ANALIZA COSTULUI UNUI OBIECT DE CONSTRUCȚ IE [619056]

ANALIZA COSTULUI UNUI OBIECT DE CONSTRUCȚ IE
ÎN VARIANTE CONSTRUCT IVE

Stoian Marina, asist.drd.ing.
Universitatea Tehnică de Construcții Bucureș ti

Abstract
The present paper is intended to analyze the comparative costs regarding different constructive solutions for an
office building with basement, ground floor and four stories. The structure of the building was considered made of
reinforced concrete, steel and reinforced masonry. Different constructive solutions for the interior and exterior finish wer e
analyzed. The costs for the main construction works afferent to the considered constructive objective were compared
regarding materials, labor, equipment and transportation.

1. INTRODUCERE

Lucrarea are ca obiectiv prezentarea unei an alize comparate a costurilor implicate î n realizarea
unui obi ect de construcție, clă dire de birouri S+P+4E, prin utilizarea mai multor variante constructive .
Costurile analizate sunt costuri directe (material, manoper ă, utilaj, transport), care reflect ă efortul
antreprenor ului în realizarea construcț iei.
Cheltuielile în investițiile din construcț ii treb uie riguros stabilite, pentru că din momentul
concretizării lor î n materiale, manoper ă, utilaje, transport, ș .a.m.d, ele devin ireversibile. Astfel nu mai
este posibil a se reveni asupra lor in condiții avantajoase. Erorile săvârșite sunt costisitoare și implică
cheltuieli mari pentru remedi eri, refaceri.

2. DATE GENERA LE PRIVIND OBIECTUL DE CONSTRUCȚ IE

Obiectul studiului de caz îl constituie o clă dire de birouri S+P+4E realizată î n mai multe variante
constructive :
– varianta 1 : structur ă de rezistență din beton armat ;
– varianta 2 : structur ă de rezisten ță metalic ă ;
– varianta 3 : structur ă de rezisten ță cu pereți din zidărie portantă .
Clădirea are dimensiunile în plan (axe construcț ie) 14.40mx28.80m iar înălțimea de nivel este de
3,50m.
Infrastructura pentru cele trei sisteme const ructive este de tip cutie rigidă. Ea se dezvoltă pe
înățimea subsolului și este alcătuită din pereț i de beton armat, radier si placa subsolului de peste subsol.

