Ante Contractul de Vanzare Cumparare
INTRODUCERE
CAPITOLUL 1. APARIȚIA INSTITUȚIEI. EVOLUȚIA LEGISLATIVĂ ȘI UTILITATEA SA ACTUALĂ. NATURA JURIDICĂ ȘI TRĂSĂTURILE ACESTEIA.
Secțiunea 1. Istoric. Apariția instituției și utilitatea acesteia
Secțiunea a 2-a. Noțiunea, natura și caracterele juridice ale antecontractului de vanzare-cumpărare
§1. Noțiune și natura juridică
§2. Trăsăturile promisiunii bilaterale de vânzare
CAPITOLUL AL II-LEA. CONDIȚIILE DE VALIDITATE ȘI CONȚINUTUL PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE
Secțiunea 1. Condițiile de fond ale promisiunii bilaterale de vânzare
§1. Capacitatea părților
§2. Consimțământul părților
§3. Obiectul antecontractului
§4. Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare
Secțiunea a 2-a. Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare
§1.Conținutul obligatoriu al promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare
Promisiunea ferma de a încheia în viitor, în condițiile prevăzute de lege, contractul definitiv de vânzare-cumpărare
Lucrul promis
Prețul vânzării
Pentru valabilitatea promisiunii nu este necesară autorizarea prealabilă cerută de lege în cazul anumitor vânzări
§2. Conținutul neobligatoriu al promisiunii bilaterale de vânzare. Clauzele accesorii
2.1. Clauza de inalienabilitate
2.2. Clauza de dezicere
2.3 Clauza rezolutorie
2.4. Clauza penală
2.5. Arvuna
§3. Conținutul neobligatoriu al promisiunii de vânzare. Clauzele anticipatorii
3.1. Clauza privind plata anticipate a prețului
3.2. Clauza privind transmiterea anticipate a stăpânirii de fapt și a folosinței bunului promis
3.3. Clauza anticipatorie de a permite promitentului comparator să construiască pe terenul are face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare
Secțiunea a 3-a. Condițiile de formă ale promisiunii bilaterale de vânzare
§1. Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea legii
§2. Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea voinței părților
CAPITOLUL AL III-LEA. EFECTELE PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE
Secțiunea 1. Obligațiile părților promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare
§1. Obligațiile principale ale promitentului-vânzător
§2. Obligațiile principale ale promitentului comparator
Secțiunea a 2-a. Transmisiunea, cesiunea și încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
§1. Transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
§2. Cesiunea prin acte între vii a drepturilor și a obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ( de la data de 01 octombrie 2011 )
§3. Încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
Secțiunea a 3-a. Executarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Efectele neexecutării obligațiilor de cărte părți.
§1. Executarea de bunăvoie a promisiunii bilaterale de vânzare
§2. Refuzul uneia dintre părți de a participa la autentificarea actului. Executarea silită în natură a obligațiilor de a face asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare
2.1. Executarea silită în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de actul autentic de vânzare-cumpărare
§3. Acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare și acțiunea în prestație tabulară
§4. Executarea silită a obligațiilor asumate în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare sub sancțiunea daunelor sau amenzilor cominatorii
§5. Înstrăinarea bunului promis către un terț. Posibilităție legale ale promitentului comparator
Secțiunea a 4-a. Rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
Secțiunea a 5-a. Impreviziunea în situația promisiunii bilaterale de vânzare
Introducere
Relațiile economice și juridice continuă să se dezvolte într-un mod continuu, astfel că acestea prezintă deseori elemente de noutate care trebuiesc la rândul lor explicate și reglementate de normele juridice specifice.
Nu ne putem referi totuși la antecontract sau la promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca fiind o noutate deoarece aceasta este recunoscută încă din timpul existenței Codului Calimach.
Am ales să dezbat această temă în cadrul lucrării mele de licentă deoarece deși promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este un act prealabil încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu trebuie să neglijăm totuși faptul că și acest act juridic produce efecte juridice care pot fi în favoarea sau defavoarea părților.
Lucrarea de față cuprinde trei capitole principale alcătuite din secțiuni în care am ales să prezint succint caracterele juridice ale antecontractului, condițiile de fond cât și cele de formă pe care legea le prevede pentru a se putea încheia un astfel de act juridic dar și obligațiile și drepturile specifice acestuia sau efectele juridice pe care le produce.
În opinia mea faptul că această instituție are propria reglementare în Codul Civil este important deoarece protejează drepturile părții care a fost prejudiciată prin neîndeplinirea obligațiilor celelilalte cu privire la bun sau la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau pune la dispoziția părților contractante o serie de clauze care pot preveni crearea de prejudiciu prin stipularea unor obligații specifice situațiilor ce ar putea interveni.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare este reglementată în Codul Civil în articolul 1669 fiind definită ca “actul juridic prin care ambele părți se obligă să încheie (în viitor) un contract de vânzare-cumpărare”.
Capitolul I. Apariția instituției. Evoluția legislativă și utilitatea sa actuală. Natura juridică și trăsăturile acesteia.
Secțiunea 1. Istoric. Apariția instituției și utilitatea acesteia.
Instituția antecontractului apare în dreptul roman, prin fenomenul de schimb care generează practic contractul de vânzare-cumpărare. În primă etapă înstrăinarea se realiza prin două elemente: abandonul lucrului și luarea acestuia în putere exclusivă a dobânditorului. În continuare s-a trecut de la mancipațiune la definirea contractului de vânzare-cumpărare ca un act juridic consensual care generează obligația de a da, de a preda bunul însă transmiterea dreptului asupra bunului se va face doar prin predarea lucrului în mâna cumpărătorului sau plata integral a prețului.
În continuare este consacrat caracterul consensual al vânzării în dispozițiile Codului Civil Francez din 1804 art. 1589 al. (1) “promisiunea de vânzare generează vânzarer, dacă există consimțământul reciproc al celor două părți asupra lucrului și al prețului”. Părțile recurg la promisiunea de vânzare-cumpărare cand există o serie de negocieri preparatorii anterioare încheierii contractului de vânzare sau când urmăresc exclusivitate în privința unei tranzacții. Mai există situația când părțile recurg la încheierea unui antecontract până ce cumpărătorul obține capitalul necesar achitării prețului vânzării. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este des încheiată și este întâlnită în situațiile care determină formarea progresivă a unui contract de vânzare-cumpărare.
Antecontractul ca formă și efecte juridice a evoluat de la un act încheiat între părți în formă scrisă, sub semnătură privată la un act juridic legal care trebuie să îndeplinească toate condițiile de fond și de formă prevăzute de lege, act încheiat în prezența unui notar public. Prin reglementarea specifică a insituției antecontractului legea conferă protecție părților care ar putea fi lezate prin neautenficarea contractului de vânzare-cumpărare și anume hotărârea judecătorească ce ține locul contractului sau dreptul la acțiune în termen de 6 luni de la data la care ar fi trebuit autentificat contractul de vânzare.
Secțiunea a 2-a. Noțiunea, natura și caracterele juridice ale antecontractului de vanzare-cumpărare.
§1. Noțiune și natură juridică
Antecontract de vânzare-cumpărare, precontract, avantcontract, contract provizoriu, promisiune de contract, promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare sunt doar câteva din termenele folosite în limbajul juridic curent pentru a desemna promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile contractante se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare ale cărui elemente esențiale (prețul și bunul vândut) sunt deja convenite.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare presupune totodată o dublă exprimare și analiză a consimțământului părților, în primul rând cu privire la bunul și prețul acestuia iar în al doilea rând în legătură cu data și condițiile în care se va încheia contractul final de vânzare-cumpărare.
Intențiile părților sunt clar stipulate în clauzele cuprinse în conținutul antecontractului. “cumpărătorul va fi proprietarul bunului vândut doar de la data încheierii actului autentificat”, totodată părțile pot opta pentru menționarea în cuprinsul antecontractului a unor elemente accesorii , de ex: modalitatea de preț, obținerea unei autorizații de construcție, a unei garanții personale de la un terț, elemente care să fie decisive pentru încheierea finală a contractului de vânzare-cumpărare. Clauza este importantă deoarece ne putem afla în situația în care nu vom putea distinge între antecontract și contractul de vânzare solemn.
§2. Trăsăturile promisiunii bilaterale de vânzare.
2.1. Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract preliminar.
Rolul antecontractului este de a pregăti vânzarea definitivă deoarece părțile și-au exprimat consimțământul cu privire la toate elementele esențiale ale contractului de vânzare final.
2.2. Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare obligă părțile contractante încă de la data încheierii sale, la respectarea clauzelor asupra cărora acestea au convenit. Ambele părți au obligația de a-și exprima consimțământul la vânzarea finală, respectiv la cumpărare, la data sau în termenul în care acestea au stabilit-o în antecontract.
2.3. Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract autonom.
Autonomia antecontractului de vânzare-cumpărare constă în reglementarea proprie de care acesta se bucură dar și faptul că regimul și efectele sale specifice sunt prevăzute în Codul Civil.
Fiind un contract preliminar acesta poate fi asemănat cu alte convenții preparatorii. Există o serie de delimitări ce se cer amintite când ne referim la antecontractul de vânzare.
Delimitarea antecontractului de contractul final de vânzare-cumpărare constă în obiectul și efectele specifice pe care fiecare le presupune, astfel că la contractul definitiv de vânzare predarea dreptului de proprietate are loc în momentul încheierii contractului însă în cazul încheierii unei promisiuni de vânzare nu are loc transferul dreptului deoarece bunul rămâne în proprietatea vânzătorului până în momentul încheierii contractului final, promisiunea doar naște obligația părților de a autentifica în viitor un contract de vânzare în condițiile deja stabilite și cu privire la bunul și prețul la care au convenit.
Delimitarea antecontractului de vânzarea sub condiție sau vânzarea afectată de un termen suspensiv constă în obiectul contractului astfel că în cazul vânzării sub condiție sau vânzării afectate de un termen suspensiv , odată cu împlinirea termenului sau a condiției se naște obligația părților de “a da” însă în cazul unei promisiuni de vânzare nu putem vorbim de această obligație deoarece după cum știm ea se va naște doar la data încheierii contractului final de vânzare-cumpărare.
Delimitarea antecontractului de vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate. Vânzarea cu rezerva dreptului de proprietate naște o obligație total diferită de cea a promisiunii bilaterale de vânzare deoarece cumpărătorul în cazul vânzării cu rezervă se obligă la plata prețului bunului însă în cazul promisiunii de vânzare, promitentul cumpărător se obligă la exprimarea în viitor în formă autentică a consimțământului său cu privire la contractul final de vânzare-cumpărare. În cazul contractului cu rezerva dreptului de proprietate transmiterea dreptului retroactivează de la data încheierii acestuia însă la promisiunea de vânzare transmiterea dreptului are loc la data încheierii contractului final de vânzare și nu de la data încheierii promisiunii.
2.4. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract consensual.
Încheierea actului de promisiune în formă scrisă este importantă deoarece în cazul în care una dintre părți refuză încheierea contractului de vânzare final , acesta poate fi valorificat la fel putem spune și despre consimțământul părților.
Codul Civil recunoaște specificitatea, autonomia și utilitatea practică a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare prin faptul că acesteia îi sunt atribuite dispoziții speciale în art.1669-1670 C.civ, delimitând-o astfel de alte promisiuni de a contracta și stabilindu-i un termen special pentru termenul de prescriptive prin care se solicită executarea silită în natură a convenției.
2.6. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract cu titlu oneros.
Caracterul oneros al promisiunii este dat de obligațiile reciproce ale părților, obligații care sunt evaluabile în bani.
2.7. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract comutativ.
Caracterul comutativ al promisiunii bilaterale de vânzare este dat de faptul că părțile cunosc încă de la început întinderea prestațiilor la care se obligă, obligația principală fiind încheierea contractului translativ de drepturi în termenul și condițiile în care părțile au convenit.
