Analizarea Evolutiei Dezmembramintelor Dreptului de Proprietate Privata
Cuprins
Introducere
Capitolul I. Repere istorice
Sectiunea 1. Privire de ansamblu asupra notiunii de proprietate
Secțiunea 2. Evoluția dreptului de proprietate privată si a dezmembrămintelor sale pe teritoriul României
Capitolul II. Apărarea dreptului de proprietate privată și a celorlalte drepturi reale
Secṭiunea 1. Apărarea proprietăṭii private ȋn dreptul roman
Secṭiunea 2. Evoluṭia garanṭiilor dreptului de proprietate privată
Secṭiunea 3. Mijloace de apărare a drepturilor reale
Secṭiunea 4. Categorii de acṭiuni
Capitolul III. Dezmembramintele dreptului de proprietate privată
Secṭiunea 1. Dreptul de superficie
Secṭiunea 2.Dreptul de uzufruct
Secṭiunea 3. Dreptul de uz și dreptul de abitație
Secțiunea 4. Dreptul de servitute
Concluzii
Bibliografie
Introducere
Lucrarea de față are ca scop analizarea evoluției dezmembramintelor dreptului de proprietate privată și a modalităților juridice de apărare a acestora.
Pentru a înțelege noțiunea de dezmembraminte, este necesar să fie prezentat cadrul istoric în care a luat naștere și s-a dezvoltat dreptul de proprietate privată, modificările pe care acest drept le-a suferit prin schimbarea legilor sau a Codurilor care îl reglementau, pentru ca mai apoi, în forma sa deplină, să devină susceptibil de dezmembrare.
Odată stabilit cadrul istoric al dreptul de proprietate privată și al dezmembramintelor sale, vor fi analizate mijloacele juridice de apărare a acestora, mijloace ce constau în totalitatea acțiunilor în justiție prin care titularul al cărui drept a fost lezat cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să fie înlăturată încălcarea dreptului său. Va fi prezentată fiecare acțiune prin care se asigură apărarea dreptului de proprietate și a dezmembramintelor sale, ținându-se cont de reglementarea juridică, de caracterele juridice, de modalitățile de exercitare, precum și de efectele produse.
Analiza acțiunilor este urmată de prezentarea dezmembramintelor dreptului de proprietate privată, pentru a se stabili ce acțiuni are la îndemână proprietarul fiecărui dezmembrământ, pentru protecția dreptului său și, de asemenea, pentru fiecare dezmembrământ va fi inclusă o secțiune cu jurisprudență relevantă.
În finalul lucrării, în secțiunea rezervată anexelor, vor fi atașate modele de acțiuni.
Din punct de vedere metodologic, vor fi utilizate metodă istorică, metoda analitică și metoda logică.
Capitolul I. Repere istorice
Sectiunea 1. Privire de ansamblu asupra notiunii de proprietate
Proprietatea reprezintă „o relație istoricește determinată, care ia naștere în legătură cu însușirea și stăpânirea de către oameni a bunurilor materiale, în primul rând a mijloacelor de producție”.
Existența a priori a proprietății, ca entitate economică, față de dreptul de proprietate, ce reprezintă forma ei juridică, este incontestabilă, însă, cu toate acestea, cele două entități nu pot fi privite separat, în acest sens putându-se afirma că dreptul de proprietate a oferit o haină juridică relației economice de proprietate, în sensul că însușirea, aproprierea bunurilor a devenit un drept de însușire, de apropriere, întărit și sancționat prin forța de constrângere a statului.
Conținutul și funcționalitatea dreptului de proprietate a cunoscut importante modificări și interpretări odată cu trecerea timpului, în acest sens confruntându-se două mari teorii referitoare la proprietate: pe de-o parte, Platon (în antichitate), Thomas Morus (în evul mediu), Marx și Engels (în perioada modernă) susțineau ideea proprietății colective, ajungându-se la ideea că proprietatea privată reprezenta o formă de exploatare a omului de către om; iar pe de altă parte, Aristotel, Auguste Comte și Stuart Mill subliniau marile avantaje ale proprietății private, susținând că această reprezintă blazonul oricărui regim democratic, fiind totodată garanția libertății individuale și un izvor de bogăție, prosperitate și bunăstare socială.
Fr. Zenatti susținea în lucrarea sa, Les biens că „ar trebui să înțelegem ce vrea să însemne noțiunea de proprietate. Proprietatea este o formă juridică ce n-are nimic universal în ea. Cea de astăzi are puține trăsături comune cu cea din epoca feudală, dar are o legătură de filiație sigură cu proprietatea din dreptul roman. De unde ideea că proprietatea nu ar fi decât expresia juridică a raporturilor ce rezultă dintr-un sistem economic determinat, analiză de la care subtilul Marx duce controversa cu naivul critic universal (al proprietății) care a fost înaintașul său P.J. Proudhon”.
Secțiunea 2. Evoluția dreptului de proprietate privată si a dezmembrămintelor sale pe teritoriul României
O astfel de știință, ca cea a dreptului se poate naște doar la un anumit stadiu al dezvoltatii poparelor, atunci când istoria își schimbă caracterul, când din narativă devine critică.
„Bazele dreptului civil modern au fost așternute în perioada romana. În această epocă, corespunzătoare venirii creștinismului, omenirea a trăit una din fecundele ei lucidități. Natura omenească a fost analizată atunci cu o precizie care n-a mai fost întâlnită altădată. Întocmai după cum înclinarea spre lucrurile supranaturale a fost formulată și exprimată în splendida religie creștină, tot astfel predispoziția socială a omului, pe lângă comorile vieții sale individuale, au găsit expresie în dreptul civil”.
„Cei mai viteji și mai drepți dintre traci”, așa cum îi numea Herodot pe geto-daci, au fost cei care au locuit și stăpânit pământurile pe care se află actualul teritoriu al României, astfel că, fie că erau organizați în ginți și triburi matriarhale, fie că erau organizați în ginți și triburi patriarhale, aceștia aveau o formă de proprietate care îmbină forma colectivă, asupra teritoriului, cu formă individuală, asupra animalelor, bunurilor casnice, mijloacelor de producție.
Proprietatea individuală a căpătat un caracter pregnant în timpul familiei patriarhale, în condițiile în care se menținea stăpânirea în comun a teritoriului, vitele ajungând obiectul de proprietate al familiei și un etalon al bogăției. Odată cu etapa destrămării gentilice, formarea familiilor monogame și apariția organizării statale, pământul începe să devină obiectul proprietății private.
Horațiu afirma în opera sa, Carmina că „mai bine trăiesc și geții cei aspri, ale căror pământuri nehotarnicite le aduc roade și recolte libere. Nici nu le place să se ocupe mai mult de un an cu agricultura, iar cel care în anul precedent și-a încheiat munca este înlocuit cu altul cu aceeași menire”.
Opera lui Horațiu i-a determinat pe istorici să ajungă la ideea că în statul dac domina forma colectivă a proprietății asupra pământului. Deși, în obștile sătești ale dacilor pământurile, apele, pășunile se aflau în proprietatea comună a membrilor lor, apare și proprietatea privată a cirezilor de vite, a robilor și chiar a unor loturi mici de pământ, fenomen ce duce la diferențierea pe pături sociale a membrilor tribului în nobili (tarabostes) și restul poporului, țăranii (comati).
Sursele istorice duc la concluzia că, deși este certă existența rămășițelor vechii proprietăți comune a triburilor asupra pământurilor, în perioada monarhiei dacice, înainte de cucerirea romană a provinciei, proprietatea privată asupra pământului este evidențiată ca fiind una din formele importante de exercitate a dreptului de proprietate, chiar dacă proprietari de terenuri erau doar tarabostes et rex, adică nobilii și regele.
Transformări notabile în regimul juridic al proprietății private au apărut după cucerirea provinciei Dacia de către romani , la începutul sec. I al primului mileniu. Deși romanii i-au lăsat pe autohtoni să-și guverneze relațiile dintre ei în funcție de jus peregrinus (dreptul autohton), aplicabil exclusiv relațiilor dintre băștinași, au fost introduse și norme de drept, cu caracter imperativ, prin care se reglementa și regimul juridic al proprietății.
În ceea ce îi privește pe romani, proprietatea privată coexista cu proprietatea publică a statului încă din perioada regalității (mijlocul sec. VI î.Hr. – anul 509 î.Hr), proprietatea privată îmbrăcând forma instituției dominum ex iure quiritium sau, altfel spus, proprietatea quiritara.
Caracterele dreptului de proprietate quiritara erau următoarele:
caracterul exclusiv => proprietatea quiritara aparținea numai cetățenilor și putea fi dobândită numai prin anumite acte de drept civil, aplicându-se numai lucrurilor mancipii și anume bunurilor de valoare (pământuri, sclavi, vite);
caracterul absolut => proprietatea quiritara nu cunoștea limitări, titularul acestui drept putând dispune de bunul respectiv după bunul său plac;
caracterul perpetuu => proprietatea quiritara nu se putea pierde prin trecerea timpului și nu putea fi revocată – proprietas ad tempus constituit non potest.
Mijlocul feudalismului înregistrează o creștere substanțială a proprietății private a celor intitulați, de către Diploma Cavalerilor Ioaniți, potentes (cei puternici) sau majores terae (mai marii pământului), un rol important în procesul dezvoltării acestui tip de proprietate avându-l măsurile protecționiste instituite cu scopul de a dezvolta, proteja și extinde proprietatea privată asupra terenurilor și asupra bunurilor funciare.
Primele legiuiri autohtone ale regimului juridic al proprietății apar spre sfârșitul sec. al XVIII-lea și începutul sec. al XIX-lea, iar odată cu adoptarea și punerea lor în aplicare se face simțit începutul epocii moderne în această materie.
În anul 1780, apare Pravilniceasca Condică, o culegere de legi întocmită la inițiativa domnului Alexandru Ipsilanti, ce cuprindea dispoziții referitoare la organizarea judecătorească, la raporturile dintre boieri și țărani, la organizarea administrativă, precum și reglementări de drept civil.
Manualul juridic al lui Andronache Dronici, a adus, odată cu apariția sa din anul 1814, primele manifestări ale modernismului și ale concepției apusene despre proprietate. Deși a reprezentat un veritabil Cod civil, lucrarea nu s-a bucurat de o recunoaștere oficială, fiind considerată o carte de învățătură, dar a trezit un real interes din partea practicienilor datorită redactării în limba română, reglementărilor avansate și structurii moderne.
Codul Calimach, pus în aplicare în anul 1817, definește, pentru prima dată în istoria dreptului românesc, dreptul de proprietate prin prisma celor trei atribute ale sale: posesia, folosința și dispoziția. Astfel, art. 461 prevede că „toate cele ce se cuvin cuiva, toate ale sale trupești și netrupești lucruri se numesc averea lui și alcătuiesc proprietatea lui”, iar art. 462 statuează că „proprietatea lucrurilor, socotindu-se ca un drit, este puterea aceia prin care face cineva dispoziție pentru ființa și rodurile lucrului sau, după a sa voință și plăcere, depărtând dintru aceasta pe oricine altul”.
Codul Calimah integrează dreptul de proprietate în categoria drepturilor reale „despre realnicele drituri”, diferentiindu-l de „personalicele drituri”.
La 1 septembrie 1818 intră în vigoare Legiuirea Caragea și, odată cu ea, apar și primele definiții date dezmembramintelor dreptului de proprietate, servituțile reprezentând „dreptul care robește la oareșce lucru spre folosul altuia, precum o casă, când supune pe alta, ca să-i dea loc de drum, adică să treacă prin curtea sa, sau fereastră să vază și altele”.
Regulamentele organice au reprezentat o lege organică cvasi-constituțională promulgată în 1831-1832 de către autoritățile imperiale rusești în Țara Românească și Moldova, adoptarea lor aducând reglementarea dreptului de proprietate la standard european, prin înlocuirea termenului de moșie cu cel de proprietate, noțiunea de stăpân de moșie devenind noțiunea drept de proprietate.
În anul 1864, sub influența puternică a Codului civil francez (1804), a Legii civile belgiene (1851) și a Proiectului de cod civil italian al lui Pissanelli, este adoptat și pus în aplicare Codul civil român. Definiția legală a proprietății și, ireșce lucru spre folosul altuia, precum o casă, când supune pe alta, ca să-i dea loc de drum, adică să treacă prin curtea sa, sau fereastră să vază și altele”.
Regulamentele organice au reprezentat o lege organică cvasi-constituțională promulgată în 1831-1832 de către autoritățile imperiale rusești în Țara Românească și Moldova, adoptarea lor aducând reglementarea dreptului de proprietate la standard european, prin înlocuirea termenului de moșie cu cel de proprietate, noțiunea de stăpân de moșie devenind noțiunea drept de proprietate.
În anul 1864, sub influența puternică a Codului civil francez (1804), a Legii civile belgiene (1851) și a Proiectului de cod civil italian al lui Pissanelli, este adoptat și pus în aplicare Codul civil român. Definiția legală a proprietății și, implicit, a dreptului de proprietate a fost adoptată de către Codul civil din concepția europeană, astfel că art. 480 definea proprietatea că fiind „dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege”, iar art. 481 instituia garanția dreptului de proprietate privată, statuând că „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauza de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despagubire”.
Codul civil aduce cu sine și reglementarea expresă a dezmembramintelor dreptului de proprietate privată: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitațiune, dreptul de servitute.
Noțiunea dreptului de uzufruct era conținută în art. 517, conform căruia „uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt în proprietatea altuia, întocmai că însuși proprietarul lor, însă cu îndatorirea de a le conserva substanta”.
Dreptul de uz și dreptul de abitațiune erau reglementate împreună în art. 565 „drepturile de uz și de abitațiune se stabilesc și se pierd în același chip ca și uzufructul”.
Art. 576 definea servitutea că fiind „o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul și utilitatea unui imobil având un alt stapan”, Codul civil diferențiind între servituțile stabilite de lege și servituțile stabilite prin fapta omului.
Dreptul de superficie nu era reglementat expres de Codul civil, dar justificarea sa în absența unor reglementări exprese s-a făcut prin interpretarea art. 492, considerându-se că acest drept ar rezulta în mod indirect din prevederile articolului Codului civil.
Prevederile art. 492 conform căruia „orice construcție, plantație sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până ce se dovedește din contră” nu constituie o prezumpție legală absolută, ci o prezumție relativă de proprietate asupra construcțiilor amplasate pe un teren în favoarea proprietarului terenului, cel care a edificat construcția putând face dovada contrară și astfel devenind titularul unui drept de superficie.
Referitor la consacrarea sa pe plan legislativ, dreptul de superficie a fost reglementat prin art. 11 din Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, prin art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă și prin art. 21 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul imobiliar.
Literatura de specialitate a definit dreptul de superficie ca fiind „acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren, care constă în dreptul de proprietate al unei persoane, numită superficiar, privitor la construcțiile, plantațiile sau alte lucrări ce se află pe un teren proprietatea altuia, teren asupra căruia superficiarul are un drept de folosinta”.
Proprietatea privată a găsit sprijin legal și în textul Constituției din 1866, care în art. 19 statua că „Proprietatea de ori-ce natură, precum și tote creanțele asupra Statului, sunt sacre și neviolabile. Nimeni nu pote fi espropriat de cât pentru causa de utilitate publică legalmentate, constatată, și după o dreaptă și prealabilă despăgubire. Prin causa de utilitate publică urmează a se înțelege numai comunicatiunea și salubritatea publică, precum și lucrările de aperarea terei. Legile esistente privitore la aliniarea și lărgirea stradelor de prin comune, precum și la malurile apelor ce curg prin sau pe lenga ele remen în vigore. Legi speciale vor regula procedura și modul expropriatiunei. Libera și neimpedicata întrebuințare a rîurilor navigabile și flotabile, a șoselelor și altor căi de comunicare este de domeniul public”.
