Analiza Si Previziunea Pietei Valorilor Imobiliare Cap 1 Si 2 [310301]

UNIVERSITATEA TEHNICA GHEORGHE.ASACHI DIN IAȘI

FACULTATEA DE CONSTRUCȚII ȘI INSTALAȚII

MASTER ANTREPRENORIAT IMOBILIAR

Lucrare de disertație

ANALIZA ȘI PREVIZIUNEA PIEȚEI VALORILOR IMOBILIARE

Coordonator:

Prof. [anonimizat]: [anonimizat]

2018

Contents

Introducere 5

Cap.1 [anonimizat] 6

1.1. Afacerile-Competiție și cooperare 6

1.2. Conducerea și evaluarea afacerilor imobiliare 10

1.2.1. Managerul și sustenabilitatea evaluării proprietății 10

1.2.2. [anonimizat] 12

1.2.3. Preț, cost, valoare 13

1.2.4. [anonimizat] 14

1.2.5. Standardele de evaluare 15

1.2.6. Conceptul de valoare a banilor în timp 16

1.3. [anonimizat], politicile imobiliare 19

1.3.1. [anonimizat] 19

1.3.2 Priorități, politici – Strategia Națională a Locuirii 22

1.4. Actele normative si de reglementare din domeniul imobiliar 24

1.4.1 Acte normative referitoare la profesia de evaluator autorizat în România 24

1.4.2 Legile care reglementează locuirea 25

1.5. Analiza concurenței pe piața imobiliară 28

Cap.2 O privire în interiorul pieței imobiliare europene- o piață în schimbare în România 30

2.1. O [anonimizat] 2015-2017 30

2.1.1. Dinamica pieței imobiliare rezidențiale 30

2.1.2. [anonimizat] 31

2.1.3. [anonimizat]- cererea pentru apartamente și case 33

2.1.4. Proiecte importante pe piața din București 39

2.2. Perspectiva pozitivă a pieței imobiliare din 2017 privind perturbările și riscul ratei dobânzii 41

2.2.1. Valorile de capital versus stil de viață european 41

2.2.2. [anonimizat] 42

2.2.3. Schimbare și locuințe accesibile 43

2.3. Un investitor străin pe piața imobiliară din România 44

2.3.1. Aspecte privind intervenția landului de străini în România 44

2.3.2. [anonimizat] 44

2.4. Analiza SWOT a pieței imobiliare 45

2.4.1. Aspecte privind puncte forte versus puncte slabe 46

2.4.2. Oportunități versus amenințări 47

2.4.3. [anonimizat] 48

Cap. 3 [anonimizat] o disciplină pe care mulți oameni o iau în serios. Eu cred că această disciplină merită o [anonimizat], [anonimizat].

[anonimizat], zâmbesc ironic atunci când aud de “etica afacerilor”, deoarece prin definiție stabilesc un raport de incompatibilitate între cele două noțiuni.

[anonimizat], gramatică, istorie, geografie etc., însă etica nu o studiem niciodată la școală. Nu este o [anonimizat], nici destul de importantă pentru a sta lângă celelalte materii școlare. Rezultă că fiecare își face o idee, o imagine personală și de multe ori eronată despre ceea ce înseamnă etica.

[anonimizat]. Se confundă comportamentul etic cu altruismul umanitar.

În lumea noastră grăbită și agitată, din ce în ce mai mulți oameni sunt interesați de noutate, din care unii fac un etalon de prim rang al valorii tuturor lucrurilor. Eu consider că din acest punct de vedere, “stăm bine”.

Ca mai toate noutățile din ultimul secol, și afacerea imobiliară este o invenție americană. Entuziasmatică sau detestabilă, etica în afacerile imobiliare a luat rapid amploare în spațiul nord-american, de unde s-a răspândit apoi în toată lumea civilizată, mai exact în țările în care se poate vorbi cu temei despre economie de piață și stat de drept. Cu britanicii în frunte, europenii s-au molipsit și ei de interesul față de etica în afaceri abia în anii de după 1980. Eu știu că în România, acest interes abia este pe cale să se nască dar afacerile imobiliare sunt într-un mare trend.

Cap.1 Antreprenoriat imobiliar și piața imobiliară – definiții și concepte de bază

Afacerile-Competiție și cooperare

Oamenii de afaceri sunt preocupați de reflecția filozofică a activității lor, dar asta nu înseamnă că nu îi preocupă câtuși de puțin moralitatea în afaceri. Convingerile lor au un fundamement filozofic solid – unii sunt legați de morala creștină sau la bunul simț, însă cei mai mulți se gândesc la enlightened self-interest – „egoismul luminat”.

Una din trăsăturile cele mai importante ale afacerilor este competitivitatea. Afacerile înseamnă concurență și există numeroase avantaje ale competiției în economia de piață: produse și servicii bune și variate, prețuri mici, inovație, dezvoltare, diversitate. Mullți oameni de afaceri nu înțeleg ideea de competiție economică și cooperare, preocupați exclusiv de mărirea profitului lor în limitele legii, ei ignoră responsabilitățile morale față de ceilalți.

Se merge pe formula, deseori greșită, că un bun manager nu are, în economia de piață, nici o altă variantă în afară de a cumpăra cât mai ieftin și de a vinde cât mai scump.

În limitele legii totul este permis pentru a se atinge scopul – o afacere serioasă – maximizarea profitului.

Perspectiva maximelor avantaje apare mai mult în lumea afacerilor dar apare și în viziunea generală despre lume, echilibrată de simțul comun. Acestă viziune poartă denumirea de egoism – fiecare individ trebuie să aibă ca țintă principală propria fericire și satisfacerea intereselor personale.

Dacă egoismul este sau nu corect din punct de vedere moral, reprezintă o problemă destul de sensibilă cu argumente destul de raționale. Cu alte cuvinte, cineva care nu urmărește altceva decât numai avantajele personale se bazează pe un egoism feroce și nu-i pasă câtuși de puțin de ceilalți, cu o strategie perdantă care, la sfârșit se soldează cu mai multe sau mai puține avantaje decât o strategie în care sunt luate în considerare, mai mult sau mai puțin, dorințele celorlalți.

Metaforic vorbind, poate fi o stare de război generalizat, nici viața, nici proprietatea nimănui nu ar fi în siguranță, regulile societății ar fi încălcate – dreptatea și nedreptatea nu ar avea nici un sens.

„Într-o atare condiție, nu poate exista industrie; pentru că fructele ei ar fi nesigure; drept urmare, n-ar exista cultura pământului; nici navigație și nici utilizarea produselor importante de peste mări; nu ar exista nici un fel de construcții confortabile; nici instrumente de ridicat și de mutat dintr-un loc în altul obiecte grele; nici urmă de cunoaștere a suprafeței pământului; de măsurare a timpului; de artă și literatută; de societate; nu ar exista belșug; o neîntreruptă frică și pericolul unei morți violente; iar viața omului singuratică, sărmană, brutală și scurtă”.

Această teorie are multe puncte slabe, dar merită o analiză complexă deoarece egoismul feroce este contraproductiv, chiar din perspectiva interesului personal. Această demonstrație este importantă deoarece mulți oameni de afaceri sunt animați de dorința maximizării profitului, fiecare agent economic încearcă să obțină pentru sine avantaje maxime în defavoarea celorlalți.

Fiecărui individ ar trebui să-i pese de ceilalți, deoarece cooperarea și reciprocitatea sunt mai profitabile decât un conflict generalizat. Motivația stă la baza unui realism pragmatic, preocupat de maximizarea beneficiilor, avantajelor și profiturilor pe care le poate obține individul antrenat în afaceri. Există un echilibru între competiție și cooperare.

„O măsură a valorii eticii în afaceri este dată de pagubele pe care le poate produce absența ei. Iar lipsa de etică în afaceri poate să coste scump. Eșecul în a recunoaște și a aborda problemele etice poate să ducă la acuze grave, atât legale, cât și bănești; lipsa de etică poate fi plătită de către o afacere chiar cu existența ei. Multe dintre cele mai dramatice prăbușiri ale unor afaceri și cele mai semnificative pierderi în afacerile din ultimul deceniu au fost rezultatele unui comportament imoral. În aproape toate cazurile, o etică rea înseamnă o afacere proastă; câștigurile pe termen scurt, care pot fi dobândite printr-un comportament imoral, rareori sunt avantajoase în cele din urmă”.

Temeiurile pozitive ale obligațiilor morale ale unui bun om de afaceri rezultă din natura afacerilor. O afacere nu este numai o compeiție dură și nemiloasă, în esența ei, este și o activitate de cooperare. Tranzacțiile nu ar putea avea loc în absența cooperării de pe urma cărora să beneficieze ambele părți.

Relațiile de afaceri sunt bilaterale. Cooperarea și nu competiția reprezintă cel mai important aspect al afacerilor și chiar dacă competiția rămâne importantă, cadrul cooperării pune bazele numeroaselor obligații pe care un om de afaceri trebuie să și le asume.

Cooperarea are loc pe termen lung și pe o scară largă, tranzacțiile singulare constituie excepția și nu regula. În mod special, afacerile reprezintă un proces continuu de-a lungul timpului, care se desfășoară într-un cadru social. Afacerile vând unor consumatori care obișnuiesc să cumpere produsele pe care le oferă furnizorii care își câștigă păinea oferind în mod regulat și sigur anumite bunuri și servicii celor care au nevoie de ele. Dincolo de aceste relații vizibile între parteneri comerciali care se cunosc între ei, cooperarea economică are loc într-o rețea invizibilă de mare întindere și complexitate.

Obligațiile unui om de afaceri decurg din natura cooperantă a afacerilor, precum și din valorile comune în cadrul cărora au loc tranzacțiile. În multe situații cooperarea este evidentă. Un om de afaceri acționează cu ajutorul colegilor, acționarilor, superiorilor și salariațiilor.

Este greu de analizat obligațiile oamenilor de afaceri față de consumatori, furnizori, concurenți. Acestea sunt relații exterioare. Există un element adversarial în negocierile cu furnizorii și consumatorii, iar competitorii se concurează între ei.

Conform analizelor clasice ale competiției, concurenții ar trebui să urmărească fiecare sector de piață. Prin urmare, concurenții au anumite interese comune, pe care se întemeiază anumite obligații comune. Structura competiției impune anumite datorii reciproce, prin care se soluționează conflictele de interse ale competitorilor.

Dar nu există pe lume o creatură numită OM DE AFACERI sau BUSINESSMAN. Aceasta este o noțiune abstractă. Oamenii de afaceri reali sunt întotdeauna indivizi, ființe umane mai mult sau mai puțin unice, fiecare cu propriile caractere. Și nici un om de afaceri nu poate fi divizat în două părți: agentul economic care respectă toate regulile și persoana extraprofesională – omul supus normelor și principiilor universal valabile.

În concluzie, afacerile bune și sănătoase sunt guvernate de reguli, menite să asigure beneficii pentru toți partenerii. Atunci când legea nu are nimic de spus, moralitatea este singurul ghid pe care ne putem baza pentru a lua cele mai bune decizii. Teoretic și practic, oamenii de afaceri trebuie să respecte anumite norme morale care definește conceptul de afaceri.

Moralitatea a constituit însușirea fundamentală umană cercetată de întreaga filosofie clasică și elenistă.Viața conformă spiritului aduce fericirea și starea de ataxie. Întreaga existență umană, indiferent de activitatea exercitată, are drept coordonate trei valori fundamentale: Binele, Dreptatea și Frumusețea. Aceste valori desăvârșesc sufletul omului și dau identitate fiecărui cetățean. Toate filozofiile creștine, dincolo de diversitatea formelor și mijloacelor de abordare a conținutului, sunt unite printr-o căutare fundamentală: cea a prezenței sufletului divin într-un trup pământesc. Drept consecință, iscodirile și mirările omenești, întrebările cele mai profunde ale umanului sunt cele ce vizează destinul omului ca ființă efemeră. Asemenea întrebări se mențin actuale de la ivirea noastră, în acestă lume pământească, și până în contemporaneitate.

Există destui sceptici care contestă dreptul eticii în afaceri în conduita agenților economici. Contraargumentele lor sunt:

Bunul-simț și scandalurile mediatice – primii care zâmbesc acru, atunci când aud vorbindu-se de etica în afaceri sunt oamenii care nu fac afaceri – “spectatorii”.

Contestația “legalistă” – mulți dintre “actorii“ ce joacă pe scena mediului de afaceri consideră că moralitatea în afaceri poate fi rezumată într-un mic principiu: -respectă legile în vigoare-. Ce altceva i s-ar putea pretinde unui om de afaceri? De ce i s-ar impune acestuia mai multe și alte reguli decât cele valabile pentru toată lumea?

Contestația pozitivistă – nu cade în seama eticii în afaceri să demonstreze că toți oamenii de afaceri sunt niște hoți și niște escroci și nici faptul că respectul legii este insuficient pentru reglementarea normativă a inițiativei private.

Contestații ideologice – chiar dacă etica în afaceri nu ar fi decât un discurs persuasiv, acest fapt nu ar afecta în mod semnificativ capacitatea ei de a exercita o influență asupra vieții economice.

Contestațiile clasice – criticii de dreapta ai eticii în afaceri au drept axiomă ideea că singura “datorie” a afacerilor este aceea de a aduce profituri maxime.

Contestațiile actuale – în zilele noastre, toți criticii capitalismului contemporan sunt de acord că, în formele sale actuale, economia de piață provoacă încă o serie de efecte sociale indezirabile; prin urmare, mediul de afaceri trebuie să fie restructurat în acord cu anumite valori etice.