2.8. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract cu executare uno ictu.
În cadrul actului de promisiune părțile nu se obligă la transferul dreptului de proprietate ci la o nouă și ulterioară manifestare de voință care va duce la efectele specifice unei vânzări.
Capitolul al II-lea. Condițiile de validitate și conținutul promisiunii bilaterale de vânzare.
Secțiunea 1. Condițiile de fond ale promisiunii bilaterale de vânzare.
Antecontractul fiind o convenție civilă, este supus regulilor și principiilor care guvernează de drept comun încheierea oricărei convenții civile. Astfel că pentru validitatea acestuia, Codul Civil prevede o serie de condiții esențiale care se cer a fi îndeplinite pentru ca actul să fie valid.
Putem defini validitatea ca reprezentând o calitate a contractului de a avea o existență valabilă, de natură a-și putea produce efectele specifice recunoscute de lege. Prin urmare, condițiile de validitate trebuie respectate pentru ca un contract să se formeze pe deplin valid și să-și poată astfel produce efectele între părțile contractante
§1. Capacitatea părților.
O condiție esențială pentru încheierea antecontractului are în vedere capacitatea părților, capacitate care trebuie avută în considerare la momentul încheierii convenției.
Capacitatea civilă reprezintă acea condiție de fond și esențială care constă în aptitudinea subiectului de drept civil de a deveni titular de drepturi și obligații civile prin încheierea de acte juridice.
Și în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare se aplică regula generală a Codului Civil conform căreia “orice persoană cu capacitate deplină de exercițiu poate încheia acte juridice civile’, excepția de la regulă fiind incapacitățile. Minorii cu vârsta cuprinsă între 14-18 ani, având capacitate de exercițiu restrânsă, pot încheia un antecontract valabil doar dacă sunt asistați de către ocrotitorii legali (părinți sau tutore). Iar în cazul minorilor cu vârsta sub 14 ani pot încheia un antecontract doar prin reprezentarea lor de către ocrotitorii legali.
În cazul minorului sub 14 ani și a interzisului judecătoresc legea intervine și reglementează mai complex deoarece această categorie aflandu-se în incapabilitate și fiind mai vulnerabilă, prezintă șanse mai mari să îi fie prejudiciate interesele. Astfel că deși minorii și interzisul sunt reprezentați de către tutore, în cazul actelor de dispoziție legea prevede faptul că este nevoie de avizul consiliului de familie și de autorizarea instanței de tutelă, în caz contrar antecontractul va fi lovit de nulitate relativă expresă.
§2. Consimțământul părților.
Potrivit reglementărilor din dreptul comun, consimțământul părților trebuie exprimat la momentul încheierii antecontractului. Pentru a fi valabil consimțământul trebuie să îndeplinească o serie de condiții: să provină de la o persoană cu discernământ, să fie exprimat cu intenția de a produce efecte juridice, să fie exteriorizat și să nu fie alterat de vicii de consimțământ.
Consimțământul poate fi dat atât direct ,personal, cât și indirect, prin reprezentare care poate fi legală sau convențională. În cazul din urmă daca există situația existenței unui dol se va avea în vedere persoana reprezentantului și nu a celui reprezentat.
Codul Civil aduce o serie de noutăți în material contractelor astfel că art. 1260 prevede că: “ un contract lovit de nulitate absolută va produce totuși efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condițiile de fond și de formă prevăzute de lege. (2) Cu toate acestea, dispozițiile din . (1) nu se aplică daca intenția de a exclude aplicarea conversiunii este stipulată în contractul lovit de nulitate sau reiese, în chip neîndoielnic, din scopurile urmărite de părți la data încheierii contractului ”.
Conversiunea actelor operează de exemplu în situația în care părțile și-au exprimat consimțământul în sensul vânzării, ele convenind asupra elementelor esențiale ale contractului (prețul, bunul care face obiectul vânzării) dar fiindcă efectele vânzării dorite și urmărite de părți nu se pot produce în lipsa îndeplinirii condițiilor legale de valabilitate contractual poate fi privit și reținut ca o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare.
Tot element de noutate reprezintă și dispozițiile Codului Civil care prevăd remedii preferabile anulării actului, calificarea gravității unor vicii de consimțământ dar și un nou regim juridic pentru leziune.
Eroarea de drept, dacă nu privește dispoziții legale previzibile și accesibile, și în cazul în care privește o normă juridică determinantă pentru încheierea convenției, poate reprezenta un viciu de consimțământ și atrage anularea acesteia. Însă eroarea scuzabilă și asumată, precum și teama reverențiară nu sunt în măsură a atrage anularea actului. Eroarea de calcul poate fi acoperită prin rectificarea, la cererea oricăreia dintre părți, anularea intervenind numai daca eroarea privește canitatea obiectului convenției și daca a fost esențială la manifestarea consimțământului părții care o invocă. Tot o modalitate de reparare a erorii scuzabile o reprezintă adaptarea contractului și anume contractul să fie executat în condițiile în care partea aflată în eroare a fost de acord.
Tot noutate legislative reprezintă și calificarea ca dol a omiterii de către un contractant, în mod fraudulos, de a informa cealaltă parte asupra unor împrejurări pe care se cuvenea sa le dezvăluie.
Astfel că pentru ca dolul prin omiterea informării cocontractantului prevăzut de art.214 din Codul Civil, să conducă la anularea contractului este nevoie ca acesta să emane de la cealaltă parte, sau de la reprezentantul, prepusul sau gerantul afacerilor celeilalte părți și să poarte asupra unui element determinant pentru încheierea contractului. Obligația de informare revine debitorului iar creditorul trebuie să probeze executarea incomplete sau inadecvată a acestei obligații.
Această situație nu este dificil de transpus în realitate deoarece de exemplu, în cazul în care promitentul comparator dorește să achiziționeze un teren cu scopul de a-și construi o casă de vacanță iar promitentul vânzător omite a-i aduce la cunostință faptul că în vecinătatea terenului se va construi un abator sau o crescătorie de animale, acesta fiind conștient de faptul că această informație ar putea aduce refuzul promitentului cumpărătorului de a mai contracta, legea conferă promitentului cumpărător de a cere anularea antecontractului pentru reticența vânzătorului de a-I aduce la cunoștință aspecte, pe care nu le-ar fi putut cunoaște în urma unor diligențe normale, aspecte care dacă ar fi fost cunoscute nu ar mai fi contractat.
În cazul în care dolul provine de la un terț, persoana lezată trebuie să dovedească faptul că cealaltă parte contractantă a cunoscut intențiile și manoperele dolosive ale terțului.
Legea asimilează viciului de violență și amenințarea unei părți de către cealaltă parte, cu exercițiul unui drept. Astfel că se prevede un termen de prescripție de 1 an pentru ca partea lezată să promoveze acțiune în anulare pentru actul juridic civil cu condiția ca leziunea să depășească jumătate din valoarea prestației la care s-a obligat. La fel legea oferă posibilitatea acoperirii leziunii prin modificarea contractului în condițiile cerute de partea prejudiciată sau reducerea creanței sau o majorare a obligației față de cel lezat.
Este de reținut faptul că leziunea va fi analiză la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare final deoarece atunci are loc transmiterea dreptului de proprietate și atunci se consideră că are loc dezechilibrul contractual și paguba uneia dintre părți.
§3. Obiectul antecontractului.
Obiectul antecontractului, potrivit dreptului comun, constă în conduit sau în prestația la care este îndreptățit subiectul activ, și la care este ținut subiectul pasiv al raportului juridic încheiat între părți, și anume încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare promis. La fel ca și la oricare altă convenție, pentru ca aceasta să fie validă, obiectul trebuie să îndeplinească anumite condiții legale: să fie determinat sau determinabil, să fie posibil, să se afle în circuitul civil, să fie licit și moral și să constea într-un fapt personal al debitorului.
Astfel că antecontractul trebuie să se refere la încheierea în viitor a unui contract determinat, adică părțile să convină de la început asupra elementelor esențiale ale contractului promis: natura lui, obiectul derivate al acelui contract și prețul. În lipsa acestor elemente obiectul contractului nu este determinat deci va fi lovit de nulitate absolută. Textul antecontractului trebuie sa prevadă expres un contract promis posibil atât în fapt cât și în drept.
Legea permite încheierea unui antecontract chiar daca promitentul vânzator nu este proprietarul de drept al bunului ce urmează a fi înstrăinat deoarece această calitate este esențială doar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare final. La fel este reglementată și situația în care un soț încheie un antecontract fara consimțământul celuilalt, deoarece legea cere consimțământul expres al ambilor soți doar la data încheierii contractului promis.
§4. Cauza antecontractului de vânzare-cumpărare.
Se referă la contraprestațiile părților, respectiv la executarea de fiecare parte a obligației de a face, de a depune toate diligențele necesare pentru a îndeplini condițiile legale necesare încheierii în viitor a unui contract translativ de proprietate.
Conform dreptului comun cauza trebuie să existe, să fie licită și morală. Pera contrario, promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, întemeiată pe o cauză ilicită sau imorală, falsă este nulă. Falsitatea cauzei provine din credința greșită a debitorului cu privire existent acesteia, de exemplu cu privire la dobândirea dreptului de propriete asupra unui bun promis și care la data respectivă era scos din circuitul civil (terenuri sub imperiul Legilor nr.58/1974 și 59/1974 locuințele cumpărate de chiriași conform art.9 al Legii nr. 112/1995).
Secțiunea a 2-a. Conținutul promisiunii bilaterale de vânzare.
Art, 279 din Codul Civil prevede că pentru a fi valabilă, orice promisiune bilaterală de vânzare trebuie să conțină acordul părților cu privire la toate elementele esențiale ale contractului de vânzare final (bunul ce urmează a fi vândut și prețul care va fi plătit). În caz contrar, convenția nu va produce efectele juridice ale unei promisiuni ci mai degrabă va fi interpretată ca o negociere.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare fiind în regim propriu reglementată de Codul Civil, pentru a fi valabilă trebuie să întrunească o serie de condiții de validitate specifice dar și generale
§1.Conținutul obligatoriu al promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
Promisiunea ferma de a încheia în viitor, în condițiile prevăzute de lege, contractul definitiv de vânzare-cumpărare.
Asumarea sinalagmatică de a încheia în viitor contractul de vânzare final, a cărui condiții și clauze au fost stabilite de către promitentul vânzător și promitentul cumpărător reprezintă principala clauză a unui antecontract. Odată ce părțile au convenit asupra elementelor esențiale (bunul și prețul din contractul final) se creează obligația reciprocă de a pretinde și obține încheierea contractului.
Lucrul promis.
Identic ca și lucrul vândut, bunul promis trebuie să îndeplinească, în principiu, mai multe cerințe: să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat sau determinabil, posibil și licit, să fie proprietatea vânzătorului.
Bunul promis trebuie să existe la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.
În cazul antecontractului ne putem afla în prezența a două situații: fie bunul există deja la momentul încheierii promisiunii sinalagmatice de vânzare fie bunul promis este un bun viitor, ceea ce este legal deoarece legea prevede ca acesta să poată exista în viitor.
Dacă nu este vorba despre un bun viitor, faptul că bunul promis este pierit la momentul încheierii convenției atrage nulitatea absolută a acesteia.
Dacă pieirea bunului este totală și are loc ulterior momentului încheierii atunci antecontractul este caduc iar în cazul în care pieirea este parțială, promitentul cumpărător fie va opta pentru rezoluțiunea contractului fie pentru o reducere proporțională a prețului.
În cazul nerealizării bunului viitor promis, promitentul vânzător poate fi obligat la plata unor daune interese viitorului cumpărător însă dacă în cadrul antecontractului a fost stipulat faptul că promitentul cumpărător își asumă riscul nerealizării bunului atunci acesta nu mai are dreptul la daune interese.
Bunul promis să se regăsească în circuitul civil.
