Cadastrul Bunurilor Imobile Si Sisteme Cadastrale
CUPRINS
INTRODUCERE
1. ASPECTE TEORETICE PRIVIND CADASTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI SISTEME CADASTRALE
1.1. Noțiunea, scopul și părțile constitutive ale cadastrului al bunurilor imobile
1.2. Originea și evoluția cadastrului bunurilor imobile
1.3. Rolul multifuncțional al casatrului bunurilor imobile
1.4.Obiectele înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile
1.5. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile
1.6. Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
2. REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE – DOCUMENTUL DE BAZĂ AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE
2.1. Registrul bunurilor imobile – felurile și destinația acestuia
2.2. Capitolele registrului bunurilor immobile și conșinutul acestora
2.3. Subcapitolele registrului bunurilor immobile și conșinutul acestora
2.4. Modalități de înregistrare a bunurilor imobile
2.5. Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
3. EFECTUAREA INSCRIERILOR ÎN REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI PARTICULARITĂȚILE ACESTORA
3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile și specificul efectuării
3.2. Înscrierile în subcapitolile a Registrului bunurilor imobile și particularitățile acestor
3.3. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile
3.4. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile
3.5. Rectificarea, modificarea înscrierilor și corectarea erorilor materiale din registrul bunurilor imobile
3.6. Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
4. ASPECTE PRACTICE PRIVIND CADASTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI ÎNREGISTRAREA DE STAT A BUNURILOR IMOBILE
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Actualitatea și importanța problematicii abordate
Admiterea în circuitul civil a proprietății private a făcut necesară revenirea la reglementările ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada sistemului de drept sovietic. Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectuîndu-se numai din raționament economic, nu și în scopul exercitării și apărării dreptului de proprietate, securizării tranzacțiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul recunoașterii terenurilor ca marfă și includerii acestora în circuit, situație ce a generat repunerea în sistemul legislației civile a mai multor instituții juridice ignorate anterior: vînzarea-cumpărarea imobilelor, locațiunea/arenda, servituțile, superficia etc. În rezultat, se cerea și crearea mecanismului de evidență a imobilelor, de înregistrare a acestora și, totodată, de înscriere a drepturilor asupra lor. Problema se soluționează prin constituirea Cadastrului Bunurilor Imobile. Consecutivitatea subiectelor abordate în teză a fost inspirată de logica legiuitorului expusă în Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie 1998, în continuare Legea nr. 1543/1998, și în Codul civil al Republicii nr. 1107-XV din 6 iunie 2002, în continuare C. civ. Acestea sunt principalele, nu însă și unicele, acte normative folosite în teză. De asemenea, cercetarea are la bază realizările juridice, doctrinare și realizările practicii. Anume acestea au și permis evidențierea momentelor importante, particularitățile, problemele nerezolvate, la care au fost propuse soluții.
Gradul de noutate al temei
Prezenta lucrare este o încercare de a cerceta, în mod sistemic, evoluarea bunurilor imobile în circuitul civil, importanța evidenței lor în sistemul cadastral național imobiliar. Lucrarea întruchipează rezultatele obținute din sistematizarea legislației, din practica aplicării ei, din cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al creării cadastrului, al înregistrării drepturilor imobiliare. Sunt evidențiate un șir de probleme, cărora li se dă soluții interpretative, se propune redacția concretă a unor dispoziții legale. În lumina reglementărilor legale, lucrarea este axată pe analiza unui spectru larg de problem juridice ce țin de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de formarea și înregistrarea acestora și a drepturilor imobiliare ale diferiților participanți la circuitul civil. În procesul investigațiilor s-au determinat principalele teze și concluzii care, în opinia noastră, ar putea contribui la îmbogățirea doctrinei și la perfecționarea legislației.
Scopul și obiectivele tezei
Scopul rezidă în cercetarea aprofundată a esenței și conținutului, reglementărilor legislative ale creării cadastrului imobiliar, a regimului juridic al bunurilor imobile, clasificarea lor ca entitate de bază a cadastrului, cercetarea și analiza efectelor juridice ale înregistrării drepturilor imobiliare, determinarea rolului și importanței cadastrului imobiliar, stabilirea temeiurilor și procedurii de înscriere în registrul bunurilor imobile, analiza problemelor teoretice și practice întîlnite în procesul de înregistrare a imobilelor și a drepturilor asupra lor, de utilizare a informației concentrate în sistemul cadastral. Scopul lucrării constă în elucidarea reglementărilor referitoare la: 1) bunurile imobile ca entități principale ale cadastrului bunurilor imobile și ca obiecte ale înregistrării de stat în registrul bunurilor imobile; 2) dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile; 3) importanța cadastrului general; 4) structura Registrului bunurilor imobile; 5) înscrierile efectuate în capitolele și subcapitolele Registrului bunurilor imobile; 6) efectele și valoarea juridică a înscrierilor; 7) particularitățile de înscriere a dreptului de proprietate asupra imobilelor; 8) înscrierea altor drepturi reale etc. Analizînd legislația, studiind literatura de specialitate națională și străină, diferitele aspect teoretice și practice ale temei abordate, avînd ca scop fundamentarea științifică și elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat și eficient de protecție a drepturilor imobiliare în Republica , am conturat următoarele obiective:
efectuarea unei analize științifice a conceptului bun imobil, în contextul creării cadastrului general;
cercetarea cadastrului general prin prisma originii, evoluției istorice [în Republica ], demonstrarea priorităților sistemului cadastral actual în raport cu sistemul de evidență tehnică din perioada socialistă;
definirea și evidențierea particularităților cadastrului general și ale cadastrelor speciale;
cercetarea și determinarea importanței Registrului bunurilor imobile;
cercetarea procedurii de formare a bunurilor imobile și reflectarea cuprinsului dosarului cadastral;
evidențierea și analiza felurilor de înscrieri în Registrul bunurilor imobile;
determinarea și analiza efectelor juridice ale înscrierilor;
analiza și determinarea momentului dobîndirii dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra bunurilor imobile în sistem de cadastru și publicitate imobiliară;
determinarea temeiurilor, admisibilității și procedurii efectuării rectificărilor, modificărilor, completărilor, radierilor unor înscrieri din registrul bunurilor imobile;
cercetarea și clasificarea greșelilor tehnice, precum și a căilor de corectare a acestora; cercetarea și demonstrarea specificului înregistrării drepturilor imobiliare în cazul înregistrării primare și în cazul înregistrării selective;
stabilirea importanței procedurii înscrierii drepturilor imobiliare;
Structura și volumul tezei
Conform obiectivelor propuse teza de licență cuprinde: introducere, trei capitole, concluzii și bibliografie. Lucrarea este alcătuită din 72 pagini.
Baza metodologică și teoretico-științifică a investigației
Suportul metodologic și teoretico-științific al cercetărilor efectuate îl constituie lucrările teoreticienilor în domeniul dreptului civil și în alte domenii ce tangențiază cu el,. Baza metodologică a investigației date o constituie pozițiile și direcțiile contemporane ale teoriei cunoașterii proceselor sociale și a fenomenelor juridice.
A fost analizat un volum considerabil de material normativ-juridic din Republica Moldova, materiale vizând practica judiciară și practica aplicării dreptului. Baza normativă a cercetărilor o constituie: Constituția Republicii Moldova, Codul civil al Republicii Moldova, Codul cu privire la locuințe, Codul funciar al Republicii Moldova, Codul subsolului al Republicii Moldova, Codul apelor al Republicii Moldova etc.
Baza metodologică a cercetărilor este constituită dintr-un sistem de metode, procedee și mijloace de cunoaștere științifică ce s-a conformat obiectului, scopului și obiectivelor formulate. Potrivit obiectivelor propuse, cercetarea este axată pe un setl de metode științifice speciale, cum ar fi: documentarea științifică și analitico-sintetică; cercetarea teoretică a tezelor; metoda istorică, logică, sistemică, comparativă, cantitativă și calitativă. Toate aceste metode au fost utilizate nu izolat, ci ca un aparat metodologic complex, cuprinzând cele mai noi procedee și tehnici de cercetare.
Sumarul compartimentelor tezei
Structural, lucrarea este compusă din: introducere cu inițiere în studiu; patru capitole, ce se succed logic și organic; concluzii și recomandări, bibliografie. Temelia lucrării o constituie analiza teoretică și practică: a noțiunilor și prevederilor legale, a practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de bază a cadastrului și a conținutului cadastrului general, ce prezumă inventarierea terenurilor și a imobilelor, înscrierea dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, publicitatea imobiliară, prin care se asigură transparența informației din registrul bunurilor imobile și care produce efecte juridice: constitutiv de drepturi, de instituire a priorității dreptului, opozabilității etc. Capitolul întîi, este dedicat aspectului teoretic al subiectelor abordate, este analizat bunul imobil în aspect de entitate principală a cadastrului general, criteriile de clasificare și tipurile bunurilor imobile, bunul imobil ca obiect al înregistrării de stat, conține abordări doctrinare privind noțiunea de cadastru, originea cadastrului și istoricul dezvoltării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova. De asemenea, se face o analiză a sistemelor progresiste de înregistrare a bunurilor imobile. Capitolul al doilea se dă definiția legală și doctrinară registrului bunurilor imobile, este analizat conținutul acestuia. Înregistrarea bunurilor imobile diferă de la un sistem la altul. Astfel, țările care au instituit sistemul francez de înregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei și nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea țărilor europene este cel de orientare germană, evidența cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului general. Acest sistem se implementează actualmente și în Republica , este consacrat analizei formării și înregistrării bunurilor imobile efectuată prin două modalități: a) înregistrarea primară selectivă și înregistrarea curentă și b) înregistrarea primară masivă. Au fost evidențiate deosebirile dintre aceste două modalități de înregistrare a bunurilor imobile. S-a analizat conținutului dosarului cadastral. Punînd la bază dispozițiile Legii nr. 354/2004, constatăm că formarea bunului imobil este precedată de lucrări cadastrale, care constau în stabilirea hotarelor unităților administrativ-teritoriale și ale terenurilor, delimitării lor prin borne în stabilirea și marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; în identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; în măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea cadastrelor. Recunoscînd importanța dosarului cadastral, remarcăm că în el sunt îndosariate actele doveditoare, în a căror bază titularii și-au înscris drepturile în Registrul bunurilor imobile. Capitolul al treilea, reflectă scopul principal, prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, și anume: constituirea dreptului; securiza definiția legală și doctrinară registrului bunurilor imobile, este analizat conținutul acestuia. Înregistrarea bunurilor imobile diferă de la un sistem la altul. Astfel, țările care au instituit sistemul francez de înregistrare a imobilelor dau prioritate persoanei și nu bunului. Acest sistem este considerat ineficient. Sistemul preferat de majoritatea țărilor europene este cel de orientare germană, evidența cadastrală fiind axată pe imobil ca entitate de bază a cadastrului general. Acest sistem se implementează actualmente și în Republica , este consacrat analizei formării și înregistrării bunurilor imobile efectuată prin două modalități: a) înregistrarea primară selectivă și înregistrarea curentă și b) înregistrarea primară masivă. Au fost evidențiate deosebirile dintre aceste două modalități de înregistrare a bunurilor imobile. S-a analizat conținutului dosarului cadastral. Punînd la bază dispozițiile Legii nr. 354/2004, constatăm că formarea bunului imobil este precedată de lucrări cadastrale, care constau în stabilirea hotarelor unităților administrativ-teritoriale și ale terenurilor, delimitării lor prin borne în stabilirea și marcarea pe teren a hotarelor intravilanului; în identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile; în măsurările pe teren pentru întocmirea sau actualizarea cadastrelor. Recunoscînd importanța dosarului cadastral, remarcăm că în el sunt îndosariate actele doveditoare, în a căror bază titularii și-au înscris drepturile în Registrul bunurilor imobile. Capitolul al treilea, reflectă scopul principal, prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, și anume: constituirea dreptului; securizarea tranzacțiilor imobiliare, care este funcția juridică a cadastrului de imobile. Capitolul al treilea, de fapt, reprezintă o continuitate a subiectului abordat în capitolele întîi și doi. Consecutivitatea se explică prin faptul că bunurile imobile, prin identificare și luare la evidență [inventarierea imobilelor], numite în doctrină funcții [tehnică și, respectiv, economică] ale cadastrului, sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea cadastrului și se prezumă sistematizarea și reînnoirea informației cadastrale, conține analiza legală și doctrinară a felurilor de înscrieri, înscrierile effectuate în subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului și valorii juridice ale înscrierilor, a temeiurilor de rectificare, modificare, completare și radiere a înscrierilor, a condițiilor de eliberare a extrasului din registrul bunurilor imobile și valorii juridice a extrasului. În acest subcapitol, de asemenea, concomitent cu analiza doctrinară, se fac și propuneri de aplicare practică a cadrului normativ, se scot în evidență unele discrepanțe dintre diversele acte normative și se propun căi de înlăturare prin lege ferenda, este dedicat particularităților de înscriere a unor alte drepturi reale [uzufructul, uzul și abitația, servitutea, superficia, ipoteca]. Pentru realizarea scopului propus, în lucrare sunt cercetate și analizate științific și practic mai multe instituții juridice, or, lăsarea lor în umbră ar face imposibilă elucidarea cercetării. Capitolul patru este dedicate aspectelor practice privind Cadastru bunurilor Imobile și înregistrarea de stat a bunurilor immobile.
1. ASPECTE TEORETICE PRIVIND CADASTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI SISTEME CADASTRALE
1.1. Noțiunea, scopul și părțile constitutive ale cadastrului al bunurilor imobile
Un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în interacțiunea raporturilor omeneșt [70]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a omului și cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stăpînire și folosire a acestui bun. Bunurile imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînțelegeri, din care cauză li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, clădirile, construcțiile și altele asemenea – totul aparține omului, iar dovadă a acestei apartenențe servește titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile imobiliare. Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, așa ca aerul atmosferic, lumina solară, flora și fauna apelor neutre ale mărilor și oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparțin omului în proprietate [144]. Pe acestea din urmă, omul și le poate însuși, spre a le stăpâni singur și pe deplin, prin apropiere. Spre deosebire de științele economice, pentru care bunul are importanță în materialitatea sa, pentru științele juridice lucrurile din natură și cele create de om sunt bunuri și în sens imaterial, adică în sens de drepturi asupra lor. Necesitatea reglementării regimului juridic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea, în circuitul civil, a imobilelor. Securizarea tranzacțiilor imobiliare, reclama și crearea unui cadru normativ adecvat, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea nr. 354-XV din 28.10.2004 [15], în continuare Legea nr. 354/2004, ca lucrări cadastrale. Pentru a lua la evidență toate imobilele din țară, este necesară cunoașterea naturii lor juridice, în funcție de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat și de C. civ., Legea nr. 1543/1998, care stabilesc modul de creare și de ținere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile immobile situate în limitele țării, indiferent de tipul de proprietate și destinația lor, susceptibile a face obiectul înregistrării.
Cadastrul general se creează, așadar, în baza bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor certificate de titular și, după cum vom vedea din contextul lucrării, imobilele, în mod special terenurile, reprezintă entitatea de bază a cadastrului. Din acest considerent, analiza naturii juridice a imobilelor, determinarea criteriilor de clasificare a acestora, analiza staticii proprietății imobiliare sunt plasate justificat la începutul lucrării. Or, în esență, lucrarea este dedicată specificului regimului juridic al imobilelor, ca entitate de bază a creării cadastrului bunurilor imobile și a dezvoltării pieței imobiliare din țară, cu atît mai mult că problema exploatării optime a terenurilor, precum și managementul în domeniul funciar, sunt actuale în întreaga lume. Dacă ar fi să luăm în calcul faptul că bogăția țării o constituie pămîntul, informația acumulată prin sistemul cadastral, la final de creare, ar constitui o pîrghie de dezvoltare a pieței funciare din . Or, sistemul cadastral conține informații detaliate privind: terenul, hotarele, suprafața, destinația folosinței, prețul, piața funciară, clădirile, dreptul de proprietate, alte drepturi reale asupra lui etc., toate fiind într-o strînsă corelație. Prin urmare, nu se poate efectua investigarea problemelor cadastrului general al bunurilor imobile și ale publicității imobiliare fără o analiză succintă a noțiunii și clasificării bunurilor imobile, a ponderii acestora în circuitul civil.
Originea cuvântului cadastru nu este stabilită cu certitudine, există mai multe ipoteze privind sorgintea acestuia. Potrivit unei opinii, termenul cadastru ar fi de origine greacă și ar deriva de la cuvîntul compus „katastikon”, în care prefixul „kata” înseamnă de sus în jos, iar „sticon” ar semnifica registru de impunere, carte de însemnări, carte de comerț[. Într-o altă opinie, termenul cadastru ar deriva de la cuvîntul vechi medieval [latin] capitastrum, care ar fi în legătură strînsă cu „capitionis registrum” sau „capitum registrum” și care, la origine, însemna impozit pe capul familiei [capitatio]. Cu sensul actual, cuvântul catastico a fost atestat într-un document din anul 1185, găsit , cuvîntul a fost preluat de alte state italiene sub forma de il cotastro, de Franța – le cadastre și de – der (das) Kataste[97]. În țara noastră, termenul în forma actuală de cadastru apare la începutul secolului XIX, o dată cu încercările de creare a cadastrului bunurilor imobile, racordat la necesitățile social-economice ale țării. Potrivit Dicționarului enciclopedic, editat în 1996 [90], cadastrul este: 1) un ansamblu de lucrări tehnice, de măsurări și calcule pentru stabilirea precisă a suprafețelor funciare; 2) inventar al documentelor privind fondul funciar și reprezentarea lui topografică. În Dicționarul enciclopedic al Republicii [124], cadastrul este definit ca totalitate a materialelor privitoare la caracteristica naturală, economică și juridică a terenurilor agricole. Potrivit Legii nr. 1543/1998, art.3, cadastru al bunurilor imobile este: a) cadastrul general al țării, în care se identifică, se descriu, se estimează și se reprezintă pe planuri cadastrale toate bunurile imobile din și se înregistrează drepturile titularilor asupra lor;
b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice și private în raporturile juridice ce țin de bunurile imobile; c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile; d) un sistem deschis de informare a participanților la piața bunurilor imobile și a autorităților publice, inclusiv a organelor fiscale; Oficiile cadastrale teritoriale creează și țin cadastrul în raza lor de acțiune, stabilită de Agenția Relații Funciare și Cadastru. Cadastrul se constituie din: 1) planurile cadastrale ale teritoriului; 2) Registrele bunurilor imobile; 3) dosarele cadastrale pentru fiecare imobil. Indiferent de etimologia cuvântului „cadastru”, este cert că acesta consemna activitatea de evidență a bunurilor imobile, adică măsurările cadastrale, prin care se stabilesc limitele proprietăților funciare, de identificare a proprietarilor și a drepturilor imobiliare. Existența lucrărilor cadastrale sunt confirmate prin descoperiri inedite ale arheologilor în zonele unde pământul era cultivat având destinație agricolă: în lunca fluviului Nil, în , în Orientul Mijlociu [116]. Prin urmare, cadastrul bunurilor imobile cunoaște o dezvoltare de milenii. Potrivit istoricilor, necesitatea publicității imobiliare a fost conștientizată începînd cu perioada biblică a omenirii. Datorită fixității, pământul nu putea fi transmis din mînă în mînă, iar consimțămîntul liber exprimat nu adăpostea dobânditorul de rea-credința vînzătorului, acesta putînd să vîndă terenul și celui de-al doilea sau chiar de-al treilea cumpărător. Era cunoscut și dreptul de a transmite terenul prin moștenire. În acest sens, era necesară confirmarea unei autorități privind lipsa impedimentelor în a-l dărui. Un exemplu elocvent întru confirmarea celor spuse îl găsim în Biblie [jer. 32:9], unde este menționat prorocul Ieremia care a cumpărat un lot de pământ de la verișorul său Hanamel din Anatota, căruia i-a plătit, în prezența martorilor, șaptesprezece șecheli de argint, întocmind actul de vânzare-cumpărare, pe care a aplicat ștampila, o copie de pe care a transmis-o autorității locale. Descrieri similare găsim și în monumentele istorice asiriene, babiloniene, egiptene. Vechile legi scandinave prevedeau, în scop de publicitate, ca tranzacția imobiliară să fie săvârșită în fața judecătorilor prin asistarea martorilor [99]. În perioadele mai avansate, tranzacțiile imobiliare erau legalizate și păstrate [un exemplar] la notar sau judecătorie. În aspectul celor expuse, ținînd cont de importanța actuală a sistemelor cadastrale, concluzionăm că sensul termenului cadastru nu înseamnă numai registre fiscale, privind mai ales pe deținătorii de imobile funciare, ci se referă la mai multe domenii ale vieții economice și juridice, unde anumite informații se țin de sus în jos, cum ar fi:
cadastrul funciar care, ca parte componentă a cadastrului general, este un sistem unitar, de sinestătător și obligator de evidență tehnică, economică și juridică prin care se realizează stabilirea, înregistrarea, descrierea și marcarea pe hărți și planuri topografice ale tuturor terenurilor de pe teritoriul țării, indiferent de destinație și tipul de proprietate; unitățile de bază ale acestui system sunt: terenul și deținătorul de teren [Legea 1247-XII din 22.12.1992 [19], în continuare Legea nr. 1247/1992];
cadastrul silvic de stat, care constituie un sistem informațional privind regimul juridic al fondului forestier, clasificarea pădurilor pe grupe și categorii funcționale, aprecierea lor sub raport economic, altă informație necesară pentru gospodărirea fondului forestier și pentru evaluarea rezultatelor activității economice; ținerea evidenței de stat a fondului forestier și a cadastrului silvic de stat se efectuează de organele silvice de stat pe baza amenajamentelor silvice, inventarierii și cercetărilor fondului forestier, conform unui sistem unic; materialele evidenței de stat a fondului forestier sînt corelate cu datele cadastrului funciar [Codul silvic nr. 887 din 21.06.1996 [6], în continuare C. silvic];
cadastrul de stat al resurselor naturale, care este înființat pentru ținerea evidenței cantității, calității și altor caracteristici ale resurselor naturale, precum și evidența volumului, caracterului, regimului de utilizare a acestora [Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 [28] în continuare Legea nr. 1102/1997];
cadastrul de stat al spațiilor verzi, care cuprinde datele evidenței spațiilor verzi conform indicilor de calitate și cantitate, funcționalității, precum și datele folosirii și evaluării sub aspect economic, social, decorativ și ecologic [Legea nr. 591- XIV din 23.09.1999 [26], în continuare Legea nr. 591/1999];
cadastrul de stat al obiectivelor de folosire a subsolului, care se întocmește pentru zăcăminte naturale și tehnogene și manifestările de substanțe utile, precum și pentru obiectivele din subteran nelegate de extracția substanțelor utile [C. subsolului art. 25 alin.(1)];
cadastrul de stat al apelor, care cuprinde datele evidenței apelor conform indicilor de cantitate și calitate, datele privind înregistrarea folosințelor de apă, evidența folosirii apelor și starea lor ecologică [C. apelor art. 102];
Enumerarea nu este exhaustivă. Există și alte cadastre instituite ramural ca, de exemplu, cadastrul cablurilor telefonice, electrice și de televiziune, în care se înscriu datele specifice acestor instalații, însoțite de planurile de amplasament.
Este instituit și cadastrul conductelor de apă, în care se înregistrează traseul, dimensiunea, debitul, folosința etc. a conductelor ce aprovizionează cu apă localitățile și obiectivele industriale. Toate cadastrele enumerate primesc planurile de bază de la cadastrul general [imobiliar] unde își includ informațiile proprii, pe care le comunică și cadastrului general în vederea actualizării hărților. Menționăm că termenul cadastru se utilizează și în alte domenii ce nu au nici o legătură cu imobilele funciare, cum ar fi: cadastrul aerului, cadastrul întreprinderilor, cadastrul vânatului, cadastrul animalelor etc. Revenind la cadastrul pământului, constatăm că, în dependență de procedeul tehnic folosit la redactarea hărților și la calcularea suprafețelor, se mai folosesc astfel de termeni:
1) cadastru grafic;
2) cadastru numeric.
Dacă, anterior, scopul instituirii cadastrului era perceperea impozitelor, acum, informațiile din cadastru sînt folosite de mai multe sectoare ale economiei: tehnice, sociale, juridice, culturale etc. Din acest considerent, după anul 1934, în RFG, s-a adoptat denumirea Liegenschaftskataster [cadastru imobiliar], iar în Grundkataster [cadastru funciar].
Noțiunea de bun cuprinde atât lucrurile corporale în accepțiunea tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă drepturile, cât și drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [143]. În literatura juridică, se mai polemizează asupra faptului dacă obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, în sensul dacă obiectul include numai acțiunea la care este îndrituit subiectul activ și îndatorat subiectul pasiv ori cuprinde și lucruri la care se referă conduita părților. Opinia dominantă în doctrină [140], la care consemnăm, este cea conform căreia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element constă în conduit părților, adică în acțiunea sau abstențiunea la care este îndreptățit subiectul activ și este obligat subiectul pasiv în raport cu acest lucru. De exemplu, înregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. În sensul cercetării propuse, ne interesează dacă lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordată rezidă în caracterul social al raportului juridic. Or, dacă admitem că bunurile la care se referă conduita părților fac parte din obiectul raportului juridic, știrbim din caracterul social al acestui raport. Soluția optimă ar fi compromisul în sensul că, atunci când conduita părților se referă la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte este realizarea efectivă a conduitei vizavi de bunuri. Potrivit doctrinei ruse [125], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita părților, drepturile și obligațiile pot fi obiecte ale dreptului de creanță sau drepturi corporative, nu însă obiecte ale drepturilor reale. Distincția este importantă pentru determinarea regimului juridic al obiectului și, prin urmare, pentru evitarea confundării regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult decît atît, bunurile imobile și drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale [dezmembrămintele], sunt pasibile de înscriere în registrul bunurilor imobile, neînscrierea dreptului fiind sancționată cu neconstituirea lui și inopozabilitatea față de terți. În aspectul distincției, practica judiciară posedă destule exemple de încheiere a contractelor al căror obiecte îl constituie locațiunea drepturilor imobiliare în loc de sublocațiune și altele de acest gen [92]. Confuzia privind includerea în aceeași clasă sau sub incidența aceluiași regim juridic atât a drepturilor reale, cât și a unor drepturi de creanță [de exemplu, C. civ. include în clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garantează o creanță ce face parte din dreptul obligațional] este discutabilă. Prevederea în cauză este specifică sistemului de drept anglo-american, conform căruia bunurile pot fi în proprietate [posesiune] choses in posession și bunuri în revendicare choses in action], adică drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform căruia bunurile în sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile în sens imaterial sunt bunuri incorporale [69]. În sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul civil al Germaniei, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [36]. În accepțiunea generală, sunt bunuri imobile lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [109]. În literatura juridică, se operează atât cu noțiunea de bun cât și cu noțiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul bun, chiar și atunci cînd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor în sens larg. În sens restrîns lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații. În concluzie, putem spune: 1) bunurile în sens restrâns [stricto sensu] înseamnă lucruri utile, cu valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale [pot fi obiecte de drepturi patrimoniale]; 2) bunul în sens larg [lato sensu] consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale drepturilor și obligațiilor patrimoniale, cât și drepturile patrimoniale asupra bunurilor [91].
