Analiza Economico Financiara a Societatii Bacao Impex S.r.l
Evaluarea intreprinderii este intersectia intre autostrada reprezentata de teoria finantelor cu drumul reprezentat de realitatea tranzactiilor economice (si deci, nevoia de estimare a valorii de piata) cu o alta autostrada reprezentata de nevoia de informare corecta a utilizatorilor de informatie economico-financiara (si deci, nevoia de estimare a valorii juste).
Unii o considera o arta, altii o stiinta; in pragmatismul lumii reale este unanim recunoscuta atat ca disciplina de specialitate, cat si ca un serviciu profesional.
In prima ipostaza, evaluarea intreprinderii contribuie la formarea unei gandiri coerente si pragmatice in masura in care intreprinderea este inteleasa de catre studenti din cel mai sintetic si mai pragmatic mod posibil, si anume valoarea acesteia. In a doua ipostaza avem de-a face cu un serviciu profesional menit sa asigure buna functionare a sistemului economic si social ce are nevoie, in multe situatii, de o estimare independenta a valorii companiilor (tranzactionare, justa despagubire, inregistrarea valorii juste in contabilitate, finantare, restructurare si reorganizare etc.).
1.1.
Evaluarea unei întreprinderi este o misiune dificilă și poate viza structuri mici sau entități de anvergură, ceea ce se reflectă în metodele diferite utilizate în acest scop. Dacă în primul caz evaluarea administrativă răspunde unei logici empirice, în cel de al doilea caz metodele de evaluare sunt multiple și sofisticate. Cu toate acestea, rezultatele evaluării pot fi uneori surprinzătoare. Aceasta, deoarece evaluarea constituie un proces și un set de proceduri utilizate pentru estimarea valorii economice a unui interes (dobânzi) al unui proprietar într-o afacere. Evaluarea este utilizată de participanții la piața financiară pentru a determina prețul pe care ei doresc să-l plătească sau să-l primească din vânzarea unei afaceri. În plus, pentru estimarea prețului de vânzare a afacerii se folosesc aceleași instrumente ca și în cazul altor situații care impun evaluări în alte scopuri. Metodele de evaluare a întreprinderii au evoluat în decursul timpului în contextul dinamicii mediului economic internațional și au fost orientate ușor diferit în funcție de criteriile, necesitățile și scopurile activității practice de evaluare. În acest sens, se impun următoarele precizări: 1) Evaluarea întreprinderii nu este o știință exactă, deoarece factorii socio-economici și culturali joacă adesea un rol important. De exemplu, succesul metodelor bursiere și al analizei cash-flow-urilor în SUA se poate explica în parte prin faptul că acestea au trebuit să investească masiv pentru a dezvolta o țară “în pârloagă” și că profitul trebuie considerat în mod normal ca fiind un criteriu de reușită. Preferința spontană a francezilor pentru valorile reale se poate explica parțial, pe de o parte, prin fecunditatea pământului și, pe de altă parte, printr-o veche tradiție care consideră profitul ca fiind „suspect”. Valoarea este mult mai bine acceptată ca fiind rezultatul unui proces de acumulare bazat pe natură și muncă manuală decât pe anticiparea fluxurilor generate de investiții. Cu alte cuvinte, în termeni economici, în Franța se judecă mai curând în termeni de stocuri (respectiv active) decât în termeni de fluxuri (respectiv venit). Mai precis, accentul pus pe rentabilitate este legat de dezvoltarea industrială, ceea ce explică faptul că metodele moderne bazate pe venit s-au dezvoltat mai întâi în țările anglosaxone, unde industrializarea a fost mai timpurie și mai rapidă. În țările cu profil de agricultură, cu proprietari de pământ și „tați de familie“ cum era Franța, a trebuit o industrializare brutală de după al II-lea război mondial pentru ca aceste concepte să fie luate în considerare. 2) Mai pe larg, se pare că există un anumit paralelism între evoluția metodelor de evaluare, fazele dezvoltării industriale și mijloacele analizei economice și ale tratamentului informatic. Avântul metodelor centrate pe cash-flow (fluxuri de lichidități) s-a produs după al II-lea război mondial, când creșterea economică rapidă, concurența internațională și politica economică au condus la regrupări de întreprinderi industriale care au avut ca efect creșterea importanței investițiilor și a mijloacelor de finanțare a exploatării. În aceeași perioadă, teoria modernă privind investițiile și dezvoltarea informaticii de gestiune oferă mijloacele necesare de analiză și de tratament al datelor.
Publicul larg este interesat de procesul de evaluare in scopul vanzarii unor bunuri, obtinerii unor credite ipotecare, partajarii bunurilor in urma unui divort, solicitarii unor despagubiri sau daune etc.
Necesitatea evaluarii intreprinderii si a unitatilor operationale de natura intreprinderii deriva din necesitatile utilizatorilor acestui serviciu de consultanta, respectiv investitorii actuali (actionarii) si potentiali, personalul angajat, creditorii, institutiile specializate ale statului si publicul larg.
– Actionarii intreprinderii sunt interesati de cunoasterea valorii intrinseci a actiunilor lor, pentru a decide daca le pastreaza, le vand sau pentru a achizitiona alte actiuni, in majorarea capitalului social etc.; de asemenea, actionarii au posibilitatea ca, in urma evaluarii unei intreprinderi, sa cunoasca rentabilitatea reala a capitalului investit (pe baza valorii de piata a capitalului) ca si eficienta echipei manageriale (pe baza cresterii valorii adaugate pentru actionari).
– Investitorii si consultantii lor sunt interesati in plasarea capitalului lor in afaceri profitabile, in achizitii de intreprinderi si active, in fuziuni cu alte firme, in vanzarea unor participatii la o intreprindere sau unor active ale acesteia, in efectuarea unor investitii substantiale in active necorporale (cheltuieli de C-D, licente de fabricatie, programe informatice etc.).
– Personalul angajat este interesat de stabilitatea economico-financiara a intreprinderii si de valoarea de piata a acesteia, in scopul aprecierii capacitatii intreprinderii de a le asigura stabilitatea locului de munca, o crestere adecvata a salariilor si alte avantaje.
– Creditorii sunt interesati de valoarea de piata a intreprinderii in ansamblul ei, ca si de valoarea de piata a unor active corporale si necorporale in vederea garantarii rambursarii creditelor si platii dobanzilor aferente.
– Institutii specializateale statului sunt interesate in procesul de evaluare pentru diferite scopuri ca: expropriere, trecerea in proprietatea publica a unor proprietati, privatizare, asocieri intre proprietatea publica si proprietatea privata.
Intr-o lume supusă legilor pieții unde totul se cumpără și se vinde într-un ritm rapid, evaluarea întreprinderii constituie un act frecvent în viața economică contamporană; accentuarea liberalismului economic însoțit de privatizări multiplică numărul întreprinderilor care pot face obiectul unor tranzacții; pe de altă parte, dezvoltarea schimburilor la bursă face să crească necesitatea evaluării unei societăți în vederea vânzării sau cumpărării unei părți din aceasta, oricât de mică ar fi.
Dimensiunea internațională a evaluării este pusă în evidență de numeroasele tranzacții între vânzători și cumpărători de naționalitate diferită. Ținând seama de influența normelor financiare anglo-saxone, practicile de evaluare s-au inspirat adesea din metodele de evaluare nord-americane sau britanice, în același timp, aceste metode necesită folosirea de date omogene, mai ales în ce privește bazele contabile ale evaluării; ori, între diferitele sisteme contabile bazate pe Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS), standardele americane (emise de FASB), standardele britanice (emise de ASB) sau standardele naționale ale altor țări există diferențe și chiar conflicte de care trebuie ținut seama în aplicarea diferitelor metode de evaluare.
Dar de ce trebuie evaluată o întreprindere?
Pentru că există trei grupe de factori care influențează permanent valoarea oricărei întreprinderi, și anume:
influențe legate de existența prețurilor libere;
influențe legate de modificările raportului de schimb al
monedei naționale;
gestiunea internă a fiecărei întreprinderi, mai ales în ce pri
vește politicile de amortizare si politicile de contabilizare
(cu deosebire, contabilitatea costurilor).
In definitiv, pentru orice modificare a prețurilor în piață trebuie identificate diferențele față de cele pe care managementul unei întreprinderi le are la dispoziție prin informațiile interne, contabile sau de altă natură; aceasta se realizează prin tehnicile de evaluare.
Tot astfel, știut fiind că orice modificare a raportului de schimb al monedei naționale are o influență mai mare sau mai mică, mai devreme sau mai târzie asupra valorii tuturor bunurilor și întreprinderilor din economia românească, este necesară găsirea și măsurarea impactului acestor modificări asupra valorii bunurilor din fiecare întreprindere și a fiecărei întreprinderi în ansamblu; aceasta se realizează recurgându-se la tehnicile de evaluare.
Politicile de amortizare fiind ale fiecărei întreprinderi, trebuie identificate diferențele dintre acestea și cele practicate în piața din care face parte întreprinderea; aceasta se realizează prin aplicarea tehnicilor de evaluare.
Politicile de contabilizare a costurilor au o influență directă asupra modului de determinare a performanțelor financiare ale întreprinderii care constituie baza evaluării în multe din metodele de evaluare existente. Pe de altă parte, este știut faptul că aceste politici trebuie să fie ale întreprinderii, costurile constituind suportul material al secretului comercial al fiecărei întreprinderi, iar secretul comercial stă la baza competiției și concurenței fără de care e greu de vorbit despre economie de piață funcțională. Și totuși, este necesară identificarea eventualelor abateri ale politicilor interne de la standardele de contabilitate recunoscute, general aplicabile, și aceasta se realizează cu ocazia evaluării.
Pornind de la realitatea că, excepție făcând politicile de amortizare si de contabilizare care au o anumită stabilitate, ele neputându-se modifica decât între exerciții, atât prețurile cât și raportul de schimb al monedei naționale fiind libere și, deci, foarte mobile, practic recurgerea la tehnici specifice de evaluare ar trebui să facă parte din cotidianul întreprinderii, si aceasta constituie apanajul expertului contabil consultant al întreprinderii.
Ținând seama de cele prezentate mai sus, se poate încerca o definiție foarte generală a evaluării economice și financiare și, pe această bază, esența procesului de evaluare:
Un complex de tehnici, procedee și metode prin care un bun, o grupă de bunuri, un activ economic, un activ sau element intangibil, o întreprindere în ansamblul său sunt aduse din punct de vedere valoric la nivelul pieței și prin care li se asigură comparabilitatea cu aceasta sau, într-o accepțiune mai restrânsă, a evalua integral sau în parte o întreprindere constă
1.2.
Dacă acest cotidian nu are loc, managementul întreprinderii ar trebui totuși să țină seama că sunt cazuri în care este nu numai necesar, dar și obligatoriu să se procedeze la o evaluare a întreprinderii; iată câteva exemple:
a) Ca instrument de măsurare a calității gestiunii
întreprinderii
Una din modalitățile de evaluare a performanțelor conducătorilor unei întreprinderi constă în determinarea periodică a valorii întreprinderii pentru a constata variațiile acestei valori; dacă evoluția e pozitivă, se apreciază că gestiunea e satisfăcătoare; în caz invers, poate fi tras un semnal de alarmă în ce privește gestiunea afacerii respective.
b) în tranzacțiile comerciale
în cazul cel mai clasic de vânzare-cumpârare trebuie recurs la evaluare.
Un investitor poate proceda la o investiție pe termen lung într-o întreprindere cumpărând majoritatea sau un procent semnificativ din aceasta; o astfel de investiție justifică metode de evaluare aprofundate. El poate proceda la o investiție cu caracter financiar care se caracterizează printr-un nivel mai restrâns al părții achiziționate; în acest caz, se pot aplica metode de evaluare mai puțin dezvoltate.
Tranzacțiile de mai sus sunt, de regulă, caracterizate prin atitudine diferită față de problematica evaluării, dacă lucrurile sunt analizate din punct de vedere al vânzătorului.
în cazul privatizării, evaluarea bazată pe expertiză și diagnostic este necesară din cel puțin trei puncte de vedere:
patrimoniul întreprinderii este exprimat în valori admi
nistrative;
performanțele obținute de întreprinderea cu capital de
stat nu pot fi considerate ca fiind automat reproductibile
în viitor;
evaluarea constituie momentul în care se scot în evidență
aspectele legate de o eventuală restructurare a întreprin
derii, care poate fi efectuată înainte sau după privatizare.
c) Ori de câte ori au loc schimbări în mărimea și structura capitalului social al întreprinderii
Evaluarea este necesară pentru a scoate în evidență eventualele influențe determinate de actualizarea valorii bunurilor întreprinderii la data efectuării modificărilor în capitalul social, asigurându-se astfel protejarea tuturor acționarilor sau asociaților întreprinderii.
Dacă, de exemplu, societatea are un capital social de 7.000 u.m. și dorește să-1 majoreze la 10.000 u.m. prin atragerea de noi acționari, aportul acestora fiind de 3.000 u.m., nu o poate face fără să aducă prejudicii acționarilor
existenți, întrucât participarea la repartizarea profiturilor va fi proporțională cu participarea la capital, în definitiv, cele două sume (7.000 u.m. și 3.000 u.m.) nu se pot aduna și nu fac 10.000 u.m. pentru simplul fapt că sunt unități monetare (lei) care se referă la perioade diferite de timp. Pentru a putea fi adunate, mai întâi trebuie asigurată com-parabilitatea unităților monetare din cele două sume și aceasta se realizează numai prin evaluarea societății; evaluarea se poate solda, de exemplu, cu o valoare actualizată a capitalului social existent de 15.000 u.m.; capitalul social majorat va fi de 18.000 u.m., iar participarea la repartizarea profiturilor va fi cu totul alta.
d) Ori de câte ori au loc schimbări în numărul și compo
nența acționarilor sau asociațiilor
Fie că se mărește sau se micșorează numărul acționarilor sau asociaților, pentru a negocia prețul unei acțiuni la vânzare sau pentru determinarea cotei care i se cuvine acționarului sau asociatului ieșit din societate este nevoie de evaluarea societății.
e) Determinarea cursului de introducere la bursă
Evaluarea, pe bază de expertiză și diagnostic, în momentul introducerii la tranzacționarea pe o piață reglementată este obligatorie și puternic influențată de metodele de evaluare reținute de organismul de bursă.
f) Calculul parității de schimb în cazul fuziunilor și
divizărilor
Calculul parității este în general delicat, presupunând evaluarea tuturor societăților implicate în astfel de operațiuni de restructurare; în plus, evaluarea poate să capete anumite aspecte particulare atunci când societățile sunt
deținute de același proprietar sau când societățile implicate au participării reciproce și aspectele contabile și fiscale ale operațiunilor au un grad de dificultate ridicat.
g) în acțiuni juridice cu scop patrimonial
în cazul unor acțiuni juridice care au ca obiect împărțirea patrimoniului, lichidarea etc. este obligatorie evaluarea, pentru că orice utilizare a valorilor din contabilitate poate prejudicia în mod semnificativ o parte din actorii operațiunii în favoarea altora.
h) în scopuri fiscale
Pentru determinarea maselor impozabile sau a drepturilor de succesiune, Administrația fiscală reține unele din metodele de evaluare, de regulă, metodele cele mai simple din întreaga panoplie existentă.
g) în alte scopuri
Există diverse alte momente din viața unei întreprinderi în care aceasta este supusă evaluării, precum: evaluarea pentru creditare, evaluarea pentru asigurare etc.
în a determina zona cea mai probabilă în care s-ar putea situa prețul la care o tranzacție s-ar putea încheia în condiții normale de piață. Răspunzând diferitelor cerințe din viața întreprinderii, evaluarea constituie un instrument de orientare a operatorilor economici în spațiul economic al țării și nu numai. Evaluarea economică și financiară este singurul tip de evaluare bazat pe expertiză și diagnostic și care are drept obiectiv determinarea valorii de piață (valorii de circulație) a bunurilor și întreprinderilor sau a unor valori derivate din valoarea de piață.
1.3.
