Analiza Dreptului de Preemptiune Aplicabil Contractului de Vânzare în Reglementarea Codului Civil Si a Altor Legi Speciale

UNIVERSITATEA „DUNĂREA DE JOS” GALAȚI

FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE, SOCIALE ȘI POLITICE

SPECIALIZAREA DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

Indrumător științific,

Prof. univ. dr. Bogdan Ciucă Liviu

Absolvent,

Iorga Ana Cristina

GALAȚI – 2016

UNIVERSITATEA „DUNĂREA DE JOS” GALAȚI

FACULTATEA DE ȘTIINȚE JURIDICE, SOCIALE ȘI POLITICE

SPECIALIZAREA DREPT

LUCRARE DE LICENȚĂ

ANALIZA DREPTULUI DE PREEMPȚIUNE APLICABIL CONTRACTULUI DE VÂNZARE ÎN REGLEMENTAREA CODULUI CIVIL ȘI A ALTOR LEGI SPECIALE

Indrumător științific,

Prof. univ. dr. Bogdan Ciucă Liviu

Absolvent,

Iorga Ana Cristina

GALAȚI – 2016

Abrevieri

alin alineatul

apud citat după

art. articol

C.civ. Codul civil

Ed. Editura

ed. ediția

etc. et caetera ( și celelalte)

lit. litera

M. Of. Monitorul Oficial

nr. numărul

op. cit. opera citată

p. pagina

pct. punctul

ș.a. și alții

urm. următorul

vol. volumul

Introducere

Prin intermediul lucrării de față mi-am propus să abordez o perspectivă diacronică a dreptului de preempțiune pornind de la originea acestuia și ajungând până în prezent. Primele mențiuni referitoare la dreptul de preempțiune au apărut în secolul al XV-lea, acesta intrând în

desuetudine în perioada comunismului întrucât regimul totalitar urmărea înlăturarea proprietății private, dreptul de preempțiune rămânând astfel literă moartă în acest context.

În cuprinsul acestei lucrări am introdus și o analiză completă a naturii juridice a dreptului de preempțiune, având în vedere aspecte reglementate de Codul civil precum: dreptul legal și dreptul convențional de preempțiune, caracterele juridice ale dreptului de preempțiune, condițiile de exercitare a dreptului de preempțiune, pluralitatea de preemptori și pluralitatea de bunuri, efectele exercitării dreptului de preempțiune, stingerea dreptului de preempțiune etc.

O atenție deosebită am acordat în lucrarea de față și dreptului de preempțiune aplicabil contractului de vânzare în reglementarea civilă actuală având în vedere dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere, dreptul de preferință al chiriașului la închiriere și dreptul de preempțiune al arendașului.

Fiind o materie foarte importantă, dreptul de preempțiune s-a bucurat de o multitudine de reglementări speciale în domenii cât mai diverse, precum domeniul locațiunii, istoriei, culturii, forestier, agricol etc. Prin toate aceste reglementări, dreptul de preempțiune își propune să protejeze anumite categorii de persoane.

Am ales această temă întrucât chiar dacă dreptul legal de preempțiune constituie o derogare de la principiul libertății contractuale și de la dreptul proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său, acesta urmărește ocrotirea unui interes general ce constă în protecția intereselor anumitor categorii de persoane și în protejarea bunurilor naționale. Consider că în acest caz interesul general primează față de nesocotirea dreptului proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său.

Totuși dreptul vânzătorului nu este ignorat în totalitate, singura restricție care i se aplică este reprezentată de alegerea cumpărătorului, fapt ce nu îl afectează în legătură cu instrăinarea bunului și primirea prețului bunului vândut.

Capitolul 1

Considerații introductive privind dreptul de preempțiune

O perspectivă diacronică a dreptului de preempțiune

Dreptul de protimisis sau preempțiunea

Primul document care semnaleză existența dreptului de protimisis în Țara Românească

este un document de sorginte bizantină care datează de la jumătatea secolului al XV-lea.

Denumirea de protimisis este de sorginte bizantină, fiind amplu folosită și aplicată începând de la mijlocul secolului al XVI-lea. Acest nume bizantin de protimisis, care mai poate fi întalnit și sub denumiri precum drept de întâietate sau de preferință, a fost dobândit în secolul XVIII. De-a lungul timpului au fost utilizate formulări precum drept de retract, drept de preempțiune, drept de precumpărare și drept de răscumpărare, însă din cauza faptului că toate aceste formulări nu erau îndestulătoare, s-a procedat la menținerea denumirii de protimisis.

În cele ce urmează, putem spune că atunci când vorbim despre dreptul de protimisis ne referim la dreptul de preempțiune.

Noțiunea dreptului de protimisis

Protimisisul este definit de către Valentin Al. Georgescu, ca fiind ,,un drept de precumpărare și de răscumpărare preferențială, recunoscut unor cercuri de persoane cu privire la anumite bunuri, față de ai căror stăpâni, privilegiații la precumpărare și răscumpărare, se găsesc într-un raport de solidaritate: rudenie, devălmășie, vecinătate de sat sau de stăpânire, vechea stăpânire a aceluiași lucru etc”.

Totuși, o definiție mai complexă este dată în dicționarul dedicat instituțiilor feudale din Țările Române în care se precizează că „protimisisul este un drept real, legal, opozabil erga omnes, în virtutea căruia persoanele care se găseau în anumite raporturi durabile de solidaritate (rudenie, devălmășie, vecinătate, etc) cu stăpânul, silit să-și înstrăineze anumite bunuri către o persoană în afara cercului respectiv de solidaritate, puteau dobândi lucrul însuși sau folosința lui, plătind prețul de înstrăinare și făcând să fie astfel preferate dobânditorului străin.”

Principalul obiectiv al dreptului de protimisis, care la început s-a constituit în interiorul proprietății comune, fiind păstrat ulterior și la proprietatea individuală, era de a păstra bunul în interiorul obștii și de a împiedica ajungerea bunului la persoane străine.

Tot pentru înlăturarea riscului ca bunul să ajungă în mâna străinilor, erau beneficiari ai dreptului de protimisis anumite categorii de persoane, în următoarea ordine ce trebuia respectată cu precizie: rudele devălmașe, rudele simple, devălmași simpli, vecini totali, vecini dintr-un colț, fostul stăpânitor, satul și satele vecine.

Sancțiunea aplicată vânzătorului, care intervenea pentru nerespectarea dreptului de preempțiune al privilegiatului consta în posibilitatea acestuia din urmă, de a-și exercita dreptul de răscumpărare, într-un termen de 10 ani, prin achitarea prețului bunului dat de persoana străină, care a ajuns proprietarul bunului printr-o modalitate contrară legii.

Sancțiuni pentru nerespectarea dreptului de protimisis erau prevăzute și în manualele de legi redactate de Mihail Fotino ,, Cel care vinde bunuri imobile sau țigani fără a da asigurări cumpărătorului și, mai apoi, apare o persoană care are drept de protimisis și revendică lucrul vândut să fie condamnat așa cum am stabilit prin lege.”.

Moduri de realizare a dreptului de protimisis

Dreptul de protimisis se realiza prin intermediul a două modalități distincte: protimisisul propriu-zis și răscumpărarea.

În ceea ce privește protimisul propriu-zis, vânzătorul era obligat să îi comunice titularului dreptului de protimisis intenția sa de a vinde bunul, iar dacă acesta nu își exercita dreptul de protimisis, vânzătorul beneficia de posibilitatea de a înstrăina bunul oricărei alte persoane. Pentru nesocotirea dreptului de prioritate al beneficiarului intervenea sancțiunea ce conferea privilegiatului posibilitatea de a primi bunul care a fost înstrăinat cu nerespectarea dispozițiilor legale.

În cazul răscumpărării, proprietarul avea două opțiuni și anume: obligația de a vinde celui ce beneficiază de dreptul de protimisis sau posibilitatea de a vinde chiar și străinilor, situație în care titularul, în cazul în care dreptul său nu era respectat, beneficia de prerogativa de a-și valorifica dreptul de a răscumpăra bunul într-un anumit termen.

Etapele exercitării dreptului de preempțiune

Persoana care vindea un bun era ținută de obligația de a anunța titularii dreptului de protimisis iar acesta își aducea la îndeplinire această îndatorire prin vestirea (praemonitio, admonitio) celor îndreptățiti în prezența martorilor.

Cel îndreptățit la protimisis, putea să achiziționeze bunul și să plătească prețul dar avea si posibilitatea de a nu își exercita dreptul, caz în care acesta putea solicita o sumă de bani pentru faptul că nu și-a valorificat dreptul.

Informarea era facută succesiv în 3 duminici, la 3 târguri în unele zone și avea loc în prezența organelor oficiale competente, în fața bisericii sau chiar în piața publică.

Organele oficiale competente notau în contract renunțarea celui îndreptățit la protimisis iar acesta din urmă trebuia să semneze contractul. Această notare se făcea pentru asigurarea informării titularului dreptului de preempțiune despre intenția de vânzare a înstrăinătorului. Nu era obligatoriu ca renunțarea să se facă în formă scrisă.

Cel ce nu și-a exercitat dreptul de protimisis si nu a plătit prețul bunului era decăzut din dreptul de răscumpărare, iar astfel proprietarul bunului avea posibilitatea de a vinde oricui dorea.

În cazul în care înstrăinarea avea loc fără informarea prealabilă a celui îndreptățit la protimisis, acesta din urmă avea dreptul la răscumpărarea bunului prin plata acestuia.

Pentru probarea neinformării, reclamantul avea obligația de a face dovada cu martori sau prin jurământ. Persoana care avea cunoștință despre lipsa adresării întrebării de preempțiune nu se putea prevala de obligația de a spune adevarul. Totuși martorii nu aveau un rol absolut întrucât, chiar și în situația în care aceștia declarau că întrebarea de preempțiune s-a făcut, reclamantul putea depune jurământ că nu a fost informat cu privire la intenția de înstrăinare a vânzătorului.

Un lucru interesant este reprezentat de faptul că cel ce răscumpăra trebuia să plătească prețul care a fost achitat de străini și valoarea eventualelor îmbunătățiri care au fost aduse bunului.

1.1.5. Actele de înstrăinare care sunt susceptibile de aplicarea dreptului de preempțiune

Sunt susceptibile de aplicarea dreptului de protimisis următoarele categorii de acte: vânzarea, darea de zestre, schimbul, darea în plată, dania, zălogirea, executarea silită, arendarea.

Darea de zestre era susceptibilă de aplicarea protimisisului, astfel exista posibilitatea răscumpărării moșiei de zestre vândute, însă ea facilita și accesul în răzeșie și astfel înlesnea și mărirea zestrei prin efectuarea de cumpărături care nu erau avantajoase integrității obștii, favorizând astfel subminarea oștii . De exemplu , „în anul 1824, sp. Toader Razu s-a căsătorit cu fiica lui Toader Vîrnav, ,, răzeș de Todirești” ( Vaslui), și a primit ,, 50 de stânjeni partea femeii lui” pe care sărdarul, ,,viclean fiind”, a ,, uneltit toate mijloacele” și a mărit-o în paguba răzeșilor, ajungând proprietar a 250 f).”

În materia vânzării, demne de luat în considerare erau vânzările de moșii, vânzările de robi și vânzarea unei cumpărături care era un bun nemoștenit.

În ceea ce privește schimbul, acesta era o vânzare în schimbul căreia titularul bunului primea un echivalent în natură.

În domeniul executării silite vânzarea se făcea pentru satisfacerea creanței creditorului. Dreptul de protimisis își găsește aplicarea în acest domeniu prin faptul că debitorul pentru a nu pierde bunul apela la rude și la ajutorul satului.

1.2. Dreptul de preempțiune în Antichitate

Dreptul de preempțiune în Orientul Mijlociu

În antichitate dreptul de preemțiune era strâns legat de religie și cutumă care aveau o imortanță incontestabilă în acea perioadă. Bineînțeles că găsim dreptul de preemțiune menționat și în scrieri iar un prim argument în acest sens îl întâlnim în Biblie. În cele ce urmează dăm citire textului biblic referitor la vânzare ,, atunci când fratele tău, care e cu tine, va sărăci și va vinde din moștenirea sa, să vină ruda sa de aproape și să cumpere ceea ce vinde fratele său” ( Lev. 25, 25). Din acest text rezultă neîndoielnic ideea de a păstra bunul în cercul rudelor și acordarea acestora a unui drept de preempțiune la vânzare pentru evitarea ajungerii bunului în mâna străinilor.

Dreptul de preempțiune este menționat și în codul lui Hamurrabi unde se vorbește despre dreptul ostașilor-coloniști, care își asumă obligația de a servi armata la nevoie, de a primi de la rege în schimbul obligației asumate, loturi de pământ. În cazul neîndeplinirii obligației de a servi armata la nevoie, regele lua înapoi pământul oferit iar ostașului i se aplica pedeapsa cu moartea. Soldații aveau dreptul ca în cazul în care erau luați prizonieri să fie răscumpărați iar pământul oferit de către rege să fie dat fiului său. Pentru nerespectarea dreptului soldatului era prevăzută pedeapsa capitală. Bunurile oferite de rege pentru efectuarea serviciului militar nu puteau face obiectul unei înstrăinări iar din categoria acestor bunuri fac parte: pământul, dobitoacele, locuința etc.

Rezultă din cele de mai sus că în acea perioadă scopul interzicerilor era reprezentat de împiedicarea ieșirii bunurilor din cadrul obștii și păstrarea lor în interiorul acesteia.

1.2.2. Dreptul de preempțiune în Grecia Antică

Aristotel a afirmat că în timpurile sale înstrăinarea gliei constituia un fapt strict interzis. După trecerea timpului, înstrăinarea terenurilor a început să fie lipsită de interdicții, însă în cazul exercitării dreptului de înstrăinare a terenului, cel care vindea își pierdea calitatea de cetățean. După cum putem observa, odată cu trecerea timpului interdicția de a vinde este încet, încet diminuată și astfel mai rămâne foarte puțin până la instituirea obligației de a vinde bunul cu prioritate anumitor persoane.

1.3. Dreptul de preempțiune în vechiul drept românesc până în epoca modernă

Dreptul de preempțiune a fost întâlnit în Dacia înainte ca aceasta să fie cucerită de către romani. Posibilitatea exercitării dreptului de preempțiune este dovedită prin prezența obștilor sătești în Dacia din perioada precedentă cucerii romane până în secolul X d. Hr.

Dezvoltarea dreptului de preempțiune a început în perioada feudalismului timpuriu, purtând denumirea de protimisis. Dreptul de protimisis era definit în dicționarul instituțiilor feudale din Țările Române, ca fiind „un drept real, legal, opozabil erga omnes, în virtutea căruia persoanele care se găseau în anumite raporturi durabile de solidaritate (rudenie, devălmășie, vecinătate, etc) cu stăpânul, silit să-și înstrăineze anumite bunuri către o persoană în afara cercului respectiv de solidaritate, puteau dobândi lucrul însuși sau folosința lui, plătind prețul de înstrăinare și făcând să fie astfel preferate dobânditorului străin.”

1.3.1. Dreptul de preempțiune în perioada modernă

În Codul civil din anul 1864 a existat un singur articol referitor la dreptul de preempțiune. Dăm citire acestui art. 1871 care prevede că ,, În cazurile prevăzute în articolul precedent, prescripțiunea nu va fi întreruptă decât dacă cel interesat va fi făcut, mai înainte de hotărârea de preempțiune, ce ar putea fi pronunțată în contra sa, o nouă cerere în bună și cuvenită formă și dacă aceasta din urmă cerere, se va fi încuviințat, după cum se arată în art. 1868”.

O reglementare veche a dreptului de preempțiune din epoca modernă întâlnim în Legea din 15 august 1864 pentru regularea proprietăților rurale, care dispune în art. 7 ,, De la promulgarea decretului acestuia, în termen de 30 de ani, săteanul sau moștenitorii săi nu va putea înstrăina și nici ipoteca proprietatea sa, nici prin testament, nici prin acte între vii decât către comună sau către vreun alt sătean. După trecerea de 30 de ani el va putea dispune de proprietatea sa, după regulile dreptului comun și în caz de vânzare cu rezerva dreptului de preempțiune a comunei ”

Mai apoi dreptul de preempțiune este prezent, în perioada interbelică, fiind prevăzut în Legea din 13 martie 1925 privind înstrăinarea loturilor dobândite prin împroprietărire iar mai târziu, apare stipulat și în Legea din 22 martie 1937 privind organizarea și funcționarea agriculturii.

În perioada comunistă dreptul de preempțiune cunoaște o decădere pentru că se dorea ca statul să aibă prioritate la achiziție, stat care dorește să înlăture existența proprietății individuale.

