Ciclurile Pietei Imobiliare

Economie

Ciclurile Pietei Imobiliare

Byadmin ianuarie 1, 2024

Cuprins

INTRODUCERE

Capitolul 1. Abordări teoretice și conceptuale privind piata imobiliara

1.1. Piața imobiliară – participanți și caracteristici generale

1.2. Structura pieței imobiliare

1.3. Caracteristici ale produsului

1.4. Piața imobiliară – Surse de finanțare

1.5. Piața imobiliară secundară

Capitolul 2. Ciclurile pieței imobiliare

2.2 Perioade ale ciclului în piața imobiliară

2.3 Factori de influență fundamentali

2.4 Specula și rolul ei în ciclurile imobiliare

2.5Ciclurile pietei imobiliare – trecut, prezent, viitor

Capitolul 3. Studiu de caz – Principalii indicatori direct implicați în ciclul proprietăților

imobiliare din România

INTRODUCERE

Dea lungul ultimilor ani piața rezidențială romanească a fost una prosperă și atractivă pentru investitorii străini. Anul 2007 a fost unul deosebit de bun în ceea ce privește vânzările de proprietăți atât vechi și noi. În anul 2008 au început să apară semnele recesiunii imediat dupa atingerea punctului maxim de creștere a prețurilor în perioada Martie-Aprilie 2008. Prețurile au stagnat în Iulie și începând cu luna August piața rezidențială românească a început să scadă simțind efectele crizei financiare globale.

Pentru a înțelege mai bine ce a cauzat această criză la nivel național trebuie să studiem zona de unde a pornit aceasta și anume Statele Unite ale Americii și cum a ajuns să se extindă pana în România. Factorii ce au contribuit la această criză sunt de ordin macro și micro-economic, organizațional, legislativ, financiar și monetar.

În ultimii douăzeci de ani, SUA au fost considerate motorul de conducere a creșterii economice la nivel mondial. Autoritățile au încurajat cheltuielile de consum ceea ce a dus la o creștere economică rapidă, prin creditare. Cu toate acestea Sistemul Federal de Rezerve omologul american al Băncii Naționale Române, a avertizat în 2007 că datoriile consumatorilor ce rezultă din ratele ipotecare neachitate au fost de 100.000 de miliarde de dolari.

Primele semne ale actualei crize globale au venit în 2007 atunci cand numeroase instituții de credit de mici dimensiuni au dat faliment, împreuna cu aceste prime falimente au început problemele și în Europa unde în August 2007 o importantă bancă franceză a renuntat la trei fonduri de investiții pe motivul că acestea sunt expuse crizei creditelor ipotecare din SUA și nu mai pot fi evaluate.

În toamna lui 2007 criza se extinde în toată Europa fiind afectate și bănci din Anglia, Germania și Elveția. În România Banca Națională a României anunța prin guvernatorul Mugur Isărescu o mărire a dobânzii de referință pe motivul inflației prețurilor unor active. Concomitent Standard & Poor reduce ratingul României ca urmare a creșterii deficitului extern, acest lucru facând cursul euro să treaca peste pragul istoric de 3.5 lei.

În România cauzele interne ale crizei sunt legate de lipsa de fonduri din piață, inconsistețele din piața de capital, rata de dobanda practicată de BNR, slaba susținere a finanțelor publice și creșterea datoriei externe.

Pe de altă parte România este afectată de efectul de contagiune, instabilitatea din SUA,Europa și alte economii mondiale se resimte și la noi, acest efect nefiind fundamentat de un model al economiei.

Capitolul 1

Abordări teoretice și conceptuale privind piata imobiliara.

1.1. Piața imobiliară – Participanți și caracteristici generale

1.2. Structura pieței imobiliare

1.3. Caracteristici ale produsului

1.4. Piața imobiliară – Surse de finanțare

1.5. Piața imobiliară secundară

1.1. Piața imobiliară – participanți și caracteristici generale

Piața imobiliară reprezintă locul unde se întâlnește cererea cu oferta și unde se tranzacționează proprietățile imobiliare din punct de vedere al dreptului de proprietate asupra terenurilor și clădirilor, indiferent de tipul acestora, comercial, rezidențial sau industrial.

Principalii participanți ai pieței de realestate sunt: proprietarii, chiriașii, dezvoltatorii și colaboratorii.

Proprietarii sunt persoanele fizice sau juridice care achiziționează case sau proprietăți comerciale ca o investiție și de asemenea pentru locui sau pentru a le utiliza în alte scopuri de afaceri. Un al doilea tip de proprietari sunt investitorii, aceștia cumpără proprietățile nu cu scopul de a le utiliza ci pentru a le închiria sau a le plasa în leasing altcuiva.

Chiriașii sunt de obicei oamenii care utilizează proprietatea cu scopul de a locui în ea în cazul proprietăților rezidențiale, în cazul celorlalte tipuri de proprietăți chiriașii le folosesc cu scopul de a-și desfășura afacerile.

Dezvoltatorii sunt acei oameni care sunt mereu în căutare de oportunități și terenuri pe care se pot dezvolta noi proprietăți pentru piață.

Colaboratorii pieței de imobiliare includ băncile creditoare, brokerii, avocații de real estate și ceilalți participanți care participă la procesul de vânzare-cumpărare în această piață.

Proprietarii și chiriașii reprezintă partea de cerere a pieței imobiliare iar dezvoltatorii și colaboratorii acestora încearcă să asigure oferta pentru cei dintâi menționați.

Piața proprietăților imobiliare este una complexă și are mai multe caracteristici de bază printre care:

Costuri de tranzacție ridicate, costurile pentru a tranzacționa o proprietate imobiliară sunt mult mai ridicate decât costurile unor tranzacții pe alte piețe. Taxele implicate de o tranzacție pe această piață variază de la 2% la 6% iar în unele țări din Europa până la 15%.

Timpii de echilibrare a ofertei cu cererea lungi, din acest punct de vedere piața imobiliară este supusă unor întârzieri deoarece este nevoie de timp pentru a proiecta, finanța și construi o proprietate nouă. Această caracteristică a pieței contribuie la potențialul de speculații pe această piață iar mecanismele de corectare a diferențelor de preț sunt mult mai lente.

O alta caracteristică importantă este imobilitatea, toate produsele acestei piețe cu excepția caselor mobile au această caracteristică. Pe aceasta piață consumatorul urmează produsul și nu invers, de aceea nici nu există o piață fizică unde să se întâlnească cererea cu oferta.

Produsele acestei piețe pot fi în același timp o investiție în cazul în care se recurge la valorificarea lor prin închiriere sau creșterea valorii și revânzare cât și un produs de consum atunci când proprietățile sunt utilizate pentru uz propriu.

Durabilitatea este un factor important în piața imobiliară, o proprietate imobiliară poate rezista în timp decenii sau chiar secole.

Piața ideală este o piață în care informația este accesibilă imediat și simultan tuturor investitorilor și potențialilor investitori, informație care este asimilată instantaneu, astfel încat nu există distorsiuni ale prețului.

Din punct de vedere al eficienței pieței aceasta poate fi clasificată în 3 nivele:

Primul nivel este eficiența redusă atunci cand prețurile viitoare nu pot previzionate pe baza informațiilor din trecut.

