Aparitia Si Dezvoltarea Creditului Ipotecar Pentru Investitii Imobiliare

Capitolul 2. Apariția și dezvoltarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare reprezintă acel tip de credite acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială.

Elemente de bază ale creditului ipotecar pentru investiții imobiliare-

Definirea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare

Creditul ipotecar este, de fapt, o specie a creditului imobiliar. Diferențele dintre cele doua tipuri de credite constau, în principal, în următorii trei factori:

Garanțiile solicitate. Împrumutul ipotecar se garantează numai cu imobilul finanțat (proprietatea viitoare, care se ipotechează în favoarea băncii), iar cel imobiliar se poate garanta cu alte locuințe, proprietatea solicitantului sau a unei alte persoane, etc.

Mărimea cotei finanțate. În cazul creditului ipotecar, finanțarea este de maximum 75% din valoarea imobilului, fiind obligatorie contribuția proprie de 25%, constituita ca avans, în schimb, creditul imobiliar paote fi acordat fără a solicita împrumutatului un avans minim obligatoriu din prețul de achiziție al imobilului. Astfel, finanțarea în cazul creditului imobiliar poate ajunge până la 95% din valoarea proprietății.

Asigurările solicitate. De asemenea, în cazul creditului ipotecar asigurarea de viață și cea a imobilului este obligatory, în timp ce pentru creditele imobiliare băncile au devenit mai permissive, nesolicitând asigurări de viață.

Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare poate fi acordat exclusiv de către instituțiile autorizate, cu respectarea condițiilor Legii nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, cu modificările ulterioare și a legilor speciale de constituire și funcționare a acestor instituții.

Acest tip de credit este unul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

este acordat în scopul efectuării de investiții imobiliare cu destinație locativă sau cu altă destinație decât cea locativă sau în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiții imobiliare contractat anterior;

acordarea creditului este garantată cel puțin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiției imobiliare pentru finanțarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiției imobiliare pentru finanțarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiții imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțată.

Garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare

Ipoteca constituită pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiții imobiliare durează până la rambursarea integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract. În cazul în care părțile convin astfel, prin act în forma autentică, ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului inițial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci. Rangul ipotecii transferate asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii ipoteci în cartea funciară. Dispozițiile prezentei legi ramân aplicabile ipotecii transferate, precum și creditului garantat cu această ipotecă.

Contractul de credit. Clauze obligatorii pentru protecția împrumutaților

Înainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investiții imobiliare, instituția autorizată va pune la dispoziția împrumutatului o ofertă scrisă care va cuprinde toate condițiile contractului și termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de către potențialul debitor.

Contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare nu va putea fi modificat decât în scris de către părți, cu respectarea prevederilor prezentei legi.
Suma creditului acordat poate fi exprimată în contractul de credit ipotecar pentru investiții imobiliare în lei sau în valuta convertibilă și va fi pusă la dispoziția împrumutatului eșalonat sau integrat. În cazul în care lucrările pentru care s-a acordat creditul ipotecar pentru investiții imobiliare vor fi efectuate în regie proprie de către împrumutați, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform unui plan de finanțare stabilit prin contract.

Este interzisă acordarea de credite ipotecare pentru investiții imobiliare condiționată de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legatură cu operațiunea de creditare respectivă sau de vânzarea sau cumpărarea de valori mobiliare emise de instituția autorizată care acordă creditul.

Acte necesare acordării creditului ipotecar pentru investiții imobiliare

Pentru obținerea de credite ipotecare, solicitanții trebuie să prezinte băncii următoarele documente:

Extras din actele constitutive privind obiectul de activitate și extras din hotărârile organelor statutare din care să reyulte destinația creditelor ipotecare;

Situații privin elementele patrimoniale cu care au fost garantate împrumuturile primite de la alți creditori;

Raport de evaluare a devizului estimativ întocmit de o antrepriză de construcții sau a imobilului ce va fi adus în garanție și care va fi întocmit de un evaluator atestat ANEVAR. În cazul construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor, solicitanții de credit ipotecar vor prezenta băncii un plan de finanțare convenit de aceștia cu constructorul, care să prevadă eșalonarea în timp a sumelor avansate;

Contractul de credit ipotecar, precum și garanțiile reale și personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie investite cu formula executorie de către instanța locului unde este situat imobilul.