Numeroasele metode de evaluare cunoscute azi pot fi grupate în funcție de anumite criterii în vederea identificării modului de abordare a evaluării și, în funcție de aceasta, a furnizorului de servicii de evaluare.
a) în funcție de obiect, evaluările pot fi:
evaluări de bunuri mobile și imobile independente;
evaluări de grupe de bunuri și unități generatoare de
numerar;
evaluări de active economice (secții, fabrici, magazine,
părți ale întreprinderii etc.);
evaluări de active și elemente intangibile;
evaluări de întreprinderi în ansamblul lor;
etc.
b) în funcție de metodă, evaluările se pot grupa în:
– metode așa zise clasice; sunt cele care se aplică, de
regulă, la întreprinderile necotate;
– metode bursiere; sunt cele care se aplică, de regulă, la
întreprinderile ale căror titluri sunt tranzacționale pe o
piață reglementată.
Clasificarea nu este rigidă, în practică fiind chiar recomandată abordarea concomitentă atât prin metode clasice cât și prin metode bursiere în vederea susținerii sau înlăturării unora din ipotezele avute în vedere la evaluare. Metodele, așa zise clasice și care reprezintă cvasitotalitatea metodelor în practică, azi, se pot grupa în:
evaluări patrimoniale; abordează exclusiv latura can
titativă, patrimonială a bunurilor și întreprinderilor;
evaluări bazate pe performanțe; abordează exclusiv
latura calitativă – performanțele financiare ale activului
sau întreprinderii, respectiv randamentul, profita
bilitatea, rentabilitatea sub diferite forme de exprimare
a capacității beneficiare a activului sau întreprinderii:
profit net, dividend, cash flows etc.;
evaluări combinate; abordează atât latura cantitativă
cât și cea calitativă, intrând în logica lucrărilor, sub o
formă sau alta de exprimare, atât patrimoniul cât și
performanțele activului sau întreprinderii;
alte metode de evaluare (bazate pe volumul de activitate
– cifra de afaceri, de exemplu, pe comparații etc.).
c) în funcție de scop, evaluările se pot grupa în trei categorii:
– evaluări contabile; sunt cele prevăzute prin standardele
și normele contabile, folosite în scopul elaborării situa
țiilor financiare ale întreprinderilor;
evaluări administrative; sunt cele prevăzute prin acte
normative diverse; cum niciun act normativ nu poate
prevedea metode pentru dimensionarea impactului în
gestiunea fiecărei întreprinderi a modificării prețu
rilor, raportului de schimb al monedei naționale și poli
ticilor de gestiune, evaluarea administrativă poate, nu
mai din întâmplare și numai în momentul când a fost
emis actul normativ, să se apropie de valoarea de piață
a unor bunuri, niciodată însă de cea a unei întreprinderi;
evaluări economice și financiar e; sunt singurele tipuri
de evaluări bazate pe expertiză și diagnostic si care au
ca țintă finală determinarea valorii de piață, ținând seama
de condițiile concrete de utilizare a bunurilor, de
organizare si funcționare a întreprinderilor.
în funcție de beneficiar; pot fi abordate diferit metodele de
evaluare în funcție de beneficiar: evaluări pentru asigurare,
evaluări pentru creditare, evaluări pentru impozitare etc.
în funcție de valorile obținute, evaluările se pot grupa în:
– Evaluări care au la bază valoarea de piață, care:
implică funcționarea unei piețe în cadrul căreia
tranzacțiile au loc fără restricție din partea forțelor
din afara pieței;
trebuie să identifice și să includă definiția valorii
de piață utilizată în evaluare;
trebuie să stabilească cea mai bună utilizare sau cea
mai probabilă utilizare care reprezintă un determinant
semnificativ al valorii proprietății;
sunt elaborate pe baza informațiilor specifice ale
pieței respective și prin metode și proceduri care
încearcă să reflecte procesele deductive ale partici
panților la piață;
sunt realizate prin aplicarea abordărilor valorii prin
cost, comparația vânzărilor sau capitalizarea
venitului; informațiile folosite în fiecare din
aceste abordări trebuie să fie obținute de pe piață.
Abordarea prin cost, în funcție de aplicarea sa,
poate sau nu să producă o indicație a valorii de
piață.
• Evaluări care au la bază valori diferite de valoarea de
piață. Aceste evaluări utilizează metode care iau în
considerare unitatea economică sau funcțiunile unui
activ, altele decât capacitatea acestuia de a fi cumpărat
și vândut pe piață. Aceste evaluări trebuie:
să includă definiția valorii aplicate în evaluare (va
loare de utilizare, valoare de exploatare, valoare de
asigurare, valoare de recuperare, valoare de lichi
dare, valoare specială etc.);
să utilizeze procedurile corespunzătoare și să
analizeze suficiente informații pentru efectuarea
unei estimări rezonabile a valorii.
• în cazul evaluărilor nebazate pe piață, în raportul de
evaluare trebuie să se menționeze faptul că valoarea
obținută nu va fi interpretată ca valoare de piață.
Conceptele statice privind valoarea întreprinderii pot viza împrejurările în care are loc evaluarea întreprinderii pornind de la valoarea sa contabilă (Book Value), respectiv alte obiective decât continuarea activității sau obiective legate de continuarea acesteia. A. Valoarea contabilă în cazul altor obiective decât continuarea activității
1) Valoarea netă contabilă corespunde Activului minus datoriile și nu oferă o informație semnificativă privind valoarea întreprinderii decât într-o situație precisă cum ar fi: crearea întreprinderii, perioada în care valorile contabile corespund simultan valorii de vânzare, valorii patrimoniale și valorii de înlocuire a întreprinderii. În caz contrar, diversele sub-evaluări care rezultă cel mai frecvent din deprecierea monedei (terenuri, imobile, ș.a) și din practicile fiscale (amortizarea degresivă) precum și supra-evaluările posibile (stocuri, creanțe) impun ca valoarea contabilă să fie considerată mai ales ca punct de plecare în analiza mai aprofundată a valorii întreprinderii. 2) Valoarea de asigurare corespunde evaluării bunurilor de către managerii întreprinderii și de către experți în perspectiva unor riscuri specifice precum și pentru despăgubirea acestor bunuri în caz de pagube. Această valoare poate servi pentru atribuire de credite sau de garanții gajate pentru active precise, dar în general, este parțială și corespunde unor obiective care nu servesc evaluării în cazul regrupării întreprinderilor. Ea poate oferi informații utile doar privind valoarea pe care compania de asigurări o acordă unei categorii de bunuri. 3) Valoarea de lichidare variază după cum se urmărește o lichidare progresivă și ordonată sau una forțată care se poate efectua în condiții mai mult sau mai puțin dificile, dar care are o semnificație clară. Este valoarea de lichidare a întreprinderii în situația certă de încetare a activității, care corespunde prețului ce se poate obține efectiv din vânzarea activelor mai puțin datoriile, comisioanele diverse, despăgubirile de licențiere și eventual taxele asupra plusvalorilor. Când materialele nu pot fi vândute pe piețe de ocazie, se ajunge la valoarea de lichidare extremă, care este valoarea de casare (à la casse). Unii consideră că valoarea de lichidare este valoarea minimală a unei întreprinderi, ceea ce nu este chiar exact cu adevărat, deoarece se consideră că pot exista mai multe asemenea valori. Adevărata valoare minimală este mai curând valoarea de casare care are semnificație numai dacă se urmărește lichidarea întreprinderii. Valoarea de lichidare poate corespunde diverselor obiective, după cum poate fi vorba de o lichidare judiciară, sau de dorința unui manager de a vinde progresiv activele în cele mai bune condiții înaintea încetării activității, sau în cazul vânzării activelor pe bucăți detașate la o valoare superioară valorii de exploatare a întreprinderii. 4) Valoarea lichidativă este mai ambiguă decât valoarea de lichidare, ca urmare trebuie să se determine o valoare de lichidare progresivă, dar în ipoteza continuării activității, ceea ce implică nededucerea comisioanelor și a despăgubirilor de licențiere. Aceasta nu este deci o adevărată valoare vandabilă (marchande), dar se apropie de valoarea patrimonială a activelor dacă valoarea vandabilă și valoarea patrimonială a activelor se deosebesc prin faptul că prima apare la utilizarea bunurilor. Adesea se prezintă ca o limită inferioară a valorii întreprinderii, sau ca o valoare pesimistă. Dacă se urmărește lichidarea întreprinderii, valoarea de lichidare, prin definiție, inferioară, este mai pertinentă, iar dacă se urmărește continuarea activității și această metodă este contestabilă, continuitatea activității impune apropierea de valoarea ce vizează ipoteza cesiunii activelor. Ea poate fi totuși utilă pentru evaluarea activelor ce urmează a se vinde în cele mai bune condiții pentru continuarea activității.
5) Activul net reevaluat constituie tot o metodă hibridă, care constă în evaluarea Activului Net Contabil, fie cu ajutorul unor indici sectoriali, fie cu ajutorul unui indice general pentru a ține cont de deprecierea monedei. Rezultatul are puține șanse de a fi operațional, ca urmare, valorificarea activelor nu se bazează nici pe valoarea bunurilor pe piețe de ocazie, nici pe costul de înlocuire. Activul net reevaluat în acest mod nu corepunde nici valorii de lichidare progresivă sau forțată, care este o situație concretă, nici valorii măsurate în ipoteza continuității exploatării.
B. Valoarea contabilă în perspectiva continuității activității 1) Activul Net Corectat sau valoarea de folosință este o metodă larg utilizată de experți, fiind destinată să conducă la valoarea de folosință a întreprinderii, adică la valoarea sa în ipoteza continuării activității. În principiu, metoda se centrează pe cercetarea valorii de înlocuire; în consecință, cumpărătorul unei întreprinderi poate estima că pentru el valoarea întreprinderii corespunde cu ceea ce l-ar fi costat achiziția acelorași active în stare de funcționare. Însă, metodele folosite în practică pentru determinarea valorii de folosință, definită de Uniunea Europeană a Experților Contabili Economici și Financiari (U.E.C.) ca valoare de continuare estimată pe baza valorii de înlocuire contemporană a bunurilor și drepturilor întreprinderii nu respectă niciodată această definiție. Există o mare varietate de termeni, cum ar fi: valoare vandabilă pe piața primară sau secundară, eventual corectată în creștere sau în scădere; cost de înlocuire; preț de achiziție corectat prin coeficienți de revalorizare și de deteriorare; cost de producție- fluxuri viitoare degajate, economisite sau vărsate – valoare de bilanț, ș.a. Din acest motiv, calculul Activului Net Corectat (ANC) impune recurgerea la numeroși experți, atât pentru alegerea metodei adaptate anumitor categorii de bunuri, cât și pentru utilizarea metodei și verificarea materialității bunurilor și datoriilor. Calculul ANC mai cere să se cerceteze tot ceea ce nu este înscris în bilanț și poate avea incidență asupra valorii. Prin urmare, trebuie să se vegheze ca această evaluare grea și cu atât mai lentă cu cât este mai aprofundată, să nu fie ea însăși perimată în momentul realizării tranzacției. Această metodă este fără îndoială necesară în cazul regrupării întreprinderilor. Cumpărătorul procedează la inventarierea întreprinderii al cărei control îl preia, ceea ce nu trebuie să ignore faptul că obiectivitatea măsurării ANC este totuși relativă. Disparitățile inevitabile între părțile prezente și avizul experților independenți vor conduce la mai multe valori pentru diferite bunuri. Determinarea ANC va rezulta deci dintr-un compromis între experți și relațiile stabilite între ei și managementul întreprinderilor implicate. De aceea semnificația reală a ANC este mai întâi valoarea sa de inventar; urmare faptului că, nefiind în realitate nici o valoare patrimonială deoarece nu echivalează valoarea de lichidare, nici capitalizarea beneficiilor așteptate, nici o valoare reală de înlocuire (costul actualizat al investițiilor comparabile nu echivalează imediat activele în stare de funcționare, personalul calificat, portofoliul de clienți) el poate servi pentru aproximarea celor trei. 2) Valoarea substanțială înlătură ambiguitățile ANC, dar definiția ei variză sensibil în funcție de autori, ca și în ceea ce privește Activul și Pasivul. – Dacă se consideră Activul, după unii luând în calcul activul corectat prin includerea bunurilor închiriate ce servesc în mod durabil întreprinderea, iar alții deducând bunurile în afara exploatării și uneori activele circulante, grija de a determina o valoare de continuare conduce experții la a adăuga activului de exploatare așa numitele „cheltuieli de repunere în funcțiune sau de înlocuire a unui echipament indispensabil”. Această operațiune decurge din considerarea activului ca o investiție care adaugă cheltuieli necesare funcționării. Totuși aceasta nu se apropie de valoarea de plătit vânzătorului, atâta vreme cât cumpărătorul nu-l va include cu siguranță în prețul pe care va accepta să-l plătească pentru cheltuieli făcute de el însuși. Alții, la fel de grijulii să ajungă la o valoare de continuare, vor deprecia valoarea unui activ specializat a cărui producție riscă să fie abandonată. – Aceeași diversitate se regăsește referitor la tratamentului Pasivului: cel mai frecvent se distinge valoarea substanțială brută “constituită de către valoarea bilanțieră rectificată a elementelor considerate prin expertiză după deducerea datoriilor”, “valoarea substanțială brută redusă” corespunzătoare valorii substanțiale brute după scăderea datoriilor fără dobândă și “valoarea substanțială netă” corespunzătoare valorii substanțiale brute diminuate cu ansamblul pasivului exigibil. După Brilman și Gaultier46 unii autori leagă ideea de valoarea substanțială de principiul că valoarea unei întreprinderi trebuie determinată fără a ține cont de pasivul său exigibil. Alții leagă noțiunea de valoare substanțială de cea de valoare patrimonială și o opun valorii de rentabilitate. O a treia categorie de experți atașează acestei noțiuni un alt mod de evaluare: evaluarea la cost de înlocuire în optica de continuare, în opoziție cu valoarea lichidativă sau valoarea de lichidare. Pentru a degaja o valoare substanțială specifică, se impun următoarele: • valorizarea activului brut la costul de înlocuire în optica de continuare a activității; • includerea bunurilor închiriate în mod durabil; • deducerea bunurilor în afara exploatării. Valoarea substanțială corespunde atunci valorii utilajului economic pentru cumpărător, care, la limită, nu va ține cont decât de activele care îl interesează. În acest caz, ar putea fi vorba de o abordare de manieră industrială centrată pe evaluarea bunurilor având același grad de uzură susceptibile de aceeași utilizare și având aceeași capacitate de producție. Înțeleasă în acest mod, valoarea substanțială nu acopere valoarea întreprinderii, deoarece: – nu ține cont nici de activele în afara exploatării, nici de datorii; – include activele închiriate care nu aparțin întreprinderii; – prin definițiile activului este centrată explicit pe aspectul economic al valorii; – nu ia în calcul explicit valoarea de rentabilitate a întreprinderii. 3) Capitalurile permanente necesare exploatării (CPNE) Acest concept vizează definirea realității activului economic al întreprinderii, iar Capitalurile permanente necesare exploatării cuprind imobilizările necesare exploatării plus necesarul de fond de rulment de exploatare: Activ economic = Valori de exploatare (Imobilizări nete + Titluri de participare cu caracter industrial + NFRE) + Clienți și efecte de primit + Alte creanțe de exploatare – – Datorii pe termen scurt (Furnizori și alte datorii de exploatare + Alte datorii de exploatare pe termen scurt + Impozite și taxe) Se ajunge la un activ economic definit în termeni mai financiari decât valoarea substanțială. Dacă fondul de rulment este superior necesarului de fond de rulment, întreprinderea dispune de un excedent de trezorerie care se va adăuga activelor în afara exploatării. În caz contrar, activul economic al întreprinderii este parțial finanțat prin datorie financiară pe termen scurt pe care cumpărătorul va trebui teoretic să o înlocuiască prin fonduri permanente și trebuie să o deducă din valoarea activului economic. Sub rezerva dificultăților referitoare la separarea activelor economice de cele în afara exploatării și a datoriilor financiare permanente de cele realmente pe termen scurt, această abordare oferă un cadru operațional pentru separarea elementelor de activ și de pasiv legate de activitatea întreprinderii de cele care nu îi aparțin.
2.1.
