Aplicarea și înregistrarea metodelor de formare a bunurilor imobile în satul Chetrosu raionul Drochia [309936]
UNIVERSITATEA AGRARĂ DE STAT
DIN MOLDOVA
Catedra de Cadastru și Geodezie
Popovici Valeria
Aplicarea și înregistrarea metodelor de formare a bunurilor imobile în satul Chetrosu raionul Drochia
Teză de licență
Domeniul general de studii 58 „Arhitectură și construcții”
Programul de licența 584.1 – Cadastru și organizarea teritoriului
„Se admite spre susținere” Autor ______________(semnătura)
Șef catedră:
Botnarenco I. dr., conf. univ. Conducător:
________________(semnătura) Botnarenco I. dr., conf. univ.
__________________(data) __________________(semnătura)
[anonimizat]. univ.
__________________(semnătura)
Control normativ: Consultant securitatea activității vitale:
[anonimizat]. univ. [anonimizat]. univ.
________________(semnătura) ________________(semnătura)
__________________(data) __________________(data)
Chișinău 2017
BAZELE TEORETICE ALE FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE
Scopul și necesitatea formării bunurilor imobile
Prin formare a [anonimizat]. [anonimizat]/existent/înregistrat, a [anonimizat]. [anonimizat], în baza căruia se formează un nou bun imobil.
Realizarea unui sistem de valorificarea a [anonimizat], imparțial, credibil, reprezintă o condiție necesară pentru asigurarea supremației legii. [anonimizat], o [anonimizat], proclamate în actele normative naționale și internaționale. [anonimizat]. Cunoaștem că cadastrul bunurilor imobile are ca scop înregistrarea de stat a [anonimizat]. [anonimizat], iar aceste modificări trebuie să fie reflectate în documentația cadastrală. Rămâne o prioritate însuți succesiunea și modul efectuare a [anonimizat] – sociale. Modul de efectuare a modificărilor efectuate asupra bunurilor imobile este cunoscut ca formarea bunurilor imobile. Conform Legii 354 din 28.10.2004 „Cu privire la formarea bunurilor imobile” [anonimizat], [anonimizat], comasare sau combinare a unor bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile. [anonimizat] a bunurilor imobile – set de reguli și cerințe a căror îndeplinire este obligatorie la formarea de bunuri imobile.
Pe o piață mereu în dezvoltare și cu o concurență mare, bunurile imobile contribuie esențial la procesele economice, asigurând diferite funcții. Formarea bunurilor imobile va fi o pârghie prin intermediul căreia proprietarul sau altă persoană cointeresată să poată contribui la creșterea valorii bunului imobil pe care îl posedă.
Bunul imobil se poate forma în orice scop care nu contravine legislației, inclusiv în scopul:
a) transmiterii terenurilor în proprietate sau folosință persoanelor fizice sau juridice, în condițiile legii, cu condiția ca acestea au fost anterior înregistrat în registrul bunurilor imobile;
b) efectuării de tranzacții cu bunuri imobile sau o parte din el;
c) dezvoltării terenului, prin construirea sau reconstruirea clădirilor și altor lucrări amplasate pe el;
d) împărțirii bunului imobil proprietate comună;
e) atribuirii în natură fondatorului a cotei lui din patrimoniul persoanei juridice;
f) schimbului de terenuri, inclusiv în scopul amplasării lor compacte;
g) separării sau comasării bunurilor imobile în legătură cu reorganizarea sau cu desființarea persoanei juridice;
h) vânzării la licitație a unei porțiuni din teren și/sau a unei părți din construcție care intră în masa debitoare a întreprinderii insolvabile, sau a unei porțiuni din teren și/sau a unei părți din construcție a persoanei fizice sau juridice al cărei patrimoniu a fost sechestrat și/sau se comercializează pentru stingerea datoriilor la plățile obligatorii.
Elaborarea unei politici privind terenul localităților rurale trebuie să fie însoțită de un studiu aprofundat, iar procesul de implementare să fie susținut din punct de vedere metodologic și tehnic. O politică publică națională privind terenurile localităților are ca scop asigurarea funcționării eficiente, echitabile și durabile a pieței imobiliare, din punct de vedere al mediului. Pentru implementarea unei astfel de politici, sunt necesare atât eliminarea distorsiunilor din piața de terenuri, cât și stabilirea unui sistem eficient de instrumente de management privind folosirea și protejarea terenurilor. Acest sistem va avea în vedere:
– protejarea resurselor sensibile de teren;
– managementul terenurilor vulnerabile la dezastre naturale, sau induse de om;
– protejarea resurselor culturale;
– conservarea spațiilor libere;
– descurajarea expansiunii teritoriale;
– protejarea terenului agricol.
Scopul lucrării rezidă în cercetarea aprofundată a esenței și conținutului lucrărilor de formare a bunurilor imobile în corespundere cu cerințele actuale ale dezvoltării Cadastrului Bunurilor Imobile, cercetarea și analiza efectelor juridice ale formării bunurilor imobile asupra drepturilor imobiliare, determinarea rolului și importanței acestui gen de lucrări cadastrale, stabilirea modalităților și procedurii de înscriere în Registrul bunurilor imobile, analiza problemelor teoretice și practice întâlnite în procesul de formare a bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor. Din analiza sistematică a legislației în vigoare, din studiul literaturii de specialitate națională și străină, din urmărirea diferitelor aspecte teoretice și practice, în elaborarea prezentei teme se vor avea în vedere următoarele obiective:
– efectuarea unei analize științifice a conceptului de bun imobil în contextul efectuării lucrărilor de formare;
– analiza comparativă și demonstrarea priorităților de formare a bunurilor imobile în scopul îmbunătățirii condițiilor de administrare a bunurilor imobile și protejare a dreptului de proprietate;
– analiza esenței, principiilor și funcțiilor de formare a bunurilor imobile;
– analiza esenței, principiilor și modului de înregistrare a bunurilor imobile rezultate etc.
Prezenta teză de licență are ca scop examinarea procedurilor de formare a bunurilor imobile din satul Chetrosu raionul Drochia care sunt înscrise în Registrul Bunurilor Imobile.
În cele ce urmează vom face o încercare să demonstrăm importanța și actualitate prezentei teme.
Formarea pieții imobiliare înaintează pe primul plan necesitatea de actualizare permanentă a schimbărilor, precum și identificarea variantelor de cea mai bună, eficientă și utilă folosire a bunurilor imobile inclusiv și a terenurilor agricole. Toate acestea însă implică modificări permanente de partajare, dezmembrare sau comasare a bunurilor imobile. Efectuarea acestor operațiuni se face prin intermediul lucrărilor cadastrale, care în literatura de specialitate sunt cunoscute ca formarea bunurilor imobile. Prin aceasta se explică actualitatea temei.
Deși lucrările de formare a bunurilor imobile se aplică pe parcursul a unui deceniu, ele rămân importante și prezintă caracteristici specifice de la o localitate la alta. Prin aceasta se explică faptul că vor fi examinate numai lucrările de formare a bunurilor imobile din cadrul satul Chetrosu raionul Drochia, localitate în care au fost efectuate o mulțime de lucrări în timpul activității autorului la OCT Drochia.
1.2.Obiectul studiului formării bunurilor imobile
Satul Chetrosu este o localitate din raionul Drochia. Satul are o suprafață de circa 5,49 kilometri pătrați, cu un perimetru de 12.20 km. Chetrosu este unicul sat din comună cu același nume, la distanța de 7 km de orașul Drochia și la 190 km de Chișinău. Satul Chetrosu e situat la latitudinea 48,0777 longitudinea 27.8861. Aceasta localitate este în administrarea or. Drochia. Satul Chetrosu a fost menționat documentar în anul 1652 cu denumirea Șurile.
Relieful regiunii, unde este asezat satul este variat. În unele locuri este cîmpie, în altele deal, putin fragmentat de vai largi pe lînga ape și rîpi, cu versanti domoli și simetrici ce se ridică la 100-200 m deasupra nivelului marii.
Din punct de vedere geografic satul Chetrosu este asezat în partea de nord a Republicii Moldova, pe ambele maluri ale râului Cubolta, în nordul fostei plase Nadusita și în sudul fostului și actualului or. Soroca. Se observă că satul este situat la intersecția a doua drumuri comerciale ce leaga Suceava cu Soroca și orasul Lemberg(Liov) cu Cetatea Alba, trasee ce au existat și în Evul Mediu.
La nord, satul Chetrosu se mărginește cu satul Suri, iar la sud cu satul populat de ucraineni Baroncea (3 km). La est de sat la o distanta de 13 km se afla satele Palanca și Popești, iar la 30 km de la sat, tot în aceasta directie, se afla centrul județean Soroca. În partea de vest a satului la o distanta de 7 km se află raionul Drochia.
Intarea în sat este prezentata de monumente și elemente caracteristice.
Structura tectonica a moșiei Chetrosu este variată. Cu multe milioane de ani în urma teritoriul Moldovei de astazi era fundul mării Sărmatice, care a fost o mare caldă. Din plantele si vietatile ei depuse pe fund în urma retragerii apelor, s-au format depuneri calcaroase. În schimb aceste depuneri calcaroase formeaza acum un monument al naturii numit “Dezgolirea de roca Chetrosu”, care face parte din grupa de monumente geologice ale Patrimoniului Republicii Moldova și se întinde pe o suprafață de 25 ha. De asemenea, în urma depunerilor, s-au format soluri lutoase și nisipoase.
O rastignire de-a dreptul monumentala este amplasata la intrarea în satul Chetrosu din raionul Drochia. Acest colos de peste 11 metri, turnat din metal, imbina trei feluri de cruci: maramureseana, moldava si crucea clasica greceasca.
O rastignire de-a dreptul monumentala este amplasata la intrarea în satul Chetrosu din raionul Drochia. Acest colos de peste 11 metri, turnat din metal, imbina trei feluri de cruci: maramureseana, moldava si crucea clasica greceasca.
1.2.1 Amplasarea spațială a satului Chetrosu Raionul Drochia.
Sursa:Elaborat de autor.
Clima regiunii este continentala, caracterizata de succesiunea celor patru anotimpuri, care variaza din an în an. Putem avea o vara secetoasa si în anul urmator una ploioasa, sau iarna aspra cu viscol si zapada abundenta si în anul urmator o iarna blînda, fara înghet si aproape fara de zapada. Anotimpurile mai difera si dupa durata. Uneori are loc o trecere brusca de la o temperatura la alta si se întîmpla ca primavara sa fie frig, iar vara sa înceapa subit. Alteori iarna începe în noiembrie, iar în februarie e moină. În general cele mai lungi anotimpuri sunt vara si iarna. Cele mai multe precipitatii cad primavara si vara. Cantitatea de precipitatii medie anuala este de 450-500 mm .
1.2.2 Analiza social – economică și ecologică a satului Chetrosu
Analizând datele din registrul funciar anii 1996, 2009, 2016 putem scoate in evidenta schimbarea destinatiilor unor terenuri, adica transformarea dintr-o anumita destinatie in alta:
Suprafata totala a localitatii in 1996 a fost 5964ha, in 2009 cuprinzind 5960,63ha (s-a micsorat cu 3,37ha), insa in 2016 s-a mai micsorat ajungind la 5490ha.
Ca exemple terenurile cu destinatie agricola in 1996 cuprindea 4379ha, in 2009 a fost reprezentata de o suprafata de 4226,62ha si in 2016 micsorindu-se la 3725ha.
Suprafata s-a micsorat cu 152,38 ha in 2008 si a scazut cu 501,62ha in 2016. Schimbarile intervenite in modul de felosinta a fondului agricol se datoreaza schimbarii politice, economice, demografice etc.
O schimbare considerabila o observam in terenul satului ce era reprezentat de valoare 884ha(1996) micsorindu-se pina la 517,11ha(2009) dar ridicindu-se aceasta valoare la 803ha(2016).
De asemenea se observa o marire a suprafetelor terenurilor fondului apelor: 1996-6ha, 2009- 75,88 ha. Aceasta se datoreaza aparitiei iazurilor care sunt destinate pisciculturii, ca teren de odihna, irigare. In anul 2016 suprafata ocupate de ape cuprinde 41,77 ha.
Sursa: Internet
Daca analizam terenurile fondului de rezerva scoatem in evidenta ca in 1996 aces teren ocupa o suprafata de 796ha pe cind in 2008 -935,33ha.(S-a marit suprafetele de pasuni cu 256,37ha, de mlastini cu 5,77ha,de drumuri cu 58,04ha,de ripi cu 1,45ha,de alunecari de teren cu 20,35ha, au aparut iazuri). In schimb terenuri destinate industriei, transportului, telecomunicatiilor se micsoreaza teritoriul de la 43ha (1996) la 34,44ha(2009)(s-a micsorat suprafetele destinate costructiei si curtilor), in schimb in 2016 aceasta cuprinde o suprafata de 42,37ha. Si terenuri ale fondului silvic e o micsorare de la 108ha la 17,25ha (a scazut terenurile plantatiilor si fisiilor forestiere).
Terenurile care erau destinate livezilor dupa anul1996 s-au transformat in terenuri arabile.De la o suprafate de 260ha micsorindu-se la 12,93ha in 2009 , si in 2016 s-a extins la 42 ha. Da, s-a marit numarul terenurilor agricole dar aceste teritorii sunt in panta mai mare de 3 ⁰, ceia ce poate duce la eroziunea solului, alunecari de teren. Dintre cauzele schimarii acestor valori sunt: imbatrinirea plantatiilor, productivitate scazuta.
Figura 1.5 Terenuri destinate livezilor
Sursa: Internet
Cadastru funciar 1996
Chetrosu 3894; 58%
Terenuri ale fondului de rezervă 786; 12%
Terenuri ale fondului apelor 6; 0%
Terenuri ale fondului silvic 108; 2%
Terenuri destinate industriei, transport 43; 1%
Întovărășiri pomicole 21; 0%
Asociația gospodăriilor țărănești 210; 3%
Terenurile localității 884; 13%
Inclusiv loturi individuale 761; 11%
Cadastru funciat 2009
Terenuri cu destinație agricolă 4226,62
Terenuri ale fondului de rezervă 935,33
Terenuri ale fondului apelor 75,88
Terenuri ale fondului silvic 17,25
Terenuri destinate industriei, transport 34,44
Terenurile satului 571,11
1.2.3.Solul
În aceste conditii vegetatia ierboasa reuseste sa putrezeasca în fiecare an si în asa fel se formeaza sol bogat în humus, care în regiune este de doua categorii: cernoziom tipic si cernoziom levigat.