C. civ. prin art. 285 alin. (1) definește bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective și drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilității este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil, pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparțină în propriu celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparțină și, totodată, să pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparține nu rezolvă și problema limitărilor stabilite de legislație. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliți de lege. În continuare [art. 285 alin. (2)], se concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații civile. Din conținutul normei indicate, deducem patrimonial care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci și obligații, ce constituie pasivul acestuia [126]. Obligațiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noțiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obținut după scăderea datoriilor. Corelația dintre bun și lucru, stipulată în dispozițiile C. civ., art. 285 constă în faptul că bunul este genul, iar lucru este specia. Unii autori susțin că, prin lucru, se înțelege tot ceea ce există în realitate sau numai în imaginație [94], iar alții că tot ceea ce se află în natură și este perceptibil prin simțuri, adică tot ceea ce are o existență materială [110]. Pornind de la conținutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru față de care pot exista drepturi și obligații patrimoniale și care poate fi folosit în viața socială, precum și ca drept patrimonial.
În terminologia juridică, bunurile erau desemnate prin cuvîntul res, utilizat și pentru desemnarea lucrurilor în genere. Drept urmare, romanii nu au făcut o clasificare a bunurilor distinctă de clasificarea lucrurilor [117]. Ei utilizau un singur cuvînt, ceea ce, în ultimă instanță, a dat naștere sistemului de clasificare a bunurilor ca diferite categorii de lucruri. Includerea lucrurilor și a bunurilor într-un singur system este justificată atât prin rațiuni ce țin de terminologie, cât și prin faptul că, practic, orice lucru, în anumite condiții, poate deveni bun. Bunurile, drepturile și creanțele susceptibile de o valoare pecuniară formează patrimoniul.
1.2 Originea și evoluția cadastrului bunurilor imobile
Din cele relatate în subcapitolul 1.2.1. rezultă că, încă din antichitate, măsurările cadastrale și funcțiile cadastrului [mai mult tehnico-economice] nu sunt un scop în sine, servind primelor forme de impunere fiscală, scopul de bază fiind stabilirea limitelor proprietăților funciare. Confirmările privind activitatea de organizare și măsurare a terenurilor se referă în mod special la zonele în care pămîntul era cultivat pentru agricultură, în lunca fluviului Nil, în și în Orientul Mijlociu. În Egiptul antic, evidența funciară era ținută asupra loturilor repartizate agricultorilor, deoarece obligațiile față de faraoni erau plătite după întinderea și calitatea pământului. În Grecia Antică – și Atena – împărțirea pământului era neuniformă. Populația era împărțită în clase conform cenzului de avere, condiție ce necesita măsurarea pământului și aprecierea capacității de producție, inclusiv ținerea unui registru de evidență [93]. În sec XIIVII î.e.n., grecii foloseau termenul pământ și termenul sol cu înțelesuri diferite. Pământul era considerat element al cosmosului, pe când solul – o însușire în legătură cu prelucrarea acestuia. În acest sens, Ksenofont [a. 425-355 î.e.n.], în lucrarea sa „Ăkonomika”, indică: Pentru gestionarea corectă a pământului, beneficiarii trebuie să cunoască bonitatea acestuia, determinând astfel care culturi vor da roade mai înalte.
Un alt savant grec, pe nume Teofrast [a. 372-287 î.e.n.], face o analiză detaliată pământurilor din punctul de vedere al componenței chimice, proprietății de absorbție a apei, structurii, efectelor căldurii etc. În Sparta, dreptul de proprietate era recunoscut, dar erau condamnate proprietățile imense. Astfel, pământul se împărțea după principul echității sociale, care nu s-a putut menține și care, potrivit lui Aristotel, a dus la depopularea statului-cetate și la prăbușirea lui. Atena a luat ca suport, la împărțirea pământului, principiul sistemului economico-juridic, de sorginte religioasă, întemeiat pe inegalitatea de avere, instituit și promovat de Solon. În Imperiul Roman, executanții de măsurători erau numiți agrimensori. Aceștia redactau harta [forma] terenurilor, pe care se arătau limitele [limites] parcelelor. Pentru identificarea parcelelor, limitele terenului erau trasate în formă de pătrate numerotate. Pentru marcarea terenurilor, se foloseau pietre. În coloniile nou-formate, paralel cu hărțile, se întocmeau registre de evidență a parcelelor, iar pe baza acestora, cărți de impunere pentru siguranța perceperii impozitelor. Instituirea cadastrului în Roma este atribuită lui Servius Tullius. La inițiativa acestuia, datele privind mărimea terenurilor, modul de prelucrare, bonitatea și venitul obținut de pe acestea se înscriau în registre speciale. Planurile moșiilor, denumirea, hotarele, dimensiunea loturilor erau încrustate pe table de bronz. Principiile cadastrului roman a fost extins și asupra coloniilor romane [99]. În Europa evului mediu, după o perioadă de instabilitate, statele care au știut a face ordine în avuția națională obțineau din impozite venituri care le asigurau dezvoltarea. Astfel de state erau: , Elveția, Lituania, orașul autonom Milano etc[102]. Progresul tehnico-științific a jucat un rol hotărâtor în dezvoltarea lucrărilor cadastrale, începutul fiind pus în perioada Renașterii. În anul 1720, , aflat sub ocupație austriacă, s-au descoperit următoarele dovezi: registru al parcelelor, registru al caselor, mapă cu hărți la scara 1:2000 și la scara 1:800 pentru ansamblu, câte o coală de proprietate pentru fiecare contribuabil și o hartă topografică a principatului la scara 1:72000. Popoarele germanice măsurau și estimau pământurile cu ocazia împărțirilor. Astfel, pământul care, inițial, aparținea tribului a fost împărțit ulterior membrilor individuali. Franța, sub domnia lui Napoleon, a preluat sistemul de publicitate austriac, considerat cel mai performant. Acest sistem a fost adoptat și de principatele italiene și statul papal, de Belgia și Imperiul Habsburgic. Cel mai însemnat cadastru medieval din Europa Occidentală este considerat cadastrul regelui Carol cel Mare [anii domniei: 768-814] și Cartea judecății strașnice, instituită în în perioada dominației lui William Cuceritorul [anii domniei: 1066-1087], ce conțineau informații detaliate privind teritoriile și calitatea pământurilor.
Așadar, cadastrul a simbolizat în decursul timpului activitatea umană de inventariere a resurselor funciare în scop de impozitare [111]. Evoluția cadastrului bunurilor imobile. În Republica Moldova, pînă în anul 1965, se ținea evidența ramurală a pământului ce ilustra indici reduși, adică se acumula informația de importanță economică din punctul de vedere al dezvoltării societății, conform ideologiei socialiste, devenite ineficientă la etapa avansată a dezvoltării societății. Necesitatea creării cadastrului funciar s-a discutat în martie 1965 Central al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice, unde s-a decis crearea cadastrului funciar în Republica Sovietică Socialistă Moldovenească [RSSM] [115]. Problema folosirii raționale a pământului în RSSM s-a discutat aprins al XXIII- lea al Partidului Comunist al Uniunii Sovietice în aspectul realizării planului cincinal de dezvoltare a economiei socialiste pentru perioada 1966-1970, elementul prioritar al cadastrului fiind o simplă evidență funciară, activitate cu un conținut deosebit de cel al cadastrului actual și cu o altă finalitate [105]. Dezvoltarea cadastrului bunurilor imobile pe teritoriul Republicii Moldova a fost în strânsă corelație cu „soarta” neamului aflat sub jurisdicția diferitelor țări, reglementarea raporturilor de cadastru erau corespunzătoare perturbațiilor ce aveau loc în societate. În astfel de condiții nu se reușea crearea unui cadastru multifuncțional cu un sistem sau altul de publicitate. În acest sens, menționăm că există două sisteme de evidență imobiliară în dreptul comparat, recepționate de legislațiile diferitelor state în materie de publicitate imobiliară. Primul sistem, conformat principiilor Revoluției franceze [Codul civil francez] a impus, în materie contractuală, principiul consensualismului. Cel de al doilea, adaptat dreptului germanic, se întemeiază pe principiul relativității efectelor contractului și prevede, în scopul opozabilității față de terți, publicitatea drepturilor reale [86]. Un sistem similar celui german este și cel adoptat de Australia, numit Actul Torrens, conform căruia un funcționar al administrației fiscale înscria drepturile imobiliare după exercitarea unui control la fața locului și efectuarea publicității imobiliare, menite să declanșeze eventualele opoziții ale celor interesați, înscriere dînd naștere prezumției irefragabile de existență a dreptului înscris. Dezvoltarea cadastrului în Republica a cunoscut mai multe perioade. Deși statornicirii cadastrului îi erau caracteristice anumite particularități rezultate din evoluția istorică a țării, se tindea spre apropierea de nivelul celor practicate în țările din centrul Europei.
În perioada de etnogeneză a românilor, măsurărilor funciare din teritoriul Moldovei le era caracteristică agrimensura romană antică sub forma hotărniciei. Delimitarea hotarelor unei moșii se făcea de o comisie, formată din șase membri boieri [din care cel puțin unul era de meserie hotarnic sau avea pregătirea necesară] și țărani liberi – răzeși pe baza unui hrisov [ordin domnesc de încuviințare]. În acele vremuri, hotarnicii nu întocmeau hărți sau planuri, ci o ocolniță sau carte de alegere a hotarelor, în care erau menționate punctele de hotar pe baza actelor și a mărturiilor de la fața locului, la care se anexau uneori schițe ce indicau punctele materializate prin movile sau pietre de hotar.
După 1 iulie 1928, pe teritoriul Basarabiei se introduce integral Codul civil român din 1864. Începând cu anul 1938 [până în 1996], în România, raporturile cadastrale și de proprietate imobiliară, au fost reglementate prin Decretul – Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938. În opinia unor autori [108], dezvoltarea cadastrului în perioada de constituire a statului sovietic era conformă decretului Despre pămînt adoptat al II-lea al deputaților muncitorilor, soldaților și țăranilor din 26 octombrie [8 noiembrie] 1917, prin care s-a reglementat confiscarea pămînturilor de la clasa exploatatoare. Deoarece ideologia marxist – leninistă considera pământul avuție a întregului popor, dar proprietate a statului, pentru expropriere era necesar instituirea unui mecanism de evidență cadastrală. În acest scop, la 14 februarie 1919, este publicat Regulamentul privind organizarea socialistă a evidenței funciare și trecerea la agricultura socialistă. Realizarea obiectivelor trasate au fost stabilite în Instrucțiunea privind evidența pămîntului pentru necesitățile funciar-socialiste, aprobată de Comitetul comisarilor poporului al RSFSR la 23 septembrie 1919. Concomitent, a fost aprobată și instrucțiunea privind formele și modalitatea înregistrării folosințelor funciare. Astfel, se pusese temelia primului cadastru funciar, ale cărui funcții s-au dovedit a fi diferite de funcțiile cadastrelor actuale. Funcția de bază a cadastrului imobiliar precedat actualului consta în evidența terenurilor, determinarea bonității, determinarea eficienței lor economice. În anul 1958, au fost elaborate Bazele legislației unionale și ale republicilor unionale, iar în 1961, Sovietul suprem al URSS a adoptat Bazele legislației civile a URSS și codurile civile ale republicilor unionale – bazele legislației civile. Regimul juridic al pământului era reglementat într-un mod corespunzător sistemului politic statuat, adică cadastrul își menținea cele două funcții nominalizate: tehnică și economică. Funcția juridică însă nu avea importanță căci proprietatea privată nu era recunoscută, iar piața imobiliară lipsea cu desăvârșire. Codul funciar al RSSM, publicat în Veștile Sovietului Suprem și Guvernului RSSM, 1970, nr.12, art. 242, în vigoare din 1 iulie fost „croit” conform prevederilor Bazelor legislației civile a URSS din 1961, reglementarea cadastrului fiind prevăzută în capitolul VIII, art. 149-151.
Bazele legislației civile, adoptate de Sovietul Suprem al URSS la 31 mai 1991 conținea și reglementări ale bunurilor imobile. Deși, reglementările se limitau numai în descinderea clasei bunurilor imobile de cele mobile fără a stabili și regimul juridic specific al imobilelor, totuși, a fost o victorie cu repercusiuni dintre cele mai benefice în sensul evitării disensiunilor cu conținut imobiliar. Prin urmare, pînă la adoptarea Legii nr. 1543/1998, cadastrul avea două funcții: 1) funcție tehnică; 2) funcție economică. După declararea suveranității la 23 iunie 1990 și a independenței la 27 august 1991, legislația civilă a fost modificată esențial, inclusiv în domeniul drepturilor imobiliare, al căror regim juridic este reglementat de un șir de acte normative menite să facă „ordine în avuția țării”. Cu alte cuvinte, a demarat procesul invers exproprierii – „împroprietărirea țăranilor”, proces lansat sub genericul „Programul Național «Pământ»”. Împroprietărirea a fost aprobată prin Hotărârea Guvernului Republicii nr. 1022 din 6 octombrie 1998 cu privire la mersul reformei agrare, în continuare H.G. nr. 1022/1998, scopul fiind urgentarea reformei agrare, redresarea cardinală a situației economice din agricultură și industria prelucrătoare, susținerea întreprinderii agricole, alte acțiuni ce vor contribui la crearea cadastrului național.
1.3. Rolul multifincțional al casatrului bunurilor imobile
Registrul manual este reglementat de Legea nr. 1320/1997 [articolele 9-19]. Pentru
evitarea fraudelor, legea prevede șnuruirea cărților de registru, numerotarea filelor. Numărul filelor se indică pe ultima pagină și se autentifică de reprezentantul abilitat al autorității publice care exercită controlul asupra ținerii Registrului prin aplicarea semnelor de control: semnătura și ștampila. De asemenea, nu se permite înlocuirea filelor din cartea Registrului [extragerea celor vechi și includerea unor file noi]. Fiecare carte a Registrului cuprinde, în mod obligatoriu, denumirea registrului, denumirea deținătorului de registru, numele registratorului, denumirea organului care exercită controlul asupra ținerii registrului, numărul și termenele de ținere și păstrare a Registrului, alte date necesare. Registrul se ține în limba de stat. Înscrierile în Registrul ținut manual se vor efectua într-un mod ce ar exclude posibilitatea fraudei [ștergere mecanică, chimică, distrugere]. Înscrierile vor fi clare și citețe, fără prescurtări, pentru a se evita interpretările eronate. Spațiile libere, ce pot apărea la efectuarea înscrierilor, vor fi barate pentru a se evita includerea unor date sau texte noi. Indiferent de felul înscrierii, se va urmări ca datele să fie înscrise în ordine cronologică. Registrul poate fi sistematizat în ordine alfabetică, după obiectele înregistrării sau în orice altă ordine care ar permite înscrierea datelor și în ordine cronologică. Ordinea stabilită este respectată pentru toate cărțile – Registru. Registratorul va trece datele în Registru numai la cererea persoanelor împuternicite și numai în baza actelor doveditoare. Înscrierea din Registru va conține, în mod obligatoriu: numărul de ordine, care se atribuie în momentul întocmirii și care conține în sine numărul de înregistrare al cererii de efectuare a înscrierii, și/sau al actului în al cărui temei se face înregistrarea, data și ora înregistrării, descrierea obiectului înregistrării, alte date, după caz [Instrucțiunea nr. 487/2005]. Fiecare înscriere în Registru se certifică prin semnătura și/sau parafa executantului responsabil de înregistrare. La finele zilei de muncă sau ale unei alte perioade stabilite, conform condițiilor de ținere a Registrului, după ultima înscriere, pe primul rând alb, se trage o linie orizontală pe întreaga filă. Potrivit Legii nr. 1320/1997 art. 14, radierea din registru se face prin bararea întregii înscrieri cu rectificările, modificările și completările făcute, aplicându-se semnăturile și ștampilele persoanelor abilitate și indicându-se data radierii. Radierea [rectificarea] înscrierii se va face astfel încât textul inițial să fie vizibil [129]. Înscrierile se efectuează numai în temeiul actelor autentice, copiile vor fi legalizate, înscrierile din ele vor corespunde condițiilor. Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării poate solicita registratorului date despre obiectul înregistrării, precum și informații referitoare la disponibilitatea, autenticitatea sau completivitatea datelor.
Persoana înregistrată sau titularul de drepturi asupra obiectului înregistrării este responsabil de veridicitatea datelor prezentate spre înregistrare/actualizare. Dacă registratorul are dubii privind originalitatea /legalitatea documentelor prezentate spre înregistrare sau actualizare de drepturi, solicitantul va remedia, în termen de 10 zile, carențele indicate. În caz contrar, cererea rămâne fără curs. Cărțile-Registru, după completare, sunt arhivate și păstrate pe un termen nedefinit, adică permanent [Instrucțiunea nr. 487/2005].
Registrul computerizat: Conducerea cadastrului bunurilor imobile prin mijloace automate se datorează atât dezvoltării sistemelor digitale de înmagazinare a datelor, cât și necesității de stocare a unui volum impunător de informații. Avantajele sistemului automat de ținere a registrului constă, la părerea noastră, în: 1) rapiditatea și ușurința ținerii actualizate a cadastrului în concordanță cu schimbările produse pe teren; 2) optimizarea cheltuielilor de remunerare a salariaților [în legătură cu creșterea productivității muncii]; 3) informațiile privind imobilele, o dată introduse în calculator, se obțin mai ușor și mai rapid; 4) informațiile privind imobilele și proprietatea se pot combina și selecționa în diverse variante, în funcție de cerințele solicitanților. Banca de date a imobilului se definește ca system informațional, interdisciplinar, care pune la dispoziția administrației datele despre imobile, ținute permanent la curent, pentru necesități juridice, administrative, de planificare, de statistică și economice [103]. Prelucrarea și stocarea datelor în regim de evidență automată se face pe fișiere tipizate, ținându-se cont de posibilitatea încadrării informației în sistemul informațional național. Deși, în caz de neclaritate sau de divergență între Registrul manual și cel computerizat, se dă prioritate Registrului manual, în esență, Registrul computerizat are același conținut ca și cel manual, diferența constând în felul de completare, adică nu manual, ci cu utilizarea computerului. În pofida performanțelor, în cazul Registrului computerizat, informația poate fi accesată de persoane străine, creându-se astfel situații de imixtiune a terților în activitatea oficiilor cadastrale, ceea ce ar periclita integritatea informației din Registru, responsabile, în ultimă instanță, fiind oficiile cadastrale. Oricât de sofisticate ar fi programele menite să asigure eficiența Registrului computerizat, nu putem fi siguri de păstrarea informației. Cu toate carențele, ținerea Registrului computerizat este justificată din mai multe puncte de vedere: rapiditatea găsirii informației, transmiterii, stocării etc. Astfel, anihilarea importanței Registrului computerizat este lipsită de temei.
În cazul ținerii Registrului computerizat, se cere ca registratorul să fie foarte prudent: să excludă accesul persoanelor străine la informație; copiile de pe fișierele electronice să le păstreze în alte încăperi decât cele în care se face înregistrarea. De asemenea, va avea grijă să actualizeze datele cel puțin o dată în săptămână. În anumite cazuri, informația din registre este declarată secret de stat. În acest sens, Legea nr. 1543/1998, la art. 6, prevede expres: Nu se eliberează extrase, din registrul bunurilor imobile, referitoare la bunurile imobile ale căror date constituie secret de stat. Particularitățile ținerii registrelor de date ce constituie secret de stat ori secret comercial sunt stabilite în Legea nr. 1320/1997 conform căreia datele pot fi trecute în registre în formă cifrată [codificată]. Persoanele găsite vinovate de divulgarea secretului de stat ori a secretului commercial poartă răspundere conform legii. Registrele – atât cele ținute manual, cât și cele computerizate – în anumite situații – incendiu, scurt circuit, calamități naturale etc. – sunt în pericol de a fi pierdute sau nimicite. În acest caz, instituția responsabilă de păstrare va asigura restabilirea integrală sau cel puțin parțială a acestora în baza: documentelor, extraselor din ele, declarațiilor făcute de martori, precum și în baza unor alte surse de informații. Registrul restabilit va conține, în mod obligatoriu, precizări privind timpul și condițiile restabilirii. Corectitudinea ținerii registrelor este supusă controlului intern și extern. Controlul intern este efectuat de deținătorul de registru, iar cel extern, de autoritățile publice abilitate: Agenția Relații Funciare și Cadastru și Întreprinderea Specializată în Cadastru [în continuare – ÎSC] asigură securitatea păstrării și transmiterii datelor prin rețea, prezintă propuneri privind perfecționarea sistemului de păstrare a bazei de date. De asemenea, ÎSC administrează baza de date centrală, proiectează și efectuează legătura dintre forma electronică a registrului cadastral și forma electronică a altor registre de stat, asigurând păstrarea în integritate a registrelor cadastrale și arhivarea lor [Legea nr.1543/1998, art. 22]. Conform împuternicirilor atribuite de legislație, organele abilitate să efectueze controlul asupra ținerii registrelor au acces la datele din registre și la mijloacele de ținere a acestora, inclusiv la actele în al căror temei s-au efectuat înscrierile, precum și în încăperile în care se prelucrează datele sau în care se află mijloacele tehnice de utilizare în acest scop. Controlul extern asupra ținerii registrelor se efectuează cel puțin o dată în an, dacă nu sunt alte prevederi. După fiecare verificare, organul de control întocmește un act în două exemplare, unul dintre care se anexează la registru, iar celălalt îl reține. În cazul când a depistat neajunsuri în ținerea registrelor, organul de control obligă registratorul să le lichideze în termenul indicat în act. Persoanele vinovate de încălcarea condițiilor de ținere a registrelor poartă răspundere în funcție de gravitatea abaterii: disciplinară, civilă, administrativă sau penală.
1.4 Obiectele înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile
Obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile conform respectivei legi erau bunurile imobile și drepturile patrimoniale asupra acestora. Prin instituirea unui registru unic al imobilelor, legislatorul exclude o serie de incomodități care erau legate de ținerea până la mai multor sisteme de evidență a imobilelor separate, cum ar fi registrul construcțiilor în localitățile urbane, cărțile de evidență a gospodăriilor în localitățile rurale, registrul cadastral funciar, registrul unic al gajului etc
Obiecte ale înregistrării cadastrale sunt:
I. Bunurile imobile: 1) terenurile; 2) construcțiile capitale; 3) apartamentele și alte încăperi izolate; 4) alte bunuri imobile.
II. Drepturile de proprietate imobiliară: 1) proprietatea privată a persoanelor fizice și a
persoanelor juridice; 2) proprietatea publică și privată a statului și a unităților administrativteritoriale [în registre de publicitate specială] etc.
III. Alte drepturi patrimoniale: 1) dreptul de gestiune economică; 2) dreptul de administrare economică; 3) dreptul de folosință [drept de folosință pe termen nelimitat, dreptul de arendă pe un termen mai mare de 3 ani]; 4) dreptul de abitație; 5) ipoteca; 6) servituțile; 7) superficia; 8) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă; 9) alte drepturi patrimoniale ce grevează dreptul de proprietate, a căror înregistrare este prevăzută de legislația în vigoare etc.
Organizarea evidenței cadastral-juridice.
În funcție de caracterul înregistrării, avem:
Înregistrare cu caracter definitiv, al cărei obiect îl constituie actele și faptele juridice privind terenurile și construcțiile situate pe un anumit teritoriu administrativ. Literatura de specialitate, similar C. civ., desemnează înscrierea cu caracter definitiv prin termenul intabulare. Drepturile tabulare sînt raporturile de drept care izvorăsc sau se dobândesc prin înscriere în registrul bunurilor imobile. Drepturile tabulare sînt drepturi absolute, adică opozabile tuturor.
Ele îi îndreptățesc pe titularii lor să exercite și să obțină, astfel, realizarea atributelor corespunzătoare privitoare la un lucru, fără intervenția activă a altor persoane, care, ca subiecte pasive, sînt obligate numai a nu face nimic de natură a stînjeni exercițiul acestor atribute de către titularul dreptului real. Conform aceluiași autor, drepturile reale imobiliare se împart în: 1) drepturi reale principale, care au o existență juridică de sinestătătoare, cum sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, de uz și abitație, servituțile; 2) drepturi reale imobiliare accesorii care, servind ca o garanție reală unor drepturi de creanță, au o existență juridică subordonată drepturilor principale, cum este ipoteca.
Notările sunt faptele juridice care pot duce la nașterea sau la stingerea drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile cum ar fi: 1) depunerea cererii de înregistrare a dreptului asupra bunului imobil; 2) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de către instanța de judecată sau de o altă autoritate publică abilitată prin lege etc. Notarea în Registru a drepturilor de creanță, faptelor raporturilor juridice ce au legătură cu bunurile are efectul opozabilității din momentul înregistrării [C. civ., art. 508].
2) Înregistrare cu caracter nedefinitiv [provizoriu, C. civ., art. 501] se referă la drepturile reale afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie. În acest caz, înscrierea definitivă urmează a fi efectuată la justificarea înscrierii provizorii. În sistem de publicitate imobiliară, Registrul conține date despre situația materială și juridică a imobilelor prin înscrierea tuturor actelor și faptelor juridice referitoare la aceste bunuri cu includerea în dosar a tuturor actelor justificative de drepturi asupra bunurilor respective. Registrul se întocmește pe localități [68] , conform Instrucțiunii nr. 190/1998, ca bază fiind planurile cadastrale și cele geometrice, pe un raion cadastral, iar în cadrul acestuia – pe zone, masive și sectoare cadastrale, constituind un ansamblu de fișiere separate.