Conform C15, IVS 200, abordarea prin piață compară întreprinderea subiect cu alte întreprinderi similare, cu participații la întreprinderi similare tranzacționate pe piață, precum și cu orice tranzacții relevante cu participații ale întreprinderii subiect. 28. Cele trei surse uzuale de informații, folosite în abordarea prin piață, sunt piețele de capital pe care se tranzacționează participații la întreprinderi similare, piața achizițiilor și fuziunilor de întreprinderi în ansamblul lor și tranzacțiile anterioare cu participații ale întreprinderii subiect al evaluării (conform C16, IVS 200). 29. Conform C17, IVS 200, în abordarea prin piață este necesar ca evaluatorul să aibă acces la o bază credibilă de date care să cuprindă informații privind caracteristicile calitative și cantitative ale întreprinderilor similare. 30. În completarea C18, IVS 200, evaluatorul va realiza analiza cantitativă și calitativă identificând caracteristicile reprezentative ale întreprinderii subiect care ar trebui să fie analizate în comparație cu cele ale întreprinderilor identificate ca fiind similare (de exemplu, se pot analiza: aria geografică în care operează întreprinderile respective, nivelul și structura vânzărilor, nivelul și structura activelor, nivelul marjelor de profit, perspectivele de creștere etc.). 31. Analiza tranzacțiilor de pe piața de capital sau a achizițiilor de întreprinderi rezultă adesea într-un calcul de multiplicatori. În calculul acestor multiplicatori, în afara celor menționate la C19, IVS 200, evaluatorul trebuie să ia în considerare următoarele aspecte: a) acuratețea modului de calcul al multiplicatorilor. Toate calculele trebuie să fie făcute în mod similar, atât pentru întreprinderea evaluată, cât și pentru întreprinderile similare. b) datele referitoare la preț, utilizate în calculul multiplicatorilor, ar trebui să fie valabile la data evaluării. Datele colectate privind indicatorii financiari ai întreprinderilor similare luați în considerare în calculul multiplicatorilor pot fi informații istorice, valabile la data evaluării sau previzionate. Evaluatorul ar trebui să argumenteze opțiunea sa privind indicatorii financiari luați în considerare și natura informațiilor colectate. c) Utilizarea unor indicatori statistici (de exemplu, medie, mediană, medie armonică etc.) pentru calculul multiplicatorilor pe baza informațiilor disponibile privind întreprinderile similare trebuie motivată de către evaluator și fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare. d) Ajustarea nivelului indicatorilor financiari luați în considerare pentru elementele neobișnuite, excepționale și din afara exploatării ar trebui fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare. e) În evaluarea întreprinderii subiect, pot fi selectați mai mulți multiplicatori ce pot fi aplicați, fiind necesar ca evaluatorul să argumenteze opțiunea pentru multiplicatorii selectați în estimarea valorii întreprinderii/participației la capitalul întreprinderii. f) De regulă, multiplicatorii care au la numărător valoarea întreprinderii utilizează ca numitor elemente din situațiile financiare ce nu iau în considerare îndatorarea întreprinderii (precum, vânzările, profitul înainte de dobânzi, amortizare și impozit pe profit, profitul înainte de dobânzi și impozit pe profit etc.), iar multiplicatorii capitalului propriu utilizează la numitor elemente din situațiile financiare ce iau în considerare îndatorarea întreprinderii (de exemplu, profitul net, valoarea contabilă netă a capitalurilor proprii etc.). g) Informațiile de piață privind întreprinderile similare trebuie utilizate cu atenție, în multe situații fiind recomandabile anumite ajustări pentru ca informațiile respective să fie relevante pentru evaluarea întreprinderii subiect. Orice ajustări ale informațiilor de piață realizate de către evaluator vor trebui explicate în cadrul raportului de evaluare. 32. Când în evaluare sunt utilizate informații despre tranzacțiile anterioare ale întreprinderii, pot fi necesare ajustări pentru a lua în considerare modificările survenite în economie, în domeniul de activitate și în întreprinderea respectivă. Tranzacțiile anterioare pot fi considerate comparabile numai dacă ajustările pot fi argumentate, și în urma ajustărilor rezultă valori care pot fi considerate a fi realizabile în contextul economic general și specific valabil la data evaluării. 33. În cadrul abordării prin piață, evaluatorul poate considera adecvată aplicarea unor prime sau disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate etc. Utilizarea, cât și nivelul oricăror astfel de prime sau disconturi va trebui justificată în raportul de evaluare.
Abordarea prin venit în evaluarea întreprinderii
Prin abordarea prin venit se estimează valoarea unei întreprinderi, a unei participații sau unei acțiuni prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare. Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt metoda capitalizării beneficiilor economice și metoda fluxurilor de numerar actualizate. 35. Capitalizarea beneficiilor economice poate fi utilizată fie în cadrul metodei fluxurilor de numerar actualizate pentru a determina valoarea terminală, fie în aplicarea metodei actualizării dividendelor. 36. În metoda capitalizării beneficiilor economice un nivel reprezentativ anual normalizat al beneficiilor se împarte la o rată de capitalizare adecvată. 37. În metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar se estimează pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri se convertesc în valoare prin aplicarea ratei de actualizare, folosind tehnici de actualizare. 38. Ratele de actualizare și capitalizare trebuie calculate pentru aceeași monedă în care sunt exprimate fluxurile nete de numerar viitoare sau beneficiile economice supuse actualizării sau capitalizării. 39. Trebuie să existe coerență între beneficiile/fluxurile nete de numerar și tipul de rată de capitalizare/actualizare utilizat. Astfel, beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate după impozitare li se vor aplica o rată de capitalizare/actualizare estimată după impozitare, iar beneficiilor economice sau fluxurilor nete de numerar estimate înainte de impozitare li se vor aplica rate de capitalizare/ actualizare estimate înainte de impozitare. 40. Beneficiile economice exprimate în termeni nominali (ce includ modificările viitoare ale prețurilor generate de inflație sau deflație) sunt actualizate cu rate nominale, iar beneficiile economice exprimate în termeni reali (prețuri constante) trebuie să fie capitalizate/actualizate folosind rate de capitalizare/actualizare exprimate în termeni reali. 41. În mod similar, rata de creștere așteptată pe termen lung a beneficiilor economice trebuie să fie fundamentată și exprimată în mod clar, în termeni nominali sau reali, după caz. 42. Conform C1 și C26, IVS 200, valoarea întreprinderii este determinată în mod uzual prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția întreprinderii cu costul mediu ponderat al capitalului, iar valoarea capitalului propriu poate fi determinată fie direct, prin actualizarea fluxurilor nete de numerar la dispoziția acționarilor cu costul capitalului propriu, fie indirect, prin scăderea valorii datoriilor nete purtătoare de dobânzi din valoarea întreprinderii. 43. În estimarea costului mediu ponderat al capitalului ar trebui să se ia în calcul o structură optimă de capital, ce ia în considerare caracteristicile întreprinderii și ale sectorului de activitate în care își desfășoară activitatea și care este determinată pe baza valorii de piață a capitalurilor proprii și a datoriilor purtătoare de dobândă. 44. Beneficiile economice viitoare sunt convertite în valoare folosind tehnici de calcul care iau în considerare creșterea estimată a acestora, precum și perioada viitoare de încasare a beneficiilor economice, riscurile asociate obținerii acestor beneficii economice și valoarea banilor în timp. 45. Beneficiile economice viitoare trebuie estimate luând în considerare activele deținute de întreprinderea subiect și investițiile necesare, performanțele anterioare ale întreprinderii, evoluția așteptată a acestora, precum și factorii economici cu impact asupra activității întreprinderii și domeniului său de activitate. 46. Conform C25, IVS 200, în aplicarea metodelor de capitalizare creșterea așteptată a beneficiilor economice este luată în considerare în rata de capitalizare. Pentru a determina rata de capitalizare, din rata de actualizare se scade rata așteptată de creștere pe termen lung. 47. Conform C29, IVS 200 evaluatorul poate ajusta valoarea estimată prin abordarea prin venit pentru a reflecta vandabilitatea mai redusă a participației subiect al evaluării sau lipsa dreptului de control aferent participației respective. Astfel de ajustări trebuie argumentate de către evaluator în cadrul raportului de evaluare și fundamentate pe baza informațiilor de piață disponibile, valabile la data evaluării. 48. Metoda actualizării dividendelor se recomandă a fi utilizată în cazul în care evaluatorul deține suficiente informații credibile privind politica de dividende a întreprinderii și evoluția sa viitoare. 49. Ratele de actualizare/capitalizare, modelul de estimare și raționamentul care a stat la baza calculului acestora trebuie sa fie prezentate în raportul de evaluare.
Abordarea prin active în evaluarea întreprinderii
Standardul IVS 200 Întreprinderi și participații la întreprinderi include următoarele prevederi: „C14. – Valoarea anumitor tipuri de întreprinderi, de exemplu o întreprindere de investiții sau de tip holding, poate fi derivată dintr-o însumare a activelor și datoriilor. Aceasta este numită uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare propriu-zisă în evaluare, deoarece valoarea activelor și datoriilor individuale rezultă din aplicarea uneia sau mai multor abordări principale în evaluare, descrise în IVS – Cadrul general, înainte de a fi însumate." 51. În practică, aplicarea abordării prin piață sau a abordării prin venit nu este întotdeauna posibilă sau poate conduce la rezultate care nu sunt neapărat relevante pentru scopul evaluării. Acest fapt poate avea cauze multiple, care includ, fără a se limita la: particularitățile întreprinderii sau entității subiect al evaluării, rezultate financiare negative (incluzând de exemplu, pierderi la nivel operațional), dificultatea identificării unor întreprinderi similare, absența unor previziuni financiare credibile etc. 52. În circumstanțe similare celor descrise în paragraful anterior, precum și în situațiile descrise în C14, IVS 200, evaluatorul poate decide că abordarea prin active este singura abordare aplicabilă corespunzătoare scopului evaluării. 53. În cursul procesului de selectare a abordării ce urmează a fi aplicată în evaluare, în cazul în care abordarea prin active urmează a fi singura abordare aplicată, evaluatorul are obligația profesională de a verifica faptul că abordarea prin piață și abordarea prin venit sunt inaplicabile sau conduc la rezultate nerezonabile. 54. Argumentele și raționamentele care au stat la baza neaplicării abordărilor prin piață și prin venit trebuie menționate de către evaluator în mod explicit, fundamentat în cadrul raportului de evaluare. 55. În cazul în care una dintre abordările prin piață, respectiv prin venit, este inaplicabilă, abordarea prin active poate fi utilizată ca abordare în evaluare secundară, pentru a obține o validare suplimentară a rezultatelor obținute prin aplicarea abordării principale, cu respectarea prevederilor din para. 53 și 54, ce sunt aplicabile. 56. În aplicarea abordării prin active, bilanțul contabil întocmit conform politicilor contabile adoptate de întreprindere este ajustat astfel încât să reflecte toate activele, corporale și necorporale, precum și toate datoriile, la valoarea lor de piață sau la o altă valoare adecvată. Poate fi necesară luarea în considerare a impactului ajustărilor asupra impozitelor. În anumite cazuri specifice (evaluarea în ipoteza încetării activității) poate fi necesară luarea în considerare a costurilor de vânzare și a altor cheltuieli. 57. În cadrul abordării prin active, evaluatorul poate considera adecvată aplicarea unor disconturi pentru a reflecta diferitele niveluri de control, lichiditate/vandabilitate ce caracterizează participația subiect al evaluării etc. Utilizarea oricăror astfel disconturi va trebui fundamentată adecvat în cadrul raportului de evaluare.
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
36. Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii se folosesc de metode de evaluare specifice, care se încadrează în cele trei abordări în evaluare: a) abordarea prin piață (comparație directă) b) abordarea prin venit c) abordarea prin cost 37. În orice estimări ale valorii, se folosesc una sau mai multe din aceste abordări. Alegerea lor depinde de tipul de proprietate imobiliară, de utilizarea desemnată a evaluării, de premisele evaluării, de calitatea și cantitatea datelor disponibile pentru analiză. 38. Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe date de piață.
2.2
Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea proprietății imobiliare subiect cu proprietăți similare care au fost recent vândute sau care sunt propuse pentru vânzare. 40. Abordarea prin piață mai este cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor. 41. Abordarea prin piață este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăți imobiliare, atunci când există suficiente informații sigure privind tranzacții și/sau oferte recente sigure. 42. Prin informații recente, în contextul abordării prin piață, se înțeleg acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare sau oferte care mai sunt valabile la data evaluării și care nu sunt afectate de modificările din evoluția pieței specifice, modificări care nu pot fi cuantificate prin ajustări argumentate.
Atunci când există informații disponibile, abordarea prin piață este cea mai directă și adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru estimarea valorii de piață. 44. Dacă nu există informații suficiente, aplicabilitatea abordării prin piață poate fi limitată. Cercetarea insuficientă de către evaluator a pieței nu este o scuză pentru omisiunea acestei abordări, atunci când există informații disponibile sau când acestea pot fi procurate. 45. Dacă nu există suficiente informații despre tranzacții recente cu proprietăți comparabile se pot utiliza informații privind oferte de proprietăți similare disponibile pe piață, cu condiția ca relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. 46. Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile sunt reale (adică pot fi identificate fizic) și că au caracteristicile fizice conforme cu informațiile prezentate în datele selectate. Raportul de evaluare trebuie să includă sursele de informații, datele utilizate și pașii realizați pe baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile. Prin identificare fizică se înțelege posibilitatea inspectării în teren cu ocazia evaluării sau în cazul unor verificări ulterioare. 47. Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt: a) tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza datelor secundare; analiza statistică; analiza costurilor; b) tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului; interviuri personale. 48. Informațiile privind tranzacțiile sau ofertele care prezintă diferențe majore (cantitative și/sau calitative) față de proprietatea subiect nu pot fi utilizate ca surse de informații pentru proprietăți comparabile din cauza ajustărilor prea mari necesar a fi aplicate. 49. În abordarea prin piață, analiza prețurilor proprietăților comparabile se aplică în funcție de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. 50. În abordarea prin piață, se analizează asemănările și diferențele între caracteristicile proprietăților comparabile și ale proprietății subiect, și se fac ajustările necesare în funcție de elementele de comparație. 51. În abordarea prin piață, elementele de comparație recomandate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise, condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare, condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea, componentele nonimobiliare ale vânzării. 52. Selecția valorii finale este determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra căreia s-au efectuat cele mai mici ajustări. 53. Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților comparabile trebuie argumentate în raportul de evaluare. Nu este permisă utilizarea unor ajustări fără a fi prezentat modul de estimare al acestora.
Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de bunuri mobile identice sau similare cu cel evaluat, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Deoarece, de obicei, este dificil de gasit bunuri mobile comparabile identice cu cel in cauza, trebuie aplicate corectii ale preturilor bunurilor mobile similare vandute pentru a asigura comparabilitatea intre acestea, pe baza diferentelor intre caraeteristicile lor esentiale, numite elemente de comparatie.
Elementele pe baza carora se fac comparatiile si ajustarile (corectiile) sunt luate de pe piata si reflecta caracteristicile pe care cumparatorii le considera a fi cauze ale diferentelor preturilor pe care sunt dispusi sa le plateasca. Daca bunurile mobile comparabile sunt superioare subiectului intr-o anumita caracteristica a lor, atunci pretul acestor bunuri mobile este corectat in jos. Invers, daca preturile acestor bunuri sunt inferioare subiectului, se va face o corectie pozitiva. In abordarea prin comparatia vanzarilor, evaluatorul i-si bazeaza concluziile pe vanzari de active identice sau similare, care au fost tranzactionate pe piata.
Elementele de comparatie urmarite de evaluator sunt urmatoare:
Originea si varsta efectiva: Evaluatorul calculeaza varsta efectiva a comparabilei.
Starea (conditia): Diferentele din starea (conditia) activului afecteaza pretul de vanzare al activelor similare.
Capacitatea: comparabila trebuie sa aiba aceeasi capacitate de productie (sau una apropiata) cu cea a subiectului in cauza. In caz contrar, se impune corectarea pretului de vanzare al comparabilei pentru reflectarea diferentelor de capacitate.
Caracteristici (accesorii): Evaluatorul trebuie sa compare subiectul in cauza cu comparabile care au aceleasi caracteristici si accesorii.
Locatia: Locatia geografica a vanzarii comparabilei poate afecta pretul de vanzare.
Producatorul: Evaluatorul trebuie (cand e posibil), sa compare subiectul in cauza cu vanzarile de active similare, realizate de acelasi producator.
