Analiza Pietei Imobiliare din Germania

=== 240c1299a4e37f2d30ba9459a4f8dac577bb22e1_639386_1 ===

INTRODUCERE

În ciuda discuțiilor despre un eventual balon imobiliar, perspectivele pentru sectorul imobiliar german continuă să fie pozitive pentru investitori. Principalele motive ale acestei ipoteze pot fi rezumate după cum urmează: Mediul economic pozitiv: Având în vedere politica zero a ratelor dobânzilor ale Băncii Centrale Europene (BCE), ratele dobânzilor rămân la un nivel record, cu condiții de finanțare favorabile din punct de vedere istoric. Noua activitate de construcții se situează în mod semnificativ în spatele cererii tot mai mari, ceea ce împinge prețurile imobiliare. În 2016, indicele proprietății germane (GPI), randamentul total al tuturor investițiilor imobiliare germane, a atins un nivel record de 14,7% de la reunificarea Germaniei. Mai mult, plinul de bani al BCE asigură o lichiditate amplă, care sporește presiunea investițiilor, investitorii caută investiții relativ sigure și, în același timp, oferă o rentabilitate mai mare decât media. Mai mult, politica foarte expansivă exercitată de BCE slăbește euro, ceea ce face ca proprietățile germane să fie și mai atractive pentru investitorii din afara zonei euro. Boomul cererii pentru proprietăți comerciale și rezidențiale: tendința macroeconomică și demografică din Germania sporește, de asemenea, cererea de bunuri imobile de înaltă calitate: având în vedere creșterea urbanizării și creșterea populației de aglomerări, unde spațiul locativ este rar. Proprietățile de birouri sunt foarte solicitate din cauza ratelor scăzute ale șomajului și a nivelului record al ocupării forței de muncă, iar proprietățile comerciale beneficiază în plus de creșterea puterii de cumpărare și de o mare înclinație de consum. Datorită volumului tot mai mare în comerțul cu ridicata și cu amănuntul, proprietățile de depozitare și logistică sunt importante din punct de vedere strategic și, prin urmare, au o cerere deosebit de mare. Pe paginile următoare am compilat o imagine de ansamblu asupra condițiilor și segmentelor pieței imobiliare din Germania pentru a vă oferi o imagine mai detaliată pe piața imobiliară din Germania.

1. SITUAȚIA ECONOMICĂ CURENTĂ ÎN GERMANIA

Creșterea macroeconomică în Germania a oferit până acum o bază solidă pentru piața imobiliară. Această situație va rămâne neschimbată pentru moment, deoarece economia germană se extinde: în al doilea trimestru al anului 2017, produsul intern brut – după ajustarea pentru prețuri, efecte sezoniere și calendaristice – a fost cu 0,6% mai mult față de trimestrul precedent. PIB-ul a crescut și mai puternic, cu 0,7%, în primul trimestru al anului 2017. Creșterea este în continuare determinată în principal de cererea internă. Cheltuielile de consum ale gospodăriilor private au crescut în mod semnificativ, iar chiar și cheltuielile din sectorul public au crescut. Investițiile s-au extins deja puternic în trimestrul precedent: investițiile în echipamente și clădiri au fost cu 1,2% și cu 0,9% mai mari decât în ​​primul trimestru al anului 2017. În schimb, balanța comercială – adică diferența față de exporturi și importuri – creștere cu -0,3 puncte procentuale aproximativ. Având în vedere indicatorii pozitivi, presupunem că dezvoltarea economică în Germania va rămâne favorabilă. Acest lucru se reflectă în previziunile de creștere pentru anul curent de 2,0%. Se așteaptă ca creșterea în anul următor să fie la fel. Rata șomajului este probabil să atingă un nivel mediu de sub 6% pe an în anul 2018. Rata inflației în Germania – măsurată prin indicele național al prețurilor de consum – s-a situat la 1,7% în iulie 2017 (HCPI: +1,5% ) oarecum mai mare decât în ​​cele două luni anterioare (mai +1,5%, iunie +1,6%). Prețurile la produsele alimentare au continuat să crească în mod disproporționat (iulie: + 2,6% an la an), la fel ca și chiriile rezidențiale (+1,8%). Pentru anul 2018 ca întreg, ne așteptăm ca inflația să crească cu 1,7%. Este probabil ca prețurile de consum să crească într-o rată în mare măsură neschimbată în anul următor.

Figura nr. 1 – Creșterea macroeconomică și șomajul

Sursa: DZ BANK Research

Figura nr. 2 – Tendința prețurilor consumatorilor (HCPI)

HCPI = indicele armonizat al prețurilor de consum

Sursa: DZ BANK Research

Tabel 1 – Previziunea economică în Germania

2. REDRESAREA PE PIAȚA HOTELIERĂ GERMANĂ CONTINUĂ

Turismul din Germania a fost solicitat de ceva timp. Acest lucru este valabil pentru destinațiile tipice de vacanță, cum ar fi insulele din Marea Nordului și din Marea Baltică sau din Pădurea Bavareză. Cu toate acestea, numărul de vizitatori cresc în orașe mari atractive, în special. Pe lângă dorința generală de a călători, orașele beneficiază și de tendința de a face câteva călătorii scurte. De asemenea, a crescut și interesul străin în vizitarea Germaniei. În consecință, a existat o creștere considerabilă a proporției străinilor care locuiesc peste noapte în hoteluri germane.

