Brosura Bazele Evaluarii 0 [619737]

BAZELE
EVALUĂRII

IROVAL BUCUREȘTI
2012

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

BAZELE EVALUĂRII

IROVAL BUCUREȘTI
2012

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR
AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
Str. Scărlătescu, nr. 7, 011158, sector 1,
București, România
Telefon: 021 315 65 05; 021 315 65 64
Fax : 021 311 13 40

© IROVAL 2012. E xclusiv pentru scop didactic.

CUVÂNT ÎNAINTE
Această bro șură se adresează celor care vor să participe la primul examen na țional organizat
pentru atribuirea calită ții de membru stagiar al Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din
România, înființată prin Ordonanț a Guvernului nr. 24/2012 privind unele măsuri în domeniul
evaluă rii bunurilor .
Conținutul broșurii a fost structurat astfel încât să asigure candidaților un material unitar în
vederea participă rii la examenul care const ă într -un test grilă cu 100 de întrebări, și să conțină
răspunsuril e la aceste întrebări. În același timp, conț inutul a fost structurat astfel încât să fie atinse
următoarele așteptări de la participanț ii la examen:
– cunoașterea legislației î n domeniul evalu ării bunurilor;
– cunoa șterea unor noț iuni generale privind evalu area ș i standardele de evaluare;
– cunoaș terea unor no țiuni de bază privind valoarea banilor în timp, respectiv a unor noțiuni
esențiale de contabilitate și privind regimul juridic al dreptului de proprietate.
Toate acestea reprezintă un bagaj minim necesar de cunoș tințe pentru desfăș urarea activității de
evaluator autorizat. De asemenea, în setul de 100 de întrebări grilă vor fi cuprinse și întrebări
privind no țiuni elementare de logică și gramatica limbii române.

Cititorii ș i bunii cunosc ători ai conținutului acestei broș uri nu vor deveni evaluatori autorizați
după parcurgerea acesteia, însă, după promovarea examenului vor dobândi o bază de cunoștințe
semnificativă care le va fi utilă î n parcurgerea programului de pregătire teoretică ș i practică di n
perioada stagiaturii. Acesta constă î n frecventarea unor cursuri de formare în domeniul ev aluării ș i
în realizarea unor rapoarte de evaluare sub î ndrumarea unui tutore , pentru una din specializările
pentru care au optat în perioada premergătoare demară rii perioadei de stagiu.

Calitatea de evaluator autorizat va fi obținută de către membri i stagiari prin promovarea
examenului de finalizare a stagiaturii care va fi susținut î n termen de maximum doi ani de la data
dobâ ndirii calităț ii de membru stagiar.
Vă urăm succes!
Președinte,
ing. Marian Petre, MAA , REV , MRICS

CUPRINS

Capitolul I Cadrul general pentru evaluarea proprietăților ……. 1
Capitolul II Standardele de evaluare……………………………… .. 12
Capitolul III Valoarea banilor în timp…………………………… … 22
Capitolul IV Noțiuni esențiale de contabilitate……………………. . 35
Capitolul V Noțiuni introductive privind regimul juridic al
dreptului de proprietate ……… …………………… ……. 42
Capitolul VI Acte normative referitoare la profesia de evaluator
autorizat în România……… …………………..… ……. 52
Bibliografie ………………………………………………………… … 95

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 1

CAPITOLUL I
CADRUL GENERAL PENTR U EVALUAREA
PROPRIETĂȚILOR

Evaluare, scopuri ale evaluării, scurt istoric …………………… ……… ….. 2
Concept ele de „preț” , „cost” , ,,valoare” ………..…………… …………… …. 4
Tipurile de bunuri supuse evaluării …………………………… ………… …. 5
Abordări în evaluare ……… ……………………………………… ………… ….. 6

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 2

Evaluarea, scopuri ale evaluării, scurt istoric

Definiția evaluării
Prin evaluare , în sensul definiției din OG 24/2011, se înțelege activitatea de estimare a valorii,
materializată într -un înscris, denumit raport de evaluare , realizată de un evaluator autorizat în
conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontolog ia profesională.
Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept
public ori privat.
Prevederile OG 24/2011 nu aduc atingere dispozițiilor legale în materia expertizelor judiciare și a
autorizării experțil or judiciari.
Evaluarea este procesul de estimare a unui tip al valorii, pentru un anumit tip de proprietate , la o
anumită dată și concretizat în raportul de evaluare .
Evaluarea este o estimare și nu un calcul exact al unei valori printr -o formulă matematică sau
printr -o cuantificare precisă. Ea impune aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.

Scopuri ale evaluării
Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu :
1. vânzarea/cumpărarea unui bun;
2. fuziuni și schimburi de proprie tăți;
3. garantarea împrumuturilor;
4. justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică) sau pentru restituirea
propriet ăților;
5. înregistrarea în situațiile financiare;
6. evaluarea pentru asigurare;
7. evaluarea în cadrul procesului de insolvență/faliment;
8. alte scopuri.

Scurt istoric
Prima asociație de evaluatori, cu 6 membri, a fost înființată în anul 1834 în Marea Britanie. În
anul 1846 a fost recunoscută profesia de agent imobiliar și evaluator de imobile, tot în Marea Britanie,
scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare. În anul 1868 a luat ființă asociația
regală a evaluatorilor imobiliari – The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS, cu numai 20 de
membri la acea dată .
În anul 1932 și în an ul 1935 au fost înființate, în SUA, două asociații – AIREA și , respectiv , SREA,
care se ocupau de evaluarea proprietăților imobiliare. În anul 1991, aceste două asociații au fuzionat, sub
numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial al evaluat orilor de proprietăți imobiliare.
În Rom ânia, activitatea de evaluare a început în anul 1992 odat ă cu înființarea Asociației Naționale
a Evaluatorilor din România (ANEVAR) , fondată de către 27 de persoane fizice și trei companii .
Inițiatorul demersului de înființare al asociației și de lansare a profesiei de evaluare în Rom ânia a fost
domnul Bădescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani primul președinte al ANEVAR.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 3

Încep ând cu anul 2001, sistemul de conducere al ANEVAR s -a schimbat, trecându -se la existența în
același timp în Consiliul Director a președintelui în exercițiu, a viitorului președinte și a fostului
președinte, asigurându -se astfel continuitatea și totodată schimbarea conducerii. Mandatul președintelui a
devenit de 2 ani.
ANEVAR s -a înființat odat ă cu trecerea la economia de piață a României, când valoarea de piață a
devenit o noțiune de bază în cadrul tranzacțiilor între părți. Prima specializare a evaluatorilor a fost
evaluarea întreprinderii. Cererea pentru acest tip de evaluări a fost determina tă de lansarea programului
de privatizare a fostelor întreprinderi de stat. Încep ând cu anul 1997, odată cu reducerea numărului
întreprinderilor de privatizat și cu nevoia întreprinderilor privatizate de a -și atrage resurse financiare
pentru dezvoltarea ac tivității, a apărut ne cesitatea ca aceste întreprinderi să vândă activele în surplus sau
să le ipotec heze pentru atragerea de împrumuturi. Astfel s -au creat premisele apariției celei de a doua
specializări a evaluatorilor: evaluarea proprietății imobiliare . În anul 2000 s -a lansat a treia specializare
– evaluarea bunurilor mobile, urmată , în anul 2004 , de lansarea celei de -a patra specializări –
evaluarea instrumentelor financiare.
În ace eași perioadă (1992 –2011) și alte asociații profesionale au avut în co mponența membri
evaluatori , dintre care cele mai importante sunt Corpul Experților Tehnici (CET), Corpul Experților
Contabili și Contabililor Autorizați din Romania (CECCAR).
În anul 2011 s -a înființat Uniunea Naționala a Evaluatorilor Autorizați din Român ia (numită în
continuare Uniunea), prin Ordonanța Guvernului nr. 24, care a permis înscrierea în componența sa a
evaluatorilor care erau membri în asociațiile profesionale care includeau evaluarea bunurilor în obiectul
lor de activitate. Având în vedere no torietatea pe care o avea ANEVAR pe piața evaluării, atât internă cât
și internațională și faptul că în mai multe acte normative se f ăcea referire la membri ANEVAR și la
standardele aplicate de către aceștia, s -a propus ca ANEVAR să organizeze prima Adunar e Generală
Națională și prima Conferință Națională a Uniunii și să deruleze procedurile de organizare și funcționare
ale Uniunii.
Prima Adunare Generală Națională a reprezentat convocarea tuturor celor peste 5.000 de membri
care s -au înscris în termenul legal și a avut ca unic punct pe ordinea de zi alegerea delegaților la prima
Conferință Națională pe baza normei de reprezentare de un participant la 20 de membri titulari. Astfel, în
data de 19 noiembrie 2011 au fost aleși cei 235 de delegați ai primei Conferințe Naționale.
În data de 19 decembrie 2011 a avut loc prima Conferință Național ă, care a ales primul Consiliu
Director al Uniu nii.
Intrarea în vigoare a pr evederilor Ordonanței era condiț ionată, potrivit art. 43, de data publicării în
Monitorul Oficial a Hotărârii de Guvern de aprobare a Regulamentului de organizare și funcționare al
Uniunii, a hotărârilor Conferinței Naționale privind standardele de evaluare, a Regulamentului Comisiei
de etică și disciplină, precum și a Codului etic.
În luna aprilie 2012 a fost adoptată , de către Guvernul României , Hotărârea de Guvern nr. 353 de
aprobare a Regulamentului de Organizare și Funcțio nare al Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați
din România.
În luna mai 2012 au fost aprobate , de către Conferința Național ă a Uniunii , hotărârile privind
standardele de evaluare, Codul etic și Regulamentul Comisiei de Etică și Disciplină, care au fo st ulterior
publicate în Monitorul Oficial.
Odat ă cu îndeplinirea cerințelor art. 43 din OG 24/2011, respectiv începând cu data de 11 iunie
2012, activitatea de evaluare din România se realizează numai de către evaluatorii autorizați.
În paralel cu demersu rile realizate de c ătre Uniune , de începerea activității , prin îndeplinirea
cerințelor din OG 24/2011, Asociația Național ă a Evaluatorilor din România a cesionat către Uniune
brandul ANEVAR, această asociație urmând să își schimbe denumirea în Societatea Ș tiințifică de
Evaluare, în următoarea Conferință Națională a acestei asociații.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 4

Concept ele de „preț” „cost” ,,valoare”
Conceptul de „preț”
Prețul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi, unui produs sau unui serviciu. Prețul
reprezintă sum a de bani care a fost cerută, oferită sau plătită pentru un bun economic/activ. După ce
schimbul a fost efectuat, indiferent dacă este dezvăluit public sau este confidențial, prețul devine un fapt
istoric.
Din cauza capacităților financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit
cumpărător sau vânzător, prețul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de
către participanții pe piață.
Conceptul de „cost”
Costul reprezintă sum a de bani plătită anterior (în n umerar sau echivalente de numerar) de
cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma de bani necesară pentru a crea sau a produce bunul sau
serviciul de către producător. În momentul în care bunul sau serviciul a fost finalizat, costul acestora
devine un fapt istoric (numit cost istoric). Un preț anterior plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă
costul istoric al acestora pentru cumpărător.
Conceptul de ,,valoare”
Valoarea este un concept economic referitor la prețul cel mai probabil, convenit de cu mpărătorii și
vânzătorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci
cel mai probabil preț care va fi plătit pentru bunuri și servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o
anumită definiție a tipului val orii.
Conceptul economic ,,valoare” reflectă optica participanților pe piață , existentă la data
evaluării, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o anumită proprietate.
Conceptul de ,,valoare" presupune o sumă de bani asociată unei tranzacții. Deși vânzarea
proprietății evaluate nu este o condiție necesară pentru estimarea prețului , totuși valoarea de piață
este o reflectare a valorii de schimb și deci presupune existența potențială a schimbulu i, la data evaluării,
în condițiile precizate în definiția valorii de piață .
Sunt și alte situații în care trebuie estimat un anumit tip al valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare,
asigurare, înregistrare în situațiile financiare, divizare, fuziune, moște nire, care nu presupun vânzarea
proprietății.
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată și susținută de interacțiunea a patru factori,
care sunt asociați cu orice produs, serviciu sau marfă. Aceștia sunt utilitatea, raritatea, dorința și puterea
de cumpărare .
Funcționarea principiului economic al cererii și ofertei reflectă interacțiunea complexă a celor patru
factori ai valorii. Aceștia sunt:
utilitatea , respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumită nevoie, trebuință sau
dorință;
raritatea , care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată la cererea
pentru acel bun;
dorința (preferința ), exprimată de intensitatea satisfacției pe care un bun economic o produce
celui care nu -l posedă, dar care are ne voie de acesta;
puterea de cumpărare , exprimată de capacitatea unui individ sau grup de indivizi – participanți
pe piață, de a cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.
Primii doi factori reprezintă factori ai ofertei , iar ultimii doi factori sunt considerați factori ai
cererii .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 5

Tipurile de bunuri supuse evaluă rii
Evaluatorii autorizați sunt competenți să evalueze, în funcție de specializarea de evaluare în care au
fost instruiți și pe care o dețin în Tabloul Uniunii, următoarele patru categorii de bunuri (proprietăți):
proprietatea imobiliar ă (bunul imobil) , care constă din teren , construcții și alte amenajări privite ca
fiind o entitate corporală. Proprietatea imobiliară este imobilă și include următoarele elemente
corporale:
 pământul/terenul;
 toate elementele care sunt componente naturale ale terenului, cum ar fi copacii și mineralele;
 toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni, cum ar fi clădirile și amenajările
terenului.
În plus, în mod uzual, sunt c onsiderate ca făcând parte din proprietatea imobiliară toate atașamentele
permanente ale clădirii, cum ar fi instalațiile de apă, electrice, de încălzire, ca și componentele
încorporate, cum ar fi tablourile electrice și ascensoarele. Așadar proprietatea i mobiliară include toate
elementele situate în subsolul și deasupra solului. Dar există și drepturi parțiale asupra proprietății
imobiliare, pe care evaluatorii sunt chemați să le evalueze, cum ar fi:
 drepturi de proprietate afectate de locațiune;
 drepturi de folosință;
 drepturi de subînchiriere;
 participațiile cu credit ipotecar și cu capital propriu;
 drepturi de proprietate viageră;
 dreptul succesorului desemnat.
bunurile mobile , adică bunurile corporale și necorporale caracterizate prin mobilitatea lor. Conform
art. 539 din Noul Cod C ivil român, bunurile mobile sunt definite astfel: „Bunurile pe care legea nu le
consider ă imobile sunt bunuri mobile. ”
Exemple de bunuri mobile , care sunt solicitate a fi evaluate mai frecvent , sunt:
 mașini, utilaje, echipamente, mijloace de transport;
 stocuri de materii prime, materiale;
 obiecte de inventar;
 mobilier, colecții;
 licențe, brevete de invenții și alte active necorporale identificabile și care pot să fie tranzacționa te
în mod individual.
întreprinderi, participații la întreprinderi și proprietăți imobiliare generatoare de afaceri .
Exemple sunt:
 pachetul integral de ac țiuni sau p ărți sociale de ținut în capitalul unei întreprinderi precu m și
participații la întreprinderi;
 capitalul investit într-o întreprindere (care apar ține tuturor finan țatorilor acesteia: capital propriu și
capital împrumutat) ;
 hoteluri, moteluri, campinguri;
 policlinici și spitale;
 stații de benzină;
 restaurante, cafenele, cluburi, baruri;
 teatre și cinematografe.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 6

instrumente le financiare . Un instrument financiar reprezintă un contract care generează drepturi
sau obligații între anumite părți de a încasa sau plăti numerar sau altă contraprestație financiară sau
un instrument de capitaluri proprii . Contractul poate impune ca încasarea sau plata să fie făcută la
sau înaintea unei anumite date sau să fie declanșată de un eveniment specificat. Un instrument de
capitaluri proprii este orice contract care creează un inter es rezidual în activele unei entități după
deducerea tuturor datoriilor acesteia. Evaluările instrumentelor financiare sunt solicitate pentru
diferite scopuri care includ, dar nu se limitează la:
– achiziții, fuziuni și vânzări de întreprinderi sau părți de întreprinderi,
– raportare financiară,
– cerințe impuse de reglementări, în particular cerințe de solvabilitate bancară,
– proceduri interne de risc și conformare,
– stabilirea valorii activului net a fondurilor societăților de asigurare,
– determinarea valorii și măsurarea performanței fondurilor de investiții.

Abordări în evaluare
Pentru a obține valoarea definită de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordări ale valorii
unanim recunoscute și aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economi ce ale prețului de echilibru,
anticipării beneficiilor sau substituției. Cele trei abord ări ale valorii sunt: abordarea prin pia ță, abordarea
prin venit și abordarea prin cost.
Abordarea prin piață
Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii de piață prin compararea activului subiect cu
active identice sau similare, ale căror prețuri se cunosc. Prima etapă a aplicării acestei abordări este
obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice sau similare, tra nzacționate recent pe piață. Dacă
există un număr redus de tranzacții recente, pot fi luate în considerare prețurile activelor identice sau
similare, care sunt oferite spre vânzare, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și
analizată critic. Pentru a reflecta orice diferențe față de condițiile tranzacțiilor efective și de
caracteristicile activelor tranzacționate, față de cele ale activului subiect, de obicei este necesară
efectuarea unor corecții ale prețurilor efective sau preț urilor de ofertă ale activelor comparabile.
Abordarea prin piață în evaluarea întreprinderii
În evaluarea întreprinderii, abordarea prin piață compară întreprinderea subiect cu întreprinderi,
participații și acțiuni similare, care au fost tranzacționate p e piață și cu orice tranzacții relevante cu acțiuni
ale aceleiași întreprinderi. O indicație asupra valorii poate proveni și din tranzacțiile sau din ofertele
anterioare aferente oricărei componente a întreprinderii.
Cele trei surse uzuale de date, utiliza te în abordarea prin piață, sunt:
 piețele de capital pe care se tranzacționează participațiile la întreprinderi similare;
 piața achizițiilor unde se cumpără și se vând întreprinderi în ansamblul lor; și
 tranzacțiile anterioare sau ofertele de tranzacții d e acțiuni ale întreprinderii subiect.
Întreprinderile similare, numite comparabile, trebuie să fie din același domeniu de activitate cu
întreprinderea subiect sau dintr -un domeniu care este influențat de aceleași variabile economice.
Întreprinderile compar abile trebuie să fie asemănătoare cu întreprinderea subiect în ceea ce privește:
 caracteristicile calitative și cantitative ale întreprinderii;
 posibilitatea verificării datelor întreprinderilor comparabile;
 prețurile lor de vânzare să reflect e tranzacții nepărtinitoare.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 7

În urma analizei prețului de tranzacți e a acțiunilor întreprinderilor cotate similare, se calculează
ratele de evaluare, care, de obicei, reprezintă prețul împărțit la diferite forme de venit sau la activele nete.
Pentru calcularea și selec tarea acestor rate trebuie luate în considerare următoarele aspecte:
(a) rata trebuie să ofere informații semnificative despre valoarea întreprinderii;
(b) ar putea fi necesare corecții pentru a face ca rata să fie adecvată pentru întreprinderea subiect.
Exemple de corecții sunt cele pentru diferențele de risc și de așteptări ale participanților pe
piață privind evoluția întreprinderilor similare și ale întreprinderii subiect;
(c) pot fi necesare corecții pentru diferențele existente între participația s ubiect și participațiile la
alte întreprinderi, referitoare la gradul de control, la vandabilitate sau la mărimea participației.
În cazul evaluării unor entități comerciale mici se utilizează în mod frecvent așa numitele „uzanțe”
de evaluare, adică formule simple de evaluare rezultate din practică, ca fiind o procedură prescurtată a
abordării prin piață . Totuși, rezultatele aplicării uzanțe lor ar trebui să nu li se dea o importanță
semnificativă , cu excepția cazului în care se poate dovedi că vânzătorii și cumpărătorii le acordă o mare
credibilitate. Acolo unde este cazul ar trebui să se facă o verificare încrucișată prin utiliz area a cel puțin
încă o metodă de evaluare .
Abordarea prin piață în evaluarea proprietății imobiliare
Pentru aplicarea abordării prin compara ție în cazul p roprietăților imobiliare, în mod uzual se
stabil ește o unitate de comparație adecvată. Unitățile de comparație, care se utilizează frecvent, constau în
prețul de vânzare pe metru pătrat pentru clădiri sau prețul de vânzare pe hect ar pentru teren. Alte unități
folosite pentru compararea prețurilor sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de producție, de
exemplu în cazul producției agricole. O unitate de comparație este utilă numai atunci când este selectată
în mod judicios și e ste aplicată proprietății subiect și proprietăților comparabile în fiecare analiză. În
procesul de evaluare, prețurile proprietăților imobiliare comparabile se corectează în funcție de
deosebirile existente între caracteristicile acestora și cele ale propr ietății imobiliare subiect. Corecțiile
prețurilor comparabile se fac prin luarea în considerare a diferențel or dintre următoarele elemente de
comparație :
drepturile de proprietate transferate;
localizările respective;
calitatea terenului sau vârsta și cara cteristicile clădirilor;
utilizarea permisă sau zonarea pentru fiecare proprietate;
situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;
data efectivă a dovezii despre preț și data evaluării cerută.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de venit viitoare
(profit brut sau net, chirie brută sau netă, redevență, rentă netă, flux de numerar net, venit net din
exploatare etc.) în valoare a activului (valoarea de piață sau valoarea de investiție).
În abordarea prin venit sunt înscrise diverse metode de evaluare, toate având drept caracteristică
comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat fie în trecut și/sau în anul curent, fie pe un venit
previzionat (numit venit stabilizat), care ar putea fi generat de titularul proprietății subiect (proprietate
imobiliară, entitate economică, activ individual sau grup de active). De exemplu, în cazul unei clădiri cu
destinație de închiriere pentru birouri, venitul generat se nume ște chirie .
În cazul în care o clădire este specializată numai pentru un anumit tip de activitate comercială
(hotel, motel, restaurant, club, stație de carburanți etc.) venitul generat este reprezentat de fluxul de
numerar efectiv sau cel potențial, provenit din activitatea comercială, care ar reveni proprietarului acelei
clădiri.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 8

Metodele înscrise în abordarea prin venit sunt:
metoda capitalizării venitului, în care un venit anual reprezentativ se împarte la o rată de
capitalizare pentru a se obține fie valoarea de piață, fie valoarea de investiție a proprietății
subiect. Rata de capitalizare reprezintă câștigul sau „randamentul” , exprimat în procente din
prețul de vânzare, pe care un investitor tipic îl așteptă , care reflectă valoarea banilor în timp ,
precum și remunerarea pentru riscul asumat de către proprietar . Această metodă, cunoscută sub
denumirea uzuală de metoda randamentului cu toate riscurile incluse (engl. all risks yield
method ), este relativ simplă, dar utilizarea ei nu poate fi credibilă în situația în care , în perioadele
viitoare, venitul se așteaptă să se modifice într -o măsură mai mare decât se așteaptă pe piață sau
în cazul în care este necesară o analiză mai sofisticată a riscului ;
metoda fluxului de numerar actualizat, în care flux ul de numerar, dintr -o perioadă viitoare
definită, se aduce la valoarea actualizată prin utilizarea unei rate de actualizare. Suma valorilor
actualizate a fluxurilor de numerar reprezintă valoarea capitalului. Rata de actualizare ia în
considerare atât rat a fără risc, cât și remunerarea pentru riscurile asumate de investitor. Rata de
actualizare utilizată poate diferi în func ție de s copul evaluă rii. Dacă scop ul este determinarea
valorii de investiție (adică valoarea pentru un anumit proprietar sau pentru un proprietar
potențial, în baza criteriilor de investiții proprii ale acestora), rata de actualizare utilizată poate
reflecta rata rentabilității cerută de aceștia sau costul mediu ponderat al capitalului. Dacă scopul
este estimarea valorii de piață , rata d e actualizare se va obține din examinarea rentabilităților
implicite derivate din prețurile de vânzare sau din ofertele de prețuri de vânzare ale activelor
similare. Când acest lucru nu este posibil, se poate construi o rată de actualizare adecvată
plecând de la o „rată fără risc“ a rentabilității, corectată pentru riscurile și oportunitățile
adiționale specifice pro prietății subiect . În estimarea ratei de actualizare adecvate ar trebui luată
în considerare și rata infla ției previzionate pentru perioada următoare, în situa ția în care în
aceasta a fost avută în vedere și în previziunea fluxurilor de numerar.
diverse modele de evaluare a opțiunilor financiare ( instrumente financiare derivate) aplicabile și
în cazul evaluării de întreprinderi sau proprietă ți generatoare de afaceri .
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este acea abordare a valorii fundamentată pe principiul economic conform
căruia un cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași
utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Metoda costului de înlocuire net (CIN) este o metodă înscrisă în abordarea prin cost care indică
valoarea prin calcularea costului de înlocuire curent al unui activ din care se scad de precie rea fizică și
orice forme re levante de depreciere.
Abordarea prin cost este recomandabilă în situații specifice de evaluare, cum sunt:
 când există un număr limitat de tranzacții din cauza naturii specializate, modelului sau localizării
activului, sau când activul în sine nu generează un flux de numerar sau când fluxul de numerar
asociat cu acesta nu poate fi separat de întreprinderea care utilizează activul. De aceea, abordarea
prin cost se utilizează în mod tipic ca abordarea primară în evaluare atunci când abordarea prin
piață sau p rin venit nu se pot aplica;
 când activul subiect a fost construit și pus în funcțiune recent;
 când activul subiect se află în fază de proiect sau se află în stadiul de în curs de
execuție/neterminat.
Prima etapă în abordarea prin cost este determinarea fie a costului de înlocuire, fie a costului de
reproducere.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi sau achiziționa, la data evaluării, un activ
modern echivalent. Primul pas în estimarea costului de înlocuire este stabilirea natur ii activului modern

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 9

echivalent, pe care un cumpărător ipotetic l -ar considera ca o alternativă pentru activul subiect . Pentru
aceasta, trebuie să se înțeleagă utilitatea sau funcționalitatea oferită de activul subiect. Conceptul de bază
al abordării prin cos t este faptul că, pentru a stabili ce sumă ar trebui să o plătească pentru activul subiect,
un cumpărător ar putea să aibă în vedere costul de cumpărare sau costul de creare a unui activ alternativ,
care ar putea oferi aceeași utilitate.
Costul de reproducere este costul estimat pentru a construi, la data evaluării, o replică exactă a
activului subiect, deci cu aceleași specificații, folosind aceleași materiale, tehnici de construire, calitate și
proiect, inclusiv cu toate deficiențele activului sub iect.
Elementele de cheltuieli, care trebuie luate în considerare la estimarea costului de înlocuire sunt:
materialele consumate;
cheltuieli salariale;
costurile de transport;
costurile de instalare;
costul proiectului, autorizațiilor și permiselor, onor ariile pentru arhitectură, servicii juridice și
costurile pentru alte servicii profesionale achiziționate;
servicii de inginerie, de aprovizionare și management al construcției,
impozite și taxe nerambursabile;
cheltuieli financiare din perioada de constru ire.
Pentru o proprietate imobiliară, elementele de cheltuieli mai pot include:
comisioane pentru marketing, vânzare sau închiriere;
costul întreținerii proprietății, după terminarea construirii și până la atingerea unui grad de
ocupare stabilizat.
Depreci erea
A doua etapă în abordarea prin cost este determinarea deprecierii și scăderea acesteia din costul de
înlocuire sau din costul de reproducere , pentru a determina costul de înlocuire net (CIN).
Deprecierea este definită ca fiind o pierdere a utilității unui activ cauzată fie de deteriorarea fizică,
de schimbările tehnologice, ale schemelor de evoluție a cererii și de modificările mediului înconjurător,
care se concretizează într -o pierdere de valoare
În teoria și practica evaluării există trei forme ale deprecierii:
depreciere fizică;
depreciere funcțională; și
depreciere economică.
Deprecierea fizică
Deprecierea fizică este o pierdere a utilității cauzată de deteriorarea fizică a activului sau a
componentelor sale, ca efect al vârstei sale și a utilizări i în condiții normale, care se concretizează într -o
pierdere de valoare.
Cuantificarea deprecierii fizice recuperabile se face prin costul de înlăturare a deficienței. Alte
cauze ale deprecierii fizice nu sunt nerecuperabile, adică starea de deteriorare nu poate fi remediată.
Deprecierea fizică nerecuperabilă poate fi cuantificată prin luarea în considerare a vârstei activului,
a duratei de viață așteptată totală și a celei rămasă. Un activ nou, care are o durată de viață fizică totală de
15 ani, iar la dat a evaluării are o vechime de 5 ani, va avea o durată de viață rămasă de 10 ani.
Durata de viață a unui activ poate fi:
durata de viață utilă;
durat a de viață economică.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 10

Cuantificarea deprecierii fizice se face prin raportul procentual dintre vârsta efec tivă (V ef) a unui
mijloc fix (și nu vârsta lui cronologică) și durata de viață utilă a acestuia (DVU).
Vârsta efectivă reflectă starea și utilitatea activului și se determină numai în urma inspecției
mijlocului fix și compone ntelor acestuia. De exemplu, în cazul în care un mijloc fix nu este întreținut în
mod adecvat, vârsta lui efectivă poate fi mai mare decât vârsta lui cronologică existentă de la data
evaluării, iar în cazul în care o clădire a fost renovată, vârsta sa efectivă poate fi mai mică decât vâ rsta sa
cronologică existentă la data evaluării.
Durata de viață utilă este perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze beneficii
economice pentru proprietarul lui.
Durata de viață economică este perioada totală de timp în care se așteaptă ca un activ să genereze
beneficii economice pentru proprietarul lui și pentru alți utilizatori ulteriori.
Deprecierea funcțională
Deprecierea funcțională este o pierdere de utilitate cauzată de ineficiențele activului subiect în
comparație cu sub stitutul său, care se concretizează într -o pierdere de valoare. Există două forme ale
deprecierii funcționale:
existența unei cheltui eli de capital exce dentare (adică a unei investiții suplimentare ), care poate fi
cauzată de schimbări în proiectare, materi ale de construcți i, tehnologii de construire sau de
fabricație care permit construirea activelor moderne echivalente cu cheltuieli de capital mai mici
decât cele încorporate în activul subiect; și
existen ța unor cheltuieli de funcționare excedentare, care pot fi cauzate de îmbunătățiri ale
proiectului sau de o capacitate excedentară, schimbări care au drept rezultat disponibilitatea
unor active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici decât cele ale activului
subiect.
Un exemplu de depreciere funcțională, cauzată de supradimensionare, este o hală industrială cu o
înălțime a plafonului semnificativ mai mare față de halele moderne construite recent. În cazul
supradimensionării, deprecierea funcționa lă se cuantifică prin cheltuielile de capital exce dentare
încorporat e în hala subiect față de cheltui elile de capital încorporat e într-o hală modernă echivalentă.
De obicei, deprecierea funcțională din supradimensionare se calcule ază ca diferență dintre costul
curent de reproducere (mai mare) și costul curent de înlocuire (mai mic) al activului subiect.
În ce privește cheltuielile de exploatare excedentare, în cazul unui activ de natura mașinilor și
echipamentelor industriale, acestea se pot referi la:
cheltuieli salariale mai mari ale mașinil or și echipamentelor industriale subiect, generate de
necesitatea angajării mai multor operatori față de cei existenți la un activ modern echivalent;
consumul exce dentar de combustibil al mașinilor și echipamentelor industriale subiect față de
substitutele lor moderne;
mai multe rebuturi și pierderi generate de mașinile și echipamentele industriale subiect față de
substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcționale, cauzată de cheltuielile de exploatare excedentare , se face prin
actualizarea cheltu ielilor de exploatare excedentare, previzionate pe durata de viață utilă rămasă a
activului, cu o rată de actualizare adecvată, de obicei , egală cu costul mediu ponderat al capitalului .
Deprecierea externă/economică
Deprecierea externă este orice pierdere de utilitate cauzată de factori economici sau de localizare
externi activului, ceea ce conduce la o pierdere de valoare. Acesta este denumită în mod obișnuit
depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări ale ofertei sau cererii pentru activ
sau pentru produsele fabricate de activ.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 11

Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apare și în cazul în care a avut loc o
deteriorare a localizării, de exemplu , din cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condițiilor de me diu
sau modificărilor demografice.
Exemple de depreciere economică includ diminuarea cererii pentru produsele sau serviciile produse
de activul subiect sau diminuarea sau pierderea un or surse de materi i prim e sau de forță de muncă. Acești
factori pot fi s pecifici unei anumite localizări sau pot afecta un întreg sector industrial.
A treia etapă în abordarea prin cost este determinarea valorii terenului și adăugarea valorii acestuia
la CIN al construcțiilor. Această etapă este specifică numai în cazul evaluă rii proprietăților imobiliare
compuse din construcții și teren.
Pentru estimarea valorii terenului pot fi avute în vedere două opțiuni. Una este estimarea valorii
terenului care ar fi necesar pentru o clădire/construcție modernă echivalentă. Cealaltă opțiu ne este
estimarea valorii terenului existent, aferent clădirii/construcției subiect și adăugarea acestei valori la
costul de înlocuire net al clădirii/construcției. Ambele opțiuni vor folosi date privind vânzările de terenuri
comerciale comparabile pentru a estima valoarea terenului.
Concluzie asupra celor trei abordări în evaluare
Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode de evaluare depinde de luarea în considerare a
următoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;
disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;
abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.
Pentru a obține o indicație asupra valorii se poate utiliza una, două sau toate cele trei abordări, mai
ales dacă nu există date de intrare suficiente pentru evaluare, astfel încât prin aplicarea unei singure
abordări să se obțină o valoare credibilă.
Când se utilizează mai multe abordări/metode de evaluare, indicațiile asupra valorii obținute ar
trebui să fie apropi ate; ele trebuie să fie analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o opinie finală
asupra valorii. În majoritatea rapoartelor de evaluare, clienții solicită ca această opinie finală, să fie redată
sub forma unei valori singulare (de ex emplu, 3,5 milio ane euro).

