Cartea Funciara, Instrument Administrativ de Notare a Drepturilor Reale

LUCRARE DE LICENȚĂ

CARTEA FUNCIARĂ. INSTRUMENT ADMINISTRATIV DE NOTARE A DREPTURILOR REALE

CUPRINS

ABREVIERI

INTRODUCERE

CAPITOLUL I. ASPECTE GENERALE ALE CĂRȚII FUNCIARE

C.I.1 CARTEA FUNCIARĂ. GENERALITĂȚI. DEFINIȚIE . OBIECT

C.I.2 CUPRINSUL CĂRȚII FUNCIARE

C.I.3 PRINCIPIILE CĂRȚII FUNCIARE

C.I.3.1 PRINCIPIUL OPOZABILITĂȚII

C.I.3.2 PRINCIPIUL RELATIVITĂȚII

C.I.3.3 PRINCIPIUL PRIORITATII

C.I.3.4 PRINCIPIUL FORȚEI PROBANTE (AL PUBLICITĂȚII)

C.I.4 EVIDENȚA CADASTRAL- JURIDICĂ

CAPITOLUL II. PROCEDURI ȘI ACȚIUNI DE CARTE FUNCIARĂ

C.II.1 ÎNSCRIEREA DREPTURILOR TABULARE

C.II.1.1 Generalități

C.II.1.2 Întabularea dreptului de proprietate

C.II.1.3 Întabularea dreptului de superficie

C.II.1.4 Întabularea dreptului de uz, de uzufruct și de abitație

C.II.1.5 Întabularea dreptului de servitute

C.II. 2 ÎNSCRIEREA PROVIZORIE

C.II. 3 Notarea

C.II. 4 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

C.II.4.1 Procedura de soluționare a cererilor

C.II.4.2 Proceduri speciale

CAPITOLUL III. PROCEDURA DE ÎNSCRIERE A DREPTURILOR REALE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

C.III.1 Înscrierea contractelor

C.III.2 Înscrierea hotărârilor judecătorești

C.III.3 Înscrierea hotărârilor administrative

CAP. IV ANALIZA A SPEȚELOR

C.IV.1 SPEȚA NR. 1

C.IV.2 SPEȚA NR. 2

C.IV.3 SPEȚA NR. 3

C.IV.4 SPEȚA NR. 4

C.IV.5 SPEȚA NR. 5

CONCLUZII

ANEXE

BIBLIOGRAFIE

ABREVIERI

Alin. – alineatul

ANCPI – Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Art. – articolul

CEDO – Convenția Europeană a Drepturilor Omului

C. Civ. – codul civil

Ed. – editura

GPS -Global Positioning System

H.C.L – hotărârile consiliului local

H.C.J- horărârile consiliului județean

M. Of . – Monitorul Oficial

Nr. – numărul

ONCPI – Oficiul Național de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Pg. – pagina

INTRODUCERE

Pământul nu se poate înmulți după dorință și, de aceea, pe măsură ce numărul oamenilor a crescut, a crescut și valoarea lui. În epoca în care el constituia bogăția principală, membrii grupului familial o păzeau cu strășnicie ca să nu treacă în alte mâini străine.

Se spune că cea mai veche atestare a existenței unui sistem de publicitate este o scrisoare a regelui babilonian Hammurabi (2123-2081), prin care acesta dădea instrucțiuni unui funcționar să rezolve un conflict referitor la pământ folosindu-se de registrul existent la palat.

În țara noastră, publicitatea imobiliară a apărut din nevoia firească de liniște și siguranță a proprietății imobiliare, cu multe asemănări cu cea a statelor vecine, dar cu unele trăsături proprii. Datorită condițiilor istorice specifice, ea a evoluat diferit în teritoriile locuite de români.

Când a început hotărnicia moșiilor, deci și vânzarea lor, aceasta se făcea în fața "oamenilor buni și bătrâni" și era adusă la cunoștiința obștei sătești prin "strigarea peste sat". Proprietatea, în vechiul drept românesc, se transmitea nu numai prin consimțământul părților, ca în sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca în dreptul roman; când existau și titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o dată cu imobilul.

În anul 1865, a apărut primul cod civil românesc, care, în ceea ce privește publicitatea imobiliară, a fost și este un regres față de vechile condici. S-a introdus principiul francez al consensului după care "vinderea este perfectă între părțiși proprietatea este de drept strămutată de cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul nu se va fi predat și prețul nu se va fi numărat" (art. 1295 al I-lui C. Civ).

Cauzele care au marcat evoluția Principatelor Române către Marea Unire din 1918, au dus în prezent la coexistența mai multor sisteme de publicitate imobiliară și notarea în cartea funciară a unor drepturi, raporturi juridice și fapte. Au existat și alte sisteme, dar acestea au o importanță mai mult istorică.

În România, funcționează două sisteme principale de publicitate:

sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și înscripțiuni aplicat în Vechiul Regat (Moldova, Muntenia, Oltenia și Dobrogea) lua în evidență persoanele care erau titulari, deci evidența era ținută pe proprietar și nu te imobil. În acest sistem erau folosite trei registre și anume: registrul de transcriere amutațiilor sau strămutării proprietății, registrul de înscripție a ipotecilor și a privilegiilor, registrul pentru transcrierea comandamentelor. Transmiterea drepturilor reale imobiliare pentru cauză de moarte, în urma încheierii unui partaj convențional sau a intervenirii partajului judiciar, uzucapiunea sau accesiunea, sunt acte importante care au fost omise de la obligația înscrierii.

sistemul cărții funciare, în Transilvania, Banat, Maramureș, Crișana și Bucovina, reglementat prin Decretul- lege nr. 115/1938 care instituie o carte de identitate a imobilului. În această carte sunt înscrise actele și faptele juridice, sau alte drepturi cum ar fi instituirea unei ipoteci. Comparând aces sistem cu cel al registrelor de transcripțiuni și înscripțiuni, acest sistem are o serie de avantaje, accentul fiind pus pe imobil, acesta având o existență îndelungată și nu pe persoana dreptului de proprietate care se poate schimba. Avantajele acestui sistem au dus la impunerea sistemului în întreaga țară. Implementarea deplină a acestui sistem nu s-a realizat nici până în prezent, deoarece se impune efectuarea unor măsurători riguroase și întocmirea unor planuri cadastrale. Acest sistem mai poartă denumirea de sistemul publicității reale.

Pe lângă sistemele principale s-au mai folosit sistemele intermediare: cărțile de publicitate imobiliară în conformitate cu Legea 242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii în cărți de publicitate funciară folosite în unele localități, din Transilvania unde cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (Legea 163/1946); sistemul reglementat prin Legea 7/1996, care asigură opozabilitatea erga omnes și care reglementează trecerea de la celelalte sisteme de publicitate imobiliară la cel al cărții funciare îndată ce sunt realizate măsurătorile și planurile cadastrale, până la acea dată coexistând în continuare celelalte sisteme de publicitate, așa cum a fost semnalat și în literatura de specialitate.

Deținerea și întreținerea registrelor de publicitate imobiliară a fost în competența tribunalelor, judecătoriilor și notariatelor de stat. Conform Legii 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale toate registrele și documentele publicității imobiliare au trecut din nou la judecătoriile din circumscripția cărora au funcționat notariatele de stat.

Scopul principal pe care l-am propus este prezentarea la un loc a domeniilor ce se ocupă de inventarierea și evaluarea celei mai mari bogății a unei națiuni: imobilele funciare.

Obiectivele care stau la baza publicității imobiliare au efecte importante dar și benefice pentru activitatea economică și socială pentru că asigură accesul la informații certe, importante privind situația juridică a terenurilor și construcțiilor; oferă garanția dreptului și faptelor înscrise în evidență fiind respectate; dezvoltă piața imobiliară prin încurajarea tranzacțiilor și acordării de credite având în vedere că ipotecile sunt garantate; generează un climat de liniște socială. În concluzie, publicitatea imobiliară devine un instrument de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piață reale, absența ei devenind o frână în calea reformelor și transformărilor ce se impun.

Cadastrul și publicitatea imobiliară, prin cartea funciară, constituie în zilele noastre un sistem, unitar și obligatoriu, de evidență a imobilelor dîntr-o unitate teritorială, inclusiv a actelor și a faptelor juridice legate de acestea. Importanța și rolul celor două activități a fost și este unanim recunoscută, ca dovadă existența lor de peste trei milenii, în slujba colectării impozitelor, acțiune de acută actualitate și în prezent, ca principală sursă de venit la bugetul statului. Introducerea cadastrului general a devenit un obiectiv de bază, prioritar, oficializat prin Legea nr. 7/1996 și Normele tehnice corespunzătoare, ca o necesitate și o condiție de bază pentru dezvoltarea României ca stat de drept, modern, bazat pe o democrație veritabilă și o economie de piață, concurențială, care aspiră la integritatea efectivă și totală în comunitatea europeană.

Bibliografia utilizată, reprezintă ceea ce s-a scris mai important în domeniul cercetării noastre cu privire la reglementările anterioare, fiind utilizate referințe privind instituții noi care au o nouă reglementare în noul cod, pentru a înțelege legătura acestora cu publicitatea imobiliară.

Lucrarea de față este împărțită în patru capitole, care cu excepția introducerii, au aproximativ aceeași pondere cantitativă în cuprinsul ei.

Capitolul I “ Aspecte generale ale cărții funciare” reprezintă o trecere în revistă a ceea ce înseamnă cartea funciară în general; prezentarea cuprinsului cărții funciare care este organizată în trei părți în afară de titlu, și care în unele țări sunt colorate diferit, pentru o mai bună cercetare a lor; principiile acesteia care nu diferă de cele identificate sub imperiul vechii legi a cărții funciare și care sunt: principiul legalității, principiul opozabilității, principiul relativității, principiul priorității, principiul forței probante ( al publicității) și capitolul se încheie cu evidența cadastral- juridică.

În capitolul II “Proceduri de înscriere în cartea funciară a drepturilor tabulare “ne sunt prezentate procedurile de înscriere în cartea funciară a unui imobil, mai întâi prin întabulare care are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale; înscrierea provizorie care are ca obiect înscrierea drepturilor reale; notarea care are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice făcându-se referire la starea și capacitatea persoanelor, a acțiunilor și căilor de atac în justiție, în legătură cu imobilele din cartea funciară; procedura de înscriere în cartea funciară, procedura de soluționare a cererilor, dar și unele proceduri speciale.

Capitolul III “ Procedura de înscriere a drepturilor reale în cartea funciară” va rămâne obiect de reglementare pentru o lege specială, dar în prezent această procedură este reglementată în Legea 7/1996 și în normele secundare emise pe baza acesteia.

În capitolul IV “Practică juridică” ne sunt prezentate unele decizii luate de judecători cu privire la rectificarea cărții funciare, acțiune în rectificare tabulară, notarea în cartea funciară a litigiului ce are ca obiect nulitatea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991. Limitele și condițiile legale ale notării. Corelația instituției notării litigiului cu interdicția de înstrăinare a terenurilor, reglementări, dar și la plângere împotriva încheierii de carte funciară, cerere întabulare drept de proprietate în cartea funciară. Condiții. Admisibilități, în care ne sunt aratate dacă aceste spețe sunt echilibrate, predictibile sau prescriptibile.

CAPITOLUL I. ASPECTE GENERALE ALE CĂRȚII FUNCIARE

C.I.1 CARTEA FUNCIARĂ. GENERALITĂȚI. DEFINIȚIE . OBIECT

Nevoia de pace este în firea omenească. Ea izvorăște din instictul de conservare a ființei umane, care a dus la formarea conștiinței fiecăruia, de necesitatea unei reciproce îngrădiri a acțiunilor și nevoilor proprii. Normele morale, la început, norme juridice, mai apoi au determinat condițiile și limitele acțiunilor oamenilor în procesul de producție a bunurilor materiale și spirituale, liniștea și securitatea sunt indispensabile, iar dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apăra drepturile prezentate fizice sau juridice.

În accepțiunea exprimată unanim de doctrină, cartea funciară este un mijloc de evidență care conține descrierea imobilelor, a drepturilor reale imobiliare, și a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legatură cu imobilele.

Se mai poate spune, cartea funciară a fost definită ca un registru public și autentic,nterdicția de înstrăinare a terenurilor, reglementări, dar și la plângere împotriva încheierii de carte funciară, cerere întabulare drept de proprietate în cartea funciară. Condiții. Admisibilități, în care ne sunt aratate dacă aceste spețe sunt echilibrate, predictibile sau prescriptibile.

CAPITOLUL I. ASPECTE GENERALE ALE CĂRȚII FUNCIARE

C.I.1 CARTEA FUNCIARĂ. GENERALITĂȚI. DEFINIȚIE . OBIECT

Nevoia de pace este în firea omenească. Ea izvorăște din instictul de conservare a ființei umane, care a dus la formarea conștiinței fiecăruia, de necesitatea unei reciproce îngrădiri a acțiunilor și nevoilor proprii. Normele morale, la început, norme juridice, mai apoi au determinat condițiile și limitele acțiunilor oamenilor în procesul de producție a bunurilor materiale și spirituale, liniștea și securitatea sunt indispensabile, iar dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apăra drepturile prezentate fizice sau juridice.

În accepțiunea exprimată unanim de doctrină, cartea funciară este un mijloc de evidență care conține descrierea imobilelor, a drepturilor reale imobiliare, și a altor drepturi, fapte sau raporturi juridice în legatură cu imobilele.

Se mai poate spune, cartea funciară a fost definită ca un registru public și autentic, care indică calitatea juridică și existența imobilelor notate în ea, precum și raporturile de fapt și de drept referitoare la imobile și persoane sau numai între persoanele insele.

Potrivit unei alte opinii, cărțile funduare sau registre fonciare sau funduare care evidențiază, de o parte, situația de fapt a imobilelor, de altă parte, arată raporturile de proprietate, servituți, ipoteca și alte drepturi de nex cu acele imobile.

După un alt autor, cărțile funduare sunt registre autentice și publice, conduse de instanțele în drept, în scopul că, ținând în evidența toate raporturile de fapt și de drept referitoare la imobile și formând în privința aceasta proba autentică și deplină, să mărească siguranța de drept, să apere achiziționarea de bună-credință a drepturilor referitoare la imobile și garantând prin aceasta siguranța circulațiunii imobilelor, să asigure un credit ipotecar real și sănătos.

Cartea funciară mai poate fi utilizată și în alte sensuri:

– sistem de publicitate imobiliară- identitatea topografică a imobilelor pe documente tehnice cadastrale și pe evidența drepturilor reale imobiliare;

– instituția juridică, reglementată prin totalitatea actelor juridice în materie de publicitate a drepturilor reale imobiliare prin cartea funciară;

– biroul de cartea funciară, sau cum mai este numit astăzi și Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), sau prin biroul teritorial, care ține și întocmește toate cărțile funciare aflate în circumscripția sa teritorială;

– registrul cadastral de publiciate imobiliară- care este caracterizat prin totalitatea cărților funciare ale unei unitati administrativ – teritoriale.

Considerăm, alături de alți autori, că din reglementarea cărții funciare, pot fi desprinse următoarele trăsături care le caracterizează:

– fiecare imobil este înscris într-o cartea funciară, în care se trec toate actele translative și constitutive de drepturi reale, dar și alte raporturi juridice care au legătură cu acel imobil, astfel cum este definită noțiunea de "imobil" în sensul legii, prin art. 1 alin.(3). Constatăm, prin excepție, anterior actualei modificări, Legea 7/1996 permitea înscrierea într-o singură carte funciară a mai multe imobile, dacă aparțineau aceluiași proprietar, formându-se astfel partida cadastrală. Soluția aleasă de legiutor a fost critică, ca atare s-a decis revenirea la soluția Decretului- Lege nr. 115/1938, aceasta fiind înscrierea fiecărui imobil într-o singură carte funciară; astfel existând o publicitate imobiliară reală și adevărată, prin ținerea evidenței pe imobile și nu pe persoane, aceasta fiind un element fix în comparație cu persoanele care pot diferi. După cum rezultă din dispozițiile art. 4 alin. (3) și art. 32 alin.(2) din Regulamentul de organizare și funcționare, în aceeași carte funciară nu se va înscrie decât un singur imobil, regula de la care există o singură excepție, în cazul în care, ca urmare a dezmembrării, parcela dezlipită se reînscrie în aceeași carte funciară, ca un imobil de sine stătător.

– cărțile funciare sunt întocmite și numerotate pe localități, de la 1 la n, fără a fi separate pe ani; iar toate aceste cărți funciare ale unei localități formează registrul cadastral de publicitate imobiliară a acelui teritoriu;

– cărțile funciare se păstrează într-un singur exemplar, la birourile de cadastru și publicitate imobiliară sau la birourile teritoriale, find interzisă scoaterea originalului cărții funciare din incinta biroului;

– este interzisă scoaterea cărților funciare, a actelor care stau la baza înscrierilor, a planurilor de identificare a imobilelor și a registrelor specifice din incinta biroului, excepție făcând situațiile în care este solicitată o expertiza grafologică, în condițiile legii, și atunci prin întocmirea unui proces- verbal în care să se menționeze cartea funciară și actele juridice predate în original și termenul de restituire. La biroul de arhivă al biroului teritorial, în locul cărții funciare și a actelor juridice ridicate, sa va lăsa o copie a acestora și un exemplar al adresei de ridicare și al procesului verbal încheiat (Ordinul 136/2009).

Procesul verbal se va înregistra în registrul de corespondență și conține următoarele date: denumirea oficiului teritorial, numele registratorului coordonator, denumirea instituției care ridică originalele, numele și calitatea persoanei care le-a ridicat, datele din adresa de solicitare a predării actelor juridice, data ridicării și data la care se vor restitui actele, numele și semnătura celui care predă, respectiv primește.

Cererile înregistrate după ridicarea originalului se vor soluționa doar după restituirea acestuia.

ANCPI poate dispune scoaterea originalelor în arhivă doar în format electronic.

– cartea funciară este publică, adică orice persoană o poate cerceta și poate solicita eliberarea unei copii certificate sau un extras de carte funciară.

Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc și drepturi tabulare, iar înscrierile care se referă la aceste drepturi alcătuiesc starea tabulară.

Acest sistem al cărților funciare îndeplinește unele funcții cum ar fi:

– se ține o evidență cât mai clară și reală a fiecarui imobil, de la intrarea bunului în circuitul civil și cuprinde orice modificare materială sau juridică a acestuia.

– prin cărțile funciare sunt asigurate condițiile necesare cerute de lege pentru constituirea, modificarea, strămutarea, sau stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobândite, transmise sau stinse fără ca aceste operațiuni să fie evidențiate în cartea funciară. Spre deosebire de art.17 din Decretul – Lege nr. 115/1938, actuala lege prevede că înscrierile au doar un efect de opozabilitate față de terți, și nu efect constitutiv.

Articolul 17 din Decretul – Lege nr. 115/1938 prevede: "(1) Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobilele din același teritoriu administrativ și se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora. (2) Abrogat. (3) Cărțile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, ce se ține de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui raza teritorială de activitate este situat imobilul respectiv. (4) Acest registru se întregește cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor și numărul de ordine al cărților funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor și cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii."

Inducerea imobilului în evidențele de carte funciară angajează o serie de operațiuni tehnice și juridice, care au ca finalitate descrierea imobilului dar și înscrierile referitoare la imobil, la dreptul de proprietate și alte dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, după cum și drepturi reale accesorii susceptibile de înscriere, la operațiunile de modificare a imobilului prin alipiri și dezlipiri, precum și la înscrierea altor acte sau fapte juridice privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor în legatură cu acest imobil.

C.I.2 CUPRINSUL CĂRȚII FUNCIARE

Articolul 23 din Legea 7/1996 spune că: (1) Cartea funciară este alcatuită din titlu, indicând numărul ei și numele localității în care este situat imobilul, precum și din trei părți:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:

a) numărul de ordine și cel cadastral al imobilului;

b) suprafața imobilului, destinația, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile;

c) planul imobilului cu vecinătățile și descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărții funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al ANCPI , care se publică în M.O. al României, Partea I.

B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;

c) strămutările proprietății;

d) servituțile constituite în folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la proprietate;

f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărții funciare, cu privire la înscrierile făcute.

C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosință, abitație, concesiune, administrare, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;

c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte. (2) Abrogat."

Fiecare carte funciară este alcătuită dîntr-un titlu și trei părți. Așadar fiecare parte este formată din mai multe rubrici, menite să permită o cunoaștere cât mai bună, și totodată sigură, a datelor privind situația juridică a imobilului la care se refeă. Fiecare din cele trei parți sunt interdependente, în sensul că dreptul de proprietate cât și celelalte drepturi reale pot fi dobândite și strămutate asupra imobilului prin partea I, numai în măsura înscrierilor din partea II-a și numai cu dezmembrămintele și sarcinile înscrise în partea a III-a.

Această structură funcțională a fost și este consacrată în toate legislațiile care au adoptat sistemul publicității imobiliare reale, cu unele diferențieri proprii, preluate din tradițiile care au transmis acea evidență.

De exemplu, în dreptul german, cartea funciară se ține în formă de volume legate sau de foi volante și este structurată în mențiune, stoc și trei secțiuni. Așadar, în mențiune se indică tribunalul de primă instanță, sectorul administrativ al oficiului de cadastru, numărul volumului și pagina, și alte referiri ( de exemplu, cartea funciară pentru locuințe etc.). În prima secțiune sunt trecuți proprietarii imobilului și titlul de drept prin care acesția au dobândit imobilul. În a doua secțiune se întabulează toate sarcinile proprietății, excepție făcând dreptul de ipotecă, iar secțiunea a treia este adresată dreptului de ipotecă.

Apropiat dreptului german, în dreptul elvețian foaia registrului funciar cuprinde: proprietatea, servituțile și sarcinile funciare stabilite în favoarea imobilului sau care afectează imobilul.

Așadar, putem spune că în legislația noastră, cartea funciară este structurată în titlu și trei părți, fiecărei parți îi corespunde o foaie.

Ansamblul documentelor ce constituie "cartea funciară" a unui teritoriu administrativ cuprinde, în structura veche încă în vigoare, următoarele piese:

-colile (foile sau propocoalele) de carte funciară;

-planșele cadastrale denumite și " schițe C.F.";

-registrul parcelar sau mai simplu "parcelar";

-registrul alfabetic al posesorilor;

registrul de intrare și ieșire;

dosarele cu înscrisuri folosite la înscriere.

Titlul cărții funciare cuprinde numărul cărții funciare și localitatea unde este situat imobilul.

Această structură a titlului cărții funciare reprezintă regula. De la regulă există câteva excepții. Prima se referă la titlul cărții funciare în care asupra imobilului se înscrie dreptul de superficie. Amintim succint faptul că, potrivit C. civ., acest drept nu este enumerat în categoria drepturilor reale. Art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 acordă acestui drept caracterul de drept real. Accepțiunea cu privire la caracterul de drept real al dreptului de superficie se menține și în reglementarea Legii nr. 7/1996.

Particularitatea acestui drept constă în dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcțiilor edificate pe terenul proprietatea altei persoane. Fiind considerat un drept real de sine stătător, dreptul de superficie este supus la două înscrieri. În cartea funciară a imobilului, acest drept se va înscrie sub forma unei sarcini. Separat de această înscriere, se va deschide o carte funciară pentru înscrierea propriu-zisă a dreptului. În titlul acestei cărți funciare se va face și mențiunea dreptului, respectiv aceea de „superficie”. Uzual, acestei cărți funciare sunt denumite „cărți funciare de superficie”.

O altă excepție se referă la titlul cărții funciare în cazul clădirilor pe etaje sau cu mai multe apartamente. În acest caz, pentru imobil în întregul său se va deschide o carte funciară colectivă, iar pentru etaje sau apartamente se vor deschide cărți funciare individuale. Titlul cărții funciare deschise pentru întreg imobilul va cuprinde, pe lângă număr și localitate, indicativul „Carte funciară colectivă”. În cea de-a doua carte funciară deschisă, titlul va cuprinde numărul cărții funciare, localitatea și indicativul „Carte funciară individuală”.

Pe lângă aceste excepții reglementate atât de Decretul-lege nr. 115/1938, cât și de Legea nr. 7/1996, ultimul act normativ mai prevede una, care se referă la concesiune. În această situație, în titlul cărții funciare se va menționa natura contractului, respectiv aceea de concesiune.

Potrivit art. 38 alin. (4) din Ordinul nr. 633/2006, „Cărțile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând cu numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani”. Aceasta înseamnă că pentru fiecare imobil dîntr-o anumită comună, oraș sau municipiu se deschide o carte funciară a imobilului din respectiva unitate administrativ-teritorială. Acestor cărți funciare li se atribuie un număr. Pentru evidența clară a numerelor acordate cărților funciare la fiecare birou teritorial există registrul numerelor de carte funciară.

Numerele de carte funciară se atribuie de către registrator numai:

-dacă cererea de înscriere în cartea funciară a fost admisă;

-pe baza unei hotărâri judecătorești, definitivă și irevocabilă, care dispune înscrierea în cartea funciară, în urma soluționării plângerii împotriva unei încheieri de carte funciară.

Important de reținut este faptul că, în cazul în care imobilul (sau imobilele) a fost transferat, dîntr-un oarecare motiv, într-o altă coală, pe pagina cu titlul, fiind considerată și coperta colii, se face mențiunea "sistată" sau "închisă".

Legea nr. 7/1996 nu mai utilizează termenul de „coală” sau „foaie”, ci denumește simplu cele trei părți: „partea A”, „partea B” și „partea C”. Fiecare dintre aceste părți are o rubricatură standard. În funcție de cerințele acesteia, se vor efectua operațiunile de carte funciară.

Partea I sau partea A cuprinde descrierea imobilului. În această parte se vor completa următoarele rubrici:

numărul de ordine al imobilului înscris;

numărul cadastral prin care este identificat imobilul;

descrierea imobilului, indicându-se dacă acesta este teren sau construcție ori teren cu construcție. Mențiunile privind terenul și categoria de folosință sunt prevăzute în “Normele tehnice pentru introducerea cadastrului general”, aprobate prin Ordinul ministrului administrației publice nr. 534/2001. Acestea sunt cuprinse în documentația cadastrală și preluate în vederea înscrierii lor sintetice în partea I din cartea funciară. Suprafața imobilului este exprimată în unități actuale de măsură, respectiv hectare (ha) sau metri pătrați (m2).

Ultima rubricatură este aceea referitoare la observații. În această rubrică se fac mențiuni sau trimiteri la celelalte părți ale aceleiași cărți funciare – la partea B – sau la alte cărți funciare din care s-a transcris imobilul sau care au legătură cu imobilul, cum ar fi, spre exemplu, cărțile funciare de superficie.

Partea I a cărții funciare cuprinde și o anexă, care conține planul imobilului. Aceasta se întocmește în conformitate cu “Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară”, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 634/2006. Potrivit dispozițiilor art. 2 alin. (1) din acest ordin, documentațiile cadastrale sunt necesare în următoarele situații:

a) pentru prima înscriere a imobilului în cartea funciară. În acest caz, imobilului i se va acorda un număr cadastral întreg, în continuarea ultimului număr atribuit în unitatea administrativ-teritorială în care se situează imobilul. Numerotarea imobilelor în cadrul unităților administrativ-teritoriale se efectuează în ordinea înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară, cu numere de la 1 până la ultimul număr necesar, folosind cifre arabe.

Conținutul documentației necesare întabulării dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciară va cuprinde, conform art. 13 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006, următoarele:

cererea de solicitare informații și convenție, conform Anexei nr. 1;

cererea de recepție și înscriere, conform Anexei nr. 2;

declarația pe proprie răspundere cu privire la înstrăinarea și identificarea imobilului măsurat, conform Anexei nr. 5;

descrierea lucrărilor topografice și geodezice, întocmită conform Anexei nr. 10;

plan de încadrare în zona sc. 1:2000 – 1:5000, în mod excepțional, pentru imobilele de mari dimensiuni admițându-se scara 1:10000, după caz;

plan de amplasament și delimitare a imobilului sc. 1:200 – 1:5000, după caz, conform Anexei nr. 11;

relevee la sc. 1:50 – 1:500, după caz, pentru construcțiile care fac obiectul unor sarcini, construcțiile care au mai mulți proprietari sau la solicitarea proprietarului, conform Anexei nr. 12;

tabel de mișcare parcelară cu indicarea situației actuale din titlul de proprietate și a situației viitoare, cu atribuirea numărului cadastral pentru fiecare imobil din titlu, conform Anexei nr. 13;

măsurători efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare și pentru ridicarea detaliilor topografice, prin metode clasice, prezentate conform Anexei nr. 14 și prin tehnologia GPS (Global Positioning System), prezentate conform Anexei nr. 15;

calculul suprafețelor;

descrierile topografice ale punctelor noi din rețeaua de îndesire și ridicare;

dovada plății tarifelor pentru recepție și înscriere în cartea funciară;

actul de proprietate;

certificatul fiscal;

b) pentru dezmembrarea sau dezlipirea unui imobil deja înscris în cartea funciară. Sub aspect tehnic, această operațiune constă în împărțirea unei suprafețele de teren înscrise în cartea funciară în mai multe suprafețe. Suprafețele de teren dezmembrate vor primi fiecare câte un număr cadastral nou și se vor transcrie în cărți funciare noi sau, după caz, se vor reînscrie în aceeași carte funciară. Documentația cadastrală pentru această situație va conține actele prevăzute în art. 15 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006, care se vor întocmi în conformitate cu Anexele nr. 1, nr. 3, nr. 5, nr. 10, nr. 15, nr. 16;

c) pentru alipirea unui imobil la alt imobil. Operațiunea mai este cunoscută și sub denumirea de „contopire”. Prin această operațiune, două sau mai multe imobile alăturate își pierd identificarea proprie, creându-se astfel un singur imobil, care se va individualiza prin înșiruirea tuturor numerelor cadastrale ale imobilelor din care a rezultat. Operațiunea este mai rar întâlnită decât dezmembrarea.

Documentația pentru acest caz va cuprinde actele prevăzute în art. 16 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006, care se vor întocmi potrivit acelorași anexe ca și în cazul dezlipirilor;

d) pentru înscrierea unei construcții definitive pe un imobil deja înscris în cartea funciară. În legătură cu acest caz, trebuie făcută precizarea reglementată prin art. 12 alin. (5) din Ordinul nr. 634/2006, în conformitate cu care „în cadrul fiecărui imobil, construcțiile se identifică prîntr-un cod atașat numărului cadastral, alcătuit din litera «C» urmată de un număr de la 1 la n (de exemplu: C1, C2, C3,…)”.

Tot legat de numerotarea cărții funciare pentru construcții-codominiu, în textul aceluiași articol, în alin. (6), se prevede: „proprietatea individuală se numerotează astfel: la numărul cadastral al imobilului (teren) și codul construcției, se adaugă codul proprietății individuale (de exemplu: 178-C1-U25 pentru imobilul format din teren cu număr cadastral 178, construcția C1 și unitatea individuală 25). Tipurile de unități individuale se evidențiază în cartea funciară colectivă, conform Anexei nr. 9".

Conținutul documentațiilor necesare înscrierii unei construcții definitive pe un teren înscris în cartea funciară este reglementat de art. 17 din Ordinul nr. 634/2006 și se realizează conform Anexelor nr. 1, nr. 2, nr. 11, nr. 14 și nr. 17;

e) în cazul imobilelor care necesită modificarea limitei de proprietate. Limitele de proprietate se pot modifica pe baza unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sau ca urmare a voinței părților, exprimată printr-o declarație autentică. Documentația care se efectuează pentru acest caz va respecta dispozițiile art. 18 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006 și Anexele nr. 1, nr. 2, nr. 10, nr. 11 și nr. 14;

f) pentru modificarea suprafeței imobilului. Și în acest caz, modificarea suprafeței unui imobil poate fi dispusă prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă sau prin înțelegerea părților, consfințită într-o declarație autentică.

