Cadastrul General

2.CADASTRUL GENERAL

Definiție. Scurt istoric al cadastrului general.

Se cunosc mai multe definiții pentru candastru, mai mult sau mai puțin complete sau complexe, date de diferiți specialiști ȋn cărțile de specialitate sau cuprinse ȋn dicționare. Definițiile cadastrului sunt practic date ȋn funcție de tipul cadastrului și de organizarea sa la un moment dat ȋntr-o țară. Astfel, ȋn țara noastră, prin Ordonanța de Urgență nr 64/2010, definiția cadastrului va fi : ‘’Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe ȋntregul teritoriu al țării.’’

Scurt istoric al apariției și dezvoltării cadastrului ȋn lume.

Cel mai vechi sistem de cadastru consemnat ȋn istorie datează din perioada Egiptului Faraonilor (epoca 3200-2800 ȋ.e.n.), prin care se realiza o inventariere funciară la fiecare doi ani, care permitea pe de o parte, reconstituirea fondurilor care erau distruse de revărsările Nilulului, iar pe de altă parte, stabilirea unei baze pentru impozitul care trebuia plătit ȋn natură. Sistemul era deci atȃt funciar cȃt și fiscal.

Ȋn secolul VII ȋ.H. au existat ȋn Grecia antică, planuri cu desene rectangulare, reprezentȃnd o ȋmpărțire a teritoriilor orașelor Agrigente și Syracuza ȋn parcele omogene, lăsȃnd să se ȋnțeleagă, că exista deja o organizare cadastrală și un sistem juridic, care confereau un caracter inalienabil acestor parcele, conservate de comunitate și pentru care dreptul de a se bucura de ele era transmisibil.

Perioada de aur a cadastrului este creată de Roma antică, care a fondat numeroase orașe ȋn provinciile cucerite. Documentele descoperite ȋntre 1949 și 1955 de către A.Piganiol și G.Santel, sunt constituite din texte și copii ale tabulariumului, conținȃnd desenele loturilor și suprafețele terenurilor domeniului public. Ȋn interiorul fiecărui lot este menționată starea juridică a terenului, care era dat băștinașilor dacă era de calitate inferioară sau era reținut pentru statul roman dacă era de calitate superioară. Unele din aceste palnuri poartă pe ele decizia lui Vespasian de a se efectua o inventariere periodică.

Cadastrul roman continuă să se dezvolte ȋn secolul III ȋ.H. ca un instrument pentru amenajarea teritoriului, iar sub ȋmpăratul Dioclețian a devenit un puternic instrument fiscal, aplicat mai ȋntȃi ȋn Egipt și apoi ȋn tot imperiul. Lucrările acestui cadastru incipient, erau realizate de specialiștii așa numitului corpus agrimensorum romanorum, a cărui activitate a fost semnalată și ȋn spațiul actualului teritouriu romȃnesc, pe timpul ocupației romane.

Odată cu căderea Imperiului roman și activitatea de cadastru a ȋnceput să descrească, astfel că după secolul V se poate vorbi aproape de un vid cadastral. Această activitate de cadastru se reia dupa Evul Mediu, prima țară fiind tȃnăra republică Milano, care pentru a se reface după războaie, a dispus inventarierea și evaluarea bunurilor imobile pentru a fi impozitate.

Ulterior, cadastrul din majoritatea țărilor europene s-a dezvoltat avȃnd ca model cadastrul din Principatul Milano. Acesta a introdus ȋn 1719 o serie de reguli care au dus la progresul cadastrului, printre care enumerăm : obligativitatea de a folosi aceleași metode de lucru; ridicările topografice să fie executate cu planșeta topografică și să se sprijine pe o rețea de triangulație locală; pe hărți să se reprezinte limitele dintre teritoriile cadastrale, limitele categoriilor de folosință, căile de comunicații, apele, digurile, localitățile etc. și să fie semnate de un geometru, iar determinarea suprafețelor să se facă cu planimetrul, sau prin ȋmpărțirea ȋn triunghiuri și trapeze. Pentru evaluarea terenurilor, s-au format comisii care au stabilit ȋmpărțirea acestora ȋn trei clase : bune, mijlocii și slabe.

Documentația care rezulta la ȋncheierea lucrărilor cadastrului era formată din registrul parcelelor, mapa cu hărțile și coala de proprietate pentru fiecare contribuabil. Cadastrul milanez a fost preluat de Franța, care a dezvoltat cadastrul parcelar, cunoscut și sub numele de cadastru napoleonian, de Belgia, Olanda, Imperiul Habsburgic, de Libia și Egipt etc.

Hartă cadastrală din Olanda.

Hartă cadastrală din Franța.

Cadastrul dezvoltat ȋn continuare ȋn Imperiul austriac, pornește de la cel milanez și parcurge o serie de ȋmbunătățiri : lucrările cadastrului se sprijină pe o rețea de triangulație generală; se introduc cărțile funciare, bazate pe individualizarea și descrierea imobilului; s-a introdus metrul pentru măsurarea lungimilor; s-au stabilit scările la care să se execute hărțile, plecȃnd de la scara 1: 2.880 ca bază (de 10 ori mai mare decăt scara hărților militare 1: 28.800), pentru zone cu detalii multe și prin divizare s-au multiplicare s-au dedus celelalte (1: 720 și 1: 1.140 pentru orașe și 1: 3.600, sau 1: 5.760 pentru zone cu puține detalii).

Scurt istoric al apariției și dezvoltării cadastrului ȋn Romȃnia.

Un cadastru incipient a existat la noi din vremea ocupației romane, dovadă fiind grănițuirile făcute ȋn toată Dacia, semnalate mai tȃrziu ȋn Dobrogea și zona Sibiului (sec. II-III). Ȋn perioada statelor feudale au existat unele reglementări privind delimitarea moșiilor de către comisii obștești, stabilite prin ‘’hrisov domnesc’’.

La ȋnceputul secolului al XVIII-lea au apărut primele hărți ȋntocmite de autori romȃni.

Harta Valahiei realizată de stolnicul Cantacuzino ȋn anul 1700.

Harta moldovei executată de Dimitrie Cantemir ȋn anul 1737.

Primele legiuiri de hotărnicie au apărut ȋn mod diferențiat, pe provincii aflate ȋn administrații diferite, astfel:

ȋn Țările Romȃne a apărut Condica lui Al. Ipsilanti (1780), Codul lui Calimah (1817) și legea lui Caragea (1818), prin care se impune și măsurarea moșiei. Conform Regulamentului organic (1831) se introduce ȋn 1868 Regulamentul hotărniciilor care cerea, ȋn plus, ȋntocmirea hărților de către ingineri hotarnici, specialiști ȋn domeniu, pregătiți la Academia din Iași de Gh. Asachi și la București de Gh. Lazăr, ȋncepȃnd din anul 1815;

Transilavia, Banatul și Bucovina, incluse vremelnic ȋn impreiul austriac, au beneficiat de cadastru și cartea funciară, legiferate prin Decretul imperial din 1849. Lucrările s-au executat pe etape pȃnă ȋn 1885 cu schițe concretuale sau/și planuri ridicate cu planșeta, continuate apoi pȃnă ȋn 1918 cu tahimetrul.