Aceste caractere legale ale proprietății au fost menținute și după modificarea constituțională din anul 1923, art.17 al Constituției statuând cu privire la proprietate că „ proprietatea de orice natură precum și creanțele asupra Statului sunt garantate. Autoritatea publică, pe baza unei legi, este în drept a se folosi, în scop de lucrări de interes obștesc, de subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligațiunea de a desdăuna pagubele aduse suprafeței, clădirilor și lucrărilor existențe. În lipsă de învoială despăgubirea se va fixa de justiție. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire stabilită de justiție. O lege specială va determina cazurile de utilitate publică, procedura și modul exproprierii. În afară de expropriere pentru căile da comunicație, salubritate publică, apărarea țării și lucrări de interes militar, cultural și acele impuse de interesele generale directe ale Statului și administraliilor publice, celelalte cazuri de utilitate publică vor trebui să fie stabilite prin legi votate cu majoritate de două treimi. Legile existențe privitoare la alinierea și lărgirea stradelor de prin comune precum și la malurile apelor ce curg prin sau pe lângă ele rămân în vigoare în tot cuprinsul Regatului”.
Odată cu adoptarea Constituției din 1938, dreptul de proprietate era garantat în art. 16, conform căruia „proprietatea de orice natură, precum și creanțele atât asupra particularilor cât și asupra Statului, sunt inviolabile și garantate ca atare. Oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, după normele prevăzute în legi. Bunurile care fac parte din domeniul public sunt administrate și nu pot fi înstrăinate decât după regulile și cu formele stabilite prin lege. Nici o lege nu poate înființa pedeapsa confiscării averilor, afară de cazurile de înaltă trădare și delapidare de bani publici. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauza de utilitate publică și după o dreaptă și prealabilă despăgubire stabilită de justiție conform legilor. Prin cauza de utilitate publică nu se poate înțelege decât aceea care este de natură a folosi în același timp tuturor și fiecăruia în mod actual ori eventual. În afară de cazurile de utilitate publică pentru apărarea națională, pentru lucrările de interes militar, sanitar, cultural, pentru căi de comunicații terestre, nautice ori aeriene, pentru piețe și lucrări publice prevăzute în legile actuale, nici un alt caz nu se poate stabili decât prin legi votate de ambele Adunări cu majoritate de două treimi”.
Intre anii 1944-1989, perioada dictaturii proletare și comuniste, apar forme noi de proprietate, circumscrise noțiunii de colectiv, aspectul particular, privat, dispărând aproape în totalitate, astfel că a existat dreptul de proprietate socialistă de stat, definit de doctrină ca fiind „dreptul ce aparținea întregului popor, înfățișat de stat, de a-și apropria mijloacele de producție și produsele, exercitând posesia, folosință și dispoziția acestora, prin putere și interes propriu, ce-i sunt recunoscute de legea socialistă, că expresie a voinței întregului popor”, drept ce se exercită prin „punerea în valoare a drepturilor reale de tip nou, create de către stat, pe seama altor subiecți de drept, într-un atare scop”.
Dreptul de proprietate cooperatistă obștească reprezenta o formă a dreptului de proprietate socialistă și a fost definit că „facultatea recunoscută de lege fiecărei cooperative, fiecărei organizații obștești, ca persoană juridică, de a-și apropria bunurile necesare pentru îndeplinirea scopului avut în vedere la înființarea lui, și de a exercita în privința acestora , […] posesia, folosința și dispoziția, în limitele legii”.
Scopul acestor forme de proprietate îl reprezenta anihilarea în totalitate a proprietății private prin edictarea unor legi nepopulare și transferarea în mod obligatoriu din proprietatea privată în proprietatea statului, a unor categorii importante de bunuri.
În anul 1991, apariția regimului democratic pe teritoriul României a adus cu sine necesitatea adoptării unei noi Constituții (revizuită în anul 2003) care să se plieze mai bine pe nevoile cetățenilor, dreptul de proprietate privată fiind expres reglementat și apărat. Astfel, conform art. 44, alin. (2) „Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”, protecția conferită dreptului de proprietate privată fiind prevăzută în următoarele alineate ale aceluiaș articol „(3) Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauza de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
(4) Sunt interzise naționalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenței sociale, etnice, religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor.
(5) Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau construcțiilor, precum și pentru alte daune imputabile autorității.
(6) Despăgubirile prevăzute în alineatele (3) și (5) se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de divergență, prin justitie”.
Cea mai nouă și actualizată reglementare a dreptului de proprietate privată și a dezmembramintelor sale o reprezintă Noul Cod civil, adoptat la 1 octombrie 2011, care spre deosebire de vechea reglementare face o distincție între cele două forme de proprietate, publică și privată. Proprietatea privată reprezintă, conform art. 555 „dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege”. În ceea ce privește dezmembramintele dreptului de proprietate, noua reglementare consfințește posibilitatea dreptului de proprietate de a fi dezmembrat de atributele sale și le definește pe acestea ca fiind „drepturi reale principale derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori limitarea, totală sau parțială, a unora din atributele care formează conținutul juridic al dreptului de proprietate, operațiune care se realizează în folosul altei persoane”, Noul Cod civil reglementând următoarele dezmembraminte ale dreptului de proprietate: dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație și dreptul de servitute.
Superficia, primul în ordinea dezmembramintelor reglementate de NCC, este, conform art. 693 „dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosinta”.
Uzufructul este definit de dispozițiile art. 703 ca fiind „dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanta”.
Art. 749 reglementează uzul ca fiind „dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia și de a-i culege fructele naturale și industriale numai pentru nevoile proprii și ale familiei sale”.
Următorul articol, art. 750, definește dreptul de abitație „titularul dreptului de abitație are dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere”.
Dreptul de servitute, ultimul dezmembrământ reglementat de NCC, este conținut în art. 755, conform căruia „servitutea este sarcină care grevează un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar. Utilitatea rezultă din destinația economică a fondului dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia”.
Capitolul II. Apărarea dreptului de proprietate privată și a celorlalte drepturi reale
Secṭiunea 1. Apărarea proprietăṭii private ȋn dreptul roman
Modalitatea specifică de apărare a proprietății quiritare o reprezintă acțiunea în revendicare, aceasta putând fi exercitată de către titularul proprietății lucrului care a pierdut posesiunea și care, după dovedirea dreptului său, solicită restituirea lucrului cu toate accesoriile.
Proprietarul putea intenta acțiune în revendicare împotriva celui care posedă lucrul, împotriva unui detentor sau împotriva unui neposesor, această din urmă acțiune putând fi exercitată în două cazuri:
împotriva celui care s-a lăsat chemat în judecată pentru ca adevăratul posesor să uzucapeze lucrul între timp – qui liti se obtulit quasi possideret;
împotriva celui care a încetat a mai poseda, deoarece a distrus sau a înstrăinat lucrul înainte de proces, știind că nu-i aparține.
Actio ad exibendum reprezenta o acțiune personală, introdusă înaintea unei acțiuni în revendicare, prin intermediul căreia cel interesat cerea unei persoane să arate un anumit lucru pe care-l deținea, dorind astfel să se asigure că lucrul pentru care dorește introducă o acțiune în revendicare se află sau nu la persoana pe care intenționează să o cheme în judecată.
Acțiunea negatorie îi conferea proprietarului posibilitatea de a nega că o terță persoană avea drept de uzufruct sau o servitute predială asupra fondului sau.
Acțiunea prohibitorie reprezenta modalitatea prin care proprietarul oprea un terț din a-i stânjeni exercitarea dreptului sau de proprietate.
O altă categorie de acțiuni o reprezintă cele privitoare la reglementarea raporturilor de vecinătate și anume:
acțiunea în hotărnicire avea ca scop stingerea neînțelegerilor referitoare la hotarele fondurilor, dreptul roman stabilind că între ogoare trebuia să existe un spațiu liber de cinci picioare care aparținea în părți egale proprietarilor vecini;
acțiunea în restabilirea cursului apelor oferea proprietarului fondului inferior să ceară refacerea cursului normal al apelor de ploaie și repararea daunelor pricinuite de scurgerea acestora, dacă este cazul;
împotrivirea la o construcție nouă reprezenta modalitatea prin care i se aducea la cunoștință vecinului să înceteze construcția unei lucrări care ar putea pricinui o pagubă. Apreciind existența sau inexistența unei pagube pentru vecin, pretorul ordona fie dărâmarea lucrării, fie continuarea ei;
cauțiunea pagubei eventuale reprezenta garanția cerută de proprietarul care se simțea amenințat de o construcție a vecinului, dorind să se asigure că, în cazul producerii unei pagube pe proprietatea sa, vecinul îl va dezdăună. Dacă vecinul refuză să dea chezășia cerută, pierdea proprietatea fondului în folosul persoanei reclamante;
interdictul quod vi aut clam permitea proprietarului să oblige persoană care a făcut anumite lucrări cu forța sau pe ascuns, în detrimentul său, să repună lucrurile în starea anterioară.
Secṭiunea 2. Evoluṭia garanṭiilor dreptului de proprietate privată
De-a lungul timpului, sub aspect constituțional, încă de la Constituția din 1866, dreptul de proprietate a avut parte de o garanție, fiind considerat „sacru și inviolabil ”, pentru că în Constituția din 1923 să se declare că „proprietatea de orice natură ar fi, este garantată”. Constituția din 1991, în art. 41 prevedea că „dreptul de proprietate este garantat” și „proprietatea privată este ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular ”, iar în prezent, Constituția revizuită, în art. 44, alin 2, teza I, prevede cã „proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular". Pe lângă aceste reglementări de principiu din dreptul intern, dreptul de proprietate este apărat și prin norme de drept internațional.
Astfel, în art. 17 din Declarația Universală a drepturilor omului adoptată în anul 1948 de Adunarea Generală a ONU, se prevede că „orice persoană, privită ca subiect unic sau ca asociat în colectivități, are drept de proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de proprietatea sa". O veritabilă protecție este reglementată în art. 1, alin.1 din Protocolu nr. l la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care prevede că „orice persoană fizică sau juridică are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale de drept international”. Normele de drept internațional reprezintă o veritabilă protecție a dreptului de proprietate, deoarece există și posibilitatea sancționării nerespectării prevederilor de către statele semnatare ale Convenției prin cererile adresate Curții Europene.
Din punct de vedere al dreptului civil, protecția proprietății împotriva imixtiunilor terților implică, pe de-o parte, protecția împotriva atingerilor materiale aduse proprietății și, pe de altă parte, protecția împotriva atingerilor aduse proprietății de către terți.
Secṭiunea 3. Mijloace de apărare a drepturilor reale
Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt apărate prin mijloace de drept civil ce constau în „totalitatea acțiunilor în justiție prin care titularul al cărui drept a fost lezat cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să fie înlăturată încălcarea dreptului său”.
Mijloacele de apărare a dreptului de proprietate au fost grupate în două categorii: mijloace indirecte sau nespecifice și mijloace directe sau specifice.
Mijloacele indirecte de apărare sunt acele acțiuni în justiție care se întemeiază direct și nemijlocit pe drepturi de creanță, caracteristic acestor mijloace de apărare fiind aceea ce ele nu se întemeiază pe dreptul de proprietate sau un alt drept real principal, însă drepturile de creanță se nasc și se realizează în strânsă legătură cu dreptul de proprietate. Astfel, în majoritatea cazurilor, prin promovarea acțiunilor întemeiate pe un drept de creanță se înlătura, în mod indirect, atingerile aduse însuși dreptului de proprietate al celui care a formulat acțiunea.
Acțiunile prin care dreptul de proprietate este apărat în mod indirect sunt: acțiunile născute din contracte (în legătură cu executarea lor, cu răspunderea pentru neexecutare etc), acțiunea în repararea prejudiciilor cauzate prin fapte ilicite, acțiunea întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză, acțiunile în anulare și nulitate a actelor juridice, acțiunile în executarea contractelor civile și contractuale, acțiunile în rezoluțiune sau reziliere etc.
În ceea ce privește mijloacele juridice directe de apărare, acestea sunt acțiunile reale care au la bază dreptul de proprietate sau faptul posesiei. Aceste acțiuni se împart în două categorii: acțiunile petitorii și acțiunile posesorii.
Acțiunile petitorii sunt acele acțiuni prin care reclamantul cere instanței de judecată să stabilească faptul că el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil. În categoria acțiunilor petitorii sunt incluse: acțiunea în revendicare, acțiunea în granituire, acțiunea negatorie, acțiunea confesorie și acțiunea în prestație tabulară.
Acțiunile posesorii sunt tot acțiuni reale imobiliare prin care se urmărește apărarea posesiei, ca stare de fapt, împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o menține, fie pentru a o redobândi. Ca acțiuni posesorii putem nominaliza acțiunea în complângere și acțiunea în reintegrare sau reintegranda.
Principala deosebire dintre cele două categorii de acțiuni constă în aceea că, prin intermediul acțiunii posesorii se apără doar posesia, ca stare de fapt, fără a se pune în discuție existența unui drept real asupra imobilului, cum este cazul acțiunilor petitorii.
Ca o altă deosebire voi puncta aceea că, în timp ce acțiunile petitorii pot fi promovate numai de către titularul dreptului real care este încălcat sau contestat, acțiunile posesorii pot fi formulate de cel care posedă bunul imobil, neavând relevanță dacă este sau nu proprietarul imobilului.
Proprietarului care a pierdut o acțiune posesorie i se conferă, ulterior, posibilitatea promovării unei acțiuni petitorii, însă, odată exercitată acțiunea petitorie, în care se analizează însuși fondul dreptului, nu se mai poate introduce o acțiune posesorie.
Secṭiunea 4. Categorii de acṭiuni
1. Acțiunile petitorii
§Acțiunea ȋn revendicare
Considerații istorice
Revendicarea, ca instituție a dreptului, își are originea în dreptul roman, unde era cunoscută sub denumirea de rei vindicatio. Proprietatea romană putea fi apărată prin acțiunea în revendicare atunci când proprietarul a pierdut posesia lucrului, putând cere restituirea acestuia, dar cu condiția să își dovedească dreptul de proprietate.
Modalitatea de a intenta acțiunea ȋn revendicare a fost diferită, în funcție de perioada în care era introdusă, astfel că:
în perioada legisacțiunilor, acțiunea în revendicare era intentată în forma sacramentum in rem;
în procedura formulară, acțiunea în revendicare era introdusă cu ajutorul unei formule, iar restituirea lucrului era asigurată prin introducerea de către magistrat a unei clauze în temeiul căreia pârâtul era obligat să restituie bunul, iar in cazul in care nu il restituia, trebuia să plătească o amendă superioară valorii lucrului;
ultima formă de intentare a acțiunii în revendicare era cea clasică, în care pârâtul trebuia să promită, în fața pretorului, că va restitui bunul, dar și accesoriile sale la finalul judecății. Dacă nu se făcea o asemenea promisiune, pretorul ordona predarea posesiei imobilului și acțiunea în revendicare nu mai continua.
Reclamantul trebuia să dovedească dreptul său de proprietate, iar dacă dobândise proprietatea printr-un mod derivat, trebuia să dovedească și proprietatea antecesorilor săi. În cazul în care se împlinise termenul de uzucapiune, reclamantului ii revenea sarcina dovedirii imprejurarii ca a posedat în baza unui just titlu pe durata termenului.
Ca efect al admiterii acțiunii în revendicare, pârâtul care a pierdut procesul era obligat să restituie lucrul împreună cu accesoriile sale, în special fructele, făcându-se distincția dintre posesorul de bună-credință (bonae fidei possessor) și posesorul de rea-credință (malae fidei possessor). Dacă posesorul de bună-credință era obligat să restituie toate fructele de la data începerii procesului, fie că le-a consumat, fie a omis să le culeagă, posesorul de rea-credință trebuia să restituie toate fructele, chiar și pe cele anterioare procesului.
