Comparatie Intre Oferta de a Contracta, Pactul de Optiune Si Promisiunea de a Contracta
CUPRINS
Considerații generale. Introducere
TITLUL I. Oferta de a contracta
Capitolul I. Noțiune. Condiții de validitate. Efecte juridice
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare juridică .
Secțiunea a 2-a. Condițiile de validitate și elementele constitutive ale ofertei de a contracta
Secțiunea a 3-a. Forța obligatorie a ofertei. Revocarea și retragerea ofertei de a contracta
Secțiunea a 4-a. Comunicarea ofertei. Cazuri de caducitate
Capitolul II. Acceptarea ofertei. Momentul și locul încheierii contractului
Capitolul III. Delimitări ale ofertei de a contracta față de alte instituții asemănătoare
TITLUL II. Pactul de opțiune
Capitolul I. Reglementarea și elementele caracteristice ale pactului de opțiun
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare juridică
Secțiunea a 2-a. Condiții de validitate. Condiții de fond. Condiții de formă
Secțiunea a 3-a. Elementele constitutive ale pactului de opțiune
Capitolul II. Efectele juridice ale pactului de opțiune. Cazuri de caducitate
Capitolul III. Pactul de opțiune la contractul de vânzare
TITLUL III. Promisiunea de a contracta
Capitolul I. Terminologie și natura juridică
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare juridică
Secțiunea a 2-a. Natura juridică a promisiunii de a contracta
Capitolul II. Condițiile de validitate, conținutul și efectele juridice ale promisiunii de a
contracta
Secțiunea 1. Condiții de validitate. Condiții de fond. Condiții de formă
Secțiunea a 2-a. Elementele constitutive ale promisiunii de a contracta
Secțiunea a 3-a. Efectele promisiunii de a contracta
Capitolul III. Promisiunea unilaterală și sinalagmatică de vânzare, specii ale promisiunii a
contracta
TITILUL IV. Elemente de asemănare și diferențe între oferta de a contracta, pactul de
opțiune și promisiunea de a contracta
Capitolul I. Elemente de asemănare între oferta de a contracta, pactul de opțiune și
promisiunea de a contracta
Capitolul II. Oferta de a contracta, pactul de opțiune, promisiunea de a contracta ca forme autonome de acte juridice. Elemente de diferențiere între aceste figuri juridice
CONCLUZIE GENERALĂ
BIBLIOGRAFIE
CONSIDERAȚII GENERALE
Realitatea juridică și economică a dovedit de multă vreme că procesul încheierii unui contract nu este întotdeauna unul instantaneu, fiind precedat deseori de discuții preparatorii, materializate inclusiv prin încheierea unor acte premergătoare contractului final, definitiv.
În teoria clasică, formarea unui contract este asociată cu uniunea spontană și instantanee dintre două voințe, cea a ofertantului și cea a acceptantului, o ipoteză a cărei frecvență practică a scăzut dramatic. Abandonând concepția instantanee a formării contractelor, potrivit căreia perfectarea actului juridic bilateral rezultă spontan, din simplul schimb de consimțăminte, teoria formării progresive a contractelor arată că există situații în care primul contact juridic dintre părțile viitorului contract marchează nașterea unui consimțământ parțial, a cărui completare se va face apoi progresiv, în intervalul de timp stabilit de părți sau cel alocat de legiuitor „părții slabeˮ.
Astfel, părțile care urmăresc încheierea unui contract apelează la numeroase acorduri sau contracte provizorii, care se multiplică și se diversifică în dreptul nostru contemporan. Este o practică des utilizată, prin care, deși părțile nu încheie contractul final proiectat, totuși se leagă juridic între dânsele în sensul de a-l încheia în viitor, creând astfel o certitudine relativă cu privire la încheierea acestuia.
Teoria formării progresive a contractelor prezintă, pe terenul stabilirii rolului diferitelor specii de precontracte în geneza contractului final, avantajul abandonării imaginii simpliste a uniunii bruște dintre ofertă și acceptare, în favoarea unei viziuni globale a formării convențiilor, care să țină seama de realitatea că aceasta nu este nici pe departe reductibilă la încheierea acordului definitiv. Între acordul final, ca posibil punct terminus, și începutul apropierii juridice dintre părți, consimțământul partenerilor se formează, uneori, în mod treptat și precaut, cu imprimarea unui rol precis pentru fiecare din antecontractele la care participanții recurg.
Să analizăm, de exemplu, cazul unei persoane dornice să realizeze o investiție imobiliară. Dacă este interesată de un anumit bun, poate obține, cu concursul proprietarului imobilului – încă indecis în privința vinderii – beneficiul unei preferințe contractuale, încheind un pact de preferință, în baza căruia, deși nu are certitudinea formulării unei oferte de vânzare de către promitent, va avea totuși prioritate la cumpărare, în eventualitatea emiterii unei asemenea oferte. Dacă personajul respectiv dorește să-și mențină libertatea de a cumpăra, în final, un alt imobil, mai bine situat sau la un preț mai bun, dar ar vrea ca în același timp să aibă certitudinea imposibilității proprietarului de a modifica intempestiv prețul propus, este suficient ca cei doi să încheie o promisiune unilaterală de vânzare, pentru ca toate aceste garanții să poată fi procurate contractual pentru beneficiar. Să presupunem că personajul nostru este hotărât să cumpere un anumit bun, însă proprietarul nu este încă decis să vândă. În această situație, se poate încheia un pact de opțiune, prin care personajul nostru să consimtă la încheierea contractului de vânzare, declarația sa fiind o ofertă irevocabilă, asupra căreia nu va mai putea reveni, urmând ca proprietarul bunul să-și manifeste opțiunea de a vinde sau nu într-un anumit termen, avantajul acestui contract fiind că atâta vreme cât proprietarul nu a exprimat opțiunea sa în sensul acceptării contractului ce face obiectul pactului, el rămâne liber să dispună în legătură cu bunul care ar urma să fie transferat prin acel contract.
Preocuparea pentru divizarea acestei evoluții a încheierii contractului în momente separate, cărora le corespund situații juridice cu conținut și efecte distincte, permite în același timp instanțelor de judecată să aprecieze, de la caz la caz, care este in concreto întinderea angajamentului părților aflate în litigiu, pentru ca sancțiunile aplicabile părții care nu își îndeplinește obligațiile asumate, să poată fi cele adecvate. De pildă, faptul că promitentul dintr-o promisiune unilaterală de vânzare și-a dat deja consimțământul la contractul final, fixând convențional oferta, explică de ce retractarea promisiunii, fie directă, fie indirectă, prin vânzarea bunului către terț, nu poate primi eficiență juridică în prezența voinței beneficiarului de a cumpăra, instanța putând merge până la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
O atare soluție nu poate fi fundamentată prin recursul la reperele clasice în materie, întrucât, într-o viziune statică a formării contractului, cum este cea tradițională, promitentul rămâne proprietarul bunului său, ceea ce i-ar permite să vândă valabil altuia. Or, înțelegerea deplină, clară și neechivocă a rolului jucat de promisiunea unilaterală în economia contractului final, acela de formare parțială a vânzării, prin consimțirea vânzătorului promitent, explică de ce acceptarea ofertei de către beneficiar încheie ciclul formator al contractului, reprezentând a doua latură a consimțământului și excluzând valabilitatea vânzării către un terț.
În cuprinsul acestei lucrări am realizat un studiu al următoarelor instituții: oferta de a contracta, pactul de opțiune și promisiunea de a contracta, cu mențiunea că în cazul ultimelor două ne-am oprit și asupra speciilor acestora, mai precis, pactul de opțiune la contracul de vânzare și promisiunea de vânzare, acestea găsindu-și utilitatea practică mai ales în materia vânzării imobiliare.
Am asistat astfel la o transformare progresivă a unora dintre aceste instituții, din contracte nenumite al căror regim și natură juridică au fost aprig discutate în doctrină, în contracte autonome, cu un regim juridic și efecte bine determinate de legiutor. Intervenția legiuitorului prin reglementarea acestor contracte preparatorii în noul Cod civil era absolut necesară în ceea ce privește stabilirea regimului juridic, a conținutului și a publicității antecontractelor.
Am încercat să evidențiem schimbările și elementele de noutate conferite de noul Cod civil instituțiilor analizate, precum și problemele care se pot ivi din interpretarea normelor juridice aplicabile.
Cu privire la oferta de a contracta, am tratat acest act astfel cum se înfățișează în cuprinsul art. 1182-1203 C. civ. Referitor la această problemă, am abordat pe rând următoarele aspecte: consacrarea legislativă a acestei instituții, observând că legiuitorul a ales să acorde un spațiu destul de vast în Codul civil destinat formării contractului, definiția ofertei de a contracta, observând că legiuitorul face trimitere la elementele suficiente pentru formarea contractului. Cu această ocazie am acordat deosebită atenție definirii elementelor esențiale, obiective și subiective, precum și elementelor secundare, care pot fi stabilite și după emiterea ofertei de a contracta. Analiza noastră a vizat și posibilitatea ofertantului de a revoca, respectiv de a retrage oferta, punând accent deosebit pe distincția dintre aceste două acte. Opțiunea legiuitorului român în ceea ce privește forța obligatorie a ofertei, este în sensul că acceptarea în termen a unei oferte irevocabile va conduce inevitabil la încheierea contractului, în pofida declarației de revocare a ofertei, care nu va mai produce efecte. De asemenea, s-a instituit posibilitatea ofertantului de a retrage oferta, indiferent dacă aceasta este revocabilă sau irevocabilă, cu îndeplinirea anumitor condiții. În plus, au fost reglementate expres și cazurile de caducitate a ofertei, observându-se că decesul sau incapacitatea ofertantului atrag caducitatea ofertei irevocabile numai atunci când natura afacerii sau împrejurările o impun. Se observă că textul de lege nu face vorbire despre oferta revocabilă, ceea ce ne-a condus la concluzia că moartea sau incapacitatea ofertantului atrage întotdeauna caducitatea ofertei revocabile.
În ultimul capitol din titlul destinat analizei ofertei de a contracta, ne-am oprit asupra delimitărilor dintre aceasta din urmă și alte instituții, precum propunerea adresată unor persoane nedeterminate, solicitarea de oferte, invitația la negociere sau chiar promisiunea de a contracta, confuzia dintre aceste instituții fiind posibilă, având în vedere natura lor de acte premergătoare încheierii contractului final.
Studiul nostru cu privire la pactul de opțiune a vizat în mod esențial, elementele de formare ale acestui contract, evoluția și mai ales finalitatea sa, având în vedere că o parte a doctrinei consideră că pactul de opțiune nu se deosebește de promisiunea unilaterală de a contracta decât prin obligativitatea încheierii lui în forma cerută de lege pentru contractul proiectat, în timp ce promisiunea de a contracta este guvernată de principiul consesualismului.
În ceea ce privește concretizarea obiectului contractului final, promisiunea de a contracta prezintă importanță sub aspectul fixării contractuale a ofertei de a contracta, interzicând promitentului posibilitatea de a o retracta sau modifica în urma unor schimbări de situații sau negocieri ulterioare cu alți terți, fără acordul beneficiarului. De asemenea, un capitol distinct din titlul privitor la promisiunea de a contracta a fost destinat analizei naturii juridice a acesteia, controverse în doctrină apărând în legătură cu promisiunea unilaterală, în sensul de a o califica un contract unilateral sau sinalagmatic. Un element de noutate în Codul civil privitor la promisiunea de a contracta, îl reprezintă posibilitatea instanței de a pronunța, la cererea benefice irevocabile va conduce inevitabil la încheierea contractului, în pofida declarației de revocare a ofertei, care nu va mai produce efecte. De asemenea, s-a instituit posibilitatea ofertantului de a retrage oferta, indiferent dacă aceasta este revocabilă sau irevocabilă, cu îndeplinirea anumitor condiții. În plus, au fost reglementate expres și cazurile de caducitate a ofertei, observându-se că decesul sau incapacitatea ofertantului atrag caducitatea ofertei irevocabile numai atunci când natura afacerii sau împrejurările o impun. Se observă că textul de lege nu face vorbire despre oferta revocabilă, ceea ce ne-a condus la concluzia că moartea sau incapacitatea ofertantului atrage întotdeauna caducitatea ofertei revocabile.
În ultimul capitol din titlul destinat analizei ofertei de a contracta, ne-am oprit asupra delimitărilor dintre aceasta din urmă și alte instituții, precum propunerea adresată unor persoane nedeterminate, solicitarea de oferte, invitația la negociere sau chiar promisiunea de a contracta, confuzia dintre aceste instituții fiind posibilă, având în vedere natura lor de acte premergătoare încheierii contractului final.
Studiul nostru cu privire la pactul de opțiune a vizat în mod esențial, elementele de formare ale acestui contract, evoluția și mai ales finalitatea sa, având în vedere că o parte a doctrinei consideră că pactul de opțiune nu se deosebește de promisiunea unilaterală de a contracta decât prin obligativitatea încheierii lui în forma cerută de lege pentru contractul proiectat, în timp ce promisiunea de a contracta este guvernată de principiul consesualismului.
În ceea ce privește concretizarea obiectului contractului final, promisiunea de a contracta prezintă importanță sub aspectul fixării contractuale a ofertei de a contracta, interzicând promitentului posibilitatea de a o retracta sau modifica în urma unor schimbări de situații sau negocieri ulterioare cu alți terți, fără acordul beneficiarului. De asemenea, un capitol distinct din titlul privitor la promisiunea de a contracta a fost destinat analizei naturii juridice a acesteia, controverse în doctrină apărând în legătură cu promisiunea unilaterală, în sensul de a o califica un contract unilateral sau sinalagmatic. Un element de noutate în Codul civil privitor la promisiunea de a contracta, îl reprezintă posibilitatea instanței de a pronunța, la cererea beneficiarului, în cazul în care promitentul refuză să-și execute obligațiile, o hotărâre care să țină loc de contract, cu îndeplinirea anumitor condiții.
Intervenția legiuitorului este în mod general interpretată ca o atingere adusă libertății contractuale, însă se poate observa în cazul concret al promisiunii de a contracta și al pactului de opțiune, că la baza legiferării acestor convenții stă, pe de-o parte, nevoia de a asigura un real echilibru în contract și de a proteja partea considerată mai slabă sau mai vulnerabilă, în particular, și disciplina contractuală în general.
Se observă astfel, că antecontractele nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de persoane, ci sunt adevărate tehnici, niște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de la profesioniști la particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile, favorizând activitatea economică.
TITLUL I
Oferta de a contracta
Capitolul I. Noțiune. Condiții de validitate. Efecte juridice
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare juridică
Tratativele legate de încheierea contractului încep cu o propunere de a contracta, făcută de către o persoană. Acestă propunere poartă denumirea de ofertă sau policitațiune. Ea reprezintă prima manifestare de voință, primul pas pentru formarea acordului de voință.
Într-o formulare sintetică, prin încheierea contractului înțelegem realizarea acordului de voință al părților asupra clauzelor contractuale. Acest acord se realizează prin întâlnirea, pe deplin concordantă sub toate aspectele, a unei oferte de a contracta, cu acceptarea acelei oferte. Oferta de a contracta și acceptarea ei reprezintă cele două laturi ale voinței de a contracta, laturi care, inițial, apar separate, dar care, prin întâlnirea lor, ajung a se reuni în ceea ce numim acord de voință.
Contractul se va considera încheiat, în principiu, în momentul în care survine acordul de voințe al părților, existând consensul asupra stipulațiilor care dau substanță înțelegerii dintre ele. Legiuitorul a prevăzut că „este suficient ca părțile să se pună de acord asupra elementelor esențiale ale contractului, chiar dacă lasă unele elemente secundare spre a fi convenite ulterior ori încredințează determinarea acestora unei alte persoaneˮ. Fără a beneficia de o lămurire cu privire la distingerea între elementele esențiale și cele secundare, presupunem că legiuitorul s-a referit la distincția între prestațiile „caracteristiceˮ rezultate din contract pentru fiecare parte. Astfel, de exemplu, putem spune că, într-un contract de vânzare, elementele esențiale sunt stabilirea prețului și a bunului vândut. Față de aceste elemente, toate celelalte sunt secundare , spre exemplu, locul predării, cheltuielile contractuale.
Din interpretarea art. 1185 C. civ. reiese că un element poate face obiectul insistențelor unei părți, iar contractul nu se va considera încheiat decât atunci când se va ajunge la un acord cu privire la acel element. Însă, în baza art. 1182 alin. (2) C. civ., contractul nu se încheie decât atunci când părțile au ajuns de acord asupra elementelor esențiale, de unde se desprinde concluzia că pot exista elemente esențiale de ordin subiectiv, care nu reprezintă altceva decât elemente secundare ridicate la rang esențial prin conduita unei părți.
Mecanismul prin care are loc acordul de voințe implică, în toate cazurile, întâlnirea unei oferte de a contracta cu acceptarea acesteia. Ținând cont de acest lucru, redactarea art. 1182 alin. (1) C. civ. se dovedește vădit improprie, fiindcă un contract se încheie în toate cazurile prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta și nu se poate încheia doar prin negocierea lui de către părți, cum lasă de înțeles folosirea disjuncției. În realitate, art. 1182 alin. (1) C. civ. vizează faptul că încheierea unui contract se poate realiza indiferent dacă este sau nu precedat de negocieri purtate între părți.
Există situații, în special în cazul contractelor comerciale internaționale, dar uneori și al celor interne, când oferta de a contracta este precedată de reclamă, publicitate, discuții, negocieri etc., toate acestea având a se concretiza până la urmă într-o ofertă valabilă din punct de vedere juridic. Trebuie însă subliniat faptul că dacă s-ar pune o problemă de răspundere în această fază precontractuală pentru ruperea tratativelor, aceasta nu poate fi decât o răspundere delictuală.
Sintetizând, putem spune că acordul de voințe este alcătuit din ofertă și acceptare. Acesta este motivul pentru care abordarea problemei încheierii contractului face necesară, în primul rând, analiza ofertei și acceptării. Analiza acestora are loc din perspectiva acordului extern de voințe, ceea ce presupune că nu ne vom ocupa decât foarte succint de condițiile de fond ale acestui acord de voințe (consimțământ, capacitate, obiect, cauză) și că vom urmări, în principal, mecanismul realizării acordului de voințe.
Secțiunea a 2-a. Condițiile de validitate și elementele constitutive ale ofertei de a contracta
Condițiile de validitate ale ofertei de a contracta. Se observă de la început faptul că oferta este o latură a consimțământului, având în vedere locul reglementării ei în Secțiunea a 3-a „Încheierea contractuluiˮ din Cap. I „Contractulˮ al Titlului II „Izvoarele obligațiilorˮ din Cartea a V-a „Despre obligațiiˮ din noul Cod civil. Fiind o latură a consimțământului, ea trebuie să întrunească condițiile generale ale acestuia ( să fie serios, liber și exprimat în cunoștință de cauză, conform art. 1204 C. civ.), bineînțeles, adaptate la specificul ofertei, care reprezintă numai începutul în formarea desăvârșită a consimțământului. În plus, art. 1188 C. civ. prevede că „O propunere constituie ofertă de a contracta dacă aceasta conține suficiente elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția ofertantului de a se obliga în cazul acceptării ei de către destinatarˮ. Din această calificare legală la care adăugăm prevederile art. 1187 C. civ. legate de forma ofertei și a acceptării, putem să deducem condițiile esențiale de validitate ale ofertei:
Oferta trebuie să fie precisă și completă, cuprinzând toate elementele necesare pentru încheierea contractului. Caracterul complet și precis face posibil ca simpla sa acceptare să realizeze perfectarea contractului. Dintre elementele necesare, două sunt indispensabile: natura contractului și obiectul contractului. Înseamnă că în ofertă nu este obligatoriu să se facă referiri cu privire la clauzele și condițiile contractului prevăzute de lege prin norme supletive. Pentru a determina suficient această condiție, se subliniează că oferta trebuie să fie într-atât de completă încât dacă se întâlnește cu o acceptare simplă, contractul să ia naștere ca urmare a formării depline a acordului de voințe. În acest sens, de exemplu, nu va putea fi considerată ofertă de a contracta actul prin care se anunță vânzarea fără să se indice prețul pretins. În cadrul Convenției de la Viena privind vânzarea internațională de mărfuri, se prevede faptul că pentru ca o propunere să fie considerată o ofertă de a contracta, ea trebuie să indice marfa și să fixeze în mod explicit sau implicit cantitatea și prețul, sau să cuprindă indicații suficiente pentru ca aceste elemente să poată fi determinate;
Oferta trebuie să fie fermă, exprimând o propunere neîndoielnică pentru un angajament juridic care, prin acceptare, să poată realiza încheierea contractului, adică să fie neechivocă. Cu alte cuvinte, oferta trebuie să releve intenția ofertantului de a se angaja juridic în cazul unei acceptări. Caracterul neechivoc este dat de lipsa oricăror rezerve legate de conținutul acestei oferte. În acest sens, oferta care include clauza „negociabilˮ referitoare la preț sau la alte elemente esențiale ale contractului, nu poate fi considerată ofertă valabilă. De asemenea, simpla expunere a unei mărfi în vitrină, fără indicarea prețului, nu poate fi considerată, neapărat, ca fiind o ofertă de vânzare, de îndată ce expunerea ar fi putut să fie făcută ca model sau în alte scopuri;
Oferta să fie emisă în forma cerută de lege pentru validitatea contractului proiectat. Uneori legiuitorul impune ad validitateam îndeplinirea unor cerințe de formă pentru încheierea valabilă a contractului. Pentru acest motiv, eventuala cerință de formă trebuie să îmbrace întregul mecanism al formării contractului, pentru ca acesta să ia naștere în mod valabil. Este considerentul pentru care ambele manifestări de voință care compun mecanismul formării contractului trebuie emise în forma pretinsă de lege pentru validitatea contractului proiectat. Conform art. 1187 C. civ., „Oferta și acceptarea trebuie emise în forma cerută de lege pentru încheierea valabilă a contractuluiˮ. Dacă, de exemplu, forma cerută de lege pentru contractul proiectat este autentică, sub sancțiunea nulității, oferta de a contracta și acceptarea acesteia trebuie încheiate și ele în formă autentică. Ulterior emiterii ofertei sau acceptării, principiul simetriei formelor va dicta ca revocarea ofertei ori retragerea ofertei sau acceptării să respecte forma prescrisă de lege. Va putea rămâne aplicabil art. 1242 alin. (2) C. civ. care arată că, dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat într-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar dacă forma nu a respectată. Așadar, dacă formalitatea nu este cerută ad validitatem, dar a fost convenită de părți, nu există, în principiu, un impediment pentru încheierea contractului dacă oferta ori acceptarea nu îmbracă respectiva formă, însă renunțarea la forma convenită trebuie să fie totuși expresia voințelor ambelor părți.
