Aspecte Economico Matematice In Evaluarea Bunurilor Imobile

2 ASPECTE ECONOMICO-MATEMATICE IN EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

2.1 Clasificarea si factorii de influență asupra valorii de piață a bunurilor imobile locative

Valoarea bunului imobiliar este influențată de interacțiunea unor factori care pot fi externi și interni.

Factorii externi sunt factorii generali, care influențează în aceeași măsură valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizați în următoarele grupuri:

a) factorii economici;

b) factorii juridici, administrativi și politici;

c) factorii sociali;

d) factorii naturali și de mediu.

Factorii economici reflectă situația generală a economiei țării, regiunii sau a localității. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influențează cererea și oferta proprietăților imobiliare. Cererea pentru proprietățile imobiliare este afectată de situația economică generală:

a) gradul de ocupare a populației;

b) mărimea salariului și veniturilor populației;

c) solvabilitatea populației;

d) variația numărului populației (tendințele istorice, curente și prognozate);

e) modificările în preferințele populației;

f) nivelul inflației;

g) disponibilitatea mijloacelor creditare;

h) mărimea ratei dobânzii;

i) mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacțiilor;

j) și altele.

Creșterea cererii determină sporirea activității pieței imobiliare. O con-diție obligatorie pentru asigurarea creșterii cererii este extinderea posibili-tăților economice ale potențialilor cumpărători, majorarea veniturilor popu-lației. Ca urmare a creșterii cererii, vor crește plățile de arendă și prețurile de vânzare a proprietăților imobiliare. Majorarea arenzii și prețurilor pe toate segmentele pieței imobiliare este determinată și de procesele inflaționiste.

Este important să fie studiată cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piața imobiliară este foarte elastică, reacționează repede la variația prețurilor pentru proprietățile imobiliare și influențează, astfel, situația pe piața imobiliară. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastică. Fluctuațiile de proporții pe piața imobiliară pot fi explicate anume de această caracteristică a cererii.

Oferta de bunuri imobiliare este influențată de:

a) stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vânzare pe un anumit segment al pieței imobiliare;

b) volumul construcțiilor noi și cheltuielile aferente, inclusiv:

1) cheltuieli suportate la pregătirea terenului pentru construirea obiectivului și executarea lucrărilor de construcții-montaj;

2) impozitul pe bunurile imobiliare;

3) cheltuieli pentru reparația și reconstrucția bunurilor imobiliare;

4) cheltuieli pentru menținerea bunurilor imobiliare și plata serviciilor comunale;

5) modificări curente și potențiale ale tehnologiilor de construcții și influența lor eventuală asupra costurilor de construcție;

6) corelația costurilor de construcție și a prețurilor de vânzare a bunurilor imobiliare.

Factorii juridici, administrativi și politici pot avea o influență atât pozitivă cât și negativă asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi și politici se raportă:

politica statului îndreptată spre a stimula folosirea pământului și valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale, controlul asupra plăților de arendă, etc.);

condițiile asigurate de organele administrației publice locale; existența drumurilor cu înveliș durabil, școlilor, grădinițelor de copii, transportului public, etc.

In condițiile perioadei de tranziție, factorii sociali devin tot mai importanți în determinarea valorii proprietăților imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie:

prestigiu. în anumite perioade de timp, anumite sectoare ale orașului sau careva regiuni ale țării, anumite tipuri de clădiri devin populare și prestigioase. Valoarea proprietăților imobiliare sporește de câteva ori, cu toate că cheltuielile de construcție și valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate în alte regiuni.

compoziția populației pe grupe de vârstă;

variația raportului dintre diferite pături ale societății: raportul dintre grupele populației cu diferite nivele de educație, nivelul de migrațiune, numărul căsătoriilor și divorțurilor;

situația criminogenă;

atitudinea față de dreptul de proprietate

Valoarea proprietății, amplasate în perimetrul unui oraș sau al unei regiuni, este sensibilă la impactul factorilor naturali și de mediu. La această categorie de factori se referă:

clima;

seismicitatea;

nivelul apelor subterane;

zonele de inundații sau zonele alunecărilor de teren;

construcții pe rocile sedimentare;

prezența în regiune a stațiilor atomice, uzinelor metalurgice, întreprinderi de producere a substanțelor chimice, stații de purificare;

alți factori.

Factorii interni întrunesc elementele ce caracterizează un anumit bun imobiliar și sunt determinanți în procesul de estimare a valorii proprietății imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercită o influență mai mare asupra valorii sunt diferiți. Din categoria factorilor interni care afectează în cea mai mare măsură valoarea oricărui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvântului amplasarea reprezintă situarea bunului imobiliar într-un anumit oraș sau regiune a țării, care este caracterizată prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistică, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, în sensul restrâns al cuvântului, presupune identificarea particularităților situării locale, la care se referă:

amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localității;

distanța față de centrul localității;

amplasarea în cartier;

distanța față de cea mai apropiată stație a transportului public;

etajul amplasării încăperii izolate, etc.