1.5. Sistemele progresiste de înregistrare a bunurilor imobile
Practica mondială cunoaște următoarele sisteme autonome de înregistrare: anglo-saxonă – ce constă în înregistrarea publică a convențiilor și continentală – constă în înscrierea, în registrul public, a drepturilor imobiliare. noastră a preluat ambele forme ale publicității imobiliare. Exercitarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile, care constituie o clasă de bunuri
cu regim juridic deosebit, a dictat elaborarea, la nivel de țară, a unui mecanism de evidență atît a
bunurilor imobile, cît și a titularilor de drepturi. Potrivit Centrului de Investigații Strategice și Reforme [CISR], stratagema de înregistrare totală a bunurilor imobile, foarte costisitoare, a fost posibilă cu susținerea Băncii Mondiale: creditul nr. 3061-MD în sumă de 23,0 mln. dolari SUA, inclusiv: creditul Asociației Internaționale pentru Dezvoltare (AID) de 15,9 milioane de dolari SUA, contribuția Guvernului Republicii Moldova de 4,0 milioane de dolari SUA, donații de 3,1 milioane de dolari SUA din partea Japoniei, Elveției, Suediei, Norvegiei, Agenției SUA pentru Dezvoltarea Internațională [USAID]. Realizarea proiectului a fost posibilă prin elaborarea unui cadru legal – Legea nr. 1543/1998, alte acte normative – prin care s-a pus temelia creării unui suprasistem organic de evidență cadastral-juridică, exprimată în înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor. Suprasistemul este format din sistemul de evidență cadastrală și sistemul de evidență juridică a drepturilor imobiliare, bazate pe registrul funciar, aflându-se într-o relație interactivă: fără o bază cadastrală cu măsurări precise nu poate exista registrul bunurilor imobile, iar fără prevederi legale care să stea la temelia registrului funciar nu poate exista o bază juridică pentru respectarea elementelor de localizare geometrică și de estimare calitativă ale cadastrului general. Prin comparație, în timp ce la sistemul cadastral se pune accentul pe raportul „obiect-drept” pentru a răspunde la întrebarea „unde” și „cât de mult”, la sistemul de publicitate imobiliară accentul se pune pe interogația „cine?” și „cum?”. Astfel, pornind de la „obiect”, respectiv de la înregistrarea imobilelor, suprasistemul a primit denumirea de publicitate imobiliară reală. Așadar, ideea este de a crea un sistem cadastral multifuncțional, omițându-se ineficiența sistemelor fragmentare sau restrânse, dar aplicabile în țările ce duc lipsă de finanțe. Or, după cum spunea I. P. Williamson, nu este justificabilă implementarea sistemelor imposibile [din punct de vedere financiar], referindu-se la țările sărace, în curs de dezvoltare. Implementarea unui sistem real de publicitate imobiliară pentru aceste țări este o abstracție, o iluzie, ele fiind în imposibilitatea de a avea cel puțin o evidență imobiliar-juridică elementară [142]. Implementarea unui sistem cadastral progresist, după părerea savantului suedez W. Doebele, poate starta cu un sistem simplu, ulterior dezvoltat într-un tempou adecvat situației economicopolitice din . În acest sens, proiectul unui sistem cadastral nou sau progresist, deși simplu din punct de vedere tehnic [adică ieftin], va fi executat ținându-se cont de eventuala modernizare. Raționamentul constă în principiul de la simplu la compus. Prin urmare, sistemul real de publicitate este cel mai adecvat din simplul motiv că drepturile imobiliare se constituie numai prin înregistrarea bunului/dreptului în registrul bunurilor imobile și, totodată, se poate obține informație veridică privind imobilele funciare etc. în scopul garantării drepturilor imobiliare, monitorizării, statisticii, impozitării. În acest sens, dacă nu ne permitem obținerea/înregistrarea [cauze financiare] tuturor informațiilor, entitatea de bază pentru crearea cadastrului va servi terenul sau, altfel spus, modalitatea de parcelare/formare/înregistrare a terenului, inclusiv a imobilelor anexe ale terenului. Realizarea acestui obiectiv [formarea bunului imobil] constă în efectuarea lucrărilor cadastrale de delimitare a hotarelor unităților administrativ-teritoriale, de stabilire și marcare pe teren a hotarelor intravilanului, de identificare a bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile, de măsurări cadastrale, înregistrare a bunurilor și înscriere a drepturilor etc. La constituirea cadastrului imobiliar, țările avansate au ținut cont ca delimitarea teritorială să fie:
în ordine cadastral-ierarhică, adică de la microraion la cartier, sector;
flexibilă, adică la formarea bunului [prin consolidare/divizare] identificarea/numerotarea bunurilor imobile să fie conformă unei logici simple, evitându-se orice dubii, neclarități etc.
uniformă, adică cu un singur înțeles, pentru a nu confunda terenurile;
Statica bunului imobil este un indiciu important pentru crearea sistemului de publicitate reală. Or, bunurile imobile date în locațiune sau drepturile imobiliare temporare implică complicarea formării bunurilor imobile. Pentru a depăși inconvenientele menționate, indifferent de scopul creării cadastrului [tehnico-informațional, juridic, fiscal], planul cadastral este împărțit prin structurarea elementului-teren ca bază pentru o posibilă dezvoltare a infrastructurii. Informația ce ține de bunul imobil – modul de folosință, suprafața [ha, m2 , tipul hotarelor: fixe, generale], valoarea bunului, proprietarul, grevările, informația privind amplasamentele [clădirile etc.], prețul – poate fi inclusă din start sau ulterior, sistemul devenind astfel multifuncțional. Înregistrarea bunurilor imobile este în dependență de multitudinea terenurilor. O modalitate simplă de înregistrare, la părerea noastră, ar fi înregistrarea pe grupe: înregistrarea bunurilor immobile din sate: gospodăriile țărănești [de fermier], cooperativele de producție și comerț, proprietatea familială, adică bunurile imobile, tradițional consolidate, drepturile individuale fiind pasibile de înregistrare ulterioară. Crearea cadastrului se află în dependență de componența lucrărilor cadastrale [Legea nr. 1543/1998 art. 14]. Etapa cea mai complicată în crearea cadastrului este identificarea, stabilirea și marcarea pe teren a hotarelor unităților administrativ-teritoriale, a intravilanului, extravilanului și elaborarea bazei cartografice prin metoda fotogrammetrică. Delimitarea hotarelor prin borne poate fi simplificată prin folosirea hărților deja existente, după caz, în măsura în care se poate obține o informație utilă și veridică, a metodei fotogrammetrice. Pentru maximă eficiență, aceste metode pot fi compilate, combinație aplicată în unele țări europene. În concluzie susținem că:
înscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecție a convențiilor imobiliare;
înscrierea de stat a drepturilor este o dovadă incontestabilă a constituirii, transferului, modificării și stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;
înscrierea de stat a drepturilor reale se prezumă a fi legală pînă la proba contrarie;
birourile notariale examinează și sunt responsabile de conținutul legal al convenției cu bunurile imobile;
registratorul este responsabil de existența actelor juridice [ce au servit temei pentru înscrierea dreptului imobiliar] doveditoare și corespunzătoare rigorilor legii [autentificate la notar sau secretarul primăriei etc.];
bunul imobil se înregistrează;
dreptul imobiliar se înscrie;
contractul sau alt act juridic, ce a servit ca temei de înscriere a drepturilor reale, nu se înregistrează, pe el se aplică parafa „înregistrat” avîndu-se în vedere bunul imobil și dreptul real înscris.
1.6 Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
Scopul principal urmărit prin instituirea unui sistem unic de evidență a imobilelor constituia asigurarea garantării drepturilor cetățenilor în efectuarea actelor juridice cu imobilele, crearea și ținerea unui sistem unificat de evidență a imobilelor, cât pentru asigurarea informațională a populației, atât și pentru crearea unui cadastru fiscal imobiliar.
Legea respectivă se aplica la următoarele categorii de bunuri imobile: terenuri, construcții și încăperi izolate. Codul civil lărgește spectrul categoriilor de bunuri imobile ce constituie obiect al înregistrării în cadastrul bunurilor imobile. În articolul Codului Civil a Republici Moldova legislatorul enunță faptul, că obiect al înregistrării în Registrul bunurilor imobile apar bunurile imobile și drepturile reale asupra acestora. Noțiunea bunului imobil este indicată în articolul 288 al Codului civil a Republici Moldova.După cum este stabilit prin prevederile articolului Codului Civil a Republici Moldova în ce privește drepturile asupra bunurilor imobile, este necesar de reținunt, că obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile apar doar drepturile reale. Drepturile de creanță reprezintă obiect al înregistrării doar în cazurile expres prevăzute le lege. În acest sens este necesar de menționat, că până la punerea în aplicare a Codului civil, obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile conform Legii cadastrului bunurilor imobile erau toate drepturile patrimoniale.Scopul ducerii registrului bunurilor imobile este asigurarea opozabilității drepturilor, iar în cazurile prevăzute de lege registrtul îndeplinește și scopuri constitutive de drepturi.
Aliniatul unu al articolului Codul Civil a Republici Moldova expune, că în registrul bunurilor imobile sunt descrise bunurile imobile. Prin descrierea bunului imobil se are în vedere indicarea caracterelor identificatorii ale bunului imobil.
2.REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE – DOCUMENTUL DE BAZĂ AL CADASTRULUI BUNURILOR IMOBILE
2.1 Registrul bunurilor imobile – felurile și destinația acestuia
Noțiunea de Registru al bunurilor imobile apare în literatura de specialitate ca registru oficial și public în care sunt descrie imobilele și indicate drepturile ce au ca obiect aceste bunuri, precum și drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice aferente lor, dar numai în cazurile expres prevăzute de lege [112]. Registrul bunurilor imobile are mai multe funcții: 1) de inventar – face evidența bunurilor; 2) socială – titularul dreptului este în siguranța legii; 3) economică – titularul își poate exploata eficient bunul, inclusiv ipoteca;
Potrivit Legii nr. 1320-XIII din 25.09.1997 cu privire la registru [25], în continuare Legea nr. 1320/1997, Registrul bunurilor imobile este un registru public a cărui instituire a fost prevăzută de legiuitor și care conține informație din domeniile de activitate ale autorităților publice, este ținut de organele acestora sau de o persoană terță împuternicită. În conformitate cu Legea nr. 1543/1998, art. 22, Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului bunurilor imobile. Codul civil nu definește registrul bunurilor imobile, dar din art. 496, coroborat cu art. 22 din Legea nominalizată, deducem că Registrul bunurilor imobile este documentul de bază al cadastrului general, în care se sistematizează datele cadastrale pentru evidențierea distinctă a situației corpurilor de proprietate, a proprietarilor și drepturilor imobiliare. Evidența cadastral-juridică se ține la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale [sat, (comună) oraș, (municipiu)], alcătuind împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului. Semnificația de registru în sistem de publicitate imobiliară este de sorginte pur tehnică, deoarece se are în vedere faptul material, adică dosarele întocmite la fiecare bun imobil, puse în ordine numerică, păstrate pentru fiecare localitate, în modul stabilit. Registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] se completează cu următoarele documente: condica de înregistrare a cererilor; planul cadastral și/sau geometric; dosarul cadastral; condica de intrare –ieșire [Instrucțiunea nr. 487/2005]. Registrul se ține într-un singur exemplar, de către oficiile cadastrale teritoriale în a căror circumscripție se află imobilele. Datele conținute în Registru pot fi redate manual și/sau sub formă de înregistrări pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automată a datelor [system digital de acumulare a datelor].
Datele și informațiile [tehnice, economice și juridice] din evidența cadastral-juridică reprezintă bunuri proprietate publică și sunt accesibile, cu unele restricții, persoanelor fizice și persoanelor juridice interesate, respectiv: 1) titularilor de drepturi – cărora li se eliberează, contra cost, extrase din documentele din arhiva oficiului cadastral; 2) persoanelor interesate sau experților tehnico-juridici care vor putea consulta planurile și hărțile cadastrale, registrele deținătorilor de teren, registrul construcțiilor și dosarele în prezența arhivarului sau a unei alte persoane responsabile; 3) instanțelor de judecată, care sunt în drept să ceară dosarele cu înscrierile atacate, dar numai pentru a le studia în prezența persoanei responsabile a OCT. În caz de necesitate, se admite fotocopierea documentelor. Sunt stabilite restricții în privința datelor ce fac obiectul securității naționale. De asemenea, se interzice scoaterea originalului Registrului și a planurilor cadastrale din incinta OCT. Subiecte ale înregistrării sunt proprietarii de bunuri imobile și alți titulari de drepturi patrimoniale: cetățeni ai Republicii , cetățeni străini, apatrizi, persoane juridice din țară și din străinătate, organizații internaționale, Republica , unitățile ei administrativ – teritoriale, state străine.
2.2 Capitolele registrului bunurilor imobile și conținutul acestora
Registrul bunurilor immobile are următoarea structură și conținut: Capitolul A, subcapitolul I, care conține înscrieri privind terenul și construcția capital amplasată pe el, în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului și construcției îl deține una și aceeași persoană. Dacă acest drept îl dețin diferite persoane, capitolul A va conține numai înscrieri privitoare la teren [art. 23, lit. a)]. Conținutul relevă entitatea de bază a cadastrului [terenul] și corespunde conceptului de creare a cadastrului bunurilor imobile, adică se va ține evidența imobilelor și persoanelor; Capitolul B, care conține înscrieri cu privire la construcția capitală amplasată pe terenul indicat în capitolul A și se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra terenului și asupra construcției îl dețin diferite persoane [art. 23, lit. b)]; constatăm o continuitate logică corelată la bunul imobil teren: I. Terenul, bunul imobil care este cel mai esențial mijloc de producție valorificat de om; II. imobilele aferente terenurilor – construcțiile [toate bunurile amplasate pe teren sunt considerate accesorii ale acestuia]; III. drepturile asupra imobilului [2, art. 23]; Capitolul C, care conține înscrieri cu privire la încăperile izolate și care se deschide în cazul în care dreptul de proprietate asupra construcției capitale și asupra încăperilor ei izolate îl dețin diferite persoane [ex. proprietate în condominium]. Potrivit dispozițiilor Legii nr. 913/2000, art. 4, condominiul include: 1) o clădire sau o parte de clădire cu intrare separată ori cîteva clădiri, trotuarele, drumurile și parcările auto, plantațiile perene și alte obiective, ce se află pe terenul aferent în hotarele stabilite, cu excepția obiectivelor din complexul energetic, telecomunicațiilor, rețelelor de alimentare cu apă și canalizare, precum și a obiectivelor cu destinație strategică [adăposturi antiaeriene, contra radiațiilor]; 2) cîteva clădiri sau construcții amplasate compact, unite cu un teren comun și cu elemente de infrastructură comune: case pentru o familie, case de vacanță, garaje sau alte obiective. Registrul finalizează cu identificarea dreptului și a persoanelor care îl dețin, astfel se va putea obține informație veridică privind imobilul, proprietarul, grevările, elucidată în el. Numărul capitolelor C va corespunde numărului de încăperi izolate [apartamentelor] înregistrate cu drept de proprietate în clădirea dată. Situația este elucidată într-o anexă la registru, unde sunt indicate și numerotate în ordine cronologică toate apartamentele, cu indicarea, în dreptul fiecăruia a numărului de file, datei înregistrării și avînd semnătura registratorului. Lipsa înscrierilor în capitolele B și C este o confirmare a faptului că dreptul de proprietate asupra bunului imobil îl deține proprietarul terenului.
2.3 Subcapitolile registrului bunurilor imobile și conținutul acestora
Fiecare capitol al Registrului se constituie din trei subcapitole: În subcapitolul I, se indică [înscrieri referitoare la imobil]: numărul cadastral al terenului, al construcției capitale sau al încăperilor izolate, care fac obiectul înregistrării la capitolul respectiv; modul de folosință: locul amplasării sau adresa, date privind tipul hotarelor; suprafața totală a bunului imobil.
Numărul de ordine se indică prin cifre arabe și se aplică indiferent de faptul dacă imobilul reprezintă singur corp de proprietate sau face parte, împreună cu alte imobile, dintr-un corp de proprietate. Imobilul poate avea mai multe numere de cadastru [în cazul consolidărilor, dezmembrărilor imobilului], numărul de ordine însă rămâne neschimbat. În subcapitolul II, se indică [înscrieri referitoare la dreptul de proprietate]: numele și prenumele proprietarului persoană fizică, data, luna și anul nașterii, toți coproprietarii bunului imobil, domiciliul; denumirea proprietarului persoană juridică, numărul și data eliberării certificatului înregistrării de stat, sediul, precum și, în ambele cazuri, cota de proprietate în bunul imobil, în cazul dreptului de proprietate comună în indiviziune; documentele ce confirmă drepturile în a căror bază a fost înscris dreptul de proprietate; data constituirii dreptului de proprietate; mențiuni;
În subcapitolul III, se indică [înscrieri referitoare la celelalte drepturi reale și alte grevări]: tipul dreptului care grevează dreptul de proprietate și/sau un alt drept patrimonial asupra bunului imobil; termenul pentru care a fost stabilită grevarea, în cazul care a fost stabilit un termen; suma obligației asigurate prin gaj; date despre persoana în a cărei favoare a fost stabilită grevarea; denumirea, numărul și data eliberării documentelor ce confirmă drepturile în a căror temei a fost efectuată înregistrarea. Subcapitolul III, la rîndul său, este constituit din două părți: Partea I, care conține înscrieri referitoare la alte drepturi reale [superficia, uzufructul, uzul, abitația, servitutea ce grevează imobilul, ipoteca, folosința, concesiunea, gestiunea economică]; Partea II, care conține înscrieri referitoare la drepturile de creanță, faptele sau raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Operarea înscrierilor – creatoare, modificatoare sau stingătoare de drepturi – în Registru se face conform principiilor stabilite în Legea nr. 1320/1997, art. 3: unicitatea înregistrării, excluderea înregistrării repetate a aceluiași obiect al înregistrării; înscrierea datelor în ordine cronologică; utilizarea, după caz, a unor tipuri unice de registre; numerotarea înregistrărilor în ordinea efectuării lor; asigurarea completivității și veridicității datelor înregistrate; temeinicia datelor înregistrate; expunerea clară și corectă a informației care se trece în registru; continuitatea ținerii registrelor; accesul sancționat la registru; exercitarea controlului asupra modului de completare a registrului; ținerea registrului într-o singură limbă. Din logica structurii Registrului, deducem că legătura dintre subcapitolele registrului constă în faptul că drepturile patrimoniale ale proprietarului înscris în subcapitolul II iau naștere numai asupra bunurilor imobile înregistrate în subcapitolul I, cu grevările patrimoniale enumerate în subcapitolul III. Registrul bunurilor imobile poate fi ținut în formă manuală sau computerizată.
2.4. Modalități de înregistrare a bunurilor imobile
Reglementate prin C. civ., Legile nr. 1543/1998 și nr. 354/2004, la concret se realizează prin respectarea mai multor reguli, stabilite în Instrucțiunea nr. 487/2005, capitolul III, care sunt de competența oficiului cadastral teritorial. Astfel, conform Instrucțiunii nr. 487/2005, registratorul: a) primește documentele pentru înregistrare [se depun în două exemplare, la care se anexează documentele ce confirmă dreptul, inclusiv alte documente necesare înscrierii dreptului]; b) acordă solicitantului consultații necesare în vederea completării cererii; c) fotocopiază unele documente necesare înscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau înscrierea provizorie a drepturilor solicitate. Temei pentru înregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea publică locală se prezintă în original, una autentificată notarial și o copie simplă. După înscrierea dreptului solicitat registratorul, pe copia simplă consemnează faptul corespunderii cu originalul, aplică semnătura și ștampila, după ce documentul se include în dosarul cadastral. Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru dintre care unul se îndosariază în dosarul cadastral. Cererea și actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant [C. civ., art. 242 alin. (1)]. În funcție de temeiul de înregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoane care au dobândit dreptul asupra bunului imobil în temeiul: legii, unui act juridic, prin moștenire, prin accesiune, în temeiul hotărîrii judecătorești, în temeiul unui act administrativ sau un alt mod prevăzut de lege. Conform Instrucțiunii nr. 487/2005, pct. 20, dacă documentele ce confirmă drepturile sunt autentificate notarial ori sunt emise de o autoritate publică, cererea de înregistrare poate fi depusă de fiecare dintre părți. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicit radierea dreptului, aceasta va prezenta și datele necesare înregistrării titularului dreptului care se cere a fi înscris. Dacă se cere înscrierea drepturilor în temeiul unui act juridic neautentificat notarial, cererea trebuie să fie semnată de ambele părți ale actului juridic. Instrucțiunea nr. 487/2005 stabilește condiții stricte pentru anumite categorii de persoane în cazul solicitării de către acestea a înregistrării bunurilor imobile/drtepturilor. Astfel, minorii:
de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exercițiu [prin emancipare], vor prezenta și hotărârea autorității tutelare sau hotărârea judecătorească prin care li s-a atribuit capacitatea deplină de exercițiu;
de la 14 ani, cu excepția celor ce se află sau s-au aflat în căsătorie, precum și persoanelor fizice limitate în capacitatea de exercițiu prin hotărâre judecătorească, asupra cărora a fost instituită curatela, pot depune de sinestătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinților sau al curatorului.
În numele minorilor în vîrstă de pînă la 14 ani, cererea de înregistrare a bunului imobil/dreptului imobiliar o vor depune părinții. În numele persoanelor fizice și persoanelor juridice, cerea de înregistrare a bunului imobil și a dreptului imobiliar o pot depune reprezentanții. Împuternicirile reprezentanților titularilor de drept, persoane fizice sau persoane juridice sunt confirmate prin procura eliberată pe un termen de maximum trei ani [C. civ., art. 252 alin. (19)]. În cazul altor reprezentanți, împuternicire vor fi confirmate:
pentru minorul de până la 14 ani:
de părinți sau înfietori – prin actul de identitate al părintelui/înfietorului și prin adeverința de naștere a copilului sau un alt act ce confirmă statutul lor [69];
de tutore – prin hotărîrea autorității tutelare despre instituirea tutelei și numirea tutorelui [C. civ., art. 36], prin adeverința de naștere a copilului sau un alt act juridic ce confirm statutul lor;
de administratorul fiduciar – în cazul în care a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparțin minorului pus sub tutelă – prin actul de identitate și contractul de administrare fiduciară încheiat între el și autoritatea tutelară [C. civ., art. 44 alin. (1)];
de reprezentantul instituției de asistență socială publică, de educație, de învățămînt, de tratament sau al unei alte instituții similare, în cazul în care minorul nu are părinți sau înfietori și nu a fost numit tutorele – prin actul de identitate, procura din partea instituției sau un alt act juridic care dovedește dreptul de a reprezenta instituția și prin confirmarea internării titularului de drept în instituția curativă, înmatriculării în instituția de învățământ etc., în conformitate cu dispozițiile C. civ., art. 38 alin. (2);
pentru persoanele fizice recunoscute în modul stabilit de lege ca persoane fără capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu limitată:
de tutore sau curator – prin actul de identitate, hotărârea autorității tutelare despre instituirea tutelei/curatelei și numirea tutorelui/curatorului;
de administrator, dacă a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparțin persoanei puse sub tutelă – prin actul de identitate, contractul de administrare fiduciară, încheiat între el și autoritatea tutelară [C. civ., art. 44, alin.(1)];
de reprezentantul instituției de asistență socială publică, de tratament sau al unei alte instituții similare, în cazul în care persoana declarată fără capacitate de exercițiu conform dispozițiilor CPC art. 302 alin. (2) nu are tutore – prin actul de identitate, procura din partea instituției sau prin alt act juridic ce dovedește dreptul de a reprezenta instituția și prin confirmarea internării titularului de drept în instituția curativă [C. civ., art. 38 alin. (2)].
pentru persoanele cu capacitate deplină de exercițiu asupra cărora a fost instituită curatelă în formă de patronaj – curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciară, încheiat între titular și curator, actul de identitate [C. civ., art. 48 alin. (3)];
pentru persoanele dispărute fără urmă – în temeiul hotărîrii judecătorești privind numirea administratorului fiduciar, contractul de administrare fiduciară, încheiat între administrator și autoritatea tutelară, buletinul de identitate al administratorului [C. civ., art. 50 alin (1)];
pentru reprezentanții persoanelor juridice – împuternicirile se confirmă prin originalul sau copia de pe Statutul [regulament, unui alt act de constituire] și procesul-verbal sau decizia despre alegeri, sau ordinul despre numirea în funcție a persoanei, sau extrasul din registrul întreprinderilor și organizațiilor privind conducătorul [directorul, managerul] întreprinderii ori organizației, sau prin procura eliberată conform legii, în care să fie indicată data eliberării, date privind limita competenței și termenul împuternicirii [C. civ., art. 242];
pentru reprezentantul întreprinderii [firmei] specializate, care efectuează diferite operațiuni pe piața imobiliară – împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procură și contractual dintre unitatea economică și clientul în al cărui interes se solicită înregistrarea.
Conform aceleiași instrucțiuni, solicitantul prezintă oficiului cadastral următoarele documente: bonul ce confirmă achitarea serviciilor; cererea privind înscrierea drepturilor; buletinul de identitate [pașaportul] sau adeverința de naștere a persoanelor minore sau buletinul lor de identitate, pașaportul național al cetățeanului străin, buletinul de identitate al apatridului sau permisul de ședere, certificatul organelor de înregistrare a actelor de stare civilă privind schimbarea numelui, prenumelui, patronimicului în cazul necorespunderii datelor din actul de
identitate a persoanei cu datele din documentele ce confirmă nașterea, transmiterea sau stingerea dreptului; certificatul privind înregistrarea de stat, după caz, și actele de constituire în original sau copiile de pe acestea, pentru persoanele juridice; actele ce confirmă împuternicirile reprezentantului.
Procura se depune în original, dacă a fost eliberată numai pentru efectuarea operațiunilor de înregistrare, sau se depune copia de pe ea dacă e generală; două exemplare ale documentelor care constituie temeiul apariției, modificării sau stingerii drepturilor conform cerințelor prevăzute în Instrucțiunea nr. 487/2005 pct. 17 care sunt:
actele administrative emise de autoritățile publice abilitate;
contractele al căror obiect sunt bunurile imobile;
certificatul de moștenitor;
hotărîrile judecătorești;
titlurile de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren și alte acte [adeverințe] privind drepturile asupra bunului imobil eliberate de autoritățile publice abilitate;
alte documente privind nașterea, transmiterea sau stingerea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislației în vigoare.
