Analiza Eficientei Investitiei la S.c. Evol S.r.l

Economie

Analiza Eficientei Investitiei la S.c. Evol S.r.l

Byadmin ianuarie 1, 2024

LUCRARE DE LICENȚĂ

Analiza eficienței investiției la

S.C. Evol S.A.

CUPRINS

Introducere

CAPITOLUL I – Managementul investiei

1.1. Noțiunea de investiției

1.2. Elemente financiare ale investiției

1.3. Eficiența economică a investițiilor

1.4. Indicatori de evaluare a eficienței proiectelor de investiții

CAPITOLUL II – Prezentarea generala a intreprinderii si a proiectului

2.1. Prezentarea firmei

2.2. Titlul proiectului

2.3. Durata de realizare a proiectului

2.4. Locul desfășurării proiectului

2.5. Domeniul în care se înscrie proiectul

2.6. Scopul proiectului

2.7. Justificarea necesității proiectului

2.8. Utilitatea

2.9. Obiectivele proiectului

2.9.1 Obiective generale ale proiectului

2.9.2. Obiective specifice ale proiectului

2.10. Utilizatori/beneficiari ai rezultatelor proiectului

2.11. Impactul și eficiența economică evaluabile ale proiectului

CAPITOLUL III – Piata, cererea si oferta

3.1. Descrierea proprietății imobiliare

3.1.1. Amplasare

3.1.2. Acces

3.1.3. Teren

3.2. Descrierea pieței imobiliare specifice

3.2.1. Definirea pieței- Analiza datelor specifice

3.2.2. Analiza cererii

3.2.3. Analiza ofertei

3.2.4. Echilibrul pieței

3.2.5. Cea mai bună utilizare

3.3. Descrierea investiției

CAPITOLUL IV – Studiul de fezabilitate

4.1. Analiză proiect pe activități

4.2. Eșalonarea costurilor

CAPITOLUL V – Indicatori

5.1.Parametri necesari realizării analizei eficienței economice

5.2. Indicatori de bază pentru evaluarea eficienței proiectului

5.2.1. Indicatori statici de evaluare a eficienței

5.2.2.Indicatori dinamici de evaluare a eficienței

5.3. Indicatori pe bază de cash-flow pentru fundamentarea deciziei

CAPITOLUL VI – Managementul riscului

6.1. Managementul riscului

Concluziile proiectului

Bibliografie

Anexe

Introducere

″Analiza eficienței investiției la S.C. Evol S.A.″ este o lucrare ce presupune realizarea unui proiect de investitii ce va avea ca rezultat reabilitarea, modernizarea și retehnologizarea unor hale industriale. Totodată, proiectul va include planificarea calendaristică a activităților, realizarea unui studiu de fezabilitate și analiza eficienței proiectului, prin calcularea unor indicatori de eficiență economică.

Lucrarea va fi structurată în șapte capitole, astfel:

Capitolul I : cuprinde noțiuni teoretice referitoare la managementul investiei, precum și aspecte privind eficiența economică a investiei și metode de analiză a eficienței, prin calculul indicatorilor de eficiență economică;

Capitolul II : prezintă firma și un rezumat al proiectului de investitii, cuprinzând date precum: titlul proiectului, durata acestuia, scopul și obiectivele evaluabile ale proiectului, precum și impactul și eficiența economică a proiectului;

Capitolul III: debutează cu o scurtă descriere a situației prezente a proprietății imobiliare, analiza pieței imobiliare specifice și prezentarea investiției ce urmează a se realiza;

Capitolul IV: cuprinde analiza pe activități a proiectului, graficul calendaristic Gantt, diagrama PERT și o prezentare detaliată a costurilor;

Capitolul V : introduce parametrii necesari analizei eficienței proiectului și calculul propriu-zis al indicatorilor de eficiență economică, precum și interpretarea rezultatelor acestora;

Capitolul VI:exprima măsurile și metodele de implementare și adaptare a managementului riscului si managementului calității în cadrul societății S.C. EVOL S.A.;

Capitolul VII: este partea de final, cu care se încheie lucrarea, prezentând concluziile proiectului și recomandările de rigoare.

CAPITOLUL I

Noțiunea de investiție

Competiția în plan economico-social între diferitele organizații, domenii sau chiar sisteme economice, s-a accentuat, în perioada actuală, prin prisma diversificării formelor de manifestare, a fenomenului de limitare a resurselor și a unor probleme de natură macroeconomică precum dezvoltarea durabilă sau adâncirea discrepanțelor sociale.

Indiferent de domeniul de activitate, investițiile ocupă un loc central, cu rol dinamizator, atât pentru sfera producției de bunuri și servicii cât și mai ales, pentru sfera consumului. Evoluția din punct de vedere economico-social, diferențierea semnificativă și impactul major al acestui fenomen, au determinat mutații relevante în modul de abordare, de la un concept restrâns cu implicații pe termen scurt la nivel operațional, acesta a devenit practic, un ansamblu coerent de acțiuni complexe, coordonate strategic cu obiective pe termen lung mediu și lung.

Într-o abordare generală prin investiții se înțeleg toate cheltuielile ocazionate de desfășurarea unei activități cu scopul de a genera profit (de la dezvoltarea unei afaceri, până la constituirea de depozite bancare sau tranzacționarea de acțiuni și obligațiuni etc). Această definiție, însă, poate să conducă la ideea că orice cheltuială efectuată în sistem, indiferent de momentul de timp constituie o investiție, aspect ce nu reflectă specificul conceptului și conținutul acestuia. Astfel, cheltuielile cu achiziția de materii prime si materiale, semifabricatele, utilitățile, plata salariilor etc. nu constituie un efort investițional, ci un efort pentru desfășurarea activităților curente, fiind încadrate la categoria cheltuielilor din exploatare.

În sens restrâns, investițiile sunt asociate cu acele cheltuieli efectuate pentru dezvoltarea unor obiective economico-sociale noi sau necesare pentru modernizarea, retehnologizarea, înlocuirea sau delocalizarea unor obiective existente.

Conceptul de investiții nu este limitat doar la fondurile alocate activităților economice, ci are în vedere o diversitate de domenii și activități de la cele cu caracter social sau ecologic până la cele de natură educațională, medicală sau militară etc.

În plan teoretic investiția constituie: un plasament pe termen lung pentru care se estimează efecte favorabile; o alocare de resurse (capitaluri proprii sau atrase) în activități profitabile, cu speranța recuperării lor pe baza

veniturilor viitoare; o modificare a patrimoniului generată de realizarea unor imobilizări corporale, necorporale sau chiar financiare; un proces economic complex, generator al altor procese (de exploatare, de producție, prestații etc.).

În plan real, practic, tot ceea ce întreprinde omul, entitatea sau comunitatea, pentru a-și depăși “condiția” statică, deci într-un context temporal dinamic, înseamnă, de fapt, investiție. Realizarea unor construcții cu destinații diverse (întreprinderi, instituții de învățămant, spitale etc.), achizițiile de bunuri pentru folosință îndelungată, achizițiile de titluri și active financiare etc., constituie forme concrete, reale și diversificate ale investițiilor. De asemenea, efortul necesar pentru asigurarea educației, instruirii membrilor societății constituie o investiție continuă.

1.2. Elementele financiare ale investiției

Elementele financiare ale oricărei investiții sunt următoarele: cheltuielile pentru investiții, durata de viață a investiției, beneficiile suplimentare sau economiile realizate și valoarea reziduală.

Cheltuielile pentru investiții cuprind, în general, costul de achiziție a echipamentului, utilităților și terenului, alte costuri referitoare la investiție (transport, instalații, personal suplimentar), necesarul suplimentar de capital de lucru net și costuri de oportunitate ;

Costul de oportunitate este costul implicat de renunțarea la o ocazie favorabilă.

Durata de viață a investiției poate avea următoarele exprimări:

durata tehnică determinată de caracteristicile tehnico-funcționale specifice fiecărui bun de investiție;

durata contabilă (fiscală) stabilită pentru perioada de recuperare integrală a valorii inițiale a investiției pe calea amortizării;

durata economică (comercială) determinată de durata în care investiția îl interesează pe investitor prin efectele sale favorabile;

durata juridică: este durata protecției juridice asupra dreptului de proprietate sau de concesiune asupra uniui anumit bun.

