Cartile Funciare 2

Plan de expunere

CAPITOLUL 1 DREPTUL DE PROPRIETATE –

CARACTERISTICI GENERALE

1.1. Definiția dreptului de proprietate

1.2. Conținutul dreptului de proprietate

1.3. Caracterele dreptului de proprietate

CAPITOLUL 2 NOȚIUNI GENERALE DESPRE PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

2.1. Necesitatea și rolul publicității imobiliare

2.2. Sisteme de publicitate imobiliară existente în dreptul

Românesc până la adoptarea Legii nr. 7/1996

CAPITOLUL 3 CĂRȚILE FUNCIARE ÎN LUMINA NOILOR

REGLEMENTĂRI

3.1. Cadrul legislativ

3.2. Organizarea și conducerea cadastrului și a cărților

funciare

3.3. Noțiunea, structura și obiectul cărților funciare

3.4. Principiile cărților funciare

CAPITOLUL 4 ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ – REGIM

JUDICIAR

4.1. Noțiunea, felul și regimul juridic al înscrisurilor de cărți

funciare

4.2. Efectele înscrierilor de carte funciară

4.3. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

4.4. Acțiunile de carte funciară

CAPITOLUL 5 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA

FUNCIARĂ

5.1. Procedura de înregistrare și rezolvare a cererilor de

înscriere

5.2. Procedura de întocmire, completare și reconstituire a

cărților funciare

CAPITOLUL 6 CONCLUZII ȘI PROPUNERI DE LEGE

FERENDA

=== l ===

CAPITOLUL 1 DREPTUL DE PROPRIETATE –

CARACTERISTICI GENERALE

1.1. Definiția dreptului de proprietate

1.2. Conținutul dreptului de proprietate

1.3. Caracterele dreptului de proprietate

CAPITOLUL 2 NOȚIUNI GENERALE DESPRE PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

2.1. Necesitatea și rolul publicității imobiliare

2.2. Sisteme de publicitate imobiliară existente în dreptul

Românesc până la adoptarea Legii nr. 7/1996

CAPITOLUL 3 CĂRȚILE FUNCIARE ÎN LUMINA NOILOR

REGLEMENTĂRI

3.1. Cadrul legislativ

3.2. Organizarea și conducerea cadastrului și a cărților

funciare

3.3. Noțiunea, structura și obiectul cărților funciare

3.4. Principiile cărților funciare

CAPITOLUL 4 ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ – REGIM

JUDICIAR

4.1. Noțiunea, felul și regimul juridic al înscrisurilor de cărți

funciare

4.2. Efectele înscrierilor de carte funciară

4.3. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

4.4. Acțiunile de carte funciară

CAPITOLUL 5 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA

FUNCIARĂ

5.1. Procedura de înregistrare și rezolvare a cererilor de

înscriere

5.2. Procedura de întocmire, completare și reconstituire a

cărților funciare

CAPITOLUL 6 CONCLUZII ȘI PROPUNERI DE LEGE

FERENDA

Abrevieri

alin. -alineat

art. -articol

C.Ap. -Curtea de apel

C.civ. -Codul civil

C.com. -Codul comercial

C.fam. -Codul familiei

C.pen. -Codul penal

C.pr.civ. -Codul de procedură civilă

Col. civl -Colegiul civil

C.S.J. -Curtea Supremă de Justiție

dec. -decizia

dec. civ. -decizia civilă

ed. -ediție

Ed. -editura

etc. -etcaetera

nr. -număr

O.G. -Ordonanța Guvernului României

O.U.G. -Ordonanța de urgență a Guvernului României

op. cit. -opera citată

p. -pagina

pct. -punctul

s.civ. -secția civilă

sent. -sentința

vol. -volum

CAPITOLUL 1

DREPTUL DE PROPRIETATE

-CARACTERISTICI GENERALE-

1.1. Definiția dreptului de proprietate.

Definiția și caracterele generale ale proprietății. Art. 480 definește proprietatea în modul următor: „Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”.

Definiția legii a fost criticată din mai multe puncte de vedere, dar nu toate criticile ce i s-au adus sunt la fel de justificate.

I s-a imputat mai întâi legiuitorului că în loc să definească proprietatea prin natura ei, o definește mai mult prin atributele ei (căci dreptul de a se bucura și cel de a dispune de un lucru sunt atribute ale proprietății). Socotim această critică puțin întemeiată, căci nu credem să fie o greșeală de a defini un drept prin atributele sale; dimpotrivă, o astfel de definiție este adesea mai clară, prin caracterul ei realist, decât definițiile care se referă la natura abstractă a unui drept.

S-a mai presupus că din moment ce legiuitorul a definit proprietatea prin atributele ei, ar fi trebuit ca cel puțin să facă o enumerare completă a acestor atribute. într-adevăr, atributele proprietății, așa cum le fixase deja dreptul roman, sunt în număr de trei; a) dreptul de a te servi de lucru (usus sau jus utendi), adică de a întrebuința lucrul la nevoile pentru care este menit să le satisfacă; b) dreptul de a extrage din lucru toate fructele și veniturile pe care le poate da, fie cultivându-l sau exploatându-l direct, fie cedând folosința sa altora, în schimbul unei sume convenite (fructus sau jus fruendi); c) dreptul de a dispune de lucru, adică fie de a-l înstrăina către altul, fie de a-l consuma, fie chiar de a-l distruge fără folos, înstrăinarea nedeosebindu-se de consumare sau distrugere decât prin faptul că prin înstrăinare lucrul nu dispare decât ca element patrimonial din patrimoniul proprietarului, în loc de a dispărea în forma sa materială (abusus sau jus abutendi). Or, art. 480 pare a se referi numai la ultimele două atribute, fructus și abusus, deoarece nu vorbește de usus, de dreptul de a te servi de lucru. Nici această critică nu este prea întemeiată, deoarece dreptul „de a se bucura” luat într-un sens larg, cuprinde în sine atât dreptul de a întrebuința lucrul la un uz oarecare, cât și dreptul de a extrage din el venituri și fructe, căci ambele aceste drepturi sunt în definitiv tot mijloace de a se bucura de lucru, lato sensu.

Dar legiuitorul a fost mai ales criticat fiindcă a definit dreptul de proprietate ca un drept absolut. Nu toate obiecțiile ce s-au adus din acest punct de vedere au însă aceeași valoare. Cele mai aprige critici au fost ridicate de sistemele socialiste sau colectiviste, care nu admit, în doctrina lor, forma individuală a proprietății și caută s-o suprime, pentru a o înlocui cu proprietatea colectivă; or, este evident că acest caracter absolut al proprietății private este incompatibil cu o proprietate
colectivă. Vom spune mai jos câteva cuvinte despre această concepție a proprietății. Pentru moment ne vom mulțumi să observăm că critica adusă de sistemele socialiste se referă la însăși existența proprietății individuale, mai mult decât la simpla ei caracterizare.

Ceea ce trebuie să recunoaștem însă, este că definirea proprietății ca un drept absolut nu corespunde cu realitatea juridică și practică.

În efectele sale reale, proprietatea nu este absolută. Aceasta reiese din chiar textul art. 480, care spune că dreptul de proprietate se exercită numai „în limitele determinate de lege”; or, un drept limitat de lege nu poate fi un drept absolut, așa că în însuși textul legii există o contradicție evidentă. Și dacă proprietatea nu era un drept absolut în momentul redactării Codului Napoleon, după care legiuitorul nostru a reprodus art. 480, deoarece chiar în acel moment legea îi impunea restricții, apoi azi proprietatea este încă mult mai departe de a avea un caracter absolut, deoarece o serie de legi, dintre care unele foarte recente, au adus o sumă de atingeri și de restricții importante formei absolute a proprietății private. Evoluția legiuitorului modern a fost chiar foarte rapidă în această direcție, și tendințele spre o restrângere tot mai mare a dreptului de proprietate au fost atât de repede realizate, încât putem spune că astăzi, în România, proprietatea în general, dar mai ales proprietatea funciară, a pierdut o bună parte din caracterul ei individual și a căpătat un vădit caracter social.

Proprietatea a mai fost definită și ca fiind "dreptul subiectiv în temeiul căruia titularul poate, în formele și în limitele prevăzute de lege, să-si apropie bunuri, să pretindă și să dispună de întreaga lor utilitate, în mod exclusiv și perpetuu.

1.2. Conținutul juridic al dreptului de proprietate.

Conținutul dreptului de proprietate este dat de atributele (prerogativele) pe care proprietatea le conferă titularului său.

Atributele esențiale ale dreptului de proprietate, așa cum rezultă din art. 480 din Codul civil, sunt: posesia, folosința și dispoziția (primele două -posesia și folosința – sunt atribute ale proprietății, iar ultima – dispoziția -fiind un atribut al dreptului de proprietate).

Posesia constă în posibilitatea proprietarului de a stăpâni lucrul ce-i aparține în materialitatea sa și a se servi de el, având față de toate celelalte subiecte de drept atitudinea unui proprietar. El va utiliza bunul direct si nemijlocit prin putere proprie și în interes propriu, având și posibilitatea de a nu uza de lucru, dacă legea nu-l obligă să o facă.

Folosința este posibilitatea titularului dreptului de proprietate de a întrebuința bunul sau, de a-l pune în valoare prin exploatarea sa culegând pentru cine fructele și productele acestuia. Proprietarul hotărăște singur dacă fructifică sau nu stăpânirea lucrului ce formează obiectul dreptului său, cu excepția situației în care legea îl obligă să o facă.

Dispoziția este atributul dreptului de proprietate care constă în
prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta lucrului său. Acest atribut este alcătuit din dispoziția materială și dispoziția juridică.

Dispoziția materială constă în posibilitatea de a dispune de substanța bunului, adică de a-l consuma, distruge, transforma sau modifica funcționalitatea acestuia.

Dispoziția juridică dă posibilitatea proprietarului să înstrăineze bunul în orice mod dorește, ori să-l greveze cu drepturi reale principale sau accesorii, în favoarea altor persoane.

Dacă proprietarul poate transmite celelalte atribute (posesia, folosința) ale proprietății altor persoane, fără a pierde dreptul său (de proprietar), atunci când își exercită dreptul de dispoziție practic își înstrăinează însuși dreptul său.

Regula în dreptul civil este aceea a "alienabilității", excepția constituind-o "inalienabilitatea".

1.3. Caracterele dreptului de proprietate.

Dacă din punct de vedere al conținutului său juridic, și dacă privit în el însuși, dreptul de proprietate nu este absolut, totuși termenul de absolut întrebuințat de legiuitor își are explicația și justificarea sa, dacă privim din punct de vedere comparativ.

Dreptul de proprietate mai este absolut dacă îl comparăm cu celelalte drepturi reale. Este exact că proprietatea este cel mai absolut dintre toate drepturile reale, fiindcă ea singură dă o putere completă asupra lucrului. Singură proprietatea reunește cele trei atribute: usus, fructus și abusus. Toate celelalte drepturi reale nu comportă decât unul sau două dintre aceste atribute, niciodată însă pe toate, căci totdeauna le lipsește atributul abusus, facultatea de a dispune de lucru. Ele sunt deci incomplete în comparație cu proprietatea, de aceea se și consideră ca dezmembrări ale proprietății; ele se constituie prin separarea unora din atributele proprietății depline (usus sau fructus) și constituirea acestora ca drepturi de sine stătătoare.

Prin urmare, se poate spune că proprietatea este absolută în comparație cu formele ei anterioare sau cu celelalte drepturi reale. Ba nu este însă absolută în ea însăși.

Un alt caracter al proprietății, pe care de altfel art. 480 îl proclamă în mod expres, ni se pare a fi esențial: este caracterul ei exclusiv. Dreptul de proprietate este exclusiv în sensul că proprietarul singur poate exercita asupra lucrului cele trei atribute ale proprietății, servindu-se, folosindu-se și dispunând de lucrul ce-i aparține; în exercițiul dreptului său, proprietarul exclude pe toți ceilalți oameni (cel puțin în cazul proprietății simple și depline), și aceștia au obligația de a respecta puterea sa.

În virtutea acestei puteri exclusive, proprietarul poate face în principiu asupra lucrului orice act, cu condiția să nu fie contrar ordinii publice și dispozițiilor imperative ale legilor. El poate să facă relativ la lucru acte materiale de uz, de folosință, de cultură sau chiar de distrugere, precum și acte juridice de fructificare prin cedarea folosinței lucrului în schimbul unei sume, sau de înstrăinare totală sau parțială. Art. 475 alin. 1 spune într-adevăr că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de legi”. În sfârșit, proprietarul are și dreptul de a se abține de a face orice act asupra lucrului, de a-l lăsa în părăsire și de a-l abandona.

Pentru a completa fizionomia juridică a proprietății, trebuie să adăugăm caracterului de exclusivitate și caracterul de perpetuitate. Acest caracter, fără a fi esențial ca puterea exclusivă de a dispune, este totuși important și general. În genere, proprietatea este perpetuă, și acest caracter al ei este atât de înrădăcinat în mentalitatea socială, încât îl regăsim în expresia populară „a vinde sau a cumpăra de veci”.

Când spunem că proprietatea este perpetuă, aceasta nu înseamnă, bineînțeles, că proprietarul nu poate pierde dreptul său asupra lucrului, căci am văzut cum caracterul esențial al proprietății este tocmai dreptul de a-l înstrăina sau a-l distruge, și exercitarea acestui drept are ca rezultat pierderea proprietății. Când spunem că proprietatea este perpetuă, vrem să spunem că proprietatea asupra obiectului, în cazul înstrăinării, se stinge în patrimoniul alienatorului numai pentru a renaște în patrimoniul dobânditorului; așa încât înstrăinarea transmite proprietatea fără s-o stingă; ea continuă să existe, privită în calitatea sa abstractă de drept real, independent de schimbarea succesivă în persoana titularilor ei.

Ținând seama de caracterele generale pe care le-am expus, putem defini proprietatea în modul următor: proprietatea este un drept asupra unui lucru, în virtutea căruia lucrul se află supus în mod exclusiv și perpetuu la puterea unei persoane sau a celor ce îl dobândesc de la ea, și care se manifestă prin facultatea de a se servi, a se bucura și a dispune în mod liber de acel lucru.

CAPITOLUL 2

NOȚIUNI GENERALE DESPRE

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

2.1. Necesitatea și rolul publicității imobiliare.

Fiecare persoană fizică sau juridică, are nevoie și este deopotrivă, interesată atât de proteguirea drepturilor pe care le are la un moment dat, cât și de proteguirea drepturilor pe care le va dobândi, eventual, în viitor, iar dreptul, prin normele sale, are sarcina de a asigura această dublă protecție.

Răspunzând acestor nevoi dreptul obiectiv reglementează drepturile subiective civile patrimoniale (reale și de creanță) sub un dublu aspect: pe de o parte, prevede conținutul lor juridic și mijloacele de apărare contra oricăror încălcări practic posibile ale acestora, adică statica drepturilor patrimoniale: pe de altă parte, prevede modurile de dobândire (naștere, transmitere, constituire), modificare și stingere a acestor drepturi, adică dinamica drepturilor patrimoniale.

Prin urmare, dacă statica vizează existența și păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite, ca elemente active ale patrimoniului unei persoane, dinamica, dimpotrivă, vizează devenirea sau, cum obișnuiește să se spună, circulația acestor drepturi la stingerea lor, adică, în alți termeni, circuitul juridic patrimonial.

Așadar, prin normele și instituțiile sale, care reglementează drepturile patrimoniale, circulația și apărarea acestora, dreptul obiectiv realizează o dublă protecție legală, respectiv securitatea juridică statică, dar și securitatea juridică dinamică a drepturilor patrimoniale. Prin securitatea juridică statică se asigură ocrotirea juridică a drepturilor patrimoniale actuale, iar prin securitatea juridică dinamică, siguranța operațiunilor juridice viitoare prin care se pot dobândi drepturi patrimoniale.

După cum am văzut, în dreptul actual guvernat de principiul consensualismului și cel al autonomiei de voință, în materie convențională transmisiunea proprietății sau a oricărui alt drept real operează prin simplul consimțământ al părților fără nici o altă formalitate suplimentară și independent de tradițiunea materială a bunului care face obiectul acelei convenții.

O astfel de regulă, dacă este benefică pentru părți, ea este foarte primejdioasă pentru terți, adică pentru persoanele care sunt străine de operațiunea juridică prin care s-a transmis sau s-a constituit un drept , real, dar care au totuși interes să o cunoască (de ex., un cumpărător potențial asupra aceluiași bun, un creditor ipotecar sau chirografar etc). Aceasta, deoarece nefiind însoțită de manifestări exterioare prin care să fie adusă la cunoștința altor persoane decât părțile sale, operațiunea juridică este și rămâne necunoscută de către terți, pentru care, practic, nu există.

Dacă în ce privește raporturile obligaționale nu există nici un pericol sau acesta este destul de redus, fiindcă drepturile de creanță sunt opozabile inter partes, doar între creditor și debitor, situația se schimbă în cazul raporturilor care conțin drepturi absolute, opozabile erga omnes. Într-adevăr, prin natura sa, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile tuturor, nu numai înstrăinătorului sau constituitorului lor.

Problema care s-a ridicat este aceea a găsirii soluției prin care dreptul de proprietate o dată dobândit să poată fi opus și valorificat cu succes și împotriva oricărei alte persoane decât aceea care l-a înstrăinat. Și aceasta cu atât mai mult cu cât principiul efectului translativ al convenției este departe de a pune pe terți la adăpost de frauda înstrăinătorului de rea-credință. Astfel, clandestinitatea transferurilor și a constituirilor de drepturi reale îi pune pe terți în primejdia de a contracta cu o persoană pe care o cred proprietară deși, în realitate, ea nu mai este, deoarece înstrăinase anterior bunul altei persoane, fapt care este ignorat de terți, întrucât nu l-au putut cunoaște. în conflictul care astfel se naște cine trebuie preferat și cine sacrificat? Cumpărătorul inițial care a încheiat un act perfect valabil sau cumpărătorul ulterior de bună-credință care nu a știut că tratează cu un neproprietar (non domimis)? Iată de ce s-a simțit nevoia de a se organiza publicitatea transmisiunilor și constituirilor de drepturi reale, ca un corectiv absolut necesar al caracterului consensualist al transmisiunii acestor drepturi. Evident, situația ar fi fost cu totul alta, dacă dreptul modern (legislațiile consensualiste) ar fi rămas credincios principiului tradițiunii reale moștenite din drept roman.

Problema publicității transmisiunii drepturilor reale se pune însă diferit, după cum este vorba de dobândirea de bunuri mișcătoare sau nemișcătoare:

a) Pentru bunurile mobile publicitatea este specială și limitată fiind înlocuită cu posesiunea. În materie de lucruri mobile, posesiunea

valorează titlu de proprietate, conform regulii statornicite de art. 1909 alin. 1 C.civ.: „Lucrurile mișcătoare se prescriu (adică se dobândesc) prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuință de vreo curgere de timp". Această regulă validează dobândirea bunurilor mobile de la un neproprietar, ceea ce însemnează, totodată, și faptul că, în privința acestor bunuri, posesiunea are rol de publicitate, cu atât mai mult cu cât stăpânirea de fapt a unui bun este, în regulă generală, manifestarea exterioară a dreptului de proprietate asupra acelui bun. Pe baza acestei premise, unită cu conținutul dispozițiilor art. 1909 alin. 1 C.civ. s-a formulat și opinia după care acest text instituie o prezumție legală absolută de proprietate în beneficiul posesorului de bună-credință;

b) Spre deosebire de lucrurile mișcătoare, în cazul bunurilor imobile publicitatea este materialmente posibilă, datorită fixității și posibilității individualizării precise a acestor bunuri, și, totodată, utilă, din multiple considerente, dintre care merită a fi reținute aici următoarele:

În primul rând, bunurile imobile au îndeobște o valoare mai
mare decât cele mobile, astfel încât nevoia de publicitate este mult mai
mare din cauza prejudiciului considerabil la care sunt expuși terții;
totodată, din punct de vedere financiar, cheltuielile necesitate de
operațiunile de publicitate sunt compatibile cu valoarea ridicată a
imobilelor astfel încât merită a fi efectuate, deoarece ele asigură
conservarea acestora;

În al doilea rând, datorită faptului că bunurile nemișcătoare sunt,
prin natura lor, limitate ca număr, iar stăpânirea unui bun imobil nu
corespunde în multe cazuri, dreptului de proprietate asupra lor, ci poate corespunde, în afara acestui drept, unui alt drept real principal (uz, uzufruct, abitație, superficie, folosință, administrare, concesiune etc.) sau chiar poate fi doar o simplă stare de fapt, necorespunzătoare nici unui drept (în caz de uzurpare a proprietății altuia, de ex.), în materie imobiliară posesiunea nu valorează titlu de proprietate; de aceea, pentru a fi valabilă, înstrăinarea sau constituirea unui drept real nu se poate face decât de proprietarul sau titularul dreptului respectiv. În aceste condiții, terții dobânditori sunt direct interesați de a cunoaște situația juridică exactă a bunurilor imobile, ceea ce, desigur, nu poate rezulta decât din consultarea unor registre de publicitate;

În sfârșit, din punct de vedere tehnic, organizarea și localizarea
registrelor de publicitate este simplă în cazul imobilelor datorită faptului
că acestea au o așezare fixă și determinată, operațiunile de publicitate putând fi efectuate la biroul de publicitate de la locul unde este situat imobilul; în acel registru vom regăsi înscrise și concentrate toate înstrăinările și dezmembrările succesive ale fiecărui imobil în parte.

Din cele ce precedă rezultă că publicitatea imobiliară este mijlocul tehnic adecvat de natură a realiza atât securitatea juridică statică, prin aceea că atestă existența drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice și juridice, cât și securitatea juridică dinamică, prin aceea că oferă celor interesați informațiile necesare referitoare la situația juridică reală a imobilelor. Desigur, măsura în care ea reușește să realizeze acest lucru depinde, cum vom vedea, după cum sistemul de publicitate ales este unul personal (pe numele proprietarilor) sau, dimpotrivă, unul real (pe individualitatea imobilelor).

Precizăm însă că indiferent de sistemul de publicitate adoptat, publicitatea imobiliară nu este și nu pocite fi integrală deoarece, pe de o parte anumite moduri de dobândire, ca accesiunea și uzucapiunea (care sunt fapte juridice stricto sensu), nu sunt susceptibile de publicitate imediată, iar pe de altă parte, transmisiunile pentru cauză de moarte (moștenirea legală și testamentară) de la defunct către succesorii săi, au loc, potrivit legii, la data deschiderii succesiunii, care este însăși data decesului defunctului (de cuius-ului). Desigur, este posibilă o publicitate și în astfel de cazuri, dar numai una .subsecventă și condiționată de procurarea. înscrisurilor care atestă dreptul dobândit (ex. hotărârea judecătorească prin care s-a constatat uzucapiunea, certificatul de moștenitor sau legatar, testamentul defunctului etc.).

Cât privește operațiunile de publicitate propriu-zise două sisteme și-au disputat autoritatea: sistemul personal de publicitate și sistemul de publicitate reală. România le-a cunoscut pe amândouă: cel dintâi s-a aplicat în Vechiul Regat, cel de-al doilea în Transilvania și în teritoriile din fostul județ Ilfov (București și câteva comune din jurul său) unde au fost executate lucrări cadastrale. Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare s-a adoptat sistemul real de publicitate, bazat pe instituția cărților funciare, în vederea introducerii unui sistem unic și unitar de publicitate imobiliară pentru întreaga țară și care să înlocuiască sistemele de publicitate imobiliare existente în dreptul român actual.