O condiție nu mai puțin importantă stabilită în Instrucțiunea nr. 487/2005 este cea potrivit căreia documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil [să conțină descrierea lui] sau dreptul intabulat asupra căruia se face înscrierea și să indice dreptul ce urmează a fi înscris sau radiat, să conțină numele părților, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege să fie autentificate notarial și ștampilate. În cazul în care documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate și șnuruite. Potrivit Legii nr. 1543/1998 art. 12, registratorul verifică corespunderea documentelor în următoarea ordine: 1. cererea; 2. bonul ce confirmă plata serviciilor; 3. corespunderea informației indicată în cerere cu cea din actul de identitate; 4. existența și corectitudinea perfectării documentului ce confirmă împuternicirile reprezentantului [după caz]; 5. existența documentelor anexate la cerere cu cele enumerate. Dacă în urma verificării, registratorul conchide că documentele prezentate în legătură cu solicitarea înscrierii drepturilor imobiliare sunt conforme cerințelor, le selectează pe cele necesare: cererea [anexa nr. 8]; bonul ce confirmă achitarea serviciilor; două exemplare ale documentelor necesare pentru înregistrare; procura reprezentantului în original sau copia de pe aceasta. În funcție de concluzia rezultată după verificarea documentelor, registratorul va primi și va înregistra cererea de înregistrare a drepturilor imobiliare sau o va restitui solicitantului motivînd [pe cerere] refuzul. Cererea se restituie împreună cu documentele prezentate pentru înregistrare. Potrivit Legii nr. 1543/1998, registratorul poate respinge cererea de înregistrare în următoarele cazuri:
actul de identitate al solicitantului [reprezentantului] nu a fost prezentat;
cererea este depusă de o persoană neautorizată;
unele documente necesare pentru înregistrare nu au fost prezentate;
documentele prezentate pentru efectuarea înscrierilor în registrul bunurilor imobile nu corespund cerințelor stabilite de legislație;
drepturile solicitate pentru înscriere nu sunt susceptibile de înscriere în registrul bunurilor imobile;
dreptul asupra bunului solicitat spre înscriere este înregistrat pe numele unei alte personae;
înscrierea dreptului trebuie să fie efectuată de un alt oficiu cadastral [ art. 31];
documentele prezentate conțin ștersături, adăugiri, cuvinte radiate sau alte corectări nemenționate în ele [art. 29];
documentele sunt executate în creion [art. 20];
documentele sunt grav deteriorate ceea ce nu permite interpretarea univocă a conținutului lor [ art. 29];
documentele prezentate nu sunt numerotate și șnuruite [în cazul în care documentul de drept are două sau mai multe file] [art. 29];
nu este individualizat bunul imobil sau dreptul a cărei înregistrare se solicită [art. 29];
în cerere nu este indicat felul înscrierii ce se solicită a fi efectuată în registrul bunurilor immobile [C. civ., art. 498].
Conform Instrucțiunii nr. 487/2005, în cazul primirii documentelor spre înscrierea drepturilor solicitate, registratorul completează cererea, indicînd numele și prenumele său, numărul, data și ora primirii cererii, termenul executării [eliberării] documentului, și înregistrează cererea în condica de cereri. Exemplarul doi al cererii, pe care se indică numărul de înregistrare din condica de cereri, data și ora primirii cererii și a documentelor depuse, se restituie solicitantului. Conform dispozițiilor legale [C. civ. art. 499 alin (1)], drepturile imobiliare se constituie din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, adică retroactiv, deaceea este important ca registratorul să înscrie pe fiecare document de drept, prezentat spre înscriere, numărul de înregistrare a cererii corespunzător condicii de cereri, la care se adaugă numărul de ordine al documentului anexat la cerere. Numărul astfel format se înscrie în rubrica corespunzătoare a registrului după indicarea datelor despre documentul de drept ce a servit ca temei al efectuării sau modificării înscrierii. Dacă este necesar, registratorul completează fișa de evidență a documentelor și le transmite persoanei responsabile pentru gestionarea fluxului de informații în oficiul cadastral teritorial. De asemenea, notează în registrul computerizat faptul primirii cererii. Următoarea etapă ce ține de înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor este verificarea și pregătirea documentelor.
Legea nr. 1543/1998, prin art.32, stabilește că termenul de examinare a cererii și de verificare a documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile nu trebuie să depășească 20 de zile de la data înregistrării cererii. Aceeași lege prevede și excepție de la acest termen, adică termenul poate fi prelungit [cel mult cu 40 de zile] în cazul necesității substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autorități publice, alte persoane. Pentru a efectua înregistrarea curentă a bunurilor imobile și înscrierea drepturilor, registratorul primește de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil și registrul bunurilor imobile [în continuare Registrul] ținut pe fișiere de hîrtie. La materialele de arhivă au acces numai persoanele abilitate cu astfel de prerogative. Folosirea materialelor de arhivă este specificată în instrucțiunile Serviciului de Stat de Arhivă al Republicii Moldova și În Instrucțiunea cu privire la arhiva OCT. În conformitate cu instrucțiunile nominalizate, registratorul verifică: autenticitatea documentelor [posibile ștersături, adăugiri, cuvinte radiate etc.]; plenititudinea datelor și executarea documentelor prezentate în forma stabilită de legiuitor [inclusiv formă solemnă ca o condiție de valabilitate, C. civ., art. 208]; corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral și Registru. Dacă este necesar, registratorul înaintează demersuri autorităților administrației publice, notarului, judecătoriei etc. pentru obținerea documentelor suplimentare necesare. De asemenea, în caz de necesitate, transmite documentele inginerului cadastral, care organizează verificarea documentelor pe teren, conferă bunului imobil un număr cadastral. Fiecărei construcții [încăperi izolate] indicate pe plan sau în lipsa acestuia pe schița din dosarul de inventariere tehnică i se conferă numerele cadastrale 01, 02, 03 etc. sau, în cazul încăperilor izolate 01.001 etc. Numărul cadastral se indică pe planul cadastral sau geometric, în Registrul nou-deschis și pe coperta dosarului cadastral ce va fi întocmit după verificarea planului terenului și întocmirea în formă digitală a acestuia.
Înregistrarea este efectuată de registrator avînd la dispoziție: cererea și documentele pentru înregistrare, Registrul și dosarul cadastral. Registratorul efectuează înregistrarea, conform Instrucțiunii nr. 487/2005, în următoarea consecutivitate: efectuează înscrierile în registrul computerizat; înscrie în cerere rezultatul deciziei privind înregistrarea; radiază notarea din Registru despre faptul primirii cererii; extrage versiunea pe fișierele de hîrtie ale registrului; confirmă versiunea expusă pe fișierele de hârtie ale Registrului prin ștampila și semnătura sa [ștampila și semnătura se aplică pe ultima filă a fișierului, celelalte file sunt numai vizate]; barează versiunea precedentă a fișierului de hârtie a Registrului cu o linie în diagonală, semnează rubrica STINS și, după indicarea datei, include documentele în mapa corespunzătoare a registrului; aplică parafa de înregistrare a dreptului pe toate exemplarele de documente ce confirmă drepturile, în a căror bază s-a efectuat înregistrarea; include în dosarul cadastral copiile confirmate; transmite versiunea pe fișierele de hîrtie ale Registrului și dosarul cadastral în arhivă; după aplicarea parafei de înregistrare, restituie solicitantului documentele care au servit ca temei de înregistrare. Dacă, în procesul efectuării înregistrării, depistează unele devieri de la prevederile legii, registratorul indică acest fapt la rubrica Refuz [ex: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul neînregistrarea bunurilor/drepturilor imobiliare] semnează, indică data refuzului și elaborează decizia de refuz al înscrierii dreptului. Dacă pentru înregistrare sunt necesare documente suplimentare, registratorul decide prelungirea termenului de examinare a cererii, înștiințează, printr-un aviz solicitantul, indicînd documentele pe care trebuie să le prezinte adăugător. Neexecutarea deciziei registratorului de a prezenta documente adăugătoare are drept efect neînscrierea dreptului [ex: În urma examinării cererii, s-a decis refuzul înscrierii dreptului] după ce anexează la cerere decizia neînregistrării și copia de pe avizul expediat anterior. De asemenea: radiază notarea privind primirea cererii din Registru; depune Registrul împreună cu dosarul cadastral, în arhivă; restituie solicitantului ambele exemplare ale documentelor și îi remite decizia privind neînscrierea. Din cele expuse, deducem că restituirea documentelor se efectuează în cazul:
efectuării înregistrării bunului imobil și a dreptului asupra lui; se restituie originalul documentului ce confirmă dreptul sau copia autentificată notarial, sau copia de pe hotărîrea judecătorească, sau alte documente ce au servit drept temei de înregistrare, pe care se aplică parafa de înregistrare;
refuzului de înregistrare; se remite decizia de neînscriere, semnată de registrator, și se restituie documentele prezentate pentru înregistrarea bunului/dreptului imobiliar;
lipsei documentului ce confirmă plata pentru servicii cu mențiunea de achitare.
Registratorul restituie documentele solicitantului sau reprezentantului acestuia la prezentarea actului de identitate. Faptul restituirii documentelor este confirmat de solicitant/reprezentant prin semnătură în condica de cereri, în care se va indica și data [Instrucțiunea nr. 487/2005, pct. 44].
Este o formă de organizare a evidenței bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, care se efectuează de oficiul cadastral teritorial [din oficiu], pe care propunem să fie numit criteriu sistemic de evidență. Pentru exceptarea confuziilor, propunem ca modalitatea de înregistrare a bunurilor și a drepturilor imobiliare efectuată la cerea persoanelor fizice sau juridice să fie numită criteriu individual de înregistrare.
Potrivit criteriului systemic [înregistrare primară masivă], lucrările de identificare și alte lucrări se execută de întreprinderile ce activează în domeniul lucrărilor cadastrale în temeiul contractului de prestare a serviciilor, încheiat de autoritatea competentă, caietului de sarcini și al graficului de executare a lucrărilor și de înregistrare a bunurilor. Astfel, oficiul cadastral împuternicește o persoană cu înregistrarea primară masivă [executant], care primește materialele și le transmite inginerului cadastral. Predarea-primirea materialelor necesare efectuării înregistrării primare masive sunt confirmate printr-un act, la care se anexează următoarele materiale:
copia de pe actul de identitate al reprezentantului întreprinderii;
informația cadastrală juridică și tehnică pe suport de hîrtie și pe suport magnetic, despre fiecare imobil;
planul cadastral pe suport de hîrtie și pe suport magnetic;
materialele măsurărilor geometrice;
alte materiale indicate în caietul de sarcini [Instrucțiunea nr. 487/2005].
Inginerul cadastral verifică și avizează materialele enumerate și le pregătește pentru înregistrare, iar în caz de necesitate, organizează primirea de documente suplimentare de la executori, autorități publice, alte persoane. Dacă în localitatea în care se execută lucrările de înregistrare masivă, terenurile aferente caselor n-au fost transmise în proprietate proprietarului casei, inginerul cadastral:
sistematizează informația, pregătește planul cadastral și proiectul demersului în adresa administrației publice locale în vederea emiterii deciziei privind transmiterea în proprietate a terenurilor aferente caselor;
semnează demersul la registrator și îl înmînează administrației publice locale;
obține copia de pe decizia autorității publice locale, exemplarul al doilea al titlurilor de autentificare a drepturilor deținătorilor de teren și planul cadastral [aprobat] al teritoriului;
După aceea:
efectuează înscrierile în Registrul computerizat;
extrage versiunea pe fișierele de hârtie ale Registrului;
adeverește versiunea de pe fișierele de hîrtie ale Registrului prin ștampilă [pe ultima filă a fișierului] și semnătura sa [pe celelalte file];
aplică parafa de înregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile în a căror bază s-a efectuat înregistrarea;
include în dosarul cadastral copiile de pe documentele confirmate de registrator;
depune versiunea pe fișierele de hîrtie ale Registrului și dosarul cadastral în arhivă.
În cazul înregistrării primare masive, data înregistrării bunurilor și înscrierii drepturilor imobiliare corespunde cu data aplicării parafei și ștampilei registratorului pe versiunea de hîrtie a Registrului. În cazul înregistrării conform criteriului sistemic, problema care cere soluționare ar fi referitoare la bunurile imobile în a căror privință oficiul cadastral teritorial nu dispune de informație: data, luna, anul nașterii sau codul personal al proprietarului bunului imobil. Din conținutul Instrucțiunii nr. 487/2005 deducem, prin interpretare extensivă, că înregistrarea unor astfel de bunuri imobile se va efectua, datele lipsă urmărind să fie incluse ulterior, pe măsură ce imobilele în cauză vor devein obiect al unor acte juridice economice. Prin urmare, înregistrarea bunului imobil este un fapt juridic necesar aplicării față de imobilul înregistrat a regimului juridic al bunurilor imobile ca o condiție obiectivă pentru înscrierea drepturilor asupra lui.
2.9. Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
Registrul este documentul de bază al cadastrului general, se ține de oficiul cadastral teritorial pentru bunurile imobile din raza sa de activitate stabilită de Agenția Relații Funciare și Cadastru [în continuare Agenția] și este constituit din trei capitol [Legea nr. 1543/1998, art. 23]. Pentru fiecare sector de teren și alte bunuri imobile se deschide fișier separat care constă din mapă și file.
Specificul înscrierii drepturilor imobiliare, reflectă scopul principal, prin care se justifică cheltuielile de creare a cadastrului general, și anume: constituirea dreptului; securizarea tranzacțiilor imobiliare, care este funția juridică a registrului bunurilor imobile.
Prin identificare și luare la evidență (inventarierea imobilelor), sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea cadastrului și se prezumă sistematizarea și reînnoirea informației cadastrale. Înregistrarea bunurilor imobile finalizează cu înscrierea drepturilor imobiliare.
Pentru a lua la evidență toate imobilele din țară, este necesară cunoașterea naturii lor juridice, în funcție de care se stabilesc criteriile de includere a bunurilor într-o clasă sau alta [imobile sau mobile]. Acest deziderat este creionat și de C. civ., Legea nr. 1543/1998 [17], care stabilesc modul de creare și de ținere a cadastrului bunurilor imobile, prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, apărarea de stat a acestor drepturi. Legea nr. 1543/1998 reglementează raporturile juridice privind bunurile imobile situate în limitele țării, indiferent de tipul de proprietate și destinația lor, susceptibile a face obiectul înregistrării. Cadastrul general se creează, așadar, în baza bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor certificate de titular și, după cum vom vedea din contextul lucrării, imobilele, în mod special terenurile, reprezintă entitatea de bază a cadastrului.
3.EFECTUAREA INSCRIERILOR ÎN REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI PARTICULARITĂȚILE ACESTORA
3.1. Felurile înscrierilor în Registrul bunurilor imobile și specificul efectuării
Înscrierea drepturilor imobiliare este reglementată de C. civ., Legea nr. 1543/1998, de Instrucțiunea nr. 487/2005 [64], de Scrisoarea instructivă nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, în continuare – Scrisoarea nr. 345/1998, de alte acte normative. Responsabil de efectuarea înscrierilor în Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. În virtutea funcției, acesta efectuează înscrierile în registrul bunurilor imobile. Conform Instrucțiunii nr. 487/2005, datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin semnătură și ștampilă. În cazul depistării unei înscrieri neconfirmate prin semnătura registratorului și ștampilă, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea înscrierii. Situațiile ce provocă dubii asupra veridicității înscrierii vor fi soluționate prin confruntarea documentelor prezentate de titular și înscrierea neconfirmată. Înscrierile în registrul bunurilor imobile referitoare la suprafață, destinație și categoria de folosință a bunului imobil sunt opozabile terților pînă la proba contrarie. Cadrul normativ ce reglementează raporturile de publicitate imobiliară corespunde cerințelor privind armonizarea legislației naționale legislației Uniunii Europene [20]. Totuși, unele reglementări creează confuzii. Bunăoară cum vom proceda în cazul drepturilor imobiliare constituite pînă la punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 și neînscrise conform acesteia? Or, din conținutul legii deducem două cerințe diametral opuse: a) drepturile înscrise anterior punerii în vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridică și b) persoanele care încheie convenții cu bunurile imobiliare după intrarea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor înscrie mai întîi dreptul apărut anterior. Considerăm, vor fi înscrise drepturile constituite anterior în cazul convențiilor translative de proprietate în a căror temei dreptul se stinge în patrimoniul alienatorului și se constituie în patrimoniul dobînditorului. Procedura de înscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificată, adică nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducîndu-se la înscrierea în capitolele I și II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil și a dreptului imobiliar. În acest caz înscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 și Instrucțiunii nr. 487/2005, înscrierea drepturilor imobiliare este supusă unei anumite proceduri care constă în depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la care se anexează documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele înscrise în registrul bunurilor imobile constituie informație integrală privind regimul juridic al bunului imobil. Dacă îl parafrazăm pe savantul jurist român Mircea Miclea, cercetătorul găsește, pe de o parte, situația topografică a imobilului, arătată într-un plan [se are în vedere planul cadastral], întocmit riguros, cu precizarea suprafeței, vecinătăților și altor indicațiuni, care ajută la individualizarea deplină, iar pe de altă parte, situația juridică, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrările, sarcinile, într-un cuvânt, un fel de stare civilă a imobilului. Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin înscriere se înțelege orice mențiune efectuată de registrator în Registrul bunurilor imobile și în alte registre conexe. Se are în vedere toate mențiunile privind imobilul/imobilele, inclusive înregistrarea cererilor de înscriere, admiterea înscrierilor sau respingerea, mențiunile privitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare și titularii lor, faptele juridice și drepturile personale supuse înscrierii. Stricto sensu, înscrierea în registrul bunurilor imobile desemnează mențiunile făcute de registrator în legătură cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare și a titularilor, precum și a altor drepturi personale, fapte juridice și raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile supuse înscrierii în registrul bunurilor imobile. Codul civil stabilește exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de înscrieri: intabularea drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale și notarea drepturilor de creanță, faptelor juridice și raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil. Intabularea și înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru și are ca efect opozabilitatea din momentul înregistrării. În literatura de specialitate, intabularea a fost definită ca înscriere în registrul bunurilor imobile prin care strămutarea, dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabilă terților cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Fiind o înscriere definitivă, intabularea are efectul opozabilității față de terți și se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Dreptul de proprietate se înscrie în registru indiferent de faptul că titularul este persoană fizică sau persoană juridică, ori că bunurile aparțin domeniului public al statului sau unităților administrativ-teritoriale. Potrivit C. civ. art. 498, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosință prevăzut de C. funciar, dreptul de administrare [gestiune economică] asupra bunurilor statutului și unităților administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectuarea cu condiția corespunderii documentelor cerințelor legale: 1) de validitate a actului juridic – de fond și de formă; condițiile de fond privesc conținutul actului juridic [C. civ., art. 199 – 207] și se referă la capacitate, consimțământ, obiect, cauză; condițiile de formă privesc exteriorizarea voinței [forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru opozabilitate față de terți]; 2) de identitate: a titularului dreptului tabular și titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părților; 3) deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate vizînd valoarea ad probationem a înscrisului; 4) de identificare a bunului imobil, adică de descriere tehnică și economică, precum și de separare juridică, bunul imobil obținând caracteristică tehnică economică și statut juridic, ceea ce îi permite să fie evidențiat indubitabil de alte obiective imobiliare; 5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor întocmite într-o limbă străină. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial colaborează cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc. Este provizorie înscrierea efectuată cu condiția justificării ei ulterioare. În conformitate cu dispozițiile C. civ., art. 501, se înscriu provizoriu drepturile reale în următoarele cazuri: a) dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie expres indicată condiția care suspendă nașterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiția se înscrie la rubrica Termenul. Condiția]; b) în temeiul unei hotărâri judecătorești, care nu este încă irevocabilă, o parte a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară; c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca. Faptul că dreptul a fost înscris sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, în Registru fiind înscriși doi proprietari pînă la soluționarea [consolidarea dreptului proprietarului nou înscris sau anularea] [Instrucțiunea nr. 487/2005]. Articolul 498 din C. civ. dispune că, și în cazul intabulării, înscrierea provizorie sau intabularea imperfectă are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în Registru. În doctrină [72] s-a relevat ideea conform căreia, prin înscrierea provizorie, dobândirea, strămutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile față de terți, de la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiția și în măsura justificării acesteia.
Înscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adică deficiente conditione, dacă dreptul nu se naște în patrimoniul dobânditorului decât în cazul împlinirii condiției. În cazul realizării condiției suspensive, eveniente conditione, dreptul se naște în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea provizorie se justifică. Pornind de la prevederile C. civ., art. 498 alin (2), înscrierea provizorie vizează, ca și în cazul intabulării, aceleași obiective imobiliare, respectiv: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz și abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă etc. Înscrierea provizorie produce efecte față de terți, retroactiv, adică de la data înregistrării cererii, și, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiționat. Justificarea înscrierii provizorii și transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării [ex. Îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea provizorie, prezentarea hotărârii judecătorești irevocabile]. Aceleași acțiuni le poate exercita o altă persoană interesată, cu consimțământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimțământului, la prezentarea unei hotărâri judecătorești irevocabile în acest sens. Potrivit C. civ., justificarea înscrierii provizorii are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare. Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, radierea acesteia se face cu consimțământul celui înscris sau în temeiul hotărârii judecătorești irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiționate de justificarea înscrierii provizorii [ce au legătură cu înscrierea provizorie] [C. civ., art. 502]. De exemplu, în cazul unui antecontract de vînzare-cumpărare, în Registru se înscrie provizoriu și dreptul imobiliar al cumpărătorul [ca proprietar] dar nu se radiază dreptul imobiliar al proprietarului-vînzător. Dreptul cumpărătorului se va consolida după achitarea prețului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile proprietarului – vânzător. În situația neachitării de către cumpărător a prețului pînă la data stipulată în contract vînzătorul poate cere radierea dreptului înscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumpărătorului se va efectua cu acordul acestuia. În cazul în care, în perioada înscrierii provizorii, cumpărătorul a constituit uzufruct în folosul unei alte persoane, a dat bunul în locațiune, apoi, dreptul cumpărătorului a fost radiat, se vor radia din oficiu de registrator [nefiind necesar consimțământul celor înscriși] și aceste drepturi înscrise în favoarea altor persoane, dar condiționate de justificarea înscrierii provizorii. Drepturile reale constituite după înscrierea provizorie care au legătură cu această înscriere se vor înscrie tot provizoriu [Instrucțiunea nr. 487/2005]. Radierea înscrierii drepturilor reale se face potrivit C. civ., art. 499 alin. (2), la cererea titularului de drept sau la cererea persoanei interesate, cu consimțământul titularului de drept. Consimțământul titularului de drept nu este necesar în cazul în care:
dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;
dreptul se stinge prin decesul sau încetarea existenței titularului;
există o hotărîre judecătorească irevocabilă despre radierea dreptului înscris în Registru;
există un act administrativ despre radierea înscrierii din Registru;
există alte situații.
Notarea în Registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanță, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [C. civ., art. 508]. Se notează în registrul bunurilor imobile: cererea de înregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri; locațiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicția de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris; sechestrul, urmărirea imobilului și a fructelor sale [urmărirea imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea vînzării bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj și în alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemțiune născut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanței ipotecare; gajul asupra creanței ipotecare; declararea insolvabilității persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amînarea împărțelii bunului aflat în coproprietate [C. civ., art. 359]; acțiunile în justiție ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris; alte cazuri prevăzute de lege. Din conținutul legii, deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicității actele și faptele privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor, la acțiunile în justiție în legătură cu imobilele înscrise în Registru. Literatura de specialitate clasifică notările în două categorii:
1) notări declarative, ale căror efecte sunt independente de înscrierea în registrul bunurilor imobile [punerea sub interdicție];
2) notări constitutive, ale căror efecte depind de înscrierea în registrul bunurilor immobile [interdicția de înstrăinare și grevarea].
Sub incidența acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte componentă a domeniului public sunt înscrise în registre speciale. Notarea și radierea notării se face la cererea părților interesate, în temeiul documentelor doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instrucțiunea nr.487/2005].
În cazurile în care documentul care confirmă drepturile și în al cărui temei se solicită înscrierea unui drept conține și interdicții, condiții în vederea asigurării sau exercitării dreptului, registratorul va nota aceste interdicții din oficiu [fără plată suplimentară]. Notarea și radierea interdicțiilor, sechestrului, altor fapte și raporturi juridice pot fi efectuate și la cererea instanței, organului de executare a hotărârilor judecătorești, organului fiscal sau a celui de urmărire penală. La înscrierea notării, se va face referire la bunul sau la numărul de ordine al dreptului înscris la care se referă notarea. În cazul proprietății comune pe cote părți, dacă în Registru nu sunt înscriși toți coproprietarii, în extrasul din Registru se vor menționa datele din Registrul construcțiilor ținut de fostele BIT-uri sau se va menționa că oficiul cadastral teritorial nu are date referitoare la ceilalți coproprietari [67]. Instrucțiunea nr. 487/2005 reglementează înscrierea dreptului de ipotecă legală pentru achitarea prețului la lucrările persoanelor care au participat la construcția imobilului [arhitecți, antreprenori, alte persoane] în temeiul înscrisului [documentelor de drept] ce confirmă raportul juridic. Dreptul de ipotecă se va înscrie asupra imobilului la a cărei construcție s-a participat, în mărimea creșterii valorii bunului imobil, confirmată printr-o expertiză corespunzătoare. La părerea noastră, obiectul înscrierii prin notare vizează următoarele aspecte:
I. Starea și capacitatea:
1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapacități totale sau parțiale ale
titularului dreptului înscris, instituirea curatelei, acțiuni de anulare a hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris;
2 ) persoanelor juridice: notări privind hotărârea declarativă de faliment.
