Bunuri imobile generatoare de venit [629592]

Bunuri imobile generatoare de venit

Ștefania I. Vlașin*1

1Universitatea Tehnica din Cluj -Napoca, Facultatea de Constructii. Str. Daicoviciu nr .15C , 400020, Cluj -Napoca, Romania
Master: Manage mentul Proiectelor și Evaluarea Proprietatii, an I

Rezuma t

Bunurile imobile generatoare de venit reprezintă unul dintre cele mai complexe grupuri de imobile
predominante dar si cu o importanță majoră pentru economia întregii țării. Evaluarea acestui grup de
imobile cuprinde o serie de elemente specifice, unele dinre acestea fiind evidențiate în funcție de țară .
Totodată aceste bunuri imobile generatoare de venit, reprezintă obiectul principal de studiu detaliat si
prezentat în acest articol.

Cuvinte cheie : Bunuri imobile, Venit, Profitabilitate, Abordarea Veniturilor, Garantare de credit,
Fondul de Investiție, Centru de Afaceri.

1. Introducere
Bunurile imobile generatoare de venituri sunt considerate toate acele bunuri care pot aduce un venit pe o perioadă
îndelungată de timp, sau perioade mi scurte de ti mp. Din punct de vedere practic orice bun imobil poate sa genereze
venituri. De exemplu bun imobil rezidențial poate fi dat în chirie, pamanturile si terenurile se pot da în arenda sau să
pot sa producă venit operațional net prin vinderea producției ce r ezultă din utilizarea acestora, agricultura pe
terenurile respective. Asadar, impartirea bunurilor imobile pe componente poate fi considerată drept o clasificare
pentru toate bunurile generatoare de venit.

Anumiți experti în domeniu, propun o clasificare a bunurilor dupa cum urmeaza :
1. Bunurile naturale care pot fi terenuri de pămînt, păduri și plantații pe termen lung, terenuri acvatice.
2. Bunuri artificiale (construcții), care se împart în:
a) Imobil rezidențial – case cu pînă la 3 nivele, case intre 4 -9 niv ele, case înalte intre 10 -20 nivele si case
superioare cu mai mult de 20 nivele. De asemenea, imobil rezedențial pot fi considerate si: apartamente,
secții, camere, case de odihnă.
b) Imobil comercial – oficii, restaurante, magazine, hoteluri, garaje pentru c hirie, depozite, etc.
c) Clădiri și construcții sociale (speciale) sunt clădirile ce țin de tratament și sănăt ate(spitale, clinici
private), î nvățămînt și educație (școli, unive rsități etc.), culturale (muzee, parcuri etc.), clădiri
administrative (poliția, j udecatoria, procuratura etc.)

Fiecare din respectivele categorii de bunuri pot fi divizate în mult mai multe, totodata reieșind din aspectul examinat.
În aceasta tema aboradată, voi face cateva atentionari asupra imobilului comercial, deoarece scopul pri ncipal al
acestui imobil este in totalitatea : generarea venitului.

Conform prevederilor teoriei evaluării, avem cateva abordări în evaluarea imobilului, care sunt: abordarea prin cost,
abordarea prin comparație și abordarea prin venit.
1) Abordarea prin c ost: se aplica in cazul lipsei de informatii din piata cu privire la oferta, tranzactii sau oferte de
vanzare. Aceasta metoda constă în determinarea valorii de reconstituire a imobilului utilizat. Presupune determinarea
prețului tuturor materialelor și luc rarilor, cheltuielilor pentru a construi un bun imobil similar sau asemănător cu cel
evaluat. Se evalueaza separat terenul liber de constructie, iar constructia se evalueaza rin costuri de inlocuire,
scazandu -se deprecierile datorita uzurii.
2) Abordarea pri n comparație: este cea mai aplicabilă ș i recomandata metoda, ce presupune că evaluatorul are la
dispoziție informații ample despre tranzacțiile de pe piață si oferetele de vanzare. Aceasta metoda constă în
determinarea valorii de piață a proprietatii/imob ilului evaluat, prin ajustarea diferențelor dintre imobilul care trebuie
evaluat și imobilele găsite pe piață sau imobile similare comparabile.

