Antecontractul de Vanzare Cumparare
Cuprins
Introducere
Capitolul I. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
Apariția instituției. Evoluția legislativă și utilitatea sa actuală.
Terminologie și natura juridică juridică
Evoluția legislativă și reglementarea actuală.
Noțiune și natură juridică.
Trăsăturile promisiunii bilaterale de vânzare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract preliminar.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract autonom.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract consensual.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract numit.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract cu titlu oneros
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract comutativ
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract cu executare uno ictu.
Capitolul II. Condițiile de validitate și conținutul promisiunii bilaterale de vânzare
Condițiile de fond ale promisiunii bilaterale de vânzare.
Capacitatea părților.
Consimțământul părților.
Obiectul antecontractului.
Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare.
Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare.
Conținutul obligatoriu al promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
Condițiile de formă ale promisiunii bilaterale de vânzare.
Capitolul III. Efectele promisiunii bilaterale de vânzare.
Obligațiile părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Obligațiile principale ale promitentului- vânzător.
Obligațiile principale ale promitentului- cumpărător.
Transmisiunea, cesiunea și încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Cesiunea prin acte între vii a drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Executarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Efectele neexecutării obligațiilor de către părți.
Executarea de bunăvoie a promisiunii bilaterale de vânzare
Refuzul uneia dintre părți de a participa la autentificarea actului. Executarea silită în natură a obligațiilor de a face asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare și acțiunea în prestație tabulară.
Executarea silită în natură a obligațiilor asumate în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare sub sancțiunea daunelor sau amenzilor cominatorii.
Înstrăinarea bunului promis către un terț. Posibilitățile legale ale promitentului-cumpărător.
Rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Concluzii
Bibliografie
Introducere
Realitatea economică și juridică a dovedit de multă vreme că procesul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este întotdeauna unul instantaneu ori quasi-instantaneu, fiind precedat deseori de discuții preparatorii, materializate inclusiv prin încheierea unor acte premergătoare eventualei vânzări finale, definitive.
Părțile care urmăresc încheierea unui contract de vânzare-cumpărare privind un bun de o importanță deosebită, apelează la numeroase acorduri sau contracte provizorii (negocieri, acorduri-cadru, scrisori de informare, protocoale de acord), care se multiplică și se diversifică în dreptul nostru contemporan. Este o practică des utilizată, prin care, deși părțile nu încheie contractul final proiectat, totuși se leagă juridic între dânsele în sensul de a-1 încheia în viitor, creând astfel o certitudine relativă cu privire la încheierea acestuia.
Asistăm la o transformare progresivă a acestor instituții din contracte nenumite al căror regim și natură juridică au fost acerb discutate în doctrină, în contracte autonome, cu un regim juridic și efecte bine determinate de legiuitor.
Intervenția legiuitorului prin reglementarea acestor contracte preparatorii în noul Cod Civil era absolut necesară în ceea ce privește stabilirea regimului juridic, a conținutului și a publicității antecontractelor de vânzare, formalismul avându-și utilitatea sa și mai mult decât atât, nefiind incompatibil cu consensualismul.
Am remarcat că soluția adoptată de legiuitorul român cu privire la substituirea preemptorului conferă acestuia certitudinea încheierii contractului final previzionat, mai mult decât tuturor celorlalți beneficiari ai oricăror promisiuni de contract, în ciuda faptului că prezintă în conținutul său cele mai puține elemente (alegerea dobânditorului și a bunului) ale vânzării definitive. În plus, deși se vorbește despre o substituire a preemptorului în contractul de vânzare încheiat de promitent cu terțul, legea dispune desființarea retroactivă a acestui contract, situație care ar face imposibilă o atare substituire.
În țările dezvoltate economic, în perioada anterioară celui de-al doilea război mondial, terenurile erau numeroase și promisiunile de vânzare nu erau niște măsuri speculative, ci erau folosite fie ca niște clauze accesorii în contractele de închiriere, fie pentru a face oferta de vânzare irevocabilă cu singurul scop de a evita litigiile care ar fi provocate de retragerea culpabilă a ofertei. Imobilizarea capitalurilor exista, dar nu era încă o situație obișnuită. În plus, redactarea unor astfel de convenții nu era supusă niciunei reguli.
După cel de-al doilea război mondial, în special în țările vestice capitaliste, piața imobiliară a cunoscut schimbări dramatice, construcția de imobile a luat amploare și implicit numărul terenurilor a scăzut, tranzacțiile imobiliare s-au accelerat, iar proprietarii de imobile au fost asaltați cu oferte de cumpărare. Astfel, ideea de speculație imobiliară s-a instalat, iar promisiunile de vânzare asupra bunurilor al căror număr se diminua constant, dar a căror cerere creștea, au început să procure prin cesiunea (înstrăinarea) lor câștiguri importante. Mentalitatea contractanților s-a transformat și ea, aceștia căutând eficacitate și profit personal, au văzut în mecanismul promisiunilor unilaterale mijlocul de a imobiliza în favoarea lor bunuri fără să aibă totuși capitalurile de a le dobândi. Această tehnică este complet adaptată scopului pe care îl urmăresc. Ea le asigură prin angajamentul promitentului o situație certă, deși provizorie, corespunzând scopului lor, fără însă a fi nevoiți să procedeze la încheierea însăși a contractului de vânzare.
De așteptat că această modalitate de procurare a unui profit imediat a adus, după sine, tendința contractanților de a utiliza această convenție ca instrument de fraudă. Ea reprezenta mijlocul ideal pentru a se sustrage textelor reglementare referitoare la contractul de vânzare și de a generaliza indemnizația de imobilizare care procura promitentului un câștig apreciabil și, de cele mai multe ori, nedeclarat.
Pentru a împiedica obținerea unor importante venituri neimpozabile, legiuitorul francez a adoptat în anul 1963 măsuri cu caracter fiscal supunând înregistrării fiscale toate promisiunile de vânzare, inclusiv cele sub semnătură privată, sub sancțiunea nulității absolute a acestora. Această lege fiscală a tradus voința fermă a legiuitorului francez de a controla câștigurile importante provenite din cesiunile de promisiuni și de a diminua speculațiile prin care niște intermediari abili negociau cumpărarea la cel mai bun preț a unor terenuri, pe care ulterior le ofereau unor dezvoltatori imobiliari, obținând în acest fel venituri deosebit de importante.
Cu timpul, datorită rigorilor fiscale și a diminuării numărului terenurilor cu amplasamente interesante pentru dezvoltatorii imobiliari, promisiunea unilaterală a rămas doar procedeul prin care părțile pregătesc și stabilesc condițiile contractului de vânzare definitiv, acestea dorind să semneze contracte cât mai bine redactate, exprimând în mod clar și fidel clauzele pe care le-au negociat și asupra cărora au căzut de acord.
Și în dreptul român, evoluția acestei convenții a fost lentă, dar constantă. Deși o lungă perioadă de timp nu i s-a recunoscut autonomia, fiind calificată fie ca o promisiune sinalagmatică imperfectă, fie ca o vânzare condițională, fie ca o simplă policitațiune, în prezent și-a găsit consacrarea și recunoașterea binemeritată în cuprinsul noului Cod Civil.
Promisiunea unilaterală de vânzare a fost reglementată distinct de pactul de opțiune în vederea vânzării, deși aceste noțiuni au fost considerate sinonime atât în doctrina franceză, cât și în cea românească anterior intrării în vigoare a noului Cod civil. În noua viziune a legiuitorului român, pactul de opțiune are, cu excepția condițiilor de formă, a existenței consimțământului irevocabil al promitentului la contractul final și implicit a modalității de formare a vânzării, aceleași caractere și regim aplicabil ca și promisiunea unilaterală de vânzare, înfățișându-se ca o promisiune mult mai energică și cu efecte mai apropiate de contractul final pe care îl pregătește.
Dacă intervenția legiuitorului este în mod general interpretată ca o atingere la libertatea contractuală, se poate observa în cazul concret al promisiunii unilaterale de vânzare și al pactului de opțiune, ca formă mai avansată a sa pe drumul către contractul proiectat, că la baza legiferării acestor convenții stă nevoia de a asigura un real echilibru în contract și de a proteja partea considerată mai slabă sau mai vulnerabilă, în particular și disciplina contractuală în general.
În ceea ce privește promisiunea bilaterală de vânzare, noul Cod nu face altceva decât să reglementeze expres posibilitatea părții care și-a executat obligațiile de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare, posibilitate deja consacrată în materia vânzărilor de terenuri, indiferent de natura bunului obiect derivat al acestei convenții, posibilitate recunoscută și pentru cazul promisiunilor unilaterale de vânzare sau de cumpărare.
Așadar, promisiunile de vânzare nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de proprietari care doresc să faciliteze vânzarea bunurilor lor, ci sunt adevărate tehnici, niște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de la profesioniști la simplii particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile, favorizând circulația bunurilor și activitatea economică.
Capitolul I. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
Apariția instituției. Evoluția legislativă și utilitatea sa actuală. Terminologie și natura juridică
Istoric. Apariția instituției și utilitatea acesteia
În dreptul roman, la sorgintea apariției contractului de vânzare-cumpărare, s-a aflat schimbul. În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare (emptio-venditio), Gaius evidențiase dubla stipulațiune, emptio, pe de o parte, și venditio, pe de altă parte, ca reprezentând un indicativ al dublei operațiuni ce sugerează schimbul: do ut des, îți dau ca să-mi dai. Mai târziu, definițiile au consacrat dubla operațiune de schimb – produs contra preț – ca pe un principal efect al acestui contract, contractul de vânzare-cumpărare fiind în mod natural legat de apariția și impunerea banilor ca valori simbolice pentru toate bunurile.
Astfel, dedublarea stipulației fiecăreia dintre părți (stipulație reciprocă și dublă) a putut servi încheierii contractelor consensuale atunci când consensualismul nu era încă recunoscut ca o condiție necesară și suficientă pentru încheierea unor contracte.
În dreptul lui Justinian, a fost recunoscută în favoarea cumpărătorului bunului viitor o acțiune prin care i se apăra posesia legitimă (cum causa emptionis) asupra bunului cumpărat (emptio rei speratae). Chiar și atunci când dobândirea bunului de către vânzător era aleatorie, depinzând de hazard (alea), acesta rămânea legat de promisiunea de vânzare făcută. S-a exemplificat prin următoarea situație: dacă un pescar promitea spre vânzare o cantitate de pește (fie ea și aleatorie, de exemplu, o barcă plină cu pește) unui cumpărăura un real echilibru în contract și de a proteja partea considerată mai slabă sau mai vulnerabilă, în particular și disciplina contractuală în general.
În ceea ce privește promisiunea bilaterală de vânzare, noul Cod nu face altceva decât să reglementeze expres posibilitatea părții care și-a executat obligațiile de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare, posibilitate deja consacrată în materia vânzărilor de terenuri, indiferent de natura bunului obiect derivat al acestei convenții, posibilitate recunoscută și pentru cazul promisiunilor unilaterale de vânzare sau de cumpărare.
Așadar, promisiunile de vânzare nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de proprietari care doresc să faciliteze vânzarea bunurilor lor, ci sunt adevărate tehnici, niște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de la profesioniști la simplii particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile, favorizând circulația bunurilor și activitatea economică.
Capitolul I. Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare
Apariția instituției. Evoluția legislativă și utilitatea sa actuală. Terminologie și natura juridică
Istoric. Apariția instituției și utilitatea acesteia
În dreptul roman, la sorgintea apariției contractului de vânzare-cumpărare, s-a aflat schimbul. În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare (emptio-venditio), Gaius evidențiase dubla stipulațiune, emptio, pe de o parte, și venditio, pe de altă parte, ca reprezentând un indicativ al dublei operațiuni ce sugerează schimbul: do ut des, îți dau ca să-mi dai. Mai târziu, definițiile au consacrat dubla operațiune de schimb – produs contra preț – ca pe un principal efect al acestui contract, contractul de vânzare-cumpărare fiind în mod natural legat de apariția și impunerea banilor ca valori simbolice pentru toate bunurile.
Astfel, dedublarea stipulației fiecăreia dintre părți (stipulație reciprocă și dublă) a putut servi încheierii contractelor consensuale atunci când consensualismul nu era încă recunoscut ca o condiție necesară și suficientă pentru încheierea unor contracte.
În dreptul lui Justinian, a fost recunoscută în favoarea cumpărătorului bunului viitor o acțiune prin care i se apăra posesia legitimă (cum causa emptionis) asupra bunului cumpărat (emptio rei speratae). Chiar și atunci când dobândirea bunului de către vânzător era aleatorie, depinzând de hazard (alea), acesta rămânea legat de promisiunea de vânzare făcută. S-a exemplificat prin următoarea situație: dacă un pescar promitea spre vânzare o cantitate de pește (fie ea și aleatorie, de exemplu, o barcă plină cu pește) unui cumpărător, după întoarcerea de la pescuit el nu putea să refuze (fără a răspunde contractual) predarea peștelui prins, firește, la prețul stabilit per unitate de măsură.
Dreptul roman clasic nu recunoștea contractului puterea de a transfera proprietatea sau un drept real oarecare, ci doar pe aceea de a crea drepturi personale sau drepturi de creanță. Contractul de vânzare, arătau jurisconsulții romani, creează doar o obligație de a preda, de a livra, iar proprietatea sau cel puțin posesia nu va fi transmisă decât prin tradițiunea efectuată în executarea obligației și urmată de plata reală și integrală a prețului.
Deși vânzarea era obligatorie, transferul de proprietate nu se realiza prin contract, ci era necesară îndeplinirea unui act distinct: mancipațiunea, un proces fictiv (in jure cessio) ori tradițiunea (remiterea lucrului).
Ulterior, în acord cu schimbarea realității socio-economice, romanii care au plecat de la mancipațiune, acest act eminamente sintetic și formalist, au ajuns în final la concepții analitice care ar putea fi definite, pe scurt, după cum urmează: contractul de vânzare era pur consensual, el există fără ca un lucru să fie predat, fără înscrisuri, fără alte stipulații. El genera o obligație de a preda, dar nu transferă nici posesia și nici proprietatea, acestea nu aveau loc decât prin tradițiune sau predarea lucrului în mâinile cumpărătorului, tradițiunea fiind precedată sau urmată de plata reală și integrală a prețului.
Consimțământul (consensus) a dobândit o importanță deosebită, mai ales începând cu epoca clasică romană, când, de la străvechile contracte ultra-formaliste (pe care magistratul nu le analiza decât sub unghiul respectării solemnităților formale prescrise de lege, nicidecum sub aspectul bunei-credințe, al voinței, intenției sau scopului urmărit de părți), la cele pur consensuale (solo consensus, precum emptio-venditio) s-a realizat un uriaș efort de asimilare a unui spirit contractualist și consensualist nou.
Formalitatea tradițiunii a fost preluată și în Evul Mediu când concepția despre vânzare se rezumă în termenii următori: scopul urmărit de vânzător și de cumpărător este atins prin două operațiuni teoretic distincte: încheierea unui contract de vânzare pur consensual și punerea în posesie a cumpărătorului. Această punere în posesie corespundea tradițiunii romane, însă nu trebuie neglijată aici o diferență importantă: tradițiunea romană era un fapt care nu putea fi înlocuit cu nicio altă formalitate sau operațiune practică, în timp ce punerea în posesie din Evul Mediu nu este în realitate altceva decât o ficțiune de predare a posesiei.
Punerea în posesie sau vetura sau vest et devest, deși a persistat în nord-estul Franței până la Revoluția din 1789, a devenit în timp simbolică și din ce in ce mai des înlocuită cu clauza de punere – ieșire din posesie care nu era decât o formulă scrisă, rămasă pe hârtie.
Ca urmare a apariției și utilizării clauzei de punere în posesie, a apărut prin opoziție și practica inserării în contractele de vânzare a unei clauze speciale numită clauză de constitut sau precară, în virtutea căreia vânzătorul mai putea rămâne în imobilul vândut, detinându-1 cu titlu precar, în numele cumpărătorului, până la intrarea acestuia în posesia efectivă a imobilului.
A durat sute de ani pentru a fi acceptată ideea că proprietatea poate fi transmisă doar prin simplul consimțământ al părților.
Deși această prezentare este un rezumat foarte succint al transformărilor extrem de lente care au avut loc de-a lungul câtorva secole, putem sublinia lentoarea extremă a mișcării intelectuale și dificultățile întâmpinate de geneza unei idei noi.
Cu toate acestea, principiul consensualismului în contractul de vânzare-cumpărare nu a fost interpretat mecanic.
Astfel, prin dispozițiile art. 1589 alin. (1) C. civ. fr. 1804, se consfințește caracterul consensual al vânzării, stipulându-se că „promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimțământul reciproc al celor două părți asupra lucrului și asupra prețului". în lumina celor ce au precedat, s-a susținut că această dispoziție legală a fost instituită de către legiuitorul francez pentru a marca explicit și neîndoielnic ruptura de situația anterioară, când transferul proprietății era strâns legat de tradițiunea bunului vândut.
Cele mai vechi și subtile analize privind antecontractele s-au semnalat în doctrina germană și în cea italiană din secolul al XIX-lea. Potrivit acestora, antecontractul este o convenție prin care părțile se angajează să încheie in viitor un contract, iar dând naștere unei obligații de a contracta, este el însuși un contract, care se deosebește de simpla ofertă sau de simplele discuții, chiar dacă acestea îmbracă forma scrisă. Ulterior, aceste preocupări au avut un semnificativ ecou și în Franța.
În dreptul nostru, niciuna dintre convențiile preparatorii ale contractului de vânzare-cumpărare nu a fost consacrată legislativ o lungă perioadă de timp, în ciuda utilității lor practice. Dintre vechile legiuiri românești, doar Codul Calimah conținea referiri la făgăduință de a încheia un contract în viitor în cuprinsul art. 1254 și art. 1255, fără însă a-i preciza regimul juridic.
În țările occidentale, utilizarea promisiunilor de vânzare și la un nivel mult mai restrâns a promisiunilor de cumpărare a cunoscut o dezvoltare considerabilă începând cu secolul XX, motivele pentru care, înainte de a încheia un contract definitiv de vânzare, se recurge la încheierea unor promisiuni fiind diferite. Astfel, atunci când un dezvoltator imobiliar înainte de a da curs proiectului său de construire dorește să facă un sondaj de piață pentru a ști dacă investiția sa va fi un succes, fără a se angaja definitiv, el încheie un contract preliminar de vânzare a construcției, asigurându-și în acest fel niște potențiali cumpărători care la rândul lor își rezervă anumite libertăți. Atunci când toate elementele esențiale ale vânzării au fost convenite de părți, însă una dintre ele, în general viitorul cumpărător, își rezervă decizia de a cumpăra întrucât dorește să beneficieze pentru un anumit timp de o perioadă de reflecție la sfârșitul căreia își va exercita opțiunea: cumpără (sau vinde) sau nu cumpără (nu vinde), promisiunea este unilaterală. Atunci când, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt hotărâți, unul să vândă și celălalt să cumpere, niciunul dintre ei nerezervându-și un drept de opțiune, dar vânzarea nu este definitivă pentru că lipsește un element pe care legea sau înseși părțile îl consideră esențialul: o autorizație administrativă, purga unui drept de preempțiune, obținerea unui credit, promisiunea este sinalagmatică.
Evoluția legislativă și reglementarea actuală
Promisiunea sinalagmatică de vânzare, deși recunoscută de doctrina românească, nu și-a găsit consacrarea în reglementările Codului civil de la 1864, aceasta dat fiind și utilizarea sa redusă în practică la momentul adoptării acestui act normativ.
Astfel, în dreptul român, instituția antecontractului a început să fie folosită pe o scară largă abia după al doilea război mondial, când pe măsura consolidării totalitarismului și extinderii controlului de stat, s-au instituit anumite formalități (forma autentică ad validitatem și autorizarea administrativă) în cazul înstrăinărilor de imobile prin acte juridice între vii administrative și prezentarea în fața notarului public pentru autentificarea actului).
Deși inițial, în lipsa vreunei prevederi legale, s-a recunoscut părții prejudiciate prin neexecutarea obligațiilor asumate în cuprinsul antecontractului numai posibilitatea de a obține daune-interese, în temeiul art. 1075 C. civ. 1864, prin dispozițiile art. 12 ale Decretului nr. 144/1958 a fost consacrată expres posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În Decizia de îndrumare nr. 7/1967 a Plenului fostului Tribunal Suprem de interpretare a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se arată că, în sistemul instituit de acest decret, convenția constatată printr-un înscris sub semnătură privată, prin care părțile se obligă la perfectarea în viitor a înstrăinării unui imobil ce intră sub incidența acestui decret constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, pentru valabilitatea căruia nu se cer a fi întrunite condițiile prevăzute de art. 11 din citatul decret și care nu produce efectul transmiterii dreptului de proprietate, ci generează pentru părți doar obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică cerută de lege și de a îndeplini în acest sens toate operațiile necesare, cum ar fi: obținerea autorizației, participarea la autentificare etc.
Acest text nu avea însă o aplicabilitate generală, fiind restrâns doar la înstrăinarea terenurilor cu și fără construcții din arealul localităților având planuri de sistematizare, fiind constant refuzată incidența sa asupra convențiilor privind terenuri agricole și imobile situate în mediul rural, în localitățile care nu beneficiau de planuri de sistematizare (sate, comune), pe principiul că orice normă derogatorie de la dreptul comun este de strictă interpretare și aplicare.