II. Acțiuni și căi de atac în justiție privind:
1) caracterul litigios al dreptului real înscris în Registru;
2) acțiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urmează a fi
înscris;
3) atacarea deciziei privind refuzul de înscriere în Registru;
III. Măsuri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicția de înstrăinare/grevare și modalitățile de înstrăinare sau grevare; dreptul de preemțiune legală; declarația de utilitate publică a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 și 175 din Codul de procedură civilă nr. 225-XV din 30.05.2003 [35], în continuare CPC, la cererea participanților la proces, judecătorul poate lua măsuri de asigurare a acțiunii. Asigurarea se admite în orice fază a procesului dacă neaplicarea măsurilor de asigurare a acțiunii ar crea dificultăți judecătorești sau ar face imposibilă executarea hotărârii judecătorești.
Așadar, pentru asigurarea acțiunii, judecătorul este în drept: să pună sechestru pe bunurile pârâtului; să interzică pârâtului săvârșirea unor anumite acte; să interzică unor alte persoane săvârșirea unor anumite acte în privința bunului în litigiu; să suspende vânzarea bunurilor sechestrate în cazul intentării unei acțiuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea din actul inventar]; să suspende urmărirea, întemeiată pe un document executoriu, contestat de către debitor pe cale judiciară.
IV. Drepturile de creanță, alte raporturi juridice, elucidate în C. civ., Legile nr. 198/2003, nr. 1543/1998, în alte acte normative dispun înregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda în agricultură nu poate fi mai mică de un an și nici mai mare de 30 de ani [Legea nr. 198/2003 art.8]. De asemenea, înregistrarea este cerută și în cazul contractului de locațiune. Astfel, C. civ. ,a art. 876, întocmirea în scris a contractului de locațiune [alin. (1)] și înscrierea, în registrul bunurilor imobile a contractului de locațiune pe un termen ce depășește 3 ani. Nerespectarea are ca effect inopozabilitatea față de terți [17]. Contractul de locațiune nu poate fi mai mare de 99 de ani [art. 877]. Potrivit legiuitorului, vor fi notate în registrul bunurilor imobile orice raporturi juridice de natură să afecteze regimul juridic al unui bun imobil.
Ipoteca, conform C. civ, art. 454, este un gaj al bunurilor imobile, care se poate consolida cu un drept de dispoziție asupra bunului ipotecat, dar nu și cu drept de proprietate, cum uneori practică instituțiile bancare, ce nu dispun comercializarea bunului la licitație, ci îl preiau în proprietate, prețul imobilului depășind adesea cu mult valoarea creanței. La obiecțiile debitorului, băncile invocă lipsa de cumpărători, cauza fiind procedura greoaie de comercializare a imobilului, precum și dorința de a obține în proprietate bunuri la prețuri derizorii. Anihilarea dreptului de proprietate a debitorului cere o reglementare normativă, din moment ce pledăm pentru dezvoltarea pieței imobiliare. De altfel, există riscul de a diminua dezvoltarea pieței imobiliare. Pentru asigurarea creditului acordat, instituțiile financiare sunt interesate în a-și înregistra dreptul asupra imobilului, prin care se garantează creanța. Legea nr. 1543/1998 prevede, la art. 44, că înregistrarea ipotecii se efectuează în baza cererii debitorului gajist și a creditorului gajist. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazul în care ipotecarea bunului imobil indicat în contract este interzisă de legislație.
De exemplu, ipotecarea de către instituțiile publice a imobilelor primite în gestiune economică nu se admite. În unele cazuri, ca excepție, ipotecarea este admisă, dar cu acordul Departamentului Privatizării. Înscrierile sau radierea înscrierilor privind raporturile de ipotecă se face, în temeiul documentelor ce confirmă încetarea acțiunii, la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, prin dispoziția instanței, a organelor de urmărire penală. În contextul celor expuse, menționăm că, în practică, se evidențiază un șir de probleme la înregistrarea bunurilor și a drepturilor imobiliare, pricinile constând în: 1) efectuarea privatizării imobiliarelor fără actele de dare în exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite în anii 50 sau construite de fostele gospodării agricole; 3) eliberarea de către primării a titlurilor provizorii de proprietate fără a anexa planurile terenurilor date în proprietate; 4) nerespectarea, de către organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrării; 5) transmiterea imobilelor în proprietate de organe neautorizate; 6) întocmirea incorectă a deciziilor autorităților publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de către autoritățile administrației publice locale, fără a respecta o consecutivitate; 8) ținerea în limba rusă, în unele localități [preponderent din sudul țării], a evidenței cadastrale [registrul manual și cel computerizat]. Carențele menționate duc la tergiversarea implementării cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldează cu litigii imobiliare. Remedierea dificultăților, a căror sorginte se găsește în sistemul socialist și în neglijarea evidenței imobilelor, suntem siguri, va fi posibilă prin constituirea cadastrului și prin publicitate imobiliară. Cererea de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile poate fi depusă de către persoana care și-a dobândit dreptul asupra bunului imobil printr-un act juridic [vînzare-cumpărare, privatizare, schimb, donație, testament etc] sau în urma unui fapt juridic [moștenire legală, hotărâre judecătorească și în alte temeiuri ce nu contravin C. civ. [art. 499].
3.2. Înscrierile în partea generală a Registrului bunurilor imobile și particularitățile acestor
Înscrierile sunt efectuate începînd cu coperta fișierului registrului. În partea de sus, se indică numărul cadastral al bunului imobil, care se va indica și în fiecare subcapitol al registrului. Pe copertă se mai indică denumirea autorității care a execută controlul asupra ținerii registrului – Agenția Relații Funciare și Cadastru, se indică denumirea oficiului cadastral teritorial. În partea dreaptă de jos a copertei, se indică data, luna și anul deschiderii și închiderii fișierului registrului. Partea generală a registrului bunurilor imobile mai conține rubricile: Deschis – se înscrie data deschiderii fișierului registrului; Versiunea – se indică numărul versiunii registrului; Formarea bunului imobil – se indică modul de formare a bunului imobil; Bunul imobil inițial – se indică numărul cadastral al terenului din care s-a format terenul înregistrat în fișier [în cazul formării terenului prin comasare, divizare, separare];
Închis – se indică data închiderii fișierului registrului; Bunul imobil nou format – se indică numărul cadastral al terenului format din terenul inițial. Capitolul – se indică capitolul registrului [Instrucțiunea nr. 487/2005].
3.3. Înscrierile în subcapitole Registrului bunurilor imobile
În acest subcapitol [conform Instrucțiuni nr. 487/2005], se înscriu și se descriu bunurile imobile în următoarea consecutivitate: a) terenul; b) bunurile imobile aferente terenului. Înscrierile referitoare la un bun imobil se identifică prin codul înscrierii care este invariabil – „1.0”. Pentru bunurile din capitolul B, codul înscrierii va fi alcătuit din numărul cadastral [ex: numărul cadastral 0142102004.11, numărul bunului este 11, iar numărul înscrierii va fi „1.11”]. Spre deosebire de înscrierile despre bunurile imobile din capitolul B, cele din capitolul C nu conțin codul înscrierii. În capitolul I, sunt înscrise date despre: încetarea existenței bunului imobil, modificarea înscrierilor, servitutea constituită în folosul proprietarului bunului dominant, condominiumul. Subcapitolul I. Conține informație privind: Bunul imobil – se înscrie codul înscrierii conferit tuturor bunurilor înregistrate, cu excepția bunurilor imobile din capitolul C. În acest capitol, se mai indică tipul bunului imobil înscris: teren, construcție, încăpere izolată încăpere izolată, plantație etc.; Numărul cadastral – se indică numărul cadastral sau convențional al bunului imobil; Locul amplasării bunului [adresa] – pentru teren se indică: denumirea raionului [municipiului]. Dacă bunul este amplasat în extravilan se înscrie „extravilan”. Pentru construcții, se indică și adresa construcției: denumirea străzii, bulevardului, stradelei; numărul construcției din documentul de drept. În cazul construcției principale cu accesorii, se înscrie doar adresa la construcția principală dacă accesoriile nu au altă adresă. Modul de folosință – se indică din documentul de drept ori clasificatorul. Suprafața – se înscrie suprafața bunului imobil: a terenului în ha, a construcției în m. p. [suprafață în plan, la solicitare și suprafață totală]. Tipul hotarelor – se completează numai pentru terenuri. Hotarele pot fi generale sau fixe. Data înregistrării – se indică data depunerii cererii. Înscrierea despre lichidare – este valabilă pentru bunurile imobile înscrise în capitolele B și C în caz de încetare a existenței bunului prin comasare, divizare, prin desființare [demolare, distrugere]. Concomitent cu înregistrarea faptului încetării existenței bunului imobil, în continuare – imobilul, se radiază și toate drepturile reale înscrise în privința acestui imobil. Modificări, însemnări, corectări – rubrica conține informații referitoare la imobil privind modificările: de suprafață, de număr etc. Tipul – se indică ce anume sa modificat [ex. modificarea suprafeței bunului imobil]. Temeiul juridic – se indică actul juridic în al cărui temei s-a efectuat modificarea. Data efectuării înscrierii – se indică data depunerii cererii privind efectuarea modificării, corectării sau data emiterii deciziei registratorului.
Dacă este stabilită servitutea în folosul bunului imobil, aceasta se înscrie în rubrica „Servitute” cu înscrierea: tipului servituții [ex: de trecere, de vedere etc.], numărul cadastral al bunului aservit, temeiul juridic, data înregistrării servituții, radierea [data]. În cazul în care există un plan în care este indicată raza de acțiune a servitutei, în rubrica „Modificări, însemnări, corectări” se va face trimitere la acel plan [ex. raza de acțiune a servitutei este indicată pe planul cadastral întocmit la 09.01.2004]. Dreptul de servitute se radiază din subcapitolul I [teren aservit] concomitent cu înscrierea referitoare la servitute din subcapitolul III [teren dominant] al registrului bunurilor imobile. În cazul terenurilor cu case individuale, construcțiile de pe teren [principale și accesorii] se înregistrează la cererea solicitantului în funcție de conținutul documentului prezentat ca temei al înregistrării. În cazul în care o construcție a unei proprietar aste amplasată și pe terenul vecinului, atunci, la rubrica „ Modificări, însemnări, corectări”, se va înscrie – „construcția continuă [se prelungește] pe terenul, numărul etc. La terenul pe care construcția continuă, la aceeași rubrică se înscrie: „ pe sector continuă construcția nr.”, indicându-se numărul cadastral al terenului. La înregistrarea construcțiilor subterane și a drepturilor imobiliare la rubrica, Bunul imobil se înscrie „construcție subterană”. Construcțiilor subterane li se atribuie numărul cadastral următor construcțiilor amplasate pe terenul sub care se află construcția subterană. Problema ce se impune soluționată apare la atribuirea numărului cadastral în cazul în care construcția subterană este amplasată sub două sau mai multe terenuri aflat în proprietatea a doi proprietari. Pentru formarea numărului cadastral al construcției se va lua numărul cadastral al terenului aflat în proprietatea sau în folosul proprietarului construcției sau terenului pentru care s-a stabilit servitutea de trecere spre această construcție. Temei pentru înregistrarea construcției dobândite prin accesiune imobiliară artificială [faptul construcției] și a dreptului de proprietate imobiliară [C. civ., art. 329] servește documentul ce confirmă dreptul de proprietate și folosință [superficie, arendă] asupra terenului beneficiarului [investitorului] construcției și documentele ce confirmă recepția lucrărilor de construcție [procesverbal de recepție finală]. Documente referitoare la teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja înregistrat. Cerere de formare/înregistrare a bunului imobil în urma accesiunii imobiliare naturale [C. civ. art. 328] OCT nu a înregistrat. Înscrierea dreptului asupra unei construcții nefinalizate se admite la cererea titularului de drept, în temeiul documentelor ce confirmă dreptul beneficiarului [investitorului] construcției asupra terenului, al autorizației pentru construire, și al actului de constatare a gradului de executare a construcției. Plantațiile perene [de viță de vie, de pomi fructiferi etc.] se înscriu în capitolele: A, B ale registrului. Suprafețele plantației se indică din: proiectul de plantare sau actul de stabilire pe teren întocmit de reprezentantul oficiului cadastral teritorial, alt document constatator.
Temei de înregistrare a plantației vor servi documentele prevăzute în Hotărârea Guvernului nr. 705 din 20.10.1995, în continuare H.G. nr. 705/1995. Dacă plantația a fost transmisă deținătorului în contul cotelor-valorice din bunurile întreprinderii agricole, temei de înregistrare va servi certificatul de proprietate. Transmiterea dreptului de proprietate asupra plantației se va înscrie în temeiul actelor juridice prin care drepturile se transmit [contract de vânzare-cumpărare]. Înregistrarea porțiunilor de subsol: a) în calitate de roci deschise, se vor înregistra în registrul bunurilor imobile conform regulilor de înregistrare a terenurilor; b) în calitate de spații subterane se vor înregistra după regulile construcțiilor subterane. Porțiunile de subsol se vor înregistra în temeiul perimetrului minier și licenței. În concluzie putem spune că subcapitolul I conține informația privind bunul, caracteristica succintă a bunului, altă informație înscrisă în temeiul actelor prezentate de către titularul drepturilor.
Înscrierile în subcapitolul II al Registrului bunurilor imobile
Subcapitolul II al registrului conține următoarele rubrici: Bunul imobil, în care se indică numărul înscrierii compuse din numărul capitolului – „2” și numărul de ordine al dreptului înscris. Număr de ordine se atribuie fiecărui drept înscris. În cazul dreptului de proprietate comună în diviziune, se atribuie numere de ordine pentru fiecare cotă-parte înscrisă. Astfel, se va indica imobilul descris în subcapitolul I la care se înscrie dreptul de proprietate și numărul cadastral al imobilului, iar la rubrica cota-parte se indică cotaparte [în % sau fracție] din imobile. În cazul în care imobilul aparține unui proprietar, se indică cifra 1.0. La rubrica proprietarul, se indică datele complete despre proprietar. Pentru persoanele fizice se va indica: numele și prenumele proprietarului, data, luna și anul nașterii, codul personal, în lipsa acestuia – date din actul de identitate [numărul, seria]. Pentru persoanele juridice se va indica: denumirea completă, numărul și data eliberării certificatului înregistrării de stat, numărul de identificare. În cazul bunurilor domeniului public, se înscrie: Republica ; în cazul bunurilor unității administrativ-teritoriale, în calitate de proprietar se înscrie unitatea administrativ-teritorială concretă [comuna Zubrești, r-nul Strășeni]. Concomitent, se completează rubricile: Domiciliul/sediul; Temeiul înscrierii; Termenul/condiția; Data înregistrării; Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]; Radierea dreptului; Modificări, însemnări, corectări: tipul, temeiul juridic, data efectuării înscrierii. Proprietatea în condominium se înscrie la rubrica Proprietarul – „Condominium”. Sectorul de teren ce intră în condominium și construcțiile amplasate pe el se descriu în subcapitolul I al Capitolelor A, B ale registrului. Ca temei, se înscrie Legea nr. 913/2000. În subcapitolul III se va înscrie dreptul de administrare a asociației de coproprietari în condominium [la prezentarea actului ce confirmă transmiterea imobilului în administrarea asociației].
Pentru fiecare încăpere izolată din condominium, în subcapitolul I al Capitolului C, se va înscrie cota-parte asupra imobilului din condominium [ex. „Condominium”, 5%. Temei: proces-verbal al adunării generale a asociaților coproprietarilor nr. 13 din 05.07.2005, decizia Consiliului mun. Chișinău nr. 77 din 14.11.2007]. În cazul în care într-o clădire există încăperi cu destinație de locuit sau cu altă destinație ce aparțin diferiților proprietari și spații de folosință comună ce se află în proprietate comună [C. civ., art. 355], înscrieri referitoare la dreptul de proprietate asupra clădirii nu se vor efectua, făcându-se însemnarea – „înscrierea dreptului nu a fost solicitată”. În capitolul C, o dată cu înregistrarea dreptului asupra încăperilor izolate sau ulterior, se va înscrie, conform actului juridic [care poate fi: contract încheiat între proprietarilor încăperilor, hotărîrea instanței de judecată etc.], cota-parte de proprietate asupra părților de clădire destinate folosinței comune. Înscrierea cu drept de proprietate asupra construcției se face după înscrierea dreptului de proprietate asupra terenului. Înscrierea dreptului de proprietate asupra încăperilor izolate se efectuează după înscrierea drepturilor asupra terenului și construcției. Dreptul de proprietate asupra construcției poate fi înscris pînă la înregistrarea dreptului supra terenului dacă: terenul se află în proprietatea statului sau a unității administrativ-teritoriale și elaborarea planului terenului nu este necesară [ex: înregistrarea clădirii unei autorități publice locale, în cazul unui bloc locativ] sau terenul și construcția, sau încăperea izolată aparțin diferiților proprietari. În final constatăm că subcapitolul II conține informație privind drepturile reale asupra bunurilor înregistrate în subcapitolul I.
Înscrierile în subcapitolul III al Registrului bunurilor imobile
În Partea întâi a subcapitolului III intitulat Alte drepturi reale, se înscriu alte drepturi reale: uzufructul, uzul, abitația, superficia, servitutea terenului aservit, gajul, folosința asupra terenurilor statului sau unităților administrativ-teritoriale, gestiunea economică, concesiunea. Conținutul înscrierilor din partea întâia a subcapitolului va fi diferit în funcție de dreptul supus înscrierii. Astfel, în funcție de criteriile enunțate, se vor efectua următoarele înscrieri:
referitoare la servitute; ca grevare a dreptului, servitutea se va înregistra astfel: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea dreptului și tipul acestuia conform actului juridic. Obiectul grevării. Obiectul dominant. Temeiul înscrierii. Termenul, data înscrierii, felul înscrierii.
referitoare la ipotecă; se indică: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Ipoteca.
Obiectul grevării – se indică imobilul care este obiectul ipotecii conform actului juridic [numărul de ordine, denumirea și numărul cadastral]. În cazul în care se ipotechează o cotă-parte, se indică și numele proprietarului cotei-părți ce se ipotechează. Obiectul ipotecii va fi stabilit clar în caz contrar, registratorul este în drept să refuze înregistrarea ipotecii. Temeiul înscrierii – actul juridic, numărul, data. Termenul – data constituirii ipotecii și termenul [dacă a fost stabilit], precum și valoarea obligației garantate. Rangul dreptului – ordinea de preferință a stingerii creanțelor în funcție de consecutivitatea înscrierii dreptului. [rangul ipotecii]. Titularul dreptului – date despre creditorul gajist: pentru persoana fizică: numele, prenumele, codul personal etc., domiciliul; pentru persoana juridică: denumirea, numărul de identificare de stat, sediul. Data înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. În cazul în care, conform condițiilor ipotecii, debitorului gajist îi este interzis să ipotecheze ulterior bunul sau să-l greveze în alt mod, în subcapitolul III partea a doua se notează aceste interdicții din oficiu de către registrator, indifferent de faptul dacă notarea a fost solicitată expres de titular sau nu. Radierea ipotecii se face în temeiul documentelor indicate în C. civ., la art. 473. În cazul în care radierea ipotecii se efectuează provizoriu [ex. în temeiul hotărârii judecătorești nedefinitive], la rubrica Radierea dreptului se înscrie „radiat provizoriu” în temeiul „hotărîrii judecătoriei de circumscripție Rîșcani din 14.08. .
Referitor la uzufruct, uz, abitație. Se va indica: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea dreptului: uzufruct sau uz, sau abitație. Obiectul grevării – bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Termenul sau condiția [dacă sunt stabilite]. Rangul dreptului – [dacă în actul juridic este indicat] și înseamnă ordinea de exercitare a dreptului în timp, în cazul în care sunt mai mulți titulari.
Titularul dreptului – atributele de identificare a persoanei fizice sau a persoanei juridice. Data înregistrării. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie]. Dreptul de uz și dreptul de abitație sunt raporturi caracteristice dreptului de proprietate comună în devălmășiei. Astfel, membrii familiei proprietarului au un drept de uz asupra bunurilor menționate și un drept abitație asupra spațiului locativ comun. Drepturile membrilor familiei proprietarului asupra locuinței / apartamentului, în opinia noastră, sunt drepturi reale ce grevează dreptul de proprietate al proprietarului și deaceea propunem să fie înscrise în Registrul bunurilor imobile la rubric „GREVĂRI”. Comparativ cu dreptul de proprietate dreptul de uz și abitație au caracter limitat prin ce se deosebesc de dreptul de proprietate. Analiza practicii judiciare ne dovedește necesitatea reglementării exprese și exhaustive a drepturilor analizate [Hotărîrea Plenului Curții Supreme de justiție a Republicii Moldova din 7 aprilie 1997].
Acest adevăr îl constatăm și în Legea nr. 620/1995, art. 12 conform căreia înstrăinarea apartamentului, casei se va efectua cu acordul tuturor membrilor familiei proprietarului, inclusiv a membrilor ce au participat la privatizarea acestuia. Practica judecătorească susține ideea legiuitorului prin Hotărîrea [Plenului Curții Supreme de Justiție], nr. 3 din 30 ianuarie 1996 conform căreia: Refuzul membrilor adulți ai familiei ce locuiesc împreună cu chiriașul și au privatizat la privatizare de a da acordul în scris privind înstrăinarea apartamentului / casei nu poate fi contestat pe cale judecătorească. În concluzie membrii adulți ai familiei care au participat la privatizare sunt considerați coproprietari în devălmășie acordul fiind necesar pentru înstrăinarea apartamentului, deci drepturilor acestora trebuiesc înscrise în Registrul bunurilor imobile. Provoacă confuz Hotărîrea Plenului Curții Supreme de Justiție conform căreia coproprietarilor care nu mai locuiesc în apartament sau casă nu li se cere acordul la înstrăinarea acesteia. Or, în accepțiune generală dreptul de proprietate este un drept absolut și nu poate fi condiționat de anumite circumstanțe și prin nefolosirea bunului imobil dreptul de proprietate/coproprietate nu se stinge [prin neuz]. În cazul minorilor bonurile cărora au fost folosite la privatizarea apartamentelor / caselor acordul se va cere la împlinirea vîrstei de 18 ani, ori 16 – capacitate de exercițiu deplină prin emancipare sau în legătură cu înregistrarea căsătoriei pînă la majorat. În numele minorilor acordul îl vor da [sau nu] organul de tutelă și curatelă.
Referitoare la superficie. Se înscriu următoarele date: Numărul de ordine. Denumirea dreptului – Superficie. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Termenul. Titularul dreptului. Data înregistrării actului juridic. Felul înscrierii [intabulare sau înscriere provizorie.
Referitor la dreptul de folosință, dreptul de gestiune economică, concesiune. Se înscriu aceleași date: numărul de ordine al înscrierii, denumirea dreptului, obiectul grevării, temeiul înscrierii, termenul, condiția, titularul dreptului, data înregistrării, felul înscrierii.
În partea a II a subcapitolului III cu titlul „Notări”, se efectuează înscrieri referitor la drepturile de creanță, faptele sau rapoartele juridice aferente bunurilor imobile. În funcție de dreptul, faptul sau raportul juridic se fac înscrieri referitor la:
Sechestru. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea înscrierii – sechestru.
Obiectul grevării – se indică imobiliarul din subcapitolul I [numărul cadastral]. În cazul în care se aplică sechestrul pe o cotă-parte din imobil aflat în coproprietate pe cote-părți, se înscriu cotaparte și numele coproprietarului a cărui cotă-parte a fost sechestrată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului. Termenul [dacă este stabilit].
Data efectuării înscrierii.
Locațiune [arendă]. Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: locațiunea [arenda],
sublocațiunea [subarenda].
Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral] sau o parte din bun conform planului cadastral anexat. În cazul locațiunii [arenzii] unei părți, se va descrie partea din bun care este menționată în contract, inclusiv se va indica suprafața închiriată, arendată. Temeiul înscrierii: tipul, numărul data actului juridic.
Termenul. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii. Notarea sublocațiunii [subarendei] – se notează ca și locațiunea. Diferența constă în indicarea numelui sublocatarului [subarendaș] și obiectele sublocațiunii [subarendei], conform contractului.
Interdicție și înstrăinări, la grevări. Se indică: Numărul de ordine al înscrierii, Denumirea: interdicția de înstrăinare, de grevare. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II, asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei la care această grevare se referă, după caz, cota-parte și numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data actului. Termenul pentru care este instituită interdicția, dacă este indicat în act. Data efectuării înscrierii.
Antecontract. Se înscriu următoarele date: Denumirea. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei care se obligă, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul numărul și data actului juridic. Termenul sau condiția. Titularul dreptului. Pentru persoana fizică sau persoana juridică. Data efectuării înscrierii.
Dreptul de preemțiune. Se notează: Numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – drept de preemțiune. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte din bunul imobil [după caz] și numele proprietarului. Temeiul înscrierii: tipul, numărul, data actului juridic. Termenul/Condiția, conform actului juridic. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii.
Schimbarea rangului ipotecii. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Schimbarea rangului ipotecii. Obiectul grevării – bunul imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Data efectuării înscrierii.
Preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitație [urmărirea imobilului]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: preavizul de exercitare a dreptului de gaj, scoaterea bunului la licitație [urmărirea imobilului].
Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral] cota-parte și numele proprietarului [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Solicitantul înscrierii [după caz].
Data înregistrării.
Acțiunea în justiție [cererea de chemare în judecată]. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării: dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele persoanei, [după caz] cota-parte. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Numele solicitantului. Data efectuării înscrierii.
Administrarea fiduciară. Se indică: numărul de ordine la înscrierii. Denumirea. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra bunului imobil indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], numele proprietarului sau titularului de drept, cota-parte [după caz]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Termenul sau condiția. Titularul dreptului. Data efectuării înscrierii.
Declararea insolvabilității. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Declararea insolvabilității. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II, asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] și numele proprietarului. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.
Procedura de reorganizare, procedura de dizolvare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: în procedură de reorganizare, în procedură de dizolvare. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral], cota-parte [după caz] și numele proprietarului sau altui titular de drept. Temeiul înscrierii. Data înscrierii.
Amînarea împărțelii imobilului aflat în coproprietate. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea: Amînarea imobilului aflat în coproprietate. Obiectul grevării – dreptul indicat în subcapitolul II asupra imobilului indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Temeiul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic. Termenul. Data înscrierii.
Depunerea cererii de înregistrare. Se indică: numărul de ordine al înscrierii. Denumirea – depunerea cererii de înregistrare. Obiectul grevării – imobilul indicat în subcapitolul I [numărul cadastral]. Tipul înscrierii: tipul, numărul și data actului juridic.