Toate bunurile aflate în circuitul civil pot fi promise a fi vândute în viitor, excepție făcând doar cele prevăzute de lege ca fiind inalienabile.
Bunurile culturale mobile clasate, aflate in proprietatea publica a statului sau unitatilor administrativ-teritoriale;
Dreptul de uzufruct caracterizandu-l drept incesibil prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte si stabilind si o exceptie de la aceasta;
Sun reglementate ca fiind nesusceptibile de apropriere privata si ca atare inalienabile lucruri precum razele soarelui, apa, aerul etc., cunoscute si sub denumirea de res communis;
Dreptul de uz are un caracter strict personal, neputand fi cedat sau inchiriat altcuiva;
Este reglementat tot în acest scop dreptul de abitatie, care este un drept strict personal, instituie o exceptie de la caracterul personal al acestuia conferind titularului posibilitatea de a inchiria unei alte persoane, in anumite conditii, partea din casa pe care nu o locuieste;
Sunt declarate inalienabile bunurile sacre si cele asimilate acestora.
1.2.3. Bunul promis să fie determinat sau determinabil, posibil și licit.
Lipsa bunului promis în cadrul antecontractului face ca părțile să-și asume obligații și drepturi lipsite de obiect. Promisiunea bilaterală fiind lipsită de bunul promis atrage nulitatea absolută a convenției deoarece determinarea acestuia este o condiție de valabilitate.
Prețul vânzării.
După cum am spus, când părțile încheie un antecontract, acestea convin asupra elementelor esențiale ale viitorului contract de vânzare, ceea ce înseamnă ca bunul pe care promitentul vânzător se obligă să-l transmită și prețul pe care promitentul cumpărător se obligă să-l plătească sunt determinate încă de la momentul încheierii convenției.
Există câteva condiții ce trebuiesc îndeplinite cu privire la preț:
Prețul să fie stabilit în bani.
Este obligatoriu ca prețul să fie stabilit în bani deoarece în mod contrar ar interveni o schimbare a naturii contractului, adică am avea de-a face cu un contract de schimb, de dare în plată, de rentă viageră etc.
Prețul să fie determinat sau determinabil.
În lipsa unui preț determinat sau determinabil, promisiunea va fi lovită de nulitate absolută. Posibilele modificări ale prețului pot să intervină doar din motive obiective și nu subiective. Este esențial ca prețul să fie cunoscut și acceptat încă de la început de către ambele părți deoarece prețul poate face diferența dacă promitentul vânzător sau promitentul cumpărător își va exprima consimțământul sau nu cu privire la obligația de a încheia contractul de vânzare final.
Prețul trebuie să fie sincer și serios.
Prețul trebuie să exprime valoarea bunului promis, să nu fie redus sau derizoriu. Un preț fictiv poate face ca promisiunea să fie considerată neserioasă sau intențiile părților să fie puse la îndoială.
În cazul în care prețul bunului promis este fictiv, el fiind extrem de redus sau din contra extrem de mult în raport cu bunul, antecontractul este lovit de nulitate absolută. Însă când este vorba de un preț fictiv scăzut, deși antecontractul este anulat, convenția poate fi recunoscută ca o donație.
Pentru valabilitatea promisiunii bilaterale de vânzare nu este necesară autorizarea prealabilă prevăzută de lege în cazul anumitor vânzări.
Demersurile îndelungate pentru obținerea autorizațiilor esențiale încheierii contractului de vânzare reprezintă unul dintre motivele pentru care părțile recurg la încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare, deci se subînțelege faptul că aceste autorizări nu reprezintă o condiție pentru valabilitatea promisiunii.
§2. Conținutul neobligatoriu al promisiunii bilaterale de vânzare. Clauzele accesorii.
Conținutul neobligatoriu al promisiunii bilaterale de vânzare se referă la clauzele care nu afectează valabilitatea contractului dar creează drepturi și/sau obligații părților.
2.1. Clauza de inalienabilitate.
“Pactum de non alienando”, clauza de inalienabilitate, reprezintă o dispoziție convențională prin care părțile convin asupra scoaterii unui anumit bun din circuitul civil general, în anumite condiții și pentru o anumită perioadă de timp.
În cazul antecontractului de vânzare, clauza de inalienabilitate apare ca un mijloc de conservare a dreptului de proprietate, în primul rând, în interesul promitentului cumpărător, dar ca și o garanție a executării de către promitentul vânzător și o măsură de întărire și protejare a disciplinei contractuale.
Clauza de inalienabilitate vine și întărește oarecum obligația care deja s-a născut pentru promitentul vânzător, obligația de a nu înstrăina bunul decat persoanei deja determinate în antecontract și la prețul convenit tot în conținutul său.
Obligația care se naște în baza unei clauze de inalienabilitate îi revine dobânditorului unui drept de proprietate și existența sa se plasează după încheierea unui act juridic translativ de proprietatea, și nu înaintea sa, cum este cazul promisiunii de vânzare.
În temeiul art. 627 al. (4) C.civ, obligația implicită de inalienabilitate se naște în sarcina celui care urmează să înstrăineze bunul, clauza subînțeleasă fiind stipulată în favoarea părții care urmează să dobândească dreptul de proprietate și existența sa se plasează anterior transferului dreptului de proprietate.
Clauza de inalienabilitate se caracterizează deci prin o indisponibilizare temporară a bunului și o restrictive la dreptul de a dispune al proprietarului asupra bunului promis.
Clauza de inalienabilitate se circumscrie doar înstrăinărilor prin acte între juridice între vii, nefiind susceptibilă de a opri transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului promis prin succesiune. În cazul decesului promitentului vânzător, atât obligația principală de a consimți la vânzarea defintivă, cât și obligația accesorie de a nu dispune de bun pe perioada de valabilitate a antecontractului, se transmite moștenitorilor acestuia.
Potrivit dispozițiilor art. 639 alin. (3) C.civ, care prevede expres că “nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulate inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel”. În altă ordine de idei, inalienabilitatea dă naștere unei indisponibilizări reale, în stransă legătură cu bunul, determinând în plus și insesizabilitatea sa, neputând fi urmărit în principiu de creditorii proprietarului precum și imposibilitatea de ipotecare a acestuia.
Există situații când clauza de inalienabilitate poate fi anulată de creditorii promitentului vânzător dacă aceasta a fost stipulată în frauda intereselor lor, cu scopul vădit de a scoate bunul din gajul general al acestora.
Pentru a fi opozabilă terților, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege, conform regulii generale
daca bunul este un imobil acesta trebuie notat în cartea funciară iar dacă se referă la un bun mobil se notează în Arhiva Electronică de Garanții Reale Mobiliare.
În cazul nerespectării acestei clauze, promitentul cumpărător poate cere rezoluțiunea anteconractului, daune interese sau anularea actului de înstrăinare încheiat de promitentul vânzător în termenul de valabilitate al promisiunii cu un terț, fara a mai fi nevoit să facă dovada relei-credințe a terțului dobânditor.
2.2. Clauza de dezicere.
Clauza de dezicere este prevederea contractuală, în virtutea căreia oricare dintre părți sau ambele au dreptul de a desființa (denunța) unilateral contractul încheiat, în schimbul unei sume de bani reprezentând prețul dezicerii.
Rațiunea prevederii unei clauze de dezicere în cuprinsul unei promisiuni bilaterale de vânzare este aceea de a conferi beneficiarului său un termen de refecție asupra consecințelor obligațiilor asumate și, în final, de a decide dacă mai dorește sau nu să încheie contractul definitive de vânzare-cumpărare. În baza clauzei de dezicere, oricare dintre părți are dreptul de a se răzgândi, de a-și retrage cuvântul dat, în schimbul unei sume de bani reprezentând prețul dezicerii.
Dreptul beneficiarului clauzei de dezicere de a denunța unilateral contractul este un drept discreționar, el poate fi exercitat independent de voința celeilalte părți și fără a fi supus controlului judecătoresc, nici în ceea ce privește oportunitatea, nici în ceea ce privește justificarea exercitării sale cu bună credință.
Deoarece clauza de dezicere nu este un element uzual al contractului, pentru a fi eficace, potrivit art. 1203 C.civ . această clauză trebuie acceptată în mod de expres și în scris de către cealaltă parte.
Codul civil reglementează anumite situații și condiții în care trebuie exercitat dreptul de dezicere care în mod contrar dacă ar rămâne fara reglementare ar putea crea prejudicii serioase părților de bună credință.
Art. 1276 C.civ prevede , sub denumirea de “Denunțarea unilaterală”: “(1) Dacă dreptul de a denunța contractul este recunoscut uneia dintre părți, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început. (2) În contractele cu executare succesivă sau continua, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar și după începerea executării contractului, însă denunțarea nu produce efecte în privința prestațiilor executate sau care se află în curs de executare ”.
Denunțarea unilaterală prezintă efecte de o gravitate esențială, fiind o veritabilă excepție de la principiul irevocabilității contractului, reprezentând, ca natură juridică, o condiție rezolutorie pur potestativă, viața contractului, depinzând exclusive de manifestarea de voință a părții ce beneficiază de o astfel de clauză și care își rezervă dreptul de a pune capăt obligației sale cand va voi, clauza de dezicere trebuie să fie expresă în contract, ea nu se poate prezuma.
Este important ca părțile să folosească în contract unul dintre termenii ce indică intenția de a recunoaște uneia dintre părți sau ambelor părți dreptul de dezicere, ca de exemplu: dezicere, răzgândire, revocare, denunțare unilaterală sau orice alt termen echivalent. În mod contract, restituirea sumei de bani deja primite va fi considerat doar un efect normal al desființării unui contract, deoarece păstrarea prestațiilor efectuate rămâne fără suport.
Art. 1276 alin. (3) C civ. “Dacă s-a stipulat o prestație în schimbul denunțării (s.n. -unilaterale), aceasta produce efecte numai atunci când prestația este executată”. Cu alte cuvinte beneficiarul clauzei de dezicere nu este obligat la plata prețului dezicerii la momentul încheierii promisiunii de vânzare, acesta fiind ținut la plată doar în momentul în care dreptul de dezicere se execută. Dreptul de dezicere poate fi exercitat numai cu condiția plății sumei de bani ce reprezintă prețul dreptului de dezicere, o sumă asupra căreia părțile contractante s-au înțeles s-au înțeles. Condiția plății fiind singura cale deoarece nici o declarație unilaterală de voință nu va fi eficace în această situație.
Termenul în care dreptul de dezicere nu este nelimitat în timp deoarece ar presupune ca starea de incertitudine să dureze la nesfârșit. De regulă acest drept este valabil până la data stipulată în antecontract, dacă părțile au convenit asupra dății. Dreptul de dezicere mai poate opera până la încheierea contractului final iar dacă nu a fost stabilită o asemenea dată atunci partea interesată se poate adresa instanței pentru a stabili un termen rezonabil în care poate fi exercitat acest drept.
Se consideră renunțare tacită la dreptul de dezicere în momentul în care beneficiarul dreptului de dezicere își execută obligațiile prevăzute în antecontract sau dacă promitentul vânzător în beneficiul căruia era stipulată clauza de dezicere, acceptă un avans din prețul final al contractului. Astfel că acceptând o parte din preț, contractul s-a executat chiar și parțial ceea ce face ca facultatea de dezicere să nu mai poată fi exercitată.
De asemenea clauza de dezicere nu mai operează în cazul în care antecontractul este lovit de nulitate ori dacă executarea contractului a devenit imposibilă din motive neimputabile părților.
Prin exercitarea dreptului de dezicere de către oricare dintre părți, promisiunea bilaterală se revoluționează cu efect retroactiv, dacă părțile nu au stipulat ca efectele sale să se producă doar pentru viitor.