Concluzie:

Scopul afacerilor fiind maximizarea valorii, e normal și corect să primească cele mai mari beneficii acei oameni care își aduc o contribuție substanțială la prosperitatea unei firme.

Maximizarea valorii se realizează cu un management modern. Problemele complexe cărora trebuie să le facă față managerii moderni, impun găsirea unor noi abordări în teoria managementului. Aceste probleme cuprind preocuparea față de accelerarea ritmului progresului tehnic, de complexitatea clienților și noile cerințe ale societății, precum și de accentul în creștere care se pune pe globalizare.

Doar maximizarea oferă un criteriu suficient de clar și de bine conturat al activității de afaceri. Tot felul de lucruri pot să creeze ori să conserve sau chiar să sporescă valoarea proprietarilor; dacă scopul afacerilor ar fi numai acela de a păstra ori de a spori valoarea proprietarilor, nu ar exista nici un criteriu rațional de alegere a unei alternative față de altele.

Dreptatea distributivă reprezintă un principiu de alocare a beneficiilor dar este și un principiu de selecție și promovare.

Conducerea și evaluarea afacerilor imobiliare

Managerul și sustenabilitatea evaluării proprietății

Managerii sunt tot mai preocupați de mediul sustenabil și practicile responsabile de afaceri ca și o țintă pentru atingerea unor rentabilități mai ridicate ale investiției. Astfel, profesia de evaluator are nevoie de aspecte de bază cu privire la sustenabilitatea în cadrul valorii de piață pentru clădirile comerciale și rezidențiale.

Industria proprietăților și sustenabilitatea

Tot mai mulți investitori doresc să acționeze sustenabil pentru a face profit. Mai mult de atât, apare comportamentul sustenebil în lumea afacerilor și este ca și o condiție pentru realizarea rentabilității investiției.

În momentul deciziei de a investi într-o proprietate trebuie să se pună un puternic accent pe relația dintre evaluarea proprietății, analiza riscului și finanțării și responsabilitatea față de mediu.

Principalele ideei pentru integrarea imediată a problemelor de sustenabilitate în evaluarea proprietăților sunt:

modelele de sustenabilitate susțin ecosistemul;

sunt multe produse sustenabile de investiție și servicii de consultanță

clădirile sustenabile trec de performanțele competitorilor obișnuiți

lipsa sustenabilității duce la estimări distorsionate de prețuri.

Clădirile pot forma un mediu profesional cu un impact major pentru mediu. Ele sunt emitenți importanți de emisii de carbon care duc la încălzirea globală. Această reprezintă o problemă importantă globală, mediul de construcții are un puternic impact asupra protecției mediului.

Investiția responsabilă socială și investiția de proprietate responsabilă social sunt strâns legate de dezvoltarea durabilă. Dezvoltarea durabilă face un pas spre generațiile viitoare, reprezintă un echilibru durabil între economie, mediu și societate. Dezvoltarea durabilă merge spre atingerea țelului, sectorul proprietăților și construcției are potențial în dezvoltarea durabilă.

Așa apare – fundația sustenabilității – din clădiri, proprietăți și sectorul construcțiilor.

Integrarea sustenabilității în evaluarea proprietății

Evaluarea proprietății și evaluatorii sunt puncte critice pentru funcționarea pieței proprietății;

Evaluarea poate avea și un efect domino care poate conduce la crize financiare;

Evaluatorii de proprietăți sunt axele importante din jurul proprietăților;

Scopul evaluării proprietății ajută masa monetară și accesul la controlul proprietății;

Valoarea proprietății influențează fluxul de servicii pentru satisfacerea necesităților omenești;

Evaluatorii de proprietăți compară prețurile, prețurile sunt fenomene sociale;

Atribuirea unei valori de piață pentru o proprietate va anticipa prețul pieței;

Percepția proprietății ca și marfă este în schimbare pentru a sublinia sustenabilitatea;

De-a lungul vieții unei clădiri se pun presiune pe evaluatori și consultanți pentru a obține o valoare economică a construcțiilor sustenabile.

Criterii de sustenabilitate pentru proprietate

Eficiența energiei operaționale – clădirile mari consumatoare de energie operațională sunt mai puțin căutate de către chiriași și vor deveni și mai puțin atractive datorită politicilor de reducere a emisiilor de carbon. Apariția unei baze de date pentru consumul de energie pentru clădirile comerciale va determina potențialii chiriași să facă alegeri mai bune și să diferențieze clădirile.

Controlul climei – aerul condiționat este determinat de folosirea energiei și a emisiilor de carbon. Sistemele vechi sunt mai puțin performante și au un impact negative asupra performanței energiei operaționale. Sistemele moderne sunt eficiente și conforme cu standardele de bună practică, dar nu au destulă flexibilitate pentru eficiența sistemului de energie.

Consumul de apă – anumite clădiri au un consum mai mare de apă decât altele. Se cunoaște că costul instalării sistemelor de reducere a consumului de apă depășește beneficiul economic – este benefică sursa de apă la îndemână.

Cadrul general pentru evaluarea proprietăților, scurt istoric

OG24/2011 delimitează sensul de evaluare- activitatea de estimare a valorii pe baza unui înscris, raport de evaluare, cu ajutorul unui evaluator autorizat, conform prevederilor legale.

Evaluarea este considerată ca un proces de estimare a unui tip de valoare, pentru un tip de proprietate, într-o anumită perioadă și înscrisă în raportul de evaluare.

Evaluarea este o estimare și nu o formulă matematică sau o cuantificare precisă. Ea se bazează pe pregătirea profesională a evaluatorului.

Printre scopurile precise ale evaluării se menționează: vânzarea sau cumpărarea unui bun, fuziuni și schimburi de proprietăți, garantarea împrumuturilor, expropierea, anumite situații financiare, evaluarea pentru asigurare, insolvența sau falimentul, alte scopuri.

Prima asociație de evaluatori a fost compusă din 6 membri în anul 1834 în Marea Britanie. În anul 1846 a apărut profesia de agent imobiliar și evaluator de imobile. În anul 1868 a apărut asociația regală a evaluatorilor imobiliari– The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS.

În anul 1932 și 1935 apar două asociații – AIREA și SREA în SUA, care evaluau proprietățile imobiliare. Din cele două asociații a rezultat Appraisal Institute – liderul mondial al evaluatorilor de proprietăți imobiliare.

În România, ANEVAR a fost înființată în anul 1992, fondată de către 27 de persoane fizice și trei companii. Inițiatorul profesiei de evaluare în România a fost Bădescu Gheorghe, care a fost timp de 10 ani președintele ANEVAR.

ANEVAR a avut valoare în momentul trecerii la economia de piață a României, când a apărut noțiunea de tranzacție între părți.

Prima specializare a evaluatorilor a fost evaluarea întreprinderii – privatizarea fostelor întreprinderi de stat. Apoi s-au realizat bazele celei de-a doua specializări: evaluarea proprietății imobiliare și în anul 2000 – evaluarea bunurilor mobile și evaluarea instrumentelor financiare.

Preț, cost, valoare

Este importantă apariția prețului. Are la bază un concept cu ajutorul schimbului de mărfuri, produs sau serviciu. Dacă am descrie prețul ne vom referi la suma de bani care poate fi cerută, oferită sau plătită pentru un activ sau un bun economic. Prețul devine un fapt istoric și poate fi altul dață de valoarea activului emis de participanții pe piață.

Prețul net de vânzare – este valoarea ce se poate obține din vânzarea unui activ de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Costul – este suma de numerar sau echivalent de numerar plătit, sau valoarea justă calculată pentru achiziționarea unui activ, la momentul acgiziției sale.

Costurile de achiziție – cuprind prețul de cumpărare, taxele de import și alte taxe nedeductibile, costuri de transport, manipulare și alte costuri care pot fi atribuite direct achiziției de bunuri și servicii.

Valoarea realizabilă netă – este prețul de vânzare estimat ce ar putea fi obținut pe parcursul desfășurării normale a activității, mai puțin costurile estimate pentru finalizarea bunului și costurile necesare vânzării.

Valoarea justă – este suma la care poate fi tranzacționat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părți aflate în cunoștință de cauză, în cadrul unei tranzacții în care prețul este determinat obiectiv.

Valoarea de piață – este suma care poate fi obținută din vânzare sau se plătește la achiziția unui instrument financiar pe o piață activă.

Valoarea recuperabilă – este maximul dintre prețul net de vânzare al unui activ și valoarea lui de utilizare.

Valoarea de utilizare – este valoarea prezentă a fluxurilor viitoare de numerar estimate, ce se așteaptă să fie generate din utilizarea continuă a unui activ și din vânzarea lui la sfârșitul perioadei sale de viață utilă.

Valoarea contabilă – este valoarea la care un activ este recunoscut în bilanț, după scăderea oricărei deprecieri acumulate și, în plus, a oricăror pierderi acumulate din deprecieri.

Valoarea depreciabilă – este costul unui activ sau oricare altă valoare substituită acestuia în situațiile financiare, mai puțin valoarea lui reziduală.

Valoarea actualizată – este o estimare corectă a valorii actualizate a viitoarelor fluxuri nete de numerar în desfășurarea normală a activității.

Valoarea reevaluată a unui activ – este valoarea justă a unui activ la data reevaluării, mai puțin amortizarea ulterioară cumulată.

Funcționarea principiului economic al cererii și ofertei reflectă coaliția completă a celor patru factori ai valorii: utilitatea, raritatea, dorința, puterea de cumpărare.

Valoarea solicitată -Abordări în evaluare

1. Abordarea prin piață

Ne vorbește despre valoarea de piață prin compararea activului subiect cu active identice, ale căror prețuri erau cunoscute. Este importantă obținerea prețurilor de vânzare ale activelor identice, tranzacâționate recent pe piață.

2. Abordarea prin piață în evaluarea proprietății imobiliare

Pentru demararea abordării prin comparație în cazul proprietăților imobiliare, se fixează o unitate de comparație corespunzătoare. Unitățile de comparație pot fi prețul de vânzare pe metro pătrat pentru clădiri sau prețul de vânzare pe hectar pentru teren. Corecțiile prețurilor comparabile se realizează cu ajutorul elementelor de comparație:

drepturile de proprietate transferate;

localizările respective;

calitatea terenului sau vârsta și caracteristicile clădirilor;

zonarea pentru fiecare proprietate;

situațiile în care a fost determinat prețul și tipul valorii cerut;

data dovezii despre preț și data evaluării cerută.

3. Abordarea prin venit

Oferă date despre fluxurile viitoare de venit-profit brut sau net, chirie brută sau netă, flux de numerar net, venit net din exploatare în valoarea activului – valoarea de piață sau valoarea de investiție.

Putem menționa că în cazul unei clădiri de birouri, venitul generat se numește chirie. Dacă clădirea este un hotel, club, restaurant, stație de carburanți, venitul generat este fluxul de numerar efectiv, provenit din activitatea comercială, realizată de proprietarul acelei clădiri.

Metodele utilizate sunt următoarele:

metoda capitalizării venitului;

metoda fluxului de numerar actualizat;

diverse metode de evaluare a opțiunilor financiare.

4. Abordarea prin cost

Funcționează pe principiul economic conform căruia un posibil cumpărător va plăti pentru un activ cel mult costul necesar obținerii unui activ cu aceeași utilitate – prin cumpărare sau construire.

Abordare prin cost este recomandată în următoarele situații:

când există un număr limitat de tranzacții;

când activul a fost construit și pus în funcțiune recent;

când activul se află în faza de proiect sau în curs de execuție.

Standardele de evaluare

Standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru toți membrii Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România în cadrul activității de evaluare, în anul 2012, sunt următoarele:

Tabelul nr. 1 Standarde de evaluare

Sursa: www.nou.anevar.ro

Conceptul de valoare a banilor în timp

Valoarea banilor în timp este un concept complex cu mențiunea că o sumă de bani actuală este mai mare decât valoarea aceleiași sume utilizată în viitor.

Valoarea banilor în timp se realizează prin trei metode:

metoda dobânzii compuse;

metoda actualizării;

metoda capitalizării.

I. Metoda dobânzii compuse

-Vo = capital inițial investit,

– k = rata rentabilității cerută/așteptată de investitor,

– n = intervalul de timp existent de la momentul prezent până la cel viitor pentru care se estimează valoarea viitoare a capitalului,

– Vn = valoarea capitalul estimată pentru un anumit moment în viitor,

obținem formula: Vn = Vo · (1 + k)n

în care: – (1+k) n reprezintă factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse și care presupune reinvestirea câștigurilor la aceeași rată a rentabilității pentru perioada rămasă până la scadența investiției.

II. Metoda actualizării

Vn = Vo . (1 + k)n, rezultă:

Vo = Vn /(1 + k)n

III. Metoda capitalizării

A.Capitalizarea unui flux de numerar anual care se va obține în mod perpetuu

1. Formula capitalizării unui flux de numerar anual constant și perpetuu este:

1.a Vc = CF/c

Vc = valoarea actualizată (prezentă) a capitalului ce generează un flux de numerar constant anual în mod perpetuu (CF);

CF = fluxul de numerar constant ce urmează să fie încasat anual, în mod perpetuu;

c = rata de capitalizare (egală cu rata de actualizare), ce reprezintă rata rentabilității așteptată de investitori și care se consideră că are același nivel în perpetuitate.

