Caracteristica Conditiilor de Dezvoltare Economica a S.c. Comcereal S.a. Vaslui

PARTEA I – Considerații generale

CAPITOLUL 1 – ASPECTE TEORETICE A ORGANIZĂRII RELAȚIILOR DE ARENDĂ

Importanța relațiilor de arendă

Arendarea terenurilor agricole este o verigă importantă în lanțul general al circuitului funciar. În etapa inițială de dezvoltare a pieței resurselor funciare, arendarea pămîntului cuprinde cea mai mare parte a cotelor de pămînt. pămîntul este și va fi considerat drept una din cele mai valoroase averi, fapt pentru care la nivel național se fac numeroase investiții în agricultură.

În ceea ce privește scopul legii referitoare la arendă se prevăd următoarele:

stabilirea cadrului legal pentru consolidarea relațiilor de arendă în agricultură,

determinarea subiecților și obiectelor relațiilor de arendă,

precizarea drepturilor și obligațiilor arendatorului și arendașului.

Conform acestei legi arenda reprezintă “darea în posesiune și folosință, pe bază de contract, pe o durată determinată, contra plată ,a terenurilor și a altor bunuri agricole”.

Contractul de arendă

Contractul de arendă este acordul încheiat între o parte – proprietar sau o alta parte, posesor legal al terenurilor și altor bunuri agricole, denumită arendator, și altă parte, denumită arendaș, în vederea exploatării acestora pe o durată determinată și la un preț stabilit de părți, deci contractual de arenda se incheie intre arendator si arendas.

Arendatorul este o persoană fizică sau juridică care are valoarea de proprietar sau de posesor legal al bunurilor agricole care se dau în arendă. Valoarea de arendator o pot avea și un grup de coproprietari ai bunurilor agricole, daca bunurile agricole sunt în proprietate comună si se dau în arendă cu acordul în scris al tuturor membrilor, coproprietarilor. Contractul de arendă poate fi încheiat deasemenea doar de către unul dintre coproprietari, împuternicit în modul stabilit de lege.

Arendașul este o persoană fizică și / sau juridică, care ia în arendă bunuri agricole.

Obiectele relațiilor de arendă sunt bunurile agricole. Bunurile agricole sunt mijloace fixe (terenuri cu destinație agricolă, inclusiv din intravilanul localităților și ale fondului de rezervă, spații de depozitare destinate păstrării producției agricole cu terenurile aferente acestora, mașini, utilaje și instalații destinate lucrărilor agricole, construcții, platform si animale care se folosesc în procesul agricol) și după caz mijloace circulante.

Încheierea contractului de arendă a bunurilor agricole se realizează întotdeauna sub formă scrisă.

La începutul și la întreruperea arendei, arendatorul și arendașul sunt obligate să redacteze, în termen de 14 zile, acte de predare-preluare a bunului agricol arendat. Din momentul semnării actului de predare-preluare apare dreptul de folosință a bunurilor agricole arendate și acesta devine parte integrantă in contractului de arendă.

In mod obligatoriu contractul de arenda a bunurilor agricole va conține, date privind:

părțile contractante, domiciliul ori sediul acestora;

obiectul contractului;

actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept al arendatorului de a da bunul agricol în arendă;

înregistrarea contractului în modul stabilit;

termenul arendei;

componența, forma și cuantumul plății pentru arendă;

modalitatea, termenul și locul achitării plății pentru arendă;

drepturile și obligațiile părților;

răspunderea părților;

condițiile de modificare și de reziliere a contractului;

condițiile de folosire a obiectelor situate pe terenul arendat, inclusiv a utilajului și a tehnicii agricole;

condițiile de recultivare, după caz;

normele maximal admisibile de influență asupra mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea și la restituirea terenului cu acordul comun al părților contractante.

Contractele de arendă pot contine și alte clauze ce contravin legislației în vigoare. La cererea uneia dintre părți, la contractul de arendă a bunurilor agricole (teren) se anexează copia planului cadastral al acestor terenuri. La documentul de predare-preluare se anexează copia planului cadastral al terenului sau al construcției și în cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un teren divizibil sau dintr-o construcție capitală, se indica partea ce se dă în arendă.

Contractul de arenda se anuleaza in momentul in care nu sunt incluse unele clauze esențiale sau nu este respectata forma scrisa a contractului.

Actul de predare-preluare a terenului agricol arendat va conține date privind:

numărul cadastral al terenului;

suprafața; bonitatea;

modul de folosință;

culturile premergătoare cultivate pe teren în ultimii 5 ani și îngrășămintele folosite în acești ani;

starea terenului (prelucrat, neprelucrat,etc.);

viciile materiale și juridice;

alte date, la cererea părților.

Actul de predare-preluare a bunurilor agricole arendate, altele decît terenurile, va conține date privind:

denumirea și destinația bunurilor;

anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general și termenul care a rămas de exploatare a bunurilor;

efectuarea ultimei reparații curente și capitale;

valoarea de piață a bunurilor;

condițiile de folosire; starea tehnică

viciile materiale și juridice;

alte date, la cererea părților.

Termenul arendei bunurilor agricole se stabilește de către părțile contractante, dar nu va fi < de un an și >de 30 de ani. La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul plantari unor culturi multianuale, termenul contractului de arendă va fi stabilit pentru cel puțin 25 de ani.

Contractul de arendă a bunurilor agricole poate fi prelungit cu acordul comun al părților. Partea care doreste să prelungeasca contractul de arendă este obligată să solicite avizul celeilalte părți cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului contractului. În cazul prelungirii contractului de arendă, părțile semnează un acord adițional, care este parte integrantă a contractului de bază. În momentul in care termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea bunurile arendate și arendașul continuă exploatarea acestora, contractul de arendă se consideră prelungit pentru un an agricol.

În cazul în care arendatorul nu intentioneaza să prelungească contractul de arendă, el va informa arendașul despre aceasta cu 6 luni înainte de expirarea termenului arendei. Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se înregistrează la oficiul cadastral teritorial iar cel încheiat pe un termen de pană la 3 ani inclusiv se înscrie la primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole.

Arendașul trebuie sa înregistreaze contractul de arendă în termen de 3 luni de la data încheierii acestuia. Pentru neînregistrarea contractului în termenul respectiv arendașul poartă răspundere în conformitate cu legislația în vigoare.

Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pană la 3 ani inclusiv se înregistreaza în registrul contractelor de arendă ținut de primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole arendate.

În cazul în care terenurile și alte bunuri agricole date în arendă sunt amplasate pe teritoriul mai multor localități, contractul se înscrie la primăria fiecăreia dintre aceste localități.

Pentru înregistrarea contractului de arendă la fiecare pimarie , arendașul trebuie sa prezinte urmatoarele:

trei exemplare ale contractului, dintre care unul este originalul sau o copie legalizata în condițiile legii;

certificatul de înregistrare de stat al întreprinderii arendaș sau buletinul de identitate al arendașului persoană fizică;

documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului arendașului, după caz;

bonul de achitare a plății pentru inscrierea la primarie.

Înregistrarea contractului de arendă se recunoaste prin aplicarea ștampilei primăriei, prin înscrierea în el a datei înregistrării și prin semnătura persoanei împuternicite cu efectuarea înregistrării.

Arendașului i se inmaneaza două exemplare ale contractului de arendă înregistrat, aceasta inregistrarea a contractelor de arendă și a modificărilor introduse în ele, se efectuează contra plată. Cuantumul maxim al acesteia este stabilit de Guvern iar plata menționată se depune la bugetul primăriei.

Clauzele contractului de arendare a bunurilor agricole pot fi modificate cu acordul comun al părților contractante sau prin hotărîrea instanței judecătorești.

În cazul în care una dintre părțile contractante intenționează să modifice clauzele contractului de arendă, ea va solicita avizul celeilalte părți cu cel puțin 30 de zile pană la prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor contractului de arendă, părțile contractante vor semna un acord adițional care va fi parte integrantă a contractului de bază și îl vor înregistra în modul stabilit de lege.

