Componenta economică a cadastrului [623366]

Componenta economică a cadastrului
Bonitare
Prin bonitarea terenurilor agricole se înțelege activitatea organizată pentru determinarea și
aprecierea ciliaților tehnice ale acestora și a capacitații lor de producție , prin intermediul unui
sistem de indici t ehnici și note de bonitare.(Gheorghe Badea)
Bonitarea cadastrală reprezintă latura calitativă a cadastrului. Terenul agricol primește o serie de
note de bonitare în funcție de calitatea culturilor și a solurilor.
Nevoile c adast rului general la care trebuie să răspundă cadastrul calitativ agricol sunt :
(Considerații privind bonitarea cadastrala a terenurilor agricole și baza de date a cadastrului
calitativ agricol Virgil Vlad)
– furnizarea datelor cerute de cadastrul general (impozite, taxe)
– furnizarea de suport pentru decizii ale unor instituții publice în probleme de teren agricol:
scoaterea din circuitul agricol, concesionari, despăgubiri , echivalări , stabilirea valorii de
patrimoniu, litigii
– furnizarea de suport pentru proiecte/ planificări de interes public și privat la diferite niveluri
teritoriale și administrative: fundamentarea strategiilor, elaborarea legislației și reglementărilor ,
fundamentarea și proiectarea lucrărilor de îmbunătățiri funciare sau agropedoameliorative, studii
de impact asupra m ediului, organizarea teritoriului agricol
– furnizarea unor servicii în domeniul public sau privat: fundamentarea valorii arendei, evaluări
în scopul acordării de credite, fundamentarea unor valori de referința pentru diferite scopuri
Creșterea plantelor d epinde de o serie de condiții care țin de: relief, condiții de mediu, tip de sol
și hidrologie. Exista o serie de indicatori măsurabili care se iau în considerare la stabilirea notelor
de bonitare (Cosmin Musat):
– alunecări
– anumite forme de microrelief, panta

– media anuala a temperaturii aerului
– media anuala a precipitațiilor
– adâncimea apei freatice
– textura și contraste de textura
– gleizare și pseudogleizare
– salinizare sau alcalizare
– volum edafic util (pe adâncimea intre 0 -150 cm)
– porozitat e totala (pe orizontul restrictiv din intervalul 20 -70 cm)
– reacția solului
– rezerva de humus (pe adâncimea intre 0 -50 cm)
– inund abilitate
– poluare
– conținut de CaCO3
Gleizarea și pseudogleizarea – sunt procese pedogenetice generate de excesul temporar sau
permanent de apă în sol. În aceste condiții sunt favorizate procesele de reducere, în special a Fe
și Mn, compuși reduși rezultați imprimând orizontului culori albăstrui -vinețiu -verzui (orizont cu
aspect marmorat).
Gleizare a – Excesul de apă provenit din pânza freatică situată la adâncime critică și afectează
baza profilului de sol, favorizează procesul de gleizare.
Salinizarea reprezintă procesul pedogenetic prin care crește conținutul în săruri solubile, peste
0,10-0,15 % întâlnit în solur ile obișnuite .

