității de folosință (art. 34 din Decretul nr. 31/1954).

Prin urmare, regula o constituie capacitatea, incapacitatea fiind excepția.

3.2.  Incapacitățile

Cazurile de incapacitate sunt expres și limitativ prevăzute de lege și sunt de strictă interpretare. În C.N.C. apare noțiunea de "profesionist". Noțiunea de comerciant își pierde conținutul stabilit prin codul comercial. Astfel, C.N.C. operează cu noțiunea de profesionist definită prin art. 8 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Noului Cod Civil, care statuează la alin. 1: Noțiunea prevăzută la art. 3 din Codul Civil include categoriile de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum și orice persoane autorizate să desfășoare activități economice sau profesionale, astfel cum aceste noțiuni sunt prevăzute de lege, la data intrării în vigoare a Noului Cod Civil. În lumina Noului Cod Civil, atât agentul economic care deține o agenție imobiliară, cât și avocatul sunt profesioniști.

Art.1653 alin 1 din C.N.C. prevede că judecătorii, procurorii, grefierii, executorii judecătorești, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competența instanței judecătorești în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea.

Excepțiile prevăzute la art. 1653 alin 2 din C.N.C. aduc precizări importante privind întinderea acestei interdicții. Astfel, este permisă cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părți din dreptul de proprietate de la comoștenitori sau coproprietari, după caz. Din interpretarea acestui aliniat se înțelege că, în cazul unui litigiu, indiferent de funcția sa, persoana care este direct implicată, în sensul că are un drept la o cotă-parte din dreptul de proprietate, poate cumpăra cotele-părți ale celorlalți moștenitori.

De asemenea, este permisă cumpărarea unui drept litigios, cu condiția ca acesta să servească plății unei creanțe născută mai înainte de acel drept litigios. Dacă exista o creanță asupra bunului născută anterior litigiului, este valabilă achiziționarea acelui bun, indiferent de calitatea sau funcția dobânditorului. Tot așa, este permisă cumpărarea care s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui care se află în posesia bunului litigios. Cel ce stăpânește bunul nu este întotdeauna și persoana care are dreptul de proprietate. În această situație, persoana poate să cumpere dreptul litigios, indiferent dacă ar exista aparent o situație din cele prevăzute la art.1653 alin 1 din C.N.C.. Singura dovadă care trebuie făcută este aceea a stăpânirii bunului mai intervenția litigiului.

Definiția dreptului litigios o regăsim în art. 1653 alin.3 "un proces început și neterminat cu privire la existența sau întinderea sa". Procesul este început prin introducerea cererii de chemare în judecată și terminat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești. Incapacitatea se extinde la orice drept litigios, care în orice fază procesuală ar putea intra în sfera de soluționare a instanței în care sau pe lângă care își desfășoară activitatea. În consecință, judecătorii de la Înalta Curte de Casația și Justiție și judecătorii de sunt incapabili sa dobândească orice drept litigios pe întreg teritoriul României.

Art. 1654 alin 3 din C.N.C. prevede că incapacitatea de a cumpăra vizează în principiu persoanele care vând bunuri pe seama altora și care în consecință sunt incapabile sa cumpere acele bunuri: a) sunt incapabili de a cumpăra mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le vândă; excepția prevăzută la art. 1.304 alin. 1 din materia reprezentării. Potrivit excepției, aceasta incapacitate nu se va aplică în cazul în care mandantul a consimțit expres ca mandatarul să poată cumpăra bunul și nici în cazul în care conținutul contractului de vânzare ce urma a fi încheiat în executarea mandatului a fost prevăzut cu suficientă precizie, încât să înlăture posibilitatea prejudicierii mandantului. Sancțiunea nerespectării este nulitatea relativă a contractului încheiat la solicitarea mandantului. b) reprezentanții legali sunt incapabili sa cumpere direct sau prin persoane interpuse – părinții, tutorele, curatorul, administratorul propriu pentru bunurile pe care le reprezintă. Și aceasta se sancționează cu nulitatea relativă întrucât ocrotește interesul particular al reprezentanților. c) sunt incapabili de a cumpăra direct sau prin persoane interpuse chiar și prin licitație publică funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii de insolvență, executorii, precum și alte asemenea persoane care ar putea influența condițiile vânzării făcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează. Se sancționează cu nulitatea absolută. Persoanele prevăzute la art. 1654 nu pot sa vândă bunurile proprii pentru un preț care constă într-o sumă de bani, ce provine din vânzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează sau îl supraveghează, după caz, potrivit art. 1655.

Conform Noului Cod Civil, soții pot încheia contracte de vânzare-cumpărare între ei. În acest sens, art. 317 din actualul cod civil prevede că fiecare soț poate să încheie orice acte juridice cu celălalt soț sau cu terțe persoanenâ, soții putând încheia între ei atât contracte de vânzare-cumpărare, cât și de schimb, donație și orice alte acte de transfer al dreptului de proprietate. Referitor la actele pe care unul dintre soți le poate încheia cu terții, legea prevede expres situațiile în care acordul celuilalt soț este fi necesar. De exemplu, va fi necesar acordul ambilor soți, sub sancțiunea nulității relative, pentru vânzarea locuinței familiei, chiar dacă aceasta este bun propriu al unuia dintre soți, vânzarea sau ipotecarea unui bun comun al soților, schimbarea destinației bunului comun, aportul de bunuri comune la o societate, asociație sau fundație, înstrăinarea sau mutarea bunurilor mobile sau a celor care decorează locuința familiei.

O altă incapacitate specială de a vinde și de a cumpăra este aceea potrivit căreia debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane, din momentul notării somației în cartea funciară. Prin urmare, orice act de înstrăinare sau constituire de drepturi reale cu privire la imobilul urmărit este inopozabil, afară de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel act ori debitorul sau dobânditorul imobilului a consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor care se urmăresc, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare.

Mai există incapacități speciale de a cumpăra. Astfel, nu pot cumpăra tutorii, bunurile persoanelor care se află sub tutela lor atât timp, mandatarii  împuterniciți să vândă unele bunuri ale mandantului lor nu pot sa le cumpere, administratorii de bunuri ale statului nu pot cumpăra bunurile pe care le administrează, funcționarii publici nu pot cumpăra bunuri ale statului sau ale unităților administrativ-teritoriale (comune, orașe, municipii și județe), care se vând prin intermediul lor. Rațiunea instituirii acestor prohibiții constă în împiedicarea ivirii unor contradicții de interese între cei însărcinați să înstrăineze aceste bunuri și cei ale căror bunuri sunt însărcinați să le înstrăineze. Sancțiunea aplicabilă tutorilor și mandatarilor este nulitatea relativă, iar pentru administratori și funcționari publici nulitatea absolută. iar în cazul celor care au legătură cu administrarea justiției (judecători, procurori, avocați etc.) sancțiunea nerespectării acestei incapacități este nulitatea absolută a contractului de vânzare, întrucât interdicția vizează apărarea prestigiului justiției ca putere în stat, deci un interes de ordine publică.

În ceea ce privește posibilitatea cetățenilor străini și a apatrizilor de a dobândi terenuri situate în România, Constituția revizuită prevede în art. 44 alin. 2 „cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.

Conform art. 5 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, locuințele ocupate de chiriași se pot vinde acestora. Vânzarea acestei categorii de locuințe este condiționată de calitatea de chiriaș a cumpărătorului.

3.3.1. Promisiunea unilaterală de vânzare și promisiunea bilaterală de vânzare

            Promisiunea unilaterală de vânzare este acordul de voință prin care o persoană, prevăzând un eventual interes de a dobândi în proprietate un bun, solicită și primește promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, având ulterior dreptul, pâbă la o anumita dată, să se hotărască să-l cumpere.

Ca natură juridică, promisiunea de vânzare este un antecontract care dă naștere la un drept de creanță în persoana beneficiarului, acesta având posibilitatea de a opta între a cumpăra sau a nu cumpăra.

Dacă s-a stipulat un termen, în afara acestui termen nu îl mai poate obliga pe promitent să încheie contractul. În absența oricărui termen, promitentul îi poate cere beneficiarului sa opteze; de regulă, în cadrul termenului general de prescripție (de 3 ani), care începe să curgă din momentul promisiunii de vânzare sau de cumpărare. La aprecierea termenelor se va ține seama și de natura bunului (de ex. bunuri alterabile), când, în lipsa unui termen stipulat, beneficiarul va trebui sa opteze într-un termen util.

Dacă beneficiarul s-a decis să cumpere bunul, iar promitentul-vânzător refuză încheierea contractului de vânzare, beneficiarul promisiunii este îndreptățit la daune-interese.

Dovada promisiunii de vânzare se face conform regulilor generale în materie de probă a contractelor.

Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare – cumpărare este un acord prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare, având fiecare atât calitatea de promitent, cât și pe aceea de beneficiar. Promisiunea bilaterală este, de asemenea, un antecontract care nu transferă dreptului de proprietate de la promitent la beneficiar.

Deosebit de obligația încheierii în viitor a contractului promis, părțile pot să-și asume prin promisiunea de vânzare și alte obligații, cum ar fi: plata anticipată a prețului de vânzare convenit, punerea la dispoziția beneficiarului cumpărător a folosinței bunului care formează obiectul promisiunii sau plata unei arvune pentru garantarea îndeplinirii obligației asumate și despăgubirea părții vătămate pentru neperfectarea contractului de vânzare.

Nerespectarea culpabilă a obligației de a finaliza încheierea contractului de vânzare de către una din părți dă celeilalte dreptul la o acțiune în rezoluțiune, părțile fiind ținute să-și restituie tot ceea ce și-au prestat reciproc, iar partea în culpă va datora și despăgubiri.

În loc de "antecontract" se mai folosesc termenii de “precontract”, “contract preliminar”, “contract provizoriu” sau de „contract preparator”, „promisiune de contract”, „contract-cadru”, „acord de principiu”, „scrisoare de intenție” sau „contract parțial” (unele folosite în doctrina juridică vest-europeană).

Sediul materiei art. 1669 din C.N.C., coroborat cu dispozițiile art. 1279, potrivit căruia promisiunea de a contracta trebuie sa conțină toate clauzele contractului promis. Referitor la promisiune observăm că pot exista două noțiuni juridice, și anume promisiunea unilaterală de vânzare, respectiv promisiunea unilaterală de cumpărare.

De asemenea, trebuie avută în vedere și promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare sau antecontractul de vânzare-cumpărare, care este cel mai des întâlnit. În toate situațiile, părțile se obligă ca în viitor sa încheie un contract de vânzare, consimțământul inițial nefiind suficient pentru a se ajunge la încheierea contractului. Deci promitentul-vânzător își asumă o obligație de a face care este corelativă unui drept de creanță al celuilalt, dar pentru a se ajunge la încheierea contractului de vânzare este necesar ca promitentul-vânzător fie să-și dea consimțământul, fie consimțământul să îi fie suplinit printr-o hotărâre judecătorească. Astfel, nu se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare. Cu privire la prețul plătit în schimbul promisiunii de vânzare sau de cumpărare, trebuie menționat faptul că aceste sume reprezintă un avans din prețul convenit astfel încât a fost necesar ca și această dispoziție să fie prevăzută în mod expres.

In situația în care, una dintre părți nu își respectă promisiunea de a încheia contractul, cealaltă parte poate, fie să solicite rezoluțiunea contractului cu restituirea prețului, fie să solicite instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, fără a distinge după cum bunul care face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este mobil sa imobil. Termenul de prescripție pentru promovarea unei astfel de acțiuni este de 6 luni de la data stabilită pentru încheierea contractului. Cu toate că noile dispoziții legislative nu prevăd, pentru a se obține pe cale judecătorească o hotărâre care să țină loc de contract, pe lângă condiția validității antecontractului va fi necesar, ca și reclamantul să facă dovada îndeplinirii propriei obligații iar în cazul imobilelor s-ar impune și dovada dreptului de proprietate al promitentului vânzător.

3.3.2. Pactul de preferință

Pactul de preferință constituie o formă a promisiunii unilaterale de vânzare prin care proprietarul unui bun se obligă ca, în cazul în care îl va vinde, să acorde preferință unei anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preț egal și în condiții egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă față de chiriaș să-i acorde preferința în cazul în care s-ar decide să-și vândă locuința. O asemenea obligație, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în contractul încheiat.

Pactul de preferință este promisiunea uneia dintre părți (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să vândă, să acorde preferință celelilalte părți (beneficiarul), la preț egal.

Promitentul-vânzător (sau cumpărător) nu se angajează să contracteze obligatoriu. Dacă se va decide să vândă, îl va prefera pe beneficiar. Pactul de preferință este afectat numai de o condiție simplă potestativă (care nu depinde doar de voința promitentului, ci și de alte împrejurăr care l-ar determina să încheie vânzarea).

Pactul de preferință este o promisiune valabilă întrucât este afectată numai de o condiție simplă potestativă (care nu depinde doar de voința promitentului, ci și de împrejurări exterioare ce l-ar determina să încheie vânzarea).

În această situație, promitentul rămâne liber sa vândă sau nu bunul. Dar dacă se hotărăște să-l vândă este ținut să îl prefere pe beneficiar. Dacă vinde bunul unei terțe persoane prin fraudă sau prin complicitate la fraudă din partea terțului achizitor, beneficiarul este îndreptățit să ceară anularea vânzării, invocând dreptul său de preferință. Dacă nu se face dovada fraudei, beneficiarul pactului are doar un drept la acțiune impotriva promitentului pentru daune-interese.

O altă variantă de antecontract este convenția prin care o persoană (promitent) se angajează față de o altă persoană (beneficiar) să determine pe un terț să încheie contractul promis sau să-l ratifice pe cel încheiat în contul lui de către promitent fără împuternicire prealabilă.

Dacă terțul ratifică actul, promisiunea este îndeplinită de către promitent. iar actul se va perfecta retroactiv (din momentul încheierii sale).

Dacă terțul refuză să-l ratifice sau dacă ratificarea devine imposibilă (deces, incapacite etc.), actul încheiat nu va produce nici un efect, iar promitentul și beneficiarul își restituie ceea ce au executat, dar promitentul este răspunzător pentru neîndeplinirea obligației.

3.3.4. Dreptul de preemțiune

Sediul materiei este art. 1730-1740 din C.N.C.. Are natura convențională sau legală și nu este prevăzut decât în materia vânzării, în alte materii există un drept de preferință, potrivit art. 1730 alin. 3. Practic este o variantă a promisiunii unilaterale de vânzare.

Dreptul de preemțiune este un drept intuitu personae, indivizibil și incesibil (de ex., în cazul în care intervine decesul acest drept se va transmite nefracționat datorită caracterului indivizibil). Pentru exercitarea dreptului de preemțiune trebuie să existe notificarea preemptorului privind cuprinsul contractului încheiat cu un terț, acordul pereemptorului și consemnarea prețului. Dreptul convențional de preepmțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară. Este reluată obligativitatea respectării dreptului de preempțiune la vânzarea unor terenuri numai că, de data aceasta, ea se aplică terenurilor forestiere și are ca beneficiar pe coproprietari și pe vecini. Terenurile din fondul forestier se pot vinde cu respectarea dreptul de preempțiune al coproprietarilor și vecinilor (art. 1746 din C.N.C.) arendașul are un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită, potrivit art. 1730-1739.

Mai există și alte situații, precum cazul prevăzut de art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, atunci când lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-a realizat. De asemenea, cazul prevăzut de art. 45 din Codul Silvic, care instituie un drept de preempțiune al statutului la cumpărare de păduri ce constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia la preț și în condiții egale. De asemenea, cazul prevăzut de art. 18 din OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinație de locuințe, care stabilește pentru chiriaș un drept de preempțiune la cumpărarea locuinței. Se mai adaugă cazul prevăzut la art. 17 și 42 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945-22 decembrie 1989.

Spre deosebire de pactul de preferință – care are natură contractuală întrucât dreptul prioritar la cumparare al beneficiarului pactului se naște pe baza consimțământului dintre părți – dreptul de preempțiune are natură legală, fiind instituit printr-o normă imperativă. Voința proprietarului-vanzător nu are nici un rol în nașterea și exercitarea dreptului de către titularul lui. În măsura în care s-a hotărât să vândă terenul trebuie sa respecte dreptul de preempțiune sub sancțiunea prevazută de lege.

Asemănător drepturilor reale, dreptul de preempțiune – fiind un drept absolut – este opozabil erga omnes. Dacă proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua-credință a terțului cumpărător și chiar dacă acesta avea calitatea de beneficiar al unui pact de preferință sau ar avea dreptul la retractul litigios. În conflictul dintre diferitele drepturi de preferință, prioritate are dreptul de preempțiune.

Dreptul de preempțiune avea ca obiect numai terenurile agricole situate în extravilan. Dreptul de preempțiune este prevăzut de lege numai dacă înstrăinarea se face prin vânzare nu și dacă înstrăinarea se face fie cu titlu gratuit (de ex., donație), fie cu caracter aleatoriu (de ex., contract de întreținere sau de rentă viageră), fie prin contractul de schimb cu sultă.

Dreptul de preempțiune se aplică la dreptul care are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra unui teren, nu și dezmembrămintele proprietății (de ex., dreptul de uzufruct) sau folosința terenului (arendarea).

Dreptul de preempțiune trebuie aplicat chiar dacă se transmite nuda proprietate și indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terță persoană sau proprietarul-vânzător). Titularul dreptului de preempțiune este obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobânditor al dreptului de proprietate dezmembrat.

Titularii dreptului de preempțiune sunt coproprietarii terenului forestier (dacă unul – unii – dintre ei se hotărâște să vândă cota-parte din dreptul de proprietate), proprietarii vecini (prin aceasta înțelegându-se proprietarii terenurilor forestiere învecinate cu terenul care se vinde) și arendașul, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor arendate.

Și statul are drept de preempțiune în cazul vânzării terenurilor forestiere. Statul are drept de preempțiune numai dacă este coproprietar sau dacă este proprietarul terenului învecinat cu terenul care se vinde (problema calității de arendaș nu se pune). Dacă au calitatea prevazută de lege statul, precum și unitățile administrativ-teritoriale sau societățile cu capital integral sau majoritar de stat vor avea drept de preempțiune, legea nefăcând vreo distincție în aceasta privință, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Soluția se impune și în lumina art.41 alin.2 din Constituție, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privată. În noua reglementare nu se prevede (în orice caz nu se prevede în terminis) o ordine de preferință între titularii dreptului de preempțiune, astfel încât – dacă mai mulți titulari și exercită dreptul de preempțiune vânzătorul are dreptul de a alege.

Există posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumparare cu mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune ofertanți, dacă toți sunt de acord în acest sens (de ex., mai mulți coproprietari ai terenului în cauză). Alegerea vânzătorului între ofertanții titulari ai dreptului de preempțiune este liberă, necondiționată de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luând în considerare și criterii subiective, chiar dacă alt ofertant oferă un preț mai mare sau condiții de plată a prețului mai avantajoase. Numai opțiunea în favoarea unui cumpărător care nu este titular al dreptului de preempțiune deschide calea acțiunii în anulare, dacă vreun titular a oferit un preț cel putin egal.