În partea finală, Registrul conține rubrica „Semnături, data și ștampila” a cărei completare confirmă faptul că versiunea de hârtie a registrului este autentică. Prin notările efectuate de registrator la rubrica „Stins”, confirmate prin semnătură, se dovedește faptul că versiunea fișierului registrului nu este actuală.
3.4. Înscrierile în cazul formării bunurilor imobile
În cazul formării terenului prin comasare, divizare sau separare [pentru imobilul separat], se deschide fișier nou al registrului, unde, în partea generală a registrului, la rubrica „Formarea bunului imobil”, se indică numerele cadastrale ale terenurilor din care s-a format noul imobil și modalitatea de formare: comasare; divizare; separare. După efectuarea înscrierilor corespunzătoare în fișierele noi ale registrului, fișierele registrului terenului din care s-au format noi imobile prin comasare și divizare se închid. Acest fapt se înscrie în partea generală a Registrului, la rubrica, „Formarea bunurilor imobile”, indicându-se numerele cadastrale ale imobilelor formate, iar la rubrica: închis, se înscrie data. În subcapitolele fișierului registrului care se închide, se completează rubrica privind existența imobilului și radierea dreptului. Înscrierile efectuate diferă în funcție de modalitatea formării noului imobil și sunt următoarele:
În cazul formării terenului prin comasare, din fișierele registrului care se închid se transcriu datele corespunzătoare în fișierul imobilului format cum ar fi: modul de folosință a imobilului, dacă nu a fost modificat, înscrierile privitoare la construcțiile [după caz], înscrierile din subcapitolele II și III.
În subcapitolul II, la documentele de drept transcrise din fișierul registrului care se închide, se adaugă decizia de formare a imobilului și planul cadastral al imobilului format. În cazul în care imobilele proprietate comună pe cote-părți au fost supuse comasării, în subcapitolul II se înscriu cotele-părți indicate în decizia de formare, recalculate în conformitate cu Legea nr. 354/2004. Dacă unul sau mai multe imobile ce se comasează sunt ipotecate, pentru înscrierea ipotecii nu este necesar să se prezinte un act juridic de modificare a contractului de ipotecă. Ipoteca se va transcribe asupra imobilului format în temeiul actului juridic înscris în fișierul registrului care se închide. În cazul în care sunt grevate cu ipotecă două sau mai multe bunuri, la momentul transcrierii, registratorului i se va prezenta confirmarea de către titularii de drepturi de ipotecă a rangului fiecărei ipoteci. Dacă imobilele supuse comasării sunt grevate cu alte drepturi decît ipoteca, la momentul înregistrării bunului imobil nou-format, urmează să se prezinte și actele de modificare a acestor drepturi, dacă este cazul [Legea nr. 354/2004, art. 12 alin. (4)]. În cazul prevăzut în Legea nr. 354/2004, înscrierea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile dobîndite are loc concomitent cu comasarea bunurilor. În fișierele registrului care urmează a fi închise, dreptul de proprietate nu se înregistrează noului proprietar.
Dreptul de proprietate al noului proprietar se înscrie în fișierul registrului nou-deschis concomitent cu înscrierea deciziei de formare. În fișierul noului Registru, în subcapitolul II, se indică documentele în a căror temei au fost dobîndite terenurile, precum și decizia de formare și planul bunului comasat. În fișierele Registrului care se închid, la rubrica: „Formarea bunurilor imobile”, se indică numărul cadastral al noului bun, iar la rubrica „Închis” se înscrie ca temei decizia de formare, nr., data.
În cazul formării terenului prin separare, din fișierul registrului terenului din care a fost separat noul bun imobil se transcriu date în fișierul Registrului noului bun imobil
care sunt: modul de folosință a noului bun imobil dacă nu a fost modificat, înscrierile despre alte imobile amplasate pe teren, înscrierile din subcapitolul II și III. În subcapitolul II, la documentele transcrise din fișierul registrului bunului imobil inițial, se înscrie decizia de formare și planul cadastral al noului bun imobil. Dacă asupra bunului imobil supus separării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în subcapitolul III, acestea se transcriu în fișierul Registrului noului bun imobil. În cazul în care, în decizia de formare, este indicat că proprietarul constituie servitute [în conformitate cu C. civ., art. 432], aceasta se va înscrie provizoriu în subcapitolul III la bunul aservit, în temeiul deciziei de formare, precum și se va menționa la rubrica corespunzătoare a subcapitolului I la bunul dominant.
La momentul consolidării bunurilor imobile [dominant cu cel dominat], înscrierea provizorie se va transforma în intabulare. Intabularea bunului imobil se efectuează din oficiu de către registrator. Temei pentru intabulare va servi: actul juridic prin care bunul imobil dominat trece în proprietatea proprietarul bunului imobil dominant. În fișierul bunului imobil de la care s-a separat o parte [bunul imobil inițial], se efectuează modificările de suprafață și alte modificări rezultate din formarea bunurilor imobile. Modificarea înscrierilor referitoare bunul imobil se înscrie la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”.
În cazul formării terenului prin divizare, în noul fișier al registrului se transcriu înscrierile corespunzătoare din subcapitolul I și III din fișierul registrului care se închide. În subcapitolul II, se înscriu documentele de drept care confirmă împărțirea bunului imobil și planul cadastral sau geometric. Dacă asupra bunului supus divizării, la momentul formării, erau înscrise drepturi în subcapitolul III, acestea se transcriu [dacă nu au fost stinse la acel moment] în fișierul Registrului noilor bunuri imobile. Fișierul registrului bunului imobil inițial nu se închide dacă, prin împărțirea efectuată, nu a încetat coproprietatea asupra noului bun imobil [ex. în cazul cînd unul dintre coproprietarii pe cote-părți a ieșit din indiviziune, ceilalți rămân în continuare proprietari pe cotepărți].
În acest caz, în fișierul registrului bunului imobil inițial, se efectuează modificările corespunzătoare în temeiul actului juridic prin care s-a efectuat împărțirea și planului bunului imobil. Aceleași documente vor justifica modificările și înscrierile din subcapitolul I și înscrierile din subcapitolul II.
În cazul formării terenului prin combinare, nu se deschid fișiere noi, dar se efectuează modificări la înscrierile din fișierele existente ale registrului la rubrica „Modificări, însemnări, corectări” în subcapitolul I.
În cazul formării construcțiilor, dacă construcția [încăperea izolată ] își încetează existența în urma formării [prin comasare, divizare], toate înscrierile referitoare la această construcție [încăpere izolată] se radiază, iar la rubrica „Încetarea existenței bunului”, se indică faptul încetării existenței bunului imobil și numerele cadastrale ale noilor bunuri imobile. De exemplu: Încetarea existenței bunului. Bunul imobil nr. 213535657 și-a încetat existența prin comasare, vezi nr. Cadastral 098573287. Decizia privind formarea bunului imobil din 14.08.2005. Noua construcție se va înregistra la rubrica „Modificări, însemnări, corectări”, indicându-se numerele cadastrale ale bunurilor imobile inițiale și modalitatea de formare.
3.5. Efectele înscrierilor în Registrul bunurilor imobile
Efectele juridice ale înscrierii, conform Legii nr. 1543/98, apar după efectuarea înscrierii dreptului asupra bunului imobil în registrul bunurilor imobile. Data înscrierii dreptului este data primirii cererii de înregistrare, care trebuie să fie indicată în condica de cereri. Sistemul de publicitate imobiliară adoptat de Republica presupune efectul constitutive de drepturi [C. civ., art. 499] și efectul opozabilității față de terți [art. 508]. Efectul constitutiv [art. 499]. Potrivit teoriei dreptului, actul constitutiv de drepturi este actul care dă naștere unui drept subiectiv civil pe care dobânditorul nu l-a avut anterior, ca de exemplu, dreptul de proprietate, uzufructul, dreptul de servitute, dreptul de gaj etc. ce produc efecte juridice pentru viitor. Deci, dreptul nu exista, el se naște în momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile, în limbaj juridic se constituie. În plan comparativ, actul translativ este actul ce are ca efect trecerea unui drept subiectiv civil de la o persoană la alta. De exemplu, vânzareacumpărarea, donația, testamentul, care produc efecte juridice numai pentru viitor. Aici, dreptul exista. Prin actul juridic, el se stinge în patrimoniul celui ce înstrăinează și apare [trece] în patrimoniul dobânditorului. Actul declarativ este actul prin care părțile își recunosc un drept existent. Din cele expuse, se deduce răspunsul la întrebarea vehement polemizată: care este efectul înscrierii drepturilor reale? Este unul constitutiv de drepturi, este al opozabilității, al informării sau are toate aceste efecte împreună?
Considerăm în funcție de caz. În prima situație [dreptul de uzufruct, servitute etc.], persistă efectul constitutiv de drepturi și, concomitent, efectul opozabilității și informării. În cazul actului translativ [vânzare-cumpărare, donație etc.], este prezent efectul nașterii dreptului de proprietate al cumpărătorului, deci efectul constitutiv de drepturi, al opozabilității și al informării. Iar în cazul actului declarativ, credem este vorba de actul în al cărui temei se fac mențiunile în registrul bunurilor imobile, adică actul juridic afectat de modalități [termen, condiție, sarcină].
Efectul opozabilității este guvernat de art. 499 din Codul civil, care prevede: Drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor dobândi atât între părți, cât și față de terți numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voință dintre părți, strămutarea drepturilor reale fiind realizată numai după efectuarea înscrierii. Literatura juridică precizează că, în acest sistem, din contractul de vânzarecumpărare se naște numai un drept personal: cumpărătorul are dreptul de a cere transmiterea imobilului numai de la vânzător; din înscrierea în registrul bunurilor imobile se naște un drept real – dreptul de proprietate care se poate valida în contra tuturor [106]. Savantul jurist român Ioan Adam relevă: Înscrierile în registrul bunurilor imobile devin opozabile față de terți de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării cererilor va determina prioritatea înscrieri; Din dispozițiile actelor normative ce reglementează înscrierea drepturilor imobiliare, deduce efectul constitutiv de drepturi din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile a bunurilor și înscrierii drepturilor asupra lor. Astfel, C. civ. prevede, la art. 499 alin. (1), că drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii se vor dobîndi atît între părți, cât și față de terți numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voință dintre părți. Ordinea înscrierii cererii va determina rangul dreptului înscris în registrul bunurilor imobile. Codul civil al Republicii consacră acestei instituții articolul 446, conform căruia dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi modificat. Rang, în viziunea noastră, ar fi titulatura ce o primește dreptul subiectiv înscris în registrul bunurilor imobile în funcție de ziua, ora și poate chiar minutul înscrierii. Rezumăm, prima înscriere va avea rangul întâi, a doua, rangul doi ș. a. m. d. Privind criteriul de atribuire a rangului prin prisma C. civ. art. 446, deducem: Înscrierii i s-ar atribui rang nu după data și ora înscrierii, ci după importanța dreptului înscris; înscrierile vor produce efecte de la data înregistrării cererilor de înscriere; ordinea înregistrării lor le va stabili rangul.
Dacă mai multe cereri au fost înaintate în aceeași zi, drepturile de ipotecă vor avea același rang [adică vor fi satisfăcuți toți creditorii în egală măsură], iar celelalte drepturi vor primi provizoriu rang egal. Referitor la sintagma „instanța va stabili”, menționăm că, pentru a stabili, trebuie să fie prevăzut în lege mecanismul. Legislația altor țări instituie aceleași reguli. Problema rangului este soluționată mai bine de legiuitorul german. Articolul 879 din Codul civil al Germaniei stabilește: Prioritatea drepturilor imobiliare, în cazul multitudinii de drepturi, se va determina în funcție de data înregistrării cererii. Drepturile înscrise în aceeași zi [la aceeași dată] vor avea același rang. Rangul poate fi modificat doar cu acordul persoanelor cedante și cu condiția înregistrării modificărilor în registrul imobiliar [art. 13 GBO- regulamentul Cf., conf. Löffer –1988:37].
Efectul informării.
Conform prevederilor Legii nr. 1543/1998, art. 4, alineatele (5) și (6), în registrul bunurilor imobile, în afară de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se înscriu sub formă de mențiuni faptele juridice care pot duce la stingerea sau nașterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil și se fac rectificările necesare la înscrieri. Astfel, se consemnează o situație temporară / fapt juridic temporar, cu efect informativ și sunt anulate la momentul producerii /expirării situației invocate ori sunt consolidate cu efectul constituirii dreptului și opozabilității.
3.6.Rectificarea, modificarea înscrierilor și corectarea erorilor materiale din registrul bunurilor imobile
Legea cadastrului bunurilor imobile enumera cerințele inaintate fată de documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor,și anume:
se depun în doua exemplare,unul fiind originalul sau o copie de pe el,autentificat notarial;
în cazul in care documentul are doua sau mai multe file,acestea trebuie să fie numerotate și șnuruite;
să nu conțină ștersături,adăugiri,cuvinte radiate,înscrieri în crion și alte corectări nemenționate în ele;
să nu conțină deteriorări grave,ce nu permite interpretarea univocă a conținutului lor.
hotărîrea judecătorească privind înscrierea sau radierea dreptului tabular ori privind efectuarea rectificării în registrul bunurilor imobile se depune în copie, a cărei autenticitate este confirmată de instanța de judecată, cu mențiunea că este irevocabilă. În lipsa mențiunii respective, dacă hotărîrea este executorie, se efectuează înscrierea provizorie în registrul bunurilor imobile. În cazul în care hotărîrea judecătorească nu conține toate datele necesare pentru înscrierea în registrul bunurilor imobile, registratorul va solicita instanței de judecată explicarea hotărîrii
Nu se primesc pentru înregistrarea drepturilor documentele:
ce nu corespund cerințelor prevăzute în legea cadastrului bunurilor imobile
ce conțin ștersături, adăugiri, cuvinte radiate și alte corectări nemenționate în ele;
executate în creion;
cu deteriorări grave, ce nu permit interpretarea univocă a conținutului lor [17].
Cererea pentru înregistrare și documentele de drept pot fi depuse de următoarele persoane:
de către persoana care a dobîndit dreptul asupra bunului imobil în temeiul legii, în temeiul unui act juridic, prin moștenire, prin accesiune, în temeiul hotărîrii judecătorești, în temeiul unui act administrativ, sau în alt mod prevăzut de lege .Dacă documentele ce confirmă drepturile sînt autentificate notarial sau sînt emise de o autoritate publică, cererea de înregistrare poate fi depusă de fiecare dintre părți. În cazul în care cererea de înregistrare este depusă de persoana care solicită radierea dreptului, aceasta va prezenta și datele necesare pentru înregistrare a titularului dreptului ce se cere a fi înscris [61].
Cererea de înregistrare a dreptului în temeiul unui act juridic neautentificat notarial se semnează de ambele părți ale actului juridic.
Minorii de la 16 ani, cărora li s-a acordat capacitate deplină de exercițiu (emanciparea), vor prezenta și hotărîrea autorității tutelare sau hotărîrea instanței de judecată prin care li s-a atribuit capacitatea deplină de exercițiu.
Minorii de la 14 ani, cu excepția celor ce se află sau s-au aflat în căsătorie, precum și persoanele fizice limitate în capacitatea de exercițiu prin hotărîre judecătorească, asupra cărora a fost instituită curatela, pot depune de sine stătător cerere de înregistrare numai cu acordul scris al părinților sau curatorului;
b) de către părinți, adoptatori sau tutori pentru minorii în vîrstă de pînă la 14 ani;
c) de către reprezentanții persoanelor fizice și juridice.
Împuternicirile reprezentantului titularului de drept se confirmă prin procura eliberată pe un termen de maximum trei ani, sau:
– pentru minorii pînă la 14 ani:
a) părinții sau înfietorii – prin pașaport sau actul de identitate și adeverința de naștere a copilului, sau alt act ce confirmă statutul lor;
b) tutorele – prin hotărîrea autorității tutelare despre numirea tutorelui (art.36 Codul civil), adeverința de naștere a copilului, actul de identitate a tutorelui;
c) administratorul, în cazul în care a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparțin minorului pus sub tutelă – prin actul de identitate și contractul de administrare fiduciară încheiat între el și autoritatea tutelară (art.44 Codul civil);
d) reprezentantul instituției de asistență socială publică, de educație, de învățămînt, de tratament sau altă instituție similară, în cazul în care minorul nu are părinți sau înfietori și nu a fost numit tutorele – prin actul de identitate, procura din partea instituției sau alt act care dovedește dreptul de a reprezenta instituția, și confirmarea faptului internării titularului de drept în instituția dată (art.38(2) Codul civil);
– pentru persoanele fizice recunoscute în modul stabilit ca persoane fără capacitate de exercițiu sau cu capacitate de exercițiu limitată:
a) tutorele sau curatorul – prin actul de identitate, hotărîrea autorității tutelare despre numirea tutorelui sau curatorului;
b) administratorul, dacă a fost încheiat un contract de administrare fiduciară a bunurilor imobile ce aparțin persoanei puse sub tutelă, – prin actul de identitate, contractul de administrare încheiat între el și autoritatea tutelară (art.44 Codul civil) [4];
c) reprezentantul instituției de asistență socială publică, de tratament sau o altă instituție similară, în cazul în care persoana fără capacitate de exercițiu nu are tutore, – prin actul de identitate, procura din partea instituției sau alt act ce dovedește dreptul de a reprezenta instituția și confirmarea faptului internării titularului de drept în instituția dată (art.38(2) Cod civil);
– pentru persoanele cu capacitate deplină de exercițiu asupra cărora a fost instituită curatela în formă de patronaj, curatorul va prezenta contractul de mandat sau de administrare fiduciară, încheiat între titular și curator, actul de identitate (art.48(3) Cod civil);
– pentru persoanele dispărute fără veste – hotărîrea instanței de judecată privind numirea administratorului, contractul de administrare fiduciară, încheiat între administrator și autoritatea tutelară, actul de identitate al administratorului (art.50 Cod civil);
– pentru reprezentanții persoanelor juridice împuternicirile se confirmă prin originalul sau copia Statutului (Regulamentului, alt act de constituire) și procesul-verbal despre alegere sau ordinul despre numirea în funcție a persoanei, sau extrasul din Registrul întreprinderilor și organizațiilor privind conducătorul (directorul, managerul) întreprinderii sau organizației, sau prin procura eliberată în modul stabilit, în care să se conțină data eliberării, date despre limita competenței și termenul împuternicirii;
– pentru reprezentantul întreprinderii (firmei) specializate, care efectuează diferite operațiuni pe piața imobiliară, împuternicirile se confirmă prin actul de identitate, procura eliberată în modul stabilit și contractul dintre firma respectivă și clientul în interesul căruia se solicită înregistrarea.
Termenul de examinare a cererii și verificarea documentelor privind înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil nu trebuie să depășească |>20 de zile <|3056_3 din ziua primirii cererii. Acest termen poate fi prelungit (cel mult 40 zile), în cazul necesității substituirii sau primirii unor documente suplimentare de la solicitant, autorități publice, alte persoane.
Verificarea și pregătirea documentelor pentru înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor se efectuează de Registrator. În cazul înregistrării curente, Registratorul primește de la arhivar dosarul cadastral al bunului imobil și Registrul ținut pe fișiere de hîrtie.
Verificarea documentelor se efectuează numai în timpul lucrului și în încăpere specială, destinată pentru lucrările cu materialele de arhivă. Lucrările cu materialele de arhivă se efectuează cu respectarea cerințelor instrucțiunilor Serviciului de Stat de Arhivă al Republicii Moldova și instrucțiunii cu privire la arhiva OCT [61].
Registratorul începe verificarea documentelor cu determinarea autenticității lor pe calea stabilirii a unor posibile ștersături, adăugiri, cuvinte radiate etc.
După determinarea autenticității documentelor, Registratorul verifică plenitudinea datelor și corespunderea formei documentelor. Forma documentelor ce autentifică dreptul titularului asupra bunului imobil trebuie să corespundă cerințelor legislației Republicii Moldova.
Stabilind faptul că documentele sînt corecte, Registratorul:
– în cazul înregistrării curente, verifică corespunderea datelor din documente cu cele din dosarul cadastral și Registru;
– după necesitate pregătește demersuri către autoritățile administrației publice, notar, instanța judecătorească etc. pentru obținerea documentelor suplimentare necesare pentru înregistrare;
– în cazul înregistrării primare selective, după necesitate, Registratorul transmite documentele inginerului cadastral, care:
după caz, organizează verificarea documentelor pe teren, conferă bunului imobil un număr cadastral. Fiecărei construcții (încăperi izolate) indicate pe plan sau în lipsa acestuia pe schița din dosarul de inventariere tehnică, i se conferă numere cadastrale 01, 02, 03 etc., sau în cazul încăperilor izolate 01.001 etc. Numărul cadastral se indică pe planul cadastral sau geometric, în Registrul nou deschis și pe coperta Dosarului cadastral ce va fi întocmit;
după verificarea planului terenului inginerul cadastral este responsabil de întocmirea acestuia în forma digitală[61].
Refuzul înscrierii drepturilor imobiliare:
Legea nr.1543/1998 prevede expres: Înscrierea drepturilor în baza titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de teren nu poate fi refuzată,iar în baza altor documente poate fi refuzată dacă:
a) solicitantul nu a îndeplinit în termen cerințele
privind înlocuirea sau prezentarea unor documente suplimentare pentru confirmarea și
înregistrarea drepturilor imobiliare invocate;
b) forma și/sau conținutul documentelor prezentate
nu corespund cerințelor legislației;
c) s-a constatat că documentele prezentate nu sunt autentice;
d) documentul prezentat a fost emis de o autoritate publică ne-competentă;
e) datele din documentele prezentate nu corespund datelor din cadastru, cu excepția cazurilor în care necorespunderea este cauzată de o eroare tehnică a oficiului cadastral teritorial;
f) există mențiunea privitoare la sechestrarea bunului imobil, dreptul asupra căruia este solicitat spre înregistrare.
În cazul refuzului de înregistrare a dreptului, cererea ulterioară a aceluiași solicitant în privința
aceluiași bun imobil se examinează ca o nouă cerere.
Decizia privind refuzul înregistrării drepturilor imobile se aduce în scris la cunoștință
solicitantului cu argumentarea temeiului de refuz. În acest sens, OCT va lua una dintre următoarele hotărâri:
a) va înregistra tranzacția și, respectiv, dreptul imobiliar;
b) va prelungi termenul de înregistrare a drepturilor imobiliare;
c) va refuza înregistrarea drepturilor imobiliare [4].
3.6 Probleme teoretice și practice identificate, concluzii, propuneri și recomandări
Înscrierea dreptului în Registrul bunurilor imobile este unica dovadă a existenței drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal și poate fi contestat numai pe cale judecătorească. În aspectul publicității imobiliare vom avea dexteritatea deosebirii: înscrierii dreptului de înregistrarea convenției care au sensuri diferite. Astfel, potrivit Legii 1543/1998, art. 26, registratorul înscrie dreptul imobiliar, în Registrul bunurilor imobile, în temeiul actelor doveditoare. Dovadă a înscrierii este parafa aplicată pe actul doveditor. Convenția nu este transcrisă în Registrul bunurilor imobile. în Registrul bunurilor imobile se indică la rubrica Temeiul înscrierii dreptului – [de exemplu] contractul de vînzare –cumpărare, nr. din data etc.
Temei pentru înregistrare servesc actele prezentate de solicitant, autentificate notarial. Cele eliberate de autoritatea publică locală se prezintă în original, una autentificată notarial și o copie simplă. După înscrierea dreptului solicitat registratorul, pe copia simplă consemnează faptul corespunderii cu originalul, aplică semnătura și ștampila, după ce documentul se include în dosarul cadastral.
Astfel, conform Instrucțiunii nr. 487/2005, registratorul: a) primește documentele pentru înregistrare [se depun în două exemplare, la care se anexează documentele ce confirmă dreptul, inclusiv alte documente necesare înscrierii dreptului]; b) acordă solicitantului consultații necesare în vederea completării cererii; c) fotocopiază unele documente necesare înscrierii dreptului; d) decide intabularea sau notarea, sau înscrierea provizorie a drepturilor solicitate.
Actele juridice referitoare la bunurile imobile întocmite în formă scrisă simplă se depun în original, într-un număr de exemplare necesar efectuării înscrierilor în Registru dintre care unul se îndosariază în dosarul cadastral.
Cererea și actele pentru înscrierea drepturilor se depun personal de titular sau prin reprezentant. În funcție de temeiul de înregistrare a bunurilor imobile /drepturilor, distingem persoane care au dobândit dreptul asupra bunului imobil în temeiul: legii, unui act juridic, prin moștenire, prin accesiune, în temeiul hotărîrii judecătorești, în temeiul unui act administrativ sau un alt mod prevăzut de lege.
4. ASPECTE PRACTICE PRIVIND CADASTRUL BUNURILOR IMOBILE ȘI ÎNREGISTRAREA DE STAT A BUNURILOR IMOBILE
DECIZIA Registratorului
cu privire la refuzul înregistrării dreptului
din _____27-06____2012
Eu, _____Panus Ilie______________registrator al OCT __Chișinău__,filiala Î.S. “Cadastru”
(N.P)
În baza: Legii cadastrului nr.1543-XIII din 25.02.1998 art.33.b) forma și/sau conținutul documentelor prezentate nu corespund cerințelor legislației;
Am luat decizia:
să refuz înregistrarea dreptului de proprietate depusă în temeiul cererii nr.___221__ din _20.06.2012____ de beneficiarul S.R.L „Andicom”cu sediul or.Căinari, str. Zorilor, 28
numele, prenumele, aanul nașterii, domiciliul persoanei fizice sau denumirea deplină, data, numărul înregistrării de stat și sediul persoanei juridice
asupra bunului imobil Nr.cad._2301113201_ amplastat pe adresa:or.Căinari, str. Zorilor, 28
Temei pentru refuzul înregistrării dreptului a servit: actul de transmitere-predare f/n din an.1994 și adeverința de înregistrare în drept de proprietate (eliberată de fostul BIT) din 21.10.1995 nu pot servi drept temei pentru înregistrarea dreptului asupra acesui bun.