Pârâtul avea dreptul de a obține de la reclamant restituirea cheltuielilor făcute cu lucrul ce urma a fi restituit, dar se făcea aceeași distincție între posesorul de bună-credință și cel de rea-credință. Posesorul de bună-credință putea obține restituirea cheltuielilor necesare și utile, dar nu și a celor voluptuare, în timp ce posesorul de rea-credință putea obține numai restituirea cheltuielilor necesare.
Noțiune și reglementare
Deși în vechiul Cod civil, acțiunea în revendicare nu se bucura de o reglementare expresă, doctrina a definit-o că fiind „acea acțiune reală prin care reclamantul cere instanței de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat și, pe cale de consecință, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului”.
Pentru a completa lacunele vechii reglementări, Noul Cod civil definește acțiunea în revendicare în art. 563, conform căruia: „(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.
(2) Dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor, în condițiile Codului de procedură civilă.”
Caracterele juridice ale acțiunii ȋn revendicare
Din însăși definiția acțiunii în revendicare rezultă caracterele juridice ale acesteia:
este o acțiune reală, fapt ce rezultă din împrejurarea că protejează un drept real asupra unui bun, fiind consecință dreptului de urmărire pe care titularul unui asemenea drept îl are;
este o acțiune petitorie, întrucât soluționarea să implică punerea în discuție a existenței dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului. Așa cum s-a decis de către instanța supremă, acțiunea în revendicare este acea acțiune prin care proprietarul neposesor cere restituirea bunului de la posesorul neproprietar, ea privind soluționarea unui conflict între părți care poartă asupra dreptului de proprietate;
este o acțiune în realizare, întrucât tinde nu numai la recunoașterea dreptului de proprietate, ci și la realizarea acestuia prin restituirea stăpânirii materiale;
este, în principiu, imprescriptibilã, datorită caracterului perpetuu al dreptului de proprietate. Astfel, dreptul proprietarului de a cere restituirea bunului sau de la cel care îl deține fără temei nu se stinge, oricât ar dura pasivitatea sa, întrucât nici dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz. Dreptul la acțiune se stinge odată cu dreptul de proprietate pe care îl însoțește și îl apăra.
De la caracterul imprescriptibil al acțiunii în revendicare există două excepții:
potrivit art. 856 din Noul Cod de procedură civilă, acțiunea în revendicare a unui bun imobil, dobândit prin adjudecare, în urma executării silite imobiliare, prin licitație publică, formulată de terțul care se pretinde a fi proprietar, se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului în cartea funciară;
art. 572 NCC prevede cã „proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o porțiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului”. Împrejurarea că termenul de 1 an începe să curgă de la „data faptului” și nu de la data luării în posesie a terenului de către proprietarul fondului la care acesta s-a alipit, precum și din aceea că primul efect al împlinirii termenului constă în pierderea dreptului de proprietate al proprietarului originar, a condus anumiți autori la ideea că ne aflăm în prezența unui termen de decădere .
Condiții de exercitare
Fiind o acțiune petitorie, acțiunea în revendicare poate fi formulată numai de către titularul dreptului de proprietate. Privitor la această condiție, au existat controverse în cazul revendicarii bunului proprietate comună, practica judiciară corespunzătoare sistemului vechiului Cod civil a statuat, aproape în unanimitate că, reclamantul într-o asemenea acțiune trebuie să fie proprietar exclusiv al bunului, ceea ce însemna că acțiunea în revendicare nu putea fi intentată de către un proprietar aflat în indiviziune, în acest sens arătându-se într-o decizie a Tribunalului Suprem că „atata timp cât durează starea de indiviziune, drepturile coproprietarilor asupra bunului respectiv fiind nedeterminate, ei nu pot să pretindă un drept exclusiv asupra părților ce li se cuvin, decât numai după înfăptuirea partajului, când fiecare va primi în exclusiva sa proprietate partea ce i se cuvine. De aici rezultă că un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai înainte de înfăptuirea partajului, deoarece acțiunea în revendicare presupune un drept exclusiv și determinat, drept pe care nu îl poate avea un coindivizar decât prin efectul partajului”.
Încă înainte de adoptarea NCC, această practică a fost pusă în discuție atât în literatura noastră juridică de specialitate, cât și în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, hotărârile CEDO având ecou și în jurisprudența românească, într-o dedicie arătându-se următoarele „instantele trebuie să analizeze regula unanimității în funcție de circumstanțele concrete ale cauzei și să se stabilească deplin situația de fapt în funcție de care să se poată reține că persoana îndreptățită poate formula singură sau nu acțiunea în revendicare și nu să se limiteze doar să constate că impunerea regulii unanimității reprezintă o negare a dreptului de acces la o instanță de judecată”.
Pentru a curma orice controversă în această privință, NCC include expres acțiunea în revendicare în categoria acțiunilor care pot fi formulate și de un singur coproprietar, art. 643 arătând că „(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.
(2) Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari.
(3) Când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți coproprietari în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane”.
Acțiunea ȋn revendicare imobiliarã
Proba dreptului de proprietate
În materia dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acțiuni în revendicare rămâne aplicabilă regula conform căreia cel care pretinde ceva în fața instanței trebuie să își dovedească pretenția, așadar reclamantul este cel care trebuie să facă dovada pozitivă, în sensul că el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat: actori incumbit probatio.
Pârâtul posesor are o situație pur pasivă, deoarece în favoarea sa operează o prezumție de proprietate dedusă din simplul fapt al posesiei, însă, pe măsură ce reclamantul va aduce anumite dovezi privitoare la pretinsa existentă a dreptului sau de proprietate, pârâtul va trebui să iasă din pasivitate și, eventual, să combată, prin probe pertinente, susținerile reclamantului.
Atât sub regimul fostului Cod civil, cât și în noua reglementare, proba propriu-zisă a proprietății întâmpina dificultăți ce derivă atât din natura modurilor de dobândire a dreptului de proprietate, cât și din carențele sistemelor de publicitate imobiliară.
Proba dreptului de proprietate este mai puțin dificilă în situația modurilor originare de dobândire, deoarece pentru a justifica dreptul său de proprietate, titularul nu invocă o transmisiune, el nu este un succesor în drepturi, ci invocă un mod originar de dobândire ce nu presupune o asemenea transmisiune. Modurile originare de dobândire în materie imobiliară, pentru care reclamantul nu este nevoit să facă dovada lanțului de transmisiuni succesive ale aceluiași drept de proprietate sunt uzucapiunea, accesiunea imobiliară, proprietatea aparentă și principiul publicității materiale.
În caz contrar, când este vorba despre moduri derivate de dobândire, dovada dreptului este îngreunată, deoarece reclamantul, pentru a-și dovedi dreptul de proprietate, trebuie să facă și dovada titlurilor autorilor anteriori, coborând în timp până la autorul care poate justifica dobândirea dreptului de proprietate printr-un mod originar, considerându-se că este singurul mod de înlăturare a incertitudinilor cu privire la existența dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului. Locuțiunea latină probatio diabolica exprimă, în mod plastic, dificultatea dovedirii acestui lanț de transmisiuni succesive.
În ceea ce privește dificultățile probei dreptului de proprietate în materie imobiliară legate de carențele sistemelor de publicitatea, acestea provin din varii motive.
Astfel, în regiunile țării în care s-a aplicat sistemul de publicitate bazat pe registrul de transcripțiuni și inscriptiuni, nu s-au redactat înscrisuri doveditoare cu privire la bunurile imobile și la drepturile de proprietate asupra acestora.
În regiunile țării în care înscrisurile erau întocmite, acestea nu erau însoțite de planuri topografice precise pentru delimitarea bunului imobil dobândit. Situația s-a schimbat odată cu întocmirea cadastrului general al României, că sistem unitar și obligatoriu de evidența tehnică, economică și juridică a bunurilor imobile de pe întreg teritoriul țării, însă, chiar și după realizarea cadastrului, în practică au fost întâlnite numeroase cazuri în care, din cauza măsurătorilor cadastrale inexacte, s-au produs suprapuneri între suprafețe de teren cu privire la care s-au eliberat titluri de proprietate unor persoane diferite. În încercarea de a stabili situația exactă a unui imobil, art. 914 NCC permite proprietarului înscris în cartea funciară să ceară oricând modificarea mențiunilor privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, în condițiile legii.
Din cele arătate rezultă că, ori de câte ori este vorba despre un drept transmis fie prin acte juridice, fie prin moștenire legală, există și premisa unui conflict de drepturi între cei care au dobândit același imobil de la un autor comun sau între cei care l-au dobândit de la autori diferiți. Pentru soluționarea acestor cazuri este necesar a se face dovada unui titlu în sensul de mod de dobândire derivat, prin titlu înțelegându-se atât actele translative de proprietate, cât și cele declarative, cum ar fi o hotărâre judecătorească, o tranzacție etc., înscrisul doveditor al temeiului juridic de dobândire a dreptului de proprietate.
În jurisprudență și doctrină au fost conturate mai multe ipoteze și au fost propuse soluții de admitere sau respingere a acestora, exceptând cazurile în care titlurile ar fi susceptibile de desființare. Ipotezele și soluțiile conturate sunt:
Prima ipoteză este aceea în care ambele părți, atât reclamantul, cât și pârâtul, fac dovada unui titlu de dobândire a imobilului în litigiu, caz în care se distinge între situația în care titlurile provin de la același autor sau de la autori diferiți.
Dacă ambele titluri provin de la același autor și niciuna dintre părți nu a înscris titlul său, din confruntarea celor două titluri va fi mai puternic cel care are data certă mai veche. Dacă s-a efectuat înscrierea, va avea câștig de cauză partea care care și-a înscris prima titlul, potrivit principiului qui prior tempore, potior iure, deoarece aceasta și-a făcut mai întâi dreptul sau opozabil terților, chiar dacă actul înscris primul fusese încheiat ulterior celuilalt act.
Dacă titlurile provin de la autori diferiți, nu mai este suficientă compararea titlurilor de dobândire, ci se pune problemă stabilirii care dintre autori este un verus dominus sau, cel puțin, beneficiază de aparențe mai puternice că ar avea această calitate. În acest sens au fost ilustrate mai multe soluții:
o primă soluție propune că, în cazul în care reclamantul nu reușește să facă dovada titlului sau, să se dea câștig de cauză pârâtului, potrivit principiului in pari causa, melior est causa possidentis prin care este preferat posesorul;
o altă soluție propune să fie preferată partea al cărei titlu are data certă mai veche;
ultima și cea mai rațională dintre soluții propune o comparație între cele două titluri, câștigând partea care a dobândit de la autorul al cărui titlu este preferabil, că aplicare a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet. Astfel, în practica judecătorească s-a statuat că în ipoteza în care ambele părți se prevalează de existența unor titluri de proprietate asupra bunului revendicat, ce provin de la autori diferiți, instanța investită cu soluționarea cauzei trebuie să compare cele două titluri, urmând să dea câștig de cauză părții al cărei titlu este mai bine caracterizat și al cărei drept este preferabil, sarcina probei revenind reclamantului.
Cea de-a doua ipoteză este cea în care numai o parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat și se distinge după cum urmează:
pârâtul este cel care înfățișează titlul, caz în care acțiunea reclamantului va fi respinsă;
reclamantul este cel care se află în posesia unui titlu, caz în care i se va da câștig de cauză, dar numai cu îndeplinirea cumulativ a două condiții: titlul să emane de la un terț și nu de la reclamant însuși și data titlului să fie anterioară posesiei paratului.
Cea de-a treia ipoteză este cea în care niciuna dintre părți nu are titlu și nu poate invoca dobândirea bunului prin uzucapiune sau ocupațiune. Într-o asemenea situație, la prima vedere, ar trebui să se dea câștig de cauză posesorului, deoarece posesia naște o prezumție de proprietate. Cu toate acestea, în practică s-a conturat soluția că acțiunea reclamantului să nu fie respinsă de plano, ci să fie comparate cele două posesii în conflict pentru a câștiga cel care invocă o posesie mai îndelungată, de bună-credeinta, neviciată etc.
Odată cu adoptarea NCC s-a dorit simplificarea instituției probei, dispozițiile art. 565 NCC prevăzând că în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară dovada dreptului de proprietate se va face cu extrasul de carte funciară. Această soluție se justifică prin prisma art. 885 NCC, conform căruia „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.
De asemenea, art. 900 NCC dispune că, dacă în cartea funciară a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul acesteia, după cum, dacă dreptul de proprietate a fost radiat din registrul de publicitate imobiliară, se prezumă că nu există, dovadă contrară putând fi făcută conform art. 887 NCC „drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege”.
Analiza acestor articole duce la concluzia că poziția avantajoasă în care se află reclamantul înscris în cartea funciară în procesul intentat împotriva deținătorului imobilului este evidentă, dar această situație nu îl împiedică pe pârât sau pe un terț să ceară fie modificarea drepturilor reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, în condițiile art. 886 NCC, fie să solicite efectuarea operațiunii tehnice de modificare a descrierii imobilului, prevăzută de art.914 NCC.
Dispozițiile privitoare la proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară, cuprinse în art. 565 NCC, cele privitoare la dobândirea și stingerea drepturilor reale imobiliare, prevăzute de art. 885 NCC și cele referitoare la modificarea acestor drepturi, reglementate de art. 886 NCC, se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorialasi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele repective, în conformitte cu prevederile Legii cadastrului și publicității imobiliare. Până la data prevăzută, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale se face numai în scopul de a le face opozabile terților, ceea ce înseamnă că, pentru imobilele neînscrise în cartea funciară, în orice acțiune de revendicare imobliara se vor aplică regulile privitoare la proba dreptului de proprietate stabilite de practica judecătorească și de literatura de specialitate în sistemul vechiului Cod civil.
Efectele admiterii acțiunii in revendicare
Noul Cod civil reglementeazã, ȋn art. 566 efectele acțiunii ȋn revendicare „(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleași condiții, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
(2) Posesorul de rea-credință sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, și la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea și culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Pârâtul are un drept de retenție asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea și culegerea acestora, cu excepția cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanție îndestulătoare.
(7) Dreptul de retenție nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violență ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-și însuși lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.
(9) Dispozițiile alin. (3), (4) și (8) se aplică numai în acele situații în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispozițiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.”
Principalul efect al admiterii acțiunii în revendicare îl reprezintă recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantului, toate celelalte efecte fiind consecințe ale acestei recunoașteri.
Pe lângă acțiunea în revendicare, care este fără dubiu cea mai importantă acțiune în justiție prin care este apărat dreptul de proprietate privată, dreptul civil admite existența altor acțiuni reale de care poate dispune fie titularul dreptului de proprietate, cum este acțiunea negatorie, fie titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cum este acțiunea confesorie, precum și acțiunea în granituire.
§Acțiunea negatorie
Acțiunea negatorie reprezintă o creație a doctrinei și jurisprudenței, nefiind reglementată în vechiul Cod civil. În doctrină acțiunea negatorie a fost definită ca „acea acțiune reală prin care titularul dreptului de proprietate asupra unui bun cere instanței de judecată să stabilească, prin hotărârea sa, că pârâtul din acțiune nu este titularul unui drept real, dezmembrământ al proprietății, asupra bunului sau și să-l oblige la încetarea exercițiului nelegitim al unuia dintre aceste drepturi.
Această definiție a rămas valabilă, NCC reglementând expres, în art. 564, acțiunea negatorie. Astfel, „(1) Proprietarul poate intenta acțiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.
(2) Dreptul la acțiunea negatorie este imprescriptibil.”
Așadar, în cazul acțiunii negatorii, conflictul apare între titularul dreptului de proprietate asupra unui bun și cel care pretinde că este îndreptățit să exercite prerogativele ce țin de un drept real, altul decât cel de proprietate, asupra aceluasi bun. De vreme ce legiuitorul nu face nici o distincție, înseamnă că acțiunea negatorie ar putea fi formulată nu numai împotrivă celui care pretinde că este titularul unui dezmembrământ, ci și împotriva celui care ar invoca un drept real accesoriu, cum sunt gajul și ipoteca.