Eficienta medie caracterizează o piață în care prețurile reflectă toată informația accesibilă publicului din trecut cât și din prezent.

Eficiența puternică, al treilea nivel de eficiență caracterizează o piață în care prețurile reflectă pe lângă informația accesibilă publicului și informația neaccesibila publicului.

Piața imobiliară se află la primul nivel de eficiență, prețurile viitoare nu pot fi previzionate cu ajutorul informațiilor din trecut, acestea nu pot reflecta trendul viitor.

Informațiile din trecut cât și adaptarea la trendul pieței ca și așteptări și prețuri, conduc la deciziile de investire și la modificarea prețurilor. Pe masura ce prețurile cresc, în timp, se mărește și oferta creând o situație în care piața nu mai poate susține aceste prețuri, atunci este momentul cand investitorii optimiști dispar de pe piata pierzând o parte din capital iar cei ce au contractat credite rămân cu o datorie mult mai mare decât valoarea actuală a investiției făcute. Rezultatul este o criza a creditelor și a bancilor care suferă în urma unei caderi a pieței imobiliare.

1.2. Structura pieței imobiliare

Pornind de la ideea că analiza unei piețe este mai riguroasă prin segmentarea acesteia în functie de anumite criterii precum destinație, clienți, mod de construcție, materiale folosite, amplasare, etc, am structurat piața imobiliară în:

1.Piața de birouri

2.Piața spațiilor rezidențiale

3.Piața spațiilor comerciale

4.Piața spațiilor industriale

1. Piața de birouri

Piața imobiliară destinată clienților corporatiști a facut pași mari în ultimii zece cincisprezece ani, datorită cerințelor ridicate ale companiilor multinaționale și a ofertei venite din partea companiilor străine de investiții.Debutul pieței de birouri moderne se plasează în jurul anului 1996, când companiile de investiții imobiliare au început să pună la dispoziția clienților spații de birouri de calitate superioară.

Anii care au urmat au creat o piață a vanzătorului, dar noile proiecte finalizate au înclinat balanța în favoarea chiriașilor, care au avut de ales dintr-o mare varietate de spații, la chirii mai reduse.Piața spațiilor de birouri este cea mai atractivă pentru agențiile imobiliare, fiindcă acest segment deține 75% din piața totală.Cea mai mare parte a tranzacțiilor cu spații de birouri sunt cele de închiriere.

Progresul economic general a fost simțit și pe piața imobiliară prin clarificarea problemelor legate de statutul juridic al proprietații, diminuarea birocrației și facilitarea mecanismului de obținere a documentației necesare construcțiilor.Cu toate că România este a doua țară din regiune din punct de vedere al numarului de locuitori, stocul total al spațiilor de birouri în București este înca foarte mic comparativ cu celelalte capitale din zona. În aceasta situație și pe fondul creșterii cererii de spații de birouri, un numar mare de investitori internaționali au intrat pe piața si numeroase proiecte noi au fost construite.O schimbare importantă în atitudinea investitorilor este faptul că noile proiecte au avut la bază studii de piață și fezabilitate realizate de consultanți profesioniști. Această conștientizare a nevoilor și disponibilitatea pentru respectarea cerințelor pieței a avut ca rezultat creșterea calității și eficienței clădirilor livrate in ultimii ani.

Potrivit studiilor realizate de compania de consultanță imobiliară The Advisers/Frank Knight în ultimii ani grupul austriac Immofinanz a realizat cele mai multe tranzacții cu proprietăți imobiliare din România cu un procent de 18% din total, adică 864 de milioane de euro, pe locurile următoare din punct de vedere al investițiilor se află la egalitate, fondul sud-african de investiții NEPI și grupul austriac CA Immo, cu procente de câte 8% din totalul investitiilor respectiv 384 de milioane de euro fiecare.

2. Piața de spații rezidențiale

Piața spațiilor rezidențiale a debutat în anul 1990, când legislația a permis proprietarilor să-și închirieze apartementele;de atunci această piață a evoluat atât din punct de vedere cantitativ cât și calitativ.Faza modernă a evoluției a fost declanșată în 1994, când compania franceză de construcții Bouygues a dezvoltat proiectul de parc rezidențial French Village pentru WTC București.În anii care au urmat cererea ridicată venită din partea expatriaților i-a determinat pe alți investitori străini să diversifice oferta.Activitatea în cadrul pieței spațiilor rezidențiale de lux a continuat să evolueze în concordanță cu economia țării și, datorită perspectivelor pozitive ale României, acest domeniu a cunoscut o perioadă de prosperitate între anii 2000-2007. În condițiile unui ritm susținut de creștere a cererii, ultimii ani au marcat finalizarea unui număr semnificativ de vile si clădiri de apartamente.În ceea ce privește zonele rezidențiale preferate, iese în evidența faptul că se iau in considerare exclusiv spațiile de lux, adică un număr limitat de locații, doar cele cu spații verzi, deschise și lipsite de poluare. Cea mai mexpatriaților i-a determinat pe alți investitori străini să diversifice oferta.Activitatea în cadrul pieței spațiilor rezidențiale de lux a continuat să evolueze în concordanță cu economia țării și, datorită perspectivelor pozitive ale României, acest domeniu a cunoscut o perioadă de prosperitate între anii 2000-2007. În condițiile unui ritm susținut de creștere a cererii, ultimii ani au marcat finalizarea unui număr semnificativ de vile si clădiri de apartamente.În ceea ce privește zonele rezidențiale preferate, iese în evidența faptul că se iau in considerare exclusiv spațiile de lux, adică un număr limitat de locații, doar cele cu spații verzi, deschise și lipsite de poluare. Cea mai mare densitate de apartamente și vile se află în continuare în nordul orașului, zonă preferată datorită parcului Herastrau și a împrejurimilor liniștite. Prețurile de vânzare ca și chiriile în această zonă arată că gradul de atractivitate al acestei locații a crescut.Din aceleași motive, grădini mari și proximitatea pădurilor sau a parcurilor, o alta locație căutată este Baneasa, o zona situată în nordul îndepartat al orașului. Cererea de spații rezidențiale în aceasă a zonă a crescut grație avantajelor pe care aceasta le oferă.Noua ofertă de spații rezidențiale construite în anii dinaintea intrarii în criză sau aflate în prezent în proces de finalizare are în principal ca public-ținta un segment de populație cu venituri peste medie; ca urmare 90% dintre imobilele noi au prețuri situate spre limita superioara a spectrului.

Sistemul bancar romanesc a facut un important pas înainte oferind un nou produs financiar:creditul ipotecar. Spre deosebire de managerii străini, cei din România preferă achiziționarea unei locuințe, iar aceasta tendință va lua amploare ca urmare a instrumentelor financiare acum accesibile.

Potrivit analiștilor CBRE segmentul rezidențial al pieței imobiliare a avut un avantaj față de celelalte segmente între anii 2009-2013 cu ajutorul a doi factori.

Programul “Prima Casă”, program ce asigură condiții speciale de finanțare pentru prima achiziție, a reprezentat un atu al pieței locale rezidențiale, au fost acordate aproximativ 100.000 de garanții, 90% din creditele aprobate în întreaga țară au fost în acest segment.