Dacă inițial măsurile legislative referitoare la circulația imobilelor s-au mărginit la impunerea obligativității obținerii autorizației administrative pentru înstrăinarea terenurilor agricole, acestea au culminat cu interdicția absolută de dobândire a unor astfel de terenuri prin acte între vii, potrivit art. 44 alin. (1) din Legea nr. 59/1974 și cu trecerea în proprietatea statului a terenului aferent construcțiilor înstrăinate sau dobândite de legatari fără vocație succesorală, potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974. Controlul statului s-a exercitat și asupra transmisiunilor mortis causa, terenul agricol moștenit revenindu-le moștenitorilor legali ai defunctului, numai sub condiția eliberării unei autorizații administrative, care necesită asumarea obligației de asigurare a continuității muncilor agricole sau însușirea de către moștenitor a cunoștințelor agricole corespunzătoare într-un termen de 2 ani, sub sancțiunea trecerii terenului moștenit în proprietatea statului, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 58/1974.
Prin aceste măsuri restrictive, Legile nr. 58/1974 și nr. 59/1974 au scos total terenurile din circuitul civil, la acea epocă potrivit dispozițiilor Decretelor nr. 151/1950 și nr. 144/1958 numai construcțiile mai putând fi deci înstrăinate, însă și acestea sub condiția obținerii autorizației administrative și a încheierii actului în forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute, care în cazul constatării sale de către instanța judecătorească conducea la restabilirea situației anterioare.
Aceasta a determinat restrângerea și mai drastică a aplicării prevederilor de excepție ale art. 12 din Decretul nr. 144/1958, acestea fiind incidente numai în cazul promisiunilor de vânzare având ca obiect construcțiile (numai acestea rămânând în circuitul civil), însă spre deosebire de momentul inițial, tuturor construcțiilor, indiferent de amplasamentul acestora în localitățile cu planuri de sistematizare sau în afara acestora.
După Revoluția de la 1989, prin adoptarea Legilor nr. 50/1991 și nr. 18/1991, s-au abrogat dispozițiile restrictive referitoare la circulația imobilelor instituite prin actele normative sus-amintite, revenindu-se la vechiul principiu al consensualismului consacrat de Codul civil de la 1864. Totuși, o excepție a fost consacrată prin dispozițiile art. 46 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, care impuneau în redactarea inițială, respectarea formei autentice ad validitatem pentru orice înstrăinare de terenuri, dispoziții care au fost reluate și în Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor (în prezent abrogată prin Legea nr. 247/2005).
Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, o lege considerată abrogativă datorită faptului că nu conținea nicio prevedere nouă referitoare la circulația imobilelor persoanelor fizice, deși a abrogat în totalitate prevederile Decretului nr. 144/1958, nu a mai reluat sub nicio formă dispozițiile art. 12 din acest din urmă act normativ. Astfel, deși promisiunea sinalagmatică de vânzare a fost în continuare recunoscută în doctrină și în jurisprudență, continuându-se practica pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină locul actului autentic în cazul refuzului uneia dintre părți de a-și îndeplini obligațiile, această posibilitate a fost lipsită de temeiul său legal consacrat anterior in terminis.
Creându-se prin această situație o lacună legislativă, temeiul juridic care stătea la baza pronunțării hotărârilor care țineau locul contractelor autentice de vânzare-cumpărare a fost diferit, unele instanțe apreciind că incidente erau dispozițiile art. 111 C. proc. civ., altele dând eficiență dispozițiilor art. 1073 și art. 1077 C. civ. 1864 (conform principiului executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a prejudiciului).
Prima dispoziție legală expresă și similară cu aceea conținută în art. 12 din Decretul 144/1958 a fost adoptată prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, care în Titlul X intitulat Circulația juridică a terenurilor, în alin. (2) al art. 5 dispune că: „în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Deși sfera de aplicare a acestei dispoziții normative era circumscrisă numai promisiunilor bilaterale de vânzare referitoare la terenuri, instanțele judecătorești au continuat să aplice această regulă tuturor antecontractelor, indiferent de natura bunului asupra căruia purta obligația de înstrăinare. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunile bilaterale de vânzare și-au găsit în sfârșit consacrarea legislativă, fiindu-le trasat și regimul juridic în cuprinsul art. 1669 alin. (1) și (2) potrivit cărora: „(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat".
Noțiune și natură juridică
Atât promisiunea unilaterală de vânzare, cât și cea bilaterală, sunt denumite antecontracte în concepția medie pe care am indicat-o la începutul prezentei lucrări.
În limbajul juridic curent însă, termenul de antecontract de vânzare-cumpărare este utilizat în mod obișnuit pentru a desemna promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile contractante se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esențiale (prețul și bunul vândut) sunt deja convenite.
În doctrina și practica judiciară, este cunoscut și sub denumirile de: avantcontract, precontract, contract preliminar, contract prealabil, contract provizoriu, contract preparatoriu, promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, promisiune de contract, promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, promisiune de ofertă.
Potrivit unei opinii exprimate în literatura juridică, antecontractul de vânzare-cumpărare și promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ar reprezenta două instituții diferite, cu trăsături juridice proprii. Se arată că ne-am afla în prezența antecontractului atunci când părțile consimt la vânzarea, respectiv cumpărarea unui bun imobil și procedează la plata prețului și la predarea posesiunii bunului, însă vânzarea este nulă pentru vicii de formă, iar în prezența promisiunii sinalagmatice, atunci când părțile consimt la încheierea în viitor a unui contract translativ de proprietate, însă pentru validitatea acestuia fiind necesar un nou consimțământ.
Antecontractul, în această viziune, ar produce ca efect juridic principal obligația de a da, precum și obligația de a face, care însă ar avea ca obiect doar autentificarea sa, pe când promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ar avea ca efect numai o obligație de a face, respectiv de a exprima în viitor consimțământul la încheierea vânzării înseși.
Această teorie nu poate fi primită pentru numeroase motive, dar în primul rând datorită faptului că în această concepție antecontractul de vânzare-cumpărare este redus la statutul de rezultat al conversiunii unei vânzări nule pentru nerespectarea formei cerute ad validitatem, iar promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este definită exclusiv ca angajament de a încheia o vânzare a cărei perfectare părțile își propun, în acest fel, să o amâne explicit pentru o dată ulterioară.
După cum s-a arătat, nu există fundament legal, tradiție doctrinară ori precedent judiciar pentru o astfel de distincție, iar o vânzare nulă, chiar dacă suferă aplicarea conversiunii, nu poate genera obligația de a transmite proprietatea, respectiv obligația de a da, căci aceasta ar intra în contradicție tocmai cu scopul instituirii nulității, care împiedică tocmai nașterea unui atare efect translativ.
Având în vedere stricto sensu noțiunea de antecontract, așa cum este aceasta folosită în practică, considerăm că cele două terminologii definesc aceeași instituție juridică. De altfel, noul Cod civil se referă, la art. 1669, explicit la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare și la promisiunea unilaterală de vânzare și cumpărare, iar despre antecontract face vorbire la art. 902 alin. (2) pct. 12, unde arată că acesta este necesar a fi notat în cartea funciară, rezultând că se au în vedere promisiunile de vânzare.
În practică, părțile neasistate și fără cultură juridică îl numesc adesea contract de vânzare-cumpărare, contract provizoriu, proces-verbal, minută, chitanță, adeverință, revenindu-i instanței de judecată sarcina să îi dea calificarea juridică exactă, să investigheze in concreto întinderea angajamentului părților în lumina intenției lor reale, căci, după cum s-a arătat, „dreptul nu este niciodată separat de fapte, nu este decât o calitate a faptelor".
Însă antecontractul nu trebuie redus doar la funcția sa de act prin care se convine un schimb de valori economice, ci trebuie să fie privit mai ales ca un act de previziune, de proiectare a unei vânzări viitoare, care are rolul de a fixa cu caracter definitiv elementele esențiale ale acesteia121.
Temporal și structural, fiind situat cel mai aproape de convenția finală, reprezentând prin aceasta și un caz de formare progresivă a obiectului acesteia, s-a apreciat că antecontractul este actul preparatoriu cel mai dens, comportând toate elementele esențiale ale vânzării finale și obligația părților de a nu le mai repune în discuție în viitor.
În acord cu dispozițiile art. 1295 C. civ. 1864, care consacră principiul consensualismului în materia contractului de vânzare, „ Vinderea este perfecta între părți și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul nu se va fi numărat".
Noul Cod civil definește contractul de vânzare în art. 1650 ca fiind „contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească".
Din interpretarea celor două texte legale, reiese că, atunci când părțile și-au luat angajamentul de a vinde, respectiv de a cumpăra, convenind prețul și determinând bunul ce urmează a fi vândut, ne aflăm în prezența formării contractului definitiv de vânzare, și nu a unei promisiuni bilaterale de vânzare, excepție făcând situațiile în care contractul final de vânzare este un contract solemn, pentru a cărui încheiere valabilă nu este suficient consimțământul părților asupra elementelor esențiale ale vânzării, ci și respectarea formei autentice a actului.
Aceasta înseamnă că, uneori, în practică, poate fi greu de diferențiat o promisiune bilaterală de vânzare de contractul definitiv, atunci când acesta din urmă este un contract consensual. Astfel, consimțământul reciproc la încheierea contractului final și convenirea tuturor elementelor esențiale ale vânzării sunt suficiente pentru geneza valabilă a acesteia, iar dacă părțile doresc să-și rezerve libertatea de a încheia în viitor contractul preconizat, trebuie să-și exprime expres și explicit intenția de a evita la acel moment încheierea contractului final și de a identifica cu claritate care este elementul de producerea căruia înțeleg să condiționeze nașterea contractului final, ori eventual să indice motivul pentru care au înțeles să amâne încheierea contractului definitiv de vânzare-cumpărare.
Lăsând la o parte promisiunile bilaterale de vânzare care pregătesc încheierea unor vânzări care au caracter solemn în baza unor dispoziții legale exprese, trebuie să avem în vedere că principiul consensualismului, în ciuda locului său important în dreptul nostru, nu este totuși imperativ și poate să sufere derogări convenționale.
Astfel se întâmplă, de exemplu, atunci când părțile convin prin ante-contract că vânzarea finală nu va fi încheiată decât împreună cu încheierea actului autentic.
În această situație, calificarea convenției încheiate de părți se bazează pe o dublă analiză a voinței părților. Mai întâi, se impune a se verifica acordul lor de voință asupra lucrului și prețului vânzării, condiții suficiente pentru considerarea ca încheiat a contractului definitiv de vânzare-cumpărare în virtutea dispozițiilor cuprinse în Codul civil, iar apoi, trebuie definit rolul pe care părțile s-au înțeles să-l atribuie actului autentic.
Or, orice alte elemente în afara lucrului și prețului vânzării, sunt în principiu, considerate elemente accesorii la formarea vânzării. Astfel, simpla referire la încheierea unui act autentic constituie o modalitate de executare a vânzării, care este deja încheiată prin acordul (minimal) asupra lucrului și prețului. O asemenea formalitate poate să devină un element esențial la formarea contractului de vânzare, numai dacă părțile exprimă în mod clar o voință în acest sens, stipulând, de exemplu, astfel: „Prezentul antecontract este un contract preliminar vânzării. Aceasta nu va fi formată decât în momentul încheierii actului autentic".
În practică, clauzele antecontractului sunt rar redactate într-o manieră atât de clară. De obicei, părțile se mulțumesc prin a indica faptul că „prezentul contract nu-și va produce efectele definitive decât la încheierea contractului autentic" sau că „cumpărătorul va fi proprietarul bunurilor vândute începând doar de la data încheierii actului autentic" sau eventual „eficacitatea prezentei promisiuni bilaterale de vânzare este condiționată de încheierea actului autentic" etc.
Concluzionând, atunci când promisiunea bilaterală se referă la o vânzare consensuală, pentru a evita asimilarea sa contractului final, este necesar ca părțile, fie să stipuleze expres că forma autentică este o condiție ad validitatem pentru nașterea valabilă a vânzării, fie să prevadă neechivoc că un element, în mod normal accesoriu, cum ar fi modalitatea de plată a prețului, obținerea unei garanții personale din partea unui terț, a unei autorizații de construcție sau a unui plan urbanistic zonal etc., este decisiv pentru nașterea valabilă a contractului de vânzare proiectat.
Trăsăturile promisiunii bilaterale de vânzare
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract preliminar
Astfel, rolul principal al unei promisiuni bilaterale de vânzare este acela de a pregăti vânzarea definitivă, în cuprinsul acesteia părțile convenind asupra tuturor elementelor esențiale ale contractului de vânzare-cumpărare.
Importanța practică a antecontractului rezidă în împrejurarea că părțile stabilesc, prin intermediul său, conținutul contractului final, conferindu-le siguranța și confortul psihic că acesta nu mai poate fi modificat unilateral până la momentul încheierii definitive a vânzării.
Antecontractul de vânzare-cumpărare dă naștere unei obligații reciproce în sarcina fiecăreia dintre părți de a nu relua negocierile cu privire la prețul vânzării și lucrul promis, acestea fiind irevocabil stabilite de părți, iar tot ceea ce împiedică formarea contractului final este reiterarea consimțământului lor, în forma autentică cerută de lege sau stabilită convențional ca și condiție de valabilitate a vânzării înseși.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic
Promisiunea bilaterală naște în sarcina fiecărei părți contractante obligații reciproce, perfect echivalente și simetrice. Atât promitentul vânzător, cât și promitentul cumpărător se obligă unul față de celălalt să-și reitereze consimțământul la vânzare, respectiv la cumpărare, în forma prevăzută de lege sau convenită de ei înșiși ad validitatem.
Cauza promisiunii vânzătorului o reprezintă asumarea de către cumpărător a obligației sale de a consimți în viitor la încheierea vânzării definitive și invers. Ambele părți consimt la încheierea promisiunii bilaterale având conștiința încheierii în viitor, cu partenerul contractual ales și în condițiile stabilite, a contractului de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract autonom
Deși recent consacrat în legislația noastră, dar recunoscut și utilizat ca instrument juridic cu mult timp înainte, antecontractul de vânzare-cumpărare se bucura de o autonomie proprie, având un regim juridic și efecte specifice.
În dreptul francez, datorită definiției date de legiuitor promisiunii de vânzare în art. 1589 alin. (1), potrivit căruia promisiunea de vânzare valorează vânzare, dacă există consimțământul reciproc al părților asupra prețului și asupra bunului, a fost constant contestată autonomia promisiunii bilaterale de vânzare. Conținând acordul părților asupra elementelor esențiale ale vânzării, promisiunea bilaterală a fost considerată ca inexistentă și inutilă, întrucât reprezintă o vânzare. împrejurarea că părțile au amânat transferul dreptului de proprietate la o dată ulterioară nu ar reprezenta decât o modalitate a vânzării, un termen sau o condiție.
Fiind un contract preliminar și situându-se în etapa formării progresive a contractului definitiv de vânzare-cumpărare, antecontractul prezintă oarecare asemănări cu alte convenții preparatorii, cum ar fi: acordurile de principiu, proiectele neobligatorii de contract, pactele de preferință, promisiunile unilaterale de vânzare sau de cumpărare, sau datorită conținutului său concret, cu convenții definitive, cum ar fi: vânzările simple sau cele condiționale, contractele-cadru de distribuție sau de aprovizionare exclusivă, însă în cele ce urmează ne vom ocupa de delimitarea sa de instituțiile cu care prezintă cele mai mari asemănări.
Promisiunea bilaterală de vânzare se deosebește esențial de contractul definitiv de vânzare-cumpărare
Distincția incontestabilă între cele două instituții rezidă în diferențele de obiect și implicit de efectele pe care fiecare dintre ele le comportă.
Astfel, în timp ce, în virtutea promisiunii, în sarcina părților se naște obligația de a perfecta contractul definitiv la o dată ulterioară, vânzarea dă naștere unor obligații de a da, respectiv de a face transferul dreptului de proprietate și de a plăti prețul echivalent.
Deși nu a cunoscut până în momentul de față o reglementare legală, existența și efectele specifice ale promisiunii de vânzare au fost recunoscute de jurisprudența noastră cu mult timp în urmă. într-o sentință a Tribunalului Falciu pronunțată în anul 1925 se ilustrează într-o manieră foarte clară și concisă diferența promisiunii de vânzare de vânzarea însăși, arătându-se că
„Promisiunea de vânzare se deosebește esențial de vânzarea perfectă, căci pe când la aceasta din urmă conținutul sau scopul direct al declarației de voință este transmisiunea proprietății lucrului vândut, o atare transmisiune la promisiunea de vânzare are loc numai în virtutea unei noi declarații de voință făcută posterior și care duce la îndeplinire obligațiunea luată prin întâia declarațiune; pe când vânzarea perfectă are existența juridică prin ea însăși în ce privește obiectul vândut, la promisiunea de vânzare, obiectul rămâne în proprietatea și în riscul vânzătorului și pentru a se îndeplini o vânzare perfectă este nevoie de o nouă declarație de voință', transmiterea proprietății lucrului vândut, în acest caz este condiționată de darea declarației de voință succesivă".
Fiind de necontestat legătura dintre promisiunea bilaterală de vânzare și contractul definitiv, prima pregătindu-1 pe cel din urmă, existând identitate între părțile contractante, prețul convenit pentru vânzare și lucrul ce se înstrăinează, deosebirea esențială dintre ele constă în obiectul lor diferit. In cazul promisiunii sinalagmatice obiectul obligațiilor reciproce asumate de către părți este acela de a semna în viitor contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis în forma autentică, de a face tot ceea ce este necesar perfectării vânzării definitive, iar în cazul contractului de vânzare, vânzătorul are obligația de a da, de a transfera cumpărătorului proprietatea asupra bunului vândut, garantându-1 de evicțiune și contra viciilor ascunse, iar acesta din urmă își asumă obligația de a plăti prețul convenit.
Promisiunea bilaterală de vânzare se deosebește de o vânzare sub condiție sau afectată de un termen suspensiv.
La o prima vedere, împrejurarea că părțile promisiunii de vânzare convin ca efectele vânzării să se producă numai de la momentul încheierii în forma autentică a actului de vânzare, poate conduce la concluzia că aceasta formalitate doar amână efectele vânzării și nu chiar o generează. Astfel, în virtutea principiului consensualismului, a fost posibilă calificarea promisiunii de vânzare în care părțile au căzut de acord asupra clauzelor esențiale ale vânzării, dar au convenit că nașterea efectelor specifice ale acesteia se vor produce la momentul autentificării actului, ca fiind o vânzare condițională sau contractată sub un termen suspensiv.
Această calificare nu poate fi primită, în primul rând, datorită aceleiași diferențe esențiale de obiect între promisiunea sinalagmatică de vânzare și vânzarea condițională sau afectată de termen, întrucât aceasta din urmă comportă același obiect ca și o vânzare simplă.
Vânzarea sub condiție suspensivă are ca obiect aceleași obligații specifice vânzării, doar că acestea se vor naște numai de la momentul împlinirii evenimentului viitor și nesigur și care nu depinde de voința părților. În cazul în care condiția suspensivă se îndeplinește, atunci toate efectele vânzării se vor produce retroactiv, de la data încheierii acesteia. Spre deosebire de această vânzare, în cazul promisiunii bilaterale, efectele vânzării se vor produce numai și din momentul încheierii actului în formă autentică (până la acel moment neexistând obligații de a da în sarcina părților), acestea neputând retroactiva până la data încheierii promisiunii. în plus, în cazul promisiunii de vânzare, condiția suspensivă ar rezida în reiterarea în formă autentică a consimțământului părților, or acesta fiind un element constitutiv al vânzării înseși și implicând în mod natural voința părților, nu poate fi privit ca o condiție de care să depindă nașterea obligațiilor părților.
Vânzarea afectată de un termen suspensiv comportă, de asemenea, în sarcina părților aceleași obligații ca și vânzarea simplă, cu deosebirea că executarea acestora este amânată până la împlinirea evenimentului viitor și cert că se va produce.
În concluzie, promisiunea sinalagmatică de vânzare care nu transferă dreptul de proprietate, obligând părțile doar la reiterarea consimțământului asupra elementelor esențiale deja convenite, se deosebește fundamental de vânzarea afectată de modalități, având un obiect și efecte total diferite.
Promisiunea bilaterală de vânzare și situația creată prin încheierea a două promisiuni
unilaterale de vânzare încrucișate ori prin încheierea a două pacte de opțiune încrucișate
Unul promite să vândă dacă celălalt cumpără, celălalt promite să cumpere pentru același bun. Se poate imagina astfel următoarea situație: printr-o promisiune unilaterală de vânzare promitentul se obligă ferm față de beneficiar să-i vândă un anumit bun, pe un anumit preț, în cazul în care acesta din urmă își va exprima opțiunea de a-1 cumpăra într-un anumit termen, iar printr-o promisiune unilaterală de cumpărare beneficiarul din prima promisiune, având aici calitatea de promitent, se obligă ferm să cumpere același bun la același preț ca și cel convenit în prima promisiune, în cazul în care beneficiarul (promitentul din prima promisiune) va decide să-l vândă.