Sursă: Internet
În scopul prevenirii și combaterii eroziunii solului pe
terenurile arabile înclinate, se recomandă următoarele lucrări și practici:
1.executarea lucrărilor și semănatul culturilor prășitoare pe curbele de nivel;
2.folosirea gunoiului de grajd bine fermentat și a îngrășămintelor verzi;
3. practicarea de culturi în fâșii, intercalate cu benzi înierbate permanent, orientate pe curbele de nivel sau cu o abatere de 3 – 5%;
4. practicarea de asolamente speciale cu plante protectoare de eroziune;
5.înființarea plantațiilor antierozionale sub formă de perdele de 10 – 15 m lățime,orientate pe curbele de nivel.
6.efectuarea lucrărilor adecvate de îmbunățățiri funciare.
1.3.Formularea problemei de studiu privind formarea bunurilor imobile
Prin intermediul înregistrării primare masive are loc crearea sistemului cadastrului bunurilor imobile care asigură:
poziționarea precisă a bunurilor imobile prin intermediul măsurărilor cadastrale;
a configurației și mărimii suprafețelor de terenuri pe categorii de folosință și pe proprietari, precum și la determinarea construcțiilor în funcție de proprietarii lor;
stabilirea și marcarea n teren prin borne tip cadastral a hotarelor teritoriului administrativ;
identificarea (determinarea) și marcarea prin borne hotarului zonei rezidențiale (intravilanul)
identificarea și marcarea pe teren a perimetelor terenurilor proprietate publică a statului , proprietății publice locale;
identificarea și marcarea pe teren a terenurilor agricole ;
identificarea corectă a proprietarilor de terenuri și construcții precum și înscrierea acestora în registrul bunurilor imobile pe paza drepturilor și actelor juridice pe care se întemeiază proprietatea. Identificarea corectă a proprietarilor și înscrierea corectă a drepturilor reale asupra terenurilor și construcțiilor se face în scopul evidenței juridice, deci, recunoașterea publică a drepturilor patrimoniale asupra bunurilor imobile;
ocrotirea de stat a acestor drepturi;
susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare.
1.4 Cadrul legislativ de reglementare a formării bunurilor imobile
Formarea bunurilor imobile este reglementată de Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354-XV din 28.10.2004. În procesul de formare a bunurilor imobile se mai aplică prevederile Codului civil, ale Legii cadastrului bunurilor imobile nr.1543-XIII din 25.02.1998, Legii privind principiile urbanismului și amenajării teritoriului nr.835-XIII din 17.05.1996, Legii privind calitatea în construcții nr.721-XIII din 02.02.1996, Legii condominiului în fondul locativ nr. 913-XIV din 30.03.2000, Hotărârii Guvernului nr.360 din 18.04.1997 despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism și autorizarea construirii sau desființării construcțiilor și amenajărilor, Hotărârii Guvernului nr.5 din 05.01.1998 cu privire la aprobarea Regulamentului general de urbanism, precum și alte norme și prescripții tehnice ce țin de formarea bunurilor imobile.
Legea supremă a Societății și a statului o constituie Constituția Republicii Moldova „Nici o lege și nici un alt act juridic care contravine prevederilor Constituției nu are putere juridică” (art.7). Cadrul legislative și normative al cadastrului de asemenea este racordat la Legea Supremă, la Constituția Republicii Moldova. Normele Constituției , care nemijlocit se reflectă asupra domeniului cadastral sunt:
dreptul la informație
dreptul la proprietate
ocrotirea dreptului de proprietate;
Articolul 34 din Constituție „Dreptul la informație” include următoarele:
dreptul persoanei de a avea acces la orice informație de interes public;
autoritățile publice, potrivit competențelor ce le revin, sunt obligate să asigure informarea corectă a cetățenilor asupra treburilor publice și asupra problemelor de interes personal;
dreptul la informație nu trebuie să prejudicieze măsurile de protecție a cetățenilor sau siguranța națională;
mijloacele de informare publică, de stat sau private, sunt obligate să asigure informarea corectă a opiniei publice;
mijloacele de informare publică nu sunt supuse cenzurii.
Prin definiția sa cadastru deja este recunoscut drept „un sistem informațional”. În acest context, Sistemul informațional al cadastrului este construit în așa mod ca prevederile Constituției să fie respectate definitiv.
Articolul 46 din Constituție este consacrat „Dreptului de proprietate privată și protecția acesteia”. El include următoarele:
dreptul la proprietatea privată precum și creanțele asupra statului sunt garantate;
nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire;
averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al dobândirii se prezumă;
bunurile destinate, folosite sau rezultate din infracțiuni ori contravenții pot fi confiscate numai în condițiile legii;
dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii revin proprietarului;
dreptul la moștenire a proprietății private este garantat.
Una din funcțiile principale ale cadastrului, prin intermediul Sistemului informațional, este protejarea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile.
Anume în aceste scopuri este implementat Registrul bunurilor imobile. În acest context, cadastrul reprezintă un mecanism de realizare a prevederilor constituționale.
Codul Civil (Legea nr. 1107 – XV din 6 iunie 2002) reprezintă baza legislativă a relațiilor civile din societate. Relațiile imobiliare, de asemenea, reprezintă un segment al relațiilor civile.
În cadrul cadastrului bunurilor imobile, relațiile imobiliare sunt tratate în strictă conformitate cu prevederile Codului Civil.
La rândul său Codul Civil, referitor la relațiile imobiliare, la cadastrul bunurilor imobile include:
dobândirea și încetarea drepturilor (reale și a altor drepturi) asupra bunurilor imobile;
bazele registrului bunurilor imobile;
obligațiile;
succesiunea.
Dobândirii și încetării drepturilor patrimoniale (inclusiv și referitoare la bunurile imobile) în cadrul Codului Civil sunt preconizate 150 de articole (315 – 495).
Registrului bunurilor imobile sunt consacrate 15 articole.
Obligațiile, inclusiv și referitoare la bunurile imobile sunt expuse în mai mult de 900 de articole (512 – 1431).
Dreptul succesoral include 143 de articole (1432 – 1575).
Necătînd la volumul enorm a bazei legislative de reglementare a relațiilor imobiliare cuprinsă de Codul Civil totuși, acest domeniu (relațiilor imobiliare) dispune de particularitățile sale ce nu pot fi acoperite de această lege. Mai sunt necesare și alte legi care vor dezvolta normele de bază ale Codului Civil.
Codul funciar (Legea nr. 828 – XII din 25.12.91) este orientat nemijlocit spre reglementarea relațiilor funciare. La rândul său, relațiile funciare sunt relații imobiliare și deci relații civile.
Imobilitatea nu poate să existe separat de teren. Bunul imobil își are începutul în sectorul de teren care stă la baza lui.
Relațiile funciare sunt în totul integrate în relațiile imobiliare. Legislația funciară stă la baza cadrului legislativ al relațiilor imobiliare.
Codul funciar determină structura fondului funciar ca obiect al legislației funciare și imobiliare, categoriile de destinație și de folosință care în final devin obiectul înregistrării.
Având ca obiect de reglementare relațiile formate în procesul de utilizare a fondului funciar Codul funciar reflectă acele particularități specifice anume acestui obiect.
Codul funciar adoptat la 25.12.1991 a avut ca scop principal privatizarea fondului funciar care deja sa efectuat. La momentul actual este necesar de a elabora un Cod funciar nou.
Legea cadastrului bunurilor imobile (nr. 1543 – XIII din 25.02.98) stabilește modul de creare și ținere a cadastrului bunurilor imobile prin care se asigură recunoașterea publică a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de către stat a acestor drepturi, susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare.
Legea cadastrului bunurilor imobil este elaborată în conformitate cu prevederile Constituției Republicii Moldova, Codului Civil, Codului funciar, altor acte legislative. Aceasta este legea de bază a cadastrului. În baza ei a fost creat sistemul cadastral contemporan în Moldova, au fost create organele de implementare și ținere a cadastrului, stabilite funcțiilor la nivel atât republican cât și local.
O dezvoltare esențială în conținutul Legii cadastrului bunurilor imobile a căpătat nemijlocit modul de înregistrare a bunurilor imobile. Aici sunt stabilite forma și conținutul registrului bunurilor imobile, drepturile și obligațiile registratorului, proprietarilor de bunuri imobile la înregistrare etc.
În final Legea cadastrului bunurilor imobile servește ca bază pentru întreprinderea acțiunilor concrete, elaborarea planurilor de activitate, întreprinderea măsurilor referitoare unor probleme concrete. În baza acestei legi a fost inițiată înregistrarea primară, atât masivă cât și selectivă, sunt soluționate multe probleme ce țin de evaluarea bunurilor imobile.
Conform legislației în vigoare, formarea bunului imobil se inițiază de proprietarul acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorității împuternicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale și de alte drepturi patrimoniale cu acordul proprietarului, instanța de judecată și organele fiscale, în cazurile prevăzute de legislația în vigoare (ex. creditorul gajist sau persoana care are în proprietate o construcție pe un teren ce aparține unității-administrativ teritoriale).
Conform legii Nr. 459-XII din 22.01.91 se disting următoarele forme de proprietate: proprietate privata, proprietate publică și proprietate de stat.
Formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate publică poate fi realizată în orice scopuri care nu contravin legislației, inclusiv:
dezvoltarea sectorului de teren;
transmiterea bunului imobil în proprietatea sau folosința persoanelor fizice sau juridice în condițiile stabilite de prevederile legislației în vigoare [Hotărîrea Guvernului nr. 705 din 14/07/2000]
Formarea bunului imobil în baza bunurilor imobile proprietate privată poate fi realizată în orice scopuri care nu contravin legislației, inclusiv:
dezvoltarea sectorului de teren format;
efectuarea tranzacțiilor privind bunul imobil, ce se formează, inclusiv prin dezvoltare;
divizarea (separarea cotei-părți) bunului imobil, aflat în proprietate comună (în diviziune sau în devălmășie);
schimbul sectorului de teren, inclusiv pentru amplasarea lor compactă.
Formarea bunurilor imobile proprietate publică sau privată mai poate avea ca scop:
divizarea sau comasarea bunurilor imobile în legătură cu reorganizarea sau lichidarea întreprinderii;
vânzarea la licitație a unei porțiuni din construcția întreprinderii insolvabile și care intră în masa de concurs, sau al întreprinderii, patrimoniul căreia a fost supus confiscării pentru recuperarea datoriilor de plăți obligatorii.
Pentru toate bunurile imobile, care urmează a fi formate, criterii de formare vor servi:
lipsa interdicțiilor legale cu privire la separarea, divizarea, comasarea sau combinarea bunului imobil inițial în temeiul căruia se propune formarea bunului imobil nou;
păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a destinației obiectului inițial, inclusiv a terenului; schimbarea destinației obiectului, în caz de necesitate;
păstrarea pentru bunurile imobile nou formate a valorii materiale, inclusiv performanțele de utilizare.
Bunul imobil nou format trebuie să corespundă cerințelor ce caracterizează un bun imobil așa cum ar fi hotarele generale sau fixe, hotarele determinate condiționat prin proiectul de organizare a teritoriului (terenuri) sau reale (construcții) care se vor confirma prin planul cadastral; să fie asigurat cu drum de acces ori să fie posibilă instituirea servituții de trecere; să poată fi utilizat conform destinației; să fie respectate normativele ecologice, sanitare, urbanistice și tehnice.
Bunul imobil care urmează a fi format trebuie să corespundă cerințelor de exploatare rațională. Terenurile vor avea aria și parametrii optimali pentru respectarea normelor agrotehnice; raportul între lățimea și lungimea parcelei trebuie să fie, de regulă, în limita de 1:2 – 1:7; construcțiile vor fi asigurate cu instalațiile aferente (curent electric, apă, canalizare, etc.) și să corespundă, exigenților contra foc, sanitare, funcționale, cu păstrarea destinației bunului imobil inițial, în temeiul căruia a fost format.
La formarea bunurilor imobile se vor respecta următoarele condiții principale:
bunurile formate să corespundă destinației inițiale, să fie respectate normele de apărare împotriva incendiilor, normele sanitare, ecologice, urbanistice ori schimbarea destinației să se facă, în conformitate cu legislația, în cadrul procedurii de formare sau Pînă la inițierea ei;
să nu se formeze un bun imobil care nu va putea fi utilizat constant conform destinației sau ale cărui condiții de utilizare vor fi înrăutățite;
bunul imobil format să fie asigurat cu drum de acces ori să fie posibilă instituirea servituții de trecere, să fie posibilă asigurarea, după necesitate, a terenurilor destinate construcției cu conducte de apă, cu canalizare etc.;
încăperea izolată ce se formează să fie asigurată cu intrare separată;
bunurile imobile să fie formate ca bunuri separate în fiecare unitate administrativ-teritorială dacă hotarele terenului ce se formează se intersectează cu hotarele diferitelor unități administrativ-teritoriale;
configurația, dimensiunile și alți indici ai bunului imobil ce se formează să fie conforme cerințelor planului sau regimului stabilit dacă acest bun se formează pe un teritoriu unde există plan urbanistic al localității sau dacă este stabilit un regim special de folosință a terenului sau a construcției;
să se țină cont, la formarea bunurilor imobile cu destinație agricolă, de normele agrotehnice, de alte norme și reguli prevăzute de legislație pentru această categorie de terenuri;
proiectarea hotarelor terenurilor destinate construcțiilor, forma și dimensiunile lor să fie conforme normelor stabilite în legislația cu privire la urbanism;
persoana interesată în formarea construcției, apartamentului, încăperii izolate ce implică lucrări pentru care, în conformitate cu legislația, se cere autorizație de construire să obțină o astfel de autorizație și să depună o copie de pe ea la oficiul cadastral teritorial.