3) Abordarea prin venit: este abordarea principala în cazul imobilelor generatoare de venit, deoarece aceasta
metoda genereaza venituri prin inchirere. Ea constă în determinarea, pe baza informatiilor de piata, a valorii
imobilului în baza veniturilor așteptate, adica, veniturile brute efective si nete din exploatrea proprietatii, dar doar
dupa scaderea cheltuili lor de exloatare. Abordarea prin venit cuprinde două metode principale: metoda ratei de
capitalizare și metoda actualizării fluxului în numerar.
a) Metoda capitalizării directe: se determina valorea proprietatii ca raport între venitul net din exploatare și
rata de capitalizare.
b) Metoda actualizării fluxurilor în numerar: consideră veniturile viitoare, pe care le transform în valoare
prin actualizarea acestora.

Valoarea bunurilor imobile variază în funcție de diverși factori. Principalii factori fiind:
 Ampla samentul: este factorul principal, deoarece bunul imobil este strîns legat de pămînt si care este, practic,
imposibil de relocalizat. În cazul unui imobil generator de venit, ca de exemplu cazul unui restaurant,
amplasamentul influențează extrem de mult fl uxul oamenilor, clientilor, asadar, el sporește sau diminuază
venitul pe care il produce restaurantul. În cazul unei uzine sau a unei fabrici, amlasamentul determină doar
cheltuielile de transport a materiei prime, a producției respcetive, etc.
 Soluțiile constructive și cele arhitecturale: în cazul unui imobil comercial, principala soluție este raportul
dintre suprafața activă , adica suprafata utilizată pentru producere, și suprafața totală.
 Dotare tehnică: se implementeaza tehnologii noi în producere , care ușurează procesul de productie sau de
acordare a serviciilor corespunzătoare productiei. Adica, aceasta dotare tehnica permite scaderea cheltuielilor și
mutiplicarea profitului.
 Suma deprecierilor: apar cele 3 depricieri: uzura fizică, depricier ea funcțională și deprecierea economică.

2. Specificul evaluarii unui bun imobil generator de venit

Imobilul prezentat ca un garant a creditului ipotecar își are specificul său în cazul imobilului comercial.
Valoarea de bază folosita în acest caz este valoarea de piață. Totodata, pe langă aceasta valoare de piata, de cele mai
multe ori, creditorul este interesat de evoluția acesteia în cadrul termenului de credit. Asadar, i se recomandă
evaluatorului, să includă în raport și analiza sensibilității valorii de piață la modificarea parametrilor de bază (tarife
de închiriere, raporturi de subîncărcare, costuri de exploatare, rate de discount, etc.). Standartele Internaționale
recomandă evaluatorilor să com bine analiza sensibilității cu analiza riscurilor specifice pieții imobiliare generatoare
de venit.

De cele mai multe ori, la evaluator i se cere calcularea valorii de piață, dar si a altor valori. Ca de exemplu:
valoarea de lichidare a intreprinderii, va loarea propriuzisa a intreprinderii, dacă obiectul evaluării este imobil din
exploatare(operational) care este inseparabil de business (hotelul). În cazul acesta, adica cazul hotelului, Standardele
Internaționale recomandă reprezentarea schimbării valorii a obiectului în cazul in care se pune în condiții de vanzare
sau ca un business actual, sau ca un imobil părăsit de operator, personal și lipsit de necesitatea de exploatare a
certificatelor.

In lucrarea „Fondurile de investitie ca instrument de investit ii personale si colective in imobiliare” se
determină toate investițiile în imobil ca fiind un principal factor ce acționează in economia intregii țări. Totodata,
investițiile sunt și principalul factor ce afectează piața tuturor bunurilor imobilelor comer ciale, dar determină si
dezvoltarea acestei piete.
Conform unor factori de risc, bunurile imobile se situeaza aproximativ între depozitele bancare și investirea
în hîrtii de valoare, bani. Aceste bunurile imobile ca și acțiunile și obligațiunile, își pot scădea valoarea lor în
anumite condiții , dar nu va devalora niciodata, adica investitorul care a investit in imobil nu va ramanea in mana cu
hartii devalorate.
Instrumentul principal de investire este fondul de investire în imobile/proprietati. Dezvolta rea lui variază de
la țară la țară. Fondurile de investitii imobiliare sunt instrumente de investitii a companiilor de asigurări, fondurrlor
de pensii și a persoanelor fizice.