În scopul exercitării dreptului de preempțiune, vânzătorul va înregistra oferta de vânzare la consiliul local în raza căruia este situat terenul. În aceeasi zi, secretarul unității administrativ-teritoriale va afișa oferta la sediul primăriei. Oferta va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință, precum și locul unde este situat terenul. Ca natură juridică, oferta este o simplă declarație de intenție, iar nu oferta de a contracta obligatoriu deoarece "oferta de a contracta" trebuie să cuprindă toate elementele necesare pentru încheierea contractului prin simpla acceptare. Ori, din "oferta" vânzătorului lipsește unul din elementele esențiale ale vânzării, și anume prețul, care urmează să fie "oferit" abia de titularul care înțelege să-și exercite dreptul de preempțiune. Prijn urmare, declarația vânzătorului înregistrată la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vânzare, fiind doar temei pentru eliberarea actului necesar vânzătorului la autentificarea contractului de vânzare de către notar, act care poate fi eliberat în termeul prevăzut de lege de la data afișării "ofertei" vânzătorului. Vânzătorul poate revoca "oferta" înainte de expirarea acestei perioade, dar în acest caz, secretarul unității administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vânzare. Totuși, vânzătorul poate reveni asupra intenției de vânzare și prin neacceptarea prețului oferit de către titularii dreptului de preempțiune.

Dacă vânzătorul se prezintă la notar cu un cumpărător titular al dreptului de preempțiune contractul de vânzare a terenului poate fi autentificat.

Prin acceptarea ofertei de cumparare de către vânzător (sau a contraofertei de vânzare de către titularul dreptului de preempțiune), potrivit dreptului comun între părți s-a încheiat un contract, oferta devenind irevocabilă. Având în vedere că forma autentică nu este de lege numai ad probationem, și că forma autentică este prevazută ad validitatem, actul încheiat este un antecontract, urmând ca părțile să se prezinte la notar pentru autentificare (și să efectueze publicitatea imobiliară, după plata taxelor fiscale).

Înstrainarea terenului cu încălcarea dreptului de preempțiune (neînregistrarea "ofertei" de vânzare la consiliul local, vânzarea terenului înainte de expirarea termenului prevăzut pentru exercitarea dreptului sau la preț inferior – nesimulat – față de cel prevăzut în oferta comunicată etc.) se sancționează cu nulitatea relativă a contractului încheiat, anularea putând fi cerută potrivit dreptului comun în materie, dar – ținând seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preempțiune – indiferent de persoana ori de buna sau reaua-credință a cumpărătorului și cu toate că titularul dreptului de preempțiune nu este parte în contractul a cărui anulare se cere.

În cazul în care vânzarea s-a facut prin simulație (de ex., donație, contract de întreținere, de arendare, preț declarat mai mare decât cel plătit în realitate), persoanele interesate pot intenta acțiunea în declararea simulației – potrivit dreptului comun -, dublată de acțtiunea în anulare a vânzarii-cumpărării (contract secret) încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data când cel îndreptățit a cunoscut sau trebuia să cunoască încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu nerespectarea dreptului de preempțiune (și a simulației, dacă este cazul) .

Dacă s-a obținut anularea contractului de vânzare-cumparare încheiat cu încălcarea dreptului de preempțiune, terenul reintră – cu efect retroactiv – în proprietatea vânzătorului, care îl va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune. În dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preempțiune în locul cumpărătorului.

După expirarea termenului de prescriptie a acțiunii în anulare vânzarea se consolidează, cu toate că s-a încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune.

Dreptului de preemțiune apare și în alte acte normative.

În Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică (art.37) dacă un imobil expropriat este scos la vânzare de către expropriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică (scopul exproprierii), fostul proprietar are un drept prioritar la cumpărare pentru un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea primită, actualizată.

Pentru aceasta, expropriatorul va înștiința expropriatul, iar acesta în termen de 60 zile alege între a redobândi imobilul sau a renunța la el.

Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat se aseamănă cu dreptul de preemțiune la vânzarea terenurilor forestiere, cu unele deosebiri. Astfel, expropriatul are dreptul prioritar și în alte cazuri de înstrăinare a imobilului decât prin vânzare (ca la dreptul de preemțiune). Prețul redobândirii imobilului de către expropriat nu poate depăși despăgubirea actualizată (are o limită maximă). Exercitarea dreptului prioritar la redobândirea imobilului expropriat este mult simplificată în comparație cu procedura de exercitare a dreptului de preemțiune.

Prevederea din din OUG nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră (modificată prin Legea nr. 66/2002), art. 3 alin. 1, conform căreia vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului de preemțiune al coproprietarilor sau vecinilor, a fost preluată și de CNC.

Autoritatea publică centrală din silvicultură, prin Regia națională a Pădurilor, este titulară a dreptului de preemțiune la vânzările terenurilor din fondul forestier proprietate privată “limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului, precum și pentru enclavele din acesta” (art. 3 alin. 2 din OUG/226/2000).

Pentru exercitarea dreptului de preemțiune, proprietarul va înregistra "oferta" la primăria în a cărei rază teritorială se află terenul. Oferta de vânzare va fi afișată la sediul primăriei și va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, suprafața și categoria de folosință, sarcinile ca îl grevează, locul unde este situat terenul, termenii și condițiile vânzării, precum și prețul acesteia (art. 4 alin. 1 și 2 din OUG nr. 226/2000).

Titularii dreptului de preemțiune au obligația să-și manifeste în scris intenția de cumpărare, printr-o ofertă de cumpărare în termen de 30 de zile de la data afișării ofertei de vânzare. Dacă sunt mai multe oferte de cumpărare vânzătorul are dreptul de alege una dintre ele. Dacă prețul oferit cumpărători este mai mic decât cel solicitat ori dacă aceștia nu și-au manifestat voința de a cumpăra în termen de 30 de zile, terenul se vinde liber.

Dovada exercitării dreptului de preemțiune se face cu actul eliberat vânzătorului de către secretarul primăriei (după expirarea termenului de 30 de zile).

Sancțiunea încălcării prevederilor de mai sus, este nulitatea relativăa actului de vânzare.

O altă consemnare a dreptului de preemțiune apare în art. 18 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește, deoarece proprietarul dorește să vândă locuința, chiriașul are drept de preemțiune la cumpărarea acesteia.

De asemenea, în Legea nr. 133/1999 privind stimularea întreprinzătorilor privați pentru înființarea și dezvoltarea întreprinderilor mici și mijlocii, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 și Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice. Și aceste acte normative instituie un drept de preemțiune la cumpărare unor imobile în favoarea anumitor categorii de persoane.

3.4. Obiectul contractului

Vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, care presupune două prestații, cu două obiecte diferite: din partea vânzătorului, bunul vândut; din partea cumpărătorului, prețul plătit în bani. Obligația vânzătorului are ca obiect bunul, iar obligația cumpărătorului are ca obiect prețul.

Obiectul este un element esențial al oricărui contract. El reprezintă prestația la care se obligă debitorul față de creditor. El trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții: să fie posibil din punct de vedere fizic și juridic ,să fie licit, suficient determinat și să prezinte interes pentru creditor.

3.4.1. Despre bunul vândut. Vânzarea bunului altuia. Rezerva proprietății. Bunul să fie în comerț (în circuitul civil). Bunul să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Bunul să fie determinat sau determinabil, licit și posibil. Bunul să fie proprietatea vânzătorului

Pentru  ca un bun  să poată constitui  obiectul  material  al prestației  vânzătorului, el trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:

Bunul trebuie să fie în comerț (în circuitul civil).

Principiul liberei circulații a bunurilor este îngrădit în materia contractului de vânzare (și alte contracte translative de proprietate, de exemplu, schimbul), pentru că nu pot forma obiectul acestui contract bunurile care – potrivit legii – nu sunt în comerț, în circuitul civil.

Prohibiția este absolută dacă vizează bunurile care prin natura lor sau prin lege sunt de uz sau interes public și care sunt inalienabile. Prohibiția este relativă la bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane și numai în anumite condiții.

Dar bunurile scoase din comerț (din circuitul civil) pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu, locațiune, comodat etc.). Sunt scoase din circuitul civil numai bunurile care, prin natura lor, nu sunt susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate (aerul, căldura soarelui, apa mării sau din râuri etc.) care nu aparțin nimănui.

Legea declară inalienabile, imprescriptibile și insesizabile bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale.

Bunurile proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate (art. 135 din Constituție; art.11 din Legea nr.213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia; vezi și art.74 din Legea administrației publice locale nr. 69/1991 art. .civ.), dar nu pot fi dobândite prin vânzare-cumpărare cât timp fac parte din domeniul public.

Bunurile din domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale sunt supuse dispozițiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel și pot fi înstrăinate, aplicându-li-se dispozițiile prevăzute pentru contractul de vânzare.

Un alt caz de inalienabilitate temporară, este cel prevăzut de art.32 din Legea nr. 18/1991 (republicată în 1998): "terenul atribuit conform art. 19 alin.1, art.21 și art.43 nu poate fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare". Este vorba de terenurile pentru care s-a "constituit" (nu "reconstituit") dreptul de proprietate în favoarea cooperatorilor care nu au adus aceste terenuri în c.a.p. Este o inalienabilitate propter rem. În acest termen de 10 ani terenul în cauză nu poate fi înstrăinat prin acte între vii. Si în caz de moarte a titularului împroprietărit (sau al unuia dintre ei) terenul ramâne inalienabil pentru perioada rămasă, moștenitorii (legali sau testamentari) neavând dreptul să-l înstrăineze, în tot sau în parte.

Tot temporară este și inalienabilitatea prevăzută de art.9 din Legea nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului. Apartamentele ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot fi cumpărate de chiriașii titulari de contract de închiriere a apartamentelor în cauză, dar cu interdicția înstrăinarii timp de 10 ani de la data cumpărării, prin acte între vii, cu titlu oneros sau gratuit, dar cu posibilitatea transmiterii prin moltenire.

Principiul liberei circulații a bunurilor este încălcat și în privința bunurilor care constituie monopolul statului și care pot fi vândute sau cumpărate, în condițiile prevăzute de lege, numai de persoane autorizate (de ex., tutun, arme, stupefiante etc.). În acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale prevede: StatuI își rezervă activități economice pe care să le desfășoare în mod exclusiv cu titlu de monopol de stat. Aceste monopoluri și modul lor de administrare se stabilesc prin legi speciale" (art.40 și Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat).

Unele bunuri sunt în circuitul civil dar pot fi cumpărate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale, cum ar fi armele, munițiile și materialele explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc și al munițiilor. RegulamentuI armelor de foc și al munițiilor, aprobat prin HG nr.679/1997 și Legea nr.116/1997 pentru ratificarea Convenției europene cu privire la controlul achiziționării și deținerii armelor de foc de către particulari, adoptată la 28 iunie 1978), produsele și substanțele stupefiante (Legea nr.73/1969), produsele și substantele toxice (Decretul nr.466/1979).

Bunurile din patrimoniul cultural național nu sunt scoase din circuitul civil și deci pot fi înstrăinate-dobândite (dacă nu fac parte din domeniul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale), însă scoaterea din țară a tuturor bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv se poate face numai cu prezentarea la unitățile vamale a adeverinței eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural națtional. De asemenea, metalele prețioase și pietrele prețioase nu sunt scoase din circuitul civil, putând fi deținute și înstrăinate-dobândite, dar legea prevede anumite limitări.

Un bun nu poate fi declarat inalienabil prin voința omului (de ex., clauza contractuală sau testamentară prin care se interzice vânzarea bunului dobândit), întrucât această clauză (pactum de non alienado) contravine principiului liberei circulații a bunurilor și dreptului proprietarului de a dispune liber și absolut de bunul său, drept garantat de Constituție (art.41).

Această inalienabilitate convențională este valabilă dacă se justifică printr-un interes serios și legitim, cum ar fi garantarea executării unei obligații (de plata a prețului, a unei rente viagere în favoarea unui terț etc.) sau alt interes (de ex., interdictia înstrăinarii bunului transmis minorului până la majoratul lui). Interesul determină și caracterul temporar al inalienabilității (de ex., până la stingerea obligației garantate sau încetarea în alt fel a interesului). Inalienabilitatea convențională nu poate avea caracter perpetuu.

Dacă clauza de inalienabilitate nu întrunește condițiile arătate, aceasta urmează să fie considerată nulă, dacă nu este cauza determinantă a încheierii actului, iar persoana interesată poate cere radierea interdicției de înstrăinare din cartea funciară.

Dacă clauza de inalienabilitate este valabilă, dar totuși bunul este înstrăinat, stipulantul clauzei (succesorii lui în drepturi) pot cere rezoluțiunea cu daune-interese nentru neexecutarea obligației sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. Terțul dobânditor de bună-credință se va putea apăra prin invocarea prevederilor legale, în cazul bunurilor mobile, și prin lipsa publicității sau prin invocarea uzucapiunii, în cazul imobilelor. Sancțiunea încheierii unui contract de vânzare al cărui bun nu este destinat comerțului este nulitatea absolută.

Bunul trebuie să existe în momentul încheierii contractului sau să poată exista în viitor. Dacă bunul asupra căruia părțile s-au învoit nu exista, era pierit total în momentul încheierii contractului, vânzarea este nulă absolut, întrucât obligația vânzătorului este fără obiect, iar obligația cumpărătorului fără cauză.

Dacă bunul exista parțial în momentul încheierii contractului (pierit în parte anterior), sau dacă din mai multe bunuri care formează obiectul vânzării numai unele au pierit, cumpărătorul poate alege fie să renunțe la contract, fie să ceară executarea asupra părții rămase din bun cu o reducere proporțională din preț. Alegerea nu trebuie să fie abuzivă (de exemplu, renunțare la contract, deși partea pierită este neînsemnată sau cele două sau mai multe bunuri cumpărate nu sunt interdependente). Cumpărătorul renunță la contract când executarea parțială nu poate duce la realizarea scopului pentru care a înțeles să cumpere.

Aici intervine discuția cu privire la riscul pieirii totale sau parțiale. Deoarece se situează inainte de momentul încheierii contractului și deci a momentului transferării dreptului de proprietate riscul este suportat de vânzător (res perit domino). Face excepție ipoteza în care la încheierea contractului cumpărătorul este conștient de riscul pieirii (totale sau parțiale), dar cumpăra sperând să nu fi intervenit.

Vânzarea esle valabilă dacă are ca obiect un bun viitor, care nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor cum ar fi bunul neconfecționat încă. Face excepție moștenirea nedeschisă care nu poate forma obiectul unui contract. Nerealizarea bunului viitor nu afectează validitatea contractului. În acest caz vânzătorul va fi obligat la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligației asumate, dacă nu dovedește o cauză străină exoneratoare de răspundere. Deci, cumpărătorul nu va fi obligat să plăteasca prețul, chiar dacă neexecutarea nu este imputabilă vânzătorului, întrucât acesta din urmă suportă riscul contractului în calitate de debitor al obligației imposibil de executat. Face excepție ipoteza în care contractul are caracter aleatoriu, cumpărătorul asundu-și riscul nerealizării a bunului viitor, nerealizarea independentă de voința și atitudinea vânzătorului.

Bunul trebuie să fie determinat sau determinabil, licit și posibil

Pentru valabilitatea contractului de vânzare este necesar ca bunul să fie determinat la data încheierii contractului sau să poată fi determinat în viitor pe baza anumitor elemente stabilite de părți. Coproprietatea forțată asupra părților comune din clădirile cu mai multe apartamente, având caracter accesoriu potrivit destinației, formează obiectul contractului, chiar dacă aceste părți nu sunt specificate expres, dacă coproprietatea a încetat cu acordul tuturor coproprietarilor. Determinarea bunurilor certe se face prin trăsături proprii (de exemplu, o construcție este individualizată prin indicarea localității în care este situată, a străzii, numărului, dimensiunilor, vecinătăților, materialului din care este construită, cu ce este acoperită s.a.,). Dacă bunul vândut este un bun de gen, determinarea se va face prin arătarea speciei (grâu, porumb), cantității, calității s.a. Bunul vândut trebuie să fie și posibil din punct de vedere fizic (material) și juridic; nimeni nu se poate obliga la imposibil (imposibilitatea se apreciază în abstracto, trebuind să fie absolută).

Bunul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului.

Întrucât contractul este translativ de proprietate, vânzătorul trebuie să fie titularul dreptului ce se înstrăinează. Altminteri, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului.

Dacă bunul face parte din domeniul public al statului sau unităților administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut în toate cazurile, chiar dacă cumpărătorul a fost de bună-credință (art. 135 din Constituție).

Apare uneori și situația când unul dintre coindivizari, fără acordul celorlalți, înstrăinează în materialitatea sa bunul (bunurile) aflate în indiviziune. Întrucât vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea bunului altuia, ci regulile ieșirii din indiviziune. Contractul de vânzare depinde de rezultatul partajului. Dreptul asupra cotei-părți (ideale) este un drept de proprietate individual, transmisibil prin acte între vii sau mortis causa (moștenire legală, testamentară, legate cu titlu particular). Dar, în cazul nostru, vânzătorul – în loc să dispună de cota sa parte ideală de drept – înstrăinează în natură bunul (bunurile) aflate în indiviziune sau o porțiune determinată material din acel bun, deși nu are acest drept. Înstrăinarea aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) care nu au consimțit la încheierea contractului și nici nu l-au ratificat ulterior.

Dacă bunul este atribuit la partaj copartașului înstrăinător contractul ramâne valabil, deoarece împărțeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv. Dacă bunul înstrăinat este atribuit altui copărtaș actul de înstrăinare va fi desființat retroactiv pentru lipsa calității de proprietar a vânzătorului, aplicându-se regulile de la vânzarea bunului altuia (nulitatea relativă). În acest caz se va putea angaja răspunderea pentru evicțiune în calitate de vânzător al bunului altuia. În cazul vânzării bunului indiviz de către unul dintre coindivizari, ceilalți coindivizari nu pot cere constatarea nulității sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune și nici nu pot intenta o acțiune în revendicare dacă cumpărătorul a intrat în posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmează să fie apărate, după cum am văzut, pe calea acțiunii de partaj.

Vânzarea bunului altuia are sediul materiei art. 1683 din C.N.C.. Ea este admisă, vânzătorul având obligația de a transmite bunul chiar dacă la momentul perfectării contractului acesta nu avea calitatea de proprietar. În acest context, obligația vânzătorului este de rezultat și nu de diligență. Transferul dreptului de proprietate operează la data dobândirii bunului de către vânzător, sau la data ratificării contractului de către proprietar. Sancțiunea neîndeplinirii obligației asumate de către vânzător rezultă din dispozițiile art. 1683 alin 4, cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și, dacă este cazul, daune-interese. Alin 5 reglementează situația bunurilor aflate în coproprietate sau în indiviziune. În acest caz trebuie sa reținem că nu se are în vedere situația unei cote părți din dreptul de proprietate, ci, dimpotrivă, legiuitorul reglementează situația vânzătorului care a dispus de proprietatea comună, în totalitate, în materialitatea sa.