Poate exista și situația în care nu se prevede de către lege o formalitate anume pentru validitatea contractului, însă ofertantul impune ca manifestarea de voință care va constitui acceptare, să îmbrace o anumită formă, chiar dacă aceasta este una diferită de cea în care a fost exprimată propunerea de a contracta. În acest sens, art. 1197 alin. (1) lit. b) C. civ. dispune că răspunsul destinatarului nu constituie acceptare atunci când nu respectă forma cerută anume de ofertant.
Elementele constitutive ale ofertei de a contracta. Am stabilit anterior că pentru a putea conduce la încheierea contractului, oferta de a contracta sau policitațiunea trebuie să fie precisă, adică să cuprindă toate elementele necesare realizării acordului de voințe. Elementele suficiente pentru existența ofertei, indicate de art. 1188 alin. (1) C. civ., sunt „elementele esențiale ale contractului, fără de care este imposibil a se cunoaște ce fel de contract s-a încheiat, fie obiective, fie subiective, iar în cazul în care un astfel de element lipsește, manifestarea de voință nu va fi calificată drept ofertă, ci un element de negociere precontracualăˮ.
Pornind de la distincția făcută mai sus între elemente esențiale subiective și obiective, după cum există sau nu un element secundar care face obiectul insistențelor unei părți, observăm că decelarea elementelor esențiale obiective nu prezintă piedici foarte mari în ipoteza contractelor numite ( așa cum am mai precizat, bunul vândut și prețul vor fi considerate elemente esențiale ale vânzării, în baza art. 1650 C. civ.), situația fiind mult mai dificilă în ce privește contractele nenumite.
Pe de altă parte, determinarea caracterului esențial subiectiv al unui element reprezintă o chestiune de fapt, lăsată la suverana apreciere a instanțelor judecătorești. Având în vedere faptul că art. 1185 C. civ. impune necesitatea insistențelor din partea unei părți în cursul negocierilor, rezultă că este importantă conduita părții în dobândirea caracterului esențial, persoana interesată trebuind să facă proba faptului că a transmis neîndoielnic partenerului de negocieri că nu dorește încheierea contractului fără un acord asupra elementului dorit.
Aceasta nu va însemna exercitarea abuzivă de către contractant a dreptului său de a considera esențial un anumit element, după cum nici faptul că alegerea unei anumite forme de către acesta nu va trasforma actul dintr-unul consensual într-unul solemn. „Dacă se va dovedi reaua-credință a părții care refuză încheierea contractului motivând lipsa acordului cu privire la un element pe care ea îl consideră esențial, lipsind în realitate însăși voința de a se obliga, partea prejudiciată va putea pretinde despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin acțiunile contractantului săuˮ.
Atunci când, în timpul negocierilor, o parte insistă să se ajungă la un acord asupra unui anumit element sau asupra unei anumite forme, contractul va putea fi considerat încheiat dacă există ulterior consimțământul acelei părți, chiar dacă forma contractului nu este cea cu privire la care s-a insistat sau dacă înscrisul constatator al actului juridic nu prevede nimic în legătură cu elementul care a făcut obiectul insistențelor. Într-adevăr, acordul asupra elementului esențial subiect nu trebuie să fie obligatoriu unul expres, iar în cazul menționat se poate considera că partea a renunțat la cerințele sale și că există un acord tacit în sensul repudierii acelor aspecte din configurarea raportului juridic.
Cu privire la stabilirea elementelor secundare, dacă există acordul de voințe asupra elementelor esențiale ale contractului, acesta se va putea încheia, elementele secundare putând fi stabilite ulterior, fie de părțile înseși, fie prin intermediul unei terțe persoane. Atunci când contractanții, de comun acord, încredințează determinarea elementului esențial sau elementului secundar unui terț, relațiile dintre ei și acel terț vor fi reglementate de regulile mandatului.
Pentru a nu se ajunge la blocaje în raporturile contractuale, art. 1182 alin. (3) C. civ. prevede că, „dacă nu există acordul ulterior al părților asupra elementelor secundare, ori persoana căreia i-a fost încredințată determinarea acestor elemente nu ia o decizie, instanțele judecătorești vor trebui, la cererea oricăreia dintre părți, să dispună completarea contractului, ținând seama, după împrejurări, de natura acestuia și de intenția părțilorˮ. Această soluție se va impune doar dacă părțile nu au stabilit prin convenția lor o altă modalitate de fixare a elementelor secundare.
Secțiunea a 3-a. Forța obligatorie a ofertei. Revocarea și retragerea ofertei de a contracta
Forța obligatorie a ofertei. Oferta reprezintă un act juridic de formație unilaterală pentru că este o manifestare de voință a unei persoane, efectuată cu scopul de a produce efecte juridice, așadar nu poate fi decât evident că ea trebuie să exprime intenția ofertantului de a se obliga în cazul acceptării ei de către destinatar.
Problema forței obligatorii a ofertei privește momentele anterioare acceptării ei, întrucât după ce a fost acceptată, avem de-a face cu un contract format, în privința căruia se vor putea aplica regulile privind puterea obligatorie a contractului. Se pune, așadar, întrebarea dacă oferta, odată ce a fost lansată, înainte de a fi fost acceptată, dă naștere vreunei obligații în sarcina ofertantului, iar în caz de răspuns afirmativ, care este natura și cât timp durează această obligație.
Oferta fiind calificată ca un act juridic unilateral producător de efecte juridice, urmează să fie aplicabile prevederile art. 1325 C. civ. care dispune că „dacă prin lege nu se prevede altfel, dispozițiile legale privitoare la contracte se aplică în mod corespunzător actelor unilateraleˮ. Principiul central al efectelor contractului îl constituie cel a forței obligatorii (consacrat de art. 1270 C. civ.) care se traduce în materie de ofertă prin irevocabilitatea acesteia. Totuși, exigența cerută este ca oferta să presupună un angajament unilateral explicit sau implicit de menținere a ofertei într-un anumit termen. În lipsa unui asemenea angajament unilateral, oferta trebuie considerată revocabilă.
De aceea, legiuitorul face mai multe distincții legate de revocabilitatea/irevocabilitatea ofertei, în funcție de calitatea acestui act și de contextul în care el a fost emis. În funcție de aceste criterii, legiuitorul distinge între oferta cu termen și oferta fără termen, precum și între oferta adresată unei persoane prezente și oferta adresată unei persoane absente. Urmând aceste distincții, observăm diferite situații cu efecte proprii:
În cazul în care oferta este făcută unei persoane prezente (art. 1194 C. civ.), adică ofertantul și destinatarul ofertei se află față în față, în același loc, încheierea contractului are loc de regulă instantaneu, de vreme ce autorul ofertei poate lua la cunoștință pe moment de acceptare. În general, în aceste împrejurări, autorul unei oferte urmărește primirea unui răspuns pe loc și nu dorește o situație incertă. Într-o astfel de situație, oferta trebuie să fie acceptată pe loc. Consecința acceptării este realizarea acordului de voințe, adică încheierea contractului. Dacă oferta nu este acceptată imediat, ofertantul nu are nicio obligație.
Legiuitorul prezumă la art. 1194 C. civ. că ofertantul nu a intenționat să acorde destinatarului un timp de reflecție pe perioada căruia să existe obligația de menținere a ofertei, iar această ofertă fără termen de acceptare va deveni caducă în lipsa acceptării de îndată. Va exista o derogare de la soluția consacrată de art. 1194 alin. (1) C. civ. atunci când oferta conține un termen de acceptare, dar și atunci când, din împrejurări, se poate deduce că autorul ei a intenționat să se oblige la menținere ei. Situației prezentate la art. 1194 alin. (1) i se pot asimila și toate acele cazuri în care mijloacele de comunicare dintre ofertant și destinatarul ofertei asigură o comunicare imediată a manifestărilor de voință, cum ar fi oferta transmisă telefonic, sau prin alte maniere similare de comunicare. Trebuie însă menționat că, în această eventualitate, „locul încheierii contractului va fi locul în care se află ofertantul, ca loc în care acceptarea ajunge la el, în virtutea regulii conținute de art. 1186 alin. (1) C. civ.ˮ;
În cazul în care oferta este făcută unei persoane absente, deci care nu se află în același loc, față în față cu ofertantul, problema forței obligatorii este mai complexă, de aceea, trebuie să distingem după cum oferta este cu termen sau fără termen de acceptare:
Ipoteza în care autorul ofertei s-a obligat să o mențină un anumit termen conturează cazul ofertei irevocabile prevăzut de art. 1191 alin. (1) C. civ. Simpla mențiune a unui termen în cadrul unei oferte nu conduce în mod obligatoriu la o ofertă irevocabilă, ci este nevoie de dovedirea în mod neîndoielnic a intenției autorului de a se obliga să mențină oferta în acel termen. Altfel spus, „deși un termen prevăzut expres de ofertant poate duce la prezumția că ofertantul se obligă să mențină oferta în respectiva perioadă (altminteri nu s-ar vedea rostul stipulației sale), acest aspect nu va fi suficient pentru constatarea caracterului irevocabil, ci va trebui evaluat împreună cu alte împrejurăriˮ.
Art. 1196 alin. (1) C. civ. arată că, în principiu, există acceptare doar dacă aceasta ajunge în termen la autorul ofertei, motiv pentru care termenul de acceptare nu vizează doar limita momentului în care destinatarul va putea consimți la formarea contractului. Așadar, la momentul stipulării termenului, ofertantul va trebui să ia în considerare perioada necesară sosirii unei eventuale acceptări.
Concluzionând, oferta este irevocabilă de îndată ce autorul ei se obligă să o mențină un anumit termen, sau, conform art. 1191 C. civ. teza finală, când poate fi considerată astfel în temeiul acordului părților, al practicilor statornicite între acestea, al negocierilor, al conținutului ofertei ori al uzanțelor. Înăuntrul termenului de acceptarea nu este posibilă revocarea ofertei, manifestarea de voință prin care autorul revocă oferta irevocabilă nu produce efecte juridice, iar contractul se va încheia, în condițiile legii, prin acceptarea fără rezerve de către destinatar.
Dacă oferta nu include niciun termen de acceptare și este adresată unei persoane determinate care nu este prezentă, atunci ea trebuie menținută, conform art. 1193 alin. (1) C. civ., un termen rezonabil după împrejurări, pentru ca destinatarul să o primească, să o analizeze și să expedieze acceptarea. Cu alte cuvinte, legiuitorul institutie prezumția unui termen rezonabil pentru toate ofertele adresate unor persoane absente. În acest caz, o eventuală revocare a ofertei fără termen de acceptare adresată unei persoane absente, va produce efecte, ofertantul fiind însă ținut răspunzător pentru prejudiciul cauzat destinatarului prin revocarea ofertei înaintea expirării termenului, așa cum vom vedea în continuare.
În legătură cu temeiul juridic al angajării răspunderii ofertantului, în doctrina juridică anterioară intrării în vigoare a actualului cod, au fost elaborate mai multe teorii. O parte dintre acestea se dovedesc astăzi inutile, în condițiile noii reglementări care acordă o importanță deosebită actului juridic unilateral, izvor de obligații civile, precum și al unei reglementări destul de minuțioase a fazei formării contractului. Cu toate acestea, o scurtă trecere în revistă a acestor teorii este necesară pentru determinarea noutății aduse de legiuitor prin noul Cod civil.
În concepția unor autori, obligația ofertantului de a menține oferta este de natură contractuală, creionându-se astfel teoria antecontractului. Conform acestei opinii, oferta ar fi alcătuită din două elemente, fondul ofertei – care se referă la conținutul contractului ce se propune a fi încheiat prin acceptare – și propunerea accesorie – pe care o face ofertantul, de a menține oferta un anumit termen, expres sau tacit. Cea de-a doua parte a ofertei, fiind în beneficiul destinatarului, se prezumă că acesta din urmă a acceptat-o imediat și astfel, obligația ofertantului de a menține oferta în timpul termenului propus se fondează pe un veritabil contract, neîndeplinirea acestei obligații anagajând răspunderea contractuală a ofertantului.
Unii autori fundamentează răspunderea ofertantului pe teoria răspunderii delictuale. Potrivit acestei teorii, retragerea intempestivă a ofertei constituie o faptă ilicită cauzatoare de prejudicii care angajează răspunderea civilă delictuală a ofertantului. Însă, după cum se poate observa, prin această teorie nu se explică nicidecum de ce o ofertă nu ar putea fi revocată în anumite situații, ci doar găsește un temei juridic pentru reparația prejudiciilor cauzate de o revocare intempestivă a ofertei. Într-o altă variantă, unii autori explică răspunderea ofertantului pe ideea abuzului de drept. Așadar, în situația când ofertantul revocă intempestiv oferta, el săvârșește un abuz de drept, trecând din sfera licitului în sfera ilicitului. În ultimă instanță, ofertantul săvârșește o faptă ilicită care angajează răspunderea sa delictuală.
O ultimă teorie pe care o evocăm aici este teoria ofertei – act juridic – izvor de obligații. În această concepție se susținea că oferta făcută cu termen expres sau tacit este un act juridic unilateral de drept civil, generator al unui raport juridic obligațional între ofertant și destinatarul ofertei. Am fi în prezența unei obligații unilaterale, în care ofertantul este debitor al prestației negative de a nu revoca oferta înăuntrul termenului de acceptare, iar destinatarul ofertei este creditorul acestei prestații. În contextul vechii reglementări, s-a imputat acestei teorii lipsa unui temei legal suficient, deoarece în vechiul cod nu exista o reglementare a actului juridic unilateral, motiv pentru care se considera că acesta trebuie considerat liber revocabil.
În noua reglementare, legiuitorul stabilește reguli precise legate de irevocabilitatea ofertei și, în plus, cuprinde o reglementare de principiu a actelor juridice unilaterale, în art. 1324-1329 C. civ. Raportat la noile prevederi, considerăm că oferta nu poate fi calificată decât ca un act juridic unilateral producător de efecte juridice. Din perspectiva actelor unilaterale, oferta reprezintă un act juridic unilateral supus comunicării, astfel încât, el va produce efecte din momentul în care comunicarea ajunge la destinatar, chiar dacă acesta nu a luat cunoștință de ofertă din motive care nu îi sunt imputabile.
Pentru a completa ideea actului juridic unilateral, trebuie adăugat faptul că în privința menținerii ofertei pentru un anumit interval de timp, oferta de a contracta poate fi calificată și ca un angajament unilateral, sau promisiune unilaterală în terminologia utilizată de art. 1327 C. civ. Oferta de a contracta cu termen de acceptare reprezintă un act unilateral prin care ofertantul se obligă să mențină această ofertă un anumit interval de timp, adică să nu o revoce. Din prisma obligației de a nu revoca această ofertă, ea constituie un angajament unilateral care are regimul juridic prevăzut de art. 1327 C. civ. pentru așa-numitul „fondˮ al ofertei, care este conținutul viitorului contract, nefiind necesară aplicarea teoriei actului juridic unilateral. Obligativitatea fondului ofertei este generată numai de încheierea contractului, în timp ce aceea a menținerii ei un anumit termen este generată de teoria angajamentului unilateral sau promisiunii unuilaterale.
Revocarea și retragerea ofertei de a contracta. Încă de la început, între cele două noțiuni
trebuie să fie făcută o distincție fermă. Retragerea este o revenire asupra ofertei, survenită anterior ajungerii ofertei la destinatar. În consecință, declarația de retragere a unei oferte irevocabile poate produce efecte asupra procesului de formare a contractului, în condițiile legii. Revocarea ofertei presupune revenirea de către emitent asupra voinței sale, dar numai după momentul ajungerii ofertei la destinatarului acesteia. Distincția se regăsește și în textele legale.
Retractarea sau retragerea ofertei, fie ea cu termen sau fără termen, respectiv revocabilă sau irevocabilă, adresată unei persoane prezente sau uneia absente, poate avea loc în mod liber și necenzurat oricând până la momentul ajungerii ofertei la destinatar, sau cel târziu concomitent cu acest moment (art. 1199 C. civ.). Dacă respectă această condiție temporară, retragerea împiedică formarea contractului, desființând unilateral orice efect al ofertei de a contracta.
Revocarea ofertei reprezintă actul juridic unilateral de revenire asupra ofertei inițiale și care intervine după momentul ajungerii ofertei la destinatar. În privința revocării sunt necesare câteva distincții.
Dacă oferta este irevocabilă datorită existenței unui termen explicit sau implicit de acceptare a ofertei, atunci, în ipoteza în care oferta a fost acceptată și există o declarație anterioară de revocare, respectiva declarație nu are niciun efect asupra acceptării, contractul fiind considerat încheiat, iar în caz de neexecutare a obligațiilor izvorâte din acesta, se va pune problema răspunderii contractuale. Regula se aplică și în situația persoanelor prezente dacă oferta este cu termen de acceptare.
Nu se face însă nicio referire la consecința revocării tacite a ofertei cu termen, care prin esența ei este irevocabilă. Se prevede, așa cum am arătat, că doar declarația de revocare – deci revocare expresă – a unei oferte irevocabile nu produce efecte. Ce se va întâmpla însă dacă ofertantul, în timpul termenului de valabilitate al ofertei, săvârșește niște acte sau fapte care fac imposibilă încheierea viitorului contract, chiar dacă intervine acceptarea ulterioară din partea destinatarului? Va putea destinatarul să anuleze sau să declare inopozbile actele juridice încheiate de către ofertant în timpul termenului de acceptare cu privire la bunul la care se referă oferta? Opinia noastră este că soluția consacrată în cazul declarației exprese de revocare se va aplica negreșit, cu atât mai mult, și în cazul unei revocări tacite din partea autorului ofertei. Soluția se impune având în vedere și implicațiile practice ale unei rezolvări contrare a acestei lacune legislative, în sensul că dacă am accepta că, de exemplu, ofertantul ar putea fi obligat numai la plata de daune-interese, acesta din urmă ar putea oricând ar avea interes, să revoce tacit o ofertă irevocabilă, în desconsiderarea unei acceptări, care, în mod normal, ar trebui să conducă la încheierea contractului. Mai mult decât atât, în ceea ce îl privește pe acceptant, acesta s-ar afla într-o desăvârșită stare de incertitudine cu privire la faptul dacă s-a încheiat sau nu contractul, neputând aprecia dacă a interveni sau nu revocarea ofertei (irevocabile!), având în vedere că aceasta ar fi una tacită.
Dacă oferta este irevocabilă ca urmare a existenței termenului rezonabil, în condițiile ofertei fără termen adresate unei persoane absente (art. 1193 C. civ.), declarația de revocare va bloca mecanismul formării contractului prin acceptare, iar respectarea sau nu a termenului rezonabil va atrage consecințe doar asupra incidenței răspunderii celui care a revocat oferta. Trebuie menționat faptul că determinarea caracterului rezonabil al termenului în care oferta trebuie menținută se va face în funcție de situația de fapt, iar această operațiune este lăsată de legiuitor la aprecierea judecătorului chemat să se pronunțe asupra chestiunii, care poate lua în considerație anumite circumstanțe menționate în literatura de specialitate, precum natura contractului propus, uzanțele în materie, distanța care separă părțile sau diferențele de fus orar.
Potrivit art. 1193 alin. (2) C. civ., revocarea ofertei împiedică încheierea contractului, însă ea va trebui trimisă destinatarului ofertei și, mai mult, trebuie să ajungă la acesta înainte ca ofertantul să primească acceptarea, din moment ce ulterior acestui moment contractul se va considera încheiat conform art. 1186 alin. (1) C. civ. Nu prezintă relevanță dacă destinatarul ofertei nu a luat cunoștință despre revocarea ajunsă la el, indiferent din ce motive. Aceeași soluție va fi în cazul în care contractul va fi considerat încheiat nu ca urmare a recepției acceptării, ci atunci când destinatarul ofertei săvârșește un act sau un fapt concludent, fără a-l înștiința pe ofertant, dacă, în temeiul ofertei, al practicilor statornicite între părți, al uzanțelor sau potrivit naturii afacerii, acceptarea se poate face în acest mod.