În timpul perioadei comuniste și până la Revoluția din anul 1989, dreptul de preempțiune a rămas de domeniul trecutului.

După anul 1989, dreptul de preempțiune cunoaște un ritm alert de răspândire a aplicabilității sale în foarte multe domenii distinte.

Capitolul 2

Analiza naturii juridice a dreptului de preempțiune

2.1. Noțiunea dreptului de preempțiune

Codul civil definește dreptul de preempțiune, în cadrul art. 1.730 , astfel „În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.” Observăm că legea conferă titularului dreptului de preempțiune denumirea de preemptor, preemptor ce se bucură de prerogativa de a avea întâietate la cumpărarea unui bun.

În lumina acestei dispoziții putem defini dreptul de preempțiune ca fiind prerogativa conferită de lege sau stabilită prin convenția părților, recunoscută titularului său, care poartă denumirea de preemptor, de a achiziționa cu prioritate un bun față de alte persoane, la un preț egal și în condiții similare cu acestea din urmă.

2.2. Natura juridică a dreptului de preempțiune

Înainte ca actualul Cod civil să intre în vigoare, dreptul de preempțiune era definit ca fiind un drept recunoscut de lege titularului dreptului de preempțiune de a avea întâietate la cumpărarea unui bun atunci când se afla în raport cu terțe persoane. De-a lungul timpului au existat în doctrină numeroase discuții referitoare la natura juridică a dreptului legal de preempțiune, unii autori susținând că dreptul de preempțiune face parte din categoria drepturilor reale, alții au încadrat acest drept în rândul drepturilor de creanță, iar alte voci au îmbrățișat ideea că dreptul de preempțiune ar trebui să facă parte din categoria drepturilor potestative.

În susținerea punctului de vedere referitor la încadrarea dreptului de preempțiune în rândul drepturilor reale, doctrina a afirmat că dreptul de preempțiune este opozabil erga omnes, fiind astfel un drept absolut, iar titularul său beneficiază de anumite prerogative recunoscute de lege pe care le exercită direct și fără necesitatea intervenției unei alte persoane , iar ceilalți subiecți de drept sunt ținuți să respecte o obligație negativă de a se abține să tulbure în orice fel exercitarea acestui drept.

S-a mai opinat că dreptul de preempțiune este un drept afectat de modalități întrucât acest drept se exercită de obicei într-un termen de decădere care este stabilit prin lege.

Privitor la concepția potrivit căreia dreptul de preempțiune ar fi un drept de creanță, unii autori au vorbit despre faptul că dreptul de preempțiune ar fi un drept relativ ce conferă preemptorului dreptul de a solicita vânzătorului, care dorește să înstrăineze bunul, să încheie cu el acel contract. În lucrările teoretice mai recente s-a menținut opinia în baza căreia drepul de preempțiune ar fi un drept de creanță, întrucât este un drept personal în temeiul căruia preemptorul are posibilitatea de a cere vânzătorului să îi ofere prioritate la cumpărarea bunului în condiții identice și cu plata aceluiași preț care este stabilit pentru terți.

Referitor la cea de-a treia opinie, doctrina a definit drepturile potestative ca fiind „puteri prin care titularul lor poate influența în mod unilateral și discreționar situații juridice preexistente, modificându-le sau dând naștere, în locul acestora unor situații juridice noi.” În literatura de specialitate s-a susținut punctul de vedere potrivit căruia dreptul de preempțiune ar fi un drept potestativ, avându-se în vedere că „ numai ca drept potestativ se poate explica puterea juridică pe care preemționarul o are de a influența decisiv o situație juridică anterior creată, la care nu a luat parte, putând să o stingă, să o modifice, ori să producă situații juridice noi prin manifestarea sa de voință”.

Am achiesat la opinia potrivit căreia dreptul de preempțiune nu este un drept real. Suntem de acord cu acest lucru deoarece întradevăr în Codul civil în cuprinsul art. 551 sunt enumerate drepturile reale care sunt următoarele: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitație, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosință, drepturile reale de garanție. Reiese că în această enumerare nu este inclus dreptul de preempțiune și chiar dacă sunt incluse și alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter, apreciem că legiuitorul a considerat că argumentele pentru ca dreptul de preempțiune să fie considerat un drept real au fost insuficiente.

Cea mai potrivită încadrare a dreptului de preempțiune este cea care afirmă că dreptul de preempțiune este un drept de creanță corelativ unei obligații de nu face care constă în interdicția vânzătorului de a înstrăina un bun care este supus preempțiunii fără respectarea condiției suspensive a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor. Potrivit aceleiași opinii doctrinare, dreptul de preempțiune fiind un drept de creanță corelativ unei obligații de a nu face este un drept care nu este afectat de modalități. Acest drept este respectat atât în cazul în care nu este încălcată condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune cât și în împrejurarea în care cel care deține bunul supus preempțiunii nu ia decizia de a-l vinde.

Dreptul de preempțiune fiind un drept de creanță corelativ unei obligații de a nu face implică existența a două drepturi accesorii. Primul drept accesoriu este dreptul preemptorului de a i se aduce la cunoștință intenția vânzătorului de a înstrăina bunul supus preempțiunii prin respectarea procedurii de notificare, care are și o obligație corelativă de a face, ce constă în necesitatea notificării preemptorului de către vânzător în legătură cu intenția de înstrăinare a acestuia. Următorul drept accesoriu constă în prerogativa de care dispune titularul dreptului de preempțiune de a încheia contractul notificat prin punerea prețului la dispoziția vânzătorului, prerogativă ce are natura unui drept potestativ. Acest drept are natura unui drept potestativ deoarece prin manifestarea unilaterală de voință titularul dreptului de preempțiune creează o nouă situație juridică față de vânzător și o desființează pe cea creată între vânzător și cumpărătorul care a fost ales de el.

2.2.1. Dreptul legal de preempțiune

După cum rezultă și din prevederile Codului civil, dreptul de preempțiune se poate naște datorită legii dar poate rezulta și din unele convenții ale părților în acest sens. În cele ce urmează, vom analiza dreptul legal de preempțiune.

În cazul în care persoana care deține bunul se hotărăște să înstrăineze acest bun are obligația de a acorda prioritate la cumpărare titularului dreptului de preempțiune. De aici nu rezultă obligația înstrăinătorului de a vinde bunul, ci numai obligația de a respecta dreptul de preempțiune al beneficiarului acestuia în cazul în care se hotărăște să vândă.

Este neîndoielnic faptul că dreptul legal de preempțiune constituie o derogare de la principiul libertății contractuale deoarece în acest mod este îngrădit dreptul vânzătorului de a-și alege, în mod liber, cumpărătorul.

Dreptul legal de preempțiune face excepție și de la dreptul proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său.

Dreptul legal de preempțiune este reglementat de norme imperative, astfel părțile nu au posibilitatea de a deroga de la normele stabilite prin Codul civil. Ele beneficiază de această prerogativă doar în cazul dreptului convențional de preempțiune, deoarece prevederile Codului civil sunt norme supletive care le permit părților să stabilească condiții diferite de exercitare a acestui drept.

2.2.2. Dreptul convențional de preempțiune

Așa cum am arătat deja, în exercitarea dreptului convențional de preempțiune, părțile au posibilitatea de a deroga de la normele Codului civil care în această situație sunt norme supletive.

Codul civil, prin art. 1.737 instituie obligația de notare în cartea funciară a dreptului convențional de preempțiune în legătură cu un imobil, obligație ce nu este prevăzută și în cazul dreptului legal de preempțiune, care este opozabil prin simplul fapt al reglementării sale.

Stingerea dreptului convențional de preempțiune este reglementată de art. 1.740 din Codul civil care prevede că dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, exceptând situația în care a fost constituit pe un anumit termen. În cazul în care dreptul a fost constituit pe un anume termen, acesta se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.

Din acest text se înțelege că dreptul convențional de preempțiune este un drept viager care poate fi constituit pentru un anumit termen sau pentru toata durata vieții preemptorului. În cazul în care dreptul a fost constituit pe un anumit termen, acesta se stinge la data împlinirii termenului pentru care a fost constituit, sau chiar înainte de împlinirea acestui termen atunci când este vorba despre trecerea în neființă a preemptorului. În cazul în care survine decesul preemptorului, iar dreptul de preempțiune a fost constituit pe un anumit termen, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, în cazul în care a fost stabilit un termen mai lung.

Observăm încă o diferență dintre dreptul legal de preempțiune și dreptul convențional de preempțiune, care constă în faptul că de regulă acesta din urmă se stinge prin moartea preemptorului, în vreme ce dreptul legal de preempțiune nu se stinge în urma decesului preemptorului.

Rezultă că, în general dreptul convențional de preempțiune nu se transmite moștenitorilor, însă asta nu înseamnă că părțile nu pot conveni prin contract ca dreptul de preempțiune să fie transmis moștenitorilor preemptorului.

2.3. Caracterele dreptului de preempțiune

Potrivit art. 1.739 din Codul civil, „dreptul de preempțiune este indivizibil și nu poate fi cedat.”. Cu privire la caracterul indivizibil al dreptului de preempțiune putem spune că preemptorul trebuie să își exercite dreptul în mod unitar, neavând posibilitatea de a-l împărți sau de a-l fracționa.

Caracterul indivizibil al dreptului de preempțiune este aplicabil între creditori și între debitori și/sau între moștenitorii lor. De menționat este faptul că dreptul de preempțiune se poate exercita și în cazul în care prin contract se înstrăinează doar o parte din bunul cu privire la care este costituit un drept de preempțiune.

Dreptul de preempțiune este incesibil, ceea ce înseamnă că acesta nu poate fi cedat datorită caracterului lui strict personal. Dacă dreptul de preempțiune a luat naștere prin încheierea unui convenții atunci el are un caracter strict personal, exceptând însă situația transmiterii pe cale succesorală, în cazul în care a fost constituit pe un anumit termen. Dreptul legal de preempțiune, prevăzut în considerarea calității unei persoane, poate fi transmis doar împreună cu acea calitate a preemptorului pentru care a fost constituit.

Din dispozițiile Codului civil mai rezultă și alte caractere ale dreptului de preempțiune. Astfel, putem spune că în cazul dreptului de preempțiune constituit pe cale convențională vorbim despre un drept de preempțiune temporar. Această concluzie rezultă din dispozițiile prevăzute în art. 1.740, care dispun că dreptul de preempțiune convețional se poate constitui pe o perioadă determinată sau pe durata vieții preemptorului. Tot același text de lege sugerează și ideea că dreptul de preempțiune are un caracter viager, întrucât instituie regula potrivit căreia dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului.

Se mai consideră că, în cazul în care părțile nu stabilesc un anumit termen, dreptul de preempțiune este constituit pe durata vieții beneficiarului dreptului de preempțiune.

Tot din interpretarea art. 1.740, reiese că dreptul convențional de preempțiune are și un caracter transmisibil. Așa fiind, ne ocupăm de situația excepțională în care dreptul convențional de preempțiune nu se stinge prin moartea preemptorului dacă a fost constituit pe o anumită perioadă. În acest caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stabilit un termen mai lung. Este neîndoielnic că în această situație, dreptul de preempțiune se transmite moștenitorilor acestuia.

2.4. Condițiile de exercitare a dreptului de preempțiune

În general, exercitarea dreptului de preempțiune are loc după încheierea contractului de către vânzător cu un anumit terț. Rezultă acest lucru din analizarea art. 1.732 din Codul civil care stabilește în sarcina vânzătorului obligația de a comunica preemptorului de îndată, cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Nu este exclusă posibilitatea ca notificarea să fie făcută și de către terț, însă trebuie precizat că acesta din urmă nu are o obligație în acest sens, cum este cazul vânzătorului.

Notificarea trebuie să cuprindă în mod obligatoriu conținutul complet al contractului și următoarele informații:

numele și prenumele vânzătorului;

descrierea bunului;

sarcinile care îl grevează;

termenii și condițiile vânzării;

locul unde este situat bunul [ art. 1732 alin. (2) ].

În lipsa oricăreia dintre aceste informații, notificarea este ineficace iar termenul legal în care poate fi exercitat dreptul de preempțiune începe să curgă doar de la momentul în care au fost completate elementele necesare care nu se aflau în cuprinsul notificării.

Bineînțeles că vânzătorul ar putea să facă o ofertă preemptorului și înainte de a încheia contractul cu terțul, iar în acest caz, preemptorul nu poate invoca nerespectarea dreptului său dacă nu a acceptat oferta vânzătorului.

Trebuie precizat că în cazul în care se observă orice deosebire între contractul propus beneficiarului dreptului de preempțiune și contractul încheiat cu terțul, acest din urmă contract va fi afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului. În această situație conținutul contractului va fi notificat preemptorului pentru ca acesta să își poată exercita dreptul în termenul prevăzut de lege.

Condiția care trebuie respectată pentru vânzarea bunului cu privire la care există un drept legal sau convențional de preempțiune este menționată în art. 1.731. Această condiție presupune că vânzarea bunului menționat anterior se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.

Preemptorul care a refuzat oferta primită este decăzut din dreptul de a încheia contractul ce i-a fost propus. Deci, în cazul în care titularul dreptului de preempțiune a respins oferta vânzătorului, acesta are dreptul de a vinde bunul oricui dar respectând condițiile cuprinse în notificarea adresată preemptorului.

După ce îi este adus la cunoștință conținutul notificării, preemptorul beneficiază de posibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune prin comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului. Astfel, în ipoteza în care comunicarea acceptării nu este însoțită consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului, acceptarea este lipsită de valabilitate.

Dacă preemptorul își exercită dreptul de preempțiune, contractul de vânzare se consideră a fi încheiat între beneficiarul dreptului de preempțiune și înstrăinător, exact în aceleași condiții care sunt cuprinse în contractul care a fost încheiat cu terțul, iar contractul încheiat cu terțul se desființează cu efect retroactiv.

Nu este lipsit de importanță faptul că vânzătorul răspunde față de terțul de bună credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea dreptului de preempțiune.

Titularul dreptului de preempțiune nu are însă dreptul de a se folosi de avantajul conferit de posiblitatea achitării prețului în rate, beneficiu ce este oferit cumpărătorului ales de către vânzător, întrucât este necesar ca prețul să fie plătit în mod integral de către preemptor.

Clauzele contractului încheiat cu terțul ales de către vânzător având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor. Un bun exemplu referitor la această situație este dat de R. Dincă care analizează cazul în care vânzătorul inserează în cuprinsul contractului de vânzare o clauză prin care se precizează că în eventualitatea în care dreptul de preempțiune este exercitat, prețul este mai mare decât cel stabilit pentru terți. Această clauză este ineficace iar de aici concluzionăm că titularul dreptului de preempțiune va avea posibilitatea de a cumpăra bunul în schimbul plății prețului care a fost stabilit pentru terțul cumpărător.

Codul civil stabilește și termenele în care se poate exercita dreptul de preempțiune în cadrul art. 1.732. În cadrul acestui articol sunt prevăzute termene diferite stabilite după cum vânzarea privește bunuri mobile sau imobile. Așadar, în cazul bunurilor mobile termenul de exercitare a dreptului de preempțiune este de cel mult 10 zile iar în cazul bunurilor imobile, acest termen este de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul începe să curgă de la comunicarea ofertei către cumpărător.

2.5. Pluralitatea de bunuri

Art. 1.735 din Codul civil este reglementează și situația pluralității de bunuri vândute, unde sunt avute în vedere două situații.

Prima situație are în vedere cazul în care dreptul de preempțiune se exercită în privința unui bun cumpărat de terț împreună cu alte bunuri pentru un singur preț. Soluția acestei probleme este reprezentată de posibilitatea pe care o are vânzătorul de a pretinde de la preemptor numai o parte proporțională din acest preț. Dacă bunul pentru care s-a exercitat preempțiunea poate fi despărțit de celelalte bunuri pentru care cumpărătorul a plătit un preț global, fără a-l prejudicia pe vânzător, atunci bunul poate fi vândut preemptorului, dar cu plata unei sume proporționale din valoarea totală a bunurilor.

A doua împrejurare la care face referire articolul menționat mai sus, precizează cazul în care s-au vândut și alte bunuri în afară de bunul supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător. În acest context, exercitarea dreptului de preempțiune nu poate avea loc decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute.

Așadar, dacă bunurile supuse vânzării nu pot fi separate fără a-l păgubi pe vânzător ajungem la concluzia că dreptul de preempțiune se întinde către toate bunurile care se vând. Este neîndoielnic că în acest caz și preemptorul are obligația de a plăti prețul stabilit pentru totalitatea bunurilor vândute și nu doar pentru bunul care este supus preempțiunii.