Ȋn Romȃnia Mare a existat de la ȋnceput un cadru legislativ favorabil care a cuprins succesiv :

Decretul nr. 3922 din 3 ianuarie 1919 prin care se ȋnființa ‘’Casa centrală de Cooperare și lucrări tehnice’’. Principalele operații s-au desfășurat, mai ales după primul război mondial, ȋn cadrul reformei agrare, cea mai mare din Europa, cu 1 milion de proprietăți și 6 milioane de hectare atribuite;

Legea nr.23 din 10 aprilie 1933 pentru Organizarea cadastrului funciar și introducerea cărții funciare ȋn Vechiul Regat, document de referință cunoscut ca ‘’Legea Voicu Nițescu’’ după numele inițiatorului, ministru al agriculturii;

Decretul-Lege nr.115 din 27 aprilie 1938 pentru Modificarea dispozițiilor privitoare la Cărțile funciare, publicat ȋn completarea Legii nr. 23.

La data apariției lor, ultimele două legi au fost apreciate ca cele mai bune de pe continentul european dar, din păcate, au fost aplicate prea puțin. Lucrările care s-au executat pe baza acestei legislații, inițial după instrucțiunile din Transilvania, dar și pe baza unor ‘’norme tehnice’’ elaborate mai tȃrziu, au demarat ȋn județul Ilfov, ȋnsă au avut extindere limitată. Activitatea s-a reluat după cel de-al doilea război mondial, pentru aplicarea reformei agrare din 1945, dar volumul lor a fost redus și limitat doar la lucrări de parcelare.

Sub regimul comunist legea cadastrală a căzut ȋn desuetudine, deoarece aplicarea ei ȋn continuare reprezenta o frȃnă ȋn calea colectivizării agriculturii. Ȋn locul acesteia s-a introdus inițial o ‘’Evidență funciară’’ sumară, pe sectoare economice (1955), ce nu putea servi ca bază cadastrului propriu-zis. Mai tȃrziu s-a ordonat executarea cadastrului funciar general devenit ȋnsă incomplet și inoperant, deoarece clasificarea terenurilor nu a avut la bază criterii obiective, iar ȋnscrierea proprietății s-a făcut pe bază declarativă și nu pe acte doveditoare. Ȋn aceste condiții, documentele nu puteau și nu pot fi folosite la stabilirea echitabilă a impozitelor și nici ȋn scopul publictității imobiliare.

Măsurătorile, respectiv ridicările, au continuat ȋnsă la nivelul ȋntregii țări. Folosind metoda aerofotogrammetrică, s-a obținut, ȋn timp, planul fundamental al țării la scara 1 : 10.000 și aproape integral la scara 1 : 5.000, precum și planuri de detaliu pȃnă la 1 : 1.000 ale centrelor populației, ȋn condiții de precizie corespunzătoare.

Ȋn concluzie, sub regimul comunist, au existat condiții optime, inclusiv baza materială și de date pentru introducerea și ȋn Romȃnia a cadastrului general la nivelul țărilor europene avansate. Din păcate, lucrările de cadastru propriu-zise au fost tratate cu dezinteres din motive politice : impozitul pe proprietatea privată se stabilea ȋn spiritul luptei de clasă, pentru statul socialist acesta nu reprezenta o sursă importantă de venit la buget, iar proprietatea imobiliară nu viza efectiv pămȃntul care era considerat ‘’bun al ȋntregului popor’’.

Pȃnă ȋn anul 1990, s-a introdus cadastrul tehnic ȋn 83% din trenurile situate ȋn extravilan (peste 18 milioane hectare) și ȋn peste 50,9% din localități, din care 17,1% sunt municipii sau orașe.

După 1990 lucrurile s-au schimbat, dar cu ȋncetineală, ȋn ritm lent și cu tatonările specific transformărilor din toate domeniile de activitate. După 50 de ani de comunism s-a ȋnteles și ȋncă se mai ȋnțelege cu greutate, așa cum remarcă Miclea, că ‘’nu există democrație acolo unde nu există dreptul la proprietate și nu poate exista drept de proprietate fără instituțiile care să-l apere’’. Necesitatea și importanța unei evidențe moderne a bunurilor imobiliare a fost recunoscută de timpuriu, ȋn 1991 propunȃndu-se ‘’Legea cadastrului și a fondului funciar’’.

Din păcate, atunci s-a votat doar ‘’Legea Nr. 18/1991 a fondului funciar’’, iar schimbările survenite prin aplicarea acestei legi au afectat circa 8 milioane de hectare teren arabil, prin noile parcelări efectuate cu ocazia punerii ȋn posesie. Acest lucru anulează practic lucrările de cadastru efectuate deja pe aceste suprafețe și cere ȋntocmirea de noi planuri cadastrale. Aceste schimbări, precum și trecerea la economia de piață, au determinat schimbări de fond și ȋn ceea ce privește organizarea și obiectul activității instituției cadastrului, concretizate prin apariția noii legi a cadastrului, care după lungi dezbateri s-a adoptat sub forma ‘’Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr.7/1996’’. Prin această lege s-au constituit instrumentele tehnice și juridice, care contribuie la dovedirea și apărarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.

Legea permite coordonarea și desfășurarea unitară a activităților de cadastru, geodezie și cartografie, creează cadrul organizatoric și de subordonare tehnică al unităților de cadastru general și de cadastre de specialitate și deschide posibilitatea realizării unui cadastru modern, multifuncțional, la care să se racordeze cărțile funciare.

Cadrul legislativ al cadastrului este ȋn prezent asigurat de suficiente acte normative și anume :

Legea Cadastrului și a Publicității imobiliare nr. 7/1996;

Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, actualizată prin Legea 169/1997;

Legea pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și forestiere nr. 1/2000 cu modificările ulterioare;

Legea privind circulția juridică a terenurilor nr. 54/1998.

Aceste legi, dublate de norme tehnice și instrucțiuni de lucru, constituie baza pe care se sprijină ȋntreaga activitate de introducere și ȋntreținere a cadastrului ȋn Romȃnia. Avȃnd ȋn vedere importanța și anvergura acestor acțiuni, ele trebuie gȃndite și elaborate cu atenție, astfel ȋncȃt unele deficiețe existente, de ordin practic dar și principal, mai pot și trebuie să fie remediate.