Caractere juridice:
este o acțiune reală, întrucât se referă la un drept real asupra unui bun;
este o acțiune petitorie, deoarece este pus în discuție un drept și nu posesia ca stare de fapt;
are caracter de constatare, nu de realizare;
este imprescriptibilă extinctiv, dar prescriptibila achizitiv, deoarece pârâtul poate invoca dobândirea dezmembramantului dreptului de proprietate prin uzucapiune, dacă aceasta este compatibilă cu dreptul în discuție.
§Acțiunea în granituire
Art. 584 din vechiul Cod civil dispunea că „orice proprietar poate obliga pe vecinul său la granituirea proprietății lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe jumătate.”
NCC prevede, ȋn art. 560, cã „Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.”
Granituirea reprezintă o operațiune de delimitare prin semne exterioare a două proprietăți vecine, ce aparțin unor titulari diferiți. Dacă între proprietari nu există conflict, granituirea reprezintă o simplă operațiune materială realizată prin înțelegerea părților. În caz de conflict, însă, prin acțiunea în granituire se urmărește determinarea, prin hotărâre judecătorească, a limitelor dintre proprietăți și stabilirea traseului real pe care trebui să îl urmeze titularul.
Acțiunea în granituire este, așadar, modalitatea juridică prin care reclamantul, care invocă dreptul său de proprietate asupra unui teren, îl cheamă în judecată pe proprietarul terenului vecin pentru a determina, prin semne exterioare, granița dintre cele două terenuri. Interesul introducerii acțiunii în granituire apare atât în situația în care între cele două terenuri vecine nu au fost trasate semne despărțitoare, cât și în situația în care asemenea semne există, dar, nefiind stabilite prin înțelegerea părților sau printr-o hotărâre judecătorească, sunt contestate. Dacă semnele exterioare care marchează granița dintre cele două terenuri vecine au fost stabilite pe baza unei convenții, aceasta ar putea fi contestată printr-o acțiune în desființare, cum ar fi: acțiunea în nulitate, acțiunea în rezoluțiune, acțiunea pauliană etc.
Acțiunea în granituire se exercită, de regulă, de către titularul dreptului de proprietate asupra fondului, însă poate fi exercitată și de o persoană care are un drept real asupra acestuia. Calitatea de reclamant o poate avea uzufructuarul, superficiarul, uzuarul, nudul proprietar, titularul unui drept real de folosință asupra terenurilor proprietate de stat, însă cel care doar un drept de folosință, ca drept de creanță, asupra unui teren (chiriaș sau arendaș), nu poate avea această calitate. Instanța supremă a decis că arendașul sau chiriașul poate avea calitatea de pârât, însă numai cu introducerea în cauză și a proprietarului terenului.
Potrivit art. 643, alin (1) NCC „fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare”, ceea ce înseamnă că unui coproprietar i se permite cu atât mai mult să stea singur în justiție într-o acțiune în granituire. În schimb, acțiunea în granituire nu ar putea fi introdusă de un coproprietar împotriva altui coproprietar, deoarece între ei se pune problema unui partaj de folosință.
Dacă terenul este bun comun, acțiunea trebuie formulată de ambii soți.
Caractere juridice
este o acțiune reală, întrucât are ca obiect un imobil, prin intermediul ei fiind delimitate două terenuri;
în literatura de specialitate s-a susținut că această acțiune este situată la limita dintre acțiunile petitorii și cele posesorii, dat fiind faptul că ea nu pune în discuție existența dreptului real, în general, pe de-o parte, iar, pe de altă parte, prin ea nu se apăra posesia, ca în cazul strămutării de hotare. Mă raliez celor care consideră că este o acțiune petitorie, deoarece impune reclamantului să facă mai întâi dovada dreptului sau de proprietate sau a altui drept real principal asupra terenului, dar această dovadă privește numai calitatea sa procesuală activă în acțiunea în granituire, iar nu însuși fondul dreptului;
are caracter de realizare, nu de constatate;
este imprescriptibilă, caracter ce rezultă din faptul că este un atribut al dreptului de proprietate imobiliară, imprescriptibil și perpetuu, iar exercitatea acestui drept constituie o facultate ce nu se stinge prin neuz.
Efectele acțiunii în granituire
Admiterea acțiunii în granituire are ca principal efect trasarea semnelor exterioare care marchează granița dintre cele două terenuri vecine, autoritatea de lucru judecat a hotărârii ce se va pronunța fiind restrânsă la acest aspect. Oricare parte poate introduce, ulterior, o acțiune în revendicare privind suprafața determinată de teren, fără a i se opune autoritatea de lucru judecat a hotărârii pronunțate în acțiunea în granituire, deoarece instanța nu se pronunța asupra existenței dreptului de proprietate sau a altui drept real și lasă deschisă calea acțiunii în revendicare.
Dacă limitele au dispărut, părțile care au participat la proces pot introduce o nouă acțiune în granituire.
În cazul în care granituirea s-a făcut prin convenția părților, poate fi contestată doar printr-o acțiune în anulare.
Privitor la cheltuielile granituirii, dispozițiile art. 560 NCC, acestea urmează a fi suportate de ambele părți sau în mod egal de toate părțile în proces, atunci când granituirea se face între mai mulți proprietari învecinați. Textul articolului se referă la cheltuielile ocazionate de efectuarea măsurătorilor necesare pentru trasarea hotarelor și marcarea lor în modul decis de instanța de judecată, și nu la cheltuielile de judecată ce vor fi suportate potrivit normelor de procedură civilă în materie. Cu toate acestea, niciunul dintre proprietarii terenurilor învecinate nu este îndreptățit să ridice un gard despărțitor a cărui valoare să fie împovărătoare pentru celălalt vecin, dacă acesta nu a consimțit, pentru că dreptul unui vecin de a-l obliga pe celălalt la granituire nu poate să constituie o exercitare abuzivă a propriului său drept.
Corelația cu alte acțiuni în justiție
Deși prezintă unele asemănări cu acțiunea în revendicare sau cu acțiunea posesorie, atunci când tulburarea posesiei s-a realizat prin strămutare de hotare, acțiunea în granituire este de sine stătătoare. Dacă în cadrul acțiunii în granituire dreptul real nu este contestat, ci doar limitele terenului la care acesta se referă, în cadrul acțiunii în revendicare reclamantul solicită obligarea pârâtului la restituirea uneia sau mai multor parcele determinate de teren, despre care pretinde că fac obiectul dreptului său de proprietate și a fost încălcat de pârât.
Efectuarea unor ajustări în delimitarea celor două fonduri, ca efect al granituirii, nu este de natură să transforme acțiunea în granituire într-o acțiune în revendicare. În situațiile în care, odată cu granituirea, reclamantul solicită și obligarea pârâtului la restituirea unei porțiuni din terenul limitrof, pe care o deține fără drept, acțiunea va avea un caracter complex, fiind o acțiune atât în granituire, cât și în revendicare, iar reclamantul va trebui să-și dovedească dreptul de proprietate asupra porțiunii revendicate.
În ceea ce privește comparația cu acțiunea posesorie, fostul Tribunal Suprem a decis că „actiunea în granituire este o acțiune petitorie, întrucât are drept scop delimitarea proprietăților limitrofe, spre deosebire de acțiunea în strămutare de hotare care este posesorie” .
§Acțiunea confesorie
Acțiunea confesorie este acțiunea prin care reclamantul, care pretinde că este titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate și care a pierdut stăpânirea materială specifică dezmembramantului respectiv, îl cheamă în judecată pe pârât, solicitând instanței să îi recunoască dezmembramantul și să îl oblige pe pârât la restituirea materială.
Acțiunea confesorie poate fi utilizată și împotriva nudului proprietar, în situația în care titularul dezmembramantului nu are la dispoziție o acțiune contractuală preferabilă.
Sarcina probei aparține reclamantului, el fiind cel care trebuie să dovedească, de regulă, modul prin care a dobândit dezmembramantul și să administreze mijloacele de probă care atesta modul de dobândire.
Caractere juridice
este o acțiune realã, ȋntrucât are ca obiect un imobil;
este o acțiune petitorie, deoarece este pus ȋn discutie un drept real și nu posesia ca stare de fapt;
este o acțiune prescriptibilã ȋn termen de 30 de ani;
are caracter de realizare, nu de constatare.
Sistematizarea adecvată și completă a dezmembramintelor dreptului de proprietate în NCC este ilustrată, printre altele, de faptul că dispozițiile acestuia au consacrat câte un text special acțiunii confesorii menite să apere dreptul de superficie (art. 696 NCC), dreptul de uzufruct (art. 705 NCC) și dreptul de servitute (art. 757 NCC). Legiuitorul nu a considerat necesar să reglementeze acțiunea confesorie de uz și acțiunea confesorie de abitație, întrucât acestora li se aplică, prin asemănare, regulile privitoare la acțiunea confesorie de uzufruct, uzu și abitația fiind variante ale uzufructului. Aceste acțiuni urmează a fi analizate în secțiunile corespunzătoare dezmembramintelor pe care le apăra.
2. Acțiunile posesorii
NCC, prin art. 949, statuează, privitor la acțiunile posesorii, următoarele: „(1) Cel care a posedat un bun cel puțin un an poate solicita instanței de judecată prevenirea ori înlăturarea oricărei tulburări a posesiei sale sau, după caz, restituirea bunului. De asemenea, posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate.
(2) Exercițiul acțiunilor posesorii este recunoscut și detentorului precar”.
Acțiunea posesorie reprezintă, așadar, acțiunea aflată la îndemână posesorului, având scopul de a apăra posesia împotriva oricărei tulburări, pentru a menține această stare sau pentru a o redobândi în cazul în care a fost pierdută. În acest context, pierderea, respectiv redobândirea posesiei, are în vedere elementul corpus, deoarece elementul animus este păstrat cât timp nu a trecut termenul de 1 an de la tulburare sau deposedare.
Rațiunea instituirii unei acțiuni care să protejeze posesia rezidă în faptul că, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului, astfel că prin apărarea posesiei este apărat însuși dreptul. Totodată, într-un sistem juridic, se impune apărarea chiar și a unei simple stări de fapt, cum este posesia, împotriva oricăror tulburări, având în vedere că nimeni nu este îndreptățit să își facă dreptate singur.
Caractere juridice
acțiunile petitorii sunt acțiuni reale, nu în sensul că pun în discuție un drept real, ci pentru că se întemeiază pe stăpânirea unui bun;
protejează atât bunurile mobile, cât și bunurile imobile;
specificul acțiunilor posesorii constă în aceea că protejează juridic starea de fapt a posesiei, fără a pune în discuție existența unui drept subiectiv civil, aceasta fiind și deosebirea față de acțiunile petitorii;
sunt prescriptibile în termen de 1 an de la data producerii tulburării sau deposedării.
Temeiul acțiunilor posesorii
Necesitatea utilizării acțiunilor posesorii apare în momentul în care se produce o tulburare sau deposedare.
Prin tulburare se înțelege orice fapt sau act săvârșit de o persoană cu intenția de a contrazice posesia altei persoane și poate fi de două feluri:
tulburarea de fapt, ce constă în actele materiale de încălcare a posesiei unei persoane;
tulburarea de drept, ce poate consta într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană afirmă o pretenție contrară unei alte persoane.
Pentru ca tulburarea să justifice introducerea unei acțiuni posesorii trebuie să împiedice exercițiul liber și efectele juridice ale posesiei, nu să fie un act singular, trecător.
Dacă a avut loc deposedarea posesorului de bunul său, reclamantul va solicita, prin intermediul unei acțiuni posesorii, restabilirea situației de fapt existente anterior deposedării, cu consecința restituirii lucrului.
Clasificarea acțiunilor posesorii
acțiunea posesorie generală, numită și acțiunea în complângere, poate fi utilizată pentru a face să înceteze orice fel de tulburare a posesiei, de natură a împiedica exercițiul liber al acesteia și producerea de efecte juridice. De asemenea, posesorul este îndreptățit să pretindă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate bunului a cărui restituire o cere.
Pentru exercitarea acestei acțiuni, reclamantul trebuie să dovedească faptul că a posedat cel puțin 1 an înainte de tulburare sau deposedare, iar posesia trebuie să fie utilă. Dovada discontinuității, violenței sau a clandestinității aparține paratului, care poate utiliza orice mijloc de probă pentru a face dovada vicierii posesiei reclamantului.
Potrivit art. 951 NCC, termenul în care trebuie intentată acțiunea posesorie generală este de 1 an, calculat de la data tulburării sau deposedării. În ipoteza în care au fost săvârșite mai multe acte de tulburare, care nu au legătură între ele, termenul de 1 an se va calcula în raport cu fiecare act.
acțiunea posesorie specială sau reintegranda, urmărește restabilirea situației anterioare, în cazul în care tulburarea sau deposedarea are loc prin violență.
Legiuitorul, ținând cont de scopul și urgența acțiunii posesorii, a permis exercitarea acesteia și de către cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei sale, singura condiție impusă fiind aceea a introducerii acțiunii în termenul de prescripție de 1 an de la data tulburării ori deposedării.
Exercitarea acțiunilor posesorii
Calitate procesuala activă
În materia actiuniloe posesorii, calitatea procesuala activă aparține persoanei care exercită sau a exercitat efectiv elementul corpus. Așadar, exercitarea acțiunilor posesorii este recunoscută atât posesorului care a fost tulburat sau deposedat, cât și detentorului precar. Rațiunea că scopul acțiunilor posesorii constă în redobândirea elementului material – corpus, respectiv stăpânirea bunului, este cea care justifică posibilitatea introducerii acestor acțiuni de către detentorul precar. Datorită avantajelor de ordin probator, proprietarul poate avea calitate procesuală activă într-o acțiune posesorie, deoarece el ar trebui să facă numai dovada posesiei, nu și a dreptului de proprietate. În cazul în care acțiunea este respinsă, proprietarul poate introduce o acțiune în revendicare fără a i se putea opune autoritatea de lucru judecat.
Potrivit art. 643 NCC, fiecare coproprietar poate exercită singur orice acțiune privitoare la coproprietate, deci inclusiv acțiunile posesorii.
Cum drepturile reale imobiliare sunt susceptibile de posesie, rezultă că și titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate poate avea calitate procesuală activă în cadrul acțiunii posesorii.
Având în vedere că exercitarea acțiunilor posesorii nu constituie un act de dispoziție, ele pot fi introduse în numele minorilor și incapabililor de către persoanele abilitate de lege, fără restricții.
Calitatea procesuală pasivă
Ca regulă generală, calitatea procesuală pasivă în cadrul acțiunilor posesorii aparține persoanei care a tulburat exercitarea posesiei sau și-a însușit elementul corpus.
Conform prevederilor art. 950, alin (1) NCC, „acțiunile posesorii pot fi introduse și împotriva proprietarului, în schimb, alin. (2) al aceluasi articol statuează că nu poate avea calitate procesuală pasivă persoana față de care există o obligație de restituire a bunului. Astfel, un locatar va putea formula o acțiune posesorie pentru apărarea folosinței bunului, deși este detentor precar, însă, în cazul în care persoana care a exercitat tulburarea este chiar proprietarul bunului, având în vedere că locatarul are față de acesta o obligație de restituire a bunului, nu va putea folosi acțiunea posesorie, ci acțiunea personală născută din contractul de locațiune. Așadar, în situația convențiilor, un cocontractant nu poate să-l determine pe celălalt contractant să își execute obligațiile contractuale prin exercitarea actiuniloe posesorii, întrucât beneficiază de acțiunile personale care rezidă în convenția încheiată. Cu titlu de excepție, în cazul constituirii dezmembramintelor dreptului de proprietate pe cale convențională, în ipoteza unei tulburări, dreptul real va putea fi apărat pe calea acțiunii posesorii.
Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat
Acțiunile posesorii apără posesia după ce s-a produs tulburarea sau deposedarea celui ce stăpânește bunul ca detentor precar, astfel că legiuitorul a înțeles să pună la dispoziția posesorului soluții pentru conservarea posesiei, înainte de a se produce vreo tulburare a acesteia sau deposedarea posesorului de bunul său. În acest sens, art. 952, alin (1) NCC statueaza urmatoarele „dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrări, precum ridicarea unei construcții, tăierea unor arbori ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat, posesorul poate să ceară luarea măsurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor”.
Potrivit art. 952, alin. (2), până la soluționarea cererii, instanța poate fixa o cauțiune în sarcina posesorului sau pentru cealaltă persoană, însă numai în următoarele două situații:
a) dacă instanța dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor, cauțiunea se stabilește în sarcina posesorului, astfel încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar cauza pârâtului prin această măsură;
b) dacă instanța încuviințează menținerea lucrului în starea sa actuală ori continuarea lucrărilor, cauțiunea se stabilește în sarcina pârâtului astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situației anterioare.
3. Acțiunile de carte funciară
Pe lângă mijloacele directe de apărare a drepturilor reale, există o gamă variată de mijloace indirecte, care, cel puțin în ultimă instanță, contribuie la apărarea acelor drepturi. Acțiunile de carte funciară, adică acele acțiuni în justiție care au ca obiect înscrierile în cartea funciară, constituie o categorie de mijloace indirecte prin care se asigură protecția juridică a drepturilor reale principale. Acțiunile de carte funciară sunt: acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare tabulară și acțiunea în rectificare.
§Acțiunea în prestație tabulară
NCC reglementează acțiunea în prestație tabulară cu caracter general în art. 896 și acțiunea în prestație tabulară cu caracter special în art. 897.
Acțiunea în prestație tabulară ȋn forma generală
Pornind de la dispozițiile art. 896 NCC, conform cărora „(1) În cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu își execută obligațiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea; dreptul la acțiune este prescriptibil în condițiile legii.
(2) Dacă acțiunea în prestație tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare”, se deduce că acțiunea în prestație tabulară reprezintă mijlocul procedural prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanței obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru înscrierea în cartea funciară, iar, în caz contrar, să dispună înscrierea.
Obiectul acțiunii în prestație tabulară în forma generală îl constituie obligarea pârâtului la înscrierea în cartea funciară a unui drept real imobiliar în folosul reclamantului, dobânditorul nemijlocit, cu care a încheiat un antecontract în acest sens, dar, ulterior, refuză să îl mai execute.
Art. 896 statuează că „dreptul la acțiune este prescriptibil în condițiile legii”, ceea ce înseamnă că se vor aplica, prin analogie, dispozițiile art. 2518 NCC și dispozițiile art. 2523 NCC. Astfel, potrivit art. 2518 pct. 1 NCC, dreptul la acțiune privitor la drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripție, se prescrie A®n termen de 10 ani, iar potrivit art. 2523 NCC, prescripția începe să curgă de la data când titularul dreptului la acțiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască nașterea lui.
Hotărârea judecătorească va produce efecte între părțile din proces, potrivit principiului relativității efectelor hotărârilor judecătorești – res iudicata inter partes tantum ius facit. Prin excepție, hotărârea judecătorească de admitere a acțiunii în prestație tabulara este opozabilă și terților care au dobândit un drept asupra imobilului în litigiu și pe care l-au înscris ulterior notării acțiunii în cartea funciară. De asemenea, potrivit principiului relativității înscrierilor în cartea funciară, drepturile dobândite de terți asupra imobilului în litigiu, neînscrise în cartea funciară, nu vor mai putea fi înscrise după înscrierea dreptului reclamantului în baza hotărârii judecătorești în prestație tabulară.
Acțiunea în prestație tabulară – forma specială
Conform art. 897, alin. (1) NCC, „acțiunea în prestație tabulară se va putea îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terțului dobânditor, iar acesta a fost de rea-credință la data încheierii actului”. Această acțiune este cunoscută sub denumirea de acțiune în prestație tabulară specială și pentru admisibilitatea ei trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
titlul de proprietate al reclamantului să fie anterior titlului terțului care și-a înscris dreptul în cartea funciară. Această condiție este ușor de dovedit, prin compararea celor două titluri care, pentru a fi valabile, trebuie să fie autentice;
terțul dobânditor să fi fost de rea-credință la data încheierii actului sau de proprietate. Această a doua condiție poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, sarcina probei revenind reclamantului – onus probandi incumbit actori, pârâtul beneficiind de prezumția bunei-credințe – bona fides praesumitur. Reaua-credință a terțului dobânditor poate rezultă din orice împrejurări care dovedească faptul că terțul cunoștea existența titlului reclamantului și l-a împiedicat pe acesta din urmă să își înscrie dreptul în cartea funciară sau a profitat de o asemenea împiedicare din partea altei persoane, despre care avea cunoștință la data încheierii actului său cu antecesorul tabular. Reclamantul va fi nevoit să cheme în judecată atât pe terțul dobânditor, cât și pe antecesorul tabular, în vederea constatării nulității actului juridic încheiat între cei doi pârâți, pentru cauză ilicită ce constă în complicitatea pârâților la fraudarea dreptului reclamantului, drept dobândit anterior de la aceslasi proprietar tabular.
Referitor la prescripția acțiunii, NCC prevede, în art. 897, alin. (2), că „dreptul la acțiune împotriva terțului se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către acesta a dreptului în folosul său, cu excepția cazului în care dreptul la acțiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte”. Astfel, acțiunea în prestație tabulara specială este prescriptibilă în termen de 3 ani, însă, dacă în termen de 10 ani reclamantul nu a promovat acțiunea în prestație tabulară obișnuită față de antecesorul tabular cu care a încheiat actul juridic de transmitere a dreptului real imobiliar, iar acesta din urmă a transmis dreptul unui terț de rea-credință care l-a înscris în cartea funciară, dreptul la acțiune în prestație tabulară specială este prescris, că și acțiunea în prestație tabulară obișnuită.
§Acțiunea în justificare tabulară
Potrivit art. 899 NCC, înscrierea provizorie a unui drept real imobiliar în cartea funciară are ca scop asigurarea față de terți a priorității rangului dobândirii, modificării sau stingerii acelui drept. Rangul înscrierii dreptului va fi determinat de momentul înregistrării cererii de înscriere provizorie, sub condiția și în măsura justificării ei. Justificarea sau consolidarea înscrierii provizorii poate avea loc fie pe cale amiabilă, fie pe cale judecătorească.
În primul caz, justificarea sau consolidarea se poate face numai dacă cel împotriva căruia s-a efectuat înscrierea provizorie este de acord, fiind necesar consimțământul, în foarma autentică, al titularului dreptului tabular, ce constă într-o declarație dată în fața notarului public.
În cel de-al doilea caz, titularul dreptului înscris provizoriu va promova o acțiune în justificare tabulară, prin care tinde la înscrierea definitivă a dreptului său.
Acțiunea în justificare reprezintă mijlocul procedural prin care dobânditorul unui drept tabular înscris provizoriu solicită instanței obligarea pârâtului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii în folosul reclamantului, iar în caz contrar, să dispună intabularea în cartea funciară (M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II, Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 636).
NCC, în art. 899, alin. (2), statuează că dispozițiile art. 896 (acțiunea în prestație tabulara generală) și 897 (acțiunea în prestație tabulara specială) se aplică, în mod corespunzător, și acțiunii în justificare tabulara.
Privitor la admisibilitatea acțiunii, practică judiciară a constatat că numai în ipoteză înscrierii provizorii a drepturilor reale afectate de o condiție suspensiva sau rezolutorie este deschisă calea unei acțiuni în justificare (Idem, p. 638). În legătură cu înscrierea provizorie a drepturilor reale afectate de o condiție suspensivă sau rezolutorie, NCC dispune, în art. 912 „(1) Dreptul afectat de o condiție suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se dovedește îndeplinirea condiției care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere.
(2) Tot astfel se va radia condiția rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei, radierea dreptului înscris sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere”.
§Acțiunea în rectificare tabulară
Pornind de la dispozițiile art. 907 NCC, rectificarea reprezintă operațiunea tehnico-materială prin care se asigură corespondența între evidența cărții funciare și situația juridică reală a imobilelor, prin radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea funciară. Rectificarea poate avea loc fie pe baza recunoașterii de către titularul înscrierii, recunoaștere ce trebuie să fie făcută sub forma unei declarații date în formă autentică notariala, fie pe bază unei hotărâri judecătorești definitive. De regulă, hotărârea judecătorească de rectificare se pronunță de instanța de judecată ca urmare a admiterii unei acțiuni de fond ce are că obiect desființarea actului juridic care a stat la baza înscrierii inexacte. Acțiunea de fond poate avea ca obiect anularea, rezoluțiunea, reductiunea sau o altă formă de ineficacitate a actului juridic.
În art. 908 alin. (1) NCC sunt enumerate cazurile în care orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii:
a) înscrierea în cartea funciară nu este valabilă;
b) încheierea registratorului de carte funciară nu este valabilă;
c) actul juridic în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desființat, în condițiile legii, pentru cauze anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;
d) dreptul înscris a fost greșit calificat;
e) nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
f) înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanță cu situația juridică reală a imobilului.
Ori de câte ori rectificarea înscrierilor în cartea funciară nu se poate face pe cale amiabilă sau titularul dreptului înscris în cartea funciară consimte la rectificare pentru ca mai apoi să refuze predarea documentelor necesare în acest scop, cel interesat poate introduce o acțiune în rectificare, fie concomitent cu acțiunea de fond, așadar pe cale accesorie, fie pe cale separată, după ce a fost admisă acțiunea de fond sau independent de orice acțiune de fond.
Potrivit prevederilor art. 908 alin. (4) NCC, acțiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva dobânditorului nemijlocit, împotriva terțului dobânditor cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, însă nu poate fi formulată împotriva terțului dobânditor care și-a înscris dreptul real, dobândit cu bună-credință, printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.
Termenele de exercitare a acțiunii în rectificare
Art. 909 alin. (1) NCC, instituie regula potrivit careia acțiunea în rectificare este imprescriptibilă față de dobânditorul nemijlocit, precum și față de terțul care a dobândit cu rea-credință dreptul înscris în folosul său. Ȋn mod corespunzător, dacă acțiunea de fond introdusă pe cale separată a fost admisă, acțiunea în rectificare este, de asemenea, imprescriptibilă atât împotriva celor care au fost chemați în judecată, cât și împotriva terților care au dobândit un drept real după ce acțiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
Prin excepție, termenul de prescripție a acțiunii în rectificare împotriva terților de bună-credință, ce au dobândit dreptul cu titlu gratuit este de 5 ani, socotiți de înregistrarea cererii lor de înscriere. (art. 909 alin. (2) NCC)
Atunci când acțiunea în rectificare se referă la situația în care înscrierea sau încheierea pe temeiul căreia s-a făcut nu este valabilă, ori actul în temeiul căruia s-a dispus înscrierea a fost desființat, precum și la situația în care dreptul înscris a fost greșit calificat, ea va putea fi introdusă și împotriva terților de bună-credință care au dobândit dreptul real printr-un act juridic cu titlu oneros sau în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. Alin. (3) al art. 909 NCC statuează că în aceste cazuri acțiunea în rectificare putând fi introdusă în termen de 3 ani, socotiți de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de către dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere. În cazul în care încheierea, prin care s-a ordonat înscrierea care face obiectul acțiunii în rectificare, a fost comunicată celui îndreptățit, termenul de exercitare a acțiunii în rectificare va fi de 1 an de la comunicarea încheierii.
Termenele de 5, 3 respectiv 1 an sunt termene de decădere, nefiind susceptibile de întrerupere sau suspendare, iar instanța de judecată are obligația să le invoce și să le aplice din oficiu (art. 909, alin (4) NCC, art. 2550, alin. (2) NCC).
Potrivit dispozițiilor art. 910 NCC, hotărârea judecătorească pronunțată în acțiunea în rectificare, produce, în principiu, efecte numai față de părțile din proces. Prin exceptie, dacă însă acțiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu, și împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.
Capitolul III. Dezmembramintele dreptului de proprietate privată
Dreptul de proprietate este un drept complet, cuprinzând însumate cele trei atriburte: posesia, folosința și dispoziția. Este posibil însă ca aceste atribute să aparțină, separat, mai multor titulari, iar drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de proprietate poartă denumirea de dezmembraminte. Dezmembramintele apar ca drepturi reale asupra bunurilor aparținând altor persoane – iure in re aliena. La rândul său, prin constituirea unor dezmembraminte ale dreptului de proprietate, proprietarul păstrează o parte din atributele conferite de acest drept, de regulă atributul dispoziției juridice asupra bunului, el fiind numit și nud proprietar.
În literatura noastră juridică de specialitate, dezmembramintele dreptului de proprietate au fost definite ca fiind acele drepturi reale principale derivate asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobândesc prin transferarea unor elemente din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv către o altă persoană sau prin exercitarea concurentă a acestor elemente de către proprietarul bunului și o altă persoană.
Secṭiunea 1. Dreptul de superficie
Dreptul de superficie cunoaṣte pentru prima dată o reglementare juridică în dispozițiile Noului Cod civil, art. 693-702.
Art. 693 NCC definește superficia ca fiind „dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”. Astfel, dreptul de superficie este dreptul real imobiliar, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care cuprinde în conținutul său juridic dreptul de proprietate asupra unei construcții, plantații ori altor lucrări autonome cu caracter durabil, prin ipoteză amplasate pe terenul proprietatea altuia, precum și prerogativa folosinței și, în mod limitat, prerogativele posesiei și dispoziției asupra terenului respectiv .
Forme ale superficiei
Potrivit dispozițiilor art. 693 alin. (1) NCC, se distinge între dreptul superficiarului de a avea o construcție pe terenul proprietatea altuia, pe de-o parte, și dreptul de a edifica o asemenea construcție, pe de altă parte.
În prima situație, textul de lege se referă la forma principală a dreptului de superficie, care presupune existența clădirii, plantației sau lucrării pe terenul asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință, în momentul constituirii dreptului de superficie.
În cea de-a doua situație, când superficiarul obține dreptul de a edifica o construcție pe terenul altuia, este reglementată forma secundară a dreptului de superficie. Astfel, în momentul constituirii dreptului de superficie construcția, plantația ori lucrarea nu exista, iar dreptul de superficie se dobândește din momentul în care superficiarul obține dreptul de a construi pe teren, așa cum este menționat în actul juridic încheiat cu proprietarul terenului.
§Caractere juridice ale dreptului de superficie
este un drept real imobiliar, întrucât poate fi constituit numai asupra bunurilor imobile;
este rezultatul dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului;
are un conținut juridic variabil, în funcție de forma sa incipientă ori deplină;
are un caracter temporar. În acest sens, art. 694 NCC prevede o durată maximă de 99 de ani, cu posibilitatea reinoirii dreptului de superficie la împlinirea termenului;
este un drept cesibil, putând fi transmis sau grevat cu sarcini chiar înainte de realizarea construcției sau plantației.
§Dobândirea dreptului de superficie
Conform dispozițiilor art. 693 alin. (2) NCC „dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile”.
A. Dobândirea prin act juridic
Dreptul de superficie, în forma sa incipientă sau în forma sa deplină, poate fi dobândit prin testament sau prin convenție.
Prin testament, autorul instituie un legat având ca obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie în favoarea unui moștenitor sau poate institui două legate, în favoarea unor moștenitori diferiți, unul având ca obiect nuda proprietate și altul având ca obiect dreptul de superficie, urmând a fi aplicate regulile generale din materia moștenirii testamentare.
În cel de-al doilea caz, proprietarul terenului încheie un contract cu o altă persoană prin care constituie dreptul de superficie în favoarea acesteia sau îi transmite nuda proprietate asupra terenului, rezervându-și dreptul de superficie. Actul juridic poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, pur și simplu sau afectat de modalități, dar întotdeauna încheiat în formă autentică.