În practica judiciară s-a pus problema faptului că inserarea unei clauze de dezicere într-un contract final de vânzare-cumpărare, ar face ca acesta să fie considerat mai degrabă ca o promisiune bilaterală de vânzare dar acest lucru a fost înlăturat în momentul reglementării diferit a celor două instituții: antecontractul și contractul de vânzare.
2.3 Clauza rezolutorie.
Clauza rezolutorie sau pactul comisoriu expres conferă părții sau părților în favoarea căruia este constituită dreptul de a rezoluționa unilateral contractul, în cazul neîndeplinirii culpabile a obligațiilor de către cealaltă parte. Cu alte cuvinte, această clauză permite rezoluțiunea convențională a contractului, substituind rezoluțiunea judiciară și pronunțarea unei hotărâri judecătorești sau arbitrale, după caz.
Clauza rezolutorie reprezintă o noutate doar din punct de vedere legislativ, aceasta fiind reglementată abia în cuprinsul actualului Cod civil, art. 1550 “Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită”. Modul și condițiile în care operează această clauză sunt prevăzute în art. 1552-1553 C.civ.
Dreptul de a rezoluționa contractul este un drept potestativ, debitorul nemaiputând împiedica, fără acordul creditorului, desființarea contractului prin executarea obligațiilor sale după momentul nașterii acestui drept.
În temeiul dreptului de rezoluționa, creditorului i se permite să opteze între mai multe variante: de a declara unilateral rezoluțiunea contractului, de a solicita instanței rezoluțiunea contractului, de a solicita executarea silită în natură a obligației sau de a cere executarea silită indirectă, prin echivalent.
În cazul inserării în conținutul antecontractului a unui pact comisoriu expres, în cazul în care unul dintre promitenți nu-și execută obligațiile asumate, celălalt poate să declare unilateral rezoluțiunea antecontractului.
Acest pact comisoriu expres este necesar doarece el face diferența între a fi necesară sau nu punerea în întârziere a debitorului
Dreptul de rezoluțiune unilaterală a contractului este un mecanism juridic simplificat deoarece în cazul în care partea prejudiciată apelează la instanță pentru rezolvarea situației, procedura va fi mai îndelungată deoarece există o serie de posibilități care sa nu-i fie tocmai benefice creditorului, de exemplu: acordarea de către judecător a unui termen de grație debitorului său, permiterea debitorului să-și execute obligațiile chiar și în fază procesuală a apelului, împiedicând astfel rezoluțiunea iar în ultimul caz de a evita plata taxelor judiciare de timbru aferente acțiunii în rezoluțiune.
Există o serie de condiții cerute de lege, care se cer a fi îndeplinite înainte de declarația de rezoluțiune: neexecutarea obligației de către debitor, prejudiciul, raportul de cauzalitate, vinovăția și punerea în întârziere a debitorului. Ultima condiție amintită poate fi înlăturată dacă părțile aleg să stipuleze în conținutul antecontractului că în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către una dintre ele, celalaltă parte poate desființa unilateral antecontractul “fără punere la întârziere și fără altă formalitate prealabilă”, în acest caz declarația unilaterală de rezoluțiune operează în mod valabil și fără punerea în întârziere a debitorului.
Motivele pentru care creditorul poate cere rezoluțiunea antecontractului nu sunt neapărat cele amintite la începutul lucrării “de a consimți în viitor la vânzarea defintivă în cadrul actului autentic”. Există situații în care antecontractul generează și alte obligații care odată neîndeplinite atrag rezoluțiunea, de exemplu, promitentul vânzător se obligă să schimbe categoria de folosință a terenului promis, să efectueze o lucrare de dezmembrare a acestuia, să obțină o autorizație de construcție, un certificat de urbanism ori promitentul cumpărător se obligă de a plăti în avans o parte din prețul vânzării, până la data stabilită pentru autentificarea actului final.
Punerea în întârziere a debitorului (în lipsa pactului comisoriu) și manifestarea unilaterală de voință prin declarația unilaterală de rezoluțiune a creditorului sunt elemente esențiale pentru aceast mecanism juridic.
Declarața unilaterală de rezoluțiune produce efecte juridice de la data comunicării ei destinatarului iar creditorul poate revoca declarația atâta timp cât aceasta nu i-a fost comunicată debitorului.
Art. 1326 alin. (3) Cod. Civ reglementează situația anterior amintită, actul unilateral supus comunicării produce efece “din momentul în care comunicarea ajuge la destinatar, chiar dacă acesta nu a luat la cunoștință de aceasta din motive care nu-I sunt imputabile”.
Legea prevede și termenul de prescripție în care poate fi exercitat acest drept și anume trei ani are curg de la momentul scadenței obligației neîndeplinite. A nu se face confuzie cu termenul de șase luni prevăzut de legiuitor în cazul în care s-a apelat la o instanță judecătorească pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare.
Creditorul poate cere daune interese debitorului, însă în acest caz va trebui să apeleze la instanță, care va cerceta mai întâi dacă au fost îndeplinite condițiile pentru ca declarația de rezoluțiune să opereze altfel în mod contrar judecătorul va putea respinge acțiunea creditorului însă nu o va putea anula.
Părțile pot opta pentru opozabilitatea față de terți și anume să efectueze procedurile de publicitate cu privire la rezoluțiune, pentru ca un eventual terț să fie atenționat cu privire la bunul care deja face obiectul antecontractului.
2.4. Clauza penală.
Clauza penală este o convenție accesorie prin care părțile contractante stabilesc anticipat întinderea daunelor interese pe care debitorul va fi obligat să le plătească în cazul neexecutării, executării necorespunzătoare ori cu întârziere a prestațiilor la care s-a îndatorat. Clauza penală apare deci ca o modalitate de evaluare prealabilă a despăgubirilor datorate în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor.
Potrivit art. 1538 C.civ., “clauza penală este aceea prin care părțile stipulează că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale” iar, potrivit art. 1066 C.civ. 1864, “clauza penală este aceea prin care o persoană, spre a da asigurare pentru executarea unei obligații, se leagă a da un lucru în caz de neexecutare din parte-i”.
Cu alte cuvinte, în cazul în care promitentul cumpărător nu își execută obligația de a consimți la contractul de vânzare final, acesta e obligat să-i plătească promitentului vânzător o sumă de bani.
În cazul în care debitorul nu și-a executat obligația din cauze majore, neimputabile acestuia, el nu este ținut a plăti daune interese creditorului.
Instanța nu poate dispune ca debitorul să-i plătească o sumă mai mare creditorului decât cea stipulată în antecontract însă există situația legală când legea îi permite acest lucru creditorului și anume el poate majora suma prevăzută în antecontract prevăzută de clauza penală, în cazul în care neexecutarea obligațiilor de către debitor a generat un prejudiciu suplimentar.
Există și în acest mecanism condiția esențială ca debitorul să fie pus în întârziere sau aflarea lui de drept în întârziere.
În concluzie, clauza penală are o funcție multiplă, de evaluare a prejudiciului, de reparație a acestuia (compensatorie), de sancționare a debitorului recalcitrant și de garantare a executării obligațiilor în natură.
2.5. Arvuna.
Este cea mai utilizată clauză pentru care părțile optează la încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare.
Arvuna reprezintă suma de bani pe care una din părți o da celeilalte cu ocazia încheierii unui antecontract de vânzare, urmând ca, în caz de neexecutare culpabilă a obligațiilor asumate de către una dintre părți, dacă aceasta este cea care plătit-o, să piardă suma dată, ori dacă este cea care a primit-o, să restituie dublul sumei primite. Destinația sumei plătite în sensul că reprezintă arvuna, trebuie să fie stipulată în mod expres, căci în caz contrar suma plătită la încheierea antecontractului este considerată executare parțială.
Clauza de arvună reprezintă o noutate legislativă în sensul că, legea permitea utilizarea acesteia doar în contractele definitive de vânzare-cumpărare însă Codul civil actual reglementează posibilitatea introducerii clauzei de arvuna în cadrul oricărei convenții.
Clauza de arvună este reglementată în Codul civil ca fiind de două tipuri.
Arvuna confirmatorie este prevăzută în art. 1544 C. civ și face referire la diferența între arvuna confirmatorie și clauza de dezicere (denunțare unilaterală), diferență care constă în faptul că debitorul care nu-și execută obligațiile este tras la răspundere numai dacă acesta a acționat cu vinovăție, respectiv fără justificare, cum prevede art. 1544 alin. (2) C. civ.
Când părțile aleg să stipuleze clauza de arvună într-un antecontract, acestea vor conveni și asupra sumei de bani ce va reprezenta arvuna, astfel că spre deosebire de clauza penală, partea în virtutea căreia se instituie arvuna va fi obligată să plătească suma stabilită la momentul încheierii antecontractului și nu după momentul producerii prejudiciului, cum era prevăzut la clauza penală.
Arvuna penalizatoare este reglementată în art. 1545 C. civ și presupune intenția părților de a da prețului semnificația clauzei de dezicere a promisiunii asumate, cu alte cuvinte, oricare parte contractantă poate denunța unilateral antecontractul, cu consecința pierderii arvunei date sau a restituirii în dublu a acesteia.
Între cele două tipuri de arvună există diferențe considerabile ce sunt legate de momentul achitării sumei de bani ce reprezintă arvuna dar și de faptul că arvuna penalizatoare odată vărsată (anticipat) părții aceasta va fi restituită daca nu a exercitat dreptul de denunțare pe cand în cazul arvunei confirmatorie, suma deja vărsată va constitui parte (avans) din prețul final de vânzare stabilit în antecontract.
Este necesar să amintim că pentru a produce efecte și a fi considerată clauză de arvună și nu un simplu avans din prețul final, este obligatorie stipularea expresă a clauzei în conținutul antecontractului, ambele părți fiind de acord cu această clauză. Acest lucru este prevăzut expres în art. 1670 C. civ.
§3. Conținutul neobligatoriu al promisiunii de vânzare. Clauzele anticipatorii.
În conținutul promisiunii sinalagmatice de vânzare, părțile prin acordul de voință pot opta pentru introducerea unor clauze anticipatorii, prin care se obligă la executarea unor obligații încă înainte de momentul perfectării contractului definitiv promis, obligații specifice vânzării pe care urmează să o încheie în viitor.
Legea interzice transmiterea anticipată de exemplu a dreptului de proprietate, însă clauzele anticipatorii pot obliga promitentul vânzător la o transmitere anticipată căre promitentul cumpărător a dreptului de posesie și folosință, sau ca promitentul dobânditor să plătească anticipat o sumă de bani în contul prețului acelui bun sau chiar întregul preț convenit.
De regulă aceste clauze nu ar fi permise decât în cadrul unui contract de vânzare defintiv, drept consecință aceste clauze pot fi executate doar în baza unui antecontract de vânzare, care în caz de pierdere a valabilității produce pierderea valabilității și a clauzelor anticipatorii, care au caracter provizoriu și reversibil.
3.1. Clauza privind plata anticipată a prețului.
Este clauza anticipatorie cel mai frecvent utilizată în antecontractele de vânzare-cumpărare.
Pentru a asigura seriozitatea promitentului cumpărător cu privire la executarea obligației și hotărârea acestuia de a achiziționa bunul, în baza clauzei anticipate a prețului, acesta acceptă să îi plătească la momentul încheierii antecontractului, promitentului vânzător o parte din prețul stabilit în antecontract, urmând ca restul să fie achitat la autentificarea vânzării definitive.
În cazul în care antecontractul de rezoluționează, devine caduc sau este imposibilă încheierea în viitor contractului definitiv de vânzare, promitentului cumpărător îi vor fi restituiți banii.
Este de amintit faptul că, neexecutarea obligației promitentului cumpărător de a plăti suma de bani în baza clauzei anticipatorii conferă dreptul promitentului vânzător de a cere rezoluțiunea antecontractului.