Contractul de arendă încetează în cazul:

expirării termenului arendei;

declarării nulității acestuia;

pieirii bunurilor arendate;

rezilierii contractului;

Contractul de arendă se desface prin acordul comun al părților contractante, printr-o hotărîre a instanței judecătorești, sau la cererea uneia dintre părțile contractante, în legătură cu neexecutarea de către cealaltă parte a unor obligații contractuale. Acordul părților contractante privind desfacerea contractului de arendă se încheie în formă scrisă.

Arendatorul este în drept să ceară desfacerea contractului de arendă în cazul cand arendașul:

nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de prezenta lege;

refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract;

a schimbat modul de folosință a bunurilor arendate fără consimțămîntul arendatorului;

a înrăutățit starea bunurilor astfel încît ea nu poate fi restabilită pînă la expirarea termenului contractului;

nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în contract;

a încheiat un contract de subarendă fără consimțămîntul arendatorului.

Arendașul este în drept să ceară rezilierea contractului de arendă în cazul cand:

arendatorul refuză să dea în arendă bunurile stipulate în contract, nu le-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea bunurilor arendate;

bunurile arendate, din motive ce nu depind de voința sa, au ajuns într-o stare neutilizabila;

se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate sau au survenit alte circumstanțe care fac imposibilă executarea de mai departe a contractului.

Partea contractantă care intenționează să desfiinteze contractul de arendă înștiințează în scris partea cealaltă cu cel puțin 3 luni înainte de recoltare.

Contractul de arendă a bunurilor agricole poate specifica și alte motive de reziliere a acestuia din inițiativa părților.

Drepturile și obligațiile părților contractului de arendă a bunurilor agricole

Arendatorul este în drept să verifice oricand modul în care arendașul exploatează bunurile sale date în arendă, fără a interveni în activitatea curentă a acestuia, și să obțină informația necesară. Bunurile agricole, altele decat terenurile, transmise arendașului, dar nefolosite în procesul tehnologic de producție, pot fi conservate ori comercializate cu acordul arendatorului. Cheltuielile ce țin de conservarea sau comercializarea acestor bunuri se trec în contul plății pentru arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel.

Arendașul are dreptul prioritar la încheierea contractului de arendă pe un nou termen în cazul în care:

și-a onorat obligațiile contractuale luate anterior;

bunurile arendate se dau în arendă pe un nou termen;

acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator.

Arendașul beneficiază de dreptul de preemțiune în cazul înstrăinării de către proprietar a bunurilor date în arendă.

Arendatorul este obligat:

să predea bunurile agricole date în arendă în termenele și în condițiile stipulate în contract;

să acționeze într-o manieră care să nu împiedice exploatarea normală a bunurilor date în arendă;

să efectueze din cont propriu reparația capitală a bunurilor date în arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;

să plătească arendașului, în cazul rezilierii contractului de arendă înainte de încheierea anului agricol, valoarea fructelor care, deși încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfîrșitul anului agricol în condițiile unei gospodăriri normale. La compensarea valorii fructelor se iau în calcul și datoriile părților la momentul rezilierii contractului;

să execute alte condiții prevăzute de legislația în vigoare sau de contract.

La încheierea contractului de arendă, arendatorul este obligat să-l informeze pe arendaș despre drepturile terților asupra bunurilor date în arendă. Nerespectarea acestei prevederi acordă arendașului dreptul de a revendica reducerea plății pentru arendă, rezilierea contractului de arendă, precum și despăgubiri.

Arendașul este obligat:

sa folosească bunurile arendate, conform clauzelor contractului;

să mențină potențialul productiv al bunurilor arendate, să le restituie, la expirarea termenului stipulat în contract, în starea corespunzătoare clauzelor contractului, ținîndu-se cont de gradul de uzură;

să achite plata pentru arendă în termenul și în modul stabilit;

să achite impozitele și alte plăți, prevăzute de legislația în vigoare, în cazul cînd contractul nu prevede altfel;

să execute alte condiții prevăzute de legislația în vigoare sau de contract.

1.2. Principalele caracteristici de arendare a terenurilor pe plan mondial

Dezvoltarea reformei funciare în Romania la etapa actuala se determina prin intensificarea reglementării de stat și de piață a raporturilor funciare. In acelasi timp, în lipsa unei piețe funciare dezvoltate, relațiile de arendă capătă o importanță deosebită, manifestându-se drept mijloc principal de redistribuire a pămîntului, de utilizare rațională a acestuia.

Adunand drepturile arendasului, de beneficiar al pămîntului cu cele de proprietar al rezultatelor de producție, arenda se:

exercită rolul unui mijloc sigur al reformelor de piață în raporturile funciare;

egalizează condițiile economice de exploatare a pămîntului pentru diferite forme de proprietate și administrare;

intensifică activitatea de antreprenoriat și asigură o eficiență sporită de exploatare a pămîntului;

oferă posibilitatea optimizării corelațiilor între resursele de producție principale (pămînt, fonduri, forță de muncă) prin metode mai simple;

simplifică și reduce procesul de concentrare a pămîntului în limitele necesare administrării eficiente.

La nivelul țărilor cu o economie de piață dezvoltată, legislația care reglementează relațiile de arendă nu stabilește, de regulă, termenii de arenda, mărimea arendei și tipul decontărilor arendașilor cu proprietarii de pămînt, însă practic toate aceste țări dispun de acte normative, care protejează drepturile ambelor părți și care oferă statului posibilitatea de a supraveghea exploatarea eficientă și în scopuri strict agricole a terenurilor arendate. Taxa depusă de arendaș pentru obținerea permisiunii de utilizare a pămîntului se numește rentă funciară, ce depinde de fertilitatea terenului și include renta diferențiată I și II – absolută și de monopol.

Prin urmare, arenda constituie venitul proprietarului funciar (fermierului), obținut pentru arendarea fermei. Venitul reprezintă plusvaloarea, adică plusprodusul muncii și însușirea lui constituie forma economică unde se manifestă proprietatea funciară.

Valoarea arendei depinde de cererea și oferta pentru terenuri, de fertilitatea lor, relief, îndepărtarea de la piețele de desfacere, dotarea tehnică a fermei, accesul la apă, centrele de instruire și locurile de odihnă. Uneori, asupra mărimii arendei influențează și conjunctura pieței, gradul de saturație al acesteia cu produse agricole și alte mărfuri.

În fond, arenda, ca și beneficial optinut din arendarea terenurilor, reprezintă diferența dintre venitul obținut din vînzarea producției agricole și cheltuielile de producție. Totodată, arenda este considerată de proprietarii funciari drept dobînda pe capitalul investit – acesta fiind terenul arendat, însă arendașii consideră acest tip de decontări, cheltuieli de producție și nu parte componentă a beneficiului ce i se cuvine proprietarului. La cheltuielile de producție aceștia includ: prețul semințelor, îngrășămintelor, produselor petroliere, energiei electrice, salariul angajaților, amortizarea tehnicii, construcțiilor, taxele de asigurare, dobînda pentru împrumuturile bancare.

În SUA circa 43% din terenurile agricole (fără pășunile terenurilor federale) au fost în întregime date in arenda și 23% arendate parțial. Arenda pentru utilizarea gospodăriilor crește in continu, deasemenea se majorează și impozitele pe imobil, deși în ultimii ani acestea au devenit relativ stabile. Valoarea plăților de către fermieri pentru utilizarea imobilelor în scopuri de producție, în raport cu valoarea lor de piață, s-a modificat periodic pe parcursul a peste 40 ani în limitele de 1-3%. Acest fapt este determinat, în mod special, de ciclurile economice din producția publică ce au o influența asupra valorii de piață a imobilului. Plata în bani pentru arendarea unei ferme în SUA a variat de la 0,5-8,8% din valoarea curentă de piață a acesteia, pentru pășuni și terenuri arabile – respectiv, 0,6-10,5% și 0,9-10,9%.