Acest proces se produce atunci când solul este umezit freatic până la suprafață , climatul arid
intensifică evaporația și depunerea sărurilor solubile în partea superioară a profilului de sol unde
se formează crustă.
Cu ajutorul acestor indicatori se poate stabili nota de bonitare care are valori intre 0 și 1. Notele
de bonitare pentru folosințe și culturi se obțin înmulțind cu 100 coeficientul obținut cu ajutorul
acestor indicatori:
(C1∗C2∗C3∗………C17)*100
Exista câteva princ ipii în stabilirea bonității cadastrale (Gheorghe Badea):
1. Calitatea terenurilor se stabilește în funcție de capacitatea lor de a fi utilizate ca mijloc de
producție
2. Tipul de sol este cu atât mai bun cu cât permite cultivarea unui număr cât mai mare d e plante.
3. Pe terenurile favorabile tuturor culturilor, zonele climatice și factorii economici sunt decisivi
în stabilirea categoriilor de culturi
În funcție de sol, relief, clima, apa freatica avem următoarele clase de calitate(Cosmin Musat):
Clasa I (8 1-100 puncte) terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura mijlocie,
permeabile, neafectate de fenomene de degradare, situate pe suprafețe plane sau foarte slab
inclinate, în condiții climaterice de temperatura și precipitații favorabile pentru culturi . Terenuri
cu preț abilitate foarte bună pentru culturile de câmp fără nici o restricție ; pot fi cultivate fără
aplicarea unor măsuri de prevenire a degradării sau de ameliorare a solului.
Clasa a II a (61 -80 puncte) terenuri cu soluri fertile, prof unde, cu textura mijlocie sau mijlociu –
fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie -mica, slab afectate de fenomene de degradare, situate
pe suprafețe plane sau slab inclinate, în condiții climaterice de temperatura și precipitații
favorabile pentru culturi . Terenurile cu preț abilitate bună, cu limitări reduse; pericolul de
degradare al solului sau deficiențele existente pot fi înlăturate prin tehnologii curente sau măsuri
ameliorative la îndemâna fermierului.

Clasa a III a (41 -60 puncte) terenuri cu soluri m ijlociu fertile, profunde sau moderat profunde, cu
textura mijlocie, mijlociu -grosiera sau fina moderata afectate de fenomene de degradare situate
pe suprafețe plane sau mijlociu inclinate, în condiții climaterice de temperatura și precipitații
moderat fav orabile pentru culturi . Terenuri cu pretabilitate mijlocie, cu limitări moderate, care
reduc gama culturilor agricole și necesită, pentru prevenirea degradărilor și/sau ameliorare,
măsuri de ameliorare sau amenajare.
Clasa a IV a (21 -40 puncte) terenuri cu soluri slab fertile, frecvent scheletice sau cu roca dura, la
adâncime mică, cu textura variată , puternic afectate de fenomene de degradare, în condiții
climaterice puțin favorabile pentru culturile agricole . Terenuri cu pretabilitate slabă (marginală)
cu limitări severe care determină diminuări sistematice, apreciabile ale recoltelor la culturile de
câmp; necesită măsuri intensive de amenajare și/sau ameliorare.
Clasa a V a (1 -20 puncte) terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru folosință arabila,
foarte puternic afectate de fenomene de degradare . Terenuri cu limitări foarte severe, nepretabile
în condiții de neamenajare nici pentru culturi de câmp, nici pentru livezi sau vii; pentru a fi luate
în cultură necesită măsuri de amenajare și amel iorare speciale, complexe, intensive; prin
amenajare ele pot fi trecute la diverse folosințe superioare
Aceste clase au la rândul lor trei categorii, clasificare care se face în funcție de: gruparea
parcelelor, forma și obstacole, distanta fata de centrul localității , de centrul de depozitare și
valorificare a produselor sau de gara, de calitatea drumurilor.
Nota medie de bonitare se obține luând în calcul patru factori (Gheorghe Badea):
1. Soluri (141 existente în Romania). Sistemul de punctaj este concepu t de Institutul de Cercetări
pentru Pedologie și Agrochimie și acorda o serie de note: 7 puncte pentru pentru profunzimea
solului, 0 -7 puncte pentru grosimea stratului de humus, 0 -5 puncte roca de solificare, 0 -7 puncte
conținut de humus, 7 puncte saturația în baze, 5 puncte conținut în săruri nocive, 0 -5 puncte
starea de culturalizare
2. Condițiile de climă . Se acorda puncte pentru: temperatura medie anuală și volumele de
precipitații anuale, în jurul a 20 de puncte

3. Condițiile de relief. în funcție de u nghiul pantei se stabilește un punctaj pentru fiecare
categorie de folosință
Caracterizarea
terenului Punctaje
Arabil Pășuni Fânațe
Vii Livezi
Teren plan
drenat
3°-5°
5°-10°
10°-15°
15°-25°
<25° 15

