Casa Individuala de Locuit din Orasul Balti Strada Smolean, 80

ADNOTARE

La teza de licență “ Casă individuală de locuit din orasul Bălți strada Smolean, 80” la disciplina Evaluarea Bunurilor Imobile a studentei Diseatnic Ana, grupaVI, specialitatea Evaluarea Imobilului.

Teza este constituită din introducere, patru capitole, concluzii, bibliografie, anexe.

Scopul lucrării reprezintă studiul aspectelor metotodoligice evaluării bunurilor imobile locative și evaluarea bunului imobil locativ (casa individuală de locuit) din orașul Bălți.

Pentru atingerea scopului principal și a obiectivelor propuse în primul capitol: CARACTERISTICA GENERALĂ A BUNULUI IMOBIL CU DESTINAȚIE LOCATIVĂ argumentat locul pieței imobiliare locative, clasificarea bunului imobil locative, analiza pieței bunurilor imobile cu destinație

Al doilea capitol: ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAȚIE LOCATIVĂ sunt analizate metode de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile locative cercetați factorii de influiență asupra valorii bunurilor imobile.

În capitolul trei: EVALUAREA CASEI INDIVIDUALE DE LOCUIT DIN ORAȘUL BĂLȚI STRADA SMOLEAN, 80. În capitolul trei este identificat și descries obiectul evaluat și determină valoarea de piață.

În capitolul patru MĂSURI DE SECURITATE LA EVITAREA INCENDIILOR CASELOR studiul mijloacele tehnice de asigurare antiincendiară, analiza condițiilor de muncă a pompierilor, studiul măsurilor antiincendiară și asigurare în potriva incendiilorЮ

Teza de licență cuprinde 83 de pagini în forma A4, conține 15 figuri ,37 de tabele și anexe 10Ю

CUPRINS

INTRODUCERE

1 CARACTERISTICA GENERALĂ A BUNULUI IMOBIL CU DESTINAȚIE

LOCATIVĂ

1.1 Locul pieței imobiliare locative și funcția ei

1.2 Clasificarea bunurilor imobile locative după destinație

1.3. Analiza pieței bunurilor imobile cu destinația locativă din orașul Bălți

2 ASPECTE METODOLOGICE A EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAȚIA LOCATIVĂ

2.1 Caracteristica procesului de evaluare bunurilor imobile locative

2.2 Metodele de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile comerciale

2.3 Factorii de influență asupra valorii bunurilor imobili locative

3 EVALUAREA INDIVIDUALĂ A CASEI DE LOCUIT AMPLASAT ÎN ORAȘUL BĂLȚI, STRADA SMOLEAN, 80

3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat

3.2 Estimarea valorii obiectului evaluat

3.3 Reconcilierea rezulatatelor evaluării și estimarea evaluării

4 MĂSURILE DE SECURITATE LA EVITAREA INCENDILOR CASELOR

4.1 Mijloacele tehice de stingerea incendiilor

4.2 Noțiuni generale

4.3 Conținutul și volumul capitlului Securitatea activității vitale

4.4 Analiza condițiilor de muncă

4.5 Măsuri privind sănătatea în muncă

4.6 Măsuri de securitate în muncă

4.7 Măsuri de apărare împotriva incendiilor și exploziilor

СONCLUZII

BIBLIOGRAFIE

ANEXA A Actele cadastrale pentru obiect evaluat

ANEXA B Fotografiile obiectului evaluat

ANEXA C Oferta terenurilor libere destinate construcției locative din orașul Bălți

ANEXA D Caracteristica terenurilor analogice

ANEXA E Indicii prețurilor la lucrările de construcție – montaj

ANEXA F Ratele oficiale de schimb

ANEXA G Oferta caselor individuale de locuit cu două nivele în orașul Bălți

ANEXA H Caracteristica caselor individuale de locuit analogice

ANEXA I Oferta caselor individuale de locuit

ANEXA J Ratele dobînzii și rata inflației

INTRODUCERE

Modificările principiale a sistemului economic în Republica Moldova din 1992 au a dus la formarea relațiilor de piață și ca consicință – la fondarea pieței bunurilor imobile. Aceasta piață reprezintă unul din cel mai dinamic sector al economiei naționale. În Republica Moldova s-a confirmat una din principalele tendințe ale dinamicii economice, tipic pentru toate țările cu economie de piață: anume piața bunurilor imobile este indicatorul stării generale ale sistemului economic, care determină direcțiile și nivelul dezvoltării lui.

Achiziționarea spațiului locativ – este necesitatea primordială pentru fiecare familie.

Piața imobilului locativ în Republica Moldova în ultimii ani s-a transformat într-o piață cu o infrastructură bine dezvoltată cu o puternică influență asupra economiei țării, datorită faptului că cetățenii, întreprinderi și organizații sunt implicați frecvent în procese privind tranzacțiile imobiliare. Într-o economie de piață anume valoarea de piață eficientizează dezvoltarea imobilului, anume ea este baza echitabilă pentru impozitare și evaluarea imobilului.

Pentru aplicarea eficace a metodelor de evaluare în diverse scopuri este foarte necesar de analizat factorii de amplasament, caracteristicele fizice, condițiile tranzacției, factorii economico – sociali, ect, ce influențează valoarea de piață a bunului imobil.

Scopul lucrării reprezintă studiul aspectelor metotodoligice evaluării bunurilor imobile locative și evaluarea bunului imobil locativ (casa individuală de locuit) din orașul Bălți.

Pentru atingerea scopului principal și a obiectivelor propuse în primul capitol: CARACTERISTICA GENERALĂ A BUNULUI IMOBIL CU DESTINAȚIE LOCATIVĂ argumentat locul pieței imobiliare locative, clasificarea bunului imobil locative, analiza pieței bunurilor imobile cu destinație

Al doilea capitol: ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAȚIE LOCATIVĂ sunt analizate metode de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile locative cercetați factorii de influiență asupra valorii bunurilor imobile.

În capitolul trei: EVALUAREA CASEI INDIVIDUALE DE LOCUIT DIN ORAȘUL BĂLȚI STRADA SMOLEAN, 80. În capitolul trei este identificat și descries obiectul evaluat și determină valoarea de piață.

În capitolul patru MĂSURI DE SECURITATE LA EVITAREA INCENDIILOR CASELOR studiul mijloacele tehnice de asigurare antiincendiară, analiza condițiilor de muncă a pompierilor, studiul măsurilor antiincendiară și asigurare în potriva incendiilo

1 CARACTERISTICA GENERALĂ A BUNULUI IMOBIL CU DESTINAȚIE

LOCATIVĂ

1.1 Locul pițeii imobiliare locative și funcția ei

Din trăsăturile economiei de schimb contemporane, pița are istoria cea mai îndelungată.

Piața a apărut cu multe secole în urmă, ca punte istorică de legătură între producători și consumători. În genere, piața este locul de întîlnire, mai mult sau mai puțin abstract, dintre oferta vînzătorilor și cererea cumpărătorilor, prima fiind forma de manifestare a produției în condițiile economiei de schimb, iar a doua exprimînd nevoile umane solvabile, însoțite de capacitatea oamenilor de a cumpăra mărfurile oferite și convenabile lor. Piața integrează într-un tot actele de vînzare și cumpărare, împreună cu fenomenele legate de manifestare obiectului cererii și ofertei, toate acestea în legătură cu spațiul și timpul unde/în care se desfășoară. [30]

Privată ca un mecanism complex ce cuprinde cererea, oferta, concurența și prețurile, piață determină în măsură însemnată deciziile și coportamentul agenților economici. Odată cu modernizarea și diversificarea modalităților de încheiere a tranzacțiilor, pițele au încetat de mai fi locuri, sunt libere de caracteristica geografică și au devenit rețele complexe ce cuprind vînzătorilor și cumpărătorilor din întreaga lume. Analiza teoretică a pieței își propune să realizeze modul în care bunurile și valorile intră pe piață cum părăsesc piața, care sunt modalitățile de întîlnire a “centrilor disticți” de decizie, care este mecanismul de determinare a prețului etc. Aceasta nu se poate face fără cunoașterea obiectului schimbului și a subiecților ce apar în relațiile de vînzare – cumpărare.

Obiectul schimbului pe piață este reprezentat de bunul economic, bun perfect apt să satisfacă o nevoie umană; el nu există sau nu este rar în mediul natural, obținerea și multiplicarea sa necesînd efort din partea omului. Bunurile economice sunt în același timp entități identificabile supuse măsurării fizice și în același timp ai și o determinare economică circumscrisă la factori de satisfacție și de producție, care intră în circuitul marfar, sau cel puțin capătă expresie monetară. Așa cum se știe, funcțiile generale ale oricărei piețe sunt multiple, dar sintetizate, cele mai importante ar fi:

a) verifică în ultima instanță, concordanța sau neconcordanța dintre volumul, structura și calitatea bunurilor oferite (produse) cu masa componentele și calitatea celor cerute, respectiv necesare;

b) oferă informații obiective, ieftine și rapide tuturor agenților economici.

Pentru că piața să poată îndeplini funcțiile care îi sunt associate, se impugn a fi asigurate o serie de premise.

Autonomia de decizie a agenților economici în ceea ce privește dreptul de a dipune de alocarea și utilizarea factorilor de producție în organizarea și conducerea activității și modul de valorificare al rezultatelor, astfel încît aceștia, urmărind propriile interese, să se afle în “armonie” cu “interesele societății”.

Garanția autonomiei agenților economici este proprietatea privată, care generează inițiativa neîngrădită și mecanismul concurenței;

Pîrghiile economice ale pieței – prețurile, salariile, dobînda – să reflecte fidel schimbările din economie, iar funcționarea lor să permită transformarea piței în regulatorul principal al activității economice;

Statul realizează reglementare indirectă a economiei, prin intermediul pîrghiilor economice.

Se cunoaște faptul că, în concepția neoclasică, rolul statului este de a reglementa desfășurarea vieții economice. În societățile moderne, statul este principalul mijloc prin care sunt definite și aplicate normele de funcționare a pieței, regulile privind concutența, în conformitate cu țelurile de ansamblu ale țării. Apreciem că încadrarea unui segment într-un anumit timp de piață depinde de criteriul luat în considerare: extinderea, obiectul tranzacției, rezultatele etc. Principalele criterii de clasificare a piețelor și formele de piață, după fiecare criteriu, sunt, în mare, cele ce urmează:

a) după natura economică a bunurilor ce fac obiectul tranzacțiilor: piața satisfăcătorilor (bunuri corporale de folosință zilnică, bunuri de folosință îndelungată, servicii de consum personal); piața prodfactorilor (piața muncii, piața resurselor naturale, piața pămîntului, piața capitalului, piața informației, piața serviciilor manageriale, de marketing, tehnice etc). În cadrul piței prodfactorilor, piața muncii, de exemplu, nu eagenților economici. Odată cu modernizarea și diversificarea modalităților de încheiere a tranzacțiilor, pițele au încetat de mai fi locuri, sunt libere de caracteristica geografică și au devenit rețele complexe ce cuprind vînzătorilor și cumpărătorilor din întreaga lume. Analiza teoretică a pieței își propune să realizeze modul în care bunurile și valorile intră pe piață cum părăsesc piața, care sunt modalitățile de întîlnire a “centrilor disticți” de decizie, care este mecanismul de determinare a prețului etc. Aceasta nu se poate face fără cunoașterea obiectului schimbului și a subiecților ce apar în relațiile de vînzare – cumpărare.

Obiectul schimbului pe piață este reprezentat de bunul economic, bun perfect apt să satisfacă o nevoie umană; el nu există sau nu este rar în mediul natural, obținerea și multiplicarea sa necesînd efort din partea omului. Bunurile economice sunt în același timp entități identificabile supuse măsurării fizice și în același timp ai și o determinare economică circumscrisă la factori de satisfacție și de producție, care intră în circuitul marfar, sau cel puțin capătă expresie monetară. Așa cum se știe, funcțiile generale ale oricărei piețe sunt multiple, dar sintetizate, cele mai importante ar fi:

a) verifică în ultima instanță, concordanța sau neconcordanța dintre volumul, structura și calitatea bunurilor oferite (produse) cu masa componentele și calitatea celor cerute, respectiv necesare;

b) oferă informații obiective, ieftine și rapide tuturor agenților economici.

Pentru că piața să poată îndeplini funcțiile care îi sunt associate, se impugn a fi asigurate o serie de premise.

Autonomia de decizie a agenților economici în ceea ce privește dreptul de a dipune de alocarea și utilizarea factorilor de producție în organizarea și conducerea activității și modul de valorificare al rezultatelor, astfel încît aceștia, urmărind propriile interese, să se afle în “armonie” cu “interesele societății”.

Garanția autonomiei agenților economici este proprietatea privată, care generează inițiativa neîngrădită și mecanismul concurenței;

Pîrghiile economice ale pieței – prețurile, salariile, dobînda – să reflecte fidel schimbările din economie, iar funcționarea lor să permită transformarea piței în regulatorul principal al activității economice;

Statul realizează reglementare indirectă a economiei, prin intermediul pîrghiilor economice.

Se cunoaște faptul că, în concepția neoclasică, rolul statului este de a reglementa desfășurarea vieții economice. În societățile moderne, statul este principalul mijloc prin care sunt definite și aplicate normele de funcționare a pieței, regulile privind concutența, în conformitate cu țelurile de ansamblu ale țării. Apreciem că încadrarea unui segment într-un anumit timp de piață depinde de criteriul luat în considerare: extinderea, obiectul tranzacției, rezultatele etc. Principalele criterii de clasificare a piețelor și formele de piață, după fiecare criteriu, sunt, în mare, cele ce urmează:

a) după natura economică a bunurilor ce fac obiectul tranzacțiilor: piața satisfăcătorilor (bunuri corporale de folosință zilnică, bunuri de folosință îndelungată, servicii de consum personal); piața prodfactorilor (piața muncii, piața resurselor naturale, piața pămîntului, piața capitalului, piața informației, piața serviciilor manageriale, de marketing, tehnice etc). În cadrul piței prodfactorilor, piața muncii, de exemplu, nu este nici ea unică, sunt atîtea piețe, cîte domenii profesionale, specializări și grade diferite de pregătire există.

b) după natura rezultatelor efective – piața în ansamblul său, se prezintă în două ipostaze strîns legate între ele: piața reală și piața fictivă. Prima (piața reală) exprimă cererea și oferta de bunuri de consum și de factori de producție, care se prezintă ca rezultate efective ale activității economice și ca identității identificabile care satisfac direct sau indirect nevoi de consum personal sau productiv. Piața fictivă exprimă cererea și oferta de titluri de proprietate asupra acestor bunuri de semne bănești ale bunurilor corporale (bursa).

c) după forma obiectelor schimbate: omogene și eterogene, uniforme și diversificate.

d) după cadrul (locul) desfășurării relațiilor de schimb, se disting: piețe locale, regionale, naționale, internaționale, piața mondială(unică și inseparabilă).

e) după timpul în care se transformă obiectul tranzacționat către cumpărător (factorul timp), avem: piețe la vedere, piețe disponibele să livreze produsul (imediat sau în maxim 48 de ore), piețe la termen.

f) în funcție de raportul dinre cererea și oferta unui bun, a unei categorii de bunuri: piața vînzătorului (absorbția), piața cumpărătorului (presiunea).

g) după gradul de cunoaștere a mediului economic de către subiecții pieței: piață transparentă (toți participanții pot cunoaște și cunosc efectiv factorii pieței), piața caracterizată prin opacitate (agenții economici sunt prost informați despre mecanismul ei).

h) după criteriul modului de acces, se disting piețe cu acces liber, în care oricine poate fi ofertant sau purtător al cererii și piețe cu acces reglementat pentru unul sau ambii participanți la tranzacția de schimb.