Dacă părțile sau cel puțin cumpărătorul, din eroare, au crezut că bunul vândut aparține vânzătorului, atunci vânzarea este anulabilă pentru eroare (viciu de consimțământ) asupra calității esențiale a vânzătorului, considerat de cumpărător proprietar al bunului. Această nulitate relativă a contractului poate fi invocată pe cale de acțiune (când prețul s-a plătit) sau pe cale de excepție (când prețul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător și succesorii lui. Vânzătorul nu poate cere anularea chiar dacă el s-a crezut proprietar, pentru că eroarea unui contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul. Eroarea trebuie să fie asupra persoanei cu care (s.n.) s-a contractat. Anularea nu poate fi cerută nici de către cumpărător sau succesorii lui dacă vânzătorul a devenit proprietarul bunului după vânzare sau vânzarea este ratificată de adevăratul proprietar.

Dacă cumpărătorul este evins de către adevăratul proprietar, apare obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune. Adevăratul proprietar nu poate cere anularea (fiind terț), în schimb poate revendica bunul care se află în posesia cumpărătorului. Dacă este în proprietatea bunului poate opune cu succes dreptul său de proprietate actului încheiat cu un neproprietar. În procesul cu adevăratul proprietar, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea uzucapiunii. Contractul vânzătorul care nu era proprietar poate fi invocat de către cumpărător ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani și pentru dobândirea fructelor.

Dacă părțile au încheiat contractul în cunoștință de cauză, știind că bunul vândut este proprietatea unui terț se poate considera că vânzarea este, în acest caz valabilă pentru că acordul de voință poate fi interpretat în sensul vânzătorul s-a obligat să procure bunul mai târziu. În caz de neexecutare i se pot cere daune-interese. Dar vânzarea bunului altuia în cunoștință de cauză reprezintă o cauză ilicită și deci este nulă absolut.Dacă terțul refuză să ratifice actul sau dacă ratificarea devine imposibilă (datorită decesului, incapacității etc.), actul încheiat pentru el nu va produce nici un efect, perfectarea contractului nemaiavând loc. În acest caz, promitentul și beneficiarul contractant vor trebui să-și restituie ceea ce au executat în temeiul acelui act, promitentul fiind răspunzător cu daune-interese pentru neîndeplinirea obligației. Dacă terțul ratifică actul, obligația este îndeplinită de promitent, actul de vânzare se va perfecta retroactiv din momentul încheierii sale.

În practica judiciară au fost vânzări de bunuri furate sau găsite. Proprietarul bunului furat poate revendica bunul de la cel care îl deține, acesta putând să fie despăgubit de cel de la care îl are. Dacă posesorul actual al bunului furat sau pierdut l-a cumpărat din locuri publice (bâlci, târg, vânzaree publică sau de comerciant care vinde asemenea bunuri, adevăratul proprietar va putea să ia bunul înapoi dacă achită posesorului prețul plătit.

Procurarea unui bun de la un magazin de consignație prezumă buna credință a cumpărătorului și în consecință, acesta are dreptul de a primi prețul de la proprietarul care fusese victima furtului.

3.5. Prețul

Prețul este obiectul prestației cumpărătorului, constând într-o sumă de bani care corespunde valorii bunului vândut. În lipsa unui preț, vânzarea este nulă absolut, deoarece obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză

3.5.1. Condiții ale prețului Prețul să fie stabilit în bani. Prețul să fie determinat sau determinabil. Prețul să fie sincer și serios

. Pentru validitatea contractului de vânzare, prețul trebuie să îndeplinească următoarele condiții:

Prețul trebuie să fie fixat într-o sumă de bani. Stabilirea prețului sub forma unei sume de bani este de esența vânzării. Dacă înstrăinarea unui bun se face nu pentru bani, ci în schimbul unui alt bun, pentru stingerea unei obligații sau în schimbul unei alte prestații, contractul nu mai poate fi calificat vânzare-cumpărare, ci un schimb, o dare în plată sau alt contract, eventual contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vânzare-cumpărare contractul prin care proprietatea unui bun se transmite în schimbul întreținerii pe viață. obligația de întreținere a dobânditorului este o obligație de a face, care nu echivalează cu un preț. Tot astfel, dacă drept contraechivalent s-a stipulat o prestație periodică în bani, dar care se plătește până la moartea creditorului, contractul nu mai este vânzare, ci rentă viageră.

Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil în bani. Este determinat în cazul în care cuantumul lui este stabilit de părți în momentul încheierii contractului. Prețul poate fi stabilit și prin lege, precum la.locuințele construite din fondurile statului și vândute potrivit dispozițiilor cuprinse în Decretul-Lege nr. 61/1990 și în Legea nr. 85/1992. Când prețul este convențional, ar putea fi fixat numai de către vânzător, cum ar fi prețul din unitățile comerciale). Prețul este determinabil în situația în care părțile stipulează în contract o serie de elemente pe baza cărora cuantumul prețului să poată fi stabilit în viitor, cel târziu la data exigibilității obligației de plată (prețul pieții). Prețul poate fi determinat și de un terț, ales de comun acord de către părți, sau de către persoana desemnată de către terț. Terțul ales în aceste condiții nu este un arbitru fiindcă nu este chemat sa soluționeze un litigiu, o neînțelegere, dar nu are nici calitatea de expert (în sens procedural), fiindcă avizul expertului este la aprecierea instanței, ori prețul stabilit de terț este obligatoriu atât pentru părți, cât și pentru instanță. El este, în realitate, mandatarul comun al părților, împuternicit să stabilească prețul, mandat care nu poate fi revocat decât prin acordul comun al părților. În cazurile în care există prețuri legale obligatorii, părțile trebuie să se conformeze (de exemplu, în cazul vânzării de locuințe construite din fondurile statului), respectiv se subînțelege că părțile au avut în vedere prețul legal (deci este determinat), chiar dacă contractul nu conține precizări în această privință, căci numai convențiile legal făcute au putere obligatorie intre părți. Dacă părțile au stabilit un alt preț, acesta se înlocuiește de drept cu cel legal, iar dacă contractul a fost executat cu plata unui alt preț, diferența urmează să fie plătită (vânzătorul având o acțiune contractuală în acest scop), respectiv restituită ca plată nedatorată.

Prețul trebuie să fie sincer și serios. Prin preț sincer se înțelege un preț real, pe care părțile să-l fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut și plătit în realitate.

Este sincer atunci când cuantumul lui, menționat în contract, este acela convenit în realitate de părți, adică este un preț real.

Prețul este fictiv (simulat) când părțile nu-l pretind și nu-l cer, din actul secret rezultă că el nu este datorat. Dacă prețul este fictiv, contractul va fi nul ca vânzare, putând fi considerat o liberalitate (donație deghizată), dacă sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru donație. Dacă părțile treac un preț inferior celui negociat, fără a fi derizoriu, aceasta este o deghizăre parțială a prețului, contractul fiind valabil. Deghizarea parțială urmărește, de regulă, fraudarea fiscului.

Prețul este neserios (derizoriu), în cazul în care este stabilit mult sub valoarea reală a bunului, adică este atât de disproporționat în raport cu valoarea bunului vândut, încât apare ridicol. Seriozitatea prețului se apreciază și în funcție de gradul de rudenie dintre părți, de relațiile de concubinaj dintre părți, care pot justifica un preț redus. Dacă prețul este derizoriu, contractul este nul ca vânzare, dar este valabil ca donație, dacă intenția părților a fost de a face o liberalitate și, evident, dacă sunt întrunite condițiile de fond și de formă cerute de lege pentru contractul de donație.

Prețul trebuie să nu contravină dispozițiilor legale imperative privitoare la regimul prețurilor. Dacă există prețuri stabilite de lege, acestea sunt obligatorii pentru părți. În cazul în care părțile au convenit asupra altui preț, acesta se înlocuiește de drept cu prețul prevăzut de lege. Plata unui preț mai mare are caracter ilicit, dând dreptul cumpărătorului la acțiunea în repetițiune, chiar dacă plata a fost făcută cu știință.

Prețul lezionar înseamnă o disproporție vădită între valoarea de circulație a bunului și prețul efectiv achitat. Este admisibilă acțiunea în resciziune pentru leziune care este recunoscută minorului între 14-18 ani care a încheiat singurun act juridic lezionar pentru a cărui validitate nu era necesară și încuviințarea autorității tutelare. Vânzarea încheiată de un minor sub 14 ani este anulabilă pentru incapacitate. Acțiunea în resciziune este inadmisibilă pentru vânzătorul major decât dacă s-a întemeiat pe o cauză imorală.

În cazul leziunii, dacă partea lezată este un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu are deschisă calea acțiunii în resciziune. În mod cu totul excepțional, dacă un contractant profită de neștiință, ignoranța, starea de constrângere în care se află celalalt, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită, leziunea fiind doar un indiciu al împrejurării că s-a profitat de starea de constrângere în care se afla cealaltă parte.

Sancțiunea vânzării cu preț lezionar este nulitatea absolută. Leziunea poate fi invocată de vânzător, cumpărătorul nu are la dispoziție o astfel de acțiune.

În economia de piață nu este de acceptat calificarea unui preț lezionar drept derizoriu pentru a ocoli inadmisibilitatea acțiunii în resciziune între majori.

3.5.2. Modalități de plată a prețului

Cu privire la locul și data plății, dacă nu s-a prevăzut altfel în contract, cumpărătorul este obligat să plătească prețul la locul și în momentul în care i se face predarea bunului vândut. Această regulă se abate de la regulile generale sub două aspecte:

Conform regulilor generale în materie de obligații plata se face, în lipsă de stipulație contrară, la domiciliul debitorului, iar în materie de vânzare la locul unde se face predarea bunului vândut (fie locul unde se afla în momentul vânzării, fie domiciliul vânzătorului) . Deci, obligația de plată a prețului este portabilă. Dacă însă părțile au derogat de la regula executării concomitente a celor două obligații (de exemplu, au prevăzut că plata prețului să aibă loc ulterior predării), plata trebuie să fie făcută la domiciliul debitorului (cumpărătorului).

În materie de vânzare plata se poate cere numai în momentul predării bunului vândut, astfel încât – în lipsă de stipulație expresă contrară – termenul prevăzut pentru redarea bunului profită și cumpărătorului. În schimb, termenul prevăzut numai pentru plata prețului nu afectează obligația vânzătorului de a preda bunul vândut.

Dacă părțile au stabilit un termen pentru plata prețului, la scadență cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime (principiul indivizibilității plății), afară numai dacă înțelegerea dintre părți a fost ca prețul să fie plătit la diferite termene în mod fracționat, prin prestații succesive (vânzare pe credit cu termene eșalonate).

Când cumpărătorul se teme de evicțiune, el poate să suspende plata prețului până ce vânzătorul va face să înceteze evicțiunea sau îi va da o cauțiune, dacă nu s-a stipulat că prețul se va plăti oricum. De asemenea, cumpărătorul este obligat să plătească dobânda până la efectiva achitare a prețului dacă există convenție în acest sens, dacă bunul vândut și predat este producător de fructe și din momentul în care cumpărătorul a fost pus în întârziere printr-o notificare.

Neplata prețului se sancționează. În caz de neexecutare, totală sau parțială, vânzătorul poate alege între mai multe posibilități.

Vânzătorul cere obligarea cumpărătorului la executarea în natură a obligației, dacă debitorul este solvabil. Acțiunea în plata prețului are caracter personal și se prescrie în termenul general de 3 ani. Vânzătorul nu este însă obligat să ceară executarea silită. El poate, să invoce excepția de neexecutare, dacă bunul vândut nu a fost predat cumpărătorului, sau să ceară rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, ambele sancțiuni fiind indivizibile.

Vânzătorul poate invoca excepția de neexecutare (confundată uneori cu dreptul de retenție), refuzând să predea bunul vândut, dacă cumpărătorul nu plătește prețul și nu beneficiază de un termen suspensiv. Dacă vânzătorul a acordat un termen pentru plata prețului, se consideră că a renunțat la acest drept și nu va putea refuza predarea decât dacă cumpărătorul a decăzut din beneficiul termenului, întrucât, între timp, a devenit insolvabil, caz în care vânzătorul va fi obligat la predarea bunului vândut numai dacă cumpărătorul va constitui o cauțiune că va plăti la termen.

Rezoluțiunea contractului poate fi cerută de vânzător dacă este în pericol de a pierde bunul și prețul. În absența acestui pericol instanța poate acorda un termen de grație la expirarea căruia, dacă cumpărătorul nu plătește, are loc rezoluțiunea de drept a contractului, fără punerea în întârziere. Tot așa, dacă printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluțiunea de drept a contractului pentru neplata prețului, ea se va produce fără intervenția justiției, însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului, afară numai dacă, printr-o clauză, părțile au renunțat și la necesitatea punerii în întârziere (pact comisoriu de ultim grad). Acțiunea vânzătorului pentru rezoluțiunea vânzării este reală, ceea ce înseamnă că urmărește – în ultimă instanță – nu persoana, ci bunul, întrucât rezoluțiunea se produce cu efect retroactiv inclusiv asupra terților dobânditori de drepturi asupra bunului vândut. Acest principiu nu se aplică și rezoluțiunea rămâne fără efect în contra autorităților publice (expropriere sau rechiziție), față de terțul adjudecatar în vânzări silite și dreptul de a cere rezoluțiunea pentru neplata prețului nu este opozabil terților dobânditori de drepturi reale asupra bunului vândut decât dacă vânzătorul a îndeplinit cerințele legii pentru conservarea privilegiului său de vânzător. Dacă bunul vândut este un imobil, prin înscrierea privilegiului în cartea funciară înainte de a se fi înscris titlul terțului dobânditor iar dacă bunul vândut este un bun mobil, prin intentarea acțiunii în rezoluțiune.

3.6. Cauza în contractul de vânzare

Cauza este totodată un element constitutiv dar și o condiție de validitate a actului juridic. Având în vedere caracterul sinalagmatic, fiecare dintre obligațiile părților au câte o cauză (nu este o cauză comună). Cauza este scopul avut în vedere atât de vânzător, cât și de cumpărător, care se obligă unul față de celălalt.

Scopul imediat este obținerea bunului și încasarea prețului, dar este și scopul mediat (indirect), adică mobilul determinant al consimțământului părților contractante (element care este subiectiv, concret și variabil de la caz la caz). Scopul indirect îl constituie motivul determinant care a determinat consimțământul de a încheia contractul. Scopul indirect vizează nevoile pe care vânzătorul și le va satisface din prețul obținut, iar cumpărătorul cu bunul dobândit. Scopul indirect apare ca un element concret, variabil și subiectiv în fiecare contract de vânzare.

Cauza are sensuri multiple:

1) fundamentul juridic al unui act sau sursa unui drept.

2) motivul care îndeamnă o persoană să facă un act.

3) scopul esențial pentru care debitorul propune să se angajeze.

3.6.1. Problema cauzei în contractul de vânzare

Pentru validitatea contractului de vânzare cauza trebuie să existe, chiar dacă nu este stipulată expres în contract. Absența cauzei conduce la nulitatea absolută a vânzării. Cauza trebuie să fie reală. În caz contrar, atrage nulitatea relativă a contractului de vânzare. Cauza trebuie să fie licită. În caz contrar, contractul este sancționat cu nulitatea absolută. Cauza  trebuie sa  fie și morală (scopul  actului juridic să corespundă regulilor de conviețuire socială). De exemplu, pentru imoralitate s-a declarat nul absolut contractul de vânzare încheiat în scopul menținerii unei relații de concubinaj.

3.6.2. Condițiile privind existența cauzei

a). Cauza să existe. Vânzarea este valabilă în condițiile în care cauza nu este stipulată expres, deoarece existența ei se prezumă. Lipsa cauzei duce la nulitatea absolută a vânzării.

b). Cauza să fie reală. Este falsă când părțile (sau numai una) au considerat greșit că scopul pentru care au încheiat vânzarea există. Această eroare asupra cauzei atrage nulitatea relativă a contractului.

c). Cauza licită este conformă normelor juridice și cauza morală corespunde regulilor de conviețuire socială.

Cauza imorală atrage nulitatea absolută a vânzării.

3.6.3. Rolul cauzei

Așa cum am arătat mai sus, partea care se obligă urmărește realizarea unui scop direct, și a unui scop indirect. Scopul direct pentru vânzător este primirea prețului, iar pentrul cumpărător dobândirea bunului. Scopul indirect înseamnă nevoile pe care vânzătorul și le va satisface din prețul obținut, precum și nevoile cumpărătorului cu bunul dobândit. Pentru validitatea contractului de vânzare cauza trebuie să existe, pentru că absența cauzei atrage sancțiunea nulității absolute a vânzării.

3.6.4. Proba cauzei

C.N.C. păstrează două prezumții în privința cauzei: prezumția de existență a cauzei (contractul este valabil, chiar atunci când cauza nu este prevăzută expres (art.1239 alin 1 din C.N.C.), ceea ce înseamnă că, fiind prezumată de lege, cauza nu trebuie să fie dovedită, demonstrată direct. Prezumția de valabilitate a cauzei (existența unei cause valabile se prezumă până la proba contrară (art.1239 alin 2 din C.N.C.), care funcționează indifferent de faptul că acest element este menționat sau nu în instrumentele probatorii preconstituite, cum ar fi înscrisurile. Aceste prezumții instituite au caracter relative (iuris tantum) ceea ce înseamnă că pot fi înlăturate prin proba contrară și că orice persoană care invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei este ținută să facă dovada susținerilor sale.

Art.1.238 din C.N.C. instituie sancțiuni pentru lipsa cauzei. „Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepția cazului in care contractul a fost greșit calificat si poate produce alte efecte juridice. (2) Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască”.

3.7. Forma contractului de vânzare

Forma contractului de vânzare-cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul în care se exteriorizează voința vânzătorului și a cumpărătorului. În sens larg, prin forma actului juridic se înțelege trei feluri de formă: forma cerută ca o condiție ad validitatem; forma cerută ad probaționem și forma cerută pentru opozabilitatea față de terți.

a. Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), contractul de vânzare este un contract consensual care se încheie prin simpla manifestare de voință a părților, fără să fie necesară respectarea anumitor formalități. Prin excepție, unele contracte de vânzare care  prezintă  o  deosebită importanță sunt formale (solemne). Astfel, art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 impunea pentru înstrăinarea terenurilor prin acte între vii, indiferent de locul situării acestora, forma autentică ad validitatem, sub sancțiunea nulității absolute. Acțiunea în constatarea nulității absolute este imprescriptibilă, iar îndeplinirea oricărei alte formalități posterioare nu poate ține loc de act autentic.

b. Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită formă, însă nu ca o condiție ad validitatem, ci ca un mijloc de proba (ad probationem). Astfel, actele a căror valoare depășește suma de 250 lei trebuie făcute în formă scrisă, deoarece legea prevede că aceste acte – inclusiv contractele de vânzare – nu pot fi dovedite cu martori. Așadar, dacă părțile nu concretizează acordul dintre ele într-un înscris, valabilitatea contractului nu este afectată, însă existența lui nu poate fi dovedită în caz de litigiu.

c. Potrivit principiului relativității efectelor actului juridic, contractul de vânzare produce efecte numai între părți, nefiind opozabil față de terți. Pentru a asigura opozabilitatea față de terțele persoane a contractului de vânzare, Legea nr. 7/1996 a instituit publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență a cadastrului general, care are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobile și care se efectuează de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererilor. Sancțiunea nerespectării acestei cerințe va fi inopozabilitatea actului față de terți, aceștia având posibilitatea de a ignora realitatea juridică instituită prin contractul încheiat.