B. Dobândirea prin uzucapiune
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin uzucapiune în situația în care posesorul terenului are, din momentul intrării în posesie, intenția de a se comporta ca un superficiar și nu ca un proprietar al terenului.
C. Dobândirea prin alt mod prevăzut de lege
În situația în care soții realizează, în timpul căsătoriei, o construcție, o plantație sau o lucrare pe terenul care este bun propriu al unuia dintre ei, celălalt soț dobândește un drept de superficie, în conținutul juridic al căruia intră dreptul de proprietate devalmasa asupra construcției, plantației sau lucrării și prerogativele dezmembrate din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra terenului.
Dreptul de superficie nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească, deoarece instanța nu are posibilitatea să dezmembreze dreptul de proprietate în lipsa unui text expres de lege.
§Exercitarea dreptului de superficie
Potrivit dispozițiilor art. 695 alin (1) NCC, în ipoteza în care superficia se dobândește prin act juridic, părțile sunt libere să stabilească, așa cum doresc, limitele materiale și juridice, precum și condițiile în care se exercită dreptul de superficie, operând autonomia de voință a părților și principiul libertății actelor juridice civile.
În ceea ce privește obiectul său, părțile pot conveni ca dreptul de superficie să fie exercitat numai asupra solului sau numai asupra subsolului, sau atât asupra solului, cât și a subsolului, asupra întregii suprafețe de teren sau asupra unei părți din aceasta. Dacă dreptul de superficie se constituie numai asupra unei părți dintr-un imobil, acesta se va dezmembra, formând un imobil distinct din porțiunea grevată de dreptul de superficie, potrivit art. 94 din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară.
Dacă părțile nu au stabilit porțiunea de teren cu privire la care urmează a se exercita superficia, art. 695 alin. (1) NCC statuează că exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafața de teren pe care urmează să se construiască și de cea necesară exploatării construcției sau, după caz, de suprafața de teren aferentă și de cea necesară exploatării construcției edificate. Potrivit dispozițiilor art. 695 alin. (2) NCC, în ipoteza în care superficia se înscrie în temeiul unui act juridic prin care proprietarul a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, superficiarul nu poate modifica structura construcției. El va putea însă să o demoleze, cu obligația de a o reconstrui în forma inițială. Per a contrario, în celelalte cazuri, superficiarul nu este ținut în exercitarea dreptului său de această limitare.
Modificarea structurii construcției de către superficiar dă dreptul proprietarului terenului să ceară, în termen de 3 ani de la data la care s-a făcut modificarea, încetarea dreptului de superficie sau repunerea în situația anterioară. Dacă proprietarul terenului pretinde repunerea în situația anterioară, curgerea termenului de prescripție de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei superficiei.
Titularul superficiei poate să dispună liber de dreptul său, iar cât timp există construcția, plantația sau orice altă lucrare realizată în temeiul dreptului de superficie, dreptul de folosință asupra terenului se va putea înstrăina ori ipoteca de către superficiar numai odată cu dreptul de proprietate asupra construcției.
§Apărarea dreptului de superficie
Acțiunea confesorie de superficie
Acțiunea confesorie de superficie, reglementată de art. 696 NCC, este acțiunea prin care reclamantul, titularul unui drept de superficie, care a pierdut stăpânirea materială specifică dreptului său, îl cheamă în judecată pe pârât și solicită instanței de judecată să îi recunoască dreptul său și să îl oblige pe pârât să-i permită exercitarea lui deplină și netulburată și să îi restituie stăpânirea materială. Este acțiunea prin care se ocrotește sau se valorifică dreptul de superficie.
Caractere juridice
este o acțiune petitorie, întrucât pune în discuție existența dreptului de superficie al reclamantului, nu doar posesia asupra terenului și construcției;
este o acțiune reală, deoarece se întemeiază pe un drept real, iar nu pe un drept personal;
este o acțiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv, așa cum prevede expres art. 696 alin. (2) NCC.
Alte mijloace juridice de apărare
Superficiarul are la îndemână, pentru apărarea dreptului său, și următoarele acțiuni:
acṭiunile posesorii;
acțiunile care rezultă din actul constitutiv sau din actele juridice încheiate cu terții;
acțiunile de carte funciară.
§Ȋncetarea dreptului de superficie
Art. 698 NCC dispune că dreptul de superficie se stinge prin radiere din cartea funciară, pentru una dintre următoarele cauze:
expirarea termenului pentru care a fost constituită, de cel mult 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii, dar și cu posibilitatea stabilirii pe un termen mai mic de 99 de ani;
prin consolidare, dacă terenul și construcția devin proprietatea aceleiași persoane. Consolidarea se poate face printr-un contract sau pe cale succesorală;
prin pieirea construcției, dacă există stipulație expresă în acest sens;
ȋn alte cazuri prevăzute de lege. Spre exemplu, dreptul de superficie se stinge ca efect al exproprierii, iar titularul are dreptul la despagubiri. De asemenea, in conditiile abuzului de folosinta, proprietarul terenului poate cere incetarea dreptului de superficie.
§Jurisprudenṭă relevantă
I. Curtea de Apel Iași, prin decizia civilă nr. 549/13.05.1998, a statuat că prezumția de proprietate, stabilită în beneficiul proprietarului terenului poate fi combătută, persoana care a edificat construcția putând să facă dovada că are un drept de proprietate asupra construcției, în baza convenției intervenite între ea și proprietarul terenului. Făcând acesta dovadă, proprietarul construcției dobândește un drept de superficie asupra terenului pe care s-a edificat construcția. Dreptul de superficie este limitat la terenul de sub construcție, pentru suprafața de teren aferentă construcției, astfel că superficiarul datorează proprietarului terenului despăgubiri, care reprezintă lipsa de folosință a terenului.
II. Curtea de Apel Iași, prin decizia civilă nr. 1926/26.10.2000, stabilește convenția ca fiind principalul mod de constituire a dreptului de superficie, consimțământul putând fi exprimat în orice formă. De regulă, edificare construcției se face pe baza unei înțelegeri verbale între constructor și proprietarul terenului, dovada înțelegerii putând fi făcută prin orice mijloc de probă. Având în vedere că dreptul de superficie constituie „premisa” dreptului de a construi, momentul dobândirii lui este cel al convenției încheiate cu proprietarul terenului, când constructorul dobândește dreptul de a construi pe teren.
În speță, opoziția proprietarilor terenului, manifestată la trei ani după data exprimării consimțământului privind ridicarea construcției, timp în care construcția a fost edificată nu produce niciun efect cu privire la constituirea dreptului de superficie.
Odată constituit, dreptul de superficie conferă superficiarului proprietar al construcției toate atributele cu privire la aceasta: posesie, dispoziție și folosință.
Secṭiunea 2.Dreptul de uzufruct
Potrivit dispozițiilor art. 703 NCC „uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane și de a culege fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanța”.
În literatura de specialitate, dreptul de uzufruct a fost definit acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, cu caracter temporar, care conferă titularului său posibilitatea de a stăpâni bunul altuia în calitate de uzufructuar, precum și atributul folosinței – ius utendi și ius fruendi – asupra acelui bun, inclusiv posibilitatea cedării emolumentului acestei folosințe, având însă îndatorirea de a-i conservă substanța, atribute care trebuie să fie exercitate cu respectarea limitelor materiale și juridice. Din această definiție se desprind și caracterele juridice ale dreptului de uzufruct.
§Caractere juridice:
1) este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, datorită separării exercițiului atributelor dreptului de proprietate;
2) este un drept real principal, cu existență de sine stătătoare și conținut juridic specific;
3) este un drept cesibil, ce permite uzufructuarului cedarea dreptului său, către o altă persoană, fără acordul nudului proprietar. Uzufructuarul cedent va fi singurul ținut față de nudul proprietar pentru obligațiile născute înainte de cesiune, însă, între momentul cesiunii și notificarea cesiunii, cedentul și cesionarul răspund în solidar pentru îndeplinirea obligațiilor față de nudul proprietar;
4) permite uzufructuarului cedarea emolumentului dreptului său. Prin emolument se înțeleg avantajele de ordin economic pe care bunul este susceptibil să le producă. Uzufructuarul are dreptul de a închiria sau de a arenda bunul primit în uzufruct. Locațiunile de imobile încheiate de uzufructuar sunt opozabile nudului proprietar sau moștenitorilor acestuia, inclusiv după stingerea uzufructului prin deces sau încetarea persoanei juridice, până la împlinirea termenului lor, dar nu mai mult de 3 ani de la încetarea uzufructului; dacă uzufructul s-a stins prin expirarea termenului, locațiunile încetează;
5) are caracter temporar. În acest sens, art. 708 NCC statuează că uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice este cel mult viajer, putând dura atâta vreme cât uzufructuarul este în viață. În cazul în care uzufructul se constituie până la data la care persoana fizică va ajunge la o anumită vârstă, el va dura până la acea dată, chiar dacă beneficiarul ar muri înainte de împlinirea vârstei stabilite de părți ca durată a uzufructului. Dacă uzufructul este constituit în favoarea unei persoane juridice, durata maximă este de 30 de ani. În situația în care durata uzufructului nu a fost prevăzută, cel constituit în favoarea unei persoane fizice se prezumă că este viager, iar cel care are ca beneficiar o persoană juridică se prezumă că este constituit pe 30 de ani.
§Constituirea uzufructului
Conform art. 705 NCC „(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente”.
Constituirea prin act juridic
Dreptul de uzufruct se poate constitui prin acte inter vivos sau mortis causa.
Prin contract, uzufructul se poate constitui cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, direct sau indirect. În mod direct – per translationem- uzufructul se constituie atunci când proprietarul transmite unei alte persoane prerogativele specifice acestui drept, respectiv usus și fructus, constituentul rămânând nud proprietar. În mod indirect – per deductionem- uzufructul se constituie atunci când proprietarul bunului transmite numai nuda proprietate către o altă persoane, el rămânând să exercite, ca uzufructuar, atributele specifice acestui drept, usus și fructus.
De asemenea, prin testament, uzufructul poate fi constituit atât în mod direct, cât și în mod indirect.
În situația în care uzufructul se constituie asupra unui imobil, actul juridic trebuie încheiat în formă autentică, pentru a fi respectate dispozițiile în materie de carte funciară.
B. Constituirea prin uzucapiune
Acest mod de dobândire a dreptului de uzufruct presupune, prin ipoteză, că cel care stăpânește bunul în calitate de posesor, pe timpul prevăzut de lege spre a-l uzucapa, trebuie să fi exercitat acea posesie în calitate de uzufructuar, adică să aibă reprezentarea subiectivă că este un uzufructuar și nu un proprietar al bunului astefel stăpânit.
C. Constituirea prin alte moduri prevăzute de lege
În cazul divorțului pronunțat din culpa exclusivă a soțului pârât, prestația compensatorie de care poate beneficia soțul reclamant poate fi stabilită și sub forma unui drept de uzufruct asupra unor bunuri mobile sau imobile cre aparțin debitorului. Astfel, uzufructul se constituie prin hotărârea de divorț pe toată durata vieții celui care solicta prestația compensatorie sau pe o perioadă mai scurtă.
Uzufructul nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească, pentru că instanța nu poate să decidă, împotriva voinței părților, nașterea altor drepturi reale decât cele existente.
Privitor la obiectul dreptului de uzufruct, conform dispoziṭiilor art. 706 NCC „pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă-parte din acestea”.
§Exercitarea dreptului de uzufruct
1. Drepturile ṣi obligaṭiile uzufructuarului
Drepturile uzufructuarului
dreptul de a stăpâni bunul în calitate de uzufructuar și nu cea de proprietar;
folosința exclusivă a bunului;
dreptul de a culege fructele;
dreptul de a schimba destinația bunului stabilită de proprietar, însă numai în situațiile în care se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază interesele proprietarului;
dreptul de a cesiona uzufructul;
dreptul de a ȋnchiria sau arenda bunurile primite ȋn uzufruct;
dreptul material la acṭiune.
Obligaṭiile uzufructuarului
obligația de a se îngriji de lucru ca „un bun proprietar”, ceea ce presupune îndatorirea de a conserva substanța bunului și obligația generală negativă corespunzătoare nudei proprietăți.
obligația de a respecta și a continua modul de folosință stabilit de proprietar; prin excepție, uzufructuarul are dreptul de a schimba destinația bunului stabilită de proprietar, însă numai în situațiile în care se asigură o creștere a valorii bunului sau cel puțin nu se prejudiciază interesele proprietarului;
Obligațiile uzufructuarului în funcție de momentul nașterii lor
ȋn momentul constituirii uzufructului:
obligaṭia de a ȋntocmi inventarul bunurilor mobile ṣi de a constata starea bunurilor mobile;
obligaṭia de a constitui o garanṭie pentru ȋndeplinirea obligaṭiilor sale.
ȋn timpul uzufructului:
obligaṭia de a conserva substanṭa bunului;
obligaṭia de a efectua reparaṭiile de ȋntreṭinere;
obligaṭia de a plati sarcinile anuale ale fondului ṣi sarcinile extraordinare impuse de proprietate;
obligaṭia de a plati cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la folosinṭă.
la ȋncetarea uzufructului
obligaṭia de a restitui bunul;
obligaṭia de a plăti despăgubiri ȋn cazul pierii sau deteriorării bunului din culpa sa.
2. Drepturile ṣi obligaṭiile nudului proprietar
Prin nud proprietar se înțelege proprietarul inițial care păstrează întotdeauna o parte din atributele dreptului de proprietate. Acesta este lipsit de dreptul de folosință asupra bunului, însă poate exercita dispoziția materială, în măsura în care nu este stânjenit exercițiul dezmembramantului și dispoziția juridică, numai în legătură cu nuda proprietate.
Drepturile nudului proprietar
dreptul de a poseda bunul. Nudul proprietar pastrează prerogativa aproprierii bunului, dar numai ȋn calitatea de nud proprietar;
dreptul de a dispune de bun, fară a aduce atingere dreptului de uzufruct;
dreptul la protecṭia juridică a nudei proprietăṭi;
dreptul de a cere ȋncetarea uzufructului pentru abuz de folosinṭă sau de a cere respectarea modului normal de folosinṭă a lucrului.
Obligaṭiile nudului proprietar
obligaṭia de a nu face ca manifestare a obligaṭiei generale negative corelative dreptului de uzufruct;
obligaṭia de a efectua reparaṭiile mari;
obligaṭia de garanṭie contra evictiunii, atunci când uzufructul s-a constituit per translationem, prin contract cu titlu oneros;
obligaṭiile propter rem legate de folosinṭa bunului sau de deṭinerea sa se vor transmite la uzufructuar sau la alṭi deṭinători.
§Apărarea dreptului de uzufruct
Apărarea exercitată de uzufructuar
Acṭiunea confesorie de uzufruct
Acțiunea confesorie de uzufruct este acțiunea prin care reclamantul, titularul unui drept de uzufruct, care a pierdut stăpânirea materială specifică dreptului său, îl cheamă în judecată pe pârât și solicită instanței de judecată să îi recunoască dreptul său și să îl oblige pe pârât să îi permită exercitarea lui deplină și netulburată, restituindu-i și stăpânirea materială a bunului. Este acțiunea prin care se ocrotește sau se valorifică dreptul de uzufruct.
Caracterele juridice:
este o acțiune petitorie, întrucât reclamantul pune în discuție însuși dreptul său de uzufruct, dezmembrământ al dreptului de proprietate, iar nu simpla posesie;
este o acțiune reală, pentru că se întemeiază pe dreptul real de uzufruct;
este prescriptibilă extinctiv în termenul de 10 ani prevăzut de dispozițiile art. 2518 pct. 1 NCC, conform cărora se prescrie în termen de 10 ani dreptul la acțiune cu privire la drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripție.
