Analiza Plantatiilor de Vita de Vie din Moldova
ÎNTRODUCERE
Din cele mai vechi timpuri Republica Moldova este o țară agrară, cu tradiții formate sub influența condițiilor spațiale, climaterice, economice care au dus la dezvoltarea agriculturii ca ramură cu caracteristicile sale specifice.
Republica Moldova este țara cu plantații viticole bogate, din cele mai vechi timpuri creșterea și întreținerea acestor plantații este una din cele mai importante ramuri ale economiei din țară cu o bogată cultură a vinului. Țara noastră este cunoscută în întreaga lume datorită vinurilor sale desăvîrșite, dar și datorită podgoriilor viticole cu o înaltă productivitate care se întind pe suprafețe mari.
În ultimii ani pe teritoriul Republicii Moldova se înființează tot mai multe plantații cu viță de vie, se consolidează terenuri cu plantații, se acordă subvenții pentru încurajarea proprietarilor la dezvoltarea planațiilor viticole. Viticultura în Moldova constituie o activitate tradițională de o mare importanță economică, dezvoltată armonios, ca rezultat a condițiilor naturale deosebit de favorabile pe care vița de vie le întîlnește pe tot cuprinsul țării, în deosebi în zona de centru și de sud a țării.
Valoarea de piață a terenurilor cu plantații de viță de vie este depinde în mare măsură de unii factori cum ar fi amplasarea acestuia, de factorii climaterici, de sol, relief, pantă, expoziție. Dezvoltarea pieței viticole în Republica Moldova în mare măsură depinde de elaborarea și implimentarea în practică a unui sistem de evaluare a plantațiilor de viță de vie. Acest sistem trebuie să se bazeze pe valoarea de piață a plantațiilor cu viță de vie, care cere studii profunde în ceea ce privește metodologia evaluării acestor plantații.O influență deosebită în stabilirea valorii de piață a terenului cu plantații viticole o are și informațiile cu privire la datele geodezice și geologice care determină caracteristicile reliefului terenului și structura solului.
Viticultura întrunește cultivarea a două soiuri de poamă cum ar fi soirile de masă și soirile pentru vin, care sunt cerute pe piața Republicii Moldova cît și pe piața altor țări, prin dezvoltarea exportului, cerînduse în stare proaspătă, ca fructe uscate și chiar și vinurile obținute.
Scopul acestei lucrări este de a pătrunde și de a înțelege esența evaluarii plantațiilor viticole prin aplicarea metodelor de evaluare a plantașiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor, ținîndu-se cont de baza teoretică cît și metodologică aplicată pentru determinarea valorii de piață pentru care plantația de viță de vie poate atrage investiții.
Pentru a atinge scop temei date pentru executării lucrării au fost propuse obiective care au fost realizate: descrierea domeniului viticol cît și dezvoltarea lui, studierea subvenționărilor în agricultură ce vizează sectorul vitivinicol, necesitatea evaluării acestor plantații, practiva evaluării, studierea cadrului legislativ, descrierea localitatea din care face parte obiectul evaluat, descrierea însăși a obiectului, precum și analiza pieții terenurilor cu plantații de viță de vie, studierea și aplicarea metodelor de evaluare a plantațiilor de viță de vie .
Lucrarea dată conține trei capitole, care includ informație în ceea ce privește aplicarea metodelor de evaluare a plantațiilor de viță de vie în scop atragerii investițiilor în satul Mîndrești, raionul Telenești, aspectele teoretice, baza metodologică, aplicarea metodologiei din domeniul evaluării.
În primul capitol ,, Analiza plantațiilor de viță de vie” care cuprinde noțiuni generale a terenurilor agricole din Republica Moldova, descrierea domeniului viticol, a fost determinată subvenționăre terenurilor cu plantații de viță de vie,necesitatea evaluării plantațiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor, cît și practica evaluării acestor plantații, a fost delimitat cadrul legislativ care are tangență cu evaluarea plantațiilor de viță de vie, descrierea localitații și a aobiectului evaluării precum și analiza pieții terenurilor agricole, a plantațiilor cu viță de vie .
În capitolul doi ,, Bazele teoretico – metodologice a evaluării plantațiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor” se cuprinde informație privind bazele teoretice a procesului de evaluare a plantațiilor de viță de vie și descrierea particularitaților de aplicare a metodelor de evaluare terenurilor cu plntații de viță de vie care ne ajută să determinăm valoarea de piață a acestora și rolul raportului de evaluare.
Capitolul trei ,,Aplicarea metodelor de evaluare a plantațiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor în satul mîndrești, raionul telenești” conține evaluarea propriu zisă, această evaluare presupune aplicarea metodei cheltuielilor, metodei analizei comparative a vînzărilor și a metodei actualizării fluxurilor de numerar precum și reconcilierea rezultatelor evaluării.
Întreaga teză de masterat reprezintă o sinteză a informațiilor teoretice și practice ce țin de aplicarea metodelor de evaluare ce sînt strîns legate de evaluarea plantațiilor de viță de vie.
1 ANALIZA PLANTAȚIEI DE VIȚĂ DE VIE
Analiza terenurilor destinate agriculturii
Terenurile sunt întinderi de pămînt delimitate după relief sau după situația din spațiu care au fost și continuă să fie unul din cele mai de bază bogăție și domeniu de investire a resurselor financiare, materiale dar care în rezultatul acestora ne ajută la obținerea venitului.
Conform legii cadastrului bunurilor imobile „terenul” – reprezintă o parte din teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafață, al cărei amplasament și ale cărei caracteristici sînt reflectate în cadastrul bunurilor imobile .[6]
Totalitatea terenurilor care sunt amplasate pe teritoriul republicii, indiferent de destinație, mod de folosință și de dreptul de proprietate, constituie fondul funciar .
Conform articolul 2 al Codului Funciar al Republicii Moldova fondul funciar, în dependență de destinația principală, se compune din următoarele categorii de terenuri :[3]
cu destinație agricolă;
din intravilanul localităților;
destinate industriei, transporturilor, telecomunicațiilor și cu alte destinații speciale;
destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile zonelor suburbane și ale zonelor verzi;
ale fondului silvic;
ale fondului apelor;
ale fondului de rezervă.
Terenurile cu destinație agricolă sunt terenurile care, reieșind din principiile capacității, posibilității și necesității sociale, sunt utilizate direct sau indirect, în scopul producerii sau deservirii procesului de producere agricol . [19]
Terenurile care sunt destinate agriculturii, indiferent de forma de proprietate, sînt folosite pentru desfășurarea activității umane în scopul obținerii de produse agricole și pentru amplasarea obiectivelor și obiectelor de infrastructură a agriculturii.
Din categoria terenurilor cu destinație agricolă fac parte:
a) terenurile agricole (arabile care include serele, solariile și răsadnițele, pîrloagele, livezile, viile, plantațiile de dud, plantațiile de nuci, arbuștii fructiferi, loturile pomicole, fînețele, pășunile, grădinile și altele );
b) terenurile care sunt ocupate de depozite, ocupate de frigidere care sunt destinate pentru păstrarea produselor agricole, care sunt ocupate de ateliere de reparație și de păstrare a mecanismelor agricole, de ferme zootehnice, care inclsiv amenajările piscicole, precum și fîșiile forestiere, iazurile antierozionale, drumurile care se folosesc pentru activitățile agricole, instalațiile de desecare, instalații de irigare, care nu au fost distribuite altor categorie de destinație.
Terenurile destinate agriculturii care se folosesc pentru scopuri productive, conțin acele terenuri care sunt folosite nemijlocit la cultivarea plantelor iar în rezultat la producerea producției agricole, a materiei prime, care ajută la alimentarea și întreținerea populației. Aceste terenuri includ:
terenul arabil;
livezile;
viile;
fînețele;
pășunile.
Terenurile arabile includ toate terenurile care se ară în fiecare an sau o perioadă de mai mulți ani la rînd adică pe o perioadă de 2-6 ani și sunt cultivate cu plante perene sau anuale.
În cadrul terenurilor arabile deasemenea se includ cele mai răspîndite sub categorii de folosință care sunt următoarele: [19]
teren pârloagă – teren care anterior a fost folosit ca arătură, dar, începând cu toamna, o perioadă de 1-2 ani, nu se prelucrează pentru semănatul culturilor și nu sunt pregătite pentru ogor;
pajiște cultivată – teren arabil pe care crește iarbă măruntă și semănată artificial;
legumărie – teren arabil cultivat preponderent cu legume, înzestrat cu infrastructura necesară (sistem de irigare etc.)
seră – teren ocupat de construcții special amenajate, avînd pereții și acoperișul din material transparent (sticlă etc.), care servește pentru cultivarea unor plante în sezonul friguros.
răsadniță – teren amenajat pentru creșterea răsadei, utilizînd preponderent energia solară ca izvor de căldură (solarii) .
Plantația viticole includ totalitatea terenurilor plantate cu viță de vie și se casifică în următoarele categorii: [19]
viile nobile – cuprind acele vii altoite și indigene , unde viile care sunt altoite au la bază un portaltoi, iar viile indigene sunt nealtoite;
viile hibride – sunt viile care poartă denumirea de “producători direcți”;
plantațiile cu hamei – au o agrotehnică asemănătoare viței de vie din aceste considerente sunt încadrate în această categorie de folosință;
pepinierele viticole – sunt terenurile amenajate special pentru producerea materialului săditor viticol : plantațiile de portaltoi și pepinierele propriu-zise sau școlile de vițe.
Livezile cuprind terenuri care sunt plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultura tradițională care includ următoarele tipuri : [19]
livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, livezi în sistem agropomicol etc. În această sub categorie (mod de folosință) se încadrează terenurile plantate cu pomi și arbuști fructiferi și anume:
livezile intensive și superintensive – terenuri cu o mare densitate de pomi la hectar avînd coroanele dirijate iar lucrările de întreținere și recoltare sunt mecanizate;
plantațiile de arbuști fructiferi – terenuri plantate cu zmeuri, agriși, coacăzi, trandafiri de dulceață etc.;
plantație de duzi – terenuri plantate cu duzi;
pepiniere pomicole – terenuri destinate producerii materialului săditor pomicol;
Pășunile – sunt acele terenuri înierbate sau înțelenite în mod natural sau artificial, care se însămînțează la perioade de 15 – 20 ani și care se folosesc ca hrană pentru animale și pentru pășunatul animalelor pe cîmp.
În cadrul pășunilor, cele mai răspîndite subcategorii de folosință sunt următoarele:
pășuni curate – sunt acele pășuni acoperite numai cu vegetație ierboasă;
pășuni împădurite – se consideră pășunile care pe lîngă verdeația ierboasă mai dezvoltă și vegetație forestieră de diferite grade de consistență;
pășuni cu pomi fructiferi – sunt pășunile cu vegetație ierboasă și mai cuprind și pomi fructiferi care sunt plantați în diferite scopuri cum ar fi combaterea eroziunii, sau pășunile au provenite din livezi paraginite, iar producția agricolă este secundară;
pășuni cu tufărișuri – sunt pășunile cu vegetație ierboasă dar care sunt acoperite cu diferite specii de tufari.
În Republica Moldova în cele mai multe cazuri pășunile reprezintă terenuri supraumede sau terenuri erodate, care sunt traversate de rîulețe, slab productive, neorganizate, pășunate de ovine sau bovine.
Fînețile includ totalitatea terenurile care sunt înțelenite sau înierbate în mod natural sau artificial, care se însemînțează la intervale de 15 – 20 ani iar vegetația ierboasă de pe aceste terenuri este cosită, care cuprind urmatoarele subcategorii de folosință cele mai raspindite:
fîneți curate;
fîneți împădurite;
fîneți cu pomi fructiferi;
fîneți cu tufărișuri.
După descrierea terenurilor cu destinație agricolă de mai sus pot face și o analiză a acestor terenuri după formele de proprietate publică și privată pe perioada anului 2015, analizînd datele prezentate de biroul național de statistică din Republica Moldova care sunt relatate mai jos în tabelul 1.1 ,,Repartizarea terenurile agricolo pe forme de proprietate publică și privată, pe perioada anului 2015 în Republica Moldova’’ .
Tabelul 1.1 – Repartizarea terenurile agricole pe forme de proprietate publică și privată, pe perioada anului 2015 în Republica Moldova
Sursa : Elaborat de autor în baza sursei [40]
Făcînd o pondere procentuală a repartizării terenurile agricolo pe tipuri de proprietate publică, în Republica Moldova pe perioada anului 2015, din totalul terenurilor agricole este prezentat în figura 1.1 ,, Repartizarea terenurile agricolo pe formele de proprietate publică, în Republica Moldova pe perioada anului 2015’’.
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [40]
Figura 1.1 – Repartizarea terenurile agricolo pe tipuri de proprietate publică, în Republica Moldova pe perioada anului 2015
În diagrama de mai jos este prezentată ponderea procentuală a terenurile agricolo pe tipuri de proprietate privată, în Republica Moldova, pe perioada anului 2015, din totalul terenurilor agricole fiind aratată în figura 1.2 ,, Repartizarea terenurile agricolo pe formele de proprietate privată, în Republica Moldova pe perioada anului 2015’’.
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [40]
Figura 1.2 – Repartizarea terenurile agricolo pe tipuri de proprietate privată, în Republica Molodova pe perioada anului 2015
Fondul funciar după modul de folosință la 1 ianuarie 2015 pe teritoriul Republicii Moldova constituie 3384,6 mii ha total terenuri . Terenurile agricol total ocupă o suprafață de 2499,7 mii ha , inclusiv: terenuri arabile – 1817,4 mii ha ceea ce constituie 72,7 %, plantații multianuale – 291,7 mii ha (11,7 %), inclusiv livezi – 134,5 mii ha și vii – 137,5 mii ha ,pășune – 346,4 mii ha (13,8 %) , fîneață – 2,2 mii ha (0,1 %) și pîrloagă – 42,0 mii ha (1,5 %).
Descrierea domeniului viticol în Republica Moldova
Din cele mai vechi timpuri Republica Moldova este o țară agrară, cu tradiții formate sub influența condițiilor climaterice, economice specifice, spațiale, care au dus la dezvoltarea agriculturii datorită viticulturii, pomiculturii și a altor ramuri devenind o țară dezvoltată datorită terenurilor bogate și a calității solului care permite dezvoltarea acestor plantații. Odată cu trecerea anilor în țară s-a dezvoltat domeniul viticol care se deosebește de celelalte culturi agro-alimentare printr-un anumit specific.
Astfel ,,viticultura,, este știința care studiază particularitățile agrobiologice ale viței de vie, în vederea satisfacerii lor, prin elaborarea și perfecționarea continuă a tehnologiilor de cultură, în scopul obținerii de recolte mari, relativ constante, de calitate superuioară și eficiente în același timp. Aceasta se ocupă de cultivarea viței de vie pentru obținerea strugurilor. Denumirea de viticultură provine din limba latină "vitis" – viță de vie; "cultura" – cultivare, îngrijire. [38]
Bobițele de poamă care sunt atîrnate de struguri conțin până la 35 % de glucide adică glucoză și fructoză, conținînd un bogat concentrat de vitamine cum ar fi A,C,P,PP,B1,B2,B6; avînd în componență și 11 acizi organici ca acidul dartric, acidul malic, acidul fosforic, și alții; 24 de microelemente (Mn, Zn, I, Ti, etc.) și multe săruri minerale ca K – 235 mg %, Ca, Na, P2O5.
Viticultura în Republica Moldova constituie o activitate tradițională, cu o mare importanță economică, dezvoltată armonios avînd în considerare că vița de vie poate fi cultivată pe pante, soluri nisipoase, adică pe locuri puțin utile pentru culturile agricole, ca rezultat al condițiilor naturale climaterice deosebit de favorabile pe care plantațiile de viță de vie le întîlnesc pe tot teritoriul țării, în deosebi în zona centrală și în zona de sud a țării.
Viță de vie este o liană care poate atinge o lungime de 35 m. Frunzele alternează, sunt lobate palmat și au o lungime și lărgime de 5–20 cm. Fructule este o bacă, boabele respective dezvoltându-se într-un ciorchine cunoscut sub numele de strugure. Boabele, la specia sălbatică au un diametru de circa 6 mm, iar când se coc dobândesc o culoare purpurie închis spre negru; la speciile cultivate, de regulă, boabele sunt mult mai mari, de până la 30 mm lungime și pot avea diverse culoari: albe, alb-gălbui, alb-verzui, roșii sau purpurii.[39]
Strugurii de poamă se folosesc în stare proaspătă în alimentație ca fructe și la producerea:
vinurilor;
spumantelor;
divinurilor;
alte produse alcoolice;
stafidelor;
industria alimentară.
Conform legii viei și vinului din 10.03.2006 patrimoniul viticol este constituit din:[10]
plantații viticole pentru struguri, care, după vârstă, se disting în:
plantații tinere (1-3 ani);
plantații ce intră pe rod (anul 4);
plantații pe rod (începînd cu anul 5 după plantare);
plantații portaltoi și plantații altoi, complexe de altoit, școli de vițe cu asolamentul respectiv;
terenuri rezultate în urma defrișării plantațiilor viticole pe o perioadă de repaus pînă la replantare și terenuri aflate în perioada de pregătire pentru plantare;
alte terenuri din arealul vitivinicol care pot completa ori consolida plantațiile viticole existente.
Luînd în consierație patrimoniul viticol și anume plantațiile viticole pentru struguri, după vârstă în figura 1.3 de mai jos este prezentat durata de viață a plantației de viță de vie.
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [37]
Figura 1.3 – Durata de viață a plantației de viță de vie
Vița de vie este o specie de plante din genul Vitis, familia Vitaceae, originară din regiunea mediteraneană, Europa Centrală și sud-vestul Asiei, din Maroc și Spania până în sudul Germaniei în nord și în est până în nordul Iranului.
Specialiștii din domeniul viticulturii pe parcursul anilor au facut mai multe clasificări a viței de vie, însă cea mai reușită clasificare este cea din punct de verede economic, reprezentată in figura 1.4.
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [39]
Figura 1.4 – Clasificarea economică a viței de vie
Analizînd figura de mai sus putem caracteriza aceste clasificări prezentate mai jos : [39]
vițe portaltoi (folosite pentru producerea de coarde), constituite din specii de proveniență americană (Vitis riparia, Vitis berlandieri, Vitis rupestris etc) sau hibrizi între acestea ori cu soiuri din Vitis vinifera;
vițe roditoare (folosite prioritar pentru producția de struguri), constituite fie din soiuri nobile (europene) provenite doar din Vitis vinifera, fie din soiuri de proveniență americană (îndeosebi vechii hibrizi direct producători), fie din aceste soiuri încrucișate cu unele provenind din Vitis vinifera.
soiuri nobile (europene) provenite exclusiv din Vitis vinifera. Se pot cultiva sub formă de vițe nealtoite fie pe soluri nisipoase, fie în golurile din plantațiile care urmează a fi defrișate în maximum 10 ani. De asemenea, se pot cultiva pe orice tip de sol sub formă de vițe altoite pe portaltoi rezistenți la atacul filoxerei.
hibrizi direct producători (HDP), proveniți din specii americane încrucișate între ele, apoi dintre acestea încrucișate cu soiuri din Vitis vinifera.
soiuri rezistente, rezultate din încrucișări multiple ale unor HDP cu soiuri provenite din Vitis vinifera rezultând soiuri care se apropie până la identificare de soiurile nobile, dar având genele de rezistență provenite de la soiurile de provenineță americană.
Hibrizii direct producători se împart în funcție de generații după cum urmează : [39]
hibrizi vechi americani sunt reprezentați de soiurile care au fost aduse de pe continentul american, fiind create dinainte de invazia filoxerei din Europa. Cele mai răspândite soiuri din țara noastră sunt Noah, Othello, Isabelle, Lidia, Jacquez, Delaware, Clinton.
hibrizi euro x americani sunt formați din rezultatul încrucișării hibrizilor vechi americani sau și a altor specii, de vițe nobile, iar cele mai cunoscute soiri sunt: Baco noir, Marechal Foch, Leon Millot, Ferdinad, Lesseps, Seibel 1000, Seibel 1, Flot d'or, Rayon d'or, Plantet, Terras 20.
Pentru suprafețe mai mari, cu plantații de viță de vie se fac proiecte prin care se stabilește sistemul de cultură, tipul de plantație, alegerea terenului, pregătirea terenului, alegerea soiurilor și amplasarea acestora pe teren, stabilirea distanțelor de plantare și direcția rîndurilor, pichetarea terenului, epoca de plantare, executarea gropilor, pregătirea vițelor si tehnica de plantare.
Sistemul de cultura a plantației poate fi:
protejat (temperaturi minime iarna ce depașesc -20 grade C,este puțin practică din cauza costurilo),
semiprotejată (soiuri rezistente la ger, forma de conducere semiînaltî și înaltă),
neprotejată (sudul țării, forma de conducere înaltă).