În activitatea de evaluare, în general, și în estimările valorii de piață în particular, cunoașterea pieței unei anumite proprietăți imobiliare ajută la alegerea criteriilor de investigare, selectare și de interpretare a comparabilității cu alte proprietăți.

Vînzătorii și cumpărătorii de proprietăți imobiliare interacționează pe diferite aspecte/segmente de activitate, pentru diferite motive și în ceea ce privește diferite tipuri de proprietăți. Prin urmare, piețele imobiliare sunt împărțite în segmente bazate pe diferențele între tipurile de proprietății pe activitatea lor față de participanții pe piață.

Toate piețele imobiliare sunt influențate de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vînzătorilor și cumpărătorilo care, la rîndul lor, sunt sub acțiunea unor influențe sociale, economice guvernamentale sau chiar fizice.

Piețele imobiliare nu au aceleași caracteristici precum piețele mai eficiente de alte bunuri sau servicii. Eficiența unei piețe este bazață pe ipotezele privind comportamentul cumpărătorilor și vînzătorilor și pe caracteristicile produselor tranzacționate.

Bunurile sau serviciile pe o piață eficientă sunt esențial omogene, pot fi înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic și amplasamentul este fix.

Pe o piață eficiență există un număr mare de cumpărători și vînzători, care creează o piață liberă, competitivă și nici unul din acești participanți nu devine un segment de piață suficient de mare încît să aibă o influență directă și cuantificabilă asupra prețului. Pe piețele imobiliare în același timp, pot acționa puțini vînzători și cumărători în interiorul unui interval de preț și pe un amplasament sau cel mult o zonă restrînsă.

Valoarea relativ ridicată a proprietăților imobiliare necesită o putere mare de cumpărare și prin urmare piețele imobiliare sunt foarte sensibele la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor și în raport cu numărul de locuri de muncă.

Pe o piață eficientă, prețurile sunt relativ uniforme, stabilite și scăzute. Ele reprezintă de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vînzare, pentru ca la un anumit preț, calitatea tinde să fie aceeași. Pe piețele imobiliare, prețurile sunt relativ ridicate și deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare oferit, volumul creditului ce poate fi obținut, dobînzile, mărimea avansului, durata rambursării.

O piață eficientă se autoreglementează. Există foarte puține restricții guvernamentale asupra concurenței libere și deschise. Piețele imobiliare nu se autoreglementează și există relativ multe reglementări guvernamentale și locale care afectează tranzacțiile imobiliare.

Pe o piață eficiență, cererea și oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că piața tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenței. Deși cererea și oferta de decalaj între ele.

Cumpărătorii și vînzătorii pe o piață eficientă sunt complet informați și în cunoștința de cauză, referitor la condițiile pieței, la comportamentul celorlalți, la activitatea piței în trecut, la calitatea produselor și la interschibalitatea produselor. Orice informație necesară pentru licitații, oferte și vînzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii și vînzătorii de proprietăți imobiliare nu sunt întotdeauna bine informați, ei nu vînd și cumpără în mod frecvent: informațiile despre prețurile de ofertă sau de tranzacție ale unor proprietăți imobiliare similare nu sunt disponibele imediat din diferite motive.

Cumpărătorii și vînzătorii pe o piață eficientă sunt reuniți de un mecanism de plată organizat, cum ar fi bursele de valori și este relativ ușor pentru vînzători să intre pe piață ca răspuns al evoluției cererii.

Pe o piață eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat și ușor de transportat.

Proprietatea imobiliară este un produs durabil și ca o investiție ar putea fi greu de vîndut și are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de bani și finanțarea nu se obține imediat.

Diferitele piețe imobiliare sunt create de necesitățile, dorințele, motivațiile, localizarea și vîrsta participanților de pe piață și de tipurile, amplasarea, designul și restricțiile urbanistice ale proprietății.

Se pot identifica cinci tipuri de piețe:

1) rezidențiale (case pentru familii sau duplex, bloc de apartamente, șir de case legate);

2) comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri și moteluri, magazine);

3) industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);

4) agricole (ferme, livezi, vii, pășuni, păduri);

5) speciale (proprietăți cu design unic sau construcție ce limitează utilizarea numai la scopul inițial, de exemplu: școli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferințe, parcuri de distracții, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc).

Fiecare piață a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în piețe mai mici, mai specializate numite subpiețe. Subpiețele pentru proprietăți rezidențiale urbane, suburbane sau rurale pot fi mai departe împărțite (subclasificare) în funcție de preferințele cumpărătorilor: proprietăți ieftine, medii și de lux.

Procesul de identificare și de analiză a subiecților în cadrul unei piețe mai largi se numește segmentarea piței. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietății imobiliare și face deosebirea dintre proprietatea evaluată și alte proprietăți prin crearea unor subclasificări cu diferite caracteristici ale proprietății. [33]

O subpiață poate fi creată de schimbările apărute în crearea. Evaluatorii imobiliari identificăți studiază segmentele pieței luînd în considerare caracteristicile localității: demografice, socio-economice, psihologice și legate de produs. Ei utilizează tehnici de investigație și cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza și concluziona compoziția unor anumite subpiețe.

O piață imobiliară este reprezentată de un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii cu alții în scopul de a efectua tarnzacții imobiliare. Participanții pe piață pot fi cumpărătorii, vănzătorii, chiriașii, proprietarii, creditorii, antreprenorii, constructorii, administratorii, investitorii și intermediarii. O piață imobiliară este alcătuită din participanții pe piață angajați în tranzacții imobiliare.

În concluzie, segmentul de piață cuprinde atît proprietatea analizată cît și proprietățile competitive și complementare.

Cererea reflectă necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumătorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potențiali (cumpărători, chiriași), iar pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe care îl asigură proprietatea. Asfel, analiza cererii de spații comerciale va încerca să determine cererea de servicii comerciale generată de potențialii clienți în aria pieței.

Urmatorii factori sunt importanți în analiza cererii pentru piața locuințelor: populațiaîn aria pieței – dimensiunea și numarul familiilor locatare, rata de creștere sau descreștere în formarea locatarilor, compoziția si distribuția pe vîrste ; veniturile și salariile; tipologia locurilor de munca și rata șomajului; raportul dintre spațiile locuite de proprietari și de chiriași; considerații financiare; cum ar fi nivelul economiilor, cerințele de creditare ( dobînzi, raportul credit/valoarea, comisioane și taxa, disponibilitatea asigurărilor); modul de utilizare a terenurilor și direcțiile de dezvoltare urbanistică; factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătății,geografia/geologia (climatul, topografia, drenajul, stratul de fundație și barierele naturale sau artificiale); structura taxelor locale și ale administrației; disponibilitatea facilitaților de sprijin și serviciile comunale (institușii culturale, facilitași de educație și calitatea școlilor, facilități sanitare și medicale,servicii de pompieri și poliția.).

Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta, trebuie să se treacă în revistă inventarul de proprietăți competitive, care include stocul de proprietați existente, în construcție și în faza de proect. Trebue acordată o atenție deosebită analizei datelor luate din proiecte și din propuneri pentru ca unele ar putea să nu se materializeze.

Evualatorul trebuie să determine numărul de unități pierdute prin demolare și numărul adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor, consultarea autorizațiilor de construcție, discuțiile cu antreprenorii și planificatorii urbanistici. [35]

Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori;cantitatea și calitatea construcției disponibile; volumul construcșiilor noi (concurența și complimentare) – proiecte în construcție, costurile de construcție și dezvoltare, proprietățile oferite curent( vechi și noi); gradul de ocupare de către proprietari și de către chiriași; cauzele și numărul de proprietăți vacante;transformarea pentru utilizări alternative; condiții economice și împrejurări speciale; disponibilitatea creditelor pentru construcții și a finanțării; impactul normativelor de construcții, zonării urbanistice și altor reglementări asupra volumului și costului construcțiilor.

1.2 Clasificarea bunurilor imobile locative după destinație

Pentru analiză complexă a pieții imobiliare și aplicării corecte a metodelor de evaluare, evidenței corecte și înregistrării bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din scopurile calasificării bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor și tipurilor bunurilor imobiliare în scopul asigurării comparabilității în procesul evaluării.

În prezent în Moldova nu există o calsificare unică a bunurilor imobiliare. Actele normative conțin diferite criterii de clasificare în dependența de problemele tratate în ele.

Case de locuit individuale pot fi grupate în următoarele categorii:

a) case construite în perioada anilor 1930-1960, de regulă cu un singur nivel și calitate medie;

b) case construite în perioada anilor 1960- sfîrșitul anilor 1980, după proiecte standard;

c) case construite în anii 1990, conform standardelor europene;

d) vile, construcții capitale;

e) căsuțe sezoniere.

Un alt exemplu de clasificare a caselor de locuit conform destinației, este prezentat în figura următoare (figura 1.1).

sursa: elaborată de autor în baza [ 2]

Figura 1.1 – Clasificarea bunurilor imobile locative după destinație

Imobilul locativ poate fi ca: case private de locuit, case în gospodăriile pomicole, aparta mente în case de locuit și odăi în cămine de locuit.[5]

Obiectul evaluat repezintă casa privată de locuit.

Pentru identificarea obiectului evaluat are importanță clasificarea locuinței după parametri (tabelul 1.1).

Tabelul 1.1 – Clasificarea locuinței după parametri

Continuarea tabelului 1.1

Sursa: elaborat de autor în baza de [18]

Obiectul evaluat repezintă după parametrii locuință elitară.

În conformitate cu preferințele grupurilor deținătorilor spațiilor locative și nivelului de plată putem deosebi (tabelul 1.2).

Tabelul 1.2 – Cerințele fața de locuință

Continuarea tabelului 1.2

Continuarea tabelului 1.2

Sursa: elaborat de autor în baza de [18]

Clasificarea caselor de locuit din extravilan joacă un rol important datorită faptului că implică informația internă și anume factorii ce caracterizeayă amplasarea obiectului: timpul necesar pentru deplasare în centrul l cu transportul comun, calitatea drumurilor, infrastructura.

Caracteristicile caselor din extravilan după clase A, B, C, D este reflectată in tabelul 1.3

Tabelul 1.3 – Clasificarea caselor de locuit din extravilan

Continuarea tabelului 1.3

Sursa: elaborat de autor în baza de [18]

Bunuri imobile cu destinație locative, care includ construcțiile și încăperile izolate destinate predominant locuirii permanente și activităților complementare ei, precum și terenurile pe care sînt amplasate sau urmează a fi amplasate astfel de construcții, cu următoarele subcategorii:

– apartamente și încăperi izolate locative în case cu multe etaje;

– apartamente în case de locuit individuale;

– case de locuit individuale, inclusiv terenuri aferente și construcțiile auxiliare în localitățile urbane și în localitățile rurale.

1.3. Analiza pieței bunurilor imobile cu destinația locativă din orașul Bălți

Orașul Bălți este situat la o distanță 138 km la nord de capitală Republicii Moldova orașul Chișinău, se învecinează cu orașele Fălești, Glodeni, Rîșcani, Sîngerei. Toate orașe vecine sunt situate în raza de 20-40 kilometre de la orașul Bălți, care este un oraș cu statut de municipiu, reședința Regiunii de Dezvoltare Nord a Republicii. (figura 1.2).

sursa: [ ]

Figura1.2 – Amplasarea orașului Bălți

Suprafața municipiului Bălți constituie 78001 ha, dintre care orașul Bălți – 4143 ha: terenuri ale localităților – 2669 ha.

Teritoriul orașului Bălți se împarte în 3 sectoare planimetrice: Centru (inclusiv cartierele Țigania, Teioasa, Berestecico); Pămînteni (inclusiv cartierele Jubiliari, Dacia);
 Slobozia și două formațiuni locuibile Molodova, Bălții Noi. Fiecare din aceste prezintă o formațiune polifuncțională amenajată cu infrastructura respectivă. Sectoarele nu reprezintă unități administrative încadrulmunicipiuluiși nu au personalitatejuridică (figura 1.3).

sursa: [ ]

Figura 1.3 – Cartiere din orașul Bălți

Conform Biroului Național de Statistică [ ] populația orașului Bălți constituie 128,7 mii de locuitori și în ultimele 6 ani a crescut numai cu 1,26%. Dinamica populației orașului Bălți în anii 2008-2013 este reflectată în tabelul 1.4 și figura 1.3.

Tabelul 1.4 – Dinamica populației orașului Bălți în anii 2008-2013

sursa: elaborată conform Biroului Nțional de Statistică

sursa: [ ]

Figura 1.4 – Dinamica populației orașului Bălți în anii 2008-2013

Conform informației furnizate de Biroul Nțional de Statistică fondul locativ al orașului Bălți la 01 ianuarie 2013 suprafața totală a constiuit 2375,0 mii m.p dintre care locuibelă constituie 1535,8 mii m.p.(tabelul 1.5).

Gradul de asigurare a populației cu spațiul locativ în orașul Bălți a constituit numai 11,9 m.p, la medie pe republica 22,3 m.p.

Tabelul 1.5 – Fondul lovativ orașului Bălți în anii 2008-2012

sursa: [ ]

sursa: [ ]

Figura 1.5 – Fondul lovativ orașului Bălți în anii 2008-2012

Pentru a define piața și a obține o analiza efectivă a situației social – economice a regiunii amplasării obiectului evaluării este nevoe de a cerceta numărul tranzacțiilor efectuate, de a studia minuțios tendințile de dezvoltare ale pieței bunurilor imobile locative.

Piața funciară din orașul Bălți este destul de dezvoltată și se află în creștere permamentă. În ultimii patru ani au fost înregistrate 731 tranzacții cu loturi destinate construcțiilor locative.

