Calcularea Activului Brut de Lichidare

Introducere

Dezvoltarea relațiilor economice de piață a creat condiții favorabile pentru apariția unor noi genuri de activitate și profesii.

Evaluarea întreprinderilor reprezintă un domeniu cu o bogată activitate în România, atât în ceea ce privește situația actuală, cât și cea de perspectivă.

Dacă în întreaga lume există numeroase preocupări, din punct de vedere științific, dar mai ales din punct de vedere practic, pentru realizarea unor studii de evaluare cât mai pertinente în cele mai diverse segmente ale vieții economice, în România fenomenul este cu atât mai prezent, în condițiile în care se dorește privatizarea unui mare număr de societăți cu capital de stat.

Știința evaluării a devenit din ce în ce mai sofisticată, pe măsura dezvoltării societății în general, și a economiei în particular, pentru a răspunde, în cele din urmă, unor nevoi de informație (informare) din ce în ce mai complexe.

Dezvoltarea graduală a evaluării a pornit de la practică, iar teoria științifică a devenit curând necesară pentru a răspunde unor conjuncturi cât mai variate, cu principii și practici care să poată fi aplicate până la nivel de individ, proprietate sau afacere particulară.

Utilizând aceleași practici bazate pe raționamentul profesional al evaluatorilor și pe tehnicile moderne de culegere, analiza și utilizarea informațiilor pertinente asupra valorii proprietății și utilizării ei, relevanța și comparabilitatea valorii capătă recunoaștere. Încrederea pe care o inspiră evaluarea influențează deciziile persoanelor care posedă, conduc, vând, cumpără, investesc sau împrumută bani garantați cu proprietăți imobiliare.

Evaluarea este o analiză care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumită proprietate sau drepturi, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea proprietăților.

Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode, procedee și activități coerente și ordonate, finalizate cu un raport de evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentând descrierea specifică a proprietății sau drepturilor evaluate, data (momentul) estimării, rezervele și condițiile limitative aferente, și concluziile desprinse din diversele metodele utilizate.

Analizând procesul de evaluare, observăm că acesta este complex și sistematic, aplicat de către evaluator în scopul solicitat de client, în vederea prezentării valorii obținute. Rolul procesului de evaluare este prezentarea valorii, a valorii imparțiale, prin care se demonstrează luarea în considerare a tuturor factorilor care au posibilitatea de a afecta în mod substanțial rezultatul evaluării.

“Evaluarea întreprinderii este intersecția între autostrada reprezentată de teoria finanțelor cu drumul reprezentat de realitatea tranzacțiilor economice (și deci, nevoia de estimare a valorii de piață) cu o altă autostradă reprezentată de nevoia de informare corectă a utilizatorilor de informație economico-financiară (și deci, nevoia de estimare a valorii juste).     

Unii o consideră o artă, alții o știință; în pragmatismul lumii reale este unanim recunoscută, atât ca disciplină de specialitate, cât și ca un serviciu profesional.     

În prima ipostază, evaluarea întreprinderii contribuie la formarea unei gândiri coerente și pragmatice în măsură în care întreprinderea este înțeleasă de către clienți din cel mai șintetic și mai pragmatic mod posibil, și anume valoarea acesteia. În a doua ipostază avem de-a face cu un serviciu profesional menit să asigure buna funcționare a sistemului economic și social ce are nevoie, în multe situații, de o estimare independentă a valorii companiilor (tranzacționare, justa despăgubire, înregistrarea valorii juste în contabilitate, finanțare, restructurare și reorganizare etc.).”

Prezenta lucrare dorește să prezinte metodele de evaluare, și în special procesul de evaluare în cazul lichidării unei companii aflate in dificultate.

Capitolul I

Evaluarea patrimoniului în România. Evoluție și particularități

I.1. Istoria evaluării pe plan mondial

Prima asociație de evaluatori, în mod legal, a fost inființată în anul 1834 în Marea Britanie, și avea doar 6 membri.

Profeșia de agent imobiliar și evaluator de imobile a fost recunoscută în anul 1846, tot în Marea Britanie, scopul acestei profesii fiind în mod exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare.

La 15 iunie 1868, grupul The Royal Institution of Chartered Surveyors (RCIS), care era format la acea dată din 49 de membri, s-au întâlnit la hotelul Westminster Palace pentru a aproba rezoluții și regulamente, și să aleagă primul Consiliu al grupului.

John Clutton a fost ales primul președinte al Consiliului, iar sediul a fost stabilit pe strada Great George nr. 12, unde se află și în ziua de azi.

Necesitatea formării acestei organizații a fost stabilită datorită rapidității dezvoltării și extinderii lumii industrializate.

Mediul economic a luat amploare, legăturile dintre infrastructura, locuințe și transport au crescut, la fel și nevoia de control și echilibru.

În America, în anul 1932, s-a format organizația American Institute of Real Estate Appraiser (AIREA), în Cincinnati, alcătuită din 120 membri, lideri evaluatori imobiliari din toată țara.

În anul 1935, Liga de Imobiliare și Împrumuturi (The U.S. Building and Loan League) decid să sponsorizeze o organizație, scopul acesteia fiind stabilirea liniilor directoare și a standardelor de evaluare. Rezultatul a fost înființarea SREA – The Society of Real Estate Appraiser.

În anul 1991, cele două organizații, AIREA și SREA, au fuzionat, rezultând organizația Appraisal Institute, care la ora actuală este liderul mondial al evaluatorilor de proprietăți imobiliare.

I.1.2. Standarde de evaluare a întreprinderii

La momentul actual, nu se mai poate vorbi doar de o economie naționala, ci și de una globală, mișcarea capitalurilor nemaifiind constrânsă de granițele geografice. Din aceasta cauză, standardele de evaluare și evaluarea capătă un rol important.

În anii ’70, disciplina și profeșia de evaluator s-a dezvoltat foarte mult, deoarece evaluatorii europeni de întreprinderi și utilizatorii rapoartelor de evaluare și-au dat seama că abordarea evaluării pe baza valorii patrimoniale (costul de înlocuire a activelor individuale) aduce dificultăți în tranzacții pentru părțile implicate.

Apariția standardelor europene, respectiv cele internaționale de evaluare a afacerii, reprezintă o evoluție importantă a doctrinei evaluării întreprinderilor.Cele mai importante standarde care au influențat această evoluție sunt: editarea Standardului European 12 – “Bușiness Valuation” în noua ediție a Standardelor Europene de Evaluare din septembrie 2000 și, respectiv, “Applications and Performance Guidance No. 4–Bușiness Valuation”, elaborat de International Valuation Standards Committee (IVSC) în 18 august 1999.

Rolul standardelor de evaluare este în principal:

,,1. să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiții comparabile cu legislația internă și internațională, cu practică evaluării și cu standardele contabile;

2. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, creându-se o bază precisă și compatibilă în activitatea practică;

3. să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.”

În standardul de evaluare a întreprinderii elaborat de IVSC (adoptat și de ANEVAR) se precizează încă de la primul punct:

Comitetul Internațional pentru Standardele de Evaluare a adoptat acest Ghid de Aplicare și Execuție pentru a îmbunătăți conținutul și calitatea evaluărilor de întreprinderi în cadrul comunității internaționale în scopul orientării utilizatorilor declarațiilor financiare și ai evaluărilor de întreprinderi.

Standardele de evaluare a afacerii au câteva elemente esențiale, cum ar fi:

în evaluare e necesar să fie utilizate doar acele metode și proceduri de evaluare recunoscute, selectate de evaluator în funcție de scopul evaluării și de ipostaza în care se găsește acesta;

folosirea celor trei abordări, precizate și descrise clar, în evaluarea unei întreprinderi, adică:

– abordarea pe bază de active;

– abordarea pe bază de venit;

– abordarea prin comparație.

dacă se utilizează mai multe metode, reconcilierea valorii finale se face prin selectarea unei valori, pe baza procesului de judecată a evaluatorului, nu prin recurgerea la aprecieri statistice.

I.2. Evoluția profesiei de evaluare în România

În anul 1992, s-a înființat Asociația Națională a Evaluatorilor din România (ANEVAR), aceasta fiind fondată de către 3 companii și 27 persoane.

Domnul Bădescu Gheorghe a fost cel care a inițiat demersul și a lansat profeșia de evaluator în România, dânsul fiind timp de 10 ani primul președinte ANEVAR.

În anul 2001, se modifică structura de conducere a ANEVAR, mandatul președintelui devenind de 2 ani și se introduce o structură de conducere. Consiliul Director al președintelui in exercițiu, pentru asigurarea continuității și a conducerii, prin păstrarea fostului președinte și alegerea viitorului președinte.

Necesitatea înființării ANEVAR-ului a decurs din trecerea la economia de piață a României, unde valoarea de piață a devenit o noțiune de bază a tranzacționărilor.

Specializarea inițială a evaluatorilor, evaluarea întreprinderii, a decurs din lansarea programului de privatizare a fostelor întreprinderi de stat.

În anul 1997, numărul întreprinderilor privatizate scade, iar datorită nevoilor întreprinderilor privatizate de atragere a resurselor financiare necesare dezvoltării activității, apare necesitatea vânzării activelor aflate în plus sau ipotecarea lor pentru atragerea de împrumuturi. Aceste două neceșități au creat premisele apariției celei de a doua specializări a evaluatorilor : evaluarea proprietății imobiliare. A treia specializare a fost lansată in anul 2000 pentru evaluarea bunurilor mobile , iar in 2004 s-a lansat cea de-a patra specializare , evaluarea instrumentelor financiare.

În perioada 1992-2011, s-au format și alte asociații profesionale, cele mai importante fiind: Corpul Experților Tehnici ( CET ), Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din România ( CECCAR ).

Prin Ordonanța Guvernului nr. 24 din 2011, s-a format Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, unde se puteau înscrie evaluatorii membrii în alte asociații profesionale care includeau evaluarea bonurilor în obiectul lor de activitate.

Datorită notorietății ANEVAR pe plan intern și internațional al evaluării și referirilor în acte normative la membrii ANEVAR, această asociație este însărcinată cu organizarea Primei Adunări Generale Naționale și Prima Conferință Națională a Uniunii, cât și formularea procedurilor de organizare și funcționare a Uniunii.

În data de 19 noiembrie 2011 au fost convocați cei peste 5000 de membrii la Prima Adunare Generală Națională, unde au fost aleși 235 de delegați pentru participarea la prima Conferința Națională care a avut loc la data de 19 decembrie 2011.

În cadrul acestei prime conferințe naționale a fost ales primul Consiliu Director al Uniunii, și au fost stabilite regulamentul de organizare și funcționare a Uniunii, standardele de evaluare, regulamentul comisiei de etică și disciplină, codul etic, pentru a putea fi îndeplinite prevederile Ordonanței Guvernului numărul 24/2011 , art.43.

În luna aprilie 2012 a fost adoptată, de către Guvernul României, Hotărârea de Guvern nr. 353 de aprobare a Regulamentului de Organizare și Funcționare al Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România.

În luna mai 2012 au fost aprobate, de către Conferința Națională a Uniunii, hotărârile privind standardele de evaluare, Codul etic și Regulamentul Comisiei de Etică și Disciplină, care au fost ulterior publicate în Monitorul Oficial.

Odată cu îndeplinirea cerințelor art. 43 din OG 24/2011, respectiv începând cu data de 11 iunie 2012, activitatea de evaluare din România se realizează numai de către evaluatorii autorizați.

ANEVAR-ul a ceșionat acest brand către Uniune, Asociația Națională a Evaluatorilor din România schimbându-și denumirea în Societatea Științifică de Evaluare la următoarea conferință Națională a acesteia.

„Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanțe, se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională de un evaluator autorizat.”

I.2.1. Particularități ale aplicării metodelor patrimoniale de evaluare în România.

În România există o deficiență a aplicării metodelor patrimoniale de evaluare datorită priorității acordate calcului contabil în detrimentul luării în considerare a valorilor de piață.

În mediul inflaționist ce caracterizează România, se constată un dezacord între valoarea calculată(contabilă) și valoarea estimativă de piață, deoarece reevaluările se aplică cu întârziere sau chiar deloc.

Aceasta situație este permisă de cadrul legislativ și dorită de legislativ,fiind motivată de următoarele :

Înclinația spre control, considerat mult mai important decât însăși activitatea economică. Chiar dacă valoarea rezultată din aplicarea metodei este mult diferită de realitate, se va preferă aplicarea ei în cazul când este facilitat in acest mod controlul. În acest mod de gândire se șimte influența școlii de evaluare a întreprinderilor continentale, care pune accentul pe respectarea unor cerințe de obiectivitate, respectiv pe dorința unei variabilități cât mai mici a rezultatelor obținute.

Structura specifică a activelor românești, care sunt înregistrate la valori contabile mult superioare valorii de rentabilitate.Pentru a nu fi îndepărtați potențialii investitori în acest caz, se dorește subevaluarea activelor.

Evaluarea activelor la un preț just ar duce la calcularea amortizării la o valoare normală, de unde ar rezulta profituri mai mici,implicit impozitul pe profit plătit de societate ar fi mai mic.

Economia României este într-o continuă transformare și mișcare, acest lucru influențând crearea condițiilor necesare determinării unor valori viitoare pentru diversele forme de venit, deoarece nu a existăt o perioadă de timp stabilă economic.

Aplicarea metodelor fundamentate pe actualizarea unor fluxuri viitoare de venituri este dificilă in cazul României, deoarece conform principiului extrapolării, este necesară o perioadă anterioară de circa 5 ani pentru estimarea unor venituri viitoare.

Există câteva condiții legate de variabilele determinante ( cash-flow-uri pentru metoda Discounted cash flow, profituri pentu valoarea de rentabilitate, dividente pentru valoarea de randament ) :

Amortizarea pentru cvasi-totalitatea firmelor românești este mult subevaluată, nu reflectă aproape deloc semnificația sa economică, determinând așadar o supradimenșionare a profiturilor, dividentelor și cash-flow-urilor

Vânzările de active sunt de multe ori realizate la valori mult inferioare prețului just, ceea ce se reflectă într-o diminuare a profiturilor reale. Pentru determinarea unor profituri viitoare aceste valori trebuie eliminate din calculul profitului, ceea ce neceșită o reflectare justă a lor în contabilitate. Pentru aceste metode este fundamentală determinarea veniturilor viitoare din vânzarea de active, ori acestea sunt greu de previzionat datorită modului particular de funcționare a pieței și conflictului de interese între agențiile ce acționează pe această piață.

Dividentul nu reprezintă, cel puțin la o prima analiză, o variabilă semnificativă pentru firmele românești, etc.

Alegerea ratei de actualizare ridică și ea probleme importante. Astfel teoria și practica din țările cu economie de piață cu funcționare normală recomandă utilizarea unei rate de actualizare obținută prin adăugarea unei prime de risc la rata de remunerare a titlurilor de stat, considerate active fără risc. Emisiunea acestora în România, datorită dorinței oficialităților de a atrage populația spre acest instrument de procurare a fondurilor statului, s-a realizat la o rata de remunerare superioară ratei dobânzii de pe piața bancară.

Cererea pe piața evaluării din România este dată de un număr substanțial de societăți comerciale. Motivația acestora îmbracă forme diferite, trecând de la studiile interne, realizate în scopul cunoașterii punctelor slabe și a celor forte, în vederea fundamentării unor politici pertinente de dezvoltare, până la cele realizate în vederea vânzării către un alt cumpărător, sau chiar al lichidării. Acești clienți apelează la serviciile unor societăți specializate în consultanță în domeniul evaluării.

I.3. Tipologia evaluării

Evaluarea poate fi grupată în funcție de anumite criterii, pentru o identificare a modului de abordare, și în funcție de aceasta, a furnizorului de servicii de evaluare.