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 12

CAPITOLUL II
STANDARDELE DE EVALUARE

Standardele Internaționale de Evaluare IVS 2011…… ………… …….. … 13
Ghidurile de evaluare…………………………………… ………… ……… 13

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 13

Standardele de evaluare c are sunt obligatorii pentru toți membrii Uniunii Naționale a Evaluatorilor
Autorizați din România în cadrul activității de evaluare, în anul 2012, sunt următoarele:
a) Standardele Internaționale de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediția
2011 , editate de către International Valuation Standards Council IVSC ;
b) Ghidurile de evaluare , compuse din:
b.1 Ghidurile de Evaluare (GE), care cuprind:
– Ghidul de Evaluare GE 1 „Verificarea evaluărilor”;
– Ghidul de Evaluare GE 2 „Evaluarea proprietății imobiliare gene ratoare de afaceri”;
– Ghidul de Evaluare GE 3 „Evaluarea proprietăților din industria extractivă”;
– Ghidul de Evaluare GE 4 „Considerații privind implicațiile substanțelor periculoase și
toxice în evaluare” ;
b.2 Ghidurile Metodologice de Evaluare (GME), care cuprind:
– Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 „Evaluarea terenului”;
– Ghidul Metodologic de Evaluare GME 2 „Evaluarea pentru garantarea împrumutului”;
b.3 Glosarul IVS 2011;
b.4 Abordarea metodologică a unor definiții și termeni din IVS, ediția 2011.
Standardele Internaționale de Evaluare, ediția 2011
Standardele Internaționale de Evaluare, ediția 2011 cuprind:
IVS – Cadrul general
Standarde generale
Standardele generale „au aplicabilitate generală pentru toate tipurile de active și scopuri ale
evaluării, subiect doar al unor modificări sau cerințe suplimentare, specificate în Standardele referitoare la
active sau în Aplicații ale evaluării.” Standardele generale sunt:
– IVS 101 Sfera misiunii de evaluare ;
– IVS 102 Implementare ;
– IVS 103 Raportarea evaluării .
Standarde referitoare la active
„Standardele referitoare la active sunt formate dintr -un standard și din comentarii. Standardul
stabilește cerințele care fie modifică, fie adaugă ceva la Standardele generale și include exemple ale
modului în care se aplică principiile din Standardele generale, la acea clasă particulară de active.
Comentariile oferă informații suplimentare asupra caracteristicilor fiecărui tip de active care influențează
valoarea și identifică metodele și abordările uzuale utilizate.” Standardele referitoare la active sunt:
– IVS 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi ;
– IVS 210 Imobilizări necorporale ;
– IVS 220 Imobilizări corporale mobile ;
– IVS 230 Drepturi asupra proprietății i mobiliare . Anexă – Proprietatea imobiliară istorică ;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 14

– IVS 233 Investiția imobiliară în curs de execuție ;
– IVS 250 Instrumente financiare .
Aplicații ale evaluării
„Aplicațiile evaluării sunt elaborate pentru scopurile uzuale pentru care sunt cerute evaluările.
Fiecare aplicație conține un standard și un ghid de aplicare. Standardul include orice adăugiri sau
modificări ale cerințelor din Standardele generale, precum și ilustrarea modului în care se apl ică
principiile din Standardele generale și din Standardele referitoare la active, atunci când se realizează
evaluări pentru acel scop. Ghidul de aplicare oferă informații privind:
(a) cerințele de evaluare conform reglementărilor aplicabile pe plan intern ațional sau standardelor
emise de către alte organisme care pot fi aplicabile, de exemplu, Standardele Internaționale de
Raportare Financiară,
(b) alte cerințe general acceptate pentru evaluări pentru acel scop,
(c) proceduri adecvate de evaluare pentru a îndeplini aceste cerințe.”
Aplicațiile evaluării sunt:
– IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară . Anexă – Evaluarea imobilizărilor corporale
din sectorul public ;
– IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea
împrumutului .
Observații
1. „Standardele se aplică atât la evaluarea activelor, cât și a datoriilor. În standarde, cuvintele activ
sau active sunt considerate a include datoria sau datoriile, cu excepția cazului în care este precizat
în mod expres altfel sau rezultă clar din context că datoriile nu sunt incluse.”
2. În cuprinsul standardelor se utilizează noțiunea de activ care este sinonimă cu ce a de bun (la care
se face referire în Codul Civil), aflat fie în proprietatea persoanelor juridice , fie a celor fizice.
Sunt active: proprietățile imobiliare, activele corporale sau necorporale, activele generatoare de
afaceri sau activele financiare.

IVS – Cadrul general
Preț, cost și valoare
„Prețul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităților
financiare, a motivațiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, prețul plătit
poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.
Costul este suma de bani necesară pentru a achiziționa sau produce activul. Când acel activ a fost
achiziționat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Prețul este core lat cu costul , deoarece prețul
plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.
Valoarea este o opinie fie:
a) asupra celui mai probabil preț care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb, fie
b) asupra beneficiilor economice rezultate din deținerea unui activ.
O valoare de schimb este un preț ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt
determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni
unei anumite părți titu lare a proprietății.”

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 15

Tip al valorii
„Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de estimare a unei valori. Acesta
descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacției
ipotetice, relația și motivația părților și măsura în care activul este expus pe piață. În funcție de scopul
evaluării, tipul adecvat al valorii va fi diferit. Un tip al valorii ar trebui să fie în mod clar diferențiat de:
(a) abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicație asupra valorii,
(b) tipul activului care este evaluat,
(c) starea efectivă sau atribuită a unui activ, la momentul e valuării,
(d) orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care modifică ipotezele fundamentale în situații
specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii principale:
(a) prima se referă la estimarea celui mai probabil preț car e ar fi obținut într -un schimb ipotetic pe
o piață liberă și concurențială. În această categorie se încadrează valoarea de piață , așa cum
este definită în aceste standarde;
(b) a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană sau o entitate le va obțin e din deținerea
unui activ. Valoarea este specifică pentru acea persoană sau entitate și poate să nu aibă nicio
relevanță pentru participanții pe piață. În această categorie se încadrează valoarea de investiție
și valoarea specială , așa cum sunt definite în aceste standarde;
(c) a treia se referă la estimarea prețului care ar fi convenit, în mod rezonabil, între două părți
specifice pentru schimbul unui activ. Deși părțile ar putea să fi independente între ele și
negocierea să fie nepărtinitoare, nu este neces ar ca activul să fie expus pe piață, iar prețul
convenit poate fi unul care reflectă mai degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale
proprietății pentru părțile implicate, decât cele de pe piață, în ansamblul ei. În această categorie
se încadrează valoarea justă, așa cum este definită în aceste standarde.
Evaluările pot solicita utilizarea diferitelor tipuri ale valorii , care sunt definite printr -o lege, o
reglementare, un contract privat sau un alt document. Deși astfel de tipuri ale valorii pot păr ea ca fiind
similare cu tipurile valorii definite în aceste standarde, aplicarea lor poate solicita o abordare diferită de
cea descrisă în IVS, cu excepția cazului când, în documentul respectiv se fac referințe fără echivoc la
IVS. Astfel de tipuri ale val orii trebuie să fie interpretate și aplicate conform prevederilor din documentul
sursă. Exemple de tipuri ale valorii, care sunt definite în alte reglementări, sunt diferitele baze de evaluare
fundamentate în Standardele Internaționale de Raportare Financi ară (IFRS) și în alte standarde de
contabilitate.”
Valoarea de piață
„Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării ,
între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într -o tranzacție nepărtinitoare, du pă un marketing
adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Definiția valorii de piață se aplică în conformitate cu următorul cadru conceptual:
(a) „suma estimată ” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibil pentru activ, într -o
tranzacție nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate
obține în mod rezonabil pe piață, la data evaluării , în conformitate cu definiția valorii de piață .
Acesta este cel mai bun preț, obtenabil în mod rezonabil, de către vânzător și cel mai avantajos
preț, obtenabil în mod rezonabil, de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod
explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau situații speciale, c um ar fi o
finanțare atipică, operațiuni de vânzare și lease -back, contraprestațiile sau facilitățile speciale
acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și de orice element al valorii speciale;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 16

(b) „un activ ar putea fi schimbat ” se referă la fap tul că valoarea unui activ este mai degrabă o
sumă de bani estimată, decât o sumă de bani predeterminată sau prețul efectiv de vânzare. Este
prețul dintr -o tranzacție care întrunește toate elementele definiției valorii de piață, la data
evaluării ;
(c) „la data evaluării ” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, unei anumite date. Deoarece
piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau
nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea curentă a pieței și
circumstanțele, așa cum sunt ele la data efectivă a evaluării , și nu la o dată anterioară sau la o
dată viitoare. Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și încheierii contractului
de vânzare, fără orice fluctuație a prețului ca re ar putea altfel să apară;
(d) „între un cumpărător hotărât “ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să
cumpere. Acest cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De
asemenea, acest cumpărător este unul ca re achiziționează în conformitate mai degrabă cu
realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente, decât cu cele ale unei piețe imaginare
sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul ipotetic nu
ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care
formează „piața”;
(e) „și un vânzător hotărât” nu este niciun vânzător nerăbdător, niciun vânzător gata să vândă la
orice preț, niciunul pregătit pentru a rezista la u n preț care este considerat a fi nerezonabil pe
piața curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai
bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing adecvat, oricare ar fi acel preț.
Circumstanțele faptice ale proprietarului actual nu fac parte din aceste considerații, deoarece
vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;
(f) „într -o tranzacție nepărtinitoare” este una care are loc între părți care nu au o relație anumită
sau specială, de exemplu, între comp ania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și
chiriaș, care ar face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață, sau să fie majorat
prin includerea unui element al valorii speciale . Tranzacția la valoarea de piață se presupune
că are loc între părți fără legătură între ele, fiecare acționând în mod independent;
(g) „după un marketing adecvat “ înseamnă că activul ar fi expus pe piață în modul cel mai adecvat
pentru a efectua cedarea lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu
definiția valorii de piață. Metoda de vânzare este considerată a fi cea mai adecvată metodă
pentru obținerea celui mai bun preț pe piața la care vânzătorul are acces.
Durata timpului de expunere pe piață nu este o peri oadă fixă, ci va varia în funcție de tipul
activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este că trebuie să fi existat suficient timp ca
activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți pe piață. Perioada de expunere
are loc înainte de data evaluării ;
(h) „în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât
cumpărătorul hotărât, cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre
natura și caracteristicile activului, despre utiliză rile efective și potențiale ale acestuia, precum și
despre starea în care se află piața, la data evaluării . Se mai presupune că fiecare parte utilizează
acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil corespunzător poziției
lor ocu pate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data
evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu,
nu este neapărat imprudent pentru un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în
scădere, la un preț care este mai mic decât prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri,
valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează modificări ale prețurilor,
cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în c onformitate cu cele mai bune informații de
piață, disponibile la data evaluării;
(i) „și fără constrângere ” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să facă tranzacția, dar
niciuna nu este nici forțată, nici obligată în mod nejustificat să o facă.”

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 17

„Valoarea de piață a unui activ va reflecta cea mai bună utilizare a acestuia. Cea mai bună utilizare
este utilizarea unui activ care îi maximizează productivitatea și care este posibilă, permisă legal și fezabilă
financiar. Cea mai bună utilizare poate fi c ontinuarea utilizării existente a activului sau o utilizare
alternativă. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant pe piață ar intenționa să o dea
unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.”
Determinarea celei mai bune utilizări presupune că:
(a) utilizarea este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții pe
piață,
(b) utilizarea este permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea
activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic,
(c) utilizarea este fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare alternativă, care este posibilă
fizic și permisă legal, va genera un profit suficient pentru un participant ti pic pe piață, după ce
au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea
existentă.
Valoarea de investiție
„Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietar sau pentru un proprietar potenț ial,
pentru o anumită investiție sau în scopuri de exploatare.
Aceasta este un tip al valorii specific entității. Deși valoarea pentru proprietar a unui activ poate fi
egală cu suma de bani care ar putea fi obținută din vânzarea lui către o altă parte, ace st tip al valorii
reflectă beneficiile obținute de o entitate din deținerea unui activ și, ca urmare, nu presupune în mod
necesar un schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă situațiile și obiectivele financiare ale entității
pentru care se face eva luarea. Ea este deseori utilizată pentru cuantificarea performanței investiției.
Diferența dintre valoarea de investiție a unui activ și v aloarea lui de piață reprezintă motivația pentru
cumpărători sau pentru vânzători, de a intra pe piață.”
Valoarea justă
„Valoarea justă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii între părți
identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor părți.
Definiția valorii juste din IFRS este diferită de cea de mai sus. IVSB consideră că, în general, definiția
valorii juste din IFRS este coerentă cu valoarea de piață . Definiția și aplicarea v alorii juste , conform
IFRS, este comentată în IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară .
Pentru alte scopuri decât pen tru utilizarea în situațiile financiare, valoarea justă poate fi diferită de
valoarea de piață . Valoarea justă cere estimarea prețului care este just, pentru ambele părți identificate,
luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare parte le va obține din tranzacție. Aceasta
de obicei este aplicată în contextul judiciar. În contrast , valoarea de piață cere ca orice avantaj, care nu ar
fi obtenabil de către participanții pe piață, să nu fie luat în considerare.
Valoarea justă este un conce pt mai larg decât valoarea de piață . Deși, în multe cazuri, prețul care
este just pentru ambele părți va fi egal cu cel obtenabil pe piață, vor fi situații în care estimarea valorii
juste va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie lu ate în considerare în estimarea
valorii de piață , cum ar fi orice element al valorii speciale rezultat în urma combinării drepturilor asupra
proprietății.
Exemple de utilizare a valorii juste includ:
(a) determinarea unui preț care este just pentru acționariatul unei întreprinderi necotate, deoarece
prețul pentru doi deținători anumiți poate fi just pentru aceștia, dar diferit de prețul care ar
putea fi obținut pe piață,
(b) determinarea unui preț care ar fi just pentru un locator și un locatar, fie pentru transferul
permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente contractului de închiriere.”

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 18

Valoarea specială
„Valoarea specială este o sumă de bani care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, care
au valoare numai pentru un cumpărător special . Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru
care un anumit activ are v aloare specială, datorită avantajelor rezultate din proprietatea asupra acestuia,
care nu ar fi disponibile altor cumpărători de pe piață.
Valoa rea specială poate apare când un activ are caracteristici care îl fac mai atractiv pentru un
anumit cumpărător, decât pentru alți cumpărători de pe piață. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice , economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de piață cere eliminarea oricărui
element al valorii speciale , deoarece la orice moment dat se presupune că există un cumpărător hotărât și
nu un anumit cumpărător hotărât .
Când valoarea specială este ident ificată, aceasta ar trebui raportată și diferențiată clar de valoarea
de piață .”
Valoarea sinergiei
„Valoarea sinergiei este un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau mai
multor active sau drepturi, în urma căreia valoarea dreptul ui combinat este mai mare decât suma valorilor
separate. Dacă sinergiile sunt disponibile numai unui anumit cumpărător, atunci acesta este un exemplu
de valoare specială .”
Ipoteze
„Deseori este necesar ca, pe lângă stabilirea tipului valorii, să se formule ze o ipoteză sau mai multe
ipoteze, pentru a clarifica fie starea activului în cadrul schimbului ipotetic, fie situațiile în care se
presupune că activul se schimbă. Astfel de ipoteze pot avea un impact semnificativ asupra valorii.
Exemple de ipoteze supli mentare uzuale, fără a se limita numai la acestea, sunt:
ipoteza că întreprinderea este transferată ca o entitate completă aflată în exploatare,
ipoteza că activele folosite într -o întreprindere sunt transferate separat de întreprindere, fie în
mod individual, fie ca grup,
ipoteza că un activ evaluat individual este transferat împreună cu alte active complementare (a se
vedea paragrafele 24 și 25 de mai sus),
ipoteza că un pachet de acțiuni este transferat fie ca pachet, fie în mod individual,
ipoteza că o proprietate, care este ocupată de proprietar, este considerată ca fiind liberă în cazul
transferului ipotetic.
Când se stabilește o ipoteză pri n care se asumă situații care diferă de cele existente la data evaluării,
ipoteza respectivă devine o ipoteză specială (descrisă în IV S 101 Sfera misiunii de evaluare ). Ipotezele
speciale sunt utilizate adesea pentru a descrie efectul unor schimbări posibi le asupra valorii unui activ.
Acestea sunt desemnate ca fiind „speciale” pentru a sublinia utilizatorului evaluării faptul că o concluzie
asupra valorii este condiționată de o schimbare în situațiile curente, sau că aceasta reflectă un punct de
vedere care nu ar fi luat în considerare de participanții de pe piață, la data evaluării.
Ipotezele și ipotezele speciale trebuie să fie rezonabile și să fie relevante în raport cu scopul pentru
care este cerută evaluarea.”
Vânzarea forțată
„Termenul vânzare forțată se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este constrâns să
vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. Prețul care ar putea fi
obținut în aceste situații va depinde de natura presiunii asupra vânzătorului și de motivele pentru care nu
poate să aibă la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. De asemenea, ar putea reflecta consecințele
asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă. Cu excepția cazului
când natura presiuni i și motivul constrângerilor asupra vânzătorului sunt cunoscute, prețul obtenabil într -o

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 19

vânzare forțată nu poate fi estimat în mod realist. Prețul pe care un vânzător îl va accepta într -o vânzare
forțată va reflecta mai degrabă situațiile lui speciale, de cât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din
definiția valorii de piață . Prețul obtenabil într -o vânzare forțată are numai întâmplător o legătură cu
valoarea de piață sau cu orice alte tipuri ale valorii definite în acest standard. O vânzare forțată este o
descriere a situației în care are loc schimbul și nu un tip al valorii distinct.
Dacă se cere o indicație asupra prețului obtenabil într -o vânzare forțată, va fi necesar să se identifice
în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv conseci nțele imposibilității de a vinde în
perioada specificată, prin emiterea unor ipoteze adecvate. Dacă, la data evaluării, aceste situații nu există,
ele trebuie clar identificate ca fiind ipoteze speciale .
Vânzările de pe o piață inactivă sau aflată în decli n nu sunt în mod automat vânzări forțate ,
deoarece un vânzător ar putea spera la un preț mai bun dacă condițiile de piață se îmbunătățesc. Cu
excepția cazului în care vânzătorul este obligat să vândă până la o dată limită, fapt care împiedică
desfășurarea unui marketing adecvat, vânzătorul va fi un vânzător hotărât, conform definiției valorii de
piață .”
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare
„O evaluare trebuie să fie adecvată pentru scopul ei desemnat fiind important ca și beneficiarul
evaluării să înțeleagă ce trebuie să i se furnizeze și orice limitări în utilizarea evaluării. Sfera misiunii de
evaluare stabilește scopul evaluării, amploarea investigațiilor, procedurile care vor fi adoptate, ipotezele
care se vor stabili, precum și limitările care se vor apl ica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilită la
începutul sau pe parcursul derulării misiunii de evaluare, dar înainte de finalizarea evaluării și a raportului
de evaluare.”
Prin sfera misiunii de evaluare se determină:
identificarea și competența ev aluatorului;
identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați, inclusiv orice restricție față de cei
care se pot baza pe evaluare;
scopul evaluării, care determină tipul valorii;
identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării; „da că evaluarea se face pentru un activ
care este utilizat în combinație cu alte active, ar putea fi necesar să se clarifice dacă acele
active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune că sunt disponibile sau dacă se
exclud și se presupune că nu s unt disponibile.”
tipul valorii, adecvat cu scopul evaluării;
data evaluării, care „poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care
investigațiile urmează să se facă sau să se finalizeze.”
amploarea investigației, inclusiv „or ice limitări sau restricții referitoare la inspecția,
investigarea și analiza necesare pentru scopul evaluării” ;
natura și sursa informațiilor utilizate;
ipotezele și ipotezele speciale; „ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate, în mod rezonabil, ca
fapte în contextul angajamentului de evaluare, fără investigarea sau verificarea lor specifică.
Ele sunt aspecte care, după ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru înțelegerea evaluării. O
ipoteză specială este o ipoteză care presupune fapte care difer ă de faptele reale, existente la
data evaluării, sau care nu vor fi făcute de către un participant tipic pe piață într -o tranzacție,
la data evaluării . Ipotezele speciale se utilizează deseori pentru a ilustra efectul pe care îl au
modificarea circumstanțe lor asupra valorii. Exemple de ipoteze speciale sunt:
– că o clădire aflată în faza de proiect a fost de fapt finalizată la data evaluării;
– că un anumit contract a fost în vigoare l a data evaluării , care, de fapt, nu a fost efectiv
finalizat;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 20

– că un instrumen t financiar este evaluat utilizând o curbă a randamentelor diferită de curba
care ar fi utilizată de un participant pe piață.”
restricții de utilizare, distribuire sau publicare;
confirmarea conformității evaluării cu IVS .
În cazul în care anumite aspecte ale misiunii nu pot fi determinate la începutul acesteia sau dacă
apar informații suplimentare ori necesitatea unor investigații suplimentare, sfera misiunii se modifică în
scris „ cu condiția ca toate aspectele să fie înregistrate înainte de terminarea mis iunii și de emiterea
raportului.”
IVS 102 Implementare
„Investigațiile făcute pe durata misiunii de evaluare trebuie să fie adecvate scopului cerut al
evaluării și tipului valorii care se va raporta.
Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijlo ace, de exemplu inspecție, interviuri, calcule și
analiză, pentru a asigura că evaluarea este fundamentată în mod adecvat. La determinarea volumului de
informații necesar se cere raționamentul profesional, astfel încât să existe certitudinea că informațiil e de
obținut sunt adecvate scopului evaluării. Din punct de vedere practic, este normal să se stabilească limitări
ale extinderii investigațiilor evaluatorului. Orice astfel de limitări vor fi înregistrate în sfera misiunii de
evaluare.
Scopul evaluării, tipul valorii , amploarea și limitările investigațiilor, precum și toate sursele de
informații pe care evaluatorul se va baza, sunt înregistrate în sfera misiunii de evaluare.”
„Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de luarea în considerar e a următoarelor:
tipul valorii adoptat, determinat de scopul evaluării;
disponibilitatea datelor de intrare și a informațiilor pentru evaluare;
abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața relevantă.
Pentru a obține o indicație asupra valor ii se poate utiliza mai mult decât o singură abordare sau
metodă de evaluare, mai ales dacă există date de intrare reale sau observabile insuficiente pentru ca o
singură metodă să conducă la obținerea unei concluzii credibile. Când se utilizează mai multe abordări și
metode, indicațiile asupra valorii obținute trebuie să fie analizate și reconciliate pentru a se ajunge la o
concluzie asupra valorii.”
„Trebuie păstrată o înregistrare a activității desfășurate pe parcursul procesului de evaluare, pe o
durată de timp rezonabilă, avându -se în vedere cerințele legale sau de reglementare. În funcție de cerințe,
acest dosar va include datele cheie de intrare, toate calculele, investigațiile și analizele relevante pentru
concluzia finală, precum și o copie a oricăru i raport interimar sau final predat clientului.”

IVS 103 Raportarea evaluării
„Este esențial ca raportul de evaluare să comunice informațiile necesare pentru o înțelegere
adecvată a evaluării. Un raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înșelător și va permite cititorului
desemnat o înțelegere clară a evaluării furnizate.”
„Pentru a asigura comparabilitatea, relevanța și credibilitatea, raportul de evaluare va prezenta o
descriere clară și precisă a sferei misiunii de evaluare, a scopului și utiliz ării desemnate a acesteia,
confirmarea tipului valorii utilizat și dezvăluirea oricăror ipoteze, ipoteze speciale, incertitudini
importante sau a condițiilor limitative care influențează în mod direct valoarea.”
Conținutul raportului de evaluare
„Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării și cerințele utilizatorilor vor determina
gradul adecvat de detaliere a raportului de evaluare. Formatul raportului, precum și orice excludere de la

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 21

cerințele acestui standard trebuie să fie conven ite și înscrise în sfera misiunii de evaluare. Toate rapoartele
de evaluare vor include referiri cel puțin la informațiile listate mai jos.” Uzual, în raport, se face referire la
sfera misiunii de evaluare.
Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt:
identificarea și competența evaluatorului: „Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau o firmă.
Trebuie să se includă o declarație prin care evaluatorul să confirme că poate oferi o evaluare
obiectivă și imparțială și că este competent să efectueze evaluarea. Raportul va include
semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare. Dacă evaluatorul a apelat
la asistență din partea altor specialiști pentru orice aspect al misiunii , trebuie prezentată natura
unei astfel de asistențe, pr ecum și măsura în care s -a bazat pe această asistență” ;
identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați;
scopul evaluării;
identificarea activului sau datoriei supuse evaluării;
tipul valorii;
data evaluării, care „este definită în IVS ca fiind data la care se aplică opinia asupra valorii.
Aceasta poate fi diferită de data emiterii raportului de evaluare sau de data la care investigațiile
urmează să se facă sau să se finalizeze. Dacă este relevant, aceste date vor fi în mod clar
evidențiat e în raport.”
amploarea investigațiilor;
natura și sursa informațiilor utilizate;
ipotezele și ipotezele speciale;
restricții de utilizare, distribuire sau publicare;
declararea conformității evaluării cu IVS sau identificarea și justificarea devierilor de la IVS;
abordarea în evaluare și raționamentul;
valoarea sau valorile obținute și moneda de exprimare;
data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, și care poate fi diferită de
data evaluării .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 22

CAPITOLUL II I
VALOAREA BANILOR ÎN TIMP

Conceptul de valoare a banilor în timp…………………………………… 26
Calculul valorii viitoare prin metoda dobânzii compuse…………. 26
Actualizarea…………………………………………………………… 28
Capitalizarea………………………………………………………….. 29
Rata nom inală versus rata reală a rentabilității…………………………. 33
Analiza eșantionului de date. Indicatorii tendinței centrale…………….. 35

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 23

Conceptul de valoare a banilor în timp
Valoarea banilor în timp este conceptul conform căruia o sumă de bani deținută în preze nt are o
valoare mai mare decât valoarea aceleia și sume încasată la un anumit moment în viitor. Se ia în
considerare astfel oportunitatea pe care o are cel care de ține în prezent suma de bani de a o investi și de
a obține câ știguri viitoare sub formă de do bânzi sau profit. În aceste condi ții, pentru a compara valoarea
unor sume de bani ob ținute la momente diferite de timp, este necesară utilizarea unor metode de
conversie a valorii acestora , ce iau în considerare oportunită țile de investire a acestor sume d e bani și
rentabilitatea câ știgată (sau pierdută) prin investirea (sau amânarea investirii) lor.
Valoarea banilor în timp poate fi calculată prin utilizarea a trei metode:
1. metoda dobânzii compuse (denumită compunere) , utilizată pentru calculul valorii viit oare
(estimată la un anumit moment în timp) a unei sume de bani de ținute în prezent;
2. metoda actualizării , utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente ) a unei sume de bani
încasat e la un anumit moment în viitor;
3. metoda capitalizării , utilizată p entru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii de
fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare (care cresc cu o rată constantă g).

Calculul valorii viitoare prin metoda dobânzii compuse
Valoarea la un anumit moment în viitor a unei su me de bani de ținute în prezent este influen țată de
nivelul rentabilită ții medii ce poate fi ob ținută prin investirea acestei sume și de perioada pentru care se
face investirea acesteia.
Dacă notăm cu:
– Vo = capital inițial investit (suma de bani de ținută în prezent),
– k = rata rentabilității cerută/a șteptată de investitor,
– n = intervalul de timp existent de la momentul prezent până la cel viitor pentru care se estimează
valoarea viitoare a capitalului (exprimat în ani sau frac țiuni de ani), și
– Vn = valoarea capitalul estimată pentru un anumit moment în viitor,
atunci:

Vn = V o · (1 + k)n

în care:
– (1+k)n reprezintă factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse și care presupune
reinvestirea câ știgurilor la aceeași rată a rentabilității pentru perioada rămasă până la scaden ța
investi ției.

