Bunurile Imobile
CUPRINS
Introducere
Dispoziții generale privind bunurile imobile
Noțiunea de bun imobil în evoluția istorică
Reglementarea juridică a bunurilor imobile în legislația RM
Delimitarea noțiunii de bun imobil și bun mobil
Clasificarea bunurilor imobile
2.1 Bunurii imobile prin natura lor
2.2. Bunurii imobile prin destinație
2.2. Bunurii imobile determinate de lege
Publicitatea imobiliară
3.1. Intabularea bunurilor imobile
3.2. Înscrierea provizorie a bunurilor imobile
3.3. Notarea bunurilor imobile
Aspecte practice
Concluzii
Anexe
Introducere
Actualitatea temei investigate și gradul ei de studiere.Admiterea în circuitul civil a proprietății private a făcut necesară revenirea la reglementările ce aveau ca obiect imobilele, dreptul de proprietate, negat în perioada sistemului de drept sovietic. Pămîntul, principalul bun imobil, era exclus din circuit, inventarierea lui efectuîndu-se numai din raționament economic, nu și în scopul exercitării și apărării dreptului de proprietate, securizării tranzacțiilor imobiliare. O asemenea stare de lucruri a devenit intolerabilă din momentul recunoașterii terenurilor ca marfă și includerii acestora în circuit, situație ce a generat repunerea în sistemul legislației civile a mai multor instituții juridice ignorate anterior: vînzarea-cumpărarea imobilelor, locațiunea/arenda, servituțile, superficia etc. În rezultat, se cerea și crearea mecanismului de evidență a imobilelor, de înregistrare a acestora și, totodată, și publicitatea asupra lor. Problema se soluționează prin constituirea Cadastrului și a publicității imobiliare.
Scopul tezei rezidă în cercetarea aprofundată a esenței și conținutului, regimului juridic al bunurilor imobile, cercetarea istorică a noțiunii de bun imobil, determinarea rolului și importanței bunurilor imobile în cadrul societății, clasificarea lor ca entitate de bază a cadastrului, stabilirea temeiurilor și procedurii de înscriere în registrul bunurilor imobile, analiza problemelor teoretice și practice întîlnite în procesul de înregistrare a imobilelor și a drepturilor asupra lor etc. Analizînd legislația, studiind literatura de specialitate națională și străină, diferite aspecte teoretice și practice ale temei abordate, au dus la urmarea scopului cu ptivire la fundamentarea științifică și elaborarea recomandărilor practice în vederea creării unui mecanism adecvat și eficient de reglementare a bunurilor imobile în Republica Moldova, cu implicarea următoarelor obiective esențiale:
efectuarea unei analize științifice a noțiunii de “bun imobil”, în contextul diferitor sisteme de drept;
identificarea bunurilor imobile conform legislației RM și legislației altor state;
elucidarea regimului juridic al diferitor categorii de bunuri imobile;
definirea și evidențierea particularităților bunurilor imobile și a bunurilor mobile;
cercetarea și determinarea clasificării bunurilor imobile;
evidențierea și analiza felurilor de înscrieri în Registrul bunurilor imobile;
determinarea și analiza efectelor juridice ale înscrierilor;
prezentarea propunerilor de lege ferenda ce vor contribui la perfecționarea legislației în domeniul cadastrului bunurilor imobile;
Prezenta lucrare constă în evidențierea problemei actuale existente, descriindu-se rolul și necesitatea reglemetării mai aprofundate a regimului juridic cu privire la bunurile imobile . Astfel, lucrarea de licență, întruchipează rezultatele obținute din sistematizarea legislației, din practica aplicării ei, din cercetarea specificului regimului juridic al bunurilor imobile, al delimitării bunurilor imobile, al înscriilor și rectificărilor în registrul bunurilor imobile.
Subiectul cercetat, Regimul juridic al bunurilor imobile în Republica Moldova,considerăm că va fi util unui cerc larg de studenți, practicieni etc. și care ar contribui la îmbogățirea doctrinei și la perfecționarea legislației. În lumina reglementărilor legale, lucrarea este axată pe analiza unui spectru larg de probleme juridice ce țin de reglementarea regimului juridic al imobilelor, de particularitățile de înregistrare a acestora etc.
Metodologia folosită. În analiza teoretică și practică a temei propuse, ne-am axat pe un areal de metode științifice cum ar fi metoda istorică, logică, sistemică, comparativă, cantitativă și calitativă. Prin metoda istorică s-a reconstituit dezvoltarea istorică a noțiunii de “bun imobil” din perioada timpurie pînă în prezent. Metoda logică stă la baza studiului și a sintezei care a rezultat cu argumentarea concluziilor și propunerilor de lege ferenda. Evidențierea caracterelor și particularităților diferitelor categorii de reglemetări juridice a fost posibilă prin aplicarea metodei comparative a diferitelor sisteme de drept. Una dintre metodele aplicate este și metoda cantitativă care prezumă studierea și sistematizarea bazei normative și doctrinare, naționale și internaționale, privind apariția bunurilor imobile și a necesității reglementării acestora, rezultată cu concluzii și inițiative de lege ferenda de perfectare a cadrului normativ existent;
Structura lucrării. Lucrarea este compusă din: introducere cu inițiere în studiu; trei capitole, ce se succed logic și organic; concluzii și recomandări, bibliografie și anexe. Temelia lucrării o constituie analiza teoretică și practică: a noțiunilor și prevederilor legale, a practicii de aplicare privind bunurile imobile ca entitate de bază a cadastrului, publicitatea imobiliară, prin care se asigură transparența informației din registrul bunurilor imobile și care produce efecte juridice: constitutiv de drepturi, de instituire a priorității dreptului, opozabilității etc.
Capitolul întîi intitulat „Dispozitii generale privind bunurile imobile”, este dedicat aspectului teoretic al noțiunii de bun imobil, a originii și istoricul dezvoltării acestuia în Republica Moldova. În primul subcapitol, este analizat bunul imobil în evoluția sa istorică, din perioada timpurie pînă în prezent. Subcapitolul doi, conține abordări privind reglementarea juridică a bunurilor imobile în diferite sisteme de drept inclusive și al Republicii Moldova, prin prisma diferitor acte normative. În subcapitolul trei, se face o analiză și se determină particularitățile bunurilor imobile ca obiect al înregistrării de stat, vizavi de bunurile mobile. De asemenea, se face o analiză a fiecărei categorii de bunuri prin intermediul unui spectru larg de doctrini și legislații.
Capitolul doi, “Clasificarea bunurilor imobile”, reflectă momentul de cercetare și determinare a clasificării bunurilor imobile în dependență de anumite criterii. În subcapitolul unu se dă definiția legală și doctrinară a bunurilor imobile prin natura sa. O atenție deosebită s-a acordat analizei categoriilor de bunuri care fac parte din cadrul bunurilor imobile prin natura sa, stabilind specificul pentru fiecare dintre acestea. Subcapitolul doi este dedicat bunurilor imobile prin destinație, specificînd categoriile de bunuri ce se atribuie pantru această categorie de bunuri ,și regimul special care li se aplică în funcție de obiectul mobiliar încorporat. Subcapitolul trei este dedicat particularităților specifice de bunuri imobile determinate de lege, în cadrul căreia se face o clasificare metodică a drepturilor imobiliare, și se studiază în sens comparat reglemetarea juridică a acestei categorii de bunuri.
Capitolul trei, “Publicitatea imobiliară”, reprezintă, de fapt o continuitate a subiectului abordat în capitolele întîi și doi. Consecutivitatea se explică prin faptul că bunurile imobile, prin identificare și luate la evidență, sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile, prin care se asigură viabilitatea cadastrului și se prezumă sistematizarea și reînnoirea informației cadastrale. Înregistrarea bunurilor imobile finalizează cu înscrierea drepturilor imobiliare. Subcapitolul întîi conține analiza legală și doctrinară a felurilor de înscrieri, înscrierile efectuate în subcapitolele registrului bunurilor imobile, a efectului și valorii juridice ale înscrierilor. Subcapitolul doi, de asemenea, se discută despre înscrierea provizorie a bunurilor imobile,concomitent făcîndu-se și propuneri de aplicare practică a cadrului normativ, se scot în evidență unele discrepanțe dintre diversele acte normative și se propun căi de înlăturare prin lege ferenda. Subcapitolul trei, se studiază notarea în Registrul bunurilor imobile ca o modalitate de înscriere a bunurilor imobile, la fel se cercetează raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil în urma notării, drept efect fiind opozabilitatea acestora din momentul înregistrării .
Capitolul patru, intitulat “Aspecte practice”, îl reprezintă unele analize practice privind bunurilor immobile,ca obiect al înregistrării în cadastru.
Studiul finalizează cu unele concluzii și propuneri în vederea consolidării instituției privind reglementarea juridică a bunurilor imobile în cadastru, la fel fiind sintetizate principalele obiective și propuneri, în vederea eficientizării reglementării bunurilor imobile, precum și concluzii proprii cu privire la unele prevederi din domeniu. Concluziile și sugestiile elucidate în lucrare sunt aplicate în conformitate cu studiul amplu asupra temei abordate, într-un eficientizarea și perfectarea domeniului imobiliar.
DISPOZIȚII GENERALE PRIVIND BUNURILE IMOBILE.
Noțiunea de bun în evoluția istorică.
Un fenomen natural sau un lucru din natură nu devine bun decât în măsura în care se află în interacțiunea raporturilor omenești [120, p. 28]. Altfel spus, un fenomen al naturii sau un obiect al lumii înconjurătoare devine bun numai atunci când este susceptibil de a satisface o necesitate a omului și cînd între oameni apar raporturi de atribuire, stăpînire și folosire a acestui bun. Bunurile imobile întotdeauna au servit drept obiect al diverselor neînțelegeri, din care cauză li s-a stabilit un regim juridic deosebit, cunoscut încă în dreptul privat roman. Terenurile, obiectele acvatice, clădirile, construcțiile și altele asemenea – totul aparțin omului, iar dovadă a acestei apartenențe servește titlul de proprietate, în a cărui temei, în registrul bunurilor imobile sînt înscrise drepturile imobiliare.
Etimologic, termenul “bun ” derivă de la latinescu bona, bonus și semnifică ansamblu lucrurilor care aparțin unei persoane, adică activul său. Dicționarul limbii române, definește bunurile, drept totalitate de valori materiale și de active imateriale, inclusiv de bani și de valori mobiliare, care se află în proprietatea persoanei, indiferent de faptul în a cărei folosință efectivă este, precum și de alte drepturi patrimoniale. În cadrul cercetării, analizînd sursele doctrinar- teoretice am redat evoluția noțiunii de bun imobil în diferite perioade de timp și sisteme de drept.
Astfel, primele reglementări cu privire la noțiunile de bun și drept de proprietate le regăsim în "Codul lui Hammurabi" (mileniul II î.e.n.), veritabil monument al antichității babiloniene, care cuprinde una dintre cele mai vechi legislații cunoscute și oglindește procesul de centralizare a statului scalavagist babilonian și acțiunea sa de consolidare a proprietății private. În "Codul lui Hammurabi" sunt tratate problemele ale dreptului de proprietate mobiliară și imobiliară, în cuprinsul său, pentru prima dată fiind reglementat noțiunea de “bun” în ipoteza dreptului de proprietate. Fiind, una dintre cele mai vechi culegeri de legi din lume Codul lui Hammurabi evidențiază existența în Babilonia a unui drept de posesiune ți familial, prin care se reglementează starea bunurilor, a persoanelor, contractelor, delictelor și pedepselor ce variau după starea socială. Din acest document rezulta o organizare stratificată și sprijjinită pe proprietatea privată și libera inițiativă, cu o mare libertate individuală de mișcare și cu o intervenție statală în sprijinul categoriilor defavorizate.
În dreptul roman, bunul se considera, orice lucru ce are o valoare economică și putea fi echivalat în bani, care se putea transforma într-un bun. La fel în reglmentările dreptului roman, numai tații de familie erau proprietari și puteau avea bunuri. Astfel, încît totalitatea bunurilor care formează în sens larg proprietatea unei persoane a fost denumită în dreptul roman patrimoniu (patrimonium). Patrimoniul nu înseamnă altceva decât ansamblul bunurilor lui paterfamilias; el reprezenta o masă de bunuri (fără datorii) și erau o universalitate de fapt. Corelația dintre activ și pasiv nu erau luată în considerare. Această corelație nu apărea decât în instituția peculi-ei care era masa de bunuri pe care tatăl de familie o afecta, rămânându-i proprietatea, unui fiu sau unui sclav. Patrimoniul unei persoane era constituit din bunuri corporale – fizice și bunuri necorporale sau abstracte. În consecință, patrimoniul era format din drepturile și datoriile unei persoane evaluate în bani, precum și din bunurile la care acestea se referă.
Ilustru jurist roman Ulpian definește bunul ca fiind “ceea ce este util”. La început nu au fost considerate bunuri decât lucrurile materiale, corporale, dar ulterior, dreptul roman a lărgit această noțiune, incluzând în ea și drepturile[78,pag. 98-99]
Astfel, observăm că noțiunea de “bun” cuprinde atât lucrurile corporale în accepțiunea tangibilă a acestora res quae tangi possundi, lucrurile materiale, asupra cărora poartă drepturile, cât și drepturile pe care omul le are asupra lucrurilor [55, p.35]. Din multitudinea de lucruri unele sunt, prin firea lor, ale tuturor, acestea numindu-se la romanii antici res omnis communis, așa ca aerul atmosferic, lumina solară, flora și fauna apelor neutre ale mărilor și oceanelor; altele, cele mai numeroase, aparțin omului în propriu [24, p.35]. Pe acestea din urmă, omul și le poate însuși, spre a le stăpâni singur și pe deplin, prin apropiere.
Spre deosebire de științele economice, pentru care bunul are importanță în materialitatea sa, pentru științele juridice lucrurile din natură și cele create de om sunt bunuri, și în sens imaterial, adică în sens de drepturi asupra lor.
În literatura juridică, se mai polemizează asupra faptului dacă obiectul este un element necesar al raportului juridic civil, în sensul dacă obiectul include numai acțiunea la care este îndrituit subiectul activ și îndatorat subiectul pasiv ori cuprinde și lucruri la care se referă conduita părților. Opinia dominantă în doctrină [23, p.116; 121, p. 41], la care consemnăm, este cea conform căreia obiectul constituie un element necesar al raportului juridic civil, iar acest element constă în conduita părților, adică în acțiunea sau inațiunea la care este îndreptățit subiectul activ și este obligat subiectul pasiv în raport cu acest lucru. De exemplu, înregistrarea actului juridic, a drepturilor imobiliare etc. În sensul cercetării propuse, ne interesează dacă lucrurile sunt sau nu obiect al raportului juridic civil. Problema abordată rezidă în caracterul social al raportului juridic. Or, dacă admitem că bunurile la care se referă conduita părților fac parte din obiectul raportului juridic, știrbim din caracterul social al acestui raport. Soluția optimă ar fi compromisul în sensul că, atunci când conduita părților se referă la bunuri, acestea sunt considerate obiecte derivate [externe] ale raportului juridic, cu alte cuvinte este realizarea efectivă a conduitei vizavi de bunuri.
În doctrina română clasică, bunurile erau desemnate prin cuvîntul res, utilizat și pentru desemnarea lucrurilor în genere, de unde s-a afirmat că prin bunuri înțelegem, nu numai bunurile materiale care compun avutul unei persoane ci în general toate drepturile pe care le are acea persoană, subliniindu-se că lucrurile nu interesează din punct de vedere juridic decât în măsura în care fac obiectul unor drepturi, interesând nu atât lucrurile în materialitatea lor cât drepturile ce se pot exercita asupra lucrurilor. În același timp, autorii susțin că vor rămâne în afara patrimoniului toate drepturile și obligațiile care nu au o valoare pecuniară, precum drepturile și obligațiile publice (dreptul la viață, dreptul la libertate etc.). În al doilea rând, vor fi bunuri doar lucrurile care pot face obiectul unei aproprieri individuale sau colective, fie ele materiale sau nemateriale. În opinia doctrinarului Gh. Beleiu, bunul reprezintă o valoare economică utilă pentru satisfacerea nevoilor materiale ori spiritual ale omului, susceptibile de apropriere sub forma dreptului patrimonial.[15 pag98-99.]
Astfel, observăm că termenul bun este folosit în practică, doctrină, legislațieîn două sensuri:”stricto sensu”, se desemnează sensul definit mai sus, și se poate utilize termenul de ”lucru”, iar în “lato sensu”,se desemnează atît lucrul cît și dreptul patrimonial care are ca obiect acel lucru. Între “bunuri” și “patrimoniu” există corelația de la parte la întreg deoarece patrimonial reprezintă totalitatea drepturilor și obligațiilor patrimoniale care aparțin uneipersoane fizice, iar dreptul patrimonial cuprinde și lucrurile asupra cărora se exercită aceste drepturi și obligații.
Legislația Federației Ruse atribuie noțiuni de bun imobil terenurile, subsolul, obiectele acvatice precum și totul ce este legat de pămînt, adică obiectele care nu pot fi deplasate fără a cauza prejudicii considerabile destinației lor, inclusive pădurile, culturile perene, edificiile. La fel din categoria bunurilor imobile fac parte aeronavele, navele maritime și navele cosmic , care deși fac parte din categoria mobilelor, sunt pasibile de înregistrare în register special, nu în Registrul bunurilor imobile.[63,477] Astfel, observăm în acest sens că Federația Rusă atribuie la categoria imobilelor anumite bunuri doar pentru a asigura anumite măsuri de protecție. Deasemenea jurisprudența rusă, atribuie întreprinderea , ca un complex patrimonial unic, clasei de bunuri imobile, în care este inclus și codomeniul în fondul locativ.
Într-o altă accepțiune, doctrina rusă [22, p. 297; 223, p. 298], bunurile sunt obiecte ale dreptului de proprietate, iar conduita părților, drepturile și obligațiile pot fi obiecte ale dreptului de creanță sau drepturi corporative, nu însă obiecte ale drepturilor reale. Distincția este importantă pentru determinarea regimului juridic al obiectului și, prin urmare, pentru evitarea confundării regimurilor juridice ale bunurilor. Mai mult decît atît, bunurile imobile și drepturile asupra lor, inclusiv alte drepturi reale (dezmembrămintele), sunt pasibile de înscriere în registrul bunurilor imobile, neînscrierea dreptului fiind sancționată cu neconstituirea lui și inopozabilitatea față de terți. În aspectul distincției, practica judiciară posedă destule exemple de încheiere a contractelor al căror obiecte îl constituie locațiunea drepturilor imobiliare în loc de sublocațiune și altele de acest gen [25, dosarul nr.2-2394/04].
Confuzia privind includerea în aceeași clasă sau sub incidența aceluiași regim juridic atât a drepturilor reale, cât și a unor drepturi de creanță (de exemplu, C. civ. include în clasa altor drepturi reale ipoteca, prin care se garantează o creanță ce face parte din dreptul obligațional) este discutabilă. Prevederea în cauză este specifică sistemului de drept anglo-american, conform căruia bunurile pot fi în proprietate [posesiune] choses in posession și bunuri în revendicare choses in action [13, p. 114], adică drepturile asupra bunurilor, ceea ce corespunde conceptului roman conform căruia bunurile în sens material sunt bunuri corporale, iar bunurile în sens imaterial sunt bunuri incorporale [11, p. 96; 194, p. 81-82].
În sistemul de drept continental, regimul bunurilor este distinct de regimul drepturilor. Astfel, Codul civil al Germaniei, prevede expres: Lucruri pot fi numai obiectele lumii materiale [91, p. 298]. În concluzie, putem spune: 1) bunurile în sens restrâns [stricto sensu] înseamnă lucruri utile, cu valoare economică, care pot fi apropiate sub formă de drepturi patrimoniale (pot fi obiecte de drepturi patrimoniale); 2) bunul în sens larg [lato sensu] consemnează atât lucrurile, ca obiecte ale drepturilor și obligațiilor patrimoniale, cât și drepturile patrimoniale asupra bunurilor [65, p.26].
