Analiza Celei Mai Bune Utilizări Tern X

CUPRINS

1. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI ………………………………………………………pag. 3

2. INVESTIȚIA ȘI DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ ……………………………………………..pag 8

3. DECIZII DE INVESTIȚII ȘI REGULI DE DECIZIE …………………………………………..pag 3

4. VALOAREA INVESTIȚIEI ȘI STRATEGIA DE INVESTIȚII …………………………….pag 4

5. RISCUL ÎN INVESTIȚIILE IMOBILIARE………………………………………………………….pag 4

Metode de reducere a riscului

Metode clasice de estimare a riscului

6. FEZABILITATEA INVESTIȚIEI IMOBILIARE ………………………………………………..pag 7

7. ANALIZA DE PIAȚĂ ……………………………………………………………………………………..pag 10

8. ANALIZA DE PIAȚĂ REZIDENȚIALĂ …………………………………………………………..pag 14

9. APLICAȚIE: DIMENSIONAREA ȘI EVALUAREA UNUI TEREN LIBER DESTINAT UNUI COMPLEX REZIDENȚIAL ………………………………………………………………………pag 18

Capitolul I ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Forțele de piață formează valoarea de piață, astfel încât analiza forțelor semnificative pentru determinarea celei mai bune utilizări este esențială pentru procesul de evaluare. Atunci când scopul efectuării unei evaluări este de a forma o opinie asupra valorii de piață, analiza celei mai bune utilizări identifică utilizarea cea mai profitabilă și cea mai competitivă a unei proprietăți imobiliare.

Cea mai bună utilizare a unei parcele de teren nu este determinată printr-o analiză subiectivă a deținătorului proprietății imobiliare, a constructorului sau a evaluatorului; cea mai bună utilizare este determinată de forțele competitive de pe piața în care este localizată proprietatea.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăți, mai mult decât orice altceva, este ceea ce îi determină valoarea și se definește ca fiind acea utilizare care, dintre utilizările alternative corespunzatoare și probabile, este:

permisă legal

posibilă din punct de vedere fizic

realizabilă/fezabilă din punct de vedere financiar

maxim productive

Testele de posibilitate fizică și permisivitate legală trebuie aplicate înaintea testelor de fezabilitate financiară și productivitate.

Proprietatea este întotdeauna evaluată pe baza celei mai bune și profitabile utilizări, care poate fi sau nu poate fi utilizarea prezentă. Valoarea terenului este bazată pe cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind disponibilă și gata de a fi dezvoltată pentru acea utilizare. Îmbunătățirile sunt evaluate conform modului în care ele contribuie (sau nu) la valoarea terenului. Cea mai bună utilizare trebuie să apară într-un viitor rezonabil și nu poate fi îndepartată sau speculativă.

În cursul analizei, evaluatorul trebuie să facă distincția între cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber și cea mai bună utilizare a proprietății ca fiind construită.

Perioada de timp a unei utilizări specificate reprezintă un punct important al analizei celei mai bune utilizări. În multe cazuri, cea mai bună utilizare a unei proprietăți se poate schimba în viitorul apropriat.

Tradițional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul ce rămâne după ce a fost amortizată construcția.

I. 1 Criteriile analizei celei mai bune utilizări

a. Permisibilă legal

În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege. El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricțiile de construire, normativele de construcții, restricțiile privind construcțiile din patrimoniu și siturile istorice, impactul asupra mediului.

Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietății din cauza unor clauze în contractul de închiriere.

Dacă nu există restricții cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul poate avea în vedere – cu riscurile aferente – și eventualele modificări ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare.

Normativele de construcții și condițiile de impact asupra mediului, pot avea influențe asupra fezabilității utilizării, dacă nu o scot în afara legii.

b. Posibilă fizic

Dimensiunile, forma, suprafața, structura geologică a terenului și accesibilitatea unui lot de teren și riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundații) afectează utilizările unei anumite proprietăți imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza și fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea și disponibilitatea utilităților publice (canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.)

Structura geologică a terenului poate împiedica (sau face foarte scumpă) anumite utilizări ale proprietății, cum ar fi: clădiri cu regim mare de înălțime, subsoluri multiple, etc.

Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.

c. Fezabilă financiar

Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal și posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere cheltuielile de exploatare, obligațiile financiare și amortizarea capitalului. Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață, atunci utilizarea este fezabilă.

d. Maximum productivă

Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordamță cu rata de fructificare a capitalului cerută de piață pentru acea utilizare.

Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită estimând valoarea utilizării propuse (teren și construcții) și scăzând costul materialelor, manoperei, regiei și al capitalului, necesare realizării construcției. Valoarea terenului poate fi estimată și prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.

Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare și a recuperărilor capitalului investit în construcțiile alocate în proporțiile determinate pe piața imobiliară.

Cea mai bună utilizare potențială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung și se presupune că va rămâne aceeași pe durata de viață economică sau utilă a construcțiilor.

I. 2 Cea mai bună utilizare a terenului liber

Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construcțiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare și evaluatorul poate începe selecția de proprietăți comparabile și apoi să estimeze valoarea terenului.

Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să rămână liber până când piața va fi pregătită pentru dezvoltare imobiliară.

Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcții, atunci evaluatorul trebuie să determine tipul și caracteristicile construcției (de exemplu: magazin, hotel, birouri); câte etaje, ce dimensiuni și utilități; care va fi chiria și nivelul cheltuielilor de exploatare; cât va costa construcția. Dacă se determină că ridicarea unei clădiri reprezintă cea mai bună utilizare a terenului liber, evaluatorul trebuie să determine și să descrie tipul și caracteristicile construcției ideale care trebuie realizată. Evaluatorul compară construcțiile existente pe amplasament cu construcția ideală, iar diferențele sunt analizate pentru a afla deprecierea suferită de construcțiile existente. Construcția ideală trebuie să întrunească următoarele criterii:

Obține avantajul maxim din potențialul amplasamentului în condițiile cererii de pe piață

Respectă standardele de piață curente și caracterul ariei de piață

Are cel mai convenabil preț

I. 3 Cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietăți imobiliare prin construcțiile ce-i aparțin: continuarea utilizării existente, renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o altă utilizare, demolarea parțială sau totală, ori o combinație a acestor alternative.

Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăți în funcție de rata de fructificare pe termen lung și riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.

În analiza celei mai bune utilizări a proprietăților ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie să considere orice modernizare ce este în concordanță cu preferințele pieței.

I. 4 Situații speciale

Ipotezele analizei celei mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizările proprietăților imobiliare. În identificarea celor mai bune utilizări, sunt totuși necesare considerații speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinație specială, speculative și teren liber în exces.

a. Utilizări singulare

Cele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu utilizările din vecinătatea înconjurătoare. De exemplu: o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei mari fabrici.

Totuși, cea mai bună utilizare poate fi neobișnuită sau chiar unică. De exemplu: o clădire mare de birouri este cerută de piață, dar este suficientă una singură pentru localitatea respectivă.

b. Utilizările interimare

În multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul previzibil. În asemenea situații, dezvoltarea imediată a proprietății sau conversia ei pentru o cea mai bună utilizare în viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent.

Deci, utilizarea interimară este cea mai bună utilizare dar care s-ar putea schimba în timp relativ scurt. Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcții provizorii, reprezintă utilizări interimare.

Multe din construcțiile demodate nu îndeplinesc criteriile de cea mai bună utilizare, dar ele totuși generează valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piața recunoaște că în timpul tranziției către o nouă utilizare, vechile construcții pot face o proprietate mai valoroasă decât terenul liber.

Când se face comparația cu alte proprietăți, trebuie luate în considerare diferențele între utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice.

Dacă pentru două utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în considerare și trebuie făcută o corecție.

c. Utilizări neconforme legal

O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită și menținută legal, dar nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De obicei, aceste noi reglementări permit existența în continuare a vechilor utilizări, dar interzic extinderea sau modificările importante care să continue utilizarea neconformă. Când o utilizare neconformă încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.

Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare și deci va avea o valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăți cu utilizare necocă în timpul tranziției către o nouă utilizare, vechile construcții pot face o proprietate mai valoroasă decât terenul liber.