Pot fi formate ca bunuri imobile independente:
terenuri cu sau fără construcții,
construcțiile, inclusiv cele nefinalizate,
apartamentele,
încăperile izolate în clădiri, formate cu respectarea condițiilor respective, ca obiect independent de drept.
Interdicții privind formarea bunurilor imobile:
Nu pot fi formate ca bunuri imobile separate:
odăile din apartamente sau case individuale de locuit dacă nu asigură respectarea condițiilor respective;
construcțiile auxiliare, funcțiile cărora sunt direct legate de construcția principală;
instalațiile inginerești,
anexe de deservire a gospodăriei, dacă este imposibil de specificat dependența lor funcțională clară, sau dacă natura de folosire a acestor obiecte nu este definită;
garduri, pereți, borne de hotar, alte instalații funcțiile cărora sunt direct legate de sectorul de teren sau construcția principală;
La cererea titularului de drept, aceste bunuri imobile pot fi formate ca bunuri imobile aparte numai după schimbarea modului de folosință sau destinației lor.
Domeniul de utilizare a bunurilor imobile este foarte desfășurat în dependență de categoria de destinație a bunurilor imobile : fie în domeniul comercial sau industrial, agricol sau fondului silvic, gradină sau construcție locativă. Numai că trebuie sa ținem cont de faptul ca destinația bunului imobil în urma formării bunului imobil își păstrează destinația sa inițială (pînă la inițierea de formare a bunului imobil). Iar în cadrul înregistrării masive sau selective (după caz) imobilul își poate schimba destinația în dependență de amplasarea sa (în conformitate cu proiectul de urbanism al localității) prin intermediul consiliului sătesc, comunal, orășenesc, municipal sau la nivel de Guvern la cererea proprietarului cu act de drept asupra bunului imobil (atât persoana fizică cât și juridică).
Formarea bunurilor imobile are loc într-o anumită consecutivitate și conține următoarele acțiuni:
depunerea cererii de formare a bunului imobil;
efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunului imobil;
elaborarea proiectului de formare a bunului imobil,
întocmirea planului cadastral;
emiterea deciziei de formare a bunului imobil;
întocmirea dosarului tehnic;
înregistrarea bunurilor imobile nou formate;
evaluarea bunurilor imobile nou formate.
Pentru formarea bunului imobil, proprietarul bunului imobil (beneficiarul) va depune executantului, în modul stabilit, cerere prin care va solicita îndeplinirea lucrărilor respective, va anexa actele necesare pentru inițierea procedurii de formare a bunului imobil:
extrasul din Registrul bunurilor imobile sau informația care există în cadastru, când formarea se realizează la decizia instanței sau a organelor fiscale;
proiectul planului cadastral și/sau geometric al bunului imobil supus formării, descrierea (caracteristica) tehnică;
în caz de necesitate, acordul în scris al titularilor dreptului ce grevează dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile vecine, ale căror drepturi pot fi lezate la formarea bunului imobil;
după caz, documentele ce confirmă drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunului imobil în temeiul căruia se realizează formarea.
Solicitanții formării bunului imobil prezintă documentele în două exemplare [original și copie].
Certificatul de urbanism informativ;
Schema de amplasare a bunului imobil elaborată de întreprinderea licențiată în domeniul urbanismului;
Cererea se semnează de către proprietarul bunului imobil sau alt solicitant în drept, ori de reprezentantul autorizat al acestuia. În cazul când bunul imobil aparține la mai mulți proprietari pe cote-părți, cererea va fi semnată de toți proprietarii.
În cerere trebuie să fie menționate numerele cadastrale ale bunurilor imobile inițiale, destinația lor, modalitatea de formare a noilor bunuri imobile și scopul formării acestora. În caz de necesitate, la solicitare, executantul va acorda consultațiile respective cu privire la întocmirea cererii.
După verificarea actelor, cu condiția corespunderii prevederilor legale, persoana responsabilă înregistrează cererea în condica de cereri transmițând solicitantului exemplarul al doilea al cererii. În cazul când, la verificarea documentelor, se constată diferite devieri (solicitantul nu a îndeplinit una din cerințele procedurii de prezentare a cererii sau formarea bunului imobil ține de competența unui alt organ), persoana împuternicită este în drept să refuze primirea cererii, indicând în scris neajunsurile.
1.5 Principiile cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova
Principiile de bază ale creării sistemului cadastrului în Republica Moldova sunt:
autentificarea tuturor datelor;
comparabilitatetea datelor bazate pe utilizarea bazei cartografo-geodezice unificate, sistemelor de clasificare și codificare, formatelor și structurilor de date de coordonate;
descentralizarea înregistrării imobilului până la nivelul raional;
unitatea organizării structurale a informației în băncile de date, formatelor de păstrare, acumulare și schimb de informație ale băncilor de date;
crearea și implementarea pe etape a sistemului Cadastrului Național, cu orientarea spre sarcinile proprietare ale Republicii Moldova, în îmbinare cu posibilitatea realizării lor;
plata minimă pentru înregistrare în vederea stimulării înregistrării inițiale;
actualizarea permanentă a datelor;
administrarea imobilului pe fiecare obiect în parte, care include: delimitarea pe obiecte (formarea) bunurilor imobiliare, clasificarea și înregistrarea unică a obiectului, înregistrarea pe obiecte a drepturilor patrimoniale, estimarea pe obiecte a imobilului.
La elaborarea sistemului cadastral în Republica Moldova, în urma analizei diferite metode de elaborare sistematică în cadrul unităților administrativ-teritoriale cu finanțarea de la bugetele locale sau de stat a lucrărilor de înregistrare primară. Însă totodată dacă proprietarul bunurilor imobile dorește de sine stătător să-și înregistreze bunul cei aparține atunci el va suporta cheltuielile stabile prin ordonanță.
1.6 Rolul și sarcinile cadastrului în Republica Moldova
Cadastru având un caracter istoric, rolul său evaluează de la o etapă la alta în funcție de obiectivele stabilite. Astfel inițial a avut doar un rol de inventariere tehnică a bunurilor imobile, pentru stabilirea impozitelor fiscale, pentru colectivizarea agriculturii etc. În prezent rolul și conținutul său trebuie să corespundă etapei actuale și de perspectivă a dezvoltării economiei naționale și să furnizeze datele reale cu privire la:
determinarea întinderii, configurației și poziției bunurilor imobiliare, a destinației și folosinței lui;
stabilirea categoriei de terenuri după însușirile colective ținând cont de procesele mari pedogenetice și a lucrărilor de amenajări existente;
stabilirea posesorilor de bunuri imobile și înscrierea lor în registrele cadastrale;
bonitarea solurilor după gradul de fertilitate și a categoriilor de folosință agricolă după caracteristicile lor;
inventarierea suprafețelor de terenuri mecanizabile și nemecanizabile, precum și inventarierea pantelor în direcția de lucru;
identificarea tuturor resurselor funciare și întocmirea documentelor necesare scoaterii de terenuri degradate care necesită lucrări de îmbunătățiri funciare, precum și inventarierea terenurilor amenajate și ameliorate.
Sarcinile principale ale sistemului cadastral în Republica Moldova sunt:
înregistrarea de stat a bunurilor imobile și drepturilor patrimoniale asupra lor;
estimarea de stat și înregistrarea prețurilor bunurilor imobile în scopul impunerii fiscale și încasărilor la bugetul de stat;
prezentarea informațiilor necesare la macro și microniveluri pentru soluționarea sarcinilor de stat, inclusiv a celor ce vizează politica regională, dezvoltarea teritoriilor, politica fiscală etc.;
schimbul informației între cadastrele de specialitate în baza băncilor de date legate reciproc structural și informațional;
crearea condițiilor pentru creditarea garantată;
prezentarea informațiilor cetățenilor și persoanelor juridice, conform cerințelor etc.
Nivelul atins de sistemul cadastrului în Republica Moldova ca rezultat al activității sale cu asistența externă, este apreciat, fără exagerare, pozitiv de către organismele internaționale și poate fi considerat o realizare importantă în aspirația Republicii Moldova către Europa. Sistemul cadastrului deține un rol important în dezvoltarea stabilă a pieței imobiliare, fapt incontestabil pentru economia oricărui stat, importanța căruia rezidă în stabilirea și menținerea încrederii societății în garantarea drepturilor asupra bunurilor imobile etc.
1.7 Cadrul legislativ ce stă la baza formării cadastrului în Republica Moldova
Rolul pe care îl are pământul în viața social-economică determină importanța deosebită a relațiilor sociale apărute între oameni în legătură cu pământul-a relațiilor funciare. În agricultură, silvicultură, transporturi sau în industria extractivă, în cadrul localităților și, în general, în orice domeniu al activității umane, persoanele (fizice și juridice) participă în cele mai variate relații funciare, fără aceste relații sociale nu se poate imagina existența și activitatea umană.
Relațiile funciare la etapa actuală se reglementează de Constituția Republicii Moldova și a altor acte legislative emise în conformitate cu el (articolul1 Codul Funciar). O însemnătate economică și socială deosebită o au terenurile cu destinație agricolă care asigură producția agro-alimentară necesară societății. Reforma funciară în Moldova s-a început de fapt cu realizarea articolul 82 al Codului Funciar al fostei R.S.S.M. Activitatea curentă de Cod presupune un permanent conținut juridic al lucrărilor specifice, o multitudine de etape ce trebuiesc parcurse în realizarea documentației cadastrale necesitând cunoașterea unor acte normative.
La crearea legislației noi este necesar de a se insista asupra elaborării actelor normative, care să contribuie la dezvoltarea și reglementarea pieții imobiliare.
În țara noastră Legea supremă a societății și a statului este Constituția Republicii Moldova, adoptată la 29 iulie 1994 modificată și completată la 5 iulie 2000.
În scopul dezvoltării cadrului juridic a actelor normative în vigoare, printre documentele mai importante aprobate de Guvern sunt hotărârile Guvernului privind aprobarea tarifelor serviciilor prestate de oficiile cadastrale teritoriale (nr. 718 din 14.07.2000), despre modificarea și completarea Regulamentului cu privire la formarea bunurilor imobile (nr. 704 din 14.07.2000), cu privire la abordarea Hotărârii Guvernului ,,Cu privire la unele măsuri de legalizare a obiectelor imobiliare care au trecut procesul privatizării” (nr. 580 din 16.06.2000).
Tot în acest scop au fost elaborate și prezentate Guvernului proiectul legii pentru modificarea și completarea legii privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului, proiectul Hotărârii Guvernului pentru modificarea și completarea Hotărârii Guvernului privind tarifele pentru serviciile acordate de Întreprinderile de Stat Cadastru , proiectul Legii pentru modificarea și completarea unor acte legislative, proiectul Legii pentru modificarea articolul 11 din Codul Funciar, proiectul Hotărârii Guvernului privind conținutul informației cadastrale furnizate gratuit de organele cadastrale teritoriale către autoritățile administrației publice locale, instanțele judecătorești, organele procuraturii, organele afacerilor interne, organele fiscale și cele ce țin cadastre specializate. Din setul respectiv mai fac parte: proiectul Legii privind completarea, Legii cadastrului bunurilor imobile, proiectul Hotărârii Guvernului privind modificarea și completarea Regulamentului cu privire la modul efectuării înregistrării primare masive, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 1030 din 12.10.1998, iar în comun cu departamentele interesate au fost definitivate titlu VI al Codului Fiscal, proiectul de Lege pentru modificarea și completarea unor acte legislative, inclusiv a Legii privind reglementarea de stat a regimului proprietății funciare, cadastrul funciar de stat și monitoringul funciar, Legii privind terenurile în proprietate publică și delimitarea lor, Legii pentru modificarea și completarea titlurilor, Legii privind prețul normativ și modul de vânzare-cumpărare a pământului.
In domeniul perfecționării cadrului legislativ trebuie menționate următoarele direcții principale de cercetare, ce țin de sfera resurselor funciare:
încheierea tranzacțiilor cu terenuri;
privatizarea terenurilor de stat, înregistrarea terenurilor, consolidarea terenurilor;
gestiunea resurselor funciare;
perfecționarea legislației in domeniul dreptului patrimonial asupra informației și ideilor, asupra protecției datelor sau drepturilor cu privire la inviolabilitatea vieții particulare.
Practica de generalizare a experienței și problemele stringente ale implementării cadastrului bunurilor imobile în Republica Moldova sunt expuse competent în lucrările specialiștilor în materie Gînju V., Guțu V., Guțu D. „Implementarea Cadastrului in Republica Moldova: probleme și perspective. Etapa I, 1998-2003 (Ediție științifică) ; Guțu V., Guțu D., Guțu O. „Problemele politico-juridice și social-economice ale creării cadastrului bunurilor imobile” ; Guțu V., Guțu D., Guțu O. „Sociologia cadastrului bunurilor imobile” Aceste acte legislative ar ameliorat condițiile de funcționare a peții imobiliare din Republica Moldova. Însă se poate menționa că la etapa curentă cadastrul bunurilor imobile a fost elaborat numai pentru aproximativ o treime din localitățile țării, cauza principală fiind lipsa de resurse financiare. Aceasta necesită însă ca să se facă o amplă analiză și să se determine care va fi efectul economic și social.
Prin prezenta lucrare se urmărește scopul de planificare a modului de elaborare a cadastrului în cadrul comunei Codreanca. În timpul acestor lucrări se vor identifica și înregistra bunurile imobile din intravilanul comunei.
Efectul acestor lucrări constă în înregistrarea dreptului de proprietate și garantarea lui pentru cetățeni, iar pentru administrația publică locală căpătarea unei baze informaționale pentru gestionarea resurselor funciare și dezvoltarea teritorială a localității.
1.8 Sistemul cadastral și de înregistrare a bunurilor imobile în unele țări ale lumii
Reforma funciară-una din problemele cele mai dificile, dar totodată și importante pentru țările cu o economie de tranziție. Baza acestei infrastructuri sunt două sisteme și anume:
cadastru;
înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile.
