Conditiile de Dobandire a Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor de Catre Cetatenii Straini In Romania

CUPRINS

CAPITOLUL I

CARACTERIZARE GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Noțiune ………………..…………………………………………………..………………. 3
2. Atributele dreptului de proprietate …………..……………………………..……….…… 4
3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ..……..…………………………..….….. 6

3.1. Dreptul absolut ……..…….…………………………………………………….…… 6
3.2. Dreptul exclusive .….…………………………………………………………..…… 6
3.3. Dreptul perpetuu …….…………………………………………….…………….… 7

4. Limitele exercitării dreptului de proprietate …………………………..…………..…….. 8
5. Formele dreptului de proprietate …………………….……….…………………………. 11

5.1. Dreptul de proprietate publică ……………………………………………………. 12
5.2. Dreptul de proprietate privată …………………………………………………….. 15

CAPITOLUL II

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAȚIEI TERENURILOR ÎN ROMÂNIA

1. Noțiune ……………………………..……………………………………..…….………. 20
2. Regimul juridic al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991 ……….….…. 21
3. Regimul juridic inițial al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 54/1998 …..…… 21
4. Regimul juridic actual al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005 ……… 24

CAPITOLUL III

CETĂȚENII STRĂINI ȘI DREPTUL DE PROPRIETATE ÎN ROMÂNIA

1. Premisele juridice ale posibilității dobândirii dreptului de proprietate privată în

România de către cetățenii Statelor Membre ale Uniunii Europene și ale

Spațiului Economic European ……………..………………………………….……………. 32

2. Regula și excepțiile prevăzute în Tratatul de aderare și în legislația internă …………… 37
3. Domeniul de aplicare al Legii 312/2005 ……………………………………………….… 40

3.1. Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în

România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația

unui stat membru ……………….…………………………………………..…..…. 40

3.2. Cetățeanul unui stat mebru nerezident în România, apatridul rezident în România

cu domiciliul într-un stat membru, precum și persoana juridică nerezidentă

constituită în conformitate cu legislația unui stat membru ……………..…..…… 42

3.3. Fermierii …………………………………………………………………………… 45

3.4. Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe ………. 46

Societățile comerciale, persoanele juridice rezidente și nerezidente ………….…… 46

CONCLUZII …………….…………………………………………………….………….. 47

BIBLIOGRAFIE ………….………………………………………………….…..……… 48

CAPITOLUL I

CARACTERIZARE GENERALĂ A DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Noțiune

Apărută odată cu însăși apariția omului pe pământ, proprietatea a stat și stă la baza dezvoltării societății omenești.

Noțiunile de proprietate și drept de proprietate sunt expresiile aceleiași instituții abordată însă din două puncte de vedere: unul economic și altul juridic, și a cărei existență vizează același aspect: apropierea de bunuri sau drepturi.

În sens economic proprietatea desemnează relațiile dintre oameni referitoare la apropierea unor bunuri, la administrarea și gestionarea lor.

În sens juridic proprietatea este privită ca raport juridic dintre oameni, în legătură cu bunurile, reglementat de norma de drept civil.

Adunarea Generală a Organizației Națiunilor Unite a adoptat la 10 decembrie 1948, Declarația Universală a Drepturilor Omului, care prevede în art. 17 că ”Orice persoană are dreptul la proprietate, atât singură, cât și în asociație cu alții. Nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa.” Textul, ca întreaga Declarație de altfel, are valoare proclamatorie și nu există nici un instrument juridic de natură a-i controla aplicarea concretă.

Conform art. 480 din Codul civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.

Definiția dată de Codul civil este criticată în doctrina de specialitate din două puncte de vedere și anume: primul aspect îl reprezintă faptul că nu a fost prevăzut în conținutul ei unul din atributele proprietății “ius fruendi” și de asemenea, că definiția nu conține pe lângă caracterul exclusiv și absolut, pe cel al perpetuității.

Dreptul de proprietate a mai fost definit ca fiind acel drept subiectiv ce conferă titularului său, posesia, folosința și dispoziția exercitată în mod absolut, exclusiv și continuu asupra unui bun, în limitele stabilite de lege.

Dreptul de proprietate este, conform Codului civil, dreptul unei persoane de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. În funcție de titular și caracteristici, proprietatea poate fi privată sau publică.

Noțiunile de proprietate și drept de proprietate sunt expresiile aceleiași instituții abordată însă din două puncte de vedere: unul economic și altul juridic, și a cărei existență vizează același aspect: apropierea de bunuri sau drepturi.

În sens economic proprietatea desemnează relațiile dintre oameni referitoare la apropierea unor bunuri, la administrarea și gestionarea lor. Din acest punct de vedere proprietatea apare ca totalitatea relațiilor dintre indivizi sau grupuri de indivizi, cu privire la bunuri.

În sens juridic propritatea este privită ca raport juridic dintre oameni, în legătură cu bunurile, reglementat de norma de drept civil.

2. Atributele dreptului de proprietate

Conținutul dreptului de proprietate este dat de atributele (prerogativele) pe care proprietatea le conferă titularului sau.

Atributele esențiale ale dreptului de proprietate, așa cum rezultă din art. 480 din Codul civil sunt posesia, folosința și dispoziția.

S-a observat încă de către primul și cel mai complet comentator al Codului civil român – profesorul Dimitrie Alexandresco – faptul că prin folosirea expresiei “a se bucura”, legiuitorul a înțeles să includă în realitate atributele posesiei și ale folosinței, enunțându-l separat pe cel de dispoziție.

Posesia – ius utendi – constă în stăpânirea efectivă asupra bunului în materialitatea sa, manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul ce formează obiectul dreptului său.

În ceea ce privește utilizarea bunurilor consumptibile trebuie să se rețină că, de regulă, uzul lor se confundă cu dreptul de a dispune de ele, pentru rațiuni care nu necesită explicații suplimentare, consumarea însemnând dispariția lor, prin simpla întrebuințare li se epuizează substanța.

Este de menționat faptul că dreptul proprietarului de a uza de bunul său implică și latura negativă a acestei prerogative, și anume facultatea de a nu uza de bun, de a nu se servi de el, în afara situațiilor în care însăși legea îl obligă să o facă.

Uzul este prerogativa cea mai directă a dreptului de proprietate, reprezentând manifestarea concretă a contactului direct al proprietarului cu bunul sau.

Folosința – ius fruendi – reprezintă prerogativa titularului dreptului de proprietate de a întrebuința bunul său, de a-l pune în valoare prin exploatarea sa culegând pentru sine fructele și productele acestuia. Spre exemplu, proprietarul culege recoltele produse de teren, închiriază bunul, împrumută o sumă de bani cu dobândă.

Astfel, dreptul proprietrului de a culege fructele bunului său poate presupune atât acte materiale, cât și acte juridice.

Fructele sunt acele derivate ale bunului care se obțin în mod periodic, fără a li se epuiza substanța. Conform Codului civil fructele se împart în trei categorii: fructele naturale, fructele industriale și fructele civile. “Fructele naturale sunt acelea ce pământul produce de la sine; producția și prăsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale” (art. 522). “Fructele industriale ale unui fond sunt acelea ce se dobândesc prin cultură.” (art. 524) “Fructele civile sunt chiriile caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor; arendele intră în clasa fructelor civile.” (art. 523)

Productele reprezintă derivatele bunului care prin culegerea lor li se epuizează substanța, neavând ca trăsătură caracterul periodicității. Este product spre exemplu, marmura dintr-o carieră, carbunele dintr-o mină ori nisipul dintr-o albie de râu.

Dispoziția – ius abutendi – este atributul dreptului de proprietate care constă în prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta lucrului său. Acest atribut este alcătuit din dispoziția materială și dispoziția juridică.

– Dispoziția materială constă în posibilitatea de a dispune de substanța bunului, adică de a-l consuma, distruge, transforma sau a-i modifica funcționalitatea acestuia.

– Dispoziția juridică dă posibilitatea proprietarului să întrăineze bunul în orice mod dorește, ori să-l greveze cu drepturi reale principale sau accesorii în favoarea altor persoane.

Împrejurarea că uneori, exercițiul atributului dispoziției juridice asupra bunului este supus, mai ales în materie imobiliară, de regulă pentru rațiuni ce țin de luarea în considerare a unor interese de ordin general, nu este de natură să ne conducă la o altă concluzie. Așadar, legea poate impune necesitatea unei autorizări administrative prealabile pentru înstrăinarea unui bun, să recunoască dreptul de preempțiune, în caz de înstrăinare, pentru anumite categorii de persoane, să dispună inalienabilitatea temporară a unor categorii de bunuri, sau pur și simplu să interzică circulația juridică a bunurilor “afară din comerț”.

Regula în dreptul civil este aceea a “alienabilității”, excepția constituind-o “inalienabilitatea”.

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Din definițiile date dreptului de proprietate, luând în considerare și conținutul său juridic, putem să punem în evidență caracterele sale juridice. Astfel, dreptul de proprietate este un drept absolut, exclusiv și perpetuu.

3.1. Dreptul de proprietate este un drept absolut

Caracterul absolut se definiște prin aceea că dreptul de proprietate este opozabil “erga omnes” (tuturor).

“Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes”.

Superlativul “absolut” nu trebuie înțeles ca fără limite, deoarece proprietatea privată suferă nenumărate îngrădiri. Dreptul de proprietate este opozabil “erga omnes”. Aceasta înseamnă că dacă totuși bunul ajunge în detenția sau posesia nelegitimă a altei persoane, proprietarul are dreptul de a-l revendica prin acțiunea în revendicare. Nu privește pe nimeni ce face proprietarul cu bunul său, dreptul acestuia este opozabil tuturor.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate îi conferă acestuia dreptul de urmărire și dreptul de preferință.

3.2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv

Privit prin prisma caracterului său exclusiv, dreptul de proprietate “pare pentru titularul său ca un monopol”, ceea ce semnifică împrejurarea ca “terții nu au, în principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care aparține altuia. Ei nu pot nici să-l întrebuințeze, nici să-l folosească, nici să dispună de el.”

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge din împrejurarea că proprietarul este îndreptățit să exercite singur toate prerogativele conferite de acest drept: posesia, folosința și dispoziția. Astfel, acesta poate utiliza bunul său așa cum dorește, fără ca vreo altă persoană să poată interveni într-un mod oarecare în exercițiul dreptului sau. Așadar, ca excepție, proprietarul este singurul îndreptățit să dezmembreze dreptul său de proprietate prin consimțirea ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uz, uzufruct, superficie, servitute și abitație), sau ca drepturi de creanță, rezultate din raporturi juridice obligaționale, după cum, în cazul proprietății comune, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de mai mulți titulari asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri, fără însă a se pune astfel în discuție caracterul exclusiv al dreptului.

usiv și perpetuu.

3.1. Dreptul de proprietate este un drept absolut

Caracterul absolut se definiște prin aceea că dreptul de proprietate este opozabil “erga omnes” (tuturor).

“Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de toată utilitatea pe care el o conferă și de a săvârși toate actele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes”.

Superlativul “absolut” nu trebuie înțeles ca fără limite, deoarece proprietatea privată suferă nenumărate îngrădiri. Dreptul de proprietate este opozabil “erga omnes”. Aceasta înseamnă că dacă totuși bunul ajunge în detenția sau posesia nelegitimă a altei persoane, proprietarul are dreptul de a-l revendica prin acțiunea în revendicare. Nu privește pe nimeni ce face proprietarul cu bunul său, dreptul acestuia este opozabil tuturor.

Caracterul absolut al dreptului de proprietate îi conferă acestuia dreptul de urmărire și dreptul de preferință.

3.2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv

Privit prin prisma caracterului său exclusiv, dreptul de proprietate “pare pentru titularul său ca un monopol”, ceea ce semnifică împrejurarea ca “terții nu au, în principiu, nicio parte din utilitatea lucrului care aparține altuia. Ei nu pot nici să-l întrebuințeze, nici să-l folosească, nici să dispună de el.”