Motivatia partilor: Evaluatorii trebuie sa analizeze si sa inteleaga motivatia cumparatorului si a vanzatorului si modul in care aceasta motivatie afecteaza valoarea subiectului in cauza.
Finantare: Pretul tranzactiei trebuie investigat si exprimat in termeni monetari, plata in numerar sau in echivalent de numerar.
Calitatea: Calitatea comparabilei trebuie sa fie echivalenta cu cea a subiectului in cauza.
Metode de comparatie
a.Metoda identificarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea unui bun mobil prin comparatie cu un bun mobil identic inlocuitor care are un pret de vanzare cunoscut.
b.Metoda asimilarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea bazandu-se pe analiza unor bunuri mobile care au parametrii esentiali apropiati ca marime, dar nu identici (deci bunuri mobile similare), folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea etc.) ca baza de comparatie.
c.Metoda procentajului din cost. Prin aceasta tehnica se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul brut curent al unei proprietati la data vanzarii.
2.3.
Abordarea prin venit constă în metodele pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii acestei proprietăți. 55. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărei proprietăți imobiliare care generează venit la data evaluării sau care are acest potențial în contextul pieței (proprietăți vacante sau ocupate de proprietar). Abordarea prin venit este utilizată, de regulă, pentru estimarea valorii de piață a proprietăților imobiliare, dar poate fi folosită și la estimarea valorii de investiție a proprietății imobiliare, care reprezintă valoarea acesteia pentru un anumit investitor. 57. Abordarea prin venit cuprinde două metode de bază: capitalizarea directă; fluxul de numerar actualizat (analiza DCF). 58. Cu informații adecvate și printr-o utilizare corectă, metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii. 59. Capitalizarea directă este utilizată când există informații suficiente de piață, când nivelul chiriei și cel al gradului de ocupare sunt la nivelul pieței și când există informații despre vânzări sau oferte de proprietăți imobiliare comparabile. Capitalizarea directă constă în împărțirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rată de capitalizare corespunzătoare. 60. Analiza DCF se utilizează pentru proprietățile imobiliare pentru care se estimează că veniturile și/sau cheltuielile se schimbă aleatoriu în timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesită luarea în considerare a veniturilor și cheltuielilor probabile, din perioada de previziune. Când se utilizează această metodă, evaluatorul trebuie să utilizeze previziuni ale veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și valoarea terminală, care apoi sunt convertite în valoare prezentă prin procesul de actualizare. Previziunile sunt de regula puse la dispoziția evaluatorului de către client și vor trebui argumentate în raportul de evaluare. 61. În aplicarea fiecărei metode menționate anterior, este necesară corelarea tipului de venit/flux de numerar cu rata de capitalizare/rata de actualizare. 62. Evaluarea se realizează, de regulă, utilizând venitul net din exploatare. Atunci când se utilizează altă formă de venit va trebui argumentata în raport decizia de a nu utiliza venitul net din exploatare. 63. Venitul net din exploatare se estimează pornind de la venitul brut potențial și venitul brut efectiv.
Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de proprietatea imobiliară în condițiile unui grad de ocupare de 100%. 65. Pentru a estima venitul brut efectiv, evaluatorul trebuie să ajusteze venitul brut potențial cu pierderile aferente gradului de neocupare datorate, dar fără a se limita, la pierderile aferente perioadei în care spațiul este neocupat sau pierderile din veniturile nerealizate. 66. Pentru a estima venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să scadă din venitul brut efectiv cheltuielile de exploatare aferente proprietății, cheltuieli care cad în sarcina proprietarului, acestea fiind cheltuieli nerecuperabile. Cheltuielile care sunt suportate de către chiriași nu trebuie scăzute din venitul brut efectiv. Din venitul brut efectiv nu se scad impozitul pe venit, costurile speciale ale proprietarilor, plățile aferente creditului sau amortizarea contabilă. 67. Estimarea nivelului de piață al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum și nivelul ratei de capitalizare/actualizare trebuie să fie argumentate în raportul de evaluare. Argumentarea trebuie să conțină cel puțin sursele de informații folosite, modul de verificare al acestora și modul de calcul, după caz. Nu este permisă utilizarea nivelului de piață al chiriei, al ratei de neocupare, al cheltuielilor aferente proprietarului, precum și utilizarea nivelului ratei de capitalizare/actualizare fără a fi prezentat în raport modul de estimare al acestora.
Proprietățile imobiliare care generează venituri se achiziționează ca investiții , iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esențial care influențează valoarea proprietății.
O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între capacitatea de a genera profit și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpără o proprietate imobiliară care generează venituri schimbă o sumă de bani prezentă pentru dreptul de a primi câștiguri în viitor.
Pentru evaluarea proprietății am ales metoda capitalizării directe . Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului net așteptat într-un indicator de valoare a proprietății. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare , fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relația dintre venit și valoare , relație acceptată pe piață și rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăți comparabile.
Venitul generat de proprietate , de obicei venitul net din exploatare sau cash flow, este împărțit prin prețul de vânzare mediu al proprietății pentru a se determina rata de capitalizare . Rata de capitalizare se calculează prin împărțirea prețului de vânzare al unor proprietăți comparabile la venitul anual realizat de proprietățile respective.
Capitalizarea directă este orientată către piață, evaluatorul trebuind să pornească de la analiza informațiilor de pe piața imobiliară și să evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului.
2.4.
Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și adăugarea la acest rezultat a valorii terenului (inclusiv amenajările acestuia), estimate la data evaluării. 69. Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată atunci când proprietatea imobiliară cuprinde: construcții noi sau construcții relativ nou construite, construcții mai vechi, cu condiția să existe date suficiente și adecvate pentru estimarea deprecierii acestora, construcții aflate în faza de proiect, construcții care fac parte din proprietatea imobiliară specializată. 70. Evaluatorul trebuie să facă distincția între cele două tipuri de cost de nou − costul de înlocuire și costul de reconstruire – și să utilizeze unul dintre aceste tipuri, în mod consecvent, pe întreaga durată a evaluării. Evaluatorul trebuie să se asigure că toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu opțiunea aleasă. 71. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce s-a ales acest cost. 72. Metodele de estimare a costului de nou pentru evaluarea proprietăților imobiliare sunt: metoda comparațiilor unitare, metoda costurilor segregate și metoda devizelor. 73. Selectarea nivelului costului de nou va trebui realizată utilizând surse credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil costul de nou selectat va trebui verificat din două surse diferite înainte de a fi utilizat în raport. 74. Tipurile de deprecieri pe care le poate avea o construcție sunt următoarele: depreciere (uzură) fizică, ce poate fi: recuperabilă (reparații neefectuate la timp); nerecuperabilă – elemente cu viață scurtă; nerecuperabilă – elemente cu viață lungă; deprecierea (neadecvarea) funcțională, ce poate fi: recuperabilă; nerecuperabilă; deprecierea externă. 75. Evaluatorul nu trebuie să confunde noțiunea de depreciere, așa cum este aceasta utilizată în domeniul evaluărilor, cu noțiunea de amortizare din domeniul contabilității. 76. Modul de estimare a deprecierilor trebuie să fie prezentat în raportul de evaluare însoțit de argumentele care au stat la baza calculului acestora. Nu este permisă utilizarea unor deprecieri fără a fi prezentat modul de estimare al acestora.
Prin această abordare terenurile și construcțiile se evaluează separat. În cazul imobilelor terenul are o valoare semnificativă , adăugându-se valorii construcțiilor.
Valoarea bunului prin această abordare este dată de costul de înlocuire din care se scad eventualele deprecieri .
În practică se cunosc trei metode tradiționale de estimare a costului.
metoda comparațiilor unitare – estimează costul sub formă de cost unitar pe unitatea de suprafață sau volum
metoda costurilor segregate – utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii și exprimate în unități de măsură adecvate
metoda devizelor – se face un calcul ce reflectă cantitatea și calitatea tuturor materialelor utilizate și toate categoriile de manoperă necesare.
Deprecierea este o pierdere de valoare față de costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcțiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcționale sau externe. Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietății imobiliare din orice cauză. Este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire a construcției și valoarea ei de piață.
Deprecierea fizică este pierderea de din valoare ca rezultat al utilizării unei clădiri în funcțiune și expunerea la factorii de mediu.
Deprecierea funcțională este pierderea din valoare ca rezultat al progresului tehnologic , supradimensionării clădirii , stilului arhitectonic sau al instalațiilor și echipamentelor atașate.
Deprecierea economică constă în pierderea de valoare datorată unor factori externi cum ar fi: modificarea cererii, urbanismul,finanțarea și reglementările legale.
Metodele de estimare a deprecierii sunt:
metoda duratei de viață economică – se aplică la costul construcțiilor un raport calculat între vârsta efectivă și durata totală de viață economică, totul socotit la data
evaluării
metoda segregării – solicită evaluatorul să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii , să o cuantifice și apoi să o globalizeze
metoda comparației – prin această metodă se consideră că deprecierea cumulată este diferența între costul de reconstrucție sau de înlocuire și contribuția în valoare a construcției.
Societatea evaluată, S.C. BACAO IMPEX S.R.L., își desfășoară activitatea în domeniul comertului cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate. Societatea are asociati persoane fizice.
Obiectul evaluarii este estimarea valorii de piata a patrimoniului SC BACAO IMPEX SRL la data de 31.12.2014. Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a patrimoniului, in vederea instiintarii asociatilor privind valoarea de piata a patrimoniului societatii comerciale BACAO IMPEX SRL.
Cap. I. DESCRIEREA SOCIETATII
Societatea BACAO IMPEX SRL a luat ființă în anul 1991, având ca obiect de activitate ,,Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate”
La 31.12.2014 , conform evidentelor contabile (balanta contabila si bilant contabil intocmit de evaluator ):
societatea nu are imobilizari necorporale
societatea are imobilizari corporale in valoare neta de 242.180 lei
societatea nu are imobilizari financiare
societatea prezinta un sold la stocuri de 346.973 lei care reprezinta , materiale consumabile si marfuri
creantele societatii sunt in valoare de 131.335 lei si consta in clienti si alte creante .
societatea are lichiditati in casierie si in conturi de 52.457 lei
societatea are datorii pe termen scurt de 121.908 lei si consta in furnizori neachitati, datorii salariale, Creditori diversi, alte datorii
societatea nu are datorii pe termen lung
capitalul social al societatii este de 2.137 lei
societatea are rezerve legale in valoare de 197.148 lei si rezerve din reevaluare de 183.223 lei.
La 31.12.2014 societatea a inregistrat un profit de 35.387 lei.
Cap. II. ANALIZA ECONOMICO –FINANCIARA A SOCIETATII
Analiza economico – financiară a societății S.C. BACAO IMPEX SRL reprezintă un studiu metodologic al situației și evoluției societății comerciale, sub aspectul structurii financiare și a rentabilității,plecând de la bilanț, contul de rezultate, anexele la acestea, corespunzătoare anilor 2011,2012,2013, puse la dispoziție de reprezentantii societatii.
La efectuarea analizei s-au avut în vedere exclusiv documentele de evidență contabilă ale S.C. BACAO IMPEX SRL. În acest context prezenta analiză își propune să surprindă principalele aspecte ale afacerii S.C. BACAO IMPEX SRL din punct de vedere economico-financiar, să interpreteze evoluția acestora și să sesizeze tendințele pe care se poate încadra evoluția viitoare. Analiza răspunde unor cerințe generale reclamate de contextul în care este elaborată.
Un instrument important al analizei financiare îl constituie analiza indicatorilor care reprezintă raportul dintre două posturi sau grupe fie din bilanț, fie din contul de profit și pierdere, fie unul din bilanț și altul din contul de profit și pierdere.
Analiza bilanțului
În continuare sunt prezentate situațiile financiare normalizate aferente exercițiilor financiare 2011;2012;2013 si 31.12.2014.
Societatea deține în patrimoniul său imobilizări corporale formate din proprietati imobiliare, echipamente tehnologice, instalatii, mobilier. Acestea au o pondere insemnata in totalul activului (aproximativ 30%).
Societatea detine stocuri care constau in principal in marfa si care au o pondere insemnata in totalul activului (aproximativ 44%).
Activele circulante sunt formate în principal din creanțe stocuri si disponibilitati. In toti anii analizati acestea se mentin in jurul valorii de 600.000 lei.
Analizând global activul bilanțier se observă valori constante începând cu anul 2011 pana in anul 2013 acesta mentinandu-se in jurul valorii de 900.000 lei si o scadere in annul 2014 pana la 787000 lei,
Capitalurile proprii sunt puternic corelate cu rezultatele raportate de entitate la sfârșitul fiecărei perioade. Astfel, se remarcă o valoare constanta a acestora mentinuta in jurul valorii de 700.000 lei in toata perioada analizata.
Societatea nu deține datorii pe termen lung.
Datoriile pe termen scurt nu au cunoscut fluctuații ele încadrându-se în perioada analizată între 120.000 lei si 215.000 lei.
Analiza poziției financiare
În tabelul anterior sunt prezentate ca structură elementele componente ale bilanțului societății. Analiza ponderii și evoluției celor două grupe mari de active, activele imobilizate și activele circulante reflectă situația actuală din societate.
Rata activelor imobilizate: valoarea ei depinde de specificul activității și de caracteristicile tehnice ale întreprinderii, înregistrând valori diferite de la o ramură la alta. Astfel, aceasta are valori foarte mari în cazul firmelor care folosesc o infrastructură importantă sau echipamente costisitoare (în industrie). Se apreciază că pentru întreprinderi comparabile, această rată semnifică capacitatea firmei de a rezista unei crize economice, știindu-se că o imobilizare ridicată a capitalului atrage după sine un risc mare al netransformării acestora în lichidități.
Rata activelor circulante: înregistrează valori semnificative în cazul firmelor cu activitate de producție, cu ciclu lung de fabricație, precum și a acelor firme cu specific de distribuție de bunuri materiale și valori scăzute în cazul societăților prestatoare de servicii. Ca pondere însă, activele circulante prezintă valori ridicate în cadrul societăților din sectorul serviciilor și scăzute în cadrul acelor entități aparținând industriei.
S.C. BACAO IMPEX SRL are patrimoniul format atat din active imobilizate cat si din active circulante, aspect normal tinând cont de sectorul în care activează compania, cel de comert cu amanuntul al vopselelor . Rata activelor imobilizate pe perioada analizata se mentine in jurul valorii de 30 % iar rata activelor cireculante se mentine in jurul valorii de 70%.
Analiza structurii de finanțare a afacerii se bazează pe analiza celor trei surse de finanțare importante: capitalul acționarilor (capitalul propriu), capitalul atras pe termen mediu și lung (eventuale împrumuturi pe termen mediu și lung și achizițiile realizate în leasing financiar) și capitalul atras pe termen scurt.
Rata autonomiei financiare: semnifică ponderea surselor proprii în finanțarea mijloacelor economice ale firmei și înregistrează valori diferite în funcție de politica financiară a întreprinderii și rentabilitatea ei. Se recomandă ca valoarea acesteia să fie în intervalul 30% – 50%. Observăm o evoluție foarte favorabilă a acestui indicator pe toata perioada analizata.
Analizând ratele de îndatorare pe termen lung și scurt, se observă o stabilitate financiara a societatii pe toata perioada analizata.
Indicatorii de gestiune
Viteza de rotație a activelor circulante reprezintă un indicator de eficiență ce reflectă schimbările intervenite în activitatea întreprinderii (în special în activitatea de exploatare: modificarea procesului de aprovizionare și producție, reducerea costurilor, scurtarea ciclului de producție și a perioadei de desfacere și încasare a producției etc.). Volumul activelor circulante depinde de doi factori, și anume: cifra de afaceri și viteza de rotație a activelor circulante. Cu cât activele circulante vor parcurge mai repede fiecare stadiu al rotației capitalului, cu atât viteza de rotație va fi mai mare, iar nevoia de fond de rulment mai mică pentru un volum dat al producției, respectiv al cifrei de afaceri.
Din analiza duratelor de rotație a elementelor de activ circulant și a datoriilor pe termen scurt se pot trage următoarele concluzii:
a) Durata de rotație a stocurilor se mentine in jurul valorii de 180 zile.
b) Durata de încasare a creanțelor se situeaza in intervalul 45-60 zile iar durata de onarare a datoriilor comerciale se situeaza in intervalul 70-85 zile .