I.3.1. Criterii de grupare a evaluării

I.3.1.1. În funcție de scopul urmărit în evaluare se disting :

Evaluări contabile – asocierea unui sistem de costuri, prețuri, tarife și valori la elementele patrimoniale ce sunt exprimate cantitativ. Această evaluarea intervine în câteva momente specifice care sunt: intrarea bunurilor economice în patrimoniu, inventarierea periodică și închiderea exercițiului financiar.Bunurile economice sunt înregistrate în patrimoniu la costul istoric, acesta este corectat cu ocazia inventarului periodic și a închiderii exercițiului financiar- contabil pentru a reflecta deprecierea reverșibilă și ireverșibilă a elementelor patrimoniale, așa cum prevede Legea Contabilității nr. 82/1991

Evaluări administrative – pot fi cerute de către administrator sau de către organele administrației de stat. Evaluările administrative (cele solicitate de administrator), pe baza unor acte normative și reglementări speciale, de obicei au ca scop, aflarea valorii de impozitare.

Evaluările administrative vizează elementele de activ ale patrimoniului întreprinderii de natura mijloacelor fixe cerute de către organele centrale ale administrației de stat. Acestea au rolul de actualizare a costului istoric și a valorii rămase neamortizate a mijloacelor fixe conform H.G. nr. 945/1990, H.G. nr.266/1992, H.G. nr. 500/1994, H.G. nr.983/1998 completata și modificata , H.G. nr.95/1999.

Evaluări economice și financiare – presupune determinarea și identificarea valorii de piață a unei întreprinderi,cu respectarea condițiilor de organizare și funcționare a acesteia, dar și de utilizare a bunurilor.

I.3.1.2. În funcție de obiectul evaluării: 

evaluări de bunuri mobile și imobile independente;

evaluări de grupe de bunuri și unități generatoare de numerar;

evaluări de active economice (secții, fabrici);

evaluări de active și elemente intangibile etc.

evaluări de întreprinderi în ansamblul lor;

I.3.1.3. În funcție de metodă:

metode clasice (se aplică la întreprinderile necotate): patrimoniale,bazate pe performanțe, combinate, alte metode (bazate pe volumul de activitate – cifra de afaceri etc.)

metode bursiere (întreprinderi cu titluri cotate)

Clasificarea nu este rigidă, în practică fiind chiar recomandată abordarea concomitentă atât prin metode clasice cât și prin metode bursiere în vederea susținerii sau înlăturării unora din ipotezele avute în vedere la evaluare.

Metodele, așa zise clasice și care reprezintă cvașitotalitatea metodelor în practică, azi, se pot grupa în:

evaluări patrimoniale; abordează exclusiv latura cantitativă, patrimonială a bunurilor și întreprinderilor;

evaluări bazate pe performanțe; abordează exclusiv latura calitativă – performanțele financiare ale activului sau întreprinderii, respectiv randamentul, profitabilitatea, rentabilitatea sub diferite forme de exprimare a capacității beneficiare a activului sau întreprinderii: profit net, dividend, cash flows etc.;

evaluări combinate; abordează atât latura cantitativă cât și cea calitativă, intrând în logica lucrărilor, sub o formă sau alta de exprimare, atât patrimoniul cât și performanțele activului sau întreprinderii;

alte metode de evaluare (bazate pe volumul de activitate – cifra de afaceri, de exemplu, pe comparații etc.).

I.3.1.4. În functie de beneficiar: pentru asigurare, creditare, impozite, pentru instituții și organisme publice, pentru instanțele judecătorești, etc.

I.3.1.5. În functie de metoda utilizată:

evaluări bazate pe comparația de piață;

evaluări bazate pe active;

evaluări bazate pe venit

Evaluarea întreprinderii poate porni de la valoarea contabilă, în funcție de împrejurările în care are loc, dacă este îndeplinită în scopul continuării activității sau alte obiective decât continuarea activității.

I.3.2. Valoarea contabilă în cazul altor obiective decât continuarea activității

I.3.2.1. Valoarea netă contabilă se află pe baza relațiilor dintre indicatorii ultimului bilanț contabil contabil, fiind diferența dintre total activ și datorii totale. Această valoare nu ține cont de utilitatea bunurilor și de factorul inflaționist, fiind semnificativă doar la momentul creării întreprinderii.

I.3.2.2. Activul net actualizat (reevaluat), constă în eliminarea nonvalorilor (cheltuieli de constituire, cheluieli înregistrate în avans),ajustarea provizioanelor, reevaluarea titlurilor de participare, a creanțelor și obligațiilor în devize. Activul net actualizat nu ține seama de neconcordanțele între datele contabile și situația reală, costurile istorice nu sunt actualizate cu valoarea de utilizare și cu evoluția prețurilor de înlocuire, se folosește în special pentru o primă estimare a valorii întreprinderii.

I.3.2.3. Valoarea de asigurare este valoarea stabilită de către asigurator pentru un bun împotriva unor riscuri specifice și despăgubirea bunului în caz de pagubă , prezentată într-un contract sau poliță de asigurare, poate fi folosită pentru acordarea de credite.

I.3.2.4. Valoarea de lichidare este valoarea care se poate obține efectiv din vânzarea activelor, din care se scad comișionele, taxele și datoriile în cazul încetării activității.

I.3.2.5. Valoarea lichidativă este valoarea estimată pentru vânzarea activelor, în cadrul dorinței de a continua activitatea, din aceasta nu se scad comisioanele, taxele și datoriile. Această valoare este utilă pentru evaluarea activelor ce urmează a se vinde în cele mai bune condiții pentru continuarea activității.

I.3.3.Valoarea contabilă în cazul continuării activității

I.3.3.1. Activul net corectat reprezintă resursele necesare de capital pentru a reconstitui patrimoniul net existent al întreprinderii, la nivelul valorii de utilitate al acestuia. Valoarea stabilită astfel este corectă doar la data evaluării. Activele și datoriile sunt evaluate individual la valori curente, astfel rezultând un activ net corectat al întrprinderii. Semnificația reală a a ANC este valoarea sa de inventar, deoarece nu reprezintă valoarea de lichidare, valoarea reală de înlocuire sau valoarea patrimonială.

I.3.3.2. Valoarea substanțială este o valoare brută, estimată în funcție de costul de înlocuire,și se definește ca totalul valoric al activelor întreprinderii, indiferent de modul lor de finanțare, care așigură continuitatea activității.

Valoarea substanțială se împarte între valoarea substanțială brută și valoarea substanțială netă.

Cea brută se definește prin suma dintre activul net corectat, datoriile pe termen scurt, mediu și lung, valoarea bunrilor luate în leasing și cheltuielile de constituire, minus cheltuielile de reparație necesare pentru menținerea bunurilor în stare de funcționare.

Valoarea substanțială netă se obține prin scăderea datoriilor totale din valoarea substanțială brută.

I.3.3.3. Capitalurile permanente necesare exploatării reflectă valoarea capitalului care ar fi necesarepentru a înființa o întreprindere cu aceleași caracteristici economice ale întreprinderii evaluate, nu reflectă propriu-zis valoarea întreprinderii . CPNE reflectă resursele necesare pentru finanțarea imobilizărilor de exploatare și a necesarului de fond de rulment de exploatare, este apropiat ca și mărime de activul economic total al întreprinderii.

CPNE = Imobilizări corectate + Investiții suplimentare + Costuri de repunere în starea normală de funcționare a bunurilor pentru producție + Necesarul de fond de rulment (stocuri + valori realizabile – datorii nebancare pe termen scurt)

Evaluarea e definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată concretă ținînd cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură care influențează valoarea. Evaluatorul analizează și formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea și valoarea bunurilor, și a drepturilor reale asupra lui. În dependență de scopul evaluării, care e determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piață, de gaj, de asigurare, de lichidare, de investiție, sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislația națională.

Capitolul II

Evaluarea pieței companiilor

II.1 Situații care neceșită evaluare

Necesitatea evaluării rezultă din nevoia investitorilor actuali și potențiali, instituțiile specializate ale statului și creditorii, de cunoaștere a situației întreprinderii.

Investitorii sunt interesați în plasarea capitalului lor în afaceri profitabile.

Acționarii întreprinderii doresc cunoașterea valorii intriseci a acțiunilor lor pentru a decide păstrarea, vânzarea sau achiziționarea altor acțiuni.

Creditorii sunt interesați de valoarea de piață a întreprinderii în ansamblul ei, în vederea garantării rambursării creditelor și plății dobânzilor aferente.

Instituțiile specializate ale statului sunt interesate de evaluarea întreprinderii pentru diferite scopuri, cum ar fi privatizare, asociere între proprietatea publică și proprietatea privată, trecerea în proprietate publică a unor proprietăți.

Valoarea unei întreprinderi este influențată de 3 grupe de factori cum ar fi : existența prețurilor libere , modificarea raportului de schimb a monedei naționale și gestiunea internă a fiecărei întreprinderi.

Evaluarea unei întreprinderi este o activitate complexă, interdisciplinară, cu un grad ridicat de responsabilitate.

Caracterul complex al evaluării unei întreprinderi este determinat de :

Natura și mărimea întreprinderii

Patrimoniul întreprinderii și posibilitățile de valorificare al lui

Reflectarea în contabilitatea întreprinderii a patrimoniului

Capacitatea echipei manageriale de a gestiona și elabora politicile întreprinderii

În operațiunea de evaluare intervin :

subiectul , cel care realizează evaluarea, denumit evaluator

obiectul supus evaluării sau reevaluării, reprezentat prin proprietăți mobiliare sa imobiliare, afaceri sau active intangibile

beneficiarul evaluării care poate fi proprietarul, cumpărătorul sau terțe persoane

Există o multitudine de factori care determină valoarea și care sunt luați în considerare la stabilirea valorii unei întreprinderi . Astfel se poate lua în calcul :

un patrimoniu imobiliar și mobiliar , respectiv mjloace de producție cu un potențial tehnic ridicat

o activitate rentabilă

o organizare foarte bună a activității, metode perfecționate de organizare a muncii

un personal înalt calificat, fidel unității economice

o clientelă fidelă organizației , etc…

Modul de aplicare a metodei de evaluare și a rezultatului obținut are o latură subiectivă care este datorată priceperii și experienței celui care face evaluarea.

Metoda de evaluare se alege în funcție de obiectul evaluat, momentul și conjunctura în care are loc evaluarea.

Procesul de evaluare este un act de exprimare a unei opinii asupra valorii, prin intermediul unor demersuri specifice și realizate de catre un profesionist.

II.1.1. Principii de evaluare

Principiul valorii de achiziție

Bunurile sunt estimate la valoarea lor de fabricație sau achiziție, aceasta este valoarea istorică, din care este scăzută amortizarea.

Principiul valorii actuale

Bunurile sunt estimate la valoarea din momentul evaluării (valoarea actuală pe piață).

Între valoarea istorică și cea actuală există o diferență, care e cu atât mai mare cu cât inflația este mai puternică.

Principiul valorii viitoare

Bunurile sunt evaluate pe baza valorii lor de piață viitoare (previzională), sau pe baza randamentelor viitoare.

Principiul valorii minimale

Activele figurează în bilanț la valoarea lor cea mai mică, de obicei valoarea lor istorică.

Principiul de prudență și de realizare

Doar profiturile obținute sunt luate în considerare, profiturile viitoare, potențiale, nu sunt luate în considerare. În schimb, la pierderi se iau în calcul și cele incerte.

Principiul valorii de continuare și cel al valorii de lichidare

Activele unei întreprinderi sunt evaluate pe baza valorii lor de continuare a exploatării.

Activele unei întreprinderi supuse lichidării vor fi evaluate pe baza valorii de lichidare.

Principiul entității

Întreprinderea trebuie considerată ca un tot unitar, deoarece valoarea întreprinderii active este mai mare decât suma valorii activelor care o compun, luate în mod individual.

II.1.2.Tipuri de evaluare

Conform legii, evaluarea poate fi de 2 tipuri: benevolă și obligatorie.

Evaluarea benevolă se efectuează din inițiativa beneficiarului.

Evaluarea obligatorie se efectuează la cererea autorităților administrației publice centrale și locale. Evaluarea obligatorie se realizează în următoarele cazuri:

în cazul privatizării sau altui mod de înstrăinare a obiectelor evaluării(sechestru, inclusiv în urma insolvabilității proprietarului obiectului);

transmiterii dreptului de folosință asupra obiectelor proprietate publică a statului sau dării în arendă a acestora;

obictele sunt supuse unui contract fiduciar;

exproprieria pentru cauza de utilitate publică;

impozitarea bunurilor și încasarea forțată a impozitelor;

reorganizarea și lichidarea întreprinderilor de stat, municipale, precum și a întreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate;

solicitarea instanței de judecată,aparița litigiului patrimonial în legătură cu hotărârea instanței de judecată, inclusiv în cazul examinării dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor în urma acțiunilor ilicite și a concurenței neloiale;

obiectele proprietate publică a statului sau proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale depuse în gaj;

obiectele evaluării devin contribuție în capitalul social al întreprinderilor;

obiectele proprietate intelectuală constituite din mijloace bugetare și introduse în circuitul economic de către agenții economici, indiferent de tipul lor de proprietate;

introducerii obiectelor de proprietate intelectuală în circuitul economic al întreprinderilor cu tip de proprietate preponderent de stat;

solicitarea organului care efectuează înregistrarea persoanei juridice;

modificării legislației și altor situații.

II.1.3. Situații care fac obiectul evaluării

Evaluarea este solicitată și obligatorie în următoarele cazuri :

Vânzarea bunului economic : estimarea valorii bunului va ține cont de toți cumpărătorii potențiali și de toate proprietățile asemănătoare de pe piață;

Cumpărarea bunului economic : evaluarea va ține cont de posibilitățile și neceșitățile clientului, valoarea estimată va reflecta gradul de utilitate a bunului, aceasta va fi valoarea de investiție;

Ipotecarea bunului : se efectuează pentru obținerea unui împrumut, valoarea estimată va fi valoarea de piață, creditorul având posibilitatea să recupereze suma creditului în cazul insolvabilității creditorului. Uneori bunul care va fi garanție pentru un credit bancar se estimează la valoarea de vânzare forțată sau valoarea de lichidare;

Arenda bunului : evaluarea determină valoarea de piață a bunului pentru a servi la determinarea mărimii plății de arendă;

Asigurarea bunului : evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a bunului;

Determinarea periodică a valorii întreprinderii pentru a constata variațiile acestei valori, daca are o evoluție pozitivă sau negativă, în acest caz evaluarea este considerată un instrument de măsurare a calității gestiunii întreprinderii;

Au loc schimbări în mărimea și structura capitalului social al întreprinderii;

Au loc schimbări în numărul și componența acționarilor sau asociațiilor;

Determinarea cursului de introducere la bursă;

Calculul parității de schimb în cazul fuziunilor și divizărilor;

În acțiuni juridice cu scop patrimonial;

În scopuri fiscale;

În alte scopuri;

Întocmirea rapoartelor financiare : evaluarea este efectuată pntru prezentarea conturilor și bilanțurilor anuale, evaluatorul determinând valoarea de piață, valoarea pentru utilizarea curentă, valoarea de înlocuire sau valoarea de bilanț.

Conform legii, în majoritatea cazurilor cînd e solicitată evaluarea, se determină valoarea de piață.