Această situație se poate întâlni în practică, întrucât ea este tot o expresie a formării progresive a contractului definitiv previzionat de părți, fiind perfect posibil ca beneficiarul primei promisiuni unilaterale să se decidă ulterior, la rândul său, să se angajeze în raporturi juridice precontractuale cu promitentul inițial, fără însă să fie dorită ori posibilă la acel moment încheierea contractului definitiv.
O atare situație ar putea fi echivalată, din punctul de vedere al efectelor cumulate ale celor două promisiuni unilaterale de vânzare, respectiv de cumpărare, cu situația în care părțile ar încheia în mod progresiv promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare. Esențială este menționarea în cuprinsul celor două promisiuni unilaterale de vânzare și de cumpărare a acelorași elemente ale contractului definitiv de vânzare-cumpărare ce se dorește a fi încheiat ulterior.
Teoretic, poate fi concepută și ipoteza încheierii a două pacte de opțiune privind contractul de vânzare, căci, deși din dispozițiile art. 1688 alin. (1) C. civ. s-ar putea deduce că doar cel care intenționează să vândă ar putea să se oblige să rămână legat de propria declarație de voință, în sensul de a vinde, cu consecința indisponibilizării bunului în favoarea beneficiarului eventual cumpărător până la data exercitării ori expirării termenului de opțiune, trebuie avute în vedere și dispozițiile generale aplicabile în materie de obligații prevăzute de art. 1278 C. civ., care face vorbire de faptul că se poate conveni ca orice parte contractantă să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza. Cu alte cuvinte, se poate imagina și ipoteza în care, prin încheierea pactului de opțiune în materie de vânzare-cumpărare, cel care își asumă obligația de a rămâne legat de propria declarație de voință în sensul de a cumpăra este cel care dorește să cumpere.
Trebuie astfel apreciat dacă manifestările de voință ale părților pactelor de opțiune încrucișate pot fi echivalate sau nu cu o ridicare valabilă de opțiune.
Altfel spus, dacă asumarea unei obligații ferme de a vinde are aceeași valoare juridică cu acceptarea ofertei de cumpărare și simetric invers, dacă asumarea unei obligații ferme de cumpărare a bunului poate fi calificată ca o acceptare a vânzării propuse de cealaltă parte.
Atâta vreme cât asumarea de către părți a obligațiilor ferme de a vinde, respectiv de a cumpăra, privesc același bun și același preț determinat, indiferent de succesiunea în timp a asumării acestor obligații, dacă sunt făcute în forma cerută de lege pentru validitatea contractului definitiv [art. 1278 alin. (5) C. civ.], ele valorează ridicarea valabilă a opțiunii și produc încheierea contractului definitiv de vânzare-cumpărare.
Practic, această ipoteză ar părea lipsită de interes, întrucât cele două pacte de opțiune încheiate separat cuprind în fapt, potrivit art. 1278 alin. (1) C. civ., două oferte de contractare irevocabile, una provenită din partea celui care dorește să vândă, iar cealaltă din partea celui care dorește să cumpere. Or, potrivit art. 1191 alin. (2) din același Cod, declarația de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect, părțile fiind așadar definitiv angajate în sensul vânzării și respectiv cumpărării.
Într-o atare situație în care, prin încheierea celui de-al doilea pact de opțiune, se ajunge la imposibilitatea exercitării dreptului de opțiune de către beneficiarul primului pact, tocmai datorită asumării de către acesta, la rândul său, a unei oferte irevocabile în beneficiul promitentului din primul pact, nu se întrevede rațiunea practică pentru care primul beneficiar al celui dintâi pact de opțiune nu ar încheia în mod direct contractul final previzionat, prin exercitarea, conform art. 1278 alin. (4) C. civ., a opțiunii în sensul acceptării declarației de voință a celui dintâi ofertant, în condițiile convenite prin pact, nemaiavând nevoie de încheierea celui de-al doilea pact de opțiune.
Doar dacă oferta de încheiere a pactului de opțiune nu ajunge, conform art. 1200 C. civ., la destinatar, iar acesta, la rândul său, trimite o ofertă de încheiere a celui de-al doilea pact de opțiune, cu alte cuvinte dacă ambele părți au emis concomitent, dar separat oferte de pacte de opțiune, încheierea contractului nefăcându-se între prezenți, ipoteza de mai sus și-ar putea găsi o aplicație practică.
O asemenea rațiune s-ar mai putea imagina în ipoteza în care exercitarea opțiunii de acceptare ar fi convenită a se face în condiții diferite prevăzute de fiecare pact de opțiune în parte, respectiv atunci când elementele contractului pe care părțile urmăresc să îl încheie sunt diferit inserate în cele două pacte de opțiune (de exemplu, cel care dorește să înstrăineze ofertează irevocabil prin cel dintâi pact de opțiune intenția de a înstrăina bunul la un anumit preț, iar cel care dorește să cumpere ofertează irevocabil prin cel de-al doilea pact de opțiune intenția de a achiziționa bunul la un alt preț inferior).
Dar, într-o atare situație, este evident faptul că cele două pacte de opțiune cuprinzând elemente diferite ale viitoarelor contracte previzionate nu mai pot avea semnificația încheierii contractului final, deoarece, în cauză, este vorba de două contracte diferite.
Dacă vânzarea-cumpărarea proiectată de părți este una solemnă și unul dintre pactele de opțiune asumate în sensul vânzării și, respectiv cumpărării au fost încheiate fără respectarea formei cerute ad validitatem pentru contractul definitiv, operațiunea în cauză nu poate fi apreciată ca fiind un contract de vânzare, asumarea obligației de a vinde sau de a cumpăra (ridicarea opțiunii) neîndeplinind condițiile cerute de lege pentru a forma valabil contractul, deoarece art. 1278 alin. (5) C. civ. impune că atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie încheiate în forma prevăzută de lege pentru contractul pe care părțile urmăresc să îl încheie.
Evident, pactul de opțiune încheiat în forma cerută de lege pentru contractul de vânzare-cumpărare își va produce în mod valabil toate efectele pentru care a fost încheiat, prin eventuala exercitare a opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact, conform art. 1278 alin. (4) C. civ., putându-se așadar totuși ajunge la încheierea valabilă a vânzării-cumpărării.
Atunci când niciunul dintre pactele de opțiune nu îmbracă forma autentică cerută pentru vânzare-cumpărare, nu poate fi vorba de un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, indiferent de faptul ridicării opțiunii de ambii beneficiari.
În lumina actualelor prevederi exprese ale Codului civil, respectiv art. 1260 alin. (1) și (2), care are în vedere conversiunea contractului nul absolut, apreciem că ultima situație poate fi considerată a da naștere în mod valabil la două promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare încrucișate, cu efecte echivalând cu cele ale unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Promisiunea bilaterală de vânzare se deosebește de vânzarea cu rezerva dreptului de
proprietate
Vânzarea cu clauză de rezervă a dreptului de proprietate este o convenție derogatorie de la principiul transferului imediat al dreptului de proprietate, prin care vânzătorul stipulează că proprietatea va trece la cumpărător numai la data la care acesta va fi plătit cea din urmă rată din preț. Este deci vorba de vânzări cu plata prețului în rate, în care clauza de rezervă a proprietății de către vânzător, până după plata ultimei rate, reprezintă un mijloc de a-1 garanta împotriva neexecutării obligației cumpărătorului de plata a prețului. O practică frecvent întâlnită în alte țări și cu răspândire largă și în România dinaintea anilor 1950, permițând vânzătorului să se pună la adăpost de insolvabilitatea eventuală a cumpărătorului și contribuind la stimularea creditului, această varietate de vânzare, reglementată în prezent în art. 1755-1757 C. civ. nu este altceva decât o vânzare condițională, care, pentru a putea fi opozabilă terților, trebuie să îndeplinească formalitățile de publicitate cerute de lege, după natura bunului (art. 1684 C. civ.).
Prin acest mecanism, vânzătorul își conservă calitatea de proprietar, cu titlul de garanție reală, până la plata completă a prețului, bunul fiind deja transmis cumpărătorului. Vânzările cu pact de rezerva proprietății (pactum reservati dominii) sunt necesarmente în rate. Contrariul nu este însă întotdeauna adevărat. Nu orice vânzare în rate este și o vânzare cu rezerva proprietății.
Acest efect nu se produce decât în urma unei stipulații speciale în acest sens. în virtutea acestui contract, cumpărătorul intră în posesia bunului de la data încheierii contractului, însă va deveni proprietarul acestuia numai odată cu plata integrală a prețului.
La fel ca și oricare vânzare, și cea cu clauza de rezervă a dreptului de proprietate dă naștere unor obligații specifice vânzării simple, de a transmite dreptul de proprietate și de a plăti prețul, deosebindu-se de promisiunea bilaterală de vânzare care obligă părțile doar la reiterarea consimțământului lor la o dată ulterioară.
Chiar dacă în cuprinsul antecontractului sunt stipulate anumite clauze accesorii anticipatorii în virtutea cărora părțile consimt ca promitentul-cumpărător să intre în posesia bunului de la data semnării promisiunii și să plătească prețul în avans, obligațiile părților celor două convenții sunt diferite.
Astfel, în cazul vânzării cu clauză de rezervă a proprietății, cumpărătorul și-a asumat obligația principală de a plăti prețul bunului, în timp ce promitentul cumpărător s-a obligat în principal la reintrarea consimțământului său în forma autentică, plata în avans a prețului reprezentând o clauză accesorie și neesențială pentru existența și valabilitatea promisiunii.
Poziția vânzătorului este aceea a unui contractant obligat sub condiție suspensivă, ceea ce înseamnă că la data împlinirii condiției, el transmite dreptul de proprietate cumpărătorului, însă aceasta are loc cu efect retroactiv începând de la data încheierii vânzării cu clauza de rezervă a proprietății. Promitentul vânzător nu se obligă la a transmite proprietatea lucrului, ci la a consimți la aceasta printr-un act distinct, de la această dată operând transferul dreptului de proprietate către promitentul cumpărător, și nu de la data încheierii promisiunii.
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract consensual
Ad probationem, forma scrisă este suficientă inclusiv în situația în care contractul promis trebuie să fie încheiat în formă autentică.
S-a arătat că forma scrisă este însă necesară pentru valorificarea ulterioară a antecontractului în situația refuzului executării sale, deci a încheierii contractului promis, de una dintre părți.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract numit
Astfel, primele referiri la antecontractul de vânzare-cumpărare s-au făcut în legislația noastră în cuprinsul art. 12 al Decretului nr. 144/1958, în cuprinsul art. 81 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la cărțile funciare (abrogat la data intrării în vigoare a noului Cod civil), care enumera faptele și actele juridice care se pot nota în evidențele de carte funciară, vorbindu-se despre „promisiunea stipulată prin convențiune de a încheia un contract viitor", iar în Ordinul nr. 633/2006 privind Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, completat și modificat, art. 42 alin. (2) lit. k) referindu-se la obiectul notărilor în cartea funciară face referire expresă la „promisiunea de a încheia un contract cu privire la hunul imobil și termenul stabilit pentru încheierea contractului, cu condiția să nu fi trecut mai mult de 3 ani de la împlinirea acestuia". Pentru prima dată reglementate în Codul civil român, promisiunile de a contracta sunt menționate în Capitolul I, Titlul II, Izvoarele obligațiilor, Cartea a V-a, în cadrul Efectelor contractului între părți, în cuprinsul art. 1279, dispoziție cu caracter general care se aplică tuturor promisiunilor de contract indiferent de obiectul acestora și care prevede că: „(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea. (2) în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese. (3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel. (4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta." Recunoscându-i specificitatea, utilitatea practică și autonomia, legiuitorul a consacrat promisiunii bilaterale de vânzare dispoziții speciale cuprinse în art. 1669-1670 C. civ., delimitând-o de alte promisiuni de a contracta și stabilind un termen special de prescripție pentru acțiunea prin care se solicită executarea silită în natură a convenției.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract cu titlu oneros
Caracterul oneros este dat de obligațiile reciproce evaluabile în bani asumate de părți, putând exista inclusiv situația în care beneficiarul promisiunii de vânzare plătește promitentului-vânzător o indemnizație de imobilizare a bunului ce urmează a fi înstrăinat.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract comutativ
Încă de la încheierea antecontractului părțile cunosc întinderea prestațiilor la care se obligă, obligația principală constând în participarea ulterioară la încheierea contractului previzionat translativ de proprietate pentru exprimarea consimțământului în acest sens și îndeplinirea formalităților necesare. Cu atât mai mult este cunoscută întinderea prestațiilor atunci când părțile antecontractului au prevăzut clauze anticipatorii referitoare la bun și preț pe care le-au și executat.
Promisiunea bilaterală de vânzare este un contract cu executare uno ictu
Executarea obligației constând în participarea ulterioară la încheierea contractului previzionat translativ de proprietate pentru exprimarea consimțământului în acest sens și îndeplinirea formalităților necesare se execută printr-un singur act.
Concluzionând, promisiunea bilaterală de vânzare prezintă următoarele caractere juridice: este un contract numit, cu titlu oneros, sinalagmatic, comutativ, netranslativ de proprietate, cu executare dintr-o dată și consensual, prin intermediul său părțile determinând anticipat prețul și obiectul vânzării și luându-și angajamentul de a da o nouă și ulterioară declarație de voință, în baza căreia se vor produce efectele specifice vânzării.
Promisiunea de vânzare este un contract cu un conținut pur obligatoriu, un contract preparatoriu și preliminar vânzării, părțile semnatare neavând intenția de a opera la data încheierii sale transferul dreptului de proprietate, urmărind ca un atare efect să opereze exclusiv în baza unei noi manifestări de voință.
Capitolul al II-lea. Condițiile de validitate și conținutul promisiunii bilaterale de vânzare
Condițiile de fond ale promisiunii bilaterale de vânzare
Antecontractul fiind, în esență, o convenție civilă, este supus regulilor și principiilor care guvernează de drept comun încheierea oricărei convenții civile. Astfel, la momentul încheierii sale, va trebui să îndeplinească toate acele condiții esențiale pentru validitatea unei convenții, care, potrivit art. 1179 C. civ., sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul părților, un obiect determinat și licit, o cauză licită și morală.
Particularitățile antecontractului, în raport cu alte convenții civile, impun însă anumite comentarii asupra condițiilor de fond în parte.
Capacitatea părților
Această condiție de fond a promisiunii bilaterale de vânzare trebuie apreciată la momentul încheierii convenției, astfel că, dacă acest moment a survenit înaintea intrării în vigoare a noului Cod civil, atunci ne vom raporta la reglementările anterioare privind capacitatea. Astfel, promisiunea de vânzare – cumpărare a putut fi încheiată valabil numai de către persoane cu deplină capacitate de exercițiu, adică de către persoanele majore (exceptând interzișii). Minorii în vârstă de 14-18 ani, având o capacitate de exercițiu restrânsă, au putut încheia valabil un antecontract numai dacă au fost asistați de ocrotitorii lor legali (părinți sau tutore). Persoanele minore care nu împliniseră vârsta de 14 ani, precum și majorii puși sub interdicție, fiind lipsiți de capacitate de exercițiu, au putut încheia un asemenea act numai prin reprezentarea lor de către ocrotitorul legal.
Consimțământul părților
Potrivit dreptului comun, consimțământul trebuie exprimat de părți la momentul încheierii antecontractului și să îndeplinească toate condițiile de valabilitate: să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și să nu fie alterat de vreun viciu de consimțământ.
Consimțământul la încheierea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare poate fi dat nu numai direct și personal de către promitenții între care urmează să se încheie ulterior și contractul promis, ci și indirect, prin reprezentare (legală sau convențională). în acest din urmă caz, valabilitatea consimțământului și eventuala existență a unor vicii care să-l altereze vor trebui apreciate în persoana reprezentantului, și nu a celui reprezentat. Mandatul prin care reprezentantul este abilitat să consimtă la încheierea antecontractului în locul și pentru cel pe care îl reprezintă convențional, se poate încheia atunci când promisiunea nu privește o vânzare solemnă, în orice formă, putând fi dat și printr-un înscris sub semnătură privată.
Noul Cod civil prevede la art. 1260: „(1) Un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege. (2) Cu toate acestea, dispozițiile alin. (1) nu se aplică dacă intenția de a exclude aplicarea conversiunii este stipulată în contractul lovit de nulitate sau reiese, în chip neîndoielnic, din scopurile urmărite de părți la data încheierii contractului".
Concluzionând, încheierea valabilă a unui antecontract nu este întotdeauna rezultatul acordului expres de voință al părților, în sensul reiterării sale în formă autentică, ci poate rezulta și din aplicarea regulilor de interpretare ale convențiilor și a principiului conversiunii actului juridic.
Noul Cod civil cuprinde dispoziții edificatoare în calificarea gravității unor vicii de consimțământ, prevăzând și alte remedii preferabile anulării actului, precum și un nou regim juridic pentru leziune.
Fără a detalia, arăt ca o noutate legislativă că eroarea de drept, dacă nu privește dispoziții legale accesibile și previzibile, și în cazul în care privește o normă juridică determinantă pentru încheierea convenției, poate reprezenta un viciu de consimțământ și atrage anularea acesteia. Firește că, în cazul promisiunilor de vânzare unilaterale sau bilaterale, care pregătesc vânzări autentice, dat fiind că acestea trebuie, în opinia mea, să îmbrace aceeași formă autentică, este extrem de greu de imaginat intervenția unei asemenea cauze de nulitate, atâta timp cât părțile sunt asistate de un profesionist, căruia îi revine obligația legală de a informa părțile cu privire la conținutul și consecințele actului pe care îl semnează.
Eroarea scuzabilă și cea asumată, precum și teama reverențiară nu sunt în măsură a atrage anularea actului.
Eroarea de calcul poate fi acoperită, în primul rând, prin rectificarea actului, la cererea oricăreia dintre părți, anularea intervenind numai dacă aceasta privește cantitatea obiectului derivat al convenției și a fost esențială la manifestarea consimțământului părții care o invocă.
Alături de această rectificare a actului juridic, tot ca o măsură de salvgardare a efectelor actului juridic și evitarea unor litigii, în art. 1213 C. civ. se prevede, pentru cazul vicierii consimțământului uneia dintre părți prin eroare, posibilitatea adaptării contractului. Această nouă instituție presupune că partea care nu a fost în eroare pentru a evita anularea de către cealaltă parte a actului, are posibilitatea de a executa contractul sau de a se declara gata să-l execute, în maniera în care acesta a fost înțeles de către partea aflată în eroare.
O altă noutate legislativă este calificarea ca reprezentând dol, a omiterii de către un contractant, în mod fraudulos, de a informa cealaltă parte asupra unor împrejurări pe care se cuvenea să i le dezvăluie.
Inițial, dolul reticent, respectiv tăcerea cu privire la elementele decisive avute de părți în vedere la încheierea unui contract nu a fost recunoscută ca viciu de consimțământ decât în mod excepțional. Apoi, orientarea doctrinei a fost în sensul că încălcarea obligației de informare, atunci când este impusă de lege, constituie dol reticent, pentru ca în prezent, acesta să fie recunoscut în unanimitate ca o cauză ce atrage anulabilitatea actului datorită vicierii consimțământului. Pentru fundamentarea reticenței dolosive s-a avut la bază ideea obligației precontractuale de informare, care la rândul său decurge din obligația de bună-credință.
Astfel, pentru ca dolul prin omiterea informării cocontractantului prevăzut de art. 1214 din Codul civil, să conducă la anularea contractului este nevoie ca acesta să emane de la cealaltă parte, sau de la reprezentantul, prepusul ori gerantul afacerilor celeilalte părți și să poarte asupra unui element determinant pentru încheierea contractului. Potrivit art. 1214 alin. (4), dolul nu se presupune, iar datorită faptului că vizează un fapt negativ indefinit, s-a afirmat că de cele mai multe ori proba sa este inadmisibilă.
Ceea ce este important în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, este că leziunea va fi analizată la momentul încheierii contractului definitiv de vânzare-cumpărare, la acel moment trebuind verificat echilibrul contraprestațiilor părților, chiar dacă acestea au fost convenite anterior, la semnarea promisiunii. Momentul în care se petrece dezechilibrul contractual și eventuala pagubă în patrimoniul uneia dintre părți, este acela al transferului dreptului de proprietate asupra bunului și al plății prețului, nu momentul convenirii promisiunii bilaterale de vânzare.
Obiectul antecontractului
Potrivit dreptului comun, obiectul antecontractului constă în conduita sau în prestația la care este îndreptățit subiectul activ și la care este ținut subiectul pasiv al raportului juridic statornicit între părți, respectiv încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare promis. Și la fel ca în cazul oricărei convenții, obiectul său trebuie să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să fie licit și moral și să constea într-un fapt personal al debitorului.
Astfel, în primul rând, antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor a unui contract determinat, adică părțile trebuie să stabilească de la bun început elementele esențiale ale contractului promis: natura lui (vânzare-cumpărare), obiectul derivat al acelui contract (bunul la care se referă) și prețul. În lipsa acestor elemente, antecontractul de vânzare-cumpărare ar fi lovit de nulitate absolută datorită caracterului nedeterminat al obiectului său. De asemenea, antecontractul trebuie să se refere la un contract promis posibil atât în fapt, cât și în drept.
Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare
Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la contraprestațiile părților, respectiv executarea de fiecare parte a obligației de a face, aceea de a depune toate diligentele pentru a îndeplini condițiile legale necesare încheierii în viitor a unui contract translativ de proprietate. În practica judiciară sau în literatura de specialitate, nu s-au semnalat particularități deosebite în ce privește cauza antecontractului de vânzare-cumpărare, urmând a se aplica regulile de drept comun. Va fi, așadar, nulă, promisiunea sinalagmatică de a contracta, întemeiată pe o cauză ilicită sau imorală, ori pe o cauză falsă. Falsitatea cauzei este determinată de credința greșită a debitorului referitoare la existența acesteia, de exemplu, credința greșită a cumpărătorului cu privire la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului promis și care la data respectivă era scos din circuitul civil – terenurile sub imperiul Legilor nr. 58/1974 și 59/1974, locuințele cumpărate de chiriași conform art. 9 al Legii nr. 112/1995.
Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare
Orice promisiune bilaterală de vânzare, pentru a fi valabilă, trebuie să conțină acordul părților cu privire la toate elementele esențiale ale vânzării definitive, respectiv cu privire la bunul ce urmează a fi vândut și prețul care va fi plătit.
În lipsa stipulării prețului, convenția nu va putea fi calificată ca promisiune sinalagmatică de vânzare, ci eventual ca o ofertă de vânzare sau ca un acord de negociere.
De altfel, art. 1279 C. civ. referindu-se la promisiunile de a contracta în general, arată în mod expres că „promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea".
Promisiunea bilaterală de vânzare, fiind o specie a promisiunilor de a contracta, trebuie să respecte condițiile de validitate generale ale acestora și pe cele specifice sieși.
Conținutul obligatoriu al promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare
Prefigurând vânzarea, promisiunea bilaterală trebuie să conțină acordul de voință al părților asupra lucrului vândut și asupra prețului, precum și asupra obligației de a face toate demersurile necesare încheierii vânzării și a se reitera consimțământul în forma cerută de lege sau convenită de părți prin voința lor.
Promisiunea fermă de a încheia în viitor, în condițiile prevăzute de lege, contractul definitiv de vânzare-cumpărare
Promisiunea reciprocă de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare este cea mai specifică și cea mai importantă clauză a oricărui antecontract de vânzare. Prin această clauză promitenții (părțile antecontractului) își asumă, reciproc, obligația de a consimți, în viitor, la încheierea contractului promis, în condițiile prevăzute de lege, obligația căreia îi corespunde dreptul subiectiv, corelativ al celeilalte părți, de a pretinde și obține încheierea contractului.
Lucrul promis
Identic ca și lucrul vândut, bunul promis trebuie să îndeplinească, în principiu, mai multe cerințe: să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, posibil și licit, să fie proprietatea vânzătorului.
Bunul promis trebuie să existe la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare
Situația cea mai des întâlnită este aceea că la încheierea promisiunii bilaterale, bunul exista, însă această convenție este perfect valabilă și dacă bunul promis este un bun viitor, ceea ce este important este ca acesta să poată exista în viitor.
Dacă în momentul încheierii promisiunii, bunul promis era pierit în tot, convenția este nulă absolut.
Dacă însă pieirea acestuia intervine după acest moment și este totală, promisiunea va deveni caducă, iar dacă este parțială, promitentul cumpărător, în funcție de partea pierită și de considerația avută asupra bunului în integralitatea sa, va putea opta fie pentru rezoluțiunea antecontractului, fie pentru executarea acestuia, însă cu o reducere proporționată a prețului.
Bunul promis trebuie să se găsească în circuitul civil
Rezultă că, în principiu, toate bunurile aflate în circuitul civil pot fi promise a fi vândute în viitor, excepțiile fiind de strictă interpretare.
Deși prevederile din Legea nr. 213/1998 privitoare la regimul proprietății publice sunt abrogate de la data intrării în vigoare a noului Cod civil, acestea sunt reluate în cuprinsul acestui act normativ care prevede în art. 861 că „bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile". Aceasta înseamnă ca bunurile proprietate publică nu pot face obiectul derivat al unui antecontract de vânzare-cumpărare.
Însă, pentru a fi calificate ca fiind proprietate publică, bunurile trebuie ca, prin natura sau afectațiunea specială a legii, să fie de uz ori interes public și să fie dobândite printr-unul dintre modurile prevăzute de lege.
În consecință, nerespectarea unei clauze de inalienabilitate valabile nu atrage nulitatea înstrăinării, ci rezoluțiunea acesteia, respectiv revocarea actului juridic încheiat. Explicația rezidă în faptul că un bun lovit de o inalienabilitate convențională nu este scos în afara comerțului, iar prin încheierea actului de înstrăinare prohibit nu se încalcă astfel o condiție de validitate, ci o obligație contractuală asumată de către proprietar. Sancțiunea încălcării clauzei de inalienabilitate poate fi prevăzută expres de către dispunător printr-o clauză penală (daune-interese) ori printr-un pact comisoriu cu consecința revocării (rezoluțiunii) actului principal de înstrăinare. Dar, și în lipsa acestora, potrivit regulilor generale prevăzute în art. 629 C. civ., instanța poate pronunța rezoluțiunea pentru neexecutarea obligațiilor, însoțită, după caz, de daune-interese. Concluzionând, promisiunea bilaterală de vânzare este valabilă chiar dacă se referă la înstrăinarea unui bun indisponibilizat temporar, fie prin efectul legii, fie prin voința unei persoane particulare, condiția determinantă fiind ca reiterarea consimțământului la vânzarea finală să aibă loc după momentul dispariției cauzei de inalienabilitate a bunului.
Bunul promis trebuie să fie determinat sau determinabil, posibil și licit
În lipsa determinării bunului promis a fi vândut, promisiunea bilaterală de vânzare este nulă absolut, iar ambiguitatea determinării lui constituie o eroare-obstacol de natură a împiedica formarea valabilă a promisiunii, întrucât obligațiile părților de a vinde și de a cumpăra ceva nedeterminat ar fi lipsite de obiect, iar consimțământul lor cu privire la elementele esențiale ale vânzării proiectate inexistent.
Prețul vânzării
Fiind un element esențial al contractului proiectat pe care părțile promisiunii bilaterale de vânzare s-au obligat să-l încheie, la fel ca și bunul promis, prețul vânzării trebuie în mod obligatoriu determinat și acceptat de părți la momentul consimțirii obligațiilor lor reciproce de a încheia în viitor vânzarea.
Pentru validitatea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, este necesar ca prețul să fie stabilit în bani, să fie determinat sau determinabil și să fie sincer și serios.
Prețul trebuie să fie stabilit în bani
Potrivit alin. (1) al art. 1660 C. civ., „prețul constă într-o sumă de bani", cerință care este de esența vânzării. Dacă prețul nu ar fi stabilit în bani, contractul pe care l-au prefigurat părțile nu va mai fi o vânzare, ci eventual un schimb, o dare în plată, un contract de întreținere, de rentă viageră sau un alt contract.
Prețul trebuie să fie determinat sau determinabil
Această cerință este prevăzută în art. 1303 C. civ. 1864, precum și în alin. (2) al art. 1660 C. civ., și vizează convenirea de către părți a cuantumului exact al prețului. Potrivit art. 1661 C. civ., prețul este determinabil atunci când părțile au convenit asupra unei modalități de determinare a acestuia, nemainecesitând un nou acord de voință al acestora cu privire la acest aspect. Datorită caracterului comutativ al contractului de vânzare-cumpărare, determinarea prețului trebuie să depindă de elemente obiective, iar nu subiective, unilaterale, cum ar fi prețul ce va fi practicat de vânzător la data livrării. Ideea este susținută și de art. 1304 C. civ. 1864, precum și de art. 1662 C. civ. care permit stabilirea prețului de către una sau mai multe persoane desemnate de părți. În cazul în care prețul vânzării nu este determinat sau determinabil prin promisiunea bilaterală de vânzare, aceasta este nulă absolut, nefiind aptă a pregăti și conduce la încheierea vânzării definitive.
Prețul trebuie să fie sincer și serios
Prețul este sincer atunci când cuantumul menționat în promisiune și pentru care se va vinde bunul corespunde realității, fiind stabilit cu intenția reală de a fi cerut și plătit, iar nu doar în mod fictiv.
Prețul este fictiv atunci când părțile nu intenționează să-l ceară, respectiv să-l plătească, dintr-un act secret rezultând că nu este datorat.
În cazul în care prețul este simulat sau fictiv, promisiunea încheiată de părți va fi nulă ca o promisiune de vânzare, putând fi eventual valabilă ca o promisiune de donație.
Prețul este serios, atunci când, raportat la valoarea bunului promis, nu este în mod evident mult prea redus, derizoriu, astfel încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligației asumate de către promitentul-vânzător de a transmite în viitor proprietatea asupra bunului. Potrivit art. 1665 alin. (2) C. civ., prețul este derizoriu, când față de valoarea bunului este atât de disproporționat încât este evident că părțile nu au intenționat să încheie o vânzare.
În practica judiciară și în doctrină s-a subliniat că echivalența valoare – preț este relativă, în sensul că, în aprecierea acestei condiții de valabilitate a prețului, instanța trebuie să țină cont și de factori de natură subiectivă care pot determina părțile să fixeze un preț mai mic decât valoarea bunului. Fiind o chestiune de fapt, seriozitatea prețului este lăsată întotdeauna, în caz de litigiu, la aprecierea suverană a instanței de judecată.
Pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare nu este necesară autorizarea prealabilă cerută de lege în cazul anumitor vânzări.
Având în vedere că necesitatea obținerii unor autorizări prealabile este prevăzută de lege în anumite cazuri particulare, doar pentru încheierea valabilă a însuși contractului definitiv de vânzare, în practică chiar demersurile necesare obținerii acestora reprezentând unul dintre motivele determinante pentru care părțile recurg la convenirea unei promisiuni, și nu a vânzării, reiese că valabilitatea promisiunii bilaterale nu depinde de acestea.
Condițiile de formă ale promisiunii bilaterale de vânzare
Astfel, dacă promisiunea bilaterală de vânzare are ca obiect terenuri sau construcții (locuințele și unitățile individuale), pentru înstrăinarea cărora legiuitorul a stabilit în mod expres că forma autentică este necesară ad validitatem, controversa doctrinară privind forma pe care trebuie să o îmbrace acest antecontract a fost tranșată de noul Cod civil, în sensul că, pentru încheierea valabilă a acestei convenții, nu este necesară forma solemnă cerută pentru validitatea contractului final.
În ceea ce privește forma pactului de opțiune în vederea vânzării, legiuitorul a stabilit în mod expres în art. 1278 alin. (5) C. civ. că atât pactul de opțiune, cât și declarația de acceptare trebuie să îmbrace forma cerută de lege pentru valabilitatea contractului final. Lucru perfect logic având în vedere că promitentul și-a dat deja consimțământul în mod definitiv și irevocabil la vânzarea finală, nemaifiind necesară reiterarea ulterioară a acestuia și că, prin acceptarea beneficiarului, vânzarea devine perfectă. Acest final nu ar fi posibil dacă consimțământul părților, deși exprimat separat și succesiv în timp, nu ar îmbrăca fiecare, în parte, forma cerută ad validitatem pentru valabilitatea vânzării definitive.
Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea legii
Cu privire la rațiunea dispozițiilor legale care impun respectarea formei autentice a contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri, părerile au fost împărțite. Într-o opinie s-a afirmat că necesitatea formei autentice pentru înstrăinarea terenurilor se explică, în realitate, prin interesul statului de a avea o evidență clară și de a exercita supravegherea asupra terenurilor de orice fel, indiferent de destinație, de titlul în baza căruia sunt deținute sau de domeniul din care fac parte, deoarece acestea toate fac parte din fondul funciar al României. Opinia contrară este în sensul că, în cazul vânzării de terenuri, forma a fost instituită pentru protejarea consimțământului părților, la fel ca și în cazul donației, iar alegația de mai sus nu mai poate fi primită în prezent, fiind folosită în timpul regimului totalitarist în încercarea de a justifica reglementările restrictive cu privire la circulația imobilelor, caracterizate printr-un strict control și supraveghere din partea statului. Potrivit ultimei opinii învederate, promisiunea bilaterală de vânzare având ca obiect terenuri, trebuie încheiată sub sancțiunea nulității absolute, în forma cerută de lege pentru valabilitatea contractului translativ de proprietate, respectiv în forma autentică.
Concluzionând, în ceea ce privește problema înfățișată, mă raliez opiniei potrivit căreia promisiunea bilaterală de vânzare care pregătește încheierea unei vânzări solemne nu trebuie să fie consimțită în forma autentică pentru validitatea sa, fiind un contract consensual.
Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea voinței părților
Forma autentică este prevăzută de legiuitor doar pentru vânzarea terenurilor și a construcțiilor – locuințe și unități individuale pentru celelalte bunuri vânzarea fiind consensuală. S-a arătat că regula consensualismului nu este de ordine publică, astfel că părțile pot deroga prin voința lor de la aceasta.
Astfel, există situații în care părțile unei promisiuni bilaterale de vânzare convin ca încheierea în forma autentică a contractului definitiv de vânzare să fie o condiție de validitate a acestuia, deși bunul impus nu face parte din categoria acelora care se pot înstrăina valabil numai printr-un act autentic.
În acest caz, voința de „esențializare" a formei autentice trebuie să fie exprimată în mod expres de părți, în caz contrar prezumându-se că forma autentică este prevăzută doar ad probationem, atâta timp cât legea nu o impune ad validitatem, iar în virtutea principiului consensualismului, se va considera că părțile au încheiat chiar vânzarea finală, odată ce au căzut de acord asupra lucrului și asupra prețului.
În virtutea unei astfel de prevederi contractuale inserate în cuprinsul promisiunii de vânzare, contractul definitiv de vânzare nu se va putea naște în mod valabil decât după îndeplinirea formalității actului autentic.
Cu toate acestea, deși contractul de vânzare nu-și va produce efectele caracteristice decât la momentul autentificării sale, el va rămâne un contract consensual, căci solemnitatea ad validitatem nu poate reieși decât din lege. Mai mult, având în vedere că obligativitatea reiterării consimțământului părților în forma autentică a fost prevăzută de părți prin acordul lor, nimic nu le împiedică pe acestea să revină asupra acestei cerințe.
Articolul 1242 alin. (2) C. civ. prevede însă că „dacă părțile s-au învoit ca un contract să fie încheiat intr-o anumită formă, pe care legea nu o cere, contractul se socotește valabil chiar daca forma nu a fost respectată". Rezultă deci că este valabilă vânzarea făcută fără respectarea formei solemne convenită de părți, dar pe care legea nu o impune.
Așadar, indiferent dacă forma autentică este prevăzută ad validitatem de lege, sau dacă părțile au ridicat convențional această formă la rangul de element esențial pentru transferul dreptului de proprietate, fără ca legea să impună o atare cerința, convenția prin care părțile și-au dat acordul cu privire la toate elementele esențiale ale contractului final și și-au asumat reciproc obligația de a participa în viitor la autentificarea vânzării, are semnificația juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare.
Capitolul al III-lea. Efectele promisiunii bilaterale de vânzare
Obligațiile părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
Având în vedere autonomia și specificitatea promisiunii bilaterale de vânzare, aceasta va da naștere în sarcina promitentului-vânzător unor obligații caracteristice, diferite de acelea ale vânzătorului din contractul definitiv proiectat.
Analizând fizionomia și caracterele obligațiilor promitentului-vânzător, acestea pot fi clasificate în obligații principale și obligații accesorii. Având în vedere că obligațiile accesorii, acelea de a preda bunul și de a permite promitentului-cumpărător să construiască pe terenul promis, au fost tratate în cadrul secțiunii referitoare la clauzele anticipatorii ale promisiunii bilaterale, în cele ce urmează ne vom ocupa de continutul obligațiilor principale ale promitenților.
Obligațiile principale ale promitentului-vânzător
În doctrină s-a afirmat în mod unanim că promitentului-vânzător îi revin, în mod principal, obligația de a consimți la autentificarea vânzării, obligația de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul unei alte persoane și obligația de a nu încheia cu terții acte juridice ale contractului de vânzare-cumpărare.
Obligația promitentului-vânzător de a consimți la autentificarea vânzării
Aceasta este obligația caracteristică, definitorie a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în lipsa ei convenția încheiată de părți nu ar mai putea fi calificată ca atare.
Prezentarea în fața notarului public în vederea autentificării vânzării (fie că aceasta este solemnă în puterea legii, fie în virtutea voinței părților) este obligația specifică care incumbă ambelor părți contractante deopotrivă. Doctrina este majoritară în a susține că aceasta este o obligație de a face, de a semna actul autentic, total distinctă de obligația de a da, de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului, care îi revine doar vânzătorului după încheierea vânzării definitive.
S-a arătat că, având în vedere că tot ceea ce mai stopează formarea contractului definitiv este reiterarea consimțământului părților în forma cerută imperativ de lege, avem de a face cu o obligație de a contracta, obligatio contrahendi, însă aceasta nu poate fi inclusă în categoria clasică a obligațiilor de a face. în sprijinul acestei calificări, s-a arătat că părțile sunt obligate să încheie contractul final de vânzare în formă autentică nu în virtutea unei obligații de a face, ci în virtutea forței obligatorii a antecontractului convenit. Actul volitiv de exteriorizare a consimțământului la încheierea unui contract este o obiectivare a principiului libertății de voință a părților, iar „acolo unde guvernează libertatea, obligatoriu că și ideea de obligație lipsește". De asemenea, s-a arătat că obligația de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare în forma autentică nu este susceptibilă de a fi executată silit în natură în accepțiunea clasică, fiind de neimaginat forțarea promitentului-vânzător de a se prezenta sau aducerea acestuia în fața notarului public în vederea semnării actului.
Obligația promitentului-vânzător de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul altei persoane
Pe lângă obligația principală de a face, promitentului-vânzător îi revine și obligația de a nu face, adică de a nu încheia acte de dispoziție în favoarea unor terți, cu privire la bunul promis, prin care să zădărnicească încheierea contractului de vânzare-cumpărare. S-a afirmat că această obligație, pentru a fi valabilă, nu trebuie asumată în mod expres de părți în cuprinsul antecontractului, ea fiind subînțeleasă..
Astfel, potrivit art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, „ele (convențiile s.n.) obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa", iar, în conformitate cu art. 1272 alin. (1) C. civ., „contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui". Or, chiar prin natura sa, promisiunea bilaterală de vânzare conține consimțământul părților cu privire la elementele esențiale ale vânzării, bunul promis și prețul, precum și la încheierea în viitor a contractului de vânzare autentic. Deși antecontractul nu are efect translativ de proprietate, participarea la încheierea acestei convenții este de natură a afecta totuși fizionomia dreptului de proprietate al promitentului vânzător, acesta fiind diferit de un drept de proprietate al unui titular care nu și-a asumat o obligație similară.
Obligația promitentului-vânzător de a nu încheia acte juridice susceptibile de a micșora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător
Având în vedere că promisiunea bilaterală de vânzare nu transmite proprietatea asupra bunului, promitentul-vânzător păstrează pe toată durata de valabilitate a acesteia toate atributele dreptului de proprietate. În cele ce au precedat am tratat problema prerogativei de a dispune din componenta dreptului de proprietate, stabilind că în sarcina promitentului-vânzător se naște o obligație personală negativă de a nu înstrăina sau greva bunul (aceasta presupunând și consumarea substanței acestuia, respectiv, dispoziția materială), sau o obligație asemănătoare, în temeiul unei clauze de inalienabilitate (exprese sau subînțelese, în viziunea noului Cod civil).
Întrucât prin intermediul antecontractului, promitentul-vânzător se obligă să transmită în viitor dreptul de proprietate asupra bunului promis, în deplinătatea conținutului său, incluzând posesia, folosința și dispoziția, în lipsa unei stipulații exprese contrare, înseamnă că, exceptând obligația de a nu înstrăina sau greva bunul, promitentul-vânzător trebuie să se abțină de la încheierea cu terții a unor acte juridice care ar putea restrânge conținutul dreptului de proprietate asupra bunului promis.
Nerespectarea unei asemenea obligații de către promitentul-vânzător atrage răspunderea sa contractuală, putând fi obligat la plata daunelor-interese reprezentând lipsa de folosință a bunului încercată de către noul proprietar, pe durata respectării contractului de închiriere consimțit fără acordul său, în favoarea terțului.
Obligațiile principale ale promitentului-cumpărător
Având în vedere caracterul bilateral al antecontractului de vânzare-cumpărare, în opoziție cu promisiunea unilaterală de vânzare care nu conține decât promisiunea de a vinde sau, după caz, de a cumpăra a promitentului, beneficiarul păstrându-și libertatea de a decide ulterior dacă va cumpăra sau va vinde bunul, această convenție conține în mod obligatoriu și consimțământul celeilalte părți la încheierea vânzării finale.
La fel ca și promitentul-vânzător, promitentul-cumpărător are obligația principală de a se prezenta la notarul public în vederea autentificării vânzării prefigurate în cuprinsul antecontractului. Aceasta este obligația simetrică, în oglindă, a obligației promitentului-vânzător, avându-și cauza în aceasta, conferindu-i promisiunii bilaterale caracterul unui contract perfect sinalagmatic.
Transmisiunea, cesiunea și încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Drepturile și obligațiile născute în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, având caracter patrimonial, pot fi transmise atât pe cale succesorală, cât și pe cale convențională prin acte juridice între vii, cu respectarea unor anumite condiții.
Transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Fiind vorba de niște drepturi și obligații cu caracter patrimonial, regula este că, în cazul decesului uneia sau a ambelor părți contractante, acestea se transmit în patrimoniul moștenitorilor acestora, fie prin succesiune legală, fie testamentară. Această transmisiune va opera numai în cazurile în care părțile, în mod expres, nu au convenit ca prin moartea uneia dintre ele, promisiunea nu-și va mai produce efectele.
De asemenea, transmisiunea obligației izvorâte din promisiunea bilaterală de vânzare nu va avea loc în cazul în care aceasta are caracter intuitu personae.
Pentru a împiedica efectul transmisiunii pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor izvorâte din antecontract, părțile pot stipula o condiție rezolutorie prin care să prevadă că decesului uneia dintre părți conduce la rezoluțiunea cu efect retroactiv a contractului, o condiție suspensivă de supraviețuire a contractanților sau, pur și simplu, caracterul intuitu personae al drepturilor și obligațiilor lor.
În literatura juridică s-a pus decesul promitentului vânzător fără ca acesta să lase moștenitori. S-a arătat că obligația izvorâtă din promisiunea bilaterală de vânzare trece asupra statului care va fi obligat să transmită imobilul beneficiarului din antecontractul sinalagmatic de vânzare, iar practica instanțelor judecătorești a fost în același sens. De asemenea, în cazul în care statul dobândește moștenirea promitentului-cumpărător, va putea cere promitentului- vânzător să perfecteze vânzarea finală. S-a considerat că lipsa eliberării certificatului de vacanță succesorală nu constituie un impediment pentru promovarea acțiunii în justiție în cazul refuzului statului de a îndeplini obligațiile din promisiunea bilaterală de vânzare preluate pe cale succesorală, întrucât acesta este cerut doar ad probationem, dreptul la acțiune putând fi exercitat după expirarea termenului de 6 luni de opțiune succesorală, vacanța succesorală putând fi constatată în cadrul acestui proces declanșat de cealaltă parte a promisiunii bilaterale de vânzare care solicită încheierea vânzării finale.
Cesiunea prin acte între vii a drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Având în vedere că, anterior intrării în vigoare a noului Cod civil, în dreptul nostru nu era recunoscută decât cesiunea de creanță, posibilitatea cesiunii de datorie nefiind agreată de practica judiciară, lipsindu-i temeiul juridic, și împrejurarea că, în prezent, este consacrată legislativ cesiunea de contract, se cuvine să facem diferențierea de rigoare.
Cesiunea drepturilor și obligațiilor părților în lumina noului Cod civil
Opinia exprimată de doctrina modernă referitoare la posibilitatea cesiunii întregului raport contractual, cuprinzând atât drepturi, cât și obligații, prin mecanismul cesiunii de contract, și-a regăsit ecoul în noua reglementare a Codului civil, care în art. 1315 prevede că „o parte poate să-și substituie un terț în raporturile născute dintr-un contract, numai dacă prestațiile nu au fost încă integral executate, iar cealaltă parte consimte la aceasta".
Soluția legiuitorului privitoare la necesitatea acordului debitorului cedat a fost însă diferită decât cea la care au achiesat autorii arătați mai-sus, impunându-se în mod obligatoriu pentru validitatea cesiunii de contract, consimțământul debitorului cedat.
Condițiile de formă pe care trebuie să le îmbrace atât cesiunea contractului, cât și acceptarea debitorului cedat, sunt acelea prevăzute de lege pentru validitatea contractului cedat, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare, așa cum am arătat, nu fără rețineri, fiind forma înscrisului sub semnătură privată.
În principiu, cesiunea promisiunii produce efecte de la momentul acceptării acesteia de către debitorul cedat, iar dacă acesta și-a dat anticipat acordul cu privire la această posibilitate de substituire a contractantului său cu un terț, de la momentul la care i-a fost notificată cesiunea. Față de terți, opozabilitatea cesiunii este asigurată prin publicarea acesteia în cartea funciară, dacă antecontractul cesionat privește un imobil, sau în modalitățile specifice, în funcție de natura bunurilor mobile care fac obiectul derivat al promisiunii.
Articolul 1318 C. civ. prevede că cedentul este liberat de obligațiile sale contractuale din momentul în care cesiunea își produce efectele față de contractantul cedat, cu excepția cazului în care acesta a declarat că nu înțelege să-l libereze pe cedent. Aceasta înseamnă că acceptarea contractantului cedat poate fi una pură și simplă, în virtutea căreia are loc „detașarea" totală a cedentului de contractul cesionat sau făcută sub rezerva că nu înțelege să-l libereze pe cedent de obligațiile sale.
Încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Având în vedere specificul promisiunii bilaterale de vânzare, acela de contract preparatoriu, pregătitor al vânzării definitive, precum și împrejurarea că între momentul încheierii sale și momentul executării sale, există întotdeauna o perioadă de timp, putem spune că situația juridică creată de acest contract este una tranzitorie, având în mod absolut și natural, un caracter temporar.
Din acest punct de vedere, apreciez că antecontractul de vânzare nu poate fi încadrat nici în categoria contractelor cu executare dintr-o dată (uno ictu), întrucât dă naștere la drepturi și obligații care se desfășoară în timp, nici în categoria contractelor cu executare succesivă, întrucât prestațiile părților nu au caracter de periodicitate și de repetitivitate.
Însă situația juridică tranzitorie nu poate dura nelimitat în timp, fiind de neconceput, atât indisponibilizarea perpetuă a bunului promis, cât și situația de incertitudine cu privire la dreptul de proprietate creată prin promisiune.
Astfel, efectele promisiunii bilaterale de vânzare pot înceta prin acordul părților în acest sens, prin împlinirea termenului de prescripție extinctivă a drepturilor născute din aceasta sau prin intervenirea unei cauze de caducitate.
Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare prin acordul părților
Fiind rezultatul unui acord de voințe, este firesc ca tot printr-un acord de voințe, promisiunea bilaterală de vânzare să-și înceteze existența. Cu alte cuvinte, ceea ce se realizează mutuus consensus, poate fi desființat mutuus dissensus.
Statuând un principiu general al efectelor contractului între părțile semnatare, mai exact, principiul forței obligatorii a acestuia, art. 969 C. civ. 1864 prevede următoarele: „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Ele se pot revoca prin consimțământul mutual sau din cauze autorizate de lege.", iar potrivit art. 1270 C. civ., „contractul valabil încheiat are putere dc lege între părțile contractante. Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege".
Astfel, în cazul în care părțile nu și-au executat în întregime obligațiile principale asumate prin promisiune, ele pot reveni de comun acord asupra deciziei de a încheia în viitor vânzarea, eliberându-se reciproc de obligațiile asumate și făcând ca promisiunea să-și înceteze existența. Pentru a avea efectul dorit, acordul părților în sensul încetării efectelor promisiunii trebuie dat în aceeași formă în care a fost dat și cel inițiat în sensul nașterii acesteia.
Prescripția extinctivă a drepturilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare
Potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, „dreptul la acțiune având ca obiect un drept patrimonial, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege", iar art. 2500 C. civ. dispune că „dreptul material la acțiune, denumit în continuare drept la acțiune, se stinge prin prescripție, daca nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege".
Potrivit legii civile, obligațiile asumate în virtutea unui contract sunt exigibile de la data încheierii acestuia, cu excepția cazului în care părțile au prevăzut un termen sau o condiție suspensivă, când obligațiile devin exigibile de la data împlinirii acestora.
Dacă părțile au stabilit în cuprinsul promisiunii de vânzare un termen până la care trebuie încheiat actul autentic de vânzare, iar acest termen s-a împlinit fără ca părțile să fi încheiat vânzarea definitivă, promisiunea nu-și încetează efectele, ci de la acel moment, se naște dreptul la acțiune pentru executarea silită în natură sau în echivalent, ori pentru rezoluți- unea convenției.
Împlinirea condiției extinctive prevăzută de părțile promisiunii
Pentru a putea vorbi de o caducitate a contractului ca urmare a intervenirii unei condiții, aceasta ar trebui să fie extinctivă.
Condiția extinctivă este o modalitate a actului juridic civil, o construcție mai nouă a doctrinei și a practicii franceze care o definește ca fiind deosebită de condiția suspensivă și de cea rezolutorie, fiind o condiție sui generis.
Astfel, se arată că, printr-o condiție extinctivă, depunătorul ar putea să prevadă că un element al actului, de exemplu, identitatea sau o calitate a gratificatului, „constituie o condiție esențială a angajamentului său și că dispariția acestui element va antrena de plin drept caducitatea" actului.
Fiind o modalitate sui generis a actului juridic, înseamnă ca ea trebuie expres prevăzută de părți, în lipsa unei atare prevederi, împlinirea termenului fixat de părți pentru autentificarea vânzării, determinând punctul de plecare al dreptului de a solicita executarea în natură, prin echivalent, sau rezoluțiunea pentru neîndeplinirea obligațiilor.
Neîndeplinirea unei condiții suspensive în termenul fixat de părți ca limită pentru producerea acesteia
În practică, de cele mai multe ori, motivele care determină părțile să recurgă la încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare, și nu direct a vânzării înseși, se referă la îndeplinirea unor condiții fără de care vânzarea nu ar putea fi perfectată și care nu sunt îndeplinite la momentul încheierii promisiunii.
Astfel, de exemplu, promitentul-cumpărător dorește să achiziționeze un teren în vederea construirii, însă nu dorește să cumpere până nu este sigur că va obține autorizația de construcție, ori nu are suficienți bani pentru a achita prețul vânzării și a solicita acordarea unui credit în acest sens sau a decis vânzarea unui alt bun al său, ori promitentul-vânzător este angajat într-un proces civil având ca obiect restituirea în natură a unui imobil în condițiile Legii nr. 10/2001, prescripția achizitivă a imobilului promis, ori partajarea acestuia.
Aceste împrejurări determină părțile să stipuleze în cuprinsul antecontractului o condiție suspensivă de a cărei îndeplinire depinde nașterea obligațiilor lor, cum ar fi obținerea autorizației de construcție sau a creditului de către promitentul-cumpărător, neexercitarea unui drept de preempțiune legal sau convențional de către un terț, intrarea în patrimoniul promitentului-vânzător a bunului promis în urma partajului sau a soluționării unui proces civil, schimbarea categoriei de folosință a terenului promis, intabularea și dezmembrarea acestuia etc.
Părțile pot stabili prin convenție un termen până la care această condiție ar trebui să se împlinească, iar în situația trecerii acestuia fără îndeplinirea condiției antecontractul să devină caduc. Dacă însă părțile nu au stabilit un termen, condiția va fi considerată ca neîndeplinită atunci când este sigur că ea nu se va mai produce, de exemplu atunci când s-a soluționat procesul civil, însă promitentul-vânzător nu a dobândit proprietatea asupra bunului promis, ori promitentului-cumpărător nu i s-a acordat autorizația de construcție sau creditul solicitat.
Nimic nu împiedică însă părțile să proroge termenul stabilit pentru producerea condiției, în cazul în care au convingerea că evenimentul se va produce, însă la o dată situată după împlinirea termenului fixat inițial.
Pieirea bunului promis
Dacă bunul promis este un bun individual determinat, pieirea totală a acestuia, indiferent că este sau nu imputabilă părților, atrage caducitatea promisiunii, executarea ei nemaifiind posibilă.
Dacă dispariția bunului este imputabilă unuia dintre promitenți, atunci cealaltă parte poate solicita acordarea de daune-interese, însă nu în temeiul intervenirii caducității ca urmare a faptei cocontractantului său, ci al neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către acesta.
În cazul în care bunul obiect derivat al antecontractului este scos din circuitul civil printr-o normă de lege, ori este în întregime expropriat pentru cauză de utilitate publică, ori piere fortuit sau din cauză de forță majoră, promisiunea devine caducă, niciuna dintre părți neputând fi obligată la plata de daune-interese.
Dacă bunul piere doar parțial, atunci promitentul-cumpărător poate decide dacă înțelege să încheie totuși vânzarea cu o reducere proporțională a prețului, la fel și în cazul unei exproprieri parțiale.
Decesul unuia dintre promitenți
În cazul în care părțile au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare intuitu personae, deci în considerarea persoanei cocontractantului, atunci intervenirea decesului uneia dintre părți atrage caducitatea promisiunii, neoperând transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor născute din convenție.
Caducitatea se fundamentează în această situație, pe dispariția unui element esențial al contractului, care determină imposibilitatea de executare a promisiunii.
Executarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Efectele neexecutării obligațiilor de către părți
Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare poate fi executată de bunăvoie de către părțile contractante, fiind însă susceptibilă și de executare silită, în natură sau prin echivalent, iar în cele din urmă, rezoluționată pentru neexecutarea sa culpabilă.
Executarea de bunăvoie a promisiunii bilaterale de vânzare
Având în vedere că, de regulă, obligațiile se sting prin plată, modalitatea cea mai adecvată și preferabilă de executare a obligațiilor principale asumate de promitenți în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, este aceea a executării de bunăvoie, în natură.
Aceasta presupune prezentarea părților la termenul fixat de comun acord, în fața notarului public și reiterarea consimțământului lor la vânzare, respectiv, la cumpărare, în condițiile stabilite anterior în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată preparatoriu în acest scop.
Refuzul uneia dintre părți de a participa la autentificarea actului. Executarea silită în natură a obligațiilor de a face asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
În literatură și în jurisprudență, căutându-se niște remedii satisfăcătoare prin care finalitatea și scopul intrinsec al promisiunilor bilaterale de vânzare de a conduce la încheierea vânzării definitive să fie atins chiar și în situația opoziției uneia dintre părți, au fost consacrate două soluții prin care să se asigure executarea în natură a obligațiilor asumate de părți, și anume pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să țină loc de contracte de vânzare-cumpărare și obligarea promitentului recalcitrant la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub sancțiunea daunelor cominatorii.
Executarea silită în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
Posibilitatea suplinirii pe cale judecătorească a consimțământului unuia dintre promitenți la autentificarea actului definitiv de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de înstrăinare a generat numeroase controverse în doctrină și a cunoscut temeiuri juridice diferite, în funcție de legislația aplicabilă în momentul încheierii promisiunii și a executării acesteia.
Fundamentarea în decursul timpului a admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare
Inițial, în concepția redactorilor Codului civil de la 1864, concepție care a dăinuit o lungă perioadă de timp, regimul circulației tuturor bunurilor mobile și imobile, fără niciun fel de deosebire, era dominat de două principii: acela al liberei circulații și acela al consensualismului.
Astfel, art. 475 alin. (1) C. civ. 1864 dispune că „oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificările stabilite de legi". La rândul său, art. 1310 din același act normativ prevede că „toate bunurile care sunt în comerț (circuitul civil – n.n.) pot să fie vândute, afară numai dacă vreo lege a oprit aceasta", iar în art. 971 se precizează că „în contractele ce au de obiect translația proprietății sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimțământului părților și lucrul rămâne în rizico-pe- ricolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradițiunea lucrului".
Deși vânzarea era perfectă între părți prin simplul acord de voințe, drepturile derivând din acestea asupra imobilelor nu erau opozabile terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară [art. 1295 alin. (2) C. civ. 1864]. Prin excepție, în regiunile în care se aplica regimul de carte funciară instituit prin Decretul-lege nr. 115/1938 privind unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare s-a prevăzut că efecte translative de proprietate, chiar și între părți, nu poate produce decât intabularea (art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938).
Pronunțarea hotărârii judecătorești era întemeiată în drept pe dispozițiile art. 111 C. proc. civ. și pe acelea ale art. 1295 C. civ. 1864
În ceea ce privește aplicarea în cazul promisiunilor de vânzare a dispozițiilor art. 1295 C. civ. 1864 care consacra principiul consensualismului în materia contractului de vânzare-cumpărare, aceasta a fost criticată deoarece nu poate fi extinsă în materia antecontractelor, deși, în literatura juridică interbelică, sub puternica influență a doctrinei franceze și a dispozițiilor art. 1589 C. civ. fr., potrivit căruia „promisiunea de vânzare valorează vânzare", s-a emis opinia conform cu care promisiunea bilaterală de vânzare valorează vânzarea perfectă.
În orice caz, efectul translativ de proprietate prevăzut de art. 1295 nu operează în cazul promisiunilor de vânzare, iar chiar dacă am accepta prin absurd această posibilitate, atunci nu ar mai fi nevoie de pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic.
Hotărârile judecătorești erau întemeiate în drept pe dispozițiile abrogate ale art. 12 din Decretul nr. 144/1958, considerându-se că acestea ultraactivează
Unele dintre instanțele de judecată și-au fundamentat pronunțarea unor hotărâri care au ținut loc de act autentic de vânzare-cumpărare prin aceea că dispozițiile art. 12 din Decretul nr. 144 sunt aplicabile și după abrogarea lor, fiind într-o „situație excepțională de ultraactivitate a unor prevederi legale abrogate".
În acest sens, s-a opinat că „în astfel de cazuri ne aflăm în fața unor situații juridice tipice care se caracterizează prin stări durabile în timp, când se aplica regula tempus regit actum (adică faptele generatoare sau extinctive de situații juridice sunt supuse legii în vigoare la data când aceste fapte s-au săvârșit), dar întrucât ele se prelungesc în timp, fiind în curs de formare (sau modificare) atât sub imperiul legii vechi, cât și a celei noi, pentru situațiile juridice și efectele acestora care se produc sau subzistă și după intrarea în vigoare a legii noi, dispozițiile acestei din urmă legi sunt aplicabile".
Deși nu se neagă că promisiunile de vânzare nu dau naștere decât unor obligații de a face, în aceeași opinie se susține că, în urma abrogării Legilor nr. 58/1974 și 59/1974, revenindu-se la principiul consensualismului, în temeiul acestor convenții a operat însuși transferul dreptului de proprietate.
Aceste susțineri au fost respinse de majoritatea doctrinei, arătându-se că, dacă Decretul nr. 144 și dispozițiile art. 12 ale sale ar ultraactiva, atunci ar ultraactiva și dispoziția art. 11 privitoare la necesitatea încheierii vânzărilor în formă autentică și cu autorizarea prealabilă, excluzându-se astfel principiul consensualismului. În plus, s-a învederat că abrogarea unui act normativ nu are loc decât pentru viitor, neanulând efectele pe care acesta le-a produs până în momentul abrogării sale, iar dacă s-ar admite opinia contrară, ar însemna că toate antecontractele încheiate până la data abrogării Decretului nr. 144/1958, s-ar transforma în contracte de vânzare-cumpărare definitive, ceea ce, de bună seamă, ar fi inadmisibil.
Având în vedere toate aceste considerente, precum și regula generală potrivit căreia, pentru a se stabili dacă o lege abrogată continuă să-și producă efectele și după această dată, se face diferențierea între situațiile juridice legale și situațiile subiective, individuale, supraviețuirea fiind exclusă în cazul primelor, nici această soluție nu a fost primită de către doctrină și de către instanța supremă. S-a arătat că executarea antecontractelor în temeiul art. 12 din Decretul nr. 144 reprezintă o situație juridică legală, inaplicabilă in condițiile abrogării legii care o consacră.
Acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare și acțiunea în prestație tabulară
Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în România au existat două sisteme de publicitate imobiliară: sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni și sistemul de publicitate al cărților funciare. Ulterior intrării în vigoare a acestei legi, s-a instituit un sistem unic de publicitate imobiliară cu privire la imobilele de pe întreg teritoriul țării, însă această lege nu s-a aplicat integral, ci gradual în timp.
Între 26 decembrie 1989 (când prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-Lege nr. 9/1989 au fost abrogate Legea nr. 19/1968 și art. 44-50 din Legea nr. 59/1974) și 1 august 1990 (când prin Legea nr. 9/1990 s-a interzis înstrăinarea prin acte juridice între vii a terenurilor de orice fel situate înăuntrul sau în afara localităților, până la adoptarea Legii nr. 18/1991), terenurile, cu sau fără construcții, puteau fi transmise ori dobândite valabil prin înscrisuri sub semnătură privată, revenindu-se temporar la consensualism în această materie.
După abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin Legea nr. 50/1991, construcțiile au putut și pot fi înstrăinate ori dobândite și în prezent prin înscrisuri sub semnătură privată (cu excepția locuințelor și unităților individuale, care potrivit art. 101 din Legea nr. 114/1996, trebuie înstrăinate sub sancțiunea nulității absolute numai prin act autentic), în timp ce terenurile de orice fel, precum și construcția cu terenul aferent, datorită indivizibilității obiectului vânzării-cumpărării, numai prin înscrisuri autentice.
Înscrisurile sub semnătură privată valabile ca promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare au putut fi valorificate pe calea executării silite a antecontractului de vânzare-cumpărare, iar hotărârea judecătorească irevocabilă a fost transcrisă în registrul unic de transcripțiuni și inscripțiuni.
Registrele de transcripțiuni și inscripțiuni nu au cunoscut instituția acțiunii în prestație tabulară, care este specifică sistemului de publicitate imobiliară prin cărți funciare.
În reglementarea anterioară Decretului-lege nr. 115/1938, conform art. 431 C. civ. austriac, înscrierea în cartea funciară avea efect constitutiv de drepturi, iar pentru obținerea unui drept real asupra unui imobil era necesar un titlu de dobândire (contract, hotărâre judecătorească etc.) și un mod de dobândire, intabularea, până la realizarea acestei operațiuni, dobânditorul era doar titularul unui drept personal de a cere autorului său predarea actelor necesare și darea consimțământului la intabulare.