Registrator OCT ___Panos Ilie_ filiala Î.S.”Cadastru” _Chișinău__ ___________
N.P. semnătura, ștampila
Documentul este înregistrat în registrul
de ieșire cu nr____33______din ___27.06._2011
Primind refuzul OCT-lui reclamantul (S.R.L „Andicom”) a înaintat către judecătorie Chișinău cerere de chemare în contencios administrativ cu privire la anularea deciziei registratorului despre refuzul înregistrării unui drept. Reclamantul a solicitat de fapt înregistrarea unei cote-părți exprimată în %, anexînd la cerere și copia Hotărîrei aceleiaș instanțe de judecată eliberată anterior pentru un coproprietar, dar în alt complet de judecată.
Judecătoria Chișinău
Reclamant: S.R.L „Andicom”
Sediul: or.Chișinău, str. Zorilor, 28
Pîrît: OCT Chișinău, filiala Î.S.“Cadastru”
Sediul: or.Chișinău, str. Florilor, 8
Inervient accesoriu: “Agromaș”SA
Sediul: or.Chișinău, str. Zorilor, 28
CERERE
de chemare în contencios administrativ cu privire la anularea deciziei registratorului din 27.06.2012 despre refuzul înregistrării unui drept.
În fapt, La data de 27.06.2012, SRL “Andicom” sa adresat cu o cerere privind înregistrarea dreptului de proprietate a cotei-părți din imobilul ce se află pe adresa or.Chișinău, str. Zorilor, 28 și anume a încăperilor în mărime de (inclusiv și a 2 garaje a cîte 2) ceia ce constitue o cotă parte de 41% din imobilul menționat.
Prin deciziei registratorului din 27.06.2012 s-a refuzat înregistrarea dreptului de proprietate a cotei-părți din imobilul ce se află pe adresa or.Chișinău, str. Zorilor, 28.
S.R.L „Andicom” nu este de acord cu decizia dată ca fiind neîntemeiată, ilegală și pasibilă de anulare din următoarele considerente:
În drept, conform art. legii cu privire la arendă, conform art.50 Cod Civil, art.5 CPC, art.166-167 CPC,
Solicit:
Admiterea acțiunii;
Anularea deciziei registratorului din 27.06.2012 privind refuzul înregistrării dreptului de proprietate al SRL “Andicom”.
Obligarea înregistrării dreptului de proprietate al SRL “Andicom” asupra cotei-părți din imobilul ce se află pe adresa or.Chișinău, str. Zorilor, 28 și anume a încăperilor în mărime de 1000m.p (inclusiv și a 2 garaje a cîte .p)ceia ce constitue o cotă parte de 41% din imobilul menționat
La cerere anexez:
Fotocopia de pe cererea de chemare în judecată și de pe alte înscrisuri;
Fotocopia cererii prealabile și răspunsului la cererea prealabilă;
Fotocopia deciziei registratorului din 27.06.2011.
Dovada de plată a taxei de stat ( chitanța nr._221 din 05.08.2012).
Reclamant:
Directorul SRL “Andicom” Fanasie Mihai
05.08.2012
Pîrîtul (OCT) a primit cererea prealabilă de „Andicom” și a remis către instanța de contencios administrativ referința întocmită de către ÎS „Cadastru” prin care s-a confirmat că, decizia de refuz al OCT-lui este întemeiată. Prin urmare reclamantul nu a prezentat document, eliberat și legalizat în modul stabilit de legislația în vigoare, ce iar confirma dreptul de proprietate, asupra imobilului nominalizat.
De către judecătoria Chișinău a fost remisă spre notare Încheierea privind stabilirea termenului precăutării cazului în instanța de judecată pentru o dată și oră anumită.
Dosarul nr. 2-452/11
ÎNCHEIERE
20 august 2012 raionul Chișinău
Judecătorul Judecătoriei Chișinău, Iov Victor, studiind pricina civilă la cererea de chemare în judecată a SRL “Andicom” împotriva“OCT Chișinău cu privire la anularea deciziei registratorului din 27.06.2012 despre refuzul înregistrării unui drept
În conformitate cu art 190, 269-270 CPC
dispune:
Se stabilește termenul pentru examinarea pricinii civile la cererea de chemare în judecată a lui SRL “Andicom” împotriva“OCT Chișinău cu privire la anularea deciziei registratorului din 27.06.2012 despre refuzul înregistrării unui drept pentru 03 septembrie 2012 ora 10.00 în incinta instanței de judecată –or.Chișinău, biroul 9.
Se notifică despre ședința de judecată:
Reclamantul – SRL “Andicom”
Pîrîtul – OCT Chișinău
Încheierea nu se supune nici unei căi de atac.
Judecătorul
Iov Victor Semnătura
Încheeria dată a fost notată de către registrator în Registrul bunurilor imobile subcapitolul III , parte a II „Notări”
Numărul de ordine al înscrierii:
Denumirea: Notarea acțiunii în justiție,
Obiectul grevării: Bunul imobil indicat în subcapitolul I (numărul cadastral)
Temeiul înscrierii: Încheerea judecătorului din data_20.08.2012____
Numele solicitantului: Pentru persoana juridică – denumirea, numărul de identificare de stat, data înregistrării de stat, sediul,
Data efectuării înscrierii:
În rezultat reprezentantul prin procură al ÎS “Cadastru” la ședința de judecată nu s-a prezentat și instanța de contencios administrativ a emis o hotărîre cu drept de apel, recunoscînd dreprul de proprietate al Reclamantului asupra a 41% din bunul imobil menționat. Hotărîrea în numele Legii nr.3-66/2011 din 03.10.2012 a fost emisă spre informare OCT. Hotărîrea dată a fost notată în registrul bunurilor imobile. La expirarea termenului de atac Hotărîrea a devenit definitivă și irevocabilă.
Necătînd la faptul că SRL “Andicom”a prezentat spre înregistrare Hotărîrea în numele Legii definitivă și irevocabilă , oricum această hotărîre nu poate fi înregistrată în Registrul bunurilor imobile din motivul că dreptul de proprietate al primului coproprietar a fost indicat în prima hotrîre în cotă-parte (1/4) , iar a doua hotărîre în %. Prin urmare OCT conducînduse de prevederile Legii nr. 1543/1998, art. 29 alin. (31)” În cazul în care hotărîrea judecătorească nu conține toate datele necesare pentru înscrierea în Registrul bunurilor imobile, registratorul va solicita instanței de judecată explicarea hotărîrii”a solicitat judecătoriei explicarea hotărîrei în cauză sau eliberarea unei hotărîri suplimentare.
Judecătoriei Chișinău
Judecător V.Iov
Oficiul Cadastral Teritorial Chișinău, filiala Î.S. „Cadastru”, a primit cererea nr.2301/11/8530 din 28.12.2012 de “Andicom” refreitor la înregistrarea dreptului de proprietate asupra din clădirea amplasată în or.Căinari, str.Zorilor 28 (inclusiv a 2 garaje a cîte fiecare) ceia ce constitue 41% din bunul imobil menționat, în temeiul Hotărîrei în numele Legii nr.3-66/2011 din 03.10.2012 și ținem s-ă vă informăm că hotărîrea în cauză nu poate fi înregistrată din următoarele motive:
conform art.29 al Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, care stabilește Exigențele față de documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor p.(3)Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să identifice bunul imobil(să conțină descrierea lui) sau dreptul intabulat asupra căruia se cere a face înscrierea, să indice dreptul ce urmează a fi înscris sau radiat, să conțină numele părților, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege, să fie autentificate notarial și ștampilate; (3)în cazul în care hotărîrea judecătorească nu conține toate datele necesare pentru înscrierea în registrul bunurilor imobile, registratorul va solicita instanței de judecată explicarea hotărîrei;
conform art.40. al Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998 Înregistrarea dreptului de proprietate comună în diviziune (1) La înregistrarea dreptului de proprietate comună în diviziune asupra bunului imobil, în registrul bunurilor imobile se indică cota ideală a fiecărui proprietar în patrimoniu, care: a) se determină reieșind din mărimea suprafeței totale sau suprafeței locative fie din valoarea unor încăperi și/sau a suprafețelor unor terenuri, fie în alt mod convenit între cotitularii dreptului de proprietate comună în diviziune; și b) se exprimă sub formă de fracție ordinară sau în procente la mărimea sau valoarea bunului imobil;
Dat fiind faptul că pentru acest bun imobil anterior de către un coproprietat a fost intabulat dreptul de proprietate, în temeiul Hotărîrei în numele legii nr.3-45/2008 din 19.11.2008, asupra cotei-părți exprimată în fracție ordinară, prin urmare cota-parte indicată în Hotărîre în numele Legii nr.3-66/2011 din 03.10.2012 nici într-un caz nu poate fi exprimată în procente ci numai în fracție ordinară. Solicităm aprecierea cotei-părți pentru fiecare construcție separat.
Registrator
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
În concluzie, deși Legea cadastrului bunurilor imobile a fost adoptată cu mulți în urmă, în doctrina juridică națională nu există cercetări și analize detaliate ale problemelor din domeniu. Analizînd cadastrele existente în Europa și evoluția lor în timp, am concluzionat că ele diferă în funcție de orînduirea social-economică. Dacă țările de orientare capitalistă au dat și continuă să dea prioritate înregistrării atît a imobilelor, cît și a drepturilor asupra lor, țările de orientare socialistă [postsovietice] au dat prioritate conținutului economic al regimului juridic al bunurilor imobile, importanță avînd așa indicatori cum ar fi: suprafața terenurilor, clasificarea acestora după folosință [terenuri agricole, livezi, vii, intravilan, extravilan, bonitate etc]. În condițiile regimului socialist, evidența imobilelor era ținută de diferite organe statale: a terenurilor – de Ministerul Agriculturii, de comitetele executive raionale, sătești etc; a spațiului locativ – de comitetele executive, de comitetele sindicale de la întreprinderi etc. O parte a informației privind imobilele o dețineau birourile de inventariere tehnică [BIT]. Pentru a putea fi folosită judicios, în contextual creării unui cadastru general, informația stocată la organele indicate trebuia verificată, unificată și pusă în responsabilitatea unui singur organ de stat, care să fie garantul veridicității ei. În acest scop, s-a format Agenția Relații Funciare și Cadastru. Crearea cadastrului general în Republica a demarat cu elaborarea unui cadru normativ adecvat, motiv pentru care au fost adoptate Legile: nr. 459/1991; nr. 1308/1997; nr. 1543/1998; nr. 354/2004; nr. 1320/1997 etc., supuse unei analize minuțioase în procesul cercetării. Analiza acestor reglementări a fost efectuată în plan comparat cu cele mai progresiste reglementări europene din domeniul cadastrului și publicității imobiliare, cum ar fi: cele din , considerată promotoarea celui mai progresist sistem de publicitate, a cărui entitate de bază este imobilul, din Elveția, Olanda, România, Rusia etc. Dat fiind că unul dintre obiectivele investigațiilor constă în efectuarea unei analize teoretice și practice a dificultăților ce apar la crearea cadastrului general al imobilelor, în primul rînd s-a analizat natura juridică a bunurilor imobile, criteriile lor de clasificare. Aceasta se explică prin faptul că entitatea de bază a cadastrului este terenul. Și așa cum terenul este imobilul peren, toate operațiunile [vînzare-cumpărare, schimb, donație, arendă, locațiune etc.] derulează în jurul acestuia, fiind înscrise în registrul bunurilor imobile cu efect de publicitate. Aceasta fiind situația, oricine se poate informa în privința regimului juridic al imobilului: cine este proprietarul, posesorul imobilului, este sau nu acesta grevat cu drepturi ale altor persoane, prin ce se asigură apărarea drepturilor și intereselor dobînditorului diligent împotriva vînzătorului de rea-credință etc.
Așadar, stabilirea prin acte normative a obligativității înregistrării contractelor și/sau a drepturilor imobiliare este o garantare a exercitării drepturilor imobiliare la propria latitudine și, ca efect general, dezvoltarea pieței imobiliare, atragerea investițiilor în . La temelia înregistrării de stat a imobilelor se află două principii. Primul, principiul integrității, prevede formarea în integru a bunului imobil: terenul cu imobilele – anexe amplasate pe el. Al doilea prevede înregistrarea tuturor drepturilor privitoare la imobil în aceeași instituție [oficiu cadastral teritorial]. Exercitarea acestor principii rămîne și astăzi dificilă din cauza faptului că, anterior, evidența imobilelor era ținută de diferite instituții statale, conlucrarea nefiind o prerogativă a acestora. Din contra, fiecare dintre ele, urmărind propriile interese departamentale, nu transmit nici în prezent informația pe care o dețin, reducînd substanțial dinamica procesului de creare a cadastrului național, impunînd populația de a solicita certificate în diferite organe de stat, plătind multiple taxe și cheltuind mult timp, pe cînd oficiile cadastrale teritoriale ar trebui să fie amplasate cît mai aproape de imobile, drepturile asupra cărora se înscriu. Registrul bunurilor imobile se va completa pe măsura schimbării proprietarilor de bunuri imobile. Problema ce se impune soluționată rezidă în considerarea drepturilor imobiliare înregistrate pînă la adoptarea și punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 și a C. civ. Legiuitorul nu a stabilit mecanismul de reverificare a valabilității acestor înregistrări. Suntem de părerea că este incorectă prevederea conform căreia determinarea necesității ieșirii pe teren pentru confruntarea cu realitatea a înregistrărilor precedente este lăsată la discreția registratorilor. În procesul creării sistemului cadastral național, nu mai puțin importantă este și problema înregistrării imobilelor/drepturilor titularilor care nu dispun de documente confirmatoare [s-au pierdut ori lichidat actele de predare-primire a imobilelor]. Considerăm că o soluția judicioasă ar fi ca, la înregistrarea primară masivă a imobilelor care se efectuează din oficiu, fără cererea titularilor, la identificarea proprietarului care nu are acte justificative, să se întocmească un proces-verbal, în care să se constate situația „de facto”, semnat de proprietarii adiacenți și de autoritatea administrației publice locale, iar în temeiul acesta [cu condiția că situația de pe teren corespunde documentelor din arhiva OCT], să se înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului. Situația expusă este valabilă atît în privința persoanelor fizice, cît și a celor juridice [de drept public, de drept privat]. Recunoașterea dreptului de proprietate privată asupra bunurilor imobile a generat și unele dificultăți în exercitarea și apărarea acestora. Autoarea prezentei lucrări a efectuat o amplă analiză noțiunii de bun imobil, a analizat principiile, scopurile, natura juridică a cadastrului imobilelor, a analizat și a determinat modalitatea de securizare a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, a demonstrat că viabilitatea cadastrului este asigurată prin Registrul bunurilor imobile a încercat să delimiteze instituția cadastrului de cea a publicității imobiliare, elucidându-i esența, principiile și funcțiile acesteia.
BIBLIOGRAFIE
A. DOCUMENTE DE DREPT INTERNAȚIONAL ȘI EUROPEAN
Declarația Universală a Drepturilor Omului din 10.12.1948 (art.17) // Aderat prin Hotărîrea Parlamentului RM nr.217-XII din 28.07.90.-Tratate internaționale. Vol. I. -1998, pag.11.
Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale din 04.11.1950 (Art.1 din Primul Protocol adițional ) // Ratificată prin Hotărîrea Parlamentului RM nr.1298-XIII din 24.07.97.-Tratate internaționale. Vol. I. -1998, pag.341.
B. ACTE LEGISLATIVE DE DREPT NAȚIONAL
Constituția RM din 29.07.94 (art.9, 46, 54, 126, 127) // M.O. nr.1 din 12.08.1994.
Codul civil al RM, adoptat prin Legea nr.1107 din 06.06.2002 (art. 284-290, 303-320, 328-329, 332-337, 344-347, 366-367, 374-377, 385-395, 424, 428-430, 443-447, 454-455, 470, 496-511, 1053-1055,1432-1433, 1449, 1458-1459, 1499-1501, 1517, 1556, 1557, 1560-1575 etc.) // M.O. nr.82-86/661 din 22.06.2002.
Codul funciar al RM, adoptat prin Legea nr.828 din 25.12.1991 // Republicat în M.O. nr.107 din 04.09.2001.
Codul silvic al RM, adoptat prin Legea nr.887 din 21.06.96 // M.O. nr.4-5/36 din 16.01.1997.
Codul subsolului al RM, adoptat prin Legea nr.3 din 02.02.2009//M.O. nr.75-77/197 din 17.04.2009.
Codul penal al RM, adoptat prin Legea nr.985 din 18.04.2002 (art.136, 193, 189, 190, 196, 197, 198, 200, 324, 325, 327, 328, 331, 332 etc.) // M.O. nr.128-129/1012 din 13.09.2002.
Codul contravențional al RM, adoptat prin Legea nr.218 din 24.10.2008 (art.92, 93, 94, 104, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 125, 126, 127, 130, 134, 135, 136, 137, 141, 177, 312, 313, 326 ) //M.O. nr.3-6/15 din 16.01.2009.
Legea nr. 267 din 29.11.2012 privind monitoringul bunurilor imobile //M.O. nr. 1-5/6 din 04.01.2013
Legea apelor nr.272 din 23.12.2011 // M.O. nr. 81/ 264 din 26.04.2012 (în vigoare din 26.10.2013).
Legea nr.91 privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor din 05.04.2007 // M. O. nr.70-73/316 din 25.05.2007.
Legea nr.71 din 22.03.2007 cu privire la registre // M.O. nr.70-73/314 din 25.05.2007.
Legea nr.436 din 28.12.2006 privind administrația publică locală // M.O. nr.32-35/116 din 09.03.2007.
Legea nr.354 din 28.10.2004 privind formarea bunurilor imobile // M.O. nr.233-236/999 din 17.12.2004.
Legea nr.778 din 27.12.2001 cu privire la geodezie și cartografie //M.O. nr.29-31/160 din 28.02.2002.
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998 // M.O. nr.44-46/318 din 21.05.1998.
Legea nr.1308 din 25.07.1997 privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului // Republicată în M.O. nr.147-149 din 06.12.2001.
Legea nr.1247 din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietății funciare, cadastrul funciar de stat și monitoringul funciar // Monitor nr.12/366 din 30.12.1992.
Legea nr.317 din 18.07.2003 privind actele normative ale Guvernului și ale altor autorități ale administrației publice centrale și locale // M.O. nr.208-210/783 din 03.10.2003.
Legea fondului funciar a României nr.18 din 19.02.1991 // Republicată în M.O. al României nr.1 din 05.01.1998 // http://legeaz.net/legea-18-1991-actualizata/.
Legea cadastrului și publicității imobiliare a României nr.7/1996 //M.O. nr.61 din 26.03.1996, Partea I // http://legislatie.just.ro.
Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1998, nr. 111-113., p.72
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1998, nr. 44-46.
Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 77-78.
Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 57-58.
Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietății funciare, cadastru funciar de stat și monitoringul funciar. În: „Monitor”, 1992, nr. 12.
Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 40.
Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 4-5.
Codul Civil al Olandei. În: http://www.juridat. ol.
Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. În: http://www. e- pravo.
Codul Civil al Federației ruse. În: http://www. e- pravo.
Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.11.
Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.10.
Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-XV din 30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 2003, nr. 111-115.
Codul Civil al Germaniei. În: http://www.juridat.ge
ACTE NORMATIVE SUBORDONATE LEGII
Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Cadastrului funciar conform situației de la 1 ianuarie 2012 nr.468 din 26.06.2012 // M.O. nr. 135-141/515 din 06.07.2012.
Regulamentul privind organizarea și funcționarea Agenției Relații Funciare și Cadastru, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.383 din 12.05.2010 // M.O. nr.75-77/453 din 18.05.2010.
Regulamentul privind licitațiile cu strigare și cu reducere, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.136 din 10.02.2009 // M.O. nr.41-44/185 din 24.02.2009.
Regulamentul cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1428 din 16.12.2008// M.O. nr.226-229/1437 din 19.12.2008.
Hotărîrea Guvernului nr.1528 din 29.12.2007 despre aprobarea Programului de delimitare a terenurilor proprietate publică // M.O. nr. 8-10/55 din 15.01.2008.
Regulamentul cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1451 din 24.12.2007 // M.O. nr.5-7/24 din 11.01.2008.
Regulamentul privind consolidarea terenurilor agricole, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1075 din 01.10.2007 // M.O. nr. 161-164/1123 din 12.10.2007.
Regulamentul privind desfășurarea concursurilor comerciale pentru privatizarea terenurilor, proprietate publică a statului, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 932 din 14.08.2007 cu privire la privatizarea terenurilor proprietate publică a statului // M.O. nr. 127-130/ 966 din 17.08.2007.
Hotărîrea Guvernului nr.770 din 02.07.2007 pentru aprobarea tarifelor la serviciile prestate de Întreprinderea de Stat „Cadastru” și filialele acesteia // M.O. nr.98-102/814 din 13.02.2007.
Regulamentul privind certificarea inginerilor cadastrali, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.524 din 16.05.2006 // M.O. nr.79-82/569 din 26.05.2006.
Hotărîrea Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură nr.72 din 30.01.2004 // M.O. nr.26-29/213 din 13.02.2004.
Hotărîrea Guvernului privind aderarea Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru a Agențiilor Naționale de Cartografie "EuroGeographics" nr.607 din 10.07.2001 // M.O. nr.81-83/662 din 20.07.2001.
Regulamentul privind autorizarea funcționării și schimbării destinației construcțiilor și amenajărilor, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.306 din 30.03.2000 // M.O. Nr.37 din 06.04.2000.
Hotărîrea Guvernului despre unele măsuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile nr.1030 din 12.10.1998 // M.O.nr.96/996 din 22.10.1998.
Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 // M.O. nr.96/996 din 22.10.1998.
Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lîngă casă în localitățile urbane, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire // M.O. nr.90-91/936 din 01.10.1998.
Hotărîrea Guvernului cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor nr.192 din 20.02.1998 // M.O. nr.30-33/225 din 09.04.1998.
Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.5 din 05.01.1998 // M.O. nr.14-15/95 din 26.02.1998.
Regulamentul privind consultarea populației în procesul elaborării și aprobării documentației de amenajare a teritoriului și de urbanism, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.951 din 14.10.1997 // M.O. nr.76/787 din 20.11.1997.
Regulamentul de recepție a construcțiilor și instalațiilor aferente, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 // M.O. nr.42-44/339 din 28.06.1996.
Regulamentul cu privire la conținutul documentației cadastrului funciar, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.24 din 11.01.1995 // M.O. nr.14/62 din 07.03.1995.
Regulamentul privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicațiilor, apărării și cu alte destinații speciale, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.707 din 12.11.1993// Monitor nr.11/366 din 30.11.1993.
Hotărîrea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune și beneficiere funciară nr.449 din 29.06.1992 // Monitor nr.6/142-1 din 30.06.1992.
Hotărîrea Guvernului nr.629 din 13.11.1991 cu privire la întovărășirile pomicole // www.justice.md.
Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru nr.112 din 22.06.2005, înregistrată cu nr.423 la17.10.2005 // M.O.-Nr.142-144/487 din 28.10.2005.
Instrucțiunea provizorie cu privire la modul de conferire a adreselor bunurilor imobile din 28.02.2004 // M.O. nr.71-73/255 din 20.05.2005.
Instrucțiunea provizorie cu privire la modul de ținere a Clasificatorului planului de adrese din 28.02.2004, aprobată prin Ordinul Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru nr.30 din 28.02.2004 // M.O. nr.71-73/254 din 20.05.2005.
Instrucțiunea cu privire la modul de elaborare și actualizare a planurilor cadastrale și geometrice, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru (nr.107 din 27.05.2003), înregistrată cu nr.335 la 26.06.2003 // M.O. Nr.177-181/229 din 15.08.2003.
Regulamentul cu privire la organizarea și desfășurarea licitațiilor funciare cu strigare în municipiul Chișinău, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chișinău nr.70/4 din 11.04.2007//www.chisinau.md.
Codul practic cu privire la formarea bunurilor imobile, aprobat prin ordinul Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru din 11.04.2006 // www.arfc.gov.md //www.cadastru.md.
MANUALE, MONOGRAFII, ARTICOLE TEMATICE
Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. București: ALL BECK, 2002
Albu, Ioan. Noile cărți funciare. București: Lumina Lex, 1997 ALLBECK,1998
Baieș S., Roșca N. Drept civil. Drepturi reale principale.- Chișinău, 2005.
Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. București, ALL BECK, 1998
Bloșenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chișinău, Cartdidact, 2003
Brădianu, Salvator. Extinderea legislației civile și comerciale a vechiului Regat în România peste Carpați. , 1944
Chiriac S., Ghenciu N, Mocanu V. Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar (Aspecte teoretico-practice).- Chișinău: Ulysse, 2002.
Climov A., Grecu-Stăvilă I. În ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial.-Chișinău, 2001.
Climov A., Teacă I. Despre dreptul de proprietate al investitorilor străini asupra terenurilor în Republica Moldova // În: Armonizarea cadrului normativ al Republicii Moldova la dreptul european în domeniul valorificării durabile și managementului resurselor de apă / AȘM, USM: coord. și red. șt. Ion Guceac.-Ch.: CEP USM, 2010.
Climov A., Teacă I. Reflecții pe marginea proiectului noului Cod funciar // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2009.
Climov A., Teacă I. Reflecții privind limitele exercitării și apărării dreptului de proprietate în viziunea unor documente de drept internațional și european // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2008.
Climov A., Teacă I. Despre unele particularități ale reformei funciare în Republica Moldova // În: Materialele conferinței științifice jubiliare a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M.-Vol.2.- Ed.U.T.M.-Chișinău, 2004.
Climov A., Teacă I., Grecu-Stăvilă I., Constituirea proprietății private asupra terpenurilor, crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova.-Chișinău: „Dinamo”, 2004.
Cosmovici P.M. Drept civil. Drepturile reale. Obligații. Codul civil // București: All Beck, 1998.
Costin M. Dicționar de drept civil // București.-Lumina Lex, 1999.
Cotorobai M., Zamfir P., Ursu V. Dreptul funciar.-Chișinău: Cartier, 2001.
Craig Paul, Grainne de Burca. Dreptul Uniunii Europene. Comentarii, jurisprudență și doctrină.-Editura „Hamangiu”.- București, 2009.
Cristian A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonări, evaluări intra și extravilan în București și în țară.-București: Matrix Rom, 1997.
Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. , 1992
Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. București, ALL BECK, 2001
Colin, A și Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală. București, 1940, Baieș, Sergiu și Roșca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chișinău, ARC, 2000
Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație. București,
Dogotaru S., Orlov M. Ghid de urbanism și amenajare a teritoriului.-Chișinău, 2005.