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge din împrejurarea că proprietarul este îndreptățit să exercite singur toate prerogativele conferite de acest drept: posesia, folosința și dispoziția. Astfel, acesta poate utiliza bunul său așa cum dorește, fără ca vreo altă persoană să poată interveni într-un mod oarecare în exercițiul dreptului sau. Așadar, ca excepție, proprietarul este singurul îndreptățit să dezmembreze dreptul său de proprietate prin consimțirea ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, ca drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uz, uzufruct, superficie, servitute și abitație), sau ca drepturi de creanță, rezultate din raporturi juridice obligaționale, după cum, în cazul proprietății comune, atributele dreptului de proprietate sunt exercitate concomitent de mai mulți titulari asupra aceluiași bun sau asupra aceleiași mase de bunuri, fără însă a se pune astfel în discuție caracterul exclusiv al dreptului.

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate decurge implicit din atributele proprietarului. Odată apropiat un bun, este propriu, nu comun, el aparținând individual, exlusiv unuia singur. Excluderea oricărei alte persoane este reversul recunoașterii plenitudinii dreptului de proprietate.

3.3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu

Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înțelege acea trăsătură a sa care desemnează faptul că el durează atât timp cât există și bunul și nu se poate pierde prin nefolosință, dreptul de proprietate nestingându-se, prin efectul prescripției extinctive. Regula este că acțiunea în revendicare a dreptului de proprietate este imprescriptibilă; totuși ea poate fi paralizată dacă o altă persoană invocă față de proprietar uzucapiunea.

Este de reținut faptul că dreptul de proprietate nu are o durată limitata în timp, ci durează atata vreme cât există bunul asupra căruia el se exercită. În același timp, el nu este un drept viager, ci se transmite prin succesiune. De asemnea, el se poate transmite prin acte între vii (inter vivos) și va continua să existe în patrimoniul celui care-l dobândește.

Dreptul de proprietate este un drept perpetuu, pentru că există independent de exercitarea lui. Dacă legea nu îl obligă, proprietarul poate să nu uzeze de bun.

Din moment ce dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aceasta înseamnă că acțiunea cea mai energică prin care el are a fi apărat, anume acțiunea în revendicare, este imprescriptibilă extinctiv. Astfel, numai recunoscându-se caracterul său perpetuu, în anumite situații speciale, se poate pune problema reconstituirii lui.

4. Limitele exercitării dreptului de proprietate

Corelația dintre interesul general și cel individual, de natură a concretiza limitele exercițiului dreptului de proprietate, nu poate fi privită în mod abstract, ci în funcție de însăși evoluția acestui drept și de condițiile social-economice în care el este exercitat. De cele mai multe ori această idee se reflectă în reglementările de ordin constituțional.

Noțiune. Art. 480 din Codul civil – definind dreptul de proprietate – enunță că prerogativele sale se exercită în limitele determinate de lege; această limitare a dreptului este precizată imediat după proclamarea caracterului său absolut, ceea ce creează o impresie oarecum contradictorie a definției legale.

Justificarea limitării se regăsește în ideea armonizării interesului individual cu cel general al societății și care, transpusă în materia proprietății este de natură a reliefa funcția socială a acesteia, fără însă a muta discuția pe terenul unei eventuale distincții (cu serioase accente polemice) dintre proprietate ca drept subiectiv și proprietate ca funcție socială.

Așadar, o precizare importantă trebuie efectuată: vom reține funcția socială ca justificare a îngrădirii exercițiului deptului de proprietate numai în măsura în care prin “proprietate – funcție socială” vom înțelege nu o noțiune de drept, ci o idee, o reflecție cu rolul de a contribui la conturarea regimului juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul aceastei funcțiuni a proprietății, sau mai precis, în scopul împlinirii ei, s-a conturat pe cale jurisprudențială abuzul de drept în materia proprietății și s-au elaborat legi speciale reglementând regimul și circulația diverselor categorii de bunuri (în special, cele imobiliare).

Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate, având ca izvor formal contractul, vizează atributele sale și se manifestă în sens negativ, titularul neputând uza sau dispune de dreptul său decât cu respectarea anumitor condiții, formalități, acestea impunându-se cu titlul de restricții în cadrul exercitării dreptului său.

Clasificare. Orice drept se exercită în cadrul anumitor limite, care pot fi grupate în două mari categorii: limite materiale și limite teoretice (juridice).

În ceea ce privește limitele materiale, acestea interesează în principiu bunurile imobile și au în vedere delimitarea proprietății asupra terenurilor: în suprafață, în înălțime și în adâncime.

Limitele teoretice sau juridice se clasifică în funcție de izvorul lor formal în: legale, judiciare și convenționale.

Limitele legale. Izvorul formal al acestei categorii de limite îl constituie legea – în accepțiunea ei largă, de act normativ emis de Parlament. Criteriul în funcție de care se pot clasifica limitele legale va fi natura interesului vizat: public sau privat.

Limitele legale de interes public sunt susceptibile de mai multe clasificări, fie după natura interesului public ocrotit (economic, social, cultural), fie după felul bunului (mobil sau imobil) – obiect al dreptului de proprietate: privind ocrotirea mediului înconjurător, de interes arhitectural, istoric, cultural, de interes economic general, decurgând din apărarea siguranței naționale, privind asigurarea siguranței transporturilor aeriene, decurgând din caracterul periculos al anumitor bunuri, decurgând din importanța anumitor bunuri.

Limitele legale de interes privat sunt prevăzute de Codul civil care tratează materia limitelor dreptului de proprietate în sarcina proprietarilor în titlul consacrat servituților, sub denumirea de servituți naturale și legale. Această ultimă clasificare a servituților este criticabilă atât din motivul lipsei de fundament, întrucât include sub “paravanul” unei singure noțiuni – servitutea – instituții diferite, cât și din lipsa utilității sale practice, deoarece face o distincție inutilă între cele două forme de servituți.

Cu privire la criteriul mixt de clasificare a limitelor legale de interes public, natura interesului ocrotit și felul bunului asupra căruia poartă dreptul de proprietate, vom reține îngrădirea dreptului de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor.

Astfel, Legea declară inalienabile anumite bunuri, obiecte ale dreptului de proprietate privată:

– terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate, adică cele dobândite potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, prin art. 18 alin. (1) (“Terenurile din extravilan aduse sau preluate în orice alt mod în patrimoniul cooperativei agricole de producție de la cooperatori sau de la alte persoane care au decedat și nu au moștenitori, precum și terenurile pentru care nu s-au formulat cereri de restituire rămân la dispoziția comisiei.”), art. 29 (“Construcțiile … ce au aparținut cooperativei agricole de producție desființate, precum și terenurile de sub acestea, ca și cele necesare utilizării lor normale, plantațiile de vii și pomi și animalele devin proprietatea membrilor asociațiilor de tip privat, cu personalitate juridică, dacă se vor înființa.”) și art. 39 (“Persoanele fizice ale căror terenuri agricole au fost trecute în proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum și al oricăror alte acte normative de expropriere, sau moștenitorii acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafața de teren trecută în proprietatea statului”) nu se pot înstrăina timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății;

– locuințele cumpărate în condițiile art. 9 (“Chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului. Apartamentele dobândite în condițiile alin. 1 nu pot fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării.”) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului nu pot fi vândute de către chiriașii-cumpărători timp de 10 ani calculați din momentul cumpărării;

– dreptul de uz are un caracter strict personal, neputând fi cedat sau închiriat prevăzut de art. 571 din Codul civil care prevede: “Uzuarul nu poate ceda nici închiria dreptul său altuia”.

Limite legale care conduc la pierderea dreptului de proprietate privată. Exproprierea pentru cauza de utilitate publică.

Exproprierea pentru cauza de utilitate publică reprezintă mecanismul de trecere în proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietate privată, în scopul executării unor lucrări de interes public, în schimbul unei despăgubiri.

Exproprierea are o natură juridică complexă, întrucât în conținutul ei intră mai multe acte și fapte juridice , de drept public și privat, de drept substanțial și de drept procedural.

Limitele judiciare ale dreptului de proprietate

Există o serie de texte legale care permit îngrădirea dreptului de proprietate pe cale judecătorească:

– art. 44 alin. (7) din Constituție “Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.”

– art. 588 din Codul civil ”Legea obligă pe proprietari la osebite obligații unul către altul, fără chiar să existe vreo convenție între dânșii.”

De reținut că existența proprietăților învecinate este de natură să impună titularilor și o obligație generală de a nu aduce atingere dreptului vecinului.

Fundamentul juridic al limitării dreptului de proprietate îl constituie abuzul de drept al proprietarului vecin. Această teorie ridică două probleme: una de ordin general, care vizează însăși revizuirea întregii teorii a abuzului de drept, având în vedere reglementarea ei actuală în art. 1-3 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice și persoanele juridice și care cere corelarea dreptului subiectiv cu interesul obstesc (criteriul obiectiv al teoriei abuzului de drept) și a doua problemă, de ordin particular, este dictată de aplicarea teoriei în materia stării de vecinătate care presupune existența unor inconveniente independent de ideea producerii unui prejudiciu propriu-zis.

Limitele convenționale ale dreptului de proprietate

Domeniul de aplicare îl formează starea de vecinătate alături de clauza de inalienabilitate.

Textele legale care permit restrângerea dreptului de proprietate pe cale contractuală sunt art. 44 alin. (6) din Constituție și art. 588 din Codul civil care pornesc de la premisa unor obligații asumate prin convenție. În lipsa acestora, legii îi revine rolul de a statornici regulile raporturilor de vecinătate.

În ceea ce privește operarea limitărilor pe cale convențională, se disting două moduri, după cum limitarea proprietății constituie obiectul principal al contractului sau se realizează ca urmare a asumării de către proprietar a unor obligații secundare. Convenția are ca obiect însăși îngrădirea dreptului de proprietate. Este ipoteza stării de vecinătate, a obligațiilor asumate de proprietarii vecini, de exemplu, de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distanță mai mică decât cea legală. Convenția are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun, instituindu-se obligația cumpărătorului sau donatarului de a nu-l înstraina sau de a nu construi de exemplu, decât în anumite condiții de distanță sau înălțime. Față de obiectul principal al convenției (transmiterea unui drept real) limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar în aceste ipoteze.

5. Formele dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate poate fi clasificat după mai multe criterii. Primul citeriu l-ar reprezenta modurile de dobândire a proprietății, care clasifică dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice și cel dobândit prin fapte juridice sau dreptul de proprietate dobândit prin mijloace originare și cel dobândit prin mijloace derivate.

Din punct de vedere al formelor, dreptul de proprietate se clasifică în dreptul de proprietate publică și dreptul de proprietate privată, forme de proprietate care au un regim juridic diferit.

Dreptul de proprietate publică este exercitat în regim de drept public numai de către subiecte de drept public: statul și unitățile sale administrativ-teritoriale, iar bunurile proprietate publică sunt, în principiu, inalienabile, imprescriptibile și insesizabile, fiind scoase din circuitul civil general. Dimpotrivă, dreptul de proprietate privată poate să aparțină oricărui subiect de drept, inclusiv subiectelor de drept public. Esențial este că exercițiul lui apare ca diferit, pentru că bunurile proprietate privată se află în circuitul civil general, chiar dacă uneori anumite categorii de bunuri pot fi supuse unor reglementări specifice.

5.1. Dreptul de proprietate publică

Potrivit Constituției României și Legii privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia nr. 213/1998 dreptul de proprietate publică aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.

O definiție mai precisă pentru dreptul de proprietate publică este: “acel drept subiectiv de proprietate care aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziție specială a legii, sunt de uz și de utilitate publică.”

Din definițiile date dreptului de proprietate publică se disting următoarele elemente definitorii:

proprietatea publică este o formă a dreptului de proprietate (alături de forma privată a acestui drept);

reprezintă o excepție față de proprietatea privată care reprezintă regula;

titularii dreptului de proprietate publică sunt în mod exlusiv statul și unitățile administrativ-teritoriale;

obiectul dreptului de proprietate publică este alcătuit din bunurile care fac parte din domeniul public;

dreptul de proprietate publică se exercită în regim de drept public;

modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt moduri specifice acestei forme de proprietate.

Noțiunea de domeniu public determină bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate publică.

Astfel, în alin. (3) al art. l36 din Constituție se prevede că „Bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietății publice.”