Pe lângă factorul amplasării, valoarea proprietății imobiliare este influențată de caracteristicile ei fizice. Astfel în procesul examinării proprietății imobiliare este important să fie determinate particularitățile atât ale construcției ca obiect unic, amplasat separat, cât și ale elementelor de structură, cum ar fi, apartamente amplasate în blocuri locative cu multe niveluri, construcții încorporate sau anexate, precum și caracteristicile terenului.

Valoarea terenului este determinată de manifestarea următorilor factori interni: suprafața terenului, topografia, forma terenului, prezența rețelelor inginerești (electrice, apă, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu înveliș durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundație, nivelul apelor subterane, mediul înconjurător.

Valoarea clădirilor și construcțiilor, în dependență de modul lor de utilizare, este sensibilă la impactul următorilor factori interni: suprafața construcției – totală (m) și locativă (m); vârsta construcției, orientarea construcției (nord, sud, est, vest); numărul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de bază (tipul, materialul de construcție, starea): fundamentul, pereții, planșeele, pardoseala, ușile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construcției, arhitectura, racordarea la rețelele publice (apă, canalizare, energie electrică, energie termică, gaze, telecomunicații), sistem de securitate, utilizarea curentă a spațiilor.

Un factor important este și modul de utilizare curentă a obiectului evaluării: locativă, comercială, industrială sau specializată.

In dependență de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acordă prioritate unor anumiți factori. Dar în procesul de evaluare este imposibil să fie identificați și analizați toți factorii de influență asupra valorii. Cu toate acestea, ținem să menționăm că nu toți factorii influențează într-un mod semnificativ valoarea proprietății imobiliare, pe când colectarea lor poate antrena cheltuieli substanțiale de timp și mijloace financiare. Evaluatorii cu experiență cunosc factorii ce afectează în mare măsură valoarea anumitor bunuri imobiliare și mobilizează toate resursele disponibile pentru colectarea lor.

2.2 Analiza pieții bunurilor imobile locative in municipiul Chisinău

Prețurile pentru case de locuit individuale, în comparație cu anul trecut, au scăzut, precum și întreaga piață imobiliară aproximativ cu 9-10%, însă este foarte dificil de vândut o casă. Numărul tranzacțiilor cu case a fost întotdeauna mic, 6-7% din structura vânzărilor, însă ponderea acestora este mare în termeni monetari.

 Este dificil de analizat piață caselor de locuit, din cauza dispersiei enorme de prețuri. Locația, suprafața casei și a terenului de pământ, funcționalitatea planificării, calitatea materialelor de finisaj, costurile de întreținere joacă un rol important. O atenție deosebită se acordă eficienței energetice.

 Dacă luăm ca standard cei mai răspândiți parametri ai unei case de locuit moderne, cu o suprafață totală de 250-270 m.p și un teren de pământ de 6-10 ari, atunci costul acesteia în cele mai prestigioase regiuni ale orașului – în apropierea parcului Valea Morilor și Dendrariului – va fi de 210000-250000 euro. În alte raioane, precum Sculeni, Botanica, Buiucani Noi, aceeași casă va costa 130000-180000 euro. În suburbiile orașului Chișinău – Cricova, Stăuceni, Codru,Băcioi – aceeași casă costă 100000-120000 euro.

Prețurile medii de ofertă a apartamentelor din mun. Chișinău în a. 2015 sunt următoarele: 1 odaie – 671 €/m.p, 2 odăi – 641 €/m.p, 3 odăi – 563 €/m.p, pentru casele individuale de locuit– 610 €/m². (Figura 2.1)

Figura 2.1 – Pretul mediu de oferta apartamentelor si caselor individuale din mun.Chisinau

Sursa : [ in bibliografie este a ]

Pe parcursul primului trimestru anul 2015 s-a constatat descreșterea prețurilor.Astfel, prețurile medii de ofertă la apartamentele cu o cameră au scăzut față de trimestru III anul 2014 cu 19 %, la apartamentele cu 2 odăi cu 18,5 %, la apartamentele cu 3 odăi diminuarea constituie 24,5%, iar la casele individuale de locuit din or. Chișinău cu 13 % ( Tabelul.2.1).

Tabelul 2.1 – Descreșterea prețurilor la diferite categorii de imobil locativ din mun.Chisinau

Sursa : Completat de autor

2.3 Analiza pietii de vinzare-cumparare a bunurilor imobile locative in mun.Chisinau

Conform datelor de statistica a Î.S.”Cadastru”, Pe parcursul trimestrului I anului 2015, ÎS ”Cadastru” a prestat 109 587 servicii de înregistrare. Față de aceeași perioadă a anului 2014, cînd au fost efectuate 101 115 de înregistrări, se constată o creștere a numărului de înregistrări cu cca 8 % , prezentate in Figura 2.2 .

Figura 2.2 – Total servicii înregistrare

Sursa : [ in bibliografie este a ]

Circaca 64 % din totalul serviciilor de înregistrare le revine tranzacțiilor cu bunurile imobile: vînzare – cumpărare, donații, schimb, moștenire. Astfel, pe parcursul trimestrului I anului 2015, în total au fost înregistrate 81 406 tranzacții, constatându-se o creștere cu cca 11 % față de aceiași perioadă a anului trecut,prezentate in Figura 2.3.

Figura 2.3 – Total tranzacții cu bunurile immobile

Sursa : [ in bibliografie este a ]