Acțiunea în prestație tabulară sancționa deci refuzul celui ce transmitea un drept real de a-și îndeplini obligațiile de predare a înscrisurilor necesare intabulării și de a consimți la această operațiune în favoarea dobânditorului. S-a arătat că, sub cârmuirea reglementărilor maghiare și austriece, acțiunea în prestație tabulară avea un caracter personal.
Aplicabilitatea acțiunii în prestație tabulară în noul Cod civil
În primul rând, este de menționat că, prin dispozițiile Codului civil referitoare la cartea funciară, se revine la principiul efectului constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară. Dispozițiile art. 885 C. civ. prevăd următoarele, „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea".
Nu mai puțin important de menționat este că, prin dispozițiile alin. (2) al aceluiași articol, se prevede că drepturile reale se sting numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul expres în acest sens al titularului dat prin înscris notarial autentic. Aceasta este o revenire la prevederile care cârmuiau regimul cărților funciare sub imperiul Codului civil austriac și al Decretului-lege nr. 115/1938 când dobândirea unui drept real se făcea în două etape, încheierea convenției de transmitere sau de constituire a dreptului real și apoi intabularea.
Ceea ce deosebește actuala reglementare de prevederile art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, este că, în prezent, acordul transmițătorului dreptului real privește numai radierea dreptului său din cartea funciară și nu mai este necesar pentru intabularea acestuia pe numele dobânditorului.
În cazul în care cel obligat să transmită, să constituie sau să modifice un drept real asupra unui imobil în favoarea altei persoane, nu-și dă acordul la radierea dreptului său din cartea funciară, pe calea acțiunii în prestație tabulară, dobânditorul poate să obțină o hotărâre judecătorească în baza căreia să se facă înscrierea.
Aceasta înseamnă că, în materia executării silite în natură a promisiunilor de vânzare, după intrarea în vigoare a dispozițiilor noului Cod civil este necesar un petit prin care să se solicite și înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit în temeiul hotărârii judecătorești care ține loc de act autentic, aceasta nefiind suficientă pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate.
În principiu, revenindu-se la principiile și regulile de carte funciară consacrate prin Decretul-lege nr. 115/1938, confuziile dintre acțiunea în prestație tabulară și acțiunea în executarea silită în natură a promisiunii bilaterale de vânzare ar putea persista. Consider însă că, datorită reglementării actuale exprese și a acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, aceste confuzii vor fi extrem de rare, preferabil inexistente.
De menționat că acțiunea în prestație tabulară în lumina Codului civil este prescriptibilă în termenul general de 3 ani, ceea ce înseamnă că dacă titularul acesteia nu o va exercita în acest termen, el nu se va mai putea intabula niciodată. Această idee nu este cu totul nouă, fiind afirmată cu mult timp în urmă, însă la emiterea opiniei autorului citat, s-a avut în vedere caracterul de opozabilitate al înscrierii în cartea funciară, și nu acela constitutiv de drepturi pe care îl are în lumina noilor reglementări. Având în vedere că neexercitarea acțiunii în prestație tabulară în termenul de prescripție conduce, inerent, la pierderea dreptului real dobândit, cred că dispozițiile care reglementează prescriptibilitatea acestei acțiuni sunt mult prea excesive.
Executarea silită în natură a obligațiilor asumate în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare sub sancțiunea daunelor sau amenzilor cominatorii
Este evident că, în cazul refuzului unuia dintre promitenți de a perfecta vânzarea, partea interesată are dreptul de a opta fie să solicite pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină locul contractului autentic de vânzare-cumpărare, fie să solicite obligarea celeilalte părți la încheierea vânzării, sub sancțiunea daunelor cominatorii.
De altfel, aceasta a fost, în perioada în care lipsea un text expres de lege care să permită pronunțarea de către instanțe a unor hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare, unica soluție acceptată de către o parte a doctrinei noastre ca fiind corectă din punct de vedere juridic, în cazul refuzului unuia dintre promitenți de a mai consimți la vânzare.
Această soluție a fost agreată în detrimentul celei care admitea posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești în loc de act autentic de înstrăinare, deoarece era în deplină concordanță cu principiul executării prin echivalent a obligațiilor de a face, consacrat în art. 1075 C. civ. 1864 și considerată unica modalitate de a aduce la îndeplinire o obligație de a face care implică faptul personal al debitorului, cum este aceea rezultată dintr-un antecontract.
În sprijinul împrejurării că orice obligație de a face sau a nu face, în caz de neexecutare din partea debitorului se transforma în dezdăunări, s-a adus afirmația că „dacă este indispensabil de a respecta forța executorie a raportului obligațional, este însă fundamental ca să nu fie adusă atingere drepturilor intangibile ale oricărei persoane la integritatea sa fizică sau la libertatea sa. Concluzionând, mă raliez opiniei potrivit căreia obligarea promitentului la încheierea contractului de vânzare sub sancțiunea daunelor sau amenzilor cominatorii nu este de natură a asigura realizarea scopului avut în vedere de părți la semnarea promisiunii și nici satisfacerea intereselor promitentului care și-a respectat obligațiile asumate.
Comparând avantajele și șansele de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a promovării acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic cu cele ale acțiunii având ca urmare obligarea pârâtului de a se prezenta și de a semna personal contractul în fața notarului public, sub sancțiunea daunelor compensatorii, este evident că alegerea primei variante va fi primordială, cea de-a doua putând fi considerată inutilă în această materie.
În prezent, ar putea fi însă imaginată o utilitate a acesteia numai în situația în care partea care și-a executat obligațiile a neglijat să introducă acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare în termenul special de prescripție de 6 luni, pierzându-și astfel dreptul la acțiunea respectivă, dar, până la expirarea termenului general de prescripție de 3 ani, având posibilitatea de a alege varianta expusă mai sus.
Înstrăinarea bunului promis către un terț. Posibilitățile legale ale promitentului-cumpărător
Datorită faptului că, prin promisiunea bilaterală de vânzare, nu se transmite dreptul de proprietate asupra bunului promis, acesta rămânând în patrimoniul promitentului-vânzător până la perfectarea vânzării, este posibil ca acesta, în durata de valabilitate a promisiunii, ignorând și încălcându-și obligațiile contractuale asumate, să vândă bunul promis unei terțe persoane.
Având în vedere că atâta timp cât bunul promis nu se mai afla în proprietatea promitentului-vânzător, cealaltă parte nu poate solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic și nici obligarea acestuia la încheierea în formă autentică a vânzării promise sub sancțiunea daunelor sau amenzilor cominatorii, se pune problema soluțiilor de urmat de către promitentul-cumpărător pentru valorificarea drepturilor sale.
Pentru a putea totuși obține executarea în natură a obligațiilor asumate de către promitentul-vânzător, va fi necesară fie desființarea, fie declararea inopozabilității înstrăinării făcute de către cocontractantul său cu terțul, în caz contrar, putându-se obține numai daune-interese.
Primele două posibilități vor avea șanse de reușită, după cum terțul a fost de bună sau de rea-credință la data încheierii contractului cu promitentul-vânzător.
În această materie, s-a decis și acceptat în unanimitate de către doctrină și jurisprudență că distincția între buna și reaua-credință a terțului se face în funcție de faptul dacă acesta a cunoscut sau nu a cunoscut despre existența promisiunii bilaterale de vânzare la momentul contractării.
Consecințele înstrăinării încheiate de către promitentul-vânzător cu terțul de rea-credință
Terțul va fi considerat de rea-credință atunci când a cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască despre promisiunea bilaterală de vânzare încheiată de înstrăinător cu promitentul-cumpărător.
Spre deosebire de părțile contractante, firește că terții nu sunt ținuți la executarea obligațiilor contractuale, însă le revine obligația negativă de a se abține de la orice lucru care ar face imposibilă executarea acestor obligații de către părți. Acesta este principiul opozabilității actelor juridice față de terți, în temeiul căruia, dacă situația juridică creată prin încheierea unui contract este adusă la cunoștința terților, aceștia sunt ținuți să o respecte, în caz contrar urmând să suporte consecințele prevăzute de lege.
Efectul de opozabilitate față de terți a promisiunii bilaterale de vânzare se asigură prin îndeplinirea formelor de publicitate cerute de lege pentru aceasta. În ceea ce privește antecontractele având ca obiect bunuri imobiliare, acestea se pot nota în temeiul art. 40 din Legea nr. 7/1996 în cartea funciară sau a art. 902 alin. (2) pct. 12 și art. 906 C. civ. Publicitatea promisiunilor de vânzare având ca obiect derivat bunuri mobile, se face fie în Arhiva Electronică de Garanții Mobiliare, fie în alte forme prevăzute de legi speciale.
Ceea ce este important în stabilirea relei sau bunei-credințe a terțului este faptul cunoașterii promisiunii bilaterale de vânzare, indiferent de modul în care a ajuns la cunoștința acestuia. Așa fiind, terțul va fi socotit de rea-credință atunci când promisiunea a fost notată în cartea funciară, indiferent dacă terțul a consultat sau nu evidențele cadastrale, omisiunea fiindu-i imputabilă, sau atunci când a cunoscut pe orice altă cale, fiind informat de promitentul-vânzător sau de orice altă persoană despre existența promisiunii.
Astfel, în această situație, promitentul-cumpărător poate opta între acțiunea în inopozabilitatea vânzării încheiate de către promitentul-vânzător cu terțul, acțiunea în constatarea nulității absolute a acestei vânzări pentru cauză imorală și ilicită, ori acțiunea în anularea vânzării, aceste acțiuni creându-i premisele unei executări silite în natură a antecontractului, ori să solicite terțului, în temeiul răspunderii delictuale daune-interese, în acest ultim caz fiind evident că nu va mai dobândi bunul promis.
Acțiunea în declararea inopozabilității vânzării încheiate de către promitentul-vănzător cu terțul de rea-credință
Având ca temei juridic art. 975 C. civ. 1864 și art. 1562 C. civ., pentru admisibilitatea acestei acțiuni, este necesar a fi dovedită și complicitatea la fraudă a terțului dobânditor în cazul în care înstrăinarea s-a făcut cu titlu oneros, această cerință nemaifiind necesară dacă terțul a dobândit bunul promis cu titlu gratuit.
Jurisprudența și doctrina franceză au admis că, în cazul acțiunii având ca obiect inopozabilitatea unei asemenea înstrăinări, pentru a cărei admisibilitate este necesar a se dovedi că, prin actul încheiat, promitentul-vânzător (debitorul) să-și fi creat sau accentuat starea de insolvabilitate, sintagma stare de insolvabilitate nu trebuie interpretată în sensul lipsei de resurse patrimoniale ale acestuia, ci „în crearea de către debitor în înțelegere cu terțul a unei situații de imposibilitate a executării contractului".
În lumina dispozițiilor actuale ale Codului civil, termenul de prescripție al acestei acțiuni este unul special, de un an, care începe să curgă de la momentul de la care promitentul-cumpărător a cunoscut despre această înstrăinare făcută în frauda intereselor sale (art. 1564 C. civ.).
În urma admiterii acestei acțiuni, actul de înstrăinare va fi declarat inopozabil față de promitentul-cumpărător, care poate, ulterior, exercita acțiunea în executare silită în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Pentru a nu pierde termenul de prescripție de 6 luni prevăzut de noile dispoziții ale Codului civil pentru promovarea acțiunii care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apreciez că este recomandabil fie ca promitentul-cumpărător să formuleze în cadrul acțiunii pe lângă petitul privind declararea inopozabilității înstrăinării frauduloase și acela privind executarea silită în natură ori, introducând această din urmă acțiune, soluționarea acesteia să fie suspendată până la soluționarea celeilalte.
Acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a înstrăinării pentru cauza ilicită și ca efect al principiului fraus omnia corrumpit
Fiind fundamentată pe aceeași idee de fraudare a intereselor promitentului-cumpărător de către cocontractantul său, care, deși promisese vânzarea bunului către acesta, în scopul evident de a se sustrage îndeplinirii obligației, a consimțit la înstrăinarea bunului către un terț și pentru admisibilitatea acestei acțiuni este necesară dovedirea complicității la fraudă a terțului dobânditor.
Pentru a fi reputat ca ilicită sau imorală cauza care a determinat încheierea convenției de înstrăinare, este necesar a se demonstra că scopul urmărit de promitentul-vânzător și de terț la încheierea acesteia a fost acela de a face imposibilă încheierea vânzării proiectate prin promisiunea de vânzare.
Având în vedere că această condiție a valabilității și moralității cauzei este necesară ad validitatem pentru încheierea oricărei convenții, odată ce se constată că nu este satisfăcută, instanța dispune nulitatea absolută a înstrăinării respective. Consecința este repunerea părților în situația anterioară, cu reîntoarcerea bunului promis în patrimoniul promitentului-vânzător și deschiderea căii pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Acțiunea în anularea actului juridic de înstrăinare consimțit de promitentul-vânzător în favoarea unui terț
Ca și în cazul acțiunii precedente, și în cadrul acestui demers judiciar se tinde a se demonstra intervenirea unor cauze care țin de geneza actului de înstrăinare încheiat de promitentul-vânzător cu terțul și care-i afectează valabilitatea. Doar că în acest caz, sancțiunea care va interveni este aceea a nulității relative a actului juridic, protejându-se interesele personale ale promitentului-cumpărător.
În acest caz, actul este anulabil nu pentru cauză imorală, care deși posibil a fi prezentă, este dificil de dovedit, ci datorită faptului că, prin promisiunea bilaterală de vânzare, promitentul-vânzător și-a indisponibilizat convențional și temporar bunul.
Deși înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, temeiul acestei acțiuni era primit cu rezerve de către instanțe, în condițiile legislative actuale, clauza de inalienabilitate fiind întotdeauna subînțeleasă inclusiv în promisiunile de a strămuta proprietatea asupra unor bunuri individual determinate, în cazurile în care s-a asigurat opozabilitatea față de terți a promisiunii, această acțiune va putea fi promovată cu succes.
Avantajul pe care îl prezintă acțiunea în anularea vânzării față de celelalte acțiuni prezentate rezidă în aceea că, pentru admisibilitatea acesteia nu mai interesează complicitatea la fraudă a terțului.
Consecințele înstrăinării încheiate de promitentul-vânzător cu un terț de bună-credință
Dacă la momentul încheierii convenției de înstrăinare cu promitentul-vânzător, terțul a fost de bună-credință, în sensul că nu a cunoscut, fără culpa sa, existența promisiunii bilaterale de vânzare, atunci această înstrăinare, dacă s-a făcut cu titlu oneros, va rămâne valabilă. Prin această conduită, promitentul-vânzător săvârșește o violare culpabilă a promisiunii, astfel încât el va putea fi obligat la plata de daune-interese pe temeiul răspunderii contractuale.
In cazul promisiunilor de vânzare imobiliare care au fost supuse publicității în temeiul art. 40 din Legea nr. 7/1996, atunci acestea sunt indiscutabil opozabile terților, iar ignorarea acestora și contractarea în cunoștință de cauză cu promitentul-vânzător, îi transformă în terți de rea-credință.
O minimă diligență din partea fiecărei persoane care urmează să încheie un act translativ de proprietate imobiliară, o obligă să consulte evidențele de carte funciară prealabil contractării, iar dacă nu o face, își asumă riscul de a fi considerată ca dobânditor de rea-credință. Dacă terțul, deși de bună-credință, dobândește bunul promis printr-un act cu titlu gratuit, atunci buna sa credință este lipsită de efecte, iar având la bază temeiul acțiunii revocatorii și principiul potrivit căruia nimeni nu poate face liberalități dacă nu este eliberat de datoriile sale, înstrăinarea va putea fi declarată inopozabilă promitentului-cumpărător.
Rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumparare
Rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este sancțiunea care, potrivit dreptului comun, intervine în cazul neîndeplinirii obligațiilor contractuale din culpa uneia dintre părți și care constă în desființarea retroactivă a convenției, la cererea celeilalte părți (care și-a îndeplinit ori este gata să-și îndeplinească obligațiile), cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii antecontractului (prin restituirea reciprocă a prestațiilor, eventual, săvârșite în temeiul lui și cu obligarea părții aflate în culpă la repararea prejudiciilor cauzate celeilalte părți – daune-interese, clauză penală etc.).
Rezoluțiunea antecontractului poate opera, pe cale convențională, dacă părțile au stipulat un pact comisoriu expres, sau pe cale judiciară, în toate celelalte cazuri, când rezoluțiunea trebuie pronunțată prin hotărâre judecătorească.
Dacă una dintre părți nu-și execută în natură și de bunăvoie obligația asumată, cealaltă parte are dreptul de a opta, fie între a solicita executarea silită în natură, fie de a solicita rezoluțiunea promisiunii, având indiscutabil posibilitatea de a rezoluționa de comun acord cu cealaltă parte convenția, cu efecte retroactive sau numai pentru viitor.
Prin urmare, dacă una dintre părți, refuzând, fără niciun temei obiectiv, să-și execute în natură obligația asumată, își manifestă voința de a se proceda la rezoluțiunea contractului din culpa sa, nimic nu se poate opune ca cealaltă parte, dacă găsește această soluție convenabilă, să renunțe la dreptul său de a cere executarea silită în natură și să accepte ca obligația să fie desființată și părțile repuse în situația anterioară. Câtă vreme nu sunt în joc interese superioare, ale colectivității, voința concordantă a părților chiar prezumată din atitudinea lor – poate determina producerea acestui efect, care nu contravine câtuși de puțin textelor și spiritului legislației în vigoare.
Dacă în temeiul promisiunii, promitentul-cumpărător a plătit în întregime sau în parte prețul bunului ce urma să fie vândut, el are dreptul la restituire, obligația sa rămânând fără suport în urma rezoluțiunii și în mod simetric, dacă promitentul-vânzător a transmis anticipatoriu folosința și stăpânirea de fapt a bunului, el va redobândi toate prerogativele dreptului de proprietate.
Urmare a pronunțării rezoluțiunii, partea în culpă va fi obligată la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat celeilalte părți prin neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate. Așa cum am arătat, în cazul rezoluțiunii convenționale, în caz de refuz al părții în culpă de a plăti celeilalte părți daune-interese, pentru a obține aceasta reparație, cocontractantul nevinovat de rezoluțiunea promisiunii, trebuie să se adreseze instanței de judecată.
Acțiunea în rezoluțiune, fiind o acțiune întemeiată pe neexecutarea unei obligații personale de a face asumată prin antecontract, este o acțiune prescriptibilă, dreptul la acțiune se va stinge, potrivit dispozițiilor din dreptul comun, într-un termen general de prescripție de 3 ani. Acest termen începe să curgă de la data la care partea îndreptățită să ceară rezoluțiunea a cunoscut sau trebuia să cunoască faptul neexecutării culpabile a obligațiilor de către cealaltă parte. Faptul neexecutării poate să reiasă fie din împrejurarea că promitentul-vânzător a înstrăinat bunul în timpul valabilității promisiunii, fie din refuzul expres sau tacit de a mai încheia vânzarea promisă la termenul fixat.
Așa cum s-a statuat în practica judiciară mai veche, rezoluțiunea promisiunii bilaterale poate interveni și în cazul existenței unor vicii ascunse ale imobilului care face obiectul convenției.
Astfel, promitenții-vânzători au solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare și obligarea promitenților cumpărători la plata restului de preț. Aceștia din urmă, pe calea unei acțiuni reconvenționale, au solicitat rezoluțiunea antecontractului pentru viciile ascunse ale construcției obiect al convenției, arătând la data contractării, structura lemnoasă a imobilului era infestată cu insecte xilofage, iar puțin timp după data la care s-au mutat în imobil, tavanul acestuia s-a prăbușit, făcând-o improprie folosinței potrivit destinației sale.
Apreciez soluția de pronunțare a rezoluțiunii unei promisiuni de vânzare pentru vicii ascunse ale bunului promis ca fiind discutabilă. Promitentului-vânzător nu-i revine obligația de a-1 garanta pe promitentul-cumpărător pentru viciile bunului promis, aceasta fiind o obligație instituită de lege numai în sarcina vânzătorului și care se naște numai odată cu încheierea contractului definitiv de vânzare. Apreciez că o asemenea situație ar putea atrage eventual anularea promisiunii pentru vicierea consimțământului prin dol sau eroare cu privire la calitățile bunului.
CONCLUZIE GENERALĂ
Intervenția legiuitorului era absolut necesară în ceea ce privește stabilirea regimului juridic, a conținutului și a publicității antecontractelor de vânzare, formalismul avându-și utilitatea sa și, mai mult decât atât, nefiind incompatibil cu consensualismul.
Fără a avea pretenția că am tratat toate aspectele legate de aceste convenții, am încercat să evidențiez schimbările și elementele de noutate conferite de noul Cod civil instituției analizate, precum și problemele care se pot ivi din interpretarea normelor juridice aplicabile.
În ceea ce privește promisiunea bilaterală de vânzare, noul Cod nu face altceva decât să reglementeze expres posibilitatea părții care și-a executat obligațiile de a obține o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare, posibilitate deja consacrată în materia vânzărilor de terenuri, indiferent de natura bunului obiect derivat al acestei convenții, posibilitate recunoscută și pentru cazul promisiunilor unilaterale de vânzare sau de cumpărare.
De remarcat că, pentru opozabilitatea față de terți, legiuitorul prevede expres obligativitatea notării tuturor acestor categorii de antecontracte, stabilind reguli proprii de înscriere și de radiere a acestora.