1.b Vc = CF . M

M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant și perpetuu, iar

M= 1/c

2. Formula capitalizării unui flux de numerar anual crescător perpetuu cu o rată anuală constantă (g), numită formula lui Gordon-Shapiro, este:

2.a Vc = CF1/k-g

CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obținut la finele primului an al perioadei de previziune. unde:

g = rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar;

k = rata de actualizare constantă a fluxului de numerar (rata rentabilității așteptată de investitori)

c = k – g, rata de capitalizare ce reprezintă, în acest caz, diferența dintre rata de actualizare (k) și rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar –g.

2.b M = 1/k-g

B. Capitalizarea unui flux de numerar ce va fi obținut cu o frecvență anuală de-a lungul unui interval de timp limitat

Vc = CF . Fcap

în care:

Vc = valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o perioadă limitată;

CF = fluxul de numerar constant ce va fi obținut periodic;

Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic.

Fcap = 1 – 1/(1 + k)n

k

în care:

n = numărul de ani ai perioadei de-a lungul căreia se va obține fluxul de numerar;

k = rata de actualizare;

C. Capitalizarea unui flux de venit constant care se va obține cu o frecvență mai mică de un an și pe o durată de timp limitată

Fcapper = 1 – (1 + k/m)-nxm

k/m

în care:

Fcapper = Fcap calculat în cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mică de un an;

k = rata de actualizare;

n = numărul de ani ai perioadei de-a lungul căreia se obțin fluxurile constante de numerar;

m = numărul fracțiunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele cărora sunt obținute fluxurile constante de numerar.

D. Rata nominală versus rata reală a rentabilității

Relația existentă între rata nominală a rentabilității, rata reală a rentabilității și rata inflației este formula lui Fisher:

(1 + kn) =(1 + kr) . (1 + ri)

în care:

kn= rata nominală a rentabilității;

kr= rata reală a rentabilității;

ri = rata inflației.

Piața imobiliară – concepte, politicile imobiliare

Piața imobiliară, concepte și tendințe

Piața imobiliară este compusă din multitudinea de tranzacții care utilizează drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor.

Tranzacția imobiliară este descrisă ca o tranzacție permanentă sau temporară al unui drept de la o parte la cealaltă în schimbul unei sume de bani. Factorul important este legătura dintre cerere și ofertă.

Bunurile imobiliare sunt speciale, ele nu implică și transportul bunului, iar fiecare clădire vândută sau cumpărată este unică. Unicitatea determină complexitatea pieței și fragmentarea ei se realizează în funcție de poziția zonelor.

Dacă utilizăm o definiție generală, tranzacția financiară vorbește despre cumpărarea, deținerea și vânzarea acțiunilor, obligațiunilor, mărfurilor, bunurilor imobiliare. Fondul complet de tranzacționare – este piața cu cele cinci roluri fundamentale: speculația, investiția pe termen lung, investiția pe termen scurt, hedging-ul și arbitrajul.

La capătul vânzărilor sau cumpărărilor se disting motivațiile: dorința de a avea un spațiu, dorința de a realiza profit și dorința de gospodărie.

România este cea mai mare țară din Europa de sud-est, cu 7,4 milioane de gospodării. Fondul de locuințe al României este format din 8.458.756 de unități situate în 5,3 milioane de clădiri, dintre care 17% sunt vacante.

România are o cultură puternică a proprietății imobiliare, chiar și în rândul populației mai tinere, o piață complexă cu multe clauze bancare nefavorabile, unde 96,6% dintre cetățenii români dețin o proprietate, în comparație cu 70, 7% în țările UE.

Tabelul nr.2 Indicatori –cheie legați de locuire din România

Sursa:http://www.mmediu.ro/app/webroot/uploads/files/2017-01-13_Strategia_Nationala_a_Locuirii_2016-2030.pdf

Figura nr.1 Ponderea locuințelor după forma de proprietate în total locuințe

Sursa: http://www.mmediu.ro/app/webroot/uploads/files/2017-01-13_Strategia_Nationala_a_Locuirii_2016-2030.pdf

Peste jumătate din populația României – 55,3% trăiește în municipii și orașe. Se indică o scădere de 12% de persoane față de anul 1992. Numărul de gospodării a scăzut cu 7,5% – 572.286 de gospodării în aceeași perioadă. Mai mult, diferența de creștere între fondul total de locuințe și numărul de gospodării indică o rată de vacantare ridicată a locuințelor sau un număr mare de persoane care dețin mai multe locuințe. Diferența este de 1,3 milioane de locuințe în 2011, reprezentând 15% din fondul imobiliar.

Figura nr.2 Diferența dintre numărul de locuințe și numărul de gospodării

Sursa: http://www.mmediu.ro/app/webroot/uploads/files/2017-01-13_Strategia_Nationala_a_Locuirii_2016-2030.pdf

1.3.2 Priorități, politici – Strategia Națională a Locuirii

România are un potențial important de dezvoltare într-un spațiu caracterizat de provocări în multe sectoare vitale. Una din țintele principale este de a asigura pentru toți cetățenii acces la infrastructură și servicii publice. România are deja câteva carențe: infrastructura de transport deficitară, lipsa de apă și canalizare în unele zone rurale, aspecte de capacitate administrativă.

În această situație, domeniul locuirii are un rol primordial în creșterea economică și incluziunea socială – este primordială reforma politicilor printr-o analiză strategică.

România este, după Bulgaria, cea mai săracă țară din UE, cu cele mai scăzute condiții de locuire. România se confruntă în prezent cu cea mai drastică scădere a populației, estimată la peste 15% până în 2020. Conform Recensământului Locuințelor și Populației din 2011, numărul locuințelor depășește numărul familiilor – aproximativ 8 milioane de locuințe la 7,2 milioane de familii, procentul locuințelor vacante fiind de 16%, printre cele mai ridicate din lume.

Fondul imobiliar se degradează din cauza proastei întrețineri și gestionarea necorespunzătoare a clădirilor compuse din mai multe familii. Multe familii au venituri scăzute și locuiesc în clădiri vechi – monumente istorice sau în clădiri cu risc seismic ridicat. Aceste clădiri sunt un pericol pentru cetățeni și o amenințare la adresa patrimoniului cultural al țării.

Locuințele publice reprezintă sub 2% din fondul imobiliar și nu sunt suficiente – după statistica închirierii locuințelor.

Piața de închiriere de locuințe este incertă – nereglementată și neoficială. Criza financiară globală din 2008-2010 a contribuit la deteriorarea sectorului de construcții, rezultând o scădere semnificativă a prețului locuințelor, de unde falimentul multor dezvoltatori imobiliari.

Reforma politicii locuirii este importantă și reprezintă o mare oportunitate pentru România. Documentul cadru al Națiunilor Unite – UN- Gabitat Global Housing Strategy spune că locuirea trebuie corelată cu alte strategii și politici. Strategia Națională a Locuirii este strâns legată de Agenda 2030 pentru Dezvoltarea Durabilă, care prevede până în 2030 accesul tuturor la o locuință, la un cost corespunzător, dar și de Rezoluția Parlamentului European din 11 iunie 2013 referitoare la locuințele sociale din UE. Obiectivele, măsurile și strategiile se aliniază principiilor și recomandărilor din Geneva UN Charter on Sustainable Housing. Alte obiective asemănătoare sunt redate de un document important al United Nations Economic Commission for Europe Strategy for Sustainable Housing and Land Management in the ECE region for the period 2014- 2020.

Guvernul României a avut o prioritate strategică în anul 2016 – Elaborarea Strategiei Naționale a Locuirii – cu responsabilitate pentru Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

Strategia Națională a Locuirii este detaliată în cadrul Programului Național de Reformă, platformă-cadru pentru prioritățile de dezvoltare ale României până în anul 2020, în conformitate cu strategia Europa-2020.

Strategia Națională a Locuirii este realizată în strânsă corelare cu Parchetul național anti-sărăcie, lansat de către Guvernul României și Strategia privind incluziunea socială și reducerea sărăciei.

Ca un aspect primordial, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice a realizat proiectul „Coordonarea și selecția eficientă și transparentă a proiectelor de infrastructură finanțate din instrumente structurale și de la bugetul de stat pentru perioada 2014 -2020”.

În conformitate cu indicațiile Băncii Mondiale, implementarea Strategiei Naționale a Locuirii trebuie să realizeze o piață funcțională de locuințe, astfel:

ajută grupurile mai sărace și mai vulnerabile;

reglează disfuncționalitățile de pe piață și externalitățile negative;

schimbarea de comportament a investițiilor private – locuințe accesibile.

Scopul strategiei este accesul la condiții corespunzătoare de locuire, pentru toate categoriile, până în anul 2030, cu următoarele principii:

siguranța stabilității structurale;

acces egal la locuințe;

preț accesibil;

dezvoltarea urbană și accesul la utilitățile publice;

caracterul potrivit locuirii;

oportunități de locuri de muncă;

securitatea dreptului de posesie.

Actele normative si de reglementare din domeniul imobiliar

1.4.1 Acte normative referitoare la profesia de evaluator autorizat în România

ORDONANȚA nr. 24, din 30/08/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor;

“Art. 1. – Prezenta ordonanță reglementează activitatea de evaluare, precum și modalitatea de organizare și funcționare a profesiei de evaluator autorizat. Art. 2. – (1) Activitatea de evaluare poate fi desfășurată de orice persoană care are calitatea de evaluator autorizat. (2) Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanțe, se înțelege activitatea de estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată în conformitate cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională de un evaluator autorizat. (3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobândit această calitate după parcurgerea etapelor reglementate de prezenta ordonanță. (4) Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice sau juridice, de drept public ori privat. Art. 3. – (1) Se înființează Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, denumită în continuare Uniunea, persoană juridică autonomă, potrivit legii, care funcționează ca organizație profesională de utilitate publică fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați, în condițiile stabilite de prezenta ordonanță”.

HOTĂRÂREA nr. 353 din 18/04/2012, pentru aprobarea Regulamentului de organizare și funcționare a Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România;

REGULAMENTUL de organizare și funcționare a Uniunii Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România;

“Art. 1. – (1) Uniunea Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, denumită în continuare Uniunea, este organizația profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de Ordonanța Guvernului nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. (2) Uniunea este constituită ca persoană juridică autonomă, potrivit legii, cu denumire, sediu, patrimoniu și siglă proprii. Art. 2. – Uniunea are drept scop organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor Uniunii, asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea evaluatorilor autorizați”.

CODUL DE ETICĂ al profesiei de evaluator autorizat;

Profesionistul evaluator autorizat trebuie să respecte pe lângă prevederile legale în materie și principiile și reglementările din prezentul cod de etică.

HOTĂRÂREA nr. 2 din 19.05.2012, pentru aprobarea Regulamentului Comisiei de etică și disciplină;

1.4.2 Legile care reglementează locuirea

Legea locuinței

Legea locuinței nr.114/1996, republicată definește anumite tipuri de locuințe:

Locuințe sociale;

Locuință de serviciu;

Locuință de intervenție;

Locuință de protocol;

Locuință de necesitate;

Condominiu.

Asociațiile de proprietari

Legea nr.230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Prin privatizarea apartamentelor de la bloc din România și prin vânzarea acestora către chiriași, statul a realizat condițiile pentru implicarea în gestionarea și întreținerea comună a unor părți comune ale clădirilor, structurilor și facilităților. „În acest scop proprietarii se pot constitui în asociații cu personalitate juridică”, se prevede în Legea locuinței. Codul civil aprobat prin Legea nr.287/2009, prevede un cadru pentru organizarea asociațiilor de proprietari din orice condominiu/proprietate în regim de co-proprietate forțată, completând reglementările prevăzute de Legea nr.230/2007.

Condominii

Legea definenește condominiul ca fiind imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune. Definiția a fost introdusă prin OUG nr.210/2008 care a modificat Legea locuinței prin introducerea de noi dispoziții.

Dreptul de posesie pentru ocupanții actuali ai așezărilor informale

Legea nr.150 din iunie 2015 pentru modificarea și completarea Legii nr.7 din 1996 a cadastrului și publicității imobiliare reprezintă un pas important în asigurarea cadrului juridic pentru politici de intervenție la nivelul așezărilor informale.

Legile care reglementează finanțarea locuirii

Legea privind creditul ipotecar

Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar reglementează regimul juridic al creditelor ipotecare pentru investiții imobiliare.

Figura nr.3 Indicatorii eficienței ipotecilor, din punct de vedere legal

Sursa: Ipotecile în economiile în tranziție, 2008, BERD

Directiva privind creditul de consum

Directiva UE privind creditul de consum – CCD 48/2008 – acestă directivă vizează creditele negarantate, cum ar fi creditele pentru achiziționarea de bunuri de consum sau pentru contracte de leasing.

Legislația Uniunii Europene privind eficiența energetică

Directiva UE privind eficiența energetică – DEE 2012 și transpusă în legislația din România prin Legea 121 din 2014 privind eficiența energetică. Facilitează mai multe aspecte:

obiectivul de eficiență energetică pentru anul 2020;

realizarea de clădiri rentabile;

investiții în reabilitarea clădirilor;

economisirea energiei;

facilitarea energiei către consumatori;

noi reguli de eficiență energetică;

promovarea bunelor practici energetice.

Directiva privind performanța energetică a clădirilor – DPEC din 2010 este transpusă în legislația națională prin Legea 372 din 2005 privind performanța energetică a clădirilor. Această lege face referire la o serie de aspecte legate de clădiri:

metodologia de calcul a performanței energetice a clădirilor;

stabilirea cerințelor minime de performanță energetică;

modernizare în sensul eficienței energetice;

clădiri noi – consum de energie aproape zero;

utilizarea certificatelor de performanță energetică.