Cadrul instituțional și organizatoric este bine conturat prin legislația existentă și cuprinde următoarele instituții publice cu personalitate juridică :

Oficiul Național de Cadastru, Geodezie, Cartografie (ONCGC), ca instituție unică cu sediul ȋn București, abilitată prin lege să organizeze, să conducă și să controleze lucrările de introducere a cadastrului ȋn Romȃnia, respectiv de ȋntocmire a documentației cadastrale pe unități teritoriale;

Oficii Județene de Cadastru, Geodezie, Cartografie (OJCGC) unități descentralizate, ȋn subordinea ONCGC cȃte unul ȋn fiecare județ cu aceleași obiective urmărite pe teritoriul administrativ județean;

Insitutul de Geodezie, Fotogrammetrie, Cartografie și Cadastru (IGFCC), ca institut de specialitate ȋn subordinea ONCGC, care execută lucrări de profil, la cerere, avȃnd dotare corespunzătoare și specialiști de ȋnaltă calificare.

Scopul și obiectivul cadastrului general

Lucrările de cadastru se execută cu scopul de a pune la dispoziția celor interesați, ȋn orice moment, date reale și complete referitoare la bunurile imobile, pentru a contribui la :

reglementarea situației juridice a bunurilor imobile și ȋnscrierea lor ȋn cartea funciară, ȋn vederea realizării publicității imobiliare;

crearea unei baze juste pentru stabilirea impozitului fiscal;

identificarea juridică a resurselor funciare;

furnizarea elementelor necesare pentru ȋntocmirea studiilor și proiectelor privind sistematizarea teritoriului și a localităților, precum și pentru alegerea amplasamentelor diferitelor obiective industriale și socio-culturale;

ȋntocmirea documentației pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol;

cunoașterea terenurilor aflate ȋn administrarea ministerelor sau departamentelor din diferite sectoare ale economiei naționale, precum și a modului de folosire a acestora ȋn raport cu destinația lor inițială;

obținerea de date reale cu privire la starea fondului căilor de comunicații (drumuri, căi ferate, străzi etc.), necesare pentru planificarea lucrărilor de ȋntreținere;

cunoaștere și inventarierea fondului imobiliar-edilitar și a stării acestuia;

cunoșterea și inventarierea fondului silvic, pentru amenajarea și exploatarea rațională a pădurilor;

cunoașterea și inventarierea fondului apelor, pentru amenajarea și regularizarea cursurilor de apă, pentru cunoașterea zonelor supuse pericolului inundațiilor, precum și pentru folosirea eficientă a potențialului apelor;

cunoașterea, inventarierea și evidența terenurilor cu subsoluri care conțin diverse bogății minerale sau petrolifere;

protecția mediului ȋnconjurător;

realizarea de baze de date cadastrale necesare băncilor de date urbane și sistemelor informaționale ale teritoriului.

Obiectivul principal al cadastrului este realizarea unei evidențe clare și la zi a imobilelor-terenuri și/sau construcții- din teritoriul național pentru a putea furniza informații complete, sigure și ȋn timp scurt asupra acestora.

Ȋn acest scop datele cadastrului trebuie să cuprindă aspecte cantitative, calitative și juridice privitoare la imobile pentru ca informațiile să poată servi ȋn esență :

organelor juridice și proprietarilor la ȋnscrierea ȋn registrele funciare a drepturilor reale imobiliare (tabulare);

organelor fiscale, ȋn vederea stabilirii de impozite și taxe;

organelor centrale și locale, de statistică și sinteză, institutelor de cercetare ș.a., ca bază a elaborării unor proiecte de perspectivă.

Domenii care participă la realizarea cadastrului general

Se disting trei grupe de activități care participă la realizarea cadastrului general și care ȋi conferă acestuia caracterul de domeniu interdisciplinar :

domenii de bază sau de sprijin: geodezia, topografia, fotogrammetria și cartografia.

domenii de colaborare și de completare: informatica, dreptul civil, pedologia și cunoștințe economice privind evaluarea și impozitarea terenurilor și a construcțiilor.

domenii auxiliare sau ajutătoare: amenajarea teritoriului, urbanismul, ȋmbunătățirile funciare, organizarea teritoriului agricol, amenajarea pădurilor și protecția mediului.

Domeniile de bază asigură ȋn toate etapele de lucru ale cadastrului general datele și documentațiile de plecare și de sprijin pe parcurs, și anume:

geodezia – asigură realizarea rețelelor de sprijin pentru ȋntocmirea și actualizarea planurilor cadastrale, parcelări, comasări, rectificări de hotare etc.;

topografia și fotogrammetria – asigură realizarea planurilor topografice noi, care după echiparea cu datele specifice cadastrului devin planuri cadastrale, precum și actualizarea planurilor cadastrale vechi pe baza fotogrammetriei aeriene analogice, analitice și digitale, ori a ridicărilor topografice clasice;

cartografia – asigură cartoeditarea și cartoreproducerea planurilor cadastrale după terminarea lucrărilor de introducere a cadastrului general sau după actualizarea acestora ȋn urma aducerii la zi a cadastrului.

Domeniile de colaborare și de completare, participă și rezolvă părți ale cadastrului și anume:

informatica – asigură rezolvarea volumului mare de calcule ȋn procesul de prelucrare a datelor primare de măsurători, precum și ȋntocmirea automată a planurilor și registrelor cadastrale ȋn sistem informatizat, crearea sistemelor informaționale ale cadastrului;

legislația de drept civil funciar imobiliar – asigură rezolvarea părții juridice a cadastrului general și ȋn primul rȃnd a problemelor sistemului de publicitate imobiliară al cărților funciare;

pedologia – participă la partea economică a cadastrului general prin bonitarea terenurilor agricole, ȋn scopul stabilirii obiective a obligațiilor fiscale;

cunoștințele economice privind evaluarea și impozitarea terenurilor și a construcțiilor – asigură cunoștințele necesare unei corecte evaluări a bunurilor imobile specifice cadastrului- terenuri și construcții- pe care se va ȋntemeia justa impozitare a statului asupra proprietății imobiliare.

Domeniile ajutătoare – auxiliare sunt cele cu care cadastrul general intră ȋn legătură pentru rezolvarea unor etape ȋn lucrările cadastrale specifice și cărora la rȃndul său cadastrul le pune la dispoziție informațiile cadastrale:

amenajarea teritoriului și urbanismul – pun la dispoziție date despre delimitarea terenurilor administrative și ale intravilanelor localităților;

organizarea teritoriului agricol – furnizează date despre comasarea terenurilor sau schimbări ale suprafețelor de teren ȋn alte categorii de folosință;

amenajarea și gospodărirea pădurilor – furnizează informații despre limitele amenajamentelor silvice și despre schimbările cu caracter cadastral dintre etapele amenajamentelor silvice;

administrația locală (comunală, orășenească, municipală și județeană) – oferă date și documentații privind vechile delimitări ale hotarelor administrative și ale intravilanelor localităților, precum și alte documentații care pot servi pentru stingerea unor litigii de vecinătate, de proprietate sau de patrimoniu al domeniului public sau privat;

protecția mediului – furnizează informații, asistență tehnică și avizarea ȋn probleme de delimitare a tereurilor afectate de factori de poluare.