Tipul de plantație în funcție de destinație poate fi:
plantatie de viță de vie cu struguri de masa (2300-3300 butuci de vie/ha, formă înaltă),
plantație de viță de vie cu struguri pentru vin (peste 3 300 butuci de vie/ha, forma de conducere joasă, semîanaltă, înaltă).
Condițiile favorabile de climă pentru înființarea plantațiilor sunt urmatoarele:[24]
160 zile minim – perioada de vegetatie a vitei de vie;
2700 grade C minim – suma temperaturilor globale;
1000 grade C minim – suma temperaturilor eficace;
1300 mini – ore de stralucire a soarelui;
450 mm minim- precipitatii anuale;
250-300 mm minim – precipitatii in perioada de vegetatie;
– 22 grade C – temperatura absoluta minima iarna.
Lucrările de pregătire a solului mai favorabile pentru plantare sunt:[24]
defrișarea și nivelarea terenului; daca se va planta dupa o plantație imbatranită se recomandă o odihna a terenului de minim 3 ani;
fertilizarea terenului cu 30-80 tone/ha gunoi incorporat adanc odata cu lucrarea de desfundat; aplicarea ingrațămintelor cu fosfor și potasiu odata cu gunoiul de grajd; aplicarea de amendamente calcaroase la 3-4 ani pe terenurile foarte acide;
desfundatul terenului la 50-60 cm, efectuat toamna pentru a favoriza dezvoltarea rădăcinilor.
Soiurile recomandate pentru plantarea viței de vie sunt cele care se adaptează la condițiile pedoclimatice și care sunt cuprinse în Lista oficiala a soiurilor si hibrizilor recomandate si autorizate la plantare, in arealele viticole delimitate din Republica Moldova.
Pentru a planta viia distanța dintre rînduri trebuie să fie de 1,6- 2,2 m între randuri si 1-1,2 m pe rand. Pe randurile cu pantă mai mică direcția randurilor va fi de la nord la sud. Acolo unde sunt vanturi puternice, randurile cu plantații se vor orienta perpendicular pe directia baterii vîntului.
Prin pichetare se marchează locul fiecărei vițe, înalțimea picheților va fi de 50-60 cm pentru formele joase și 1,1-1,4 m pentru formele înalte. Pichetatul terasei se va face pe lungimea ei, fixandu-se primul rand pe marginea taluzului. Prima dată se vor fixa curbele de nivel și apoi se va face pichetatul fiecărei terase.
Epoca de plantare poate fi primăvara devreme (martie, aprilie) în zonele mai secetoase și mai calde sau primăvara mai tîrziu (aprilie, mai) pe soluri grele, argiloase, cu exces temporar de umiditate. Temperatura solului la 40 cm adîncime trebuie să fie de 7 grade C. Gropile se sapă cu cîteva zile înainte de aducerea butașilor, pe directia randului și pe aceiași parte a pichetului, la 3-5 cm fată de acesta. Adancimea este de 50 cm iar largimea de 30-35cm.Pentru plantare se vor folosi numai vițe sănătoase, cu sudura continuă la punctul de sudură, cu mugurii butașilor vii care provin de la producători autorizati care se ocupă cu producerea acestor butași.
Vițele se fasonează prin:
scurtarea rădăcinii la 10-12 cm și butașilor la 8-14 cm în funcție de lungimea acestora,
suprimarea ciotului de la altoi,
eliminarea radacinilor de la nodurile intermediare ale portaltoiului.
După fasonare butașii se încorporează într-un amestec de 1/3 bălegar proaspăt de bovine și 2/3 pămînt argilos și apă, unde se formează rădăcinile de plantare.
Vițele se plantează în gropi patrate sau dreptunghiulare. Pe fundul gropii langa peretele cu pichetul, se face un mic mușuroi din pamant marunțit fertil pe care se așează rădăcinile. Adîncimea de plantare este în funcție de relieful terenului. Pe terenurile plane punctul de altoire va fi la nivelul terenului sau mai sus cu 1-2 cm. Pe terenul in pantă punctul de altoire va fi mai sus cu 5-6 cm la piciorul pantei, mai jos cu 1-3 cm la mijlocul pantei și mai jos cu 5-6 cm în partea de amonte a pantei. În figura 1.5 de mai jos este prezentată plantarea viței de vie.
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [14]
Figura 1.5 – Plantarea obișnuită a vițelor de vie
Peste rădăcini se aseaza un strat de 10-15 cm pamant reavan și mărunțit, care se tasează ușor. Apoi se adaugă 3-6 kg mraniță și se udă cu 5-10 litri apa în funcție de umiditatea solului, apoi se umple groapa cu pamînt pînă la nivelul solului și se face mușuroi deasupra viței
Actualmente în Republica Moldova sunt înregistrate în Registrul soiurilor de plante 135 de soiuri de viță de vie pentru struguri, dintre care 80 de soiuri omologate și 55 de soiuri cu titlu de testare în condiții de producție. Din numărul total de soiuri care sunt pe teritoriul Republicii Moldova 73 sunt pentru masă, 50 de soiuri sunt pentru vin și 12 soiuri sunt pentru produse alimentare.
Din soiurile de struguri pentru masă 35 sunt omologate și 38 cu titlu de testare în condiții de producție. Din cele omologate 21 ( 60% ) sunt de origine autohtonă și 14 (40%) de cea străină. Soiurile admise temporar pentru testare în condiții de producție sunt integral de origine străină. În structura soiurilor omologate de masă mai reprezentativă este grupa soiurilor cu semințe cu boabe albe – 21 de soiuri, cea cu boabe negre include 8 soiuri și grupa soiurilor apirene enumără 6 soiuri. Din soiurile pentru testare în condiții de producție 26 sunt cu boabe albe și 12 cu negre, 11 din ele sunt apirene. După origine soiurile din grupa respectivă, 14 soiuri sunt din SUA, 9 din Ucraina, 6 din Franța, cîte 3 din Ungaria și Rusia, 2 din Italia și un soi din România. Din soirile omologate de masă 11 sunt cu epoca de coacere timpurie, 12 – medie și 12- târzie. Grupa soiurilor pentru testare în condiții de producție după epoca de coacere este reprezentată, de asemenea, proporțional, cîte 12-13 soiuri de fiecare epocă. [16]
Din lista soiurilor omologate pentru producerea vinului care include 25 de soiuri cu boabe albe, 10 soiuri cu boabe negre și 10 soiuri cu boabe preponderent negre pentru produsele alimentare. După origine 12 soiuri sunt autohtone adica 27 %, apoi 10 soiuri sunt franceze circa 22 %, 7 ucrainene alcătuind 16 %, 3 americane, 3 germane și cîte 1-2 soiuri de origine ungară, rusă, austriacă, georgiană, bulgară, armenească, uzbecă și siriană. După epoca de coacere a fructelor 60 % sunt soiuri medii iar 40 % sunt soiuri care se coc tîrziu.
Pe teritoriul Republicii Moldova se întîlnesc vii care produc soiuri pentru masă și soiuri pentru vin cu rmatoarele soiuri :
soiuri pentru masă – Codreanca, Cardinal, Victoria, Arcadia, Talisman, Prezentabil, Caraburnu, Italia, Regina viilor, Leana, Muscat de Hamburg, Ialovenschii ustoicivîi, Crasnîi Șar, Jemciujenca ,Thompson bessemeanîi;
soiuri pentru vin – Chardonnay, Sauvignon, Aligote, Muscat Ottonel, Riesling de Rhin, Feteasca albă, Fetească regală, Fetească neagră, Pinot griș, Traminer rose, Bianca, Riton, Cabernet – Sauvignon, Merlot, Pinot noir.
Specialiștii în viticultură de pe teritoriul Republicii Moldova luînd în considerație soiurile descriese mai sus disting patru zone ale vinificației moldovenești prezentate în figura 1.6:
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [41]
Figura 1.6 – Regiunile vitivulturii în Republica Moldova
Aceste patru arealuri viticole împreună cu specializarea prelucrării strugurilor și centrele viticole de prelucrare a materiei prime le putem observa și pe harta Republicii Moldova în figura 1.7 de mai jos :
Sursa: Elaborat de autor în baza sursei [33]
Figura 1.7 – Zonarea vitivulturii în Republica Moldova
Suprafața viilor și volumele de producere a strugurilor de vin și de masă nu sunt stabile, zonele viticulturii în Republica Moldova sunt descrise mai jos.
Zona Codru (Centrală) este situată între dealuri împădurite, care odinioara erau locul de adapost al haiducilor. Configurația favorabilă a reliefului protejează plantațiile de înghețuri pe timp de iarnî și de arșițele verii – aceste efecte nelipsite ale climei continentale.Ansamblul de condiții favorizeazî cultivarea strugurilor de soiuri albe, din care se produc vinuri delicate, racoritoare. În ultima perioadă de timp de rînd cu vinurile de soi au devenit tot mai cunoscute vinurile de cupaj, care îmbină în gustul lor senzația de prospețime și dulceață, avînd totodată o distinctî aromă florala.Zona centrală în Moldova este cea mai puternic dezvoltată sub aspect economic. Aici se află masivul principal al plantațiilor de vită-de-vie (circa 60%) si majoritatea întreprinderilor specializate atat in vinificația primară, cît și în producerea și îmbutelierea tuturor varietăților de vin.În zona Codrilor sunt dislocate și renumitele hrube de la Cricova, Milești si Brănești, care dispun de condiții ideale pentru păstrarea și maturarea productiei (+ 12–14 grade Celsius si 80% umiditate) și capacitatea de a depozita milioane de decalitri de vinuri și coniacuri. Cea mai bogată colecție de vinuri se găsește în subteranele de la Cricova. În componența ei își află loc și exemplare din vinoteca lui Hermann Ghoering, transmise în Moldova dupa cel de-al doilea razboi mondial. Diversitatea teritorială permite producerea în zona Codrilor a unor vinuri unice, controlabile sub aspectul provenienței. [33]
Zona sud-estica sau Purcari (Nistreană) care se extinde de-a lungul malului Nistru în formă de fîșie îngustă. Această zonă este caracterizată de centrul Purcari, care este renumit pentru vinurile sale Negru si Roșu. Datorită condițiilot climaterice favorabile aici se cultivă soiurile roșii de struguri – Cabernet-Sauvignon, Merlot, și Rara Neagră, în baza carora se produc vinuri maturate cu gust armonios, complet și buchet bogat în tonalități de marochin, viorele, coacaza neaga, și stejar nobil.
Zona sudica (Cahul) această zonă cuprinde stepa Bugeacului și extremitatea sudică propriu-zisă. Solurile si conditiile climaterice a acestor două teritorii sunt la fel de aride, dar au diferite caracteristici, favorabil producerii de vinuri roșii și o mare varietate de desert. Cele mai cunoscute centre de prelurare a vinului sunt Comratul, Taraclia, Ciumaiul si Trifesti.
Zona nordica (Balți) care dispune de semnificative plantații industriale de viță-de-vie. În această zonă se cultivă strugurii în materiale primare pentru producerea coniacurilor, ca baza a vinurilor speciale alcoolizate și pentru consum în stare proaspătă.Aici în nordul țării sunt plantate viile cu soiuri albe de struguri cum ar fi Pinot, Aligote, Traminer, Feteasca.
Inființarea plantațiilor de vii roditoare necesită cheltuieli mari de investiții care urmaresc obținerea unor producții sporite și de calitate superioară, în condiții de eficiență
economicî maximă.
La baza înființătii plantațiilor viticole stau proiectele de execuție, elaborate de unități specializate, pentru întocmirea cărora sunt necesare studii complexe asupra terenurilor destinate plantațiilor viticole: topografice, hidrologice, pedologice, agrochimice și climatice.
Rolul subvenționării și atragerii investițiilor în viticultură
Subvenție este ajutor financiar nerambursabil, acordat din fondul de subvenționare a producătorilor agricoli pentru susținerea investițiilor efectuate de producătorii agricoli care corespund criteriilor de eligibilitate;
Investiție este valoarea, fără TVA, a bunurilor depuse în activitatea de întreprinzător pe teritoriul Republicii Moldova, date în exploatare conform condițiilor și termenelor prevăzute pentru fiecare măsură de sprijin, pasibile de sprijin financiar din fondul de subvenționare a producătorilor agricoli.
Sectorul vitivinicol este unul din principalele domenii vizate de sistemul de subvenționare în agricultură al Republicii Moldova.
Se stabilește că: [12]
începînd cu anul 2016, producătorii agricoli deținători de plantații viticole de producție marfă neînregistrați în Registrul vitivinicol al Republicii Moldova, nu vor fi eligibili pentru primirea subvențiilor din fondul de subvenționare a producătorilor agricoli;
începînd cu anul de subvenționare 2016, se vor subvenționa doar plantațiile viticole înființate începînd cu primăvara anului respectiv, precum și plantațiile viticole cu soiuri pentru vin, destinate doar pentru obținerea produselor vitivinicole cu indicații geografice protejate, înființate conform caietelor de sarcini, aprobate conform Legii viei și vinului nr. 57-XVI din 10 martie 2006;
Prin alocarea mijloacelor bănești se urmărește atingerea unor obiective cum ar fi: [12]
creșterea productivității și a competitivității agriculturii;
stimularea transferului tehnologic și a serviciilor de extensiune;
sporirea veniturilor producătorilor agricoli și diminuarea sărăciei;
atragerea pe larg a tinerilor fermieri în inițierea și dezvoltarea activităților agricole în sectorul rural;
utilizarea eficientă a resurselor naturale și conservarea mediului ambiant;
extinderea/diversificarea accesului pe piețele externe, inclusiv pe cele ale Comunității Europene.
Mărimea sprijinului bănesc acordat de către stat se calculează sub formă de cuantum, exprimată ca o sumă fixă de bani, la unitatea de suprafață utilă plantată cu viță de vie, după cum urmează mai jos.
Pentru înființarea plantațiilor de viță de vie în dependență de soiuri: [12]
soiuri de struguri pentru masă – 25 mii lei per hectar;
soiuri de struguri pentru vin – 25 mii lei per hectar;
plantații altoi și portaltoi, categoria biologică „bază” în cadrul pepenierilor viticole și pomicole înregistrate conform Legii despre semințe nr. 68 din 5 aprilie 2013 – 50 mii/ha.
Conform legii Republicii Moldova cu privire la modul de repartizare a mijloacelor fondului de subvenționare a producătorilor agricoli pentru anul 2015 nr. 352 din 10.06.2015 producătorii agricoli care înființează plantații viticole pot beneficia de subvenții majorate și în următoarele cazuri : [12]
cu soiuri de viță de vie solicitate pe piețele de desfacere a producției de struguri, a căror listă se aprobă prin ordinul ministrului agriculturii și industriei alimentare – 2,5 mii lei/ha;
destinate obținerii producției de struguri ecologici – 5 mii lei/ha.
Obiectivele programului de restructurare a sectorului vitivinicol sunt următoarele:
restructurarea sectorului vitivinicol și a industriilor conexe (producerea ambalajului, dopurilor, etichetelor, etc.);
b) îmbunătățirea calității și consistenței vinului produs în Moldova de la calitatea podgoriilor până la ambalarea finală și livrarea produselor;
c) diversificarea piețelor de desfacere ale țării prin asigurarea autenticității producției vinicole fabricate.
Pentru dezvoltarea sectorul vinicol, în deosebi pentru modernizarea utilajelor și echipamentelor de producere; renovarea sau construcția halelor de producere a vinului; pentru crearea cramelor, vinăriilor de tip chateau; pentru extinderea activităților ce sunt legate de vin existente din fondul total de subvenționare al întregului sector viticol și vinicol s-au acordat pînă la 50 % din întregul împrumut de 75 de milioane de euro.
Sectorul viticol care se află într-o stare de decădere, din întregul împrumutului de 75 de milioane de euro s-au acordat pînă la 35 %. Aceaste sume de bani sunt preconizate pentru a fi restructurate și revitalizate podgoriile neproductive, plantarea noilor teritorii cu plantații tinere și cu o productivitate înaltă, modernizarea utilajelor și mecanismelor de producere; mecanizarea proceselor viticole, introducerea noilor tehnici și tehnologii moderne.
Însă aceste sume sunt foarte mici pentru restabilirea și îmbunătațirea întregului potențial de plantații de viță de vie din Republica Moldova. Dar totuși, subvenționarea dată este un început bun în procesul de dezvoltare a sectorului viticol și vinicol din țară dar și un imbolt de încurajare pentru persoanele care vos sa infiinteze plantații viticole și care vor să dezvolte sectorul viticol.
Necesitatea evaluării plantațiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor
Luînd în considerație evaluărea terenurilor agricole ca un compartiment mai vast putem specifica că un rol deosebit îi aparține planațiilor multianuale în special a plantațiilor viticole care la rîndul său reprezintă un compartiment destul de bogat al evaluării bunurilor imobile.
În cadrul evaluării terenurilor sunt evaluate atît terenuri cu destinație agricolă cît și terenuri destinate construcțiilor. Terenuri cu destinție agricolă în Republica Moldova sunt considerate acele terenuri agricole productive cum ar fi arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de hamei si duzi, pasunile, fanetele, serele, solariile, rasadnitele si altele asemenea cele cu vegetatie forestiera, daca nu fac parte din amenajamentele silvice, pasunile impadurite, cele ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajarile piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice si de exploatare agricola, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola.
În cele mai dese cazuri sunt supuse evaluării toate terenurile adică terenurile arabile și plantațiile viticole sau plantațiile pomicole. Aceste categorii de folosință a terenurilor sunt cele mai răspîndite și solicitate pe piața imobiliară, și cele mai rentabile din punct de vedere a atragerii investițiilor.
Terenul are o importanță majoră pentru viața și existența noastră. Importanța terenului îl plasează în centrul atenției geografilor, juriștilor, sociologilor, poedologilor, evaluatorilor, specialistilor în domeniul cadastrului și economiștilor, ale căror discipline de studiu sunt în strînsă legătură de teren și de utilizările alternative ale acestuia.
Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind cu construcție, reprezinta un concept economic. Fiind considerat liber sau cu construcții, terenul este numit proprietate imobiliară cu caracteristici speciale în dependență de tipul terenului și de modul de folosință a acstuia.
Valoarea terenului este dată de utilitatea si capacitatea terenului în dependență de categoria terenului și de modul de destinație care satisface anumite nevoi. Valoarea terenurilor agricole are la bază următoarele criterii clare cum ar fi: permanenta locatiei, amplasamentul, solul, bonitatea, panta, clima, caracterul de unicitate, durabilitatea, disponibilitatea ofertelor, utilitatea caracteristica.
Proprietatea terenului reprezintă un aspect juridic care include toate beneficiile legate de detinerea acesteia din punct de vedere a avantajelor, drepturilor, etc. Trebuie de făcuta distincția între termenul de proprietate a terenului , ca fiind entitate fizică și exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului, ceea ce reprezintă un concept din punct de vedere juridic. În baza dreptului de proprietate asupra unui teren, plantații multianuale proprietarul poate efectua diferite tranzacții, poate dispune liber de capacitațile lui de a da roadă .
Plantațiile viticole din Republica Moldova cuprind o variate de soiuri plantate pe teritorii mari, vița de vie este plantată după tehnologii învechite,cu productivitate înaltă și cu soiuri variate fiind influențate și de condițiile climaterici de pe teritoriul țării adică de clima temperată și de calitatea solului, a cernoziomului cu care se mîndrește întreagul pămînt moldovenesc. Toate aceste caracteristici a terenurilor sunt atrăgătoare pentru investitori străini, dar și pentru populația țării nu ezită să investească în terenuri cu viță de vie dar sa și atragă investiții în acest domeniu. Uneori tranzacțiile cu plantațiile de viță de vie se efectuiază ilegal, adică nefiind înregistrate iar prețurile plantațiilor să nu fie justificat și în multe cazuri calitatea salului si de producere poate sa nu corespundă.
Întreaga activitate de evaluare este reglementată de către stat, atît evaluarea terenurilor cu destinație agricolă, cît și terenurile cu plantații de viță de vie print-o multime de acte normative, legislativ care permit desfășurarea evaluarii corecte a acestor terenuri în baza unor metodologii descrise de aceste legi.
Lipsa unor standarde metodologice în domeniul evaluării plantațiilor de viță de vie duce la scăderea calității evaluărilrii respective în cazul cînd nu există o corectitudine a informației despre valoarea de piață existente pe piața plantațiilor de viță de vie, deoarece este o înformație nesigură.
Totuși de cele mai multe ori evaluarea plantațiilor de viță de vie se realizează în scopuri diferite cum ar fi vînzărea – cumpărarea, areda, atragerea investițiilor, consolidarea însă toate aceste scopuri se aleg în dependență de tipul tranzacției efectuate cu aceste plantații viticole. Evaluarea plantațiilor de viță de vie în scopul atragerii investițiilor sunt necesare pentru dezvoltarea economiei de piață din Republica Moldova, dar și pentru dezvoltarea industriei vinicole, cît și pentru dezvoltarea sectorului agrar care este foarte apreciată atît pe teritoriul țării.