În Marea Britanie valoarea arendei se stabileste doar prin acordul părților contractante, totodată dreptul proprietarului de pămînt de a solicita o taxă ridicată pentru teren nu este limitat de legea privind relațiile de arendă din anul 1984. Dar, în cazul apariției unor situații de conflict, problema referitoare la taxa arendei se soluționează de arbitraj. Criteriul principal de stabilire a arendei îl constituie nivelul de rentabilitate al fermei.

În conformitate cu tradițiile engleze, cea mai răspîndită este arenda în bani fixată, stabilită conform contractului, însă în ultimul timp, tot mai des putem întâlni participarea prin cotă a arendașului și proprietarului de pămînt la distribuirea venitului. Raportul de cheltuieli a ambelor părți stabilește cota de venituri sau recoltă, pe care arendașul o achită în formă de arendă. În legislația curentă despre arendă a Marii Britanii este stipulat dreptul de a revizui arenda peste fiecare trei ani.

În Olanda valoarea arendei se stabilește pe baza prețurilor reale la producția agricolă și cheltuielilor publice necesare pentru realizarea ei. Acestea și alte date pot fi găsite în registre speciale detailate, care se elaboreaza de instituțiile inter-provinciale de stat pentru toate terenurile sau gospodăriile date in arenda. Baza calculelor o constituie datele economice mediate pentru 10 gospodării similare arendate din vecinătate. Datele despre rentabilitatea terenului se stabilesc în baza totalurilor de administrare din ultimii 5 ani. Valoarea unei ferme medii cu suprafața de 15 ha este de l mln guldeni, fapt ce reprezintă venitul fermei pe o perioadă de 20 ani de administrare a terenului.

Beneficiarul de pămant, în afară de arendă, mai achită și impozitul pe venit. Drept bază pentru calcularea lui servește așa-numitul beneficiu "net" din vînzarea producției. Aceasta este cantitatea ce rămâne arendașului după ce, la sfârșitul anului, s-a achitat cu banca pentru credite, arendă, a distribuit mijloace pentru salariile anuale pentru sine, membrii familiei, înregistrați în mod stabilit în calitate de lucrători, s-a achitat pentru procurarea mărfurilor industriale necesare procesului de producție, publicitatea producției finite și pentru alte servicii.

În Germania (RFG) condițiile de arendă se elaborează pe bază de înțelegere personală dintre parteneri. Mărimea arendei depinde de calitatea solului, mărimile impozitelor și cheltuielilor de îmbunătățire sau reconstrucție a terenului, de amplasarea lui și scopul presupus de exploatare.

Modul cel mai răspândit de achitare a arendei sunt decontările în numerar, care se efectuează în formă de: plăți fixate în termenii stipulați în contract; arendă glisantă, care constă în faptul că la o cultivare neeficientă a solurilor arenda se diferențiază – mai întîi mărimea ei este scăzută, apoi crește pînă la nivelul stipulat în contract; arendă indexată, mărimea căreia după fixarea ei inițială se ajustează în dependență de raportul anumitor indici, de exemplu, indicele costului vieții și indicele de rotație a prețurilor de cumpărare în regiune.

În landurile noi ale Germaniei (fosta RFG) este în vigoare o legislație destul de dezvoltată despre arenda funciară. Din anului 1992, aici se aplică arenda de lungă durată (de regulă, pe termen de 12 ani ), întrucît practica arendei funciare de scurtă durată, ce se aplică anterior, nu putea asigura condițiile de administrare eficientă. Circa 88% din terenurile arendate la începutul anului 1996, de la Departamentul de supraveghere, se aflau în arendă de lungă durată și doar 12% – în arendă de scurtă durată .

Particularitatea exploatării pămînturilor în noile landuri federale constă în faptul că în multe cazuri statul îndeplinește funcția de arendator. Astfel, în anul 1999 din 5064 mii ha de terenuri arendate circa 911 mii ha, adică 18%, au fost arendate de la stat (terenuri ale fostelor proprietăți naționale). Gospodăriile pot arenda aceste terenuri pe termen de 12 ani, iar în multe cazuri chiar și pe 18 ani. Nivelul mediu al arendei anuale pentru un hectar de teren agricol constituia de la 1,5 până la 4% din valoarea terenului (fapt ce corespunde taxei dobînzii bancare), deși se observă o tendință de majorare a acesteia.

Cota terenurilor arendate în noile landuri federale este mai mare decît în landurile vechi. Respectiv, în mod divers au crescut și decontările de arendă.

In landurile vechi cota arendei a crescut de la 42,5% în an. 1991 până la 50% în an. 1999. În landurile noi ponderea terenurilor arendate a crescut în această perioadă de la 77,5% la 89,8%. O tendință similară se observă și referitor la arendă. In landurile vechi aceasta a crescut de la 424 DM/ha în an. 1991 pînă la 433 DM/ha în an. 1999, în landurile noi – de la 131 DM/ha la 190 DM/ha.

Din punct de vedere al economiei întreprinderilor agricole, în multe cazuri este mai eficient să arendez terenuri pană la un anumit volum decît să le cumperi. Arenda este inclusă în cheltuielile de producție, în timp ce cumpărarea pămîntului constituie investiții capitale din beneficiu, deși, spre deosebire de investițiile capitale în tehnică nouă, utilaj sau încăperi, arenda se efectuează fără alocații de amortizare.

În Franța prefectul departamentului încredințează comisiei consultative să stabilească nivelul arendei pentru diferite raioane, iar în caz de necesitate și pentru tipurile de gospodării. La baza calculelor se află datele de producție pentru cel puțin patru culturi principale, se ține cont de eventualele cheltuieli, precum și de încasările din vînzări. La stabilirea arendei beneficiarul de pămînt și proprietarul calculează cheltuielile de întreținere a proprietății și organizare a teritoriului, comparîndu-le cu indicatorii maximi și minimi, stabiliți de comisia consultativă.

Arenda pentru exploatarea terenului se achită în bani sau producție. Metoda de decontare este stipulată în contract. Mărimile decontării se stabilesc complet sau parțial în baza cursului de prețuri la cereale, însă părțile contractante pot revizui de comun acord metoda de achitare a arendei chiar și în cazul cand contractul este deja semnat.

Dacă inițial se avea în vedere achitarea prin cereale sau dacă ea a fost stabilită în urma revizuirii metodei de decontare, atunci calitatea cerealelor trebuie să corespundă celei prevăzute la stabilirea prețului de bază al recoltei din anul curent. Orice reducere sau premiu în legătură cu schimbarea calității cerealelor sunt primite de arendaș. Acesta compensează și cheltuielile în cazul calității nesatisfăcătoare a producției livrate. Dacă, din anumite motive, apare necesitatea ajustării arendei în cazul lipsei acordului dintre părțile contractante, atunci ea este efectuată de către judecătoria paritară.

Dacă arenda durează cațiva ani și într-unul din sezoane nu s-a reușit recoltarea în întregime sau cel puțin jumătate din ea, din motive ce nu depind de arendaș, acesta poate solicita reducerea mărimii arendei în cazul dacă pierderile nu au fost compensate de recoltele precedente, în afară de aceasta, judecătoria dată are dreptul să elibereze arendașul de achitarea unei părți de arendă din motivul prejudiciilor suportate.

Dacă contractul a fost încheiat pe termen de pînă la un an și din motive ce nu depind de arendaș nu s-a reușit recoltarea în întregime sau cel puțin jumătate din ea, beneficiarul pămîntului se eliberează de achitarea părții respective a arendei. Dacă arendașul nu obține nici jumătate din volumul de producție planificat, ei nu pot pretinde la reduceri. Acestea se exclud și în cazul cînd pierderile de recoltă au loc după recoltare, cu condiția dacă în contract nu este prevăzută achitarea prin o parte din producția-agricolă obținută.

Beneficiarul pămîntului nu este în drept să conteze pe reduceri și în cazul dacă motivul eventualelor pierderi a existat în momentul încheierii acordului și a fost cunoscut de acesta. Arendașul poate fi declarat drept prejudiciabil din motive improprii, dacă în textul contractului a fost introdusă lista cauzelor ce justifică pierderile de recoltă, cum ar fi grindina, incendiile cauzate de fulgere, înghețurile, seceta.