Exemplu
Dacă se face un depozit la o bancă în valoare de 100.000 €, la o rată anuală a dobânzii de 5%, pe
termen de 25 ani, atunci valoarea viitoare a acestui depozit se poate estima astfel:

V25 = 100. 000 € · (1 + 0,05)25 = 338.635 €

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 24

Cei 100.000 € reprezintă capitalul inițial ce poate fi investit la o rată a dobânzii de 5% anual. În
condi țiile în care dobânzile anuale ob ținute sunt reinvestite la acee ași rată a dobân zii, de 5% , pe
perioada rămasă până la scaden ța depozitului (la sfârșitul anului 25 ), valoarea viitoare a capital ului
investit este de 338.635 € .
Un exemplu mai detaliat este redat mai jos:
– capitalul inițial investit la începutul anului 2012 = 100.000 €
– rata anuală a dobânzii = 10%
– scaden ța depozitului = 10 ani (31 decembrie a anului 2021)
Modul de calcul a valorii viitoare a capitalului inițial investit , prin utilizarea metodei dobânzii
compuse , este redat în tabelul de mai jos:

Anul Capitalul la începutul
perioadei în € (1) Dobânda în €
(2) = 10%  (1) Capitalul la finele perioadelor
în € (3) = (1) + (2)
2012 100.000 10.000 110.000
2013 110.000 11.000 121.000
2014 121.000 12.100 133.100
2015 133.100 13.310 146.410
2016 146.410 14.641 161.051
2017 161.051 16.105 177.156
2018 177.15 6 17.713 194.872
2019 194.872 19.487 214.359
2020 214.359 21.433 235.795
2021 235.795 26.579 259.374

Matematic, formula de calcul este foarte simplă:
V2013 = V 2012 + (10% · V2012) = V 2012 · (1 + 0,1)

pe care putem să o generalizăm prin formula:
Vn = Vn-1 · (1 + k)
unde V n este valoare a capitalului la momentul n, iar k este rata rentabilit ății investi ției (rata dobân zii
plasamentului).
Astfel:
V2013 = V 2012 · (1+ 0,1), și pe baza aceluiași principiu:
V2014 = V 2013 · (1+ 0,1)
V2015 = V 2014 · (1+ 0,1)
………………..
V2021 = V 2020 · (1+ 0,1)
Ca rezultat , valoarea viitoare a depozitului după 10 ani de la momentul realizării sale poate fi
calculată după formula:

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 25

V2021 = V 2012 · (1 + 0,1%)10
Actualizarea
Actualizarea presupune calculul valorii actualiz ate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de
numerar) ce urmează să fie încasate la momente viitoare de timp. Actualizarea face astfel posibilă
compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi ob ținute la momente diferite de
timp.
Pentru estimarea valorii actualizate a unei sume de bani ce va fi ob ținută în viitor se ia în
considera re rentabil itatea pierdută de cel care va încasa suma în viitor prin neinvesti rea acesteia din
momentul prezent până la momentul viitor când aceasta e ste ob ținută. Astfel, valoarea actualizată este
valoarea viitoare a sumei de bani netă de dobânzile (câ știgurile) pe care le -ar fi putut ob ține investitorul
din momentul prezent până la momentul încasării sumei. În plus, se consideră că dobânzile (câ știgur ile)
anuale ar fi fost reinvestite pe perioada rămasă până la scaden ța investi ției poten țiale.
Ca urmare, valoarea actualizată a unei sume de bani ce va fi ob ținută la un anumit moment în viitor
este suma de bani care , dacă ar fi fost investită pe perioad a de la momentul prezent până la momentul
viitor, prin acumularea câ știgurilor (dobânzilor) reinvestite , ar fi fost egală cu suma ce urmează să fie
obținută la acel moment în viitor. Astfel, t ehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de
cel arătat în formula compunerii, respectiv:
Vn = V 0  (1 + k)n, deci
nn
0k1VV

sau
n n 0k11V V


nk11

reprezintă inversul factorului dobân zii compus e și se numește factor de actualizare .

Exemplu
Un activ va genera un ven it anual constant de 6 .000 € pe durata a trei ani , după care valoarea lui de
casare este estimată a fi zero .
Care este valoarea actualizată a acestor fluxuri de numerar dacă se ia în considerare o rentabilitate
așteptată de 5% a capitalului investit? Care este valoarea activului ?
Rezolvare
Calculul valorii actualizate a fluxurilor de numerar va ține cont de momentul viitor în care fiecare
dintre acestea vor fi încasate, precum și de rata rentabilit ății pierdută prin neinvestirea lor pe perioada de
la moment ul prezent până la momentul viitor respectiv.
Astfel, valoarea actualizată a fluxului de numerar încasat la finele primului an (CF 1) este:
5741
%516000
k1CF)CF(V1 11
1 0 


€
Valoarea actualizată a fluxului de numerar încasat la finele celui de al doilea an (CF 2) este:
5442
%516000
k1CF)CF(V2 22
2 0 


€

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 26
Valoarea actualizată a fluxului de numerar încasat la finele celui de al treilea an (CF 3) este:
5183
%516000
k1CF)CF(V3 33
3 0 


€
Valoarea activului , reprezentată de suma valorilor actualizate a celor trei fluxuri de numerar ce vor
fi încasate pe baza acestuia , este egală cu 16 .366 €. Ca urmare, în condi țiile în care rentabilitatea
așteptată de investitori este de 5%, încasarea a trei fluxuri de numerar constante de 6 .000 € în următorii
3 ani, la finele fiecărui an , este echivalentă cu încasare a în prezent a sumei de 16 .366 €.

Capitalizarea
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) însumate a unei serii de fluxuri de
numerar constante sau crescătoare cu o rată anuală constantă (g) .
Ca esență, capitalizarea este tot un proc es de actualizare ce presupune însă formule matematice
de calcul simplificate. Formulele aplicate la pct. A pot fi aplicate în condi țiile în care se iau în
considerare o durată de via ță a investi ției nedeterminată (sau mai mare de 40-50 de ani) și ipoteze de
previziune simplificatoare, cum ar fi: fluxuri le de numerar ce vor fi ob ținute sunt constante sau cresc cu
o rată constantă g, rata rentabilit ății așteptată de investitori (rata de actualizare) este , de asemenea ,
constantă. Dată fiind perioada nelimitat ă de-a lungul căreia se consideră că fluxurile de numerar vor
crește, rata de cre ștere g a acestora este mai mică decât rata rentabilit ății așteptată de către investitori.
Formulele de la pct. B și C pot fi aplicate în cazul în care se ia în considerare o durată de via ță
determinată (finită) a investi ției, de -a lungul căreia vor fi ob ținute fluxuri de numerar constante, iar rata
rentabilit ății așteptată de investitori (rata de actualizare) este constantă.
Astfel, valoarea actualizată (prezentă) a unei serii de fluxuri de numerar viitoare poate fi estimată
prin actualizarea fiecărui flux de numerar în parte și apoi prin însumarea valorilor lor actualizate, sau
prin aplicarea formulelor de capitalizare, atunci când se iau în considerare ipoteze simplificatoare .
A. Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obține în mod perpetuu
1. Formula capitalizării unui flux de numerar anual constant și perpetuu este:
(1a)
cCFVc
în care:
Vc = valoarea actualizată (prezentă) a capitalului ce gen erează un flux de numerar constant anual în
mod perpetuu ( CF);
CF = fluxul de numerar constant ce urmează să fie încasat anual , în mod perpetuu ;
c = rata de capitalizare (egală cu rata de actualizare), ce reprezintă rata rentabilit ății așteptată de
investi tori și care se consideră c ă are acela și nivel în perpetuitate.
(1b) Vc = CF · M
în care:
M = coeficient ul multiplicator al fluxului de numerar anual constant și perpetuu , iar
c1M

Astfel coeficientul multiplicator sau multiplicatorul ( sau multiplul) fluxului de numerar este
inversul ratei de capitalizare .
2. Formula capitalizării unui flux de numerar anual crescăto r perpetuu cu o rată anuală
constantă (g), numită formula lui Gordon -Shapiro , este:

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 27
(2a)
gkCFV1
c
în care:
CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi ob ținut la finele primului an al perioadei de previziune.
unde:
g = rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar;
k = rata de actualizare constantă a fluxului de numerar (rata rentabilit ății așteptată de investitori)
c = k – g, rata de capitalizare ce reprezintă , în acest caz , diferența dintre rata de actualizare (k) și
rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar (g).
În aceste condi ții, multiplicatorul fluxului de numerar s e va calcula după următoarea formulă:
(2b)
gk1M
Exemplu
Din de ținerea unui teren , investitorul poate ob ține o rentă perpetuă de 12 .000 € anual. Rata medie
a rentabilit ății așteptată de investitorii de pe pia ța imobiliară este 5%. În aceste condi ții care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor perpetue ce urmează să fie încasate pe rpetuu ?
Cât va fi valoarea estimată a terenului dacă se presupune că acest rente vor cre ște cu o rată anuală
perpetuă constantă de 2%?
Rezolvare
000.24005,0000.12
cCFVc 
€ (fo rmula 1a)
000.40802,0 05,002,1 000.12
gkCFV1
c 
€ (formula 2a)
sau
Vc = CF · M = 12.000
05.01 = 12.000 · 20 = 240.000 € (formula 1b)
Vc = CF 1 · M = 12.240
02,0 05,01
 = 12.240 · 33,33 = 408.000 € (formul a 2b)

B. Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi ob ținut cu o frecvență anuală de -a lungul unui
interval de timp limitat
Pentru calculul valorii actualizate prin formul a capitalizării se iau în considerare mărimea fluxul ui
de numerar constant și fact orul de capitalizare . Astfel, capitalizarea unui flux de numerar ob tenabil pe o
perioadă limitată presupune aplicarea următoarei formule:
Vc = CF · Fcap
în care:
Vc = valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar ob tenabile pe o perioadă limitată;
CF = fluxul de numerar constant ce va fi ob ținut periodic;
Fcap = factor ul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant
periodic ;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 28

În condi țiile în care fluxul de numerar constant obtenabil pe o perioadă limitată are o frecven ță
anuală, factorul de capitalizare (F cap) va fi calculat prin aplicarea următoarei formule:
(3)

kk111
Fcapn

în care:
n = numărul de ani ai perioadei de -a lungul căreia se va obține fluxul de numerar ;
k = rata de actualizare ;

NOTĂ Factor ul de capitalizare se poate calcula și prin însumarea factorilor de actualizare .
(4)

n
1ttk11Fcap
Exemplu
În condi țiile în care un contract de închiriere dă posibilitatea încas ării unor chirii anuale constante
de 6.000 € timp de 3 ani, iar rata rentabilit ății așteptată de investitori este de 5%, care este valoarea
actualizată a acestei serii de fluxuri de numerar estimat e prin aplicarea formulei capitalizării? Calculați
factorul de capitalizare pe care ar trebui s ă-l folosi ți în calcul area valor ii actualizate .

Rezolvare
7232,205,005,0111
05,011
05,011
05,011Fcap3
3 2 an 




Vc = 6.000 · 2,7232 = 16.339 €

C. Capitalizarea unui flux de venit constant care se va obține cu o frecvență mai mică de un an
și pe o durată de timp limitată
În cazul în care fluxul de numerar ce va fi obținut pe o perioadă limitată are o periodicitate mai
mică de un an (semestrială, trimestrială, lunară), formula generală de calcul a factorului de capitalizare
este:

(5) Fcap per = 1- (1+k/m)-n×m
k/m
în care:
Fcap per = Fcap calculat în cazul fluxuri lor de numerar cu o periodicitate mai mică de un an ;
k = rata de actualizare;
n = numărul de ani ai perioadei de -a lungul căreia se ob țin fluxurile constante de numerar;
m = numărul frac țiunilor dintr -un an (semestre, trimestre, luni) la finele cărora sunt obținute
fluxurile constante de numerar.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 29
Formulele particulare sunt:
Periodicitate semestrială Fcap S = 1- (1+k/2)-n×2
k/2

Periodicitate trimestrială Fcap T = 1- (1+k/4)-n×4
k/4

Periodicitate lunară Fcap L = 1- (1+k/12)-n×12
k/12
Exemplu
Un contract de închiriere dă posibilitatea încas ării unor chirii anuale constante de 6.000 € timp de
3 ani. Nivelul chiriilor va fi de 3 .000 € în cazul în care se optează pentru încasarea lor semestrială, de
1.500 € dacă se optează pentru încasarea lor tri mestrială și 500 € în cazul în care se optează pentru
încasarea lor lunară. În situa ția în care rata rentabilit ății așteptată de investitori este 5% anual, care este
valoarea actualizată a acestei serii de fluxuri de numerar prin aplicarea formulei capital izării , ținând cont
de periodicitatea fluxurilor de numerar? Calculați factori i de capitalizare pe care ar trebui sa -i folosi ți în
calculul valorii actualizate a fluxuri lor de numerar , în func ție de periodicitatea acestora.

Rezolvare
5081,5
205,0205,0111
205,011Fcap6
6
1tt S 








0793,11
405,0405,0111
405,011Fcap12
12
1tt T 







3630,33
1205,01205,0111
1205,011Fcap36
36
1tL 








Luând în considerare valoarea calculată pentru factorii de capitalizare specifici seriilor de chirii
constante ce vor fi încasate în următorii 3 ani , cu periodicitate semestrială, trimestrială și lunară se poate
estima valoarea actualizată a acestor serii de fluxuri de numerar după cum urmează:
– în cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate semestrială:
Vc = 3.000 · 5,5081 = 16.524 €

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 30
– în cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate trimestrială:
Vc = 1.500 · 11,0793 = 16.619 €
– în cazul fluxurilor de numerar cu periodicitate lunară:
Vc = 500 · 33,3630 = 16.682 €
Se poate observa că valoarea actualizată a seriilor de fluxuri de numerar este mai mare cu cât
fluxurile de numerar se încasează cu o frecvență mai mică (cazul periodicită ții lunare), investitorii având
oportunitatea s ă valorifice sumele respective investindu -le la rata rentabilit ății de 5%. Cu cât momentul
încasării fluxului de numerar este mai îndepărtat în viitor, cu atât valoarea actualizată a ace stuia este mai
redusă (diminuată cu dobânzile aferente câștigurilor obtenabile prin investirea fluxului de numerar la
rata rentabilit ății așteptat e).
Rata nominală versus rata reală a rentabilit ății
Ratele rentabilit ății oferite de diverse oportunită ți de investi ții sunt exprimate, în general, în
termeni nominali, ceea ce înseamnă că beneficiile economice ce vor fi ob ținute sunt calculate luând în
considerare pre țurile curente ale perioadelor pentru care se face previziune a lor. Cre șterea generalizată,
de la o perioadă la alta, a pre țurilor bunurilor și serviciilor tranzac ționate în cadrul unei economii este
măsurată cu ajutorul indicelui pre țurilor de c onsum, iar pe baza acestuia se calculează rata infla ției.
Infla ția reprezintă fenomenul de cre ștere genera lizată a pre țurilor bunurilor și serviciilor din economie,
ceea ce implică o scădere a puterii de cumpărare a banilor și deci a veniturilor . Ca urmare, prin
intermediul ratei infla ției se măsoară nivelul scăderii puterii de cumpărare a banilor.
Astfel, în condi țiile în care o persoană de ține la momentul prezent 100 lei , pe care nu -i investe ște,
dar nici nu -i consumă , va avea la finele anului tot 100 de lei. Dacă rata infla ției în acest an va fi 4%,
aceasta înseamnă că pre țurile vor cre ște generalizat cu 4% , iar cu suma de 100 de lei nu se mai poate
cumpăra acee ași cantitate de bunuri și servicii ca la începutul anului. Dacă se dore ște calculul valorii la
momentul actual (începutul anului) a sumei de 100 de lei pe care investitorul o va avea la finele anului ,
se poate folosi formula valorii actualizate, în care rata de actualizare este reprezentată de rata infla ției. În
acest fel se poate calcula valoarea în termeni reali (deflatată sau în pre țuri constante) a sumei de 100 lei
ce va fi încasată la finele anul ui. Aceasta este de aproximativ 96 lei (100/1,04) și reprezintă valoarea
bunurilor și serviciilor în pre țurile perioadei de bază (începutul anului) ce vor putea fi achizi ționate peste
un an cu suma de 100 lei.
Obținerea unei rentabilită ți nominale anuale d e 4% implică majorarea sumei de 100 lei de la
începutul anului la 104 lei la finele anului. Valoarea în termeni reali a sumei de 104 lei de la finele
anului este de 100 de lei (104/1,04), ceea ce înseamnă că investitorul a reu șit prin investirea banilor să le
mențină puterea de cumpărare. La finele anului, cu cei 104 lei pe care îi de ține va reu și să cumpere
bunuri și servicii în valoare de 100 lei în pre țurile de la începutul anului. În aceste condi ții se poate
spune că investitorul nu a câ știgat nimic în termeni reali, el reu șind prin rentabilitatea ob ținută – de 4%
să acopere numai scăderea puterii de cumpărare a banilor implicată de existen ța unei infla ții de 4%. Ca
urmare, rata reală a rentabilit ății, reprezentată de rentabilitatea câ știgată de investit or peste nivelul ratei
inflației, este în această situa ție 0%.
Relația existentă între rata nominală a rentabilită ții, rata reală a rentabilită ții și rata infla ției este
cunoscută sub denumirea de formula lui Fisher și este următoarea:
i r n r1 k1 k1 

în care:
kn= rata nominală a rentabilită ții;
kr= rata reală a rentabilită ții;
ri = rata inflației .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 31
Atunci când rata reala a rentabilității și rata inflației au niveluri mici , se poate folosi formula
simplificată a lui Fisher:
i r n r k k

În calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar, atunci când previziunea fluxurilor
de numerar este realizată prin luarea în considerare a prețurilor perioadei în care acestea sunt generate,
rata de actualizare trebuie exprim ată în termeni nominali. Ceea ce înseamnă că rata de actualizare ia în
considerare și rata infla ției estimată pentru perioada respectivă.
În situa ția în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în prețuri constante (adică ale
perioadei în care se face analiza, evaluarea), în calculul valorii actualizate a seriei respective de fluxuri
de numerar ar trebui luată în considerare o rată de actualizare exprimată în termeni reali , deci fără luarea
în considerare a inflației .

Exemplu
a) Rata nominală anu ală a rentabilită ții ce poate fi ob ținută prin închirierea unei proprietă ți
imobiliare este de 10%, chiriile fiind încasate în lei. În condi țiile în care rata anuală a infla ției estimată
pentru lei este de 4%, care este nivelul ratei reale a rentabilită ții?
b) Un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani a acestei proprietă ți imobiliare presupune
obținerea următoarelor chirii anuale estimate în pre țurile perioadelor în care se va face încasarea
acestora: CF 1= 31.200 lei, CF 2= 32.448 lei, CF 3= 33.746 lei . Care este valoarea deflatată (în pre țuri
constante, în termeni reali) a chiriilor ce urmează să fie încasate?
c) Care este valoarea actualizată a seriei de chirii anuale ce vor fi ob ținute pe o perioadă de 3 ani
din de ținerea contractului de închiriere?

Rezolvare
a) Calcul ratei reale a rentabilității

%76,5 adică 0576,0104,011,011r1k1k
in
r 

Estimarea ratei reale a rentabilită ții prin aplicarea formulei simplificate a lui Fisher:
%6 adică 06,0 04,01,0r k ki n r 

Cu cât rata reală a rentabilită ții și a infla ției sunt mai mari , cu atât aproxi marea ratei reale a
rentabilită ții prin formul a simplificat ă a lui Fisher este mai grosieră.
b) Calculul valorii deflatate a chiriilor ce vor fi încasate
lei000.30
%41200.31
r1CFCF1 1
i1
r1 



lei000.30
%41448.32
r1CFCF2 2
i2
r2 



lei000.30
%41746.33
r1CFCF3 3
i3
r3 



unde CF 1r , CF 2r , CF 3r reprezi ntă valoarea deflatată (în termeni reali) a chiriilor .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 32

c) Calculul valorii actualizat e a seriei de chirii anuale
Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale se poate face prin actualizarea chiriilor
estimate în pre țurile perioadelor în care se va face încasarea acestora cu rata rentabilită ții nominale (ce
reprezintă rata de actualizare)
lei534.80
%101746.33
%101448.32
%101200.31
k1CF
k1CF
k1CFV3 2 1 3
n3
2
n2
1
n1
0 







sau prin actualizarea chiriilor estimate în pre țurile perioadei de bază (deflatate) cu rata rentabilită ții reale
(ce reprezintă rata de act ualizare).
lei534.80
%76,51000.30
%76,51000.30
%76,51000.30
k1CF
k1CF
k1CFV3 2 1 3
rr3
2
rr2
1
rr1
0 







Analiza e șantionului de date. Indicatorii tendin ței centrale
Analiza eșantionului de date
Pentru realizarea previziunii indicator ilor economic i folosi ți în evaluare (chirie/mp, cifra de
afaceri , flux de numerar etc.) eva luatorul va trebui să colecteze date istorice privind valoarea acest ora și
a altor factori ce i -ar putea influența evoluția. Se formează astfel un eșantion de date (serii de timp) ce
reflectă evoluția în timp a indicatorilor studiați (de ex: evoluția nivel ului chiriei/mp în Capitală în
perioada 1997 -2012 pentru spații de birouri de clasa A). Un alt tip de eșantion de date este cel care
prezintă nivelul unor indicatori economici calculat la acela și moment în timp pentru proprietă ți
imobiliare similare, între prinderi similare etc. (de ex: nivelul chiriei/mp pentru spații de birouri de clasa
A în capitalele mai multor țări europene).
Eșantionul de date trebuie să îndeplinească următoarele condiții :
• este format din date ce reprezintă valori cunoscute sau calcula te, ca rezultat al unor tranzacții
efectiv realizate sau procese economice derulate. Nu vor fi incluse în eșantionul de date istorice
valorile estimate ale indicatorilor pentru acel moment ci , nivelul lor efectiv realizat . Nu vor fi
luate ca reper nivelul indicatorilor economici (preț/mp, chirii/mp) din propunerile de ofertă, atât
timp cât nu are loc o tranzacție de vânzare -cumpărare sau nu se încheie un contract de
închiriere pentru acea referință de preț sau chirie.
• este reprezentativ pentru indicatorul e conomic ce urmează a fi previzionat. De exemplu, datele
istorice privind mărimea livrărilor de materii prime pentru o firmă nu ajută evaluatorul să
previzioneze cererea pentru produsele acesteia.
• este omogen de -a lungul timpului. De exemplu, cifra de aface ri până în 2005 este exprimată în
cadrul contului de profit și pierdere în lei vechi, iar începând cu acest an în lei noi. Seria de date
culese trebuie exprimată în acee ași unitate de măsură, iar în cazul indicatorilor economici
trebuie să se respecte acee ași metodologie de calcul.
• cuprinde un număr minimal de observații (date). Cu cât seria de date este mai lungă , cu atât
calitatea analizei statistice a datelor va crește și, ca rezultat , previziunea va fi mai bună.
Numărul minim de date ce ar trebui inclus e în eșantionul de tip serie de timp, ce face obiectul
studiului, depinde de obiectivul analizei, respectiv al previziunii. Dacă obiectivul est e acela de
a furniza previziuni cu o periodicitate lunară pentru un interval de 6 -12 luni, sunt necesare date
lunare disponibile pentru o perioadă de cel puțin 3 ani privind indicatorii economici studiați. În
condițiile în care previziunile se fac pe baza unor date anuale, este recomandat ca eșantionul să

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 33
fie format din cel puțin 10 astfel de date (eșantionul va fi c u atât mai reprezentativ , cu cât
lungimea perioadei analizate va fi mai mare). În ceea ce prive ște eșantionul de date de tip
panel, pentru ca rezultatele analizei statistice a acestuia să fie reprezentative pentru întreaga
popula ție din care a fost extras, acesta ar trebui să cuprindă un minim de 30 de o bserva ții.
Indicatorii statistici ai tendinței centrale
Pentru identificarea tendinței centrale a valorilor observa țiilor ce formează e șantionul de date
studiat se poate estima media acestuia. Media , numită și medie aritmetică simplă, se obține prin
împărțirea sumei valorilor tuturor observa țiilor din e șantion la numărul de date ce formează e șantionul.
Apelarea în Excel a funcției de calcul a mediei unui eșantion de date se face astfel (cu precizarea
câmpului din foia de calcul în care sunt încărcate datele):
Insert/Function/Statistical/Average (A1:A36)
Media astfel obținută nu va fi relevantă pentru evaluator, dacă dispersia datelor în jurul acestei
valori este ridicată.
Pentru a identifica gradul de dispers ie a datelor ce formează eșantionul se poate calcula
abaterea medie pătratică prin apelarea în Excel a funcției STDEV, cu precizarea câmpului din foia de
calcul în care sunt încărcate datele:
Insert/Function/Statistical/Stdev (A1:A36)
Prin raportarea abate rii medii pătratice la media eșantionului este calculat coeficientul de variație
ce caracterizează seria de date. Nivelul acestuia poate indica gradul de dificultate al previziunii ce
urmează a fi realizată pe baza datelor din eșantion. Astfel, dacă coefic ientul de variație este:
– mai mic de 0,5 se poate considera că indicatorul economic analizat este ușor de previzionat;
– cuprins între 0,5 și 1, se poate considera că previziunea indicatorului economic analizat are un
grad mediu de dificultate;
– mai mare decât 1, seria de date ce caracterizează indicatorul economic analizat are o
variabilitate ridicată ceea ce implică un grad de dificultate mare al previziunii. Un coeficient de
varia ție ridicat, este în unele situa ții semnalul existen ței unor valori extreme ce pot fi
înregistrare de anumite observa ții din e șantion. În aceste situa ții este necesară identificarea
acestora și a cauzelor ce ar putea determina aceste valori extreme. În condi țiile în care aceste
observa ții nu sunt similare (în ceea ce prive ște factori i determina ți ai valorii acestora) cu
celelalte existente în e șantion se recomandă eliminarea lor din e șantion.
Un al indicator al tendin ței centrale este mediana , împarte valorile observa țiilor ce formează un
eșantion de date în intervale egale.
Pentru a identifica mediana, valorile observa țiilor sunt aranjate în ordine crescătoare, ca în
exemplul prezentat mai jos. Dacă numărul total al observa țiilor este impar, mediana este reprezentată de
valoarea observa ției care ocupă poziția centrală ( din mijloc ul seriei de date ). Dacă numărul total al
observa țiilor este par, ca în exemplul prezentat mai jos, mediana este media aritmetică a valorii celor
două observa ții din mijlocul seriei de date (mediane).
Moda (sau modul) este valoarea observa țiilor care apare cel mai frecvent în e șantionul de date
analizat.

Exemplu
Prețurile de vânzare a 36 de apartamente similare, din aceeași zonă, sunt redate mai jos în ordine
crescătoare.
Care este media, mediana și moda?

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 34

72.000 € 87.800 € mediana = 87.800 €
74.600 € 87.800 €
76.000 € 87.800 €
77.200 € 88.000 €
78.000 € 89.000 €
79.000 € 90.000 €
moda = 90.000 € 79.800 € 90.000 €
79.800 € 90.000 €
82.000 € 90.000 €
82.000 € 90.600 €
84.000 € 91.000 €
85.600 € 91.000 €
85.800 € 93.000 €
86.000 € 93.800 €
87.000 € 96.600 €
87.200 € 97.000 €
87.400 € 97.200 €
97.200 €
98.800 €
3.131.600€

Media =
$ 86.989363.131.600$
NiX
X  


unde ΣX i = suma valorilor observa țiilor, iar N = numărul de observa ții din e șantion

Patru dintre cele 36 de apartament e au fost vându te la un preț de 90.000 €. Nici un alt preț de vânzare nu
are aceeași frecvență, deci moda în acest eșantion este 90.000 €. Dacă două variabile apar cu o frecvență
egală, amândouă sunt mode, iar eșantionul este bimodal.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 35

CAPITOLUL I V
NOȚIUNI ESENȚIALE DE CONTABILITATE

Conceptele de bază ale contabilității…………………………….. ………….. 36
Instrumentele de lucru ale contabilității…………………… ……….. 37
Situațiile financiar -contabile……………….…………………… …………. 39

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 36

Concepte de bază ale contabilității
Contabilitatea financiară reprezintă ansamblul operațiunilor de înregistrare a existenței și
mișcării (modificării în sensul creșterii sau descreșterii) elementelor patrimoniale ale unei unități
economice, pe baza unor norme și reguli sp eciale. Prin intermediul contabilității financiare sunt furnizate
informații sintetice privind poziția financiară a întreprinderii, respectiv performanța activității desfășurate
de către aceasta. Informațiile oferite de contabilitatea financiară sunt preze ntate utilizatorilor externi
(investitori de capitali, clienți, furnizori, creditori, instituțiile statului etc.) și interni (manageri, angajați
etc.) prin intermediul unor situații financiare reprezentate de: bilanț, contul de profit și pierdere, situația
fluxurilor de trezorerie, situația modificării capitalurilor proprii, politici financiare și note explicative.
Contabilitatea de gestiune furnizează informații analitice privind eficiența utilizării factorilor de
producție. Astfel, prin intermediul acesto r date poate fi determinat costul de producție pe produs, lucrare
sau serviciu, costul pe centre de responsabilitate, costul diverselor funcțiuni, rezultatele analitice pe
produs, lucrare sau serviciu. Aceste informații sunt adresate exclusiv managerilor î ntreprinderii și
completează datele furnizate de către contabilitatea financiară.
Patrimoniul unei unități economice se referă la ansamblul bunurilor, a drepturilor și a obligațiilor
ce caracterizează situația unei entități economice. Unitatea de referință în cadrul patrimoniului o
constituie elementul patrimonial .
Mijloacele și resursele întreprinderii constituie o delimitare a elementelor patrimoniale, în
funcție de două criterii și anume: pentru mijloace cel al existenței concret materiale a bunurilor cu valoare
de schimb iar pentru resurse cel al provenienței bunului. Cu alte cuvinte, același bun economic este privit
din două puncte de vedere, și anume:
– din punct de vedere concret material , ca mijloc ;
– din punct de vedere al provenienței , ca resursă .
Contul este conceput pentru a evidenția informațiile despre situația inițială și modificările
(creșteri sau descreșteri) unui element patrimonial, fie de natura mijloacelor, fie de natura resurselor.
Activul constituie acea avere controlată de o entitate e conomică ca rezultat al unor evenimente
trecute și de la care se așteaptă să genereze beneficii economice ulterioare.
Datoriile reprezintă obligațiile actuale ale întreprinderii ce decurg din evenimente trecute.
Capitalul propriu constituie partea din act ive ce rămâne proprietarului după plata datoriilor.
Pasivul unei unități economice se referă la sursa de proveniență (se poate spune și de finanțare) a
activului său. Cu alte cuvinte , acesta cuprinde datoriile și capitalul propriu ale unității economice.
Veniturile reprezintă contravaloarea bunurilor, lucrărilor și serviciilor facturate terților. O
definiție mai amplă a veniturilor include atât sumele sau valorile de încasat în nume propriu din activități
curente, cât și câștigurile din orice alte surse.
Cheltuielile reprezintă valorile plătite sau de plătit pentru:
– consumuri de stocuri, lucrări executate și servicii prestate de care beneficiază unitatea;
– cheltuieli cu personalul;
– executarea unor obligații legale sau contractuale etc.
Rezultatul constituie diferența dintre venituri și cheltuieli pentru aceeași perioadă de timp și pentru
aceeași entitate economică.
Principiile de bază ale contabilității sunt cele care concură la obținerea unei imagini fidele a
situațiilor financiare finale. În cel e ce urmează, prezentăm pe scurt aceste principii de bază ale
contabilității:

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 37

principiul continuității activități i presupune că întreprinderea își continuă în mod normal
funcționarea într -un viitor previzibil, fără a întra în imposibilitatea continuării ac tivității sau fără
reducerea semnificativă a acesteia;
principiul permanenței metodelor presupune continuitatea aplicării acelorași reguli și norme
privind evaluarea, înregistrarea în contabilitate și prezentarea elementelor patrimoniale și a
rezultatelor, asigurând continuitatea în timp a informațiilor contabile;
principiul prudenței este principiul care solicită aplicarea prudenței în obținerea situațiilor
financiare finale și care se referă la aprecierea rezonabilă a faptelor, în vederea evitării risculu i de a
transfera în viitor incertitudinile perioadei curente, susceptibile să afecteze patrimoniul și
rezultatele întreprinderii;
principiul independenței exercițiului are în vedere faptul că se vor lua în considerare toate
veniturile și cheltuielile cores punzătoare exercițiului financiar, pentru care se face raportarea, fără a
se ține seama de data încasării sumelor sau a efectuării plăților;
principiul evaluării separate a elementelor de activ și de pasiv are în vedere stabilirea valorii
totale corespunză toare a unei poziții din bilanț, prin determinarea separată a valorii fiecărui
element individual, de activ sau de pasiv;
principiul intangibilității cere ca bilanțul de deschidere al unui exercițiu să corespundă bilanțului
de închidere al exercițiului pre cedent;
principiul necompensării impune ca valorile elementelor ce reprezintă active să nu se
compenseze cu valorile elementelor ce reprezintă pasive, respectiv veniturile cu cheltuielile .