3.2. Clauza privind transmiterea anticipate a stăpânirii de fapt și a folosinței bunului promis.
Această clauză nu produce efectul translativ de drepturi de proprietate, bunul rămânând în proprietatea promitentului vânzător până la încheierea contractului de vânzare promis, se va transfera deci doar stăpânirea de fapt și folosința bunului, fapt care va produce anumite efecte juridice.
Această clauză este de regulă acceptată de părți în condițiile în care părțile au convenit și asupra plății unei sume de bani, în baza antecontractului, din partea promitentului cumpărător către promitentul vânzător.
Astfel dacă bunul promis este o construcție de locuit, promitentul dobânditor va deține un titlu valabil care justifică folosința imobilului, care poate fi opus cu succes în cazul unei acțiuni în evacuare îndreptată împotriva sa. De asemenea, dacă promitentul vânzător decedează, succesorii în drepturi ai acestuia trebuie să respecte dreptul constituit de autorul său în favoarea promitentului dobânditor, pe toată perioada de valabilitate a antecontractului.
Dreptul de a stăpâni în fapt bunul, fiind un drept personal cu conținut patrimonial, acesta poate fi supus împărțelii intervenit înaintea perfectării vânzării, daca a aparținut în coproprietate sau în devălmășie la doi sau mai mulți promitenți cumpărători.
Legea recunoaște promitentului dobânditor dreptul de a culege fructele ca și cum ar fi un posesor de bună credință, chiar și în condițiile în care contractul promis nu s-ar mai încheia, deoarece se prezumă că promitentul dobânditor este de bună credință, deoarece el stăpânește terenul cu gândul că este îndreptățit prin plata unei sume de bani către promitentul vânzător care de asemenea se prezumă că poate folosi banii primiți în interes personal deci ar fi nedrept ca acesta să-și însușească fructele bunului transmis în folosință. Totuși această situație este permisă, conform legii, în cazul în care părțile au stipulat expres această posibilitate și au convenit asupra ei în conținutul antecontractului. În caz contrar, ne putem afla de exemplu în situația în care, edificăm o construcție pe terenul ce face primit în folosință în baza antecontractului fără acordul de voință al promitentului vânzător, astfel că vom fi considerați de rea credință deci legea va recunoște construcția ca fiind în proprietatea proprietarului de drept al terenului.
3.3. Clauza anticipatorie de a permite promitentului comparator să construiască pe terenul are face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare.
În virtutea acestei clauze, promitentul vânzător cedează promitentului cumpărător, fie odată cu încheierea promisiunii, fie ulterior dar până la autentificarea contractului de vânzare final, dreptul de a construi pe terenul său.
Costurile construcției vor fi suportate de promitentul dobânditor în folosul său, astfel că în beneficiul acestuia se va institui dreptul de superficie adică dreptul de proprietate asupra construcției și dreptul de folosință asupra terenului, dar acest lucru doar cu acordul expres al proprietarului terenului.
Pentru consituirea dreptului de superficie trebuie îndeplinite condițiile de fond și de formă aplicabile drepturilor reale imobiliare, drept care pentru a putea fi eficace, este necesar ca o atare clauză anticipatorie să fie încheiată în formă autentică, ori să fie conținută într-o promisiune bilaterală de vânzare încheiată în formă autentică.
Încheierea contractului defintiv de vânzare instituie și consolidează dreptul de proprietate al promitentului dobânditor atât asupra construcției edificate cât și asupra terenului dobândit, în caz contrar neîncheierea contractului final sau anularea antecontractului instituie promitentului dobânditor doar un drept de creanță
De precizat faptul că dacă promitentul cumpărător nu își execută obligația corespunzătoare clauzei de dezicere, promitentul vânzător poate apela la denunțarea unilaterală a antecontractului.
Secțiunea a 3-a. Condițiile de formă ale promisiunii bilaterale de vânzare.
Dacă promisiunea bilaterală de vânzare are ca obiect terenuri sau construcții (locuințele și unitățile individuale), pentru înstrăinarea cărora legiuitorul a stabilit în mod expres că forma autentică este necesară ad validitatem, controversa doctrinară cu privire la forma antecontractului a fost înlăturată de reglementările Codului civil actual care prevede că pentru încheierea valabilă a acestei convenții, nu este necesară forma solemnă cerută pentru validitatea contractului final.
Prin forma actului juridic civil se înțelege modalitatea de exteriorizare a manifestării de voință făcută cu intenția de a crea, modifica sau stinge un raport juridic concret.
Expresia forma actului juridic civil poate desemna trei cerințe de formă: forma cerută pentru însuși validitatea actului juridic (ad validitatem), forma cerută pentru probarea actului juridic (ad probationem) și forma cerută pentru opozabilitatea actului juridic față de terți.
Forma actului juridic este guvernată de principiul consensualismului, cu alte cuvinte simpla manifestare de voință este nu numai necesară ci și suficientă pentru ca actul juridic civil să ia naștere în mod valabil sub aspectul formei pe care o îmbracă consimțământul părților.
Forma solemnă apără interesele părților împotriva unui consimțământ negândit sau pripit, pe baza consilierii părților de către notarul public care autentifică actul.
În cazul unor acte juridice de o importanță mai mare ( cele cu privire la imobile de exemplu) legiuitorul prevede expres forma solemnă pentru validitatea lor.
În materia vânzării-cumpărării forma autentică este cerută de lege atât în domeniul terenurilor cât și în ceea ce privește locuințele și unitățile individuale.
§1. Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea legii.
Necesitatea formei autentice pentru înstrăinarea terenurilor se explică, prin interesul statului de a avea o evidență clară și de a exercita supravegherea asupra terenurilor de orice fel, indiferent de destinație, de titlul în baza căruia sunt deținute sau de domeniul din care fac parte, deoarece toate acestea fac parte din fondul funciar al României.
În baza acestui considerent, datorită faptului că textul promisiunii conține consimțământul părților cu privire la toate elementele esențiale ale contractului final, acestea nemaiputând fi renegociate sau modificate, promsiunea fixând conținutul propriu zis al contractului definitiv de vânzare, cele două acte fiind indivizibile, este de înțeles că regula conform formei autentice se aplică și contractului de vânzare final.
Această rațiune a fost adoptată atât în dreptul federal elvețian, cât și în cel italian sau francez, cu intenția de a proteja consimțământul părților, de temperare a impulsului de a se angaja necugetat, de atenționare asupra gravității actului pe care îl încheie și în final de obținere a unui acord asumat în deplină cunoștință de cauză.
În doctrina noastră această idee, are un alt raționament deoarece susținătorii ei consideră că deși promisiunea de vânzare este imobiliară,find un constract distinct și autonom, nu operează nici o transmitere de drept deci este valalabilă chiar dacă este guvernată de principiul consensualismului.
Nu există nicio dispoziție expresă care să interzică încheierea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare a unui teren, conținând toate condițiile de validitate prevăzute de lege în afara cerinței formei autentice și prerogând obligația de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea vânzării. Acest lucru este perfect posibil deoarece la încheierea contractului de vânzare-cumpărare forma nu ține loc de voința juridică a părților, ci doar se adaugă acesteia. Detașarea promisiunii de actul autentic, disocierea consimțământului de forma sa solemnă ulterioară, este posibilă deoarece antecontractul prin esența sa este un contract principal, deși are o existență temporară și un caracter tranzitoriu.
Cand se urmărește exprimarea consimțământului sub formă solemnă, suntem în prezența unei promisiuni doarece în conținutul acesteia părțile doar convin asupra bunului și a prețului, elemente ce vor fi esențiale în contractul de vânzare final, deci nu are loc nici o transmitere de drept prin care s-ar putea încălca normele imperative.
§2. Forma promisiunii bilaterale de vânzare care vizează încheierea unei vânzări solemne în virtutea voinței părților.
Legiuitorul prevede expres forma autentică a doar pentru vânzarea terenurilor și a construcțiilor – locuințe sau unități individuale -, pentru celelalte bunuri vânzarea fiind consensuală.
Regula consensualismului nu este de ordine publică, astfel că părțile pot deroga prin voința lor de la aceasta.
O promisiune de vânzare poate fi încheiată în formă autentică, deși bunul promis nu face parte din categoria acelora care pot fi transmise valabil doar prin act autentic.
Există situația în care părțile aleg să încheie în formă consensuală o promisiune de vânzare-cumpărare, care să îndeplinească toate condițiile de valabilitate. Această promisiune poate fi considerată un act de vânzare solemn însă care va fi lipsit de efecte juridice.
Îndiferent dacă este încheiată în formă solemnă sau consensuală, convenția în cadrul căreia părțile au convenit asupra condițiilor esențiale ale unui contract de vânzare ce urmează a fi încheiat în viitor, ne aflăm în prezența unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare
CAPITOLUL AL III-LEA. EFECTELE PROMISIUNII BILATERALE DE VÂNZARE.
Începând cu 1 octombrie 2011, Codul civil roman reglementează în regim propriu instituția numită “Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare”. Odată intrat în vigoare noul Cod, se generează o serie de dificultăți de interpretare ale validității constituirii, modificării sau stingerii unor situații juridice născute în baza promisiunilor sinalagmatice de vânzare încheiate anterior dar care se pot prelungi până și în present.
Conform legii: “Actele și faptele juridice încheiate, ori după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor”.
Așadar, o promisiune bilaterală de vânzare încheiată înainte de 1 octombrie 2011 va fi supusă în continuare vechiului Cod civil, chiar dacă efectele sale se vor produce sau resimți și după intrarea în vigoare a noului Cod civil.
Nerectroactivitatea actelor normative în materie civilă, este o regulă fundamentală în ceea ce privește succesiunea în timp a legilor, atât Codul civil din 1884, cât și Codul civil actual fac referire la acest principiu în conținutul lor.
Legea nr. 71/2011 reglementează și situația în care o promisiune sinalagmatică de vânzare încheiată anterior momentului intrării în vigoare a legii noi, dar a cărei obligație se naște ulterior acestui moment, astfel că în baza art. 3 și art. 102 al. (1) rezultă că actele juridice încheiate sub incidența legii vechi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea aflată în vigoare la data încheierii lor, astfel că interpretarea, efectele, executarea și încetarea lor se face doar în baza dispozițiilor acelei legi.
În prezentul capitol vom analiza obligațiile născute în sarcina părților promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, analizarea problemelor legate de transmisiunea și cesiunea acestor obligații, de durata în timp a efectelor sale precum și, de impreviziunile ce pot apărea în ceea ce privește această convenție.
Secțiunea 1. Obligațiile părților promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare.
Având în vedere autonomia și specificitatea promisiunii bilaterale de vânzare, aceasta va da naștere în sarcina promitentului vânzător unor obligații caracteristice, diferite de acelea ale vânzătorului din contractul definitiv proiectat.
Obligațiile promitentului vânzător pot fi clasificate în obligații principale și obligații accesorii.
§1. Obligațiile principale ale promitentului-vânzător.
Obligația de a consimți la autentificarea vânzării, obligația de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul unei alte persoane și obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului-cumpărător, sunt obligațiile principale care i se impun promitentului vânzător și pe care acesta trebuie sa le respecte.
Obligația promitentului-vânzător de a consimți la autentificarea vânzării.
Acesta este obligația caracteristică, definitorie a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, în lipsa ei convenția încheiată de părți nu ar mai putea fi calificată ca atare.
Prezentarea în fața notarului public pentru autentificarea vânzării (fie că aceasta este solemnă în puterea legii, fie în virtutea voinței părților) este obligația specifică care incumbă ambelor părți contractante deopotrivă. Părțior le revine astfel, obligația de a face, de a semna actul autentic, total distinctă de a da, de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului, care îi revine doar vânzătorului după încheierea vânzării definitive.
Obligația părților de a-și reitera consimțământul în forma cerută de lege, de a contracta în cazul nostru, nu face parte din categoria clasică a obligațiilor de a face. În sprijinul acestei calificări, s-a arătat că părțile sunt obligate să încheie contractul final de vânzare în formă autentică nu în virtutea obligației de a face, ci în virtutea forței obligatorii a antecontractului convenit.