10
0
-10
-15
-20 15

15
10
5
0
-10 15

15
10
5
-10
-15 5

10
15
15
-5
-10 10

15
15
10
0
-10

GH Badea pag 290 Tabelul 6.2
4. Condițiile hidrologice. în funcție de aportul apei din sol se dau 15 puncte
Nivelul
pânzei
freatice [m] Punctaje
Arabil Pășuni Fânațe Vii Livezi
Peste 10
6-10
4-6
4-2.5
2.5-1.5
1.5-1
1-0.7
0.7-0.3
Sub 0.3 0
5
10
10
10
5
-5
-10
-15 0
0
5
10
15
10
0
-5
-15 -5
0
5
10
15
15
10
10
0 5
10
15
10
-10
-15
-15
-15
-15 5
10
15
5
-10
-15
-15
-15
-15

Gh Badea pag 291 Tabelul 6.3

Pentru corectarea notei de bonitare se iau în considerare starea drumurilor și distantele pana la
locurile de desfacere.
Starea
drumului/ distanța
în km Punctaje
Asfalt Piatra Pământ Desfundat
Nisipos Noroios
0-2.5
2.6-5
5.1-7
7.1-10
10.1-15
15.1-20
>20 0
0
-1
-1
-2
-3
-4 0
-1
-1
-2
-3
-4
-5 -1
-2
-2
-3
-4
-5
-6 -2
-3
-4
-5
-6
-7
-8 -3
-4
-5
-6
-7
-9
-10

Gh Badea pag 291 Tabel 6.3
Calculul venitului net cadastral se folosește pentru a calcula rentabilitatea producției agricole.
Venitul net cadastral se calculează cu formula:
VN=VPG -VCP (Badea)
unde:
VN- venitul net cada stral
VGP – valoarea producției globale agricole
VCP – valoarea totala a cheltuielilor de producție
Nota medie de bonitare se determină calculând întâi venitul mediu pentru un punct cu formula:
VNc=VPGc
NPc (Badea)
unde:
VPGc – valoarea producției globale la nivel de suprafață

NPc- numărul de puncte al imobilului
Venitul net cadastral pentru un punct mediu aferent unei categorii de folosință se calculea ză cu
relația (Badea ):
VNf=VPGf
NPf
Evaluare
Evaluarea nu este un calcul precis al valorii conform unor formule matematice, ci, mai mult, un
proces de estimare bazat pe experiența evaluatorului. La nivel național , exercitarea profesiei de
evalua tor este reglementata de ANEVAR ( Asociația Naționala a Evaluatorilor Autorizați din
Romania), înființată prin Ordonanță de Guvern în anul 2011.
Atribuțiile ANEVAR sunt (site anevar) :
– Organizează examenele pentru dobândirea calității de evaluator autorizat
– Atribuie calitatea de evaluator autor izat și emite autorizații pentru exercitarea acestei
profesii
– Adopta standardele de evaluare obligatorii pentru desfășurarea activității de evaluare
– Monitorizează aplicarea standardelor de evaluare de către evaluatorii autorizați
– Adopta regulile și principiile deontologice care guvernează activitatea evaluatorilor
autorizați
– Monitorizează respectarea regulilor și principiilor deontologice care guvernează
activitatea evaluatorilor autorizați
– Sprijină formarea și perfecționarea profesionala a evaluatorilor autorizați
– Organizează evidenta evaluatorilor autorizați prin înscrierea acestora în Tabloul
Asociației
– Asigura buna desfășurare a activității de evaluare
– Apară prestigiul și independenta profesionala a membrilor săi în raporturile cu autoritățile
publice, organ ismele specializate precum și cu alte persoane fizice și juridice din tara și
din străinătate
– Colaborează cu organisme profesionale din tara și de peste hotare
– Elaborează și publica ghiduri profesionale în domeniul evaluării

