Aplicarea Metodelor de Formare Si Inregistrare a Ternurilor Agricole

3 APLICAREA METODELOR DE FORMARE ȘI ÎNREGISTRARE A TERENURILOR AGRICOLE

3.1. Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de separare

Lucrările de formare a unui bun imobil prin metoda separării cuprinde următoarele procese:

începerea lucrărilor;

crearea studiului de pretabilitate și fezabilitate;

crearea proiectului de separare;

transpunerea proiectului de separare în natură;

crearea planului cadastral schimbat;

înregistrarea bunului imobil nou creat;

îndosarierea actelor;

3.1.1. Inițierea lucrărilor

Proprietarul terenului în primul rând are dreptul la începerea formării unui imobil prin separare. Formarea bunului imobil prin metoda separării poate avea mai multe cauze diferite. Întâlnim mai des cauza de necesitatea înstrăinării bunului imobil nou creat. Mai întâlnim și situații când posesorul este promotorul formării bunului imobil, documentul în baza căruia vor evolua activitățile, va fi hotărârea posesorului. Decizia posesorului poate fi prezentată prin :

cererea de realizare a activității expediată oficiului cadastral teritorial

convenția de realizare a lucrărilor doar în situația în care executorul va avea o firmă privată.

Convenția de realizare a activităților poate fi împlinit și cu firmele publice care sunt titrate în domeniul efectuării unor astfel de lucrări de formare a bunurilor imobile.

În situația când obiectul separării este o firmă comună, mai mulți proprietari pot începe separarea bunului imobil printr-o solicitare comună, în care neapărat vor semna toți proprietarii și va fi autentificată notarial. Convenția de realizare a lucrărilor va fi semnată doar de o persoană reprezentată, ce acționează în numele tuturor coproprietarilor, în procedeul precizat de legislație.

În poziția legii, începerea formării bunurilor imobile prin modul de separare, se utilizează terenurile cu proprietate publică. În poziția legii mai întâlnim și cazuri, care se relată la procesul de protecție în regimuri de urgență. Separarea bunului imobil în poziția legii se realizează în baza documentului administrativ expus de autoritățile publice locale sau centrale.

În manieră forțată separarea bunului imobil este început în principiul hotărârii judecătorești și este utilizat atunci când proprietarii nu sunt de acord să separeu un teren din proprietatea ce-i aparține dar cere această separare cerința obiectivă. Un exemplu, în situația de divorț începerea separării silite a unui bun imobil poate fi preconizat de organul fiscal. Cel mai important este ca solicitantul să-și exprime detaliat dorința indiferent de metoda de începere. Cel mai dificil este stabilirea cuprinsului formării bunului imobil la inițiativa instanței de judecată sau în poziția legii.

Bunul imobil (terenul) inițial

Figura 71

Ca exemplu, inițierea separării forțate a unui bun imobil (teren) poate fi din inițiativa organului fiscal, în cazurile de divorț, etc.

Indiferent de modul de inițiere a formării bunului imobil prin separare, important este ca solicitantul să-și expună detaliat doleanța.

Mai complicat este determinarea conținutului formării bunului imobil în condițiile legii sau la inițiativa instanței de judecată.

În cadrul exemplului nostru, în calitate de bun imobil prim, din contul căruia va fi creat un teren nou, este terenul marcat prin punctele 1,2,3,4 cu suprafața totală de (vezi Figura 71)

Posesorul terenului începe metoda de formare a bunului imobil prin separarea unui sector cu suprafața de , în scopul formării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Terenul nou format urmează a fi vândut în conformitate cu legislația în vigoare.

3.1.2 Elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate

Proprietarul în situația când necesită separarea bunului imobil, este depășită latura fezabilității. Se va regla o atenție specială la aspectul de pretabilitate pentru a nu admite formarea bunurilor imobile în absența situație obiective de constatare a lor, de a opri inițiativa proprietarului de formare a bunurilor imobile la stadia inițială. În procesul de cercetare a studiului, realizatorul proiectului va :

va recunoaște bunul imobil în natură în baza dreptului de proprietate

după trebuință va actualiza planul cadastral

va demonstra probabilitatea formării bunului imobil

Solicitantul cu autorul pot crea diverse viziuni privitor la realizarea bunului imobil nou.

În exemplul nostru, bunul imobil inițial, constituie un teren aferent a unei case individuale de locuit care este înregistrat în registrul bunurilor imobile cu numărul 34261010001.Punctul de hotar ale terenului coincid dreptului de proprietate.

3.1.3. Elaborarea proiectului de separare

Prin metoda separării, proiectul de formare a bunului imobil cuprinde următoarele compartimente :

alcătuirea obiectului proiectului

crearea formelor de proiect

examinarea și demonstrarea variantei optimale

De o mare importanță pentru crearea variantelor de proiect este alcătuirea obiectivul proiectului de separare a bunului imobil. La alcătuirea obiectivului sunt luate în apreciere dorințele solicitantului în primul rând.

Formele de proiect ilustrează ideii de executare a obiectului proiectului reieșind din condițiile concrete ale scopului de proiectare.

În procesul de recunoaștere a bunului imobil inițial sunt stabilite condițiile precise ale subiectului proiectării. În funcție de condiții pot fi : suprafața, mărimile, forma, stratul de sol, expoziția.