Când se face comparația cu alte proprietăți, trebuie luate în considerare diferențele între utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice.

Dacă pentru două utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în considerare și trebuie făcută o corecție.

c. Utilizări neconforme legal

O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită și menținută legal, dar nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De obicei, aceste noi reglementări permit existența în continuare a vechilor utilizări, dar interzic extinderea sau modificările importante care să continue utilizarea neconformă. Când o utilizare neconformă încetează, de obicei ea nu mai poate fi reluată.

Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare și deci va avea o valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci pentru a estima valoarea unei proprietăți cu utilizare neconformă legal, prin comparație cu proprietăți competitive similare, trebuie să se efectueze acele corecții care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei, orice surplus ce rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcția existentă și prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viață economică a construcției.

d. Utilizări care nu sunt cele mai bune

Multe construcții existente nu reprezintă cea mai bună utilizare a proprietății imobiliare cu toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeași categorie cu utilizarea existentă (locuință, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza condițiilor externe.

În unele cazuri categoria proprietății existente este diferită de cea a celei mai bune utilizări și deci apare o depreciere din cauza condițiilor externe. Pentru a înțelege importanța coerentă în evaluarea terenului și a construcțiilor, să examinăm un caz.

Un bloc de locuințe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare decât dacă ar fi utilizat pentru locuințe. Blocul de locuințe existent are valoare 300 milioane lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială (zgomot, poluare, etc.) Aceeași construcție ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi fost amplasată într-un cartier de locuințe.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 milioane lei și a terenului la 100 milioane lei, adică total 400 milioane lei. Nu este corect ca să se considere valoarea construcției de 500 milioane lei și a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuințe într-o zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.

e. Utilizări multiple

Deseori cea mai bună utilizare pentru un lot de teren implică mai multe tipuri de utilizări. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi în față (la stradă), un complex comercial cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf și case pe terenul rămas. Dacă terenul este în zona industrială, atunci în față se vor amplasa magazine și în spate depozite și/sau mici ateliere/fabrici.

Evaluatorul va estima contribuția la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să se asigure că suma valorilor utilizărilor separate nu depășește valoarea totală a proprietății.

f. Utilizări speciale

Deoarece proprietățile cu destinație specială sunt adecvate numai pentru o singură utilizare sau pentru un număr foarte limitat de utilizări, evaluatorul va întâmpina dificultăți în specificarea cele mai bune utilizări. De fapt, cea mai bună utilizare este continuarea utilizării actuale dacă se dovedește viabilă.

Dacă utilizarea curentă este depreciată fizic sau funcțional și alte utilizări alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai bună utilizare este demolarea și casarea construcției.

Uneori aceste proprietăți se analizează pe baza a două utilizări:

– continuarea utilizării speciale existente;

– conversia la o utilizare alternativă.

g. Utilizări speculative

Terenul păstrat pentru vânzare ulterioară poate fi considerat ca o investiție speculativă. Cumpărătorul sau proprietarul poate crede că valoarea terenului va crește, dar există un risc considerabil că nu va apărea creșterea așteptată cât timp speculatorul deține terenul. Cu toate acestea, valoarea actuală a terenului este o funcție de cea mai bună utilizare a sa în viitor și deci evaluatorul trebuie să ia în discuție cea mai bună utilizare potențială în viitor.

h. Teren în exces

Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bună utilizare. Unele proprietăți construite au terenuri în exces care nu sunt necesare construcțiilor existente. În unele cazuri, cea mai bună utilizare a terenului în exces este să rămână liber. În alte situații, poate fi o extindere în viitor a construcțiilor existente sau dezvoltări viitoare ca o entitate separată. Terenul de parcare, sau terenul de joacă nu este teren în exces.

Capitolul II INVESTIȚIA ȘI DEZVOLTAREA IMOBILIARĂ

Investiția imobiliară presupune alocarea de fonduri pentru o afacere cu scopul de câștig, fiind supusă unor riscuri specifice. Decizia unei investiții imobiliare se ia în urma unei analize atente și trebuie urmată de un management eficient al proprietății.