Figura nr. 3 – Turismul constituit în Germania

Sursa: Oficiul Federal de Statistică

Figura nr. 4 – Hoteluri care vor fi construite în locațiile de top în următorii ani

Sursa: BulwienGesa

Creșterea numărului de șederi peste noapte în localitățile de top a fost extrem de disproporționată. Numărul de vizitatori care locuiesc în hoteluri peste noapte aici aproape că s-a triplat în 20 de ani, în timp ce creșterea în această perioadă în Germania a fost "doar" de 80%. Creșterea puternică în Berlin, unde numărul a crescut de patru ori mai mult de la mijlocul anilor 1990, a contribuit aici într-o anumită măsură. Capitalul german contribuie cu mai mult de o treime din totalul de aproximativ 45 de milioane de nopți în hoteluri tradiționale din cele șapte locații de top – cu excepția hotelurilor cu mic dejun.

Figura nr. 5 – Top locații: numărul vizitatorilor a continuat să crească

Sursa: BulwienGesa

Figura nr. 6 – Top locații: Prin mărirea numărului de paturi, occupanța hotelului este îmbunătățită

Sursa: BulwienGesa

Capacitatea hotelurilor a fost, de asemenea, extinsă în ultimii ani, ca răspuns la creșterea bruscă a numărului de călătorii de agrement și de afaceri. Cu douăzeci de ani în urmă, erau aproape 100 000 de paturi de hotel în locațiile de top; astăzi, există mai mult de două ori mai multe, la aproximativ 220.000. Cu toate acestea, a existat o îmbunătățire perceptibilă a ocupării, în ciuda creșterii puternice a spațiilor de cazare peste noapte. Având o medie de peste 40% la mijlocul anilor 1990, ocuparea paturilor hoteliere se îndreaptă treptat spre 60%.

Măsurate față de gama principalelor segmente ale pieței imobiliare – rezidențiale, de birouri și de vânzare cu amănuntul – datele pieței pentru piețele hoteliere regionale din cele șapte locații de top sunt mult mai uniforme. Astfel, tariful mediu de cameră variază de la 90 EUR în Berlin până la 115 EUR în Dusseldorf și München; aceasta înseamnă în medie 100 EUR în toate locațiile. Gradul de ocupare a camerelor variază de la puțin sub 70% în Düsseldorf și Frankfurt până la peste 80% în Hamburg, cu o medie de 75%. Motivul pentru valori mai mari pentru gradul de ocupare în comparație cu ocuparea mai mică a paturilor hoteliere este utilizarea unică a camerelor duble – camerele singulare au devenit o raritate. Combinația ratei de ocupare și a ratei medii a camerei duce la venituri pe cameră de hotel disponibil, de la 66 EUR în Frankfurt până la 88 EUR în München. În medie, în fiecare locație, fiecare cameră de hotel generează venituri de 75 EUR pe zi.

Este impresionant faptul că cei trei indicatori s-au îmbunătățit treptat în ultimii ani. Aceasta implică faptul că ocuparea camerei a crescut în ciuda ratelor mai mari ale camerelor, ceea ce înseamnă că și venitul mediu zilnic pe cameră a crescut. Interesul semnificativ pe piața germană a hotelurilor, precum și lucrările substanțiale făcute în extinderea capacității hoteliere existente pot fi explicate prin turismul în creștere și dezvoltarea pozitivă a afacerilor la cele șapte locații de top. În prezent există multe proiecte hoteliere aflate în construcție în toate locațiile de top, precum și în multe alte orașe mari; multe altele se află în faza de planificare. Noile branduri hoteliere se aventurează și pe piața germană. Lanțurile internaționale stabilite dezvoltă, de asemenea, gama de branduri din portofoliile lor pentru a satisface cerințele Generației Y – cei născuți după 1980 – și Generației Z – cei născuți după anul 1995. Exemple de noi branduri hoteliere din Germania includ Jo & Joe, LOGINN , Hoteluri NinetyNine, NYX, Soulmade și Urban Loft.

Rămâne de văzut dacă indicatorii își vor continua trendul ascendent anterior, având în vedere extinderea capacității. Cu toate acestea, premisele fundamentale pentru turism în Germania sunt favorabile. În plus față de situația economică pozitivă susținută din Germania, economia din zona euro este din ce în ce mai puternică, ceea ce înseamnă că cererea pentru vacanțe în Germania și camerele hoteliere este probabil să se ridice din nou. Investitorii nu au fost orbiți de tendința satisfăcătoare pe piața germană a hotelurilor în căutarea oportunităților de investiții atractive. Acest lucru este evident nu numai datorită creșterii puternice a volumului anual al investițiilor, ci și datorită expansiunii semnificative a cotei procentuale a investițiilor hoteliere pe piață în ansamblu. În timp ce, în cazul a peste 50 de miliarde de euro, suma totală investită în imobiliare comerciale germane în ultimii doi ani corespunde aproximativ anului de boom din 2007 chiar înainte de criza de pe piețele financiare internaționale, investițiile hoteliere în Germania s-au dublat. La peste 5 miliarde de euro în 2016, investițiile hotelurilor germane au atins cifra record. Proporția investițiilor totale în domeniul imobiliar comercial a fost de aproximativ 4% între 2005 și 2011. Cifra a crescut de atunci de aproape 10%.