Structura de rezistență din beton armat (varianta 1) este alcătuită din pereți structurali și
cadre dispuse pe ambele direcții ale construcției, legate între ele prin ș aibe orizontale formate din
planș eele amplasate la diferite niveluri. Pentru planșee s -a ales soluția de grinzi și plăci de beton armat
monolit.
Structura de rezisten ță metalică (varianta 2) este alcatuită din cadre transversale și
longitudinale, legate între ele prin șaibe orizontale formate de planș ee amplasate la diferite niveluri.
Pentru planșee s -a ales soluția cu placă de beton armat, cu o grosime d e 10cm, turnat ă monolit pe o
rețea plană de grinzi metalice.
Structura de rezisten ță din zidărie înrămată (varianta 3)
Pereț ii structurali din zidărie plină presată sunt amp lasați pe două direcții ortogonale î n lungul
axelor principale ale construcției. Conlucrarea spațială a pereților structurali este asigurată prin efectul
de șaibă al dalelor de planș eu. S-au prevăzut stâlpișori de beton armat la intersecțiile dintre pereț ii
structurali și la marginile golurilor de uși și ferestre practicate în pereț i.
Compartimentă rile interioare sunt realizate cu pereți despărț itori din gips -carton . Acești
pereți despă rțitori autoportanț i, cu proprietăț i fono -absorbante, sunt o soluț ie m odernă și foarte utilă
pentru partajarea unei încăperi în spații cu diferite utiliză ri.
Tavanul fals (suspendat) este executat cu un str at din plă ci de gips -carton de 12.5mm grosime ,
montat pe schelet metalic, având elemente de susț inere tije cu bucle.
Închiderea exterioar ă pentru structur a din beton armat este realizată din că rămidă eficient ă (cu
goluri), av ând grosimea de 25 cm grosime.
Confortul luminos este asigurat de suprafe țele vitrate cu tâmplărie de aluminiu și cu geam
termopan. U șile de acces în clădire sunt metalice, iar cele interioare sunt din lemn.
Tencuiala supraf ețelor elementelor din beton și zidărie este realizat ă drișcuit cu mortar M 100-
T de 2 cm grosime. Ulterior pe aceste suprafe țe este aplicat manual gletul.
Elementele verticale ale structurii de rezisten ță metalic ă, și anume contrav ântuirile și stâlpii
sunt îmbrăcate cu panouri rigips cu rol estetic și cu rol de p rotec ție împotriva incendiului .
Elementele de o țel trebuie s ă beneficieze de protec ție anticoroziv ă și de protec ție contra
incediului. Livrarea elementelor metalice în form ă prefabricat ă prevede inclusiv protec ția anticoroziv ă
a acestor elemente.
Zugr ăvirea pereților se realizeaz ă cu vopseluri lavabile de interior.
În buc ătărie și toalete pere ții vor fi placa ți cu faian ță pe toat ă înălțimea încăperii.
Pentru pardoseala rece s-a adoptat solu ția cu mozaic turnat pe loc de 1.50cm grosime (cu
plăcuțe din marmur ă divers colorate) și bordur ă cu mozaic marmur ă.
Pentru pardoseala cald ă s-a ales parchet melaminat și plinte din PVC.
Soluția de teras ă aleas ă este terasa cu circula ție intens ă și cu beton de pant ă peste termoizola ție.
Terasa este realizat ă din mai multe straturi, datorit ă necesit ății de a fi realizat ă izolarea hidrofug ă,
termic ă, precum și condi ții favorabile de comportare la vapori.
Sunt propuse dou ă variante de realizare a fațadei pentru cele trei sisteme constructive.
 Prima variant ă :
-pere ți sandwich (pentru structura de metal)
Pereții sandwich se compun din doua tabl e metalice profilate, galvanizate și prevopsite pe
ambele p ărți și o component ă intern ă din vat ă mineral ă laminata incombustibil ă. Aceste trei straturi
sunt lipite într-un singur element compact tip « sandwich ».
-soluție clasic ă : termoizola ție din polis tiren expandat de 8cm grosime și tencuial ă exterioar ă
aplicat ă pe perete de beton sau zid ărie (pentru structura din beton și structura din zid ărie).
 A doua variant ă : pere ți cortin ă (pentru toate cele trei sisteme constructive)
Pereții cortin ă sunt o ale gere modern ă pentru fa țadă, fiind realiza ți din profile de aluminiu, cu
geam securizant cu folie antiefrac ție.

3. STUDIUL COMPARAT AL REZULTATELOR OB ȚINUTE

Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări
aferente clădirii din beton analizată
2%12%
35%
10%3%5%7%3%14%9%terasamente
infrastructură
structură
închideri și compartimentări
tâmplării
tencuieli interiaore
pardoseli
finisaje interioare
terasa
finisaje ext

Fig. 1 Structura procentual ă a costului pentru clădirea de birouri
cu structur ă din beton armat

Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări
aferente clădirii din metal analizată
3%14%
38%10%
3%1%8%2%10%11%terasamente
infrastructură
structură
închideri și compartimentări
tâmplării
tencuieli interiaore
pardoseli
finisaje interioare
terasa
finisaje ext

Fig.2 Structura procentual ă a costului pentru clădirea de birouri
cu structur ă metalic ă

Structura costului în pondere procentuală la nivelul principalelor lucrări
aferente clădirii din zidărie analizată
2%13%
34%
8%3%7%6%4%14%9%terasamente
infrastructură
structură
închideri și compartimentări
tâmplării
tencuieli interiaore
pardoseli
finisaje interioare
terasa
finisaje ext
Fig. 3 Structura procentual ă a costului pentru clădirea de birouri
cu structur ă din zid ărie înrămată

Terasamente
Pentru structura metalic ă fixarea st âlpilor în infrastructur ă cu ajutorul buloanelor de ancoraj
impune realizarea unor buli de 140x140cm la nivelul infrastructurii pentru înglobarea buloanelor de
ancoraj.
Axul acestor st âlpi coincide cu axul st âlpilor de la structur ă, prin urmare fe țele exterio are ale
pereților bulbilor (fe țele exterioare ale pere ților subsolului) se vor g ăsi la 0.70m în exteriorul axelor
stâlpilor. Din acest motiv dimensiunile în plan mai mari ale subsolului pentru structura metalic ă conduc
la un volum mai mare al s ăpăturii și la un cost mai mare al lucr ărilor de terasamente în cazul acestei
variante constructive .