Valoarea de investiție reprezintă valoarea unei proprietăți pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective de investiții identificate. Valoarea de investiție sau valoarea subiectivă a unui activ al proprietății poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acelui activ. Pentru a emite o opinie asupra valorii de investiție, trebuie cunoscute criteriile specifice de investiție.

Procesul de dezvoltare imobiliară urmarește o serie de faze :

– estimarea cererii de spațiu construit ;

– estimarea prețului de vânzare și a costului de dezvoltare.

– elaborarea unui studiu de fezabilitate a investiției care se bazează pe limitele aprobării de urbanism ;

– prezentarea promoției și asigurarea finanțării ;

– construirea proprietății ;

– punerea în funcțiune a proprietății, fie prin vânzare, fie prin exploatare/închiriere.

Dacă există o diferență pozitivă între prețul de vânzare și costul de dezvoltare (profitul promotorului), atunci promotorul întocmește documentația de descriere a propunerii pentru a fi discutată cu autoritatea de urbanism.

Valoarea dezvoltării există acolo unde terenul sau clădirile pot crește în valoare, prin acțiunea capitalului. Acest lucru poate să apară prin schimbarea utilizării terenului, dar cel mai frecvent prin acțiunea capitalului, sub forma unor lucrări asupra terenului sau construcțiilor.

Metoda reziduală, una din tehnicile de estimare a profitabilității propunerilor imobiliare, calculează creșterea de valoare a terenului datorată propunerii și deduce costul lucrărilor și valoarea inițială a terenului și a clădirilor.

Economic, costul ar trebui să includă profitul normal ce reflectă riscul și dedicația promotorului. Metoda reziduală face deosebirea între costul construcției și costul terenului/clădirii existente : valoarea pentru utilizarea existentă (VUE). Valoarea proprietății terminate (VPT) :

VPT – (Cost construire + VUE) = Profit

Și valoarea terenului este cunoscută (prețul de cumpărare) atunci se poate calcula profitul.

Metoda reziduală se utilizează din cauza caracterului unicat al terenului și proprietății. Acesta este întărit de caracterul de unicat al promoției. Deseori, metoda reziduală este criticată din cauza numărului de variabile și a ipotezelor folosite ca date de intrare. Acestea sunt

valoarea amplasamentului – depinde de localizare, folosință, topografie, restricțiile legale, caracteristicile geologice, serviciile și accesul ;

valoarea proprietății terminate – depinde de cerere, utilizare, densitate, proiect și infrastructură ;

costul construcției – depinde de dimensiuni, formă și înălțime, proiect, tipul clădirilor, restricțiile de urbanism și mediu, condițiile amplasamentului, existența serviciilor și acces.

Există două abordări pentru a evalua potențialul de dezvoltare a unui amplasament :

a) prin comparație directă – utilizată și există tranzacții comparabile dar fiecare promoție imobiliară și potențialul amplasamentului sunt unice;

b) valoare reziduală – unde valoarea brută a proprietății finalizate este estimată fie prin comparație directă fie prin capitalizarea veniturilor. Valoarea netă a amplasamentului se calculeaza scăzând costul de construire și un profit al promotorului.

Procesul de promoție imobiliară are 12 faze :

alegerea locației

identificarea unui amplasament și examinarea lui detaliată

elaborarea unei schițe și a evaluării

negocierea pentru cumpărarea amplasamentului

proiectarea

obținerea autorizatiilor

finanțarea

cumpărarea amplasamentului

documentația de executie

licitația de contractare a lucrărilor de construcție

construirea

valorificarea proprietății prin vânzare/inchiriere

DECIZII DE INVESTITII ȘI REGULUI DE DECIZIE

Compararea proiectelor de diferite mărimi

Valoarea netă actualizată nu oferă un criteriu de decizie fără ambiguitati atunci când proiectele au niveluri diferite ale investițiilor inițiale. Dar analiza poate fi transformată într-un raport cost/beneficiu, care rezolvă problema. Acest raport, denumit indicele de profitabilitate (IP) este calculat prin împărțirea valorii prezente a fluxurilor viitoare la suma investiției inițiale. Raportul reprezintă valoarea prezentă pe leu de investiție inițială. Regula decizională generala este acceptarea proiectului cu cel mai mare indice de profitabilitate (presupunând de asemenea că nu există nici o diferență între profilul riscului pentru oportunitățile competitive).