Plățile de asigurare contra incendiilor a construcțiilor arendate, plata pentru reparațiile capitale și impozitul funciar sunt garantate de proprietarul gospodăriei. În cazul distrugerii averii asigurate, nici arendatorul, nici companiile de asigurare n-au dreptul să intenteze acțiune împotriva arendașului, dacă el n-a comis o mare neglijență.

Dacă contractul este deja încheiat, iar una din părți este interesată în schimbarea modului de decontare, aceasta informează cealaltă parte despre faptul dat nu mai tîrziu decît cu un an și jumătate pînă la expirarea acordului, iar dacă acordul este de lungă durată, atunci după o perioadă de trei ani. La modificarea contractului o atenție deosebită se acordă exploatării utilajului și arendării animalelor agricole. Arendașul poate, din propria dorință, să-și asume dreptul de utilizare sau procurare pentru proprietate a utilajului și animalelor.

Potrivit contractului de arendare a șeptelului (în cazul cînd zootehnia este principalul gen de activitate economică) proprietarul transmite arendașului efectivul de animale pentru întreținere și îngrășare. Conform condițiilor din contract arendașului îi revine jumătate din prăsilă, iar în caz de nereușită achită 50% din pierderi. Animalele, datele cărora au fost incluse în listă la încheierea contractului nu se transmit în proprietatea arendașului. Lista se întocmește cu scopul de a servi drept bază pentru calculele definitive după expirarea contractului, în acord se prevede: în cazul pieirii întregului efectiv de animale, din motive ce nu depind de arendaș, acesta nu poartă nici o răspundere, dacă piere o parte din efectivul dat, atunci pierderile sunt suportate de ambele părți în conformitate cu valoarea estimativă a animalelor la momentul încheierii și expirării acordului.

În Franța, conform contractului de "simplă arendare" a animalelor agricole, venitul de la vînzarea laptelui, utilizarea băligarului și munca vitelor revine arendașului, încasările de la vînzarea lânii și animalele de prăsilă se împart între ambele părți. Arendașul nu poate să dispună în totalitate de nici un animal din componența inițială a efectivului sau animal de prăsilă fără acordul proprietarului, care, de asemenea, acționează de comun acord cu arendașul.

În Italia, baza arendei o constituie venitul cadastral. El se modifică în dependență de condițiile naturale și climaterice, calitatea solului și tipul culturii cu ajutorul coeficienților, limitele cărora se stabilesc prin lege și se revizuiesc periodic.

Experiența dezvoltării agriculturii în țările din estul Europei ne demonstrează că arenda este o formă de organizare, larg răspîndită și de înaltă eficacitate a procesului de producție. În majoritatea țărilor din fostul lagăr socialist arendașii beneficiază de drepturile persoanei juridice, dispun de conturi personale bancare, încheie contracte cu alte întreprinderi și organizații, dispun de protecție juridică. Avînd trăsături similare în condițiile economice de administrare, CAI ale anumitor țări dispune și de unele particularități .

În Bulgaria, o dată cu trecerea la relațiile de arendă din anul 1988, arendași au devenit brigăzile de lucrători și proprietarii gospodăriilor personale auxiliare. Brigăzile date au arendat de la întreprinderile agricole până la l ha de pămînt, tehnică, mașini și utilaje. Contractul arendei se încheia pe termen de 5-50 ani cu drept de prelungire. Arenda se încasa în natură, bani sau în formă mixtă. Arenda în natură prevede un anumit volum de producție sau o cotă-parte din producția fabricată. Arendatorul nu este în drept să modifice arbitrar mărimea arendei pe durata termenului de validitate a contractului. Dar în cazul schimbării semnificative a obligațiunilor de ordin tehnico-științific, economic și de drept (existente la momentul încheierii contractului), ce complică executarea obligațiilor de către părțile contractante și care duc la dezechilibrul intereselor acestora, pot fi revizuite mărimile arendei.

În Cehia a fost creat așa-numitul fond funciar, în balanța căruia au fost transferate pămînturi și alte active în arendă pe termen de până la privatizarea lor de către diverși beneficiari.

Asupra mărimii arendei influențează evaluarea cadastrală a terenului. De obicei, arenda anuală constituie circa 1% din prețul fixat. Arenda medie pentru l ha de teren agricol este egală pentru anumite regiuni de specializare a producției: de porumb – 1330 coroane pentru persoanele fizice și 597 coroane pentru persoanele juridice; sfeclă de zahăr – respectiv, 846 și 731; cartofi – 761 și 158; în regiunile montane – respectiv, 205 și 68 coroane, în an. 2000, arenda medie pentru l ha de teren agricol a constituit în Cehia: pentru persoanele fizice – 649 coroane si pentru persoanele juridice – 345 coroane, în regiunile cu climă nefavorabilă, arenda este aproximativ egală cu impozitul funciar al terenurilor respective. Astfel, pentru arendaș practic nu există diferență între terenurile proprii și cele arendate.

În legătură cu creșterea continuă a prețurilor pămîntului, fapt ce reflectă atît sporirea productivității ei, cît și tendințele generale de inflație, în țările străine se constată o creștere permanentă a arendei, deși, în diverse țări există diferențe esențiale ale mărimii arendei pentru terenurile agricole. Astfel, conform datelor mass-media de peste hotare, în anii 1994-1995 în regiunile de vest ale RFG arenda pentru l ha de teren agricol a constituit 423 mărci, în cele de est – 167, în Franța -236 și în Marea Britanic – 314 mărci. Fermierii din Olanda plăteau pentru l ha de teren arabil 558 mărci și în Danemarca – de asemenea (aici predomină terenurile arabile, deoarece pășunile ocupă mai puțin de 12% din toate terenurile agricole), în anul 1995 foarte înaltă a fost arenda în Grecia – 780 mărci, iar în Polonia – doar 65 mărci, în medie arenda pentru l ha de teren arabil în SUA constituie 212 mărci, iar pentru l ha teren agricol – doar 47 mărci.

CAPITOLUL II CĂILE DE PERFECȚIONARE A RELAȚIILOR DE ARENDĂ ÎN AGRICULTURĂ

2.1 Arenda în sectorul agrar – probleme și oportunități

Relațiile de arendă în sectorul agrar capătă o largă răspândire în Romania și odată cu perfecționarea legislației funciare din ultimii ani se pare că acest proces se va extinde și mai mult. Cu toate acestea, există un șir de probleme ce necesită soluționare pană cand arenda va deveni într-adevăr o formă funcțională eficientă de exploatare a pămîntului. Una din problemele cele mai importante este fixarea mărimii arendei funciare.

În țările cu economie de piață dezvoltată, relațiile de arendă sunt destul de răspîndite în agricultură, a fost acumulată o bogată experiență de funcționare economico-productivă a fermelor pe baza condițiilor de arendă, ce reprezintă un mare interes practic pentru complexul agroindustrial din Romania.

În țările cu economie de piață contractele de arendă se încheie conform a trei modele de bază:

arenda stabilită anterior, depusă în numerar;

arenda agricolă de participație;

arenda pe termen lung

Arenda în numerar.

Majoritatea acordurilor prevăd plata lunară ori anuală în numerar. O asemenea normă de decontări se utilizează, de regulă, la închirierea locuințelor, arendarea terenurilor agricole și unităților industriale. Dacă se prevede arenda stabilită (fixată) anterior, atunci se presupune că venitul proprietarului trebuie să depășească în mod obligatoriu cheltuielile lui. Acordul protejează interesele arendatorului, dar supune riscului toate genurile de activitate ale beneficiarului de pămînt, care este în totalitate responsabil de administrarea procesului de producție.

În practică se aplică cateva variante ale unui astfel de acord. Uneori se prevede achitarea prin o parte din recoltă sau parțial prin producție animalieră. Deseori obligațiunile arendașului conțin achitarea arendei "combinate", adică în numerar și producție.