În consecință, art 1193 alin. (2) C. civ. consacră un adevărat drept de a revoca oferta atunci când aceasta nu îndeplinește cerințele art. 1191 alin. (1) C. civ., însă exercitarea acestui drept nu se poate realiza în scopul de a vătăma sau păgubi pe altui ori într-un mod excesiv, contrar bunei-credințe, așa cum rezultă din art. 15 C. civ. care interzice abuzul de drept. De aceea, art. 1193 alin. (3) C. civ. arată că poate fi incidentă o răspundere delictuală atunci când revocarea ofertei înainte de expirarea termenului rezonabil produce un prejudiciu destinatarului.
Soluția este justă, iar principiul liberei revocabilități trebuie temperat, ținând cont că, după cum s-a explicat în doctrină, „a acorda ofertantului posibilitatea de a revoca propunerea sa în orice moment, îl pune pe destinatar în situația de a fi privat de timpul de reflecție dorit, și uneori chiar necesar, iar pentru a se asigura împotriva unei asemenea revocări, el poate fi tentat să accepte oferta în mod precipitatˮ.
Secțiunea a 4-a. Comunicarea ofertei. Cazuri de caducitate
Comunicarea ofertei. Oferta de a contracta, acceptarea acesteia sau revocarea ei reprezintă acte juridice unilaterale supuse comunicării, oferta producând efecte juridice abia din momentul ajungerii ei la destinatar, adică la potențialul acceptant. Efectul juridic principal este acela că oferta cu termen nu poate fi revocată un anumit termen calculat de la data acestei comunicări. Pentru transmiterea ofertei pot fi utilizate orice mijloace de comunicare la distanță, dacă părțile nu sunt prezente.
Cazuri de caducitate a ofertei. Caducitatea, adică lipsirea de efecte a ofertei, este expres reglementată de art. 1195 C. civ. O ofertă este caducă atunci când încetează să mai producă efecte, fără ca ofertantul să își fi manifestat voința. Nefiind nevoie de exprimarea voinței ofertantului, apare evidentă distincția dintre caducitatea ofertei și revocarea ofertei sau retragerea acesteia. Caducitatea implică existența inițială a unei oferte formate valabil, ceea ce delimitează acest concept de nulitate. Legiuitorul a prevăzut caducitatea ofertei pentru următoarele situații:
Caducitatea ca urmare a neajungerii în termen a acceptării. Când s-a stipulat în ofertă un termen pentru acceptare ori aceasta trebuie menținută un termen rezonabil potrivit art. 1193 alin. (1) C. civ., dacă acceptarea nu ajunge la ofertant în respectivul termen, oferta de a contracta nu va mai produce efecte. Întrucât textul nu distinge, nu are relevanță, de principiu, dacă acceptarea nu ajunge la ofertant deoarece nu a fost emisă în termen sau dacă nu ajunge la ofertant din rațiuni privind modul de comunicare. Circumscrierea acestor cazuri prezintă totuși importanță. Astfel, art. 1198 alin. (1) C. civ. institutie posibilitatea ofertantului de a renunța la efectele caducității, dacă acceptarea este tardivă, deci dacă nu a fost emisă în termen. În schimb, art. 1198 alin. (2) C. civ. arată că, dacă acceptarea nu este tardivă, dar sosirea ei are loc după expirarea termenului, din motive care nu sunt imputabile acceptantului, atunci contractul se va considera încheiat dacă ofertantul nu își manifestă de îndată intenția de a se prevala de caducitate.
Deși textul de lege trimite doar la noțiunea de „termen stabilitˮ sau la termenul prevăzut de art. 1193 alin. (1) C. civ., oferta va fi caducă și atunci când acceptarea nu ajunge la ofertant de îndată, în cazul reglementat de art. 1194 alin. (1) C. civ.;
Refuzul destinatarului. Indiferent dacă este revocabilă sau irevocabilă, oferta devine caducă atunci când este refuzată de către destinatar. Refuzul poate îmbrăca orice formă de manifestare, inclusiv cea tacită, atât timp cât exprimă dincolo de orice îndoială că destinatarul nu dorește să accepte oferta așa cum aceasta a fost formulată. Există situații când legea prevede în mod expres faptul că o ofertă se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată într-un anumit termen. Indiferent de caz, trebuie observate dispozițiile art. 1186 alin. (2) C. civ. care vizează încheierea contractului în urma săvârșirii de către destinatarul ofertei a unui act sau fapt concludent. În măsura în care un astfel de act sau fapt a fost îndeplinit, nu mai poate fi primit refuzul ulterior al destinatarului ofertei.
Manifestarea de voință are semnificația unui refuz și în situația în care răspunsul destinatarului cuprinde modificări sau completări ale ofertei primite. În acest caz, răspunsul va putea avea valoarea unei contraoferte, dar comportamentul adoptat va însemna o neacceptare implicită a propunerii inițiale și, în consecință, un refuz;
Decesul sau incapacitatea. Art. 1195 alin. (2) C. civ. prevede faptul că decesul sau incapacitatea ofertantului atrage caducitatea ofertei irevocabile numai atunci când natura afacerii sau împrejurările o impun. Se poate desprinde astfel ideea potrivit căreia, în principiu, decesul sau incapacitatea ofertantului nu atrage caducitatea ofertei irevocabile, și deci acceptarea va putea fi exercitată contra moștenitorilor ofertantului, sau celor care îl reprezintă în caz de incapacitate. Per a contrario, moartea sau incapacitatea ofertantului atrage întotdeauna caducitatea ofertei revocabile.
Capitolul II. Acceptarea ofertei. Momentul și locul încheierii contractului.
Acceptarea ofertei. Acceptarea este cea de-a doua latură a consimțământului și ne apare ca fiind un răspuns în care se manifestă acordul cu oferta primită. Numai o persoană căreia i-a fost adresată oferta o poate accepta, iar, în baza principiului libertății contractuale, destinatarul este liber de a o aceepta sau de a refuza încheierea contarctului.
Acceptarea poate fi expresă sau tacită, adică să rezulte, în mod cert, din anumite împrejurări, de exemplu, executarea de către acceptant a obiectului ofertei, poate fi făcută în scris sau verbal, și nu presupune condiții speciale de formă, ci poate fi exprimată prin orice mijloace din care rezultă, în mod cert, acordul cu cele conținute în ofertă. Trebuie totuși avute în vedere dispozițiile art. 1185 C.civ. care impun și pentru acceptare respectarea formei impuse de lege pentru contractul proiectat.
Mijloacele folosite de către acceptant trebuie să presupună în principiu o acțiune, o exteriorizare a consimțământului care nu are nevoie de interpretare raportat la context. Uneori, legiuitorul poate stabili în mod expres anumite acțiuni care au semnificația unei acceptări, cum este de pildă cazul art 1810 C. civ – tacita relocațiune. De altfel, acceptarea se poate face în orice mod, printr-un act sau fapt concludent, în temeiul ofertei, al practicilor statornicite între părți, al uzanțelor sau potrivit naturii afacerii.
În legătură cu acceptarea tacită se pune problema valorii pe care o are simpla tăcere a unei anumite persoane căreia i s-a adresat o ofertă. Se consideră astfel că numai în mod excepțional tăcerea poate să însemne acceptare. Astfel, părțile pot să fi convenit, mai înainte, ca simpla tăcere după primirea ofertei să aibă valoare de acceptare. În practică se mai consideră uneori, că atunci când oferta este făcută exclusiv în interesul celeilalte părți, ea poate fi considerată ca fiind acceptată chiar dacă partea căreia i-a fost adresată tace. Un alt exemplu de acceptare tacită ar putea fi împrejurarea că, deși contractul a expirat, chiriașul continuă a folosi bunul închiriat și a plăti chirie, situație cunoscută în doctrină și legislație ca tacita relocațiune.
Trebuie subliniat că tăcerea ca mod de acceptare a unei oferte este distinctă de acceptarea tacită a ofertei, care poate consta în orice acțiune, diferită de o declarație expresă de voință, ce indică în mod neîndoielnic consimțământul cu privire la încheierea contractului,
Acceptarea trebuie să îndeplinească toate cerințele necesare valabilității consimțământului. În același timp, ea trebuie sa reunească și alte cerințe:
Să fie pură și simplă, adică să fie în concordanță cu oferta. Cu alte cuvinte, destinatarul trebuie să accepte integral oferta, fără a formula rezerve sau a propune modificări privitoare la clauzele esențiale ale viitorului contract. Dacă acceptarea depășește, condiționează ori limitează cuprinsul ofertei, se consideră că oferta a fost refuzată, iar acceptarea are valoarea unei contraoferte;
Să fie neîndoielnică, adică să ateste în mod neechivoc intenția destinatarului ofertei de a accepta această ofertă. Fie că acceptarea are loc prin acte, fie prin fapte juridice, ea trebuie să ateste intenția destinatarului de a accepta oferta și de a încheia contractul;
Să nu fie tardivă, adică acceptarea trebuie să intervină înainte ca oferta să fi devenit caducă ori să fi fost revocată. Numai în acest mod ea produce efecte juridice. Condiția reiese cu claritate din prevederile art. 1196 alin. (1) C. civ. care prevede că acceptarea trebuie să ajungă în termen la autorul ofertei;
Să fie emisă în forma cerută de lege pentru valabilitatea contractului proiectat, întrucât potrivit art. 1187 C. civ., atât oferta, cât și acceptarea, trebuie emise în forma prevăzută de lege pentru validitatea contractului proiectat. Lipsa formei atrage nulitatea absolută a acceptării.
Dacă exprimarea voinței destinatarului ofertei este în sensul încheierii unui contract, dar nu respectă una sau mai multe din cerințele acceptării prezentate mai sus, nu putem considera contractul ca fiind încheiat. „Legiuitorul, având în vedere acest aspect, a prevăzut două situații – acceptarea necorespunzătoarea și acceptarea tardivă – în care manifestarea de voință a destinatarului ofertei, deși nu respectă condițiile acceptării, trebuie tratată într-un anumit modˮ.
De regulă, în practica judiciară, încheierea contractelor are loc mai rar în baza unei întâlniri directe și concordante a voințelor persoanelor. Mult mai des întâlnite sunt cazurile în care ulterior emiterii unei oferte de a contracta, răspunsul destinatarului implică modificări sau completări ale propunerii celeilalte persoane. În aceste cazuri, art. 1197 alin. (1) lit. a) C. civ. dispune că nu ne vom afla în situația unei acceptări. Trebuie subliniat faptul că nu orice nepotrivire sau diferență între manifestările de voință, conduce la prezența unei contraoferte, dat fiind faptul că aceasta din urmă implică existența unei reale oferte, fiind necesară îndeplinirea tuturor condițiilor prezentate la secțiunea destinată acestora. S-a arătat, în literatura de specialitate, că este vorba, de regulă, despre o contraofertă, atunci când răspunsul destinatarului ofertei cuprinde modificări și completări cu privire la elementele esențiale, obiective sau subiective, ale contractului. Oferta inițială va fi lovită de caducitate de fiecare dată când se emite o contraofertă, fiindcă este vorba în acest caz despre un refuz din partea destinatarului inițial.
De asemenea, lit. b) a aceluiași articol arată că nu ne vom afla în prezența unei acceptări nici atunci când răspunsul destinatarului nu îmbracă forma cerută anume de către ofertant în conținutul propunerii sale. „Trebuie menționat faptul că textul privește o formă pe care legea nu o impune ad validitatem, din moment ce altminteri nu ar fi fost nevoie ca ofertantul să insiste asupra eiˮ.
În ultimul rând, art. 1197 alin. (1) lit. c) C. civ. explică faptul că ajungerea răspunsului destinatarului ofertei la autorul ei, după ce oferta a devenit caducă, nu valorează acceptare. Caducitatea ofertei duce la lipsirea acesteia de efecte, ceea ce neutralizează posibilitatea încheierii contractului. Există însă o limitare a acestei reguli, oferită de art. 1198 C. civ., cu privire la renunțarea la efectele caducității generate de acceptarea tardivă a ofertei.
Regula este că oferta devine caducă atunci când nu este acceptată în termenul stabilit de autorul propunerii de a contracta sau în termenul rezonabil prevăzut de art. 1193 alin. (1) C. civ. Consecințele acestui principiu sunt atenuate de art. 1198 alin. (1) C. civ., potrivit căruia o acceptare tardivă produce efecte numai dacă autorul ofertei îl înștiințează de îndată pe acceptant despre încheierea contractului. Ipoteza necesită așadar acceptarea ofertei de către destinatar, după expirarea termenului, dar și expedierea acestei acceptări către autorul ofertei, care va fi singurul în măsură să aprecieze dacă se va prevala sau nu de efectele caducității, putând renunța la acestea. În situația în care ofertantul va dori încheierea contractului, se va impune înștiințarea de îndată a destinatarului. Este necesar ca acceptantul să ia efectiv la cunoștință despre voința ofertantului, condiția nefiind îndeplinită dacă această informație nu a ajuns la cunoștința destinatarului.
Se constată astfel că o acceptare efectuată în afara termenului blochează, în principiu, formarea contractului, însă nu va exista același deznodământ dacă acceptarea a fost făcută în termen, dar a ajuns la ofertant după expirarea acestuia, din motive neimputabile acceptantului. În această ipoteză, art. 1198 alin. (2) C. civ. stabilește regula considerării contractului ca fiind încheiat. Excepția apare atunci când ofertantul îl înștiințează pe acceptant de îndată că înțelege să considere contractul neîncheiat. Alineatul secund al articolului îl apără pe acceptant de consecințele unei întârzieri cauzate de motive neimputabile, însă conduce la complicarea situației ofertantului, care, va trebui să comunice acceptantului că nu consideră contractul încheiat. Într-adevăr, la momentul primirii acceptării, ofertantul nu are de unde să cunoască caracterul neimputabil al motivelor necomunicării în termenul de acceptare. Mai mult, „în calificarea unor motive ca fiind neimputabile va trebui examinat inclusiv conținutul art. 1200 alin. (2) C. civ. care dispune că o comunicare a unei acceptări trebuie făcută prin mijloace cel puțin la fel de rapide ca cele folosite de ofertant, dacă din lege, din acordul părților, din practicile statornicite între acestea sau din alte asemenea împrejurări nu rezultă contrariulˮ.
Momentul și locul încheierii contractului. Am stabilit așadar, că încheierea contractul va fi marcată de momentul întâlnirii ofertei cu acceptarea. Dacă situația în care ofertantul și acceptantul sunt ambii de față și cad de acord asupra încheierii contractului este simplă, fiindcă momentul încheierii contractului va fi cel al realizării acordului de voințe, iar locul încheierii contractului va fi cel în care se află părțile, ipoteza în care oferta și acceptarea sunt decalate temporal ridică unele probleme.
Pentru stabilirea momentului în care se încheie contractul între absenți, au fost propuse mai multe sisteme, pe care le amintim aici:
Un prim sistem este acela al emisiunii, conform căruia, contractul se consideră încheiat în momentul în care destinatarul ofertei și-a manifestat acordul cu privire la oferta primită, chiar dacă nu a comunicat această acceptare celui interesat să o cunoască;
O a doua teorie – a expedierii acceptării – stabilește momentul încheierii ca fiind acela în care acceptantul a expediat răspunsul său, chiar dacă nu a ajuns efectiv la cunoștința ofertantului. Deși prezintă anumite avantaje, sistemul este criticabil deoarece, până în momentul când ajunge la destinație, acceptarea poate să fie retrasă, împiedicându-se încheierea contractului. Totodată, ofertantul nu poate ști faptul că acel contract s-a încheiat, neavând cunoștință de acceptare.
Sistemul informării propune ca moment al încheierii contractului cel în care ofertantul a luat efectiv la cunoștință de acceptare. Acest sistem prezintă inconvenientul că încheierea contractului se află la discreția ofertantului care, deși a primit înscrisul cuprinzând acceptarea, nu ia cunoștință de ea.
Sistemul primirii acceptării consideră contractul încheiat din momentul în care acceptarea a ajuns la ofertant, indiferent de momentul la care ia cunoștință efectiv de aceasta.
Dintre diferitele sisteme de determinare a momentului încheierii contractului prezentate succint mai sus, noul Cod civil a optat pentru sistemul recepției acceptării, sau sistemul primirii acceptării, potrivit căruia se consideră că un contract este încheiat atunci când răspunsul acceptantului a ajuns la ofertant, indiferent de faptul că ofertantul a luat sau nu cunoștință de cuprinsul lui. Art. 1186 alin. (1) C. civ. întărește această idee prin precizarea faptului că soluția se impune și atunci când ofertantului nu i se poate imputa că a nu a luat cunoștință de acceptare, soluția fiind identică și în cazul existenței unor motive care îi sunt imputabile acestuia.
Sistemul se bazează pe o prezumție tacită a luării la cunoștință a acceptării de către ofertant, prezumție ce poate fi calificată ca fiind una absolută, întrucât niciunul din textele legale nu ne permite să tragem concluzia că, dacă ofertantul ar dovedi că nu a luat la cunoștință de acceptare, contractul nu s-ar considera încheiat. „În esență, conform sistemului legal pus în valoare de noul Cod civil, riscul informării aparține ofertantului. În ceea ce privește însă riscul comunicării, acesta aparține acceptantului, deoarece neajungerea în termen a acceptării, chiar dacă a fost corect expediată este riscul acceptantuluiˮ.
Încheierea contractului se poate realiza și printr-o acceptare implicită, tacită, a ofertei de a contracta. În acest caz, soluția este dată de art. 1186 alin. (2) C. civ. interpretarea acestui text legal obligându-ne la două variante de determinare a momentului încheierii contractului.
Astfel, dacă legea, uzanțele părților sau uzanțele generale sau înțelegerea prealabilă părților nu prevăd nimic în legătură cu momentul încheierii contractului prin acceptare implicită, acesta poate fi încheiat numai prin înștiințarea, în orice formă, a ofertantului de încheierea contractului.
Prin excepție, dacă există o înțelegere prealabilă între părți, sau uzanțele părților, uzanțele generale sau legea prevăd o altă soluție pentru ipoteza acceptării implicite, această soluție se va aplica. De exemplu, dacă există o convenție între părți care prevede că acceptarea ofertei de către destinatar se va face prin executare și că nu trebuie făcută nicio comunicare în acest sens ofertantului, momentul încheierii contractului coincide cu primul act de executare.
Sistemul recepției dictează considerarea locului în care acceptarea ajunge la ofertant ca loc al încheierii contractului. Ceea ce contează este ca acceptarea să ajungă la ofertant, astfel încât acesta să poată lua cunoștință de ea. Art. 1186 nu arată care este locul încheierii contractului în cazul în care acesta din urmă se încheie fără recepția acceptării, printr-o acceptare implicită a ofertei. Totuși, în baza principiului conform căruia locul este determinat de momentul încheierii contractului, se poate susține că, atunci când este aplicabil art. 1186 alin. (2) C. civ., locul încheierii contractului va fi locul în care se află acceptantul și în care acesta săvârșește actul sau faptul concludent.
Importanța determinării momentului și locului încheierii contractului este incontestabilă. În funcție de momentul încheierii contractului se va cerceta legea aplicabilă contractului, condițiile de validitate ale acestuia, incidența cauzelor de nulitate. Nu în ultimul rând, momentul încheierii contractului semnifică momentul de la care contractul începe să producă efecte.
În ceea ce privește importanța determinării locului încheierii contractului, aceasta poate interesa competența teritorială a instanțelor de judecată sau dreptul internațional privat.
Capitolul III. Delimitări ale ofertei de a contracta față de alte instituții asemănătoare
Prin delimitarea condițiilor de validitate, oferta are o fizionomie aparte, care o distinge de aceea a altor manifestări de voință pe care le regăsim adesea în faza precontractuală. O propunere de a contracta poate viza persoane determinate sau nedeterminate, dar legiuitorul statuează prin art. 1189 alin. (1) C. civ., că în principiu, o astfel de propunere adresată unor persoane nedeterminate, nu poate fi calificată drept ofertă, ci, în funcție de împrejurări, solicitare de ofertă sau intenția de negociere.
Astfel, în principiu, oferta se distinge de propunerea adresată unor persoane nedeterminate. Conform art. 1189 alin. (1) C. civ., propunerea de a încheia un contract adresată publicului sau unor persoane nedeterminate nu poate fi considerată ofertă. Așadar, în cazul acestor manifestări de voință, legiuitorul instituie o prezumție de rezervă a ofertei incompatibilă cu caracterul său neechivoc. Prin excepție, conform art. 1189 alin. (2) C. civ., propunerea valorează ofertă dacă aceasta rezultă astfel din lege, din uzanțe, ori în mod neîndoielnic, din împrejurări. Este cazul mărfurilor expuse în vitrina unui comerciant, cu indicarea prețului obiectelor pe ele. Totuși, o asemenea ofertă poate fi revocată numai într-o modalitate simetrică ofertei adresate inițial persoanelor nedeterminate sau într-o manieră care să permită să fie cunoscută în aceeași măsură – art. 1189 alin. (2) teza a II-a C. civ.