Pentru ca să devină bun în sens juridic, un lucru trebuie să fie util omului, să aibă o valoare economic și să fie susceptibilă de apropiere,sub forma unor drepturi ce intră în componența unui patrimoniu, fe al unei personae fizice, fie al unei personae juridice. Numai ân cazul în care lucrul întrunește aceste trei calități se poate vorbi de bun în sensul dreptulu civil. Unele lucruri nu pot fi considerate bunuri, deoarece nu sunt susceptibile aproprierii, după cum o cere și art. 285 alin. (1) C.civ al RM. Atribuim acestei categorii de lucruri luna,soarele și alte corpuri cerești, care,deși au o valoare economic și sunt utile omului, nu pot fi apropiate prin folosire, prin ocupație sau prin alte mijloace. La fel nu poate fi însușit nici aerul atmosferic. Posibil, unele dintre aceste lucruri cândva vor putea fi considerate bunuri în sensul dreptului civil, însă la moment nu au reglemetare bine determinată în legislație.
În accepțiunea generală, sunt bunuri imobile, lucrurile susceptibile de apropiere sub forma dreptului de proprietate [100, p. 81]. În literatura juridică, se operează atât cu noțiunea de bun cât și cu noțiunea de lucru. C. civ. prin art. 288-296, 303-312, 315-333, 337-343 etc. utilizează termenul bun, chiar și atunci cînd, evident, este vorba de lucruri, deci este o definire a bunurilor în sens larg. În sens restrîns lucruri sunt obiectele corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații [117, p. 97].
Codul civil prin art. 285 alin. (1) definește: bunurile ca fiind toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective și drepturile patrimoniale. Prin bun susceptibil apropierii se are în vedere bunurile ce au formă materializată, iar drepturile sunt forma imaterială a bunurilor, adică aspectul juridic. Aptitudinea apropriabilității este inexorabilă. Fără apropiere, un drept este inconceptibil, pentru că, prin prisma legii, a fi titularul unui drept înseamnă a avea ceva care să aparțină în propriu celui care îl are. În propriu ar însemna să-mi aparțină și, totodată, să pot exercita plenititudinea prerogativelor de proprietar. Or, faptul că un bun îmi aparține nu rezolvă și problema limitărilor stabilite de legislație. Drepturile reale sunt absolute doar în parametrii stabiliți de lege. În continuare [art. 285 alin. (2)], același articol concretizează: Lucrurile sunt obiecte corporale în raport cu care pot exista drepturi și obligații civile. Din conținutul normei indicate, deducem patrimoniul care incumbă nu numai bunuri, ce formează activul lui, ci și obligații, ce constituie pasivul acestuia [86, p. 475]. Obligațiile sunt opuse bunurilor, adică sunt datorii, sunt bunuri ale altora, ale creditorilor, care grevează patrimoniul. De aceea, noțiunea de bun cuprinde numai activul net al patrimoniului, obținut după scăderea datoriilor. Corelația dintre bun și lucru, stipulată în dispozițiile C. civ., art. 285 constă în faptul că bunul este genul, iar lucru este specia [117, p.97].
Unii autori susțin că, prin lucru, se înțelege tot ceea ce există în realitate sau numai în imaginație [110, p. 253], iar alții că tot ceea ce se află în natură și este perceptibil prin simțuri, adică tot ceea ce are o existență materială [94, p. 81-82]. Pornind de la conținutul art. 285, bunul poate fi definit ca lucru față de care pot exista drepturi și obligații patrimoniale și care poate fi folosit în viața socială, precum și ca drept patrimonial [117, p. 99]. La fel legiuitorul Republicii Moldova, stabilește că, drept bunuri imobile pot fi considerate și materialele separate în mod provizoriu de un teren atît timp cît sînt păstrate în aceeași formă, cum ar fi spre exemplu cărămizile din ziduri cu condiția că acestea să fie reintrebuințate în aceiași construcție și părțile integrante ale unui bun imobil care sunt detașate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării, spre exemplu unele elemente ale construcțiilor care sunt separate pentru a fi întrebuințate în altă construcție. În cazul în care materialele vechi sunt înlocuite cu noi, atunci acestea preiau locul celor vechi și deci devin bunuri mobile. Această calificare dată unor bunuri este o ficțiune legală necesară pentru a supune bunurile acelorași reguli ca și pentru imobilul la care sunt atașate.
În diferite sisteme juridice, sunt acceptate diferite definiții ale bunurilor imobile, diferența se exprimă doar prin gradul de detaliere și extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobile.
Conform legislației federale a SUA, bun imobil este considerat “pămîntul și tot ceea ce este mai mult sau mai puțin legat de el”. Astfel, în concepția doctrinarilor americani Friedman și Lindeman, “dreptul de proprietate se extinde mai jos de linia solului pînă la central pămîntului și mai sus de linia solului pînă la cer” [69, 45-50]. Codul Funciar al Suediei stipulează: “Bun imobiliar este pămîntul”.
Art. 900 din Codul civil al Quebec prevede că sunt imobile fondurile de teren, construcțiile și lucrările cu caracter permanent care se găsesc pe acestea și tot ceea ce face parte integrată din acestea și tot astfel sunt considerate și vegetațiile și minereurile atât timp cît nu sunt separate sau extrase din fondul respective, iar fructele și alte produse ale solului pot fi considerate ca imobile în actele de dispoziție al căror obiect il constituie. Conform prevederilor art. 901 din același Cod, fac parte integrată dintr-un imobil, mobilele care sunt incorporate în imobil, pierzîndu-și individualitateași asigurînd utilitatea imobilului.
Pentru toate statele și sistemele de drept menționate, similar și pentru Republica Moldova iese în evidență că bunurile imobile reprezintă entitățile de bază ale înregistrării în cadastru, și că indiferent de perioadă evolutivă a acestei noțiuni, mereu a reprezentat support considerabil pentru toate clasele de conviețuire.
Reglementarea juridică a bunurilor imobile în legislația RM
Necesitatea reglementării regimului jurdic al imobilelor s-a impus o dată cu admiterea în circuitul civil, a imobilelor, asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare, publicitatea și crearea unui cadru normative care corespunde situației, menit să determine clasa imobilelor pasibile de înregistrare în registrul bunurilor imobile, identificarea, formarea bunurilor imobile, definite, în Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr. 1543 din 25.02.1998 [10].
Relațiile sociale obiect al căror îl constituie bunurile imobile sunt reglementate de diferite acte normative, inspirate de logica legiuitorului expusă în Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25 februarie1998 [2], în continuare Legea nr. 1543/1998, și în Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 [3]. Acestea sunt principalele, nu însă și unicele, acte normative care conțin dispoziții cu privire la bunurile imobile. Astfel, după cum am menționat mai sus, Codul civil al RM, reglementează noțiunea de bun imobil la art. 285 alin. (1), stabilind că prin bun imobil se înțelege “ bunuri sunt toate lucrurile susceptibile apropierii individuale sau colective și drepturile patrimoniale”. Sensul termenului “bun”, inclus de legiuitor în art. 285 alin 1, este că el include în sine orice element al activului patrimonial al persoanei, adică atât lucrurile și animalele cât și drepturile cu privire la acestea. Deci, termenul bun include în sine atât lucrurile cât și drepturile patrimoniale, care pot fi reale și obligaționale. Așa, spre exemplu, sunt bunuri: lucrurile care au o existență materială și valoare economică, operele științifice, literare, artistice, invențiile ect.., dacă au o valoare economică și sunt susceptibile de drepturi patrimoniale, drepturile de creanță. La fel în art. 288 C.civ., enumeră care bunuri intră în clasa bunurilor imobile, fără însă a le comenta: terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor.
Codul civil mai reglementează posibilitatea de includere în categoria bunurilor imobile a unor bunuri care după natura lor sunt mobile (de exemplu cărămizile din ziduri dacă sunt reintrebuințate în aceiași construcție). Enumărarea categoriilor de bunuri imobile dată în acest aliniat nu întru totul coincide cu cele din alte legi.
Spre exemplu, Legea 1543/1998 atribuie la categoria bunurilor imobile, care pot fi înregistrate în registrul bunurilor imobile: terenurile, construcțiile legate solid de pămînt, apartamentele și alte încăperi isolate, la fel pot fi supuse înregistrării, și respective fac parte din categoria bunurlor imobile și porțiunile de subsol, obiectivele acvatice separate, precum și plantațiile prinse de rădăcini (plantații perene) înființate în conformitate cu normele stabilite de legislație. Este necesar de menționat că, noțiunea de teren reglemetată de Legea 1543/1998, nu trebuie identificată cu noțiunea de sol și subsol. Este adevărat că terenul, pămînul în esența sa de bun imobil cuprinde întreaga suprafață a scoarței terestre, adică atît solul cît și subsolul și, dacă ar fi să facem abstracție de reglementări din legislație, atunci solul și subsolul ar constitui un același bun imobil. Dar, deoarece art.127 din Constituția Republicii Moldova și art. 4 din Codul subsolului, expun că, subsolul este proprietatea Republicii Moldova, deci, în cazul pămîntului este vorba de două drepturi de proprietate: asupra solului, care aparșine oricărui proprietar și asupra subsolului care aparține statului sau unităților administrative teritoriale. Fiind vorba de două drepturi de proprietate, este vorba și de două bunuri imobile: solul și subsolul, două bunuri suprapuse. De aici, conform prevederilor Legii 1543/1998, subsolul nu este obiect al înregistrării în cadastrul bunurilor imobile, cum nu este supus înregistrării nici solul. În cadastrul bunurilor imobile, conform reglementărilor în vigoare se înregistrează terenul, privit ca o suprafață din teritoriu, indiferent de faptul dacă este sol, sau dacă acest strat lipsește și la suprafața sunt zăcămintele minerale, care cad sub incidența Codului subsolului. În concluzie, spunem că, pentru înregistrarea în cadastru, proprietatea asupra terenului se delimitează doar în suprafață, ținîndu-se cont de reglementările legale.
Codul funciar al Republicii Moldova, în art. 21 stipulează că constituie bunuri imobile sectoarele de teren și obiectele aferente acestora (solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantațiile multianuale, clădiril, construcțiile, edificiile etc.) ,adică bunurile a căror strămutare este imposibilă fără a cauza pierderi directe destinației lor. Din coținutul acestor norme, observă că în primul rînd imobile sunt terenurile. Acestea se pot afla atât în proprietatea privată cât și publică. Regimul juridic al terenurilor, în special, este stabilit de Codul Funciar și Legea privind prețul normativ și modul de vânzare – cumpărare a pămîntului nr. 1308/1997.
În categoria imobililor sunt incluse și porțiunile de subsol care, conform Codul subsolului nr. 3 din 02.02.2009, subsolul este partea scoarței terestre, situată mai jos de stratul de sol și de fundul bazinelor de apă și se întinde pînă la adâncimi accesibile pentru studiere și valorificare geologică. Articolul 6 al Codului subsolului prevede că, bogățiile de orice natură ale subsolului Republicii Moldova, inclusiv substanțele minerale utile pe care le conține, precum și spațiile subterane ale acestuia fac obiectul exclusiv al proprietății publice a statului, sînt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. Suntem de părerea că prevederea în cauză este depășită, deoarece proprietarii de terenuri folosesc subsolul în diferite scopuri: construirea fundamentului caselor, beciurilor, garajelor etc.. Deci, subsolul, de fapt, poate fi în proprietate privată sau publică, similar regimului juridic al terenurilor. În acest sens, se confundă probabil, bogățiile subterane, care, potrivit Constituției Republicii Moldova (art. 127 alin 4 și a art. 296 alin 3 din Codul civil,) sunt în exclusivitate bunuri ale proprietății publice ale statului, care sunt inalienabile, insesizabile și imprescriptibile. La fel, sunt atribuite la categoria de bunuri imobile și obiectele acvatice separate, regimul juridic al acestora fiind stabilit de Codul apelor al Republicii Moldova, nr. 1532 din 22.06.1993, modificată de legea apelor, nr.272 din 23.12.2011. Deși, Legea cadastrului bunurilor imobile prevede obiectivele acvatice separate drept obiect al înregistrării în cadastru, Legea apelor nr. 272 din 23.12.2011, nu prevede o astfel de definiție, ci folosește sintagma “corp de apă ”. Din aceste considerente legislația permite înregistrarea obiectivelor acvatice separate, fără a le define, sau legiuitorul, odată cu adoptarea Legii apelor a considerat că anume corpurile acvatice sunt obiect al înregistrării în cadastru?
Apa face parte din domeniul public al statului, iar terenul de sub apa iazului poate face parte atît din domeniul public, cît și din domeniul privat. Norma contravine Constituție, care, la art.127 alin (4), dispune: Apele folosite în interes public fac obiectul exclusive al proprietății publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidența regimului juridic aparțin proprietarilor acestora. În concluzie, pentru a asigura o bună administrare a resurselor de apă se impune necesitatea revizuirii atît a noțiunilor, termenologiei folosite de legiuitor în privința corpurilor de apă, precum și o revizuire a normelor ce se referă la gestionarea nemijlocită a obiectivelor acvatice, pentru a asigura o corelație clară a reglementărilor cu racordarea la legislația comunitară.
Categoria de bunuri “ plantațiile prinse de rădăcini”, ca bun imobil, constă din întreaga vegetație care se ține de pămînt prin rădăcini: plantele, copacii, arbuștii, pomii, semințele puse în pămînt, dat fiind că, desprinsă de ea devine bun mobil. În concluziecriteriul principal de includere a unui bun în clasa imobilelor este acela de imobilitate, aderență fixă cu pămîntul.
Reglementări juridice cu privire la bunurile imobile, indentificăm și în Legea cu privire la ipotecă în art. 3 dă următoarea definiție a bunurilor imobile “bunuri imobile definite în conformitate cu Codul civil și bunuri imobile viitoare înregistrate în Registrul bunurilor imobile în conformitate cu legislația”, deși cum am enunțat mai sus, în Codul civil al Republicii Moldova nu este cercetată și reglementată noțiunea de bun imobil. Potrivit prevederile legale, ipoteca este un drept real accesoriu care are ca obiect un bun imobil al debitorului sau al altei persoane, fără deposedare, care conferă creditorului ipotecar dreptul de a urmări imobilul în stăpânirea oricui s-ar afla și de a fi plătit cu prioritate fată de ceilalți creditori din prețul acelui bun. Legea cu privire la ipotecă are o tangeță inseparabilă de cadrul general al bunurilor imobile, dat fiind faptul că ea determină care sunt condițiile esențiale privind procedura de ipotecare a bunurilor imobile. Astfel, drept obiect al ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin numere cadastrale separate, bunurile imobile aflate în circuit civil, deținute în proprietate și înregistrate în Registrul bunurilor imobile. Potrivit art. 7 alin. (5) ipoteca se extinde asupra îmbunătățirilor, ameliorărilor și accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se unește prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum și asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract altfel. Bunul imobil ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. În cazul în care dreptul asupra bunului ipotecat este afectat de modalități sau este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotecă afectată, de asemenea, de modalități sau condiții de nulitate.
Consecutivitatea reglementării juridice, o regăsim și în Codul fiscal nr.1163 din 24.04.1997, care tratează bunurile imobile din punct de vedere al creării unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare și percepere a impozitelor. Bunurile imobile prin prisma acestei legi fiind: terenurile, clădirile, construcțiile, apartamentele și alte încăperi izolate, a căror strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinației lor.
La fel, la Titlul VI al prezentei legi, determină bunurile imobile care pot fi impozitate. De exemplu, terenurile cu destinație agricolă sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali și terenuri fără indici cadastrali.Terenurile din intravilanul localităților sunt grupate în terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuințe, garaje și cooperativele de construcție, loturile de pe lîngă casă, terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor, întreprinderilor agricole și terenuri cu o altă destinație specială.
Regimul juridic al bunurilor imobile – apartamentelor – este reglementat prin Codul cu privire la locuințe nr.2718 din 03.06.1983, Legea nr. 913 – XIV din 30.03.2000 codomeniului în fondul locative, care stabilește obiectele fondului de locuințe, tipurile fondurilor de locuințe, excluderea din fondul de locuințe a caselor și a încăperilor de locuit, reglementează regimul juridic asupra anumite categorii de bunuri imobile. Deși majoritatea raporturior locative sunt reglementate de Codul civil, totuși rămîne deschisă problema delimitării procedurii de reglemetare a bunurilor imobile din cadrul raporturilor locative și cele civile.
Reglementare juridică a noțiunii de bun imobil la nivel internațional o regăsim și în sistemul european de protecție a drepturilor omului, care este alcătuită de convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale și protocoalele care o însoțesc. Cum este însă bine cunoscut, Curtea conferă noțiunilor o interpretare proprie, independentă de cea a statelor membre. Acest principiu consacrat doctrinar a fost statuat și prin jurisprudența Curții, arătându-se că independent de jurisprudența și chiar legislația unui stat membru Curtea poate recunoaște existența unui drept de proprietate asupra unui bun și indirect desigur însăși existența unui bun. În jurisprudența sa, CEDO s-a pronunțat în numeroase rânduri asupra conformității actelor autorităților din statele membre (executive, legislative sau judecătorești) cu prevederile Convenției pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, în ceea ce privește domeniul dreptului de proprietate. Problematica a fost tratată în special prin raportare la art. 1 din Protocolul 1 la Convenție referitoare la protecția dreptului de proprietate. Acest articol prevede: „orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.” În această ipostază, Curtea afirmă că noțiunea de ”bun”, în sensul Convenției este atât bunul prezent, cât și orice pretenție care este suficient de determinată pentru a fi considerată ”bun”. Astfel, în cazul respectiv, dacă interesul unui proprietar îmbracă forma unei pretenții, acest lucru poate fi considerat bun, numai dacă există un fundament legal al acelei cereri în dreptul național sau o speranță legitimă că acea pretenție este fundamentată (de exemplu, dacă există o jurisprudență constantă în statul respectiv care să recunoască acel drept).Astfel, noțiunea de bun în concepția Curții poate așadar cuprinde: bunuri mobile și imobile, clientela, licența necesară exploatării unui fond de comerț, un drept de creanță dacă este certă lichidă și exigibilă, un drept rezultat din semnarea unui contract de concesiune, o garanție reală etc. Ca urmare, a celor enunțate anterior, prin bun se intelege o valoare economica ce este utila petru satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului si este susceptibila de apropiere sub forma dreptului patrimonial.
De asemenea este important de menționat că efectivitatea protecției europene a dreptului de proprietate după cum reiese și din exemplele arătate este conferită de protecția acordată oricărui drept care prezintă pentru reclamant un interes economic. Așadar, sfera de protecție se extinde pe lângă dreptul de proprietate și dezmembramintele acestuia și la alte drepturi precum dreptul de locațiune, drepturi ce decurg din exercitarea unor profesii, dreptul de concesiune, dreptul de a percepe fructele și orice alt drept evaluabil într-o sumă suficient de certă.
Prin urmare, studierile efectuate în prezentul subcapitol au o importanță deosebită atît pentru doctrină, cît și pentru circuitul civil al bunurilor imobile din Republica Moldova.
Deducem, că bunurile imobile încă din cele mai vechi timpuri au avut, au și vor avea o deosebită importanță, deaorece acestea crează în mod direct activul persoanei, adică dreptul de proprietate. La fel bunurile imobile constituie unul dintre obiectivele de bază ale investigațiilor efectuate atît în prezenta lucrare, cît și pentru diferite reglementări care au inspirat sistemul nostru legislativ, contribuind la elaborarea unei practici moderne și uniforme de aplicare a normelor juridice atît de autoritățile publice, cît și de titularii de drepturi imobiliare, în domeniul dreptului de proprietate.