Clasificarea terenurilor după destinație

Categoriile de folosință ale terenurilor

Categoria de folosință a terenului, naturală sau artificială (determinate de acțiunea omului), individualizată printr-un cod, este unul dintre atributele parcelei.

Evidențierea la partea tehnică a cadastrului general a categoriei de folosință alături de celalalte atribute este necesară atȃt pentru ȋntocmirea cărții funciare, cȃt și pentru stabilirea sarcinilor fiscale care gravează imobilele.

Categoria de folosință este principala unitate de clasificare a folosințelor, avȃnd ca unitate inferioară subcategoria de folosință, iar ca unitate superioară grupa de folosință. Ȋn cadastrul general nu se ȋnregistrează subcategorii de folosință.

Ȋn cadastrul general există două grupe de folosințe, fiecare cu cȃte cinci categorii de folosințe, astfel avem:

Grupa folosințelor agricole – cu categoriile de folosință: arabil, pășuni, fȃnețe, vii și livezi. Ȋn Romȃnia, conform Anuarului statistic 2006, la data de 01.01.2006, terenurile din grupa folosințelor agricole ocupau următoarele suprafețe:

Fondul funciar al Romȃniei: 23.839.071 ha (100%).

Grupa folosințelor agricole: 14.741.214 ha (61,48%), din care:

Arabil(A) 9.420.205 ha (38.35%)

Pășuni(P) 3.364.041 ha (14.07%)

Fȃnețe(F) 1.514.645 ha (6,25%)

Vii(V) 224.082 ha (0,97%)

Livezi(L) 218.241 ha (0,95%)

GRAFIC PAG 14 http://www.ct.upt.ro/users/CosminMusat/Cadastru1.pdf

Astfel terenurile agricole reprezintă 61,48% din teritoriul național, iar terenurile arabile reprezintă 38,35%.

Grupa folosințelor neagricole – cu categoriile de folosință: păduri și alte terenuri cu vegetație forestieră, terenuri cu ape și ape cu stuf, drumuri și căi ferate, terenuri cu construcții, curți și alte folosințe, terenuri neproductive.

După destinația economică, terenurile pot fi ȋncadrate ȋn următoarele grupe de destinații:

terenurile cu destinație agricolă (TDA);

terenurile cu destinație forestieră (TDF);

terenurile aflate permanent sub ape (TDH);

terenurile aflate ȋn intravilane (TDI);

terenurile cu destinații speciale (TDS);

terenurile neproductive (TDN).

Terenurile de orice fel, care aparțin persoanelor fizice și juridice, indiferent de titlurile pe baza cărora sunt deținute, se ȋmpart pe destinații conform prevederilor legale. Prin ‘’deținători de terenuri’’ se ȋnțeleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea de posesor ori deținător precar.

Domeniul public poate fi de interes național, caz ȋn care proprietatea asupra sa ȋn regim de drept public aparține statului, sau de interes local, caz ȋn care proprietatea (de asemenea ȋn regim public), aparține comunelor, orașelor, municipiilor sau județelor.

Terenuri cu destinație agricolă (TDA)

Fondul funciar agricol cuprinde ansamblul suprafețelor angajate ȋn procesul de producție, respectiv terenurile agricole direct productive (arabil, vii, livezi, pepiniere agricole, plantații de hamei și duzi, fȃnețe, pășuni, sere, solarii), precum și cele cu vegetație forestieră neincluse ȋn amenajările silvice, cele acoperite cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și ȋmbunătățirile funciare, drumuri tehnologice, depozite și platforme, terenurile neproductive ce urmează a fi incluse ȋn cadastrul agricol, ș.a.m.d.

Ȋn agricultură, pămȃntul este ȋn același timp mijloc de producție și obiect al muncii, proprietatea fundamentală a solului fiind fertilitatea lui, respectiv capacitatea de a produce mai mult sau mai puțin pe unitatea de suprafață.

Terenuri cu destinație forestieră (TDF)

Fondul forestier reprezintă ‘’totalitatea suprafețelor pădurilor, a terenurilor destinate ȋmpăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producție sau administrație silvică, a iazurilor, albiilor pȃraielor, a altor terenuri cu destinație forestieră și neproductive cuprinse ȋn amenajamentele silvice la data de 1 ianuare 1990 sau incluse ȋn acestea ulterior, ȋn condițiile legii, constituie, indiferent de natura dreptului de proprietate, fondul forestier național.’’ (conform Codului silvic, Legea nr.46 din 19 martie 2008, art. 1).

Aceste suprafețe pot fi proprietate de stat (majoritatea) sau particulară și sunt supuse regimului silvic.

Regimul silvic este definit ca fiind un ‘’sistem unitar de norme tehnice, economice și juridice privind amenajarea, cultura, exploatarea, protecția și paza pădurilor’’. (conform Codului silvic, Legea nr.26 din 24 aprilie 1996). Regimul silvic se aplică obligatoriu ȋntregului fond forestier național indiferent de natura dreptului de proprietate și de calitatea proprietarului.

Terenuri aflate sub ape (TDH)

Fondul apelor cuprinde suprafețele acoperite, ȋn permanent sau ȋn cea mai mare parte a anului, de ape stătătoare (lacuri, bălți, marea teritorială) sau curgătoare (fluvii, rȃuri, pȃraie). Ȋn legea fondului funciar, aceste terenuri, aflate permanent sub ape, sunt nominalizate prin albiile minore ale cursurilor de apă, curbele lacurilor la nivelul maxim de retenție, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale.

Apele ȋn ansamblul lor au o importanță economică deosebită luȃnd ȋn considerare diversele ȋntrebuințări pe care le oferă: piscicultură, producerea de energie electrică, navigație, irigație, alimentare e centrelor populate, a industriilor și complexelor agro-zootehnice etc. Delimitarea, folosirea și protecția apelor este reglementată, la noi, prin Legea nr.8/74; hotarele lor se stabilesc de comisii mixte ale Ministerului Mediului și ale Cadastrului general.

Terenuri ȋn intravilan (TDI)

Conform prevederilor legale ȋn această categorie intră ‘’toate terenurile indiferent de categoria de folosință situate ȋn perimetrul localităților urbane și rurale ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului, conform legislației ȋn vigoare’’. Față de această formulare se impun unele precizări și anume:

terenurile cu construcții cuprind intravilanele localităților ȋn ansamblu, deci inclusiv suprafețele folosite actualmente ȋn scopuri agricole sau/și silvice;

construcțiile din extravilan fac parte, după caz, din fondul agricol, fondul forestier sau al terenurilor cu destinație specială;

regimul juridic al terenurilor cu construcții, conform Legii 18/91, este diferit de cel ocupat de construcțiile agricole, silvice, sau destinate altor activități, deoarece ele sunt sortite locuințelor, construcțiilor administrative și social-culturale;

construcțiile industriale, incluse și ele ȋn această categorie, urmează a fi scoase ȋn afara perimetrelor ce cuprind zonele de locuit.