Interesantă este experiența țărilor Baltice, a Rusiei și Cehiei. Scopul de bază al acestei reforme este de a ridica nivelul folosirii resurselor funciare la general. Primul pas în cadrul reformei este trecerea de la monopolul asupra terenurilor la diferite tipuri de proprietate. Iar cel de al doilea pas este crearea pieței imobiliare. De exemplu în Lituania termenii de realizare a primului pas cuprind anii 1990-1996, cu cuprinsul împroprietărirea. Termenii pentru realizarea celui de al doilea pas a început în anul 1993 și durează de acum 10-18 ani, scopul fiind privatizarea bunurilor imobile, inclusiv adoptarea Legii cadastrului și înregistrării bunurilor imobile și drepturilor asupra lor cu modificările ulterioare. Deci, în Lituania ca și în majoritatea țărilor important este de a crea cele două sisteme al cadastrului și al înregistrării bunurilor imobile.
Problema principală a sistemei de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile este considerată realizată doar atunci când s-a efectuat înscrisul în registre speciale. În multe țări registrul are o denumire diferită de exemplu în Estonia-„cartea titularilor”, Lituania-„cartea funciară”, în Cehia-„registrul cadastrului juridic”.
Problema principală a cadastrului este realizarea înscrisurilor și eliberarea informației despre bunul imobil. Cadastru deasemeni are mai multe nume ca în Estonia, Lituania și Rusia „cadastrul funciar”, în Cehia „registrul bunurilor imobile”.
Cadrul juridic pentru aceste două sisteme. Funcționarea corectă a acestor două sisteme trebuie să se bazeze pe o bază juridică bine gândită, care se compune din două părți: acte legislative și acte normative. Drept act legislativ de bază este Codul civil și Codul funciar, iar ca acte normative celelalte legi inferioare celor două. Se pot evidenția patru tipuri de astfel de legi și anume: monitoringul bunurilor imobile; despre înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile; despre cadastru; despre informație și protecția proprietății private.
Despre Codul civil. Pentru crearea unei pieți imobiliare efective vecinii noștri au folosit trei modificări a Codului civil. Prima apropriere constă în aprobarea codului civil care a existat mai înainte. Această cale a fost aleasă de Lituania care în 1993 a reinstaurat Codul civil care a existat până în 1937, Cehia care în 1992 cu careva schimbări a reinstalat Codul civil din 1939. Al doilea pas este de a împrumuta câte ceva din străinătate. Această cale a fost aleasă de Estonia, care în 1993 la adoptarea Codului civil a împrumutat de la Germania niște nuanțe. Cea de a treia apropiere-de dezvălui Codul civil. Această cale a fost aleasă de Letonia (1991), Rusia (1993). În așa fel vecinii noștri în perioada 1992-1993 au aprobat Codul civil care conține noțiunile de bun imobil, de funcționarea pieței imobiliare. În Belorusia ca și în țara noastră funcționează Codul civil vechi cu unele modificări.
Legislația specială pentru funcționarea pieței imobiliare în țările în curs de dezvoltare a fost adoptată abia după anul 1993 (după destrămarea URSS). Ce se referă anume la legislație specială? În Estonia, de exemplu, „Legea despre proprietate” (1990), „Legea despre principiile reformei funciare” (1991), „Legea despre drepturile asupra proprietății” (1993), „Legea despre evaluarea bunurilor imobile” (1994), „Legea cadastrului” (1994). În Cehia-„Legea cu privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile” (1992), „Legea Geodeziei” (1994). În Belorusia lipsește acest complet de legi care ar permite funcționarea pieței imobiliare.
Se folosesc două metode de conducere a cadastrului și sistemei de înregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. Prima metodă se bazează pe faptul că administrarea să se înfăptuiască separat. Această metodă este folosită de Estonia, Lituania, Rusia. La fel ca și în Germania înregistrarea drepturilor de proprietate se înfăptuiește de organele juridice, care sunt supuse nemijlocit Ministerului de Justiție, dar cadastrul se conduce de alte structuri. Spre exemplu, de Ministerul mediului înconjurător (Estonia), de Comitetul reformei funciare (Rusia). Cea de a doua metodă are în vedere faptul de a crea o sistemă unică de cadastru și de înregistrare a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile. Metoda este folosită de Letonia, unde această sistemă unică se află sub administrarea Ministerului Agriculturii, Cehia și Slovacia, unde pentru conducere special a fost fondat un Comitet de geodezie, cartografie și cadastru.
Dar care din aceste două metode este mai potrivită pentru funcționarea eficientă a pieței imobiliare? Metoda înregistrării separate se folosește acolo unde se folosesc principiile Codului civil din Germania. Aceeași Germanie folosește metoda separată din motive istorice. Dar tendința internațională este următoarea pentru țările cu o economie de trecere de a folosi sistema centralizată de înregistrare care este mai simplă și mai puțin costisitoare.
Obiectele care constituie bunuri imobile și indicatorii. Aici deasemeni se pot menționa mai multe tactici. Prima este folosită de țările care au aprobat modelul Germaniei de înregistrare. Aici se înregistrează strict drepturile asupra terenului. În cadastrul Germaniei sau în cel al Suediei, în genere nu se dispune de informația despre construcții sau apartamente. Din registrul funciar este imposibil de a afla dacă există pe teren construcție sau nu.
Dar cu totul altă metodă este folosită de Cehia și Slovacia. Aici în cadastru se înregistrează atât terenurile cât și construcțiile și încăperile izolate sunt obiecte ale înregistrării, iar în registre de drepturi se înregistrează drepturile asupra acestor obiecte.
În practica mondială pe perspectivă se tinde către cea de a doua metodă. De exemplu Dania, care de-a lungul secolelor a promovat politica cadastrului funciar în perioada reformei funciare (mijlocul anilor 80), a luat decizia de a crea registrul (cadastrul) construcțiilor și încăperilor izolate. În aceeași Germanie în cartea funciară paralel cu înscrisurile despre teren se fac înscrisuri despre arenda construcțiilor și apartamentelor. În Lituania nu există legislația despre înregistrarea arendei construcțiilor, dar Legea despre ordinea introducerii în acțiune a legii cu privire la înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile, care conține anumite metode de înregistrare a construcțiilor și apartamentelor. Dacă terenul și construcția aparțin aceleași persoane, dar dreptul asupra terenului se înregistrează în registru, atunci terenul și construcția aferentă lui se înregistrează în același registru. Dacă terenul și construcția aparțin diferitor persoane, apoi atunci când se face înregistrarea terenului se face înregistrarea construcției în baza contractului de arendă.
Astăzi în Belorusia funcționează sistema separată de înregistrare a dreptului asupra construcției și terenului, deoarece se păstrează sistema sovietică când terenul și construcția erau considerate forme diferite ca bunuri imobile. Principiul înregistrării separate este un principiu arhaic care se folosește până ce numai în Rusia, Belorusia, Ucraina și Japonia.
În toate țările înregistrarea este necesară pentru ai garanta proprietarului dreptul de proprietate, iar statului informația necesară pentru impozitare. Înregistrarea garantează apărarea legitimă a intereselor desigur dacă ele au fost dobândite pe cale legitimă. Introducerea înscrierilor în registru despre dreptul asupra bunului imobil înseamnă că începând cu data înregistrării dreptul asupra bunului este garantat.
Trecerea nemijlocită la sistema unică de cadastru și înregistrare a drepturilor va permite de a crea o infrastructură simplă, comodă în folosire. Dacă la noi în țară tranzacțiile sun efectuate la Birourile Notariale, atunci în majoritatea țărilor din lume această procedură ține de competența Oficiilor Cadastrale.
1.9 Cadastrul la nivel național și internațional
Odată cu automatizarea cadastrului și trecerea de la sistemul de coordonate 1942 (SC42) la sistemul de referință terestru european ETRS89 (European Terrestrial Reference System 1989) a pus baza înființării cadastrului internațional.
Sistemul ETRS89 realizat în Republica Moldova în anul 1999 prin crearea rețelei geodezice naționale și conexiunea ei la rețeaua de referință europeană se utilizează cu succes pentru determinarea coordonatelor plane la executarea lucrărilor geodezice, cartografice și cadastrale.
Activitatea în cadrul acordurilor de colaborare la nivel național și internațional:
Consiliul Interstatal în domeniul Geodeziei, Cartografiei, Cadastrului și Teledetecției asupra Pământului a statelor membre CSI;
Asociația Europeană a Agențiilor Naționale de Cartografie ,,Eurogeographics’’;
Comitetul Internațional pentru cartografierea globală (ISCGM, Japonia);
Institutul Internațional de Istorie a Ridicărilor și Măsurărilor Geodezice (Finlanda).
Activitatea în baza acordurilor de colaborare: Federația Rusă-Agenția Federală de Geodezie și Cartografie; România-Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară din România; Finlanda-Agenția națională de Cadastru; Ucraina-Serviciul de Geodezie, Cartografie și Cadastru; Belarusi-Comitetul de Stat pentru Geodezie,Cartografie și Organizarea Teritoriului; Comitetul Internațional pentru Cartografierea Globală.
La nivel mondial, s-au realizat mai multe încercări de întocmire a unor sisteme informatice cadastrale internaționale, care să răspundă cât mai fidel cerințelor potențialilor utilizatori. Acestea ar urma să fie realizate pe baza sistemelor naționale, împreună cu furnizorii de produse software, creând o configurație de bază a acestora care să poată fi dezvoltată de la caz la caz, denumită model cadastral de bază. Acest mod de abordare duce la creșterea eficienței. Ideea dată a fost prezentată la Congresul FIG de la Washington, considerând că acestea sunt primii pași importanți către standardizare.
Pentru a se ajunge la modalități concrete de punere în practică a unor astfel de concepte, în ultimii zece ani s-au parcurs mai mulți pași, constând în întâlniri internaționale la diverse congrese și în inițierea unor declarații în acest sens. Unii din acești pași sunt:
Declarația FIG privind cadastru: pune în evidență importanța cadastrului ca sistem informațional pentru dezvoltarea socială și economică; prezintă exemple de probleme legale, organizatorice și tehnice a căror rezolvare necesită existența unui cadastru bine pus la punct; arată rolul topografului în acest context; include o expunere amănunțită a implicațiilor pe care le are un sistem informatic cadastral; evidențiază rolul Comisiei FIG pentru încurajarea educației, instruirii, cercetării și dezvoltării privind diverse aspecte legale, economice și tehnice necesare pentru dezvoltarea și reforma cadastrală; crearea de sisteme cadastrale adaptate la necesitățile existente și încurajarea tuturor guvernelor să investească în cadastru.
Cadastrul 2014.
Viziunea „Cadastrul se bazează pe un studiu publicat cu titlul „Cadastrul 2014-o viziune pentru un sistem cadastral al viitorului” [Kaufmann, Steudler, 1998] care a fost prezentată la Congresul FIG de la Brighton. Din literatura existentă și experiența acumulată în proiectele cadastrale în desfășurare și având legături apropiate cu Oficiul Internațional al Cadastrului și al Registrului Funciar, Cadastrul 2014 trebuie: să fie independent față de un anumit sistem software sau GIS; ca modificările legislative să nu implice eforturi mari pentru adaptarea sistemului; să accepte o administrație federală; să aibă servicii flexibile, putând accepta legi și aspecte noi.
Cerințele pentru layerele incluse în Cadastrul 2014:
relevația legală a datelor și natura publică a informației;
să fie sistematice, complete și să acopere complet un anumit teritoriu;
să fie definit prin modelarea clară a datelor și să fie ținute la zi prin proceduri bine definite.
Principiile din „Declarația Cadastrului din Uniunea Europeană”:
cadastrul ca Sistem Informațional Teritorial fundamental va acoperi întregul teritoriu al UE;
cadastrul este definit ca proprietate publică; utilizarea sa este destinată garantării principiilor egalității, securității și justiției pentru cetățenii UE;
pentru orice parcelă va exista un cod unic și nealterabil care va permite localizarea printr-un sistem de coordonate;
parcelele de teren/clădirile sau orice bun imobil vor fi precis descrise în cadastru;
cadastrele vor fi administrate ca baze de date deschise și prin intermediul instrumentelor computerizate;
informațiile înregistrate în cadastru vor fi coordonate corect, garantând dreptul de proprietate;
informația înregistrată în cadastru, în fiecare stat membru, va fi disponibilă pentru toți cetățenii europeni, companiile europene ca și pentru instituțiile publice sau private;
informația asupra terenului va fi disponibilă guvernelor naționale, administrației locale și regionale.
METODOLOGIA ÎNREGISTRĂRII DREPTULUI ASUPRA BUNULUI IMOBIL
2.1 Înregistrarea bunurilor imobile
Înregistrarea de stat a drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil reprezintă înscrierea în registrul bunurilor imobile a bunului imobil, a dreptului de proprietate și a altor drepturi patrimoniale asupra acestuia, precum și a titularului de drepturi, în scopul protecției titularilor de drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile.
Înregistrarea primară masivă constituie o formă de organizare a evidenței bunurilor imobile și a drepturilor asupra lor și se efectuează de către oficiul cadastral teritorial fără cererea titularilor de drepturi.
„Înregistrarea de stat a sectoarelor de teren și a drepturilor asupra lor în registrul bunurilor imobile al oficiului cadastral teritorial include:
a) înregistrarea dreptului asupra sectorului de teren ce nu are hotare clar delimitate;
b) înregistrarea condiționată a dreptului de proprietate asupra sectorului de teren în cazul în care proprietarul acestuia nu dispune de documentul care ar confirma acest drept;
c) înregistrarea condiționată a dreptului de proprietate asupra sectorului de teren în cazul în care proprietarul acestuia nu poate fi identificat;
d) înregistrarea integrală a sectorului de teren și a dreptului asupra lui.
Înregistrarea dreptului de proprietate asupra sectorului de teren ce nu are hotare clar delimitate se efectuează și în cazul când sectorul de teren nu este delimitat în natură, nu este cartografiat sau hotarele acestuia nu au fost coordonate cu proprietarii terenurilor adiacente. În asemenea cazuri, fiecărui proprietar îi va fi înregistrat dreptul la cota de teren echivalent până la momentul delimitării hotarelor, în conformitate cu legislația.
În cazul în care proprietarul sectorului de teren nu dispune de documentul care i-ar confirma dreptul de proprietate asupra acestuia, până vor fi întreprinse acțiuni de stabilire a dreptului de proprietate, acest drept este înregistrat condiționat pe numele proprietarului sectorului de teren, cu efectuarea mențiunii respective în registrul bunurilor imobile. Pe durata termenului de înregistrare condiționată, proprietarul sectorului de teren nu este în drept să efectueze tranzacții cu acest teren.