Delimitarea noțiunii de bun imobil și bun mobil
Clasificarea bunurilor prezintă, în dreptul civil, o semnificație deosebită atît din punct de vedere teoretic, cît și mai ales pragmatic, deoarece, pe de o parte, ea determină natura raporturilor juridice ce se pot stabili cu privire la unele bunuri și pe de altă parte, regimul juridic al diferitelor categorii de bunuri. Astfel, împărțirea bunurilor îm mobile sau mișcătoare și imobile sau nemișcătoare este extreme de importantă prin consecințele ce decurg din ea. Bunurile imobile sau nemișcătoare, sau mai simplu imobilele, sunt acele bunuri care au o așezare fixă și nu pot fi mișcate din loc, cum sunt pămînturile și casele. Bunurile mobile sau mișcătoare, sau mai simplu mobile, sunt acele bunuri care nu au o așezare fixată și nu pot fi mișcate din loc, cum sunt animalele, obiectele ce alcătuiesc mobilierul caselor, veșmintele, banii etc.
Trebuie însă să menționăm că aceste definiții nu corespun în mod absolut, exact cu realitatea juridică, deoarece legea, după cum cunoaștem, în loc de a face clasificarea bunurilor în imobile și mobile exclusive după natural or, clasifică uneori printre imobile, lucruri, care prin natura lor mișcătoare, ar trebui să fie considerate mobile, și respectiv, viciversa, ea consideră ca mobile unele lucruri, care prin natura lor nemișcătoare, sunt imobile.
Trebuie de asemenea să observăm că împărțirea bunurilor în imobile și mobile, n-ar trebui să se aplice în mod logic decît asupra bunurilor corporale, fiindcă fixitatea și mobilitatea sunt simple calități fizice, și numai după ce lucrurile corporale se spunea că se pot mișca sau nu de la un loc la altul. De aceea de altfel, în Dreptul roman distincția bunurilor în imobile și mobile se aplica numai bunurile corporale. Pe cînd în Dreptul modern, această distincție a devenit o summa divisio, aplicîndu-se la toate bunurile în mod general, și înglobînd în cele două clase de mobile și imobile nu numai bunuri corporale, dar și cele incorporale, adică drepturile.
Este evident, că un astfel de sistem este lipsit de logică și de rațiune. De aceea unele Coduri mai recente, ca spre exemplu Codul civil german și cel elvețian, au încercat să dea clasificării un aspect mai logic. Dintre bunurile incorporabile, ele nu introduc în clasificare decît drepturi reale, pe care le clasează printer mobile și imobile, după obiectul lor; iar toate celelalte drepturi, de creanță, intelectuale etc., rămîn în afara acestei clasificări, formînd o a treia clasă, deosebită și de bunurile mobile și imobile.
Evolutiv, prin treptele istorie, clasificarea bunurilor imobile și mobile își are originea în Drepul roman, unde însă nu se aplica decît bunurilor corporale și nu avea importanța pe care o are în Dreptul modern. Din Dreptul roman ea s-a transmis vechiului Drept francez, însă cu oarecare modificări intervenite în cursul vremii. În Evul Mediu, imobilele erau considerate ca, cele mai importante bunuri; de aceea, încetul cu încetul, juriștii au început să nu mai țină seama, în clasificările lor, de criteriul fixității și al mobilității, ci de importanța bunurilor. Astfel, se ajunge la o diviziune, în care pe de o parte erau bunuri importante, care produceau proprietarului venituri anuale regulate și trainice, și se numeau heritages , iar pe de altă parte erau bunurile de putință importanță, atît mobile, cît și imobile de mică valoare care erau oarecum asimilate cu mobilele, și se numeau meubles et cateux. În prima clasă erau pămînturile, atît de importante în Evul Mediu, deoarece pămîntul era elemental esențial al patrimoniilor, și din el decurgea situația social a familiei; această clasă corespundea aproximativ cu clasa modernă a imobilelor. Din cauza importanței ei, legile înconjurau proprietatea imobiliară într-o rețea de măsuri de siguranță și suprapuneri de drepturi, care tindeau să asigure păstrarea fondurilor în patrimonial familiei, de-a lungul generațiilor successive. În clasa doua, nefiind decît bunuri de mai mică importanță, această clasă făcea foarte puțin obiectul preocupărilor juridice, regăsindu-se aici mai ales, bunurile mobile care corespund aproximativ clasei actuale.
Legislația Republicii Moldova, reglementează prin intermediul Codul civil la art.288 alin (1), că bunul poate fi imobil sau mobil. Drept imobile sunt bunurile care au o așezare fixă și stabilă, cum ar fi pămîntul, clădirile și, în genere, tot ceea ce este durabil legat de sol. Ca urmare, mobile sunt bunurile care nu au o așezare fixă și stabilă, fiind susceptibile de deplasare de la un loc la altul, fie prin ele însele, fie cu concursul unei forțe străine.
Clasificarea bunurilor, în imobile și mobile se întemeiază,în principiu, pe diferența de natură fizică existent între bunurile mobile și cele care se caracterizează prin fixitate. Spunem, în principiu, deoarece imobilele, după natura lor, sunt în cea mai mare parte doar bunurile enumerate expres la art. 288 alin. (2), atribuindu-se aici și alte bunuri care, de fapt, după natura lor, sunt mobile.
La aliniatul (2) al aceluiași articol sunt enumerate principalele categorii de bunuri imobile, ca terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. Enumerarea categoriilor de bunuri imobile din acest aliniat nu coincide întru totul cu cele din alte legi. De exemplu, art. 4 alin (2) din Legea 1543/1998 atribuie categoriei de bunuri imobile terenurile, clădirile și construcțiile legate solid de pămînt, apartamentele și alte încăperi izolate. În Codul funciar, art.21, la categoria bunurilor imobile sunt atribuite: sectoarele de teren și obiectele aferente acestora (solul, bazinele de apă închise, pădurile, plantațiile multianuale, clădirile, construcțiile, edificiile etc.), strămutarea cărora este imposibilă fără a cauza pierderi directe destinației lor, constituie bunuri imobile.
Codul civil, în art. 288 alin (4), admite posibilitatea extinderii regimului juridic al bunurilor imobile și asupra unor altor categorii de bunuri dacă acest lucru este prevăzut expres de lege. După regula stipulată în art. 288 alin (5), toate bunurile în afară de cele pe care legea le atribuie la categoria de bunuri imobile sunt mobile, inclusiv banii ți titlurile de valoare. Banii sunt o categorie specială de bunuri care datorită priorităților lor deosebite usnt un echivalent general al tuturor celorlalte bunuri și constituie un instrument general al schimbului. Titlurile de valoare sun documentele constitutive și constatatoare, întocmite într-o formă anumită, care incorporează un drept de creanță.
Clasificarea actuală a bunurilor după mai multe criterii provine de la romani cum am și enunțat mai sus. De exemplu, Codul civil le divizează:
1) după modul în care sunt percepute în: res corporales și res incorporales [corporale și incorporale, art. 285 alin. (1)];
2) după natura bunului: res mobiles și res soli [mobile și imobile, art. 288];
3) după modul în care sunt determinate: genera și species [determinate prin caractere individuale și bunuri determinate generic, art. 294];
4) după cum sunt sau nu producătoare de fructe: produse și fructe [frugifere și nefrugifere, art. 299].
5) după cum sînt sau nu admise în circuitul civil în: res in commercio [bunuri aflate în circuitul civil, art.296 alin. (4)] și res extra commercium [bunuri excluse din circuitul civil, art. 296 alin. (4)],
6) bunurile complexe sunt acele bunuri a căror utilitate depinde de complexitatea lor [art. 297].
În literature de specialitate, bunurile imobile sunt clasificate în funcție de mai multe criterii:
Bunurile imobile prin natura lor [C. civ., art. 288 alin. (1)].
Imobile sunt bunurile care au o așezare fixă și stabilă, cum ar fi terenurile, clădirile și, în genere, tot ceea ce este durabil legat de sol [119, p.102]. Bunurile cărora li se atribuie regimul juridic de imobile sunt enumerate expres în art. 288 alin. (2): Terenurile, porțiunile de subsol, obiectivele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pământ, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acesta, adică bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudiciu considerabil destinației lor. La această categorie, doctrinarul C. Hamangiu enumeră pămîntul cu accesoriile sale și clădirile, pentru că prin natural or sunt fixe și stabile și în clasificarea lor nu intră nici un element fictive sau convențional. Totodată savantul menționează și faptul că doar fondul de teren este singurul imobil prin natura sa, clădirile fiind în realitate imobile prin incorporare. Această clasificare, constituie clasa principală a bunurilor imobile, cum a menționat și d-ul Planiol (vol 1, n. 2201), aici imobilitatea este un fapt pe care dreptul îl constată fără să-l creeze.
Imobile prin determinarea legii [ficțiune].
Potrivit C. civ., art. 288 alin. (3), în clasa imobilelor sunt incluse două categorii de bunuri, mobile după natură: materialele separate în mod provizoriu de un teren atîta timp cît sunt păstrate în aceeași formă [ex: cărămizile din ziduri, cu condiția reîntrebuințării în aceeași construcție] și părțile integrante ale unui bun imobil detașate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării.
Imobile prin obiectul la care se aplică.
Din această categorie fac anumite drepturi care însă au ca obiect un bun imobil, cum ar fi uzufructul lucrurilor imobile, drepturile reale care au ca obiect un imobil, drepturile de creanță, acțiunile care tind a valorifica drepturi imobiliare, acțiunile privind nulitatea unui act juridic al cărui obiect este un bun imobil etc.
Imobile prin destinație.
Potrivit dispozițiilor C. civil al României [art. 467-470], sunt bunurile destinate ca accesorii în exploatarea imobilului respectiv [36, p.168]. Deși asupra ultimelor se răsfrânge legea ce guvernează regimul juridic al imobilelor, mobilele nu devin imobile în esență, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra cărora se constituie în momentul înscrierii, din acel moment fiind opozabile terților. În această categorie de bunuri sunt incluse: animalele afectate de cultură, insrumentele arătătoare, semințele date arendașilor, anumite categorii de animale nedomestice (porumbeii, peștele din iaz) , paile și gunoaile, etc. [98, 551-555]
Clasificarea bunurilor în imobile și mobile prezintă și o importanță practică. Deosebirea natural între aceste categorii de bunuri v-a persista mereu, deoarece, în consecință, bunurile mobile vor circula mereu mai ușor și mai repede, de aceea sistemul de protecție și asigurare a averii mobiliare nu poate fi același ca al imobilelor. La fel, bunurile imobile, spre deosebire de cele mobile, au un regim special de circulație. Astfel, formele de publicitate se aplică doar actelor juridice privitoare la bunurile imobile pentru a fi cunoscute de părți și pentru a fi opozabile. Art. 290 alin (1) din Codul civil, prevede că dreptul de proprietate și alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariția, modoficarea și încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat.
În ceea ce privește înstrăinarea bunurilor proprietate comună în devălmăsie a soților, doar înstrăinarea bunurilor imobile necesită acordul expres al soțului/ soției. Bunurile mobile pot fi înstrăinate de oricare dintre soți fără acordul expres al celuilalt soț. Art. 21 alin. (2) din Codul familie, prevede că fiecare din soț este în drept să încheie convenții prin care să dispună de bunurile commune, cu excepția bunurilor imobile, acordul celuilalt soț fiind prezumat.
O altă deosebire se referă, la faptul că, după regula general, acțiunile civile referitoare la bunurile mobile se înaintează la domiciliul pîrîtului. În schimb, în materie imobiliară, acțiunea este de competența instanței în a cărei raze teritoriale se află bunul imobil (art.40 alin(1) din Codul de procedură civilă al Republicii Moldova dispune că, acțiunile cu privire la dreptul asupra terenurilor, subsolurilor, fîșiilor forestiere, plantațiilor perene, resurselor acvatice isolate, asupra unor case, încăperi, construcții, altor obiective fixate de pămînt…..se intentează în istanța de la locul aflării acestor bunuri).
Importanța clasificării bunurilor în imobile și mobile este de ultimă oră și se datorează admiterii în circuitul civil a imobilelir: terenuri, contrucții etc., ceea ce a impus crearea unui mecanism eficent de securizare a tranzacțiilor imobiliare care și-a găsit fundamentarea în cadastrul bunurilor imobile al țării. Codul civil, Legea nr.1543/1998 prevede un regim special de circulație a imobilelor, și anume înscrierea drepturilor imobiliare și informarea persoanelor interesate privind regimul bunului cu privire la care s-a inițiat o tranzacție. Nu mai puțin important este și efectul înregistrării drepturilor imobiliare. În acest sens, la art.499, dispune: Drepturile reale asupra imobilelor pasibile de înregistrare se vor dobîndi atît între părți, cît și față de terți numai prin înscrierea în registrul bunurilor imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul voinței părților.
Socotim, că cu toată importanța acordată și bunurilor mobiliare, trebuie totuși să recunoaștem că în vremuri tulbure, tot imobilele, în special, sub forma material a proprietății funciare, de posesie a pămîntului și a caselor, rămân partea cea mai stabilă și mai solidă a patrimoniului. În fața fluctuațiilor enorme și neașteptate ale valorii imobiliare, în fața instabilității nesiguranței lor, valoarea imobililor a rămas mai mult sau mai puțin la adăpostul variațiilor și a scăderilor excessive, păstrînd pînă la un oarecare punct un nivel constant, și a constituit, în comparație cu inconstanța averii mobiliare, partea constant și elementul statoric al patrimoniilor.
Relativ, în Dreptul roman, și acum persist o regulă, potrivit căreia, la furt, și astăzi, se spune că este posibil doar pentru bunurile mobile, și nici într-un caz pentru cele imobile.
În ceea ce privește reglementarea internațională, atunci stabilim că statutul imobilelor este mereu territorial, pe cînd statutul mobilelor este personal, cel puțin atunci cînd mobilelealcătuiesc o universalitate.
CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILE
Bunuri imobile prin natura sa
Relativ, cercetarea și studierea mai aprofundată a noțiunii de bun imobil în întreaga sa complexitate, a servit multe controverse pe parcursul evoluție, cea mai de seamă fiind înțelesul juridic al clasificării acestuia după diverse criterii. Astfel, bunurile pot fi clasificate din mai multe puncte de vedere. Unele clasificări, fiind generale și cuprind toate bunurile, numite summae divisions, și respective, altele care nu se aplică la toate bunurile și sunt caracteristice numai bunurilor corporale. Legislația civilă contemporană definește mai multe clasificări ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franței prevede trei categorii de imobile: după natură, după destinație, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei operează cu noțiunile: teren și imobile – „pămîntul” la general; construcțiile și produsele pămîntului, inclusiv plantațiile perene; drepturile reale. Codul civil al Elveției reglementează teri categorii de imobile, specifice țării: terenul, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat Codului civil Francez atribuie la bunurile imobile atît bunurile imobile cît și drepturile imobiliare.
După cum observăm, atît în legislația civilă cît și în literatura de specialitate, și imobilele sen subclasifică, regăsindu-se sub trei forme:
– imobile prin natură;
– imobile prin destinație;
– imobile prin determinare de lege.
Datorită faptului că bunurile imobile reprezintă astăzi o valoare economică pentru satisfacerea nevoilor materiale ale oamenilor, vom consacra cite un subcapitol fiecăreia din cele trei clase de imobile.
Bunurile imobile prin natura lor sunt acele bunuri care ca terenurile, porțiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantațiile prinse de rădăcini, clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror deplasare nu este posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor. În opinia altor autori, imobile prin natura lor sunt acele bunuri care au o așezare fixă și stabilă, cum ar fi terenurile, clădirile și, în genere, tot ceea ce este durabil legat de sol.[Birsan Corneliu, Drept civil, Drepturile reale principale. Bucuresti, ALL BECK,998,374,P.102].
La această categorie, doctrinarul C.Hamangiu enumeră pămîntul cu accesoriile sale și clădirile, ca drept bunuri imobile, fiindcă prin natura lor acestea sunt fixe și stabile și în clasificarea lor nu intră nici un element fictive sau convențional. Totodată, se menționează și faptul că doar fondul de teren sunt singurile imobile prin natură, toate celelalte imobile zise, cum sunt clădirile, nu devin de fapt imobile decît fiindcă se incorporează de pămînt sau țin de el printr-o aderență material, fiind în realitate imobile prin incorporare. Un punct de vedere rezonabil, fiind regăsit și în legislația Republicii Modova, care stipulează deși că bunuri imobile prin natura lor sunt terenurile, clădirile, precum și tot ceea ce este incorporat durabil de acesta, totuși suntem echivoci cu opinia doctrinarului romîn C. Hamangiu, că anume pămîntul, solul, terenul, alcătuiesc imobilele prin excelență, atît timp cît nici un alt imobil nu prezintă un caracter atît de general de fixitate.
Cu toate acestea legislația care reglementează noțiunea de bun imobil în Republica Moldova este diferită, această concluzie fiind atestată prin diversitatea de acte normative care legiferează noțiunea dată. O astfel de reglementare o regăsim în Codul civil, care mai oferă posibilitatea de includere în categoria bunurilor imobile,a unor bunuri care după natura lor sunt mobile (de exemplu cărămizile din ziduri dacă sunt reintrebuințate în aceiași construcție). Enumărarea categoriilor de bunuri imobile dată în cuprinsul codului civil, nu întru totul coincide cu cele din alte legi.
Spre exemplu, Legea 1543/1998 atribuie la categoria bunurilor imobile: terenurile, construcțiile legate solid de pămînt, apartamentele și alte încăperi izolate, porțiunile de subsol, obiectivele acvatice separate, precum și plantațiile prinse de rădăcini (plantații perene) înființate în conformitate cu normele stabilite de legislație. Este necesar de menționat că, noțiunea de teren reglemetată de Legea 1543/1998, nu trebuie identificată cu noțiunea de sol și subsol. Este adevărat că terenul, pămînul în esența sa de bun imobil cuprinde întreaga suprafață a scoarței terestre, adică atît solul cît și subsolul și, dacă ar fi să facem abstracție de reglementări din legislație, atunci solul și subsolul ar constitui un același bun imobil. Dar, deoarece art.127 din Constituția Republicii Moldova și art. 4 din Codul subsolului, expun că, subsolul este proprietatea Republicii Moldova, deci, în cazul pămîntului este vorba de două drepturi de proprietate: asupra solului, care aparține oricărui proprietar și asupra subsolului care aparține statului sau unităților administrative teritoriale. Fiind vorba de două drepturi de proprietate, este vorba și de două bunuri imobile: solul și subsolul, două bunuri suprapuse.
O astfel, de reglemntare o regăsim și în lucrările doctrinarului Hamangiu, unde se prevede că potrivit art.489, pămîntul ar trebui să cuprindă nu numai suprafața, dar și subfața,adică solul. Astfel, suprafața și subfața unui teren ar constitui un același imobil. În realitate, această regulă nu mai există, deoarece în urma Constituție din 1923 și a Legii minelor din 1924, subsolul aparține statului, care la rîndul său îl poate ceda, proprietarul avînd doar un drept redus de redevență. În urma acestor analize,ne aflăm deci în fața a două proprietăți distinct și a două imobile suprapuse, tangențial regimului juridic al terenului din Republica Moldova.
De aici, în cadastrul bunurilor imobile, conform reglementărilor în vigoare se înregistrează terenul, privit ca o suprafață din teritoriu, indiferent de faptul dacă este sol, sau dacă acest strat lipsește și la suprafața sunt zăcămintele minerale, care cad sub incidența Codului subsolului. În concluzie, spunem că, pentru înregistrarea în cadastru, proprietatea asupra terenului se delimitează doar în suprafață, ținîndu-se cont de reglementările legale.