La evaluarea eficienței unei investiții se ține seama de durata de viață economică, care interesează cel mai mult gestiunea financiară a firmei. Peste această durată, obiectivul de investiții va genera cheltuieli și amortizări mai mari decât veniturile realizate (productivitatea marginală în raport cu timpul devine negativă).

Beneficiile suplimentare sau economiile (de materiale sau manoperă) preconizate a se obține prin exploatarea investiției sunt fluxuri de numerar marginale (profituri marginale) determinate de punerea în funcțiune a obiectivului de investiții. Ele se determină ca excedent între încasările suplimentare rezultate din punerea în funcțiune a investiției și plățile suplimentare rezultate în urma punerii în funcțiune a acesteia.

1.3 Eficiența economică a investițiilor

Orice investiție reprezintă un consum de resurse, o economie la fondul de consum, fapt pentru care nu este indiferent modul în care se cheltuiesc resursele investiționale. Orice investitor urmărește să-și recupereze cheltuielile făcute și, dacă este posibil, să obțină un venit suplimentar. În aceste condiții apare problema evaluării eforturilor făcute, a efectelor realizate și a eficienței economice. Eforturile și efectele se cuantifică prin indicatori de volum, care se pot exprima în unități fizice sau monetare. Principalele eforturi care se fac în cadrul procesului investițional și legat de acesta, în cadrul activității de producție, sunt cheltuielile cu investiția și cheltuielile cu producția.

Eficiența se calculează ca raport între mărimea efectelor și a eforturilor sau între mărimea eforturilor și a efectelor. Cele două comparații pot fi exprimate astfel :

în care :

e și e’ reprezintă eficiența economică;

E – efectele (rezultatele) obținute;

– eforturile depuse (resursele consumate).

Cele două simboluri (e și e’) reprezintă eficiența economică în două ipostaze diferite : e exprimă efectul ce se obține la o unitate de efort, în timp ce e’ cuantifică efortul la o unitate de efect.

Orice activitate umană, cu precădere activitatea economică, urmărește maximizarea eficienței. Acest obiectiv poate fi îndeplinit în două forme :

când se urmărește obținerea unui anumit efect cu un efort minim. În consecință, formula de maximizare a eficienței este următoarea :

când se urmărește obținerea unui maxim de efect cu un anumit efort. Formula de maximizare este următoarea :

Prin intermediul acestei formule este pus pe primul plan criteriul maximizării efectelor obținute, fără a ne interesa în mod deosebit eforturile depuse.

Oricare ar fi modalitatea aleasă dintre cele prezentate mai sus, trebuie reținut faptul că maximizarea eficienței economice nu se poate realiza prin obținerea unor efecte maxime cu eforturi minime.

Relația dintre eforturi și efecte se poate reprezenta grafic în figura 2.1 :

Efecte

I II III

0 Eforturi

Fig. nr. 1 Reprezentarea grafică a evoluției efectelor în funcție de eforturi

Analizând graficul, observăm că, pe măsură ce cresc eforturile, cresc și efectele, existând trei intervale :

intervalele I și III, în care efectele cresc mai încet decât eforturile. Acestor două intervale le corespunde nivele mai scăzute ale eficienței economice. Intervalul I este caracteristic perioadei efectuării probelor tehnologice și perioadei până la atingerea parametrilor proiectați. Intervalul III corespunde perioadei de depreciere fizică și morală a utilajelor, cât și uzurii morale a produselor proiectate cu mulți ani în urmă;

intervalul II, în care efectele cresc mai rapid decât eforturile. Acestui interval îi este caracteristic un nivel ridicat al eficienței economice, fiind un interval al maturității organizației.

Creșterea gradului de competitivitate a produsd se urmărește obținerea unui anumit efect cu un efort minim. În consecință, formula de maximizare a eficienței este următoarea :

când se urmărește obținerea unui maxim de efect cu un anumit efort. Formula de maximizare este următoarea :

Prin intermediul acestei formule este pus pe primul plan criteriul maximizării efectelor obținute, fără a ne interesa în mod deosebit eforturile depuse.

Oricare ar fi modalitatea aleasă dintre cele prezentate mai sus, trebuie reținut faptul că maximizarea eficienței economice nu se poate realiza prin obținerea unor efecte maxime cu eforturi minime.

Relația dintre eforturi și efecte se poate reprezenta grafic în figura 2.1 :

Efecte

I II III

0 Eforturi

Fig. nr. 1 Reprezentarea grafică a evoluției efectelor în funcție de eforturi

Analizând graficul, observăm că, pe măsură ce cresc eforturile, cresc și efectele, existând trei intervale :

intervalele I și III, în care efectele cresc mai încet decât eforturile. Acestor două intervale le corespunde nivele mai scăzute ale eficienței economice. Intervalul I este caracteristic perioadei efectuării probelor tehnologice și perioadei până la atingerea parametrilor proiectați. Intervalul III corespunde perioadei de depreciere fizică și morală a utilajelor, cât și uzurii morale a produselor proiectate cu mulți ani în urmă;

intervalul II, în care efectele cresc mai rapid decât eforturile. Acestui interval îi este caracteristic un nivel ridicat al eficienței economice, fiind un interval al maturității organizației.

Creșterea gradului de competitivitate a produselor și implicit a eficienței economice necesită utilizarea unor factori de producție (forța de muncă, mijloace fixe, mijloace circulante, progres tehnic etc.) de un nivel calitativ ridicat. Fiecare factor de producție poate fi privit din punct de

vedere cantitativ și calitativ, astfel :

forța de muncă (aspect cantitativ – numărul de salariați; aspect calitativ – productivitatea muncii);

mijloacele fixe (aspect cantitativ – numărul de utilaje; aspect calitativ – randamentul utilajelor);

materiile prime (aspect cantitativ – cantitatea de materii prime prelucrată; aspect calitativ – gradul de prelucrare a materiilor prime).

1.4. Indicatori de evaluare a eficienței proiectelor de investiții

Caracterul complex al eficienței economice impune necesitatea utilizării unui sistem de indicatori care să reflecte cât mai corect nivelul acesteia în procesul investițional. Indicatorii de calcul al eficienței economice sunt așadar necesari pentru caracterizarea calitativă și cantitativă a gradului și nivelului de folosire a resurselor pe fiecare variantă de proiect , aceasta permițând adoptarea unor decizii care să asigure optimizarea proiectului.

Indicatorul de eficiență economică a investițiilor este o mărime care exprimă o anumită caracteristică a procesului de realizare a proiectului și a celui de recuperare a fondurilor alocate, prin reliefarea rezultatelor comparativ cu resursele consumate. Întrucât rezultatele obținute după realizarea obiectivului se pot manifesta pe diverse planuri, iar resursele consumate pentru punerea obiectivului în stare de funcționare afectează, de asemenea, domenii variate, calculul și analiza eficienței investițiilor se realizează printr-o diversitate de indicatori, fiecare reflectând o caracteristică sau un număr restrâns de caracteristici ale eficienței.

Sistemul indicatorilor de apreciere a proiectelor de investiții este alcătuit din:

Indicatori cu caracter general;

Indicatori de bază;

Indicatori specifici.

A. Indicatorii cu caracter general contribuie la formarea unei imagini globale asupra eforturilor și efectelor ce vor caracteriza activitatea viitoare a obiectivului economic, precum și a eficienței economice.Această grupă cuprinde:

Capacitatea de producție : exprimă cantitatea maximă de producție ce se poate obține într-o perioadă, în condiții normale de funcționare; se exprimă în unități fizice (t,ml,mp,etc), iar uneori în lei;

Numărul de salariați de care va avea nevoie viitorul obiectiv, se exprimă statistic sub forma numărului scriptic de salariați.Pentru orice proiect de investiții se ia în calcul atât numărul total de salariați, cât și structura lor (specific, după profesie) ;

Cheltuielile de producție : cuantifică eforturile totale făcute de agentul economic pentru a obține producția ce urmează a fi realizată de următorul obiectiv economic. Se poate calcula pe fiecare produs sau pe întreaga producție;indicatorii utilizați sunt cheltuieli la 1000 lei producție, ponderea cheltuielilor materiale în costurile totale de producție

Valoarea producției sunt indicatori de efect care însumează rezultatele economice ale investițiilor pe o perioadă de timp (1 an). Indicatori utilizați : producția la 1000 lei capital fix , productivitatea muncii;

Profitul apreciază efectul efectul net al activității întreprinderii pe total sau pe fiecare produs în parte. se calculează rata profitului;

Productivitatea muncii :exprimă producția ce poate fi realizată de un salariat într-o unitate de timp (valoarea producției pe salariat);

Consumurile specifice de materie primă, materiale, combustibil, influențează direct costul producției și rentabilitatea viitorului obiectiv economic.