Oferta se distinge și de solicitarea de oferte al cărei rol este doar acela de a identifica posibilitățile de contractare la un moment dat. Solicitarea de oferte cuprinde o rezervă incompatibilă cu exigența caracterului său complet și mai ales cu al celui neechivoc, pentru că nu vădește intenția reală a celui care lansează apelul la ofertele terților de a se obliga juridic în cazul acceptării propunerii. Astfel, art. 1190 C. civ. prevede că solicitarea de a formula oferte, adresată uneia sau mai multor persoane determinate, nu constituie prin ea însăși ofertă de a contracta.
Oferta nu trebuie confundată nici cu numeroasele manifestări de voință din faza precontractuală, cum ar fi invitația la negociere, de manifestări de voință concretizate în documente contractuale cum ar fi scrisoarea de intenție și, în general, se distinge de toate acele propuneri de a contracta care sunt însoțite de rezerve incompatibile cu caracterul neechivoc sau ferm al ofertei, dar și cu caracterul irevocabil al acesteia.
În sfârșit, oferta nu trebuie confundată nici cu antecontractul, promisiunea de a contracta. În timp ce oferta este un act juridic de formație unilaterală, promisiunea de a contracta este un contract ce are la bază acordul de voință. De exemplu, proprietarul unui lucru convine cu o altă persoană, obligându-se ca în schimbul unui anumit preț să-i vândă acel lucru, dacă acea persoană își va exprima voința de a-l cumpăra. În acest exemplu ne aflăm în fața unui antecontract de vânzare, cuprinzând o obligație unilaterală în sarcina proprietarului lucrului. Este posibil să existe și o promisiune de contract, cu caracter sinalagmatic, atunci când ambele părți se obligă, pentru viitor, să încheie un anumit contract. În exemplul amintit, antecontractul nu se confundă cu contractul de vânzare, el este numai o promisiune de a încheia contractul de vânzare, în anumite condiții. El nu se confundă nici cu simpla ofertă de vânzare, deoarece, pe când oferta de a contracta apare ca un simplu act unilateral, promisiunea de a contracta este un contract realizat prin întâlnirea unei oferte cu acceptarea ei.
Decesul promitentului sau incapacitatea, survenită după încheierea antecontractului, nu stinge obligația de a contracta pe care acesta și-a asumat-o. Antecontractul nu devine, așadar, caduc. Este încă o deosebire față de oferta de a contracta, care, așa cum am arătat în cazul celei revocabile, devină caducă prin deces sau punerea sub interdicție, iar în cazul celei irevocabile caducitatea intervine numai cu îndeplinirea anumitor condiții. Mai mult, spre deosebire de ofertă, având în vedere natura promisiunii de a contracta, se pot imagina și alte cauze de caducitate a acesteia, cum ar fi, de exemplu, exercitarea unui drept de preempțiune asupra bunului, obiect al promisiunii.
Nerespectarea antecontractului atrage după sine responsabilitatea contractuală a debitorului-promitent, altul fiind însă temeiul răspunderii juridice în cazul ofertantului care își retrage oferta. Mai mult decât atât, este posibil ca în caz de refuz de a încheia contractul la care se referă promisiunea, instanța judecătorească să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract sau să acorde daune-interese, sancțiunea revocării ofertei pe care autorul ei s-a obligat să o mențină un termen determinat fiind lipsirea de efecte a declarației de revocare.
O altă deosebire între promisiunea de a contracta și oferta de a contracta rezidă în drepturile pe care le au beneficiarul promisiunii, respectiv destinatarul ofertei, asupra bunului ofertat până la momentul încheierii contractului final. Astfel, beneficiarul unei promisiuni are posibilitatea, ca orice creditor, să ia măsuri conservatorii cu privire la dreptul său, în timp ce, până la acceptare, destinatarul unei oferte de a contracta nu are calitatea de creditor al niciunei obligații și, deci, nu se pune problema măsurilor conservatorii pe care acesta le-ar putea lua.
TITLUL II
Pactul de opțiune
Capitolul I. Reglementarea și elementele caracteristice ale pactului de opțiune
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare juridică
În mod clasic, așa cum am prezentat mai sus, nașterea unui contract este consecința întâlnirii spontane și instantanee a ofertei cu acceptarea acesteia. Însă, drept consecință a evoluției și schimbării continue a realității economice și juridice, a avut loc apariția unui număr considerabil de precontracte, acorduri pregătitoare ale contractului final. „Acest decalaj între momentul încheierii contractului în teoria clasică și procesul elaborios a unor convenții preparatorii contractului final, a stat la baza apariției și fundamentării teoriei formării progresive a contractelorˮ.
De cele mai multe ori, formarea progresivă a contractelor este rezultatul voinței părților, care, în urma negocierilor întreprinse, convin încheierea unor acorduri care îmbracă forma unor veritabile contracte cârmuite de normele generale în materie de convenții și care, și-au câștigat, de-a lungul timpului, un regim juridic specific.
Libertatea contractuală se manifestă, în mod evident în cadrul precontractelor, părțile convenind asupra clauzelor acestora în acord cu interesele lor și cu situațiile concrete în care se află.
Pactul de opțiune este o convenție prin care o persoană, denumită promitent sau ofertant, face o ofertă irevocabilă de a încheia în viitor un contract, ofertă pe care beneficiarul este liber să o accepte sau să o refuze într-un anumit termen. Pactul de opțiune se distinge de pactul de preferință, dar și de promisiunea unilaterală de a contracta, întrucât, așa cum vom vedea, în ceea ce privește pactul de opțiune, este suficientă exprimarea manifestării de voință a beneficiarului pentru a se încheia contractul preconizat, în timp ce, în cazul promisiunii de a contracta, consimțământul promitentului la încheierea promisiunii este diferit de consimțământul său la încheierea contractului preconizat, motiv pentru care va fi nevoie de două manifestări de voință din partea sa.
Până la adoptarea noului Cod civil, posibilitatea existenței unui astfel de pact a făcut obiectul unor controverse în doctrină, găsindu-și adepți, dar și contestatori. Se considera că „pactul de opțiune are natura juridică a promisiunii unilaterale de a contracta din dreptul francez, de unde este împrumutată și denumirea, întrucât beneficiarul promisiunii primește angajamentul contractual al promitentului de a încheia contractul, fără a se obliga la rândul săuˮ.
De fapt, în literatura de specialitate franceză se precizează și în prezent în mod constant că, „în cazul promisiunii unilaterale de a contracta, formarea contractului operează în două etape: din momentul promisiunii ea este perfectă în privința promitentului, iar din momentul ridicării opțiunii, ea angajează beneficiarul, pentru formarea contractului definitiv nemaifiind deci nevoie de exprimarea de către promitent a unui nou consimțământ după momentul în care beneficiarul s-a declarat de acord să cumpereˮ, noțiunea de „pact de opțiuneˮ fiind utilizată de unii autori doar pentru a evidenția astfel, faptul că promisiunea nu este întotdeauna un contract unilateral, de exemplu în cazul în care se prevede plata unei indemnizații, ea având natura juridică a unui contract sinalagmatic. Așa cum vom vedea în continuare, mecanismul de încheiere a contractului descris mai sus este propriu doar pactului de opțiune, nu și promisiunii de a contracta, astfel cum au fost aceste instituții reglementate de noul Cod civil.
Însă, chiar și după intrarea în vigoare a noii reglementări, există autori care contestă individualitatea acestei figuri juridice, considerând că „reglementarea pactului de opțiune este preluată din textele dedicate de Codul civil italian ofertei irevocabile – este vorba de situația în care oferta de a contracta este irevocabilă datorită includerii irevocabilității într-o formă contractuală, prin care ofertantul (devenit promitent) se obligă să mențină oferta de a contracta pentru o anumită perioadă de timp. Așadar, irevocabilitatea ofertei rezultă în acest caz, nu dintr-un angajament unilateral, ci dintr-un contract. În realitate acest contract este tocmai promisiunea unilaterală de a contractaˮ.
Articolul 1278 C. civ. reglementează pactul de opțiune sub aspectele obiectului, conținutului, formei și mecanismului de formare a contractului preconizat, observându-se că legiuitorul nu a fost preocupat de definirea noțiunii de pact de opțiune, sau de stabilirea naturii sale juridice.
Alineatul (1) al art. 1278 prezintă pactul de opțiune prin trimitere la noțiunea ofertei irevocabile, cu care prezintă asemănare în privința efectului unilateral și irevocabil al declarației de voință a promitentului. Însă, spre deosebire de ofertă, care este un act juridic unilateral ca mod de formare, pactul de opțiune reprezintă un contract, act juridic bilateral. „Specificul pactului de opțiune față de promisiunea unilaterală de a contracta, în general rezidă în faptul declarării irevocabile a voinței promitentului de a încheia contractul, dar nu în sensul nașterii unei obligații de a faceˮ, ca în cazul promisiunii unilaterale. Prin încheierea pactului de opțiune, promitentul a consimțit deja la perfectarea contractului, operațiune care va fi decisă discreționar de către beneficiar, prin acceptarea declarației de voință irevocabile a promitentului, unii autori calificând pactul de opțiune ca fiind o promisiune unilaterală specială de a contracta.
Articolul 1278 are valoarea dreptului comun în materie, cu observarea dispozițiilor speciale din noul Cod civil reglementând încheierea, de exemplu, a contractului de vânzare prin intermediul pactului de opțiune, conform art. 1688 C. civ.
Secțiunea a 2-a. Condiții de validitate. Condiții de fond. Condiții de formă
Fiind o convenție civilă căreia îi lipsește prin definiție consimțământul beneficiarului de a încheia contractul preconizat, pactul de opțiune trebuie să întrunească toate condițiile de validitate care guvernează în general încheierea contractelor civile, și anume: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil, un obiect determinat, posibil și licit și o cauză valabilă.
Capacitatea de a contracta. Pactul de opțiune poate fi valabil încheiat numai de către persoane cu capacitate deplină de exercițiu, adică de către persoane majore, cu excepția interzișilor judecătorești. Minorii în vârstă de 14-18 ani, având capacitate de exercițiu restrânsă, pot încheia valabil pactul de opțiune numai dacă sunt asistați de ocrotitorii lor legali, părinți sau tutore. Persoanele minore care nu au împlinit vârsta de 14 ani, precum și majorii puși sub interdicție, fiind lipsiți de capacitate de exercițiu, pot încheia un asemenea act numai prin reprezentarea lor de către un ocrotitor legal.
Specific pactului de opțiune este faptul că, promitentul, luându-și în mod irevocabil angajamentul de a contracta, trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu la data încheierii pactului, și nu la momentul ridicării opțiunii de către beneficiar. Astfel, cu excepția cazului în care promitentul era pus sub interdicție judecătorească la momentul încheierii pactului, eventuala sa stare de alienație sau debilitate mintală intervenită după acest moment, nu atrage nulitatea relativă a contractului, decât dacă se poate demonstra că această stare exista și la momentul încheierii pactului.
Consimțământul părților. În mod evident, atât promitentul, cât și beneficiarul trebuie să-și dea consimțământul la încheierea pactului de opțiune, dificultatea constând în a distinge consimțământul necesar la formarea pactului, de acela privitor la contractul preconizat propriu-zis. La încheierea pactului de opțiune, promitentul își asumă obligația de a menține oferta de a contracta pe toată durata termenului stabilit de părți. Se observă astfel, că mecanismul încheierii contractul definitiv presupune două etape: prima etapă este reprezentată de încheierea pactului de opțiune, iar cea de-a doua etapă este reprezentată de declarația de acceptare a beneficiarului, care marchează încheierea contractului preconizat. Întrucât pactul de opțiune reprezintă de fapt o ofertă irevocabilă a promitentului de a încheia un contract, în condiții convenite cu beneficiarul, în momentul în care se emite declarația de acceptare, contractul se consideră încheiat, conform celor prezentate în titlul destinat încheierii contractului, din cadrul ofertei de a contracta. Din acest motiv, nu mai este nevoie de o manifestare de voință ulterioară din partea promitentului, așa cum, vom vedea, se întâmplă în cazul promisiunii de a contracta.
Obiectul pactului de opțiune. Obiectul unui contract este operațiunea juridică convenită de părți, astfel cum reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale, conform art. 1225 alin. (1) C. civ. Înseamnă că pactul de opțiune are ca obiect fixarea ofertei de a contracta, și acordarea beneficiarului a unui termen de opțiune cu privire la acceptarea acesteia.
Cauza pactului de opțiune. Pentru ca pactul să fie valabil, este necesar ca acesta să aibă o cauză, ce poate apărea în mod expres într-o clauză a contractului, sau poate fi dovedită prin alte mijloace de probă. Astfel, obligațiile născute din pact trebuie să aibă o cauză licită și morală. Până la momentul acceptării ofertei de a contracta, beneficiarul nu are nicio obligație față de promitent, doar acesta din urmă asumându-și obligația de a menține oferta de a încheia contractul, pe toată durata stabilită de părți. Cauza obligației promitentului poate fi interesul pe care îl are acesta din urmă la încheierea contractului definitiv.
Condiții de formă. Conform alin. (5) al art. 1278 C. civ., atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie să fie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie. Opțiunea legiuitorul, în ceea ce privește condițiile de formă ale pactului, este diferită de cea adoptată în cazul promisiunii de a contracta, care, așa cum vom vedea, este guvernată de principiul consensualismului. Aceasta este lesne de înțeles, din moment ce, în cazul încheierii unui pact de opțiune, promitentul nu se mai angajează a încheia în viitor contractul (asumându-și o obligație de a face, așa cum se întâmplă în cazul promisiunii de a contracta) ci, deja, în mod actual și anticipat, acesta își manifestă consimțământul la încheierea contractului subsecvent, astfel încât, la data la care și beneficiarul va opta pentru încheierea acestuia, odată cu manifestarea propriei voințe, se realizează ipso jure acordul de voință, contractul fiind considerat încheiat.
În lipsa unei cerințe legale privind o anumită formă a contractului, pactul de opțiune și declarația de acceptare sunt guvernate de principiul consensualismului. De asemenea, pactul de opțiune care nu este valabil, poate fi convertit în promisiune unilaterală de a contracta, deoarece aceasta din urmă nu trebuie să respecte condițiile de formă impuse de lege pentru contractul viitor.
Secțiunea a 3-a. Elementele constitutive ale pactului de opțiune
Pactul de opțiune trebuie să conțină toate elementele contractului preconizat a se încheia, precum și elementele specifice pactului, cum ar fi termenul de acceptare sau de refuz al declarației de voință, modalitatea de acceptare sau de refuz, intrarea în vigoare a viitorului contract etc. Este firesc ca în pactul de opțiune să fie precizate toate elementele viitorului contract, din moment ce declarația promitentului este asimilată unei oferte irevocabile, care, prin definiție, nu mai poate comporta modificări pe durata de timp stabilită de părți pentru acceptarea acesteia.
În ceea ce privește obligațiile promitentului, în doctrină a fost exprimată opinia conform căreia obligația născută din pactul de opțiune, așa cum este reglementat în prezent în noul Cod civil, este o obligație de a face, respectiv de a menține oferta de a contracta în interiorul termenului de opțiune, aceasta presupunând și obligația promitentului de a se abține de la orice act sau fapt care ar fi de natură a-l împiedica pe beneficiar să-și exercite dreptul de opțiune.
Se poate însă aprecia că această obligație nu este o obligație de a face în sensul tradițional al expresiei, ci are un caracter specific pactului de opțiune, avându-și fundamentul în forța obligatorie a contractului, așa cum este consacrată aceasta de art. 1270 C. civ. Cu alte cuvinte, putem spune că promitentul este obligat să-și mențină oferta de a contracta în termenul de opțiune, nu în virtutea unei obligații de a face, ci în baza forței obligatorii a convenției încheiate cu beneficiarul.
În urma încheierii pactului de opțiune, corelativ obligației promitentului, în patrimoniul beneficiarului se naște un drept de opțiune, în virtutea căruia, acesta își poate manifesta opțiunea de a accepta sau nu să contracteze.
Natura juridică a dreptului de opțiune este aceea a unui drept potestativ, întrucât beneficiarul, prin manifestarea sa unilaterală de voință, creează o situație juridică ce generează drepturi și obligații atât pentru el, cât și pentru promitent. Obiectul dreptului de opțiune consistă în puterea asupra unei situații juridice specifice. În termenul prevăzut de părți pentru acceptarea ofertei promitentului, beneficiarul are dreptul de a aștepta până în ultimul moment pentru a-și face cunoscută decizia. Această situație ia sfârșit la data stipulată în pactul de opțiune, sau la data ridicării opțiunii, dacă aceasta a intervenit anterior datei prevăzute în contract. Noțiunea de „putereˮ implică dreptul de opțiune, care este mai mult decât un drept de creanță, fără a deveni totuși un veritabil drept real.
La fel ca și promisiunea de a contracta, pactul de opțiune presupune un termen maxim până la care beneficiarul să decidă dacă va încheia contractul definitiv sau nu. Acest termen nu este unul în care se verifică îndeplinirea unei condiții pur potestative din partea beneficiarului, ca în cazul promisiunii unilaterale, ci este un termen de decădere extinctiv pentru dreptul beneficiarului decurgând din acest pact, întrucât la împlinirea lui se stinge și dreptul de opțiune al beneficiarului, și obligația asumată de către promitent.
Importanța termenului de opțiune reiese din faptul că pactul de opțiune există numai în intervalul de timp de la data încheierii lui și până la data împlinirii termenului de exercitare a dreptului de opțiune de către beneficiar. Prin exercitarea dreptului de opțiune ori prin expirarea termenului convenit, pactul de opțiune încetează să mai existe, deci momentul împlinirii termenului marchează, alături de manifestarea opțiunii, unul dintre momentele încetării pactului de opțiune. Dacă beneficiarul a acceptat oferta propusă, pactul de opțiune se transformă automat în contractul preconizat, întrucât se realizează o întâlnire a ofertei de a contracta cu acceptarea, aceasta fiind ipoteza clasică de încheiere a contractului. Dacă beneficiarul nu și-a exprimat opțiunea până la împlinirea termenului, o eventuală ridicare a opțiunii după acest moment va fi lipsită de efecte.
Termenul poate fi stabilit de părți în cuprinsul pactului de opțiune, însă se poate întâmpla ca acesta să nu fie determinat. În această situație, art. 1278 alin. (2) C. civ. prevede că dacă părțile nu au stabilit un termen pentru acceptare, ele se vor putea adresa instanței judecătorești în vederea stabilirii judiciare a acestuia, prin ordonanță președințială.
Capitolul II. Efectele juridice ale pactului de opțiune
Obligațiile promitentului până la ridicarea opțiunii de către beneficiar. Consimțind la încheierea pactului de opțiune, promitentul și-a exprimat consimțământul său și la încheierea în viitor a contractului definitiv, renunțând voluntar la posibilitatea de a se răzgândi în privința încheierii contractului în intervalul termenului de opțiune, și atribuind beneficiarului un drept potestativ de opțiune pentru încheierea contractului final.
Obligația principală care se naște în sarcina promitentului este de a menține oferta sa de a contracta pe tot parcursul termenului de opțiune, aceasta presupunând și obligația promitentului de a se abține de la orice act sau fapt care ar fi de natură a-l împiedica pe beneficiar să-și exercite dreptul de opțiune, știut fiind faptul că beneficiarul devine creditorul dreptului de opțiune asupra încheierii contractului promis.
Fiind un contract, oferta de a contracta conținută de pactul de opțiune nu poate fi retrasă în mod unilateral de către promitent, până când beneficiarul nu-și manifestă opțiunea în interiorul termenului fixat în acest scop.
Corelativ obligației promitentului, beneficiarul are un drept de opțiune, născut din încheierea pactului, ce presupune alegerea lui între două posibilități: să transforme o situație juridică provizorie într-o situație juridică definitiviă, pe parcursul unui termen stipulat în contract (stipularea termenului nefiind esențială), sau să refuze încheierea contractului definitiv, făcând ca raporturile contractuale stabilite prin pactul de opțiune să se stingă. Dreptul de opțiune este total distinct de dreptul care se va naște în clipa în care contractul definitiv se va încheia, fiind un drept care vizează și este menit să poată conduce la încheierea contracului final.
Obligațiile beneficiarului înainte de ridicarea opțiunii. În cazul pactului de opțiune, în principiu, beneficiarul nu își asumă nicio obligație perfect simetrică și corelativă celei a promitentului. El nu se obligă a încheia contractul definitiv, ci își păstrează intactă libertatea contractuală de a opta fie pozitiv, fie negativ, la expirarea termenului. Beneficiarul își manifestă, așadar, consimțământul ca promitentul să mențină la dispoziția sa o ofertă de a contracta irevocabilă pe durata pactului, așa cum prevede și art. 1278 C. civ. când definește pactul de opțiune: o parte rămâne legată de propria declarație de voință, iar cealaltă o poate accepta sau refuză.
Uneori, în cazul pactului de opțiune, beneficiarul își asumă obligația de a plăti o indemnizație ca preț al opțiunii, situație în care pactul de opțiune devine un contract sinalagmatic și oneros.
Ridicarea opțiunii. Beneficiarul pactului de opțiune are libertatea deplină de a opta înăuntrul termenului de opțiune, fie în sensul manifestării voinței de a încheia contractul definitiv, fie în sens negativ. În acest din urmă caz, el își poate face cunoscută alegerea în mod expres, declarând că nu înțelege să contracteze, sau în mod tacit, fiind suficient să lase să treacă termenul de opțiune fără a ridica opțiunea. Procedând în acest fel, beneficiarul nu își încalcă nicio obligație, așa cum am arătat, libertatea conferită de dreptul său de opțiune fiind de esența pactului de opțiune.