În momentul în care nu se poate stabili valoarea de piață, în practica evaluării se utilizează alte valori, dintre care enumerăm:

Valoarea de utilizare = valoarea care este conferită unui bun de către un anumit utilizator, și o anumită utilizare în cadrul unei întreprinderi date

Valoarea de lichidare = valoarea bunurilor vândute separat în cazul lichidării benevole sau forțate a întreprinderii

Valoarea reziduală = valoarea unui bun sau a unei întreprinderi la sfârșitul perioadei de exploatare, timp în care investitia respectivă a fost recuperată integral

Valoarea de casare = formă a valorii reziduale pentru un bun care este dezmembrat. Se obține ca diferență între prețul de valorificare a materialelor recuperate și cheltuielile cu dezmembrarea

Valoarea aferentă unui bun cu piață limitată = valorea pe care o are un bun în condițiile unei durate de marketing mare, determinată de condițiile pieței, dar și de natura bunului care are un număr restrâns de cumpărători potențiali

Evaluarea înseamnă stabilirea prețului, a valorii numărului cantității. Evaluarea unei întreprinderi înseamnă stabilirea valorii afacerii la un moment dat în timp , măsurarea avuției reale și a potențialului acesteia de ași mări avuția în perioada următoare .

Valoarea întreprinderii este „suma actualizată a tututor cash-flowurilor disponibile viitoare degajate de întreprindere, inclusiv a sumelor rezultate din vânzarea sau lichidarea sa viitoare”.

II.2. Principalele abordări în evaluarea patrimonială

II.2.1. Abordarea pe baza costului

Metoda costului se bazează pe estimarea valorii de înlocuire sau a valorii de reconstituire.

Valoarea de reconstituire reprezintă totalitatea costurilor exprimate în prețuri curente pentru a construi o copie exactă a construcției evaluată, foloșind aceleași materiale de constructie, tehnologii și manopera.

Metoda costului este aplicată în următoarele cazuri :

evaluarea bunurilor imobiliare noi sau construite recent

evaluarea construcțiilor neterminate

analiza tehnico-economică a bunurilor imobiliare

reevaluarea mijloacelor fixe a întreprinderilor

determinarea celei mai bune și mai eficiente utilizări

evaluarea clădirilor și edificiilor cu destinație specială

evaluarea pentru asigurare a bunurilor imobiliare

Valoarea de piață a bunului imobiliar determinat prin aplicarea metodei costului se face astfel:

se determină valoarea terenului pe care este amplasată clădirea

se determină valoarea construcției noi, în această valoare sunt incluse cheltuielile legate de construcție, costurile indirecte și beneficiul investitorului

estimarea deprecierii : uzura fizica (recuperabilă și nerecuperabilă), deprecierea funcțională și deprecierea economică

valoarea netă, adică valoarea construcției minus mărimea deprecierii

estimarea valorii de piață a bunului imobiliar, adică adunarea valorii terenului cu valoarea netă a construcțiilor

Estimarea valorii terenului în cadrul acestei metode, se face prin estimarea valorii de piață a terenului considerat fără construcții, prin următoarele metode :

metoda vânzărilor comparabile

metoda alocatiei

metoda extractiei

metoda capitalizarii (tehnica reziduala, capitalizarea platii de arenda, actualizarea fluxului de numerar)

Metode prin care se estimează costul sunt :

metoda cantitativă : se întocmesc devize pe obiect și devize generale pe obiectul evaluării ca și cand ar fi construit din nou

metoda costurilor segregate : diferite componente ale clădirii sunt exprimate în unități de măsură adecvate, la costuri unitare

metoda comparațiilor unitare : determină costurile pentru o unitate de măsură, valoarea totală a bunului evaluat va fi egală cu produsul între cheltuielile pentru o unitate de măsură și valoarea cantităților date

II.2.1.1.Estimarea deprecierii

Deprecierea reprezintă diminuarea valorii bunului din cauza acțiunii diferiților factori.

În standardele internaționale de evaluare sunt prezentate următoarele forme ale deprecierii :

uzura fizica, determinată de deteriorarea bunului sub influența diferiților factori

depreciera funcțională, determinată de necorespunderea caracteristicilor clădirilor și construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și cerinelor consumatorului ( proiecte învechite, utilaje tehnologice depăsite)

deprecierea economică determinată de influența factorilor externi cum ar fi schimbările în economia țării pe piața imobiliară, în legislația națională, modificarea condițiilor de finanțare, etc.

deprecierea recuperabilă – reprezintă cheltuielile efectuate pentru înlăturarea unuia dintre elementele deprecierii majorând valoarea bunului imobiliar

deprecierea nerecuperabilă reprezintă cheltuielile care ar fi mai mari folosite la înlăturarea unuia din elementele deprecierii decât creșterea probabilă a valorii bunului imobiliar în rezultatul îndepărtării acestuia

II.2.1.2.Uzura fizică

Uzura fizică apare datorită trecerii timpului și acțiunea unor factor externi, o parte din calitățile inițiale ale bunului sunt pierdute, prin deteriore și învechire.

Uzura fizică apare și datorită nerespectării condițiilor de exploatare, neînlocuirea componentelor defecte și neefectuarea reparațiilor.

Termenul limită de exploatare este perioada de timp în care bunul își păstrează calitățile, fără a avea nevoie de reparații capitale. Evaluatorul trebuie să examineze vârsta efectivă a bunului și durata de viață economică pentru a determina uzura fizică.

Prin metoda valorică, evaluatorul determină costul reparației capitale, foloșind coeficientul rezultat din raportul între valoarea de reconstituire, corectată cu valoarea uzurii, și costul reparației capitale. Acest cost se estimează de obicei în momentul în care un bun va fi exploatat, va fi vândut, va fi dat în arenda sau ipotecat.

II.2.1.3. Estimarea deprecierii funcționale și deprecierii economice

Aceste două deprecieri nu au un caracter material. Sunt observate doar când bunul evaluat este comparat cu alte bunuri, aceste estimări nu sunt obiective, deoarece se bazează pe preferințele și ipotezele evaluatorului.

Deprecierea funcțională și economică nu pot fi standardizate, deoarece deprecierea funcțională depinde foarte mult de destinația bunului.

Există două tipuri de depreciere funcțională, recuperabilă determinată pe baza cheltu-ielilor pentru reconstrucția bunului evaluat, și nerecuperabilă, estimată pe baza insuficienței unor elemente componente ale bunului.

Deprecierea funcțională apare înaintea uzurii fizice, datorită dezvoltării tehnologiilor și a materialelor.

Deprecierea funcțională va există mereu, fiind reprezentată de diferența între caracteristicile reale ale bunului și preferințele consumatorului.

Deprecierea economică este un rezultat al acțiunii factorilor externi și este caracteristic doar bunurilor imobiliare. Deprecierea economică se determină prin :

capitalizarea pierderilor venitului

compararea prețului de vânzare al bunului cu bunuri similare asupra căruia nu

s-au manifestat factori externi

II.2.2. Abordarea bazată pe comparațiile de piață

Prin comparațiilor de piață se estimează valoarea de piață a bunului evaluat(proprietatea imobiliară), prin comparația acestuia cu proprietăți similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse pentru vânzare, ajustându-se prețurile dacă există diferențe mari între acestea.

Conceptul valorii de piață a căpătat o deosebită importanță și semnificație în activitatea de evaluare și în relațiile economice, anume în perioada de tranziție la economia de piață.

Valoarea de piață reflectă utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieții și e considerat de majoritatea cumpărătorilor și vînzătorilor drept valoarea reală a bunului.

În literatura economică pot fi întîlnite diferite definiții ale noțiunii valoarea de piață. Însă cea ce se utilizează în practică e cea redată de Standardele Europene de evaluare:

,,Valoarea de piață e suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere și un vînzător hotărît să vîndă, într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat în care fiecare parte a acționat prudent și neconstrîns de nimeni.”

Valorea de piață, definită ca cel mai probabil preț care poate fi primit, la o anumită dată, în numerar sau sub forma altor mijloace de plată , pentru o proprietate supusă vânzării pe o piață competitivă care îndeplinește toate condițiile pentru o vânzare corectă , cu un cumpărător și un vânzător care acționează prudent, în cunoștință de cauză , pentru propriul interes și fără să fie supuși vreunei constrângeri sau influențați de alte conditții particulare.

De aici se desprind următoarele condiții:

Cumpărătorul și vânzătorul sunt motivați,ambele părți sunt informate și fiecare acționează în scopul de a-și realiza propriul interes

Obiectul vânzării a fost prezentat suficient pe piață

Prețul este o apreciere normală a proprietății vândute.

Valoarea unui bun nu este intrisecă, este creată de mintea oamenilor care formează piața acelui bun.

Aceasta este formată prin interacțiunea a 4 factori economici interdependenți:

Utilitatea, capacitatea bunului de a satisface o anumită dorință sau nevoie

Raritatea, reprezintă oferta acelui bun economic, raportată la cererea acestuia

Dorința, reprezentată prin intenșitatea satisfacției bunului economic pe care acesta o produce

Puterea de cumpărare, reprezentată prin capacitatea unui individ sau grup de indivizi de a cumpăra bunul economic prin plata în numerar sau metode echivalente acesteia

Interactiunea celor patru factori economici formează cea mai cunoscuta „lege” a economiei de piață: legea cererii și a ofertei.

Etapele de aplicare a acestei metode :

definirea mișiunii de evaluare

colectarea datelor și analiza lor pentru selectarea bunurilor comparabile

identificarea unităților și elementelor de comparație

determinarea mărimii ajustărilor

compararea bunului evaluat cu bunurile selectate ca și comparabile

analizarea prețurilor ajustate ale bunurilor comparabile pentru determinarea valorii de piață a bunului evaluat

II.2.2.1. Selectarea bunurilor comparabile

Acestea sunt selectate pe baza caracteristicilor fizice, gradul de competitivitate, trebuie să concureze pe aceeași piață, și data tranzacției.

Evaluatorul analizează următoarele elemente de comparație :

dreptul de proprietate și alte drepturi transmise

condițiile de finanțare

condițiile tranzacției

condițiile pieței

amplasarea

caracteristicile fizice

caracteristicile economice

modul de folosință

componente ale valorii care nu sunt legate de bunul evaluat

II.2.2.2. Dreptul de proprietate

Prețul bunului evaluat va fi cel mai mare în cazul în care dreptul de proprietate este absolut, dacă există restricții asupra dreptului de proprietate, valoarea bunului va fi redusă. În cazul în care dreptul de proprietate nu este absolut, evaluatorul va aplica corectări prețului de vânzare a bunului comparabil egală cu valoarea de piață a drepturilor adiționale asupra bunului evaluat.

II.2.2.3. Conditiile de finanțare

Sunt acordul între vânzător și cumpărător privind condițiile efectuării tranzacției.

Se aplica corectări în următoarele cazuri:

cumpărătorul plătește creditorului dobânda pentru creditul acordat cu scopul achiziționării bunului, prețul de vânzare va fi mai mic cu suma dobânzii

vânzătorul acordă cumpărătorului un credit ipotecar, corectura va fi determinată prin metoda actualizării fluxului de numerar

II.2.2.4. Condițiile tranzacției

Este un element de comparatie doar cand există conditii atipice ale tranzactiei.

II.2.2.5. Condițiile pieței

Modificarea legislației, inflația sau deflația, schimbările în structura cererii și a ofertei de pe piață generează ajustări pentru condițiile pieței.

II.2.2.6. Amplasarea

Prețurile sunt ajustate doar când amplasarea bunurilor comparabile și bunul evalut sunt în locuri diferite.

II.2.2.7. Carateristicile fizice

Bunurile comparabile și bunul evaluat au caracteristici fizice diferite din punct de vedere al vârstei, suprafeței, uzurii și aspectului exterior, ceea ce generează ajustări.

II.2.2.8. Caracteristicile economice

Acest element de comparație este folosit doar în cazul în care bunul evaluat generează venituri.

II.2.2.9. Modul de folosință

Bunurile comparabile trebuie să aibă aceași destinație ca și bunul evaluat, dacă modul de folosință a bunurilor comparabile diferă, evaluatorul va face ajustări prețurilor.

II.2.2.10. Metodele și etapele de estimare a ajustărilor

Ajustările sunt determinate în evaluare prin următoarele metode :

metoda analizei pare, constă în analizarea a două vânzări comparabile pentru determinarea mărimi ajustării

metoda analizei datelor secundare, prin care se determină ajustarea în baza informației care nu este legată de bunul evaluat cum ar fi rapoartele companiei de analiză și cercetare, rapoarte științifice de specialitate și altele

metoda analizei statistice, prin care sunt identificați factorii cu cea mai mare influență asupra valorii bunului evaluat și ponderea fiecăruia

Ajustările se aplică de obicei în următoarele etape :

ajustarea pentru dreptul de proprietate

pentru condițiile de finanțare

pentru condițiile de vânzare

pentru condițiile pieței

pentru amplasare și caracteristicile fizice

II.2.2.11. Metode de comparație

Metoda identificării – stabilește valoarea bunului prin comparație cu un bun identic, care are un preț de vânzare cunoscut

Metoda asimilării – stabilește valoarea pe baza unor bunuri similare, dar nu identice, foloșind o măsură a utilității ca baza de comparație

Metoda procentajului din cost – se stabilește raportul dintre prețul de vânzare și costul brut curent al unei proprietăți la data vânzării

II.2.3. Abordarea prin venit

Această abordare analizează veniturile obținute și capacitatea de obținere a veniturilor proprietății evaluate, și transformarea acestora într-o valoare estimativă a proprietății.

Prin această abordare, venitul și cheltuielile generate de bunul evaluat sunt analizate prin metoda de capitalizare sau actualizarea fluxului de numerar care estimează valoarea lui.

Venitul unui an devine valoarea bunului, prin aplicarea ratei de capitalizare, foloșind metoda capitalizării directe.

Veniturile care ar fi generate de bun în perioada poseșiei și valoarea reziduală, valoarea obținută de proprietar la sfârșitul perioadei de poseșie, devin valoarea bunului evaluat prin metoda fluxurilor financiare.

Evaluatorul trebuie să estimeze mărimea veniturilor, indiferent de metoda aplicată.

Venitul cel mai important este venitul operațional net, în baza căruia se calculează impozitul și din care se plătesc creditele și dividentele. Acesta se estimează pe baza veniturilor obținute într-un an de activitate.

Venitul brut potențial reprezintă valoarea generată de bunul imobiliar care are un grad de ocupare de 100%.Venitul brut potențial se ajustează cu cheltuieli operaționale, care sunt cheltuielile care așigură funcționarea bunului.

Aceste cheltuieli operaționale se împart în 4 categorii :

cheltuieli operaționale fixe, care sunt impozitul și primele pentru asigurarea bunului. Acestea sunt ușor de estimat.

cheltuieli operaționale variabile, care țin de gradul de ocupare al bunului evaluat, variază în funcție de tipul proprietății. Acestea pot fi impărțite în cheltuieli de gestiune, cum ar fi pentru serviciile postale, telefonice, de publicitate, consultații contabile și juridice, cheltuieli pentru serviciile comunale, pentru electricitate, apă-canal, energie termică, cheltuieli pentru salarizare-remunerarea personalului responsabil cu întreținerea și exploatarea bunului, și alte cheltuieli variabile.

cheltuieli operaționale pentru reparații și menținere

rezerve pentru înlocuirea componentelor deteriorate sau cu gradul de utilitate expirat al bunului

Venitul operational net este stabilit și pe baza documentației financiare și cea contabilă.

II.2.3.1. Metoda capitalizării directe

Prin metoda capitalizării directe, valoarea bunului este determinată prin raportul dintre venitul anual generat de proprietate și randamentul scontat al investiției (rata de capitalizare).

Pentru a putea fi aplicată această metodă, trebuie să existe câteva premise : obținerea venitului sa fie planificată pe o perioadă mare de timp, mărimea venitului este aceeași pe durata poseșiei, și nu ține cont de investițiile inițiale la determinarea valorii.