Instrumentele de lucru ale contabilității
Documentele justificative constituie piesa informativă pe baza căreia se înregistrează în
contabilitate un fapt sau fenomen economic. Orice operațiune patrimonială se consemnează în momentul
efectuării ei într -un înscris care va sta la baza înregistrării ei în contabi litate, dobândind astfel calitatea de
document justificativ. Un document justificativ trebuie să cuprindă următoarele elemente:
denumirea documentului;
denumirea și sediul întreprinderii emitente;
numărul și data întocmirii acestuia;
menționarea părților care participă la efectuarea operațiunii patrimoniale;
conținutul operațiunii patrimoniale (inclusiv temeiul legal);
datele cantitative și valorice aferente operațiunii efectuate;
numele și prenumele, precum și semnăturile persoanelor care le -au întocmit, vizat și aprobat,
după caz;
alte elemente.
Contul este instrumentul folosit în realizarea evidenței elementelor patrimoniale ale unei unități
economice. Corespunzător celor două categorii de elemente patrimoniale există conturi pentru mijloace și
conturi p entru resurse. În sens larg, putem spune că acele conturi pentru mijloace formează seria
conturilor de activ, iar cele pentru resurse seria conturilor de pasiv.
Planul de conturi reunește toate conturile de activ și toate conturile de pasiv. În cadrul plan ului
de conturi delimităm clasele de conturi. Structura actuală a planului de conturi este:
Clasa 1 – Conturi de capitaluri
Clasa 2 – Conturi de imobilizări

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 38

Clasa 3 – Conturi de stocuri și producție în curs de execuție
Clasa 4 – Conturi de terți
Clasa 5 – Conturi de trezorerie
Clasa 6 – Conturi de cheltuieli
Clasa 7 – Conturi de venituri
Clasa 8 – Conturi speciale
Clasa 9 – Conturi de gestiune
Fișele de cont reprezintă forma tipizată a unui cont.
Nota de contabilitate este documentul contabil care se folosește pentru realizarea de înregistrări
contabile care nu sunt însoțite de documente justificative. Ea se întocmește de către compartimentul
contabilitate prin respectarea principiului dublei partide și constituie supo rtul informațional pentru
înregistrarea operațiunilor economice în conturi.
Balanța de verificare este documentul contabil ce se întocmește la sfârșitul unei perioade de
gestiune (de regulă, luna calendaristică) și servește pentru verificarea egalităților contabile.
Aceasta cuprinde toate conturile unității economice (unității patrimoniale) cu următoarele
informații despre acestea: simbolul conturilor, denumirea conturilor, solduri inițiale debitoare și
creditoare, rulaje debitoare și creditoare, totalul su melor debitoare și creditoare, soldurile finale debitoare
și creditoare. Balanța de verificare este un document contabil care servește pentru întocmirea bilanțului
contabil.
Registrele contabile obligatorii prevăzute de Legea contabilității nr. 82/1991, republicată, sunt:
Registrul -jurnal, Registrul -inventar și Cartea Mare.
Registrul -jurnal este document contabil obligatoriu în care se înregistrează operațiile
patrimoniale, prin articole contabil e, în mod cronologic, prin respectarea succesiunii documentelor după
data întocmirii sau după intrarea acestora în unitate.
Registrul -inventar este documentul contabil obligatoriu în care se înregistrează toate elementele
patrimoniale de activ și pasiv, gr upate în funcție de natura lor, conform posturilor din bilanțul contabil,
inventariate potrivit normelor legale. În acest registru se pot centraliza Listele de inventar pe categorii de
operații. Evaluarea patrimoniului pentru înregistrarea in contabilitate presupune inventarierea
elementelor patrimoniale și stabilirea diferențelor de înregistrat în contabilitate. În funcție de natura
elementului patrimonial inventariat există liste de inventariere specifice.
Registrul -cartea mare este cel de -al treilea docu ment contabil obligatoriu în care se înscriu lunar,
direct prin regrupare pe conturi corespondente, înregistrările efectuate în registrul -jurnal, stabilindu -se
situația fiecărui cont, respectiv soldul inițial, rulaje debitoare, rulaje creditoare și solduri le finale. Cartea
mare stă la baza întocmirii balanței de verificare.
Documentele contabile specifice mijloacelor fixe sunt:
registrul numerelor de inventar , care:
– servește la atribuirea numerelor de inventar mijloacelor fixe existente în întreprindere, în
vederea identificării lor;
– se ține pe grupe de mijloace fixe (cele 3 grupe principale conform catalogului privind
clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe aprobat prin HG
2139/2004), astfel încât prima cifră a numărului de invent ar să conducă la identificarea
grupei. Numărul de inventar atribuit mijlocului fix va fi trecut în toate documentele care îl
privesc și va fi inscripționat pe mijlocul fix pentru identificare;
– se întocmește la compartimentul financiar -contabil și nu circul ă în întreprindere.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 39

fișa mijlocului fix , care:
– se folosește pentru evidența analitică a mijloacelor fixe; nu circulă în întreprindere;
– se întocmește la compartimentul financiar -contabil, pentru fiecare mijloc fix sau pentru mai
multe mijloace fixe de același fel și de aceeași valoare, care au aceleași cote de amortizare și
sunt puse în funcțiune în aceeași lună;
– se completează pe baza documentelor justificative privind mișcarea mijloacelor fixe (Bon de
mișcare a mijloacelor fixe) sau modificarea valori i de inventar prin modernizări, completări
sau reevaluări (procese verbale specifice).
bonul de mișcare a mijloacelor fixe – care servește ca document justificativ de predare -primire
între două locuri de folosință distincte și ca document de însoțire pe ti mpul transportului, de la
un loc de folosință la altul;
procesul verbal de recepție – care se întocmește pentru mijloacele fixe ce nu necesită montaj și
nici probe tehnologice (mijloace de transport, utilaje);
proces verbal de recepție provizoriu – care se întocmește pentru mijloace fixe ce necesită
montaj dar nu necesită probe tehnologice (clădiri, construcții speciale);
proces verbal de punere în funcțiune – care se întocmește pentru mijloacele fixe ce necesită
montaj și probe tehnologice;
proces verbal de scoatere din funcțiune – care se întocmește în vederea consemnării scoaterii
din funcțiune a mijloacelor fixe, a scoater ii din uz a materialelor de natura obiectelo r de inventar
în folosință sau a declas ării bunurilor materiale.
Situațiile financiar -contabile
Situațiile financiare anuale constituie ansamblul raportărilor contabile care trebuie să ofere o
imagine fidelă a poziției financiare, a performanțelor, a modificărilor capitalurilor proprii și a fluxurilor
de trezorerie. Aceste situaț ii financiare anuale cuprind:
 bilanțul;
 contul de profit și pierdere;
 situația modificărilor capitalului propriu;
 situația fluxurilor de trezorerie;
 politici contabile și note explicative.
În cadrul bilanțului contabil sunt înregistrate activele și pasive le societății comerciale, ultimele
reprezentând sursele atrase de către întreprindere pentru finanțarea elementelor de activ, necesare în
cadrul procesului de producție.
Astfel, bilanțul este documentul contabil de sinteză prin care se prezintă elementele de activ și de
pasiv ale întreprinderii la încheierea exercițiului financiar, precum și în celelalte situații prevăzute de lege.
Bilanțul cuprinde toate elementele de activ grupate după natură, destinație, lichiditate și toate elementele
de pasiv grupate d upă natură, proveniență și exigibilitate (a se vedea Ordinul Ministrului Finanțelor
Publice nr. 3055/2009, M.Of. nr. 766 bis/2009).
Activele imobilizate sunt activele unei întreprinderi destinate utilizării pe o perioadă îndelungată în
activitatea acesteia .
Acestea sunt reprezentate de imobilizările necorporale , corporale și financiare ale întreprinderii,
împreună formând substanța afacerii desfășurată de către firmă.
În cadrul imobilizărilor necorporale sunt cuprinse: cheltuielile de constituire, cheltuielile de
dezvoltare, concesiuni, brevete, licențe, mărci comerciale și alte drepturi și valori similare și fondul
comercial.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 40

În cadrul imobilizărilor corporale sunt cuprinse: terenuri și construcții, inst alații tehnice și mașini,
alte instalații, utilaje și mobilier, avansuri și imobilizări corporale în curs de execuție.
Din cadrul imobilizărilor financiare fac parte: titluri de participație deținute la societățile din
cadrul grupului, creanțe asupra socie tăților din cadrul grupului, altele decât cele comerciale, titluri sub
formă de interese de participație, creanțe din interese de participație etc.
Conform Legii nr. 15/1994, republicată, agenții economici care imobilizează capital în active
corporale și n ecorporale supuse deprecierii, prin utilizare sau prin trecerea timpului, vor calcula, vor
înregistra în contabilitate și vor recupera uzura fizică și morală a acestora, pentru refacerea capitalului
angajat. Aceste operațiuni sunt denumite generic amortiza rea capitalului imobilizat . Amortizarea se
stabilește prin aplicarea cotelor de amortizare asupra valorii de intrare a mijloacelor fixe și se include
în cheltuielile de exploatare . Mărimea acestor cote de amortizare depinde de durata normală de
funcționare a activelor imobilizate, aceasta precum și clasificarea mijloacelor fixe fiind aprobată prin
hotărâre a Guvernului (HG nr. 2139/2004).
După identificarea duratei normale de funcționare (utilizare) și a valorii amortizabile , se pune
problema alegerii metodei de amortizare. Codul fiscal actual recunoa ște trei metode de amortizare ce pot
fi utilizate, și anume: amortizarea liniară , amortizarea degresivă și amortizarea accelerată . Optarea
pentru unul din tre aceste regimuri de am ortizare ar trebui să se facă în scopul aproximării cât mai bune a
uzurii reale a mijlocului fix din proprietatea întreprinderii. Din păcate, paleta restrânsă de opțiuni
împiedică reflectarea corectă la nivelul contabilității firmei a uzurii reale a mijloa celor fixe prin
intermediul cheltuielilor de amortizare.
Imobilizările sunt înregistrate în bilanț la valoarea contabilă, adică valoarea de intrare diminuată cu
suma cumulată a amortizărilor, calculată până în acel moment.
Activele curente ( circulante ) sunt activele care:
a) se așteaptă să fie realizate sau sunt deținute pentru vânzare sau consum, în cursul normal al
ciclului de exploatare al întreprinderii;
b) sunt deținute, în principal, în scopul comercializării sau pe termen scurt și se așteaptă a fi
realiza te în termen de 12 luni de la data bilanțului;
c) reprezintă numerar sau echivalente de numerar a căror utilizare nu este restricționată.
Stocurile și producția în curs de execuție , deținute de întreprindere, se înregistrează în
contabilitate la costul de ach iziție sau la costul de producție .
Creanțele reprezintă o categorie distinctă a activelor curente (circulante) și reprezintă sumele de
bani de încasat în contul unor livrări de bunuri sau prestări de lucrări și servicii.
Activele de trezorerie ale întreprinderii sunt reprezentate de investițiile financiare pe termen scurt,
conturile la bănci, casa, acreditive, viramente interne.

Pasivele bilanțiere
Resursele la care întreprinderea apelează pentru finanțarea activității sale sunt regrupate în p asivul
bilanțului contabil. În pasivele bilanțiere delimităm: capitalul propriu, datoriile și provizioanele pentru
riscuri și cheltuieli.
Capitalurile proprii cuprind capitalul individual sau social, primele legate de capital, diferențele
sau plus -valorile din reevaluare, rezervele, rezultatul reportat, rezultatul exercițiului, subvențiile pentru
investiții și fondurile proprii cu scop determinat. Valoarea lor bilanțieră este rezultatul operațiunilor
realizate de către întreprindere privind majorarea capita lului, răscumpărarea de acțiuni, reevaluarea
activelor, precum și a acumulărilor de profituri sau pierderi rezultate din activitatea desfășurată de către
întreprindere.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 41

O datorie este recunoscută în bilanț în momentul în care este probabil ca o ieșire de resurse,
purtătoare de beneficii economice, va rezulta din lichidarea unei obligații prezente, iar valoarea la care se
va realiza aceasta lichidare poate fi evaluată în mod credibil.
În cadrul datoriilor delimităm datorii pe termen scurt (cu termen de scad ență sub un an) și datorii pe
termen mediu și lung (cu termen de scadență de peste un an). Din punct de vedere financiar datoriile se
împart în:
 datorii financiare care reprezintă creditele primite de la bancă și alte instituții de credit, precum
și împrum uturile din emisiunea de obligațiuni;
 datorii comerciale ce se creează în cadrul relațiilor de decontare cu furnizorii pentru
aprovizionări de bunuri materiale, lucrări și servicii primite. Acestea sunt decalaje de plată
acordate de furnizori în favoarea întreprinderii și, ca urmare, nu au un caracter oneros;
 datoriile fiscale , salariale și sociale care cuprind obligațiile din impozite și taxe față de bugetul
statului și alte instituții sociale, salariile și alte drepturi asimilate datorate angajaților etc.;
 datoriile față de asociați care reprezintă obligațiile față de acționari sau asociați pentru
capitalul de rambursat, precum și datoriile pe termen scurt în cadrul grupului.
Provizioanele pentru riscuri și cheltuieli sunt fonduri constituite prin prelevări din rezultate,
fiind destinate acoperirii unor cheltuie li sau pierderi probabile în perioadele următoare sau certe in
perioadele următoare , dar nedeterminate ca mărime.

Contul de profit și pierdere
Instrumentul contabil care informează asupra modului de formare a rezultatului net al întreprinderii
este contul de profit și pierdere , în structura căruia delimităm trei tipuri de activități: de exploatare,
financiare și extraordinare.
Contul de profit și pierdere cuprinde: cifra de afaceri netă, veniturile și cheltuielile exercițiului,
grupate după natura lor (de exploatare, financiare și extraordinare) , precum și rezultatul exercițiului
(profit sau pierdere). Pentru toate cele trei tipuri de activități se calculează câte un rezultat, care cumulate
în final dau rezultatul brut al perioadei.
În funcție de natura lor , cheltuielile și veniturile se grupează în:
cheltuieli și venituri din exploatare
cheltuieli și venituri financiare,
cheltuieli și venituri cu caracter extraordinar.
Mărimea acestor elemente de venituri și cheltuieli este apropiată de valoarea lor cure ntă, de piață,
excepție făcând cheltuielile și veniturile calculate, reprezentate de ajustările de valoare a activelor
(cheltuielile cu amortizarea etc.) și de provizioanele constituite de întreprindere. Mărimea lor este
dependentă de regimul de amortizare , respectiv de politica de constituire a provizioanelor adoptată de
întreprindere, precum și de valoarea de intrare a activelor pentru care se calculează.
Compararea, la sfârșitul perioadelor de gestiune , a veniturilor și cheltuielilor pe cele trei catego rii și
pe global conduce la stabilirea rezultatului , care poate fi sub formă de profit (excedentul de venit față de
cheltuieli) sau pierdere (partea de cheltuieli neacoperite din venituri).

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 42

CAPITOLUL V
NOȚIUNI INTRODUCTIVE PRIVIND
REGIMUL JURIDIC AL DREPTULUI DE
PROPRIETATE

Dreptul de proprietate. Atributele dreptului de proprietate …………. 43
Forme de proprietate în dreptul românesc ……………………………. 45
Modalități ale dreptului de proprietate ………………………………… 46
Dezmembrămintele dreptului de proprietate ………………………….. 48

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 43

Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său să stăpân ească bunul, să -l
folos ească, să -i cule agă foloasele materiale și să dispună de el în mod exclusiv și perpetuu , cu respectarea
dispozițiilor legale.
Din definiție , observăm că dreptul de proprietate este cel mai complet drept ce se poate exercita
asupra unui lucru. Din acest motiv, deseori se face confuzia între dreptul de proprietate și bunul asupra
căruia se exer cită aceasta ; de cele mai multe ori se spune: „mașina mea, casa mea , în loc de dreptul meu
de proprietate asupra mașinii sau asupra casei”.
Dreptul de proprietate este reglementat atât în Constituție, în art. 41 și 135, cât și în Noul Codul
Civil, în art. 555 și 858.
Dreptul real
Este acel drept care se exercită asupra unui bun (mobil sau imobil). Exemple de drepturi reale:
dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă, dreptul de gaj etc.

Atributele dreptului de proprietate
Dreptul de pr oprietate conferă titularului său trei atribute :
– posesia – de a stăpâni bunul ;
– folosința – de a-l folosi și de a -i culege fructele (foloasele materiale);
– dispoziția – de a dispune de bun.
a) Prerogativa de a stăpâni (poseda)
Implică exercitarea de către titularul dreptului a unei stăpâniri efective asupra lucrului din punct de
vedere material.
De exemplu, f aptul de a merge zilnic la serviciu cu automobilul propriu este o manifestare a acestei
prerogative.
b) Folosința
Este facultatea conferită proprietarului de a -și pune în valoare bunul prin exploatare, obținând astfel
foloase materiale.
Principalele foloase materiale sunt: recoltele, chiriile, arenzile, dobânzile. De exemplu, proprietarul
unui imobil poate încheia un contract de închiriere cu altă persoană primind în schimb o sumă cu titlul de
chirie.
Contractul de locațiune
Este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte persoane numită
locatar (chiriaș) folosința temporară a unui bun, totală sau parțială, în schimbul unei sume de bani sau al
unei alte prestații numite chirie.
Contractul de locațiune nu presupune în mod obligatoriu calitatea de proprietar a celui care
închiriază (locatorului). Poate avea această calitate uzufructua rul, chiriașul – aceasta doar în cazul în care
există o clauză în acest sens în contractul inițial de locațiune.
Contractul de locațiune se încheie prin acordul părților.
Forma scrisă este necesară pentru a proba existența contractului; pentru valabilitate a contractului nu
este necesar un înscris sub formă autentică.
Pot forma obiectul unui contract de locațiune un bun mobil sau imobil, corporal sau necorporal (un
teren, o clădire, dreptul de proprietate intelectual etc.).

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 44

În cazul imobilelor, d acă contra ctul este încheiat pe mai mult de trei ani, trebuie efectuate formele
de publicitate imobiliară, astfel încât dobânditorul ulterior al bunului să fie obligat să respecte contractul
încheiat pe această perioadă.
Dobânditorul unui imobil trebuie să verifice la cartea funciară dacă există un contract de locațiune
pe o perioadă mai mare de trei ani. În situația în care, contractul este încheiat pe o perioadă mai mare de
trei ani, și nu este înscris, el va trebui respectat doar pe perioada de 3 ani.
Încetarea c ontractului de locațiune
Vânzarea este cauză de încetare a contractului de locațiune în următoarele ipoteze:
– contractul s -a încheiat verbal;
– contractul este încheiat printr -un înscris sub semnătură privată, fără dată certă .
Data certă este data calendaristică care marchează momentul de la care existența unui înscris nu
mai poate fi contestată de terți. Data certă se poate dobândi în mai multe moduri:
– prezentarea actului la o instituție publică;
– înregistrarea într -un registru special;
– certificarea de către avocat sau notar;
– menționarea respectivului înscris în cuprinsul unui act sau document oficial.
Transmiterea contractului de locațiune
În cazul cesiunii contractului de locațiune este necesar să se respecte regulile de la vânzarea
creanțelor – acceptarea de către locatar sau notificarea sa. În situația în care cesiunea sau sublocațiunea au
fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de folosință într -o societate civilă sau
comercială.
În cazul în care cesiunea (subl ocațiunea) este permisă, aducerea ca aport social a folosinței
presupune acordul locatorului. Ca principiu se cesionează drepturile locatorului și nu obligațiile sale.
Opozabilitatea contractului de locațiune
În conformitate cu prevederile art. 1811 din No ul Cod Civil, în ipoteza în care bunul dat în
locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil celui care dobândește bunul în următoarele
condiții:
– în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă contractul de locațiune s -a înscris în car tea
funciară;
– în ipoteza imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este anterioară
datei certe a înstrăinării bunului;
– în cazul bunurilor mobile supuse publicității, dacă locatorul a realizat aceste formalități;
– în cazul celorlalte bunuri mobile, cu condiția ca la data înstrăinării bunul să se fi aflat în posesia
locatorului.
c) Dispoziția
Este prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta bunului , atât din punct de vedere
juridic , cât și din punct de vedere material.
A dispune din punct de vedere juridic înseamnă a transmite bunul din patrimoniul titularului
dreptului de proprietate în alt patrimoniu.
Modalitățile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vânzarea, donația, schimbul, testamentul e tc.
Un alt aspect al dispoziției este acela de a dezmembra dreptul de proprietate astfel încât anumite
prerogative să fie exercitate de alte persoane, în schimbul unui preț, a unor bunuri sau chiar gratuit. În
acest mod se pot constitui uzufructul , servitu tea, superficia și abitația .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 45

Forme de proprietate în dreptul românesc
După regimul juridic aplicabil, proprietatea este publică sau privată .
A. Dreptul de proprietate publică
Este acela care aparține statului și unităților administrativ teritoriale și se exercită asupra unor
bunuri care, conform legii sau prin natură sau destinație, sunt de uz sau interes public , cu condiția să fie
dobândite prin unul din modurile prevăzute de lege (art. 858 N.C.C și art. 1 din legea 213/1998).
a) Bunurile din domeniul public. Concesionarea
Noul Cod Civil prevede în mod expres la art. 861 alin (1) că: ,,bunurile proprietate publică sunt
inalienabile, insesizabile și imprescriptibile”.
De asemenea, legea nr. 213/ 1998 prevede la art. 11 alin. (1) că bunurile din domeniul p ublic sunt
inalienabile, imprescriptibile și insesizabile. În legea 215/2001 a administrației publice locale se fac
precizări privind caracterul inalienabil, imprescriptibil și insesizabil al bunurilor din domeniul public.
Noul Cod Civil în art. 859 alin. (1) precizează că fac obiect exclusiv al proprietății publice:
– bogățiile de interes public ale subsolului;
– spațiul aerian;
– apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național;
– plajele;
– marea teritorială;
– resursele naturale ale zonei economice ș i ale platoului continental;
– alte bunuri stabilite prin lege organică.
Potrivit alin. (2) al art. 859 din Noul Cod Civil, celelalte bunuri ce aparțin statului sau unităților
administrativ – teritoriale fac parte , după caz , din domeniul public sau privat al acestora cu condiția ca la
rândul lor să fi fost dobândite prin una din modalitățile prevăzute de lege. În conformitate cu dispozițiile
art. 860 din Noul Cod Civil, bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public național, județean
sau local. D elimitarea dintre domeniul public național, județean sau local se realizează în condițiile legii.
Caractere juridice ale bunurilor din domeniul public
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile , adică nu pot fi donate, vândute, schimbate, nu se
pot co nstitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor astfel de bunuri. Este posibilă
constituirea unor servituți, de exemplu , o servitute de trecere. Inalienabilitatea operează atâta timp cât
bunul aparține domeniului public. Bunurile din domeni ul public pot fi concesionate .
Concesionarea
Este reglementată în Noul Cod Civil la art. 871 -872 și în O.U.G 54/2006. Presupune un contract
între concedent și concesionar . Concesionarul are dreptul , dar și obligația exploatării bunului în
schimbul unei red evențe și pe o perioadă determinată cu respectarea condițiilor legale și a celor prevăzute
în contractul de concesiune , așa cum dispune art. 871 alin. 1 din Noul Cod Civil.
Dreptul de concesionare aparține persoanei fizice sau juridice, română sau străină, așa cum prevede
alin. 1 al art. 871 din Noul Cod C ivil.
Dreptul concesionarului:
– dreptul de stăpâni bunul;
– dreptul de a -l folosi în scopul stabilit în contract;
– dreptul de a beneficia de foloasele materiale.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 46

Prin urmare, concesionarul nu poate subînchiria bunul, nu -l poate vinde. În contractul de concesiune
trebuie precizate bunurile ce vor fi utilizate de concesionar. Aceste bunuri sunt: bunuri de retur, bunuri de
preluare, bunuri proprii.
Bunurile de retur revin , gratuit și libere de orice sarcini , concedentului (celui care concesionează) la
sfârșitul contractului de concesionare.
Bunurile de preluare sunt bunurile care revin concedentului în schimbul plății unei compensații
egale cu valoare contabilă actual izată.
Bunurile proprii sunt acelea care la expirarea contractului de concesiune rămân în proprietatea
concesionarului.
Concesionarul poate construi un imobil pe domeniul public doar după obținerea unei autorizații de
construire eliberată în baza unui cer tificat de urbanism. În ipoteza în care avem de -a face cu o astfel de
construcție, trebuie verificat dacă această autorizație este provizorie, iar o astfel de autorizație implică
riscul demolării clădirii într -un interval de 24 de ore.
Concesionarul poate ipoteca bunul construit pe terenul din domeniul public, dar nu poate înscrie o
ipotecă asupra terenului.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile , adică nu pot fi supuse executării silite, nu pot fi
urmărite de creditorii titulari ai unor drepturi de creanță asupra unor astfel de bunuri.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile , adică nu poate fi dobândită proprietatea asupra
lor invocându -se posesia de bună credință (uzucapiunea).
b) Circulația bunurilor în patrimoniul public și privat al s tatului
Trecerea din domeniul public în domeniul privat al statului se face după caz: prin Hotărâre a
Guvernului, a Consiliului Județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București sau a
Consiliului Local dacă legea nu dispune altfel. Trecer ea unor bunuri din patrimoniul unor societăți
comerciale, la care statul sau o unitate administrativă teritorială este acționar, în domeniul public, se poate
face numai cu plată și cu acordul Adunării Generale a Acționarilor societății respective. În lipsa
acordului, bunurile societății pot fi trecute în domeniul public numai prin procedura exproprierii,
reglementată de Legea nr. 33/1994.
B. Dreptul de proprietate privată
Este acel drept subiectiv care aparține persoanelor fizice, statului sau unităților administrativ
teritoriale și poate fi exercitat asupra oricărui bun, cu excepția celor din domeniul public. Ceea ce
diferențiază bunurile din domeniul privat al statului de cele ale persoanelor fizice este modul de
înstrăinare specific – licitația publică.
Modalități ale dreptului de proprietate
Proprietate comun ă
Este acea formă a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că se exercită concomitent
asupra unui bun sau unei mase de bunuri de către mai mulți titulari . Potrivit art. 632 alin. ( 1) din Noul
Cod Civil, proprietatea comună prezintă două forme:
a) proprietatea comună pe cote părți;
b) proprietatea comună devălmașă.
a) Proprietatea comună pe cote părți
Este acea formă a proprietății comune caracterizată prin faptul că același bun nefracțio nat material
aparține concomitent mai multor titulari, fiecare dintre aceștia având numai o cotă ideală și abstractă din
dreptul de proprietate.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 47

Trăsături juridice ale proprietății comune pe cote părți:
– niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclu siv al unei fracțiuni materiale din bun;
– fiecare coproprietar este titularul unei cote ideale și abstracte din dreptul de proprietate.
Forme ale coproprietății (proprietăți comune pe cote părți)
Coproprietatea prezintă două forme :
– proprietate comună, pe cote părți obișnuită sau temporară ;
– proprietate comună pe cote părți stabilă și forțată sau perpetuă .
Proprietate comună pe cote părți , obișnuită sau temporară
Este acea formă de coproprietate care poate să înceteze prin partaj. Ace astă formă de proprietate
poate lua naștere atunci când mai multe persoane cumpără împreună un bun, primesc prin donație un bun,
dobândesc împreună proprietatea asupra unui bun prin posesie achizitivă (uzucapiune). Trebuie menționat
faptul că aceste persoa ne nu sunt căsătorite, deoarece într -o astfel de situație bunurile au un alt regim
juridic.
Niciunul dintre copărtași nu deține un drept exclusiv asupra unei fracțiuni determinate din bun.
Astfel, niciunul dintre coproprietari nu poate face acte de înstrăi nare a bunului fără acordul celorlalți.
Acesta nu poate vinde nici partea sa din bun, deoarece fracțiunea materială corespunzătoare cotei sale, din
dreptul de proprietate, se va stabili odată cu soluționarea partajului judiciar.
Exemplu
O situație asemănă toare este cea a bunului dobândit prin moștenire, când acesta este stăpânit în
indiviziune de către moștenitori. Unul dintre moștenitori poate încheia un act de înstrăinare a bunului fără
acordul celorlalți moștenitori, existând riscul ca actul de înstrăin are al bunului să fie atacat în justiție.
Oricare dintre coproprietari poate face acte de conservare asupra bunului pe care îl stăpânește în
coproprietate (înscrierea unei ipoteci sau a unui privilegiu în cartea funciară, întreruperea unei prescripții,
etc.) sau acte de administrare (acte având ca scop gestiunea normală a unui patrimoniu).
Proprietate comună pe cote părți , stabilă și forțată sau perpetuă
Noul Cod Civil reglementează această modalitate a dreptului de proprietate în articolele 646 -652.
Este o coproprietate forțat ă deoarece exist ă și se menține indiferent de voința coproprietarilor și reprezint ă
o excepție de la principiul conform căruia proprietatea comună pe cote părți poate înceta oricând prin
partaj. Această formă a proprietății comune pe cote-părți are ca obiect bunuri care datorită destinației și
caracterului perpetuu al acestei destinații , nu pot fi supuse partajului. Bunurile care fac obiectul
coproprietății forțate și perpe tuă sunt considerate accesorii î n raport de alte bunuri consid erate principale
și care aparțin exclusiv coproprietarul ui. Cazuri de proprietate comună forțată și perpetuă, conform art.
646 din Noul Cod Civil, fac obiectul acestui tip de proprietate:
– părțile comune;
– bunurile necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine situate pe linia de hotar între
acestea , cum ar fi potecile, fântânile, drumurile sau izvoarele;
– bunurile comune afectate utilizări i a două sau mai multe fonduri , cum ar fi o centrală termică sau
alte instalații care deservesc două sau mai m ulte clădiri, un drum comun într -un cartier de
locuințe sau alte asemenea bunuri;
– alte bunuri prevăzute de lege.
b) Proprietatea comună devălmașă
Este o formă a proprietății comune caracterizată prin aceea că bunul aparține tuturor
coproprietarilor, fără ca aceștia să aibă precizată cota din dreptul de proprietate asupra bunului.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 48

În dreptul românesc, devălmășia este legată de relațiile de familie. Bunurile dobândite de soți în
timpul căsătoriei sunt în principiu comune dacă soții nu au adoptat regimul sepa rației de patrimonii. Două
persoane, fără a fi căsătorite, pot stabili ca anumite bunuri dobândite să fie supuse regimului juridic al
devălmășiei.
Un bun cumpărat în timpul căsătoriei este comun chiar dacă în contract apare ca și cumpărător doar
unul dint re soți, dacă soții se găsesc sub regimul comunită ții legale. Bunul cumpărat de unul din soți, în
perioada în care soții erau despărțiți în fapt , este tot bun comun dacă nu există o convenție în sens contrar.
Există și anumite excepții de la principiul com unității bunurilor dobândite în timpul căsătoriei
supuse regimului comunității legale:
De exemplu:
– o donație făcută unuia din soți este bun propriu;
– bunul cumpărat cu o sumă rezultată din vânzarea unui bun propriu este un bun propriu;
– indemnizația de asigu rare obținută ca despăgubire pentru un bun propriu este tot bun propriu.
Vânzarea unui bun comun este valabilă doar cu acordul ambilor soți în regimul comunit ății legale.
Notă: Apartamentul cumpărat anterior căsătoriei prin credit de la stat (anterior anul ui 1990) de către
unul dintre soți este bun propriu. În ipoteza în care bunul a fost dobândit printr -un credit, iar o parte din
rate au fost achitate înainte de căsătorie, bunul este al soțului care figurează în contract ca și cumpărător,
celalalt soț are un drept de creanță pentru valoarea contribuției sale la plat a ratelor de credit.
Soții pot încheia convenții prin care să stabilească un alt regim juridic asupra bunurilor dobândite în
timpul căsătoriei.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate acele drepturi reale ce iau naștere prin
separarea atributelor dreptului de proprietate. Prerogativa constituirii acestor dezmembrăminte aparține
proprietarului.
Din această categorie fac parte:
– drept ul de uzufruct ;
– dreptul de abitație ;
– dreptul de superficie ;
– dreptul de servitute ;
– dreptul real de folosință ;
– dreptul de uz .
Dreptul de uzufruct
Noul Cod Civil prevede la art. 703: ,,Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a
culege fructele întocmai ca și proprietarul, însă cu obligația de a -i conserva substanța”.
Caracterele juridice ale uzufructului sunt:
– drept real ;
– drept esențialmente temporar ;
– mobiliar sau imobil iar corporal sau ne corporal ;
– drept transmisibil .
Dacă beneficiarul este o persoană juridică , uzufructul nu poate depăși 30 ani.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 49