3. UN BALON SPECULATIV PE PIAȚA IMOBILIARĂ DIN GERMANIA

Potrivit lui Stiglitz, un balon speculativ este definit după cum urmează: "Dacă motivul că prețul este ridicat astăzi este doar pentru că investitorii cred că prețul de vânzare va fi ridicat mâine – când factorii fundamentali nu par să justifice astfel un preț – apoi un balon există." Astfel, comportamentul investitorilor se schimbă și ei tind să fie prea optimiști. Rezultatul acestui overoptimism poate fi dublu: investitorii construiesc prea multe unități noi de locuințe, deoarece supraestimează prețul de vânzare viitor, iar investitorii și gospodăriile populației utilizează efectul de pârghie pentru a-și spori câștigurile de capital atunci când vând proprietatea și pentru a cumpăra mai multe proprietăți cu un anumit capital.

Pe termen scurt, prețurile cresc semnificativ, dar, pe măsură ce investitorii își dau seama că dezvoltarea prețurilor nu este sustenabilă – fie din cauza creșterii numărului de posturi vacante (cazul Spaniei), fie prin creșterea delincvențelor ipotecare și prin creșterea numărului de tranzacții (cazul Regatului Unit) – bulele explodează. Prin urmare, pentru a măsura riscurile pentru piața imobiliară din Germania, este util să examinăm mai atent piețele ipotecare și construcții. Având în vedere piața ipotecară, Germania este în mod tradițional prudențială. Împrumuturile ipotecare din Germania se caracterizează, în general, prin plăți înalte, rate ridicate de amortizare și ipoteci cu rată fixă. În consecință, volumul ipotecilor este obișnuit să se dezvolte fără probleme. Figura 7 prezintă evoluția stocurilor ipotecare din Germania, Spania, Irlanda și zona euro. În Spania și Irlanda, creditarea pentru achiziționarea de locuințe a crescut dramatic între 2003 și 2007. Stocul de credite ipotecare s-a dublat și a depășit considerabil evoluția prețurilor, în timp ce în Germania, dezvoltarea a rămas netedă. Între 2010 și 2017, creditarea pentru achiziționarea de locuințe a crescut cu 18%, ceea ce este sub creșterea prețurilor. Avand in vedere  ratele dobânzilor ipotecare și dezvoltarea produsului intern brut, creditarea ipotecară este disproporționat de scăzută, așa cum dovedesc Bendel și Voigtländer cu un model de corecție a erorilor.

Figura nr.8 – Stoc de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe

Sursa: ECB

În plus, alegerea produselor ipotecare nu se schimbă. În SUA, precum și în alte țări, ratele scăzute ale creditelor ipotecare au condus la apariția unor produse ipotecare mai riscante, cu rate variabile, rate ridicate de îndatorare și amortizare scăzută la zero (sau chiar negativă). Cu toate acestea, în Germania, ratele de îndatorare rămân constante, în timp ce ratele de amortizare și durata creditelor ipotecare cu durată determinată au crescut. Activitățile de construcție din Germania s-au extins în ultimii ani. Din 2010, numărul unităților de locuit finalizate a crescut cu mai mult de 70%. În total, în 2016 au fost finalizate 277.000 de unități noi de locuit. Cu toate acestea, în comparație cu nivelul record al anului 2006 de peste 600.000 de locuințe, cifra este mai puțin impresionantă. La începutul anilor 2000, realizările de peste 300.000 au fost medii. Mai important, afluxul de persoane în Germania a amplificat cererea de locuințe. Între jumătatea anului 2011 și sfârșitul anului 2015, populația din Germania a crescut cu peste un milion de persoane. Estimările efectuate de IW Köln sugerează că, până în 2020, aproximativ 385 000 de unități de locuit noi pe an sunt necesare pentru a se potrivi cererii. Ministerul Mediului, Conservarea Naturii, Constructia si Securitatea Nucleara estimeaza ca este nevoie de un număr anual de 350.000 unitati locative.

În orașele mari, există și o discrepanță între cerere și ofertă. Pe baza prognozelor demografice, a locurilor de muncă vacante și a consumului tipic de locuințe, provenite de la grupul socio-economic (SOEP), Deschermeier et al. calculează numărul anual de finalizări necesare pentru Frankfurt, München și Berlin. În Berlin, de exemplu, sunt necesare mai mult de 30.000 de finalizări pe an pentru a se potrivi cererii unei populații în creștere. În 2016, totuși, doar 13.700 de locuințe au fost finalizate. Între 2011 și 2015, decalajul dintre necesarul de construcție și construcția reală sa ridicat la peste 50.000. În toate orașele mari, există o mare discrepanță între cerere și ofertă pe piața imobiliară. Figura 8 ilustrează situația pentru Berlin, Frankfurt și München, dar este similară și în Dusseldorf, Hamburg, Stuttgart sau Köln.