§Alte mijloace juridice de apărare
Uzufructuarul are la îndemână, pentru protecția dreptului său și următoarele acțiuni:
acṭiunile posesorii;
acṭiunea in graniṭuire;
acṭiunile de carte funciară;
acṭiunile ce rezultă din actul constitutiv sau din actele juridice ȋncheiate cu terṭii.
Apărarea exercitată de nudul proprietar
Nudul proprietar poate exercita următoarele acțiuni pentru protecția juridică a nudei proprietăți:
acṭiunea ȋn revendicare;
acṭiuni contractuale;
acṭiuni delictuale;
acṭiunile posesorii ȋndreptate ȋmpotriva terṭilor.
§Stingerea dreptului de uzufruct
Dreptul de uzufruct încetează prin unul din următoarele cazuri:
moartea sau încetarea existenței juridice a uzufructuarului;
la expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
prin consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar ṣi de nud proprietar se ȋntrunesc ȋn aceeasi persoană;
prin renunṭarea la uzufruct;
prin neuzul timp de 10 ani sau 2 ani, ȋn cazul uzufructului unei creanṭe;
prin abuz de folosinṭă;
prin pierderea totală a bunului supus uzufructului.
§Jurisprudenṭă relevantă
I. Cu privire la dreptul de uzufruct, Curtea de Apel Iași, prin decizia nr. 1.119/18.05.2001, a decis următoarele: prin contractul de întreținere încheiat cu pârâtul S.N., reclamantii au dobândit, în schimbul întreținerii la care s-au obligat, doar nuda proprietate a imobilului înscris în cartea funciară, constând în casă, anexe gospodărești și teren intravilan, pârâtul S.N. păstrându-și dreptul de uzufruct viager, făcându-se mențiunea expresă că întreținătorii vor intra în posesia de fapt, după încetarea din viață a întreținutului.
În consecință, atributele de posesie și folosință alcătuind conținutul conținutul dreptului de uzufruct reclamantii rămân doar cu atributul de dispoziție juridică pe care îl pot exercita liber, fără a aduce atingere dreptului de uzufruct.
II. Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr. 92/1998, a statuat că nudul proprietar are dreptul de a dispune de lucru, dar cu respectarea atributelor ce revin uzufructuarului. Astfel, nudul proprietar poate să vândă, să doneze, să greveze lucrul cu ipotecă ori gaj, în timpul uzufructului, însă aceste acte nu își vor produce integral efecte, deoarece nudul proprietar nu poate aduce modificări uzufructului pe durata acestuia. Nudul proprietar nu poate, fără consimțământul uzufructuarului, să restrângă folosința bunului, el având obligația negativă de a nu stânjeni uzufructuarul în exercitarea dreptului său.
Secṭiunea 3. Dreptul de uz și dreptul de abitație
Dreptul de uz și dreptul de abitație reprezintă manifestări particulare ale dreptului de uzufruct, fiind supuse regulilor din materia uzufructului în ceea ce privește constituirea, exercitarea și stingerea lor.
Deosebirea dintre aceste două dezmembraminte și dreptul de uzufruct constă în aceea că dreptul de uz și dreptul de abitație sunt drepturi incesibile, nefiind permisă nici cedarea emolumentului lor.
1. Dreptul de uz
Dispozițiile art. 749 NCC definesc uzul ca fiind acel drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care conferă posibilitatea de a stăpâni bunul altuia, în calitate de uzuar și posibilitatea folosirii acelui bun, ambele prerogative putând fi exercitate numai în limitele nevoilor uzuarului și ale familiei sale. Dreptul de uz poate avea ca obiect bunuri mobile și imobile, cu excepția unei case de locuit, întrucât aceasta face obiectul dreptului de abitație.
§Deosebiri faṭă de dreptul de uzufruct
titularul dreptului de uz poate fi numai o persoană fizică;
uzuarul poate culege numai fructele naturale și cele industriale, fiind exclusă posibilitatea perceperii fructelor civile de către acesta;
exercitarea atributelor posesiei și folosinței este limitată în raport cu necesitățile uzuarului și ale familiei sale. Prin familie se înțeleg persoanele care gospodăresc cu uzuarul, desfășurând un singur menaj, cum ar fi soțul sau soția, copiii, indiferent că aceștia sunt din căsătorie sau din afara căsătoriei, sau adoptați.
2. Dreptul de abitație
Conform art. 750 NCC, dreptul de abitație este un drept real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, care conferă titularului dreptul de a locui în locuința nudului proprietar împreună cu soțul și copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitația, precum și cu părinții ori alte persoane aflate în întreținere.
§Deosebiri faṭă de dreptul de uzufruct
titularul unui drept de abitaṭie poate fi numai o persoană fizică;
exercitarea prerogativelor conferite de acest dezmembrământ este limitată ȋn raport cu necesităṭile titularului ṣi ale familiei sale;
dreptul de abitație poate fi exercitat numai asupra unei locuințe sau asupra unei părți dintr-o casă de locuit.
§Dreptul de abitaṭie al sotului supravietuitor
Noul Cod civil a instituit, prin dispozițiile art. 973, un drept de abitație, cu caracter special, în favoarea soțului supraviețuitor care nu are în proprietate o locuință sau un drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale.
Dreptul succesoral special al soțului supraviețuitor presupune îndeplinirea următoarelor condiții:
la data deschiderii moștenirii, soțul supraviețuitor să fi locuit în casa care formează obiectul dreptului de abitație;
casa în care a locuit soțul supraviețuitor să fie inclusă, în tot sau în parte, în masa succesorală a soțului decedat;
soțul supraviețuitor să nu fie unicul moștenitor al defunctului;
soțul supraviețuitor să nu dețină în proprietate o altă locuință sau să nu aibă nici un drept real de a folosi o altă locuință corespunzătoare nevoilor sale;
defunctul să nu fi dispus prin testament de casa care constituie obiectul dreptului de abitație, deoarece soțul supraviețuitor nu este rezervatar asupra acesteia.
Caractere juridice
Dreptul de abitație al soțului supraviețuitor prezintă următoarele caractere juridice :
este un drept real principal;
este un drept temporar, deoarece durează până când încetează starea de indiviziune a moștenitorilor defunctului, dar nu mai puțin de un an de la data deschiderii succesiunii sau până la recasatorirea soțului supraviețuitor;
este un drept strict personal, neputând fi cedat sau ȋnchiriat;
este un drept gratuit;
este un drept inalienabil;
este un drept insesizabil;
este un drept legal, având ca izvor legea;
este un drept succesoral.
Modificări legale ale dreptului de abitaṭie
Potrivit dispozițiilor art. 973 alin. (3) NCC, oricare dintre moștenitori are dreptul de a cere:
restrângerea dreptului de abitație, dacă locuința nu este necesară în întregime soțului supraviețuitor;
schimbarea obiectului abitației, dacă soțului supraviețuitor i se pune la dispoziție o altă locuință corespunzătoare.
Încetarea dreptului de abitație al soțului supraviețuitor
Dreptul de abitație al soțului supraviețuitor cunoaște următoarele cauze de încetare:
efectuarea partajului succesoral, dar numai dacă acesta intervine la cel puṭin un an de la moartea defunctului;
recasătorirea soṭului supravieṭuitor;
dobândirea de către soțul supraviețuitor a dreptului exclusiv de proprietate asupra locuinței înainte de împlinirea unui an de la moartea defunctului;
decăderea soțului supraviețuitor din dreptul de abitație, în cazul în care acesta abuzează de folosința locuinței, sau îi aduce stricăciuni ori o lasă să se degradeze.
§Apărarea dreptului de uz și a dreptului de abitație
În ceea ce privește apărarea dreptului de uz și a dreptului de abitație, așa cum am arătat, sunt aplicabile dispozițiile privitoare la apărarea dreptul de uzufruct. Astfel, atât uzuarul cât și titularul dreptului de abitație, au la dispoziție, pentru apărarea dezmembramintelor, următoarele acṭiuni:
acṭiunea confesorie;
acṭiunile posesorii;
acṭiunile de carte funciară.
§Jurisprudenṭă relevantă
I. Cu privire la dreptul de abitație, Curtea de Apel Timișoara a reținut, prin decizia nr. 217/30.01.2002, că dispozițiile privitoare la dreptul de abitație al soțului supraviețuitor nu sunt incidente în speță, întrucât a trecut mai mult de 1 an de la momentul ieșirii din indiviziune, iar pârâta locuiește efectiv în alt imobil și mai deține o cotă parte dintr-un alt imobil. Dreptul de abitație este consacrat în favoarea soțului supraviețuitor, însă nu mai mult de 1 an socotit de la data ieșirii din indiviziune și este condiționat de lipsa unei alte locuințe.
II. Tribunalul Municipiului București, prin decizia nr. 322/16.04.1980, a statuat că în cazul în care, odată cu înstrăinarea locuinței, vânzătorii (soț și soție) și-au rezervat un drept de abitație asupra întregului apartament, acest drept are, în situația dată, un caracter indivizibil. În consecință, în urma decesului unuia dintre soți, nudul proprietar nu poate cere restrângerea dreptului de abitație astfel constituit.
Secțiunea 4. Dreptul de servitute
Servituțile în sens larg
Așa cum rezultă din dispozițiile art. 755 NCC, servituțile presupun existența a două imobile aparținând unor proprietari diferiți, unul dintre imobile având calitatea de fond dominant, iar celălalt de fond aservit. Proprietarul fondului dominant, în favoarea căruia se constituie servitutea, beneficiază fie de o limitare a exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit, fie de anumite prerogative din conținutul juridic al acestui drept de proprietate.
Clasificarea servituților în sens larg
1. Ȋn funcṭie de conṭinutul lor juridic:
servituți care sunt doar modalități de limitare a exercitării dreptului de proprietate privată imobiliară în raporturile de vecinătate, în această categorie fiind incluse servituțile naturale și legale, precum și unele dintre servituțile stabilite prin fapta omului;
servituți care permit titularului fondului dominant să își lărgească sfera de exercitare a dreptului său, cu limitarea corespunzătoare a exercitării dreptului de proprietate asupra fondului aservit;
servituți care permit titularului fondului dominant să exercite parțial anumite prerogative din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit. Aceste servituți constituie dezmembraminte ale dreptului de proprietate și se constituie, de regulă, prin fapta omului, cel mai adesea prin convenția încheiată între proprietarul fondului dominant și proprietarul fondului aservit. Prin excepție, dreptul legal de trecere are atât semnificația juridică a unei modalități normale de exercitare a dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate, cât și aparența unui dezmembrământ al dreptului de proprietate. Conform art. 762 NCC, aceste servituți se împart la rândul lor în :
servituṭi pozitive, ce reprezintă dezmembraminte ale dreptului de proprietate, permițând proprietarului fondului dominant să exercite anumite prerogative din conținutul juridic al dreptului de proprietate asupra fondului aservit;
servituṭi negative, acestea fiind doar moduri de limitare a exercitării dreptului de proprietate imobiliară în raporturile de vecinătate, presupunând, deci, o obligație de a nu face.
2. În funcție de caracterul raporturilor dintre cele două fonduri:
servituți cu caracter unilateral, ce presupun existența unui raport cu caracter unilateral între cele două fonduri, astfel încât un imobil are numai calitatea de fond dominant, iar celălalt numai de fond aservit. De regulă, aceste servituți sunt constituite prin fapta omului, prin convenția părților;
servituți cu caracter bilateral, având caracteristic faptul că raporturile specifice stabilite între cele două fonduri acordă fiecăruia dintreacestea dublă calitate de fond dominant și fond aservit. Cele mai multe dinte servituțile naturale și servituțile legale au caracter reciproc.
3. În funcție de natura fondului dominant:
servituți urbane, constituite în folosul clădirilor;
servituṭi rurale, constituite ȋn folosul terenurilor.
4 În funcție de modul de exercitare:
servituți continue, ce permit titularului fondului dominant să se folosească oricând de ele și nu presupun o activitate continuă din partea acestuia;
servituți necontinue, ce presupun exercitarea lor actuală, continuă, printr-o activitate a omului. Caracterul actual sau continuu al activității titularului fondului dominant există în măsura în care servitutea este exercitată în mod normal, cu intermitențele firești impuse de conținutul unei asemenea servituți, precum și de împrejurările de fapt.
5. În funcție de manifestarea lor externa:
servituți aparente, recunoscute nu numai în măsura exercitării lor de către titularul fondului dominant, ci și prin semnele exterioare care sunt vizibile indiferent de activitatea de exercitare a servituții;
servituți neaparente, ce nu pot fi recunoscute în funcție de anumite semne exterioare.
§Dreptul de servitute ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată
Dezmembramantul este constituit asupra unui imobil care are calitatea de fond aservit, în favoarea proprietarului unui imobil vecin, care are calitatea de fond dominant.
Caractere juridice
este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată. Dreptul de servitute nu este doar o restrângere a prerogativelor dreptului de proprietate asupra fondului aservit, ci și un transfer al unor prerogative din conținutul juridic al acestui drept către titularul fondului dominant;
este un drept real imobiliar, având ca obiect un imobil prin natura sa;
presupune existența a cel puțin două imobile, aparținând unor proprietari diferiți, nefiind necesar ca imobilele să aibă un hotar comun;
este un accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului dominant, întrucât urmează soarta dreptului de proprietate asupra fondului dominant și nu va putea fi înstrăinat, urmărit sau ipotecat decât împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant;
conținutul juridic al dreptului de servitute este stabilit chiar prin titlul de constituire a servituții. Oricât de variabil ar fi conținutul dreptului de servitute, el include:
atributul posesiei, ca element de drept, dar limitat la partea din fondul aservit asupra căreia apăsa efectiv acest dezmembrământ;
dreptul de a utiliza o anumită parte din fondul aservit, dar numai pentru uzul și utilitatea fondului dominant;
în mod excepțional, poate include și o parte din prerogativa dispoziției materiale asupra fondului aservit.
are caracter perpetuu, întrucât durează cât timp există nu numai fondul dominant, cât și fondul aservit și numai în măsura în care nu intervine o altă cauză de stingere a servituții;
este indivizibil, caracter ce exprimă aptitudinea dreptului de servitute de a profita ȋntregului fond dominant ṣi de a apăsa ȋntregului fond aservit.
§Constituirea dreptului de servitute
În sistemul Noului Cod civil, servituțile se pot constitui în temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune, rămânând aplicabile dispozițiile în materie de carte funciară.
A. Constituirea dreptului de servitute prin act juridic
Dreptul de servitute se poate constitui prin act juridic, înțelegând prin acesta convenție sau testament.
Testamentul reprezintă singura excepție admisă, întrucât servitutea, ca regulă, nu se poate constitui prin act juridic unilateral, fiind necesară exprimarea voinței celor doi proprietari. Constituirea servituții în acest mod se poate imagina dacă, autorul care are două terenuri, instituie două legate, având ca obiect câte un teren, între care creează o stare de servitute, în favoarea unor moștenitori diferiți, fiind aplicabile regulile generale din materia moștenirii testamentare.
Dreptul de servitute se poate constitui atât prin contract cu titlu oneros, cât și prin contract cu titlu gratuit. Pentru a fi valabil, contractul trebuie să fie încheiat chiar cu proprietarul fondului aservit sau cu reprezentanții acestuia. Proprietarul fondului aservit trebuie să aibă capacitatea de înstrăina, corespunzătoare capacității proprietarului fondului dominant de a dobândi.
Întrucât NCC a adoptat concepția caracterului constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, servitutea se poate constitui numai prin act juridic autentic înscris în cartea funciară.
Convențiilor încheiate înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil li se vor aplica normele în vigoare la data încheierii, conform principiului tempus regit actum.
B. Constituirea dreptului de servitute prin uzucapiune
Justificarea dobândirii servituții prin uzucapiune are în vedere faptul că persoana care a lăsat să se stabilească o asemenea stare pentru o perioadă îndelungată de timp, fără a se opune, a consimțit de fapt și, în același timp, ar fi incorect că persoana care a beneficiat în perioada respectivă de această stare, să fie privată de exercitarea ei în continuare.