Aceasta este o variantă simplă a regulii de respingere a oricărui proiect a cărui valoare netă prezentă este mai mică decat zero. Doar proiectele cu indexul de profitabilitate egal sau mai mare decat 1 pot face obiectul unor analize în continuare.

Alegerea între oportunitatile care se exclud reciproc

Investitorii trebuie adesea să selecteze e între alternative de investiții ce par favorabile. Ei trebuie, de exemplu, să decidă dintre proiectele alternative pe acelea care asigură cel puțin recuperarea capitalului (amortizarea capitalului). Alternativele de finanțare, leasing sau de cumpărare, decizii de acceptare sau respingere a ofertelor de vânzare sau cumpărare, selecția între conditii alternative de leasing sau chirie și forme alternative de proprietate, toate constituie exemple ale alegerii de alternative ce se exclud reciproc. Investitorii care decid între astfel de alternative trebuie sa o accepte pe aceea care produce valoarea netă actualizată pozitivă cea mai mare.

Decizii de investiții dependente

Propunerile de investiții sunt dependente și acceptarea uneia forțează investitorul să o accepte și pe cealaltă. Și deciziile de investiții sunt legate în acest mod, se grupează acțiunile dependente în proiecte consolidate și se tratează fiecare proiect consolidat ca o singură acțiune de investiții . Se acceptă acea combinatie dependentă care are cea mai mare valoare netă actualizată pozitivă. Și unitatile consolidate diferă în suma investitiilor inițiale, se compară indicii de profitabilitate ale combinațiilor.

VALOAREA INVESTITIEI SI STRATEGIA DE INVESTITII

Valoarea investiției este definită ca o valoare a unei proprietăți producătoare de venit, pentru un anume investitor. Investitorii potențiali vor fi motivați să cumpere și consideră că valoarea investiției este mai mare decat prețul cerut. Deținătorii vor fi motivați să vândă și consideră că vor primi mai mult decât valoreaza propritățile lor care sunt componente în portofoliul lor de investiții.

Diferențele în valoarea de investiție apar datorită faptului că investitorii au modalității diferite de acces la capitalul împrumutat și au așteptări diferite față de costul de oportunitate al capitalului. Întâlnim și perceptii diferite despre potențialul proprietății datorită diferențelor în impozitare.

Cu cât este mai mare diferență dintre valoarea de investiție și prețul de tranzacție atât pentru cumpărător cât și pentru vânzător, cu atât este mai mare câștigul ambilor investitori. Trebuie luat în considerare faptul că nici o parte nu va ști valoarea de investiție considerată de cealaltă parte. Din moment ce cumpăratorul nu cunoaște suma minimă pe care o va accepta vânzătorul și vânzătorul nu stie suma maximă pe care o va plăti cumpărătorul, ambele părți lucrează cu informații incomplete. Această incertitudine crește importanța unei bune strategii de negociere.

Există o valoare diferită de investiție pentru orice alt set posibil de aranjamente financiare. Când un vânzător se confruntă cu valoarea de investiție prea mică a cumpărătorului potențial, există posibilitatea de a negocia între preț și condițiile de creditare.

Pregătindu-se să negocieze prețul și condițiile, un investitor trebuie să calculeze valoarea de investiție în condițiile unei varietăti de prețuri potențiale și condiții pentru finanțarea parțială din partea vânzătorului. Aceste alternative conferă investitorului o bază pentru contraoferte, și presupun evaluarea rapidă a propunerilor celeilalte părți.

RISCUL ÎN INVESTIȚIILE IMOBILIARE

Elementele de risc pot fi caracterizate în functie de originea lor. Riscul inerent în utilizarea fondurilor imprumutate, și astfel determinat de alegerea aranjamentelor financiare, este numit “riscul financiar”. Riscul de pierdere din motive de calamități naturale (incendii, inundații, furtuni ș.a.) poate fi transferat societăților de asigurare și astfel avem de aface cu un risc ce poate fi asigurat. Riscul care provine din posibilitatea alegerii unei decizii nepotrivite de investiție sau din judecarea greșită a consecințelor economice ale acțiunilor cuiva se numește risc de afaceri.