Bunurile din domeniul public nu pot face obiectul unui uzufruct.
Uzufructul poate fi constituit prin contract sau prin testament.
Uzufructul este opozabil dobânditorilor ulteriori ai bunului.
Notă: Existența unui uzufruct se poate verifica la cartea funciară care funcționează la judecătoria în
a cărei rază teritorială se găsește imobilul respectiv.
Uzufructul este înscris în partea a III -a a cărții funciare.
În ipoteza în care un bun este cumpărat la licitație, ca urmare a unui proces, iar ordonanța de
adjudecare nu menționează existența unui uzufruct viager, dobânditorul va trebui să respecte uzufructul,
dacă beneficiarul său l -a înscris în cartea funciară. Dobânditorul poate ver ifica existența unei sarcini la
cartea funciară , chiar dacă bunul se dobândește pe calea unei licitații.
Dreptul de abitație
Dreptul de abitație este definit î n art. 750 din Noul Cod Civil ca reprezentând: ,,Dreptul titularului
de a locui în locuința nudul ui proprietar împreună cu soțul și copii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau
nu avea copii la data la care s -a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în
întreținere”.
Dreptul de abitație,dezmembrământ al dreptului de propri etate se poate constitui în temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege.
Bunul care face obiectul abitației nu poate fi cedat și nu poate fi închiriat în conformitate cu
prevederile art. 752 din Noul Cod Civil.
Dreptul de abitaț ie este înscris în partea a III -a a cărții funciare.
O formă specială de abitație este aceea instituită prin art. 973 din Noul Cod Civil. Acest articol
stabilește un drept special de abitație în favoarea soțului supraviețuitor în următoarele condiții:
– casa de lo cuit să facă parte din moștenire;
– soțul supraviețuitor nu este titularul unui drept real de a folosi o alt ă locuință corespunzătoare;
– dreptul de abitație să fie menținut până la ieșirea din indiviziune, dar cel puțin un an de la
decesul soțului;
– dreptul de abitație încetează dacă soțul supraviețuitor se recăsătorește înainte de ieșirea din
indiviziune.
Soțul supraviețuitor nu va putea ceda sau închiria dreptul său. Ceilalți comoștenit ori îi pot restrânge
dreptul de abitație, dacă locuința nu -i este necesară în întregime. Soțul supraviețuitor poate fi evacuat
dacă i se pune la dispoziție o locuință corespunzătoare.
Dreptul de superficie
Superficia este reglementată expres în Noul Cod Civil , în art. 693-702. Superficia este, potrivit art.
693 din Noul Cod Civil: „dreptul de a avea sau edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra sau în
subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”. Este acel drept real,
pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra constru cțiilor, plantațiilor ridicate pe terenul unei alte
persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosință.
Acest drept presupune coexistența mai multor drepturi, având titulari diferiți:
– dreptul de proprietate al superficiarului asupra cons trucției ridicate pe terenul altuia cu acordul
acestuia;
– dreptul de folosință asupra terenului;
– dreptul de proprietate asupra terenului ce aparține proprietarului .
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt:

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 50

– drept real ;
– drept temporar ;
– drept im prescriptibil.
De obicei, dreptul de superficie se constituie prin acordul părților. Actul scris, care atestă
constituirea unui drept de superficie, nu trebuie să aibă formă autentică. Noul Cod Civil prevede că
dreptul de superficie se dobândește prin act juridic, prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege.
Exemple
Superficia se naște, de obicei, în contextul unor relații de familie: părinții permit copiilor să edifice
anumite construcții pe terenul al căror proprietari sunt. O altă situație este ace ea în care soții construiesc
împreună pe terenul proprietate exclusivă a unuia dintre ei. Astfel, construcția va fi bun comun, iar soțul
neproprietar al terenului va avea un drept de folosință perpetuu asupra acestuia dacă legea sau convenția
părților nu p revede altfel.
O altă ipoteză este aceea în care proprietarul terenului și al construcției lasă prin testament unei
persoane dreptul de proprietate asupra construcției, iar unei alte persoane dreptul de proprietate asupra
terenului. În acest caz, cel care dobândește construcția va beneficia și de un drept de folosință asupra
terenului, atât timp cât va exista construcția.
O situație care poate apare este aceea în care, inițial, dreptul de superficie a fost acordat pentru
ridicarea unei construcții de un an umit nivel, iar ulterior se produce o supraetajare a construcției. Această
parte de construcție, ridicată ulterior, se poate vinde și se pune problema dacă dobânditorul va beneficia
de un drept de superficie. Soluția practică este aceea că și proprietarul părții suplimentare de construcție
va beneficia de superficie în condiții similare cu vechiul proprietar al construcției.
Dreptul de servitute
Articolul 755 , alin.(1) din Noul Cod Civil prevede: „servitutea este sarcina care grevează un imobil
pentru uzul sau utilitatea imobil ului unui alt proprietar”.
Servitutea presupune existența a două bunuri imobile:
 fond dominant: bunul imobil în favoarea căruia se const ituie servitutea , și
 fond aservit: bunul imobil asupra căruia se exercită servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt:
– drept accesoriu al fondului dominant ;
– drept perpetuu ;
– drept indivizibil .
Exemple
Una dintre cele mai importante serv ituți este servitutea de trecere , reprezentată de obligația
impusă proprietarului unui teren de a permite accesul, pe proprietatea sa imobiliară, unei persoane care nu
are acces la drumul public.
Servitutea de trecere este reglementată de art. 761 din Noul Cod civil. Acest tip de servitute se
poate constitui pe cale amiabilă sau, în caz de neînțelegere, de către instanță. Instanța poate respinge
cererea de constituire a acestei servituți, când imposibilitatea de acces este cauzată de cel care invocă
lipsa de acces.
Un caz concret este acela în care cumpărătorul, după dobândirea terenului, a construit o clădire de -a
curmezișul terenului, iar în spatele acesteia a rămas un spațiu insuficient pentru accesul unui autovehic ul.
La stabilirea servituții trebuie să se ia în considerare scopul acesteia, dar și interesul celui care urmează să
suport e consecințele acesteia.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 51

În cazul unei construcții, superficiarul are dreptul, în afară de terenul de sub construcție, și de o
porțiu ne de acces la construcție. Cel care suportă servitutea are dreptul la o despăgubire ce se poate
concretiza fie într -o sumă de bani , fie într -o suprafață de teren în schimb. În ipoteza în care fondul
dominant se vinde, servitutea va trebui respectată, conf orm condițiilor inițiale.
Dacă circumstanțele care au necesitat servitutea au dispărut, se poate solicita, în instanță, încetarea
servituții.
Dreptul de a cere acces la drumul public aparține proprietarului fondului dominant. Ca urmare, cel
care se învecin ează cu drumul public nu poate impune stabilirea unei servituți în favoarea celui care nu
are acces.
Servitutea se poate dovedi cu un înscris, cu o hotărâre judecătorească. Anumite tipuri de servitute se
pot dobândi prin exercitarea neîntreruptă timp de 3 0 de ani. Acest ultim tip de servitute poate fi probat cu
martori.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 52

CAPITOLUL V I
ACTE NORMATIVE REFERITOARE LA
PROFESIA DE EVALUATOR AUTORIZAT
ÎN ROMÂNIA

Ordonanța 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării
bunurilor …………………………………………………………… ……… .. 53
Regulamentul de organizare și funcționare al Uniunii Naționale a
Evaluatorilor Autorizați din România ………………………… ………….. 64
Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat ……………… ………… 68
Regulamentul Comisiei de etică și disciplină …………………… …..…….. 71
Hotărâre privind aprobarea standardelor de evaluare obligatorii pentru
membrii Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România …… 88
Regulamentul de organizare și funcționare a filialelor Uniunii Naționale
a Evaluatorilor Autorizați din România ……………… …………………… 89

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 53
GUVERNUL ROMÂNIEI
ORDONAN ȚA nr. 24 , din 30/08/2011
privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor
Publicat ă în Monitorul Oficial, Partea I nr. 628 din 2/0 9/2011
În temeiul art. 108 din Constitu ția României, republicată, și al art. 1 pct. I.12 din Legea nr. 131/2011
privind abilitarea Guvernului de a emite ordonan țe,
Guvernul României adoptă prezenta ordonan ță.
CAPITOLUL I
Dispoziții generale
Art. 1. – Prezenta ordonan ță reglementează activitatea de evaluare, precum și modalitatea de
organizare și funcționare a profesiei de evaluator autorizat.
Art. 2. – (1) Activitatea de evaluare poate fi desfă șurată de orice persoană care are calitatea de
evaluator autorizat.
(2) Prin evaluare , în sensul prezentei ordonan țe, se înțelege activitatea de estimare a valorii,
materializată într -un înscris, denumit raport de evaluare , realizată în conformitate cu standardele
specifice acestei activită ți și cu deontologia profesională de un e valuator autorizat.
(3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobândit această calitate după parcurgerea etapelor
reglementate de prezenta ordonan ță.
(4) Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de dre pt
public ori privat.
Art. 3. – (1) Se înfiin țează Uniunea Na țională a Evaluatorilor Autoriza ți din România, denumită în
continuare Uniunea , persoană juridică autonomă, potrivit legii, care func ționează ca organiza ție
profesională de utilitate publică fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autoriza ți, în
condițiile stabilite de prezenta ordonan ță.
(2) Uniunea este autoritatea competentă care organizează, coordonează și autorizează desfă șurarea
activității de evaluator autorizat în România. Un iunea reprezintă interesele profesiei de evaluator autorizat
la nivel na țional și internațional.
(3) Evaluatorii autoriza ți, membri ai Uniunii, în exercitarea independentă a profesiei, desfă șoară, în
principal, următoarele activită ți:
a) evaluări de bunuri im obile;
b) evaluări de întreprinderi;
c) evaluări de bunuri mobile;
d) evaluări de ac țiuni și alte instrumente financiare;
e) evaluări de fond de comer ț și alte active necorporale;
f) verificări de rapoarte de evaluare.
(4) Evaluatorii autoriza ți, în exercitarea independentă a profesiei, trebuie să fie percepu ți a fi liberi de
orice constrângere care ar putea aduce atingere principiilor de obiectivitate și integritate profesională.

CAPITOLUL II
Organizarea și funcționarea Uniunii
Art. 4. – (1) Uniunea are sediul central în municipiul București și își poate constitui filiale, cu
personalitate juridică, în reședințele de jude ț, în condi țiile prevăzute în regulamentul propriu de
organizare și funcționare.
(2) Organizarea și funcționarea Uniuni i se stabilesc prin regulamentul de organizare și funcționare al

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 54
acesteia, aprobat prin hotărâre a Guvernului.
(3) Activitatea Uniunii se finan țează din următoarele surse:
a) taxe de înscriere și de examinare;
b) cotizații anuale ale membrilor;
c) fonduri rezultate din manifestări științifice, tarife pentru servicii de formare și pregătire
profesională continuă prestate în conformitate cu prevederile legale;
d) drepturi editoriale specifice;
e) donații, sponsorizări și alte venituri, potrivit dispozițiilor legale în vigoare.
Art. 5. – (1) Uniunea are următoarele atribu ții:
a) atribuie calitatea de evaluator autorizat și emite autoriza ții pentru exercitarea acestei profesii în
condițiile stabilite de regulamentul de organizare și funcționare;
b) organizează examenele pentru dobândirea calită ții de evaluator autorizat;
c) adoptă standardele de evaluare obligatorii pentru desfășurarea activită ții de evaluare;
d) monitorizează aplicarea în desfă șurarea activită ții de evaluare a evaluatorilor autorizați a
standardelor de evaluare adoptate de aceasta;
e) adoptă regulile și principiile deontologice care guvernează activitatea evaluatorilor autoriza ți, în
conformitate cu responsabilită țile și demnitatea profesiei;
f) monitorizează respectarea regu lilor și principiilor deontologice care guvernează activitatea
evaluatorilor autoriza ți;
g) sprijină formarea și perfecționarea profesională a evaluatorilor autoriza ți;
h) organizează eviden ța evaluatorilor autoriza ți, prin înscrierea acestora în Tabloul Uniunii;
i) asigură buna desfă șurare a activită ții de evaluare;
j) apără prestigiul și independen ța profesională a membrilor săi în raporturile cu autorită țile publice,
organismele specializate, precum și cu alte persoane fizice și juridice din țară și din străinătate;
k) colaborează cu organisme profesionale din țară și din străinătate;
l) elaborează și publică ghiduri profesionale în domeniul evaluării;
m) editează publica ții de specialitate;
n) organizează manifestări științifice în domeniul studierii și dezbaterii problemelor teoretice și
practice ale evaluării;
o) organizează sau participă la conferin țe, congrese, colocvii, seminare sau alte manifestări
profesionale cu caracter intern și internațional cu tematici din domeniul său de activitate ori din domenii
conexe;
p) elaborează propuneri de modificare și completare a actelor normative din domeniul de activitate al
evaluatorilor autorizați și le înaintează institu țiilor abilitate pentru promovare;
q) îndepline ște orice alte atribu ții prevăzute prin leg e sau regulamentul propriu de organizare și
funcționare;
r) editează periodic un buletin informativ destinat evaluatorilor autoriza ți pentru comunicarea tuturor
actelor normative, hotărârilor și deciziilor adoptate de organele sale de conducere.
(2) În exe rcitarea atribu țiilor sale legale, Uniunea adoptă, prin organele sale, în condi țiile prezentei
ordonanțe, hotărâri, regulamente, codul de etică al profesiei și procedura disciplinară. Hotărârile și
regulamentele aprobate de Conferin ța națională, codul de e tică al profesiei, precum și orice acte de
interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere se publică în Monitorul Oficial al
României, Partea I.
Art. 6. – (1) Organele de conducere ale Uniunii sunt: Conferința națională, Consiliul director și
președintele în exercițiu, denumit în continuare președinte .
(2) În afara organelor prevăzute la alin. (1), în cadrul Uniunii funcționează Comisia de etică și

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 55
disciplină, Comisia de calificare și atestare profesională, Comisia științifică și de standarde, Comisia de
evidență a membrilor, Comisia de verificare și monitorizare, Comisia de rela ții interne și internaționale și
Comisia juridică. Comisiile î și desfășoară activitatea potrivit regulamentelor aprobate de Conferin ța
națională sau de Consiliul director, după caz.
Art. 7. – (1) Conferin ța națională este organul reprezentativ de conducere, care se constituie din
membrii Consiliului director,fo știi președinți ai Uniunii, precum și din câte un reprezentant la 20 de
membri titulari desemnat de adunarea generală a fiecărei filiale înfiin țate potrivit art. 4 alin. (1).
(2) Conferința națională și adunările generale ale filialelor se reunesc o dată pe an și ori de câte ori se
consideră necesar, în condițiile prevăzute în Regula mentul de organizare și funcționare al Uniunii,
respectiv de organizare și funcționare al filialelor.
(3) Conferința națională are următoarele atribu ții:
a) stabilește strategia și obiectivele generale ale Uniunii;
b) aprobă bugetul de venituri și cheltuie li și situațiile financiare anuale;
c) aprobă raportul și programul de activitate ale Consiliului director;
d) alege și revocă pre ședintele și membrii Consiliului director;
e) aprobă și revocă auditorul statutar;
f) numește și revocă membrii Comisiei de etică și disciplină;
g) aprobă membrii de onoare, la propunerea Consiliului director;
h) aprobă, la propunerea Consiliului director, înfiin țarea și desființarea filialelor, precum și
regulamentul de organizare și funcționare al acestora;
i) aprobă codul de etică al profesiei, regulamentul Comisiei de etică și disciplină și regulamentul de
organizare și funcționare al Consiliului director, la propunerea Consiliului director;
j) aprobă, prin hotărâre, standardele de evaluare, obligatorii pentru membrii Uniunii, la propunerea
Consiliului director;
k) hotără ște sancționarea disciplinară a membrilor Consiliului director al Uniunii, la propunerea
Comisiei de etică și disciplină, potrivit regulamentului Comisiei de etică și discipli nă și codului de etică
al profesiei. Contestarea sanc țiunilor aplicate se poate face, în condi țiile legii, la instan ța de contencios
administrativ;
l) decide dizolvarea și lichidarea Uniunii;
m) stabile ște destina ția bunurilor rămase după lichidare, potrivit legii;
n) îndepline ște orice alte atribu ții prevăzute de prezenta ordonanță și de regulamentul de organizare
și funcționare al Uniunii.
(4) Termenul de reunire a Conferin ței naționale nu poate fi stabilit mai devreme de 30 de zile de la
data publi cării convocării într-un ziar de largă răspândire na țională, iar, dacă la prima convocare
Conferința națională nu poate fi ținută din cauza lipsei cvorumului, a doua convocare se poate fixa după
minimum 10 zile de la prima convocare. Convocarea va cuprinde locul și data desfă șurării Conferin ței
naționale, precum și ordinea de zi.
(5) Pentru validitatea deliberărilor Conferin ței naționale, la prima convocare este necesară prezen ța a
jumătate plus unu din numărul participan ților cu drept de vot, iar hotărâril e se adoptă cu votul majorită ții
membrilor prezen ți.
(6) La a doua convocare Conferin ța națională poate să delibereze oricare ar fi numărul celor prezen ți,
iar hotărârile se adoptă cu votul majorită ții participan ților.
(7) Conferința națională este condusă de președinte sau, în lipsa acestuia, de prim -vicepreședinte.
(8) Fiecare participant are dreptul la un vot. Membrii de onoare nu au drept de vot.
(9) Alegerea și revocarea pre ședintelui, membrilor Consiliului director, membrilor Comisiei de etică
și disc iplină, precum și alegerea și revocarea auditorului statutar se fac numai prin vot secret, în
conformitate cu procedura de alegeri aprobată de Consiliul director.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 56
Art. 8. – (1) Consiliul director este organul executiv de conducere care îndepline ște obiecti vele
Uniunii și asigură punerea în executare a hotărârilor Conferin ței naționale și este alcătuit din 11 membri.
(2) Structura Consiliului director este următoarea:
a) președintele;
b) prim -vicepreședintele, care este viitorul pre ședinte;
c) fostul pre ședinte, imediat anterior pre ședintelui;
d) 6 vicepreședinți;
e) secretarul general;
f) trezorierul.
(3) Vicepre ședinții Uniunii sunt pre ședinții următoarelor comisii de specialitate: Comisia de
calificare și atestare profesională, Comisia științifică și de standarde, Comisia de evidență a membrilor,
Comisia de verificare și monitorizare, Comisia de rela ții interne și internaționale și Comisia juridică.
(4) Mandatul membrilor Consiliului director este de 2 ani, cu începere de la data Conferin ței
naționale în care ace știa au fost aleși.
(5) Funcția de președinte va fi ocupată de prim -vicepreședinte, la 2 ani de la alegerea sa în această
din urmă func ție.
(6) O persoană poate fi aleasă membru în Consiliul director pentru maximum două mandate
consecutive.
(7) Persoana care a exercitat func ția de președinte nu mai poate candida pentru un nou mandat de
prim -vicepreședinte decât după expirarea unei perioade de 2 ani de la încheierea mandatului.
(8) Consiliul director are următoarele atribu ții:
a) prezintă Conferinței naționale raportul de activitate, executarea bugetului de venituri și cheltuieli,
situațiile financiare anuale, proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și programele Uniunii;
b) aprobă încheierea de acte juridice în numele și pe seama Uniunii;
c) propune spre aprobare Conferin ței naționale standardele de evaluare, care devin obligatorii pentru
desfășurarea activită ții evaluatorilor autoriza ți;
d) aprobă afilierea Uniunii la asocia ții și organisme de profil, naționale și internaționale;
e) aprobă organigrama și politica de personal a Uniunii, stabilind anual numărul de posturi și salariile
personalului angajat de aceasta;
f) aprobă programul anual de pregătire continuă a evaluatorilor autoriza ți persoane fizice, pe baza
propunerii Comisiei d e calificare și atestare profesională;
g) stabile ște anual cuantumul taxelor, cotiza țiilor și indemniza țiilor, precum și termenele de plată
ale acestora;
h) elaborează propuneri cu privire la înfiin țarea și desființarea filialelor;
i) elaborează regulamentul propriu, regulamentul Comisiei de etică și disciplină, regulamentul de
organizare și funcționare al Uniunii și regulamentul de organizare și funcționare al filialelor, pe care le
supune aprobării Conferin ței naționale;
j) aprobă regulamentele de organizare și funcționare ale comisiilor de specialitate, regulamentul de
acreditare, regulamentul de derulare și finalizare a stagiaturii, procedurile de alegeri pentru organele de
conducere, regulamentul de organizare a examenu lui de atribuire a calită ții de membru stagiar, alte reguli
și proceduri;
k) acordă, prin hotărâre, calitatea de evaluator autorizat, pe baza propunerii Comisiei de eviden ță a
membrilor;
l) hotărăște sancționarea disciplinară a evaluatorilor autorizați, alții decât proprii membri, la
propunerea Comisiei de etică și disciplină, potrivit regulamentului Comisiei de etică și disciplină și
codului de etică al profesiei. Hotărârile Consiliului director sunt definitive. Contestarea sanc țiunilor
aplicate se poate f ace, în condi țiile legii, la instan ța de contencios administrativ;
m) hotără ște schimbarea sediului Uniunii;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 57
n) organizează, la nivel na țional, examenele de atribuire a calității de membru stagiar și de dobândire
a calității de evaluator autorizat;
o) aprobă cursurile de formare în domeniul evaluării prevăzute la art. 15 alin. (6);
p) comunică institu țiilor publice interesate punctul de vedere asupra conformită ții cu standardele de
evaluare adoptate de Uniune a rapoartelor de evaluare realizate de către evaluatorii autorizați în condi țiile
prezentei ordonan țe;
q) intervine pentru a concilia și, la cerere, pentru a arbitra litigiile profesionale dintre membrii
Uniunii;
r) elaborează propuneri pentru modificarea și completarea actelor normative în domeniul de activitate
al evaluatorilor autorizați;
s) îndepline ște orice alte atribu ții stabilite de Conferin ța națională sau de prezenta ordonan ță.
(9) Vacantarea func țiilor de pre ședinte și prim -vicepreședinte se constată ca urmare a demisiei,
revocării, imposi bilității definitive de exercitare a func ției, decesului, precum și a oricăror cauze care
conduc la încetarea calită ții de evaluator autorizat, potrivit prezentei ordonan țe
(10) În cazul vacantării func ției de pre ședinte, prim -vicepreședintele devine pre ședinte, durata
mandatului său prelungindu -se de drept cu perioada rămasă din mandatul președintelui în exerci țiu.
(11) În cazul vacantării func ției de prim -vicepreședinte, se vor organiza alegeri pentru această
funcție în maximum 90 de zile de la data la c are funcția a devenit vacantă. Durata mandatului prim –
vicepreședintelui ales va fi egală cu perioada rămasă din mandatul prim -vicepreședintelui pe care îl
înlocuiește.
(12) Func țiile devenite vacante în Consiliul director vor fi ocupate și exercitate interimar conform
prevederilor regulamentului de organizare și funcționare al Consiliului director, aprobat de Conferin ța
națională.
(13) Consiliul director se întrune ște cel puțin o dată pe trimestru, la convocarea pre ședintelui.
(14) Pentru validitatea d eliberărilor Consiliului director este necesară prezen ța a jumătate plus unu
din numărul membrilor săi, iar hotărârile vor fi luate cu votul majorită ții membrilor prezenți.
(15) Ședința Consiliului director este condusă de pre ședinte sau, în absen ța președintelui, de prim –
vicepreședinte.
(16) La ședințele Consiliului director au dreptul să participe, fără drept de vot, un reprezentant al
Ministerului Finan țelor Publice, desemnat de ministrul finan țelor publice, precum și alte persoane
reprezentând asocia ții profesionale și patronate, în funcție de ordinea de zi, la invita ția președintelui.
Data ședinței Consiliului director este adusă la cuno ștința Ministerului Finanțelor Publice cu 10 zile
înainte de desfă șurarea acesteia, reprezentantul ministerului avân d posibilitatea să participe din oficiu la
ședințele Consiliului director.
(17) Foștii președinți ai Uniunii pot participa la ședințele Consiliului director și nu au drept de vot,
cu excepția fostului președinte imediat anterior, care are drept de vot în calitate de membru al Consiliului
director.
(18) Consiliul director va solicita în scris membrilor care lipsesc nemotivat de la 3 ședințe
consecutive să demisioneze din funcție, iar, dacă ace știa nu dau curs solicitării, va propune Conferinței
naționale re vocarea lor din func ție.
Art. 9. – (1) Președintele Uniunii este pre ședintele Consiliului director.
(2) Președintele reprezintă Uniunea în raporturile cu ter ții.
Art. 10. – (1) Comisia de etică și disciplină este compusă din 5 membri titulari și 3 membri supleanți,
aleși de Conferin ța națională pentru o perioadă de 4 ani dintre evaluatorii autoriza ți înscriși în Tabloul
Uniunii care se bucură de autoritate profesională și probitate morală.
(2) Comisia de etică și disciplină î și desfășoară activitatea în conformitate cu prevederile
regulamentului Comisiei de etică și disciplină, elaborat de Consiliul director și aprobat de Conferin ța
națională, și aplică sanc țiunile disciplinare prevăzute la art. 26 potrivit codului de etică al profesiei și

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 58
procedurii discip linare, precum și regulamentului de organizare și funcționare al Uniunii.
Art. 11. – Situațiile financiare anuale ale Uniunii sunt supuse auditului statutar, conform legii.

