Bunurile Imobiliare
CUPRINS
Abrevieri
Introducere
Pornim în realizarea demersului nostru de la ideea că dintre toate drepturile pe care o persoană le poate avea asupra unui lucru, cel mai important și cel mai complet este dreptul de proprietate, pentru că el oferă titularului său exercițiul tuturor facultăților sau prerogrativelor pe care legea le recunoaște. Acest drept s-a impus în teoria și practica dreptului civil, ca fiind cel mai important drept patrimonial al omului „o redută a libertății umane” cum sugestiv este definit în doctrina juridică.
Fiind o constantă a tuturor timpurilor și spațiilor locuite de oameni, proprietatea prezintă o dimensiune economică și o dimensiune juridică. În sens economic conceptul de proprietate definește acel mod de realizare a puterii umane asupra componentelor realității înconjurătoare, fiind expresia supremă a accesului oamenilor la posesia, folosința și dispoziția bunurilor. În această accepțiune conceptul de proprietate desemnează substanța sau conținutul proprietății raporturilor ce fundamentează întregul sistem de relații economice. În egală măsură proprietatea trebuie analizată ca o relație de apropriere, de însușire a premiselor materiale ale unui proces de producție. În măsura în care această însușire este ocrotită și garantată prin forța de constrângere a statului ea devine un raport, un drept de însușire, convertindu-se astfel, un drept de proprietate. În felul acesta, prinde contur sensul juridic al noțiunii de proprietate care nu este altceva decât învelișul sau „haina juridică” a conținutului economic.
Din cele prezentate se poate deduce corelația dintre aspectele economice și aspectele juridice ale instituției proprietății. În timp ce proprietatea exprimă o relație economică, dreptul de proprietate dă concretețe unui raport juridic civil, cu același nume. Dar, indiferent de sensul pe care-l avem în vedere, un lucru este cert. Instituția pe care o analizăm prezintă o mare complexitate, fiind ancorată într-o strictă actualitate. Aceasta întrucât, nici o societate având ca fundament relațiile economice nu s-ar putea sustrage reglementărilor privind: atributele dreptului de proprietate, caracterele acestuia, formele pe care le îmbracă, modalitățile pe care le prezintă, mijloacele de apărare, sistemul de publicitate a dreptului de proprietate. Aspectele menționate sunt tot atâtea puncte de plecare în investigarea largă și aprofundată a problematicii dreptului de proprietate.
Prin prisma obiectivelor pe care prezenta lucrare și le-a fixat, ne vom opri asupra ultimului aspect menționat (nu și ultimul ca importanță). Este vorba de publicitatea drepturilor reale imobiliare, problematică pe care o vom analiza în contextul, mai larg, al publicității drepturilor, actelor și faptelor juridice așa cum a fost consacrată prin reglementările care s-au succedat în timp. Vom insista în mod deosebit asupra reglementării cadru oferită de noul Cod civil, dar și asupra reglementărilor speciale adoptate în acest domeniu de-a lungul timpului. Fiind o modalitate de realizare a securității juridice a drepturilor patrimoniale, publicitatea drepturilor reale imobiliare este puternic marcată de schimbările esențiale din toate zonele vieții sociale, inclusiv din sfera vieții juridice.
În abordarea problematicii temei anunțate, în toată profunzimea și extensiunea sa, am considerat necesar ca într-un capitol introductiv să facem unele aprecieri de ordin general cu privire la drepturile reale imobiliare și justificarea publicității acestora.
Capitolul al II-lea analizează din perspectivă istorică sistemele de publicitate a dobândirii drepturilor reale imobiliare. Necesitatea și utilitatea unor asemenea sisteme de publicitate sunt validate de practica vieții sociale, pentru că asigură opozabilitatea dreptului, actului sau faptului supus publicității. În acest capitol am făcut o prezentare comparativă a vechilor și noilor reglementări în ceea ce privește sistemele de publicitate, cu accent pe publicitatea drepturilor patrimoniale.
Capitolul al III-lea, ce reprezintă centrul de greutate al lucrării va aprofunda aspecte variate, deosebit de complexe ale publicității drepturilor reale imobilare. Vom încerca unele sumare aprecieri asupra publicității drepturilor, a actelor și faptelor juridice așa cum se conturează în sistemele de publicitate reglementate de lege, care nu sunt altceva decât „instrumente de infomare dar mai ales de soluționare a conflictelor dintre persoane care se pretind titulare de drepturi asupra unui bun”.
După aceste aprecieri de ordin general vom aprofunda măsurile și formele juridice prin care se profilează situația materială și juridică a valorilor patrimoniale în public, în lumina reglementărilor care s-au succedat în timp. Vom insista asupra scopului urmărit de aceste instrumente juridice ce se reflectă în nevoia ocrotirii securității statice, dar și a securității dinamice a circuitului civil referitor la asemenea nevoi.
Având în vedere că în teoria și practica dreptului civil românesc, publicitatea patrimonială mobiliară apare numai în mod excepțional, vom trata pe larg publicitatea imobiliară așa cum este reglementată în cele două sisteme de bază: sistemul personal de publicitate imobiliară și sistemul real care presupune evidențierea situației juridice a fiecărui imobil.
Capitolul IV se oprește, pe larg, asupra Cărții Funciare în reglementarea noului Cod civil.
Capitolul al V-lea este afectat unei sinteze de practică juridică. Vom pune în discuție unele aspecte mai importante privind problema dezbătută spre a ilustra modul în care reglementările care s-au adoptat în timp se reflectă în teoria, dar mai ales în practica dreptului civil. Ne vom axa pe hotărârile unor instanțe teritoriale, dar și a celor mai importante organe de jurisdicție centrale (Înalta Curte de Casație și Justiție, Curtea Constituțională a României).
I. Drepturi reale imobiliare
I.1. Considerații generale
Întrucât problematica acestei lucrări se înscrie în contextul, mai larg al teoriei și practicii drepturilor subiective patrimoniale, considerăm necesare unele aprecieri de ordin general asupra bunurilor imobile și a drepturilor subiective ce se nasc în legătură cu acestea.
Pornind de la expresia latină „Jus in re” drepturile analizate poartă denumirea de drepturi reale. În doctrina juridică dreptul real este apreciat a fi o prerogativă ce aparține titularului său în virtutea căruia acesta își exercită direct și plenar puterile asupra bunului, fără concursul altcuiva.
Pornind de la evidența legăturii dintre persoană și lucru în doctrina juridică română dar, și străină s-a exprimat izolat și opinia potrivit căreia „dreptul real crează un rapot între om și lucru”. Curentul majoritar ce s-a impus în cele din urmă, susținut energic de literatura dar și de practica din acest domeniu, evidențiază caracterul social al raportului juridic civil cu conținut real, exprimat în relația dintre oameni cu privire la lucruri. Desigur, caracterul social al raportului real este împrumutat și de la normele juridice, cu aceleași caractere ce reglementează raportul real. Acest raport ce statornicește, cu privire la un bun determinat între una sau mai multe persoane ca subiect activ și toate celelalte persoane nedeterminate ca subiect pasiv, căruia îi revine obligația generală negativă de a nu face nimic de natură să-l tulbure pe titularul dreptului real în exercitarea puterilor conferite de lege.
În doctrina juridică se atrage atenția că această realitate juridică face o construcție abstractă pentru că e greu de acceptat că în fiecare moment proprietarul se află într-un raport juridic cu toate celelalte ființe umane. Iar sub aspect economic „obligația generală negativă” ce revine subiectului pasiv nu are nici o valoare. În cazul în care cineva stânjenește exercițiul firesc al prerogativelor dreptului de proprietate și prin aceasta apare un prejudiciu, raportul real se convertește într-unul obligațional, în baza căruia titularul lezat va putea pretinde despăgubiri, doar în baza unui drept de creanță și nu a unui drept real.
I.2. Bunurile imobile
Analiza teoriei și practicii dreptului civil privind bunurile evidențiază un sens larg și un sens restrâns al conceptului de bun.
Reglementările dreptului civil utilizează atât termenul de „bun”, cât și pe cel de „lucru”, fără a da o definiție unuia sau altuia. În articolele sale, Codul civil de la 1864, de exemplu, folosește cele două noțiuni ca fiind identice. Astfel, art.480 din codul menționat, definește proprietatea ca fiind „dreptul ce are cineva de a se bucura și dispune de un lucru, în mod exclusiv și absolut, însă în limitele stabilite de lege”. Articolele 461 și 462 din Codul civil de la 1864, pe de altă parte, vorbesc despre bunuri. Chiar Cartea a II-a a Codului civil de la 1864 este intitulată „Despre bunuri și osebitele modificațiuni ale proprietății”.
Mai frecvent, în legislație, doctrină și practică, apare noțiunea de bun care s-a impus, de altfel. Unii autori rețin însă un sens mai larg noțiunii de bun în raport cu noțiunea de lucru.
Noțiunea de bun apare în sens larg, cât și în sens restrâns, în teoria și practica dreptului civil.
În sens restrâns „stricto-sensu”, bunurile sunt valori economice care pot fi obiecte de drepturi și obligații patrimoniale, precum și operele de creație intelectuală și energia de orice fel (în măsura în care acestea pot fi obiecte de drepturi și obligații patrimoniale).
În sens larg „lato-sensu”, noțiunea de bun desemnează atât valorile economice menționate mai sus, cât și drepturile patrimoniale și acțiunile privitoare la bunuri (privite în accepțiunea restrânsă a noțiunii). Sensul larg al termenului rezultă, de exemplu, din conținutul articolelor 461-474 ale vechiului Cod civil, care se referă la clasificarea bunurilor în mobile și imobile.
Pentru ca o valoare economică să se înscrie în sfera noțiunii de bun trebuie să îndeplinească două condiții:
– prezintă utilitate pentru om (altfel spus poate satisface o trebuință de ordin material sau spiritual a omului);
– este susceptibilă de însușire sub forma drepturilor patrimoniale.
Se afirmă, în acest sens că aerul și soarele nu pot deveni bunuri în accepțiunea dreptului civil, chiar dacă sunt de necesitate vitală pentru existența biologică a omului, pentru că aceste componente naturale nu pot fi apropriate sub formă de drepturi patrimoniale (nimeni nu poate deveni proprietar de aer sau soare).
Noul Cod civil consacră Cartea a II-a bunurilor cărora, în premieră, le oferă o definiție legală. Articolul 535 din noul Cod civil predeve că: „Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial”. Din definiția arătată rezultă că bunurile sunt definite prin raportare la genul proxim – lucrurile, cu distincția ce se impune între bunuri corporale și necorporale.
În lumina celor prezentate, înțelegem prin bunuri toate lucrurile utile omului pentru satisfacerea nevoilor sale materiale și spirituale, dacă sunt susceptibile de însușirea individuală sau colectivă sub formă de drepturi patrimoniale.
Paleta largă de valori economice circumscrise în sfera bunurilor impune o grupare a acestora după mai multe criterii dintre care reținem, pentru realizarea demersului nostru, criteriul naturii bunurilor în funcție de care se conturează două categorii: bunuri mobile și bunuri imobile.
I.3. Clasificarea bunurilor imobile
Dacă bunurile mobile au ca trăsătură definitorie însușirea de a se mișca dintr-un loc în altul, fie prin forța proprie, fie cu ajutorul unei forțe străine, bunurile imobile sunt cele care, au o așezare fixă și stabilă neputându-se muta dintr-un loc în altul. Este o definiție care surprinde trăsăturile de esență ale bunurilor imobile dar este neîndestulătoare pentru că nu acoperă o paletă deosebit de largă a bunurilor imobile care pot fi identificate nu numai după natura bunurilor dar și după destinația sau obiectul lor.
Bunurile imobile sunt definite în literatura de specialitate ca fiind ace ordin material sau spiritual a omului);
– este susceptibilă de însușire sub forma drepturilor patrimoniale.
Se afirmă, în acest sens că aerul și soarele nu pot deveni bunuri în accepțiunea dreptului civil, chiar dacă sunt de necesitate vitală pentru existența biologică a omului, pentru că aceste componente naturale nu pot fi apropriate sub formă de drepturi patrimoniale (nimeni nu poate deveni proprietar de aer sau soare).
Noul Cod civil consacră Cartea a II-a bunurilor cărora, în premieră, le oferă o definiție legală. Articolul 535 din noul Cod civil predeve că: „Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale, care constituie obiectul unui drept patrimonial”. Din definiția arătată rezultă că bunurile sunt definite prin raportare la genul proxim – lucrurile, cu distincția ce se impune între bunuri corporale și necorporale.
În lumina celor prezentate, înțelegem prin bunuri toate lucrurile utile omului pentru satisfacerea nevoilor sale materiale și spirituale, dacă sunt susceptibile de însușirea individuală sau colectivă sub formă de drepturi patrimoniale.
Paleta largă de valori economice circumscrise în sfera bunurilor impune o grupare a acestora după mai multe criterii dintre care reținem, pentru realizarea demersului nostru, criteriul naturii bunurilor în funcție de care se conturează două categorii: bunuri mobile și bunuri imobile.
I.3. Clasificarea bunurilor imobile
Dacă bunurile mobile au ca trăsătură definitorie însușirea de a se mișca dintr-un loc în altul, fie prin forța proprie, fie cu ajutorul unei forțe străine, bunurile imobile sunt cele care, au o așezare fixă și stabilă neputându-se muta dintr-un loc în altul. Este o definiție care surprinde trăsăturile de esență ale bunurilor imobile dar este neîndestulătoare pentru că nu acoperă o paletă deosebit de largă a bunurilor imobile care pot fi identificate nu numai după natura bunurilor dar și după destinația sau obiectul lor.
Bunurile imobile sunt definite în literatura de specialitate ca fiind acele valori economice care au o așezare fixă și stabilă neputându-se muta dintr-un loc în altul. Este o definiție care nu acoperă întreaga paletă de bunuri imobile, întrucât distincția dintre bunuri mobile și imobile se face nu numai după natura bunurilor, ci și după alte criterii (destinație, obiect).
Și bunurile imobile sunt grupate în trei categorii: bunuri imobile prin natura lor; bunuri imobile prin destinație; bunuri imobile prin obiectul lor.
Bunurile imobile prin natura lor sunt precizate prin art.463, 464, 465 al.1 din Codul civil de la 1864. Articolul 463 prevede că: „Fondurile de pământ și clădirile sunt imobile prin natura lor”, iar art.464 adaugă că: „Morile de vânt sau de apă, așezate pe stâlpi, sunt imobile prin natura lor”. De asemenea, art. 465 al.1 precizează că: „Recoltele care încă se țin de rădăcini și fructele de pe arbori neculese încă, sunt imobile”.
În legătură cu fondurile de pământ trebuie adăugat că proprietatea asupra lor include, în lumina Codului civil de la 1864, atât proprietatea suprafeței cât și subfeței lui, adică subsolul (art.489 din Codul civil). Dispozițiile acestui articol au fost preluate cu unele corective, de reglementările actuale. Potrivit art.136 pct4 din Constituție, „bogățiile de orice natură ale subsolului fac exclusiv obiectul proprietății publice”. În condițiile legii, bunurile aparținând domeniului public pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor publice, sau pot fi concesionate ori închiriate (art.136 pct.4 din Constituție). De asemenea, ele pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate publică.
Noul Cod civil enumeră prin art.537 bunurile imobile prin natura lor și anume: terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse de rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.
Cât privește clădirile, se impune precizarea că acestea nu se reduc la casele de locuit, ci cuprind toate lucrările ridicate pe pământ sau în pământ, cum sunt: magaziile, șoproanele, tunelurile, digurile, canalizările etc. Toate componentele unei clădiri au regimul bunurilor imobile, deci inclusiv: ferestrele, ușile, balcoanele, care devin imobile prin încorporațiune sau prin natura lor.
Bunurile imobile prin destinație sunt, în concepția vechiului Cod civil, cele ce apar ca un accesoriu pentru serviciul sau exploatarea unui imobil, deși prin natura lor ele sunt mobile (art.467 și art.468 ale vechiului Cod civil). Articolul 467 precizează că „Animalele ce proprietarul fondului dă arendașului pentru cultură, sunt imobile pe cât timp li se păstrează destinația lor”, iar art.468 din codul menționat adaugă că: „Obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul și exploatarea acestui fond sunt imobile prin destinație” .
În al doilea rând, în categoria bunurilor imobile prin destinație includem, așa cum prevede art.468 al vechiului Cod civil, obiectele așezate pe fond „in perpetuu”. În cazul arătat se stabilește prezumția separării „in perpetuu”, dacă obiectele sunt prinse în gips, var, ciment, sau când nu se pot scoate fără a deteriora imobilul. Așa sunt: oglinzile, tablourile, ornamentele, statuile, dacă toate sunt fixate.
După cum se poate constata, din redactarea textelor, pentru a fi în prezența imobilului prin destinație trebuie să existe, în primul rând, un raport de accesorialitate (de afectare fizică sau volițională), între bunul mobil și cel imobil (prin natura lui), la care servește. De asemenea, se impune ca ambele bunuri să aibă același proprietar. Noul Cod civil a renunțat la reglementarea acestei categorii de bunuri, astfel că nemaifiind incluse în categoria bunurilor imobile, urmează a fi considerate bunuri mobile, prin prisma conținutului art.539 din noul Cod civil care prevede că „bunurile pe care legea nu le consideră imobile, sunt bunuri mobile”.
Bunurile care rămân sau devin imobile își au sediul reglementării în articolul 538 din noul Cod civil care instituie două categorii noi de bunuri imobile: bunurile care rămân imobile și bunuri care devin imobile.
– alineatul 1 al articolului menționat precizează că „rămân bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou întrebuințate, atât timp cât sunt păstrate în aceași formă, precum și părțile integrante ale unui imobil care sunt temporar detașate de acesta, dacă sunt destinate a fi reintegrate într-un nou imobil”.
– alineatul 2 al articolului 538 reglementează categoria de bunuri care devin imobile precizând că „materialele aduse pentru a fi întrebuințate în locul celor vechi devin bunuri imobile din momentul în care au dobândit această destinație”.
Bunurile imobile prin obiectul la care se aplică cuprind toate drepturile al căror obiect este un imobil. Aceste bunuri vizează: uzufructul lucrurilor imobile, servituțile, acțiunile care tind a revendica un imobil (art.471 din Codul civil de la 1864). Se includ aici, de exemplu: acțiunile privind valorificarea drepturilor imobiliare (acțiunea în revendicare a unui imobil, acțiunea confesorie a unui uzufruct privind imobilul, acțiunea ipotecară, acțiunea în reclamație a unei servituți) acțiunea în nulitatea înstrăinării unui imobil, acțiunea în rezoluțiunea vânzării unui imobil, acțiunea în revocarea donației unui bun imobil, acțiunea în reducțiunea unei donații de imobil. În noul Cod civil această categorie de bunuri își are reglementarea în art.542, care precizează că, „dacă nu se prevede altfel, sunt supuse regulilor referitoare la bunurile imobile și drepturile reale asupra acestora”. Celelalte drepturi patrimoniale sunt supuse, în limitele prevăzute de lege, regulilor referitoare la bunurile mobile.
Calificarea unui bun ca fiind mobil sau imobil prezintă importanță teoretică dar mai ales practică, sub mai multe aspecte și anume: înstrăinarea imobilelor este supusă unor cerințe mai riguroase decât cea a mobilelor (actele de înstrăinare a terenurilor trebuie încheiate în formă autentică); publicitatea mobiliară este diferită de cea imobiliară, urmărirea și executarea silită sunt deosebite în cazul imobilelor de cel al mobilelor; imobilele pot fi ipotecate, iar mobilele pot fi gajate; în privința imobilelor, o posesie de lungă durată conduce la uzucapiune (prescripție achizitivă), pe când în cazul mobilelor, posesia valorează proprietatea; în ce privește competența teritorială, litigiul cu privire la un imobil se judecă de instanța în raza căreia se află bunul, pe când litigiul privitor la un mobil este de competența instanței de la domiciliul pârâtului; în dreptul internațional privat statutul imobilelor este supus legii locului acestora (lex rei sitae), pe când statutul mobilelor este guvernat de legea personală (lex personalis), care poate fi legea națională (lex patriae) sau legea domiciliului (lex domicilii) sau o altă lege. În dreptul penal, furtul este posibil numai pentru mobile nu și pentru imobile.
I.4. Drepturile reale imobiliare
I.4.1. Generalități
Prin prisma obiectivelor propuse, în această secțiune ne vom opri spre a prezenta succint unele aspecte esențiale pentru conturarea cadrului juridic al drepturilor reale imobiliare. Vom realiza o sumară prezentare comparativă a acestor drepturi în raport cu drepturile de creanță, nu înainte însă de a face câteva referiri la sistemul drepturilor reale imobiliare care este alcătuit dintr-un număr determinat de drepturi reale principale plasate într-o anumită ordine și drepturi reale accesorii.
I.4.2. Sistemul drepturilor reale imobiliare
Desigur, instituția centrală în acest sistem este reprezentată de dreptul de proprietate, pentru că el reprezintă temeiul apariției și evoluției tuturor celorlalte drepturi reale principale, denumite în doctrina juridică drepturi reale derivate din dreptul de proprietate. În acest punct al demersului nostru se impun unele precizări și distincții privind formele dreptului de proprietate ce se conturează în funcție de titularii dreptului de proprietate și de categoriile de bunuri ce formează obiectul material al acestui drept.
În funcție de aspectele menționate mai sus și de regimul juridic aplicabil se conturează un drept de proprietate publică, aparținând, în regim de drept public, statului și unităților administrativ-teritoriale. Este domeniul public. Celelalte bunuri aparțin, în regim de drept privat, domeniului privat al statului și persoanelor fizice și juridice.