Art. 19 alin. (1) și Anexele nr. 1, nr. 2, nr. 10, nr. 11, nr. 14, nr. 15 și nr. 18 ale Ordinului nr. 634/2006 constituie temeiul legal al documentațiilor care se întocmesc pentru această situație;

g) pentru descrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, respectiv a dreptului de uz, uzufruct, servitute și abitație. Constituirea acestor dezmembrăminte are la bază fie o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, fie un act autentic. În acest caz, sunt incidente prevederile art. 20 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006 în ceea ce privește conținutul documentației. Aceasta se realizează în conformitate cu Anexele nr. 1, nr. 2, nr. 10, nr. 11, nr. 14 și nr. 15;

h) pentru reconstituirea cărții funciare pierdute, distruse sau sustrase, documentația care se va întocmi va respecta conținutul prevăzut de art. 13 alin. (1) pentru întabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciară.

Toate anexele despre care s-a făcut vorbire mai sus se găsesc la finele acestei lucrări.

Partea a II-a a cărții funciare sau partea B este destinată înscrierilor referitoare la:

dreptul de proprietate;

documentele pe care se întemeiază;

operațiunea de carte funciară care se efectuează;

numele și prenumele proprietarului;

drepturile personale, faptele juridice sau alte raporturi juridice referitoare la imobile, precum și acțiunile referitoare la proprietate.

Această parte are doar trei rubricaturi:

numărul de ordine;

înscrieri privitoare la proprietate;

observații.

Numărul de ordine evidențiază numărul curent sub care s-a efectuat operațiunea de carte funciară. Rubrica de „observații” din partea I face frecvent trimiteri la numărul de ordine din partea B. Tot de numărul de ordine este legat și numele și prenumele proprietarului, în cazul persoanelor fizice. Pentru persoanele juridice se indică denumirea acestora. Numele proprietarilor se vor înscrie astfel încât să poată fi eliminată, pe cât este posibil, orice confuzie.

În rubricatura înscrierilor privitoare la proprietate se va indica modalitatea de dobândire, transmitere, modificare sau stingere a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale și actele pe care acestea se întemeiază. Proprietatea, în această parte a cărții funciare, poate fi exclusivă, comună în devălmășie sau indiviză pe cote-părți. în cazul dobândirii dreptului de proprietate cu titlu oneros, se va înscrie prețul. Dreptul de servitute constituit în favoarea imobilului se va înscrie în cadrul acestei rubricături, urmând ca servitutea – ca sarcină – să fie înscrisă în partea C.

Rubricatura de „observații” va fi completată cu modificările, îndreptările sau însemnările referitoare la titlul cărții funciare, partea I sau a 11-a. În antetul acestei părți se va indica numărul cărții funciare, ca și în titlu.

Partea a III-a sau partea C a cărții funciare cuprinde:

a) înscrieri referitoare la dezmembrămintele dreptului de proprietate:

dreptul de uz;

dreptul de uzufruct;

dreptul de abitație;

dreptul de superficie;

servituțile;

ipotecile și privilegiile imobiliare;

folosința;

locațiunea și cesiunea de venituri, dacă privesc o perioadă mai mare de 3 ani;

b) drepturi personale, fapte juridice sau alte raporturi juridice referitoare la imobile, precum și acțiuni în justiție cu privire la drepturile reale înscrise în această parte a cărții funciare;

c) sechestrul și urmărirea silită a imobilului.

Partea III are trei rubricături:

numărul curent sau de ordine;

cuprinsul sau înscrierile privitoare la sarcini;

observații.

Ca și în cazul părții a II-a, numărul curent va indica ordinea sub care s-a înregistrat operațiunea de carte funciară. Cuprinsul evidențiază operațiunea propriu-zisă care se referă la drepturile, actele, faptele juridice și raporturile juridice referitoare la imobile. La rubrica de observații se evidențiază orice modificări, îndreptări sau însemnări cu privire la înscrierile efectuate în această parte.

C.I.3 PRINCIPIILE CĂRȚII FUNCIARE

Principiile sau regulile dîntr-un anumit domeniu reprezintă ansamblul de argumente pe care se clădesc reglementările din domeniul respectiv. Prin urmare, pentru crearea unei legi sau a altui act normativ, mai întâi trebuie să existe o reprezentare a principiilor pe care legea sau actul normativ se întemeiază.

Prin urmare, pentru crearea unei legi sau a altui act normativ, mai întâi trebuie să existe o reprezentare a principiilor pe care legea sau actul normativ se întemeiază.

Cu cât principiile sunt mai valoroase, cu atât legea care se bazează pe ele este mai trainică, se așează mai ușor și este respectată de o mai mare majoritate.

Dovada că cele de mai sus sunt reale poate fi reprezentată de actualitatea principiilor de carte funciară reglementate prin Decretul-lege nr. 115/1938. O bună parte dintre acestea se regăsesc și în dispozițiile Legii nr. 7/1996, precum și ale Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006.

În această materie, între actele normative de mai sus există și diferențe de concept și abordare. Cât sunt sau nu sunt de bun augur aceste diferențe, vom putea afla numai analizându-le.

Publicitatea imobiliară prin cărțile funciare este guvernată de anumite reguli fundamentale, acceptate cu caracter de principiu în jurisprudență și în literatura de specialitate, referitoare atât modalitatea de organizare și ținere a cărților funciare, cât și la activitatea propriu- zisă de carte funciară, vizând înscrierile care se efectuează în cărțile funciare. Nici în Legea 7/1996 și nici în Regulamentul de aplicare a acesteia nu există nici un text care să enumere aceste principii un atare principiu, din întreaga economie a textelor în materie rezultă, existența mai multor principii care reglementează întreaga activitate de publicitate imobiliară.

Obiectivele principiilor sunt de fapt înscrierile de carte funciară cu privire la, actele juridice prin care se constituie, se transmit, se modifică sau se sting drepturile reale privind imobilele funciare, precum și actele juridice ce fac dovada drepturilor personale, fapte sau alte raporturi juridice în legatură cu drepturile înscrise, dar și cu privire la titularii acestor drepturi respectiv deținătorii de drept conform actelor prezentate.

C.I.3.1 PRINCIPIUL OPOZABILITĂȚII

Unul dintre caracterele celui mai important drept din categoria drepturilor reale, care-l diferențiază de celelalte drepturi reale, este caracterul absolut și se referă la dreptul de proprietate. Rezultă că titularul unui astfel de drept îl poate exercita potrivit voinței sale, fără însă a încălca anumite limite prevăzute de lege, și poate cere tuturor respectarea lui. O astfel de manifestare a caracterului absolut al dreptului de proprietate are consacrată în literatura de specialitate sintagma „opozabilitate erga omnes”.

Conform art.27 alin. (1) din Legea 7/1996 înscrierile în cartea funciară vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor, iar art.28 alin (1) și (2) prevede că “dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune,accesiune, vânzare silită și uzurcapiune”. Drepturile se vor înscrie, dacă titularul înțelege să dispună de ele. Sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de la stat și de orice persoană prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.

Pentru a garanta atât părțile, cât și terții, publicitatea imobiliară reglementată prin Decretul-lege nr. 115/1938 a stabilit regula potrivit căreia drepturile reale asupra imobilelor se constituie, se modifică sau se sting numai prin înscrierea în cartea funciară. Din această regulă s-a născut un principiu propriu al cărților funciare, respectiv principiul efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară. Se creează în felul acesta un ascendent asupra principiului consensualismului. Acest ascendent contribuie major la rigoarea și importanța publicității imobiliare prin înscrierea drepturilor reale în cartea funciară. Drepturile reale nu sc dobândesc în două etape succesive, o dată între părți și ulterior față de terți, ci prîntr-un singur moment, acela al înregistrării cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară. Pe lângă acest beneficiu, principiul contribuie la reflectarea reală a stării de fapt și de drept a imobilelor. Părțile sunt interesate de respectarea principiului, întrucât dreptul lor se naște numai odată cu cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară, iar terții, cunoscând valoarea principiului, au convingerea că starea de drept și de fapt a imobilului din cartea funciară reprezintă starea reală a acestuia.

Înscrierea drepturilor astfel dobândite în noile cărți funciare este prevazută numai pentru ca ele să devină opozabile terților.

Din lege rezultă că drepturile reale sunt opozabile terților de la data înregistrării cererii de înscriere a lor în cartea funciară.

Acest principiu a contribuit la siguranța circulației juridice a imobilelor. Ignorând aceste beneficii, Legea 7/1996 abandonează principiul efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară în favoarea principiului opozabilității.

Transmiterea dreptului de proprietate în cadrul circuitului civil conferă dobânditorului același beneficiu al caracterului dreptului.

Aceste dispoziții constituie temeiul legal al principiului consensualismului convențiilor. în cadrul principiului, rolul esențial în dobândirea sau transmiterea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale îl are voința părților. Momentul în care aceste drepturi se nasc sau se transmit este momentul în care se realizează acordul de voință al părților exprimat prin consimțământul lor. Părțile au siguranța dobândirii drepturilor fără a fi ținute de îndeplinirea altor formalități. Această siguranță privește doar părțile, nu și terții.

Actele și faptele juridice referitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor, cu privire sau în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, se înscriu în cartea funciară facultativ și numai pentru informarea terților, având și ele un rol de opozabilitate.

Actualele înscrieri se efectuează în cărți funciare nedefinitive, urmând ca acestea să se transforme în cărți funciare definitive odată cu finalizarea lucrărilor de cadastru dîntr-o unitate administrativ-teritorială.

Având în vedere perspectiva îndepărtată a îndeplinirii acestui deziderat, considerăm că, pentru o perioadă îndelungată, funcția judiciară a cadastrului este vulnerabilă.

Potrivit art. 48 alin. (1) și (2) din Ordinul nr. 633/2006, momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a actului de dobândire, constituire, recunoaștere sau stingere a drepturilor reale nu creează o certitudine, ci numai o prezumție. Din acest moment se prezumă că terții care au dobândit drepturi reale asupra aceluiași imobil, de la același autor și care nu și-au înscris dreptul au avut cunoștință despre faptul că în cartea funciară este deja înscris acel drept.12

Potrivit art.26 din Legea 7/1996 efectul opozabilității față de terți se consideră îndeplinit și fără înscriere în cartea funciară în următoarele situații:

când drepturile reale imobiliare s-au dobândit prin succesiune; accesiune imobiliară; vânzare silită; uzucapiune;

când aceleași drepturi se dobândesc ca urmare a efectului legii; exproprierii; hotărârii judecătorești. Acestor situații le sunt caracteristice două trăsături specifice. Prima constă în aceea că dobândirea drepturilor reale, în toate aceste situații, nu presupune voința părților. Ele se dobândesc independent de această voință. Cea de-a doua constă în faptul că atributul de dispoziție asupra acestor drepturi, în astfel de situații, se poate exercita numai ulterior înscrierii drepturilor în cartea funciară.

Atunci când dobânditorul, la rândul său, dorește să-și exercite atributul de decizie cu privire la imobilul dobândit în unul dintre modurile enumerate de art. 26 din Legea nr. 7/1996, va fi obligat să-și înscrie dreptul în cartea funciară. Neînscrierea dreptului în cartea funciară nu atrage nulitatea absolută a actului în temeiul căruia dreptul s-a constituit, s-a transmis ori s-a stins ci numai inopozabilitatea acestui drept față de terți. Există și situații în care transmiterea drepturilor reale s-a efectuat succesiv fără înscrierea în cartea funciară.

Potrivit art. 35 din Legea 7/1996, efectul de opozabilitate al înscrierilor este inoperant cu privire la suprafața terenurilor, destinația lor, categoria de folosință, valoarea sau alte asemenea aspecte precum și la restricțiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecția ecologică, sistematizarea localităților și alte asemenea aspecte.

În final, dezbaterile asupra principiului opozabilității în literatura de specialitate împart autorii în două categorii. Unii, cei mai puțini, susțin beneficiile acestui principiu. Cei care se situează în cea de-a doua categorie au convingerea că, într-o perspectivă nu prea îndepărtată, poziția asupra principiului se va reconsidera.

C.I.3.2 PRINCIPIUL RELATIVITĂȚII

Esența acestui principiu exprimă cerința ca orice înscriere în cartea funciară să se facă numai cu consimțământul titularului de drept real asupra imobilului, anterior înscris în cartea funciară.

În acest sens, art. 22 din Legea nr. 7/1996 reglementează două ipoteze: înscrierea unui drept se poate efectua numai:

Împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. Această ipoteză trebuie înțeleasă în sensul că, în momentul înregistrării unei cereri de înscriere a unui drept real, cel care s-a obligat să transmită, să modifice sau să stingă dreptul este el însuși înscris ca titular al dreptului. Pe de altă parte, odată ce titularul dreptului real a consimțit la transmiterea, modificarea sau radierea dreptului, va consimți și la înscrierea acestuia în favoarea celui căruia i s-a transmis, modificat sau stins dreptul. Această ipoteză are cea mai mare aplicabilitate în practică și poate fi relevată de următorul exemplu: la înscrierea în cartea funciară a unui drept de proprietate dobândit în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare, se va verifica dacă vânzătorul dreptului transmis este unul și același cu proprietarul tabular al imobilului, înscris în cartea funciară. În situația în care se constată o inadvertență între persoana proprietarului tabular și a vânzătorului, principiul relativității înscrierii este încălcat, situație în care cererea de înscriere urmează a se respinge.

În cazul în care, dreptul de proprietate asupra imobilului este exercitat în stare de indiviziune de către mai mulți coindivizari sau în devălmășie (proprietatea soților asupra bunurilor dobândite în timpul căsătoriei) în cartea funciară fiecare trebuie să fie înscris ca proprietar tabular asupra unei cote părți determinate sau nedeterminate, iar în actul translativ de proprietate dobândit asupra imobilului, până în momentul radierii acestui aspect. Această piedică poate fi sesizată de către registratorul cărții funciare cu ocazia cercetării cărții funciare, anterior efectuării înscrierii.

Împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată. Ipoteza relevă următoarea situație: titularul dreptului real, anterior înscrierii dreptului în cartea funciară, transmite dreptul său în favoarea unui dobânditor care grevează acest drept. În acest caz, dobânditorul dreptului grevat își va putea înscrie dreptul său în cartea funciară numai concomitent cu înscrierea dreptului titularului.

Pentru această ipoteză legiuitorul a generat cadrul necesar de respectare a principiului relativității, oferind posibilitatea ca, pe baza a două cereri concomitente să poată fi înscris mai întâi dreptul real al titularului asupra imobilului, iar ulterior acestei înscrieri să poată fi înscris dreptul grevat al dobânditorului.

În situația în care drepturile reale asupra aceluiași imobil au fost transmise succesiv la dobânditori diferiți, iar aceștia nu și-au înscris drepturile în cartea funciară, pe baza actelor originale de dobândire, ultimul dobânditor va putea cere înscrierea transmisiunilor succesive.

Plecând de la premisa că înscrisurile originale doveditoare îndeplinesc condițiile legale de înscriere în cartea funciară, se concluzionează că pentru fiecare dintre acestea titularul a consimțit la transmiterea dreptului.

Această situație este reglementată în dispozițiile art. 23 din Legea nr. 7/1996 și are menirea de a proteja securitatea circuitului civil al bunurilor imobile. În cazul în care ultimul dobânditor nu este în măsură a face dovada transmisiunilor succesive, prin acte originale, acesta poate recurge la acțiunea în prestațiune tabulară.

Hotărârea judecătorească pronunțată într-o astfel de cauză, fie va obliga deținătorul actului lipsă se predea actul, fie ea însăși va șine locul actului necesar a dovedi succesiunea transmisiunilor.

Articolul 24 din Legea nr. 7/1996 reglementează și o derogare de la principiul relativității, statuând: „înscrierile întemeiate pe obligațiile defunctului se vor putea face și după ce moștenitorul a fost înscris, în măsura în care se dovedește că moștenitorul este ținut de aceste obligații”. Această derogare se justifică prin efectul opozabilității succesiunii față de terți fără înscrierea în cartea funciară, reglementat de art. 26 din Legea nr. 7/1996.

Condiția impusă de legiuitor în cazul de mai sus este aceea de a se dovedi că moștenitorul este ținut de obligațiile defunctului.

Derogarea instituită prin art. 24 din Legea nr. 7/1996 se poate înțelege cu mai multă ușurință din următoarele exemple:

Titularul dreptului de proprietate asupra unui imobil, în timpul vieții transmite dreptul de uzufruct asupra imobilului. Dobânditorul acestui drept omite înscrierea dreptului în cartea funciară în urma decesului transmițătorului dreptului de uzufruct, moștenitorul legal al acestuia își înscrie el în cartea funciară dreptul asupra imobilului. în condițiile în care, art. 24 din lege nu ar fi instituit derogarea de la principiul relativității, cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de uzufruct, ulterioară înscrierii în cartea funciară a dreptului moștenitorului legal, ar urma să fie respinsă întrucât, la data respectivă, transmițătorul acestui drept nu mai figurează în cartea funciară ca titular al dreptului.

Situația este identică și pentru cazul în care proprietarul tabular ar unui imobil, în timpul vieții încheie un antecontract de vânzare-cumpărare pe care, până la intervenția decesului, nu îl perfectează cu dobânditorul. Și în acest caz, obligația de a face a defunctului, având caracter patrimonial, se transmite moștenitorului.

C.I.3.3 PRINCIPIUL PRIORITATII

Principiul priorității evidențiază momentul din care înscrierile în cartea funciară produc efectul de opozabilitate față de terți. în acest sens, art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede: „înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor”.

Rezultă că drepturile reale imobiliare pot fi opuse terților exclusiv în funcție de momentul înregistrării cererii de înscriere a lor în cartea funciară. Se constată astfel că principiul opozabilității și cel al priorității se găsesc într-o relație de intercondiționare. Opozabilitatea se realizează prin înscriere, iar înscrierea produce efecte din momentul înregistrării cererii de înscriere.

Articolul 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 mai prevede: „ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor”. Prin rangul înscrierilor se înțelege efectul pe care îl produce înscrierea unui drept real în cartea funciară față de alte înscrieri de drepturi reale asupra aceluiași imobil din aceeași carte funciară. Altfel spus, rangul înscrierii stabilește prioritatea acesteia.

Acest înțeles al sintagmei „rangul înscrierilor” vizează doar drepturile reale accesorii cum ar fi, dreptul de ipotecă și privilegiile, nu și drepturile reale principale. în cazul acestora din urmă, nu putem discuta despre un rang al înscrierilor având în vedere faptul că înscrierea acestora în concurs este exclusă. Dreptul real asupra unui imobil odată transmis unui dobânditor, nu mai poate fi transmis de către același autor și cu privire la același imobil în favoarea altor dobânditori.

Articolul 47 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 prevede: „Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menționarea datei și a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor”.

Având în vedere importanța care o are data înregistrării cererii pentru stabilirea rangului înscrierilor, prin art. 48 alin. ultim din Regulament se stabilește în sarcina registratorului coordonator sau desemnat, obligativitatea ca la sfârșitul programului zilnic, registrul general de intrare în cartea funciară să fie închis prin barare, semnare și parafare.

Suplimentar măsurii de mai sus, prin art. 55 din Regulament se prevede că cererea de înscriere în cartea funciară, odată înregistrată, nu mai poate fi modificată ori întregită, pentru astfel de situații fiind necesară o nouă cerere.

În situația în care mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale asupra aceluiași imobil, din aceeași carte funciară, au fost depuse deodată, ele urmează a fi înregistrate și înscrise cu același rang, în mod provizoriu. Caracterul definitiv al înscrierii, în acest caz, va fi stabilit numai de către instanța de judecată. Aceasta va stabili rangul înscrierii în funcție de data încheierii actelor juridice care conțin drepturile reale supuse înscrierii.

Articolul 48 alin. (5) din Ordinul nr. 633/2006 prevede: „Dacă mai multe cereri sunt prezentate prin același curier sau primite prin poștă în aceeași zi, sunt considerate ca prezentate simultan și vor fi înregistrate cu aceeași dată și aceeași oră”.

Reglementarea stabilește regula potrivit căreia nu este relevant modul în care cererile de înscriere se depun pentru înregistrare, ci momentul în care ele ajung la înregistrare, iar în cazul în care nu sunt depuse personal, vor fi înregistrate ca fiind depuse deodată.

In afără de instanța de judecată, rangul înscrierilor mai poate fi stabilit, numai în cazul ipotecilor, prin convenția creditorilor asupra rangului (art. 106 din Ordinul nr. 633/2006). Convenția nu va influența creditorii care nu au consimțit la încheierea ei.

Principiului priorității are relevanță practică în cadrul executării silite imobiliare și al acțiunilor în prestațiune tabulară.

C.I.3.4 PRINCIPIUL FORȚEI PROBANTE (AL PUBLICITĂȚII)

Înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale, a actelor, faptelor și raporturilor juridice referitoare la imobile se întemeiază pe înscrisul în baza căruia ele se constituie ori se transmit.

Pentru ca înscrierea în cartea funciară să fie validă, înscrisurile trebuie să îndeplinească condiții anume prevăzute de lege.

Dreptul înscris în cartea funciară pe baza înscrisului care îndeplinește condițiile legale atestă faptul că acel drept există.

Încetarea existenței dreptului înscris în cartea funciară are loc ca urmare a radierii lui prin înscrierea în cartea funciară a acestei operațiuni. De principiu, înscrierea radierii dreptului este condiționată de consimțământul titularului dreptului, afără de situațiile limitativ prevăzute de lege.

Modificarea drepturilor referitoare la imobilele înscrise în cartea funciară urmează aceleași reguli ca și înscrierea și radierea lor.

Înscrierea, radierea și modificarea drepturilor privitoare la imobile reprezintă operațiuni de carte funciară efectuate cu scopul de a oglindi situația juridică reală a imobilelor înscrise în cartea funciară. Aceste operațiuni se regăsesc în cuprinsul cărții funciare.

Articolul 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede: „Cuprinsul cărții funciare, în afară îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară”.

Reglementarea are rang de principiu. în temeiul ei se naște principiul forței probante a cărții funciare sau publicitatea materială. Potrivit acestui principiu, înscrierile din cuprinsul cărții funciare sunt în concordanță cu starea reală de drept și de fapt a imobilelor numai dacă:

titularul dreptului înscris a dobândit dreptul în virtutea unui titlu legal;

titlul legal se întemeiază pe un act juridic valid;

actul juridic valid exprimă dobândirea cu bună-credință a dreptului real.

În dispozițiile art. 31 alin. (2) din lege, dobânditorul de bună-credință este definit astfel: „Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între acesta și situația juridică reală”.

Notarea în cartea funciară a unei acțiuni judiciare în legătură cu înscrierea efectuată atenționează asupra faptului că înscrierea respectivă are un caracter litigios. Corectitudinea sau incorectitudinea înscrierii va putea fi stabilită numai prîntr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Pentru dobânditorul de bună-credință, legiuitorul impune ca, la data înregistrării cererii sale de înscriere, în cartea funciară să nu existe o astfel de notare.

A doua cerință prevăzută de lege pentru ca dobânditorul să fie considerat de bună-credință este aceea ca transmițătorul să opună un titlu care să corespundă întru totul cuprinsului cărții funciare.

Transmițătorul va dovedi un astfel de titlu în cazul în care este titular al unui drept real asupra imobilului, cu descrierile arătate în cartea funciară, iar dobândirea dreptului s-a făcut pe baza unui înscris care îndeplinește condițiile de fond și de formă prevăzută de lege.

Atât prevederile art. 31 alin. (1), cât și cele ale art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 îndeamnă potențialul titular al unui drept real asupra unui imobil înscris în cartea funciară ca, mai înainte de încheierea oricărui înscris în legătură cu imobilul, să consulte cuprinsul cărții funciare.

În cazul în care înscrisul constatator al drepturilor reale se va întocmi fără consultarea cuprinsului cărții funciare sau ignorând informațiile oferite de aceasta, dreptul real imobiliar se va transmite pe riscul dobânditorului.

Legat de principiul forței probante a cărții funciare, art. 30 din Legea nr. 7/1996 instituie două prezumții. Potrivit primei prezumții: „Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul”.

Înscrierea unui drept real imobiliar în cartea funciară cu îndeplinirea tuturor condițiilor legale conduce la prezumția că acel drept există.

Înscrierea dreptului real imobiliar în cartea funciară în favoarea unei persoane conduce la prezumția că persoana respectivă este titulară a dreptului real numai dacă:

a fost de bună-credință în momentul dobândirii sau constituirii dreptului, în sensul cerințelor prevăzute de art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996;

starea de drept și de fapt evidențiată de înscrierile din cartea funciară nu se dovedește a fi contrară realității.

Rezultă, așadar, că înscrierile din cuprinsul cărții funciare referitoare la drepturile reale imobiliare și la titularii acestora fac dovada până la proba contrară.

Prezumțiile vor putea fi invocate de către orice persoană interesată. Aceasta va trebui să facă dovada că titularul dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară nu a fost de bună-credință la data înregistrării cererii sale, respectiv că la acea dată în cartea funciară era notată o acțiune judiciară în legătură cu înscrierea. într-o altă ipoteză, proba pe care trebuie să o facă persoana interesată este legată de titlul transmițătorului. în legătură cu acesta, va trebui să se dovedească discordanța față de înscrierile din cartea funciară.

Cuprinsul cărții funciare, potrivit art. 53 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006, poate fi dovedit prin copia în extenso a cărții funciare sau prin extrasul de carte funciară.

A doua prezumție stabilește că „Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există”.

Proba contrară în acest caz se va face prin orice mijloc de probă admis de lege, care să dovedească faptul că înscrierea nu corespunde realității și dreptul există.

Cuprinsul cărții funciare nu oglindește situația reală a imobilelor și, prin urmare, nu este exact în privința aspectelor legate de:

întinderea suprafeței terenurilor;

destinația terenurilor;

categoria de folosință a terenurilor;

valoarea terenurilor.

Aceste aspecte legate de descrierea imobilelor din cuprinsul cărții funciare sunt exterioare principiului forței probante a cărții funciare, întrucât ele nu au legătură cu buna-credință a dobânditorului și nici cu validitatea titlului transmițătorului.

C.I.4 EVIDENȚA CADASTRAL- JURIDICĂ

Obiectivele esențiale ale cadastrului general urmează trei direcții principale. Prima se referă la identificarea și descrierea tuturor imobilelor prin natura lor, amplasate în limitele de hotar ale fiecărei unități administrativ-teritoriale, comună, oraș, municipiu, indiferent de categoria de folosință și de destinația economică. A doua urmărește identificarea tuturor proprietarilor și a deținătorilor de imobile din domeniul public sau privat. în fine, a treia direcție are în vedere furnizarea datelor necesare pentru stabilirea corectă a obligațiunilor fiscale.

Finalitatea acestor obiective este aceea de a genera un sistem de evidență a cadastrului general. Această evidență, la care se mai adaugă înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice referitoare la imobile, formează împreună sistemul de publicitate imobiliară.

Sistemul are la bază imobilul, definit de art. 17 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 astfel: „Una sau mai multe parcele alăturate de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosință, aparținând aceluiași proprietar, formează imobilul”.

Prin urmare, imobilul presupune una sau mai multe parcele situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale.

Dacă sunt mai multe parcele, pentru a fi socotite ca imobil, este necesar ca ele să fie alăturate. Parcela sau parcelele alăturate vor constitui un imobil numai în condițiile în care aparțin aceluiași proprietar.

Imobilul se diferențiază de parcelă prin aceea că, în cazul primului, categoria de folosință a terenurilor nu are nicio relevanță, pe când parcela este suprafața de teren care se deosebește de suprafețele învecinate prin categoria de folosință.

Fiecare imobil se identifică sau se individualizează prîntr-un număr cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară.

Conform dispozițiilor art. 17 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, „Cărțile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acelui teritoriu (…)”. Elementul de evidență prin registrul cadastral de publicitate imobiliară reprezintă o novație a legiuitorului și are numai o natură teoretici. Practic, cărțile funciare nu sunt cusute ca registre, ele înglobează colile de format A4 ale fiecărui imobil dîntr-o unitate administrativ-teritorială.

Mesajul urmărit a se transmite prin introducerea în cuprinsul legii a acestui element a fost acela că sistemul de publicitate nu este reprezentat numai de cartea funciară, ci de aceasta împreună cu cadastrul. Niciodată nu s-a contestat legătura dintre cadastru și cartea funciară. Primul a oferit informații tehnice, economice asupra imobilelor, contribuind la realizarea circulației acestora, iar cartea funciară a oferit siguranța juridică a circulației imobilelor, furnizând date precise în legătură cu proprietatea și proprietarii imobilelor.

Viziunea asupra publicității imobiliare, astfel cum rezultă din reglementările Legii nr. 7/1996, este diferită de aceea care rezultă din reglementările Decretului-lege nr. 115/1938. Potrivit acestui din urmă act normativ, cartea funciară în sine reprezintă sistemul de publicitate imobiliară a tuturor drepturilor reale. Acest aspect este cuprins în chiar debutul actului normativ care, în art. 1, prevede: „Cartea funciară descrie imobilele și cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în cazurile anume prevăzute de lege”.

Spre deosebire de această reglementare, Legea nr. 7/1996 întemeiază publicitatea imobiliară pe sistemul de evidență a cadastrului general, stabilind în același timp obiectul înscrierilor din cartea funciară. Acesta se referă la „acte și fapte juridice referitoare la imobile” [art. 17 alin. (1) Legea nr. 7/1996].

Ordinul nr. 633/2006, prin prevederile art. 31 alin. (2), vine și completează dispozițiile art. 17 alin. (I) din Legea nr. 7/1996, arătând că actele și faptele juridice referitoare la imobil sunt evidențiate în cărțile funciare în temeiul lucrărilor cadastrale, al intabulării, al înscrierii provizorii, notării și radierii.

Starea de drept și de fapt a imobilelor care este adusă la cunoștința terțelor persoane prin evidența cadastral-juridică dă publicității imobiliare reglementate prin Legea nr. 7/1996 un caracter obiectiv.

Publicitatea imobiliară, așa cum este reglementată prin Decretul-lege nr. 115/1938, a creat un sistem cu caracter real și complet al tuturor drepturilor reale privitoare la imobile. Realitatea sistemului rezultă din faptul că acesta se baza pe identificarea topografică a tuturor imobilelor. Sistemul era complet prin aceea că realiza publicitatea integrală a transmisiunilor imobiliare.

Prevederile Legii nr. 7/1996 instituie un ascendent asupra prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938, reglementând imperativ, prin art. 1 alin. (1), caracterul unitar și obligatoriu al evidenței tehnice, economice și juridice a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării.

Diferența cea mai mare dintre cele două acte normative de mai sus este dată de modul în care fiecare reglementează efectul publicității imobiliare. Articolul 17 din Decretul-lege nr. 115/1996 prevede: „Drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară”. Din conținutul acestor prevederi rezultă efectul constitutiv de drepturi reale prin înscrierea în cărțile funciare.

Articolul 31 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 prevede faptul că efectul înscrierilor în cartea funciară este acela de a le face opozabile terților. Această prevedere se întemeiază pe principiul statuat prin art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară produce efecte de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor.