O împrejurare în care vânzătorul ar putea fi prejudiciat de separarea bunurilor este aceea în care sunt înstrăinate separat două terenuri vecine. Acestă situație ar putea aduce prejudicii vânzătorului care ar avea posibilitatea de a obține un preț mai mare dacă ar vinde aceste două terenuri laolaltă. Justificarea acestui raționament rezidă din faptul că o suparafață mai mare poate produce beneficii mai mari pentru cumpărător, beneficii ce nu sunt identice cu avantajele ce ar putea decurge din utilizarea a două terenuri de dimensiuni mai reduse.

2.6. Pluralitatea de preemptori

În cazul în care mai mulți preemptori își exercită dreptul de preempțiune, în stabilirea ordinii de preferință, legea face distincția dintre dreptul legal și dreptul convențional de preempțiune și între situația în care sunt vândute bunuri mobile sau bunuri imobile.

În cuprinsul art. 1.734 este stabilită ordinea exercitării dreptului de preempțiune în cazul concursului de preemptori.

Așadar, dacă mai mulți titulari își exercită dreptul de preempțiune cu privire la același bun, contractul de vânzare se consideră încheiat:

cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;

dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;

Această ordine de preferință care are un caracter imperativ este aplicabilă doar în cazul în care titularii dreptului de preempțiune își exercită drepul în mod efectiv.

Este important de menționat că acestă ordine de preferință este imperativă iar orice clauză stabilită de părți care contravine prevederilor de mai sus este considerată nescrisă. [art. 1.734, alin. (2)]. Din interpretarea acestui articol rezultă că părțile nu au posibilitatea de a deroga de la ordinea de preferință stabilită de lege, fapt ce conferă acestei ordini de preferință, caracter imperativ.

Observăm că în cazul concursului dintre titularul unui drept legal și titularii unor drepturi convenționale este preferat titularul dreptului legal. Atunci când sunt mai mulți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune, prioritatea este acordată titularului dreptului de preempțiune care este ales de vânzător.

Atunci când este vorba de vânzarea unui bun imobil, întâietatea este recunoscută titularului dreptului convențional de preempțiune care și-a înscris primul dreptul în cartea funciară când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi convenționale. Dacă bunul este mobil prioritatea revine titularului dreptului convențional de preempțiune având data certă cea mai veche când este în concurs cu alti titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune.

2.7. Efectele exercitării dreptului de preempțiune

Exercitarea dreptului de preempțiune produce anumite efecte de analizarea cărora ne vom ocupa în continuare.

Așadar în urma exercitării dreptului de preempțiune, contractul de vânzare se consideră a fi încheiat între preemptor și vânzător, exact în aceleași condiții care sunt cuprinse în contractul care a fost încheiat cu terțul. Deci ca efect al exercitării dreptului de preempțiune nu intervine substituirea preemptorului în locul terțului cumpărător, ci în urma exercitării dreptului de preempțiune contractul de vânzare care a fost încheiat sub condiție suspensivă se desființează cu efect retroactiv prin faptul îndeplinirii condiției și un nou contract de vânzare se încheie între vânzător și preemptor , contract de vânzare ce cuprinde aceleași clauze precum cele menționate în contractul de vânzare ce a fost desființat.

Dacă se exercită dreptul de preempțiune, vânzătorul are obligația de a răspunde în fața terțului de bună-credință pentru evicțiunea rezultată din exercitarea dreptului de preempțiune.

Este neîndoielnic că dacă părțile au stabilit în cuprinsul contractului lor anumite clauze care prevăd împiedicarea preemptorului de a-și exercita dreptul, aceste clauze nu produc niciun efect față de preemptor, nefiindu-i opozabile acestuia din urmă.

2.7.1. Nulitatea dreptului de preempțiune

După cum bine știm, contractul care a fost încheiat cu încălcarea unei dispoziții legale care a fost instituită pentru ocrotirea unui interes general este sancționat cu nulitatea absolută. [ art. 1.247, alin. (1) C.civ.]. Sancțiunea care intervine pentru nerespectarea unei prevederi legale instituite pentru ocrotirea unui interes individual constă în nulitatea relativă a contractului astfel încheiat. [ art. 1.248, alin. (1) C. civ.].

Așa cum am mai precizat, contractul de vânzare care este supus respectării dreptului legal sau convențional de preempțiune este valabil numai sub condiția suspensivă ca titularul dreptului de preempțiune să nu își exercite acest drept.

În cele ce urmează, vom supune discuției noastre situația în care nu a fost introdusă condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune în contractul încheiat de către părți și care este sancțiunea aplicabilă. Prin urmare, atunci când este vorba despre un drept legal de preempțiune, care a fost stabilit de lege pentru protecția unui interes general, sancțiunea aplicabilă contractului este reprezentată de nulitatea absolută a acestuia. Nulitatea relativă a contractului intervine atunci când avem în discuție un drept legal de preempțiune care însă, ocrotește un interes particular. Răspunderea contractuală a vânzătorului apare când dreptul de preempțiune a fost stabilit prin convenția părților.

Supunem analizei noastre cazul în care în cadrul unui contract de vânzare încheiat cu terțul nu a fost introdusă și condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune. Precizăm că este vorba despre nerespectarea unui drept convențional de preempțiune și trebuie să facem distincția între împrejurarea în care dreptul de preempțiune este opozabil terțului ales de vânzător sau dacă nu este opozabil acestuia din urmă.

Dacă dreptul de preempțiune nu este opozabil terțului cumpărător, sancțiunea care intervine pentru nerespectarea acestuia este reprezentată răspunderea contractuală a înstrăinătorului. Dimpotrivă, dacă terțul a avut cunoștință despre existența dreptului de preempțiune al preemptorului și totuși părțile nu au introdus în contractul lor condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune este evident că ne aflăm în situația în care dreptul de preempțiune este opozabil terțului cumpărător. O atare împrejurare ne sugerează ideea că părțile au dorit ca prin neintroducerea condiției să împiedice preemptorul de la exercitarea dreptului său de preemțiune. Așa cum am mai precizat, orice înțelegere prin care părțile intenționează să încalce dreptul preemptorului, este lipsită de orice efecte în ceea ce îl privește pe titularul dreptului de preempțiune.

2.7.2. Opozabilitaea dreptului de preempțiune

Opozabilitatea drepturilor de preempțiune care nu sunt stabilite prin lege în ceea ce privește natura bunului sau o calitate a acestuia și a drepturilor convenționale de preempțiune este aplicabilă doar terților cumpărători care le-au cunoscut în mod real. Așadar, bunurile mobile care sunt supuse preempțiunii convenționale sunt opozabile terților.

Atunci când avem în vedere bunurile imobile regula pentru ca acestea să fie opozabile terților este reprezentată de necesitatea notării în cartea funciară a dreptului convențional de preempțiune.

După ce notarea în cartea funciară a dreptului convențional de preempțiune a avut loc , putem preciza că nu mai este necesar ca preemptorul să permită înscrierea în cartea funciară a dreptului celui care a încheiat contractul de vânzare cu proprietarul bunului sub condiția suspensivă. Așadar, se procedează la o înscriere temporară a dreptului cumpărătorului ales de vânzător care este făcută sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune.

Codul civil precizează în art. 1.737 , alin. (2) că în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorului îi este recunoscută prerogativa de a-și exercita dreptul. Dacă preemptorul își exercită dreptul în acest termen și notifică biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului, titularul dreptului de preempțiune poate solicita radierea din cartea funciară a dreptului terțului ales de vânzător și înscrierea dreptului său. De precizat este faptul că preemptorul își exercită dreptul prin notificarea biroului de carte funciară a dovezii consemnării prețului la dispoziția vânzătorului și nu printr-o comunicare adresată celui ce înstrăinează bunul.

În cazul în care preemptorul nu a notificat în termen de 30 de zile biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului, consecința care intervine este aceea că dreptul de preempțiune se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară.

2.8. Stingerea dreptului de preempțiune

Mereu dreptul convențional de preempțiune se constituie pe o perioadă determinată sau pe toată durata vieții preemptorului. Situația este simplă în cazul în care dreptul de preempțiune a fost constituit pe o perioadă determinată, întrucât acesta se stinge la expirarea termenului pentru care a fost constituit. În împrejurarea în care preemptorul decedează se stinge și dreptul de preempțiune. Dar, dacă dreptul de preempțiune a fost constituit pe un anumit termen iar decesul preemptorului intervine înăuntrul acestui termen se procedează la reducerea termenului la 5 ani de la data constituirii în cazul în care a fost stabilit un termen mai lung.

Ar trebui să avem în vedere și ipoteza în care există o stipulație contrară prin care părțile pot conveni ca dreptul de preempțiune să fie transmis moștenitorilor lor. Este justificată această soluție întrucât dreptul convențional de preempțiune este reglementat prin norme supletive și astfel părțile nu pot fi împiedicate să convină asupra transmiterii dreptului de preempțiune.

O precizare importantă mai trebuie făcută în legătură cu stingerea dreptului legal de preempțiune și a dreptului convențional de preempțiune. Astfel, doar dreptul convențional de preempțiune își încetează existența prin decesul titularului dreptului de preempțiune , iar nu și dreptul legal de preempțiune care este de obicei instituit pentru ocrotirea unui interes general.

Chiar dacă unii autori susțin că părțile nu pot stabili un termen mai mare de 5 ani și că dreptul convențional de preempțiune astfel constituit se reduce la durata legală de 5 ani, opinia mea ,fundamentată pe dispozițiile Codului civil, este că dreptul de preempțiune poate fi constituit pe orice perioadă , chiar și pe durata vieții preemptorului. Am ajuns la acestă concluzie analizând conținutul art. 1.740 care dispune că dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului.

Rezultă neîndoielnic din această dispoziție că părțile pot alege să constituie dreptul de preemțiune pe orice termen doresc iar în cazul în care părțile nu au stabilit un anumit termen, dreptul de preempțiune a fost constituit pe durata vieții preemptorului, durată care evident poate fi mai mare de 5 ani.

Un alt argument prin care îmi susțin opinia îl regăsim în teza a doua a aceluiași articol care dispune că doar în mod excepțional, când dreptul de preempțiune a fost stabilit pe un anumit termen acesta se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung. Prin sintagmele ,, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen ” , „ dacă a fost stipulat un termen mai lung” se sugerează ideea că părțile au toată libertatea de a constitui dreptul de preempțiune pe orice termen doresc și doar în mod excepțional, dacă au prevăzut un anumit termen și preemptorul decedează în interiorul acelui termen, acesta se reduce la 5 ani de la data constituirii.

Capitolul 3

Dreptul de preempțiune aplicabil contractului de vânzare în reglementarea civilă actuală

3.1. Reglementarea dreptului de preempțiune în Codul civil

Potrivit art. 1. 651 din Codul civil, dispozițiile capitolului care are în vedere vânzarea se aplică, în mod corespunzător obligațiilor înstrăinătorului în cazul oricărui alt contract având ca efect transmiterea unui drept, dacă din reglementările aplicabile acelui contract sau din cele referitoare la obligații în general nu rezultă altfel.

Din cuprinsul acestui articol desprindem ideea că regulile din materia vânzării reprezintă dreptul comun pentru toate contractele care vizează transmiterea unui drept, iar ori de câte ori nu există norme speciale care să reglementeze aceste contracte se va proceda la aplicarea normei enuntațe mai sus care constituie dreptul comun. Din cele enunțate în rândurile precedente reiese că acest articol nu face altceva decât să dea aplicare regulii specialia generalibus derogant.

Reglementarea generală a dreptului de preempțiune o întâlnim în art. 1.730-1.740 din Codul civil, însă trebuie precizat că în cuprinsul Codului regăsim și prevederi care conferă drepturi prioritare în unele materii speciale care însă stabilesc regimul juridic aplicabil făcând trimitere tot la dispozițiile art. 1.730-1.740.

În explicarea sintagmei drepturi prioritare în unele materii speciale precizăm că facem referire la cuprinsul art. 1.746 care vorbește despre respectarea dreptului de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere; avem în vedere de asemenea și dreptul de preferință al chiriașilor la închiriere prevăzut la art. 1.828 ; și nu în ultimul rând , menționăm și dreptul de preempțiune al arendașului care este reglementat de art. 1. 849.

Referitor la procedeul de punere în aplicare a regulilor prevăzute de art. 1.730-1.740 din Codul civil, Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, stabilește în cadrul art. 123. regulile următoare:

” (1) De la data intrării în vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preempțiune cuprinse în legile speciale aflate în vigoare la această dată se completează cu dispozițiile art. 1.730-1.740 din Codul civil.

(2) Pentru dreptul de preempțiune creat prin convenție, dispozițiile art. 1.730-1.740 din Codul civil se aplică numai în situația în care convenția a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil.

(3) Dreptul de preempțiune prevăzut la alin. (1) și (2) este supus dispozițiilor art. 1.730-1.740. din Codul civil numai cu privire la contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.”

3.2. Analiza dreptului de preempțiune în lumina prevederilor din Codul civil

Potrivit art. 1. 730 alin. (2) dispozițiile din Codul civil referitoare la dreptul de preempțiune se aplică numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel. Din acest articol reiese faptul că dispozițiile din Codul civil de la art. 1.730-1.740 simbolizează dreptul comun care se aplică numai în situația în care nu există legi speciale care să deroge de la aceste dispoziții.

Toate pevederile incluse în legile speciale care se referă la dreptul de preempțiune și care erau aplicabile la momentul intrării în vigoare a Codului civil se completează cu dispozițiile art. 1.730-1.740 din Codul civil.

Dispozițiile art 1.730 alin. (2) ne sugerează că prevederile despre dreptul de preempțiune simbolizează norme cu caracter supletiv de la care părțile au posibilitatea de a deroga pe cale convențională. În schimb, părțile nu pot deroga prin convenții pentru stabilirea condițiilor de exercitare sau a ariei de aplicabilitate atunci când este vorba despre un drept legal de preempțiune.

3.2.1. Reglementări speciale care instituie drepturi prioritare

Așa cum am arătat în secțiunea precedentă, vorbim despre art. 1.746, 1.828, 1.849 iar în cele ce urmează ne propunem să redăm conținutul acestora.

Art. 1.746 prevede respectarea dreptului de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere „ Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.”

Art. 1.828 tratează dreptul de preferință al chiriașului la închiriere „ (1) La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de preferință. El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare. (2) Dispozițiile referitorare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător.”

Art. 1.849 vorbește despre dreptul de preempțiune al arendașului „ Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739”.

3.3. Dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor la vânzarea terenurilor forestiere

Acest drept este prevăzut de art. 1.746 din Codul civil care precizează că la vânzarea terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată trebuie să se țină cont în ordine de dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.

Un aspect interesant este reprezentat de faptul că în prevederile Codului civil nu mai este invocat și statul ca titular al dreptului de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere așa cum era stabilit prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 226/2000.

Pentru a ști cu certitudine ce înseamnă fond forestier și ce include acesta, considerăm că este necesar să definim această noțiune și să precizăm ce intră în conținutul acestuia. Vom îndeplini acest obiectiv în secțiunea ce urmează.

3.3.1. Definirea și cuprinsul fondului forestier național

Definiția fondului forestier național o întâlnim în art. 1, alin. (1) din Legea 46/2008 Codul silvic republicată la 12 august 2015 „Totalitatea pădurilor, a terenurilor destinate împăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producție sau administrație silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinație forestieră, inclusiv cele neproductive, cuprinse în amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990, inclusiv cu modificările de suprafață, conform operațiunilor de intrări-ieșiri efectuate in condițiile legii, constituie, indiferent de forma de proprietate, fondul forestier național.”

În ceea ce privește conținutul fondului forestier național, potrivit alin. (2) din aceeași lege „ Fondul forestier național include: a) pădurile; b) terenurile în curs de regenerare și plantațiile înființate în scopuri forestiere; c) terenuri destinate împăduririi: terenuri degradate și terenuri neîmpădurite, stabilite în condițiile legii a fi împădurite; d) terenurile care servesc nevoilor de cultură: pepiniere, solarii, plantaje și culturi de plante-mamă; e) terenurile care servesc nevoilor de producție silvică: culturile de răchită, pomi de Crăciun, arbori și arbuști ornamentali și fructiferi; f) terenurile care servesc nevoilor de administrație silvică: terenuri destinate asigurării hranei vânatului și producerii de furaje, terenuri date în folosință temporară personalului silvic; g) terenurile ocupate de construcții și curțile aferente acestora: sedii administrative, cabane, fazanerii, păstrăvării, crescătorii de animale de interes specifice sectorului forestier, terenurile ocupate temporar și cele afectate de sarcini și/sau litigii, precum și terenurile forestiere din cadrul culoarului de frontieră și fâșiei de protecție a frontierei de stat și cele destinate realizării unor obiective din cadrul Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat; h) iazurile, albiile pâraielor, precum și terenurile neproductive incluse în amenajamentele silvice.”