Infrastructura
Costul infrastructurii construc ției cu structura metalic ă este mai ridicat dec ât costul
infrastructurii din beton, pentru c ă dimensiunile în plan ale s ubsolului sunt mai mari pentru structura
metalic ă. Dimensiunile bulbilor sunt de 1.40×1.40m pentru structura metalic ă , față de 0.70×0.70m
pentru structura din beton armat.
În cazul infrastructurii construc ției din zid ărie exist ă pereți în dreptul fiec ărui ax. Pereții mai
numero și conduc în cazul infrastructurii construc ției din zid ărie la un pre ț mai ridicat în raport cu
infrastructura construc ției din beton armat.

Structura
Costul mai ridicat al structurii metalice este dat în special de costul mai ridic at al o țelului în
raport cu betonul armat și zid ăria. Aceast ă variant ă constructiv ă determin ă costurile cele mai reduse
legate de manoper ă.
Datorit ă costurilor ridicate legate de montarea cofrajelor si confec ționarea arm ăturilor (pentru
plăci, grinzi și pereți din beton armat) structura din beton armat precede structura metalic ă din punct de
vedere a costului.
În cazul structurii de zid ărie avem o dal ă de 16cm pentru care cofrarea și montarea arm ăturilor
se realizeaz ă mai repede și mai u șor dec ât cofrarea și montarea arm ăturilor în cazul plan șeului cu grinzi
secundare și principale utilizat în cazul structurii din beton armat.

În plus în cazul structurii de zid ărie centurile din beton armat reaz ămă continuu pe pere ții din
zidărie, ceea ce u șureaz ă semnificat iv cofrarea acestora.

Închideri și compartiment ări
Structura metalic ă confer ă cea mai mare flexibilitate a spa țiului construit, fiind urmat ă de
structura din beton armat și structura din zid ărie.
Astfel cantitatea necesar ă de pere ții desp ărțitori din g ips-carton pentru structura metalic ă este
cea mai mare. Structura metalic ă are to ți pere ții interiori din gips carton, comparativ cu structura din
beton armat , unde din motive constructive unul dintre pere ții interiori este un pe rete structural din
beton a rmat.
La structura din zid ărie, o mare parte din pere ții despă rțitori sunt constitui ți de pere ții portan ți
din zid ărie, întruc ât acest tip de sistem structural nu ofer ă flexibilitate pentru spa țiul construit. Astfel
costul compartiment ărilor interioare es te cel mai mic pentru structura de zid ărie, pe de o parte datorit ă
numărului redus de pere ți desp ărțitori din gips -carton, iar pe de alt ă parte datorit ă faptului c ă în cadrul
acestei activit ăți nu sunt cuprinse lucr ările de placare a elementelor metalice, aferente structurii
metali ce și nici lucr ările de închidere exterioar ă cu zid ărie, prezente la structura din beton armat. Pentru
structura din zid ărie, închiderea exterioar ă face parte din structura de rezisten ță a acesteia, fiind luat ă în
calcul la analiz a costului structurii de rezisten ță.
Pentru structura metalic ă apare necesitatea plac ării elementelor metalice, din punct de vedere
estetic dar și ca o protec ție antifoc.

Tâmplării
Partiurile de arhitectur ă pentru cele trei sisteme structurale analizate au acelea și
compartiment ări interioare, acela și num ăr de ferestre și uși.

Tencuieli interioare
Cel mai ridicat cost este pentru structura de zid ărie, întruc ât sunt cantit ăți mari de tencuit. Apoi
urmeaz ă structura din beton cu manopera necesar ă gletuirii pereților interiori, iar pe ultimul loc
structura metalic ă cu manopera aferent ă gletuirii pere ților desp ărțitori, precum și manopera necesar ă
realiz ării protec ției contra incendiilor a elementelor metalice.
În cazul structurii metalice lucrarea de tencui t nu apare dec ât la subsol, pentru pere ții de beton
armat. Pentru cele trei sisteme structurale, suprafe țele pe care va fi montat ă faian ța nu este tencuit ă.
Costul tencuielilor, dac ă se utilizeaz ă pentru închiderea exterioar ă pereții cortin ă, nu se
modific ă în cazul structurii de zid ărie și a structurii metalice. Diferen ța apare în cazul structurii din
beton armat, întruc ât nemaiexist ând închiderea exterioar ă din c ărămidă plină presat ă, se reduce
cantitatea de tencuit și gletuit aferent ă acestei zid ării.