(tabelul 1.6; figura 1.6)

Tabelul 1.6 – Tranzacțiile de vinzare-cumparare terenurilor destinate construcțiilor locative în orașul Balți in perioada 2009-2012

sursa: [ ]

În anul 2012 au fost înregistrate 210 tranzacții, ceea ce este cu 94 ( sau de 1,81ori ) tranzacții mai mult decît în anul 2009.

sursa: [ ]

Figura 1.6 – Numărul tranzacțiilor de vînzare – cumpărarea
în orașul Bălți anii 2009-2012

Prețul de vînzare a 1 ar de pămînt a crescut de la anul 2009 cu 15% și în anul 2012 a constituit 1 670 euro (figura 1.7)

sursa: [ ]

Figura 1.7 – Prețurile de vînzare a loturilor de teren destinat construcției locative
în orașul Bălți în anii 2009-2012

Piața bunurilor imobile locative cu două nivele și cu suprafața peste 150 m.p. se află în stagnare. Pe parcursul ultimelor patru ani au fost înregistrate numai 22 de tranzacții (tabelul 1.7) Tabelul 1.7 – Tranzacțiile de vinzare-cumpărare a caselor individuale de locuit de două nivele în orașul Balți in perioada 2008-2013.

sursa: [ ]

sursa: [ ]

Figura 1.8 – Numărul tranzacțiilor de vînzare – cumpărareaîn orașul Bălți anii 2009-2012

Prețul de vinzare pentru unu m.p. este destul de mic, și constitue în jur de 200 euro deoarece prețurile de vănzare pentru un m.p sunt camuflate pentru eschivarea de la achitare impozitului la fisc pentru tranzacții (figura 1.9).

sursa: [ ]

Figura 1.9 – Prețul de vînzare a 1 m.p construcției locative (case individuale de locuit)
în orașul Bălți în anii 2009-2012

Această stagnare se datorează maimultor cauze, una dintre care este și situația financiară instabilă din țară. Tendința dată a coincis cu începutul crizei funanciare mondeale, ceea ce a dus micșorarea prețurilor la imobil de locuit. Situația financiară format spre sfîrșitul anului 2009, a dus la acea, că cumpărătorii potențiali de bunurii mobile locative, atît cei din orașul Bălți, precum și din întreagă țară, s-au oprit în așteptarea căderii prețurilor la spațiul locativ.

În aprilie –mai anului 2014, în orașul Bălți au fost oferite către vînzare numai 11loturi destinate construcțiilor locative (tabelul 1.8; figura ).

Tabelul 1.8 – Oferta terenurilor libere destinate constructiilor locative in orașul Bălți în aprilie -mai 2014

rsa: [ ]

Prețul de ofertă a unui ar terenului destinat construcției locative variază de la 1200 euro

În sectorul BAM până la 12 417 euro – în sectorul Centru.

sursa: [ ]

Figura 1.10 – Oferta terenurilor libere destinate construcțiilor locative in
orașul Bălți în aprilie – mai 2014

Prețul mediu de ofertă a terenurilor destinate construcțiilor locative pentru 1 ar este reflectat în figura (1.11)

sursa: [ ]

Figura 1.11 – Prețul mediu de ofertă a 1 ar terenurilor libere

În orașul Bălți în perioada aprilie-mai 2014

În 2014 în orașul Bălți au fost scoase la vînzare 27 case de locuit individuale (figura 1.10). Caracteristica obiectelor oferite la vînzare este prezentată înAnexa F.

Oferta caselor individuale de locuit este reflectata in tabelul 1.9

Tabelul 1.9 – Oferta caselor individuale de locuit in orasul Balți in aprilie-mai 2014

sursa: [ ]

sursa: [ ]

Figura 1.12 – Oferta caselor de locuit individuale în perioada aprilie-mai 2014

Prețul mediu de ofertă a 1 m.p. de spațiu locativ constituie (figura 1.13)

sursa: [ ]

Figura 1.13 – Prețul mediu a 1 m.p. caselor de locuit individuale

În perioada aprilie-mai 2014

2 ASPECTE METODOLOGICE A EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE CU DESTINAȚIA LOCATIVĂ

2.1 Caracteristica procesului de evaluare bunurilor imobile locative

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

Valoarea este expresia monetară a utilității unei proprietăți (bunuri și/sau servicii) pentru cumpărătorii și vînzătorii ei. Manifestarea valorii este condiționată de transferabilitatea proprietății, exprimată prin capacitatea sa de a fi schimbată pe bani sau pe un alt bun. Valoarea atribuită prin activitatea de evaluare este o valoare convenționala, rezultat în urma unor judecăți, calcule, expertize efectuate de evaluator, care depinde de cantitatea și calitatea informațiilor deținute de acesta și, nu în ultimul rînd, de experiența sa. Valoarea rezultata în urma procesului de evaluare are un caracter subiectiv, deoarece reprezintă opinia evaluatorului, exprimată în condițiile specifice ale proprietății evaluate. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare conceptul economic de valoare reflectă imaginea pe care o are piața despre beneficiile care ii revin celui care poseda bunurile sau primeste serviciile, la data efectivă a evaluării.

Prețul are caracter obiectiv, fiind un element tangibil, real, o sumă concretă rezultată în urma unei tranzacții, încheiate între vînzător și cumpărător, acesta fiind solicitat de vînzător și acceptat de cumpărător. El poate exprima de "n" ori valoarea estimată de evaluator sau poate fi mai mic decat valoarea reală. Rolul evaluării este de a indica un interval de valoare, care ulterior va servi ca baza de negociere a prețului și care ar putea concluziona pozițiile divergente dintre vînzători și cumpărători. De fapt în acest interval de valoare se situează "prețul rezonabil".

O importantă majoră îi revine de asemenea determinării cerințelor față de nivelul de exactitate a datelor inițiale utilizate pentru evaluare. Deoarece valoarea estemată în procesul evaluării întotdeauna are un caracter de recomandare, exactitatea datelor inițiale este necesar să fie la nivel mediu admisibil, asigurînd comoditatea colectării informației. O exactitate mai mare a datelor întotdeauna necesită cheltueli mai mari, ceea ce influențează asupra costului serviciilor de evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie să coordoneze cu beneficiarul serviciilor de evaluare nivelul acceptabil al exactității informației inițiale.

Conform legislației Republicii Moldova și în corespundere cu Standardele Europene de Evaluare, evalatorul are dreptul, cu excepția cazurilor de evaluare obligatorie, să aleagă independent o metodă sau alta de evaluare ,care după părerea lui permite de a ține cont și de a aprecia pe cît se poate cele mai importante particularități ale obiectului supus evaluării

Lucrările de evaluare sunt urmate de o desfășurare a unui plan conform căruia se va realiza evaluarea și care va reflecta prevezinile, tehnicile și metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobil. Procesul de evaluare prevede stabilirea obiectivului de evaluării, colectarea și analiza informației necesare în vederea obținerii unei evaluări argumentate a obiectului. Volumul și succesiunea efectuării evaluării bunurilor imobile depend de scopul în care se face evaluarea, de tipul valorii estimate, de cerințele standardelor de evaluare. În majoritatea cazurilor procesul de evaluare consta din următoarele etape:

1) stabilirea sarcinilor evaluării;

2) elaborarea planului de efectuare a evaluării;

3) întocmirea contractului de efectuare a evaluării;

4) colectarea și analiza informației;

5) determinarea variantei celei mai bune și eficiente utilizări a obiectului evaluării;

6) evaluarea evaluării bunului imobiliar;

7) coordonarea rezultatelor obținute;

8) perfectarea rezultatelor evaluării.

Prima etapă a procesului de evaluare presupune stabilirea scopului și sarcinilor evaluării ce constituie momentul-cheie al întregului proces de evaluare. Beneficiarul serviciilor de evaluare trebuie sa primească dovada că problemele sale vor fi soluționate în corespundere cu condițiile concrete și la un nivel professional corespunzător. determinarea caracteristicelor generale ale obiectului evaluat, identificarea obictului evaluării.

La etapa pregătitoare lucrările sunt efectuate în următoarea consecutivitate:determinarea caracteristicelor generale ale obiectului evaluat, identificarea obictului evaluării; stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului și bazei deevaluare; stabilirea drepturilor patrimoniale evaluate, scopului și bazei deevaluare; relevarea nivelului de calificare necesar și suficient al evaluatorului; relevarea eventualelor conflicte de interese; aducerea la cunoștința beneficiarului a condițiilor restrictive.

După primirea propunerii de efectuare a lucrării de evaluare, evaluatorul cu comsimțămînt benefiarului, trebuie să desfășoare examinarea preliminară a obiectului evaluării, să determine existența, componența și suficiența, pentru scopurile evaluării, a informației și documentației tehnice, financiare și contabile,pe care o poate prezenta beneficiarul.

Identificarea bunurilor imobile include: descrierea locului aflării bunului imobil; adresa lui; caracteristica obiectului supus evaluării; starea lui; descrierea îmbunătățirilor de pe teren.

Identificarea completă a obiectului evaluării presupune, de asemenea ddescrierea lui juridică. Bun imobil poate fi grevat cu arendă, servitute, gaj, folosință viageră, etc. Diverse restricții juridice pot influența esențial proporțiile utilizării bunului imobil, cee ce, la rîndul său, poate influența valoarea acestuia.

După stabilirea drepturilor patrimoniale, evaluatorul precizează scopul efectuării, evaluării. De regulă scopul evaluării se stabilește la încheierea contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Dacă în contract nu este indicat scopul efectuării evaluării, evaluatorul determină valoarea de piață a obiectului evaluării. Dacă beneficiarul nu indică scopul evaluării acest fapt trebuie reflectat în raportul de evaluare.

În funcție de scopul evaluării, tipul și categoria bunului imobil se determină baza evaluării. Baza evaluării este tipul de valoare ce urmează a fi determinată. Dacă scopul și baza evaluării nu corespund standardelor profesionale acceptate în domeniul evaluării, evaluatorul are dreptul sau să renunță la efactuarea evaluării, sau să efectueze evaluarea în corespundere cu instrucțiunile beneficiarului. În acest caz, în raportul de evaluare este necesar a se indica toate ipotezele.

În prima etapă a procesului de evaluare, o importanță majoră are stabilirea datei evaluării – momentului de timp pentru care se determină valoarea obiectului evaluării.

Timpul poate influența semnificativ valoarea bunurilor imobile. În condițiile creșterii inflației, instabilității politicei economice a statului, schimbării frecvente a tarifelor la serviciile comunale, valoarea bunurilor imoibile, chiar în intervale nu prea mari de timp, se poate schimba considerabil. Deoarece întotdeauna există probabilitatea că condițiile și ipotezele luate ca bază la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor schimba, beneficiarul trebuie să cunoască intervalul de timp în care valoarea estimată va fi autentică în calitate de dată a evaluării se ea data la care evaluatorul a făcut ultima inspectare a obiectului evaluării, data judecății pe caz departajare a bunurilor, data încheierii tranzacției cu bunuri imobile în trecut.

În procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie să se convingă și sa-i dovedească beneficiarului că despune de o informație beneficială suficială sufucientă referitoare la obiectul evaluării. Evaluatorul trebuie să convingă pe beneficiar de competența sa, prezentindu-i documente privind studiile, participarea la siminare, conferințe, cursuri de ridicare a nivelului profesional.

Dacă evaluatorul consideră că experiența sa este suficientă pentru îndeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul să solicite administrației întreprinderii invitarea unoe specialiști mai calificați în baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat să aducă la cunoștință administrației întreprinderii dacă a avut în trecut sau are în prezent relații cu părțile interesate, sau dacă este implicat în tranzacțiile cu patrimoniul ce urmează a fi supus evaluării. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are dreptul să efectueze lucrarea de evaluare în cazul în care el este proprietar al obiectului evaluării; fondator, acționar sau persoană cu funcție de răspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului valuării; beneficiar al serviciilor de evaluare.

Evaluatorul nu poate, de asemenea, efectua lucrarea de evaluare, dacă el este rudă sau soțul uneia din persoanele mai sus menționate.

În cazul în care,în temeiul analizei preliminare a situației, evaluatorul va descoperi circumstanțe care pot genera conflicte de interese, el trebuie să informeze beneficiarul și să obțină consimțămîntul acestuia privind efectuarea acestei lucrări.

Estimarea valori oricărui bun imobil întotdeauna se află în legătură cu existența anumitor condiții restrictive, care sunt formulate pentru apărarea intereselor beneficiarului și ale evaluatorului. Unele din aceste condiții trebuie să fie reflecate în raportul de evaluare, pentru a evita apariția în viitor a situațiilor de conflict. Drept exemple tipice ale condițiilor restrictive servesc următoarele ipoteze ale evaluatorului: în cazul aplicării metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind viitoarele venituri și cheltuieli, primite de la beneficiar; caracteristicile economice ale obiectului se obțin din dările de seamă financiare și documentația contabilă fără efectuarea verificării de audit și reviziei;

În a doua etapă a procesului de evaluare se elaborează planul de evaluare în vederea determinării volumului și listei informației inițiale necesare pentru realizarea sarcinii propuse.

Elaborarea planului de evaluare începe cu determinarea cerințelor față de cantitatea și caliatatea informației. Evaluatorul examinează factorii generali care influențează asupra valorii obiectului la nivel local, regional și național, apoi stabilește factorii specifici care influențează asupra valorii bunului imobil concret.

În timpul colectării informației inițiale, evaluatorul nu trebuie să tindă spre colectarea unei cantități maximum posibele de caracteristici ale pieței și ale bunului imobil. După cum reese din multiplele analize ale eficinței lucrărilor de evaluare, numai 20% din numărul total al datelor inițiale influențează semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90% din valoare, restul de 80% din indici influențează doar asupra a 10% din valoarea obiectului evaluării. Deoarece procesul de colectare a informației ocupă destul de mult timp și este cel mai anevoios în procesul evaluării, deja la etapa elaborării planului de evaluare este necesar de a determina volumul de informație realmente necesară pentru realizarea serviciilor de evaluare.

Întocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare este a treia etapă a procesului de evaluare, care după o analiză preliminară a obiectului a evaluării, evaluatorul, împreună cu beneficiarul, întocmește un contract de prestare a serviciilor de evaluare. Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se încheie în scris între întreprinderea de evaluare și beneficiar și reprezintă un document sinalagmatic, conform prevederilor legislației civile. Ținînd cont de faptul că contractul de evaluare poate fi utilizat la soluționarea problemelor controversate dintre benificiar și evaluator, se recomanda întroducerea în contract a următoarei informații:

a) numele și prenumele (denumirea) și adresa beneficiarului și ale întreprinderii de evaluare;

b) denumirea și adresa obiectului evaluării;

c) tipul obiectuilui evaluării, precum și descrierea lui tehnico – economică;

d) scopul evaluării;

e) data la care urmează a fi efectuată evaluare

f) tipul și determinarea valorii estimative a obiectului;

g) cuantumul plății pentru prestarea serviciilor de evaluare;

h) informații despre licența întreprinderii și despre certificatul de calificare al evaluatorului care va efectua evaluarea;

i) termenele prestării serviciilor de evaluare;

j) alte informații.