Rosturile înscrierilor în registrele de publicitate imobiliară diferă de la un sistem de publicitate la altul și anume:

În unele sisteme înscrierile au rostul limitat, ca drepturile dobândite între părți (inter partes) să devină opozabile tuturor (erga omnes); este cazul legislațiilor consensualiste care au avut ca model Codul Napoleon (Franța, Belgia, Spania, Italia, Quebec, România etc). în aceste sisteme drepturile se dobândesc chiar de la data perfectării actelor juridice translative sau constitutive de drepturi, dar se consolidează numai ca efect al înscrierii în registre publice;

În alte sisteme rostul înscrierilor este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale alai între părți, cât și față de terți; în aceste sisteme convenția nu este translativă de drepturi reale, ci mimai creatoare de obligații (Austria, Germania, Elveția, Cehia, Ungaria, Slovacia, Olanda, Australia etc). În acest caz numai de la data înscrierii în registre publice dreptul se dobândește și devine opozabil față de toată lumea.

2.2. Sisteme de publicitate imobiliară existente în dreptul

Românesc până la adoptarea Legii nr. 7/1996.

Publicitatea drepturilor reale imobiliare reprezintă "un ansamblu de tehnici juridice menite să asigure certitudinea, evidența și opozabilitatea față de terți a actelor juridice prin care se constituie, transmit sau sting drepturi reale imobiliare".

Prin publicitatea imobiliară se asigură evidențierea situației materiale și juridice a imobilelor, în mod public, pentru a se ocroti, astfel, securitatea statică și securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.

În literatura juridică au fost detaliate motivele pentru care publicitatea drepturilor reale imobiliare are o utilitate de netăgăduit și anume: publicitatea imobiliară conferă o severitate sporită circuitului juridic civil, într-un domeniu important al acesteia, bunurile imobile corporale sau incorporale (cunoscându-se situația juridică a imobilului se reușește, în mare măsură, împiedicarea înstrăinării succesive a aceluiași bun la mai multe persoane, în felul acesta fiind ocrotiți cei interesați în cumpărarea unor imobile libere de orice sarcini); publicitatea imobiliară face actele juridice de dobândire a unor bunuri imobile opozabile "erga omnes" (deși, în principiu, drepturile reale se transferă prin simplul acord de voințe al părților – principiul consensualismului – o convenție translativă de proprietate având ca obiect un bun imobil nu va putea fi opusă terțelor persoane decât dacă s-au înfăptuit formele de publicitate). Iar, în sistemul de publicitate al cărților funciare reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938, îndeplinirea formelor de publicitate constituie chiar o condiție "ad validitatem" pentru a se realiza transferul drepturilor reale imobiliare între părți (din acest motiv, sistemul de publicitate al cărților funciare este considerat ca având caracter constitutiv, spre deosebire de sistemul de transcripțiuni și inscripțiuni, care are caracter declarativ); prin publicitatea imobiliară se instituie o evidență de natură a contribui la exercitarea unui permanent control din partea organelor statului asupra modificărilor intervenite în situația materială și juridică a imobilelor (cunoașterea situației circulației imobilelor este importantă nu numai din punct de vedere fiscal, ci și pentru că indicele tranzacțiilor imobiliare, în sens larg, reflectă forța și dinamismul unei adevărate economii de tip concurențial).

Din cauza condițiilor istorice și economice, pe teritoriul României nu a existat și, după cum vom vedea, încă nu există un sistem unitar de publicitate (existând însă o perspectiv în acest sens după adoptarea Legii nr. 7/1993).

Până la unificarea completă a sistemului de publicitate imobiliară, vor funcționa cele două sisteme tradiționale: sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare reglementat de Codul civil și Codul de procedură civilă (care se aplică în Oltenia, Muntenia, Dobrogea si Moldova) și sistemul de publicitate al cariilor funciare reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938 (care se aplică în Transilvania și Bucovina); două sisteme intermediare și anume: sistemul intermediar al cărților de publicitate funciară reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate funciară și prin unele dispoziții ale Decretului-Legenr. 115/1938 (care se aplică într-un număr redus de localități din fostul județ Ilfov) și sistemul intermediar al cărților de evidență funciară, reglementat de Legea nr. 163/1946 (care se aplică în unele localități din Transilvania unde cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute în timpul celui de al doilea război mondial); sistemul actual reglementat de Legea nr. 7/1996, care treptat se va aplica în întreaga țară (pe măsură ce se definitivează documentele cadastrului general).

De fapt, situația este mai complicată, pentru că Ministerul Justiției dând o interpretare (care se dorește eficientă, dar este discutabilă) prevederilor Legii nr. 7/1996, a dispus, prin Ordinul nr. 1330/C/1999, înființarea "cărților funciare nedefinitive" (cu efectele reglementate de Legea nr. 7/1996).

Începând cu data de 1 iulie 1999. Cu alte cuvinte, a fost instituită obligativitatea înscrierilor cu caracter nedefinitiv și a actelor și faptelor juridice privind terenurile și construcțiile situate pe teritoriul administrativ pe care nu s-au definitivat încă documentele cadastrului general, în condițiile prevăzute de art. 3 din instrucțiunile ministrului justiției.

Această soluție a fost criticată în literatura juridică.

Dată fiind această situație confuză existentă în materia publicității imobiliare și întrucât sunt așteptate și modificări legislative în domeniu, vom prezenta toate sistemele de publicitate imobiliară din țara noastră, indiferent de faptul că, o dată cu adoptarea Legii nr. 7/1996 ele au căpătat un caracter documentar.

Publicitatea prin registre de transcripțiuni sau inscripțiuni imobiliare a fost reglementată prin mai multe dispoziții din Codul civil: art. 818-819 din Codul civil (referitoare la transcrierea donațiilor); art. 1295 alin. 2 din Codul civil (privind transcrierea vânzării imobiliare); art. 1394 C.civ. (cesiunea de chirie); art. 1738-1745 C.civ. (conservarea privilegiilor imobiliare); art. 1801-1802 C.civ. (purga proprietăților grevate cu privilegii și ipoteci); art. 1816-1823 C.civ. (publicitatea registrelor și responsabilitatea grefierilor însărcinați cu ținerea lor).

În acest sistem de publicitate este reglementat și de Codul de procedură civilă și se concretizează în transcrierile și înscrierile care sunt prevăzute de art. 710 C.civ. (art. 710-720 C.pr.civ.).

Ceea ce este caracteristic acestui sistem de publicitate este că el se tine pe numele proprietarilor și este facultativ.

Operațiunile de transcriere și înscriere se efectuează de notariate care păstrează următoarele registre: registrul de transcripțiuni; registrul de inscripțiuni; registrul de transcriere a comandamentelor; mapa actelor de amanet.

Evidența fiind personală, ea nu se păstrează pe imobile, așa încât dacă se dorește aflarea situației juridice a unui imobil, aceasta va putea fi stabilită numai cunoscând proprietarii succesivi ai imobilelor.

Asemenea verificări sunt extrem de dificile, ceea ce a făcut ca acest sistem de publicitate să fie criticat.

De asemenea, faptul că sistemul de publicitate prin transcripțiuni și inscripțiuni este facultativ (art. 710 C.pr.civ.), dă, și el, naștere ia numeroase dificultăți nu numai pentru terți, ci chiar și pentru părți.

În principiu, neefectuarea procedurii publicității imobiliare nu are nici un efect asupra existenței dreptului de proprietate, care a fost dobândit în momentul încheierii actului, potrivit principiului consensualismului. Riscul constă în faptul că, de exemplu, în cazul contractului de vânzare-cumpărare, dacă același imobil este înstrăinat succesiv, de proprietar, mai multor persoane, cel care a transcris primul actul juridic va fi proprietar al bunului (art. 1295 alin. 2 C.civ.). În consecință, pentru protejarea dreptului de proprietate dobândit, dobânditorul va avea tot interesul să efectueze de îndată procedura publicității imobiliare.

Neefectuarea procedurii poate afecta și interesele terților care nu vor putea cunoaște, de exemplu, dacă imobilul a fost ipotecat sau înstrăinat.

La cele de mai sus, se adaugă și un alt inconvenient care rezultă din aceea că notarul, cu ocazia transcrierii sau înscrierii în registre, nu are obligația de a verifica legalitatea și valabilitatea actului juridic, deci valoarea acestor transcrieri sau înscrieri este relativă.

Spre deosebire de sistemul de publicitate prin transcripțiuni și inscripțiuni cel prin cărțile funciare este complex, complet, deosebit de eficient și permite, în orice moment, o cunoaștere exactă a situației juridice a imobilelor.

Prin cărți funciare se înțelege registrele propriu-zise și celelalte acte anexe (planuri, schițe, înscrisuri etc).

Esențial este faptul că înscrierile se fac pe imobile (nu pe proprietari), ceea ce determină ca acest sistem de publicitate să fie caracterizat ca fiind "real".

Caracterul complet al acestui sistem de publicitate rezultă si din faptul că în cartea funciară sunt trecute toate constituirile și transmisiunile de drepturi reale imobiliare, aceste drepturi putându-se dobândi, modifica sau stinge numai prin efectul înscrierii, aceasta (înscrierea) având caracter constitutiv de drepturi reale, instanțele judecătorești reținând în mod constant că prin sistemul cărților funciare, drepturile pot fi dobândite numai prin înscrierea lor în cartea funciară157 (drepturile reale imobiliare care sunt înscrise în cartea funciară sunt cunoscute sub denumirea de "drepturi tabulare").

Sunt însă câteva situații în care dreptul real se va naște independent de înscrierea lui în cartea funciară: accesiunea imobiliară naturală și artificială; succesiunea; vânzarea silită; exproprierea pentru utilitate publică.

Principiile care stau la baza sistemului de publicitate prin cărți funciare. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliară sunt, în principal, următoarele: efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară (art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938); publicitatea integrală; legalitatea; oficialitatea; prioritatea; relativitatea; exactitatea.

Efectul constitutiv. În regimul de carte funciară, dobândirea drepturilor reale asupra imobilelor operează de la data înscrierii transmisiunii în cai tea funciară. înscrierea în cartea funciară dă naștere, modifică sau stinge drepturi reale, făcându-le, în același timp, și opozabile față de terți.

Chiar și în cazul drepturilor reale a căror dobândire nu este condiționată de înscrierea în cartea funciară (succesiune, accesiune, expropriere, vânzare silită), titularul dreptului real pe care-l dobândește într-un asemenea mod, nu va putea încheia acte de transmitere sau de grevare, până ce nu s-a făcut înscrierea.

Publicitatea integrală. Cu excepția celor patru situații menționate mai sus (succesiunea, accesiunea, exproprierea și vânzarea silită), toate celelalte acte juridice care au ca obiect transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar este necesar să fie înscrise în cartea funciară (înscriindu-se și modificările privind situația materială – nu numai juridică- a imobilului).

Legalitatea. Potrivit acestui principiu, înainte de a proceda la înscriere, notarul are obligația de a verifica legalitatea titlului și va putea refuza înscrierea, dacă titlul nu îndeplinește condițiile legii.

Oficialitatea. La efectuarea înscrierii în cartea funciară, notarul va avea în vedere doar cererea persoanei interesate și actele care o însoțesc. Cererea va fi verificată din oficiu, în același timp cu titlul în temeiul căruia se va face înscrierea. O dată introdusă și înregistrată, cererea de înscriere nu va mai putea fi completată cu date și înscrisuri noi.

Notarul are posibilitatea să respingă cererea de înscriere, dacă este incompletă sau actele care o însoțesc nu sunt valabile.

Prioritatea. Orice înscriere în cartea funciară nu își va produce efectele decât din momentul înscrierii în cartea funciară. Ordinea în care se face înscrierea va avea în vedere ordinea înregistrării cererilor de înscriere la notariat. Rangul înregistrării determină și rangul înscrierii.

Relativitatea. Înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale va putea fi făcută doar împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului care privește noua înscriere; de asemenea, înscrierea drepturilor reale se va putea face numai împotriva aceluia care, mai înainte de a fi înscris, și-a grevat dreptul, dacă se cere înscrierea deodată a ambelor drepturi.

Principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară. Conform acestui principiu, se consideră că dreptul înscris în cartea funciară este "exact". Cel care își întemeiază dreptul real pe conținutul cărții funciare este considerat de bună-credință. Radierea dreptului real din cartea funciară prezumă că dreptul nu mai există.

Structura cărților funciare. întocmirea și numerotarea cărților funciare se face pe localități (comune, orașe și municipii).

Fiecărui imobil i se întocmește o carte funciară, iar toate cărțile funciare dintr-o localitate formează împreună registrul funciar al localității.

O carte funciară este structurată în trei părți: partea întâi (foaia A sau foaia de avere), care cuprinde descrierea imobilului, fiind menționate felul construcției și mărimea ei; partea a doua (foaia B sau foaia de proprietate), care cuprinde înscrierile referitoare la dreptul de proprietate asupra imobilului (indicându-se, totodată, numele titularului dreptului de proprietate, titlul în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, transmisiunile proprietății cu privire la imobil, faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, inclusiv acțiunile referitoare la proprietate; partea III (foaia C sau foaia de sarcini) în care se consemnează drepturile reale care sunt constituite asupra imobilului (dreptul de uzufruct, uz, abitație, superficie, servitute, ipoteca, locațiunea, sechestrul sau veniturile etc).

Cartea funciară se completează cu planul, înscrisurile referitoare la înscrieri si registrul de intrare. Notariatul mai posedă repertorii alfabetice, repertoriul parcelar, registre și condici.

Felurile înscrierilor în cartea funciară. Potrivit art. 5 din Decretul-Lege nr. 115/1938, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie și notarea.

Intabularea constă în transcrierea în cartea funciară prin care se constituie, transmite sau stinge un drept real (ea este constitutivă de drepturi și are caracter definitiv).

Intabularea se face în temeiul actului juridic, a hotărârii judecătorești definitive sau a unui act administrativ-individual.

În practica judiciară s-a estimat că din conținutul Decretului-lege nr. 115/1938 rezultă că absența înscrierii drepturilor reale în cartea funciară "nu poate fi opusă de o parte contractantă celeilalte părți contractante, ambele fiind ținute de obligațiile pe care și le-au asumat prin convenția încheiată. De asemenea, un drept real constituit prin convenția părților este opozabil și terților care au avut cunoștință de existența lui, deși nu este înscris în cartea funciară".

Doar terții care, necunoscând existența dreptului neînscris și încrezându-se în cartea funciară, au dobândit prin acte cu titlu oneros drepturile pe care și le-au înscris, le pot opune dobânditorului anterior.

S-a mai decis că este legală înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza hotărârii judecătorești de partajare a imobilului prin dezmembrare. De altfel, s-a decis că titularul unui drept de proprietate dobândit prin succesiune, va putea cere împărțirea imobilului, chiar dacă dreptul său nu a fost înscris în cartea funciară. Aceasta și pentru motivul că potrivit art. 26 din Decretul-Lege nr. 115/1938, drepturile reale din cauză de moarte se dobândesc fără înscriere în cartea funciară, deci, titlul care rezultă din moștenire și partaj este suficient pentru dobândirea lor.

Înscrierea în cartea funciară garantează existența dreptului real, nu însă si "întinderea obiectului material asupra căruia există acel drept". Ca atare, este necesară, pentru aceasta (adică stabilirea situației reale), să se recurgă la administrarea de probe în acest sens, după care se va putea cere ca situația din cartea funciară să fie pusă de acord cu situația reală de pe teren. De exemplu, într-o acțiune de partaj se va putea stabili adevărata masă succesorală de împărțit, înlăturându-se acele bunuri care nu au aparținut defunctului.

De asemenea, trebuie ținut seama și de manoperele frauduloase folosite de un dobânditor subsecvent pentru a împiedica sau întârzia pe un dobânditor anterior să-și înscrie titlul (în noțiunea de viclenie, în sensul prevederilor art. 712 C.pr.civ., intră și acele manifestări prin care se urmărește a se face ineficientă transmisiunea, cum ar fi, de exemplu, încheierea unui act care, după transcriere, să poată fi opus dobânditorului anterior).

Înscrierea provizorie sau intabularea imperfectă constă în înscrierea prin care se strămută, constituie sau stinge un drept real sub condiția și justificarea lui ulterioară.

Se procedează ia o înscriere provizorie atunci când înscrisul nu îndeplinește condițiile legale pentru intabulare sau hotărârea judecătorească nu este definitivă.

Notarea este tot o înscriere care urmărește menționarea în cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau raporturi juridice legate de drepturile intabulate. De exemplu, pot fi notate: incapacitatea titularului, curatela, contractul de locațiune încheiat pe o perioadă mai mare de trei ani, separația de patrimonii etc.

CAPITOLUL 3

CĂRȚILE FUNCIARE ÎN LUMINA NOILOR

REGLEMENTĂRI

3.1. Cadrul legislativ.

În anul 1996 s-au pus bazele unui nou sistem, unic și unitar, de publicitate imobiliară. Este vorba de un sistem real de publicitate bazat pe cărțile funciare și măsurătorile cadastrale.

După cum am arătat, sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărțile funciare nu este străin dreptului nostru, fiind deja aplicat pe circa o treime din suprafața actuală a României, respectiv în Transilvania, Banat, Crișana, Satu-Mare, Maramureș și Bucovina de Sud, adică în provinciile românești care au făcut parte din fostul imperiu austro-ungar. În aceste provincii, din inițiativa administrației austriece, au fost introduse cărțile funciare, în mai multe etape distincte și anume: în anul 1794 în localitățile grănicerești; în 1853 în localitățile supuse dreptului maghiar (Banat, Crișana, Sătmar și Maramureș), iar în 1870 și, respectiv, 1878, în Ardealul propriu-zis și Bucovina, supuse dreptului austriac.

Noul regim juridic al cărților funciare este reglementat cu caracter general, în următoarele acte normative:

– Legea nr. 7/1996 a cadastru/ui și publicității imobiliare;

Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte
funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat,
ministrul justiției nr. 2371/C./1997;

Instrucțiunile privind înființarea cărților funciare cu caracter
nedefinitiv, aprobate prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiției
nr. 1330/C/1999 (nepublicate).

Legea nr. 7/1996 reglementează în cadrul aceluiași act normativ două instituții distincte: instituția tehnică a cadastrului și instituția juridică a cărților funciare, fiind alcătuită structural din trei titluri și anume:

Titlul I, intitulat „Regimul general al cadastrului” cuprinde
articolele 1 – 19 în care se găsesc dispoziții referitoare atât la cadastrul
general, cât și la cadastrele de specialitate organizate de ministere, alte instituții centrale de stat. regiile autonome, precum și alte persoane juridice;

Titlul II, denumit „Publicitatea imobiliară”, care reglementează
în articolele 20-57 noile cărți funciare, în aspectele lor esențiale:
structură, obiectul și felul înscrierilor; organizarea și conducerea birourilor de cărți funciare; procedura de înscriere în cartea funciară; titlul II, la rândul său, este împărțit în două capitole: Capitolul I intitulat „Evidența cadastral-juridică” (art. 20-48) și Capitolul II, intitulat „Procedura de înscriere în cartea funciară” (art. 49-57);

Titlul III, intitulat „Dispoziții tranzitorii, sancțiuni și dispoziții
finale” (art. 58-72), care conține norme referitoare la documentele prin
care se finalizează lucrările de cadastru și se trece la întocmirea noilor cărți funciare (art. 58-65), dispoziții privind faptele care constituie contravenții și infracțiuni (art. 66-67), precum și reguli referitoare la punerea în aplicare a legii și abrogarea unor acte normative.

Este de observat că această lege cuprinde reglementări preponderent enunțiative, cu caracter de principiu, care necesită prin ele însele ori, după caz, reclamă alte reglementări completatoare, ce trebuie elaborate separat pentru a facilita punerea ei în aplicare. Există, desigur, și reglementări detaliate, suficiente aplicării lor, prin ele însele, îndeosebi cele care privesc efectele înscrierilor și rectificarea acestora, însă aceste dispoziții sunt mult mai puține. De altfel, comparativ cu Legea nr. 93/ 1933 care conținea 78 de articole, iar Decretul-Lege nr. 115/1938, nu mai puțin de 194 de articole, noua lege a cadastrului și publicității imobiliare cuprinde în total 72 de articole. Din această cauză, pentru aplicarea Legii nr. 7/1996 este absolut necesară existența unui regulament de organizare și funcționare, ceea ce de altfel s-a și prevăzut (art. 65), spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, a cărui reglementare detaliată nu a necesitat adoptarea unui astfel de regulament, chiar dacă și în această lege s-a prevăzut pentru orice eventualitate posibilitatea întocmirii regulamentelor necesare pentru aplicarea ei (art. 193).

Pe de altă parte, deși este de proporții reduse, Legea nr. 7/1996 prezintă destule omisiuni, inclusiv deficiențe de conținut și de redactare a textelor, mai ales cu privire la calificarea și regimul înscrierilor de carte funciară, procedura de înscriere a dezmembrămintelor dreptului de proprietate și a dreptului de ipotecă, înscrierea dreptului de proprietate comună etc.

În afara dispozițiilor Legii nr. 7/1996 și a reglementărilor administrative emise în baza ei, există și norme speciale, cuprinse în diferite acte normative, având ca obiect anumite operațiuni juridice susceptibile de înscriere în noile cărți funciare. Dintre aceste reglementări speciale reținem" aici următoarele:

art. 35 și 69 din Legea locuinței, nr. 114/1996, republicată, cu
modificările ulterioare;

-art. 16 din O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing, cu modificările ulterioare;

art. 58 din O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe căile ferate
române și reorganizarea Societății Naționale a Căilor Ferate Române;

art. 15 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a
terenurilor;

art. 54 alin. 7 din O.U.G. nr. 63/1998 privind energia electrică și
termică;

– art. 39 din Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor;
Cât privește corelația dintre normele generale și cele speciale care

acționează în această materie, aceasta va fi și aici guvernată de cunoscutele adagii: specialia generalibus derogant și –generalia specialibus non derogant. Prin urmare, ori de câte ori se derogă de la regulile generale de carte funciară cuprinse în Legea nr. 7/1996 sunt aplicabile dispozițiile cuprinse în legea specială, iar numai în completare și în măsura în care aceasta este cu putință, vor fi incidente și prevederile legii generale. Este însă de observat că majoritatea dispozițiilor speciale nu contravin regulilor cuprinse în Legea nr. 7/1996, ci ele sunt simple aplicații particulare ale unor dispoziții mai generale prin care se confirmă incidența Legii nr. 7/1996 și în acele cazuri ori, după caz, se stabilește faptul că anumite acte sau fapte juridice fac obiectul operațiunilor de publicitate imobiliară, chiar dacă ele nu sunt amintite in terminis de reglementările generale de carte funciară cuprinse în Legea nr. 7/1996 și Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară.

3.2. Organizarea și conducerea cadastrului și a cărților

funciare.

Publicitatea imobiliară în sistemul actual al cărților funciare pornește de la sistemul de evidență funciară întemeiat pe cadastrul general si are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate.