Pardoseli
Costul pardoselii pentru structura metalic ă este mai ridicat dec ât pentru celelalte dou ă sisteme
constructive, pe de o parte datorit ă suprafeț ei în plan mai mare, din motive constructive iar pe de alt ă
parte datorit ă spațiului generos pe care îl oferă structura metalic ă, fără pereți de rezisten ță interiori care
sa reduc ă suprafa ța necesar ă realiz ării pardoselilor.
Pentru structura din zid ărie, suprafe țele necesare realiz ării pardoseliilor sunt mai mici,
pardoseala fiind realizat ă din perete de zid ărie, în perete de zid ărie.

Finisaje interioare de suprafa ță (zugraveli și plac ări)
Diferen ța de cost între cele trei sisteme constructive este dat ă de diferit ele valori ale înălțimii
libere, rezultat ă din motive constructive.

Diferen ța între finisajele interioare utiliz ând pere ții cotină și fără pereți cortin ă, apare doar în
cazul structurii din beton armat. Și anume perete le de închidere exterioar ă din c ărămidă eficient ă nu
mai exist ă în cazul folosirii solu ției de închidere cu pere ți cortin ă, și astfe l suprafa ța de zugr ăvit este
redus ă.

Terasa
Costul realiz ării terasei pentru structura din beton și zid ărie este mai mare dec ât pentru cea
metalic ă. În cazul primelor dou ă variante structurale se realizeaz ă un atic din zid ărie de bca cu centur ă
și stâlpișori. Pentru structura metalic ă aticul este realizat dintr -un cadru metalic, pe care este montat
peret ele cortin ă sau pere ții sandwich.
Costul structurii de beton armat și a structurii de zid ărie este acela și, întruc ât suprafa ța pe care
se realizeaz ă terasa este aceea și.
În cazul utiliz ării solu ției de închidere exterioar ă cu pere ți cortin ă, modalitatea de realizare a
terasei, ram âne aceea și.

Finisaje exterioare (fațada)
Costurile necesare realiz ării fa țadei structurii din beton armat și a structurii d in zid ărie sunt
acelea și, deoarece cl ădirea are acelea și dimensiuni și se utilizeaz ă aceea și solu ție de finisaj exterior.
Pentru structura metalic ă cheltuielile necesare procur ării pere ților sandwich sunt foarte ridicate,
față de celelalte structuri analiz ate. Avantajul este costul sc ăzut al manoperei. Pentru varianta de
închidere cu pere ți cortin ă, costul estimat realiz ării structurii de beton armat și din zid ărie este acela și,
pentru c ă dimensiunile cl ădirii sunt acelea și. Întruc ât structura metalic ă are dimensiuni mai mari în
plan dec ât celela lte dou ă sisteme structurale analizate, costul aferent acestei structuri va fi mai mare.

4. EVOLU ȚIA COSTURILOR DIRECT E LA NIVELUL TRIM.II 2008 COMPARATIV CU
TRIM. I 2008

Analiza evolu ției costurilor cl ădirii de bi rouri s -a realizat prin utilizarea indicilor de pre țuri și
tarife corespunz ătoare trim. II 2008, calcula ți conform metodologiei INCERC de determinare a indicilor
de pre ț utiliza ți la evaluarea lucr ărilor de construc ții.

Nr.
crt.
Categorii
de
lucrări Trim.
I/2008 Ponderea cheltuielilor
în total cheltuieli directe Total
Indice de
creștere
a pre țului Trim.
II/2008 materiale manopera utilaj transport
1

C-ție la
roșu Trim.
I/2008 60.27% 18.12% 16.99% 4.63% 100.00%

1.069 Indice 1.076 1.060 1.056 1.050
Trim.
II/2008 64.85% 19.21% 17.94% 4.86% 106.86%

1.069 2

Finisaje

Trim.
I/2008 59.15% 35.40% 3.97% 1.48% 100.00%
Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
II/2008 63.65% 37.52% 4.19% 1.55% 106.92%
Fig. 4 Evolu ția costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structur ă din beton armat

Nr.
crt.
Categorii
de
lucrări Trim.
I/2008 Ponderea cheltuielilor
în total cheltuieli directe
Total
Indice de
creștere
a pre țului Trim.
II/2008 materia le manopera utilaj transport
1