Acest program a contribuit la accelerarea dezvoltărilor de tip complex rezidențial formate din apartamente cu prețuri mici astfel încât prețurile de vânzare să se încadreze în plafonul impus de program.

Prețul mediu de vânzare al proprietăților achiziționate prin acest program este de 1000 EUR/mp.

Al doilea factor îl reprezintă facilitatea acordată de stat de 5% la TVA pentru cumpărarea primului apartament, pentru care există un plafon maxim de 380.000 lei (85.500 euro), în acest fel cresc achizitiile de garsoniere și apartamente de o singura camera.

3.Spații comerciale

Piața spațiilor comerciale a avut debutul tot în anii 1990 și era compusă din magazinele de la parterul blocurilor și magazinele universale.Primele spații comerciale cu adevărat moderne au început să apară din 1996, odată cu intrarea pe piață a Metro Cash&Carry și a altor lanțuri de magazine internaționale, care și-au construit spații după propriile standarde, asigurând și spații de parcare.Alte momente esențiale pentru evoluția pieței spațiilor comerciale au fost deschiderea în 1999 a primei dezvoltări de tip Mall din București, “Bucharest Mall” și deschiderea în 2001 a primului hypermarket Carrefour.

Creșterea puterii de cumpărare a populatiei dar și numărul mare de locuitori ai capitalei au generat o dezvoltare rapidă a activitații comerciale în anii anteriori crizei. Începând cu debutul, piața spațiilor comerciale a traversat câteva etape de dezvoltare, după desprinderea din vechiul sistem comunist îndreptându-se către unul cu o distribuție privată, descentralizată. Nevoile de început pentru o distribuție mai flexibilă au fost satisfăcute de unitați de tipul “boutique”, eficiente dar inestetice și prea puțin confortabile. Autoritățile locale au renunțat la aceste “boutique”-uri de strada pentru a putea oferi consumatorilor un sistem de distributie organizat și sigur. Odata cu adoptarea economiei de piață, Bucureștiul a cunoscut în mod continuu schimbări pe plan comercial, încetand a se prezenta ca o piață uniformă, dată fiind perpetua și crescânda sa diversitate. În consecință, piața spațiilor comerciale a cunoscut următoarele tipuri de unități: magazine în zone pietonale, chioșcuri, magazine specializate, supermarket-uri, hipermarket-uri, lanțuri de tip cash&carry, magazine generale, galerii comerciale și mall-uri.

În ultima perioada în Romania nivelul construcțiilor de spatii comerciale s-a situat la peste 300 de hectare. În Bucuresti, ultimii 6 ani, au fost marcați de 5 proiecte de anvergură în care au fost investite fonduri de 1,4 miliarde de euro, investitorii ce se afla acum în proprietatea acestor spații estimează încasări anuale de peste 110 milioane de euro din chirii.

La nivel national, există 27 de proiecte ce se încadrează în categoria proprietăților în care s-au făcut investiții de cel puțin 10 milioane de euro, în total fondurile angrenate în aceste dezvoltări sunt de 2,774 miliarde de euro într-o perioada de opt ani de zile.

Immofinanz Austria este cel mai activ investitor pe acest sector din piața romanească cu un grup de 4 proiecte în care a atras fonduri de 427 mil. Euro. New Europe Property Investments (NEPI) este al doilea mare investitor din sector cu 170 mil. Euro plasați in 4 proiecte.

Chiria medie pentru spații comerciale în București se situează la momentul acesta între 8 și 12 euro în zonele periferice, 18 și 30 euro în zonele secundare și se ajunge la un maxim de 60 de euro în centru.

4.Spații industriale

Pe piața spațiilor industriale și de depozitare calitatea ofertei a început să se îmbunătățească doar odată cu apariția primelor proiecte de imobile industriale și de depozite. Acest segment a debutat în 1996-1997, cu primul proiect Atlas din Pipera, care a avut un mare succes.

La nivel regional, investitorii din acest sector și-au continuat strategia de dezvoltare și extindere în țări ca Polonia, Ungaria sau Cehia, amânând prezența lor in România. Ceilalți participanți de pe piața industrială, consumatorii finali (companii producătoare de bunuri de larg consum, companii de logistică si distribuție sau care activează în domeniul industriei ușoare) au început să pătrundă pe piața romanească, fiind atrași de comerțul în plină dezvoltare. În plus, multe companii și-au anunțat intenția de a-și muta fabricile și centrele de producție din vestul Europei în România, datorită costului scăzut al forței de muncă locale calificate. Acest lucru va avea ca urmare nu numai crearea unor noi locuri de muncă, dar și creșterea cererii de spații industriale. Zona de nord a Bucureștiului a devenit în ultimii ani cea mai cautată locație, acest lucru datorându-se atât infrastructurii, cât și accesului ușor spre oraș. Noi zone industriale se dezvoltă și în jurul șoselei de centura a Bucureștiului, care face legătura între partea de est și cea de vest. Aceasta din urma s-a dezvoltat la fel de mult ca zona de nord datorită suprafețelor foarte întinse disponibile pentru expansiune către autostrada A1.

Datele din piață arată că în anul 2013 suprafața tranzacționată în acest sector este de 250 mii mp, marcând o creștere cu 82 % față de aceeași perioadă a anului 2012 și o scădere cu 3% față de anul 2011. Orașele ce pun accent pe industrie au contribuit cu 42% din numarul de tranzacții în timp ce capitala a tranzacționat 145 mii mp un procent de 58% din total.

Tranzactiile de referință sunt un contract încheiat de Carrefour pentru o suprafață de 45 mii mp și închirierile semnate de companiile de logistică.

1.3. Caracteristici ale produsului

Pentru a analiza piața imobiliară trebuie să analizăm în primul rând produsul care face obiectul schimbului pe piață și anume imobilul. Componenetele ce definesc un produs în accepțiunea marketingului sunt:

Componente acorporale

Componente corporale

Comunicațiile privitoare la produs

Imaginea produsului

În cadrul componentelor corporale acestea sunt acele elemente care intră efectiv la construcția imobilului: materiale de construcții, dotări, finisaje, suprafețe, elemente de a căror calitate, mod de îmbinare și realizare depinde valoarea viitoarei construcții.

Componentele acorporale includ elemente ce nu au corp material nemijlocit sau elementele, cum ar fii:pretul, numele și marca firmei de construcții, a materialelor folosite, zona în care este realizată construcția, servicii suplimentare oferite precum cele de întreținere sau securitate a zonei sau imobilului, etc.

Comunicațiile privitoare la produs cuprind ansamblul informațiilor transmise de dezvoltator sau vânzător cumpărătorului potențial cu scopul de a facilita prezentarea produsului și de a întări argumentația rațională sau emotivă ce stă la baza deciziei de cumpărare.În cadrul pieței imobiliare, comunicațiile sunt făcute de cele mai multe ori de agențiile imobiliare care intermediaza întâlnirea cererii cu oferta, contra unui comision stabilit de comun acord.Sunt însă și cazuri când proprietarul folosește metode proprii de promovare a produsului(anunțul publicitar), fara a apela la serviciile unei agenții imobiliare.