Indicatorii de bază sunt specifici proiectelor de investiții și se divid în două mari grupe , în funcție de influența factorului timp : indicatori statici și dinamici.

CAPITOLUL II

2.1. Prezentarea firmei

S.C. EVOL S.A este o societate comercială cu capital integral românesc, înființată in anul 1991, fiind cotată la bursă, pe piața RASDAQ. Aceaasta activează în domeniul închirierii spațiilor proprii, pentru comerț si producție.

Sediul firmei este amplasat în București, pe strada Vladislav Voievod nr. 20-22, sector 2 .

Imobilele deținute de firmă sunt:

Un teren în suprafață de 1.666 mp, situat intravilan, central, în zona Colentina, din București;

O hală industriala tip , în suprafață de 607,95 mp;

O clădire pentru birouri, în suprafață de 214,70 mp.

Inițial firma a avut ca obiect de activitate producția de detergenți, săpunuri și cosmetice pentru consum larg.

Societatea a desfășurat până in anul 2001 numai activitate de producție, in spațiile descrise mai sus.

De la jumătatea anului 2001, mediul economic a determinat remodelarea obiectului de activitate, în contextul în care piața imobiliară a cunoscut o puternică ascensiune, producția indigenă având o piață de desfacere în regres, din cauza ofertei extrem de diversificate din import.

Prin urmare, în urma unei minuțioase analize economice s-a constatat că societatea ar putea înregistra un profit mai mare, folosind imobilele de care dispune în scopuri comerciale, decât profitul obținut din activitatea de producție.

Începând cu sfârșitul anului 2001, până în prezent, S.C. EVOL S.A. își oferă imobilele aflate în proprietate spre închiriere, atât pentru comerț, cât si pentru producție.

Clienții actuali ai S.C. EVOL S.A. sunt :

S.C. Marochino Manufactoring S.R.L. ;

S.C. Voyager Advertising S.R.L. ;

S.C. Goprint Media S.R.L. ;

S.C. Creazioni Vincenti Import-Export S.R.L. ;

S.C. Termomed Consult S.R.L. ;

S.C. Blue Clean S.R.L. ;

S.C. Tadvertising S.R.L. .

2.2. Titlul proiectului: ″Reabilitarea și modernizarea halelor industriale S.C. EVOL S.A. ″

2.3. Durata proiectului: 11 luni, 01 februarie – 20 decembrie 2014;

2.4. Locul desfășurării proiectului: București, strada Vladislav Voievod, sector 2

2.5. Domeniul în care se înscrie proiectul: construcții/imobiliare

2.6. Scop:

Scopul principal îl constituie adaptarea firmei la cerințele și nevoile clienților. Crescând calitatea ofertei, societatea poate iesi in avantaj avand un corespunzător preț al chiriei. Pentru a fi indeplinit scopul, se va investi în modernizarea și retehnologizarea celor două spatii industriale prorpii.

2.7. Justificarea necesității proiectului

Cercetarea pieței a avut ca rezultat o statistică conform căreia cererea acestor servicii se manifestă tot mai pregnant, iar preferințele clienților privind calitatea spațiilor închiriate sunt tot mai mari. Totodată , s-a diversificat și concurența. Serviciile au inceput să se modeleze și să se adapteze cererii clientilor astfel incât cele mai slabe oferte sa nu poată supraviețui . Prin urmare, pentru a se menține competitivă, societatea S.C. EVOL S.A trebuie să opteze pentru îmbunătățirea spațiilor oferite spre închiriere.

2.8. Utilitate:

Utilitatea acestui proiect reiese din caracterul strategic al deciziei de a investi, aceasta fiind variabila centrală într-o firmă, deoarece luarea unei decizii incorecte în acest sens cauzează, în mod obișnuit, pierderi financiare importante, iar în anumite cazuri poate conduce chiar la falimentul firmei.

2.9. Obiective

2.9.1.Obiective generale ale proiectului:

Creșterea profitului;

Creșterea valorii întreprinderii ;

Creșterea valorii spatiilor de inchiriat;

Creșterea corespunzătoare a prețului chiriei prin aducerea spatiilor la standardele pietei;

Diversificarea ofertei pentru a raspunde cerintelor clientilor;

2.9.2. Obiective specifice ale proiectului:

Refacerea structurii de rezistență a clădirii vechi;

Recompartimentarea încăperilor din clădire;

Izolarea exterioară a clădirii;

Realizarea de finisaje interioare și exterioare;

Racordarea la rețeaua de gaze naturale;

Refacerea și modernizarea instalațiilor de apă și electrice.

2.10. Utilizatori și/sau beneficiari ai rezultatelor proiectului:

Principalul beneficiar va fi societatea, care va putea oferi clădirile spre închiriere la un preț cu mult superior celui practicat inițial, rezultând o creștere profitului și o menținere a poziției de piață în condiții de concurență. A doua categorie de beneficiari este formată din clienții firmei, care vor avea condiții mult mai bune de desfășurare a activităților.

2.11. Impactul și eficiența economică evaluabile ale proiectului

În urma realizării lucrărilor de reabilitare, modernizare și retehnologizare, firma va putea practica un preț de închiriere mult mai mare decât cel practicat inițial (7-8 €/mp față de 2€/mp), ocupând astfel un loc superior pe piață, printre competitori.

CAPITOLUL III

3.1. Descrierea proprietății imobiliare

3.1.1. Amplasare

Proprietatea analizată este amplasată în București, pe strada Vladislav Voievod nr. 20-22, sector 2 și se află în proprietatea S.C. EVOL S.A. .

Zona se constituie într-un cartier cu construcții mixte, comerciale (hipermarketul Kaufland) și rezidențiale. Populația în zonă este stabilă, constituită, in majoritate, din proprietari.

Zona în care se află proprietatea în cauză dispune de următoarele facilități:

dotări social-urbane : sedii de bănci, de birouri, restaurante;

magazine, unități școlare, sanitare;

– este deservită și asigură clădirii toate utilajele necesare : alimentare cu apă, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaze naturale, rețea de telefonie;

– mijloace de transport în comun (tramvaie, autobuze, metrou).

3.1.2. Acces

Accesul în imobil se face prin strada Vladislav Voievod ,iar rutier , din artera principală, Șoseaua Colentina. Parcarea se realizează în spațiul special amenajat din curtea clădirii.

3.1.3. Teren

Terenul evaluat, aferent proprietății imobiliare este deținut în exclusivitate, fiind în suprafață totală de 1666 mp (conform actului de proprietate). Terenul are o formă regulată în plan, aproximativ triunghiulară, nivelul terenului fiind la nivelul carosabilului, fără pantă. Terenul are posibilitatea racordării la tot pachetul de utilități tehnico-edilitare : rețea de alimentare cu apă, canalizare, energie electrică, gaze naturale și telefonie.

Suprafata are acces direct la o stradă asfaltată. Aspectul imobilelor vecine este favorabil. Nu există probleme deosebite de mediu, nu au fost observați factori poluanți ai solului și subsolului.

Terenul de fundare este încadrat în categoria ″teren normal de fundare ″, ce se pretează la ridicarea de construcții similare, fără să necesite măsuri speciale. Terenul nu este traversat de nici un curs de apă, iar pânza freatică se situează la o adâncime medie.

Gradul seismic al zonei este cel al municipiului București : gradul 8.

Regimul de înălțime construibil al zonei este P + 1 – 10 nivele .

Terenul este ocupat cu două construcții cu destinație comercială (spatii industriale),ce nu necesită dezafectări.

Cea mai bună utilizare a terenului este de teren construit, fiind utilizat în totalitate; nu există teren în exces.

3.2. Descrierea pieței imobiliare specifice

3.2.1. Definirea pieței – Analiza datelor specifice

Piața imobiliară reprezintă totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor și clădirilor. Ca pe orice piață, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de interacțiunea dintre cerere și ofertă.
Faptul că fiecare imobil este unic determină complexitatea foarte mare a acestei piețe și împărțirea acesteia în funcție de zone și de scopul în care va fi utilizat bunul respectiv.