Figura nr.8 – Finalizări anuale necesare până în 2020 și finalizări reale în 2016 Frankfurt: autorizații de construire în 2016

Sursa: Deschermeier et al., 2017a

Conform previziunilor demografice recente, cererea de locuințe în marile orașe va crește până în 2035. Berlin, Frankfurt și München se pot aștepta la o creștere a populației de peste 10%, sporind astfel numărul de completare necesare. Principalul motiv pentru care oferta și cererea nu se potrivesc este că există o lipsă de șantiere. Există suficienți investitori, iar dezvoltatorii de proiecte așteaptă să construiască mai mult, însă șantierele de construcție sunt în prezent blocajele de pe piață. Pentru a dezlănțui potențialul, municipalitățile trebuie să își revizuiască planurile de zonare, cu ambiția de a construi noi cartiere urbane. În plus, impozitarea terenurilor ar trebui revizuită pentru a oferi stimulente pentru construirea mai rapidă a clădirilor. În prezent, șantierele de construcții sunt adesea scutite de impozitare. Întrucât prețurile pentru șantierele de construcție cresc cu mai mult de 10% în majoritatea orașelor, așteptarea va deveni, prin urmare, o strategie favorabilă pentru proprietarii de terenuri.

În acest context, dezvoltarea prețurilor este cel puțin explicabilă. Într-o piață cu împrumuturi prudențiale și un deficit de locuințe (cel puțin în orașele mari), o corecție a pieței este mai puțin probabilă. Bazându-se pe abordarea "costul locuințelor" în tradiția Poterba, Seipelt și Voigtländer calculează că, chiar și o creștere a ratelor ipotecare de 100-200 puncte de bază nu va provoca neapărat o scădere a prețurilor. Sau, invers, analiza costurilor utilizatorului sugerează că există încă o marjă de manevră pentru creșteri suplimentare de prețuri.

Cu toate acestea, este necesar un cuvânt de precauție. Situația actuală de pe piața imobiliară este determinată de o combinație extraordinară de migrație puternică și de o economie în plină expansiune într-un mediu ultra-scăzut al ratei ipotecare. Prin urmare, o mișcare puternică a prețurilor poate fi justificată, însă cadrul se va înrăutăți în timp. Având în vedere condițiile actuale pentru investitorii imobiliari, a fost atins un maxim și singura întrebare este cât timp va dura vârful. O ajustare se va întâmpla în cele din urmă. Pe măsură ce piața germană nu indică niciun semn al unui bubble speculativ, adică nici o construcție excesivă și nici o extindere a ipotecii, șansele sunt bune să se încheie într-o aterizare ușoară.

4. PROPRIETĂȚILE RETAIL

Lucrurile merg rapid în jos în sectorul comerțului cu amănuntul? Cele aproximativ 300.000 de căutări cu termenul "Apocalipsa cu amănuntul" nu au un semn bun. Termenul se referă la o tendință actuală în sectorul de retail din S.U.A., unde un număr semnificativ de magazine se închid în mall-uri. Și tendința continuă, deoarece principalii chiriași în multe mall-uri, precum Macy's, Sears sau JC Penney, vor închide fiecare câte 100 de magazine în anul curent. Acest lucru este surprinzător, deoarece o creștere macroeconomică sănătoasă și creșterea numărului de angajați în Statele Unite ar putea genera o creștere a cheltuielilor de consum. Vedem primele semne ale declinului cumpărăturilor de pe stradă aici? Dacă americanii iubitori de cumpărături sunt îngrijorați de sectorul de comerț cu amănuntul, situația pare a fi destul de sumbră.

Cu toate acestea, există și rapoarte negative din partea sectorului de retail din Germania, în ciuda condițiilor economice bune. Lanțul de modă Wöhrl, fondat în Nürnberg, a fost forțat să se înscrie pentru insolvență acum câteva luni, de exemplu. Cu doar câteva săptămâni în urmă, grupul de magazine din Koln, Galeria Kaufhof, a surprins lumea financiară anunțând că asigurătorul de credite Hermes și-a redus limita de credit din cauza deteriorării creditului.

Cu toate acestea, este prea devreme pentru a licita răbdarea sectorului de comerț cu amănuntul. Acest lucru este clar din numărul de persoane care merg la cumpărături sâmbătă. Este dificil să găsești spațiu pentru a parca sau a bea o cafea. Și, bineînțeles, există și mall-uri cu picior mare în Statele Unite. Problemele din sectorul de retail din S.U.A. se datorează în mare măsură surplusului de spațiu comercial. Timp de mulți ani, comercianții cu amănuntul doreau să se apropie de clienții lor și, având în vedere acest lucru, și-au extins continuu rețelele de sucursale. Acesta este și motivul pentru care spațiul comercial pe cap de locuitor din centrele comerciale din S.U.A. este de aproximativ zece ori mai mare decât în ​​Germania. Prin urmare, subțierea rețelelor de sucursale este probabil cea mai mare parte a pieței.