Potrivit alin. (3) din aceeași lege „ Toate terenurile incluse în fondul forestier național sunt terenuri cu destinație forestieră.”

Conform art. 3 alin. (1) din Codul silvic, fondul forestier constituie bun de interes național și poate constitui obiectul proprietății publice sau proprietății private, după caz.

Fondul forestier național poate fi deținut în proprietate privată de către persoanele fizice și juridice și de către unitățile administrativ teritoriale, regulă instituită de art. 7 alin (1) din Codul silvic.

În cuprinsul fondului forestier proprietate privată a unităților administrativ-teritoriale intră: pășunile împădurite incluse în domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale,care prin efectul Codului silvic, se includ în fondul forestier național.

Alin. (3) al art. 7 din Codul silvic instituie interdicția trecerii terenurilor forestiere din domeniul public al unităților administrativ-teritoriale în domeniul privat al acestora prin hotărâre a consiliului local, a consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București. Prin alin. (4) al aceluiași articol se interzice și includerea pădurilor în intravilan.

3.3.2. Persoanele în favoarea cărora este instituit dreptul de preempțiune conform art. 1.746 din Codul civil

Titularii dreptului de preempțiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată sunt în ordine coproprietarii sau vecinii. De aici rezultă că primii care își pot exercita dreptul de preempțiune sunt coproprietarii, care în cazul în care beneficiază de prerogativa conferită de lege înlătura posibilitatea vecinilor de a-și exercita acest drept întrucât legea instituie în favoarea coproprietarilor această întâietate.

Prin instituirea acestei ordini de preferință putem observa că se derogă de la regula potrivit căreia contractul de vânzare se consideră încheiat cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător atunci când se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune.

Totuși regula enunțată mai sus poate fi pusă în aplicare atunci când ne aflăm în situația în care mai mulți coproprietari sau mai mulți vecini își exercită dreptul de preempțiune.

De menționat că în lumina dispozițiilor art. 123 indice 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil este instiuită condiția potrivit căreia vecinii care își exercită dreptul de preempțiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată trebuie să fie proprietari de fond forestier.

3.3.3. Modul de exercitare al dreptului de preempțiune ce aparține coproprietarilor sau vecinilor

Procedura de exercitare a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor la cumpărarea terenurilor forestiere este cea stabilită de art. 1.730-1.740 din Codul civil.

Așa fiind, subzistă obligația vânzătorului de a notifica coproprietarilor sau vecinilor intenția sa de vânzare. Poate îndeplini procedura notificării și terțul, însă legea nu instituie o obligație în numele acestuia în acest sens. Notificarea făcută de vânzător trebuie să cuprindă în mod obligatoriu toate elementele prevăzute la art. 1.732 alin. (2) din Codul civil. Coproprietarii sau vecinii au posibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune în termen de 30 de zile de la data notificării. Titularii dreptului de preempțiune trebuie să își exercite dreptul în termenul menționat anterior, iar în caz contrar oferta de vânzare se consideră a fi respinsă. În împrejurarea în care coproprietarii sau vecinii își exercită dreptul de preempțiune în termenul stabilit de lege, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător exact în aceleași condiții cuprinse în contractul încheiat cu terțul.

3.4. Dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței

În cuprinsul art. 1.828 din Codul civil este prevăzut dreptul de preferință al chiriașului la închiriere astfel „ (1) La încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței, chiriașul are, la condiții egale, drept de preferință. El nu are însă acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza închirierii anterioare. (2) Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător”.

Putem observa că acest articol recunoaște în favoarea chiriașului un drept legal de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinței la condiții egale și neagă acest drept chiriașului care a fost de rea-credință și nu și-a executat obligațiile stabilite de contractul de închiriere precedent în mod corespunzător. Putem considera că este de rea-credință chiriașul care nu nu își indeplinește obligația de a plăti chiria sau nu achită prețul chiriei la termenele stabilite.

Potrivit dispozițiilor art. 132 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou contract de închiriere la condiții egale se aplică pentru orice contract de închiriere încheiat în legătură cu aceeași locuință sau cu o parte din aceasta:

„- după cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare de 1 an;

– după cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mare sau egală cu o lună;

– după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, dacă durata acestuia a fost mai mică de o lună.” Din interpretarea acestor dispoziții rezultă faptul că pentru a avea drept de preferință la încheierea unui nou contract de închiriere în condiții egale trebuie sa treacă un anumit termen care poate fi de cel mult 3 luni de la încetarea contractului de închiriere, de cel mult o lună de la încetarea contractului de închiriere sau după cel mult 3 zile de la încetarea contractului de închiriere, după cum durata contractului a fost mai mare de 1 an, durata contractului a fost mai mare de sau egală cu o lună ori după cum durata contractului a fost mai mica de o lună.

Un aspect de luat în seamă este reprezentat de faptul că în Codul civil la art. 1.828 se vorbește despre un drept de preferință al chiriașului și nu se folosește termenul de preempțiune. Se consideră în doctrină că legiuitorul evită această exprimare întrucât noțiunea de drept de preempțiune este utilizată doar în ceea ce privește contractele de vânzare, fapt ce reiese din cuprinsul art. 1.730 alin. (1) care redă definiția dreptului de preempțiune potrivit căreia cel în favoarea căruia a fost stabilit un drept de preempțiune beneficiază de prerogativa de a cumpăra cu prioritate un bun. Reiese din acest text că ne lovim de noțiunea de drept de preempțiune doar în situația în care titularul dreptului de preempțiune poate să cumpere cu prioritate un bun și nu atunci când avem în vedere dreptul chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere la condiții egale, caz în care se folosește noțiunea de preferință. Chiar dacă legiuitorul folosește termenul de preferință în cazul dreptului chiriașului întrucât este vorba despre un drept de prioritate la închiriere și nu la vânzare, precizăm că nu ar trebui să uităm de cuprinsul art. 1.828 alin (2) care precizează că „ Dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător”.

3.4.1. Modul de exercitare al drepului de preferință ce aparține chiriașului

Având în vedere faptul că dispozițiile referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune se aplică în mod corespunzător și chiriașului, considerăm că subzistă obligația locatorului de a-l notifica pe chiriaș despre contractul încheiat cu terțul. Fostul chiriaș are posibilitatea de a-și exercita dreptul său de preferință într-un termen de cel mult 30 de zile de la data la care a fost notificat. Este vorba de un termen de 30 de zile întrucât obiectul contractului de închiriere este un bun imobil.

În cazul în care chiriașul își exercită dreptul de preferință contractul se consideră încheiat între titularul dreptului de preferință și locator în condiții egale cu cele cuprinse în contractul încheiat de locator cu terțul ales de el iar acest din urmă contract este desființat cu efect retroactiv.

Și în cazul contractului de închiriere este instituită obligația locatorului de a răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea dreptului de preferință.

Dacă locatorul inserează în contractul încheiat cu terțul anumite clauze care au ca scop împiedicarea chiriașului de a-și exercita dreptul de preferință, aceste clauze nu produc niciun efect față de titularul dreptului de preferință. ( art. 1.733 alin. 2) Un exemplu de clauză inserată pentru împiedicarea chiriașului de a-și exercita dreptul de preferință este aceea prin care părțile stabilesc un preț foarte mare pentru închirierea locuinței, preț care depășește cu mult sumele cerute pentru chirie din acea zonă pentru imobile asemănătoare.

Nu ar trebui neglijată nici posibilitatea locatorului de a nu încheia un nou contract de închiriere atunci când după împlinirea termenului pentru care a fost încheiat ambele părți continuă să își indeplinească obligațiile, respectiv locatarul continuă să pună bunul la dispoziția chiriașului iar acesta din urmă continuă să plătească prețul chiriei. Menționăm că în această împrejurare ne aflăm în situația tacitei relocațiuni prevăzută de art. 1.810 care dispune că „ (1) Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune , în condițiile celei vechi , inclusiv în privința garanțiilor. (2) Noua locațiune va fi însă pe durată nedeterminată , dacă prin lege sau convenția părților nu se prevede altfel.” Consider că în acest din urmă caz nu ne-am mai afla în sitația încheierii unui nou contract de locațiune și astfel nici chiriașul nu se va mai afla în împrejurarea de a-și exercita dreptul de preferință întrucât locatorul nu a încheiat un nou contract cu un terț la expirarea duratei contractului ci a permis menținerea vechiului contract prin procedura numită tacita relocațiune.

Potrivit art. 129 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil dispozițiile privitoare la tacita relocațiune se aplică tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după intrarea în vigoare a Codului civil.

3.5. Dreptul de preempțiune al arendașului

Prin intermediul art. 1.849 este stabilit dreptul de preempțiune al arendașului în următorul mod „ Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739”. Așadar exercitarea dreptului de preempțiune se face potrivit textelor referitoare la contractul de vânzare și anume art. 1.730-1.739.

Arendașul beneficiază de drepul de preempțiune doar în cazul încheierii unui contract de vânzare care privește bunurile agricole arendate, drept care nu se extinde și în cazul contractelor de schimb, donațiilor sau contractelor de rentă viageră.

3.5.1. Noțiunea contractului de arendare

De-a lungul timpului, au fost date mai multe definiții noțiunii de contract de arendare. Astfel în Legea arendării nr. 16/1994 la art. 2 arendarea era definită ca fiind „ contractul încheiat între proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal de bunuri agricole, denumit arendator, și arendaș, cu privire la exploatarea bunurilor agricole pe o durată determinată și la un preț stabilite de părți.” Conform art. 230, lit. r) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Legea arendării nr. 16/1994 a fost abrogată la data intrării în vigoare a Codului civil, respectiv 01.10.2011.

În textele de specialitate contractul de arendă a fost definit ca fiind contractul prin care arendatorul transmite celeilalte părți, care poartă denumirea de arendaș, dreptul de exploatare a unor bunuri agricole, pe o perioadă determinată, în schimbul achitării unui preț care se numește arendă.

În lumina dispozițiilor cuprinse în Codul civil contractul de arendare este definit ca fiind o varietate a contractului de locațiune. Putem spune că am ajuns la această concluzie din analiza textului cuprins în art. 1.788 alin. (1) care dispune că „ …locațiunea bunurilor agricole poartă denumirea de arendare”.

3.5.2. Caracterele juridice ale contractului de arendare

În literatura de specialitate, au fost menționate următoarele caractere juridice ale contractului de arendare:

este un contract sinalagmatic, deoarece obligațiile născute din acesta sunt reciproce și interdependente; [ art. 1.171]

este un contract cu titlu oneros, întrucât fiecare dintre părțile contractante urmărește să își procure un avantaj în schimbul obligațiilor pe care și le asumă; [ art. 1. 172, alin. (1) ]

este un contract comutativ pentru că este certă existența drepturilor și obligațiilor părților chiar de la momentul încheierii contractului; [ art. 1. 173, alin. (1) ]

este un contract cu executare succesivă fiindcă părțile își execută în timp obligațiile;

este un contract netraslativ de proprietate;

este un contract solemn deoarece pentru validitatea sa legea cere îndeplinirea anumitor formalități. [art. 1.174, alin. (3) ].

3.5.3. Condițiile de formă ale contractului de arendare

Codul civil la art. 1.838 instituie obligația încheierii contracului de arendare sub formă scrisă, sancționând nerespectarea acestei îndatoriri cu nulitatea absolută. Același text de lege sancționează cu plata unei amenzi civile, stabilite de instanța de judecată pentru fiecare zi de întârziere, nerespectarea obligației arendașului de a depune un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile arendate. Atunci când bunurile arendate se află în raza teritorială a mai multor consilii locale, arendașul trebuie să depună câte un exemplar al contractului la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate. O altă obligație ce revine în sarcina arendașului este aceea de a suporta toate cheltuielile ce țin de încheierea, înregistrarea și publicitatea contractului de arendare.

3.5.4. Bunuri ce pot fi arendate

Așa cum am văzut în cuprinsul art. 1.849 arendașul beneficiază de un drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate iar în categoria acestor bunuri intră orice bunuri agricole stabilite de art. „1.836:

terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive-arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi, pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice, amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;

animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.”

Este de precizat că bunurile amintite la lit. a) sunt calificate ca fiind bunuri imobile, iar cele prevăzute la lit. b), mai puțin constucțiile intră în categoria bunurilor mobile. Nu este de prisos această diferențiere întrucât titularul dreptului de preempțiune are posibilitatea de a-și exercita dreptul în termen de 10 zile, în cazul în care obiectul vânzării îl constituie bunurile mobile și în termen de 30 de zile când bunurile supuse vânzării sunt imobile.

3.5.6. Modul de exercitare al dreptului de preempțiune ce aparține arendașului

Modalitatea prin care dreptul de preempțiune al arendașului poate fi exercitat este cea stabilită prin dispozițiile art. 1.730-1.739 din Codul civil. Am arătat deja în secțiunea anterioară că arendașul își exercită dreptul de preempțiune în termene diferite, după cum bunurile sunt mobile sau imobile. Așadar, dacă arendașul beneficiază de dreptul său de preempțiune, contractul de vânzare încheiat cu terțul se desființează cu efect retroactiv și se consideră încheiat între preemptor și vânzător exact în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul. În cazul în care preemptorul nu își exercită dreptul de preempțiune în termenele stabilite de lege, acesta este decăzut din dreptul său. Și în materia arendării, vânzătorul este obligat să răspundă pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea dreptului de preempțiune de către arendaș. Bineînțeles că dacă vânzătorul inserează în contractul de vânzare încheiat cu terțul ales de către el clauze ce se referă la împiedicarea arendașului de a-și exercita dreptul de preempțiune, acestea sunt lipsite de efecte față de arendaș.

3.6. Notarea dreptului de preempțiune în Cartea funciară

Având în vedere prevederile Codului civil, publicitatea imobiliară se face pe baza cărții funciare, prin intermediul căreia sunt ,, descrise imobilele și sunt arătate drepturile reale ce au ca obiect astfel de bunuri ”. Așadar, Cartea funciară are scopul de a ține o evidență precisă și integrală a a situației juridice a imobilelor.

Art. 876 alin (2) din Codul civil stipulează că „ în cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară și alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.”

Rezultă din prevederile acestui articol că drepturile care au ca obiect bunuri care sunt imobile trebuie să fie înscrise în cartea funciară, însă în anumite cazuri speciale sunt supuse notării în cartea funciară unele dreptruri, fapte și raporturi juridice, astfel art. 902 alin (2) statuează că: „ În afara altor cazuri prevăzute de lege sunt supuse notării în cartea funciară: 1. punerea sub interdicție judecătorească și ridicarea acestei măsuri; 2. cererea de declarare a morții unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morții și cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătorești de declarare a morții; 3. calitatea de bun comun a unui imobil; 4. convenția matrimonială, precum și modificarea sau , după caz, înlocuirea ei; 5. destinația unui imobil ca locuință a familiei; 6. locațiunea și cesiunea de venituri; 7. aportul de folosință la capitalul social al unei societăți; 8. interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris; 9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate; 10. dreptul de a revoca sau denunța unilateral contractul ; 11. pactul comisoriu și declarația de rezoluțiune sau de reziliere unilaterală a contractului; 12. antecontractul și pactul de opțiune; 13. dreptul de preempțiune născut din convenții; 14. intenția de a înstrăina sau de a ipoteca; 15. schimbarea rangului ipotecii , poprirea, gajul, sau constituirea altei garanții reale asupra creanței ipotecare; 16. deschiderea procedurii insolvenței, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum și închiderea acestei proceduri; 17. sechestrul, urmărirea imobilului , a fructelor ori veniturilor sale; 18. acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în justificare și acțiunea în rectificare; 19. acțiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acțiunea în partaj, acțiunile în desființarea actului juridic pentru nulitate, rezoluțiune ori alte cauze de ineficacitate, acțiunea revocatorie, precum și orice alte acțiuni privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise; 20. punerea în mișcare a acțiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârșită printr-o faptă prevăzută de legea penală.”

Observăm că la punctul 13 se precizează că dreptul de preempțiune născut din convenții este supus notării în cartea funciară.

Considerăm că se impune și clarificarea termenului de imobil, astfel cum este definit la art. 876 alin (3) „ Prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosință , cu sau fără construcții , aparținând aceluiași proprietar, situate pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale și care sunt identificate printr-un număr cadastral unic”.