Această activitate se desfășoară pe două planuri interconectate: cadastrul general care reprezintă un sistem de evidență tehnică și economică prin care se realizează identificarea, reprezentarea pe hărți și planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum și a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul țării, indiferent de destinația lor și de proprietar și birourile de carte funciară ale judecătoriilor care îndeplinesc funcția de publicitate imobiliară.

Deci, cadastrul general îndeplinește funcția juridică de evidență cadastrală, iar birourile de carte funciară funcția de publicitate imobiliară.

Din punct de vedere instituțional, organizarea și conducerea cadastrului general aparțin Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie, în subordinea căruia funcționează în fiecare județ și municipiul București, oficiile de cadastru, geodezie si cartografie ca oficii teritoriale.

În subordinea consiliilor locale ale comunelor, orașelor și municipiilor se vor înființa servicii comunitare de cadastru și agricultură.

Ministerele, alte instituții centrale de stat și alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: forestier, apelor, industrial, extractiv, edilitar, transporturi, turism, zone naturale protejate și construite, zone cu risc ridicat de calamități naturale ori impuse poluării și degradării și altele.

Oficiile teritoriale de cadastru, geodezie și cartografie îndeplinesc atât o funcție de evidentă cadastrală tehnică și economică, cât și o funcție juridică prin identificarea proprietarului, pe baza actului de proprietate sau pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar (art. 3 din Regulament).

În vederea realizării evidenței juridice (în afara celei cadastrale tehnice și economice), oficiile teritoriale, după finalizarea părții tehnice a cadastrului, transmit documentația parcelelor cadastrale birourilor de carte funciară competente din cadrul judecătoriilor, pentru ca acestea să întocmească, conform procedurii legale, cărțile funciare, numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități (în cadrul lucrărilor de publicitate imobiliară, birourile de carte funciară putând solicita informații cu privire la operațiunile tehnice cadastrale (art. 7 din Regulament).

În exercitarea funcțiilor tehnice, economice și juridice ale cadastrului general, Ministerul Justiției și Oficiul Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie asigură comunicarea permanentă între oficiile teritoriale și birourile de carte funciară ale judecătoriilor cu privire la transmiterea reciprocă a datelor de identificare și modificare în structura parcelelor, poziției, configurației, a suprafeței și construcțiilor, a destinației, categoriei de folosință și a valorii lor economice, precum și a schimbărilor care intervin în situația juridică a imobilelor și a titularilor drepturilor înscrise sau radiate din cartea funciară (art. 8 din Regulament).

Birourile de carte funciară îndeplinesc în cadrul judecătoriilor o activitate de specialitate, ele fiind conduse de judecători desemnați de președinții judecătoriilor (art. 9 din Regulament).

Coordonarea și controlul activității de carte funciară se exercită de către direcția de specialitate din Ministerul Justiției, în condițiile legii de organizare judecătorească și Legii nr. 7/1996, prin inspectori generali, judecătorii inspectori de la curțile de apel si prin judecători delegați în acest scop (art. 10 din Regulament).

Din punct de vedere documentar, în mod corespunzător funcției de evidență cadastrală tehnică și economică și funcției de evidentă juridică și de publicitate imobiliară, există două categorii de documente: documente tehnice ale cadastrului general, care se întocmesc la nivelul comunelor, orașelor și municipiilor și registrul cadastral de publicitate imobiliară alcătuit din cărțile funciare ale unei localități de pe teritoriul administrativ, înglobând foile de carte funciară individuale pe fiecare proprietar (fără ca acestea să fie cusute ca registre).

Documentele tehnice principale ale cadastrului general sunt: registrul cadastral al parcelelor; indexul alfabetic al proprietarilor și domiciliului acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de proprietate; fișa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari și pe categorii de folosință; planul cadastral.

Registrul cadastral de publicitate imobiliară este alcătuit, așa cum am arătat și mai sus, din cărțile funciare ale unei localități (acest registru fiind întregit cu: registrul special de intrare, cu opisul alfabetic ai acestuia; planul cadastral de identificare a imobilelor, primit de la oficiul teritorial de cadastru, geodezie și cartografie, precum și de hărțile de carte funciară, acolo unde există; repertoriul imobilelor numit și parcelar; opisul alfabetic al proprietarilor pe localități; mapa actelor care se arhivează după numărul de intrare din registrul special de intrare).

3.3. Noțiunea, structura și obiectul cărților funciare.

Cartea funciară este un registru public în care sunt evidențiate situația materială și situația juridică a imobilelor prin înscrierea tuturor actelor și faptelor juridice referitoare la aceste bunuri.

Evidența cadastral-juridică instituită de Legea nr. 7/1996 se ține atât pe imobile, cât și pe persoane.

Cartea funciară cuprinde trei părți:

Titlul cuprinde numărul cărții funciare și denumirea localității în care este situat imobilul.

Partea I: referitoare la descrierea imobilului, numărul de ordine și cel cadastral al fiecărui imobil; suprafața terenului, categoria de folosință și, după caz, construcțiile, amplasamentul și vecinătățile; valoarea impozabilă;

Partea a ll-a: referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate – numărul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic ce constituie titlul de proprietate, și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutările proprietății și modalitățile acesteia (proprietate comună); servitutile constituite în favoarea imobilului; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile referitoare la proprietate; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau în Partea a ll-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.

Partea III: referitoare la înscrisurile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini-dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, servitutile în sarcina fondului aservit; ipoteca si privilegiile imobiliare; locațiunea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum acțiunile privitoare Ia drepturile reale înscrise aici; sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire ia înscrierile făcute în această parte.

Conținutul cărții funciare se adeverește cu extrase, certificate sau copii legalizate.

3.4. Principiile cărților funciare.

Din analiza dispozițiilor Legii nr. 7/1996, rezultă că regimul juridic actual al publicității bazat pe noile cărți funciare se întemeiază pe următoarele principii:

Principiul publicității integrale a drepturilor reale. Acest principiu rezultă din cerința legii de a fi înscrise în cartea funciară toate operațiunile juridice prin care se constituie, se transmite sau se stinge un drept real imobiliar sau a acțiunilor în justiție privitoare la imobile.

Potrivit art. 27-28 din lege, drepturile reale imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară pentru a deveni opozabile terților sau pentru ca titularul lor să poată dispune de ele.

În literatura juridică se face observația că spre deosebire de sistemul cărților funciare reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938, în noul sistem de publicitate, înscrierea în cartea funciară nu mai este constitutivă de drepturi.

Principiul relativității înscrierii. Acest principiu înseamnă că înscrierile în cartea funciară se poate face, de regulă, numai cu consimțământul titularului.

Potrivit art. 24 din lege, înscrierea unui drept real se poate face numai: împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii (de înscriere), era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută și împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se fac deodată.

În ipoteza în care dreptul real asupra unui imobil a fost înstrăinat succesiv mai multor persoane, fără a se face și înscrierile respective, cel din urmă îndreptățit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive, o dată cu aceea a dreptului său, dacă dovedește prin înscrisuri originale întreg șirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile (art. 25 din Legea nr. 7/1996).

Principiul legalității. Acest principiu decurge din obligația instituită prin lege pentru judecătorul delegat de carte funciară "de a verifica dacă sunt întrunite condițiile legale pentru a putea dispune înscrierea unui drept real" (art. 50-52 din lege și art. 48 și 49 din Regulament). Dacă cererea de înscriere și actele depuse nu îndeplinesc condițiile legale, judecătorul delegat varespinge cererea de înscriere, printr-o încheiere motivată, supusă căilor ordinare de atac (art. 50-52 din lege și art. 55 din Regulament).

Principiul priorității. Înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de terți "ia data înregistrării cererilor de înscriere (art. 27 din lege). Ordinea înregistrării cererilor determină "rangul înscrierii" (acela care solicită primul înscrierea este și primul titular al dreptului înscris, chiar dacă titlul său ar avea o dată posterioară celei a altui dobânditor, aplicându-se principiul "qui prior tempore potior iure").

Dar, de la acest principiu al priorității înscrie: ii sunt și unele excepții și anume:

în cazul drepturilor reale opozabile terților și fără înscrierea lor (cazul
drepturilor dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită și
uzucapiune);

cazurile când dobânditorul poate cere instanței să acorde înscrierii
sale "rang preferențial" în raport cu înscrierea efectuată la cererea unui terț care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credință la data încheierii actului (art. 30 din lege).

Sunt și cazuri când mai multe cereri au fost depuse deodată la același birou de carte funciară (adică în aceeași zi). În astfel de situații, potrivit art. 40 alin. 4 din lege, drepturile de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor primi provizoriu un rang egal, urmând ca prin hotărâre judecătorească să se decidă asupra rangului sau radierii înscrierii nevalabile.

Principiul forței probante a înscrierilor de drepturi reale. Decretul-Lege nr. 115/1938 instituie două prezumții relative potrivit cărora: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că acel drept există în folosul ei și dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există.

Aceste prezumții funcționează atâta timp cât nu s-a făcut proba contrară.

Totuși, pentru persoana de bună-credință, tratamentul juridic este diferit; în acest caz, înscrierile în cartea funciară având o putere doveditoare "absolută" în folosul terțului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu oneros, a fost de bună-credință (art. 33 din Decretul-Lege nr. 115/ 1938) de orice cauză de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu excepția situației în care împotriva sa a fost introdusă în termen o acțiune în rectificarea intabulării.

În reglementarea actuală a Legii nr. 7/1996 (art. 33 si 34), soluția este asemănătoare cu cea stabilită prin art. 32-33 din Decretul-Lege nr. 115/ 1938, adică:

dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există dacă a fost dobândit cu bună-credință;

dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acest
drept nu există (art. 33 din Legea nr. 7/1996);

cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei
persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros un drept
real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea
funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu
a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (este vorba de persoana
care și-a înscris dreptul real dobândit printr-un act juridic civil cu titlu
oneros și care, fiind de bună-credintă, beneficiază de o prezumție
absolută) (art. 34 din Legea nr. 7/1996).

CAPITOLUL 4

ÎNSCRIERILE ÎN CARTEA FUNCIARĂ – REGIM

JUDICIAR

4.1. Noțiunea, felul și regimul juridic al înscrisurilor de cărți

funciare.

4.1.1. Noțiune.

În sens larg, prin înscrierile de carte funciară se înțelege orice mențiune cuprinsă în cartea funciară sau în documentele cu care aceasta se întregește, care este făcută de un funcționar public competent. Intră în această accepțiune toate mențiunile efectuate în documentele de carte funciară- date, înregistrări, descrieri și consemnări – de la înregistrarea cererii în registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin încheiere, la deschiderea cărții funciare, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului inițial și a celor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de creanță, faptelor sau altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, a oricăror radieri, îndreptări sau completări și până la închiderea, în condițiile legii, a cărții funciare.

În înțeles restrâns, înscrierile de carte funciară se referă numai la mențiunile din cartea funciară, făcute de un funcționar public competent care au ca obiect descrierea imobilelor, arătarea drepturilor reale corespunzătoare, precum și a altor acte sau fapte juridice privitoare la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele respective. În alți termeni, stricto sensu, prin înscrierile de carte funciară se înțelege numai mențiunile din cartea funciară propriu-zisă, nu și cele existente în alte documente de carte funciară.

Din punct de vedere terminologic, toate mențiunile cuprinse în documentele de carte funciară sunt desemnate prin termenul de „înscriere" însă, în afara acestei denumiri generice, există și denumiri particulare pentru înscrierile specializate, cum ar fi cazul intabulării, înscrierii provizorii, notării, rectificării, radierii, a înscrierilor cu caracter nedefinitiv etc. După cum. vom vedea imediat, înscrierile specializate indicate prin denumiri specifice comportă în majoritatea cazurilor și un regim juridic district.

Este de reținut și faptul că, potrivit legii, datele din cartea funciară pot fi redate și arhivate și sub formă de înregistrări pe microfilme și pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor. Acestea au aceleași efecte juridice și forță probatoare echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate (art. 21 alin. 2; art. 141-142 din Regulament).

4.1.2. Felurile și regimul juridic al înscrierilor de carte funciară.

4.1.2.1. Generalități.

Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale , imobiliare (drepturile tabulare), iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanță, a actelor, faptelor sau raporturilor, juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Așa cum am arătat, din ansamblul înscrierilor existente sau susceptibile de a exista în cartea funciară, cele efectuate după obiectul lor prezintă o importanță juridica deosebită. Din acest motiv și pentru faptul că intabularea, înscrierea provizorie și notarea presupun analiza mai multor aspecte este necesară o prezentare distinctă a lor, pe care o facem în paragraful următor.

4.1.2.2. Înscrierea propriu-zisă și rectificarea.

După natura sau conținutul lor juridic mențiunile din cartea funciară sunt de două feluri: înscrieri propriu-zise și rectificări (radieri și îndreptări).

Înscrierea propriu-zisă este aceea care menționează dobândirea (nașterea, strămutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum și, după caz, drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

În cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.

Importanța acestei clasificări rezidă în regimul juridic aplicabil fiecărei categorii de înscrieri. Astfel: dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu pe baza actului prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil (art. 22, 23, 29);

radierea înscrierii dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi
reale se face în temeiul actului care exprimă consimțământul titularului
la stingerea lor, cu excepția drepturilor care se sting la împlinirea
termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting
prin moartea titularului lor (art. 22);

înscrierea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale se
face în baza înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului, fară a fi
nevoie, pentru înscriere, și de acordul prealabil al antecesorului tabular, cu excepția cazului când acest înscris este în posesiunea sa și este singurul exemplar doveditor; dacă acesta refuză să predea înscrisul se poate cere instanței judecătorești să dispună înscrierea (art. 29);

rectificarea înscrierilor de carte funciară se poate face la cererea
oricărei persoane interesate, dacă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că:

înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat nu a fost valabil;

dreptul înscris a fost greșit calificat;

nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului (art. 36);

– acțiunea în prestație tabulară (art. 29-30) și acțiunea în rectificare (art. 37-38) sunt supuse, cum vom vedea, unor reguli diferite în ce privește cerințele de admisibilitate, regimul prescripției extinctive, efectele juridice etc.

4.1.2.3. Înscrierea definitivă și înscrierea provizorie.

Este definitivă acea înscriere ale cărei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data înregistrării cererii de înscriere, fără a fi necesară justificarea ei ulterioară. Ca înscrieri definitive putem menționa: intabularea, notarea și rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate în temeiul acordului părților sau al unei hotărâri judecătorești irevocabile. Este provizorie acea înscriere care devine opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie este o înscriere condițională sau, după caz, imperfectă (săvârșită în scopul de a conserva un drept câștigat în temeiul unei hotărâri -judecătorești care nu este irevocabilă). Sunt provizorii: 1) intabularea dobândirii unor drepturi afectate de o condiție suspensivă; 2) înscrierea (intabularea) dobândirii, modificării sau stingerii unui drept tabular întemeiată pe o hotărâre judecătorească care nu este irevocabilă. Așadar, înscrierea definitivă și înscrierea provizorie sunt înscrieri autonome cu regim juridic distinct și, prin urmare, ele nu trebuie confundate. între ele există atât asemănări, cât și deosebiri. Principalele asemănări sunt următoarele:

ambele au ca obiect drepturi tabulare;

ambele produc efecte de la data înregistrării cererii de înscriere.
Deosebirile sunt, însă, mult mai importante și anume:

ca obiect: pe când înscrierile definitive au ca obiect și notarea
unor drepturi personale, acte sau fapte juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, înscrierile provizorii vizează numai drepturile tabulare;

ca efecte: pe când înscrierea definitivă produce efecte imediate
fără a fi condiționată de justificarea ulterioară sau de îndeplinirea altor formalități suplimentare, înscrierea provizorie produce efecte imediate însă condiționate de justificarea ei ulterioară;

ca sancțiune: rectificarea unei înscrieri definitive nu va fi opozabilă
persoanelor împotriva cărora acțiunea nu a fost admisă sau care sunt apărate de publicitatea materială a cărților funciare; dimpotrivă, nejustificarea unei înscrieri atrage, la cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia, indiferent de numărul sau natura acestora și fără a se putea invoca publicitatea materială a cărților funciare de către terții dobânditori.

4.1.2.4. Înscrieri pentru opozabilitate față de terți și înscrieri în scop de informare a terțelor persoane interesate.

După efectele juridice produse Decretul-Lege nr. 115/1938 deosebea trei categorii de înscrieri: constitutive de drepturi reale, pentru opozabilitate față de terți și înscrieri cu efecte pur informative (art. 17, 30 și 82).

Legea nr. 7/1996 a renunțat la efectul translativ. sau constitutiv de drepturi reale, reglementând două categorii de înscrieri: pentru opozabilitate față de terți și în scop de informare (art. 27 și 40).

Înscrierea pentru opozabilitatea față de terți este acea înscriere obligatorie de care depinde opozabilitatea față de terți a actelor și faptelor juridice supuse înscrierii.

Fac parte din această categorie: intabularea, înscrierea provizorie și notarea în cazurile în care aceasta este obligatorie.

Înscrierea cu efect de informare este acea înscriere cu caracter facultativ de care nu atârnă opozabilitatea față de terți a actelor și faptelor juridice supuse acestui gen de înscriere. Intră în această categorie notarea actelor și-faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară care pot fi înscrise la cererea persoanei interesate (art. 40).

4.1.2.5. Înscrieri, reînscrieri și transcrieri.

Corpul de proprietate înscris în cartea funciară este susceptibil de modificare prin alipiri sau dezlipiri de parcele, situații în care se pot săvârși înscrieri, reînscrieri sau transcrieri, după caz (art. 44 și 45). Astfel se săvârșesc:

înscrieri, când se adaugă o nouă parcelă care nu era cuprinsă în
vreo carte funciară la un corp de proprietate;

reînscrieri, când mai multe parcele se unesc într-un singur corp,
când se mărește întinderea unei parcele sau dacă, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece. în aceeași carte funciară ca un corp de proprietate de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp de proprietate;

transcrieri, când o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta.

4.1.2.6. înscrieri cu caracter nedefinitiv și înscrieri cu caracter definitiv (art. 61).

Această clasificare nu trebuie confundată cu diviziunea înscrierilor în „definitive" și „provizorii" despre care am vorbit mai sus.

Ea se întemeiază pe dispozițiile art. 61 din lege care au fost concepute pentru faptul că în România cadastrul general n-a fost realizat nici până la această dată, rămânând o chestiune de viitor.

Din această cauză „actele și faptele juridice privind terenurile și construcțiile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general se vor înscrie cu caracter nedefinitiv, în câte o carte funciară, urmând ca înscrierea definitivă să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general și pe acel teritoriu…".

Din cele ce precedă rezultă că înscrierea cu caracter nedefinitiv este acea înscriere bazată pe documente cadastrale nedefinitive, pe când înscrierea cu caracter definitiv este o înscriere întemeiată pe documentele cadastrului general.

Precizăm că legea nu distinge între teritoriile administrative (comune, orașe sau municipii) pentru care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, dacă se găsesc în zonele de carte funciară ori în cele de transcripțiuni și inscripțiuni, căci unde legea nu distinge nici noi nu trebuie să distingem (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus). Cu toate acestea, Regulamentul ca și Instrucțiunile pentru înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv restrâng câmpul de aplicație a înscrierilor 'cu caracter nedefinitiv la localitățile cu regim de transcripțiuni și inscripțiuni, iar în teritoriile cu regim de carte funciară, dispun efectuarea unor astfel de înscrieri numai în cazuri excepționale.

Astfel, Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciară (supuse Decretului-Lege nr. 115/1938), următoarele cazuri de înscriere cu caracter nedefinitiv:

dacă nu este posibilă identificarea imobilului pe baza vechiului
număr cadastral (art.. 131);

când partea interesată solicită înscrierea într-o „carte funciară cu
caracter nedefinitiv" (art. 132).

La aceste cazuri prevăzute de Regulament, Instrucțiunile din 1999 mai adaugă alte două și anume (art. 3 alin. 2):

când imobilul, din orice motiv, nu este înscris în nici o carte
funciară;

când imobilul, a fost înscris, însă cartea funciară a fost distrusă
sau pierdută și nu este posibilă reconstituirea.

Așa cum am arătat cu altă ocazie nu există nici un temei legal pentru aplicarea extrem de limitată a Legii nr. 7/1996 în zonele de carte funciară, din moment ce nici în aceste regiuni lucrările cadastrale nu sunt definitivate, iar înscrierea cu caracter nedefinitiv prevăzută de art. 61 este obligatorie, nu facultativă.

În final, menționăm că, din punct de vedere al regimului juridic general, între înscrierile cu caracter nedefinitiv și cele cu caracter definitiv nu există nici o deosebire. Legea (art. 140 din Regulament) prevede însă că la punerea în aplicare a cadastrului general, datele cadastrale definitive vor fi confruntate cu cele înscrise în cartea funciară nedefinitivă operându-se în caz de neconcordanță în foaia I a cărții funciare rectificările sau completările corespunzătoare.

4.1.3. Despre intabulare, înscrierea provizorie și notare.

4.1.3.1. Intabularea.

a) Definiție și terminologie – Intabularea este înscrierea prin care dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabilă față de terți cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere.

După cum am arătat legea nu folosește această denumire particulară pentru desemnarea unui asemenea gen de înscriere, dar această lacună a fost acoperită prin Regulament (art. 44).

b) Reglementare – Înscrierea cu titlu definitiv a drepturilor reale imobiliare este reglementată atât în Legea nr. 7/1996, cât și în Regulament.

Astfel, Legea nr. 7/1996 întrebuințând denumirea generică de înscriere se ocupă de regimul juridic al intabulării în următoarele texte care pot fi considerate ca având valoare de principiu:

– art. 22: „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care
s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.

Radierea înscrierii dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale se va face în temeiul actului care exprimă consimțământul titularului la stingerea lor, cu excepția drepturilor care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor.

Hotărârea judecătorească, definitivă și irevocabilă, sau, în cazuri anume prevăzute de lege, decizia autorității administrative va înlocui actul prevăzut la alin. 1 și 2”;

– art. 23: „Modificarea conținutului unui drept ce grevează un
drept real imobiliar se înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit
regulilor stabilite pentru dobândirea și stingerea drepturilor reale";

– art. 27: „înscrierile în cartea funciară devin opozabile față de
terți de la data înregistrării cererii.

Ordinea înregistrării cererii va determina rangul înscrierii".

În afara art. 44 care enunța felurile înscrierilor, Regulamentul conține și alte prevederi de principiu referitoare la regimul intabulării drepturilor reale și anume:

– art. 89: „Sunt supuse intabulării drepturile reale imobiliare ce fac
obiectul actelor juridice cu titlu definitiv, iar dacă necesită o justificare
ulterioară, aceste drepturi se înscriu provizoriu".

– art. 90: „intabularea și înscrierea provizorie se vor încuviința
numai dacă înscrisul constatator al actului juridic satisface cerințele
specifice de valabilitate, arată numele părților, individualizează în mod
explicit bunul imobil și arată dreptul real imobiliar ce face obiectul
înscrierii sau radierii.

Dacă actul juridic a fost întocmit într-o altă limbă se va solicita prezentarea acestuia și într-o traducere legalizată".

c) Obiectul intabulării – Intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor reale imobiliare.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt numite drepturi tabulare, iar drepturile tabulare alcătuiesc ceea ce în jurisprudență și doctrină s-a numit și se numește starea tabulară.