Cu toate acestea, mall-urile sunt, de asemenea, expuse concurenței sporite din partea cumpărăturilor online de succes. Aici, americanii sunt cu mult înainte de germani atât în ​​ceea ce privește comportamentul de comandă, cât și produsele comandate. Amazon oferă un exemplu de cum cumpărăturile online devin tot mai ușor de făcut. Gigantul american a introdus atât "butonul Dash", cât și "Echo" din Statele Unite pentru a începe. Ambele sunt acum disponibile în Germania. După instalarea butonului Dash în bucătărie, în baie sau în încăperea de utilități, clienții pot reordona produsele utilizate acolo prin simpla apăsare a butonului. Iar Echo, care răspunde numelui Alexa, s-a stabilit într-un șir de gospodării americane. Redă muzică la cerere, oferă informații despre știri și vreme, controlează funcțiile smart home, cum ar fi iluminatul și încălzirea, și, bineînțeles, primește comenzi pentru produse.

Dezvoltarea cumpărăturilor on-line este, de asemenea, susceptibilă de a face progrese suplimentare în Germania. Industria de comerț cu amănuntul testează deja noi canale de vânzare. De exemplu, Rossmann din Berlin a intrat într-o cooperativă cu Amazon pentru a testa livrarea de produse de sănătate și de frumusețe: clienții din capitală pot livra 5.000 de produse din gama Rossmann la casele lor. Aldi este un alt exemplu. Magazinul de reduceri explorează de asemenea afacerea online, deși pentru moment numai clienții din trei aglomerări din Statele Unite pot comanda produse de băcănie online.

În cazul în care testul va avea succes, este posibil să fie doar o chestiune de timp până când serviciul este extins la consumatorii germani. În cele din urmă, comerțul electronic ar putea beneficia de o creștere a furnizorilor, de simplificarea proceselor de comandă și de reducerea timpilor de livrare. Cu toate acestea, în consecință, clienții sunt mai puțin dispuși să călătorească pe distanțe mai mari, în funcție de locul în care locuiesc, într-un centru comercial sau în oraș.

Dezvoltarea pieței, tendințe și perspective

Ce impact ar putea avea acest lucru asupra comercianților cu amănuntul din locațiile A1? În cazul în care trecerea de la cumpărăturile pe stradă la comenzi online și livrarea de bunuri pe ușa din față sau într-un punct de preluare continuă așa cum se așteaptă în următorii câțiva ani, este probabil să fie însoțită de scăderea cererii de spațiu comercial. Cu toate acestea, este posibil ca amploarea să difere în funcție de categoria produsului. În consecință, bunurile de consum și bunurile de lux vor fi în mare parte cumpărate în magazine. În primul rând, pentru că este de obicei o distanță scurtă la cel mai apropiat magazin de produse alimentare sau magazin cu discount în Germania. Și în al doilea rând, pentru că, de asemenea, oamenii doresc să "experimenteze" produse exclusive atunci când le cumpără. Cu toate acestea, concurența online este probabil să se intensifice și mai mult. Aceasta ar include, de asemenea, o mare parte a ofertei "orientate spre consumatori" în locațiile A1. Concurența din centrele de producție fabricate, abreviată la "FOC", ar putea, de asemenea, să se intensifice în anii următori. Numărul de FOC, care în prezent se situează la 16, majoritatea care a fost deschis în ultimii zece ani, este probabil să crească în continuare; alte douăsprezece sunt în construcție sau planificate, inclusiv "Styles Outlet" din Duisburg, care ar putea deveni cel mai mare FOC din Germania.

Această dezvoltare se pare deja a avea loc la locațiile de retail din centrul orașului. Începând cu anul 2015, creșterea chiriilor – deși a crescut în ultimii ani – a încetinit inițial și s-a oprit acum. Această stopare a creșterii chiriilor a avut loc într-un mediu economic extraordinar de favorabil. Desigur, sectorul de comerț cu amănuntul a înregistrat o creștere considerabilă a vânzărilor, dar acest lucru nu a stimulat cererea de spațiu de vânzare. Aceasta ridică întrebarea cu privire la impactul care ar fi dacă s-ar produce o deteriorare a mediului economic favorabil actual.

Figura nr.9 – Tendințele pozitive în piața germană a muncii

Sursa: Agenția Federală pentru Ocuparea Forței de Muncă, Bundesbank

Figura nr. 10 – Climatul consumului

Sursa: GfK

Cu toate acestea, în prezent nu există semne în acest sens: condițiile macroeconomice pentru sectorul comerțului cu amănuntul rămân pozitive, deși unii factori relevanți care îi afectează se diminuează. O cerere pozitivă de vânzare cu amănuntul este susținută, în special, de piața încă puternică a forței de muncă. Creșterea ocupării forței de muncă, care a fost evidentă din 2006, continuă. Numărul persoanelor ocupate în câmpul muncii a crescut de atunci cu 5 milioane, până la cifra actuală de peste 44 milioane. Numărul șomerilor a scăzut la jumătate în același timp; rata șomajului a scăzut sub 6%. Rata șomajului armonizată de Eurostat a scăzut chiar sub 4%. Impactul scăderii este pozitiv din două puncte de vedere: în primul rând, cererea puternică de personal are un efect pozitiv asupra veniturilor gospodăriilor private; în al doilea rând, încrederea în viitorul lor economic economic crește. Acest lucru se reflectă în climatul de consum îmbogățit, care a atins cel mai înalt nivel de la sfârșitul anului 2001, în august.