Arenda de participație este larg răspîndită în statele de sud ale SUA. Conform contractului proprietarul asigură arendașul cu casă, teren util pentru cultivarea cerealelor, iar deseori și credite de întreținere a familiei pînă la strîngerea recoltei. Dijmașul ocupă o parte din proprietățile arendatorului și se află sub controlul acestuia. Ambii împart între ei cheltuielile condiționate de utilizarea capitalului variabil, adică mijloace pentru îngrășăminte, protecția plantelor etc. După recoltare arendatorul primește, de regulă, jumătate din recoltă.

Se aplică și un alt mod de decontări, numit sistemul "unei treimi și unei pătrimi". Arendașul, care activează după acest sistem, are un statut economic și de drept mai înalt și în contul plății cedează o treime din roadă de cereale și o pătrime din cea de bumbac. O asemenea practică le permite ambelor părți să participe la distribuirea venitului în măsura în care au participat la investirea mijloacelor pentru obținerea recoltei.

Arenda de participație se aplică și în Occidentul Mijlociu în .gospodăriile specializate în producția laptelui și cele mixte (cerealieră și de creștere a porcinelor), în contracte este specificat un volum egal de cheltuieli pentru producerea nutrețurilor, a producției animaliere ș.a. Paritatea se păstrează în cazul adoptării deciziilor legate de administrarea gospodăriei și distribuirea venitului.

Există în practică și așa-numita arendă cu dobîndă. Ea se depune ca parte din încasare (sau ca dobîndă din venitul net). Suma minimă se stabilește, de regulă, în limitele de 70-80% din încasări sau la nivelul necesar restituirii cheltuielilor arendatorului pentru întreținerea proprietăților. Ultimul acceptă, de obicei, un asemenea mod de decontări, deoarece are convingerea că i se va plăti arenda, vor fi amortizare cheltuielile și în cazul creșterii veniturilor arendașului va obține beneficii. Dacă veniturile au început să scadă, atunci proprietarul, conform condițiilor din contract, îl poate rezilia ușor. Se mențin și interesele beneficiarului de pămînt, care are dreptul, fără formalități juridice speciale, să suspendeze arenda, dacă n-are profit.

Arenda cu dobîndă capătă importanță și prin faptul că proprietarul are posibilitatea de a obține un nivel garantat și în același timp stimulează arendașul să administreze gospodăria într-un mod mai rațional. Aceasta are un efect de echilibrare atunci cînd se reduc cheltuielile de producție ale arendașului în perioada scăderii venitului său. Arenda cu dobîndă are și dezavantaje. In pofida faptului că ea permite proprietarului să obțină beneficii din îmbunătățirile create de arendaș sau datorită capacităților lui de gestionare, din partea beneficiarului de pămînt se cer eforturi suplimentare pentru evidența contabilă. Proprietarul verifică dările de seamă și operațiunile de afaceri ale beneficiarului de pămînt.

Arenda pe termen lung.

Contractul de arendă încheiat pe un termen de 15 ani și mai mult se consideră arendă pe termen lung. Conform unui asemenea acord se arendează întreprinderile publice și pămînturile ce aparțin statului. In cazul unei arende pe termen lung, arendașul utilizează gospodăria pe parcursul întregului termen de acțiune a contractului, totodată achită impozitele pe imobil, suportă alte cheltuieli necesare. Acest tip de arendă este legat de necesitatea dezvoltării activității comerciale, în cazul arendei pe termen lung se acordă prioritate metodei de decontare sistematice anuale în numerar. Mărimile plății se stabilesc la nivelul de 5-6% din valoarea de piață a pămîntului la momentul întocmirii contractului. În majoritatea acordurilor se prevede regenerarea automată a arendei, dacă beneficiarul de pămînt insistă asupra acestui fapt. Se practică și procurarea de către arendaș a unui lot de pămînt la preț contractual. Dacă ultimul intenționează să părăsească gospodăria după expirarea contractului, atunci în acord se indică condițiile de procurare de către proprietar a edificiilor construite de arendaș.

Plata de arendă este suma plătită de către arendaș proprietarului pentru utilizarea pămîntului. Aceasta constituie venitul proprietarului de pe urma dării în arendă a terenurilor și prin ea se materializează proprietatea funciară

Sunt cunoscute trei forme generale de achitare a plății de arendă: în natură, în numerar și forma mixtă.

Plata în natură

Achitarea în natură a plății de arendă este cea mai simplă formă, și care există din timpurile cele mai îndepărtate. Ea se realizează prin transmiterea de către arendaș a unei părți din producția produsă în folosul proprietarului de teren.

Plata în numerar

Plata de arendă în numerar prevede o sumă fixă, care presupune că venitul proprietarului trebuie să depășească cheltuielile sale. Un astfel de contract protejează interesele proprietarului, dar sunt supuse unor riscuri mari activitățile arendașului, deoarece în acest caz el poartă toată responsabilitatea față de procesul de producere și realizare a producției.

Forma mixtă a plății de arendă

Achitarea plății pentru arenda pămîntului în formă mixtă presupune că proprietarul achită o parte din plata de arendă în numerar și altă parte în natură. Raportul dintre plata în numerar și cea în natură este negociată de către părți și nu trebuie să modifice însăși mărimea plății de arendă.

Conform Legii din Romania cu privire la arendă în agricultură plata pentru arenda terenurilor agricole se stabilește în unități bănești, se face în bani, în natură sau în bani și în natură, dar nu poate constitui mai puțin de 2% anual din prețul normativ al terenului arendat.

2.2. Argumente economice în favoarea arendei sau cumpărării pămîntului

Pentru fermierii începători o importanță deosebită are luarea deciziei de către aceștea referitor la arendarea sau achiziționarea pămîntului în proprietate privată. Aici trebuie să dăm acestor tranzacții o apreciere economică obiectivă. Dacă fermierul s-a decis să arendeze pămîntul, contractul de arendă va influența direct specializarea producției, folosirea forței de muncă, investițiile de capital și formele dirijării producției. Prin urmare, la arendarea pămîntului eficiența activității gospodărești va depinde de termenul arendei și mărimea plății de arendă.

Avantajul arendei se manifestă în două cazuri și anume:

Atunci cînd fermierul începător nu dispune de mijloace bănești proprii pentru achiziționarea pămîntului și nici de altă avere pentru a o pune în gaj în scopul obținerii unui credit bancar, într-o astfel de situație fermierul nu are altă soluție decît să ia pămîntul în arendă și, prin capacitatea sa de a duce gospodăria, să spere la obținere unor venituri înalte pentru achitarea plății de arendă, a impozitelor, pentru recuperarea cheltuielilor de producție și pentru acumularea unei părți de mijloace pentru a putea să-și cumpere pămînt în viitor.

Dacă fermierul dispune de teren propriu, dar insuficient pentru aplicarea unor tehnologii moderne, pentru el este convenabil să ia o parte de pămînt în arendă. Aceasta îl va scuti de niște investiții serioase de capital, necesare pentru achiziționarea pămîntului.

Astfel, rezultatele cercetărilor efectuate de economiștii americani dovedesc că fermierii în vârstă de pînă la 25 de ani aveau în proprietate deplină 22,8%, parțială – 21,9% și arendau 55,3% din pămîntul arabil. Pe măsura avansării în vîrstă (mai sus de 65 de ani) în proprietate deplină se află deja 73,3%, parțială – 20,9% și în arendă – 5,9% din tot pămîntul arabil

Prin urmare, pentru mărirea cotei de pămînt în proprietate deplină de la 22,8% pînă la 73,3% fermierul trebuie să muncească și să acumuleze bani pentru cumpărarea pămîntului timp de 40 de ani (65 – 25).

În prezent contractele de arendă sînt destul de flexibile, clauzele contractuale prevăd atît drepturile cît și obligațiile ambelor părți, la închierea acordurilor pot fi luate în considerație diferite aspecte ale activității economice. Afară de aceasta, în caz de schimbări radicale în condițiile producției (secetă, scăderea sau majorarea prețurilor la producția agricolă) acordurile de arendă pot fi revizuite în scopul împărțirii riscului de producție între proprietarul pămîntului și arendaș.

Proprietatea privată acordă unele avantaje proprietarului față de arendaș. Astfel, atunci cînd crește cererea funciară prețul pămîntului crește. Aceasta îi permite proprietarului de pămînt să mărească plata pentru arendă, ceea ce îl pune pe arendaș în condiții nefavorabile de gospodărire.