Proprietate publică pune în evidență dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public, drept ce are un regim juridic distinct față de dreptul de proprietate privată.

Caracterele juridice ale proprietății publice

Conform art. 11, alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile, astfel:

a) nu pot fi înstrăinate; ele pot fi date numai în administrare, concesionate sau închiriate, în condițiile legii;

b) nu pot fi supuse executării silite și asupra lor nu se pot constitui garanții reale;

c) nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună-credință asupra bunurilor mobile.

Potrivit art. 136, alin. (4) din Constituție, ca principiu general, bunurile proprietate publică sunt inalienabile. Dar condițiile legii organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică.

Conform Legii administrației publice locale nr. 215/2001, principiul de insesizabilitate a proprietății publice împiedică urmărirea bunurilor din domeniul public pentru nerealizarea creanțelor, întrucât statul este întotdeauna solvabil.

Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil atât extinctiv, cât și achizitiv, ceea ce înseamnă că acțiunea în revendicarea unui bun proprietate publică nu se stinge prin neexercitarea ei într-un anumit termen, și, respectiv, că bunurile imobile proprietate publică nu pot fi uzucapate, iar cele mobile nu pot fi dobândite prin posesia de bună-credință în condițiile art. 1909 din Codul civil și art. 11, alin. (1), lit. c) din din Legea nr. 213/199813 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia.

Titularii dreptului de proprietate publică

Potrivit art. 136, alin. (2) din Constituția României este statuat că proprietatea publică aparține numai statului și unităților administrativ-teritoriale. Statul este proprietar asupra bunurilor din domeniul public de interes național, iar unitățile administrativ-teritoriale (comuna, orașul, municipiul, județul) asupra bunurilor din domeniul public de interes local.

Este de precizat faptul că alte subiecte de drept nu pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate publică. Bunurile care fac parte din domeniul public pot fi date în administrare, concesiune sau folosință și altor persoane juridice de drept public, dar ele nu pot fi titulare ale dreptului de proprietate publică. Acestea dobândesc un drept real propriu de administrare, concesiune sau folosință care nu se identifică cu dreptul de proprietate publică, ci constituie o modalitate specifică de exercitare a acestuia.

Obiectul dreptului de proprietate publică

Apartenența unui bun la proprietatea publică trebuie să rezulte dintr-o calificare expresă a legii, întrucât regula în materia dreptului de proprietate potrivit Constituției, este proprietatea privată.

Dreptul de proprietate publică are ca obiect domeniul public din care fac parte următoarele categorii de bunuri: bunurile prevăzute de Constituție, bunurile enumerate în anexa la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, și oricare alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.

Potrivit art. 136, alin. (3) din Constituție bogățiile de interes public ale subsolului, spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietății publice.

Anexa la Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia cuprinde liste separate de bunuri care fac parte din domeniul public al statului, din domeniul public județean și din domeniul public local, bunuri care pot constitui obiect al dreptului de proprietate publică.

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt:

modurile de dobândire pe cale naturală;

prin achiziții publice sau achizițiile publice organizate prin licitații electronice efectuate în condițiile legii;

prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;

prin acte de donație sau legate acceptate de Guvern, de Consiliul județean sau de Consiliul local;

prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităților sale administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora, pentru cauză de utilitate publică;

prin alte moduri prevăzute de lege.

5.2. Dreptul de proprietate privată

Dreptul de proprietate privată este definit ca dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție (ius utendi, ius fruendi, ius abutendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice. Poate fi titular al dreptului de proprietate privată atât o persoană fizică, cât și o persoană juridică, inclusiv statul. În cazul în care însă statul deține bunuri cu titluri de proprietate privată, acestea sunt supuse aceluiași regim juridic ca bunurile aflate în proprietatea oricărei alte persoane.

Într-un sens larg, prin dreptul de proprietate privată se înțelege dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, precum și dreptul de proprietate privată (particulară) ce aparține persoanelor fizice și persoanelor juridice cu capital privat.

Caracterele juridice ale proprietății private

Dreptul de proprietate privată este un drept absolut, exclusiv și perpetuu. Dreptul de proprietate este un drept absolut pentru că titularul său are libertatea oricărei acțiuni sau inacțiuni în legătură cu bunul său. Caracterul exclusiv cuprinde două idei: monopolul titularului dreptului de proprietate asupra bunului său și excluderea terților, inclusiv a autorităților publice, de la exercitarea prerogativelor proprietății. În fine, dreptul de proprietate este perpetuu, în sensul că el durează atâta vreme cât există și bunul care face obiectul dreptului; în plus, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz și nu poate fi pierdut prin intervenția prescripției extinctive.

Prescripția extinctivă este acel mod de transformare a raportului juridic civil constând în stingerea dreptului de realizare silită a obligației civile corelative din cauza neexecutării lui în termenul stabilit de lege. Prescripția extinctivă stinge numai dreptul material la acțiune, nu însuși dreptul subiectiv civil. De aceea, executarea voluntară a obligației, chiar după îndeplinirea termenului de prescripție este valabilă.

Regimul juridic al bunurilor proprietate privată este stabilit în dreptul comun. Acestea sunt alienabile, presriptibile și sesizabile, exact inversul caracterelor juridice ale proprietății publice care sunt inalienabilitatea, imprescriptibilitatea și insesizabilitatea.

Caracterul de alienabilitate al proprietății private înseamnă că, indiferent de titular, chiar dacă bunurile aparțin statului sau unităților administrativ-teritoriale, se găsesc în circuitul civil și nu sunt, unele dintre ele, mai mult sau mai puțin alienabile, în funcție de titularul dreptului de proprietate (privată). Așadar, există o egalitate deplină a titularilor dreptului de proprietate privată.

Conform art. 1837 din Codul civil, prescriptibilitatea înseamnă că proprietatea privată este supusă prescripției achizitive (uzucapiunea).

Caracterul de sesizabilitate reprezintă faptul că bunurile care aparțin proprietății private vor putea fi urmărite de creditori, pentru satisfacerea creanțelor lor.

Titularii dreptului de proprietate privată

Proprietatea privată poate avea drept titular orice subiect de drept.

Orice persoană fizică, având capacitate de folosință, are și aptitudinea de a fi titular al dreptului de proprietate privată.

Ca subiecte colective de drept, pot fi titulare ale dreptului de proprietate privată atât persoanele juridice de drept privat cât și persoanele juridice de drept public. Există însă unele incapacități legale privind dobândirea dreptului de proprietate privată.

Având, la rândul lor, calitatea de persoane juridice, statul și unitățile administrativ-teritoriale pot fi titulare ale dreptului de proprietate privată.

De menționat că există subiecte colective ale dreptului de proprietate privată: persoanele juridice de drept privat și entități juridice asemănătoare cum ar fi cultele religioase și altele asemenea, statul și unitățile sale administrativ-teritoriale, după cum acest drept poate aparține persoanelor fizice, ca subiecte individuale.

După revizuirea Constituției a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, dar, cum străinii vor putea dobândi proprietatea asupra terenurilor intravilane la împlinirea unor termene destul de lungi de la data aderării (art. 4 și art. 5 din Legea menționată prevăd termene de 5 ani sau 7 ani), s-a impus reglementarea legală a dreptului de folosință special.

Obiectul dreptului de proprietate privată

Potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998, obiectul domeniului privat din bunuri aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitățile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată.

Așadar, domeniul privat este acel domeniu din care fac parte toate categoriile de bunuri ce au rămas în afara domeniului public.

Persoanele fizice pot avea în proprietate orice bun imobil sau mobil aflat în circuitul civil, dreptul de proprietate fiind nelimitat.

Persoanele juridice sunt împărțite în două subcategorii:

persoane juridice de drept privat – societăți cu profil comercial sau bancar civile, societăți agricole, asociații și fundații, putând avea în proprietate orice bun imobil sau mobil aflat în circuitul civil, dreptul de proprietate fiind nelimitat;

persoane juridice de drept public – statul și unitățile administrativ-teritoriale – pot fi și titulari ai dreptului de proprietate în ce privește bunurile ce compun domeniul privat.

Modalitățile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate poate fi pur și simplu sau afectat de modalități. În doctrina noastră sunt cunoscute următoarele modalități ale dreptului de proprietate: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă, proprietatea aparentă și proprietatea comună.

Proprietatea anulabilă este modalitatea juridică a dreptului de proprietate caracterizată printr-o incertitudine vremelnică în care se găsește acest drept, când a fost transmis de la o persoană la alta printr-un act juridic anulabil. Aceasta apare în situatia în care dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativa (anulabil). Printre cauzele de nulitate relativa amintim: viciile de consimtamânt, lipsa discernamântului, nerespectarea dreptului de preemtiune, prevazut de art. 14, alin. 1, din Legea nr. 54/1998, lipsa capacitatii de exercitiu.

Este o modalitate temporara, care dureaza pana la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare, tacita sau expresa (art. 1190 din Codul civil), a actului anulabil sau pana la desfiintarea actului translativ de proprietate, ca urmare a actiunii în anulare promovata în justitie de o persoana interesata.

Proprietatea rezolubilă reprezintă incertitudinea vremelnică în care se gasește dreptul de proprietate, atunci când transmiterea acestui drept de la o persoană la alta s-a făcut sub „condiție rezolutorie” (realizarea unui eveniment viitor nesigur).

Dreptul de proprietate rezolubila (revocabila sau conditionala) ia nastere prin înstrainarea dreptului de proprietate printr-un act juridic translativ de proprietate încheiat sub conditie rezolutorie, conditie ce decurge fie din vointa partilor, fie dintr-o dispozitie legala. Asadar dreptul de proprietate transmis sub conditie rezolutorie are o existenta nesigura în patrimoniul dobânditorului întrucât, îndeplinirea conditiei îl va determina sa restituie bunul catre transmitator. Soarta dreptului de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment viitor si nesigur. Mentinerea ireversibila a dreptului de proprietate în patrimoniul titularului actual este determinata de nerealizarea acelui eveniment.

Una dintre situatiile în care ne aflam în prezenta dreptului de proprietate rezolubila sau revocabila este atunci când transmisiunea dreptului de proprietate are loc printr-un act juridic sub conditie rezolutorie, iar existenta dreptului dobânditorului depinde de realizarea sau nerealizarea acestui eveniment.

Proprietatea aparentă reprezintă acea modalitate a dreptului de proprietate generată de disputa dintre două persoane, dintre care una este adevăratul proprietar, iar cealaltă exercită aributele proprietății, fără vreun drept asupra lucrului în dispută.

Ideea de aparență are aplicații în aproape toate domeniile dreptului, mai cu seamă în dreptul civil și domeniile apropiate lui.

Prin efectele sale juridice, teoria aparenței se constituie ca o excepție de la principiile ce guvernează materia nulității, fiind recunoscută contribuția ei la întreținerea circuitului juridic.

Proprietatea comună sau co-proprietatea este acea modalitate a dreptului de proprietate în care acest drept aparține concomitent la două sau mai multe persoane, ce exercită împreună posesia, folosința și dispoziția, asupra aceluiași lucru.

Proprietatea comună are două forme:

– dreptul de proprietate pe cote-părți, și

– dreptul de proprietate în devălmășie.

Dreptul de proprietate comună pe cote–părți se caracterizează prin aceea că asupra unui bun sau a unei universalități de bunuri au drept de proprietate două sau mai multe persoane. Obiectul dreptului de proprietate comună poate fi alcătuit atât din bunuri mobile cât și din bunuri imobile.

În cadrul acestei forme de proprietate, un bun sau o universalitate de bunuri aparține mai multor titulari fără ca bunul să fie fracționat, individualizat.

Dreptul de proprietate în devălmășie este o formă a proprietății comune în conformitate cu care bunurile care fac obiectul acesteia aparțin nedivizat, nefracționat tuturor titularilor care pur și simplu îl stăpânesc împreună. Devălmășia poate rezulta din lege sau din convenția părților.

Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmășie rezidă în faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate, nici cota parte ce le revine și nici bunurile ce aparțin fiecăruia în parte, în materialitatea lor.