Colectarea și analiza informației – la această etapă, evaluatorul trebuie să colecteze toată informația necesară pentru efectuarea evaluării. Informația trebuie să corespundă cerințelor cantității suficiente, actualității, autenticității, exactității, plenitudinii cuprinderii. Este necesar, de asemenea a se efectua analiza siguranței surselor de obținere a informației. La efectuarea evaluării, evaluatorul utilizează diferite surse de informații: date obținute în urma inspectării obiectului evaluării, informația de la oficiile cadastrale teritoriale, materialele din presa periodică cu privirea la dezvoltarea piței bunurilor imobile anunțurile publicate despre vinzarea – cumpărarea bunurilor imobile. Plenitudinea informației colectate trebuie să se îmbine cu cerințele folosirii eficiente a timpului și a resurselor financiare.

Determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizări – la acestă etapă sunt examinate posibilitățile celei mai eficiente utilizări a terenului convențional liber de asemenea se analizează utilizarea existentă a terenului cu îmbunătățiri. În fiecare din aceste cazuri este examinată argumentarea juridică a variantei selectate de utilizare a bunului imobil. După examinarea diverselor variante de utilizare a bunului imobil este determinată valoarea maximă a lui, care corespunde cele mai bune și mai eficiente utilizări a lui.

Etapa a șasea aprocesului de avaluare cionstă în efectuarea evaluării propriu-zisă a bunului imobil. După colectarea întregii informații necesare, valuatorul începe efectuarea evaluării. Există cîteva metode de evaluare: metoda cheltuielilor, metoda veninurilor și metoda analizei comparative. Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a piței de tipul și menirea obiectului evaluării, scopul evaluării în condițiile pieței desăvîrșite, aplicarea tuturor acestor trei metode condice la una și aceeași mărime a valorii. Dar cum pița bunurilor imobile nu este perfectă, nu numai în Republica Moldova dar și în țările cu economie de piață dezvoltată, aplicarea fiecărei din metodele menționate conduce la obținerea unor rezultate diferite.

Coordonarea rezultatelor evaluării este una din cele mai complicate etape ale evaluării. La etapa coordonării, evaluarea, ca proces al determinării valorii bunului imobil, se transformă în artă. La acestă etapă, evaluatorul apelează, de obicei, la experiență, logica și intuiția sa. La începutul etapei de coordonare, evaluatorul examinează toate datele inițiale și verifică corectitudinea calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicării metodelor de evaluare utilizate și determină valoarea definitivă a bunului imobil. Experții evaluatori folosesc, de obicei, trei procedee principale de coordonare a rezultatelor și selectării mărimii totale a valorii obiectului evaluării:determinarea mărimii medii aritmetice; determinare medii matematice ponderate; determinarea mediei subiective a rezultatelor evaluării.

Analiza rapoartelor de evaluarre a bunurilor imobile demonstrează că evaluatorii Republicii Moldova, destul de frecvent, determină valoarea difinitivă a obbiectului ca medie aritmetică a rezultatelor obținute de pe urma aplicării diferitelor metode de evaluare.O astfel de obțiune nu poate fi considerată justă, deoarece prin aplicarea diferitelor metode de evaluare se obțin rezultate diferite.

Esența aprecierii subiective a rezultatelor evaluării constă în aprecierea intuitivă a metodelor de evaluare aplicate pe calea analizei avantajelor și neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi rezultatelor evaluării, obținute la aplicarea unor metode diferite, precum și în alegerea pe baza acestor date a mărimii difinitive a valorii bunului imobil.

Ultima etapă; întocmirea raportului de evaluare – la acestă etapă rezultatele evaluării se prezintă în scris. Conform legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptată recent, raportul de evaluare se întocmește ăn scris și pe suport electronic în două exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al doilea rămîne la întreprindereab de evaluare și se păstrează în arhiva întreprinderii timp de cinci ani. Acest exemplar al raportului trebuie servit drept caracteristica a ratificării evaluatorului, pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi prezentat în instanțele de judecată și în alte instanțe, în cazul apariției litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare. Ținînd cont de importanța perfectării raportului de evaluare, acest document este necesar să fie elaborat destul de amănunțit, cu expunerea principalelor ipoteze și prezumații ale evaluatorului.

2.2 Metodele de estimare a valorii de piață a bunurilor imobile comerciale

Conform Hotărîrii Guvernului nr. 958 despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04.08.2003, art. 10, pentru evaluarea bunurilor imobile comerciale, se vor aplica următoarele abordări:

a) abordarea prin cost;

b) abordarea prin piață;

abordarea prin venit [5].

Abordarea prin cost se bazează pe analiza posibilităților investitorului în achiziționarea imobilului, reieșind din faptul că investitorul nu va plăti pentru bunul imobil o sumă mai mare de bani, decît cea care va duce la obținerea corespunzătorului obiect și construcția clădirii analogice după calitate și destinație în viitorul previzibil. Metoda dată va duce la obținerea unui rezultat obiectiv, dacă se va evalua cu precizie valoarea și uzura fizică a obiectului în condițiile unui echilibru între cerere și ofertă pe piața imobiliară.

Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda costului este:

V = Vt + (Vr – Da), (2.1)

în care V este valoarea bunului imobil;

Vt – valoarea de piață a terenului;

Vr – valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcției evaluate considerate ca noi;

Da – deprecierea acumulată [5].

Valoarea de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare se va determina prin metoda comparației directe, care este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcții și terenurilor fără construcții prin compararea prețurilor de vînzare e terenurilor similare obiectului evaluării.

Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielilor necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcției evaluate, calculată în baza prețurilor de piață la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării și ținînd cont de uzura lui [5].

Valoarea de reconstituire se determină după următoarea formulă:

VR = CC + CI + BI, (2.2)

în care CC este costul construcției;

CI – cheltuieli indirecte;

BI – beneficiul investitorului.

Costul construcției reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcția obiectului. Costul construcției se determină în baza normelor de deviz și altor documente normative.

Costul construcției se determină astfel:

CC = VR(1m3)1969 x k84 x k91 x kdata ev. x kTVA , (2.3)

în care VR(1m3)1969 este costul unui metru cub de construcție în prețurile anului 1969, stabilit conform Indicilor Comasați ai Valorii de Reconstituire;

k84 – indice de indexare a valorii lucrărilor de construcții-montaj pe ramurile economiei naționale pentru anul 1984;

k91 – indice de indexare a valorii lucrărilor de construcții-montaj pe ramurile economiei naționale pentru anul 1991;

kdata ev. – indice de indexare a valorii lucrărilor de construcții-montaj pe ramurile economiei naționale la data evaluării, stabilit conform Biroului Național de Statistică;

kTVA – indicele taxei pe valoare adăugată (20%).

Costul construcției pentru case individuale de locuit se determină după Indicile Comasați a Valorii de Inventariere [ ].

Costul construcției este dat în prețurile anului 1997 și la data evaluării este necesar în primul rând de transferat cu ajutorul indicelui prețurilor pentru lucrări construcție montaj 2,67 în prețurile anului 1991 [ ] și apoi – cu indicele prețului pentru LCM ( ) în prețurile la data evaluării.

Valoarea de reconstituire se estimează prin aplicarea următoarelor metode:

a) metoda comparațiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativă.

Metoda comparațiilor unitare este aplicată în cele mai dese cazuri și se bazează pe analiza comparativă a unităților ce caracterizează calitățile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeței totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unității de comparație, exprimată în prețuri curente și cantitatea unităților date (volum, suprafață) [5].

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat în considerație mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităților de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în rezultatul acțiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:

a) uzura fizică;

b) deprecierea funcțională;

c) deprecierea economică.

Da = Uf + Ufunct. + Dec., (2.4)

în care Ufeste uzura fizică;

Ufuncț. – uzura funcțională;

Dec. – deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează dteriorării lui sub influența factorului timpului și altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea nesatisfăcătoare a construcției).

Pentru determinarea uzurii fizice a obiectului evaluat, se va aplica metoda normativă, care presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda dată se aplică în două etape:

a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;

b) se va determina uzura fizică a construcției întregi, după formula:

Uconstr. = Uelement. x 100 / GSelement., (2.5)

în care Uconstr.este uzura fizică a construcției, %;

Uelement. – uzura elementelor construcției, %;

GSelement. – greutatea specifică a elementelor constructive, %.

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței.

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare și altele.

Abordarea prin piață presupune estimarea valorii de piață a caselor individuale de locuit în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare sau de ofertă pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.

Domeniul de aplicare al acestei abordări este în cazurile cînd există suficientă informație despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului, cînd piața bunurilor imobilie similare este dezvoltată și cînd există acces la informația despre bunurile imobile similare.

Pentru fiecare tip de imobil sunt elemente de comparație specifice. Pentru bunurile imobile comerciale ca elemente de comparație pot servi amplasarea, numărul de etaje, intrarea separată, existența reparației, infrastructura, rețelele inginerești, transportul public variat și a drumurilor durabile.

Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode:

a) metoda comparației pare – această metodă constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparație. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacție trebuie să posede caracteristici identice, cu excepția caracteristicii pentru care este estimată ajustarea;

b) metoda analizei datelor secundare – presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informației din rapoartele analitice privind tendințele de dezvoltare a pieței imobiliare, articolelor și publicațiile de specialitate;

c) analiza statistică – presupune aplicarea tehnicilor economico-matematice de analiză, în special analiza de regresie și corelare.

În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vînzare și condițiile pieței, prețul de vînzare este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparație.

Ajustările pentru celelalte elemente de comparație pot fi aplicate în ordinea stabilită de evaluator. Prețul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Ordinea aplicării ajustărilor nu va influența rezultatul final.

Prețurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate și corectate în funcție de asemănări și diferențieri. Următoarele elemente de comparație sunt examinate în cadrul metodei date:

a) drepturile de proprietate și alte dreptrui reale transmise;

b) condițiile de finanțare;

c) condițiile tranzacției;

d) condițiile pieței;

e) amplasarea;

f) caracteristicile fizice;

g) caracteristicile economice;

h) modul de folosință.

Abordarea prin venit presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operațional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea abordării prin venit se efectuează în două etape:

a) prognozarea veniturilor viitoare;

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Metoda capitalizării directe implică transformarea venitului obținut pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.

Domeniul de aplicare a metodei capitalizării directe este pentru bunurile imobile care generează venit și cînd mărimea venitului operațional net pentru perioada prognozată este identică.

Sensul economic al metodei constă în estimarea valorii de piață a bunului imobil evaluat prin capitalizarea venitului operațional net. Formula de calcul a valorii de piață estimată prin metoda capitalizării directe este:

VP, (2.6)

în care VON este venitul operațional net;

r – rata de capitalizare.

Algoritmul de calcul al venitului operațional net presupune determinarea următoarelor tipuri de venituri și cheltuieli legate de funcționarea bunului imobil:

1) Venitul brut potențial – venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor spațiilor disponibile;

2) Deducerile pentru spațiile libere;

3) Deduceri pentru neachitarea plății de arendă;

4) Alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spațiilor disponibile;

5) Venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obținut în rezultatul funcționării bunului imobil, ținînd cont de nivelul de ocupare a spațiilor și eventualele pierderi la colectarea plății de arendă. Formula în baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:

VBE = (VBP – DSL) + AV, (2.7)

în care VBP este venitul brut potențial;

DSL – deduceri pentru spațiile libere;

AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a spațiilor disponibile.

1) Cheltuielile operaționale – cheltuieli legate de exploatarea și asigurarea funcționării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaționale sunt grupate în următoarele categorii:

a) cheltuieli operaționale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spațiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil);

b) cheltuieli operaționale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuieli pentru plata serviciilor comunale);

c) cheltuieli pentru reparații și menținere, includ cheltuieli pentru reparația curentă a bunului imobil și cheltuieli pentru întreținerea bunului imobil;

d) cheltuieli operaționale pentru înlocuire, includ cheltuieli pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil, cum ar fi acoperișul, instalațiile sanitare).

2) Venitul operațional net, care se calculează după formula:

VON = VBE – CO, (2.8)

în care VBE este venitul brut efectiv;

CO – cheltuieli operaționale.

Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:

a) Metoda analizei commparative a vînzărilor;

b) Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;

c) Tehnica grupului invsetițional;

d) Metoda coeficientului de acoperire a datoriei;

e) Metoda adiționării.

Rata de capitalizare, prin metoda adiționării, se determină după formula:

rcap. = rfr + rl + rmn + rrc + rinv, (2.9)

în care rfreste rata rentabilității fără risc (bnm.md);

rl – rata riscului lichidității scăzute;

rmn – rata riscului managementului neefectiv;

rrc – rata de recuperare a capitalului;

rinv – rata riscului investițional.

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile anuale obținute în rezultatul exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

, (2.10)

în care t este perioada de calcul;

Y – rata de actualizare;

R – reversia.

Rata de actualizare reflectă așteptările investitorului privind veniturile viitoare și este estiată prin aplicarea următoarelor metode:

a) Metoda adiționării;

b) Metoda extracției;

c) Metoda investițiilor de alternativă.

Rata de actualizare, prin metoda adiționării, se determină conform formulei:

rcap. = rfr + ri + rin + rl + rpi , (2.11)

în care rfreste rata rentabilității fără risc (bnm.md);

ri – rata anuală a inflației;

rin – rata inflației neașteptate;

rl – rata riscului lichidității scăzute;

rpi – rata riscului pieței imobiliare.

Reversia reprezintă prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrșitul perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operațional net din anul imediat următor perioadei de calcul (VONn+1).

, (2.12)

în care r este rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor.

2.3 Factorii de influență asupra valorii bunurilor imobili locative

Valoarea bunului imobil locativ depinde de două categorii de factori judecând după criteriul provenieței acțiunilor lor: factori externi și factori interni.