În dependență de felul bunului imobil, când bunul imobil redă o construcție situată pe un teren, în calitate de factorii concreți, pot fi mărimile construcției, cantitatea, încăperile izolate etc. O atribuție importantă, la genurile de condiții concrete poate fi sistemul instalațiilor inginerești, amenajărilor așezate, atât de obiectul proiectului cât și din exterior care au o putere supra formării bunului imobil. În cadrul exemplului nostru, factorii de formare a bunului imobil nou sunt simple, alcătuite cu solicitantul. Este indispensabil de a separa o zonă de teren cu suprafața de 0,10 ha, în menirea elaborării unui teren nou format pentru construcția unei case noi particulare. Hotărârea realizatorului este de a determina linia de separare pe traseul „a-b”. Bunului imobil nou creat pentru construcția casei particulare va avea punctele de frontieră a 3, 4, b, și numărul cadastral 34261010002.

Bunul imobil prim va rămâne în hotarele cu punctele de frontieră 1, 2, a, b, și numărul cadastral prim 34261010001 (vezi Figura 72).

Proiectul de separare a bunului imobil este coordonat cu schița urbanistică ce ține de aprecierea normelor de așezare a unei case particulare de locuit.

Transpunerea proiectului de separare în natură

În procesul transpunerii proiectului în natură sunt stabilite punctele „a” și „b” care definesc frontierele noi ale bunurilor imobile. În situația dată dintre bunul imobil nou creat și bunul imobil prim.

Figura 72

Astfel, punctul „a” este așezat pe linia 2–3, în interval de 30 metri de la punctul 1 și 30 metri de la punctul 2.

Punctul „b” este așezat pe linia 4–1, în interval de 31 metri de la punctul 4 și 31 metri de la punctul 1.

În practică, rezultă din caz concret, factorii de creare a porțiunilor de teren (bunurilor imobile) pot fi mult mai dificile. În asemenea situații de la realizatorul proiectului se vor cere rațiune profunde în diverse sfere.

Elaborarea planului cadastral modificat

Planul cadastral schimbat, se va crea în baza efectelor de transpunere a planului bunului imobil în natură.

La planul cadastral schimbat se va atașa lista coordonatelor punctelor noi „a” și „b” în concordanță cu obligațiile tehnice ale autorității publice centrale în sfera cadastrului bunurilor imobile.

Îndosarierea documentelor

Dosarul actelor lucrărilor cadastrale va cuprinde următoarele acte:

actul de începere a lucrărilor;

cercetările de fezabilitate;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil prim;

planul bunului imobil nou creat;

calcule de transpunere a proiectului în natură;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil nou creat;

documentul de primire a lucrărilor de către solicitant.

Înregistrarea bunului imobil nou format

Procesul de înregistrare a bunului imobil va cuprinde:

predarea solicitării de înregistrare a bunului imobil nou creat la care se va atașa dosarul actelor lucrărilor cadastrale;

studierea solicitării de înregistrare;

aprobarea hotărârii asupra solicitării de înregistrare;

înscrierea solicitării;

analiza actelor alipite la solicitare (dosarului documentelor);

aprobarea hotărârii de înregistrare a bunului imobil nou creat;

schimbarea înscrisului în registrului bunurilor imobile referitor la bunul imobil prim;

împlinirea dosarului cadastral al bunului imobil prim;

executarea înscrisului în registrului bunurilor imobile în ceia ce ține de bunul imobil nou creat;

începerea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou creat;

formarea extrasului din registru.

Actul de drept către bunului imobil nou creat, în baza căruia se va realiza înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același act de drept al bunului imobil prim. În situația dată – Titlul de legalizare a dreptului posesorului de teren.

În acțiunea de separare a bunului imobil prim și constituirea unui bun imobil nou, numărul (codul) cadastral al bunului prim se menține. Număr (cod) nou se conferă numai bunului imobil nou creat.

Indicațiile art. 21 (4) din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 – XV din 28 octombrie 2004 care prevăd prin lit. b „anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial” nu sunt argumentate științific.

Respectarea unei asemenea dispoziții juridice poate aduce un impact negativ sistemului informațional în totalitate. Se va rata consecutivitatea informațională.

După ce porțiunea nou creată a fost înregistrat și s-a transformat în obiect de drept el va putea deveni obiectul unei tranzacții (vânzare–cumpărare, donație etc.). În asemenea factori transformă mai transparentă tranzacția realizată. Bunul imobil nou creat, având specificele sale, poate fi mai ușor realizat pe piață.

În realizarea procesului de separare și formare a bunurilor imobile noi sunt cointeresate amândouă părți ale pieței imobiliare (vânzătorul și cumpărătorul). Separarea bunurilor imobile este o mișcare utilă într-o piață imobiliară avansată.

Particularitățile separării proprietății comune

În situația separării unui bun imobil proprietate comună, este menținut raportul de drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, atât în bunul imobil de fundament cât și în bunul imobil creat în urma separării, concordant cotelor din zona de teren prim.

Particularitățile separării unui sector de teren liber de construcții.

Separarea unei zone de teren liber de construcții se realizează stabilind următoarele:

scopul viitorului bun imobil;

factorii de exploatare a bunului imobil nou creat;

aria bunului imobil nou creat;

factorii reliefului, solului și alte factori naturali;

lucrarea inginerească a teritoriului.

Scopul viitorului bunului imobil separat demonstrează un factor de bază care își are puterea directă asupra ariei, modului de pregătire, determinării frontierelor etc., și este stabilită de către persoana fizică sau juridică care a început procesul de separare.

Exploatarea bunului imobil separat are nevoi de îndeplinirea unor factori dictate de mediul înconjurător, de bunurile imobile aferente, lucrărilor și amenajări inginerești.

Aria bunului imobil este fixată pentru fiecare situație concretă, de posesor, de instanța judecătorească ,de autoritatea administrației publice locale, prin actul notarial, de organul fiscal.

Factorii reliefului, solului, sunt respectate în măsura puterii lor asupra bunurilor imobile aferente și folosirii chibzuite a bunului imobil separat, în conformitate cu proiectul de creare a bunului imobil.