Așadar, promisiunile de vânzare nu mai reprezintă astăzi doar niște procedee ocazionale, comode și folosite doar de anumite categorii de proprietari care doresc să faciliteze vânzarea bunurilor lor, ci sunt adevărate tehnici, niște instrumente de care dispun toate categoriile de persoane, de la profesioniști la simplii particulari, prin care aceștia urmăresc să-și satisfacă dorințele și nevoile, favorizând circulația bunurilor și activitatea economică.
În prezent, părțile care urmăresc încheierea unui contract de vânzare-cumpărare privind un bun de o importanță deosebită apelează la numeroase acorduri sau contracte provizorii (negocieri, acorduri-cadru, scrisori de informare, protocoale de acord), care se multiplică și se diversifică în dreptul nostru contemporan.
BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ
Tratate, cursuri, monografii, teze de doctorat
Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AII Beck, București, 2005;
Adam Ioan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura AII Beck, București, ediția I, 2004;
Albu Ioan, Noile cărți funciare, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Albu Ioan, Drept civil. Contractul și răspunderea contractuală, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1994;
Albu Ioan, Drept civil. Introducere în studiul obligațiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984;
Alexandresco Dimitrie, Explicațiune teoretică și practică a dreptului civil român, t. IV, Iași, 1900;
Angheni Smaranda, Clauza penală în dreptul civil și comercial, Editura Oscar Print, București, 1996;
Antonmattei Paul-Henri, Raynard Jacques, Droit civil. Contrats speciaux, 4e edition, Litec, Editions du Juris-Classeur, 2003;
Aubry Charles, Rau Charles, Cours de droit civil francais, tome sixieme, Cosse, Marchal et Biliard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1973;
Aynes Laurent, Gautier Pierre-Yves, Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civils et commereiaux, Editura Cujas, Paris, 2001;
Bîrsan Corneliu, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1983;
Beleiu Gheorghe, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de Editură și Presă „Șansa", București, 1999;
Benabent Alain, Les contrats speciaux, civils et commerciaux, 6e edition, Montchrestien, Paris, 2001;
Benabent Alain, Droit civil. Les contrats speciaux civils et commerciaux, 3e edition, Montchrestien, Paris, 1997;
Benac-Schmidt Francoise, Le contrat de promesse unilaterale de vente, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1983;
Boyer Louis, La clause de dedit, în „Melanges offerts â Pierre Raynaud", Dalloz-Sirey, Paris, 1985;
Boyer Louis, Promesse de vente, Repertoire de droit civil Dalloz;
Bruschi Michel, Les promesses unilaterales de contrat, Editions Lamy, Droit des contrats, Paris, 1999;
Burzo Mihaela-Elena, Efecte ale devalorizării monetare în raporturile juridice civile patrimoniale, teză de doctorat, Facultatea de Drept, Universitatea „Babeș-Bolyai", Cluj-Napoca, 1998;
Cantacuzino Matei Basarab, Elementele dreptului civil român, București, 1921;
Cantacuzino Matei Basarab, Elementele dreptului civil, Editura All, Restitutio, București, 1998;
Capitant Henri, Terre Francois, Lequette Yves, Les grands arrets de la jurisprudence civile, t. 2, 11e edition, Dalloz, Paris, 2000;
Cazacu Aurel, Dreptul de protimis – originea și evoluția lui în dreptul românesc, Tipografia Eparhială „Cartea Românească", Chișinău, 1932;
Chelaru Eugen, Circulația juridică a terenurilor, Editura All Beck, București, 1999;
Chirică Dan, Antecontractul în teoria și practica dreptului civil, Centrul de științe sociale, Cluj-Napoca;
Chirică Dan, Contracte speciale civile și comerciale. Vânzarea I, Ed. Rosetti, București, 2005;
Chirică Dan, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Chirică Dan, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul I. Vânzarea și schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Cojocaru Aspazia, Contracte civile, Partea I, Universitatea Dimitrie Cantemir, București, 2001;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, 5e edition, Dalloz, Paris, 2001;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, 4e edition, Dalloz, Paris, 1998;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 2002;
Collart-Dutilleul Francois, Les contrats preparatoires a la vente d'immeubles, these, Sirey, Paris, 1988;
Cosma Doru, Teoria generală a actului juridic civil, Editura Științifică, București, 1969;
Costin Mircea, Leș Ioan, Minea Mircea, Radu Dumitru, Dicționar de drept procesual civil, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1983;
Costin Mircea, Mureșan Mircea, Ursa Victor, Dicționar de drept civil, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1989;
D'Houdaine Rene, De la promesse unilaterale de vente immobiliere, Paris, 1898;
Dagot Michel, Le pacte de preference, Editura Litec, Paris, 1988;
Deak Francisc, Cărpenaru Stanciu, Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul la moștenire, Universitatea din București, Facultatea de Drept, 1983;
Deak Francisc, Curs de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ministerul Învățământului, București, 1960;
Deak Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, București, 1998;
Defaye Robert, Les promesses unilaterale de vente, Paris, 1907;
Deleanu Ion, Părțile și terții. Relativitatea și opozabilitatea efectelor juridice, Editura Rosetti, București, 2002;
Delommez Pierre, Les promesses unilaterales de vente, these, Lille, 1947;
Demolombe Jean-Charles Florent, Cours de Code Napoleon, Traite des contrats ou des obligations conventionnelles en generale, vol. XXIV, Tome Deuxieme, Imprimerie Generale de Ch. Lahure, Paris, 1869;
Denes Sandor, Drept funduar maghiar, Budapesta, 1912;
Domat Jean, Les lois civiles dans leur ordre naturel, part. I, cartea I, tit. II, secțiunea 2, nr. 8, Paris, 1777;
Dumitrescu Dumitru C., Clauzele de inalienabilitate în donațiuni și testamente, teză de doctorat, Tipografia Coop. Presa, București, 1941;
Durry Georges, Les restrictions conventionnelles au libre choix de la personne du cocontractant, these, Paris, 1957;
Engelbach Friedrich Ernst, Uber die Usucapion zur Zeit der zwolf Tafeln, Marburg, 1828;
Fabre-Magnan Murielle, De l'obligation d'information dans les contrats. Essai d'une theorie, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1992;
Fenet Antoine P., Recueil complet des travaux preparatoires du Code civil: suivi d'une edition de ce code, a laquelle sont ajoutes les lois, decrets et ordonnances, Paris, 1827;
Flour Jacques, Aubert Jean-Luc, Savaux Eric, Droit civil. Les obligations. L'acte juridique, Ed. Armând Colin, Paris, 2000;
Foltiș Adina, Dreptul de preempțiune, Ed. Hamangiu, București, 2011;
Fontaine Marcel, Les clauses penales dans les contrats internationaux. Droit et pratique du commerce international, 1982;
Gabba Carlo Francesco, Contributo della dottrina della promessa bilaterale di contratto, Nuove questioni di dir. civ., 1912;
Gabet Colette Sabatier, La connexite dans le droit des obligations, these, Paris, 1977;
Garron Frederic, La caducite du contrat. Etude de droit prive, Presse Universitaire d'Aix Marseille, 2000;
Gaudemet Eugene, Theorie generale des obligations, Ed. Sirey, Paris, 1937;
Georgescu Ion Luca, Drept comercial român. Teoria generală a obligațiilor comerciale. Probele. Contractul de vânzare-cumpărare comercială, Editura Lumina Lex, București, 1994;
Gerard Azema, Promesses et compromis de vente, 6e ed., Editions Delmas, Paris, 1996;
Gerota Demetre D., Teoria generală a obligațiilor comerciale în raport cu tehnica obligațiunilor civile, Monitorul Oficial și Imprimeria Statului, București, 1932;
Ghestin Jacques, Traite de droit civil. Les obligations. Le contrat: fomation, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, 2e edition, Paris, 1988;
Ghestin Jacques, Desche Bernard, Tratat de contracte. Vânzarea, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1990;
Ghestin Jacques, Jamin Christophe, Biliau Marc, Traite de droit civil. Les effets du contrat, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractului, Editura Wolters Kluwer, București, 2009;
Gross Bernard, Bihr Philippe, Contrats, 1/Ventes civiles et commerciales, baux d'habitation, baux commerciaux, Editions Presses Universitaires de France, 2000;
Guillouard Louis, Traite de la vente et de l'echange, vol. I, Ed. Durand, Paris, 1890;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, vol. II, Editura „Naționala" S. Ciornei, București, 1929;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura All Beck, Restitutio, București, 2002;
Hanga Vladimir, Bob Mircea Dan, Instituțiile lui Iustinian, traducere și note, Editura Universul Juridic, București, 2009;
Houin Roger, La distinction des contrats synallagmatiques et unilate- raux, these, 1937, Paris;
Huet Jerome, Les principaux contrats speciaux, 2e ed., Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Huet Jerome, Principaux contrats speciaux, 2e edition, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001, Traite de droit civil (dir. Jacques Ghestin);
Ionașcu Aurelian, Mureșan Mircea și colaboratorii, Contribuția practicii judecătorești la dezvoltarea principiilor de drept civil român, Editura Academiei, București, 1973;
Ionescu Ioana, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, București, 2012
Josserand Louis, Cours de droit civil positif francais, vol. I, Sirey, Paris, 1932;
Laday Ștefan, Codul civil austriac în vigoare în Ardeal. Completat cu legi și regulamente modificatoare. Cuprinzând și jurisprudența, vol. I. Editura Ministerului Justiției, Directoratul general Cluj, 1924;
Lalou Henri, Les pactes de preference, D.H. Paris, 1929;
Laurent Francois, Principes de droit civil francais, Tome XVII, Librairie A. Maresque, Aine, Paris;
Le Tourneau Philippe, Droit de la responsabilite et des contrats, 6e edition, Dalloz, Paris, 2006;
Mainguy Daniel, Contrats speciaux, 4e edition, Dalloz, Paris, 2004;
Malaurie Philippe, Aynes Laurent, Gautier Pierre-Yves, Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001;
Mazeaud Denis, La notion de clause penale, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, E.J.A., 1992;
Mazeaud Denis, Olivier Jean-Michel, L'actualite de la promesse de vente, Editions du Cridon, Paris, 1998;
Mazeaud Henri, Leon et Jean, Lecons de droit civil, Les obligations, t. II, 6e edition, Paris, Editions Montchrestien, 1978;
Micescu Istrate N., Drept civil. Curs de teoria generală a drepturilor de creanță, Editura Themis Cart, Slatina, 2004;
Mihai Gheorghe C., Motica Radu I, Fundamentele dreptului. Optima justitia, Editura All Beck, București, 1999;
Motica Radu I, Trăilescu Anton, Curs de drept funciar, Editura All Beck, București, 2001;
Mureșan Mircea, Clauzele esențiale și indispensabile ale antecontractului și clauzele sale accesorii, în Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria și practica dreptului, Centrul de științe sociale ale Academiei de Științe Sociale și Politice, Cluj-Napoca, 1988;
Mureșan Mircea, Contractele civile. Contractul de vânzare-cumpărare, vol. I, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996;
Mureșan Mircea, Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria și practica dreptului, Cluj-Napoca, 1988, vol. II;
Najjar Ibrahim, Le droit d'option, contribution a l'etude de droit potestatif et de l'acte unilateral, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1967;
Neagu V., Sistemele de publicitate a drepturilor reale imobiliare, Institutul de arte grafice și editură „Glasul Bucovinei", Cernăuți, 1927;
Negrea Camil, Dreptul civil al ținuturilor ardelene și ungurene în comparațiune cu dreptul civil român, vol. III, Raporturi de obligațiuni, Partea I, Izvoarele obligațiunilor, Cluj, 1937;
Nicolae Marian, Prescripția extinctivă, Editura Rosetti, București, 2004;
Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, Editura Universul Juridic, București, 2006;
Otetelișanu Alexandru, Studiu asupra cazului fortuit sau forței majore și a impreviziunii, teză de doctorat, București, Institutul de arte grafice „Îndreptarea", 1928;
Papp Ioan, Balașiu Paul, Cartea funciară. Colecție de legi, regulamente și formulare referitoare la cărțile fundamentale din Ardeal, vol. 1,1922, Tipografia „Carmen" din Cluj;
Pedamon Michel, Le contrat en droit allemand, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1993;
Peretz Ion, Curs de istoria dreptului român, vol. I, Ideea de drept la: sciți, daci, romani, bizantini, slavi, români. Organizarea Daciei și năvălirile barbare. Influențele: rusă, polonă, ungară, iugoslavă, turcă și franceză asupra dreptului românesc, București, 1926;
Pinto-Monteiro Antonio, La clause penale en Europe, Etudes offerts a Jacques Ghestin, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil, vol. VI, nr. 144;
Planiol Michel, Ripert Georges, Hamei Joseph, Traite pratique de droit civil francais, 2e edition, Tome X, Paris, 1956;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil franqais, tome X, Librairie Generale de Droit et Jurisprudence, Paris, 1932;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil, Tome VI, Obligations, Librairie Generale de Droits et de Jurisprudence, Paris, 1930;
Plastara George, Curs de drept civil român, vol. VI, partea I, Editura Ancora, București, f.a.;
Poenaru Emil, Introducere în dreptul civil. Teoria generală. Persoanele, Editura Europa Nova, București, 1996;
Pop Liviu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Fundației „Chemarea", Iași, 1996;
Pop Liviu, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, București, 2001;
Pop Liviu, Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, Cluj-Napoca, 1998;
Popa Ioan, Contractul de vânzare-cumpărare. Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, ediția a 2-a revăzută și adăugită, Editura Universul Juridic, București, 2008;
Popa Ioan, Contractul de vânzare-cumpărare. Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Editura Universul Juridic, București, 2008;
Popescu Corneliu-Mihai, Essai sur la theorie d'imprevision, these, Paris, 1937;
Popescu Traian R., Anca Petre, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968;
Popescu Traian R., Drept comercial internațional, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1983;
Popescu Traian R., Dreptul familiei, vol. I, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1963;
Pothier Robert-Joseph, Traite du droit de domaine de propriete, nr. 245, Paris, 1776;
Pothier Robert-Joseph, Traite des obligations, Imprimeur du Roi, de la Viile & de l'Universite, Orleans, 1761;
Raffray Jean Guirec, Les pactes de preference, Publications du Cridon de Bordeaux-Toulouse, 1979;
Rath Josef, Vorvertrage nach den BGB, 1906;
Redouin Jacques, Les arrhes en droit francais, these, Ed. Rodez, Paris, 1935;
Remillard Gil, Commentaires de ministre de la Justice, Le Code civil de Quebec, 1993;
Rieg A., La ponctuation. Contribution a l'etude de la formation successive du contrat, Etudes offertes a A. Jauffret, Faculte de Droit et de Science Politique d'Aix Marseille, 1974;
Roland Henri, Bojer Laurent, Adages du droit franțais, 4e edition, Litec, Paris, 1999;
Rolnnd Henri, Boyer Laurent, Locutions latines du droit franțais, 4e edition, Editura Litec, Paris, 1998;
Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Drept civil român. Studiu de doctrină și jurisprudență, vol. II, Ed. Socec, 1943;
Safta-Romano Eugeniu, Contractele civile, Editura Polirom, Iași, 1999;
Saint-Alary Houin Corinne, Le droit de preemption, tome 164, Bibliotheque Droit Prive, 1977;
Saint-Alary Houin Corrine, Le droit de preemption, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1979;
Saleilles Raymond, De la declaration de volonte, Paris, 1901;
Sanilevici Renee, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Universitatea Iași, 1976;
Schlossman Siegmund, Uber den Vorvertrag, Jherings Jahrbiicher, vol. 45, p. I;
Schmidt Joanna, Negociation et conclusion de contrats, Editura Dalloz, Paris, 1982;
Schmitz W., Uber den Vorvertrag bei Consensualcontrakte, Erlangen, 1895;
Schutz Rose-Noelle, L'execution des promesses de vente, Defrenois, Paris, 1999;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ed. a 3-a, Editura All Beck, București, 2000;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din București, Facultatea de drept, 1988;
Stoenescu Ilie, Zilberstein Savelly, Drept procesual civil. Teoria generală. Judecata în primă instanță. Hotărârea, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1983;
Stoffel-Munck Philippe, Regards sur la theorie de l'imprevision, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1994;
Stoica Valeriu, Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Editura AII Educațional SA, București, 1997;
Stroe Ioan A, Teoria impreviziunii, teză de doctorat, Institutul de arte grafice, Craiova, 1924;
Talion Denis, Vers un droit europeen des contrats, Melanges Colomer, Litec, Paris, 1993;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1999;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Droit civil. Les obligations, 7e edition, Dalloz, Paris, 1999;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Les obligations, 8e edition, Dalloz, Paris, 2002;
Titulescu Nicolae, Essai sur une theorie generale des droits eventuels, Editura Gobels, București, 1908;
Titulescu Nicolae, Teoria generală a drepturilor eventuale, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Toader Camelia, Contracte speciale. Curs universitar, ediția a 3-a, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Turcu Ion, Noul Cod civil. Legea nr. 287/2009. Cartea a V-a. Despre obligații (art. 1164-1649). Comentarii și explicații, Editura C.H. Beck, București, 2011;
Turianu Corneliu, Contracte civile speciale. Practică judiciară adnotată, Editura AII Beck, București, 2000;
Turianu Corneliu, Contracte speciale, Editura Fundației „România de Mâine", București, 2001
Ungureanu Ovidiu, Bacaci Alexandru, Turianu Corneliu, Jugastru Călina, Principii și instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență, Editura Rosetti, București, 2002;
Valory Stephane, La potestativite dans les relations contractuelles, Ed. Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999;
Vivante Cesare, Traite de droit commercial, Editura Giard, Paris, 1911;
Vlachide Paul, Vânzarea lucrului altuia, București, 1943;
Voiculescu R., Promisiunea unilaterală de vânzare imobiliară în dreptul comparat, Tipografia Curierul Judiciar, București, 1942;
Voiculeț Pompiliu, Teoria impreviziunii, teză de doctorat, București, 1934;
Voirin Pierre, Le pacte de preference, Juris-CIasseur Periodique, 195, I, nr. 1192;
Weill Alex, Terre Francois, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1980;
Witz Claude, Droit prive allemande, I. Actes juridiques, droit subjectifs, Litec, Paris, 1992;
Zamșa Cristina Elisabeta, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină și jurisprudență, Editura Hamangiu, București, 2006;
Zilberstein Savelly, Ciobanu Viorel Mihai, Băcanu Ion, Drept procesual civil. Executarea silită, vol. II, Ed. Lumina Lex, București, 1996;
Zinveliu loan, Contractele civile. Instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1973.