II.2.3.2. Metoda fluxurilor de numerar actualizate

Această metodă înseamnă estimarea veniturilor potențiale pe perioada poseșiei bunului și determinarea valorii actuale a fluxurilor de venituri. Această metodă devine tot mai utilizată, deoarece de cele mai multe ori evaluatorul nu găsește suficiente bunuri similare comparabile.

Aceasta metodă presupune actualizarea veniturilor operaționale nete, a venitului ce va fi obținut la vânzarea bunului și însumarea acestora pentru a obține valoarea actuală a proprietății.

II.2.3.3. Rata de capitalizare

Reprezintă așteptările de compensare ale unui investitor pentru o investiție efectuată. Rata de capitalizare este o sumă ale următoarelor :

rata reală a rentabilității – mărimea compensației pe care un investitor o așteaptă deoarece a amânat consumul unei sume de bani pentru a o investi într-o afacere

rata inflației așteptate – puterea de cumpărare a veniturilor viitoare este afectată de inflație

prima pentru risc – reprezintă riscul aferent unui investiții concrete, datorat variației veniturilor și cheltuielilor în condițiile pieței sau economice schimbătoare

prima pentru costurile în afara riscului – reprezintă costurile de intrare și ieșire ale investitorului pe piață, cum ar fi comișionul agentului imobiliar, costuri legate de tranzacții sau investigații

Rata de actualizare se estimează prin 4 metode de bază :

metoda aditionării – se estimeaza individual ratele

metoda extracției – analiza informației despre vânzările comparabile

metoda investițiilor de alternativă

metoda investigației

Conform Standardelor Euopene de Evaluare 2000, valoarea finală va fi :

,,Valoarea finală va depinde de :

tipul valorii estimate

informația disponibilă la data evaluării, relevanța scopului mișiunii de evaluare

metodele de evaluare aplicate. Selectarea metodei apropiate depinde de opinia evaluatorului.

Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul și justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate și pentru acordarea ponderilor rezultatelor obținute de diferite metode, în procesul reconcilierii. ’’

II.3. Scopul procesului de evaluare

Scopul principal al procesului de evaluare este estimarea valorii bunului evaluat, pentru aceasta evaluatorul aplică diverse metode de evaluare. Evaluatorul trebuie să ajungă la o valoare unică a bunului evaluat, dacă a folosit mai multe metode de evaluare, prin reconcilierea valorii, deoarece metoda vânzărilor comparabile este constrânsă de veridicitatea datelor, metoda costului este limitată de dificultatea estimării uzurii, metoda venitului este constrânsă de estimările și previziunile subiective ale venitului. Evaluatorul revede datele și argumentează estimarea valorii finale prin două etape :

reexaminarea datelor din analiza, explicarea diferențelor între valorile estimate și cea mai credibilă valoare

estimarea valorii finale

II.4. Evaluare pentru scopuri speciale – fuziuni, lichidare,situații financiare,garanții

bancare

Evaluarea pentru scopuri speciale reprezintă fuziunile de întreprinderi, lichidarea întreprinderilor, întocmirea situațiilor financiare și garantarea împrumuturilor bancare.

II.4.1. Fuziunea

Fuziunea întreprinderilor, conform Legii societăților comerciale nr.31/1990, înseamnă îmbinarea a două sau mai multe societăți, prin care societatea sau societățile absorbite se dizolvî și își transferă patrimoniul societății absorbante sau se unesc într-o societate nouă, transferându-și acesteia patrimonurile.

Societătile care participă la fuziune aleg data și metoda evaluării activului și pașivului care vor fi transferate.Evaluarea activelor și pașivelor la data fuziunii sau achiziției se face la valoarea justă a acestora. (IFRS 3)

Conform IFRS 3, și achiziția societăților este considerată o fuziune, prin care cumpărătorul obține controlul asupra activului net și exploatărilor societății achiziționate.

II.4.2. Lichidarea

Lichidarea unei întreprinderi înseamnă luarea unor măsuri pentru reducerea datoriilor și plata pașivului, sau se lichidează averea debitorului, adică bunurile și drepturile patrimoniale în totalitate ale acestora.Societățile care vor fi lichidate ajung în această situație deoarece nu iși mai pot achita datoriile comerciale.

Societățile aflate în dificultate, care urmează a fi lichidate, se analizează pe baza a doua criterii: juridic și economic.

Criteriul juridic stabilește dacă societatea este supusă unei proceduri judiciare sau nu, acest criteriu influențează condițiile de preluare a societății de către un investitor sau vânzarea acesteia.

Criteriul economic stabilește dacă societatea este structural în dificultate sau doar temporar.

Dacă societatea este structural în dificultate, activitatea va înceta, iar patrimoniul va fi valorificat, nu ca elemente care vor aduce profit , ci ca bunuri materiale și este neredresabilă.

Dacă este temporar în dificultate este redresabilă.

II.4.3. Garanția bancară

Împrumutul bancar este modalitatea prin care întreprinderea atrage resurse externe pentru cotinuarea și dezvoltarea activității, aceste împrumuturi trebuiesc garantate cu bunuri ale întreprinderii, ceea ce neceșită o evaluare a acestora.

Valoarea ipotecii este noțiunea utilizată pentru granatarea împrumutului bancar, definită astfel prin Directiva Consiliului Europei 98/32/C:

,, Valoarea unei proprietăți determinată de un evaluator care efectuează o evaluare prudentă a vândăbilității viitoare a proprietății, pe bază luării în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății, a condițiilor normale și celor locale ale pieței, utilizării curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății. Elementele speculative nu vor fi luate în vedere în stabilirea valorii ipotecii. Valoarea ipotecii va fi susținută cu documente într-o manieră transparentă și clară.,,

II.4.4. Situții financiare

Conform OMFP nr. 1802/2014, societățile au obligația de a întocmi anual situații financiare, individuale sau consolidate, în funcție de tipul societății, reglementat în Art. 3 al acestui ordin.

Conform IAS 1 ,, Prezentarea situațiilor financiare,, și IAS 27 ,, Situații financiare și consolidate,, , situațiile financiare sunt o reprezentare a performanței, poziției financiare și a fluxului de trezorerie al entității.

Pentru a avea o imagine clară la momentul întocmirii situațiilor financiare, activele și pașivele întreprinderii trebuiesc evaluate.

 ,,47. Evaluarea reprezintă procesul prin care se determină valoarea la care elementele situațiilor financiare sunt recunoscute în contabilitate și prezentate în bilanț, respectiv bilanțul prescurtat, și în contul de profit și pierdere.

48. Elementele prezentate în situațiile financiare anuale individuale și situațiile financiare anuale consolidate sunt recunoscute și evaluate în conformitate cu principiile generale prevăzute de prezentele reglementări.,,

II.5 Evaluarea în cadrul procesului de lichidare

II.5.1 Lichidarea societăților

Cauzele datorarită cărora o societate ajunge la lichidare pot fi externe sau interne. Cele interne sunt neglijența, frauda, incompetența, strategia, iar cele externe sunt piața, procesul de producție, concurența, cadrul legislativ.

Lichidarea unei societăți se face la cererea acționarilor sau la cererea creditorilor conform Standardului Profesional nr.37 CECCAR.

Dacă lichidarea se face la cererea acționarilor, se calculează activul net reevaluat și valoarea de rentabilitate, valoarea de rentabilitate ar trebui sa fie mai mare decât valoarea activului net reevaluat.

Dacă lichidarea se face la cererea creditorilor , evaluatorul va stabilii valoarea lichidativă, pe care lichidatorul numit de tribunal va încerca să o obțină în favoarea creditorilor, sau după caz, și a proprietarilor. Evaluatorul va trebui sa ia în considerare costurile restructurării și ale lichidării.

Conform Standardului Profesional nr.37 CECCAR trebuie luate in considerare anumite condiționări, cum ar fi :

existența unui badwill face imposibil de utilizat metoda goodwill-ului

activul net corijat exclude metoda activului net corijat

metodele prin randament nu sunt compatibile cu existenta pierderilor

Pentru lichidarea unei societăți trebuie realizat un întreg sistem de activități administrative, juridice și economico-financiare, cu scopul de a :

încheia operațiunile comerciale ale societății la momentul dizolvării

verificarea datoriilor, recunoașterea acestora în totalitate și achitarea creditorilor

stingerea creanțelor societății

bunurile din patrimoniul societății trebuiesc transformate în disponibilități bănești

restituirea contribuțiilor asociaților folosite la construirea capitalului social

stabilirea activului net, care va fi repartizat asociaților , prin partaj

O societate care se lichidează poate avea următorii parteneri de negocieri : organele judiciare, alte societăți, persoane individuale sau grupuri de persoane, investitori profesionisti.

Grupurile de persoane sau persoanele individuale pot fi salariați sau manageri, din interiorul companiei, sau din exteriorul companiei, cum ar fi clienți, furnizori sau alte societăți.

Investitorii profesionisti cumpără societatea cu scopul de a face profit prin vânzarea acesteia după redresare sau mărirea cotei de piață.

În funcție de tipul de societate și modul de lichidare, evaluatorul va alege bazele, ipotezele și metodele de evaluare.

II.5.2. Evaluarea pentru lichidare – Activul net de lichidare, valoarea de lichidare, valoarea de utilizare, condițiile vânzării pentru lichidare

Societățile neredresabile care vor fi lichidate, vor fi evaluate prin abordarea patrimonială, valoarea societății este cea a bunului său.

Pentru abordarea patrimonială se va face un inventar al activelor, prin identificarea, calcularea și corectarea valorii lor.

II.5.2.1. Activul net de lichidare

Din valoarea economică obținută se scad costurile de lichidare și impozitele pe valoare, astfel se obține activul net de lichidare.

Activul net de lichidare = actvul net contabil + diferențe pozitive din reevaluări – diferențe negative din reevaluări – costuri de lichidare – impozit pe plus valori .

II.5.2.2. Valoarea de lichidare

Valoarea de lichidare, suma care poate fi încasată în mod rezonabil în urma vânzării unei proprietăți, se șituează între 30-50% din activul net de lichidare.

II.5.2.3. Valoarea de utilizare

Prin evaluarea patrimoniului se atribuie o valoare economică fiecărui element de activ sau pașiv. Prin evaluarea individuală a fiecărui bun, așezat în contextul activelor angajate în exploatare, se dă o valoare de utilizare.

Valoarea de utilizare a activului este egală cu valoarea de piață a acestuia doar dacă randamentul este cel așteptat, produs de către activele care fac parte din procesul de exploatare.

II.5.2.4. Clasificarea activelor

Activele trebuiesc grupate pe mai multe categorii, având în vedere piața pentru ele. Ele pot fi împărțite în viabile sau nu, ca făcând parte din procesul de exploatare sau nu, specializate sau generale.

Activele sunt împărțite în active din exploatare și din afara acesteia, pentru a se putea compara valoarea obținută prin abordarea patrimonială cu cea obținută prin valoarea de randament. Activele care nu fac parte din exploatare vor fi evaluate la prețul lor de vânzare, ca urmare a cererii și ofertei de pe piață.

Activele pot fi atractive, în funcție de modul lor de vânzare, gradul de multifuncționalitate, mărimea și deprecierea activului, și de existența pieței locale, naționale și internaționale.

II.5.2.5. Vânzarea pentru lichidare

Când societatea lichidată este încă în funcțiune, activele vor fi evaluate la valoarea lor de utilizare, iar dacă activitatea societății lichidate este oprită, activele vor fi evaluate la valoarea de lichidare, în vederea vânzării lor.

Vânzarea pentru lichidare se face în condițiile :

vânzătorul stabilește o perioadă de timp limitată pentru vânzare

condițiile pieței sunt cele actuale

cumpărătorul acționează prudent și în cunoștință de cauză

obligativitatea vânzătorului de a vinde

cumpărătorul este motivat

cumpărătorul acționează în interesul său

marketingul este limitat în timp și efort

plata se face integral

prețul nu va fi influențat de facilități, interesul unui cumpărător sau de aranjamente financiare

activele se vor vinde pe grupe sau pe bucată

Valoarea de lichidare trebuie stabilită de evaluator pentru echipamente, terenuri, clădiri, active necorporale, obligații, conturi de regularizare, etc.

Obligația evaluatorului la întocmirea raportului este de a estima costurile de lichidare, eventualele penalități de închidere.

II.5.3 Evaluarea echipamentelor

Activele se împart în operaționale și în afara exploatării. Dacă cele operaționale sunt în funcțiune, evaluarea se va face pe baza valorii pentru utilizarea existentă, obținută prin abordarea ca afacere și ca abordare patrimonială. Această valoare poate să difere față de valoarea obținută pe baza costului de înlocuire net și de valoarea de piață.

Dacă activele sunt în afara exploatării, evaluarea se va face pe baza valorii de lichidare sau a costului de înlocuire net.

Costul de înlocuire net are la bază principiul de stabilire a valorii de înlocuire și estimarea deprecierii, astfel determinându-se valoarea rămasă actualizată.

Valoarea rămasă actualizată = valoarea de înlocuire ( 1- deprecierea procentuală/100 ).

Valoarea rămasă actualizată va fi modificată cu valoarea reziduală a mijlocului fix, valoarea reziduală este dată de valoarea de lichidare forțată.

Valoarea de înlocuire este suma cheltuielilor angajate la data evaluării pentru un mijloc fix șimilar ce ar trebui achiziționat și pus în funcțiune.

Valoarea de înlocuire se estimează prin :

metoda idntificării – se identifică prețul de vânzare al echipamentului și se estimează cheltuielile de transport, montaj și punere în funcțiune

metoda asimilării – compararea prețurilor de achiziție a unor utilaje similare cu parametrii esențiali cu cel evaluat

metoda corelării – compararea prețurilor de achiziție al utilajelor similare constructiv și ca destinație cu cel al utilajului evaluat

metoda individuală – valorile de înregistrare contabilă sunt actualizate cu indicii de evoluție ai prețurilor

Deprecierea mijlocului fix va fi estimată prin :

deprecierea fizică – vechimea

deprecierea funcțională – uzura morală

deprecierea generală de poluare – norme de protecție a mediului

deprecierea strategică – retehnologizarea activității

Fiecare echipament ar trebui evaluat în parte, și nu abordat global, pe grupe.

Valoarea de lichidare a activelor din afara exploatării va fi estimată ținându-se seama de oportunitatea de a fi valorificate pe piața ,,second-hand”.

II.5.4 Evaluarea terenurilor

Terenurile se evaluează în funcție de situația lor juridică, dacă dreptul de proprietate este total sau există situații litigioase.

Suprafața terenurilor se împarte în suprafețe de exploatare sau libere în exces.

În funcție de durata de viață a societății, terenul în exploatare se evaluează cu o valoare actualizată, pentru perioada rămasă.

Terenul în exploatare va fi imobilizat pe toată perioada lichidării, astfel că valoarea actualizată se va face doar pentru perioada de funcționare rămasă a societății.

Evaluarea terenului prin metoda comparației pe piață va ține cont de dreptul de proprietate, cererea și oferta pieței, zona, utilitățile disponibile, restricțiile legale, caracteristicile fizice și cea mai bună utilizare.

II.5.5 Evaluarea construcțiilor

Evaluatorul trebuie să analizeze în faza preliminară documentațiile și planurile de construcție.Dacă acestea nu există, evaluatorul va efectua măsurători și va întocmi o schiță a planului de situații.

Fiecare construcție trebuie identificată pe baza numărului de inventar din evidențele contabile, evaluatorul va stabili forma scriptică a listei construcțiilor și va supune evaluării toate construcțiile aflate în poseșia întreprinderii, chiar dacă nu apar în evidența contabilă.