Uzucapiunea reprezintă o modalitate de dobândire a unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate, prin posesia bunurilor care formează obiectul lui, pentru perioada și în condițiile prevăzute de lege, prin exercitarea în forma pozitivă a dreptului de opțiune cu privire la uzucapiune.
Dobândirea dreptului de servitute prin uzucapiune are în vedere exercitarea faptică de către o persoană a atributelor specifice acestui drept real, pentru o perioadă mai îndelungată de timp. Art. 763 NCC dispune că „prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite numai servituțile pozitive”. Conform voinței legiuitorului, prin uzucapiunea tabulară poate fi dobândire orice servitute, în timp ce prin uzucapiunea extratabulară pot fi dobândite numai servituțile care permit proprietarului fondului dominant să exercite acte de folosință, în mod direct, asupra fondului aservit.
§Exercitarea dreptului de servitute
Pornind de la dispozițiile art. 764 NCC, dacă servitutea a fost dobândită prin uzucapiune, obiectivarea atributelor specifice dreptului de servitute, pe perioada necesară obținerii efectului achizitiv, va determina ca actele de exercitare să se realizeze conform posesiei exercitate. În cazul în care temeiul dobândirii dreptului real a fost convenția părților, exercitarea dreptului de servitute se va realiza în concordanță cu titlul constitutiv. Așadar, drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant precum și cele ale proprietarului fondului aservit se stabilesc în funcție de modul de constituire al fiecărei servituți.
Dacă servitutea a fost constituită prin act juridic, drepturile și obligațiile celor doi proprietari sunt consacrate prin acel titlu de dobândire, iar dacă dobândirea a avut loc prin uzucapiune, drepturile și obligațiile depind de modul de exercitare al posesiei pe perioada termenului de prescripție.
§Drepturile și obligațiile proprietarului fondului dominant
Drepturile proprietarului fondului dominant
dreptul de a se folosi de servitutea constituită în favoarea fondului său;
dreptul de a efectua lucrările necesare, pe cheltuiala sa;
poate dobândi, prin convenția părților, un drept de creanță sau un drept corespunzător unei obligații propter rem, având ca obiect efectuarea de către proprietarul fondului aservit, pe cheltuiala acestuia, a lucrărilor necesare pentru exercitarea servituții;
alte drepturi realizate în conformitate cu actul juridic de constituire sau, în situația dobândirii prin uzucapiune, în temeiul posesiei exercitate asupra fondului aservit.
Obligaṭiile proprietarului fondului dominant
în raport cu dreptul de proprietate asupra fondului aservit, îi incumbă obligația generală negativă care revine tuturor persoanelor care alcătuiesc subiectul general, pasiv și nedeterminat;
obligația de a exercita dreptul de servitute în limita prerogativelor conferite prin actul juridic sau faptul juridic de constituire, fără a agrava situația fondului aservit sau a aduce prejudicii acestuia.
§Drepturile ṣi obligaṭiile proprietarului fondului aservit
Drepturile proprietarului fondului aservit
posibilitatea de a-și exercita propriul drept, în forma restrânsă rezultată în urma dezmembrării;
dreptul de a schimba locul de exercitare a servituții, cu îndeplinirea următoarelor condiții:
existenṭa unui interes;
exercitarea servituṭii sa ramână la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.
Obligaṭiile proprietarului fondului aservit
obligația de a nu stânjeni exercitarea dreptului de servitute;
își poate asuma, prin voința sa liberă, adică prin contract, obligația de a efectua lucrările necesare pentru exercitarea dreptului de servitute de către proprietarul fondului dominant.
§Apărarea dreptului de servitute
Modalitatea de apărare a dreptului de servitute, prevăzută de art. 757 NCC o reprezintă acțiunea confesorie de servitute.
Acțiunea confesorie de servitute este modalitatea juridică prin care reclamantul îl cheamă în judecată pe pârât și solicită instanței de judecată ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să statueze calitatea reclamantului de titular al dreptului de servitute și obligarea pârâtului să-i permită exercitarea lui deplină și netulburată.
Caractere juridice
este o acțiune petitorie, întrucât în cadrul ei se analizează existența dreptului de servitute al reclamantului. Pentru titularul servituții, acțiunea confesorie îndeplinește aceeași funcție ca acțiunea în revendicare pentru proprietar;
este o acṭiune reală, fiind ȋntemeiată pe un drept real;
este prescriptibilă extinctiv. Întrucât art. 757 nu face trimitere la dispozițiile art. 696 alin. (2) NCC privind imprescriptibilitatea acțiunii confesorii, consider că sunt aplicabile dispozițiile art. 2518 pct. 1 NCC, potrivit cărora se prescrie în termen de 10 ani dreptul la acțiune cu privire la drepturile reale care nu sunt declarate prin lege imprescriptibile ori nu sunt supuse altui termen de prescripție.
Alte modalităṭi juridice de apărare a dreptului de servitute
acțiunea ce rezultă din actul constitutiv, în cazul în care dreptul de servitute are la bază o convenție;
acṭiunile posesorii;
acṭiunile de carte funciară.
§Stingerea dreptului de servitute
Clasificarea modurilor de stingere a servitutilor
A. Potrivit criteriului temeiului juridic
moduri de stingere prevăzute în reglementarea legală
consolidarea;
imposibilitatea definitivă de exercitare;
neuzul timp de 10 de ani;
răscumpărarea servituții de trecere;
exproprierea fondului aservit;
ajungerea la termen;
moduri de stingere ce decurg din anumite principii ale dreptului
împlinirea termenului sau îndeplinirea condiției;
renunṭarea la servitute;
renunṭarea la dreptul de proprietate asupra fondului aservit;
desființarea cu efect retroactiv a titlului constitutiv al servituții sau a titlului de proprietate al titularului fondului dominant sau al titularului fondului aservit;
convenṭia părṭilor.
B. Potrivit criteriului obiectului modurilor de stingere
moduri prin care se stinge însuși dreptul de servitute, astfel că nu mai poate fi exercitat în niciun mod;
moduri prin care se stinge numai o anumită formă de exercitare a dreptului de servitute.
§Jurisprudenṭă relevantă
I. Tribunalul Suprem, în decizia nr. 1371/28.06.1983, a reținut că pentru instituirea unui drept de servitute este necesar ca cele două fonduri (dominant și aservit) să aparțină unor proprietari diferiți.
În speță, terenul pe care se află construcția partajată a aparținut și aparține, în continuare, ambelor părți, în indiviziune, astfel că nu sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru instituirea unui astfel de dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Faptul că părțile pot să se înțeleagă asupra modului de acces la locuințele lor nu justifică instituirea unui drept de servitute de trecere, de vreme ce fiecare din ele este proprietar pe cota-parte indiviză din teren.
II. Curtea Supremă de Justiție a statuat, în decizia nr. 1571/01.09.1992, faptul că granituirea este modalitatea de determinare, prin semne exterioare, a limitelor dintre două proprietăți vecine, realizarea sa fiind posibilă fie prin convenția părților, fie prin hotărâre judecătorească.
Hotărârea nu are autoritate de lucru judecat în privința întinderii dreptului de proprietate al părților, indiferent dacă hotarul a fost trasat prin învoiala părților sau printr-o hotărâre limitată la acest scop. Astfel, dacă între proprietățile învecinate există semne de delimitare, dar un proprietar (sau toți) are îndoieli sau incertitudini cu privire la deținerea de către vecini, fără drept, a unei porțiuni din terenul lor, acțiunea este inadmisibilă, dar, având caracterul unei revendicări, obligă pe cel care pretinde că are un drept de proprietate asupra terenului, să facă dovada dreptului său.
Concluzii
Asa cum am aratat, proprietatea privată definește sfera libertății de acțiune a individului în societate. Ea ține de acțiunea umană, de bunurile create deliberat de om pentru a servi scopurilor lui, iar dreptul de proprietate este sursa unui sistem de reguli și principii indispensabile în stabilirea eticii și legitimității acțiunii umane în societate. Fundamentele dreptului de proprietate trebuie căutate în natura umană și în legile naturale care guvernează viața omului în mediul în care s-a născut.
Apariția dreptului de proprietate este circumscrisă legii de fier a realității, și anume raritatea obiectelor din mediul natural. Existența rarității creează posibilitatea de apariție a unor conflicte cu privire la folosirea resurselor rare. Dacă resursele ar exista din abundență, astfel încât utilizarea lor de către o persoană să nu reducă disponibilitatea acestora de a fi folosite de alte persoane, atunci asemenea conflicte nu ar fi posibile.
Funcția definitorie a dreptului de proprietate este de a furniza un criteriu obiectiv de rezolvare a potențialelor conflicte din societate. Aceasta reclamă instituirea unor reguli privind posesiunea și utilizarea obiectelor din natură. Odată ce acestea devin proprietate, orice conflict privind legitimitatea utilizării lor poate fi soluționat prin intermediul regulii dreptului de proprietate. Proprietatea este, în definitiv, un concept normativ, apărut pentru a face posibilă o ordine socială non-conflictuală prin institui-rea unor reguli (norme) ale acțiunii umane.
Protecția juridică a dreptului de proprietate a fost cunoscută încă din dreptul roman, atunci când proprietatea quiritara era apărată prin intermediul acțiunii în revendicare, aceasta putând fi exercitata de către titularul proprietății lucrului care a pierdut posesiunea și care, după dovedirea dreptului său, solicită restituirea lucrului cu toate accesoriile.
Modalitățile de apărare a dreptului de proprietate privată și a dezmembramintelor sale au devenit din ce în ce mai vaste, în prezent titularul unui dezmembrământ având la dispoziție, pentru apărarea dreptului său, acțiuni posesorii, acțiuni petitorii, dar și acțiunile de carte funciară.
Bibliografie
C. Bîrsan, M. Gaiṭă, M.M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași, 1997
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2007
Ion Peretz, Curs de istoria dreptului romȃn, Ed. Tip. Ziarului <Curierul Judiciar>, Calea Rahovei 5, 1915
I. Adam, Proprietatea publică si privată asupra imobilelor în Romȃnia, Ed. All Beck, București, 2000
D.V. Firoiu, Istoria statului și dreptului romȃnesc, Ed. Chemarea, Iași, 1992,
Vl. Hanga, Crestomație pentru studiul statului și dreptului R.P.R., Ed. de Stat pentru Literatură economică și juridică, 1955
E. Molcuț, D. Oancea, Drept roman, Ed. Tiporex, București, 1992
Al. Georgescu, Preempțiunea în istoria dreptului românesc, Ed. Academiei Române, 1965
E.T. Chilom, Istoria dreptului românesc, Ed. Universitaria, Craiova, 2002
I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2002
L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001
M. Costin, Marile instituƫii ale dreptului civil român, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1982
Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București 2012
Vl. Hanga, M.D. Bocșan, Curs de drept privat roman, Ed. Universul Juridic, București, 2006
C.Bîrsan, Convenția europeană a drepturilor omului, Vol. I, Drepturi și libertăți, Ed. AllBeck. București, 2005
http://drept.ucv.ro/RSJ/images/articole/2006/RSJ2/0208MarinEugenia.pdf
O .Ungureanu, C.Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008
I.Adam, Drept civil. Drepturi reale, Ed. AllBeck, București, 2002
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2007
http://www.beckshop.ro/fisiere/5735_fp_2504_actiunea%20in%20revendicare.ed.2.extras.pdf
I.C. Cătuneanu, Curs elementar de drept roman, ed. a 2-a, Ed. Cartea Românească, București,1924
L.Pop, Dreptul de proprietate și dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2009
O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Rosetti, București, 2005
C.Bȋrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2013
E. Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, Ediția 2, Ed. C.H.Beck, București, 2006
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Ed. Humanitas, Bucureṣti, 2004,
C. Alunaru, Incidența Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974 asupra dreptului de superficie în sistemul de publicitate al cărților funciare, în RRD nr. 4/1984
L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006
Jurisprudența Curții de Apel Iași în materie civilă și procesual civilă pe anul 1998, Ed. Lumina Lex, București, 2000
Jurisprudența Curții de Apel Iași în materie civilă pe anul 2000, Ed. Lumina Lex, București, 2001
M.M. Pivniceru, G. Protea, Dezmembramintele dreptului de proprietate. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București, 2007
G.N. Luṭescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Ed. Imprimeria Văcărești, București, 1947
C. Munteanu, Incidența prescripției – achizitive și extinctive – cu privire la dreptul de servitute, în Dreptul nr. 9/2008
Bibliografie
C. Bîrsan, M. Gaiṭă, M.M. Pivniceru, Drepturile reale, Institutul European, Iași, 1997
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Hamangiu, București, 2007
Ion Peretz, Curs de istoria dreptului romȃn, Ed. Tip. Ziarului <Curierul Judiciar>, Calea Rahovei 5, 1915
I. Adam, Proprietatea publică si privată asupra imobilelor în Romȃnia, Ed. All Beck, București, 2000
D.V. Firoiu, Istoria statului și dreptului romȃnesc, Ed. Chemarea, Iași, 1992,
Vl. Hanga, Crestomație pentru studiul statului și dreptului R.P.R., Ed. de Stat pentru Literatură economică și juridică, 1955
E. Molcuț, D. Oancea, Drept roman, Ed. Tiporex, București, 1992
Al. Georgescu, Preempțiunea în istoria dreptului românesc, Ed. Academiei Române, 1965
E.T. Chilom, Istoria dreptului românesc, Ed. Universitaria, Craiova, 2002
I. Adam, Drept civil. Drepturile reale, Ed. All Beck, Bucuresti, 2002
L. Pop, Dreptul de proprietate și dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001
M. Costin, Marile instituƫii ale dreptului civil român, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1982
Fl.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei (coordonatori), Noul Cod civil. Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, București 2012
Vl. Hanga, M.D. Bocșan, Curs de drept privat roman, Ed. Universul Juridic, București, 2006
C.Bîrsan, Convenția europeană a drepturilor omului, Vol. I, Drepturi și libertăți, Ed. AllBeck. București, 2005
http://drept.ucv.ro/RSJ/images/articole/2006/RSJ2/0208MarinEugenia.pdf
O .Ungureanu, C.Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008
I.Adam, Drept civil. Drepturi reale, Ed. AllBeck, București, 2002
C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2007
http://www.beckshop.ro/fisiere/5735_fp_2504_actiunea%20in%20revendicare.ed.2.extras.pdf
I.C. Cătuneanu, Curs elementar de drept roman, ed. a 2-a, Ed. Cartea Românească, București,1924
L.Pop, Dreptul de proprietate și dezmembramintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H.Beck, București, 2009
O.Ungureanu, C.Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Rosetti, București, 2005
C.Bȋrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2013
E. Chelaru, Drept civil.Drepturile reale principale, Ediția 2, Ed. C.H.Beck, București, 2006
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, Ed. Humanitas, Bucureṣti, 2004,
C. Alunaru, Incidența Legilor nr. 58/1974 și nr. 59/1974 asupra dreptului de superficie în sistemul de publicitate al cărților funciare, în RRD nr. 4/1984
L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, București, 2006
Jurisprudența Curții de Apel Iași în materie civilă și procesual civilă pe anul 1998, Ed. Lumina Lex, București, 2000
Jurisprudența Curții de Apel Iași în materie civilă pe anul 2000, Ed. Lumina Lex, București, 2001
M.M. Pivniceru, G. Protea, Dezmembramintele dreptului de proprietate. Practică judiciară, Ed. Hamangiu, București, 2007
G.N. Luṭescu, Teoria generală a drepturilor reale. Teoria patrimoniului. Clasificarea bunurilor. Drepturile reale principale, Ed. Imprimeria Văcărești, București, 1947
C. Munteanu, Incidența prescripției – achizitive și extinctive – cu privire la dreptul de servitute, în Dreptul nr. 9/2008
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Analizarea Evolutiei Dezmembramintelor Dreptului de Proprietate Privata (ID: 126288)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.