Revenind pe tărâmul discuțiilor privitoare la drepul de preempțiune, mențiuni referitoare la notarea dreptului de preempțiune în cartea funciară regăsim și în cuprinsul art. 1.737 alin (1) „ Dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară”. Per a contrario, nu este instituită de lege obligația notării în cartea funciară a drepturilor legale de preempțiune întrucât simpla legiferare a acestora asigură opozabilitatea lor.

Dacă notarea dreptului convențional de preeempțiune a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiție suspensivă să aibă posibilitatea de a-și înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea este făcută numai sub condiția suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului. Considerăm că termenul, în care preemptorul nu trebuie să notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului, este de 30 de zile întrucât avem în discuție bunuri imobile.

Notarea dreptului de preempțiune în cartea funciară nu conduce la imposibilitatea înstrăinării bunului terților aleși de către vânzător, ci acestuia din urmă i se conferă dreptul de a vinde bunul altei persoane însă doar sub condiție suspensivă. Urmare a vânzării bunului sub condiție suspensivă, terțul își va înscrie provizoriu dreptul în cartea funciară

, neavând nevoie în acest demers de acordul titularului dreptului de preempțiune. Așadar, înscrierea în cartea funciară a unui drept sub condiție suspensivă este făcută provizoriu și conduce la dobândirea acelui drept sub condiția și în măsura justificării ei.

În cazul în care preemptorul își manifestă voința de a achiziționa imobilul și notifică ,în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractului încheiat cu terțul iar contractul încheiat cu terțul ales de vânzător se desființează retroactiv.

Aflându-ne în împrejurarea în care preemptorul își exercită dreptul în termenul prevăzut de lege, putem preciza că acesta din urmă beneficiază de prerogativa de a cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului prin notificarea adresată biroului de carte funciară privind consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului, solicitând în același timp înscrierea dreptului său în cartea funciară.

Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termenul de 30 de zile stabilit de lege, dreptul de preempțiune se stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară.

Efectul produs de stingerea și radierea dreptului de preempțiune din cartea funciară constă în consolidarea dreptului terțului cumpărător, justificându-se înscrierea provizorie care devine astfel definitivă.

3.7. Exercitarea dreptului de preempțiune în cadrul executării silite

Potrivit art. 1.738 din Codul civil, dacă bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare cu autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempțiune se exercită în condițiile prevăzute de Codul de procedură civilă.

Capitolul 4. Analiza dreptului de preempțiune în reglementarea altor legi speciale

Prevederile din legile speciale care fac trimitere la dreptul de preempțiune se completează cu dispozițiile cuprinse în art. 1.730-1.740 din Codul civil, fapt ce rezultă din interpretarea art. 123 din Legea 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil. Dispozițiile prevăzute la art. 1.730-1.740 privitoare la dreptul de preempțiune completează reglementările legale și convenționale anterioare referitoare doar la contractele de vânzare care au fost încheiate după ce Codul civil a intrat în vigoare.

4.1. Dreptul de preempțiune în domeniul forestier

4.1.1. Reglementare

Dreptul de preempțiune în domeniul forestier este reglementat prin Legea nr. 46/2008 Codul silvic, republicată la 12 august 2015. Actuala reglementare recunoaște dreptul de preempțiune al coproprietarilor și vecinilor proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, astfel : „ Coproprietarii și vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, au un drept de preempțiune în ordinea prevăzută la art. 1.746 din Codul civil și în condițiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier, aflate în proprietate privată, la preț și în condiții egale”. Dreptul coproprietarilor sau vecinilor la vânzarea terenurilor forestiere aflate în proprietate privată este recunoscut și de Codul civil în cuprinsul art. 1.746 „terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată, se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor”.

Textul de lege din Codul silvic, instituie un drept de preempțiune și în favoarea statului „ În situația în care terenul ce urmează a fi vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale în termenul prevăzut la alin. (8) prevalează în raport cu dreptul de preempțiune al vecinilor.” Considerăm că pentru înțelegerea acestui text este necesară definirea noțiunii de teren limitrof, astfel „terenurile limitrofe sunt acele terenuri care se învecinează nemijlocit cu fondul forestier proprietate publică”. Trebuie să precizăm că în Codul civil, statul nu este menționat ca titular al dreptului de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere. O observație ce trebuie făcută aici este că art. 45 din legea 46/2008 nemodificată instituia un drept de preempțiune doar în favoarea statului „ (5) Statul are drept de preempțiune la cumpărarea de păduri care constituie enclave în fondul forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia, la preț și în condiții egale.” Dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor era însă recunoscut de Ordonanța de Urgență a Guvernului nr 226/2000 cu modificările aduse de Legea nr. 66/2002 la art. 3 ,, (1) Vânzarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată se face cu respectarea dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor”.

4.1.2. Noțiunea și cuprinsul fondului forestier național

Noțiunea de fond forestier național o întâlnim în art. 1, alin. (1) din Legea 46/2008 Codul silvic republicată la 12 august 2015 „Totalitatea pădurilor, a terenurilor destinate împăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producție sau administrație silvică, a iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinație forestieră, inclusiv cele neproductive, cuprinse în amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990, inclusiv cu modificările de suprafață, conform operațiunilor de intrări-ieșiri efectuate in condițiile legii, constituie, indiferent de forma de proprietate, fondul forestier național.”

În ceea ce privește cuprinsul fondului forestier național, nu vom dezvolta acest subiect aici întrucât am făcut această enumerare în Capitolul 3 al acestei lucrări.

Vom analiza însă înțelesul noțiunii de pădure și cuprinsul acesteia, astfel potrivit art. 2 din Codul silvic „ (1) Sunt considerate păduri, în sensul prezentului cod și sunt incluse în fondul forestier național terenurile cu o suprafață de cel puțin 0,25 ha, acoperite cu arbori; arborii trebuie să atingă o înălțime minimă de 5 m la maturitate în condiții normale de vegetație”. În cuprinsul noțiunii de pădure intră: „ (2) a) terenurile cu folosință de pădure cuprinse în amenajamentele silvice la data de 1 ianuarie 1990, inclusiv cu modificările de suprafață, conform operațiunilor de intrări-ieșiri efectuate în condițiile legii; b) perdelele forestiere de protecție; c) terenurile pe care sunt instalate jnepenișurile; d) terenurile acoperite cu pășuni împădurite cu consistența mai mare sau egală cu 0,4, calculată numai pentru suprafața ocupată efectiv de vegetația forestieră; e) plantațiile cu specii forestiere din zonele de protecție a lucrărilor hidrotehnice și de îmbunătățiri funciare realizate pe terenurile proprietate publică a statului, care îndeplinesc condițiile prevăzute la alin (1)”.

4.1.3. Formele de proprietate ale fondului forestier național

Potrivit art. 7, alin. (1) din Codul silvic „ După forma de proprietate, fondul forestier național poate fi: a) fond forestier proprietate publică a statului; b) fond forestier proprietate publică a unităților administrativ-teritoriale; c) fond forestier proprietate privată a persoanelor fizice și juridice; d) fond forestier proprietate privată a unităților administrativ-teritoriale.” În cuprinsul fondului forestier proprietate privată a unităților administrativ-teritoriale intră: „ (2) pășunile împădurite incluse în domeniul privat al unităților administrativ-teritoriale, care, prin efectul prezentului cod, se includ în fondul forestier național”. Același text de lege instituie și două interdicții cuprinse la alin. (3) „ Este interzisă trecerea terenurilor forestiere din domeniul public al unităților administrativ teritoriale în domeniul privat al acestora prin hotărâre a consiliului local, a consiliului județean, respectiv a Consiliului General al Municipiului București” și la alin. (4) „ Este interzisă includerea pădurilor în intravilan”.

Din cuprinsul acestui articol reiese că statul beneficiază de o singură formă de proprietate asupra fondului forestier național și anume proprietatea publică. Așadar, dacă statul își exercită dreptul de preempțiune asupra unor terenuri forestiere care aparțin domeniului privat ori unităților administrativ-teritoriale, acestea din urmă devin terenuri forestiere proprietate publică a statului.

Dreptul de preempțiune este recunoscut doar în cazul contractelor de vânzare iar nu și în cazul în care înstrăinarea terenurilor este făcută cu titlu gratuit ( de exemplu, donația), ori are caracter aleatoriu ( de exemplu contractul de întreținere sau de rentă viageră) sau în cazul contractului de schimb.

4.1.4. Titularii dreptului de preempțiune la cumpăratea terenurilor forestiere

După cum am arătat deja în secțiunile anterioare, Codul silvic instituie un drept de preempțiune, la cumpărarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată, în favoarea copropietarilor, vecinilor și în favoarea statului.

De asemenea și Codul civil stabilește dreptul de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor la vânzarea terenurilor din fondul forestier aflate în proprietate privată. Putem observa că în Codul civil nu este menționat și statul în categoria titularilor dreptului de preempțiune.

În ceea ce privește ordinea de exercitare a dreptului de preempțiune, Codul silvic precizează la art. 45 alin. (6) că ordinea în care coproprietarii și vecinii își exercită dreptul este cea stabilită de art. 1.746 din Codul civil care stipulează că „ Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor și vecinilor”. Din interpretarea acestui text de lege rezultă că primii care își pot exercita dreptul de a cumpăra terenuri forestiere sunt coproprietarii iar apoi urmează vecinii.

Tot Codul silvic stabilește și ordinea în care dreptul de preempțiune se exercită atunci când terenul care urmează să fie vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și instituie regula potrivit căreia exercitarea dreptului de preempțiune al statului sau al unităților administrativ-teritoriale prevalează în raport cu dreptul de preempțiune al vecinilor.

4.1.5. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere

Conform art. 45 alin. (7) din Codul silvic, vânzătorul are obligația de a-i înștiința în scris pe toți titularii dreptului de preempțiune, prin executorul judecătoresc sau notarul public, despre intenția sa de vânzare, arătând și prețul cerut pentru terenul ce urmează a fi vândut. Din aceste prevederi, remarcăm că înștiințarea pe care o face vânzătorul, cu privire la intenția sa de vânzare, trebuie să îmbrace forma scrisă. Înștiințarea făcută de către vânzător trebuie să cuprindă: numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, locul unde este situat bunul, arătând și prețul cerut.

Dacă coproprietarii sau vecinii fondului, alții decât administratorul pădurilor proprietate publică a statului, nu au domiciliul sau sediul cunoscut, înștiințarea ofertei de vânzare se înregistrează la primăria, sau după caz, primăriile în raza cărora este situat terenul și se afișează în aceeași zi la sediul primăriei de către secretarul consiliului local.

În ceea ce privește intenția de cumpărare a titularilor dreptului de preempțiune, alin. (8) din aceeași lege stabilește că și comunicarea acceptării ofertei de vânzare trebuie să îmbrace forma scrisă.

Termenul în care titularii dreptului de preempțiune trebuie să își manifeste în scris intenția de cumpărare și să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau, după caz, să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată, este de 30 de zile de la comunicarea ofertei de vânzare, ori după caz, de la afișarea acesteia la sediul primăriei.

În împrejurarea în care niciunul dintre preemptori nu își manifestă intenția de a cumpăra în termen de 30 de zile, vânzarea este liberă. Dovada înștiințării preemptorilor se face în fața notarului public cu copie de pe comunicările făcute, sau dacă este cazul, cu certificatul eliberat de primărie, după expirarea termenului de 30 de zile în care trebuia manifestată intenția de cumpărare.

Sancțiunea care intervine în cazul nerespectării de către vânzător a obligației de înștiințare constă în nulitatea relativă a actului de vânzare. Aceeași sancțiune se aplică și în cazul în care terenul este vândut la un preț mai mic ori în condiții mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare.

Observăm în cuprinsul art. 45 alin. (8) din Codul silvic nemodificat că se aplica o sancțiune diferită ce consta în nulitatea abosulută a contractului de vânzare încheiat cu nerespectarea dreptului de preempțiune al statului „ Nerespectarea de către vânzător a obligației prevăzute la alin. (6) atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat”.

4.2. Dreptul de preempțiune în domeniul agricol

4.2.1. Reglementare

Dreptul de preempțiune în domeniul agricol este reglementat prin Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan. Conform art. 4 alin. (1) al acestei legi, înstrăinarea prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Codul civil, și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale. Este de precizat că terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența acestei legi.

4.2.2. Titularii dreptului de preempțiune

După cum am văzut în secțiunea precedentă legea instituie un drept de preempțiune în favoarea anumitor categorii de persoane, stabilind și ordinea în care acestea din urmă își pot exercita dreptul. Așadar la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, dreptul de preempțiune trebuie acordat în ordine:

coproprietarilor;

arendașilor;

proprietarilor vecini;

statului român, reprezentat prin Agenția Domeniilor Statului.

Pot cumpăra terenuri agricole situate în extravilan:

cetățenii români;

cetățenii unui stat membru al Uniunii Europene;

cetățenii statelor care sunt parte la Acordul privind Spațiul Economic European ( ASEE) sau ai Confederației Elvețiene;

apatrizii cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat care este parte la ASEE sau în Confederația Elvețiană;

persoanele juridice care au naționalitatea română, a unui stat membru al Uniunii Europene,sau a statelor care sunt parte la ASEE sau a Confederației Elvețiene;

4.2.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune în domeniul agricol

Prin derogare de la art 1.730 și următoarele din Codul civil, proprietarul care dorește să vândă un teren agricol situat în extravilan trebuie să înregistreze la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care cere afișarea ofertei de vânzare pentru aducerea acesteia la cunoștința preemptorilor. Cererea înregistrată la primăria din raza administrativ-teritorială unde se află terenul este însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare. Primăria are obligația ca în termen de 1 zi lucrătoare de la data înregistrării cererii să afișeze timp de 30 de zile, oferta de vânzare la sediul său, și după caz, pe pagina de internet. De asemenea, primăriei îi incumbă obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale (structura centrală), respectiv structurilor teritoriale ale acestuia (structuri teritoriale) un dosar care trebuie să cuprindă: lista preemptorilor, copiile cererii de afișare ale ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare, în teremen de 3 zile lucrătoare de la data afișării. Pentru a asigura o transparență extinsă, la rândul lor, structura centrală și structura teritoarială trebuie ca în termen de 3 zile lucrătoare de la data înregistrării dosarului să afișeze pe site-urile proprii, oferta de vânzare, timp de 15 zile.

Cel care își exercită dreptul de preempțiune, trebuie ca în teremen de 30 de zile de la afișarea ofertei, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei și să o înregistreze la sediul primăriei unde a fost afișată. În urma exercitării dreptului de preempțiune de către preemptor, primăria va afișa, în termen de 24 de ore de la acceptarea ofertei, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a legii și le va trimite pentru afișare pe site către structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz.

În conformitate cu prevederile art. 7, cel care înstrăinează terenul prin vânzare va beneficia de un drept de opțiune în împrejurarea în care mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune își exprimă intenția de a cumpăra, astfel:

în cazul în care în termenul prevăzut de lege mai mulți titulari ai dreptului de preempțiune de rang diferit își manifestă intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege,( respectând următoarea ordine: coproprietarii, arendașii, proprietarii vecini, statul) potențialul cumpărător, comunicând numele acestuia primăriei;

dacă în termenul stabilit de lege mai mulți preemptori de același rang își manifestă intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la același preț și în aceleași condiții, vânzătorul va alege dintre preemptorii de același rang și va comunica numele celui ales primăriei;

în eventualitatea în care în termenul instituit de lege, un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui, vânzătorul are posibilitatea de a relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu preemptorii de rang superior.

În situația în care, în termen de 30 de zile, niciunul dintre preemptori nu își manifestă intenția de a cumpăra, vânzarea terenului este liberă . Dar această vânzare liberă nu poate fi făcută la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare sau în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta. Dacă se întâmplă acest lucru, contractul de vânzare astfel încheiat este lovit de nulitate absolută.

Controlul respectării procedurii dreptului de preempțiune se realizează de către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale împreună cu structurile subordonate, care au următoarele atribuții : asigură publicarea ofertelor de vânzare pe site-ul propriu, asigură verificarea exercitării dreptului de preempțiune, verifică îndeplinirea condițiilor legale de vânzare de către potențialul cumpărător, emit avizul necesar încheierii contractului de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, înființează, gestionează și administrează baza de date a terenurilor agricole situate în extravilan, constată contravențiile și aplică sancțiuni.

Pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pentru pronunțarea de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare este necesară emiterea unui aviz final. Acest aviz final este emis de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, avizul este emis de către structura centrală.