La fel, sunt atribuite la categoria de bunuri imobile potrivit Codului civil și obiectele acvatice separate, regimul juridic al acestora fiind stabilit de Codul apelor al Republicii Moldova. Deși, Legea cadastrului bunurilor imobile prevede obiectivele acvatice separate drept obiect al înregistrării în cadastru, Legea apelor nr. 272 din 23.12.2011, nu prevede o astfel de definiție, ci folosește sintagma “corp de apă ”. Din aceste considerente legislația permite înregistrarea obiectivelor acvatice separate, fără a le define. Un alt aspect de ordin juridic ce ține de dreptul de proprietate asupra obiectelor acvatice, determină că apa face parte din domeniul public al statului, iar terenul de sub apa iazului poate face parte atît din domeniul public, cît și din domeniul privat. Norma contravine Constituție, care, la art.127 alin (4), dispune bogățiile de orice natură ale subsolului, spațiul aerian, apele și pădurile folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, căile de comunicație, precum și alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al proprietății publice.. Analizând articolul dat, ajungem la concluzia că apele folosite în interes public fac obiectul exclusiv al proprietății publice, și, în dependență de importanța care o prezintă pentru societate, sunt de interes național sau local. În ceea ce privește terenurile de sub ape acestea nu sunt prevăzute de Constituție ca fiind exclusiv bunuri ale proprietății publice. Prin urmare, apele care nu cad sub incidența regimului juridic aparțin proprietarilor acestora. În concluzie, pentru a asigura o bună administrare a resurselor de apă se impune legea ferenda pin necesitatea revizuirii atît a noțiunilor, termenologiei folosite de legiuitor în privința corpurilor de apă, precum și o revizuire a normelor ce se referă la gestionarea nemijlocită a obiectivelor acvatice.
O altă categorie de bunuri imobile prin natura lor sunt “ plantațiile prinse de rădăcini”, această noțiune urmează a fi extinsă la întreaga vegetație care ține de pământ prin rădăcini sau ramuri, ca plantele, copacii, arbuștii, pomii, semințele puse în pămînt, dat fiind că, desprinsă de ea devine bun mobil. Vegetația nu formează însă imobile deosebite, ci face parte din pământ, cum am enunțat și în paragrafele anterioare, formînd împreună cu el, prin încorporare, un singur imobil. Însă pentru ca vegetația să facă parte din fond și să fie imobil, este necesar ca ea să adereze de pămînt, adică sa nu fie despărțit de el. Astfel, îndată ce vegetația este separată de pămînt prin dezrădăcinare, taiere sau culegere, etc., ele încetează de a mai fi imobile și devin mobile.
Această regulă, potrivit căreia vegetațiile sunt imobile cît timp aderează de pâmînt și respective viceversa, că, devin mobile, din momentul cînd s-au separate de el, servește excepții și în același timp multe întrebări. Spre exemplu, în cazul contractului de arendă, se admite potrivit prevederilor legale,[art.916, Cod civil ],că, față de arendaș fructele solului cultivat de el sunt mobile, chiar cînd aderă încă de pământ prin rădăcini sau ramuri, deoarece arendașul are un drept limitat la fructe, fără a avea un drept asupra solului, astfel încît pentru el fructele formează întreaga satisfacere economică. Această, prevedere o regăsim, și în art. 917 Cod civil, care stipulează: dacă mai mult din jumătate din fructele (bunurile)obținute prin arendare pier fortuit, arendașul poate cere reducerea proporțională a plății arendei.
La fel, aceeși dilemă apare și cu privire la plantele și arborii care trebuie să adere de pîmânt pentru a fi imobile, de unde deducem că plantele și arborii puși în ghivece, nu sunt imobile, chiar dacă acestea ar fi așezate în pămînt.[Planiol, vol. I, n. 2206].
În urma analizelor, considerăm propunerea de legea ferenda, prin coordonarea și revizuirea noțiunilor folosite în art. 288, alin. 2, referitor la “plantații prinse de rădăcini – ca bunuri imobile prin natura lor”, care servesc drept contrapuneri în conținutul diferitor acte legislative, cu privire la aplicările practice în domeniu.
La fel, potrivit reglemetărilor stipulate și în Codul civil, la categoria de bunuri imobile prin natura lor se regăsesc, “clădirile,construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pîmânt”. Clădirile, construcțiile și orice alte lucrări legate solid de pămînt – cuprind orice construcție sau lucrări, cum ar fi casele de locuit, fabricile, magazinele, prăvăliile, tunelurile, barajele, digurile, lucrările de sondare și exploatare a minereurilor, canalizările de apă, gaz și electricitate. O condiției este însă neapărat necesară: pentru a fi imobile, construcțiile trebuie să adere de pămînt. Construcțiile volante, care nu aderă la pămînt și pot fi mutate din loc în loc nu sunt considerate bunuri imobile.
Potrivit Legii nr. 1543-XIII din 25.02.1998, prin termenul construcție se desemnează orice clădire sau construcție legată solid de pămînt a cărei strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinației ei și poate fi obiect independent al înregistrării de stat. Definiția construcției o găsim și în Instrucțiunea Nr.112 din 22.06.2005 cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor. În acest act normativ prin construcție legată solid de pămînt se înțelege orice construcție ridicată pe pămînt sau în pămînt, care aderă la pămînt (prin fundament, piloni, stîlpi), adică care nu este volantă (nu poate fi mutată din loc în loc). Durata de existență a construcției nu are importanță.
La fel legiuitorul Republicii Moldova, stabilește că drept bunuri imobile pot fi considerate și materialele separate în mod provizoriu de un teren atît timp cît sînt păstrate în aceeași formă, cum ar fi spre exemplu cărămizile din ziduri cu condiția că acestea să fie reintrebuințate în aceiași construcție și părțile integrante ale unui bun imobil care sunt detașate provizoriu de acesta dacă sunt destinate reamplasării, spre exemplu unele elemente ale construcțiilor care sunt separate pentru a fi întrebuințate în altă construcție. În cazul în care materialele vechi sunt înlocuite cu noi, atunci acestea preiau locul celor vechi și deci devin bunuri mobile. Această calificare dată unor bunuri este o ficțiune legală necesară pentru a supune bunurile acelorași reguli ca și pentru imobilul la care sunt atașate.
De fapt, clădirile se compun din o mulțime de bunuri mobile, căci materialele de construcție, înainte de a alcătui clădirea , sunt mobiliare. Toate acestea devdenind imobiliare, și alcătuiesc un imobil, îndată ce se află reunite și constituite o contrucție fixă și aderentă de pământul pe care este clădită.
Cu toate acestea clădirile, nu fac parte din fondul pământ, pe care sunt clădite sau în interiorul căruia se află așezate, ele formează imobile de sine-stătătoare, fie că sunt clădite pe suprafața solului, fie că sunt în interiorul pământului. O consecință a independenței clădirii față de pământ, este că o clădire se socotește ca imobil oricare ar fi persoana care a ridicat-o, fie că este însu-și proprietarul solului, fie că este o altă persoană care a ridicat-o pe un loc ce nu-i aparține, în ultim caz se pune întrebarea numai asupra proprietății respective a clădirii și solului.
Caracterul imobiliar se întinde la toate părțile unei clădiri. Astfel, ușile, ferestrele, scările, balcoanele, etc. se consideră că sunt parte integrală a clădirii și fac parte din ea. Ele sunt imobile prin natură sau mai bine zis prin incorporare, și nu trebuie confundate cu alte accesorii ale clădirilor, care sunt imobile prin destinație și se studează în subcapitolul următor. Deasemenea un moment aparte trebuie acordat și țevilor, precum și tuturor instalațiilor care servesc pentru conducerea apelor, gazelor naturale, electricității. Aici trebuie, să ne ferim de o confuzie, că aceste instalații de fapt ar fi bunuri imobile prin destinație, în realitate, după cum am arătat, sunt adevărate imobile prin natură, fiind de cele mai multe ori incorporate în terenul sau casa ce servesc. Cîteodată chiar, canalizările pot alcătui un imobil prin natură, aparținînd altuia decît proprietarului terenului pe care trec. Astfel, în Franța, jurisprudența a hotărît că țevile de caz ce trec pe sub străzi nu sunt dependințe ale căilor publice, ci o prelungire și o dependență a uzinei de gaz, din care fac parte integrantă.[Trib. Lyon, 6 mai 1902 sub Cass. fr. 17 mai 1905, D.P.1908, p. 329-330].
Conform naturii bunului și cadrului normativ, principalul bun imobil este pământul [terenul] [Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 privind prețul normativ și modul de vînzare-cumpărare a pămîntului [19], în continuare Legea nr. 1308/1997] care, potrivit Constituției [art. 127], poate fi atât în proprietate privată, cât și în proprietate publică. Cu toate acestea în prezent clădirea este considerată ca un organism într-o evoluție continuă, care în timp trebuie tratată, reabilitată și modernizată nu numai standartelor tehnice, dar și acelor juridici, pentru a corespunde exigenților stabilite de utilizator într-o anumită etapă.
În concluzie criteriul principal de includere a unui bun în clasa imobilelor prin natura lor, este acela de imobilitate, aderență fixă cu pămîntul. Tentativa privind deplasarea bunului va duce la deteriorarea acestuia și imposibilitatea folosirii lui conform destinației economice. În literatura de specialitate se încercă stabilirea încă a unui criteriu – înregistrarea de stat. Autorul acestei idei [Palii Victor: Referatul tezei de doctor în drept, 2001, Chișinău] susține că: pentru obținerea statutului [regimului] juridic de imobil, bunul trebuie supus înregistrării de stat, fapt care va avea drept consecință [efect] aplicarea față de acesta a regulilor aplicabile la circuitul civil al bunurilor imobile. Nu suntem de acord cu afirmația în cauză din următoarele considerente: 1. contravine conceptului clasic de atribuire a bunurilor într-o clasă sau alta, or, regimul juridic al bunului este determinat de însă-și natura acestuia; 2. potrivit dispozițiilor Legii nr. 1543/1998 anume imobilitatea este criteriul de evidență cadastrală, deci nu înregistrarea bunului conferă acestuia imobilitate, ci imobilitatea este temeiul de reglementare specială a acestor bunuri: evidența tehnică, economică și juridică. Respectiv, stabilim că această opinie nu poate fi încadrată la criteriile de stanilire a imobilității, precum nici în alte criterii de clasificare a bunurilor în mobile și imobile.
Bunurile imobile prin destinație.
Potrivit dispozițiilor legale, drept bunuri imobile prin destinație se consideră, după cum am spus-o mai sus, bunurile mobile prin natura lor, dar considerate ca imobile de lege, fiind destinate ca accesorii pentru serviciul și exploatarea unui imobil prin natură (bunuri destinate exploatării agricole, animalele folosite pentru cultivarea terenului etc.). Caracterul imobiliar al acestor bunuri este deci unul fictiv, juridic, în loc de a fi natural, real ca la imobilele prin natură.
În ceea ce privește evoluția acestor categorii de bunuri, o regăsim încă în Dreptul roman, unde jurisconsulții romani socoteau într-adevăr că legatarul unui imobil are dreptul și la anumite obiecte mobile, accesorii ale imobilului legat, care trebuiau socotite ca părți din imobil și destinate imobilului. Autorii din vechiul Drept francez au dezvoltat și au generalizat această idee, și au ajuns astfel la principiul că obiectele mobiliare care sunt simple accesorii ale unui imobil, au ele însele un caracter imobiliar.
Însă vechii autori francezi nu clasează aceste obiecte într-o clasă specială de imobile, ei le confundau cu imobilele în natură și le înglobau în aceeași clasă. Clasa imobilelor prin destinație, ca o categorie specială de imobile, este o creațiea Codului civil francez. Motivele care au determinat pe autorii codului, cît și pe juriștii anteriori, să dea astfel un caracter imobiliar fictiv unor bunuri mobile prin natură, au fost dezavantajele care ar exista în numeroase împrejurări dacă accesoriile mobiliare al unui imobilar fi putut fi despărțite, juridic sau material, de imobilul însuși, împotriva voinței proprietarului, și avantajul pe care-l prezintă în schimb, din punctul de vedere al utilității generale, întărirea legăturii între imobil și accesoriile sale.[Planiol, vol.I, n.2212]. Într-adevăr, mobilele prin destinație sunt obiecte fără de care imobilul însuși nu ar fi complet și nu ar putea oferi utilitatea deplină ce este menit să o procure și folosința normală pe care trebuia să o dea.
Astfel, dacă obiectele în chestiune ar fi fost considerate ca mobile, atunci în caz de partaj, dacă accesoriile ar fi putut fi despărțite de imobilul principal, s-ar fi putut întîmpla ca accesoriile să cadă într-un lot, iar imobilul în alt lot. Aceste motive sunt reale și justificative, care răspund în cele din urmă unor necesități practice. Condiția esențială pentru ca un lucru mobil să poată fi socotit imobil prin destinație, este că lucrul să fie destinat la serviciul sau exploatarea imobilului principal. La fel, pentru a fi în prezența unui imobil prin destinație, trebui îndeplinite, după cum rezultă din interpretarea textelor legale, două condiții: una materială și una juridică. Condiția materială constâ în existența unui raport de accesorietate, de afectare, fizică sau volițională, între bunul mobil și imobilul prin natura sa căruia îi servește. La rândul ei, condiția juridică impune ca ambele bunuri să aibă același proprietar, așa încît, în consecință, proprietarul este liber să decidă cînd încetează caracterul de accesorialitate al bunului imobil prin destinație.
În urma cercetării și analizei aprofundate a legislației și literaturii de specialitate, denotăm existența unei subclasificări a imobilelor prin destinație:
bunurile mobile afectate pentru exploatarea unui imobil;
Pentru a putea fi calificat imobil prin destinație, bunul mobil trebuie să prezinte o utilitate reală, de necontestat, pentru exploatarea imobilului și să fie afectat efectiv acestei exploatări, ceea ce înseamnă că nu poat fi considerate imobile prin destinație bunurile care sunt afectate pentru uzul personal al proprietarului imobilului, chiar dacă ocazional acesta le folosește în interesul exploatării fondului. Bunurile mobile devenite imobile prin destinație păstrează această calitate numai atâta timp cât proprietarul nu le dezafectează de la exploatarea terenului, pentru a le da o altă destinație.
bunurile mobile atașate stabil la un imobil.
Spre deosebire de bunurile considerate imobile prin destinație datorită afectațiunii lor, cele considerate imobile prin destinație datorită atașării (așezării) lor nu trebuie să fie nici necesare și nici măcar utile pentru exploatarea sau punerea în valoare a unui bun imobil. Criteriul ce trebuie urmat pentru calificarea acestor bunuri ca fiind imobile este legătura materială dintre bunul mobil și un anumit fond.[teren, pămât, sol].
La fel pentru ca un bun mobil să devină imobil prin destinație, urmează să corespundă unor trăsături ca:
a) în această categorie se găsesc bunuri mobile prin natura lor, care devin accesoriu al unei construcții prin faptul că proprietarul lor le-a atașat acesteia sau le-a așezat stabil pe aceasta, pentru a-i spori funcționalitatea ori din considerente de ordin estetic (ornamental) sau de altă natură;
b) atașarea (așezarea) se poate face atât în interiorul construcției, cât și în exteriorul acesteia, fie odată cu ridicarea construcției, fie ulterior;
c) de cele mai multe ori, atașarea la construcție se realizează printr-o legătură materială stabilă, dar care nu trebuie să aibă semnificația unei încorporări a bunului mobil în construcție; odată ce au fost încorporate, bunurile mobile își pierd individualitatea și devin parte a imobilului, deci nu numai un accesoriu al acestuia;
d) atașarea (așezarea) trebuie să aibă caracter "perpetuu" – deci nu ocazional – dar nu definitiv, ceea ce înseamnă că, în principiu, ele (bunurile mobile) pot fi desprinse de construcție, fără a se deteriora iremediabil, ori fără a pricinui daune mai mari decât ceea ce se obține în urma acestei operațiuni.
Am văzut că unele obiecte mobiliare devin imobile prin faptul că se incorporează la un imobil, legea considerîndu-le ca imobile prin natură. Cu toate acestea nu trebuie confundate cu bunurile imobile prin încorporație, considerate imobile prin natura lor. Astfel, în cazul unei clădiri (imobil prin natură) întâlnim bunuri mobile prin încorporație (uși, ferestre) care devin imobile prin natură, precum și imobile prin destinație (oglinzi, tablouri, statui fixate perpetuu), destinate ca accesorii. De regulă, bunurile imobile prin destinație au același regim juridic ca și bunurile imobile prin încorporație, astfel încât o vânzare a imobilului privește ambele categorii de bunuri.
Într-adevăr, obiectele mobile care se încorporează la un imobil, devin imobile prin natură în mod real și material; pe cînd imobilele prin destinație păstrează individualitatea lor mobiliară și nu devin imobile decît în mod juridic și fictiv, printr-un act de destinație a proprietarului.
De aici decurg unele deosebiri între aceste două categorii de bunuri:
Un obiect mobiliar încorporat la un imobil devine imobil oricare ar fi persoana căreia obiectul îi aparținea sau care a făcut incorporarea, fie acea persoană însuți proprietarul, fie ea o terță persoană. Astfel, materialul de construcție se încorporează la clădirea proprietarului și devine imobiliar, chiar cînd el aparține unui chiriaș. În cele din urmă, un obiect mobiliar nu devine mobil prin destinație decît în cazul cînd însuși proprietarul imobilului a destinat obiectul la serviciul și imobilul principal să facă parte din același patrimoniu. Regula în acest caz este simplă, astfel, ceea ce confer unui obiect mobil, imobilitateeste destinația ce i se dă de a servi unui teren. Cu toate acestea, nu este sufficient ca un obiect mobiliar să fie așezat într-un imobil de către proprietarul imobilului, pentru ca să devină imobil prin destinație, mai este necesar ca obiectul respective să aparțină proprietarului, fiindcă numai atunci se poate spune că imobilul și obiectul mobiliar fac parte din același patrimoniu.
Cu alte cuvinte, spre deosebire de imobilele prin natură, obiectele mobiliare nu pot devine imobile prin destinație nici cînd altcineva, decît proprietarul imobilului principal așează obiectele mobile ce-i aparțin în imobilul ce nu-i aparține, nici cînd proprietarul imobilului principal așează în imobilul ce-i aparține un obiect mobiliar ce nu-i aparține.
În caz de expropriere pentru cauză de utilitate public, prețul exproprierii trebuie să cuprindă, în afară de valoarea imobilului principal, valoarea tuturor materialelor și lucrurilor mobile incorporate de imobil și devenite imobile prin natură; ele însă nu cuprind în genere valoarea accesoriilor care sunt imobile prin destinație, fiindcă acestea păstrează individualitatea lor și rămîn de sine-stătătoare, iar proprietarul expropriat le poate întrebuința, în afară de imobilul expropriat.
Vînzătorulunui obiect mobil devenit, în urma unei corporații, imobil prin natură,
pierde privilegiul ce-l avea asupra obiectului în calitate de vînzător, deoarece obiectul mobil, odată incorporate, pierde caracterul său propriu și individualitatea sa, confundîndu-se cu imobilul principal și neexistînd în mod independent, cum ar fi în cazul materialelor de construcție incorporate într-o clădire. Dimpotrivă, vînzătorul unui obiect mobil păstrează privilegiul săau asupra obiectului, chiar dacă acesta a devenit imobil prin destinație, deoarece natura obiectului a rămas aceeași, obiectul și-a păstrat individualitatea, iar schimbarea caracterului său din mobiliar în imobiliar este o simplă ficțiune datorită voinței proprietarului terenului, care nu are puterea de a lipsi pe creditorul priveligiat al prețului de dreptul său, printr-un simplu act de voință. Astfel, de situație o regăsim, în cazul unor unelte agricole vîndute proprietarului unui fond.
Imobilele prin natură, care au dobîndit acest caracter prin incorporare, încetează de a mai fi imobile, după cum știm, după despărțirea lor material de bunul principal (teren). Imobilele prin destinație, pierd la general caracterul lor imobiliar printr-un act intenționat al proprietarului, adică prin schimbarea sau încetarea destinației hotărîtă a proprietarului.