Amenajarea teritoriului este demonstrată prin așezări inginerești subterane sau terestre, plantații forestiere, multianuale, obiecte ameliorative, antierozionale, , care își au puterea lor asupra frontierele bunului imobil separat.

La împărțirea unei zone de teren, alături cu una sau mai multe construcții importante este luată în apreciere, dependența funcțională dintre construcțiile și lucrările inginerești formate.

Aria, mărimile și fixarea frontierelor bunului imobil separat sunt concretizate, rezultă din mersul normal a construcțiilor separate.

Împărțirea construcțiilor formate, poate crea zone de teren sau sectoare de folosință comună care sunt demonstrate în două moduri:

sectorul de interes comun este creat ca un bun imobil proprietate comună;

sectorul de teren de interes comun este transformat în proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice, creând paralel obligații în scopul sectoarelor alăturate.

3.2. Exemplu de formare a bunului imobil prin metoda de divizare

3.2.1 Inițierea lucrărilor

Dreptul de a începe divizarea unui bun imobil proprietate comună îl au mai mulți proprietari. În situații sigure acest drept îl potobține organele judecătorești și fiscale.

Figura 73

Mai mulți posesori pot începe divizarea posesiunile comune printr-o hotărâre comun legalizată notarial. Totodată, în numele tuturor proprietarilor poate proceda o persoană abilitată cu drepturile respective.

Planul de divizare a bunurilor imobile poate fi realizat atât de către colaboratorii oficiului cadastral teritorial cât și de către o firmă privată pe temeiul contractului.

Divizarea bunurilor mobile a firmelor cu fond bugetar se efectuează în baza statului firmei.

Divizarea bunurilor imobile spuse de verdictul reformei economice din Republica Moldova se efectuează în baza hotărârii autorității administrației publice centrale dacă legea aprobată nu presupune altceva.

3.2.2. Elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate.

În cadrul analizei realizatorului proiectului va demonstra bunul imobil (terenul) în natură, în baza dreptului de coproprietate, va efectua legătura unei asemenea lucrări, volumul cotei – părți a fiecărui posesor individual etc.

O atribuție principală, asupra bunului imobil este actualizarea planului cadastral, oglindirea în plan a fiecărora obiectivelor care ar avea putere asupra hotărârii de plan.

Un model de bun imobil posesori comuni este demonstrată în Figura 73.

În cît, terenul „A” demonstrează o proprietate comună în care are cote – sectoare de teren 67 de posesori individuali.

3.2.3. Elaborarea proiectului de divizare

Proiectul de divizare a bunurilor imobile este efectuat în mai multe metode. Metoda finală se decide de către toți posesorii individuali. Hotărârea de aprobare va fi procesul–verbal al întrunirii tuturor posesorilor individuali.

Figura 74

O vizualizare importantă în procesul de începere a acțiunilor de verificare și decizia proiectului de divizare se va oferi persoanelor care, din diverse cauze, absentează, drepturilor de succesiune etc.

Pentru aceasta metoda de efectuare a planului va cuprinde formarea unui grup de inițiativă care va deține și sarcina de informare, de rezolvare a altor situații excepționale.

Figura 74 demonstrează scopul a unui plan de divizare a cotelor–părți în 67 de sectoare.

Aria sectoarelor este egală cotelor–părți din posesiune comună.

Fiecare sector este situat cu intrare la drum, cu respectarea obligațiilor față de combaterea eroziunii, alte obligații privitor la așezarea terenurilor agricole.

Despre respectarea factorii indispensabili privitor la așezarea terenurilor în cadrul proiectului va cuprinde recomandarea respectivă al autorităților publice locale.

3.2.4. Transpunerea proiectului în natură

Versiunea finală a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comună, acceptată de către fiecare coproprietar și recomandată pozitiv de către persoanele împuternicite din cadrul autorităților publice locale, este arătată în natură.

În efectuarea transpunerii în natură a proiectului de divizare sunt utilizate procesele de realizare a planului cadastral.

3.2.5. Elaborarea planului cadastral modificat

În temeiul calculelor de transpunere a proiectului de divizare în natură a fost creat planul cadastral al terenurilor nou creat.

Împreună cu efectuarea planului cadastral sunt constatate coordonatele fiecăror puncte de frontieră a terenurilor agricole noi.

Planul cadastral digital (numeric) se efectuează în conformitate cu obligațiile tehnice ale autorității publice centrale în sfera cadastrului.

Divizarea bunului imobil la cerea coproprietarilor este finisată cu efectuarea dosarului lucrărilor cadastrale și a planului cadastral.

3.2.6. Îndosarierea documentelor cadastrale

Dosarul actelor efectuate în procesul de divizare a terenurilor va include următoarele:

documentul de inițiere a lucrărilor;

studiul de fezabilitate;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil inițial;

proiectul formării bunurilor imobile prin divizare;

măsurări în teren de transpunere a proiectului în natură;

planurile cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nou formate;

actul de primire a lucrărilor de către solicitant.

3.2.7. Înregistrarea bunului imobil nou format

Procesul de înregistrare a bunului imobil format prin divizare va include:

depunerea cererilor de înregistrare a bunurilor imobile nou formate. Dosarul lucrărilor cadastrale de divizare se va anexa la dosarul bunului imobil supus divizării;

examinarea cererilor de înregistrare;

adoptarea deciziei asupra cererilor de înregistrare;

înregistrarea cererilor;

examinarea documentelor anexate la cerere (dosarul documentelor);

adoptarea deciziei de înregistrare a bunurilor imobile nou formate;

modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ce ține de bunul imobil inițial;

completarea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;

deschiderea fișelor noi de înregistrare (a codurilor noi cadastrale);

efectuarea înscrisului în fișierele registrului bunurilor imobile;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;

pregătirea extrasului din registru.

Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, în baza căruia se va efectua înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același document de drept al bunului imobil inițial. În cazul dat dreptul la proprietatea comună.

În procesul de divizarea a bunului imobil inițial și formarea a mai multor bunuri imobile, se vor deschide coduri cadastrale noi.

3.3. Exemplu de formare a bunului imobil prin comasare

Foarte des comasarea este aplicată în cazurile când un proprietar a cumpărat mai multe terenuri amplasate alături unul de altul, de la mai mulți proprietari (Figura 75”a”).

Necesitatea comasării în majoritatea cazurilor are conținut economic. Acesta se referă la posibilitatea proprietarului de a iniția un gaj cu terenurile ce-i aparțin sau alte activități economice.

În condițiile în care se comasează proprietățile a doi și mai mulți proprietari, formând o proprietate comună, atunci, această variantă a comasării va fi inversă procesului de divizare.

Indiferent de caz, înregistrarea bunului imobil format prin comasare se va efectua la solicitarea proprietarului sau, după caz, a coproprietarilor.

Pentru bunurile imobile nou formate prin comasare se vor deschide dosare cadastrale și numere (coduri) cadastrale noi.

Figura 75

3.4. Exemplu de formare a bunului imobil prin combinare

În cadrul Figurii.76 este reprezenta un exemplu de aplicare a metodei de combinare a terenurilor.

Motivul aplicării metodei combinării este intersectarea terenurilor a doi proprietari (numerele cadastrale 34263080057 și 34263080058) printr-un drum.

Varianta „a” ne imaginează repartizarea terenurilor intersectate de drum până la aplicarea metodei de combinare. Este evident că drumul A–B a creat impedimente spațiale pentru ambii proprietari de terenuri.

În procesul combinării porțiunilor de teren nu sau atribuit numere cadastrale noi dar sau păstrat cele anterior înregistrate.

Scenariul aplicării metodei combinării este următorul:

inițierea proiectului de combinare a terenurilor (bunurilor imobile);

depunerea cererii de elaborare a proiectului de combinare;

elaborarea proiectului de combinare;

aprobarea de către solicitanți a proiectului de combinare;

depunerea cererii de modificare a înscrisului în registrul bunurilor imobile;

modificarea înscrisului în registru.

Figura 76

3.4.1. Inițierea proiectului

Proiectul de combinare a două bunuri imobile poate fi inițiat numai la solicitarea ambelor părți (proprietari). În dependență de autorul proiectului de combinare, expunerea voinței de inițiere a proiectului este diferită. La oficiul cadastral se vor depune două cereri. La o întreprindere privat va fi acceptat un contract triplu de efectuare a lucrărilor.

3.4.2. Elaborarea proiectului

Obiectul proiectului de combinare a terenurilor va fi, în exclusivitate numai terenurile părților solicitante.

În procesul de elaborare a proiectului se va respecta principiul pretabilității și fezabilității, schimbului echitabil etc.

Proiectul va include:

nota informativă (de argumentare) a acțiunilor preconizate;

proiectul amplasării spațiale a terenurilor (proiectul planului cadastral).

3.4.3. Aprobarea proiectului

Un rol important în aplicarea metodei de combinare a bunurilor imobile îl are manifestarea voinței de aprobare (acceptare, autentificare) a modificărilor inițiate.

Evident că numai părțile pot accepta sau respinge proiectul de combinare a bunurilor imobile.

Procedura de recunoaștere a deciziilor de proiect poate fi manifestată prin cererea comună de modificare a înscrisului din registru în baza proiectului de combinare a bunurilor imobile.

3.4.4. Modificarea înscrisului din registru

Registratorul examinează cererea comună de înregistrare a modificărilor în registru, proiectul de combinare a bunurilor imobile anexat și, în condițiile respectării legislației în vigoare, adoptă decizia de efectuare a modificării.

În procesul de examinare, registratorul va acorda o atenție deosebită faptul ca proiectul (deciziile de proiect) să nu depășească limitele drepturilor deținute de proprietari.

Capitolul 3

Descrierea metodelor de formare a bunurilor imobile

Conform legislației în vigoare Nr.354-XV din 28.10.2004 bunurile imobile se pot forma prin comasare, divizare, separare, sau combinare a bunurilor imobile înregistrate în Registrul bunurilor imobile.

Comasare este un mod de formare a unui bun imobil prin este anexarea a două sau mai multor bunuri imobile înregistrate posedând frontiere comune, inclusiv frontiere ce traversează pe peretele comun, ținând de unul și aceluiași posesor sau aflându-se în posesia comună a acelorași indivizi, la solicitarea lor. Modul de formare prin combinare este o metodă rezonabilă pentru posesor, pentru o conducere mai eficace în ceia ce privește progresarea sectorului, menținerea construcției ( bunului imobil totalmente).

Divizarea este un alt mod de formare a unor bunuri independente prin fragmentare, la solicitarea coproprietarilor, a bunului imobil posesiune comună înregistrat și încetarea posesiunii comune.

Coproprietarii, în situație de divizare a bunului imobil posesiune comună, înainte de a încheia actul de divizare, vor garanta crearea documentației de formare a bunurilor imobile. Înregistrarea bunurilor imobile formate prin divizare și a drepturilor de proprietate asupra lor se elaborează în baza actului de divizare a proprietății comune, la care se atașează planul cadastral sau geometric al bunurilor imobile formate.

Separarea este un alt mod de formare a unui bun imobil independent prin dezlipirea unui fragment din bunul imobil înregistrat.