Unele acorduri de arendă creează situații cand proprietarul pămîntului și arendașul împart între ei riscul legat de incertitudinea din producția culturilor agricole și prețurile producției. Acordurile de arendă pot fi schimbate de asemenea în rezultatul unor schimbări în producția agricolă, ceea ce nu se admite la cumpărarea pămîntului, care include gajul averii imobile. Pe de altă parte, arendașul are mai puțină libertate din punctul de vedere al organizării și dirijării producției, decît proprietarul lotului de pămînt.

Ce este mai bine – să fii stăpîn al pămîntului sau să-1 arendezi depinde de situația financiară a familiei de la sat, de prioritățile acestea, de faptul dacă ea dispune de pămînt pentru arendare și cumpărare, de mărimea cotelor de arendare și nu în ultimul rînd de capacitățile manageriale.

Așadar, metoda obținerii în proprietate a pămîntului (cumpărarea) trebuie interpretată, mai degrabă, ca mijloc de atingere a unui rezultat în procesul de producție, decît ca rezultat definitiv. Numai astfel devine posibilă delimitarea surselor de obținere a veniturilor în dependență de scopul pa care și 1-a pus familia fermierului.

După cum subliniază G.F.Uorren "Una din modalitățile ușoare de utilizare a capitalului este să devii arendaș. In 1910 64% din fermierii S.U.A. dijmuiau tot pămîntul sau o parte din pămîntul pe care îl prelucrau sau obțineai capital suplimentar cu ajutorul gajului". Practica organizării și dezvoltării gospodăriilor de fermieri în S.U.A. dovedește că nu este nici o necesitate să dispui numai de pămîntul tău propriu pentru a face o gospodărie. Există multe alte variante de a face o gospodărie în dependentă de mărimea capitalului. Poți fi muncitor angajat, poți arenda tot pămîntul cu bani cheș, poți avea o parte de pămînt propriu, iar o altă parte să o arendezi, poți avea pămînt propriu în gaj ori pămînt liber de orice datorii. Fiecare următoare treaptă cere un capital mai mare decît treapta precedentă. Mulți fermieri din S.U.A. trec aceste trepte pe măsura acumulării unor sume tot mai mari.

Dacă prețul pămîntului are tendință spre majorare, aceasta servește pentru stăpîn drept imbold spre a cumpăra ferma cat mai degrabă decît aceasta s-ar fi putut face în alte condiții.

Creșterea prețului la pămînt uneori depășește renta și procentele achitate. Acest fapt este unul din motivele de ce arendașii tind să devină proprietari, dacă nu dispun de suficiente mijloace financiare pentru a-și duce gospodăria cu mult succes. Pierderile din cauza ducerii unei gospodării cu un capital prea mic trebuie să fie echilibrate printr-o posibilă creștere a prețului la pămînt pentru a determina cu precizie cînd se va putea trece din starea de arendaș în starea de proprietar al pămîntului. Un astfel de moment sosește atunci cînd capitalul arendașului devine egal sau mai mare decît costul lotului de pămînt pe care îl achiziționează.

Problema avantajului arendării sau cumpărării pămîntului trebuie examinată ținînd cont de următoarele cerințe:

1. Venitul proprietarului obținut din arenda pămîntului trebuie să fie egal sau să depășească cota anuală procentuală la depozitul bancar, deoarece cotele procentuale ale capitalului agrar se egalau cu cotele capitalului industrial după pătrunderea capitalului bancar în agricultură.

2. Arenda pămîntului este mai convenabilă pentru fermierii care au în proprietate un anumit lot de pămînt și care pentru aplicarea unor tehnologii progresive, au nevoie să extindă suprafețele cultivate prin arendarea unor loturi suplimentare de pămant .

3. Arenda pămîntului ului este avantajoasă mai ales cînd suprafețele arendate sunt aferente pămînt urilor fermierilor-arendași. în acest caz se face economie de mijloace la transportarea pe contul scurtării distanței la deplasarea tehnicii și reducerii cheltuielilor la transportarea recoltei. Pentru aceasta câmpurile trebuie amplasate corect. Arendarea terenurilor neaferente pămînturilor proprii, cere multe cheltuieli de transport, prezintă un mare risc și devine neconvenabilă.

4. Arendarea pămînt ului este convenabilă din punctul de vedere al posibilității de acumulare a mijloacelor financiare pentru procurarea de către arendaș a pămînt urilor în proprietate și extinderea moșiei pînă la dimensiunile optimale concurențiale.

5. Arendarea pămînt ului este convenabilă pentru arendaș mai ales pe durată lungă pentru ca acesta să-1 poată folosi mai rațional, sporindu-i fertilitatea prin investiții proprii de capital.

Renașterea proprietății private asupra pămîntului și altor mijloace de producție în Moldova creează condiții optime pentru dezvoltarea relațiilor de arendă în condiții reciproc avantajoase pentru arendatori și arendași.

CAPITOLUL III

CARACTERISTICA CONDITIILOR DE DEZVOLTARE ECONOMICA A S.C. COMCEREAL S.A. VASLUI

Conditiile naturale, organizatorice si sistemul managerial

Scurt istoric:

S.C. COMCEREAL S.A., s-a înființat ca persoana juridică autorizată în luna martie 2006 și este una dintre cele mai reprezentative firme pentru agricultura românească, situându-se pe un loc fruntaș în topul firmelor din domeniu. Cu investiții în modernizarea spațiilor de depozitare și în achiziționarea de utilaje agricole performante, de peste 10 milioane de Euro în ultimii ani, societatea este un adevărat lider în agricultură.

SC COMCEREAL SA Vaslui este una dintre cele mai reprezentative firme pentru agricultura natională, situându-se pe un loc fruntas în topul firmelor din domeniu, înregistrand în anul 2011 un numar de 500 salariați și o cifră de afaceri de peste 44.5 milioane Euro. Cu investiții în modernizarea spatiilor de depozitare și în achiziționarea de utilaje agricole performante, de peste 20 milioane euro în ultimii ani, societatea este un adevărat lider în agricultură.

SC Comcereal SA Vaslui cultiva in prezent 27.000 ha din care 6000 ha se afla in proprietate acesteia iar 21.000 ha sunt luate in arenda. Suprafata cultiva se afla localizata in mare parte in judetul Vaslui dar si in judetele limitrofe, precum: Iasi, Galati si Neamt.

Sediul social al societatii este în Vaslui, str. Podu Inalt, nr.1. Deținatorul final în cadrul grupului fiind Porumboiu Adrian.

Data începerii activității este 01 martie 1996, avand Cod Caen: 0111 – Cultivarea cerealelor (exclusiv orez), plantelor leguminoase și a plantelor producatoare de semințe oleaginoase.

Pentru realizarea unor culturi superioare calitativ si cantitativ, productia agricolă se realizează cu mijloace de productie moderne si performante. Astfel, societatea dispune de 18 instalatii de irigat pivot si 16 instalatii de irigat cu tambur si de peste 250 utilaje agricole (tractoare si combine), majoritatea achizitionate după anul 2000, o mare parte dintre acestea purtând marca Landini, McCormik, Laverda, New Holland si Jhon Deere.

SC COMCEREAL SA Vaslui este si producator autorizat de samanta de cereale si plante oleaginoase iar in acest sens, societatea intretine loturi semincere pentru obtinerea semintelor de cereale si plante oleaginoase destinate infiintarii culturilor proprii.

SC COMCEREAL SA Vaslui asigura servicii de preluare, conditionare si depozitare a cerealelor si produselor oleaginoase in 16 baze de receptie si 2 baze siloz, localizate in judetul Vaslui. Cu o capacitate totala de depozitare de 250.000 tone, SC COMCEREAL SA Vaslui este una dintre cele mai mari  societati de profil din Romania.

Obiectul principal de activitate al societătii îl constituie agricultura reprezentată prin cultivarea si depozitarea cerealelor si a altor produse agricole, completat de activităti secundare precum panificația și zootehnia.