Directiva privind energia regenerabilă – CE 28 din 2009 – include obținerea unor niveluri minime de energie din surse regenerabile pentru clădirile noi.

Legile care reglementează dezvoltarea urbană

Legea nr.350/2001 – prevede cadrul legal pentru amenajarea teritoriului și urbanism în întreaga țară, relevant pentru infrastructura socială, infrastructura de transport, precum și eficiența globală a mediului construit.

Există și alte norme juridice referitoare la spațiul urban și calitatea locuirii, cum ar fi Ordinul Ministerului Sănătății nr.119/2014 pentru aprobarea Normelor de igienă și sănătate publică în ceea ce privește mediul de viață al populației și Legea nr.153/2011 – Legea fațadelor, privind măsuri de creștere a calității arhitectural-ambientale a clădirilor.

Analiza concurenței pe piața imobiliară

Putem spune că în România avem modelul concurenței perfecte deoarece în această zonă este punctul de întâlnire dintre vânzători și volumul uriaș al tranzacțiilor. Astfel, prețul fiecărui teren, al fiecărui imobil este determinat de interacțiunea dintre cerere și ofertă.

Averea imobiliară a României este destul de împărțită, prețul de tranzacționare este diferit, cerea și oferta variază, însă majoritatea populației are un rol în această piață – în calitate de vânzători, în calitate de cumpărători, sau ambele.

Bunurile imobiliare sunt asimetrice iar piața imobiliară poate fi marcată de marii investitori instituționali care pot influența decisiv prețurile.

Alt actor, statul, are instrumente cu marcaj direct, vorbim de politica fiscală, politica de reglementare a regimului proprietăților, dar și instrumente de natură monetară cu impact asupra cererii.

În România aria geografică este vastă și piețele imobiliare au un puternic caracter local. Pentru un investitor elementele de bază sunt randamentul chiriei și potențialul de creștere a prețurilor.

Un individ care cumpără o proprietate pentru a locui în ea, are câteva puncte principale:

dacă este apropape de locul de muncă și de familie, prieteni;

calitatea zonei;

mijloacele de transport;

calitatea proprietății;

lichiditatea.

Piața investitorilor este conectată puternic la piața consumatorilor sau roata randamentelor pe care le obțin cei care investesc. Un element important o reprezintă ponderea pe care o are prețul în determinarea gradului de substitubilitate. Zona geografică, mai precis locația, influențează prin preț, gradul de substitubilitate al proprietăților, redată de figura următoare:

Figura nr. 4 Dimensiunile relevante ale pieței rezidențiale

Sursa: www.consiliulconcurentei.ro/uploads/…/raport_piata_imobiliare_si_serv_conexe.pdf

Astfel, dimensiunea geografică este importantă pentru piața rezidențială:

pentru investitori piața imobiliară are o dimensiune mondială;

pentru consumatori piața imobiliară are o dimesiune locală.

Cap.2 O privire în interiorul pieței imobiliare europene- o piață în schimbare în România

O piață imobiliară în schimbare-evoluția 2015-2017

Dinamica pieței imobiliare rezidențiale

Prezentăm în continuare toți actorii implicați: cumpărători, finanțatori, evaluatori, consultanți, presă. Este o zonă destul de controversată – se vorbește de stabilizarea creșterii prețurilor, de anticiparea formării unui bum imobiliar dar, important, și despre evoluția industriei.

Conform datetor Eurostat, în T4 2016 față de T4 2015, creșterea pieței rezidențiale din România a fost mai puterniă comparativ cu piața imobiliară din UE cu 2,7%. În T1 2017 diferența era de + 0,6%. Precizăm că România era în poziția 13 în T4 2016 și în poziția 20 în T1 2017.

Vorbind de creșterea PIB, România se situează pe poziția trei în T4 2016 față de T4 2015 și pe prima poziție în T1 2017 față de T1 2016.

Conform datelor Eurostat pentru T4 2016, România este la +4,8%, constatăm că este peste media UE 28 – 1,7% pe an, iar pentru T1 2017, România este cu +5,7%, superioară mediei UE 28 – 2,4% pe an.

Constatare:

Daca vorbim despre aprecierea pieței rezidențiale putem menționa că România se situează pe locul 20 în UE.

Trebuie realizată o analiză a polilor importanți de creștere economică și socială, cu orașele importante: București, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași și Constanța. Însă, dezvoltatorii caută tot mai mult orașele magnet: București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov.

Studiul realizat de Banca Mondială indică faptul că 3,6 mil.de români doresc să se mute în următorii cinci ani și prefer mai ales orașele importante.

Programul Prima Casă pentru anul 2017 susținut de statul roman poate determina prețul locuințelor, a proprietilor rezidențiale.

Aspecte privind indicele prețurilor proprietăților rezidențiale – evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale

Se poate spune că prețurile locuințelor au crescut, în ultimii ani, în România dar și în Uniunea Europeană.

Conform statisticilor, pretențiile vânzătorilor autohtoni de proprietăți au crescut – cu 13% în ultimele 12 luni. Indicatorul de preț se situează la valoarea de 102, depășind nivelul de referință al anului 2010 de 100.

Valorile de tranzacționare publicate de Eurostat – T1 2017 față de T1 2016 – descriu o creștere anuală de 5,1% pentru piața retidențială locală.

Figura nr.5 Indicele prețului proprietăților rezidențiale, date trimestriale

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.6

Evoluția trimestrială a prețurilor proprietăților rezidențiale

Menționăm că în al doilea trimestru al anului 2017, locuințele disponibile spre vânzare s-au scumpit, în medie, cu 3,1% față de anul 2016.

Figura nr.6 Evoluția prețurilor față de trimestrul anterior

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.7

Evoluția prețurilor în reședințele de județ – apartamente de vânzare

Cluj-Napoca este pe primul loc în clasamentul celor mai mari prețuri medii pentru apartamentele scoase la vânzare în marile orașe – 1.330 de euro pe metru pătrat. Pe locul al doilea este Bucureștiul – un preț mediu de 1.240 de euro pe metru pătrat și un avans de 3,4% în ultimele trei luni din anul 2017. După o evoluție de 4% în T2 2017 și 8,3% în anul 2016, Constanța are o medie de 1.020 de euro pe metru pătrat.

Prezentăm în continuare situația apartamentelor din Brașov și Iași – cu prețuri cuprinse între 920 și 950 de euro pe metru păstrat. Timișoara are un decalaj de 3,5% în al doilea trimestru 2017, având un preț mediu pe metru pătrat de 1.080 de euro.

Figura nr.7 Evoluția prețurilor în marile orașe-apartamente de vănzare trimestrul II 2017

Surs:ahttp://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.9

Locuințe vechi, locuințe noi- cererea pentru apartamente și case

Cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzare

Cererea pentru proprietățile rezidențiale de vânzare a scăzut. Dacă în primul trimestru al anului 2017 exista un avans de 36%, în al doilea trimestru, cererea a scăzut cu 13%.

În comparație cu anul 2016, interesul cumpărătorilor este tot mai crescut, pe toate piețele analizate existând o creștere medie de 30%. Cererea a crescut cu peste 50% în marile centre regionale: Iași +70%; Brașov +68%; Constanța +51%.

Figura nr.8 Cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzare – case și apartamente noi și vechi

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.22

Nou versus vechi

Piața nouă este tot mai dinamică, 57% dintre clienții din marile orașe doresc locuințe noi în primul trimestru al anului 2017.

Cererea este îndreptată astfel: Iași – 70%; Cluj – 63%; București – 61%; Brașov -59%; Constanța -57%; Timișoara -53%.

Figura nr.9 Cererea pentru nou versus vechi în T2 2017

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.23

Numărul de proprietăți incluse spre vânzare în marile orașe

Numărul caselor date spre vânzare a crescut în total cu 3% în trimestrul IV față de trimestrul III al anului 2017. Se poate constata o creștere a anunțurilor în marile orașe, astfel: Cluj -Napoca + 7%; Iași + 5%; București + 4%; Timișoara + 3%; Constanța – 5%; Brașov – 4%.

Dacă facem o comparație cu anul 2016, se observă o scădere a ofertelor prezente în piață, în jur de 31%. Situația se prezintă astfel: Constanța – 39%; Brașov – 36%; București – 32%; Timișoara – 31%; Cluj-Napoca – 25%.

Noutățile imobiliare sunt cele mai căutate pe piață. Marile abordări spre nou au fost înregistrate de Iași cu 24%, Cluj-Napoca – 21%, București – 11%. Cu o viziune mai mică orientate spre nou sunt orașele Constanța, Brașov, București și Cluj-Napoca.

Figura nr.10Proprietăți listate la vânzare în marile orașe în T2 2017

Apartamente și case construite înainte de anul 2000

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.24

Închirieri în marile orașe

Putem menționa că numărul total de case disponibile spre închiriere în marile orașe a înregistrat o creștere de 2% în ultimul trimestru al anului 2017 față de trimestrul al treilea al aceluiași an și o scădere cu 3% față de perioada similară a anului 2016.

În primul trimestru al anului 2017, situația ofertelor în marile orașe se prezintă astfel: Cluj-Napoca + 13%; Iași + 5%; Brașov + 5%; Timișoara + 4%; București – stagnare; Constanța – 7%;

Pe tot parcursul anului 2017, situația este următoarea: Iași + 14%; Brașov + 9%; Constanța + 9%; Cluj-Napoca – 9%; București- 7%; Timișoara – 3%.

Statisticile realizate de Analize Imobiliare pentru oferte nou listate pe piață arată o scădere de 1% în trimestrul patru 2017 față de primele trei luni din 2017 și un avans de 5% față de perioada similară a anului 2016.

Figura nr.11Proprietăți listate la închiriere în marile orașe T2 2017

Apartamente și case construite înainte de anul 2000

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și Eurostat, p.25

Tranzacționarea la ANCPI – semestrul I 2017

Din anul 2017, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară – ANCPI – realizează o analiză care include operațiunile de vânzare din cadrul tranzacțiilor imobiliare pentru detalierea transparenței pieței imobiliare.

Figura nr.12Tranzacții înregistrate în semestrul I 2017

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017.pdf și ANCPI, p.26

Intervalul de vânzare

Se constată că trimestrul al doilea este cel mai important pentru tranzacționarea unei locuințe, deci vorbim de segmentul aprilie-iunie din perioada unui an. Un apartament în anul 2015 se vindea într-o perioadă medie de 59 de zile.

Există o evoluție senzațională pe piața caselor și a vilelor. Perioada de menținere pe piață, înainte de a fi contractată a ajuns la 221 de zile, față de 216 zile în primele trei luni din 2017.

Se constată, astfel, că românii doritori de apartamente sunt mai rapizi în încheierea unei tranzacții față de românii doritori de vile – au mai mult timp de meditație.

Figura nr.12Tranzacții înregistrate în semestrul I 2017

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017, p.28

Semnul cu plus-marja de negociere

Marja de negociere din anul 2017 – București este de 2,9% față de 3,4% în anul 2016. Pentru Brașov – 3,9 în anul 2017 față de 4,8% – anul 2016. Marja de negociere în Constanța în anul 2017 este de 2,4% iar în anul 2016 – 3,4%. Pentru Iași – 0,6%, 2017 și 1,5% în anul 2016. Timișoara trece de la 3,9% la 3,2% în anul 2017.

O situație mai specială este în orașul Cluj-Napoca, vorbind de marja de negociere pe segmentul apartamentelor care a crescut de la 3% în anul 2016 la 3,6 % în prezent. Clujenii negociază direct cu clienții.

Figura nr.13Marja de negociere-apartamente de vânzare

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017, p.29

INS și construcțiile de locuințe

Conform datelor publicate de Institutul Național de Statistică, în primul trimestru al anului 2017 au fost terminate 10.084 de locuințe, 58,5% dintre acestea sunt situate în mediul urban.

În T1-2017, construcțiile de locuințe au scăzut cu 13% față de T2-2016.

Figura nr.14Construcții de locuințe – INS

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017, p.30

Proiecte importante pe piața din București

Tabelul nr.3Proiecte în București

Sursa:http://www.analizeimobiliare.ro/wp content/uploads/2017/07/AnalizeImobiliare_raport_T2_2017, p.33

Perspectiva pozitivă a pieței imobiliare din 2017 privind perturbările și riscul ratei dobânzii

Valorile de capital versus stil de viață european

Un manager de investiții imobiliare precizează că valorile de capital au depășit chiriile pe majoritatea piețelor europene.

"Prețurile proprietăților sunt definite cu suma de capital pe care îl puteți găsi – nu valoare ", poate fi viziunea aceluiași manager.

La conferința din martie 2017 a investitorilor imobiliari – s-a discutat despre situația în care ciclul imobiliar a atins punctul cel mai de sus, asemănător cu vârful din anul 2007 – descriem situația astfel: piața plină de lichidități, însă profitabilitatea scăzută. Previziunea pe următorii ani se referă la rate mai ridicate ale dobânzilor.

Mai mulți investitori au accesat sectorul rezidențial unde au găsit randament în sectoarele de retail și de birou dar se concentrează și pe infrastructură. Pentru a realiza toate acestea, investitorii imobiliari vor căuta oportunități în talentul, creativitatea și experiența lor în expertiza digitală, vor dori să-și depășească propriile limite și performanțe.

Se pun bazele pe accesul corespunzător la căile de transport, zonele de locuit sunt într-o continuă mișcare și progres – apar, astfel, noi scheme moderne de a trăi și conviețui.

Unele orașe europene au început să dezvolte o combinație între spații comerciale, complex de locuințe și diverstisment – scheme ce funcționează în orașele de lângă Londra – Bicester Village, Westfield sau în orașe satelit ale capitalelor europene.