Ridicarea opțiunii este actul de voință prin care beneficiarul își dă consimțământul la încheierea contractului final. Ca și dreptul de opțiune a cărui exercitare o presupune, ridicare opțiunii are un caracter indivizibil, în sensul că beneficiarul nu poate accepta parțial oferta de a contracta, el trebuind să consimtă în totalitate la aceasta, sau să o refuze.
În ceea ce privește condițiile de formă ale ridicării opțiunii, conform art. 1278 alin. (5) C. civ., declarația de acceptare a beneficiarului trebuie încheiată în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie. În ipoteza în care nu se prevede necesitatea încheierii contractului într-o anumită formă ad validitatem, atunci atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare a acestuia vor fi guvernate de principiul consensualismului. Este însă exclusă acceptarea tacită a ofertei de a încheia respectivul contract, în anumite cazuri în care legea impune cel puțin încheierea contractelor în formă scrisă.
În momentul ridicării opțiunii, beneficiarul trebuie să aibă capacitatea de a dispune, de a încheia contractul proiectat, la această dată nemaifiind cerută capacitatea de a dispune a promitentului, din moment ce acesta a avut această capacitate la data formării pactului de opțiune.
Ridicarea opțiunii trebuie să exprime o voință fermă și precisă de a încheia contractul în condițiile prevăzute în pact, această acceptare trebuie să fie pură și simplă, neafectată de modalități, termen sau condiție.
Obligațiile promitentului după ridicarea opțiunii de către beneficiar. Termenul de opțiune stabilit de părți, îi conferă beneficiarului dreptul de a decide dacă dorește perfectarea contractului final. Așa cum am arătat anterior, ridicarea opțiunii presupune o manifestare de voință din partea beneficiarului, în sensul încheierii contractului, făcută în interiorul termenului de opțiune. După ridicarea opțiunii, respectiv după ce beneficiarul declară că dorește încheierea contractului preconizat, pactul de opțiune își produce efectele sale depline. Ridicarea opțiunii antrenează perfectarea contractului preconizat, întrucât, în reglementarea noului Cod civil, voința beneficiarului de a contracta, se întâlnește cu voința iretractabilă a promitentului de a contracta, formând contractul definitiv, fără a mai fi necesară exprimarea unui nou consimțământ în acest sens.
În acest mod, pactul de opțiune se tranformă automat în contractul final, cu toate efectele sale specifice. Aceste efecte nu vor retroactiva, operând numai pentru viitor, din momentul acceptării beneficiarului, întrucât până în acel moment nu a existat niciun acord de voințe între părți în acest sens.
Ca atare, ulterior ridicării opțiunii de către beneficiar, în sarcina promitentului se nasc toate obligațiile pe care și le-a asumat prin oferta de a contracta. „Refuzul promitentului de a executa contractul definitiv nu este o chestiune care să aparțină domeniului formării acestuia, ci ține de faza de executare a contractului proiectatˮ. Acesta este motivul pentru care legiuitorul nu a prevăzut, ca în cazul promisiunii de a contracta, posibilitatea părților de a se adresa instanței, solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.
Caducitatea pactului de opțiune. Pactul de opțiune, deși valabil încheiat, poate deveni ineficace, datorită unor împrejurări survenite ulterior încheierii lui. Pactul de opțiune există numai în intervalul de timp de la data încheierii lui și până la data împlinirii termenului de exercitare a dreptului de opțiune de către beneficiar. Astfel, dacă opțiunea este ridicată după expirarea termenului de opțiune stabilit de părți și acestea nu s-au înțeles în sensul prelungirii acestuia, contractul final nu se mai poate naște în mod valabil, întrucât pactul a devenit caduc. „Nimic nu-l poate însă împiedica pe promitent să accepte manifestarea de voință a beneficiarului chiar și după expirarea termenului de opțiune, caz în care caducitatea nu-și va mai produce efecteleˮ.
Caducitatea va interveni și în situația în care, înainte de ridicarea opțiunii, obiectul contractului piere fortuit. Acest lucru se va produce însă, numai în situația pieirii totale a bunului ce formează obiectul contractului, fiind la latitudinea beneficiarului dacă va accepta sau nu încheierea contractului definitiv în noile condiții.
Pactul de opțiune nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului survenite după momentul încheierii acestuia, căci prin ipoteză, el și-a dat deja consimțământul la încheierea contractului definitiv.
Pactul ar deveni caduc dacă obiectul contractului definitiv ar deveni ilicit înaintea ridicării opțiunii, de exemplu, ca urmare a unei dispoziții legislative noi care l-ar scoate în afara circuitului civil.
Capitolul III. Pactul de opțiune la contractul de vânzare
Pactul de opțiune este o noțiune nouă pentru dreptul românesc, care a fost introdusă prin noua reglementare. Sediul general al materiei este reprezentat de art. 1278 C. civ., în materia obligațiilor, iar în materia contractului de vânzare întâlnim dispoziții speciale la art. 1678 C. civ.
Pactul de opțiune la contractul de vânzare este contractul prin care o parte, numită promitent, vinde celeilalte părți, numită beneficiar, un anumit bun pentru un preț determinat sau determinabil, sub condiția ca beneficiarul să accepte să îl cumpere.
Întrucât condițiile de validitate și elementele constitutive ale pactului de opțiune, în general, au fost prezentate, ne vom rezuma, în cele ce urmează, să analizăm acele situații specifice pactului de opțiune la contractul de vânzare, situații susceptibile de interpretare și aplicare diferită.
În cazul pactului de opțiune privind contractul de vânzare, simpla ridicare a opțiunii de către beneficiar, în condițiile stabilite de părți, conduce în mod automat la încheierea contractului de vânzare proiectat de părți, însă, în situațiile de excepție în care, pentru valabilitatea înstrăinării, se cere condiția formei solemne ori autentice, ridicarea opțiunii trebuie făcută în aceste forme. În cazul nerespectării lor, pactul de opțiune privind contractul de vânzare se va transforma într-o promisiune bilaterală de vânzare, explicația fiind aceea că din cauza lipsei formei autentice cerute ad validitatem, nu s-a putut produce efectul translativ de proprietate, însă s-au întâlnit cele două manifestări de voință ale părților.
Având în vedere că respectarea condițiilor impuse de lege pentru ridicarea opțiunii realizează chiar contractul final de vânzare, înseamnă că, dacă beneficiarul a încheiat înainte de ridicarea opțiunii, anumite acte juridice de dispoziție asupra bunului, sub condiția suspensivă a dobândirii dreptului de proprietate, acestea se consolidează retroactiv de la momentul încheierii lor. De la momentul ridicării opțiunii, se vor transmite și riscurile asupra bunului de la promitent la beneficiar, acesta fiind momentul transferului dreptului de proprietate și obligațiile specifice vânzării devin exigibile. În consecință, un dezacord ulterior asupra modalităților de executare a vânzării, nu determină caducitatea vânzării și orice rezistență constituie un refuz de executare al acestui contract.
În cazul în care, în cursul termenului de opțiune, promitentul îl anunță pe beneficiar că înțelege să-și retragă oferta de vânzare și deci și consimțământul la vânzarea definitivă, această manifestare de voință va fi ineficace și lipsită de orice consecință juridică. Potrivit art. 1278 C. civ., care se referă la pactele de opțiune în general, declarația de voință a promitentului se consideră o ofertă irevocabilă, iar în conformitate cu dispozițiile relative la efectele juridice ale ofertei irevocabile, „declarația de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efectˮ. Acest dispoziții răspund pe deplin caracterului autonom al pactului de opțiune care, fiind înainte de toate un contract, conține o ofertă care nu poate fi retractată în mod unilateral.
În doctrină s-a pus întrebarea dacă este valabil un pact de opțiune prin care se prevede că beneficiarul va putea ridica opțiunea numai după decesul promitentului. Având în vedere dispozițiile art. 956 C. civ., s-a pus întrebarea dacă un atare pact de opțiune în vederea vânzării nu intră în categoria actelor juridice asupra moștenirii nedeschise, prohibite expres de lege. S-a afirmat că o asemenea convenție nu intră în sfera de aplicare a dispozițiilor legale mai sus invocate, întrucât în virtutea sa, se naște un drept actual și cert de la momentul încheierii pactului, și nu de la momentul decesului promitentului, numai executarea pactului fiind suspendată până la decesul proprietarului bunului, care se obligase deja în timpul vieții să vândă bunul beneficiarului, prin pactul de opțiune necreându-se obligații directe în sarcina viitorilor moștenitori.
Pactul de opțiune atipic. Așa cum am arătat, în cazul pactului de opțiune la vânzare, promitentul consimte la încheierea vânzării în calitate de vânzător, pentru el consimțământul la pact și consimțământul la vânzare fiind unul și același. Această ipoteză este reglementată de articolele 1278 C. civ. și art. 1678 C. civ. Se poate însă imagina situația, ca în exercitarea libertății contractuale, o persoană să consimtă la cumpărarea unui bun, sub condiția ca cocontractantul său să fie de acord să i-l vândă.
Un asemenea contract este un pact de opțiune, potrivit art. 1278 C, civ., dar nu este un pact de opțiune la vânzare, în sensul art. 1678 C. civ., pentru că acest ultim text se referă la ipoteza în care promitentul din pactul de opțiune are calitatea de vânzător, iar nu la ipoteza în care acest promitent consimte să aibă calitatea de cumpărător.
Consecința acestui lucru este faptul că regimul juridic al unui asemenea contract va fi guvernat exclusiv de art. 1278 C. civ., astfel cum se completează acesta cu regulile generale privitoare la obligații și contracte, fără ca vreo dispoziție specială din materia vânzării să fie aplicabilă.
În conformitate cu acest sediu al materiei, dacă bunul pe care promitentul urmărește să îl cumpere e din categoria acelora pentru care legea prevede condiții speciale de formă a contractului de vânzare, atunci și pactul de opțiune atipic va fi supus acestor condiții de formă. Ca și pactul de opțiune tipic, pactul de opțiune atipic trebuie să prevadă elementele esențiale ale vânzării bunului ce face obiectul pactului, adică dreptul vândut și prețul.
Opțiunea vânzătorului de a accepta contractul ce face obiectul pactului, trebuie să se exprime într-un anumit termen și trebuie să aibă forma prevăzută pentru contractul acceptat, dacă este cazul. Ca și în cazul pactului de opțiune tipic, pe temeiul art. 1415 alin. (2) C. civ., interpretat prin analogie, în cazul în care părțile nu au stabilit termenul pactului de opțiune atipic, oricare dintre ele poate cere instanței stabilirea acestui termen.
Trebuie spus că atâta vreme cât nu a exprimat opțiunea sa în sensul acceptării contractului ce face obiectul pactului, beneficiarul său rămâne liber să dispună în legătură cu bunul care ar urma să fie transferat prin acel contract.
Contractul nu se va mai putea încheia în conținutul consimțit deja de promitent, dacă ulterior încheierii pactului de opțiune, beneficiarul înstrăinează bunul, dacă îl dă în locațiune ori dacă constituie drepturi reale asupra acelui bun, pentru că în toate aceste cazuri, valoarea care a fost asumată prin pact, ar fi mai redusă decât cea avută în vedere de promitentul care a consimțit la acel contract în calitate de cumpărător.
Se va putea considera că prin actele de dispoziție, sau prin constituirea de locațiuni asupra bunului care ar urma să fie vândut către promitent, beneficiarul renunță la dreptul său de opțiune, iar oferta irevocabilă pe care promitentul s-a angajat să o mențină la dispoziția sa, prin pactul de opțiune, devine caducă.
TITLUL III
Promisiunea de a contracta
Capitolul I. Terminologie și natura juridică
Secțiunea 1. Noțiune. Reglementare
Promisiunea de a contracta, cunoscută în doctrină și în jurisprudență și sub denumirea de făgăduință sau antecontract, a fost definită ca fiind un contract încheiat între o persoană numită promitent, care se obligă față de o altă persoană, numită beneficiar, să încheie un anumit contract înăuntrul unui termen, determinat sau nedeterminat, beneficiarul promisiunii având libertatea în sensul de a încheia respectivul contract sau nu.
În Franța, dat fiind specificul promisiunii de a contracta, de a forma contractul prin manifestarea de voință a beneficiarului, consimțământul promitentului fiind deja exprimat, iar voința acestuia pusă la dispoziția beneficiarului, această convenție a mai fost denumită și pact de opțiune.
Consacrată și recunoscută ca un contract specific de către jurisprudență și doctrină, promisiunea de a contracta are la bază un acord de voințe în urma căruia promitentul își ia angajamentul de a încheia contractul preconizat, în timp ce beneficiarul își dă consimțământul doar cu privire la punerea la dispoziția sa discreționară a opțiunii de a contracta sau nu.
Pănă la adoptarea noului Cod civil, în dreptul românesc nu exista nicio reglementare de ordin general referitoare la instituția promisiunii de a contracta. Câteva reglementări cu caracter special se regăseau în legislația referitoare la contractul și operațiunile de leasing.
Recunoscută definitiv în doctrină și în jurisprudență, promisiunea de a contracta este prevăzută expresis verbis în noua reglementare a Codul Civil, legiuitorul răspunzând în cele din urmă nevoii de a-i stabili acestei importante instituții, un regim juridic reglementat.
Astfel, promisiunea de a contracta o regăsim în Cartea a V-a „Despre obligațiiˮ, Titlul II „Izvoarele obligațiilorˮ, Capitolul I „Contractulˮ, Secțiunea a 6-a „Efectele contractuluiˮ, punctul 1 „Efectele între părțiˮ, art. 1279 din Codul Civil.
„Articolul 1279 C. civ. reglementează promisiunea de a contracta în principal sub aspectul conținutului și efectelor în caz de nerespectare a obligațiilor promitentuluiˮ. Se observă că legiuitorul nu a fost preocupat de definirea noțiunii de promisiune de a contracta sau de stabilirea naturii juridice. Doctrina reprezentativă definește promisiunea de a contracta ca fiind contractul prin care părțile (sau numai una din ele –n.n) se obligă ferm și reciproc (sau unilateral –n.n.) să încheie în viitor un contract ale cărui elemente esențiale sunt stabilite în prezent. Se desprinde din această idee concluzia că promisiunea de a contracta poate fi atât unilaterală, cât și sinalagmatică.
Potrivit doctrinei și jurisprudenței, promisiunea sinalagmatică de a contracta, denumită și antecontract, este convenția prin care ambele părți se obligă ferm să încheie în viitor un contract ale cărui elemente esențiale sunt deja convenite. Fiind o convenție civilă, ea este supusă regulilor și principiilor care guvernează încheierea contractelor și va trebui deci să îndeplinească, în momentul încheierii sale, toate condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții. Astfel, în afara cerințelor generale prevăzute în art. 1179 C. civ., capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al părților care se obligă, un obiect determinat, posibil și licit și o cauză valabilă a obligațiilor, orice antecontract mai trebuie să cuprindă „cel puțin trei clauze esențiale și indispensabile: promisiunea reciprocă a părților de a încheia între ele, în viitor, un anumit contract; determinarea conținutului esențial al contractului promis; asumarea obligației fiecăruia dintre promitenți de a face tot ce este necesar pentru a încheia în mod valabil contractul promisˮ.
Raportând la promisiunea unilaterală de a contracta, reiese că acesteia îi lipsește unul dintre elementele esențiale, și anume consimțământul promitentului la încheierea contractului definitiv. După cum vom vedea, consimțământul său la încheierea promisiunii este diferit de consimțământul la încheierea contractului preconizat, fiind nevoie de două manifestări de voință din partea promitentului. Mai mult decât atât, prin exprimarea consimțământului la încheierea promisiunii, beneficiarul nu își asumă nicio obligație, el păstrându-și intacta libertatea de a contracta, acesta din urmă fiind de acord doar ca promitentul să își asume față de el obligația de a încheia un anumit contract în cazul în care beneficiarul va dori să contracteze.
Am făcut aceste precizări pentru a observa încă de la început diferențele între cele două instituții, promisiunea unilaterală și bilaterală de a contracta, având în vedere că articolul 1279 C. civ. are valoarea unui sediu legal general, nou în legislația națională, al promisiunii de a contracta în general. Articolul 1279 C. civ. reprezintă dreptul comun în domeniu, acest lucru având două implicații: „pe de o parte, conține dispoziții comune aplicabile atât promisiunii unilaterale de a contracta, cât și promisiunii sinalagmatice de a contracta, iar pe de altă parte, reprezintă norma generală, prin raportare la anumite dispoziții legale având titlul de norme speciale în diferite materiiˮ, de exemplu art. 1669 C. civ.
Secțiunea a 2-a. Natura juridică a promisiunii de a contracta
Evoluția discuțiilor privind natura juridică a promisiunii unilaterale de a contracta. Recunoscută definitiv, mai întâi în doctrină și jurisprudență, iar în prezent și pe plan legislativ în cuprinsul noului Cod civil, promisiunea de a contracta a suscitat interesul autorilor de specialitate, natura sa juridică fiind obiect al unor numeroase controverse care au cunoscut o evoluție temporală.
Principalele opinii conturate de-a lungul timpului s-au împărțit în două categorii: prima, conform căreia promisiunile unilaterale de a contracta sunt niște simple contracte unilaterale generatoare a unei obligații de a face, și cea de-a doua, potrivit căreia aceste convenții dau naștere la efecte foarte asemănătoare cu acelea ale contractului pe care îl pregătesc.
Majoritatea autorilor s-au raliat primului punct de vedere, susținând că promisiunile unilaterale sunt simple convenții unilaterale, în virtutea cărora numai promitentul se obligă a încheia în viitor contractul, dacă și beneficiarul va voi, și că neexecutarea acestei obligații atrage după sine consecințele caracteristice încălcării obligațiilor de a face: daune-interese sau executarea în natură pronunțată de către instanța judecătorească.
Fundamentul celei de-a doua teorii, potrivit căreia promisiunile unilaterale generează efecte mult mai importante, foarte apropiate de acelea ale contractului final, a fost pus la începutul sec. al XX-lea, de către un reputat autor francez, pornind de la distincția între drepturile eventuale și cele condiționale. Potrivit acestui punct de vedere, pentru formarea contractului final nu este necesar ca manifestările de voință ale părților să fie exprimate simultan, consimțământul fiecărui contractant obiectivându-se și producând efecte depline din momentul în care a fost dat, rămânând câștigat contractului pentru încheierea căruia mai este nevoie doar de voința celeilalte părți. Astfel, contractul format numai din manifestarea de voință a promitentului acceptată de cealaltă parte, care însă nu și-a exprimat încă opțiunea pentru încheierea contractului final, naște în favoarea beneficiarului, drepturi eventuale, asemeni celor care se nasc în mod obișnuit din contractul proiectat, dar a căror existeță depinde de manifestarea de voință a beneficiarului.
Relativ recent, în literatura de specialitate s-a afirmat că promisiunea unilaterală de a contracta reprezintă un act juridic complex, care include în conținutul său un act unilateral, oferta de a contracta, și o convenție accesorie, în baza căreia beneficiarul devine creditorul unui drept de opțiune asupra încheierii sau neîncheierii contractului. Potrivit acestei teorii, promisiunea de a contracta ar fi descompusă artificial în două părți, fiindcă are în conținutul său două elemente distincte și anume: un element principal, care se referă și conturează conținutul contractului propus, și un element secundar, care constă în propunerea pe care promitentul o face beneficiarului de a încheia contractul într-un anumit termen. Aceste element secundar ar reprezenta un antecontract, deoarece propunerea este făcută exclusiv destinatarului și se prezumă că este acceptată tacit de către acesta din momentul în care a cunoscut oferta.
Considerăm că se pierde din vedere o împrejurare esențială, și anume că promisiunea unilaterală de a contracta este un acord de voințe referitor tocmai la oferta promitentului, iar aceasta nu poate fi scoasă în afara acordului de voințe al părților.
Principalul efect al promisiunii constă în nașterea unei obligații contractuale de a face, de rezultat – de a încheia contractul preconizat – aspect care o diferențiază de formele contractuale de desfășurare a negocierilor în direcția încheierii unui contract, sau de contractul definitiv însuși.
Trebuie menționat faptul că toate observațiile de mai sus cu privire la obligația născută din încheierea unei promisiuni unilaterale de a contracta, sunt valabile și în cazul promisiunii sinalagmatice de a contracta, când fiecare dintre părți are atât calitatea de promitent, cât și de beneficiar. Promisiunea sinalagmatică și promisiunea unilaterală diferă prin obiectul lor. Astfel, în timp ce promisiunea sinalagmatică are ca obiect angajamentul reciproc al părților de a face în viitor tot ceea ce este necesar pentru încheierea contractului definitiv, promisiunea unilaterală are ca obiect doar angajamentul promitentului, beneficiarul promisiunii nefiind obligat să consimtă la încheierea contractului final.
Promisiunea unilaterală de a contracta este un contract unilateral sau unul sinalagmatic? Se poate remarca încă de la început, faptul că promisiunea sinalagmatică naște în sarcina fiecărei părți contractante obligații reciproce, perfect echivalente și simetrice, fiind astfel un contract sinalagmatic. Fiecare parte se obligă să-și reitereze consimțământul la încheierea contractului în forma prevăzută de lege sau convenită de ei înșiși ad validitatem, cauza promisiunii uneia dintre părți fiind asumarea de către cealaltă parte a obligației de a consimți în viitor la încheierea contractului definitiv, și invers.