Ternuri cu desinație specială (TDS)

Din categoria terenurilor cu destinație specială fac parte: terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, aeriene și navale, cu construcțiile și instalațiile specifice aferente, cele pe care se află obiective și instalații hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice și gazelor naturale, de telecomunicații, terenurile cu exploatări miniere, petroliere, plajele, cele pentru nevoile de apărare a țării, precum și rezervațiile și monumentele naturii, monumentele, ansamblurile și siturile arheologice și istorice și altele asemenea.

Caracteristicile acestor terenuri, care servesc producției și protejează anumite valori naturale sau istorice, sunt variate astfel:

numărul lor este nelimitat – lista fiind deschisă ȋn funcție de nevoile societății, generatoare și de alte activități ce se desfășoară pe scoarța terestră;

dispersarea lor pe ȋntreg teritoriu național – ocupȃnd suprafețe restrȃnse cu excepția drumurilor, căilor ferate și rezervațiilor naturale (Delta Dunării, Retezat), ce servesc și unor scopuri productive și/sau protecției mediului ambient;

marea majoritate sunt proprietate de stat – ȋn afara circuitului civil și de regulă nu sunt incluse ȋn cartea funciară. Unitățile ȋn cauză se ȋnscriu ȋn tabele anexe, ȋn cărți funciare speciale sau sunt cuprinse ȋn cadastrele de specialitate;

reprezentarea pe harta cadastrală – se face prin contur fără estimări cadastrale, deoarece imobilele fiind proprietate de stat sunt scutite de impozite.

Clasificarea construcțiilor

Construcțiile sunt produse complexe, imobile legate direct de teren și ȋn contact cu mediul ambient, destinate a crea condiții optime pentru adăpostirea și desfășurarea activității și vieții, ținȃnd seama de condițiile naturale (teren, climă etc.) impuse de natura sau mediul ȋncojurător ȋn mijlocul căruia se aplasează.

Pentru specificul activității de evaluare a lucrărilor de construcții, o condiție esențială ȋn obținerea de rezultate corecte, corespunzătoare realității fizice și economice, este analiza rezultatului obținut ȋn urma calculelor economice, compararea sa cu mulțimea altor rezultate ȋn operații similare, ȋncadrarea acestuia ȋn contextul general al pieței.

Această analiză cere din partea evaluatorului, stăpȃnirea ȋntr-un ȋnalt grad a pregătirii profesionale specifice, dar și a unei asemenea analize.

Se pot menționa ca obligatorii pentru evaluator ȋn domeniul imobiliar, următoarele:

cunoașterea și aplicarea ȋn mod obiectiv a normelor tehnice legate de alcătuirea tehnico-constructivă a construcțiilor și terenurilor de toate categoriile;

cunoașterea duratei de viață și exploatare a construcțiilor;

cunoașterea capacității de utilizare a terenurilor;

informarea permanentă asupra evoluției tehnico-economice a activității de construcții-montaj și de promoție imobiliară;

cunoașterea normelor tehnice de calcul a stabilității și rezistenței construcțiilor, de comportare ȋn timp a acestora;

cunoașterea modului de ȋntocmire a documentațiilor economice ale activității de construcții-montaj, a ponderii capitolelor de cheltuieli specifice ale acesteia ȋn totalul devizului general;

informarea permanentă asupra variației valorilor bazei de calcul, rezultate ȋn urma modificărilor ȋn prevederile legale de ȋncadrare ȋn domeniu sau ȋn urma evoluției pe piața prețurilor;

cunoașterea metodologiilor de evaluare și alegerea celei mai indicate, ȋn cazul de analiză, funcție de gradul tehnico-economic cerut de beneficiar;

respectarea termenelor contractate pentru efectuarea operațiilor.

Ȋn construcții se folosesc diverse clasificări, ȋn funcție de obiectivele urmărite.

Astfel, se cunosc următoarele criterii de clasificare:

clasificarea funcțională sau după destinație,

clasificarea după calitate,

clasificarea după structura de rezistență la foc (incendiu) etc.

Claisficarea funcțională sau după destinație, grupează construcțiile asemănătoare privind cerințele funcționale și de amplasament, din care motiv, construcțiile se ȋmpart ȋn două categorii și anume: clădiri și alte construcții inginerești, altele decȃt clădirile.

Funcțiile cadastrului general

Obiectul de bază al cadastrului general este cunoașterea completă, sub principalele aspect, a fondului funciar și a construcțiilor, cunoașterea redată apoi sub forma unei evidențe clare și sistematice. Pentru definirea acestor bunuri imobiliare cadastrul tehnic trebuie să răspundă, la trei ȋntrebări principale, ce urmăresc aspect diferite și generează funcții corespunzătoare, care la rȃndul lor se realizează printr-o serie de lucrări de bază (Tab.1)

Tab.1 Funcțiile cadastrului

Acestor trei aspect – cantitativ, calitativ și juridic, după care cadastrul trebuie să studieze și să inventarieze bunurile imobile, le corespund, din punct de vedere al realizării practice, trei funcții:

Funcția tehnică;

Funcția economică;

Funcția juridică.

Funcția tehnică a cadastrului

Partea sau funcția tenică a cadastrului general este definite ȋn Legea privind cadastrul general și publicitatea imobiliară, astfel : ‘’ funcția tehnică a cadastrului general se realizează prin determinarea de baza de măsurători a poziției, configurației și mărimii suprafețelor terenurilor pe categorii de folosință și proprietari, precum și ale construcțiilor’’.

De aici rezultă că partea tehnică a cadastrului, cuprinde toate operațiile tehnice de geodezie, topografie, fotogrammetrie și cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive-atribute privind imobilele, care se soldează cu obținerea planurilor cadastrale și calculul suprafețelor și a registrelor cadastrale.

Unele dintre operațiile tehnice generate de nevoia pentru cadastrul general sunt commune și altor activități tehnico-economice, cum ar fi operațiile aferente rețelelor geodezice de triangulație și nivelment, cele aferente ȋntocmirii planului topographic de bază al țării sau planurilor de bază ale orașelor etc., iar altele sunt proprii numai cadastrului general.

Avȃndu-se ȋn vedere că unele dintre datele și documentele tehnice geodezice, topografice, fotogrammetrice și cartografice elaborate pentru nevoile altor activități tehnico-economice, sunt commune sau se pot folosi integral sau parțialȋn activitatea de cadastru geneal, ȋn Legea privind cadastrul general și de publicitate imobiliară, se prevede obligativitatea pentru agenții economici care dețin sau execută astfel de documentații, să le pună la dispoziție și instituțiilor de cadastru județene.