CAPITOLUL III
Organizarea și exercitarea profesiei de evaluator autorizat
SECȚIUNEA 1
Dobândirea calită ții de evaluator autorizat și formele de exercitare a profesiei
Art. 12. – (1) Activitatea de evaluare poate fi desfă șurată numai de persoanele ce au calitatea de
evaluator autorizat,dobândită în condi țiile prezentei ordonan țe, care sunt înscrise în Tabloul Uniunii și
dovedesc aceasta cu legitima ția de membru sau autoriza ția valabilă la data evaluării. Tabloul Uniunii se
publică anual în Monitorul Oficial al României, Partea I.
(2) Informațiile și datele care se înscriu în Tablou l Uniunii vor fi stabilite prin regulamentul de
organizare și funcționare al Uniunii. Tabloul Uniunii cuprinde o sec țiune dedicată evaluatorilor autoriza ți
inactivi.
Art. 13. – (1) Formarea profesională ini țială și continuă a evaluatorilor autoriza ți se as igură prin
cursuri de formare profesională organizate de Uniune.
(2) Cursurile și programele de formare profesională a evaluatorilor autoriza ți vor fi aprobate de
Consiliul director.
Art. 14. – Uniunea are în componen ța sa următoarele categorii de membri, evaluatori autoriza ți:
a) membri stagiari, persoane fizice;
b) membri titulari, persoane fizice;
c) membri acredita ți, persoane fizice;
d) membri corporativi, persoane juridice;
e) membri inactivi;
f) membri de onoare.
Art. 15. – (1) Examenele pentru atrib uirea calită ții de membru stagiar al Uniunii se organizează de
Consiliul director, în conformitate cu prevederile regulamentului de organizare a examenului de atribuire
a calității de membru stagiar adoptat de acesta.
(2) Pentru dobândirea calită ții de membru stagiar, persoana fizică trebuie să îndeplinească
următoarele condi ții:
a) să aibă studii universitare finalizate cu diplomă eliberată de o institu ție de învă țământ superior din
România sau dintr -un alt stat membru al Uniunii Europene, recunoscută de autorită țile române
competente, potrivit legii, care atestă încheierea de către titular a ciclului de studii universitare de licen ță,
în domeniile propuse de către Consiliul director și aprobate prin regulamentul de organizare a examenului
de atribuire a calității de membru stagiar;
b) să nu fi fost condamnat pentru săvâr șirea unei infrac țiuni cu intenție, pentru care nu a intervenit
reabilitarea;
c) să fie declarat admis la examenul organizat potrivit alin. (1);
d) să achite taxa de examen în cuantumul și în termenele stabilite de Consiliul director.
(3) Perioada de stagiu se încheie cu examen de finalizare a stagiaturii în termen de maximum 2 ani de
la data atribuirii calității de membru stagiar.
(4) Desfă șurarea stagiului presupune parcurgerea unor cursuri de pregătire și realizarea unor rapoarte
de evaluare în conformitate cu regulamentul de derulare și finalizare a stagiaturii, adoptat de Consiliul
director.
(5) În perioada de stagiu, taxa de stagiu se achită în cuantumul și la termenele stabilite de Consiliul
director.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 59
(6) Pot deveni membri stagiari fără sus ținerea examenului prevăzut la alin. (1) persoanele care
îndeplinesc condi țiile prevăzute la alin. (2) lit. a), b) și d) și care au absolvit cursuri deformare specifice
în domeniul evaluării, ap robate de Consiliul director.
Art. 16. – (1) Poate fi membru titular numai acea persoană care a promovat examenul de finalizare a
stagiaturii.
(2) Calitatea de membru titular se pierde dacă persoana se află în oricare dintre următoarele situa ții:
a) nu urm ează anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregătire continuă;
b) nu încheie un contract de asigurare de răspundere civilă profesională pentru activitatea de
evaluare;
c) nu achită cotiza ția anuală în cuantumul și la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnată definitiv pentru săvâr șirea unei infracțiuni cu inten ție.
(3) Calitatea de membru titular se dovede ște cu legitima ția de membru și parafa care se vizează,
respectiv se emite anual.
Art. 17. – (1) Poate dobândi calitat ea de membru acreditat orice membru titular cu o vechime în
profesia de evaluator de cel puțin 3 ani care a promovat un examen în conformitate cu normele specifice
de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de Consiliul director.
(2) Numai membrii acredita ți pot fi ale și în Comisia de verificare și monitorizare.
(3) Calitatea de membru acreditat este acordată pentru 5 ani de la data sus ținerii examenului de
acreditare.
(4) Calitatea de membru acreditat se pierde dacă persoana se află î n oricare dintre următoarele
situații:
a) nu urmează anual un program echivalent a minimum 20 de ore de pregătire continuă;
b) nu încheie un contract de asigurare de răspundere civilă profesională pentru activitatea de
evaluare;
c) nu a achitat cotiza ția anuală în cuantumul și la termenele stabilite de Consiliul director;
d) este condamnată definitiv pentru săvâr șirea unei infracțiuni cu inten ție;
e) nu promovează, la fiecare 5 ani de la data dobândirii calității de membru acreditat, un examen în
conformitate cu normele specifice de acreditare stabilite prin regulamentul de acreditare, aprobat de
Consiliul director.
(5) Calitatea de membru acreditat se dovede ște cu legitimația de membru acreditat și parafa care se
vizează, respectiv se emite anual.
Art. 18. – Membrii titulari care la sfâr șitul anului calendaristic nu au urmat programul obligatoriu de
pregătire sunt suspenda ți până la efectuarea, într -un termen de maximum 2 ani de la data suspendării, a
programului echivalent a 25 de ore pe an. Dacă în acest termen nu se face dovada îndeplinirii acestei
condiții, calitatea de membru al Uniunii încetează de drept. Constatarea încetării calită ții de membru al
Uniunii se face prin hotărâre a Consiliului director.
Art. 19. – (1) Pot deveni membri de onoare persoanele fizice, personalită ți marcante române sau
străine cu activită ți prestigioase în domeniul evaluării sau în domenii complementare profesiei de
evaluator autorizat și care au avut o contribu ție importantă la consoli darea prestigiului Uniunii și a
profesiei de evaluator autorizat. Membrii de onoare sunt desemnați prin vot de Conferin ța națională, la
propunerea Consiliului director.
(2) Calitatea de membru de onoare nu conferă persoanelor respective dreptul de a profes a ca
evaluator autorizat.
(3) Calitatea de membru de onoare se dovede ște cu diploma eliberată de Uniune.
Art. 20. – (1) Pot desfă șura activitate de evaluare și persoanele juridice cu sediul în România sau într –
un alt stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European, membri corporativi ai
Uniunii.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 60
(2) Pentru dobândirea calită ții de membru corporativ,persoana juridică trebuie să îndeplinească
cumulativ următoarele condi ții:
a) să aibă ca obiect de activitate exercitarea profesiei de evaluat or autorizat;
b) majoritatea ac ționarilor sau asocia ților să fie evaluatori autorizați și să dețină majoritatea
acțiunilor sau a păr ților sociale;
c) consiliul de administra ție al societă ții comerciale să fie ales în majoritate dintre ac ționarii sau
asociații evaluatori autoriza ți;
d) să fie beneficiară a unui contract de asigurare de răspundere civilă profesională pentru activitatea
de evaluare;
e) să achite taxa de înscriere în Uniune în cuantumul și la termenele stabilite de Consiliul director.
(3) Cond ițiile prevăzute la alin. (2) lit. a) – d) trebuie îndeplinite pe toată perioada de ținerii calită ții
de membru corporativ.
(4) Membrul corporativ va achita cotiza ția anuală în cuantumul și la termenele stabilite de Consiliul
director.
(5) Calitatea de membru corporativ se dovede ște cu autorizația eliberată de Uniune.
Art. 21. – Uniunea este autoritatea competentă pentru coordonarea activită ții de verificare a
rapoartelor de evaluare în vederea asigurării calită ții serviciilor prestate de evaluatorii autorizați.
SECȚIUNEA a 2 -a
Statutul evaluatorului autorizat. Drepturi și obligații
Art. 22. – (1) Uniunea are ca membri evaluatori autoriza ți persoane fizice care, din punctul de vedere
al dreptului de exercitare a profesiei, sunt activi sau inactivi și persoane juridice.
(2) Este evaluator autorizat inactiv persoana care nu are dreptul să exercite profesia de evaluator
autorizat deoarece se află în una dintre următoarele situa ții:
a) a fost sanc ționată disciplinar cu suspendarea dreptului de exercitare a calității de membru pe o
perioadă de până la 12 luni, conform prezentei ordonan țe;
b) are atribu ții de control financiar în cadrul Ministerului Finanțelor Publice sau al altor institu ții
publice, cu excep ția situațiilor prevăzute expres de lege;
c) se află într -o situație de incompatibilitate prevăzută de o lege specială.
(3) Schimbarea calită ții declarate de evaluator autorizat activ sau inactiv se va comunica în scris
Uniunii de către persoana în cauză, în termen de 10 zile de la modificarea situa ției sale.
Art. 23. – Evaluatorii autoriza ți au dreptul:
a) să perceapă onorarii pentru activitatea desfă șurată, onorarii care nu se stabilesc procentual din
valoarea estimată prin raportul de evaluare;
b) să participe la toate activită țile și manifestările ca re constituie obiectul de activitate al Uniunii;
c) să consulte bazele de date, lucrările, publica țiile și materialele documentare de care dispune
Uniunea și să beneficieze de toate condi țiile puse la dispozi ție de Uniune pentru ridicarea nivelului de
pregătire profesională;
d) să fie ale și în organele de conducere și în comisiile Uniunii;
e) să fie înscri și în Tabloul Uniunii.
Art. 24. – Membrii Uniunii au următoarele obliga ții:
a) să plătească cotiza ția anuală. Neplata acesteia în cuantumul și la termenele stabilite de
Consiliul director atrage excluderea de drept din Uniune;
b) să elaboreze rapoartele de evaluare potrivit standardelor de evaluare adoptate de Uniune;
c) să respecte codul de etică al profesiei de evaluator autorizat, precum și regul amentele adoptate de
organele de conducere ale Uniunii.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 61
Art. 25. – Evaluatorii răspund în desfă șurarea activită ții lor disciplinar, civil sau penal, după caz.
Art. 26. – Sancțiunile disciplinare care se aplică evaluatorilor autorizați, în raport cu gravita tea
abaterilor săvâr șite, sunt următoarele:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu ac țiune corectivă profesională;
c) suspendarea calită ții de membru pe o perioadă de până la 12 luni;
d) retragerea calită ții de membru al Uniunii.
Art. 27. – Abaterile în funcție de care se aplică sancțiunile disciplinare se stabilesc prin regulamentul
de organizare și funcționare al Uniunii.
Art. 28. – (1) Persoanele fizice și juridice străine care nu au domiciliul în România pot dobândi
calitatea de evaluator autorizat și pot exercita această profesie, potrivit prevederilor prezentei ordonan țe,
dacă în țările în care î și au domiciliul sau,după caz, sediul profesional au această specializare, certificată
de organismele profesionale recunoscute sau, după caz, de autoritățile publice care le autorizează și în
condițiile stabilite prin conven ții bilaterale încheiate în acest scop de Uniune cu organismele similare din
statele respective.
(2) Persoanele fizice sau persoanele juridice având cetățenia, respectiv na ționalitatea unui stat
membru al Uniunii Europene sau a unui stat apar ținând Spa țiului Economic European pot dobândi
calitatea de evaluator autorizat, potrivit prevederilor prezentei ordonan țe, în acelea și condiții ca și
cetățenii români, respectiv persoanele juridice româ ne.
(3) Prin excep ție de la prevederile alin. (2), cetă țenii unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spațiului Economic European care au dobândit calitatea de evaluator autorizat în unul dintre aceste state
se pot înscrie în Tabloul Uniunii, în vederea exercitării profesiei în România în condi țiile prezentei
ordonanțe, fiind excepta ți de la procedura de examinare. Uniunea recunoa ște automat documentul emis
de autoritatea competentă din statul membru al Uniunii Europene, respectiv statul apar ținând Spa țiului
Economic European în baza căruia cetățeanul acestor state exercită legal profesia de evaluator autorizat.
(4) Persoanele juridice stabilite într -un stat membru al Uniunii Europene sau al Spa țiului Economic
European unde exercită în mod legal activita tea de evaluator autorizat se pot înscrie în Tabloul Uniunii, în
vederea exercitării profesiei în România în condițiile prezentei ordonan țe, fiindu -le recunoscută calitatea
de evaluator autorizat dobândită în statul de origine.
(5) Persoanele fizice sau ju ridice evaluatori autoriza ți având cetățenia, respectiv na ționalitatea unui
stat membru al Uniunii Europene sau a unui stat apar ținând Spa țiului Economic European pot exercita
profesia de evaluator autorizat și în mod temporar sau ocazional. În această sit uație, evaluatorul autorizat
este exceptat de la procedura de înscriere în Uniune.
(6) În cazul în care, în vederea exercitării temporare sau ocazionale a profesiei de evaluator autorizat,
solicitantul prevăzut la alin. (5) se află la prima aplica ție în Ro mânia sau dacă intervine o modificare
substanțială a situa ției sale, acesta va înainta Uniunii o declara ție privind serviciile pe care le va presta,
însoțită de următoarele documente:
a) dovada cetă țeniei, în cazul persoanei fizice, respectiv a naționalității, în cazul persoanei juridice;
b) denumirea și forma juridică, în cazul persoanei juridice;
c) dovada calificării profesionale, în cazul persoanei fizice, și a autorizării func ționării, în cazul
persoanei juridice;
d) o atestare care să confirme faptul că solicitantul persoană fizică este legal stabilit într -un stat
membru în scopul desfă șurării profesiei de evaluator autorizat și că nu îi este interzis să practice profesia,
chiar și cu caracter temporar, la momentul eliberării atestatului.
(7) Declara ția prevăzută la alin. (6) poate fi înaintată prin orice mijloace și se reînnoie ște anual, dacă
prestatorul intenționează să exercite, în mod temporar sau ocazional, în cursul anului respectiv, profesia
de evaluator autorizat în România.
(8) Dispozițiile pre zentului articol sunt aplicabile și cetățenilor aparținând Confedera ției Elvețiene.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 62
Art. 29. – Persoanele fizice care, prin dobândirea unei alte calități, devin incompatibile cu exercitarea
profesiei de evaluator autorizat potrivit dispozi țiilor legale în vigoare sau potrivit statutelor de organizare
ale altor profesii sunt înscrise în Tabloul evaluatorilor inactivi. Situa țiile de incompatibilitate se stabilesc
prin regulamentul de organizare și funcționare al Uniunii.
Art. 30. – Activitatea de evaluare est e compatibilă cu desfășurarea următoarelor activită ți:
a) consultan ță de afaceri și management;
b) elaborarea de proiecte de finan țare;
c) evaluarea de proiecte de finan țare;
d) expertiză contabilă, audit financiar, reorganizare judiciară și lichidare, consultan ță fiscală, cu
respectarea reglementărilor specifice fiecăreia dintre activită țile respective și a principiului
independen ței, după caz.
CAPITOLUL IV
Dispoziții tranzitorii și finale
Art. 31. – Consiliul director al Asocia ției Naționale a Evaluato rilor din România, asocia ție
profesională neguvernamentală, independentă, înfiin țată în anul 1992, declarată de utilitate publică prin
Hotărârea Guvernului nr. 1.447/2004, denumită în continuare ANEVAR, organizează și conduce prima
adunare generală na țională și prima Conferin ță națională a Uniunii și verifică îndeplinirea condi țiilor de
participare la acestea, precum și condițiile de dobândire ini țială a calității de evaluator autorizat,
prevăzute la art. 32.
Art. 32. – (1) Membrii ANEVAR, persoane fizi ce, precum și ai altor organiza ții al căror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonan țe care îndeplinesc condi țiile de
dobândire a calită ții de evaluator autorizat, prevăzute de art. 15 alin. (2) lit. a) și b), respe ctiv art. 17 alin.
(1), devin membri titulari, respectiv acredita ți ai Uniunii, potrivit dispozi țiilor prezentului articol.
(2) Pentru dobândirea calită ții de membru titular, respectiv acreditat se pot depune cereri, în
maximum 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonan țe, la sediul ANEVAR din str.
Scărlătescu nr. 7, sectorul 1, municipiul Bucure ști.
(3) Îndeplinirea condi țiilor prevăzute de art. 15 alin. (2) lit. a) și b), respectiv de art. 17 alin. (1) este
verificată, în maximum 30 de zile de la data depunerii cererii, de o comisie formată din 5 membri
desemnați de Consiliul director al ANEVAR, pe baza documentelor stabilite prin hotărâre a Consiliului
director afi șată la sediul ANEVAR.
(4) Lista persoanelor care îndeplinesc condi țiile de dobândire a calității de evaluator autorizat se
afișează la sediul ANEVAR în maximum 30 de zile de la expirarea termenului prevăzut la alin. (2).
Art. 33. – (1) Adunarea generală na țională a membrilor care îndeplinesc condi țiile de dobândire a
calității de evaluator autorizat, potrivit art. 32, se organizează în maximum 30 de zile de la data afișării
listei persoanelor care îndeplinesc condi țiile de dobândirea calită ții de evaluator autorizat. În cadrul
acestei adunări se aleg participan ții la prim a Conferin ță națională a Uniunii și la Conferin ța națională
prevăzută la art. 43, astfel încât să fie respectată norma de reprezentare prevăzută la art. 7 alin. (1).
(2) Pentru validitatea deliberărilor adunării generale, la prima convocare este necesară prezența a
jumătate plus unu din numărul persoanelor cărora le -a fost admisă cererea de dobândire a calită ții de
evaluator autorizat, în condi țiile art. 32, iar hotărârile vor fi luate cu votul majorită ții participan ților.
(3) La a doua convocare adunarea generală poate să delibereze oricare ar fi numărul celor prezen ți,
iar hotărârile vor fi luate cu votul majorită ții participan ților.
Art. 34. – Prima Conferin ță națională a Uniunii se organizează de Consiliul director al ANEVAR în
maximum 30 de zile de la data adunării generale na ționale în care au fost ale și participan ții la această
conferință, iar în cadrul acesteia se alege primul Consiliu director al Uniunii.
Art. 35. – Membrii ANEVAR, persoane fizice, precum și ai altor organiza ții al căror profil de
activitate face parte din domeniul de reglementare al prezentei ordonan țe care îndeplinesc condi țiile de
dobândire a calită ții de evaluator autorizat, potrivit art. 15 alin. (2) lit. a) și b), și care nu au depus cereri

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 63
în condițiile art. 32 alin. (2) pot depune astfel de cereri în maximum 60 de zile de la data primei
Conferințe naționale. După expirarea acestui termen, calitatea de evaluator autorizat se dobânde ște numai
în condițiile art. 15 – 17.
Art. 36. – Persoanele care sunt membri aspiran ți ai ANEVAR devin membri stagiari ai Uniunii și în
termen de maximum 2 ani de la intrarea în vigoare a prezentei ordonan țe vor susține examenul de
finalizare a stagiaturii pentru a deveni membri titulari.
Art. 37. – Primul Consiliul director al Uniunii va fi format d in 10 membri, lipsind func ția de fost
președinte. La data alegerii primului Consiliu director, alături de ceilal ți membri vor fi ale și atât
președintele, cât și prim -vicepreședintele.
Art. 38. – Membrii inactivi ai ANEVAR vor fi înscri și în Tabloul Uniunii , în secțiunea „inactivi”,
urmând să redobândească calitatea de membru activ doar după respectarea condi țiilor prevăzute de
regulamentul adoptat în acest scop de Consiliul director.
Art. 39. – Membrii acredita ți ai ANEVAR devin membri acreditați ai Uniunii în sensul prezentei
ordonanțe.
Art. 40. – Persoanele împotriva cărora s -a dispus sancțiunea suspendării din calitatea de membru al
ANEVAR sau al altor organiza ții al căror profil de activitate face parte din domeniul de reglementare al
prezentei ordonan țe care îndeplinesc condi țiile de dobândire a calită ții de evaluator autorizat nu pot
deveni membri de drept ai Uniunii dacă nu a expirat termenul pentru care s -a dispus sanc țiunea până la
data intrării în vigoare a prezentei ordonan țe.
Art. 41. – Membrii fo ndatori și membrii de onoare ai ANEVAR devin membri de onoare ai Uniunii.
Art. 42. – Ori de câte ori în cuprinsul unui act normativ se face referire la evaluatori autoriza ți sau
evaluatori membri ai ANEVAR sau membri ai unei asocia ții de utilitate publică din domeniul evaluării,
referirea se va în țelege că este făcută la evaluatori autoriza ți în conformitate cu dispozi țiile prezentei
ordonanțe.
Art. 43. – Prevederile art. 12 alin. (1) intră în vigoare în termen de 10 zile de la data publicării în
Monitorul Oficial al României, Partea I, a hotărârii Guvernului de aprobare a regulamentului de
organizare și funcționare al Uniunii, a hotărârilor Conferin ței naționale privind standardele de evaluare
prevăzute la art. 7 alin. (3) lit. j), a Regulamentului Comisiei de etică și disciplină, precum și a codului de
etică al profesiei.
Art. 44. – Hotărârea Guvernului prevăzută la art. 4 alin. (2), precum și regulamentele prevăzute la art.
43 se adoptă în maximum 6 luni de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe.
Art. 45. – Procedurile și formalită țile care trebuie îndeplinite pentru exercitarea profesiei de evaluator
în România pot fi îndeplinite și prin intermediul punctului de contact unic, în conformitate cu prevederile
Ordonanței de urgen ță a Guvernului nr. 49/2009 privind libertatea de stabilire a prestatorilor de servicii și
libertatea de a furniza servicii în România, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 68/2010.
Prevederile prezentului articol se aplică de la data opera ționalizării punctul ui de contact unic.
Art. 46. – Dispozițiile prezentei ordonan țe se completează cu prevederile Legii nr. 200/2004 privind
recunoașterea diplomelor și calificărilor profesionale pentru profesiile reglementate din România, cu
modificările și completările ulterioare, și ale Ordonan ței de urgen ță a Guvernului nr. 49/2009, aprobată
cu modificări și completări prin Legea nr. 68/2010.

PRIM -MINISTRU
EMIL BOC
Contrasemnează:
Ministrul Finan țelor Publice
Gheorghe Ialomi țianu
Ministrul economiei, comer țului și mediului de afaceri,
Ion Ariton
Ministrul educa ției, cercetării, tineretului și sportului,
Daniel Petru Funeriu
Ministrul muncii, familiei și protecției sociale,
Laurențiu Sebastian Lăzăroiu

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 64
GUVERNUL ROMÂNIEI
HOTĂRÂRE A nr. 353 din 18/04/2012 ,
pentru aprobarea Regulamentului de organizare și func ționare a Uniunii Na ționale a
Evaluatorilor Autoriza ți din România
Publicat ă în Monitorul Oficial, Partea I , nr. 279 , din 26/04/2012

În temeiul art. 108 din Constitu ția României, republicată, și al art. 4 alin. (2) din Ordonan ța
Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor,
Guvernul României adoptă prezenta hotărâre.
Articol unic. – Se aprobă Regulamentul de organizare și func ționare a Uniunii Na ționale a
Evaluatorilor Autoriz ați din România, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
PRIM -MINISTRU
MIHAI -RĂZVAN UNGUREANU
Contrasemnează:
Ministrul finan țelor publice,
Bogdan Alexandru Drăgoi

ANEXĂ
GUVERNUL ROMÂNIEI
REGULAMENT UL
de organizare și func ționare a Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din
România
Publicat î n Monitorul Oficial, Partea I , nr. 279 , din 26/04/2012

Art. 1. – (1) Uniunea Na țională a Evaluatorilor Autoriza ți din România, denumită în continuare
Uniunea, este organiza ția profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte
evaluatorii autoriza ți care dobândesc această calitate, în condi țiile prevăzute de Ordonan ța Guvernului nr.
24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor.
(2) Uniu nea este constituită ca persoană juridică autonomă, potrivit legii, cu denumire, sediu,
patrimoniu și siglă proprii.
Art. 2. – Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de
evaluator autorizat în România, reprezen tarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii,
asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei
profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea stand ardelor, metodelor
și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autoriza ți.
Art. 3. – (1) În cadrul Uniunii func ționează departamente administrative, conform organigramei
aprobate de Consiliul director în baza art. 8 alin. (8) lit. e) din Ordonan ța Guvernului nr. 24/2011.
(2) Departamentele administrative sunt coordonate de un director general.
(3) Directorul general este numit și revocat din func ție prin hotărâre a Consiliului director.
Art. 4. – (1) Conferin ța națională se întrunește cel pu țin o dată pe an, la convocarea Consiliului
director, în termen de cel mult 120 de zile de la încheierea exerci țiului financiar precedent, și ori de câte

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 65
ori se consideră necesar.
(2) Conferin ța națională alege, la începutul dezbaterilor, dintre delega ții cu d rept de vot, secretariatul
Conferinței naționale, din care fac parte unul până la 3 secretari. Secretariatul Conferin ței naționale
verifică îndeplinirea condi țiilor legale de convocare și cvorum ale Conferin ței naționale și asigură
consemnarea lucrărilor a cesteia în procesul -verbal al Conferin ței naționale.
(3) După constatarea îndeplinirii cerin țelor legale pentru desfășurarea Conferin ței naționale, se trece
la dezbaterea subiectelor înscrise pe ordinea de zi și la adoptarea hotărârilor.
(4) Fiecare participant la Conferin ța națională are dreptul la un vot, fiind exclusă orice formă de
exercitare a acestui drept prin reprezentare.
(5) Procesul verbal al Conferin ței naționale, semnat de președinte și de membrii secretariatului
Conferinței naționale, v a cuprinde în mod obligatoriu men țiunea privind îndeplinirea formalită ților
referitoare la convocare, data și locul de desfășurare a Conferin ței naționale, numărul membrilor prezen ți,
hotărârile adoptate, numărul de voturi valabil exprimate, rezumatul dezb aterilor, iar, la cererea membrilor,
declarațiile făcute de aceștia în cadrul Conferin ței naționale.
(6) La Conferin ța națională pot participa fără drept de vot membrii de onoare ai Uniunii,
reprezentan ți ai autorită ților și ai altor organisme profesionale , alte personalită ți care au legătură cu
activitatea evaluatorilor autoriza ți, la invita ția Consiliului director.
Art. 5. – (1) Membrii Consiliului director sunt aleși dintre delega ții cu drept de vot la Conferin ța
națională, care candidează separat pe fiecare func ție, cu excep ția funcției de președinte al Uniunii.
Funcția de președinte este ocupată de prim -vicepreședintele în exerci țiu, la 2 ani de la alegerea sa în
această din urmă func ție. În contextul prezentului regulament, fostul președinte este pr eședintele care și -a
încheiat mandatul.
(2) Membrii Consiliului director nu își pot exercita drepturile și atribu țiile prin reprezentare.
(3) Consiliul director poate aproba înfiin țarea unor grupuri de lucru, cu scopul analizării unor
probleme specifice. Consiliul director stabilește prin hotărâre componen ța și obiectivele fiecărui grup de
lucru.
Art. 6. – (1) Președintele are următoarele atribu ții:
a) reprezintă Uniunea în raporturile cu ter țe persoane fizice și juridice din țară și din străinătate;
b) încheie acte în numele Uniunii, potrivit legii;
c) conduce ședin țele Consiliului director și lucrările Conferin ței naționale;
d) urmărește punerea în aplicare a hotărârilor Conferin ței naționale și ale Consiliului director;
e) asigură conducerea Uniunii între ședin țele Consiliului director.
(2) În calitate de reprezentant legal al Uniunii, președintele semnează hotărârile Conferin ței naționale
și ale Consiliului director, adoptate potrivit legii.
(3) Pe perioada în care președintele se află în i mposibilitate temporară de a exercita atribu țiile sale,
acestea vor fi îndeplinite de către prim -vicepreședinte.
Art. 7. – (1) Auditorul statutar este membru activ al Camerei Auditorilor Financiari din România.
(2) Conferin ța națională aprobă situa țiile f inanciare anuale ale Uniunii, care vor fi înso țite de
raportul auditorului statutar.
Art. 8. – (1) Filialele Uniunii sunt înfiin țate prin hotărâre a Conferin ței naționale, la propunerea
Consiliului director. Criteriile de înfiin țare, organizare și func ționare a filialelor sunt stabilite prin
Regulamentul de organizare și func ționare a filialelor, aprobat de către Conferin ța națională.
(2) Filialele pot fi organizate în fiecare jude ț și în municipiul București sau pot fi constituite filiale

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 66
care cuprind membri din mai multe jude țe.
(3) Numărul minim de membri titulari necesar pentru înfiin țarea unei filiale este de 500.
(4) Patrimoniul și veniturile filialelor se constituie pe baza sumelor alocate din bugetul Uniunii și
sunt aprobate de către Consiliul director.
Art. 9. – (1) Fiecare categorie de activită ți prevăzute la art. 3 alin. (3) din Ordonan ța Guvernului nr.
24/20 11 poate fi desfășurată numai de evaluatorii autoriza ți care au dobândit aceste specializări potrivit
regulamentului Comisiei de calificare și atestare profesională, aprobat de către Consiliul director.
(2) Evaluatorii autoriza ți, membri titulari, se înscr iu în Tabloul Uniunii, în func ție de calificarea
corespunzătoare fiecărei specializări, și pot desfășura activitatea de evaluare potrivit calificărilor
profesionale dobândite, astfel cum acestea rezultă din Tabloul Uniunii.
Art. 10. – (1) Calitatea de memb ru al Uniunii se probează cu: legitima ția de membru și parafa în
cazul membrilor titulari și acredita ți, autoriza ția în cazul membrilor corporativi, diploma în cazul
membrilor de onoare și legitima ția de membru în cazul membrilor stagiari.
(2) Legitima țiile de membru se vizează anual sau pot fi eliberate cu valabilitate anuală.
(3) Parafele se eliberează anual. Parafele con țin numele și prenumele evaluatorului, anul valabilită ții,
numărul de legitima ție, precum și specializările pentru care titularul parafe i are calificarea necesară.
(4) Legitima țiile de membru și parafele se pun la dispozi ția membrilor titulari la începutul fiecărui
an, cu condi ția achitării cotiza ției și a poli ței de asigurare profesională aferente anului pentru care sunt
valabile legitima țiile și parafele.
(5) Persoanele care au promovat examenul de finalizare a stagiaturii devin evaluatori autoriza ți de la
data acordării acestei calită ți de către Consiliul director și primesc însemnele prevăzute la alin. (1) potrivit
procedurii de acorda re și retragere a calită ții de membru al Uniunii, aprobată de către Consiliul director.
(6) Membrii inactivi și membrii suspenda ți nu primesc însemnele prevăzute la alin. (1) pe perioada
inactivității, respectiv a suspendării.
(7) Membrii titulari au oblig ația să predea însemnele la filiala din care fac parte în termen de 30 de
zile de la data intervenirii cauzei de inactivitate, respectiv suspendare. În cazul nepredării însemnelor în
termen de 30 de zile, acestea sunt anulate.
Art. 11. – (1) Tabloul Uniun ii se publică anual în Monitorul Oficial al României, Partea I, și pe
pagina web a Uniunii, prin grija Consiliului director.
(2) Tabloul con ține următoarele sec țiuni:
a) membrii titulari;
b) membrii acredita ți;
c) membrii corporativi;
d) membrii in activi.
(3) Informa țiile care se înscriu în Tabloul Uniunii pentru membrii titulari și membrii acredita ți sunt:
numele, prenumele, numărul legitima ției de membru, jude țul de domiciliu și specializările pentru care au
calificarea necesară.
(4) Informa țiile care se înscriu în Tabloul Uniunii pentru membrii corporativi sunt: denumirea,
județul în care își au sediul social, codul unic de identificare și numărul autoriza ției.
(5) Informa țiile care se înscriu în Tabloul Uniunii pentru membrii inactivi sunt: numel e, prenumele,
județul de domiciliu, numărul legitima ției de membru titular, precum și data de la care a intervenit
motivul ce a determinat încetarea calită ții de membru activ.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 67
(6) Înscrierea membrilor în Tabloul Uniunii se face pe jude țe, în ordine alfabe tică.
(7) Modificările în structura Tabloului Uniunii care apar pe parcursul anului vor fi afișate pe pagina
web a Uniunii în termen de 10 zile de la data intervenirii modificării.
(8) Publicarea Tabloului Uniunii în Monitorul Oficial al României, Partea I, se face în maximum 30
de zile de la încheierea exerci țiului financiar.
(9) Primul Tablou al Uniunii se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I, în termen de 30
de zile de la îndeplinirea cumulativă a condi țiilor prevăzute de art. 43 din Ordo nanța Guvernului nr.
24/2011.
Art. 12. – (1) Constituie abateri disciplinare următoarele fapte:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de către Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etică al profesiei;
c) refuzul de a pune la dispoz iție documentele sau informa țiile solicitate de Comisia de monitorizare
și verificare și/sau Comisia de etică și disciplină;
d) necomunicarea la termen a documentelor care implică modificări ale informa țiilor cuprinse în
Tabloul Uniunii;
e) desfășurarea de activități politice în cadrul Uniunii și cu ocazia manifestărilor organizate de
aceasta;
f) exercitarea profesiei de către membrii inactivi sau membrii care se află în perioada de suspendare,
dacă fapta nu întrunește con ținutul constitutiv al unei infrac țiuni;
g) nerespectarea dispozi țiilor legale care reglementează profesia de evaluator autorizat, dacă fapta nu
întrunește con ținutul constitutiv al unei infrac țiuni sau al unei contraven ții;
h) utilizarea neautorizată a siglei și a însemnelor Uniunii în scop publicitar în rapoartele de evaluare
sau în orice fel de materiale de identificare ori de prezentare a evaluatorului autorizat.
(2) Procedura disciplinară va fi declanșată de către Comisi a de etică și disciplină a Uniunii în cel mult
3 ani de la data săvârșirii faptei, dar nu mai târziu de o lună de la data înregistrării sesizării în eviden țele
Uniunii.
(3) Sancțiunile disciplinare care se aplică evaluatorilor autoriza ți persoane fizice, î n raport cu
gravitatea faptelor săvârșite, sunt cele prevăzute la art. 26 din Ordonan ța Guvernului nr. 24/2011.
(4) Sancțiunile disciplinare care se aplică evaluatorilor autoriza ți persoane juridice, în raport cu
gravitatea faptelor săvârșite, sunt cele pr evăzute la art. 26 lit. a), c) și d) din Ordonan ța Guvernului nr.
24/2011.
(5) Procedura disciplinară se aprobă de către Conferin ța națională ca parte din regulamentul Comisiei
de etică și disciplină.
(6) Hotărârile de sanc ționare disciplinară pot fi conte state, în condi țiile legii, la instan ța competentă.
Art. 13. – Salariații Uniunii nu pot de ține calitatea de evaluator autorizat activ .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 68
UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA
CODUL DE ETICĂ
al profesiei de evaluator autorizat
Publicat în Monitorul Oficial, Partea I , nr. 369, din 31 /05/2012

1. DISPOZI ȚII GENERALE
a. Profesionistul evaluator autorizat trebuie să respecte pe lângă prevederile legale în materie și
principiile și reglementările din prezentul cod de etică.
b. Obiectivul Codului de etică constă în consolidarea încrederii publice în procesul de evaluare prin
crearea unui cadru pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de către evaluatorii autoriza ți cu
pregătire adecvată și care își desfășoară activitatea în mod etic.
c. Scopul Codului de etică constă în promovarea principiilor și conduitei etice pentru profesia de
evaluator autorizat.
d. Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul de conduită pe care
trebuie să îl respecte evaluatorul a utorizat atunci când oferă un serviciu de evaluare.
e. Utilizatorii informa țiilor și rapoartelor de evaluare cu privire la estimarea valorii bunurilor, au nevoie
de încredere că evaluările au fost efectuate de către persoane autorizate, competente și care r espectă
un cod de principii fundamentale în exercitarea profesiei lor.
2. PRINCIPII ETICE FUNDAMENTALE
Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat cuprind aspectele care trebuie luate în
considerare sau ac țiuni care trebuie efectuate în vederea evitării sau a diminuării pericolelor ce pot apărea
pe parcursul activită ții unui evaluator autorizat.
Aceste principii sunt enun țate în continuare:
Integritate : să fie direct și onest în rela țiile profesionale și de afaceri.
Obiect ivitate, independen ță, imparțialitate : să evite conflicte de interes, influen țe sau preferin țe care să
îi afecteze judecata profesională.
Confiden țialitate : să respecte confiden țialitatea informa țiilor obținute ca urmare a rela țiilor profesionale
și să nu divulge astfel de informa ții terților fără a avea autoritate specifică (dacă nu există dreptul legal
sau profesional sau datoria legală sau profesională de a divulga), să nu folosească informa țiile în
avantajul personal sau al unor ter țe părți.
Competen ță profesională : să mențină cunoștin țele și abilită țile profesionale necesare pentru a oferi
clienților sau angajatorului servicii competente bazate pe practicile, legisla ția și tehnicile actuale; să își
desfășoare activitatea în mod serios și în concordan ță cu standardele profesionale de evaluare obligatorii
pentru membrii Uniunii.
Comportament profesional : să respecte legile și reglementările în domeniul evaluării de bunuri și să
evite orice fel de ac țiuni care ar putea discredita profesia.
2.1. Integri tate
a. Principiul integrită ții obligă to ți evaluatorii autoriza ți să fie cinsti ți și onești în toate rela țiile
profesionale și de afaceri. Integritatea implică o comportare corectă și sinceră.
b. Evaluatorul autorizat nu va realiza cu bună știin ță un raport d e evaluare, un raport de verificare sau