CAPITOLUL II

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULAȚIEI TERENURILOR ÎN ROMÂNIA

Noțiune

Ansamblul de reguli de fond și de formă care guvernează actele juridice cu privire la terenuri reprezintă regimul juridic al terenurilor.

În Codul civil român de la 1864, în vigoare și astăzi, nu au existat dispoziții speciale privitoare la circulația terenurilor proprietate privată, ceea ce înseamnă că sunt aplicabile principiile generale înscrise în diversele sale texte. Astfel, potrivit art. 475 din Codul civil, oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de lege.

Sub imperiul Codului civil, principiul consensualismului actelor juridice se aplică și în privința întrăinărilor de terenuri, cu excepția înstrăinărilor făcute prin donații sau testamente și cu privire la constituirea de ipoteci, când condițiile de formă sunt cerute ad validitatem.

În perioada 1947-1990, prin diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al înstrăinărilor tuturor categoriilor de terenuri și s-a impus condiția formei autentice a actului de înstrăinare. În anul 1974 au fost adoptate Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, precum și Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar, prin care practic terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor modalitate de dobândire recunoscută fiind moștenirea legală.

În perioada următoare lui decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 privind abrogarea unor legi, decrete și alte acte normative, a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 privind abrogarea unor acte normative, au fost abrogate alte dispoziții restrictive în materie, printre care și art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la principiul consensualismului cu privire la înstrăinările de terenuri, menținându-se, totuși, unele restricții pentru circulația terenurilor din localitățile urbane.

Regimul juridic al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 18/1991, republicată

Legea fondului funciar nr. 18/1991 intrată în vigoare la 20 februarie 1991 și republicată în 5 ianuarie 1998, a liberalizat, în anumite condiții, circulația juridică a terenurilor prin instituirea următoarelor principii:

terenurile de orice fel au fost introduse în circuitul civil, fiind consacrat principiul liberei lor circulații;

înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face numai cu respectarea formei autentice a actului;

se instituia interdictia dobândirii în proprietate privată, prin acte juridice între vii, a unor suprafete mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie, sub sancțiunea nulității absolute, totale sau partiale, după caz, a actului de înstrăinare;

înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preemțiune, necunoscut anumitor categorii de persoane fizice sau juridice;

insesizabilitatea terenurilor agricole extravilane, cu excepția cazurilor prevăzute de lege.

Regimul juridic inițial al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 54/1998

Un alt moment în evoluția reglementărilor în materie a fost dat de Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, în prezent abrogată în mod expres prin Legea nr. 247/2005. Aceasta privea terenurile și persoanele cărora li se aplică dispozițiile legii.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 54/1998 terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, erau declarate că sunt și rămân în circuitul civil. Ele puteau fi înstrăinate și dobândite cu respectarea dispozițiilor din lege.

Astfel, terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor, se aflau în circuitul civil, adică ele puteau fi dobândite și înstrăinate potrivit dispozițiilor de drept comun și cu respectarea dispozițiilor speciale din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor. Indiferent dacă erau situate în intravilanul sau extravilanul localităților și indiferent de intinderea suprafeței, terenurile puteau fi înstrăinate numai prin acte juridice încheiate în forma autentică. (art. 2 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

Așadar, forma autentică a actului de înstrăinare și/sau dobândire era creată ad validitatem.

Legea instituia unele limitări privind înstrăinarea și respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor astfel:

În cazurile de dobândire prin acte juridice între vii, proprietatea dobânditorului nu putea depăși 200 ha teren agricol, în echivalent arabil de familie, sub sancțiunea reducțiunii actului juridic de înstrăinare până la limita suprafeței legale (art. 2 alin. 2 și 3 din Legea nr. 54/1998).

Terenurile atribuite prin constituirea dreptului de proprietate nu puteau fi înstrăinate prin acte juridice între vii, timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății asupra lor. Actul de înstrăinare încheiat cu nerespectarea acestui termen era lovit de nulitate absolută. Constatarea nulității putea fi cerută în justiție de către primar, prefect, procuror, precum și de orice persoană interesată.

Conform art. 5 din Legea nr. 54/1998, vânzarea de terenuri agricole situate în extravilan se putea face numai prin exercitarea dreptului de preemțiune (drept de preferință la preț egal). Dreptul de preemțiune revine coproprietarilor, proprietarilor vecini și arendașilor. Dacă toți își manifestă intenția de a cumpăra imobilul, proprietarul are dreptul de a alege pe oricare dintre ei. Exercitarea dreptului de preemțiune se face în toate cazurile prin intermediul consiliului local în raza căruia este situat terenul.

În afara acestor restricții ale exercitării dreptului de proprietate asupra terenurilor, legea instituia și o interdicție a înstrăinării sub orice formă a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești, pe tot timpul soluționării acestor litigii. Înstrăinările încheiate cu nerespectarea acestei prohibiții legale erau lovite de nulitate absolută.

O altă interdicție instituită prin art. 3, alin. (1) din Legea nr. 54/l998 se referea la cetățenii străini și apatrizii care nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România. În schimb, legea prevedea în mod expres că cetățenii români cu domiciliul în străinătate pot dobândi terenuri în România, atât prin acte juridice între vii, cât și prin moștenire.

Cu privire la acestă prevedere, la data de 7 octombrie 2004, Curtea Constituțională a soluționat excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor ridicată de Ovidiu Bretu în Dosarul nr. 765/2004 al Curții de Apel București – Secția a III-a civilă, prin Decizia nr. 408/2004.

Curtea Constituțională a avut în vedere contrarietatea textului de lege criticat cu prevederile art. 44 alin. (2) teza a doua din Legea fundamentală și ținând seama de dispozițiile art. 154 alin. (1) din Constituție, republicată, a constatat că prevederile art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor nu mai sunt în vigoare, în măsura în care interdicția de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor operează și în cazul cetățenilor străini și apatrizilor care îndeplinesc condițiile prevăzute de norma constituțională.

Astfel, a admis excepția de neconstituționalitate ridicată de Ovidiu Bretu în Dosarul nr. 765/2004 al Curții de Apel București – Secția a III-a civilă și constatat că, potrivit prevederilor constituționale ale art. 154 alin. (1), dispozițiile art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor nu mai sunt în vigoare, în măsura în care contravin art. 44 alin. (2) teza a doua din Constituția republicată.

În fine, legea interzicea prin art. 3, alin. (3) persoanelor juridice străine să dobândească terenuri în România prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte. Legea preciza însă că, în cazul terenurilor ce fac obiectul investițiilor persoanelor fizice sau juridice străine, sunt și rămân aplicabile dispozițiile legislației în vigoare privind regimul juridic al investițiilor străine. Introducerea terenurilor agricole în circuitul urban ulterior aprobării Planului General de Urbanism – PUG – puteau fi introduse în intravilanul localităților și unele terenuri din extravilan, numai în condiții temeinic fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale – PUZ, aprobate potrivit legii.

Terenurile destinate construirii, evidențiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin autorizația de construire. Suprafețele de teren scoase din circuitul agricol se comunică de către președinții consiliilor județene, de primarul general al municipiului București sau de primari, în termen de 10 zile de la eliberarea autorizației de construire, oficiilor teritoriale de cadastru, în vederea stabilirii taxei, în conformitate cu categoria de folosință agricolă și cu fertilitatea solului, conform evidențelor agricole, și pentru operare în aceste evidențe, potrivit prevederilor legale.

Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 54/l998, terenurile agricole proprietate publică, indiferent de titularul care le administrează, nu pot face obiectul schimbului.

În ce privește terenurile agricole situate în intravilan, legea prevedea ca înstrăinarea lor este liberă.

Regimul juridic actual al circulației terenurilor instituit prin Legea nr. 247/2005

Regimul juridic actual al circulației terenurilor este reglementat de dispozițiile Titlului X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, intitulat “Circulația juridică a terenurilor”.

Dacă în unele privințe noul regim juridic al circulației juridice a terenurilor este similar celui conținut de vechea reglementare, există și unele noutăți, care constau fie în reformularea conținutului unora dintre trăsăturile mai vechi, fie în suprimarea altora.

Abrogând expres și în întregime Legea nr. 54/1998, prin Legea nr. 247/2005 a fost instituit actualul regim juridic al circulației terenurilor în dreptul nostru civil, regim ce poate fi sintetizat în două principii esențiale.

Primul principiu este acela că în prezent, toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil general. Astfel potrivit art. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, terenurile proprietate privată, indiferent de destinația și titularul lor, sunt și ramân în circuitul civil; ele pot fi înstrăinate și dobândite în mod liber, prin oricare din modurile reale prevăzute de lege, cu respectarea unor dispoziții înscrise în cuprinsul aceluiași titlu al Legii nr. 247/2005.

Prin această prevedere s-a ajuns practic la unificarea regimului circulației terenurilor, fără a se face vreo deosebire după destinația sau locul în care ele sunt situate: terenuri agricole, terenuri construibile sau cu o altă destinație, situate în intravilanul sau extravilanul localităților, terenuri cu destinație forestieră, pășuni de orice categorie etc., iar înstrăinarea și dobândirea lor se pot face prin oricare din modurile prevăzute de art. 644-645 din Codul civil sau de alte dispoziții legale: acte juridice între vii (inclusiv vânzarea silită imobiliară) și pentru cauză de moarte, moștenirea legală, accesiunea imobiliară și uzucapiunea.

Terenurile, aflându-se în circuitul civil fără nicio restricție rezultă că este transmisibil nu numai dreptul de proprietate în întregul sau, dar se vor putea constitui și dezmembrăminte ale acestui drept (uzufruct, uz, superficie și servitute). Cu atât mai mult este posibilă cedarea folosinței terenurilor prin acte juridice, cum ar fi în cazul arendării, închirierii, concesiunii, dreptului personal de folosință.

Prin excepție, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulației lor juridice sau sunt chiar scoase în afara circuitului civil general. Deoarece a fost instituită printr-o lege specială apreciem că se menține interdicția înstrăinării terenurilor care au făcut obiectul constituirii dreptului de proprietate în condițiile art. 19 alin. (1), art. 21 și art. 43 din Legea nr. 18/1991, republicată. Conform art. 32 din aceeași lege, aceste terenuri nu pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani, socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietății, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare, acțiunea în nulitate putând fi formulată de către primărie, prefectură, procuror, precum și de către orice persoană interesată. Fiind o inalienabilitate propter rem, în cazul morții titularului împroprietărit, nici moștenitorii acestuia nu vor putea înstrăina terenul înainte de expirarea termenului de 10 ani.

Tot astfel, potrivit art. 28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997, sunt inalienabile terenurile forestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor asociative de tipul obstilor și altora asemenea.

De asemenea, acest principiu nu este infirmat nici de indisponibilizarea temporară a terenurilor supuse procedurilor de reconstituire a dreptului de proprietate privată, în temeiul legilor funciare, pe durata existenței unui litigiu în cadrul unei asemenea proceduri.

Însă, cu excepția unui asemenea litigiu, existența altor litigii de altă natură privitoare la un teren cu sau fără construcții nu împiedică înstrăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de creanță asupra unor astfel de terenuri, după caz.

Legea nr. 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate temporară a unor terenuri. Astfel, din prevederile art. 4 rezultă că litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privată și legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, împiedică înstrăinarea terenului și constituirea altor drepturi reale sau de creanță, după caz.

Orice alt gen de litigii, cum ar fi formularea unei acțiuni în revendicare sau a unei acțiuni prin care se solicită constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren nu împiedică înstrăinarea acestuia și constituirea altor drepturi reale sau de creanță.

Spre deosebire de prevederea similară conținută de art. 15 alin. (1) din Legea nr. 54/1998, care interzicea înstrăinarea sub orice formă a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanțele judecătorești, fără a distinge între diferitele titluri care pot fi puse în discuție, ceea ce putea genera dificultăți în interpretarea acestei prevederi, din conținutul noului act normativ rezultă că numai litigiile care au ca obiect legalitatea titlurilor de proprietate emise în procedura de reconstituire sau de constituire a acestui drept, reglementată de Legea nr. 18/1991, republicată sau de Legea nr. 1/2000 generează inalienabilitatea temporară. Restricția nu are însă în vedere numai transferul dreptului de proprietate prin acte juridice între vii, ci și constituirea de dezemembrăminte ale dreptului de proprietate, grevarea terenului, închirierea sau arendarea sa.