– Editează publicații de speciali tate
– Organizează manifestări științifice în domeniul studierii și dezbaterii problemelor
teoretice și practice ale evaluării
– Organizează sau participa la conferințe , congrese sau alte manifestări profesionale cu
caracter intern și internațio nal
– Elaborează propuneri de modificare și completare a actelor normative din domeniul de
activitate a actelor normative din domeniul de activitate al evaluatorilor autorizați și le
înaintează instituțiilor abilitate pentru promovare
Scopurile evaluării (broșura evaluare ):
– Vânzarea /cumpărarea unui bun
– Fuziuni și schimburi de proprietăți
– Garantarea împrumuturilor
– Justa compensare în caz de expropriere sau pentru restituirea proprietăților
– Înregistrarea în situațiile financiare
– Evaluarea pentru asigurare
– Evaluarea în cadru l procesului de insolventa/faliment
– Alte scopuri
Prețul este suma de bani care a fost ceruta, oferită sau plătită pentru un bun. Imediat ce tranzacția
a fost realizata, prețul poate rămâne același sau se poate schimba în funcție de condițiile pieței .
Costu l este reprezentat de suma de bani plătit ă anterior (in numerar sau echivalente de numerar)
de comparator pentru bunuri sau servicii sau suma de bani necesara pentru a crea sau a produce
bunul sau serviciul de către producător (broșura anevar) .
Valoarea es te cel mai probabil preț care va fi plătit pentru anumite bunuri sau servicii la o
anumită dată .
Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării,
între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într -o tranzacție cu preț determinat obiectiv,
după o activitate de marketing corespunzătoare, în care pârțile implicate au acționat în cunoștință

de cauză, prudent și fără constrângere”. ( Standardul Internațional de Evaluare IVS 1 – ediția a
opta)
În afara valorii de piață mai exista și alte tipuri de valori care pot fi determinate în urma
procesului de evaluare:
Valoarea specială este valoarea pe care o acorda un cumpărător special. Acest cumpărător vede
în bunul achiziționat anumite avantaje specifice pe care doa r el le poate valorifica și atunci este
dispus să plătească în plus pentru achiziție .
Valoarea justa se referă la valoarea transferul ui unei datorii sau a unui bun î ntre doi participanți
cunoscuți și care reflecta interesele acestor părți
Valoarea sinergiei se stabilește în momentul în care fuzionează două sau mai multe proprietăți ,
iar valoarea celei rezultate este mai mare decât valoarea sumei proprietăților care o alcătuiesc .
Valoarea de impozitare este valoare a stabilită conform legislației și a Codului Fi scal.
Valoarea de asigurare se calculează conform unor grile standardizate
Valoarea de investiție este valoarea pentru un proprietar care vrea să investească sau pentru un
grup de investitori și se referă la obiective de investiție .
În procesul de evaluar e sunt recunoscute trei abordări ale evaluării: metoda costurilor,
comparația vânzărilor și capitalizarea veniturilor .
Metoda costurilor
Metoda costurilor este mai puțin relevantă în cazul abundenței informațiilor de piață , dar devine
predominantă în cazul lipsei informațiilor comparabile. Este fundamentată pe principiul că un
cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate
prin construire sau prin cumpărare (broșura anevar)
Abordarea prin cost este prac ticată în următoarele situații (broșura anevar) :
– Când exista un număr limitat de tranzacții din cauza naturii specializate, modelului sau
localizării activului, sau când activul în sine nu generează un flux de numerar sau când

fluxul de numerar asociat cu acesta nu poate fi separat de întreprinderea care utilizează
activul. De aceea, abordarea prin cost se utilizează în mod tipic ca abordarea primară în
evaluare atunci când abordarea prin piață sau prin venit nu se pot aplica;
– când activul subiect a fost c onstruit și pus în funcțiune recent
– când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de
execuție /neterminat
Costul de înlocuire net este considerat ca o aplicație a abordării prin cost acceptabilă pentru
obținerea unui înlo cuitor (surogat) pentru valoarea de piață a proprietăților cu piață limitată
și a celor specializate, atunci când informațiile relevante sunt rare sau inexistente.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evaluării, o replică e xactă
a activului subiect, deci cu aceleași specificații , folosind aceleași materiale, tehnici de
construire, calitate și proiect, inclusiv cu toate deficiențele activului subiect. (broșura
anevar)
Pentru a determina costul de înlocuire net trebuie calcula ta deprecierea. Aceasta trebuie
scăzută din costul de înlocuire sau din cel de reproducere.
Deprecierea este definită ca fiind o pierdere a utilității unui activ cauzată fie de deteriorarea
fizică, de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de modificările
mediului înconjurător, care se concretizează într -o pierdere de valoare (broșura anevar)
Deprecierea poate fi de trei feluri (broșura anevar) :
– fizica
– funcționala
– economica
Pentru a determina valoarea de piață trebuie adăugat la toa te acestea prețul terenului.
Abordarea prin piață
Abordarea prin comparația vânzărilor consideră că preturile proprietăților sunt stabilite de piață.
Valoarea de piață poate fi calculată în urma studierii prețurilor de pe piață ale proprietăților