3. Rezultate și discuț ii

Unii Experți europeni sunt de părere că, n ivelul pieței imobiliare comerciale, într -o anumită țară in cea mai mare
măsură, poate fi determinat acest nivel de activitatea fondurilor de investiții. În cadrul unei pieței existente, fondurile
de investiții, sunt principalii proprietari ai imobilul ui commercial locuit de chiriași, care genereaza un venit stabil.
În Europa Centrală în proprietatea acestor fonduri se află în jurul a 90% din centrele de afaceri. "Instituțiile de
finanțare colectivă devin din ce în ce mai importanți jucători pe piața b unurilor imobile comerciale în Europa și în
lume deoarece acestea reprezintă un instrument foarte convenabil și eficient dde investire în imobil pentru
societățile de investiții și investitorii privați” – a declarat Terry Pickard, direc tor al Primeros Property Fund
LLP.

În țările dezvoltate, experiența de investiții colective imobiliare, a apărut cu aproximativ 30 de ani în urmă. În SUA
sunt dezvoltate așa numitele Real Estate Investment Trusts (REITs). Acestea au fost create de către Congres în
1960. Scopul creării lor a fost de a permite tuturor investitorilor mici să investească în bunuri complexe generatoare
de venit.

În prezent, în SUA, potrivit Colliers International, valoarea imobilului aflat în administrarea fondurilor de investiții
pe bursa de valori o constituie 140 milliarde dolari. În fondurile imobiliare americane, in anul 2005, au fost
investite 4,5 milliarde dolari, ceea ce prezintă un record imens pentru această piață.
În Rusia funcționează mai mult de 40 fo nduri imobiliare, dar nu exista intre ele fonduri ce dețin în proprietate, bunuri
imobile. În momentul de fata expresia ,,fond imobiliar,, este o definiție comună pentru toate fondurile pe piata
imobiliara. Însa in aceste fonduri de pe piata imobiliara int ră și fondurile imobiliare de investiții, dar și fondurile de
construcție a imobilului, care sunt de fapt, asa numitele ,,fonduri de risc,,.

4. Concluzii

Toate fondurile imobiliare joacă un rol definitiv si important în progresul pieții imobiliare din ziua de azi, în special
pietei imobiliare generatoare de venituri. În țările dezvoltate, asa cum s -a discutat mai sus, în proprietatea acestor
fonduri se află cca 90% din centrele de afaceri, care reduc si simplifică extrem de mult activitatea investit orilor
privați, dar sia asociaților de investiție.

Este nevoie sa fie menționată importanța imobilului generator de venit în economia oricărei țări. Această ramură a
pieței imobiliare este cea mai atrăgătoare pentru investitori, deoarece principalul sen s de investire este profitabilitatea
ca rezultat și generarea unui venit.

Evaluarea unor astfel de obiecte își are specificul său: principala abordare este cea a veniturilor, Pentru o astfel de
evaluare, evaluatorul trebuie sa determine un set de valori, valori de piață, de lichidare, de investire, etc. În cazul
evaluarii imobilului generator de venit ca garant în credit ipotecar, evaluatorul va ține cont de toate riscurile ce apar
pe acest segment al pieței dar și de evoluția în timp a valorii de piață.

5. Referințe/Bibliografie

[1] http://www.scritube.com/economie/business/EVALUAREA -PROPRIETATILOR -IMOBI14889.php
[2] ANEVAR – IROVAL "Evaluarea proprietatii imo biliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
[3] IROVAL – "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I – Bazele evaluarii si finantarii proprietatilor
imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
[4] http://repository.utm.md/handle/5014/451/recent -submissions?offset=60
[5] http://site2.anevar.ro/sites/default/files/page -files/16_gev_630_bi_2 018.pdf .