Drepturile reale derivate diferă după cum apar pe terenul dreptului de proprietate privată sau a dreptului de proprietate publică.
Cunoscute încă din dreptul roman, drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privată sunt tratate în doctrina și practica din acest domeniu ca dezmembrăminte, fiind limitate ca număr. Acestea sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie.
Cât privește dreptul de proprietate publică, acesta fiind, în principiu, nedezmembrabil, nu poate da naștere unor veritabile dezmembrăminte. Cu toate acestea în doctrina juridică se vorbește despre darea în administrare ca fiind un drept real derivat din dreptul de proprietate. Acest drept se constituie prin acte administrative a căror titulari sunt: regiile autonome și instituțiile de stat. Potrivit art.12 aliniat 1 din Legea nr.213/1998 care reglementează regimul juridic al dreptului de proprietate publică, darea în administrare se face prin hotărârea Guvernului sau a Consiliului Județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București, ori a Consiliului Local, în funcție de apartenența bunurilor care fac obiectul dării în administrare. Noul Cod civil prin art.866 reiterează dispozițiile din legea specială, dar alături de darea în administrare reglementează și alte drepturi reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică: dreptul de concesiune, dreptul de folosință cu titlu gratuit. Deși nu apare în această enumerare, închirierea bunurilor proprietate publică este apreciată a fi o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică.
Drepturile reale accesorii poartă această denumire întrucât au menirea de a garanta unele drepturi de creanță. Noul Cod civil, prin art.551 le denumește drepturi reale de garanție.
Fiind accesorii, de existența valabilă a acestora depinde existența dreptului garantat. Au acest caracter: dreptul de gaj (amanet), dreptul de ipotecă și privilegiile. Sunt reglementate atât în vechiul Cod civil cât și în actele normative care l-au completat. În noul Cod civil, apar sub denumirea generică de „drepturi de garanție”. Desigur, fiind accesorii ale unor drepturi de creanță, au un sediu bine precizat în spațiul raporturilor obligaționale. La drepturile reale accesorii menționate, noul Cod civil adaugă dreptul de retenție.
I.4.3. Drepturile reale și drepturile de creanță: prezentare comparativă.
Drepturile patrimoniale alcătuiesc substanța patrimoniului unei persoane și ele pot fi grupate în două categorii: drepturi reale și drepturi de creanță.
Drepturile reale
Dreptul real – jus in re – este acel drept patrimonial în virtutea căruia titularul său își poate exercita prerogativele asupra unui bun, fără concursul altcuiva. Principalul drept real este dreptul de proprietate.
Având ca suport lucrul (res), unii autori au considerat că dreptul real este un raport între o persoană și un lucru. Este o opinie care nu poate fi primită întrucât, dreptul real este o componentă a unui raport juridic ce îmbracă un caracter social. Raportul juridic în conținutul căruia intră dreptul real se stabilește, cu privire la un lucru determinat, între subiectul activ (titularul dreptului real) și toate celelalte persoane, ca subiecte pasive nedeterminate.
Întrucât titularul dreptului real își exercită singur atributele corespunzătoare dreptului său, toate celelalte persoane – ca subiecte pasive nedeterminate – au obligația impusă de lege, de a nu face nimic de natură să stânjenească exercițiul acestor atribute. Fiind drepturi absolute, drepturile reale vor prezenta în esență trăsăturile specifice acestora.
Dreptul real presupune existența unui subiect activ, de la început determinat și a unui subiect pasiv nedeterminat (alcătuit din toate celelalte persoane). Este, deci, un drept opozabil „erga omnes”.
Dreptul real (ca drept absolut) este corelat cu obligația ce revine subiectului pasiv – nedeterminat – de a nu face nimic de natură să stânjenească exercițiul atributelor acestui drept. Se conturează deci, o obligație generală negativă, care este lipsită de o valoare economică.
Ca durată, dreptul real poate fi perpetuu (imprescriptibil sub aspect extinctiv), cum este dreptul de proprietate sau servitutea, ori poate avea o durată limitată de regulă la viața beneficiarului, cum este dreptul de uzufruct. Noul Cod civil aduce modificări esențiale printre care și o limită maximă vizând uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice – durata vieții acestora (uzufructuarul și nudul proprietar).
Din caracterul absolut al dreptului real decurg două efecte specifice: dreptul de urmărire și dreptul de preferință.
Prerogativa urmăririi constă în posibilitatea titularului dreptului real de a căuta și pretinde bunul, în mâinile oricui s-ar găsi.
Prerogativa preferinței sau dreptul de precădere constă în posibilitatea titularului dreptului real de a-și realiza dreptul său cu prioritate față de titularul oricărui alt drept cu privire la același lucru. De aceea, titularii de drepturi reale nu suportă concursul creditorilor chirografari, având facultatea să fie plătiți înaintea lor, asupra bunurilor față de care au un drept real. Așa, de exemplu, dacă un imobil ipotecat a fost scos la vânzare silită, din prețul obținut va fi îndestulată mai întâi creanța creditorului ipotecar (ca titular al dreptului de ipotecă) și numai dacă mai rămâne ceva vor fi satisfăcuți simplii creditori chirografari ai debitorului urmărit.
Dacă vin în concurs, însă, titulari ai mai multor drepturi reale, aceștia trebuie să îndeplinească cerințele legale pentru a asigura opozabilitatea față de toată lumea a acestor drepturi. Va avea prioritate titularul care a îndeplinit primul cerințele de opozabilitate sau titularul cu rang superior față de cel cu rang inferior.
Ca număr, drepturile reale sunt de regulă limitate, fiind prevăzute de lege, fără ca părțile să poată crea prin voința lor drepturi reale noi (prin combinarea drepturilor reale existente).
Sistemul drepturilor reale este alcătuit dintr-un număr determinat de drepturi reale principale dispuse într-o anumită ordine și din drepturi reale accesorii. Cel mai important drept real principal este dreptul de proprietate, acesta constituind izvorul necesar și temeiul nașterii și existenței tuturor celorlalte drepturi reale (a drepturilor reale derivate din dreptul de proprietate). Această ultimă categorie de drepturi cuprinde atât drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publică, cât și drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privată. Așa cum prevăd actualele reglementări, există un singur drept real principal derivat din dreptul de proprietate publică și anume: dreptul de administrare a unor bunuri din domeniul public, constituit prin acte administrative ai cărui titulari sunt regiile autonome și instituțiile de stat. Potrivit art.12 al.1 din Legea nr.213/1998, darea în administrare se face prin hotărâre a Guvernului sau a Consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București, ori a consiliului local, în funcție de apartenența bunurilor care fac obiectul dării în administrare. Pe lângă dreptul de administrare, noul Cod civil reglementează și alte drepturi reale corespunzătoare dreptului de proprietate publică, respectiv: dreptul de concesiune, dreptul de folosință cu titlu gratuit (art.866).
Spre deosebire de dispozițiile constituționale (art.136 al.4), art.866 din noul Cod civil, nu mai enumeră și închirierea ca o modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică. În opinia noastră, această modalitate nu trebuie scoasă din peisajul exercitării atributelor dreptului de proprietate publică, cu atât mai mult cu cât ea reapare în art.861 al.3 care prevede că „În condițiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în folosință și pot fi concesionate ori închiriate”.
Cât privește drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privată, acestea sunt cunoscute sub denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate și sunt, de asemenea, limitate ca număr (dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie).
Apărarea drepturilor reale se face prin acțiuni în justiție ce îmbracă același caracter real (actio in rem) și care sunt de competența instanței de la locul situării imobilului (forum rei sitae) .
Cel mai energic și mai eficient mijloc de apărare a dreptului de proprietate este acțiunea în revendicare, iar prin acțiunea confesorie se apără sau se valorifică un drept de uzufruct, uz, abitație, servitute. Îmbracă, de asemenea, un caracter real acțiunea negatorie prin care se contestă un drept de servitute, superficie, uzufruct, uz, abitație, acțiunea în grănițuire, ca și acțiunea prin care se valorifică un drept real accesoriu.
Drepturile de creanță
Dreptul de creanță „jus ad personnam” este dreptul subiectiv în temeiul căruia subiectul activ, denumit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat, numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva.
Din definiția formulată, rezultă că dreptul de creanță presupune un raport juridic între două subiecte determinate și are un caracter relativ în sensul că presupune raporturi juridice între subiectele participante, individualizate de la bun început, iar efectele se produc numai între aceste subiecte (inter partes). Drepturile de creanță se caracterizează prin următoarele trăsături:
Dreptul de creanță presupune existența unui subiect activ (creditorul), determinat încă de la nașterea raportului juridic și a unui subiect pasiv (debitorul) individualizat și el, care are obligația să execute prestația pretinsă de creditor.
În cazul dreptului de creanță opozabilitatea are loc numai față de subiectul pasiv a cărui îndatorire poate consta într-o acțiune pozitivă (a face), ori într-o inacțiune, adică de a nu face ceva din cele ce, în lipsa obligației, subiectul pasiv ar fi putut să facă. La dreptul de creanță obligația negativă este determinată și se exprimă într-o valoare economică ce face parte din activul patrimoniului debitorului. Sub acest aspect, dreptul de creanță se deosebește de dreptul real, căruia îi corespunde o obligație generală negativă ce revine subiectului pasiv nedeterminat.
Ca durată, dreptul de creanță este limitat în timp, pentru că subiectul activ poate pretinde de la cel pasiv, îndeplinirea obligației numai într-un anumit interval de timp (este un drept prescriptibil).
Fiind un drept relativ, dreptul de creanță nu dă naștere dreptului de urmărire sau de preferință.
Ca număr, drepturile de creanță sunt nelimitate deoarece ele pot izvorî din acte juridice (contracte sau acte juridice unilaterale), din fapte juridice (licite sau ilicite) precum și din alte izvoare de obligații.
Apărarea drepturilor de creanță se face prin acțiuni personale (actio in personnam), care sunt în principiu, de competența instanței de la domiciliul debitorului. Numărul acestor acțiuni este nelimitat deoarece nelimitat e și numărul drepturilor de creanță. Cu titlu de exemplu amintim: acțiunea proprietarului pentru plata chiriei, ori în revocarea contractului de închiriere; acțiunea pentru plata pensiei de întreținere; acțiunea în revocarea unei donații etc.
Din prezentarea trăsăturilor caracteristice celor două categorii de drepturi pot fi desprinse unele asemănări dar mai ales numeroase deosebiri:
Dreptul real și cel de creanță se aseamănă doar prin natura patrimonială a acestora și prin faptul că au cunoscuți titularii lor, ca subiecte active. Sub multe alte aspecte însă, cele două categorii de drepturi se deosebesc până la opoziție.
– Sub aspectul opozabilității, dreptul real produce efecte „erga omnes”, pe când dreptul de creanță produce efecte „inter partes”, ambele subiecte fiind determinate chiar din momentul nașterii raportului juridic.
– Sub aspectul conținutului obligației corelative, în cazul dreptului real obligația ce revine subiectului pasiv este generală – negativă, pe când în cazul dreptului de creanță obligația ce revine subiectului pasiv poate fi atât negativă (a nu face) cât și pozitivă (a da sau a face).
– Fiind absolut, dreptul real dă naștere unor efecte specifice (dreptul de urmărire și dreptul de preferință) pe când, dreptul de creanță – care este relativ – nu dă naștere unor asemenea efecte.
– Ca durată, drepturile reale au un caracter perpetuu sau o durată limitată, de regulă, la viața beneficiarului, deci au o durată mai lungă decât drepturile de creanță care sunt în principiu temporare.
– Ca număr, drepturile reale sunt limitate la cele pe care legea le prevede, pe când drepturile de creanță sunt nelimitate.
– Apărarea drepturilor reale se face prin acțiuni ce poartă același caracter, pe când drepturile de creanță sunt apărate prin acțiuni personale.
În concluzie drepturile reale imobiliare s-au aflat și se află, cu prioritate, în atenția legiuitorului român, având în vedere importanța socială sporită a bunurilor imobile, dar și gravele degradări și restrângeri din trecut. Ostilitatea legiuitorului din epoca totalitară față de proprietatea privată apare mai evidentă în regimul juridic al circulației imobilelor care a fost îngrădit din ce în ce mai mult, pe plan legislativ, dar și administrativ. Formalitățile excesive și restricțiile în dobândirea dreptului de proprietate imobiliară au debutat prin considerarea ca solemn a actului juridic, în cadrul regimului de autorizare a înstrăinărilor de terenuri și construcții, precum și a întocmirii actului în forma autentică, notarială, sub sancțiunea nulității absolute. Punctul culminant al acestor îngrădiri și restricții a fost atins prin scoaterea din circuitul civil general a tuturor terenurilor (în baza Legilor nr. 58 și 59 din 1974). Construcțiile au continuat să rămână în circuitul civil general, dar înstrăinarea nu se putea face decât prin act autentic și cu autorizarea prealabilă a organelor administrației de stat.
Abrogarea expresă a reglementărilor care au impus acest regim antieconomic și antisocial a avut ca o consecință firească, imediata revenire la principiile dreptului comun în materie. Altfel spus, în virtutea art.1310 din Codul civil de la 1864 au revenit în circuitul civil, alături de construcții și terenurile (atât cele rurale cât și cele urbane).
Iar cât privește formalitățile de înstrăinare excesive (forma autentică și autorizarea prealabilă), derogatorii de la dreptul comun, au fost și ele înlăturate. Ele s-au menținut în cazurile prevăzute de lege.
II. Evoluția reglementării sistemelor de publicitate a dobândirii drepturilor reale imobiliare
II.1. Necesitatea publicității dobândirii drepturilor reale imobiliare
Pornim în abordarea aspectelor legate de sistemele de publicitate a dobândirii drepturilor reale imobiliare de la unele considerații asupra publicității patrimoniale în sfera de cuprindere a căreia se înscrie tema dezbătută.
În general, sistemele de publicitate au o configurație juridică a unor „instrumente de informare dar mai ales de soluționare a conflictelor dintre persoane care se pretind titulare de drepturi asupra unui bun”. Ele îmbracă diferite forme în funcție de natura drepturilor ce beneficiază de aceste modalități de publicitate. Pe lângă publicitatea drepturilor subiective legiuitorul a considerat necesară și utilă și o publicitate a actelor și faptelor ce țin de sfera de reglementare a dreptului civil. De aceea, în acord cu schimbările esențiale petrecute în toate zonele vieții sociale, noul Cod civil sintetizează în art. 18 aspectele ce țin de publicitatea „drepturilor, actelor și faptelor, privitoare la starea și capacitatea persoanelor, cele în legătură cu bunurile care aparțin acestora, precum și orice alte raporturi juridice”. Așa cum este formulat, articolul menționat nu face nici o distincție între natura patrimonială sau extrapatrimonială a raporturilor juridice supuse publicității, urmând ca prin reglementări speciale să fie concretizate modalitățile prin care se face publicitatea.
Necesitatea și utilitatea unor asemena sisteme de publicitate sunt validate de practica vieții sociale pentru că se asigură opozabilitatea dreptului, actului sau faptului supus publicității. În plus, în cazurile în care legea prevede expres, publicitatea validează constituirea dreptului sau a efectelor raportului juridic. Uneori, impunând formalități de publicitate diferite, legiuitorul este condus de rațiuni diferite. De aceea, în privința dreptului, actului sau faptului supus mai multor formalități nu s-ar putea proceda la îndeplinirea selectivă a acestora.
În sfârșit, instrumentele de publicitate menționate satisfac unele interese de ordin public, de aceea este normal ca informațiile consemnate în documente publice să poată fi solicitate de către oricine, indiferent că justifică sau nu un interes.
Spațiul limitat al acestei lucrări nu ne permite să dezvoltăm aspecte vizând toate sistemele de publicitate. De aceea ne vom rezuma la publicitatea drepturilor patrimoniale iar dintre acestea vom încerca într-o prezentare comparativă a vechilor și noilor reglementări să evidențiem cele mai importante aspecte ale publicității imobiliare.
II.2. Publicitatea imobiliară
Cum arătam, în cele ce au precedat, drepturile patrimoniale imobiliare se bucură de dublă protecție legală. În primul rând, pentru că sunt consacrate și apărate prin norme juridice care oferă o securitate juridică statică. În al doilea rând, fiind protejată circulația drepturilor patrimoniale, se realizează o securitate juridică dinamică.
Spre deosebire de publicitatea mobiliară, publicitatea imobiliară este posibilă datorită fixității bunurilor imobile și totodată, utilă, din mai multe considerente:
bunurile imobile au o valoare mai mare decât cele mobile;
stăpânirea unui bun imobil poate corespunde dreptului de proprietate, unui alt drept real principal sau poate fi doar o stare de fapt, o posesiune. Dar, în materie imobiliară, posesiunea nu valorează titlu de proprietate, ceea ce înseamnă că numai proprietarul poate înstrăina bunurile sale imobile, nu și posesorul;
publicitatea imobiliară este de natură a realiza atât securitatea juridică statică, prin aceea că atestă existența drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice și juridice, cât și securitatea juridică dinamică, prin aceea că ea conferă celor interesați date certe cu privire la situația juridică a imobilelor;
publicitatea imobiliară presupune anumite formalități prin îndeplinirea cărora se realizează opozabilitatea transmisiunilor și constituirilor de drepturi reale imobiliare, față de terțele persoane. Ea se impune prin nevoia cunoașterii situației precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare, cât mai ales al aspectelor juridice ce vizează: titularii dreptului de proprietate, transferurile de proprietate având ca obiect aceste bunuri; existența dezmembrămintelor dreptului de proprietate sau a unor sarcini care le grevează, etc.
Prin cunoașterea tuturor acestor aspecte legate de bunurile imobile se evită contestațiile și evicțiunile ulterioare.
Organizarea publicității imobiliare urmărește mai multe scopuri:
asigurarea unei mai mari certitudini actelor juridice de dobândire a bunurilor imobile, care devin, în acest fel, opozabile terțelor persoane;
asigurarea exercitării unui control permanent de către organele statului, în ceea ce privește modificările ce survin în situația materială și juridică a imobilelor;
realizarea unei evidențe generale, obligatorie și cuprinzătoare a întregului fond funciar din România, indiferent de posesia și destinația terenurilor;
evitarea înstrăinărilor succesive de către același proprietar al imobilului către mai multe persoane;
ocrotirea persoanelor interesate de a cumpăra imobile afectate de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitație, servitute și superficie), sau grevate de anumite sarcini (ipoteci, privilegii).
În lumina celor prezentate mai sus, rezultă că o convenție translativă de proprietate privind un imobil, nu va putea fi opusă terțelor persoane decât dacă s-au îndeplinit formele de publicitate imobiliară. Mai mult decât atât, în cazul publicității imobiliare întemeiate pe Cartea funciară, întabularea realizează transferul dreptului de proprietate nu numai față de terți, ci și între părțile contractante.
Țările europene occidentale și centrale au adoptat, în principal două sisteme de publicitate imobiliară: un sistem personal de origine franceză, în baza căruia drepturile reale imobiliare se înscriu pe numele titularilor lor și un sistem real, introdus pentru prima oară în Austria și extins apoi și în alte țări europene, potrivit căruia „înscrierile titularilor au la bază, ca factor fix, imobilele cadastral identificate”.
Pe teritoriul țării noastre, datorită condițiilor istorice în care a avut loc formarea și evoluția statului național român, au fost introduse ambele sisteme: sistemul personal în Vechiul Regat și sistemul real în Transilvania, Banat și Bucovina. Pe lângă aceste două sisteme de publicitate în țara noastră au existat și două sisteme intermediare:
sistemul intermediar al cărților de publicitate funciară reglementat prin Legea nr.242 din 12 iulie 1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii din Vechiul Regat în cărți de publicitate funciară. s/a aplicat numai în unele zone din fostul județ Ilfov, și a fost abrogată expres abia prin Legea de punere în aplicare a noului cod civil nr.71/2011 (art.230, lit. e)
sistemul intermediar al cărților de evidență funciară înființat, prin Legea nr.163 din 14 martie 1946, la cererea unor persoane interesate din localitățile transilvănene unde cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului. Și această lege a fost abrogată expres prin Legea nr.71/2011 la care ne-am referit mai sus (art.230, lit k).
II.2.1.Sistemul personal de publicitate imobiliară
Sistemul personal reglementat de Codul civil din 1864 și de Codul de procedură civilă era alcătuit din registre de transcripțiuni (transcrieri) și registre de inscripțiuni (înscrieri), care se țineau la judecătorii. A fost aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia și Dobrogea (altfel spus în Vechiul Regat – România înainte de 1918).
În aceste regiuni operațiile de transcriere și înscriere în registrele de publicitate se efectuau permanent de către grefierii judecătoriilor în raza cărora erau situate imobilele, în ordinea cererilor înregistrate. Aceștia erau obligați, dacă era cazul, să elibereze certificatele sau extrasele de sarcini imobiliare.
Sistemul menționat presupunea două feluri de înregistrări și anume: transcrieri și înscrieri.
Transcrierile
Transcrierile se făceau în registrul de transcrieri prin copierea integrală a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituia un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale. Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art.711 Cod procedură civilă, și anume: actele de înstrăinare a proprietăților nemișcătoare sau a drepturilor reale ce se puteau ipoteca (inclusiv actele prin care se renunța la aceste drepturi), actele prin care se constituiau dezmembrăminte ale dreptului de proprietate (inclusiv actele prin care se renunța la aceste drepturi), tranzacțiile asupra drepturilor reale, ordonanțele de adjudecare, hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică, cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani, extrasele de pe contractele de arendă sau închiriere pe o durată mai mare de 3 ani.
Prin transcriere nu se adauga nimic la valoarea actului a cărui valabilitate se certifica, urmărindu-se numai opozabilitate față de terțele persoane.