Factori externi sunt factorii generali, care influențează în aceeași măsură valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobile. Ei sunt divizați în următoarele grupuri (figura 2.1 – tabelul 2. 1)

a)Factorii economici; b) Factorii sociali; 3) Factorii politici

sursa: elaborată de autor

Figura 2.1 – Clasificarea factorilor externi ce influențiează asupra valorii
caselor individuale de locuit

Factorii economici reflectă situația generală a economiei țării, regiunii sau a localității. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influențează cererea și oferta proprietăților imobiliare. Cererea pentru proprietățile imobiliare este afectată de situatia economică generală

Factori sociali in condițiile perioadei de tranzacție ale economiei țării devin tot mai importanți în determinarea valorii proprietăților imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:

a) în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale orașului sau careva regiuni ale țării, anumite tipuri de clădiri devin populare și prestigioase.Valoarea proprietăților imobiliare sporește de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcție și valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni;

b) compoziția populației pe grupe de vârstă;

c) variația raportului dintre defirite pături ale societății: raportul dintre grupurile populației cu diferite nivele de educație, nivelul de migrațiune, numărul căsătoriilor și devotțurilor;

d) situația criminogenă.

Tabelul 2.4 – Factorii externi de influență asupra valorii bunurilor imobile locative

Sursa: elaborat de autor în baza [11]

Factori juridici, administrativi și politici pot avea j influență atăt pozitivă cât și negativă asupra cererii. La categoriile factori juridici, administrative politici se raportă:

a) politica statului ътвкузефех spre a stimuli folosirea p[m\ntului жш valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, cjntrolul asupra plăților de arendă, etc.);

b) condițiile asigurate de organelle administrației publice locale; txisten’a drumurilor cu inveli; durabil, școlelor, grădinițelor de copii, transportului public, etc.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar și sunt determinați în procesul de estimare a valorii proprietății imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii inerni ce exercită o influiență mai mare asupra valorii sunt diferiți. Din catgoria factorilor interni fac parte(figura 2.2; tabelul 2.2 )

sursa: elaborată de autor

Figura 2.2 – Clasificarea factorilor interni ce influențiează asupra valorii

caselor individuale de locuit

Factorii interniîntrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar și sunt determinanți în procesul de estimare a valorii proprietății imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influență mai mare asupra valorii sunt diferiți. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. În sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraș sau regiune a țării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităților situării locale, la care se referă:

a) amplasarea bunului imobil pe teritoriul localității;

b) distanța față de centrul localității

c) amplasarea curentă;

d) distanța față de cea mai apropiată stație a transportului public, etc.

Sensul restrîns al cuvîntului, presupune identificarea particularităților situării locale, la care se referă:

a) amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localității;

b) distanța față de centrul localității;

c) amplasarea în cartier;

d) distanța față de cea mai apropiată stație a transpportului public;

e) etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lîngă factorul al amplasării, valoarea prorietății imobiliare este influențată de caracteristicile fizice. Astfel în procesul examinării proprietății imobiliare este important să fie determinate particularitățile atît ale construcției ca obiect unic, amplasat separat, cît și ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcției încorporate sau anexate, precum și caracteristicile terenului.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafața terenului, topografia, forma terenului, prezența rețelelor inginerești (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliș durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundație, nivelul apelor subterane, mediul înconjurător.

Valoarea clădirilor și construcțiilor, în dependență de modul lor de utilizare, este sensibelă la impactul următorilor interni: suprafața construcției – totală (m.p) și locativă (m.p); vîrsta construcției, orientarea construcției (nord,sud,est,vest); numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baza (tipul, materiale de construcție, starea): fundamentul, pereții, planșeele, pardoseala, ușile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcției, arhitectura, racordarea la rețele publice(apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicații), sistem de securitate, utilizarea curentă a spațiilor.

Un factor important este și modul de utilizare curentă a obiectului evaluării : locativă, comercială, industrială sau specializată.

În dependență de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor anumiți factori. Dar în procesul de evaluare este imposibel să fie identificați și analizați toți factorii de influență asupra valorii. Cu toate acestea ținem să menționăm că nu toți factorii influențează într-un mod semnificativ valoarea proprietății imobiliare, pe cînd colectarea lor poate altera cheltuieli substanțiale de timp și mijloace financiare. Evaluatorii cu experiență cunosc factorii ce efectuează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare și mobilizează toate resursele disponibile pentru colectarea lor.

Caracteristica factorilor interni ce influiențează asupra valorii bunurilor imobiliare locative sunt prezentați în figura de mai jos(figura 2.3):

Tabelul 2.3 – Factorii interni de influență asupra valorii bunurilor imobile locative

sursa: elaborat de autor

La factorii ce caracterizează amplasamentul am menționat sectorul și cartierul, apropierea față de liniile de transport și intensitatea circulației transportului în comun, prestigiului sectorului, infrastructura socială dezvoltată ș.a.

Pentru cumpărător cei mai importanți sunt caracteristicile fizici a casei de locuit. Ei includ: parametrii fizici (dimensiunele), ipul construcției, materialul pereților, iluminația naturală, anul construcției, numărul de nivele, conductă de gunoi, ascensorul, etajul, suprafața totală, suprafața locuibilă, uprafața bucătăriei, dimensiunile odăilor, numărul odăilor ș.a.

3 EVALUAREA INDIVIDUALĂ A CASEI DE LOCUIT AMPLASAT ÎN ORAȘUL BĂLȚI, STRADA SMOLEAN, 80

Inspecatea obiectului a fost efectuată de către Diseatnic Ana pe 26.05.2014. Raportul a fost întocmmit la cererea persoanei fizice “XXX”, în calitate de cliеnt și are ca scop estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare pentru comercializare.

Informația cu caracter general este prezentată în tabelul 3.1

Tabelul 3.1 – Informație cu caracter general

Sursa: elaborată de autor

Valoarea de piță a bunului imobil complex evaluat (numărul cadastral a terenului XXXX și numărul cadastral a casei de locuit XXXX) amplasat în orașul Bălți, strada Smolean, 80 la data de 26.05.2014 constituie 102 435 MDL (una suta două mii patru sute trei zeci și cinci MDL) sau 5427 euro (cinci mii patru sute două zeci și șapte euro).

3.1Identificarea și descrierea obiectului evaluat

Inspectarea proprietății a fost realizată de către Diseatnic Ana, la data de 26.05.2014 în prezența beneficiarului obiectului evaluat.

Obeictul uvaluării este amplasat în orașul Bălți str. Smolea, 80 (figura 3.1)

Sursa []

Figura 3.1 – Amplasarea bunului imobil evaluat pe harta orașului Bălți sursa[]

Obiectul evaluării este amplasat în partea de nord-vest a orașului Bălți în sector locativ Pole-ciudes cu rețea de transport și infrastructură în curs de dezvoltare care asigură legături rutiere. Densitatea construcțiilor în raionul dat este înaltă, cu construcții și edificii separate. În vecinătatea obiectului evaluat sunt amplasate obiecte locative, magazine, școală, grădiniță, spital, stadion sportiv. Clima este temperat continentală. Starea ecologică a mediului este bună. După clasificarea obiectului evaluat reprezintă casă individuală de locuit cu doua nivele. Obiectul a fost construit in anul 1995 cu structura foarte bine dezvoltată. Distanța pînă la stație de transport120 m. pe strada Smolean circula 3 troleibuse (numarul 2, 10, 9) și 4rutiere (28, 31, 48, 37). Distanța pină la centrul orașului 7 stații in jur la 50-60 minute. Acces de transport bine dezvoltat drumurile sunt asfaltate se circulă cu troleibuse și rutiere. În sectorul dat în radiera de 500 m este (școală profesională Nr. 4, grădiniță Nr. 19, frizerie, policlinică Nr. 1, bar “Viktoria”, restaurant, market ”Lenuța”, stadion, este zona agricolă organizat parc cu iaz).

Caracteristicile a bunului imobil evaluat sunt structurate în tabelul 3.2

Tabelul 3.2 – Descrierea obiectului evaluării

Continuare tabelului 3.2

Sursa: elaborată de autor

3.2 Estimarea valorii obiectului evaluat

Valoarea bunului imobil locativ poate fi estimată prin următorele abordări și metode:

abordarea prin cost (metoda cheltuielilor);

abordarea prin comparația vânzărilor (metoda analizei vânzărilor comparabile);

abordarea prin venit (metoda capitalizării directe și metoda actualizării fluxurilor de numerar).

3.2.1 Abordarea prin cost

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum. Procesul de determinare a valorii de piață prin metoda cheltuielilor este constituit din următoarele etape:

a) determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare;

b) determinarea valrii construcției considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcției considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcție, costurile indirecte și beneficiul investitorului;

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă și nerecuperabilă); deprecierii funcționale (recuperabilă și nerecuperabilă) și deprecierii economice;

d) estimarea valorii de reconstiure sau de înlocuire, ținînd cont de mărimea deprecierii acumulate;

e) estimarea valorii de piațăa bunului imobil ca fiind suma valorii de piață a terenului și valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcțiilor.

Abordarea costului se bazează pe estimarea fie a valorii de înlocuire, fie a valorii de reconstutuire [ ce treb de scris ]. Valoarea bunului imobil prin această metodă se determină după formula:

VP = Vt + (Vr – D) (3.1)

unde: Vt – valoarea de piață a terenului, lei

Vr – valoarea de înlocuire a clădirii, lei

D- deprecierea acumulată, caare se constituie din uzura fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică, lei

Valoarea terenului.

Pentru determinarea valorii terenurilor cu construcții și terenurilor fără construcții este utilizată metoda analiyei , prin compararea prețurilor de vîntare a terenurilor similare obiectului evaluării și ajustarea acestora în cazul existenței cărorva diferențieri între bunurile imobilecomparabile și bunul imobil supus evaluării.

Ajustările se determină prin metoda cumulativă și sunt reprezentate sub formă de coeficient.

Pentru estimarea valorii de piață a lotului de teren prin această metodă au fost analizate trei obiecte analogice oferite de piață. Datele privind obiectele analogice au fost extrase din www.999.md.

Datele privind terenurile analogice sunt prezentate în tabelul 3.3

Tabelul 3.3 – Caracteristica terenurilor analogice

Sursa :elaborată de autor în baza http://999.md

Estimarea valorii terenului prin metoda analizei comparative a vînzărilor se efectuiază în tabelul 3.4.

Tabelul 3.4. Estimarea valorii lotului de teren liber prin abordarea comparației vînzărilor

sursa: completat de autor în urma efectuării calculelor

Dreptul de proprietate. Toate terenurile se află în proprietate privată, în condiții identice cu terenul evaluat. Coeficientul de ajustare 1,0.

Condițiile de finanțare. Mărimea coeficientului de ajustare constituie 1.0, deoarece la momentul ofertei nu poate exista informația despre viitoarele condiții de finanțare a tranzacției și presupunem că condițiile de finanțare se vor efectua în condiții de piață – identice cu terenul evaluat.

Condițiile tranzacției. Conform analizei pieței de ofertă a terenurilor destinate construcțiilor locative, prețul mediu de ofertă în or. Bălți este mai mare decît prețul de vînzare cu 5%. Coeficientul de ajustare-0,95.

Condițiile pieței. Toate terenurile analogice se află în conduții identice cu terenul evaluat, coeficientul de ajustare fiind 1,0.

Amplasarea. Obiectul analog 1 si 2 se afla in acelasi sector in vecinatate cu obiectul evaluat- conditiile sunt identice, coeficientul de ajustare 1.0. Obiectul analog 3 se afla in conditiile mai nefavorabile (distanta mai mare pina la statie, este limitat acces. Coeficientul a justare 1.05.

Forma lotului de teren. Obiectele analogice 1, 2, 3 au aceiași formă dreptunghiulară, ca și tereul evaluat rspectiv coeficientul de ajustare 1.0.

Ajustarea la suprafata. Analog 1 are suprafata mai mare fata de obiectul evaluat cu 1,1 ari,analog 2 si 3 – cu 2.1 ari Analiza pieței de ofertă demonstrează că cu căderea ariei lotului, scade și prețul unui ar de pămînt pentru un ar de teren pretul de oferta scade cu 2% . Ajustarea pentru analog 1 – 0,98, pentru analog 2 si 3 – 0.96

Dotarea cu rețele inginerești. Terenul analog 1, 2 și 3 sunt dotate cu aceleași rețele inginerești ca obiectul evaluat, exclusiv drum cu înveliș și canalizare locală ce deminuiază prețul cu 10%. Coeficientul de ajustare este 1,0.

Valorea lotului de pămînt aferent casei individuale de locuit amplasat în or.Bălți str. Smolean, 80 estimată prin abordarea comparației vînzărilor constituie 134831 lei MDL (o suta nouă zeci și șase mii cinci zeci și două MDL) sau 7196 euro (o sută trei mii opt zeci și opt euro).

Valoarea de reconstituire

Valoarea de reconstituire reprezintă suma cheltuielior totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcției evaluate, calculată în baza prețurilor existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării și ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de înlocuire reprezintă suma cheltuielilor totale necesare pentru a construi un obiect cu o utilitate echivalentă cu cea a obiectului evaluării, calculată în baza prețurilor de piață, existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor moderne de construcție, proiecte și design actualizateși ținînd cont de uzura lui.

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a obiectului evaluării este construită din următoarele elemente:

Costul construcției

Cheltuieli indirecte (CI= 10%)

Beneficiul investitorului (BI= 10%)

Costul construcției reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcția obiectului și se determină după metoda comparațiilor unitare, care ptesupune analiza comparativă a unităților ce caracterizează calitățile de consum ale obiectului.

Cheltuieli indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achiatarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menținerea obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcție și vînzarea obiectului.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proioectului de investiții. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situația concretă de pe piață și se determină în baza analizei celei mai bune și eficiente utilizări.

În calcule de asemenea se utilizează și taxa pe valoarea adăugată, TVA care constituie 20% din suma cheltuielilor directe, indirecte și a beneficiului investitorului.

Obiectul evaluării constă din următoarele componente care sunt reflectate în tabelul 3.5

Tabelul 3.5 – Componentele obiectului evaluat

Sursa: elaborat de autor

În urma reflectării tabelului obiectul evaluării constă din șase componente:

1) fundație – piatră brută;

2) pereți portanți și pereți despărțitori – piatră de calcar;

3) planșeu – beton armat;

4) pardoseală – parchet;

5) acoperiș – tablă de oțel zincată;

6) uși, ferestre – lemn dublu.

Tabelul 3.6 – Caracteristica tehnică a componentelor obiectului evaluării

Sursa : elaborat de autor

Valoarea de reconstituire este determinată prin metoda comparațiilor unitare în baza „Culegerei a indicilor comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacțiior de cumpărare, vînzare, schimb, donație, gaj, moștenire” aprobată prin Hotărîrea Nr. 156 din 15.06.1997 de către Ministerul Finanțelor.

Estimarea costului construcției a unei unități de măsură este efectuată în tabelul 3.6.

Tabelul 3.6 – Estimarea costului construcției a unei unități de măsură în prețurile anului 1997

Sursa: elaborat de autor

Determinarea valorii de reconstituire a casei individuale de locuit este efectuată în tabelul 3.7.