Dificultăți la calificare s-au întâlnit în ceea ce privește instituția promisiunii unilaterale de a contracta, doctrina fiind împărțită, unii autori considerând că este un contract esențialmente unilateral, iar alții acceptând și calificarea de contract sinalagmatic.
Problema pornește de la situația când în schimbul încheierii promisiunii unilaterale, beneficiarul se obligă la rândul său la o contraprestație, echivalentul dreptului pe care îl oferă promitentul. Contraprestația poate consta într-o sumă de bani sau în orice altă prestație, mai puțin obligația beneficiarul de a încheia și el contractul, pentru că ajungem pe tărâmul promisiunii sinalagmatice de a contracta. Avantajul pe care și-l creează promitentul poartă denumirea și de prețul indisponibilizării, în cazul promisiunii unilaterale de a contracta,, preț pe care beneficiarul se obligă să îl plătească, conștientizând că astfel va deține o putere pe care nu i-ar da-o o simplă ofertă, și anume, soarta contractului definitiv, decizia finală de a-l încheia sau nu aparținându-i în totalitate. Se observă însă, că în acest caz obligațiile asumate nu sunt echivalente, simetrice.
S-a arătat în doctrină faptul că existența sau inexistența unei indemnizații, în afară de cazul în care cuantumul său este ridicat, nu transformă caracterul unilateral al contractului de promisiune unilaterală, căci esențial este faptul că opțiunea dată beneficiarului rămâne fără contraprestație. Însă același autor, după ce precizează că, în principiu, promisiunea rămâne unilaterală în ciuda indemnizației plătite, deoarece obligațiile promitentului și ale beneficiarului nu sunt simetrice, cel din urmă neobligându-se să contracteze, menționează că aceasta se întâmplă doar atunci când indemnizația are o valoare redusă, căci ea nu alterează libertatea de decizie a beneficiarului. În situația în care indemnizația este importantă în raport cu prețul, ea obligă indirect beneficiarul să contracteze, libertatea acestuia devenind pur formală, promisiunea fiind sinalagmatică.
Un alt criteriu de determinare a caracterului sinalagmatic al promisiunii unilaterale analizat în doctrină este cel a simetriei obligațiilor din conținutul acesteia. Apreciem că, deși situația juridică a celor două părți nu este aceeași în promisiunea unilaterală, aceasta nu înseamnă că nu există o reală simetrie între obligațiile născute în virtutea sa. Astfel, simetria există raportat la obiectul contractului. Promitentul consimte la încheierea promisiunii de a contracta, pentru că beneficiarul furnizează o contraprestație în schimbul acestui avantaj. Cauza obligației promitentului este această contraprestație, suma plătită de către beneficiar cu titlu de indemnizație. Cele două obligații sunt perfect simetrice dacă le raportăm la obiectul promisiunii unilaterale.
Considerăm că, demersul nostru de a determina dacă promisiunea unilaterală este un contract unilateral sau sinalagmatic trebuie să pornească de la definiția dată de legiuitor contractelor sinalagmatice. Astfel, art. 1171 C. civ. dispune faptul că un contract este sinalagmatic atunci când obligațiile născute din acesta sunt reciproce și interdependente. În caz contrar, contractul este unilateral, chiar dacă executarea lui presupune obligații în sarcina ambelor părți.
Există obligații reciproce dacă acestea au ca izvor comun același contract, în cazul de față contractul fiind promisiunea de a contracta. Se constată că plata indemnizației de către beneficiar, constituie o obligație reciprocă a obligației promitentului de a încheia contractul. Interdependeța obligațiilor presupune faptul că fiecare parte a unui contract sinalagmatic își asumă obligații în considerarea obligațiilor celeilalte părți, ceea ce creează interdependența raporturilor obligaționale. Astfel, cauza angajamentului promitentului este executarea de către beneficiar a prestației sale, respectiv plata unei sume de bani. Nu se poate susține că promitentul nu are în vedere decât încheierea contractului pentru că, în acest caz, o simplă ofertă cu termen determinat i-ar fi permis să ofere acest serviciu eventualului cocontractant. Interdependența obligațiilor născute dintr-o promisiune unilaterală generează efecte asemănătoare efectelor caracteristice contractelor sinalagmatice. Dacă, de exemplu, promitentul își încalcă promisiunea și dispune de bunul său în favoarea unui terț, beneficiarul nu poate, în principiu, să-și mai exercite dreptul său, fiind în consecință îndreptățit să solicite rezoluțiunea și să-și recupereze indemnizația de imobilizare.
Concluzionând, din perspectiva obligațiilor care constituie obiectul promisiunii unilaterale de a contracta și având în vedere contextul social și realitatea economică, considerăm că astăzi nu se mai poate susține că promisiunea unilaterală este un contract esențialment unilateral, în situația în care beneficiarul promisiunii îți asumă obligația de a plăti prețul opțiunii, contractul devenind unul sinalagmatic.
Capitolul II. Condițiile de validitate, conținutul și efectele juridice ale promisiunii de a contracta
Secțiunea 1. Condiții de validitate. Condiții de fond. Condiții de formă
Antecontractul fiind, în esență, o convenție civilă, este supus regulilor și principiilor care guvernează de drept comun încheierea oricărei convenții civile. Astfel, la momentul încheierii sale, va trebui să îndeplinească toate acele condiții esențiale pentru validitatea unei convenții, care, potrivit art. 1179 C. civ. sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză morală și licită.
Totuși, particularitățile specifice ale antecontractului, în raport cu alte convenții civile, determină, și în privința condițiilor de fond ale validității sale, anumite caracteristici proprii.
Capacitatea părților. Ca orice convenție civilă, promisiunea de a contracta se poate încheia valabil numai de către persoane cu capacitate deplină de exercițiu, adică de către persoanele majore, cu excepția celor puse sub interdicție, de către minorul căsătorit și de către minorul care a împlinit vârsta de 16 ani și căruia i-a fost recunoscută capacitatea deplină de exercițiu, în condițiile art. 40 C. civ.
Persoanele minore în vârstă de 14 până la 18 ani, având o capacitate de exercițiu restrânsă, pot încheia valabil o astfel de promisiune numai dacă sunt asistate de ocrotitorii legali, părinți sau tutore. Persoanele minore care nu au împlinit vârsta de 14 ani, precum și persoanele majore puse sub interdicție, fiind lipsite de capacitate de exercițiu, pot încheia un asemenea act numai prin reprezentarea lor de către ocrotitorul legal.
Consimțământul părților. Potrivit dreptului comun, consimțământul trebuie exprimat de părți la momentul încheierii antecontractului și să îndeplinească toate condițiile de valabilitate: să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ. Dificultatea constă în a distinge consimțământul necesar la formarea promisiunii, de acela privitor la încheierea contractului propriu-zis. Distincția trebuie făcută în considerația obiectului celor două acorduri.
Astfel, în cazul promisiunii unilaterale de a contracta, promitentul își ia angajamentul de a consimți la încheierea contractului și de a menține acest consimțământ la dispoziția beneficiarului pentru toată durata promisunii, oferta de a contracta trebuind să fie precisă și fermă și să conțină „toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiuneaˮ, conform art. 1279 alin. (1) C. civ.
În cazul promisiunii unilaterale de a contracta, manifestarea de voință a beneficiarului în sensul de a încheia contractul promis, formează consimțământul său pentru încheierea contractului definitiv, astfel încât, nu mai este nevoie decât de exprimarea de către promitent a consimțământului la contractul definitv. Se observă astfel, că în cazul promitentului, consimțământul acestuia la promisiune este diferit de consimțământul său la contractul promis.
Având în vedere faptul că în cazul promisiunii sinalagmatice, ambele părți au calitatea atât de promitent, cât și de beneficiar, mecanismul încheierii contractului este diferit față de cel descris în cazul promisiunii unilaterale, și presupune ca fiecare dintre părți să își manifeste consimțământul de două ori, o dată la încheierea contractului de promisiune și o dată la încheierea contractului final.
În ceea ce privește mecanismul promisiunilor unilaterale de a contracta „încrucișateˮ, având același obiect și adesea încheiate în aceeași zi, jurisprudența franceză a stabilit că, pentru calificarea operațiunilor juridice în ansamblul lor, este necesar mai întâi să se stabilească dacă promisiunile au fost valabil încheiate și apoi, dacă acordurile date de părți separat, dar reciproc, pot fi considerate ca realizând consimțământul la vânzarea finală. În caz afirmativ, acest mecanism a fost calificat ca dând naștere fie unei promisiuni sinalagmatice, fie chiar contractului final, luând în considerare adevărata intenție a părților.
Obiectul promisiunii. În acord cu dispozițiile art. 1225 C. civ., obiectul oricărui contract îl reprezintă operațiunea juridică convenită de părți, astfel cum reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale. Obiectul contractului va fi diferit după cum este vorba despre promisiunea unilaterală sau sinalagmatică de a contracta.
Fiind reglementat distinct de obiectul contractului, obiectul obligației este definit ca reprezentând prestația la care se obligă debitorul. Potrivit dreptului comun, obiectul contractului trebuie să fie determinat și licit, în timp ce obiectul obligației trebuie să fie determinat sau determinabil și licit.
Promisiunea unilaterală de a contracta are drept obiect angajamentul promitentului de a consimți în viitor la încheierea contractului promis. Beneficiarul nu are nicio obligație, la încheierea promisiunii unilaterale, el doar este de acord ca promitentul să își asume obligația de a contracta față de el. Ca atare, dacă beneficiarul va dori să încheie contractul definitiv, obligația corelativă a promitentul devine exigibilă. Mecanismul descris atestă că din contractul de promisiune unilaterală rezultă în mod tipic un drept de creanță având ca obligație corelativă, obligația promitentului de a încheia un contract, și care drept de creanță este afectat de modalitatea unei condiții pur potestative din partea creditorului. Dacă beneficiarul va dori să contracteze, condiția se îndeplinește și promitentul devine obligat să încheie contractul promis.
În cazul promisiunii sinalagmatice de a contracta, între părți există obligații reciproce și interdependente, având ca obiect încheierea contractului definitiv. Aceste obligații sunt, prin natura obiectului lor, obligații de a face, și ele sunt în mod necesar afectate de un termen, pentru că dacă încheierea contractului definitiv ar fi fost posibilă încă de la încheierea promisiunii, atunci promisiunea nu ar mai fi existat.
Pentru ca promisiunea să fie aptă de a realiza încheierea contractului promis, ea trebuie să conțină elementele esențiale ale acestuia. În conformitate cu exigențele relative la obiectul contractelor, aceste elemente trebuie să fie determinate sau măcar determinabile. De aici reiese că un contract preliminar nu poate fi calificat drept promisiune de a contracta dacă nu cuprinde indicarea elementelor contractului care urmează a fi încheiat.
Cauza promisiunii. Potrivit regulilor de drept comun, pentru validitatea promisiunii de a contracta, se cere ca aceasta să aibă o cauza, ea putând apărea în mod expres, fie într-o clauză a convenției, fie putând fi dovedită în mod neechivoc prin alte mijloace de probă. Cauza trebuie să fie reală, licită și morală.
În ceea ce privește promisiunea unilaterală, în majoritatea cazurilor practice, cauza obligației promitentului este obținerea indemnizației din partea beneficiarului. Aceasta nu este, însă, singura cauza a angajamentului promitentului. Astfel, deși în ipoteze rare, obligația promitentului poate fi consimțită fără contrapartidă directă, în absența contraprestației, putându-se considera că obligația promitentului își are cauza în interesul pe care acesta îl are pentru încheierea contractului proiectat. Existența cauzei trebuie apreciată la data încheierii contractului de promisiune.
În situația promisiunii sinalagmatice, cauza antecontractului se referă la contraprestațiile părților, respectiv executarea de fiecare parte a obligației de a face, aceea de a depune toate diligențele pentru a îndeplini condițiile legale necesare încheierii în viitor a contractului promis.
Condiții de formă. Promisiunea de a contracta este un contract consensual, care se formează în mod valabil prin simplul consimțământ al părților, fiind pe deplin aplicabil art. 1178 C. civ. Un argument în favoarea soluției că promisiunea poate fi încheiată fără a fi condiționată de o formă solemnă, este întemeiat pe comparația dintre reglementarea pactului de opțiune, unde cerința formei autentice este explicit formulată de legiuitor, și reglementarea promisiunii de a contracta, unde dimpotrivă, o asemenea cerință nu este prevăzută ca atare.
A fost exprimată și ideea că promisiunea de a contracta trebuie încheiată în formă autentică, deoarece, făcându-se referire la necesitatea respectării, prin modul în care se încheie promisiunea de a contracta, a tuturor cerințelor de validitate a contractului în vederea căruia se perfectează promisiunea, legiuitorul nu distinge între cerințele de fond și cerințele de formă. De asemenea, unul dintre autori susține că forma promisiunii de a contracta este doar o condiție procesuală pentru cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract. Prin urmare, dacă promisiunea nu îndeplinește cerința formei prevăzute de lege pentru contractul ce urmează a se încheia, în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul acesteia nu poate să obțină o hotărâre care să țină loc de contract, însă are dreptul la daune-interese.
Pentru a ajunge la o soluție, considerăm că trebuie analizat mecanismul de formare a contractului. În ceea ce privește pactul de opțiune, contractul se încheie prin simpla ridicare a opțiunii de către beneficiar, fiind astfel lesne de înțeles rațiunea pentru care legiuitorul a prevăzut ca pactul de opțiune să fie încheiat în forma prevăzută de lege pentru contractul definitiv. Mai mult decât atât, pactul de opțiune conține oferta de a contracta, iar în cazul actelor pentru care forma este cerută ad validitatem, atât oferta de a contracta, cât și acceptarea acesteia trebuie, conform art. 1187 C. civ., să respecte cerința de formă.
În cazul promisiunii de a contracta, așa cum am arătat, indiferent că este vorba de promisiunea unilaterală sau de cea sinalagmatică, promitentul, respectiv ambele părți, nu consimt decât la încheierea în viitor a contractului definitiv, motiv pentru care ele vor trebui să își manifeste distinct consimțământul la încheierea contractului promis. Pentru acest motiv, apreciem că încheierea promisiunii de a contracta este guvernată de principiul consensualismului, nefiind nevoie de respectarea formei prevazută de lege ad validitatem pentru contractul definitiv, din moment ce oricum părțile urmează să își manifeste distinct consimțământul pentru contractul promis.
Secțiunea a 2-a. Elementele constitutive ale promisiunii de a contracta
În această secțiune urmează să analizăm elementele proprii și caracteristice promisiunii de a contracta, precum obligația promitentului, dreptul corelativ al beneficiarului și termenul în care beneficiarul își poate manifesta voința pentru încheierea contractului promis. Vom prezenta în continuare drepturile și obligațiile părților în cazul promisiunii unilaterale de a contracta, din moment ce, în cazul promisiunii sinalagmatice, fiecare parte având atât calitatea de promitent, cât și pe cea de beneficiar, ele vor avea deopotrivă drepturile și obligațiile prezentate în cazul promisiunii unilaterale. Ca atare, în cele ce urmează, vom analiza cu precădere elementele constitutive ale promisiunii unilaterale de a contracta, cele prezentate urmând a se aplica mutatis mutandis și în cazul promisiunii sinalagmatice.
Obligația promitentului. Promisiunea unilaterală de a contracta, după cum am arătat, naște în sarcina promitentului obligația de a încheia în viitor contractul. Astfel, obligația ce descinde în sarcina promitentului este o obligație de “a face” (implică o conduită ulterioară pozitivă, alta decât cea de “a da”), aceea ca, în cazul în care și beneficiarul va dori, promitentul va fi obligat să-și dea consimțământul la încheierea ulterioară a contractului promis. Promisiunea este unilaterală, întrucât naște obligația de a face numai în sarcina promitentului, însă contractul de promisiune poate fi, după cum am mai arătat, un contract unilateral sau sinalagmatic după cum și beneficiarul se obligă la o contraprestație.
Acest punct de vedere a fost îmbrățișat și de doctrina franceză, unul dintre autori opinând în sensul că „obligația promitentului este o obligație de a face, de a contracta, și ea nu dă naștere în favoarea stipulantului decât unui drept de creanță; proprietatea bunului nu este transferată stipulantului decât în ziua în care contractul de vânzare a fost încheiat. Obligația promitentului este o obligație de a face, de a consimți vânzarea, atunci când stipulantul va declara că vrea să cumpereˮ.
Sintetizând cele expuse mai sus, putem spune că promisiunea unilaterală creează obligații numai în sarcina promitentului, acesta obligându-se a încheia în viitor, în cazul în care și beneficiarul va dori, contractul proiectat. Astfel, pentru perfectarea contractului nu este suficientă numai manifestarea de voință din partea beneficiarului de a încheia contractul promis, ci este necesară o nouă manifestare de voință din partea promitentului în acest sens.
Atragem însă atenția asupra faptului că această obligație de a încheia contractul promis devine exigibilă abia după ce beneficiarul declară că dorește să încheie contractul, până atunci, în sarcina promitentului neexistând decât o obligație de a se abține de la orice comportament care ar compromite manifestarea de voință a beneficiarului în sensul de a încheia contractul definitiv.
Dreptul corelativ al beneficiarului. În urma încheierii unei promisiuni unilaterale, corelativ obligației promitentului, în patrimoniul beneficiarului se naște dreptul de a pretinde promitentului să execute obligația de a încheia contractul defintiv, în ipoteza în care beneficiarul declară că dorește să perfecteze contractul promis.
În literatura de specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, a fost exprimată opinia conform căreia subsecvent încheierii unei promisiuni unilaterale, se naște în patrimoniul beneficiarului un drept potestativ, un drept de opțiune de a încheia sau nu contractul promis. Manifestarea de voință a beneficiarului prin care declară că înțelege să încheie contractul promis este expresia exercitării unui drept potestativ, fiind o manifestare unilaterală de voință prin care se modifică o situație juridică preexistentă.
Însă, având în vedere că promisiunea unilaterală nu are ca efect încheierea contractului propriu-zis și nu dă naștere unei obligații de a da, înseamnă că dreptul pe care îl generează în patrimoniul beneficiarului este un drept personal, de creanță, afectat de modalitatea unei condiții pur potestative din partea creditorului, așa cum am menționat și mai sus. O astfel de condiție este valabilă, pentru că din interpretarea per a contrario a art. 1403 C. civ., rezultă că obligația afectată de o condiție potestativă a cărei realizare depinde exclusiv de voința creditorului, este valabilă. Când beneficiarul își manifestă intenția sa de a încheia promisiunea unilaterală, obligația promitentului de a încheia contractul promis devine exigibilă, iar în caz de refuz, obligația acestuia este susceptibilă de executare silită, caz în care, instanța, suplinind consimțământul acestuia, va putea, cu îndeplinirea anumitor condiții, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract.
Spre deosebire de ipoteza promisiunii unilaterale de a contracta, în ipoteza promisiunii sinalagmatice, dreptul de creanță nu este afectat de vreo condiție suspensivă pur potestativă din partea creditorului – și nici nu ar putea fi întrucât fiecare parte este nu numai creditor, ci și debitor al creanței celeilalte părți, iar obligațiile asumate sub condiție suspensivă pur potestativă din partea debitorului sunt nule – ci numai de un termen suspensiv în beneficiul ambelor părți. Întrucât termenul este suspensiv, niciuna dintre părți nu poate fi obligată la încheierea contractului înainte de împlinirea lui decât dacă ea însăși, în acord cu cealaltă parte, renunță la beneficiul termenului.
Termenul în care beneficiarul își poate manifesta voința pentru încheierea contractului promis. Este de esența contractului de promisiune unilaterală, ca dreptul de creanță al beneficiarului, decurgând din acest contract, să fie limitat în timp, de aceea, promisiunea unilaterală trebuie să conțină un termen. Acesta poate fi stabilit de părți în cuprinsul promisiunii, dar se poate întâmpla și să nu fie determinat. În lumina legislației și a practicii judiciare existente până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, s-a susținut că, pentru a se putea elibera valabil de obligația ce îi incumbă, promitentul avea două soluții. Prima dintre ele, care era mai cu seamă promovată de practica judiciară și doctrina franceză, și mai puțin de dreptul nostru, viza posibilitatea pe care promitentul o are de a-l pune pe beneficiar în întârziere, operațiune urmată, în caz de refuz de a opta din partea acestuia, de promovarea unei acțiuni în justiție prin care se cere fixarea termenului de către instanța judecătorească. Cea de-a doua soluție, îmbrățișată de doctrina și jurisprudența românească de dinainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, viza posibilitatea pentru promitent de a-și retrage promisiunea după trecerea unui interval de timp socotit de acesta ca fiind suficient pentru exprimarea opțiunii de către beneficiar, iar în cazul în care părțile nu cădeau de acord asupra suficienței intervalului de timp, instanța de judecată era chemată să aprecieze.