Sunt susceptibile de înscriere în cartea funciară următoarele drepturi reale imobiliare:

dreptul de proprietate;

dreptul de superficie;

dreptul de uzufruct, uz, abitație, administrare, concesiune, folosință și servitute;

dreptul de ipotecă și privilegiile imobiliare".

Intabularea stingerii unui drept real se numește radiere (cf. art. 22 din lege; art. 5-6, 44, 89, 93 din Regulament).

Precizăm că intabularea constituie înscrierea obișnuită, normală a drepturilor reale imobiliare și este considerată, totodată, o înscriere definitivă, perfectă, în sensul că nu necesită vreo justificare ulterioară, cum este cazul înscrierii provizorii.

d) Condiții de intabulare – Pentru efectuarea intabulării, cererea de înscriere trebuie însoțită de înscrisul original – un înscris autentic ori, după caz, un înscris sub semnătură privată – sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărei înscriere se cere. Dacă înscrierea se face în temeiul unei hotărâri judecătorești se va prezenta o copie legalizată, cu mențiunea că este definitivă sau irevocabilă (art. 49).

Cât privește înscrisul original, acesta trebuie să îndeplinească următoarele cerințe (art. 50 din lege și art. 90 din Regulament):

satisface condițiile specifice de valabilitate a actului juridic ce
cuprinde sau constată;

are deplină putere doveditoare;

indică numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul cu numărul de parcelă;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă nu este întocmit în
limba română.

4.1.3.2. Înscrierea provizorie.

a) Definiție și terminologie – Înscrierea provizorie este înscrierea prin care dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabilă față de terți cu rangul determinat de cererea de înscriere sub condiție și în măsura justificării ei. Este ceea ce rezultă în mod expres din art. 32 alin. 1 care prevede că: „înscrierea provizorie devine opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei".

Ca și intabularea, înscrierea provizorie are ca obiect numai înscrierea drepturilor reale imobiliare, însă spre deosebire de aceasta este o „intabulare" condițională, deoarece efectele ei sunt condiționate, în sensul că depind de justificarea sa ulterioară. De aceea, ea este denumită, ca și în terminologia Decretului-Lege nr. 115/1938, „înscriere provizorie", spre deosebire de vechile regulamente din Transilvania și Bucovina, care o numeau „prenotare", denumire evident improprie, întrucât înscrierea provizorie nu este o înscriere premergătoare notării, cu care n-are nici o legătură ci, dimpotrivă, o înscriere premergătoare intabulării, care are loc atunci când aceasta nu este posibilă.

b) Reglementare – Legea nr. 7/1996 conține următoarele prevederi referitoare la înscrierile provizorii:

– art. 31: „înscrierea provizorie în cartea funciară se face în cazul
dobândirii unor drepturi afectate de o condiție suspensivă sau dacă
hotărârea judecătorească pe care se întemeiază nu este definitivă și irevocabilă";

– art. 32: „înscrierea provizorie devine opozabilă terților cu rangul
determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei.

Justificarea unei înscrieri provizorii își întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia.

Aceste prevederi sunt dezvoltate sau completate prin Regulament, care preia în cea mai mare parte dispozițiile cuprinse în Decretul-Lege nr. 115/1938 referitoare la regimul juridic al înscrierilor provizorii. Principalele dispoziții din Regulament referitoare la înscrierile provizorii sunt următoarele:

– art. 90: „Intabularea și înscrierea provizorie se vor încuviința numai dacă înscrisul constatator al actului juridic satisface cerințele specifice de valabilitate, arată numele părților, individualizează în mod explicit bunul imobil și arată dreptul real imobiliar ce face obiectul înscrierii sau radierii.

Dacă actul juridic a fost întocmit într-o altă limbă se va solicita prezentarea acestuia și într-o traducere legalizată";

– art. 95: „înscrierea provizorie va avea efect de opozabilitate cu
rangul dobândit prin această înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei” (art. 32 din lege).

Pot constitui temeiuri ale unor cereri de înscriere provizorie hotărârile judecătorești nedefinitive sau actele juridice referitoare la drepturi reale imobiliare, a căror transmitere, constituire sau grevare este afectată de o modalitate: condiție rezolutorie, termen extinctiv, sarcina liberalității, care se va putea arăta în cuprinsul înscrierii provizorii.

Înscrierea provizorie va avea eficiență atâta timp cât nu s-a notat o cerere de radiere întemeiată pe o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Acțiunea în justificare, prin care se urmărește ca înscrierea provizorie să devină definitivă, se va menționa în rubrica observații a numărului de ordine sub care a fost înregistrată cererea și se îndreaptă împotriva celor obligați să transmită sau să constituie dreptul real.

Condiția rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalității se va putea arăta și în cuprinsul întabulării".

– art. 96: „Cererea de radiere a înscrierii provizorii va putea fi
respinsă dacă termenul de radiere nu era împlinit12 și
dacă se află notată în cartea funciară acțiunea în justificarea înscrierii
nedefinitive.

O nouă cerere de radiere se va respinge, dacă înscrierea provizorie a fost radiată pentru că: radierea s-a făcut pe baza declarației celui care a obținut înscrierea că a renunțat fără rezervă la acest drept; hotărârea de valorificare a înscrierii provizorii a fost respinsă în fond; hotărârea a constatat nevalabilitatea titlului; nu s-a făcut dovada că s-a pornit acțiunea în justificare de termen".

– art. 97: „Dacă înscrierea provizorie a fost încuviințată, se vor
putea săvârși înscrieri atât împotriva celui Intabulat, cât și împotriva
celui înscris provizoriu.

Dacă înscrierea provizorie a fost radiată, se vor radia din oficiu înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu".

c) Cazuri de înscriere provizorie – De lege lata, înscrierea provizorie se poate face în următoarele două cazuri (art. 31):

în cazul dobândirii unor drepturi reale afectate de o condiție suspensivă;

dacă hotărârea judecătorească pe care se întemeiază nu este definitivă și irevocabilă.

Primul caz se referă la înscrierea dobândirii unor drepturi reale afectate de o condiție suspensivă, adică de un eveniment viitor și nesigur ca realizare de care depinde nașterea însăși a dreptului (art. 1017-1018 C.civ.). Acest caz este însă contestat de doctrină, deoarece denumirea de înscriere provizorie a drepturilor afectate de o condiție suspensivă ar fi eronată: „formal, întrucât în acest caz nu este vorba de o înscriere provizorie ci de o înscriere sub condiție suspensivă; iar în fond, întrucât dreptul afectat de o condiție suspensivă care nu se realizează deficiențe conditione, încetează cu efect retroactiv; aceasta înseamnă că o asemenea înscriere nu este susceptibilă de justificare. De aceea, apare indicat ca drepturile și obligațiile afectate de modalitatea condiției suspensive să fie înscrise în cartea funciară sub o altă denumire decât aceea de înscriere provizorie”: Această critică este însă nejustificată, după părerea noastră, cel puțin din următoarele motive:

– întâi, este adevărat că în sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938 drepturile reale sub condiție suspensivă nu se puteau intabula sau înscrie provizoriu, ci obligația de a strămuta ori a greva, făcută sub o atare condiție se. putea numai nota în cartea funciară. Dimpotrivă, condiția rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalității se puteau însă arăta atât în cuprinsul intabulării, cât și al înscrierii provizorii (art. 79). Totodată, se prevedea că obligația de a strămuta sau a greva sub condiție suspensivă, se va radia din oficiu, dacă nu se dovedește îndeplinirea în termen de 10 ani de la notare; de asemenea, se va radia din oficiu și condiția rezolutorie, dacă nu s-a cerut în temeiul ei radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 20 de ani de la înscriere. Ni se pare însă că diferențierea între dreptul real afectat de o condiție suspensivă și cel afectat de o condiție rezolutorie era nejustificată, deoarece în ambele cazuri este vorba de drepturi condiționale, adică drepturi a căror existență în ce privește nașterea sau stingerea lor este nesigură. De ce în primul caz să se recurgă numai la notare, pe când în al doilea caz să fie posibilă înscrierea provizorie și chiar intabularea? Și aceasta cu atât mai mult cu cât în caz de realizare a condiției suspensive notarea se va transforma în intabulare tot cu rangul dobândit prin cererea de înscriere, dat fiind caracterul retroactiv al efectului îndeplinirii condiției (art. 1017 C.civ.). Neajunsul constă în faptul că dreptul afectat de condiție suspensivă neputându-se înscrie provizoriu, nu se pot săvârși înscrieri nici împotriva celui intabulat și nici împotriva celui notat (dobânditorul sub condiție suspensivă), chiar dacă ambii sau cel puțin unul dintre ei ar avea interesul să se facă (de ex., dobânditorul dreptului afectat de o condiție suspensivă ar dori să înstrăineze imobilul);

– apoi, dacă este adevărat că înscrierea provizorie este prin natura ei o înscriere condițională, care depinde de justificarea ei ulterioară (eveniment viitor și incert – incertus an, incertus quando), de ce înscrierea sub condiție suspensivă, înscriere prin excelență condițională, să nu fie denumită formal tot înscriere provizorie?

– în sfârșit, este la fel de eronată sau cel puțin neconcludentă
aserțiunea că o astfel de înscriere nu este susceptibilă de justificare în
cazul când dreptul afectat de o condiție suspensivă nu se realizează
deficiente conditione, întrucât „încetează cu efect retroactiv". Această
ultimă expresie este inexactă, deoarece drepturile sub condiție suspensivă nu se nasc decât eveniente conditione (când se îndeplinește condiția), iar neîndeplinirea condiției deficiente conditione împiedică definitiv nașterea acestora, spre deosebire de drepturile afectate de o condiție rezolutorie care se nasc ca și când ar fi pure și simple, dar se desființează ori, după caz, consolidează, după cum se îndeplinește sau nu evenimentul de care depinde condiția respectivă. Cât privește însă ideea că o asemenea înscriere n-ar fi susceptibilă de justificare în cazul arătat ea este pe fond exactă dar neconcludentă, întrucât și în cazul condiției rezolutorii, nu
este posibilă justificarea ei, dacă aceasta nu se realizează, caz în care
în sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938 se proceda la radierea acesteia fie la cererea celui interesat, fie din oficiu (în condițiile art. 84 alin. 2).

În concluzie atât de lege lata, cât și de lege ferenda, ni se pare nu numai corectă, dar și utilă soluția înscrierii drepturilor afectate de o condiție suspensivă în condițiile art. 31, sub forma de înscriere provizorie.

Al doilea caz, întâlnit și în Decretul-Lege nr. 115/1938, se referă la situația în care în temeiul unei hotărâri judecătorești, atacabile cu apel sau recurs, partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, după caz.

Precizăm că în sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938, existau și alte cazuri de înscriere provizorie, admițându-se înscrierea provizorie și ca înscriere de sine stătătoare atunci când părțile convin ca înscrierea să producă numai efectele acestei înscrieri, adică nu pe acelea ale unei intabulări.

d) Condiții pentru înscrierea provizorie – Aceste cerințe diferă după cum înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original sau în temeiul unei hotărâri judecătorești.

– Dacă înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original,
acesta trebuie să îndeplinească următoarele condiții (necesare și pentru
intabulare) și anume (art. 50 din lege și art. 90 din Regulament):

satisface cerințele de validitate a actului juridic ce cuprinde sau
constată;

are deplină putere doveditoare;

indică numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul cu numărul de parcelă;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă nu este întocmită în limba română.

– Dacă înscrierea provizorie se cere în baza unei hotărâri-
judecătorești nedefinitive sau susceptibile de a fi atacate cu recurs,
aceasta se va dovedi prin copii legalizate (art. 49).

e) Justificarea înscrierii provizorii – Prin înscrierea provizorie dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil față de terți, cu rangul dobândit prin această înscriere, sub condiția și în măsura justificării ei (art. 32 alin. 1).

Rolul înscrierii provizorii este, așadar, acela de a conferi înscrierii în momentul în care va deveni definitivă, adică în momentul în care se va transforma în intabulare, data și rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie. În felul acesta, prin înscrierea provizorie, cel interesat este pus la adăpost de riscul unei eventuale intabulări pe numele unei terțe persoane care ar dobândi ulterior același drept și are, totodată, posibilitatea de a obține radierea tuturor înscrierilor condiționate de justificarea înscrierii inițiale.

După ce înscrierea provizorie a fost încuviințată se vor putea săvârși înscrieri atât împotriva celui Intabulat, cât și împotriva celui înscris provizoriu.

Justificarea reprezintă îndeplinirea cerințelor legale necesare transformării înscrierii provizorii în înscriere definitivă, adică în intabulare. Prin urmare, ținând seama de principiile aplicabile în materie, se va admite justificarea dacă se înfățișează:

– înscrisul original care atestă îndeplinirea condiției suspensive; în
lipsa acestuia, se va putea însă prezenta hotărârea judecătorească irevocabilă care îl înlocuiește (art. 2 și 29 din lege; art. 111 C.pr.civ.);

– hotărârea judecătorească rămasă irevocabilă, când înscrierea provizorie s-a încuviințat în baza unei hotărâri judecătorești nedefinitive sau neirevocabile.

– Dacă înscrierea provizorie se justifică se vor radia, la cerere, toate înscrierile făcute împotriva celui intabulat (antecesorul tabular); dacă însă înscrierea provizorie nu se justifică se vor radia, la cerere, împreună cu înscrierea provizorie, toate înscrierile făcute împotriva celui înscris provizoriu (art. 32 alin. 2).

4.1.3.3. Notarea.

a) Definiție și terminologie – Notarea este înscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciara devin opozabile față de terți ori sunt înscrise numai cu titlu informativ, după caz.

În sistemul cărților funciare doar drepturile reale imobiliare, numite, și „drepturi tabulare” pot face obiectul unei intabulări sau înscrieri provizorii, după caz. Drepturile de creanță, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară pot fi numai notate în cartea funciară, în cazurile ordonate sau permise de lege.

Drepturile de creanță nu-și schimbă însă caracterul și nu devin reale prin faptul înscrierii lor, chiar dacă și ele capătă în cazurile prevăzute de lege caracterul de opozabilitate erga omnes, întrucât acest caracter nu este de esența și nici măcar de natura acestor drepturi, ci, el permite numai titularului să-și valorifice dreptul în contradictoriu cu orice altă persoană interesată (de ex., împotriva succesorului tabular sau creditorilor acestuia din urmă). Pe de altă parte, principiul forței probante absolute a înscrierii nu se aplică drepturilor de creanță care nu sunt dovedite și nici nu devin valabile prin înscrierile lor în cartea funciară.

Este de observat că spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, legea folosește denumirea generică de înscriere și pentru actele sau faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară (art. 21, 27, 40), deficiență remediată însă de Regulament care adoptă și în sistemul noilor cărți funciare termenul de „notare" ca denumire particulară pentru această categorie de înscrieri (art. 44).

b) Reglementare – Spre deosebire de înscrierile privitoare la drepturile reale imobiliare, referirile Legii nr. 7/1996 la înscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară sunt mult mai puține și, implicit, mai sumare. În concret, este vorba de următoarele dispoziții legale:

– art. 21 care admite înscrierea în partea a doua a cărții funciare și a faptelor juridice, drepturilor personale sau alte raporturi juridice, precum și a acțiunilor privitoare la proprietate, iar în partea a treia dispune înscrierea, între altele, a locațiunii și cesiunii de venituri pe timp mai mare de trei ani, a faptelor juridice, drepturilor personale sau altor raporturi juridice, precum și a acțiunilor privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, inclusiv a sechestrului, a urmăririi imobilului sau a veniturilor sale;

– art. 39 alin. 2: „Dacă acțiunea în rectificare a fost înscrisă în
cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă și terțelor
persoane care au dobândit dreptul după înscriere”;

– art. 40: „Actele și faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de informare pentru terțe persoane”;

– art. 41: „Proprietarul unui imobil poate cere ca intenția sa de a
înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă, arătând, în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă.

Dacă se săvârșește înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenției”;

– art. 42: „înscrierea intenției de a înstrăina sau de a ipoteca își
pierde efectul prin trecerea unui termen de două luni de la data
înregistrării cererii.

Anul, luna și ziua în care înscrierea își pierde efectul vor fi arătate atât în înscriere, cât și în încheierea care a ordonat-o”;

– art. 56 alin 3: „Instanța judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acțiunii privind desființarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris,, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară".

Prevederile referitoare la notare cuprinse în Legea nr. 7/1996 sunt dezvoltate și completate substanțial în Regulament, care conține următoarele dispoziții de principiu:

– art. 5 alin. 2: „In cartea funciară se mai înscriu sau, după caz, se radiază și alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacități și litigii judiciare în legătură cu bunul imobil”;

– art. 38: „Acțiunile Injustiție prevăzute de lege și căile ordinare
de atac împotriva încheierilor de carte funciară prezentate direct, prin
poștă ori prin curier, se înregistrează în registrele de intrare, iar după
verificarea dosarului și notarea în cartea funciară se înaintează instanței competente cu adresă scrisă…

Orice alte acțiuni având ca obiect situații litigioase privitoare la imobile înscrise în cartea funciară vor fi comunicate de către instanțele judecătorești spre a fi înscrise, pentru informare, în cartea funciară";

– art. 84: „Notarea poate avea ca obiect consumarea unor fapte și
drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra
imobilelor și alte înscrieri cu caracter provizoriu.

În această categorie pot fi enumerate exemplificativ:

incapacitățile totale sau parțiale de exercițiu ale titularului
dreptului real înscris;

instituirea curatelei;

modalitățile juridice ce afectează dreptul înscris;

arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să
afecteze regimul juridic al bunului nemișcător;

arătarea oricărei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui
drept real înscris în cartea funciară, a acțiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a se înscrie, a acțiunii de ieșire din indiviziune etc.;

arătarea acțiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte
a titularului de drept real înscris în cartea funciară;

arătarea situațiilor când se face urmărirea silită a imobilelor;

interdicția de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum și modalitățile interdicției de strămutare sau grevare;

contractul de locațiune sau cesiunea de venituri;

dreptul de preempțiune;

promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de' înstrăinare cu privire la bunul imobil;

sechestrul asigurător și judiciar;

schimbarea rangului unei ipoteci;

atacarea încheierii de înscriere în cartea funciară, cu apel și recurs;

sentința declarativă de faliment;

lucrările de expropriere a imobilului;

ori alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege.

c) Obiectul notării – Din cele ce precedă rezultă că notarea are ca obiect înscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, în cazurile ordonate sau permise de lege.

În funcție de natura lor, aceste acte sau fapte juridice pot fi grupate în felul următor:

Situația juridică personală a titularului dreptului înscris, ca minoritatea, interdicția judecătorească, curatela etc.; în aceste cazuri, notarea are drept scop să împiedice pe incapabil sau pe cel cu capacitatea de exercițiu restrânsă, de pildă, să dispună, contrar legii, de dreptul tabular înscris în favoarea lui și, totodată, să-i avertizeze pe terți asupra restrângerii sau lipsei capacității de exercițiu a acestor persoane;

Drepturile de creanței sau alte raporturi juridice; acestea devin, în cazurile anume prevăzute de lege, opozabile și terților, fără ca înscrierea sa garanteze existența sau valabilitatea dreptului înscris. Este cazul de ex., al contractelor de închiriere și cesiunilor de venituri pe timp mai mare de 3 ani. al chitanțelor de plată a chiriilor pe timp mai mare de 2 ani sau al contractelor de leasing imobiliar.

Alte drepturi personale, fapte sau raporturi juridice se înscriu, la cerere, cu efect de informare a terțelor persoane interesate, cum sunt: oprirea convențională a înstrăinării sau grevării dreptului înscris, dreptul de preempțiune convențională, promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil etc; în aceste cazuri, drepturile de creanță sau raporturi le juridice sunt opozabile și fără înscriere în cartea funciară în condițiile dreptului comun.

Anumite acțiuni în justiție în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, cu scopul de a împiedica, pe de o parte, dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular în tot cursul procesului și, pe de altă parte, de a asigura executarea hotărârii judecătorești care ar putea fi, eventual, zădărnicită prin strămutări sau constituiri de drepturi reale în cursul proceselor. Este vorba de:

acțiunea în prestație tabulară;

acțiunea de rectificare a înscrierilor de carte funciară;

acțiunea pentru desființarea sau desfacerea actului juridic pentru
cauze anterioare sau posterioare încheierii lui (acțiunea în anulare, acțiunea în rezoluțiune, acțiunea în revocare, acțiunea în reducțiune etc);

acțiunea p au liană-;

acțiunea pentru anularea hotărârii declarative de moarte;.

acțiunea de partaj ș.a.

Anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricțiuni aduse proprietății, fără însă ca opozabilitatea față de terți să depindă de această notare, cum e cazul interdicției legale de a înstrăina sau greva imobilul, dreptului de preempțiune legală, declarațiunii de utilitate publică a exproprierii unui imobil, hotărârii de deschidere a procedurii falimentului etc.

d) Condiții pentru notare – Fie că notarea este obligatorie în cazurile anume prevăzute de lege, fie că ea este numai facultativă (atunci când e lăsată la aprecierea celui interesat) aceasta se va face, după caz, la cererea părților interesate în temeiul actelor doveditoare or, din oficiu, prin dispoziția instanțelor judecătorești, a organelor de urmărire penală sau a judecătorului de carte funciară (art. 85 din Regulament).

Dacă notarea se cere în baza înscrisului original, acesta trebuie să întrunească următoarele condiții (art. 50):

satisface cerințele de valabilitate a actului sau faptului juridic ce
cuprinde ori constată;

are deplină putere doveditoare;

arată numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul cu numărul de parcelă;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă nu este întocmit în limba română;

Dacă notarea se cere în baza unei hotărâri judecătorești, aceasta se va dovedi prin copie legalizată.

4.2. Efectele înscrierilor de carte funciară.

4.2.1. Considerații generale.

Care sunt efectele juridice ale înscrierilor săvârșite în noile cărți funciare? Cum operează aceste efecte și față de cine? La.aceste întrebări vom încerca să răspundem, în cadrul secțiunii de față, pe baza unei analize mai adâncite a dispozițiilor legale existente în această materie.

După cum am arătat mai sus cu ocazia prezentării sistemelor de publicitate imobiliară care și-au disputat, autoritatea și în țara noastră, efectele juridice ale înscrierilor sunt diferite după cum este vorba de un sistem personal sau, dimpotrivă, de unul real de publicitate.

Astfel, în sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, ca și în cel al cărților de publicitate funciară, toate înscrierile, atât cele de drepturi reale imobiliare, cât și cele de drepturi personale, acte, fapte sau raporturi juridice, se efectuează într-un unic scop: opozabilitatea . înscrierilor față de terți.

Dimpotrivă, în sistemul cărților funciare transilvănene și bucovinene, rosturile înscrierilor sunt diferențiate în funcție de obiectul acestora: a) intabularea și înscrierea provizorie are efect constitutiv sau translativ de drepturi reale; b) notarea are, după caz, efect de opozabilitate față de terți ori numai de informare a acestora în legătură cu drepturile de creanță, actele, faptele și alte raporturi juridice supuse înscrierii.