Tabelul 3.7 – Determinarea valorii de reconstituire a casei individuale de locuit

Sursa: elaborate de autor

Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat constituie 3 233 369 MDL ( trei milioane două sute treizeci și trei mii trei sute șaizeci și nouă MDL) sau 161 728 euro (una sută șaizeci și una mii șapte sute două zeci și opt euro).

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este neecsar de luat în considerare depreciarei acumulate, care reprezintă reducerea calitaților de consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potențial și se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acțiunii diferitor factori. Se disting următoarele forme ale deprecierii:

uzura fizică;

deprecierea funcțională;

deprecierea economică.

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui sub influența factorului timpului și a altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea incorectă a clădirii, întreținerea satisfăcătoare a construcției etc.).

Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:

metoda normativă;

metoda valorică;

metoda vîrstei efective.

Determinăm uzura fizică prim metoda normativa, care se aplică pentru estimarea uzurii fizice atît a elementelor constructive ale construcției separat cît și a intregii construcții.

Uzura fizică pentru casele de locuit se determină în baza Normelor de evaluare a construcțiilor RSS Moldovenești în scopul asigurării de stat, ediția 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului de Miniștri a RSS Moldovenești din 29 martie 1982, Nr. 119.

Uzura fizică este determinată pentru fiecare componentă a obiectului evaluat.

Determinarea uzurii fizice a casei de locuit este efectuată în tabelul 3.8.

Tabelul 3.8 – Estimarea uzurii fizice a casei de locuit prin metoda normativă

Continuare tabelului 3.8

Sursa: elaborată de autor [(Anexa)]

Uzura fizica pentru casa de locuit este:

Uf=(15,75/109)*100=15,04% (3.2)

Uzura fizica a casei de locuit – 15%

Determinarea uzurii fizice a anexei este efectuată în tabelul 3.9.

Tabelul 3.9 – Estimarea uzurii fizice a anexei prin metoda normativă

Sursa: elaborată de autor (Anexa)

Uzira fizică a anexei constituie 15%.

Determinarea uzurii fizice a beciului este efectuată în tabelul 3.10

Tabelul 3.10 – Estimarea uzurii fizice a beciului prin metoda normativă

sursa: elaborată de autor (Anexa)

Uzura fizica a beciului este: 15%

Determinarea uzurii fizice a pridvorului este efectuată în tabelul 3.11.

Tabelul 3.11 – Estimarea uzurii fizice a pridvorului, descrierea elementelor constructive a anexei

Sursa: elaborată de autor (Anexa)

Uzira fizică constitue: 15 %

Uzira fizică a pridvorului constituie 15 %.

Determinarea uzurii fizice a porții este efectuată în tabelul 3.12

Tabelul 3.12 – Estimarea uzurii fizice a porții

Sursa: elaborată de autor(Anexa)

Uzira fizică constitue 20 %

Determinarea uzurii fizice a gardului este efectuată în tabelul 3.13.

Tabelul 3.13 – Estimarea uzurii fizice a gardului.

Sursa: elaborată de autor (Anexa)

Uzira fizică constitue 10 %

Uzura fizică a bunului imobil evaluat în forma valorică este reflectată în tabelul 3.14

Tabelul 3.14 – Uzura fizică a bunului imobil evaluat

Sursa: elaborată de autor

Deprecierea funcțională sau învechirea funcțională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței. Deprecierea funcțională este determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirii și construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și cerințelor consumatorilor (proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit și altele). Deprecierea funcțională este determinată de diferența între caracteristicile reale ale bunului imobi și așteptările consumatorilor. Această categorie de deprecieri este caracteristică tuturor bunurilor imobile.

Obiectul evaluat nu are depreciere funcțională.

Deprecierea economică este determinată de influența unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața imobiliară, schimbările în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare și altele. Obiectul evaluat nu este influențat de factori exteriori. Depreciarea economică este 0.

Valoarea de piață a bunului imobil este determinată în tabelul 3.15

Tabelul 3.15 – Estimarea valorii de piață a bunului imobil evaluat

Sursa: elaborată de autor

Valoarea casei de locuit individuale amplasate în orașul Bălți str. Smolean, 80 determinată prin abordarea costului constituie 2 960 530 MDL (două milioane nouăsute șaizeci și cinci sute treizeci MDL) sau 156 860 Euro (una suta cinci zeci și șase mii opt sute șase zeci EURO).

3.2.2. Abordarea prin comparația vînzărilor

Abordarea prin comparația vînzărilor presupune estimarea valorii de piață a bunului iimobil în baza analizei comparative a bunurilro imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustărilor prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării. Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care exită sufucuentă informație despre vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.

Abordarea dată își are baza în analiza pieței și utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare, cumparînd apoi aceste proprietăți cu cea „de evaluat”.

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile de tranzacționare a unor proprietăți coompetitive și comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți și tranzacțiile care inflențează valoarea.

Avîmnd în vedere calitatea și cantitatea informațiilor de piață utilizate, s-a utilizat metoda comparațiilor directe.

Metoda este o abordarea globală , care aplică informațiile culese urmărind raportul cerere – ofertă pe piață, reflectate în mass-media și alte surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacțiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.

Pentru a stabili valoarea de piață a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de piață în general la nivelul zonei și în special în zona de amplasare a imobilului subiect.

Analiza pe criterii de piață a caracteristicilor și a datelor disponibile, calculul și aplicarea corecțiilor de comparație prezentate au urmărit (cuanificarea pentru ajustare) următoarele elemente de comparațție:

dreptul de proprietate și alte drepturi reale transmise;

condițiile de finanțare;

condițiile tranzacției;

condițiile pieței;

amplasarea;

caracteristicile fizice;

caracteristicile economice;

modul de folosință;

componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Sursele de informații pentru imobilele de comparație au fost din baza proprie de date, de la agențiile imobiliare colaboratoare și parțial de la firmele, agențiile și persoanele direct implicate în tranzacții. În cazul de față din publicațiile locale, cît și din informațiile culese de la diferiți intermediari implicați direct în procesul tranzacției – prețurile de ofertă la spațiul locativ în zona de analiză diferită în funcție de subzonă, accesul la utilități, deschidere la șosea, vecinătăți, suprafața terenului aferent, existența parcării etc.

Pentru estimarea valorii de piață a casei de locuit individuală prin această metodă au fost analizate trei obiecte analogice oferite de piață.

Datele privind bhunurile imobile analogice sunt prezentate în tabelul 3.21.

Tabelul 3.16 Caracteristica caselor individuale de locuit

Sursa: elaborată de autor

Estimarea valorii de piață a bunului imobil complex se efectuează în tabelul 3.17

Dreptul de proprietate. Toate obiectele analogice se află în proprietate privată, în condiții identice cu obiectul evaluat. Coeficientul de ajustare 1,0.

Condițiile de finanțare. Mărimea coeficientului de ajustare constituie 1.00, deoarece la momentul ofertei nu poate exista informația despre viitoarele condiții de finanțare a tranzacției și presupunem că condițiile de finanțare se vor efectua în condiții de piață- identice cu obiectul evaluat.

Condițiile tranzacției. Conform analizei pieței de ofertă a caselor de locuit individuale, prețul mediu de ofertă în or. Bălți este mai mare decît prețul de vînzare cu 4%. Coeficientul de ajustare-0,96.

Condițiile pieței. Toate bunurile imobile analogice se află în conduții identice cu obiectul evaluat, coeficientul de ajustare fiind 1,0.

Amplasament . Obiectele analojice 1 și 3 sînt amplasate în vecinătate cu obiectul evaluat, coeficientul de ajustare 1,0. Analog 2 se află în condițele mai favorabile are acces liber distanț cu mult mai mica a pîna la statie este coeficinentul de ajustare- 095

Starea tehnică. Obiectul analog 1 si 3 este construit in anul 1980 si se afla in stare tehnica buna cu 5% coeficientul de ajustare 1,10. Analog 2 se afla in stare tehnica foarte buna practic din acelasi an coeficientul de ajustare 1,0.

Suprafața construcției. Analog 1 si 3 are 200 m.p si e cu 32 m.p mai mare decît obiectul evaluat. Coeficientul de ajustare 1,06. Analog 2 are suprafata 150 m.p cu 18 m.p mai mică decît obiectul evaluat. Coeficientul de ajustare 0,96.

Materialul pereților. Pereții la toate obiectele analogice și obiectul evaluat sunt executați din piatră de calcar. Condițiile identice, coeficientul de ajustare 1,0.

Suprafața lotului de teren Analog 1, 2, 3 are suprafața identică cu obiectul evaluat, coeficientul de ajustare 1,0.

Rețele inginerești. Toate obiectele analogice ca si obiectul evaluat toate au rețele inginerești, condițiile identice , coeficientul de ajustare 1,0.

Calculul valorii bunului imobil prin abordarea comparației vînzărilor efectuat în tabelul 3.17

Tabelul 3.17 – Estimarea valorii obiectului evaluat prin abordarea comparației a vînzărilor

Sursa: elaborată de autor

Valoarea casei de locuit individuală amplsat în orașul Bălți str. Smolean, 80, determinat prin abordarea comparației vînzărilor constituie 2 239 022 MDL (două milioane două sute trei zeci și nouă mii două zeci și doi MDL) sau 118 764 Euro (una suta optsprezece mii șapte sute șase zeci și patru Euro).

3.2.3. Metoda actualizării fluxurilor de numerar

Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată.Pe lîngă veniturile anuale obținute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrșitul perioadei de calcul (reversia).

În cadrul metodei de actializare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată după următoarea formulă:

, (3. 3)

unde: t – perioada de calcul;

a – rata de actualizare,

R – reversia.

Perioada de calcul piate varia de la un an la infinit, în funcție de perioada tipică de posesiune a bunului imobil sau durata de viață rămasă a bunului imobil. Dat fiind faptul că în condițiile unei economii în tranziție este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade îndelungate, se recomandă aplicarea unei perioade de calcul de 3 – 5 ani.

Valoarea determinată prin metoda actuaalizării fluxurilor de numerar a obiectului evaluării este prezentată în tabelul 3.12, iar calculele respective în modul în care urmează:

Plata pentru arenda 1 m.p în mediu (lei) se determină ca produsul dintre arendă unui m2 în mediu pe localitate la acest gen de bunuri imobile 26.05.2014 (6 Euro), numărul de luni în an (12 luni) și cursul euro conform BNM la data evaluării (18,8527 MDL/€) și este egal:

PA = 6x12x18,8527 lei/an.

Venitul brut potențial pentru fiecare an prognozat se determină ca plata pentru arenda anuală medie, cu presupunerea că în fiecare an plata de arendă va spori cu 5%.

Știind situația actuală și planul cadastral efectuează evaluarea cu presupunerea că pierderile de la neachitarea plății de arendănu vor fi, deoarece tot spațiul util este întrebuințat potențialul arendator.

Cheltuielile opraționale suportate de acest bun imobil complex supus evaluării sunt numai cheltuieli operaționale fixe (impozitul pe bunul imobil).

Astfel impozitul pe bunul imobil complex supus evaluării va constitui:

I = Vpbic x 0,1% = 2 241 516 x 0,001 = 2 242 lei/an

Rata de capitalizare, prin metoda adiționării, se determină după formula:

rcap. = rfr + rl + rmn + rrc + rinv, (3.4)

rfreste rata rentabilității fără risc conform Băncii Naționale a Moldovei este 3,5%[19]

rl – rata riscului lichidității scăzute este 12/12×3,5=3,5%

rmn – rata riscului managementului neefectiv – 2%

rrc – rata de recuperare a capitalului 1/70×100=1,42

rinv – rata riscului investițional este determinat în tabelul 3.18 și constiuie

Tabelul 3.18 – Estimareabratei riscului investițional

Sursa:

Rata de capitalizare estimată prin metoda cumulativă este reflectată în tabelul 3.19 și constituie 17%

Tabelul 3.19 – Rata de capitalizare

Sursa:

Rata de actualizare este determinată prin metoda cumulativă este reflectată în tabelul 3.20 și constituie:

Tabelulu 3.20 – Rata de actualizare

Sursa:

Estimarea valorii obiectului evaluat prin abordarea veniturilor este efectuată în tabelul 3.21.

Tabelul 3.21 Estimarea valorii de piață a bunului imobil prin abordarea veniturilor

Continuarea tabelului 3.21

sursa: elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în municipiul Bălți, str. Smolean 80, estimată prin abordarea veniturilor constituie 881 274 (opt sute opt zeci și una mii două sute șapte zeci și patru MDL) sau 46 696 (patru zeci și șase mii șase sute nouă zeci și șase) Euro.

3.3 Reconcilierea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale

În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea valorii finale a obiectului evaluării.

Procedura de reconciliere este constituită din 2 etape:

revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale evaluării, care include explicarea diferențelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare și determinarea celei mai credibile valori;

estimarea valorii finale.

Valoarea finală a proprietății imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienților de ponderare cît și pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.

Reconcilierea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale a bunului imobil evaluat este efectuată în tabelul 3.22.

Tabelul 3.22 Reconcilierea rezultatelor evaluării și estimarea valorii finale

sursa: elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil complex, amplasat în municipiul Bălți, str. Smolean 80, la data de 26.05.2014 constituie 2 327 227 (dou milioane trei sute două zeci și șapte mii două sute două zeci și șapte MDL) sau 123 313 (una suta două zeci și trei mii trei sute trei spre zece euro).

4 MĂSURILE DE SECURITATE LA EVITAREA INCENDILOR CASELOR

Cauzele izbucnirii incendiilor în case de locuit și (clădiri) sunt: folosirea negligentă a aparatelor comice de încălzire electrică și cu gaz lampant, defectare sobelor și nerespectare regimului de încălzire a lor comportarea nepăsătoare a oamenilor maturi cu focul și joaca copiilor mici.

Se interzice:

1) a încleia pe cablurile electrie tapete;

2) a atinge îmbrăcămintea pe întrerupătoare, pe bobinele de izolare, pe prizele de conectare și pe cabluri;

3) a conecta simultant la rețeaua electrică cîțiva consumători puternici de energie, deoarece la încărcarea rețelei cablurile se pot încățzi puternic, aprinzînd izolația;

4) a folosi cabluri neizolatedeoarece ele provoacă scutr circuituri;

5) a întrebuința în locul siguranțelor standart pe cele făcute cu mijloace propeii;

6) a lăsa fără supraveghere aparatul electric, ce funcșionează, precuți-a instala dispozetivele electrice de încălzire pe suporturi inflamabile sau a acoperi locurile cu hîrtie sau cu zăar în loc de abojur;

7) a folosi în locul gazului lamport amestecul de benzină;

8) a întrebuința pentru iluminare lămpi cu petrol sau tehinart fără sticlă;

9) a îmbîcși cu diferite obiecte, podurile și subsolurile caselor de locuit;

10) a încălzi iarna țevele înghețate ale conductei de apă sau de încălzi cu lampe de lipit.