Această concepție asupra efectului publicității imobiliare diminuează major importanța cărții funciare, atenuând rigoarea impusă de aceasta. Se ajunge astfel ca sistemul de publicitate imobiliară realizat prin cărțile funciare să producă același efect pe care 1-a produs sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și înscripțiuni, sistem considerat defectuos și prin prisma efectului produs.

Dinamica din toate domeniile la care asistăm astăzi justifică pe deplin instituirea unor principii suple, descărcate de formalism excesiv, dar nu justifică în niciun fel renunțarea la valoarea unor principii deja validate de parcursul aplicării lor.

Pentru a îndeplini efectul stabilit de legiuitor, cartea funciară sau, mai precis, registrul cadastral de publicitate imobiliară se întregește, potrivit art. 34 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006, cu următoarele documente:

registrul general de intrare, păstrat la registratura biroului teritorial și condus de referentul care își desfășoară activitatea în cadrul acestui compartiment. în acest document sunt înregistrate cererile de recepție a documentelor cadastrale și de înscriere în cărțile funciare, în ordinea depunerii lor;

planul cadastral de identificare a imobilelor, precum și hărțile de carte funciară, acolo unde ele există. în planurile cadastrale vor fi cuprinse rezultatele măsurătorilor cadastrale obținute în urma identificării în teren a tuturor imobilelor din domeniul public sau privat. Hărțile de carte funciară reprezintă imaginea cadastrală asupra unui teritoriu;

registrul cadastral al imobilelor sau indexul cadastral, care cuprinde datele de identificare ale fiecărui imobil din punct de vedere tehnic, economic și juridic;

indexul alfabetic al proprietarilor pe localități sau opisul alfabetic. Acesta reprezintă o înșiruire, în ordine alfabetică, a tuturor proprietarilor de imobile din cuprinsul unei unități administrativ-teritoriale;

mapa de acte, care conține 100 de documente, pe ani, în ordinea numerică a înregistrării lor. Documentele din mapă sunt alcătuite din cererile de înscriere și un exemplar de pe înscrisul constatator al actelor și faptelor juridice supuse înscrierilor.

registrul numerelor de carte funciară ținut pe unități administrativ- teritoriale, în care se va menționa numărul cărții funciare și numărul/data cererii înregistrate în registrul general de intrare, în baza căreia s-a deschis cartea funciară;

registrul cadastral al proprietarilor.

Cărțile funciare deschise în temeiul Decretului-lege nr. 115/1938 devin, conform art. 31 alin. (4) din Ordinul nr. 633/2006, documente de arhivă.

Registrele, dosarele de carte funciară, cât și documentele din arhiva birourilor teritoriale au caracter de documente publice și pot fi consultate de către orice persoană interesată.

Caracterul de documente publice al acestor acte a constituit argumentul forte în organizarea și funcționarea publicității imobiliare în cadrul unei agenții guvernamentale.

CAPITOLUL II. PROCEDURI ȘI ACȚIUNI DE CARTE FUNCIARĂ

C.II.1 ÎNSCRIEREA DREPTURILOR TABULARE

C.II.1.1 Generalități

Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscrierea în cartea funciară. Ele sunt drepturi reale imobiliare deoarece se exercită de către titularii lor direct asupra bunului nemișcător, fără concursul altor persoane. Drepturile reale sunt “ drepturi absolute, adică opozabile tuturor (erga omnes) și care îndreptățesc pe titularii lor să exercite și să obțină astfel, realizarea atributelor corespunzătoare privitoare la un lucru, fără intervenția activă a altor persoane care, ca subiecte pasive, sunt obligate numai a nu face nimic de natură a stânjeni exercițiul acestor atribute de către titularul dreptului real”.

Drepturile reale imobiliare se împart în:

Drepturi reale imobiliare principale, care au o existență juridică de sine stătătoare cum sunt: dreptul de proprietate; dreptul de superficie, dreptul de uzufruct; uz, abitațiune și servitute.

Drepturi reale imobiliare accesorii care, servind ca o garanție reală unor drepturi de creanță, au o existență juridică subordonată drepturilor principale cum sunt: ipoteca și privilegiul.

Publicitatea imobiliară bazată pe sistemul de evidență a cadastrului general are ca obiect totalitatea înscrierilor în cartea funciară a datelor de identificare a imobilelor, a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra imobilelor, a drepturilor personale, a faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise.

Din această perspectivă, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri:

întabularea;

înscrierea provizorie;

notarea.

Întabularea și înscrierea provizorie sunt operațiuni de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale imobiliare.

Prin întabulare, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale imobiliare se înscriu în cartea funciară definitiv și necondiționat.

Înscrierea provizorie este operațiunea pe baza căreia drepturile reale imobiliare se înscriu în cartea funciară sub condiția unei justificări ulterioare.

Notarea constă în înscrierea în cartea funciară a drepturilor personale, a faptelor sau a altor raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise.

Rezultă, așadar, că obiectul întabulării și al înscrierii provizorii în cartea funciară îl constituie drepturile reale imobiliare, respectiv:

dreptul de proprietate;

dreptul de superficie;

dreptul de uzufruct, uz, abitație;

dreptul de ipotecă;

dreptul de servitute.

Potrivit art. 26 alin. (4) lit. c) din Legea nr. 7/1996 și art. 42 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006, notarea are ca obiect înscrierea în cartea funciară:

a drepturilor personale;

a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor;

a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și a căilor de atac prevăzute de lege;

a măsurilor de indisponibilizare luate în legătură cu imobilele;

a altor înscrieri cu caracter temporar prevăzute de lege cu privire la imobile.

Un drept în legătură cu imobilul identificat în cartea funciară va fi înscris pe baza actului în temeiul căruia s-a constituit sau s-a transmis și numai dacă actul respectiv îndeplinește condițiile de fond și de formă prevăzute de lege. Dreptul înscris în cartea funciară atestă faptul că acest drept există.

C.II.1.2 Întabularea dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se înscrie în partea a II-a din cartea funciară. El poate avea în vedere proprietatea exclusivă, coproprietatea sau proprietatea comună asupra unuia sau mai multor imobile identificate în cartea funciară.

Dreptul de proprietate exclusivă este dreptul pe care titularul său îl dobândește, modifică ori stinge prin exercitarea deplină a celor trei atribute ale sale, posesia, folosința și dispoziția, asupra imobilului sau imobilelor înscrise în aceeași carte funciară.

În cazul coproprietății, dreptul de proprietate asupra imobilului sau imobilelor aparține mai multor proprietari. Partea de proprietate a fiecărui proprietar este înscrisă în cartea funciară prin indicarea cotei-părți ideale asupra imobilului. În situația în care cotele-părți nu sunt individualizate, coproprietatea se va înscrie în cote-părți nedeterminate. Vom întâlni frecvent această situație în cazul titlurilor de proprietate emise în temeiul legilor fondului funciar sau al dispozițiilor de restituire eliberate pe baza Legii nr. 10/2001.

Înscrierea unui drept de proprietate aflat în stare de indiviziune se face pe baza cererii însușite de toți coindivizarii. În cazul în care cererea de înscriere a unui astfel de drept este făcută numai de către unul dintre coindivizari, despre înscriere vor fi înștiințați toți ceilalți coindivizari prin comunicarea încheierii de cartea funciară prin care s-a dispus înscrierea. În acest fel, coindivizarii care au semnat cererea de înscriere sunt protejați de înscrierile cu care aceștia nu sunt de acord. Ei au posibilitatea de a ataca înscrierea cu plângere adresată instanțelor judecătorești.

Starea de coproprietate înscrisă în cartea funciară va înceta odată cu partajarea/ împărțirea bunului. Partajarea se poate realiza pe baza unui partaj voluntar efectuat de către copartajanți prîntr-o procedură necontencioasă, în fața unui notar public sau, în caz de neînțelegeri, prîntr-un partaj judiciar. Materializarea înțelegerii coproprietarilor o constituie actul de partaj voluntar încheiat de către notar în formă autentică. În vederea înscrierii în cartea funciară a actului de partaj, acesta va trebuie să conțină date precise în legătură cu modul în care părțile, prin bună învoială, au înțeles să-și împartă bunul imobil. Actul va face referire și la elementele de identificare cu date de carte funciară a bunului imobil.

În cazul în care împărțeala presupune alipirea sau dezlipirea unor imobile sau a unor părți din acestea, actul de partaj este însoțit și de o documentație cadastrală recepționată de biroul teritorial.

Dreptul de proprietate reconstituit prin titlul de proprietate emis în temeiul legilor fondului funciar în favoarea autorului decedat și a moștenitorilor acestuia se va înscrie în cartea funciară pe numele tuturor moștenitorilor. Pentru sistarea stării de indiviziune se poate alege calea partajului voluntar sau acțiunea judiciară de ieșire din indiviziune. În cazul în care unul sau mai mulți dintre moștenitorii trecuți în titlul de proprietate sunt decedați, în vederea realizării partajului este necesar să se stabilească masa succesorală a acestora și moștenitorii. Aceeași procedură se va urma și în cazul dispoziției de restituire eliberate în temeiul Legii nr. 10/2001.

Înscrierea dreptului de proprietate al soților asupra bunurilor comune dobândite în timpul căsătoriei își are temeiul de drept în dispozițiile art. 44 din Decretul nr. 32/1954, în conformitate cu care: „Soții sunt îndreptățiți ca, de comun acord, să ceară înscrierea în cartea funciară a dreptului soților asupra unui bun comun sau menționarea calității de bun consum în registrul de transcripțiuni pe marginea actului de dobândire”.

Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unui imobil dobândit în timpul căsătoriei, formulată numai de către unul dintre soți, prezumă că și celălalt soț și-a dat consimțământul pentru înscriere. Prezumția se bazează pe consimțământul tacit al soțului în cazul majorării patrimoniului comun. În schimb, radierea înscrierii unuia dintre soți din cartea funciară nu se poate efectua decât cu consimțământul acestuia. De asemenea, dacă în cartea funciară dreptul de proprietate asupra unui bun imobil dobândit în timpul căsătoriei este înscris numai în favoarea unuia dintre soți, se prezumă că acesta aparține ambilor soți, urmând ca înscrierea comunității de bunuri asupra imobilului să se efectueze pe baza certificatului de căsătorie. Data încheierii căsătoriei indicată în acest document, coroborată cu data dobândirii bunului, conduce la concluzia că bunul a fost dobândit în timpul căsătoriei, el având caracterul de bun comun.

Dacă în cartea funciară este înscrisă comunitatea de bunuri asupra unui bun care are caracterul de bun propriu numai al unuia dintre soți, comunitatea se va putea radia pe cale necontencioasă prîntr-o declarație autentică de renunțare la drept, făcută în fața notarului public de către soțul neproprietar. În cazul în care, în aceeași situație, soțul neproprietar se opune, titularul dreptului asupra bunului va putea înainta în instanță o acțiune judiciară de anulare a înscrierii comunității de bunuri.

În cazurile analizate mai sus, titulare ale dreptului de proprietate sunt persoane fizice sau persoane juridice. În afară acestora, dreptul de proprietate privată poate aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale, asupra bunurilor aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public.

Potrivit art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, „Domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituție, din cele stabilite în anexa care face parte integrantă din prezența lege și din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public și sunt dobândite de stat sau de unitățile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege”.

Asupra acestor bunuri, statul și unitățile administrativ-teritoriale exercită un drept de proprietate publică.

Dreptul de proprietate al statului și unităților administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este reglementat de dreptul comun, dacă prin lege nu se dispune altfel [art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998], iar dreptul de proprietate publică este reglementat de dispozițiile Legii nr. 213/1998, dacă prin legi organice speciale nu se dispune altfel.

Diferența dintre aceste două forme de proprietate este dată de regimul juridic al bunurilor. Astfel, bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. Aceasta înseamnă că ele nu pot fi înstrăinate, nu pot fi grevate de sarcini reale, nu pot fi supuse executării silite, nu pot fi dobândite de către persoane prin uzucapiune sau posesie de bună-credință. Niciunul din aceste caractere juridice nu sunt caracteristice bunurilor din domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale.

Legea nr. 213/1998 prevede posibilitatea trecerii bunurilor din domeniul privat al statului și unităților administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora. Trecerea se dispune prin hotărâre a Guvernului, a consiliului județean ori a consiliului local. Aceste hotărâri fac parte din categoria înscrisurilor pe baza cărora dreptul de proprietate asupra respectivelor bunuri se poate înscrie în cartea funciară.

Trecerea poate avea ca obiect un bun din domeniul public al statului către domeniul public al unităților administrativ-teritoriale și invers. În aceste cazuri, la baza trecerii bunului stă cererea formulată, după caz, de consiliul județean sau local ori de către Guvern și hotărârea administrativă a acestora.

Imobilele care aparțin domeniului public său privat al statului ori al unităților administrativ-teritoriale se înscriu în cărți funciare speciale ținute de birourile teritoriale ale oficiului de cadastru și publicitate imobiliară la care este arondată localitatea în care aceste bunuri sunt situate.

Dreptul de proprietate publică se radiază din cartea funciară odată cu încetarea lui, care poate surveni în două situații:

dacă bunul a pierit;

dacă bunul a fost trecut în domeniul privat.

O altă varietate a dreptului de proprietate pe care o vom analiza este coproprietatea forțată sau perpetuă. Analiza se impune, având în vedere necesitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unor clădiri cu mai multe etaje sau apartamente. În aceste cazuri, dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului său etajului coexistă alături de dreptul de coproprietate forțată asupra părților comune ale clădirii. Pot fi părți comune scara, acoperișul, fundația, terenul ș.a. Părțile comune ale unei clădiri cu mai multe etaje sau apartamente servesc bunei utilizări a acesteia de către toți proprietarii de apartamente.

Fiecare titular al dreptului exclusiv de proprietate asupra unui apartament este și titular al dreptului de proprietate – în cotă-parte aferentă apartamentului – asupra părților comune ale clădirii. Proprietatea asupra acestor cote-părți este strâns legată de proprietatea asupra apartamentului. Ea există, independent de voința coproprietarilor, pe întreaga durată de existență a clădirii.

Coproprietatea forțată nu poate fi înstrăinată separat de apartamentul căruia îi servește și nici nu poate fi obiect al unei împărțeli voluntare sau judiciare în entități de sine stătătoare. Starea de indiviziune forțată poate totuși înceta prin acordul tuturor proprietarilor sau în situația în care un singur coproprietar dobândește dreptul de proprietate asupra întregului imobil de la toți ceilalți coproprietari.

Clădirile cu mai multe etaje sau apartamente sunt supuse înscrierii în două cărți funciare. În prima carte funciară, denumită „Carte funciară colectivă”, se va identifica clădirea în întregul ei, indicându-se numărul topografic al parcelei pe care este edificată, întinderea suprafeței acesteia, părțile comune, numărul topografic al fiecărui apartament care compune clădirea și numărul cărții funciare individuale în care este înscris fiecare apartament. Tot în cartea colectivă sunt evidențiați proprietarii fiecărui apartament.

Într-un limbaj specific operațiunilor de carte funciară, această tehnică este cunoscută sub denumirea de „cotare a blocului” și „apartamentare” a acestuia. Aceste noțiuni nu le vom întâlni nici în legislația care reglementează publicitatea imobiliară și nici în literatura de specialitate. Ele s-au impus și s-au consemnat de-a lungul timpului, fără ca autorul lor să fie cunoscut.

Cartea funciară individuală este destinată unei descrieri mai structurate a apartamentului. În aceasta se va înscrie dreptul de proprietate exclusivă asupra apartamentului, dar și cota-parte asupra părților comune. Pentru exemplificare, atașăm câte un exemplar din fiecare tip de carte funciară despre care am făcut vorbire mai sus, respectiv o carte funciară colectivă și o carte funciară individuală.

C.II.1.3 Întabularea dreptului de superficie

Dreptul de superficie este un drept real imobiliar, consacrat astfel prin dispozițiile art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938.

Acesta constă în dreptul pe care o persoană fizică sau juridică îl are asupra construcțiilor edificate pe terenul altei persoane. Prin urmare, obiectul dreptului de superficie îl constituie construcțiile ridicate pe terenul altui titular al dreptului de proprietate.

Proprietarul construcțiilor are asupra terenului numai folosința și posesia acestuia, dispoziția aparține proprietarului terenului. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este considerat un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Datorită acestei suprapuneri de drepturi, dreptul de superficie este supus unei duble înscrieri. Prima înscriere se efectuează în partea C a cărții funciare, unde terenul este identificat prîntr-un număr topografic sau cadastral, sub forma unei sarcini care grevează imobilul. Alăturat acestei înscrieri, se menționează și numărul cărții funciare în care este înscrisă superficia.

În a doua carte funciară, sub același număr topografic sau cadastral, se înscrie superficia ca imobil de sine stătător. La rubrica de observații a părții din această carte funciară se va menționa și numărul cărții funciare unde este identificat terenul.

Dacă superficia nu grevează întreaga suprafață a terenului înscris în cartea funciară, acesta poate fi dezmembrat în două sau mai multe corpuri funciare distincte. Unul dintre aceste corpuri va fi grevat de sarcina superficiei, iar celelalte se constituie în imobile neafectate de această sarcină.

Dezmembrarea, în acest caz, se realizează pe baza unei documentații efectuate de un expert autorizat și recepționate de birourile teritoriale.

Dreptul de superficie încetează în situația în care proprietarul construcției devine și proprietarul terenului. În acest caz, construcția se transcrie în cartea funciară a terenului, iar cartea funciară de superficie se sistează.

Spre deosebire de Decretul-lege nr. 115/1938, Legea nr. 7/1996 nu are dispoziții speciale prin care să reglementeze intabularea dreptului de superficie. Lipsa acestor dispoziții este suplinită însă de prevederile art. 94 din Ordinul nr. 633/2006.

C.II.1.4 Întabularea dreptului de uz, de uzufruct și de abitație

Aceste drepturi reale, spre deosebire de dreptul de superficie, sunt reglementate de prevederile Codului civil. Potrivit acestora, drepturile de uzufruct, de uz și de abitație sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, care conferă titularilor lor exercitarea restrânsă a atributelor dreptului de proprietate asupra imobilelor, dar care, odată constituite, au o existență și recunoaștere de sine stătătoare.

Din punct de vedere al înscrierii lor în cartea funciară, aceste dezmembrăminte ale dreptului de proprietate se prezintă ca sarcini ale imobilului asupra căruia se constituie, motiv pentru care se înscriu în partea C din cartea funciară. La rubrica de observații din partea B a cărții funciare se face mențiunea constituirii lor.

Dacă aceste drepturi nu grevează imobilul în integralitatea să, ci numai o parte a acestuia, partea din imobil grevată, cât și aceea rămasă liberă de sarcini sunt evidențiate în schițe vizate de birourile teritoriale.

Dreptul de uzufruct, de uz și de abitație se radiază din cartea funciară odată cu încetarea existenței lor.

C.II.1.5 Întabularea dreptului de servitute

Dreptul de servitute presupune două imobile distincte și doi sau mai mulți titulari ai dreptului de proprietate asupra acestor imobile. Unul dintre imobile servește pentru uzul și utilitatea celuilalt imobil.

Imobilul asupra căruia se constituie servitutea este denumit fond aservit, iar imobilul în favoarea căruia se constituie servitutea este denumit fond dominant.

Dreptul de servitute constituit în favoarea fondului dominant se înscrie în partea B din cartea funciară, iar servitutea, ca sarcină care grevează fondul aservit, se înscrie în partea C din cartea funciară.

Servitutea se radiază din cartea funciară prin încetarea acesteia. Cazurile de încetare a servituților sunt prevăzute de dispozițiile art. 636-639 C. civ.

Separat de aceste cazuri, art. 13 din Legea nr. 213/1998 statuează: „Servituțile din domeniul public sunt valabile numai în măsura în care aceste servituți sunt compatibile cu uzul sau cu interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate”.

Pentru situațiile contrare celor prevăzute în textul de lege de mai sus, servitutea urmează a se radia.

C.II. 2 ÎNSCRIEREA PROVIZORIE

Înscrierea provizorie reprezintă o intabulare imperfectă. Obiectul înscrierii provizorii îl constituie — ca și în cazul intabulării – drepturile reale imobiliare. Efectul înscrierii provizorii a drepturilor reale imobiliare este același ca și în cazul intabulării, respectiv acela de opozabilitate față de terți. în cazul înscrierii provizorii, acest efect se produce condiționat de justificarea înscrierii și numai în limita acestei justificări.

Vom înțelege mai clar aceste aspecte stabilind situațiile în care se poate cere înscrierea provizorie a unui drept real în cartea funciară.

Articolul 29 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, făcând o enumerare limitativă, stabilește următoarele situații în care poate fi cerută înscrierea provizorie:

când dreptul real ce se cere înscris este afectat de o condiție suspensivă;

când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătorești ce nu a rămas irevocabilă;

dacă se dobândește un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;

dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar;

dacă pentru soluționarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris și nu fundamentează noi capete de cerere.

în continuare, vom analiza, pe rând, fiecare dintre situațiile de mai sus.

În prima situație, înscrierea provizorie a dreptului real imobiliar se impune ca urmare a faptului că dreptul este afectat de o condiție suspensivă. În cazul în care dreptul real este afectat de o condiție suspensivă, existența dreptului în patrimoniul unei persoane fizice sau juridice depinde de un eveniment care urmează a se produce în viitor, dar în legătură cu care nu există o certitudine. Numai după producerea acestui eveniment putem avea certitudinea existenței dreptului. Astfel de situații sunt întâlnite frecvent în cadrul convențiilor încheiate între părți.

Incertitudinea cu privire la existența dreptului real imobiliar determină numai înscrierea provizorie a acestuia în cartea funciară. Producerea evenimentului care condiționează existența dreptului constituie justificarea înscrierii și transformarea ei din înscriere provizorie în înscriere definitivă, respectiv în intabulare.

În cea de-a doua situație, înscrierea provizorie privește un drept real care a făcut obiectul unei acțiuni judiciare soluționate prîntr-o sentință definitivă. Articolul 47 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 stabilește cu claritate faptul că atât intabularea, cât și înscrierea provizorie pot fi cerute pe baza unei hotărâri judecătorești. în cazul în care hotărârea judecătorească este definitivă și irevocabilă, ea poate fi înscrisă definitiv în carton funciară, întrucât în privința ei operează autoritatea de lucru judecat cu privire la părți, obiect și cauză. în ipoteza în care hotărârea judecătorească este definitivă, dar supusă căilor de atac prevăzute de lege, ea se va înscrie în cartea funciară numai provizoriu. Irevocabilitatea hotărârii creează posibilitatea transformării înscrierii provizorii în înscriere definitivă.

Următoarea situație se referă la un drept tabular care, anterior dobândirii, a fost înscris provizoriu. în acest caz, transmițătorul nu a justificat înscrierea provizorie, motiv pentru care obligația justificării revine dobânditorului. Până când acesta din urmă nu va justifica înscrierea provizorie, dreptul tabular va fi înscris doar provizoriu în cartea funciară. Justificarea înscrierii va avea ca efect radierea înscrierii provizorii și transformarea acesteia într-o înscriere definitivă.

În cazul reglementat de art. 29 alin. (1) lit. c), dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca sau privilegiul, înseamnă că acesta a justificat înscrierea, iar consecința justificării constă în radierea înscrierii. în acest caz, justificarea se va întemeia fie pe consimțământul titularului dreptului, dat în formă autentică, fie pe o hotărâre judecătorească.

Ultima situație se referă la îndeplinirea cerințelor legale privind înscrisurile pe baza cărora se poate cere înscrierea în cartea funciară. În condițiile în care aceste cerințe nu sunt integral îndeplinite, înscrierea drepturilor tabulare se va efectua numai provizoriu, urmând ca, după depunerea sau completarea înscrisurilor, să fie efectuată înscrierea definitivă prin încheiere întocmită de registratorul de carte funciară. în acest caz, solicitantul va fi informat în legătură cu deficiențele înscrisurilor și i se va fixa un termen până la care acestea pot fi depuse în concordanță cu cerințele legale. Dacă în termenul fixat pentru justificare solicitantul nu se conformează, înscrierea provizorie urmează a fi radiată, rămânând astfel fără nicio eficiență.

Prin urmare, justificarea înscrierii provizorii constă în îndeplinirea unor cerințe care se pot soluționa prin:

consimțământul celui împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie;

hotărâre judecătorească irevocabilă;

încheiere de carte funciară întocmită de registrator.

În situațiile prevăzute mai sus la lit. a) și c), justificarea înscrierii provizorii se face pe cale necontencioasă. Cazul prevăzut la lit. b) presupune o acțiune judecătorească în justificare. Aceasta se îndreaptă împotriva celor obligați să transmită sau să constituie un drept real imobiliar. Reclamantul, în cadrul acțiunii în justificarea înscrierii, este înscris în mod provizoriu în cartea funciară. Interesul său în promovarea acțiunii este acela de a transforma înscrierea sa provizorie într-o înscriere definitivă.

Acțiunea în justificarea înscrierii se notează în acea parte a cărții funciare în care s-a efectuat înscrierea provizorie. Scopul acestei notări este de a atenționa asupra faptului că înscrierea dreptului real imobiliar este provizorie, dar dreptul în sine este litigios

Pronunțându-se asupra acțiunii în justificare, instanța de judecată poate admite sau respinge acțiunea. Dacă acțiunea este admisă, înscrierea provizorie se va transforma în intabulare. Rangul intabulării, în acest caz, va fi acela pe care 1-a dobândit înscrierea provizorie din data și ora la care aceasta din urmă a fost cerută.

Acțiunea în justificarea înscrierii provizorii va putea fi respinsă ca fiind prematură dacă, în cazurile prevăzute de art. 29 alin. (2) lit. a) și b), a fost introdusă mai înainte de îndeplinirea unor termene legale sau convenționale; acțiunea va fi respinsă pe fond dacă se constată nevalabilitatea titlului.

În cazul respingerii acțiunii în justificarea înscrierii, aceasta urmează a fi radiată.

În situațiile în care justificarea înscrierii provizorii se realizează pe cale necontencioasă, consecința constă în radierea înscrierii provizorii. Aceasta se realizează pe baza cererii de radiere formulate de persoana interesată.

Cererea de radiere va fi respinsă în două cazuri:

dacă termenul prevăzut pentru justificare nu este îndeplinit;

dacă în cartea funciară este notată o acțiune în justificarea înscrierii provizorii.

Termenul prevăzut pentru justificare în primul caz este termenul în care încheierea cărții funciare prin care s-a admis înscrierea provizorie poate fi atacată în instanță. Potrivit art. 59 alin. (3) din Ordinul nr. 633/2006, „încheierile de carte funciară date de registrator vor putea fi atacate cu plângere în termen de 15 zile de la comunicare”.

Prin încheierea de carte funciară, solicitantul unei înscrieri este încunoștințat asupra faptului că înscrierea sa în cartea funciară este numai provizorie, care sunt motivele pentru care înscrierea nu este definitivă și ce posibilități are pentru a transforma înscrierea provizorie într-una definitivă.

În al doilea caz, termenul nu poate fi precizat. El se va împlini numai în momentul în care asupra unei acțiuni în justificare instanța se pronunță prîntr-o hotărâre definitivă și irevocabilă.

Dacă cererea de radiere a înscrierii provizorii a fost respinsă, se poate depune o nouă cerere, mai puțin în situațiile reglementate de art. 51 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006, respectiv când:

radierea s-a făcut pe baza declarației celui care a obținut înscrierea că a renunțat fără rezervă la acest drept;

hotărârea de valorificare a înscrierii provizorii a fost respinsă în fond;

hotărârea a constatat nevalabilitatea titlului;

nu s-a făcut dovada că s-a pornit acțiunea în justificare în termen.

în toate aceste situații, radierea înscrierii provizorii se efectuează din oficiu. O nouă cerere de radiere ar fi fără eficiență juridică.

C.II. 3 NOTAREA

Dispozițiile Decretului-lege nr. 1 15/1938 au reglementat notarea ca fiind o înscriere în cartea funciară cu efect de opozabilitate față de terți. Din acest punct de vedere, notarea se diferenția față de intabulare și înscrierea provizorie. Acestea din urmă aveau efect constitutiv de drepturi, efect pe care notarea nu îl putea produce.

Legea nr. 7/1996 a înlăturat această diferențiere de efect dintre cele trei tipuri de înscriere acordând și notării același efect ca și cel produs de intabulare și înscriere provizorie, respectiv efectul de opozabilitate.

Dacă din punct de vedere al efectului cele trei tipuri de înscriere nu se diferențiază, ele se deosebesc prin obiectul înscrierii. în cazul intabulării și înscrierii provizorii, obiectul îl constituie drepturile reale imobiliare, în cazul notării, obiectul îl constituie drepturile personale, faptele și alte raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise.

Articolul 26 alin. (4) lit. c), reglementând notarea, enumeră patru categorii de aspecte care pot constitui obiect al notării:

înscrierea drepturilor personale;

înscrierea actelor și a faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor;

înscrierea acțiunilor și a căilor de atac în justiție;

înscrierea măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Fără a respecta ordinea categoriilor de mai sus, art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006 prevede următoarele aspecte care pot fi notate în cartea funciară:

incapacitatea totală sau parțială de exercițiu ale titularului dreptului real înscris. Rolul acestei notări constă în faptul că terții sunt informați în legătură cu aptitudinea titularului real de a-1 exercita prin intermediul altei persoane;

instituirea curatelei. Scopul acestei notări este asemănător cu cel prevăzut la lit. a), cu deosebirea că în cazul curatelei capacitatea juridică a persoanei este integră. Curatela constă practic în ocrotirea juridică a persoanelor care se găsesc în anumite situații prevăzute de lege și care, datorită acestor împrejurări, nu pot să-și exercite singure drepturile;

modalitățile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară. Această notare se referă la condiții și termen, care afectează dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale. Informarea terților în legătură cu modalități care afectează un drept sunt importante, de unele dintre ele depinzând însăși existența dreptului;

arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului nemișcător. în această categorie pot fi incluse notări în legătură cu caracterul bunurilor imobile, dacă acestea sunt bunuri proprii sau comune, dacă aparțin domeniului public sau privat al statului ș.a.;

arătarea oricărei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară, a acțiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de drepturi ce urmează a se înscrie, a acțiunii de ieșire din indiviziune etc. Legiuitorul enumeră în această categorie de acțiuni judiciare acțiunea în prestațiune tabulară, precum și alte acțiuni legate de exercitarea drepturilor reale, printre care acțiunea de împărțeală sau ieșire din indiviziune. Șirul acțiunilor ar putea continua, fără a omite și acțiunea în rectificare de carte funciară, acțiune caracteristică înscrierii în cartea funciară.