competitiv e. Atunci când există informații disponibile, abordarea prin comparație a vânzărilor
este cea mai directă și sistematică abordare pentru estimarea valorii.
Pentru a putea face o comparație se folosesc proprietăți subiect și proprietăți comparabile Pentru
comparație se folosesc o serie de unități : prețul de vânzare pe metru pătrat sau se poate folosi
prețul pe camera.
Corecțiile prețurilor comparabile se fac prin luarea în considerare a diferențelor dintre
următoarele elemente de comparație (broșura anevar) :
– drepturile de proprietate transferate
– localizarea
– calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile terenurilor
– utilizarea permisa sau zonarea pentru fiecare proprietate
– situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut
– data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută
Abordarea prin venit
Aceasta abordare are în vedere convertirea fluxurilor de venit viitoare în valoarea de piață a
activului. Ca și în cazul abordării prin piață și în abordarea prin venit trebuie să existe proprietăți
comparabile. Capitalizarea veniturilor utilizează procesele care calculează valoarea actualizată a
beneficiilor viitoare, anticipate.
Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt (broșura anevar) :
– metoda capitalizării venitului, în care un ven it anual reprezentativ se împarte la o rată de
capitalizare pentru a se obține fie valoarea de piață , fie valoarea de investiție a proprietății
subiect. Rata de capitalizare reprezintă câștigul sau „randamentul”, exprimat în procente
din prețul de vânzare, pe care un investitor tipic îl așteptă , care reflectă valoarea banilor
în timp, precum și remunerarea pentru riscul asumat de către proprietar. Această metodă,
cunoscută sub denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl.
all risks yield method), este relativ simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația
în care, în perioadele viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într -o măsură mai mare

decât se așteaptă pe piață sau în cazul în care este necesară o analiză m ai sofisticată a
riscului;
– metoda fluxului de numerar actualizat, în care fluxul de numerar, dintr -o perioadă
viitoare definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare.
Suma valorilor actualizate a fluxurilor de numerar reprezintă valoarea capitalului. Rata de
actualizare ia în considerare atât rata fără risc, cât și remunerarea pentru riscurile asumate
de investitor. Rata de actualizare utilizată poate diferi în funcție de scopul evaluării. Dacă
scopul este determinarea valorii de investiție (adică valoarea pentru un anumit proprietar
sau pentru un proprietar potențial , în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora), rata
de actualizare utilizată poate reflecta rata rentabilității cerută de acești a sau costul me diu
ponderat al capitalului. Dacă scopul este estimarea valorii de piață , rata de actualizare se
va obține din examinarea rentabilităților implicite derivate din prețurile de vânzare sau
din ofertele de prețuri de vânzare ale activelor similare. Când acest lucru nu este posibil,
se poate construi o rată de actualizare adecvată plecând de la o „rată fără risc“ a
rentabilități , corectată pentru riscurile și oportunitățile adiționale specifice proprietății
subiect. În estimarea ratei de actualizare adecvate a r trebui luată în considerare și rata
inflației previzionate pentru perioada următoare, în situația în care în aceasta a fost avută
în vedere și în previziunea fluxurilor de numerar.
– diverse modele de evaluare a opțiunilor financiare ( instrumente financi are derivate)
aplicabile și în cazul evaluării de întreprinderi sau proprietăți generatoare de afaceri.