În cazul formării prin separare dă șansa posesorului de ași păstra dreptul de posesiune asupra bunului imobil primar, bunul imobil își menține numărul cadastral, hotărârea de formare ca act de drept se reflectă asupra înscrierilor tuturor bunurilor formate.

Combinarea este un alt mod de formare a unui bun imobil prin divizarea unei părți din bunul imobil înregistrat, fără a se constitui un bun imobil independent, și unirea ei la un bun imobil învecinat.

Modalitatea de formare prin combinare se realizează numai dacă există solicitarea comună a posesorilor ambelor bunuri imobile. Lucrările de formare se vor efectua până la încheierea actului juridic de îndepărtare a părții din bunul imobil. Planul bunului imobil creat prin combinare este fragment a actului juridic privind înstrăinarea.

4.1. Exemplu de formare a bunului imobil prin

metoda de separare

Lucrările de formare a unui bun imobil prin metoda separării cuprinde următoarele procese:

începerea lucrărilor;

crearea studiului de pretabilitate și fezabilitate;

elaborarea proiectului de separare;

transpunerea proiectului de separare în natură;

elaborarea planului cadastral modificat;

înregistrarea bunului imobil nou format;

îndosarierea documentelor;

4.1.1. Inițierea lucrărilor

Dreptul de a iniția formarea unui bun imobil prin separare îl are, în primul rând proprietarul terenului. Motivul separării poate fi diferit. Mai des separarea este motivată de necesitatea înstrăinării bunului imobil nou format, grevării, gajării etc.

În asemenea cazuri, când proprietarul este inițiatorul formării bunului imobil, actul în baza căruia se vor desfășura activitățile va fi decizia proprietarului. Ea poate fi exprimată prin:

cerere de executare a lucrărilor adresată oficiului cadastral teritorial (în condițiile în care oficiul cadastral efectuează asemenea lucrări);

contract de executare a lucrărilor (în condițiile în care executorul va fi o întreprindere privată). Contractul de efectuare a lucrărilor poate fi încheiat și cu întreprinderile publice care sunt licențiate în domeniul executării unor asemenea lucrări de formare a bunurilor imobile.

În condițiile în care obiectul separării este o proprietate comună, coproprietarii pot iniția separarea bunului printr-o cerere comună, semnată în mod obligatoriu de către toți coproprietarii și autentificată notarial.

Contractul de executare a lucrărilor îl va semna o persoană împuternicită să acționeze în numele tuturor coproprietarilor, în modul stabilit de legislație.

În condițiile legii. Mai des, inițierea formării bunurilor imobile prin metode de separare, în condițiile legii, se aplică referitor la bunurile imobile (terenurile) proprietate publică.

Pot fi și alte cazuri de formare a bunurilor imobile în condițiile legii. De regulă, aceste cazuri, se referă la acțiunile de protecție în regimuri de urgență etc.

În condițiile legii separarea bunului imobil poate fi efectuată în baza actului administrative emis de autoritățile publice central sau locale.

În mod forțat. Separarea bunurilor imobile în mod forțat este inițiată în baza deciziei instanței de judecată (hotărârii judecătorești).

Evident că, modul forțat de inițiere a separării este aplicat atunci când proprietarul (coproprietarii) nu sunt de acord să separe o porțiune (un teren) din proprietatea ce-i aparține dar, necesitatea obiectivă solicită această separare.

Bunul

imobil (terenul) inițial

Figura 71

Ca exemplu, inițierea separării forțate a unui bun imobil (teren) poate fi din inițiativa organului fiscal, în cazurile de divorț, etc.

Indiferent de modul de inițiere a formării bunului imobil prin separare, important este ca solicitantul să-și expună detaliat doleanța.

Mai complicat este determinarea conținutului formării bunului imobil în condițiile legii sau la inițiativa instanței de judecată.

În cadrul exemplului nostru, în calitate de bun imobil inițial, din contul căruia va fi format un teren nou, este terenul marcat prin punctele 1,2,3,4 cu suprafața totală de (vezi Figura 71)

Proprietarul terenului inițiază procedura de formare a bunului imobil prin separarea unei porțiuni cu suprafața de , în scopul creării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Terenul nou format urmează a fi vândut în conformitate cu legislația în vigoare.

4.1.2 Elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate

În condițiile în care proprietarul solicită separarea bunului imobil, aspectul fezabilității este depășit. O atenție deosebită se va acorda aspectului de pretabilitate, de a nu admite formarea bunurilor imobile în lipsa condițiilor obiective de existență a lor, de a stopa inițiativa proprietarului de formare a bunurilor imobile, în condițiile respective, la o stadie inițială.

Autorul proiectului, în procesul de elaborare a studiului:

va identifica bunul imobil în natură în baza dreptului de proprietate;

va actualiza planul cadastral (după necesitate) etc.;

va argumenta posibilitatea formării bunului imobil.

Autorul poate elabora în coordonare cu solicitantul, în baza studiului de pretabilitate, diferite concepții referitoare la crearea noului bun imobil.

Astfel, bunul imobil inițial, în cadrul exemplului nostru, reprezintă un teren aferent unei case individuale de locuit înregistrat în registrul bunurilor imobile cu numărul 34261010001. Punctele de hotar ale terenului coincid dreptului de proprietate. Litigii față de terenurile megieșe nu sunt depistate.

4.1.3. Elaborarea proiectului de separare

Proiectul de formare a bunului imobil prin metoda separării include următoarele compartimente:

formularea scopului proiectului;

elaborarea variantelor de proiect;

analiza și argumentarea variantei optimale.

Formularea scopului proiectului de separare a bunului imobil este de o mare importanță pentru elaborarea variantelor de proiect. Evident că la formularea scopului sunt luate în considerație, în primul rând doleanțele solicitantului.