Piața imobiliară este influențată de atitudinile, motivațiile și interacțiunile vânzătorilor și cumpărătorilor și are caracteristici diferite de cele ale piețelor eficiente (este foarte sensibilă la situația pieței de muncă și stabilitatea veniturilor , deciziile de cumpărare sunt influențate de tipul de finanțare, durata rambursării și rata dobânzii, este o piață care nu se autoreglează, ci este afectată de multe reglementări guvernamentale și locale, informațiile despre tranzacții similare nu sunt imediat disponibile, există decalaj între cerere și ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea și structura populației).

Activul se situează într-o zonă mixtă, cu proprietăți rezidențiale, comerciale și de producție, care beneficiază de un acces facil la arterele principale ale Bucureștiului. Construcțiile se află în stare tehnică bună.

Zona în care se află proprietatea imobiliară supusă evaluării este cunoscută sub numele Colentina. Zona beneficiază de dotări social urbane, situate în apropiere (sanitare, școlare, comerciale, poliție, sedii bănci, etc).

Ținând cont de estimările privind cea mai bună utilizare, piața se definește ca piața proprietăților imobiliare de tip producție, piață a cărei localizare geografică se situează în zona Colentina.

Prețurile proprietăților imobiliare au crescut în ultima perioadă si din cauza unor factori cum este mass-media, proprietarii au profitat de atmosfera de piata si au ridicat pretul ofertei.

Pe piețele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorința pentru cumpărare sau închiriere, la diferite prețuri, pe o anumită piață, într-un anumit interval de timp.

În cazul acestei proprietății, analiza cererii are la bază cererea manifestată pentru proprietăți de producție/administrative.

Pe piața imobiliară, oferta reperezintă numărul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vânzare sau închiriere la diferite prețuri, pe o anumită piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și la un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Valoarea depinde, pe lângă poziționare și suprafața utilă și de gradul de finisaj, modul de compartimentare, etc.

3.2.2. Analiza cererii

Cererea pentru imobile similare este tot mai pronunțată, pe măsura acordării creditelor; există o cerere însemnată și din partea noilor afaceri și a firmelor străine, care pot să își deschidă sedii în apartamente din clădiri noi. Cerințele privind localizarea, amplasarea, dimensiunile și facilitățile acestor proprietăți imobiliare variază în funcție de tipul de activitate pe care îl desfășoară potențialii chiriași sau cumpărători, de cât de important este să se asigure un acces facil locatarilor (clienților ) și cât de mare este frecvența contactelor cu aceștia. Cererea de unități administrative se află la un nivel destul de ridicat în raport cu spațiile existente.

3.2.3. Analiza ofertei

Oferta de spații similare este mică în zona analizată. Oferta prezentă a societății S.C. EVOL S.A. se caracterizează prin anumite atribute și puncte slabe, acestea fiind prezentate în analiza SWOT a acesteia.

Analiza SWOT a proiectului:

3.2.4. Echilibrul pieței

Piața imobiliară a capitalei, în special cartierele centrale și semicentrale, este relativ dezechilibrata pentru proprietăți de tip producție/administrativ din cauza ofertei limitate (manifestate și potențiale) și cererii relativ constante, formată din cumpărători cu posibilități financiare peste medie sau mici investitori. Prin urmare, este vorba de o piață a cumpărătorilor.

3.2.5. Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății.

Cea mai bună utilizare este cea rezonabilă, probabilă și legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar și are ca rezultat cea mai bună valoare.

Cea mai bună utilizare a unui teren este analizată uzual în una din următoarele situații:

cea mai bună utilizare a terenului liber;

cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să fie:

permisibilă legal;

posibilă fizic;

fezabilă financiar;

maxim profitabilă.

Ținând seama de aceste considerențe, cea mai bună utilizare va fi determinată în situația terenului construit pentru proprietatea imobiliară analizată.

Cea mai bună utilizare este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliară de tip producție/administrativ.

3.3. Descrierea investiției

În urma analizei pieței imobiliare, concluzia este că cea mai bună utilizare a proprietății deținute de S.C. EVOL S.A. este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliară de tip producție/administrativ.

Odată cu creșterea cererii pe piața imobiliară, s-a diversificat si specializat oferta, atât in sens cantitativ, cât si calitativ, iar spațiile oferite spre închiriere au început sa fie adaptate pe cererile clientelei, astfel încât o ofertă neadaptată nu se mai poate menține în piață decât pentru niște prețuri din ce in ce mai mici. Prin urmare, S.C. EVOL S.A are de ales între:

a menține oferta așa cum se prezintă, nepermițându-și adaptarea, respectiv creșterea prețurilor la piață, pentru că spațiile nu sunt corespunzător amenajate;

a vinde spațiile existente;

a investi în reamenajarea spațiilor, în vederea aducerii acestora la standardul pieței, mizând pe creșterea corespunzătoare a prețului chiriei.

Menținerea ofertei așa cum se prezintă nu este o buna soluție, deoarece, deși clădirile sunt în stare funcțională, așa cum se observă din analiza SWOT, acestea sunt vechi, nemaifiind în concordanță cu cererile actuale ale clientelei.

Economic, societatea trebuie să urmărească obținerea avantajului competitiv și maximizarea profitului. Menținând oferta existentă, societatatea va fi obligată să închirieze la un preț net inferior, aflat în continuă scădere.

Din acest motiv, firma a ales să investească în reabilitarea și modernizarea spațiilor industriale pe care le deține.

Necesitatea și oportunitatea lucrărilor de modernizare rezultă din următoarele aspecte:

cea mai veche dintre clădiri, cea din cărămidă, a fost construită înaintea anului 1900, acest lucru sesizându-se și la nivelul structurii de rezistență;

clădirile au un grad de finisare și dotare tehnică inferior;

deprecierea fizică este considerabilă, subsolul este nefuncțional din cauza infiltrării de apă prin pereții exteriori;

clădirile nu sunt racordate la rețeaua de gaze naturale;

instalațiile electrice și sanitare sunt foarte uzate.

Oportunitatea lucrărilor de reabilitare și modernizare reiese din următoarele :

îmbunătățirea calității serviciilor prestate va avea ca rezultat atragerea unor clienți dispuși să plătească mai mult, în schimbul unor condiții de lucru superioare;

creșterea profitului pe termen lung, în urma modernizării, va permite firmei să-și crească prețul mai mult decât dublu.

Lucrările de reabilitare și modernizare vor consta în :

racordarea la întreg pachetul de utilități tehnico-edilitare și îmbunătățirea celor existente;

dotarea cu centrale termice;

refacerea structurii de rezistență, astfel: schelet de rezistență cu cadre (stâlpi + grinzi) din beton armat, planșee realizate din beton armat monolit, acoperiș de tip terasă circulabilă;

recompartimentarea încăperilor din clădire (compartimentările vor fi executate din gips carton pe structură metalică);

izolarea exterioară a clădirii;

finisajele exterioare vor fi realizate din praf de piatră alb;

tâmplăria exterioară va fi din profile PVC cu geam de tip termopan;

pardoselile vor fi executate din ciment în spațiile de producție și din gresie, în grupurile sanitare și birouri;

finisarea interioară a pereților cu tencuială și zugrăveli lavabile, respectiv faianță pentru grupurile sanitare;

executarea tavanelor cu plafoane false casetate de fibră minerală, pentru birouri, respective zugrăveli lavabile, în spațiile de producție;

instalarea unui ascensor de marfă.

CAPITOLUL IV

4.1. Analiză proiect pe activități:

Activitatea nr.1 : Studiul de fezabilitate al proiectului de investiție

Obiective. Caracterizare.

– Analiza studiului de fezabilitate necesar proiectului de investiții.

– Stabilirea necesarului de echipamente, resurse umane și materiale necesare reabilitării și modernizării halelor industriale;

– Formularea concluziilor specifice pe baza rezultatelor studiului de fezabilitate realizat.

Subactivitățile din cadrul acestei etape constau în:

1A) Întocmirea documentației proiectului

Această fază presupune elaborarea următoarelor documente: – studii tehnice, documente de strategie și acte normative în domeniul construcțiilor;

Caracteristici ale etapei de întocmire a proiectului:

perioada de desfășurare a acestei activități va fi : 01-28 februarie 2014, cu durata de 1 lună.

Lucrarea va fi scrisă, cu statut de confidențialitate, având denumirea de documentație de proiect și cuprinzând tocmai întocmirea documentașiei proiectului.