Indicatorii de lichiditate
Lichiditatea semnifică capacitatea de a transforma elementele de activ în bani. Lichiditatea curentă – indicatorul mai poartă și denumirea de lichiditate patrimonială, oferă informații despre bunurile la care întreprinderea poate sa facă apel pentru a plăti datoriile pe termen scurt. Intervalul de timp recomandat este 1,2 – 2. Lichiditatea rapidă – arată capacitatea societății de a face față datoriilor pe termen scurt din activele circulante cele mai lichide, excluzându-se stocurile. Potrivit teoriei nord-americane, rata lichidității curente este cunoscută și sub denumirea de “testul acid”. Această rată este de obicei subunitară, intervalul considerat satisfăcător fiind 0.65– 1.
Pe toata perioada analizata lichiditatea currenta si lichiditatea rapida au valori foarte bune ceea ce indica ca societatea are o capacitate mare de a transforma elementele de active in bani.
Indicatorii echilibrului financiar
Fondul de rulment
Pentru realizarea echilibrului financiar la nivelul întreprinderii, alocările permanente (imobilizări) trebuiesc finanțate pe seama surselor permanente (capitalurile proprii si imprumuturile pe termen lung). Cu cât sursele permanente sunt mai mari decât necesitățile permanente de alocare a fondurilor bănești, cu atat intreprinderea dispune de o marja de securitate, care o pune la adăpost de evenimente neprevăzute. Acest surplus de resurse permanente, degajat de ciclul de finanțare al investițiilor, poate fi rulat pentru reânoirea stocurilor și creanțelor.
După cum se observă, fondul de rulment este pozitiv in toata perioada analizata.
Nevoia de fond de rulment
Nevoia de fond de rulment reprezintă diferența dintre nevoile temporare și sursele temporare, respectiv suma necesară finanțării decalajelor, care se produc în timp între fluxurile reale și fluxurile de trezorerie determinate în special de activitatea de exploatare. Nevoia de fond de rulment semnifică în esență, activele circulante de natura stocurilor și a creanțelor nefinanțate pe seama obligațiilor pe termen scurt (surselor atrase). Obligațiile pe termen scurt de natura celor față de furnizori, salariați, bugetul de stat etc până în momentul plății lor reprezintă o sursă atrasă de finanțare a activelor circulante. Mărimea nevoii de fond de rulment este influențată de natura activității, durata ciclului de fabricație, viteza de rotație a stocurilor și creanțelor, nivelul de activitate. Dacă nevoia de fond de rulment este pozitivă, situația se consideră a fi normală numai dacă este rezultatul unei politici de investiții privind creșterea nevoii de finanțare a ciclului de exploatare. Altfel, acesta reflectă un decalaj nefavorabil între lichiditatea stocurilor și a creanțelor și exigibilitatea datoriilor din exploatare. Dacă dimpotrivă, nevoia de fond de rulment este negativă, aceasta semnifică un surplus de resurse temporare comparativ cu nevoile temporare, situația fiind favorabilă, doar dacă este rezultatul accelerării rotației circulante și ale angajării de datorii cu scadențe mai mari. În caz contrar, situația este nefavorabila deoarece este determinată de întreruperi temporare în aprovizionarea și reînnoirea stocurilor, sau în activitatea de producție.
În cazul de față observăm că NFR este pozitiva pe intreaga perioada analizata.
Trezoreria netă
Trezoreria netă exprimă corelația dintre fondul de rulment și nevoia de fond de rulment, reflectând situația financiară a firmei, atât pe termen mediu și lung, cât și pe termen scurt. Trezoreria netă pozitivă semnifică un excedent monetar al exercițiului financiar și dacă aceasta se menține în cadrul mai multor exerciții financiare succesive, această situație demonstrează o rentabilitate economică ridicată și posibilitatea plasării rentabile a disponibilităților bănești pentru întărirea poziției firmei pe piață. Dacă nevoia de fond de rulment este constantă, atunci trezoreria netă pozitivă este echivalentul profitului net, diminuat cu dividendele plătite în cursul aceleiași perioade, la care se adaugă amortizarea, iar în cazul în care trezoreria netă este negativă, este efectul înregistrării de pierderi. Totuși atunci când întreprinderea realizează produse rentabile, dispune de piață (de aprovizionare și de desfacere), dar înregistrează o creștere a nevoii de fond de rulment ca urmare a dezvoltării activității, existența unei trezorerii nete negative nu semnifică o situație economico-financiară nefavorabilă, ci înregistrarea unui decalaj între termenul mediu de transformare a stocurilor și creanțelor în lichidități și durata medie de onorare a obligațiilor pe termen scurt.
Trezoreria netă este pozitivă, această situație demonstrează o rentabilitate economică ridicată și posibilitatea plasării rentabile a disponibilităților bănești pentru întărirea poziției firmei pe piață
Analiza performanțelor financiare (Solduri intermediare de gestiune)
În tabelul următor sunt reliefate evoluțiile principalelor categorii de venituri și cheltuieli.
În urma analizei posturilor de venituri și cheltuieli, am extras următoarele concluzii:
Cifra de afaceri înregistreză valori care se mentin annual la aproximativ 900.000 lei.
Analizând cheltuielile din exploatare observăm că structura acestora în cifra de afaceri a suferit modificări în perioada analizată – cu variații mai mari ale cheltuielilor privind costul vanzarilor . Astfel ponderea cea mai mare a cheltuielilor în cifra de afaceri este deținută de cheltuielile cu marfurile vandute.
Indicatorul EBITDA arată profitul operațional înaintea deducerii cheltuielilor cu amortizarea și a tuturor celorlalte cheltuieli non-cash si este pozitiv pe toata perioada analizata. Evoluția favorabilă din ultimul an a indicatorului EBITDA se reflectă și în evoluția EBIT, care ne prezintă rezultatul înaintea deducerii cheltuielilor cu dobânzi și a impozitului pe profit – concretizat în profit.
Rezultatul net este pozitiv pe toata perioada analizata si se mentine in jurul valorii de 80.000 lei in perioada 2011-2013 , cu o scadere pana la 35000 lei in anul 2014.
Activitatea financiară a fost generatoare de profit in anii 2011- 2013.
Indicatorii ce reflectă capacitatea societății de a produce profit din activitatea de exploatare, au valori pozitive pe intreaga perioada analizata , ca urmare a profitului inregistrat. Ratele de profitabilitate și cele de rentabilitatea financiară au la rândul său valori pozitive .
Ca o concluzie a analizei financiare se poate spune că societatea are patrimoniul format în atat din active imobilizate cat si din active circulante , aspect normal tinând cont de sectorul în care activează compania, cel de comert cu amanuntul al vopselelor , se observă o stabilitate financiara a societatii pe toata perioada analizata, duratele de încasare a creanțelor respectiv onarare a datoriilor comerciale sunt constante, pe toata perioada analizata lichiditatea curenta si lichiditatea rapida au valoari foarte bune ceea ce indica ca societatea are o capacitate mare de a transforma elementele de active in bani, trezoreria netă este pozitivă, această situație demonstrand o rentabilitate economică ridicată și posibilitatea plasării rentabile a disponibilităților bănești pentru întărirea poziției firmei pe piață , cifra de afaceri înregistreză valori constant in jurul valorii de 900.000 lei anual, rezultatul net este pozitiv pe toata perioada analizata cu valori care scad de la 80.000 lei annual in anii 2011-2013 la 35.000 lei in annul 2014, activitatea financiară a fost generatoare de profit in anii 2011- 2013, indicatorii ce reflectă capacitatea societății de a produce profit din activitatea de exploatare au valori pozitive pe intreaga perioada analizata , ca urmare a profitului inregistrat iar ratele de rentabilitate și cele de rentabilitatea financiară au la rândul lor valori bune.
EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
ABORDAREA PRIN ACTIVE
Valoarea estimata în cadrul prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piata a pachetului de parti sociale ale SC BACAO IMPEXSRL, în conformitate cu cerințele clientului.
Pentru a estima valoarea de piata a partilor sociale ale SC BACAO IMPEX SRL prin abordarea prin active evaluatorul porneste de la valoarea de piata a unei parti sociale.
Valoarea de piata a unei parti sociale este prețul care este justificat atunci când sunt luați în considerare factorii primari de influență. Altfel spus, este valoarea reală a unei parti sociale. .
Valoarea de piata a unei parti sociale este calculată prin raportarea activului net corijat (ANC), la numărul de parti sociale care compun capitalul.
Instrumentul universal de lucru, potrivit standardelor internaționale și naționale de contabilitate si de evaluare în care se găsesc informațiile cu privire la patrimoniu și performanțe, îl constituie bilanțul contabil, componentă de bază a situațiilor financiare pe care orice societate comerciala trebuie să le elaboreze cel puțin anual.
Bilanțul contabil constituie punctul de pornire în orice evaluare de activ sau de întreprindere, dar numai punctul de pornire, ea realizându-se pe baza unui bilanț de calcul, teoretic, abstract, elaborat de evaluator exclusiv în acest scop – bilanțul economic, respectiv bilanțul care cuprinde atât patrimoniul întreprinderii, exprimat în valori economice, cât și profitul pe care întreprinderea este aptă a-l degaja în condițiile pieții din care face parte. Trecerea de la bilanțul contabil la bilanțul economic permite obținerea unei valori indispensabile oricărei evaluări și anume activul net corijat al întreprinderii (ANC).
În cazul societății evaluate, SC BACAO IMPEX SRL, pentru stabilirea activului net corijat (ANC) și calculul valorii de piata a unei parti sociale , s-a pornit de la bilanțul contabil elaborat de catre evaluator la data de 31.12.2014 pe baza balantei contabile analitice pusa la dispozitie de catre reprezentantii societatii. Pentru “părăsirea” bilanțului contabil în vederea obținerii valorilor economice ale patrimoniului societății și elaborării unui bilanț economic s-au făcut mai multe operațiuni descrise în continuare.
Conform standardelor profesionale, imobilizarile necorporale, în acest caz licențele, cu excepția cheltuielilor de cercetare și studiilor care se refera la produse noi sau la dezvoltare, sunt considerate nonvalori în procesul de obținere a activului net corijat al întreprinderii. Societatea nu detine aimobilizari necorporale.
În vederea stabilirii ajustărilor de valoare ale imobilizărilor corporale (proprietati imobiliare si bunuri mobile ), prezentul raport conține, ca și anexe, rapoarte de evaluare întocmite în acest sens.
Conform raportelor de evaluare al proprietatilor imobiliare si bunurilor mobile, valoarea justa a imobilizarilor (constructii + bunuri mobile) este de 373.300 lei, astfel imobilizarile corporale se vor ajusta cu suma de + 131.120 lei, conform rapoartelor de evaluare prezentate in continuare
RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETĂȚILOR
IMOBILIARE DE TIP COMERCIAL PENTRU
ESTIMAREA VALORII DE PIATA
IN VEDEREA CUNOASTERII VALORII DE CATRE ACTIONARI
13. EVALUARE
13.1 Abordarea (evaluarea) prin metoda costurilor
În prezentul raport de evaluare am utilizat metoda costurilor unitare – Costuri de reconstructie Costuri de inlocuire-Editura Iroval 2010- Corneliu Schiopu.
In stabilirea costului de inlocuire net am utilizat metoda costurilor unitare – Costuri de reconstructie Costuri de inlocuire-Editura Iroval 2010- Corneliu Schiopu. Deprecierea fizica a constructiei am estimat-o ca fiind situata la 10%, datorita starii imobilului ( constructie dupa 1990, cu finisajele interioare medii). Deprecierea functionala am considerat ca nu afecteaza proprietatea evaluata. Deprecierea economica a constructiei am estimat-o la 30% datorita conditiilor economice actuale ( instabilitate economica, criza financiara, lichiditati reduse pe piata imobiliara si limitarea creditarii de catre banci).
În continuare este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda costurilor unitare .
13.2. Evaluare prin metoda capitalizării / actualizării venitului generat de proprietate (chirie)
În continuare este prezentată determinarea valorii de piață prin metoda capitalizării / actualizării venitului generat de proprietate din chirie .
14. DEFINIȚII, IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE ȘI ALTELE
14.1 DEFINIȚII
VALOREA DE PIAȚĂ
Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părțile implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
14.2 IPOTEZE ȘI CONDIȚII LIMITATIVE:
Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă folosirea raportului de către o terță persoană fără obținerea, în prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evaluării și evaluatorului verificator, așa cum se precizează la punctul 8 de mai jos. Nu se asumă responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și celor care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau acțiunilor întreprinse pe baza acestui raport.
Raportul de evaluare își păstrează valabilitatea numai în situația în care condițiile de piață, reprezentate de factorii economici, sociali și politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia și care nu sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil și se poate tranzacționa, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea evaluată și aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea situație și este cunoscută, aceasta este menționată în raport. Proprietatea imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate este valabil) și responsabilă.
Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentațiile de urbanism, legile de construcție și regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate aceste cerințe, valoarea de piață va fi afectată.
Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiță din raportul de evaluare prezintă dimensiunile aproximative ale proprietății și este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
Dacă nu se arată altfel în raport, se înțelege că evaluatorul nu are cunoștință asupra stării ascunse sau invizibile a proprietății (inclusiv, dar fără a se limita doar la acestea, starea și structura solului, structura fizică, sistemele mecanice și alte sisteme de funcționare, fundația, etc.), sau asupra condițiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate învecinată, inclusiv prezența substanțelor periculoase, substanțelor toxice etc.), care pot majora sau micșora valoarea proprietății. Se presupune că nu există astfel de condiții dacă ele nu au fost observate, la data inspecției, sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obișnuite, necesară pentru întocmirea raportului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietății, astfel de informații depășind sfera acestui raport și/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanții explicite sau implicite în privința stării în care se află proprietatea și nu este responsabil pentru existența unor astfel de situații și a eventualelor lor consecințe și nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
Evaluatorul obține informații, estimări și opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consideră a fi credibile și evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate și corecte. Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în privința acurateței informațiilor furnizate de terțe părți.
Conținutul acestui raport este confidențial pentru client și destinatar și autorul nu îl va dezvălui unei terțe persoane, cu excepția situațiilor prevăzute de Standardele Internationale de Evaluare și/sau atunci când proprietatea a intrat în atenția unui corp judiciar calificat.
Evaluatorul a fost de acord să-și asume realizarea misiunii încredințate de către clientul numit în raport, în scopul utilizării precizate de către client și în scopul precizat în raport.
Consimțământul scris al evaluatorului și al evaluatorului verificator (dacă al acestuia din urmă este necesar), trebuie obținut înainte ca oricare parte a raportului de evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepția clientului și a creditorului, sau a altor destinatari ai evaluării care au fost precizați în raport. Consimțământul scris și aprobarea trebuie obținute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis unei terțe părți, inclusiv altor creditori ipotecari, alții decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relații publice, informații, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu valoarea de asigurare.
14.3 ALTE PRECIZĂRI
Raportul de evaluare este completat de fotografii din care rezultă încadrarea proprietății imobiliare în zona si fotografii din interiorul acesteia.- ANEXA
În procesul de evaluare se vor utiliza date și informații în EURO și RON (lei noi), conversia în alte valute urmând a fi efectuată de către destinatar.
14.4. SURSE DE INFORMARE
Baza proprie de date a evaluatorului
Piata imobiliara locala
15. DECLARAȚIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar că raportul de evaluare, pe care îl semnez, a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor Internaționale de Evaluare și cu ipotezele și condițiile limitative cuprinse în prezentul raport. Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și nici un interes actual sau viitor față de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obținerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei asemenea solicitări. În aceste condiții, subsemnatul, în calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
16. CERTIFICARE
Subsemnatul certific în cunoștință de cauză și cu bună credință că:
Afirmațiile declarate de către mine și cuprinse în prezentul raport sunt adevărate și corecte. Estimările și concluziile se bazează pe informații și date considerate de către evaluator ca fiind adevărate și corecte, precum și pe concluziile inspecției asupra proprietății, pe care am efectuat-o la data 31.12.2014
Analizele, opiniile și concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele și concluziile limitative menționate și sunt analizele, opiniile și concluziile mele profesionale personale, imparțiale și nepărtinitoare.
Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare în privința proprietății imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare și nu am nici un interes personal privind părțile implicate în prezenta misiune, excepție făcând rolul menționat aici.
Implicarea mea în această misiune nu este condiționată de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluării și legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcție de opinia mea.
Analizele, opiniile și concluziile mele au fost formulate, la fel ca și întocmirea acestui raport, în concordanță cu Standardele Internaționale de Evaluare.
Posed cunoștințele și experiența necesare îndeplinirii misiunii în mod competent. Cu excepția persoanelor menționate în raportul de evaluare, nici o altă persoană nu mi-a acordat asistență profesională în vederea îndeplinirii acestei misiuni de evaluare.
17. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE
ÎN URMA EVALUĂRII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAȚIILOR APLICABILE ȘI A FACTORILOR RELEVANȚI, OPINIA MEA ESTE CĂ VALOAREA DE PIAȚĂ (JUSTA) A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE DESCRISE ESTE:
Referitor la evaluarea bunurilor mobile de natura echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, din proprietatea SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in loc. Oradea, judetul Bihor.
Ca urmare a acestui scop, la solicitarea beneficiarului, evaluatorul a estimat valoarea de piata la data de 31.12.2014, utilizand abordarea prin cost si comparatii, pe care am estimat-o conform tabelului de mai jos :
Datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor considerate, a conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un factor. Ele sunt corecte si adecvate in limita informatiilor existente in documente si constatate cu ocazia inspectarii acestor bunuri mobile.
CUPRINS
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Subsemnatul Bala Florin-Cristian, membru titular ANEVAR, atestat in evaluari de proprietati imobiliare, bunuri mobile si intreprinderi declar urmatoarele:
Am elaborat RAPORTUL DE EVALUARE pentru bunurile mobile de natura echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, din proprietatea SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in loc. Oradea, judetul Bihor , in scopul estimarii valorii de piata a bunurilor mai sus denumite în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
Prin prezenta, in limita cunostintelor si a informatiilor obtinute, certific ca faptele prezentate in raport sunt adevarate si corecte.
Analizele, opinile, si concluziile prezentate sunt limitate de ipotezele considerate si conditiile limitative si sunt analizele, opiniile si concluziile mele personale, neinfluentate de nici un factor.
Certific ca nu am nici un interes in prezent sau in perspectiva in proprietatile mobile ce fac obiectul prezentului raport si nici un interes sau influenta legate de partile implicate.
Suma ce m-i se cuvine drept plata pentru realizarea prezentului raport, nu are nici o legatura cu declararea in raport a valorii propuse, care sa favorizeze beneficiarul lucrarii, sau proprietarul.
Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor de evaluare ANEVAR, cu cele din Standardele lnternationale, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR si cu cerintele "Codului deontologic aferent profesiei de evaluator".
In elaborarea lucrarii nu s-a acordat asistenta din partea nici unei alte persoane, in afara evaluatorului care semneaza mai jos.
EXPERT EVALUATOR,
Bala Florin-Cristian
CAPITOLUL II
PREMIZELE EVALUARII
2.1. IDENTIFICAREA BUNURILOR MOBILE, DESTINATARUL RAPORTULUI
Bunurile mobile care fac obiectul evaluarii constau din: echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparaturia birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, din proprietatea SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in loc. Oradea, judetul Bihor.
Dreptul evaluat este dreptul de proprietate deplin asupra bunurilor mobile in cauza. Destinatarul raportului de evaluare este SC BACAO IMPEX SRL, care in calitate de beneficiar, a intreprins actiunea de evaluare a bunurilor mobile.
2.2. OBIECTUL EVALUARII
Obiectul evaluarii il constituie bunurile mobile: echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparaturia birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, din proprietatea SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in loc. Oradea, judetul Bihor .
2.3. SCOPUL EVALUARII
Scopul evaluarii il reprezinta "estimarea valorii de piata" a bunurilor mai sus denumite în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
2.4. DATA EVALUARII :
Lucrarea a fost elaborata in perioada: 31.12.2014-27.02.2015
Data evaluarii: 31.12.2014.
La data evaluarii cursul de referinta al BNR era: 1 EURO = 4,4498 lei
2.5 DATA INSPECTIEI
Bunurile au fost inspectate in vederea realizarii fotografiilor si a analizei actelor de proprietate, in data de 31.12.2014, in loc. Oradea.
2.6. IDENTIFICAREA BUNURILOR
Bunurile in cauza au fost identificate in loc. Oradea, judetul Bihor.
La data inspectarii bunurilor, din observatiile efectuate acestea erau in stare satisfacatoare – utilizate de catre societate.
2.7. ASPECTE JURIDICE
SC BACAO IMPEX SRL , detine drepturile de proprietate asupra bunurilor supuse evaluarii, conform documentelor contabile, dar evaluatorul nu poate garanta in nici un fel acest drept. Din acest motiv, raportul de evaluare nu poate face obiectul unei interpretari juridice sau de nici o alta natura.
Nu se cunosc detalii privitoare la sarcinile sau litigiile bunurilor evaluate.
2.8. TIPUL VALORII ESTIMATE SI FORMA DE EXPRIMARE
Definitia valorii de piata conform SEV 100-Cadru general data de Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (SEV 100 – Cadru General), este urmatoarea: "valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va putea fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vanzator hotarit sa vanda intr-o tranzactie libera (nepartinitoare), dupa un marketing adecvat, in care fiecare partea actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constringere"
Estimarea valorii de piata s-a facut in ipoteza platii cash sau cash echivalent, la data evaluarii. Opinia finală a evaluatorului este prezentată în moneda națională – lei RON și EURO – moneda utilizată în majoritatea tranzacțiilor de bunuri.
2.9 PREZENTAREA BENEFICIARULUI
Beneficiarul lucrarii este SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in Oradea, judetul Bihor.
NOTA: Raportul de evaluare nu este valabil decit pentru clientul si beneficiarul nominalizati in raportul de evaluare. Numai evaluatorul poate da Accordul de utilizare a raportului pentru alt beneficiar.
2.10. RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informațiilor furnizate de către reprezentanții SC BACAO IMPEX SRL , corectitudinea și precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora.
Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru uzul clientului și destinatarului. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanță.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (Februarie 2015) când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieței specifice și scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.
2.11. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
Acest raport de evaluare a fost intocmit pornind de la urmatoarele ipoteze:
– nu se asuma nici o responsabilitate cu privire la prezentarea situatiei juridice a bunului . S-a presupus ca titlul de proprietate este valabil;
– se presupune ca bunaurile evaluate sunt libere de orice sarcini si ca va avea loc o stapanire responsabila si o administrare competenta a acestora
– se considera ca informatiile sunt autentice si nu se da nici o garantie asupra preciziei lor;
– informatiile furnizate de catre terti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda garantia pentru acuratete;
– evaluatorul presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale bunurilor . Nu se asuma in prezentul raport nici o responsabilitate pentru astfel de situatii sau pentru obtinerea unor studii tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor;
Acest raport a fost elaborat in urmatoarele conditii limitative:
– orice proportie din valoarea totala estimata in acest raport, intre bunurile evaluate, este aplicabila numai pentru utilizarea luata in discutie, nu are voie sa fie utilizata in alte evaluari si daca sunt utilizate, valorile nu sunt valabile;
– posesia acestui raport sau a unei copii dupa el nu da dreptul de a-l face public, este confidenfial pentru beneficiar si pentru consultantii sai si este numai pentru scopul precizat in raport;
– potrivit scopului acestei evaluari, evaluatorul nu va fi solicitat sa Accorde consultanta ulterioara, sau sa depuna marturie in instanta, in afara cazului cand acestea au fost in scris;
– continutul acestui raport atat in totalitate cat si partial (in special concluziile, identitatea evaluatorului) nu va fi difuzata in public fara aprobarea scrisa si prealabila a evaluatorului;
– orice estimare a valorii din acest raport se aplica bunurilor considerate in intregime si orice diviziune in elemente sau drepturi partiale va anula aceasta evaluare;
– previziunile si estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai cererii si ai ofertei pe termen scurt.
Previziunile sau estimarile continute in prezentul raport sunt bazate pe informatiile culese de la fata locului, a documentelor puse la dispozitie si pe unii factori anticipati. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in functie de conditiile viitoare.
2.12. SURSELE DE INFORMATII
Pentru intocmirea lucrarii s-au utilizat urmatoarele surse de informatii si materiale bibliografice:
lnforrnatii puse la dispozitie de beneficiarul raportului
Buletine documentare emise de ANEVAR ;
Standarde lnternationale de Evaluare,
GME 620 – Evaluarea mașinilor, echipamentelor și instalațiilor Informatii de pe piata locala
INTERNET
SEV 100 – Cadrul General
SEV 101 – Sfera misiunii de evaluare
SEV 102 – Implementare
SEV 103 – Raportarea evaluarii
SEV 220 – Imobilizari corporale mobile
2.13. CLAUZA DE NEPUBLICARE
Acest raport de evaluare nu va putea fi publicat integral sau partial, sau inclus intr-un document destinat publicitatii fara Accordul scris in prealabil al evaluatorului. El poate fi utilizat numai de beneficiar si numai in scopul pentru care a fost comandat .
CAPITOLUL III
PREZENTAREA DATELOR
3.1 DESCRIEREA GENERALA
Bunurile mobile evaluate fac parte din categoria echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, din proprietatea SC BACAO IMPEX SRL cu sediul in loc. Oradea, judetul Bihor.
Starea tehnica estimata pe baza inspectiei vizuale se prezinta a fi ,,satisfacatoare – bunuri utilizate de catre societate” .
Autoutilitara Dacia, model Logan – numar de inmatriculare BH-05-FLV, numar de identificare UU1FSD1K542957005, fabricatie 2010, masa maxima autorizata 1.990 kg, masa proprie 1.295 Kg, capacitate cilindrica 1.461 cmc, putere 50 kw, combustibil motorina, culoare alb inchis, numar de locuri 2, tractiune fata.
Starea tehnica estimata pe baza inspectiei vizuale se prezinta a fi ,,buna” . Se constata urme minore de lovituri ale caroseriei, se obsearva zgaraieturi fine pe vopsea, nu se observa piese dezmembrate. Tapiteria se afla in stare satisfacatoare. Cauciucurile autoutilitarei sunt intr-o stare satisfacatoare.
3.2 LOCALIZAREA BUNURILOR
Bunurile evaluate au fost identificate in loc. Oradea, judetul Bihor.
CAPITOLUL IV
DESCRIEREA SI ANALIZA PIETEI BUNURILOR
4.1. ANALIZA PIETEI CERERE-OFERTA
4.1.1 Definirea si caracteristicile pietei mobiliare
Piata poate fi definita ca interactiunea dintre persoane – fizice sau juridice – care transfera drepturi de proprietate, iar in unele cazuri doar dezmembraminte ale acestuia in schimbul altor bunuri, cum ar fi banii. Este locul unde se manifesta cererea si oferta, si se incheie tranzactii asupra diferitelor bunuri sau drepturi. Toate pietele sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care, la randul lor, se afla sub actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale si fizice.
Piata bunurilor mobile este influentata de urmatorii factori:
Instabilitatea politica
Volumul si rata dobanzii la credite;
Fiscalitatea aferenta investitiilor ;
Raportul de schimb valutar al monedei nationale
Instabilitatea legislatiei in domeniul investitiilor
Politica guvernului in anumite ramuri economice
Piata bunurilor supuse evaluarii in prezentul raport este piata bunurilor mobile second hand de natura echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit iar localizarea lor este zona Oradea, Jud. Bihor.
4.1.2. ANALIZA CERERII
Pe pietele bunurilor mobile, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manitesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, si pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp. Cererea reflecta necesitatile, dorintele materiale, puterea de cumparare si preferintele cumparatorilor.
Analiza cererii se bazeaza pe identificarea potentialilor utilizatori pentru un anumit tip de proprietate.
Cererea față de bunuri similare – echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparatura birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit – a fost sustinuta si in continua crestere in anii 2004-2007. Incepand cu anul 2008 datorita blocajului financiar de pe piata , datorita inaspririi conditiilor de acordare a creditelor de catre unitatile bancare pentru achizitia de bunuri, cererea a inceput sa scada.
4.1.3 ANALIZA OFERTEI
Pe piata bunurilor mobile, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc, indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
In ceea ce priveste vanzarea unor asemenea bunuri pe piata regionala si nationala s-au identificat o serie de oferte de vanzare. Oferta concurențială pentru echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparatura birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit, provine din partea producătorilor respectiv distribuitorilor de bunuri similare. Acestea sunt de obicei reprezentante, filiale ale unor societăți cu capital străin, care comercializează atât bunuri noi, cât și second-hand. In aceasta perioada majoritatea acestor societati se confrunta cu foarte mari greutati financiare : variatia cursului de schimb valutar , inasprirea conditiilor de creditare la achizitiile de bunuri , politica fiscala dezavantajoasa a Guvernului.
Oferta concurențială este făcută publică prin toate căile de publicitate, inclusiv cea electronică.
In ceea ce priveste ofertele cu bunuri asemanatoare de natura second – hand, de precizat este , faptul ca exista foarte multe personae fizice si juridice care nu le mai utilizeaza si care le scot la vanzare.
Avand in vedere aceasta perioada putem afirma ca oferta de echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparatura birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit de pe piata este mare si este in crestere.
Analizând cererea și oferta de bunuri mobile de natura echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit din Oradea putem concluziona că în acest moment raportul cerere-ofertă este în dezechilibru în favoarea ofertei . Putem spune că în acest moment avem o piață a cumparatorilor pentru că acestia pot cumpara la preturi mai mici bunurile disponibile pe piata.
4.1.4 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru conceptul “cea mai buna utilizare”. Analiza identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care pot fi puse bunurile in cauza. Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze bunuri, motivatia lor personala o reprezinta beneficiile obtinute prin exploatarea acestuia. Prin urmare, exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si alegerea celei mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.
Trebuie tinut cont de cererea pe piata si de concurența existentă la momentul evaluarii.
Din informatiile detinute de evaluator, cererea este sustinuta, deoarece bunurile evaluate sunt bunuri mobile de natura echipamentelor tehnologice, mijloacelor de transport, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de bar –restaurante.
Avand in vedere stare tehnica a bunurilor, evaluatorul considera ca exista o singura utilizare si anume cea actuala – echipamente tehnologice, mijloace de transport, aparatura birotica si mobilier folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit.
CAPITOLUL V
ABORDAREA EVALUARII
5.1. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR
Abordarea prin comparatia vanzarilor consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de bunuri mobile identice sau similare cu cel evaluat, pentru a ajunge la o indicatie asupra valorii acestuia. Deoarece, de obicei, este dificil de gasit bunuri mobile comparabile identice cu cel in cauza, trebuie aplicate corectii ale preturilor bunurilor mobile similare vandute pentru a asigura comparabilitatea intre acestea, pe baza diferentelor intre caraeteristicile lor esentiale, numite elemente de comparatie.
Elementele pe baza carora se fac comparatiile si ajustarile (corectiile) sunt luate de pe piata si reflecta caracteristicile pe care cumparatorii le considera a fi cauze ale diferentelor preturilor pe care sunt dispusi sa le plateasca. Daca bunurile mobile comparabile sunt superioare subiectului intr-o anumita caracteristica a lor, atunci pretul acestor bunuri mobile este corectat in jos. Invers, daca preturile acestor bunuri sunt inferioare subiectului, se va face o corectie pozitiva.
In abordarea prin comparatia vanzarilor, evaluatorul i-si bazeaza concluziile pe vanzari de active identice sau similare, care au fost tranzactionate pe piata.
Elementele de comparatie urmarite de evaluator sunt urmatoarele:
Originea si varsta efectiva: Evaluatorul calculeaza varsta efectiva a comparabilei.
Starea (conditia): Diferentele din starea (conditia) activului afecteaza pretul de vanzare al activelor similare.
Capacitatea: comparabila trebuie sa aiba aceeasi capacitate de productie (sau una apropiata) cu cea a subiectului in cauza. In caz contrar, se impune corectarea pretului de vanzare al comparabilei pentru reflectarea diferentelor de capacitate.
Caracteristici (accesorii): Evaluatorul trebuie sa compare subiectul in cauza cu comparabile care au aceleasi caracteristici si accesorii.