Metode de reducere a riscului

Reducerea riscului prin selecția judicioasă a investițiilor

Un mod de a diminua riscul este investirea în proiecte mai putin riscante. Acceptarea doar a acelor oportunități ale căror previziuni sunt bine determinate reduce riscul esențial la zero și elimină virtual incertitudinea asociată efectelor investițiilor Pe măsură ce riscul crește, investitorul asteaptă o rentabilitate mai mare pentru a compensa riscul suplimentar.

Un produs nedorit al acestei strategii este reprezentat de eliminarea unor oportunități care pot produce profituri mai mari.

Diversificarea ca tehnică a gestiunii riscului

Investitorii pot controla expunerea la risc prin luarea în considerare a relației dintre activele deja deținute și achizițiile potențiale. Din moment ce factorii care influențează profitabilitatea și valoarea de piață nu au impact uniform asupra tuturor proprietăților, deținătorii de portofolii diversificate pot previziona câștiguri mai stabile decât cele care ar rezulta din concentrarea forțelor într-un singur proiect. Diversificarea nu asigură reducerea riscului dacă și proprietățile sunt alese astfel încât să fie evitate corelațiile puternice între performanțele investițiilor pentru diferite active.

Diversificarea portofoliului este o propunere relativ simplă pentru firmele mari care investesc în domeniul imobiliar. Acestea se pot diversifica din punct de vedere geografic pentru a reduce impactul caracteristicilor regionale asupra activității economice. Sau, acestea pot achizitiona un mix de apartamente, clădiri de birouri, comerț și altele.

Mulți investitori sunt supuși unor constrângeri bugetare care pot complica diversificarea investițiilor. Și acest lucru inseamnă sacrificarea prin investirea în proprietăți mici, diversificarea poate insemna nerealizarea rentabilității așteptate.

O soluție ar fi unirea tuturor fondurilor investitorilor care se confruntă cu aceeași dilemă. Această abordare mai degrabă populară a problemei se numește sindicalizare (asociere). Un aranjament frecvent implică un promotor care organizează asocierea și conduce intreaga afacere pentru un onorariu și un procent din proprietate, în vreme ce alți investitori pasivi pot contribui la capital. Cele mai multe asocieri sunt organizate ca parteneriate limitate. Altă alternativă este cumpărarea de acțiuni de la companiile de investiții imobiliare.

Cercetarea de piață ca tehnică de gestiune a riscului

Investitorii imobiliari se bazează pe ipoteze despre abilitatea unei afaceri de a genera un venit pe o perioadă mai extinsă. Riscul poate fi considerat ca o posibiliate de variație între ipoteze și rezultatele actuale. Una dintre cele mai bune metode de a reduce variația este elaborarea unor ipoteze mai precise. Studiile amănunțite de piață reprezintă un mijloc important în estimarea mai bună a rezultatelor de exploatare și în elaborarea unor previziuni mai veridice.

Managementul proprietății – element în gestiunea riscului

Managerii proprietăților sunt persoanele care pot mări precizia previziunilor financiare. Accesul lor la informațiile de piață, cunostințele și experiența lor privind economia exploatării proprietăților imobiliare sunt factori foarte importanți pentru previziune. Managementul competitiv joacă un rol important în obținerea rezultatelor conform ipotezelor. Managerii rezidenți reprezintă un element critic pentru controlul zilnic al operațiilor. Ei pot mări veniturile prin controlul gradului de neocupare și pierderile din chirii. Aceștia pot păstra un nivel redus al cheltuielilor prin monitorizarea tuturor operațiunilor asigurând o întreținere preventivă.

Transferul riscului către chiriași

Condițiile de inchiriere permit adesea proprietarului să transfere anumite riscuri către chiriaș. Rambursarea cheltuielilor permite chiriașilor să plateasca cheltuieli specifice de exploatare peste nivelul contractual.

Chiriile nete obligă toți chiriașii să fie responsabili de plata tuturor cheltuielilor.