Al doilea principiu instituit prin Legea nr. 247/2005 privește forma actelor de înstrăinare sau de constituire a unor drepturi reale asupra terenurilor prin acte juridice între vii.

Potrivit art. 2, alin. (1) din Legea nr. 247/2005 terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilanul și extravilanul localităților, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică; sancțiunea nerespectării acestei condiții este prevăzută expres de același text: nulitatea absolută a actului.

Așadar, condiția încheierii unui act de înstrăinare de terenuri în formă autentică este impusă pentru însăși validitatea actului (ad validitatem).

Nu există diferență de regim juridic, sub aspectul formei actului de înstrăinare, după cum se înstrăinează terenuri situate în intravilan sau în extravilan sau în funcție de categoria de folosință a acestora. Ca urmare și actul de înstrăinare a unui teren construibil sau pe care există o construcție va trebui încheiat în formă autentică.

Spre deosebire de Legea nr. 54/1998, care impunea forma autentică numai pentru actele juridice prin care se transmite dreptul de proprietate, nu și pentru cele prin care se constituie dezmembrăminte ale acestui drept, Legea nr. 247/2005 instituie în mod expres, sub aceeași sancțiune – nulitatea absolută a actului -, condiția formei autentice, ad validitatem și în privința constituirii, prin acte juridice între vii, a drepturilor reale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute stabilită prin fapta omului, dreptul de superficie.

Cu privire la această dispoziție, în literatura juridică s-a observat în mod pertinent că redactarea textului este deficitară, deoarece el se referă în mod expres la obligația încheierii în formă autentică numai a actului de constituire a unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate privitor la terenuri, nu și la înstrăinarea unor asemenea drepturi reale, deja constituite sub imperiul vechilor reglementări.

Obligația de a constitui dezmembrămintele dreptului de proprietate în formă autentică constituie un regres și va crea mari dificultăți în practică. Avem în vedere situațiile în care proprietarul terenului și-a dat consimțământul ca o altă persoană să construiască pe terenul său și mai ales ipoteza în care ambii soți construiesc pe terenul proprietatea unuia din ei, cunoscut fiind că până în prezent și doctrina și practica judiciară au recunoscut constructorului neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie.

Conform art. 5 alin. 2 „În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care sa țină loc de contract.” Antecontractul de vânzare-cumpărare nu este un contract de vânzare-cumpărare propriu-zis, ci o convenție preparatorie, netranslativă de proprietate, care are ca obiect nu o obligație de a da, ci una de a face, respectiv de a încheia în viitor contractul translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor de vânzare-cumpărare și este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract, promisiune de ofertă, contract preparatoriu. Atunci când ambele părți se obligă să vândă, și respectiv, să cumpere imobilul în discuție, antecontractul este o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare.

Așadar, în codițiile prevăzute de text, consimțământul părții în culpă în executarea obligațiilor ce-i revin din antecontractul încheiat de părți, esențial din acest punct de vedere, fiind faptul că cealaltă parte care solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești să-și fi executat propria obligație, va fi suplinit prin acea hotărâre pronunțată de instanța de judecată.

Chiar și în absența unei reglementări, s-a considerat că art. 1295 din Codul civil român nu exclude posibilitatea pentru părți să prevadă că „perfecționarea și definitivarea raportului să atârne de un acord ulterior”. Valabilitatea unei promisiuni de vânzare și posibilitatea valorificării sale prin pronunțarea de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a fost recunoscută de practica judiciară îndeosebi după anul 1947, când au fost adoptate primele reglementări legale derogatorii de la principiul consensualismului, în materia circulației juridice a terenurilor.

Pentru prima dată antecontractul de vânzare-cumpărare a imobilelor și abilitarea expresă a instanțelor de judecată de a pronunța, în executarea sa, hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, au fost reglementate prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții.

Opinia majoritară care s-a impus, atât în doctrină, cât și în practica judiciară, a fost aceea că prevederile art. 1073 și 1077 din Codul civil, precum și principii deduse din art. 969 și art. 970 alin. (2) din Codul civil, fundamentează posibilitatea executării silite a obligației asumate de promitent prin antecontract, hotărârea judecătorească urmând să suplinească consimțământul debitorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 vin să valideze o asemenea practică și să ofere instanțelor de judecată un instrument juridic necontroversat pentru valorificarea promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare.

Autentificarea convenției prin care se înstrainează un teren fiind cerută de lege ad validitatem înseamnă că numai din momentul îndeplinirii acestei condiții vânzarea va fi valabilă și își va produce efectul translativ de proprietate. Hotărârea judecătorească va avea astfel un efect constitutiv de drepturi, iar nu declarativ, ea marcând sfârșitul procesului de încheiere a contractului.

O altă diferență majoră față de vechea reglementare constă în aceea că nu se mai instituie nicio limită a suprafeței de teren care poate fi dobândită prin acte juridice între vii.

Reamintim că, potrivit art. art. 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998, în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu putea depăși 200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie, iar conform art. 2 alin. 3 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră, proprietatea de fond forestier a dobânditorului nu putea depăși 100 ha de familie. În ambele situații sancțiunea depășirii limitei maxime era reducțiunea actului juridic de înstrăinare.

Ca și în vechea reglementare, nicio autorizație administrativă nu trebuie obținută pentru încheierea valabilă a actelor juridice de înstrăinare a terenurilor. Noua reglementare a suprimat însă și drepturile de preemțiune care trebuiau respectate la înstrăinarea unor categorii de terenuri, abrogând prevederile legale care le instituiau. Reamintim că, potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998, la înstrăinarea prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan trebuia respectat dreptul de preempțiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al arendașilor. În mod similar, art. 3 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră, instituise dreptul de preemțiune al coproprietarilor, vecinilor și în anumite condiții, al statului, în cazul vânzarii terenurilor din fondul forestier proprietate privată.

De asemenea, Legea nr. 247/2005 a reglementat problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini, apatrizi și de persoane juridice străine.

Prevederile art. 41 alin. (2), teza a II-a din Constituție, în vechea lor redactare, le-au interzis cetățenilor străini și apatrizilor dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în România.

Această interdicție a fost reluată în legea specială care reglementa circulația juridică a terenurilor, respectiv în art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 și ea privea interdicția dobândirii dreptului de proprietate asupra oricăror terenuri, indiferent de locul situării (intravilan sau extravilan) ori de categoria de folosință.

A fost astfel instituită în sarcina cetățenilor străini și a apatrizilor o incapacitate de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, moștenire legală, uzucapiune sau accesiune.

După revizuirea Constituției reglementarea în discuție a fost substanțial modificată, noul său sediu fiind în art. 44 alin. 2, teza a II-a, care are urmatorul conținut: “Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală”.

Dispoziția constituțională citată este redactată într-o manieră pozitivă, punând accent nu pe interdicția dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, ci pe cazurile și condițiile în care aceștia pot dobândi un asemenea drept.

Este motivul pentru care în literatura juridică s-a afirmat că incapacitatea cetățenilor străini și a apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România a devenit una relativă și parțială.

De imediată aplicare este prevederea din partea finală a textului citat, conform căruia cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moștenire legală.

După aderarea României la Uniunea Europeană cetățenii celorlalte state membre, ca și apatrizii domiciliați pe teritoriile acestora, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Modurile și condițiile de dobândire a acestui drept sunt prevăzute prin lege organică.

În această lumină trebuie citite și prevederile art. 3 din lege, conform cărora “Cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de legea specială.”

Pe aceste baze afirmăm că, în prezent, cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România numai prin moștenire legală. Ei nu pot beneficia de nici un alt mod de dobândire a dreptului de proprietate, inclusiv de moștenirea testamentară.

Ei pot însă dobândi în continuare, fără restricții, dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor. În viitor, sub condiția reciprocității și în condițiile prevăzute prin lege specială, organică, cetățenii străini și apatrizii vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România. Condiția reciprocității se realizează prin încheierea unor tratate, nefiind exclus ca acest drept să-l dobândeasca numai cetățenii țărilor semnatare ale tratatelor, nu și apatrizii care domiciliază în acele state.

Pe aceste baze, a fost adoptată Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine. Potrivit art. 3 din acest act normativ, cetățenii unui stat membru al Uniunii Europene, apatrizii cu domiciliul într-un asemenea stat sau cu domiciliul în România, precum și persoanele juridice străine, constituite în conformitate cu legislația națională a unui stat membru al Uniunii, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în aceleași condiții prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.

Sintezitând, putem spune că prin Legea nr. 247/2005 au fost formulate următoarele reguli care stau la baza circulației juridice a terenurilor:

reconstituirea se face pe vechile amplasamente, dacă acestea nu au fost atribuite legal altor persoane;

terenurile proprietate privată, indiferent de titularul lor și destinația acestora, sunt și rămân în circuitul civil. Aceste terenuri pot fi înstrăinate și dobândite liber prin oricare din modurile de dobândire a proprietății recunoscute de lege;

terenurile cu sau fără construcții, aflate în intravilan sau extravilan, fără a se ține cont de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute;

cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine;

existența unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcții nu reprezintă un impediment la înstrăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de creanță asupra lui. Prin extensie, posibilitatea înstrăinării drepturilor litigioase în această materie este permisă;

înstrăinările care îmbracă orice formă în temeiul actualei reglementări, nu dau validitate titlurilor de proprietate ale înstrăinătorilor și dobânditorilor, dacă acestea erau lovite de nulitate ca urmare a nerespectării normelor în vigoare la data încheierii lor;

în ipoteza în care, după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcții, una din părți nu mai dorește ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract;

înstrăinările făcute în scopul comasării loturilor și parcelelor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai întinse care să reprezinte suprafețe continue, indiferent de destinația lor, pot fi efectuate și pe baza schițelor care au constituit temei pentru întocmirea titlurilor de proprietate eliberate cu ocazia aplicării legilor fondului funciar.

CAPITOLUL III

CETĂȚENII STRĂINI ȘI DREPTUL DE PROPRIETATE ÎN ROMÂNIA

1. Premisele juridice ale posibilității dobândirii dreptului de proprietate privată în România de către cetățenii Statelor Membre ale Uniunii Europene și ale Spațiului Economic European

Odată cu prăbușirea dictaturii comuniste în decembrie 1989, țelurile declarate ale noii clase politice românești au fost, la unison, orientate în direcția integrării României în structurile euro-atlantice. În acest sens, la 8 decembrie 1991 a fost aprobată prin referendum noua Constituție a României. La acea vreme, legea noastră fundamentală apărea ca un act juridic bine închegat, o constituție democratică, ce corespundea exigențelor impuse de principiile statului de drept și economiei de piață, consacrând și garantând drepturile și libertățile cetățenești.

După zece ani de la adoptarea Constituției, viața social-economică și practica politică au demonstrat că legea noastră fundamentală era lacunară și desuetă din multe puncte de vedere și, prin urmare, se impunea revizuirea ei. Astfel, o comisie alcătuită din reprezentanții principalelor partide politice din Parlament a întocmit proiectul de revizuire a Constituției. Propunerile privind revizuirea erau multiple, acoperind o plajă largă. De analizat este realizarea compatibilității unor dispoziții constituționale relative la dreptul de proprietate al cetățenilor străini, în special comunitari, cu exigențele procesului de integrare a României în Uniunea Europeană.

Potrivit art. 41, teza a doua a alin. (2) din Constituția României din 1991, cetățenii străini și apatrizii nu pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor. Păstrarea unei asemenea dispoziții constituționale, în contextul dorinței afirmate a țării noastre de integrare în Uniunea Europeană, apărea ca o discriminare nejustificată între cetățenii români și cei străini, comunitari.

Analizând textele constituționale relative la proprietate și la drepturile străinilor din Constituțiile anterioare ale României (desigur, cu excepția Constituțiilor comuniste), observăm că numai Constituția de la 1866 nu cuprinde nicio dispoziție prohibitivă. Astfel, articolul 11 precizează că toți străinii din România se bucură de protecția dată de legi persoanelor și averilor în genere, iar articolul 19 stipulează că proprietatea de orice natură, precum și toate creanțele asupra statului sunt sacre și inviolabile. Prin urmare, cetățenilor străini din România li se recunoștea dreptul de proprietate asupra imobilelor, terenuri și construcții.