Locatia: Locatia geografica a vanzarii comparabilei poate afecta pretul de vanzare.
Producatorul: Evaluatorul trebuie (cand e posibil), sa compare subiectul in cauza cu vanzarile de active similare, realizate de acelasi producator.
Motivatia partilor: Evaluatorii trebuie sa analizeze si sa inteleaga motivatia cumparatorului si a vanzatorului si modul in care aceasta motivatie afecteaza valoarea subiectului in cauza.
Finantare: Pretul tranzactiei trebuie investigat si exprimat in termeni monetari, plata in numerar sau in echivalent de numerar.
Calitatea: Calitatea comparabilei trebuie sa fie echivalenta cu cea a subiectului.
Metode de comparatie
a.Metoda identificarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea unui bun mobil prin comparatie cu un bun mobil identic inlocuitor care are un pret de vanzare cunoscut.
b.Metoda asimilarii. Aceasta tehnica stabileste valoarea bazandu-se pe analiza unor bunuri mobile care au parametrii esentiali apropiati ca marime, dar nu identici (deci bunuri mobile similare), folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea etc.) ca baza de comparatie.
c.Metoda procentajului din cost. Prin aceasta tehnica se stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul brut curent al unei proprietati la data vanzarii.
Avand in vedere specificul bunurilor mobile evaluate, diversitatea acestora si piata echipamentelor tehnologice, aparaturii birotice si mobilierului folosite in activitatea de comert al articolelor pentru vopsit din zona judetului Bihor aceasta abordare a fost utilizata doar in cazul mijlocului de transport – DACIA LOGAN Van.
Prin abordarea prin comparatie am estimat valoarea de piata (rotunjit – fara TVA) a autoutilitarea DACIA LOGAN Van la 11.100 Lei echivalent a 2.500 Euro.
Compabilele utilizate au fost extrase din : http://www.autovit.ro
Explicarea corectiilor aplicate comparabilelor:
Pret oferta/ vanzare:
S-au aplicat corectii negative de -15% pentru toate comparabilele datorita faptului ca aceste proprietati comparabile sunt ofertate si nu sunt tranzactii; din analizele de piata efectuate si din informatiile de piata obtinute rezultand ca pretul de tranzactionare este cu aproximativ -15% mai mic in comparatie cu pretul de oferta.
Dreptul de proprietate
Nu s-a aplicat nici o corectie, datorita faptului ca toate proprietatile sunt libere la vanzare, dreptul de proprietate fiind deplin.
Conditii de vanzare
Se refera la motivatiile vanzatorului si/sau cumparatorului de a tranzactiona proprietatea. Toate comparabilele au aceleasi conditii de vanzare, respective independent, nefiind necesara o corectie.
Conditii de piata
Nu s-a aplicat nici o corectie, datorita faptului ca ofertele sunt valabile la data evaluarii;
Stare tehnica:
S-a aplicat corectie negativa de -15% pentru comparabila 2; corectie rezultata din starea tehnica a bunurilor mobile – starea tehnica a bunului evaluat este inferioara comparabilei.
Nivel de dotare:
Nu au fost aplicate corectii
Km parcursi:
Nu au fost aplicate corectii
S-a alesa valoarea corectata a comparabilei 1, deoarece aceasta are corectia bruta cea mai mica.
5.2. ABORDAREA EVALUARII PRIN COSTURI
Abordare prin cost este bazata pe afirmatia ca un cumparator prudent si informat ar plati pentru un bun cel mult costul de achizitie sau de productie al unui inlocuitor cu aceeasi utilitate. Acest principiu este cunoscut ca principiul substitutiei.
Metoda costului poate fi reprezentata astfel :
Costul de inlocuire brut – deprecierea cumulata = valoarea
Aplicarea acestei metode implica urrnatoarea metodologie:
Determinarea costului de reproductie /inlocuire brut
Estimarea deprecierii cumulate
Determinarea costului de reproductie/ inlocuire net prin scaderea deprecierii cumulate din costul brut
Valoarea rezultata este costul de inlocuire/reproductie net (CIN). CIN poate fi descris atat ca o metodologie de evaluare, cat si ca baza de evaluare/tip de evaluare. Rezultatul este un surogat al valorii de piata. Abordarea prin costuri este folosita in special la evaluarea bunurilor relativ noi , sau a bunurilor specializate .Metoda CIN se bazeaza pe estimarea costului brut curent de inlocuire/reproductie al bunului evaluat din care se scade deprecierile constatate, depreciere fizica, economica si functionala.
Costul de inlocuire brut reprezinta totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la data evaluarii pentru inlocuirea bunului evaluat cu un altul in stare noua, cu proprtetati asemanatoare.
Costul de reproductie brut este costul curent de reproducere al unui bun identic cu cel evaluat.
Costul de inlocuire se determina, atunci cand este posibil, in functie de preturile de productie sau de livrare in vigoare la data evaluarii.
In situatia in care pentru unele bunuri mobile nu exista valori de tranzactie ( pt. ca acestea nu se mai fabrica in prezent, sau variantele actuale prezinta diferente semnificative fata de obiectul analizat), costul de inlocuire brut se determina avand in vedere data fabricatiei si parametrii tehnico-functionali principali ai obiectului supus evaluarii, utilizand urmatoarele metode:
Metoda devizului,
Metoda indexarii
Metoda cost-capacitate
Estimarea deprecierii
Depreceierea reprezinta pierderea de valoare a unui bun, luand in considerare
toate cauzele acestei pierderi de valoare. Deprecierea cumulata include efectele deprecierii fizice, functionale si economice.
Deprecierea poate fi recuperabila ( se poate remedia convenabil din punct de
vedere economic) si nerecuperabila ( nu se poate remedia convenabil din punct de vedere economic).
Formele de depreciere care pot afecta utilitatea unui bun sunt:
– deprecierea fizica
– depreeierea functionala
– deprecierea economica (externa)
Pentru evaluarea bunurilor ce fac obiectul prezentului raport de evaluare, principiul aplicat de evaluatori consta in:
Stabilirea costului de inlocuire brut sau de reconstructie aplicand metoda identificarii : identificarea pretului de livrare a bunului la producator si estimarea costurilor cu transportul, montajul si punerea in functiune
Estimarea deprecierilor cumulate, ca procent de pierdere din valoarea
bunului de nou, sau reconditionat din categoria scond – hand.
Stabilirea costului de inlocuire net ( CIN) ca diferenta intre costul de inlocuire brut si deprecierea cumulata.
Prin abordarea prin costuri am estimat valoarea de piata (rotunjit fara TVA) a bunurilor conform tabelului urmator:
Avand in vedere ca majoritatea bunurilor au fost cumparate intre anii 1997-2014 de la producatori consacrati valoarea de inlocuire in prezenta lucrare este valoarea de intrare in contabilitate.
Datorita starii tehnice a bunurilor evaluate, in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea fizica intre 20% si 60%.
Datorita uzurii functionale – morale a bunurilor evaluate, in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea functionala ca fiind cuprinsa intre 15% si 30%.
Datorita conditiilor pieteti actuale ( criza economica, instabilitate financiara, lichiditati reduse pe piata si limitarea creditarii bancare), in prezentul raport de evaluare am estimat deprecierea economica la 30%.
CAPITOLUL VI
RECONCILlEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI
In conformitate cu metodologia prezentata mai sus, a investigatiilor efectuate, a analizei pietei, s-a estimat o posibila valoare de piata a bunurilor in cauza.
Estimez ca valoare de piata la data de 31.12.2014 ( Valoarea estimata nu include TVA ) conform tabelului urmator :
Am ales valoarea estimata prin abordarea prin costuri cu exceptia mijlocului de transport, deoarece nu am gasit pe piata bunurilor mobile suficiente date pe care sa le utilizam ca si baza de comparatie.
Datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor considerate, a conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un factor. Ele sunt corecte si adevarate in limita informatiilor existente in documente si constatate cu ocazia inspectarii bunurilor evaluate si a analizei diagnostic a activitii si prezentate.
EXPERT EVALUATOR,
Bala Florin-Cristian
În vederea stabilirii ajustărilor de valoare ale stocurilor, Poziția “Stocuri”, având sold la 31.12.2014 de 346.973 lei (pret de achizitie fara TVA si fara adaos comercial ), se va ajusta cu suma de – 140.573 lei, rezultând o valoarea economică de 206.400 lei, conforma cu raportul de evaluare prezentat in continuare:
Sinteza evaluării
Ref: Determinarea valorii de piata a stocurilor de natura obiectelor de inventar si a marfurilor, apartinand SC BACAO IMPEX SRL, aflate în patrimoniul societății, în vederea în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
Obiectul evaluarii il constituie stocurile unei societăți cu domeniu de activitate Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit, in magazine specializate.
Reprezentanții societății SC BACAO IMPEX SRL au pus la dispoziția evaluatorului situația stocurilor la data de 31.12.2014 conform Balantei de Verificare.
Balanta de verificare la data de 31.12.2014 pe baza careia se face evaluarea la data de 31.12.2014 – data inspectiei se afla in Anexa la prezentul raport.
Evaluatorul a făcut o trecere scriptică în revistă a tuturor stocurilor.
S-au avut în vedere următoarele:
Gama de produse fabricate;
Rulajele ce confirmă vandabilitatea (majorității) acestor stocuri;
Evolutia in domeniul vanzarii bunurilor de larg consum;
Cererea sustinuta față de bunuri similare
S-a constat că valoarea existentă în contabilitate corespunde, în mare măsură, unui potențial de valorificare pe piață la un nivel satisfăcător, în cazul în care este necesară valorificarea acestor stocuri.
Se impune însă ajustarea cu adaosul comercial si cu deprecierile pe care piața le recunoaște in domeniu.
De menționat și faptul că o valorificare rapidă a întregului stoc implică o oferta promoțională, deci coborârea prețurilor.
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a acestor stocuri, in vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
Valoarea acestora a fost determinata in conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare tinandu-se cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea, respectiv :
– SEV 100 – Cadrul general
– SEV 103 – Raportarea evaluării
– SEV 310 – Evaluarea drepturilor pentru garantarea împrumutului
– GME 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
În conținutul Raportului , este prezentata metodologia de evaluare și relevanța metodelor în cazul evaluării prezente.
Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: Sinteza evaluarii. Certificarea evaluarii ; (1) Definirea misiunii – in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii ; (2) Descrierea si analiza bunurilor supuse evaluarii – cu informatii referitoare la proprietar, respectiv la bunurile in cauza ; (3) Evaluarea stocurilor – contine aplicarea metodelor de evaluare si opinia evaluatorului privind valoarea stabilita; (4) Anexe – cuprind calculele care sustin valoarea.
S-a considerat că:
Bunurile sunt corespunzătoare din punct de vedere calitativ .
Situația scriptică prezentată corespunde cu cea fizică (sondată de evaluator);
Informațiile utilizate au fost:
Situația contabila a stocurilor, pusă la dispoziția evaluatorului sub următoarea formă: Balanta de verificare intocmita la 31.12.2014.
Informații privind piața specifică (preturi, etc.)
Alte informații necesare existente în bibliografia de specialitate;
Sursele de informații au fost:
Reprezentanții SC BACAO IMPEX SRL pentru informațiile legate de situația stocurilor pentru care sunt responsabili exclusiv pentru veridicitatea informațiilor furnizate;
presa de specialitate, internetul, piata concurentiala;
baza de date a evaluatorului
Metodologia evaluării stocurilor a fost următoarea:
documentarea, pe baza unei liste de informații solicitate proprietarului.;
identificarea structurii și dimensiunii stocului din documentația proprietarului;
stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;
selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice bunurilor evaluate;
obținerea de informații referitoare la prețuri actuale ale unor bunuri similare ;
analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării;
aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru estimarea valorii propuse, în principal prin
analiza datelor de productie corelete cu evoluția din domeniu
verificare prețurilor de productie prin prisma încadrării lor în nivelul de prețuri practicate pe piața specifică pentru bunuri similare (ca și caracteristici, fiabilitate, marcă și alte elemente ce diferențiază oferta de pe piață)
aplicare deprecierilor necesare recunoscute de piață
verificarea rezultatelor obținute
In urma aplicarii metodelor de evaluare, opinia evaluatorului este ca valoarea de piata a stocului aflat în patrimoniul societății, evidențiate în contabilitatea societății, proprietatea SC BACAO IMPEX SRL estimată la nivel de prețuri actuale la data de 31.12.2014, curs valutar 4.4498, este conform tabelului urmator:
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:
Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila in conditiile economice si juridice mentionate in raport ;
Valoarea estimata se refera la stocurile conform anexei la raport;
Valoarea este aferentă structurii și componenței stocurilor așa cum sunt ele cuprinse în lista prezentata de proprietar – Anexa 1;
Bunurile sunt considerate noi, sigilate, fără vicii ascunse;
Valoarea este valabila numai pentru destinatia precizată în raport;
Valoarea reprezinta opinia evaluatorului privind valoarea stocurilor;
este posibil ca unele din componente să aibă anumite vicii (garanția lor fiind cea care asigură eliminarea acestui risc);
estimarea valorii s-a făcut în ipoteza că elementele de stoc sunt destinate exclusiv vânzării
valorificarea rapidă a întregului stoc implică o oferta promoțională, deci coborârea prețurilor. Având în vedere dimensiunea stocului o valorificare în caz de neplată conduce la o tranzacție ce se apropie de „vânzarea forțată”
Valoarea este o predictie;
Valorea exprimata nu contine TVA.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).
BALA FLORIN-CRISTIAN
Evaluator membru ANEVAR
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Prin prezenta certific ca:
Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;
Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare;
Nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra stocurilor ce fac obiectul acestui raport de evaluare si nu am nici un interes personal si nu sunt partinitoare fata de vreuna din partile implicate;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana afiliata sau implicata cu beneficiarul ;
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare ;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de finalizarea tranzactiei;
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat codul deontologic al meseriei sale;
Pentru elaborarea prezentului raport evaluatorul a colaborat cu personalul din compartimentul financiar – contabil al societatii ;
In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire profesionala continua;
BALA FLORIN-CRISTIAN
Evaluator membru ANEVAR
CUPRINS
DECLARATIE DE CONFORMITATE 5
1. DEFINIREA MISIUNII 7
1.1.Identificarea clientului si destinatarului 7
1.2. Scopul evaluarii 7
1.3. Data evaluarii, a inspectiei si a raportului 7
1.4. Identificarea stocurilor 7
1.5 . Etapele parcurse in evaluare 7
1.6. Prezentare generală a stocurilor 8
1.7. Situația juridică 8
1.8.Definitia valorilor estimate 8
1.9.Conformitatea raportului cu acte normative si de reglementare 8
1.10.Surse de informare 8
1.11.Ipoteze si conditii limitative 9
2. DESCRIEREA SI ANALIZA STOCURILOR 9
2.1. Descrierea stocurilor 9
2.2.Descrierea starii tehnice 10
2.3. Analiza pentru cea mai buna utilizare 10
3. EVALUAREA STOCURILOR 10
3.1. Metode de evaluare 10
3.2. Metoda comparatiei 11
3.3.Abordarea prin cost 11
4. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului 12
ANEXE
1. DEFINIREA MISIUNII
1.1.Identificarea clientului si destinatarului
Obiectul evaluarii il constituie stocurile de natura obiectelor de inventar si a marfurilor, apartinand SC BACAO IMPEX SRL , aflate în patrimoniul societății, în vederea în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
Acestea sunt componente ale patrimoniului societatii sus-numite.
Prezentul Raport de evaluare a fost intocmit in conformitate cu actele puse la dispozitie de catre societatea comerciala si reprezentatii acesteia.
Prezentul Raport de evaluare se adresează SC BACAO IMPEX SRL în calitate de Client si de Destinatar. Având în vedere Statutul ANEVAR și Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-și asumă răspunderea decât față de client și fata de destinatarul lucrării.
1.2. Scopul evaluarii
Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piata a stocurilor specificate mai sus, așa cum este definită în Standardele de Evaluare, în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
1.3. Data evaluarii, a inspectiei si a raportului
Data evaluarii: 31.12.2014.
Data inspectiei: 31.12.2014
Data intocmirii Raportului de evaluare: 31.12.2014
1.4. Identificarea stocurilor
Exista doua proceduri majore de identificarea si inventarierea stocurilor:
Macroidentificarea
Microidentificarea
Macroidentificarea are la baza procesul operational prin evidentierea componentelor ce contribuie la capacitatea de productie a intreprinderii.