Variantele de proiect reprezintă propuneri de realizare a scopului proiectului reieșind din condițiile concrete ale obiectului de proiectare.

La rândul său, condițiile concrete ale obiectului proiectării sunt determinate în procesul de identificare a bunului imobil inițial. În calitate de condiții pot fi: forma, dimensiunile, suprafața, expoziția, stratul de sol etc. În dependență de categoria bunului imobil, când bunul imobil reprezintă o construcție amplasată pe un teren, în calitate de condiții concrete pot fi dimensiunile construcției, volumul, încăperile izolate etc.

Un rol important, la categoria de condiții concrete poate fi structura instalațiilor inginerești, amenajărilor amplasate atât de obiectul proiectului cât și din exterior care au o influență asupra formării bunului imobil.

În cadrul exemplului nostru condițiile de formare a bunului imobil nou sunt simple, formulate împreună cu solicitantul. Este necesar de a separa un sector de teren cu suprafața de , în scopul creării unui teren nou pentru construcția unei case noi individuale de locuit.

Decizia autorului este de a stabili linia de separare pe parcursul „a – b”.

Bunul imobil nou format pentru construcția casei individuale de locuit va avea punctele de hotar a 3, 4, b, și numărul cadastral 34261010002.

Bunul imobil inițial va rămâne în hotarele cu punctele de hotar 1,2,a,b și numărul cadastral inițial 34261010001 (vezi Figura 72).

Proiectul de separare a bunului imobil este coordonat cu planul urbanistic ce ține de respectarea normelor de amplasare a unei case individuale de locuit.

5.1.4. Transpunerea proiectului de separare în natură

În procesul transpunerii proiectului în natură sunt fixate punctele „a” și „b” care determină hotarele noi ale bunurilor imobile. În cazul dat dintre bunul imobil nou format și bunul imobil inițial.

Figura 72

Astfel, punctul „a” este amplasat pe linia 2–3, la distanța de 30 metri de la punctul 1 și 30 metri de la punctul 2.

Punctul „b” este amplasat pe linia 4–1, la distanța de 31 metri de la punctul 4 și 31 metri de la punctul 1.

În practică, reieșind din situația concretă, condițiile de formare a sectoarelor de teren (bunurilor imobile) pot fi mult mai complicate. În asemenea cazuri de la autorul proiectului se vor cere cunoștințe profunde în diferite domenii.

4.1.5. Elaborarea planului cadastral modificat

Planul cadastral modificat se va elabora în baza rezultatelor de transpunere a proiectului bunului imobil în natură.

La planul cadastral modificat se va anexa lista coordonatelor punctelor noi „a” și „b” în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului bunurilor imobile.

4.1.6. Îndosarierea documentelor

Dosarul documentelor lucrărilor cadastrale va include următoarele documente:

documentul de inițiere a lucrărilor;

studiul de fezabilitate;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil inițial;

proiectul bunului imobil nou format;

măsurări de transpunere a proiectului în natură;

planul cadastral (geometric) al bunului imobil nou format;

actul de primire a lucrărilor de către solicitant.

4.1.7. Înregistrarea bunului imobil nou format

Procesul de înregistrare a bunului imobil va include:

depunerea cererii de înregistrare a bunului imobil nou format la care se va anexa dosarul documentelor lucrărilor cadastrale;

examinarea cererii de înregistrare;

adoptarea deciziei asupra cererii de înregistrare;

înregistrarea cererii;

examinarea documentelor anexate la cerere (dosarului documentelor);

adoptarea deciziei de înregistrare a bunului imobil nou format;

modificarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ce ține de bunul imobil inițial;

completarea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;

efectuarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile referitor la bunul imobil nou format;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou format;

pregătirea extrasului din registru.

Documentul de drept asupra bunului imobil nou format, în baza căruia se va efectua înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același document de drept al bunului imobil inițial. În cazul dat – Titlul de autentificare a dreptului deținătorului de teren.

În procesul de separare a bunului imobil inițial și formarea unui bun imobil nou, numărul (codul) cadastral al bunului inițial se păstrează. Număr (cod) nou se atribuie numai bunului imobil nou format.

Indicațiile art. 21 (4) din Legea cu privire la formarea bunurilor imobile nr.354 – XV din 28 octombrie 2004 care prevăd prin lit. b „anularea numărului cadastral al fiecărui bun imobil inițial” nu sunt argumentate științific.

Respectarea unei asemenea norme juridice poate aduce un impact negativ sistemului informațional în ansamblu. Se va pierde consecutivitatea informațională.

După ce sectorul nou format a fost înregistrat și a devenit obiect de drept el va putea deveni obiectul unei tranzacții (vânzare–cumpărare, donație etc.). În asemenea condiții devine mai transparentă tranzacția efectuată. Bunul imobil nou format, posedând caracteristicile sale, poate fi mai ușor prezentat pe piață, mai corect realizat.

În efectuarea procesului de separare și formare a bunurilor imobile noi sunt cointeresate ambele părți ale pieței imobiliare (vânzătorul și cumpărătorul). Cu alte cuvinte, separarea bunurilor imobile este o acțiune necesară într-o piață imobiliară dezvoltată.

4.1.8. Particularitățile separării proprietății comune

În cazul separării unui bun imobil proprietate comună, este păstrat raportul de drepturi (cota de proprietate) a coproprietarilor, atât în bunul imobil de bază cît și în bunul imobil format în urma separării, corespunzător cotelor din sectorul de teren inițial.

4.1.9. Particularitățile separării unui sector de teren liber de construcții.

Separarea unui sector de teren liber de construcții se efectuează determinând următoarele:

destinația viitorului bun imobil;

condițiile de exploatare a bunului imobil nou format;

suprafața bunului imobil nou format;

condițiile reliefului, solului și alte condiții naturale;

amenajarea inginerească a teritoriului.