4.3. Dreptul de preempțiune aplicabil regimului juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989

4.3.1. Reglementare

Prin Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 se instituie drepturi de preempțiune în favoarea anumitor categorii de persoane.

Scopul acestei legi este ca imobilele preluate în mod abuziv, de stat, de organizațiile cooperatiste sau de orice alte persoane juridice în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, precum și cele preluate de stat în baza legii nr. 139/1940 asupra rechizițiilor și nerestituite, să se restituie în natură. Dacă restituirea în natură nu este posibilă se vor stabili măsuri reparatorii prin echivalent. Măsurile reparatorii prin echivalent presupun o compensare cu alte bunuri sau servicii oferite în echivalent, cu acordul persoanei îndreptățite, sau despăgubiri acordate în condițiile prevederilor speciale privind regimul stabilirii și plății despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv. Există posibilitatea ca măsurile reparatorii prin echivalent să fie combinate.

4.3.2. Noțiunea de imobile preluate în mod abuziv

Considerăm că este necesar să stabilim ce se înțelege prin imobile preluate în mod abuziv. Astfel, potrivit art. 2 al legii despre care vorbim „ Prin imobile preluate în mod abuziv se înțelege: a) imobilele naționalizate prin Decretul nr. 92/1950 pentru naționalizarea unor imobile, cu modificările și completările ulterioare, prin Legea nr. 119/1948 pentru naționalizarea intreprinderilor industriale, bancare, de asigurări, miniere și de transporturi, precum și prin alte acte normative de naționalizare; b) imobilele preluate prin confiscarea averii, ca urmare a unei hotărâri judecătorești de condamnare pentru infracțiuni de natură politică, prevăzute de legislația penală, săvârșite ca manifestare a opoziției față de sistemul totalitar comunist; c) imobilele donate statului sau altor persoane juridice în baza Decretului nr. 410/1948 privind donațiunea unor întreprinderi de arte grafice, a Decretului nr. 479/1954 privitor la donațiile făcute statului ș.a., neîncheiate în formă autentică, precum și imobilele donate statului sau altor persoane juridice, încheiate în forma autentică prevăzută de art. 813 din Codul civil, în acest din urmă caz dacă s-a admis acțiunea în anulare sau în constatarea nulității donației printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă; d) imobilele preluate de stat pentru neplata impozitelor ca urmare a unor măsuri abuzive impuse de stat, prin care drepturile proprietarilor nu puteau fi exercitate; e) imobilele considerate a fi abandonate, în baza unei dispoziții administrative sau a unei hotărâri judecătorești pronunțate în temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situației bunurilor de orice fel supuse confiscării, confiscate, fără moștenitori sau fără stăpân, precum și a unor bunuri care nu mai folosesc instituțiilor bugetare în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989; f) imobilele preluate de stat în baza unor legi sau a alor acte normative nepublicate, la data preluării, în Monitorul Oficial al României, Partea I, sau în Buletinul Oficial; g) imobilele preluate de stat în baza Legii nr. 139/1940 asupra rechizițiilor și care nu au fost restituite ori pentru care proprietarii nu au primit compensații echitabile; h) orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum este definit la art. 6, alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare; i) orice alte imobile preluate fără titlu valabil sau fără respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data preluării, precum și cele preluate fără temei legal prin acte de dispoziție ale organelor locale ale puterii sau ale administrației de stat”.

Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 urmărește să îndrepte abuzurile care au fost săvârșite în perioada regimului comunist față de toate persoanele care au fost private de dreptul lor de proprietate asupra unor imobile.

Mențiuni referitoare la dreptul de preempțiune găsim în prezenta lege la art. 17, art. 19 și art. 42.

4.3.3. Dreptul de preempțiune reglementat de art. 17 din lege

Dreptul de preempțiune reglementat de art. 17 din lege este instituit în favoarea locatarilor imobilelor care au destinațiile arătate în anexa nr. 2 lit. a) și lit. b) pct. 1, care face parte integrantă din lege.

Anexa nr. 2 lit. a) și lit. b) pct. 1 are în vedere următoarele imobile: „ 1. imobile ocupate de unități și instituții de învățământ din sistemul de stat ( grădinițe, școli, licee, colegii, școli profesionale, școli postliceale, instituții de învățământ superior); 2. imobile ocupate de unități sanitare și de asistență medico-socială din sistemul public ( creșe, cămine-spital pentru bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii); 3. imobile ocupate de instituții publice ( administrații financiare, trezorerii, ministere și alte autorități ale administrației publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale, curți de apel, sedii de poliție și inspectorate județene, sedii vamale, arhive naționale, direcții județene, case de asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale și județene, inspectorate școlare); 4. imobile ocupate de instituții culturale ( teatre, opere, biblioteci, muzee); lit. b) pct. 1. imobile ocupate de sedii ale partidelor politice legal înregistrate”

Așadar, legea recunoaște dreptul de preempțiune entităților amintite în rândurile de mai sus, în considerarea calității lor de locatar, în împrejurarea în care proprietarul ia decizia de a vinde bunul.

4.3.4. Dreptul de preempțiune reglementat de art. 19 din lege

Acest articol are în vedere situația imobilelor construcții care au fost preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală noi corpuri de clădire. În cuprinsul acestui articol sunt instituite urmăroarele reguli:

în cazul în care aria noilor corpuri adăugate însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și, dacă părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă, sau după caz, propun măsuri reparatorii prin echivalent;

în situația imobilelor construcții cărora le-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare , foștilor proprietari, sau după caz, moștenitorilor acestora, li se restituie, în natură, suprafața deținută în proprietate la data trecerii în proprietatea statului.

Deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat beneficiază de un drept de preempțiune la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar sau, după caz, moștenitorului acestuia.

4.3.5. Dreptul de preempțiune reglementat de art. 42 din lege

Acest text de lege are în vedere situația imobilelor care nu se restituie persoanelor îndreptățite și rămân în administrarea deținătorilor actuali. Aceste imobile care au altă destinație decât cea de locuințe pot fi înstrăinate cu respectarea dreptului de preempțiune al deținătorilor cu titlu valabil. Imobilele care nu se restituie persoanelor îndreptățite, și rămân în administrarea deținătorilor actuali, care au destinația de locuințe pot fi înstrăinate cu respectarea dreptului de preempțiune al chiriașilor.

4.3.6. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune

Din dispozițiile finale ale art. 19, alin. (4) rezultă că modul de exercitare a dreptului de preempțiune reglementat de art. 17 și de art. 19 este identică. Așadar, în ambele cazuri vânzătorul trebuie să trimită o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, prin care să aducă la cunoștința preemptorului intenția sa de vânzare. Această notificare trebuie să cuprindă elementele prevăzute de art. 1.732, alin (2) din Codul civil. Preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune în termen de 90 de zile de la data primirii notificării privind intenția de vânzare. Termenul de 90 de zile în care preemptorul își poate exercita dreptul este un termen de decădere. Sancțiunea care intervine pentru nerespectarea dreptului de preempțiune instituit de art. 17 constă în nulitatea contractului de vânzare.

4.4. Dreptul de preempțiune în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică

4.4.1. Reglementare

Dreptul de preempțiune în această materie este reglementat prin Legea nr. 33/1994 privind expropierea pentru cauză de utilitate publică. Această lege instituie un drept de preempțiune în favoarea expropriatului (fostului proprietar). Dreptul acestuia din urmă este prevăzut în cuprinsul art. 37, alin. (1) astfel „ În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat iar expropriatorul dorește înstrăinarea imobilului, expropriatul-fostul proprietar- are un drept prioritar la dobândire, la un preț ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată”.

4.4.2. Definirea noțiunilor de expropriere și de utilitate publică

Din analiza dispozițiilor generale ale legii putem defini exproprierea ca fiind o trecere forțață a bunurilor imobile din proprietatea privată în proprietatea statului, trecere forțată ce este stabilită prin hotărâre judecătoarească doar în cazul în care a fost declarată utilitatea publică și numai după o dreaptă și prealabilă despăgubire.

Conform art. 5 din lege utilitatea publică este declarată pentru lucrări de interes național sau de interes local. Potrivit art. 6 din lege, sunt de utilitate publică lucrările privind: „ prospecțiunile și explorările geologice; extracția și prelucrarea substanțelor minerale utile; instalații pentru producerea energiei electrice; căile de comunicații, deschiderea, alinirea și lărgirea străzilor; sistemele de alimentare cu energie electrică, telecomunicații, gaze, termoficare, apă, canalizare; instalații pentru protecția mediului; îndiguiri și regularizări de râuri, lacuri de acumulare pentru surse de apă și atenuarea viiturilor; derivații de debite pentru alimentări cu apă și pentru devierea viiturilor; stații hidrometeorologice, seismice și sisteme de avertizare și prevenire a fenomenelor naturale periculoase și de alarmare a populației, sisteme de irigații și desecări; lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile și terenurile necesare construcțiilor de locuințe sociale și altor obiective sociale de învățământ, sănătate, cultură, sport, protecție și asistență socială, precum și de administrație publică și pentru autoritățile judecătorești; salvarea, protejarea și punerea în valoare a monumentelor, ansamblurilor și siturilor istorice, precum și a parcurilor naționale, rezervațiilor naturale și a monumentelor naturii; prevenirea și înlăturarea urmărilor dezastrelor naturale-cutremure, inundații, alunecări de terenuri; apărarea țării, ordinea publică și siguranța națională”.

4.4.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune la cumpărarea imobilului expropriat

Așa cum am văzut în secțiunile precedente, expropriatul (fostul proprietar) are un drept de prioritate la dobândire în situația în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au mai efectuat iar expropriatorul dorește să vândă imobilul. În această împrejurare, expropriatorului îi revine obligația de a notifica în scris fostului proprietar intenția sa de a vinde imobilul. În cuprinsul ofertei de vânzare trebuie să intre și prețul imobilul care trebuie să îndeplinească o anumită condiție, și anume să nu fie mai mare decât despăgubirea actualizată. Titularul dreptului de preempțiune are un termen de două luni, de la primirea notificării, în care își poate manifesta intenția de a cumpăra bunul. Dacă înăuntrul acestui termen preemptorul nu își manifestă intenția de a cumpăra acesta este decăzut din drepul său iar înstrăinarea imobilului poate fi făcută în mod liber către orice persoană. În cazul în care dreptul preemptorului este încălcat, expropriatul (fostul proprietar) se poate substitui în drepturile cumpărătorului cu plata către acesta a prețului și a cheltuielilor ocazionate de vânzare. Nu trebuie să uităm că prețul vânzării nu va putea depăși despăgubirea actualizată. Dreptul preemptorului de substituire poate fi exercitat în termen de două luni de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară în folosul cumpărătorului. În cazul acesta, expropriatul (fostul proprietar) preia locul cumpărătorului, iar contractul se consideră încheiat în condițiile stabilite cu cumpărătorul, între vânzător și fostul proprietar. Dispozițiile privind oferta de plată urmată de consemnațiune se aplică în mod corespunzător. Procesul-verbal care este încheiat de executorul judecătoresc în scopul constatării primirii plății de către terțul cumpărător sau, după caz, încheierea prin care executorul judecătoresc constată consemnarea plății prețului de către terțul cumpărător rămasă definitivă ține loc de titlu de proprietate. Având în discuție bunuri imobile, este evident că dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.

4.5. Dreptul de preempțiune în materia locațiunii

4.5.1. Reglementare

Reglementarea specială care instituite un drept de preempțiune în favoarea chiriașului este Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1998 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe. Trebuie să precizăm că prin intrarea în vigoare a Codului civil se abrogă „ art. 12, 14-25, art. 32 alin. (2), art. 43 și 44 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările ulterioare; de la aceeași dată, dispozițiile art. 12 și 14-15 nu se mai aplică nici contractelor de închiriere a locuinței în curs de executare”.

Potrivit opiniei doctrinare, nu este lipsită de sens studierea acestei materii întrucât, conform art. 223 din Legea nr. 71/2001 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil „ Dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a Codului civil se soluționează de către instanțele legal învestite , în conformitate cu dispozițiile legale, materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite” Ținând cont de aceeași opinie doctrinară putem afirma că procesele care erau în curs de desfășurare la data intrării în vigoare a Codului civil rămân supuse prevederilor O.U.G nr. 40/1999.

Mențiuni referitoare la dreptul de preempțiune regăsim la art. 18 din Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1999 care instituie un drept de preempțiune al chiriașului la cumpărarea locuinței în cazul în care contractul de închiriere nu se reînnoiește pentru motivul prevăzut la art. 14, alin. (2) lit. b) din aceeași Ordonanță.

4.5.2. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune în materia locațiunii

Potrivit art. 14 din Ordonanță, atunci când expiră durata contractului de închiriere, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu modifică prin acord durata închirierii. Ordonanța recunoaște proprietarului dreptul de a refuza să reînnoiască contractul de închiriere în cazul în care urmează să vândă locuința. În acest din urmă caz legea instituie un drept de preempțiune în favoarea chiriașului la cumpărarea imobilului.

În considerarea acestui drept de preempțiune, proprietarului îi revine obligația de a-i notifica chiriașului refuzul său de reînnoire a contractului de închiriere cu cel puțin un an înainte de data expirării acestuia. Notificarea proprietarului privind refuzul de reînnoire a contractului de închiriere ține loc de ofertă de vânzare și trebuie să cuprindă în mod obligatoriu prețul vânzării, sub sancțiunea nulității absolute. Din interpretarea textului de lege potrivit căruia oferta de vânzare este irevocabilă până la expirarea perioadei de închiriere, rezultă că legea oferă posibilitatea chiriașului de a-și exercita dreptul de preempțiune pe toata durata valabilității contractului de închiriere. În cazul în care chiriașul notifică proprietarului intenția sa de a cumpăra imobilul dar sub condiția obținerii unui împrumut necesar pentru plata prețului, contractul de închiriere se prelungește cu 6 luni. Dacă însă după expirarea acestei prelungiri, contractul de vânzare nu s-a încheiat, chiriașul pierde dreptul de preempțiune. Legea sancționează exercitarea cu rea-credință a dreptului de preempțiune ,de către chiriaș, și atrage răspunderea civilă a acestuia din urmă pentru daunele provocate proprietarului. În situația în care dreptul de preemțiune al chiriașului nu este respectat și are loc o vânzare în condiții sau la un preț mai bun decât cel care a fost stabilit în oferta de vânzare care a fost adresată acestuia și care a fost refuzată de către acesta din urmă, chiriașul beneficiază de posibilitatea de a se subroga în drepturile cumpărătorului prin plata către acesta a prețului vânzării în termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vânzare.

Așadar, prin subrogarea chiriașului în drepturile cumpărătorului, contractul de vânzare se consideră încheiat între proprietar și chiriaș iar contractul încheiat cu cumpărătorul este desființat.

4.6. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului național cultural mobil

4.6.1. Reglementare

Dreptul de preempțune reglementat de Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului național cultural mobil care instituie la art. 36 un drept de preempțiune în favoarea statului român care este reprezentat prin Ministerul Culturii și Cultelor „ Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice, de drept privat ,clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune de către statul român, prin Ministerul Culturii și Cultelor și cu respectarea dispozițiilor art. 35, alin. (7)”.

4.6.2. Noțiunea și cuprinsul patrimoniului național cultural mobil

În cuprinsul art. 3 din Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului național cultural mobil regăsim alcătuirea partimoniului cultural național mobil „ bunuri cu valoare istorică, arheologică, documentară, etnografică, artistică, științifică și tehnică, literară, cinematografică, numismatică, filatelică, heraldică, bibliofilă, cartografică și epigrafică, reprezentând mărturii materiale ale evoluției mediului natural și ale relațiilor omului cu acesta, ale potențialului creator uman și ale contribuției românești, precum și a minorităților naționale la civilizația universală”.

Alin. 2 al aceluiași text de lege oferă o enumerare exhaustivă a bunurilor care alcătuiesc patrimoniul cultural național mobil. Bunurile la care face referire alin. 2 sunt: „ 1. bunuri arheologice și istorico-documentare; 2. bunuri cu semnificație artistică, 3. bunuri cu semnificație etnografică; 4. bunuri de importanță științifică; 5. bunuri de importanță tehnică.”

Bunurile care aparțin patrimoniului cultural național mobil fac parte din tezaurul patrimoniului cultural național mobil sau din fondul patrimoniului cultural național mobil. Clasarea bunurilor care aparțin patrimoniului cultural național mobil în una din cele două categorii menționate în fraza precedentă, se face în funcție de: „importanța sau semnificația lor istorică, arheologică, documentară, etnografică, artistică, științifică și tehnică, literară, cinematografică, numismatică, filatelică, heraldică, bibliofilă, cartografică și epigrafică, de vechimea, unicitatea sau raritatea lor.”