Necesitatea creditului ipotecar în România

Creditul ipotecar este o sintagmă din ce în ce mai întâlnită pe buzele majorității

românilor, cu precădere a celor tineri. Acesta a devenit principala modalitate de finanțare pentru construcția, cumpărarea sau reamenajarea de locuințe.

Pentru țările în curs de dezvoltare și de adoptare a unui regim democratic stabil, dezvoltarea pieței imobiliare este un deziderat al noii generații dar pentru aceasta trebuie să se îmbunătățească condițiile macroeconomice și gradul de dezvoltare a sistemului financiar-bancar. România a făcut pași importanți în acest sens daca luăm în considerare dimensiunea apropiată de media europeană a investițiilor publice și în ultima vreme și a celor private. De asemenea guvernul a adoptat strategii, politici și programe care vizează acele categorii de persoane care nu au încă o locuință proprie.

Nevoia de locuințe și de sisteme de creditare moderne și accesibile sunt rezultatul creșterii nivelului de trai și îmbunătățirii continue a patrimoniului locativ. Într-o democrație puternică și autentică se prevede ca orice om să aibă dreptul la o locuință decentă și accesibilă de contractat. Dreptul la proprietate imobiliară este unul din drepturile fundamentale ale unui cetățean într-o societate modernă, fiind în egală măsură și o obligație morală în cazul întemeierii unei familii stabile. Locuința în sine reprezintă unul din scopurile primordiale ale vieții deoarece un cămin propriu înseamnă independență și sigurantă, un ambient confortabil în care cetățeanul să-și petreacă o mare majoritate a timpului alături de familie și prieteni. Locuința reprezintă o investiție pe termen lung și de aceea trebuie abordată cu o mare seriozitate și responsabilitate.

Factorii care frânează dezvoltarea creditului ipotecar în România

În prezent, factorii care frânează dezvoltarea creditului ipotecar în România, precum și măsurile care se impun în vederea stimulării dezvoltării acestui produs în viitor sunt detaliate în caseta următoare.

Tabelul 2.1. Factorii care frânează dezvoltarea creditului ipotecar în România

Sursa: www.bnr.ro

Influența programului „Prima Casă”

Băncile concurează programul guvernamental cu propriile credite care oferă aceleași costuri. În anul 2014, de fiecare dată când venea vorba de programul Prima Casă, reprezentanții pieței imobiliare aduceau în discuție competitivitatea creditelor ipotecare oferite de bănci. „Oamenii ajung în bănci, iar când intră în bancă cer mai întâi Prima Casă, dar o parte din ei sunt atrași de pachetele oferite de bănci și renunță la Prima Casă" explica în luna ianuarie Marian Păduraru, managing partener al G3 Imobiliare.

În luna decembrie 2013, băncile au reușit sa scoată pachete de creditare care faceau concurență programului guvernamental, oferind rate lunare mai bune ca prin Programul Prima Casă. „Avantajul programului Prima Casă este avansul mai mic decât în cazul creditelor ipotecare standard. Însă acesta este singurul avantaj care a mai rămas. În cazul creditelor oferite de bănci avansul este mai mare, dar, practic, creditul este mai mic, prin urmare și rata va fi mai mică, care sună mai bine" a explicat Irina Chițu, analist financiar.

Potrivit datelor publicate de Fondul de Garantare la începutul anului 2014, în anul 2013 au fost acordate circa 25.500 de credite prin Prima Casă, având o valoare medie de aproximativ 37.000 de euro. Luând aceeași valoare a creditului, pachetele oferite de bănci pierd net bătălia cu pachetele prin Prima Casă. Pe lângă comisioanele de acordare și analiză a dosarului care nu sunt percepute la contractarea unui credit garantat de stat, rata lunară este în medie cu 100 de lei mai mare. Dar comparația se face pe prețul locuinței. La 37.000 de euro, valoarea medie a creditelor allocate în anul 2013, prețul mediu al unei locuințe achiziționate prin Prima Casă a fost la aproape 39.000 de euro. 