Referitor la forma contractului, deseori s-a apreciat că dispozițiile art. 1242 alin. 2 din C.N.C., potrivit cărora „dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar dacă forma nu a fost respectată”, sunt aplicabile, de exemplu, vânzării unui autoturism, în care părțile au convenit încheierea contractului în formă autentică, dar l-au perfectat prin înscris sub semnătură privată.

3.8. Condițiile accidentale

Spre deosebire de elementele esențiale, cele accidentale pot lipsi dintr-un contract fără a afecta prin aceasta valabilitatea contractului.

Termenul este un eveniment viitor și sigur în ceea ce privește producerea sa, de care depinde exigibilitatea sau stingerea unei obligații.

Condiția este un eveniment viitor și nesigur de care depinde nașterea sau stingerea obligației deci însăși existența obligației.

Autorizarea prealabilă a înstrăinării unor bunuri. Conform art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 privind organizarea unităților economice de stat ca regii autonome și societăți comerciale, „înstrăinarea bunurilor imobile aparținând regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort”. Sancțiunea nerespectării acestei prevederi este nulitatea absolută.

Art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990prevede că locuințele proprietate de stat, cumpărate pe bază de credit, până la rambursarea integrală a acestuia nu pot fi înstrăinate decât cu autorizarea prealabilă a Casei de Economii și Consemnațiuni.

Tot așa, art. 15 alin. 3 din Legea nr. 85/1992 dispune că „până la achitarea integrală a prețului, locuința dobândită în condițiile acestei legi nu poate fi înstrăinată fără autorizația prealabilă a unității vânzătoare”. În aceste din urmă doua cazuri, încălcarea cerinței autorizației cerute antrenează nulitatea relativă, întrucât acestea sunt instituite doar în interesul Casei de Economii și Consemnațiuni și a unități vânzătoare.

Legea 17/2014 îngrădește libertatea de a contracta. La 12 martie 2014 fost publicată în Monitorul Oficial Legea nr. 17/2014 care privește unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan. În cuprinsul art. 5 din aceasta lege se menționează că în toate situațiile în care se solicită, în conformitate cu disp. art.1669 din C.N.C., pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fie încheiat în forma autentică și, totodată, să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din această lege.

Prin această prevedere este anihilat practic, în materia antecontractului, art. 1178 din Codul Civil, care se referă la libertatea formei și care prevede, în principiu, că un contract se încheie prin simplul acord de voință al părților. Sigur că, având în vedere importanța domeniului reglementat, valoarea deosebită a terenurilor, abuzurile care s-au făcut prin pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să constate transferul dreptului de proprietate în materia terenurilor arabile din extravilan, se pot găsi justificări care să limiteze libertatea formei, reglementată de art. 1178, însă era suficientă forma scrisă, cerută ad probaționem, dublată de o adevărată responsabilitate la pronunțarea hotărârii.

De altfel, de la apariția legii nr. 247/2005, care reglementa, în titlul X, prin art. 5 alin. 2, posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, după ce, în prealabil, se încheiase un antecontract în forma scrisă, au apărut suficiente garanții, prin reglementări care dădeau siguranța circuitului civil, în sensul că instanța putea să verifice, pe de o parte, voința reală a părților, iar, pe de altă parte, faptul că obiectul antecontractului se găseste în circuitul civil și el aparține încă promitentului vânzător la momentul când pronunțării hotărârii. Printre aceste garanții ar fi art. 57 din OUG nr. 80/2013. Cu alte cuvinte, rațiunea legiuitorului nu este aceea de a securiza instituția vânzării pentru că existau suficiente mijloace legale la momentul promulgării legii. Dispoziția din teza a doua a art. 1178 din Codul Civil, ce, în text, voia să fie excepția de la regula libertății de a contracta, devine, prin aceste amendări ale legislației civile, regula. Nu este normal ca între antecontract și contractul propriu-zis de vânzare-cumpărare să nu existe diferențe de regim juridic în ceea ce privește forma în care se manifestă voința de a contracta (având în vedere că numai contractul de vânzare transferă proprietatea, deși și antecontractul este tot convenție, însă diferă obiectul).

Impunerea formei autentice unui asemenea antecontract nu este justificată nici de scopurile legii, care sunt enumerate exhaustiv în art. 1, pentru că nu văd de ce asigurarea securității alimentare sau comasarea terenurilor agricole nu s-ar putea realiza și dacă antecontractul se încheie intr-un cabinet de avocatură. Se ajunge, prin promulgarea acestei legi, cel puțin la o dihotomie, anume: să poți încheia un antecontract în formă scrisă, nu autentică, pentru un teren intravilan (a cărui valoare și importanță este cel puțin egală, dar de regulă este mai mare) și să nu poți încheia în aceeași formă un antecontract pentru un teren extravilan. Este greu de explicat de ce, potrivit art. 20 din legea în discuție, rudele până la gradul 3 pot încheia antecontracte fără a le fi aplicabile disp. art. 5, adică fără a respecta forma autentică. Dispozițiile art. 20 prevăd că această lege nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acestei legi, prin urmare, ele exclud de plano posibilitatea de a prezenta în instanță un antecontract care nu este încheiat la notariat.

Capitolul 3. Efectele contractului de vânzare

4.1. Efectele  contractului de vânzare

Efectele contractului de vânzare sunt efecte legale (produse prin încheierea valabilă a contractului, adică transmiterea dreptului de proprietate) și de efecte personale (obligații asumate de părți).

Transmiterea dreptului de proprietate are rol determinant este o obligație a vânzătorului (imediată sau ulterioară) deoarece, când contractul a fost perfectat, proprietatea se transferă fără intervenția părților.

Obligațiile de predare și de luare în primire a bunului sunt expresia materială a transmiterii dreptului de proprietate.

În sens general, interpretarea clauzelor contractuale dacă înțelesul este îndoielnic textul se interpretează în favoarea debitorului.

La contractul de vânzare-cumpărare, atât vânzătorul cât și cumpărătorul sunt în același timp debitori (dar și creditori), motiv pentru care legiuitorul a făcut o excepție de la regula de mai sus, prevăzând obligația ca vânzătorul să explice clar obligațiile sale (deoarece el este acela care impune clauzele contractuale), iar dacă înțelesul actului este îndoielnic, clauzele neclare se vor interpreta în contra vânzătorului.

Deci, în materie de vânzare-cumpărare, atât clauzele (neclare, îndoielnice) referitoare la obligațiile vânzătorului, cât și cele referitoare la obligațiile cumpărătorului, se interpretează în favoarea cumpărătorului.

4.2. Obligațiile vânzătorului

4.2.1. Predarea bunului vândut

Predarea bunului înseamnă punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului. Deoarece proprietatea se transmite din momentul încheierii contractului, predarea nu are semnificația transferării dreptului de proprietate, nici a posesiei, ci numai a detenției.

Predarea înseamnă uneori o atitudine pasivă, adică lăsarea bunului la dispoziția cumpărătorului când bunul se află în posesia sa ca depozitar, comodatar etc. sau există alte posibilitați de preluare fără intervenția vânzătorului. În alte cazuri, predarea înseamnă îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare precum predarea cheilor, remiterea titlului de proprietate sau de creanță, eliberarea clădirii etc.

Predarea se face la locul unde se afla bunul în momentul contractării. Regula se aplică în cazul în care bunul poate fi localizat la momentul încheierii contractului. În celelalte cazuri, predarea de face la domiciliul vânzătorului. Rezultă că dacă bunul nu poate fi localizat, obligația de predare a bunului vândut este cherabilă, iar nu portabilă.

Cheltuielile de predare (cântărire, măsurare, numărare) sunt suportate de vânzător, iar cele de ridicare (încărcare, transport, descărcare etc.) sunt suportate de cumpărător, dacă nu este stipulație contrară.

Vânzătorul va preda bunul vândut așa cum a fost determinat prin contract în starea în care se afla în momentul vânzării, iar în cazul bunurilor de gen și viitoare în cantitatea și calitatea ori alte criterii determinate în contract (monstre, eșantioane, standarde etc.).

Reguli speciale sunt prevăzute la vânzarea de imobile (în special terenuri) – reguli aplicabile în lipsa de stipulație (expresă sau tacită) contrară în contract și în caz de fraudă, pentru ipoteza în care vânzătorul predă imobilul prevăzut în contract, dar întinderea lui este diferită față de aceea specificată în contract:

a) dacă imobilul vândut este un teren de 500 mp. și la predare sau ulterior se constată că suprafața nu corespunde, diferența va fi luată în considerare după cum urmează:

– dacă suprafața este mai mica, cumpărătorul poate cere completarea (dacă vânzătorul mai are alături teren) sau o reducere din preț proporțională cu suprafața lipsă. Se poate cere rezoluțiunea contractului dacă imobilul nu poate fi folosit pentru destinația avută în vedere;

– dacă suprafața este mai mare, cumpărătorul este obligat să plătească în plus prețul excedentului sau sau poate cere rezoluțiunea contractului.

b) dacă vânzarea este făcută pe un preț global (de exemplu, locul de casă situat în… cu prețul de 5 milioane lei), diferența – în plus sau în minus – între intinderea declarată și cea reală nu se ia în considerate. În caz de lipsă, cumpărătorul nu poate cere completarea terenului sau rezoluțiunea contractului;

c) dacă s-au vândut două (sau mai multe) imobile (cu arătarea întinderii) printr-un singur contract și preț, diferențele de preț datorate se compensează.

În toate cazurile când cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării el are dreptul, pe lângă preț, la restituirea cheltuielilor vânzării și la daune-interese, conform regulilor generale, fiindcă vânzătorul este în culpă. Dreptul la acțiune pentru majorarea sau scăderea prețului ori rezolutiunea vânzării se prescrie într-un an de la data încheierii contractului.

În lipsă de stipulație contrară (expresă sau tacită), vânzătorul este obligat să predea, o dată cu bunul vândut, și fructele percepute după momentul transferării proprietății. Vânzătorul (sau altă persoană care nu are drept de folosință opozabil cumpărătorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea fructelor, dacă este cazul, în lisă de stipulație contrară.

Cumpărătorul are dreptul și la accesoriile bunului vândut și la tot ce a fost destinat la uzul său perpetuu. În practică bunurile imobile se predau prin remiterea titlului de proprietate, iar dacă bunul este o construcție sau un apartament și prin predarea cheilor.

Predarea buurilor mobile se face prin consimțământul părților, în cazul vânzării bunurilor viitoare, sau dacă cumpărătorul are bunurile în detenție, ca depozitar, comodatar, locatar, și prin tradițiune în cazul bunurilor mobile corporale. Alături se predau titlurile în cazul mobilelor incorporale (chitanțe, recipise etc.).

Bunurile individuale determinate se predau în starea în care se aflau la momentul încheierii contractului de vânzare împreună cu fructele percepute ulterior vânzării și cu toate accesoriile. Bunurile determinate generic se predau în cantitatea și calitatea prevăzute în contract.

Există și o obligație accesorie predării. În cazul în care bunul vândut nu se predă în momentul încheierii contractului, vânzătorul este obligat să-l păstreze până în momentul predării, deoarece bunul trebuie să fie predat în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, chiar dacă, potrivit convenției, proprietatea se transmite ulterior, dar bunul există în acel moment și este individualizat.

Deteriorarea sau pieirea bunului o suportă vânzătorul care răspunde ca un depozitar, dacă nu dovedește o cauză straină exoneratoare de răspundere, caz fortuit sau forță majoră, inclusiv fapta cumpărătorului sau a unui terț pentru care nu răspunde. Cumpărătorul, fiind proprietarul bunului suportă cheltuielile ocazionate de păstrarea bunului.

În cazul neexecutării (totale sau parțiale) a predării bunului datorate culpei vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepția de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere rezoluțiunea vânzării cu daune-interese ori executarea în natură a contractului. Dacă executarea în natură nu este posibilă poate cere daune-interese, sau alege varianta procurării bunurilor de gen de la terți pe seama vânzătorului. În cazul executării cu întârziere a predării bunului, cumpărătorul are dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii în întârziere a vânzătorului.

4.2.2. Obligația de garanție a vânzătorului

Obligația de garanție a vânzătorului decurge din principiul ca el trebuie să facă tot ce-i stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea – liniștită și utilă – a bunului vândut. Obligația de garanție are un înțeles dublu: vânzătorul îl garantează pe cumpărător de folosința liniștită a bunului, adică contra evicțiunii și de folosința utilă a bunului contra viciilor.

În privința obligațiilor vânzătorului, apare o modalitate nouă în C.N.C. de soluționare a dezacordului asupra calității bunului, introdusă prin art. 1691 din C.N.C.. Astfel, când cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut în contract pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți, va desemna un expert în vederea constatării calității bunului, putând dispune, prin aceea hotărâre, chiar sechestrarea sau depozitarea bunului – art. 1691 alin. 2 din C.N.C.. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.

4.2.2.1. Obligația de garanție contra evicțiunii. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț. Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată. Modificări convenționale ale garanției contra evicțiunii

Se numeste evicțiune pierderea proprietății bunului (în total ori în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar. În acest sens, C.N.C. prevede că vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a bunului vândut, precum și de sarcinile care n-au fost declarate la încheierea contractului.

Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii există nu numai față de cumpărător, dar și față de subdobânditori, chiar dacă aceștia sunt succesori cu titlu particular și cu titlu gratuit. Aceasta înseamnă că, o dată cu bunul – ca accesoriul lui – se transmit asupra subdobânditorului și toate drepturile și obligațiile legate de acel bun, aflate în stransă legătură cu bunul care formează obiectul contractului. Dacă contractul s-a încheiat printr-un intermediar (mandatar), acesta nu răspunde de evicțiune decât dacă s-a comportat ca vânzător aparent.

Garanția contra evicțiunii rezultând din fapte personale. Importantă este evicțiunea provenind de la un terț. Dar obligația de garanție operează și dacă evicțiunea provine dintr-un fapt personal al vânzătorului adică orice fapt sau act – anterior vânzării, dar tăinuit față de cumpărător ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract – săvârșit de către vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natura a-l tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a bunului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau de o tulburare de drept (de exemplu, vânzătorul invocă un drept de uzufruct sau de abitație – nerezervat prin contract – asupra bunului vândut).

În cazul tulburărilor din partea vânzătorului, cumpărătorul se poate apăra prin invocarea unei excepții personale numită "excepție de garanție"-. Cine trebuie să garanteze pentru evicțiune, nu poate să evingă. Vânzătorul nu poate evinge nici în urma dobândirii unei noi calități pe care nu o avea în momentul încheierii contractului. Astfel, dacă a vândut bunul altuia și apoi l-a moștenit pe adevăratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu-l poate evinge pe cumpărător, acesta putându-i opune excepția de garanție.

Deoarece obligația de garanție a vânzătorului este o obligație patrimonială, după moartea lui, ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, excepția de garanție poate fi invocată și în ipoteza inversă în care adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător, dacă tulburarea provine din partea moștenitorului.

Excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai vânzătorului, ei nefiind tinuți de obligațiile autorului lor. Astfel, dacă proprietarul a vândut imobilul la două persoane diferite și primul cumpărător îl revendică de la cel de al doilea, procesul nu poate fi soluționat prin invocarea excepției de garanție. Ea poate fi invocată de al doilea cumpărător numai dacă reclamantul (primul cumpărător) cumulează si calitatea de vânzător (de succesor universal sau cu titlu universal al vânzătorului).

Obligația de garanție a vânzătorului penru fapte proprii vizează nu numai tulburarea directă a cumpărătorului, dar și evicțiunea care se realizează indirect prin intermediul unui terț. Astfel, dacă proprietarul vinde bunul de doua ori, el răspunde de evicțiune față de primul cumpărător, dacă cel de-al doilea și-a înscris titlul de dobândire a imobilului în cartea funciară înaintea primului cumpărător sau a intrat cu bună-credință în posesia bunului mobil. Tot astfel, dacă, după vânzare, fostul proprietar constituie o ipotecă asupra imobilului vândut și creditorul ipotecar trece la realizarea garanției. Vânzătorul răspunde în asemenea cazurideoarece evicțiunea rezultă din faptuI său personal.

Garanția contra evicțiunii rezultand din fapta unui terț.

Dacă tulburarea provine din partea unei terțe persoane, vânzătorul este obligat să-l apere pe cumpărător, iar dacă nu reușește să-l apere va fi obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent că a fost de bună sau de rea-credință.

Obligația de garanție a vânzătorului există și când cauza evicțiunii este anterioară vânzării și să nu a fost cunoscută de cumpărător.

La acestea se adaugă, uneori, necesitatea unei acțiuni în justiție intentată de către terț împotriva cumpărătorului. Referitor la aceasta, pentru existența obligației de garanție a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamație oarecare din partea terțului- În majoritatea cazurilor, evicțiunea este rezultatul unei acțiuni în justiție. Există însă și cazuri de evicțiune care nu sunt consacrate printr-o hotărâre judecatorească. De exemplu, dacă dreptul terțului asupra bunului este atât de evident, încât cumpărătorul renunță la bun fără judecată; cumpărătorul plătește creanța ipotecară pentru a degreva imobilul și pentru a-l păstra. Cumpărătorul de la neproprietar devine proprietarul bunului pe cale de moștenire etc. Pe de altă parte, evicțiunea poate fi consecința unei acțiuni în justiție intentată de cumpărătorul însuși împotriva terțului care a pus stăpânire pe bun sau care contestă dreptul de servitute al cumpărătorului, acțiuni respinse de instanță. În consecință, obligația de garanție contra evicțiunii nu poate fi condiționată de acțiunea în justitie a terțului.

a) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este o tulburare de drept. El nu răspunde pentru o tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. În contra tulburării de fapt cumpărătorul se poate apăra singur, prin mijloacele legale.

Dreptul invocat de către terțul evingător poate să fie un drept real, cum ar fi dreptul de proprietate sau dreptul de uzufruct. Vânzătorul răspunde, de asemenea, pentru existența unor servituți nedeclarate și care sunt neaparente, deoarece se presupune ca cele aparente (de ex., așa-numitele servituți naturale și legale) sunt cunoscute și acceptate de cumpărător.