Obligația de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este susceptibilă de a fi executată silit în natură în accepțiunea clasică, fiind de imposibilă forțarea promitentului-vânzător de a se prezenta sau aducerea acestuia în fața notarului public pentru semnarea actului.
Îndeplinirea acestei obligații de a reitera consimțământul în formă autentică presupune acordul doar cu privire la conținutul și condițiile esențiale stabilite de părți la semnarea promisiunii de vânzare, se subînțelege deci faptul că nu va putea fi posibilă o renegociere asupra bunului și asupra prețului vânzării.
Obligația promitentului-vânzător de a nu înstrăina sau greva bunul promis în folosul altei persoane.
Pe lângă obligația principală de a face, promitentului vânzător îi revine și obligația de a nu face, adică de a nu încheia acte de dispoziție în favoarea unor terți, cu privire la bunul promis, prin care să zădărnicească închierea contractului de vânzare-cumpărare. Această obligație nu trebuie neapărat asumată în mod expres de părți în cuprinsul antecontractului pentru a fi valabilă, ea fiind subînțeleasă.
Astfel, potrivit art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, “ele (convențiile s.n.) obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa ”, iar în conformitate cu art. 1272 alin. (1) C. civ., “contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui”.
Promisiunea bilaterală de vânzare conține consimțământul părților cu privire la elementele esențiale ale vânzării, bunul promis și prețul, precum și la încheierea în viitor a contractului de vânzare autentic. Deși antecontractul nu are efect translativ de proprietate, participarea la încheierea acestei convenții este de natură a afecta totuși fizionomia dreptului de proprietate al promitentului vânzător, acesta fiind diferit de un drept de proprietate al unui titular care nu și-a asumat o obligație similară. Există totuși posibilitatea ca promitentul vânzător să dispună de bun în favoarea unui terț însă în această situație, promitentul vânzător este obligat să-i ofere promitentului cumpărător despăgubiri (cu excepția prelevării de o clauză de dezicere), deoarece s-ar încălca principiul executării în natură a obligațiilor. Executarea în natură a obligației promitentului vânzător va fi posibilă doar dacă obiectul vânzării se menține în patrimoniul său sau prin mecanismul juridic al unei obligații de a nu face și al sancțiunii care o însoțește. Această obligație nu duce la pierderea lui jus abutendi din conținutul dreptului de proprietate al promitentului vânzător, ci are ca efect doar limitarea temporară a acestuia.
Această limită temporară se situează între momentul încheierii antecontractului și autentificarea vânzării definitive, ori după caza rezoluțiunii promisiunii din culpa celeilalte părți, fiind întemeiată pe interesul legitim și serios al promitentului cumpărător. Ea apare deci ca o obligație de garanție care anticipează riscul evicțiunii survenite dintr-un fapt personal al promitentului-vânzător.
Caracterul personal al acestei obligații, constă în faptul că încălcarea acesteia de către promitentul vânzător, oferă celeilalte părți dreptul de a cere daune-interese.
În ceea ce privește promisiunile de a transmite în viitor proprietatea unui bun, clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în aceste convenții, fapt care conferă promitentului cumpărător posibilitatea de a alege între mai multe posibilități în cazul în care promitentul vânzător înstrăinează bunul în termenul de valabilitate al promisiunii. Astfel că promitentul cumpărător poate să solicite rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor personale asumate de către promitentul vânzător, cu obținerea de daune interese, trebuind totodată să probeze toate condițiile generale de răspundere contractuală ( fapta ilicită, prejudiciul, legătura de cauzalitate, vinovăția și punerea în întârziere). Promitentul cumpărător poate de asemenea să aleagă invocarea ca temei al acțiunii sale, nerespectarea clauzei de inalienabilitate (indiferent dacă aceasta a fost sau nu stipulată în antecontract), solicitând fie rezoluțiunea antecontractului cu daune interese, fie anularea înstrăinării făcute în favoarea terțului, readucerea bunului în patrimoniul promitentului vânzător și executarea silită în natură a obligației principale asumate de către acesta.
În concluzie desigur că promitentul cumpărător va folosi ca temei clauza de inalienabilitate deoarece îi conferă mai multe avantaje, dintre care cel mai important este acela de a nu fi obligat la dovedirea culpei sau a relei-credințe a terțului (atâta timp cât au fost respectate condițiile de publicitate ale clauzei sau ale antecontractului).
Obligația promitentului-vânzător de a nu încheia acte juridice susceptibile de a micșora sau înlătura dreptul promitentului-cumpărător.
În temeiul antecontractului, promitentului vânzător i se naște obligația personală negativă de a nu înstrăina sau greva bunul (aceasta presupunând și consumarea substanței acestuia, respectiv, dispoziția materială). Promitentul vânzător trebuie să se abțină astfel de la încheierea cu terții a unor acte juridice care ar putea restrâge conținutul dreptului de proprietate asupra bunului promis.
Restrângerea conținutului dreptului de proprietate poate avea loc prin transmiterea posesiei sau folosinței bunului către terți.
Există însă o condiție în ceea ce privește durata situațiilor juridice create prin aceste transmisiuni, acestea trebuie să se prelungească și după momentul fixat de părți pentru autentificarea actului de vânzare definitiv ( de exemplu încheierea unui contract de închiriere al bunului, contract care ar putea cauza promitentului cumpărător o lipsa de folosință a bunului pe durata respectării contractului de închiriere, consimțit fără acordul său, în favoarea terțului).
§2. Obligațiile principale ale promitentului comparator.
Având în vedere caracterul bilateral al antecontractului de vânzare-cumpărare, în opoziție cu promisiunea unilaterală de vânzare care nu conține decât promisiunea de a vinde sau, după caz, de a cumpăra a promitentului, beneficiarul păstrându-și libertatea de a decide ulterior dacă va cumpăra sau va vinde bunul, această convenție conține în mod obligatoriu și consimțământul celeilalte părți la încheierea vânzării finale.
Promitentul cumpărător are de asemenea, obligația de a se prezenta la notarul public pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare final, ale cărui elemente esențiale au fost stabilite în conținutul antecontractului.
Obligația simetrică născută din antecontract, conferă acestuia caracterul perfect sinalagmatic.
Secțiunea a 2-a. Transmisiunea, cesiunea și încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Drepturile și obligațiile născute în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, având caracter patrimonial, pot fi transmise atât pe cale succesorală, cât și pe cale convențională prin acte juridice între vii, cu respectarea anumitor condiții.
§1. Transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor părților promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Fiind vorba despre drepturi și obligații cu caracter patrimonial, regula este că, în cazul decesului uneia sau a ambelor părți contractante, acestea se transmit în patrimoniul moștenitorilor acestora, fie prin succesiune legală, fie testamentară. Această transmisiune va opera numai în cazurile în care părțile, în mod expres, nu au convenit ca prin moartea uneia dintre ele, promisiunea nu-și va mai produce efectele.
Transmisiunea obligației nu va avea loc nici în cazul în care aceasta are caracter intuitu personae.
Există posibilitatea ca părțile să stipuleze în contract, o condiție rezolutorie prin care să prevadă ca decesul uneia dintre părți conduce la rezoluțiunea cu efect retroactiv a contractului, o condiție suspensivă de supraviețuire a contractanților sau, pur și simplu, caracterul intuitu personae al drepturilor și obligațiilor lor.
În practica judecătorească s-a arătat că încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare cu privire la un imobil cuprins într-un testament anterior echivalează cu o revocare tacită a testamentului. Opinia contrară a susținut că nu poate fi vorba despre o revocare a testamentului atâta timp cât prin antecontract nu are loc un transfer al dreptului de proprietate. S-a arătat, într-o a treia opinie, că hotărârea este intenția testatorului promitent, iar soluția trebuie nunanțată în cazul în care antecontractul cuprinde și obligația de predare a bunului, caz în care suntem în situația unei intenții de revocare a testamentului. Dacă însă autentificarea contractului nu va avea loc, atunci și revocarea legatului va fi anulată (va fi considerată caducă), reîntoarcerea bunului în patrimoniul promitentului făcând testamentul din nou valabil.
§2. Cesiunea prin acte între vii a drepturilor și a obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare ( de la data de 01 octombrie 2011 ).
Codul civil reglementează cesiunea de drepturi și obligații prin mecanismul cesiunii de contract, în art. 1315 “o parte poate să-și substituie un terț în raporturile născute dintr-un contract, numai dacă prestațiile nu au fost încă integral executate, iar cealaltă parte consimte la aceasta”.
Legiuitorul impune deci în mod obligatoriu pentru validitatea cesiunii de contract, consimțământul debitorului cedat.
Legea protejează astfel interesul promitentului vânzător, deoarece există situația ca noul promitent cumpărător să fie insolvabil, să nu dispună de sumele necesare achitării prețului vânzării. Astfel că, debitorul cedat, fiind chemat să-și dea acordul, va avea totodată șansa să cunoască persoana substituentului, starea sa patrimonială, putând să accepte sau să refuze ca acesta să-i devina partener contractul. Însă voința contractantului cedat nu este discreționară, refuzul său nejustificat poate fi cenzurat de instața judecătorească, în cazul în care cu rea credință se săvârșește un abuz de drept.
Condițiile de formă pe care trebuie să le îmbrace cesiunea contractului, cât și declarația de acceptare a debitorului cedat, sunt acelea cerute de lege pentru validitatea contractului cedat, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare, fiind forma înscrisului sub semnătură privată.
În ceea ce privește efectele, cesiunea promisiunii produce efecte de la momentul acceptării acesteia de către debitorul cedat, iar dacă acesta și-a dat anticipat acordul cu privire la această posibilitate de substituire a contractantului său cu un terț, de la momentul la care i-a fost notificată cesiunea.
Față de terți, opozabilitatea cesiunii este asigurată prin publicarea acesteia în cartea funciară, dacă antecontractul cesionat privește un bun imobil, sau în modalitățile specifice, în funcție de natura bunurilor mobile care fac obiectul derivat al promisiunii.
Art. 1318 C. civ. prevede că cedentul este liberat de obligațiile sale contractuale din momentul în care cesiunea își produce efectele față de contractantul cedat, cu excepția cazului în care acesta a declarat că nu înțelege să-l libereze pe cedent.
Asta înseamnă ca acceptarea contractantului cedat poate fi pură și simplă, cu o detașare totală a cedentului de contractul cesionat sau făcută sub rezerva că nu înțelege să-l libereze pe cedent de obligațiile sale.
În cazul în care contractantul cedat acceptă cesiunea, însă declară că nu îl liberează pe cedent, iar cesionarul nu-și execută obligațiile contractuale, are posibilitatea ca în termen de 15 zile de la data neexecutării sau de la data la care a cunoscut fapta neexecutării, să-i notifice cedentului, sub sancțiunea pierderii dreptului de regres, faptul neexecutării obligațiilor de către cesionar.
Cesiunea de contract, presupune ca terțul să ia locul promitentului cedent având aceleași drepturi și obligații pe care le-a avut și acesta în legătură cu promisiunea. Astfel că, dacă el nu-și îndeplinește obligațiile contractuale, contractantul cedat se poate îndrepta cu regres în contra cedentului dacă acesta nu a fost liberat de obligații.
Cesiunea de contract prezintă interes ridicat mai ales în cazul cesiunii făcute de promitentul cumpărător, substituirea promitentului vânzător fiind lipsită de rațiune economică, atâta timp cât și cesionarul nu ca putea primi la vânzarea definitivă un alt preț decât acela pe care l-ar fi primit cedentul, trebuind în plus să plătească pe lângă prețul cesiunii și taxele și impozitele aferente transmiterii proprietății.