Această funcție constă ȋn realizarea următoarelor lucrări:

stabilirea și marcarea ȋn teren, prin borne tip cadastral, a hotarelor teritoriilor administrative (comunale, orășenești și municipale), prin operația de delimitare;

identificarea și marcarea prin borne a perimetrelor construibile ale localităților și alea vetrelor de stat;

identificarea și marcarea pe teren a perimetrelor terenurilor societăților de stat și agenților care dețin terenuri agricole;

identificarea și marcarea pe teren a perimetrelor terenurilor care aparțin asociațiilor cu character particular;

identificarea și marcarea pe teren a perimetrelor zonelor industrial;

identificarea limitelor proprietăților private dintr-un teritoriu administrative;

efectuarea măsurătorilor pe teren și prelucrarea datelor cadastrale;

ȋntocmirea (sau reambula8rea) planurilor cadastrale;

numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale (tarlalelor sau cvartalelor), a corpurilor de proprietate și a parcelelor de pe teritoriul administrativ respectiv;

calculul ariei suprafețelor pe ȋntreg teritoriul administrativ (communal, orășenesc, municipal), pe sectoare cadastrale, pe corpuri de proprietate și pe parcele;

ȋntocmirea registrelor cadastrale și a situațiilor de sinteză;

ȋntreținerea cadastrului (planuri, register, fișe, situații de sinteză).

Documentele cadastrului ȋntocmite ȋn cadrul funcției tehnice sunt:

dosarul lucrărilor de hotărnicie (delimitare);

planurile și hărțile cadastrale;

registrele și fișele cadastrale, precum și situația de sinteză.

Funcția economică a cadastrului

Partea sau funcția economică a cadastrului general este aceea care evidențiază valoarea economică a bunurilor imobiliare. Obiectivul stabilirii valorii economice a imobilelor este legat nemijlocit de stabilirea ȋn mod echitabil a obligațiilor fiscale, ȋn principal a impozitelor și taxelor asupra imobilelor.

Pentru terenurile agricole, valoarea economică se stabilește cu ajutorul bonitării cadastrale. Prin bonitarea cadastrală a terenurilor agricole, se stabilește de fapt gradul de fertilitate, petențialul productiv al solului și ȋn final, venitul net cadastral la unitatea de suprafață.

Lucrările de bonitarea cadastrală a construcțiilor, se execută pe baza datelor privind: structura construcției (de rezistență), materialul de constructive de bază, destinție etc.

Normele tehnice de conținut și documentațiile specific pentru lucrările de bonitare cadastrală a terenurilor agricole ca și pentru bonitarea cadastrală a construcțiilor, se emit de către ministerele care tutelează aceste activități.

Funcția economică a cadastrului constă ȋn realizarea următoarelor lucrări:

ȋncadrarea terenurilor agricole ȋn clase de calitate;

evidența terenurilor agricole ȋn funcție de stadiul degradării și ȋn funcție de factorii care au provocat-o;

evidența terenurilor amenajate prin lucrări de ȋmbunătătiri funciare (irigații, desecări, ȋndiguiri, combaterea eroziunii solului etc.);

evidența terenurilor care necesită ȋmbunătățiri funciare și tipul acestora;

evidența clădirilor după materialul de constructive, dotare cu instalații, confort, grad de uzură etc.

Prin funcția sa economică, cadastrul general reprezintă un instrument important pentru organizarea, conducerea și planificarea producției agricole, precum și pentru cunoașterea, folosirea rațională, conservarea și dezvoltarea construcțiilor, pădurilor, apelor și terenurilor cu destinație specială din țara noastră.

Funcția juridică a cadastrului

Partea juridică ce urmărește situația de drept a terenurilor și a construcțiilor, este mai puțin reprezentativă pentru cadastru. Singurele aspect juridice se referă la ȋntocmirea unor acte și documentații administrative și la stabilirea posesorului de fapt (nu de drept), care fructifică imobilul; dreptul real de proprietate urmează să se consfințească ulterior prin ȋnscrierea ȋn cartea funciară.

Funcția juridică a cadastrului trebuie să asigure identificare corectă a proprietarilor de construcții și terenuri, precum și ȋnscrierea acestora ȋn documentele cadastrului general și ȋn cărțile funciare, pe baza drepturilor și actelor juridice pe care se ȋntemeiază proprietatea. Ȋnscrierea ȋn cartea funciară a proprietarilor și a drepturilor reale asupra terenurilor și costrucțiilor se face ȋn scopul evidenței juridice, deci, cui aparține bunul imobil și ce deține fiecare cetățean pe teritoriul țării, asigurȃndu-se astfel publicitatea imobiliară.

Partea juridică a cadastrului general

Latura juridică a cadastrului este definite ca un complex de lucrări effectuate ȋn vederea identificării bunurilor imobile și a proprietarilor acestor bunuri imobile, precum și ȋnscrierii lor ȋn documentele cadastrului general și ȋn cartea funciară, ȋn vederea realizării publicității imobiliare.

Bunul imobil este definit, ȋn conformitate cu prevederile Legii 7/96, ca fiind parcela de teren cu sau fără construcții, précis delimitată (limite recunoascute legl), care are un singur proprietar sau mai mulți proprietari ȋn indiviziune.

Dreptul de proprietate

Noua reglementare a Codului civil, definește acest drept prin conținutul său, adică prin atributele conferite de dreptul de proprietate: posesia, folosința și dispoziția. Astfel, ȋn noua reglementare, se consfințește dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi și de a dispune de bunul său, proprietate privată, attribute ce pot fi exercitate ȋn mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor legale.

Conținutul juridic al dreptului de proprietate este același cu cel din vechiul Cod civil, art.480 și anume, atributele dreptului de proprietate:

Posesia – reprezintă sub aspect juridic, apropierea stăpȃnirii bunului care este obiectul dreptului de proprietate, practic, relația dintre proprietar și bunul său. Astfel, posesia ca element de drept exprimă dreptul de a apropia și a stăpȃni bunul spre deosebire de posesia exercitată ca stare de fapt.

Folosința – ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit ȋn limbajul comun, ȋn terminologia juridică reprezintă dreptul proprietarului de a se servi personal de bunul său ȋn funcție de natura acestuia. Desigur, această prerogative a titularului nu trebuie exercitată abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude ȋnsă dreptul proprietarului de a nu se folosi de bunul său fără a-și pierde prin neus dreptul de proprietate.

Cea de-a doua latură a atributului folosinței, reprezintă dreptul proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul său, fără a se consuma substanța acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte care consumă substanța bunului.

Conform Vechiului Cod civil, art.483 și Noului Cod civil, fructele sunt natural, industrial sau civile.

Dispoziția – este atributul dreptului de proprietate care are două forme: dispoziția materială și dispoziția juridică.

Dispoziția materială – se referă la bunurile corporale, inclusive drepturile de creanță a căror substanță juridică este ȋn materialitatea titlului. Dispoziția materială presupune dreptul proprietarului ca, el ȋnsuși sau prin altă persoană, să cunsume substanța bunului, să culeagă productele, să modifice, să transforme sau să distrugă bunul.