Imaginea produsului semnifică sinteza reprezentărilor mentale de natură cognitivă, afectivă, socială și personală a produsului în rândul cumpărătorilor.Fiind o componentă motivațională de natură subiectivă, ea este rezultatul modului de percepere a unui produs sau mărci de către utilizatori. O imagine clară, pozitivă și diferențiată evidențiaza produsul respectiv , conferindu-i o poziție de sine stătătoare în oferta globală, la fel cum o imagine difuză, negativă, poate compromite succesul de piață. De promovarea unei imagini corespunzătoare se ocupă de obicei agențiile imobliare care concep oferta în funcție de segmentul de piață căreia i se adresează, nevoile sale, cererea existentă pe piață la momentul respectiv și alte elemente de natura a pune în valoare imobilul și de a atrage cumpăratorii.

Luând în considerare toate elementele componente, observăm complexitatea produsului pe care piața imobiliară îl oferă consumatorului. Este un produs de folosință îndelungată, a cărui achiziționare presupune un anumit risc, este foarte costisitor reprezentând de cele mai multe ori o investiție pe termen lung.De aceea în momentul realizarii cât și al promovării produsului trebuie cunoscută piața căreia se adresează pentru a fi sigur succesul investiției.

Practica economică demonstrează că în prezent, adoptarea unor decizii economice de mare eficiență se afla în legatură directă cu posibilitățile organelor de decizie de a dispune de toate informațiile și elementele de fundamentare necesare.Numai studiile de piață pot furniza astfel de informații și elemente care utilizate corespunzator pot imprima deciziilor adoptate șanse ridicate de reușită.

Lucrarea de față își propune studierea pieței imobiliare în scopul determinării principalelor sale caracteristici, structurii si dimensiunii pieței respectiv tendințele de viitor.

1.4. Piața imobiliară – Surse de finanțare

Posibilitățile financiare de susținere a pietei imobiliare cuprind o multitudine de structuri – de la instituții la instrumente de finanțare până la piețe specifice. Ele se regăsesc fie la nivel formal, fie la nivel informal în fiecare țară, deci și în România.

Finanțare prin surse proprii, finanțarea individuală se bazează pe sursele proprii de finanțare ale populației. Sursele proprii cuprind toate tipurile de finanțare individuală, inclusiv aportul personal cuantificabil în forma activităților specifice realizate pentru dezvoltarea unui proiect în domeniul locativ. Finanțarea proprietatilor rezidentiale din surse proprii este posibilă numai dacă veniturile zonei analizate permit acumularea de capital, deci dacă există un nivel al economisirii suficient de mare pentru a permite o investitie de amploare.

Finanțarea prin sisteme informale de finanțare: Sistemele informale de finanțare se regăsesc mai ales în țări în curs de dezvoltare, respectiv în țările cu un sistem formal de finanțare slab dezvoltat. Ele se împart în sisteme personale (individuale) de finanțare (creditarea din partea familiei) și în sisteme de finanțare bazate pe solidaritatea grupului.

Finanțarea se realizează prin unirea unui grup de investitori privați în domeniul locativ, care contribuie prin rate lunare egale la acumularea de capital în sistem. În momentul atingerii volumului financiar necesar pentru realizarea investiției, fondul acumulat este repartizat membrului grupului interesat printr-un sistem specific de alocare (decizia unei singure persoane, a unei comisii, decizie prin tragere la sorți, decizie prin licitație). Procedeul se repetă până ce fiecare membru al grupului ajunge să beneficieze de finanțare (sisteme de finanțare prin rotație).

Finanțare prin sisteme formale de finanțare: Cu cât economia unei țări este mai dezvoltată, cu atât accesul populației la sistemele de finanțare formale (bănci universale și specializate, societăți de asigurare, fonduri de investiții în sectorul imobiliar etc.) este mai simplu, posibilitatea de atragere a creditelor pentru realizarea proiectelor în domeniul real estate-ului fiind mai diversificată.

1.5. Piața imobiliară secundară

Una dintre consecințele firești ale evoluției creditelor ipotecare o reprezintă dezvoltarea rapida a pieței ipotecare din România atât din punctul de vedere al produselor bancare și financiare oferite, cât și din perspectiva tranzacțiilor având ca obiect transferul și constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor imobile.

Complexitatea relațiilor juridice care formează și identifică conținutul specific al pieței ipotecare a impus o repoziționare a voinței legiuitorului român, în sensul reglementării mult mai minuțioase a cadrului juridic aplicabil acestor relații, prin adoptarea unui pachet de legi menit să implementeze noi mecanisme de utilizare a creditelor ipotecare și sa redimensioneze sfera participanților și a serviciilor oferite. Astfel s-au publicat în Monitorul Oficial al României urmatoarele legi:

– Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanțelor;

– Legea nr. 32/2006 privind obligațiunile ipotecare;

–OUG 99/2006 care reglementează activitatea băncilor de credit ipotecar;

– Legea nr. 34/2006 privind modificarea și completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.

Băncile de credit ipotecar sunt "persoane juridice române, ca instituții de credit specializate, al căror obiect principal de activitate îl constituie desfășurarea cu titlu profesional a activității de acordare de credite ipotecare pentru investiții imobiliare și atragerea de fonduri rambursabile de la public prin emisiune de obligațiuni ipotecare."

Cu excepția activității de atragere de depozite, băncile de credit ipotecar pot desfășura în limita autorizației acordate activitățile prevăzute, în condițiile în care acestea susțin activitatea de acordare de credite ipotecare și emisiune de obligațiuni ipotecare.

Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanțelor stabiliește principiile și cadrul general pentru utilizarea creanțelor, în vederea obținerii de finanțare prin intermediul securitizării, și reglementează drepturile și obligațiile părților la o operațiune de securitizare. Securitizarea este definită drept o operațtiune financiară de valorificare a creanțelor de către un vehicul investițional care le achiziționează, le grupează și le afectează garantării unei emisiuni de valori mobiliare. Legea stabilește că pot face obiectul securitizarii creanțe izvorate din:

Contracte de credit;

Contracte de leasing;

Contracte de vânzare – cumpărare cu plata prețului la termen, inclusiv cu plata în rate;

Instrumente financiare de orice tip participativ sau obligatar, emise potrivit prevederilor Legii;

Orice titlu de creanță, altele decât cele de mai sus, cu condiția ca drepturile pe care le oferă să poată face obiectul unei cesiuni.

Comisia Națională a Valorilor Mobiliare este autoritatea competentă să autorizeze vehiculele instituționale, acestea neputând fi înregistrate la Registrul Comertului fără autorizarea sa prealabilă.

„Tranzacționarea instrumentelor financiare securitizate se efectuează pe piețe reglementate sau în cadrul unui sistem alternativ de tranzacționare. Emisiunea de instrumente financiare securitizate se realizează prin oferta publică, în baza unui prospect aprobat de către CNVM și în conformitate cu prevederile Legii nr. 297/2004, cu modificările și completările ulterioare.”