Pentru a ajunge la un stil de viață performant, investitorii ar trebui să gândească mai departe de construția propriu-zisă din cărămidă și mortar, este mai mult de atât, este o viziune modernă despre viață – este o investiție, o megainvestiție.

Dacă anumite centre precum Parisul, Londra, Frankfurt și Milano rămân veșnic atractive pentru investitorii imobiliari, există o tendință de a depăși aceste bariere și de a investi dincolo de orașele consecrate- este vremea pentru anumite riscuri, vor vizita și Manchester și Düsseldorf.

Astfel capitalele europene devin mega-orașe, își extind granițele cu ajutorul infrastructurii de transport, vor realiza mari investiții în afara centrelor orașelor – devin mari centre de afaceri europene.

Dincolo de capitale sunt investițiile în sistemele de transport – zestrea acestor orașe.

Marii dezvoltatori realizează excelente proiecte în domeniul rezidențial și proiecte de dezvoltare comerciale, astfel:

modernizarea Londrei în King's Cross și investiții în Railroad;

planuri pentru zona Lambrate;

dezvoltarea centrelor financiare rezidențiale și comerciale – Canary Wharf și La Défense.

Model European – un stil de viață elvețian

Experții din domeniul imobiliar elvețian Credit Suisse analizează cele mai importante segmente de proprietăți imobiliare.

Prețurile proprietăților rezidențiale au scăzut în anul 2017 comparativ cu anul 2016 și se preconizează aspecte diferite în evoluția prețurilor la nivel regional dar ca și țintă – proprietatea. Un număr destul de important de gospodării nu mai pot întreține proprietățile rezidențiale datorită creșterii pretențiilor financiare.

O variantă plauzibilă descrie prețurile imobiliare ca fiind corespunzătoare în zone mai retrase din afara aglomerării urbane.

Astfel, economiștii imobiliari preconizează o scădere a prețurilor imobiliare rezidențiale de aproximativ 0,5% în anul 2017.

Cele mai căutate rămân, în continuare, segmentele de pe piețele imobiliare mici și mijlocii cu prețuri accesibile.

Cele mai elocvente în Elveția sunt gospodăriile cu o singură persoană. Chiar dacă oamenii sunt sau nu căsătoriți, toți doresc să dețină o casă.

În centrele marilor orașe prețuriile chiriilor sunt foarte ridicate și de aceea oamenii preferă un spațiu de locuit mai mic. Așa au apărut microapartamentele – o viziune rezidențială nouă pentru cei care vor să trăiască singuri.

Datorită întâririi francului elvețian crește fenomenul imigrației și scade puterea de cumpărare a chiriașilor – imigranții provin mai mult din țările sărace și proprietățile elvețiene se pot schimba.

Marketingul imobiliar devine din ce în ce mai complex iar tarifele pentru chiriași vor fi mai mici.

Aglomerația imobiliară în viitor va fi tot mai resimțită, va exista o limită a locuințelor în zonele urbane deoarece lipsa de pământ împiedică creșterea ofertei.

Analiza centrelor de date prin creșterea efectelor digitalizării completează într-n mod inovator investițiile imobiliare din Stockholm.

Schimbare și locuințe accesibile

Numeroși investitori au ca direcție realizarea de locuințe la prețuri accesibile. Aceștia sunt influențați de o serie de factori: extinderea populației spre zonele urbane, creșterea speranței de viață, configurația mică a familiei, imigrația dintr-o țară în alta.

Dezvoltatorii caută tot mai mult angajați competenți care pot dezvolta active cu un cost și eficiență corespunzătoare.

Investitorii trebuie să redefinească spațiul după nevoile clienților cheie. Companiile au nevoie de spațiu inovator pentru densitatea de personal, pentru progresele tehnologice, videoconferințe, compartimentarea documentelor, sisteme de chat.

Metrul pătrat o fost revoluționat de diferite inovații, activitatea realizată departe de birou poate reconfigura ideea de corporație. Angajarea cu timp parțial de lucru, pe bază de proiect va crește flexibilitatea spațiilor de lucru.

În prezent, spațiul comercial din Europa are o direcție tot mai maleabilă, cu contract de leasing mai scurt, deci investitorii se îndreaptă cu un anume dinamism spre industrie, pentru o schimbare profitabilă.

Tinerii cu vârste cuprinse între 21 și 33 de ani, redenumesc spațiile – spații de co-viață. Acestea pot fi luxoase, în stil universitar, bucătării și acoperișuri modern, cinematografe spațioase – latura creatoare a domeniului imobiliar.

Elevii care studiază în străinătate au o viziune proprie despre spațiile de co –viață, ei cred că apartamentele dedicate studenților sunt cele mai atractive. Studenții au semnat contractual de închiriere cu ajutorul părinților și investitorii au garantată siguranța cu ajutorul acestor contracte.

Investitorii au pus acentul pe locuințele studențești în preajma marilor universități – o mare oportunitate de dezvoltare a afacerilor imobiliare.

Un investitor străin pe piața imobiliară din România

Aspecte privind intervenția landului de străini în România

Piața imobiliară din România este din ce în ce mai complexă și mai cunoscută de investitorii străini și exemplificăm prin fondurile de investiții, dezvoltatorii imobiliari, instituțiile bancare, utilizatori care urmăresc noi afaceri bazate pe o eficiență economică.

Investitorii străini sunt atrași de piața agriculturii, piața agricolă a atins cote maxime în anul 2016 și 2017 când prețurile medii de tranzacționare oscilează între.000 euro / ha și 7.000 euro / ha (în partea de vest a României).

Înainte de anul 2003, investitorii străini nu aveau voie să cumpere proprietatea asupra imobilelor din România. Acest lucru a fost schimbat după modificarea Constituției României din anul 2003, s-au pus bazele unor noi reglementări juridice.

Putem demonstra că străinii au dobândit în timp controlul asupra imobilului agricol. Aderarea României la UE, precum și conținutul altor tratate internaționale la care România aderă, face permisibilă achiziționarea de proprietăți asupra bunurilor immobile de către cetățenii străini.

Aderarea României la UE la 1 ianuarie 2007, a determinat realizarea unui accord între România și Uniunea Europeană de a acorda cetățenilor UE același tratament pe bază de reciprocitate.

Proiectele imobiliare sunt diferite de la o țară la alta, barierele culturale au un mare impact pentru acțiunea fiecărui investitor care ar putea cere consultanță specializată pentru fiecare investiție.

Cumpărarea proprietăților de către cetățenii UE – zona economică europeană

Se bazează pe următoarele aspecte:

Cetățeanul unui stat membru UE poate dobândi dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile în conformitate cu prevederile legii pentru cetățenii sau persoanele juridice române;

Cetățeanul unui stat membru UE, fără cetățenie română, în conformitate cu legislația în vigoare pentru o reședință secundară, pot avea dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile după o perioadă de cinci ani de la aderarea României la UE, începând cu anul 2012;

Aceste prevederi de mai sus nu se aplică agricultorilor care au activități independente – în vederea obținerii de produse agricole vegetale sau animale, activități de stocare sau de prelucrare;

Persoanele străine au obținut dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere, de la data aderării la UE;

Cetățeanul străin aparținând statelor UE poate dobândi dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, conform tratatelor internaționale și legislației statelor membre ale UE.

Aspecte importante ce trebuie avute în vedere înainte de efectuarea unei tranzacții cu privire la proprietatea imobiliară:

Cunoașterea corespunzătoare a regimului imobiliar;

Se ia în considerare și dreptul de preemptiune;

Terenurile unde se construiesc monumentele este supus dreptului de preemtie, conform legilor românești.

Există anumite limite ale cumpărării bunurilor reglementate de anumite legi.

Constatare:

În prezent, cetățenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra imobilelor din România conform legislației românești sau tratatelor la care România este parte;

Deoarece cadrul românesc legislativ este corespunzător, străinii sunt atrași de mediul de afaceri atractiv imobiliar;

Pentru realizarea unei rate de rentabilitate pe piața imobiliară din România se recomandă o analiză juridică complexă pentru un proiect imobiliar performant.

Analiza SWOT a pieței imobiliare

Analiza Swot este o metodă destul de eficientă pentru realizarea unei viziuni și a unei strategii de dezvoltare. Această analiză ne precizează stadiul în care ne situăm pe piața imobiliară din România. Analiza Swot ajută la înlăturarea punctelor slabe și la eliminarea deplină a amenințărilor.

Aspecte privind puncte forte versus puncte slabe

Tabelul nr.4 Puncte forte versus puncte slabe

Oportunități versus amenințări

Tabelul nr.5 Oportunități versus amenințări

Matricea SWOT – Decizii

Tabelul nr.6 Matricea SWOT

Cap. 3 Studiu de caz- Analiza și previziunea pieței valorilor imobiliare Iași

3.1 Descrierea pieței imobiliare

O prezentare a Iașului, oricât de succintă, nu poate să nu cuprindă celebrele cuvinte ale marelui istoric Nicolae Iorga: „Sunt români care n-au fost niciodată la Iași, deși n-ar trebui să fie nici unul, căci cine n-a fost aici nu poate să străbată cu înțelegere foile celor mai frumoase cronici, nu se poate pătrunde după cuviință de spiritul trecutului nostru care trăiește în acest loc mai viu și mai bogat decît oriunde… În conștiința lui națională ar fi o lipsă dacă el n-ar fi văzut orașul care a fost și-și zice încă astăzi, cu mîndrie, capitala Moldovei”

Iașul este un puternic centru cultural și istoric, este un important centru universitar și al doilea oraș după București privind numărul locuitorilor. Este un nod economic semnificativ în regiunea de Nord-Est.

Acest potential este valorificat de o serie de companii multinaționale – Siemens, Delphi Corporation, Hewlett Packard, Accor si Capgemini. Investițiile străine au revigorat piața imobiliară.

În orașul celor șapte coline, piața rezidențială se dezvoltă armonios – de-a lungul marilor artere Independenței, Ștefan cel Mare, Nicolina, Păcurari și Palatul Culturii, Piața Unirii – cu cele mai ridicate prețuri ale locuințelor.

În ilustrarea urbanistică apar și vile noi în zonele Tărgu-Cucu și Gara Billa, ambele zone sunt considerate deosebit de scumpe.

Pe colina nordică a orașului Iași, de-a lungul bulevardului cu parfum de tei, se află o locație de top – zona Copou-Sararie, cu importante edificii culturale și vile construite în stiș clasic și neoclasic.

În opoziție, prețurile cele mai mici sunt reprezentate de apartamentele vechi, în partea de Vest a orașului – cartierele Dacia, Mircea cel Bătrân, Păcurari, Canta, cartiere izolate de centrul și restul orașului.

Anual 70.000 de tineri studiază în Iași și 1/3 dintre aceștia doresc să locuiască aici după terminarea facultății. Astfel, există o mare cerere pentru închirierea apartamentelor vechi la prețuri mai reduse și o cerere pentru cumpărarea unui apartament mic. Persoanele peste 35 de ani preferă vilele din zonele limitrofe.

Cele patru puncte cardinale ale orașului sunt reprezentate de Copou – Nord, Păcurari- Vest, Nicolina și Bucium- Sud, Tătărași – Est.

Punctul culminant este reprezentat de proiectul de referință al Iașului – Ansamblul Palas, o investiție mixtă în parteneriat public-privat cu o valoare de 200 milioane euro.

Astfel, gradul de construire este destul de complex, de la cartiere cu blocuri, societăți comerciale, hale industriale și locuințe rezidențiale.

Raportul de cerere/ofertă în anul 2017 este marcat de o stabilitate relativă a prețurilor locuințelor însă terenurile sunt pe o creștere ușoară. Cererea pentru locuințe vechi și noi a înregistrat o creștere medie de 2-3 puncte procentuale, determinată de oferta băncilor și programul Prima Casă. Putem menționa că raportul cerere/ofertă este distinct pentru fiecare zonă.

Valorile unitare pe metru pătrat, pentru locuințe, spații comerciale, spații industriale și terenuri, au fost fixate conform tranzacțiilor, ofertelor de vânzare, informații și studii de pe piețele imobiliare din România.

Pentru apartamente, analiza imobiliară pune accentul pe gradul de confort, suprafața utilă, etajul, anul PIF, zonă. Pentru case – soluția constructivă, tipul finisajelor, anul PIF, mărimea spațiului; pentru spații comerciale- zonă și intravilan și extravilan pentru terenuri.

Viziunea unui broker imobiliar

Un broker imobiliar descrie situația prețurilor la apartamente și case în Iași astfel – la începutul anului 2016 s-a înregistrat o cerere mare deoarece Programul Prima Casa era destul de controversat și tot mai mulți clienții au accesat fonduri bancare.

După ce Guvernul a aprobat plafonul piața imobiliară din Iași a revenit la cote mari, comparativ cu anul 2015 prețul a crescut în jur de 5%.

Piața imobiliară ieșeană a cunoscut noi valențe în anul 2017, mai ales în segmentul de imobiliare rezidențiale. Au apărut noi proiecte imobiliare iar preferințele clienților vor fi mai avangardiste.

Iasi – unnpr

www.unnpr.ro/files/expertize2016/IASI/iasi.pdf

3.2 Dinamica pieței imobiliare rezidențiale în Iași

A. Piața imobiliară Iași- piața birourilor la cele mai înalte standarde

Tabelul nr. …..CLĂDIRI DE BIROURI 2015

Sursa:

Tabelul nr. …..Inaugurări de clădiri de birouri 2016

Sursa:

Marele success de pe piața office este dat de eficiența energetică a clădirii – certificate verzi, diverse servicii moderne și nu în ultimul rând inovația data de revoluționarele proiecte.