Dacă în procesul înregistrării nu pot fi identificate nici drepturile de proprietate asupra sectorului de teren și nici proprietarul acestuia, sectorul de teren este înregistrat condiționat ca proprietate a unității administrativ-teritoriale în al cărei teritoriu este situat. Autoritatea administrației publice locale respectivă nu este în drept să încheie tranzacții cu acest sector de teren până în momentul când, la cererea acesteia, instanța judecătorească va examina cazul și, prin hotărâre rămasă definitivă, va recunoaște sectorul de teren drept bun fără stăpân în conformitate cu prevederile Codului civil.
Dreptul de proprietate neînregistrat asupra sectorului de teren se va considera nul în relațiile cu terții, inclusiv cu statul, care nu știu de existența acestui drept”
Înregistrarea primară masivă a terenurilor din satul Chetrosu raionul Drochia este realizată ca program de stat, după o metodă unică, din contul resurselor bugetare centrale. O particularitate foarte importantă a înregistrării primare masive este efectuarea înregistrării fără voia proprietarului bunului imobil, care este o acțiune de stat cu scopul înregistrării într-un mod stabilit și organizat a bunurilor imobile dintr-o localitate.
Înregistrarea primară masivă cuprinde un șir de lucrări, printre care:
a) lucrări de identificare și măsurare a terenurilor;
b) executarea lucrărilor geodezice;
c) colectarea datelor despre titularii de drepturi;
d) perfectarea titlurilor de autentificare a dreptului deținătorului de terenuri;
e) stabilirea hotarului intravilanului, etc.
Toate materialele întocmite în rezultatul executării lucrărilor cadastrale masive au fost prezentate la Oficiul Cadastral Teritorial Drochia spre verificare. După verificarea materialelor prezentate și corespunderea lor cerințelor normative are loc deschiderea dosarelor cadastrale și în final se execută înscrisul în Registrul bunurilor imobile.
2.2 Metodele de înregistrare asupra bunurilor imobile
Înregistrare – înscriere în registrul bunurilor imobile a informației despre bunul imobil supus înregistrării, despre dreptul asupra bunului imobil, despre deținătorul dreptului asupra bunului imobil. Prin conținutul său, înregistrarea bunurilor imobile reprezintă o înregistrare de stat.
Înregistrarea bunurilor imobile este o parte importantă a sistemului cadastral, ea reprezentînd totodată și o metodă de acumulare a informației despre acestea.
Procesul de înregistrare nu poate avea loc fără ca bunul să fie identificat și drept urmare putem întîlni următoarele situații:
a) înregistrarea bunului imobil;
b) înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului respectiv;
c) înregistrarea altor drepturi reale.
Pentru organizarea mai eficientă a procesului înregistrării au fost create mai multe metode de înregistrare a bunurilor imobile.Aceste metode sunt prezentate în figura 2.1.
Sursa: elaborată de autor
Figura 2.1. – Metodele de înregistrare a bunurilor imobile
Înregistrarea primară după cum ne putem da seama și din definiție este prima înscriere în Registrul bunurilor imobile a dreptului de proprietate și a informației despre proprietar.Pentru prima dată termenul de înregistrare primară a fost folosit într-un proiect demarat la începutul anilor 2000 finanțat de către stat pentru înregistrarea bunurilor imobile. De atunci a trecut o perioadă de timp relativ îndelungată totuși nu putem spune că procesul de înregistrare primară este finisat.
Înregistrarea curentă reprezintă efectuarea de modificări în Registrul bunurilor imobile. După cum am observat înregistrarea curentă nu poate avea loc fără ca bunul imobil sa fi trecut prin înregistrarea primară.Apariția necesității înregistrării curente se face doar atunci cînd bunul înregistrat a suferit careva schimbări ( a fost construită sau demolată vreo construcție, s-a schimbat proprietarul, bunul imobil a fost vîndut etc.).Trebuie de menționat că dacă bunul imobil a fost vîndut iar dimensiunile sale nu au avut de suferit atunci în Registrul bunurilor imobile se schimbă doar numele proprietarului.
Înregistrarea masivă este înregistrarea unui număr mare de bunuri fiind finanțată de către stat fără cererea proprietarilor.Studiind definiția înregistrării masive putem deduce că ea reprezintă un proces centralizat cu finanțarea efectuată de către stat în scopul colectării informației despre bunurile imobile fie dintr-o localitate, raion sau chiar întreaga țară. Principalele motive pentru care se efectuează înregistrarea masivă sunt politica fiscală corectă deoarece impozitele reprezintă cel mai mare procent în bugetul de stat și monitoringul fondului funciar pentru că statul are nevoie de informație referitoare la fiecare din imobilul situat în limitele sale.
Pentru ca procesul de înregistrare să decurgă cît mai eficient este necesară prezența unei conlucrări strînse dintre organul central și autoritățile administrativ-teritoriale, deoarece ele dispun de informația referitoare la toate bunurile imobile din raza lor de acțiune astfel ușurînd procesul respectiv.
Ca executor al lucrărilor de înregistrare este aleasă compania care aparticipat și a cîștigat licitația efectuată de către organul central, care deține licență în domeniul cadastrului și geodeziei eliberată de către Agenția Relații Funciare și Cadastru și efectuează aceste lucrări în conformitate cu legislația în vigoare.
Înregistrarea selectivă se efectuează la cererea proprietarului și deseori înlocuiește înregistrarea curentă efectuîndu-se doar în cazul cînd se schimbă proprietarul bunului, cheltuielile pentru înregistrare fiind suportate de către inițiatorul înregistrării.
În prezent înregistrarea selectivă a devenit cea mai răspîndită metodă de înregistrare a bunurilor, deoarece proprietarii de bunuri imobile au conștientizat faptul că doar un drept de proprietate înregistrat le asigură siguranța proprietății.
Fiind de o complexitate deosebită, înregistrarea bunurilor imobile se conduce după anumite principii care caracterizează pe deplin activitatea sa.Aceste principii sunt reflectate în figura 2.2.
Sursa: elaborată de autor
Figura 2.2. – Principiile înregistrării bunurilor imobile
În ceea ce urmează voi descri fiecare principiu mai detaliat.
Principiul obligativității înregistrării constă în faptul că fiecare proprietar este obligat să-și înregistreze bunurile imobile aflate în proprietatea sa. După cum știm statul asigură protecție proprietății doar în cazul cînd aceasta este înregistrată. Un alt motiv ar fi că statul are nevoie de informație referitoare la toate bunurile aflate pe teritoriul său.
Interesul public al înregistrării constă în faptul că statul pentru a ,,supraviețui” are nevoie de bani în buget, iar o mare parte din ei se colectează din impozite. Pentru o politică fiscală cît mai echitabilă este nevoie de informația despre bunurile imobile, atât cantitativă cît și calitativă.
Interesul privat după cum am menționat și mai înainte este necesitatea proprietarului de a înregistra bunul pentru a putea beneficia de protecția statului dar și pentru a putea efectua tranzacții cu el.Totodată cel mai important atribut al interesului privat este că dacă bunul imobil nu este înregistrat atunci nici posesorul său nu poate fi recunoscut ca proprietar al său.
Principiul transparenței se explică prin faptul că la cererea oricărui proprietar organul în cauză este dator să-i acorde infomație despre bunul aflat proprietate.Excepție poate face doar informația despre bunuri care ar putea afecta securitatea națională și care sub nici o formă nu poate fi expusă. De fapt acest principiu după părerea mea este caracteristic pentru întreg sistemul cadastral fiindcă anume așa interacționează statul cu proprietarii de bunuri imobile căpătînd încrederea acestora.
Înregistrarea bunurilor imobile și înscrierea drepturilor asupra lor se efectuează prin mai multe metode.Aceste metode sunt următoarele:
a) intabularea;
b) înscrisul povizoriu;
c) notarea.
Aceste metode sunt utilizate pentru a înscrie în Registrul bunurilor imobile dreptul de proprietate, dar și în alte cazuri.Ca de exemplu intabularea este utilizată pentru a efectua înscrierea care produce efecte imediate și definitive, adică în urma intabulării se obține dreptul de proprietate propriu-zis.Ce ține de înscrisul provizoriu el se aplică în cazul cînd proprietarul unui bun imobil nu deține întreg pachetul de acte care să-i dovedească dreptul de a dispune de bun, dar poate să facă rost de acestea într-un interval de timp minim.Notarea se utilizează îndeosebi la ceea ce ține de drepturile de creanță ( uz, uzufructul, abitația etc ).În continuare voi descrie în cîte un subcapitol aparte fiecare din aceste metode.
2.2.1. Întabularea
Intabularea reprezintă o fixare în registru a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile și a altor drepturi reale.
Intabularea ca metodă de înscriere a dreptului de proprietate se utilizează atât în cazul înregistrării primare și curente, cît și selective și masive.Ea este folosită nu doar ca metodă de înregistrare a dreptului de proprietate, dar și în cazul actualizării registrului bunurilor imobile, cît și pentru rectificarea anumitor erori care apar în decursul procesului de înregistrare. Actualizarea informației poate avea loc atât din inițiativa proprietarului cît și din inițiativa autorităților acestea din urmă făcînd actualizarea mai mult în scopuri fiscale.
Erorile care pot apărea în decursul înregistrării bunului imobil se caracterizează în:
a) erori tehnice;
b) erori juridice.
Din categoria erorilor tehnice pot face acele erori care țin de omiterea literelor, cuvintelor, calculele greșite. Acest tip de erori nu au consecințe grave ele neafectînd material proprietarul.Însă erorile juridice sunt acele erori care au un impact material asupra proprietarului și în majoritatea cazurilor sunt erori admise de către registrator.
Procesul de intabulare este unul schimbător și depinde în mare parte de metoda de dobîndire a dreptului de proprietate,precum și de documentul ce autentifică acest drept.
Dacă am fi să vorbim de înregistrarea masivă atunci cererea pentru înregistrare este depusă de către autoritatea publică locală ( primăria ), iar în cazul înregistrării selective de către însuși proprietarul de bun imobil.Conform legislației se permite ca cererea pentru înregistrare să fie depusă și de către persoane terțe doar în cazul cînd ele au fost împuternicite prin procură autentificată notarial.
Vorbind despre înregistrarea actului juridic, aș dori să menționez că în cazul său are loc doar modificarea (actualizarea) înscrierilor în registrul bunurilor imobile.Condiția de bază ar fi ca bunul imobil să fie înregistrat.
Documentele necesare pentru a fi prezentate registratorului sunt documentul ce atestă dreptul de proprietate, documentul de identitate și cererea de înregistrare.Registratorul le examinează și în lipsa unor vicii aplică parafa de înregistrare.Astfel documentele prezentate registratorului după înregistrare se returnează proprietarului, registratorul urmînd a face înregistrarea în baza copiilor acestor documente.
În cazul înregistrării bunurilor dobîndite prin succesiune aici deja putem menționa că bunul imobil nu este neapărat să fi trecut procedura de înregistrare primară.Dacă bunul imobil a fost deja înregistrat atunci procedura este simplă.Persoana care a moștenit bunul înaintează registratorului certificatul de moștenitor împreună cu cererea de înregistrare, acesta din urmă efectuînd doar schimbări în Registrul bunurilor imobile. Dacă însă bunul moștenit nu a fost înregistrat atunci moștenitorul în baza certificatului de moștenire poate iniția lucrările cadastrale necesare pentru înregistrarea bunului.Astfel documentele înaintate registratorului sunt cererea de înregistrare la care se anexează certificatul de moștenitor și dosarul cadastral.
Procedura de înregistrare care urmează este la fel ca și în cazul expus mai sus.
În cazul înregistrării drepturilor dobîndite prin accesiune imobiliară aș dori să menționez că înregistrarea lor de asemenea reprezintă doar o modificare a înscrisului în registrul bunului imobil.Procedura de înregistrare poate fi începută la cererea proprietarului sau în cazul derulării înregistrării masive la cererea autorității locale.Actele prezentate registratorului sunt cererea de înregistrare la care se anexează actul care confirmă dreptul de proprietate, iar procedurile ce urmează sunt la fel ca și în celelalte cazuri.
Atunci cînd vorbim de înregistrarea dreptului de proprietate dobîndit prin hotărîre de judecată putem să spunem că procedura este similară înregistrării dreptului dobîndit prin succesiune.La fel dacă bunul a fost anterior înregistrat se recurge doar la modificări în registrul bunurilor imobile, iar dacă nu a fost atunci se inițiază procedura de identificare și înregistrare a bunului imobil.Actele necesare pentru înregistrare sunt cererea, dosarul cadastral și documentul de drept.În rest procedura decurge ca și în cazurile anterioare.
2.2.2 Înscrisul provizoriu
„Înscrierea provizorie este un înscris prealabil (prenotare), care este condiționat de o justificare. Înscrierea provizorie se face atunci cînd nu este posibilă intabularea, avînd scopul creării unei priorități din această înscriere, cum ar fi faptul sau momentul înregistrării dreptului. Ulterior ea trebuie justificată” .
După cum am menționat și anterior înscrisul provizoriu se aplică doar în cazul cînd persoana în cauză nu dispune de toate documentele necesare pentru a putea fi efectuată înregistrarea.Astfel registratorul este împuternicit pentru a acorda un anumit termen limită pentru ca persoana dată să poată aduna toate documentele necesare.De aici apare și remarca că înscrisul provizoriu nu reprezintă un drept absolut.Persoana care deține înscrisul provizoriu poate deveni proprietar doar în cazul cînd registratorul îl schimbă în intabulare.
Trebuie de menționat că în cazul înscrisului provizoriu pot apărea probleme deoarece el nu exclude apariția mai multor pretendenți la acest bun imobil ca și în cazul intabulării.
Pentru a putea modifica un drept de proprietate folosindu-ne de înscrisul provizoriu este necesar de a stipula anumite condiții care reprezintă baza care are drept consecință transmiterea dreptului de la un subiect la altul fie el persoană fizică sau juridică.