Clasarea bunurilor în una din cele doua categorii nu este lispită de importanță întrucât doar bunurile care fac parte din tezaurul patrimoniului cultural național mobil, care este alcătuit din bunuri culturale de valoare excepțională pentru umanitate, sunt supuse respectării dreptului de preempțiune al statului în cazul vânzării publice.

Conform art. 5, alin (1) din aceeași lege bunurile culturale mobile pot face obiectul proprietății publice sau private a statului ori a unităților administrativ-teritoriale sau a proprietății private a persoanelor fizice și a persoanelor juridice de drept privat.

4.6.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune la vânzarea publică a bunurilor culturale mobile clasate în tezaur

Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate în tezaur pot face obiectul unei vânzări publice numai cu respectarea dreptului de prempțiune al statului și a dispozițiilor următoare cuprinse în art. 35 alin (7) din lege. Este vorba despre obligația operatorilor economici, autorizați să comercializeze bunuri culturale mobile, de a comunica în scris, în termen de 3 zile de la data înregistrării în registrul propriu a bunurilor clasate în tezaur, servicului public deconcentrat al Ministerului Culturii și Cultelor, în a cărui rază teritorială își au sediul, punerea acestora în vânzare. O altă obligație ce incumbă operatorilor economici autorizați să comercializeze bunuri culturale constră în transmiterea unui exemplar al catalogului editat în scopul organizării unei licitații publice, fără a avea importanță dacă bunurile scoase la licitație sunt sau nu clasate în patrimoniul cultural național mobil.

Serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor le revine sarcina ca în termen de 3 zile de la primirea comunicării scrise a operatorului economic autorizat să transmită Ministerului Culturii și Cultelor, înregistrarea care privește vânzarea unui bun cultural mobil clasat în tezaur.

Statul, reprezentat prin Ministerul Culturii și Cultelor, are posibilitatea de a-și exercita dreptul de preempțiune într-un termen de maxim 30 de zile care se calculează de la data înregistrării comunicării scrise a operatorului economic autorizat care privește punerea în vânzare a unui bun cultural mobil clasat în tezaur.

Prețul bunului cultural mobil clasat în tezaur poate fi cel negociat de Ministerul Culturii și Cultelor cu vânzătorul sau cu operatorul economic autorizat, ori cel care rezultă în urma licitației publice. În realizarea dreptului de preempțiune Ministerul Culturii și Cultelor va prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preempțiune.

Sancțiunea aplicabilă pentru nerespectarea dreptului de preempțiune al statului, la cumpărarea bunurilor culturale mobile clasate în tezaur este nulitatea absolută a vânzării perfectate cu nesocotirea dreptului de preempțiune al statului reprezentat prin Ministerul Culturii și Cultelor.

4.7. Dreptul de preempțiune reglementat de Legea nr. 442/2001 privind protejarea monumentelor istorice

4.7.1. Reglementare

Prin Legea nr. 442/2001 privind protejarea monumentelor istorice se instutuie un drept de preempțiune în favoarea statului, astfel „ Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării”.

4.7.2. Noțiunea de monument istoric

Art. 1, alin. (2) din lege definește monumentele istorice ca fiind bunuri imobile, construcții și terenuri situate pe teritoriul României, seminificative pentru istoria, cultura și civilizația națională și universală. Întrucât monumentele istorice fac parte din patrimonul cultural național sunt protejate de lege.

Clasarea monumentelor istorice se face prin ordinul ministrului culturii și cultelor, la propunerea Comisiei Naționale a Monumentelor Istorice, astfel în grupa A intră monumentele istorice de valoare națională și universală iar în grupa B intră monumentele istorice reprezentative pentru patrimoniul cultural local.

Monumentele istorice aparțin fie domeniului public sau privat al statului, al județelor orașelor sau comunelor, fie constituie obiectul dreptului de proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice. În ceea ce privește monumentele proprietate publică a statului, acestea sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile, ceea ce înseamnă că acestea nu pot fi vândut, în vreme ce monumentele istorice care aparțin domeniului privat pot face obiectul circuitului civil, fapt din care rezultă că acestea din urmă pot fi înstrăinate.

4.7.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune la vânzarea monumentelor istorice

Am văzut deja că legea instituie un drept de preempțiune în favoarea statului la cumpărarea monumentelor istorice iar pentru respectarea acestui drept legea stabilește în sarcina proprietarilor, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, obligația de a trimite o înștiințare în legătură cu intenția de vânzare către serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor. Înștiințarea privind intenția de vânzare trebuie să fie însoțită de documnetația stabilită prin ordin al ministrului culturii și cultelor. Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor trebuie să transmită Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

Statul își poate exercita dreptul de preempțiune în termen de maxim 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, de la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor. Titularii dreptului de preempțiune trebuie să prevadă în bugetul propriu sumele necesare exercitării dreptului de preempțiune iar valoarea de achiziționare a monumentelor istorice se negociază cu vânzătorul.

Dacă în termen de 25 de zile Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice denconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preempțiune, acest drept se transferă autorităților publice locale care au posibilitatea de a-și exercita dreptul într-un termen de maxim 15 zile. Comunicările care privesc neexercitarea dreptului de preempțiune au un termen de valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, chiar și pentru împrejurarea în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori. Așadar, chiar dacă au loc mai multe înstrăinări ale monumentului istoric pe toată durata anului, vânzătorul nu mai este obligat să înștiințeze statul cu privire la intenția sa de vânzare.

Sancțiunea aplicabilă pentru nerespectarea dreptului de preempțiune constă în nulitatea absolută a contractului de vânzare încheiat fără respectarea dreptului de preempțiune al statului.

4.8. Dreptul de preempțiune prevăzut de Legea nr. 379/2003 privind regimul mormintelor și operelor comemorative de război

4.8.1. Reglementare

Legea nr. 379/2003 privind regimul mormintelor și operelor comemorative de război intstituie la art. 9, alin. (2) un drept de preempțiune în favoarea statului sau a unităților administrativ teritoriale, astfel „ Imobilele pe care sunt amplasate mormintele și operele comemorative de război, aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune al statului sau al unităților administrativ-teritoriale, după caz, prin Oficiul Național pentru Cultul Eroilor, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării. Fac excepție imobilele cu destinație de locuință pe care sunt amplasate plăci comemorative”.

4.8.2. Noțiunea de morminte și de opere comemorative de război

Mormintele de război sunt definite de art. 2, alin. (1) din lege ca fiind „ locurile de înhumare a persoanelor care au decedat în timpul și din cauza conflictelor armate ca urmare a îndeplinirii unui serviciu comandat sau voluntar în interesul statului, ai căror cetățeni au fost, precum și alte locuri în care se păstrează rămășițele pământești ale acestora”. Aceste morminte de război pot fi individuale sau comune, izolate sau grupate în cimitire de onoare, parcele de onoare, osuare sau mausolee.

Potrivit art. 3 din lege, sunt asimilate mormintelor de război: „a) Mormântul Ostașului Necunoscut; b) mormintele cetățenilor români prizonieri, internați civili de război sau deportați; c) mormintele membrilor formațiunilor de Cruce Roșie și ale corespondenților de război, decedați în timpul și din cauza conflictelor armate, îndeplinind o misiune; d) mormintele militarilor sau ale persoanelor civile, cetățeni români, care au murit în timp de pace îndeplinid un serviciu comandat în domeniile apărării naționale, ordinii publice și siguranței naționale; e) mormintele persoanelor decedate în alte situații prevăzute de lege”.

Definiția operelor comemorative de război o regăsim în cuprinsul art. 5 din lege conform căruia „ Sunt considerate opere comemorative de război edificiile, monumentele de artă, plăcile și altarele comemorative, troițele, crucile, cenotafurile sau orice alte construcții ori lucrări realizate în memoria celor prevăzuți la art. 2-4”.

4.8.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune

Proprietarii, ce pot fi persoane fizice sau juridice, care doresc să înstrăineze imobilele pe care sunt amplasate morminte sau opere comemorative de război au obligația de a înștiința în scris, consiliul local al unității administrativ-teritoriale în a cărui rază se află imobilul în cauză despre intenția lor de vânzare. În termen de 7 zile de la primirea înștiințării consiliile locale ale unităților administrativ-teritoriale trebuie să transmită Oficului Național pentru Cultul Eroilor înștiințarea proprietarilor privind intenția lor de vânzare. Statul își poate exercita dreptul de preempțiune în termen de 30 de zile de la data înregistrării înștiințării proprietarilor privind intenția lor de vânzare la Oficiul Național pentru Cultul Eroilor. În împrejurarea în care Oficiul Național pentru Cultul Eroilor nu își exercită dreptul de preempțiune în termen de 30 de zile, dreptul de preempțiune este transferat autorităților administrației publice locale. În cazul operării transferului, autoritățile administrației publice locale își pot exercita dreptul într-un termen de 15 zile care se calculează începând de la expirarea termenului de 30 de zile.

Pentru nerespectarea dreptului de preempțiune al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se aplică sancțiunea nulității absolute a contractului astfel încheiat.

4.9. Dreptul de preempțiune în materia invențiilor de serviciu

4.9.1. Reglementare

Prin Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție este instituit un drept de preferință al unității în cazul în care invențiile au fost realizate de către salariat în exercitarea funcției sale sau în domeniul activității unității, prin cunoașterea sau folosirea tehnicii ori a mijloacelor specifice ale unității sau ale datelor existente în unitate, fie cu ajutorul material al acesteia.

Acest drept de preferință al unității este instituit de art. 5 din Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție, articol ce este în prezent abrogat prin Legea nr. 83/2014 privind invențiile de serviciu. Totuși nu este lipsită de sens studierea dispozițiilor art. 5 întrucât cererile de brevet de invenție care au fost depuse la Oficiul de Stat pentru Invenții și Mărci în temeiul art. 5, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 83/2014 și pentru care nu s-a luat o hotărâre urmează regimul juridic prevăzut de normele legale aplicabile la data depunerii cererii titlului de protecție solicitat.

Art. 5 distinge 3 ipoteze în cazul în care inventatorul este salariat și anume: invențiile realizate în executarea unei misiuni inventive, invențiile realizate de inventatorul salariat și invențiile realizate la comandă.

În prima ipoteză, pentru invențiile realizate de salariat în executarea unui contract de muncă ce prevede o misiune inventivă încredințată în mod explicit, care corespunde cu funcțiile sale, dreptul la brevetul de invenție aparține unității dacă nu există prevederi contractuale mai avantajoase pentru salariat. În cazul în care toate aceste condiții sunt întrunite iar brevetul de invenție este acordat unității, inventatorul salariat beneficiază de o remunerație suplimentară, stabilită prin contract. Același art. 5 stabilește în sarcina inventatorului și a unității două obligații ce constau în obligația de a se informa reciproc în scris în legătură cu crearea și stadiul realizării invenției și de a se abține de la orice divulgare a invenției. În sarcina unității mai este instituită obligația conform căreia, în termen de 60 de zile de la primirea în scris a informării asupra redactării descrierii invenției, trebuie să depună cererea de brevet la Oficiul de Stat pentru Invenții și Mărci. Dacă unitatea nu și-a îndeplinit această obligație, dreptul la acordarea brevetului aparține salariatului. În acest din urmă caz, dreptul la acordarea brevetului aparține salariatului în cazul în care nu există o altă convenție între părți.

În a doua ipoteză, pentru invențiile realizate de către salariat în exercitarea funcției sale sau în domeniului activității unității, prin cunoașterea sau folosirea tehnicii ori a mijloacelor specifice ale unității sau ale datelor existente în unitate, fie cu ajutorul material al acesteia, în lipsa unei prevederi contractuale contrare, dreptul la brevetul de invenție revine salariatului. În acest caz, inventatorul și unitatea au obligația reciprocă de a se informa în scris cu privire la crearea și stadiul realizării invenției și să se abțină de la orice divulgare a invenției. Art. 5, alin. (6) instituie un drept de preferință în favoarea unității la încheierea unui contract privind invenția salariatului său.

În cea de-a treia ipoteză, pentru invențiile care rezultă dintr-un contract de cercetare dreptul la brevetul de invenție apaține unității care a comandat cercetarea, în lipsa unei clauze contrare. În această împrejurare, inventatorului îi revine dreptul de a beneficia de o remunerație suplimentară care este stabilită prin contract sau act adițional. Și în cazul invențiilor care rezultă dintr-un contract de cercetare, legea instituie în sarcina unității și a inventatorului obligația de informare reciprocă și de abținere de la divulgarea invenției. Dacă în termen de 60 de zile, de la data la care salariatul a informat în scris unitatea cu privire la redactarea descrierii invenției, unitatea nu a depus cererea de brevet la Oficiul de Stat pentru Invenții și Mărci, dreptul la acordarea brevetului de invenție revine salariatului.

4.9.2. Noțiunea de invenție, brevet și unitate

I. Macovei definește invenția ca fiind „ creația care îndeplisește anumite condiții de brevetabilitate, fiind protejată prin acordarea unui titlu specific”.

Condițiile de brevetabilitate la care se face referire în definiție sunt cele prevăzute de art. 7 la alin. (1) și anume: invenția trebuie să fie nouă, să implice o activitate inventivă și să fie susceptibilă de aplicabilitate industrială. Cu privire la noutatea invenției se consideră că o invenție este nouă dacă nu este cuprinsă în stadiul tehnicii. În legătură cu cea de-a doua condiție, o invenție este considerată ca implicând o activitate inventivă dacă, pentru o persoană de specialitate, nu rezultă în mod evident din cunoștințele cuprinse în stadiul tehnicii. Conform celei de-a treia condiții, o invenție este considerată ca fiind susceptibilă de aplicabilitate industrială dacă obiectul său poate fi fabricat sau utilizat într-un domeniu industrial, chiar și în agricultură.

Unitatea este definită ,la art. 2, lit. p) din Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție, ca fiind persoana juridică care funcționează legal.

Mențiuni referitoare la înțelesul noțiunii de brevet de invenție regăsim în cuprinsul art. 1 din lege care prevede următoarele: „ (1) Drepturile asupra unei invenții sunt recunoscute și apărate pe teritoriul României prin acordarea unui brevet de invenție de către Oficiul de Stat pentru Invenții și Mărci în condițiile prevăzute de lege. (2) Sunt, de asemenea, recunoscute și apărate drepturile decurgând din brevetul european, conform legii”.

4.9.3. Modul de exercitare a dreptului de preferință

În cazul invențiilor realizate de inventatorul salariat în exercitarea funcției sale sau în domeniul activității unității prin cunoașterea sau folosirea tehnicii ori a mijloacelor specifice ale unității sau ale datelor existente în unitate, fie cu ajutorul material al acesteia, în lipsa unor prevederi contractuale contrare, dreptul la brevetul de invenție aparține salariatului.

Dreptul la brevet poate fi trasmis de inventatorul salariat prin cesiune sau prin licență, exclusivă sau neexclusivă, numai cu respectarea dreptului de preferință al unității. În temeiul respectării acestui drept al unității, inventatorul salariat trebuie să anunțe unitatea cu privire la intenția sa de a transmite dreptul de invenție, făcând acesteia o ofertă precizând astfel și prețul. Unitatea își poate exercita dreptul de preferință în termen de 3 luni de la data la care inventatorul salariat a trasmis oferta sa. Dacă unitatea nu își exercită dreptul în termen de 3 luni inventatorul poate încheia un contract privind invenția sa cu orice persoană interesată. În cazul în care unitatea beneficiază de dreptul său de preferință dar nu ajunge la un consens cu inventatorul salariat în legătură cu prețul aceasta va fi stabilit de către instanța de judecată.

Având în vedere faptul că legea nu prevede care este sancțiunea aplicabilă în cazul nerespectării dreptului de preferință al unității, doctrina a opinat că sancțiunea care se aplică contractelor încheiate fără respectarea dreptului de preferință al unității este nulitatea relativă deoarece prin instituirea dreptului de preferință al unității se urmărește protejarea unui interes particular.

4.10. Dreptul de preempțiune în domeniul drepturilor de autor

4.10.1. Reglementare

Prin Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe se instituie în favoarea editorului un drept prioritar, astfel „ Editorul care a dobândit dreptul de publicare a operei sub forma unui volum, are, față de alți ofertanți similari, la preț egal, dreptul prioritar de publicare a operei în formă electronică”.