Reglementarea procesului de securitizare a creanțelor reprezintă un pas înainte pentru piața ipotecara din România:

pentru că oferă condițiile necesare dezvoltării unor noi instrumente de finanțare a persoanelor care asigură capitalul necesar realizării achizițiilor specifice pieței imobiliare;

pentru că permite dezvoltarea unui sistem menit să înlature blocajele care ar putea să apară la un moment dat în viitor, ca urmare a lipsei de lichidități pe piața ipotecară;

pentru că oferă creditorilor o nouă modalitate de transformare a unor debite neperformante în lichidități imediate și asigură o îmbunătățire a managementului riscului rezultat din acordarea de credite ipotecare;

pentru că reglementează apariția unor instrumente negociabile noi cu un potențial semnificativ de creștere a tranzacțiilor pe piața valorilor mobiliare, care vor asigura o diversificare a portofoliilor investitorilor institutionali.

Legea nr. 32/2006 privind obligațiunile ipotecare stabilește condițiile și cadrul general pentru emisiunea de obligațiuni ipotecare, precum și reglementarea drepturilor și obligațiilor conferite de acestea deținătorilor lor. Obligațiunile ipotecare sunt definite de Lege drept valori mobiliare în forma dematerializată, emise în baza unui prospect aprobat de Comisia Națională a Valorilor Mobiliare și sub supravegherea acesteia, în vederea refinanțarii activității emitentului de acordare de credite ipotecare, în baza unui portofoliu de credite ipotecare asupra căruia investitorii dobândesc o garanție de prim rang și un drept de preferința în raport cu orice alt creditor al emitentului.

În concluzie impactul implementării pachetului legislativ aferent dezvoltării creditului ipotecar și securitizării creanțelor a dus la:

Creșterea gradului de lichiditate a portofoliilor de active;

Diversificarea instrumentelor de economisire și plasament pentru investitorii instituționali (fonduri de pensii, fonduri mutuale, instituții de asigurare etc.);

Dezvoltarea pieței de capital;

Crearea condițiilor pentru un management bancar mai eficient în ceea ce privește plasamentele pe termen mediu și lung.

Aceste legi stabilesc premisele necesare instituțiilor financiare pentru a-și fructifica activele (produse de credit oferite clienților, încheiate de cele mai multe ori pe termen mediu și lung), prin vânzarea acestora către entități specializate și obținerea într-un termen scurt de lichidități necesare finanțării activității acestora.

În egală masură, aceste legi creează cadrul necesar dezvoltării unor noi tipuri de valori mobiliare care vor determina, la rândul lor, o diversificare și o amplificare a numărului de tranzacții ce vor fi încheiate pe piața de capital.

Nu în ultimul rând, trebuie menționat faptul că, prin implementarea acestor legi, se asigură instituțiilor bancare și de credit posibilitatea realizării unui management adecvat al riscului activității de creditare și, în același timp, se asigură accesul investitorilor la valori mobiliare cu un grad de risc ameliorat în comparație cu riscul fiecăreia dintre creanțele ce formează portofoliul de garantare a emisiunii de instrumente financiare securitizate.

Capitolul 2

Ciclurile pieței imobiliare

2.1 Aspecte generale

2.2 Perioade ale ciclului în piața imobiliară

2.3 Factori de influență fundamentali

2.4 Specula și rolul ei în ciclurile imobiliare

2.5Ciclurile pietei imobiliare – trecut, prezent, viitor

2.1 Aspecte generale

Un ciclu este în general definit ca un interval de timp care este caracterizat, de cele mai multe ori de evenimente repetate în mod regulat sau de o succesiune de evenimente. Cu toate acestea, indiferent în ce stadiu se află piața, două cicluri nu au aceeași dată de start sau de final, și nu există două cicluri care au aceleași caracteristici.

Ciclurile sunt asemenea unui mozaic întalnite atât în zona de afaceri cât și în relațiile inter-umane. Prezicerea unei date exacte de început sau de sfarșit sau o perioadă pentru un ciclu este aproape imposibilă. Din punct de vedere al ciclurilor economice există o singura certitudine, acestea există și vor avea un impact semnificativ în succesul sau eșecul unei tranzacții. Cheia nu este în a încerca să controlezi un ciclu, pentru un succes asigurat cheia este sa profiți de acesta.

Problema cu termenul de ciclu al pieței imobiliare, este că acesta presupune un început necunoscut și un capăt, creând astfel problema de a ști când să intri pe piata sau când să iesi de pe piata.

Un ciclu nu are într-adevăr un început sau un sfârșit, dar pentru a alege un punct la întâmplare, am putea spune că un ciclu "începe", atunci când activitatea economică este în creștere și ratele dobânzilor cresc. Ratele mai ridicate ale dobânzilor fac locuințele mai puțin accesibile, astfel are loc o scădere a cererii și a prețurilor proprietăților. Apoi, pe măsură ce activitatea economică încetinește și ratele dobânzilor intră în declin, locuințele devin din nou accesibile și, prin urmare, cererea și prețurile cresc ciclul repetându-se. Proprietățile imobiliare tind să conducă economia și, prin urmare, pot fi un indicator al activității economice viitoare.

Oricare ar fi ciclul natural al afacerilor sau al economiei, cu diferite ocazii acesta este întrerupt de intervenția guvernului prin factorii de decizie politică încercând să diminueze, corecteze, sporească, extindă sau reducă impactul sau rezultatul final al unui ciclu. De obicei această intervenție a statului duce inevitabil la o amânare a cursului firesc sau la crearea unei noi bule economice cu propriul set de consecințe. În continuare este evidențiat faptul că aceste cicluri ale pieței provin din trecut și se datorează politicilor monetare și fiscale aplicate și nu din cauzelor unui ciclu natural al pieței.

Ciclurile în piața imobiliară tind să acopere o perioadă de 10 ani cu variații semnificative între perioadele de început și de sfarșit, acestea difera în prisma tipurilor de active implicate, a factorilor de piață și a locației și pot fi structurate în 4 perioade.

2.2 Perioade ale ciclului în piața imobiliară

Perioada I – Faza de creștere

♦ activitate de dezvoltare accelerată
♦ creșterea activității de leasing
♦ accesul la credite ieftine
♦ creșterea chiriilor și a valorii activelor
♦ extinderea profilului de risc
♦ creșterea deschiderii de "start up-uri"
♦ expansiune geografică
♦ cresterea PIB
♦ creșterea rapidă a locurilor de muncă
♦ noi competitori care intră pe piață

Perioada II – Faza de stagnare

♦ subscriere prea optimistă
♦ creștere în atragerea de capital
♦ sporuri agresive pentru atragerea talentelor
♦ investiții oarbe
♦ rate mici
♦ cerere / ofertă înafara echilibrului
♦ perioadă de închiriere prelungită
♦ creșterea garanțiilor
♦ activitate de vânzări și investiții intensă
♦ termeni de închiriere generoși

Perioada III – Faza de criză

♦ scăderea valorii activelor
♦ reducere societăților
♦ scăderea chiriilor și a gradului de ocupare
♦ vânzări / închirieri de active cu discount
♦ resursele cash sunt cele mai valoroase
♦ restructurări
♦ activitatea de dezvoltare ajunge la minim
♦ concesii în ceea ce privește închirierea
♦ acces limitat la credite
♦ intervenția Guvernului

Perioada IV – Faza de tranziție

♦ focusare pe fundamente
♦ recapitalizarea
♦ consolidarea industriei
♦ apar noi modele de afaceri
♦ reduceri/restructurări de salarii
♦ stimulente guvernamentale
♦ subscriere realistică
♦ diversificarea riscului
♦ apar liderii următoarei generații

Cele mai multe cicluri ale pieței imobiliare au început în jurul celui de-al treilea an al deceniului (1973, 1983,1993, 2003) și, de obicei, se încheie prin al optulea an al aceluiași deceniu (1978, 1988,
1998, 2008). Între sfarșitul și începutul unui nou ciclu, are loc o perioadă de tranziție
(1989-1992, 1999-2002, 2009-2012). Suntem într-o perioadă de tranziție acum, doi ani
de sfarșit și doi ani de recuperare, care se va încheia în jurul anilor 2014-2015, în funcție de care clasa de active sau de piața afectată.