Aici aș adăuga o remarcă în legătură cu condițiile care duc la schimbarea dreptului de proprietate.Ele trebuie să fie stabilite benevol de ambele părți, fără implicarea unei terțe persoane.
Un exemplu elocvent pentru a demonstra cu se manifestă înscrisul provizoriu este analiza contractului de gaj.Dacă proprietarul care are terenul în gaj nu a respectat condițiile impuse de contractul de față, atunci poate pierde dreptul de proprietate asupra terenului respectiv în favoarea unui alt proprietar.Totodată una din condițiile primordiale cînd se aplică înscrisul provizoriu în cazul contractului de gaj este atunci cînd imobilul gajat este supus vînzării.Drepturile de proprietate a persoanei care a cumpărat terenul se vor aplica prin folosirea înscrisului provizoriu și doar atunci cînd vor fi eliminate condițiile contractului de gaj se va recurge la intabularea lor.
Ca condiție de stingere a drepturilor prin înscrisul provizoriu este atunci cînd bunul imobil urmează a fi lichidat.
2.2.3 Notificarea
„Notarea presupune înscrierea drepturilor de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în registrul bunurilor imobile” .
După cum am menționat și anterior notificarea este aplicată în cazul drepturilor de creanță cum ar fi dreptul de uz, uzufruct, abitație etc.
Nоtarea se poate efectua prin metode:
a) conform legislației în vigoare;
b) la cererea persoanelor interesate.
Urmărind legislația în vigoare putem afirma că drepturile de creanță sunt descrise în subcapitolul III din Registrul bunurilor imobile ceea ce ține de grevările bunurilor imobile.pentru a vedea efectele notificării asupra drepturilor de creanță voi descrie mai jos pe fiecare dintre ele.
Uzufructul este dreptul unei persoane de a deține și folosi bunul unei alte persoane însă cu condiția conservării substanței,fără dreptul de a înstrăina bunul respectiv.
Constituirea dreptului de uzufruct se poate efectua prin:
a) prin act administrativ;
b) prin act juridic;
c) prin hotărîre judecătorească.
Pentru înregistrarea dreptului de uzufruct dobîndit prin act administrativ se efectuează urmînd procedura:
a) cererea de înregistrare;
b) actul ce atestă statutul întreprinderii;
c) certificatul de înregistrare a întreprinderii;
d) planul cadastral.
Dacă dreptul de uzufruct a fost dobîndit prin act juridic atunci pe lîngă cererea de înregistrare se mai anexează:
a) contractele de arendă sau locațiune;
b) planul cadastral al bunului imobil.
În cazul dobîndirii acestuia prin hotărîre de judecată atunci procedura este următoarea:
a) cererea de înregistrare;
b) Hotărârea definitivă și irevocabilă a instanței de judecată;
c) planul cadastral a bunului imobil.
Drepturile de uz și abitație pot fi notate ca prin două metode, aunci cînd sunt dobîndite prin act juridic și a doua metodă ar fi cînd sunt dobîndite prin act administrativ.
În cazul dobîndirii acestora prin act juridic atunci pe lîngă cererea de înregistrare depusă de ambele părți contractuale se mai anexează:
a) contractele de uz și respectiv de abitație;
b) planul cadastral al bunului imobil.
Însă dacă drept efect al dobîndirii dreptului de uz și abitație a servit un act administrativ atunci procedura înregistrării este următoarea:
a) cererea de înregistrare;
b) decizia autorității publice;
c) documentele ce arată identitatea persoanelor implicate.
Notarea dreptului de servitute poate avea drept inițiator atât proprietarul terenului afectat de aceasta, cît și în baza unui contract.În cazul cînd însuși proprietarul inițiază procesul de înregistrare atunci se înaintează doar cererea de înregistrare.Dacă însă dreptul de servitute necesită în a fi înregistrat și el a fost inițiat în baza unui contract atunci la cererea de înregistrare se mai anexează și contractul în cauză.
După cum știm dreptul de superficie este confirmat prin contractul de locațiune, iar pentru înregistrarea acestuia este necesar ca una dintre părți să depună cererea de înregistrare la care se anexează contractul de locațiune și planul cadastral al bunului dat.Odată cu înregistrarea acestui drept toate obligațiile trec la superficiar.
Dacă aș fi să efectuez o concluzie făcînd paralele între obiectul tezei de licență și metodele de înregistrare a bunurilor imobile aș dori să menționez că dreptul de proprietate a fost intabulat.
APLICAREA METODELOR DE ÎNREGISTRARE A DREPTURILOR ASUPRA BUNURILOR IMOBILE
3. 1 Prezentarea documentelor spre înregistrare
Procesul de înregistrare se efectuează de către registratorul din cadrul Oficiilor Cadastrale Teritoriale avînd la dispoziție cererea de înregistrare,documentele de înregistrare, planurile cadastrale.
Înregistrarea selectivă după cum am menționat și anterior se efectuează la cererea persoanei interesate pentru a putea dispune pe deplin de drepturile asupra bunului imobil aflat în proprietatea sa,pentru a putea efectua tranzacții cu el etc.
Astfel registratorul poate primi cererile pentru înregistrare doar în anumite zile, la anumite ore și doar în încăperea stabilită în scopul evitării neînțelegerilor.
,,Cererea de înregistrare a dreptului se depune în 2 exemplare, la care se anexează documentele ce confirmă dreptul și alte documente necesare pentru înregistrare. Dacă actul juridic este autentificat notarial, sau este un act al autorității publice, pentru înregistrare se prezintă originalul sau o copie autentificată și o copie simplă. După înregistrare pe documentul ce confirmă drepturile în copie simplă se consemnează de Registrator faptul că copia corespunde originalului, se aplică semnătura și ștampila Registratorului și documentul se include în dosarul cadastral” .
Cererile pentru înregistrare pot fi depuse atât de persoanele titulare de drepturi cît și de terțe persoane împuternicite prin procură autentificată notarial.
Persoanele care solicită înregistrarea dreptului de proprietate sunt obligate să înainteze registratorului următoarele acte:
a) bonul de plată ce confirm achitare serviciilor de înregistrare;
b) cererea de înregistrare;
c) actul ce atestă identitatea solicitantului;
d) în cazul persoanelor juridice,certificatul înregistrării de stat;
e) în cazul reprezentantului,procura;
f) documentul de drept ( prezentat în 2 exemplare);
g) planul cadastral în cazul înregistrării primare a bunului imobil respective sau dacă Oficiul Cadastral Teritorial nu deține acest plan.
,,Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să individualizeze bunul imobil (să conțină descrierea lui) sau dreptul intabulat asupra căreia se face înscrierea și să indice dreptul ce urmează a fi înscris sau radiat, să conțină numele părților, semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de lege, să fie autentificate notarial și ștampilate. În cazul în care documentul are două sau mai multe file, acestea trebuie să fie numerotate și șnuruite ”
Pentru a verifica corectitutdinea documentelor prezentate,registratorul le examinează după cum urmează:
a) cererea de înregistrare;
b) bonul ce confirmă achitarea serviciilor de înregistrare;
c) corespunderea informației din actul de identitate cu cea din cererea de înregistrare;
d) procura în cazul reprezentantului;
e) coincidența documentele anexate la cererea de înregistrare.
După necesitate registratorul poate să execute copii sau fotocopii ale documentelor înaintate pentru înregistrare.
După examinarea inițială a documentelor registratorul este împuternicit de a accepta sau de a refuza înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil. În cazul cînd registratorul a respins cererea de înregistrare atunci el este obligat să indice care au fost cauzele care au dus la respingerea ei.Cele mai frecvente cazuri care duc la respingerea cererilor de înregistrare sunt:
a) lipsa actului de identitate a solicitantului;
b) neprezentarea cererii de înregistrare;
c) lipsa documentelor care să ateste drepturile proprietarului;
d) bunul a fost deja înregistrat pe o altă persoană;
e) documentele înaintate au un grad înalt de deteriorare;
f) neachitarea bonului pentru serviciile de înregistrare etc.
Pentru inițierea procesului de înregistrare proprietarul a înaintat Oficiului Cadastral Teritorial Drochia următoarele documente:
a) cererea de înregistrare;
b) titlul de autentificare a dreptului asupra terenului;
c) actul cei confirmă identitatea;
d) bonul de achitare a serviciilor de înregistrare.
După o examinare primară a documentelor înaintate spre înregistrare,registratorul nu a descoperit careva neregularități de aceea a fost inițiat procesul de înregistrare a bunului respectiv cu toate drepturile depline asupra lui.
3. 2 Examinarea documentelor și adoptarea deciziei
Este bine știut faptul că la etapa primară de examinare de documentelor, registratorul nu acordă o atenție majoră asupra conținutului acestora în mare parte din cauza lipsei de timp ceea c ear putea duce la apariția unor erori grave care ar putea afecta bunul și nemijlocit și drepturile asupra lui.De aceea pentru evitarea unor astfel de consecințe negative a fost implimentată și etapa de examinare mai amănunțită a documentelor înaintate spre înregistrare.
Conform legislației în vigoare termenul de verificare a cererilor de înregistrare nu trebuie să depășească un număr de șapte zile lucrătoare de la data înaintării cererii.În unele cazuri termenul respectiv poate fi prelungit cu cel mult 40 de zile dacă registratorul consideră că este necesar de substitutit anumite acte sau de adus careva acte suplimentare.Aceste lucrări se efectuează doar în timpul orelor de lucru în sala special amenajată.
Astfel registratorul examinează actele după următorul scenariu:
a) autenticitatea documentelor prezentate spre înregistrare;
b) coincidența datelor din documente cu cele prezente în baza cadastrală de date.
Ceea ce ține de verificarea validității documentelor, se examinează de către registrator următoarele elemente:
a) actele să fie constitutite conform prevederilor legislației în vigoare;
b) să nu prezinte un grad înalt de deteriorare care să împiedice citirea informației de pe
ele;
c) să coincidă datele din actele de identitate cu cele care confirm dreptul de proprietate;
d) actele să nu conțină modificări neautorizate;
e) documentele înaintate să nu fie false.
Pe lîngă elementele enumerate mai sus registratorul mai examinează și Registrul bunurilor imobile pentru a vedea dacă bunul supus înregistrării nu este deja înregistrat,erori de ordin tehnic și juridic care ar putea afecta integritatea bunului imobil și drepturile asupra sa.Dacă au fost depistate așa gen de erori ,atunci registratorul poate să le corecteze cu înștiințarea solicitantului dacă sunt erori ce cer prezentarea unor anumite documente sau fără înștiințarea solicitantului.În dependență de complicitatea erorilor termenul de examinare a acestora se mărește sau se diminuează.
Examinînd documentele înaintate de către proprietarul bunului registratorul nu a constat prezența a unei erori nici de ordin tehnic nici juridic de aceea a fost demarată procedura de înregistrare.
3.3 Înregistrarea dreptului asupra bunului imobil
Odată ce examinarea documentelor nu s-a soldat cu refuzul de înregistrare atunci registratorul recurge la procedura finală care duce la dobîndirea deplină și absolută a dreptului de proprietate asupra bunului imobil.Pentru ca înregistrarea să fie inițiată este necesar ca registratorul să dețină următoarele documente:
a) cererea de înregistrare;
b) documentele de drept;
c) informația din registrul bunurilor imobile;
d) dosarul cadastral.
Odată ce studierea amănunțită a documentelor nu a scos la iveală careva erori de orice gen , atunci registratorul luînd decizia de a înregistra bunul dat procedează astfel:
a) efectuează înscrieri în registrul electronic al bunurilor imobile;
b) notează decizia de înregistrare a bunului imobil în cererea de înregistrare;
c) extragerea registrului bunurilor imobile în format de hîrtie;
d) autentifică registrul prin aplicarea ștampilei și semnăturii sale;
e) aplică mențiunea ,, Stins “ pe înscrisul anterior din registrul bunurilor imobile;
f) aplică parafa de înregistrare pe documentele de drept;
g) în dosarul cadastral sunt incluse copiile autentificate ale documentelor;
h) dosarul cadastral este returnat în arhiva Oficiul Cadastral Teritorial;
i) proprietarului îi sunt returnate documentele înaintate.
Documentele care se restituie solicitantului sunt documentele care atestă dreptul de proprietate, copia actului juridic sau hotărîrii judecătorești care au servit drept temei de înscriere a dreptului de proprietate, asupra cărora a fost aplicată parafa de înregistrare.
Solicitantul căruia i-au fost returnate documentele este obligat să se semneze în condica de cereri în compartimentul respectiv cu indicarea dății primirii cererii.Înregistrarea datelor în registrul bunurilor imobile se efectuează în ordine cronologică, iar fiecare înscris trebuie să conțină semnătura și ștampila registratorului.În lipsa acestora, înscrisurile respective urmează a fi examinate pentru a le verifica verdicitatea lor.
În ceea ce privește bunul imobil obiect al studiului tezei de licență a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile prin intabulare.În documentele înaintate spre înregistrare, în urma cercetării de către registrator nu s-au depistat erori care să ducă la refuzul înregistrării.
METODOLOGIA FORMĂRII BUNURILOR IMOBILE
4.1 Proiectul formării bunurilor imobile
Formarea bunurilor imobile reprezintă un complex de lucrări executate în vederea apariției unui nou bun imobil, ca obiect de drept independent în orice scop, care nu contravine legislației, inclusiv în scopul transmiterii terenurilor în proprietate sau folosință, efectuării tranzacțiilor cu bunuri imobile, dezvoltării terenului (construirea unor construcții și altor lucrări), împărțirii bunului imobil proprietate comună, schimbului de terenuri, separării sau comasării bunurilor imobile, vânzării la licitație a unei porțiuni de teren și/sau unei părți de construcție, etc.
Conform legislației în vigoare, formarea bunului imobil se inițiază de proprietarul acestuia (bunului imobil), inclusiv statul sau unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul autorității împuternicite cu administrarea bunului, titularii de drepturi reale și de alte drepturi patrimoniale cu acordul proprietarului, instanța de judecată și organele fiscale, în cazurile prevăzute de legislația în vigoare.
Lucrările ce țin de formarea bunurilor imobile se execută de oficiile cadastrale teritoriale ori de întreprinderi de stat sau private, care dispun de ingineri cadastrali certificați.