Contractantul cedat nu-i poate opune noului său partener contractual, în lipsa unor stipulații exprese, viciile de consimțământ și orice alte apărări sau excepții născute din raporturile sale cu cedentul, putându-i însă opune toate excepțiile care rezultă din contract.
În concluzie, cedentul garantează validitatea promisiunii bilaterale de vânzare, însă în principiu nu și executarea acestuia. Dacă însă își asumă această obligație ori dacă contractantul cedat declară că nu înțelege să-l libereze de obligații, va fi ținut la îndeplinirea contractuale cedate asemeni fideiusorului.
§3. Încetarea drepturilor și obligațiilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cummpărare, este după cum am spus un act pregătitor al vânzării definitive, se poate spune că el creează o situație juridică tranzitorie, având în mod absolut și natural, un caracter temporar.
Antecontractul nu poate fi încadrat nici în categoria contractelor cu executare dintr-o dată, deoarece dă naștere la drepturi și obligații care se desfășoară în timp, nici în categoria contractelor cu executare succesivă, deoarece prestațiile părților nu au caracter de periodicitate și de repetitivitate.
Situația de incertitudine cu privire la dreptul de proprietate nu poate dura la nesfârșit, astfel că legea dă posibilitatea, ca prin acordul părților să înceteze efectele antecontractului, prin îndeplinirea termenelor de prescripție sau a intervenției unei cauze de caducitate.
Încetarea promisiunii bilaterale de vânzare prin acordul părților.
Fiind rezultatul unui acord de voințe, este normal ca tot printr-un acord de voințe, promisiunea bilaterală de vânzare să-și înceteze existența.
Cu condiția ca părțile să nu-și fi executat în întregime obligațiile principale asumate prin promisiune, acestea pot reveni, conform legii, de comun acord asupra deciziei de a încheia în viitor vânzarea, eliberându-se reciproc de obligațiile asumate, făcând totodată ca promisiunea să-și înceteze existența.
Art. 1270 C. civ. „contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante. Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege”
Ca urmare a desființării promisiunii, este rezoluțiunea cu efect retroactiv, astfel că părțile sunt datoare cu restituirea reciprocă a prestațiilor deja efectuate, întrucât acestea au rămas fără suport.
Prescripția extinctivă a drepturilor născute din promisiunea bilaterală de vânzare.
Codul civil dispune în art. 2500 că “ dreptul material la acțiune, denumit în continuare drept la acțiune, se stinge prin prescripție, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege”
Potrivit legii civile, obligațiile asumate în virtutea unui contract sunt exigibile de la data încheierii acestuia, cu excepția cazului în care părțile au prevăzut un termen sau o condiție suspensivă, când obligațiile devin exigibile de la data îndeplinirii acestora.
Dacă părțile au stabilit în cuprinsul promisiunii de vânzare un termen până la care trebuie încheiat actul autentic de vânzare, iar acest termen s-a împlinit fără ca părțile sa fi încheiat vânzarea definitivă, promisiunea nu-și încetează efectele, ci de la acel moment, se naște dreptul la acțiune pentru executarea silită în natură sau în echivalent,ori pentru rezoluțiunea convenției.
Deci, efectele promisiunii încetează prin prescripție extinctivă atunci când partea în drept nu solicită executarea contractului sau rezoluțiunea acestuia, lăsând astfel să se stingă dreptul său la acțiune.
Codul civil reglementează prevede două categorii de termene de prescripție ale dreptului material la acțiune născut din această convenție. Astfel, dreptul de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract autentic de vânzare se prescrie, potrivit art. 1669 alin. (2) C. civ., într-un termen de 6 luni care curge de la data la care vânzarea trebuia perfectată, iar dreptul la rezoluțiunea antecontractului și obținerea de daune interese, în termenul general de prescripție de 3 ani, conform art. 2517 C. civ.
Există posibilitatea ca promitentul vânzător să execute de bunăvoie promisiunea bilaterală de vânzare chiar și după îndeplinirea termenului de prescripție.
În ceea ce privește restituirea prețului stipulat în antecontract, fostul Tribunal Suprem a statuat în Plen, printr-o decizie de îndrumare, cu nr. 7/1967, că “dreptul la acțiunea în restituire a sumelor plătite are ca temei neexecutarea de către proprietarul bunului a obligației ce-i revine din antecontract și se prescrie în termen de 3 ani, care începe să curgă de la data când cumpărătorul a cunoscut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu mai poate avea loc”.
Caducitatea, cauză de încetare a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.
Caducitatea este o cauza de ineficacitate a contractului care nu a fost încă executat, constând în lipsirea actului juridic civil de orice efecte datorită intervenirii unor cauze ulterioare încheierii sale și independente de voința părților.
Caducitatea nu este reglementată de lege, fiind o construcție a practicii judiciare și a doctrinei, iar aplicabilitatea în cazul promisiunii bilaterale de vânzare, poate interveni în cazul neîndeplinirii unei condiții extinctive, a pierii bunului promis, a decesului unuia dintre promitenți, dacă a fost încheiată în favoarea persoanei acestuia.
Împlinirea condiției extinctive prevăzută de părțile promisiunii.
Caducitatea contractului ca urmare a intervenției un condiții , poate fi posibilă doar dacă este vorba despre o condiție extinctivă.
Condiția extinctivă a actului juridic civil se deosebește de condiția suspensivă și cea rezolutorie, prin faptul că este sui generis.
Printr-o condiție extinctivă, depunătorul ar putea să prevadă că un element al actului de exemplu, identitatea sau o calitate a gratificatului, “constituie o condiție esențială a angajamentului său ..și că dispariția acestui element va antrena de plin drept caducitatea” actului.
Diferența între condiția rezolutorie și condiția extinctivă, este dată de realizarea condiției extinctive implică desființarea actului (care rămâne valabil pentru trecut), doar pentru viitor.
Caducitatea, sancțiunea realizării condiției extinctive (în cazul actelor cu executare instantanee) “nu poate avea efect decât pentru viitor”. Astfel că, restituirea prețului, arvunei sau acontului va fi prescriptibilă în trei ani de la data la care s-a constatat imposibilitatea vânzării.
Părțile de regulă prevăd în cuprinsul antecontractului, că dacă semnarea actului autentic de vânzare-cumpărare nu are loc până la data stabilită, promisiunea devine caducă.
O asemenea prevedere contractuală nu poate fi calificată nici ca o condiție suspensivă, care este un eveniment viitor și nesigur că se va produce, care determină nașterea cu efecte retroactive a obligațiilor asumate de părți, întrucât în cele spuse mai sus, obligațiile părților s-au născut de la data semnării, nici ca un termen suspensiv, care este un eveniment viitor și sigur că se va produce, care determină încetarea executării obligațiilor, deoarece neîncheierea actului autentic de vânzare nu este o certitudine.
În cazul introducerii acestei condiții extinctive, în conținutul antecontractului, împlinirea acesteia va produce efectele arătate pentru viitor, cu excepția cazului în care promitenții nu se angajează expres să prelungească termenul de perfectare al vânzării definitive sau nu revin asupra convenirii acestei condiții.
Caracterul suis generis al actului juridic, presupune ca părțile că prevadă expres această condiție, în caz contrar, în lipsa unei atare prevederi, împlinirea termenului fixat de părți pentru autentificarea vânzării, determinând punctul de plecare al dreptului de a solicita în natură, prin echivalent, sau rezoluțiunea pentru neîndeplinirea obligațiilor.
Neîndeplinirea unei condiții suspensive în termenul fixat de părți ca limită pentru producerea acestia.
Motivele care determină părțile să recurgă la încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare, și nu direct a vânzării înseși, se referă la îndeplinirea unor condiții față de care vânzarea nu ar putea fi perfectată și care nu sunt îndeplinite la momentul încheierii promisiunii.
De exemplu, promitentul cumpărător dorește să achiziționeze un teren în vederea construirii, însă nu dorește să cumpere până nu este sigur că va obține autorizația de construcție, ori nu are suficienți bani pentru a achita prețul vânzării și a solicitat acordarea unui credit în acest sens sau a decis vânzarea unui alt bun al său, ori promitentul vânzător este angajat într-un proces civil având ca obiect restituirea în natură a unui imobil în condițiile Legii nr. 10/2001, prescripția achizitivă a imobilului promis, ori partajarea acestuia. Astfel că, nașterea obligațiilor lor va depinde de îndeplinirea condiției suspensive (obținerea autorizației, intrarea în patrimoniul promitentului vânzător a bunului în urma soluționării procesului civil.
Părțile pot conveni asupra unui termen, în interiorul căruia ar trebui îndeplinită condiția, în caz contrar, va interveni caducitatea antecontractului. Antecontractul poate deveni caduc și în situația în care condiția nu se îndeplinește (nu se obține autorizația de construcție).
Art. 1404 alin.(2) C. civ. prevede următoarele: “când obligația este contractată sub condiția producerii unui eveniment într-un anumit termen, condiția este socotită neîndeplinită dacă termenul s-a îndeplinit fără ca evenimentul să se producă. În lipsa unui termen, condiția se consideră neîndeplinită numai atunci când este sigur că evenimentul nu se va produce” .
Legea nu împiedică posibilitatea unei prorogrări a termenului stabilit pentru producerea condiției, în cazul în care părțile au convingerea că evenimentul se va produce, însă la o dată situată după îndeplinirea termenului fixat inițial.
În cazul în care condiția suspensivă a fost stipulată în interesul exclusiv al unuia dintre promitenți, în acord cu dispozițiile art. 1406 C. civ., el poate renunța unilateral la aceasta, atâta timp cât aceasta nu s-a împlinit. Este evident că această renunțare poate avea loc înaintea expirării termenului fixat de părți pentru împlinirea condiției, ori înainte ca imposibilitatea împlinirii acesteia să devină certă.
Efectul renunțării unilaterale la condiție, este că obligația asumată sub această modalitate devine simplă.
Este important de reținut, modul cum legiutorul reglementează cu caracter sancționator, considerând condiția îndeplinită dacă cel care a fost obligat sub această modalitate a împiedicat îndeplinirea ei. De exemplu, dacă neobținerea creditului sau a autorizației de construcție îi este imputabilă promitentului cumpărător, acesta nedepunând toate diligențele necesare, înaintând băncii un dosar incomplet care a descalificat cererea sa.
În această situație, condiția se consideră îndeplinită, deci obligațiile părților vor fi exigibile, acestea putând fi obligate la executarea lor în natură sau prin echivalent.
Pieirea bunului promis.
Dacă este vorba despre un bun individual determinat pieirea totală a acestuia, indiferent că este sau nu imputabilă părților, atrage caducitatea promisiunii, executarea ei nemaifiind posibilă.
Dacă dispariția bunului îi este imputabilă unuia dintre promitenți, atunci cealaltă parte poate solicita acordarea de daune interese.
Niciuna dintre părți nu poate fi obligată la plata de daune interese dacă, obiectul antecontractului este scos din circuitul civil printr-o normă de lege, ori este în întregime expropriat pentru cauză de utilitate publică, ori piere fortuit sau din cauză de forță majoră. În toate aceste stuațiii, promisiunea devine caducă.
Dacă bunul piere doar parțial, atunci promitentul cumpărător poate decide dacă înțelege să încheie totuși vânzarea cu o reducere proporțională a prețului, la fel și în cazul unei exproprieri parțiale.
Decesul unuia dintre promitenți.
În cazul încheierii unei promisiuni bilaterale de vânzare intuitu personae, decesul unui cocontractant atrage caducitatea antecontractului, neoperând transmisiunea pe cale succesorală a drepturilor și obligațiilor născute din convenție.
Dispariția unui element esențial al contractului, determină imposibilitatea de executare a promisiunii, ducând astfel la caducitate.
Secțiunea a 3-a. Executarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Efectele neexecutării obligațiilor de cărte părți.
§1. Executarea de bunăvoie a promisiunii bilaterale de vânzare.