În același timp, alți factori încurajează consumul. Acestea includ ratele persistente scăzute ale dobânzilor, care fac împrumuturile ieftine și economisesc turismul incomparabil, dar și turistic, care promovează și puterea de cumpărare. Numărul de vizitatori care sosesc și se află peste noapte au crescut de mai mulți ani. Orașele beneficiază, de asemenea, de tendința către mai multe călătorii mai scurte, cum ar fi pauzele de oraș, în loc de o vacanță continuă mai lungă. Un alt aspect pozitiv îl reprezintă creșterea accentuată a numărului de locuitori din cele șapte orașe mari, care au extins în mod corespunzător baza de clienți potențială pentru aceste locații. Cu toate acestea, lucrurile arată mai puțin pozitiv în ceea ce privește evoluția venitului disponibil ajustat pentru inflație. Datorită creșterii ratei inflației în 2017, gospodăriile private primesc mai puțin în termeni reali creșterea încă pozitivă a salariilor și a pensiilor nominale, comparativ cu perioada 2014-2016.

În cele din urmă, vânzările cu amănuntul sunt susceptibile să crească relativ puternic în 2017. Asociația de vânzare cu amănuntul HDE presupune o creștere – exclusiv comerțul cu autovehicule, combustibil și farmacii și excluzând taxa pe valoarea adăugată – de 2%, până la aproximativ 492 miliarde EUR. În consecință, creșterea anticipată este mai slabă decât în 2015 și 2016, când a ajuns la 2,9%, respectiv la 2,3%. Diferența este chiar mai mare în termeni reali, deoarece creșterea anticipată limitată nominală în 2017 va fi redusă cu o rată a inflației mai mare cu un punct procentual mai mare decât era de așteptat, la 1,7%. Ca rezultat, creșterea vânzărilor cu amănuntul ajustată la inflație ar fi doar puțin peste zero.

Berlinul a devenit o locație excelentă pentru cumpărături. Cu o suprafață mare de 5 milioane de persoane, Berlinul a câștigat mult timp cu investitorii și comercianții cu amănuntul ca un trendsetter și un magnet pentru vizitatorii cu peste 30 de milioane de nopți pe an, dar a fost afectat negativ de slăbiciunea economică persistentă. Dar economia Berlinului este acum în mod clar în sus, deși indicatorul de putere de cumpărare sub 100 este încă mult sub cifrele substanțiale pe care le-au avut celelalte locații de top. Evoluția pozitivă generală reiese din creșterea bruscă a chiriilor primare, care au crescut cu aproape 40% până la nivelul actual de 310 EUR pe metru pătrat în cinci ani. Ca și în cazul spațiilor de birouri, aceasta este de departe cea mai dramatică creștere a chiriilor printre cele șapte locații de top. Cu toate acestea, cererea pentru spațiul de vânzare cu amănuntul, de asemenea, beneficiază de condiții adecvate pentru testarea pe piață a noilor concepte de vânzare cu amănuntul.

În consecință, Berlinul este predestinat ca prima locație pentru intrarea pe piață a comercianților cu amănuntul străini pe piața germană. De asemenea, sectorul de vânzare cu amănuntul se distinge prin faptul că au diferite tipuri de locații A1 în zone separate ale orașului. Există, de asemenea, numeroase centre comerciale, inclusiv imensul Mall of Berlin, care a fost deschis doar în 2014. După ce a crescut atât de rapid, dezvoltarea Berlinului ca locație de retail este probabil mai mult măsurată, deși conducta conține încă unele dezvoltări ale centrelor comerciale. Ne așteptăm ca chiriile primare să rămână stabile și în 2018.

5. SPAȚIILE PENTRU BIROURI

Cu aproape zece ani în urmă, locațiile de top au fost caracterizate de un spațiu de birouri excedentar. Ratele de neocupare au fost în general de aproximativ 10%. În Frankfurt, a fost aproape două ori mai mult spațiu de birouri vacant. Numai Stuttgart s-a descurcat mult mai bine. Dar această imagine s-a schimbat fundamental. Dar de ce s-a schimbat atât de fundamental situația de pe piețele cheie de birouri din Germania? În esență, în spatele ei sunt trei factori. În primul rând, cererea de spații de birouri a crescut datorită situației economice pozitive și creșterii numărului de locuri de muncă asociate acesteia. Scăderea macroeconomică preconizată, cauzată de lipsa de creștere în rândul principalilor parteneri comerciali europeni, Brexit sau de numărul mare de crize internaționale, totuși, nu s-a materializat. În al doilea rând, construcția de noi birouri este modestă în comparație cu cererea. Pentru a fi sigur, există o construcție mult mai mare în orașele mari, dar este adesea locuințe sau hoteluri. Frecvent, dezvoltatorii construiesc blocuri de locuințe exclusive, nu birouri în centrele orașelor. Al treilea motiv este, de asemenea, legat de tipurile de utilizare menționate. În ultimii ani, multe proprietăți de birouri vacante și rareori închiriate au fost transformate în proprietăți rezidențiale sau hoteluri. Retragerea acestui spațiu a redus rata de neocupare, dar a redus și spațiul disponibil pentru închiriere. În cele din urmă, clădirile de birouri neutilizate nu mai corespund așteptărilor potențialilor chiriași.