La descrierea și inspectarea construcțiilor se va urmări:

       identificarea tuturor elementelor constructive

       starea fizică a construcției (reparații efectuate)

       condițiile exploatării prezente și viitoare

       vecinătăți și influențele asupra construcției

            Evaluarea propriu-zisă va trata fiecare construcție în mod separat,prin care se stabilește costul de înlocuire, de reconstrucție și deprecierea acumulată, pe baza acestora se obține valoarea rămasă actualizată.

            Evaluatorul utilizează metoda comparațiilor unitare, a costurilor segregate și a devizelor.

            Metoda comparației unitare corectează costul unitar de barem sau calculează costul unitar al unei clădiri similare . Costurile sunt împărțite pe categorii generale de construcție și separat pentru echipamente speciale sau finisaje deosebite.Prin această împărțire, evaluatorul estimează astfel costul de reconstrucție sau de înlocuire.

            Metoda costurilor segregate folosește costurile unitare pentru diferite componente ale clădirii, exprimate în unități de măsură potrivite. Se va calcula un cost unitar, bazat pe cantitatea de materiale folosite în construcție, plus manopera, utilaje și transporturile legate de acestea, pentru fiecare metru pătrat de suprafață. Costurile indirecte vor fi calculate separat.

            Metoda devizelor reprezintă cantitatea de materiale și calitatea manoperei,necesară în costuri directe, la care se adaugă cheltuielile indirecte și profitul.

            Evaluatorul stabilește deprecierea cumulată, care este formată din tipurile de depreciere:

       uzura fizică recuperabilă

       uzura fizică nerecuperabiă

       neadecvare funcțională recuperabilă

       neadecvare funcțională nerecuperabilă

            Din valoarea de reconstrucție sau înlocuire va fi scăzută deprecierea, după estimarea acesteia, rezultând astfel valoarea rămasă actualizată, valoare care va fi preluată în bilanțul economic în coloana valorii corectate la poziția construcții.

II.3.6 Evaluarea stocurilor

            Stocurile se compun din materii prime și materiale, produse finite, obiecte de inventar, producție în curs de execuție, piese de schimb și subansamble, etc.

Stocurile vor fi inventariate detaliat, vor fi cuantificate și va fi estimat gradul de depreciere.După inventarierea acestora, se va stabili valoarea de piață.

            Materiile prime vor fi sortate, în funcție de compoziția lor.La lichidare, materiile prime pot fi răscumpărate de către furnizorii inițiali, la un preț mai mic decât cel de piață sau pot fi vândute la licitație.

            Valoarea de lichidare pentru producția în curs de execuție se poate estima în stadiul actual al producției sau se vor face completări ale acesteia. Completările se vor realiza ținând cont de:

       costul și disponibilitatea materialelor de adăugat

       costurile directe și indirecte ale manoperei

       regiile pentru menținerea producției până la terminarea completărilor

       costurile de vânzare

            Produsele finite sunt tratate în mod șimilar ca și producția în curs de execuție, deoarece au valori de lichidare scăzute , iar vânzarea acestora se poate face în bloc sau individual.

Valorile actualizate ale stocurilor sau corecțiile rezultate în urma evaluării vor apărea în bilanțul economic.            

II.5.7 Evaluarea creanțelor

            Evaluatorul va sorta creanțele și va analiza dacă acestea pot fi vândute global,sau pot fi colectate în timp. Creanțele care nu pot fi recuperate vor fi estimte la valoarea zero.           

            Creanțele vor fi evaluate la o valoare micșorată,față de valoarea contabilă, cu costul colectării lor și devalorizarea lor în timp. Creanțele înregistrate într-o altă monedă decât cea națională, vor fi actualizate cu evoluția cursului de schimb, între data contractării și data evaluării.

            Creanțele înregistrate cu o vechime mai mare de 6 luni vor fi clasificate în funcție de vechime și probabilitatea încasării lor,de obicei acestea sunt diminuate cu coeficienți cuprinși între 25 – 100% din valoarea contabilă.            

Valoarea tuturor corecțiilor aplicate stocului vor fi introduse în bilanțul economic.

II.5.8.     Evaluarea titlurilor de participare

            Titlurile de participare sunt acțiuni la societăți mixte, cote de participare, acțiuni schimbate reciproc, care au fost achiziționate în scopul deținerii lor și utile pentru activitatea întreprinderii, nu pentru revânzare.          

            Modul de evaluare depinde de puterea de vot, cota de participație, natura acestora și probabilitatea de vânzare dacă participarea nu mai prezintă interes pentru activitatea întreprinderii.

            Următoarele elemente ajută la aprecierea valorii de circulație a titlurilor:

–     elemente istorice: baza tranzacției de origine;

–     elemente actuale: activul net și rentabilitatea întreprinderii ce a emis titlul;

–     elemente viitoare: perspective ale rentabilității, conjunctura economică.

            Titlurile se clasifică în două grupe: majoritare (se va evalua întreprinderea) sau minoritare (la valoarea de origine se aplică o corecție ce ține de posibilitatea de vânzare și randamentul acestora).

            Valoarea participațiilor se calculează în funcție de puterea de vot, care nu întotdeauna este egală cu procentul de participare (acțiuni preferențiale, aranjamente speciale, etc.).

            Metoda cea mai folosită pentru determinarea valorii participației minoritare e aplicarea unor coeficienți de sporire sau diminuare a părții de participație,în funcție de procentul participației și în funcție de puterea de vot acordată participației.

            Titlurile de credit (împrumuturi acordate, obligații cumpărate) se iau în considerare în general la valoarea contabilă rămasă, corecții fiind necesare doar în cazul în care dobânzile nu se situează la nivelul celor practicate pe piață.

II.3.9.     Evaluarea obligațiilor

            Obligațiile vor apărea la valoarea lor de înregistrare în contabilitate, pornind de la ideea că terții își vor onora obligațiile.

            Corecții pot apărea în două situații, prezentate mai jos:

dacă  obligațiile au fost contractate într-o altă monedă decât cea națională, valoarea lor va fi actualizată la cursul de schimb de la data evaluării

dacă creditele au fost contractate la un nivel al dobânzii diferit de nivelul curent pe piață, acestea vor fi reconsiderate în funcție de diferența dintre cele două niveluri.

Evaluatorul trebuie să descopere dacă există obligații neînregistrate în contabilitate, cum ar fi:

litigii de natură fiscală

cheltuieli legate de reclamații în domeniul protecției mediului sau protecției consumatorilor

eventuale amenzi, penalități iminente

anumite clauze contractuale privind unele avantaje acordate salariaților și alte situații din această categorie.

II.5.10. Evaluarea conturilor de regularizare

Cheltuielile efectuate în avans vor fi analizate și separate în cheltuieli care vor aduce profit (chirii plătite în avans, abonamente, facturi pentru consumuri de utilități) care vor fi preluate la valoarea contabilă, și cheltuieli care nu vor aduce profit (chirii plătite pentru spații sau utilaje care nu vor mai fi exploatate, ex.) și care vor fi evaluate la valoarea zero.

Amortizarea inclusă pe costuri și nereinvestită are valoarea zero (este o pierdere de capital rezultată în deprecierea valorii imobilizărilor).

Veniturile inregistrate in avans vor fi reconsiderate și supuse impozitului, respectiv o parte va reveni ca și corectie pozitiva la categoria obligatii fata de stat.

Diferențele de curs valutar vor fi analizate în funcție de natura lor (cheltuieli sau venituri) și vor fi incluse astfel în bilanțul economic:

cheltuielile vor fi trecute cu valoare 0 în activ, iar impozitul pe profit va fi redus prin efectuarea unei corecții negative la obligații

veniturile se vor supune impozitării, astfel obligațiile vor crește cu impozitul aferent și profitul net cu diferența

II.5.11. Evaluarea activelor necorporale

În cazul lichidării, pot apărea cazuri de evaluare a activelor necorporale. În această șituatțe, evaluatorul va identifica activul necorporal prin atribute legale (existența contractului, brevetului, protecția legală și existența actelor doveditoare), și atribute economice ( cât profit generează activul necorporal proprietarului și dacă participă la creșterea valorii unor active).

     Există trei mari categorii în care metodele de evaluare a activelor necorporale pot fi clasificate :

metode bazate pe profit (metode care analizează contribuția la profit, economia de redevență, economia de costuri)

metode bazate pe costul realizării activelor necorporale (costul creării, cost de cumpărare)

metode bazate pe piață, respectiv pe tranzacții trecute, încheiate în condiții și pentru active similare.

Evaluatorul va alege metoda în funcție de circumstanțe sau poate dezvolta metode specifice pentru anumite cazuri.     

O parte a activelor necorporale vor fi înregistrate cu valoare 0 in bilanț (cheltuieli de cercetare-dezvoltare, programe informatice, goodwill-ul ș.a.) , iar o parte, cum sunt mărcile, brevetele vor fi înregistrate cu o anumită valoare.  

Din valoarea de lichidare stabilită vor trebui deduse costurile de lichidare (taxe, servicii profesionale, promovare active, etc.)

Mai jos, este prezentat printr-o figură procesul de evaluare.

Procesul de evaluare Fig. II.1 – sursă proprie

Capitolul III

Studiu de caz al societății SC MERLIN CO SRL prin calcularea activului brut de lichidare

Obiectul acestui studiu de caz îl reprezintă estimarea valorii de piață a activului brut de lichidare al SC MERLIN CO SRL.

III.1 ASPECTE JURIDICE

III.1.1. Prezentarea societății,obiectului de activitate și a structurii,

Societatea MERLIN CO SRL. a fost înființată în anul 1994 pentru producția de detergenți în România , sub licența italiană, în colaborare cu ABA SRL Italia. În anul 2000 societatea a început colaborarea cu Mirato Spa Italia producătorul mărcilor Intesa și Malizia pe care le distribuie în România. În prezent principala activitate a societății MERLIN CO SRL este comerțul cu ridicata al produselor pentru igiena corpului (Intesa, Malizia) și igiena casei (Meglio, Aba) – unic importator.Activitatea secundară a societății este producția de detergenți destinați uzului casnic sub marca proprie: Star, Aba, Rx.

Distribuția produselor prezentate se realizează prin distribuitori zonali pe bază de contracte.În prezent societatea are 13 distribuitori zonali în următoarele orașe: București, Constanța, Bacău, Târgu Mureș, Baia Mare, Timișoara,Deva, Ploiești, Pitești și Brașov.

Din anul 2005 în cadrul societății s-a înființat departamentul de distribuție care așigură vânzarea în județul Bihor prin parcul auto propriu : 2 autoturisme Renault, 1 autoutilitară PEUGEOT, 1 autoutilitară Renault Master.

Principalii clienți:Auchan ,România Hypermarchet, Metro Cash&Carry, Real Hypermarket, Carrefour România.

Principalii furnizori:

de marfă :Mirato, Mil Mil, AbA SRL

de materii prime: Nordtek Imexco KFT Ungaria, Stera Chemicals SRL Reșilux

de servicii : Laguna Albastra, Westplast SRL

Societatea are un număr de 28 angajați.

La 30.06.2015 , conform evidențelor contabile (bilanțului):

societatea are imobilizări necorporale în valoare netă de 61.070 lei

societatea are imobilizări corporale în valoare netă de 2.960.456 lei

societatea are imobilizări financiare în valoare de 96.000 lei

societatea prezintă un sold la stocuri de 3.294.941 lei care reprezintă materii prime, materiale consumabile, materiale auxiliare,piese de schimb, produse finite și mărfuri

creanțele societății sunt în valoare de 13.228.202 lei și constă în clienți și alte creanțe

societatea are lichidități în cașierie și în conturi de 935.213 lei.

SC MERLIN CO SRL este înregistrată la Oficiul Registrului Comerțului cu nr. J05/3111/1994, CUI 6158000.

Societatea are sediul social în România, localitatea Oradea, strada Fabricilor, nr. 8, județul Bihor.

Capitalul social subscris al societății este de 8000 lei divizat în 100 părți sociale cu o valoare nominala de 80 lei.

Activitate principală:

“Comerț cu ridicata al produselor cosmetic și de parfumerie” – cod CAEN 4645.

Alte activități:

Activități de ambalare

Depozitări

Comerț cu ridicata a îmbrăcămintei și încălțămintei

Comerț cu ridicata cu cafea, ceai, cacao

Fabricarea ambalajelor din material plastic

Fabricarea altor produse chimice

Fabricarea săpunurilor și detergenților

III.1.2. Scopul evaluării și metoda folosită

Evaluarea efectuată în cadrul prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piață a activului și o valoare de lichidare a activului brut, în conformitate cu obiectul acestui studiu de caz. În estimarea valorii de piață s-a ținut cont de scopul evaluării și recomandările Standardelor de Evaluare.

III.1.3. Sursele de informare folosite

Sursele de informare care au stat la baza întocmirii prezentului studiu de caz au fost:

Balanța contabilă ,Bilanțul contabil la 30.06.2015

Date și informații economico-financiare puse la dispoziție de către societate și de către lichidatorul judiciar al SC MERLIN CO SRL

Standardele de Evaluare

informații furnizate de furnizori privind prețurile de vânzare ale proprietăților imobiliare, bunurilor mobile și stocuri cu cele din proprietatea SC MERLIN CO SRL pentru stabilirea valorilor de înlocuire;

observațiile făcute cu ocazia inspectării bunurilor;

publicații locale, piața imobiliară

Piața pe care se tranzacționează valorile mobiliare

cataloage de Evaluare

Internet și Cursul de schimb BNR al monedei naționale

III.2. Evaluarea propriu-zisă

Bilanțul contabil constituie punctul de pornire în orice evaluare de activ sau de întreprindere, dar numai punctul de pornire, ea realizându-se pe baza unui bilanț de calcul, teoretic, abstract, elaborat de evaluator exclusiv în acest scop – bilanțul economic, respectiv bilanțul care cuprinde atât patrimoniul întreprinderii, exprimat în valori economice, cât și profitul pe care întreprinderea este aptă a-l degaja în condițiile pieții din care face parte.

În cazul societății evaluate, SC MERLIN CO SRL, pentru stabilirea activului brut de lichidare s-a pornit de la bilanțul contabil elaborat la data de 30.06.2015. Pentru “părășirea” bilanțului contabil în vederea obținerii valorilor economice ale activului societății s-au făcut mai multe operațiuni descrise în continuare.

Bilanțul contabil al SC MERLIN CO SRL la data de 30.06.2015 se prezintă astfel:

III.2.1. Prezentarea activelor

Conform documentelor analizate, societatea are in proprietate urmatoarele proprietati imobiliare, bunuri mobile și stocuri :

Proprietati imobiliare

Clădire birou, producție și depozit Oradea , str. Fabricilor, nr.8, jud. Bihor înscrise în CF 4173; 77337: 168469-Oradea, nr cad. 4082/15/II; 5158/5/II; 4082/11–suprafața totală desfășurată 3126,03 mp cu teren aferent de 3710 mp.