Cunoașterea de către terți a faptului că dreptul real înscris în cartea funciară are un caracter litigios este importantă, pentru că ea poate influența decizia de a-și asuma sau nu dobândirea unui astfel de drept.

arătarea acțiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris în cartea funciară. Notarea unei astfel de acțiuni relevă calitatea celui înscris ca titular de drepturi reale imobiliare;

arătarea situației când se face urmărirea silită a imobilelor. Prin această notare se urmărește informarea terților cu privire la indisponibilizarea imobilelor în cazurile de executare silită;

interdicția de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum și modalitățile interdicției de strămutare sau grevare. Astfel de notațiuni sunt frecvente în cazul contractelor de ipotecă. Ele constituie măsuri suplimentare luate în vederea garantării creditelor;

contractul de locațiune sau cesiunea de venituri mai mari de trei ani. Rațiunea pentru care locațiunea și cesiunea de venituri sub trei ani nu se înscriu în cartea funciară costă în faptul că exercitarea atributelor de posesie și folosință asupra imobilului nu este accentuat afectată decât în cazul în care durata pentru care acestea se constituie este mai mare;

dreptul de preemțiune. O astfel de notare poate rezulta din convențiile părților. Ea subliniază faptul că, în caz de transmitere a bunului imobil, primul chemat la dobândirea acestuia este cel al cărui drept de preemțiune face obiectul notării în cartea funciară;

promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil. în acest caz, este vorba de notarea promisiunilor unilaterale sau bilaterale de vânzare. Este bine de știut că, în aceste situații, cel în favoarea căruia s-a efectuat notarea poate cere fie predarea bunului în natura lui, fie daune-interese;

sechestrul asigurător și judiciar. Ca și în cazul prevăzut mai sus la lit. g), o astfel de notare transmite informația indisponibilizării bunului în condițiile prevăzute de lege;

schimbarea rangului unei ipoteci. Această notare este fie consecinta unei hotărâri judecătorești care a hotărât rangul între mai multe cereri de înscriere a ipotecilor depuse deodată, fie urmarea unei convenții între creditori;

plângerea împotriva încheierii de carte funciară. Detaliile legate de acest aspect fac obiectul unui subiect separat care urmează a fi tratat;

sentința declarativă de faliment. Această notare nu comportă explicații suplimentare;

lucrările de expropriere a imobilului. Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, exproprierea face parte din categoria situațiilor în care drepturile reale sunt opozabile față de terți fără înscriere în cartea funciară. Notarea în cartea funciară a etapelor parcurse în procesul de expropriere este cu atât mai importantă, cu cât se întâmplă frecvent ca exproprierea să nu facă obiectul intabulării sau înscrierii provizorii.

În fine, sub lit. q) din art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006, este înscrisă o prevedere generală, potrivit căreia în cartea funciară se notează „orie alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege și au legătură cu imobilul”.

Din această prevedere rezultă faptul că art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/1996, enumerând aspectele care constituie obiect al notării în cartea funciară, nu a făcut o enumerare limitativă, ci s-a oprit asupra cazurilor mai reprezentative.

Prin art. 1 pct. 10 din Ordinul nr. 133/2009”, alin. (2) al art. 42 din Ordinul nr. 633/13.10.2006 a fost modificat în sensul completării situațiilor care constituie obiect al notării în C.F.

Completările se referă la notarea în C.F. a următoarelor aspecte:

intenția de înstrăinare sau ipotecare a bunului imobil;

revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca obiect un imobil;

plângerea împotriva încheierii de carte funciară;

respingerea cererii de înscriere.

Modificarea poate fi considerată ca fiind oportună, situațiile noi circumscrise atenției legiuitorului au un impact considerabil în sfera informațiilor aduse la cunoștință celor interesați prin notarea lor în cartea funciară.

C.II. 4 PROCEDURA DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

În cadrul procedurii de înscriere în cartea funciară distingem două etape principale. Prima etapă vizează cererile de înscriere, iar a doua privește soluționarea acestora.

Cererea de înscriere în cartea funciară cuprinde:

a) elementele de identificare ale solicitantului:

nume, prenume, iar în cazul persoanelor juridice, denumirea acestora;

domiciliul sau sediul persoanei juridice;

actul de identitate;

codul numeric personal;

b) obiectul înscrierii:

drept de proprietate sau alt drept real imobiliar, drept personal, acte sau fapte juridice în legătură cu drepturile care urmează a fi intabulate, înscrise provizoriu sau notate;

c) indicarea actului sau a actelor în temeiul cărora se solicită înscrierea:

contracte;

certificate de moștenitor;

hotărâri judecătorești;

hotărâri ale autorităților administrative;

titlul de proprietate emis în baza legilor de restituire a terenurilor;

d) date privind identificarea imobilului:

localitatea în care este situat;

numărul cadastral;

numărul cărții funciare în care este înscris.

În teritoriile unde se aplică dispozițiile Decretului-lege nr. 115/1938, imobilele se identifică atât prin număr cadastral, cât și prin număr topografic.

Regula nu se aplică în cazul terenurilor situate în extravilanul localităților, cu excepția terenurilor pe care sunt edificate construcții.

În situația în care identificarea topografică nu poate fi efectuată, aspectul se va consemna într-un document întocmit de către registrator sau referentul arhivar. Imobilele aflate în situația de mai sus urmează a fi identificate numai prin număr cadastral obținut pe baza documentației cadastrale întocmite de către persoane fizice sau juridice autorizate și recepționate de către biroul teritorial.

Cererea de înscriere se depune într-un singur exemplar la registratura biroului teritorial unde se și înregistrează, precizându-se data și ora primirii. în situația în care cererea este depusă în două exemplare, un exemplar se va restitui solicitantului. Acest exemplar va cuprinde numărul de înregistrare a cererii, data și ora primirii, precum și termenul de soluționare.

La cererea de înscriere se anexează următoarele:

înscrisul original sau copia legalizată, pe baza căruia se solicită intabularea, înscrierea provizorie sau notarea;

dovada achitării taxelor;

documentația cadastrală, după caz.

Cererile de înscriere pot fi depuse la registratura biroului teritorial sau comunicate prin poștă ori fax. în primele două situații, cererile se înregistrează în registrul general de intrare, urmând a fi soluționate. în cazul cererilor comunicate prin fax, după înregistrare, sunt stocate până în momentul depunerii actelor în original sau a copiilor legalizate.

Pot depune cereri pentru înscrierea în cartea funciară:

titularul dreptului;

persoana interesată.

Aceștia vor depune cererile personal sau prin:

mandatar cu procură autentică;

notarul care a perfectat actul notarial;

persoana fizică sau juridică ce a întocmit documentația cadastrală.

Anexa nr. 6 la Ordinul nr. 633/2006 constituie un model de cerere pentru înscrierea în cartea funciară. La finele capitolului, vom depune o copie a acestei anexe.

C.II.4.1 Procedura de soluționare a cererilor

Cererile depuse la biroul teritorial se înregistrează în registrul general de intrare. Dacă se depun mai multe cereri deodată, dreptul de ipotecă și privilegiile vor avea același rang, iar celelalte drepturi vor avea numai provizoriu rang egal, urmând ca instanța de judecată să stabilească rangul acestora.

După înregistrare, cererile sunt repartizate de către referentul de la registratură asistenților-registratori sau referenților. Numele acestora este trecut pe cererea de înscriere, precum și în rubrica de observații a registrului general de intrare.

După repartizare, referentul va scoate coala funciară în care urmează a fi efectuată înscrierea, lăsând în locul acesteia o notă care să informeze asupra numărului cărții funciare scoase, a localității, a datei la care s-a scos, a dosarului la care este atașată în vederea înscrierii și inițialele celui la care a fost repartizat dosarul spre soluționare.

Cuprinsul cărții funciare scoase urmează a fi verificat în raport cu cuprinsul cererii de înscriere, cu scopul de a se constata dacă există sau nu piedici pentru înscrierea solicitată. Pot constitui piedici de înscriere în cartea funciară următoarele situații: între solicitant și titularul dreptului înscris în cartea funciară nu există niciun raport juridic; imobilul identificat prin cerere nu este înscris în cartea funciară indicată; dreptul de proprietate asupra unui imobil ipotecat s-a transmis fără consimțământul creditorului ipotecar; bunul transmis prîntr-un contact oneros face parte din domeniul public al statului ș.a.

Toate aceste aspecte, precum și altele similare lor sunt consemnate de către registrator sau asistentul registrator într-un referat.

În situația în care este înregistrată o cerere depusă de notar pentru eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare, cartea funciară de pe care se eliberează extrasul se blochează pentru o perioadă de 5 zile lucrătoare. în această perioadă nu vor mai putea fi eliberate extrase de carte funciară. Dacă în perioada celor 5 zile notarul încheie actul autentic, aceasta se va soluționa cu prioritate. în caz contrar și numai dacă mai există cereri de înscriere în coala funciară blocată, înscrierile se vor efectua în ordinea înregistrării cererilor.

Potrivit art. 63 alin. (1) din Ordinul nr. 633/2006, „Registratorul cercetează îndeplinirea condițiilor de fond și de formă ale cererii, potrivit art. 20 și 48 din lege". în acest text al legii, termenul de „cerere" trebuie înțeles în sens larg. El privește cererea propriu-zisă, precum și actele atașate acesteia. Din această perspectivă, competența registratorului constă în verificarea a două aspecte principale. Primul se referă la persoanele care pot solicita înscrierea în cartea funciară, iar cel de-al doilea se referă la condițiile de fond și de formă pe care trebuie să le îndeplinească înscrisul pe baza căruia urmează a se efectua înscrierea în cartea funciară.

Persoanele care pot solicita înscrierea în cartea funciară nu se confundă cu persoanele care pot depune cererea de înscriere. în acest sens, art. 47 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 stabilește: „Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătorești sau hotărârii autorității administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular”.

Sintagma „orice persoană” din textul de lege de mai sus are în vedere atât persoana în favoarea căreia urmează a fi efectuată înscrierea, cât și pe aceea în contra căreia operează sau, altfel spus, referirea îl privește atât pe titularul dreptului, cât și pe dobânditorul acestuia.

În afară acestora, legiuitorul acordă dreptul de a solicita înscrierea unui drept real sau radierea unei sarcini și altor persoane. Din categoria acestora fac parte, conform art. 47 alin. (7) din Legea nr. 7/1996, următorii:

a) mandatarul general al celui îndrituit în temeiul unui contract de mandat întocmit în formă autentică și cu respectarea tuturor regulilor instituite de art. 1532 și urm. C. civ. Acesta va putea solicita înscrierea numai în limitele mandatului acordat de către mandant;

b) de către oricare dintre titularii aceluiași drept. în acest caz, dreptul real imobiliar aparține mai multor persoane. Oricare dintre acestea vor putea solicita înscrierea în beneficiul tuturor titularilor;

c) creditorul va putea cere înscrierea în cartea funciară în numele și pe seama debitorului său în următoarele condiții:

dacă are o creanță certă și exigibilă;

dacă creanța este dovedită prîntr-un înscris, prîntr-o hotărâre judecătorească ori prîntr-o decizie a autorității administrative, dar numai în cazurile anume stabilite de lege;

d) debitorul, în cazul cesiunii de creanță dacă:

cesionarul nu este înscris în cartea funciară;

a plătit creanța ipotecară;

prezintă înscrisul original care atestă cesiunea;

depune chitanța cu care dovedește plata.

Separat de această categorie de persoane, înscrierea în cartea funciară poate fi solicitată de către notarul public și instanța de judecată. Notarul public care poate solicita înscrierea este cel care a întocmit actul pe baza căruia se efectuează înscrierea. Pentru acesta, legiuitorul stabilește obligația ca, din oficiu, să solicite înscrierea, menționând acest aspect în cuprinsul actului notarial.

Instanța de judecată va transmite biroului teritorial hotărârile judecătorești definitive și irevocabile constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare, în vederea înscrierii acestora în cartea funciară. Termenul prevăzut de lege pentru aceste comunicări este de 3 zile, fiind unul de recomandare.

Prin art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 este reglementată o excepție de la regula potrivit căreia înscrierea în cartea funciară se efectuează la cererea părților interesate. Excepția se referă la posibilitatea creată de legiuitor, în conformitate cu care înscrierea în cartea funciară poate fi efectuată și din oficiu. Cazurile în care operează excepția sunt punctual și limitativ prevăzute în Legea nr. 7/1996 și Regulament.

Potrivit acestor acte normative, registratorul de C.F. va înscrie din oficiu:

încheierea motivată prin care se îndreaptă erorile materiale săvârșite cu prilejul înscrierilor sau radierilor – art. 33 alin. (5) din Legea nr. 7/1996;

înscrierea în C.F. a plângerii formulate împotriva încheierii de înscriere sau respingere a înscrierii în C.F. – art. 50 din Legea nr. 7/1996;

întocmirea, completarea și reconstituirea, după caz, a unei cărți funciare distrusă, pierdută ori care a devenit nefolosibilă în total sau în parte-art. 52 alin. (1) din Legea nr. 7/1996;

în cazurile în care, prin lege, se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea unui drept sau a unei creanțe – art. 55 alin. (4) din Legea nr. 7/1996;

notarea existenței unui litigiu cu privire la drepturile care fac obiectul înscrierii în cartea funciară – art. 93 alin. (1) din Regulament;

privilegiul pentru garantarea prețului datorat de copărtașul adju- decatar al imobilului partajat, ca urmare a partajului voluntar sau judiciar – art. 102 din Regulament;

radierea hotărârilor care și-au pierdut efectul – art. 76 alin. (1) din Regulament;

radierea notării antecontractului din carte funciară – art. 76 alin. (1) din Regulament.

Al doilea aspect verificat de registrator se referă la actul pe baza căruia se solicită înscrierea. în acest caz, verificarea registratorului trebuie să plece de la premisa că dreptul de proprietate, precum și celelalte drepturi reale se înscriu în cartea funciară numai în temeiul actului prin care s-au constituit ori s-au transmis. Această premisă este instituită prin prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Actul despre care face vorbire textul de lege enunțat, pentru a putea fi apreciat ca valid, va trebui să îndeplinească anumite condiții de formă și de fond. Aceste cerințe sunt enunțate de prevederile art. 48 din Legea nr. 7/1996. Potrivit acestora, înscrisul pe baza căruia se solicită intabularea sau înscrierea provizorie:

trebuie să fie încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege. Condiția impusă se referă la forma solemnă a încheierii majorității înscrisurilor;

trebuie să indice numele părților;

trebuie să individualizeze imobilul prîntr-un identificator unic. Este vorba despre numărul cadastral atribuit imobilelor pe baza documentației cadastrale întocmite cu respectarea dispozițiilor Ordinului nr. 634/2006;

trebuie să fie însoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română;

trebuie să fie însoțit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului.

Verificând aspectele stabilite de legiuitor în competența registratorului, dacă se constată anumite aspecte care împiedică soluționarea cererii, se poate recurge la convocarea părților pentru elucidarea acestora.

Procedura este prevăzută de lege restrictiv și se aplică numai pentru situații deosebite.

Soluționarea propriu-zisă a cererilor este stabilită tot în competența registratorului și se realizează prin încheierea de carte funciară.

Încheierea de carte funciară este actul procedural prin intermediul căruia registratorul admite, respinge sau admite parțial cererea de înscriere în cartea funciară.

După înregistrarea cererilor și întocmirea referatului de către asis- tentul-registrator în legătură cu existența sau inexistența piedicilor de înscriere în cartea funciară, registratorul dispune, prin rezoluție, întocmirea încheierii de carte funciară. încheierea va avea numărul și data de înregistrare a cererii de înscriere.

Cuprinsul încheierii este structurat în două părți. în prima parte se fac referiri cu privire la:

indicarea oficiului și a biroului teritorial;

numele, prenumele și domiciliul solicitantului înscrierii;

faptul că referatul asistentului-registrator atestă că nu există piedici la înscrierea în cartea funciară și că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 48 din Legea nr. 7/1996;

achitarea tarifului.

A doua parte reprezintă dispozitivul încheierii, din care rezultă dacă cererea a fost sau nu admisă. Dispozitivul evidențiază aspecte privitoare la:

a) identificarea imobilului prin:

număr cadastral;

număr de carte funciară;

localitate;

b) persoanele în folosul și împotriva cărora se efectuează înscrierea;

c) felul înscrierii:

intabulare;

înscriere provizorie;

notare;

d) înscrisul pe care se întemeiază:

contract;

certificat de moștenitor;

hotărâre judecătorească;

hotărâre a autorității administrative;

e) determinarea exactă a dreptului sau a faptului juridic care urmează a se înscrie;

f) modalitățile drepturilor înscrise:

termene;

condiții;

g) persoana sau persoanele cărora urmează să le fie comunicată încheierea;

h) calea de atac împotriva încheierii cu precizarea:

termenului în care poate fi exercitată;

locului unde se poate depune;

instanței care urmează să o soluționeze.

În cazul în care prin încheiere se dispune admiterea cererii, se va proceda la înscrierea în cartea funciară. Modelul încheierii de admitere a cererii este prezentat în Anexa nr. 9 la Ordinul nr. 633/2006, pe care o vom atașa la sfârșitul acestui capitol.

Dacă prin încheiere se dispune respingerea cererii de înscriere, respingerea va fi notată de către asistentul registrator în două locuri:

În acea parte a cărții funciare în care urma să fie efectuată înscrierea;

În registrul general de intrare, la rubrica de observații a numărului sub care a fost înregistrată cererea.

Încheierea de respingere cuprinde în mod obligatoriu motivarea în fapt și în drept a respingerii. Modelul încheierii de respingere face obiectul Anexei nr. 10 la Ordinul nr. 633/2006, pe care o vom atașa, alături de încheierea de admitere, la finele acestui capitol.

Există și situații în care cererea de înscriere îndeplinește numai parțial condițiile de validitate impuse de lege. în acest caz, prin încheiere se va dispune admiterea în parte a cererii. în cuprinsul unei astfel de încheieri se va preciza care anume parte a cererii a fost admisă și care a fost respinsă. Pentru partea din cerere care a fost respinsă, se vor indica motivele de fapt și de drept care justifică respingerea.

Încheierea se comunică celor care au solicitat înscrierea. Dacă din mențiunile cărții funciare rezultă că sunt mai multe persoane interesate de imobilul asupra căruia se efectuează înscrierea, încheierea va fi comunicată și acestora.

Comunicarea se realizează direct persoanelor interesate, prin poștă, fax sau prin orice alte mijloace de comunicare prin care se asigură confirmarea primirii.

Termenul prevăzut de lege pentru comunicarea încheierii este de minim 15 zile și maxim 30 de zile de la data înregistrării cererii de înscriere.

În termen de 15 zile de la comunicare, încheierea de carte funciară poate fi atacată cu plângere.

Plângerea se poate depune direct, prin poștă sau curier la biroul teritorial. După înregistrarea ei în registrul general de intrare, plângerea se notează în cartea funciară în foaia C.

Oficiul teritorial înaintează plângerea la judecătoria în circumscripția căreia se află localitatea în care este situat imobilul. Odată cu înaintarea plângerii vor fi comunicate toate actele care au stat la baza întocmirii încheierii de carte funciară, împreună cu o copie de pe cartea funciară în care s-a efectuat înscrierea dispusă prin încheiere. Hotărârea judecătorească pronunțată de instanța de fond poate fi atacată cu apel la instanța superioară, în termen de 15 zile de la comunicare. Instanța care s-a pronunțat ultima asupra fondului va comunica biroului teritorial hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă. Odată cu înregistrarea hotărârii judecătorești definitive și irevocabile, se radiază notarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară.

În cazul în care prin hotărârea definitivă și irevocabilă plângerea împotriva încheierii de carte funciară este admisă, efectele hotărârii judecătorești se vor produce de la data înregistrării cererii.

În situația în care plângerea este respinsă, înscrierea efectuată în cartea funciară în temeiul încheierii atacate își va produce efectele.

Încheierea de carte funciară este ultima etapă în soluționarea cererilor înainte ca aceasta să se înscrie în cartea funciară.

C.II.4.2 Proceduri speciale

Procedurile pe care le vom analiza nu au legătură directă cu înscrierile în cartea funciară sau legătura lor cu înscrierea este numai parțială, dar ele se soluționează tot prin încheiere. Acesta este motivul care justifică tratarea lor în acest capitol.

În cadrul acestor proceduri se circumscriu următoarele operațiuni:

întocmirea cărților funciare;

reactualizarea sau completarea cărților funciare;

reconstituirea cărților funciare.

A) întocmirea cărților funciare constă în deschiderea unei cărți funciare pentru un imobil care nu a mai fost înscris într-o carte funciară.

Competența efectuării acestei operațiuni aparține registratorului de la biroul teritorial.

Întocmirea unei cărți funciare se efectuează numai pe baza cererii persoanei interesate. În esență, cererea de întocmire a cărții funciare este asemănătoare cererii de înscriere. Din cuprinsul acesteia nu pot lipsi elementele de identificare ale imobilului, titlul în temeiul căruia imobilul a fost dobândit, dreptul real asupra imobilului și informații privind titularul dreptului.

La cerere se mai atașează:

declarația autentică a solicitantului din care să rezulte că este proprietarul imobilului care urmează a se înscrie;

un certificat eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, care să ateste că titularul acestuia este cunoscut în comunitate ca proprietar al acestuia.

Valoarea ultimului document prevăzut de art. 79 alin. (6) din Ordinul nr. 633/2006 este îndoielnică și numai dacă ne gândim că de un altfel de document are nevoie o persoană dîntr-o comunitate mai mare. Îndoielnic este și efectul juridic al documentului. De altfel, Legea nr. 7/1996 nu impune această obligație, iar ordinul este în situația de a adăuga la lege.

Operațiunea de întocmire a cărții funciare este frecventă în teritoriile administrative în care publicitatea imobiliară nu s-a realizat prin cărți funciare. În aceste zone, imobilele sunt identificate pe bază de documentații tehnice cadastrale recepționate de către oficiile de cadastru, care au și competența de a le atribui numere cadastrale pe baza cărora sunt înscrise în cărțile funciare.

În teritoriile în care se aplică prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, se întocmesc cărți funciare noi pentru înscrierea terenurilor neconstituite prin titluri de proprietate eliberate pe baza legilor funciare de restituire. Imobilele din aceste teritorii, în marea lor majoritate, au fost identificate topografic și sunt înscrise în cărți funciare, dar în acestea înscrierile nu mai corespund cu situația reală a titularilor sau cu starea drepturilor. Această inadvertență justifică deschiderea unei cărți funciare noi, care să fie condusă din momentul înscrierii imobilului.

Reactualizarea cărții funciare este o operațiune specifică numai teritoriilor în care se aplică dispozițiile Decretului-lege nr. 115/1938 și constă în aducerea la zi a înscrierilor din cartea funciară. Reactualizarea este posibilă numai în acele situații în care înscrierile au fost conduse până într-o perioadă mai apropiată de cea actuală. Există înscrisuri, chiar autentice, care s-au păstrat fără a fi înscrise în cartea funciară. Dacă în aceste cazuri se poate face dovada transmisiunilor succesive, nimic nu împiedică operarea acestor înscrisuri în cartea funciară.

Reconstituirea se impune în situația cărților funciare pierdute sau distruse. În aceste cazuri, asistentul registrator sau referentul întocmește un referat din care să rezulte împrejurările privind pierderea sau distrugerea cărții funciare.

Reconstituirea se efectuează pe baza cererii de reconstituire sau din oficiu. În ultimul caz, este necesar acordul persoanelor interesate de reconstituire.

În vederea reconstituirii se vor utiliza toate înscrisurile, documentațiile tehnice, precum și informațiile oferite de registrele conduse la birourile teritoriale.

În cazul în care este găsită cartea funciară inițială, cartea funciară reconstituită se sistează, iar înscrierile efectuate în aceasta se vor transcrie în cartea funciară inițială.

În cazurile în care în desfășurarea activității legate de cartea funciară apar situațiile descrise mai sus, ele se soluționează prin încheieri întocmite de către registrator. Prin urmare, trăsătura comună a acestor operațiuni constă în procedura specifică de soluționare a lor prin încheierea de carte funciară.

CAPITOLUL III. PROCEDURA DE ÎNSCRIERE A DREPTURILOR REALE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

C.III.1 Înscrierea contractelor

Contractele – categorie a înscrisurilor care constată drepturile reale imobiliare – stau la baza înscrierii în cartea funciară dacă îndeplinesc

Condițiile de formă și de fond prevăzute de Codul civil pentru validitatea lor.

În marea lor majoritate, contractele se întocmesc în formă solemnă, ele fiind autentificate de către notarii publici. În acest caz, verificarea condițiilor de validitate a acestora se realizează de către notarii publici la întocmirea lor și de către registratori anterior emiterii încheierii de carte funciară.

Datorită dublei verificări, intabularea sau înscrierea provizorie bazată pe astfel de înscrisuri nu comportă, în practică, probleme deosebite. Mai mult decât atât, în cazul contractelor autentificate, notarii au și obligația de a solicita înscrierea și de a face vorbire despre aceasta în conținutul înscrisului.

Cele mai frecvente contracte care stau la baza înscrierilor în cartea funciară sunt contractele de vânzare-cumpărare. Frecvența acestora se justifică prin faptul că ele asigură – în cea mai mare măsură – circuitul civil al imobilelor.

În situația în care cumpărătorul, dobânditor al dreptului asupra imobilului transmis, nu își îndeplinește integral obligația de plată a prețului convenit, în cartea funciară se va înscrie privilegiul de plată pentru garantarea diferenței de preț. Înscrierea privilegiului în favoarea vânzătorului se efectuează din oficiu, mai puțin în cazurile în care din înscrisul constatator al vânzării rezultă renunțarea expresă a părților cu privire la această înscriere.

Privilegiul se radiază ca urmare a achitării integrale a prețului sau în cazul desființării vânzării. În vederea radierii, cererea va fi însoțită de consimțământul vânzătorului cu privire la efectuarea operațiunii.

Informațiile cu privire la titularul dreptului real asupra imobilului, precum și descrierea acestuia, oferite de înscrierile în cartea funciară micșorează pericolul vânzării bunului altuia. Dacă totuși apar astfel de cazuri, înscrierile din cartea funciară facilitează activitatea instanțelor de judecată în stabilirea situației reale.

O analiză statistică a înscrierilor pe baza contractelor ar arăta că după contractele de vânzare-cumpărare urmează contractele de ipotecă, accesorii ale contractelor de credit. Potrivit art. 1772 C. civ., contractele de ipotecă se încheie în formă autentică. Pot face obiectul acestor contracte numai imobilele înscrise în cartea funciară care fac parte din circuitul civil. În cazul în care titularul unui drept real asupra unui imobil neînscris în cartea funciară transmite bunul său, iar dobânditorul grevează imobilul cu un drept de ipotecă, înscrierea acestuia din urmă va trebui efectuată concomitent cu înscrierea autorului dreptului.

Contractul de ipotecă neînscris în cartea funciară anterior morții debitorului nu mai poate fi înscris decât după trecerea unei perioade de trei luni de la deschiderea succesiunii. Regula este consacrată de art. 1780 alin. (2) C. civ. Același text prevede lipsa de efect al contractelor de ipotecă încheiate în perioadă anterioară deschiderii falimentului. Legea prevede nulitatea de drept a acestei categorii de acte.

Contractele de ipotecă conservă dreptul asupra imobilului ipotecat pe o perioadă de 15 ani (art. 1786 C. civ.). După trecerea acestei perioade de timp, contractul de ipotecă va mai putea produce efecte numai cu condiția reînnoirii lui. Pasivitatea creditorului ipotecar manifestată prin reînnoirea contractului de ipotecă după expirarea termenului de 15 ani va conduce la prescrierea dreptului de ipotecă asupra imobilului. Prin prescripție, dreptul de ipotecă se stinge, cu consecința radierii lui din cartea funciară.

Imobilele ipotecate pot fi înstrăinate numai cu consimțământul expres al creditorului, care va putea consimți la înstrăinarea imobilului în următoarele situații:

dacă debitorul garantează creditul prin ipotecarea altui imobil din patrimoniul său;

dacă se achită de obligația de plată a creanței garantate;

dacă noul dobânditor se obligă a prelua imobilul împreună cu creanța garantată prin ipotecă;

dacă noul dobânditor achită creanța garantată prin ipotecă.

În situația în care creditorul nu își dă consimțământul cu privire la înstrăinarea bunului și debitorul înstrăinează, creditorul este apărat prin regula instituită de art. 1790 C. civ., care îi permite urmărirea bunului în mâna oricărui s-ar afla.

Creditul și, legat de acesta, investițiile fac din cartea funciară un puternic instrument al dezvoltării economiei de piață dîntr-un stat democratic. Însăși istoria publicității imobiliare este strâns legată de aceste elemente. Cartea funciară a apărut odată cu nevoia legată de aceste elemente, odată cu nevoia garantării creditelor care au stat la baza investițiilor. Lipsa unei evidențe clare asupra imobilelor sau a stării juridice a acestora poate conduce la adevărate situații de criză. Și numai din această perspectivă, rolul și importanța cărții funciare ar trebui să constituie o preocupare de prim rang în cadrul opțiunilor guvernamentale.

Un alt tip de contract pe baza căruia se efectuează înscrierile în cartea funciară este contractul de schimb. Prin acesta, proprietatea asupra unuia sau mai multor imobile identificate în cartea funciară se transmite între părțile contractante, denumite copermutanți. Astfel spus, contractul de schimb presupune că fiecare copermutant să ofere celuilalt actele sale de proprietate asupra imobilului care face obiectul schimbului.

De regulă, în cadrul contractelor de schimb, bunurile imobile au aceeași valoare, în considerația părților. În cazul în care valoarea bunurilor obiect al schimbului este diferită, copermutantul care a dobândit bunul imobil cu o valoare mai mare decât a bunului transmis se va obliga la plata unei diferențe de preț, numită sultă. Odată cu înscrierea schimbului în cartea funciară, se va înscrie și obligația de sultă.

Sub aspect tehnic, schimbul este operat prin transcrierea bunului imobil din cartea funciară unde este identificat împreună cu titularul dreptului transmis în cartea funciară unde este identificat imobilul și dobânditorul acestuia și invers.

Prin contractul de schimb se pot transmite nu numai dreptul de proprietate asupra imobilelor, ci și uzufructul sau servituțile.

În legătură cu contractul de schimb, dispozițiile art. 1409 C. civ. au rang de principiu. Potrivit acestora, regulile care reglementează contractul de vânzare-cumpărare se aplică și în cazul schimbului. În acest context, trebuie avute în vedere prevederile art. 1307 C. civ., care interzic vânzarea-cumpărarea între soți. Prin urmare, este interzis prin lege contractul de schimb între soți. Dacă un astfel de contract este prezentat pentru înscriere, pe baza temeiului legal de mai sus, prin încheierea cărții funciare se va respinge înscrierea.

Ca și în cazul vânzării, și cu ocazia schimbului, pentru a evita riscurile, copermutanții, anterior încheierii contractului, vor verifica cuprinsul cărții funciare. Dacă anterior încheierii contractului de schimb între copermutanți a existat o promisiune de schimb, iar unul dintre copermutanți, consultând cuprinsul cărții funciare, constată că celălalt copermutant nu este proprietarului imobilului, nu va putea fi obligat să predea bunul său, ci numai de a restitui bunul oferit în schimb (art. 1407 C. civ.).

În situația în care schimbul este conținut într-un contract încheiat în formă autentică înscris în cartea funciară, iar ulterior unul dintre copermutanți este evins de adevăratul proprietar, înscrierea schimbului în cartea funciară se va radia pe baza hotărârii judecătorești care va dispune rezilierea contractului de schimb.

După modelul contractului de rentă viageră, reglementat de dispozițiile art. 1639 și urm. C. civ., se încheie contractele de întreținere, care se prezintă pentru înscriere numai atunci când întreținutul (credirentierul) oferă un imobil, proprietatea sa, pentru a obține o contra- prestație – specifică contractului – din partea întreținătorului (debirentier).

Contractul de întreținere se poate încheia în formă simplă, prin inserarea în cuprinsul său a obligațiilor celor două părți, situație în care înscrierea se va efectua în partea B a cărții funciare. Există însă și cazuri în care prin contract se prevede înscrierea separată a obligației de întreținere. Clauză de întreținere, pentru astfel de situații, se va evidenția distinct prîntr-o înscriere efectuată tot în partea B a cărții funciare.