Alte activitați:

contractarea, preluarea, condiționarea și comercializarea cerealelor, leguminoaselor boabe și semințelor oleaginoase;

prestarile de servicii de depozitare și condiționare a cerealelor, leguminoaselor boabe și semințelor oleaginoase;

fabricarea pâinii, fabricarea prajiturilor și a produselor prospete de patiserie;

importul și exportul cerealelor, leguminoaselor boabe și semințelor oleaginoase

cresterea bovinelor

fabricarea produselor pentru hrana animalelor

alte activitați de producție și prestari de servicii.

O altă caracteristică importantă a întreprinderii agricole, legată direct cu organizarea și dirijarea procesului de producție este reprezentată de structura organizațională – productivă ale acesteia, care stă la baza planificării, contabilizării și analizei proceselor economice la diferite niveluri ale activității de bază sau operaționale, activități auxiliare.

Prin structura organizatorică a conducerii intreprinderii se înțelege ansamblul format din totalitatea personalului de conducere și a compartimentelor funcționale, modul de constituire și de organizare a lor, precum și relațiile ce se stabilesc între acestea în vederea realizării obiectului de activitate.

3.2 Obiectul de activitate

Obiectul principal de activitate al societătii este agricultura reprezentată prin cultura si depozitarea cerealelor si a altor produse agricole, completat de activităti secundare precum panificatia si zootehnia. Cultura cerealelor si a plantelor industriale se realizează în 28 ferme vegetale care exploatează peste 35.000 de hectare de teren agricol, localizate în mare parte în judetul Vaslui dar si în judetele limitrofe: Galati, Neamt si Iasi. Depozitarea productiei agricole se realizeaza in 2 silozuri si 16 baze de receptie ce totalizeaza o capacitate de peste 250.000 tone.

Cea mai mare pondere in structura culturilor o ocupa cerealele – grau, orz, porumb – insa, in ultimii ani o atentie deosebită s-a acordat si culturii plantelor tehnice în special rapita, SC COMCEREAL SA Vaslui fiind unul dintre cei mai mari cultivatori de rapită din tară.  Pentru realizarea unor culturi superioare calitativ si cantitativ, productia agricolă se realizează cu mijloace de productie moderne si performante. O preocupare constanta la nivelul Grupului este modernizarea exploatatiilor vegetale prin dotarea cu tractoare noi, utilaje agricole moderne si combine performante care permit aplicarea unor practici agricole, bazate pe cele mai avansate cunoștințe științifice în domeniul tehnologiilor, mai ales a celor ecologic viabile in conformitate cu Codul de Bune Practici Agricole. 

Productia agricolă este depozitată de catre SC COMCEREAL SA în 16 baze de receptie si 2 baze de siloz cu o capacitatea totală de peste 250.000 tone. Infrastructura acestor baze de receptie s-a modernizat prin achizitionarea de utilaje specifice si mijloace de transport moderne

De asemenea,  cele trei societati sunt si producatori autorizati de samanta de cereale si plante oleaginoase iar in acest sens anual se intretin loturi semincere pentru obtinerea semintelor de cereale si plante oleaginoase destinate infiintarii culturilor proprii. 

Productia agricola este valorificata in special de catre societatile din Grupul RACOVA iar surplusul este comercializat catre terti.

SC COMCEREAL SA Vaslui asigura servicii de preluare, conditionare si depozitare a cerealelor si produselor oleaginoase in 16 baze de receptie si 2 baze siloz, localizate in judetul Vaslui. Cu o capacitate totala de depozitare de250.000 tone, SC COMCEREAL SA Vaslui este una dintre cele mai mari  societati de profil din Romania.

Infrastructura acestor baze de receptie s-a modernizat prin achizitionarea de utilaje specifice si mijloace de transport moderne: sisteme electronice de cântărire și înregistrare a datelor, laboratoare de analiză a cerealelor, sisteme de condiționare de mare capacitate, utilaje pentru recepția cantitativă având consumuri eficiente de energie.

Astfel societatea noastra desfasoara activitati de depozitare, manipulare, cantarire, incarcare-descarcare, precum si achizitii cereale de la terti. In cazul unor astfel de operatiuni, pastrarea sau imbunatatirea parametrilor calitativi ale produselor depozitate sau lasate in custodie este un aspect esential. Pentru ducerea la indeplinire a acestui deziderat, personalul specializat preleveaza probe si efectueaza regulat analize ale indicatorilor relevanti, in functie de tipul de cereale depozitate, urmarind evolutia acestora de la preluare si pana in momentul livrarii:

receptionare – examen organoleptic, greutate hectolitrica, procentul de corpuri straine, umiditate

curatire si sortare – caracteristici fizico-mecanice, analiza corpurilor straine, umiditate, greutate hectolitrica. 

uscare – masurarea umiditatii inainte de uscare, in timpul acesteia si dupa realizare

tratare – se efectueaza tratament pentru combaterea daunatorilor din produse

conservare – greutatea hectolitrica, corpuri straine, umiditate, infestarea si temperatura

livrare – analizele se realizeaza functie de destinatia produselor – consum alimentar, furajer sau industrializare.

SC COMCEREAL SA Vaslui a certificat si mentine Sistemul de Management Integrat de Calitate si Siguranta Alimentului, conform standardelor SR EN 9001:2001 si SR EN ISO 22000:2005, produsele agricole depozitate respectand pe intreg tarseul parcurs (receptie, depozitare, uscare, conditionare, livrare), atat cerintele necesare asigurarii calitatii cat si cerintele sigurantei alimentului.

3.3 Mijloace de producție

Amplasarea si caracteristicile principalelor capacitați de producție în proprietatea S.C. COMCEREAL S.A. VASLUI.

S.C. COMCEREAL S.A. deține 16 baze de recepție, un siloz de cereale, o fabrică de nutrețuri combinate, o fabrică de pâine și o fermă zootehnică.

Tabelul

Activele corporale ale S.C. COMCEREAL S.A. VASLUI

Tabelul

Mijloacele de producție și de transport deținute de S.C. COMCEREAL S.A.

3.4 Organizarea muncii

Prin organizarea muncii se înțelege acel proces de stabilire a unor proporții optime, cantitative și calitative, între forța de muncă, mijloacele de muncă și obiectele muncii, proporții care să asigure, în condițiile date, continuitatea și ritmicitatea proceselor de muncă, sincronizarea și îmbinarea judicioasă a acestora, în scopul creșterii randamentului de lucru, în condițiile menținerii unui nivel normal de intensitate a muncii.

Organizarea muncii își exercită atributele printr-un ansamblu de funcții:

a) Funcția obiectiv are ca scop:

asigurarea creșterii continue a productivității muncii, în condițiile menținerii unui nivel social normal de intensitate a muncii lucrătorilor.

b) Funcția tehnico-economică permite:

asigurarea condițiilor de producție necesare pentru folosirea deplină a aptitudinilor și experienței muncitorilor;

programarea proceselor de muncă;

organizarea formațiilor de lucru prin stabilirea dimensiunii optime a acestora;

instruirea executanților cu cele mai moderne metode de muncă;

c) Funcția socială vizează:

ușurarea muncii lucrătorilor, prin crearea condițiilor adecvate menite să asigure dezvoltarea și folosirea capacității de muncă a acestora;

asigurarea măsurilor de protecție și de securitate a muncii;

îmbunătățirea normării muncii;

creșterea nivelului de atractivitate a activităților agricole;

organizarea muncii de conducere.

Pentru realizarea acestor funcțiuni este necesară respectarea unui ansamblu

de principii:

a) organizarea colectivă a muncii pe baza diviziunii și cooperării în muncă;

b) permanentizarea formațiilor de muncă, proces care permite valorificare, în timp, a rezervelor interne precum și dezvoltarea corespunzătoare a simțului responsabilității și creșterea calificării;

c) împletirea responsabilităților de grup cu cele individuale. Acest principiu este valabil indiferent de dimensiunea exploatației.

d) dotarea formațiilor de muncă cu mijloacele necesare pentru a crea posibilitatea de a se obține producțiile planificate;

e) desfășurarea întregii activități pe bază de plan, asigurându-se astfel organizarea coordonată a muncii;

g) crearea condițiilor pentru protecția și securitatea muncii.