Documentația proiectului va constitui punct de plecare pentru următoarele subactivități:

stabilirea resurselor necesare modernizării;

realizarea propriu-zisă a studiului de fezabilitate;

rezultate și concluzii ale studiului de fezabilitate;

proiectarea lucrării de modernizare a clădirilor;

realizarea documentației privind licitațiile. (1B, 1C, 1D, 2A, 2B)

1B) Stabilirea resurselor necesare modernizării

Intrare : activitatea A

Etapa presupune studiul la fața locului a stării clădirii si efectuarea unui raport pe baza căruia să se stabilească ce anume trebuie modificat, cum și cu ce resurse; întocmirea unui raport privind necesarul de resurse, echipamente, materiale, resurse umane, potențiali furnizori pentru materiale, echipamente, mobilier. Perioada de desfășurare a acestei etape va fi cuprinsă între 01 și 15 martie 2014, mai precis având o durată de 0,5 luni. Rezultatul acestei etape va fi o lucrare numită ″Necesar resurse proiect″ și va conține o evidență a necesarului de resurse, date despre posibilii furnizori și costurile aferente acesteia.

Această activitate va constitui punct de plecare pentru următoarele activități: realizarea propriu-zisă a studiului de fezabilitate, rezultate și concluzii ale studiului de fezabilitate, realizarea documentației privind licitațiile. (1C, 1D, 2B)

1C) Realizarea studiului de fezabilitate

Intrări: activitățile A, B

Se va lua decizia asupra variantelor de ordin tehnic abordate, asupra viabilității și rentabilității acestora și întocmirea din punct de vedere tehnic a raportului de fezabilitate. Durata de realizare a studiului de fezabilitate va fi de 1 lună, între 16 martie și 15 aprilie 2014. Etapa se va finaliza prin elaborarea unei lucrări scrise, ce va reprezenta studiul de fezabilitate, constând în documentație tehnică, analiza propunerilor de realizare a studiului de fezabilitate și costuri aferente.

Activitatea 1C va avea legătură cu activitățile 1D, 2A, 2B.

1D) Rezultate și concluzii ale studiului de fezabilitate

Intrări: activitățile 1A; 1B; 1C

Obiectivele etapei:

alegerea unei echipe care să realizeze o analiză a studiului de fezabilitate;

redactarea unui raport care să cuprindă rezultatele analizei studiului de fezabilitate;

prezentarea rezultatelor și interpretarea acestora;

Durata de timp va fi de 0.5 luni, între 16 – 30 aprilie 2014. Rezultatele și concluziile se vor puncta într-o lucrare scrisă, confidențială.

Aceasta etapă va avea ieșiri către 2A și 2B, respectiv realizarea documentației privind licitațiile.

Activitatea nr. 2 Realizarea propriu-zisă a lucrărilor de modernizare

Această etapă constă in alegerea firmelor care să se ocupe de realizarea lucrărilor (organizarea licitațiilor) , semnarea contractelor cu firmele câștigătoare, și stabilirea planului de execuție a lucrărilor.

. Se vor avea in vedere optimizarea raportului calitate-preț si detaliile tehnice de execuție a lucrărilor și livrare a materialelor.

Subetapele acestei activități sunt următoarele:

2A) Proiectarea lucrării de modernizare a clădirilor

Intrare: 1D

Această subactivitate se caracterizează prin realizarea planului lucrării și a desenelor tehnice , respectiv proiectarea propriu-zisă a lucrării. Toate acestea se vor desfășura în perioada 1 – 31 mai 2014, având o durată de 1 lună. Planul lucrării și desenele tehnice vor fi cuprinse într-o lucrare scrisă, numita ” Proiect de amenajare”.

Subactivitatea ″Proiectarea lucrării de modernizare a clădirilor″ va avea ca ieșire activitățile 2B și 2F, respectiv proiectarea lucrării de modernizare a clădirilor și renovarea și recompartimentarea imobilului.

2B) Realizarea documentației privind licitațiile

Intrări: 1D, 2A

Această etapă va debuta cu stabilirea cadrelor legale de organizare a licitațiilor publice, stabilirea persoanelor care vor participa în comisiile de licitație și întocmirea tuturor documentelor necesare realizării unei licitații.

Pentru realizarea acestei documentații va fi necesară o durată de 1 lună, perioadă cuprinsă între 1 și 30 iunie 2014, iar întraga activitate va avea ieșire către 2C, 2D, 2E, 2F, 2G.

2C) Realizarea licitațiilor și alegerea firmelor

Intrări: 2B

În această etapă va avea loc licitația propriu-zisă și se vor alege firmele câștigătoare; durata de desfășurare va fi de 1 lună, în perioada 01- 31 iulie 2014.

Activitatea 2C are ieșiri către: 2D, 2E, 2F, 2G.

2D) Semnarea contractelor cu firmele alese în urma licitației

Intrări: 2C.

Perioada în care se va desfășura semnarea contractelor va fi 01-15 august 2014, având o durată de o jumătate de lună; ieșirile către activitățile 2E, 2F, 2G.

2E). Primirea echipamentelor și materialelor de construcții.

Intrări în activitatea respectivă: 2A, 2B, 2C

Această etapă este caracterizată prin receptia materialelor, echipamentelor și mobilierului necesare renovării și modernizării halelor industriale.Aceasta are ca durată de desfășurare 1,5 luni, mai precis perioada 16 august-30 septembrie 2014 și constă în activități de recepție a materialelor și echipamentelor necesare lucrărilor . (Ieșiri către activitatățile 2F, 2G)

2F) Renovarea și recompartimentarea spatiilor industriale

Intrări: 2A, 2B, 2E

În această etapă se realizează coordonarea lucrărilor de renovare și recompartimentare, care se întinde pe o durată de 5 luni, și anume 20 august 2014 – 20 decembrie 2014. (Ieșire către activitatea 2G)

Toate aceste activități vor fi reprezentate într-un grafic calendaristic (Graficul Gantt, anexa 5), respectiv într-un grafic rețea de tip PERT (anexa 7), grafice ce vor putea fi utilizate pentru cunoașterea cu precizie a termenelor minime de începere și de terminare a lucrărilor , pentru realizarea cu ușurință a graficelor de eșalonare a investițiilor.

4.2. Eșalonarea costurilor aferente lucrării de reabilitare și modernizare

CAPITOLUL V

5.1. Parametri necesari pentru realizarea analizei eficienței economice a reabilitării și modernizării spațiilor industriale S.C. EVOL S.A.

Investiția necesară pentru reabilitare și modernizare are o valoare totală de 1.172.933 RON.

Cheltuielile anuale de exploatare în perioada de desfășurare a lucrărilor de reabilitare și modernizare , precum și în perioada de funcționare economică după reabilitare și modernizare sunt centralizate în tabelul :

Tabel nr. 5.1.1 : Cheltuieli anuale de exploatare

Veniturile anuale obținute în perioada de desfășurare a lucrărilor, precum și în perioada de funcționare economică după reabilitare și modernizare sunt centralizate în tabelul :

Tabel nr. : 5.1.2.Venituri anuale

Parametrii necesari pentru realizarea analizei eficienței reabilitării și modernizării spațiilor industriale sunt prezentați în tabelul .

5.1.1. Parametri necesari pentru realizarea analizei eficienței proiectului

5.2. Indicatori de bază pentru evaluarea eficienței proiectelor de reabilitare și modernizare

Literatura de specialitate propune o serie de indicatori de bază ce pot fi adaptați și utilizați în scopul evaluării eficienței proiectului de reabilitare , modernizare și retehnologizarea spațiilor industriale S.C. EVOL S.A..

Se va realiza o analiză a eficienței economice pe baza următorilor indicatori: investiție totală, investiție specifică, termen de recuperare a investiției, coeficient de eficiență economică a investiției, cheltuieli recalculate, cheltuieli specifice recalculate, randamentul economic al investiției.

5.2.1. Indicatori statici de evaluare a eficienței proiectului de investiție

1. Valoarea totală a investiției cuprinde mărimea fondurilor necesare pentru realizarea unui obiectiv ; valoarea totală a investițiilor este de 1.172.933 RON;

2. Investiția specifică (s) – reprezintă efortul investițional făcut pentru obținerea unei unități de capacitate de producție, exprimată fizic sau în unități monetare.

Pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări, relațiile de calcul sunt:

sau ,

unde:

s și s – investiția specifică calculată în funcție de capacitatea exprimată fizic sau în unități monetare;

– investiția totală;

și – capacitatea anuală de producție , exprimată fizic sau în unități monetare, în varianta modernizată i;

și reprezintă capacitatea anuală de producție , exprimată fizic sau în unități monetare, în varianta inițială;

i – varianta de capacitate;

În cazul modernizării spațiilor industriale, investiția specifică va fi:

RON/1 RON venit

Comparând această valoare cu mărimea medie a indicatorului în același sector de activitate, putem spune că investiția specifică este eficientă din punct de vedere economic.

Termenul de recuperare exprimă perioada de timp în care investiția se recuperează din profitul anual. Relația de calcul este următoarea:

pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări:

în care:

– reprezintă termenul de recuperare a investiției;

– – investiția totală;

– și reprezintă profitul annual în varianta modernizată, respectiv în varianta inițială;

– i – varianta de investiție.

În acest caz, termenul de recuperare exprimă perioada de timp în care investiția se recuperează din sporul de profit anual al variantei modernizate față de varianta inițială.

Termenul de recuperare a investiției în modernizarea halelor aparținând S.C. EVOL S.A. se poate calcula astfel:

ani (în abordare statică)

În cazul imobilelor, perioada de viață a unei clădiri, conform legislației, este de 40 de ani. Considerând însă că după o perioadă de aproximativ 15-20 de ani, o clădire modernizată se uzează moral, putem afirma că proiectul analizat poate fi acceptat, întrucât termenul de recuperare a investiției de 13,24 ani se încadrează în limitele considerate a fi normale.

Coeficientul de eficiență economică (e) exprimă profitul anual ce revine la un leu investit. Indicatorul reflectă câte unități monetare profit anual se vor obține la o unitate monetară capital investit , indicând o eficiență cu atât mai mare cu cât nivelul său este mai ridicat.

Formula de calcul pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări este :

În cazul proiectului analizat, valoarea coeficientului de eficiență economică va fi determinată asfel:

RON profit suplimentar la 1 RON investit

Valoarea obținută indică o situație favorabilă pentru firma S.C. EVOL S.A., proiectul inițiat de către aceasta dovedindu-se a fi eficient din punct de vedere economic.

Cheltuieli recalculate exprimă efortul total cu investiția și cu producția pe întreaga durată d și D (durata de realizare a obiectivului și de funcționare a acestuia) . Pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări, relația de calcul este :

,

unde :

cheltuieli anuale de producție în varianta inițială

reprezintă cheltuielile recalculate;

– cheltuieli anuale de producție pentru anul h;

durata eficientă de funcționare.

Pentru proiectul analizat se efectuează cheltuieli de exploatare și în perioada realizării investiției, care vor fi luate în considerare la calculul indicatorului.

RON

sau

În situația în care duratele de funcționare ale obiectivelor analizate sunt foarte mari și există riscul denaturării analizei economice, se recomandă utilizarea unei alte relații, care va lua în considerare termenul de recuperare a investiției, calculat în abordare statică.

K=1172933+213336 + 265842*13,24 = 4906017,08 RON

Prin luarea în considerare a termenului de recuperare a investiției, cheltuielile recalculate în abordare statică vor fi mai mici (4906017,08 RON) decât în cazul în care sunt calculate în funcție de durata de funcționare a sistemului (RON).

Nu întotdeauna investițiile materializate în modernizări, dezvoltări sau retehnologizări conduc la reducerea cheltuielilor anuale de producție. De cele mai multe ori, acestea cresc în urma modernizărilor, implicând o creștere substanțială a efectelor.

6. Cheltuieli specifice recalculate exprimă efortul total cu investiția și cu producția ce revine la o unitate de capacitate de producție, exprimată fizic sau în unităși monetare.Pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări, relația de calcul este următoarea :

sau

În cazul proiectului analizat, valoarea indicatorului va fi:

k= RON cheltuit/1 RON obținut

7. Randamentul economic al investiției – exprimă profitul final, obținut după recuperarea investiției, ce revine la 1 leu investit.

Relația de calcul folosită pentru dezvoltări, modernizări sau retehnologizări este următoarea:

Pentru proiectul analizat, prin luarea în considerare a profitului din perioada de funcționare a sistemului , precum și a profitului din perioada de realizare a lucrărilor de reabilitare și modernizare, se va obține următoarea valoare a indicatorului:

RON profit final/1 RON investit

Valoarea obținută a randamentului economic în cazul proiectului de modernizare este sattisfăcatoare, sporul de profit final al variantei modernizate la un RON investit fiind supraunitar.

Randamentul economic al investițiilor trebuie să guverneze orice proces investițional, pentru că are drept obiectiv maximizarea profitului final obținut la fiecare l leu investit.

5.2.2. Indicatori dinamici de evaluare a eficienței economice a investițiilor

1. Randamentul economic exprimă profitul final actualizat (profitul actualizat care rămâne la dispoziție agentului economic, după recuperarea investiției) ce se obține la un leu investiție actualizată.

Factorul de anuitate = 8,444

În abordare dinamică,pentru a calcula randamentul actualizat, este necesară determinarea profitului total actualizat, după relația:

RON profit final/1 RON investit

Valoarea obținută este supraunitară, ceea ce demonstrează ca proiectul de modernizare este eficient.

2. Termenul de recuperare a investiției exprimă perioada de timp în care investiția actualizată se recuperează din profitul actualizat.

Pentru determinarea termenului de recuperare în abordare dinamică, este necesar calculul investiției totale actualizate, după formula:

RON

ani

Termenul de recuperare calculat dinamic este de 18,84 ani. Se poate aprecia că proiectul este eficient, întrucât valoarea indicatorului se încadrează în limitele considerate normale pentru sectorul în cauză.

Dacă se compară termenul de recuperare calculat dinamic (18,84 ani) cu cel calculat static (13,24 ani), se constată că în cazul actualizării datelor rezultă o perioadă mai mare necesară recuperării investițiilor. Tocmai de aceea, în evaluarea proiectelor este necesară folosirea calculelor de actualizare, care permit o mai bună apreciere a eficienței economice a proiectelor de reabilitare, modernizare sau dezvoltare.

3. Cheltuieli recalculate actualizate exprimă efortul total actualizat cu investiția și cu producția, atât pe durata de realizare, cât și pe durata de funcționare a obiectivului.

În cazul proiectului analizat, relația va fi:

Conform acestui indicator, un proiect eficient este acela care presupune un efort total actualizat mai mic.

În urma analizei indicatorilor calculați, se poate aprecia că proiectul de reabilitare și modernizare a spațiilor industriale aparținând societății S.C. EVOL S.A. este eficient,putând fi acceptat de către decidenți și pus în aplicare.

5.3. Indicatori pe bază de cash-flow pentru fundamentarea deciziei de reabilitare si modernizare

Cash-flow-ul (fluxul de numerar) din activitatea de investiții pentru reabilitare, modernizare sau dezvoltare reprezinta diferenta dintre veniturile obținute în urma realizării proiectelor de modernizare și eforturile făcute în acest scop. Pe baza cash-flow-ului proiectului de reabilitare, modernizare, se pot calcula indicatorii: raportul venituri actualizate/cheltuieli actualizate, venitul net actualizat și rata internă de rentabilitate, indicatori utilizați frecvent în cadrul studiilor de fezabilitate.

Analiza cost-beneficiu utilizeaza ca indicator raportul dintre veniturile totale actualizate () și costurile totale actualizate (), calculat conform relației:

, unde:

– veniturile anuale;

– cheltuielile anuale;

– investiția anuală;

D- durata de funcționare a obiectivului (durata de studiu);

d- durata de realizare a obiectivului;

a- rata de actualizare.

Se consideră a fi cea mai eficientă acea variantă de proiect care asigură o valoare maximă a indicatorului. Sensibilitatea indicatorului la mărimea ratei de actualizare determină importanța dimensionării cât mai atente a acesteia, pentru a evita fie acceptarea unui proiect neeficient, fie respingerea unui proiect rentabil.

Venitul net actualizat (VNA) caracterizează aportul de avantaj economic al unui proiect.Calculul acestui indicator pornește de la venitul net anual, determinat astfel:

VN=- (+)

VNA=

Diferitele variante de proiect sunt considerate acceptabile dacă venitul net actualizat înregistrează valori positive (VNA˃0), iar în situația comparării mai multor proiecte va fi ales cel cu VNA maxim.