Dacă imobilul a fost vândut ca fond dominant, vânzătorul răspunde dacă servitutea nu exista, întrucât micșorează valoarea imobilului.

Dacă vânzarea a avut ca obiect bunuri mobile, problema garanției contra evicțiunii se pune numai dacă adevăratul proprietar le poate revendica în condițiile legii.

Evicțiune poate exista și în cazul invocării de către terț a unui drept de creanță. Este ipoteza, de exemplu, a contractului de locațiune încheiat de către vânzător, care este opozabil cumpărătorului sau a îmbunătățirilor aduse de locatar pe care cumpărătorul este obligat să le plătească. Dacă cumpărătorul nu cunoștea existența locațiunii sau a îmnbunătățirilor, iar vânzătorul nu i le comunică la încheierea contractului, va fi obligat să răspundă pentru evicțiune.

b) Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului are o cauză anterioară vânzării. Vânzătorul nu răspunde de cauzele ivite după încheierea contractului și transmiterea bunului în patrimoniul cumpărătorului.

Deoarece cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea, chiar începută înainte, dar desăvârșită ulterior, vânzătorul nu răspunde. În acest caz cumpărătorul, devenit proprietar, avea posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.

c) Altă condiție este necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător. Dacă el a avut cunostință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul având caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoașterii cauzei evicțiunii de către cumpărător incumbă vânzătorului.

Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul este obligat să se abțiă de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecință tulburarea cumpărătorului: obligația de a nu face.

Dacă evicțiunea este pe cale sa se producă, este obligat să-l apere pe cumpărător împotriva pretențiilor terțului: obligația de a face. În acest scop, cumpărătorul trebuie să-l introducă în proces pe vânzător printr-o cerere de chemare în garanție pentru a-l apăra.

Dacă cumpărătorul nu-l introduce în proces pe vânzător, apărându-se singur, și pierde procesul, se poate întoarce împotriva lui pe cale principală, printr-o acțiune în garanție pentru evicțiune. În această acțiune însă, vânzătorul poate opune cumpărătorului excepția procesului rău condus, cu consecința pierderii garanției de către cumpărător, dacă dovedește că ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretențiile terțului.

Dacă evicțiunea s-a produs, se angajează răspunderea vânzătorului pentru pagubele suferite de cumpărător: obligația de a da.

Dintre aceste trei obligații, primele două sunt indivizibile (de exemplu, între moștenitorii vânzătorului sau între mai mulți vânzători coproprietari). În schimb, obligația de a da – plata sumelor de bani datorate cu titlu de despăgubire – este divizibilă.

Efectele obligației de garanție în caz de evicțiune consumată.

Dacă cumpărătorul (sau succesorul lui în drepturi, fie și cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vânzătorului sunt stabilite de lege după cum evicțiunea a fost totală sau parțială.

1. Evicțiunea totală.

a) Vânzătorul este obligat să restituie integral prețul primit, chiar dacă valoarea bunului s-a micșorat din cauze fortuite ori din neglijența cumpărătorului, cu singura excepție a foloaselor realizate de cumpărător din stricăciunile aduse bunului.

In condiții identice vânzătorul este obligat să restituie prețul primit și în ipoteza exercitării acțiunii (directe) în garanție de către un subdobânditor, pentru că legea recunoaște că drepturile cumpărătorului legate de bun se transmit asupra subdobânditorului.

b) Cumpărătorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat să le inapoieze terțului evingător. Posesorul de bună-credință dobândește fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credință (a luat cunoștință de drepturile terțului asupra bunului, cel târziu de la data intentării acțiunii de către terț). Dar față de vânzător el rămâne un cumpărător de bună-credință, ceea ce justifică dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

c) De asemenea, cumpărătorul are dreptul să ceară restituirea cheltuielilor de judecată, atât ale procesului din care a rezultat evicțiunea, cât și, dacă este cazul, ale acțiunii în regres contra vânzătorului. La aceste cheltuieli se adaugă și cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc.).

d) Tot așa, cumpărătorul are dreptul la daune-interese potrivit dreptului comun.

Vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferența între preț și sporul de valoare dobândit de bun între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credință.

În afara sporului de valoare (și în măsura în care nu sunt restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului cheltuielile necesare și utile, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință, chiar și cheltuielile voluptuarii.

Deoarece de aceste cheltuieli profită terțul evingător, el va fi în primul rând obligat să-l despagubească pe cumpărător. Însă terțul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare și utile. Pentru restul cheltuielilor răspunde numai vânzătorul.

2. Evicțiunea parțială.

Evicțiunea parțială are ca obiect fie o fracțiune din bun sau o cotă ideală din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la bun, cumpărătorul are alegerea între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.

a) dacă evicțiunea unei părți a bunului este atât de importantă, încât cumpărătorul n-ar fi cumpărat dacă ar fi putut să o prevadă, el poate cere rezoluțiunea vânzării. Cumpărătorul restituie bunul așa cum a rămas după evicțiune, primind în schimb prețul și despăgubiri la fel ca în cazul evicțiunii totale.

b) dacă cumpărătorul nu cere sau nu obține rezoluțiunea vânzării are dreptul la valoarea părții pierdute prin efectul evicțiunii, socotită în momentul evicțiunii. Vânzătorul nu poate oferi o parte din preț și nici cumpărătorul nu poate cere o parte din preț, proporțională cu partea evinsă, indiferent de scăderea sau urcarea valorii bunului de la vânzare și până la evicțiune.

c) în cazul servituților ori a altor drepturi, dacă nu intervine rezoluțiunea potrivit celor arătate (lit.a), cumpărătorul are dreptul la daune-interese în condițiile dreptului comun.

3. Prescripția. Acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorului împotriva vânzătorului se prescrie în termenul general de prescripție.

Termenul prescriptiei începe să curgă de la data producerii evicțiunii. Până în acest moment obligația vânzătorului este condiționată și cumpărătorul nu poate sa acționeze, iar prescripția nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze.

Sunt posibile modificări convenite de părți ale garanției contra evicțiunii, regimul legal al garanției nefiind stabilit cu caracter imperativ. Garanția poate fi agravată, micșorată sau înlăturată complet prin convenția dintre părți. Ea se numește garanție convențională.

In privința clauzelor de agravare a răspunderii vânzătorului legea nu prevede limitări. Ele trebuie să fie expres prevăzute și clar exprimate, deoarece sunt de strictă interpretare. În caz de îndoială, se aplică regulile garanției de drept.

In ceea ce privește clauzele de exonerare de răspundere (înlăturare sau micșorare a garanției), legea prevede două limitări:

– Obligația negativă de garanție a vânzătorului pentru fapte personale nu poate fi nici înlăturată și nici micșorată prin convenția dintre părți, sancțiunea fiind nulitatea clauzei. Clauza nu poate fi considerată determinantă pentru a atrage sancțiunea nulității totale a contractului.

Exonerarea de garanție pentru fapte personale se admite totuși, dacă vizează fapte anume determinante, săvârșite anterior încheierii contractului și aduse la cunoștința cumpărătorului (de exemplu, un contract de locațiune încheiat, o servitute constituită etc.). În realitate, clauza este valabilă, în aceste cazuri, pentru că nu reprezintă clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina conținutul și limitele dreptului transmis.

– Exonerarea totală sau parțială pentru fapta unui terț este permisă, dar nu poate scuti pe vânzător de a restitui prețul (fără despăgubiri) în caz de evicțiune, el fiind deținut fără cauză, afară numai dacă cumpărătorul a cunoscut, la încheierea contractului, pericolul evicțiunii sau dacă a cumpărat pe riscul său (caracter aleatoriu).

În C.N.C. în legătură cu garanția contra evicțiunii, apare opțiunea cumpărătorului de a înlătura el însuși evicțiunea, plătind terțului evingător o sumă de bani sau dându-i un alt bun în schimb, având ulterior un drept de regres împotriva vânzătorului, potrivit art. 1704 din C.N.C.. C.N.C. clarifică și situațiile des întâlnite în practica generatoare de litigii, atunci când cumpărătorul nu este de acord cu calitatea bunului vândut. Astfel, potrivit art. 1691, în cazul dezacordului asupra calității bunului, atunci când cumpărătorul contestă calitatea sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele judecătoriei de la locul prevăzut în contract pentru executarea obligației de predare, la cererea oricăreia dintre părți,  va desemna un expert în vederea constatării calității bunului, putând dispune, prin aceeași hotărâre, chiar sechestrarea sau depozitarea bunului. Dacă păstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță.

4.2.2.2. Garanția contra viciilor bunului vândut. Condițiile garanției contra viciilor. Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii. Termenul de intentare a acțiunilor. Modificări convenționale ale garanției pentru vicii

Vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai folosința liniștită, dar și utilă a bunului. Vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale bunului, dacă din cauza lor bunul este impropriu întrebuințării după destinație sau dacă viciile micșorează într-atât valoarea de întrebuințare încât cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai redus.

Când bunul vândut este afectat de un viciu, situația prezintă asemănare cu viciul de consimțământ al erorii (sau dolului) asupra substanței obiectului contractului. Între aceste două situații există însă deosebiri esențiale. În cazul erorii asupra substanței obiectului din cauza acestui viciu de consimțământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanța sa, bunul voit și poate cere anularea contractului. În schimb, în cazul viciilor ascunse cumpărătorul a cumpărat bunul voit, numai că acesta este impropriu întrebuințării după destinație sau din cauza viciilor se micșorează valoarea de întrebuințare. Eroarea se referă numai la calitatea bunului și cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acțiune în garanție contra vânzătorului. Dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă este construită din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcție obligația de garanție pentru vicii. Deoarece în cazul viciilor ascunse cumpărătorul poate cere rezoluțiunea contractului printr-o acțiune în garanție numita redhibitorie.

Pentru a fi luate în considerare, viciile trebuie să îndeplinească unele condiții.

Viciul să fie ascuns, pentru că vânzătorul nu răspunde de viciile aparente și despre care cumpărătorul le știa sau trebuia să le cunoască. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns dacă cumpărătorul nu l-a cunoscut și printr-o verificare normală, dar atentă nici nu putea să-l cunoască, nefiindu-i comunicat nici de către vânzător. Viciul pe care vânzătorul dovedește că l-a adus la cunoștința cumpărătorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.

In practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoștință de viciul bunului se apreciază în abstracto, avându-se în vedere cumpărătorul prudent și diligent. Lipsa de informare, de experiență, cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse.

Viciul să fie existent în momentul încheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior contractării vânzătorul nu răspunde, deoarece prin efectul încheierii contractului riscurile trec asupra cumpărătorului o dată cu dreptul de proprietate. În cazurile în care proprietatea nu se transmite din momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde și pentru viciile ivite ulterior vânzării, dar până în momentul predării.

Viciul să fie grav, adică bunul să devină impropriu întrebuințării la care este destinat după natura sa sau să se micșoreze valoarea de întrebuințare, încât cumpărătorul, în cunoștință de cauză, n-ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic. Nu se cere însă ca viciul să se refere la substanța, la esența bunului (ca la anularea pentru eroare) .

Toate cele trei elemente care condiționează obligația de garanție a vânzătorului pentru vicii trebuie să fie dovedite de cumpărător. Răspunderea nu este condiționată de cunoașterea viciului de către vânzător, dar întinderea răspunderii lui diferă după cum a avut sau nu cunoștință de existenta viciului.

In condițiile arătate, obligația de garanție pentru vicii se aplică la orice vânzare (vânzare sub condiție, în rate, de drepturi litigioase etc.), inclusiv antecontractul de vânzare, indiferent că bunul vândut este un imobil sau un bun mobil, în stare nouă sau de ocazie, cu excepția vânzării prin licitație publică, care se face prin intermediul justiției, și cu excepția vânzării de drepturi succesorale, unde vânzătorul răspunde numai de calitatea sa de moștenitor, nu și de calitatea bunurilor din moștenire.

Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii.

Cumpărătorul are posibilitatea de a cere fie rezoluțiunea vânzării, fie o reducere a prețului, iar dacă vânzătorul a fost de rea-credință și daune-interese, inclusiv beneficiul nerealizat.

Cumpărătorul are drept de opțiune între acțiunea redhibitorie și acțiunea estimatorie. Acțiunea prin care cumpărătorul cere rezoluțiunea vânzării se numește redhibitorie. Ea este admisibilă chiar dacă natura viciului n-ar face bunul absolut impropriu destinației sale normale. Instanța poate aprecia că dreptul de opțiune a fost exercitat abuziv și să acorde numai o reducere din preț, dacă viciul este de mică importanță. În cazul de admitere a acțiunii redhibitorii, vânzătorul este obligat ca, reprimind bunul, să restituie prețul și cheltuielile vânzării suportate de cumpărător. Dacă cumpărătorul a înstrăinat bunul, acțiunea redhibitorie poate fi exercitată de subdobânditor.

Cumpărătorul poate cere o reducere din preț proporțională cu reducerea valorii bunului datorat viciului. Acțiunea de reducere se numește estimatorie deoarece deprecierea valorii bunului se estimează prin expertiză. Cu toate că legea reglementează numai opțiunea între cele două acțiuni, în literatura de specialitate și practica judiciară a apărut și posibilitatea "remedierii defecțiunilor" (înlăturarea viciilor) de către sau în contul vânzătorului, "când această reparare e posibilă și când ea n-ar ocaziona cheltuieli disproporționate cu valoarea bunului" și, adăugăm noi o asemenea soluție nu contravine intereselor cumpărătorului (mai ales în cazul cumpărării unui bun în stare nouă).

Acordarea de daune-interese este posibilă. Spre deosebire de materia evicțiunii, în care și vânzătorul de buna-credință poate fi obligat la plata daunelor-interese, în cazul viciilor ascunse vânzătorul este obligat sa plătească daune-interese numai dacă cumpărătorul dovedește, cu orice mijloace de probă că vânzătorul a fost de rea-credință, considerând că aceste daune sunt imprevizibile și deci datorate numai în caz de dol. Dacă el nu cunoaște viciul bunului, poate fi obligat numai la restituirea prețului și a cheltuielilor vânzării.

Dovada prejudiciului (majorarea prețului, paguba suferită de cumpărător sau despăgubirea plătită terților pentru paguba cauzată prin accidentul survenit datorită viciului bunului etc.) trebuie să fie făcută de cumpărător.

Plata daunelor este admisibilă în cadrul acțiunii redhibitorii, ca și în cazul acțiunii estimatorii.

Riscul pieirii bunului afectat de vicii aparține vânzătorului. Dacă bunul a pierit din cauza viciilor, vânzătorul este obligat să restituie prețul și cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință poate fi obligat și la plata daunelor-interese. În schimb, dacă bunul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumpărătorului), vânzătorul nu răspunde pentru vicii.

Termenul de intentare a celor două acțiuni este de 6 luni, iar dacă viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vânzătorul a fost de rea-credință, cunoscând viciile) în termenul general de prescripție extinctivă.

Termenele de prescripție menționate încep să curgă de la data descoperirii viciilor, însă cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea bunului de orice natură, cu excepția construcțiilor, iar în cazul construcțiilor cel mai târziu de la împlinirea a trei ani de la predare.

Aceste termene sunt privite, de regulă, ca perioade limită în care viciile ascunse trebuie să fie descoperite, deci ca termene legale generale de garanție pentru descoperirea viciilor ascunse și, ca atare, nesusceptibile de întrerupere sau de suspendare. Dacă viciile nu au fost invocate (pe cale de acțiune sau pe cale de excepție) în cadrul termenului de prescripție, ele nu pot fi invocate pe cale de excepție în cadrul acțiunii neprescrise termenul fiind de trei ani) intentate de vânzător pentru plata prețului.

Părțile pot conveni asupra unor modificări convenționale ale garanției pentru vicii, pentru că dispozițiile de drept comun analizate privind existența, condițiile, efectele și întinderea obligației de garanție pentru vicii au caracter supletiv, părțile fiind libere să limiteze sau chiar să înlăture ori, dimpotrivă, să agraveze prin convenția lor aceasta obligație a vânzătorului prin clauze exprese.

În ceea ce privește clauza de limitare sau de înlăturare a garanției pentru vicii, ea este valabilă și deci produce efecte numai dacă vânzătorul a fost de buna-credință. Dovada cunoașterii viciilor de către vânzător trebuie să fie făcută de cumpărător, cu orice mijloace de probă (inclusiv prezumții, de exemplu, în cazul vânzătorului profesionist). În caz de rea-credință a vânzătorului, rezultând din tăinuirea viciilor la încheierea contractului, clauza de exonerare – totala sau parțială – nu ar putea fi invocată față de cumpărătorul de bună-credință, care nu cunoștea aceste vicii.

Cu respectarea acestei condiții (necunoașterea viciilor), clauzele de înlăturare sau de limitare a garanției pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totală a garanției, posibilitatea intentării numai a acțiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparațiilor necesare etc.). Menționăm că limitarea garanției poate fi stipulată și sub forma scurtării termenului de un an, respectiv, de trei ani în care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu, vicii descoperite într-o lună de la data vânzării autoturismului folosit). Termenul de prescripție însuși nu poate fi modificat prin convenția părților, o asemenea clauză fiind nulă.

Clauzele de agravare a obligației de garanție nu comporta limitări (răspundere și pentru vicii aparente, pentru vicii apărute ulterior vânzării, pentru buna funcționare a motorului o perioada determinată etc.). Dar stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii nu atrage după sine – la expirare – încetarea garanției pentru viciile ascunse.

4.2.2.3. Garanția pentru buna funcționare

Pe lângă garanția contra evicțiunii și contra viciilor ascunse, vânzătorul își poate asuma și alte obligații pentru buna funcționare a bunului, inclusiv obligații accesorii cum ar fi să-l instruiască pe cumpărător asupra păstrării și utilizării bunului vândut. Aceasta are legătură cu legislația privind protecția consumatorilor.

Vânzătorul nu datorează garanție dacă interveția s-a făcut din partea unei surse neautorizate de service, dacă produsul a fost deteriorat mecanic sau dacă deteriorarea a fost cauzată de accidente, fenomene naturale etc.

4.3. Obligațiile cumpărătorului. Plata prețului. Dobânda prețului vânzării. Sancțiunea neplății prețului. Simulația prețului. Garantarea achitării prețului

Plata prețului în bani este de esența contractului de vânzare. Așa cum am mai arătat, deși contractul este mai nou numit "contract de vânzare", acesta este definit nu după obligația vânzătorului, ci după obligația cumpărătorului, aceea de a plăti prețul stabilit în bani. În lipsa unui preț stabilit în bani nu există nici vânzarea.

Sancțiunea neplății prețului este nulitatea absolută a contractului de vânzare. Pentru neplata la timp a sumei de bani reprezentând prețul contractului de vânzare, debitorul obligației datorează dobânzi și penalități potrivit dreptului comun.

Garantarea achitării prețului. În încercarea lor de a-și asigura executarea obligațiilor contractuale pe căi simple și mai rapide, părțile stipulează în contracte convenții accesorii de arvună sau acont.