Jurisprudență. Note. Observații
Cass. ch. mixte 26 mai 2006, Pere, Bull. ch. mix., no 4 D. 2006, Jur. 1861;
Cass. civ. III, 4 martie 1971, nota de E. Franck;
Cass. civ., III, 20 martie 1979;
Cass. civ., III, 27 aprilie 1988, soc. Safranado, Bull. civ. III, no 83; "s. Cass. com., 2 iulie 1974, D. 1975;
Decizia din 2 ianuarie 1926, în Dalloz Habitation, 1926;
Decizia Camerei a 3-a civilă a Curții de Casație din 5 martie 1970 în Bull. Civ. III, nr. 178;
Decizia Camerei a 3-a civilă a Curții de Casație din 1 februarie 1984 în Bull. Civ., 1984;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 10 februarie 1999, în Bull. Civ. III, 1999, Juris-Classeur Periodique 1999. II. 10191;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 22 aprilie 1976, în Bull. Civ. nr. 165 din 1976, în Repertoire Notarial Defrenois 1976;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 26 octombrie 1982, în Gazette du Palais 1983;
Decizia camerei a treia civilă din 10 mai 1984, în Rev. dr. immob 1985;
Decizia civilă nr. 1663/1960 a Tribunalului Suprem, în C.D. 1960;
Decizia civilă nr. 1731 din 13 octombrie 1999 a Curții de Apel Cluj, în Dreptul nr. 12/2000;
Decizia civilă nr. 217/1993 a Curții Supreme de Justiție, în Dreptul nr. 7/1994;
Decizia civilă nr. 237/R/1994 a Curții de Apel Brașov, în Curierul juridic nr. 1/1997;
Decizia civilă nr. 323/1987 a Tribunalului județean Timiș, în Revista Română de Drept nr. 2/1988;
Decizia civilă nr. 356/1979 a Tribunalului județean Maramureș, în Revista Română de Drept nr. 2/1979;
Decizia civilă nr. 44/1979 a Tribunalului Suprem, în Revista Română de Drept nr. 4/1980;
Decizia civilă nr. 441/1922 a Curții de Casație, Secția I, în Pandectele Române 1930, I.109;
Decizia civilă nr. 773 din 23 martie 1973 a Tribunalului Suprem;
Decizia civilă nr. 812 din 8 octombrie 2009 a Curții de Apel Timișoara, www.jurisprudenta.com
BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ
Tratate, cursuri, monografii, teze de doctorat
Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura AII Beck, București, 2005;
Adam Ioan, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura AII Beck, București, ediția I, 2004;
Albu Ioan, Noile cărți funciare, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Albu Ioan, Drept civil. Contractul și răspunderea contractuală, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1994;
Albu Ioan, Drept civil. Introducere în studiul obligațiilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1984;
Alexandresco Dimitrie, Explicațiune teoretică și practică a dreptului civil român, t. IV, Iași, 1900;
Angheni Smaranda, Clauza penală în dreptul civil și comercial, Editura Oscar Print, București, 1996;
Antonmattei Paul-Henri, Raynard Jacques, Droit civil. Contrats speciaux, 4e edition, Litec, Editions du Juris-Classeur, 2003;
Aubry Charles, Rau Charles, Cours de droit civil francais, tome sixieme, Cosse, Marchal et Biliard, Imprimeurs-Editeurs, Paris, 1973;
Aynes Laurent, Gautier Pierre-Yves, Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civils et commereiaux, Editura Cujas, Paris, 2001;
Bîrsan Corneliu, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1983;
Beleiu Gheorghe, Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de Editură și Presă „Șansa", București, 1999;
Benabent Alain, Les contrats speciaux, civils et commerciaux, 6e edition, Montchrestien, Paris, 2001;
Benabent Alain, Droit civil. Les contrats speciaux civils et commerciaux, 3e edition, Montchrestien, Paris, 1997;
Benac-Schmidt Francoise, Le contrat de promesse unilaterale de vente, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1983;
Boyer Louis, La clause de dedit, în „Melanges offerts â Pierre Raynaud", Dalloz-Sirey, Paris, 1985;
Boyer Louis, Promesse de vente, Repertoire de droit civil Dalloz;
Bruschi Michel, Les promesses unilaterales de contrat, Editions Lamy, Droit des contrats, Paris, 1999;
Burzo Mihaela-Elena, Efecte ale devalorizării monetare în raporturile juridice civile patrimoniale, teză de doctorat, Facultatea de Drept, Universitatea „Babeș-Bolyai", Cluj-Napoca, 1998;
Cantacuzino Matei Basarab, Elementele dreptului civil român, București, 1921;
Cantacuzino Matei Basarab, Elementele dreptului civil, Editura All, Restitutio, București, 1998;
Capitant Henri, Terre Francois, Lequette Yves, Les grands arrets de la jurisprudence civile, t. 2, 11e edition, Dalloz, Paris, 2000;
Cazacu Aurel, Dreptul de protimis – originea și evoluția lui în dreptul românesc, Tipografia Eparhială „Cartea Românească", Chișinău, 1932;
Chelaru Eugen, Circulația juridică a terenurilor, Editura All Beck, București, 1999;
Chirică Dan, Antecontractul în teoria și practica dreptului civil, Centrul de științe sociale, Cluj-Napoca;
Chirică Dan, Contracte speciale civile și comerciale. Vânzarea I, Ed. Rosetti, București, 2005;
Chirică Dan, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex, București, 1997;
Chirică Dan, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul I. Vânzarea și schimbul, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Cojocaru Aspazia, Contracte civile, Partea I, Universitatea Dimitrie Cantemir, București, 2001;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, 5e edition, Dalloz, Paris, 2001;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, 4e edition, Dalloz, Paris, 1998;
Collart-Dutilleul Francois, Delebecque Philippe, Contrats civils et commerciaux, Dalloz, Paris, 2002;
Collart-Dutilleul Francois, Les contrats preparatoires a la vente d'immeubles, these, Sirey, Paris, 1988;
Cosma Doru, Teoria generală a actului juridic civil, Editura Științifică, București, 1969;
Costin Mircea, Leș Ioan, Minea Mircea, Radu Dumitru, Dicționar de drept procesual civil, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1983;
Costin Mircea, Mureșan Mircea, Ursa Victor, Dicționar de drept civil, Editura Științifică și Enciclopedică, București, 1989;
D'Houdaine Rene, De la promesse unilaterale de vente immobiliere, Paris, 1898;
Dagot Michel, Le pacte de preference, Editura Litec, Paris, 1988;
Deak Francisc, Cărpenaru Stanciu, Drept civil. Contracte speciale. Dreptul de autor. Dreptul la moștenire, Universitatea din București, Facultatea de Drept, 1983;
Deak Francisc, Curs de drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Ministerul Învățământului, București, 1960;
Deak Francisc, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, București, 1998;
Defaye Robert, Les promesses unilaterale de vente, Paris, 1907;
Deleanu Ion, Părțile și terții. Relativitatea și opozabilitatea efectelor juridice, Editura Rosetti, București, 2002;
Delommez Pierre, Les promesses unilaterales de vente, these, Lille, 1947;
Demolombe Jean-Charles Florent, Cours de Code Napoleon, Traite des contrats ou des obligations conventionnelles en generale, vol. XXIV, Tome Deuxieme, Imprimerie Generale de Ch. Lahure, Paris, 1869;
Denes Sandor, Drept funduar maghiar, Budapesta, 1912;
Domat Jean, Les lois civiles dans leur ordre naturel, part. I, cartea I, tit. II, secțiunea 2, nr. 8, Paris, 1777;
Dumitrescu Dumitru C., Clauzele de inalienabilitate în donațiuni și testamente, teză de doctorat, Tipografia Coop. Presa, București, 1941;
Durry Georges, Les restrictions conventionnelles au libre choix de la personne du cocontractant, these, Paris, 1957;
Engelbach Friedrich Ernst, Uber die Usucapion zur Zeit der zwolf Tafeln, Marburg, 1828;
Fabre-Magnan Murielle, De l'obligation d'information dans les contrats. Essai d'une theorie, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1992;
Fenet Antoine P., Recueil complet des travaux preparatoires du Code civil: suivi d'une edition de ce code, a laquelle sont ajoutes les lois, decrets et ordonnances, Paris, 1827;
Flour Jacques, Aubert Jean-Luc, Savaux Eric, Droit civil. Les obligations. L'acte juridique, Ed. Armând Colin, Paris, 2000;
Foltiș Adina, Dreptul de preempțiune, Ed. Hamangiu, București, 2011;
Fontaine Marcel, Les clauses penales dans les contrats internationaux. Droit et pratique du commerce international, 1982;
Gabba Carlo Francesco, Contributo della dottrina della promessa bilaterale di contratto, Nuove questioni di dir. civ., 1912;
Gabet Colette Sabatier, La connexite dans le droit des obligations, these, Paris, 1977;
Garron Frederic, La caducite du contrat. Etude de droit prive, Presse Universitaire d'Aix Marseille, 2000;
Gaudemet Eugene, Theorie generale des obligations, Ed. Sirey, Paris, 1937;
Georgescu Ion Luca, Drept comercial român. Teoria generală a obligațiilor comerciale. Probele. Contractul de vânzare-cumpărare comercială, Editura Lumina Lex, București, 1994;
Gerard Azema, Promesses et compromis de vente, 6e ed., Editions Delmas, Paris, 1996;
Gerota Demetre D., Teoria generală a obligațiilor comerciale în raport cu tehnica obligațiunilor civile, Monitorul Oficial și Imprimeria Statului, București, 1932;
Ghestin Jacques, Traite de droit civil. Les obligations. Le contrat: fomation, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, 2e edition, Paris, 1988;
Ghestin Jacques, Desche Bernard, Tratat de contracte. Vânzarea, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1990;
Ghestin Jacques, Jamin Christophe, Biliau Marc, Traite de droit civil. Les effets du contrat, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Goicovici Juanita, Formarea progresivă a contractului, Editura Wolters Kluwer, București, 2009;
Gross Bernard, Bihr Philippe, Contrats, 1/Ventes civiles et commerciales, baux d'habitation, baux commerciaux, Editions Presses Universitaires de France, 2000;
Guillouard Louis, Traite de la vente et de l'echange, vol. I, Ed. Durand, Paris, 1890;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, vol. II, Editura „Naționala" S. Ciornei, București, 1929;
Hamangiu Constantin, Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Tratat de drept civil român, volumul II, Editura All Beck, Restitutio, București, 2002;
Hanga Vladimir, Bob Mircea Dan, Instituțiile lui Iustinian, traducere și note, Editura Universul Juridic, București, 2009;
Houin Roger, La distinction des contrats synallagmatiques et unilate- raux, these, 1937, Paris;
Huet Jerome, Les principaux contrats speciaux, 2e ed., Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Huet Jerome, Principaux contrats speciaux, 2e edition, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001, Traite de droit civil (dir. Jacques Ghestin);
Ionașcu Aurelian, Mureșan Mircea și colaboratorii, Contribuția practicii judecătorești la dezvoltarea principiilor de drept civil român, Editura Academiei, București, 1973;
Ionescu Ioana, Antecontractul de vânzare-cumpărare, Editura Hamangiu, București, 2012
Josserand Louis, Cours de droit civil positif francais, vol. I, Sirey, Paris, 1932;
Laday Ștefan, Codul civil austriac în vigoare în Ardeal. Completat cu legi și regulamente modificatoare. Cuprinzând și jurisprudența, vol. I. Editura Ministerului Justiției, Directoratul general Cluj, 1924;
Lalou Henri, Les pactes de preference, D.H. Paris, 1929;
Laurent Francois, Principes de droit civil francais, Tome XVII, Librairie A. Maresque, Aine, Paris;
Le Tourneau Philippe, Droit de la responsabilite et des contrats, 6e edition, Dalloz, Paris, 2006;
Mainguy Daniel, Contrats speciaux, 4e edition, Dalloz, Paris, 2004;
Malaurie Philippe, Aynes Laurent, Gautier Pierre-Yves, Cours de droit civil. Les contrats speciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001;
Mazeaud Denis, La notion de clause penale, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, E.J.A., 1992;
Mazeaud Denis, Olivier Jean-Michel, L'actualite de la promesse de vente, Editions du Cridon, Paris, 1998;
Mazeaud Henri, Leon et Jean, Lecons de droit civil, Les obligations, t. II, 6e edition, Paris, Editions Montchrestien, 1978;
Micescu Istrate N., Drept civil. Curs de teoria generală a drepturilor de creanță, Editura Themis Cart, Slatina, 2004;
Mihai Gheorghe C., Motica Radu I, Fundamentele dreptului. Optima justitia, Editura All Beck, București, 1999;
Motica Radu I, Trăilescu Anton, Curs de drept funciar, Editura All Beck, București, 2001;
Mureșan Mircea, Clauzele esențiale și indispensabile ale antecontractului și clauzele sale accesorii, în Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege, oglindită în teoria și practica dreptului, Centrul de științe sociale ale Academiei de Științe Sociale și Politice, Cluj-Napoca, 1988;
Mureșan Mircea, Contractele civile. Contractul de vânzare-cumpărare, vol. I, Editura Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996;
Mureșan Mircea, Dinamica relațiilor sociale reglementate de lege oglindită în teoria și practica dreptului, Cluj-Napoca, 1988, vol. II;
Najjar Ibrahim, Le droit d'option, contribution a l'etude de droit potestatif et de l'acte unilateral, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1967;
Neagu V., Sistemele de publicitate a drepturilor reale imobiliare, Institutul de arte grafice și editură „Glasul Bucovinei", Cernăuți, 1927;
Negrea Camil, Dreptul civil al ținuturilor ardelene și ungurene în comparațiune cu dreptul civil român, vol. III, Raporturi de obligațiuni, Partea I, Izvoarele obligațiunilor, Cluj, 1937;
Nicolae Marian, Prescripția extinctivă, Editura Rosetti, București, 2004;
Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliară, vol. II, Noile cărți funciare, Editura Universul Juridic, București, 2006;
Otetelișanu Alexandru, Studiu asupra cazului fortuit sau forței majore și a impreviziunii, teză de doctorat, București, Institutul de arte grafice „Îndreptarea", 1928;
Papp Ioan, Balașiu Paul, Cartea funciară. Colecție de legi, regulamente și formulare referitoare la cărțile fundamentale din Ardeal, vol. 1,1922, Tipografia „Carmen" din Cluj;
Pedamon Michel, Le contrat en droit allemand, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1993;
Peretz Ion, Curs de istoria dreptului român, vol. I, Ideea de drept la: sciți, daci, romani, bizantini, slavi, români. Organizarea Daciei și năvălirile barbare. Influențele: rusă, polonă, ungară, iugoslavă, turcă și franceză asupra dreptului românesc, București, 1926;
Pinto-Monteiro Antonio, La clause penale en Europe, Etudes offerts a Jacques Ghestin, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 2001;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil, vol. VI, nr. 144;
Planiol Michel, Ripert Georges, Hamei Joseph, Traite pratique de droit civil francais, 2e edition, Tome X, Paris, 1956;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil franqais, tome X, Librairie Generale de Droit et Jurisprudence, Paris, 1932;
Planiol Michel, Ripert Georges, Traite pratique de droit civil, Tome VI, Obligations, Librairie Generale de Droits et de Jurisprudence, Paris, 1930;
Plastara George, Curs de drept civil român, vol. VI, partea I, Editura Ancora, București, f.a.;
Poenaru Emil, Introducere în dreptul civil. Teoria generală. Persoanele, Editura Europa Nova, București, 1996;
Pop Liviu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Editura Fundației „Chemarea", Iași, 1996;
Pop Liviu, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex, București, 2001;
Pop Liviu, Teoria generală a obligațiilor, Editura Lumina Lex, Cluj-Napoca, 1998;
Popa Ioan, Contractul de vânzare-cumpărare. Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, ediția a 2-a revăzută și adăugită, Editura Universul Juridic, București, 2008;
Popa Ioan, Contractul de vânzare-cumpărare. Studiu comparativ de doctrină și jurisprudență, Editura Universul Juridic, București, 2008;
Popescu Corneliu-Mihai, Essai sur la theorie d'imprevision, these, Paris, 1937;
Popescu Traian R., Anca Petre, Teoria generală a obligațiilor, Editura Științifică, București, 1968;
Popescu Traian R., Drept comercial internațional, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1983;
Popescu Traian R., Dreptul familiei, vol. I, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1963;
Pothier Robert-Joseph, Traite du droit de domaine de propriete, nr. 245, Paris, 1776;
Pothier Robert-Joseph, Traite des obligations, Imprimeur du Roi, de la Viile & de l'Universite, Orleans, 1761;
Raffray Jean Guirec, Les pactes de preference, Publications du Cridon de Bordeaux-Toulouse, 1979;
Rath Josef, Vorvertrage nach den BGB, 1906;
Redouin Jacques, Les arrhes en droit francais, these, Ed. Rodez, Paris, 1935;
Remillard Gil, Commentaires de ministre de la Justice, Le Code civil de Quebec, 1993;
Rieg A., La ponctuation. Contribution a l'etude de la formation successive du contrat, Etudes offertes a A. Jauffret, Faculte de Droit et de Science Politique d'Aix Marseille, 1974;
Roland Henri, Bojer Laurent, Adages du droit franțais, 4e edition, Litec, Paris, 1999;
Rolnnd Henri, Boyer Laurent, Locutions latines du droit franțais, 4e edition, Editura Litec, Paris, 1998;
Rosetti-Bălănescu Ion, Băicoianu Alexandru, Drept civil român. Studiu de doctrină și jurisprudență, vol. II, Ed. Socec, 1943;
Safta-Romano Eugeniu, Contractele civile, Editura Polirom, Iași, 1999;
Saint-Alary Houin Corinne, Le droit de preemption, tome 164, Bibliotheque Droit Prive, 1977;
Saint-Alary Houin Corrine, Le droit de preemption, Librairie Generale de Droit et de Jurisprudence, Paris, 1979;
Saleilles Raymond, De la declaration de volonte, Paris, 1901;
Sanilevici Renee, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, Universitatea Iași, 1976;
Schlossman Siegmund, Uber den Vorvertrag, Jherings Jahrbiicher, vol. 45, p. I;
Schmidt Joanna, Negociation et conclusion de contrats, Editura Dalloz, Paris, 1982;
Schmitz W., Uber den Vorvertrag bei Consensualcontrakte, Erlangen, 1895;
Schutz Rose-Noelle, L'execution des promesses de vente, Defrenois, Paris, 1999;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Teoria generală a obligațiilor, ed. a 3-a, Editura All Beck, București, 2000;
Stătescu Constantin, Bîrsan Corneliu, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din București, Facultatea de drept, 1988;
Stoenescu Ilie, Zilberstein Savelly, Drept procesual civil. Teoria generală. Judecata în primă instanță. Hotărârea, Editura Didactică și Pedagogică, București, 1983;
Stoffel-Munck Philippe, Regards sur la theorie de l'imprevision, Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1994;
Stoica Valeriu, Rezoluțiunea și rezilierea contractelor civile, Editura AII Educațional SA, București, 1997;
Stroe Ioan A, Teoria impreviziunii, teză de doctorat, Institutul de arte grafice, Craiova, 1924;
Talion Denis, Vers un droit europeen des contrats, Melanges Colomer, Litec, Paris, 1993;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1999;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Droit civil. Les obligations, 7e edition, Dalloz, Paris, 1999;
Terre Francois, Simler Philippe, Lequette Yves, Les obligations, 8e edition, Dalloz, Paris, 2002;
Titulescu Nicolae, Essai sur une theorie generale des droits eventuels, Editura Gobels, București, 1908;
Titulescu Nicolae, Teoria generală a drepturilor eventuale, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Toader Camelia, Contracte speciale. Curs universitar, ediția a 3-a, Editura C.H. Beck, București, 2008;
Turcu Ion, Noul Cod civil. Legea nr. 287/2009. Cartea a V-a. Despre obligații (art. 1164-1649). Comentarii și explicații, Editura C.H. Beck, București, 2011;
Turianu Corneliu, Contracte civile speciale. Practică judiciară adnotată, Editura AII Beck, București, 2000;
Turianu Corneliu, Contracte speciale, Editura Fundației „România de Mâine", București, 2001
Ungureanu Ovidiu, Bacaci Alexandru, Turianu Corneliu, Jugastru Călina, Principii și instituții de drept civil. Curs selectiv pentru licență, Editura Rosetti, București, 2002;
Valory Stephane, La potestativite dans les relations contractuelles, Ed. Presses Universitaires d'Aix-Marseille, 1999;
Vivante Cesare, Traite de droit commercial, Editura Giard, Paris, 1911;
Vlachide Paul, Vânzarea lucrului altuia, București, 1943;
Voiculescu R., Promisiunea unilaterală de vânzare imobiliară în dreptul comparat, Tipografia Curierul Judiciar, București, 1942;
Voiculeț Pompiliu, Teoria impreviziunii, teză de doctorat, București, 1934;
Voirin Pierre, Le pacte de preference, Juris-CIasseur Periodique, 195, I, nr. 1192;
Weill Alex, Terre Francois, Droit civil. Les obligations, Dalloz, Paris, 1980;
Witz Claude, Droit prive allemande, I. Actes juridiques, droit subjectifs, Litec, Paris, 1992;
Zamșa Cristina Elisabeta, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrină și jurisprudență, Editura Hamangiu, București, 2006;
Zilberstein Savelly, Ciobanu Viorel Mihai, Băcanu Ion, Drept procesual civil. Executarea silită, vol. II, Ed. Lumina Lex, București, 1996;
Zinveliu loan, Contractele civile. Instrumente de satisfacere a intereselor cetățenilor, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 1973.
Jurisprudență. Note. Observații
Cass. ch. mixte 26 mai 2006, Pere, Bull. ch. mix., no 4 D. 2006, Jur. 1861;
Cass. civ. III, 4 martie 1971, nota de E. Franck;
Cass. civ., III, 20 martie 1979;
Cass. civ., III, 27 aprilie 1988, soc. Safranado, Bull. civ. III, no 83; "s. Cass. com., 2 iulie 1974, D. 1975;
Decizia din 2 ianuarie 1926, în Dalloz Habitation, 1926;
Decizia Camerei a 3-a civilă a Curții de Casație din 5 martie 1970 în Bull. Civ. III, nr. 178;
Decizia Camerei a 3-a civilă a Curții de Casație din 1 februarie 1984 în Bull. Civ., 1984;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 10 februarie 1999, în Bull. Civ. III, 1999, Juris-Classeur Periodique 1999. II. 10191;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 22 aprilie 1976, în Bull. Civ. nr. 165 din 1976, în Repertoire Notarial Defrenois 1976;
Decizia camerei a treia civilă a Curții de Casație din 26 octombrie 1982, în Gazette du Palais 1983;
Decizia camerei a treia civilă din 10 mai 1984, în Rev. dr. immob 1985;
Decizia civilă nr. 1663/1960 a Tribunalului Suprem, în C.D. 1960;
Decizia civilă nr. 1731 din 13 octombrie 1999 a Curții de Apel Cluj, în Dreptul nr. 12/2000;
Decizia civilă nr. 217/1993 a Curții Supreme de Justiție, în Dreptul nr. 7/1994;
Decizia civilă nr. 237/R/1994 a Curții de Apel Brașov, în Curierul juridic nr. 1/1997;
Decizia civilă nr. 323/1987 a Tribunalului județean Timiș, în Revista Română de Drept nr. 2/1988;
Decizia civilă nr. 356/1979 a Tribunalului județean Maramureș, în Revista Română de Drept nr. 2/1979;
Decizia civilă nr. 44/1979 a Tribunalului Suprem, în Revista Română de Drept nr. 4/1980;
Decizia civilă nr. 441/1922 a Curții de Casație, Secția I, în Pandectele Române 1930, I.109;
Decizia civilă nr. 773 din 23 martie 1973 a Tribunalului Suprem;
Decizia civilă nr. 812 din 8 octombrie 2009 a Curții de Apel Timișoara, www.jurisprudenta.com
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Antecontractul de Vanzare Cumparare (ID: 126296)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.