Cu toate aceste deosebiri , imobilele prin natură în urm aunei incorporări, și imobilele prin destinație se aseamănă prin următoarele puncte de vedere: a) cînd imobilul principal este ipotecat, ipoteca lovește atît imobilul cu toate obiectele incorporate în el, cît și imobilele prin destinație. b) urmărirea imobiliară cuprinde nu numai imobilul principal , cu toate obiectele incorporate în el, ci și imobilele prin destinație.
În urma studierii, constatăm că sunt imobile prin destinație, bunurile cînd ele s-au pus de proprietar pentru serviciul și exploatarea fondului și se clasifică în:
Obiecte destinate la serviciul și exploatarea unui imobil
La această categorii de bunuri se aplică condiția, potrivit căreia, este necesar ca obiectul să fie destinat la serviciul și exploatarea fondului, și nu la serviciul persoanei, fiindcă numai astfel obiectul are un raport direct cu fondul și se poate considera ca un accesoriu al acestuia. Astfel, automobilul destinat la serviciul exclusive al uzinei, este imobil prin destinație, pe cînd automobilul particular al proprietarului uzinei nu este un imobil prin destinație, chiar dacă este ținut în uzină.
Doctrinarul roman, C.Hamangiu, prin “ serviciul și explotarea unui imobil” stabilește că, trebuie să înțelegem în mod larg folosința imobilului, și anume prin prisma a patru puncte, și anume exploatare agricolă, industrială, comercială și civilă.
Explotarea agricolă a unui bun imobil se realizează prin intermediul următoareloo obiecte:
animalele antrenate la cultură;
Prin animale afectate la cultură trebuie să înțelegem pe acelea care servesc la cultura cîmpului și în transporturi în folosul terenului, cum sunt caii, boii, măgarii, oile etc. Nu sunt însă imobile: animalele hrănite numai cu scopul de a fi vîndute, cum sunt păsările domestic, boii și oile destinate tăierii, cai de lux etc. Animalele afectate la cultură sunt imobile prin destinație din momentul ce proprietarul terenului le afectează la cultura terenului.
instrumentele arătătoare;
Trebuie însă să deosebim aici, cu grijă materialul agricol, destinal la serviciul fondului și afectat la acest serviciu în mod constant, de acela care se află la un moment dat pe fond, însă este menit să fie vîndut împreună cu recoltele, și care nu este imobil. Ca spre exemplu, butoaile destinate să rămînă în pivnițe pentru a primi recoltelesuccesive de vin ale unei vii, sunt imobile prin destinație, și respectiv butoaile care se vînd împreună cu vinul ce-l conțin sunt simple obiecte mobiliare.
seminte date arendasilor sau colonilor partiali;
Este vorba de semințele care nu sunt încă puse în pămînt , deoarece odată puse în pămînt , ele se incorporează în obiect, și devin imobile prin natură. Semințele, pentru a fi imobil eprin destinație, trebuie să fie date de către proprietar, deoarece în cazul în care sunt puse de către arendaș, acestea devin imobile prin natură.
Exploatarea comercială. În analiza legislație conchidem că nu figurează obiectele afectate la exploatarea comercială a unui imobil. prin urmare, cînd comerțul este exercitat într-un imobil ce aparține comerciantului, materialul necesar exploatării comerciale, așezat de către comerciant, este imobil prin destinație. Astfel, sunt imobilele: mesele, tejghelele, mobilierul ce garnisește un hotel exploatat de proprietar, decorul unui tatru așezat de proprietarul teatrului, materialul de baie dintr-un magazine de instalații pentru baie etc.
Exploatarea civilă,se înțelege exploatarea și serviciul caselor de raport și a caselor de locuit în general.[Planiol,vol. I, n.2219] Obiectele așezate de către proprietra în aceste imobile, și destinate la serviciul imobilelor, cum ar fi ascensoarele, covoarele de pe scări, sobele,becurile de iluminat etc., sunt imobile prin destinație.
Obiectele așezate pe fond în perpetuu, se subînțelege obiectele care servesc la ornamentarea unei case.[Colin et Capitant, ed.3, vol I, p.684-688]. Drept perpetualitate a obiectului, rezultă din legătura material dintre obiect și fond. Legiuitorul romîn, la enumerarea diverselor obiecte de ornamentare care sunt imobile prin destinație, în mare parte se referă la oglinzi, tablouri și altele. Astfel, oglinizile unui apartament se presupun așezate în perpetuu, cînd parchetul[rama sau pervazul oglinzilor] pe care ele stau este una cu boaseria[lemnăria] camerei.Această regulă aplicînduse și la tablouri și la alte ornamente. Într-adevăr o așa modalitate de așezare a oglinzilor era foarte des întîlnită în Franța,în perioada redactării Codului Napoleon, fiindcă corespundea stilului acelei epoci, astăzi însă el este rar întîlnit, pentru că oglinzile se așează de cele mai dese ori pe perete, ceea ceși servește din nou undele controverse la clasificarea lor ca imobile prin natură sau prin destinație.
În ceea ce privește statuile, spre deosebire de oglinzi și tablouri nu necesită legătura material, astfel,încît, acestea sunt imobile cînd ele sunt așezate înadins, chiar cînd ele s-ar putea scoate afară fără fractură sau deteriorare. Pe cînd, legiuitorul francez cere cel puțin ca statuile să fie așezate într-o niche făcută în zid [art. 525 Codului Napolean].
Cu toate că, această categorie de bunuri sunt destinate în exploatarea unui bunului imobil, totuși asupra acestora observăm că se răsfrânge legea ce guvernează regimul juridic al imobilelor, mobilele ne devinind imobile în esență, ci sunt subordonate regimului juridic al imobilelor, dreptul asupra cărora se constituie în momentul înscrierii, din acel moment fiind opozabile terților.
Înregistrarea imobilelor și a drepturilor imobiliare este dictată de particularitățile deosebite ale acestora care au și impus instituirea unui regim juridic special având ca scop securizarea tranzacțiilor imobiliare, altfel spus – excluderea posibilității de comercializare repetată a unuia și aceluiași imobil.
Forța motrice a dezvoltării societății a fost și este tendința de a dobândi bunuri, tendința de îmbogățire care, în conceptul economiștilor, dinamizează progresul economic [Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chișinău, ARC, 2003, 260 p208, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o față dublă, cea economică – lucrurile privite în materialitatea lor și, cea juridică – drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. și Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul I. București, ALL BECK,1995,1998, 2002, vol. I, p. 521]. Înscrise, drepturile se constituie și conferă titularilor supremație. Din cele analizate, rezultă următoarele particularități ale regimului juridic al imobilelor:
constituirea, modificarea și stingerea drepturilor reale este supusă publicității imobiliare; se are în vedere înregistrarea imobilelor și/sau a drepturilor imobiliare în Registrul bunurilor imobile;
în regimul comunității de bunuri, soțul nu poate dispune de imobile fără acordul celuilalt soț;
proprietarul este în drept să-și revendice oricînd imobilele aflate în posesiunea nelegitimă a altuia [C. civ., art. 374 alin. (1)];
în cadrul raporturilor cu element de extraneitate, regimul juridic al imobilelor este cel al locului de amplasare a bunului.
Legislația civilă contemporană definește mai multe clasificări ale bunului imobil. Astfel, Codul Civil al Franței prevede trei categorii de imobile: după natură, după destinație, drepturile reale. Codul Civil al Germaniei operează cu noțiunile: teren și imobile – „pămîntul” la general; construcțiile și produsele pămîntului, inclusiv plantațiile perene; drepturile reale. Codul civil al Elveției reglementează teri categorii de imobile, specifice țării: terenul, minele montane; drepturile imobiliare. Codul Civil al Quebec-ului, conformat Codului civil Francez atribuie la bunurile imobile atît bunurile imobile cît și drepturile imobiliare. Din cele analizate se evidențiază două concepte ale determinării caracterului bunurilor imobilității bunului: pluralității tipurilor de imobile [dreptul de proprietate asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției; terenul [cu accesoriile sale] ca entitate a cadastrului și publicității imobiliare. Codul civil al Republicii Moldova a dat prioritate celui de-al doilea concept – tot ce este pe teren aparține proprietarului acestuia .
Observăm că, clasificarea bunurilor prezintă ,în dreptul civil, o semnificație deosebită atît din punct de vedere teoretic, cît și mai ales pragmatic, deoarece, pe de o parte, ea determină natura raporturilor juridice ce se pot stabili cu privire la unele bunuri și pe de altă parte, regimul juridic al diferitelor categorii de bunuri.
Bunurile imobile prin determinarea legii
Importanța clasificării bunurilor imobile, după cum am dedus-o și în subcapitolu dinainte se manifestă prin momentul determinării naturii juridice a raporturilor ce se pot stabili cu privire la anumite categorii de imobile. Respectiv, fiind a treia clasă de bunuri imobile, se regăsesc anumite drepturi care deși au obiect un bun imobil, cum ar fi uzufructul lucrurilor imobile, servituțile, precum și acțiunile care tind a revendica un imobil. Potrivit prevederilor Legii Nr.1543 din 25.02.1998, în registrul bunurilor imobile pe lîngă terenuri, clădiri , construcții și alte tipuri de bunuri imobile, po fi înregistrare în cazurile prevăzute de lege și drepturile reale ce au ca obiect bunuri imobile, precum și drepturile de creanță, faptele sau raporturile juridice aferente acestor bunuri. Cunoaștem că în mod logic drepturile nu ar fi trebuit să fie nici imobile, nici mobile, fiindcă fixitatea și mobilitatea, sunt niște carectere fizice, neaplicabile unor bunuri incorporabile ca drepturile. Cu toate acestea legiuitorul la Titlul V, Cod civil, art. 496, stipulează că: “În registrul bunurilor imobile sunt descrise imobilele și sunt indicate drepturile reale care au ca obiect aceste bunuri. Drepturile de creanță, faptele sau raporturile juridice aferente imobilelor consemnate în registru pot fi înscrise în cazurile prevăzute de lege.”
O altă reglemtare legală, privitor la drepturile reale, o regăsim în art.289 Cod Civil al Republicii Moldova, potrivit căruia stabilește că: “Prevederile referitoare la bunurile imobile și mobile se aplica în modul corespunzător și drepturilor reale asupra acestor bunuri.” Astfel, drepturile reale asupra bunurilor mobile și asupra bunurilor mobile sunt supuse regimului juridic respectiv al bunurilor imobile și mobile. Ținând cont de particularitățile bunurilor imobile, cât și de conținutul drepturilor reale, susținem că asupra drepturilor reale sunt supuse regulilor referitoare la bunurile imobile, pe cînd celelalte drepturi patrimoniale, fiind drepturile de creanță (mai numite și obligaționale), sunt supuse regulilor referitoare la bunurile mobile. Spre exemplu, dreptul de proprietate (drept real) asupra unui bun imobil va fi dobândit din momentul înregistrării la oficiul cadastral teritorial.
Conform art. 290 alin. 1 Cod civil, dreptul de proprietate și alte drepturi reale (dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul abitație, dreptul servitute, dreptul de superficie și dreptul de gaj) asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariția, modificarea și încetarea lor sînt supuse înregistrarii de stat în conformitate cu prevederile Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543/1998, manifestîndu-se prin aceeași clasă de iportanță, ca și bunul imobil asupra căruia acesta se impune. Conform dispozițiilor art. 1 alin 1 din Legea 1543/1998, cadastrul bunurilor imobile asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile cât și ocrotirea de stat a acestor drepturi. Drepturile reale asupra bunurilor imobile vor lua naștere doar în cazul în care vor fi înregistrate în registrul bunurilor imobile. Aceiași regulă va fi aplicabilă și în cazurile de modificare și încetare a acestor drepturi. Ca consecință drepturile reale asupra bunurilor reale vor fi opozabile terțelor doar dacă au fost înregistrate în registrul bunurilor imobile
Drepturile reale fiind drepturi directe asupra unui lucru, clasarea lor în imobile este ușoară, cunoscînd clasa din care vine bunul respective, imobil sau mobil. Astfel, drepturile reale, în urma analizelor aprofundate a literaturii, sunt imobiliare, ori de cite ori obiectul lor este un imobil,adică ori de cite ori ele se exercită asupra unui bun imobil. Cu toate acestea, unele drepturi reale, mereu sunt imobiliare, deoarece nu se pot exercita decît asupra unui imobil. Astfel de drepturi, sunt, servituțiile, superfici, abitația, dreptul de concesiune, ipoteca etc. În ceea ce privește caracterul imobiliar al ipotecii, a fost altădată contestat, din motiv că ipoteca are ca obiect garantarea unei creanțe mobiliare. Însă această părere este astăzi unanim respinsă, și se recunoaște ipotecii caracterul imobiliar.
Alte drepturi reale,la rîndul său conchidem că, pot fi cînd imobiliare, cînd mobiliare, fiindcă se pot exercita atît asupra imobilelor, cît și asupra mobilelor, cum ar fi uzufructul, uzul etc. În clasa drepturilor reale ce fac parte din categoria bunurilor imobile prin determinarea legii, se regăsește și dreptul de proprietate. Legislația română, deși consider proprietatea ca un drep real care poate avea ca imobil, fie un bun imobil, fie un bun mobil, totuși ea nu este niciodată clasificată în clasa drepturilor imobiliare, fiindcă nu este considerată ca un lucru incorporal. Cu toate acestea, spunem că, proprietatea este incorporată și materializată în obiectul său, și deci dispare în materialitatea bunurilor ce sunt imobile prin natură sau prin destinație, devenind în mod dedus parte din categoria bunurilor determinate de lege.
Studiind reglemntarea categorii respective de bunuri în legislația altor state, urmează să menționăm că actualmente, în legislația României, categoriile de bunuri imobile sînt reglementate de art. 537-538 ale cărții a treia „Despre bunuri”, Titlul I „Bunurile și drepturile reale în general”, Capitolul I „Despre bunuri în general”, Secțiunea 1 „Despre distincția bunurilor”, a Codului civil al României. Astfel, sunt imobile terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini, construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent. La fel, rămân bunuri imobile prin obiectul la care se aplică, potrivit art. 471 “uzufructul lucrurilor imobile, servitutile, acțiunile care tind a revindeca un imobil”. Doctrinarul român, Hamangiu, consideră această clasificare incompletă, deoarece legiuitorul omite să enumere o serie de drepturi imobiliare, cum ar fi : ipoteca, uzul, abitația, emfiteoza[Contract pe termen lung cu drept de ipotecă pe proprietatea închiriată sau arendată.], privilegiile, dreptul de superficie; precum și drepturile de creanță care au ca obiect o obligație de a da un imobil.
Spre deosebire de legiuitorul român, legislația Suediei, prevede că obiect al înregistrării în cadastru sunt doar terenul, ca bun imobil prin natură. Construcțiile și încăperile separate nu sunt considerate obiecte ale înregistrării în registru. Codul civil al Federației Ruse [art.131 alin. (2)] include în categoria imobilelor bunuri cum ar fi navele cosmice, navele maritime etc [Codul Civil al Federației ruse. În: http://www. e- pravo.]. Bunurile menționate cad sub incidența regimului juridic al imobilelor, deși sunt mobile, ficțiunea fiind fondată pe valoarea și importanța acestor bunuri, din care cauză înregistrarea și evidența lor se face în registre speciale, nu în Registrul bunurilor imobile [Stătescu, Constantin și Bîrsan, Corneliu. Drept civil. Drepturile reale. București, Universitatea, 1988, 397 p., p.303], scopul stabilirii acestora ca imobile, se explică prin modul necesar, de a le stabili o reglemntare juridică mai strictă, căci bunurilor imobile legea le acordă o protecție mai specială pentru a le conserva, ceea ce și impune pe lîngă condiții mai complicate pentru înstrăinarea lor, și un sistem de publicitate a drepturilor asupra lor etc.
Jurisprudența rusă, de asemenea atribuie întreprinderea, ca un complex patrimonial unic [în continuare întreprinderea], clasei imobilelor, în care este inclus și condominiumul în fondul locativ. Bunul imobil, care participă în circuit ca un obiect unic, poate fi un complex patrimonial unic – complex de clădiri avînd același scop, edificii și alte bunuri, inseparabil legate fizic sau tehnologic, inclusiv obiectele liniare (căile ferate, rețele electrice, conducte, etc.), sau situate pe aceeași porțiune de teren, dacă în Registrul de Stat al bunurilor imobile sunt înregistrate drepturile de proprietate asupra complexului de obiecte indicate ca un singur bun imobil. Complexului patrimonial unic îi sunt atribuite normele aplicabile bunurilor inseparabile.
Codul civil al Republicii Moldova nu atribuie bunurile nominalizate de legislația rusă, în categoria celor imobile, doctrina tratând controversat acest subiect. În opinia unor autori [Bloșenco, Andrei. Drept civil. Partea specială. Note de curs. Chișinău, Cartdidact, 2003,p.29], întreprinderea este un bun imobil.
În acest context, ținem să menționăm propunerea de legea ferendacă prin necesitatea completării art. 288, alin (2) din Cod civil, cu încă o categorie de bunuri imobile – întreprinderea ca un complex patrimonial unic. Astfel, întreprinderea ca un complex patrimonial unic este reglementată în art. 817-822. Această clasificare în doctrină, deseori a servit dispute pe marginea determinării din ce categorie de bunuri face parte: mobile sau imobile. În ceea ce ne privește, consemnăm opinia autorilor care consideră includerea întreprinderii în clasa imobilelor lipsită de temei legal.
Cum am mai spus, Potrivit prevederilor Legii Nr.1543 din 25.02.1998, în registrul bunurilor imobile pe lîngă terenuri, clădiri , construcții și alte tipuri de bunuri imobile, drepturile reale ce au ca obiect bunuri imobile, pot fi obiect al înregistrării în cazurile stabilite de lege și drepturile de creanță, faptele sau raporturile juridice aferente acestor bunuri
În ceea ce privește drepturile de creață ca – imobile, în legislația românie cum ne redă, C.Hamangiu, nu se vorbește de ele, probabil din cauza că legiuitorul , considera că drepturile de creanță nu pot avea drept obiect decît un fapt sau o abținerea a debitorului, și că un fapt sau o abținere nu au niciodată o natură imobiliară, socotind că drepturile de creanță nu pot fi imobil, ci numai mobil. Lucrul este exact în rigoarea logică a principiilor, deoarece întradevăr , obligațiile “de a da” un imobil nu au în definitiv drept obiect decît un fapt al debitorului, anume cel de executare a trasferului unui drept real asupra unui lucru. Acest punct de vedere, din nou a servit teme de discuții în rîndul mai multor autori, unii din ei admit în mod unanim că obligațiile de a da, care au ca obiect transferarea unui drept real asupra unui imobil, devine imobiliar, alții contraversînd această opinie.
Analizînd în această ordine de idei, modurile de dobîndire a dreptului de proprietate, observăm că, proprietate se transmite prin simpla încheiere a contractului de înstrăinare intervenit între cel ce înstrăinează, și cel ce dobîndește, respective , acesta din urmă nu devine un simplu creditor, ci și direct proprietar. Prin urmare, obligația de a da , nu are nici o durată apreciabilă, ea se stinge îndată ce se naște, și se află executată înainte de a avea o existență practică. În acest mod, transmiterea instantanee a dreptului real absoarbe în ea obligația de a da, adică obligația de a transfera dreptul real. În așa caz, debitorul sau cel care transmite bunul, numai are nici o obligație de a da , care se află deja executată, ci numai obligația de a preda imobilul, adică de a da achizitorului mijlocul să intre în posesia materială a imobilului.