2.3 Factori de influență fundamentali

Deși există mulți factori fundamentali care influentează ciclul imobiliar, un singur factor nu poate determina un ciclu imobiliar. Au fost identificați aproape 50 de factori de bază din care 20 sunt fundamentali și au tendința de a domina un ciclu. În funcție de modul în care afectează ciclul imobiliar și impactul pe care aceștia îl au factorii pot fi împărțiți în doua grupe:

Factori primari

♦ politica economică și priorități
♦ acces la / costul de capital
♦ creșterea numarului de locuri de muncă (cantitate și tip)
♦ prețurile bunurilor de consum
♦ schimbări demografice
♦ încrederea consumatorilor / cheltuieli
♦ productivitatea forței de muncă
♦ indicatori de cerere / ofertă
♦ investiții în infrastructură
♦ creștere economică

Factori secundari

♦ comerțul internațional
♦ reglementările de stat / locale
♦ migrația populației
♦ performanța firmelor mici
♦ rata de consum / economii
♦ începerea de noi afaceri
♦ progrese în tehnologie
♦ factori de concurență / industrie
♦ venituri familiale / capitaluri

2.4 Specula și rolul ei în ciclurile imobiliare

Un rol important în ciclurile pieței imobiliare îl are și specula cu proprietăți imobiliare. Atunci când oferta întarzie să apară la schimbari ale pretului, iar cererea este în crestere apar speculațiile care pot crea un ciclu imobiliar. Efectul speculațiilor pe piața imobiliară depinde foarte mult de oferta existentă în piață.

Pentru a genera un ciclu în piața imobiliară este suficient să asistăm la un raspuns întarziat al ofertei la schimbări ale prețurilor și la speculații pe piața. În al doilea rând volatilitatea prețurilor este strâns legată de ofertă, efectul speculațiilor din piata depinde și el de ofertă. Piețele mult mai reglementate și fără constrângeri teritoriale precum cele ale pieței imobiliarelor experimentează mai puține efecte ale speculei.

Condițiile cererii în general și specula în particular pot contribui la un boom în piața proprietăților rezidențiale dar aceste efecte sunt dominate de elasticitatea ofertei, cele mai mari efecte ale speculațiilor în imobiliare se observă atunci când oferta este inelastică.

O definiție a speculațiilor este atunci când cineva investește în imobiliare pe o piață în creștere cu scopul de a-și crește capitalul și de a obține profituri, specula mai poate fi considerată o investiție. Uneori aceste termen este folosit pentru ai categoriza pe cei ce investesc pe o perioadă scurtă spre deosebire de cei care investesc preferând să cumpere și să aiba proprietatea în portofoliu pe o perioadă lunga de timp. De asemenea acest termen mai este utilizat pentru a identifica investitorii care achiziționează o parcelă de teren în așteptarea unei oportunități de dezvoltare profitabilă în viitor.

Pentru a controla efectul speculațiilor trebuie implementate politici eficiente concentrate pe îmbunătățirea eficienței furnizării de teren construibil și dezvoltarea unui cadru de legi adecvate în domeniul pieței imobiliare.

Preturile în imobiliare sunt prin natura lor predispuse la anumite cicluri, cei mai mulți analiști consideră că un factor esențial al acestor cicluri sunt speculațiile de pe piețele financiare și imobiliare.

O creștere a prețurilor imobiliarelor din zona rezidențială este determinată de combinația unor factori precum ratele scăzute ale dobanzilor la credite, numarul mare de speculanți din piață și oferta insuficientă de locuințe.

O caracteristica a crizelor financiare asociate cu o recesiune completă este faptul că cele mai grav afectate economii de cele mai multe ori experimentează în primă fază o scadere a prețurilor proprietăților, apoi o prabușire a sistemelor bancare și a cursului de schimb și în cele din urma o criză financiară și începerea falimentelor.

2.5Ciclurile pietei imobiliare – trecut, prezent, viitor

Între anii 1993 – 1998 s-a desfașurat un ciclu de creștere global influențat de o consolidare a industriei și a trecerii economiei la digital.

Între anii 2003 – 2008 s-a desfasurat un ciclu de creștere bazat pe credite ieftine și pe o rată de consum fară precedent.

Între anii 2013-2018 este previzionată o creștere bazată pe recapitalizare, schimbul de generații, restructurarea la nivel mondial, accentul pe tehnologiile verzi, educație și infrastructură publică și pe industria centrată pe cunoaștere.

Între anii 2023-2028 este previzionată o creștere bazată pe noile științe: bio-tehnologie, inteligență artificială, energia alternativă, robotică și micro-agricultura.

Punctele care vor influența cel mai mult următoarele două cicluri ale pieței imobiliarelor sunt rolul și impactul guvernului prin intervenția politicilor, taxelor și legilor promulgate, rezultatele viitoarelor alegeri și disponibilitatea de capital.

Un rolul important îl va avea internetul și dezvoltarea sa, acesta influențând viteza cu care informațiile devin disponibile, influențând în același timp și viteza de desfașurare a unui ciclu imobiliar.

În același timp populația globală este în continuă creștere iar activul imobiliar disponibil va trebui să fie înlocuit, renovat sau construit de la zero.

În concluzie studiul ciclurilor pieței imobiliare nu va putea fi acoperit niciodată complet. Mereu vor exista factori naționali și globali imprevizibili care vor afecta durata, startul și sfarșitul unui ciclu imobiliar, în anii ce vor urma acest studiu va fi foarte important pentru luarea unor decizii strategice pentru a stabili o direcție și o prioritizare.

Capitolul 3

Studiu de caz – Principalii indicatori direct implicați în ciclul proprietăților imobiliare din România

Datele de pe piața locala de imobiliare din Romania au fost adunate in principal din statisticile Institutului National de Statistica din alte numeroase surse.

Variabilele includ un indice local al prețurilor proprietatilor imobiliare, ocuparea forței de muncă, numărul de gospodării și totalul populației, rata de neocupare pentru locuințe, birouri, și locuințe de închiriat, rata șomajului, indicele costurilor in constructii, evolutia PIB, veniturile medii salariale.