În fine, contractul de întreținere poate să prevadă, pe lângă individualizarea obligației de întreținere, și înscrierea dreptului de uzufruct viager al întreținutului asupra imobilului transmis întreținătorului. Uzufructul se va înscrie în partea C a cărții funciare.

Înscrierea dreptului de proprietate al întreținătorului asupra bunului imobil transmis în temeiul contractului de întreținere se radiază din cartea funciară ca urmare a rezilierii contractului. În schimb, înscrierea obligației de întreținere și a dreptului de uzufruct se va radia în urmă decesului întreținutului.

Dacă în intervalul de 20 de zile de la data încheierii contractului, întreținutul a decedat, potrivit art. 1645 C. civ., contractul este nul. Nulitatea se constată prin hotărâre judecătorească, iar consecința constă în radierea înscrierii contractului de întreținere. Întreținătorul va pierde dreptul de proprietate asupra bunului imobil, care va putea fi cuprins în masa succesorală a întreținutului.

Contractul de donație, că țip distinct de contract, stă la baza înscrierilor din partea B a cărții funciare, întocmai ca și contractele enumerate mai sus.

Articolul 801 C. civ. Definește donația ca fiind „un act de liberalitate prin care donatorele dă irevocabil un lucru donatarului care-l primește”. Din definiția dată contractului de donație rezultă două caractere juridice importante ale acestuia. Primul se referă la faptul că donația generează obligații numai pentru donator, caz în care donatarului îi revine numai obligația de a primi cu recunoștință donația, iar al doilea evidențiază titlul gratuit al contractului. Prin aceasta se înțelege că imobilul obiect al contractului de donație se transmite din patrimoniul donatorului în cel al donatarului fără plată.

Irevocabilitatea prevăzută în textul art. 801 C. civ. Are rang de principiu. De la acest principiu există numai două excepții. Prima se referă la revocabilitatea donației pentru bunuri viitoare și este reglementată prin dispozițiile art. 821 C. civ, iar a doua se referă la revocabilitatea donației între soți, prevăzută de art. 937 C. civ. Prin urmare, legea nu interzice încheierea contractelor de donație între soți, permite doar donatorului ca în timpul vieții să poată revoca oricând donația.

Separat de aceste două excepții, art. 829 C. civ. Reglementează expres și limitativ cazurile în care se poate solicita revocarea donației. Efectul revocării donației constă în reîntoarcerea bunului imobil transmis prin donație în patrimoniul donatorului. Înscrierea în cartea funciară întemeiată pe contractul de donație se va radia în temeiul hotărârii judecătorești definitive și irevocabile care dispune revocarea.

În ceea ce privește efectele revocării donației față de terți, este necesar a se preciza că, în situația în care revocarea se datorează ingratitudinii donatarului, terții nu vor fi afectați de revocare dacă transmiterea sau grevarea bunului s-a efectuat anterior notării în cartea funciară a acțiunii de revocare.

Pentru a produce efecte, contractul de donație se va întocmi, obligatoriu, în formă autentică. Cerința este prevăzută de art. 813 C. civ.

Contractele analizate mai sus, ca înscrisuri pe baza cărora se constată drepturile reale care se înscriu în cartea funciară, sunt reglementate de dreptul civil ca drept comun în materie. În afară acestora există însă și contracte reglementate de legi speciale. Unul dintre aceste contracte este contractul de concesiune, al cărui temei legal este reprezentat de O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică și de H.G. nr. 168/2007 de aprobare a Normelor metodologice de aplicare a O.U.G. nr. 54/2006.

Contractul de concesiune, spre deosebire de contractul de locațiune reglementat de Codul civil, constituie înscris care stă la baza intabulării sau înscrierii provizorii. Părțile contractului de concesiune sunt concedentul și concesionarul. Concedentul transmite dreptul asupra unui bun imobil pe o perioadă de cel mult 49 de ani în favoarea concesionarului, contra unei sume de bani, denumită redevență.

În cadrul contractului de concesiune, concedentul este în mod obligatoriu o persoană de drept public. Pot avea calitatea de concedent, în numele statului, județului, orașului sau comunei, organele de specialitate ale administrației centrale sau consiliile județene ori locale. Concesionar poate fi orice persoană fizică sau juridică.

Obiectul contractului de concesionare care interesează prezenta lucrare sunt bunurile imobile care sunt proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale, potrivit Constituției și reglementărilor legale privind proprietatea publică (art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006).

Fac parte din domeniul public al statului – potrivit art. 3 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia – bunurile prevăzute la art. 136 alin. (3) din Constituție, cele prevăzute la pct. 1 din anexa legii, precum și alte bunuri de uz și interes public național declarate astfel prin lege.

În domeniul public al județelor sunt incluse bunurile prevăzute la pct. ÎI din anexă, din alte bunuri declarate ca atare prin hotărâre a consiliului județean, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri de interes public național.

Domeniul public al municipiilor, orașelor și al comunelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. 111 din anexă, precum și din alte bunuri de uz sau de interes public local declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă prin lege acestea nu sunt declarate de interes național sau județean.

Caracterele juridice ale bunurilor care fac parte din domeniul public sunt: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea și insesizabilitatea (art. 11 din Legea nr. 213/1998). Inalienabilitatea constă în faptul că aceste bunuri nu pot fi înstrăinate, ele pot fi doar concesionate, închiriate sau date în administrare instituțiilor publice sau regiilor autonome. Imprescriptibilitatea este o consecință a inalienabilității și presupuse imposibilitatea dobândirii bunurilor din domeniul public prin prescripție achizitivă, iar, pe de altă parte, că acțiunea în revendicarea acestor bunuri poate fi oricând exercitată. Insesizabilitatea înseamnă că bunurile din domeniul public nu pot fi urmărite silit. Acest caracter al bunurilor din domeniu public este determinat de prezumția că statul este întotdeauna solvabil.

Una dintre modalitățile speciale de constituire a domeniului public este exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Dreptul comun în această materie este Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru caz de utilitate publică.

Exproprierea face parte din categoria acelor situații care, potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, sunt opozabile terților fără înscrierea în cartea funciară. În cazul în care obiectul contractului de concesiune constă într-un bun imobil dobândit prin expropriere, este necesar ca exproprierea să fie înscrisă în cartea funciară. Această cerință rezultă din regula instituită de art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, potrivit căreia „Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară”.

Dreptul de dispoziție exercitat în legătură cu bunurile din domeniul public trebuie înțeles în strânsă legătură cu regimul juridic al acestora, sens în care el capătă o determinare specială, conform căreia înstrăinarea este exclusă.

Prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 sunt preluate aproape integral din prevederile art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938. Diferența dintre aceste texte este dată doar de concepția legiuitorului cu privire la efectul înscrierilor în cartea funciară. În timp ce, potrivit art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară în situațiile limitativ prevăzute în conținutul său – printre care și exproprierea -, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 prevede pentru aceleași situații numai efectul opozabilității față de terți.

Faptul că prin actele normative de mai sus nu este instituită obligativitatea înscrierii exproprierii în cartea funciară produce două categorii de consecințe. În prima categorie s-ar înscrie eliminarea formalismului și producerea de îndată a efectelor exproprierii. Am putea aprecia această consecință că fiind una pozitivă. Aprecierea se bazează pe caracterul interesului exproprierii, care este unul public. Ar putea fi, de asemenea, luate în considerare condițiile de urgență în contextul cărora se efectuează exproprierea pentru cazuri de utilitate publică.

Pe de altă parte, în procesul restituirii imobilelor, lipsa înscrierii exproprierii a îngreunat atât activitatea comisiilor constituite în acest sens, cât și activitatea instanțelor în soluționarea litigiilor. Neînscrierea exproprierii a creat dubii în legătură cu titularii drepturilor de proprietate asupra imobilelor. Aceste neajunsuri se mențin în continuare, având în vedere făptui că Legea nr. 7/1996 nu modifică modul de tratare a înscrierii exproprierii în cartea funciară. Ele sunt puțin atenuate doar prin enumerarea „lucrărilor de expropriere a imobilului” între situațiile care fac obiectul notării în cartea funciară, enumerate de art. 42 alin. (2) din Ordinul nr. 633/2006. Prin sintagma „lucrări de expropriere” credem că legiuitorul a avut în vedere etapele exproprierii, astfel cum acestea sunt reglementate în prezent de Legea nr. 33/1994 sau de alte legi speciale de expropriere.

Înscrierea în cartea funciară a contractului de concesiune se va radia prin împlinirea termenului pentru care bunul a fost concesionat sau ca urmare a rezilierii contractului prin hotărâre judecătorească.

Revenind la actele bilaterale sau multilaterale încheiate între părți prin care se constată nașterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale care se înscriu în cartea funciară, putem conchide că, în toate situațiile analizate până în prezent, scopul acestor acte a fost acela de a produce efecte în timpul vieții autorilor lor. La extrema opusă acestor acte se situează cele care au ca scop producerea de efecte numai după moartea autorilor lor. Acestea fac parte din categoria actelor mortiș causa. Unicul act care face parte din această categorie este testamentul. Definiția lui o găsim în prevederile art. 802 C. civ., potrivit cărora „Testamentul este un act revocabil prin care testatorul dispune, pentru timpul încetării sale din viață, de tot sau parte din avutul său”.

Definirea testamentului relevă caracterele generale ale acestuia. În primul rând, din definiție rezultă caracterul testamentului de act unilateral prin care testatorul își exprimă propria sa voință cu privire la bunurile din patrimoniul său. O altă trăsătură este aceea a revocabilității testamentului. În timpul vieții sale, testatorul poate revoca testamentul în virtutea dreptului de a dispune liber de bunurile sale. Testamentul devine irevocabil numai după moartea testatorului. Prin testament se dispune pentru timpul de după încetarea din viață a testatorului. În fine, dispozițiile testamentare referitoare la bunurile proprietatea testatorului, denumite legate, pot viza întreaga avere a acestuia sau numai o parte a ei.

Ultima parte a definiției este preluată și explicitată de dispozițiile art. 887 C. civ., care arată că „Se poate dispune prin testament de toată sau de o fracțiune din starea cuiva, sau de unul sau mai multe obiecte determinate”.

În funcție de cuprinsul și întinderea dispozițiilor testamentare cu privire la bunuri, persoanele în favoarea cărora sunt instituite legatele sunt legatari universali, cu titlu universal sau particulari. Legatarul este universal când legatul se referă la întreaga avere a testatorului. Când legatul privește numai o fracțiune din averea testatorului, legatarul este cu titlu universal, iar când dispoziția testamentară are în vedere unul sau mai multe bunuri determinate, legatarul este particular.

Prin testament, legatarii dobândesc proprietatea asupra bunurilor transmise din ziua morții testatorului, dar pot intra în posesia bunurilor numai prin predarea legatului de bunăvoie de către moștenitori sau, în cazul unor neînțelegeri, pe baza cererii de predare înaintate instanței de judecată (art. 899 C. civ.).

Am făcut toate aceste precizări în legătură cu testamentul pentru a avea argumente cu care să putem răspunde la întrebarea dacă testamentul, ca act unilateral, poate sau nu constitui înscris pe baza căruia dreptul constatat să poată fi intabulat în cartea funciară.

Răspunsul nu poate decât negativ, cu toate că testamentele pot fi încheiate și în formă autentică (art. 860 C. civ.), iar cuprinsul lor poate indica cu claritate atât identitatea legatarului, cât și a bunului transcris.

În cazul în care am admite că testamentul are valoare de înscris pe baza căruia să se efectueze intabularea dreptului în cartea funciară, am încălca cerința prevăzută de art. 899 C. civ., prin care se instituie obligația legatarilor de a cere punerea în posesie. Această cerință relevă protecția pe care legiuitorul a avut-o în vedere cu privire la moștenitorii defunctului. În lipsa acestei protecții, moștenitorii ar putea fi puși în situația de a nu avea cunoștință despre existența testamentului. În plus față de acest aspect, prin testament s-ar putea dispune cu titlu gratuit peste limita prevăzută de lege, denumită rezervă legală și stabilită în favoarea moștenitorilor rezervatari.

În vederea înlăturării acestor dificultăți, în urma dezbaterii masei succesorale, pe cale necontencioasă, în fața notarului public, se eliberează certificatul de legatar. Acesta constituie înscris pe baza căruia dreptul dobândit prin succesiunea testamentară poate fi intabulat în cartea funciară.

În cazul succesiunii legale, documentul eliberat de notarul public este certificatul de moștenitor.

Atât certificatul de legatar, cât și certificatul de moștenitor, împreună cu cererea de înscriere în cartea funciară, sunt înaintate de notarul public, în numele succesorilor, biroului teritorial competent să efectueze înscrierea.

C.III.2 Înscrierea hotărârilor judecătorești

Pot fi înscrise în cartea funciară numai hotărârile definitive și irevocabile. Hotărârile definitive pentru care legea prevede calea de atac a recursului vor fi înscrise numai provizoriu, până în momentul în care ele devin irevocabile. Partea din hotărârea judecătorească ce se înscrie în cartea funciară este dispozitivul. Din cuprinsul acestuia trebuie să rezulte cu claritate persoana în favoarea căreia se face înscrierea, precum și cea în contra căreia se efectuează, datele complete de identificare ale imobilului, tipul de înscriere, calificarea clară a dreptului care urmează a fi înscris.

Hotărârile judecătorești care au ca obiect nașterea, modificarea ori stingerea drepturilor reale se comunică din oficiu biroului teritorial competent. Până la depunerea dovezii în legătură cu achitarea taxelor legale de înscriere, hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă va fi numai notată în cartea funciară.

Pentru cazurile în care hotărârile judecătorești definitive și irevocabile sunt depuse la birourile teritoriale de către persoanele interesate, ele trebuie prezentate în copii legalizate. Se anexează acestora și dovada achitării taxelor.

În situația în care soluționarea cauzei a presupus efectuarea unei expertize de specialitate și despre aceasta se face vorbire în cuprinsul dispozitivului, după caz, pot fi anexate și copii de pe expertiză.

Dacă înscrierea în cartea funciară a unei hotărâri judecătorești este împiedicată de aspecte privitoare la înțelesul, întinderea, aplicarea dispozitivului ori când dispozitivul conține dispoziții potrivnice, persoana interesată va solicita instanței care a pronunțat hotărârea să lămurească înțelesul dispozitivului sau să înlăture dispozițiile potrivnice. Instanța soluționează cererea prîntr-o încheiere care se atașează la hotărârea al cărei dispozitiv a fost lămurit [art. 281 alin. (1) și (3) C. proc. Civ.].

În astfel de situații, cererea de înscriere a drepturilor tabulare constituite, modificate sau stinse pe baza unei hotărâri judecătorești se va respinge. În încheierea de respingere se va detalia conținutul respingerii, în speță faptul că pentru înscrierea în cartea funciară este necesară lămurirea dispozitivului hotărârii sau înlăturarea dispozițiilor potrivnice.

Astfel de situații sunt rare în practică, exemplul a fost dat mai mult pentru a se stabili procedura care poate fi folosită.

C.III.3 Înscrierea hotărârilor administrative

Hotărârile autoritățile administrative sunt prevăzute de art. 47 alin. (6) din Legea nr. 7/1996 ca ultimă categorie de înscrisuri care stau la baza încheierilor de carte funciară prin care se dispune intabularea sau înscrierea provizorie.

Autoritățile administrative care pot emite astfel de hotărâri sunt: Guvernul, ministerele, autoritățile extraministeriale, autoritățile administrațiilor centrale autonome, autoritățile administrației publice locale, prefecții.

Hotărârile sunt emise în limita atribuțiilor și competențelor prevăzute de lege pentru aceste autorități.

Una dintre hotărârile de Guvern cu împlicare în materia înscrierilor în cartea funciară este H.G. nr. 834/1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat". În baza acesteia sunt emise certificatele de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor în favoarea societăților comerciale cu capital de stat. Prin urmare, înscrisul constatator al dreptului de proprietate nu este hotărârea, ci titlul emis în baza ei, respectiv certificatul de atestare.

Pentru societățile comerciale înființate prin hotărâre a Guvernului, certificatul este eliberat de către organele care, potrivit legii, îndeplinesc atribuțiile ministerului de resort, iar pentru societățile comerciale înființate pe baza deciziei organului administrației locale de stat, de către consiliul județean.

În certificatele de atestare se înscriu terenurile care se găsesc în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat, la data înființării lor. Prin hotărârea de Guvern nu este stabilită întinderea suprafeței terenurilor, ci se prevede că aceasta se delimitează în funcție de necesitatea desfășurării activității fiecărei societăți comerciale cu capital de stat.

Nu pot fi cuprinse în certificatele de atestare terenurile din domeniul public al statului, precum și cele care intră sub incidența de reglementare a dispozițiilor art. 36 și art. 38 din Legea nr. 18/1991.

Potrivit art. 5 alin. (2) din H.G. nr. 843/1991, certificatele de atestare a dreptului de proprietate „sunt supuse regimului de publicitate imobiliară”.

În vederea înscrierii acestora în cartea funciară, terenurile atribuite în proprietate urmează a fi identificate atât la fața locului, cât și cu date de carte funciară prin documentații cadastrale recepționate de birourile teritoriale.

Reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea persoanelor îndreptățite potrivit Legii nr. 18/1991 este materializată în două categorii de înscrisuri: ordinul prefectului și titlul de proprietate eliberat de comisia județean pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor.

La propunerea primăriilor și în urma verificărilor din teren, prefectul va emite ordin pentru reconstituirea sau constituirea următoarelor categorii de terenuri:

terenuri proprietate de stat situate în intravilanul localităților, atribuite potrivit legii în folosință veșnică ori pe durata existenței construcției;

terenurile atribuite în vederea construirii de locuințe proprietate personală;

terenurile aferente construcțiilor cumpărate de la stat;

terenurile fără construcții, situate în intravilanul localităților aflate în administrarea consiliilor locale sau a primăriilor;

terenurile aflate în domeniul privat al comunei, orașului, municipiului din zona montană.

În toate celelalte cazuri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor se emite titlu de proprietate.

Anterior eliberării titlului de proprietate, se efectuează punerea în posesie a persoanelor îndreptățite. Această operațiune constă în măsurarea și delimitarea terenurilor reconstituite, stabilirea vecinilor și întocmirea unei schițe. În cazul în care reconstituirea se face în limitele vechiului amplasament, cu ocazia punerii în posesie se consemnează recunoașterea reciprocă a granițelor proprietății de către vecini. Toate documentele întocmite urmează a fi comunicate comisiei județene în vederea eliberării titlului de proprietate.

Potrivit prevederilor art. 27 alin. (21) din Legea nr. 18/1991, titlurile de proprietate se emit și în cazul „proprietarilor sau moștenitorilor acestora care nu s-au înscris în cooperativă agricolă de producție, nu au predat s-au nu li s-au preluat la stat terenurile prin acte translative de proprietate”. Prin aceste dispoziții, legiuitorul a avut în vedere eliminarea oricăror incidente în legătură cu înscrisul prin care se reconstituie și se dovedește dreptul de proprietate. S-a urmărit ca acest înscris să fie identic atât pentru cei ale căror terenuri au făcut parte din patrimoniul vechiului C.A.P. sau au fost preluate de stat, cât și pentru cei care se situează în afară acestei categorii.

Dreptul de proprietate asupra terenurilor nu se reconstituie în favoarea cetățenilor străini sau a foștilor cetățeni români care nu și-au redobândit cetățenia română (interpretarea per a contrario a art. 48 din Legea nr. 18/1991). Prin urmare, în favoarea acestora nu se vor elibera titluri de proprietate. Situația acestor categorii de persoane este constatată prin ordin al prefectului. Terenurile care au aparținut persoanelor aflate în situațiile de mai sus vor fi trecute în proprietatea privată a comunei, orașului sau a municipiului.

Terenurile cu vegetație forestieră, reconstituite în limitele prevăzute de lege, sunt cuprinse tot în titluri de proprietate, distincte de titlurile de proprietate asupra terenurilor agricole.

O altă categorie de titluri de proprietate este aceea eliberată în favoarea formelor asociative de proprietate, cum ar fi composesoratele, pădurile urbariale, pădurile grănicerești. În acest caz, titlul se eliberează la solicitarea reprezentantului legal al formei asociative având ca titular forma asociativă din localitatea în care este constituită. Titlul trebuie să fie însoțit de o schiță de amplasament a suprafeței de teren forestier care a aparținut formei asociative [art. 26 alin. (3) din Legea nr. 1/2000].

Suprafețele de teren reconstituite în cadrul formei asociative se înscriu în cartea funciară în cotele-părți deținute de fiecare proprietate. Proprietatea indiviză asupra terenurilor reconstituite în forme asociative rămâne astfel pe toată durata de existență a formei asociative. Cotele- părți de proprietate din cadrul formei asociative nu pot fi înstrăinate în favoarea unor persoane străine de forma asociativă [art. 28 alin. (6) din Legea nr. 1/2000].

Terenurile rezultate în urma dizolvării formei asociative trec în domeniul public al consiliilor locale în raza cărora sunt amplasate.

Potrivit art. 36 alin. (1) din H.G. nr. 890/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuțiile și funcționarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului și modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum și punerea în posesie a proprietarilor, titlurile de proprietate sunt completate cu tuș negru și se numerotează pentru fiecare județ, începând cu numărul 1. Titlul cuprinde elemente de identificare ale persoanelor în favoarea cărora au fost emise, respectiv nume, prenume și inițiala tatălui, domiciliul, suprafața de teren agricol sau forestier reconstituită sau constituită și localitatea în care este amplasată. Pe verso sunt evidențiate terenurile atribuite în proprietate în extravilanul și intravilanul localităților cu elementele de identificare, respectiv numărul topografic, suprafața, vecinătățile și toponimicul parcelei în care se situează.

Titlurile de proprietate se semnează de prefect, de secretarul general al instituției prefectului, în calitate de secretar, și directorul general al oficiului de cadastru și publicitate imobiliară.

În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate reconstituit sau constituit, titlul de proprietate se depune la biroul teritorial, în copie legalizată, împreună cu cererea de înscriere și documentația cadastrală recepționată de biroul teritorial.

Înscrierea dreptului de proprietate reconstituit sau constituit pe baza titlului de proprietate se va radia din cartea funciară în două situații distincte, respectiv dacă titlul de proprietate a fost revocat sau anulat.

Articolul 15 din H.G. nr. 890/2005 reglementează un singur caz de revocare a titlului de proprietate, și anume atunci când titlul a fost emis în favoarea altor persoane pe vechile amplasamente ale foștilor proprietari. Revocarea operează numai dacă sunt îndeplinite cumulativ două condiții: vechiul proprietar, anterior emiterii titlului, trebuie să fi primit adeverință de proprietate pentru terenul din titlu și să se afle în posesia terenului prin punerea sa în posesie. În vederea revocării, comisia județeană solicită biroului de cadastru și publicitate imobiliară informații cu privire la actele juridice înregistrate la cartea funciară în legătură cu terenul respectiv. Aceste informații sunt necesare, întrucât la revocarea titlului de proprietate nu se poate recurge în cazul în care titlul a intrat în circuitul civil.

Potrivit art. 27 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, dacă titlul de proprietate a intrat în circuitul civil prin acte translative de proprietate, vechiul proprietar are calea deschisă pentru a se adresa instanței de drept comun și de a solicita anularea titlului.

Articolul III alin. (1) din Legea nr. 169/1997 enumeră situațiile în care titlurile de proprietate sunt lovite de nulitate absolută. Considerăm utilă cunoașterea acestor situații, motiv pentru care le vom reda mai jos:

actele de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor fizice care nu erau îndreptățite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri;

actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole aflate în domeniul public său privat al statului ori în domeniul public al comunelor, orașelor sau municipiilor;

actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate în intravilanul localităților, pe terenurile revendicate de foștii proprietari, cu excepția celor atribuite conform art. 23 din lege (art. 24 din Legea nr. 18/1991, republicată);

actele de constituire a dreptului de proprietate pe terenurile agricole constituite ca izlaz comunal;

actele de constituire a dreptului de proprietate, în condițiile art. 20 (art. 21 din Legea nr. 18/1991, republicată), în localitățile în care s-a aplicat cota de reducere prevăzută de lege;

actele de constituire a dreptului de proprietate, în condițiile art. 20 (art. 21 din Legea nr. 18/1991, republicată) și în cazul în care în localitatea respectivă nu s-a constituit dreptul de proprietate persoanelor îndreptățite de lege;

transferurile de terenuri dîntr-o localitate în alta, efectuate cu încălcarea condițiilor prevăzute de lege, în scopul ilicit de a spori prin aceasta valoarea terenului primit ca urmare a transferului;

actele de vânzare-cumpărare privind construcțiile afectate unei utilizări sociale sau culturale – case de locuit, creșe, grădinițe, cantine, cămine culturale, sedii și altele asemenea – ce au aparținut cooperativelor agricole de producție, cu încălcarea dispozițiilor imperative prevăzute la ultimul alineat al art. 28 din lege (art. 29 din Legea nr. 18/1991, republicată).

În cazurile de mai sus, nulitatea poate fi invocată de către primar, prefect, Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților, procuror sau orice altă persoană care poate justifica un interes legitim în legătură cu titlul a cărui anulare se solicită. Nulitatea absolută se constată de către judecătorii, ca instanțe de drept comun.

Dacă titlurile de proprietate se află în una dintre situațiile de mai sus, registratorul de carte funciară nu este îndreptățit a respinge cererea de intabulare. Înscrierea în cartea funciară a unui astfel de titlu contribuie la soluționarea litigiului legat de titlul respectiv. Atât persoana interesată, cât și instanța de judecată au posibilitatea de a obține toate informațiile necesare în vederea soluționării litigiilor referitoare la titlurile eliberate prin încălcarea legii. Altfel spus, înscrierea în cartea funciară poate reprezenta și o oglindă în care sunt reflectate situațiile de reconstituire sau constituire ilegală a dreptului de proprietate.

În situația în care din cuprinsul titlului de proprietate rezultă că terenurile nu au fost reconstituite, ci constituite, considerăm că, odată cu înscrierea acestora în cartea funciară, ar trebui să se noteze și interdicția de înstrăinare reglementată de dispozițiile art. 32 din Legea nr. 18/1991. Această interdicție se întinde pe perioadă a 10 ani socotiți de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea. Nerespectarea acestei interdicții este sancționată cu nulitatea absolută a actului translativ de proprietate.

Din categoria hotărârilor autorităților administrative face parte și decizia/dispoziția de restituire reglementată de prevederile Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 și a Normelor metodologice din 7 martie 2007 de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin H.G. nr. 250/2007.

În conformitate cu dispozițiile art. 21 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, în cazul imobilelor deținute de unitățile administrativ-teritoriale, restituirea în natură sau prin echivalent către persoana îndreptățită se face prin dispoziție motivată a primarilor ori, după caz, a președinților consiliului județean.

Pentru restituirea imobilelor preluate în mod abuziv în perioada cuprinsă între 6 martie 1945 și 22 decembrie 1989, aflate în situația reglementată de textul de lege enunțat mai sus, persoanele îndreptățite depun, în termenul prevăzut de lege, notificări prin executorul judecătoresc, însoțite de actele doveditoare ale proprietății. Asupra notificărilor, autoritățile administrative sunt obligate ca, în termen de 60 de zile, să se pronunțe prin dispoziție motivată. În termen de 10 zile de la adoptare, dispoziția se comunică persoanei îndreptățite care a depus notificarea.

Potrivit art. 25 alin. (4) din Legea nr. 10/2001, decizia sau dispoziția de restituire „face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra imobilului, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară”.

Rezultă, așadar, că dispoziția de restituire în natură are caracterul unui act administrativ de putere care face dovada proprietății până la înscrierea în fals. Pe baza acesteia se face punerea în posesie a persoanei interesate și constituie just titlu pentru înscrierea în cartea funciară. După îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, dispoziția de restituire se transformă în titlul de proprietate supus regulilor prevăzute de dreptul comun care, în materie, este Codul civil.

În vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate constatat prin dispoziția de restituire, este necesar ca din cuprinsul acesteia să rezulte toate elementele necesare înscrierii.

Referindu-se la aceste elemente, pct. 25.3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 prevede că dispoziția de restituire trebuie să cuprindă „datele de identificare a noului proprietar, a imobilului restituit, cu suprafața constituită, terenul aferent și vecinătățile”.

Impunând obligativitatea descrierii imobilului, legiuitorul nu impune și obligativitatea identificării acestuia cu date de carte funciară. Justificarea acestei omisiuni se regăsește în regimul diferit de aplicare a publicității imobiliare. În regiunile de aplicare a publicității imobiliare prin cărțile funciare, această obligație trebuie înțeleasă împlicit, în afară ei, dispoziția de restituire nu poate fi intabulată.

Nu sunt și nu au fost puține cazurile în care imobilele restituite nu se aflau în starea pe care au avut-o la data preluării abuzive. Pentru aceste situații, în vederea înscrierii în cartea funciară a dispoziției de restituire. Este necesar ca aceasta să fie însoțită de o schiță care să ateste situația reală, prezentă a imobilului.

Nici Legea nr. 10/2001 și nici normele de aplicare a acesteia nu reglementează ce trebuie întreprins în situația în care dispoziția de restituire nu conține datele de carte funciară ale imobilului. În practică s-au întâlnit astfel de situații și ele s-au datorat, în principal, faptului că dovada proprietății a fost admisă în temeiul unor extrase de carte funciară vechi, nereactualizate. Tot practica a fost aceea care a impus soluția. Aceasta constă în efectuarea unei expertize extrajudiciare sau documentații ulterioare emiterii dispoziției, prin care imobilul să fie identificat cu datele necesare înscrierii în cartea funciară. Informațiile rezultate din aceste demersuri vor constitui date completatoare ale dispoziției de restituire. Ele sunt nu numai necesare, dar și obligatorii, având în vedere caracterul de titlu executoriu al dispoziției de restituire, în afară acestora, titlul nu poate fi pus în executare.

Referitor la înscrisurile care stau la baza intabulării sau înscrierii provizorii, nu ne-am propus o discuție detaliată, întrucât o astfel de abordare ar fi intrat în domeniul de cercetare și de analiză a altor materii ale dreptului. Prin informațiile succinte redate, am căutat să prezentăm numai acele elemente de bază, esențiale, fără de care profesioniștii înscrierilor în cartea funciară nu își pot exercita atribuțiile.

CAP. IV ANALIZA A SPEȚELOR

C.IV.1 SPEȚA NR. 1

Plângere împotriva încheierii de Carte Funciară

Dosar Nr. 103 (04.03.2010)

Limitele verificărilor efectuate de OCPI în privința înscrisurilor în baza cărora se solicită înscrierea în Cartea Funciară.

Legea 230/2007, art.51 alin.1

Legea 7/1996, art.55 alin.4 din legea 7/1996

C.pr.civila, art.296

Procedura de înscriere în cartea funciară a privilegiului în temeiul dispozițiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum și instanța investită cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu și apecte ce țin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.

Prin sentința civilă nr.16596/27.10.2009 pronunțată în dosarul nr. 26466/212/2009 Judecătoria Constanța a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petentul V.I. împotriva încheierii prin care s-a notat privilegiu prioritar asupra imobilului situat în Constanța, str. Aleea Heracleea nr.3, bl S1, sc D, et 3, ap 73, aratând în motivare ca notarea privilegiului prioritar s-a facut la cererea Asociației de proprietari și în baza actelor depuse de aceasta, respectiv listele de plată, cu respectarea dispozițiilor art.51 din legea 230/2006 și ale art.55 din Legea 7/1996.