Având în vedere că, de regulă, obligațiile se sting prin plată, modalitatea cea mai adecvată și preferabilă de executare a obligațiilor principale asumate de promitenți în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, este cea a executăriide bunăvoie, în natură.
Executarea obligațiilor constă în prezentarea părților la termenul fixat de comun acord, în fața notarului public și reiterarea consimțământului lor la vânzare, respectiv, la cumpărare, în condițiile stabilite anterior în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată preparatoriu în acest scop.
§2. Refuzul uneia dintre părți de a participa la autentificarea actului. Executarea silită în natură a obligațiilor de a face asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare.
În literatură și în jurisprudență, s-au căutat remedii satisfăcătoare prin care finalitatea și scopul intrinsec al promisiunilor bilaterale de vânzare de a conduce la încheierea vânzării definitive să fie atins chiar și în situația opoziției uneia dintre părți, au fost consacrate două soluții prin care să se asigure executarea în natură a obligațiilor asumate de părți, și anume pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contracte de vânzare-cumpărare și obligarea promitentului recalcitrant la încheierea contractului de vânzare-cumpărare sub sancțiunea daunelor cominatorii.
2.1. Executarea silită în natură prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de actul autentic de vânzare-cumpărare.
Posibilitatea suplinirii pe cale judecătorească a consimțământului unuia dintre promitenți la autentificarea actului definitiv de vânzare-cumpărare și pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de înstrăinare a generat numeroase controverse în doctrină și a cunoscut temeiuri juridice diferite, în funcție de legislația aplicabilă în momentul încheierii promisiunii și a executării acesteia.
Înițial, în concepția redactorilor Codului civil de la 1864, concepție care a dăinuit o lungă perioadă de timp, regimul circulației tuturor bunurilor mobile și imobile, fără niciun fel de deosebire era dominat de două principii: acela al liberei circulații și acela al consensualismului.
Deși vânzarea era perfectă între părți prin simplul acord de voințe, drepturile derivând din acestea asupra imobilelor nu erau opozabile terților decât după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Prin excepție, în unele regiuni unde se aplica regimul de carte funciară instituit prin Decretul-lege nr.115/1938 privind unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, s-a prevăzut că efecte translative de proprietate, chiar și între părți, nu poate produce decât întăbularea.
În timpul regimului comunist, s-au accentuat în mod progresiv, restricțiile și controlul direct al autorităților asupra circulației juridice a imobilelor, astfel că libera circulație a tuturor imobilelor urbane și rurale, prin simpla înțelegere dintre părți nu și-a mai găsit aplicabilitatea.
În anul 1958, a intrat în vigoare Decretul nr. 144, care în art. 11 alin. (1) prevedea că înstrăinarea prin acte între vii a imobilelor, trebuia să se facă sub sancțiunea nulității absolute, cu autorizarea prealabilă a organului local al administrației de stat și în formă autentică.
După decembrie 1989, actele normative care scoseseră terenurile din circuitul civil (Legea 58/1974) și care instituiseră condiții restrictive pentru circulația construcțiilor, au fost abrogate, iar prin Legea 50/199 privind autorizarea construcțiilor și unele măsuri pentru realizarea locuințelor au fost abrogate integral și dispozițiile Decretului nr. 144/1958.
Abrogarea dispozițiilor art. 12 din Decretul nr. 144, a creat o serie de situații practice în care promitenții vânzători refuzau datorită creșterii prețurilor construcțiilor să mai încheie contracte autentice de vânzare cumpărare la prețul și condițiile stabilite anterior în antecontract, astfel că instațele au fost confruntate cu problema admisibilității cererilor de pronunțare a hotărârilor judecătorești care să țină loc de vânzare autentică dar și cu problema găsirii unor temeiuri juridice pentru admiterea acestora.
Astfel, pentru posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, au fost propuse și admise, de-a lungul timpului mai multe soluții.
Vom analiza în cele ce urmează temeiul și regimul juridic actua al acțiunilor având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Codul civil dispune expres în art. 1669 alin. (1) următoarele: “când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.
Pentru admisibilitatea acțiunii în executarea silită a antecontractului, trebuie îndeplinite următoarele condiții: încheierea valabilă a unei promisiuni de vânzare, dovedirea refuzului nejustificat al unuia dintre promitenți de a încheia contractul de vânzare, dovada dreptului de proprietate asupra bunului promis, executarea obligațiilor proprii ale părții care promovează acțiunea și îndeplinirea cerințelor esențiale ale vânzării.
Sintagma “dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite” ar putea fi lesne interpretată în sensul că, dacă vânzare proiectată de părți este solemnă, atunci, pentru adminibilitatea acțiunii este obligatorie încheierea promisiunii bilaterale în formă autentică, căci instanța, verificând dacă toate condițiile cerute de lege pentru validitatea vânzării (obiect, capacitate, cauză, formă) sunt îndeplinite, este chemată să suplinească numai consimțământul uneia dintre părți.
Deși forma solemnă a actului reprezintă o condiție de validitate în cazul contractului defintiv de vânzare, atunci când acesta se referă la terenuri și la construcții (locuințe sau unități individuale), această formă nu este obligatorie pentru antecontract.
Consimțământul părților în formă autentică, actul autentic de înstrăinare, este tocmai ceea ce se suplinește prin pronunțarea hotărârii judecătorești.
Este imposibil să pui semnul egalității între situația juridică născută dintr-o promisiune unilaterală de vânzare și aceea generată de o promisiune bilaterală de vânzare. În cazul promisiunii unilaterale, aceasta deja prezintă consimțământul definitiv și irevocabil al promitentului la vânzare, care trebuie să fie dat, la fel ca în cazul contractului definitiv, în formă autentică, când vine vorba despre promisiunea bilaterală, aceasta nu conține consimțământul la vânzare sau la cumpărare al niciuneia dintre părți. Ele se obligă doar să-și reitereze acordul de voință la un moment ulterior, în forma cerută de lege.
Așadar, hotărârea pe care este chemată să o pronunțe instanța de judecată suplinește acordul pe care ambele părți urmau sa îl exprime în formă autentică pentru a forma contractul de vânzare, și nu refuzul uneia dintre părți de a-și da consimțământul.
În acest caz nu se poate disocia consimțământul de forma autentică, astfel încât instanța să suplinească numai acordul promitentului care refuză vânzarea, neputându-se accepta că cerința formei autentice a acesteia a fost deja îndeplinită prin încheierea promisiunii de vânzare în formă solemnă.
Această acțiune are caracter special, deoarece are aplicabilitate restrânsă numai în domeniul definitit de legiuitor (promisiuni bilaterale și unilaterale de vânzare).
Acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare este o acțiune personală, derivând din obligațiile de a face cu caracter patrimonial izvorâte din convenție, putând fi intenată și împotriva succesorilor promitentului decedat în caz de refuz al acestora de a mai consimți la vânzarea promisă de antecesorul lor.
De asemenea, această acțiune are un termen extinctiv de prescripție, pentru a sancționa dezinteresul părții în favoarea căreia a fost instituită, legiuitorul prevede un termen de 6 luni, care curge de la data fixată de părți pentru încheierea de bunăvoie a contractului proiectat prin promisiune.
Dacă promitentul cumpărător este cel care introduce acțiunea, el va trebui să facă dovada promisiunii bilaterale de vânzare, a dreptului de proprietate al pârâtului asupra bunului promis, a refuzului acestuia de a se prezenta în fața notarului public la termenul fixat pentru încheierea în formă autentică a vânzării și a îndeplinirii obligațiilor proprii, respectiv, a plății prețului în contul promitentului vânzător.
În ceea ce privește, dovada promisiunii, aceasta se face prin înscrisul constatator al convenției, convenție care trebuie să îmbrace forma scrisă ad probationem.
Dovada dreptului de proprietatea al promitentului vânzător asupra bunului promis, se face de regulă cu extrasul de carte funciară al imobilului obiect al vânzării. Promitentul vânzător trebuie să fie la data pronunțării hotărârii judecătorești proprietar al bunului vândut. Deoarece prin hotărârea ce se pronunță se operează un transfer de proprietate, instanța trebuie să verifice, în prealabil, dacă promitentul vânzător este proprietar, căci numai în acest caz acțiunea este admisibilă, nefiind de conceput ca promitentul cumpărător, de conivență cu promitentul vânzător, să își constituie fără temei legal un titlu de proprietate asupra bunului aparținând unui terț.
Refuzul pârâtului de a-și reintera consimțământul în ceea ce privește vânzarea definitivă, se dovedește prin, notificarea acestuia în scopul prezentării la termenul fixat în antecontract sau la un termen ulterior acestuia, în fața unui notar public în scopul încheierii contractului de vânzare definitiv, în condițiile și la prețul stabilit în antecontract, însoțită de probarea faptului neprezentării acestuia la data și la biroul notarial indicate în notificare.
Caracterul nejustificat al refuzului pârâtului va fi apreciat de instanță în funcție de împrejurările de fapt care au determinat această conduităa părții pârâte.
Îndeplinirea obligației de plată a prețului de către promitentul-cumpărător poate reieși din cuprinsul convenției de promisiune semnată de părți în care se atestă și plata integrală a prețului, din alte înscrisuri doveditoare ale plății (pentru dovada actelor juridice cu valoare de peste 250 lei nefiind admisibilă proba cu martori), din recunoașterea pârâtului la interogatoriu, ori în cazul în care s-a refuzat plata din îndeplinirea procedurii ofertei reale urmate de consemnațiune.
În cazul în care promitentul vânzător este cel care introduce acțiunea, atunci el va fi ținut să dovedească îndeplinirea obligațiilor sale de predare a bunului, iar în cazul în care promitentul-cumpărător nu și-a îndeplinit obligația sa, hotărârea ce se va pronunța va cuprinde și obligarea acestuia la plata prețului vânzării.
Timbrajul acțunii va fi cel stabilit de lege pentru acțiunile cu caracter patrimonial, iar competența materială de soluționare va fi stabilită în funcție de valoarea declarată de părți în cuprinsul promisiunii bilaterale ca reprezentând prețul vânzării.
Hotărârea judecătorească ce se va pronunța va avea caracter constitutiv de drepturi, în temeiul ei va opera transferul dreptului de proprietate. Dispozițiile cuprinse în hotărâre sunt susceptibile de executare silită și vor fi prescriptibile în 3 ani de la data rămânerii definitive a hotărârii.
§3. Acțiunea în executarea silită a promisiunii bilaterale de vânzare și acțiunea în prestație tabulară.
Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în România au existat două sisteme de publicitate imobiliară: sistemul de publicitate al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni al cărților funciare. Ulterior intrării în vigoare a acestei legi, s-a instituit un sistem unic de publicitate imobiliară cu privire la imobilele de pe întreg teritoriul țării, această lege neaplicandu-se integral, ci gradual în timp.
Între 26 decembrie 1989 și 1 august 1990 terenurile, cu sau fără construcții, puteau fi transmise ori dobândite valabil prin înscrisuri sub semnătură privată, revenindu-se temporar la consensualism în această materie.
Pe calea executării silite a antecontractului, înscrisurile sub semnătură privată valabile ca promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare au putut fi astfel valorificate, hotărârea judecătorească fiind transcrisă în registrul unic de transcripțiuni și inscripțiuni.
Aceste registre nu au cunoscut instituția acțiunii în prestație tabulară, instituție care este specifică sistemului de publicitate imobiliară prin cărți funciare.
Conform art. 431 C. civ. austriac, înscrierea în cartea funciară avea efect constitutiv de drepturi, iar pentru obținerea unui drept real asupra unui imobil era necesară un titlu de dobândire (contract, hotărâre judecătorească etc.) și un mod de dobândire, întăbularea, până la realizarea acestei operațiuni, dobânditorul era doar titularul unui drept personal de a cere autorului său predarea actelor necesare și darea consimțământului la întăbulare.
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Ante Contractul de Vanzare Cumparare (ID: 109811)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.