Erau exceptate de la transcriere: transcrierile succesorale (legale și testamentare); actele de împărțeală (dacă imobilul revine unuia dintre copărtași); hotărârile judecătorești declarative de drepturi (cum ar fi cele prin care se realizează ieșirea din indiviziune); dobândirea de drepturi de proprietate prin uzucapiune sau accesiune imobiliară.
Înscrierile
Înscrierea consta în consemnarea unor mențiuni care se refereau la unele acte juridice, care interesau pe terți.
Mai precis, avea loc consemnarea sau reproducerea unor părți sau clauze din actele juridice care se refereau la privilegiile speciale imobiliare și la ipotecă (cu excepția privilegiului vânzătorului de imobile, care era supus transcrierii în registrul de transcripțiuni). Codul civil din 1864 și Codul de procedură civilă acorda o atenție deosebită înscrierii ipotecilor și privilegiilor, „prin intervenția judecătorului la cercetarea sarcinilor anterioare și la ordonarea de către el a efectuării înscrierii acestor drepturi” (art.1782 Cod civil din 1864 și art.716-717 Cod procedură civilă).
Avantaje și dezavantaje ale sistemului
Sistemul transcrierii și înscrierii în registrele de publicitate prevăzute de Codul civil din 1864 și de Codul de procedură civilă avea avantajul simplității și rapidității operațiunilor. Cum arătam, aceste operațiuni se efectuau de un grefier al judecătoriei de la locul situării imobilului și constau în înregistrarea cererilor, în aceeași zi, în ordinea prezentării și depunerilor lor (împreună cu actele la care se refereau) la de transcrieri sau înscrieri. Introducerea, începând din anul 1950 a mapelor a simplificat și mai mult acest sistem de publicitate, „scutind pe grefier de a mai transcrie cuvânt cu cuvânt actul translativ de drepturi reale” sau „în extras” ipoteca ori privilegiile.
În anumite cazuri, la formalismul publicității transferului sau constituirii prin convenție a drepturilor reale se adauga și condiția de formă a autentificării, cerută pentru valabilitatea convențiilor care aveau ca obiect donațiile imobiliare (art.813 Cod civil din 1864), înstrăinarea terenurilor (art.46 din Legea nr.18/1991) și constituirea de ipoteci (art.1772 Cod civil din 1864).
Sistemul de publicitate la care ne referim prezintă și unele neajunsuri, de aceea a fost unanim criticat în doctrină. Transcrierile și înscrierile făcându-se pe numele persoanelor și nu pe imobile, situația juridică a acestora putea fi aflată numai cunoscând proprietarii lor succesivi, cercetând la numele lor, dacă și ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun. O asemenea operațiune era greoaie, dificilă, pe lângă faptul că uneori putea fi și ineficientă. De aceea Codul de procedură civilă prevedea expres faptul că părțile puteau renunța la cercetarea în registre (art.716 al.3).
În afară de faptul că acest sistem de publicitate era imprecis, el era și incomplet întrucât nu se înregistrau toate actele și faptele juridice prin care se transmiteau ori se constituiau drepturi reale imobiliare (cum sunt actele și hotărârile judecătorești declarative și transmisiunile “mortis causa” ori dobândirile prin uzucapiune ori accesiune).
Pe de altă parte, transcrierile și înscrierile în registrele de publicitate aveau o valoare relativă, întrucât judecătorul nu avea obligația de a cerceta valabilitatea și legalitatea actului juridic prezentat și nici existența dreptului transmițătorului.
Mai mult decât atât, având în vedere că sancțiunea neîndeplinirii formalităților de transcriere și înscriere consta doar în inopozabilitatea față de terți a drepturilor transmise ori constituite, de multe ori părțile nu solicitau transcrierea actelor juridice sau înscrierea clauzelor prin care se constituiseră drepturi de ipotecă și privilegii imobiliare.
În condițiile arătate, publicitatea prin registrele de transcripțiuni și inscripțiuni nu reușea să stabilească cu exactitate cine era proprietarul unui imobil și care erau sarcinile ce-l grevau.
Efectele transcrierii
Actele juridice translative de drepturi imobiliare erau opozabile și purtătoare de efecte de la data încheierii lor. Deci, între părți și față de succesori acestea produceau efecte indiferent dacă fuseseră ori nu transmise. Dar, față de terți, aceste acte erau inopozabile, chiar dacă terții au cunoscut situația pe altă cale decât transcrierea actului.
În literatura de specialitate și practica din acest domeniu s-a pus problema condițiilor pe care trebuie să le îndeplinească o persoană pentru a putea fi considerată terț, în raport cu un anumit act juridic, pentru a putea invoca lipsa transcrierii, respectiv inopozabilitatea actului. Din răspunsurile formulate s-au cristalizat următoarele condiții:
acea persoană să fi dobândit un drept real, de la același autor, cu privire la același bun imobil;
acel drept real să fi fost supus transcrierii ori înscrierii;
formalitatea transcrierii sau înscrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se opune actului;
Cel ce transcria mai întâi avea un drept mai puternic, chiar dacă actul său de dobândire fusese încheiat mai în urmă.
O sferă mai largă, acoperea noțiunea de terț, în materia actelor cu titlu gratuit. În acest context, putea fi terț atât cel ce dobândise drepturi reale asupra bunului donat și efectuase transcrierea dobândirii sale, precum și orice persoană interesată, cum ar fi: creditorul chirografar, legatarul cu titlu particular ai donatorului (art.819 Cod civil din 1864).
Transcrierea nu avea efecte constitutive de drept ci doar de realizare a opozabilității. În mod excepțional, era posibil ca prin dispoziții legale exprese, lipsa transcrierii să fie sancționată cu nulitatea absolută.
II.2.2. Sistemul real de publicitate imobiliară
Ca o replică la sistemul publicității personale, impus de siguranța tranzacțiilor și de interesele fiscale, a fost organizat un sistem de publicitate reală, întemeiat pe evidențierea situației juridice a fiecărui imobil. Un asemenea sistem presupunea individualizarea prealabilă a imobilelor din fiecare localitate pe baza nu numai a topografiei de parcelă, ci și prin măsurători cadastrale și înscrierea lor în registre funciare.
În Europa, sistemul real de publicitate (bazat pe cărțile funciare) s-a adoptat în dreptul german „care nu a renunțat la principiul dreptului roman al transferului, pe care l-a păstrat și l-a perfecționat, transferul producându-și efectele, după ce convenția, ca act obligațional este urmată de actul real al înscrierii în registrul funciar”. Esențial pentru acest sistem era caracterul absolut al înscrierii prin care drepturile reale se dobândeau, se modificau sau se stingeau. Acest caracter făcea posibilă aplicarea și la imobile, a prezumției că posesiune valorează titlu (prin posesiune, în acest caz, înțelegându-se posesiunea tabulară, adică înscrierea drepturilor reale în cartea funciară).
În țara noastră sistemul menționat a fost introdus de administrația fostului Imperiu austriac în teritoriile românești aflate sub stăpânirea sa (în Transilvania, începând cu anul 1794 și în Bucovina din anul 1870).
Ulterior, s-a încercat introducerea acestui sistem și în celelalte provincii ale țării, în care sens au fost create direcții de cadastru la Ministerul Agriculturii (1928) și un Serviciu de Carte Funciară la Ministerul Justiției (devenit direcție în 1938).
Operațiunile costisitoare și îndelungate impuse de introducerea acestui sistem au determinat menținerea sistemului cărților funciare așa cum era reglementat prin legislația Imperiului, în teritoriile românești scoase de sub suveranitatea și jurisdicția acestuia. Prin Decretul nr.1/1919, Consiliul Dirigent al Transilvaniei, Banatului și părților românești din Ungaria a statuat că până la adoptarea unor noi dispoziții, în materie de publicitate imobiliară, rămâneau în vigoare vechile reglementări. De asemenea, Constituția din 1923 a prevăzut că până la revizuirea legislației din diferite părți ale statului român și unificarea legislației pe întreg teritoriul țării, rămâneau în vigoare legile locale (art.137).
Întrucât opera de unificare legislativă s-a desfășurat lent și anevoios, după mai multe încercări a fost adoptată Legea nr.93 din 20 aprilie 1933 pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare, iar la 27 aprilie 1938 a fost adoptat Decretul – lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare.
Legea amintită a fost introdusă mai întâi în Bucovina (prin Decretul – lege nr.115/1938) și abia în 1947 în Transilvania prin Legea nr.241/1947. Cât privește dispozițiile de ordin material reglementate de Codul civil maghiar și austriac, acestea au fost abrogate prin Decretul – lege nr.389/1943. Prin această ultimă reglementare s-a extins legislația civilă și comercială a Vechiului Regat și peste Carpați, menținându-se, însă (în mod expres) dispozițiile privind cărțile funciare (art.3 din Decretul – Lege nr.389/1943).
Potrivit art.12 din Legea nr.115/1938 “drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește e acord de voință asupra constituirii sau strămutării în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară„.
Acordul de voință va putea fi înlocuit prin hotărâre judecătorească sau prin decizie a autorității administrative (art.17, al.4 din Legea nr.115/1938). Sistemul de publicitate al cărților funciare era construit pe ideea că actul juridic nu producea efecte translative de proprietate nici măcar între părțile contractante, până ce nu se realiza înscrierea lui în registrul de publicitate. Sub acest aspect trebuie să facem distincție între dreptul care se năștea dintr-o convenție de vânzare-cumpărare și cel care se năștea din înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Din contractul de vânzare-cumpărare se năștea un drept personal respectiv dreptul vânzătorului de a pretinde plata prețului și al cumpărătorului de a pretinde transmiterea imobilului.
Din înscrierea în cartea funciară se năștea un drept real, opozabil „erga omnes”. Deci, cartea funciară întregea orice contract translativ de proprietate asupra unui imobil. Convenția părților completată cu înscrierea în cartea funciară dădea naștere unui drept real. Se conturau, astfel, două acte juridice consecutive: un act obligațional (jus ad rem), ce putea izvorî dintr-o convenție de transfer (vânzare, schimb, donație), constituire sau stingere a unui alt drept real (uzufruct, servitute, superficie); un act real (jus in rem), prin care titularul dreptului din cartea funciară consimțea la înscrierea dreptului transmis sau constituit, ori la radierea dreptului stins.
Prin prisma acestui sistem, fiecare imobil avea o carte funciară care reflecta situația juridică întreagă și exactă a drepturilor reale și a sarcinilor imobilului (ca urmare a actelor și faptelor prin care se transmiteau, se constituiau, se modificau sau se stingeau aceste drepturi). Totodată, cartea funciară conținea mențiuni cu privire la drepturile personale care aveau legătură cu un imobil (cum ar fi incapacitatea titularului dreptului întabulat în cartea funciară, acțiunile în justiție care privesc imobilul, sechestrul asupra imobilului). Sistemul prezenta, printre altele, avantajul că se putea cunoaște, cu putere probantă absolută, situația juridică a imobilului, de aceea, asigura o publicitate reală.
În cartea funciară figurau toate corpurile funciare ale aceluiași proprietar, asigurându-se astfel și o evidență personală. Sub acest aspect, se putea afirma că Legea nr.115/1938 reglementa un sistem mixt de publicitate, cartea funciară fiind atât o carte de evidență reală, cât și personală.
Structura cărții funciare
Ca structură, cartea funciară propriu-zisă prezenta un titlu și trei părți.
Titlul cărții funciare cuprindea: numărul cărții, denumirea comunei, orașului sau municipiului în care era situat imobilul.
Partea a I-a (Foaia de avere) cuprindea descrierea imobilului, pe baza elementelor componente ale acestuia: număr de ordine, număr topografic, denumirea imobilului, întinderea (în ha sau mp).
Partea a II-a (Foaia de proprietate) cuprindea mențiuni cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului (număr de ordine, înscrierile privitoare la proprietate, observații). Erau menționate aici diferite aspecte particulare, cum ar fi: starea de minoritate a proprietarului, interdicțiile, curatela persoanei titulare și alte drepturi și obligații de care se bucura sau era ținut titularul.
Partea a III-a (Foaia de sarcini) cuprinde înscrierile privitoare la sarcini, cum ar fi: sarcinile reale care grevează imobilul (dreptul de superficie, uzufructul, uzul, ipoteca). Tot aici se înscriau faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile privitoare la drepturile tabulare înscrise în partea a III-a, sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale, precum și indicarea oricăror modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face referitor la înscrierile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă (așa cum a fost descrisă sumar mai sus), se întregea cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri și registrul de intrare. De asemenea, la fiecare judecătorie trebuie să existe, completate la zi, repertorii alfabetice, repertorii parcelare, alte registre și condici prevăzute de lege.
Efectele înscrierilor
Existau trei feluri de înscrieri în Cartea funciară, și anume:
întabularea
înscrierea provizorie (prenotarea)
notarea
1. Întabularea este înscrierea prin care se strămuta, se constituia, se greva, se restrângea sau se stingea un drept real. Această înscriere se făcea pe baza actului juridic în temeiul căruia se cerea înscrierea, a unei hotărâri judecătorești definitive, ori a unui act administrativ individual. Actul juridic trebuia dovedit prin înscris original, dovada făcându-se prin copii legalizate. Cât privește înscrisul original, acesta trebuia să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă prevăzute de lege, și în plus, să cuprindă unele mențiuni speciale: data întocmirii și domiciliul părților, numărul parcelei sau al cărții funciare, declarația expresă prin care cel al cărui drept urmează să fie transmis, grevat, restrâns ori stins, își dădea consimțământul la întabulare.(art. 45 din decretul 115/1938)
2. Înscrierea provizorie (prenotarea) era o scriere imperfectă, condiționată de justificarea ei ulterioară. Ea opera atunci când dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real supus întabulării nu se putea face deoarece actul original nu întrunea condițiile pentru intabulare. Se putea face o înscriere provizorie și în baza unei hotărâri judecătorești supusă recursului. Dacă în urma recursului hotărârea devenea irevocabilă, ea se transforma într-o întabulare perfectă (situația fiind identică și în cazul înscrisului original, care ulterior îndeplinea cerințele prevăzute pentru întabulare).
3. Notarea consta în înscrierea unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice ce aveau legătură cu drepturile înscrise în Cartea funciară.
Dacă înscrierile erau neîntemeiate ele se puteau înlătura printr-o acțiune în rectificare a înscrierii.
Principiile sistemului Cărții funciare și forța probantă a acesteia
Sistemul de publicitate imobiliară analizat se fundamenta pe următoarele principii:
1. Principiul publicității integrale, explicat în sensul că toate actele și faptele juridice și chiar acțiunile privind bunurile imobile trebuiau aduse la cunoștință publică prin înscriere (cu excepțiile prevăzute de lege). În baza aceluiași principiu era obligatorie evidențierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce intervineau prin alipire, dezlipire, în situația materială a imobilului, precum și evidențierea drepturilor personale care aveau legătură cu imobilul (incapacitatea titularului dreptului întabulat, acțiunile în justiție privind imobilul, etc.).
Principiul reapare în reglementarea Legii nr. 7/1996 (art.1 al.3 și 5 și art.17 al.1). Prin completare și cu Ordinul 633/2006 al A.N.C.P.I. aceste dispoziții dau contur principiului publicității integrale consacrat de art.876 (1) din noul Cod civil potrivit căruia „Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri”. „În cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară” (al. 2).
2. Principiul caracterului absolut al înscrierii în Cartea funciară își avea suportul în art.17 din Legea nr.115/1938, care prevedea expres că în acest sistem de publicitate imobiliară, drepturile reale se dobândeau, se modificau sau se stingeau numai prin înscrierea în Cartea funciară. „Exactitatea cuprinsului Cărții funciare, forța ei probantă, erau determinată de efectul constitutiv al înscrierii, transferul sau constituirea dreptului real neoperând fără înscriere, iar cel înscris era prezumat titular al dreptului, prezumție care are caracter absolut (dacă este dobândit cu titlu oneros și cu bună credință), punându-l la adăpost de cauzele de evicțiune, rezultând din titlurile anterioare”.
În legătură cu efectul constitutiv de drept real al întabulării trebuie să facem unele precizări și distincții. Astfel, dobândirea prin succesiune, accesiune, vânzare silită, expropriere, opera independent de înscriere. De asemenea, literatura și practica recunoșteau același efect, dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune sau ca urmare a înproprietăririi în baza reformei agrare.
Dar și în aceste cazuri, pentru a putea transmite mai departe dreptul, dobânditorul trebuia mai întâi să întabuleze. În acest sens, Legea nr. 115/1938 prevedea expres că dobânditorul, pe căile arătate, mai sus, nu putea dispune de dreptul său, decât după înscriere în Cartea funciară, întrucât numai împotriva celui înscris se puteau efectua operațiile de carte funciară, ceea ce corespundea principiului relativității (art.19).
În practică se puteau constata și soluții care atenuau acest principiu. Astfel, se aprecia că lipsa înscrierii unor asemenea drepturi nu putea fi opusă de o parte contractantă, celeilalte părți contractante, ele fiind ținute de obligațiile asumate prin convenție. Tot astfel, un drept real constituit prin convenția lor era opozabil și terților care au avut cunoștință de existența lui, deși nu era înscris în Cartea funciară. De asemenea, un drept real neînscris în Cartea funciară putea fi apărat împotriva dobânditorilor subsecvenți prin acțiunea în prestație tabulară, care urmărea înscrierea dreptului în registrul de publicitate imobiliară.
3. Principiul legalității, ce fundamenta sistemul cărților funciare era exprimat în aceea că judecătorul de carte funciară era obligat să verifice legalitatea titlului ce se înregistra, verificările necesare făcându-se înainte de a se face înscrierea. În cazul în care judecătorul constata că titlul nu era conform cu dispozițiile legale, era obligat să refuze efectuarea înscrierii.
4. Principiul oficialității înscrierii în Cartea funciară îi confereau judecătorului dreptul (dar și obligația) de a verifica, din oficiu, validitatea actului a cărui înscriere se cerea în raport de conținutul cărții funciare. Judecătorul nu putea admite cererea decât împotriva titularului anterior. De aceea, cel din urmă îndreptățit la înscrierea dreptului dobândit, trebuia să facă dovada șirului neîntrerupt al dobândirilor anterioare și succesive de la autorul întabulat până la el. De asemenea, judecătorul ținea seama numai de mijlocele doveditoare depuse odată cu cererea. Orice înscrisuri sau mijloace de dovadă, prezentate ulterior nu puteau fi luate în considerare. Deci, odată înregistrată, cererea nu mai putea fi completată cu dovezi noi.
5. Principiul priorității, impunea ca înscrierea să se facă în ordinea înregistrării cererilor la judecătoria competentă teritorial, ordine care conferea rangul înscrierii. Prin rang tabular se înțelegea efectul unei înscrieri în raport cu alte înscrieri din aceeași carte funciară. Așadar, data înregistrării cererii în registrul de intrare „era data înscrierii solicitate”.
6. Principiul relativității înscrierii în Cartea funciară obliga pe judecător să facă înscrierea unui drept numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urma fi făcută. În temeiul aceluiași principiu înscrierea putea fi făcută și împotriva aceluia care, înainte de a fi fost înscris, își înstrăinase sau grevase dreptul, dacă ambele cereri se depuneau deodată. Așa ar fi situația în care mai multe persoane și-au cedat succesiv dreptul de a dobândi prin înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut. Ultimul dobânditor putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive, concomitent cu aceea a dreptului său.
7. Principiul forței probante a înscrierii trebuia interpretat în sensul că toate indicațiile cuprinse în Cartea funciară erau presupuse a fi exacte în folosul celor ce contractaseră și obținuseră înscrierea în cartea funciară. În lumina aceluiași principiu, nici un drept real nu putea exista și nu putea fi opus dacă nu era înscris în Cartea funciară. Principiul amintit se sprijinea pe două prezumții relative, reglementate de art.32 și 33 din Decretul lege nr.115/1938, care afirmau că: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, iar dacă un drept s-a radiat din cartea funciară se prezumă că acel drept nu există.
În baza acestor prezumții terțul care, întemeindu-se pe cuprinsul Cărții funciare dobândea, cu bună credință și cu titlu oneros, un drept real înscris în Cartea funciară, nu mai putea fi evins din cauza viciilor pe care le avea titlul autorului său (art.32, 33 din Dectetul lege nr.115/1938). Desigur, terțul beneficia de protecția art.33 din Decretul lege menționată numai dacă titlul în baza căruia a dobândit, îndeplinea cerințele legale și dacă împotriva sa nu s-a introdus, în termen legal, o acțiune în rectificarea întabulării.
Principiile prezentate mai sus fundamenteau regimul juridic al Cărților funciare, în puterea căruia orice dobânditor de drept real asupra unui imobil, care a obținut înscrierea dreptului său în Cartea funciară, „era la adăpost de orice surpriză și apărat de orice risc de evicțiune cât timp cauza evicțiunii, nu era adusă anterior la cunoștință publică, pe cale de notare în Cartea funciară”.
O situație aparte prezintă bunurile care fac parte din domeniul public și care sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile. În cazul acestora, înscrierea în Cartea funciară avea numai rol de evidență și control, adică pur publicitar. Reglementările cuprinse în Decretul lege nr.115/1938 privind constituirea dreptului de proprietate nu le erau aplicabile, astfel că ele se dobândeau independent de orice înscriere în Cartea funciară.