Există totuși, cazuri excepționale cînd transferarea proprietății unui imobil nu are loc odată cu nașterea obligațiunii de a da, adică odată cu încheierea convenției de transferare, ci se află în întîrziere pînă la o altă dată ulterioară. În ansamblu, spunem că drepturile de creanță constînd dintr-o obligație de a da, sunt imobiliare numai în măsura în care lucrul care face obiectul înstrăinării este un imobil. În practică,însă aceste drepturi nu se întîlnesc în mod distinct decît atunci cînd, prin excepție, transferarea proprietății, din cauza neindividualizării imobilului, nu are loc prin simplul efect al tranzacției.
O atare prevedere o regăsim în art. 496 Cod civil al Republicii Moldova, care are ca scop relevarea obiectului înregistrării imobiliare, precum și relevarea caracterului public al acestuia prin posibilitatea luării de cunoștință de conținutul acestuia de către orice persoană. Astfel, obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile conform respectivei Legii Nr. 1543 din 25.02.1998 erau bunurile imobile și drepturile patrimoniale asupra acestora. Prin instituirea unui registru unic al imobilelor, legislatorul exclude o serie de incomodități care erau legate de ținerea până la 1998 a mai multor sisteme de evidență a imobilelor separate, cum ar fi registrul construcțiilor în localitățile urbane, cărțile de evidență a gospodăriilor în localitățile rurale, registrrul cadastral funciar, registrul unic al gajului etc. Scopul principal urmărit prin instituirea unui sistem unic de evidență a imobilelor constituia asigurarea garantării drepturilor cetățenilor în efectuarea actelor juridice cu imobilele, crearea și ținerea unui sistem unificat de evidență a imobilelor, cât pentru asigurarea informațională a populației, atât și pentru crearea unui cadastru fiscal imobiliar. Legea respectivă se aplica la următoarele categorii de bunuri imobile: terenuri, construcții și încăperi izolate. Codul civil însă lărgește spectrul categoriilor de bunuri imobile ce constituie obiect al înregistrării în cadastrul bunurilor imobile. Enunțînd în art. 496 Cod civil,faptul că, obiect al înregistrării în Registrul bunurilor imobile apar bunurile imobile și drepturile reale asupra acestora.
După cum este stabilit prin prevederile articolului 496 în ce privește drepturile asupra bunurilor imobile, este necesar de reținunt, că obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile apar doar drepturile reale. Drepturile de creanță reprezintă obiect al înregistrării doar în cazurile expres prevăzute le lege. În acest sens este necesar de menționat, că până la punerea în aplicare a Codului civil, obiect al înregistrării în registrul bunurilor imobile conform Legii cadastrului bunurilor imobile erau toate drepturile patrimoniale.
Într-o altă accepțiune,identificăm că, din clasa imobilelor prin determinarea legii, se regăsesc pe lîngă drepturile reale și drepturile de creanță, la fel faptele și raporturile juridice aferente bunurilor imobile. Dacă la categoria de alte drepturi legiutorul se referă la drepturi reale (dreptul de uzufruct etc.) și drepturile de creanță (dreptul de locațiune/sublocațiune; dreptul de arendare și cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; dreptul de preemțiune născut din act juridic etc). La fapte și raporturi juridice aferente bunurilor imobile se referă cererea de înregistrare a bunului imobil, punerea bunului imobil sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri, punerea bunului imobil sub interdicție judecătorească sau ridicarea acestei măsuri; interdicția de înstrăinare a bunului imobil; grevarea unui drept înscris;etc.
În legislația româniei, regăsim pe lîngă drepturile de creanță și drepturile reale, ca bunuri imobiliare și acțiunile în justiție. Astfel vor fi imobiliare acțiunile care au ca scop valorificarea drepturilor imobiliare. Drept urmare, vor fi acțiuni imobiliare, acțiunea îm revindecare a unui imobil, deoarece ea apără proprietatea imobiliară; acțiunea confensorie a uzufructului unui imobil, care apără folosința uzufructuarului; acțiunea în răscumpărare a unui imobil vîndut, cu facultatea de a fi răscumpărat(contractual de vinzare-cumpărare cu pact de răscumpărare). În afară de aceste acțiuni, care se află legate în mod direct de un drept imobiliar, mai există o serie de acțiuni care par nu a fi direct legate de un drept actual, ci au ca scop numai distrugerea juridică a unui act. Din categoria această, fac parte diferitele acțiuni în nulitate și în revocare, aceste acțiuni, în cele din urmă vor fi imobiliare ori de cite ori au ca scop să reducă în patrimoniul reclamantului un imobil, prin distrugerea actului juridic care provocase ieșirea imobilului din patrimoniu. Un drept exemplu, sunt acțiunile în nulitatea înstrăinării unui imobil, adică orice acțiune prin care alienatorul caută să obțină anularea actului de înstrăinare a unui imobil, care s-a obținut prin lipsa de viciu de consemțămînt al vînzătorului sau pentru incapacitatea vînzătorului etc.
În această ordine de idei, conchidem că stabilirea drepturilor imobiliare este importantă, precum și delimitarea acestora, în drepturi de creanță și drepturi reale, deoarece în urma atribuirii unui drept la o categorie sau alta, depinde tipul înscrisurilor în registru. Așa cum, drepturile reale se intabulează, iar drepturile de creanță asupra bunurilor imobile se notează.
Înregistrarea imobilelor și a drepturilor imobiliare este dictată de particularitățile deosebite ale acestora care au și impus instituirea unui regim juridic special având ca scop securizarea tranzacțiilor imobiliare, altfel spus – excluderea posibilității de comercializare repetată a unuia și aceluiași imobil. Forța motrice a dezvoltării societății a fost și este tendința de a dobândi bunuri, tendința de îmbogățire care, în conceptul economiștilor, dinamizează progresul economic [Moldovanu, Dumitru. Doctrinele economice. Chișinău, ARC, 2003, 260, p.56]. Potrivit lui C. Hamangiu, patrimoniul are o față dublă, cea economică – lucrurile privite în materialitatea lor și, cea juridică – drepturile subiective ale omului care pot fi exercitate asupra bunurilor [Hamangiu, Constantin; Rosetti-Bălănescu, I. și Băicoianu, Alexandru. Tratat de drept civil român. Volumul I. București, ALL BECK,1995,1998, 2002, 521]. De aici, doar înscrise, drepturile se constituie și conferă titularilor supremație.
După părerea noastră, drepturile reale nu sunt doar cele prevăzute de Codul civil, ci la această categorie pot fi atribuite și dreptul de folosință asupra terenului pe termen nelimitat, dreptul de administrare economică, dreptul la gestiune economică etc. Astfel, în măsura în care are loc analiza bunurilor imobile ca entități ale înregistrării în cadastru, suntem de părerea că așa urmează să fie analizate de către legiuitor și drepturile imobiliare, pentru că în dependență de natura juridică a acestor drepturi, sunt influențate și tipurile de înscrisuri asupra imobilelor în Registrul bunurilor imobile, punct care va fi studiat în capitolul ulterior.
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
Intabularea unui bun imobil.
Sistemul actual de management al registrelor imobiliare – pe baza căruia se derulează circulația documentelor și a informațiilor oficiale între proprietari, administratori, cumpăratori, notari, judecători, executori, persoane fizice autorizate, oficiile de cadastru si birourile din cadru Agenției Relații Funciare și Cadastru – conferă un plus de siguranță tranzacțiilor imobiliare în conformitate cu legislația euopeană,asigurînd inclusiv că nu se poate vinde un imobil simultan către mai mulți cumpărători și mai ales impune respectarea dreptului de proprietate.
Comparativ cu prevederile legislației în vigoare, în perioada de până la intrarea în vigoare a Codului civil, existau doar două feluri de înscrieri: înregistrarea propriu-zisă și mențiunea. Astfel, toate drepturile, inclusiv grevările dreptului de proprietate erau supuse înregistrării la fel ca și drepturile tabulare. Mențiunile priveau faptele juridice care puteau duce la stingerea sau nașterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil.
Astăzi, legislația Republicii Moldova, în baza Codului civil în vigoare a introdus exhaustiv, la art. 498 alin. (1), trei feluri de înscrieri: intabularea drepturilor reale; înscrierea provizorie a drepturilor reale și notarea drepturilor de creanță, faptelor juridice și raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil.
Potrivit DEX, intabularea – înscrierea în registru, având ca obiect drepturi reale imobiliare care produce efecte imediate și definitive, de la data înregistrării cererii de înscriere.
Înscrierea drepturilor imobiliare este reglementată pe lîngă Codul civil, de Legea nr. 1543/1998, de Instrucțiunea nr. 487/2005 [Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, aprobată de Agenția Relații Funciare și Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, înregistrat la Ministerul Justiției a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005. În: ș[anonimizat] ], de Scrisoarea instructivă nr. 01-345 din 25 decembrie 1998 privind lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile, în continuare – Scrisoarea nr. 345/1998 [Scrisoarea instructivă din 25 decembrie 1998 nr. 01-345 privind lista documentelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile aprobată de Agenția Relații Funciare și Cadastru. În: ș[anonimizat]. ], și de alte acte normative.
Responsabil de efectuarea înscrierilor în Registru este registratorul oficiului cadastral teritorial. În virtutea funcției, acesta efectuează înscrierile în registrul bunurilor imobile. Conform Instrucțiunii nr. 487/2005, datele se înscriu în Registru, în ordine cronologică cu confirmarea prin semnătură și ștampilă. În cazul depistării unei înscrieri neconfirmate prin semnătura registratorului și ștampilă, se vor examina documentele din dosarul cadastral pentru a stabili autenticitatea înscrierii. Situațiile ce provocă dubii asupra veridicității înscrierii vor fi soluționate prin confruntarea documentelor prezentate de titular și înscrierea neconfirmată. Înscrierile în registrul bunurilor imobile referitoare la suprafață, destinație și categoria de folosință a bunului imobil sunt opozabile terților pînă la proba contrarie. Cadrul normativ ce reglementează raporturile de publicitate imobiliară corespunde cerințelor privind armonizarea legislației naționale legislației Uniunii Europene [Legea nr. 137-XIV din 17.09.1998 cu privire la energia electrică. În: „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, 1998, nr. 111-113. p. 72-77]. Totuși, unele reglementări creează confuzii. Bunăoară cum vom proceda în cazul drepturilor imobiliare constituite pînă la punerea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 și neînscrise conform acesteia? Or, din conținutul legii deducem două cerințe diametral opuse:
a) drepturile înscrise anterior punerii în vigoare a Legii nr. 1543/1998 au putere juridică;
b) persoanele care încheie convenții cu bunurile imobiliare după intrarea în vigoare a Legii nr. 1543/1998 vor înscrie mai întîi dreptul apărut anterior.
Considerăm, vor fi înscrise drepturile constituite anterior în cazul convențiilor translative de proprietate în a căror temei dreptul se stinge în patrimoniul alienatorului și se constituie în patrimoniul dobînditorului. Procedura de înscriere a drepturilor imobiliare va fi simplificată, adică nu include toate etapele stabilite prin Legea 1543/1998, reducîndu-se la înscrierea în capitolele I și II al Registrului bunurilor imobile a bunului imobil și a dreptului imobiliar. În acest caz înscrierea drepturilor imobiliare se va efectua gratuit.
Potrivit Legii nr. 1543/1998 și Instrucțiunii nr. 487/2005, înscrierea drepturilor imobiliare este supusă unei anumite proceduri care constă în depunerea, la oficiul cadastral teritorial, a cererii, la care se anexează documentele generatoare de drepturi imobiliare. Datele înscrise în registrul bunurilor imobile constituie informație integrală privind regimul juridic al bunului imobil. Dacă îl parafrazăm pe savantul jurist român Mircea Miclea, cercetătorul găsește, pe de o parte, situația topografică a imobilului, arătată într-un plan (se are în vedere planul cadastral), întocmit riguros, cu precizarea suprafeței, vecinătăților și altor indicațiuni, care ajută la individualizarea deplină, iar pe de altă parte, situația juridică, numele proprietarului, transmiterile, dezmembrările, sarcinile, într-un cuvânt, un fel de stare civilă a imobilului [Miclea, Mircea. Cadastru și cartea funciară. București, ALL, 1995, p.207]. Înscrierea drepturilor imobiliare se efectuează la cererea titularului de drepturi. Lato sensu, prin înscriere se înțelege orice mențiune efectuată de registrator în Registrul bunurilor imobile și în alte registre conexe. Se are în vedere toate mențiunile privind imobilul/imobilele, inclusiv înregistrarea cererilor de înscriere, admiterea înscrierilor sau respingerea, mențiunile privitoare la descrierea imobilului, drepturile reale imobiliare și titularii lor, faptele juridice și drepturile personale supuse înscrierii. Stricto sensu, înscrierea în registrul bunurilor imobile desemnează mențiunile făcute de registrator în legătură cu descrierea imobilului, indicarea drepturilor reale imobiliare și a titularilor, precum și a altor drepturi personale, fapte juridice și raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile supuse înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Intabularea are ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registru și are ca efect opozabilitatea din momentul înregistrării. În literatura de specialitate, intabularea a fost definită ca înscriere în registrul bunurilor imobile [Rădescu, Dumitru. Dicționar de drept privat. Mondan-94, 1997, p. 89] prin care strămutarea, dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real devine opozabilă terților cu titlu definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Fiind o înscriere definitivă, intabularea are efectul opozabilității față de terți și se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Dreptul de proprietate se înscrie în registru indiferent de faptul că titularul este persoană fizică sau persoană juridică, ori că bunurile aparțin domeniului public al statului sau unităților administrativ-teritoriale.
Potrivit C. civ. art. 498, intabularea are ca obiect înscrierea drepturilor tabulare pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil. Astfel, se vor intabula: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de ipotecă, dreptul de folosință prevăzut de Codul funciar, dreptul de administrare [gestiune economică] asupra bunurilor statutului și unităților administrativ-teritoriale. Intabularea se va efectua cu condiția corespunderii documentelor cerințelor legale:
1) de validitate a actului juridic – de fond și de formă; condițiile de fond privesc conținutul actului juridic [C. civ., art. 199 – 207] și se referă la capacitate, consimțământ, obiect, cauză; condițiile de formă privesc exteriorizarea voinței [forma cerută ad validatem, ad probationem sau pentru opozabilitate față de terți];
2) de identitate: a titularului dreptului tabular și titularului actului juridic invocat spre intabulare, indicându-se numele părților;
3) deplinei puteri doveditoare a documentelor prezentate vizînd valoarea ad probationem a înscrisului;
4) de identificare a bunului imobil, adică de descriere tehnică și economică, precum și de separare juridică, bunul imobil obținând caracteristică tehnică economică și statut juridic, ceea ce îi permite să fie evidențiat indubitabil de alte obiective imobiliare;
5) de prezentare obligatorie a traducerii legalizate a documentelor întocmite într-o limbă străină. Pentru excluderea fraudelor fiecare birou notarial colaborează cu un birou de traduceri care s-a remarcat prin corectitudine, profesionalism etc.
După observăm, în Registru bunurilor imobile se intabulează doar drepturile reale pentru a fi valabile, pe cînd celelalte drepturi patrimoniale, seînscriu în Registru doar pentru opozabilitate față de terți. Așadar, drepturile reale se nasc și se sting din momentul înscrierii, corespunzător, radierii din Registrul bunurilor imobile, cu unele excepții.
Articolul 499, din Codul civil prevede, momentul dobândirii dreptului real asupra bunului imobil. Astfel, prin condiția prezentului articol, se dispune că, dreptul real asupra bunului imobil pentru dobânditor apare din momentul înregistrării dreptului în registrul cadastral al bunurilor imobile. Opozabilitatea dobândirii dreptului de proprietate se face deasemenea din momentul înregistrării dreptului real în registrtul bunului imobil. Astfel, spre exemplu, dacă între două persoane a fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unei case de lolcuit, cumpărătorul dobândește, dreptul de proprietate din momentul efectuării înscrierii dreptului în registrul bunurilor imobile, chiar dacă transmiterea de facto a casei de loocuit a avut loc mult mai devreme sau mult mai târziu decât momentul înregistrării.
În ce privește încetarea dreptului de proprietate, acesta încetează odată cu înscrierea radierii dreptului din registrul bunurilor imobile, după cum am enunțat și mai tîrziu. Pentru operarea radierii din registrul bunurilor imobile este necesar prezența unei din următoarele condiții:
a) Să fie prezent consimțământul titularului de drept. Consimțământul titularului dreptului este exprimat, de regulă, în contractele translative de proprietate încheiate de către titularul dreptului. Desemenea consimțământul operării radierii dreptului, iar prin urmare și încetarea dreptului de propietate are loc și în cazul renunțării la dreptul de proprietate. Tot temei de radiere a dreptului prin exprimarea consimțământului titularului se va considera prezentarea cererii de radiere în virtutea faptului că bunul imobil nu mai există (s-a deteriorat sau s-a transformat). În cazul persoanei juridice consimțământul de radiere a dreptului din registrul bunurilor imobile este reflectat în actul de decizie adoptat în limitele stabilite de legislație sau dee actele de constituire a respectivei persoane juridice;
b) Titularul dreptului să fi încetat a mai exista. În cazul persoanei fizice faptul încetării din viață nu dă temei de a radia dreptul din registrul bunurilor imobile. Acest drept rămîne înscris în registru până la momentul prezentării de către moștenitorul patrimoniului a documentului ce adeverește dreptul asupra bunului moștenit. În cazul în care în documentul ce adeverește dreptul asupra bunului moștenit face referință doar la o cotă-parte din bunul moștenit, registratorul va opera o modificare a cotei-părți respective a dreptului, până la radierea definitivă atunci când ultimul moștenitor va depune cererea de înregistrare a cotei-părți dreptului său. În ce privește persoana juridică, operarea radierii dreptului are loc cât în cazul încetării persoanei juridice prin reorganizare, atât și prin lichidare. Temei de radiere a dreptului va constitui actele de reorganizare sau lichidare a persoanei juridice (modificările în documentele de constituire sau actele de lichidare (dizolvare) a persoanei juridice conform prevederilor articolelolr 86 și 87 al Codului civil).
c) Dreptul se stinge prin scurgerea termenului. Fie legislația în vigoare, fie părțile în contract pot să stabilească anumite termene pentru exercitarea dreptului supus înregistrării (ex. dreptul de arendă a unui imobil). La momentul efectuării înscrisului în registrtul bunurilor imobile, registratorul fixează termenul dreptului. La expirarea acestui termen, dacă pe parcurs părțile nu au operat și înregistrat careva modificări, registratorul din oficiu operează radierea dreptului.
d) Există o hotărâre judecătorească irevocabilă (alineatul (4) al articolului 499 Cod civil). În cazurile când este exercitată o procedură de urmărire silită a bunurilor, o confiscare sau o altă înstrăinare care presupune lipsa consimțământului proprietarului bunului, și aceasta este realizată în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, registratorul în temeiul acestei hotărâri judedcătorești va opera radierea dreptului din registrul bunuurilor imobile.
e)Există un act administrativ, după care în baza prevederilor legislației se asigură înstrăinarea forțată a bunului imobil (alineatul (4) al articolului 499 Cod civil). Actul administrativ poate fi drept temei de înlocuire a consimțățmântului persoanei la radierea dreptului din registru atunci când legislația o prevede în mod expres. Exemplu poate servi decizia de punere a sechestrului pe bununl imobil pentru urmărirea silită a plăților obligatorii față de stat. Acest act administrativ trebuie să îndeplinească toate condițiile cerute de legislație față de întocmirea acestui act pentrru a permite corecta apreciere a domeniului și întinderii radierii dreptului.
După cum observăm, orice transmitere a dreptului de proprietate asupra unui imobil trebuie înregistrată în registru bunurilor imobile, pentru a produce efecte față de toate persoanele cărora li se opune acest drept. Instituția la care se poate realiza înscrierea dreptului de proprietate este Oficiile Teritoriale Cadastrale, care a aprobat prin conținutul Legii nr. 1543/1998, Instrucțiunei nr. 487/2005 și altor acte normative, modul de întocmire a documentațiilor cadastrale în vederea diferitor categorii de înscrierii în registrul bunurilor imobile.