Se observă că odată cu intrarea în vigoare a noii reglementări, legiuitorul român a adoptat soluția mai sus prezentată a doctrinei și jurisprudenței franceze, stabilindu-se că ori de câte ori nu s-a prevăzut un termen, oricare dintre părți se poate adresa instanței pentru a cere stabilirea judiciară a termenului. Potrivit alin. (2) al articolului 1415 C. civ., instanța poate fi sesizată de către partea interesată, în cazul în care obligația, prin natura sa, presupune un termen și nu există o determinare convențională cu privire la stabilirea sa. Criteriile pe care instanța le poate avea în vedere constau în natura obligației, situația părților și orice alte împrejurări relevante.
În această ipoteză, regulile procedurale aplicabile sunt cele specifice ordonanței președințiale, astfel că cererea va trebui judecată de urgență și cu precădere, potrivit regimului de celeritate specific ordonanței președințiale. Trebuie menționat și faptul că această acțiune este prescriptibilă extinctiv, în termenul general prevăzut de art. 2517 C. civ.
Stabilirea în concret a termenului este esențială, împlinirea acestuia marcând încetarea efectelor promisiunii. Astfel, promisiunea unilaterală există numai în intervalul de timp de la data încheierii ei și până la data expirării termenului în care beneficiarul trebuie să declare că dorește să contracteze. Printr-o asemenea declarație se îndeplinește condiția pur potestativă din partea creditorului, care afecta în calitate de condiție suspensivă, dreptul său de creanță, astfel încât promitentul devine obligat imediat să încheie contractul promis.
Trebuie menționat faptul că termenul în interiorul căruia poate fi exprimată manifestarea de voință a beneficiarului în sensul de a încheia contractul promis, nu este neapărat un termen extinctiv, părțile putând stabili prin convenție ca opțiunea să fie exprimată doar după o anumită dată de la încheierea promisiunii, având în acest caz de a face cu un termen suspensiv. Este cazul în care se amână exercitarea opțiunii până la momentul obținerii unui împrumut, practică foarte des întâlnită în dreptul român și francez.
Secțiunea a 3-a. Efectele promisiunii de a contracta
Obligațiile promitentului până la manifestarea consimțământului beneficiarului în sensul de a încheia contractul preconizat. Consimțind la încheierea promisiunii de a contracta, promitentul și-a exprimat consimțământul de a își asuma față de beneficiar o obligație de a contracta, renunțând voluntar la posibilitatea de a se răzgândi în privința încheierii contractului, în termenul pus la dispoziția beneficiarului, și atribuind acestuia un drept de creanță corelativ obligației asumate de către promitent.
Izvorul obligaței promitentul poate fi considerat principiului forței obligatorii a contractelor, având în vedere că natura juridică a promisiunii unilaterale de a contracta este aceea de contract unilateral, sau, după caz, sinalagmatic.
Dacă beneficiarul și-a manifestat voința pentru încheierea contractului definitiv, atunci obligația promitentului de a încheia contractul devine exigibilă.
Obligațiile beneficiarului înainte de manifestarea consimțământului în sensul de a încheia contractul preconizat. În cazul promisiunii unilaterale de a contracta, în principiu, beneficiarul nu își asumă nicio obligație perfect simetrică și corelativă celei a promitentului. El nu se obligă a încheia contractul definitiv, ci își păstrează intactă libertatea contractuală de a opta fie pozitiv, fie negativ, la expirarea termenului. Subliniem încă o dată, că la încheierea promisiunii unilaterale de a contracta, beneficiarul își manifestă consimțământul ca promitentul să își asume față de el obligația de a contracta.
De obicei, în cazul promisiunii unilaterale, beneficiarul își asumă doar obligația de a plăti o indemnizație ca preț al indisponibilizării, situație în care promisiunea unilaterală devine un contract sinalagmatic, dar nu se transformă într-o promisiune sinalagmatică de a contracta.
În cazul promisiunii sinalagmatice de a contracta, așa cum am mai menționat, ambele părți au atât calitatea de promitent, cât și de beneficiar, și între ele există obligații reciproce și interdependente având ca obiect încheierea contractului definitiv.
Perfectarea contractului preconizat. Beneficiarul promisiunii unilaterale de a contracta are libertatea deplină de a opta înăuntrul termenului, fie în sensul manifestării voinței de a încheia contractul definitiv, fie în sens negativ. În acest din urmă caz, el își poate face cunoscută alegerea în mod expres, declarând că nu înțelege să contracteze, sau în mod tacit, fiind suficient să lase să treacă termenul prevăzut în contract, fără a își manifesta voința. Procedând în acest fel, beneficiarul nu își încalcă nicio obligație, așa cum am arătat, libertatea conferită de dreptul său de creanță fiind de esența promisiunii unilaterale de a contracta.
Dacă beneficiarul declară că dorește să perfecteze contractul pe care promitentul s-a angajat să îl încheie, promisiunea unilaterală de a contracta își produce efectele sale depline.
Obligațiile promitentului după manifestarea de voință de către beneficiar în sensul încheierii contractului promis. Principalul efect constă în nașterea unei obligații contractuale de a face, de rezultat, de a încheia contractul preconizat, aspect care diferențiază promisiunea de a contracta atât de pactul de opțiune, cât și de formele contractuale de desfășurare a negocierilor în direcția încheierii unui contract. În funcție de forma promisiunii, unilaterală sau sinalagmatică, obligația de a face incumbă unei singure părți sau amândurora.
Prin adoptarea noului Cod civil, în dreptul civil român, manifestarea de voință a beneficiarului de a încheia contractul preconizat, în cazul promisiunii unilaterale de a contracta, nu poate prin ea însăși să conducă la perfectarea contractului definitiv, fiind necesară o nouă manifestare a consimțământului promitentului.
În cazul în care, după declararea de către beneficiar a faptului că dorește încheierea contractului, promitentul nu își execută obligația de a încheia contractul definitiv, beneficiarul, conform art. 1279 alin. (2) C. civ. poate solicita executarea silită prin echivalent a obligației asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar în urma refuzului.
Chiar dacă nu este expres prevăzut de art. 1279 C. civ., considerăm că beneficiarul ar putea solicita și rezoluțiunea contractului de promisiune (numai în ipoteza în care acesta este un contract sinalagmatic), cu o restituire a contraprestației executate de beneficiar pe temeiul acestui contract, și cu daune-interese decurgând din încheierea și neexecutarea contractului de promisiune.
De asemenea, este consacrată în alin. (3) al articolului 1279 C. civ. și posibilitatea unei executări în natură atipice a obligației de a încheia contractul preconizat, prin solicitarea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul promitentului la încheierea contractului promis. Efectul hotărârii judecătorești va fi acela de a constata consimțământul beneficiarului la încheierea contractului, și de a substitui consimțământul promitentului la același contract, astfel încât, pe temeiul hotărârii, contractul definitiv va fi considerat încheiat în termenii contractului promis inițial.
Această soluție este aplicabilă în funcție de natura contractului, dar numai pentru ipoteza în care beneficiarul și-a executat propriile obligații și cerințele legii pentru validitatea contractului sunt îndeplinite.
Aceste dispoziții legale nu sunt aplicabile, în principiu, în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel, și nici în mod direct în materia promisiunii de a perfecta un contract de vânzare, întrucât există normă specială – art. 1669 C. civ. – care reglementează această specie a promisiunii de a contracta.
Capitolul III. Promisiunea unilaterală și sinalagmatică de vânzare, specii ale promisiunii de a contracta
Atât promisiunea unilaterală, cât și cea sinalagmatică, sunt denumite în doctrină și în jurisprudență antecontracte. În limbajul juridic curent însă, termenul de antecontract de vânzare este utilizat în mod obișnuit pentru a desemna promisiunea sinalagmatică de vânzare.
Promisiunea unilaterală de vânzare poate fi definită ca fiind un contract încheiat între o persoană, denumită promitent, care se obligă față de o altă persoană, numită beneficiar, să încheie contractul de vânzare cu privire la un anumit bun, pe un preț anume, determinat sau determinabil, înăuntrul unui termen, dacă beneficiarul promisiunii va consimți în sensul de a-l cumpăra sau nu. În cele ce urmează, ne vom referi la promisiunea unilaterală de vânzare, aceasta fiind mult mai des întâlnită în practică decât accea de cumpărare, căreia i se aplică simetric, însă în sens invers aceleași reguli.
Promisiunea sinalagmatică este contractul prin care părțile contracte se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esențiale, prețul și bunul vândut, sunt deja convenite. În cazul promisiunii sinalagmatice, așa cum am stabilit atunci când am analizat promisiunea de a contracta în general, părțile au deopotrivă calitatea de promitent și beneficiar, ele asumându-și obligații simterice și interdependente.
Sediul general al materiei este reprezentat tot de art. 1279 C. civ, promisiunea unilaterală și promisiunea sinalagmatică fiind cazuri particulare ale promisiunii de a contracta. Dispozițiile art. 1669, 1670 C. civ. cuprind reguli speciale ale acestor instituții, în materia vânzării, care se completează cu cele generale. În cele ce urmează vom analiza exclusiv elementele de noutate în mecanismul formării contractului de vânzare care nu au fost prezentate în capitolele anterioare, consacrate promisiunii de a contracta, în general.
Cu privire la obiectul promisiunii de vânzare, promitentul trebuie să aibă calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra bunului pe care promite să îl cedeze, sau măcar să fie sigur că îl va obține. În acest ultim caz, promisiunea se referă la un lucru viitor care poate în mod valabil să fie obiectul unei obligații de înstrăinare, în acord cu dispozițiile art. 1658 C. civ.
La fel, promisiunea de vânzare a lucrului altuia este perfect valabilă, promitentul luându-și în acest caz o obligație suplimentară, și anume aceea de a asigura transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său către cumpărător, dacă beneficiarul se va hotărî să cumpere, conform art. 1683 alin. (1) C. civ. Această soluție era consacrată în doctrina noastră cu mult înainte de reglementarea legislativă expresă. Pentru considerente aproape similare, a fost considerată posibilă și valabil încheiată și promisiunea de a vinde un bun aflat în indiviziune, asumată de unul singur dintre coindivizari, urmând ca, dacă în urma partajului bunul respectiv va cădea în lotul promitentului, vânzarea să se perfecteze. În caz contrar, promitentul va răspunde contractual pentru neîndeplinirea obligației de a dobândi în viitor calitatea de proprietar exclusiv al bunului, obligație asumată implicit atunci când și-a asumat obligația principală de a vinde lucrul.
În prezent, din interpretarea art. 1683 alin. (5) C. civ. referitoare la vânzarea bunului altuia, se desprinde în mod clar și de necontestat ideea că, atunci când promisiunea de vânzare se referă la un bun aflat în coproprietate și doar unul dintre coproprietari a consimțit la vânzare fără a putea asigura ulterior transmiterea proprietății întregului bun, beneficiarul este în drept să solicite fie o reducere proporțională de preț, fie atunci când a contractat în considerarea dobândirii întregului bun, să solicite rezoluțiunea contractului.
Atunci când în schimbul obligației promitentului de a încheia contractul de vânzare, beneficiarul se obligă la rândul său la o contraprestație, aceasta va fi numită preț al indisponibilizării, pentru că obligația asumată de promitent implică din partea acestuia menținerea bunului la dispoziția beneficiarului un anumit interval de timp. Altfel spus, această sumă de bani constituie prețul exclusivității consimțite în favoarea beneficiarului, având rolul de a garanta exercitarea dreptului de creanță.
Această indemnizație de imobilizare nu poate fi însă calificată ca fiind prețul unei clauze de dezicere în cadrul promisiunii unilaterale. Clauza de dezicere reprezintă posibilitatea discreționară a retractării consimțământului dat, fiind o veritabilă excepție de la principiul irevocabilității contractului, fiind, ca natură juridică, o condiție rezolutorie pur potestativă, contractul depinzând exclusiv de manifestarea de voință a părții ce beneficiază de o astfel de clauză care își rezervă dreptul de a pune capăt obligației sale când va voi. Bineînțeles că în schimbul stipulării unei astfel de clauze, se prevede obligația plății unei sume de bani de către partea care înțelege să o invoce. Această clauză se întâlnește în cadrul promisiunilor sinalagmatice de vânzare, întrucât în cazul promisiunii unilaterale nu și-ar găsi rațiunea, atât timp cât beneficiarul nu se obligă să cumpere, însuși dreptul său care se naște din această convenție oferindu-i libertatea totală de a alege între a încheia contractul definitiv sau nu.
Reiese astfel că plata indemnizației de imobilizare în temeiul unei promisiuni unilaterale, nu echivalează cu plata unei clauze de dezicere, beneficiarul nefiind angajat față de viitorul contract de vânzare.
În principiu, indemnizația joacă un dublu rol: ea este prețul contractului de promisiune și avans din prețul de vânzare al bunului. Asemenea soluție este consacrată în art. 1670 C. civ., însă nimic nu împiedică părțile să stipuleze în mod valabil un preț al promisiunii independent de acela al vânzării. Soarta acestei indemnizații va fi diferită în conformitate cu conduita beneficiarului, care va decide sau nu să dobândească bunul, cu intervenția unor evenimente independente sau dependente de voința părților.
În ceea ce privește efectele promisiunii unilaterale de vânzare, în ipoteza în care beneficiarul declară că dorește să cumpere bunul, această declarație are două semnificații: pe de-o parte se îndeplinește condiția pur potestativă care afecta în calitate de condiție suspensivă dreptul său de creanță, astfel încât promitentul devine obligat imediat să vândă. Pe de altă parte, manifestarea de voință a beneficiarului, de a încheia contractul promis, formează consimțământul său pentru încheierea acestui contract, astfel încât nu mai este nevoie decât de exprimarea de către promitent a consimțământului la contractul promis. Dacă promitentul refuză să consimtă la vânzarea promisă, atunci beneficiarul are la alegere între a solicita executarea silită prin echivalent a obligației asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar în urma refuzului, sau a solicita rezoluțiunea contractului de promisiune, cu restitutirea prestației executate de beneficiar pe temeiul acestui contract și cu daune-interese decurgând din încheierea și neexecutarea contractului de promisiune, sau poate solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul promitentului la încheierea contractului promis, această ultimă posibilitate reprezentând o executare în natură atipică.
Toate aceste soluții au fost prezentate cu ocazia analizării promisiunii de a contracta, în general. Un aspect particular în ceea ce privește executarea silită în cazul promisiunii de vânzare constă în faptul că dacă beneficiarul alege să solicite executarea silită prin echivalent sau rezoluțiunea contractului de promisiune, termenul de prescripție aplicabil acțiunii sale este de 3 ani de la data la care contractul trebuia încheiat. În schimb, dacă alege să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul promitentului, termenul de prescripție este de 6 luni, conform art. 1669 alin. (2) C. civ., și începe să curgă de la data la care contractul trebuia încheiat. Aceasta din urmă este data la care beneficiarul a exprimat intenția sa de a cumpăra, pentru că atunci s-a împlinit condiția suspensivă care afecta dreptul supus executării silite atipice. Termenul de prescripție nu va începe să curgă de la data la care expiră termenului fixat de părți, sau, în lipsă, termenul fixat de instanța judecătorească pentru exprimarea intenției de a cumpăra de către beneficiar, ci de la data la care această intenția a fost exprimată juridic. Potrivit jurisprudenței de dinainte de noul Cod civil, termenul de prescripție este suspendat, în sensul că nu începe să curgă atât timp cât bunul se află în posesia beneficiarului.
O problemă distinctă este aceea a sancționării promitentului care înainte de expirarea termenului fixat pentru ca beneficiarul să își exprime intenția de cumpărare, înstrăinează bunul care face obiectul vânzării promise. În acest caz, vânzarea promisă se poate încheia în continuare și după înstrăinare, ca o vânzare a lucrului altuia, conform art. 1683 C. civ., care are ca efect obligarea vânzătorului să procure bunul de la proprietarul său și să îl transfere cumpărătorului. Este evident că folosul urmărit de către beneficiarul promisiunii nu va putea fi atins pe deplin, având în vedere că terțul, devenit proprietar al lucrului, ar putea să refuze transmiterea acestuia către beneficiarul devenit cumpărător.
Datorită faptului că promisiunea unilaterală de vânzare nu conferă beneficiarului niciun drept real asupra bunului promis, opozabil erga omnes, înseamnă că acesta nu va putea revendica bunul de la terțul dobânditor și nu va putea cere, decât în anumite condiții, anularea contractului dintre promitent și terț. Terțul dobânditor va deveni proprietar cu drepturi depline al bunului, dacă a fost de bună-credință la data încheierii actului, în sensul că nu a cunoscut existența promisiunii în favoarea beneficiarului. În această situație, promitentul va putea fi obligat la plata de daune-interese, căci executarea în natură a obligației sale nu mai este posibilă, iar conduita sa a cauzat un prejudiciu beneficiarului.
În ceea ce privește noțiunea de bună-credință, în lumina dispozițiilor noului Cod civil, este obligatorie notarea în cartea funciară a antecontractelor și a pactelor de opțiune, conform art. 902 alin. (2) pct. 12 C. civ., astfel încât orice posibil terț contractant îi va cunoaște, în mod invariabil, existența. Totuși, în cazul în care nu s-au îndeplinit formalitățile notării, și terțul nu a cunoscut pe altă cale existența promisiunii, atunci lui nu i se poate opune această figură juridică, contractul încheiat de el cu debitorul promisiunii fiind valabil, urmând ca promitentul să fie obligat la daune-interese față de creditorul promisiunii.
Se observă astfel, existența unui interes al beneficiarului care dorește să cumpere bunul, de a desființa contractul încheiat de promitent cu terțul. În doctrina anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, s-a susținut că acțiunea în anularea vânzării încheiate între promitent și terț, se întemeiază pe nevalabilitatea cauzei, astfel încât, dacă se face dovada că terțul dobânditor a fost de rea-credință, cunoscând existența promisiunii de vânzare, și cu toate astea, a încheiat contractul de vânzare, urmărind fraudarea intereselor beneficiarului, acesta din urmă poate cere constatarea nulității vânzării pe motiv de fraudă. În reglemenetarea oferită de noul Cod civil, nulitatea relativă a vânzării încheiate de promitent cu terțul, este atrasă de faptul că, odată încheiată promisiunea unilaterală, promitentul și-a indisponibilizat bunul, art. 627 alin. (4) C. civ. făcând vorbire despre clauza de inalienabilitate subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
Aplicabilitatea art. 627 C. civ. ar putea fi pusă la îndoială, din moment ce, așa cum am arătat mai sus, încheierea promisiunii de vânzare dă naștere în sarcina promitentului, unei obligații de a face, mai precis, de a încheia contractul preconizat, și nu de a da, adică de a transmite proprietatea, așa cum se prevede în textul legal. În acest caz, pentru a fi cuprinsă în ipoteza textului și situația antecontractelor, prin legea de punere în aplicare a noului Cod Civil nr. 71/2011, la art. 601 s-a prevăzut că „În categoria convențiilor prevăzute de art. 627 alin. (4) din Codul civil, din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă, intră și antecontractele având ca obiect transmiterea în viitor, prin încheierea de contracte, a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, după caz, dacă prin lege nu se prevede altfelˮ.
Potrivit regimului de drept comun al clauzei de inalienabilitate, atunci când cel ținut să respecte o asemenea clauză, încalcă obligația, înstrăinând bunul, poate fi tras la răspundere civilă contractuală, și poate suporta rezoluțiunea contractului în care a fost introdusă clauza încălcată, eventual cu daune-interese. În plus, în cazul în care clauza era opozabilă terțului cu care s-a încheiat contractul de înstrăinare în care ea era inserată, atunci beneficiarul clauzei, creditor al obligației de a nu înstrăina, poate cere anularea contractului încheiat cu terțul. În acest caz, complicitatea la fraudă a terțului dobânditor nu mai trebuie dovedită, întrucât motivul de nulitate relativă constă în încălcarea, de către promitent, a regimului contractual al indisponibilizării. O asemenea acțiune prezintă avantajul de a-l scuti pe reclamant de probarea înțelegerii frauduloase dintre promitent și terț.
Beneficiarul are la îndemână și o acțiune în declararea inopozabilității vânzării perfectate între promitent și terț, ce va avea ca efect imposibilitatea opunerii beneficiarului, a contractului încheiat în frauda intereselor sale, acesta putându-se comporta după admiterea unei asemenea acțiuni, ca și cum vânzarea nu ar fi existat. În acest caz, beneficiarul trebuie să facă dovada complicității terțului la frauda comisă de către promitent în dauna intereselor sale.
În ceea ce privește publicitatea promisiunii de vânzare, potrivit art. 906 C. civ., promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil sau a altui drept în legătură cu acesta, se poate nota în cartea funciară cu îndeplinirea a două condiții: promitentul trebuie să fie înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul contractului, iar antecontractul trebuie, sub sancțiunea respingerii cererii de notare, să prevadă termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Pentru promisiunea unilaterală este vorba de termenul în care se verifică îndeplinirea condiției suspensive.
În urma notării dreptului beneficiarului promisiunii, biroul de carte funciară dobândește un rol activ în gestionarea notării astfel efectuate. Astfel, notarea poate fi cerută oricând în cursul termenului prevăzut de contractul de promisiune sau de hotărârea judecătorească de stabilire a acestuia, dar și în cel mult 6 luni de la expirarea acestui termen. Rațiunea posibilității notării în cartea funciară a promisiunii unilaterale de vânzare inclusiv în termenul de 6 luni de la expirarea termenului de opțiune, este aceea că, dacă promitentul refuză încheierea contractului, ulterior declarării de către beneficiar a faptului că dorește încheierea contractului promis, acesta din urmă poate solicita instanței, în acest termen, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, termenul de prescripție fiind de 6 luni de la data la care contractul trebuie încheiat, conform art. 1669 alin. (2) C. civ.