Susținerile petentului au fost înlăturate, pe motiv ca sunt apărări de fond făcute împotriva debitului reținut de către asociație și ca în procedura plângerii de carte funciară nu se poate verifica legalitatea sumelor reținute ca debit de către asociație, ci doar dacă notarea în cartea funciară s-a făcut în conformitate cu dispozițiile legale.

În termen legal, împotriva sentinței civile menționate mai sus a declarat recurs petentul, arătând în motivare ca debitul de 201,25 lei nu reprezintă cota de contribuție lunară restantă, cum s-a precizat în listele depuse de Asociație, ci a fost creat eronat în luna decembrie 2003 de către președinte, fără respectarea art.19 pct.4 și art.46 din Legea nr.400/2003.

A precizat recurentul că documentele întocmite de Asociație se refeă la reparațiile la acoperiș și prezintă erori de conținut, potrivit înscrisurilor atașate cererii de recurs, nearatându-se din ce se compune suma de platit pentru fiecare din cei 4 proprietari, deși în dosar apar menționate 4 sume diferite.

S-a mai arătat ca documentele prezentate sunt contradictorii și nu duc la stabilirea unei pagube materiale certe, iar la dosar nu există documnete doveditoare ale sumelor încasate de la ceilalti 3 proprietari.

Totodată, considerând ca președintele asociației a acționat cu rea credință, pentru a-i crea o imagine negativă față de proprietari, recurentul-petent a soliciat despăgubiri morale.

În susținerea motivelor de recurs, a depus înscrisuri.

La termenul de judecată din 04.03.2010, având în vedere obiectul acțiunii și disp.art.282 alin.1 c.proc.civ., tribunalul a calificat apel calea de atac exercitată în cauză.

Examinând legalitatea și temeinicia sentinței civile atacate prin prisma motivelor de apel, în conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul reține urmatoarele:

Potrivit art.51 alin.1 din Legea 230/2007 „Asociația de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute”, iar în alineatul 2 al aceluiași articol se arată că „privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunară de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația confirmă plata sumei datorate”.

În conformitate cu prevederile art.55 alin.4 din legea 7/1996 „În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanță privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o înscripție ipotecară.”

În cauză, înscrierea privilegiului imobiliar în favoarea Asociației de Proprietari s-a efectuat de către OCPI Constanța cu respectarea dispozițiilor legale enumerate anterior, încheierea împotriva căreia s-a formulat plângere de către debitorul apelant având la bază extrasele de pe ultima lista lunară de plată a cotelor de contribuție, din care rezultă că suma datorată de acesta cu titlu de restanță este de 348,57 lei și se compune din suma de 201,25 lei-lucrări reparații la părtile comune și suma de 147,32 lei-penalități de întârziere.

Procedura de înscriere în cartea funciară a privilegiului în temeiul dispozițiilor Legii nr.7/1996 având caracter necontencios, oficiul investit cu înscrierea, precum și instanța investită cu verificarea încheierii prin care s-a dispus respectiva înscriere, nu au a verifica decât legalitatea procedurii de înscriere, nu și apecte ce țin de fondul dreptului a cărui garantare se asigură prin înscrierea privilegiului.

În aceste condiții, în mod just a apreciat instanța de fond ca apărările invocate de petent (și reiterate în calea de atac), apărări ce vizează exclusiv valabilitatea creanței constatate prin înscrisurile în baza cărora s-a facut înscrierea privilegiului, nu pot fi valorificate în cadrul plângerii împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a dispus înscrierea privilegiului.

Legalitatea sumelor ce-i sunt imputate de Asociația de proprietari cu titlu de restanță la cheltuielile comune și penalități de întârziere poate fi stabilită numai în condiții de contradictorialitate, într-o eventuală acțiune în instanță având ca finalitate constatarea inexistenței debitului și, împlicit, radierea înscrierii efectuate în cartea funciară. Prin urmare, înscrierea privilegiului imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentului apelantului-petent va avea eficiență atâta timp cât nu s-a notat radierea (nu anularea) acesteia, întemeiată pe o hotarâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Numai în condițiile arătate mai sus (în cadrul unei proceduri contencioase) ar putea fi formulată și cererea privind acordarea de daune morale. Oricum, în raport de prevederile art.294 alin.1 C.proc.civ., această cerere nu ar fi putut fi luată în considerare direct în apel.

Pentru argumentele expuse și în temeiul disp.art.296 C.proc.civ., se va respinge apelul ca nefondat.

Analizând demersul judiciar întreprins de instanțele române în dosarul nr. 103/04.03.2010 din perspectiva dreptului la un proces echitabil garantat de articolul 6 par. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului (în continuare, CEDO) și de art. 21 alin. 3 din Constituția României, apreciem că soluția dată în cauză nesocotește aceste prevederi.

În primul rând, se cuvine a se sublinia că dreptul la un proces echitabil este aplicabil doar în cadul unor proceduri contradictorii. Contrar celor stabilite de către instanțele care s-au pronunțat în cauză, considerăm că procedura prin care s-a atacat încheierea de Carte Funciară are un caracter contencios. În acest sens, s-a arătat cu just temei că „Plângerile întemeiate pe prevederile art. 50 din Legea nr. 7/1996, formulate împotriva unor încheieri de carte funciară pot avea caracter necontencios doar în cazul în care sunt formulate de persoanele care au solicitat înscrierea sau radierea unei mențiuni din cartea funciară, cererea fiindu-le respinsă sau admisă în parte. Dimpotrivă, persoanele împotriva cărora s-a făcut înscrierea sau orice alt terț vătămat prin aceasta, în cazul formulării unei plângeri în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996, trebuie să-și formuleze pretențiile în contradictoriu cu persoanele la cererea cărora s-a făcut înscrierea prin care au fost prejudiciați.”(Decizia nr. 218/R/2011, Curtea de Apel Târgu Mureș). Dacă singura procedură pentru atacarea acestor încheieri de Carte Funciară ar fi acțiunile întemeiate pe dreptul comun, atunci dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu ar constitui un remediu efectiv disponibil pentru orice justițiabil. Mai mult, într-o astfel de ipoteză, până la soluționarea unei eventuale acțiuni de drept comun, orice înscriere în Cartea Funciară cerută de un creditor ar avea efecte juridice, (acestea afectând prin natura lor situația juridică a debitorului care nu s-ar mai putea bucura deplin de toate atributele dreptului său real). Astfel, în situația de față, raportat la art. 13 din CEDO, se impunea ca dispozițiile art. 50 din Legea nr. 7/1996 să constituie un remediu efectiv pentru semnalarea unor eventuale încălcări ale dreptului de proprietate.

Stabilind astfel că de lege lata art. 50 din Legea nr. 7/1996 vizează și existența unei proceduri contencioase, analiza hotărârilor judecătorești prin prisma art. 6 par. 1 CEDO aduce în prim plan eroarea care a dus la respingerea acțiunii. Instanțele au concluzionat că Legea nr. 7/1996 nu le conferă competența de a analiza aspectele ce țin de fondul cauzei, mai specific, de existența și legalitatea creanței din patrimonial asociației de proprietari. Această aplicare restictivă a unui text legal este contrară CEDO care solicită ca un litigiu să fie analizat de o instanță cu o competență deplină, abilitată să cerceteze fondul cauzei sub toate aspectele (CEDO, Le Compte I).

C.IV.2 SPEȚA NR. 2

Notarea în cartea funciară a litigiului ce are ca obiect nulitatea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991. Limitele și condițiile legale ale notării. Corelația instituției notării litigiului cu interdicția de înstrăinare a terenurilor, reglementări

Dosar Nr. 106/C/ (09.04.2008)

Art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea acțiunilor în justiție în legatură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fără a se face vreo distincție după obiectul pretențiilor (drept real sau de creanță), sau după proprietarul titular.

Prin notarea litigiului nu se poate aduce, însă, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terțe persoane cu privire la existența unui litigiu ce vizează legalitatea titlului de dobândire a terenului înscris în cartea funciară, achiziționarea bunului litigios urmând a fi făcută pe riscul cumpărătorului.

Notarea litigiului în cartea funciară nu determină interdicția înstrăinării acestui bun de către recurenta petentă.

Prin instituirea interdicției de înstrăinare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a ăcut decât să dea expresie acestor imperative, în limitele și potrivit competenței sale constituționale, neexistând nicio legatură între această interdicție legală și notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, în cartea funciară.

Prin cererea înregistrată sub nr. 9440 din 11 iunie 2003 la Judecătoria Constanța – Biroul de Carte Funciară, petenta I.M.E. a solicitat notarea în cartea funciară a litigiului ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanța – Secția civilă, cu privire la terenul în suprafață de 2.500 m.p. situat în sola 56, parcela VN 576/1 înscris în cartea funciară nr. 20865 a localității Constanța, la AI, cu număr cadastral Cod 2; 7227, proprietatea SC „S. & F.” SRL.

Prin încheierea nr. 9440/2003 judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța a admis cererea petentei.

Pentru a pronunța această hotărâre s-a reținut ca dosarul civil nr. 2653/2002 aflat pe rolul Tribunalului Constanța – Secția civilă, are ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/93 emis pe numele B.F. s.a., conform Legii nr. 18/1991, bun înstrăinat ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 890 din 29 iunie 2001, Societății Comerciale „S. & F.” SRL.

Împotriva acestei încheieri, SC „S. & F.” SRL a formulat plângere conform art. 50 din Legea nr. 7/1996 solicitând radierea acestei notări.

Prin sentința civilă nr. 1028 din 1 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Constanța în dosarul civil nr. 8863 din 2 decembrie 2006 s-a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Constanța și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța.

Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut că cererea de înscriere în cartea funciară a fost soluționată prîntr-o încheiere pronunțată de judecătorul delegat la cartea funciară, anterior intrării în vigoare a Legii nr. 499/2004 care a modificat Legea nr. 7/1996.

Astfel, încheierea a fost pronunțată într-o procedură judiciară necontencioasă iar calea de atac reglementată de lege împotriva încheierii judecătorului delegat la Biroul de Carte Funciară este apelul și nu plângerea.

În urma declinării, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța – Secția civilă, sub nr. 4928/118/2007.

Prin decizia civilă nr. 8 din 10 ianuarie 2008 Tribunalul Constanța a admis excepția lipsei calității procesul pasive a intimatului Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Constanța și a respins apelul formulat de apelanta petentă SC „S & F” SRL în contradictoriu cu acest intimat ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală.

S-a respins ca nefondat apelul petentei SC „S. & F.” SRL în contradictoriu cu intimata E.M.

Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu are calitate procesual pasivă, avându-se în vedere și decizia nr. LXXII (72)/2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în recurs în interesul legii.

S-a mai reținut că potrivit dispozițiilor art. 20 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și a faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate. Tribunalul Constanța a constatat aplicabilitatea, în speță, a dispozitiilor art. 44 alin. 1 lit. c și a dispozițiilor art. 84 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară, notarea având ca obiect înscrierea unei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs petenta SC „S & F” SRL, care a criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.

1. În mod greșit s-a procedat la înscrierea litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate nr. 18405/408/1993 emis pe numele autorului petentei – B.S.F. – întrucât la data solicitării înscrierii în cartea funciară a litigiului sus-menționat, terenul fusese înstrăinat petentei prîntr-un act de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., Constanța, petenta fiind proprietara acestui teren.

2. Potrivit dispozițiilor art. 84 alin. 1 și alin. 2 lit. e din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, notarea poate avea ca obiect consemnarea unor litigii asupra bunurilor imobile, care au caracter litigios, prevederi legale ce conduc la ideea existenței unui litigiu care se poartă între titularul dreptului de proprietate înscris în cartea funciară și solicitantul cererii de notare, ori, în cauză, recurenta petentă nu este împlicată în niciun litigiu cu privire la terenul dobândit prin actul de vânzare-cumparare nr. 890/2001.

3. Prin menținerea notării litigiului în cartea funciară se ajunge practic la o interdicție de înstrăinare, încalcându-se caracterul informal al notării. În condițiile existenței unui litigiu ce are ca obiect constatarea nulității absolute a titlului de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991 este interzisă înstrăinarea terenului cu sau fără construcții sau construirea vreunui drept real sau de creanță, conform Titlului X art. 4 din Legea nr. 247/2005.

4. Deși s-a solicitat înscrierea unei mențiuni cu privire la interdicția de înstrăinare, în fapt, biroul de Carte Funciară a procedat la notarea unui litigiu.

Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile petentei SC „S & F” SRL se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

1. Petenta SC „S & F” SRL este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului – teren – în suprafață de 2.500 m.p. situat în intravilanul Municipiului Constanța, tarlaua 56, parcela VN 976/1, având număr cadastral 7727, în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 890 din 29 iunie 2001 de B.N.P. A.O., încheiat cu vânzătorul B.S.F.

Autorul petentei a dobândit dreptul de proprietate asupra acestui teren prin moștenire legală de la defunctul B.F., care, la rândul lui, l-a dobândit conform Legii nr. 18/1991, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza titlului nr. 18405/408/1993 transcris la Judecătoria Constanța sub nr. 798/A/1996.

Față de aceste înscrisuri instanța de apel a reținut în mod judicios ca petenta are calitate procesual activă și justifică un interes legitim în promovarea apelului împotriva încheierii nr. 9440/1993 emisă de Judecătoria Constanța – judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară, prin care s-a notat în cartea funciară litigiul ce face obiectul dosarului civil nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanța, având ca obiect anularea titlului de proprietate nr. 18405/408/1993, emis conform Legii nr. 18/1991 pe numele autorului petentei.

Pe fondul cererii, criticile petentei sunt, însă, nefondate.

2. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menționarea în cartea funciară a unor acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, în cazurile ordonate de lege.

Ea nu are caracter constitutiv de drepturi ci, mai degrabă, unul informativ, pentru eventualele terțe persoane interesate de situația juridică a imobilului și a drepturilor proprietarului titular.

Stabilind limitele și condițiile acestui tip de înscriere, art. 26 alin. 4 lit. c din Legea nr. 7/1996 prevede că notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, a acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară; deci, instituie condiția existenței unei legături între actul sau faptul ce se solicită a fi notat și imobilul pentru care se solicită efectuarea notării.

Prin urmare, art. 26 alin. 4 lit. a din Legea nr. 7/1996 permite notarea acțiunilor în justiție în legatură cu imobilele înscrise în cartea funciară, fără a se face vreo distincție după obiectul pretențiilor (drept real sau de creanță), sau după proprietarul titular.

În cauă, se constată că este îndeplinită condiția existenței unei legături între acțiunea promovată în justiție, ce face obiectul dosarului nr. 2653/2002 al Tribunalului Constanța și imobilul – teren – suprafața de 2.500 m.p. situat în Constanța, tarlaua 56, parcela VN 576/1, având număr cadastral 7227, ce a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate conform Legii nr. 18/1991, prin titlul nr. 18405/408/1993, a cărui nulitate s-a solicitat de către petenta E.M.E.

Critica recurentei ce vizează nelegalitatea notării, motivat de faptul că la data formulării cererii de notare bunul îi fusese înstrăinat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 890 din 29 iunie 2001, act a cărui nulitate nu a fost solicitată, se constată a fi vădit nefondată față de considerentele mai sus expuse, notarea vizând bunul imobil înscris în cartea funciară și în legatura cu care se poartă un litigiu, iar nu proprietarul titular la data formulării cererii de notare.

3. Nu se poate reține ca temeinică nici susținerea recurentei conform căreia prin notarea litigiului ce vizează anularea titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 în beneficiul autorului reclamantei, aceasta este privată de dreptul de a dispune de bunul proprietatea sa, încălcându-se caracterul informal al notării.

Legea nr. 7/1996 a renunțat la efectul constitutiv al înscrierilor de carte funciară reglementând efectul de opozabilitate, cu caracter de principiu fundamental în materia publicității imobiliare actuale. Drepturile înscrise devin opozabile terților în sensul ca pot fi valorificate și contra unor terțe persoane interesate, care sunt ținute să respecte aceste drepturi și chiar să suporte consecințe juridice negative.

Prin notarea litigiului nu se poate aduce, însă, nicio atingere dreptului de proprietate al petentei ci sunt informate terțe persoane cu privire la existența unui litigiu ce vizează legalitatea titlului de dobândire a terenului înscris în cartea funciară, achiziționarea bunului litigios urmând a fi facută pe riscul cumpărătorului.

Notarea litigiului în cartea funciară nu determină interdicția înstrăinării acestui bun de către recurenta petentă.

Prin art. 4 din Titlul X din Legea nr. 275/2005 – Circulația juridică a terenurilor – legiuitorul a prevăzut că, exceptând litigiile privind reconstituirea dreptului de proprietate privată și legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existența unui litigiu privitor la un teren, cu sau fără construcții, nu împiedică înstrăinarea acestuia și nici constituirea altor drepturi reale sau de creanță, după caz.

Dreptul de proprietate este un drept fundamental, reglementat de Constituția României, dar exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate nu poate fi absolutizat, făcându-se abstracție de prevederile art. 44 alin. 1 teza a II-a din Constituție, potrivit cărora conținutul și limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.

Prin urmare, legiuitorul ordinar este competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în accepțiunea principală conferită de Constituție în așa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, instituind niște limitări rezonabile în valorificarea acestuia ca drept subiectiv garantat.

Prin instituirea interdicției de înstrăinare a unor terenuri litigioase ce au fost atribuite conform Legii nr. 18/1991, legiuitorul nu a făcut decât să dea expresie acestor imperative, în limitele și potrivit competenței sale constituționale, neexistând nicio legatură între această interdicție legală și notarea litigiului cu privire la imobilul, proprietatea recurentei, în cartea funciară.

4. Nici critica ce vizează depășirea de către judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța a limitelor învestirii sale nu este fondată.

Conform dispozițiilor art. 129 ultimul alineat Cod procedura civila, instanța are obligația de a se pronunța numai asupra celor ce formează obiectul pricinii supuse judecății, neputând depăși limitele învestirii sale.

Pentru a caracteriza acțiunea cu care a fost sesizată, instanța nu trebuie să se orienteze după sensul literal sau juridic al termenilor folosiți, ci după cel pe care reclamanta a înteles să-l atribuie acelor termeni, duă natura dreptului și a scopului urmărit prin exercitarea acțiunii, acestor termeni.

În cauză, se reține că în cererea adresată judecătorului delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Constanța, petenta E.M.E. a precizat că pe rolul Tribunalului Constanța se află înregistrat un litigiu ce are ca obiect anularea titlurilor de proprietate emise în baza Legii nr. 18/1991 pe numele mai multor pârâți, între care și B.F. – autorul recurentei – pentru o suprafață de teren situată în zona Campusului Universitar, vânzarea acestor terenuri litigioase fiind de natură să îi provoace prejudicii importante reclamantei, care este parte în acel litigiu.

S-a mai precizat că cererea de notare este însoțită de certificatul de grefă emis de Tribunalul Constanța, care atestă existența acestui litigiu.

Judecătorul delegat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecatoria Constanța, făcând o corectă aplicare a dispozițiilor art. 84 Cod procedură civilă, având în vedere scopul urmărit de petentă și înscrisurile atașate cererii, a făcut o corectă calificare a acesteia, reținând că a fost învestit cu o cerere de notare a litigiului în cartea funciară.

Pentru considerentele mai sus expuse, se respinge recursul ca nefondat.

Legea nr.7/1996 – Legea cadastrului și publicității imobiliare, în vigoare la data de 09.04.2008, data soluționării litigiului stipula : Art. 26. – (1) Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înțelege să dispună de ele.

(2) În aceleași condiții sunt opozabile față de terți și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești.

(3) Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate nu poate însă dispune de ele decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.

(4) Înscrierile sunt de trei feluri:

a) întabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;

b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiția justificării ulterioare;

c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor, acțiunilor și căilor de atac în justiție, precum și a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară.

Este evident că în cazul în discuție, notarea în cartea funciară a unor acțiuni în justiție în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (indiferent de proprietarul acestuia) este permisă de lege.

În mod corect, instanța de judecată a apreciat că notarea litigiului cu privire la terenul înscris în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi ci are carecter de informare, prin care terțele personae sunt informate cu privire la existența unui litigiu ce vizează legalitatea titlului de dobândire a terenului.

Faptul că prin Legea nr.18/1991, s-a instituit interdicția de instrăinare a unor terenuri aflate în litigiu, nu afectează în nici un fel posibilitatea părților aflate în litigiu de a solicita înscrierea acestui litigiu în cartea funciară.

Această poziție se bazează și pe dispozițiile Art. 42 al Ordinului 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de Organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară care stipulează:

(1) Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte și drepturi personale, a litigiilor referitoare la drepturile reale asupra imobilelor și alte înscrieri cu caracter temporar în legătură cu imobilul.

(2) În această categorie pot fi enumerate:

a) incapacitățile totale sau parțiale de exercițiu ale titularului dreptului real înscris;

b) instituirea curatelei;

c) modalitățile juridice ce afectează dreptul înscris în cartea funciară;

d) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană de natură să afecteze regimul juridic al bunului nemișcător;

e) arătarea oricărei acțiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea funciară, a acțiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează a se înscrie, a acțiunii de ieșire din indiviziune etc.;

f) arătarea acțiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris în cartea funciară;

g) arătarea situațiilor când se face urmărirea silită a imobilelor;

h) interdicția de înstrăinare sau grevare a imobilului, precum și modalitățile interdicției de strămutare sau grevare;

i) contractul de locațiune sau cesiunea de venituri mai mari de trei ani;

j) dreptul de preemțiune;

k) 1promisiunea stabilită prin convenție de a încheia un contract de înstrăinare cu privire la bunul imobil;

l) sechestrul asigurător și judiciar;

m) schimbarea rangului unei ipoteci;

n) plângerea împotriva încheierii de carte funciară;

o) sentința declarativă de faliment;

p) lucrările de expropriere a imobilului;

q) 1orice alte fapte, drepturi personale sau acțiuni a căror notare este permisă de lege și au legătură cu imobilul

Trebuie sa remarcăm însă că legea nr. 7/1996 a suferit numeroase modificări, în prezent fiind în vigoare următoarele dispoziții: Art. 24. – (1) Înscrierile în cartea funciară sunt: întabularea, înscrierea provizorie și notarea.

(2) Cazurile, condițiile și regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil, iar procedura de înscriere în cartea

funciară, de prezenta lege și de regulamentul aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenției Naționale.

(3) Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic

notarial sau a certificatului de moștenitor, încheiate de un notar public în funcție în România, a hotărârii judecătorești rămase

definitivă și irevocabilă sau pe baza unui act emis de autoritățile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care

s-au constituit ori transmis în mod valabil.

(4) Drepturile reale imobiliare și promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau

un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor acte juridice în care părțile au stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza

unor pacte comisorii, se radiază în baza unei:

a) declarații în formă autentică a părților;

b) încheieri de certificare fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părții interesate;

c) hotărâri judecătorești.

___________

Alineatul (4) a fost modificat prin punctul 2. din Ordonanță de urgență nr. 121/2011 începând cu 02.05.2013

Alineatul (5) a fost introdus prin punctul 3. din Ordonanță de urgență nr. 121/2011 începând cu 02.05.2013.

C.IV.3 SPEȚA NR. 3

Plângere încheire carte funciară

Dosar Nr. 462 (18.03.2009)

JUDECATORIA GHERLA

JUDEȚUL CLUJ

DOSAR NR. 270/235/2009

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 462/2009

Sedință publică de la 18 Martie 2009

Pe rol fiind judecarea cauzei civile formulată de petentul P… T…R…, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996) .

S-a facut referatul cauzei, după care:

Se constată că s-a depus la dosar, prin serviciu registratură, din partea B.C.P.I. Gherla, adresa nr. 510/16.03.2009 și copia borderoului prin care s-a comunicat adresa de completare a dosarului cu documentația cadastrală .(f.21, 22).

Reprezentantul petentului, depune la dosar un înscris pentru dovedirea datei când s-a primit de către Biroul de carte funciară Gherla a Ordinului nr. 432/2008 și arată că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune, solicitând acordarea cuvântului pe fond.

Nemaifiind alte cereri de formulat în probațiune, instanța constată închisă faza probatorie și acordă cuvântul pe fond.

Reprezentantul petentului, solicită admiterea plângerii împotriva încheierii de respingere nr. 5798/2008 și anularea acestei încheieri, fără cheltuieli de judecată.

Instanța, reține cauza în pronunțare.

I N S T A N T A,

Deliberând reține că prin plângerea petentului P… T…. R…. împotriva încheierii de carte funciară prin care i-a fost respinsă cererea de întabulare în cartea funciară a dreptului său de proprietate se solicită instanța anularea acestei încheieri și dispunerea înscrierii dreptului său de proprietate în cartea funciară .

Analizând probele dosarului instanța reține următoarele:

Prin încheierea nr.5798/2008 a Biroului de Carte Funciară Gherla s-a respins cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate al petentului asupra unui imobil, în baza sentinței civile nr.455/2007 a Judecătoriei Gherla, întrucât lucrarea tehnică prezentată la Biroul de carte funciară nu îndeplinea condițiile prevăzute de lege pentru a putea fi înscris dreptul de proprietate asupra unui imobil, respectiv nu era depusă o documentație cadastrală.

Petentul prin plângerea formulată a susținut ca nu era necesară și o documentație cadastrală pe lângă identificarea topografică făcută cu ocazia pronunțării sentinței civile mai sus menționate, mai ales că cererea era depusă anterior Ordinului nr.432/2008 privitor la condițiile pe care trebuie să le îndeplinească o documentație tehnică.

Această susținere a petentului nu poate fi reținută pentru că biroul de carte funciară i-a pus în vedere, în termen, petentului, necesitatea întocmirii unei documentații cadastrale, alături de identificarea topografică, avută în vedere la pronunțarea sentinței, pentru înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară, iar la data depunerii cererii la Biroul de carte funciară, era în vigoare ordinul nr.634/2006 precum și nr.432/2008.

Raportat la aceste considerente instanța va respinge plângerea petentului împotriva încheierii de respingere a Biroului de carte funciară Gherla, ca neîntemeiată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Respinge plângerea petentului P… T… R… cu domiciliul ales în ….. împotriva încheierii de respingere nr.5798/2008 a Biroului de Carte Funciară Gherla.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronuntata în sedinta publica din 18.03.2009.

Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al petentului P.T.R. se poate face numai în baza unei documentații cadastrale conform prevederilor Ordinului nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară.

Capitolul 4: Conținutul documentațiilor necesare întabulării dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciară.

Art. 13. – (1) Documentația pentru intabularea dreptului de proprietate asupra unui imobil neînscris în cartea funciară cuprinde:

a) cererea de solicitare informații și convenție, conform anexei nr. 1;

b) cererea de recepție și înscriere, conform anexei nr. 2;

c) declarația pe proprie răspundere cu privire la înstrăinarea și identificarea imobilului măsurat, conform anexei nr. 5;

d) descrierea lucrărilor topografice și geodezice, întocmită conform anexei nr. 10;

e) plan de încadrare în zonă sc. 1:2000 – 1:5000, în mod excepțional, pentru imobilele de mari dimensiuni admițându-se scara 1:10000, după caz;

f) plan de amplasament și delimitare a imobilului sc. 1:200 – 1:5000, după caz – conform anexei nr. 11;

g) extras din planul parcelar avizat pentru conformitate de primar;

h) releveele sc. 1:50 – 1:500, după caz, pentru construcțiile care fac obiectul unor sarcini, construcțiile care au mai mulți proprietari sau la solicitarea proprietarului conform anexei nr. 12;

i) tabel de mișcare parcelară cu indicarea situației actuale din titlul de proprietate și a situației viitoare, cu atribuirea numărului cadastral pentru fiecare imobil din titlu conform anexei nr. 13;

j) măsurători efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare și pentru ridicarea detaliilor topografice, prin

metode clasice, prezentate conform anexei nr. 14 și prin tehnologia GPS (Global Positioning System), prezentate conform anexei nr. 15;

k) calculul suprafețelor;

l) descrierile topografice ale punctelor noi din rețeaua de îndesire și ridicare;

m) dovada plății tarifelor pentru recepție și înscriere în cartea funciară;

n) actul de proprietate;

o) certificatul fiscal.

(2) În cazul apartamentelor situate în clădiri pentru care există deschisă carte funciară colectivă, partea 1 a documentației cuprinde elementele enumerate la lit. a), b), c), e), h), m), n) și o) de la alin. (1).

(3) Dacă nu există deschisă carte funciară colectivă, documentația se completează cu o foaie colectivă care conține datele din cartea de imobil a asociației de locatari cu privire la lista apartamentelor, suprafața blocului, suprafața utilă a apartamentelor, descrierea părților comune, suprafața terenului aferent blocului – conform modelului prevăzut în anexa nr. 9.

(4) Documentația se predă pe suport analogic și pe suport digital, în formate standardizate care permit tipizarea – conform modelelor din anexele prezentate și în formate care să permită accesul și transferul de date.

În lipsa documentației cadastrale, în mod legal, Biroul de carte funciară Gherla a respins prin încheiere cererea formulate de petent.

Art. 52 din legea nr.7/1996 stipulează:
(1) în cazul în care o carte funciară urmează a fi intocmită ori completată prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nici o altă carte funciară, precum și în cazul în care o carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în tot sau în parte, din diferite cauze, întocmirea, completarea și reconstituirea, după caz, se face de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesați, pe baza unei încheieri. În acest scop se folosesc toateînscrisurile și documentațiile tehnice existente, privitoare la imobilele în cauză, precum și situația dreptului de proprietate .
(2) încheierea poate fi atacată, după caz, în condițiile art. 50 alin. (2).

C.IV.4 SPEȚA NR. 4

Cerere întabulare drept de proprietate în cartea funciară. Condiții. Admisibilități.

Dosar Nr. 1229 (21.10.2009)

Art. 51, Legea nr. 7/1996

Toate înscrierile în registrul de publicitate imobiliară se fac cu privire la bunuri bine individualizate și determinate ce rezultă din acte de proprietate valabile și numai în limita a ceea ce aceste acte prevăd. Soluția se bazează pe dispozițiile art.51 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare conform căruia înscrierile și radierele efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârilor judecătoresti definitive și irevocabile.

Curtea de Apel Bacău – Secția civilă, minori și familie, conflicte de muncă și asigurări sociale

Decizia civila nr. 1229 din 21 octombrie 2009

Prin sentința civilă nr. 3762 pronunțată la data de 6.10.2008 de Judecătoria Piatra Neamt, a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea principală având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară și cererea conexă de rectificare a documentației cadastrale, formulate de reclamanta S.C. A. A. S.N.C. în contradictoriu cu pârâta S.C. M. G. S.A Piatra Neamt.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Piatra Neamt sub nr. 1988/279/2007, reclamanta a formulat plângere împotriva încheierii de carte funciară nr. 4356/20.02.07, solicitând a se dispune întabularea dreptului său de proprietate asupra imobilului construcții și teren în suprafață de 123 m.p. cu nr. cadastral 458/50, precum și rectificarea înscrierii din cartea funciară nr. 21160/N/S a mun. Piatra Neamt, a aceluiași imobil construcții și teren de 123 m.p.