Rata internă de rentabilitate exprimă capacitatea de valorificare a resurselor utilizate pentru realizarea proiectului pe întreaga perioadă de viață a acestuia.

RIR=, unde:

– rata de actualizare corespunzătoare venitului net actualizat pozitiv cel mai mic;

– rata de actualizare corespunzătoare primului venit net actualizat cel mai mic.

Pentru determinarea ratei interne de rentabilitate se calculează venitul net actualizat pentru diferite rate de actualizare, alese în mod aleator.

În funcție de domeniul de activitate al proiectului pot exista și situații în care algoritmul de calcul al R.I.R. nu se poate aplica, sau rezultatele obținute nu au relvanță economică. Aceste cazuri apar când fluxul de venituri este pozitiv pe toată durata de realizare și funcționare a obiectivului de investiții.

Sensibilitatea indicatorilor la mărimea ratei de actualizare impune dimensionarea cât mai corectă a acesteia, pentru a evita fie acceptarea unui proiect ineficient, fie respingerea unui proiect rentabil.

Din acest motiv, la calculul indicatorilor s-au utilizat diferite rate de actualizare : 10%, 12%, 14%, 15%, 16%, 17%, 19%.

Tabel nr. 5.3.1. : Parametrii intermediari ai analizei eficienței reabilitării și modernizării

Profitul total se calculează ca diferență între veniturile totale și cheltuielile de exploatare . În costurile actualizate s-au inclus cheltuielile de exploatare și investiția.

Se observă că veniturile actualizate sunt superioare cheltuielilor totale actualizate până la o rată de actualizare de 19%. (figura 4 ).

De asemenea, tot din figura respectivă, reiese că, în acest caz, calculul ratei interne de rentabilitate nu are relevanță economică.

În continuare, se vor calcula indicatorii de eficiență economică, respectiv raportul venituri actualizate/cheltuieli actualizate, venitul net actualizat, raportul beneficiu/cost. (tabel nr. 5.3.2.).

Tabel nr. 5.3.2. : Eficiența reabilitării și modernizării spațiilor industriale

Din analiza raportului venituri actualizate/ cheltuieli actualizate reiese că la o rată de actualizare cuprinsă intre 10% și 19%, proiectul de modernizare este eficient, întrucât indicatorul este supraunitar , ceea ce înseamnă că se obțin efecte (venituri) mai mari decât eforturile (investiția și cheltuielile de exploatare).

Venitul net actualizat, care exprimă profitul total actualizat realizat în urma modernizării, permite o comparație între volumul total al încasărilor și volumul costurilor totale.Analizând rezultatele obținute, putem spune că proiectul este eficient,deoarece venitul net actualizat este pozitiv.

De asemenea, valorile pozitive ale raportului beneficiu cost indică eficiența proiectului de modernizare a halelor industriale.

CAPITOLUL VI

6.2. Managementul riscului

Identificarea riscurilor:

Antreprenorul nu respectă proiectul de execuție, în ceea ce privește cantitatea materialelor și standardul de calitate al lucrării (semnal de alarmă: lucrările nu sunt conforme cu proiectul tehnic de execuție)

Apariția unui litigiu între beneficiar și antreprenori (semnal de alarmă: tensiuni între părți)

Întârzieri în livrarea materialelor, echipamentelor, mobilierului și în execuția lucrărilor (semnal de alarmă: neterminarea la timp a lucrărilor, care poate atrage după sine eventuale penalizări, conform contract)

Inadaptabilitatea personalului angajat la cerințele societății (semnal de alarmă: randament scăzut, capacitate scazută de realizare a lucrărilor de modernizare a halelor industriale)

Falimentul unuia dintre furnizori (semnal de alarmă: întârzieri în livrarea materialelor și întârzierea finalizării lucrărilor de reamenajare)

Plecarea unui membru din Echipa de Proiect (semnal de alarmă: tensiuni / nemulțumire în cadrul echipei)

Calamități naturale (furtună, cutremur, inundație) și incendiu (semnal de alarmă: previziunile INMH și pagubele produse în anul precedent, posibilitatea unor incendii)

Creșterea prețurilor la materiale și la manoperă (semnal de alarmă: creșterea prețului la carburanți și creșterea taxelor de transport, creșterea valorii materialelor de construcții)

Creșterea prețului la utilități (semnal de alarmă: creșterea prețurilor la energie, apă, gaz, telefonie, etc.)

Apariția unor lucrări neprevăzute pe parcursul renovării halelor (semnal de alarmă: unele lucrări trebuie refăcute, atrăgând după sine cheltuieli suplimentare)

Fluctuația cursului valutar € (semnal de alarmă: previzionările BNR, bursele occidentale)

Întârzieri ale plăților cauzate de raportare defectuoasă (semnal de alarmă: întârzieri în desfășurarea activităților dependente de acele sume).

Scoruri riscuri, în funcție de Probabilitate si Impact:

I (1 – mic, 10 – mare)

P(1 – mic, 10 – mare)

R = I + P

Unde: I – impact, P – probabilitate, R – scor risc

Analiza calitativă a riscurilor:

Analiza calitativă a riscurilor este procesul prin care se realizează o analiză calitativă a riscurilor și condițiilor acestora de manifestare, în vederea prioritizării acestora in funcție de implicațiile lor asupra obiectivelor proiectului. Cu alte cuvinte. se evaluează probabilitatea de apariție a fiecărui risc identificat în procesul precedent și impactul acestuia asupra obiectivelor proiectului. Se prioritizează apoi aceste riscuri, în funcție de efectul pe care se preconizează a-l avea asupra proiectului.

Rezultatul final al acestui proces îl constituie o listă cu riscurile prioritizate după anumite criterii și o evaluare generală (un scor) a proiectului din punct de vedere al riscurilor:

În funcție de importanța lor, riscurile se ordonează de la maxim către minim astfel:

– Falimentul unuia dintre furnizori;

– Calamități naturale (furtună, cutremur, inundație) și incendiu;

– Întârzieri în livrarea materialelor, echipamentelor, mobilierului și în execuția lucrărilor;

– Plecarea unui membru din Echipa de proiect;

– Apariția unui litigiu intre beneficiar si antreprenori;

– Întârzieri ale plăților cauzate de raportare defectuoasă;

– Antreprenorul nu respecta proiectul de execuție, în ceea ce privește cantitatea materialelor si standardul de calitate al lucrării;

– Creșterea prețului la utilități;

– Inadaptabilitatea personalului angajat la cerințele societății;

– Fluctuația cursului valutar €;

– Apariția unor lucrări neprevăzute pe parcursul renovării spațiilor

Analiza cantitativă a riscurilor

Analiza cantitativă a riscurilor constă in măsurarea probabilității și a impactului riscurilor identificate asupra proiectului și estimarea implicațiilor lor asupra obiectivelor proiectului. Această analiză numerică a probabilității de apariție a fiecărui risc și consecințele apariției sale asupra obiectivelor proiectului pot fi evaluate prin diferite tehnici, cum ar fi simularea sau analiza decizională.

Rezultatele acestui proces se concretizează in lista riscurilor cu prioritatea cea mai mare (respectiv impactul cel mai mare si probabilitatea de apariție considerată cea mai mare), previziuni asupra planificării proiectului și a estimărilor de cost, precum și probabilitatea atingerii obiectivelor proiectului conform planificării existente în condițiile riscurilor identificate și evaluate în procesul de analiză cantitativă a riscurilor.

Prioritizarea riscurilor se va face în funcție de criteriile următoare :

impact mare – probabilitate mare;

impact mare – probabilitate mică;

impact mic probabilitate mare;

impact mic – probabilitate mică.

Prioritate vor avea riscurile cu impact mare si probabilitate mare, ordinea fiind următoarea:

– Falimentul unuia dintre furnizori;

– Întârzieri ale plăților cauzate de raportare defectuoasă;

– Întârzieri în livrarea materialelor, echipamentelor, mobilierului și în execuția lucrărilor;

– Calamități naturale (furtună, cutremur, inundație) și incendiu;

– Plecarea unui membru din Echipa de proiect;

– Creșterea prețului la utilități;

– Inadaptabilitatea personalului angajat la cerințele societății;

– Fluctuația cursului valutar €;

– Antreprenorul nu respecta proiectul de execuție, în ceea ce privește cantitatea materialelor si standardul de calitate al lucrării;

– Creșterea prețurilor la materiale și la manoperă;

– Apariția unor lucrări neprevăzute pe parcursul reabilitării halelor.