UBC 6 are un grad de închiriere de 100%.

Principalul chiriaș al clădirii de birouri clasa A United Business Center 6 este UniCredit Business Integrated Solutions cu servicii IT, back office, middle office, imobiliare, Securitate și achiziții. Ocupă o suprafață de 7.800 mp din cei 9.300 mp închiriabili ai clădirii UBC.

UBC 6 este o clădire proiectată la cele mai înalte standard, un centru operational reprezentativ la nivel European.

Construcția UBC 6 are un design innovator și dotări tehnice de ultimă generație, reprezintă unul dintre cele mai moderne și eficiente spații de lucru din România.

UBC 6 este orientat către asigurarea unei noi concepții de organizare a spațiului, birouri deschise și mobilier modern, săli de video-conferință echipate high tech, încăperi Focus Area și Flexi Room, unde angajații se pot conecta online.

Se realizează o permeabilitate verticală a spațiului cu încăperi deschise și săli vitrate, fațada din sticlă ce permite intrarea luminii naturale. Spațiul este unic și mediul ecologic, conținuturile digitale sunt de actualitate.

Compania Iulius, pe linia office, a dezvoltat la nivel national brandul United Business Center, cu 80.000 mp de birouri clasa A în Iași, Cluj-Napoca și 130.000 mp în Timișoara.

United Business Center a finalizat a 6-a cladire de birouri la Palas

Fig. nr…..Dinamica spațiilor office ale Iașului 2017

Sursa:

Calitatea și cantitatea forței de muncă și calitatea învățământului superior din Iași au determinat o implantare puterrnică a marilor companii multinaționale prin – stocul de birouri moderne.

Putem menționa că cartografierea clădirilor de birouri semnifică un aspect mimetic cu repartiție spațială, sub formă de nuclee situate în aglomerația urbană – un demers cartographic util pentru Iași – unicul oraș secundar al României care dispune de un produs cartografic deosebit.

În Iași există peste 100 de clădiri de birouri funcționale și proiecte office situate în parcurile industriale și tehnologice, centre de conferință, universități, centre culturale ale țărilor europene și extra-europene, centre de studiere a limbilor străine, magazine, stații de încărcare a mașinilor electrice.

În anul 2017, suprafața birourilor la nivelul Iașului era de peste 235.000 m2. Acest aspect situează orașul pe locul al doilea între orașele secundare ale României, după Cluj – 300 mii m2 în anul 2017 și înaintea Timișoarei – 189 mii m2.

Dacă realizăm o comparație cu statele din estul UE, Iașul se situează pe o latură intermediară între orașele secundare. Se poziționează în urma unor mari metropole regionale poloneze, dar pe o latură superioară în raport cu orașele secundare mai puțin dezvoltate ale estului UE.

Fig. nr…..Densitatea suprafeței de birouri 2017

Sursa:

Puterea sectoarelor IT&Outsourcing cu fluctuație de angajați – 8.000 de salariați în anul 2014, 12.600 de salariați în 2016, 15.000 salariați în anul 2017 a fost întărită de pătrunderea pe piața din Iași a unor noi companii multinaționale – Fortech, Eset, Accesa, Preh, Unicredit, Amazon, Centric, Ness, Continental, Levi, Pentalog, SCC, HEG, Gemini CAD Systems.

Companiile multinaționale au realizat o cerere mare pe piața office a Iașului. În anul 2017, stocul de birouri al Iașului a înregistrat o creștere de 40%.

Dintre proiectele de birouri construite de la zero, cel mai importante sunt: UBC5, Tester, Aria, Centrul Tehnologic Regional, Bursa Moldovei, Centris. Au existat și unele modernizări de clădiri office, astfel: Moldova Busuness Center, Jad, UBC6, Deco, Michael.

Clădirile de birouri au câteva aspecte specifice stocului ieșean, menționăm două importante:

14 clădiri de birouri sunt din clasa A – 111 mii m2;

Stocul de birouri al Iașiului este dispersat în clădiri de mici dimensiuni; media este de 2.300 m2; 38 de clădiri au sub 1.000 m2; 33 de clădiri au o suprafață închiriabilă între 1.000-2.500 m2; cele două categorii reprezintă 2/3 din numărul de clădiri de birouri; 12 clădiri au o suprafață de peste 5.000 m2.

Clădirile office de clasa A sunt specifice mai mult start-up-urilor decât marilor companii multinaționale care ar trebui să închirieze birouri în mai multe clădiri.

Dacă analizăm repartiția clădirilor de birouri putem constata o structură centrală de tip CBD, existând și un triunghi format din străzile Sf. Lazăr, Palatului și Anastașie Panu ce încercuiesc 100 de mii de m2 de birouri.

La sud de acest triunghi se află Șoseaua Națională și Splai Mal Stâng Bahlui, Podul de Piatră și Podul Roș, în interiorul lor un stoc de 20 mii m2 – birouri.

Clădiri secundare de birouri sunt concentrate în Parcul Tehnologic Tester și în zonele periferice – vestul Păcurarilor, Zona industrială, Socola, în zona de sud a orașului – Bulevardul Poitiers și Șoseaua Nicolina. În zona centrală de la nord și vest sunt dispersate clădirile mici office.

La sfârșitul anului 2017 au fost finalizate MCM Center – 4.000 m2 și aumite clădiri administrative din zona industrială.

Fig. nr…..MCM CENTER 2017

Sursa: https://www.spatii-de-birouri.ro/birouri/mcm-center

MCM Center este situată în zona ultracentrală – km 0 – a municipiului Iași, pe Strada Anastasie Panu, la intersecția cu Strada Sfântul Lazăr.

Sunt incluse cele mai representative spații comerciale și birouri – prime, punctul culminant fiind reprezentat de ansamblul Palas împreună cu unități administrative, hoteluri, puncta culturale.

MCM Center include spații moderne de birouri la standarde de clasa A cu o multitudine de facilități: zone comerciale, parcare proprie, cafenea, restaurant, punct bancar, farmacie, încălzire centralizată, podea înălțată, tavan suspendat, lifturi, supraveghere video.

Marile proiecte au o viziune care necesită timp, unele dintre ele fiind în apropierea cifrei de 10 mii m2 – Ideo 2, Tester 3, Moldova Center 2, Iulius Office, Diamond, Ropharma, Greenfiber, Continental 2.

Orice inaugurare de clădiri office de orizont mare duce la creșterea competitivității Iașului în raport cu alte orașe regionale și obligă autoritățile să caute soluții reale pentru populație și salariații orașului.

Piața imobiliară Iași- piața spațiilor comerciale moderne

Tabelul nr. …..SPAȚII COMERCIALE 2015

Sursa:

Menționăm că cetățenii Iașului asistă la modernizarea spațiilor comerciale stradale, situate în zone aglomerate.

Atrași de chirii relativ mici, se deschid o serie de locații pe acest segment de imobiliare – clinici medicale, supermarketuri, retailer cosmetic.

La parterul clădirilor office se deschid spații comerciale pentru zonele de servicii: restaurant, cafenele, bănci, grădinițe, fitness, farmacii, curățătorii, agenții de turism.

Putem menționa că în cele mai profitabile zone din Iași spațiile comerciale sunt închiriate. Cele mai scumpe chirii sunt situate în Strada Gării, Piața Unirii și Bulevardul Ștefan cel Mare însă cele mai accesibile prețuri – 3-5 euro pe metrul pătrat sunt mai puțin căutate, în zonele periferice – Păcurari, Nicolina-Cug, Dacia, Canta.

Zonele cele mai vizitate pentru închirierea spațiilor comerciale se află pe Bulevardul Ștefan cel Mare și Sfânt, Copou, zona Podu Roș, zona Tătăraș, strada Gării, zona Alexandru Cel Bun, Piața Voievozilor, Minerva.

Prețurile medii de închiriere se află în jurul valorii de 20 de euro metrul pătrat dar cele mai mici prețuri se întâlnesc în zonele Dacia, Păcurari, Nicolina, zone cu un mic trafic pietonal, cu prețuri cuprinse între 5 și 10 euro pe metru pătrat.

Dacă vorbim despre spațiile strategice, prețurile de închiriere s-au menținut pe o linie constantă, iar pentru zonele periferice, prețurile în anul 2017 au scăzut destul de mult comparativ cu anii precedenți.

Ștefan cel Mare este zona cu vadul cel mai mare, urmată de Anastasie Panu, Sfântul Lazăr și Podul Roș. Cererea este mare și oferta mică– prețurile sunt între 15 și 20 de euro pe metro pătrat. Zonele cu vad comercial slab sunt Dacia, Tătărași, Nicolina, Cug.

În zona Bulevardului Ștefan cel Mare sunt câteva spații comerciale de închiriat cu suprafețe cuprinse între 75-150 de metri pătrați și prețul de aproximativ 33 de euro pe metro pătrat. În Piața Unirii un spațiu comercial care măsoară 21 de metri pătrați costă în jur de 1.000 de euro pe lună.

Dacă vorbim despre un spațiu comercial de 50 de metri pătrați, cu două căi de acces în zona central, chiria lunară ar putea fi de 900 de euro. În Nicolina, un spațiu de 250 de metri pătrați se poate închiria cu 750 de euro pe lună.

Piața imobiliară Iași- Piața rezidențială – Prima Casă

………………………………………………………………

Piața imobiliară Iași- Piața spațiilor industriale revitalizate

Tabelul nr. …..HALE INDUSTRIALE

Sursa:

Schimbări în utilizarea terenului: unele societăți comerciale sau investitori privați ce dețin proprietăți imobiliare de tip teren agricol au scos respectivele terenuri din circuitul agricol în vederea utilizării pentru edificarea unor facilități industriale/comerciale/logistice sau construcții rezidențiale (zonele: Metro – Lețcani; Lunca Cetatuii – Horpaz).

Piața imobiliară Iași- Piața tranzacțiilor investiționale

………………………………………..

Piața imobiliară Iași- Piața terenurilor

Tabelul nr. …..INTRAVILAN

Sursa:

Tabelul nr. …..EXTRAVILAN

Sursa:

3.3 Un investitor pe piața imobiliară din Iași – Proiect de referință – Ansamblul Palace

Cele patru puncte cardinale ale orașului sunt reprezentate de Copou – Nord, Păcurari- Vest, Nicolina și Bucium- Sud, Tătărași – Est.

Punctul culminant este reprezentat de proiectul de referință al Iașului – Ansamblul Palas, o investiție mixtă în parteneriat public-privat cu o valoare de 200 milioane euro.

HARTĂ) Proiect EXPLOZIV! Șase turnuri în coasta Palasului. Vor avea până la 13 etaje

05.08.2017 03:00:11

AUTOR: RADU MEȘNIȚĂ

GALERIE

Foto

Unul dintre cei mai potenți dezvoltatori imobiliari ieșeni ai momentului, Cristin Zămoșteanu, a cerut Primăriei aprobarea unui PUZ privind ridicarea a nu mai puțin de 11 tronsoane de bloc, având între 9 și 13 niveluri, în zona de case cu cel mai mare potențial de protest al locatarilor: între Palas și facultățile Universității Tehnice. Cele patru noi blocuri imense, având 11 scări, se vor alătura altora două ridicate deja, pe un teren de 0,7 ha pe care acum sunt uriașe movile de pământ. Blocurile anterior ridicate în zonă au avut parte de proteste, unele lăsându-se cu sistarea lucrărilor. Noul cartier se află la numai 250 metri de Palas, o zonă în plin avânt urbanistic.

Un uriaș complex de blocuri de locuințe, clădiri de birouri și spații comerciale se va înghesui pe o suprafață de exact 7.222,59 metri pătrați, delimitată de străzile Melodiei, Zimbrului, George Emil Palade și Adunați. Terenul respectiv, viran în cea mai mare parte, ba chiar și cu imense movile de pământ pe el, se află în spatele Facultății de Textile-Pielărie și a celei de Calculatoare, practic la egală distanță între zona Podu-Roș și cea a Complexul studențesc Tudor Vladimirescu, și a rezultat din comasarea a opt proprietăți achiziționate de SC M.Chim SRL, firma dezvoltatorului imobiliar Cristin Zămoșteanu. Societatea este și cea care solicită aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal, „întocmit în vederea construirii de locuințe colective, spații comerciale și birouri pe teren proprietate“. Pe cealaltă dimensiune, complexul se află la mai puțin de 300 de metri de complexul Palas.

……………………………………………………………………………………………

viitor

Pentru a deservi mai bine această regiune, Romanian Green Building Council (RoGBC) se extinde

cu o nouă filială locală, RoGBC Moldova.

Membrii fondatori ai RoGBC Moldova sunt: Extind Management, Greentek, Casa Auto / Tester Grup, ISPAL si Alternative Vector Trust (AVT).

Această filială va beneficia de infrastructura și activitățile extinse la nivel național ale organizației, dar va oferi training-uri și va organiza evenimente pe plan local, concentrându-se pe beneficiile ce pot fi aduse părților interesate din regiune.

Pentru a promova transformarea pietei si implementarea unei noi generatii de cladiri verzi, Consiliul Roman pentru Cladiri Verzi (RoGBC) :

Faciliteaza accesul la cele mai moderne programe de training pentru a crea un grup national de experti in domeniu;-

Sustine dezvoltarea unui set adecvat de masuri legislative care sa promoveze constructiile sustenabile si sa asigure o rata a rentabilitatii atractiva;

Dezvolta si implementeaza un sistem national de standarde si certificari pentru cladirile verzi.