În motivare, a aratat că a formulat cerere pentru întabularea dreptului său de proprietate asupra construcției din Piatra Neamt, str. B. nr…, magazin compus din magazie, birou și două spații comerciale, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2168/1997, a sentinței civile nr. 1294/2006 a Judecătoriei Piatra Neamt și deciziei civile nr. 401/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justitție, decizie conform căreia i s-a recunoscut dreptul de proprietate pentru tot magazinul în suprafață de 123 m.p. în pofida acestei hotărâri, OCPI Neamț i-a admis parțial cererea sa, numai cu privire la suprafața de 73,94 m.p., fapt care a determinat-o să promoveze prezenta acțiune.

Pârâta a învederat instanței ca nu se opune la o înscriere corectă în cartea funciară, recunoscând dreptul de proprietate al reclamantei astfel cum rezultă din hotărârea Înaltei Curți de Casație și Justiție.

La dosarul inițial a fost conexat dosarul nr. 6604/279/2007 al aceleiași instanțe, prin care aceeași reclamantă a solicitat rectificarea documentației cadastrale a aceleiași pârâte, având numărul 438/30, și radierea din cartea funciară a municipiului Piatra Neamt nr. 17073/N/S a dreptului de proprietate al pârâtei, pentru suprafața de 30 m.p. teren ce reprezintă partea din față și partea din spatele spațiului comercial, până la streașină. S-a considerat că între dosare există o legătură indisolubilă, potrivit prevederilor art. 164 Cod de procedură civilă.

Instanța de fond, analizând actele și probele dosarului, a considerat ca acțiunea principală și cea conexă sunt neîntemeiate, motivat de urmatoarele considerente:

Încheierea contestată este corectă, reflectând întocmai dispozițiile obligatorii ale deciziei civile nr. 401/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție conform căreia s-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul comercial respectiv, fără a se face vreo altă mențiune cu privire la terenul aferent spațiului respectiv. Așa cum rezultă din considerentele deciziei Înaltei Curți, reclamanta a cumpărat de la pârâta prin contractul autentic nr. 2168/1997, spațiul comercial compus din 2 camere, în suprafață de 59,60 m.p. și o cameră frigorifică cu dotări, deci 3 încaperi, nemaifiind vândute alte bunuri prin contractul respectiv, sau alte terenuri, cum în mod eronat susține reclamanta.

Cu privire la suprafața reală ce a format obiectul contractului, prima instanță a considerat ca aceasta rezultă și din concluziile expertizelor efectuate, care precizează faptul ca ea este de 59,60 m.p., aceasta fiind suprafața utilă a spațiului vândut, împreună cu terenul aferent lui, de 73,94 m.p. (suprafața construită). Cum toate înscrierile în regimul de publicitate imobiliară se fac cu privire la bunuri bine individualizate și determinate, ce rezultă din acte de proprietate valabile, și numai în limita a ceea ce aceste acte prevăd, acțiunea formulată nu este întemeiată, mai ales în raport de clauzele contractuale stabilite de părti, care constituie legea pentru acestea.

Suprafața de teren solicitată în plus, de 51,16 m.p., excede celei prevăzute în contract, constituind suprafața de teren rămasă nevândută, deci proprietatea pârâtei, distinctă de cea menționată în act, motiv pentru care instanța de fond a considerat ca toate celelalte susțineri ale reclamantei privesc bunuri care nu sunt proprietatea ei.

Soluția primei instanțe a fost menținută de Tribunalul Neamț care prin decizia civilă nr. 42 din 12.02.2009 pronunțată în dosarul 1988/279/2007 a respins ca nefondat apelul formulat de reclamantă.

Împotriva acestei hotarâri în termen și legal timbrat a formulat recurs reclamanta SC A. A.SNC criticând-o pentru următoarele motive:

– convenția părților la încheierea contractului nr.2168/1997 a fost vânzarea integrală a spațiului și terenul aferent;

– din totalul suprafeței de teren de 147,92 mp, cum reiese din suplimentul la expertiză nu este înscrisă în documentația cadastrală a pârâtei suprafața de 123 mp ce reprezintă suprafața construită a spațiului comercial;

– suprafața de 30mp (16 + 14) trebuie rectificată în sensul radierii înscrierii ca drept de proprietate în cartea funciară a reclamantei.;

– trebuie avut în vedere și acordul pârâtei prin apărător, dat la primul termen de judecată.

Recursul este nefondat.

Obiectul judecății îl constituie plângerea introdusă de reclamantă împotriva încheierii Biroului de Carte Funciară prin care i-a fost respinsă cererea de întabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului construcții și teren de 123mp și rectificarea înscrierii a aceluiași imobil cu număr cadastral 458/50.

Instanțele anterioare au reținut, justificat, că toate înscrierile în registrul de publicitate imobiliară se fac cu privire la bunuri bine individualizate și determinate ce rezulă din acte de proprietate valabile și numai în limita a ceea ce aceste acte prevăd. Soluția se bazează pe dispozițiile art.51 din Legea nr.7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare conform căruia înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârilor judecătoresti definitive și irevocabile.

Același principiu a fost înscris și în art.33 alin.4 din lege, care prevede ca rectificarea înscrisurilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin declarație autentică, fie în caz de litigiu prin hotarâre judecătoreasca definitivă și irevocabilă.

Cum în cauza de față, recurenta -reclamanta invocă o decizie a Înaltei Curți de Casație și Justiție, într-un proces de evacuare a pârâtei dîntr-o parte a magazinului alimentar în litigiu, este evident că o atare hotarâre judecătorească nu rezolvă problema proprietății asupra suprafeței de teren vândută împreună cu construcția și deci nu poate conduce la întabularea dreptului pretins de recurentă și la rectificarea înscrierilor din cartea funciară.

De altfel și expertizele tehnice dispuse în prima instanță au relevat că suprafața de teren vândută recurentei este de 51 mp și nu de 123mp cum susține aceasta. Față de considerentele expuse s-a respins recursul ca fiind nefondat.

Înscrierile în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilelor se face numai cu privire la bunuri bine individualizate și determinate ce rezultă din actele de proprietate valabile și numai în limita a ceea ce acestea prevăd.

Acest principiu este prevăzut în capitolul privind Procedura de înscriere în cartea funciară din Legea nr.7/1996 modificată.

Atât timp cât reclamanta nu a făcut dovadă cu acte de proprietate valabile că este proprietara asupra imobilului construcții și teren în suprafață de 123 m.p., hotărârea instanței de a respinge recursul este legală și temeinică.

C.IV.5 SPEȚA NR. 5

Rectificare carte funciară, acțiune în rectificare tabulară

Dosar Nr. 476 (25.02.2010)

Obiect: rectificare carte funciară, acțiune în rectificare tabulara.

Sentinta civila nr. 476/ 25.02.2010

Prin cererea înregistrată la această instanță, reclamantul C.M. a solicitat, în contradictoriu cu Orașul, reprezentat prin primarul acestuia, să se constate ca înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtului asupra terenului în suprafața de 296 mp, având număr cadastral AX/XXXXX, înscriere dispusă de Biroul de Carte Funciară, respectiv prin încheierea nr. 3xxx/2x.xx.200x, este lovită de nulitate absolută; să se dispună rectificarea cuprinsului cărții funciare, în sensul radierii înscrierii suprafeței de 296 mp teren (570 în acte); cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul arată următoarele :

Este proprietarul suprafeței de 380 mp, teren situat în U, învecinat cu N.L. la nord, C.Gh.C la est, str. M. la sud și rest proprietate C.M. la vest, drept de proprietate recunoscut prin sentința civilă nr. 998/29.10.1960 a fostului Tribunal Raional, prin care s-a dispus partajarea averii succesorale a defunctului C.Gh.C, precum și prin sentința civilă nr. 16xx/24.09.20xx a Judecătoriei, sentință definitivă și irevocabilă, prin care s-a respins acțiunea în revendicare a suprafeței de 380 mp, formulată de orașul U, și prin care s-a reținut ca acesta nu a depus nici un act de proprietate cu privire la terenul în litigiu.

Consiliul Local al Orașului, la propunerea primarului, a adoptat două hotărâri, respectiv Hotărârea nr. xx/2x.04.200x și Hotărârea nr. 31/31.03.2006, prin care s-a stabilit ca terenul respectiv, în suprafața de 350 mp, este stradă, deci drum public, fiindu-i atribuită denumirea de „X”, aceste două hotărâri au fost însă anulate irevocabil în justiție, respectiv prin sentințele civile nr. 110/CA/15.09.20xx și nr. 220/CA/01.08.20xx, ambele pronunțate de Tribunalul Neamț – Secția Contencios Administrativ.

În ambele sentințe, s-a reținut că terenul în litigiu nu face parte din domeniul public, ci aparține unei persoane fizice.

În ciuda acestei evidențe, la propunerea aceluiași primar, Consiliul Local al Orașului a adoptat Hotarârea nr. xx/30.01.200x privind modificarea și completarea anexelor la HCL xx/1999 și HCL nr. xxx/2003 privind însușirea bunurilor care alcătuiesc domeniul public al orașului U. În baza HCL nr. xx/30.01.200x și a HCL nr. xxx/200x, s-a cerut întabularea dreptului de proprietate pentru suprafața de 296 m.p. ca parte componentă a suprafeței de 570 mp. Orașul nu este titularul dreptului de proprietate și nu are titlu valabil pentru terenul întabulat. Inventarierea anuală a bunurilor care aparțin unităților administrativ teritoriale, așa cum este impusă de art. 122 din Legea nr. 215/2001, este o operațiune strict tehnică (contabilă), ce are drept scop evidențierea în listele de inventariere a tuturor bunurilor care aparțin domeniului public sau privat al unităților administrativ-teritoriale, bunuri intrate în proprietatea acestora prin modalitățile prevăzute de lege (art. 121).

În absența titlului de proprietate, întabularea dreptului de proprietate și încheierea prin care s-a dispus înscrierea sunt lovite de nulitate absolută.

În dovedire, a solicitat administrarea probei cu înscrisuri, sens în care a atașat la dosarul cauzei în copie: declarație pe proprie răspundere dată de primarul orașului U, cererea de întabulare a dreptului de proprietate, încheierea nr. 3xxx/1x.0x.200x, prin care s-a dispus întabularea dreptului de proprietate, nomenclatorul stradal al orașului valabil la data de 01.01.20xx, extras de carte funciară pentru informare, plan de amplasament, fișa imobilului, HCL nr. xx/30.01.200x, încheierea din data de 0x.07.20xx, încheierea din data de 0x.0x.20xx a Tribunalului Neamț, sentințele civile nr. 266/CA/16.07.20xx, 220/CA/1 august 20xx, 17/CA/23 februarie 20xx, 110/CA/15.09.20xx, toate pronunțate de Tribunalul Neamț – Secția Comercială și Contencios Administrativ, sentințele civile nr. 1606/24 septembrie 2007, 1652/4 oct. 2004, ambele pronunțate de Judecătorie, contract de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4393/28 august 19xx, sentințaâ civilă nr. 16xx/197x pronunțată de Judecătoria Piatra Neamț.

Prin întâmpinare, Orașul a solicitat respingerea cererii, învederând instanței următoarele :

Potrivit sentinței civile nr. 998/1960, invocată de reclamant în suținerea cererii, reclamantul a dobândit de la autorul său o suprafaăa de teren de 11.921 mp, teren, str. Y nr. 1, învecinat cu str. Y, învecinat cu strada Y pe o lungime de 120 m.l.; această sentință civilă a stat la baza eliberării titlului de proprietate nr. xxxx/3/xxxx/20.05.20xx, în favoarea reclamantului, titlu conform căruia terenul reconstituit în proprietate se învecineaza cu strada Y. Atât sentința civilă de partaj succesoral, cât și titlul de proprietate emis reclamantului sunt și în prezent valabile, nefiind anulate, acestea fiind actele doveditoare ale dreptului de proprietate al reclamantului și care nu dovedesc dreptul acestora asupra terenului întabulat în favoarea Orașului.

Sentințele civile invocate de reclamant ca dovadă a proprietății, pronunțate de secția contencios administrativ a Tribunalului Neamț, nu sunt constitutive sau declarative de drepturi în favoarea reclamantului.

Sentința civilă nr. 2xx/CA/1x.0x.20xx, prin care Orașul a fost obligat să emită autorizație de construire pentru împrejmuirea acestui teren, a fost modificată în totalitate de Curtea de Apel Bacău, acțiunea reclamanților fiind respinsă.

Cu privire la dreptul său de proprietate asupra suprafeței de 296 m.p., arată ca strada Y. figurează în evidențele Orașului ca există încă din anul 1946, această existență rezultând din acte de stare civilă, acte de proprietate ale proprietarilor riverani acestei străzi, motiv pentru care în primul inventar întocmit conform prevederilor legii nr. 213/1998 și însușit prin HCL nr. xx/19xx, această stradă a fost inventariată și figurează în anexa „străzi” la poziția xxxx. Această hotarâre nu a fost niciodată atacată de vreo persoaă interesată și îsi produce efectele în integralitatea ei.

Cu privire la nomenclatorul stradal al orașului U, acesta este aprobat prin HCL nr. xx/20xx, hotarâre care, de asemenea, nu a fost atacată sau modificată.

Mai precizează pârâtul că, calificarea prin lege a unui bun ca aparținând proprietății publice, este suficientă pentru a face dovada apartenenței bunului la domeniul public al respectivului subiect de drept, drumurile comunale, vicinale și străzile fiind prevăzute expres în anexa la Legea 213/1998 ca aparținând domeniului public al comunelor, orașelor și municipiilor.

A atașat la dosarul cauzei în copie : actul de partaj din anul 1946, sentința civilă nr. xxx/1960 a Tribunalului Raional, HCJ nr. xxxx/2007 privind invalidarea propunerii de reconstituire, TP nr. xxxx/3/xxx/200x emis reclamantului, decizia nr. xxxx/200x a Curții de Apel Bacău, HCL xxx/19xx, HCL xx/20xx, extras portalul instanțelor – dosar xxxx/xxx/20xx al Curții de Apel Bacău.

Analizând susținerile părților, precum și înscrisurile atașate la dosarul cauzei, instanța reține următoarea situație de fapt:

Prin încheierea nr. xxxx/1x.0x.20xx, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară U a dispus înscrierea în Cartea Funciară a dreptului de proprietate al Orașului U asupra terenului în suprafața de 296 mp teren situat în orașul U, având număr cadastral AX/XXXXX. Această întabulare s-a dispus avându-se în vedere ca dreptul de proprietate a fost dobândit de oraș prin lege, în cota de 1/1 (domeniu public).

Potrivit dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă prîntr-o hotarâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că:

1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul înscris a fost greșit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.

Instanța reține ca întabularea dreptului de proprietate a fost dispusă în baza Hotărârii Consiliului Local nr. xxx/19xx, modificată și completată prin Hotărârea Consiliului Local nr. xxx/20xx. Astfel, în primul inventar întocmit conform prevederilor Legii 213/1998 și însușit prin HCL nr. xx/19xx, strada X a fost inventariată și figurează în anexa „străzi” la poziția xxx.

Nomenclatorul stradal al orașului U a fost aprobat prin HCL nr. xx/20xx.

Prin Hotărârea Guvernului nr. 1356/2001, publicată în M.O. nr. 628/23 august 2002, se atestă apartenența la domeniul public al județului Neamț, precum și al municipiilor, orașelor și comunelor din județul Neamț a bunurilor cuprinse.

Ca atare, strada „X” a fost preluată în inventarul asumat de Consiliul Local prin hotărâre și atestată ca domeniu public prin HG nr. 1xxx/20xx.

Potrivit dispozițiilor art. 23 din Legea nr. 213/1998, litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al statului, județelor, comunelor, orașelor sau al municipiilor sunt de competență instanțelor de contencios administrativ.

Art. 8 alin. 2 din același act normativ prevede că hotărârea de trecere a bunurilor poate fi atacată, în condițiile legii, la instanța de contencios administrativ competenă, în a cărei raza teritorială se află bunul.

Instanța reține că hotărârile adoptate de consiliile locale își produc efectele și sunt obligatorii din momentul aducerii lor la cunoștință publică și pâna la rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești prin care s-a dispus anularea lor.

Hotărârea Consiliului Local nr. xxx/19xx, prin care a fost însusit inventarul bunurilor aparținând domeniului public, nu a fost atacată și deci nici anulată, astfel că îsi produce și în prezent efectele în integralitatea ei.

La fel nici nomenclatorul stradal al Orașului (filele 7 și urm. din dosar), în care apare evidențiată strada „X”, nu a fost atacat sau anulat.

Ca atare, întabularea dreptului de proprietate în favoarea orașului s-a făcut în mod legal, cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare. Cu privire la înscrisurile atașate la dosarul cauzei de reclamant, în dovedirea susținerilor sale cum că terenul întabulat constituie proprietatea sa, instanța reține următoarele :

Prin sentința civilă nr. xxx/196x (fila 195 din dosar), a fost admisă acțiunea civilă pentru partaj succesoral formulată de reclamanta P.B. împotriva pârâtului C.M.G., tatăl reclamantului, căruia prin această hotarâre i-a fost atribuită suprafața de 11.921 mp teren gradină în forma de poligon neregulat, str. C. nr. 1xx, megiesita la răsărit cu X pe lungimea de 120 m. Iată deci ca autorul reclamantului a primit prin această sentință un lot de teren învecinat cu strada X.

În titlul de proprietate nr. xxxx/20xx, titular C.M.I.G (fila 77 din dosar), în sola 14, parcela 605/1, este evidențiață suprafaț de 1210 mp, învecinată la est cu X și S.A.. Acest titlu de proprietate este valabil, nefiind anulat sau modificat.

Sentința civilă nr. 2xxx/CA/xx.xx.20xx a Tribunalului Neamț, prin care a fost obligat Orașul U prin primar să emită reclamanților B.E. și C.M. autorizație de construire pentru edificarea unui gard cu poartă, a fost desființaăa prin decizia nr. xxx/20xx a Curții de Apel Bacău. De asemenea, Orașul, prin primar, a solicitat Tribunalului Neamț să se constate apartenența la domeniul public al orașului a drumului public denumit „Strada (Fundatura) Y”, motivat de faptul că în mod repetat riveranii drumului fie solicită edificarea unor construcții pe acest teren aparținând domeniului public, fie contestă măsurile luate de Primărie, fie închid accesul unora dintre riverani în detrimentul altora, cererea fiind respinsă prin sentința civilă nr. xx/CA/2x.0x.20xx.

Prin decizia civila nr. xxxx/xx noiembrie 20xx, Curtea de Apel Bacău a desființat sentința tribunalului și a trimis cauza spre rejudecare la aceiasi instanță, pentru efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, care sa delimiteze strada X.

Sentințele civile nr. xxxx/CA/20xx și xxxx/CA/200x ale Tribunalului Neamț anulează hotărâri ale Consiliului Local, hotărâri care însă nu au stat la baza întabularii dreptului de proprietate în favoarea pârâtului.

Sentințele civile nr. xxxx/xx septembrie 20xx (filele 19,20) și nr. xxxx/4 oct. 20xx (filele 28, 29 din dosar), ambele pronunțate de Judecătorie, nu sunt constitutive sau declarative de drepturi în favoarea pârâtului, pentru a putea fi invocate în prezenta cauză.

În consecință, față de motivele expuse, în baza art. 9, art. 20, art. 34 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, instanța va respinge cererea reclamantului.

În baza dispozițiilor art. 274 Cod procedură civilă, reclamantul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată către pârât, reprezentând onorariu apărător.

Dosarul nr.476 (25.02.2010) având ca obiect Rectificare carte funciară, acțiune în rectificare tabulară are în vedere prevederile Legii nr.7/1996 în vigoare la data de 25.02.2010.

Dacă privim această problemă din perspectiva anului 2014, legea nr.7/1996 a suferit modificări esențiale.

Procedura de înscriere și rectificare a înscrierilor în cartea funciară este următoarea:

Art. 28 (1) Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial și va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a carui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului teritorial. (2) În cazul hotărarii judecatorești, se va prezenta o copie legalizată, cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă. (3) Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menționarea datei și a numarului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor. (4) Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părților interesate, cu excepția cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se va transmite la biroul teritorial în circumscripția căruia este situat imobilul. (5) Întabularea sau înscriere provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecatorești sau hotărârii autorității administrative, urmează să stramute, să constituie, să modifice, să dobandească sau să stinga un drept tabular. (6) Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiași drept.
(7) Creditorul a cărui creantă certa și exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o hotărare judecătorească, ori în cazurile anume prevazute de lege printr-o decizie a autorității administrative, va putea cere instanței, în numele și în folosul debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini. (8) Debitorul care a platit valabil creanța ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă infațiseaza înscrisul original al cesiunii și chitanta doveditoare a platii.

Art. 29 (1) în cazul în care registratorul admite cererea, dispune întabularea sau înscrierea provizorie prin incheiere, dacă înscrisul îndeplinește urmatoarele condiții limitative:
a) este incheiat cu respectarea condițiilor de forma prevazute de lege;
b) identifică corect numele sau denumirea părtilor și mentionează codul numeric personal, dacă este atribuit, numarul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, dupa caz, atribuit acestora;
c) individualizeaza imobilul printr-un număr de carte funciară și un număr cadastral sau topografic, dupa caz;
d) este insoțit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba romană. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie incheiat de un notar public în funcție în Romania;
e) este insoțit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu exceptia cazului în care se face mențiune despre acestea în cuprinsul actului;
f) este insoțit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor stabilite prin lege sau a situației în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale incheiate potrivit Art. 9 alin. (4) și (5);
g) îndeplinriea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenta registratorului.
(2) Directorul general al ANCPI poate delega, prin ordin, asistenților-registratori principali atribuțiile registratorilor. (3) Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului și al cărtii funciare, precum și apariția cărții funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica pozițiile ce au fost radiate și numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au facut înscrierile, indiferent de felul lor. (4) în cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentații cadastrale întocmite și recepționate conform prevederilor prezentei legi. (5) Hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă ce poartă mențiunea "conform cu originalul" se comunică de îndată, din oficiu, biroului teritorial de care instanța care s-a pronunțat ultima asupra fondului, în vederea efectuării înscrierilor dispuse privitoare la drepturile reale tabulare, actele și faptele juridice, precum și la oricare raporturi juridice supuse publicității, referitoare la imobilele înscrise în cartea funciară .
Art. 30 (1) Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum și aceasta din urmă nu întrunesc condițiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată. (2) Dacă registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiții speciale prevăzute de reglementarile în vigoare. (3) Despre respingerea cererii se face mențiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum și în cartea funciară.
Art. 31 (1) Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum și celorlaltor persoane interesate potrivit mențiunilor din cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunțarea încheierii, dar nu mai tarziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii. (2) Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se soluționează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-șef din cadrul oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluționării cererii de reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la solicitarea registratorului-șef. (3) Împotriva încheierii registratorului-șef emise potrivit alin. (2) cei înteresați sau notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de reexaminare și plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial și se înscriu din oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat sa înainteze plangerea judecătoriei în a cărei raza de competență teritorială se află imobilul, insoțită de dosarul încheierii și copia cărtii funciare. (4) Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesați sau notarul public și direct la judecătoria în a cărei rază de competență teritorială se află imobilul, situație în care instanță va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii și copia cărtii funciare, precum și notarea plângerii în cartea funciară. (5)*) Hotărârea pronunțată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel. (6)*) Hotărârea judecătorească definitivă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către instanță care s-a pronunțat ultima asupra fondului. (7) Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătorești iși produce efectele de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial. (8)*) În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se radiază din oficiu.
*) intră în vigoare la data de 15 februarie, potrivit Art. 1 pct. 1 și 2 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 4/2013 privind modificarea Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, precum și pentru modificarea și completarea unor acte normative conexe, publicată în M.O. al Romaniei, Partea I, nr. 68 din 31 ianuarie 2013.
Art. 32 Soluționarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acțiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum și prestație tabulară se face fără citarea oficiului teritorial.

Art. 33 (1) Înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât în baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentații cadastrale. (2) Prevederile Art. 31 se vor aplica în mod corespunzător.
Art. 34 (1) în cazul în care o carte funciară urmează a fi întocmită ori completată prin înscrierea unui imobil care nu a fost cuprins în nicio altă carte funciară, precum și în cazul în care o carte funciară a fost distrusă, pierdută ori a devenit nefolosibilă, în tot sau în parte, din diferite cauze, întocmirea, completarea și reconstituirea, după caz, se fac de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor înteresați, pe baza unei încheieri. În acest scop se folosesc toate înscrisurile și documentațiile tehnice existente, privitoare la imobilele în cauza, precum și situația dreptului de proprietate. (2) Încheierea poate fi atacată, dupa caz, în conditiile Art. 31 alin. (2).
Art. 35 (1) Notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar este obligat sa ceară, din oficiu, înscrierea în cartea funciară. în acest scop, va trimite cererea de înscriere a actului respectiv, în ziua întocmirii lui sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare, la biroul teritorial în a cărui raza de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligații se va face mențiune expresă în cuprinsul actului său, dupa caz, al certificatului de moștenitor. Mențiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentație cadastrală. La autentificarea actelor notariale prin care se transmite, se modifică sau se constituie un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare, care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrarii cererii, sau, după caz, un certificat de sarcini. La autentificarea actelor notariale prin care se stinge un drept real imobiliar, precum și în cadrul procedurii succesorale, pentru imobilele înscrise în cartea funciară se va solicita extras de carte funciară pentru autentificare. (2) în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare, notarul public poate efectua toate operațiunile notariale necesare întocmirii actului în vederea căruia acesta a fost solicitat. (3) Pe perioada valabilității extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în cartea funciară, cu excepția aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea extrasului încetează, prin împlinirea termenului, la momentul înregistrării cererii de înscriere a actului notarial pentru care acesta a fost eliberat sau la cererea notarului public care a solicitat extrasul. (4) Cererile depuse în perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru autentificare cu privire la imobilul pentru care acesta a fost eliberat se soluționează în condițiile alin. (3), după expirarea termenului de valabilitate a extrasului, în ordinea și cu procedura prevăzute de lege. (5) Instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a carui rază de activitate se află imobilul.(6) Instanța judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acțiunii privind desființarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară.
Art. 36 (1) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnate de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale.
(2) în cazul construcțiilor realizate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, înscrierea se face în baza:
a) autorizației de construire sau, în lipsa acesteia, a certificatului, prin care se atestă informațiile referitoare la construcție și detinătorul acesteia, conform evidențelor fiscale sau, după caz, celor din registrul agricol, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale unde este amplasată această construcție;
b) documentației cadastrale. (3) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în cartea funciară și pe stadii de execuție, în baza următoarelor documente:
a) certificatului de atestare a stadiului realizării construcției, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale;
b) procesului-verbal de constatare privind stadiul realizării construcției;
c) documentației cadastrale. (4) Ipoteca se poate înscrie numai asupra unui imobil în întregul sau asupra cotei-părți aparținând unui coproprietar. Dacă ipoteca s-a constituit asupra unei părți din construcție, ea va fi înscrisă atât asupra acesteia, cât și asupra cotei corespunzătoare din părțile comune indivize. (5) Ipoteca constituită asupra unui bun viitor se poate întabula în condițiile legii privind creditul ipotecar pentru investițiile imobiliare, dacă în prealabil a fost notată existența autorizației de construire și notarea procesului-verbal de recepție parțială. (6) în toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o inscripție ipotecară. (7) Persoana fizică ce a împrumutat, în baza unui contract încheiat în forma autentică, o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil are asupra imobilului astfel dobândit un drept de ipotecă pentru restituirea împrumutului. (8) Privilegiile sau ipotecile legale se vor înscrie pentru suma prevazută în înscris; dacă creanța nu este determinată, pentru suma maximă arătată în cerere, precum și cuantumul dobânzii. În toate cazurile, privilegiile se înscriu și capătă rang numai în condițiile determinate de legea care le-a instituit, iar în lipsa vreunei mențiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispozițiilor legale privitoare la înscrierea ipotecilor. (9) Când în înscrisul doveditor al vânzării se invederează că prețul nu a fost plătit ori nu a fost plătit în întregime, privilegiul pentru garantarea prețului datorat se înscrie din oficiu, în folosul vânzătorului. (10) Dacă vânzarea a fost desființată, privilegiul se va radia din oficiu. (11) Dispozițiile alin. (6) se vor aplica în mod corespunzător în cazul schimbului sau impărțelii, pentru diferența de valoare datorată în bani. (12) Promitentul achizitor al imobilului înscris în cartea funciară va putea cere, în temeiul înscrisului original al promisiunii de a contracta încheiate cu cel înscris în cartea funciară, înscrierea ipotecii legale asupra imobilului, pentru restituirea sumei plătite în contul acesteia. În acest caz, ipoteca se înscrie în termenul și condițiile prevăzute de C. civ. pentru notarea promisiunii de a contracta și se radiază, din oficiu, dacă imobilul este dobândit de către promitentul achizitor ori, în cadrul vânzării silite, de către un terț care nu este ținut să răspundă de obligațiile debitorului. (13) Dreptul de ipotecă se radiază în condițiile Art. 885 alin. (2) din C. civ., cu excepția ipotecilor constituite în favoarea autorităților administrației publice centrale și locale, care se pot radia în baza acordului titularului exprimat prin înscris oficial emis de instituția în cauză, care poartă semnatura conducătorului instituției sau a persoanei delegate de acesta, numărul și data înregistrării. (14) Privilegiul pentru garantarea prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului supus imparțelii se va înscrie în temeiul actului de adjudecare. (15) Coproprietarul, în afară de cazurile prevăzute la alin. (11) și (14), va putea cere, în temeiul înscrisului original de partaj și al copiei legalizate a cererii de chemare în garanție, înscrierea ipotecii legale asupra imobilelor pe care ceilalți coproprietari le-au dobândit prin efectul partajului, pentru garantarea creanței rezultând din evicțiune. (16) Arhitectii și antreprenorii vor putea cere, în temeiul înscrisului original doveditor al contractului încheiat cu titularul înscris în cartea funciară, înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului care este obiectul lucrărilor ce s-au obligat sa le facă, pentru garantarea prețului acestor lucrări. (17) în cazurile prevăzute la alin. (15) și (16), registratorul de carte funciară va încuviința înscrierea provizorie a ipotecii legale pentru suma arătată în înscrisul de partaj sau în contractul prevăzut la alin. (16), iar în lipsă, pentru o sumă maximă, aratată în cererea de înscriere. În acest din urmă caz, titularul înscris în cartea funciară va putea solicita direct, prin plângere, instanței competente potrivit Art. 31 alin. (4) reducerea sumei maxime. Justificarea înscrierii provizorii se va face potrivit Art. 899 alin. (2) din c. civ. (18) în cazul prevăzut la alin. (16), se va putea cere radierea înscrierii provizorii, potrivit Art. 899 alin. (3) din C. civ, numai dacă au trecut 3 luni de la predarea lucrării. (19) Cesionarul unei creanțe ipotecare garantate cu o ipotecă imobiliară va putea cere în favoarea sa înscrierea transferului ipotecii în cartea funciară, pe baza înscrisului de cesiune a creanței încheiat în forma autentică. În acest caz, debitorul cedat va putea cere, în termen de o lună de la comunicarea încheierii prin care s-a încuviințat înscrierea ipotecii imobiliare, notarea excepțiilor pe care le-ar fi putut opune cedentului pentru cauze anterioare notificării sau acceptării cesiunii creanței ipotecare și pe care întelege sa le opună cesionarului. Registratorul va încuviința în întregime sau în parte radierea dreptului de ipotecă imobiliară ori notarea excepțiilor invocate de debitorul cedat, în temeiul hotărârii judecătoresti definitive prin care instanța s-a pronunțat asupra temeiniciei excepțiilor invocate de debitorul cedat. (20) Dacă creanța ipotecară garantată cu o ipotecă imobiliară a fost, la rândul ei, ipotecată cu o ipotecă imobiliară, dată în gaj ori dată în garanție în orice alt mod, debitorul va putea opune creditorului garantat excepțiile pe care le avea împotriva creditorului său, dacă sunt întemeiate pe cauze anterioare datei notificării sau acceptării cesiunii creanței ipotecare. (21) Dacă înscrisul de ipoteca cuprinde clauza de ordin sau la purtător, se va face mențiune despre aceasta în înscriere. În acest caz, dreptul de ipoteca imobiliară sau dreptul de ipotecă mobiliară ori de gaj asupra creanței ipotecare se va dobândi și va fi opozabil fără înscrierea în cartea funciară, prin insăși constituirea ipotecii mobiliare, strămutarea, darea în gaj ori darea în garanție în orice alt mod a titlului la ordin sau la purtator.
(22) în cazul în care cesiunea creanței ipotecare nu fusese anterior notificată sau acceptată în condițiile C. civ., comunicarea încheierii de încuviințare a înscrierii cesiunii ipotecii ori a încheierii de notare a garanției asupra creanței ipotecare va reprezenta și notificarea creditorului cedat cu privire la cesiunea creanței ipotecare. (23) Dacă ipoteca creanței novate a fost rezervată pentru garantarea noii creanțe, aceasta se va înscrie, în rangul vechii ipoteci sau vechiului privilegiu, în temeiul înscrisului care face dovada novațiunii. (24) Cel subrogat în drepturile creditorului ipotecar sau privilegiat va putea cere notarea stramutării dreptului de ipotecă sau privilegiului în temeiul înscrisurilor ce dovedesc subrogarea. (25) Cesiunea rangului ipotecii se va realiza în condițiile C. civ.