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 69
orice altă opinie referitoare la evaluare care:
conține declara ții sau informa ții care sunt false, greșite sau întocmite în mod necorespunzător;
conține erori fundamentale prin omisiune sau realizate cu inten ție.
c. Dacă un evaluator autorizat descoperă asocierea sa cu astfel de informa ții sau erori, va trebui să ia
imediat măsurile necesare pentru a corecta erorile efectuate și să informeze clientul și destinatarul
lucrării de cele constatate.
d. Onorariul perceput de evaluatorul autorizat pentru activitatea de evaluare desfășurată, nu trebuie să
fie exprimat ca procent din valoarea estimată și nici nu trebuie să fie condi ționat de mărimea valorii
propuse sau de nivelul unor impozite sau taxe legate de valoarea propu să. De asemenea, onorariul nu
trebuie să depindă nici de realizarea unui eveniment sau beneficiu viitor.
2.2. Obiectivitate, independen ță, imparțialitate
a. Principiul obiectivită ții obligă evaluatorul autorizat să aibă în activitatea desfășurată un
comport ament și un ra ționament profesional care să nu fie compromis din cauza prejudecă ților,
conflictului de interese sau din cauza influen ței altor persoane.
b. Evaluatorul autorizat are obliga ția de a fi impar țial, independent și onest. Incertitudinile posibile
referitoare la independen ță sau impar țialitate trebuie să fie făcute cunoscute celor implica ți și
eliminate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni privind concluziile lucrării de evaluare.
c. În exercitarea profesiei (evaluări de bunuri, verificarea evaluărilor, consultan ță în evaluare),
evaluatorii autoriza ți trebuie să dezvolte și să raporteze analize, opinii și concluzii nepreferen țiale.
d. Evaluatorul autorizat trebuie să refuze lucrarea de evaluare pentru care există amenin țări certe
privind obiec tivitatea, impar țialitatea sau independen ța sa.
e. Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru aceleași bunuri pentru două sau mai
multe păr ți implicate într -o tranzacție, fără acordul scris al păr ților.
2.3. Confiden țialitate
a. Evaluatorul autorizat trebuie să respecte confiden țialitatea informa țiilor deținute cu privire la client și
la lucrările efectuate și trebuie să fie precaut și vigilent pentru a nu face dezvăluiri neinten ționate.
b. Evaluatorul autorizat va comunica numai c lientului sau destinatarului lucrării sau persoanelor
autorizate de către aceștia, valorile rezultate în urma evaluării sau alte informa ții considerate de comun
acord ca fiind confiden țiale, cu excep ția cazului când se solicită acest lucru în mod legal, pe ntru
respectarea anumitor proceduri judiciare. Contractul de servicii de evaluare reprezintă cadrul legal
adecvat pentru a preciza tipul și natura informa țiilor considerate confiden țiale.
c. Evaluatorul autorizat va lua toate măsurile rezonabile pentru a se asigura că personalul aflat în
subordinea sa și persoanele de la care ob ține asisten ță respectă obliga ția de confiden țialitate rezultată
ca urmare a unei misiuni de evaluare.
d. Obligația respectării principiului confiden țialității continuă chiar și după înc heierea rela ției dintre
evaluatorul autorizat, client sau angajator.
2.4. Competen ța profesională
a. Principiul competen ței profesionale implică următoarele obliga ții din partea evaluatorului autorizat:
menținerea cunoștin țelor profesionale și a abilită ților la nivelul necesar astfel încât angajatorul sau
clienții să beneficieze de servicii profesionale competente;
realizarea serviciilor profesionale în conformitate cu standardele de evaluare obligatorii pentru

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 70
membrii Uniunii.
b. Competen ța profesională implică exercitarea judecă ții, în utilizarea cunoștin țelor și a abilită ților
profesionale pentru realizarea serviciilor de evaluare și presupune:
dobândirea de cunoștin țe profesionale adecvate;
menținerea nivelului de cunoștin țe profesionale prin progra mele de pregătire continuă.
c. Evaluatorul autorizat trebuie să aibă cunoștin țele și abilită țile necesare, astfel încât să în țeleagă și să
utilizeze corect metodele și procedurile de evaluare general recunoscute pentru realizarea unei evaluări
credibile; să nu efectueze evaluarea într -o manieră neatentă sau neglijentă, favorizând apari ția de erori.
d. Evaluatorul autorizat va lua toate măsurile rezonabile pentru a se asigura că cei care își desfășoară
activitatea de evaluare sub coordonarea sa, ac ționează în co nformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Uniunii.
e. Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
Situațiile în care aceste standarde nu sunt aplicabile misiunii de evaluare datorită unor acte normative
incidente sau altor cerin țe relevante misiunii, trebuie clarificate cu clientul și destinatarul și explicitate
în raport.
f. Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are competen țe și calificări,
conform Tablo ului evaluatorilor autoriza ți, dobândite prin pregătire profesională specifică.
2.5. Comportament profesional
a. Principiul comportamentului profesional obligă to ți evaluatorii autoriza ți să respecte legisla ția
specifică în vigoare și standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Uniunii.
b. Evaluatorii autoriza ți nu trebuie să compromită buna reputa ție a profesiei. Ei trebuie să fie cinsti ți și
sinceri, să prezinte obiectiv și fără ambiguită ți procesul de evaluare și concluziile lucrării, indiferent de
dorințele și indica țiile clientului.
c. Evaluatorii autoriza ți vor evita orice comportament sau ac țiune care ar putea discredita profesia,
Uniunea și membrii acesteia sau care ar fi în detrimentul interesulu i public.
d. Evaluatorii autoriza ți nu vor prezenta denaturat calificările și experien ța profesională proprie.
e. Evaluatorul autorizat nu va induce în eroare Uniunea în mod expres sau printr -un act de omisiune
pentru a fi eligibil pentru un anume statu t sau categorie de membri.
f. Evaluatorii autoriza ți nu vor face afirma ții compromi țătoare cu privire la al ți evaluatori autoriza ți sau
la lucrările efectuate de către aceștia.
3. DISPOZI ȚII FINALE
3.1. Prevederile prezentului cod sunt obligatorii pentru to ți evaluatorii autoriza ți, persoane fizice și
persoane juridice, membrii ai Uniunii.
3.2. Nerespectarea dispozi țiilor prezentului cod constituie abatere disciplinară și atrage răspunderea
evaluatorilor autoriza ți conform regulamentelor în vigoare .

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 71
UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA

HOTĂRÂRE A nr. 2 din 19.05.2012 ,
pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etică și disciplină
Publicat ă în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369, din 31/05/2012

În temeiul art. 10 alin. (2) din Ordonan ța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor și al art. 12 alin. (5) din Regulamentul de organizare și func ționare a Uniunii
Naționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 353/2012,
Conferința Națională a Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România adoptă prezenta
hotărâre.
Art. 1. – Se aprobă Regulamentul Comisiei de etică și disciplină, prevăzut în anexa c are face parte
integrantă din prezenta hotărâre.
Art. 2. – Prezenta hotărâre se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Președintele Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România
Marian Petre

ANEXĂ
REGULAMENTUL
Comisiei de etică și disciplină
CAPITOLUL I
Dispoziții generale
Art. 1 . (1) Evaluatorii autoriza ți răspund disciplinar în cazul săvârșirii unor abateri disciplinare.
(2) Abaterea disciplinară constă într -o acțiune sau inac țiune în legătură cu activitatea de evaluare,
săvârșită cu vinovă ție, prin care normele legale privind evaluarea și profesia de evaluator autorizat,
regulamentul intern, standardele de evaluare, codul de etică sau dispozi țiile legale date de către organele
Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți, denumită în continuare Uniunea, sunt încălcate de către
evaluatorul autorizat.
Art. 2 . – Sunt abateri disciplinare faptele prevăzute la art. 12 din Regulamentul de organizare și
funcționare a Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România, aprobat prin Hotărârea
Guvernului nr. 353/2012 , respectiv:
a) nerespectarea standardelor de evaluare aprobate de Uniune;
b) nerespectarea prevederilor codului de etică al profesiei;
c) refuzul de a pune la dispozi ție documentele sau informa țiile solicitate de Co misia de
monitorizare și verificare și/sau Comisia de etică și disciplină;
d) necomunicarea la termen a documentelor care implică modificări ale informa țiilor cuprinse în
Tabloul Uniunii;
e) desfășurarea de activită ți politice în cadrul Uniunii și cu ocazia ma nifestărilor organizate de
aceasta;
f) exercitarea profesiei de către membrii inactivi sau membrii care se află în perioada de
suspendare, dacă fapta nu întrunește con ținutul constitutiv al unei infrac țiuni;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 72
g) nerespectarea dispozi țiilor legale care reglementează profesia de evaluator autorizat, dacă
fapta nu întrunește con ținutul constitutiv al unei infrac țiuni sau contraven ții;
h) utilizarea neautorizată a siglei și însemnelor Uniunii în scop publicitar în rapoartele de
evaluare sau în orice fel de ma teriale de identificare ori de prezentare a evaluatorului
autorizat.
Art. 3 . (1) Sanc țiunile disciplinare aplicabile evaluatorilor autoriza ți sunt cele prevăzute la art. 26 lit.
a) – d) din Ordonan ța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor numită
în continuare Ordonanță, respectiv:
a) avertisment scris;
b) avertisment cu ac țiune corectivă profesională;
c) suspendarea calită ții de membru pe o perioadă de până la 12 luni;
d) retragerea calită ții de membru al Uniunii.
(2) Sancțiunile disciplinare aplicabile evaluatorilor autoriza ți persoane fizice sunt cele prevăzute la
art. 26 lit. a) – d) din Ordonan ță.
(3) Sancțiunile disciplinare aplicabile evaluator ilor autoriza ți persoane juridice sunt cele prevăzute la
art. 26 lit. a), c) și d) din Ordonan ță.
(4) În cazul evaluatorilor autoriza ți, alții decât membrii Consiliului director, sanc țiunile disciplinare
prevăzute la art. 26 din Ordonan ță se hotărăsc de către Consiliul director, la propunerea Comisiei de etică
și disciplină.
(5) În cazul evaluatorilor autoriza ți membri ai Consiliului director, sanc țiunile disciplinare prevăzute
la art. 26 din Ordonan ță se hotărăsc de către Conferin ța Națională, la propunerea Comisiei de etică și
disciplină.
(6) În cazul în care persoana cercetată este un membru al Comisiei de etică și disciplină, acesta este
suspendat din func ția de membru al comisiei respective pe durata procedurii disciplinare.
(7) Acțiunea disciplinară se prescrie în termen de trei ani de la data săvârșirii faptei.

CAPITOLUL II
Constituirea, organizarea și atribu țiile Comisiei de etică și disciplină
Art. 4. (1) Comisia de etică și disciplină din cadrul Uniunii cercetează faptele de natură să atragă
răspunderea disciplinară a membrilor Uniunii, persoane fizice și persoane juridice.
(2) Activitatea Comisiei de etică și disciplină se desfășoară cu respectarea u rmătoarelor principii:
a) prezumția de nevinovă ție, conform căruia se prezumă că persoana supusă cercetării este
nevinovată atât timp cât vinovă ția sa nu a fost dovedită;
b) garantarea dreptului la apărare, conform căruia se recunoaște dreptul persoanei împotriva căreia
a fost îndreptată sesizarea de a fi audiată, de a prezenta dovezi în apărarea sa, de a avea acces la
dosarul disciplinar și de a fi asistată de un avocat și/sa u de un consultant de specialitate din
cadrul sau din afara Uniunii, pe tot parcursul procedurii disciplinare;
c) celeritatea procedurii, care presupune obliga ția Comisiei de etică și disciplină de a proceda fără
întârziere la solu ționarea cauzei, cu respect area drepturilor persoanei implicate și a regulilor
prevăzute în prezentul regulament;
d) contradictorialitatea, care presupune asigurarea posibilită ții persoanelor aflate pe pozi ții
divergente de a se exprima cu privire la orice act sau fapt care are legăt ură cu abaterea
disciplinară pentru care a fost sesizată Comisia de etică și disciplină;
e) proporționalitatea, conform căruia trebuie respectat un raport corect între gravitatea abaterii
disciplinare, circumstan țele săvârșirii acesteia și sanc țiunea discipl inară propusă a fi aplicată;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 73
f) legalitatea sanc țiunii, conform căruia Comisia de etică și disciplină nu poate propune decât
sancțiunile disciplinare prevăzute de Ordonan ță;
g) unicitatea sanc țiunii, potrivit căruia pentru o abatere disciplinară nu se poate ap lica decât o
singură sanc țiune disciplinară;
h) confidențialitatea, conform căruia membrii Comisiei sunt obliga ți să nu divulge aspecte legate
de cercetarea disciplinară a unui membru al Uniunii.
Art. 5. – Comisia de etică și disciplină are următoarele atri buții principale:
a) cercetează abaterile disciplinare pentru care a fost sesizată;
b) întocmește un referat cu privire la cazul cu care a fost sesizată, pe care îl înaintează Consiliului
director sau Conferin ței Naționale, după caz;
c) propune în cuprinsul referatului prevăzut la lit. b) clasarea, aplicarea sau neaplicarea uneia
dintre sanc țiunile disciplinare prevăzute de Ordonan ță.
Art. 6. (1) Comisia de etică și disciplină este compusă din cinci membri titulari și trei membri
supleanți, aleși și revoca ți din funcție de Conferin ța națională.
(2) Alegerea Comisiei de etică și disciplină se realizează în conformitate cu procedura de alegeri
aprobată de Consiliul director, potrivit art. 7 alin. (9) din Ordonan ță.
(3) Poate fi membru al Comisiei de etică și disciplină evaluatorul autorizat înscris în Tabloul Uniunii,
membru titular, care îndeplinește următoarele condi ții:
a) are o vechime de cel pu țin cinci ani în profesia de evaluator;
b) nu a fost sanc ționat disciplinar în ultimii trei ani;
c) se buc ură de autoritate profesională și probitate morală.
(4) Membrii Consiliului director nu pot fi membri ai Comisiei de etică și disciplină.
Art. 7. (1) Mandatul membrilor Comisiei de etică și disciplină este de patru ani și poate fi prelungit
o singură d ată, prin realegerea membrului respectiv de către Conferin ța națională.
(2) Mandatul de membru al Comisiei de etică și disciplină este personal și nu poate fi transmis altor
persoane.
(3) Mandatul membrilor Comisiei de etică și disciplină începe de la da ta depunerii angajamentului de
confidențialitate, prevăzut în anexa nr. 1, și încetează în următoarele cazuri:
a) prin revocare de către Conferin ța națională;
b) prin deces;
c) prin demisie;
d) prin încetarea sau pierderea calită ții de membru al Uniunii;
e) prin aplicarea de către Consiliul director a oricăreia din sanc țiunile disciplinare prevăzute la art.
26 din Ordonan ță.
(4) În cazurile prevăzute la alin. (3) lit. a) – e), membrii suplean ți pot deveni membri titulari ai
Comisiei de etică și disciplină în ordinea voturilor ob ținute la alegerile din cadrul Conferin ței naționale.
Art. 8. – Membrii Comisiei de etică și disciplină trebuie să fie impar țiali și independen ți de persoana
cercetată disciplinar și de orice altă per soană care are legătură cu aceasta sau are vreun interes în legătură
cu fapta cercetată. Oricare membru al Comisiei de etică și disciplină care se află în conflict de interese sau
este soț, rudă sau afin până la gradul al treilea inclusiv cu una dintre păr țile implicate sau cu avocatul ori
mandatarul acesteia, are obliga ția să se ab țină de la vot. Respectarea cerin ței de independen ță se declară
pe propria răspundere de către fiecare membru al Comisiei de etică și disciplină, conform declara ției
prevăzute în anexa nr. 8, pentru fiecare cauză disciplinară în parte.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 74
Art. 9. (1) Membrii titulari ai Comisiei de etică și disciplină au obliga ția de a participa la ședin țele
Comisiei de etică și disciplină, de a efectua cercetarea disciplinară prealabilă în cauzele în care sunt
desemnați ca raportori.
(2) În cazul în care un membru titular lipsește nemotivat de la trei ședin țe ale Comisiei de etică și
disciplină, președintele acesteia poate propune Conferin ței naționale revocarea sa din func ție.
Art. 10 (1) Comi sia de etică și disciplină este condusă de un președinte, ales și revocat din func ție
de către membrii titulari ai Comisiei de etică și disciplină cu votul majorită ții absolute.
(2) Președintele Comisiei de etică și disciplină are ca atribu ții principale :
a) primește sesizările și desemnează raportorul responsabil cu cercetarea disciplinară prealabilă
pentru fiecare caz în parte;
b) stabilește ordinea de zi a ședin ței Comisiei de etică și disciplină pe care o trimite membrilor
comisiei prin intermediul secretariatului;
c) convoacă și conduce ședin țele Comisiei de etică și disciplină;
d) coordonează secretariatul Comisiei de etică și disciplină;
e) participă la ședin țele Co nsiliului director și prezintă referatele privind cercetarea disciplinară
întocmite de Comisia de etică și disciplină;
f) participă la Conferin ța națională și prezintă raportul de activitate al Comisiei de etică și
disciplină, precum și referatele privind ce rcetarea disciplinară a membrilor Consiliului director,
dacă este cazul;
g) răspunde de activitatea Comisiei de etică și disciplină;
h) reprezintă Comisia de etică și disciplină în rela ția cu celelalte organe ale Uniunii.
Art. 11 . (1) Comisia de etică și dis ciplină are un secretariat, desemnat de către președintele Uniunii,
din rândul personalului salariat al Uniunii. La începerea activită ții, membrii secretariatului semnează
angajamentul de confiden țialitate, prevăzut în anexa nr. 2.
(2) Atribu țiile principale ale secretariatului Comisiei de etică și disciplină sunt următoarele:
a) înregistrează și conduce eviden ța sesizărilor și a altor documente înaintate Comisiei de etică și
disciplină ori emise de aceasta;
b) îl informează de îndată pe președinte le Comisiei de etică și disciplină despre sesizările primite;
c) comunică membrilor titulari precum și membrilor suplean ți, dacă este cazul, data, ora, locul și
ordinea de zi a ședin țelor Comisiei de etică și disciplină;
d) transmite convocările persoanelor ca re urmează a fi audiate de raportor, de Comisia de etică și
disciplină, de Consiliul director sau de Conferin ța Națională, după caz;
e) efectuează toate lucrările necesare desfășurării în bune condi ții a cercetării disciplinare
prealabile de către raportor;
f) la solicitarea președintelui Comisiei de etică și disciplină sau a raportorului, redactează
documente necesare derulării cercetării disciplinare;
g) primește, înregistrează și arhivează, atât pe suport de hârtie, cât și în format electronic, toate
înscrisurile administrate de raportor și de Comisia de etică și disciplină, precum și
coresponden ța purtată în legătură cu cauzele de cercetare disciplinară;
h) întocmește și men ține la zi: registrul de eviden ță a sesizărilor, conform anexei nr. 3, registrul
hotărârilor, conform anexei nr. 4; procesele -verbale de ședin ță ale Comisiei de etică și
disciplină; registrul deciziilor Consiliului director precum și ale Conferin ței naționale, după
caz, privind solu ționarea procedurii disciplinare, conform anexei nr. 5; registrul procedurii
disciplinare stabilit de către Consiliul director;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 75
i) comunică actele de procedură disciplinară, în cazurile prevăzute de prezentul regulament;
j) colaborează cu secretariatul Consiliului director pentru redactarea deciziilor de solu ționare a
procedurii disciplinare;
k) întocmește și men ține la zi registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Uniunii, conform
anexei nr. 6.
l) pune la dispozi ția Consiliului director, la cererea acestuia, registrele prevăzute la lit. h) și k)
precum și documentele care au stat la baza întocmirii acestora.
Art. 12. (1) Comisia de etică și disciplină se întrunește în plen, cel pu țin o dată pe an pentru
aprobarea raportului de activitate, și ori de câte ori este necesar, la convocarea președintelui ei sa u a
majorității absolute a membrilor titulari ai acesteia.
(2) Pentru validitatea deliberărilor Comisiei de etică și disciplină este necesară prezen ța a cel pu țin
trei membri titulari, iar hotărârile se iau cu votul majorită ții absolute a membrilor titula ri. Votul este
deschis.
(3) Membrii suplean ți pot participa la ședin țele Comisiei de etică și disciplină la invita ția
președintelui Comisiei, fără a avea drept de vot.
CAPITOLUL III
Procedura disciplinară
Secțiunea 1. Sesizarea Comisiei de etică și disciplină
Art. 13. (1) Procedura disciplinară se declanșează:
a) la sesizarea oricărei persoane fizice sau juridice;
b) prin autosesizarea președintelui Uniunii, inclusiv ca urmare a unor articole din mass -media.
(2) Sesizarea trebuie să cuprindă:
a) numele, prenumele, domiciliul sau denumirea și sediul, după caz, datele de identificare ale
persoanei care formulează sesizarea, precum și calitatea în care formulează sesizarea;
b) numele și prenumele sau denumirea și sed iul, după caz, persoanei a cărei faptă este sesizată și,
dacă este posibil, numărul legitima ției de membru sau al autoriza ției, județul de domiciliu sau
al sediului social și specializarea;
c) descrierea faptei care constituie obiectul sesizării;
d) dovezile pe care se sprijină sesizarea, inclusiv raportul de evaluare și anexele acestuia, atunci
când este cazul;
e) data și semnătura persoanei care formulează sesizarea.
(3) Sesizarea se formulează în scris, conform modelului orientativ prevăzut în anexa nr. 7 la prezentul
regulament, și este înso țită, când este posibil, de dovezile care o sus țin.
(4) În situa ția în care sesizarea nu este înso țită de elementele prevăzute la alin. (2), raportorul
desemnat de președintele Comisiei de etică și disciplină sau unul di ntre membrii acesteia va pune în
vedere persoanei care a formulat sesizarea să realizeze completările necesare, stabilind un termen.
(5) Dacă din cuprinsul sesizării nu rezultă date suficiente despre fapta ori persoana care a formulat
sesizarea sau în caz ul în care persoana care a formulat sesizarea nu realizează în termenul stabilit
completările solicitate de raportorul Comisiei de etică și disciplină potrivit alin. (2), sesizarea poate fi
clasată.
(6) Dacă pe parcursul cercetării disciplinare, raportoru l, Comisia de etică și disciplină Consiliul
director sau Conferin ța națională, după caz, constată săvârșirea și a altor fapte de către persoana cercetată,
oricare din aceștia poate extinde cercetarea și cu privire la aceste fapte.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 76
(7) Dacă pe parcursul c ercetării disciplinare, raportorul, Comisia de etică și disciplină, Consiliul
director sau Conferin ța națională, după caz, constată participarea și a altor evaluatori autoriza ți la faptele
cercetate, oricare din aceștia poate solicita președintelui Uniuni i aprobarea extinderii cercetării și cu
privire la acești evaluatori.
Art. 14. (1) Sesizările se înregistrează în registrul de intrări al registraturii generale a Uniunii și se
transmit președintelui Comisiei de etică și disciplină.
(2) Sesizarea sau au tosesizarea, după caz, se consemnează de către secretariatul Comisiei de etică și
disciplină în registrul de eviden ță a sesizărilor, atribuind un număr de ordine de la 1 la n în fiecare an,
care va fi numărul de dosar disciplinar. Orice document referitor la cercetarea disciplinară va trebui să
indice numărul de dosar atribuit.
(3) Registrul de eviden ță a sesizărilor con ține mențiuni cel pu țin cu privire la:
a) persoana care a formulat sesizarea;
b) persoana a cărei faptă este sesizată;
c) documentele transmise de către persoana care a formulat sesizarea.
Secțiunea a 2 -a. Cercetarea disciplinară prealabilă
Art. 15. (1) Nici o sanc țiune disciplinară nu poate fi dispusă mai înainte de efectuarea unei cercetări
disciplinare prealabile.
(2) Procedura disciplinară se declanșează în termen de cel mult 30 zile de la data înregistrării
sesizării în registrul de intrări al registraturii generale a Uniunii prin transmiterea sesizării de către
președintele Uniunii către Comisia de etică și disci plină.
Art. 16. (1) După primirea sesizării, președintele Comisiei de etică și disciplină desemnează un
raportor dintre membrii titulari ai Comisiei de etică și disciplină, responsabil pentru analiza preliminară a
sesizării, întocmirea raportului prealabil și prezentarea acestuia în plenul Comisiei de etică și disciplină.
(2) Raportorul desemnat instrumentează toate actele procedurii de cercetare disciplinară prealabilă,
propunând Comisiei de etică și disciplină dispunerea măsurilor care sunt de competen ța acesteia.
Art. 17. (1) În cazul în care un membru titular al Comisiei de etică și disciplină desemnat raportor
într-o cauză disciplinară se află în conflict de interese sau este so ț, rudă sau afin până la gradul al treilea
inclusiv cu una dintre păr țile implicate sau c u avocatul ori mandatarul acesteia, acesta are obliga ția să se
abțină și să îl informeze pe președintele comisiei.
(2) În cazul în care raportorul incompatibil sau în conflict de interese nu se ab ține, acesta poate fi
recuzat de către partea interesată. C ererea de recuzare va fi solu ționată de către președintele comisiei sau,
în cazul în care acesta este raportorul recuzat, atunci cererea de recuzare va fi solu ționată de către
membrii titulari ai Comisiei de etică și disciplină, fără participarea președin telui acesteia, care decid prin
majoritatea absolută a voturilor.
(3) Dacă raportorul desemnat se ab ține sau dacă președintele Comisiei de etică și disciplină apreciază
că cererea de recuzare este întemeiată, acesta va desemna în termen de 24 de ore un alt raportor dintre
membrii titulari.
Art. 18. (1) Persoana supusă cercetării disciplinare prealabile va fi convocată în scris în vederea
audierii, precizându -se obiectul, data, ora și locul întrevederii.
(2) Convocarea se poate face prin scrisoare recom andată, prin înștiin țare scrisă de luare la cunoștin ță
prin semnătură, prin fax, e -mail sau prin orice alt mijloc de comunicare ce permite confirmarea primirii
convocării, astfel încât convocarea să fie primită de persoana în cauză cu cel pu țin cinci zile lucrătoare
înainte de data fixată.
(3) Convocarea, audierea persoanei cercetate, atunci când se prezintă, precum și verificarea apărărilor
acesteia sunt obligatorii.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 77
(4) Poate fi convocată și persoana care a înaintat sesizarea Comisiei de etică și disci plină sau orice
altă persoană ale cărei declara ții pot ajuta la solu ționarea cauzei. Decizia convocării acestor persoane
aparține raportorului.
(5) Raportorul trebuie să aibă un rol activ în cercetarea disciplinară prealabilă, în sensul că acesta
trebuie să analizeze toate aspectele cauzei. Raportorul desemnat administrează orice probe care sunt
necesare, utile și relevante pentru solu ționarea cauzei, cu sprijinul secretariatului Comisiei de etică și
disciplină. În acest scop, raportorul poate constata sit uații de fapt și poate solicita înscrisuri sau opiniile
unor consultan ți de specialitate din cadrul Uniunii sau din afara acesteia.
(6) Persoana cercetată are dreptul să ia cunoștin ță de toate actele cercetării prealabile și poate solicita
administrarea d e probe în apărare.
(7) Refuzul persoanei cercetate de a se prezenta în fa ța raportorului sau de a face declara ții se
consemnează într -un proces -verbal și nu împiedică finalizarea cercetării disciplinare prealabile.
(8) În cazul în care se constată impos ibilitatea obiectivă a persoanei cercetate de a se prezenta în fa ța
raportorului sau de a face declara ții, raportorul poate suspenda cursul cercetării prealabile până la
încetarea cauzelor care au determinat suspendarea.
Art. 19 (1) La finalizarea cercetă rii disciplinare prealabile, raportorul întocmește raportul prealabil,
care cuprinde concluziile sale.
(2) În con ținutul raportului prealabil, raportorul poate să propună Comisiei de etică și disciplină
următoarele solu ții:
a) clasarea, atunci când conc luzionează că exercitarea ac țiunii disciplinare nu se justifică ori nu
este posibilă sau în cazul prevăzut la art. 12 alin. (5);
b) neaplicarea unei sanc țiuni disciplinare, atunci când apreciază că fapta cercetată nu constituie
abatere disciplinară sau că persoana cercetată este nevinovată;
c) aplicarea unei sanc țiuni disciplinare, avându -se în vedere prevederile art. 26 din Ordonan ță.
(3) Raportul preala bil se înaintează de către raportor președintelui Comisiei de etică și disciplină prin
intermediul secretariatului.
Secțiunea a 3 -a. Cercetarea disciplinară propriu -zisă
Art. 20 (1) După primirea raportului prealabil, președintele înscrie cauza pe ordinea de zi a
următoarei ședin țe a Comisiei de etică și disciplină pentru efectuarea cercetării disciplinare propriu -zise.
(2) Ședin țele Comisiei de etică și disciplină nu sunt publice.
(3) Pentru aplicarea unei sanc țiuni disciplinare sunt obligatorii efectu area cercetării prealabile și
audierea persoanei cercetate, cu excep ția situației când aceasta nu se prezintă, fără un motiv obiectiv, la
convocarea făcută de președintele Comisiei de etică și disciplină.
(4) Dispozi țiile art. 18 se aplică în mod corespu nzător.
Art. 21. (1) Participarea raportorului la cercetarea disciplinară propriu -zisă este obligatorie. Acesta
prezintă raportul prealabil și concluziile sale plenului Comisiei de etică și disciplină.
(2) Lucrările Comisiei de etică și disciplină se consemnează într -un proces -verbal ce va fi semnat de
toți membrii acesteia, în care se consemnează dacă a fost prezentă persoana cercetată, respectiv persoana
care a făcut sesizarea, dacă este cazul.
(3) Comisia de etică stabilește faptele și urmările ace stora, împrejurările în care au fost săvârșite,
precum și orice date concludente ce pot fi avute în vedere pentru încadrarea faptei ca abatere disciplinară
și pentru aprecierea vinovă ției sau nevinovă ției persoanei cercetate.
(4) Audierea persoanei cercetate se consemnează în scris sau se înregistrează audio de către
secretariatul Comisiei de etică și disciplină, sub sanc țiunea nulită ții.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 78
(5) Dispozi țiile art. 17 se aplică în mod corespunzător. Membrul Comisiei de etică și disciplină, altul
decât ra portorul, care se află în incompatibilitate sau în conflict de interese are obliga ția să se ab țină de la
vot, în caz contrar putând fi recuzat. Cererea de recuzare va fi solu ționată de către președintele comisiei
sau, în cazul în care acesta este raportoru l recuzat, atunci cererea de recuzare va fi solu ționată de către
membrii titulari ai Comisiei de etică și disciplină, fără participarea președintelui acesteia, care decid prin
majoritatea absolută a voturilor.
Art. 22. (1) După audierea raportorului, a p ersoanei cercetate, a persoanei care a formulat sesizarea,
dacă este cazul, și analizarea probelor aflate la dosarul disciplinar, Comisia de etică și disciplină
deliberează și supune la vot propunerea de solu ționare a cercetării disciplinare. Con ținutul de liberărilor se
consemnează în procesul -verbal al ședin ței.
(2) Rezultatul deliberărilor este consemnat într -un referat, care poată să con țină:
a) propunerea clasării, atunci când se concluzionează că exercitarea ac țiunii disciplinare nu se
justifică ori nu este posibilă sau în cazul prevăzut la art. 13 alin. (5);
b) propunerea neaplicării unei sanc țiuni disciplinare, atunci când se apreciază că fapta cercetată
nu constituie abatere disciplinară sau că persoana cercetată este nevinovată;
c) propunerea aplicării unei sanc țiuni disciplinare, avându -se în vedere prevederile art. 26 din
Ordonanță.
(3) Propunerile raportorului din raportul prealabil nu sunt obligatorii pentru Comisia de etică și
disciplină.
(4) Când plenul Comisiei de etică și disciplină constată că cercetarea disciplinară prealabilă nu este
completă sau că nu au fost respectate dispozi țiile legale care garantează aflarea adevărului, restituie cauza
disciplinară raportorului în vederea completării sau desemnează un alt raportor, în vederea refacerii
cercetării disciplinare prealabile.
(5) Referatul prevăzut la alin. (2) reprezintă hotărârea finală a Comisiei de etică și disciplină cu
privire la solu ționarea cauzei disciplinare.
(6) În cazul prevăzut la alin. (2) lit. c), dacă se constată că ac țiunea disciplinară este întemeiată,
Comisia de etică și disciplină va propune Consiliului director aplicarea unei sanc țiuni disciplinare în
raport cu gravitatea abaterii disciplinare săvârșite și a urmărilor acesteia, cu cauzele care au determinat
săvârșirea a cesteia, cu împrejurările în care abaterea a fost săvârșită, cu gradul de vinovă ție, cu
circumstan țele personale ale celui care a săvârșit -o, cu comportamentul său general în exercitarea
profesiei de evaluator autorizat și cu existen ța unor antecedente dis ciplinare.
Art. 23. (1) Referatul prevăzut la art. 22 alin. (2) trebuie să se limiteze la fapta și persoana pentru
care s -a efectuat cercetarea disciplinară prealabilă și propriu -zisă.
(2) Referatul Comisiei de etică și disciplină trebuie să con țină:
a) data și locul întocmirii, numele, prenumele și calitatea celui care îl întocmește, cu indicarea
numărului de dosar disciplinar;
b) date referitoare la persoana cercetată disciplinar;
c) mențiuni privind antecedentele disciplinare, dacă este cazul;
d) descrierea faptei reținute în sarcina persoanei cercetate, cu indicarea tuturor circumstan țelor și
a urmărilor acesteia;
e) motivele pentru care au fost înlăturate apărările formulate de persoana cercetată, atunci când
este cazul;
f) propunerea Comisiei de etică și disci plină privind modul de solu ționare a ac țiunii
disciplinare;
g) descrierea motivelor de fapt și de drept care au stat la baza hotărârii Comisiei de etică și
disciplină, precum și a probelor pe care se întemeiază aceasta;
h) semnătura președintelui comisiei.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 79
Art. 24. (1) Secretariatul Comisiei de etică și disciplină comunică persoanei cercetate un exemplar al
referatului de cercetare disciplinară, în termen de zece zile de la aprobarea sa.
(2) În orice procedură disciplinară, Comisia de etică și disciplină acordă persoanei cercetate dreptul
de a-și exprima în scris observa țiile cu privire la con ținutul referatului. Observa țiile trebuie transmise
Comisiei de etică și disciplină în termen de 10 zile de la data primirii referatului, sub sanc țiunea
decăderii. În observațiile scrise, persoana cercetată poate solicita audierea sa de către Consiliul director.
(3) După primirea observa țiilor sau la expirarea termenului prevăzut la alin. (2), după caz,
președintele Comisiei de etică și disciplină înaintează referatu l împreună cu observa țiile persoanei
cercetate Consiliului director sau Conferin ței naționale, după caz, în termen de cinci zile de la finalizarea
acestuia.
Secțiunea a 4 -a. Soluționarea ac țiunii disciplinare
Art. 25. (1) Consiliul director sau Conferința națională, după caz, începe solu ționarea ac țiunilor
disciplinare în următoarea ședin ță a Consiliului director sau în următoarea Conferin ță națională, după
caz, după data primirii referatelor Comisiei de etică și disciplină.
(2) Consiliul direct or sau Conferin ța națională, după caz, solu ționează ac țiunea disciplinară prin
decizie.
(3) Membrii Consiliului director trebuie să fie impar țiali și independen ți de persoana cercetată
disciplinar și de orice altă persoană care are legătură cu aceasta sau are vreun interes în legătură cu fapta
cercetată. Oricare membru al Consiliului director care se află în conflict de interese sau este so ț, rudă sau
afin până la gradul al treilea inclusiv cu una dintre păr țile implicate sau cu avocatul ori mandatarul
acesteia, acesta are obliga ția să se ab țină de la vot.
(4) Propunerile Comisiei de etică și disciplină din referat nu sunt obligatorii pentru Consiliul director
sau Conferin ța națională, după caz, care poate decide clasarea, sanc ționarea sau nesanc ționarea persoanei
cercetate. În cazul în care solu ția Consiliului director este diferită de propunerea Comisiei de etică și
disciplină, aceasta trebuie motivată.
(5) Atunci când apreciază că este util pentru stabilirea adevărului în cauza disciplinară, Consiliu l
director sau Conferin ța Națională, după caz, poate audia persoana cercetată și în lipsa unei solicitări din
partea acesteia, precum și persoana care a formulat sesizarea.
(6) Când Consiliul director sau Conferin ța națională, după caz, constată că cerce tarea disciplinară nu
este completă, restituie cauza disciplinară Comisiei de etică și disciplină, în vederea completării cercetării
disciplinare.
(7) Consiliul director sau Conferin ța națională, după caz, poate aplica, motivat, o sanc țiune
disciplinară m ai gravă sau mai ușoară decât cea propusă de comisia de disciplină.
(8) Decizia Consiliului director sau a Conferin ței naționale, după caz va fi redactată prin grija
secretariatul Consiliului director.
(9) Sub sanc țiunea nulită ții absolute, decizia cupr inde în mod obligatoriu:
a) descrierea faptei care constituie abatere disciplinară;
b) precizarea prevederilor din Ordonan ță, din Regulamentul de organizare și func ționare a
Uniunii, din codul de etică sau din alte acte normative privind exercitarea profesiei de
evaluator autorizat care au fost încălcate de persoana sanc ționată;
c) temeiul legal în baza căruia se aplică sanc țiunea disciplinară;
d) sancțiunea ce se va aplica;
e) motivele pentru care au fost înlăturate apărările formulate de persoana sanc ționată în cur sul
cercetării disciplinare ori observa țiile acesteia, dacă este cazul;
f) termenul înăuntrul căruia decizia poate fi contestată;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 80
g) instanța de contencios administrativ competentă să solu ționeze contesta ția împotriva deciziei
de soluționare a ac țiunii disciplinare;
h) semnătura președintelui Comisiei de etică și disciplină și a președintelui Uniunii.
Art. 26. – Răspunderea disciplinară nu exclude răspunderea civilă, penală sau administrativă a
persoanei pentru fapta săvârșită.
Art. 27. (1) Decizia de soluționare a ac țiunii disciplinare se comunică persoanelor interesate în
termen de zece zile de la data emiterii, prin grija secretariatului Consiliului director.
(2) Decizia produce efecte de la data comunicării.
(3) Decizia este legal comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, trimisă la
ultima adresă a domiciliului sau sediului social comunicate Uniunii. În caz de refuz al primirii sau de
returnare a scrisorii, decizia este legal comunicată p rin fax, e -mail sau prin orice alt mijloc ce permite
confirmarea transmiterii.
(4) Decizia de solu ționare a ac țiunii disciplinare poate fi atacată în termen de 30 de zile de la
comunicare, la instan ța de judecată competentă, potrivit Ordonan ței.
Art. 28 . (1) Decizia de sanc ționare se înscrie în registrul antecedentelor disciplinare al evaluatorului
autorizat sanc ționat.
(2) Mențiunile privind antecedentele disciplinare se radiază de drept:
a) în cazul sanc țiunii disciplinare prevăzute de art. 26 lit. a) din Ordonan ță, după trecerea unui
termen de 12 luni de la data aplicării;
b) în cazul sanc țiunii disciplinare prevăzute de art. 26 lit. b) din Ordonan ță, după trecerea unui
termen de 12 luni de la data finalizării programului de pregătire profesională corec tivă;
c) în cazul sanc țiunii disciplinare prevăzute de art. 26 lit. c) din Ordonan ță, după trecerea unui
termen de 12 luni de la data expirării termenului de suspendare a calită ții de membru al
Uniunii.
(3) Radierea men țiunii din registrul antecedentelor disciplinare se constată prin hotărâre a Consiliului
director, la propunerea comisiei de etică și disciplină și se comunică persoanei sanc ționate de către
secretariatul Consiliului director.
CAPITOLUL IV
Dispoziții tranzitorii și finale
Art. 29. – Când pe rsoana cercetată disciplinar este un membru corporativ, toate actele de procedură
vor fi îndeplinite fa ță de reprezentantul legal al acesteia.
Art. 30. – Registrele și documentele Comisiei de etică și disciplină, inclusiv dosarele disciplinare, se
păstr ează în arhiva Uniunii timp de cinci ani.
Art. 31. – Prevederile prezentului regulament se aplică numai faptelor săvârșite de membrii Uniunii
după data intrării sale în vigoare.
Art. 32. – Prevederile prezentului regulament se completează cu prevederile Ordonanței, ale
Regulamentului de organizare și func ționare a Uniunii, ale codului de etică al profesiei și ale celorlalte
acte de interes general ale Uniunii sau ale organelor sale de conducere.
Art. 33. – Anexele la prezentul regulament pot fi modificat e prin hotărârea Consiliului director al
Uniunii.