Destinația viitoare a bunului imobil separat reprezintă o condiție principală care își are influența directă asupra suprafeței, modului de exploatare, stabilirii hotarelor etc., și este determinată de către persoana fizică sau juridică care a inițiat acțiunea de separare.

Exploatarea bunului imobil separat necesită respectarea unor condiții dictate de mediul înconjurător, de bunurile imobile aferente, instalații și amenajări inginerești.

Suprafața bunului imobil este stabilită pentru fiecare caz concret, de proprietar, de autoritatea administrației publice locale, de instanța judecătorească, de organul fiscal, prin actul notarial.

Condițiile reliefului, solului, sunt respectate în măsura influenței lor asupra bunurilor imobile aferente și folosirii raționale a bunului imobil separat, în conformitate cu proiectul de formare a bunului imobil.

Amenajarea teritoriului este exprimată prin instalații inginerești subterane sau terestre, plantații forestiere, multianuale, obiecte antierozionale, ameliorative, care își au influența lor asupra hotarelor bunului imobil separat.

La separarea unui sector de teren, împreună cu una sau mai multe construcții principale este luată în considerație dependența funcțională dintre construcțiile și amenajările inginerești existente.

Suprafața, dimensiunile și stabilirea hotarelor bunului imobil separat sunt stabilite reieșind din funcționarea normală a construcțiilor separate.

Repartizarea construcțiilor existente în spațiu, poate naște sectoare de teren sau zone de folosință comună care sunt exprimate în două variante:

sectorul de interes comun este format ca un bun imobil proprietate comună;

sectorul de teren de interes comun este trecut în proprietatea privată a unei persoane fizice sau juridice, formând paralel servitute în interesul sectoarelor adiacente.

4.2. Exemplu de formare a bunului imobil prin

metoda de divizare

4.2.1. Inițierea lucrărilor

Dreptul de a iniția divizarea unui bun imobil proprietate comună îl au coproprietarii. În condiții concrete acest drept îl pot avea organele judecătorești și fiscale.

Figura 73

Coproprietarii pot iniția divizarea proprietății comune printr-un acord comun autentificat notarial. Totodată, în numele tuturor coproprietarilor poate acționa o persoană abilitată cu împuternicirile respective.

Proiectul de divizare a bunurilor imobile poate fi elaborat atât de către specialiștii oficiului cadastral teritorial cât și de către o întreprindere privată pe bază de contract.

Divizarea bunurilor mobile a întreprinderilor cu fond statutar se înfăptuiește în baza statului întreprinderii.

Divizarea bunurilor imobile dictate de procesul reformei economice din Republică se înfăptuiește în baza deciziei autorității administrației publice centrale dacă legislația în vigoare nu prevede altceva.

4.2.2. Elaborarea studiului de pretabilitate și fezabilitate.

În cadrul studiului autorul proiectului va identifica bunul imobil (terenul) în natură, în baza dreptului de proprietate comună, va determina legalitatea unei asemenea acțiuni, mărimea cotei – părți a fiecărui coproprietar etc.

Un rol important al studiului asupra bunului imobil este actualizarea informației, a planului cadastral, reflectarea în plan a tuturor obiectivelor care ar avea influență asupra deciziei de proiect.

Un exemplu de bun imobil proprietate comună este reprezentat în Figura 73.

Astfel, terenul „A” reprezintă o proprietate comună în care dețin cote – părți de teren 67 de coproprietari.

4.2.3. Elaborarea proiectului de divizare

Proiectul de divizare a bunurilor imobile este elaborat în mai multe variante. Varianta finală este aprobată de către toți coproprietarii. Decizia de aprobare va fi procesul–verbal al adunării tuturor proprietarilor.

Figura 74

O atenție deosebită în procesul de inițiere a lucrărilor de examinare și aprobare a proiectului de divizare se va acorda persoanelor care, din diferite motive, lipsesc, drepturilor de succesiune etc.

Pentru aceasta procesul de elaborare a proiectul va include formarea unui grup de inițiativă care va avea și funcția de informatizare, de soluționare a altor cazuri extremale.

Figura 74 include varianta finală a unui proiect de divizare a cotelor–părți în 67 de terenuri.

Suprafața terenurilor în natură este echivalentă cotelor–părți din proprietate comună.

Fiecare teren în parte este amplasat cu acces la drum, cu respectarea cerințelor față de combaterea eroziunii, alte cerințe referitoare la amplasarea terenurilor agricole.

Despre respectarea condițiilor obligatorii referitoare la amplasarea terenurilor în cadrul proiectului va fi inclus avizul respectiv al autorităților publice locale.

4.2.4. Transpunerea proiectului în natură

Varianta finală a proiectului de divizare a bunului imobil proprietate comună, coordonată (acceptată) de către toți coproprietarii și avizată pozitiv de către persoanele abilitate din cadrul autorităților publice locale, este transpusă în natură.

În procesul transpunerii în natură a proiectului de divizare sunt utilizate metodele respective de elaborare a planului cadastral.

4.2.5. Elaborarea planului cadastral modificat

În baza măsurărilor de transpunere a proiectului de divizare în natură a fost elaborat planul cadastral al terenurilor nou formate.

Împreună cu elaborarea planului cadastral sunt determinate coordonatele tuturor punctelor de hotar al terenurilor noi.

Planul cadastral digital (numeric) se elaborează în conformitate cu cerințele tehnice ale autorității publice centrale în domeniul cadastrului.