Cu privire la soluția instanței de judecată pronunțată în dosarul nr.476, consider că această decizie este legală, motivată de faptul că reclamantul C.M. nu a prezentat acte constitutive de drept de proprietate pentru suprafața de teren de 296 mp în favoarea sa.

CONCLUZII

Analiza celor prezentate în această lucrare de licență ne permite formularea unor concluzii importante:

În cartea funciară se întabulează sau se înscriu provizoriu numai drepturile reale imobiliare, denumite și drepturi tabulare. Drepturile personale, actele și faptele juridice în legătură cu drepturile înscrise se notează.

Înscrierea drepturilor tabulare, precum și a celor personale se efectuează sub calificarea juridică dată acestora prin lege, respectiv drept de proprietate, drept de uzufruct ș.a. Fiecărui tip de drept îi corespunde un tip de înscriere. Drepturile reale se întabulează sau se înscriu provizoriu, iar cele personale se notează.

Înscrierile în cartea funciară se efectuează numai după parcurgerea unei proceduri prealabile de cercetare a condițiilor de validitate a cererilor, a înscrisurilor doveditoare și de verificare a cuprinsului cărții funciare. Aceste reguli constituie esența principiului legalității, specific înscrierilor în cartea funciară.

Cererile de înscriere în cartea funciară se verifică sub aspectul conținutului lor, al persoanelor îndreptățite să le depună, precum și al persoanelor îndreptățite să solicite înscrierea. Cererile de înscriere pot fi completate până în momentul înregistrării lor. După acest moment, orice completare a cererii este înterzisă. Data și ora înregistrării cererii determină rangul înscrierii. Tot din acest moment, drepturile înscrise devin opozabile terților.

Înscrierea unui drept în cartea funciară se efectuează împotriva aceluia care, la data înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului. Este ceea ce am tratat în cadrul principiului relativității.

Dreptul real înscris în cartea funciară în favoarea unei persoane atestă că acel drept există în folosul acesteia, dacă a fost dobândit cu bună-credință și nu se dovedește contrariul. Așadar, înscrierea unui drept în cartea funciară naște prezumția relativă potrivit căreia înscrierea face dovada dreptului până la proba contrarie.

Înscrierea drepturilor în cartea funciară se efectuează în baza unui titlu conținut într-un înscris original, într-o hotărâre judecătorească sau într-o hotărâre a unei autorități administrative. Titlul înscrierii în cartea funciară face dovada modului în care dreptul a fost constituit, dobândit, transmis, modificat sau stins.

Dacă toate condițiile de formă și de fond, unitar reglementate, pentru cererea de înscriere și înscrisul doveditor sunt îndeplinite, registratorul este obligat să dispună, prin încheiere, admiterea înscrierii.

Această regulă derivă din principiul oficialității caracteristic procedurii de soluționare a cererilor de înscriere în cartea funciară.

Înscrierea drepturilor în cartea funciară se efectuează asupra imobilelor. Pentru aceasta, imobilele trebuie identificate, operațiune care se realizează prin documentații tehnice cadastrale efectuate de persoane fizice sau juridice autorizate și recepționate de birourile teritoriale.

Legea nr. 7/1996 prevede posibilitatea măririi ori micșorării întinderii suprafeței imobilelor ca modalitate de modificare a acestora, dar nu prevede situațiile, condițiile și efectele unor astfel de modificări. Aceste aspecte fac obiectul reglementării cuprinse în Ordinul nr. 634/2006.

Pentru a lămuri aceste aspecte, trebuie făcută distincția între imobilele care se identifică pentru prima dată în vederea înscrierii lor în cartea funciară și cele care sunt deja înscrise. În primul caz, diferențele de suprafață pot fi determinate de suprafața înscrisă în actul de dobândire și suprafața reală care se constată cu ocazia întocmirii documentației cadastrale. În această situație, imobilul se va înscrie în limita suprafeței atestate în actul de dobândire, chiar cu riscul înscrierii unei suprafețele mai mici, dacă la fața locului suprafața identificată este mai mică decât cea înscrisă în acte. Dacă la fața locului suprafața este mai mare decât cea înscrisă în acte, se va aplica regula înscrierii în limita prevăzută în act, plus o toleranță admisă de 2% până la 5% din suprafață.

Dacă între granițele a două proprietăți limitrofe nu se înterpun alți proprietari, iar suprafețele din actul de constituire a dreptului de proprietate sunt mai mari sau mai mici decât suprafața constatată la fața locului, plusurile sau minusurile se compensează între proprietarii în cauză. Neînțelegerile în aceste împrejurări, dacă nu se soluționează pe cale amiabilă, vor fi soluționate prin acțiuni judiciare în instanța de judecată.

Pentru cea de-a doua situație supusă studiului, respectiv aceea în care imobilul este deja înscris în cartea funciară, modificarea suprafeței se poate datora unor împrejurări legate de constituirea unor căi de acces prin instituirea servituților legale sau convenționale, prin schimbarea cursului râurilor care determină accesiunea imobiliară naturală sau prin stăpânirea de fapt a imobilelor sub nume de proprietar.

Din cele de mai sus rezultă că modificarea imobilelor definește orice schimbare care operează asupra aspectelor tehnice ale acestora efectuată la cererea proprietarului și care nu aduce niciun fel de atingere dreptului înscris.

Îndreptarea erorii materiale se poate face pe baza cererii formulate de către persoana înteresată sau din oficiu, de către registrator, pe baza unui memoriu grațios.

Înscrierile din cartea funciară, precum și cartea funciară în întregul ei pot fi cercetate de către orice persoană înteresată. Fac excepție evidențele care privesc siguranța națională.

La cerere, se pot elibera copii în extenso de pe cuprinsul cărții funciare sau extrase de informare. Pentru ambele situații, trebuie achitate tarifele prevăzute de lege.

În spețele amintite am arătat că deciziile judecătorilor luate în aceste cazuri sunt echilibrate, dar și prescriptibile, dar și am arătat părerea personală despre aceste decizii.

ANEXE

Aceste anexe au fost sustrase din Ordinul nr. 634/2006

ANEXA NR. 1

CĂTRE

OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARA. BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ.

Nr. de înregistrare…………………………………………………………………………………………………………………. /…….. /…… / 20…….

CERERE DE SOLICITARE INFORMAȚII

Subsemnatul (numele și prenumele persoanei fizice autorizate sau denumirea persoanei juridice autorizate)

………………………………………………………………………………………………. cu domiciliul (sediul social)

în………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. posesor al

BI/CI seria…………. nr……………………………… /CNP(Cod Fiscal)………………………………………………….

în vederea întocmirii documentației cadastrale ……………………………………………………………… , pentru imobilul situat pe

teritoriul administrativ al localității………………………………………………………. , identificat prin (tarla, parcelă, nr.

cadastral/topografic sau adresa imobilului)……………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

vă solicităm următoarele informații……………………………………………………………………………………………………………………….

II. CONVENȚIE

între……………………………………………………………………………………………….. în calitate de proprietar al imobilului mai sus

menționat și……………………………………………………………… persoană fizică/juridică autorizată au convenit următoarele:

1………………………………………………………. va executa o documentația cadastrală pentru imobilul mai sus menționat

2. Termenul de execuție a documentației este de………………….. zile, începând cu data………………………………..

3. Onorariul convenit pentru lucrările menționate la punctul 1 este de…………………………………………………………… lei și

reprezintă………………………………………………………………………………………………………………… din care s-a achitat avansul

în sumă de ………………………………………… cu chitanța nr……………… din data de ……………………….. urmând ca restul de

………………………………………… să fie achitat la data de………………………………..

4. Plata va fi efectuată prin……………………………………. ,în următoarele condiții…………………………………………..

5. Persoana fizică / juridică autorizată va depune documentația necesară recepției și înscrierii în cartea funciară și va ridica încheierea de carte funciară și extrasul de carte funciară de informare.

6. Prezenta convenție se încheie în 4 exemplare, câte unul pentru fiecare parte, un exemplar pentru a fi depus la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară în vederea obținerii informațiilor solicitate și unul în documentația supusă înscrierii în cartea funciară.

7. Numărul de ordine al documentației din registrul de evidență a lucrărilor realizate și verificate este…………………………….

8. Alte clauze și condiționări……………………………………………………………………………………………………………….

Proprietar Executant

Nume, prenume (denumire) Nume, prenume (denumire)

Semnătura și ștampila* Semnătura și ștampila

Data

ștampila se aplică numai în cazul persoanelor juridice

ANEXA NR. 2

ANEXA NR. 3

ANEXA Nr. 5

DECLARAȚIE

OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….

BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….

Subsemnatul (a), ………., domiciliat(ă) în localitatea………., str……….. nr. ………., legitimat(ă) cu CI/BI seria………. nr……….., CNP ………., prin prezenta declar pe propria răspundere, în calitate de proprietar al imobilului situat………., sub sancțiunile prevăzute de art. 292 din Codul penal, că:

– nu am înstrăinat bunul imobil (sau o parte a acestuia);

– nu am solicitat recepția și înscrierea în cartea funciară/am solicitat anterior recepția și/sau înscrierea în cartea funciară, dar solicitarea a fost respinsă prin………. (anexată în copie);

– am indicat persoanei autorizate limitele imobilului, în vederea întocmirii documentației cadastrale;

– am fost informat(ă) și sunt de acord cu suprafața rezultată din măsurători de………. m2, comunicată de persoana autorizată;

– suprafața inițială a imobilului este de………. m2.

Îmi asum întreaga răspundere pentru punerea la dispoziția persoanei autorizate………. a următoarelor acte doveditoare ale dreptului de proprietate………., în vederea identificării limitelor bunului imobil măsurat, pentru executarea documentației cadastrale, participând la măsurătoare.

ANEXA NR. 9

ANEXA NR. 10

MEMORIU TEHNIC

1. Adresa imobilului

2. Beneficiarul lucrării: numele și prenumele sau denumirea, adresa ori sediul

3. Persoana fizică/juridică autorizată: numele și prenumele sau denumirea, numărul autorizației

4. Numărul lucrării în registrul propriu

5. Obiectul lucrării: scurtă prezentare, cu datele de localizare și identificare a imobilului care face obiectul lucrării. În cazul imobilelor, terenuri cu construcții, se va face o scurtă descriere generală a construcției.

6. Scopul lucrării: scurtă prezentare a scopului în care se execută documentația cadastrală (plan parcelar, prima înscriere, actualizare, dezmembrare, comasare, apartamentare etc.)

7. Amplasamentul imobilului: prezentarea locului unde este amplasat terenul, cu elemente de reperaj

8. Operațiuni topo-cadastrale efectuate: prezentarea succintă a lucrărilor topografice și cadastrale efectuate în cadrul lucrării: metodele și aparatura folosite la măsurători, sistemul de coordonate, punctele geodezice de sprijin vechi și noi folosite, starea punctelor geodezice vechi, măsurători *) efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare și pentru ridicarea detaliilor topografice, clasice și GPS (format digital/analogic) *) , calculul suprafețelor (format digital/analogic) *) , descrierile topografice ale punctelor noi din rețeaua de îndesire și ridicare (format digital/analogic) *) , inventar de coordonate (format digital/analogic) *) și alte descrieri necesare, în funcție de specificul lucrării etc.

9. Situația juridică a imobilului (precizări din extrasul de carte funciară, unde e cazul, aspecte deosebite cu privire la proprietate și la sarcini sau prezentarea actului de proprietate deținut de proprietar, situația titlurilor de proprietate etc.)

Data întocmirii ……….

Persoana fizică/juridică autorizată

……….

(numele, prenumele, semnătura și ștampila)

ANEXA NR. 11

ANEXA NR. 14

ANEXA NR. 15

ANEXA NR. 18

PROCES-VERBAL DE VECINĂTATE

Încheiat la data……….

În temeiul Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, în conformitate cu Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 636/2006, cu modificările și completările ulterioare, subsemnații (numele și prenumele/denumirea)………., domiciliul/sediul………., act de identitate/CUI (seria, nr.)………., am procedat la recunoașterea și stabilirea limitei și vecinătăților imobilului situat în (UAT, localitate)………., identificat prin (strada, număr, tarla, parcelă, număr cadastral, număr carte funciară)………. și prezentat în schiță:

Subsemnații, proprietari ai imobilelor învecinate imobilului descris mai sus, recunoaștem limitele stabilite prin prezentul proces-verbal și prezenta schiță, fiind de acord cu acestea.

Prezentul proces-verbal a fost încheiat în………. exemplare (câte un exemplar pentru fiecare parte semnatară și unul pentru documentația cadastrală) și conține ………. pagini.

Anexăm la prezentul proces-verbal fotografii ale limitelor.

Proprietar,

……….

Numele și prenumele persoanei autorizate

……….

Semnătura și ștampila

……….

BIBLIOGRAFIE

Legislație

Codul civil;

Codul de procedură civilă;

Legea nr. 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și Basarabia, publicată în M. Of. nr. 90 din 20 aprilie 1933;

Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la cărțile funciare, publicat în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938, republicat în Broșura din 20 octombrie 1960;

Decretul-lege nr. 478/1938 pentru extinderea în Bucovina a legislației din Vechiul Regat, publicat în M. Of. nr. 228 din 1 octombrie 1938;

Legea nr. 389/1943 pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați, publicată în Broșura din 1943, text corectat conform rectificării apărute în M. Of. nr. 146 din 26 iunie 1943;

Legea nr. 260/1945 privitoare la legislația aplicabilă în Transilvania de Nord, precum și la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul operațiunii ungare, publicată în M. Of. nr. 78 din 4 aprilie 1945;

Legea nr. 18/1991 – Legea fondului funciar, republicată în M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998;

Hotărârea Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat, publicată în M. Of. nr. 259 din 20 decembrie 1991;

Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006;

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, publicată în M. Of. nr. 448 din 24 decembrie 1998;

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată în M. Of. nr. 798 din 2 septembrie 2005;

Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată în M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007;

Hotărârea Guvernului nr. 1210/2004 privind organizarea și funcționarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, republicată în M. Of. nr. 386 din 5 mai 2006;

Protocolul de colaborare nr. 429312 din 26 aprilie 2010 încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, publicat în M. Of. nr. 475 din 9 iulie 2010;

Actul adițional nr. 1034784 din 31 martie 2011 la Protocolul de colaborare încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, publicat în M. Of. nr. 260 din 13 aprilie 2011;

Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, publicat în M. Of. nr. 1049 din 29 decembrie 2006, intrat în vigoare din 28 ianuarie 2007;

Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, publicat în M. Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006, întrat în vigoare din 28 ianuarie 2007;

Anteproiect de lege privind organizarea și funcționarea profesiei de registrator de proprietate și a birourilor de publicitate imobiliară și mobiliară, republicat;

Lucrări de specialitate

Albu I., Noile cărți funciare, Ed. Lumina Lex, București, 1997

Bîrsan C, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a III-a, revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.

Bogdan D. Procesul civil echitabil în jurisprudența CEDO, Vol. I Accesul la justiție, București, 2009.

Boroi G., Anghelescu A,, Curs de Drept Civil. Partea generală, Editura Hamangiu, București, 2011.

Boroi G., Pivniceru M.M., Rădulescu T. V., Anghelescu C.A., Drept civil, Drepturile reale principale. Note de curs, Jurisprudență relevantă. Spețe. Teste grilă, Editura Hamangiu, 2010.

Boroi G., Stănciulescu L., Instituții de drept civil în reglementarea noului cod civil, Editura Hamangiu, București, 2012

Boș Nicolae, Cadastru și carta funciară, Editura C.H.Beck, București, 2009

Brădeanu Ionașcu, 1964

Chiriță R., Convenția europeană a drepturilor omului Comentarii și explicații, Volumul II, Editura C.H. Beck, București 2007.

Cosma Daniel Marius, Cartea funciară, Editura Hamangiu, București, 2007

Deak F., Tratat de drept civil. Contractele speciale, Editura Actami, București, 1996.

Dogaru I., Drept civil. Ideea cugetării timpului și consecințele ei juridice, Editura All Beck, București, 2002

Miclea N.,Cadastrul și cartea funciară, Editura All,1995

Motica R.I., A. Trăilescu, L. Iușan, Publicitatea imobiliară prin cărțile funciare, Ed. Universitas Timisiensis, 2001

Năsăudean P., Publicitate imobiliară. Cartea funciară, Editura Hamangiu, București, 2011.

Nicolae M., Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press Mihaela, București, 2000.

Todea Alexandru, Legislație cadastrală și carte funciară, Editura Academia Pres, Cluj – Napoca, 2010

Stoica V, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, București, 2009.

Uliescu M., Gheorghe A., Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul juridic, București, 2011;

Ungureanu O., Munteanu C., Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2008.

Surse web:

http://www.jurisprudenta.com/speta/rectificare-carte-funciar%C4%83–ac%C5%A3iune-%C3%AEn-rectificare-tabular%C4%83-qee12//

http://jurisprudentacedo.com/Cerere-intabulare-drept-de-proprietate-in-cartea-funciară .-Conditii.-Admisibilitati.html

http://www.jurisprudenta.com/speta/pl%C3%A2ngere-%C3%AEmpotriva-%C3%AEncheierii-de-carte-funciar%C4%83-qe2e7/

http://www.jurisprudenta.com/speta/plangere-incheire-cf-6zq77/

http://legeaz.net/spete-civil/notarea-in-cartea-funciară -a-106-2008

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-1-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-2-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-9-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-10

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-11-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-14-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-15-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-18-la-regulament

BIBLIOGRAFIE

Legislație

Codul civil;

Codul de procedură civilă;

Legea nr. 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și Basarabia, publicată în M. Of. nr. 90 din 20 aprilie 1933;

Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la cărțile funciare, publicat în M. Of. nr. 95 din 27 aprilie 1938, republicat în Broșura din 20 octombrie 1960;

Decretul-lege nr. 478/1938 pentru extinderea în Bucovina a legislației din Vechiul Regat, publicat în M. Of. nr. 228 din 1 octombrie 1938;

Legea nr. 389/1943 pentru extinderea legislației civile și comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpați, publicată în Broșura din 1943, text corectat conform rectificării apărute în M. Of. nr. 146 din 26 iunie 1943;

Legea nr. 260/1945 privitoare la legislația aplicabilă în Transilvania de Nord, precum și la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul operațiunii ungare, publicată în M. Of. nr. 78 din 4 aprilie 1945;

Legea nr. 18/1991 – Legea fondului funciar, republicată în M. Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998;

Hotărârea Guvernului nr. 834/1991 privind stabilirea și evaluarea unor terenuri deținute de societățile comerciale cu capital de stat, publicată în M. Of. nr. 259 din 20 decembrie 1991;

Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, republicată în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006;

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, publicată în M. Of. nr. 448 din 24 decembrie 1998;

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată în M. Of. nr. 798 din 2 septembrie 2005;

Legea nr. 215/2001 privind administrația publică locală, republicată în M. Of. nr. 123 din 20 februarie 2007;

Hotărârea Guvernului nr. 1210/2004 privind organizarea și funcționarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, republicată în M. Of. nr. 386 din 5 mai 2006;

Protocolul de colaborare nr. 429312 din 26 aprilie 2010 încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară, în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, publicat în M. Of. nr. 475 din 9 iulie 2010;

Actul adițional nr. 1034784 din 31 martie 2011 la Protocolul de colaborare încheiat între Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Uniunea Națională a Notarilor Publici din România privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară în aplicarea Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, publicat în M. Of. nr. 260 din 13 aprilie 2011;

Ordinul nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, publicat în M. Of. nr. 1049 din 29 decembrie 2006, intrat în vigoare din 28 ianuarie 2007;

Ordinul nr. 634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, publicat în M. Of. nr. 1048 din 29 decembrie 2006, întrat în vigoare din 28 ianuarie 2007;

Anteproiect de lege privind organizarea și funcționarea profesiei de registrator de proprietate și a birourilor de publicitate imobiliară și mobiliară, republicat;

Lucrări de specialitate

Albu I., Noile cărți funciare, Ed. Lumina Lex, București, 1997

Bîrsan C, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a III-a, revăzută și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2008.

Bogdan D. Procesul civil echitabil în jurisprudența CEDO, Vol. I Accesul la justiție, București, 2009.

Boroi G., Anghelescu A,, Curs de Drept Civil. Partea generală, Editura Hamangiu, București, 2011.

Boroi G., Pivniceru M.M., Rădulescu T. V., Anghelescu C.A., Drept civil, Drepturile reale principale. Note de curs, Jurisprudență relevantă. Spețe. Teste grilă, Editura Hamangiu, 2010.

Boroi G., Stănciulescu L., Instituții de drept civil în reglementarea noului cod civil, Editura Hamangiu, București, 2012

Boș Nicolae, Cadastru și carta funciară, Editura C.H.Beck, București, 2009

Brădeanu Ionașcu, 1964

Chiriță R., Convenția europeană a drepturilor omului Comentarii și explicații, Volumul II, Editura C.H. Beck, București 2007.

Cosma Daniel Marius, Cartea funciară, Editura Hamangiu, București, 2007

Deak F., Tratat de drept civil. Contractele speciale, Editura Actami, București, 1996.

Dogaru I., Drept civil. Ideea cugetării timpului și consecințele ei juridice, Editura All Beck, București, 2002

Miclea N.,Cadastrul și cartea funciară, Editura All,1995

Motica R.I., A. Trăilescu, L. Iușan, Publicitatea imobiliară prin cărțile funciare, Ed. Universitas Timisiensis, 2001

Năsăudean P., Publicitate imobiliară. Cartea funciară, Editura Hamangiu, București, 2011.

Nicolae M., Publicitatea imobiliară și noile cărți funciare, Editura Press Mihaela, București, 2000.

Todea Alexandru, Legislație cadastrală și carte funciară, Editura Academia Pres, Cluj – Napoca, 2010

Stoica V, Drept civil, Drepturile reale principale, Editura C.H. Beck, București, 2009.

Uliescu M., Gheorghe A., Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Universul juridic, București, 2011;

Ungureanu O., Munteanu C., Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, București, 2008.

Surse web:

http://www.jurisprudenta.com/speta/rectificare-carte-funciar%C4%83–ac%C5%A3iune-%C3%AEn-rectificare-tabular%C4%83-qee12//

http://jurisprudentacedo.com/Cerere-intabulare-drept-de-proprietate-in-cartea-funciară .-Conditii.-Admisibilitati.html

http://www.jurisprudenta.com/speta/pl%C3%A2ngere-%C3%AEmpotriva-%C3%AEncheierii-de-carte-funciar%C4%83-qe2e7/

http://www.jurisprudenta.com/speta/plangere-incheire-cf-6zq77/

http://legeaz.net/spete-civil/notarea-in-cartea-funciară -a-106-2008

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-1-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-2-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-9-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-10

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-11-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-14-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-15-la-regulament

http://legeaz.net/ordinul-634-ancpi/anexa-nr-18-la-regulament

ANEXE

Aceste anexe au fost sustrase din Ordinul nr. 634/2006

ANEXA NR. 1

CĂTRE

OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARA. BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ.

Nr. de înregistrare…………………………………………………………………………………………………………………. /…….. /…… / 20…….

CERERE DE SOLICITARE INFORMAȚII

Subsemnatul (numele și prenumele persoanei fizice autorizate sau denumirea persoanei juridice autorizate)

………………………………………………………………………………………………. cu domiciliul (sediul social)

în………………………………………………………………………………………………………………………………………………………. posesor al

BI/CI seria…………. nr……………………………… /CNP(Cod Fiscal)………………………………………………….

în vederea întocmirii documentației cadastrale ……………………………………………………………… , pentru imobilul situat pe

teritoriul administrativ al localității………………………………………………………. , identificat prin (tarla, parcelă, nr.

cadastral/topografic sau adresa imobilului)……………………………………………………………………………………………………………..

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

vă solicităm următoarele informații……………………………………………………………………………………………………………………….

II. CONVENȚIE

între……………………………………………………………………………………………….. în calitate de proprietar al imobilului mai sus

menționat și……………………………………………………………… persoană fizică/juridică autorizată au convenit următoarele:

1………………………………………………………. va executa o documentația cadastrală pentru imobilul mai sus menționat

2. Termenul de execuție a documentației este de………………….. zile, începând cu data………………………………..

3. Onorariul convenit pentru lucrările menționate la punctul 1 este de…………………………………………………………… lei și

reprezintă………………………………………………………………………………………………………………… din care s-a achitat avansul

în sumă de ………………………………………… cu chitanța nr……………… din data de ……………………….. urmând ca restul de

………………………………………… să fie achitat la data de………………………………..

4. Plata va fi efectuată prin……………………………………. ,în următoarele condiții…………………………………………..

5. Persoana fizică / juridică autorizată va depune documentația necesară recepției și înscrierii în cartea funciară și va ridica încheierea de carte funciară și extrasul de carte funciară de informare.

6. Prezenta convenție se încheie în 4 exemplare, câte unul pentru fiecare parte, un exemplar pentru a fi depus la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară în vederea obținerii informațiilor solicitate și unul în documentația supusă înscrierii în cartea funciară.

7. Numărul de ordine al documentației din registrul de evidență a lucrărilor realizate și verificate este…………………………….

8. Alte clauze și condiționări……………………………………………………………………………………………………………….

Proprietar Executant

Nume, prenume (denumire) Nume, prenume (denumire)

Semnătura și ștampila* Semnătura și ștampila

Data

ștampila se aplică numai în cazul persoanelor juridice

ANEXA NR. 2

ANEXA NR. 3

ANEXA Nr. 5

DECLARAȚIE

OFICIUL DE cadastru ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….

BIROUL DE CADASTRU ȘI PUBLICITATE IMOBILIARĂ……….

Subsemnatul (a), ………., domiciliat(ă) în localitatea………., str……….. nr. ………., legitimat(ă) cu CI/BI seria………. nr……….., CNP ………., prin prezenta declar pe propria răspundere, în calitate de proprietar al imobilului situat………., sub sancțiunile prevăzute de art. 292 din Codul penal, că:

– nu am înstrăinat bunul imobil (sau o parte a acestuia);

– nu am solicitat recepția și înscrierea în cartea funciară/am solicitat anterior recepția și/sau înscrierea în cartea funciară, dar solicitarea a fost respinsă prin………. (anexată în copie);

– am indicat persoanei autorizate limitele imobilului, în vederea întocmirii documentației cadastrale;

– am fost informat(ă) și sunt de acord cu suprafața rezultată din măsurători de………. m2, comunicată de persoana autorizată;

– suprafața inițială a imobilului este de………. m2.

Îmi asum întreaga răspundere pentru punerea la dispoziția persoanei autorizate………. a următoarelor acte doveditoare ale dreptului de proprietate………., în vederea identificării limitelor bunului imobil măsurat, pentru executarea documentației cadastrale, participând la măsurătoare.

ANEXA NR. 9

ANEXA NR. 10

MEMORIU TEHNIC

1. Adresa imobilului

2. Beneficiarul lucrării: numele și prenumele sau denumirea, adresa ori sediul

3. Persoana fizică/juridică autorizată: numele și prenumele sau denumirea, numărul autorizației

4. Numărul lucrării în registrul propriu

5. Obiectul lucrării: scurtă prezentare, cu datele de localizare și identificare a imobilului care face obiectul lucrării. În cazul imobilelor, terenuri cu construcții, se va face o scurtă descriere generală a construcției.

6. Scopul lucrării: scurtă prezentare a scopului în care se execută documentația cadastrală (plan parcelar, prima înscriere, actualizare, dezmembrare, comasare, apartamentare etc.)

7. Amplasamentul imobilului: prezentarea locului unde este amplasat terenul, cu elemente de reperaj

8. Operațiuni topo-cadastrale efectuate: prezentarea succintă a lucrărilor topografice și cadastrale efectuate în cadrul lucrării: metodele și aparatura folosite la măsurători, sistemul de coordonate, punctele geodezice de sprijin vechi și noi folosite, starea punctelor geodezice vechi, măsurători *) efectuate în rețeaua de îndesire și ridicare și pentru ridicarea detaliilor topografice, clasice și GPS (format digital/analogic) *) , calculul suprafețelor (format digital/analogic) *) , descrierile topografice ale punctelor noi din rețeaua de îndesire și ridicare (format digital/analogic) *) , inventar de coordonate (format digital/analogic) *) și alte descrieri necesare, în funcție de specificul lucrării etc.

9. Situația juridică a imobilului (precizări din extrasul de carte funciară, unde e cazul, aspecte deosebite cu privire la proprietate și la sarcini sau prezentarea actului de proprietate deținut de proprietar, situația titlurilor de proprietate etc.)

Data întocmirii ……….

Persoana fizică/juridică autorizată

……….

(numele, prenumele, semnătura și ștampila)

ANEXA NR. 11

ANEXA NR. 14

ANEXA NR. 15

ANEXA NR. 18

PROCES-VERBAL DE VECINĂTATE

Încheiat la data……….

În temeiul Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, în conformitate cu Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 636/2006, cu modificările și completările ulterioare, subsemnații (numele și prenumele/denumirea)………., domiciliul/sediul………., act de identitate/CUI (seria, nr.)………., am procedat la recunoașterea și stabilirea limitei și vecinătăților imobilului situat în (UAT, localitate)………., identificat prin (strada, număr, tarla, parcelă, număr cadastral, număr carte funciară)………. și prezentat în schiță:

Subsemnații, proprietari ai imobilelor învecinate imobilului descris mai sus, recunoaștem limitele stabilite prin prezentul proces-verbal și prezenta schiță, fiind de acord cu acestea.

Prezentul proces-verbal a fost încheiat în………. exemplare (câte un exemplar pentru fiecare parte semnatară și unul pentru documentația cadastrală) și conține ………. pagini.

Anexăm la prezentul proces-verbal fotografii ale limitelor.

Proprietar,

……….

Numele și prenumele persoanei autorizate

……….

Semnătura și ștampila

……….