Prin investiție se subînțelege totalitate de bunuri, active depuse în activitatea de întreprinzător pe teritoriul Republicii Moldova, inclusiv pe baza contractului de leasing financiar, precum și în cadrul parteneriatului public-privat, pentru a se obține venit.
Prin definiția de investiție imobiliară se subînțelege o proprietatea, un teren sau o clădire sau o parte din clădiri, sau ambele, deținută de proprietar sau de locatar în baza unui contract de leasing financiar, pentru a obține venituri din chirii sau pentru creșterea valorii capitalului.
Următoarele constituie exemple de investiții imobiliare: [14]
a) terenurile deținute, mai degrabă, în scopul creșterii pe termen lung a valorii capitalului, decât în scopul vânzării pe termen scurt, pe parcursul desfășurării normale a activității;
b) terenurile deținute pentru o utilizare viitoare încă nedeterminată. Dacă o entitate nu a hotărât dacă va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliară utilizată de posesor, fie în scopul vânzării pe termen scurt în cursul desfășurării normale a activității, atunci terenul este considerat ca fiind deținut în scopul creșterii valorii capitalului;
c) o clădire aflată în proprietatea entității (sau deținută de entitate în temeiul unui contract de leasing financiar) și închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operațional;
d) o clădire care este liberă, dar care este deținută pentru a fi închiriată în temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operațional;
e) proprietățile imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul utilizării viitoare ca investiții imobiliare.
Necesitatea evaluării plantațiilor de viță de vie pe teritoriul Republicii Moldova are un rol deosebit pentru atragerea investițiilor atit de pe teritoriul țării cît și dinafara țării, prin aplicarea metodelor de evaluare, a normelor și a legislației în vigoare.
Practica evaluării plantațiilor de viță de vie în Republica Moldova
Evaluarea bunurilor imobile, fiind un domeniu independent de activitate are o apariție relativ nouă adică a apărut recent , în SUA evaluarea a început în anii ’30-’40 ai secolului XX, în anii ’50-’60 în Europa, iar în țările post sovietice, inclusiv în țara noastră Republica Moldova la începutul anilor ’90.
Cu toate că este un domeniu cu o durață scutra de cind se dezvoltă, evaluarea imobilului a reușit să se dezvolte cu pași încrezători și rapizi asigurîndui un loc important în orînduirea socială și economică.
Evaluarea tuturor terenurilor în special a celor cu destinație agricolă, inclusiv a plantațiilor de viță de vie, este un compartiment masiv al evaluării bunurilor imobile. În Republica Moldova reglementarea activității de evaluare este ordonată de catre stat prin implementarea și executarea normelor și actelor legislative în ceea ce privește evaluarea plantațiilor viticole.
Practica evaluării plantațiilor viticole în Republica Moldova se desfășoară în strictă conformitate cu actele legislative, normative, metodologice care reglementează întregul proces de evaluare prin următoarele cele mai importante acte care se numără:
a) Legea Republicii Moldova, cu privire la activitatea de evaluare, Nr. Nr.989-XV din 18.04.2002;
b) Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova privind aprobarea regulamentului provizoriu
cu privire la evaluarea bunurilor imobile, Nr. 958 din 04.08.2003;
c) Standardul Moldovean SM 249:2004 – „Sistem unic de evaluare a patrimoniului termeni și definiții”.
Aceste acte legislative folosite în cadrul evaluării susțin că această activitate poate avea ca obiecte o mulțime de bunuri imobile cît și bunuri mobile, printre care desigur se număra și plantațiile de viță de vie.
Conform Legii Republicii Moldova, cu privire la activitatea de evaluare, Nr. Nr.989-XV din 18.04.2002 activitate de evaluare este activitatea desfășurată de întreprinderile de evaluare, care constă în estimarea valorii de piață sau a altei valori a obiectului evaluării care se efectuează în temeiul contractului de prestare a serviciilor de evaluare, încheiat între întreprinderea de evaluare și beneficiar. Beneficiari pot fi atît persoane fizice, cît și persoane juridice, indiferent de forma juridică de organizare, inclusiv autoritățile administrației publice centrale și local, Iar evaluarea este un proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ținîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură, care influențează asupra valorii. [4]
Luînd în considerație această lege care obligă toți evaluatorii care activează pe teritoriul țării în organizații de stat sau în întreprinderi private de evaluare și realizează evaluări inclusiv a plantațiilor de viță de vie să aplice Standardul Național de Evaluare indiferent de scopul evaluării determinat.
Cadru legislativ care reglementează activitatea de evaluare în Republica Moldova, nu este la un nivel atît de bine dezvoltat în comparație cu alte țări care au un nivel mult mai dezvoltat prin baza teoretică și metodologică de care dispun. Legislația enumerată mai sus nu oferă o metodologie bine definită, care ar putea fi aplicată pentru toate bunurile în parte în dependeță de tipul acestuia. În Regulamentul provizoriu unde este descrisă metodologie evaluării în ansamblu pentru evaluarea construcțiilor și a terenurilor cu destinație agricolă, dar pentru evaluarea plantațiilor de viță de vie nu este specificată procedură metodologică concretă de evaluare a acestor plantații multianuale.
Statul fiind organul principal care se implică în activitatea de evaluare prin implemenarea legilor,normativelor trebuie să acorde o importanță majoră și în executarea acestor acte privind evaluarea plantațiilor viticole de pe teritoriul Republicii Moldova, care la momentul actual este o problemă. Totuși, se poate de specificat că nici în plan internațional nu este foarte bine dezvoltată evaluarea plantațiilor de viță de vie. Activitatea de evaluare pe plan internațional este reglementată în cea mai mare măsură de Standardele Internaționale de Evaluare, care stau la baza practicii de evaluare în majoritatea statelor lumii.
IVS nu specifică nici o metodologie concretă pentru evaluarea plantațiilor de viță de vie, însă menționează că pentru evaluarea terenului sunt utilizate mai multe metode, aplicabilitatea lor diferă în funcție de tipul de valoare estimată și de disponibilitatea informațiilor. Pentru estimările valorii de piață, orice metodă aleasă trebuie să fie justificată. [15]
Standardele Internaționale de Evaluare au un caracter de recomandație, însă pentru majoritatea evaluatorilor din lume acestea sunt principalele surse metodologice de evaluare. În IVS sunt specificate recomandări cu privire la evaluarea terenurilor și a proprietății agricole, în general, nu și a plantațiilor de viță de vie. Pentru a putea face o evaluarea în baza IVS evaluatorii din mai multe țări consideră plantațiile de viță de vie ca proprietăți agricole complexe, formate din terenul propriu zis și plantația creată de către beneficiar. Evaluatorul trebuie să justifice și să se conducă după recomandările propuse de Standardele Internaționale de Evaluare în privința evaluării proprietății agricole, trebuie să înțeleagă natura unică a factorilor de producție agricoli, practica de producție piețelor de mărfuri și ciclurilor din regiunea pieței. [15]
Trebuie de luat în considerație și caracteristicile precum clima, tipurile de sol și capacitatea lor de producție, din punct de vedere a fertilitații, bonitații, panta terenului, sursa de apă disponibilă pentru irigare sau absența acesteia. Pe lîngă acesti factori de bază mai trebuie acordată o atenție esențială și factorilor externi, care se analizează din prisma altor principii cum ar fi disponibilitatea și caracterul adecvat al instalațiilor necesare pentru depozitare producției, procesare și transport marfii.
În activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare, a fost utilă a se face delimitarea între construcție și teren ca sistem. Deși ele fizic alcătuiesc sistemul construcție – teren în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, având în vedere anumite considerente ( amplasament, ocuparea terenului, destinația lui, rațiuni de ordin fiscal, rațiuni de ordin juridic și determinarea celei mai bune utilizări).
La evaluarea unui teren cu plantații de viță de vie se au în vedere următoarele elemente:[21]
caracteristicile fizice (dimensiune, suprafață, formă, localizare, acces la utilități, parcelare, condiții climatice).
valoarea economică dată de cea mai bună utilizare.
piața locală de terenuri.
perspectivele de dezvoltare locală și regională.
impactul asupra mediului a viitoarelor construcții.
metode adecvate de evaluare economică a ternului.
Însă, în funcție de tipul de agricultură de pe aceste ternuri sau mai bine zis în funcție de categoria de folosință a terenului cu destinație agricolă, importanța relativă a acestor factori va fi diferită . Evaluatorul trebuie să țină cont atât de factorii interni, cât și de cei externi pentru determinarea valorii cîy și de utilizare agricolă în care proprietatea se poate încadra cel mai bine.
Practica evaluării plantațiilor multianuale în special practica evaluării plantațiilor de viță de vie rămîne a se dezvolta pe viitor, deoarece la moment actual aceasta nu are posibilitatea de a se dezvolta nici la nivelul Republicii Moldova nici la nivel țărilor internațional.
Cadrul legislativ privind evaluarea plantațiilo de viță de vie
După cele menționate în subcapitolul de mai sus evaluarea bunurilor imobile în special a plantațiilor de viță de vie este reglementată de către stat, care elaborează și implementează actele legislativ, normative, metodologice ce reglementează întregul proces de evaluare. Actele legislative și normative care pot avea legătură cu procesul de evaluare a plantațiilor de viță de vie nu sunt chiar atît de multe, dar care au o importanță majoră la efectuarea evaluărilor acestor plantații fiind principala sursă de care fiecare evaluator trebuie să se folosească.
Prețului normativ îi revenea și îi revine un rol predominant la încheierea tranzacțiilor cu bunurile imobiliare, îndeosebi cu bunurile proprietate de stat. Tranzacțiile cu bunurile imobiliare proprietate privată se realizează la prețuri de piață, însă noțiunea de "valoare de piață" a fost definită în legislație abia nu demult.
Pentru a efectua evaluărea bunurilor imobile într-un mod corect trebuie să începem cu delimitarea cadrului legislativ al acestuii domeniu, care ne ajută la elaborarea acestei evaluări. În cazul cînd avem de evaluat o plantație multianuală în special o plantație de viță de vie trebuie de realizat în strictă corespundere cu legislația prezentată în figura 1.8 structura cadrului legislativ privind evaluarea plantațiilor de viță de vie, care cuprinde cele mai importante și utile acte juridice și normative care au tangență cu evaluarea plantațiilor de viță de vie și care ne demonstrează aplicarea etapelor și metodelor de calcul.
Sursa: elaborat de autor.
Figura 1.8 – Structura cadrului legislativ privind evaluarea plantațiilor de viță de vie
Constituția Republicii Moldova este actulul suprem de justiție de pe teritoriul țării, care influențează orice domeniu de activitate din Republica Moldova, inclusiv și evaluarea plantațiilor de viță de vie prin prevederile articolului 36, care precizează că fiecare persoană are dreptul la proprietate și „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire”. [1]
Acest articol din constituție stă la baza noțiunii de proprietate, care ne confirmă faptul că fiecare cetățean de pe teritoriul țării poate înființă o plantației de viță de vie în proprietate sa și nimeni nu-l poate expropria de acest drept.
Codul Civil Nr. 1107 din 06.06.2002, publicat pe 22.06.2002 în Monitorul Oficial Nr. 82-86. Aportul codului civil în activitatea de evaluare se găsește în cartea a doua « Drepturile reale », titlul I « Patrimoniul », titul II « Posesiunea », titlul III « Proprietatea ». Aici se relatează despre noținea de patrimoniu, bunurile imobile, înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile, dreptul de posesiune, stingerea ei, dobîndirea și încetarea dreptuli de proprietate. La fel în unele capitole sunt analizate gajul. În cartea 3« Obligațiile » se indică despre contractul de vînzare-cumpărare, vînzarea la licitație, arenda, contractul de prestarea serviciilor, asigurare, etc.
Codul Funciar include în sine acte legislative sistematice de reglementare a relațiilor funciare, norme de drept aranjate în ordine ce refectă sistema dreptului funciar. La fel în cod se dă o clasificare a fondului funciar care delimitează plantațiile multianuale unde sunt descrise terenurile destinate agriculturii, terenurile din intravilanul localităților, terenurile destinate industriei, transportului, telecomun și terenuri cu destinații speciale, terenurile fondului silvic, apelor și de rezervă, etc.
Totodată în cadrul acestei legi se definesc atribuțiile statului în reglementarea relațiilor funciare precum și modalitatea de modificare a categorie de destinație și schimbarea categoriei de folosință(de cele mai multe ori prevederile articolului 73 al Codului funciar se aplică pentru transformarea plantațiilor de viță de vie în teren arabil).
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002, prezenta lege stabilește cadrul juridic, orgazițional și metodologic de desfășrare a activității de evaluare a bunurilor și drepturilor patrimoniale, al activității de evaluare profesională, al reglementării de stat și obștești a acestei activități, asigură crearea sistemului de evaluare independentă a bunurilor și a drepturilor asupra lor pentru protecția intereselor legitime ale statului, ale altor subiecți ai raporturilor de drept în domeniul evaluării bunurilor și drepturilor patrimoniale, precum și pentru aplicarea adecvată a rezultatelor evaluării. În lege se dau noțiunile de bază ale activității de evaluare, tipurile și scopurile evaluării, cazurile de efectuare obligatorie a evaluării. Într-un capitol aparte se examinează temeiul pentru afectarea evaluării, conținutul de bază al contractului de prestare a serviciilor, cerințele față de raportul de evaluare.
Legea Republicii Moldova cu privire la prețul normativ și modul de vînzarea cumpărare a pămîntului, Nr.1308 din 25.07.1997 reglementează procedura de calculare a prețului normativ și cea de vînzarea – cumpărare a pămîntului cu destinație agricolă. De asemenea în această lege se indică cazurile cînd este necesară estimarea prețului normativ și tarifele folosite pentru aceasta.
Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate, Nr.459 din 22.01.1991 conține norme de drept referitoare la dreptul de proprietate, tipurile și formele de proprietate. Se aplică în cazurile: vînzării-cumpărării terenurilor, inclusiv a terenurilor proprietate publică, privată, terenurilor cu destinație agricolă aflate în proprietate privată, terenurilor lotrilor pomicole, loturilor de pămînt de pe lîngă casă și terenurilor destinate construcțiilor în municipii, orașe și sate. Această lege acționează și asupra evaluării plantațiilor de viță de vie deoarece acestea de multe ori se află în diferite forme de proprietate.
Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile, Nr.354 din 28.10.2004 reglementează modul de formarea și înregistrarea a bunurilor imobile, ca obiecte de drept independente prin separarea, divizarea, comasarea, combinarea bunurilor imobile înscrise în Registrul bunurilor imobile. În cazul evaluarii plantațiilor de viță de vie care de multe ori se face în scopul consolidării, aceast act legislativ se aplică în procesul de formare a noilor terenuri cu plantații în urma consolidării.
Legea Republicii Moldova cu privire la arenda în agricultură, Nr.198 din 15.05.2003 – stabilește cadrul legal pentru relațiilor de arendă în agricultură, determinarea subiecților și obiectelor relațiilor de arendă, a drepturilor și obligațiilor arendatorului și arendașului. [5]
Hotărîrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr. 958-XII din 04.08.2003 este elaborat în temeiul Legii privind activitatea de evaluare, nr. 989 – XV din 18 aprilie 2002. Scopul prezentului Regulament descrie procesul de evaluare a bunurilor imobile, descrie noțiuni de bază și metodologia evaluării de piață a diferitor tipuri de bunuri imobile. Însă capitolul VII are o importanță majoră la evaluarea plantațiilor de viță de vie, deoarece în acest capitol sunt descrise metodele de evaluăre a terenurilor.
Hotărîrea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobile impozabile Nr. 638 din 07.07.1999, include modul de evaluare a bunurilor imobiliare în scopul impozitării anuale, prin evaluarea și/sau reevaluarea acestor bunuri inclusiv și a plantațiilor de viță de vie.
Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea regulamentului cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor, Nr.1451 din 24.12.2007 Aces regulament stabilește procedura de: [13]
a) atribuire a terenurilor proprietate publică a statului și, respectiv, a unităților administrativ-teritoriale în folosința instituțiilor, organizațiilor și întreprinderilor de stat și municipale pentru desfășurarea activității acestora;
b) modificare a categoriei de destinație și modului de folosință a terenurilor, indiferent de tipul de proprietate, în legătură cu trecerea terenurilor dintr-o categorie în alta și în alt mod de folosință;
c) schimb al terenurilor (domeniul privat) proprietate publică a statului cu terenuri proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale și al terenurilor proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale cu terenuri proprietate publică a statului, precum și al terenurilor proprietate publică a unei unități administrativ-teritoriale cu terenuri proprietate publică a altei unități administrativ-teritoriale.
Actele legislative ale Republicii Moldova definesc în mod diferit noțiunile conceptuale ale activității de evaluare. Astfel, în virtutea adoptării primului Standard Moldovean în domeniul evaluării sunt necesare ajustări și modificări în Legea cu privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, precum și în Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală.
În Republica Moldova evaluare tuturor bunurilor imobile se desfășoară la un nivel înalt și competitiv datorită legislației, însă evaluatorii care efectuiază evaluări a bunurilor imobile inclusiv a plantațiilor de viță de vie, la efectuarea încălcărilor, fraudarea rezultatelor evaluării sunt trași la răspundere penală.
Descrierea localității și a obiectului evaluării
Obiectul care este evaluat în cadrul unui studiu reprezintă o plantație multianuală de viță de vie amplasată în extravilanul comunei Mîndrești din raionul Telenești. Comuna din care face parte satul Mîndrești și satul Codru este situață la 47o30’8’’ – latitudine nordică și 28o16’41’’ – longitudine estică și altitudinea de 89 metri față de nivelul mării.
Localitatea Mîndrești se află la distanța de 8 km față de orașul Telenești și la 98 km față de orașul Chișinău. Satul Mîndrești este menționat documentar din anul 1611 pentru prima dată, unde se întindeau încă de pe atunci vii, livezi și păduri.
În anul 1904, populația satului constituia 1327 de locuitori, iar în 2004 conform datelor recensământului, populația satului Mîndrești constituie 4160 de oameni, dintre care 2051 bărbați ceea ce constituie 49,30 %, și 2109 femei constituind 50,70 % . Structura etnică a populației în cadrul satului constituie 99,54% – moldoveni, 0,10 % – ucraineni, 0,26 % – ruși, 0,02 % – găgăuzi, 0,07 % – alte etnii.
În satul Mîndrești sunt înregistrate 1462 de gospodării casnice la recensământul din anul 2004, iar mărimea medie a unei gospodării fiind de 3,3 persoane.
Preocuparea principală a locuitorilor satului este agricultura, majoritatea avînd în proprietate terenuri cu destinație agricolă, atît terenuri arabile și plantații pomicole cît și terenuri cu plantații de viță de vie. Țăranii sunt asociați în cîteva societăți agricole, care depun eforturi mari în aplicarea tehnologii noi cît și utilajele moderne. Se plantează plantații de vii și livezi, care ocupă un procent oarecate din suprafața totală a terenurilor agricole, dispunem în localitate de frigidere pentru pastrarea fructelor si legumelor.În cadrul satului Mindrești a activat SA „Noroc”, o fabrica moderna de vinuri care a fost renumită prin varietatea de vinuri pe care le producea, exportîndule atît pe piața locață cît și internațională, dar care nu mai activează de prin anul 2010.
În localitate clima este temperată și se caracterizează cu 300 – 310 zile însorite și cu o temperatură medie a aerului în luna ianuarie de -3 și -4 grade, iar în luna iulie temperatura medie este cuprinsă între +21 – + 22 grade Celsius.
Precipitațiile care cad anual au o cantitate medie de la 520 la 660 mm, iar în timpul perioadei de vegetație precipitațiile cuprind o valoare între 395 și 495 mm, iar înghețurile care se înregistrează în satul Mîndrești sunt destul de puține adica 182-193 de zile pe an și nu afectează în mare măsură producția agricolă.
Formele de relief se caracterizează datorită vinturilor, apelor curgătoare care se diferențiază în această localitate prin podișuri și dealuri de înălțimi medii. Localitatea este situată pe Podișul Moldovei Centrale, conform atlasului geografiei fizice și socio-economice a Republicii Moldova.
Terenurile cu destinație agricolă din localitate constituie 3423,67 ha dintre care 3036 ha de terenuri sunt supuse cercetarilor pedologice. Cea mai mare suprafață a solurilor din localitate sunt moderat de erodate cu 921 de terenuri, apoi slab erodate cuprinzănd 697 terenuri și totuși mai puțin se întîlnesc și terenurile cu o eroziune puternică cu 273 terenuri. În comuna Mîndrești, se întîlnesc solurile zonale principale sunt cernoziomurile tipice care se deosebesc prin caracterul acumulativ, bine humificat, structurat si afînat și cenușii cu textură preponderent argilo-lutoasă care permite plantarea viței de vie dar și pentru culturile prășitoare.
Solurile zonei se caracterizează prin fertilitate înaltă și foarte înaltă și se recomandă pentru plantații viticole. Satul Mîndrești are iazuri care sunt folosite pentru irigarea terenurilor, plantațiilor de vii, de livezi .