Sustine dezvoltarea industriei constructiilor verzi in efortul de a pozitiona Romania ca un lider in sectorul constructiilor sustenabile din regiune;

Construieste o organizatie complexa prin facilitarea colaborarii dintre toti jucatorii relevanti de pe piata, scopul final fiind acela de a elimina barierele sistemice si de a promova un mediu construit cu adevarat sustenabil;

Promoveaza colaborarea la nivel national, regional si international pentru a pune in comun cunostintele si pentru a incuraja inovatia;

Cerceteaza, analizeaza si disemineaza cele mai bune practici pentru regiune si incurajeaza adoptarea si implementarea acestora

Construction21.eu este o platforma de colaborare adresata profesionistilor ce activeaza in domeniul constructiilor sustenabile. Utilizatorii activi pot schimba informatii si primi feedback, pot sa-si dezvolte reteaua proprie si sa se implice in comunitati tematice. Accesul la website este complet gratuit iar continutul sau este creat de utilizatori si moderat de experti recunoscuti din domeniu.

Acest proiect este dezvoltat de organizatii renumite si multipli parteneri din 6 tari pentru a-si asigura independenta, calitatea continutului si adaptarea la cerintele pietelor nationale.

Platforma Construction21 este administrata si coordonata in Romania de Consiliul Roman pentru Cladiri Verzi ce include peste 120 de companii si organizatii ce activeaza in sectorul constructiilor sustenabile. Membrii sai sunt implicati in mod activ in alimentarea cu informatii de inalta calitate a website-ului.

http://www.pinmagazine.ro/2017/07/02/pin-map-iasi-care-este-dinamica-spatiilor-office-ale-iasului/

Pinmagazine.ro

…………………………………………………………………………………………….

El va reprezenta si cea mai mare investitie privata realizata in zona Moldovei. Ansamblul urbanistic Palas va contine 450 de locuinte colective, spatii moderne de birouri si hoteluri, spatii comerciale si o zona de agrement cu o gradina publica, un patinoar, o pista pentru role si un strand public. Inaugurarea Palas va aduce Iasiului si o prima parcare subterana cu peste 2.500 de locuri. Asocierea intre Primaria Iasi si Iulius Group (ce detine si lantul Iulius Mall) a inceput in 2005, insa lucrarile au fost amanate din cauza descoperirii unor vestigii arheologice pe locatia oferita in participatie de Primarie, respectiv o zona de 12 ha cuprinsa intre strazile Palat, Sf. Constantin si Sf. Lazar. Aceasta investitie de amploare va crea 2.000 de locuri de munca permanente si va fi finalizata in cativa ani.

…………………………………………………………

PALAS IAȘI

Situat în centrul istoric, în apropierea Palatului Culturii, ansamblul urbanistic PALAS este un veritabil "oraș în inima orașului". Axat pe conceptul „lifestyle center”, PALAS include shopping mall, shopping street, săli de evenimente, hotel 4*, clădiri de birouri clasa A, parcare subterană cu aproximativ 2.500 locuri, parc și spații verzi, toate pe o suprafață construită de peste 270.000 mp.

PALAS reprezintă o premieră, atât în România, cât și pentru portofoliul companiei IULIUS, fiind cea mai mare investiție privată realizată în afara Bucureștiului, de peste 265 milioane euro.

Pentru a afla mai multe informații, accesați secțiunile de mai jos:

Un orășel admirabil într-un oraș venerabil

Prin inaugurarea Ansamblului urbanistic multifuncțional Palas din Iași se împlinește un proiect grandios de dezvoltare urbană, ale cărui începuturi le cunoaștem din anii păstoririi noastre spirituale la Iași, în calitate de Mitropolit și Locțiitor de Mitropolit al Moldovei și Bucovinei (1990-2008).

http://ziarullumina.ro/palas-un-nou-reper-urbanistic-la-iasi-69015.html

unnpr.ro – UNIUNEA NATIONALA A NOTARILOR PUBLICI DIN …

www.unnpr.ro/

CNP Alba Iulia. Studiu de piata privind valorile minime consemnate pe piata imobiliara din judetul Alba, in anul 2017 valabil pentru anul 2018 … Studiu de piata a proprietatilor imobiliare din judetul Iasi – Partea III … Adresa 218/01.02.2017 privind Rapoartele de Expertiza ale imobilelor din judetele Iasi si Vaslui, revizuite.

https://www.darian.ro/wp-content/uploads/2016/10/analiza-pietei-imobiliare-s1-2016.pdf

birouri

etc

PREVIZIUNI VIITOR

BIROURI

. La finalul anului 2020 estimâm (pe baza proiectelor anunțate) un stoc de 350 mii m2, ce va menține Iașul în top 3 orașe secundare românești după acest indicator, conservând competitivitatea orașului nostru pe domeniile IT&Outsourcing în rândul orașelor central și est-europene.

Exercițiile cartografice pe care vi le propun – densitatea suprafeței de birouri pentru primul trimestru al anului 2017 și finalul anului 2020 (în kernel, într-o rază de 564,3 m, ce descrie un cerc cu suprafața de 1 km2) și schița modelelor de expansiune ale clădi¬rilor de birouri – în același interval de timp, relevă mutații importante la nivelul structurilor office. Cele mai active areale vor fi zona pericentrală de est, în lungul axei rutiere Elena Doamna – Tudor Vladimirescu, Zona industrială și arealele periferice din sudul și vestul Iașului.

Ce sunt birourile vii?

Fig. nr…..Birouri vii – HIpark – investiție de 39 milioane euro într-un proiect mixt de birouri și rezidențial în IAȘI

Sursa:

rOPHARMA anunță demararea în Iași a unui proiect mixt de birouri si rezidențial, cu o gamă de servicii si spații de retail, investiția estimată ridicându-se la aproximativ 39 milioane de euro.

Lori Collin, coordonator de proiect, impreună cu B23T si Brown & Marinescu Consulting, au creat pentru Iași un proiect modern, bazat pe nevoia acută de spații de birouri largi (2670 metri pătrați pe nivel), actualizate conform nevoilor actuale si viitoare ale chiriașului, cu o clădire rezidențială cu studiouri largi si apartamente de 2 si 3 camere de tip ”smart home”, ce imbină spatiul de “living” și “ working” cu functionalități multiple gen grădiniță, pistă de biciclete, parcare mașini electrice, cafenele și zone de spatii verzi multiple.

“Am prezentat beneficiarului Ropharma un proiect personalizat, dupa discutiile avute in Iași cu companiile multinationale care pun accent pe importanța timpului petrecut la birou al angajatului, cat și nevoilor vieții personale ale acestuia. Am vrut sa respectăm normele de urbanism locale, dar venind cu un un “cutting edge” in materie de design si tehnologie” a spus Lori Collin. “Construim pentru a fi luați drept model in Iași, pentru a arăta că se poate trăi si munci intr-un mediu prietenos, sustenabil si modern” a mai spus Lori. “Dorim sa lansăm proiectul in primăvara lui 2018 odată cu obținerea tuturor avizelor si căutam între timp sa atragem un co-investitor, de preferat cu rol si background de dezvoltator imobiliar, pentru a face imbinarea perfectă dintre situatia financiara puternică a Ropharma si know-how-ul imobiliar venit de la un partener cu rol de dezvoltator”

Proiectul HIpark va cuprinde 2 clădiri, din care una rezidențială de 9500 mp si o alta de birouri cu o suprafață închiriabilă totală de 21.200 mp. Amplasarea este una strategică într-o zona central având în imediata vecinătate Universitatea Tehnică “Gheorghe Asachi” Iași, campusul universitar Tudor Vladimirescu, două mall-uri, având acces direct spre aeroport.

IAȘI a devenit în ultimii 3 ani un pol principal de atracție al investițiilor autohtone și străine din domeniul Outsourcing, IT&C și Servicii, punând accent pe noi condiții de muncă, dezvoltări imobiliare la standarde internaționale și de actualitate în materie de clădiri de birouri, mall-uri și chiar în segmentul rezidențial.

Cu un stoc de birouri actual de 235.000 mp (cf. PINMaps), Iașul ocupă a treia poziție după Timișoara și Cluj în materie de dezvoltări imobiliare, dar pe locul al doilea după Cluj în topul celor mai de succes orașe și cu cea mai rapidă dezvoltare în domeniul IT&C.

Conceptul Hipark este primul proiect certificat verde cu funcțiuni mixte din Iași care are o abordare contemporană. Îmbină eficiența planului de etaj din zona de birouri cu zona de living, modernă, smart și verde. Atât angajatul, cât și locatarul, care de multe ori pot fi aceeași persoană, vor avea un mediu de viață plăcut, echilibrat și modern, ținând cont că nevoile chiriașului din Iași sunt vizionare (spații de peste 2.700 mp pe nivel, eficiente, consum redus și controlat al utilităților, lumina natural în spații multifuncționale). Pista de biciclete te duce direct în parterul clădirii la zona de parcaj specială și vestiare cu dușuri, fiind conectată la sala de gimnastică a clădirii prin zona externă a etajului 1. Pentru cei cu copii, e pregătită în zona de parter o grădiniță și afterschool, o nevoie din ce în ce în ce mai mare a părinților din ziua de azi de fi aproape de cei mici. Restaurantele cu caracter de business lunch, terase și lounge area dau un plus de valoare atât zonei de business, cât și celor ce locuiesc în complex. Cafenelele, supermarketul de proximitate, brutăria, banca, farmacia, clinica medicală, magazinul de biciclete sau curățătoria de haine fac viața urbană usoară și echilibrată.

ROPHARMA este o companie farmaceutica cu peste 1.380 de angajati, listată la Bursa de Valori București. Ropharma are două capacități de producție medicamente și suplimente, precum și o unitate de producție lapte praf. Aceste fabrici au o tradiție de peste 30 de ani de producție, iar unitatea de producție medicamente este certificată conform standardelor europene de calitate GMP. De asemenea, Ropharma deține o participație semnificativă în cadrul unui spital din Brașov, desemnat în 2013 drept “cel mai curat spital din Europa) de catre Organizația Mondială de Sănătate (WHO).

Capitalizarea actuala a companiei este de 188 milioane lei iar valoarea consolidata a activelor imobilizate este de 148 milioane lei. Capitalurile proprii consolidate la 30 iunie 2017 au atins valoarea de 158 milioane lei. În urma evaluării și analizei rezultatelor înregistrate în 2016 și în T1 2017, compania Coface, leader de piață în managementul riscului de credit, a modificat in cursul T2 din 2017, istoricul riscului pentru societate, din “risc peste nivelul mediu” în categoria “risc scăzut”.

Lori Collin are o experiență de peste 24 de ani în real estate, fiind specializată pe segmentul de office/birouri și negociere tranzacții. Cariera ei a început în Statele Unite ale Americii, acoperind segmente precum rezidențial, comercial (office) și investitii, iar în ultimii zece ani specializându-se pe segmentul de investitii, dezvoltări și negocieri tranzactii de clădiri de birouri.

Înainte de a se alătura echipei NEPI în 2012, Lori Collin a ocupat functia de Associate Director în cadrul JLL, conducând departamentele de Tenant Representation și Divizia de Birouri.

Din 2012 până în 2016 a făcut parte din echipa de conducere a NEPI. În cei patru ani în cadrul NEPI, Lori a gestionat peste 200.000 mp de birouri în București, Cluj, Timișoara și alte orașe secundare ale țării, menținând o rată de neocupare de sub 2% pe întreg portofoliul și atrăgând noi chiriași din Fortune 500 companies.

Începând cu 2016, Lori Collin și-a început activitatea antreprenorială, oferind consultanta̧ și due diligence commercial pentru multinationale în calitate de chiriași și diferiti dezvoltatori în calitate de investitori imobiliari.

Cum să îți transformi angajații în adevărate bombe productive

scris de Alexandra Mălăieș

Biroul – beneficiul nevazut

Ati lucrat vreodata intr-un birou anost, cu masa si scaun clasice, pereti albi si lipsa totala de sisteme de ajustare a aerului? Eu da!

Primul meu job a fost intr-un birou cu masa de birou similara cu masa mea din bucataria de acasa, scaunul cu pernita care era considerat un lux (nici nu visam la scaun ajustabil pe inaltime, suport lombar, etc), iar peretii erau de fapt parte dintr-o hala industriala. Aerul era conditionat doar de functionarea ventilatorului sau a radiatorului pentru incalzire.

advertorial

Biroul ar putea fi o extensie a vieții noastre personale

Cu siguranta lucrurile s-au imbunatatit mult de atunci, mai ales daca ne uitam la cate firme multinationale au deschis birouri in Romania in ultimii 10 ani, sau la cum s-au dezvoltat firme romanesti mai ales in domeniul IT. Dar, la o privire mai atenta, sunt birourile de azi la potentialul lor maxim? Folosesc aceste companii la maxim beneficiile pe care un birou poate sa il ofere lor si angajatilor lor? Sau, de cele mai multe ori, aleg o varianta clasica, simpla si fara prea multe batai de cap pentru amenajare?