În concluzie susținem că:
înscrierea de stat a drepturilor reale va spori gradul de protecție a convențiilor imobiliare;
înscrierea de stat a drepturilor este o dovadă incontestabilă a constituirii, transferului, modificării și stingerii dreptului subiectiv asupra imobilului;
înscrierea de stat a drepturilor reale se prezumă a fi legală pînă la proba contrarie;
contractual sau alt act juridic, ce a servit ca temeide înscriere a drepturilor reale, nu se înregistrează,ci pe el se aplică parafa “înregistrat” avîndu-se în vedere bunul imobil și dreptul real înscris.
Potrivit art, 499 Cod civil, intabularea fiind înscrierea care se săvârșește cu titlu definitiv cu privire la constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar, ea poate fi realizată atât în cazurile prevăzute de lege, cât și în cazurile în care este solicitată de părțile contractuale. Cu aceeași precizie, constatăm că Cod civil,pe lîngă posibilitatea acordată cetățenilor de solicita intabularea în registru, la fel reglementează la art. 509, posibilitatea persoanei, dreptul cărea este afectat prin înscrierea unui drept pentru altă persoană, care nu beneficiază sau care nu mai beneficiază de el, de a face această rectificare la acordul persoanei în defavoarea cărea se face rectificarea.
Astfel, reclamant în acțiunea de rectificare este persoana căreia bunul îi aparține cu drept de proprietate, vătămată prin înscrierea neîntemeiată a unei alte persoane în calitate de titular al acestui bun. De exemplu, persoana este proprietar al bunului, dispune de documente confirmatoare, dar la OCT i se spune că dreptul asupra bunului respectiv a fost înregistrat în folosul unei alte persoane. O altă situație ar fi cea în cazul moștenirii: persoana dispune de certificat de moștenire, dar cererea privind înregistrarea dreptului nu a fost satisfăcută din motivul că dreptul asupra imobilului indicat în cerere este deja înregistrat. Potrivit art. 38 din Legea nr. 1543/1998, cererea în rectificare se înaintează OCT, iar decizia de corectare este de competența registratorului, care, în termen de 15 zile, va soluționa problema abordată cu respectarea ordinii stabilite prin articolul citat, respectiv:1) se ia decizia privind efectuarea/refuzul modificărilor în cadastru; 2) se efectuează modificarea în cadastru; 3) se solicită restituirea extrasului eliberat (ce conține inexactități) și se eliberează un extras rectificat [care corespunde realității]; ori se transmite solicitantului refuzul motivat al efectuării modificării în cadastru.
Potrivit Codului civil, art. 505, dacă în registrul bunurilor imobile a fost intabulat un drept în baza unui act juridic nevalabil (contract, testament etc.) declarat nul, persoana interesată poate cere rectificarea. Rectificarea intabulării poate fi cerută de persoana interesată dacă actul care a servit temei pentru înscriere nu a fost valabil [C. civ., art. 505 alin (a)]. Astfel, pornind de la forma cerută pentru valabilitatea actului juridic civil (ad validatem) și de la forma cerută pentru probarea actului juridic civil (ad probationem), deducem că neîndeplinirea formalităților stabilite de lege are ca efect, în primul caz, nulitatea absolută a operațiunii juridice (negotium jurist), și, în al doilea caz, care se referă la forma cerută pentru probarea actului juridic civil, nerespectarea face imposibilă dovedirea lui cu un alt mijloc de probă [Ionașcu, Traian și Brădianu, S. Drepturile reale principale. București, Editura Academiei, 1978, p77].
Fiind o înscriere definitivă, intabularea are efectul opozabilității față de terți și se face numai în baza unui act juridic dovedit prin înscris original, din care cauză nu necesită justificare ulterioară. Aceasta din urmă este o înscriere definitivă, în sensul că, o dată cu cererea de înscriere admisă, au loc efectele intabulării care se produc instantaneu și deplin, pe data înregistrării cererii de înscriere, fără a mai fi nevoie de aducerea la îndeplinire, respectiv de săvârșirea unei proceduri completatoare din partea aceluia în profitul căruia s-a săvârșit intabularea. În acest sens spunem că intabularea este o “înscriere necondiționată” în antiteză cu înscrierea provizorie, care necesită justificarea ulterioară. Prin urmare, nu dreptul, ci înscrierea este definitivă, desăvârșită, deoarece intabularea unui drept real imobiliar se poate face și sub condiție rezolutorie ori afectat de un termen extinctiv sau cu alte restricții izvorâte din lege ori din voința părților, cum vom vedea că se întâmplă în cazul înscrierii provizorii care nu este justificată, în condițiile prevăzute de lege.
Înscrierea provizorie a unui bun imobil.
Potrivit, cadrului legal al Republicii Moldova, și anume art. 498 alin.(1) Cod civil, distingem trei feluri de înscrieri în registrul bunurilor imobile. Și anume, îscrierea drepturilor asupra bunurilor imobile în registrul bunurilor imobile are loc prin intabulare, înscriere provizorie și notare.
Fig. 1.1 Tipurile înscrisurilor în Registrul bunurilor imobile.
Înscrierea provizorie, reprezintă înscrierea în registru bunurilor imobile a drepturilor reale imobiliare afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie – în actul juridic trebuie să fie expres indicată condiția care suspendă nașterea dreptului sau care va consolida dreptul [condiția se înscrie la rubrica Termenul. Condiția] , a drepturilor reale imobiliare dobîndite sau stinse în baza unei hotărîri judecătorești care nu este definitivă, o parte a fost obligată la strămutarea, constituirea sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile unei alte persoane a fost obligat să dea o garanție ipotecară; precum și în cazul cînd debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca.
Înscrierea provizorie vizează, ca și în cazul intabulării, defapt aceleași obiective imobiliare, cum ar fi: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz și abitație, dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă etc. Înscrierea provizorie produce efecte față de terți, retroactiv, adică de la data înregistrării cererii, și, ca rezultat, consolidează toate înscrierile făcute condiționat. Deci, înscrierea provizorie este înscrierea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturil reale sub condiția justificării lor ulterioare.
Dizpoțiile legale, stabilesc că este provizorie acea înscriere care devine opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiția și în măsura justificării ei. Denumită în literature de specialitate și prenotare [deoarece ea nu precede notarea], înscrierea provizorie este, de fapt, o intabulare imperfect, condiționată, deoarece pentru a beneficia de efectele ei este necesară o procedură ulterioară, respectiv fiind realizată prin convenția între părți.
Pornind de la faptul, că efectuarea înscrierii provizorii nu presupune și dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului, prin urmare pentru dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului este necesară, conform legii, justificarea înscrierii. Astfel, pentru exemplu dreptul de proprietate asupra bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare cu pact de răscumpărare apare la cumpărător din momentul efectuării înscrisului (înscrierii provizorii) în registrul bunurilor imobile. În cazul existenței unei hotărâri irevocabile a instanței de judecată, care presupune constituirea dreptului, acest drept apare nu din momentul operării înscrisului (înscrierii provizorii) în registrul bunurilor imobile, ci din momentul întrării în vigoare a hotărârii instanței de judecată. Lipsa unei cereri de atac a hotărârii instanței de judecată sau emiterea unei hotărâri definitive în privința unei hotărâri atacate constituie justificare a înscrierii provizorii și are drept efect, respectiv dobândirea, constituirea sau stingerea dreptului.
Prin expresia legală “măsura justificării” [art.502 Cod civil] reprezintă momentul modificarii treptate a situației, care duce la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului în parte. Spre exemplu, modificarea consemnărilor cu privire la suma pentru care a fost constituită ipoteca (prin micșorare), duce la micșorarea treptată a valorii creanței, iar în fine la stingerea dreptului creditorului.
Este necesar de menționat, deasemenea că, justificarea înscrierii provizorii urmează să se realizeze cu acordul persoanei la care se referă înscrierea. Prin norma respectivă legislatorul a stabilit regula, conform cărea justificarea înscrierii provizorie poate fi efectuată prin cererea persoanei în favoarea căreia se face înscrierea provizorie, cât și de către o terță persoană, care în virtutea legii este obligată să efectuieze o astfel de acțiune, dar realizarea căreia este în funcție de acordul persoanei în favoarea căreia se face această înregistrare. Deasemenea justificarea înscrierii provizorii poate fi realizată și în cazul în care există o hotărâre judecătorească irevocabilă. Menționăm că, pentru ca hotărârea judecătorească irevocabilă, să servească drept justificare a înscrierii provizorii nu este necesar consimțământul persoanei referitor la care se face această înscriere.
Începînd, de la ideia că, justificarea înscrierii provizorii duce în mod inevitabil la dobîndirea, constituirea sau stingerea respetivă a unui drept real imobiliar supus înregistrării, prin urmare, și toate înscrierile care sunt condiționate de această justificare își produc efectul juridic. Un drept exemplu, este tranzacția realizată în baza contractului de vânzare-cumpărare a casei de locuit, unde s-a stabilit condiția rezolutorie a contractului – achitarea prețului pentru perioada ce nu va depăși un an. După efectuarea înregistrării dreptului, cumpărătorul a încheiat contract de arendă sub condiție suspensivă – achitarea plății de către cumpărător, iar prin urmare înlăturarea condiției rezolutorii. Dreptul de arendă deasemenea a fost supus notării. Justificarea înscrierii provizorii în ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului prin confirmarea achitării prețului în interiorul perioadei de un an duce la justificarea înscrierii provizorii în ce privește dreptul de proprietate [acesta nefiind deja condiționat], iar ca efect, este justificat și dobândirea dreptului de arendă pentru arendaș.
Fiind unul din cele trei tipuri de înscriere în registrul bunurilor imobie, înscrierea provizorie sau prenotarea, își îndreptățește efectele juridice de dobîndire, modificare sau stingere a unor drepturi tabulare de la data înregistrării cererii, respectiv sub condiția și în măsura justificării ei. Principalul scop al înscrierii provizorii este acela de a conferi persoanei interesate putere juridică cu privire la dreptul său și de a-l apara de o eventuală intabulare a aceluiași drept de către o terță persoană. Articolul 498 din Codul civil dispune că, ca și în cazul intabulării, înscrierea provizorie sau intabularea imperfectă are ca obiect drepturi tabulare, notarea referindu-se la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în Registru. În doctrină [Brădianu, Salvator. Către o legislație funciară. Sibiu, 1938 p.118-129; Motica, Radu I. și Trailescu, Anton. Manual de drept și publicitate imobiliară: Noile cărți funciare. București, All Beck, 2001, p. 76-84] s-a relevat ideea conform căreia, prin înscrierea provizorie, dobândirea, strămutarea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare devin opozabile față de terți, de la data înregistrării cererii de înscriere, sub condiția și în măsura justificării acesteia. Înscrierea dreptului poate fi numai provizorie, adică deficiente conditione, dacă dreptul nu se naște în patrimoniul dobânditorului decât în cazul împlinirii condiției. În cazul realizării condiției suspensive, eveniente conditione, dreptul se naște în patrimoniul dobânditorului, deci înregistrarea provizorie se justifică.
Pornind de la prevederile Codului civil, art. 498 alin (2), înscrierea provizorie vizează, ca și în cazul intabulării, aceleași obiective imobiliare, ămportanța acestui fel de înscrieri în registrul bunurilor imobile, constînd în faptul că dreptul se va dobîndi, se va stinge sau se va modifica din momentul înregistrării cererii privind efectuarea înscrierii provizorii, dacă ulterior aceasta se justifică. La fel, înscrierea provizorie va asigura prezentarea unei informații mai ample despre situația bunului imobil. Spre exemplu, actualmente în registru nu se va face diferențiere între hotărîrile definitive și cele irevocabile, ceea ce crează multe probleme, atît părților aflate în litigiu, cît și terților de bună credință, care procură bunul. [Climov, Ala. În ajutorul registratorului oficiului cadastral teritorial. Chișinău, 2001]
Justificarea înscrierii provizorii și transformarea acesteia în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu la prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării [ex. îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției indicate în actul juridic în al cărui temei s-a efectuat înscrierea provizorie, prezentarea hotărârii judecătorești irevocabile]. Aceleași acțiuni le poate exercita o altă persoană interesată, cu consimțământul celui înscris provizoriu sau în lipsa consimțământului, la prezentarea unei hotărâri judecătorești irevocabile în acest sens. Totodată, potrivit Cod civil, identificăm că acest fel de înscris are ca efect transformarea în intabulări a tuturor înscrierilor anterioare. Dacă înscrierea provizorie nu a fost justificată, aceasta duce la radierea tuturor înscrisurilor ce sunt condiționate de această justificare, ceea ce duce respectiv la radierea acesteia, care se face cu consimțământul celui înscris sau în temeiul hotărârii judecătorești irevocabile.
Făcând referință la exemplu de mai sus, [tranzacția realizată în baza contractului de vânzare-cumpărare] și anume nejustificarea înscrierii provizorii în ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului prin neachitarea prețului în interiorul perioadei de un an duce la nejustificarea înscrierii provizorii în ce privește dreptul de proprietate, iar ca efect, este nejustificată și înscrierea privind dobândirea dreptului de arendă pentru arendaș, ea fiind radiată.
Concomitent cu radierea înscrierii provizorii nejustificate, registratorul va radia din oficiu înscrierile condiționate de justificarea înscrierii provizorii [ce au legătură cu înscrierea provizorie] [Codul civil, art. 502]. Spre exemplu, în cazul unui antecontract de vînzare-cumpărare, în Registru se înscrie provizoriu și dreptul imobiliar al cumpărătorul [ca proprietar] dar nu se radiază dreptul imobiliar al proprietarului-vînzător. Dreptul cumpărătorului se va consolida după achitarea prețului, atunci fiind radiat din registrul bunurilor imobile drepturile proprietarului – vânzător. În situația neachitării de către cumpărător a prețului pînă la data stipulată în contract vînzătorul poate cere radierea dreptului înscris provizoriu, radierea dreptului imobiliar al cumpărătorului se va efectua cu acordul acestuia . În cazul în care, în perioada înscrierii provizorii, cumpărătorul a constituit uzufruct în folosul unei alte persoane, a dat bunul în locațiune, apoi, dreptul cumpărătorului a fost radiat, se vor radia din oficiu de registrator [nefiind necesar consimțământul celor înscriși] și aceste drepturi înscrise în favoarea altor persoane, dar condiționate de justificarea înscrierii provizorii. Drepturile reale constituite după înscrierea provizorie care au legătură cu această înscriere se vor înscrie tot provizoriu [Instrucțiunea nr. 487/2005].
După cum am observăm, justificarea unei înscrieri provizorii în registrul bunurilor imobile își întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea ei, nejustificarea unei înscrieri provizorii atragînd, la cererea celui interesat, radierea ei din registru și a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiționat de justificarea acesteia.[Nicolae Boș, Ovidiu Iacobescu. “Cadastru și Cartea Funciară”, Editura C.H.Beck, București – 2009,pag.218]. Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în codica de cereri, cu menționarea datei și a numărului care rezultă în ordinea cronologică a depunerii lor. Este importantă chiar și ora depunerii cererii de înregistrare, deoarece, s-ar presupune, că cererile se pot depune în aceeași zi. Ordinea consecutivității de asemenea se va respecta și în acest caz, iar prin urmare chiar dacă s-a depus cererea de înregistrare a dreptului de către două și mai multe persoane în aceieași zi, consecutivitatea înscrisurilor în registru se va respecta ținând cont de ora depunerii cererii de înregistrare a dreptului. Consemnnarea zilei și orei de depunere a cererii are importanță chiar și atunci, când registratorul oficiului cadastral teritorial refuză înregistrarea dreptului sau respinge cererea de înregistrare a dreptului [art. 30 și 33 ale Legii cadastrului bunurilor imobile]. Este condusă aceasta de faptul, că și decizia registratorului oficiului cadastral teritorial de refuz de înregistrare a dreptului și respingerea cererii de înregistrare a dreptului poate fi atacată în instanța de judecată, și în cazul constatării refuzului de înregistrare a dreptului sau respingerii cererii ca fiind neântemeiate, moment de înregistrare a dreptului va constitui momentul depunerii primei cereri.
Radierea înscrierii drepturilor reale se face la cererea titularului de drept sau la cererea persoanei interesate cu consimțămîntul titularului de drept. Consimțămîntul titularului de drept nu este necesar, în cazul când:
dreptul este constituit pentru un anumit timp, expirat;
dreptul se stinge prin decesul sau încetarea existenței titularului;
există o hotărîre judecătorească irevocabilă despre radierea dreptului înscris în Registrul bunurilor imobile;
există un act administrativ despre radierea înscrierii din registrul bunurilor imobile;
există alte situații[art.499,alin.2]. În cazul în care dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în folosul unui terț, radierea se face cu păstrarea dreptului acestuia. Astfel, toate modificările ce vor avea loc, cu faptul că dreptul a fost înscris sau radiat provizoriu se va indica la fel în Registru. În cazurile înscrierii provizorii, dreptul intabulat nu se va radia, în Registru fiind înscriși doi proprietari pînă la soluționarea [consolidarea dreptului proprietarului nou înscris sau anularea acestuia].[Instrucțiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor, aprobată de Agenția Relații Funciare și Cadastru la 22 iunie 2005 prin ordinul nr. 112, înregistrat la Ministerul Justiției a Republicii Moldova cu nr. 423 din 17 octombrie 2005. ]
Cu toate că, sistemul cadastral din Republica Moldova este unul din cele mai bune din Europa, luând tot ce e mai bun de la sistemele cadastrale din alte state, prin controlul efectuat de către Î.S. „Cadastru”, precum și prin analiza practică realizată pe parcursul orelor de stagiere din cadrul oficiilor cadastrale teritoriale din Republica Moldova, am observat și unele lacune în sistem de înregistrarea bunurilor și a drepturilor imobiliare, care necesită a fi corectate și explicate pentru excluderea pe viitor a unei posibile calificării incorecte a înscrisurilor[intabulare, înscriere provizorie sau notare]. în registru.
Notarea bunurilor imobile
Fiind unul dintre cele trei tipuri de înscrieri prevăzute de lege, notarea reprezintă, potrivit dicționarelor explicative de specialitate, mențiunea care se trece în cartea funciară referitoare la drepturile reale imobiliare înscrise în acea carte[http://dexonline.ro/definitie/notare]. Notarea în Registrul bunurilor imobile se realizează în partea a II subcapitolului III cu titlu “Notări”, asupra drepturilor de creanță, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil are ca efect opozabilitatea acestora din momentul înregistrării [C. civ., art. 508]. Potrivit, art. 498 alin (3) Cod civil, notarea presupune înscrierea drepturilor de creanță, faptelor sau raporturilor juridice, care nu pot constitui obiect al intabulării sau înscrierii provizorii.
Observăm că conținutul diferitor acte normative definește notarea ca înscriere a drepturilor personale, a drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice care au legatură cu imobilele cuprinse în cartea funciară în scopul asigurării opozabilității față de terți. Astfel, stabilim că, notarea este o caracteristică a drepturilor de creanță, avînd în vedere că drepturile reale pot fi doar intabulate sau înscrise provizoriu.
Orice persoană interesată avînd posibilitatea de a solicita notarea, în temeiul actelor doveditoare a dreptului sau interesului pretins, la fel notarea se poate realiza și din oficiu, prin dispoziția instanțelor judecătorești, a organelor de urmărire penală sau a registratorului din cadru oficiilor cadastrale.