Microidentificarea este procesul de evidentiere a caracteristicilor individuale ale stocurilor. Se va evidentia pentru fiecare dintre aceste stocuri :modelul si numarul de bucati pentru fiecare tip.
Pentru acest raport s-a folosit procedeul microidentificarii.
1.5 . Etapele parcurse in evaluare
Pentru atingerea obiectivului, respectiv stabilirea valorii au fost parcurse urmatoarele etape:
inspectia directa si inventarierea prin sondaj a stocurilor – in ziua de 31.12.2014.
solicitarea si obtinerea de la proprietar a informatiilor legate de apartenenta stocurilor la patrimoniul societatii, de documentele contabile cu inregistrarea acestor stocuri si de fisele de magazie;
studierea bazei economice si sociale;
selectarea, verificarea, prelucrarea si sintetizarea informatiilor obtinute de pe piata;
studierea dreptului de proprietate;
evaluarea prin metodele studiate.
1.6. Prezentare generală a stocurilor
Prezentul raport de evaluare ce se referă la stocuri de natura obiectelor de inventar si a marfurilor, apartinand SC BACAO IMPEX SRL, aflate în patrimoniul societății, în vederea în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari.
Obiectul evaluarii il constituie stocurile unei societăți cu domeniu de activitate Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit, in magazine specializate.
Evaluatorul a procedat la verificarea Balantei de verificare intocmita la data de 31.12.2014. Sunt bunuri de utilizare generală – cu vandabilitate medie.
1.7. Situația juridică
Nu se cunosc detalii privitoare la sarcini sau litigii.
Bunurile sunt evaluate ca fiind libere de sarcini.
1.8.Definitia valorilor estimate
Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanță cu cerințele beneficiarului, reprezintă o estimare a valorii de piata (cu particularitatile prezentate în continuare) a stocurilor asa cum este aceasta definita in Standardele de Evaluare.
Conform acestui standard, valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Estimarea valorii de piata s-a facut in ipoteza platii cash sau cash echivalent, la data evaluarii. Opinia finală a evaluatorului este prezentată în moneda națională – lei RON și EURO – moneda utilizată în majoritatea tranzacțiilor de bunuri.
1.9.Conformitatea raportului cu acte normative si de reglementare
Standardele de evaluare
– SEV 100 – Cadrul general
– SEV 103 – Raportarea evaluării
– SEV 310 – Evaluarea drepturilor pentru garantarea împrumutului
– GME 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
1.10.Surse de informare
Pentru realizarea lucrarii au fost consultate o serie de documente, dintre care mentionam:
Inventarul pus la dispozitie de catre beneficiar intocmit la data de 31.12.2014.
Liste cu oferte de preturi de bunuri similare, site-uri specializate cu oferte de vanzare produse asemanatoare.
Observatii:
S-a considerat ca toate informatiile obtinute sunt corecte si complete.
Toate valorile numerice exprimate in acest raport au fost calculate fara TVA.
Nu s-au facut investigatii asupra prezentei sau absentei substantelor nocive prezente sau emanate de bunuri . Evaluarea a fost realizata considerand ca nu exista pierderi de valoare din cauza acestor deficiente.
1.11.Ipoteze si conditii limitative
Acest raport de evaluare este confidential pentru beneficiar, fiind destinat pentru scopul si numai pentru uzul beneficiarului acestei lucrari.
Evaluatorul declara pe propria raspundere ca nu are nici un interes direct sau indirect, prezent sau viitor, in legatura cu obiectul si scopul evaluarii sau cu persoanele fizice/juridice implicate.
In vederea efectuarii evaluarii au fost luati in consideratie toti factorii care au influenta asupra valorii obiectelor evaluarii si nu au fost omise in mod deliberat informatii care, dupa cunostinta evaluatorului, sunt corecte si rezonabile pentru intocmirea prezentului raport.
Evaluatorul se considera degrevat de raspunderea existentei unor vicii ascunse privind obiectele evaluarii, factorii de mediu, etc. care ar putea influenta in vreun sens valoarea stocurilor in cauza, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garantie referitoare la starea tehnica sau economica a acestora.
Bunurile ce fac obiectul prezentului raport au fost evaluate in starea si configuratia existenta la data inspectiei, nefiind cuprinse in cadrul lucrarii previziuni privind modul de pastrare a stocurilor, care se poate schimba in functie de conditiile de operare ulterioare evaluarii.
Metodologic, in elaborarea lucrarii s-a tinut seama de prevederile legale mentionate ulterior, de preturile de comercializare a unor stocuri identice sau similare cu cele ce fac obiectul prezentului raport, la cursul de schimb valutar de referinta la data evaluarii, precum si starea reala a stocurilor evaluate la data efectuarii inspectiei.
Principial, raportul de evaluare respecta Standardele si Recomandarile Asociatiei Nationale a Evaluatorilor din Romania, precum si materialul bibliografic de specialitate.
Rezultatele si informatiile cuprinse in interiorul lucrarii se considera a fi corecte, chiar daca redactarea nu a retinut, intotdeauna si integral, detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidentiate.
Lucrarea a fost redactata in 2 (doua) exemplare, din care 2 (doua) exemplare pentru beneficiar.
2. DESCRIEREA SI ANALIZA STOCURILOR
2.1. Descrierea stocurilor
Stocurile se afla in patrimoniul SC BACAO IMPEX SRL, ca active circulante.
Elementele de stoc evaluate sunt de natura obiectelor de inventar si a marfurilor, apartinand SC BACAO IMPEX SRL , aflate în patrimoniul societății, în vederea în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari. Evaluatorul nu detine informatii legate de locatia spatiului de depozitare. Sunt bunuri de utilizare generală, cu vandabilitate medie.
Conform datelor puse la dispozitie de proprietar valoarea de intrare a stocurilor inregistrata in Balanta de verificare la data de 31.12.2014 este de 346.656,43 lei.
Luând în considerare următoarele considerente:
Gama de produse vândute (tip producător, marcă);
Rulajele ce confirmă vandabilitatea acestor stocuri;
Evolutia in domeniul si alti factori externi;
Cererea crescândă a nivelul de consum.,
se constată că valoarea existentă în contabilitate corespunde, în mare măsură, unui potențial mediu de valorificare pe piață la un nivel satisfăcător, în cazul în care este necesară valorificarea acestor stocuri. Se impune însă scaderea adaosului comercial si ajustarea valorilor constabile cu deprecierile pe care piața le recunoaște domeniului.
2.2.Descrierea starii tehnice
Bunurile supuse evaluarii apartin SC BACAO IMPEX SRL si sunt evidentiate contabil ca stocuri aflate in patrimoniul societatii.
2.3. Analiza pentru cea mai buna utilizare
Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru conceptul “cea mai buna utilizare”. Analiza identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care pot fii puse stocurile in cauza. Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze bunuri, motivatia lor personala o reprezinta beneficiile obtinute prin exploatarea acestuia. Prin urmare, exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si alegerea celei mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.
Relatia analiza pietei, fezabilitate, cea mai buna utilizare
Analiza financiara si productiva conduce la concluzia că pentru stocurile evaluate , exista o singura utilizare si anume cea actuala.
Trebuie tinut cont de cererea pe piata si de concurența existentă la momentul evaluarii.
Din informatiile detinute de evaluator, cererea este in stagnare.
3. EVALUAREA STOCURILOR
3.1. Metode de evaluare
Metodologia de evaluare a stocurilor pentru garantare, consta in
abordarea prin comparatii de piata
abordarea prin cost
3.2. Metoda comparatiei
Cele mai utilizate tehnici de comparatie pentru stabilirea valorii incluse in abordarea prin comparatia vanzarilor sunt:
identificarea (potrivirea perfecta ) – stabileste valoarea in baza unei identificari directe cu un bun identic
asimilarea stabileste valoarea pe baza analizei bunurilor asemanatoare dar nu identice, utilizand ca baza de comparatie cateva unitati de masura ( dimensiune, etc)
procentajul din cost, – stabileste raportul dintre pretul de vanzare si costul actual al bunului la data vanzarii.
Aceasta abordare se concretizeaza pe actiunile cumparatorilor si vanzatorilor actuali. Vanzarile recente de bunuri identice cu bunul in cauza duc la concluzia ca pretul de vanzare al comparabilelor trebuie ajustat.
Ajustarile sunt facute pentru diferentele care exista in ceea ce priveste starea, varsta efectiva, data vanzarii, circumstantele vanzarii, locatie, precum si alti factori care ar putea afecta pretul de vanzare al comparabilei.
Aceasta metoda consta in stabilirea limitelor valorii de piata a bunului prin analiza preturilor platite in mod normal pentru bunuri concurente cu cel evaluat. Vanzarile sunt investigate pentru a se vedea motivatia celor doua parti.
Preturile de vanzare care reflecta alta motivare fata de cea tipica participantilor pe piata (ca de exemplu tranzactiile efectuate de cumparatori speciali, care au fost dispusi sa plateasca un pret mai mare pentru un anumit bun), trebuie sa fie eliminata din baza de referinte pentru comparare.
Subiectul este comparat cu prețurile de vanzare (și cu cele de oferta si de cerere) ale unor bunuri care au fost tranzactionate pe piata libera.
Abordarea prin compararea vanzarilor are o larga aplicabilitate si este convingatoare numai daca sunt disponibile suficiente informatii de piata.
3.3.Abordarea prin cost
Aceasta metoda identifica fizic fiecare produs, care este mentinut până când este vandut.
In functie de sistemul de raportare, pot fi întalnite :
LIFO ( ultimul intrat primul iesit)
FIFO (primul intrat primul iesit)
Costul standard
Costul mediu ponderat
Costul standard se foloseste la evaluarea stocului in perioada in care societatea functioneaza si se aplica in special in vederea raportarilor contabile.
Costul mediu ponderat se bazeaza pe premisa ca toate bunurile sunt disponibile spre vanzare in aceeasi categorie si într-o perioada de timp determinata si reflecta acelasi cost pe unitate.
Pentru situatia in care se afla evaluatorul, acesta va estima un procent de recuperare a valorii, ca raport intre costul de productie sau de achizitie si valoarea ce se poate realiza prin vanzare.
Metodologia include o esalonare a tipului de bun, evaluarea esalonarii si testarea esalonarii.
Determinarea procentului de recuperare s-a realizat prin investigarea starii stocului la nivelul de depreciere constatat sub toate aspectele: stare fizica, depreciere economica si functionala, nivelul tehnologic la momentul evaluarii, modul de detinere si conservare in intervalul de timp de la achizitie sau finalizare.
In procedura de estimare a valorii in cazul stocurilor evaluate s-a considerat o depreciere fizica de 50%, o depreciere functionala de 20% si o depreciere economica de 30% fata de nivelul stocului la 31.12.2014, ajustari pe care piața le recunoaște condițiilor unei vânzări forțate ale unor bunuri similare. In felul acesta, opinia evaluatorului referitor la valoarea de piata a stocurilor de natura obiectelor de inventarevidențiate în contabilitatea societății, proprietatea SC BACAO IMPEX SRL , conform tabelului urmator:
4. Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului
Opinia evaluatorului referitor la valoarea de piață a stocurilor de natura obiectelor de inventar si a marfurilor, apartinand SC BACAO IMPEX SRL , în vederea în vederea cunoasterii valorii de piata de catre actionari, evidențiate în contabilitatea societății este întemeiată pe rezultatele obținute prin abordări prin cost și se cifrează conform tabelului urmator :
Concluzia in ceea ce priveste valoarea se bazeaza pe:
definitia valorii;
scopul si intentia de utilizare a evaluarii;
toate informatiile relevante si necesare.
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a putea avea siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, logica si raționamentele aplicate, au condus la judecăți consistente.
Datele utilizate sunt autentice, pertinente și suficiente, fiind obținute din surse de încredere .
În analiza și reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele principii:
valoarea este o predicție
valoarea este subiectivă
evaluarea este o comparare
orientarea spre piața
Evaluator ANEVAR
Ec. Bala Florin-Cristian
Din evidențele contabile ale societății, creantele sunt in valoare neta de 131.335 lei,formate din clieniti si alte creante .Clientii si alte creante se vor ajusta cu suma de -65.668 lei (reprezentand -50% din valoarea neta – depreciere pe care piata o recunoaste in conditiile in care majoritatea clientilor neincasati au solduri neincasate de 3-7 ani). Astfel creantele in valoare neta de 131.335 lei se va ajusta cu suma totala de -65.668 lei rezultand o valoare economica de 65.668 lei.
Din evidențele contabile ale societății, Cheltuielile in avans ale societatii sunt in valoare de 14.045 lei ,care se se va ajusta cu suma de -14.045 lei rezultand o valoare economica nula .
În concluzie:
Poziția ,,Imobilizari corporale“ avand un sold la 31.12.2014 de 242.140 lei, se va ajusta cu suma de + 131.120 lei (ajutare care reprezinta difererenta intre valoarea neta a imobilizarilor corporale si si valoarea justa conform rapoartelor de evaluare – anexa), rezultând o valoarea economică de 373.300 lei;
Poziția “Stocuri”, având sold la 31.12.2014 de 346.973 lei, se va ajusta cu suma de – 140.573 lei rezultând o valoarea economică de 206.400 lei;
Poziția “Creante”, având sold la 31.12.2014 de 131.335 lei, se va ajusta cu suma de – 65.668 lei rezultând o valoarea economică de 65.668 lei;
Poziția “Cheltuieli in avans ”, având sold la 31.12.2014 de 14.045 lei, se va ajusta cu suma de – 14.045 lei rezultând o valoarea economică de 0 lei;
Pentru a obține valori economice, pasivul va fi afectat cu suma totală a ajustărilor din activ trecute ca “diferențe din reevaluare”.
Bilanțul contabil al SC BACAO IMPEX SRLla data de 31.12.2014 se prezintă astfel:
Tabloul elementelor de activ și de pasiv ale SC BACAO IMPEXSRL și ajustările de valoare în vederea obținerii bilanțului economic, se prezintă astfel:
Trecerea la bilanțul economic:
Activul net corijat (ANC) al SC BACAO IMPEX SRL
Bilanțul economic al SC BACAO IMPEX SRL
Metode utilizate pentru calculul activului net corijat (ANC), pornind de la bilanțul economic:
Metoda substractivă.
Din totalul activelor reevaluate, corijate se scad toate datoriile întreprinderii astfel:
ANC = total ACTIV – total DATORII (obligații pe termen scurt + obligații pe termen lung)
= 697.825 – 121.908
= 575.917 Lei
Metoda aditivă
La capitalurile proprii ale întreprinderii se adaugă toate influențele rezultate din înlocuirea valorilor contabile cu valorile economice ale elementelor din bilanț, astfel:
ANC = CAPITALURI Proprii (capital social + rezerve + profit + subventii pentru investitii + provizioane+ Venituri in avans)+/- DIFERENȚE din reevaluare
= (2.137+380.371+215.033+35.387+32.155)-89.166 =
= 665.083-89.166 =
= 575.917 Lei
Valoarea de piata a patrimoniului SC BACAO IMPEX SRL este de 575.917 lei.
Abordarea prin piata nu a fost aplicată ținând cont de numărul (scăzut, nesemnificativ ca volum și netransparent) de tranzacții înregistrate cu pachete de părți sociale aparținând societăților (similare și relevante) din acest sector ( societatea nu este si nu a fost cotata pe o piata de capital, iar in domeniul de activitate al societatii – CAEN 4752 – Comert cu amanuntul al articolelor de fierarie, al articolelor din sticla si a celor pentru vopsit in magazine specializate, evaluatorul nu a putut identifica societati cotate la bursa sau tranzactionate pe piata care sa fie similare si relevante) . Utilizarea acestei abordari ar conduce la rezultate care nu sunt relevante pentru scopul evaluarii.
Abordarea prin venituri nu a fost utilizata deoarece aceata abordare se bazeaza pe principiul continuității activității . Utilizarea acestei abordari ar conduce la rezultate care nu sunt relevante pentru scopul evaluarii (avand in vedere ca se tranzactioneaza 90% din pachetul de parti sociale).
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Analiza Economico Financiara a Societatii Bacao Impex S.r.l (ID: 135631)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.