 Astfel, în cazul unui credit mai mare, și prin Prima Casă, efortul financiar inițial este destul de mare.

Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar

Creditele ipotecare oferă posibilitatea clienților să achiziționeze propriul bun imobil cu condiția rambursării lunare a unei sume de bani conform contractului de credit. În continuare voi prezenta 3 avantaje și 3 dezavantaje care sunt întâlnite în cazul apelării la un credit ipotecar.

Avantaje:

1. Posibilitatea de a renegocia condițiile creditului

Băncile comerciale sunt mult mai dispuse de a face schimbări în contractul de creditare în comparație cu un alte tipuri de credit. De regulă, băncile comerciale sunt mult mai receptive în restructurarea creditelor ipotecare pentru persoanele ce nu își pot achita toate obligațiile. Băncile comerciale vor avea pierderi mari dacă clientul acestuia nu este capabil să ramburseze creditul integral, în special în cazul creditelor ipotecare unde suma creditului este foarte mare. Clienții au posibilitatea de a schimba condițiile contractuale numai în perioada maximă de 30 de zile restante dar pentru oricare modificare în contractul de credit vor fi nevoiți să plătească fie un comision fix, fie o cotă parte din suma totală al creditului.

2. Imobilul achiziționat va deveni și gajul creditului

Unul dintre avantajele majore ale creditului ipotecar este că nu este necesară punerea în gaj a unui imobil pe care clientul deja îl deține sau a oricărui bun ce are o valoare necesară pentru a putea acoperi suma totală al creditului. Prin intermediul creditului ipotecar, ipoteca se aplică asupra bunului viitor, deci au posibilitatea de a ipoteca fie imobilul deja cumpărat, fie casa pe care urmează să o construiască. În cazul imobilelor pe care le vor construi, băncile vor cere documente suplimentare ce confirmă autorizația de construire a clădirii. În acest caz ipoteca se aplică asupra terenului și asupra casei ce urmează a fi construită.

3. Posibilitatea de a cumpăra locuința proprie având venituri mici

Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au venituri mici, dar doresc să devină proprietarii unei locuințe. Majoritatea băncilor comerciale permit credite cu plăți lunare ce acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci această rată mare lunară oferă posibilitate mai multor persoane să intre în posesia unui credit ipotecar. Aceste credite au la bază contractul de muncă a căror sursă principală de venit o reprezintă salariul, însă băncile de asemenea pot accepta alte surse de venit precum ar fi dividendele, dobânda, chiriile sau veniturile de peste hotare.

Dezavantaje

1. Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piața bancară

În comparație cu celelalte credite oferite de către băncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mică rată a dobânzii. La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienții ce doresc să devină proprietarii unei locuințe proprii, însă realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulțime de comisioane și costuri suplimentare ascunse ce generează costuri adăugătoare.

2. Creditele ipotecare au dobânda nominală flotantă

Pentru că acest tip de credit este de lungă durată, rata nominală a dobânzii este flotantă. Acest credit este dezavantajat prin faptul că băncile au dreptul să modifice rata dobânzii pentru utilizarea creditului în funcție de rata de refinanțare a BNR, de rata inflației, de rata dobânzii interbancare ROBID/ROBOR sau de evoluțiile pieții.

3. Creditul este pe o durată foarte lungă, chiar până la 30 de ani

Deși unii cred că durata mare al creditului este un avantaj, defapz este mai mult un dezavantaj. Durata enormă a creditului în primul rând îl face mai scump, iar în al doilea rând în această perioadă se pot întâmpla diverse schimbări radicale care vor influența asupra posibilității rambursării creditului la timp. Pierderea job-ului, apariția unei crize financiare globale sau regionale, pierderea unui venit cheie sunt doar câteva exemple care pot schimba radical situația financiară a clientului.