Începând cu Constituția de la 1923 și continuând cu cea din 1938, în afară de articolele 11 și 19 ale Constituției de la 1866 care au fost preluate, dându-li-se o nouă numerotare, apare o reglementare originală: "Numai românii și cei naturalizați români pot dobândi cu orice titlu și deține imobile rurale în România. Străinii vor avea drept numai la valoarea acestor imobile". Deci, în baza acestui text, străinilor le era interzis de a cumpăra și deține case, pământuri, vii, păduri și alte asemenea bunuri situate în mediul rural, ei putând fi proprietari numai la orașe. Introducerea acestor dispoziții constituționale era justificată de evenimentele sociale, politice și economice care au precedat adoptarea respectivelor Constituții. Astfel, primul război mondial, reforma agrară și unirea provinciilor istorice românești au constituit premisele nașterii unei noi concepții în relația persoană-teritoriu-proprietate. Iată cum interpreta Al. Lascarov-Moldovanu, în cartea sa intitulată Noua Constituție a României – 1938 (Fundația Culturală Regală "Principele Carol", 1938), dispozițiile constituționale ce discriminau străinii: "În veacul din urmă, ochii conducătorilor Statului nostru au fost mereu ațintiți cu grijă asupra pământurilor rurale, fie că ele erau răzășie veche, fie că erau împroprietărire nouă. Țara noastră fiind o țară agricolă cu pământuri foarte bogate, se înțelege că nu puține au fost și sunt râvnele asupra acestor pământuri. Oameni cu bani și cu sete mare au stat gata să pună mâna pe aceste pământuri, pentru că, pe urmă, așa puteau ei crede, să globească pe țăran, întru îmbogățirea lor. (…) Desigur, articolul 27 din Constituție care oprește pe străin de a stăpâni imobile rurale în România este bun și statornicește o puternică apărare împotriva năzuinței de cotropire a pământurilor țării noastre".

Constituția din 1991 a continuat reglementarea relațiilor de proprietate între aceleași coordonate, păstrând o concepție similară în tratamentul juridic al străinilor din România și dreptul lor de proprietate. Singura modificare intervenită este de substanță: cetățenii străini și apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor. Prin urmare, Constituția abordează această problemă într-o dublă manieră: extensivă, interzicând străinilor să dețină proprietăți funciare atât în mediul rural dar și în cel urban, și selectivă, prohibiția vizând numai terenurile, nu și construcțiile.

În litera și spiritul art. 41, teza a doua a alin. (2) din Constituția din 1991, alte două acte normative surprindeau statutul discriminatoriu al străinilor (persoane fizice și juridice). Astfel, potrivit articolului 68 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, "persoanele fizice care nu au cetățenie română și domiciliul în România, precum și persoanele juridice (societăți comerciale, societăți cu răspundere limitată, asociații, fundații, societăți agricole) care nu au naționalitate română și sediul în România nu pot dobândi în proprietate terenurile de orice fel prin acte între vii". Dacă aceste persoane dobândeau în proprietate terenuri prin moștenire sau dobândeau în proprietate asemenea bunuri înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991, ele erau obligate să le înstrăineze în termen de un an de la data dobândirii sau de la data intrării în vigoare a legii, după caz. Sancțiunea neîndeplinirii acestei obligații constă în trecerea gratuită a terenurilor în proprietatea statului și în administrarea Agenției pentru Dezvoltare și Amenajare Rurală. Constituția din 1991 și Legea nr. 18/1991 se refereau numai la imposibilitatea dobândirii dreptului de proprietate de către acești subiecți de drept; rezultă că nimic nu se opunea ca acestea să dobândească în România dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, servitute, superficie) sau dreptul de concesiune și închiriere.

Însă, în urma modificărilor și completărilor aduse Constituției prin Legea nr. 429/2003 de revizuire a Constituției României, în art. 44 alin. (2), se prevede că: "Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular. Cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală."

Prin textul constituțional enunțat mai sus, cetățenilor străini și apatrizilor li se recunoaște posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor cu următoarele precizări:

– dobândirea se poate face numai în condițiile din aderarea României la Uniunea Europeană

– sau în condițiile rezultate din tratate internaționale la care România este parte;

– dobândirea se face pe bază de reciprocitate;

– condițiile dobândirii se vor stabili prin lege organică;

– terenurile mai pot fi dobândite și prin moștenire legală.

Întrucât dispozițiile constituționale nu disting, norma menționată vizează terenurile de orice fel, situate în intravilan sau extravilan.

Constituția revizuită în 2003 a înlăturat orice discriminare legată de dreptul de proprietate, în textul acesteia fiind scris negru pe alb că "cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală". Mai mult, în Constituția revizuită au fost oferite garanții asupra inviolabilității dreptului de proprietate: "Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire. Sunt interzise naționalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenței sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor".

Scopul urmărit de legiuitor prin textul constituțional în discuție a fost acela de a da posibilitatea cetățenilor străini și apatrizi de a dobândi prin moștenire legală dreptul de proprietate asupra terenurilor în temeiul acestor prevederi, fără condiționarea de adoptarea unei legi organice.

Conținutul ultimei părți al art. 44 alin. (2) "precum și prin moștenire legală" demonstrează că legiuitorul constituant a înțeles să dea caracter autonom acestui mod de dobândire, față de celelalte două moduri de dobândire, prin folosirea conjuncției "precum". Ca urmare, din interpretarea gramaticală și literală a acestui text rezultă că, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi prin moștenire legală se poate face direct, în temeiul prevederilor constituționale.

Prin reglementarea modului de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, prin moștenire legală, legiuitorul constituant a adoptat sistemul consacrat de Codul civil, în această materie, potrivit căruia moștenirea legală se face în scopul conservării bunurilor în familie, având la bază ideea afecțiunii prezumate a defunctului față de persoana care o moștenește, cât și ideea obligației morale transformată în obligație și datorie față de familie și de o anumită categorie de moștenitori, denumiți rezervatari, care sunt totodată continuatori ai defunctului spre a le asigura mijloace de existență. Cum textul constituțional nu distinge între moștenitorii legali rezervatari și nerezervatari, înseamnă ca toți moștenitorii legali, cetățeni străini și apatrizi, vor putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Recunoașterea modului de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi prin moștenire legală, în temeiul prevederilor constituționale, trebuie interpretată și prin prisma condițiilor concrete, economice, sociale și politice în care a fost adoptată Legea de revizuire a Constituției, prin care s-a urmărit armonizarea reglementărilor interne cu cele comunitare.

Desigur că, privind evoluția legilor constituționale, a legilor organice și a legilor ordinare din țara noastră, constatăm că cetățenilor străini și apatrizilor nu li s-a recunoscut dreptul de a dobândi terenuri prin nici un mod prevăzut de lege până la sfârșitul anului 2005.

Înainte de revizuirea Constituției, textul care consacra protecția proprietății private, respectiv art. 41, instituia, la alin. (2) teza a doua, incapacitatea specială a cetățenilor străini și apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra oricăror terenuri proprietate privată aflate pe teritoriul României. Incapacitatea specială prevăzută de acest text constituțional lipsea de efecte juridice, în sfera sa de aplicare, toate modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, indiferent dacă erau situate în intravilan sau extravilan.

În prezent, aceste prevederi au fost substanțial modificate, ceea ce produce importante consecințe în plan juridic. Astfel, potrivit art. 44 alin. (2) teza a doua din Constituția republicată, cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală.

Reluându-se teza constituțională, în Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, se prevede că cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de legea specială.

Pentru a se da sens normei constituționale și normei generale prevăzută de Legea nr. 247/2005 în Titlul X, art. 3, controversata problematică a dobândirii de către nerezidenți a dreptului de proprietate asupra imobilelor terenuri în România a căpătat o rezolvare prin adoptarea Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine.

Deși legea a fost adoptată pe 10 noiembrie 2005, ea a intrat în vigoare, conform art. 9, începând cu 1 ianuarie 2007, adică odată cu intrarea României în Uniunea Europeană ca membru cu drepturi depline.

Reglementarea confuză a legii, pe de o parte, și neclarificarea unor aspecte importante pentru aplicarea ei corectă, pe de altă parte, au generat controverse între susținătorii dreptului străinilor de a dobândi terenuri în proprietate în România și cei care neagă această posibilitate.

Tocmai de aceea există preocuparea la nivelul instituțiilor și autorităților chemate să aplice dispozițiile acestei legi, pentru interpretarea lor corectă, în spiritul Constituției și în conformitate cu Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană, ratificat de România prin Legea nr. 157/2005.

Legea nr. 312/2005, în capitolul II, reglementează dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii statelor membre și persoanele juridice având naționalitatea acestor state, precum și de către apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România, iar în capitolul III, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe.

Alți autori consideră că printr-o interpretare sistematică a capitolului II din lege, se ajunge în mod firesc la concluzia că norma consacrată de art. 3, potrivit căreia „cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române”, este regula, iar normele cuprinse în art. 4 și 5, sunt excepții de la regulă.

2. Regula și excepțiile prevăzute în Tratatul de aderare și în legislația internă

Regula instituită prin Tratatul între Regatul Belgiei, Republica Cehă, Regatul Danemarcei, Republica Federală Germania, Republica Estonia, Republica Elenă, Regatul Spaniei, Republica Franceză, Irlanda, Republica Italiană, Republica Cipru, Republica Letonia, Republica Lituania, Marele Ducat al Luxemburgului, Republica Ungară, Republica Malta, Regatul Țărilor de Jos, Republica Austria, Republica Polonă, Republica Portugheză, Republica Slovenia, Republica Slovacă, Republica Finlanda, Regatul Suediei, Regatul Unit al Marii Britanii și Irlandei de Nord (state membre ale Uniunii Europene) și Republica Bulgaria și România privind aderarea Republicii Bulgaria și a României la Uniunea Europeană, se referă la egalitatea de tratament a persoanelor fizice și juridice ale Statelor Membre ale Uniunii Europene și ale Spațiului Economic European cu persoanele fizice și juridice române. Regula a fost preluată în legislația internă prin art. 3 din Legea nr. 312/2005, care prevede că cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.

Legea definește statul membru ca fiind orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European – art. 2, alin. (1), lit. a). Dacă privitor la statele membre ale Uniunii Europene lucrurile sunt clare, în ceea ce privește Spațiul Economic European trebuie făcute unele precizări.

Spațiul Economic European a luat ființă la data de 1 ianuarie 1994 în urma intrării în vigoare a Acordului asupra instituirii Spațiului Economic European semnat la data de 2 mai 1992 de către statele participante la Asociația Europeană a Liberului Schimb și statele membre ale Uniunii Europene. În urma unui referendum, Elveția a decis să nu participe la SEE. Astfel, Spațiul Economic European cuprinde cele 25 de state membre ale Uniunii Europene la care se adaugă Islanda, Liechtenstein și Norvegia reprezentând o populație de peste 480 de milioane de locuitori. Aceste state alcătuind o piață unică, guvernată de anumite reguli de bază care au ca scop să perimită mărfurilor, serviciilor, capitalului și persoanelor să circule liber în cadrul Spațiului Economic European, într-un mediu deschis și competitiv.

Acest concept este cunoscut drept cele patru libertăți. Dezvoltarea principiului recunoașterii reciproce și crearea de standarde comune au fost esențiale pentru stabilirea unui cadru de afaceri uniform în întregul Spatiu Economic European. Statele Spațiului Economic European au preluat întreaga legislație armonizată care se aplică în Uniunea Europeană, referitoare la produse.

Excepțiile instituite prin Tratatul privind aderarea României la Uniunea Europeană, se referă la calitatea de rezident sau nerezident a cetățeanului Statului Membru al Uniunii Europene și al Spațiului Economic European și de categoria de terenuri ce pot fi dobândite.