Daca e sa ne gandim in ce mediu de lucru ne simtim mai bine, nu ne-ar placea un birou multi-functional, care sa imbine spatiile deschise (spatii care incurajeaza colaborarea, munca in echipa si transparenta) si spatiile izolate, in care sa se poata desfasura activitati de concentrare, de discutii confidentiale sau de luare de decizii importante? Nu ar fi frumos sa mergem la munca intr-un birou in care amenajarea sa ne inspire sa discutam productiv cu colegii, biroul si scaunul sa fie nu doar confortabile dar si adaptabile pentru o zi lunga de munca, iar dotarile biroului sa ne asigure un mediu placut de lucru pentru intreaga zi? Dar daca am face un pas mai departe si biroul ar fi o extensie a vietii noastre personale, in care personalitatea fiecarui om din birou se imbina cu valorile companiei pentru care lucram? Daca pe langa spatiul de lucru care este confortabil si productiv, am privi mai larg, la salile de sedinta, la zonele de discutii 1 la 1, la zonele de relaxare si chiar la zonele de luat masa?

Daca la intrarea in firma, receptia ar fi un loc placut si calduros, care te imbie la a bea o cafea impreuna cu colegii si eventualii vizitatori? Daca candidatii la interviu ar astepta intr-o zona prietenoasa, unde sa poata interactiona cu actualii angajati si sa intre in atmosfera viitorului loc de munca? Probabil ca ar fi frumos ca la momentul interviului ei sa aiba ocazia sa treaca printr-un birou prietenos, vibrant si in care viitorii lor colegi lucreaza relaxat. E foarte posibil ca acest lucru sa faca diferenta intre a alege sa lucreze pentru o companie care se preocupa sa ofere angajatilor mai mult decat un birou clasic si o companie care vede biroul ca niste pereti in care se munceste. In conditiile in care, de la un anumit nivel, salariul nu mai face diferenta, e foarte posibil ca biroul si locul de munca sa spuna multe despre o companie.

Impresii și sentimente care nu sunt cuantificabile

Discutand cu o prietena ce lucreaza intr-o companie de IT, mi-a spus ca era suparata pentru ca, dupa o petrecere de Craciun, 2 angajati si-au dat demisia spunand ca petrecerea nu corespundea standardelor si asteptarilor lor. Sigur, acest exemplu este o exceptie, si probabil acei 2 angajati ar fi plecat oricum, dar nu pot sa nu ma gandesc la cati angajati aleg o firma sau alta in functie de modul in care firma isi trateaza angajatii la modul general, nu doar salarial. Unul din aceste moduri, care gandeste mai departe de partea salariala, este conceptul biroului sau de experienta candidatilor cu spatiul de lucru din perioada interviurilor. O alta prietena imi spunea ca, atunci cand a fost la un interviu, a vazut zona de receptie, sala de interviuri si angajatii din acea firma, si si-a imaginat ca va lucra acolo. Si-a imaginat cum ar putea veni in fiecare dimineata la birou, cu oameni veseli si deschisi, cu zone de lucru deschise si colorate si cu sali de sedinta confortabile. Toate aceste impresii si sentimente nu sunt cuantificabile, asa cum sunt beneficiile sau salarizarea, dar cu siguranta ele influenteaza angajatii in ceea ce priveste productivitatea sau candidatii in ceea ce priveste alegerea locului de munca.

Luand tot un exemplu practic, o firma de amenajari interioare a sugerat unei companii de IT sa creeze un perete personal al angajatilor, in care fiecare angajat a putut sa aduca de acasa un obiect personal si sa il incadreze in acest perete. Angajatii au adus diverse lucruri, de la o trotineta, pana la cutia in care o domnisoara si-a primit inelul de logodna. Cand am vazut acest perete, primul lucru la care m-am gandit a fost: cu siguranta ca o persoana care si-a adus o amintire asa pretioasa, care e momentul in care a fost ceruta in casatorie, va cantari foarte bine inainte de a lua decizia sa plece in alta parte. Si cred ca aceasta este ceea ce fiecare angajator isi doreste: sa fidelizeze angajatii prin actiuni ne-monetare, care sa nu poata fi contra-balansate usor de un alt angajator. Pentru ca, pana la urma oricine poate oferi bani in plus unui specialist, dar sentimentul de a se incadra in valorile firmei, spiritul de echipa si de „acasa” la serviciu, nu este usor de combatut.

Un studiu concludent

Ca sa privim cele de mai sus in cifre, studii efectuate de Universitatea din Warwick au demonstrat ca oamenii fericiti sunt cu 12% mai productivi, in timp ce nemultumitii au o scadere in productivitate de 10% (detalii aici). ALEXANDER KJERULF, unul din expertii mondiali in cercetarea despre fericirea la locul de munca, spune ca oamenii fericiti la serviciu au urmatoarele atribute:

Muncesc mai bine impreuna cu altii

Sunt mai creativi

Gasesc rezolvari la probleme in loc sa se planga despre ele

Sunt mai optimisti

Sunt mult mai motivati

Invata mai repede si fac mai putine greseli

Iau decizii mai bune

Aceasta, in paralel cu 96% din potentialii angajati care se informeaza asupra viitorului angajatori inainte de a lua decizia de a accepta o oferta de lucru sau nu (detalii aici).

Pe de alta parte, un studiu global efectuat de compania Steelcase, producatorul nr 1 de mobilier de birou, arata ca 1 din 3 lucratori din 17 tari importante ca putere economica in lume sunt deconectati de valorile companiei si de telurile pe care compania le are pe termen lung (intregul studiu poate fi gasit aici), in conditiile in care oamenii sincronizati cu valorile si telurile companiei sunt multumiti in procent de 95% de atributele spatiului de lucru cum ar fi instalatiile HVAC, mobilier, marimea postului de lucru, temperatura, iluminat, echipamente de lucru, zgomot ambiental.

Asa ca, nu ne ramane decat sa privim in ansamblu la mediul de lucru oferit angajatilor, la biroul in care ei isi petrec intre 8 si 10 ore zilnic, sa trecem de aspectele tehnice si monetare si sa ne gandim ca angajatul de azi e mai mult decat o unealta de productie, e un om cu valori, dorinte si preferinte personale, pe care ar fi de preferat sa le imbinam cu valorile companiei.

Un IASI activ

Lasă un răspuns

HIpark mixed-use project in IASI (Romania)

Dacă e să mă uit pe calendarul lunii septembrie, văd un IAȘI reactivat, in conditiile in care inca nu a inceput anul universitar.

21.000 mp de noi birouri moderne anuntate in #HIpark, primul proiect mixt (rezidential +

office) din Iasi conceput de la bun inceput in vederea certificarii ca si cladiri verzi

6 septembrie – inaugurarea birourilor 3Pillar Global Romania

7-9 septembrie – Iasi Trophy Rally

8-10 septembrie – Festival La Vie 2017

13 septembrie – extinderea birourilor Endava

lansari de noi programe la Scoala Informala de IT – Iasi

20 septembrie – deschiderea oficială a birourilor CRF Health

publicarea de noi video-reportaje pe platforma Birouri Vii

22 septembrie – evenimentul exclusivist Gemini Summer Log Out

lansarea nr. 6 din #PINmagazine, revista industriei regionale de IT & Outsourcing

inaugurarea Fab Lab Iasi, laborator de antreprenoriat, transfer de cunostinte, spatiu de conferinte si coworking

29 septembrie – deschiderea a trei laboratoare noi la Facultatea de Informatica cu sprijinul celor de la Levi9 IT Services, Centric IT Solutions Romania si Continental Automotive, Iasi

Urmează o toamnă bogată in evenimente de tehnologie (ex. Codecamp Romania, Testcamp.ro, TechShift 2017, TechFest Iasi, GDG DevFest Romania 2017), participarea unei delegatii din Iasi la Expo Real Munchen si cel mai probabil anunturi de mari proiecte de birouricare sa hraneasca acest segment in crestere.

Daca vin si la pachet si o legislatie de stimulare a cladirilor verzi in Iasi, noi spatii de conferintede peste 1.000 de participanti, noi statii de incarcare masini electrice si vesti bune despre dezvoltarea Aeroportului, vom fi stiind deja ca suntem pe un fagas bun de dezvoltare al comunitatii noastre.

Mii de apartamente pe locul fostei fabrici de utilaje

HĂRȚI: Cel mai mare proiect imobiliar de după 1990 din Iași! Imens cartier nou de blocuri

02.10.2017 03:03:00

AUTOR: ALEX ANDREI

GALERIE

Foto

Pe o suprafață de 24 de hectare vor fi blocuri cu 6, 11 sau 20 de etaje.

Cel mai mare proiect imobiliar din municipiul Iași a intrat în dezbatere în această perioadă la nivelul Primăriei. Inițiativa aparține unor oameni de afaceri slovaci și are în vedere amplasamentul fostei fabrici Nicolina. Despre acest proiect s-a vorbit în mai multe rânduri în trecut, dar Planul Urbanistic Zonal (PUZ) a fost supus procedurii locale de autorizare începând cu luna august 2017.

Din informațiile „Ziarului de Iași“, față de propunerea inițială, care poate fi consultată și pe un site realizat în acest sens de investitor, schimbările sunt semnificative. În primul rând, în ceea ce privește numărul de blocuri. În noul PUZ sunt prevăzute cel puțin 45 de blocuri și un complex comercial.

„Ziarul de Iași“ vă prezintă în exclusivitate detalii din noile planuri ale companiei Sticknet Investment SRL, o companie din București care are în acționarat o firmă off-shore (cipriotă) administrată de oameni de afaceri slovaci.

Sticknet a achiziționat două terenuri de la Nicolina pentru suma de peste 32 milioane euro în perioada 2009 – 2011. Acum, investitorul are la dispoziție o suprafață de 24 ha, dublă față de cea pe care a fost amenajat Palasul. Indicatorii urbanistici propuși prin PUZ permit slovacilor să amenajeze până la 4.000 de locuințe. Numărul a fost estimat la o medie de 50 mp/apartament, ținând cont de bilanțul teritorial propus și coeficientul de utilizare a terenului (CUT).

În timp ce suprafața ocupată de blocuri la sol ajunge la circa 72.000 mp, coeficientul (raportul dintre suprafața construită și suprafața parcelei) este cuprins între 2 și 4 (amplasamentul este zonificat în mai multe unități teritoriale). Dar, deocamdată, proiectul se află în discuții și poate suferi modificări în funcție de analizele pe care le vor face specialiștii municipalității.

Un flux suplimentar de mii de mașini pe N. Iorga și Socola

Proiectul Sticknet a trecut deja de un prim hop la nivelul Primăriei: a primit avizul de oportunitate de la Comisia de arhitecți. Însă, cu o condiție: să fie studiate mai bine circulațiile. În context, demn de precizat este că fluxul de mașini, care este de ordinul miilor, va fi descărcat pe două artere deja supraaglomerate în mai multe momente ale zilei: bd. Socola și bd. Nicolae Iorga. Aceasta este, de fapt, și una dintre problemele proiectului – aglomerarea traficului.

Din informațiile „Ziarului de Iași“, investitorii au prevăzut construirea unei rețele de drumuri în interiorul ansamblului, cât și la limitele acestuia, inclusiv cu sensuri giratorii și o șosea cu patru benzi (la limita cu zona Kaufland și de-a lungul căii ferate cu ieșirea spre zona Granit). O șosea (cu două benzi) este prevăzută la limita estică a terenului deținut de Sticknet. Arhitecții din Comisia de oportunitate au recomandat investitorului să studieze mai bine circulația în zona Granit și în zona spre calea ferată. Nu în ultimul rând, Sticknet trebuie să prezinte în planșa de reglementări urbanistice PUZ-urile vecine aflate în curs de avizare.

În ceea ce privește parcările, investitorii au prevăzut cel puțin 1.500 de locuri la nivelul solului, fiind în plan și o parcare supraterană. Deocamdată, nu e clar câte locuri de parcare vor fi amenajate în total.

Regim maxim de înălțime: 80 metri

Comisia de oportunitate nu a avut comentarii legate de regimul de înălțime maxim stabilit: 80 metri – cea mai mare înălțime prevăzută pentru o clădire din Iași, indiferent de funcțiune. Acest regim ar putea fi atins la tronsoanele de bloc cu 20 de etaje (plus un etaj tehnic) propuse în zona dinspre Piața Nicolina, pe partea de teren din dreptul sensului giratoriu de pe str. Mitropolit Vaarlam și parcarea de la Kaufland.

În spatele celor trei blocuri cu 20 de etaje, investitorii au propus un complex comercial (subsol, parter și două etaje).

Pe latura estică a amplasamentului figurează nouă blocuri cu 11 etaje, în imediata vecinătate a fostului pavilion administrativ al Nicolinei.

În partea sud-estică a amplasamentului figurează peste 30 de blocuri cu 6 sau 11 etaje.

În ultimele săptămâni, investitorii, alături de arhitecți, au inițiat consultări cu specialiști de la nivelul Primăriei. Reprezentanții Sticknet Investment SRL nu au putut fi contactați la sfârșitul săptămânii trecute, dar pe site-ul dedicat proiectului se arată că estimările acestora sunt că planul urbanistic ar urma să fie aprobat până la finalul anului 2017.

Sticknet Investment are sediul în București și care ca obiect principal de activitate „cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare proprii“. Firma figurează cu zero angajați încă de la înființare (2008) și, în fiecare an din perioada 2009 – 2016 a raportat pierderi. În total, este vorba despre peste 20 milioane euro. Asociatul unic al firmei este compania off-shore Sticknet Development LTD cu sediul în Cipru, iar administratorul este Julia Csakvariova.

Sticknet a achiziționat primul teren de la Nicolina în 2009. La vremea respectivă, firma a achitat 25,7 milioane euro pentru 6,2 ha. Ulterior, în 2011, la o licitație organizată de Management Reorganizare Lichidare SPRL Iași, Sticknet a cumpărat încă 18,73 ha la un preț de chilipir: aproape 7 milioane euro.