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 81
Anexa nr. 1

Angajamentul de confiden țialitate al membrilor Comisiei de etică și disciplină

UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA
COMISIA DE ETICĂ ȘI DISCIPLINĂ

ANGAJAMENT DE CONFIDEN ȚIALITATE
Subsemnatul/subsemnata ____________________________, având calitatea de membru
titular / supleant al Comisiei de etică și disciplină ales de Conferin ța națională a
Uniunii din data de ________, mă oblig prin semnarea prezentului angajamen t ca, pe
toată durata mandatului meu și după încetarea acestuia, să păstrez confiden țialitatea
cu privire la toate informa țiile pe care urmează să le ob țin sau să le furnizez în
considerarea calită ții mele de membru și să nu divulg nici unui ter ț informa țiile
astfel ob ținute, cu excep ția celor care au devenit publice fără culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament să păstrez confiden țialitatea în
special în ceea ce privește identitatea membrilor Uniunii cerceta ți disciplinar,
identitate a persoanelor care au formulat sesizări, faptele cercetate și probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etică și disciplină desemnat raportor
responsabil în cauza disciplinară și propunerea Comisiei de etică și disciplină
privind solu ționarea ca uzei disciplinare.
Sunt de acord că pe durata mandatului meu și după încetarea acestuia nu am dreptul să
copiez, să multiplic, să distribui sau să dezvălui în nici un fel, total sau par țial,
nici unei alte persoane, companii, corpora ții sau entită ți, nici una din informa țiile
confiden țiale ob ținute sau furnizate în cadrul Comisiei de etică și disciplină a
Uniunii.
Înțeleg și declar că sunt de acord prin semnarea prezentului angajament că
nerespectarea obliga ției mele de confiden țialitate constatată potriv it procedurii
adoptate de Consiliul director atrage revocarea mea din calitatea de membru și
angajarea răspunderii mele fa ță de Uniune pentru actele și faptele prejudiciabile
intenționate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele și prenumele _ ___________
Membru titular / supleant al Comisiei de etică și disciplină
Semnătura __________

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 82
Anexa nr. 2
Angajamentul de confiden țialitate al membrilor secretariatului Comisiei de etică și disciplină

UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA
COMISIA DE ETICĂ ȘI DISCIPLINĂ

ANGAJAMENT DE CONFIDEN ȚIALITATE

Subsemnatul/subsemnata ____________________________, având func ția de secretar al
Comisiei de etică și disciplină, desemnat la data de _______, mă oblig prin semnarea
prezentului angajament ca, pe toată durata func ționării pe postul meu și după
încetarea acestuia, să păstrez confiden țialitatea cu privire la toate informa țiile pe
care urmează să le ob țin sau să le furnizez în considerarea postului meu și să nu
divulg nici unui terț informa țiile astfel ob ținute cu excep ția celor care au devenit
publice fără culpa mea.
Sunt de acord prin semnarea prezentului angajament să păstrez confiden țialitatea în
special în ceea ce privește identitatea membrilor Uniunii cerceta ți disciplina r,
identitatea persoanelor care au formulat sesizări, faptele cercetate și probele
existente, identitatea membrului Comisiei de etică și disciplină desemnat raportor
responsabil în cauza disciplinară și propunerea Comisiei de etică și disciplină
privind so luționarea cauzei disciplinare.
Sunt de acord că pe durata func ției mele și după încetarea acesteia nu am dreptul să
copiez, să multiplic, să distribui sau să dezvălui în nici un fel, total sau par țial,
nici unei alte persoane, companii, corpora ții sau en tități, nici una din informa țiile
confiden țiale ob ținute sau furnizate în cadrul Comisiei de etică și disciplină a
Uniunii.
Înțeleg și declar că sunt de acord prin semnarea prezentului angajament că
nerespectarea obliga ției mele de confiden țialitate,const atată potrivit procedurii
adoptate de Consiliul director, atrage eliberarea mea din func ție și angajarea
răspunderii mele fa ță de Uniune pentru actele și faptele prejudiciabile inten ționate.
Localitatea ____________
Data ____________
Numele și prenumele ____________
Membru / Secretar al Comisiei de etică și disciplină
Semnătura __________

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 83
Anexa nr. 3

Registrul de eviden ță a sesizărilor Comisiei de etică și disciplină

Nr.
crt
Nr. și data
intrării în
registratură
Comisiei de
etică și
disciplină
Persoana care formulează
sesizarea

Persoana împotriva căreia se îndreaptă sesizarea

Observa ții
Numele și
prenumele/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Date de
identificare Numele și
prenumele
/
denumirea
Domiciliu/
Sediu
Numărul
legitima ției/
autoriza ției Tip
membru Specializare
1. xxx/zz/ll/aaaa … … … … … … …
2. … … … … … … … …
… … … … … … … … …

Anexa nr. 4

Registrul hotărârilor Comisiei de etică și disciplină

Nr.
hotărârii Data
hotărârii
Nr. dosar
disciplinar Persoană
cercetată
disciplinar Raportor
(propunere:
clasare/
sancționare/
nesancționare) Propuneri
hotărâte
(clasare/
sancționare/
nesancționare/
altele) Membri
prezenți Membri
absenți Voturi
1 zz/ll/aaaa x/aaaa … … … … … …
… … … … … … … … …
… … … … … … … … …

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 84
Anexa nr. 5
Registrul deciziilor Consiliului director privind solu ționarea procedurii disciplinare

Nr.
crt Nr. și
data
deciziei Nr. dosar
disciplinar Persoană
cercetată
disciplinar Raportor
(propunere:
clasare/
sancționare/
nesancționare) Soluția
propusă de
Comisia de
etică și
disciplină
(clasare/
sancționare/
nesancționare/
altele) Soluția decisă
(clasare/
sancționare/
nesancționare/
altele) Abatere/
sancțiune
(dacă este
cazul)
Membri
prezenți Membri
absenți V
o
t
u
r
i
1 Xx/zz/ll/
aaaa x/aaaa … … … … Art.12 al.1
lit.(…) ROF
Uniune/
Art.26
lit.(…) OG
24/ 2011 … …
… … … … … … … … … …
… … … … … … … … … …

Anexa nr. 6
Registrul antecedentelor disciplinare ale membrilor Uniunii

Nume/denumire membru Uniune, domiciliu/sediu, date de identificare, nr. legitima ție/autoriza ție
Nr.
crt. Nr. dosar
disciplinar Nr. și dată
decizie de
sancționare Abatere
reținută Sancțiune
aplicată Căi de atac
exercitate
(DA/NU) Instanță/nr. dosar
instanță/nr. și dată
hotărâre/solu ție
(respinge/admite
contesta ția)
1 xx/zz/ll/ aaaa x/aaaa Art.12 al.1
lit.(…) ROF
Uniune Art.26
lit.(…)
OG 24/2011 … …

… … … … … … …
… … … … … … …

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 85
Anexa nr. 7
Model de sesizare a Comisiei de etică și disciplină
Către
UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA
COMISIA DE ETICĂ ȘI DISCIPLINĂ
București, str. Scărlătescu, nr. 7, sector 1, cod poștal 011158
Tel: 021.3156564 / Fax: 021.3111340

FIȘĂ DE SESIZARE
A. DATELE PERSOANEI CARE FORMULEAZĂ SESIZAREA
Subsemnatul/subsemnata____________________________________, domiciliat(ă) în muni cipiul/orașul/comuna
________________________ str. _________________________ nr.____ bl._____ sc._____ et.___ ap.___,
sector___, jude țul ____________, identificat prin CNP_________________________ și CI seria ___ nr.
_________ eliberată de ________________ ____ la data de ____________________, personal/ prin mandatar
__________________________________ conform împuternicirii anexate, telefon __________________ e –
mail____________________________________ sau, după caz,
Subscrisa_________________________________ ____________, cu sediul social în municipiul/orașul/comuna
________________________ str. _________________________ nr.____ bl._____ sc._____ et.___ ap.___,
sector___, jude țul ____________, înregistrată la Registrul Comer țului sub nr. J__/____/_____ având C UI
______________________________, telefon ___________________________ e -mail____________________________
reprezentată prin _____________________________ identificat(ă) prin CNP_________________________ și CI
seria ___ nr. _________ eliberată de __________ __________ la data de _____________, în calitate de
___________, personal/ prin mandatar __________________________________ conform împuternicirii anexate,
doresc să formulez prezenta sesizare privind posibila săvârșire a unei abateri disciplinare de către :
B. DATELE EVALUATORULUI AUTORIZAT A CĂRUI FAPTĂ ESTE SESIZATĂ
Numele______________________________________________________, domiciliat în municipiul/orașul/comuna
__________________________, str._______________, nr.__, bl.__, sc.__, et.___, ap.__, sector _,
județul____________, identificat prin CNP _________________ și CI seria __ nr. _______ eliberată de
_________________ la data de_______, membru stagiar / membru titular / membru acreditat / membru inactiv /
membru de onoare al Uniunii Na ționale a Evalu atorilor Autoriza ți din România, posesorul/posesoare a
legitima ției de membru nr. ___________________, având specializarea ____________________________________
telefon ________________________________ e -mail_____________________________, sau, după caz
Denumirea________________________________________, cu sediul social în municipiul/orașul, comuna
_________________________, str._______________________, nr.__, bl.__, sc.__, at.___, ap.__, sector__,
județul_____________, identificat prin CNP __________________ __ și CI seria __ nr.________,
posesor/posesoare a autoriza ției nr. ___________________având specializarea
_________________________________________________telefon _______________________________________ e –
mail____________________________________
C. DATA S ĂVÂRȘIRII FAPTEI
__________________________
D. TIPUL ACTIVITĂ ȚII DE EVALUARE ÎN LEGĂTURĂ CU CARE A FOST SĂVÂRȘITĂ FAPTA (vă rugăm să bifa ți)
□ evaluare de bunuri imobile
□ evaluare de întreprinderi

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 86
□ evaluare de bunuri mobile
□ evaluare de ac țiuni și alt e instrumente financiare
□ evaluare de fond de comer ț și alte active necorporale
E. DESCRIEREA FAPTEI CE FORMEAZĂ OBIECTUL SESIZĂRII
__________________________________________________________________________________________________________
_________________ _________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_____________________________________________________________ _____________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________________________________ _
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
___________________________________________ _______________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________ ___________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________
F. DOVEZILE PE CARE SE SPRIJINĂ SESIZAREA
În sprijinul sesizării pe care o formulez, în țeleg să indic și să anexez următoarele dovezi:
a) raportul de evaluare _________________________________________
b) ______________________________________________________________
c) ____________________________________________________________
d) ____________________________________________________________
e) ______________________________________________________________
Solicit declanșarea procedurii disciplinare împotriva persoanei arătată la pct. B de mai sus și cercetarea
faptei ce face obiect ul prezentei sesizări, astfel cum a fost descrisa la pct. E de mai sus.
Va rog sa îmi comunica ți răspunsul dvs. la adresa _____________________________________ sau prin e -mail la
adresa ________________________.

Data _________________
Semnătura
__________ _____

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 87
Anexa nr. 8

Declarația persoanelor care cercetează și/sau solu ționează ac țiunea disciplinară
UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA
CONSILIUL DIRECTOR

DECLARA ȚIE
Subsemnatul__________________________, având calitatea de membru al Consiliului director al Uniunii
Naționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România, în legătură cu cauza ce face obiectul dosarului de
cercetare disciplinară nr.______ din data de _______________ având ca obiect cercetarea disciplinară
declanșată de Comis ia de etică și disciplină a Uniunii în baza sesizării nr. ______________________ din
data de _________________ formulată de ________________________________________________ cu privire la
fapta constând în ___________________________________________________ _________________________ pretins a
fi săvârșită de domnul/doamna/S.C. ____________________________ evaluator autorizat, cunoscând prevederile
art. 292 din Codul penal, declar pe proprie răspundere următoarele:
□ nu sunt so ț, rudă sau afin până la gradul t rei inclusiv cu nici una din păr țile implicate în cauza
disciplinară ce formează obiectul dosarului nr. ____/_________;
□ nu mă aflu în nici o situa ție de incompatibilitate sau conflict de interese; sau
□ sunt so ț, rudă sau afin până la gradul trei inclusi v cu una din păr țile implicate în cauza disciplinară
ce formează obiectul dosarului nr. ____/_________, respectiv cu _______________________;
□ mă aflu în următoarea situa ție față de cauza disciplinară ce formează obiectul dosarului nr.
_____/_______:
__________________________________________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________ ______________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________________
Aceasta este declara ția mea pe care o dau și o sus țin ca fiind conformă cu realitatea, după toate
cunoștin țele mele.
Data___________________________
Numele și prenumele
Membru al Consiliului director
Semnătura
___________________

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 88
UNIUNII NAȚIONALE A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

HOTĂRÂREA nr. 3 din 19.05/2012 ,
privind aprobarea standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România
Publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 369/31.05.2012

În temeiul art. 7 alin (3) lit. j) din Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în
domeniul evaluării bunurilor,
Conferința Națională a Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România adoptă
prezenta hotărâre.
Art. 1. – Se aprobă următoarele standarde de evaluare:
a) Standardele Internaționale de Evaluare IVS (International Valuation Standards) ediția 2011,
traduse în limba română de IROVAL – SRL;
b.1) G hidurile de evaluare (GE), care cuprind;
(i) Ghidul de evaluare GE 1 „Verificarea evaluărilor”;
(ii) Ghidul de evaluare GE 2 „ Evaluarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri”;
(iii) Ghidul de evaluare GE 3 „Evaluarea proprietăților din industria extractivă”;
(iv) Ghidul de evaluare GE 4 „Considerații privind implicațiile substanțelor periculoase și toxice
în evaluare ”;
b.2) Ghidurile metodologice de evaluare (GME), care cuprind:
(v) Ghidul metodologic de evaluare GME 1 „Evaluarea terenului”;
(vi) Ghidul metodologic de evaluare GME 2 „Evaluare pentru garantarea îm prumutului”;
b.3) Glosarul IVS 2011;
b.4) Abordarea metodologică a unor defini ții și termeni din IVS 2011.
Art. 2. – Standardele de evaluare prevăzute la art. 1 sunt obligatorii pentru membrii Uniunii Naționale a
Evaluatorilor Autorizați din România, în ca drul activității de evaluare.
Art. 3. – Prezenta hotărâre se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Președintele Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România,
Marian Petre

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 89
UNIUNEA NA ȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZA ȚI DIN ROMÂNIA

HOTĂRÂRE A nr. 4 din 19.05.2012 ,
pentru aprobarea Regulamentului de Organizare și Func ționare a filialelor Uniunii
Naționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România
Publicat ă în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 375, din 1/0 6/2012

În temeiul art. 7 alin. (3) lit. h) din Ordonan ța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în
domeniul evaluării bunurilor și al art. 8 alin. (1) din Regulamentul de organizare și func ționare a
Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.
353/2012,
Conferința Națională a Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România adoptă prezenta
hotărâre.
Art. 1. . – Se aprobă Regulamentul de organizare și func ționare a filialelor Uniunii N aționale a
Evaluatorilor Autoriza ți, prevăzut în anexa care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Art. 2. – Prezenta hotărâre se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Președintele Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din Ro mânia
Marian Petre

ANEXĂ
REGULAMENT
de organizare și func ționare a filialelor
Uniunii Na ționale a Evaluatorilor Autoriza ți din România

Art. 1. – Filialele Uniunii sunt înfiin țate prin hotărâre a Conferin ței naționale, la propunerea
Consiliului director.
Art. 2. – Filialele pot fi organizate în fiecare jude ț și în municipiul București sau pot fi constituite
filiale care cuprind membri din mai multe jude țe.
Art. 3. – Patrimoniul filialei se constituie pe baza s umelor alocate din bugetul Uniunii care sunt
aprobate de către Consiliul director.
Art. 4. – Filiala are următoarele atribu ții:
a. asigură promovarea pe plan local a standardelor de evaluare obligatorii pentru membrii
Uniunii, a principiilor, metodelor și t ehnicilor de evaluare;
b. contribuie la strângerea legăturilor dintre Uniune și membrii săi, prin facilitarea accesului
direct al acestora la sursele de informare și documentare puse la dispozi ție de către Uniune,
precum și prin alte mijloace;
Art. 5. – Organele de conducere ale filialei sunt: Adunarea generală a filialei, Consiliul filialei și
președintele filialei.
Art. 6. – (1) Adunarea generală a filialei este formată din membrii titulari ai Uniunii care au
domiciliul în circumscrip ția teritorială a fil ialei, respectiv pe raza jude țelor în care se organizează și
funcționează filiala sau pe raza municipiului București, după caz.
(2) Adunarea generală a filialei se întrunește o dată pe an sau ori de câte ori este nevoie, la

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 90
convocarea consiliului filialei. Termenul de reunire al Adunării generale nu poate fi stabilit mai devreme
de 30 de zile de la data publicării convocării într -un ziar de răspândire na țională. Dacă la prima convocare
Adunarea generală nu poate fi ținută din cauza lipsei cvorumulu i, a doua convocare se poate fixa după
minim o oră de la data primei convocări.
(3) Pentru validitatea deliberărilor Adunării generale a filialei, la prima convocare, este necesară
prezența a jumătate plus unu din numărul evaluatorilor autoriza ți cu drep t de vot din cadrul filialei, iar
hotărârile se adoptă cu votul majorită ții membrilor prezen ți.
(4) La a doua convocare, Adunarea generală a filialei poate să delibereze oricare ar fi numărul celor
prezenți, iar hotărârile se adoptă cu votul majorită ții participan ților.
(5) Adunarea generală a filialei este condusă de Președintele filialei sau, în lipsa acestuia, de
Vicepreședinte.
Art. 7 . – (1) La Adunarea generală a filialei participă un reprezentant al Consiliului director al
Uniunii, nominalizat d e către acesta.
(2) Reprezentantul Consiliului director la Adunarea generală a filialei nu poate face parte din
Consiliul filialei și nu are drept de vot.
Art. 8. – Fiecare participant la Adunarea generală a filialei are dreptul la un vot.
Art. 9. – Adunarea generală are următoarele atribu ții:
a) alege și revocă membrii Consiliul filialei, cu respectarea prevederilor art. 13;
b) alege delega ții care vor reprezenta filiala la Conferin ța Națională a Uniunii;
c) aprobă raportul de activitate al Consiliului filialei;
d) aproba organigrama filialei;
e) supune aprobării înfiin țarea de subunită ți fără personalitate juridică în jude țele componente
f) îndeplinește orice alte atribu ții stabilite de Conferin ța Națională a Uniunii.
Art. 10. – Adunările generale ale filialelor în care sunt alese Consiliile filialelor și sunt desemna ți
delegații la Conferin ța Națională a Uniunii vor avea loc cu cel mult două luni înainte datei Conferin ței
Naționale a Uniunii care alege membrii Consiliului director.
Art. 11. – Consiliul filialei este compus din nouă membri și are următoarea structură:
a) Președintele filialei;
b) Vicepreședintele filialei, care este viitorul președinte al filialei;
c) Fostul președinte al filialei , imediat anterior președintelui filialei;
d) Alți șase membri.
Art. 12 . – Mandatul membrilor Consiliului filialei este de doi ani cu începere de la data Adunării
generale a filialei în care aceștia au fost aleși.
Art. 13. – În cazul în care o filială se constituie din membri titulari ai Uniunii cu domicilii în jude țe
diferite, Consiliul filialei respective va cuprinde cel pu țin un reprezentant din fiecare jude ț.
Art. 14. – Consiliul filialei are următoarele atribu ții:
a) propune Consiliului director programul anual de pregătire continuă a membrilor Uniunii din
raza filialei;
b) propune Consiliului director programul anual de desfășurare a manifestărilor profesionale din
raza filialei, cum ar fi consfătuiri, conferin țe, colocvii sau altele asemenea;
c) desemnează persoane din cadrul filialei care să facă parte din grupurile de lucru înfiin țate de
către Consiliul director și din comisiile Uniunii, la solicitarea Consiliului director;
d) propune spre aprobare Consiliului director bugetul filialei, execu ția bugetară și situa țiile
financiare ale filialei;

UNIUNEA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA

Bazele evaluării 94
e) aduce la îndeplinire hotărârile Conferin ței naționale și ale Consiliului director referitoare la
activitatea filialei;
f) prezintă Adunării generale a filial ei raportul de activitate al Consiliului filialei.
Art. 15. – O persoană poate fi aleasă membru al Consiliului filialei pentru cel mult două mandate
consecutive.
Art. 16. – (1) Mandatul de membru al primului Consiliu al filialei încetează la data următoa rei
Adunări generale de alegeri din filială, care precede Conferin ța națională de alegeri a Consi liului director
al Uniunii.
(2) Dacă durata mandatului de membru în primul Consiliu al filialei este mai mică de 18 luni, atunci
acest mandat nu se ia în cons iderare la calcularea celor două mandate prevăzute la art. 15.
Art. 17 – Membrii Consiliului filialei participă de drept la Conferin ța Națională.
Art. 18 – (1) Membrii Consiliului filialei sunt aleși dintre participan ții cu drept de vot la Adunarea
generală a filialei, care candidează separat pe fiecare func ție, cu excep ția funcției de președinte al filialei.
Funcția de președinte al filialei este ocupată de vicepreședintele în exerci țiu, la 2 ani de la alegerea sa în
această din urmă func ție. În sensu l prezentului regulament, fostul președinte al filialei este președintele
filialei care și -a încheiat mandatul.
(2) Membrii Consiliului filialei nu își pot exercita drepturile și atribu țiile prin reprezentare .
Art. 19. – La prima Adunare generală de ale geri în filiale se alege atât președintele cât și
vicepreședintele filialei.
Art. 20. – Membrii Consiliului filialei și delega ții filialei la Conferin ța națională sunt aleși în
conformitate cu Procedura de alegeri aprobată prin hotărâre a Consiliului dire ctor.
Art. 21. – Funcția de Președinte al filialei va fi ocupată de Vicepreședintele filialei, la doi ani de la
alegerea sa în această din urmă func ție.
Art. 22. – Persoana care a exercitat func ția de Președinte al filialei nu mai poate candida pentru un
nou mandat de Vicepreședinte al filialei decât după expirarea unei perioade de 2 ani de la încheierea
mandatului.
Art. 23. – Președintele filialei are următoarele atribu ții:
a) semnează situa țiile financiare ale filialei, angajează patrimonial filiala și răspunde de execu ția
bugetului de venituri și cheltuieli al filialei;
b) conduce lucrările Adunării generale a filialei și lucrările Consiliului filialei;
c) reprezintă filiala în rela țiile cu Uniunea și cu ter ții.
Art. 24. – La stabilirea numărului de reprez entanți ai fiecărei filiale la Conferin ța națională se ia în
considerare numărul total al membrilor titulari ai Uniunii care au domiciliul în circumscrip ția teritorială a
filialei respective, fără a se lua în calcul membrii Consiliului director în exerci țiu si foștii președin ți, iar
pentru numărul astfel rezultat se desemnează câte un reprezentant la 20 de membri titulari.
Art. 25. – Nu pot fi desemna ți reprezentan ți la Conferin ța națională sau membri ai organelor de
conducere ale filialei și nu au drept de vot, evaluatorii autoriza ți a căror calitate de membru titular al
Uniunii este suspendată la data Adunării generale a filialei sau membrii stagiari, membrii inactivi și
membrii de onoare.
Art. 26. – Situațiile financiare ale filialei sunt auditate de c ătre auditorul financiar care auditează și
situațiile financiare ale Uniunii.
Art. 27. – Prima Adunare generala a filialei este convocată de Consiliul director al Uniunii în termen
de cel mult două luni de la data înfiin țării filialei. În cadrul acesteia se alege primul Consiliu al filialei și
delegații la prima Conferin ță Națională care va avea loc după înfiin țarea filialei.

Bibliografie

 IVSC, Standardele I nternaționale de Evaluare 2011, ed itura ANEVAR,
2011 ;
 Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012, editura
ANEVAR, 2012;
 Ordinul MFP nr. 3055/2009 pentru aprobarea reglementărilor contabile
conforme cu directivele europene . Monitorul Oficial al României nr. 766 bis ,
din 10.11.2009 ;
 Noul Cod Civil Român din 17.07.2009. Republicat în Monitorul Oficial al
României , Partea I, nr. 505, din 15.07.2011 .