Această din urmă concepție a fost consacrată și în Codul civil de la 1940. cunoscut sub numele de Codul civil Carol al II-lea adoptat în 1939 și republicat în 1940, clar a cărui intrare în vigoare a fost amânată sine die în anul 1941 (a se vedea art. 749-750).

După război, s-a pus din nou problema introducerii unui sistem modern unic și unitar de publicitate imobiliară la nivelul întregii țări. Dacă în ce privește natura acestui sistem toată lumea a fost de acord că el nu poate fi altul decât unul similar cărților funciare și bazat pe cadastrul funciar, dimpotrivă, cât privește efectele juridice ale înscrierilor săvârșite în cartea funciară opiniile au fost împărțite.

Astfel, într-o opinie, s-a susținut și argumentat menținerea în continuare a efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii, prevăzut de art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938, pe când în cealaltă, opinie, fidelă principiului consensualismului relativ consacrat de Codul civil în materia efectelor convențiilor translative sau constitutive de drepturi reale (art. 971 și 1295 C.civ.), s-a susținut și promovat concepția conform căreia drepturile reale imobiliare iau naștere, se modifică și strămută prin simplul consimțământ al părților, iar înscrierea acestora în registrele de publicitate imobiliară, respectiv în cartea funciară, are numai rostul limitat de a le face opozabile terților. De asemenea, cât privește înscrierea altor drepturi sau raporturi juridice în legătură cu imobilele respective, aceasta ar urma să fie făcută în această din urmă opinie numai cu titlu de „simplă, evidență și publicitate imobiliară, adică în scop pur informativ.

Teza opozabilității față de terți a înscrierii drepturilor reale în registrele de publicitate a fost preluată și în proiectele noului Cod civil elaborate după 1945, fiind chiar consacrată pe plan legislativ. Avem în vedere art. 75 din fosta Lege nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar care dispunea următoarele: „Organizarea sistemului de publicitate imobiliară prin cadastrul funciar, potrivit art. 38 lit. c), precum și procedura de înscriere a posesorilor de terenuri și construcții și a drepturilor reale constituite asupra acestora în vederea evidenței și opozabilității drepturilor față de terți, se va stabili prin lege specială”.

Înscriindu-se în acest curent de opinie, autorii Legii nr. 7/1996 au renunțat la efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară în favoarea opozabilității față de terți a înscrierilor de carte funciară privitoare la drepturile reale imobiliare, pe motiv că această din urmă soluție ar fi mai conformă cu principiile Codului nostru civil bazat pe principiul autonomiei de voință (libertății contractuale).

4.2.2. Efectul intabulării și înscrierii provizorii.

4.2.2.1. Opozabilitatea față de terți.

De lege lata, spre deosebire de sistemul vechilor cărți funciare, în sistemul Legii nr. 7/1996, drepturile reale imobiliare se dobândesc, modifică sau sting fără înscriere în cartea funciară, adică de la data săvârșirii actului sau faptului juridic de care legea leagă nașterea, transmiterea, modificarea sau, după caz, stingerea acestor drepturi, înscrierile în noile cărți funciare au doar efectul limitat de a face ca efectul sau faptul juridic respectiv să devină opozabil față de terți și, când este cazul, să stabilească și rangul acestor înscrieri (art. 27).

Cu toate că la prima vedere această regulă pare absolută, este de remarcat că, totuși, în mod excepțional, chiar înscrierile săvârșite în noile cărți funciare sunt translative sau constitutive de drepturi. Este cazul aplicării principiului forței probante absolute a înscrierii dobândirii sau modificării unui drept real imobiliar în folosul terțului dobânditor de bună-credință în condițiile prevăzute de ari 34: „Cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se constată cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate”. Așa cum am arătat în aceste cazuri terțul dobânditor care și-a înscris cu bună-credință dreptul, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare este aprobat, în principiu, de orice cauză de acțiune derivând din nevalabilitatea titlului autorului său, ceea ce însemnează că pentru acesta (terțul dobânditor) simpla înscriere în cartea funciară valorează titlu de proprietate.

4.2.2.2. Excepții de la regula opozabilității.

De la regula opozabilității față de terți a înscrierii dobândirii, modificării sau stingerii unui drept tabular, există o serie de excepții adică de situații în care drepturile reale înscrise în cartea funciară se dobândesc și devin opozabile fără nici o înscriere în cartea funciară. Aceste excepții sunt prevăzute în mod limitativ la art. 28: „Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele.

În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.

Așadar, drepturile tabulare devin opozabile fără înscriere în cartea funciară, când provin sau, după caz se dobândesc prin:

succesiune;

accesiune;

vânzare silită;

uzucapiune; .

lege;

expropriere;

hotărâri judecătorești.

Este vorba de acte sau fapte juridice care fie nu sunt susceptibile de publicitate directă (succesiune, accesiune, uzucapiune), fie sunt supuse unor formalități de publicitate specială sau deosebită (legea, exproprierea pentru cauză de utilitate publică și hotărârile judecătorești). Cu toate acestea, includerea uzucapiunii și a hotărârilor judecătorești printre excepțiile de la opozabilitatea dobândirii unor drepturi reale prin înscrierea în cartea funciară este vădit și fundamental greșită, deoarece: – în ce privește uzucapiunea, aceasta este în principiu incompatibilă cu sistemul cărților funciare bazat pe principiile legalității și publicității materiale a înscrierilor de carte funciară, potrivit cărora cel înscris în cartea funciară este prezumat proprietar atâta timp cât în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate. Așa fiind, prin admiterea uzucapiunii ca mod de dobândire extratabulară a unui drept real imobiliar înscris în cartea funciară principiul forței probante absolute a înscrierii este șubrezit și nimicit în elementele sale structurale, din moment ce dreptul celui înscris în cartea funciară poate fi contestat oricând de o persoană care s-ar pretinde că I-a dobândit prin prescripția achizitivă de 30 de ani. De aceea, în sistemul Decretului-Lege nr. 115/1938, uzucapiunea este un mod excepțional de dobândire a unui drept tabular și pentru cazuri strict limitate (art. 27-29), fiind cu totul de neînțeles de ce legiuitorul de la 1996 a omis să reglementeze regimul prescripției achizitive în cazul imobilelor înmatriculate în cartea funciară;

– în cazul drepturilor reale dobândite prin hotărâri judecătorești, publicitatea furnizată de desfășurarea unui proces este insuficientă pentru ca acestea să devină opozabile fără înscrierea în cartea funciară, cu atât mai mult cu cât în regulă generală hotărârile judecătorești produc efecte juridice relative (inter partes), iar nu absolute (erga omnes), asemeni efectelor actelor juridice translative sau constitutive de drepturi. De aceea, o hotărâre judecătorească nu poate fi opusă altor persoane dacă n-au figurat ca parte în procesul în care a fost pronunțată (res inter alios indicata aliis neque nocere neque prodesse potest). De altfel, chiar Legea nr. 7/1996 statuează, cu altă ocazie, că „hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acțiunea nu a fost admisă" (art. 39 alin. 1). În consecință, considerăm ca o gravă inadvertență includerea hotărârilor judecătorești translative sau constitutive de drepturi reale în rândul excepțiilor de la opozabilitatea înscrierilor săvârșite în cartea funciară.

Precizăm, în sfârșit, că legea prevede, totuși, că și în aceste cazuri, dacă titularul înțelege să dispună de ele, aceste drepturi trebuie înscrise în prealabil în cartea funciară, ceea ce însemnează că aceste excepții operează numai în folosul dobânditorilor nemijlociți (succesorilor în drepturi ai antecesorului tabular), nu și în beneficiul terților dobânditori. Pentru aceștia din urmă drepturile reale dobândite devin opozabile terților numai prin înscriere în cartea funciară.

4.2.3. Efectele notării.

4.2.3.1. Efectul opozabilității față de terți.

După cum am arătat, în scopul realizării unei publicități complete, integrale, pe lângă drepturile reale imobiliare sunt supuse înscrierii în cartea funciară, prin notare, anumite drepturi de creanță, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, astfel încât terții să aibă cunoștință de situația juridică reală a imobilului, iar drepturile și interesele să fie cât mai bine apărate, în măsura în care se folosesc de datele cuprinse în cartea funciară.

Rosturile și efectele notărilor săvârșite în cartea funciară sunt însă variate, de la simpla informare și publicitate până la opozabilitate și constituire a unor priorități juridice.

De lege lata, principalele cazuri în care notarea actelor sau faptelor juridice privitoare la drepturile de creanță, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară au de efect opozabilitatea față de terți a acestora sunt următoarele:

Notarea drepturilor de creanță și a altor raporturi juridice, cum sunt:

închirierea și cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani (art. 21 alin. 1 pct. c);

intenția de a înstrăina sau de a ipoteca (art. 42);

chitanțele de plată a chiriei pe doi ani viitori (art. 1394 C.civ.);

contractele de leasing imobiliar (art. 16 din O.G. nr. 51/1997)
etc.

Notarea hotărârii de deschidere a procedurii falimentului (art. 85 alin. 2 din Legea nr. 64/1995);

Notarea acțiunilor în justiție, căilor de atac și altor raporturi juridice similare, cum sunt:

sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale (art. 21
alin. 1 pct. C; art. 125 și 128 din Regulament; art.. 59 din O.G. nr. 11/1996 ș.a.);

acțiunile privitoare la proprietate și la drepturile reale înscrise în
cartea funciară (art. 21 alin. 1 pct. B și C, art. 39 alin. 2, art. 56 alin. 3; art. 50 din Legea nr. 64/1995; art. 15 alin 3 din Legea nr. 54/1998 etc);

căile de atac împotriva încheierilor biroului de carte funciară
(art. 52 alin. 2 și 3).

În toate aceste cazuri, prin notare, drepturile de creanțe, faptele sau alte raporturi juridice devin opozabile terților în sensul că ele pot fi valorificate, când este cazul, și contra unor terțe persoane interesate, în măsura în care au fost înscrise în cartea funciară. Aceste din urmă persoane sunt, ținute să respecte aceste drepturi sau situații juridice și chiar să suporte consecințe juridice negative. De pildă, în cazul notării unei acțiuni în rectificare grefată pe o acțiune în nulitate absolută a actului de vânzare-cumpărare, reclamantul va putea executa hotărârea și contra unui terț care a cumpărat pe riscul său, în cursul procesului, bunul în litigiu. Tot astfel, notarea comandamentului împiedică efectele înstrăinării bunului urmărit față de creditorii urmăritori și terțul adjudecatar.

4.2.3.2. Efectul informării terțelor persoane (art. 40).

În afara actelor sau faptelor juridice privitoare la drepturile de creanță, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară a căror notare este obligatorie pentru a deveni opozabile terților, legea permite notarea, la cerere, și a altor acte sau fapte juridice în legătură cu imobilele sau drepturile înscrise în cartea funciară, însă numai cu efect de informare pentru terțele persoane interesate.

Este vorba de cazurile prevăzute în mod generic de art. 40: „Actele și faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de informare pentru

terțe persoane”. În această categorie pot fi enumerate cu titlu exemplificativ:

incapacitatea totală sau parțială de exercițiu a titularului dreptului
real înscris;

punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri
(art. 144 și 151 C.fam.);

instituirea tutelei sau curatelei (art. 113 și urm. C.fam.);

notarea calității de bun comun a unui imobil (art. 44 din Decretul
nr. 32/1954);

hotărârea judecătorească declarativă de moarte a titularului
dreptului real înscris în cartea funciară;

lucrările de expropriere a imobilului etc.

În aceste cazuri, notarea este facultativă, fiind lăsată la aprecierea celui interesat, deoarece actele, faptele sau raporturile juridice care pot face obiectul său există și sunt opozabile față de terți independent de înscrierea lor în cartea funciară. Din această cauză notarea are numai funcția de evidență juridică și de publicitate, adică de informare a terților în legătură și cu alte acte sau fapte juridice privitoare la imobilele cuprinse în cartea funciară în scopul atragerii atenției acestora și asupra unor astfel de acte sau fapte.

4.2.3.3. Inopozabilitatea – sancțiunea lipsei de înscriere în cartea funciară.

a) Precizări prealabile – Dacă față de părți înscrierea nu contează, pentru terți ea este. absolut necesară.

Într-adevăr, înscrierea fiind un mijloc de publicitate în favoarea terților, o dată îndeplinită ea face actul sau faptul juridic opozabil acestora, în timp ce neîndeplinirea ei atrage, inopozabilitatea lui. De ce? Pentru că dacă actul sau faptul n-a fost înscris, terții nu au de unde să ia cunoștință de existența acestuia- și nu pot fi astfel ținuți să suporte consecințele lui juridice.

Prin urmare, inopozabilitatea este sancțiunea specifică in materia publicității drepturilor reale imobiliare care lipsește de eficacitate juridică un act sau fapt juridic din cauza neîndeplinirii cerințelor de publicitate prevăzute de lege.

Deoarece sancțiunea inopozabilității transcrierii sau înscrierii actelor sau faptelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale o întâlnim și în sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, înainte de a vedea regimul său juridic aplicabil. În sistemul noilor cărți funciare, vom înfățișa, pe scurt, condițiile de invocare a acestei sancțiuni în vechiul sistem de' publicitate imobiliară bazat pe registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, cu atât mai mult cu cât ele sunt asemănătoare.

b) Condițiile de invocare a lipsei de transcriere în sistemul
registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni – În doctrina și practica judiciară s-a admis că terțul se poate prevala de lipsa de transcriere în regimul de transcripțiuni imobiliare numai dacă îndeplinește două condițiuni:

1. Să nu fie ținut el însuși de obligația de a executa transcrierea; această condiție este trasă din dispozițiile art. 819 C.civ., relativ la materia transcrierii donațiilor extinse și cu privire la actele cu titlu oneros. Potrivit art. 819 C.civ.: „Lipsa transcripțiunii poate să fie invocată de orice persoane au interes la aceasta; se excepta însă persoanele obligate a stărui să se facă transcripțiunea, sau reprezentanții lor, asemenea și donatorul”. Regula formulată de art. 819 este o aplicație a principiului nemo auditurpropriam lurpitudinem suam allegans (nimeni nu se poate prevala de propria culpă pentru a obține ocrotirea unui drept);

2. Să nu fi comis o fraudă, în complicitate cu înstrăinătorul, pentru a împiedica pe achizitor să execute transcrierea (art. 712 C.civ.); în regulă generală, simpla cunoștință a terților despre existența unei înstrăinări anterioare, nu-i împiedică a opune lipsa transcrierii, ci, este nevoie de frauda, adică de reaua-credință calificată a terțului dobânditor. Într-adevăr, art. 712 C.civ., dispune că terții care au drepturi asupra imobilului, pot opune lipsa transcrierii „chiar dacă au cunoștință de existența actelor de mai sus (actele supuse transcrierii enumerate la art. 711). Se exceptează bineînțeles cazurile de viclenie.

c) Condițiile de invocare a lipsei de înscriere, în sistemul noilor cărți funciare – Chiar dacă noul sistem de publicitate imobiliară bazat pe cărțile funciare păstrează efectul de opozabilitate față de terți al înscrierilor de carte funciară în cazurile prevăzute de lege, asemeni regimului registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, aceasta nu însemnează că automat, ipso facto, pentru a se putea prevala de lipsa înscrierii terții ar trebui să îndeplinească aceleași condițiuni.

Într-adevăr, dacă în ce privește prima condițiune – terțul să nu fie ținut, el însuși și reprezentanții săi, să facă înscrierea -, aceasta poate fi reținută și pentru a se invoca lipsa înscrierii dobândirii, modificării sau stingerii anterioare a unui anumit drept cuprins în cartea funciară, dimpotrivă, cât privește cea de a doua condițiune, ea a fost înlăturată în urma abrogării art. 712 C.pr.civ. și a consacrării regulii că terțul dobânditor de rea-credință nu se poate prevala de lipsa înscrierii, chiar dacă și-a înscris dreptul în cartea funciară.

Prin urmare, pentru ca terțul să poată invoca lipsa de înscriere -intabulare, înscriere provizorie sau notare – și, deci, inopozabilitatea dobândirii, modificării sau stingerii unui drept supus publicității prin cartea funciară, trebuie întrunite următoarele condiții:

Să nu fi fost ținut el însuși sau reprezentanții săi de obligația de a face înscrierea (art. 819 C.civ.);

Să fi fost de bună-credință la data încheierii actului sau a dobândirii dreptului (art. 30 și 34); această condiție este surprinzătoare pentru un sistem de publicitate bazat pe cartea funciară menit să consolideze proprietatea imobiliară și să apere pe terții dobânditori și subdobânditori care se întemeiază pe cuprinsul cărții funciare. Astfel, potrivit art. 30: „Dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț, care a dobândit imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credință la data încheierii actului. De asemenea, art. 34 prevede: „Cuprinsul cărților funciare se consideră exact în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept-real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se constată cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate".

Rezultă că este suficient ca terțul dobânditor sau subdobânditor să aibă cunoștință de existența unei înstrăinări anterioare pentru a fi socotit de rea-credință fiind privat de dreptul de a se prevala de lipsa înscrierii dobândirii anterioare, chiar dacă în momentul celei de a doua înstrăinări nu era notată în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul, ei sau dacă din documentele și înscrisurile cu care se întregește cartea funciară nu rezultă această inexactitate. Deci, nu mai este nevoie de fraudă, adică de o rea-credință calificată cum pretindea art. 712 C.pr.civ., sancționând în primul rând neglijența sau pasivitatea primului achizitor și abia în al doilea rând, eventuala fraudă a dobânditorului ulterior care, în complicitate cu înstrăinătorul (evident, de rea-credință) și prin manopere dolosive împiedică pe primul dobânditor să efectueze înscrierea.

Suntem, așadar, în fața unui reglementări inferioare care expune pe terțul dobânditor oricând la contestarea dreptului său pe motiv că ar fi fost de rea-credință la data încheierii actului, indiferent dacă acesta s-a întemeiat sau nu pe cuprinsul cărții funciare.

Să fi fost îndeplinite condițiile de publicitate prevăzute de lege (art. 27). Pentru a avea calitatea de terți și a se prevala de lipsa înscrierii acesta trebuie ca el însuși să fi procedat la îndeplinirea formalității de publicitate prevăzute de lege, întrucât, altminteri, conflictul dintre terți se va rezolva, în regulă generală, după criteriul anteriorității titlurilor fiecăruia dintre ei în favoarea primului achizitor sau a celui care invocă un înscris cu dată certă.

Această condiție nu este însă cerută în cazurile prevăzute de art. 28, respectiv, în situațiile în care dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale devin opozabile erga omnes fără înscriere în cartea funciară.

4.3. Rectificarea înscrierilor de carte funciară.

4.3.1. Noțiunea de rectificare.

Prin concepție și scop, cartea funciară trebuie să oglindească în permanență situația juridică reală a imobilelor prin descrierea acestora cât mai exactă, prin înscrierea drepturilor reale existente asupra imobilelor, cu indicarea titularilor acestor drepturi, ca și prin înscrierea actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

În plus, așa cum am arătat cu altă ocazie când ne-am ocupat de principiul publicității materiale a cărților funciare, cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (art. 34).

Cu toate acestea, se poate însă întâmpla ca din diverse cauze să apară o nepotrivire sau discordanță între cuprinsul cărții funciare, adică așa-numita stare tabulară, pe de o parte, și situația juridică reală, adică realitatea extratabulară, pe de altă parte.

Mijlocul juridic prevăzut de lege pentru înlăturarea unor asemenea disensiuni este rectificarea cuprinsului cărții funciare, mai exact a înscrierilor care nu corespund realității juridice.

Prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau menționarea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibile a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară (art. 35 alin. 2).

După cum se observă legea folosește o accepțiune extrem de largă a termenului de rectificare în înțelesul de operațiune tehnico-juridică de îndreptare sau punere de acord a mențiunilor din cartea funciară cu situația juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară prin radierea, corectarea sau completarea înscrierilor inexacte, incomplete sau neconforme cu realitatea juridică extratabulară.

În înțeles restrâns, stricto sensu, prin rectificare și înțelegere radierea, adică suprimarea înscrierilor de carte funciară prin înlăturarea unei înscrieri existente ca urmare a efectuării unei alte înscrieri.

Din punct de vedere terminologic, operațiunea tehnico-juridică de îndreptare din orice cauză a cuprinsului cărții funciare se indică prin termenul generic de rectificare, iar operațiunea tehnică de înlăturare â unei înscrieri existente ca efect al unei înscrieri noi se desemnează prin termenul de radiere, care în funcție de obiectul său concret se mai numește intabulare, înscriere provizorie sau notare, după caz.

4.3.2. Utilitatea rectificării.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară este mijlocul juridic specific de restabilire a concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare.

Cauzele nepotrivirilor sau discordanțelor dintre cuprinsul cărții funciare și realitatea juridică extratabulară sunt variate: de la nevalabilitatea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, nevalabilitatea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, nevalabilitatea înscrierii înseși, greșita calificare a dreptului înscris ori înscrierea din eroare a dreptului asupra altui imobil decât cel indicat în cererea de înscriere, până la cazurile în care înscrierea din cartea funciară din orice motive nu mai este în concordanță cu situația juridică actuală a imobilului. Din această cauză prin rectificare se asigură, după caz:

fie înlăturarea înscrierilor inexacte și restabilirea stării tabulare anterioare schimbării ilegale, adică revenirea la cuprinsul cărții funciare existent anterior acestor înscrieri (restitutio in integram);

fie modificarea înscrierilor inexacte sau incomplete și corectarea în acest fel a cuprinsului cărții funciare.

4.3.3. Cauzele de rectificare.

4.3.3.1. Precizări prealabile.

Legea nr. 7/1996 prevede numai cazurile de nepotriviri și

discordante între înscrierile din cărțile funciare (intabulări și înscrieri provizorii) referitoare la drepturile reale imobiliare și situația juridică imobiliară reală, în care înlăturarea acestor, disensiuni se face prin rectificarea înscrierilor inexacte, precum și posibilitatea îndreptării erorilor materiale săvârșite de biroul de carte funciară cu ocazia efectuării înscrierilor și radierilor (art. 36 și 55).

Totuși, sunt omise cazurile de nepotrivire rezultate din înscrierea sau neînscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, deși asemenea neconcordanțe nu sunt excluse. De aceea, Regulamentul prevede, cum am arătat, și posibilitatea înlăturării acestor discordanțe pe calea rectificării notărilor inexacte făcute în cartea funciară (art. 85 și 124). Regulamentul nu prevede însă cazurile de rectificare a notărilor, ceea ce însemnează că mutatis mutandis, cauzele de rectificare a intabulaților și înscrierilor provizorii sunt aplicabile și cazurilor de rectificare a notărilor. Prin urmare, considerațiile care vor fi făcute pe marginea cauzelor de rectificare a intabulărilor și înscrierilor provizorii sunt, deopotrivă, valabile și pentru cazurile de rectificare a notărilor.

Pe de altă parte, este de observat că nepotriviri între cuprinsul cărții funciare și realitatea juridică se produc chiar din modul de organizare a publicității drepturilor reale imobiliare. Avem în vedere cazurile limitativ prevăzute de lege când dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale devin opozabile fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune sau când se dobândesc prin efectul legii, prin expropriere și hotărâri judecătorești (art. 28), ceea ce însemnează că, până la înscriere, între cuprinsul Cărții funciare și realitatea juridică, există o neconcordanță în privința acestor drepturi: cei înscriși în cartea funciară nu mai sunt adevărații titulari ai acelor drepturi. Această nepotrivire nu se înlătură însă prin rectificare, ci, după cum chiar legea o spune în mod expres, prin înscrierea drepturilor, întrucât altfel nu se poate dispune de ele prin cartea funciară. Desigur, dacă între timp un terț și-a înscris fără cauză legitimă vreun drept real întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, un asemenea drept inopozabil adevăratului titular al dreptului (verus dominus) este susceptibil de a fi radiat la cererea celui interesat.