Căile de formare a bunurilor imobile sunt dependente de situațiile reale, fiind alese în corespundere cu problemele reale. Legislația prevede că bunurile imobile se pot forma prin separare, divizare, comasare sau combinare a bunurilor imobile înregistrate în Registrul bunurilor imobile. Nu se exclude faptul că formarea poate fi efectuată și prin aplicarea succesivă a două sau mai multe metode, executantul urmând să identifice în mod individual procedura pe care conform legislației va duce la rezultatul dorit.
Sursa: elaborată de autor.
Formarea bunurilor imobile are loc în următoarea consecutivitate și conține următoarele acțiuni:
a) depunerea cererii de formare a bunului imobil;
b) efectuarea studiului privind posibilitatea formării bunului imobil;
c) elaborarea proiectului de formare a bunului imobil,
d) întocmirea planului cadastral;
e) emiterea deciziei de formare a bunului imobil;
f) înregistrarea bunurilor imobile nou formate;
j) evaluarea bunurilor imobile nou formate.
Căile de formare a bunurilor imobile vor influența nu numai dorința investitorilor și a proprietarilor, ele trebuie să contribuie la crearea condițiilor de identificare a căilor care vor aduce plus valoare bunurilor imobiliare. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile (art. 9) bunurile imobile se pot forma prin separare, divizare, comasare, combinare. Metodele au fost propuse reieșind din necesitatea de a sistematiza acest proces și ai atribui o bună înțelegere de către toți participanții.
În cele ce urmează vom face unele explicații care for facilita elaborarea prezentei teze și vor determina alegerea cazului de studii.
Se propune ca formarea bunurilor imobile să se facă în succesiunea indicată în fig. 4.1. Această schemă tehnologică va permite sistematizarea lucrărilor și reducerea timpului necesar efectuării lucrărilor.
În cele ce urmează vom face o scurtă descriere a metodelor reieșind din necesitatea de a elabora prezenta teză de licență.
4.2 Metoda separării bunurilor imobile
Separarea bunului imobil – metodă perspectiva căreia este determinată de cererea mare de terenuri de construcție din intravilan, precum și perspectivele de aplicare a agriculturii intensive practicată pe sectoare de dimensiuni mici. Formarea prin separare este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin desprinderea unei părți din bunul imobil înregistrat. Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiași titular.
Prin separare se pot forma bunuri atât din bunul imobil proprietate a unei persoane fizice sau juridice, cât și din bunul imobil proprietate comună. În acest din urmă caz, după separare, bunurile imobile formate vor rămâne în proprietate comună, respectându-se aceleași cote de proprietate.
Înregistrarea bunului imobil format prin separare și a drepturilor asupra lui se face în temeiul actului ce confirmă drepturile asupra bunului imobil inițial, al deciziei de formare a bunului imobil și al planului cadastral sau geometric al bunului imobil.
Formarea prin separare este o modalitate de formare a unui bun imobil independent prin desprinderea unei părți din bunul imobil înregistrat. Ca rezultat al formării bunurilor imobile prin separare în schimbul unui bun se vor forma două sau mai multe bunuri imobile independente ale aceluiași titular.
În (fig. 4.2.) este prezentat un exemplu de realizare a lucrărilor de formare a bunurilor imobile prin separare.
În literatura de specialitate, această metodă are denumirea de Dezmembrarea (dezlipirea)
este operațiunea de fracționarea a bunului imobil în mai multe imobile. Nu se poate dezmembra decât un imobil care este deja înscris în Cartea Funciara. Se pot dezmembra atât terenurile, cât ți clădirile, pe apartamente (apartamentare blocuri nou construite).
După cum vedem acest procedeu ar include și metoda de divizare. Împărțirea în două metode facilitează soluționarea problemelor de ordin juridic.
Sunt foarte apropiate și procedurile. De exemplu:
Documente necesare dezmembrării:
copie după planul de amplasament al bunului imobil din documentația cadastrală avizată pentru întreg imobilul;
extras de Carte Funciara (pentru obținerea lui sunt necesare copie cartea de identitate și copie după actul de proprietate);
certificat de urbanism pentru lotul care se dezmembrează (pentru mai mult de 2 loturi dezmembrate).
După cum sa menționat prin această metodă proprietarii vor avea posibilitatea de îmbunătățire a condițiilor de gestionare.
Pentru localitatea Vasileuți această metodă are perspectiva de a contribui la o mai bună sistematizare a intravilanului și a sectoarelor de teren proprietate publică.
4.3 Metoda divizării bunurilor imobile
Formarea prin divizare este o modalitate de formare a unor bunuri independente prin împărțirea, la cererea coproprietarilor, a bunului imobil proprietate comună înregistrat și încetarea proprietății comune.
În caz de divizare a bunului imobil proprietate comună, coproprietarii, înainte de a încheia contractul de împărțire, vor asigura elaborarea documentației de formare a bunurilor imobile.
Divizarea bunului imobil se face, de regulă, proporțional cotelor – părți deținute de fiecare coproprietar. La solicitarea coproprietarilor această proporție poate fi încălcată.
Tot procedura de divizare se va aplica și în cazul în care împărțirea bunului imobil proprietate comună pe cote – părți nu duce la desființarea totală a proprietății comune pe cote-părți.
Înregistrarea bunurilor imobile formate prin divizare și a drepturilor de proprietate asupra lor se efectuează în temeiul Contractului de împărțire a proprietății comune, la care se anexează planul cadastral sau geometric al bunurilor imobile formate.
Din punct de vedere tehnic lucrările au același conținut ca și în cazul metodei separării.
4.4 Metoda comasării bunurilor imobile
Comasarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin unirea a două sau mai multor bunuri imobile înregistrate având hotare comune, inclusiv hotare ce trec pe peretele comun, aparținând unuia și aceluiași proprietar sau aflându-se în proprietatea comună a acelorași persoane, la cererea lor.
Pot fi comasate atât bunuri imobile proprietate individuală, cât și bunuri imobile proprietate comună. În cazurile bunurilor imobile proprietate comună pot fi comasate doar bunurile imobile proprietate comună în devălmășie sau numai bunurile imobile proprietate pe cote – părți. În cazul comasării bunurilor imobile proprietate comună în diviziune, cotele – părți în bunul comasat se calculează de executantul lucrărilor cadastrale în cooperare cu coproprietarii, ținându-se cont de cotele deținute de coproprietari în bunurile imobile inițiale. Cotele – părți în bunul imobil format prin comasare se indică în decizia de formare.
Înregistrarea bunului imobil format prin comasare și a drepturilor asupra lui se face în temeiul actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile inițiale, deciziei de formare a bunului imobil și planului cadastral sau geometric al bunului imobil format.
Comasarea (alipirea) este operațiunea inversa dezmembrării prin care mai multe imobile se unesc într – unul singur. Pentru a se comasa toate loturile trebuiesc sa fie anterior înscrise în Registrul bunurilor imobile.
Documente necesare comasări sunt aceleași ca și la formarea prin divizare sau separare.
Comasarea bunurilor imobile va permite reducerea numărului de bunuri imobile și poate fi cu succes aplicată în soluționarea problemelor de consolidare.
Metoda combinării în formarea bunurilor imobile
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin separarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se forma un bun imobil independent, și alipirea ei la un bun imobil adiacent.
Noua modalitate de formare oferă posibilitatea de a resistematiza două proprietăți adiacente ale aceluiași proprietar, sau de a înstrăina o parte a unui bun imobil prin unirea acestei părți la bunul imobil adiacent.
În actul juridic de înstrăinare a unei părți (contractului de înstrăinare cu combinarea bunurilor imobile) obiect al vânzării nu va figura bunul imobil cu numărul cadastral, ci o suprafață anumită a bunului imobil, în conformitate cu planul anexat la contract.
Modalitatea de formare a bunului imobil prin combinare poate fi aplicată numai pentru bunurile adiacente cu aceiași destinație.
Modificările bunurilor imobile efectuate în legătură cu combinarea se consemnează în Registrul bunurilor mobile:
a) în cazul în care bunurile aparțin aceluiași proprietar – în temeiul actelor ce confirmă drepturile asupra bunurilor imobile inițiale, al deciziei de combinare, al planurilor bunurilor inițiale și al planurilor bunurilor imobile formate;
b) în cazul în care bunurile imobile aparțin diferiților proprietari – în temeiul contractului de înstrăinare și de combinare a bunurilor, al planurilor bunurilor imobile formate.
Formarea bunurilor imobile necătând la faptul că se face la cererea ia implică cheltuieli
considerabile pentru proprietari. Din acest motiv Guvernul ar trebui să identifice căile de reducere a acestor cheltuieli și să cointereseze persoanele drepturile cărora sunt supuse modificărilor.
Necesită de asemenea de a face unele precizări referitoare la formarea bunurilor imobile. De exemplu în Legea „Cu privire la formarea bunurilor imobile” se menționează că „Bunul imobil se poate forma în orice scop care nu contravine legislației, inclusiv în scopul:
a) transmiterii terenurilor în proprietate sau folosință persoanelor fizice sau juridice, în condițiile legii”. În acest caz probabil se are în vedere a transmite o parte din bunul înregistrat, dreptul de proprietate care îi aparține statului sau Unității Administrativ Teritoriale. Confuzii pot să apară, de exemplu, în cazul arendării – ore trebuie să urmăm procedura de formare?
Formarea bunurilor imobile are și unele particularități, de exemplu în cazul formării bunurilor imobile proprietate a statului sau a unităților administrativ – teritoriale.
În acest caz pentru a obține permisiunea de formare a unui bun imobil proprietate a statului sau a unității administrativ-teritoriale, persoana interesată depune o cerere la autoritatea împuternicită cu administrarea bunului imobil respectiv. La cererea de formare a bunului imobil se anexează:
a) extrasul din Registrul bunurilor imobile;
b) planul bunului imobil inițial;
c) acordul scris, după caz, al titularilor cu ale căror drepturi este grevat dreptul de proprietate asupra bunului imobil sau al proprietarilor bunurilor imobile adiacente care pot fi lezați în drepturi la formarea bunului;
d) actele ce confirmă drepturile patrimoniale ale persoanei interesate asupra bunurilor imobile inițiale.
În așa mod cererea de formare a bunului imobil se depune la autoritatea care deține bunul și se examinează, în cel mult 30 de zile calendaristice, de către autoritatea împuternicită cu administrarea bunurilor. În cazul în care respinge cererea, autoritatea este obligată să aducă în scris decizia sa la cunoștință solicitantului, indicând motivul respingerii. Decizia privind respingerea cererii de formare a bunului imobil poate fi atacată în instanță de judecată.
Dacă bunul imobil se formează în scopurile menționate anterior, cererea de formare a bunului imobil poate fi depusă de către administratorul procesului de insolvabilitate sau de reprezentantul organului fiscal.
Cererea de formare a bunului imobil acceptată de autoritatea împuternicită cu administrarea bunului se prezintă executantului de lucrări cadastrale pentru inițierea procedurii de formare.
După efectuarea lucrărilor de formare a bunului imobil în temeiul cererii acceptate de autoritatea împuternicită cu administrarea bunului, aceasta nu este în drept să refuze emiterea deciziei de formare.
În cazul în care autoritatea împuternicită cu administrarea bunurilor statului sau ale unității administrativ-teritoriale dispune de servicii competente în efectuarea lucrărilor cadastrale, lucrările de formare pot fi executate de către aceste servicii.
De asemenea are unele particularități și formarea bunurilor imobile la inițiativa instanței de judecată, a organului fiscal și a executorului judecătoresc. Aceste cazuri pot să apară dacă va fi obligat proprietarul prin lege să folosească obligatoriu bunurile imobile.
La inițiativa instanței de judecată, a organului fiscal și a executorului judecătoresc, pot fi formate, conform procedurii stabilite în prezenta lege, atât bunuri imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile, cât și bunuri neînregistrate.
La hotărârea instanței de judecată, bunul imobil se formează în cazul în care:
a) proprietarii bunului imobil proprietate comună nu pot ajunge la o înțelegere privind modul și condițiile divizării lui;
b) instanța de judecată dispune sechestrarea sau comercializarea unei părți din bunul imobil (inclusiv pentru stingerea datoriilor la plățile obligatorii); precum și în alte cazuri prevăzute de legislație.
Lucrările necesită efectuarea lor în următoarea succesiune:
Instanța de judecată numește, în modul stabilit, un expert în problemele divizării bunurilor imobile, inclusiv din rândul specialiștilor oficiului cadastral teritorial, căruia îi poate cere să elaboreze câteva variante de divizare a bunului imobil.
La inițiativa executorului judecătoresc, bunul imobil se poate forma în cazul urmăririi silite a bunurilor debitorului în conformitate cu legislația.
La hotărârea organului fiscal, bunul imobil se poate forma în cazul sechestrării și comercializării, în conformitate cu legislația, a unei părți din bunul imobil pentru stingerea datoriilor la plățile obligatorii.
Formarea bunului imobil la hotărârea organului fiscal poate fi dispusă după apariția, conform legislației, a dreptului de comercializare a bunului imobil. Pentru executarea proiectului de formare este atras, în conformitate cu legislația, inginerul cadastral al oficiului cadastral teritorial sau al unei alte întreprinderi.
Hotărârea organului fiscal trebuie să conțină: data și locul emiterii; denumirea organului care decide formarea; funcția, numele, prenumele reprezentantului organului fiscal; datele de identificare ale proprietarului; locul aflării (adresa) bunului imobil inițial, numărul lui cadastral și numărul de înregistrare în Registrul bunurilor imobile, modul de divizare a bunului imobil, semnătura reprezentantului organului fiscal.
Pentru înregistrarea drepturilor asupra bunului imobil format și operarea modificărilor de rigoare în documentele cadastrale, la proiectul planului bunului imobil format se anexează, după caz, hotărârea instanței de judecată sau hotărârea organului fiscal privind sechestrarea bunului imobil și hotărârea organului fiscal privind formarea bunului imobil. În aceste cazuri, cererea de înregistrare sau decizia proprietarului privind formarea bunului imobil nu este necesară.