Terenurile cu destinație agricolă sunt caracterizate de o bonitatea ridicată datorită aceste cernoziomuri tipice prezente în extravilanul localității. Bonitatea medie a solului, pentru terenurile cu destinație agricolă, inclusiv a terenurilor cu plantații viticole care se utilizează în scopuri agrare și agroindustriale, în extravianul comunei Mîndrești, raionul Telenești este de 52 de grade satisfăcătoare pentru sectorul viticol. [25]
Suprafețele mari de viță de vie care sunt plantate au făcut ca localitatea să fie renumită în Moldova prin recoltele sale mari de struguri vîndute la preț angro cît și la piața locală din raion.
Analizînd Republica Moldova în general care este situată în sud-estul Europei, între Ucraina și România, în bazinul Mării Negre, locul de origine al viței-de-vie, care are și forma unui strugure pe hartă pot spune că întreaga ocupație a populației trebuie să fie viticultura.
Odată ce sa început plantarea viilor pe teritoriul satului Mîndrești sa continuat pînă în prezent, însă cu aplicarea tehnologiilor noi și moderne de plantare și îngrijire. Bunul imobil supus evaluării reprezintă un teren cu destinație agricolă pe care este sădită o plantației multianuală de viță de vie . Acestă plantație este amplasată în extravilanul satului Mîndrești, raionul Telenești.
Conform actului de înființarea a plantațiilor pomicole obiectul evaluării este o plantație pomicolă cu statut de plantație vii-marfă în proprietate privată situată în extravilanul satului Mîndrești, raionul Telenești. Privind actului de înființare a plantației de viță de vie se confirmă că în luna aprilie anul 2006 sa efectuat plantarea viilor-marfă, cu un sistem de cultură intensivă cu suprafața de 14,4678 ha total dintre care 13,36 ha este suprafața utilă iar 1,11 ha revine drumurilor de pe teritoriul plantației.
Plantația de viță de vie conține următoarele soiuri de vie ca Leana cu suprafața de 1,47 ha, Pino cu suprafața de 6,50 ha, Șardone cu suprafața de 3,25 ha, și Savenion cu suprafața de 3,25 ha, cu schema de plantare a materialului săditor de 3 x 1,50 conform actului de plantarea prezentat în anexa A.
Dintre aceste soiuri cultivate pe acest teren trei sunt pentru producerea vinului iar Leana este soiul de masă.
Calitatea materialului săditor utilizat pentru plantare este confirmată prin Certificatul de calitate, țara de origine a materialului săditor este Republica Moldova și sau folosit 32349 bucăți material săditor.
Plantația de viță de vie este sădită pe dimensiuni neregulate a terenului cum ar fi 402,5: 441,3 și 465,6 :259,3 dar care se apropie de o formă dreptunghiulară. Terenul se află pe o pantă mai mică de 5 grade, suprafață plană ceea ce este favorabilă pentru plantațiile de viță de vie.
Sporirea productivității plantațiilor existente de viță de vie depinde în mare măsură de solul luto-argilos favorabil, de bonitatea solului cît și de a efectua la timp și la un nivel înalt toate verigile tehnologice de producere a viței de vie prin restructurarea formei vițelor ale butașilor, efectuarea tăierilor de rărire a viței, legarea plantelor de suportul care este destinat pentru acestea din șpalier cu cu sărmă, lucrarea solului sub plantă, administrînd totodată și necesarul de îngrășăminte organice și minerale, combaterea bolilor și dăunătorilor.
Plantația este amplasată în partea de sud-est a localității și are o expoziție sudică, perfectă pentru dezvoltarea soiurilor de viță de vie plantate pe acest teren, care permite dezvoltarea perfect și dă o recoltă maximă an de an datorită și faptului că în aproprierea există o fâșie forestieră care menșine umiditatea deoarece în preajmă lipsesc izvoarele de apă care ar permite irigarea mai des.Plantația cu viță de vie este amplasată pe un teren puțin înclinat, ceea ce este favorabil pentru aceste plantații.
Solurile cernoziomuri tipice cu o textură luto-argiloasă sunt favorabile pentru dezvoltarea plantațiilor de viță de vie în procesul de creștere și prelucrare.Vița de vie sădită pe acest teren are o vîrstă de 11 ani , ceea ce ne demonstrează ca plantația are o rodire deplina, iar durata totală de exploatare a viței de vie este de circa 25 ani.
Indicii agrotehnici a plantației sub aspect de varietate de soiuri, suprafața totală, suprafața utilă, schema de plantare, densitatea plantării și cantitatea materialului săditor utilizat la înființarea plantațiilor de viță de vie sunt prezentate în tabelul 1.2 soiurile fiind autohtone.
Tabelul 1.2 – Indicii agrotehnici a plantației sub aspect de varietate de soiuri, suprafața totală, suprafața utilă, schema de plantare, densitatea plantării și cantitatea materialului săditor utilizat la înființarea plantațiilor
Sursa : Elaborat de autor în baza actului privind înființarea plantației de viță de vie
Bunul imobil supus evaluării este amplasat în raionul Telenești, satul Mîndrești, imaginea cu bunul imobil, plantația de viță de vie este prezentată în figura 1.9 ,, Amplasarea bunului imobil, plantație de viță de vie’’ .
Sursa : [34]
Figura 1.9 – Amplasarea bunului imobil, plantație de vișă de vie
În tabelul 1.3 de mai jos sunt prezentate datele generale referitor la caracteristica plantației, descrierea tuturor factorilor de influență asupra plantației de viță de vie, care determină caracteristicile fizice, precum amplasarea și calitatea plantației de viță de vie, iar documentele ce confirmă dreptul de proprietate asupra lotului și datele generale sunt prezentate în anexa B iar fotografii cu plantația de viță de vie sunt prezentate în anexa K.
Tabelul 1.3 – Descrierea obiectului evaluării
Sursa : Elaborat de autor în baza documentelor plantației de viță de vie
Plantația de viță de vi din extravilanul comunei Mîndrești, raionul Telenești are o caracteristică generală bună din punct de vedere a caracteristicilor terenului pe care este plantată via datorită expoziției și pantei care permit obținerea recoltelor înalte și cu producție ridicată.
Plantația a fost înființată conform proiectului, cu material săditor autorizat, soiuri înscrise în Registrul soiurilor de plante al Republicii Moldova, cu respectarea recomandărilor agrotehnice în vigoare.
1.8 Analiza pieții plantațiilor de viță de vie
În activitatea de evaluare la estimarea valorii de piață a plantațiilor de viță de vie, este bine de a cunoaște pieța terenurilor cu plantații viticole care ne ajută la alegerea criteriilor de investigare, selectare, determinare și de a alege obiecte comparabile cu obiectul evaluării.
Piața în general este o tatalitate de sisteme, instituții, proceduri, relații sociale sau infrastructuri unde se schimbă bunuri și servicii, are loc comerțul, ceea ce este o parte constituentă a economiei unei țări.
Piața terenurilor cu plantații de viță de vie se poate defini ca fiind interacțiunea dintre persoanele fizice sau juridice care schimba drepturi de proprietate adică terenurile care le aparțin, contra unor bunuri materiale, adică hîrtii de valoare cum ar fi banii. Piața imobiliară este influențată de motivațiile, atitudinile si interacțiunile vînzătorilor și cumpărătorilor și are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente este foarte sensibilă la situația pieței de muncă si stabilitatea veniturilor, este o piață care nu se autoreglează ci este afectată de multe reglementări guvernamentale si locale, deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării și rata dobînzii, informațiile despre tranzacții similare nu sunt imediat disponibile sau chiar nu sunt postate, există inelasticitate între cerere si ofertă, cererea poate fi mișcătoare și schimbătoare datorită unor schimbări rapide în mărimea si structura populației.Piața terenurilor agricolă reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor . [21]
Toate piețele imobiliare sunt influențate de interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor, de atitudinilecu care le au și de motivațiile care la rândul lor sunt sub acțiunea unor influențe economice,sociale, guvernamentale și fizice.
Din necesitatea cetațenilor sunt formate diferite piețe imobiliare în baza localizării acestora, dorințele și vârsta participanților și de amplasarea, tipurile, designul și restricțiile urbanistice ale proprietății.
În dependență de bunuri, se pot identifica cinci tipuri de piețe: [22]
rezidențiale (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, șir de case legate);
comerciale (centre comerciale, clădiri administrative, magazine, hoteluri și moteluri);
industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);
agricole (terenuri, livezi, vii, păduri, pășuni,ferme);
speciale (școli, clădiri publice, parcuri de distracții, aeroporturi, săli de conferințe, terenuri de golf, cimitire, case de rugăciuni, etc. adică proprietăți cu design unic sau construcție ce limitează utilizarea numai la scopul inițial)
Pe piața agricolă de cele mai dese ori se efectuează tranzacții cu terenurile,cu plantații de viță de vie tranzacțiile pot fi : [22]
vînzarea – cumpărarea terenurilor;
darea în arendă a terenurilor;
donația lotului de pămînt și/sau cotei de pămînt;
schimbul, ipotecarea terenului și/sau cotei de pămînt;
transmiterea terenului și/sau cotei de pămînt în calitate de contribuție în capitalul social al întreprinderii;
moștenirea terenului;
transmiterea terenului cu drept de folosință viageră sau permanentă (pe teren nelimitat);
punerea la dispoziție a suprafeței de pămînt;
privatizarea terenului;
atragerea investițiilor;
exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.
Piața plantațiilor de viță de vie este liberă și prețul acestora se stabilește în funcție de cerere și oferta de pe această piață.
În continuare voi face o analiză a pieței tuturor terenurilor agricole, care au fost vîndute în raionul Telenești și în comuna Mîndrești, dinamica tranzacțiilor pe o perioadă de 5 ani, pe perioada anilor 2009 – 2013, prezentate în tabelul 1.4.
Tabelul 1.4 – Analiza tranzacțiilor de vînzare – cumpărare a terenurilor agricole pe perioada anilor 2009 – 2013 în raionul Telenești și în comuna Mîndrești
Sursa : Elaborat de autor în baza analizei pieței terenurilor agricole
Analizînd tabelul de mai sus în ceea ce privește tranzacțiile de vînzare – cumpărare pe perioada acestor cinci ani observăm că în comuna Mîndrești în perioada anilor 2009-2011 este o scădere a tranzacțiilor apoi în următorii doi ani se observă o creștere majoră a acestor oferte . Însă pe perioada anilor 2009 – 2011 se observa o creștere a tranzacțiilor de vînzare – cumpărare a terenurilor agricole în raionul Telenești, apoi din anul 2012-2013 sunt înregistrate cam același număr de tranzacțiile care este vizibilă în figura 1.10 repartizarea tranzacțiilor de vinzare – cumpărare a terenurilor agricole pe perioada anilor 2009 – 2013 în raionul Telenești și satul Mîndrești de mai jos, fiind încheiate contracte de vînzare-cumpărare, iar contractul de tranzacție se întocmește în scris, se autentifică la notar și se înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral.
Sursa: elaborat de autor.
Figura 1.10 – Repartizarea tranzacțiilor de vinzare – cumpărare a terenurilor agricole pe perioada anilor 2009 – 2013 în raionul Telenești
Suprafața totală a viței de vie din Republica Moldova este de aproximativ 140 mii hectare din care numai 102 mii hectare roditoare.Soiurile de masă ocupă un pic mai mult de 20000 de hectare, dintre care 16000 hectare rodesc.
În cadrul analizei pieții terenurilor cu plantații viticole au fost analizate 9 oferte a plantațiilor de viță de vie, este un număr mic de oferte deoarece piață este slab dezvoltată. Lista ofertelor cu plantații viticole unde este indicată suprafața, prețul de ofertă, prețul de ofertă a unui unui hectar cu sursa informațională, adresa plantației, caracteristicile sunt prezentate în anexa L.
Terenurile cu plantații de viță de vie din Republica Moldova ofertate pe piața imobiliară au prețuri de ofertă foarte variate, datorită lipsei transparenței pe piața imobiliară. Proprietarii terenurilor cu plantații de viță de vie nu cunosc care este valoarea terenurilor pe care le au în proprietate, iar din necesitatea de a le vinde ei cer un preț nejustificat pentru plantații. În majoritatea cazurilor prețul de ofertă a plantațiilor de viță de vie nu coincid cu valoarea de piață reală a acestora deoarece nu este o bază de date sigură cu aceste tranzacții efectuate și nu se știe prețul real, fiind un benefeciu pentru cumpărători.
În urma analizei piații plantațiilor cu viță de vie în Republica Moldova observ că prețul mediu de ofertă a acestora este de 5 742 adica variază între 5 000 și 7 000 de euro. Analizînd piața plantațiilor de viță de vie în raionul Telenești cu soiuri de masă corespunzătoare obiectul evaluării pot spune că prețul este unul bun asemănator prețului care este în general pe teritoriul țării noastre în jur de 6 833 de euro.
Concluzii
Plantațiile de viță de vie au fost, sunt și vor fi în continuare una din ramurile de bază ale economiei naționale a Republicii Moldova care necesiță îngrijire dar în rezultat obținînd și venit. Plantațiile viticole sunt răspindite pe întreg teritoriu Republicii Moldova, în urma analizei teritoriului țării experții au împărțit țara în patru zone de creștere a viței de vie după cum urmează Balți(nord), Codru(centru), Nistreana(sud-est) si Comrat(sud).
Suprafața totală a viței de vie din Republica Moldova este de aproximativ 140 mii hectare din care 102 mii hectare roditoare. Soiurile de masă ocupă 20000 de hectare, dintre care 16000 hectare rodesc, însă aceste suprafețe cresc de la an la an deoarece se implementează diferite proiecte de lărgire a acestora prin încurajarea populației. Însă pentru a promova plantarea viilor se acordă subvenții și se dezvoltă ramura viticulturii în rezultatul cărora se atrag și investiții.
În cadrul acestui capitol la analizei plantației sa luat în considerație și aspectul cantitativ și calitativ, necesitatea evaluării plantațiilor de viță de vie care are un rol important cît și practica evaluării plantațiilor viticole. Iar pentru o evaluare mai eficientă a fost studiată și piața plantațiilor de viță de vie ce a permis crearea unei imagini clare privind prețurile de vînzare a plantațiilor de viță de vie analogice plantației evaluate.
Pentru efectuarea uneia evaluări a plantației de viță de vie mai eficientă mai întîi trebuie delimitat cadrul juridic, este necesar de studia toate actele normative, legislative ce au tangență cu evaluarea plantațiilor de viță de vie.
Descrierea localității din care face parte bunul imobil evaluat are un rol deosebit în cadrul acestui capitol deoarece se analizează calitatea solului, relieful, fertilitatea,panta, expoziția, bonitatea, clima care influențează asupra obținerii producției în urma plantațiilor de viță de vie. Descrierea obiectului evaluat se datorează în mare măsură localițătii din care face parte cu caracteristicile ei specific plantării, s-a analizat soirile plantate, schema de plantare, suprafața totală, suprafața utilă și caracteristicile solului. Amplasarea și caracteristicile generale ale plantației sunt necesare de a fi analizate înainte de a începe întregul proces de evaluare, pentru a se realiza eficient etapa pregătitoare din procesul.
În vederea aplicării metodelor de evaluare este benefic de a se analiza piața plantațiilor de viță de vie, care se află întro situație nu prea buna dar care are o influență deosebită deoarece se aleg obiecte comparabile cu plantația de viță de vie folosite la determinarea valorii.
2 BAZELE TEORETICO – METODOLOGICE ALE EVALUĂRII PLANTAȚIILOR DE VIȚĂ DE VIE ÎN SCOPUL ATRAGERII INVESTIȚIILOR
Bazele teoretice a procesului de evaluare a plantației de viță de vie
Prin proces de evaluare se subînțelege o consecutivitate de procedurilor care sînt folosite de evaluator pentru a determina valoarea terenului cu plantații de viță de vie.
Procesul de evaluare este format din unele etape prezentate mai jos : [11]
a) se definește misiunea de evaluare;
b) se colectează și se analizează datele necesare utilizate pentru evaluare;
c) se aplică metodele de evaluare;
d) are loc reconcilierea valorilor și estimarea valorii finale a terenului;
e) se elaborează raportului de evaluare.
Misiunii de evaluare care este prima etapă a întreg procesului de evaluare are ca scop stabilirea condițiilor și criteriilor de desfășurare a lucrărilor de evaluare și se definește de către evaluator împreună cu proprietarul plantației de viță de vie. Definirii misiunii de evaluare este constituită dintr-o consecutivitate de elemente cum a fi:
identificarea obiectului evaluării;
Obiectul evaluării îl reprezintă pămîntul cu toate îmbunătățirile de pe el aică plantații de viță de vie, plantații cu livezi, casele individuale de locuit, apartamente, construcțiile comerciale, industriale, speciale, terenurile agricole, etc. Obiectul evaluării din teza dată reprezintă un teren cu plantații de viță de vie din satul Mîndrești, raionul Telenești. Pentru efectuarea evaluării plantației viticole din cadrul căreia face parte obiectul evaluat care are o importanță majoră deoarece în cadrul misiunii de evaluare, identificarea obiectului evaluării este prima etapă .
Subiecți ai activității de evaluare sînt, pe de o parte, evaluatorii și întreprinderile de evaluare a căror activitate este reglementată de legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.2002 , iar pe de altă parte sunt beneficiarii serviciilor de evaluare care solicită evaluarea care au ca obiectiv determinarea valorii de piață a plantației de viță de vie.
identificarea drepturilor patrimoniale a terenului cu plantații viticole;
Dreptul de proprietate conform Codului civil, este dreptul unei persoane de a se bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege. Dreptul de proprietate privată este definit ca dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice. Poate fi titular al dreptului de proprietate privată atât o persoană fizică, cât și o persoană juridică, inclusiv statul. Dreptul de proprietate publică este dreptul real principal, inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, care conferă atributele de posesie, folosință și dispoziție asupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declarație a legii, este de uz sau de utilitate publică, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice . Titularul dreptului de proprietatea publică poate fi statul sau o unitate administrativ-teritorială. [2]
Dreptul de proprietate al terenului cu plantație de viță de vie conform actului de plantare și a titlului de autentificare a dreptului asupra pămîntului este proprietate privată.
identificarea scopului evaluării;
Unul din principiile esențiale ale evaluării de piață implică determinarea mai multor valori ale unuia si aceluiași bun imobil.
Scopurile evaluării plantațiilor de vița de vie sunt determinate de tipul tranzacției in care este implicat terenul evaluat, iar evaluatorul poate recomanda o mărime anumita a valorii bunului. Scopurile evaluării pentru care poate fi întocmit un raport de evaluare sunt prezentate în figura 2.1 de mai jos :
Sursa: elaborat de autor
Figura 2.1 Scopurile evaluării plantațiilor cu vița de vie
Vînzarea plantației cu vița de vie, se va determina prețul probabil pentru care plantația poate fi vîndută pe piața liberă.
Evaluarea plantației cu vița de vie in scopul cumpărării, va tine cont de necesitățile si posibilitățile financiare ale clientului iar valoarea estimata va reflecta gradul de utilitate a plantației pentru un cumpărător concret care poate fi mai mica, mai mare sau egala cu valoarea de piață .
Evaluarea în scopul atragerii investițiilor se va realiza ca în cazul evaluării în scopul cumpărării.
Evaluarea in scopul ipotecarii se efectuează pentru obținerea unui împrumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus în gaj. În cazul unei vînzări forțate, plantația viticola este expus pe piață în condiții mai puțin favorabile, perioada de comercializare fiind redusa, iar evaluarea este efectuata pentru un creditor ce nu dorește sa-si asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie sa adopte niște criterii riguroase pentru evaluarea in scopul ipotecarii.
În baza contractului de arenda proprietarul plantației (arendatorul) ii transmite arendașului, pentru o perioada determinata de timp contra plata, dreptul de posesiune si folosință a terenului.
Evaluarea în scopul asigurării necesită o abordare specifică. Valoarea de piață, în acest caz, este irelevantă,iar evaluatorul trebuie să determine valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a clădirii. Valoarea de piață a bunului imobiliare poate fi mai mare decît cea de înlocuire, unul din motive fiind ca in valoarea de piață a clădirii este reflectata valoarea terenului.
Evaluarea in scopurile financiare este efectuata pentru prezentarea conturilor si bilanțurilor anuale, pentru emiterea hîrtiilor de valoare.
Evaluarea în scopul exproprierii este efectuată pentru determinarea cuantumului despăgubirii, care se calculează în baza valorii de piață a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.
Evaluarea în scopul impozitării este efectuată în scopul calculării impozitului pe bunurile imobiliare pe terenurile cu plantații cu viță de vie sau impozitul pe adaos de capital, prevăzute de legislația în vigoare și reprezintă o evaluare obligatorie, efectuată de organizațiile abilitate de stat.