Cu ocazia expunerii principiilor cărților funciare am arătat că potrivit principiului publicității materiale prevăzut de art. 34, înscrierile inexacte ale cărților funciare sunt considerate a fi însă exacte în privința terțului dobânditor de bună-credință care s-a bazat pe cuprinsul cărții funciare. Aceasta nu însemnează, însă, că principiul publicității materiale ar împiedica rectificarea înscrierilor inexacte pe baza cărora Tertius și-a întemeiat dobândirea, deoarece publicitatea cărților funciare este suspendată înăuntrul termenelor de exercitare a acțiunii în rectificare (art. 37 alin. 2 și art. 38), ca, de altfel, și înăuntrul termenelor de exercitare a căilor de atac împotriva încheierii de carte funciară (art. 52).

Potrivit art. 36, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că:

înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, nu a fost valabil;

dreptul înscris a fost greșit calificat;

nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.

De asemenea, conform art. 55, erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către judecătorul de la biroul de carte funciară, la cerere sau din oficiu, cu sau fără citarea părților, încheiere ce se va comunica, când este cazul, părții care nu a fost prezentă.

Vom analiza în continuare rectificarea intabulărilor și înscrierilor provizorii, rectificarea notărilor, precum și rectificarea greșelilor materiale săvârșite cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară.

4.3.3.2. Rectificarea înscrierilor privitoare la drepturile reale imobiliare.

a) Rectificarea înscrierilor în cazul în care înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil (art. 36 pct. 1) – Nevalabilitatea actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.

Acest caz de nevalabilitate constă fie în nevalabilitatea actului ca operațiune juridică (negotium iuris), fie în nevalabilitatea înscrisului constatator (instrumentum probationis) al actului sau faptului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

După cum am arătat înscrierea nu validează actul juridic sau înscrisul în temeiul căruia s-a efectuat și, prin urmare, persoana vătămată prin înscriere este îndreptățită să ceară radierea înscrierii vătămătoare.

Rectificarea înscrierilor de carte funciară intervine în acest caz pentru cauze anterioare săvârșirii acestora și care le lipsesc, deci, de suport juridic: quod nullum est, nulum producit efectum.

Așadar, în acest caz, înscrierea s-a efectuat fie în baza unui act juridic lovit de nulitate, fie în baza unui înscris probator nul. Să analizăm, pe scurt, cele două categorii de nulitate pentru a contura o imagine de ansamblu asupra acestui prim caz de rectificare prevăzut de art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996.

Nulitatea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.

Nulitatea este acea sancțiune civilă sau de altă natură care constă în lipsirea unui act – în tot sau în parte – de efectele juridice în vederea cărora a fost făcut, din cauza nesocotirii dispozițiilor legale edictate pentru încheierea sa valabilă.

După natura interesului – general ori individual – ocrotit prin dispoziția legală încălcată la încheierea actului juridic, nulitatea este de două feluri: absolută și relativă.

a) Este absolută acea nulitate care sancționează nerespectarea, Ia încheierea actului juridic, a unei dispoziții legale (imperative) care ocrotește un interes general, obștesc.

De lege lata, socotim că atrag nulitatea absolută a actului juridic civil următoarele cauze:

încălcarea regulilor privind capacitatea civilă în cazurile: 1) nerespectării unei incapacități speciale de folosință, impuse, pentru ocrotirea unui interes obștesc (art. 1310 C.civ.; art. 18 din Legea nr. 16/1994; art. 41 alin. 2 din Constituție și art. 1 alin. 1 și 3 din Legea nr. 54/1998 etc.); 2) lipsei capacității de folosință a persoanei juridice, sau nerespectării principiului specialității capacității de folosință a acesteia (art. 34 din Decretul nr. 31/1954);

lipsa consimțământului datorată, de ex., erorii-obstacol (error in negatio și error in corpore);

nevalabilitatea obiectului actului juridic civil, care trebuie: 1) să existe; 2) să fie în circuitul civil; 3) să fie determinat ori determinabil; 4) să fie posibil; 5) să fie licit; 6) să fie moral; 7) să aparțină celui ce se obligă la transferai sau grevarea bunului ce constituie obiectul derivat al actului juridic; 8) să fie autorizat (în cazurile prevăzute de lege);

nevalabilitatea cauzei actului juridic civil, în cazurile: 1) lipsei
cauzei datorate, în esență, absenței scopului imediat; 2) cauzei false
datorate scopului imediat; 3) cauzei ilicite sau imorale.

nerespectarea formei cerute ad validitatem;

încălcarea ordinii publice;

fraudarea legii;

încălcarea dreptului de preempțiune al statului (art. 52 din
C.silvic);

b) Este relativă acea nulitate care sancționează nerespectarea, la încheierea actului juridic, a unei dispoziții legale (imperative) care ocrotește un interes particular sau individual (personal).

De lege lata, socotim că atrage nulitatea actului juridic civil următoarele cauze:

nerespectarea regulilor privind capacitatea civilă a persoanei,
în cazurile: (1) nesocotirii normelor privind capacitatea de exercițiu,
când: a) actul este încheiat de persoana lipsită de capacitatea de exercițiu(minorul sub 14 ani și interzisul judecătoresc; b) actul s-a încheiat fără încuviințarea ocrotitorului legal și este lezionar pentru minorul între 14—18 ani; c) actul s-a încheiat fără încuviințarea autorității tutelare; d) actul s-a încheiat în lipsa ori cu depășirea puterilor conferite, pentru persoana juridică; (2) nesocotirii unor incapacități speciale instituite pentru protecția unor interese particulare sau personale (art. 810 C.civ.; art. 1307 și art. 1308 C.civ. etc);

lipsa discernământului, în momentul încheierii actului juridic civil;

– viciile de consimțământ: eroarea, dolul, violența și leziunea;
– lipsa ori nevalabilitatea autorizației judiciare (art. 34 din Legea

nr. 64/1995, cu modificările ulterioare);

– nerespectarea dreptului de preempțiune (cum este cazul- celui prevăzut de art. 5-11 și art. 14 alin. 1 din Legea nr. 54/1998).

În final, mai precizăm că pentru dreptul civil clasificarea nulităților în absolute și relative prezintă importanță sub aspectul regimului juridic – diferit – pe care îl are fiecare nulitate în parte, însă, cât privește efectele juridice produse între nulitatea absolută și cea relativă nu există deosebiri de efecte:- în toate cazurile, actul nul este lipsit de efectele în vederea cărora a fost încheiat și care contravin unei dispoziții legale privitoare la condițiile sale de valabilitate.

Revenind la cazul de rectificare prevăzut de art. 36 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 – nevalabilitatea actului juridic pe care s-a întemeiat înscrierea – trebuie arătat că deși judecătorul de la biroul de carte funciară este obligat să verifice dacă actul juridic supus înscrierii întrunește condițiile de fond și de formă cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, conform principiului legalității. înscrierilor de carte funciară (art. 50), câmpul său de acțiune este, practic, destul de limitat. Aceasta, întrucât în majoritatea cazurilor, judecătorul de carte funciară nu poate să constate în mod direct, ex propriis sensibus, multe din cauzele de nevaliditate a unui act juridic (lipsa sau vicierea consimțământului, ilicitatea, imoralitatea sau lipsa cauzei, frauda la lege, ilicitatea sau imoralitatea obiectului etc). Ceea ce îi revine însă, ca îndatorire, este de a verifica înscrisul constatator al actului juridic și, după cum va constata că acesta, este sau nu valabil, respectiv, dacă actul juridic pe care îl constată întrunește sau nu în mod formal condițiile de validitate, să admită sau să respingă cererea de înscriere în cartea funciară. Așa de pildă, dacă judecătorului de carte funciară i se prezintă un înscris constatator al unui contract de vânzare-cumpărare el va putea constata existența formală a acordului părților, faptul dacă vânzătorul sau cumpărătorul au capacitatea juridică de a încheia actul (capacitatea de folosință și capacitatea deplină de exercițiu), iar înstrăinătorul este proprietarul bunului și lucrul vândut este în comerț, dar nu va putea constata ceea ce nu reiese din înscris, cum ar fi vicierea consimțământului.

Ca o concluzie, se poate spune că, spre deosebire de cauzele de nevalabilitate a actelor juridice provenite din neîndeplinirea condițiilor de formă care sunt extrem de rare, deoarece lipsa acestora rezultă, de regulă, din însuși cuprinsul înscrisului probator (de ex., lipsa formei autentice), în materie de carte funciară cauzele de nevalabilitate a actelor juridice provenite din neîndeplinirea cerințelor de fond pot fi însă destul de frecvente, întrucât cercetările judecătorului de carte funciară se reduc numai la cele ce rezultă din cuprinsul înscrisului constatator, fără a cuprinde vreo verificare suplimentară și extrinsecă acestuia.

Nevalabilitatea înscrisului constatator al actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.

În ce privește nevalabilitatea înscrisului constatator, aceasta este practic mai rară și, totodată, mai ușor de constatat, întrucât se deduce numai din cuprinsul acestuia. Așa de exemplu, lipsa formei autentice cerute.(ad validitatem, sau instrumentarea înscrisului autentic de către un funcționar necompetent ratione materiae sau ralione loci atrage atât nulitatea înscrisului, cât și a operațiunii juridice la care se referă, căci în aceste cazuri cerința formei autentice este un element constitutiv al actului juridic însuși: forma data esse vei. De asemenea, lipsa semnăturii înscrisului sub semnătură privată a părții interesate atrage nevalabilitatea acestuia, lipsindu-l de forța juridică doveditoare.

Nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară.

Acest caz de nevalabilitate se referă fie la nevalabilitatea încheierii de carte funciară în temeiul căreia s-a săvârșit înscrierea, fie la nevalabilitatea propriu-zisă a înscrierii în cartea funciară.

În ce privește nevalabilitatea încheierii de carte funciară, aceasta se poate întâmpla în acele cazuri când deși actul juridic și înscrisul constatator sunt valabile, încheierea de admitere a cererii de înscriere dispusă de judecătorul de carte funciară se abate însă de la obiectul acesteia. În aceste situații, înscrierea inexactă săvârșită în cartea funciară își are, așadar, sorgintea în întocmirea greșită a încheierii de carte funciară. De exemplu, prin încheiere se dispune, din eroare, înscrierea cu privire la un imobil ce nu a format obiectul actului juridic de înstrăinare sau înscrierea dreptului de ipotecă asupra unui imobil ce nu aparține debitorului. În astfel de cazuri, nevalabilitatea încheierii atrage, pe cale de consecință, și nevalabilitatea înscrierii care urmează să fie radiată la cererea persoanei vătămate.

În ce privește nevalabilitatea propriu-zisă a înscrierii în cartea funciară, ea se poate produce în situația în care înscrisul constatator al actului juridic și încheierea dată în temeiul acestuia sunt valabile și concordante, dar înscrierea în cartea funciară nu s-a conformat acestora. Și în aceste cazuri inexactitatea înscrierii derivată din cauze intrinsece, iar nu extrinsece acesteia, justifică și întemeiază acțiunea în rectificare a cuprinsului cărții funciare. Este cazul, spre exemplu, a situației când se înscrie dreptul de proprietate asupra unei alte parcele decât cea descrisă în titlul depus în vederea intabulării și dispusă prin încheierea de carte funciară sau când se omite înscrierea o dată cu dreptul de proprietate și a dreptului de uzufruct sau abitație rezervat în favoarea înstrăinătorului, deși actul juridic ca și încheierea care a ordonat înscrierea conțineau referiri și la aceste lucruri. Tot astfel, prin act juridic s-a constituit un drept de uz în folosul unui persoane, însă dreptul a fost înscris în folosul altei persoane sau înscrierea efectuată în cartea funciară a fost obținută prin săvârșirea unei infracțiuni (un fals material, de ex.) etc.

b) Rectificarea înscrierilor în cazul când dreptul înscris a fost greșit calificat (art. 36 pct. 2) – Calificarea greșită a dreptului înscris în cartea funciară reprezintă un caz distinct de rectificare a cărții funciare, deși acesta poate rezulta fie din greșeala părților sau a funcționarului public care a instrumentat actul juridic (notarul public, de ex.), fie din aprecierea eronată a judecătorului de carte funciară care a dispus înscrierea, ceea ce ar justifica încadrarea acestui caz în ipotezele primei cauze de rectificare prevăzute de art. 36 pct. l.-Cu toate acestea, legea reține calificarea greșită a dreptului înscris ca pe un caz de rectificare deosebit, urmând modelul oferit de Decretul-Lege nr. 115/1938 (art. 34 pct. 2).

Formula utilizată de textul legal – dreptul înscris a fost greșit calificat – este generică, astfel încât se pune problema dacă, indiferent de motive, acțiunea în rectificare se va întemeia exclusiv pe dispozițiile art. 36 pct. 2 sau, uneori, și pe prevederile art. 36 pct. 1.

În doctrină, într-o opinie, se susține că greșita calificare a dreptului se poate realiza fie de către părți, în cuprinsul actului, fie de către judecătorul de carte funciară, în încheiere, fie de către conducătorul de carte funciară în cuprinsul înscrierii. De pildă, se trece dreptul de servitute în loc de uzufruct, sau în cazul unor persoane căsătorite se trece că imobilul este bun în indiviziune – sau coproprietate pe cote-părți – și nu bun comun în devălmășie.

Într-o altă opinie, acest caz de nevalabilitate a înscrierii constă în denumirea greșită a dreptului înscris, adică, prin actul juridic s-a consimțit un anumit drept a cărui înscriere s-a dispus prin încheiere, însă în cartea funciară s-a înscris un alt drept. De exemplu, prin contract s-a consimțit constituirea unui drept de abitație, iar în cartea funciară s-a înscris în folosul dobânditorului dreptul de proprietate asupra clădirii respective.

În sfârșit, după o altă părere, se susține însă că nu orice calificare greșită făcută de către părți a dreptului în cuprinsul actului juridic ce a stat la baza înscrierii justifică o acțiune în rectificare întemeiată pe dispozițiile art. 36 pct. 2, deoarece atunci când calificarea se datorează unor vicii de consimțământ ce determină anulabilitatea actului, acțiunea în rectificare se va întemeia pe dispozițiile art. 36 pct. 1. Doar dacă părțile, de comun acord, au înțeles ca, pe calea simulației, în actul juridic aparent supus înscrierii, să acorde o altă calificare dreptului, aceasta justifică o acțiune în rectificare, întemeiată pe dispozițiile art. 36 pct. 2.

În ce ne privește considerăm că în toate cazurile în care denumirea greșită a dreptului înscris se datorează erorii conducătorului de carte funciară, deși calificarea juridică a dreptului a fost corectă atât în cuprinsul actului juridic, cât și al încheierii de carte funciară, este vorba de nevalabilitatea înscrierii în cartea funciară, în sensul arătat de art. 36 pct. 1 dând dreptul la o acțiune în rectificare întemeiată pe această dispoziție legală. Aceasta întrucât conducătorul de carte funciară nu are competența legală de a face calificarea juridică a dreptului supus înscrierii (art. 25 din Regulament).

De asemenea, în cazul în care calificarea greșită a dreptului înscris în cartea funciară provine din culpa sau eroarea părților ori a agentului instrumentator actul juridic este lovit de nulitate pentru lipsa consimțământului părților, astfel încât acțiunea în rectificare va fi întemeiată exclusiv pe temeiul dispozițiilor art. 36 pct. 1 (dacă actul în temeiul căruia s-a .efectuat înscrierea nu a fost valabil).

Cât privește simulația, aceasta nu este un caz de rectificare întemeiat pe dispozițiile art. 36 pct. 2, deoarece dreptul înscris nu este greșit, ci în mod intenționat calificat altfel, motiv pentru care acțiunea în rectificare va fi întemeiată pe prevederile art. 36 pct. 3 (dacă au încetat efectele actului juridic aparent în temeiul căruia s-a făcut înscrierea), în măsura în care se va face, în condițiile legii, dovada simulației respective.

De aceea, după părerea noastră, acest caz de nevalabilitate a înscrierii săvârșite în cartea funciară, are în vedere situația în care dreptul supus înscrierii este fie în mod legal calificat în înscrisul constatator al actului sau faptului juridic, în temeiul căruia s-a cerut înscrierea, fie nu este în mod precis determinat, însă, prin încheierea prin care s-a ordonat înscrierea dreptul respectiv a fost eronat calificat în raport cu conținutul real al înscrisului justificativ.

Într-adevăr, potrivit art. 50 alin. 2, în mod obligatoriu „încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului parcelei și a cărții funciare, precum și a părții cărții funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, art. 51 din Regulament prevede că încheierea judecătorului de carte funciară va cuprinde, între altele, și „determinarea exactă a dreptului sau a faptului ce se cere a fi înscris".

Exempli gratia, pot constitui cazuri de aplicare a art. 34 pct. 2:

când prin contract proprietarul unui teren constituie o servitute
de trecere, însă prin încheiere se dispune înscrierea, din eroare, a altui drept, cum ar fi cel de uz sau de uzufruct;

când prin contract s-a constituit un drept de abitație, iar prin
încheiere s-a dispus înscrierea în folosul dobânditorului a însuși dreptului de proprietate asupra clădirii- respective;

când se constituie un drept de uzufruct însă prin încheiere se
dispune, din eroare, înscrierea nudei proprietăți în folosul dobânditorului.

c) Rectificarea înscrierilor în cazul în care nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea (art. 36 pct. 3) – Încetarea condițiilor de existență a dreptului înscris.

În acest caz este vorba de efectuarea unei înscrieri exacte, valabile la data când a fost săvârșită în cartea funciară, însă ea devine sau rămâne fără efecte din cauza unor acte, fapte sau evenimente ulterioare. Este cazul, de pildă, al înscrierii unor drepturi afectate de un termen extinctiv (un drept de uzufruct viager, un drept de abitație recunoscut pe o durată determinată etc.) sau al unor drepturi afectate de o condiție rezolutorie care la data îndeplinirii condiției (eveniente conditione), conform legii, drepturile se sting cu efect retroactiv. În asemenea cazuri, dacă titularii drepturilor stinse, ope legis, refuză să consimtă la radiere, cel interesat va putea obține radierea acestora numai pe calea rectificării înscrierii de carte funciară; fac excepție drepturile care se sting la împlinirea termenului menționat în înscriere sau a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularilor lor, situații în care radierea se va face doar la cererea titularului de carte funciară.

În sfârșit, menționăm că acest caz de rectificare include și modurile principale sau accesorii de stingere a drepturilor imobiliare, cum sunt: a) pentru drepturile reale principale: pieirea bunului, neuzul, decăderea, consolidarea, etc; b) pentru drepturile reale accesorii: stingerea obligației principale, pieirea bunului, consolidarea, renunțarea La drept (nu și la creanță), prescripția extinctivă ș.a.

Încetarea efectelor actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

În această ipoteză, ca și în cea precedentă, înscrierea în cartea funciară a fost valabilă, însă, ulterior, ea devine fără efecte juridice din cauza survenirii unor cauze (posterioare) de ineficacitate a actului juridic care a stat la baza înscrierii.

În doctrină s-a formulat, recent, opinia potrivit căreia, față de noua reglementare, care a introdus o nouă condiție (art. 36 pct. 4) pentru exercitarea acțiunii în rectificare, această ipoteză s-ar referi numai la situația în care chiar la data când s-a efectuat înscrierea nu-și mai producea efectele actul juridic în temeiul căruia s-a realizat înscrierea. Față de redactarea textelor credem însă că o astfel de' opinie nu poate fi acceptată, deoarece din interpretarea gramaticală a textelor (art. 36 pct. 3 și 4) rezultă că este vorba de cauze posterioare înscrierii valabile, iar nu de cauze anterioare care atrag nevalabilitatea înscrierii sau actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea.

Principalele cauze de ineficacitate a actelor juridice în temeiul cărora s-au efectuat înscrierile în cartea funciară sunt următoarele:

Rezoluțiunea, ca sancțiune specifică aplicabilă contractelor sinalagmatice pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de una dintre părțile contractante (art. 1020-1021 C.civ.). De exemplu, în caz de neplată a prețului imobilului vândut, vânzătorul (antecesorul tabular) poate solicita rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și, pe cale de consecință, radierea dreptului de proprietate înscris pe numele cumpărătorului (succesorul tabular) în vederea restabilirii situației tabulare anterioare (restitutio in integrum);

Revocarea donațiilor pentru neexecutarea sarcinii, pentru ingratitudine sau pentru surveniență de copil (art. 829-840 C.civ.);

Revocarea legatelor pentru neîndeplinirea sarcinilor sau pentru ingratitudine (art. 930-931 C.civ.);

Reducțiunea liberalităților excesive – legate și donații – prin care s-au adus atingere rezervei succesorale cuvenite descendenților, ascendenților privilegiați și soțului supraviețuitor în limita cotității disponibile (art. 841-855, 939-941 C.civ. și art. 2 din Decretul-Lege nr. 319/1944).

Raportul donațiilor, ca mijloc de restabilire a echilibrului drepturilor succesorale între descendenți și soțul supraviețuitor, prin readucerea în masa succesorală a bunurilor pe care le-au primit cu titlu de donație de la cel care lasă moștenirea, afară de cazul când donatorul a dispus scutirea de raport a donației (art. 751-773 C.civ. și art. 3 din Decretul-Lege nr. 319/1944).

d) Rectificarea înscrierilor în cazul în care ele nu mai sunt în concordanță cu situația reală actuală a imobilului (art. 36 pct. 4) – Această cauză, generic exprimată, subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care neconcordanța dintre realitatea juridică imobiliară și înscrieri este susceptibilă de soluționare numai prin rectificare.

4.2.3.3. Rectificarea notărilor.

a) Precizări prealabile – În afara drepturilor reale imobiliare se înscriu în cartea funciară, prin notare, în cazurile anume prevăzute de lege, precum și ori de câte ori cei interesați doresc să le aducă la cunoștința terților actele și faptele juridice referitoare la drepturile de creanță, la starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Se poate întâmpla ca o astfel de înscriere să devină neconformă cu realitatea, ca de ex. atunci când sechestrul asigurător înființat a fost desființat, întrucât debitorul a achitat creanța, însă el nu a fost radiat ori cesiunea de venituri pe termen de 5 ani a încetat la împlinirea acestui termen, dar notarea acesteia nu a fost radiată. De asemenea, deși s-a înscris lipsa capacității de exercițiu a proprietarului unui imobil înscris în cartea funciară este posibil ca înscrierea incapacității proprietarului să se mențină și după ce acesta devine major, de pildă, când este pus sub interdicție judecătorească, fără a se face însă vreo mențiune în cartea funciară, după cum se poate întâmpla la fel de bine ca proprietarul imobilului să fie incapabil sau cu capacitate de exercițiu restrânsă, însă, despre această stare să nu existe nici o mențiune în cartea funciară.