Notarea va fi radiată la cerere, în cazul în care la termenul menționat, beneficiarul solicită înscrierea sa ca titular al dreptului ce făcea obiectul contractului promis, prezentând în acest scop, contractul încheiat cu promitentul. Notarea se va radia din oficiu dacă, până la expirarea unui termen de 6 luni de la împlinirea termenului prevăzut de contractul de promisiune, beneficiarul nu a cerut nici înscrierea dreptului pe care ar fi trebuit să îl dobândească prin efectul contractului promis, și nici notarea unei acțiuni în justiție, având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să substituie contractul promis.
TITILUL IV
Elemente de asemănare și diferențe între oferta de a contracta,
pactul de opțiune și promisiunea de a contracta
Capitolul I. Elemente de asemănare între oferta de a contracta, pactul de opțiune și promisiunea de a contracta
Plecând de la definițiile oferite acestor instituții, putem deduce faptul că fiecare dintre ele reprezintă o înțelegere prealabilă contractului, prin care se prefigurează sau se proiectează încheierea unui contract în viitor. Astfel, în cazul pactului de opțiune și al promisiunii de a contracta, deși părțile nu încheie contractul definitiv, totuși se leagă juridic între dânsele a-l încheia în viitor, dobândind astfel o certitudine relativă la încheierea acestuia. Oferta de a contracta nu intră în această categorie pentru simplul motiv că ea reprezintă un act juridic unilateral, reprezentând manifestarea de voință a unei singure persoane, prin care se obligă să încheie un anumit contract dacă cealaltă parte va accepta.
În ceea ce privește conținutul acestor figuri juridice, fiecare dintre ele trebuie să cuprindă toate elementele esențiale ale contractului definitiv. În privința ofertei de a contracta, art. 1188 C. civ. dispune faptul că o propunere constituie ofertă de a contracta dacă aceasta conține suficiente elemente pentru formarea contractului, elemente ce au fost clasificate de doctrină în funcție de izvorul obligativității stipulării acestora, în elemente esențiale subiective și obiective. Referitor la pactul de opțiune, art. 1278 alin. (3) C. civ. prevede faptul că acesta trebuie să conțină toate elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie, astfel încât acesta să se poată încheia prin simpla acceptare a beneficiarului opțiunii. Un text legal similar există și în cazul promisiunii de a contracta, astfel, art. 1279 alin. (1) C. civ. dispune faptul că aceasta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.
Promisiunea de a contracta și pactul de opțiune presupun, în mod esențial, existența unui termen. În ambele situații, în cazul în care termenul nu figurează în înțelegerea părților, promitentul ori beneficiarul se pot adresa instanței judecătorești pentru ca aceasta să determine respectivul termen în funcție de împrejurările relevante ale cauzei. Și oferta de a contracta poate să prevadă un termen în care destinatarul să își exprime acceptarea, oferta devenind astfel irevocabilă pe durata termenului stipulat. Este însă posibil ca oferta să fie fără termen, în acest caz, în ipoteza în care ea este adresată unei persoane absente, autorul ofertei fiind obligat să o mențină un termen rezonabil, după împrejurări, pentru ca destinatarul să o analizeze și să expedieze acceptarea. Pentru ipoteza în care oferta fără termen este adresată unei persoane prezente, în ipoteza în care destinatarul nu o acceptă de îndată, oferta devine caducă.
Se observă faptul că foarte multe asemănări există între promisiunea de a contracta și pactul de opțiune, acestea fiind contracte, și deci, presupunând manifestarea voinței ambelor părți, promitent și beneficiar, mare parte a doctrinei franceze considerând chiar, că între pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de a contracta nu există nicio diferența. Așa cum am arătat și odată cu analiza acestor instituții, există autori care, și ulterior reglementării distincte a acestor instituții în noul Cod civil, pun la îndoială autonomia pactul de opțiune, considerându-l doar o „oarecare versiune a promisiunii unilaterale de a contractaˮ.
Fiind un contract, izvorul obligațiilor asumate de părți este chiar forța obligatorie a contractului, care, în situația în care este valabil încheiat, are putere de lege în contractanți.
Prin noua reglementare, legiuitorul a instituit obligația notării în cartea funciară atât a pactului de opțiune, cât și a promisiunii de a contracta, în ipoteza în care au ca obiect drepturi reale asupra unui bun imobil. De asemenea, clauza de inalienabilitate ce decurge dintr-o promisiune de vânzare, sau dintr-un pact de opțiune la contractul de vânzare, devine și ea opozabilă terților prin notarea pactului sau promisiunii în registrul de publicitate, întrucât, așa cum am arătat, prin încheierea acestor contracte, promitentul consimte și la o indisponibilizare temporară a bunului pe durata termenului prevăzut de părți.
Beneficiarul, atât în cazul promisiunii de a contracta, cât și în cazul pactului de opțiune, este posibil ca în schimbul obligației asumate de promitent, să se oblige la rândul său la o contraprestație – o sumă de bani sau orice altă prestație – situație în care promisiunea unilaterală devine un contract oneros și sinalagmatic, fără a se confunda însă cu promisiunea sinalagmatică de a contracta.
Se observă cu ușurință numeroasele asemănări dintre promisiunea unilaterală de a contracta și pactul de opțiune, însă, diferențele privind mecanismul de formare a contractului previzionat sunt de natură a concluziona că sunt două instituții diferite, cu regim și efecte juridice distincte.
Capitolul II. Oferta de a contracta, pactul de opțiune, promisiunea de a contracta ca forme autonome de acte juridice. Elemente de diferențiere între aceste figuri juridice.
În primul rând, oferta este o declarație unilaterală de voință care nu s-a întâlnit cu manifestarea de voință a destinatarului său, pentru a forma contractul, fiind astfel un act juridic unilateral, în timp ce, pactul de opțiune și promisiunea de a contracta sunt adevărate contracte, presupunând acordul de voință al ambelor părți.
O confuzie între oferta de a contracta și pactul de opțiune ar putea să constea în faptul că, în cazul acestuia din urmă, legiuitorul a prevăzut că declarația promitentului se consideră o ofertă irevocabilă, însă nu trebuie să pierdem din vedere că, atât timp cât calificăm pactul de opțiune ca fiind un contract, este lesne de înțeles faptul că toate condițiile ofertei pe care promitentul trebuie o mențină la dispoziția beneficiarului, au fost stabilite de ambele părți, în timp ce în cazul ofertei de a contracta, deoarece ea este manifestarea de voință a unei singure părți, condițiile acesteia sunt stabilite exclusiv de către ofertant.
Diferențe la formarea contractului există și între oferta de a contracta și promisiunea de a contracta, întrucât, în cazul ofertei, contractul se încheie prin simpla acceptare a ofertei de către destinatar, în timp ce promisiunea de a contracta presupune angajamentul promitentului de a încheia contractul promis, beneficiarul neasumându-și nicio obligație corelativă, urmat de o nouă manifestare a consimțământului ambelor părți, sau numai a uneia, după cum promisiunea este sinalagmatică sau unilaterală, la încheierea contractului definitiv.
Este necesar să facem o analiză atentă a diferențelor dintre pactul de opțiune și promisiunea unilaterală de a contracta, întrucât aceste două instituții sunt, cu precădere, susceptibile a se confunda.
Calificarea corectă a unei convenții preliminare, ca fiind promisiune de a contracta ori pact de opțiune, manifestă un interes practic deosebit, aceasta pe de o parte, pentru a observa modalitatea în care se va încheia contractul proiectat, respectiv, în cazul promisiunii de a contracta în „doi timp”, fiind necesar ca ambele părți să își manifeste consimțământul pentru încheierea actului subsecvent, pe când în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie prin simpla manifestare de voință a beneficiarului, caz în care se realizează acordul de voință.
Pe de altă parte, interesează forma pe care trebuie să o îmbrace un astfel de act, aceasta deoarece, dacă în cazul pactului de opțiune, legiuitorul a reglementat forma actului ca fiind cea cerută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie, conform art. 1.278 alin. (5) C. civ., o astfel de reglementare lipsește în cazul promisiunii de a contracta, de unde rezultă că se aplică regula generală, cea a consensualismului, reglementată de art. 1.178 C. civ., indiferent dacă actul proiectat este unul pentru care legea cere încheierea sa în forma solemnă sau nu.
Prin încheierea promisiunii unilaterale de a contracta, promitentul își asumă o obligație de a face, de a încheia contractul preconizat, obligație ce devine exigibilă abia după ce beneficiarul declară că dorește încheierea contractului, declarația sa marcând îndeplinirea condiției pur potestive din partea creditorului. Subliniem faptul că promisiunea nu trebuie confundată cu contractul promis care este afectat de un termen sau o condiție, pentru că în acest ultim caz, în sarcina debitorului se naște o obligație de a da, pe când proprie promisiunii este existența unei obligații de a face.
Subsecvent mecanismului de formare a contractului diferit al celor două instituții, remarcăm diferențe și în ceea ce privește modalitățile de executare silită pe care le are la îndemână creditorul obligației neexecutate. Astfel, în cazul promisiunii de a contracta, în ipoteza în care, după ce beneficiarul a declarat că este de acord cu încheierea contractului definitiv, promitentul refuză să încheie contractul, beneficiarul poate alege între a cere executarea silită prin echivalent a obligației asumate de promitent, prin condamnarea acestuia la daune-interese egale cu prejudiciul suferit de beneficiar în urma refuzului; de asemenea, poate cere rezoluțiunea contractului de promisiune, în situația în care contractul este sinalagmatic, cu o restituire a contraprestației executate de beneficiar pe temeiul contractului și cu daune-interese decurgând din încheierea și neexecutarea contractului de promisiune; sau poate cere o executare în natură a obligației promitentului, prin solicitarea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să substituie consimțământul promitentului la încheierea contractului promis.
Toate aceste posibilități, mai puțin executarea în natură atipică, le are la îndemână și beneficiarul unui pact de opțiune. Soluția aceasta se impune având în vedere mecanismul diferit de formare a contractului în cazul celor două instituții. Astfel, așa cum am stabilit, consimțământul promitentului la încheierea contractului de promisiune, nu coincide cu consimțământul său la încheierea contractului subsecvent, motiv pentru care, după ce beneficiarul declară că înțelege să contracteze, va fi nevoie de o nouă manifestare de voință din partea promitentului pentru perfectarea contractului. Întrucât, în cazul pactului de opțiune, contractul se încheie prin simpla acceptare a beneficiarului, nu mai este necesară intervenția instanței în cazul refuzului promitentului de a-și executa obligația, întrucât contractul este considerat deja încheiat, fiind astfel o chestiune care ține de faza executării acestuia, și nu de cea a încheierii sale.
CONCLUZIE GENERALĂ
În cuprinsul acestei lucrări am avut în vedere studierea unor contracte premergătoare încheierii contractului final, în concepția medie a acestei noțiuni, fiind analizate cele mai importante precontracte: pactul de opțiune și promisiunea de a contracta, dar am dedicat o importantă parte a lucrării și analizei formei tradiționale a încheierii unui contract, prin întâlnirea ofertei de a contracta cu acceptarea, punând accent deosebit pe regimul juridic prevăzut de noul Cod civil, ofertei de a contracta.
Demersul nostru ne-a făcut să asistăm la o transformare progresivă a acestor instituții, din contracte nenumite, al căror regim și natură juridică au fost acerb discutate în doctrină, în contracte autonome, cu un regim juridic și efecte bine determinate de legiuitor.
Intervenția legiuitorului era absolut necesară în ceea ce privește stabilirea regimului juridic, a conținutului și a publicității acestor precontracte, formalismul arătându-și încă o dată utilitatea sa. Am observat că, și în ceea ce privește reglementarea ofertei de a contracta, care, așa cum am arătat, nu este un contract, fiind un act juridic unilateral, legiuitorul a fost extrem de riguros, acordând un numar vast de articole din Codul civil reglementării acestei instituții.
Fără a avea pretenția a fi tratat toate aspectele legate de acest acte, am încercat să evidențiem schimbările și elementele de noutate conferite de noul Cod civil instituțiilor analizate, precum și problemele ce se pot ivi din interpretarea normelor juridice aplicabile.
Cu privire la oferta de a contracta, am tratat acest act astfel cum se înfățișează în cuprinsul art. 1182-1203 C. civ. Referitor la acestă problemă, am abordat pe rând următoarele aspecte: consacrarea legislativă a acestei instituții, observând că legiuitorul a ales să acorde un spațiu destul de vast în Codul civil destinat formării contractului, definiția ofertei de a contracta, observând că legiuitorul face trimitere la elemente suficiente pentru formarea contractului. Cu această ocazie am acordat deosebită atenție definirii elementelor esențiale, obiective și subiective, precum și elementelor secundare, care pot fi stabilite și după emiterea ofertei de a contracta. Analiza noastră a vizat și posibilitatea ofertantului de a revoca, respectiv de a retrage oferta, punând accent pe distincția dintre aceste două acte. În ultimul capitol din titlul destinat analizei ofertei de a contracta, ne-am oprit asupra delimitărilor dintre aceasta din urmă și alte instituții, precum propunerea adresată unor persoane nedeterminate, promisiunea de a contracta.
Studiul nostru cu privire la pactul de opțiune a vizat în mod esențial, elementele de formare ale acestui contract, evoluția și mai ales finalitatea sa, având în vedere că o parte a doctrinei consideră că pactul de opțiune nu se deosebește de promisiunea unilaterală de a contracta decât prin obligativitatea încheierii lui în forma cerută de lege pentru contractul proiectat, în timp ce promisiunea de a contracta este guvernată de principiul consesualismului. În ceea ce privește obiectul pactului de opțiune, acesta prezintă importanță sub aspectul fixării contractuale a ofertei de a contracta, interzicând promitentului posibilitatea de a o retracta sau modifica în urma unor schimbări de situații sau negocieri ulterioare cu alți terți, fără acordul beneficiarului.
Cu privire la promisiunea de a contracta, un capitol distinct a fost destinat analizei naturii juridice a acesteia, controverse în doctrină apărând în legătură cu promisiunea unilaterală, în sensul de a o califica un contract unilateral sau sinalagmatic. Un element de noutate în Codul Civil privitor la promisiunea de a contracta, îl reprezintă posibilitatea instanței de a pronunța, la cererea beneficiarului, în cazul în care promitentul refuză să-și execute obligațiile, o hotărâre care să țină loc de contract, cu îndeplinirea anumitor condiții.
Observăm așadar, opțiunea fermă a legiuitorului nu doar de a utiliza deopotrivă atât noțiunea de „pact de opțiuneˮ, cât și pe cea de „promisiune de a contractaˮ, dar, cel mai important, de a reglementa în mod deosebit cele două operațiuni juridice, de unde, în mod lesnicios putem conchide că între cele două noțiuni nu există identitate. Diferențele notabile dintre cele două instituții rezidă în condițiile de formă necesare pentru încheierea lor și modalitatea diferită de formare a contractului final. Cu excepția celor menționate, aceste două instituții au caractere și regim juridic aplicabil similar, motiv ce i-a determinat pe mulți autori să considere pactul de opțiune doar o specie promisiunii unilaterale de a contracta, fiind înfățișat ca un contract mai energic și cu efecte mai apropiate de contractul final pe care îl pregătește.
În urma prezentării evoluției acestor instituții, se poate lesne observa faptul că aceste convenții premergătoare încheierii contractului final nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de persoane, ci sunt adevărate tehnici, niște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de la profesioniști la particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile, favorizând activitatea economică.
BIBLIOGRAFIE
Tratate și cursuri
Avram Marieta, Actul unilateral în dreptul privat, Editura Hamangiu, București, 2006;
Baias Flavius, Chelaru Eugen, Constantinovici Rodica, Macovei Ioan, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, București, 2012;
Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Curs de drept civil. Partea generală, ediția a 2-a revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2012;
Chirică Dan, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Chirică Dan, Contracte speciale civile și comerciale. Vânzarea, Editura Rosseti, București, 2005;
Deak Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, București, 1998;
Dincă Răzvan, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2013
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractului, Editura Wolters Kluwer, București, 2009;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura All, București, 1998;
Ionescu Ioana, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, București, 2012;
Pop Liviu, Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 2000;
Pop Liviu, Popa Ionuț-Florin, Vidu Stelian Ioan, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Editura Universul Juridic, București, 2012;
Pop Liviu, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. I, Regimul juridic general sau ființa obligațiilor civile, Editura C.H. Beck, București, 2006;
Pop Liviu, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Editura Universul Juridic, București, 2009;
Popescu Tudor Radu, Anca Petre, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968;
Reghini Ionel, Diaconescu Șerban, Vasilescu Paul, Introducere în dreptul civil, Editura Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2008;
Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Drept civil român. Studiu de doctrină și jurisprudență, volumul II, Editura Socec, București, 1943;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura All, București, 1997;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ediția a IX-a, Editura Hamangiu, București, 2008;
Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C.H. Beck, București, 2009;
Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ediția 2, Editura C.H. Beck, București, 2013;
Ungureanu Carmen Tamara, Afrasinie Mădălina, Dana Cigan, Noul Cod civil – comentarii, doctrină, jurisprudență, volumul II, Editura Hamangiu, București, 2012.
Articole și studii
Ciutacu Florin, Sarchizian Artin, Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta în Noul Cod civil, în Revista de note și studii juridice nr. 10/2011;
Chirică Dan, Promisiunea unilaterală de a vinde și de a cumpăra, în Revista de drept comercial nr. 9/1999;
Chirică Dan, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia universitatis Babeș-Bolyai nr. 2/2000;
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractelor – noțiune și sfera de aplicare, în Dreptul nr. 7/2008;
Lulă Ion, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, în Dreptul nr. 6/1998;
Mureșan Mircea, Particularitățile condițiilor de fond ale validității antecontractelor, în S.U.B.B. nr. 1/1998, Seria Jurisprudentia, Anul XXXIII;
Popa Ioan, Antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 2/2002.
Documentație WEB
www.legalis.ro;
www.scj.ro.
BIBLIOGRAFIE
Tratate și cursuri
Avram Marieta, Actul unilateral în dreptul privat, Editura Hamangiu, București, 2006;
Baias Flavius, Chelaru Eugen, Constantinovici Rodica, Macovei Ioan, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Editura C.H. Beck, București, 2012;
Boroi Gabriel, Anghelescu Carla Alexandra, Curs de drept civil. Partea generală, ediția a 2-a revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2012;
Chirică Dan, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Chirică Dan, Contracte speciale civile și comerciale. Vânzarea, Editura Rosseti, București, 2005;
Deak Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, București, 1998;
Dincă Răzvan, Contracte civile speciale în noul Cod civil, Editura Universul Juridic, București, 2013
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractului, Editura Wolters Kluwer, București, 2009;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura All, București, 1998;
Ionescu Ioana, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, București, 2012;
Pop Liviu, Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, București, 2000;
Pop Liviu, Popa Ionuț-Florin, Vidu Stelian Ioan, Tratat elementar de drept civil. Obligațiile, Editura Universul Juridic, București, 2012;
Pop Liviu, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. I, Regimul juridic general sau ființa obligațiilor civile, Editura C.H. Beck, București, 2006;
Pop Liviu, Tratat de drept civil. Obligațiile, vol. II, Contractul, Editura Universul Juridic, București, 2009;
Popescu Tudor Radu, Anca Petre, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968;
Reghini Ionel, Diaconescu Șerban, Vasilescu Paul, Introducere în dreptul civil, Editura Sfera Juridică, Cluj-Napoca, 2008;
Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Drept civil român. Studiu de doctrină și jurisprudență, volumul II, Editura Socec, București, 1943;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura All, București, 1997;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ediția a IX-a, Editura Hamangiu, București, 2008;
Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C.H. Beck, București, 2009;
Stoica Valeriu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ediția 2, Editura C.H. Beck, București, 2013;
Ungureanu Carmen Tamara, Afrasinie Mădălina, Dana Cigan, Noul Cod civil – comentarii, doctrină, jurisprudență, volumul II, Editura Hamangiu, București, 2012.
Articole și studii
Ciutacu Florin, Sarchizian Artin, Pactul de opțiune și promisiunea de a contracta în Noul Cod civil, în Revista de note și studii juridice nr. 10/2011;
Chirică Dan, Promisiunea unilaterală de a vinde și de a cumpăra, în Revista de drept comercial nr. 9/1999;
Chirică Dan, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, în Studia universitatis Babeș-Bolyai nr. 2/2000;
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractelor – noțiune și sfera de aplicare, în Dreptul nr. 7/2008;
Lulă Ion, Natura juridică a promisiunii unilaterale de vânzare, în Dreptul nr. 6/1998;
Mureșan Mircea, Particularitățile condițiilor de fond ale validității antecontractelor, în S.U.B.B. nr. 1/1998, Seria Jurisprudentia, Anul XXXIII;
Popa Ioan, Antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, în Dreptul nr. 2/2002.
Documentație WEB
www.legalis.ro;
www.scj.ro.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Comparatie Intre Oferta de a Contracta, Pactul de Optiune Si Promisiunea de a Contracta (ID: 126792)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.