4.10.2. Noțiunile de drepturi de autor și contract de editare

Potrivit art. 7 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe „ Constituie obiect al dreptului de autor operele originale de creație intelectuală în domeniul literar, sau științific, oricare ar fi modalitatea de creație, modul sau forma concretă de exprimare și independent de valoarea și destinația lor”. Art. 8 prevede că „ Fără a prejudicia drepurile autorilor operei originale, constituie, de asemenea, obiect al dreptului de autor operele derivate care au fost create plecând de la una sau mai multe opere preexistente”.

Contractul de editare este definit de art. 48 la alin. (1) astfel „ Prin contractul de editare, titularul dreptului de autor cedează editorului în schimbul unei remunerații, dreptul de a produce si de a difuza opera”.

4.10.3. Modul de exercitare a dreptului de preempțiune al editorului

Pentru ca editorul să își poată exercita dreptul său prioritar trebuie să primească de la autor o ofertă în formă scrisă. După primirea ofertei scrise, titularul dreptului prioritar își poate exercita dreptul de preempțiune în termen de 30 de zile. În cazul în care editorul titular al dreptului de preempțiune nu își exercită dreptul înăuntrul termenului de 30 de zile, acesta este decăzut din dreptul său.

În doctrină se menționeză că în situația nerespectării dreptului de preempțiune al editorului titular al dreptului de preempțiune sancțiunea care intervine constă în nulitatea relativă a contractului de editare încheiat cu nerespectarea acestui drept. Legea prevede la art. 52 alin (2) că dreptul de prioritate al editorului este valabil timp de 3 ani de la data publicării operei.

Concluzii

Apărând sub denumirea de protimisis care este de sorginte binzantină, dreptul de preempțiune a cunoscut o amplă folosire și aplicare începând de la mijlocul secolului al XVI-lea. Denumirea de protimisis a ajuns să fie folosită după ce, în timp, au fost utilizate denumiri precum: drept de retract, drept de precumpărare, drept de răscumpărare etc. Pentru că niciuna dintre aceste denumiri nu au fost îndestulătoare în sec XVIII s-a procedat la păstrarea denumirii de protimisis.

Protimisisul era definit ca fiind un drept real, legal, opozabil erga omnes, în virtutea căruia persoanele care se găseau în anumite raporturi durabile de solidaritate (rudenie, devălmășie, vecinătate, etc) cu stăpânul, silit să-și înstrăineze anumite bunuri către o persoană în afara cercului respectiv de solidaritate, puteau dobândi lucrul însuși sau folosința lui, plătind prețul de înstrăinare și făcând să fie astfel preferate dobânditorului străin.

Un aspect interesant este reprezentat de modalitatea prin care era exercitat dreptul de protimisis. Atfel, persoana care dorea să vândă un bun trebuia să își îndeplinească obligația de a aduce la cunoștință intenția sa de vânzare titularului dreptului de preempțiune. Înstrăinătorul își îndeplinea această obligație prin vestirea celor îndreptățiți în public.

Observăm că într-o oarecare măsură această obligație a vânzătorului există și în zilele noastre întrucât cel care vinde un bun ce este supus dreptului de preempțiune trebuie să îl anunțe pe preemptor despre intenția sa de vânzare sau să îi notifice de îndată acestuia cuprinsul contractului încheiat cu un terț. O altă asemănare cu dreptul de preempțiune actual este reprezentată de faptul că cel îndreptățit la protimisis putea să își exercite dreptul cumpărând bunul și plătind prețul acestuia dar avea și libertatea de a nu-și valorifica acest drept prin achiziționarea bunului.

Cât privește sancțiunea care intervenea pentru neexercitarea dreptului de protimisis observăm o altă similaritate cu sancțiunea actuală ce constă în decăderea preemptorului din dreptul de a-și mai exercita dreptul de preempțiune cu privire la contractul ce i-a fost propus. Neexercitarea dreptului de protimisis oferă posibilitatea vânzătorului de a înstrăina bunul în mod liber oricărei persoane.

Dreptul de preempțiune avea rolul de a evita ajungerea bunului în mâna străinilor iar în acest scop erau numiți beneficiari ai dreptului de protimisis anumite categorii de persoane apropiate precum: rudele devălmașe, rudele simple, devălmași simpli, vecini totali, vecini dintr-un colț, fostul stăpânitor, satul și satele vecine.

Mențiuni despre dreptul de preempțiune regăsim încă din antichitate în Biblie ,, atunci când fratele tău, care e cu tine, va sărăci și va vinde din moștenirea sa, să vină ruda sa de aproape și să cumpere ceea ce vinde fratele său”. Din acest text bilbic rezultă neîndoielnic ideea de a păstra bunul în cercul rudelor și acordarea acestora a unui drept de preempțiune la vânzare pentru evitarea ajungerii bunului în mâna străinilor. Despre dreptul de preempțiune se vorbea și în codul lui Hamurrabi. Dezvoltarea dreptului de preempțiune a început în perioada feudalismului timpuriu, purtând denumirea de protimisis.

În ceea ce privește dreptul de preempțiune în epoca modernă, în Codul civil din anul 1864 a existat un singur articol referitor la dreptul de preempțiune și unele mențiuni în Legea din 15 august 1864 pentru regularea proprietăților rurale. Mai apoi dreptul de preempțiune este prezent, în perioada interbelică, fiind prevăzut în Legea din 13 martie 1925 privind înstrăinarea loturilor dobândite prin împroprietărire iar mai târziu, apare stipulat și în Legea din 22 martie 1937 privind organizarea și funcționarea agriculturii.

În perioada comunistă dreptul de preempțiune cunoaște o decădere pentru că se dorea ca statul să aibă prioritate la achiziție, stat care dorește să înlăture existența proprietății individuale. În timpul perioadei comuniste și până la Revoluția din anul 1989, dreptul de preempțiune a rămas de domeniul trecutului, dar după anul 1989, dreptul de preempțiune cunoaște un ritm alert de răspândire a aplicabilității sale în foarte multe domenii distinte.

Prin apariția Codului civil în anul 2011 dreptul de preempțiune cunoaște o reglementare extinsă și explicită. Așadar prin apariția codului este definit dreptul de preempțiune, este reglementat atât dreptul legal de preempțiune cât și dreptul convențional de preempțiune, sunt stabilite caracterele juridice ale acestuia, sunt analizate și condițiile de exercitare ale dreptului la care facem referire, este rezolvată și situația în care există discuții în legătură cu pluralitatea de bunuri, se soluționează și problema pluralității de preemptori, sunt enunțate și efectele exercitării dreptului de preempțiune precum și modul de stingere a dreptului de preempțiune.

Un aspect care mi-a atras atenția și m-a determinat să-mi exprim opinia cu privire la stingerea dreptului convențional de preempțiune este reprezentat de faptul că în doctrină se vorbește despre faptul că părțile nu pot stabili un termen mai mare de 5 ani și că dreptul convențional de preempțiune astfel constituit se reduce la durata legală de 5 ani. Eu consider că dreptul de preempțiune poate fi constituit pe orice perioadă , chiar și pe durata vieții preemptorului, fapt ce rezultă și din dispozițiile art. 1.740 care dispune că dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului. Rezultă neîndoielnic din această dispoziție că părțile pot alege să constituie dreptul de preemțiune pe orice termen doresc iar în cazul în care părțile nu au stabilit un anumit termen, dreptul de preempțiune a fost constituit pe durata vieții preemptorului, durată care evident poate fi mai mare de 5 ani.

Un alt argument necesar susținerii opiniei mele îl regăsim în teza a doua a aceluiași articol care dispune că doar în mod excepțional, când dreptul de preempțiune a fost stabilit pe un anumit termen acesta se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung.

Prin sintagmele ,, cu excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen ” , „ dacă a fost stipulat un termen mai lung” se sugerează ideea că părțile au toată libertatea de a constitui dreptul de preempțiune pe orice termen doresc și doar în mod excepțional, dacă au prevăzut un anumit termen și preemptorul decedează în interiorul acelui termen, acesta se reduce la 5 ani de la data constituirii.

Cât privește dreptul de preempțiune aplicabil contractului de vânzare în reglementarea civilă actuală am observat că prin Codul civil este reglementat dreptul de preempțiune la vânzarea terenurilor forestiere, dreptul de preferință al chiriașului la închiriere și dreptul de preempțiune al arendașului. După cum putem observa Codul civil folosește noțiunea de drept de preempțiune doar în cazul vânzării terenurilor forestiere și a bunurilor agricole arendate, evitând să facă acest lucru și în cazul dreptului de preferință al chiriașului la închiriere.

În doctrină se vorbește despre faptul că legiuitorul evită această exprimare întrucât noțiunea de drept de preempțiune este utilizată doar în ceea ce privește contractele de vânzare, fapt ce reiese din cuprinsul art. 1.730 alin. (1) care redă definiția dreptului de preempțiune potrivit căreia cel în favoarea căruia a fost stabilit un drept de preempțiune beneficiază de prerogativa de a cumpăra cu prioritate un bun. Din interpretarea acestui text putem înțelege că ne lovim de noțiunea de drept de preempțiune doar în situația în care titularul dreptului de preempțiune poate să cumpere cu prioritate un bun și nu atunci când avem în vedere dreptul chiriașului de a încheia un nou contract de închiriere la condiții egale, caz în care se folosește noțiunea de preferință.

Datorită importanței dreptului de preempțiune acesta este reglementat și prin foarte multe legi speciale în domenii cât mai diverse. Cu titlu de exemplu enumerăm: dreptul de preempțiune în domeniul forestier, în domeniul agricol, în domeniul culturii, în materia locațiunii, în domeniul istoriei etc. Aceste reglementări instituie drepturi de preempțiune în favoarea mai multor categorii de titulari precum: coproprietarii, arendașii, statul român, locatarii, expropriații, etc. Rolul acestor reglementări este de a proteja bunurile naționale și de a ocroti interesele anumitor categorii de persoane care pot dezvolta relații ce se află în strânsă legătură cu anumite categorii de bunuri.

Chiar dacă dreptul legal de preempțiune constituie o derogare de la principiul libertății contractuale deoarece în acest mod este îngrădit dreptul vânzătorului de a-și alege, în mod liber, cumpărătorul și face excepție de la dreptul proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său, eu consider că instituirea dreptului legal de preempțiune este benefică și are un rol foarte important în societatea actuală. Susțin acest lucru întrucât pe lângă dezavantajele pe care le oferă dreptul de preempțiune vânzătorilor, acesta o oferă o serie de avantaje anumitor categorii de persoane, avantaje ce constau de obicei în protejarea bunurilor naționale și în ocrotirea intereselor anumitor categorii de persoane precum locatarii, expropriații etc. Este importantă protejarea bunurilor culturale deoarece acestea prin valoarea lor deosebită asigură păstrarea identității unei națiuni.

În cazul de față consider că ocrotirea intereselor anumitor categorii de persoane precum locatarii, expropriații etc. și protecția bunurilor naționale sunt prioritare față de dreptul proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său. Proprietarul nu este lipsit complet de avantaje întrucât acesta va primi plata prețului bunului ce constituie obiectul preempțiunii, singurul inconvenient fiind reprezentat de faptul că acesta nu își poate alege în mod liber cumpărătorul.

Bibliografie

A. Tratate, cursuri, monografii

1. Avdiev V. I., Istoria orientului antic, Ed. de Stat, București, 1951;

2. Coordonatori: Baiaș Fl. A., Chelaru E. , Constantinovici R., Macovei I. , Noul Cod civil , Comentariu pe articole, art. 1-2664, Ed. C.H. Beck, București, 2012;

3. Belu Magdo M.- L., Contractul de vânzare în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2014;

4. Bîrsan C., Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului Cod civil, ediție revizuită și actualizată până la data de 20 septembrie 2013, Ed. Hamangiu, București, 2013;

5. Bleoancă Alexandru șa , Noul Cod civil comentarii doctrină jurisprudență, vol III, art. 1650-2664 ,Ed. Hamangiu, București, 2012.

6. Comăniță G., Comăniță I.-I., Drept civil, Contracte civile speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2013;

7. Dincă R., Contracte civile speciale în noul Cod civil , Note de curs, Ed. Universul Juridic, București, 2013;

8. Florea B., Drept civil ,Contractele speciale, Ed. Universul Juridic, București, 2013;

9. Foltiș A., Dreptul de preempțiune, Ed. Hamangiu, București, 2011;

10. Georgescu V. AL., Preempțiunea în istoria dreptului românesc, Dreptul de protimisis în Țara Românească și Moldova, Ed. Academiei Republicii Socialiste România, București, 1965;

11. Georgescu V. AL., Bizanțul și instituțiile românești pînă la mijlocul secolului al XVIII-lea, Ed. Academiei Republicii Socialiste România, București, 1980;

12. Georgescu V. AL., Popescu-Mihuț E., Organizarea de stat a Țării Romînești (1765-1782) Fragmente din proiectele de Cod General sau Manualele de legi redactate de Mihail Fotino în 1765 (cinci titluri), 1766 (opt titluri) și 1777 ( cartea I),Ed. Academiei Republicii Socialiste România, București, 1989;

13. Macovei I. , Tratat de drept al proprietății intelectuale, Ed. C.H. Beck, București, 2010;

14. Moțiu F., Contractele speciale în noul Cod civil,ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, 2011;

15. Moțiu F., Contractele speciale, ediția a VI-a revăzută și adăugită, Ed. Universul Juridic, București, 2015;

16. Neculaescu S. ș.a. , Instituții de drept civil, Curs selectiv pentru licență, ediția a II-a, revăzută și adăugită, Ed Universul Juridic, București, 2013;

17. Negru I., Teoria generală a dreptului de preempțiune, Ed. Universul Juridic, București, 2010, p. 33

18. Puie O., Contractele civile în contextul noului Cod civil și al noului Cod de procedură civilă, Ed. Universul Juridic, București, 2014;

19. Puie O., Regimul juridic al terenurilor. Cadastrul și publicitatea imobiliară asupra terenurilor. Ed. Universul Juridic, București, 2014;

20. Coordonatori: Sachelarie O. și Stoicescu N., Instituții feudale din Tările Române. Dicționar, Ed. Academiei Republii Socialiste România, București, 1988;

21. Tăbăraș M., Contracte speciale, Ed. C.H. Beck, București 2013;

22. Toma T., Contracte speciale, Ed. Vasiliana 98, Iași, 2014;

23. Uță L., Contracte speciale în noul Cod civil, Ed. Hamangiu, București, 2012

B. Legislație

1. Legea din 15 august 1864 pentru regularea proprietății rurale publicată în Monitorul Oficial nr. 181 din 15 august 1864;

2. Legea nr. 64/1991 privind brevetele de invenție republicată în Monitorul Oficial, nr. 541 din 8 august 2007;

3. Legea arendării 16/1994 actualizată cu Legea nr 20/2008 publicată în Monitorul Oficial nr. 170 din 05.03.2008;

4. Legea nr. 33/1994 privind expropierea pentru cauză de utilitate publică republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr . 472, din 5 iulie 2011;

5. Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor și drepturile conexe publicată în Monitorul Oficial, nr. 60 , din 26 martie, 1996;

6. Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 40/1998 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, publicată în Monitorul Oficial, nr. 453 din 26 noiembrie 1998;

7. Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului național cultural mobil republicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 828 din 09.12.2008;

8. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 republicată în Monitorul Oficial nr. 798 din 2 septembrie 2005;

9. Legea nr. 442/2001 privind protejarea monumentelor istorice publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 938, din 20 noiembrie 2006;

10. Legea nr. 66/2002 pentru aprobarea Ordonanței de Urgență a Guvernului nr. 226/2000 privind circulația juridică a terenurilor cu destinație forestieră publicată în Monitorul Oficial nr. 653 din 22 iulie 2005;

11. Legea nr. 379/2003 privind regimul mormintelor și operelor comemorative de război publicată în Monitorul Oficial al României, nr. 700, din 7 octombrie 2003;

12. Legea 46/2008 Codul silvic republicată în Monitorul Oficial , Partea I, nr. 611 din 12 august 2015;

13. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil publicată în Monitorul Oficial nr. 255 din 17 aprilie 2012;

14. Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil publicată în Monitorul Oficial nr. 409 din 10 iunie 2011, rectificată în Monitorul Oficial nr. 489 din 8 iulie 2011;

15. Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzarii-cumpărării terenurilor agricole situate ăn extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înfiintarea Agenției Domeniilor Statului publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014;

16. Legea nr. 83/2014 privind invențiile de serviciu publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 471 din 26 iunie 2014;

C. Articole

1. Dvoracek M. și Crăciun G., Proprietatea răzeșească și dreptul de protimisis în Moldova la sfârșitul secolului al XVIII-lea până în prima jumătate a secolului al XIX-lea, în Analele Științifice ale Universității „ Al. I. Cuza” din Iași ( serie nouă), Științe juridice, 1988.