Deoarece chiriile din München au crescut mult mai repede decât cele din Frankfurt în ultimii ani, orașul a ajuns la nivelul chiriilor din centrul financiar internațional. La jumătatea anului 2017, acestea au fost la nivel cu o primă chirie de 35,50 EUR. În ansamblu, totuși, chiriile primare în locațiile de top din cursul anului până în prezent sunt în mare măsură neschimbate față de sfârșitul anului 2016: numai Berlin și München au înregistrat o creștere vizibilă de aproximativ 1 EUR fiecare în prima jumătate a anului.

După ce a fost privită anterior drept "copil problema", s-a înregistrat o îmbunătățire susținută a situației economice a Berlinului. Acest lucru este evident din scăderea continuă a ratei șomajului, care a scăzut de la aproape 20 la sută la jumătatea anului 2005 la 8,8 la sută în luna iulie a anului 2017, în ciuda creșterii numărului de locuitori. Astăzi, capitala este o locație căutată pentru furnizorii de e-commerce și fintech-urile, dar și pentru companiile stabilite. Apelul Berlinului ca loc de trai ajută, facilitând obținerea de personal specializat. Totuși, creșterea susținută se reflectă la fel de mult în cifrele pentru piața de birouri. Chiria primă, care a rămas la un nivel rezonabil de aproximativ 20 de euro pe metru pătrat în 2010, a crescut la 29 de euro până la mijlocul anului 2017 și ar putea depăși valoarea de 30 de euro în anul 2018. Cu toate acestea, motivul pentru cea mai mare creștere a chiriilor printre locațiile de top nu este doar cererea puternică, ci, în special, lipsa de spațiu. S-a înregistrat o creștere notabilă a construcției de spații de birouri noi. Cu toate acestea, construcția nouă nu este suficientă pentru a depăși lipsa. Acesta este motivul pentru care rata de neocupare este probabil să scadă și mai mult spre 2% în perioada acoperită de prognoză până la sfârșitul lui 2018. Ca urmare, piața de birouri din Berlin a pierdut avantajul localizării anterioare de a avea o bună ofertă de spațiu de birou rezonabil fără lăsând activitatea afectată. Dimpotrivă: în ciuda ofertei limitate, volumul de închiriere a atins un nou record, la 415.000 mp, în prima jumătate a anului.

6. PROPRIETĂȚI REZIDENȚIALE

Locațiile de top continuă să atragă un număr mare de nou-veniți. În ultimii cinci ani, numărul cumulat de locuitori din cele șapte orașe a crescut în medie cu 114 mii de oameni pe an – ceea ce înseamnă o creștere anuală de 1,2%. Chiar și creșterea perceptibilă a prețurilor de achiziție și a chiriilor pentru apartamente și case nu a fost suficientă pentru a avea un impact vizibil asupra ratei de aflux. Ca o estimare brută, aproximativ 60.000 de apartamente sunt necesare pe an pentru a satisface cererea de locuințe care rezultă din aflux. Cu toate acestea, numărul anual de finalizări nu este suficient de scăzut. Chiar și relativ substanțial, comparativ cu anii precedenți, numărul de 40.000 de apartamente noi (2017) este mult prea scăzut, mai ales că numărul dintre 2007 și 2010 a fost de numai jumătate din această cifră. Aceasta are ca rezultat un decalaj din ce în ce mai mare al cererii pe piața imobiliară. Afluxul a amplificat numărul de locuitori din locațiile de top cu un milion în zece ani, la aproape 10 milioane de persoane. Peste 500.000 de apartamente ar trebui construite pur și simplu pentru a face față acestei situații. Cu toate acestea, această cifră este egală cu o cifră cumulată de numai 260 000 de finalizări din 2006. Diferența este exacerbată de faptul că cererea de locuințe crește, de asemenea, din cauza tendinței către mai puțini oameni pe gospodărie. Prin această reducere a dimensiunii gospodăriilor, numărul gospodăriilor private crește, făcându-l determinant al cererii, chiar și atunci când populația este stagnantă. Apartamentele se pierd, de asemenea, din stocul de locuințe. Chiar și în ipoteze optimiste, diferența de cerere de pe piața imobiliară nu poate fi închisă pe termen scurt. Pentru a realiza acest lucru, cifrele pentru construcțiile noi ar trebui să ajungă la un nivel complet nerealist. Dar chiar și creșterea dincolo de actuala creștere perceptibilă a nivelului construcției de locuințe este o provocare pentru cele șapte orașe mari, chiar dacă cifra autorizațiilor de construire a ajuns la 60.000 de unități în 2016. Cu toate acestea, este îndoielnic dacă acest volum va fi menținut în următorii ani, deoarece spațiul pentru construcție în orașele mari dens populate este în scădere. Trasarea zonelor noi pentru construcție și creșterea densității de utilizare în zonele rezidențiale existente este un proiect contencios, adesea întâlnit cu rezistență considerabilă din partea locuitorilor și a ecologiștilor. Preocupările lor se referă la caracterul zonei în care trăiesc, la lipsa frecventă a locurilor școlare și de îngrijire a copiilor, la drumurile foarte aglomerate și, nu în ultimul rând, la păstrarea spațiilor verzi și a zonelor de aer proaspăt. Dar chiar dacă un spațiu nou de construcție în cantitatea necesară poate fi împins împotriva întregii rezistențe, acest lucru va dura mult timp. În ciuda diferențelor dintre nivelurile de închiriere ale piețelor individuale de locuințe, creșterea procentuală a chiriilor a fost relativ similară în majoritatea locațiilor. Primele chirii în Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg și München au crescut cu aproximativ 50% în decurs de zece ani. Acestea au crescut cu câteva puncte procentuale mai mult în Berlin, datorită nivelului scăzut de pornire, printre alți factori. În schimb, chiriile rezidențiale din Köln și Stuttgart au crescut în mod semnificativ mai puțin rapid. Aici, creșterea de peste zece ani este de aproximativ 30%. Plângerile exprimate frecvent recent că chiriile sunt prohibitive în Germania sunt puse în perspectivă atunci când chiriile sunt considerate în context european. În ciuda creșterii puternice a chiriilor în ultimii ani, chiar și München ca cel mai scump loc de a trăi în Germania nu este costisitor în comparație cu alte mari orașe europene.