Bunuri mobile înscrise în evidențele contabile

Laptop Dell, Laptop Hp Probook 4730, Opel Vectra, Renault Megane, Renault Megane, Laptop Dell, Renault Master, Peugeot Alb, Put Apa, Mașina Infoliat, Transpalet Hidraulic, Ventilator Fabrica, Aeroterma F1, Mașina Ambalat, Mașina Suflat Flacoane, Matrita Pt. Suflat Flacoane, Compresor Cu Vse Pt. Kaisere, Aeroterma Perete, Transpalet Hidraulic, Mașina De Lipit Folii Plastic, Aeroterma, Rezervoare Upruc, Recipiente Inox, Boiler, Pompa G120 Mencarelli, Pompa G120 Mencarelli, Rezervor Pt. Fluide, Rezervor Pt. Fluide, Utilaj Fabricat Detergent, Dispozitiv Filtru, Mașina Inchis Cutii, Mașina Ambalat, Matrita Pt. Suflat Flacoane, Matrita pentru Suflat Flacoane, Dispozitiv De Inch. Flacoane, Aparat De Spalat, Utilaj Tutto Per L`Imbalo, Utilaj Cmi, Inst. Smart, Aparat Inscriptionat, Dedurizator, Cazan F1, Arzator F1, Utilaj Infoliat Carta Orobica, Accesorii Utilaj Conpart, Rezervoare Vinalcool, Dispozitiv Filtru, Utilaj Conpart, Aparat Inscriptionat, Rezervor 10 Mc Cu Pereti Șimpli, Matrita Dubla Pet 1l, Rezervor Apa Punct Termic, Boiler Termoelectric Otel Emailat, Serrpentina Și Rezist El.,Eco,12kw,1000 L, Vascozimetru, Baie De Apa, Agitator Magnetic, Cantar Athena, Bascula Stabil, Balanta Precisa, Termobalanta, Ph Metru, Motor Amestecare, Etuva, Electrostivuitor F1, Mobilier Laborator, Creysller, Aparat Aer Conditionat G01, Mașina Semiautomata Ambalare In Folie Termo, Electrostivuitor Hyundai 15 Bt, Calculator Kteck, Rack 18 Toli, Server/Dante, Unitate Centrala Kteck, Laptop Toshiba, Monitor Media Com, Monitor Media Com, Server Hp Tower Ml110g6, Electrostivuitor F1, Ford Focus, Mochete, Aspirator, Mobilier Birou G01, Alarma Depozit, Centrala Nokia, Imprimanta Hp, Rafturi Metalice G01, Usa Metalica, Xerox G01, Sistem Supraveghere, Rafturi Metalice G01, Aparat Cafea, Xerox G01, Centrala Telef. Avptel, Sistem Supraveghere.

Stocuri – 3.294.941 lei

Materii prime = 166.453 lei

Materiale auxiliare = 203.417 lei

Combustibili = 1.215 lei

Materiale pentru ambalat = 1.080 lei

Piese de schimb = 734 lei

Alte materiale consumabile = 8.328 lei

Produse finite = 130.441 lei

Mărfuri = 2.645.246 lei

Mărfuri aflate la terti = 129.622 lei

Ambalaje = 8.405 lei

III.2.2. Estimarea valorii de piață a bunurilor imobiliare, mobile și a stocurilor

În vederea stabilirii ajustărilor de valoare ale imobilizărilor corporale (proprietăți imobiliare, bunuri mobile și stocuri) în continuare am estimat valoarea de piață a proprietăților imobiliare, a bunurilor mobile și a stocurilor deținute de societate .

III.2.2.1.1. Estimarea valorii de piață a Clădirii birou, producție și depozit Oradea,

str. Fabricilor, nr.8, jud. Bihor

Proprietatea imobiliară evaluată este șituată în mun. Oradea, str. Fabricilor, nr 8,jud.Bihor și este proprietatea SC MERLIN CO SRL, conform CF 4173; 77337: 168469 – Oradea , nr cad. 4082/15/II ; 5158/5/II ; 4082/11.

Proprietarul este deținătorul imobilului evaluat conform Act de defalcare și Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la Notarul Public cu Încheierea nr. 1668/2000. Dreptul evaluat este dreptul de proprietate deplin asupra bunului imobil compus din clădiri și teren și nu se cunosc date privind litigiile referitoare la bunul evaluat.

III.2.2.1.2. Descrierea construcției

Clădirea „ Birou producție , depozitare , corp A” evaluată este cu structuri constructive tradiționale, pe fundații continue de beton, cu suprastructură din cadre de beton și stâlpi de susținere din beton armat. Închideri perimetrale din zidărie portanta de cărămida . Acoperișul este din chesoane de beton armat cu izolație hidrofugă de materiale bituminoase.

Starea clădirii este bună . Tâmplăria este metalica cu geam simplu, uși metalice la hala și PVC cu geamuri termopan la birouri.Pardoseli din ciment sclivișit la hale și parchet melaminat/ greșie la partea de birouri.

Clădirea „Depozit , corp B” evaluată este cu structuri constructive pe fundații șingulare de beton pentru încastrarea stâlpilor, cu structura de rezistența pe stâlpi și ferme metalice. Acoperișul este din sarpanta metalică cu învelitoare de tablă ondulată peste care este aplicată o izolație hidrofugă din pânză bituminoasă.Închiderile și compartimentările sunt din cărămidă. Tâmplăria este metalică. Starea tehnica bună.

Clădirea „ Cladire spatii tehnice și depozitare , corp C” evaluată este cu structuri constructive tradiționale, pe fundații continue de beton, cu suprastructură din cadre de beton și stâlpi de susținere din beton armat. Închideri perimetrale din zidărie portanta de cărămidă. Acoperișul este din cadre de beton armat cu învelitoare din materiale bituminoase. Starea clădirii este bună . Tâmplăria este metalică cu geam simplu, uși metalice.

III.2.2.1.3. Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situații :

cea mai bună utilizare a terenului liber

cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie: permisă legal,posibilă fizic,fezabilă financiar și maxim productivă.

III.2.2.1.4. Analiza pieței imobiliare specifice

La nivelul pieței considerate, cererea pentru spații comerciale și industriale este în scădere. Factorii care au contribuit la scăderea cererii sunt :

populația în zona – în continuă descreștere

veniturile și salariile din zonă – având în vedere criză financiară acestea sunt în stagnare

considerații financiare – având în vedere restricțiile impuse de Banca Națională la creditele ipotecare, și creșterea ratei dobânzii la credite tendința investitorilor de a achiziționa imobile generatoare de venit este redusă.

La nivelul pieței considerate, oferta pentru spații comerciale și industriale este destul de mare. Factorii care au contribuit la creșterea ofertei sunt :

cantitatea și calitatea ofertei concurențiale, volumul construcțiilor noi, concurente sau complementare – în ultima perioadă construcțiile noi cu destinație comercială și industrială din zona municipiului Oradea au crescut foarte mult ;

disponibilitatea și prețul terenului liber – investitorii în ultima perioadă au construit spații comerciale și industriale în zonele limitrofe municipiului datorită prețului mai scăzut al terenului;

transformarea pentru utilizări alternative: în zonă foarte multe proprietăți agricole și industriale au fost transformate în spații comerciale .

disponibilitatea creditelor pentru construcții.- în anii precedenți condițiile acceșibile de creditare și nivelul scăzut al ratei dobânzii la credite au contribuit la construirea de proprietati comerciale.

Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piața imobiliară comercială în această perioadă este o piață în cădere, caracterizată printr-un număr destul de redus de actori și tranzacții în care prețurile au o tendință descrescătoare.

III.2.2.1.5. Evaluarea terenului – abordarea prin comparații

Anticiparea, schimbarea,cererea și oferta, substituția și echilibrul sunt principiile evaluării care influențează valoarea terenului. Prețul terenului reflectă relația dintre cerere și ofertă care oscilează în jurul echilibrului. Caracteristicile fizice ale terenului, utilitățile disponibile și îmbunătățirile, influențează utilizarea terenului și implicit valoarea sa .

Având în vedere că în zonă am găsit loturi de teren comparabile care s-au vândut sau au fost ofertate în prezentul raport pentru evaluarea terenului am ales metoda comparației directe.

Surse de informații utilizate în evaluarea terenului : Parcele de teren ofertate în zonă găsite în anunțurile publicate pe internet și verificate telefonic.

Compatibilele utilizate:

Extrasa din www.tocmai.ro

Extrasa din www.tocmai .ro

Extrasa din www.olx.ro

Valoarea de piață a terenului estimată prin metoda comparației directe este de 458.700 RON echivalentul a 103.900 EUR.

Prezentarea determinării valorii de piață prin metoda abordarea prin comparație

III.2.2.1.6. Evaluarea construcției – abordări în evaluare

Pentru evaluarea construcțiilor având în vedere specificul acesteia am utilizat abordarea prin costuri. Din cadrul acestei abordări face parte metoda costului de înlocuire net sau depreciat, metodă utilizată în acest raport. Această metodă, dacă este aplicată corect și datele de intrare sunt bazate pe informații culese de pe piață, oferă o estimare destul de precisă a valorii de piață, în special în cazul unor construcții noi.

Baza valorii estimate a fost Metodologia pentru evaluarea clădirilor industrial și comerciale, colecția ,,Costuri de reconstructie-costuri de înlocuire–Clădiri Industriale, Comerciale și Agricole, Construcții Speciale,,; Corneliu Șchiopu, Editutra Iroval , București 2010. Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

Stabilirea valorii de înlocuire – cost de înlocuire brut, pe baza fișelor de calcul rapid a costurilor de reconstrucție sau de înlocuire ale clădirilor rezidențiale;

Estimarea gradului de depreciere cumulată (fizică, economică și externă)

Determinarea valorii rămase actuale – cost de înlocuire net, prin scăderea deprecierii din valoarea de reconstrucție

În vederea elaborării evaluării prin această metodă, a fost necesară parcurgerea succesivă a următoarelor etape:

examinarea cu atenție pe teren a construcției și stabilirea principalelor caracteristici constructive;

stabilirea datei de construcție și intrarea în exploatare;

încadrarea construcției într-unul din categoriile de construcții din catalog;

determinarea valorilor unitare de reconstrucție;

calculul valorii totale de reconstrucție prin multiplicarea valorilor unitare cu suprafața desfășurată totală a clădirii;

aprecierea gradului de depreciere cumulat;

estimarea valorii rămase prin scăderea din valoarea de reconstrucție a pierderii de valoare datorată deprecierii.

Estimarea gradului de depreciere cumulat s-a făcut prin metoda segregării, conform căreia gradul de depreciere al unui bun se compune din următoarele elemente:

depreciere fizică – respectiv uzura fizică a bunului, evidențiat de rosături, căzături, fisuri, defecte de structură. Se compune din:depreciere fizică recuperabilă,(se cuantifică prin costul de readucere a elementului la condiția de nou și se ia în considerare numai dacă costul de corectare a stării tehnice e mai mare decât creșterea de valoare rezultată) și deprecierea fizică nerecuperabilă (se referă la elemente deteriorate fizic care nu pot fi corectate în prezent din motive practice sau economice sau oboseala materialelor). A fost estimată pe baza Normativului P135/1999 avizat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999.

depreciere funcțională/ economică – o formă de depreciere în care pierderea de valoare este datorată unor factori interni, inerenți proprietății (neadecvarea sau supradimensionarea construcției din punct de vedere a dimensiunilor, demodarea instalațiilor și echipamentelor atașate)

depreciere externă – se datorează unor factori externi proprietății, cum ar fi modificarea cererii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanțarea, etc.

În tabelul de mai jos este prezentată determinarea valorii de piață prin cost pentru construcție

Pentru a obține valoarea de piață a întregului imobil, la costul de înlocuire net total, se adaugă valoarea de piață a terenului. Preluând rezultatele din considerațiile prezentate anterior și adunând valoarea de piață a terenului, rezultă, astfel:

Valoare de piață construcție cu teren = 2.411.300 lei +458.700 lei = 2.870.000 lei

III.2.2.2 Estimarea valorii de piață a bunurilor mobile

Bunuri mobile înscrise în evidențele contabile ale societății sunt:

Laptop Dell, Laptop Hp Probook 4730, Opel Vectra, Renault Megane, Renault Megane, Laptop Dell, Renault Master, Peugeot Alb, Put Apa, Mașina Infoliat, Transpalet Hidraulic, Ventilator Fabrica1, Aeroterma F1, Mașina Ambalat, Mașina Suflat Flacoane, Matrita Pt. Suflat Flacoane, Compresor Cu Vse Pt. Kaisere, Aeroterma Perete, Transpalet Hidraulic, Mașina De Lipit Folii Plastic, Aeroterma, Rezervoare Upruc, Recipiente Inox, Boiler, Pompa G120 Mencarelli, Pompa G120 Mencarelli, Rezervor Pt. Fluide, Rezervor Pt. Fluide, Utilaj Fabricat Detergent, Dispozitiv Filtru, Mașina Inchis Cutii, Mașina Ambalat, Matrita Pt. Suflat Flacoane, Matrita Pt. Suflat Flacoane, Dispozitiv De Inch. Flacoane, Aparat De Spalat, Utilaj Tutto Per L`Imbalo, Utilaj Cmi, Inst. Smart, Aparat Inscriptionat, Dedurizator, Cazan F1, Arzator F1, Utilaj Infoliat Carta Orobica, Accesorii Utilaj Conpart, Rezervoare Vinalcool, Dispozitiv Filtru, Utilaj Conpart, Aparat Inscriptionat, Rezervor 10 Mc Cu Pereti Șimpli, Matrita Dubla Pet 1l, Rezervor Apa Punct Termic, Boiler Termoelectric Otel Emailat, Serrpentina Și Rezist El.,Eco,12kw,1000 L, Vascozimetru, Baie De Apa, Agitator Magnetic, Cantar Athena, Bascula Stabil, Balanta Precisa, Termobalanta, Ph Metru, Motor Amestecare, Etuva, Electrostivuitor F1, Mobilier Laborator, Creysller, Aparat Aer Conditionat G01, Mașina Semiautomata Ambalare In Folie Termo, Electrostivuitor Hyundai 15 Bt, Calculator Kteck, Rack 18 Toli, Server/Dante, Unitate Centrala Kteck, Laptop Toshiba, Monitor Media Com, Monitor Media Com, Server Hp Tower Ml110g6, Electrostivuitor F1, Ford Focus, Mochete, Aspirator, Mobilier Birou G01, Alarma Depozit, Centrala Nokia, Imprimanta Hp, Rafturi Metalice G01, Usa Metalica, Xerox G01, Sistem Supraveghere, Rafturi Metalice G01, Aparat Cafea, Xerox G01, Centrala Telef. Avptel, Sistem Supraveghere.

III.2.2.2.1. Descrierea generală

Bunurile evaluate fac parte din categoria mijloace fixe – mijloace de transport, echipamente și instalații,tehnica de calcul, încadrate de societate contabil la grupa 2131 – Echipamente tehnologice, mașini, utilaje, 2132 Aparate și instalații de măsurare, 2133 Mijloace de transport și 214 Mobilier Birotică.

Mașini, echipamente și instalații – O clasă de active corporale care:

a) sunt deținute în vederea utilizării pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terților sau pentru a fi folosite în scopuri administrative

b) se preconizează a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade de timp.

Pot fi clasificate ca mașini, echipamente sau instalații următoarele tipuri de active: utilaje de producție; echipamente auxiliare, centre de control a motoarelor, panouri de comandă, conducte de prelucrare, fundații sau suporturi de structură aferente instalațiilor; echipamente de manipulare; mijloace de transport; echipamente de laborator și de încercări; mobilier de birou, accesorii și birotică; echipamente de calcul;

Catalogul privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe aprobat prin H.G. nr. 2139/2004 se folosește de către agenții economici, persoanele juridice fără scop patrimonial, precum și de către instituțiile publice pentru determinarea în mod unitar a amortizării fiscale a capitalului imobilizat în active corporale.

Catalogul clasifică mijloacele fixe amortizabile în trei grupe principale și anume:

Grupa 1 – Construcții;

Grupa 2 – Instalații tehnice, mijloace de transport, animale și plantații;

Grupa 3 – Mobilier, aparatură birotică, echipamente de protecție a valorilor umane și materiale și alte active corporale.

Mașinile, echipamentele și instalațiile se regăsesc în grupele 2 și 3 din Catalog.

Mașini (mașini individuale sau un grup de mașini) – Mașina este un activ utilizat pentru un proces specific în activitatea de exploatare a entității.

Echipamente – Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcționarea întreprinderii sau entității.

Instalații – Active care sunt combinate indisolubil cu altele și care pot include construcții specializate nepermanente, mașini și echipamente netehnologice.