În unele cazuri,onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate în funcție de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificării notariale. Evaluarea este necesară când contractul nu conține date privind valoarea bunului imobiliar.
În alegerea bazei de evaluare scopul evaluării este fundamental, se stabilește de evaluator în strânsă colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare.
În cazul tezei date drept scop al evaluării plantației cu viță de vie s-a ales scopul atragerii investițiilor.
d)definirea tipului de valoare estimată în dependență de scop;
Valoarea de piață este suma estimata pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărît să cumpere și un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing adecvat, intr-o tranzacție libera, in care fiecare parte va acționa competent, cu prudența necesara și neconstrîns. [11]
Existenta si apariția valorii este determinata de următoarele atribute:
utilitatea – capacitatea bunului de a contribui la bunăstarea omului și de a aduce satisfacție de la posesiunea lui;
raritatea – valoarea unui bun este cu atât mai mare cu cât mai rar este întâlnit.
În dependenta de scopul pentru care este efectuata evaluarea, o plantație cu viță de vie poate avea mai multe valori diferite una de cealaltă care sunt descrise în figura 2.2 de mai jos:
Sursa: elaborat de autor
Figura 2.2 Valorile determinate la evaluarea plantațiilor cu viță de vie
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât să cumpere și un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Valoarea de înlocuire este suma costurilor totale necesare pentru construcția unei clădiri sau alte construcții analogice clădirii sau construcției evaluate, calculată în baza prețurilor de piață, existente la data evaluări, ținând cont de uzura clădirii sau construcției evaluate.
Valoarea de reconstituire este suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcției evaluate, calculată în baza prețurilor de piață existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea clădirii sau construcției evaluate, ținând cont de uzura clădirii sau a construcției evaluate.
Valoarea de investiție reprezintă valoarea bunului imobiliar determinată în baza rentabilității bunului imobiliar pentru o persoană concretă ținând cont de scopurile investiționale concrete.
Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată este valoarea bunului imobiliar în cazul când obiectul evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într -o perioadă de timp foarte scurtă și în condiții de expunere pe piață neadecvate,comparativ cu perioada și măsurile necesare pentru a obține cel mai bun preț de piață. Practica evaluării sugerează că oricare ar fi scopul evaluării, criteriul fundamental este determinarea și explicarea valorii de piață.
identificarea domeniul de aplicare a rezultatelor obținute în urma evaluării;
În dependență de scopul evaluării și de valoarea determinată a plantației cu viță de vie se va indica domeniul de aplicare a rezultatelor obținute în urma evaluării plantației viticole.
f) identificarea condițiilor limitative ce stau la baza evaluării terenurilor cu plantații de viță de vie.
Colectarea și analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitățile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ține de studierea pieței imobiliare în general și descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de influență asupra valorii lui. Următoarele categorii de date vor fi colectate și analizate de evaluator: [11]
datele generale cu caracter economic și social despre regiunea și localitatea în care este amplasat bunul imobil;
datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună și eficientă utilizare a obiectului evaluării, costurile de construcție, deprecierea, veniturile și cheltuielile operaționale;
datele specifice pieței imobiliare: prețurile de vînzare și prețurile ofertei obiectelor similare, rata de absorbție, rata spațiilor libere și altele.
La aplicarea metodelor de evaluare pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele metode de calcul ca metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor și metoda veniturilor cu specificul lor în parte,însă în cazul cînd nu se utilizează o metodă din cele enumerate mai sus, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective.
În urma aplicării acestor metode de evaluare se obțin mărimi diferite a valorii, însă la determinarea valorii finale a plantației de viță vie are loc reconcilierea valorilor.
Etapa finală a procesului de evaluare o constituie raportul de evaluare care este întocmit de evaluator în două exemplare, în care unul se prezentă proprietarului care a solicitat evaluarea plantației de viță de vie iar unul rămîne la întreprinderea în cadrul căruia activează evaluatorului.
2.2 Metode de evaluare
În Republica Moldova terenurile cu plantații de viță de vie reprezintă aproximativ 27 % din totalul de suprafețe cu terenuri destinate agricolă, ceea ce ne demonstrează că evaluarea plantațiilor viticole este solicitată de populație și utilă. Evaluarea terenurilor cu destinație agricolă, a terenurilor cu plantații de viță de vie este o parte componentă a evaluării bunurilor imobile. Conform Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr.989-XV din 18.04.2002, evaluare reprezintă un proces de determinare a valorii plantației cu viță de vie la o dată concretă, ținîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali și de altă natură, care influențează asupra valorii determinate de către evaluatori.
Metodele de evaluare a terenurilor agricole sînt aplicate pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinația lor și modul de utilizare curentă. În conformitate cu legea care reglementează întreg procesul de evaluare pentru determinarea valorii terenurilor cu plantații de viță de vie imobile se folosesc următoarele metode cum ar fi: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor și metoda veniturilor prezentate în figura 2.3:
Sursa: elaborat de autor in baza sursei [19]
Figura 2.3 Abordări și metode de evaluare a terenurilor
Condițiile și modul de aplicare a metodelor de evaluare menționate în figura de mai sus pentru plantațiile de viță de vie sînt stabilite de standardele naționale de evaluare cît și de hotărîrea numărul 958 desprea aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04.08.2003 aprobate de către Guvern.
Conform Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile pentru evaluarea terenurilor agricole se utilizează metoda analizei comparative a vînzărilor și metoda cheltuielilor dar nu prevede aplicarea metodei cheltuielilor, însă această metodă poate fi aplicată printr-o procedură mai specifică decît în cazul construcțiilor. Însă s-a demonstrate că această metodă este eficientă, valoarea de piață determinată în urma aplicării acesteea se dovedește a fi una corectă.
Luînd în considerație fiecare metodă în parte se poate de înțeles sensul economic expus în continuare.
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum. [19]
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste obiecte și bunul imobil evalut.
Conform hotărîrea numărul 958 desprea aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile din 04.08.2003 metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operațional net ce poate fi generat de acest bun în viitor.
Particularitațile de aplicare a metodei cheltuielilor
Aplicarea metoda cheltuielilor presupune estimarea valorii de piață a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru înființarea lui în starea curentă sau reproducerea calităților lui de consum.
La evaluarea terenurilor cu plantații de viță de vie obiect al evaluării este considerat însăși terenul cu plantația de viță de vie, iar cheltuielile totale necesare pentru crearea unei plantații noi se referă la costul tuturor lucrărilor pentru înființarea unei plantații de viță de vie nouă.
Pentru determinarea valorii de piață a terenurilor prin aplicarea metodei cheltuelilor de cele mai dese ori se face evaluarea în următoarele cazuri:
evaluarea terenurilor care sunt restabilite sau care urmează a fi restabilite;
evaluarea amenajărilor existente pe teren;
evaluarea pentru asigurarea terenurilor.
Pentru determinarea valorii de piață a terenurilor agricole metoda cheltuielilor se aplică în trei moduri după cum urmează.
Aplicarea metodei cheltuielilor se va face în cazul cînd bunul imobil evaluat este un sector de teren liber de construcții și amenajări, proprietarul este liber să folosească sectorul de teren cel mai rațional fiind utilizat în scopuri agricole.
Valoarea calculată a unui sector de teren asemănător va fi egală cu valoarea de piață medie a sectoarelor asemănătoare, dar trebuie să se ia în considerație cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea lui, fiind estimată după următoarea formulă de calcul :
Vsectr. = Vmed. – Kamenaj., (2.1)
în care Vsectr. – valoarea estimată a sectorului de teren;
Vmed. – valoarea medie a sectoarelor analogice care au fost cel puțin odată realizate în piața liberă;
Kamenaj – cheltuielile suplimentare necesare pentru amenajarea sectorului de teren preconizat de a fi utilizat în agricultură dar și în alte scopuri.
O altă abordare a metodei cheltuielilor pentru determinarea valorii de piață a unui plantații viticole este descrisă mai jos.
Pentru aplicarea metodei cheltuielilor la determinarea valorii de piață a terenului cu viță de vie se utilizează aceeași procedură de determinare care este identic cu cel de determinare a valorii de piață a altor bunuri imobile complexe, și anume:
a) se determină valorea de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare – la această etapă se calculează valoarea terenului liber sau arabil adica fără plantații pe el, prin analiza comparativă a terenurilor arabile similare celui evaluat;
b) se determină valoarea plantației de viță de vie . Valoarea plantației de viță de vie include toate cheltuielile legate nemijlocit de plantarea, prelucrarea, îngrijirea și întreținerea acesteia;
c) se va estima deprecierea acumulată, care reprezintă pierderile productive din primii 5-7 ani în care plantația este la începutul perioadei de viață și nu dă roadă, iar odată cu trecerea timpului cînd are loc „îmbătrînirea” plantației mai apar pierderi care la fel sunt scoase din valoare ;
d) determinarea valorii plantației de viță de vie, ținînd cont de mărimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de piață a bunului imobil ca fiind suma valorii de piață a terenului și valorii de înlocuire a viei. [19]
Formula de calcul a pentru determinarea valorii terenului cu plantație de viță de vie este:
, (2.2)
în care VPTPV – valoarea de piață a terenului cu plantație de viță de vie;
VA – valoarea terenului liber de plantații, arabil;
VPV – valoarea plantației de viță de vie;
D – deprecierea acumulată.
La început la estimarea valorii de piață a plantației de viță de vie prin metoda cheltuielilor, se determină valoarea de piață a terenului arabil considerat liber, fiindcă plantațiile de viticole sînt înființate pe terenuri cu destinație agricolă. Luînd în considerație ca metoda cheltuielilor nu se aplică independent, se aplică în legătură cu metodei analizei comparative a vînzărilor, calcularea valorii terenului liber de plantație se face după următoarele proceduri:
a) se analizează piața și se selectează 3-5 terenuri arabile cu suprafața, forma, amplasarea și caracteristicile terenului asemănătoare terenului pe care este plantația viticolă;
b) se identifică elementelor și unităților de comparație pentru terenul pe care se află plantația viticolă și terenurile arabile cu caracteristici asemănătoare;
c) se determină mărimile ajustărilor pentru fiecare element de comparație în parte;
d) comparația terenului considerat ca liber, pe care este înființată plantația de viță de vie evaluată cu terenurile arabile similare, în scopul ajustării prețurilor de vînzare;
Pentru estimarea valoarii plantației de viță de vie mai întîi se determină valorii terenului considerat ca liber sau arabil . Această valoare calculată corespunde prețului de înființare a unei plantații noi. Această informație poate fi preluată din documentația proiectului de plantare a viței de vie deja existent sau de la firmele care se ocupă cu înființarea plantațiilor de viță de vie . Din valoarea totală a plantației de viță de vie este necesar de scădea deprecierea acumulată care se datorează primilor ani de la înființare, care sunt ani de perdere deoarece în acești ani plantația nu dă roadă.
De asemenea deprecierea sau uzura plantației mai veche, se poate datora „îmbătrînirii” sale. În cazurile în care plantațiile au deja o vîrstă destul de mare uzura lor poate fi estimată prin altă metodă. Dacă uzura fizică a construcțiilor poate fi estimată prin: metoda normativă, metoda valorică sau metoda vîrstei efective, atunci uzura plantațiilor de viță de vie poate fi estimată doar prin metoda vîrstei efective, în baza următoarei formule:
, (2.3)
în care U – uzura fizică a plantației de viță de vie, %;
VE – vîrsta efectivă a plantației de viță de vie, ani;
DVF – durata de viață fizică a plantației de viță de vie, ani.
După calcularea uzurii fizice, valoare primită se scade din valoarea plantație de viță de vie, iar diferența adăugată la valoarea terenului considerat ca arabil reprezintă valoarea de piață a plantației de viță de vie determinată prin metoda cheltuielilor.
Metoda cheltuielilor reprezintă o metodă foarte eficientă, chiar dacă nu este specificată în Regulamentul provizoriu este utilizată pentru estimarea valorii de piață a terenurilor cu destinație agricolă, această metodă permite estimarea corectă și justificată a oricărei plantații de viță de vie.
Particularitațile de aplicare a metodei analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor ne ajută la determinarea valorii de piață a plantațeiei de viță de vie evaluată în baza analizei comparative a plantațiilor viticole analogice care au fost vîndute recent și ajustările prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste terenuri și obiectul evaluării. Această metodă se aplică cînd dispunem de suficientă informație despre vînzările care au avut loc cu plantații de viță de vie analogice plantației evaluate.
Metoda dată este cel mai des folosotă în procesul de evaluare deoarece la baza ei este situația de pe piața imobiliară. În cadrul acestei metode se ia în considerație atitudinea vînzătorilor și cumpărătorilor față de conjunctura pieții, care este și avantajul principal al acestei metode deoarece sunt prețurile reale de pe piață.
La baza metoda analizei comparative a vînzărilor stă principiul substituirii și principiul cererii și ofertei.
Principiul substituirii presupune că cumparatorul nu va plăti pentru plantația viticolă o suma mai mare decit suma mai mica pentru care poate fi procurat alt bun cu o utilitate similara, cu aceleași caracteristici: bonitate, amplasare, expoziție, pantă ș.a.
Principiul cererii și ofertei principiu pe care se bazează metoda analizei comparative a vînzărilor presupune o echilibrare între cerere și oferta plantațiilor de viță de vie iar mărirea și micșorarea prețurilor pe piața depinde în mare măsură de acest principui.
Cu cît va fi mai mare oferta cu atît mai mare va fi prețul de vînzare a terenurilor cu plantații de viță de vie, ea fiind direct proporțională prețului de vînzare iar cererea este invers proporțională prețului de vînzare, cu cît va fi mai mare cererea pe piață a plantațiilor viticole cu atît va fi mai mic și prețul acestora.
Bunurile imobile analogice care sunt selectate de evaluator trebuie să fie similare obiectului evaluării după caracteristicile funcționale și fizice. Evaluatorul trebuie să dispună de informație despre prețurile de vînzare sau prețurile de ofertă pentru bunurile analogice,caracteristicile fizice ale plantației, despre calitațile terenului, factorii de influență pentru a putea aplica metoda analizei comparative a vînzărilor.
Metoda analizei comparative a vînzărilor se aplică în baza unor proceduri standard cum ar fi: [11]
a) se colectează și se analizează datelor de piață în scopul selectării terenurilor cu plantație de viță de vie comparabile;
b) se va identifica unitățile și elementelor de comparație;
c) determinarea mărimii ajustărilor pentru fiecare element de comparație;
d) comparația plantației de viță de vie cu cele analogice, în scopul ajustării prețurilor de vînzare;
e) analiza prețurilor ajustate ale plantațiilor comparabile pentru a determina valoarea de piață a plantației de viță de vie evaluate .
L a aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor o importanță majoră se acordă etapei de colectare și analiză a datelor despre plantațiile de viță de vie analogice plantației evaluate. Informația în urma colectării și analizei datelor utilizată de evaluator poate fi colectată din următoarele surse cum ar fi:
a) baza de date proprie a evaluatorului;
b) bazele de date ale agențiilor imobiliare;
c) bazele de date ale notariatelor;
d) bazele de date ale companiilor de asigurare;
e) anunțuri publicitare;
f) altele.
În baza analizei datelor selectate din sursele menționate mai sus este necesar ca evaluatorul să determine elementele de comparație în baza cărora va face ajustările prețurilor obiectelor analogice în rezultatul obținerii valorii de piață finale a obiectului evaluat. Cînd are loc colectarea și analiza datelor de pe piață evaluatorul va determina numărul tranzacțiilor comparabile necesare pentru analiza obiectului evaluării. Pentru executarea analizei pieței și selectarea obiectelor comparabile sînt suficient de selectat trei – cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul de tranzacții analizate pe piață cu atît este mai exact rezultatul evaluării. În cazul aplicării metodei date, piața trebuie să fie suficient de dezvoltată pentru a putea găsi plantații cu viță de vie similare și sa avem acces la informația despre terenurile analogice.
În cadrul acestei metode prețurile plantațiilor analogice sînt analizate și corectate în funcție de asemănări și deosebirile, care sunt examinate din punct de vedere a elemente de comparație, prezentate în figura 2.4.
Sursa: elaborat de autor în baza sursei [11]
Figura 2.4 – Elementele de comparație
Prețul plantației cu viță de vie depinde de avantajele obținute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Prețul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului și plantației. Apariția unor restricții asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziție a bunului imobil, existența unor grevări a dreptului de proprietate – servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare și a prețului de vînzare. Dacă dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale prețului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piață a drepturilor adiționale asupra bunului imobil. [11]
Ajustările pentru condițiile de finanțare depinde de acordul între cumpărător și vînzător privind condițiile efectuării și finanțării tranzacției. Această ajustare este aplicată în cazurile cînd:
a) cumpărătorul plătește creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil;
b) vînzătorul participă la finanțarea tranzacției, acordînd cumpărătorului un credit .
Atunci cînd tranzacția este finanțată integral din mijloacele cumpărătorului nu este necesar să fie aplicate careva corectări la prețul tranzacției, deoarece tranzacția este efectuată ținînd cont de valoarea prezentă a banilor la data evaluării.
Condițiile tranzacției reflectă condițiile atipice ale tranzacției, cum ar fi termenii restrînși de vînzare a bunului imobil, existența unei relații speciale între părțile implicate în tranzacție: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune. Mărimea ajustării poate fi estimată ca diferența dintre valoarea de piață a bunului imobil care a fost vîndut în condiții „normale” pentru piața liberă și valoarea de piață a unui bun imobil similar obiectului evaluării, care a participat într-o tranzacție cu condiții atipice . [21]
Ajustarea pentru condițiile pieței presupune luarea în considerare a evoluției prețurilor pe piața imobiliară în perioada dintre data evaluării și data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ținînd cont de inflație sau deflație, modificarea legislației fiscale și legislației în general, schimbările în structura cererii și a ofertei bunurilor imobile și altele. [11]
Amplasarea este unul din cele mai importante elemente de comparație, deoarece ajustarea la amplasarea se efectuiază cînd diferă locul acesteia. Ajustarea pentru amplasare se face din motiv că este foarte complicat de a găsi plantații de viță de vie analogice plantației evaluate, obiectele analogice nu sunt amplasate ca și obiectul evaluării.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferențele între caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile și obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte (forma și dimensiunea terenului, poziția în raport cu alte terenuri ș.a.) .[11]
Diferențe dintre plantațiile de viță de vie analogice și cea evaluată apar în ceea ce privește caracteristicile economice, deoarece ele sunt bunuri imobile ce generează venituri. Ele cuprind: cheltuielile operaționale curente, calitatea administrării bunului, plata de arendă, condițiile și termenele contractului de arendă și altele.
Modul de folosință poate varia de la o plantație de viță de vie la alta, aceste deosebiri neesențiale se referă de obicei la soiul de poamă, acestea fiind niște deosebiri neesențiale.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil se aplică în cazul în care la tranzacția de vînzare a bunului imobil au participat și alte bunuri ce nu sînt considerate imobile, cum ar fi: utilaje și echipamente de producție, mobilier și altele. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil. [11]
Elementele de comparație care sunt folosite la determinarea valorii de piață a plantației de viță de vie sunt determinate de un număr mare de factori de ordine externă sau internă.
Valoarea terenurilor este influențată de un număr mare de factori, care influențează într-o oarecare măsură valoarea terenului prin diminuarea sau majorarea valorii. În procesul selectării factorilor de influență asupra terenului drept scopul principal se ia în considerație ca prin intermediul lor să se calculează valoarea sectorului de teren cît mai precisă, mai aproape de valoarea lui de piață.
Factorii care influențează asupra valorii sectorului de teren cu plantații de viță de vie pot fi diferențiați în:factori generali;factori locali.
Factorii generali influențează în măsură egală uniform, pe un teritoriu și un termen determinat asupra valorii mai multor sectoare de teren. Natura factorilor generali poate fi diferită, mai răspândiți sunt următorii factori prezentați în figura 2.5:
Sursa: elaborat de autor în baza sursei [27]
Figura 2.5 – Natura factorilor generali
Fiecare din factorii generali acționează independent, de multe ori se suprapun sau chiar unul poate să fie provocat de altul, în hotare diferite.
Stabilirea hotarelor teritoriilor în interiorul cărora un factor general se manifestă în măsură egală asupra tuturor sectoarelor de teren poartă denumirea de formare a zonelor de influență egală asupra valorii.
Situația economică din țară. La momentul actual cel mai pronunțat dintre factorii generali este situația economică din țară. Zona de răspândire sau hotarele situației economice din țară, este întreaga Republică. Din motivul numai acestui factor valoarea terenurilor destinate agriculturii, la momentul actual, este de 3-5 ori mai mică decât valoarea terenurilor similare ale altei țări. Influența acestui factor se răspândește prin: [27]
lipsa creditelor inclusiv privilegiate (subvențiilor) în agricultură;
lipsa dotațiilor fără de care agricultura devine o ramură ne rentabilă;
prețuri scăzute la producția agricolă și ridicate șa mecanismele de prelucrare a terenurilor, îngrășămintelor, carburanților;
insolvabilitatea populației.