Dispoziția juridică – exercitarea acestui atribut se realizează prin acte juridice de dispoziție ȋntre vii sau pentru cauză de moarte. Ȋn aces sens, acte de ȋnstrăinare a dreptului de proprietate de ȋntreținere etc., iar pentru cauză de mloarte – legatul.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

Caracterul absolut – acest caracter al dreptului de proprietate, poate fi privit ȋn sensul diferențierii de drepturile relative, fără a fi luat ȋn considerare numai caracterul său opozabil care caracterizează toate drepturile absolute. Acest caractre trimite mai degrabă la un drept deplin, complet.

Caracterul exclusive – prin acest caracter se ȋnțeleg, nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci și monopolul acestuia asupra bunului său și excluderea terților, inclusive a autorităților publice. Excepție face proprietatea comună, caz ȋn care există mai mulți proprietary asupra aceluaiși bun ȋn acelși timp, situație ȋn care am putea vorbi de exercitarea ȋn comun a monopolului de către coproprietari.

Caracterul perpetuu – este corolarul perpetuității dreptului de proprietate privată, ȋn sensul că acesta durează atȃta timp cȃt există bunul. Așadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include și idea transmisibilității sale, fie prin acte juridice ȋntre vii, fie pe calea succesiunii.

De asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidențiat și de imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului de proprietate fiind determinate de pieirea bunului.

Așadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu excepția bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate publică sau a cazurilor de inalienabilitate legală ori convențională a bunurilor proprietate private.

Publicitatea imobiliară

Cunoscută la noi prin formele cele mai folosite, respective ‘’Cartea funciară’’ și ‘’Registru de transcripțiuni și inscripțiuni’’, publicitatea imobiliară reprezintă un instrument de garantare și de apărare a drepturilor asupra imobilelor prin ȋnregistrarea lor ȋn evidențe puse la dispoziția tuturor.

Ȋn sensul genera al noțiunii, ‘’publicitatea imobiliară, este un subsistem de ȋnscriere ȋn acte publice, pe baza documentației din cadastrul general, a drepturilor și faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeași localitate’’. Ȋn acest mod, se aduce la cunoștință publică starea materială a terenurilor și clădirior preluată din cadastru (mărimea, calitatea ș.a.) precum și titularii drepturilor reale și actele juridice legate de aceste imobile.

Scopul urmărit de publicitatea imobiliară este așadar să garanteze siguranța, evidența și opozabilitatea fața de terți a actelor juridice prin care se constituie, se transmit sau se sting drepturile reale imobiliare. Sistemul trebuie să ofere celor interesați posibilitatea de a cunoaște situația juridică a imobilelor, asigurȃnd astfel protecția ȋmpotriva cumpărării unui imobil ȋnstrăinat anterior de proprietar, afectat de un dezmembrămȃnt al dreptului de proprietate (usufruct, abitație, superficie etc.) sau grevat de ipoteci și privilegii.

Ȋn Romȃnia s-a oficializat ȋncă din 1933 sistemul de publicitate imobiliară al ‘’Cărții funciare’’. Din păcate, acesta s-a realizat doar ȋn mica măsură ȋn Moldova, Muntenia, Oltenia, Dobrogea, fiind preluat ȋnsă integral de la administrația austro-ungară ȋn Banat, Transilvania și Bucovina. Legislația actuală prevede că, prin introducerea cadastrului, ‘’regimul de carte funciară’’ să se extindă la nivelul ȋntregii țări, ȋnlocuind astfel sistemul ‘’Registrului de transcripțiuni și inscripțiuni’’ existent ȋn provinciile Vechiului Regat.

Obiectivele de bază urmărite prin publicitatea imobiliară sunt multiple, cu efecte importante, benefice pentru activitatea economică și socială deoarece:

asigură accesul liber la informații certe, importante, privind situația juridică a terenurilor și construcțiilor și implicit circulația normală a acestora;

oferă garanția dreptului și faptelor ȋnscrise care sunt respectate, devenind opozabile ‘’erga-omnes’’, respectiv tuturor;

dezvoltă piața imobiliară prin ȋncurajarea tranzacțiilor și acordării de credite avȃnd ȋn vedere că ipotecile sunt garantate;

generează un climat de liniște socială ȋntrucȃt importante surse de conflicte sunt anulate.

Ȋn concluzie, publicitatea imobiliară se dovedește și ea un element de prim ordin pentru dezvoltarea unei economii de piață reale, absența ei devenind o frȃnă ȋn calea reformelor și transformărilor spre care tindem.

Instituția publicității imobiliare este organizată ȋn subordinea MAI, iar lucrările se execută de către ‘’Birourile de Carte Funciară’’ ale judecătorilor, pentru teritoriile administrative arondate acestora. La baza generalizării sistemului stau documentațiile cadastrale finale, furnizate de Oficiile Județene de Cadastru (OJCGC), după avizarea și dispunerea introducerii lor.

Cartea funciară este unitatea de bază a sistemului de publicitate imobiliară reintrodus la noi prin lege, ȋncepȃnd de la 1 iulie 1999, pe ȋntreg teritoriul national. Ȋn acest scop sunt necesare executarea lucrărilor complexe de cadastru pe unități territorial-administrative (commune, orașe, municipii). Pȃnă atunci, legislația acutală prevede că ȋn zonele unde există regim de carte funciară el va fi menținut, ȋn restul teritoriului urmȃnd ca acesta să se introducă treptat. Ȋntr-o primă etapă, se ȋntocmesc ‘’ cărți funciare cu caracter nedefinitiv’’ de la care se va trece, pe aza documentațiilor de introducere a cadastrului pe localități, la sistemul propriu zis, cȃnd actualele ‘’ Resgistre de transcripțiuni’’ ȋși vor ȋncepta activitatea.

Cadastru și publicitatea imobiliară ca ansamblu

Cele două instituții – a cadastrului și a publicității imobiliare – desfășoară activități bine conturate, cu funcții vitale pentru un stat modern, de drept, cu o democrație veritabilă, devenind obligatorii și de neȋnlocuit ȋn țările cu asemenea aspirații. Prin natura lor, aceste activități se ȋntrepătrund constituind un ansamblu efficient de evidență a bunurilor imobiliare și a actelor juridice legate de acestea, garantul dreptului de proprietate și nu numai.

Legătura organică dintre ele, statornicită prin Legea 7/96, este mai mult decȃt evidentă, deoarece:

Cadastrul general furnizează partea materială, cu datele tehnice necesare ȋntocmirii documentelor de publicitate imobiliară (numărul de ordine al parcelei, categoria de folosință, suprafața), ȋn care se ȋnscriu ȋn plus actele și faptele juridice referitoare la imobile;

Publicitatea imobiliară, la rȃndul său, transmite cadastrului schimbările intervenite ȋn raporturile juridice (provocate de dezmembrarea terenurilor, contopirea unor parcele, comasări și altele) spre a fi operate pe planuri și hărți.