Divizarea bunului imobil la solicitarea coproprietarilor este finalizată cu elaborarea dosarului lucrărilor cadastrale și a planului cadastral.

4.2.6. Îndosarierea documentelor cadastrale

Dosarul actelor efectuate în acțiunea de divizare a terenurilor va cuprinde următoarele:

actul de începere a lucrărilor;

analiza de fezabilitate;

proiectul cadastral (geometric) al bunului imobil prim;

planul formării bunurilor imobile prin divizare;

calculele în teren de transpunere a proiectului în natură;

proiectele cadastrale (geometrice) ale bunurilor imobile nou create;

documentul de dobîndire a lucrărilor de către solicitant.

4.2.7. Înregistrarea bunului imobil nou format

Metoda de înregistrare a bunului imobil creat prin divizare va cuprinde:

predarea solicitărilor de înregistrare a bunurilor imobile nou create. Dosarul lucrărilor cadastrale de divizare se va alătura la dosarul bunului imobil expus divizării;

studierea solicitărilor de înregistrare;

adoptarea deciziei asupra solicitărilor de înregistrare;

înregistrarea solicitărilor;

verificarea actelor alipite la solicitare (dosarul actelor);

adoptarea hotărîrii de înregistrare a bunurilor imobile nou creat;

schimbarea înscrisului în fișierul registrului bunurilor imobile ținînd cont de bunul imobil prim;

îndeplinirea dosarului cadastral al bunului imobil inițial;

deschiderea fișelor noi de înregistrare (a codurilor noi cadastrale);

executarea înscrisului în fișierele registrului bunurilor imobile;

deschiderea dosarului cadastral pentru bunul imobil nou creat;

aranjarea extrasului din registru.

Actul de drept asupra bunului imobil nou creat, în temeiul căruia se va executa înscrisul în registrul bunurilor imobile, va fi același actt de drept al bunului imobil prim. În situația dată dreptul la proprietatea comună.

În acțiunea de divizarea a bunului imobil prim și crearea a mai multor bunuri imobile, se vor face coduri cadastrale noi.

4.3. Exemplu de formare a bunului imobil

prin comasare

Foarte frecvent comasarea este supusă în situațiile când un proprietar a beneficiat de mai multe terenuri alăturate, de la mai mulți proprietari (Figura 75”a”).

Importanța comasării în majoritatea situațiilor are senst economic. Acesta se relată la posibilitatea proprietarului de a efectua un gaj cu terenurile personale sau alte posibilități economice.

În situația în care se comasează proprietățile a doi și mai mulți proprietari, alcătuind o proprietate comună, atunci, această versiune a comasării va fi opusă acțiunii de împărțire.

Indiferent de situație, înregistrarea bunului imobil creat prin comasare se va realiza la crerea proprietarului sau, după situație, a coproprietarilor.

Pentru bunurile imobile nou create prin comasare se vor deschide dosare cadastrale și numere (coduri) cadastrale noi.

Figura 75

4.4. Exemplu de formare a bunului imobil

prin combinare

În cadrul Figurii.76 este indicat un model de formare a metodei de combinare a terenurilor.

Esența formării metodei combinării este intretăierea terenurilor a doi proprietari (numerele cadastrale 34263080057 și 34263080058) printr-un drum.

Varianta „a” ne reprezintă împîrțirea terenurilor intretăiete de drum pînă la formarea metodei de combinare. Este lucid că drumul A–B a format dificultăți spațiale pentru amîndoi proprietari de terenuri.

În acțiunea combinării porțiunilor de teren, nu sau folosit numere cadastrale noi, dar sau menținut cele precedente înregistrate.

Metoda combinării se formeayă prin următoarele aplicări :

începerea proiectului de combinare a terenurilor (bunurilor imobile);

predarea solicitării de efectuarea a proiectului de combinare;

efectuarea proiectului de combinare;

aprobarea hotăririi de către solicitanți a proiectului de combinare;

predarea solicitării de schimbare a înscrisului în registrul bunurilor imobile;

schimbarea înscrisului în registru.

Figura 76

4.4.1. Inițierea proiectului

Planul de combinare a două bunuri imobile poate fi început numai la crerea amîndouă părți (proprietari). În conformitate de persoana responsabilă a proiectului de combinare, expunerea puterii de începere a proiectului este diversă. La oficiul cadastral se vor depune două solicitări. La o firmă privată va fi aprobat un contract triplu de realizare a acțiunilor.

4.4.2. Elaborarea proiectului

Scopul proiectului de combinare a terenurilor va constitui, în exclusivitate numai terenurile părților cerute.

În procesul de efectuare a proiectului se va ține cont de criteriile pretabilității și fezabilității, schimbului echitabil etc.

Proiectul va cuprinde:

sursa de infomare presupuse a lucrărilor preconizate;

proiectul așeyării spațiale a terenurilor (proiectul planului cadastral).

4.4.3. Aprobarea proiectului

O mare importanță în folosirea metodei de combinare a bunurilor imobile îl are demonstrarea puterii de acceptare a schimbărilor inițiate.

Cu siguranță că numai părțile pot aproba sau refuza proiectul de combinare a bunurilor imobile.

Metoda de recunoaștere a hotărîrilor de proiect poate fi afișate prin solicitarea comună de schimbare a înscrisului din registru în temeiul proiectului de combinare a bunurilor imobile.

4.4.4. Modificarea înscrisului din registru

Registratorul analizează solicitarea comună de înregistrare a schimbărilor în registru, proiectul de combinare a bunurilor imobile atașat și, în condițiile aprecierii legislației în vigoare, acceptă decizia de realizare a schimbărilor.

În faza de analizare, registratorul va atenționa îndeosebi motivul ca proiectul să nu abuzeze juridic drepturile deținute de proprietari.