Pentru ca activitatea de producție agricolă să se poată desfășura în condiții normale, este necesar ca personalul să fie repartizat pe subdiviziuni organizatorice și pe locuri de muncă.

Această repartizare se concretizează în organizarea unor formații de muncă a căror dimensiune și structură are ca scop să asigure efectuarea tuturor lucrărilor, în conformitate cu tehnologiile stabilite, menite să realizeze un nivel ridicat al productivității muncii.

Există un număr mare de factori care influențează dimensiunile și structura formațiilor de muncă. Ei se referă la:

nivelul de mecanizare a lucrărilor agricole;

gradul de calificare a forței de muncă;

volumul lucrărilor ce urmează a fi efectuat;

sistemul de management adoptat, etc.

Prin structura organizatorică a conducerii S.C. COMCEREAL S.A. se înțelege ansamblu format din totalitatea personalului de conducere și a compartimentelor funcționale, modul de constituire și de organizare a lor, precum și relațiile ce se stabilesc între acestea în vederea realizării obiectului de activitate.

3.5 Structura culturilor și producția obținută la S.C. COMCEREAL S.A.

S.C. COMCEREAL S.A. este în prezent, la nivel național, pe primele trei locuri în ceea ce privește producțiile de grâu și rapiță, lucrand anual o suprafată de peste 27.000 ha. În toamna anului 2009 au fost însămânțate 17.595 ha grâu, 6.548 ha rapiță, 38 ha secara și au fost pregatite 3.410 ha care au fost însamințate în primavară cu floarea soarelui, porumb și culturi furajere.

Cultura cerealelor și a plantelor industriale se realizează în 28 ferme vegetale care exploatează peste 35.000 de hectare de teren agricol, localizate în mare parte în judetul Vaslui dar și în județele limitrofe: Galați, Neamț și Iași. Concomitent acestor culturi (grâu, orz și porumb) care ocupă cea mai mare pondere în structura culturilor, în ultimii ani s-a acordat o atentie deosebită și culturii plantelor tehnice în special rapița, S.C. COMCEREAL S.A. Vaslui fiind unul dintre cei mai mari cultivatori de rapită din tară.

O preocupare permanentă a societătii o constituie mărirea suprafetelor agricole cultivate și aplicarea tehnologiilor agrotehnice corespunzătoare terenurilor și obținerea de producții ridicate.

Producțiile medii obținute de S.C. COMCEREAL S.A:

Grâu – 4.000 kg/ha;

Rapiță – 2.300 kg/ha;

Secară – 2.600 kg/ha;

Orzoaică – 2.400kg/ha;

Porumb – 6.500 kg/ha;

Floarea-soarelui – 1.500 kg/ha.

CAPITOLUL 4. ORGANIZAREA RELATIILOR DE ARENDA IN CADRUL S.C. COMCEREAL S.A

4.1. Conditiile si modalitatile de plata a arendei in cadrul S.C.Comcereal.S.A.

S.C COMCEREAL S.A este una dintre cele mai mari societati cu profil agricol din Romania, cultivand anual peste 27000 de ha pe raza a patru judete: Vaslui, Iasi, Neamt, Galati. Din cele 27000 ha, 9000 sunt in proprietatea societatii iar 18000 ha sunt luate in arenda.

Nivelul arendei in cadrul S.C.Comcereal S.A. Vaslui este de 20% din productia realizata.

In prezent societatea are peste 16500 de contracte de arendare , iar din acestea in jur de 90% au o valabilitate de 10 ani agricoli dupa cum se poate observa si in tabelul 4.

Societatea ofera posibilitatea, arendatorilor, de a-si alege modalitatea de plata a arendei, fie in bani, fie in natura. Plata in natura se face atat la sediul societatii cat si in cele 28 de ferme vegelate pe care le detine, iar plata in bani se face la cerere prin mandat postal, ordin de plata sau de la sediul societatii.

Plata arendei în natură se face imediat după recoltarea ultimei culturii, dar nu mai târziu de 45 de zile. Produsul livrat către arendator corespunde din punct de vedere calitativ.

Contractele de arendare încheiate în scris și înregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele și în modalitățile stabilite în contract.

Plata arendei in natura constituie o gama larga de produse cum ar fi: grau, porumb,orz, orzoaica,faina, ulei. Plata arendei în bani se face la prețul graului stabilit de piata, la data recoltarii.

Deasemenea la nivelul societati se realizeaza si plata arendei in bani, aceasta se face la pretul graului stabilit de piata, la data recoltari, plata se face in cel mult 45 de zile de la recoltarea ultimei culture. Plata in bani se face direct la sediul arendasului sau la cerere, prin mandat postal la adresa arendatorului.

Societatea comerciala Comcereal S.A. Vaslui incheie contractele de arenda in scris si sunt inregistrate la consiliul local, acestea constituind titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract. Partile sunt obligate sa notifice primariei la care au fost inregistrate contractele de arenda orice modificare a valori arendei.

Nivelul arendei in cadrul societatii

Nivelul arendei stabilit in contractele de arendare inchiate de societate, este de 25% din productia realizata, iar incepand cu anul agricol 2013-2014, societatea s-a obligat sa plateasca si impozitul pe venitul din arenda, a fiecarui arendator in parte . Impozitul pe veniturile din arenda obtinute de persoanele fizice se calculeaza, din 2014, prin retinere la sursa de catre platitorii de venit, arendasii, la momentul platii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final. Persoanele fizice care obtin venituri din arendarea bunurilor agricole datoreaza, conform ghidului publicat de ANAF, pe langa impozit si contributii de asigurari sociale de sanatate.

Astfel, pentru anul 2014, contributia de asigurari sociale de sanatate se determina prin aplicarea cotei de 5,5 % asupra bazei de calcul.

Impozitul astfel calculat, se retine si se vireaza la bugetul de stat pana la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei in care a fost retinut.

Pana in anul agricol 2012-2013 impozitul pe venitul obtinut din arenda a fost de 16% , iar arendatorul avea optiunea de a alege modalitatea de plata a acestuia prin semnarea unui act aditional.

4.2. Analiza nivelului arendei in cadrul societatii in perioada 2012-2014

Tabel 4.

Nivelul arendei in anul agricol 2013-2014

In acest an agricol impozitul pe venitul din arenda a fost platit de societate, acesta fiind de 16,13 %, iar in tabelul nr. 4 este trecuta arenda neta

Pretul stabilit la ha s-a calculat inmultind cantitatea de grau/ha x pretul graului la momentul recoltarii, acesta fiind de 0.65 bani/kg, iar cantitatea de ulei/ha s-a calculat impartind suma stabilita/ha la pretul litrului de ulei, acesta fiind de 5.5 lei

Tabel 4.

Nivelul arendei in anul agricol 2012-2013

In acest an agricol impozitul pe venitul din arenda a fost de 12 %, iar arendatorul avea posibilitatea de alege modalitatea de plata a acestuia, fie prin retinere la sursa fie prin depunerea in contul finaltelor publice

Pretul stabilit la ha s-a calculat inmultind cantitatea de grau/ha x pretul graului la momentul recoltarii, acesta fiind de 0.60 bani/kg, iar cantitatea de ulei/ha s-a calculat impartind suma stabilita/ha la pretul litrului de ulei, acesta fiind de 6.0 lei

Tabel 4

Suprafata de teren din fiecare baza de receptie conform contractelor de arenda intocmite pentru anii 2015-2020

Figura 4 Evolutia procentuala a suprafetei de teren arentat in cadrul fiecarei baze de receptie in perioada 2015-2020

Tabel 4

Contractele de arenda din fiecare baza de receptie din cadrul S.C. Comcereal. S.A. Vaslui pentru perioada 2015-2020

Figura 4 Evolutia contractelor de arenda din fiecare baza de receptie din cadrul S.C. Comcereal. S.A. Vaslui in perioada 2015-2020