În toate aceste cazuri, nepotrivirile dintre cuprinsul cărții funciare și realitatea juridică sunt de natură a induce în eroare pe terți, dar acestea nu pot fi înlăturate, decât prin rectificare.

b) Cazuri de rectificare – Din eroare Legea nr. 7/1996 nu prevede rectificarea notărilor inexacte din cartea funciară, lucru remediat parțial de Regulament care admite această posibilitate, fără a prevede însă cazurile de rectificare (cf. art. 85 și 124).

Având în vedere dispozițiile art. 39 din Decretul-Lege nr. 115/ 1938 care prevedea rectificarea notării drepturilor personale, a actelor, faptelor și raporturilor juridice în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară, în condițiile similare cu rectificarea intabulării și a înscrierii provizorii, precum și faptul că potrivit rostului cărții funciare aceasta trebuie să constituie în permanență o oglindă fidelă și exactă a situației juridice reale a imobilelor înscrise în cartea funciară, urmează să admitem și în sistemul noilor cărți funciare că rectificarea notărilor inexacte poate fi cerută în aceleași condiții ca și rectificarea înscrierilor drepturilor reale imobiliare.

Prin urmare, rectificarea notării se poate cere în următoarele cazuri:

notarea sau actul în temeiul căruia s-a făcut notarea nu a fost valabil;

dreptul personal, faptul sau raportul juridic notat a fost greșit calificat;

dacă nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea;

dacă din orice alte cauze, notarea nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.

4.2.3.4. Rectificarea erorilor materiale săvârșite cu ocazia efectuării înscrierilor.

a) Precizări prealabile – În practică, cu prilejul efectuării unei înscrieri în cartea funciară se pot săvârși și greșeli materiale de natură să afecteze uneori chiar situația juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară. Din această cauză legea prevede posibilitatea îndreptării erorilor materiale săvârșite cu ocazia înscrierilor și radierilor făcute în cartea funciară. Astfel, potrivit art. 55: „Erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către judecătorul de la biroul de carte funciară, la cerere sau din oficiu, cu sau fără citarea părților. Această încheiere se va comunica părții care nu a fost prezentă.

În acest caz se vor aplica, prin asemănare dispozițiile art. 38-40.

a) Regimul îndreptării erorilor materiale – Legea nu enumeră cazuri de greșeli materiale care pot fi săvârșite de către biroul de carte funciară cu ocazia înscrierilor din cartea funciară.

Este vorba însă de greșeli asupra numelui sau denumirii părților, calitățile acestora, a indicațiilor de fapt privitoare la imobilele supuse înscrierii, a sumei garantate cu dreptul de ipotecă, precum și orice alte greșeli materiale strecurate în încheierea judecătorului de carte funciară sau, după caz, în înscrierea efectuată în cartea funciară.

Greșelile materiale se pot înlătura de către judecătorul de carte funciară prin încheiere: motivată, fie la cerere, fie din oficiu, cu sau fără citarea părților. Dacă partea interesată nu a fost prezentă, încheierea se va comunica acesteia.

În temeiul încheierii de îndreptare a erorilor se va efectua în cartea funciară o înscriere nouă, conformă cu încheierea prin care s-a dispus înscrierea.

4.5. Acțiunile de carte funciară.

O primă acțiune este acțiunea în prestație tabulară. Art. 29 din Legea nr. 7/1996 dispune că cel care a transmis sau constituit, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil este obligat să predea înscrisul translativ sau constitutiv al dreptului pentru înscrierea în cartea funciară, dacă acel înscris este în posesia sa și este singurul exemplar doveditor, afară de cazul în care s-a procedat, din oficiu, la înscriere.

În cazul în care cel obligat refuză predarea înscrisului, se va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.

Observăm că este vorba despre o acțiunea în justiție al cărei obiect îl constituie obligarea pârâtului la predarea înscrisului necesar efectuării înscrierii; în caz de refuz, atunci când înscrisul există într-un singur exemplar, instanța va dispune intabularea.

Este vorba despre neîndeplinirea unei obligații de a face, sancționată cu această acțiune în prestație tabulară.

Acțiunea în prestație tabulară poate fi îndreptată și împotriva unui terț, în situația în care dobânditorul anterior cere instanței să acorde înscrierii sale rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit, sau care a fost de rea-credință la încheierea actului. Acesta este o acțiunea în prestație tabulară specială, care presupune îndeplinirea a două condiții:

actul juridic în temeiul căruia se cere efectuarea prestației tabulare trebuie să fie anterior actului pe baza căruia terțul și-a înscris dreptul real în cartea funciară;

terțul să fi dobândit dreptul real în dispută cu titlu gratuit, iar, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, să fi fost de rea-credință.

O a doua acțiune este aceea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară, reglementată de art. 35-39 din lege. Ea are ca obiect înlăturarea neconcordanțelor care pot exista între înscrierile în cartea funciară și situația juridică pretins reală a imobilului, neconcordanțe ce pot rezulta din mai multe împrejurări: înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat aceasta nu a fost valabil, dreptul înscris a fost greșit calificat, nu mai sunt îndeplinite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.

Titularul acestei acțiuni este cel vătămat printr-o înscriere inexactă în cartea funciară, care va fi reclamant, iar pârât va fi beneficiarul acestei înscrieri inexacte.

Acțiunea poate fi intentată și împotriva succesorilor beneficiarului.

În urma admiterii acțiunii, judecătorul de carte funciară va dispune rectificarea, în temeiul hotărârii judecătorești rămasă definitivă și irevocabilă.

Cu privire la prescriptibilitatea acțiunii în rectificare, legea face anumite distincții.

Ca regulă generală, art. 37 alin. 1 din lege, sub rezerva prescripției dreptului general la acțiune pe fond, dispune că acțiunea de rectificare a înscrisurilor în cartea funciară este imprescriptibilă.

Acțiunea de rectificare este prescriptibilă, în termen de 10 ani, atunci când este introdusă împotriva terțelor persoane care au dobândit cu bună-credință un drept real cu titlu gratuit, prin donație sau legat, cu excepția cazului în care dreptul material la acțiunea pe fond s-a prescris mai înainte. Acest termen începe să curgă din ziua când s-a înregistrat cererea terților privitoare la înscrierea dreptului lor.

Acțiunea în rectificare se va prescrie într-un termen de 3 ani, față de terțele persoane care și-au înscris dreptul real, dobândit prin act juridic cu titlu oneros și cu bună-credință, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. Acest termen începe să curgă de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere.

Acțiunea în rectificarea notărilor din cartea funciară este imprescriptibilă.

CAPITOLUL 5

PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA

FUNCIARĂ

5.1. Procedura de înregistrare și rezolvare a cererilor de

înscriere.

5.1.1. Considerații preliminare.

Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prin care se aduce la cunoștința terților situația de drept și de fapt a unui imobil.

Această activitate se realizează de către servicii publice specializate aflate de regulă în subordinea instanțelor judecătorești și constă în înscrierea actelor și faptelor juridice privind imobilele dintr-o localitate în registre publice.

După cum am arătat mai sus în România au funcționat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, bazate pe registrele de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare sau pe cartea funciară.

În ce privește noul sistem de publicitate imobiliară, bazat tot pe cartea funciară, el este administrat de către birourile de carte funciară ale judecătoriilor, înființate în temeiul Legii nr. 7/1996 și organizate în conformitate cu Regulamentul din 1997 și Instrucțiunile privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv (anexele 2 și 3).

Activitatea de carte funciară este o procedură necontencioasă (art. 70 din Regulament) căreia i se aplică principiile și regulile specifice acestei, proceduri speciale și anume:

Înscrierile se fac, de regulă, la cererea persoanei interesate, în
afară de cazurile în care se dispun din oficiu; prin cererile de înscriere sau radiere nu se urmărește stabilirea unui drept potrivnic față de o altă persoană (art. 331 C.pr.civ.), chiar dacă, în conformitate cu principiul relativității (art. 24), înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează
să fie făcută sau împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, și-a
grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. De ce? întrucât, prin ipoteză, cererea de înscriere se face fie în temeiul actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale, fie în temeiul unei hotărâri judecătorești (art. 49), însemnează că acordul la înscriere a celui înscris în cartea funciară este prezumat sau, după caz suplinit de hotărârea judecătorească prin care s-a dispus înscrierea, astfel încât între părți nu există nici un litigiu ori dacă acesta a existat, el a fost tranșat deja la data formulării cererii de înscriere. Din acest motiv, activitatea de înscriere în cartea funciară îmbracă trăsăturile unei veritabile proceduri necontencioase caracterizate prin absența unui „litigiu” – mai exact a unui „diferend” și, bineînțeles, a unui „adversar”.

Încheierile prin care se soluționează cererile de înscriere sunt
executorii, însă nu au putere de lucru judecat (art. 336 și 337 C.pr.civ.);
titularul cererii respinse o poate reitera, dacă se prevalează de temeiuri sau argumente ori dacă o reface cu respectarea condițiilor prevăzute de lege. De asemenea în condițiile legii, cei interesați pot exercita și o acțiune în rectificare a înscrierilor de carte funciară; încheierile pronunțate de judecătorul de carte funciară sunt supuse
controlului judiciar exercitat de către instanțele ierarhice superioare
(art. 52).

5.1.2. Procedura de lucru în materie de carte funciară.

5.1.2.1. Cererea de înscriere.

a) Persoanele îndreptățite să ceară înscrierea – Cine are dreptul de a cere înscrierea? De regulă, înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părților, adică a antecesorului sau succesorului tabular.

Cu toate acestea, Regulamentul face anumite precizări privind
persoanele care pot solicita efectuarea unei înscrieri, ținând seama mai
ales de obiectul acesteia, dar și de raporturile juridice existente între
titularul de carte funciară și alte subiecte de drept, persoane fizice sau
juridice.

Astfel, sunt îndreptățite să ceară înscrierea în cartea funciară:

a) persoana în favoarea sau împotriva căruia urmează să se încuviințeze intabularea, înscrierea provizorie sau notarea unui drept tabular sau altui drept de creanță (art. 22 alin. 1 și art. 25 din lege; art. 43 alin. 2, art. 91 și art. 85 din Regulament);

b) persoana în favoarea căreia sau împotriva căreia urmează să se
încuviințeze radierea sau îndreptarea înscrierii unui drept tabular, unui drept de creanță sau a oricărei alte mențiuni inexacte (art. 22 alin. 2, art. 30, 32 alin. 2, art. 36, 55, din lege; art. 46 alin. 1, art. 85 și 101 din Regulament);

c) mandatarul cu procură autentică sau legalizată, inclusiv avocatul
sau consilierul juridic al celui îndreptățit în cazul înscrierii sau radierii
unui drept ori a unei sarcini ce a grevat imobilul acestuia din urmă,
după caz (art. 36, 43 alin. 2 din Regulament);

d) creditorul chirografar, titular al unei creanțe certe, lichide și
exigibile, dacă solicită în numele și în folosul debitorului sau efectuarea
operațiunilor de carte funciară, privitoare la imobilele acestuia din urmă
(art. 45 din Regulament);

e) debitorul care a plătit valabil creanța ipotecară a unui cesionar
neînscris în cartea funciară, în cazul în care cere radierea ipotecii, dacă prezintă judecătorului de carte funciară înscrisul original al cesiunii și chitanța doveditoare a plății (art. 46 alin. 2 din Regulament);

f) notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, în afară de cazul în care partea interesată și-a rezervat dreptul, a face diligentele necesare pentru înscriere (art. 56 alin. 1);

g) instanța judecătorească, în temeiul unei hotărâri judecătorești
irevocabile, constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare,
precum și în cazuri prevăzute de lege (art. 56 alin. 2 din lege; art. 85,
125 și 128 din Regulament etc);

h) organul de urmărire penală, în cazurile anume prevăzute de lege (art. 85 din Regulament; art. 166 C.pr.pen. etc).

b) Forma și conținutul cererii de înscriere – Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune sau transmite biroului de carte funciară al judecătoriei' într-un singur exemplar. Dacă se depun două exemplare, cel de-al doilea, cu mențiunea numărului de înregistrare și a înscrisurilor anexate cererii, se restituie părții (art. 43

alin. 1 din Regulament).

Această cerere va trebui să cuprindă (art. 47 alin. 1 din Regulament):

numele sau denumirea și domiciliul sau sediul solicitantului, după caz;

obiectul înscrierii;

indicarea actului, sau a actelor în măsură să justifice cererea;

localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral (numărul
topografic) și numărul de carte funciară;

înscrisurile doveditoare.

Obiectul înscrierii îl constituie actele și faptele juridice translative, constitutive sau extinctive de drepturi în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară. Dovada actelor și faptelor juridice se va face numai prin înscrisuri întocmite în condițiile dreptului comun.

În acest sens, legea prevede că la cererea de înscriere se va atașa înscrisul original sau copia legalizată de pe acesta, hotărârea judecătorească în copie legalizată cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă sau, după caz, actul administrativ în original sau copie legalizată (art. 49 alin. 1 și 2 din lege; art. 47 alin. 2 și 4 din Regulament).

c) Timbrarea cererii de înscriere – Potrivit art. 47 alin. 2 din Regulament la cererea de înscriere se va atașa, pe lângă înscrisul original sau copia legalizată în temeiul căreia se cere înscrierea și dovada plății taxelor legale, respectiv a taxelor judiciare de timbru pentru efectuarea operațiunilor de publicitate imobiliară (art. 9 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbre, cu modificările ulterioare).

Astfel, conform art. 9 din Legea nr. 146/1997 și art. IX din H.G. nr. 752/1992 privind actualizarea taxelor judiciare de timbru prevăzute de Legea nr. 146/1997.

Intabularea în registrele de publicitate a înstrăinărilor de imobile,
pe bază de acte sub semnătură privată, și a ordonanțelor de adjudecare se taxează în funcție de valoarea declarată de părți în act, dar nu mai puțin decât valoarea terenurilor și construcțiilor, avută în vedere la stabilirea impozitelor, după cum urmează:

până la 3 milioane lei cu 4%, dar nu mai puțin de 30.000 lei;

de la 3 milioane lei la 15 milioane lei cu 120.000 lei + 3%
pentru suma care depășește 3 milioane lei;

de la 15 milioane lei la 30 milioane lei cu 480.000 lei + 2%
pentru suma care depășește 15 milioane Iei;

de la 30 milioane lei la 45 milioane lei cu 780.000 lei + 1,5%
pentru suma care depășește 30 milioane lei;

peste 45 milioane lei cu 1.005.000 lei + 1% pentru suma care
depășește 45 milioane lei.

Intabularea drepturilor reale de garanție (gaj, ipotecă, privilegii,
fidejusiuni reale) se taxează cu 1,5% la cuantumul de creanță garantat, dar nu mai mult de 300.000 lei. înscrierea mai multor garanții pentru același credit nu poate depăși taxa maximă prevăzută mai sus; orice alte înscrieri sau notări privitoare la situația juridică a imobilelor cuprinse în cartea funciară, inclusiv radierea drepturilor reale de garanție se taxează cu 30.000 lei.

Precizăm însă că în cazul actelor autentificate de notarii publici, pentru care s-a perceput taxa de autentificare potrivit legii, nu se mai percepe și taxa de înscriere a acestora în registrele de publicitate, adică în speță, în cartea funciară (art. 9 alin. 3 din Legea nr. 146/1997).

d) Înregistrarea cererii la biroul de carte funciară – Cererea se depune la biroul de carte funciară al judecătoriei unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea și se înregistrează de îndată cu data și ora primirii de către grefier sau de către conducătorul de carte funciară care ține registrul de intrare (art. 43 alin. 1 din Regulament).

Numărul de înregistrare a cererii va fi și numărul încheierii judecătorului de carte funciară. Acest număr se va trece și în partea cărții funciare în care urmează a se face înscrierea (art. 52 și 54 din Regulament). Dacă se depune două exemplare ale cererii de înscriere, cel de-al doilea, cu mențiunea numărului de înregistrare și înscrierilor anexate cererii se restituie părții solicitante sau reprezentantului acesteia.

Înainte de a înainta cererea spre rezolvare judecătorului de carte funciară, conducătorul de carte funciară verifică dacă aceasta este admisibilă în raport cu datele de carte funciară și menționează pe cerere dacă există sau nu piedici pentru efectuarea lucrării solicitate, consemnând cu creionul în coala de carte funciară, la rubrica „observații” numărul de înregistrare a lucrării. În cazul în care coala de carte funciară se atașează la cerere, se lasă o notă scrisă de către conducătorul de carte funciară, la cartea funciară (art. 48 alin. 1 și 2 din Regulament).

e) Efectele înregistrării cererii de înscriere – Înregistrarea cererii de înscriere produce o serie de efecte juridice specifice și anume:

învestește judecătorul de carte funciară cu sarcina rezolvării ei,
deoarece și în materie de carte funciară iudex ne procedat ex officio (sau nemo iudex sine adore);

fixează data de la care înscrierea în cartea funciară devine
opozabilă față de terți, precum și când este cazul, rangul (gradul de prioritate al) acesteia (art. 27); dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la același birou de carte funciară, drepturile de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte drepturi vin în concurență și vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se
hotărască asupra rangului și asupra radierii înscrierii nevalabile (art. 49 alin. 4. din lege; art. 93 alin. 5-7 din Regulament);

dată înregistrată, cererea nu mai poate fi modificată sau înregistrată, fiind necesară înregistrarea unei noi cereri, fără a se plăti însă din nou, taxele legale, cu excepția cazului în care pentru noua cerere s-ar prevedea taxe mai mari, situație în care se va suporta numai diferența (art. 47 alin. 3 clin Regulament); această regulă reprezintă garanția respectării principiului priorității și ocrotirii terților de bună-credință subsecvenți;

cât timp lucrarea nu este efectuată nu se va elibera nici un extras
de carte funciară (art. 48 alin. 3 din Regulament).

5.1.2.2. Soluționarea cererii de înscriere.

a) Rezolvarea cererii – Cererea de înscriere se soluționează prin încheiere de către judecătorul de carte funciară (art. 50-52 din lege; art. 49-52, 55 și 58 din Regulament).

Judecătorul de carte funciară cercetează îndeplinirea condițiilor de fond și de formă ale cererii potrivit art. 50 și 51 din lege. Cererea se rezolvă doar pe baza înscrisurilor prezentate de părți, care pot însă fi citate atunci când judecătorul de carte funciară consideră că aceasta este necesar pentru soluționarea cererii de înscriere. Astfel, judecătorul de la biroul de carte funciară admite cererea și va dispune prin încheiere înscrierea, dacă, înscrisul îndeplinește următoarele condiții:

îndeplinește cerințele de validitate a actului juridic;

are deplină putere doveditoare;

indică numele sau denumirea părților;

individualizează imobilul cu numărul de parcelă;

este însoțit de o traducere legalizată, dacă nu este întocmită în
limba română.

Dacă, dimpotrivă, se constată că cererea de înscriere sau radiere nu întrunește condițiile legale, ea se va respinge printr-o încheiere motivată, în fapt și în drept. Despre respingerea cererii se va face mențiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia și se va nota în cartea funciară, arătându-se numele (sau denumirea) celui care a cerut înscrierea, dreptul sau faptul juridic care a făcut obiectul cererii și imobilul Ia care se referă.

Pe înscrisul original al actului ce face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va menționa efectuarea înscrierii sau respingerii, indicându-se atât partea, cărții funciare în care s-a făcut înscrierea, cât și numărul de ordine al înscrierii.

b) Încheierea de carte funciară – După cum am precizat, judecătorul de la biroul de carte funciară soluționează cererile de înscriere prin încheiere.

Această încheiere trebuie să cuprindă următoarele (art. 50 alin. 2 din lege și art. 51 din Regulament):

arătarea judecătoriei de carte funciară;

înscrisul pe care se întemeiază cererea;

felul înscrierii: definitivă (intabulare), înscriere provizorie, notare
sau radiere;

determinarea exactă a dreptului sau a faptului ce se cere a fi înscris;

modalitățile drepturilor înscrise;

localitățile în care se află imobilul, numărul cărții funciare,
numărul de ordine, numărul corpului de proprietate, respectiv cadastral și de carte funciară, unde este cazul, și numărul de carte funciară;

persoanele în folosul și împotriva cărora se efectuează înscrierea;

persoana căreia urmează să i se predea înscrisurile originale;

persoanele cărora urmează să li se comunice încheierea;

dreptul de ipotecă legală, dacă este cazul;

temeiul juridic în caz de admitere sau respingere;

termenul și calea de atac;

semnătura judecătorului de carte funciară și a conducătorului de carte funciară.

Încheierea va avea numărul de înregistrare a cererii de înscriere, iar în caz de respingere se va motiva atât în fapt cât și în drept.

În toate cazurile, încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum și celorlalte persoane interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 20 de zile de la pronunțarea încheierii, dar nu mai târziu de 60 de zile de la data înregistrării cererii (art. 52 alin. 1).

c) Căi de atac – Potrivit art. 52 alin. 2 și 3: „încheierea este supusă căilor ordinare de atac; cererea de apel se depune la biroul de carte funciară și se înscrie în cartea funciară.

În cazul în care se va declara și recurs, cererea de înscriere respectivă se va comunica biroului de carte funciară pentru înscriere”.

În mod asemănător art. 57 din Regulament prevede că apelul declarat împotriva încheierii se depune la biroul de carte funciară care a dat hotărârea atacată și, după înscrierea din oficiu în cartea funciară, se va comunica instanței judecătorești competente (art. 2 pct. 2 C.pr.civ.). Dacă se va declara și recurs, instanța care a judecat apelul va comunica biroului de carte funciară exercitarea acestei căi de atac pentru a fi notată în cartea funciară.

În toate cazurile, cel care a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi – prin căile de atac exercitate – cererea pe care s-a întemeiat încheierea judecătorului de carte funciară.

În caz de admitere a apelului sau recursului, hotărârea instanței judecătorești rămasă irevocabilă se comunică, din oficiu, biroului de carte funciară și va produce efecte pentru cartea funciară de la data înregistrării cererii la biroul de carte funciară.

Dacă apelul și/sau recursul este respins, notarea acestuia se va radia din oficiu din cartea funciară pe baza hotărârii judecătorești rămase irevocabilă comunicate biroului de carte funciară de către instanța care s-a pronunțat ultima asupra fondului.

5.1.2.3. EFECTUAREA ÎNSCRIERII.

a) Reguli generale de înscriere – Orice înscriere care se face în cartea funciară trebuie să cuprindă (art. 53 din Regulament):

ziua, luna, anul, numărul de înregistrare a cererii în temeiul căreia se face înscrierea;

înscrisul pe care se întemeiază;

arătarea dreptului și a modalităților lui sau a faptului juridic ce
se înscrie; înscrierea se va completa cu trimitere la înscrisul doveditor, cu arătarea de va fi nevoie, a unor părți din acesta (de ex.: prețul).

Înscrierea care se va face în baza încheierii judecătorului de carte funciară trebuie să fie astfel efectuată în cartea funciară, încât să nu fie posibilă o interpretare eronată sau diferită față de aceea care rezultă din actele ce însoțesc cererea. În acest scop, înscrierile operate în cartea funciară, trebuie să menționeze imobilul identificat cadastral, dreptul sau faptul juridic la care se referă înscrierea și numărul de înregistrare a acesteia și să cuprindă, totodată, precizări privitoare la (art. 54 din Regulament): 1) construcțiile de pe terenurile delimitate cadastral; 2) radierile de drepturi stinse prin efectul legii (de ex. uzufructul viager al unei persoane care a decedat); 3) drepturile stabilite prin deciziile emise de autoritățile competente, potrivit legii; 4) drepturile succesorale constatate prin certificatele de moștenitor sau legator ori prin hotărâri judecătorești.