Raportul dintre cerere și ofertă. Terenurile agricole au fost repartizate multor persoane, pentru a le întreține și pentru a obține venit în urma exploatării lor, care din motiv de sănătate, de vârstă sau din alte motive nu pot să prelucreze terenurile atribuite și sunt nevoiți să le pună în vânzare.
Situația economică din țară și lipsa de mijloace financiare nu permite multor țărani să cumpere terenurile necesare. Din aceste motive s-a creat disproporția dintre cerere și ofertă, adică sunt multe oferte dar cererea este mică și invers. Sub influența acestei disproporții prețul poate să se stabilească mult mai jos decât cel real, sau mai mare.
Zona tradițională de specializare. Condițiile naturale climaterice și economice ale Republicii Moldova influențează asupra formării a trei zone de specializare care pot fi aplicate inițial în procesul evaluării terenurilor.Zonele tradiționale de specializare sunt prezentate în figura 2.6:
Sursa: elaborat de autor în baza sursei [27]
Figura 2.6 – Zonele tradționale de specializare
Piața de desfacere. Realizarea producției agricole devine un factor general de influență asupra valorii sectorului de teren, deoarece dacă piața este dezvoltată din punct de vedere al exportului și al realizării producției o importanță majoră capătă terenurile agricole și prelucrarea lor. Existența peții de desfacere stimulează creșterea cererii în raport cu oferta și deci a valorii sectoarelor de teren în întregime.
La rândul său, existența pieții de desfacere poartă un caracter atât intern cît și extern. Factorul extern se răspândește uniform pe întreg teritoriul Republicii și chiar în afara țării pe când cel intern proporțional distanții de la sectorul de teren până la centrul de realizare a producției, adică piața regională, raională.
Factorii locali de influență asupra valorii sectorului de teren. Factorii locali influențează în mod specific valoarea unui sector de teren. Prin modul său de influență, factorii locali pot fi divizați în două grupe:
factorii care determină calitatea terenului;
factorii care determină repartizarea sectorului.
Din factorii care determină calitatea terenului mai pronunțați sunt prezentate in figura 2.7 de mai jos:
Sursa: elaborat de autor în baza sursei [27]
Figura 2.7 – Calitatea terenului
Pentru terenurile cu destinație agricolă cel mai important factor care influențează asupra valorii lui și are o însemnătate considerabilă este fertilitatea solului. Gradul de fertilitate a terenului reprezintă potențialul solului de a da roadă, de a asigura pantațiilor culticate apă și substanțe nutritive. Acest factor a fertilității solului este exprimat în grade, scara de măsurare a gradului de fertilitate este de la 0 până la 100.Practica evaluării sectoarelor de teren destinate agriculturii este încă destul de limitată, dar deja ne demonstrează că în aceste scopuri nu este rațional de utilizat fiecare grad de fertilitate în parte. Devierea valorii sectorului de teren nu se evidențiază pe măsura unui grad de fertilitate. Mai rațional este de a folosi în scopul evaluării terenurilor agricole măsura de 10 grade. [27]
Panta sectorului de teren este porțiune de teren cu suprafața înclinată față de planul orizontal, indiferent de destinația sa de asemenea este măsurată în grade. Mărimea pantei influențează direct asupra activității de producere, intensivității agriculturii. Pe o pantă a unui sector de teren de până la 3-5 grade este posibil de a repartiza cele mai intensive culturi inclusiv prășitoare, ce țin de mecanismele de prelucrare. Pe terenurile cu o pantă mai mare se cultivă plante mai puțin intensive, mai mult antierozionale. Este evident că și valoarea sectorului de teren este influențată de panta terenului cu o panta este ridicată cu atît valoarea va fi mai scăzută.
Apele subterane, au o influență asupra plantelor cultivate pe terenuri mai mult în luncile râurilor. Acțiunea lor se manifestă prin conținutul sărurilor, care esă la suprafață, posibilitatea neutralizării lor etc.
Expoziția sectorului de teren se manifestă diferit în dependență de cele trei zone de specializare. În zona de centru sau de nord unde predomină plantațiile pomicole, o expoziție de nord a sectorului de teren va fi prețuită mai mult decât una de sud.
Forma sectorului de teren influențează asupra mărimii cheltuielilor la prelucrarea solurilor, cu cît forma este mai regulată cu atît și prelucrarea solului necesită mai puține cheltuieli și este mai efectivă. Cea mai optimală formă este atunci când raportul dintre lungime și lățime este de 1:2 sau 1:3. Aceasta se determină din volumul lucrărilor mecanizate de bază adică în lungul sectorului și în lățimea lui. Forma triunghiulară și neregulată este cea mai nerațională formă care necesită mai multe cheltuieli la prelucrare.
Existența amenajărilor de îmbunătățiri funciare de asemenea poate avea o influență pozitivă asupra valorii sectorului de teren. Ele pot fi sisteme antierozionale, de irigare de desecare etc., care au o influență deosebită asupra culturilor și plantațiilor cu viță de vie de pe teren, sporind productivitatea.
Eroziunea solului influențează asupra valorii sub două aspecte: [27]
dacă procesele de eroziune deja s-au manifestat și terenul este erodat, atunci eroziunea
va influența valoarea prin intermediul productivității solului;
dacă eroziunea există sub aspectul primejdiei atunci ia va influența valoarea indirect, prin necesitatea construcției sistemelor antierozionale, tehnologii antierozionale, selectarea culturilor etc.
Dintre factorii locali de influență a valorii sectorului de teren, din punct de vedere al amplasării, mai pronunțați sunt : [27]
distanța față de piețele de desfacere a produselor agricole;
apropierea față de resursele de apă;
distanța față de căile de acces, față de drumuri cu înveliș de piatră;
înălțimea față de nivelul mării;
repartizarea față de zonele de protecție sau sanitare;
fitosanitari;
limitări la producerea agricolă;
repartizarea față de localitatea în care locuiesc proprietarii de terenuri.
Distanța față de piețele de desfacere a produselor agricole are o însemnătate deosebită, deoarece cu cît distanța pînă la piața de desfacere este mai apropiată față de sectorul de teren cu atît este mai rentabil fiindcă cheltuielile de transportare și de întreținere a producției sunt minime. Dacă terenul este amplasat la o distanță considerabilă de piața de desfacere, costurile de transportare și depozitare, la fel ca și pierderile survenite în rezultatul transportării la distanță mare, pot fi destul de ridicate pentru proprietar, iar în consecință proprietarul poate avea mari pierderi la obținerea venitului.
Existența unui izvor de apă cum ar fi râu, lac, bazin, iaz lărgește posibilitatea utilizării sectorului de teren, permite irigarea lui, etc.
Distanța față de locul de reședință a proprietarului, arendașului terenului poartă o semnificație individuală. Este rațional de presupus că un cumpărător va plăti un preț mai mare pentru terenul amplasat în apropierea sectorului său, astfel evitînd costurile suplimentare zilnice necesare pentru a ajunge la sectorul de teren, transportarea utilajului și produselor agricole.
La plantațiile cu viță de vie pe lîngă factorii enumerați mai sus se mai analizează și date generale din punct de vedere economic și social privind regiunea și localitatea amplasării terenului.
Amplasarea terenului cu plantații de viță de vie are o importanță majoră, deoarece cumpărătorul are nevoie ca terenul să fie amplasat în așa mod ca să poată avea acces liber la plantație, să poată transporta recoltată cît mai eficient.
Estimarea distanțelor pînă la aceste puncte scoate în evidență diferențele dintre amplasarea plantațiilor de viță de vie evaluate și cele analogice.La evaluarea plantațiilor cu viță de vie prin metoda analizei comparative a vînzărilor sunt luate în considerație distanțele prezentate în figura 2.8.
Sursa: elaborat de autor
Figura 2.8 – Factorii amplasării ce influențează plantațiile de viță de vie
Totalitatea factorilor care influențează valoarea terenurilor cu plantații de viță de vie trebuie luați în considerație de evaluator în procesul de evaluare,care sunt strîns legați între ei și influențează valoarea terenurile cu plantații de viță de vie, iar pentru fiecare diferență dintre acestea prețul de vînzare a terenurilor analogice se efectuiază ajustări.
Ajustare este suma care se adună sau se extrage din prețul de vînzare a plantațiilor de viță de vie comparabil pentru a ține cont de diferențele între terenul comparabil și bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative. În general, se cunosc două forme de ajustări:
a) Ajustarea independentă care poate fi: valorică exprimată în bani sau procentuală exprimată în procente.
b) Ajustarea dependentă sau cumulativă, care se exprimă prin coeficient.
Pentru determinarea mărimii ajustărilor se aplică următoarele metode:
a) metoda comparației pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistică.
Metoda comparației pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina mărimea ajustării pentru un element de comparație. În acest caz, bunurile imobile care au participat în tranzacție trebuie să posede caracteristici identice, cu excepția caracteristicii pentru care este estimată ajustarea. [11]
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza informației din rapoartele analitice privind tendințele de dezvoltare a pieței imobiliare, articolele și publicațiile de specialitate.Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico – matematice de analiză, în special analiza de regresie și corelare. [11]
În cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica și alte metode pentru determinarea mărimii ajustărilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă, analiza distributivă și altele.
În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condițiile de finanțare, condițiile de vînzare și condițiile pieței, prețul de vînzare este recalculat după fiecare corectare a elementului de comparație.Ajustările pentru celelalte elemente de comparație pot fi aplicate în modul stabilit de evaluator. Prețul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influența rezultatul final.
Metoda analizei comparative a vînzărilor este o metodă eficientă pentru estimarea valorii de piață a terenurilor cu plantații de viță de vie, deoarece aceste terenuri au caracteristici asemănătoare și este posibil de a găsi pe piață bunuri similare celui evaluat, se folosește această metodă cînd piața este dezvoltață și dispunem de bunuri asemănătoare.
Însă o mare problemă în cadrul acestei metode rămîne faptul că prețurile de ofertă nu sunt justificare, uneori prea mari, alteori prea mici, în comparație cu prețul real cu care se vînd plantațiile cu viță de vie.
Particularitățile de aplicare a metodei veniturilor
Metoda veniturilor se aplică pentru determinarea valorii plantației cu viță de vie în baza venitului operațional net ce poate fi generat de acestă plantație în viitor. Metoda veniturilor se aplică în două etape prezentate în figura 2.9 de ma jos:
Sursa: elaborat de autor in baza sursei [11]
Figura 2.9 – Etapele de aplicare a metodei veniturilor
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse :
a) plata de arendă adunată în urma dării în arendă a terenului cu plantații viticole;
b) veniturile din exploatarea comercială a terenului cu plantații de viță de vie.
Evaluarea terenurilor cu plantații de viță de vie prin metoda venitului admite că toate terenurile reprezintă o sursă de venit, iar în final rezultatul va depinde de venitul generat de această plantație. Nici un proprietare nu va investi în terenul cu plantații de viță de vie pînă cînd nu va fi convins că va avea venitul așteptat din darea acestei plantații în arendă.
La aplicarea metodei veniturilor pentru estimarea veniturilor generate de terenul cu plantație de viță de vie, cel mai des se folosește plata de arendă.
Conform Regulamentului provizoriu cu privire la activitatea de evaluare, pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda veniturilor se folosesc umătoarele metode de calcul prezentate în figura 2.10:
Sursa: elaborat de autor in baza sursei [11]
Figura 2.10 – Metodele utilizate în cadru metodei venitului
Metoda capitalizării directe se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda respectivă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu construcțiiși celor fără construcții în cazurile în care este disponibilă informația despre veniturile generate de terenurile similare obiectului evaluării.[11] Venitul obținut în urma folosirii terenului cu plantații de viță de vie poate proveni din darea în arendă a plantației cît și din exploatarea acestui teren în scopuri economice.
Plata de arendă obținută din darea în arendă a plantației de viță de vie depinde de veniturile obținute de arendaș în urma folosirii lui, iar terenul cu plantație viticolă trebuie să se folosească conform destinației lui deoarece. Valoarea terenului cu plantație de viță de vie reprezintă suma actualizată a veniturilor viitoare obținute de acest teren din darea în arendă.
În cazul cînd se evaluează terenurile cu destinație agricolă, terenuri cu plantații de viță de vie venitul generat se calculează în baza prețurilor de piață pentru producția agricolă obținută.
În cadrul metodei capitalizării directe se aplică următoarele etape :
a) estimarea venitului anual obținut de la utilizarea terenului cu plantații de viță de vie;
b) determinarea ratei de capitalizare;
c) determinarea valorii terenului cu plantație de viță de vie prin împărțirea venitului anual a acestuia la rata de capitalizare.
La estimarea valorii terenului prin metoda capitalizării directe se folosește următoarea formulă de calcul :
V= , (2.4)
în care VON – venitul operațional net;
r – rata de capitalizare a veniturilor.
Rata de capitalizare ne indică în ce perioadă de timp venitul curat căpătat va răscumpăra valoarea plantației cu viță de vie .
Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode prezentate in figura 2.11:
Sursa: elaborat de autor in baza sursei [11]
Figura 2.11 – Metodele de estimare a ratei de capitalizare
Metoda analizei comparative a vînzărilor se aplică pentru determinarea ratei de capitalizare, cînd dispunem de obiecte analogice cu plantația de viță de vie în baza cărora a fost estimată rata de capitalizare.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se utilizează cînd nu poate fi obținută informație deplină privind terenurile similare, însă este disponibilă informația despre veniturile brute efective și cheltuielile operaționale ale acestor terenuri. Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:
r = (1- CCO)/MVBE, (2.5)
în care CCO – coeficientul cheltuielilor operaționale;
MVBE – multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaționale este CCO= CO/VBE
Multiplicatorul venitului brut efectiv se determină ca raportul între prețul de vînzare a terenului cu plantație de viță de vie și venitul brut efectiv.
Tehnica grupului de investiții pentru calcularea ratei de capitalizare se aplică cînd există mai multe interese materiale legate de terenul cu plantații viticole evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerințelor fiecărui deținător de drepturi reale asupra terenului cu plantații, iar aceste interesele materiale legate de terenul cu plantații viticole pot fi de origine financiară și fizică .
Tehnica grupului de investiții pentru interesele financiare este aplicată cînd au fost atrase resurse creditare, venitul operațional net este divizat în plățile ipotecare și capitalul propriu, rata de capitalizare se determină după formulă: [11]
r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp), (2.6)
în care m – ponderea mijloacelor împrumutate;
(1-m) – ponderea capitalului propriu în valoarea proprietății imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate se calculează după formula :
rc = DC/SC, (2.7)
în care DC – plățile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC – suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu se calculează după formulă:
rp = FNII/CP, (2.8)
în care FNII – fluxul de numerar înainte de impozit;
CP – suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investiții pentru componentele fizice ale unui bun imobil complex din care face parte terenul și construcția, în acest caz evaluatorul trebuie să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare componentă fizică cît și aportul fiecărei componente fizice în valoarea totală a bunului imobil și se calculează după formula: [11]
r = T x rteren + C x rcontructive, (2.9)
în care T – ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil;
r teren – rata de capitalizare pentru teren;
C – ponderea construcției în valoarea totală a bunului imobil;
r construcție – rata de capitalizare pentru construcție.
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei se aplică cînd sînt atrase mijloace creditare pentru finanțarea tranzacției iar rata de capitalizare se determină după formula:
r = CAD x rc x m, (2.10)
în care CAD – coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei se determină ca raportul dintre venitul operațional net și plata anuală pentru deservirea creditului.
Pentru capitalizarea veniturilor se mai folosește si actualizarea fluxului de numerar.
Actualizarea fluxurilor de numerar presupune calcularea valorii actuale a fluxurilor de venituri bazate pe veniturile așteptate pentru o perioadă de calcul determinată. Metoda dată se aplică dar totodată trebuie sa conștientizat că fluxurile de venituri și mijloacele financiare capitalizate nu sunt stabile și permanente și că obiectul va fi exploatat pe o perioadă limitată de timp. [11]
Această metodă presupune determinarea valorii terenului cu plantații de viță de vie la sfîrșitul perioadei de calcul adică reversia.
În cadrul actualizării fluxului de numerar se folosește următoarea formulă de calcul pentru determinarea valorii terenului cu plantații de viță de vie:
V = + , (2.11)
în care V – valoarea plantației cu viță de vie evaluat;
VON – venitul operațional net;
t – perioada de calcul;
Y – rata de actualizare;
R – reversia.
Pentru cumpărătorul terenului cu plantații de viță de vie un interes deosebit va prezenta valoarea terenului la începutul și la sfîrșitul perioadei de calcul, iar de aceste două valori va depinde venitul sau pierderile proprietarului obținute.
La sfîrșitul perioadei de calcul se va determina reversia care este prețul probabil cu care poate fi vîndut terenul, care se calculează după formula :
R = , (2.12)
în care r – rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reprezintă așteptările proprietarului plantației viticole care a investit în ceea ce privește veniturile viitoare fiind calculată prin următoarelor metode:
metoda adiționării;
metoda extragerii;
metoda investițiilor de alternativă.
Metoda adiționării se va calcula ca suma fiecărei componente a ratei de actualizare care conține următoarele rate prezentate în figura 2.12 :
Sursa: elaborat de autor in baza sursei [11]
Figura 2.12 – Componentele ratei de actualizare
Rata reală a rentabilității este calculată fiind analizate investițiile financiare fără risc sau cu riscuri minime, nu este influențată de inflație și este aceeași pentru toate investițiile din economia națională .
Rata inflației anticipate poate fi determinată în baza prognozelor oficiale privind evoluția inflației în Republica Moldova.
Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul așteaptă să o primească pentru banii investiți în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieței imobiliare, riscul inflației neașteptate și riscul lichidității joase caracteristic pentru bunurile imobile . [11]
Metoda extracției constă în analiza informației despre terenurile analogice plantației cu viță de vie evaluate din datele despre veniturile nete din care se extrage rata de actualizare .
Metoda investițiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiții cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a rentabilității pe piețele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat) și diferența între mărimea ratei rentabilității pe piețele de capital și rata rentabilității pentru bunurile imobile estimată din analiza investițiilor anterioare . [11]
Metoda parcelării se aplică la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună și eficientă utilizare, trebuie să se analizeze costurile parcelării și prețurile de vînzare a fiecărei parcelelor în parte .
În cadrul metodei parcelării se aplică principalele etape : [11]
a) determinarea numărului și dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ținînd cont de posibilitățile fizice, prevederile juridice și eficiența economică. Parcelele trebuie să corespundă cerințelor legale locale, în ceea ce privește suprafața și asigurarea cu elemente ale infrastructurii (rețele inginerești – apă, canalizare, termoficare, gaze naturale; căi de acces etc.), și să satisfacă cerințele pieței imobiliare locale. Rezultatul analizei desfășurate în cadrul primei etape este fixat într-un plan de valorificare a terenului evaluat. În planul de valorificare vor fi indicate: numărul și dimensiunile parcelelor, tipul și volumul lucrărilor de construcție necesare, costurile de construcție,timpul necesar pentru parcelare și construirea îmbunătățirilor și cheltuielile care urmează a fi suportate în perioada de expunere pe piață;
b) analiza pieței pe care vor fi expuse parcelele: cererea și oferta, rata de absorbție a pieței și perioada de expunere pe piață pentru parcele formate;
c) estimarea prețului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea metodei vînzărilor comparabile și estimarea mărimii profitului întreprinzătorului pentru valorificarea terenului și comercializarea parcelelor;
d) proiectarea fluxului de venituri și cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul. Perioada de calcul va începe din momentul cînd terenul a fost preluat pentru a iniția parcelarea și va lua sfîrșit în momentul cînd toate parcelele vor fi vîndute. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat pentru a obține valoarea prezentă a veniturilor. Rata de actualizare, care este extrasă din datele de piață, trebuie să reflecte gradul de risc asociat afacerii respective;
e) estimarea valorii de piață a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar actualizate la data evaluării.
Alegerea metodei corespunzătoare la determinarea valorii de piață a plantației de viță de vie prin metoda veniturilor depinde de un șir de factori, cum ar fi caracterul terenului, funcția acestuia și scopul evaluării care trebuiesc luați în considerație.
Rolul raportului de evaluare
Raport de evaluare este actul întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele procesului de determinare a valorii obiectului evaluării.
Raport de evaluare este un document care analizează procesul care ne ajută la determinarea valorii terenul cu plantații de viță de vie. Raportul de evaluare trebuie să conțină descrierea obiectului evaluării, adica descrierea terenului cu plantații de viță de vie, analiza pieței plantațiilor viticole și efectuarea evaluării, rezultatele analizei, presupunerile și calculele care au dus la determinarea valorii plantației. Raportul de evaluare se efectuiază la etapa finală a întreg procesului de evaluare.Raportul de evaluare este stabilit în conformitate cu prevederile Legii privind activitatea de evaluare, standardele europene de evaluare și standardele internaționale de evaluare.