Acțiunile de carte funciară
Înscrierile în Cartea funciară erau protejate prin două acțiuni:
acțiunea în prestație tabulară
acțiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea funciară
1. Acțiunea în prestație tabulară: În lumina Decretului Lege nr.115/1938, cel ce se obliga să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, era obligat să predea înscrisurile pentru întabulare. Dacă cel obligat nu preda înscrisurile amintite, persoana interesată putea cere instanței dispunerea înscrierii. Acțiunea prin care se putea cere instanței pronunțarea unei asemenea hotărâri poartă denumirea de acțiune în prestație tabulară.
Cu privire la natura juridică a acestei acțiuni, opiniile exprimate în literatura de specialitate și practica din acest domeniu, sunt controversate. După unii autori, acțiunea în prestație tabulară ar fi fost acțiune personală supusă prescripției extinctive.
Într-o altă opinie, însă, acțiunea în prestație tabulară avea un caracter real, fiind, deci, imprescriptibilă.
Noul Cod civil stinge această dispută întrucât în art.896 prevede expres că „dreptul la acțiune în prestație tabulară este prescriptibil”, ceea ce susține caracterul personal al acestuia.
În condițiile expres prevăzute de lege, exista și posibilitatea exercitării acțiunii în prestație tabulară împotriva unui terț dobânditor posterior, înscris în cartea funciară. Condițiile ce se cereau întrunite erau prevăzute de art.25 din Decretul Legea nr.115/1938, și anume:
cel ce cerea prestația tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când a contractat terțul dobânditor;
actul în temeiul căruia se cerea prestația tabulară să fi fost anterior aceluia în temeiul căruia terțul s-a înscris în cartea funciară;
terțul să fi dobândit cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credință. Dacă terțul dobândea cu bună credință și pe baza unui act cu titlu oneros, acțiunea în prestație tabulară se respingea.
Situația prezentată mai sus este reglementată, în termeni asemănători de Noul Cod civil în art. 897.
Acțiunea în rectificarea înscrierilor în Cartea funciară
Înscrierile în Cartea funciară trebuiau să reflecte situația juridică reală și exactă a drepturilor privitoare la imobile. Dacă între starea tabulară și realitate apăreau unele neconcordanțe, se punea problema rectificării acestora. Pentru îndreptarea sau suprimarea unei înscrieri necorespunzătoare realității, părțile aveau la îndemână, în lumina vechii reglementări, acțiunea în rectificare (reglementată prin art.34-40 din Decretul Legea nr.115/1938), care, cu un sens mai larg, reapare în reglementarea noului Cod civil (art. 907 și următoarele).
Rectificarea întabulării și a înscrierii provizorii
Articolul 34 din Decretul Lege nr.115/1938 preciza cazurile în care se putea cere rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii, de către persoanele interesate, și anume:
– când înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut, nu au fost valabile (cum ar fi cazul titlului nul sau anulabil);
– când prin înscriere, dreptul a fost greșit calificat (s-a înscris, de exemplu, un drept de abitație, în loc de unul de uzufruct);
– când nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (dacă s-a realizat condiția rezolutorie sau s-a împlinit termenul extinctiv).
Dacă acțiunea în rectificare era admisă, în baza unei hotărâri judecătorești rămase definitive, se vor aduce corectivele necesare.
O asemenea acțiune putea fi introdusă nu numai împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea, dar și împotriva succesorilor săi (universali, cu titlu universal ori cu titlu particular).
Unele sublinieri trebuie făcute în legătură cu prescripția acestei acțiuni, având în vedere că în lumina art.36 și 37 din Decretul Lege nr.115/1938, acțiunea era uneori imprescriptibilă, iar alteori prescriptibilă, în funcție de situația juridică a persoanei împotriva căreia se îndreaptă.
Astfel, dacă, acțiunea în rectificare era introdusă împotriva dobânditorului direct sau împotriva terțului dobânditor de rea-credință a dreptului înscris în favoarea sa, acțiunea era imprescriptibilă.
Față de terțul dobânditor, cu titlu gratuit, de bună credință, acțiunea în rectificare putea fi introdusă în termen de 10 ani, care începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere a acestuia.
În cazul terțului dobânditor, cu titlu oneros, de bună credință, acțiunea în rectificare putea fi introdusă numai când titlul nu era valabil sau dreptul a fost greșit calificat (art.34 din Decretul Lege nr.115/1938), în următoarele termene:
– 6 luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus înscrierea ce face obiectul acțiunii în rectificare;
3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului a cărui rectificare se solicită.
Rectificarea notării
Notarea (ca înscriere) avea ca obiect menționarea în Cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns legate de drepturile tabulare, pentru a le face opozabile terțelor persoane. Dacă în legătură cu aceste mențiuni apăreau unele neconcordanțe se putea cere rectificarea, cu respectarea dispozițiilor art.39 din Decretul Lege nr.115/1938.
Articolul menționat enumeră următoarele cazuri în care acțiunea poate fi promovată, și anume:
în caz de nevalabilitate a notării;
în caz de greșită calificare a dreptului personal, a faptului sau raportului juridic notat;
în cazul când nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea;
în cazul când, indiferent de cauză, notarea a încetat să mai corespundă realității.
Acțiunea în rectificarea notării putea fi promovată oricând, fiind imprescriptibilă. Caracterul imprescriptibil al acțiunii în rectificarea notării în cartea funciară este consacrat și de Noul Cod civil (în art. 911 coroborat cu art. 908).
Sistemul cărților de publicitate imobiliară
Pentru câteva localități din fostul județ Ilfov, unde lucrările cadastrale au putut fi terminate a fost adoptat prin Legea nr.242/1947 un sistem intermediar de publicitate (care se aseamănă, dar se și deosebește de cărțile funciare), numit sistemul cărților de publicitate funciară. În viziunea acestui sistem întabularea nu avea efect constitutiv de drepturi. Ca și în sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, drepturile reale se dobândeau la data încheierii contractului, fără a fi necesară înscrierea lor în cartea funciară. Efectul întabulării consta doar în opozabilitatea față de terți a actelor juridice și a drepturilor înscrise.
Față de cele prezentate rezultă că, până la intrarea efectivă în vigoare a noii legi privind cadastrul funciar și publicitatea imobiliară, continuă să se aplice în teritoriile arătate, Decretul Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la Cărțile funciare.
Evidența fondului funciar (Cadastru funciar)
Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare este strâns legată de evidența fondului funciar.
Reglementările care s-au succedat în timp, au atras atenția asupra necesității unei evidențe unitare asupra fondului funciar, prin înregistrarea fondului funciar, a dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale în documentele de evidență funciară și de publicitate imobiliară.
Eforturi în acest sens pot fi sesizate încă din prima jumătate a secolului nostru. Astfel, în vederea aplicării reformei agrare din 1921, s-a inițiat un proiect de măsurare topografică a teritoriului țării și de întocmire pe bază cadastrală a inventarului bunurilor imobiliare. Abia începute, lucrările au fost sistate, ca fiind prea costisitoare.
A urmat, apoi, Legea nr.23 din 20 aprilie 1933, pentru organizarea cadastrului funciar și pentru introducerea cărților funciare în Vechiul Regat și în Basarabia, prin care s-a încercat o reglementare unitară a cadastrului și a cărților funciare, pe întreg teritoriul țării. În acest sens, s-a prevăzut ca în Vechea Țară să se întocmească un cadastru general, iar cadastrele existente în Ardeal, Banat și Bucovina să fie revizuite și rectificate, spre a fi, astfel, încadrate în cadastrul general al țării. Pe baza cadastrului, urma să se introducă sistemul cărților funciare și în Vechea Țară, realizându-se astfel o reglementare unitară, pe întreg teritoriul țării a cadastrului și publicității imobiliare.
În baza legii menționate au început lucrările cadastrale, care s-au desfășurat, însă, lent, cu rezultate restrânse teritorial, iar în preajma celui de-al doilea război mondial au fost sistate din lipsă de fonduri bănești. S-a realizat, numai, cadastrarea teritoriului capitalei și a teritoriilor câtorva comune din județul Ilfov și Constanța.
Ideea realizării cadastrului general al țării și a introducerii pe baza acestuia a cărților funciare la nivel național, a prins, din nou, contur, astfel că, prin Decretul Lege nr.115/1938 s-a încercat unificarea reglementărilor din acest domeniu. Conform acestei legi, cărțile funciare urmau a fi introduse și în Vechea Țară în două faze: în prima fază, urmau a fi introduse sub formă de proiecte (cărți funciare provizorii), iar în faza a doua, după verificarea proiectelor, urmau a fi introduse în mod definitiv.
Nici această reglementare nu și-a realizat obiectivele propuse pentru Vechea Țară, astfel că Decretul – lege nr.115/1938, putea fi pus în aplicare numai în Transilvania, ceea ce s-a și realizat prin Decretul – lege nr.389/1943 și Legea nr.241/1947. În felul acesta, legislația funciară locală fragmentară și parțial depășită a fost înlocuită cu o reglementare modernă a cărților funciare, superioară reglementărilor privind registrele de inscripțiuni și transcripțiuni din Vechea Țară. Menținerea cărților funciare în Transilvania a fost privită ca o soluție temporară, până la introducerea unui cadastru general, a unui nou sistem real și unitar de publicitate imobiliară, pentru întreaga țară.
Dar, întocmirea unui cadastru general, cât și introducerea unui sistem unic și unitar de carte funciară au rămas obiective nerezolvate și pentru generațiile post- belice.
Vechea lege a fondului funciar nr.59/1974 a prevăzut organizarea unui sistem de evidență cadastrală a terenurilor, pe baza unei viitoare legi, care nu a mai fost adoptată.
Actuala Lege a fondului funciar nr.18/1991 a menținut în vigoare dispozițiile din legea anterioară privind cadastru funciar (art.37-43). Prin art.98 al.2, noua lege a fondului funciar prevede că: “în termen de 60 de zile de la intrarea în vigoare a legii, Guvernul va prezenta Parlamentului proiectul legii privind cadastrul funciar general și publicitatea imobiliară.
Ca urmare, a fost adoptată Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, a cărei aplicare efectivă presupune o bază tehnică efectivă, alcătuită din documente cadastrale finalizate. Având în vedere realitățile românești actuale (cu deosebire cele de ordin financiar) nu ne putem aștepta prea curând la finalizarea instituției cadastrului general pe baza căruia să se poată introduce noile cărți funciare.
Rămân, așadar, aplicabile dispozițiile Decretului – lege nr.115/1938, în viziunea căruia cadastrul funciar general constituie sistemul de evidență generală a întregului fond funciar din România, indiferent de posesori și de destinația terenurilor.
Prin cadastrul funciar general se realizează:
măsurarea terenurilor, a suprafețelor ocupate de construcții și întocmirea hărților, planurilor și registrelor cadastrale;
stabilirea destinației și înscrierea categoriei de folosință a terenurilor, aprecierea potențialului de producție și punerea în evidență a tuturor resurselor funciare ale țării;
înscrierea posesorilor și a titlurilor pe baza cărora posedă, precum și a actelor juridice privind drepturile reale constituite asupra terenurilor sau construcțiilor, în vederea asigurării publicității și a opozabilității acestora față de terți.
III. Publicitatea imobiliară în lumina noilor reglementări introduse prin Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară
III.1. Reevaluarea sistemului de publicitate imobiliară
În cadrul privatizării generale, începută după 1989, ce aducea în centrul atenției dreptul de proprietate ca valoare fundamentală și, înainte de privatizarea activității notariale, s-a pus problema reevaluării vechiului sistem de publicitate imobiliară și a cadastrului. Vechile reglementări apăreau ca neadecvate noilor realități sociale, economice, interne și internaționale deosebit de complexe impuse de procesele de privatizare, capitalizare și pregătire a aderării României la structurile comunitare europene.
În acest context, într-o primă etapă a fost adoptată Legea nr.7/13 martie 1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, lege specială cu caracter cuprinzător în domeniu. Această unică evidență cadastrală și publicitatea imobiliară (la nivel de reglementare juridică) într-un „sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul țării”. Paralel, se menține regimul de drept comun al Codului civil, al Codului de procedură civilă și al Decretului-lege nr.115/1938.
Sarcina activității de publicitate imobiliară o aveau Birourile de Carte funciară din cadrul Notariatelor de Stat, birouri transferate cu tot cu personal la judecătorii, coordonate de un judecător delegat (prin rotație) și reglementate prin Ordinul nr.2371/C/22 decembrie 1997 a ministrului justiției. Ordinul a fost adoptat pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor și în prezent este abrogat. Până în 2004 inclusiv, aceste Birouri au activat în subordinea Ministerului Justiției, iar activitatea lor era și este reglementată ca o procedură necontencioasă.
Efectiv, Legea nr.7/1996 (condiționată de o serie de măsuri imposibil de realizat de acea dată) a fost pusă în aplicare abia la sfârșitul anului 2004. De aceea, practica judiciară în acest interval, a fost extrem de diversă în soluții, necesitând implicarea Î.C.C.J., pentru reglementarea ei unitară. Legea a suferit până azi o serie de modificări, completări și abrogări care i-au dat actuala configurație, cu mai puțin de jumătate din articolele inițiale.
Astfel, prin O.U.G. nr.41/iunie 2004 s-a dispus înființarea Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (A.N.C.P.I.), instituție publică cu personalitate juridică în subordinea Ministerului Administrației și Internelor (M.A.I.). Această instituție a preluat activitatea în materia reglementată de Legea nr.7/1996, până la 31 decembrie 2004, inclusiv birourile de publicitate imobiliară de la judecătorii. Organizarea și funcționarea ei au fost reglementate prin H.G. nr.1210/2004. Agenția era anunțată a se înființa, de art.3 al.1 din Legea nr.7/1996 și avea ca obiective strategice: reglementarea activității, reprezentarea internă și internațională, îndrumarea, sprijinul și controlul activității de cadastru și publicitate imobiliară, precum și de administrarea patrimoniului propriu și al unităților din subordine. În felul acesta, a avut loc o reorganizare-privatizare-eficientizare a acestei activități, cu preluarea birourilor de carte funciară de la judecătorii și transformarea lor în Oficii teritoriale de cadastru și de publicitate imobiliară la nivel de județ (în două servicii: de cadastru și de publicitate imobiliară) și birouri de cadastru și publicitate la nivelul unităților administrativ-teritoriale, în subordinea Oficiilor-teritoriale. În ritm alert urmează încheierea la 1 octombrie 2004 a Protocolului-cadru privind predarea-preluare activității de publicitate imobiliară între Ministerul Justiței și A.N.CP.I. însoțit de Protocolul de colaborare între A.N.C.P.I. și U.N.P.R., încheiat la 17 decembrie 2004, privind modul de efectuare a operațiunilor de publicitate imobiliară.
În baza art.2 Titlul XII din Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, Legea nr.7/1996 este republicată cu modificări și completări, urmată fiind de ordinul nr.633/2006 , privind Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, în vigoare de la 28 ianuarie 2007 și de Ordinul nr.634/2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vedere înscrierii în cartea funciară. Cu acestea se încheie o a doua etapă.
Urmează o perioadă de așezare a reglementărilor juridice și a măsurilor practice de privatizare a acestui domeniu, până în 2010, când A.N.C.P.I. și M.A.I. prin Ordine, pun la punct ultimele chestiuni de natură tehnică în aplicarea Legii nr.7/1996. Pe de altă parte, ca urmare a intervenției Curții Constituționale prin decizia nr.723/2010 (Monitorul Oficial nr.416/22 iunie 2010) de rezolvare a excepției de neconstituționale a art.33 al.6 din Legea nr.7/1996, legea suferă din nou modificări și completări prin O.U.G. nr.64/2010 (Monitorul Oficial nr.451/2 iulie 2010). Așa fiind, are loc o retușare masivă, o sintetizare a dispozițiilor din domeniu, apărute până la această dată (art.1 pct.1-35 din Ordonanță, modifică art.1, 2, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 48-50, 55, 58, 67 și introduce noi aliniate și articole: 41, 11-11). Sub această formă, Legea nr.7/1996 apare într-adevăr ca lege-cadru de reglementare unitară a sistemului de cadastru și publicitate imobiliară, dar pentru scurt timp, pentru că o ultimă modificare și completare, de data aceasta de conținut și regim juridic, este operată prin Legea nr.71/2011 (abrogarea art. 21-4, 43-44, 53 etc. și modificarea și completare articolelor existente). Astfel, regimul juridic al cărților funciare (înscrieri, notări, rectificări) și publicității drepturilor, actelor și faptelor juridice, este transformat în regim de drept comun prevăzut de noul Cod Civil – Titlul preliminar, Cap.IV, Titlul VII din Cartea a III-a. Cu modificările și completările precizate mai sus,
Legea nr.7/1996 a fost republicată la 7 februarie 2013.
Cum după 1989 au fost aplicabile mai multe sisteme de publicitate concomitent sau alternativ, legiuitorul a considerat necesar ca prin Legea nr.71/2011 să rezolve și problema spinoasă a aplicării legii în timp, prin dispozițiile generale din Capitolul I și cele speciale din Capitolul V art.76-82, punând astfel capăt, prin valorificarea ideilor doctrinei și soluțiilor practicii judiciare, divergențelor de opinii și soluții în problemele cadastrului și publicității imobilare.
III.2. Cadastrul general (Art.1-19 din Legea nr.7/1996)
Legea nr.7/1996 și-a propus ca obiective realizarea unui cadastru general și a unui sistem real unitar de publicitate imobiliară, instituții menite să consolideze proprietatea imobiliară, „să sporească încrederea publică în operațiunile de evidență tehnică, economică și juridică, în materie imobiliară”.
Atingerea acestor obiective depinde, în primul rând, de întocmirea și finalizarea în documente a lucrărilor cadastrale, lucrări de specialitate vaste și costisitoare, greu de realizat în actualul context economico-financiar.
Art.1 al Legii nr.7/1996 definește cadastrul general ca fiind „sistemul unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică a terenurilor și a celorlalte bunuri imobile, de pe întreg teritoriul țării”.
Cadastrul general se organizează la nivelul comunei, orașului, municipiului, județului și la nivelul întregii țări. Parcela, construcția și proprietarul sunt entități de bază ale sistemului cadastral (prin imobil înțelegându-se parcela cu sau fără construcții). În terminologia legii, noțiunea de cadastru general include în sfera ei cadastrele locale (ale localităților: comune, orașe, municipii), cadastrele județelor și cadastrul țării.
Cadastrul general îndeplinește o funcție tehnică, o funcție economică și una juridică.
funcția tehnică a cadastrului general se realizează pe bază de măsurători a poziției, configurației și mărimii suprafeței de teren;
funcția economică își realizează valențele prin stabilirea destinației, categoriei de folosință și a valorii parcelelor;
funcția juridică se realizează prin stabilirea a două elemente: identificarea proprietarului (pe baza actului de proprietate sau a posesiei) și publicitatea imobiliară.
Identificarea proprietarului se face prin lucrările cadastrului tehnic de către Oficiile județene de cadastru, geodezie și cartografie, subordonate Oficiului Național de Cadastru, Geodezie și Cartografie, care conduce activitatea de cadastru la nivelul întregii țări. Eventualele contestații privind identificarea proprietăților se soluționează de către oficiile județene în termen de 60 de zile, cu drept de plângere la judecătorie.
Documentele tehnice principale ale cadastrului general întocmite la nivelul comunelor, orașelor și municipiilor sunt: registrul cadastral al parcelelor; indexul alfabetic al proprietarilor și domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de proprietate; fișa centralizatoare; partida cadastrală pe proprietari și categorii de folosință; planul cadastral (art.12, alin.1 din Legea nr.7/1996).
Datele menționate mai sus fac parte din cadastrele locale (al comunei, orașului, municipiului), distincte de cadastrul general al țării și de cadastrele județene. Distincția este important, întrucât numai cadastrele locale stau la baza întocmirii cărților funciare (art.12 alin.1 și art.20 alin.1 din Legea nr. 7/1996).
Când este cazul, datele din cadastrele locale se completează cu date din cadastrele de specialitate, care se țin de către ministere, alte instituții centrale de stat, regii autonome și alte persoane juridice în domeniile agricol, forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturilor rutiere, feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate naturale și construite, celor cu risc ridicat de calamități naturale și supuse poluării și degradării, etc. (art.4, alin.1). Privite astfel, cadastrele de specialitate apar ca subsisteme de evidență și inventariere a bunurilor imobile, sub aspect tehnic și economic cu respectarea normelor tehnice privind suprafața, categoria de folosință și proprietarul. În vederea organizării acestora, ministerele, alte instituții centrale de stat, regiile autonome și alte persoane juridice inițiază și execută lucrări geodezice, topografice, fotogranometrice, etc., pentru satisfacerea nevoilor proprii.
După întocmirea cadastrelor locale la nivelul unui județ (adică pentru toate comunele, orașele, municipiile), oficiul județean respectiv de cadastru, geodezie și cartografie va preda Birourilor de Carte funciară ale judecătoriilor din județ, documentele cadastrale cu funcție juridică, pe baza cărora se vor întocmi și organiza noile Cărți funciare (art.20, alin.1, art.72, alin.2 din Legea nr.7/1996).
III.3. Noile cărți funciare (Art.20-72 din Legea nr.7/1996)
III.3.1. Precizări conceptuale
Noile Cărți funciare își au sediul reglementării, în primul rând, în Legea nr.7/1996, o lege cadru ale cărei dispoziții sunt, în cea mai mare parte, cu caracter enunciativ, ele urmând a fi completate cu normele Regulamentului și Metodologiei de aplicare a acestei legi. Desigur, legea conține, într-o anumită măsură și dispoziții detaliate, complete, suficiente prin ele însele, pentru a reglementa anumite zone ale acestui domeniu.