Pe înscrisul original al actului ce face obiectul cererii sau pe copia acestuia se va menționa efectuarea înscrierii sau respingerii, indicându-se atât partea cărții funciare în care s-a făcut înscrierea, cât și numărul de ordine al înscrierii (art. 56 din Regulament).

În sfârșit, orice schimbare adusă vreunei înscrieri în cartea funciară se va evidenția prin sublinierea vechii înscrieri și prin trecerea în rubrica observații a numărului de ordine sub care s-a operat noua înscriere (art. 82 din Regulament).

5.2. Procedura de întocmire, completare și reconstituire a

cărților funciare.

5.2.1. Generalități.

Spre deosebire de Decretul-Lege nr. 115/1938, Legea nr. 71996 a simplificat la maximum procedura de întocmire, completare și reconstituire a noilor cărți funciare consacrând un singur text acestei probleme extrem de importante. Este vorba de art. 54, redactat în termeni enunțiativi, și conform căruia: „în cazul în care o carte funciară urmează a fi întocmită ori completată prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nici o altă carte funciară, precum și în cazul în care o carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în total sau în parte, din diferite cauze, întocmirea, completarea și reconstituirea, după caz, se vor face de către judecătorul de la biroul de carte funciară, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesați, pe baza unei încheieri. În acest scop se vor folosi toate înscrisurile privitoare la imobilele în cauză pentru identificarea parcelelor și a suprafețelor, precum și situația dreptului de proprietate, schița de plan, constatări la fața locului sau, după caz, înregistrările după microfilme și pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor”.

Desigur, textul citat departe de a fi complet trebuie complinit și cu alte date necesare pentru întocmirea, completarea și reconstituirea cărților funciare, cum ar fi datele personale ale solicitanților, calitatea lor juridică, evidențele cadastrale, posesiunea imobilelor, existența unor litigii cu privire la imobile ș.a..

În plus, Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor și Instrucțiunile privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv cuprind dispoziții suplimentare și absolut necesare privitoare la această procedură, în special în legătură cu efectuarea înscrierilor cu caracter nedefinitiv sau, după caz, cu caracter definitiv în noile cărți funciare.

Regulamentul cuprinde dispoziții de ordin general aplicabile procedurii de întocmire, completare și reconstituire a cărților funciare (art. 59, 61-62), cât și dispoziții speciale pentru întocmirea de cărți funciare prin efectuarea de înscrieri cu caracter definitiv sau nedefinitiv (art. 129 alin. 2, 131-135, 137-140).

Cât privește Instrucțiunile, acestea conțin dispoziții procedurale referitoare la efectuarea înscrierilor cu caracter nedefinitiv în noile cărți funciare în temeiul art. 61 din lege (art. 3).

5.2.2. Întocmirea și completarea cărților funciare.

5.2.2.1. Noțiuni generale.

Prin întocmirea cărților funciare se înțelege deschiderea unei cărți funciare noi prin înscrierea unui imobil care nu a fost ori nu mai este cuprins în nici o altă carte funciară.

Dimpotrivă, prin completarea cărților funciare se înțelege înscrierea într-o carte funciară a unui imobil care nu a fost înscris în nici o altă carte funciară.

Întocmirea și completarea căiților funciare se fac la cerere sau din oficiu.

Cartea funciară se poate întocmi sau completa fie pentru o foaie, fie pentru o parte dintr-o foaie.

Cererea de întocmire sau completare trebuie să cuprindă următoarele date (art. 59 din. Regulament):

numele sau denumirea și domiciliul sau, după caz, sediul persoanei care a figurat ultima ca titulară a dreptului înscris în cartea funciară;

identificarea imobilului (nr. de parcelă etc);

titlul în temeiul căruia se introduce acțiunea și titlul în virtutea
căruia s-a dobândit dreptul real;

drepturile reale care grevează imobilul.

La cerere se atașează un certificat de la primăria localității unde este situat imobilul, care să ateste că petentul este cunoscut ca proprietar, precum și situația imobilului de Ia oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie, putându-se efectua, dacă este necesar și o expertiză cadastrală.

În toate cazurile întocmirea sau completarea unei cărți funciare se va efectua în temeiul atestării de către conducătorul de carte funciară a neîntocmirii sau inexistenței înscrierii imobilului într-o altă carte funciară la data formulării cererii.

5.2.2.2. Procedura de efectuare a înscrierilor cu caracter nedefinitiv (art. 61 din lege).

a) Sediul materiei – După cum am arătat deja, Legea nr. 7/1996 a căutat ca printr-o metodă mai suplă să grăbească introducerea cărților funciare pe întreg cuprinsul țării. În acest scop, legea nu subordonează înființarea noilor cărți funciare de terminarea lucrărilor de cadastru. Nimeni nu se îndoiește de utilitatea unui cadastru științific bazat pe măsurătoarea geodezică a țării, dar cartea funciară poate exista independent de un atare cadastru, . deoarece ea este menită să asigure o evidență juridică a proprietăților imobiliare și a circulației lor juridice, iar nu o evidență pur tehnică. De aceea, pentru deschiderea cărților funciare este suficientă individualizarea proprietăților imobiliare pe baza unei măsurători simple concretizate în întocmirea de către un expert cadastral autorizat a unei schițe-plan, vizate de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie, urmând ca la definitivarea lucrărilor cadastrale pe un teritoriu administrativ să se facă corecțiile necesare, iar măsurătorile parcelare să fie integrate în cadastrul general.

Așa fiind, Legea nr. 7/1996 a prevăzut efectuarea de înscrieri cu caracter nedefinitiv în câte o carte funciară în toate cazurile în care au ca obiect terenuri și construcții aflate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au finalizat lucrările cadastrale. Astfel, potrivit art. 61: „Actele și faptele juridice privind terenurile și construcțiile situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general se vor înscrie cu caracter nedefinitiv, în câte o carte funciară, urmând ca înscrierea definitivă Să fie efectuată la punerea în aplicare a cadastrului general și pe acel teritoriu. În aceleași condiții se vor înscrie și titlurile de proprietate emise în temeiul Legii fondului funciar nr. 18/ 1991. La cererea de înscriere se va atașa schița de plan a terenului sau a construcției la care se referă înscrierea, întocmită de un cadru tehnic de specialitate autorizat de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie. Schița de plan va cuprinde configurația parcelelor de teren sau a construcțiilor, suprafețele, categoriile de folosință; caracteristicile calitative ale terenului, elementele pentru precizarea locului unde este situate imobilul, data întocmirii și numele celui care a întocmit schița.

Măsurătorile cadastrelor efectuate în cadrul acțiunilor de aplicare a Legii fondului funciar nr. 18/1991 și evidențiate ca atare în documentele cadastrale și în titlurile de proprietate se preiau ca date definitive ale cadastrului pentru teritoriul administrativ respectiv, dacă acestea corespund normelor metodologice de cadastru elaborate de către Oficiul Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie.

Lucrările tehnice de cadastru vor sta la baza eliberării titlurilor de proprietate, emise în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, acolo unde acestea n-au fost întocmite și înmânate.

Modul de punere în aplicare a dispozițiilor art. 61 din Legea nr. II 1996 a fost stabilit ulterior în Regulament (art. 132-135 și 140) și în Instrucțiunile din 1999 (anexa 1). Precizăm că deși Regulamentul prevede că la admiterea unei înscrieri nedefinitive, în lipsa numărului cadastral, biroul de carte funciară va atribui un număr de identificare, consecutiv, în ordinea înregistrărilor pentru fiecare parcelă de teren de pe teritoriul administrativ al aceleiași localități (art. 132 alin. 3), o asemenea prevedere trebuie socotită abrogată, întrucât instrucțiunile privind înființarea cărților funciare cu caracter nedefinitiv dispun, in terminis, că „până la finalizarea lucrărilor cadastrale, numărul de identificare pentru fiecare parcelă, va fi atribuit de oficiul teritorial de cadastru (adică de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie (art. 3 alin. 4).

În sfârșit, menționăm că în ce privește aplicarea art. 61, Legea nr. 7/ 1996 nu face nici o distincție între zonele, mai exact teritoriile administrative ale țării – comune, orașe și municipii – pentru care lucrările cadastrale nu au fost finalizate și nici între teritoriile administrative supuse regimului de carte funciară sau, după caz. regimului de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare. Cu toate acestea. Regulamentul (129 alin. 1, 130 și 131 alin. 1) și Instrucțiunile (art. 3 alin. 2), în mod nelegal restrâng, cu unele excepții, câmpul de aplicație a dispozițiilor art. 61 în localitățile cu regim de carte funciară (Banat, Transilvania și Bucovina de Sud).

b) Aspecte procedurale – Principalele caracteristici' ale procedurii de efectuare a înscrierilor cu caracter nedefinitiv în noile cărți funciare, astfel cum se desprind ele din ansamblul reglementărilor sunt, în sinteză, următoarele:

În primul rând, înscrierile cu caracter nedefinitiv sunt obligatorii, birourile de carte funciară fiind ținute să întocmească cărți funciare pentru orice act sau fapt juridic cu privire la care se solicită efectuarea operațiunilor de publicitate imobiliară: vânzare, schimb, donație, constituire de uzufruct, uz, abitație, superficie, servitute, constituire de ipoteci, înscrierea de privilegii imobiliare, radierea unor astfel de drepturi, partaje, înscrierea drepturilor dobândite pe cale succesorală în temeiul unui certificat de moștenitor sau legatar ori al unei hotărâri judecătorești, hotărâri judecătorești care constată uzucapiunea sau care țin loc de acte autentice etc. Cărțile funciare vor fi deschise și în cazul în are biroul de carte funciară este sesizat cu o cerere de înscriere provizorie, în condițiile legii și ale regulamentului sau chiar cu o cerere de notare a unui drept personal, fapt sau raport juridic în legătură cu un imobil pentru care nu există o carte funciară (art. 3 alin. 11-12 din Instrucțiuni);

În al doilea rând, deschiderea noilor cărți funciare care să conțină înscrieri cu caracter nedefinitiv se face nu din oficiu, ci Ia cererea persoanelor interesate, adică atunci când se solicită efectuarea unei operațiuni de publicitate imobiliară. Fac excepție cererile de eliberare a certificatelor de sarcini (sau extraselor de carte funciară) și de înscriere a comandamentelor, cazuri în care se vor aplica în continuare vechile dispoziții legale și se vor folosi vechile registre de publicitate imobiliară (art. 3 alin. 1 lit. b din Instrucțiuni).

În al treilea rând, în ce privește condițiile de admisibilitate a înscrierilor cu caracter nedefinitiv, acestea se dispun numai dacă:

a) înscrisul doveditor al actului sau faptului juridic de dobândire a
dreptului real ori titlul de proprietate legal întocmit întrunește condițiile
cerute de lege (art. 50);

b) imobilul – parcela de teren cu sau fără construcții – este
individualizat și identificat prin numărul cadastral atribuit provizoriu
(art. 61 alin. 1 din Lege; art. 3 alin. 4-6 din Instrucțiuni; art. 132 alin.
2 din Regulament); în acest scop la cererea de înscriere se va atașa schița de plan întocmită de un expert autorizat și avizată, ulterior, de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie, care va atribui și numărul cadastral de identificare a imobilului. Schița de plan va cuprinde configurația parcelelor de teren sau a construcțiilor, suprafețele, categoriile de folosință, caracteristicile calitative ale terenului, elementele pentru precizarea locului unde este situat imobilul, data întocmirii și numele celui care a întocmit schița. Numărul de identificare atribuit este provizoriu și va rămâne neschimbat până la atribuirea unui nou număr cadastral, o dată cu finalizarea lucrărilor de cadastru pe teritoriul administrativ în care se găsește imobilul respectiv.

În al patrulea rând, cât privește soluționarea propriu-zisă a cererii de înscriere și procedura de înscriere rămân aplicabile dispozițiile legale cuprinse în lege și Regulament, neexistând sub acest aspect nici o deosebire între o înscriere cu caracter nedefinitiv și o înscriere cu caracter definitiv.

După rămânerea irevocabilă a încheierii de admitere a cererii de înscriere cu caracter nedefinitiv, operațiunea de înscriere nedefinitivă se comunică și oficiului județean de cadastru, geodezie și cartografie pentru a fi avut în vedere la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru teritoriul administrativ comunal sau orășenesc.

În cazul cărților funciare în care înscrierea are caracter nedefinitiv, se va nota sus, în dreapta colii I cu majuscule: „Carte funciară cu caracter nedefinitiv, mențiune care se va sublinia și care se va face vizibilă pe orice copie sau extras ce se va elibera.

La definitivarea lucrărilor de cadastru general pentru județul în care este situat imobilul în cauză denumirea de carte funciară cu caracter nedefinitiv se va tăia cu o linie transversală, ca astfel să se poată remarca că a încetat valabilitatea mențiunii anteriore, cartea funciară devenind definitivă.

Cu ocazia primirii documentelor cadastrale definitive, acestea vor fi confruntate cu datele înscrise în cartea funciară nedefinitivă, operându-se în caz de neconcordanță rectificările sau completările necesare. în situația în care aceste date corespund cu cele înregistrate la foaia I se va completa rubrica numărului arătat de harta cadastrală cu noul număr cadastral.

Toate aceste operațiuni se vor consemna într-o încheiere de înscriere cu caracter definitiv dispusă de judecătorul de carte funciară (art. 140 din Regulament).

În ce privește efectuarea înscrierilor cu caracter definitiv, trebuie făcută distincția după cum acestea sunt ori nu precedate de săvârșirea unor înscrieri cu caracter nedefinitiv în câte o carte funciară.

Dacă imobilele au fost deja înmatriculate, la data definitivării lucrărilor cadastrale pentru teritoriul administrativ pe care acestea se află, urmează să se facă numai înscrierea definitivă pe baza încheierii judecătorului de carte funciară (art. 61 din lege și art. 140 din Regulament).

Dacă imobilele nu au mai fost înmatriculate în alte cărți funciare ori acestea se află înscrise doar în vechile cărți funciare (care se închid) se va trece la întocmirea noilor cărți funciare, la cerere sau din oficiu (art. 54).

Posesorii de imobile, precum și cei care ar pretinde drepturi reale asupra acestora vor fi înștiințați, prin afișare la ușa biroului de carte funciară, citarea lor publicându-se în „Monitorul oficial al României", partea a IlI-a, precum și într-un ziar central și unul local de largă răspândire. Cei în cauză vor trebui să prezinte Ia biroul de carte funciară competent înscrisurile privitoare la drepturile lor, în vederea elucidării situației juridice a acestora.

5.2.3. Reconstituirea cărților funciare.

5.2.3.1. Cazurile de reconstituire.

Potrivit art. 54 în cazul în care o carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în total sau în parte, din diferite cauze, judecătorul de carte funciară va dispune reconstituirea cărții funciare, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesați, pe baza unei încheieri care poate fi atacată în condițiile art. 52 alin. 2.

Prin urmare, reconstituirea unei cărți funciare este admisibilă dacă este: distrusă (nimicită); pierdută; se asimilează cărților funciare pierdute și cărțile sustrase, chiar dacă cercetările privind aceste aspecte nu au fost finalizate (art. 60 din Regulament); degradată (nefolosibilă).

5.2.3.2. Procedura de reconstituire.

Sediul materiei se află în art. 54 din lege și art. 61-62 din Regulament.

Potrivit acestor dispoziții legale, reconstituirea sau recondiționarea cărții funciare se va efectua în temeiul atestării de către conducătorul de carte funciară a distrugerii, pierderii sau imposibilității ei de folosire.

Reconstituirea se poate face, la cerere sau din oficiu, de către judecătorul de carte funciară.

Cererea de reconstituire formulată către biroul de care funciară unde s-a aflat cartea funciară trebuie să conțină următoarele date:

numele și domiciliul sau, după caz, denumirea și sediul persoanei care a fost titular de carte funciară;

identificarea imobilului cu indicarea numărului cadastral;

titlul în temeiul căruia se cere reconstituirea și titlul în virtutea căruia s-a dobândit dreptul actual (real sau de creanță);

sarcinile reale ce grevează imobilul.

La cerere se atașează un certificat al autorității administrativ-teritoriale (primăriei) prin care se atestă că solicitantul este cunoscut ca proprietar, data de la care este în posesiunea imobilului, personal sau prin interpus, data de la care a plătit taxele și impozitele pentru imobil, precum și orice alt act care conține referiri la calitatea de proprietar a acestuia, inclusiv relații de la oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie.

Posesorii de imobile, precum și cei care ar pretinde drepturi reale asupra acestora vor fi înștiințați, prin afișare la ușa biroului de carte funciară, citarea lor publicându-se în „Monitorul oficial al României”, partea a III-a, precum și într-un ziar central și unul local de largă răspândire. Cei în cauză vor trebui să prezinte la biroul de carte funciară competent înscrisurile privitoare la drepturile lor, în vederea elucidării situației juridice a acestora.

CAPITOLUL 6

CONCLUZII ȘI PROPUNERI DE LEGE FERENDA

Publicitatea, în general, și publicitatea imobiliară, în special, reprezintă o instituție relativ nouă și de o mare importanță pentru dreptul civil. Această instituție este într-o continuă transformare ca urmare a noilor cerințe în domeniu.

Publicitatea drepturilor reale imobiliare reprezintă „un ansamblu de tehnici juridice menite să asigure certitudinea, evidența și opozabilitatea față de terți a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau sting drepturi reale imobiliare.

Am văzut că prin intermediul publicității imobiliare se asigură evidențierea situației materiale și juridice a imobilelor, într-un mod public, pentru a se ocroti, astfel, securitatea statică și securitatea dinamică a circuitului civil referitor la asemenea bunuri.

Literatura juridică a detaliat motivele pentru care publicitatea drepturilor reale imobiliare are o utilitate de netăgăduit și anume: publicitatea imobiliară conferă o severitate sporită circuitului juridic civil, într-un domeniu important al acesteia, bunurile imobile corporale sau incorporale (cunoscându-se situația juridică a imobilului se reușește, în mare măsură, împiedicarea înstrăinării succesive a aceluiași bun la mai multe persoane, în felul acesta fiind ocrotiți cei interesați în cumpărarea unor imobile libere de orice sarcini); publicitatea imobiliară face actele juridice de dobândire a unor bunuri imobile opozabile "erga omnes" (deși, în principiu, drepturile reale se transferă prin simplul acord de voințe al părților – principiul consensualismului – o convenție translativă de proprietate având ca obiect un bun imobil nu va putea fi opusă terțelor persoane decât dacă s-au înfăptuit formele de publicitate).

Cu ocazia elaborării prezentei teme am încercat să realizăm un studiu cât mai detaliat al instituției publicității imobiliare, instituție atât de importantă pentru securitatea circuitului civil. Pentru realizarea acestui obiectiv am utilizat o gamă variată de materiale publicate de importante personalități în domeniu.

În ceea ce privește propunerile de lege ferenda, am avea de făcut anumite precizări, printre care:

În primul rând, privitor la termenul de „intabulare" se impune să fie consacrat în mod enunțiativ sau cel puțin Ia nivel de principiu și în Legea nr. 7/1996. Aceasta pentru a fi în măsură să cunoaștem într-un mod corect și complet sensul noțiunilor cu care lucrăm.

De asemenea, considerăm că de lege ferenda, art. 28 trebuie revizuit și înlăturată atât uzucapiunea ca excepție de la principiul opozabilității față de terți a înscrierilor (sau, cum am propus, de la principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al înscrierilor), cât și referirea la dobândirea drepturilor reale prin hotărâri judecătorești.

O altă propunere se referă la posibilitatea de înscriere provizorie și a drepturile reale afectate de o condiție rezolutorie, soluție îmbrățișată de Regulament (art. 95 alin. 2) dar care este lipsită, în prezent, de orice temei legal, cum am arătat deja.

Încheiem prezentul studiu prin a aduce un omagiu tuturor acelora care, din dragoste pentru drept, și-au adus contribuția, prin studiile și lucrările publicate, la realizarea unei imagini cât mai clare a instituției publicității în dreptul civil.

BIBLIOGRAFIE

Albu I., Curs de drept funciar, București, 1957;

Albu I., Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărți funciare, Ed. Lumina Lex, București, 1997;

Beleiu Gh., Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Ed. Șansa, București, 1999;

Boar Ana, Efectul creator al posesiunii în sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare, în Dreptul, nr. 9/1996;

Boroi G., Drept civil. Partea generală, ed. a II-a, Ed. All Beck, București, 1999;

Brădeanu S., Considerații cu privire la reforma publicității drepturilor reale imobiliare, în S.C.J. nr. 4/1974;

Căpățînă O., Nulitatea actului juridic civil, în Tratat de drept civil. Partea generală, Ed. Academiei, București, 1989;

Chelaru E., Circulația juridică a terenurilor, Ed. All Beck, București, 1999;

Ciobanu V.M., Tratat teoretic și practic de procedură civilă, vol. I, Ed. Național, București, 1997;

Coadă I., Domeniul de aplicare al dispozițiilor tranzitorii ale art. 61

alin. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare în raport cu dispozițiile art. 16 alin. 1 din Constituție, în Curierul Judiciar, nr. 12/2002;

Costin M., Mureșan M., Ursa V., Dicționar de drept civil, Ed. Științifică

și Enciclopedică, București, 1980;

Deak Fr., Tratat de drept succesoral, Ed. Actami, București, 1999;

Deleanu I., Procedură civilă, Ed. Servo Sat, Arad, 1998;

Demény P., Legea cărților funciare nr. 115/1938 comentată și

adnotată, Ed. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1995;

Hamangiu C., BăicoianAl. u, I. Rosetti-Bălănescu, Tratat de drept civil

român, Ed. All Beck, București, 2002;

Hilsenard A., Tot în legătură cu reforma publicității drepturilor reale

imobiliare, în S.C.J., nr. 4/1974;

Ionașcu Tr., E. Barash, Nulitatea actului juridic civil, în Tratat de

drept civil. Vol. I, Partea generală, Ed. Academiei, București, 1967;

Leș I., Principii și instituții de drept procesual civil, vol. III, Ed.

Lumina Lex, București, 1999;

Nicolae M., Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Edit Press

Mihaela SRL., București, 2000;

Nicolae Marian, Actul juridic civil, în Instituții de drept civil. Curs

selectiv pentru licență 1999-2000, Ed. Press Mihaela, București, 1999;

Pătulea V., Turianu C., Dreptul de proprietate, Ed. Rosetti, București,

2005;

Stătescu C., Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All

Beck, București, 2001;

Vurdea I.C., Considerații critice referitoare la caracterul constitutiv

de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, în R.R.D., nr. 12/1981;

Constituția României

Codul civil român

Codul de procedură civilă

Codul penal

Codul familiei

Decretul-Lege nr. 115/1938

Legea nr. 163/1946

Legea nr. 242/1947

Legea nr. 7/1996

Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor

Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor

O.G. nr. 51/1997 privind operațiunile de leasing și societățile de leasing

O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe căile ferate române și reorganizarea Societății Naționale a Căilor Ferate Române