Accesorii – Bunuri mobile de natura obiectelor, pieselor sau dispozitivelor care constituie elemente secundare atașate proprietății principale, definitiv sau temporar.

Durata de viață fizică – Numărul de ani estimați în care o proprietate nouă va fi posibil a fi utilizată fizic, până când deteriorările fizice ale acesteia o vor face inutilizabilă și fără a lua în considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funcțiune din cauza deprecierii funcționale sau economice.

Bunurile mobile evaluate face parte din categoria autoturismelor, echipamentelor tehnologice, apartaelor dși instalatii de masurare și biroticii folosite în domeniul fabricării și comercializării produselor de cosmetică.

Bunurile sunt bunuri achiziționate de nou în anii 2010-2013.

Starea tehnica estimată pe baza inspecției vizuale se prezintă a fi bună. Nu se constată deteriorări ale bunurilor evaluate. Cu ocazia inspecției, evaluatorul a constatat că bunurile sunt în stare perfectă de funcționare.

III.2.2.2.2 Analiza pieței cerere – ofertă

Bunurile evaluate au fost identificate in Oradea. Str. Fabricilor

Ceea ce în mod general numim piața mobiliară, de fapt se împarte în tipuri specifice de piața bunurilor mobile în funcție de necesitățile, dorințele, motivațiile , localizarea și vârsta participanților pe piață, și de tipurile, amplasarea proprietății, etc. Piața mobiliară are caracteristici specifice diferite de piețele altor bunuri și servicii astfel:

Fiecare lot mobiliar este unic;

Pe piața mobiliara acționează puțini cumpărători, pe un interval de preț și pe un amplasament sau cel mult o zona restrânsa;

Pe piața mobiliara prețurile sunt relativ ridicate, iar decizia de cumpărare este influențată de tipul de finanțare dorit, volumul și disponibilitatea creditului, dobânzile, mărimea avansului și durata de rambursare;

Piețele mobiliare nu se autoreglează și există multe reglementări legislative care afectează tranzacțiile mobiliare;

Există totdeauna un decalaj între cerere și ofertă:

Participanții pe piața mobiliara nu sunt întotdeauna bine informați, ei nu vând și nu cumpără în mod recent;

Proprietatea mobiliară are un grad redus de lichiditate, nu se vinde rapid pentru că implica sume mari de bani și finanțarea nu se obține imediat

Concluzia este că piețele bunurilor mobile pot fi caracterizate ca piețe ineficiente. Piața bunurilor supuse evaluării în prezentul raport este piața echipamentelor folosite în fabricarea și comercializarea produselor de cosmetică, iar localizarea lor este zona Jud. Bihor, mun. Oradea. Piața mobiliara este influențată de următorii factori:

Instabilitatea politica

Volumul și rata dobânzii la credite;

Fiscalitatea aferentă investițiilor ;

Raportul de schimb valutar al monedei naționale

Instabilitatea legislației în domeniul investițiilor

Politica guvernului în anumite ramuri economice

Pe piețele bunurilor mobile, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, și pe o anumita piață, într-un anumit interval de timp. Cererea reflectă necesitățile, dorințele materiale, puterea de cumpărare și preferintele cumpărătorilor.

Analiza cererii se bazează pe identificarea potențialilor utilizatori pentru un anumit tip de proprietate.

Clientul potențial este o persoană juridică care are activități în domeniul comercializării produselor de cosmetic , sau un investitor care consideră oportun momentul de a intra pe această piață. Acesta a făcut sondajul pieței, are o percepție asupra valorii și utilizării bunurilor, și o sumă de bani alocați afacerii.

O altă categorie de cumpărători este ceea a comercianților second-hand, societăți specializate care cumpără echipamente tehnologice dintr-un anumit domeniu industrial, și le recondiționează în scopul revalorificării.

Cererea față de bunuri similare – echipamente folosite în fabricarea și comercializarea produselor de cosmetică – a fost susținută și în continuă creștere în anii 2004-2008. Începând cu luna septembrie 2008, cererea a început să scadă odata cu blocajul financiar de pe piața.

Pe piața bunurilor mobile, oferta reprezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc, indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

În ceea ce privește vânzarea unor asemenea echipamente tehnologice pe piața regională și națională s-au identificat o serie de oferte de vânzare. Oferta concurențială pentru echipamente tehnologice din domeniul fabricării și comercializării de produse cosmetice , provine din partea producătorilor respectiv distribuitorilor de bunuri similare. Acestea sunt de obicei reprezentante, filiale ale unor societăți cu capital străin, care comercializează atât bunuri noi, cât și second-hand.

Oferta concurențială este făcută publică prin toate căile de publicitate, inclusiv cea electronică. Trebuie menționat, că prețurile de ofertă pentru bunuri noi, precum și a celor second-hand comercializate de firme specializate cuprind și cheltuielile de instalare, transport, garanție, service garanție și post-garanție, care nu apar cuantificate separat.

În ceea ce privește ofertele cu bunuri asemănătoare de natura second – hand, de precizat este, așa cum am arătat și la punctul anterior, faptul că există o serie de societăți comerciale care, deși nu au ca obiect principal de activitate comercializarea acestor bunuri, bunuri similare se mai vând ca urmare a execuției unor garanții bancare, execuției fiscale, sau ca urmare a vânzării lor de către societăți care nu le mai utilizează.

Având in vedere stagnarea pieței din aceasta perioadă putem afirma că oferta de echipamente folosite în fabricarea și comercializarea produselor cosmetice de pe piață este mare și este în creștere.

Analizând cererea și oferta de bunuri mobile de natura echipamentelor folosite în fabricarea și comercializarea produselor cosmetice, din jud. Bihor, mun. Oradea, putem concluziona că în acest moment raportul cerere-ofertă este în dezechilibru în favoarea ofertei. Putem spune că în acest moment avem o piață a echipamentelor folosite în producerea și comercializarea de cosmetic a cumpărătorilor pentru că aceștia pot cumpăra la prețuri mai mici bunurile disponibile pe piață.

III.2.2.2.3. Cea mai bună utilizare

Cunoasterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul “cea mai bună utilizare”. Analiza identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care pot fi puse bunurile în cauza. Când potențialii cumpărători doresc să achiziționeze bunuri, motivația lor personală o reprezintă beneficiile obținute prin exploatarea acestuia. Prin urmare, există o relație între analiza pieței, studiu de fezabilitate și alegerea celei mai bune utilizări, toate aceste activități operând cu tehnici similare.

Trebuie ținut cont de cererea pe piață și de concurența existentă la momentul evaluării.

Din informațiile deținute de evaluator, cererea este susținută, deoarece bunurile evaluate sunt bunuri mobile de larg consum – echipamente folosite în bucătăriile industriale.

Având în vedere starea tehnică a bunurilor, evaluatorul consideră ca există o singură utilizare și anume cea actuală – echipamente utilizate în activitatea de fabricare și comercializare a produselor cosmetice.

III.2.2.2.4. Abordarea evaluării

În prezenta lucrare având în vedere că sunt bunuri relativ noi achiziționate de la producători am utilizat abordarea prin costuri (întărită la mijloacele de transport cu comparabile de pe piața) .

Abordare prin cost este bazată pe afirmația că un cumpărător prudent și informat ar plăti pentru un bun, cel mult costul de achiziție sau de producție al unui înlocuitor cu aceeași utilitate . Acest principiu este cunoscut ca principiul substituției.

Metoda costului poate fi reprezentata astfel :

Costul de înlocuire – deprecierea cumulata = valoarea

Aplicarea acestei metode implica următoarea metodologie:

Determinarea costului de reproducere /înlocuire brut

Estimarea deprecierii cumulate

Determinarea costului de reproducție/ înlocuire net prin scăderea deprecierii cumulate din costul brut

Bunurile evaluate au fost achiziționate de către societate, doar de la firme specializate în fabricarea și comercializarea echipamentelor utilizate în bucătăriile industriale. Datorită numărului mare de echipamente care fac obiectul prezentului raport de evaluare, varietatea mare a elementelor constructive, evaluatorul nu a stabilit costul de înlocuire brut pentru fiecare aparat. In utilizarea abordarii prin costuri costul de nou al aparatelor a fost considerat costul de reproducere extras din facturile de achiziție de la furnizorii specializați.

Valoarea rezultată este costul de reproducere. Costul de reproducere poate fi descris atât ca o metodologie de evaluare, cât și ca baza de evaluare/tip de evaluare. Rezultatul este un surogat al valorii de piață. Abordarea prin costuri este folosită în special la evaluarea bunurilor relativ noi sau a bunurilor specializate. Metoda Costului de reproducere se bazează pe estimarea costului brut curent de reproducere al bunului evaluat din care se scade deprecierile constatate, depreciere fizica, economică și funcțională.

Costul de înlocuire brut reprezintă totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluării pentru înlocuirea bunului evaluat cu un altul în stare noua, cu proprietăți asemănătoare.

Costul de reproducere brut este costul curent de reproducere al unui bun identic cu cel evaluat.

În situația in care pentru unele bunuri mobile nu există valori de tranzactie ( pt. că acestea nu se mai fabrică în prezent, sau variantele actuale prezinta diferențe semnificative față de obiectul analizat), costul de înlocuire brut se determină având în vedere data fabricației și parametrii tehnico-funcționali principali ai obiectului supus evaluării, utilizând urmatoarele metode:

Metoda devizului

Metoda indexarii

Metoda cost-capacitate

Deprecierea reprezintă pierderea de valoare a unui bun, luând in considerare toate cauzele acestei pierderi de valoare. Deprecierea cumulată include efectele deprecierii fizice, funcționale și economice.

Pentru evaluarea bunurilor ce fac obiectul prezentului raport de evaluare, principiul aplicat de evaluatori constă în:

1) Stabilirea costului de reproducere aplicând metoda identificrii: identificarea prețului de livrare a bunului la producator și estimarea costurilor cu transportul, montajul și punerea in funcțiune

2) Estimarea deprecierilor cumulate, ca procent de pierdere din valoarea bunului de nou, sau reconditionat din categoria scond – hand.

3) Stabilirea costului de înlocuire net ( CIN) ca diferența între costul de reproducere brut și deprecierea cumulată.

Deprecierea fizică în prezenta lucrare a fost estimată de către evaluator pe baza inspecției și a anului de fabricație, fiind estimată la 5-20% din costul de reproducere al bunurilor evaluate.

Datorită vechimii bunurilor s-a estimat o depreciere funcțională de 5-10% .

Datorită condițiilor pieței actuale (criza economică, instabilitate financiară, lichidități reduse pe piața și limitarea creditării bancare), în prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea economică la 30%.

Tabel calcul estimarea deprecierii bunurilor mobile – abordarea prin cost

III.2.2.3. Estimarea valorii de piață a stocurilor

Conform evidențelor contabile, la 30.06.2015 valoarea totală a stocurilor este de 3.294.941 lei iar componenta este următoarea :

– Materii prime = 166.453 lei

– Materiale auxiliare = 203.417 lei

– Combustibili = 1.215 lei

– Materiale pentru ambalat = 1.080 lei

– Piese de schimb = 734 lei

– Alte materiale consumabile = 8.328 lei

– Produse finite = 130.441 lei

– Mărfuri = 2.645.246 lei

– Mărfuri aflate la terti = 129.622 lei

– Ambalaje = 8.405 lei

III.2.2.3.1 Descrierea stocurilor

Stocurile evaluate se află în patrimoniul SC MERLIN CO SRL, ca active circulante.

Elementele de stoc evaluate sunt materii prime, materiale auxiliare, combustibili,materiale pentru ambalat, piese de schimb, alte materiale consumabile, produse finite, mărfuri, mărfuri aflate la terti și ambalaje utilizate la fabricarea și comercializarea produselor cosmetice și parfumurilor. Aceste bunuri sunt depozitate în spatiul de depozitare al societății în loc. Oradea , str. Fabriciilor, nr 8. Spațiile de depozitare sunt construcții grele, cu structură din beton armat. Bunurile sunt depozitate corespunzător, pe rafturi și etajere, evitându-se astfel deprecierea lor.

Costul standard se folosește la evaluarea stocului în perioada în care societatea funcționează și se aplică în special în vederea raportărilor contabile. Costul mediu ponderat se bazează pe premisa că toate bunurile sunt disponibile spre vânzare în aceeași categorie și într-o perioadă de timp determinată și reflecta același cost pe unitate.

Pentru situația în care se află evaluatorul, acesta va estima un procent de recuperare a valorii, ca raport între costul de producție sau de achiziție și valoarea ce se poate realiza prin vânzare.

Metodologia include o eșalonare a tipului de bun, evaluarea eșalonării și testarea eșalonării.

Evaluatorul a procedat la verificarea Balanțelor de verificare Iunie 2015 și a Situației Stocurilor. Sunt bunuri de utilizare generală, cu vândăbilitate destul de scăzută.

Luând în considerare următoarele considerente:

Gama de produse vândute (tip producător, marcă);

Rulajele ce confirmă vândăbilitatea acestor stocuri;

Evolutia in domeniul și alti factori externi;

Cererea crescândă la nivelul de consum,

se constată că valoarea existentă în contabilitate corespunde, în mare măsură, unui potențial scăzut de valorificare pe piață la un nivel satisfăcător, în cazul în care este necesară valorificarea acestor stocuri.

Se impune ajustarea valorilor constabile cu deprecierile pe care piața le recunoaște

domeniului.

III.2.2.3.2. Descrierea stării tehnice

Bunurile supuse evaluării aparțin SC MERLIN CO SRL și sunt evidențiate contabil în Balanțele de verificare pentru perioada Iunie 2015 și in Situația Stocurilor. Cu ocazia inspectiei evaluatorul împreuna cu reprezentantul societății a procedat la vizualizarea bunurilor.

La data inspecției , bunurile erau depozitate în spații închise, construcții grele, stocată pe rafturi și etajere, fără a avea contact cu umezeala sau murdărie, fiind în stare calitativă foarte bună (considerat pe baza analizei vizuale).

III.2.2.3.3.Analiza pentru cea mai bună utilizare

Cunoașterea și înțelegerea comportamentului pieței sunt esențiale pentru conceptul “cea mai bună utilizare”. Analiza identifică cea mai profitabila utilizare competitivă în care pot fi puse stocurile în cauză. Când potențialii cumpărători doresc sa achiziționeze bunuri, motivația lor personala o reprezintă beneficiile obținute prin exploatarea acestuia. Prin urmare, există o relație intre analiza pieței, studiu de fezabilitate și alegerea celei mai bune utilizări, toate aceste activități operând cu tehnici similare.

Relatia analiza pieței, fezabilitate, cea mai buna utilizare

Analiza financiară conduce la concluzia că pentru stocurile evaluate , există o singură utilizare și anume cea actuală.

Trebuie ținut cont de cererea pe piață și de concurența existentă la momentul evaluării.

Din informațiile deținute de evaluator, cererea este susținută, deoarece bunurile evaluate sunt bunuri de larg consum – materii prime de natura materialelor folosite în fabricarea mobilei .

III.2.2.3.4. Evaluarea stocurilor

Metodologia de evaluare a stocurilor pentru garantare, constă în abordarea prin comparații de piață abordarea prin cost .

Cele mai utilizate tehnici de comparație pentru stabilirea valorii incluse în abordarea prin

comparația vânzărilor sunt:

identificarea (potrivirea perfectă) – stabilește valoarea în baza unei identificări directe cu un bun identic

asimilarea stabilește valoarea pe baza analizei bunurilor asemănătoare dar nu identice, utilizând ca bază de comparțtie câteva unități de măsură ( dimensiune, etc)

procentajul din cost, – stabilește raportul dintre prețul de vânzare și costul actual al bunului la data vânzării.