4.1 Mijloacele tehice de stingerea incendiilor

Pentru stingerea incendiilor se utilizează: apă spumă, nisipul, gazele inerte, prafuri speciale, etc. Apa dispune de mare capacitate de căldură (2263,8 kDm/kg), formează mulți aburi (1700 l la evapurare 1 kg de apă), răcește zona de ardere, dizolvă componentele de ardere și le izolează de zona de ardere.

Nu se permite de stins metodele alcaline (na, K) la realizarea cărora se elimenă Hidrogen și formează cu O2 amestec cu pericol de explozie.

Gazele inertec ( co2, azot Si) se folosesc pentru stingerea extindelor ușor inflamabile.

La ieșirea din butelia stingătorului se petrece o evaporare rapidă a lichidului.

Nimerind în central incendiului oxidul de carbon micșorează timperatura în zona de ardere, micșoreză concentrația oxigenului în aer. În perioada de iarnă la timperatura mai jos de 31C nu se permite de a utiliză stingătura oxid de carbon din cauzacă brusc se micșorează presiunea în butelic, se micșorează evaporarea oxigenului lichid de carbon.

Spuma se folosește în două aspecte – chimică și lichid – mecanic.

Componentele de praf se utilizează la incendiu du scopul de a izola materialul arzător de către pătrunderea aerului, aburilor și gazelor.

În calitate de mijloace primare de stingere a incendiului au primit o întrebuițare largă stingătoarele: de spumă, aer cu spumă de praf.

4.2 Noțiuni generale

Asigurarea securității lucrătorilor, păstrarea sănătății și menținerea capacității lor de lucru în procesul muncii sunt apreciate de Constituția Republicii Moldova, Legea securității și sănătății în muncă, Codul Muncii al Republicii Moldova, norme, standarde și alte acte normative.

Perfecționarea securității, a igienei muncii și sanităriei de producție, a măsurilor contra incendiilor, de protecție a mediului ambiant, prevenirea traumatismului de muncă și a bolilor profesionale, în care unitate economică, reprezintă o mare importanță socil-economică și servesc la ridicarea bunăstării poporului.

Reînzestrarea tehnică a tuturor ramurilor economiei naționale, în baza folosirii pe larg a realizărilor științei, tehnicii și experienței înaintate, stimularea cercetărilor în domeniul securității și sănătății în mincă asigură acondițiile sănătoase și inofensive la locurile de muncă. Responsabilitatea de organizație a activităților de protecție a lucrătorilor la locul de muncă și de prevenire, a riscurilor profesionale o poartă administrația unităților economice, indiferent de formele lor de proprietate și de gospodărie

Pregătirea viitorlor specialiști în domeniul securității activității vitale se efectuează pe tot parcursul instruirii lor în universitate și se poate diviza în trei etape:

Prima – prin studierea disciplinirol fundamentale și de specialitate;

A doua – în perioada practicilor de inițiere, tehnologice și de documentare pentru proiectul (teza) de diplomă;

A treia – la elaborarea proiectului (teza) de diplomă.

Scopul etapei finale este demonstrarea de către student a cunoștințelor teoretice și deprinderilor practice de a lua decizii concrete pentru a asigura condiții favorabile de muncaă: diplomantul este obligat să aprecieze nocivitățile și riscurile potențiale, care pot apărea la efectuarea proceselor tehnologice, exploatarea utilajului , a construcțiilor proiectate, să elaboreze un complex de măsuri inginerești, pentru excluderea sau reducerea pînă la valori nepericuloase ale acestora.

4.3 Conținutul și volumul capitlului Securitatea activității vitale

Capitolul securitatea activității vitale este o parte componentă obligatorie a fiecărui proiect (teză) de diplomă, care prevede asigurarea condițiilor sănătoase și inofensive de muncă la obiectul proiectat.

Conținutul acestui capitol corespunde temei proiectului (teza) de diplomă și se plasează înaintea capitolului economic.

Măsurile în domeniu securității activității vitale sunt prezentate prin notă explicativă, calcule și, ca regulă, prin material grafic. Se admite includerea unor măsuri elaborate în capitlele corespunzătoare ale proiectului (tezei) de diplomă.

Capitolul Securitatea activității vitale cinține următoarele subcapitole:

Introducere (0,5 pagini);

Analiza condițiilor de muncă (1 – 1,5 pagini);

Măsuri privind sănătatea în muncă (2 – 3 pagini);

Măsuri de securitate în muncă (2 – 3 pagini);

Măsuri de apărare împotriva incendiilor și exploziilor (1 pagină);

Protecția mediului ambiant (1 pagină).

Volumul total al capitolului cuprinde 7- 8 pagini și material grafic.

După aprobarea temei proiectului (teza) de diplomă, diplomantul concretizează cu consultantul în domeniul conținutul capitolului Securitatea activității vitale. De asemenea, se apreciază materialele care urmează a fi acumulate în timpul practicii de documentare și care sunt necesare pentru elaborarea măsurilor prevăzute.

Conținutul capitolului și măsurile elaborate corespund cerințelor, niormelor, regulilor, instrucțiunilor și altor acte normative privind securitatea și sănătatea în muncă. Nu se admite copierea regulilor, normelor, instrucțiunilor, obligațiunilor funcționale ale personalului administrativ și tehnic. Materialele sus numite servesc ca bază normativă la elaborarea măsurilor necesare.

4.4 Introducere

În acest subcapitol se indică rolul securității activității vitale în legătură cu tema proiectului (teza) de diplomă, și se enumeră toate problemele pentru rezolvare, în scopul asigurării condițiilor sănătoase și inofensive la efectuarea proceselor tehnologice și exploatarea utilajului proiectat.

4.5 Analiza condițiilor de muncă

Analiza condițiilor de muncă reprezintă un factor important în elaborarea măsurilor în domeniul securității activității vitale și servesc ca bază în acest scop.

În perioada practicii de documentare, diplomantul, concomitent cu acumularea materialelor pentru alte capitole, analizează procesele tehnologice, echipamentele de muncă, din punct de vedere al securității activității vitale.

Caracteristica generală a condițiilor de muncă prevede studierea următorilor factori de producție:

1) teritoriul unității economice: amplasarea clădirilor, a subunităților de producție și auxiliare; destinație contra incendiilor; căile de comunicație (auto, ferate); conductele termice, de apă, de gaz, de canalizare, rețele electrice, zona sanitară de protecție [22, 24];

2) încăoerile de producție, zonele și loturile de muncă, clasificarea încăperilor de producție după gradul de pericol electric [31], clasificarea unităților de producție după pericolul de explozie – incendiu și de incendiu [32]; clasificarea elementelor constructive după gradul de rezistență la foc [33]; grupa de asigurare cu încăperi social-sanitare și auxiliare [37. 39];

3) caracteristica lucrărilor și a locurilor de muncă cu condiții grele și deosebit de vătămătoare pentru care salariaților li se stabilesc scopuri de compensare [38];

4) microclima: temperatura (C) aerului, umiditatea relativă (φ, %) a lui, viteza mișcării (m/s) [25];

5) iluminatul natural (φ, %); lateral, de sus și combinat;

6) iluminatul artificial (lx); de lucru (comun, local, combinat, uniform, localizat), de asiguranță, de evacuare și de gardă [23];

7) vibrație; frecvența (Hz), amplitudinea (cm), nivelul de vibroviteză (cm/s);

8) zgomotul; nivelul (dB), frecvența (Hz); infrasunete, ultrasunetul; frecvența (Hz);

9) energie termică foc deschis (C), metal topic (C), piese, suprafețe fierbinți (C);

10) curentul electric: genul curentului, tensiunea (V), frecvența (Hz);

11) gaze și substanțe lichide sub presiune: denumirea, valoarea presiunii (Mpa) [30]

12) substanțe chimice: acțiunea lor asupra organelor interne ale organismului uman, căile de pătrundere înn organism, pericolul de acțiune asupra organismului uman, concentrația reală a lor (mg/m.cub) [9];

13) microorganisme și bacterii, ciuperci, virusuri, plante, arbuști, păsări, animale;

14) suprasarcine fizice: statice, dinamice;

15) suprasarcine neuropsihice: activitatea monotonă, supraîncărcări ale analizatorilor vizuali sau auditivi;

16) emanări: ultraviolete, infraroșii, radioactive, Roentgen, laser [7];

17) praf: organic, mineral (de indicat denumirea), concentrația (mg/m.cub), gradul de dispersiune (mm) [9];

18) posibilitatea izbucnirii incendiului sau a exploziei: substanțe, gaze inflamabile, alte surse de aprindere, de implus al exploziei [16];

19) utilajul: părțile în mișcare, zborul așchiilor, a instrumentului a altor părți componente, căderea obiectelor de la înălțime etc.;

20) ventilația: naturală, mecanică, mixtă, randamentul funcționării [9.27].

Concomitent cu analiza factorilor enumerați, se apreciază gradul de nocivitate și de risc prin acțiunea lor asupra organismului uman.

Analiza condițiilor de muncă se efectuează vizual și instrumental, cu înregistrarea valorilor reale ale factorilor. La aprecierea vizuală a factorului corespunzător,se indică părerea subiectivă a diplomantului, de exemplu: temperatura aerului – normală, joasă, îmaltă.

Aprecierea insrumentală se efectuează în baza atestării locurilor de muncă sau a măsurătorilor instrumentale speciale care se reflectă în fișa condițiilor de muncă la locul de muncă.

Analiza condițiilor de muncă constă în compararea parametrilor reali ai factorilor de producție cu cei normați. În cazul cînd parametrii reali ai factorilor corespund normelor condițiile de muncă sunt favorabile, dar dacă valorile factorilor depășesc normele – condițiile sunt nefavorabile. De asemenea, nefavorabile sunt și parametrii scăzuți ai unor factori de producție – temperatura și umiditatea redusă a aerului, iluminatul insuficient și alții.

O parte componentă a analizei condițiilor de muncă este studierea traumatismului de producție și a bolilor profesionale, ce se referă la tema proiectului. Analiza accidentelor de muncă se efectuează în baza studierii dosarelor de cercetare ale acestora, care se înregistrează de către serviciul de protecție și prevenire.

În baza acestor date se determină indicii de frecvență (If), de gravitate (Ig) și a duratei medie de încapacitate de muncă (IDM), care se exprimă și în forma de grafic. Pentru determinarea acestor indici sunt necesare următoarele date: numărul mediu scriptic al angajaților, numărul accidentaților și numărul de zile cu icapacitate de muncă, în rezultatul accidentelor de munca [12]

4.6 Măsuri privind sănătatea în muncă

În subcapitolul dat, studentul expune măsurile în scopul asigurării parametrilor optimali sau admiși ai microclimei, iluminării naturale și artificiale normate, reducerii zgomotului și vibrațiilor, ultrasunetului, protecției de cîmpuri electromagnetice, unde infraroșii, ultraviolete, suprafețe fierbinți și alte radiații.

La eliminarea substanțelor extrapericuloase, se prevede ventilația de siguranță cu indicarea schemelor și descrierea aparatelor de analiză continuă a concentrației reale [21].

Combaterea zgomotului la receptor prevede dotarea angajaților cu mijloace de protective individuală (antiforme, căști) și de tip intern (poduri, tampoane) [5, 7, 10].

Un rol important în asigurarea condițiilor favorabile de muncă îl are amenajarea interiorului încăperilor de producție șia locurilor de muncă – culorilor în care sunt vopsite pereții, coloanele, tavanul, pardoseala, utilajul, conductele de apă, de abur, de produse [6, 28, 29, 36).

De asemenea studenții indică componența încăperilor social – sanitare, mijloacele de protecție individuală necesare, calculează suprafața și numărul lor conform normelor în vigoare [12, 13, 22, 35, 37, 39].

Măsurile privind igiena muncii și sanităria de producție se recomandă a fi indicate în tabelul 4.1.

Tabelul 4.1 – Măsurile privind sănătatea în muncă

sursa:

4.7 Măsuri de securitate în muncă

În subcapitolul dat, studentul propune soluții tehnice concrete întru asigurarea securității proceselor tehnologice și exploatării utilajului în conformitate cu tema proiectului. De asemenea, se argumentează schema tehnologică propusă din punt de vedere al securității proceselor tehnologice, efectuarea căreia trebuie să excludă sau să reducă la minimum ecțiunea factorilor nocivi și de risc asupra lucrătorilor.

În baza proceselor tehnologice propuselor tehnologice propuse, studenții indică zona sanitară de protecție a întreprinderii [34].

Problemele următoare sunt obligatorii pentru elaborare:

1) dispozitivele tehnice de exploatare inofensivă a utilajului tehnologic și aparatelor (îngrădirea, ecranarea) [3, 7, 8];

2) măsuri organizatorice și tehnice întru asigurarea electrosecurității [8].

Protec’ia de electricitate static se asigură prin legarea la pămînt a utilajului, umezirea și prelucrarea aerului în încăperile de producție cu substanțe antistatice.

4.8 Măsuri de apărare împotriva incendiilor și exploziilor

O parte componentă a asigurării securității proceselor tehnologice propuse în diplomă constituie profilaxia împotriva incendiilor și exploziilor. La elaborarea acestui sbcapitol studentul este obligat să ținăcont de probabilitatea izbucnurii incendiului sau provocării exploziei la întreprinderea (secția) proiectată, procesele tehnologice prevăzute și șă propună un complex de măsuriorganizatorice și tehnologice de prevenire a incendiilor și exploziilor.

De asemenea este necesar de ergumentat activitatea comisiei tehnico – incendiare (C.T.I.) și echipei binevole – antiincendiare în asigurarea securității împotriva incendiilor și exploziilor.

Măsurile de asigurare a securității împotriva incendiilor și explozie în cadrul elaborării proiectului de diplomă, prevăd:

1) dtudierea minuțioasă a proiectăților inflamabile și explozive ale materialelor (substanțelor) utilizate, a factorilor de producție [28, 29];

2) înlocuirea sau reducerea pînă la concentrația nepericuloasă a substanțelor inflamabile și explozive în procesele tehnologice prevăzute;

3) respectarea normelor de securitate la păstrarea și utilizarea substanțelor inflamabile și explozive;

4) amplasarea izolată în clădiri separate a instalațiilor ce pot provoca incendiu sau explozie;

5) caracteristica stingătoare de foc propuse;

6) organizarea măsurilor de protecție împotriva incendiilor și exploziilor;

7) izolarea termică a aparatelor termice, a conductelor agenților termici, a suprafețelor fierbinți;

8)folosirea dispozitivelor de suflare cu abur sau gaz inert a aparatelor și comunicațiilor, înainte de reparație sau pînă la punerea în exploatare.