BIBLIOGRAFIE

Bauchmüller, Michael / Gammelin, Cerstin (2016), Hendricks will 350.000 neue Wohnungen bauen, in: Süddeutsche Zeitung, 20 January 2016, http://www.sueddeutsche.de/politik/deutschland-milliarden-in-den-sozialen-wohnungsbau-1.2826255

Bendel, Daniel / Voigtländer, Michael, 2017, Eine Risikoprüfung für die deutsche Wohnimmobilienfinanzierung, in: IW-Trends, Vol. 43, No. 4

Deschermeier, Philipp / Kochskämper, Susanna / Schier, Michael / Voigtländer, Michael Der Wohnungsmarkt 2030 – Wie und wo die Generation 65+ leben wird, Gutachten für BPD Immobilien

Deschermeier, Philipp, 2016, Die Großstädte im Wachstumsmodus – Stochastische Bevölkerungsprognosen für Berlin, München und Frankfurt am Main bis 2035, in: IW-Report, Vol. 39/2016

Deschermeier, Philipp / Haas, Heide / Hude, Marcel / Voigtländer, Michael, 2016, A first analysis of the new German rent regulation, in: International Journal of Housing Policy, Vol. 16/2016, Issue 3

Deschermeier, Philipp / Henger, Ralph / Seipelt, Björn / Voigtländer, Michael, 2017a , Zuwanderung in die Großstädte und resultierende Wohnungsnachfrage – Gutachten für die d.i.i Immobilien GmbH

Deschermeier, Philipp / Henger, Ralph / Seipelt, Björn / Voigtländer, Michael, 2017b, Wohnungsmangel in den Städten, Leerstand auf dem Land, in: IW-Kurzberichte Vol. 44/2017

Deschermeier, Philipp / Seipelt, Björn, 2016, A Hedonic Rent Index for [anonimizat] in Germany – Survey on 15 Metropolitan and [anonimizat] for Deutsche Real Estate Funds in Cooperation with ImmobilienScout

Deutsche Bundesbank, 2017, Konjunktur in Deutschland, in: Monatsbericht Februar 2017

Glaeser, Edward, 2012, Triumph of the City: How Our Greatest Invention Makes Us Richer, Smarter, Greener, Healthier, and Happier

Hein, Sebastian / Thomschke, Lorenz (2017), Notizen zur Mietpreisbremse, empirica paper No. 240, https://www.empirica-institut.de/fileadmin/Redaktion/Publikationen_Referenzen/PDFs/empi240shlt.pdf

Himmelberg, Charles / Mayer, Christopher / Sinai, Todd, 2005, Assessing High House Prices. Bubbles, Fundamentals and Misperceptions, in: Journal of Economic Perspectives, Vol. 19, No. 4

Hüther, Michael / Voigtländer, Michael / Haas, Heide / Deschermeier, Philipp, 2015, The importance of long-term financing by banks – Advantages and future challenges, IW Analysis 102, Cologne

Kholodilin, Konstantin / Mense, Andreas / Michelsen, Claus (2016), Die Mietpreisbremse wirkt bisher nicht, in: DIW Wochenbericht, No. 22/2016

Poterba, James M., 1984, Tax Subsidies to Owner-Occupied Housing: An Asset-Market Approach, in: The Quarterly Journal of Economics, Vol. 99, No. 4

Reinhart, Carmen M. / Rogoff, Kenneth S., 2011, This Time is Different: Eight Centuries of Financial Folly

Savills – Savills Research Deutschland, 2017, Im Fokus Studentenwohnungsmarkt Deutschland

Simons, Harald / Thomschke, Lorenz, 2017, Frühjahrsgutachten Wohnimmobilien 2016, in: ZIA Deutschland (Hrsg.), Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft 2017, Berlin

Stiglitz, Joseph E., 1990, Symposium on bubbles, in: The Journal of Economic Perspectives, Vol. 4, No. 2

Voigtländer, Michael, 2017, Luxusgut Wohnen – Warum unsere Städte immer teurer werden und was jetzt zu tun ist

Voigtländer, Michael / Seipelt, Björn, 2016, ACCENTRO-IW Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes? Eine Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise, Gutachten für die Accentro AG