Această abordare se concretizează pe acțiunile cumpărătorilor și vânzătorilor actuali. Vânzările recente de bunuri identice cu bunul în cauza duc la concluzia că prețul de vânzare al comparabilelor trebuie ajustat.

Ajustările sunt făcute pentru diferențele care există în ceea ce privește starea, vârsta efectiva, data vânzării, circumstanțele vânzării, locatie, precum și alti factori care ar putea afecta prețul de vânzare al comparabilei.

Această metodă constă în stabilirea limitelor valorii de piață a bunului prin analiza prețurilor plătite în mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat. Vânzările sunt investigate pentru a se vedea motivația celor două părti.

Prețurile de vânzare care reflectă altă motivare față de cea tipică participanților pe piața (ca de exemplu tranzacțiile efectuate de cumpărători speciali, care au fost dispuși să plăteasca preț mai mare pt un anumit bun),trebuie să fie eliminată din baza de referințe pentru comparare.

Subiectul este comparat cu prețurile de vânzare (și cu cele de oferta și de cerere) ale unor bunuri care au fost tranzacționate pe piața liberă.

Abordarea prin compararea vânzărilor are o larga aplicabilitate și este convingătoare numai dacă sunt disponibile suficiente informații de piață.

Ținând cont de natura și complexitatea bunurilor evaluate, evaluatorul nu a utilizat această metodă.

Abordarea prin cost identifică fizic fiecare produs, care este menținut până când este vândut.

În functie de sistemul de raportare, pot fi întâlnite :

LIFO ( ultimul intrat primul ieșit)

FIFO (primul intrat primul ieșit)

Costul standard

Costul mediu ponderat

Costul standard se folosește la evaluarea stocului în perioada în care societatea funcționează și se aplică în special în vederea raportărilor contabile.

Costul mediu ponderat se bazează pe premisa că toate bunurile sunt disponibile spre vânzare în aceeași categorie și într-o perioadă de timp determinată și reflectă același cost pe unitate.

Pentru situația în care se află evaluatorul, acesta va estima un procent de recuperare a valorii, ca raport între costul de producție sau de achiziție și valoarea ce se poate realiza prin vânzare.

Metodologia include o eșalonare a tipului de bun, evaluarea eșalonării și testarea eșalonării.

Determinarea procentului de recuperare s-a realizat prin investigarea stării stocului la nivelul de depreciere constatat sub toate aspectele: stare fizică, depreciere economică și functională, nivelul tehnologic la momentul evaluării, modul de deținere și conservare în intervalul de timp de la achiziție sau finalizare.

Conform bilanțului contabil la 30.06.2015, soldul stocurilor este de 3.294.941 lei

În procedura de estimare a valorii s-a folosit o depreciere fizică de 7 % datorită vitezei de rotație a stocurilor (uzura datorată vechimii ) și o depreciere economică de 30 %, ajustare pe care piața o recunoaște condițiilor unei vânzări rapide. În felul acesta, opinia evaluatorului referitor la valoarea de piața a stocurilor , din proprietatea SC MERLIN CO SRL, este de 2.075.813 lei:

III.3. Calcularea activului brut de lichidare

Conform standardelor profesionale, imobilizările necorporale, cu excepția cheltuielilor de cercetare și studiilor care se referă la produse noi sau la dezvoltare, sunt considerate nonvalori în procesul de obținere a activului net corijat al întreprinderii. Astfel valoarea contabilă a imobilizarilor necorporale ale societății se ajustează cu suma de -61.070 lei , rezultând o valoare economică de 0 lei.

Centralizat, conform estimărilor valorii de piață a proprietăților imobiliare și a bunurilor mobile din prezenta lucrare , valoarea economică a imobilizărilor corporale este următoarea:

Conform evidenței contabile a societății, aceasta prezintă imobilizari financiare în valoare de 96.000 lei reprezentând aport la capitalul SC ABA Distributions SRL. (64%). Am extras ultimul bilanț de pe site-ul Mfinate.ro al SC ABA DISTRIBUTIONS SRL din care rezultă că activul net contabil al acestei societăți este negativ, motiv pentru care valoarea contabilă a imobilizărilor financiare se ajustează cu -96.000 lei , rezultând valoarea economică egală cu 0.

Conform estimărilor valorii de piață a stocurilor din prezenta lucrare, valoarea economică a stocurilor este următoarea:

Conform evidențelor contabile ale societății, creanțele societății sunt în valoare netă de 13.228.202 lei. Din aceste creanțe conform documentațiilor primite de la reprezentanții societății suma de 9.986.113 reprezintă sume incerte care au o probabilitate foarte mică să se mai încaseze (litigii) . Astfel totalul creanțelor de 13.228.202 lei se ajustează cu suma de – 9.986.113 lei rezultând o valoarea economică de 3.242.089 lei.

III.3.1.Activul brut de lichidare (ABL)

Se aplică în cazul întreprinderilor aflate în proces de lichidare sau reorganizare judiciară.

ABL = Activ brut corectat – costuri de lichidare,

unde costurile de lichidare includ costurile legate de închiderea întreprinderii, acordarea unor compensații salariaților, dezafectarea unor capacități, eventuale obligații de decontaminare, asigurarea pazei activelor până la finalizarea vânzării lor, marketingul legat de vânzarea activelor, impozite aferente vânzărilor de active etc.

Termenul “vânzare forțată” se utilizează adesea în situațiile in care un vânzător este obligat sa vândă și/sau nu există o perioadă de comercializare adecvată. Prețul obtenabil în această situație nu îndeplinește cerințele din definiția valorii de piață. Prețul care ar putea fi obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii de a vinde, la care este supus vânzătorul, sau de motivele pentru care o comercializare adecvata nu poate fi făcută. El poate să reflecte și consecințele pentru vânzător a nereușitei vânzării într-o perioadă de timp specificată. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu poate fi prezis în mod credibil, cu excepția situației în care sunt cunoscute natura presiunii de a vinde sau motivele comercilizării neadecvate.

Prețul pe care un vânzător îl va accepta, într-o vânzare forțată, va reflecta mai degrabî situațiile particulare decat cele ale vânzătorului decis din definiția valorii de piață. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată va avea numai o legătură întâmplătoare cu valoarea de piață sau cu orice alte tipuri de valoare, definite în acest standard. Deoarece vânzarea forțată este o descriere a situației în care tranzacția are loc, acest termen nu reprezintă un tip de valoare. Informațiile referitoare la tranzacțiile în condiții normale de piață și tranzacțiile în condiții de lichidare din perioada 2010 – 2013 indicăa un nivel al prețurilor la lichidare intre 0,5 și 0,75 din alocarea de piață estimată conform Standardului Internațional de Evaluare – Cadru general. Valorile se orientează spre maximul intervalului pentru proprietăți cu un amplasament atractiv și finisaje superioare, deoarece vânzarea acestor proprietăți atrage mai multi potențiali clienți, de unde și prețurile mai ridicate.

Având în vedere explicațiile de mai sus, opinia evaluatorului este că Activul Brut de Lichidare al SC MERLIN CO SRL este egal cu Activul brut corectat din care se scade un procent de 40 % pentru activele corporale care reprezintă costurile legate de închiderea întreprinderii, acordarea unor compensații salariaților, dezafectarea unor capacități, eventuale obligații de decontaminare, asigurarea pazei activelor până la finalizarea vânzării lor, marketingul legat de vânzarea activelor, impozite aferente vânzărilor de active ( ponderea o au propritățile imobiliare industriale de mari dimensiuni care sunt foarte greu de vândut în această perioada) și 50 % pentru creanțele de încasat (clienți) și totalul stocurilor (deoarece predomină stocul de marfa care în caz de lichidare s-ar înapoia furnizorilor).

Valoarea activului brut de lichidare este de 4.890.802 lei.

III.4. Monografii contabile – înregistrarea diferențelor din reevaluare

După reevaluarea unei imobilizări corporale, care este complet amortizată, mai poate fi folosită, i se stabilește o nouă valoare și durată de utilizare. Reevaluarea imobilizărilor corporale se face la valoarea justă de la data bilanțului, de către un evaluator.

La reevaluarea unei imobilizări corporale, amortizarea cumulata la data reevaluării este tratată în unul din următoarele moduri:

recalculată proporțional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, astfel încât valoarea contabilă a activului, dupa reevaluare, să fie egala cu valoarea sa reevaluată.

eliminată din valoarea contabilă brută a activului și valoarea neta, determinată în urma corectării cu ajustările de valoare, este recalculată la valoarea reevaluată a activului.

Dacă rezultatul reevaluării este o creștere față de valoarea contabilă netă, atunci aceasta se trateaza astfel:
– ca o creștere a rezervei din reevaluare prezentată în cadrul elementului "Capital și rezerve",

– ca un venit care să compenseze cheltuiala cu descresterea recunoscuta anterior la acel activ.

Dacă rezultatul reevaluării este o descreștere a valorii contabile nete, aceasta se tratează ca o cheltuială cu întreaga valoare a deprecierii,doar atunci când în rezerva din reevaluare nu este înregistrată o sumă referitoare la acel activ .

Așadar, dacă rezultatul reevaluării este o creștere față de valoarea contabilă netă, atunci aceasta se trateaza astfel:

– ca o creștere a rezervei din reevaluare prezentată în cadrul elementului "Capital și rezerve",sau
– ca un venit care să compenseze cheltuiala cu descreșterea recunoscută anterior la acel activ.
În situația în care, pentru acest activ, nu a existat o descreștere anterioară recunoscută ca o cheltuială, societatea va înregistra diferența pozitivă din reevaluare în creditul contului 105 – "Rezerve din reevaluare".

Înregistrări contabile:

Creștere față de valoarea contabilă netă
1. Eliminarea amortizării cumulate din valoarea contabilă:

2812 "Amortizări privind imobilizările = 212 "Construcții"
corporale"

2. Diferența din reevaluare:

212 "Construcții" = 105 "Rezerve din reevaluare"

Rezerva din reevaluare trebuie redus în măsura în care sumele transferate la aceasta nu mai sunt necesare pentru aplicarea metodei de evaluare utilizate și pentru obținerea scopului său.

Pe măsură ce activele sunt folosite de entitate sau la scoaterea acestora din evidență,surplusul rezultat din reevaluarea imobilizărilor, se capitalizează prin formula contabilă:

105"Rezerve din reevaluare" = 1065 " Rezerve reprezentand surplusul realizat din
rezerve din reevaluare"

Descreștere față de valoarea contabilă netă

Înregistrarea diferenței din reevaluare:

6813 Cheltuieli de exploatare privind ajustări pentru” = 212 "Construcții"
“ deprecierea imobilizărilor

2812 "Amortizări privind imobilizările = 212 "Construcții"
corporale"

105"Rezerve din reevaluare" = 212 "Construcții"

Suma înregistrată pe debitul contului 6813 va fi considerată nedeductibilă la calculul impozitului pe profit.

Capitolul IV

Concluzii

IV.1. Principale concepte teoretice utilizate

IV.1.1. Valoarea de piață

Definiția valorii de piață este ceea cuprinsă în Standardul de Evaluare SEV 100 – Cadru general și este după cum urmează: „Valoarea de piața este suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbat/a la data evaluării, intre un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere”.

IV.1.2. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai mare valoare.

IV.1.3. Piața imobiliară

Se poate defini ca fiind o interacțiune dintre persoane – fizice sau juridice care schimbă dreptul de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piață se definește pe baza tipului de proprietate, potențialului de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor și chiriașilor tipici, etc. Piața imobiliară este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor, și a cumpărătorilor. De asemenea este o piață cu caracteristici diferite de cele ale pieței eficiente (este foarte senșibilă la situația pieței de muncă și stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influențate de modul de finanțare, este o piață care nu se autoreglează și este afectată de reglementări guvernamentale și locale, informațiile despre tranzacții similare nu sunt imediat disponibile sau au un grad de credibilitate redus, există un decalaj între cerere și ofertă, etc.).

IV.1.4. Cererea

În domeniul proprietăților imobiliare, cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliară care se dorește să fie cumpărată sau închiriată, la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Analiza cererii pornește de la identificarea persoanelor (fizice sau juridice) care manifestă intenția pentru achiziționarea sau închirierea de propriețăți de natura celor supuse evaluării. Astfel, cererea este influențată foarte mult de atractivitatea sa prin prisma amplasamentului, a potențialului de dezvoltare a zonei, al nivelului de finisaj, al dotărilor, etc.

IV.1.5. Oferta

Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o piață dată, la o anumită perioadă de timp. Oferta dintr-un anumit bun la un anumit preț, la un anumit moment și anume loc indică raritatea relativă a acelui bun, care este un factor de bază al valorii.

Oferta se referă la disponibilitățile de a schimba dreptul de proprietate a produsului imobiliar.

IV.1.6. Metode de evaluare a terenului:

Metoda comparației directe – prin această metodă prețurile și acele informații la loturi similare sunt analizate , comparate și corectate în funcție de asemănări sau diferențieri. Metoda este utilizată atunci când există date comparabile .

Metoda alocării – este bazată pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției care spune că există un raport între valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăți în anumite localizări.

Metoda extracției – prin această metodă valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei proprietăți prin scăderea contribuției construcției care estimată prin costuri și depreciere.

Metoda parcelării – este utilizată pentru evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare.

Metoda reziduală – aceasta se bazează pe principiul echilibrului și a conceptului de contribuție care se referă la echilibrul dintre teren, mână de lucru, coordonare și capital.

Metoda capitalizării rentei funciare – renta funciară este este suma plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului.

IV.1.7. Abordarea prin cost

Reprezintă o modalitate de estimare a valorii unui bun bazat pe principiul substituției, conform căreia nici un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru un bun decât costul de achiziție a unei alte proprietăți cu aceleași caracteristici.

IV.1.8. Valoarea de înlocuire

Reprezintă costul estimat pentru a construi la prețurile curente de la data evaluării a unui bun cu o utilitate șimilară față de cea evaluată.

IV.1.9. Deprecierea

Reprezintă o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție din cauze fizice, economice sau externe.

IV.1.10. Mijloc fix

Orice imobilizare corporală, care este deținută pentru a fi utilizată în producția sau livrarea de bunuri sau în prestarea de servicii, pentru a fi închiriată terților sau în scopuri administrative, dacă are o durată normală de utilizare mai mare de un an și o valoare mai mare decât limita stabilită prin hotărârea Guvernului.

IV.2. Principale concluzii asupra studiului de caz

Ținând cont de amplasamentul proprietății, vecinătățile existente, structura și starea tehnică a construcțiilor, modalitatea de valorificare, precum și tendințele de evoluție a pieței imobiliare din zonă, cea mai bună utilizare este ceea : actuală – clădire de birouri și producție.

Valoarea de piață a terenului estimată prin metoda comparației directe este de 458.700 RON echivalentul a 103.900 EUR. Piața imobiliară comercială în această perioadă este o piață în cădere, caracterizată printr-un număr destul de redus de actori și tranzacții în care prețurile au o tendință descrescătoare, deci clădirea și terenul evaluat nu vor putea fi vândute imediat.

Bunurile mobile de natura echipamentelor folosite în fabricarea și comercializarea produselor cosmetice vor fi greu vandabile, deoarece piața nu are un echilibru între cerere și ofertă, oferta pentru acest gen de produse este mai mare decât cererea.

Materiile prime sunt vandabile, deaorece sunt bunuri de larg consum, și există o cerere pe piață pentru ele mai mare decât oferta.

Activul Brut de Lichidare al SC MERLIN CO SRL este egal cu Activul brut corectat din care se scade un procent de 40 % pentru costurile legate de închiderea întreprinderii și 50 % pentru creanțele de încasat (clienți) și totalul stocurilor .

Top of Form