Aprofundarea problematicii noilor Cărți funciare impune unele clarificări de ordin terminologic cu privire la Cărțile funciare și Birourile de Carte funciară. Generic, termenul de „Carte funciară”, desemnează foile (denumite părți) în care se fac înscrierile de carte funciară privitoare la descrierea imobilelor, la proprietar, la dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra acestora, la sarcini, la actele și faptele juridice, drepturile și stările personale aflate în legătură cu imobilele înscrise. Acesta este sensul restrâns (strict juridic) al noțiunii pe care o analizăm. Într-un sens larg, noțiunea desemnează totalitatea Cărților funciare ale unei localități (sau a localităților aflate în competența teritorială unui birou de Carte funciară), ale județelor sau țării.
Noțiunea de „Carte funciară” apare în legislația și doctrina de specialitate și cu sens de sistem de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor și pe documente cadastrale.
Cât privește birourile de carte funciară, acestea înlocuiesc secțiile anterioare de publicitate imobiliară ale judecătoriilor, după caz, a registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni, a cărților funciare sau cărților de publicitate funciară.
Birourile vor efectua operațiunile de publicitate astfel: o anumită perioadă înscrierile se vor face în vechile Registre de inscripțiuni – transcripțiuni, cărți funciare sau cărți de publicitate funciară, iar după introducerea efectivă a noilor cărți funciare, înscrierile se vor face în registrele acestora.
În acest sens, s-a prevăzut ca birourile de carte funciară să preia toate documentele de evidență și publicitate imobiliară ale sistemelor anterioare, cărora le succed. Birourile de carte funciară sunt conduse de către judecători de carte funciară, ale căror atribuții sunt parțial stabilite de Legea nr.7/1996, urmând a fi completate și detaliate cu dispozițiile din Regulamentul Cărților funciare. Birourile sunt încadrate cu personalul necesar unei asemenea activități, fiind coordonate și controlate printr-un compartiment de publicitate al Ministerului Justiției.
III.3.2. Documentele cărților funciare
Registrul cadastral
Întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localități, cărțile funciare alcătuiesc (împreună) registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui teritoriu, care se află la biroul de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază de activitate se află imobilul respectiv.
Registrul cadastral de publicitate imobiliară se completează cu o serie de documente de evidență: un registru special de intrare; planul de identificare a imobilelor; repertoriul imobilelor, indicând numărul cadastral al parcelelor și numărul de ordine al cărților funciare în care sunt înscrise; indexul alfabetic al proprietarilor; o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere plus un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Cărțile funciare
Ca și în vechea reglementare, cărțile funciare sunt structurate pe trei părți: I – descrierea imobilului; II – înscrierile privind dreptul de proprietate; III – dezmembrămintele dreptului de proprietate și sarcinile imobilului.
În aceeași carte funciară se înscriu parcelele dintr-o localitate ale aceluiași proprietar, parcelele alăturate formând un corp de proprietate, mai multe corpuri de proprietate ale aceluiași proprietar (de pe teritoriul aceleiași localități), constituind partida sa cadastrală ce se înscrie în aceeași carte funciară (art.20 din Legea nr.7/1996).
Corpul de proprietate este susceptibil de o triplă calificare: prin natura sa (destinație, alcătuire), el apare ca o unitate economică (modificabilă prin alipiri și dezlipiri); prin identificarea sa topografică este o unitate cadastrală, iar prin înscrierea sa în cartea funciară devine și o unitate juridică.
Corpul de proprietate se înscrie în partea I a cărții funciare, iar operațiunile juridice ce se efectuează în partea a II-a și a III-a a cărții privesc, de regulă, corpul funciar în întregul său, iar uneori numai o parte a acestuia.
Ca unitate cadastral – juridică, corpul de proprietate este alcătuit din una sau mai multe parcele și poate fi modificat (mărit sau micșorat) prin alipiri sau dezlipiri de parcele, ceea ce implică fie înscrierea în aceeași carte funciară, fie transcrierea dintr-o carte funciară în alta.
Înscrierile ce se efectuează în partea a II-a sau a III-a a cărții funciare se referă, în totalitatea lor, (direct sau indirect) la corpul de proprietate înscris în partea I a cărții funciare.
III.3.3. Felurile înscrierilor
Sub aspect terminologic trebuie arătat că, spre deosebire de reglementarea anterioară care pentru înscrierea drepturilor reale imobiliare a prevăzut două feluri de înscrieri (întabularea și înscrierea provizorie), iar pentru celelalte acte, fapte, drepturi personale și stări juridice a prevăzut notarea Legea nr.7/1996 folosește numai termenul generic de înscrieri pentru toate consemnările făcute în cartea funciară.
O analiză comparativă a art.27 și 40 din noua reglementare evidențiază totuși o distincție între înscrierile privitoare la drepturile reale imobiliare (care sunt opozabile terților) și înscrierile privitoare la actele și faptele juridice, la drepturile personale, ca și la starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu corpul de proprietate (care au ca scop informarea terților).
Cele două categorii de înscrieri sunt numai orientativ reglementate prin Legea nr.7/1996, care, sub acest aspect, se completează cu dispozițiile Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară.
III.3.4. Efectuarea înscrierilor
În teoria și practica din acest domeniu, noțiunea de înscriere în cartea funciară are două sensuri. În sens larg (lato sensu), ea cuprinde toate mențiunile care se pot face în cartea funciară, iar în sens restrâns (stricto sensu) până în prezent, noțiunea vizează întabularea, înscrierea provizorie, notarea.
Legea nr.7/1996 nu reia terminologia vechii reglementări, utilizând denumirea de înscriere atât pentru înscrierea drepturilor reale imobiliare (art.27), cât și pentru înscrierea actelor și faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor, aflate în legătură cu drepturile reale înscrise în cartea funciară (art.40). Ori, așa cum rezultă din reglementarea legii, cele două înscrieri nu au efecte identice, ceea ce ar fi justificat evidențierea lor prin denumiri diferite.
Cât privește obiectul înscrierilor de carte funciară, acesta trebuie analizat sub un triplu aspect: înscrierea corpului de proprietate (în partea I); înscrierea dreptului de proprietate (în partea a II-a) și înscrierea celorlalte drepturi reale (în partea a III-a); înscrierea actelor și faptelor juridice referitoare la drepturile persoanelor, la starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele înscrise, în partea a III-a a cărții funciare. Înscrierea corpului de proprietate se face prin descrierea acestuia pe baza datelor topografice, a amplasamentului, vecinătăților, etc., iar înscrierile din partea a II-a și a III-a a cărții funciare derivă și se raportează la Cartea I (concretizându-se în elemente de drept).
Unele precizări se impun în legătură cu înscrierile privind cele două forme ale dreptului de proprietate. Înscrierile privind dreptul de proprietate publică, (inclusiv proprietatea domenială privată) a statului și unităților administrativ-teritoriale se fac într-un registru special de publicitate, pe când proprietatea privată a persoanelor fizice și juridice se înscrie în cartea funciară propriu-zisă.
Proprietatea exclusivă a unei persoane se înscrie pe numele proprietarului unic și cu privire la întregul corp de proprietate, fără a deosebi după cum acesta este format din unul sau mai multe imobile.
În cazul proprietății imobiliare comune ori în indiviziune, vor fi înscriși în aceeași carte funciară toți proprietarii. În ceea ce privește proprietatea indiviză, se va preciza cota-parte a fiecărui coindivizar (art.46). Dacă proprietatea comună încetează, cartea funciară a acesteia se va închide (fiind rămasă fără obiect) și se vor deschide atâtea cărți funciare individuale, câte corpuri de proprietate, cu proprietari diferiți au rezultat prin partaj.
Anumite particularități prezintă, sub aspectul în discuție, coproprietatea forțată. Așa, de exemplu, proprietatea pe etaje sau pe apartamente se sprijină pe două drepturi aflate între ele într-un raport de accesorialitate: un drept de proprietate principal și exclusiv asupra etajului sau apartamentului și un drept de proprietate forțată asupra părților de folosință comună ale clădirii. Structura complexă a dreptului de proprietate, în cazul de față, determină înscrierea acestuia în două cărți: în cartea funciară colectivă, care privește întreaga clădire, indicată cu numărul nefracționat al parcelei, și în cartea funciară individuală a etajului sau apartamentului, indicată cu numărul fracționat al cărui numărător va fi numărul de parcelă arătată în cartea funciară colectivă, iar numitorul va indica, după caz, numărul etajului sau al apartamentului.
Înscrierea dezmembrămintelor dreptului de proprietate, impune, de asemenea, unele precizări și distincții.
Dreptul de superficie, de exemplu, (cel mai frecvent întâlnit în practică, după dreptul de proprietate) se înscrie ca sarcină în partea a III–a a cărții funciare a terenului asupra căruia s-a constituit superficia. Este o inovație pe care o aduce Legea nr.7/1996, întrucât în reglementarea anterioară, dreptul de superficie era supus unei duble înscrieri: era înscris în cartea funciară a terenului asupra căruia s-a constituit superficia (ca sarcină) și în cartea funciară de superficie, ca proprietate asupra construcției.
Dreptul de servitute prezintă, de asemenea, unele note specifice, sub aspectul în discuție, pentru că poate fi înscris și numai asupra unei părți componente a corpului de proprietate.
Cât privește dreptul de uzufruct, uz, abitație, acestea se înscriu ca sarcini, în partea a III-a a cărții funciare.
În partea a III-a a cărții funciare se înscriu, de asemenea: ipoteca și privilegiile imobiliare (ca sarcini imobiliare).
Legea nr.7/1996 nu a reglementat vreo formă particulară de uzucapiune (așa cum a făcut vechea reglementare), ceea ce conduce la concluzia că este admisă înscrierea în noile cărți funciare a drepturilor reale imobiliare dobândite pe baza uzucapiunii de drept comun, reglementată de Codul civil din 1864. Desigur, înscrierea unui drept real uzucapat se face în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile.
Unele elemente de noutate pot fi constatate și în legătură cu actele și faptele juridice care pot fi notate în cartea funciară. Spre deosebire de reglementarea anterioară, care face o enumerare a acestor acte și fapte (art. 81, 82 din Decretul Lege nr.115/1938), Legea nr. 7/1996 folosește o formulare generală care permite înscrierea celor mai variate situații, cu condiția să aibă legătură cu imobilul în cauză.
Sub aspect procedural trebuie precizat că cererea de înscriere se depune la Biroul de carte funciară însoțită de înscrisul actului juridic sau, când este cazul, de copia legalizată după hotărârea judecătorească rămasă definitivă și irevocabilă. Examinând cererea, judecătorul de carte funciară va da o încheiere de admitere sau respingere a cererii de înscriere, care se va comunica celor interesați și care este supusă căilor ordinare de atac în justiție. În cazul în care încheierea este atacată se va pronunța o hotărâre judecătorească, care rămasă definitivă și irevocabilă va fi comunicată, din oficiu, de către Biroul de carte funciară în vederea efectuării înscrierii respective.
III.3.5. Rectificarea înscrierilor
Toate înscrierile și radierile efectuate în cartea funciară sunt susceptibile de rectificare pe bază de hotărâre judecătorească rămasă definitivă și irevocabilă. O asemenea acțiune în rectificare poate fi promovată de către orice persoană interesată în înlăturarea înscrierilor sau radierilor, când înscrierea s-a făcut în baza unui act nevalabil, când dreptul a fost greșit calificat sau ale cărui condiții de existență sau efecte au încetat, precum și pentru a se pune în concordanță cartea funciară cu situația reală actuală a imobilului (art. 36). Dar, în cazurile arătate mai sus, având în vedere că înscrierea are efect numai de opozabilitate, partea interesată are la îndemână și acțiunile de drept comun: în nulitate, anulare, revendicare, etc., care admise printr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă, permit efectuarea rectificării.
Deosebit de acțiunea în rectificare – ca mijloc de înlăturare sau corectare a unei înscrieri – în unele situații se pune și problema îndreptării unor erori materiale, săvârșite cu ocazia înscrierilor sau radierilor, care se face de către judecătorul care conduce Biroul de carte funciară.
III.3.6. Prezumții reglementate de Legea nr. 7/1996
Articolul 33 din Legea nr.7/1996 reglementează două prezumții menite să pună la adăpost pe cel care invocă în folosul său cuprinsul cărții funciare. Prima dintre prezumții afirmă că, „dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real (în condițiile legii) în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei (dacă a fost dobândit sau constituit cu bună credință, cât timp nu se dovedește contrariul)”.
Cea de a doua prezumție afirmă că, „dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există”. Trebuie precizat că cele două prezumții se aplică numai drepturilor reale, nu și drepturilor personale, actelor și faptelor, situațiilor și stărilor juridice susceptibile de înscriere în cartea funciară.
De asemenea, din redactarea art.33 rezultă că cele două prezumții au un caracter relativ, ele putând fi răsturnate prin dovada contrară. Prezumțiile pot fi invocate de către orice persoană interesată în privința existenței sau inexistenței drepturilor reale respective, care va putea dovedi reaua-credință a celui înscris sau a celui care a făcut radierea.
III.3.7. Efectele înscrierilor în cartea funciară
Efectele înscrierilor în cartea funciară, (în lumina Legii nr.7/1996), trebuie distinct analizate, după cum ele privesc înscrierea drepturilor reale sau înscrierea drepturilor personale, a stării și capacității persoanelor.
a). Efectele înscrierii drepturilor reale, constau în opozabilitatea drepturilor înscrise față de terți (art.27 și 28). Prin noua reglementare, legiuitorul a optat pentru soluția consensualistă a Codului civil din 1864, înscrierile în cartea funciară neavând efect constitutiv de drepturi (ca în vechea reglementare asigurată de Decretul – lege nr.115/1938).
Ca urmare, între părțile actului juridic, drepturile vor lua naștere “solo consensu”, dar dobânditorul nu va putea opune dreptul său terților înainte de a-l înscrie în cartea funciară. Mai precis, dreptul real devine opozabil terților de la data înregistrării cererii de înscriere la Biroul de carte funciară. Determinarea terților se face, în cazul de față, după regulile dreptului comun (cu luarea în considerare a dispozițiilor din Legea nr.7/1996). Prin prisma acestor reglementări, terții sunt cei care au dobândit un drept real asupra aceluiași imobil și au făcut înscrierea în cartea funciară.
Pentru identificarea terților mai interesează dacă dobândirea imobilului a fost cu titlu oneros ori cu titlu gratuit, precum și dacă dobânditorul a fost de bună ori de rea-credință, la data încheierii actului juridic de dobândire.
Prin excepție, anumite drepturi reale, care se dobândesc pe alte căi decât acordul de voință al părților (avem în vedere drepturile reale dobândite prin: succesiune, accesiune, vânzare silită, expropriere, uzucapiune, în baza unei dispoziții legale) nu se înscriu în carte funciară pentru a le fi opozabile terților, dar în cazul în care titularul lor înțelege să dispună de ele, urmează să se procedeze, în prealabil, la înscrierea lor, pentru o evidență juridică completă a imobilului în cauză. Excepția de mai sus este prevăzută de art.28 din Legea nr.7/1996 și ea se apropie de reglementarea anterioară, cu deosebirea că are în vedere efectul de opozabilitate al înscrierii drepturilor reale în situațiile enumerate.
Sancțiunea nerealizării publicității, prin înscrierea în cartea funciară este inopozabilitatea actului juridic față de terți. Dar, pentru invocarea inopozabilității trebuie să fie întrunite unele condiții:
cel ce invocă inopozabilitatea să fie un terț față de actul juridic în cauză;
să nu fie responsabil de neefectuarea publicității;
să fi dobândit, el însuși, un drept asupra aceluiași imobil supus publicității și să fi înscris cu prioritate acest drept;
să fi dobândit dreptul de la același autor ca și cel împotriva căruia se invocă lipsa publicității;
să nu fie un dobânditor de rea-credință.
b). Efectele înscrierii drepturilor personale, a stării și capacității persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, constau doar în informarea terților (art.40 din Legea nr.7/1996) și sub acest aspect noua reglementare s-a îndepărtat de soluția preconizată de Decretul – lege nr.115/1938, a opozabilității notărilor prevăzute de art.81 față de terți.
În concluzie, în privința drepturilor reale, noua reglementarea a optat pentru concepția consensualistă a nașterii drepturilor între părți (inter partes) și a dobândirii opozabilității (erga omnes) prin publicitate, concepție proprie sistemului personal al transcripțiunilor, abandonându-se concepția efectului constitutiv de drepturi reale a înscrierilor (proprie cărților funciare care au funcționat în Transilvania și Bucovina).
III.3.8. Reguli procedurale privind cărțile funciare
În puține articole Legea nr.7/1996 cuprinde și unele reguli procedurale pentru ținerea cărților funciare, completate cu Regulamentul de aplicare a legii, făcând trimitere și la Codul de procedură civilă.
Prin art.70 alin.3, Regulamentul menționat precizează expres că „activitatea de carte funciară este o procedură necontencioasă, căreia i se aplică principiile și regulile specifice acestei proceduri speciale, din Codul de procedură civilă (art.331-339).
Cât privește Legea nr.7/1996, aceasta prevede că cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la Biroul de carte funciară al judecătoriei competente teritorial și va fi însoțită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe aceasta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere.
Judecătorul de carte funciară va verifica dacă înscrisul îndeplinește condițiile prevăzute de art.50 din Legea nr.7/1996, pentru a putea dispune înscrierea în cartea funciară. Aceste condiții se referă la: cerințele de fond și de formă ale actului juridic a cărui înscriere se cere; deplina putere doveditoare a acestuia; precizarea numelor părților; elementele de individualizare a imobilului (cu numărul de parcelă); existența unei traduceri legalizate a actului (când acesta nu este întocmit în limba română).
Copia legalizată a înscrisului se va păstra în mapa biroului de carte funciară, iar dacă dovada dreptului real supus înscrierii se va face printr-o hotărâre judecătorească, aceasta trebuie prezentată în copie legalizată, cu mențiunea că este definitivă și irevocabilă.
Pe data prezentării lor, cererile de înscriere se vor înregistra în registrul de intrare, cu menționarea datei și a numărului care rezultă din ordinea depunerii lor.
Examinând cererea, judecătorul de carte funciară va dispune asupra acesteia printr-o încheiere de autentificare sau de respingere, care se comunică solicitantului precum și persoanelor interesate cu privire la acel imobil. Comunicarea se va face în termen de 20 zile de la pronunțare, dar nu mai târziu de 60 zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea este supusă căilor ordinare de atac, iar hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă se va comunica biroului de carte funciară, din oficiu, de către instanța care s-a pronunțat ultima asupra fondului.
III.3.9. Acțiunile de carte funciară în reglementarea Legii nr.7/1996
După intrarea în vigoare a legii nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, acțiunile de carte funciară intră sub incidența acesteia, întrucât art.72 alin. ultim, abrogă dispozițiile vechii reglementări în materie.
Noua lege menține cele două acțiuni ce pot fi exercitate în legătură cu înscrierile în cartea funciară și anume: acțiunea în prestație tabulară și acțiunea în rectificare, dar ele prezintă unele elemente de noutate.
III.3.9.1.Acțiunea în prestație tabulară
Acțiunea în prestație tabulară poate fi analizată pornind de la dispozițiile art.22, 29 și 30 din Legea nr.7/1996.
Art.22 prevede că drepturile reale asupra imobilelor se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil, a hotărârii judecătorești definitive și irevocabile ce înlocuiește acest act sau a deciziei autorității administrative. La dispozițiile de mai sus trebuie să adăugăm și art.56 al.1 și 2 din lege, care se referă la obligația notarilor publici de a solicita din oficiu înscrierea în cartea funciară a drepturilor transmise, modificate sau constituite prin acte întocmite de aceștia și obligația instanțelor judecătorești ca, în trei zile de la rămânerea definitivă și irevocabilă a hotărârii constitutive sau declarative de drepturi reale imobiliare să transmită aceste hotărâri în vederea înscrierii la biroul de carte funciară în a cărui rază de activitate se află imobilul.
Din coroborarea articolelor menționate rezultă că acțiunea în prestație tabulară (pozitivă, pentru că urmărește înscrierea dreptului), se justifică numai în cazul în care cel ce a transmis sau constituit acel drept real deține înscrisul translativ sau constitutiv de drept (care nu poate fi decât o convenție sub semnătură privată) și refuză predarea acestuia în vederea înscrierii în cartea funciară (acesta fiind singurul exemplar doveditor).
În lumina noilor reglementări, acțiunea în prestație tabulară, are o arie restrânsă de aplicare, cu atât mai mult cu cât, în privința terenurilor, Legea fondului funciar,nr.18/1991 prevede că transmiterea dreptului de proprietate prin acte juridice între vii se face prin înscris autentic, care, după cum am văzut, este comunicat direct biroului de carte funciară..
În consecință, acțiunea în prestație tabulară (pozitivă), poate fi definită ca fiind acțiunea civilă prin care cel în favoarea căruia s-a transmis sau constituit, pe cale convențională, un drept real imobiliar, cere instanței obligarea celui care a consimțit la constituirea sau strămutarea dreptului, să-i predea înscrisul sub semnătură privată constatator, ce reprezintă singurul exemplar doveditor, în caz de refuz, instanța fiind cea care dispune înscrierea.
În cazul în care o asemenea acțiune a fost promovată, două soluții sunt posibile:
1. dacă pârâtul refuză predarea înscrisului, instanța va admite acțiunea reclamantului, iar prin hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă va dispune întabularea;
2. dacă, în cursul procesului, pârâtul predă înscrisul necesar întabulării, instanța va respinge acțiunea reclamantului ca fiind rămasă fără obiect, întabularea făcându-se în baza înscrisului, prin dispoziția judecătorului de carte funciară.
Mai trebuie adăugat că pentru admisibilitatea acțiunii în prestație tabulară, trebuie îndeplinită condiția ca pârâtul să recunoască convenția costitutivă sau translativă de drept real imobiliar (acțiunea fiind justificată doar de refuzul predării unicului exemplar al înscrisului constatator).