C-ție la
roșu

Trim.
I/2008 76.11% 9.24% 11.51% 3.14% 100.00%

1.071 Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
II/2008 81.89% 9.79% 12.15% 3.30% 107.14%

1.072 2

Finisaje

Trim.
I/2008 74.56 % 22.21% 3.04% 0.19% 100.00%
Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
II/2008 80.23% 23.54% 3.21% 0.20% 107.18%
Fig. 5 Evolu ția costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structur ă metalic ă

Nr.
crt.
Categorii
de
lucrări Trim.
I/2008 Ponderea cheltuielilor
în total cheltuieli directe
Total
Indice de
creștere
a pre țului Trim.
II/2008 materiale manopera utilaj transport
1

C-ție la
roșu

Trim.
I/2008 61.11% 16.50% 17.85% 4.54% 100.00%

1.069 Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
II/2008 65.75% 17.49% 18.85% 4.77% 106.86%

1.069 2

Finisaje

Trim.
I/2008 55.55% 38.80% 4.08% 1.57% 100.00%
Indice 1.076 1.06 1.056 1.05
Trim.
II/2008 59.77% 41.13% 4.31% 1.65% 106.86%
Fig. 6 Evolu ția costurilor Trim I – Trim.II/2008 pentru clădirea de birouri
cu structur ă din zid ărie înrămată

5. CONCLUZII

Prin analiza celor trei sisteme constructive se observ ă că structura metalic ă are costul cel mai
ridicat. Acest cost este dat, în special , de cos tul ridicat al materialului (o țel) și costul ridicat al
materialelor de protec ție la foc. Volumul cel mai mare de manoper ă pe șantier se constat ă în cazul
structurii din beton armat, iar volumul cel mai redus în cazul structurii metalice.

Înglobarea de can tități mari de materiale de pus î n oper ă și de transportat, precum și procese
tehnologice umede pentru structura din zid ărie și beton armat, determin ă un volum mare de manoper ă
și un cost mai ridicat pentru utilaje ș i transport . Volumul cel mai mare de ma noperă pe șantier se
constat ă în cazul structurii din zid ărie, fiind urmat de cel al structurii din beton armat, iar cel mai redus
volum de manoper ă în cazul structurii metalice.
Pentru o cl ădire de birouri este necesar ă flexibilitatea spa țiului interior. O clădire de birouri
implic ă activit ăți cu un num ăr mare de persoane. Este util ca spa țiul interior s ă poată fi organizat și
reorganizat în timp, în diferite unit ăți prin elemente de compartimentare nestructurale, potrivite
procesului func țional respecti v. În acest sens s tructura metalic ă confer ă cea mai mare flexibilitate a
spațiului construit, fiind urmat ă de structura din beton armat și structura din zid ărie.
În urma analizei diferitelor variante propuse de realizare a fa țadei pentru cele trei sistem e
constructive s -a constatat c ă prin utilizarea solu țiilor moderne costul este m ărit considerabil.
Pereții-cortin ă sunt o solu ție eficient ă pentru o fa țadă modern ă, asigur ând izola ție fonic ă,
termic ă, un aspect estetic pl ăcut, rezisten ță în timp, întreținere u șoară. Deasemenea închiderea cu
pereții sandwich ofer ă construc ției izola ție termic ă bună, rezisten ță la ap ă și vapori de ap ă, rezisten ță la
bacterii și microorganisme, o prezentare pl ăcută și o rezisten ță în timp menit ă să înlăture interven țiile
periodice de renovare.
Toate aceste avantaje implic ă un cost mult mai ridicat, dec ât utiliz ând o închidere exterioar ă și
finisaje exterioare în solu ții conven ționale. Totu și costul manoperei, a utilajelor utilizate și a
transportului materialelor este sc ăzut.

Bibliografie

[1] Stoian M. – « Eficien ța economic ă a firmei », activitate doctorat: referat II I, Universitatea Tehnic ă de Constr ucții
Bucure ști, Facultatea de Construc ții Civile, Industriale ș i Agricole, noiembrie 2007 ;
[2] INCERC – Contract 310/2007, Servicii de elaborare a reglement ărilor tehnice/activit ăți specifice de reglementare în
domeniul construc țiilor – lot 1, « Evolu ția costurilor în construc ții de locuit colective realizate prin interven ția statului» ,
septembrie 2008 .