Cheltuielile de formare și înregistrare a bunurilor imobile se consideră, în cazul formării în temeiul hotărârii organului fiscal, cheltuieli de executare silită a obligațiilor fiscale, sumele respective transferându-se beneficiarilor în conformitate cu art.208 din Codul fiscal nr.1163-XIII din 24 aprilie 1997. În celelalte cazuri, aceste cheltuieli sunt suportate de persoanele interesate.
5 APLICAREA METODELOR DE FORMARE A BUNURILOR IMOBILE
5.1 Elaborarea proiectului de formare a bunurilor imobile
Gestionarea imobilelor deseori necesită modificarea atât a dimensiunilor , configurației sau destinației. Proprietarii au scopul ca să aibă cel mai mare profit din folosirea bunurilor pe care le posedă, aceasta însă necesită identificarea celor mai avantajoase posibilități. Cel mai sigur răspuns poate fi stabilit în urma examinării situațiilor posibile, ceia ce nemijlocit duce la operațiuni de proiectare.
Proiectarea si alte lucrări de formare a bunului imobil se vor efectua în conformitate cu normele și regulile în vigoare, corespunzător destinației bunului, ținându – se cont de recomandările elaborate în studiu. Se va lua in considerare, în măsura posibilităților, părerea solicitantului despre stabilirea hotarelor generale sau fixe, precum și despre alte caracteristici ale bunului imobil care se formează.
Pentru elaborarea proiectului de formare, executantul lucrărilor cadastrale identifică bunurile imobile, alcătuind un act de constatare pe teren. In cazul în care datele din cadastrul bunurilor imobile nu coincid cu datele constatate pe teren, procedura de formare se suspendă (sau nu se suspendă dacă inițierea procedurilor de la lit. a) – c) este posibilă concomitent cu formarea) și se inițiază:
procedura de corectare a greșelilor; sau
b) modificarea planului cadastral ori geometric; sau
alte proceduri prevăzute de legislație pentru a aduce în corespundere situația de pe teren și informația din cadastrul bunurilor imobile.
Rezultatele stabilirii și coordonării hotarelor se stipulează în actul de stabilire a hotarelor fixe (anexa 5), care se semnează de titularul de drept asupra terenului hotarele căruia au fost stabilite pe teren, de titularii de drepturi asupra terenurilor adiacente sau de reprezentanții acestora și executantul lucrărilor de stabilire a hotarelor. În cazul în care titularul de drept asupra terenului adiacent refuză să semneze actul de stabilire a hotarelor pe teren, sau dacă acesta nu s – a prezentat la lucrările de stabilire a hotarelor, segmentul de hotar dat se consideră stabilit ca hotar general.
După marcarea și fixarea pe teren a punctelor de cotitură ale hotarelor sectorului, determinarea coordonatelor punctelor de hotar se efectuează în conformitate cu cerințele privind determinarea coordonatelor punctelor rețelei geodezice de ridicare pentru planurile cadastrale și topografice la scările respective. Determinarea coordonatelor punctelor de hotar se efectuează cu controlul măsurării și calculării coordonatelor fiecărui punct.
Pentru determinarea coordonatelor punctelor de hotar ale terenului se folosesc următoarele metode:
determinarea geodezică prin satelit;
poligonometria;
metode fotogrammetrice.
În cazurile argumentate pot fi folosite și metodele cartometrice.
Pentru efectuarea măsurărilor sunt utilizate:
receptoare GPS;
taheometre electronice sau teodolite;
stații fotogrammetrice.
Recomandările concrete privind utilizarea metodelor și a utilajului pentru efectuarea măsurărilor cadastrale sunt expuse în materialele instructive corespunzătoare. În urma măsurărilor geodezice, fotogrammetrice și cartometrice se determină coordonatele punctelor de hotar.
Suprafața sectorului de teren se determină prin metoda analitică, în baza coordonatelor punctelor de hotar.
Proiectul de formare a bunului imobil se coordonează cu serviciile competente ale autorităților administrației publice locale, în funcție de destinația bunului. În cazul stabilirii unor restricții sau cerințe speciale la folosirea bunului imobil, proiectul va fi coordonat cu organul abilitat, conform legislației.
Dacă are loc concomitent cu procedura de formare, schimbarea destinației va fi asigurată până la înregistrarea bunurilor formate, în baza proiectului de formare și a altor acte prevăzute de legislația respectivă. În cazul în care formarea bunului imobil nu finalizează cu înscrierea lui în Registrul bunurilor imobile, se considera ca schimbarea destinației părții din bun nu a fost efectuata.
6. SECURITATEA MUNCII
6.1 Analiza stării actuale a securității muncii
Statul garantează salariaților apărarea dreptului lor la o muncă care să corespundă normelor de protecție a muncii.
Condițiile de muncă stipulate în contractul individual de muncă trebuie să corespundă normelor de protecție a muncii. Pe parcursul sistării activității de muncă prevăzute de contractul individual de muncă de către organele de stat de control, ca rezultat al încălcării cerințelor de protecție a muncii fără vina salariatului, acestuia i se menține locul de muncă (funcția) și salariul mediu.
Dacă salariatul refuză să presteze munca la apariția unui pericol pentru viață sau sănătatea sa, angajatorul este obligat să-i acorde salariatului, prin transfer sau permutare, alt lucru pînă la înlăturarea pericolului, cu menținerea salariului de la locul de muncă precedent.
În cazul cînd acordarea unei alte muncii nu este posibilă, timpul staționării salariatului pînă la înlăturarea pericolului pentru viață sau sănătatea sa se plătește de angajator în conformitate cu art.163 alin.(1) din Codul Muncii al Republicii Moldova.
Persoanele cu funcție de răspundere și salariații vinovați de încălcarea normelor de protecție a muncii poartă răspundere materială, disciplinară, administrativă și penală în conformitate cu legislația în vigoare.
Lucrările cadastrale a imobilelor se efectuează de către colaboratorii OCT în cazul existenței unei comenzi a clientului, interpelării instanțelor respective prevăzute de legislație, sau la decizia administrației OCT. Cu ieșirea pe teren la efectuarea lucrărilor cadastrale a bunurilor imobile (măsurări, evaluare și inspectare), colaboratorii OCT trebuie să-și asume rensposabilitatea de a se proteja pe sine și pe cei din jurul său, ei trebuie să verifice mai amănuțit bunul imobiliar înainte de a începe lucrările cadastrale.
Organele supravegherii de stat a măsurilor contra incendiilor efectuiază controlul tehnic de specialitate la obiective, emite dispoziții, avize, recomandări privind lichidarea încălcărilor regulilor de apărare împotriva incendiilor. Ei mai verifică și în ce stare se află mijloacele de protecție contra incendiilor etc.
6.2 Securitatea muncii în cîmp
În scopul protecției muncii în cîmp sunt stabilite reguli ce trebuie respectate pentru prevenirea accidentelor în timpul efectuării lucrărilor cadastrale:
Măsurătorile nu se execută pe timp de ploaie;
Se interzice de a sta sub încărcătura ridicată sau în locuri de cădere posibilă a obiectelor;
În terenurile înierbate trebuie să ne asigurăm de lipsa unor fîntîni, gropi, șanțuri;
Se interzice atingerea de cabluri, fire electrice care iese din pămînt sau atîrnă deasupra;
Se permite de a lucra cu unelte electrice (metru lectronic,tahimetu) numai la temperatura mediului indicată în condițiile tehnice;
Ținînd cont de specificul lucrărilor cadastrale, fiecare lucrare sau obiect cadastral asupra cărui se execută lucrările cadastrale au reguli ce țin în perticular.
6.3 Securitatea muncii la efectuarea lucrărilor manuale
În cadrul întreprinderilor este necesar să se acorde atenție elaborării măsurilor de ameliorare a condițiilor de muncă cu scopul de a asigura confortul necesar și ambianță de lucru. Măsurile de ameliorare a condițiilor de muncă în cadrul întreprinderilor trebuie să fie elaborate în conformitate cu activitatea întreprinderii date și adaptate la activitatea lucrătorilor.
Măsurile de ameliorare a condițiilor de muncă au ca scop:
a) prevenirea riscurilor profesionale;
b) informarea lucrătorilor;
c) formarea lucrătorilor;
d) punerea în practică a mijloacelor ce permit aplicarea măsurilor.
Conducătorul întreprinderii este principalul responsabil de starea condițiilor de muncă, de aceea, el trebuie să aplice următoarele reguli:
a) Identificarea pericolelor și evaluarea riscurilor pentru fiecare a sistemului de muncă, respectiv executant, sarcina de muncă, mijloace de muncă, echipamente de muncă și mediul de muncă pe locuri de muncă, posturi de lucru;
b) Elaborarea și actualizarea planului de prevenire și protecție;
c) Elaborarea de instrucțiuni proprii pentru aplicarea regulamentelor de securitate și sănătate în muncă, ținînd seama de particularitățile activităților și ale unității, precum și ale locurilor de muncă;
d) Propunerea atribuțiilor și răspunderilor în domeniul securității și sănătății în muncă, ce revin lucrătorilor, corespunzător funcțiilor exercitante, care se consemnează în fișa postului, cu aprobarea angajatului;
e) Verificarea cunoașterii și aplicării de către toți lucrătorii a măsurilor prevăzute ăn planul de prevenire, precum și responsabilităților ce le revin în domeniul securității și sănătății în muncă, stabilite prin fișa postului;
f) Întocmirea unui necesar de documentații cu caracter tehnic de informare și instruire a lucrătorilor în domeniul securității și sănătății în muncă;
g) Elaborarea tematicii pentru toate fazele de instruire, stabilirea productivității adecvate pentru fiecare loc de muncă, asigurarea informării și instructajul lucrătorilor în domeniul securității și sănătății în muncă;
h) Elaborarea programului de instrucțiune la nivelul întreprinderii;
i) Asigurarea întocmirii planului de acțiune în caz de pericol grav și iminent și asigurarea ca toți lucrătorii să fie instruiți pentru aplicarea lui;
j) Evidența zonelor cu riscul ridicat și specific;
k) Stabilirea zonelor care necesită semnalizare și securitate și sănătate în muncă, stabilirea tipului de semnalizare necesar și amplasarea conform prevederilor pentru semnalizarea de securitate sau sănătate la locul de muncă;
l) Evidența meseriilor și a profesiilor prevăzute de legislație specifică, pentru care este necesară autorizarea exercitării lor;
m) Evidența posturilor de muncă care necesită examene medicale suplimentare.
6.4 Acte legislative și normative în domeniul protecției muncii
Actele legislative și normative în domeniul protecției muncii sunt:
Constituția Republicii Moldova;
Codul muncii al Republicii Moldova;
Legea Republicii Moldova cu privire la protecția muncii;
Legea Republicii Moldova pentru soluționarea litigiilor individuale de muncă;
Norme metodologice privind:
certificarea locurilor de muncă din punct de vedere al protecției muncii;
autorizarea funcționării unităților economice din punct de vedere al protecției muncii;
autorizarea fabricării echipamentelor de muncă din punct de vedere al protecției muncii.
Legea Republicii Moldova privind apărarea împotriva incendiilor etc.
În articolul 43 a Constituției Republicii Moldova se stabilește că: orice persoană are dreptul la muncă, la liberă alegere a muncii, la condiții echitabile și satisfăcătoare de muncă; salariații au dreptul la protecția muncii, măsurile de protecție privesc securitatea și igiena muncii, regimul de muncă al femeilor și al tinerilor, concediul de odihnă plătit, prestarea muncii în condiții grele, precum și alte situații specifice. Durata săptămânii de muncă este de cel mult 40 de ore. Dreptul la negocieri în materie de muncă și caracterul obligatoriu al convențiilor colective sunt garantate.
Codul muncii al Republicii Moldova reglementează: asigurarea condițiilor normale de muncă pentru îndeplinirea normelor de producție, îndatoririle salariaților, îndatoririle administrației, asigurarea unor condiții de muncă sănătoase și fără pericol .
Legea Republicii Moldova cu privire la protecția muncii are menire de a asigura exercitarea dreptului angajaților la protecția muncii.
Legea Republicii Moldova pentru soluționarea litigiilor individuale de muncă reglementează modul de soluționarea a litigiilor individuale de muncă ce apar între salariații încadrați cu contract de muncă și administrația întreprinderii, instituției, organizației etc.
Securitatea electrică la locul de muncă
În timpul lucrului pot avea loc diferite situații care cauzează scurgeri de curent electric prin corp uman, care sunt periculoase pentru viață.
Electricitatea este un curent de electroni. Curentul de electroni este similar cu curentul de apă. Precum apa trece printr-un furtun, la fel electronii trec printr-un circuit. Ei vor părăsi circuitul numai daca vor găsi o cale mai buna de a ajunge la pământ. Electricitatea trece prin apa la fel de ușor precum ea trece prin firele electrice. Apa constituie 70% din corpul uman. Daca corpul uman se va atinge de un circuit și de pământ în același timp, atunci omul va devii cea mai scurta cale spre pământ. Daca omul devine o parte a căii spre pământ, electricitatea va trece prin corp cauzând râni grave sau chiar decesul. Daca omul se atinge de un fir electric sub tensiune în timp ce este cu picioarele pe pământ, sau daca se atinge de ceva ce se afla pe pământ, atunci el deveni cea mai scurta cale pentru electricitate spre pământ. Pământul înseamnă suprafața pământului sau ceva ce are legătura cu pământul, ca de exemplu o scara sau chiar un acoperiș. Electricitatea întotdeauna căuta cea scurta cale de a ajunge la pământ, iar daca va exista o posibilitate pentru ea de a scăpa din conductoare, atunci ea va lua aceasta cale spre pământ.
Pentru protecția omului de șoc electric sunt folosite diferite mijloace și metode:
Asigurarea inaccesibilității la părți conductoare de curent electric prin utilizarea barajelor,panourilor de protecție și blocaje;
Protecția împotriva șocurilor electrice, care poate surveni ca urmare a apariției curentului pe construcția echipamentelor electrice din cauza deteriorării izolatorului – se efectuează prin legare de pământ de protecție, legare la firul zero prin aplicarea deconectării de protecție.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Aplicarea și înregistrarea metodelor de formare a bunurilor imobile în satul Chetrosu raionul Drochia [309936] (ID: 309936)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.