Dacă pârâtul contestă însuși actul juridic (în sens de negotium juris), cel în favoarea căruia s-a transmis sau constituit un drept real imobiliar va trebui să exercite o acțiune în constatarea sau realizarea dreptului său. Iar în baza hotărârii judecătorești pronunțate în această acțiune se va proceda la înscrierea în cartea funciară a dreptului real imobiliar (fără a se mai recurge la o acțiune în prestație tabulară).
Tot ca element de noutate, trebuie semnalat faptul că Legea nr.7/1996 permite acțiunea în prestație tabulară și pentru efectuarea unei înscrieri provizorii, în cazul dobândirii unor drepturi afectate de o condiție suspensivă.
Legea nr.7/1996 reglementează și o acțiune în prestație tabulară negativă, prin care se solicită titularului unui drept real înscris ce s-a stins, predarea înscrisului necesar radierii (adică cel cuprinzând consimțământul la radiere). În cazul în care titularul dreptului real care s-a stins nu-și dă consimțământul la radierea dreptului stins, instanța de judecată va pronunța o hotărâre ce va înlocui acest consimțământ (art.24 din Legea nr.7/1996).
O a treia acțiune în prestație tabulară este cea exercitată împotriva terțului subdobânditor înscris în cartea funciară (art.30 din Legea nr.7/1996). Este acțiunea prin care dobânditorul anterior al unui drept real asupra unui imobil își realizează dreptul de a obține înscrierea în cartea funciară (întabularea sau înscrierea provizorie) a acestui drept, împotriva terțului care, deși a dobândit ulterior, cu titlu gratuit sau cu rea-credință un drept real asupra aceluiași imobil, și-a înscris primul dreptul. În situația aceasta, prin hotărârea judecătorească se dispune înscrierea dreptului real al reclamantului, direct împotriva terțului.
Condițiile ce se cer întrunite pentru exercitarea acestei acțiuni sunt următoarele:
– actul juridic în temeiul căruia reclamantul cere prestația să aibă dată certă anterioară celui în baza căruia și-a înscris terțul dreptul în cartea funciară;
– terțul să fi dobândit dreptul fie în temeiul unui act juridic cu titlu gratuit, fie să fi fost de rea-credință (în cazul dobândirii cu titlu oneros).
Spre deosebire de vechea reglementare, Legea nr.7/1996, aduce o inovație, întrucât nu mai impune condiția ca reclamantul să se fi aflat în posesiunea imobilului la data când a contractat terțul dobânditor.
Acțiunile în prestație tabulară reglementate de Legea nr.7/1996 se depun la biroul de carte funciară, iar după notarea acestora în cartea funciară se înaintează instanței competente cu o adresă.
În doctrina juridică s-a subliniat faptul că acțiunea în prestație tabulară poate fi depusă și direct la instanța de judecată, Regulamentul cărților funciare neprevăzând vreo sancțiune pentru nedepunerea cererii de chemare în judecată la biroul de carte funciară. În cazul acesta, însă, instanța de judecată este obligată să trimită o copie a cererii spre notare în cartea funciară (art.69 din Regulament).
Potrivit Codului de procedură civilă, instanța competentă să soluționeze o asemenea cerere este judecătoria în a cărei rază teritorială este situat imobilul sau domiciliază pârâtul.
În privința naturii juridice a acțiunii în prestație tabulară, doctrina și practica dreptului civil sunt neunitare.
Într-o primă opinie, îmbrățișată inclusiv de instanța noastră supremă, acțiunea are un caracter personal, fiind prescriptibilă în termenele generale de prescripție (de 3 ani). În această opinie se apreciază că dreptul la înscriere este un drept de creanță, celui ce a consimțit la constituirea sau strămutarea acestui drept real imobiliar, revenindu-i obligația corelativă de „a face”, constând în predarea înscrisului necesar înscrierii.
Într-o altă opinie, acțiunea în prestația tabulară are un caracter real, fiind deci, imprescriptibilă. În susținerea acestui caracter se argumentează că atunci când se cere înscrierea unui drept real, acțiunea în prestație tabulară ar fi o aplicație particulară, în regimul cărților funciare, a acțiunii în revendicare, iar când se introduce pentru radierea dreptului, apare ca o aplicație particulară a acțiunii negatorii.
Raliindu-ne acestei ultime opinii, arătăm că imprescriptibilitatea acțiunii în prestație tabulară ar putea fi susținută și de faptul că, la fel ca și vechea reglementare, Legea nr.7/1996 nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei.
În exercitarea acțiunii în prestație tabulară, calitatea procesuală activă revine celui în favoarea căruia s-a constituit sau transmis un drept real imobiliar sau celui îndreptățit să ceară radierea unui drept înscris care s-a stins, ce grevează dreptul său tabular.
Au calitate procesuală pasivă (în cazul acțiunii reglementate prin art.29 din Legea nr.7/1996), cel care a constituit sau transmis prin înscris sub semnătură privată (al cărui unic exemplar se află în posesiunea sa), un drept real imobiliar.
În cazul acțiunii reglementate prin art.22 alin.2 și 3 din Legea nr.7/1996, are calitate procesuală pasivă titularul dreptului stins care trebuie să-și dea consimțământul la radiere, iar în cazul acțiunii prevăzute de art.30 din Legea nr.7/1996, au această calitate atât cel care a constituit sau transmis dreptul real imobiliar în favoarea reclamantului, cât și terțul care și-a înscris ulterior acestei transmisiuni dreptul de proprietate asupra imobilului.
III.3.9.2 Acțiunea în rectificare
Legea nr.7/1996 a menținut și acțiunea în rectificare, ca mijloc de înlăturare a unei înscrieri pe baza unui act nevalabil, reglementând-o detaliat prin art.36-39 și 53. Articolele menționate trebuie coroborate și cu art.35 în care noțiunea de rectificare are un sens mai larg, incluzând, pe lângă rectificarea propriu-zisă și radierea (ca simplă operațiune tehnică), îndreptarea erorilor materiale, modificarea înscrierii în urma admiterii apelului împotriva încheierii judecătorului delegat, precum și mențiunile ce privesc realizarea concordanței dintre starea tabulară și starea juridică reală a imobilului.
Referindu-se la rectificare, art.36-39 și art.53 din Legea nr.7/1996 vizează acțiunea cu același nume prin care orice persoană interesată, solicită rectificarea unei întabulări sau a unei notări, dacă este întrunită vreuna dintre condițiile prevăzute de art.36 alin.1-4 și anume:
înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
dreptul înscris a fost greșit calificat;
nu mai sunt întrunite condițiile de existență ale dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;
înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală, actuală a imobilului.
1. Înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
Acțiunea în rectificare întemeiată pe dispozițiile art.36 alin.1, presupune nevalabilitatea înscrierii, (cum ar fi cazul în care se înscrie dreptul de proprietate pe o altă parcelă decât cea descrisă în titlul depus în vederea întabulării), sau nevalabilitatea actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (cum este cazul actului juridic civil desființat în urma unei acțiuni în nulitate, anulare, revendicare, etc., a unei hotărâri judecătorești desființată printr-o cale extraordinară de atac sau a unui act desființat în contencios ). Se încadrează în regulile acestui aliniat și acțiunea în rectificare fondată pe nevalabilitatea încheierii (cum ar fi situația în care prin încheiere se dispune înscrierea dreptului real asupra unui alt imobil).
2. Dreptul înscris a fost greșit calificat;
Acțiunea în rectificare întemeiată pe dispozițiile art.36 alin.2 presupune o greșită calificare a dreptului înscris. În legătură cu acest temei al acțiunii în rectificare trebuie făcute două precizări. Greșita calificare a actului poate fi făcută fie de către părți (în cuprinsul actului), fie de către judecătorul de carte funciară delegat (în încheiere), fie de către conducătorul de carte funciară (în cuprinsul înscrierii). Apoi, nu orice calificare greșită justifică o acțiune în rectificare în condițiile alin.2 din art.36. Așa, de exemplu, dacă părțile, de comun acord au înțeles ca pe calea simulației, în actul juridic aparent supus înscrierii să acorde o altă calificare dreptului, acțiunea în rectificare este admisibilă. Dacă, dimpotrivă, calificarea greșită se datorează unor vicii de consimțământ, ce determină anulabilitatea actului, acțiunea în rectificare va avea ca fundament art.36 alin.1, fiind vorba de nevalabilitatea actului în baza căruia s-a făcut înscrierea.
De asemenea, greșita calificare a dreptului în cuprinsul înscrierii, deși are aparența unei simple erori materiale, nu se poate remedia prin încheierea judecătorului de carte funciară (la cerere sau din oficiu), nefiind întrunite condițiile prevăzute de art.66 alin.1 din Regulamentul cărților funciare(eroarea materială afectând, în cazul de față, fondul dreptului).
3. Nu mai sunt întrunite condițiile de existență ale dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea;
Acțiunea în rectificare întemeiată pe dispozițiile art.36 pct.3 poate fi exercitată, în ipoteza în care, chiar la data când s-a făcut înscrierea nu mai erau întrunite condițiile de existență ale dreptului înscris sau actul juridic în temeiul căruia s-a realizat înscrierea nu-și mai producea efectele.
4. Înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală, actuală a imobilului
Acțiunea în rectificare întemeiată pe dispozițiile art.36 alin.4 poate fi exercitată ori de câte ori, din motive ulterioare înscrierii, situația tabulară nu mai corespunde situației juridice reale a imobilului (așa ar fi ipoteza în care instanța de judecată a dispus rezoluțiunea convenției sinalagmatice în baza căreia s-a realizat înscrierea dreptului).
În oricare din cazurile arătate mai sus, rectificarea unei înscrieri în cartea funciară poate fi cerută de orice persoană interesată. Prin persoană interesată, înțelegându-se în lumina noilor reglementări „cel care a avut sau are un drept înscris în cartea funciară și care a fost lezat prin noua înscriere”. În doctrina juridică se apreciază că dispoziția din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară este mult prea restrictivă, întrucât și persoane care nu și-au înscris vreun drept în cartea funciară pot justifica un interes, pentru a-și putea înscrie, în urma admiterii acțiunii în rectificare dreptul extratabular împotriva celui care a consimțit la transmiterea sau constituirea lui (și în favoarea căruia s-a restabilit situația anterioară).
Calitatea procesuală pasivă aparține celui în favoarea căruia s-a realizat înscrierea a cărei rectificare se cere sau succesorilor săi, inclusiv a celor cu titlu particular.
Mai trebuie adăugat că potrivit art.100 alin.2 din Regulamentul cărților funciare, acțiunea în rectificare nu este admisibilă împotriva unei înscrieri provizorii.
Tot ca un element de noutate trebuie reținută și dispoziția din art.38 alin.1 din Legea nr.7/1996 potrivit căruia acțiunea în rectificare își produce efectele asupra terților dobânditori cu titlu oneros și de bună credință în toate cele patru cazuri prevăzute de art.36.
Cât privește termenul în care o asemenea acțiune poate fi introdusă, din analiza articolelor 37 și 38 alin.2 din Legea nr.7/1996, rezultă că acțiunea este imprescriptibilă când se exercită împotriva dobânditorului și a terților dobânditori de rea-credință. Excepție face situația în care s-a prescris dreptul material la acțiunea de fond. În raport însă cu terții care au dobândit cu bună credință, cu titlu gratuit (prin donație, legat), acțiunea în rectificare se prescrie în termen de 10 ani, care începe să curgă de la data înscrierii dreptului real imobiliar (excepție face situația în care dreptul material la acțiunea de fond s-a prescris înainte de împlinirea termenului de 10 ani, (art.37 alin. ultim)
Împotriva terțului dobânditor, de bună credință, prin act juridic cu titlu oneros, acțiunea în rectificare se poate exercita în termen de 3 ani, care începe să curgă de la data înscrierii inițiale contestate printr-o acțiune în rectificare (art.38 alin ultim din Legea nr.7/1996).
Acțiunea în rectificare se înregistrează fie direct la instanța competentă, fie la Biroul de carte funciară care o va dirija către instanța de judecată. Acțiunea se notează din oficiu în cartea funciară, ceea ce face ca hotărârea judecătorească să fie opozabilă și terțelor persoane care au dobândit drepturi după înscriere.
După rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești pronunțată în acțiunea în rectificare, judecătorul de carte funciară va dispune înscrierea rectificării în cartea funciară.
IV. Cărțile funciare în reglementarea Noului Cod civil
IV.1. Precizări conceptuale
Noul Cod civil oferă o reglementare-cadru Cărților funciare reglementate de Legea nr.7/1996 cu noi valențe și reevaluări, în Cartea a III-a – despre bunuri, Titlul VII (art.876-915).
Ceea ce trebuie menționat, de la început, este faptul că dispozițiile noului Cod civil în această materie trebuie analizate prin raportare la art.56 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare a noului Cod civil. Acest articol face mențiunea expresă că dispozițiile noului Cod civil privitoare la cazurile, condițiile, efectele și regimul juridic al înscrierilor în cartea funciară, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu prevederile Legii nr.7/1996. Rezultă, că după intrarea în vigoare a noului Cod civil, Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară continuă să se aplice urmând a suporta unele completări și corective pentru a deveni aptă să completeze reglementările cadru din noul Cod Civil, și să ofere în continuare normele de aplicabilitate generală care nu se regăsesc în Cod. Dar Legea 7/1996 va continua să se aplice și ca lege specială în raport cu reglementările generale ale noului Cod civil și noului Cod de procedură civilă. În completarea reglementărilor speciale se vor aplica și norme speciale din alte acte normative ce au incidență în domeniul analizat. Iată, deci, că această lege este supusă unei duble calificări: de reglementare generală (în măsura în care completează dispozițiile noului Cod civil de acest fel) dar, și de reglementare specială care să ofere soluții multiplelor și variatelor aspecte, pe care publicitatea drepturilor reale le ridică.
O altă remarcă ce rebuie făcută este aceea că noul Cod civil oferă o reglementare de drept comun doar pentru cărțile funciare. Întocmirea și finalizarea în documente a lucrărilor cadastrale scapă acestui Cod. De aceea, sediul reglementării, sub toate aspectele a acestei instituții rămâne plasat în art.1-19 din Legea nr.7/1996. În lumina acestor reglementări, înscrierile în cartea funciară vor avea ca efect opozabilitatea față de terți, până la finalizarea lucrărilor de cadastrare.
IV.2. Imobilul înscris în cartea funciară
Mai trebuie observat că noul Cod civil nu oferă o definiție cărții financiare. În primul articol al Titlului VII – intitulat „cartea funciară” sunt definite: scopul și obiectul acesteia astfel: „Cartea funciară descrie imobilele și arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri.”
În schimb este calificată noțiunea de „imobil”. Alin.3 al art.876 precizează că: „prin imobil în sensul prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren, indiferent de categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrative”.
Același articol mai adaugă că „în cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară”.
Articolul menționat, prin cele 3 aliniate sintetizează disp.art.1 (al.3 și 5),art.17 al.1din Legea 7/1996 precum și unele dispoziții ale Ordinului nr.633/2006 al A.N.C.P.I., din care se conturează principiul publicității integrale.
IV.3. Drepturile tabulare
Noul Cod civil conține reglementări importante și în privința drepturilor tabulare prin care Codul indică drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară, fără a le nominaliza. Identificarea acestora urmează a se face pe baza reglementărilor anterioare din Decretul lege 115/1938 și Legea 7/1996 sau din alte reglementări speciale. Într-o prezentare enunciativă drepturile tabulare sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitație, dreptul de servitute, drepturile reale de garanție, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință, precum și alte drepturi cărora legea recunoaște acest caracter.
În cadrul fiecărei categorii de drepturi tabulare putem constata unele elemente de noutate (cum ar fi recunoașterea dreptului de retenție printre drepturile reale de garanție).
Cât privește obiectul drepturilor tabulare noul Cod civil reiterează unele dispoziții ale Ordinului nr. 633/2006 a A.N.C.P.I., conferindu-le forța unor reglementări codificate. În lumina acestora, obiectul material al drepturilor tabulare este imobilul (așa cum a fost definit prin art.876 al.1 noul Cod civil). După înscrierea sa în cartea funciară, imobilul nu mai poate fi modificat decât cu respectarea regulilor de Cartea funciară. O Carte funciară poate cuprinde numai un singur imobil. Excepție face situația în care imobilul se află în coproprietate pe cote-părți ori în devălmășie (când în aceeași Carte funciară sunt înscriși mai mulți coproprietari).
Așa cum am arătat, în cele ce au precedat, modificarea imobilului înscris în Cartea funciară se poate face numai cu respentarea regulilor de Carte funciară. În acest sens reglementările din noul Cod civil preiau dipozițiile reglementărilor anterioare la care adaugă unele elemente de noutate. Dintre reglementările anterioare au relevanță art. 42 din Legea 7/1996 și art.84 din Ordinul 633/2006 al A.N.C.P.I., în baza cărora art.879 din noul Cod civil stipulează că: „imobilul înscris în Cartea funciară se poate modifica prin alipiri (dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se mărește întinderea acestuia)”. Modificarea imobilului înscris în Cartea funciară se poate face și prin dezlipiri (dacă se desparte o parte din imobil sau se micșorează întinderea acestuia).
Unele elemente de noutate aduce noul Cod civil în privința alipirii sau dezlipirii unui imobil grevat de sarcini, caz în care se impune comsimțământul titularilor acestor sarcini, nu numai în privința alipirii ci și a dezlipirii.
În caz de alipire sau de dezlipire a unui imobil, apar imobile noi, ce vor fi scrise în Cărți funciare noi. De aceea, Oficiile de carte funciară vor închide vechile cărți funciare, fără posibilitatea de redeschidere pentru alte înscrisuri.
IV.4. Felurile înscrierilor
Felurile înscrierilor trebuie analizate prin comparație cu reglementările anterioare. Astfel Decretul lege nr.115/1938 a prevăzut pentru înscrierea drepturilor reale imobiliare 2 feluri de înscrieri (intabularea și înscrierea provizorie). Pentru celelalte acte, fapte, drepturi personale și stări juridice, a prevăzut notarea. Legea 7/1996 consacră înscrierea, ca formă unică pentru toate consemnările făcute în Cartea funciară. Singura deosebire ce trebuie reținută este că înscrierile privitoare la drepturilor reale imobiliare, au ca scop opozabilitatea față de terți pe când înscrierile privind actele și faptele juridice, drepturile personale, starea și capacitatea persoanelor aflate în legătură cu corpul de proprietate, au ca scop informarea terților.
În acord cu reglementările Legii nr.7/1996, noul Cod civil enumeră trei feluri de înscrieri: întabularea, înscrierea provizorie și notarea. Cu ușoare corective sunt menționate cele trei forme ale înscrierilor în Cartea funciară, întabularea și înscrierea provizorie având ca obiect drepturile tabulare (la care ne-am referit, în cele ce au precedat). Notarea, ca și în reglementarea Legii nr.7/1996, se referă la înscrierea altor drepturi, acte, fapte, sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în Carte funciară. Ca element de noutate trebuie reținut caracterul limitativ al înscrierii provizorii și notării. Art.881 al.3 prevede expres că înscrierea provizorie și notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege.
Unele precizări se impun în legătură cu inscrierea drepturilor reale afectate de modalități (termen și condiție). Cât privește termenul, noul Cod civil precizează că: „termenul extintiv (ca și sarcina liberalității) va putea fi menționat atât în cuprinsul întabulării cât și în cuprinsul înscrierii provizorii”. Condiția însă (ca eveniment viitor și nesigur ca realizare) ce afectează un drept tabular nu se va putea înscrie odată cu dreptul tabular decât provizoriu. Dispozițiile privind condiția suspensivă sau rezolutorie trebuie corelate cu reglementarea din art.912 privind radierea drepturilor condiționale. În cazul condiției suspensive al. 1 al art.912 prevede expres ca dacă nu se va dovedi îndeplinirea acesteia în 5 ani de la înscriere, dreptul afectat se va radia din oficiu. „Tot astfel se va radia condiția rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere” (art.912 al 2 noul Cod civil).
Consultarea Cărții funciare și a celorlalte documente cu care se întregește (oricare ar fi ea) este îngăduită oricărei persoane, fară a fi ținută să justifice vreun interes. În privința cercetării documentelor care au stat la baza înscrierii în Cartea funciară, noul Cod civil reglementează posibilitatea consultării acestora de către orice persoană interesată „cu respectarea dispozițiilor legale cerute cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal și libera circulație a acestora”.
Procedura de înscriere urmează a fi stabilită prin reglementări speciale așa cum prevede art.884 din noul Cod civil. Aceste reglementări vor fi adoptate până la intrarea în vigoare, în mod efectiv, a dispozițiilor noului Cod civil privind Cărțile funciare (moment legat) cum arătam anterior de finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea cărților funciare.
Din același moment vor opera și reglementările privind răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărților funciare. În sistemul Legii 7/1996 răspunderea pentru prejudiciile cauzate printr-o faptă ilicită săvârșită în legătură cu păstrarea și administrarea cărților funciare este vag reglementată. Art.18 al.7 conține o dispoziție care prevede că registratorul este răspunzător, în condițiile legii, de activitatea sa profesională. Ținând cont și de modificările aduse acestei legi în 2004, răspunderea registratorilor se limitează, mai mult la analiza formei documentelor ce stau la baza înscrierilor în Cartea funciară și la eventualele erori materiale. El nu este ținut să garanteze validitatea drepturilor reale înscrise.