Așadar, deși conducerile și subordonările acestor activități sunt diferite, ca instituții publice, ele conduc, se sprijină, se completează și se condiționează reciproc.

Private ȋn ansamblu, cadastrul și publicitatea imobiliară urmăresc scopuri multiple puse ȋn slujba statului și a proprietarilor de imobile pentru rezolvarea unor problem capital, dintre care amintim :

obținerea datelor principale asupra fondului funciar;

apărarea și asigurarea drepturilor reale de proprietate ȋn fața instituțiilor de stat ca arbitru și garant al acestui drept;

stabilirea unor taxe și impozite echitabile ȋn conformitatea cu legislația fiscal, ș.a.

Ȋn concluzie, se poate afirma că ȋn present nu se poate imagina un regim democratic, cu stat de drept și o economie modernă, fără un system eficace de cadastru și publicitate imobiliară, ca garant efectiv al dreptului de proprietate ȋnscris ȋn Constituție.

Cartea funciară

Cartea funciară este un registru public ȋn Romȃnia, care cuprinde evidența juridică integral și exacta a imobilelor, proprietatea persoanelor fizice și juridice din aceeași localitate.

Cartea funciară dovedește existent dreptului real ȋnscris, ȋn folosul persoanei care a dobȃndit sau constituit cu bună-credință un drept real imobiliar, cȃt timp nu se dovedește contrariul.

Publicitatea imobiliară se ȋndeplinește pe tot teritoriul țării noastre prin carte funciară și are ca obiect ȋnscrierea ȋn cartea funciară a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale care se transmit, se constituie, se modifică sau care, după caz, se sting și se radiază, ca urmare a actelor și faptelor juridice referitoare la un bun imobil. Ȋn cartea funciară se mai ȋnscriu, sau, după caz, se radiază și alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicții, incapacitate și litiii judiciare ȋn legătură cu bunul imobil.

Orice ȋntăbulare a unui contract de vȃnzare-cumpărare trebuie precedată de deschiderea Cărții funciare. Deschiderea cărții funciare nu este condiționată de o vȃnzare, dar se realizează cel mai adesea ȋn această situație.

Ȋn cartea funciară se ȋnscriu toate imobilele existente. Pentru fiecare imobil se deschide o singură carte funciară. Ȋn titlu se indică numărul cărții funciare și denumirea unității administrative teritoriale unde se găsește imobilul: municipiu, oraș, comună. Numărul cărții funciare este unic pe fiecare unitate administrative teritorială.

Elemente componente

Cartea funciară este alcătuită din titlu și din trei părți.

Titlurile cărții funciare cuprinde numărul cărții funciare și după caz, numărul cărții funciare anetrioare, denumirea unității administrative-teritoriale și a localității ȋn care este situate imobilil, precum și alte mențiuni stabilite prin legi speciale.

Părțile cărții funciare sunt:

Partea I – referitoare la descrierea imobilelor;

Partea a II-a – referitoare la ȋnscrierile privind dreptul de proprietate și alte drepturi reale;

Partea a III-a – referitoare la ȋnscrierile privind dezmembrările dreptului de proprietate, ipoteci și sarcini.

Partea I a cărții funciare, desemnată ȋn conținutul cărții funciare și prin litera ‘’A’’, cuprinde:

numărul de ordine și numărul cadastral al imobilului;

adresa administrative a imobilului;

descrierea imobilului, cu indicarea suprafeței, cu trimitere la extrasul de plan cadastral ce constituie anexa la partea I, precum și la documentația cadastrală.

Partea a II-a a cărții funciare, desemnată ȋn cuprinsul cărții funciare și prin litera ‘’B’’, cuprinde:

numele proprietarului;

actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum și menționarea ȋnscrisului pe care se ȋntemeiază acest drept;

strămutările proprietății;

dreptul de administrare, dreptul de concesiune și dreptul de folosință cu titlu gratuit, corespunzătoare proprietății publice;

servituțile constituite ȋn folosul imobilului;

faptele juridice, dreputirle personale sau alte raporturi juridice, precum șȋ acțiunile privitoare la proprietate;

recepția propunerii de dezlipire ori de alipire sau, după caz, respingerea acesteia, respingerea cererii de receptive și/sau de ȋnscriere;

obligațiile de a nu face, interdicțiile de ȋnstrăinare, grevare, ȋnchiriere, dezlipire, alipire, construire, demolare, restructurare și amenajare;

clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art.628 alin.(2) din Codul civil și clauza de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;

faptele și actele juridice prevăzute de lege ȋn legătură cu ȋnscrierile din această parte;

orice modificări, ȋndreptări sau ȋnsemnări ce s-ar face ȋn titlu, ȋn partea I sau a II-a a cărții funciare cu privire la ȋnscrierile făcute.

Partea a III-a a cărții funciare, desemnată ȋn cuprinsul cărții funciare și prin litera ‘’C’’, cuprinde:

dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile ȋn sarcina fondului aservit, inclusive dezmembrămintele dreptului de proprietate private a statului sau a unității administrative-teritoriale, ipoteca, precum și locațiunea și cesiunea de creanță;

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile reale ȋnscrise ȋn această parte;

sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;

faptele și actele juridice prevăzute de lege ȋn legătură cu ȋnscrierile din această parte;

orice modificări, ȋndreptări sau ȋnsemnări ce s-ar face cu privire la ȋnscrierile făcute ȋn această parte.

Structura cărții funciare

Conform DL. 115/1938 și noua lege nr. 7/1996, cartea funciară este alcătuită din trei părți:

Titlul cărții funciare – cuprinde numele localității ȋn care se află situate imobilul descries ȋn cartea funciară respective și numărul cărții funciare.

Cărțile funciare se numerotează ȋncepȃnd de la 1 pentru fiecare localitate, ȋn mod continuu, fără să țină cont de trecerea de la un an la altul. Numărul se dă ȋn funcție de ultimul număr dat de localitatea respective, potrivit tabelului ținut ȋn acest scop pentru fiecare localitate ȋn parte. Pentru parcelele pe care s-au constituit drepturi de superficies au concesiune titlul va cuprinde și mențiunea acestui drept.

Partea I a cărții funciare, ‘’foaia de avere’’ – cuprinde descrierea imobilului ( DL. nr. 115/1938), care ȋn accepțiunea legii este o parcel cu sau fără construcții, cu indicarea :

Numărului de ordine al ȋnscrierii și a numărului cadastral al parcelei;

Numărul de ordine este dat de asistentul-registrelor, iar numărul cadastral este cel dat de Oficiul de cadastru și publicitate imobiliară.

Suprafața imobilului, destinația, categoriile de folosință și, după caz, construcțiile;

Mențiunile privind terenul și categoria de folosință sunt cele utilizate ȋn lucrările de cadastru: teren de construcții, cu construcții, teren agricol, fȃnețe etc. Suprafața se exprimă ȋn unitățile legale de măsură actuale ha, ȋn care se vor transforma și unitățile de măsură mai vechi.