Respectiv, se notează în registrul bunurilor imobile: cererea de înregistrare a bunurilor/drepturilor imobiliare [Legea nr. 1543/1998]; punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri; locațiunea, arenda, cesiunea fructelor pe mai mult de 3 ani; interdicția de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris; sechestrul, urmărirea imobilului și a fructelor sale [urmărirea imobilului se realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul judecătoresc în vederea vînzării bunului, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea exercitării dreptului de gaj și în alte cazuri]; antecontractul; dreptul de preemțiune născut din act juridic; schimbarea rangului ipotecii; poprirea creanței ipotecare; gajul asupra creanței ipotecare; declararea insolvabilității persoanei juridice; pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a persoanei juridice; amînarea împărțelii bunului aflat în coproprietate [C. civ., art. 359]; acțiunile în justiție ce au legătură cu bunul imobil sau dreptul înscris; alte cazuri prevăzute de lege.
Din conținutul legii, deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicității actele și faptele privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor, la acțiunile în justiție în legătură cu imobilele înscrise în Registru. Literatura de specialitate [Laday, Ștefan. Cărțile funciare. Ediția a II-a. Cluj-Napoca, 1927, p. 57] clasifică notările în două categorii:
1) notări declarative, ale căror efecte sunt independente de înscrierea în registrul bunurilor imobile [punerea sub interdicție];
2) notări constitutive, ale căror efecte depind de înscrierea în registrul bunurilor imobile [interdicția de înstrăinare și grevarea].
Sub incidența acestor prevederi nu cad bunurile care fac parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale. Bunurile imobile parte componentă a domeniului public sunt înscrise în registre speciale [Rădescu, Dumitru. Dicționar de drept privat. Mondan-94, 1997, p. 41-45].
Atunci cînd urmează să vorbim despre obiectul înscrierii prin notare, menționăm, după părerea noastră următoarele aspecte:
I. Starea și capacitatea:
1) persoanelor fizice, titulare de drepturi reale tabulare: incapacități totale sau parțiale ale titularului dreptului înscris, instituirea curatelei, acțiuni de anulare a hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real înscris;
2) persoanelor juridice: notări privind hotărârea declarativă de faliment.
II. Acțiuni și căi de atac în justiție privind:
1) caracterul litigios al dreptului real înscris în Registru;
2) acțiunea de predare a înscrisului translativ sau constitutiv de dreptului ce urmează a fi înscris;
3) atacarea deciziei privind refuzul de înscriere în Registru;
III. Măsuri de indisponibilizare legale cum ar fi: interdicția de înstrăinare/grevare și modalitățile de înstrăinare sau grevare; dreptul de preemțiune legală; declarația de utilitate publică a unui imobil; sechestrul judiciar. De exemplu, potrivit articolelor 174 și 175 din Codul de procedură civilă nr.451 din 12.06.2003 [de stability ordinea in lista bibliografica], în continuare CPC, la cererea participanților la proces, judecătorul poate lua măsuri de asigurare a acțiunii. Asigurarea se admite în orice fază a procesului dacă neaplicarea măsurilor de asigurare a acțiunii ar crea dificultăți judecătorești sau ar face imposibilă executarea hotărârii judecătorești. Așadar, pentru asigurarea acțiunii, judecătorul este în drept: să pună sechestru pe bunurile pârâtului; să interzică pârâtului săvârșirea unor anumite acte; să interzică unor alte persoane săvârșirea unor anumite acte în privința bunului în litigiu; să suspende vânzarea bunurilor sechestrate în cazul intentării unei acțiuni de ridicare a sechestrului de pe ele [radierea din actul inventar]; să suspende urmărirea, întemeiată pe un document executoriu, contestat de către debitor pe cale judiciară.
Drepturile de creanță, alte raporturi juridice, elucidate în Codul civil, Legile nr. 198/2003, nr. 1543/1998, în alte acte normative dispun înregistrarea la oficiul cadastral teritorial a contractului de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen mai mare de 3 ani. Contractul de arendă a terenurilor și a altor bunuri agricole încheiat pe un termen de pînă la 3 ani inclusiv se înregistrează la primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole [Legea nr.198/2003 art. 10]. Arenda în agricultură nu poate fi mai mică de un an și nici mai mare de 30 de ani [Legea nr. 198/2003 art.8].
Articolul 508 Cod civil determină categoriile de raporturi juridice, fapte și drepturi de creanță care sunt supuse notării. Regula principală enunțată prin alineatul întâi al prezentului articolul stabilește, că opozabilitatea faptelor, drepturilor de creanță și raporturilor juridice aferente bunurilor imobile sunt opozabile doar prin notarea în registrul bunurilor imobile. Prin opozabilitatea dreptului notat se are în vedere posibilitatea titularului de a opune condițiile acestuia atât debitorului, cât și terțelor personae.
Astfel, sunt supuse notării în Registrul bunurilor imobile, următoarele fapte juridice aferente imobilelor: [art.508 Cod civil]
Punerea bunului imobil sub interdicție judecătorească sau ridicarea acestei măsuri.
Prin punere sub interdicție judecătorească se are în vedere acea măsură de asigurare a acțiunii, care presupune interdicția de a săvârși anumite acte, în ce privește bunul imobil. Această interdicție se notează în baza încheierii instanței de judecată [art. 175 alin (1/a) Cod de procedură civilă] prezentată fie de instanța de judecată, fie de persoana interesată. Încheierea cu privire la punerea interdicției judecătorești este de executare imediată. Faza opusă, și anume cea de ridicarea acestei interdicției judecătorești, se are în vedere anularea măsurii de asigurare. Această anulare este reflectată în încheierea instanței de judecată de anulare a măsurii de asigurare, sau de substituire a interdicției judecătorești cu o altă formă de asigurare a acțiunii, sau în hotărârea irevocabilă de respingere a acțiunii în vederea asigurării cărea s-a pus interdicția. Recursul împotriva încheierii de anulare a măsurii de asigurare a acțiunii sau de substituire cu o altă formă de asigurare suspendă executarea încheierii [art.181 alin (3) Cod de procedură civilă].
Contractul de închiriere și cesiunea fructelor pe timp mai mare de 3 ani.
Prin contract de închiriere înțelegem nu doar bunurile dobîndite prin intermediul contractului de locațiune (art. 875 Cod civil), dar și în temeiul contractului de arendă, chirie etc. Astfel, contractele respective fiind notate în registrul bunurilor imobile sunt opozabile oricărui terț care a dobîndit după notare lucrul dat în locațiune, arendă, fie cu titlu de proprietate, fie cu alt titlu real(drept de uzufruct, de uz, de abitație etc. ori, după caz, cu titlu personal). Prin locațiune este necesar de înțeles dreptul dobîndit în temeiul contractului de locațiune. Prin fructe este necesar de înțeles rezultatele sau veniturile obținunte în urma exercitării dreptului de folosință asupra bunului imobil. Cesiunea fructelor se face după regulile stabilite de articolele 556-566 Cod civil. Cu alte cuvinte locatarul va avea față de de locator toate drepturile ce-i îi revin în baza contractului propriu-zis. În ceea ce privește cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani este de fapt o cesiune cu titlu oneros sau gratuit a prețului locațiunii unui imobil cu mențiunea că aceasta din urmă viza cesiunea de venituri pe imp mai mare de 3 ani. Stabilim, că întrucît din cesiunea de venituri ia naștere un drept personal (locatorul-cedent nu e creditor ipotecar, astfel încît cesiunea de venituri nu echivalează cu strămutarea unui drept real ipotecar), pe baza unui atare act va avea loc doar notarea în registru, și nu intabularea ori înscrierea provizorie. [Marian Nicolae, “Tratat de publicitate imobiliară – Noile cărți funciare”, Vol. II, Editura “Universul Juridic”, București, 2006]
Interdicția de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris.
Această procedură reprezintă măsuri de asigurare care sunt aplicate de organele competente. Efectiv, interdicția de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris presupune aceleași împrejurără cum și în cazul punerii sub interdicție judecătorească, dar în comparație cu aceasta, interdicția de înstrăinare sau de grevare a unui drept poate avea și natură contractuală. Ridicarea interdicției poate fi făcută fie în baza consemnnării comune a ambelor părți la inițiativa cărora a fost notată interdicția, fie în temeiul hotărârii instanței de judecată, prin care se declară ridicarea sau nulitatea interdicției.
Antecontractul.
Antecontractul constituie o convenție prin care părțile promit, iar în unele cazuri și garantează încheierea unui contract în viitor [exemplu: promisiunea de a contracta, contractul de arvună etc.]. Temei de efectuare a înscrisului va fi antecontractul prezentat de către părți. Temei pentru radierea înscrisului constituie, după caz, consemnarea făcută de ambele părți despre rezilierea contractului, sau hotărârea instanței de judecată privind declararea nulității sau rezilierii antecontractului, fie îndeplinirea condiției rezolutorii sub care a fost încheiat antecontractul. În ultimul caz, radierea se face din oficiu de către registratorul oficiului cadastral teritorial.
Dreptul de preemțiune născut dintr-un act juridic.
Drept temei de înregistrare a dreptului de preemțiune servește contractul prin care părțile au stipulat preemțiunea la încheierea contractului. Acesta este radiat odată cu consemnarea părților despre încetarea dreptului de preemțiune sau din momentul înregistrării dreptului persoanei care este titular al dreptului de preemțiune.
Intenția de a înstrăina sau de a ipoteca.
Intenția de a înstrăina sau ipoteca este mai mult o notare cu titlu de informație. Ea se notează la cererea titularului dreptului. Radierea poate fi operată deasemenea la cererea titularului dreptului sau la momentul înregistrării dreptului unei alte persoane. Totodată, efectul acesteia presupune păstrarea ordinii (rangului) de înregistrare în cazul încheierii contractului de înstrăinare sau ipotecă. În fond, această notare este, notarea rangului pe care-l urmează să-l ibă intabularea dreptului de proprietate ori de ipotecă în baza unui act juridic ce va lua ființă după notare. De regulă, o astfel de notare este utilă cînd părțile nu au ajuns la accord de principiu, materializabil cel puțin într-un antecontract de înstrăinare sau de grevare, dar există premisele încheierii lui viitoare, după finalizarea negocierilor în curs ori după întrunirea altor condiții prealabile. [Marian Nicolae, “Tratat de publicitate imobiliară – Noile cărți funciare”, Vol. II, Editura “Universul Juridic”, București, 2006, p. 529]. Odată ce vorbim despre procedura notării în registrul intenția de înstrăinare sau de a ipoteca, urmează să venim cu propunere de legea ferenda de a completa Legea cadstrului bunurilor imobile cu reglementările în acest sens, dat fiind faptul că aceast fel de notare nu dispune de o analiză atît de statuată, fiind completată de prevederile Codului civil.
Schimbarea rangului ipotecii.
Schimbarae rangului ipotecii reprezintă în sine cedarea gradului de prioritate a gajului, care se înscrie în temeiul acordului scris al creditorului de grad superior, la cererea creditorului gajist în același mod ca și înregistrarea ipotecii, și produce efecte din momentul înregistrării. La înregistrarea ipotecii se va indica în Registru rangul gajului. Rangul se apreciază după ordinea depunerii cererii de înregistrare. Cererea de notare a schimbării rangului ipotecii urmează a fi depusă de către creditorul care și-a cedat rangul, cum am stabilit și anterior, în termen de 3 luni de la încheierea acordului de schimbare[cedare] a rangului ipotecii sub sancțiunea nulității.[art. 482 Cod civil].
Urmărirea bunului imobil sau a fructelor sale.
Sechestrul, urmărirea imobilului sau a fructelor sale constituie măsuri de asigurare a acțiunii civile sau a unei eventuale înstrăinări sau confiscări ale bunurilor. Acestea se aplică atât în temeiul unui titlu executoriu, ca urmare a sechestrării bunului de către executorul judecătoresc, sau a ordonanței de adjudecare, sau a începerii valorificării gajului de către creditorul gajist prin notarea preavizului despre inițierea valorificării dreptului de gaj.[Drept Imobiliar, Suport de curs, Chisinau U.T.M, 2011. TEaca Ilie, Climova Alla]
Acțiunea în prestație tabulară sau acțiunea în rectifiare.
Potrivit, prevederilor art. 508, lit. (i) Cod civil, în registrul bunurilor imobile este supusă notării deasemenea și acțiunea în prestație tabulară sau acțiunea în rectifiare, prin depunerea cererii și anexarea copiei cererii de chemare în judecată. Radierea notării privind acțiunea în prestație tabulară sau acțiunea în rectificare este operată în temeiul unei hotărâri a instanței de judedcată privind admiterea sau respingerea acțiunii înaintate, precum și în temeiul unei tranzacții.
10.Acțiunea pentru apărarea drepturilor reale înscrise în registrul bunurilolr imobile.
Notarea în privința acestor acțiuni se face prin depunerea cererii de efectuare a înscrisului în registru, la care se anexează copia cererii de chemare în judecată. Radierea se face în aceleași condiții ca și în cazul acțiunii în prestație tabulară sau de acțiunea în rectificare, printr-o hotărîre a instanței de judecată privind admiterea sau respingereaacțiunii înaintate.
Deasemenea pot fi supuse notării și alte cazuri care sunt prevăzute de lege, dar care au referință la bunurile imobile și nu constituie obiect al intabulării sau înscrierii provizorii. Spre exemplu poate fi supusă notării incapacitatea titularului dreptului sau persoana interesată poate nota o contestație a autenticității înscrisului în registrul bunurilor imobile.
În contextul celor expuse, menționăm că, în practică, se evidențiază un șir de probleme la înregistrarea bunurilor și a drepturilor imobiliare, pricinile constând în: 1) efectuarea privatizării imobiliarelor fără actele de dare în exploatare; 2) nelegiferarea multor obiective construite în anii 50 sau construite de fostele gospodării agricole; 3) eliberarea de către primării a titlurilor provizorii de proprietate fără a anexa planurile terenurilor date în proprietate; 4) nerespectarea,de către organele de resort, a procedurii de formare a bunului imobil supus sechestrări; 5) transmiterea imobilelor în proprietate de organe neautorizate; 6) întocmirea incorectă a deciziilor autorităților publice privind transmiterea imobilelor; 7) atribuirea de numere cadastrale haotice terenurilor de către autoritățile administrației publice locale, fără a respecta o consecutivitate; 8) ținerea în limba rusă, în unele localități [preponderent din sudul țării], a evidenței cadastrale [registrul manual și cel computerizat].
Carențele menționate duc la tergiversarea implementării cadastrului imobiliar, la multe omiteri ce se soldează cu litigii imobiliare.
Legea nr. 1543/1998, la art. 28, prevede că temei de înregistrare a drepturilor imobiliare pot servi:1. Actele administrative emise de autoritățile publice abilitate în modul stabilit de lege. 2.Contractele asupra bunului imobil, încheiate conform legislației în vigoare, în funcție de natura lor juridică; 3. Certificatul de succesiune, 4. Hotărârile judecătorești, 5. Titlurile de autentificare a dreptului deținătorului de teren,6. Alte documente privind nașterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislației în vigoare la data nașterii sau transmiterii acestor drepturi.
În ceea ce privește radierea notării, menționăm că se face ca și în cazul notării la cererea părților interesate, în temeiul documentelor doveditoare, fie din oficiu de registrator [Instrucțiunea nr.487/2005]. În cazurile în care documentul care confirmă drepturile și în al cărui temei se solicită înscrierea unui drept conține și interdicții, condiții în vederea asigurării sau exercitării dreptului, registratorul va nota aceste interdicții din oficiu [fără plată suplimentară]. Notarea și radierea interdicțiilor, sechestrului, altor fapte și raporturi juridice pot fi efectuate și la cererea instanței, organului de executare a hotărârilor judecătorești, organului fiscal sau a celui de urmărire penală. La înscrierea notării, se va face referire la bunul sau la numărul de ordine al dreptului înscris la care se referă notarea.
Din conținutul prevederilor legale, deducem că notarea se face în scop de informare. Astfel se dau publicității actele și faptele privitoare la drepturile personale, la starea și capacitatea persoanelor, la acțiunile în justiție în legătură cu imobilele înscrise în registru.
După cum am stabilit și în subcapitolu anterior, în cadrul sistemului imobiliar există nuanțe nesoluționate, astfel, încît în adresa Î.S. „Cadastru” și ale filialelor sale pînă în prezent mai parvin Încheeri ale excutorilor judecătorești, prin care se dispune notarea în registrul bunurilor imobile a sechestrului asupra bunurilor imobile viitoare, neînscrise în registrul bunurilor imobile.
Î.S. „Cadastru”, și filialele acesteia, nu are suport legal în notarea sechestrelor și interdicțiilor aplicate de executorul judecătoresc asupra unor bunuri imobile ce nu sunt consemnate, descrise în registrul bunurilor imobile, și nici posibilități de a duce evidența bunurilor imobile care vor fi dobîndite în viitor. Considerăm că, cerințele executorului judecătoresc, în astfel de cazuri, sunt înaintate contrar art.498 alin.(2) Cod civil al RM, notarea se referă la înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor juridice aferente imobilelor consemnate în registrul bunurilor imobile,la fel în art.115 alin. 9 Cod de executare,există prevedere, despre aplicarea sechestrului asupra bunurilor supuse înregistrării de stat, execotorul judecătoresc informînd neîntîrziat organele care efectuează înregistrarea de stat ,pentru a se face în registrul respectiv o mențiune cu privire la interdicția de înstrăinare a bunului sau de aplicare a sechestrului.
O altă problemă care necesită a fi rezolvată constă în radierea din registrul bunurilor imobile a înscrisului despre aplicarea măsurilor de asigurare dispuse de către instanța de judecată, în vederea excluderii eventualelor neînțelegeri între instanțele de judecată, deținătorii de drept și oficiile cadastrale teritoriale, Î S. „Cadastru” a emis scrisoarea explicativă nr.01-06/4846 din 27.06.2011 prin care se explică 2 cazuri privind radierea acestor înscrisuri notate în Registrul bunurilor imobile.
Astfel, conform ultimelor modificări ale art.180 alin.(3) al CPC [prin Legea nr.244-XVI din 21.07.2006] este necesar de explicat procedura de radiere a înscrisurilor măsurilor de asigurare [sechestru sau interdicție] notate în registrul bunurilor imobile, pînă la finisarea examinării cauzei de către instanțele de judecată.
Astfel sunt posibile 2 cazuri:
În cazul cînd instanța de judecată emite o hotărîre privind respingerea acțiunii, măsura de asigurare aplicată anterior se menține pînă cănd hotărîrea devine definitivă;
În cazul în care instanța admite acțiunea, măsura de asigurare se menține pînă la executarea hotărîrii judecătorești.
Astfel, în primul caz, înscrierea cu privire la asigurarea acțiunii se radiază în baza copiei hotărîrii definitive a instanței judecătorești, în al doilea caz pentru radierea înscrisului cu privire la asigurarea acțiunii, persoana interesată, prezintă actele executorului judecătoresc ce confirmă executarea Hotărîrii. În cazul cănd se depune recurs împotriva încheerii de anulare a măsurii de asigurare, executarea încheerii privind anularea măsurii de asigurare se suspendă. Pentru radierea înscrisului cu privire la măsura de asigurare, partea cointeresată, trebue să prezinte o dovadă că încheierea despre anularea măsurii de asigurare nu a fost contestată sau decizia instanței din care reiese că încheierea a fost lăsată în vigoare și, respectiv, recursul respins.
Prin exemplele date, considerăm că se va unifica procedura corectă de înscriere a drepturilor în registrul bunurilor imobile de către toți registratorii oficiilor cadastrale și respectiv excluderea eventualelor greșeli.
http://contabilsef.md/libview.php?l=ro&idc=347&id=2799&t=/Legislatia/Drept-antreprenorial/Codul-Civil/Cartea-a-doua-drepturile-reale-art284-511/Comentarii-la-Titlul-V-REGISTRUL-BUNURILOR-IMOBILE
http://e-juridic.manager.ro/articole/cerere-de-inscriere-provizorie-a-dreptului-de-proprietate-sau-a-altor-drepturi-reale-510.html
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Bunurile Imobile (ID: 137094)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.