Tabelul 1 ofera un rezumat al cursului prețurilor locuințelor din România analizate pentru o perioadă de cinci ani ani pe diverse tipuri de proprietăți rezidențiale. După cum este indicat în tabel, piața imobiliară variază mult observandu-se o rata de scadere a prețurilor și o volatilitate ridicată.

Tabelul 1 Media prețurilor locuințelor în România

Graficul 1. Indicele prețului imobiliarelor perioada 2009-2013

Institutul Național de Statistică a început calcularea indicelui prețurilor imobiliarelor în anul 2009 cu o valoare de start egala cu 100. Pe parcursul ultimilor 5 ani acesta a înregistrat o scădere continuă în fiecare an ajungând la finele anului 2013 la 72.87 puncte după un declin de 27.13 puncte.

La aceasta scădere a prețurilor a contribuit mai mult sectorul de apartamente, acesta înregistrând în Bucuresti un indice de 64.41 puncte la finalul intervalului și 78.46 puncte în restul țării. În segmentul caselor scăderea a fost mai mică indicele oprindu-se la o valoare de 82.08 puncte în mediul urban și 77.34 puncte în mediul rural.

Graficul 2. Indicelui preturilor de constructie

Indicele prețurilor de construcție își are debutul în anul 2005 cu o valoare de start egală cu 100. Pe parcursul ultimilor 4-5 ani acesta a înregistrat o creștere susținută ajungând la finele anului 2012 la 170.7 puncte dupa o apreciere de 30.1 puncte față de începutul anului 2009.

Tabel 3. Populația rezidentă a României și numărul emigranților în perioada 2002 – 2013.

Grafic 3. Populația rezidentă și numărul emigranților

Populația rezidentă medie a României în ultimii 10 ani a fost de 20.87 milioane de locuitori cu un maximum de 21.83 milioane de locuitori la începutul intervalului și un minim de 20.02 milioane în anul 2013 la sfarșitul intervalului analizat. Numărul emigrantilor a crescut proporțional de la 1.06 milioane în 2002 la un maxim de 2.34 milioane în 2013, acesta fiind constant în ultimii 3 ani.

Tabel 4. Indicele PIB in perioada 2002-2013

Gratic 4. Evolutia PIB

Produsul intern brut (PIB) măsoară venitul național si importurile pentru economia unei anumite țari. Produsul intern brut, este egal cu cheltuielile totale pentru toate bunurile și serviciile finale produse în țară într-o perioadă de timp prevăzut.Indicele produsului intern brut a înregistrat in Romania o perioada de creștere între anii 2006-2008 fiind stimulat de consumul intern si de investitiile straine directe. Dupa aceasta perioada indicele PIB a înregistrat minimul de 93.4 puncte în anul 2009 an în care Romania și întreaga Europa se aflau în plina criza economica.

Tabel 5. Rata somajului

Grafic 5. Valoare procentuala rata somaj

Rata somajului a inregistrat o scadere accentuata in anii anteriori recesiunii incepute in 2008 de la o rata a somajului de 8.4 % la un minim de 5.8 % in anul 2008. Dupa aceasta data rata somajului a crescut brusc cu 1.6 % intr-o perioada de doi ani si sa stabilizat undeva la 7.3 %.

Numărul persoanelor cu un loc de munca în România a crescut la 4.39 milioane în martie 2014, de la 4.37 milioane în luna februarie 2014. Conform statisticilor raportate de Institutul Național de Statistică în România media persoanelor angajate intre anii 1980 si pana in 2014 este de 5.81 milioane, ajungând la un maxim de 8.49 milioane în iunie 1990 și un minim 4.09 milioane în luna ianuarie a anului 2011.

Locurile de muncă vacante din România au crescut la 0,90 la sută în primul trimestru al anului 2014, de la 0,74 la sută în al patrulea trimestru al anului 2013. O medie a locurilor de muncă neocupate în România este de 0,89 la suta intre anii 2008 – 2014, ajungând la un maxim de 2.14 la sută în primul trimestru al anului 2008 și un minim de 0,50 la suta in al patrulea trimestru al anului 2009 conform statisticilor Institutului Național de Statistică.

Conform statisticilor ANOFM numarul de someri din Romania a scazut la 0.46 milioane in luna aprilie a anului 2014 de la 0.5 milioane in luna martie a aceluiasi an.

Tabel 6. Autorizatii de constructie pentru cladiri rezidentiale

Grafic 6. Autorizatii de constructie eliberate

Numarul autorizatiilor de constructie eliberate metine acelasi trend al celorlalti indicatori studiati, acesta afiseaza o crestere in anul 2007 de 10.9% si in anul 2008 de 7.9% pentru ca incepand cu anul 2009 sa scada treptat in fiecare an ajungand la aproximativ 38000 de autorizatii acordate in 2013, o scadere la 62% din numarul acordat in 2008.

In luna martie a anului 2014 numarul de autorizatii de constructie eliberate a scazut cu 0.7 %, media constructiilor noi din Romania in intervalul 2001 – 2014 este de 6 %, atingand un nivel maxim de 53.4 % in luna mai a anului 2008 conforma raportarilor EUROSTAT.

Tabel 7. Veniturile salariale medii in Romania perioada 2000-2012

Grafic 7. Venituri salariale medii in Romania perioada 2000-2012

Veniturile salariale medii au crescut in intervalul analizat de 10 ori, se observa o crestere importanta in primii ani ai intervalului pana in anul 2008 acolo unde diferenta intre venitul brut si venitul net este de 25 % ca apoi cresterea sa incetineasca si sa se mareasca diferenta intre venitul brut si net la 30 % in urma impozitarilor suplimentare pentru atragerea fondurilor la buget.

Tabelul 8 indica o medie a caracteristicilor indicatorilor economici locali în perioada 2002 –
2013 pentru Romania. După cum este menționat în tabel, media de variație anuală a prețurilor locuințelor a fost de 6,5 la suta, indicele ajungand la 77.34% la finalul intervalului.

Tabelul 8. Media caracteristicilor indicatorilor economici din Romania, 2002-2013

Modele de rapoarte pe bază de regresie

Ideea de bază că prețurile de pe piețele competitive sunt determinate de către intersecția dintre cerere și ofertă poate fi reprezentata in felul urmator:

Pit=f(Qitc,Qito) (1)

Unde Pit reprezintă prețurile locuințelor în zona i la momentul t, și Qitc și Qito sunt
cantitățile de locuințe care sunt solicitate și furnizate, în zona i la momentul t.

Cererea și oferta de locuințe sunt caracterizate prin:

Qitc = c (Pit, Vit, Xit), și (2)

Qito = o (Pit, Nit, Yit) (3)

Cererea de locuințe la momentul t, în orice piață i este o funcție a prețurilor locuințelor și a veniturilor (V) impreuna cu un vector de variabile exogene X. Cererea este o funcție ce creste odata cu venitul si descreste odata cu cresterea de prețurilor.

În mod similar, oferta de locuințe este o funcție a prețurilor și a gradului de neocupare Nit precum și a unui set de variabile exogene Y.