De aceea noul Cod civil dă o mai mare consistență și importanță răspunderii juridice în acest domeniu precizând că: „Cel prejudiciat printr-o faptă săvărșită chiar din culpă, în păstrarea și administrarea cărții funciare va putea cere obligarea, în solidar, la plata despăgubirilor, a oficiului teritorial de cadastru și publicitate imobiliară de la locul situării imobilului și a persoanei răspunzătoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acțiunilor și căilor de atac prevăzute de lege” (art.915 al.1 noul Cod civil). Termenul de prescripție în care pot fi pretinse despăgubirile este de un an de la data când cel vătămat a cunoscut faptul vătămător (însă nu mai târziu de 3 ani de la data la care s-a săvârșit faptul păgubitor). Dacă cel vătămat uzează de acțiunile și căile de atac prevăzute de lege, pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare, pe durata judecății termenul de prescripție este suspendat (art.915 al.2 noul Cod civil).
IV.4.1. Înscrierea drepturilor tabulare
În sistemul Legii nr.7/1996 înscrierea în cartea funciară produce ca efecte opozabilitatea față de terți a actului încheiat. De aceea, după modelul oferit de Decretul lege nr.115/1938, noul Cod civil introduce pe întreg teritoriul țării sistemul real de publicitate, care s-a aplicat până la intrarea în vigoare a Legii 7/1996 în Bucovina (1870),Transilvania (1794).
În sensul arătat art.885 al.1 prevede că „Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în Cartea funciară se dobândesc, atât între părți cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în Cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”. Se consacră, așadar legal efectul constitutiv sau transaltiv de drepturi reale imobiliare al înscrierii în Cartea funciară (nu numai față de terți dar și între părți). Așa fiind, în momentul încheierii actului juridic constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare se naște obligația celui ce înstrăinează de a înscrie imobilul în Cartea funciară (este o obligație de „a face”). Obligația de „a da” (adică de a constitui sau transmite dreptul real imobiliar) se consideră îndeplinită în momentul înscrierii imobilului în Cartea funciară. Pe aceeași dată se stinge obligația de „a face” izvorâtă din actul inițial. Eventualele modificări suferite de drepturile reale imobiliare se fac potrivit regulilor consacrate pentru dobândirea sau stingerea drepturilor reale (art.886 din noul Cod civil).
În unele cazuri expres prevăzute de lege, dobândirea unor drepturi reale are loc fără înscrierea în Cartea funciară. Sunt cazurile expres și limitativ prevăzute de art.887 noul Cod civil potrivit căruia „drepturile reale se dobândesc fără înscriere în Cartea funciară când provin din:moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, exproprierea pentru cauză de utilitate publică”, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege. Articolul menționat face unele mențiuni suplimentare privind vânzarea silită, în sensul că, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în Cartea funciară, în cazul vânzării silite, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terților dobânditori de bună credință.
Titularii drepturilor dobândite prin oricare dintre modurile prevăzute de art.887 nu vor putea dispune de ele prin Cartea funciară mai înainte de a fi fost înscrise (este efectul constitutiv al înscrierii în Cartea funciară consfințit de noul Cod civil).
IV.4.2. Fundamentul înscrierii în Cartea funciară
Sintetizând mai multe dispoziții ale Legii nr.7/1996 art.888 enumeră categoriile de documente în baza cărora se pot efectua înscrierile în Cartea funciară. În funcție de proveniența lor pot fi identificate:
documente notariale precum: înscrisul autentic notarial și certificatul de moștenitor;
hotărâri judecătorești rămase definitive (care nu mai pot fi atacate);
acte provenind de la autoritățile administrative.
Printre documentele în baza cărora se fac mențiuni în Cartea funciară se numără și declarația autentică notarială înregistrată la biroul de cadastru și publicitate imobiliară, prin care titularul unui drept tabular renunță la acesta. Pe baza acestei declarații se înscrie radierea dreptului. Rămas fără titular, dreptul tabular va putea fi înscris în Cartea funciară de către unitatea administrativ-teritorială în raza căruia se află imobilul. Excepție face situația în care o altă persoană a solicitat înscrierea dreptului de proprietate, în temeiul uzucapiunii. Cât privește modalitățile de înscriere în Cartea funciară acestea pot fi deduse din interpretarea art.890 care prevede că cererile pot fi depuse de către titularul dreptului tabular (personal), de către mandatarul titularului, de către notarul public sau prin mijloace tehnice ce asigură transmiterea textului cererii și confirmarea primirii cererii de înscriere în toate documentele justificative.
IV.4.3. Efectele înscrierilor în cartea funciară
Un prim aspect ce privește efectele înscrierilor vizează data de la care acestea curg. Mențiunile cu privire la data producerii efectelor înscrierilor conține și Legea 7/1996, noul Cod civil adăugând unele amânunte în plus. Potrivit acestei din urmă reglementări data înregistrării (de la care curg efectele înscrierilor și după Legea 7/1996 și după noul Cod civil) este relevantă în măsura în care se precizează ora și minutul efectuării acestora. Precizările aduse, în plus, de noul Cod civil sunt importante și pentru determinarea ordinii înregistrărilor.
Aspectele menționate mai sus își au sediul reglementării în art.890 care prin al.1 prevede că „Dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierile în Cartea funciară își vor produce efectele de la data înregistrării cererilor, ținându-se cont însă de data, ora și minutul înregistrării acestora”.
Unele precizări și distincții se impun în legătură cu efectele înscrierilor în situația în care două sau mai multe persoane au fost îndreptățite să dobândească, prin acte încheiate cu același autor, drepturi asupra aceluiași imobil, care se exclud reciproc. În cazul acesta, în baza principiului priorității înscrierilor în Cartea funciară, va dobândi calitatea de titular al dreptului tabular primul înscris, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârșit înscrierea în Cartea funciară. Ca o excepție de la principiul menționat mai sus trebuie pusă în discuție situația terțului dobânditor de rea-credință reglementată de art.892 din noul Cod civil. Acest articol prevede că „cel care a fost îndreptățit, printr-un act juridic valabil încheiat să înscrie un drept real în folosul său, poate cere radierea din Cartea funciară a unui drept concurent, sau, după caz, acordarea de rang preferențial față de înscrierea efectuată de altă persoană, dacă sunt întrunite următoarele condiții”:
actul juridic în discuție să fie anterior aceluia în baza căruia terțul concurent și-a înscris dreptul
dreptul reclamantului și al terțului concurent să provină de la un autor comun
înscrierea drepturilor în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terțul dobânditor prin violență sau viclenie.
Iată, deci că reaua-credință în efectuarea unei înscrieri poate fi sancționată prin radierea sau, după caz, printr-o acțiune de acordare a unui rang preferențial. Reaua-credință poate fi invocată și dovedită în termenul general de prescripție de 3 ani, care curge de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său.
IV.4.4. Acțiunea în prestație tabulară
Ca și în reglementarea anterioară , în sistemul noului Cod civil acțiunea în prestație tabulară poate fi intentată ori de câte ori cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu predă toate înscrisurile necesare intabulării și nu îndeplinește formalitățile cerute de lege. În acest caz orice persoană interesată va putea solicita instanței de judecată înscrierea dreptului tabular în termenul general de prescripție (de 3 ani) . Dacă acțiunea în prestație tabulară a fost notată în Cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.
Unele efecte produc acțiunea în prestație tabulară față de terțul dobânditor de rea-credință. Articolul 897 al.1 din noul Cod civil prevede în acest sens că „Acțiunea în prestație tabulară se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris anterior în cartea funciară” dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terțului dobânditor (ce a fost de rea-credință la momentul încheierii actului).
IV.4.5. Înscrierea provizorie
Reglementând felurile înscrisurilor, art.881 din noul Cod civil, în acord și cu reglementările Legii 7/1996, menționează printre acestea înscrierea provizorie cu caracter limitativ, ce este permisă doar în cazurile prevăzute de lege. Aceste cazuri privesc situațiile înscrise în art.898 din noul Cod civil și anume:
dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiție suspensivă ori rezolutorie sau dacă privește ori generează o construcție viitoare
dacă în temeiul unei hotărâri nedefinitive partea căzută în pretenții a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular, ori cel care administrează bunurile altuia a fost obligat să dea o garanție ipotecară
dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
dacă se dobândește un drept tabular înscris provizoriu
dacă ambele părți consimt doar pentru efectuarea unei înscrieri provizorii.
Înscrierea provizorie are ca efect dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular, de la data înregistrării cererii sub condiția și în măsura justificării ei (art.899 al.1 din noul Cod civil). La baza înscrierii provizorii stă, fie consimțământul celui împotriva căruia s-a făcut înscrierea( dat în forma autentică) fie o hotărâre judecătorească definitivă. Iar radierea unei astfel de înscrieri provizorii se face pe baza: unei hotărâri judecătorești de validare rămasă definitivă; consimțământului creditorului dat în formă autentică ; procesului verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată acceptarea plății; încheierii întocmite de executorul judecătoresc prin care se constată efectuarea plății, rămasă definitivă.
IV.4.6. Notarea unor drepturi, fapte și raporturi juridice
În detalierea aspectelor privind acest fel de înscriere trebuie să pornim de la art. 876 al.2 care prevede că „în cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în Cartea funciară și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilele înscrise în Cartea funciară”. Aceste drepturi, fapte, raporturi juridice devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe alte căi.
Actele și faptele ce pot forma obiectul notării sunt prevăzute în art.42 din Ordinul 633/2006, ce a fost transpus în noul Cod civil și completat de acesta, prin art.902 și 903. Art.902 enumeră actele și faptele juridice supuse notării cum ar fi: punerea sub interdicție judecătorească sau ridicarea acestei măsuri, cererea de declararea a morții unei persoane fizice; hotărârea judecătorească de declarare a morții; calitatea de bun comun a unui imobil; dreptul de preemțiune născut din convenții; acțiunea în prestație tabulară; acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare, etc.
Art.903 enumeră actele și faptele juridice care pot fi notate în Cartea funciară. Acest articol precizează că „se vor putea nota în Cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea față de terți să depindă de această înscriere: incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacității de exercițiu ori de folosință; declarația de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil; orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul și care sunt prevăzute în acest scop de lege”.
IV.4.7. Rectificarea înscrierilor de Carte funciară
În concepția noul Cod civil, prin rectificare se înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte în Cartea funciară. Rectificările sunt admise de lege în scopul corelării înscrierilor făcute în Cartea funciară cu realitatea juridică extratabulară (art.907 al.1 și 2 din noul Cod civil). Acest articol enumeră și documentele în baza cărora trebuie stabilită situația juridică reală și anume: recunoașterea făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită; declarația dată în formă autentică notarială; o hotărâre judecătorească definitivă pronunțată împotriva titularului înscrierii ce se cere a fi rectificată, prin care s-a admis acțiunea de fond.
Această procedură juridică are un caracter general și este aplicabilă ori de câte ori trebuie îndreptate, corectate mențiunile din Cartea funciară indiferent de forma pe care o îmbracă întabularea, înscriere provizorie sau notare. De la o formă de înscriere la alta însă rectificarea prezintă unele note specifice atât ca arie de acoperire cât și ca mijloace de realizare.
Astfel, în privința intabulării și înscrierii provizorii, aplicabile sunt dispozițiile art.908 care prevede că „orice persoană interesată poate cere rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii dacă sunt întrunite condițiile prevăzute de art.34 din Legea 7/1996” la care ne-am referit în cele ce au precedat. Cât privește modalitățile de rectificare, acestea pot îmbrăca o formă amiabilă (condiționată de consimțământul celui împotriva căruia se face rectificarea) sau o formă judiciară (dacă a fost promovată acțiunea în rectificare finalizată cu o hotărâre judecătorească).
Rectificarea notării în Cartea funciară se referă la o sferă mult mai largă de situații având în vedere că scopul pentru care s-a făcut notarea a fost asigurarea opozabilității față de terți, a drepturilor, actelor sau faptelor respective. Așa cum afirmă art.911 din noul Cod civil, „În lipsa consimțământului titularului, orice persoană interesată va putea cere rectificarea unei notări” în orice situație în care notarea nu mai este sau a încetat să fie exactă.
Rectificarea notării în Cartea funciară se poate face în baza consimțământului titularului dreptului notat sau, în lipsa acestuia, în temeiul unei hotărâri judecătorești definitive. Și în privința acțiunii în rectificare pot fi reținute unele deosebiri între felurile rectificărilor, având în vedere că acțiunea în rectificare este în unele cazuri imprescriptibilă, alteori prescriptibilă. În ambele situații se au în vedere categoriile de persoane împotriva cărora se îndreaptă rectificarea.
Este imprescriptibilă acțiunea în rectificare întabulării sau înscrierii provizorii îndreptată împotriva dobânditorilor nemijlociți și ai terților subdobânditori de rea-credință, precum și acțiunea în rectififcarea notării (art.909 al.1 și art.911 din noul Cod civil). Este prescriptibilă (în termene care variază între 1 și 5 ani) acțiunea în rectificarea întabulării și înscrierii provizorii îndreptată împotriva subdobânditorilor de bună-credință, cu distincția ce se impune între dobândirile cu titlu oneros și cu titlu gratuit (art. 909 al.2 și 3 din noul Cod civil).
Cât privește efectele acțiunii în rectificare, art.910 din noul Cod civil, (aplicabil și rectificării notării în Cartea funciară) prevede că ”Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părți în cauza„ (al.1). „Dacă însă acțiunea în rectificare a fost notată în Cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelor care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorilor” (al.2). Rezultă, din cele prezentate, că vor suporta efectele rectificării, indiferent de natura ei, toate persoanele împotriva cărora a fost admisă acțiunea în rectificare (inclusiv împotriva celor care, cum arătam, au dobândit dreptul tabular după notarea acțiunii de fond sau acțiunii de rectificare).
În legătură cu rectificarea înscrierilor în Cartea funciară mai trebuie aduse în discuție și problema îndreptării erorilor materiale sau situația identificării descrierii imobilului.
Art.913 din noul Cod civil se referă la situațiile în care, cu ocazia înscrierilor efectuate în Cartea funciară, sunt comise unele erori materiale, altele decât cele ce justifică rectificarea, la care ne-am referit mai sus. În cazurile arătate erorile materiale, indiferent de obiectul lor, vor putea fi corectate, în baza „principiului îndreptării erorilor materiale la cerere”, la cererea persoanelor interesate sau din oficiu, cu respectarea dispozițiilor prezentului Cod privind exercițiul acțiunii în rectificare și a efectelor acesteia.
Problema modificării descrierii imobilului se pune în situația în care între realitatea extratabulară a imobilului și mențiunile din Cartea funciară există serioase neconcordanțe. Pe baza aceluiași principiu, al îndreptării erorilor materiale la cerere, proprietarul imobilului poate cere îndreptarea neconcordanțelor.
Spețe
Speța 1
Întrucât speța de față ridică problema notării în cartea funciară a somației de plată care presupune ca atât somația, cât și încheierea de carte funciară să fie conforme cu dispozițiile legale și situația juridică a imobilului, consider oportune și necesare unele aprecieri asupra acestei instituții.
Notarea consta în înscrierea unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice ce aveau legătură cu drepturile înscrise în Cartea funciară.
Speța aduce în discuție o situație mai specială, și anume, înscrierea în cartea funciară a unei somații de plată de către creditorul într-un raport obligațional cu proprietarul unui bun imobil.
Somație de plată. Înscrierea în Cartea Funciară. Condiții cerute pentru valabilitatea înscrierii
C. proc. civ., art.387, art.488, art.497
Legea nr.7/1996, art.49, art.50
Ordinul nr.2731/C/1997
Notarea în cartea funciară a somației de plată presupune ca atât somația, cât și încheierea de carte funciară să fie conforme cu dispozițiile legale și situația judiciară a imobilului.
În speță, somația a fost adresată unei persoane care garantase creditul cu imobilul înscris în cartea funciară, însă,atât la data emiterii somației de plată, cât și la data formulării cererii de transcriere în cartea funciară, și a emiterii încheierii atacate, persoana somată nu mai avea calitatea de proprietar tabular al imobilului; în mod just s-a respins cererea creditorului de notarea în cartea funciară a somației de plată.
C.A. Timișoara, secția civilă, decizia civilă nr.670 din 1 iulie 2008
Nota 1. Legea nr.7/1996 a fost republicată în baza Titlului XII din Legea nr.247/2005, dându-se textelor o nouă numerotare. Articolul 50 a fost atacat la Curtea Constituțională, fiind de reținut deciziile de admitere nr.2199/23.11.2006 și nr.467/2008.
Nota 2. Ordinul nr.2371/C/1997 a fost abrogat prin Ordinul Directorului General al ANCPI nr.633/2006 pentru abrogarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobliară.
Nota 3. De reținut că, potrivit legii, creditorul ipotecar poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, pentru recuperarea creanței, inclusiv împotriva terților subdobânditori.
Biroul de carte funciară de pe lângă Judecătorie Timișoara a admis cererea formulată de creditorul F. SA, dispunându-se notarea în C.F. a somației de plată în favoarea creditorului. Pentru a dispune astfel, s-a avut în vedere somația de plată emisă de creditor pe seama debitorului C.I. și faptul că nu există impedimente la notare, fiind îndeplinite condițiile cerute de art.50 din Legea nr.7/1996.
Împotriva încheierii au declarat apel intimații S.G. și S.F. care au criticat-o pentru netemeincie și nelegalitate și au solicitat schimbarea ei în sensul respingerii cererii creditorului. Curtea de Apel Timișoara a admis apelul, modificând încheierea în sensul respingerii cererii reclamantei.
Instanța a avut în vedere că din copia cărții funciare rezultă că apartamentul din litigiu este proprietatea apelanților, care și-au intabulat dreptul de proprietate la data de 19.02.2003 prin schimb imobiliar după radierea interdicției de înstrăinare în favoarea F. SA, radiere înregistrată la data de 12.11.2002.
Somația de plată privește pe fostul proprietar tabular, C.I., și prin urmare, conform art.24 din Legea nr. 7/1996, nu este opozabilă actualilor proprietari, apelanții, care au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului liber de sarcini, astfel astfel că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de Legea nr.7/1996.
Se observă că, atât la data emiterii somației de plată (28.06.2004), cât și la cea a cererii de transcriere a acesteia în cartea funciară (30.06.2004) și, respectiv, la emiterea încheierii atacate (18.07.2014), persoana somată nu mai era proprietar tabular al imobilului, acesta fiind dobândit în proprietate de reclamanți încă din 19.02.2003. Este adevărat că, creditorul ipotecar poate urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla. Cum imobilul se află din 19.02.2003 în mâinile reclamanților, iar creditorul a înțeles să urmărească acest imobil pentru recuperarea creanței, este evident că la data emiterii somației, calitatea de debitori în sensul art.488 și urm. C.proc.civ., o aveau reclamanții.
Or, în cauză, actul ce se cere a fi înscris a fost emis pe numele persoanei care nu mai avea în proprietate imobilul, astfel că somația nu întrunește cerințele de valabilitate impuse de dispozițiile art.387, art.497 al.1 C.proc.civ. și nu putea fi înscrisă în cartea funciară în baza art.497 al.2 C.proc.civ.
De asemenea, la data la care a fost încheierea atacată, era în vigoare Ordinul nr.2371/C/1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară ale judecătorilor.
Potrivit art.51 lit.g) din Regulament, încheierea de carte funciară trebuie să cuprindă persoanele în folosul și împotriva cărora se efectuează înscrierea. Or, închierea atacată nu face o astfel de mențiune referitoare la aceste persoane. Mențiunea potrivit cu care încheierea se va comunica acestora nu este de natură să acopere acest viciu, ci reprezintă îndeplinirea de către judecătorul de cartea funciară a unei obligații distincte stabilite de dispozițiile art.51 lit. i) din Regulament.
În concluzie, recurenta este îndreptățită să-i recupereze creanța inclusiv prin urmărirea imobilului din litigiu (radierea ipotecii fiind rezultatul unui fals, aspect irevocabil stabilit), însă- prin prisma prezentului litigiu-cu respectarea dispozițiilor legale referitoare la înscrierile de carte funciară. Pentru aceste considerente instanța a respins discursul declarat de reclamantă.
SPEȚA 2
Decizie 127/1996 privind solutionarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art. 8 din Legea fondului funciar nr. 18/1991
*) A se vedea si Decizia Curtii Constitutionale nr. 36 din 25 februarie 1997, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 39 din 11 martie 1997.
Pe rol, soluționarea excepției de neconstituționalitate a prevederilor art.8 din Legea fondului funciar nr.18/1991, invocată de reclamanții Lupu Onoriu și Lupu Laurean, în Dosarul nr. 971/1995 al Judecătoriei Mediaș.
CURTEA,
având în vedere actele și lucrările dosarului constată următoarele:
Prin Încheierea din 22 ianuarie 1996, pronunțată în Dosarul nr.971/1995, Judecătoria Mediaș a sesizat Curtea Constituțională cu excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 8 din Legea fondului funciar nr.18/1991.
Exceptia a fost invocată în cadrul unui proces civil de reclamanții Lupu Onoriu și Lupu Laurean, care susțin că textul art.8 din Legea nr.18/1991 este neconstituțional, deoarece, potrivit art.41 și art.42 din Constituție, dreptul de proprietate și cel de moștenire sunt garantate, iar dispoziția apreciată ca neconstituțională nu prevede ca titlul de proprietate se va elibera la cererea persoanelor „interesate”. Se susține că, în lipsa acestor precizări, instanțele au interpretat diferit textul legal, în sensul că profită sau că nu profită și ceilalți moștenitori.
Punctul de vedere al instanței, exprimat în încheierea de sesizare, este acela că excepția nu este întemeiată, deoarece art.8 alin.3 din Legea nr.18/1991 prevede că stabilirea dreptului de proprietate se face, la cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate în limita unei suprafețe minime de 0,5ha pentru fiecare persoană îndreptățită, formulare care nu poate da loc la interpretări diferite și contradictorii, textul fiind suficient de explicit.