În nota explicativă a proiectului de diplomă este necesar a reflecta:

1) caracteristica proceselor de producție după pericolul de expozie – incendiu și de incendiu [6, 9];

2) selectarea elementelor constructive ale clădirilor și altor edificii, în lgătură cu procesele tehnologice prevăzute;

3) alegerea dispozitivelor de semnalizare și comunicare în caz de incendiu;

4) argumentarea substanțelor de stingere a incendiului: spuma, gaz intern, apă și calcularea volumului necesar.

În cazul stingerii incendiilor cu apă, se calculează volumul de apă necesar pentru stingerea incendiului în interiorui și exteriorul clădirii, se apreciază sursa de asigurare cu apă, volumul rezervorului [11, 15]. De asemenea, este necesar de prevăzut stingerea incendiului cu spumă, gaz carbonic, abur fierbinte și folosirea diferitor mijloace de asigurare a incendiilor.

Pentru obiectele mai principale se prevăd sisteme automate se semnalizare și intalații automate se stingere a incendiilor. Selectarea mijloacelor de stingere a incendiilor, determinarea numărului lor și locurilor de instalare (inclusiv mijloacele primare de stingere), se efectuează în corespundere cu cerințele în vigoare [10, 15].

Pe planurile și secțiunile obiectului proiectat se indică amplasarea utilajului tehnologic, în dependență de pericolul de explozie – incendiu sau incendiu a proceselor tehnologice, ecranele de protecție împotriva incendiilor, distanțele normate între diferite tipuri de utilaje, elementele de construcție și utilaje, ieșirile de evacuare din încăperi și căile de evacuare, scările de incendiu.

Prin calculare se determină lățimea sumară a rampelor de scări, în dependență de numărul maximal al lucrărilor în schimb, lățimea ușilor, a coridoarelor, a terenurilor și cantitatea ieșirilor de evacuare [32, 33].

CONCLUZIE

Dezvoltarea pieței imobiliare depinde în majoritatea cazurilor de calitatea serviciilor de evaluare, de efeciența și conștiența experților – evaluatori. Etapa actuală de dezvoltare a pieței serviciilor de evaluare din Moldova se caracterizează prin experiența unui număr mare de acte normative, care reprezintă, de fapt, implicarea în procesul de formare a valorii bunurilor imobiliare.
Pentru identificarea obiectului evaluării și analiza pieței a fost studiat un sistem de clasificare a bunurilor imobile locative.

La valoarea bunului imobil locativ influențiază factori economici, politici și sociali, însă influiență considerabilă au factorii: amplasarea, proiectul și starea tehnică a casei individuale de locuit .

Fondul locativ al orașului Bălți constituie 65% din suprafața totală a construcțiilor. Gradul de asigurare a populației cu spațiu locativ pe un locuitor este numai 11,9 m.p. la media pe Republica Moldova 22,3 m.p.

Piața funciară din orașul Bălți este destul de dezvoltată și se află în creștere permamentă. În ultimii patru ani au fost înregistrate 734 tranzacții cu loturi destinate construcțiilor locative, în anul 2012 au fost înregistrate 210 tranzacții, ceea ce este cu 94 tranzacții mai mult, sau de 1,81ori mai mult decît în anul 2009.

Tot odată numărul de terenuri oferite către vînzare în perioada aprilie – mai 2014 a constituit numai 11 loturi cu prețurile de vînzare a unui ar în sectorul Centru 3 500 euro și în cartierele noi locative în jur la 1 700 euro pentru un ar, avînd o creștere cu 48% sau a constituit 2 970 euro.

Piața bunurilor imobile locative cu două nivele și suprafața peste 150 m.p. se află în stagnare. Pe parcursul ultimelor patru ani au fost înregistrate numai 22 de tranzacții. Prețul de vinzare pentru un m.p. este destul de mic, și constitue în jur de deoarece prețurile de vănzare pentru un m.p pentru casele de locuit de asemenea gen sunt camuflate pentru eschivarea de la achitare impozitului la fisc pentru tranzacție.

Oferta caselor de locuit cu două nivele peste 150 m.p constituie 16 unități dintre care 57 se află în centru cu prețul de ofertă 600 euro/m.p, restul în cartierele orașului Pămînteni, BAM, Gara de nord cu prețul mediu dela 300 pănă la 750 euro/m.p.

Procesul de evaluare a bunurilor imobile reprezintă o consecutivitate de activități, inclusiv colectarea datelor de piață, elaborarea modului de evaluare, colectarea datelor despre obiectul evaluării, calculul valorii bunurilor imobile și în final aplicarea metodei de reconceliere a rezultatelor.

Pentru evaluarea bunului imobil locativ a fost selectate datele inițiale despre oferta terenurilo libere și caselor individuale de locuit cu două nivele din următoare surse informaționaleașa ca makler.md; 999.md. Identificarea și descrierea caracteristicilor fizice au fost efectuate în baza actelor cadastrale, proiectelor tehnice și inspectării obiectului.

În partea practică a proiectului a fost elaborat raportul de evaluare pentru casa individuală de locuit cu două nivele în orașul Bălți

Pentru estimarea valorii de piață obșinută pri metoda venuturilor constiutiue cu a bunului imobil locativ au fost aplicate abordarea prin cost și abordarea prin piață și prin venit prin venit nu s-a utilizat din cauză absenței practicii de dare în chirie a caselor de locuit individuale.

Valoarea finală a bunului imobil a fost determinată prin aplicare metodei ponderate. Abordării prin piață i – a fost acordată o pondere de 50% deoarece scopul final este comercializarea obiectului imobil, abordării prin cost 30%abordării venitului – 20%.

Valoarea finală obținută în rezultatul evaluării constituie euro, ce reprezintă mai veridic prețul cu care poate fi realizat obiectul evaluat.

În baza cocluziilor efectuate se recomandă:

Pentru dezvoltarea pieței imobiliare trebue să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar.

Elaborarea unei baze de date unice pentru evaluatori.

Se propune aplicarea mai amplă, în practica evaluării din Republica Moldova a Standardelor Internaționale și elaborarea Standardelor Naționale de Evaluare pentru evaluări specifice,

Perfecționarea cadrului metodologic pentru evaluarea bunurilor imobiliare.

Instruirea permanentă a specialiștilor în evaluare.

BIBLIOGRAFIE

Codul cu privire la locuințe al Republicii Moldova, nr.2718-x din 03.06.83. Chișinău, 2004. M. O. al Republicii Moldova, nr. 50, din 15.07.2004.

Concepția Evaluării Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000.

Culegerea indicilor comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacțiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donație, gaj, moștenire. Aprobat 15 iunie .O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997.

Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate și audit, nr.9, 1999.

Hotărârea Guvernului R.M. Strategia pieței spațiului locativ și altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999.

Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 24.08.2003

Indicii comasați ai valorii de reconstituire a construcției locative, edificiilor publice și a comunicațiilor comunale de importanță vitală. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996

Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr.102 din 16.07.2002.

Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. ***Cadastru. Chișinău 1998.

TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare, Ediția română, 1998. Asociația Națională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.

ANEVAR – IROVAL  "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

ALBU I., Analiza factorilor ce influențează valoarea de piață a imobilului locativ din mun. Chișinău în: monitorul construcțiilor, volumul 1 (28), 2004.

ALBU I., Analiza factorială a valorii de piață a imobilului rezidențial. Chișinău 2007. 181 p.

BUZU O., Evaluarea imobilului ca partea componentă a cadastrului bunurilor imobile. Conferința tehnico-științifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor și Studenților U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289.

BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică, Chișinău, 2003 115 p.

OLGA BUZU “ Organizarea activitîții de evaluare”

http://www.bnm.md/md/financial_politics, accessată la data 11.05.2014

http://www.bnm.md/md/exchange_rates, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=103&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=452&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=445&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=226&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/news.php?l=ro&idc=168&nod=1&, accessată la data 11.05.2014

http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=POP0110&ti=Populatia+prezenta%2C+la+inceputul+anului+dupa+Raioane+si+orase+si+Ani&path=../quicktables/RO/02%20POP/POP01/&lang=1, accessată la data 11.05.2014

http://scritube.poeziile.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR-IMOBI14889.php, accessată la data 04.03.2014

http://balescusiasociatii.com/PDF/RAPORT%20EVALUARE%20SC%20FRANCISC%20COM.pdf, accessată la data 05.03.2014

http://www.scribd.com/doc/77056292/Teza-Doctorat-Final-Final-p, accessată la data 16.03.2014

http://www.referatele.com/referate/noi/economie/cadrul-general-al-ac19189885.php, accessată la data 12.03.2014

http://www.lichidarijudiciare.com/legislatie/notiuni_economice/Evaluare_final.pdf, accessată la data 12.05.2014

http://www.scribd.com/doc/49382536/proiect-final-analiza-pietei-imobiliare, accesată la data 28.03.2014

http://old.cotidianul.ro/ion_anghel_presedintele_anevar_in_cazul_creditelor_ipotecare_bancile_isi_asuma_riscurile-34993.html, accessată la data 13.04.2014

http://www.scribd.com/doc/75793930/Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-%C8%99i-Practic%C4%83, accessată la data 13.05.2014

http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/Saveshow.asp, accessată la data 14.05.2014

http://www.bnm.md/md/avg_rate_depozit_interes/2012, accessată la data 14.05.2014

http://www.e-referate.ro/referate/Bunuri_mobile_si_bunuri_imobile2005-03-18.html, accessată la data 17.05.2014

http://www.scribd.com/doc/54052647/19/Clasificarea-bunurilor, accessată la data 17.04.2014

http://geoportal.md/ro/default/map#lat=201553.952763&lon=228447.270399&zoom=9&, accessată la data 17.05.2014

http://news.casata.md/index.php?l=ro&action=viewnews&id=503, acesată la data 20.04.2014

http://case.md/anunturi.php?tipanunt=vanzare&categorie=case&city=ialoveni, accessată la data 19.05.2014

http://case.md/anunturi.php?tipanunt=vanzare&categorie=terenuri&city=ialoveni, accessată la data 20.05.2014

http://999.md/Board/All.aspx?catId=1406#%3BIMB_REGS%3D30, accessată la data 22.05.2012

http://999.md/Board/All.aspx?catId=1407, accessată la data 22.05.2014

ANEXA A

ANEXA B

ANEXA C

ANEXA D

ANEXA G

ANEXA H

BIBLIOGRAFIE

Codul cu privire la locuințe al Republicii Moldova, nr.2718-x din 03.06.83. Chișinău, 2004. M. O. al Republicii Moldova, nr. 50, din 15.07.2004.

Concepția Evaluării Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000.

Culegerea indicilor comasați ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacțiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donație, gaj, moștenire. Aprobat 15 iunie .O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997.

Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate și audit, nr.9, 1999.

Hotărârea Guvernului R.M. Strategia pieței spațiului locativ și altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999.

Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 24.08.2003

Indicii comasați ai valorii de reconstituire a construcției locative, edificiilor publice și a comunicațiilor comunale de importanță vitală. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996

Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr.102 din 16.07.2002.

Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. ***Cadastru. Chișinău 1998.

TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăților Imobiliare, Ediția română, 1998. Asociația Națională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.

ANEVAR – IROVAL  "Evaluarea proprietatii imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR

ALBU I., Analiza factorilor ce influențează valoarea de piață a imobilului locativ din mun. Chișinău în: monitorul construcțiilor, volumul 1 (28), 2004.

ALBU I., Analiza factorială a valorii de piață a imobilului rezidențial. Chișinău 2007. 181 p.

BUZU O., Evaluarea imobilului ca partea componentă a cadastrului bunurilor imobile. Conferința tehnico-științifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor și Studenților U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289.

BUZU O., MATCOV A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică, Chișinău, 2003 115 p.

OLGA BUZU “ Organizarea activitîții de evaluare”

http://www.bnm.md/md/financial_politics, accessată la data 11.05.2014

http://www.bnm.md/md/exchange_rates, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=103&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=452&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=445&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/category.php?l=ro&idc=226&, accessată la data 11.05.2014

http://www.statistica.md/news.php?l=ro&idc=168&nod=1&, accessată la data 11.05.2014

http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/view.asp?ma=POP0110&ti=Populatia+prezenta%2C+la+inceputul+anului+dupa+Raioane+si+orase+si+Ani&path=../quicktables/RO/02%20POP/POP01/&lang=1, accessată la data 11.05.2014

http://scritube.poeziile.com/economie/business/EVALUAREA-PROPRIETATILOR-IMOBI14889.php, accessată la data 04.03.2014

http://balescusiasociatii.com/PDF/RAPORT%20EVALUARE%20SC%20FRANCISC%20COM.pdf, accessată la data 05.03.2014

http://www.scribd.com/doc/77056292/Teza-Doctorat-Final-Final-p, accessată la data 16.03.2014

http://www.referatele.com/referate/noi/economie/cadrul-general-al-ac19189885.php, accessată la data 12.03.2014

http://www.lichidarijudiciare.com/legislatie/notiuni_economice/Evaluare_final.pdf, accessată la data 12.05.2014

http://www.scribd.com/doc/49382536/proiect-final-analiza-pietei-imobiliare, accesată la data 28.03.2014

http://old.cotidianul.ro/ion_anghel_presedintele_anevar_in_cazul_creditelor_ipotecare_bancile_isi_asuma_riscurile-34993.html, accessată la data 13.04.2014

http://www.scribd.com/doc/75793930/Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-%C8%99i-Practic%C4%83, accessată la data 13.05.2014

http://statbank.statistica.md/pxweb/Dialog/Saveshow.asp, accessată la data 14.05.2014

http://www.bnm.md/md/avg_rate_depozit_interes/2012, accessată la data 14.05.2014

http://www.e-referate.ro/referate/Bunuri_mobile_si_bunuri_imobile2005-03-18.html, accessată la data 17.05.2014

http://www.scribd.com/doc/54052647/19/Clasificarea-bunurilor, accessată la data 17.04.2014

http://geoportal.md/ro/default/map#lat=201553.952763&lon=228447.270399&zoom=9&, accessată la data 17.05.2014

http://news.casata.md/index.php?l=ro&action=viewnews&id=503, acesată la data 20.04.2014

http://case.md/anunturi.php?tipanunt=vanzare&categorie=case&city=ialoveni, accessată la data 19.05.2014

http://case.md/anunturi.php?tipanunt=vanzare&categorie=terenuri&city=ialoveni, accessată la data 20.05.2014

http://999.md/Board/All.aspx?catId=1406#%3BIMB_REGS%3D30, accessată la data 22.05.2012

http://999.md/Board/All.aspx?catId=1407, accessată la data 22.05.2014

ANEXA A

ANEXA B

ANEXA C

ANEXA D

ANEXA G

ANEXA H