Se observa ca oferta de locuințe creste odata cu prețul și scade in functie de cresterea gradului de neocupare;

Teoria oferă mai puțin îndrumări despre variabilele exogene, X și Y, în ecuațiile (1) și (2). În mod evident, cererea agregată depinde și de mărimea de pieței, pe care o caracterizam in functie de numărul de gospodării sau total Populație (denumită în continuare POP) și de gradul de angajare (ANG).
Ofertei de locuințe în orice perioadă depinde de activitatea de construcție, pe care o masuram prin numărul de autorizatii de construcție rezidențiale sau de numărul de locuințe in constructie (CONST). În cele din urmă, ne așteptam la o ajustare a prețurilor lenta, având în vedere timpii de executare din construcții și din operatiunile de conversie și răspunsul întârziat la modificările de preț.

Impreună, acești factori sugerează că cererea și oferta pot fi reprezentate de:

Qitc = c (I[Pit], Vit, POPit, ANGit), și (4)

Qito = o (I[Pit], Nit, CONSTit) (5)

Unde I[ ] este gradul de intarziere.

Substituind (4) și (5) în (1) rezulta:

Pit=P (POPit, Vit, ANGit, CONSTit, Nit, I[Pit]) (6)

Pentru piața imobiliara din Romania am estimat ecuația (6), în 5 variante de modele fără a lua în calcul gradul de întarziere.

Tabelul 9 prezinta modelele de rapoarte pe bază de regresie privind schimbările economice a indicilor fundamentali ce afecteaza prețurile locuințelor.

Modelul I

Modelul I include doar venituri salariale, rezultatele sugerează o corelație între scăderea prețului locuințelor și creșterea veniturilor medii de 64 %. O creștere de 5 % a veniturilor salariale medii este asociată cu o scădere de un procent a prețului locuințelor ocupate de proprietar.

Grafic 9. Indicele prețurilor în funcție de veniturile medii

Modelul II

În al doilea model II observam că atunci când se adaugă numărul autorizațiilor de construcție acordate anual, corelația dintre indicatorii analizați ajunge la o valoare de 88 %. Rezultatele indică faptul că la o scadere de 0.1% a activității de construcții si o crestere de 1,6 % a salariilor medii indicele prețurilor scade cu 1 %.

Grafic 10. Indice prețuri în funcție de numărul autorizațiilor eliberate

Model III

În cel de-al treilea model corelatia între indicele prețurilor, cel al veniturilor și indicele ratei de neocupare este de 86 %. Rezultatele indică faptul că la o scadere a ratei de neocupare cu 3% indicele pretului scade cu 1 %.

Grafic 11. Indicele prețurilor comparativ cu rata de neocupare

Model IV

În cel de-al patrulea model corelația între indicele prețurilor, cel al veniturilor și indicele numarului de gospodarii este de 83 %. Rezultatele indica faptul ca la o scadere numarului de gospodarii de 0.1% indicele pretului scade cu 1 %.

Grafic 12. Comparatie indice pret – gospodarii

Modelul V

Ultimul model cel mai complet dintre ele explică aproximativ 94 % din variația prețurilor locuințelor. Coeficienții utilizați sunt veniturile medii, numărul de autorizații acordate, numărul de gospodării și rata de neocupare. În general, rezultatele susțin importanța condițiilor economice locale care influențează prețurile locuințelor.

Grafic 13. Comparație între Ip Iv A G și Rn

CONCLUZII

În această lucrare am încercat să abordez două aspecte principale și anume piața imobiliară și cursul economiei reale. Tendințele imobiliare sunt previzibile prin factorii fundamentali din economie cum ar fi ocuparea forței de muncă, numărul de gospodării și totalul populației, rata de neocupare pentru locuințe, birouri și locuințe de închiriat, rata șomajului, indicele costurilor în construcții, evoluția PIB, veniturile medii salariale.

Acești factori acționează cu siguranță asupra prețurilor proprietăților imobiliare însa nu explică în totalitate variația lor pe termen scurt. Variabilele exogene din piață pot crea cicluri ale piețelor imobiliare și pot avea consecințe importante în cursul unei economii regionale și naționale.

Indicatorul prețurilor activelor poate contribui și el la dezechilibre ale sectorului financiar și ale macroeconomiei. Dezvoltările haotice ale proprietăților imobiliare pot fi si ele un factor important ce contribuie la o posibilă criză în sectorul financiar.

Un alt aspect important este faptul că în alcătuirea indicatorilor de preț nu sunt incluse date despre preț, chirii, gradul de neocupare, costul de construcție și prețurile acțiunilor companiilor listate la bursă cu excepția unor statistici anuale de calitate efectuate de tările dezvoltate. În general indicatorii statistici includ informații bazate pe sectorul rezidențial al proprietăților imobiliare naționale, asupra sectorului comercial și industrial se face referire de regulă la datele unui singur oras important.

Piața imobiliară are un numar de caracteristici foarte important care duce la îngreunarea unei analize: eterogenitatea ofertei, absența unei piețe de schimb, tranzacții rare, costuri de tranzacționare ridicate, prețuri determinate de cele mai multe ori de negocieri bilaterale, rezultând o lipsă a transparenței informațiilor, ofertă rigida, finanțare prin împrumuturi, folosirea proprietăților ca și garanții.

Modalitățile prin care se pot crea cicluri sau bule ale pieței imobiliare sunt investitorii prea optimiști care sunt gata să plătească mult peste prețul de înlocuire, mărind astfel artificial prețurile în piață deoarece reacția ofertei vine cu întârziere.

Atunci când un constructor pornește o dezvoltare dupa ce prețurile au crescut deja, oferta ajunge pe piață într-un moment total inoportun când prețurile încep deja să scada contribuind astfel la o supraoferta și o prabușire a prețurilor. În același timp folosirea proprietăților ca și garanție accelerează ciclul piețelor imobiliare deoarece sunt introduse în piață foarte multe fonduri împrumutate iar în cazul unei scăderi a prețurilor o criza a creditelor este iminentă datorita imposibilității de plată.

Bibliografie:

Bradford Case, William Goetzmann, Geert Rouwenhorst – Global Real Estate Markets: Cycles and Fundamentals, 1999

Christopher Lee – Real Estate Cycles, Center for Real Estate Quarterly Journal, vol. 5, no. 2., 2011

Philip Kotler, Kevin Lane Keller – "Managementul marketingului" –Editia a V-a, Ed. Teora 2008

Gary Pivo – Patient Capital and School Trust Real Estate Programs, 2006

LIU Hongyu, SHEN Yue – Housing Prices and General Economic Conditions: An Analysis of Chinese New Dwelling Market, 2005

Paul Hilbers, Qin Lei, Lisbeth Zacho – Real Estate Market Developments and Financial Sector Soundness, 2001

Haughwout, Andrew; Lee, Donghoon; Tracy, Joseph; van der Klaauw,Wilbert (2011) – Real estate investors, the leverage cycle, and the housing market crisis, Staff Report, Federal Reserve Bank of New York, No. 514

Laarni Bulan, Christopher Mayer, C. Tsuriel Somerville – Irreversible Investment, Real Options, and Competition:Evidence from Real Estate Development

http://www.imobiliar.ro/

Time Home 2

http://nou.anevar.ro

Home

http://imobiliare.businesslive.ro

http://www.insse.ro/

ORDIN nr. 67 din 13 iulie 2006