Potrivit dispozițiilor vechiului cod civil (art. 1297-1298) arvuna este un mijloc de constrângere pentru a determina părțile să perfecteze contractul. Ea reprezintă o sumă de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii înțelegerii ca gaj al acordului de voință Ea este, în acest fel, o convenție accesorie a contractului de vânzare-cumpărare. A fost considerată și o varietate a contractului de vânzare-cumpărare.

Jurisprudența a considerat arvuna ca garanție într-un antecontract de vânzare-cumpărare care, în caz de neperfectare a vânzării, va constitui daune-interese compensatorii suportate de partea aflată în culpă.

Arvuna (avans, acont) este o parte a prețului vânzării și are rol de garanție în contract pentru preîntâmpinarea riscului. Prin această plată promitentul-cumpărător se asigură că promitentul-vânzător își respectă obligația asumată de a vinde legal bunul nu unui terț. Totoodată obligă și pe promitentul-cumpărător să refuze încheierea vânzării și plata restului de preț. Ea urmează să fie pierdută ori restituită dublu (ori triplu etc.).

Arvuna poate fi și o clauză penală, deoarece este un mod de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului. Plata ei este o dovadă de confirmare a încheierii contractului sau antecontractului. Este o clauză de răzgândire, pentru că oricare dintre părți își rezervă dreptul de a se dezice unilateral de la executarea antecontractului, în schimbul pierderii ori al restituirii îndoite a arvunei primite.

4.4. Preluarea bunului cumpărat

Luarea în primire a bunului vândut este obligația cumpărătorului corelativ cu obligația de predare a vânzătorului la locul și la termenul la care vânzătorul este obligat să-l predea, suportând și cheltuielile ridicării de la locul predării.

În caz de neexecutare, după punerea în întârziere a cumpărătorului, vânzătorul poate cere instanței obligarea cumpărătorului la luarea în primire a bunului, la nevoie sub sancțiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instanței să-l depună în alt loc, dacă are nevoie de locul unde se găsește, cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind în sarcina cumpărătorului.

Vânzătorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezoluțiunea contractului cu daune-interese. Dacă părțile nu au stipulat un pact comisoriu expres care să aibă ca efect rezoluțiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecătorească.

4.5. Suportarea cheltuielilor vânzării

Între părți și în raporturile cu terții cumpărătorul mai este obligat – în lipsă de stipulație contrară – să plătească, ca accesoriu al prețului, cheltuielile vânzării (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru și de autentificare – onorariul notarial – sau de publicitate imobiliară etc.). Dacă cumpărătorul pretinde ca, deși în actul ce constată condițiile vânzării nu s-a stipulat nimic în aceasta privința, totuși înțelegerea a fost ca vânzătorul să plătească parte din cheltuieli, el va trebui să facă dovada acelei înțelegeri netrecute în actul de vânzare. Cheltuielile vânzării nu pot fi puse în sarcina vânzătorului pe baza de simple prezumții.

Subliniem că regulile arătate cu privire la suportarea cheltuielilor vânzării vizează numai raporturile dintre părți (vânzător-cumpărător și succesorii lor în drepturi). În raport cu terții, aceste dispoziții nu sunt aplicabile. Astfel, raporturile părților sau a uneia dintre ele cu terțe persoane sunt guvernate de reglementările în cauză, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementările care guvernează materia vânzării-cumpărării. De exemplu, dacă avocatul care a redactat contractul și a efectuat alte acte este mandatarul ambelor părți, ele vor răspunde solidar pentru plata onorariului.

Capitolul 4. Varietăți de vânzare

5.1. Vânzarea cu grămada. Vânzarea după greutate, număr și măsură.

Această varietate de vânzare are ca obiect numai bunuri de gen, dintr-un lot determinat. Pentru individualizarea cantității vândute va trebui să se efectueze numărarea sau măsurarea acesteia. Caracteristic acestei varietăți de vânzare este faptul că transferul dreptului de proprietate asupra bunului și a riscurilor de la vânzător la cumpărător are loc ulterior încheierii contractului, și anume, în momentul individualizării bunurilor prin cântărire, numărare sau măsurare.

Delimitarea față de vânzarea cu grămada constă în aspectul că în situația "grămezii" bunurile nu sunt cântărite, măsurate sau numărate. Aceasta varietate de vânzare are ca obiect bunuri care vor fi individualizate printr-o cantitate determinată prin masa lor. Constituie vânzare cu grămada (în bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit, lemnele de foc dintr-un camion etc. Prețul se determină global, pentru întreaga cantitate. Dreptul de proprietate și riscul pieirii fortuite a bunului vândut se transmit de la vânzător la cumpărător în momentul realizării acordului de voință dintre părți, întrucat din acest moment bunul vândut și prețul au fost convenite de părți.

5.2. Vânzarea pe încercate. Delimitarea față de vânzarea pe gustate

Vânzarea pe încercate este un contract încheiat din momentul realizării acordului de voință, sub condiția suspensivă a încercării bunului de către cumpărător (sau un expert). Cumpărătorul ar putea refuza bunul numai dacă în mod obiectiv acesta este necorespunzător, fapt care poate fi dovedit, în caz de neînțelegere, prin expertiză.

Contractul se consideră perfectat numai după ce cumpărătorul, în urma încercării bunului a dat răspuns pozitiv, în termenul fixat de părți pentru încercare. În caz de neînțelegere, momentul este apreciat de instanța de judecată. Cu vanzarea pe încercate este asimilatî și vânzarea pe mostre, când se cere ca bunul vândut să corespundă mostrei. Dacă bunul care formează obiectul vânzării nu corespunde mostrei, cumpărătorul poate refuza preluarea bunului, putând cere inlocuirea acestuia cu altul corespunzător mostrei sau rezoluțiunea contractului.

Vânzarea pe gustate este întâlnită frecvent în piețe, târguri, unde se desfac bunuri alimentare. Pentru încheierea validî a unei asemenea vânzări este necesar ca, în prealabil, cumpărătorul să fi gustat aceste bunuri și să fi declarat ca îi convin. Proprietatea bunului se transmite după ce acesta este individualizat.

5.6. Alte varietăți de vânzare

5.6.1. Vânzarea la licitație

Vânzarea la licitație se face conform reglementărilor în materia licitațiilor. Îin această situație bunul care urmează să fie vândut este pus in vânzare în mod public și cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vândut (adjudecat) aceluia dintre participanții la licitație care oferă prețul cel mai mare. Vânzarea la licitație poate fi voluntară sau silită (judiciară). Licitația se desfășoară sub conducerea unui agent al instanței de judecată și se încheie printr-o ordonanță de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumpărătorului. În cazul în care vânzarea la licitație are loc în cadrul procedurii executării silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedura civilă, care instituie această procedură.

5.6.2. Vânzarea de acțiuni

Societățile pe acțiuni sunt, în ultimă instanță, proprietarele celei mai mari părți a averii mondiale. Dacă până în prima jumătate a secolului XX, averea mobiliară și imobiliară deținută de persoanele fizice o întrecea cea deținută de persoanele juridice, odată cu evoluția economică și cu structurarea pe baza unor norme legale neechivoce a societăților comerciale, valoarea patrimoniilor acestora a depășit-o pe cea a persoanelor fizice.

Acțiunea reprezintă o parte din capitalul social al unei societăți comerciale, liber negociabilă, ce conferă drepturi patrimoniale și nepatrimoniale titularului, care pot fi exercitate doar pe durata de existență a societății emitente.

Legea română a pieței de capital statuează principiul liberei negociabilități a acțiunilor admise la tranzacționare pe o piață reglementată. Conform Regulamentului nr.1287/2006 se consideră că valorile mobiliare transferabile sunt liber negociabile în cazul în care pot fi tranzacționate între părțile la o tranzacție și pot fi transferate ulterior fără restricții și cu condiția ca toate valorile mobiliare din aceeași categorie ca și valoarea mobiliară în cauză să fie fungibile.

Acțiunile, având caracterele juridice de bunuri fungibile de gen, sunt supuse, în privința transferului dreptului de proprietate dispozițiilor codului civil. Acțiunile ce fac obiectul unei tranzacții bursiere sunt „numărate” în momentul încheierii tranzacției, prin întâlnirea unui ordin de vânzare cu un ordin de cumpărare, care au același preț, în sistemul electronic al operatorului de piață sau de sistem multifuncțional (alternativ) de tranzacționare. Un astfel de contract de vânzare-cumpărare are un caracter determinat și nu determinabil.

Este important de subliniat faptul că nici un drept derivat din calitatea de acționar nu conferă titularului o putere asupra patrimoniului societății sau asupra activelor acesteia. Singurul drept conferit de calitatea de acționar care aduce în discuție existența unei puteri a acționarului asupra activelor societății este dreptul la o cotă din activul net în cazul lichidării. Acest drept însă poate fi exercitat numai în situația în care societatea emitentă intră în lichidare. Este necesar să se realizeze o distincție deosebit de clară între proprietatea asupra acțiunii, bun mobil necorporal și raporturile juridice dintre acționar și societatea emitentă, născute, este adevărat, din calitatea de acționar. În același timp, susținerea potrivit căreia acționarii sunt proprietarii unor părți din capitalul social nu se bucură de acuratețe juridică. În realitate, ei nu dețin în baza calității de acționar nici un drept asupra vreunui activ sau sume de bani a societății. Ei nu sunt nici creditori ai societății cu privire la valoarea acțiunilor deținute în patrimoniu, întrucât ei nu pot solicita societății emitente să le răscumpere acțiunile decât în anumite situații, limitativ prevăzute de normele incidente, când li se oferă posibilitatea retragerii din societate.

Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni este un act sinalagmatic cu titlu oneros comutativ. Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni nelistate este un contract negociat, întrucât nu există în cazul său nicio ingerință în voința juridică a părților.

Contractele de vânzare-cumpărare de acțiuni încheiate în cadrul unui sistem multilateral de tranzacționare se supun în mod inevitabil unui regim juridic aparte, conturat de normele legislației speciale.

Contractul de vânzare-cumpărare de acțiuni listate este un contract cu execuție imediată prețul neputând fi plătit în rate, după cum nici dreptul de proprietate neputându-se efectua numai asupra unei părți din instrumentele financiare obiect al tranzacției.

5.6.3. Vânzarea la bursă

Sistemul de tranzacționare în cadrul căruia se execută tranzacția bursieră este caracterizat prin întâlnirea unor interese multiple de vânzare și de cumpărare. O tranzacție bursieră se încheie atunci când se întâlnesc două ordine de sens contrar având ca obiect același instrument financiar, indiferent de volumul fiecărui ordin. Pentru a avea natura juridică de tranzacție bursieră, un contract de vânzare-cumpărare de acțiuni trebuie obligatoriu înregistrat în sistemul de tranzacționare al operatorului de piață sau de sistem.

Tranzacția bursieră reprezintă un contract ținut de un anumit formalism, ceea ce atrage necesitatea încheierii sale ad validitatem în forma și condițiile prescrise de normele imperative incidente. Pornind de la realitatea că formalismul impus de dispozițiile legale reprezintă un aspect de fond, esențial al contractului, că solemnitatea contractelor nu se reduce doar la forma înscrisului autentic, și ținând cont de faptul că solemnitatea „nu este un surplus la act sau la părților acestuia, ci maniera de exprimare a voinței sau a actului juridic”, susținem că singura concluzie logică ce se impune este aceea că există un caracter solemn al contractului de vânzare-cumpărare de acțiuni nominative listate.

Legislația incidentă prevede o serie de formalități care trebuie îndeplinite în mod obligatoriu pentru încheierea valabilă a tranzacției bursiere. Astfel, tranzacția buriseră nu se poate încheia decât prin mijlocirea unor intermediari autorizați, tranzacția bursieră se încheie numai în temeiul unor ordine de bursă emise de către investitori către intermediarii autorizați, tranzacția bursieră nu se poate încheia decât potrivit regulilor sistemului de tranzacționare în cadrul căruia se tranzacționează instrumentul financiar ce constituie obiectul său (reguli privind, limitele de preț, prioritatea de introducere și executare a ordinelor etc.), în cadrul programului zilnic de tranzacționare, transferul dreptului de proprietate asupra instrumentelor financiare obiect al tranzacției nu se poate realiza decât potrivit regulilor și în sistemul entității autorizate ce îndeplinește funcția de depozitar central.

Argumentul principal însă, care fundamentează solemnitatea tranzacției bursiere, îl reprezintă condiția sine-qua-non a încheierii tranzacției numai în cadrul sistemului sau sistemelor de tranzacționare unde sunt admise instrumentele financiare ce fac obiectul actului juridic translativ de proprietate în discuție. Un act de vânzare-cumpărare de instrumente financiare nu se poate încheia sub semnătură privată, în afara sistemului de tranzacționare, nu se poate încheia nici în fața notarului public sau a altui organ.

În cazul tranzacției bursiere încheiate într-un sistem multilateral de tranzacționare negocierea nu are loc potrivit unui mecanism bilateral, ci o realizează însăși piața. Elementele care sunt negociate sunt prețul și cantitatea instrumentelor financiare ce fac obiectul tranzacției. Consimțământul investitorului va fi exprimat cu privire la aceste două elemente prin intermediul ordinului de bursă. Restul clauzelor contractuale sunt prestabilite de dispozițiile legale sau de normele adoptate de operatorul pieței sau piețelor pe care se tranzacționează titlurile respective, inclusiv condițiile și data transferului dreptului de proprietate, momentul până la care trebuie plătit prețul etc.

Tranzacțiile pe piața de capital se încheie, în statele Uniunii Europene, în mod obligatoriu prin mijlocirea intermediarilor autorizați, societăți de servicii de investiții financiare sau instituții de credit. Un intermediar are rolul central de a constitui puntea de legătură între investitor și mecanismele pieței de capital. Firmele de investiții din România beneficiază de trei prerogative esențiale odată cu dobândirea calității de intermediar autorizat pe o piață de capital: a) dreptul de monopol asupra serviciilor de investiții financiare, împărțit, după cum am văzut cu instituțiile de credit (dublat de monopolul asupra activității de negociere și de încheiere a tranzacțiilor pe piața de capital) b) accesul la piețele reglementate și la celelalte sisteme de tranzacționare multifuncționale, concretizat prin dreptul de a încheia tranzacții în numele clienților și, dacă există autorizație în acest sens, și în nume propriu; c) dreptul de a presta servicii în orice stat al Uniunii Europene în baza „pașaportului european”.

studiUL de caz

Contract de vânzare. Reziliere de drept pentru neexecutarea obligațiilor. Răspundere contractuală. Acțiune în daune-interese

Cod civil nou: art. 1726 alin 1 și 2, art. 1530, art. 1549, art. 1551 alin 3

Contract de vânzare reziliat pentru neexecutarea obligației cumpărătorului. După reziliere, cumpărătorul adjudecă marfa rămasă disponibilă, pe care vânzătorul o vinde la licitație, oferind un preț mult mai mic decât cel negociat prin contractul reziliat. Vânzătorul este solicită daune-interese pentru diferența de preț.

Hotărâre pronunțată în cauză de Tribunalul București, ca primă instanță.

Prin Decizia nr. …./2013, Tribunalul București, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC ACUMULATORUL SA. în contradictoriu cu pârâta SC RECIDES SRL și a dispus obligarea pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 345.358 lei reprezentând daune-interese pentru nerespectarea obligațiilor contractuale precum și dobânda legală calculată de la 31 ianuarie 2012 și până la plata efectivă a debitului.

Prima instanță a reținut următoarele:

 În baza contractului de vânzare încheiat de părți la data de 12 ianuarie 2012 pârâta s-a obligat să achiziționeze de la reclamanta deșeuri reciclabile în condițiile stabilite în anexa 1 la contract, respectiv să preia și să plătească cantitățile pe care vânzătorul i le notifică în scris ca fiind disponibile pe durata valabilității contractului de 12 luni.

La data de 5 septembrie 2012, deși reclamanta a comunicat pârâtei că deține un stoc de 203 tone deșeuri de profile de fier disponibil și i-a solicitat urgent preluarea acestora dar pârâta a refuzat cu motivarea că datorită scăderii cererii pe piața de produse de profile de fier și-a întrerupt activitatea.

Luând act de poziția pârâtei, reclamanta i-a notificat rezilierea de drept a contractului în condițiile prevăzute la art. 28 lit. b) din contract începând cu data de 17 decembrie 2012.

Ulterior, reclamanta și-a valorificat stocul de marfă disponibil prin vânzarea la licitație organizată în condiții legale. Câștigătoarea licitației a fost chiar pârâta dar la prețul de 260,00 USD/tonă, cu mult mai mic decât cel negociat în contractul reziliat.

Având în vedere cele de mai sus, tribunalul a decis că reclamanta poate pretinde de la pârâtă diferența dintre prețul plătit prin vânzarea la licitație și cel ce trebuia plătit în baza contractului de vânzare, ca daune-interese.

Tribunalul și-a întemeiat soluția pe dispozițiile art. 1270 alin 1 C. civ.nou (Contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante), art. 1516 C. civ. nou (Creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației. .. fără a pierde dreptul la daune-interese), făcând aplicația principiului obligativității contractelor și luând în considerare dreptul creditorului la despăgubiri dacă nu acesta nu-și îndeplinirește exact obligația. Tribunalul a reținut și incidența dispozițiilor art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou (care reia prevederile din art. 68 alin. (1) și (2) din Codul Comercial, prevederi, care instituie posibilitatea vânzătorului de a depune lucrul vândut la o casă de comerț pe socoteala și cheltuiala cumpărătorului care nu-și îndeplinește obligația, sau de a-l vinde. Art. 1726 alin 1 și 2 prevede următoarele:

(1) Când cumpărătorul unui bun mobil nu își îndeplinește obligația de preluare sau de plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziția și pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde. 

(2) Vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă lucrul are un preț la bursă sau în târg ori stabilit de lege, de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte și cu dreptul pentru vânzător la plata diferenței dintre prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune-interese. 

Hotărârea a fost atacată cu apel de SC RECIDES SRL. Pârâta a criticat soluția fondului pentru că nu sunt îndeplinite condițiile rezilierii de plin drept a contractului cu daune-interese, deoarece în timpul desfășurării relațiile contractuale, obligația sa a rămas fără cauză. Contractul nu a mai produs efectele prin dispariția unui element esențial – scopul pentru care a fost încheiat.

Apelul a fost respins ca nefondat.

Îndeplinirea oricăror obligații contractuale implică riscuri, dar părțile sunt obligate să suporte schimbările economice. Prin urmare, instanța a observat că nu este vorba de imposibilitatea de executare în sensul art. 28 din contract, ci este vorba de neîndeplinirea obligațiilor, cu consecința  rezilierii de plin drept potrivit pactului comisoriu convenit în contract.

Totodată, în aceste condiții, deși art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou nu se aplică întrucât reglementează o executare, ca o alternativă a executării silite din dreptul comun, ceea ce presupune un contract în vigoare și nu unul reziliat. În speță reclamanta este îndreptățită la despăgubiri în  temeiul art. 1530 C.civ. nou și art. 28 alin. (2) din contract pentru prejudiciul cauzat, despăgubirile fiind calculate la diferența de preț, astfel cum a fost acordată de prima instanță. Apelul a fost respins ca nefondat.