Structura și volumul raportului de evaluare sînt determinate de către evaluator sau de către evaluator împreună cu beneficiarul serviciilor de evaluare, și vor determinate în dependență de scopul evaluării, utilizarea mai apoi a rezultatelor evaluării, tipul bunului imobil evaluat și cerințele legislației în vigoare.
În raportul de evaluare este necesar de a indica:[4]
data întocmirii raportului;
scopul evaluării;
numele, prenumele (denumirea) beneficiarului și datele de identificare ale lui;
denumirea întreprinderii de evaluare și datele de identificare ale ei;
descrierea obiectului evaluării și datele privind proprietarul acestuia (în cazul în care obiectul evaluării aparține persoanei juridice, se indică datele de identificare ale acesteia);
data la care a fost estimată valoarea;
tipul și definiția valorii estimate, care explică sensul noțiunii utilizate;
lista standardelor, metodelor, datelor inițiale (cu indicarea sursei de obținere a lor), utilizate pentru evaluare, precum și ipotezele evaluatorului, pe care se bazează evaluarea;
etapele evaluării și temeiul determinării valorii recomandate a obiectului evaluării, factorii restrictivi și domeniul aplicării valorii estimate;
La raport se vor anexa: copiile de pe actele care acordă dreptul de prestare a serviciilor de evaluare, copiile de pe actele, utilizate de evaluator, în baza cărora au fost determinate caracteristicile calitative și cantitative ale obiectului evaluării și altă informație care, după părerea evaluatorului, a influențat esențial asupra valorii obiectului evaluat . [4]
Fiecare raport de evaluare se întocmește în două exemplare, el trebuie să fie semnat de evaluator, de conducătorul întreprinderii de evaluare și legalizat cu ștampila întreprinderii. Iar întreprinderea est obligată să păstreze un exemplar al raportului de evaluare pe o perioadă de cinci ani, iar celălalt exemplar se dă solicitantului, adică proprietarului care a cerut evaluarea platației cu viță de vie.Fiecare raport de evaluare este unic și reprezintă munca evaluatorului.
Raportul de evaluare este un act care demonstrează toate caracteristicile plantației cu viță de vie, precum și valoarea reală a acestei plantații reprezentînd întreg procesul de evaluare, pas cu pas. Această explicare detaliată din raport este benefică pentru proprietari care nu întotdeauna au cunoștințe cu referire la evaluarea dată, la determinarea valorii prin aplicarea metodelor de evaluare corespunzătoare.
Rapoartele de evaluare sunt verificate de către organele competente dar și de organele unde este prezint acest document, iar în cazul cînd în aceste rapoarte sunt depistate greșeli, fraudarea rezultatelor, evaluatorii sunt trași la răspundere penală, este foarte important ca fiecare raport de evaluare să fie efectuat corect, conștiincios, în conformitate cu legislația și fără nici un fel de fraude.
Concluzii metodologice
În procesul de evaluare a unei plantații cu viță de vie aplicarea metodelor de evaluare reprezintă cea mai importantă etapă a întregului proces, deoarece datorită acestor metode se va obține valoarea finală, anume prin selectarea și aplicarea corectă a metodelor de evaluare folosite de către evaluator.
Metodele de evaluare descrise în Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 privind aprobarea regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile, din 04.08.2003, este baza evaluării tuturor bunurilor imobile, inclusiv și a terenurilor cu plantații de viță de vie. Selectarea metodelor de evaluare la determinarea valorii de piață depinde în mare măsură de evaluator, de informația de care dispune, de piață, de caracteristicile corespunzătoare.
În întreg procesul de evaluare a terenurilor cu plantații viticole se aplică toate cele trei metode de evaluare, în dependență de informația de care dispune evaluatorul
Din cele trei metode de evaluare prezentate mai sus cea mai des utilizată este metoda analizei comparative a vînzărilor deoarece ea reflectă situația de pe piață, dar piața trebuie să fie dezvoltată,iar în cazul în care pe piața plantațiilor de viță de vie nu sunt plantații analogice celei evaluate evaluatorul utilizeză și metoda cheltuielilor care constă în estimarea valoarea plantației prin adunarea valorii terenului considerat liber și cheltuielile pentru plantarea viței de vie, dar se folosește și metoda veniturilor cu caracteristicile corespunzătoare în baza producției obținute sau din darea în arendă a plantației cu viță de vie prin aplicarea metodei actualizării fluxurilor de numerar.
Pentru aplicarea acestor metode este necesar de studiat particularitățile fiecarei metode în parte și de aplicat conform algoritmului de calcul, în așa fel se va determina valoarea de piață a plantației cu viță de vie cel mai eficient.
3 APLICAREA METODELOR DE EVALUARE A PLANTAȚIEI DE VIȚĂ DE VIE ÎN SCOPUL ATRAGERII INVESTIȚIILOR ÎN SATUL MÎNDREȘTI, RAIONUL TELENEȘTI
3.1 Aplicarea metodei cheltuielilor
Metoda cheltuielilor constă în determinarea valorii de piață a plantației de viță de vie ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea unei plantații noi în starea curentă sau reproducerea calității ei de consum. Acestă metodă se aplică în două etape fiind calculată valoarea terenului fiind considerat liber prin metoda analizei comparative a vînzărilor și cheltuielile pentru plantarea și înființarea unei plantații de viță de vie noi.
Procesul de determinarea a valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda cheltuielilor este constituit din următoarele etape :
determinarea valorea de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și eficientă utilizare – la această etapă se calculează valoarea terenului liber sau arabil fără plantații pe el, prin analiza comparativă a terenurilor arabile similare celui evaluat, cu acelea;i caracteristici;
determinarea cheltuielilor totale care includ pregătirea solului, plantarea butașilor de viță de vie, instalarea șpalierului, instalarea plasei, îngrijirea plantației, alte cheltuieli și cheltuieli neprevazute pînă la intrarea în rod a plantației cu viță de vie . Valoarea plantației de viță de vie include toate cheltuielile legate nemijlocit de plantarea, prelucrarea, îngrijirea și întreținerea acesteia;
se va estima valoarea de înlocuire a viei, ținînd cont de cheltuielile directe, cheltuielile indirecte și de beneficiul investitorului;
estimarea valorii de piață a plantației de viță de vie ca fiind suma valorii de piață a terenului fiind considerat liber și valorii de înlocuire a viei.
Piața terenurilor agricole în raionul Telenești este slab dezvoltață din aceste considerente pentru determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber am selectat terenuri analogice cu terenul evaluat de pe teritoriul republicii din zona centrală care am aceleași caracteristici ca și terenul pe care este plantată vița de vie.
Selectarea terenurilor comparabile sa efectuat în urma analizei pieții terenurilor agricole, obiectele comparabile sunt terenuri agricole cu aceleași caracteristici de plantare a viței de vie, din zona centrală a republicii. Au fost selectate trei terenuri agricole similare care sunt din raionul Telenești, raionul Călărași și raionul Florești. Ofertele cu terenurile agricolo comparabile folosite la determinarea valorii de piață a terenului fiind considerat liber sunt prezentate în anexele C, D, E iar în tabelul 3.1 sunt descrie caracteristicile terenurilor agricole comparabile.
Tabelul 3.1 – Caracteristicile obiectelor analogice
Sursa : Elaborat de autor in baza sursei [42]
Selectarea unităților de comparație a obiectelor analogice se efectuează pentru a ne ajuta la comparația terenurilor comparabile cu cel evaluat. Pentru terenurile arabile comparabile unitatea de comparație este hectarul.
Pentru a calcularea valoarea de piață a terenului arabil este necesar de a compara terenurile analogice cu terenul evaluată în baza caracteristicilor din tabelul de mai sus. Iar prețurile de vînzare a terenurilor analogice trebuie ajustate în dependență de asemănările și deosebirile dintre terenul evaluată și cele trei terenuri analogice. În tabelul 3.2 este estimată valoarea de piață a terenului arabil evaluat prin metoda analizei comparative a vînzărilor.
Tabelul 3.2 – Estimarea valorii de piață a terenului arabil
Continuarea tabelului 3.2
Continuarea tabelului 3.2
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
Valoarea de piață a terenului pe care poate fi inființată o plantație de viță de vie situat în satul Mîndrești, raionul Telenești, constituie 482 528 lei (patru sute optzeci și două mii cinci sute douăzeci și opt lei) sau 21 806 euro (douăzeci și una mii opt sute șase euro).
Cursul oficial al monedei euro a fost preluat de pe site-ul Băncii Naționale din Moldova care la data evaluării,este 1 euro = 22,1282 lei prezentat în Anexa I.
Ajustările efectuate pentru obținerea acestei valori de piață sunt justificate în continuare. Acestea sunt exprimate în mărimi relative și calculate în formă dependentă, exprimate prin coeficient.
Ajustarea pentru dreptul de proprietate – în toate cazurile sunt transmise drepturile de proprietate privat identic ca la terenul evaluat, mărimea coeficientului de ajustare este 1,00.
Ajustarea pentru condițiile de finanțare – sunt condițiile de piață identice ca la obiectul evaluării și corecția va fi de 1,00.
Ajustarea pentru condițiile tranzacției este de 0,90 deoarece în toate cazurile condițiile tranzacțiilor pentru obiectele analogice sunt de ofertă în comparație cu obiectul evaluării care are condiții de piață , iar în cazul cînd terenurile sunt ofertate prețul de vînzare se va diminua pînă la 10 % din valoarea lui.
Ajustarea pentru data vînzării este de 1,00 deoarece este cam aceeași perioadă.
Ajustarea pentru amplasare se aplica de 1,00 pentru obiectele analogice deoarece sunt situate în zona centrală a republicii și au aceleași caracteristici.
Distanța pînă la drum cu înveliș de piatră este mică atît pentru terenul evaluat cît și pentru terenurile analogice. Iar în cazurile în care distanțele nu depășesc 5 km valorile acestor terenuri nu diferă una de alta. Distanța pînă la localitate și la terenul evaluat și la cele similare nu depășesc 5 km și respectiv valorile lor nu diferă.
Ajustarea pentru forma sectorului de teren este aplicată pentru obiectele analogice deoarece sunt diferite după formă față de obiectul evaluării,ele au forma dreptunghiulară, forma lotului fiind neregulată coeficientul este 0,90.
Ajustarea pentru pantă este de 1,00 pentru obiectul analogic doi și pentru obiectele analogice unu și trei este de 1,10 sunt situate pe terenuri cu pantă fără înclinații.
Bonitatea solului este factorul de bază care influențează valoarea terenului pe care poate fi plantată vița de vie. Fiecare grad de fertilitate a solului mărește sau scade valoarea lui cu 1%. Pentru terenul analogic nr.1 cu bonitate de 66 de grade, ajustarea va fi de 0,86, pentru terenul analogică nr. 2 cu bonitate a solului de 67 de grade, se va aplica coeficientul 0,97 cu 3 grade mai mare decît a terenului evaluat, pentru ultimul teren se ca aplica coeficientul de 0,88.
Ajustarea pentru eroziune solului este de 0,90 deoarece obiectele analogice sunt situate pe terenuri în care eroziunea este slabă în comparație cu terenul evaluat care are o eroziune moderată.
Existența sursei de apă în împrejurime mărește valoarea plantației cu 10%. Doar plantația analogică nr.3 are sursă de apă în împrejurime, valoarea ei se ajustează cu coeficientul 0,9.
În urma determinării ajustărilor pentru fiecare element de comparație în parte a fost calculată ajustarea totală și ajustarea absolută pentru fiecare teren analogic, iar ponderea a fost stabilită în baza ajustarii absolute, după care sa determinat și valoarea de piață a terenului din satul Mîndrești, raionul Telenești.
Plantația cu viță de vie amplasată în satul Mîndrești, raionul Telenești plantată în anul 2006 pe o suprafață de 14,47 ha,din care suprafața utila 13,36, anul roadei depline a plantației este 2012, durata exploatației plantației 20-25 de ani, perioada rămasă de rod pentru plantația viticolă este de 15-20 de ani conform proiectului plantației. Conform datelor Biroului Național de statistică sporul de preț constituie 5 %, cheltuielile indirecte ale proprietarului constituie 6 % din cheltuielile suportate de acesta.Beneficiul investitorului constituie 25 % din cheltuielile directe, perderile anuale alcătuiesc 13 % iar impozitul pentru plantație este de 12 %.
Conform proiectului plantației cu viță de vie în tabelul 3.3 sunt prezentate cheltuielile necesare pentru plantare în prețurile anului 2006.
Tabelul 3.3 – Devizul cheltuielilor în prețurile anului 2006
Sursa : Elaborat de autor în baza proiectului plantației cu viță de vie
Calculele determinării valorii de piață a plantației cu viță de vie din satul Mînrești, raionul Telenești prin metoda cheltuielilor sunt prezentate în tabelul 3.4.
Tabelul 3.4 – Estimarea valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda cheltuielilor
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
În urma aplicării metodei cheltuielilor pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie sa obținut valoarea constiutuită din valoarea de înlocuire a viii și valoarea de piață a terenului considerat liber de 5 268 301 lei, fiind calculată în baza devizului de cheltuieli constituit din pregătirea solului, plantarea, instalarea șalierului, îngrijirea plantației și alte cheltuieli neprevazute care aufost preluate din proiectul plantației viticole.
3.2 Aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piață a plantații cu viță de vie în baza analizei comparative a plantațiilor similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent și ajustării prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste bunuri și plantația viticolă evaluată. Acestă metodă se folosește în cazurile în care există suficientă informație despre vînzările plantațiilor cu viță de vie analogice obiectului evaluării. Sensul economic al acestei metode reprezintă estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării, care au fost vîndute recent și ajustarea prețurilor de vînzare pentru diferențele între aceste bunuri și obiectul evaluării.
Metoda dată se aplică atunci cînd piața plantațiilor cu viță de vie este dezvoltată și dispunem de informație privind plantații viticole comparabile plantației evaluate, luînduse în considerație caracteristicilor funcționale și fizice
În baza analizei pieții plantațiilor cu viță de vie sau determinat numărul de obiecte comparabile folosite pentru determinarea valorii de piață a plantației evaluate, folosind pentru determinarea valorii trei bunuri analogice cu plantații de viță de vie amplasate în zona de centru a republicii, avînd cam aceeași calitate si preț după amplasare.
La determinarea valorii au fost luate în considerație următoarele unități de comparație a obiectelor analogice în comparație cu plantația de viță de vie evaluată :
dreptul de proprietate;
condițiile de finanțare;
condițiile tranzacției;
condițiile pieței;
amplasarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
Selectarea unităților de comparație se face cu scopul de a determina valoarea de piață a plantației cu viță de vie cît mai exactă, mai aproape de prețul de piață în baza comparației terenurilor cu plantații viticole comparabile și plantația de viță de vie evaluată, care au fost selectate în urma analizei pieții plantațiilor pomicole, informatia despre plantațiile cu viță de vie comparabile și caracteristicile acestora sunt prezentate în anexele F, H, G cît și prin legătură telefonică cu probrietarii pentru a concretiza informația postată despre plantațiile cu viță de vie analogice, cît și adresarea întrebărilor adaugătoare necesare pentru efectuarea calculelor iar caracteristicile obiectelor similare sunt prezentate în tabelul 3.5 de ma jos.
Tabelul 3.5 – Caracteristicile plantațiilor de viță de vie analogice
Sursa: elaborat de autor în baza [42]
Pentru a determina valoarea de piață a plantației cu viță de vie este necesar de a compara plantațiile similare cu plantația de viță de vie evaluată în baza caracteristicilor descrise în tabelul de mai sus. Iar prețurile de vînzare a plantațiilor viticole comparabile trebuiesc ajustate în dependență de asemănările și deosebirile dintre caracteristicile plantației evaluată și cele trei plantații viticole analogice. Pentru aplicarea metodei analizei comparative a vînzărilor sau ales plantații analogice situate în raionul Telenești, Orhei și Cantemir care vor ajuta la determinarea valorii de piață a terenului cu plantație viticolă prin ajustarea prețurilor la obiectele coparabile iar calculele privind determinarea valorii de piață vor fi prezentate în tabelul 3.6.
Tabelul 3.6 – Estimarea valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Continuarea tabelului 3.6
Continuarea tabelului 3.6
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
Valoarea de piață calculată prin metoda analizei comparative a vînzărilor a plantației cu viță de vie cu suprafața de 14,47 ha amplasat în satul Mîndrești, raionul Telenești constituie 2 027 474 lei ( două milioane douazeci și șapte mii patru sute șaptezeci și patru lei) sau 6 332 euro pentru un ha adică 91 624 euro toată plantația, luînd în considetație cursul valutar stabilit de Banca Nțională a Moldovei la data de 02.11.2015 care este de 22,1272 lei, pentru un euro prezentat în anexa I.
Ajustările prețurilor la obiectele coparabile efectuate pentru obținerea valori de piață sunt justificate mai jos.
Ajustarea pentru dreptul de proprietate – în toate cazurile sunt transmise aceleași drepturile de proprietate privat, identic cu dreptul de proprietate de la plantația evaluată, mărimea coeficientului de ajustare fiind 1,00.
Ajustarea pentru condițiile de finanțare – sunt condițiile de piață identice ca la plantația viticolă evaluată și corecția va fi de 1,00.
Ajustarea pentru condițiile tranzacției este de 0,90 deoarece în toate cazurile condițiile tranzacțiilor pentru obiectele comparabile sunt de ofertă în comparație cu plantația de viță de vie evaluată care are condiții de piață , iar în cazul cînd plantațiile viticole sunt ofertate prețul de vînzare se va diminua pînă la 10 % din valoarea lui.
Ajustarea pentru data vînzării este de 1,00 deoarece bunurile sunt ofertate în luna octombrie și schimbări la prețuri nu sunt.
Ajustarea pentru amplasare se aplica de 1,00 pentru obiectele analogice deoarece sunt situate în zona centrală și de sud a republicii unde sunt zonele prielnice pentru creșterea viței de vie și au aceleași caracteristici .
Distanța pînă la drum cu înveliș de piatră este mică atît pentru plantația cu viță de vie evaluată cît și pentru plantațiile similare, distanțele nu depășesc 5 km valorile acestor terenuri cu plantații viticole nu diferă una de alta. Același criteriu se ia și la distanța pînă la localitate fiind aplicat coeficientul de 1,00 pentru toate obiectele comparabile deoarece valorile lor nu diferă.
Ajustarea pentru forma sectorului de teren este aplicată pentru obiectele analogice deoarece au forma dreptunghiulară diferită față de forma plantației evaluate, care are forma neregulată aplicînduse coeficientul este 0,90 deoarece obiectele comparabile au forma mai buna.
Ajustarea pentru pantă este de 1,00 pentru obiectul analogic situat în raionul Telenești deoarece are aceeași pantă ca la obiectul evaluat iar pentru obiectele analogice doi și trei este de 1,10 sunt situate pe terenuri cu pantă fără înclinații.
Bonitatea solului este factorul de bază care influențează valoarea terenului cu plantații viticole pe care poate fi plantată vița de vie. Fiecare grad de fertilitate a solului mărește sau scade valoarea lui cu 1%. Pentru terenul analogic nr.1 cu bonitate de 57 de grade, ajustarea va fi de 0,95, pentru terenul analogică nr. 2 cu bonitate a solului de 53 de grade, se va aplica coeficientul 0,99 deoarece este cu 1 grad mai mare decît a terenului evaluat, pentru ultimul teren care are bonitatea de 51 de grade se va aplica coeficientul de 1,01 deoarece are bonitate mai mică ca la obiectut evaluat.
Ajustarea pentru eroziune solului este de 0,90 pentru obiectul unu și doi deoarece sunt situate pe terenuri în care eroziunea este slabă în comparație cu terenul evaluat care are o eroziune moderată ca și la obiectul analogic trei care sa aplicat coeficientul de 1,00.
Existența sursei de apă în împrejurime mărește valoarea plantației cu 10%, plantația analogică unu și trei au sursă de apă în împrejurime ceea ce este favorabil, valoarea ei se ajustează cu coeficientul 0,9 deoarece obiectul evaluat nu are sursa de apă în împejurime ca și obiectul doi.
Ajustarea pentru anul plantării are o importanță deosebită deoarece vedem daca plnatațiile analogice sunt intrate în roadă complet. Pentru obiectul numărul unu nu sa ajustat prețul deoarece este aproape în aceeași perioadă cu plantația evaluată, iar pentru obiectul doi și trei sa aplicat coeficientul de 1,10 deoarece nu sunt intrate în roadă deplină.
Caracteristicile obiectelor analogice au fost preluate de pe anunțurile publicate cu plantații de viță de vie propuse spre vînzare, cît și prin legătură telefonică cu proprietarii, dar și de pe site-un oficial al datelor geospațiale din Republica Moldova, unde sunt indicate toate localitățile țării cu terenurile și plantațiile viticole și cu caracteristicile terenurilor în ceea ce privește solul, relieful, panta, expoziția, informația privind sursa de apă și existența fîșiilor forestiere sunt scrise în anunțuri, iar bonitatea terenurilor analogice sunt preluate din Cadastru funciar la 1 ianuarie 2015, capitoilul II unde sunt descrise caracteristicile calitatevi a terenurilor agricole de pe întreg teritoriul Republicii Moldova, luînduse în considerație raionul și localitatea din care face parte plantația analogică.