Astfel, dacă legislatia nu va mai fi modificata, din 2014, mai corect spus după 7 ani de la momentul aderării României la Uniunea Europeană, cetățenii străini și apatrizii, persoane fizice aparținând Uniunii Europene și Spațiului Economic European, vor putea achizitiona terenuri agricole, păduri și terenuri forestiere. Ceva mai repede, adică din 2012, europenii, persoane fizice, vor putea să-și cumpere teren pentru o reședință secundară sau pentru o casă de vacanță în România, conform Tratatului de Aderare la Uniunea Europeană semnat de România la Luxembourg la 25 aprilie 2005 care prevede în art. 1 din Sectiunea a 3-a a Anexei VII următoarele: “România poate menține în vigoare, timp de cinci ani de la data aderării, restricțiile stabilite de legislația sa, existente la momentul semnării Tratatului de aderare, cu privire la dobândirea proprietății asupra terenurilor pentru reședințe secundare de către resortisanții statelor membre sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE), nerezidenți în România, precum și de către societățile constituite în conformitate cu legislația altui stat membru sau a unui stat membru al ASEE și care nu sunt stabilite, și nici nu au o sucursală sau reprezentanță pe teritoriul României. Resortisanților statelor membre și resortisanților statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European cu drept legal de rezidență în România nu li se aplică dispozițiile paragrafului precedent sau orice alte norme sau proceduri, altele decât cele care se aplică resortisanților români.”

Conform art. 2, lit. h) din Legea locuinței nr. 114/1996, casă de vacanță reprezintă locuința ocupată temporar, ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii. Ordonanța de urgență nr. 97/2005 privind evidența, domiciliul, reședința și actele de identitate ale cetățenilor români definește reședința ca fiind adresa la care persoana fizică declară că are locuința secundară, alta decât cea de domiciliu. Potrivit noului Cod civil, publicat în 2009, dar care încă nu a intrat în vigoare, reședința persoanei fizice este în locul unde își are locuința secundară.

Conform art. 2 din Sectiunea a 3-a a Anexei VII la Tratat, “România poate menține în vigoare, timp de șapte ani de la data aderării, restricțiile stabilite de legislația sa, existente la momentul semnării Tratatului de aderare, privind dobândirea proprietății asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere de către resortisanții statelor membre sau ai statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European, precum și de către societăți constituite în conformitate cu legislația altui stat membru sau a unui stat parte a ASEE și care nu sunt nici stabilite, nici înregistrate în România.

Fermierii care desfășoară activități independente care sunt resortisanți ai unui alt stat membru și care doresc să se stabilească și sa aibă reședința în România nu li se aplică dispozițiile paragrafului precedent sau orice alte proceduri, în afara celor care se aplică resortisanților români.”

Cel mai târziu din momentul aderării la Uniunea Europeană, România trebuie să acorde cetățenilor aparținând statelor membre ale Uniunii Europene un tratament nu mai puțin favorabil decât cel acordat propriilor cetățeni. Acest lucru se va face după trecerea unor perioade – așa-numite de tranzitie -, solicitate de România la masa negocierilor de aderare la Uniunea Europeană. Astfel, cetățenii străini resortisanți ai statelor membre ale Uniunii Europene își vor putea exercita dreptul de proprietate, precum și celelalte drepturi reale asupra terenurilor dobândite în România în aceleași condiții cu cetățenii români.

3. Domeniul de aplicare al Legii 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine

Potrivit art. 3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cetățenii străini și apatrizi, și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România care se va stabili printr-o lege specială.

Această lege specială a fost adoptată în noiembrie 2005 – Legea nr. 312/2005 – prin care s-a reglementat dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine. Legea a intrat în vigoare, potrivit art. 9, la 1 ianuarie 2007, când țara noastră a aderat la Uniunea Europeană.

Legea prevede cinci categorii de persoane care pot dobândi drepturi de proprietate asupra terenurilor în România, astfel:

3.1. Prima categorie o reprezintă cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoana juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru.

Prin cetățean al unui stat membru se înțelege cetățeanul unui stat membru al Uniunii Europene ori al Spațiului Economic European, astfel cum noțiunea de membru este definită de art. 2, lit. a) din lege.

Conform art. 3 din lege, această categorie de persoane, fizice sau juridice, poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române.

De menționat, că nu s-a prevăzut condiția ca persoanele din aceasta categorie să aibă domiciliul sau reședința în România, această condiție fiind prevăzută pentru alte categorii de persoane.

Pe de altă parte nu s-a mai prevăzut condiția reciprocității, prevăzută de art. 44, alin. (2) din Constituție, deși, printr-o lege ordinară, fie ea și organică, nu se poate contraveni dispozițiilor de ordin constituțional. Cu toate acestea, până la eventuala constatare a neconstittutionalității acestei dispoziții legale, aceasta va continua să se aplice.

Prin aderarea României la Uniunea Europeană, condiția reciprocității poate fi considerată ca îndeplinită, România devenind parte la reglementările comunitare, ca urmare a cuplării sale la trunchiul comunitar.

Prin aderare, țara noastră și-a asumat obligația de a aplica dispozițiile tuturor tratatelor, inclusiv a tratatelor originare, cum ar fi Tratatul de la Paris din 1951 sau Tratatul de la Roma din 1957.

Conform art. 5 din lege, persoanele din această primă categorie, nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere decât la împlinirea unui termen de 7 ani de la aderarea țării noastre la Uniunea Europeană.

Având în vedere dispozițiile art. 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, care definește terenurile, rezultă că, înaintea expirării termenului de 7 ani, persoanele din această categorie pot dobândi dreptul de proprietate numai asupra terenurilor din intravilan. De observat însă că, terenurile din intravilan pot fi terenuri pentru construcții, aferente localităților urbane și rurale, pe care sunt amplasate construcții sau amenajări, dar în intravilan pot fi și terenuri agricole și forestiere. Considerăm că înaintea termenului de 7 ani persoanele din această primă categorie pot dobândi în intravilan terenuri numai pentru construcții.

În speță, Secția civilă a Curții de apel Galați a emis Decizia nr. 299/2008 cu privire la atribuirea în natură a imobilului teren aferent casei de locuit soțului cetățean străin cu ocazia soluționării cererii de partaj bunuri comune:

“Prin acțiune, reclamanta P.D. a solicitat să se dispună partajarea bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei și ca efect al partajului să i se atribuie imobilul-construcție și teren aferent.

A arătat că terenul dobândit odată cu construcția este proprietatea sa exclusivă întrucât pârâtul este cetățean străin, situație în care acesta nu a dobândit și dreptul de proprietate al terenului.

Judecătoria Galați prin Sentința civilă nr. 488/2005 a dispus sistarea stării de codevălmășie și ca efect al partajului a atribuit în totalitate casa de locuit și terenul aferent reclamantei, dispunând obligarea sa la plată către pârâtul K.J. a contravalorii cotei sale părți.

Ca urmare a apelului declarat de pârât, Tribunalul Galați, prin Decizia civilă nr. 665/11.12.2007, a schimbat sentința în sensul că a dispus formarea a două loturi, partajând în natură casa de locuit și terenul aferent.

Pentru a pronunța această hotărâre a reținut că în cadrul procesului de partaj, instanța trebuia să dea prioritate, în măsura în care este posibil, partajării în natură a bunurilor.

Că, pârâtul fiind cetățean al unui stat membru al Uniunii Europene, respectiv cetățean german și legea germană permite cetățenilor români să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor, se poate dispune atribuirea în natură a unui lot de teren și pârâtului.

Curtea de Apel Galați a menținut hotărârea instanței de apel reținând următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 3 din Legea nr. 312/2005, cetățeanul unui stat membru cu domiciliul într-un alt stat membru sau în România, poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români.

Așadar, chiar dacă în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare se face mențiunea că terenul nu intră în proprietatea soțului, cetățean străin, potrivit legislației de la momentul respectiv, după aderarea României la Uniunea Europeană, interdicția nu mai există.

Dacă s-ar fi menținut interdicția legală de a dobândi terenuri în România pentru cetățenii străini, atunci pârâtul-recurent ar fi avut dreptul să primească suma ce a fost achitată cu titlu de preț, sumă ce are regimul juridic de bun comun.

În ceea ce privește critica cu privire la partajarea în natură a imobilului, reține că instanța a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 6735 alin. (2) din Codul de procedură civilă, fiind posibilă împărțeala în natură, a dispus formarea a două loturi și atribuirea lor părților cu respectarea cotei legale, cu atât mai mult cu cât pârâtul-recurent este rezident în România, aceasta fiind singura sa locuință.”

3.2. A doua categorie o reprezintă cetățeanul unui stat mebru nerezident în România, apatridul rezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum și persoana juridică nerezidentă constituită în conformitate cu legislația unui stat membru.

Potrivit art. 4 din lege, această categorie de persoane poate dobândi dreptul de proprietate în România, dar numai pentru a-și constitui reședințe secundare, respectiv sedii sociale secundare, și numai după împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Per a contrario, categoriile de persoane menționate în această normă, care au calitatea de rezidenți, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reședințele secundare, respectiv sedii secundare, de la data aderării României la Uniunea Europeană.

Această interpretare corespunde normelor din Tratatul de aderare, însă discuțiile care se poartă privesc legea aplicabilă în materie de rezidență.

Potrivit dispozițiilor art. 2 lit. c) din Legea nr. 312/2005, prin rezident persoană fizică se înțelege „străinul care are un drept de rezidență pe teritoriul României”, iar prin rezident persoană juridică se înțelege „persoana juridică străină care are cel puțin un sediu secundar pe teritoriul României, în condițiile legii”.

Se constată, așadar, că pentru stabilirea conținutului noțiunii de rezident persoană fizică legea folosește sintagma „drept de rezidență”, care este definită de Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 102/2005, privind libera circulație pe teritoriul României a cetățenilor statelor membre ale Uniunii Europene și Spațiului Economic European, act normativ care a fost avut în vedere la data adoptării Legii nr. 312/2005.

Conform Ordonanței de ugență a Guvernului nr. 102/2005, cetățenilor Uniunii Europene, membrilor familiilor lor, precum și cetățenilor statelor membre ale Spațiului Economic European li se recunoaște un drept de ședere valabil până la trei luni, un drept de rezidență peste trei luni și un drept de rezidență permanentă, în condițiile legii.

Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 102/2005 a fost însă modificată prin Ordonanța Guvernului nr. 30/2006, ulterior adoptării Legii nr. 312/2005, din nevoia transpunerii cât mai exacte a acquis-ului comunitar, iar potrivit actului normativ nou, se recunoaște pentru categoria de persoane menționate un drept de rezidență de până la trei luni, fără îndeplinirea unei condiții suplimentare, un drept de rezidență de peste trei luni și un drept de rezidență permanentă pentru o perioadă de cel puțin cinci ani.

În doctrină s-a exprimat punctul de vedere, pe care îl considerăm judicios, potrivit căruia interpretarea normelor legale care definesc termenul de rezidență, în succesiunea lor în timp, trebuie să dea eficiență legii noi, respectiv Ordonanței Guvernului nr. 30/2006, din mai multe motive.

În primul rând, noua definiție a termenului de rezidență corespunde conceptului european de rezidență, utilizat în prezent, dar și în momentul semnării Tratatului de aderare. Noțiunea de rezidență este definită în Directiva Parlamentului și a Consiliului European nr. 2004/38/CE privind dreptul la liberă circulație și ședere pe teritoriul statelor membre pentru cetățenii Uniunii și membrii familiilor acestora, potrivit căreia dreptul de rezidență are trei modalități de exercitare: drept de rezidență până la trei luni, drept de rezidență mai mare de trei luni și drept de rezidență permanentă.

Se presupune, așadar, în mod întemeiat, că legiuitorul național a modificat legea internă pentru ca aceasta să fie în concordanță cu acquis-ul comunitar, dar și cu Tratatul de Aderare, în sensul de a se crea același statut „resortisanților statelor care sunt părți în Acordul privind Spațiul Economic European cu drept legal de rezidență în România” cu cel al resortisanților români.

Documentele care atestă rezidența pe teritoriul României emise cetățenilor Uniunii Europene și membrilor acestora de familie se eliberează solicitantului titular după achitarea costului acestora, a costurilor operațiunilor de emitere, precum și, după caz, a altor taxe și tarife stabilite conform legii, în aceleași condiții ca și pentru cetățenii români.