Dicționar explicativ al limbii române. București. Ediția a doua,1996,
Domeniul public și domeniul privat al proprietății: probleme și reglementări juridice. În: Revista Națională de Drept, Chișinău, 2000, nr. 2
Dosarul nr. 2-2394/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripție Rîșcani.
Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razvitiâ graždanscogo zakonodatel'stva o nedvižimom imuŝestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003
Filipescu I. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale // București: Ed.„Actami”, 1998.
Furdui Viorel. Raporturile autorităților publice în administrarea patrimoniului unităților administrativ-teritoriale // Teză de doctor în drept.-Chișinău, 2006.
Gînju V., Guțu V., Guțu D. Implementarea cadastrului în Republica Moldova: realizări, probleme și perspective (Etapa I. 1998-2003).-Chișinău: INEI, 2004.
Gerhard, Larson. Registracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP „Tehnoprint”, 2001
Grințescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară și comasarea. București, Universul, 1936
Grišaev, S. P. Vse o nedvižimosti. Učebno-praktičeskoe posobie. Moskva, BEK, 2000
Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil romîn.Vol.I.-București: All, 1996.
Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil român.Vol.II.-București: All, 1997.
Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress, , 1990
Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicității imobiliare și ale noului sistem de publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr. 6 kadastre // Moskva, 2003
Îndrumar practic privind vînzarea-cumpărarea, schimbul, donarea, arenda și moștenirea terenurilor agricole private.- Chișinău: Agroinform, 2000.
Kolotinskaia, E. N. Pravovîe osnovî sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moskovskogo Universiteta, 1974
Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneniâ zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom
Lupulescu D. Dreptul de proprietate comună // București.-Lumina Lex, 2000.
Laday, Ștefan. Cărțile funciare. Ediția a II-a. , 1927
Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. , Editura Apolonia, 1998
Luțescu, Gheorghe. Teoria generală a drepturilor reale. București, 1947
Marian Silvia. Cadastrul și publicitatea imobiliară //Teză de doctor în drept.-Chișinău, 2006//http:cnaa.md.
Miclea M. Mic lexicon de cadastru și carte funciară.-București: All Beck, 2000.
Motica R.I., Trăilescu A. Drept funciar și publicitate imobiliară.-București: All Beck, 2001.
Motica R. I.,Trăilescu A. Drept funciar, amenajarea teritoriului și protecția mediului.-București: Lumina Lex, 1999.
Magazinșikov T. P. Zemelinîi kadastr. Izd. Livov, „Visca șkola”, 1980
Miclea, Mircea. Cadastru și cartea funciară. București, ALL, 1995
Misnik, N.N. Pravovaâ priroda obŝei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr. 1
Molcuț, Emil și Oancea, Dan. Drept privat roman. București, Șansa, 1993
Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chișinău, ARC, 2006
Pop Liviu. Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale // București: Lumina Lex, 1996.
Scrieciu F. Tratat teoretic și practic de drept funciar. Vol.I. -București: Lumina Lex, 2001.
Scrieciu F. Tratat teoretic și practic de drept funciar.Vol. II. Supliment legislativ.-București: Lumina Lex, 2001.
Scrieciu F. Drept agrar și funciar.-București: Lumina Lex, 2000.
Šăineanu, Lazăr. Dicționar universal al limbii române. Chișinău: „Litera”, 1998
Sergeev, A. P. i Tolstoi, Û. K. Graždanskoe pravo. Câst' 1-â. Moskva, Prospekt, 1998
Stătescu, Constantin și Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. București, Universitatea, 1988
Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale București, Editura Didactică și Pedagogică, 1970
Teacă I., Climov A. Drept funciar. Dicționar enciclopedic. – Chișinău: UTM, 2012.
Teacă I. Drept funciar // Schiță de curs. – Chișinău: UTM, 2007.
Teacă I. Drept funciar // Îndrumar metodic. – Chișinău: UTM, 2006.
Teacă I. Considerații privind descentralizarea patrimonială în Republica Moldova // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților // Ed.U.T.M., 2012.
Teacă I. Despre dreptul de proprietate asupra terenurilor prin prisma Codului funciar // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2011.
Teacă I. Despre legislația apelor în contextul dreptului european // În: Armonizarea cadrului normativ al Republicii Moldova la dreptul european în domeniul valorificării durabile și managementului resurselor de apă / AȘM, USM: coord. și red. șt. Ion Guceac.-Ch.: CEP USM, 2010.
Teacă I. Consolidarea terenurilor cu destinație agricolă – probleme, drepturi, obligații și posibile soluții // În: Analele Catedrei Drept Patrimonial.- Tipogr. ”Dinamo”.-Chișinău, 2007.
Teacă I. Considerații privind administrarea terenurilor proprietate a unităților administrativ-teritoriale // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M.-Ed.U.T.M.-Chișinău, 2007.
Teacă I. Cadrul juridic ce asigură crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova // În: Avocatul poporului (publicație a Uniunii Avocaților din Republica Moldova).- Chișinău, 1999.-Nr. 1-2.
Teacă I. Cadrul juridic ce asigură crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova // În: Avocatul poporului (publicație a Uniunii Avocaților din Republica Moldova).- Chișinău, 1999.-Nr. 3-6.
Toader Camelia. Manual de contracte civile speciale. Vol. I.-București: All Beck, 2000.
Uțică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacțiile cu terenurile agricole proprietate privată. – Chișinău: Infohandi, 2004.
Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. București, Rosseti, 2001
Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicații. București, Oscar Print, 2003
Williamson, L. P. Cadastral and land information systems – where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conference. , 1986
Vlahide, P. C. Repetiția principiilor de drept civil. București, „Europa Nova”,1999
Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrină și jurisprudență a Curții Europene pentru Drepturile Omului.-București: Lumina Lex, 2003.
E. PAGINI WEB DE SPECIALITATE
www.justice.md
www.parlament.md
www.gov.md
www.arfc.gov.md
www.cadastru.md
www.chisinau.md
www.map.chisinau.md
www.csj.md
http://justice.md/md/cedo/
www.just.ro
http://legislatie.just.ro/
http://www.eurolex.ro/
http://www.cnaa.md/
BIBLIOGRAFIE
A. DOCUMENTE DE DREPT INTERNAȚIONAL ȘI EUROPEAN
Declarația Universală a Drepturilor Omului din 10.12.1948 (art.17) // Aderat prin Hotărîrea Parlamentului RM nr.217-XII din 28.07.90.-Tratate internaționale. Vol. I. -1998, pag.11.
Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale din 04.11.1950 (Art.1 din Primul Protocol adițional ) // Ratificată prin Hotărîrea Parlamentului RM nr.1298-XIII din 24.07.97.-Tratate internaționale. Vol. I. -1998, pag.341.
B. ACTE LEGISLATIVE DE DREPT NAȚIONAL
Constituția RM din 29.07.94 (art.9, 46, 54, 126, 127) // M.O. nr.1 din 12.08.1994.
Codul civil al RM, adoptat prin Legea nr.1107 din 06.06.2002 (art. 284-290, 303-320, 328-329, 332-337, 344-347, 366-367, 374-377, 385-395, 424, 428-430, 443-447, 454-455, 470, 496-511, 1053-1055,1432-1433, 1449, 1458-1459, 1499-1501, 1517, 1556, 1557, 1560-1575 etc.) // M.O. nr.82-86/661 din 22.06.2002.
Codul funciar al RM, adoptat prin Legea nr.828 din 25.12.1991 // Republicat în M.O. nr.107 din 04.09.2001.
Codul silvic al RM, adoptat prin Legea nr.887 din 21.06.96 // M.O. nr.4-5/36 din 16.01.1997.
Codul subsolului al RM, adoptat prin Legea nr.3 din 02.02.2009//M.O. nr.75-77/197 din 17.04.2009.
Codul penal al RM, adoptat prin Legea nr.985 din 18.04.2002 (art.136, 193, 189, 190, 196, 197, 198, 200, 324, 325, 327, 328, 331, 332 etc.) // M.O. nr.128-129/1012 din 13.09.2002.
Codul contravențional al RM, adoptat prin Legea nr.218 din 24.10.2008 (art.92, 93, 94, 104, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 125, 126, 127, 130, 134, 135, 136, 137, 141, 177, 312, 313, 326 ) //M.O. nr.3-6/15 din 16.01.2009.
Legea nr. 267 din 29.11.2012 privind monitoringul bunurilor imobile //M.O. nr. 1-5/6 din 04.01.2013
Legea apelor nr.272 din 23.12.2011 // M.O. nr. 81/ 264 din 26.04.2012 (în vigoare din 26.10.2013).
Legea nr.91 privind terenurile proprietate publică și delimitarea lor din 05.04.2007 // M. O. nr.70-73/316 din 25.05.2007.
Legea nr.71 din 22.03.2007 cu privire la registre // M.O. nr.70-73/314 din 25.05.2007.
Legea nr.436 din 28.12.2006 privind administrația publică locală // M.O. nr.32-35/116 din 09.03.2007.
Legea nr.354 din 28.10.2004 privind formarea bunurilor imobile // M.O. nr.233-236/999 din 17.12.2004.
Legea nr.778 din 27.12.2001 cu privire la geodezie și cartografie //M.O. nr.29-31/160 din 28.02.2002.
Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25.02.1998 // M.O. nr.44-46/318 din 21.05.1998.
Legea nr.1308 din 25.07.1997 privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului // Republicată în M.O. nr.147-149 din 06.12.2001.
Legea nr.1247 din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietății funciare, cadastrul funciar de stat și monitoringul funciar // Monitor nr.12/366 din 30.12.1992.
Legea nr.317 din 18.07.2003 privind actele normative ale Guvernului și ale altor autorități ale administrației publice centrale și locale // M.O. nr.208-210/783 din 03.10.2003.
Legea fondului funciar a României nr.18 din 19.02.1991 // Republicată în M.O. al României nr.1 din 05.01.1998 // http://legeaz.net/legea-18-1991-actualizata/.
Legea cadastrului și publicității imobiliare a României nr.7/1996 //M.O. nr.61 din 26.03.1996, Partea I // http://legislatie.just.ro.
Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1998, nr. 111-113., p.72
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1998, nr. 44-46.
Legea nr. 1320 -XIII din 25.09.1997 cu privire la registre. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 77-78.
Legea nr. 1308-XIII din 25.07.1997 privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 57-58.
Legea nr. 1247-XII din 22.12.1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietății funciare, cadastru funciar de stat și monitoringul funciar. În: „Monitor”, 1992, nr. 12.
Legea nr. 1102-XIII din 06.02.1997 cu privire la resursele naturale. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 40.
Codul silvic, aprobat prin Legea nr. 887 din 21.06.1996. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 1997, nr. 4-5.
Codul Civil al Olandei. În: http://www.juridat. ol.
Codul Civil al Republicii Azerbaidjan. În: http://www. e- pravo.
Codul Civil al Federației ruse. În: http://www. e- pravo.
Codul subsolului, aprobat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.11.
Codul apelor, aprobat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.1993. În: „Monitor”, 1993, nr.10.
Codul de Procedură civilă a Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 225-XV din 30.05.2003. În: „Monitorul Oficial al Republicii ”, 2003, nr. 111-115.
Codul Civil al Germaniei. În: http://www.juridat.ge
ACTE NORMATIVE SUBORDONATE LEGII
Hotărîrea Guvernului cu privire la aprobarea Cadastrului funciar conform situației de la 1 ianuarie 2012 nr.468 din 26.06.2012 // M.O. nr. 135-141/515 din 06.07.2012.
Regulamentul privind organizarea și funcționarea Agenției Relații Funciare și Cadastru, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.383 din 12.05.2010 // M.O. nr.75-77/453 din 18.05.2010.
Regulamentul privind licitațiile cu strigare și cu reducere, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.136 din 10.02.2009 // M.O. nr.41-44/185 din 24.02.2009.
Regulamentul cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1428 din 16.12.2008// M.O. nr.226-229/1437 din 19.12.2008.
Hotărîrea Guvernului nr.1528 din 29.12.2007 despre aprobarea Programului de delimitare a terenurilor proprietate publică // M.O. nr. 8-10/55 din 15.01.2008.
Regulamentul cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1451 din 24.12.2007 // M.O. nr.5-7/24 din 11.01.2008.
Regulamentul privind consolidarea terenurilor agricole, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1075 din 01.10.2007 // M.O. nr. 161-164/1123 din 12.10.2007.
Regulamentul privind desfășurarea concursurilor comerciale pentru privatizarea terenurilor, proprietate publică a statului, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 932 din 14.08.2007 cu privire la privatizarea terenurilor proprietate publică a statului // M.O. nr. 127-130/ 966 din 17.08.2007.
Hotărîrea Guvernului nr.770 din 02.07.2007 pentru aprobarea tarifelor la serviciile prestate de Întreprinderea de Stat „Cadastru” și filialele acesteia // M.O. nr.98-102/814 din 13.02.2007.
Regulamentul privind certificarea inginerilor cadastrali, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.524 din 16.05.2006 // M.O. nr.79-82/569 din 26.05.2006.
Hotărîrea Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură nr.72 din 30.01.2004 // M.O. nr.26-29/213 din 13.02.2004.
Hotărîrea Guvernului privind aderarea Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru a Agențiilor Naționale de Cartografie "EuroGeographics" nr.607 din 10.07.2001 // M.O. nr.81-83/662 din 20.07.2001.
Regulamentul privind autorizarea funcționării și schimbării destinației construcțiilor și amenajărilor, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.306 din 30.03.2000 // M.O. Nr.37 din 06.04.2000.
Hotărîrea Guvernului despre unele măsuri privind crearea cadastrului bunurilor imobile nr.1030 din 12.10.1998 // M.O.nr.96/996 din 22.10.1998.
Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 // M.O. nr.96/996 din 22.10.1998.
Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lîngă casă în localitățile urbane, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.984 din 21.09.1998 cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire // M.O. nr.90-91/936 din 01.10.1998.
Hotărîrea Guvernului cu privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor nr.192 din 20.02.1998 // M.O. nr.30-33/225 din 09.04.1998.
Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.5 din 05.01.1998 // M.O. nr.14-15/95 din 26.02.1998.
Regulamentul privind consultarea populației în procesul elaborării și aprobării documentației de amenajare a teritoriului și de urbanism, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.951 din 14.10.1997 // M.O. nr.76/787 din 20.11.1997.
Regulamentul de recepție a construcțiilor și instalațiilor aferente, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 285 din 23.05.1996 // M.O. nr.42-44/339 din 28.06.1996.
Regulamentul cu privire la conținutul documentației cadastrului funciar, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.24 din 11.01.1995 // M.O. nr.14/62 din 07.03.1995.
Regulamentul privind terenurile destinate industriei, transportului, telecomunicațiilor, apărării și cu alte destinații speciale, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.707 din 12.11.1993// Monitor nr.11/366 din 30.11.1993.
Hotărîrea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune și beneficiere funciară nr.449 din 29.06.1992 // Monitor nr.6/142-1 din 30.06.1992.
Hotărîrea Guvernului nr.629 din 13.11.1991 cu privire la întovărășirile pomicole // www.justice.md.
Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru nr.112 din 22.06.2005, înregistrată cu nr.423 la17.10.2005 // M.O.-Nr.142-144/487 din 28.10.2005.
Instrucțiunea provizorie cu privire la modul de conferire a adreselor bunurilor imobile din 28.02.2004 // M.O. nr.71-73/255 din 20.05.2005.
Instrucțiunea provizorie cu privire la modul de ținere a Clasificatorului planului de adrese din 28.02.2004, aprobată prin Ordinul Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru nr.30 din 28.02.2004 // M.O. nr.71-73/254 din 20.05.2005.
Instrucțiunea cu privire la modul de elaborare și actualizare a planurilor cadastrale și geometrice, aprobată prin Ordinul Agenției Relații Funciare și Cadastru (nr.107 din 27.05.2003), înregistrată cu nr.335 la 26.06.2003 // M.O. Nr.177-181/229 din 15.08.2003.
Regulamentul cu privire la organizarea și desfășurarea licitațiilor funciare cu strigare în municipiul Chișinău, aprobat prin decizia Consiliului municipal Chișinău nr.70/4 din 11.04.2007//www.chisinau.md.
Codul practic cu privire la formarea bunurilor imobile, aprobat prin ordinul Agenției de Stat Relații Funciare și Cadastru din 11.04.2006 // www.arfc.gov.md //www.cadastru.md.
MANUALE, MONOGRAFII, ARTICOLE TEMATICE
Adam, Ioan. Drept civil. Drepturile reale. București: ALL BECK, 2002
Albu, Ioan. Noile cărți funciare. București: Lumina Lex, 1997 ALLBECK,1998
Baieș S., Roșca N. Drept civil. Drepturi reale principale.- Chișinău, 2005.
Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale principale. București, ALL BECK, 1998
Bloșenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chișinău, Cartdidact, 2003
Brădianu, Salvator. Extinderea legislației civile și comerciale a vechiului Regat în România peste Carpați. , 1944
Chiriac S., Ghenciu N, Mocanu V. Comentariu al practicii judiciare de repertoriu funciar (Aspecte teoretico-practice).- Chișinău: Ulysse, 2002.
Climov A., Grecu-Stăvilă I. În ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial.-Chișinău, 2001.
Climov A., Teacă I. Despre dreptul de proprietate al investitorilor străini asupra terenurilor în Republica Moldova // În: Armonizarea cadrului normativ al Republicii Moldova la dreptul european în domeniul valorificării durabile și managementului resurselor de apă / AȘM, USM: coord. și red. șt. Ion Guceac.-Ch.: CEP USM, 2010.
Climov A., Teacă I. Reflecții pe marginea proiectului noului Cod funciar // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2009.
Climov A., Teacă I. Reflecții privind limitele exercitării și apărării dreptului de proprietate în viziunea unor documente de drept internațional și european // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2008.
Climov A., Teacă I. Despre unele particularități ale reformei funciare în Republica Moldova // În: Materialele conferinței științifice jubiliare a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M.-Vol.2.- Ed.U.T.M.-Chișinău, 2004.
Climov A., Teacă I., Grecu-Stăvilă I., Constituirea proprietății private asupra terpenurilor, crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova.-Chișinău: „Dinamo”, 2004.
Cosmovici P.M. Drept civil. Drepturile reale. Obligații. Codul civil // București: All Beck, 1998.
Costin M. Dicționar de drept civil // București.-Lumina Lex, 1999.
Cotorobai M., Zamfir P., Ursu V. Dreptul funciar.-Chișinău: Cartier, 2001.
Craig Paul, Grainne de Burca. Dreptul Uniunii Europene. Comentarii, jurisprudență și doctrină.-Editura „Hamangiu”.- București, 2009.
Cristian A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonări, evaluări intra și extravilan în București și în țară.-București: Matrix Rom, 1997.
Carbonier, Jean. Droit civil. Vol. 3. , 1992
Cărpenaru, Stanciu. Drept comercial român. București, ALL BECK, 2001
Colin, A și Capitant, H. Curs elementar de drept civil francez. Imprimeria centrală. București, 1940, Baieș, Sergiu și Roșca, Nicolae. Principiile fundamentale ale dreptului de proprietate. Chișinău, ARC, 2000
Cosmovici, Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligații. Legislație. București,
Dogotaru S., Orlov M. Ghid de urbanism și amenajare a teritoriului.-Chișinău, 2005.
Dicționar explicativ al limbii române. București. Ediția a doua,1996,
Domeniul public și domeniul privat al proprietății: probleme și reglementări juridice. În: Revista Națională de Drept, Chișinău, 2000, nr. 2
Dosarul nr. 2-2394/04, hotărârea Judecătoriei de circumscripție Rîșcani.
Egorov, A. Otdel'nye aspecty Koncepcii razvitiâ graždanscogo zakonodatel'stva o nedvižimom imuŝestve // Hoz. i pravo // Moskova, 2003
Filipescu I. Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale // București: Ed.„Actami”, 1998.
Furdui Viorel. Raporturile autorităților publice în administrarea patrimoniului unităților administrativ-teritoriale // Teză de doctor în drept.-Chișinău, 2006.
Gînju V., Guțu V., Guțu D. Implementarea cadastrului în Republica Moldova: realizări, probleme și perspective (Etapa I. 1998-2003).-Chișinău: INEI, 2004.
Gerhard, Larson. Registracia zemel' i kadastrovye sistemy. Novopolock, UP „Tehnoprint”, 2001
Grințescu, Ernest. Cadastru, cartea funciară și comasarea. București, Universul, 1936
Grišaev, S. P. Vse o nedvižimosti. Učebno-praktičeskoe posobie. Moskva, BEK, 2000
Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil romîn.Vol.I.-București: All, 1996.
Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil român.Vol.II.-București: All, 1997.
Henssen, J. L. G. and Mclaughilin, registration, cadastre and its interaction. A world perspective. FIG Congress, , 1990
Ionescu, Mircea. Principiile de bază ale publicității imobiliare și ale noului sistem de publicitate adoptat prin legea 7/1996. În: „Dreptul” 1997, nr. 6 kadastre // Moskva, 2003
Îndrumar practic privind vînzarea-cumpărarea, schimbul, donarea, arenda și moștenirea terenurilor agricole private.- Chișinău: Agroinform, 2000.
Kolotinskaia, E. N. Pravovîe osnovî sovetskogo zemelinogo kadastra. Ciasti pervaia. Izd. Moskovskogo Universiteta, 1974
Kuznecov, D. Pravovye problemy primeneniâ zakonodatel'stva o gosudarstvennom zemel'nom
Lupulescu D. Dreptul de proprietate comună // București.-Lumina Lex, 2000.
Laday, Ștefan. Cărțile funciare. Ediția a II-a. , 1927
Leik, A. Drept civil. Drepturile reale. , Editura Apolonia, 1998
Luțescu, Gheorghe. Teoria generală a drepturilor reale. București, 1947
Marian Silvia. Cadastrul și publicitatea imobiliară //Teză de doctor în drept.-Chișinău, 2006//http:cnaa.md.
Miclea M. Mic lexicon de cadastru și carte funciară.-București: All Beck, 2000.
Motica R.I., Trăilescu A. Drept funciar și publicitate imobiliară.-București: All Beck, 2001.
Motica R. I.,Trăilescu A. Drept funciar, amenajarea teritoriului și protecția mediului.-București: Lumina Lex, 1999.
Magazinșikov T. P. Zemelinîi kadastr. Izd. Livov, „Visca șkola”, 1980
Miclea, Mircea. Cadastru și cartea funciară. București, ALL, 1995
Misnik, N.N. Pravovaâ priroda obŝei sobstvennosti // Pravovedenie, 1993, nr. 1
Molcuț, Emil și Oancea, Dan. Drept privat roman. București, Șansa, 1993
Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chișinău, ARC, 2006
Pop Liviu. Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale // București: Lumina Lex, 1996.
Scrieciu F. Tratat teoretic și practic de drept funciar. Vol.I. -București: Lumina Lex, 2001.
Scrieciu F. Tratat teoretic și practic de drept funciar.Vol. II. Supliment legislativ.-București: Lumina Lex, 2001.
Scrieciu F. Drept agrar și funciar.-București: Lumina Lex, 2000.
Šăineanu, Lazăr. Dicționar universal al limbii române. Chișinău: „Litera”, 1998
Sergeev, A. P. i Tolstoi, Û. K. Graždanskoe pravo. Câst' 1-â. Moskva, Prospekt, 1998
Stătescu, Constantin și Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. București, Universitatea, 1988
Stătescu, Constantin. Drept civil. Persoana fizică, Persoana juridică. Drepturi reale București, Editura Didactică și Pedagogică, 1970
Teacă I., Climov A. Drept funciar. Dicționar enciclopedic. – Chișinău: UTM, 2012.
Teacă I. Drept funciar // Schiță de curs. – Chișinău: UTM, 2007.
Teacă I. Drept funciar // Îndrumar metodic. – Chișinău: UTM, 2006.
Teacă I. Considerații privind descentralizarea patrimonială în Republica Moldova // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților // Ed.U.T.M., 2012.
Teacă I. Despre dreptul de proprietate asupra terenurilor prin prisma Codului funciar // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M. // Ed.U.T.M.-Chișinău, 2011.
Teacă I. Despre legislația apelor în contextul dreptului european // În: Armonizarea cadrului normativ al Republicii Moldova la dreptul european în domeniul valorificării durabile și managementului resurselor de apă / AȘM, USM: coord. și red. șt. Ion Guceac.-Ch.: CEP USM, 2010.
Teacă I. Consolidarea terenurilor cu destinație agricolă – probleme, drepturi, obligații și posibile soluții // În: Analele Catedrei Drept Patrimonial.- Tipogr. ”Dinamo”.-Chișinău, 2007.
Teacă I. Considerații privind administrarea terenurilor proprietate a unităților administrativ-teritoriale // În: Materialele conferinței științifice a colaboratorilor, doctoranzilor și studenților U.T.M.-Ed.U.T.M.-Chișinău, 2007.
Teacă I. Cadrul juridic ce asigură crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova // În: Avocatul poporului (publicație a Uniunii Avocaților din Republica Moldova).- Chișinău, 1999.-Nr. 1-2.
Teacă I. Cadrul juridic ce asigură crearea și funcționarea pieței funciare în Republica Moldova // În: Avocatul poporului (publicație a Uniunii Avocaților din Republica Moldova).- Chișinău, 1999.-Nr. 3-6.
Toader Camelia. Manual de contracte civile speciale. Vol. I.-București: All Beck, 2000.
Uțică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacțiile cu terenurile agricole proprietate privată. – Chișinău: Infohandi, 2004.
Ungureanu, Ovidiu. Drepturile reale: Curs practic. București, Rosseti, 2001
Urs, Iosif D. Drepturile reale, Doctrină, practică, aplicații. București, Oscar Print, 2003
Williamson, L. P. Cadastral and land information systems – where are we heading? Sixth Australian Cartographic Conference. , 1986
Vlahide, P. C. Repetiția principiilor de drept civil. București, „Europa Nova”,1999
Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrină și jurisprudență a Curții Europene pentru Drepturile Omului.-București: Lumina Lex, 2003.
E. PAGINI WEB DE SPECIALITATE
www.justice.md
www.parlament.md
www.gov.md
www.arfc.gov.md
www.cadastru.md
www.chisinau.md
www.map.chisinau.md
www.csj.md
http://justice.md/md/cedo/
www.just.ro
http://legislatie.just.ro/
http://www.eurolex.ro/
http://www.cnaa.md/
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Cadastrul Bunurilor Imobile Si Sisteme Cadastrale (ID: 126598)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.