3.3 Aplicarea metodei veniturilor
Metoda venitului este aplicată pentru determinarea valorii terenului cu plantații de viță de vie în cazul în care plantația aduce venit proprietarului prin prelucrarea agricolă sau darea în arendă a acestei plantații cu viță vde vie.
Venitul generat de plantația cu viță de vie poate fi diferită în dependență de gestionarea acesteia:
Darea plantației cu viță de vie în arendă;
Prelucrarea plantației de proprietar.
În cazul tezei date la aplicarea metodei veniturilor pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie sa luat în considerație suprafața utilă de vie, numărul de butași , recolta medie în tone la hectar și prețul de comercializare a unui kilogram de poamă.Aceste date sunt preluate din proiectul plantației cu viță de vie iar prețul de comercializare sa stabilit în urma analizei prețurilor de vînzare a strugurilor. În tabelul 3.7 sunt descrise caracteristicile plantației cu viță de vie.
Tabelul 3.7 – Caracteristicile soiurilor plantației cu viță de vie
Sursa : Elaborat de autor
Pentru determinarea volorii de piață prin metoda veniturilor au fost selectate datele din actul de plantarea a plantației cu viță de vie care include soiuirile de masă și de vin cum sînt leana, pino, șardone și savenion cu suprafața utilă de 13,36 hectare, cu o reoltă medie de 10 tone la hectar și prețul mediu d vînzare a strugurilor de masă pentru un kilogram a fost de 10 lei, iar strugurii pentru vin au fost comercializati la prețul de 4 lei pentru un kilogram în medie.
Coeficientul perderilor aplicat este de 13 %, pentru ipozitul plantației de viță de vie proprietarul achitată anual 12 %. Perioada rămasă de rod a plantației cu viță de vie situată în satul Mîndrești, raionul Telenești este de 16 ani.Costul pentru o tonă de struguri este de 2750 lei, conform datelor preluate din proiectul plantației cu viță de vie.
Calculele efectuate prin metoda veniturilor pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie sunt prezentate în tabelul 3.8.
Tabelul 3.8 – Estimarea valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda veniturilor
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
În urma aplicării metodei veniturilor pentru estimarea valorii de piață a plantației cu viță de vie amplasată în satul Mîndrești, raionul Telenești constituie 2 856 190 lei sau 129 075 euro.
3.4 Reconcilierea valorii estimate
În urma aplicării metodelor de evaluare pentru obținerea rezultatelor evaluării se va determina mărimea valorii finale a terenului cu plantații de viță de vie prin procesul final care reprezintă reconciliere valorii .
Reconciliere este procesul de determinare a valorii finale a plantației cu viță de vie evaluat.
Reconciliere rezultatelor evaluării plantației cu viță de vie este format din două etape:
a) revizuirea pozițiilor conceptuale și tehnice ale evaluării, care cuprind diferențele între valorile determinate prin aplicarea metodelor de evaluare și determinarea celei mai eficiente valori;
b) estimarea valorii finale a terenului cu plantații de viță de vie evaluat.
Pozițiilor tehnice și conceptuale se revizuiesc pe bazeaza a următoarele verificări:
corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
corectitudinii metodelor aplicate;
profunzimii analizei elementelor pieței imobiliare;
veridicității datelor utilizate în analiză;
corectitudinii interpretării și utilizării datelor;
corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
consistența datelor utilizate în evaluare (rata de creștere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a prețurilor vînzărilor comparabile pentru inflație și rata inflației anticipate trebuie să posede un grad înalt de coerență; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei efective a construcției).
În procesul de reconciliere se va determina mărimea valorii finale a plantației cu viță de vie care va depinde de următoarele caracteristici:
a) tipul de valoare estimată ;
b) informația trebuie să fie disponibilă la data evaluării și accentua scopul evaluării;
c) aplicarea metodelor de evaluare.
În procesul reconcilierii rezultatelor evaluării plantațiilor viticole aplicate în procesul final al evaluării, evaluatorul va justifica și selecta metodele de evaluare folosite și acordarea ponderii rezultatelor evaluării căpătate prin acestea .
Prin aplicarea mediei ponderate a aplicării metodelor de evaluare se va calcula valoarea finală a terenului evaluat cu plantații de viță de vie . Ponderare rezultatelor finale poate să se efectueze prin aplicarea coeficienților cît și prin aplicarea ponderii relative a valorilor determinate din rezultatul aplicării celor trei metode de evaluare a plantației cu viță de vie.
În scopul determinării valorii de piață a terenului cu plantații de viță de vie au fost aplicate toate metodele de evaluare conform legislației evaluării bunurilor imobile, aceste metode sunt metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilot și metoda venitului. În urma aplicării metodelor de evaluare pentru obținerea rezultatelor finale se ia în considerație cheltuielile pentru plantare,varietatea tehnicii utilizate și informația de piață a plantațiilor de viță de vie.
În urma posibilității aplicării metodei cheltuielilor, metodei analizei comparative a vînzărilor și metodei veniturilor se va determina valoarea de piață a terenului cu plantații de viță de vie din satul Mîndrești, raionul Telenești. În urma aplicării metodelor de evaluare analizând rezultatele obținute la aplicarea acestor trei metode de evaluare prioritate se acordă metodei analizei comparative a vînzărilor atunci cînd piața este dezvoltată și dispunem de obiecte complet analogice iar ajustările au caracter relativ, este relatată situația reală de piață, metoda cheltuielilor și metoda veniturilor au o pondere mai mică în comparație cu acestă metodă.
Rezultatele derivate din aplicarea metodelor de evaluare pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie sunt prezentate în tabelul 3.9:
Tabelul 3.9 – Valorile de piață în urma aplicării metodelor de evaluare
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
Valoarea finală a plantației cu viță de vie este calculată prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se bazeze pe aplicarea coeficienților de ponderare cît și pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea celot trei metode de evaluare.
Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau ca o cifră concretă și un interval de valori.
În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală și valoarea maximală a intervalului nu poate fi mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii obținută prin aplicarea celor trei metode de evaluare.
Reconcilierea rezultatelor evaluării terenului cu plantație multianuală de viță de vie prin metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor și prin metoda veniturilor este prezentată în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10 – Reconcilierea rezultatelor evaluării
Sursa: Elaborat de autor în urma efecuării calculelor
Valoarea de piață a terenului cu plntații de viță de vie amplasat în raionul Telenești, satul Mîndrești, cu suprafață de 14,47 ha constituie 2 787 076 lei (două milioane șapte sute optzeci și șapte mii șaptezeci și șase lei) sau 125 951 euro ( o sută douăzeci și cinci mii nouă sute cinzeci și unu euro).
3.5 Concluzii
În capitol dat este prezentată toată partea practică a acestei lucrări. Evaluarea plantației cu viță de vie din extravilanul comunei Mînrești, raionul Telenești a fost realizată prin aplicarea a trei metode care sunt:metoda cheltuielilor,metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor.
Pentru aplicarea metodei cheltuielilor a fost analizată piață terenurilor arabile pentru a determiina valoarea de piață a terenului evaluat ca fiin considerat liber și au fost analizate și preluate datele din proiectul plantației cu viță de vie privind cheltuielile necesare pentru înființarea plantației pentru a fi determinată valoarea de piață în sumă de 5 687 455 lei.
În cadrul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie am anlizat piața acestor terenuri apoi am selectat trei terenuri cu plantații viticole analogice cu plantația evaluată. Terenurile analogice plantației evaluate sunt din zona de centru și de sud a republicii, fiind considerate zone favorabile pentru plantațiile multianuale de viță de vie,la aceste prețuri au fost aplicate ajustari pentru a obține o valoare de piață a plantației cu viță de vie care constituie 2 027 474 lei.
Iar pentru determinarea valorii de piață a plantației cu viță de vie prin metoda veniturilor sau folosit suprafața celor patru soiuri de poamă, recolta la hectar și prețul de realizare a unui kilogram de poamă obținit astfel determinînduse profitul și valoarea de piață de 2 856 190 lei.
În urma aplicării acestor trei metode de evaluare pentru obținerea rezultatului final al plantației multianuale cu viță de vie sa efectuat reconcilierea rezultatelor fiind determinată mărimea valorii finale a terenului cu plantații viticole.
Valoarea de piață a terenului cu plntații de viță de vie amplasat în raionul Telenești, satul Mîndrești, cu suprafață de 14,47 ha constituie 2 787 076 lei (două milioane șapte sute optzeci și șapte mii șaptezeci și șase lei) sau 125 951 euro ( o sută douăzeci și cinci mii nouă sute cinzeci și unu euro).
CONCLUZII
Țăranul nu pleacă nici de voie, nici de nevoie. El n-are unde să-și mute sărăcia, pentru că, smuls de pe ogorul lui, ar fi osandit să piară ca un arbore smuls din rădăcină . El se simte zămislit si nascut din acest pamant. Pentru țăranul nostru pămîntul nu e un obiect de exploatare, și o ființă vie, pamîntul este însași rostul lui de a fi. Astfel, destinul pamantului care ne-a nascut si ne-a crescut a trebuit sa comande si destinul dezvoltării neamului nostru, după spusele lui Liviu Rebreanu de unde rezultă și legătura dintre om și pămînt.
Pămîntul este baza producției agricole, fiind considerat o resursă rară și prețioasă, cu un potențial de producție înalt, neînlocuibil de care depinde alimentația populației.
Pămîntul nu este un simplu factor de producție, este baza securității alimentare a populației, este resursa naturală cea mai prețioasă și importantă de care depinde dezvotarea comunităților rurale sănătoase și existența familiei rurale și urbane.
În economia economică și în teoria modernă pămîntul este ca o asimilare a capitalului, ca orice bun de capital, el poate fi folosit în diferite scopuri cu ar fi vînzarea, cumpărarea, schimbarea, arendarea, donarea,atragerea investițiilor, gajarea etc. Astfel, pamîntul ca orice bun economic, poate fi tranzacționat într – o economie de piață dezvoltată.
Plantațiile viticole au fost, sunt și vor rămîne una din ramurile de bază ale economiei naționale a Republicii Moldova deoarece din vecheme plantarea viței de vie a fost o ramură de bază, avînd și harta țării în formă de strugure.
Evaluarea terenurilor cu plantații de viță de vie este o activitate profesională complexă care necesită din partea evaluatorului cunoștințe bogate în acest domeniu cît și deprinderi practice. În cadrul acestei activități se întîlnesc strîns normele juridice, economice și etice. Evaluatorul trebuie să cunoască bine legislația, să o aplice în mod corect și conștiincios, să cunoască metodele și abordările de evaluare a plantațiilor viticole, să dispună de informația sigură și completă privind piața terenurilor cu plantații multianuale de viță de vie, pentru efectuarea evaluării corecte care este din ce în ce mai solicițată pe piața serviciilor de evaluare.
După cum s-a menționat în lucrarea dată terenurile cu plantații de viță de vie necesită investiții materiale și financiare dar tot odată aduc și venit care se recuperează pe parcurs deoarece la momentul actual business-ul viticol este unul foarte rentabil în Republica Moldova.
Datorită subvenționări în domeniul viticulturii cît și existența condițiilor pedoclimatice pentru creșterea acestei culturi, populația din țara noastră a început să investească tot mai mult în înființarea podgoriilor cu viță de vie.
Pe lîngă faptul că domeniul vitivinicol este bine subvenționat în Republica Moldova, statul a creat și un cadru legislativ care la fel facilitează înființarea unei plantații de viță de vie.
Analizînd piața terenurilor cu plantații de viță de vie din zona centrală și din partea de sud a Republicii Moldova, ași putea spune că oferte cu terenuri cu plantații de viță de vie sunt puține, proprietarii cer prețuri nejustificate pentru acestea, ceea ce formează un dezechilibru pe piața plantațiilor de viță de vie.
În ceea ce privește legislația evaluării terenurilor cu plantații de viță de vie situația este una mai complicată, deoarece în Republica Moldova lipsește un cadrul metodologic bine dezvoltat anume a plantațiilor cu viță de vie dar care pe viitor va căpăta amploare. Conform actelor legislative unde este specificat utilizarea metodelor de evaluare aplicate la determinarea valorii de piață sunt folosite metoda cheltuielilor, metodele analizei comparative a vînzărilor și metoda veniturilori fiine eficiente .
În urma aplicării acestor trei metode de evaluare pentru obținerea rezultatului final al plantației multianuale cu viță de vie sa efectuat reconcilierea rezultatelor fiind determinată mărimea valorii finale a terenului cu plantații viticole.
Valoarea de piață a terenului cu plntații de viță de vie amplasat în raionul Telenești, satul Mîndrești, cu suprafață de 14,47 ha constituie 2 787 076 lei (două milioane șapte sute optzeci și șapte mii șaptezeci și șase lei) sau 125 951 euro ( o sută douăzeci și cinci mii nouă sute cinzeci și unu euro).
Efectuarea acestei lucrări mi-a permis să-mi pun în practică toate cunoștințele teoretice și practice acumulate în procesul de studiu.
În urma concluziilor făcute aș punea remarca următoarele recomandari pentru evaluarea plantațiilor cu viță de vie cum ar fi elaboraea unor acte legislative care să reglementeze procesul de evaluare a acestora, să conțină o metodologie strictă de evaluare a terenurilor cu plantații multianuale în general cît și a plantațiilor cu viță de vie.
Următoarea recomandare pe care aș putea să o fac este cu referință la crearea unei baze de date unice privind tranzacțiile cu terenuri cu plantații multianuale.
O altă recomandare propusă de mine ar fi formarea unor cursuri de perfecționare a evaluatorilor, orientate către implementarea metodologii evaluării plantațiilor cu viță de vie.
BIBLIOGRAFIE
1 Constituția Republicii Moldova din 29.07.1994. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.1 din 12.08.1994.
2 Codul Civil al Republicii Moldova, Nr.1107 din 06.06.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.82-86 din 22.06.2002.
3 Codul Funciar al Republicii Moldova, Nr.828 din 25.12.1991. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.107 din 04.09.2001.
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, Nr.989 din 18.04.2002. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.102 din 16.07.2002.
Legea Republicii Moldova cu privire la arenda în agricultură, Nr.198 din 15.05.2003. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.163-166 din 01.08.2003.
Legea Republicii Moldova Cadastrul bunurilor imobile nr.1543 – XIII din 25.02.1998;
Legea Republicii Moldova cu privire la formarea bunurilor imobile, Nr.354 din 28.10.2004. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.233-236 din 17.12.2004.
Legea Republicii Moldova cu privire la prețul normativ și modul de vînzare cumpărare a pămîntului, Nr.1308 din 25.07.1997. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.147-149 din 06.12.2001.
Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate, Nr.459 din 22.01.1991. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.3 din 30.06.1991.
Legea Republicii Moldova viei și vinului, Nr.57 din 10.03.2006. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.75-78 din 19.05.2006.
Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova privind aprobarea regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile descrie procesul de evaluare a bunurilor imobile, Nr.958 din 04.08.2003. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.177 din 15.08.2003.
Hotărîre Guvernului Nr. 352 din 10.06.2015 cu privire la aprobarea modului de repartizare a mijloacelor fondului de subvenționare a producătorilor agricoli;
Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova pentru aprobarea regulamentului cu privire la modul de atribuire, modificare a destinației și schimbul terenurilor, Nr.1451 din 24.12.2007. Monitorul Oficial al Republicii Moldova Nr.5-7 din 11.01.2008.
Particularități privind contabilitatea investițiilor imobiliare
Standardele Internaționale de evaluare, ediția a opta, 2007.
Strategia de înființare a plantațiilor viticole moderne destinate obținerii producției vitivinicole solicitate pe principalele piețe de desfacere
Strategia de atragere a investițiilor și promovare a exporturilor pentru anii 2006-2015, Chișinău 2006.
Botnarenco, I.,Cadastrul bunurilor imobile în Moldova ( teorie, metode, practică) , Chișinău Phontos 2012 – 484 p., p90 ;
Botnarenco I, Buzu O, Palcov V, Metodologia evaluării terenurilor cu destinație agricolă, Chișinău, 2000, p. 111.
Bucur Georgeta Mihaela, Viticultură, București, 2011, p. 381.
Buzu O, Matcov A, Evaluarea imobilului: teorie și practică, Chișinău 2003, p. 258.
Buzu O, Organizarea activității de evaluare, Chisinau 2002, p. 428.
Cazanțeva O, Botnaru V, Atlas – geografie fizică și socio-economică, Chișinău 2008.
Nicolaescu Gheorghe, Panfil Apruda, Nicoale Perstniov, Alexandru Tereșcenco , Ghid pentru producătorii de struguri pentru masă / elab. :. – Ch.: “Iunie Prim” SRL, 2007. – 128 p
Mocreac O, Cadastru funciar la 1 ianuarie 2015, Chișinău, 2015, p.985.
Olteanu I, Viticultură, Craiova, 2000, p. 146.
Vladimir Gh. Guțu, Cadastru bunurilor imobile volumul 5 – Evaluarea bunurilor imobile, Chișinău 2003 – 552 p, p 155;
Гриненко С.В, Экономика недвижимости, Таганрог, ТРТУ, 2004.
Львов Д.С, Медведева О.Е, Оценка стоимости недвижимости, Москва, 2003.
http://www.anunturi.md
http://www.arfc.gov.md/
http://bnm.md/
https://commons.wikimedia.org/wiki/Atlas_of_Moldova
http://www.geoportal.md/en/default/map#lat=267744.841577&lon193866.634859&zoom=7
www.imobile.md;
http://maia.gov.md/
http://www.rasfoiesc.com/business/agricultura/pomicultura/CICLUL-BIOLOGIC-AL-PLANTELOR-H98.php
https://ro.wikipedia.org/wiki/Viticultur%C4%83
https://ro.wikipedia.org/wiki/Vi%C8%9B%C4%83_de_vie
http://www.statistica.md/pageview.php?l=ro&idc=315&id=2279;
http://wine.md/content/soiuri-de-vita-de-vie-cultivate-in-moldova/
http://999.md.
Anexa A
Actul privind înființarea plantației pomicole
Anexa B
Titlul de proprietate a plantației cu viță de vie
Anexa C
Terenul analogi 1 , raionul Telenești, satul Negureni
Anexa D
Terenul analogi 2 , raionul Călăraș, satul Bahmut
Anexa E
Terenul analogi 3 , raionul Florești, satul Alexandrovca
Anexa F
Obiectul analogi 1 , raionul Telenești, satul Tîrșițăi
Anexa G
Obiectul analogi 2 , raionul Orhei
Anexa H
Obiectul analogi 3 , raionul Cantemir, satul Haragîș
Anexa I
Cursul valutar la data de 02.11.2015
Anexa J
Prețul strugurilor
Indiferent că au fost înghețuri în primăvara acestui an și a secetei din vară, fermierii se bucură de o recoltă bună. Agricultorii se plâng, însă, că nu au unde să-și vândă producția.
Nicolai Rotari din satul Prajila, raionul Florești, are o plantație de viță-de-vie care se întinde pe o suprafață de 25 de hectare.
"Sper că vom avea până la 20 de tone la hectar. În condițiile climaterice din Moldova este un rezultat foarte bun. Acum prețul unui kilogram de struguri variază între 10 și 12 lei", spune fermierul, pentru soiurile de masa.
Dacă majoritatea culturilor au fost compromise de secetă, atunci recolta de struguri a avut numai de câștigat de pe urma temperaturilor caniculare, spun agricultorii.
Fermierii susțin că nu există o piață de desfacere pentru comercializarea strugurilor.
"Clienți serioși nu avem, deocamdată. În piețele din Moldova noi nu vom putea să vindem producția. Cine va lua atâția struguri? Noi în acest an vom strânge 350 de tone. Este nevoie să exportăm. Pe piața internă vom fi nevoiți să ne vindem producția la jumătate de preț", a spus Nicolai Rotari.
Potrivit Asociației Producătorilor și Exportatorilor de Struguri din Moldova, recolta de struguri de masă din acest an va fi mai mică decât cea din 2014, din cauza înghețurilor. Anul trecut, agricultorii au cules aproximativ 100.000 de tone de struguri. Producătorii vor cere pentru un kilogram de struguri 15-16 lei.
Articol de PUBLIKA.MD, publicat in data de Luni, 03 August 2015, ora 18:13
http://www.publika.md/a-inceput-recoltarea-strugurilor-roada-este-buna-dar-nu-exista-clienti-seriosi-video_2370341.html
Anexa K
Imagini cu plantația evaluată
Anexa L
Analiza prețurilor de ofertă a plantațiilor de viță de vie în raionul Telenești și în Republica Moldova pentru anul 2015
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Analiza Plantatiilor de Vita de Vie din Moldova (ID: 109469)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.