Un alt argument în fundamentarea punctului de vedere exprimat în doctrină este susținut de dispozițiile art. 148 alin. (2) din Constituția României potrivit căruia „tratatele constitutive ale Uniunii Europene, precum și celelalte reglementări comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate față de dispozițiile contrare din legile interne, cu respectarea actului de aderare”.

Din interpretarea acestei norme constituționale rezultă că aplicarea în concret a Legii nr. 312/2005 presupune raportarea noțiunii de rezident la sensul dat prin Tratatul de aderare a României la Uniunea Europeană, respectiv acela potrivit căruia dreptul de rezidență, în oricare dintre cele trei modalități de exercitare, presupune prezența cetățeanului străin sau apatridului pe teritoriul României, în mod legal.

În sprijinul aceleași interpretări se poate invoca și faptul că modificările aduse Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 102/2005 și care au efecte asupra condițiilor de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de către străini și apatrizi au produs efecte numai de la data de 1 ianuarie 2007, data la care a intrat în vigoare și Legea nr. 312/2005.

Se poate aprecia așadar, că voința legiuitorului român a fost aceea ca, în aplicarea Legii nr. 312/2005 să se aibă în vedere calificarea dată dreptului de rezidență în România prin Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 102/2005, modificată prin Ordonanța Guvernului nr. 30/2006.

Din perspectiva sferei de reglementare a Legii nr. 312/2005 se mai pune, printre altele, problema modului în care trebuie rezolvată situația juridică a terenurilor în cazul în care un cetățean al unui stat membru sau un apatrid cu domiciliul într-un stat membru, nerezidenți în România, vor cumpăra o construcție care să devină reședință.

Este unanim recunoscut dreptul străinilor de a dobândi un drept de proprietate asupra construcțiilor prin acte juridice între vii sau prin moștenire legală ori testamentară, însă, în acest caz, nu li se poate stabili decât un drept de superficie asupra imobilului, constituit din dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului aferent.

După dobândirea dreptului de rezidență în România, persoana respectivă poate cumpăra terenul aferent construcției sau un alt teren pentru a-și construi o locuință reședință secundară.

3.3. A treia categorie o reprezintă fermierii. În baza art. 5 alin. (2) din Legea nr. 312/2005, dispozițiile alin. (1) al aceluiași articol nu se aplică fermierilor care desfășoară activități independente și care pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere în aceleași condiții ca cetățenii români, deci înaintea termenului de 7 ani, dacă îndeplinesc următoarele condiții: sunt cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România și apatrizi cu domiciliul în România.

Conform art. 5 alin. (3) din lege, dovada calității de fermier care desfășoară activități independente se face cu acte emise/eliberate de autoritățile competente din statul membru sau de proveniență, iar apatrizii dovedesc această calitate prin atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale.

În urma negocierii Tratatului de aderare, s-a hotărât ca termenul de 7 ani să suporte o excepție (excepție de la excepție), în cazul fermierilor persoane fizice care desfășoară activități independente, ce au rezidență în România.

În cazul acestora, excepția de la excepție determină întoarcerea la regula dobândirii de terenuri în aceleași condiții cu cetățenii sau persoanele juridice române, imediat după aderare, chiar dacă e vorba de terenuri agricole, păduri sau terenuri forestiere.

În toate cazurile de mai sus, cetățenii Statelor Membre vor putea achiziționa terenuri numai dacă în țara de origine este asigurat și cetățenilor români dreptul de a dobândi terenuri.

Prevederile citate au în vedere toate modurile de dobândire a terenurilor, mai puțin moștenirea legală, pentru care nu există nicio diferență de tratament față de cetățenii români.

Legea prevede, de asemenea, obligația de a nu fi schimbată destinația terenurilor de către fermieri pe perioada celor 7 ani de tranziție.

Dreptul acordat fermierilor persone fizice de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere își are explicația în recunoașterea dreptului la muncă al acestora în orice stat comunitar, drept ce nu poate fi exercitat decât în legătură cu aceste categorii de terenuri.

Din conținutul legii menționate rezultă că personele juridice și personele fizice care nu au calitatea de fermieri ce desfășoară activități independente nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurior și pădurilor forestiere pe o durată de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.

3.4. A patra categorie o reprezintă cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice aparținând statelor terțe.

Potrivit art. 6, alin. (1) din Legea nr. 312/2005, această categorie de persoane poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe bază de reciprocitate.

De asemenea, această categorie de persoane nu poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiții mai favorabile decât cele prevăzute pentru cetățenii unui stat membru și persoanei juridice constituite în conformitate cu legislația unui stat membru.

De meționat că, potrivit dispozițiilor art. 44, alin. (2) din Constituție, străinii aparținând statelor terțe pot dobândi proprietatea asupra terenurilor în România prin moștenire legală.

În același spectru al reglementărilor speciale privitoare la dreptul de proprietate al străinilor intră și prevederile Legii nr. 10/2001 referitoare la regimul restituirii imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 și Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 184/2002, care, la art. II din Titlul II, prevede ca cetățenii străini și apatrizii care au calitatea de persoane îndreptățite potrivit Legii nr. 10/2001 la restituirea în natură a unor terenuri, situate în intravilanul localităților, pot opta pentru dobândirea unui drept de folosință special care conferă titularului drepturile și obligațiile conferite de lege proprietarului, cu excepția dreptului de dispoziție.

3.5. A cincea categorie o reprezintă societățile comerciale, persoanele juridice rezidente și nerezidente.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 312/2005, art. 6 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 92/1997 privind stimularea investițiilor directe, a fost modificat în sensul că persoanele din această categorie pot dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsura necesară derulării activității sale, potrivit obiectului de activitate și cu respectarea dispozițiilor legale privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine.

Prin prezentarea acestor dispoziții ale legii, nu înseamnă câtuși de puțin că s-a elucidat problema dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către persoanele arătate, pentru că, după cum s-a subliniat pe drept cuvânt în literatura de specialitate, legea la care ne referim este ambiguă, neclară, nu respectă tehnicile de redactare legislativă și se impune de lege ferenda modificarea ei.

CONCLUZII

Dispozițiile evocate cu privire la dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine au ca scop aplicarea în România a principiului liberei circulații a tuturor bunurilor și serviciilor în cadrul Uniunii Europene.

Aceste reglementări sunt în concordanță pe de o parte, cu prioritățile statelor membre ale Uniunii Europene, care încă de la început, au concluzionat că agricultura trebuie inclusă în piața comună, iar pe de altă parte și cu măsurile de încurajare a agriculturii.

Crearea unei piețe comune pentru produsele agricole trebuia să fie însoțită de stabilirea unei politici agricole comune, astfel că obiectivele acestei politici au fost concepute atât în interesul producătorului, cât și al consumatorului. La baza politicii agricole comune a statelor membre ale Uniunii Europene stau următoarele principii fundamentale și anume: crearea și menținerea unei singure piețe și a unor prețuri comune, respectul noțiunii de preferință comunitară și solidaritatea financiară.

Celorlalte categorii de persoane fizice sau juridice străine existente nu le sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 312/2005, rămânându-le numai posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate funciară prin moștenire legală.

Legislația internă trebuie pusă de acord cu tratatele prin care România și-a asumat unele obligații, tratate care, dacă sunt ratificate de Parlament, fac parte din dreptul intern, astfel cum prevăd dispozițiile art. 11 alin. (1) și (2) din Constituție.

Dispozițiile legale privitoare la regimul străinilor în România se interpretează și se aplică în consonanță cu Declarația Universală a Drepturilor Omului, cu pactele și cu celelalte tratate la care țara noastră este parte.

În măsura în care există neconcordanțe între pactele și tratatele privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, și legislația internă, ca regulă, au prioritate reglementările internaționale. Cu titlu de excepție, dacă dispozițiile interne sunt mai favorabile, ele au întâietate, conform art. 20 alin. (2) din Constituție, republicată.

Rațiunea acestei prevederi rezidă în aceea că standardele internaționale sunt în favoarea omului.

BIBLIOGRAFIE

Legislație

Constituția României, republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 767 din 31 octombrie 2003.

Decizia Curții Constituționale nr. 408/2004 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 1054 din 15 noiembrie 2004.

Decret nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice și persoanele juridice, publicat în Buletinul Oficial nr. 8 din 30 ianuarie 1954.

Decret nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizațiilor de construire, reparare și desființare a construcțiilor, precum și a celor referitoare la înstrăinările și împărțelile terenurilor cu sau fără construcții, publicat în Buletinul Oficial nr. 15 din 29 martie 1958.

Decretul-lege nr. 1/1989 privind abrogarea unor legi, decrete și alte acte normative, publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 4 din 27 decembrie 1989.

Decretul-lege nr. 9/1989 privind abrogarea unor acte normative, publicat în Monitorul Oficial, Partea I nr. 9 din 31 decembrie 1989.

Directiva 2004/38/CE a Parlamentului European și a Consiliului din 29 aprilie 2004 privind dreptul la liberă circulație și ședere pe teritoriul statelor membre pentru cetățenii Uniunii și membrii familiilor acestora, publicată în Jurnalul Oficial al Uniuniii Europene nr. 158 din 30 aprilie 2004.

Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, publicată în Buletinul Oficial nr. 135 din 1 noiembrie 1974.

Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar, publicată în Buletinul Oficial nr. 138 din 5 noiembrie 1974.

Legea nr. 18/1991, a fondului funciar, republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 1 din 5 ianuarie 1998.

Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 279 din 29 noiembrie 1995.

Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 102 din 04 martie 1998.

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 448 din 24 noiembrie 1998.

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 8 din 12 ianuarie 2000.

Legea nr. 215/2001, a administrației publice locale, republicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 123 din 20 februarie 2007.

Lege nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 653 din 22 iulie 2005.

Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.

Ordonanță de urgență nr. 226/2000, privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 606 din 25 noiembrie 2000.

Cursuri și tratate

Alexandresco Dimitrie – Explicațiune teoretică și practică a dreptului civil român, Tomul 3, Partea I, editia a II-a, SOCEC București, 1909

Bîrsan Corneliu – Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008.

Bîrsan Corneliu – Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, București, 2001.

Botea Gheorghe, Țiclea Alexandru, Stancu Gheorghe, Leș Ioan, Vlad Barbu, Lozneanu Verginel – Instituții de drept civil și drept procesual civil, Editura Luminalex, București, 2009

Chelaru Eugen – Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Juridica, Bucuresti 2000

Luțescu George N. – Teoria generală a drepturilor reale, Editura de stat, București, 1947.

Nicolae Marian – Prescripția extinctivă, Editura Rosetti, București, 2004.

Pop Liviu, Harosa Liviu-Marius – Drept civil, drepturile reale principale, Universul Juridic, București, 2006.

Stoica Valeriu – Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Editura Humanitas, București, 2006.

Turianu Corneliu – Curs de Drept Civil, drepturi reale, Ed. Universitară, București, 2008.

Turianu Corneliu, Stancu Gheorghe – Curs de drept civil. Drepturi reale. Teoria generală a obligațiilor, Ed. Universală, București, 2006.

Ungureanu Ovidiu, Munteanu Cornelia – Drept civil. Drepturi reale, Editura Rosetti, București, 2005.

Reviste și alte publicații

Anghel Ion M. – Implicațiile pe care le are asupra statului Român intrarea în vigoare a Tratatului de aderare la Uniunea Europeană, revista Dreptul nr. 7/2005.

Chelaru Eugen – Despre circulația juridică a terenurilor, Revista de Științe Juridice nr. 1/2006.

Chelaru Eugen – Impactul revizuirii Constituției asupra regimului juridic al proprietății, Dreptul nr. 2/2004.

Ciubotaru Bogdan-Michael – Perspective, revista Contrast, Nr. 5/2001,

Rădulescu Octavian, Rosenberg Paula, Tudor Amalia – Despre dobândirea de terenuri în România de către străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine după aderarea României la UE, Revista de drept comercial nr. 5/2008, ed. Luminalex, București, 2008.

Internet

www.legenet.ro

http://eur-lex.europa.eu