În conformitate cu prevederile art.24 alin.3 din Legea nr.47/1992, au fost solicitate puncte de vedere Senatului, Camerei Deputaților și Guvernului.
Camera Deputaților, în răspunsul său, exprimă opinia că reconstituirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor sau constituirea acestui drept, așa cum sunt prevăzute în art.8 al Legii nr.18/1991, nu contravine dreptului de proprietate sau dreptului de moștenire, așa cum sunt consacrate și garantate de Constituția din anul 1991, întrucât, potrivit art.41 alin.1 din Constituție, „conținutul și limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege”. Or, art.8 din Legea nr.18/1991 prevede că stabilirea dreptului de proprietate nu se face din oficiu, ci numai la cerere, eliberându-se titlu de proprietate pentru fiecare persoană îndreptățită. În cazul în care persoana îndreptățita a decedat, titlul de proprietate se emite, conform art.12 alin.3, pentru suprafața de teren determinată, pe numele tuturor moștenitorilor, urmând ca aceștia să procedeze la împărțire potrivit dreptului comun.
Guvernul, în răspunsul său, consideră că excepția este nefondată, deoarece textul art.8 din Legea nr.18/1991 nu numai că nu aduce vreo știrbire dreptului de proprietate, dar, mai mult, se realizează o reparație a dreptului de proprietate și de moștenire asupra pământului, drepturi ce au fost încălcate în procesul cooperativizării agriculturii.
Senatul nu a transmis punctul sau de vedere.
CURTEA,
având în vedere încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Camerei Deputaților și al Guvernului, raportul întocmit în cauză de judecătorul-raportor, dispozițiile art.8 din Legea nr.18/1991, raportate la prevederile Constituției și ale Legii nr.47/1992, reține următoarele:
Curtea Constituțională este legal sesizată și are competența de a se pronunța asupra excepției de neconstituționalitate, deoarece, pe baza textelor la care se referă excepția, s-au stabilit raporturi după intrarea în vigoare a Constituției, astfel cum prevede art.26 alin.3 din Legea nr.47/1992.
Spre a se demonstra neconstituționalitatea art.8 din Legea nr.18/1991 se invocă, în primul rând, încălcarea art.41 din legea fundamentală, care garantează și ocrotește proprietatea, indiferent de titular. Or, reglementarea data prin art.8 și prin alte texte ale Legii nr.18/1991 are ca scop reconstituirea dreptului de proprietate, sau constituirea acestuia, în favoarea foștilor cooperatori, a moștenitorilor acestora și a altor persoane care, la data intrării în vigoare a legii, nu aveau calitatea de proprietari. Dreptul de proprietate al acestor persoane este reconstituit sau, după caz, constituit, în temeiul și în condițiile legii.
Nu se poate, așadar, invoca, în aplicarea prevederilor Legii nr.18/1991, garantarea și ocrotirea constituțională a dreptului de proprietate în persoana reclamanților, câtă vreme aceștia nu sunt titulari ai acestui drept, calitate ce urmează a se naște ulterior, prin aplicarea legii menționate. Având ca scop reconstituirea dreptului de proprietate asupra pământului, ca o măsură reparatorie, Legea nr.18/1991 nu poate fi considerată neconstituțională în nici unul dintre textele sale, sub cuvânt că ar știrbi, limita ori încălca dreptul de proprietate privată.
În mod asemănător s-a pronunțat, de altfel, Curtea Constituțională și în alte decizii ale sale, printre care Decizia nr.59 din 6 iunie 1995, privind excepția de neconstituționalitate a art.10 din Legea nr.18/1991, definitivă prin Decizia nr.15 din 20 februarie 1996, publicate în Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.84 din 24 aprilie 1996. Astfel cum s-a aratat în decizia menționată, textul art.10 din Legea nr.18/1991 nu poate fi contrar art.41 din Constituție, care se referă la garantarea și ocrotirea proprietății, „deoarece problema garantării și ocrotirii proprietății, adică aplicarea textului constituțional, se pune după reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate”.
Aceste argumente sunt, deopotrivă, valabile și în ce privește susținerea ca prin art. 8 din Legea nr.18/1991 s-ar aduce o încălcare a dreptului la moștenire garantat prin art.42 din Constituție. Într-adevăr, dreptul la moștenire asupra terenurilor la care se referă art.8 din lege nu are obiect până la reconstituirea, prin aplicarea legii, în persoana fostului titular, a dreptului de proprietate asupra terenurilor respective și care urmează a fi dobândite de succesorii acestuia. Legea nr.18/1991, prin art.8 și prin alte texte, nu numai că nu este potrivnică dreptului de moștenire garantat de Constituție, ci, dimpotrivă, creează condițiile necesare pentru ca el să poată fi exercitat, prin aceea că restabilește, pentru viitor, dreptul de proprietate în patrimoniul succesoral ce urmează a fi dobândit de moștenitori, iar normele prin care legea face efectivă exercitarea dreptului la succesiune sunt, toate, în favoarea moștenitorilor.
De altfel, problema ridicată de autorii excepției de neconstituționalitate, aceea de a ști dacă art.8 din Legea nr.18/1991 presupune ca fiecare moștenitor să formuleze o cerere sau dacă de cererea formulată de unul dintre succesori profită și ceilalți, este rezolvată nu numai de alin.3 al art.8, care prevede că stabilirea dreptului de proprietate se face la cerere, ci și de art.9 alin.2, care obligă pe cei care au formulat cererea să anexeze o declarație, precum și de art.12 alin.2, care conferă beneficiul repunerii în termenul de acceptare moștenitorilor care au făcut cererea la comisie. Aceste din urmă considerații nu privesc, însă, constituționalitatea textului art.8 din lege, ci doar pretinsa neclaritate a acestuia. Argumentul adus de reclamanți în sprijinul excepției de neconstituționalitate a art.8 din Legea nr.18/1991, în sensul că acesta nu cuprinde o referire la faptul că titlul de proprietate se va elibera la cererea persoanelor interesate, nu ar putea fi primit nici chiar dacă s-ar pune problema completării reglementării legale, dat fiind că o asemenea precizare nu ar avea, logic și juridic, nici o relevanță. Este, într-adevar, evident, că o asemenea cerere, ca orice altă solicitare față de o autoritate, spre a avea efecte juridice în persoana autorului, presupune ca acesta să aibă un interes.
Față de considerentele arătate, în temeiul art.144 lit.c și al art.145 alin.(2) din Constituție, precum și al art.13 alin.(1) lit.A.c) și al art.24 alin.(2) din Legea nr.47/1992, în unanimitate,
CURTEA
În numele legii
DECIDE:
Respinge ca nefondată excepția de neconstituționalitate a prevederilor art.8 din Legea fondului funciar nr.18/1991, invocată de Lupu Onoriu și Lupu Laurean în Dosarul nr.971/1995 al Judecătoriei Mediaș.
Cu recurs în termen de 10 zile de la comunicare.
Concluzii
La capătul unui studiu atent și aprofundat asupra publicității dobândirii drepturilor reale imobiliare, am putut desprinde câteva concluzii privind: necesitatea publicității dobândirii drepturilor reale imobiliare, sistemele de publicitate imobiliară, așa cum s-au practicat în timp; activitatea de cadastru (privită prin prisma scopurilor și funcțiilor sale); noile cărți funciare; acțiunile de carte funciară; elementele de noutate introduse în sistemul noului Cod civil.
Organizarea unor sisteme de publicitate a transmisiunilor imobiliare și a constituirii de drepturi reale imobiliare se sprijină pe rațiuni bine definite care țin de nevoia de certitudine juridică în condițiile antrenării unor interese economice majore legate de imobile și a asigurării opozabilității înscrierilor față de terți.
Așa cum s-a dovedit în practica vieții juridice această procedură este extrem de utilă pentru că realizează înscrierea în documentele publice a situației materiale și juridice a bunurilor imobile. Scopul declarat de legiuitor este de a proteja titularii drepturilor reale, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice referitoare la starea și capacitatea persoanelor fizice și juridice. În egală măsură sunt protejate acțiunile desfășurate în justiție și măsurile de indisponibilizare adoptate în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară. Nu trebuie neglijate, sub aspectul în discuție, nici interesul statului al autorităților sale competente de a avea reprezentarea exactă a situației imobilelor, „nu numai pentru perceperea taxelor și a impozitelor corespunzătoare, dar și pentru faptul că indicele tranzacțiilor imobiliare, în sens larg, reflectă forța și dinamismul unei adevărate economii de tip concurențial”.
Interesante concluzii am putut desprinde în legătură cu problema sistemelor de publicitate imobiliară. Așa cum au evoluat în timp, aceste sisteme au ridicat și continuă să ridice nenumărate probleme teoriei și practicii din acest domeniu.
Un sistem de Carte funciară în România, datează încă din 1794, când a fost introdus, mai întâi, în localitățile grănicerești, ca apoi să fie extins în Transilvania, Banat, Crișana, Satu Mare, Maramureș și Bucovina. Este un sistem menționat și după Marea Unire (1918) și mai mult, considerat superior celui al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni din Vechiul Regat. Au coexistat, așadar, două sisteme de publicitate imobiliară cu caracter principal:
Sistemul de publicitate al registrelor de înscripțiuni și transcripțiuni (sistemul publicității personale) reglementat mai ales de Codul de procedură civilă și aplicat în: Muntenia, Moldova, Oltenia, Dobrogea
Sistemul cărții funciare (sistemul publicității reale) reglementat prin Decretul – lege 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, aplicat în Transilvania, Banat, nordul Moldovei. Acest decret împreună cu toate modificările ulterioare a fost abrogat expres prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil.
În afară de cele două sisteme principale trebuie menționate sistemele de publicitate imobiliară cu caracter intermediar. Un sistem intermediar al cărților de publicitate imobiliară ce a fost reglementat prin Legea 242/1947 pentru transformarea cărților funciare provizorii din Vechiul Regat în cărți de publicitate funciară imobiliară (aplicabil Bucureștiului și câtorva așezări limitrofe). Și această lege a fost abrogată expres prin Legea nr. 71/2011.
Tot ca sistem intermediar trebuie amintit și cel al cărților de evidență funciară, apărut ca urmare a solicitărilor unor persoane interesate din localitățile din Transilvania, în care cărțile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului. Este un sistem ce a avut ca suport Legea nr.163/1946, abrogată expres prin Legea nr.71/2011.
Până la adoptarea noului Cod civil în România s-a pus bazele unui sistem real și unic de publicitate imobiliară prin Legea nr.7/1996, cu toate completările și modificările pe care le-a suportat în timp. Acest sistem a fost menit să înlocuiască sistemele de publicitate imobiliară menționate mai sus. Până la aplicarea efectivă a dispozițiilor noului Cod civil în această materie sediul normativ al activității de publicitate imobiliară trebuie căutat în actele normative care s-au succedat în timp: Legea 7/1996; O.U.G. nr. 291/2000 privind organizarea și funcționarea unor ministere (M.O. 706/29 decembrie 2000); Legea 308/2001 care a aprobat cu modificări și completări O.U.G. nr. 291/2000, ea însăși supusă unor modificări ulterioare; Ordine ale Președintelui A.N.C.P.I., reprezentativ fiind Ord. Nr.2371/1997 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de carte funciară și de publicitate imobiliară ale judecătoriilor (în prezent abrogat prin Ord. Directorului general al A.N.C.P.I. nr. 633/2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și de publicitate imobiliară); Regulamentul privin conținutul și modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară/2006; Protocoale încheiate de A.N.C.P.I. cu diverse instituții (cum ar fi cu Uniunea Națională a Notarilor Publici).
În același context trebuie amintită incidența unor reglementări speciale asupra problemei aflate în dezbatere. Mai importante sunt reglementări de drept procesual civil (noul Cod de procedură civilă) din Legea locuinței 114/1996 republicată cu modificări și completări ulterioare; Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 1945-1989; Legea 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente.
Unele concluzii se cer a fi formulate în legătură cu competențele de publicitate imobiliară.
Așa cum am precizat, activitatea de publicitate imobiliară se realizează prin A.N.C.P.I. prin Oficiile județene de cadastru și publicitate imobiliară (O.C.P.I.) reprezentate de B.C.F.P.I., pentru imobilele situate în aria de competență teritorială a acestora.
În concluzie, și în sinteză: la nivel național, unica autoritate în domeniu este A.N.C.P.I., intituție aflată în subordinea M.A.I., dotată cu personalitate juridică; la nivel județean (și în municipiul București) funcționează O.C.P.I. subordonat A.N.C.P.I.; la nivelul fiecărei unități administrativ-teritoriale (comună, oraș, municipiu) își desfășoară activitatea birourile teritoriale denumite B.C.P.I., aflate în subordinea O.C.P.I. județean. Întregul personal ce deservește această activitate are o pregătire specială și o denumire proprie – registratorii de CF fiind numiți, după susținerea unui concurs, prin Ordin al Directorului General al A.N.C.P.I..
Ca instrumente ale publicității imobiliare, așa cum se profilează în reglementările de specialitate, am reținut:
-Cadastrul general prin care se realizează evidența fondului funciar
– Registrul Cadastral juridic (baza de date)
– sistemul de interogare
-cartea funciară
Complexul de activitate, actele, faptele ce definesc publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare au ca limite de desfășurare și suport juridic unele principii ale sistemului de Carte funciară:
-Principiile publicității integrale;
-Principiul caracterului absolut al înscrierii în Cartea funciară;
-Principiul legalității;
-Principiul oficialității înscrierii în Cartea funciară;
-Principiul priorității;
-Principiul relativității înscrierii în Cartea funciară;
-Principiul forței probante a înscrierii.
Bibiografie
Albu, Securitatea juridică patrimonială și publicitatea, Dreptul nr.11/2006
Bârsan C., Acțiunea de grănițuire, în R.R.D. nr.8/1984
Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, 2013,
Boar, Efectul creator al posesiunii în sistemul de publicitate imobiliară, prin cărți funciare, în Dreptul nr.1/2006
Bocșan M., Natura juridică a acțiunii în prestație tabulară, în Dreptul nr.10/1998,
Brădeanu S., notă critică la dec. civ. 139/1972 a Trib. Jud. Brașov în R.R.D. nr.10/1972;
Brădeanu S., notă critică la dec. civ. 1397/1970 a Trib. Jud. Brașov, în R.R.D. 10/19972,
Cantacuzino M., Elemente de drept civil, Craiova 1921
Chelariu E., Circulația juridică a terenurilor, Edit. ALL București, 1999
Chelaru E., Unele aspecte în legătură cu circulația juridică a terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr. 11/1992
Ciobanu V. M., Tratat teoretic și practic de procedură civilă, Edit. Național, București
Costin M., Marile instituții ale dreptului civil român; Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale principale. Edit. “Dacia” Cluj Napoca, 1982
Filipescu P., Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Edit. Academiei, București 2002.
Gionea V., Curs de drept civil, Edit. Scaiul, București, 1996
Hamangiu C., ș.a., Tratat de drept civil român, vol.I, Edit. Național București 1928
Hamangiu, Tratat de drept civil român, vol.III, Edit.Națională, București 1929
Iftime E., Dreptul de proprietate, Edit. didactică și pedagogică, București, 2013
Iftime E., Introducere în studiul dreptului civil, Edit. Universității Suceava, 2014
Ionașcu T., S. Brădeanu, Drepturile reale principale în R.S. România, Edit Academiei Buc., 1978
Luțescu G. N., Teoria generală a drepturilor reale, București, 1947
Năsăudean P., Publicitatea imobiliară. Cartea funciară, ed.a II-a, edit. Hamangiu București, 2011
Negrea C., Legiuirile civile locale, Cluj, 1946
Negrea, Temeiurile acțiunii de rectificare a înscrierilor în Cartea funciară, Pandectele române, partea a IV-a 1942
Perju P., Probleme privind acțiunea de grănițuire, în Dreptul nr.6/1991
Pop, P. Bălașa, Cartea, Colecție de legi, vol.I Cluj 1992
Popescu T., Drept civil. Note de curs 1, Edit. Hyperion, 1991
Stătescu, C. Bârsan, Teoria generală a obligațiilor, op.ci
Țuluș, Acțiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în Dreptul nr.11/1999
Legi
Noul Cod civil
Noul Cod de procedură civilă
Ordinul nr. 309/2010 de apropbare a Protocolului de colaborare între A.N.C.P.I și U.N.P.R., privind modul de efectuare a operațiilor de publicitate imobiliară
Lega cadastrulu nr.174/2010 de aprobare a Organigramei și Regulamentului de organizare și funcționare a A.N.C.P.I.
Ordinul nr.108/2010 de aprobare a Regulamentului de avizare, verificare și recepție a lucrărilor de specialitate din domeniul cadastrului, al geodeziei, al topografiei, al fotogrammetriei și al cartografiei;
Ordinul nr.591/2010 de aprobare a organigramei Centrului Național de Geodezie, Cartografiei, Fotogrammetriei și Teledecției și a Oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară,
Legea nr.7/1996
Ordinul nr.337/2011 de aprobare a Actului adițional la Protocolul de colaborare între A.N.C.P.I și U.N.P.R.
Legea nr. 115/1938.
Legea nr.213/1998
Legea nr.54/1998, privind circulația juridică a terenurilor
Legea nr.7/1996.
Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil,
O.U.G. nr.79/2011
Legea nr.60/2012 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr.287/2009
Legea nr.544/2001 care reglementează accesul oricărei persoane la informațiile publice.
Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.
=== Bibiografie ===
Bibiografie
Albu, Securitatea juridică patrimonială și publicitatea, Dreptul nr.11/2006
Bârsan C., Acțiunea de grănițuire, în R.R.D. nr.8/1984
Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale, Edit. Hamangiu, 2013,
Boar, Efectul creator al posesiunii în sistemul de publicitate imobiliară, prin cărți funciare, în Dreptul nr.1/2006
Bocșan M., Natura juridică a acțiunii în prestație tabulară, în Dreptul nr.10/1998,
Brădeanu S., notă critică la dec. civ. 139/1972 a Trib. Jud. Brașov în R.R.D. nr.10/1972;
Brădeanu S., notă critică la dec. civ. 1397/1970 a Trib. Jud. Brașov, în R.R.D. 10/19972,
Cantacuzino M., Elemente de drept civil, Craiova 1921
Chelariu E., Circulația juridică a terenurilor, Edit. ALL București, 1999
Chelaru E., Unele aspecte în legătură cu circulația juridică a terenurilor proprietate privată, în Dreptul nr. 11/1992
Ciobanu V. M., Tratat teoretic și practic de procedură civilă, Edit. Național, București
Costin M., Marile instituții ale dreptului civil român; Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale principale. Edit. “Dacia” Cluj Napoca, 1982
Filipescu P., Drept civil. Dreptul de proprietate și alte drepturi reale, Edit. Academiei, București 2002.
Gionea V., Curs de drept civil, Edit. Scaiul, București, 1996
Hamangiu C., ș.a., Tratat de drept civil român, vol.I, Edit. Național București 1928
Hamangiu, Tratat de drept civil român, vol.III, Edit.Națională, București 1929
Iftime E., Dreptul de proprietate, Edit. didactică și pedagogică, București, 2013
Iftime E., Introducere în studiul dreptului civil, Edit. Universității Suceava, 2014
Ionașcu T., S. Brădeanu, Drepturile reale principale în R.S. România, Edit Academiei Buc., 1978
Luțescu G. N., Teoria generală a drepturilor reale, București, 1947
Năsăudean P., Publicitatea imobiliară. Cartea funciară, ed.a II-a, edit. Hamangiu București, 2011
Negrea C., Legiuirile civile locale, Cluj, 1946
Negrea, Temeiurile acțiunii de rectificare a înscrierilor în Cartea funciară, Pandectele române, partea a IV-a 1942
Perju P., Probleme privind acțiunea de grănițuire, în Dreptul nr.6/1991
Pop, P. Bălașa, Cartea, Colecție de legi, vol.I Cluj 1992
Popescu T., Drept civil. Note de curs 1, Edit. Hyperion, 1991
Stătescu, C. Bârsan, Teoria generală a obligațiilor, op.ci
Țuluș, Acțiunile de carte funciară în lumina actualei reglementări, în Dreptul nr.11/1999
Legi
Noul Cod civil
Noul Cod de procedură civilă
Ordinul nr. 309/2010 de apropbare a Protocolului de colaborare între A.N.C.P.I și U.N.P.R., privind modul de efectuare a operațiilor de publicitate imobiliară
Lega cadastrulu nr.174/2010 de aprobare a Organigramei și Regulamentului de organizare și funcționare a A.N.C.P.I.
Ordinul nr.108/2010 de aprobare a Regulamentului de avizare, verificare și recepție a lucrărilor de specialitate din domeniul cadastrului, al geodeziei, al topografiei, al fotogrammetriei și al cartografiei;
Ordinul nr.591/2010 de aprobare a organigramei Centrului Național de Geodezie, Cartografiei, Fotogrammetriei și Teledecției și a Oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară,
Legea nr.7/1996
Ordinul nr.337/2011 de aprobare a Actului adițional la Protocolul de colaborare între A.N.C.P.I și U.N.P.R.
Legea nr. 115/1938.
Legea nr.213/1998
Legea nr.54/1998, privind circulația juridică a terenurilor
Legea nr.7/1996.
Legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil,
O.U.G. nr.79/2011
Legea nr.60/2012 pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr.287/2009
Legea nr.544/2001 care reglementează accesul oricărei persoane la informațiile publice.
Legea nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Bunurile Imobiliare (ID: 126592)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.