Pârâta SC RECIDES SRL a declarat recurs, solicitând, casarea sentinței din apel pentru motive de nelegalitate, în sensul admiterii apelului și respingerii cererii de chemare în judecată.

A susținut că instanța de apel a schimbat cauza cererii în sensul că, deși a infirmat aplicabilitatea art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou, reținută de prima instanță, a atribuit acțiunii o cauză pe care reclamanta nu a formulat-o, respectiv răspunderea juridică urmare a rezilierii contractului conform art. 1549 alin 1 C. civ. nou și art. 28 alin. (2) din contract.

Prin încălcarea acestor dispoziți i s-a produs o vătămare, fiind lipsită de posibilitatea de a dezbate în contradictoriu această bază legală a răspunderii contractuale.

Un alt motiv invocat este că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 1530 C. civ. nou, adică nu au fost administrate probe pentru lămurirea corectă a întinderii prejudiciului.

Potrivit recurentei, modul de calcul al prejudiciului rezultat din aplicarea  prevederilor art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou  nu poate fi avut în vedere, pentru că instanța de apel nu a făcut aplicarea lor, iar suma rezultată nu are nici un suport probator.

Recurenta a considerat că între cele două elemente, fapta ilicită și vinovăția, nu există raport de cauzalitate directă. Consideră că instanța trebuia să aprecieze conduita rezonabilă în relația cu reclamanta, prin cumpărarea mărfii la licitație și încheierea unui alt contract, pentru a răspunde  necesității de a vinde deșeurile feroase.

Înalta Curte de Casație și Justiție, verificând decizia atacată a constatat că recursul este nefondat.

Caracterul devolutiv al apelului presupune o rejudecare a cauzei în toate aspectele ei. Dar în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii și nici nu se pot face alte cereri.

Ori, obiectul cererii de chemare în judecată este plata de daune-interese contractuale urmare rezilierii de plin drept a contractului. Cauza cererii de chemare în judecată este obținerea de daune-interese în condițiile asumate de ambele prin clauza penală prevăzută la art. 28 alin. ultim din contract.

Instanța de fond a stabilit că reclamanta să primească daunele-interese solicitate, soluție menținută de instanța de apel.

În apel nu se poate considera că instanța a făcut o modificare sau o schimbare  a temeiului de drept, a cauzei juridice. Instanța de apel a indicat  expres dispozițiile legale incidente în cauză, ceea ce nu înseamnă o modificare a cauzei cererii de chemare în judecată, ci doar o calificare corectă a cererii în raport de scopul urmărit de reclamantă.

Susținerile recurentei că prin acțiunea introductivă nu s-a un invocat ca temei al acțiunii rezilierea contractului sunt nereale față de conținutul acțiunii introductive și de situația de fapt reținută de prima instanță și confirmată de instanța de apel.

Pârâta a contestat rezilierea de drept a contractului și obligarea sa la daune-interese urmare acestei rezilieri, invocând o altă cauză de desființare a contractului, astfel încât, nu poate susține cu temei că aceste aspecte care au fundamentat acțiunea reclamantei nu au fost dezbătute cu respectarea principiului contradictorialității.

Înlăturarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou , reținute ca  incidente de prima instanță, nu reprezintă o modificare a temeiului cererii de daune, fundamentul pretențiilor reclamantei rămânând același, rezilierea contractului pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate de pârâtă de a prelua marfa în condițiile stipulate de părți.

Este adevărat că dispozițiile înscrise în art. 1726 alin 1 și 2 Cod civil nou pun la dispoziția părții care nu este în culpă, vânzător sau cumpărător, o procedură mai expeditivă, pentru a obține executarea însăși a contractului instituind o dovadă legală a diferenței de preț pe care vânzătorul  sau cumpărătorul în culpă trebuie să o plătească cu titlu de daune-interese în ipoteza executării coactive.

Cu alte cuvinte, partea care nu este în culpă poate să solicite fie rezilierea contractului cu daune-interese, fie executarea coactivă, beneficiind în această ipoteză pentru daunele solicitate de dovada legală prevăzută de art. 68 din contract.

Or, din circumstanțele cauzei rezultă că reclamanta, vânzătorul, după rezilierea contractului urmare pactului comisoriu expres, a încercat să-și vândă marfa rămasă disponibilă la licitație, urmând, în acest sens procedurile legale.

Această conduită a vânzătorului nu îl decade din dreptul de a solicita daune-interese urmare rezilierii, potrivit dreptului comun, cu obligația să  dovedească însă cuantumul prejudiciului astfel suferit.

Cum pârâta, cumpărătorul în culpă, ,,a participat la această licitație” și a adjudecat marfa pe care vânzătorul încerca să o valorifice, rămasă disponibilă urmare rezilierii primului contract, oferind un preț mult mai mic, decât cel convenit inițial, pentru diferența de preț, reprezentând daunele-interese pretinse de vânzător, pârâta nu mai poate ridica nici o obiecție pertinentă, deoarece prin participarea la licitație și adjudecarea bunului a confirmat că aceasta este întinderea  prejudiciului suferit de reclamanta urmare rezilierii primul contract  de vânzare-cumpărare.

Altfel spus, micșorarea valorii bunurilor trebuie să fie suportată de cumpărător deoarece vânzarea reziliată l-a împiedicat astfel pe vânzător să-și valorifice bunurile la prețul de la epoca când acestea aveau încă toată valoarea, iar adjudecarea lor la licitație de către pârâtă la un preț de două ori mai mic decât cel convenit prin contractul inițial semnifică indubitabil o recunoaștere a faptului că bunurile și-au micșorat valoarea față de momentul încheierii contractului inițial.

Așa fiind, criticile pârâtei recurente se vădesc nefondate, fiind demonstrate de reclamanta  existentă și întinderea prejudiciului suferit, urmare neîndeplinirii de către pârâta din culpă a obligației principale asumate prin contractul de vânzare-cumpărare, cu consecința rezilierii acestuia.

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte de Casație și Justiție, a respins recursul ca nefondat.

CONCLUZII ȘI PROPUNERI

În cuprinsul acestei lucrări am avut în vedere mai ales reliefarea diferențelor de legislație apărute în această materie, după apariția C.N.C., precum și după apariția altor acte normative. Privind din această perspectivă, concluziile ar fi următoarele:

Noua reglementare alocă instituției vânzării un număr de 112 articole, de la 1650 până la 1762, care formează Capitolul I al Titlului IX "Diferite contracte speciale", din Cartea a V-a "Despre obligații". În materia contractului de vânzare apar modificări importante cu privire la denumire, obiect, condiții de validitate și efecte. Reglementări mai ales cu privire la diferite feluri de vânzări (respectiv varietăți de vânzare cărora le sunt aplicabile reguli speciale) se găsesc și în alte acte normative, cum ar fi vânzarea locuințelor proprietate de stat în condițiile Legii nr.85/1992, ale Legii nr.112/1995 sau ale Legii nr.19/2001 etc. De asemenea, reglementările din materia vânzărilor de consumație reprezintă, în esență, transpuneri ale directivelor europene în domeniul privat. OG nr.130/2000 privind protecția consumatorilor la încheierea și executarea contractelor la distanță, Legea nr.193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, Legea nr.296/2004 privind Codul consumului, Legea nr.240 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produse cu defecte etc.

Deoarece modificările aduse acestei instituții sunt mult mai importante, am arătat care sunt elementele de noutate aduse contractului de vânzare. Arătăm acum succint pe fiecare dintre ele.

În capitolul privind noțiunea de "contract de vânzare" și reglementarea acesteia am arătat că art. 1650 din C.N.C. conține o nouă definiție a contractului de vânzare, definiție din care rezultă două importante modificări ale acestui contract, și anume: transmiterea unui bun în schimbul unui preț se poate executa și într-un moment ulterior realizării acordului de voință, obligația de transmitere a proprietății putând fi și o obligație viitoare, fiind astfel atenuat efectul principiului consensualismului, precum și aspectul că transmisiunea proprietății nu este de esența, ci de natura contractului de vânzare. Rezultă astfel că pot constitui obiect al contractului de vânzare și dezmembrămintele dreptului de proprietate, cum ar fi spre ex., dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dar și un alt drept, cum ar fi de ex., un drept de creanță, drepturile succesorale sau un drept din materia proprietății intelectuale. Tot în acest capitol am arătat succint care sunt caracterele juridice ale contractului de vânzare.

În capitolul referitor la condițiile de validitate ale contractului de vânzare am definit capacitatea, adică cine poate cumpăra sau vinde și am remarcat, ca element de noutate, incidența noțiunii de capacitate de exercițiu anticipată, în cazurile în care, pentru motive temeinice, instanța de tutelă poate recunoaște minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exercițiu. Tot aici am pus în discuție incapacitățile de a încheia contractul de vânzare, unde principalele modificări au în vedere eliminarea interdicției vânzării între soți, în virtutea pricipiului independenței patrimoniale a soților, potrivit art.317 din C.N.C., eliminarea retractului litigios, apreciindu-se că prin retractul litigios, se poate ajunge, practic, la exproprierea unei persoane de un drept al său, extinderea incapacității profesioniștilor dreptului de a cumpăra drepturi litigioase intrând în această categorie: judecătorii, procurorii, notarii, avocații, grefierii, executorii, consilierii juridici, practicienii în insolvență, care nu pot cumpăra drepturi litigioase de competența instanței în a cărei circumscripție își desfășoară activitatea; se are în vedere instanța care ar putea soluționa fondul dreptului.

În același capitol, am analizat obiectul vânzării. Conform C.N.C. poate constitui obiect al vânzării un bun viitor. Astfel, potrivit art.1658 din C.N.C., obiect al contractului de vânzare îl poate constitui și un bun care nu există în materialitatea lui la data încheierii contractului, dar care va exista în viitor (cu excepția moștenirii nedeschise). Transferul dreptului de proprietate în cazul vânzării unui bun viitor, operează în momentul în care bunul a fost realizat. Dacă bunul nu se realizează, cumpărătorul nu pote fi obligat să plătească prețul, cu excepția situației în care și-a asumat acest bun prin contract. Bunul se consideră realizat la data la care devine apt a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost încheiat contractul, astfel încât simpla existență materială a bunului fără ca acesta să poată fi folosit nu conduce la îndeplinirea condiției și, pe cale de consecință, la transferul dreptului de proprietate.

O altă condiție de definire a contractului de vânzare este existența unui preț în bani. Art. 1660 din C.N.C. prevede în mod expres care sunt condițiile pe care trebuie să le îndeplinească prețul contractului de vânzare pentru ca acesta să fie considerat valabil, și anume: să fie stabilit în bani, să fie serios, să fie determinat sau determinabil. Așa cum am mai arătat, stabilirea prețului în bani este de esența vânzării, astfel încât nerespectarea acestei condiții atrage după sine nulitatea absolută a contractului de vânzare. Spre deosebire de vechea reglementare (art.1304) C.N.C. aduce o reglementare riguroasă condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească prețul determinabil, pentru a fi considerat valabil (art.1661-1664). Este condierată valabilă vânzarea făcută pe un preț care a fost determinat în contract dacă părțile au convenit prin contract modalitatea de determinare a prețului, dacă determinarea va fi făcută cel târziu până la data la care trebuie efectuată plata și dacă determinarea nu necesită un nou acord de voință al părților.

Determinarea prețului se poate realiza fie direct de părți, la o dată ulterioră, fie de către un terț desemnat potrivit acordului părților – până la data stabilită de părți sau, în lipsa acesteia, în termen de 6 luni de la încheierea contractului, fie de către instanța de judecată care va desemna de urgență un expert pentru determinarea prețului.

Dacă prețul nu a fost determinat în decurs de 1 an de la încheierea contractului, vânzarea este considerată nulă, cu excepția situației în care părțile au convenit o modalitate alternativă de determinare a prețului.

În cazul în care părțile au stabilit un preț fără intenția de a-l plăti, adică în ipoteza prețului fictiv, contractul este lovit de nulitate relativă, spre deosebire de vechea reglementare care prevedea ca sancțiune pentru această ipoteză nulitatea absolută. Aceeași sancțiune este prevăzută și pentru situația prețului derizoriu (înțelegând prin aceasta o disproporție vădită între valoarea bunului și prețul stabilit pentru acesta). Cu privire la locul plății. spre deosebire de vechea reglementare care stabilea ca loc al plății locul predării bunului, C.N.C. stabilește că plata se face la locul în care se afla bunul în momentul încheierii contractului – plata prețului în materia vânzării este portabilă.

Aceste dispoziții nu sunt imperative, astfel încât părțile pot să prevadă în cuprinsul contractului că plata să se facă în alt loc decât cel stabilit de textul art.1720 din C.N.C..

Promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare, tratate ca aspecte anterioare vânzării propriu-zise sunt reglementate prin dispozițiile art.1669 din C.N.C.. În cazul promisiunii bilaterale / unilaterale de vânzare-cumpărare, dacă una din părți refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis, noua reglementare prevede faptul că instanța poate pronunța, la cererea părții interesate, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, drept care se prescrie în termen de 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul. Pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, trebuie ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată, iar reclamantul să facă dovada îndeplinirii propriei obligații. Odată cu intrarea în vigoare a C.N.C. se abrogă în mod expres dispozițiile titlului X din Legea nr.247/2005 care reglementau posibilitatea de a solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic în situația antecontractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri.

În același capitol privind condițiile de validitate ale contractului de vânzare, am definit existența cauzei și am analizat succind problemele privind forma contractului de vânzare.

Tot în capitolul privind condițiile de validitate ale contractului de vânzaare, referitor la obiectul contractului am arătat ce înseamnă vânzarea bunului altuia. C.N.C. statornicește cu caracter de noutate regula potrivit căreia vânzarea unui bun al altuia este, în principiu, un contract valabil încheiat. Vânzătorul are obligația de a transmite proprietatea bunului către cumpărător, chiar dacă, la momentul perfectării contractului, acesta nu are calitatea de proprietar al bunului. Transferul dreptului de proprietate se realizează de drept direct în patrimoniul cumpărătorului la momentul dobândirii bunului de către vânzător sau la momentul ratificării vânzării de către prorietarul bunului.

În situația în care vânzătorul nu își execută obligația asumată prin contract, cumpărătorul poate solicita instanței judecătorești rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și daune-interese.

Având în vedere faptul că vânzarea bunului altuia nu mai constituie un aspect legat de încheierea valabilă a contractului, ci ține de executarea acestuia, cumpărătorul nu mai are deschisă calea unei acțiuni în anulare, ci doar în rezoluțiunea contractului de vânzare.

De asemenea, în legătură cu obiectul contractului de vânzare, este reglementată vânzarea bunului aflat în coproprietate. C.N.C. civil reglementează cu caracter de noutate situația vânzării în întregime a unui bun aflat în coproprietate de către un coproprietar, fără acordul celorlalți. În cazul în care coproprietarul înstrăinător nu asigură transmiterea în întregime a dreptului de proprietate cumpărătorul are posibilitatea de a alege între menținerea contractului de vânzare și reducerea prețului proporțional cu cota-parte pe care a dobândit-o, fie rezoluțiunea contractului, în situația în care nu ar fi cumpărat dacă știa că nu va dobândi bunul în întregime. De asemenea, cumpărătorul are posibilitatea de a solicita daune-interese, cu excepția situaței în care a cunoscut, la momentul cumpărării, faptul că bunul nu aparținea în exclusivitate cumpărătorului.

Rezerva proprietății asupra bunului vândut înseamnă că bunul rămâne, deși vândut, o perioadă de timp în folosința vânzătorului. C.N.C. instituie cu caracter de noutate valabilitatea clauzei prin care vânzătorul păstrează proprietatea asupra bunului până la achitarea integrală a prețului, chiar în cazul în care bunul a fost deja predat.

Rezerva proprietății nu operează în virtutea legii, ci numai dacă părțile au prevăzut o astfel de clauză în contractul de vânzare încheiat.

Constituie o excepție de la principiul transmierii imediate a dreptului de proprietate.

În privința terților, această clauză va avea efect de opozabilitate numai după îndeplinirea formalităților de publicitate, în cazul în care legea prevede astfel de formalități.

În capitolul privind efectele contractului de vânzare, am arătat noutățile privind transmiterea proprietății. În cazul vânzării de imobile, transferul dreptului de prorietate de la vânzător la cumpărător se realizează numai prin înscrierea actului în cartea funciară. Astfel spus, în momentul încheierii actului se naște obligația înstrăinătorului de a înscrie imobilul în carea funciară pe numele dobânditorului, în timp ce data înscrierii dreptului în cartea funciară echivalează cu executarea în fapt a obligației de a da. Spre deosebire de vechea reglementare, înscrierea în cartea funciară capătă un efect cobstitutiv sau translativ de drepturi.

Tot în capitolul privind efectele contractului de vânzare sunt noutăți referitoare la predarea bunului.Bunul urmează a fi predat în starea în care se află la momentul încheierii contractului de vânzare.

Cumpărătorul are obligația de a verifica starea bunui predat imediat.

Sunt reglementate, cu titlu de noutate, regulile aplicabile în caz de vicii aparente.

În cazul constatării unor vicii aparente, acesta trebuie să-l informeze pe vânzător fără întârziere. Textul de lege prevede un termen în care cumpărătorul are obligația de a efectua aceste verificări, însă fiind vorba de vicii aparente, care pot fi observate cu ușurință, apreciem că se are în vedere un termen scurt, raportat bineînțeles la natura bunului. Este recomandat ca, pentru a evita confuziile care ar putea apărea în legătură cu acest aspect, părțile să prevadă în mod expres în contract termenul, procedura și modalitatea de predare și verificare a bunului.

În lipsa unei informări din partea cumpărătorului se prezumă că verificarea a fost efectuată iar bunul nu prezintă vicii aparente.

La predarea bunului pot apărea unele dezacorduri asupra calității. Tot cu titlu de noutate, C.N.C. reglementează procedura de urmat în cazul existenței unui dezacord cu privire la starea sau calitatea bunului vândut în momentul recepției bunului sau luării în primire a bunului de către cumpărător. În situația în care cumpărătorul reclamă deficiențe calitative sau neregului cu privire la starea bunului cu privire la care vânzătorul nu este de acord, oricare din părți va putea solicita președintelui judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației, desmnarea unui expert pentru constatarea aspectelor asupra cărora există dezacord între părți.

De asemenea, referitor la garanția contra evicțiunii, se constată că C.N.C. civil menține regulile consacrate în doctrina și jurisprudența anterioară referitoare la obligația vânzătorului de a răspunde pentru evicțiune ca efect automat al contractului de vânzare.