Strategii de reducere a riscurilor identificate în proiect:

Antreprenorul nu respecta proiectul de execuție, materialele si standardul de calitate

responsabil : Inginerul constructor și Arhitectul

strategie recomandată: Transfer al riscului, prin încheierea unui contract cu clauze privind standardele de calitate și specificațiile tehnice din proiectul tehnic

strategie de rezervă: Plan de contingență; contactarea unui alt antreprenor

Apariția unui litigiu între beneficiar și antreprenori:

responsabil : Manager de proiect

strategie recomandată: Transferul riscului, prin includerea în contract a unor clauze privind rezolvarea litigiilor

strategie de rezervă: Plan de contingență; contactarea unui alt antreprenor

Întârzieri în livrarea materialelor, echipamentelor, mobilierului și în execuția lucrării

responsabil : Director financiar

strategie recomandată: Transfer al riscului, prin încheierea unui contract cu clauze de penalități în caz de întârzieri

strategie de rezervă : reducerea riscului prin crearea unui fond special pentru situații neprevăzute

Inadaptabilitatea personalului angajat la cerințele societății

responsabil : Responsabil licitații

strategie recomandata: Evitarea riscului, prin înlocuirea personalului neadaptat cu personal calificat, cu experiență și pregătire similare

strategie de rezervă: Plan de contingență;

Plecarea unui membru din Echipa de proiect

responsabil : Managerul de proiect

strategie recomandată: reducerea impactului prin încheierea unui contract de muncă având anumite condiții de încheierea a contractului de muncă a proiectului

strategie de rezervă: Plan de contingență; colaborarea cu o agenție de resurse umane

Calamități naturale (furtună, cutremur, inundație) și incendiu

responsabil : Managerul de proiect

strategie recomandata: Transferul riscului prin încheierea unei polițe de asigurare

strategie de rezervă: Plan de contingență: sume pentru cheltuieli neprevăzute

Creșterea prețului la materiale și manoperă

responsabil: Inginer constructor

strategie recomandată: Plan de contingență: sume pentru cheltuieli neprevăzute

strategie de rezervă: Transferul riscului, prin încheierea unor contracte cu prețuri ferme

Creșterea prețului la utilități

responsabil: Administrator

strategie recomandat: Plan de contingență: sume pentru cheltuieli neprevăzute

strategie de rezervă: plan de contingenta ; realocarea fondurilor

Apariția unor lucrări neprevăzute in proiectul pe parcursul amenajării halelor

responsabil : Inginerul constructor

strategie recomandată: Reducerea impactului, printr-un bun proiect tehnic și controale periodice ale stadiului lucrărilor

strategie de rezervă: Plan de contingență: sume pentru cheltuieli neprevăzute

Fluctuația cursului valutar €

responsabil : Director financiar

strategie recomandată: Acceptarea riscului

strategie de rezervă: Plan de contingență: sume pentru cheltuieli neprevăzut

Concluziile proiectului

În urma analizei pieței imobiliare și a datelor specifice acesteia pentru proprietatea analizată, s-a concluzionat că cea mai bună utilizare a proprietății deținute de S.C. EVOL S.A. este reprezentată de utilizarea actuală, respectiv proprietate imobiliară de tip producție/administrativ.

Așa cum s-a arătat la începutul lucrării, pentru a se menține competitivă pe piață, societatea a ales să modernizeze și să reabiliteze clădirile pe care le deține în proprietate, pentru a putea practica un preț de închiriere mai mare decît cel inițial.

Pentru a se verifica eficiența economică a investiției în modernizare, s-au calculat atât indicatori de bază pentru evaluarea eficienței proiectelor de reabilitare și modernizare, cât și indicatori pe bază de cash flow pentru fundamentarea deciziei.

În urma acestor calcule, s-a ajuns la următoarele concluzii:

din analiza raportului venituri actualizate/ cheltuieli actualizate reiese că la o rată de actualizare cuprinsă intre 10% și 19%, proiectul de modernizare este eficient, întrucât indicatorul este supraunitar , ceea ce înseamnă că se obțin efecte (venituri) mai mari decât eforturile (investiția și cheltuielile de exploatare);

în urma realizării lucrărilor se vor atinge obiectivele generale și specifice stabilite inițial;

valorile pozitive ale raportului beneficiu cost indică eficiența proiectului de modernizare a halelor industriale;

investiția se recuperează în timp util, aproximativ 15 ani, în condițiile în care legislația în vigoare prevede un termen maxim de viață de 40 de ani în domeniul construcțiilor;

în urma analizei indicatorilor de bază calculați, se poate aprecia că proiectul de reabilitare și modernizare a halelor industriale aparținând societății S.C. EVOL S.A. este eficient, putând fi acceptat de către decidenți și pus în aplicare.

De asemenea, un element foarte important care trebuie luat în calcul în cadrul proiectului îl reprezintă managementul riscului, care presupune cunoașterea și preîntâmpinarea tuturor potențialelor riscuri care pot afecta calitatea lucrărilor executate. Evitarea sau diminuarea acestora se pot realiza prin aplicarea strategiilor de preîntâmpinare sau reducere a riscurilor asociate proiectului, strategii prezentate amănunțit la capitolul Managementul riscului.

BIBLIOGRAFIE :

Vasilescu, I. , Dobrea, C. , Cicea C. (2003). Eficiența investițiilor aplicată , Bucuresti , Editura LuminaLex

Ion Ioniță, Gheorghe Blidaru, Mihai Mieilă, ″Fundamentele investițiilor. Teorie&Practică″, Editura Macarie , Târgoviște, 2003

″Eficiența economica a investițiilor în industria materialelor de construcții″, Teză de doctorat, Academia de Studii Economice, București, 1999

Ion vasilescu, Cătălin Dobrea, Claudiu Cicea, Alexandru Gheorghe, ″Eficiența și evaluarea investițiilor″, Editura EfiCon Press, București, 2004

Constantin Iacob, Ion Ionescu, ″Controlul de gestiune la nivelul firmei″, Editura Tribuna Economică, București, 1999

Traian Teodoru, ″Documente de management și asigurarea calității″, Nr.3/martie 1999, Editura Tribuna Economică, București, 1999

Nicolae Antoniu, Mihai Adochiței, Horia Cristea, Ion Neagoe, Dalina Dumitrescu, Vasile Ilie, ″Finantele întreprinderilor″, Academia de Studii Economice, București, 1993

Nicolae Hoanță, ″Finanțele firmei″, Editura Economică, București, 2003

Ion Stancu, ″Finanțe.Teoria piețelor financiare.Finanțele întreprinderilor.

Analiza și gestiunea financiară″, Editura Economică, București, 1997

Bănacu Silviu Cristian, Radu Victor, Ion Ioniță, Ciocoiu Carmen Nadia, Dobrea Răzvan Cătălin, Curtenau Doru, Simion Cezar-Petre, Vrâncuț Mihai, Anghel Florin Gabriel, Radu Monica Irina, ″Managementul proiectelor″, Editura Universitară, București, 2008

Ion Vasilescu, Ion Românu, Claudiu Cicea, ″Investiții″, Editura Economică, București,2000

Ion Vasilescu, Mihai Botezatu(coordonatori), Maricica Stoica, Carmen Țurlea, Nicoleta Zugravu, Claudiu Cicea, ″Investiții.Studii de caz.Grile″, Editura Economică, București, 1999

Radu Despa, Daniela Zirra, Alina Avrigeanu, Munteanu Andreea Clara, ″Eficiența investițiilor″, Editura Universitară, București, 2005

Andreea Zamfir, ″Managementul serviciilor.Lucrare aplicativă″, Editura ASE,

București, 2005

www.managementul-proiectelor.ro

http://imobiliare.topestate.ro/lumea-imobiliara/dictionar-de-termeni/piata-imobiliara/

ANEXA 1 : Organigrama S.C. EVOL S.A.

ANEXA 2

Figura nr. 2 :Variația costurilor și veniturilor actualizate în funcție de rata de actualizare

ANEXA 3

ANEXA 4

ANEXA 5 : Graficul Gantt

ANEXA 6: Drumul critic

ANEXA 7: Diagrama PERT