Textul art.1698 din C.N.C. menține regulile statornicite în reglementarea anterioară la posibilitatea legală pe care o au părțile de a modifica întinderea obligației de răspundere pentru evicțiune. Astfel, părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție, inclusiv pot conveni exonerarea vânzătorului de orice garanție contra evicțiunii, cu respectarea a două limite:

– vânzătorul nu poate fi exonerat de obligația restituirii prețului, decât în situația în care cumpărătorul a cumpărat asumându-și riscul producerii evicțiunii;

– vânzătorul răspunde de evicțiunea cauzată ulterior vânzării ce decurge din faptul său personal sau de evicțiunea din cauze pe care, cunoscându-le în momentul vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.

Art. 1700-1701 din C.N.C. reglementează remediile aflate la dispoziția cumpărătorului pentru evicțiunea totală sau parțială. Astfel, în caz de evicțiune totală sau parțială (dacă pierderea este atât de însemnată încât cumpărătorul dacă ar fi cunoscut întinderea evicțiunii nu ar mai fi încheiat contractul) cumpărătorul este îndreptățit să solicite și să obțină rezoluțiunea vânzării cu restituirea prețului și daune-interese pentru repararea prejudiciului suferit prin evicțiunea produsă.

Daunele-interese pe care cumpărătorul le poate solicicita instanței includ: valoarea fructelor ce au fost restituite de cumpărător terțului evingător, diverse cheltuieli de judecată făcute de cumpărător în proces cu terțul evingător, pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii, toate cheltuielile necesare și utile făcute de către cumpărător cu bunul, precum și cheltuielile voluptuarii – numai dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii contractului de vânzare și nu a comunicta-o cumpărătorului.

În cazul evicțiunii parțiale, dacă contractul de vânzare este menținut, cumpărătorul are posibilitatea de a solicita vânzătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții de care a fost evins precum și daune-interese.

C.N.C. reglementează o nouă modalitate de soluționare a consecințelor evicțiunii, pe lângă rezoluțiunea contractului cu restituirea prețului și daune-interese și anume posibilitatea cumpărătorului de a păstra bunul cumpărat plătind terțului evingător o sumă de bani stabilită de comun acord sau transmițându-i un al bun. Vânzătorul va avea obligația de a despăgubi pe cumpărător cu valoarea plătită de acesta, plus dobânzile legale și cheltuielile aferente.

Vânzătorul este obligat să garanteze pentru evicțiune și în raport de subdobânditorii subsecvenți ai bunului, independent dacă aceștia au dobândit cu titlu oneros ori gratuit.

Privind efectele contractului de vânzare, după momentul predării bunului se pune problema garanției pentru vicii ascunse. Este considerat ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate de către un cumpărător prudent și diligent. Texul este în acord cu jurisprudența actuală care a precizat în mod constant faptul că "lipsa de informare, de experiență cât și nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate vicii ascunse".

Condițiile răspunderii pentru vicii ascunse sunt: viciul să fie grav (adică să afecteze bunul în așa măsură încât acesta devine impropriu utilizării potrivit destinației sale uzuale), viciul să fie ascuns (adică să nu poată fi descoperit fără asistență de specialitate, printr-o verificare normală și atentă la momentul predării bunului) și să existe la momentul predării bunului.

În ceea ce privește limitarea garanției pentru vicii ascunse, este menținută posibilitatea părților de a modifica pe cale convențională întinderea răspunderii pentru vicii ascunse. Vânzătorul este ținut să garanteze chiar și pentru viciile pe care nici el nu le-a cunoscut, cu excepția situației în care părțile convin altfel prin contract. Părțile nu vor putea conveni asupra exonerării sau limitării răspunderii pentru vicii în situația în care vânzătorul cunoștea sau avea posibilitatea să cunoască viciile la momentul încheierii contractului și nu le-a făcut cunoscute cumpărătorului.

Un alt element de noutate în C.N.C. este procedura instituită prin art.1709 în privința denunțării viciilor ascunse ale bunului vândut, procedură obligatorie de urmat înaintea acțiunilor prevăzute la art.1710 din C.N.C.. Astfel, cumpărătorul are obligația de a-l informa pe vânzător cu privire la identificarea viciilor ascunse ale bunului într-un termen rezonabil stabilit potrivit cu împrejurările. Vânzătorul de rea-credință nu poate invoca lipsa de informare din partea cumpărătorului în scopul exonerării sale de răspunderea pentru viciile ascunse de care avea cunoștință.

Termenul de denunțare a viciilor este termenul stabilit de părți prin contract, iar în lipsa acestuia, termenul este de 3 luni pentru construcții și 2 luni pentru alte bunuri. Termenil începe să curgă de la data descoperirii viciului. Sancțiunea nedenunțării viciilor în termenul stabilit este aceea că la stabilirea despăgubirii ce urmează a se acorda cumpărătorului se va lua în calcul și paguba suferită de vânzător ca urmare a denunțării cu întârziere.

Spre deosebire de vechea reglementare (art.1355 C.civ.) care prevedea în favoarea cumpărătorului un drept de opțiune între a promova acțiunea estimatorie și acțiunea redhibitorie, lăsându-i acestuia posibilitatea să aleagă între cele două mijloace procedurale pe cel pe care îl consideră mai eficient, C.N.C. reglementează alte două posibilități recunoscute până în prezent doar de practica judiciară, respectiv, posibilitatea de a solicita instanței înlăturarea viciilor de către vânzător pe cheltuiala sa sau înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însă lipsit de vicii, precum și posibilitatea instanței de a dispune o altă măsură decât cea solicitată de cumpărător prin acțiune, ținând cont de gravitatea viciilor, de scopul pentru care contractul a fost încheiat și de împrejurări.

Legat de garanția pentru vicii ascunse, apare și garanția pentru buna funcționare. C.N.C. insituie un nou tip de garanție în sarcina vânzătorului, respectiv garanția pentru buna funcționare a bunului cumpărat, reglemntând totodată condițiile declanșării acestei garanții și procedura de urmat în cazul constatării funcționării defectuoase a bunului (art.1716-1718 din C.N.C.). Această garanție nu exclude răspunderea vânzătorului pentru vicii ascunse, ele funcționând în paralel, însă cu îndeplinirea unor condiții distincte. Garanția pentru buna funcționare își găsește aplicația doar în situația în care vânzătorul a garantat în mod expres, prin contract, funcționarea bunului pentru o anumită perioadă de timp.

Regula în ceea ce privește acordarea acestei garanții, este repararea bunului iar nu înlocuirea. Înlocuirea bunului se face numai atunci când reparația este imposibilă sau necesită o durată mai mare decât cea prevăzută prin contract sau prin legea specială sau când depășește 15 zile. Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil, cumpărătorul va fi îndreptățit să solcite rezoluțiunea contractului și restituirea prețului în schimbul înapoierii bunului.

Pentru a opera această garanție, cumpărătorul trebuie să comunice defecțiunea vânzătorului înainte de împlinirea termenului de garanție sau într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanție. În cazul în care, din motive obiective, nu a putut să comunice defecțiunea înlăuntrul termenului de garanție.

În lipsa comunicării defecțiunii înlăuntrul unuia din termenele arătate mai sus, cumpărătorul este decăzut din dreptul de a-l trage la răspundere pe vânzător pentru defecțiunile apărute.

Tot mai des, sub imperiul aplicării dreptului comunitar în materie comercială, ar trebui să apară o mai mare preocupare pentru reformarea dreptului obligațional. În contextul economic actual și social, tot mai des se utilizează contractele pretipărite, adică acele contracte de adeziune, cazuri în care "negocierea" constă în răspunsul cu "da" sau "nu" cu privire la toate prevederile din aceste contractle, considerate în bloc.

Legislația actuală apără, din acest punct de vedere, prea puțin pe cei obligați să accepte astfel de situații. Legea privind clauzele abuzive este un bun început, numai că aceste clauze abuzive sunt de multe ori greu de depistat și de specialiștii în drept. De cele mai multe ori, astfel de clauze (șopârle) sunt strecurate în note scrise cu dimensiuni de literă mai mici decât prevede legea.

Potrivit legislației comunitare, cumpărătorul (beneficiarul) ar trebui să aibă cel puțin dreptul de a fi informat și sfătuit, dreptul de a se răzgândi, dreptul la o mai bună garanție de funcționare a produselor, precum și dreptul la securitate privind viciile ascunse ale bunului vândut.

Prin urmare, de lege ferenda, ar trebui mult îmbunătățită legea privind clauzele abuzive, precum și Legea privind protecția consumatorului, iar Codul civil ar trebui (în lipsa unui Cod comercial) să conțină mai multe articole în apărarea acestor drepturi ale cumpărătorului (beneficiarului, consumatorului).

BIBLIOGRAFIE

Adam, I., Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 12/1994

Albu, I., Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993

Albu, I., Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanțelor, indexarea convențională a obligațiilor pecuniare și indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1/1994

Avram, M., Actul unilateral în dreptul privat,Ed. Hamangiu, București, 2006

Baias, Fl., Dumitrache, B., Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995

Beleiu, Ghe., Drept Civil Român-Introducere în Dreptul Civil, Subiectele Dreptului Civil, Ediția a VI a, Ed. Șansa, București, 1999

Belu Magdo, Monna-Lisa, Contractul de vânzare în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2014

Bîrsan, C., Perju, P., Pivniceru, M.-M., Codul civil adnotat, vol. I, art. 1-649,

Boroi, Gabriel, Anghelescu, Carla Alexandra, ,,Curs de drept civil. Partea generală”, Editura Hamangiu, București, 2011

Boroi, G., Stănciulescu, L., Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

Cantacuzino, M.B., Curs de drept civil, Craiova,

Căpățînă, O., Societățile comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1991

Cărpenaru, S., Stănciulescu, L., Nemeș, V., Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, Buc., 2009

Cărpenaru, Stanciu, Tratat de drept comercial, Ed. Universul Juridic, Buc., 2012

Chelaru, Eugen, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-2664

Chelaru, E., Regimul juridic actual al circulației terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr.4/2013

Chirică, D., O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, în P.R. nr. 3/2011

Chirică, D., Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997,

Chiorniță, G., Tabacu, A., Raportul juridic de obligație în noul Cod civil, în Noile coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011

Coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011

Corsiuc, Olia-Maria, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009

Corsiuc, Olia-Maria, Drept civil, Ediția a II-a actualizată și completată, Ed. Lumina OLex, Buc., 2007

Corsiuc, Olia-Maria, Elena Claudia Giurgea, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009

Costin, Mircea, Deleanu, Sergiu, Dreptul Comerțului Internațional, vol II-Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 1995

Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1999

Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea-cumpărarea. Schimbul, ed. a IV-a actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Dogaru, Lucreția, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002

Dumitrache, B., Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995

Giurgiu, L., Considerații în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995

Giurgiu, L., Considerații în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995

Hamangiu, C., Rosetti-Bălănescu, I., Băicoianu, Al., Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. Rădescu, Ed. All, București, 1998

Ionescu Ioana, Antecontractul vânzare-cumpărare, Ed. Hamanhiu, 2012

Lipcanu, E., Regimul retractului litigios în lumina noului Cod civil, în Dreptul nr.3/2013

Lupașcu, Dan; Ungureanu, Diana, ,,Drept internațional privat”, Editura Universul Juridic, București, 2012

Macovei, C., Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2006

Macovei, D., Striblea, M.S., Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000

Mazilu, Dumitru, Dreptul Comerțului Internațional, Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 2000

Mihai, L., În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr. 12/1983,

Moise, Alin Adrian în ,,Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-, Ed. C.H Beck, București, 2012

Motica, R., Moțiu, Fl., Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie și practică judiciară, Ed. Lumina Lex, București, 1999

Moțiu, F., Contractele speciale în noul Cod civil, ed. Wolters Kluwer, Buc., 2010

Mureșan, M., Contracte civile, vol. I, „Contractul de vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996

Oproiu, Al., Probleme juridice ale proprietății și coproprietății, în SCJ nr. 2/1988

Pătulea,V., Principiul libertatii contractuale si limitele sale, Dreptul nr. 10/1997

Pătulea,V., Stancu, Gh., Dreptul contractelor, Ed. CH Beck, Buc., 2008

Pop, L., Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Ed.Universul Juridic, București, 2009

Popa, I., Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Ed. Universul juridic, Buc., 2008

Popescu, Tudor, Dreptul comerțului internațional, București 1976

Popescu, Tudor, Dreptul Comerțului Internațional, Ediția a II a, Ed. Didactică și Pedagogică, București 1983

Sanilevici, R., Macovei, I., Consecințele vânzării bunului altuia în lumina soluțiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975

Stănciulescu, L., Considerații privind interdicțiile la înstrăinarea imobilelor, în legislația de după 1989, în Revista de drept comercial nr. 5/2001

Stătescu, C., Bîrsan, C., Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All

Tambulea, Alina Gabriela, Vânzarea. Hotărâre care ține loc de contract, Ed. Hamangiu, 2013

Toader, C., Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2005

Toader, C., Popescu, R., Considerații în legătură cu aplicarea principiului aparenței în drept în materia moștenirii, în Dreptul nr. 9/1993

Turcu, I., Vânzarea în noul Cod civil, Ed. CH Beck, Buc., 2011

Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României.

Uță, L., Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2012

wwwjust.ro

BIBLIOGRAFIE

Adam, I., Unele aspecte privind regimul juridic al terenurilor agricole ce fac parte din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, în Dreptul nr. 12/1994

Albu, I., Răspunderea civilă precontractuală, în Dreptul nr. 7/1993

Albu, I., Probleme actuale privind reevaluarea judiciară a creanțelor, indexarea convențională a obligațiilor pecuniare și indexarea dobânzilor, în Dreptul nr. 1/1994

Avram, M., Actul unilateral în dreptul privat,Ed. Hamangiu, București, 2006

Baias, Fl., Dumitrache, B., Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995

Beleiu, Ghe., Drept Civil Român-Introducere în Dreptul Civil, Subiectele Dreptului Civil, Ediția a VI a, Ed. Șansa, București, 1999

Belu Magdo, Monna-Lisa, Contractul de vânzare în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2014

Bîrsan, C., Perju, P., Pivniceru, M.-M., Codul civil adnotat, vol. I, art. 1-649,

Boroi, Gabriel, Anghelescu, Carla Alexandra, ,,Curs de drept civil. Partea generală”, Editura Hamangiu, București, 2011

Boroi, G., Stănciulescu, L., Instituții de drept civil în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

Cantacuzino, M.B., Curs de drept civil, Craiova,

Căpățînă, O., Societățile comerciale, Ed. Lumina Lex, București, 1991

Cărpenaru, S., Stănciulescu, L., Nemeș, V., Contracte civile și comerciale, Ed. Hamangiu, Buc., 2009

Cărpenaru, Stanciu, Tratat de drept comercial, Ed. Universul Juridic, Buc., 2012

Chelaru, Eugen, Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-2664

Chelaru, E., Regimul juridic actual al circulației terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr.4/2013

Chirică, D., O privire asupra noului Cod civil. Titlul preliminar, în P.R. nr. 3/2011

Chirică, D., Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, București, 1997,

Chiorniță, G., Tabacu, A., Raportul juridic de obligație în noul Cod civil, în Noile coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011

Coduri în evoluția dreptului românesc, Ed. Universul Juridic, București, 2011

Corsiuc, Olia-Maria, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009

Corsiuc, Olia-Maria, Drept civil, Ediția a II-a actualizată și completată, Ed. Lumina OLex, Buc., 2007

Corsiuc, Olia-Maria, Elena Claudia Giurgea, Drept comercial, Ed. Lumina Lex, Buc., 2009

Costin, Mircea, Deleanu, Sergiu, Dreptul Comerțului Internațional, vol II-Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 1995

Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, București, 1999

Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale. Vol. I. Vânzarea-cumpărarea. Schimbul, ed. a IV-a actualizată de L. Mihai, R. Popescu, Ed. Universul Juridic, București, 2006

Dogaru, Lucreția, Regimul juridic al pădurilor, Ed. Universității „Petru Maior”, Târgu Mureș, 2002

Dumitrache, B., Discuții pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2 /1995

Giurgiu, L., Considerații în legătură cu Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr. 2/1995

Giurgiu, L., Considerații în legătură cu domeniul public, în Dreptul nr. 8/1995

Hamangiu, C., Rosetti-Bălănescu, I., Băicoianu, Al., Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. Rădescu, Ed. All, București, 1998

Ionescu Ioana, Antecontractul vânzare-cumpărare, Ed. Hamanhiu, 2012

Lipcanu, E., Regimul retractului litigios în lumina noului Cod civil, în Dreptul nr.3/2013

Lupașcu, Dan; Ungureanu, Diana, ,,Drept internațional privat”, Editura Universul Juridic, București, 2012

Macovei, C., Contracte civile, Ed. Hamangiu, 2006

Macovei, D., Striblea, M.S., Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iași, 2000

Mazilu, Dumitru, Dreptul Comerțului Internațional, Partea Specială, Ed. Lumina Lex, București, 2000

Mihai, L., În legătură cu litigiile privind înstrăinarea autovehiculelor proprietate personală, în RRD, nr. 12/1983,

Moise, Alin Adrian în ,,Noul Cod civil. Comentariu pe articole. Art. 1-, Ed. C.H Beck, București, 2012

Motica, R., Moțiu, Fl., Contractul de vânzare-cumpărare. Teorie și practică judiciară, Ed. Lumina Lex, București, 1999

Moțiu, F., Contractele speciale în noul Cod civil, ed. Wolters Kluwer, Buc., 2010

Mureșan, M., Contracte civile, vol. I, „Contractul de vânzare-cumpărare”, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996

Oproiu, Al., Probleme juridice ale proprietății și coproprietății, în SCJ nr. 2/1988

Pătulea,V., Principiul libertatii contractuale si limitele sale, Dreptul nr. 10/1997

Pătulea,V., Stancu, Gh., Dreptul contractelor, Ed. CH Beck, Buc., 2008

Pop, L., Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Ed.Universul Juridic, București, 2009

Popa, I., Contractul de vânzare-cumpărare, Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Ed. Universul juridic, Buc., 2008

Popescu, Tudor, Dreptul comerțului internațional, București 1976

Popescu, Tudor, Dreptul Comerțului Internațional, Ediția a II a, Ed. Didactică și Pedagogică, București 1983

Sanilevici, R., Macovei, I., Consecințele vânzării bunului altuia în lumina soluțiilor practicii judiciare, în RRD nr. 2, 1975

Stănciulescu, L., Considerații privind interdicțiile la înstrăinarea imobilelor, în legislația de după 1989, în Revista de drept comercial nr. 5/2001

Stătescu, C., Bîrsan, C., Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ed. All

Tambulea, Alina Gabriela, Vânzarea. Hotărâre care ține loc de contract, Ed. Hamangiu, 2013

Toader, C., Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, București, 2005

Toader, C., Popescu, R., Considerații în legătură cu aplicarea principiului aparenței în drept în materia moștenirii, în Dreptul nr. 9/1993

Turcu, I., Vânzarea în noul Cod civil, Ed. CH Beck, Buc., 2011

Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, Codul civil al României.

Uță, L., Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, Buc., 2012

wwwjust.ro