O strategie suplimentară des întâlnită la inchirierile pe termen lung, corelează chiriile cu fluctuațiile unui indice al nivelului prețurilor cum ar fi indicele prețurilor de consum sau indicele prețurilor de vânzare. Acest lucru transferă efectiv riscul puterii de cumpărare (riscul pe care îl vor avea încasările viitoare în afara puterii de cumpărare datorată inflației generale) la chiriași.

Protecția pentru gestiunea riscului

Acoperirea pe viitor (hedging), o practică comună pe piețele de tranzacții, poate reduce riscul pentru investitorii imobiliari. Opțiunile de cumpărare reprezintă o formă comună de protecție utilizată în domeniul imobiliar. Când se analizează un proiect de dezvoltare, un investitor poate cumpăra o opțiune de a achiziționa un anume amplasament. Acest lucru necesită timp de planificare, de a obține aprobări și de a asigura finanțările corespunzătoare. Studiile de teren și cele efectuate de ingineri pot fi efectuate cât timp proprietatea este în opțiune. Cumpărarea de opțiuni câștigă timp pentru a elimina nesiguranța asociată procesului de dezvoltare.

Angajamentele de finanțare interimare sau “standby” reprezintă un alt mecanism de protecție utilizat de investitori. Pentru evitarea contractării unei rate nefavorabil de mare a dobânzii, un investitor care consideră că ratele vor scade în timpul perioadei de construcție poate contracta un împrumut care se transferă chiriașului, dar aceasta este opțiunea proprietarului. Angajamentul este pus în practică dar nu pot fi obținute condiții mai bune.

Metode clasice de estimare a riscului

Durata de recuperare a investiției

Durata de recuperare a investiției este timpul necesar pentru ca fluxurile de numerar generate de o investiție să fie egale cu cheltuiala inițială.

Cei care propun această tehnică ajustează riscul prin variația duratei de recuperare minimă acceptabilă. Investitiile riscante sunt așteptate să aibă o durată de recuperare mai mică decât cele care prezintă un risc mai redus. Mărimea precisă a ajustării este subiectivă, din moment ce riscul nu este măsurat în general. Investitorii stabilesc cât de scurtă trebuie să fie durata de recuperare a investiției, pe baza impresiei subiective asupra riscului.

Analiza duratei de recuperare este o metodă inadecvată de evaluare chiar în absența riscului, iar prezența acestuia o determină să fie și mai putin utilă. Atractivitatea oportunităților imobiliare depinde adesea de câștigul asteptat din exploatare. În aceste cazuri, riscul este în principal o funcție asociată cu prețul anticipat de vânzare. Dar și momentul de ieșire din investiție depășeste durata de recuperare nici beneficiul anticipat nici riscul previzionat nu vor fi incluse în analiză.

Rata de actualizare ajustată la risc

Fiind dată o rată de actualizare adecvată, actualizarea fluxurilor viitoare pentru a obține o valoare prezentă este mai mult un exercițiu aritmetic. Problema este de a găsi cea mai potrivită rată de actualizare. Raspunsul depinde de modul în care este analizată problema contribuției riscului.

Modelul fluxurilor actualizate incorporează o rată de actualizare ajustată la risc. O rată fără risc este adecvată pentru a reprezenta valoarea banilor în timp real. La aceasta este adaugată o primă pentru a compensa riscul. Rata fără risc are aceeași abordare, dar reflectă numai acceptarea asteptării. Primele de risc variază pentru fiecare investiție. Suma primelor de risc depinde de riscul așteptat, de atitudinea investitorului față de risc.

Tehnica echivalentului de siguranță

Dublul calcul al riscului în rata de actualizare ajustată la risc poate fi eliminată prin ajustarea fluxurilor viitoare în locul ratelor de actualizare. Previziunile fluxurilor ajustate la risc sunt astfel actualizate cu o rată fără risc. Această abordare se numește tehnica echivalentului de siguranță și necesită cuantificarea percepțiilor riscului.

Calculul factorilor de siguranță

În loc de cea mai bună estimare a fluxurilor viitoare, tehnica echivalentului de siguranță înlocuiește o sumă mai mică care lasă investitorul indiferent față de câștigul așteptat și are siguranța absolută a primirii unui câștig mai mic. Această sumă substituită sau echivalentul de siguranță este actualizată la o rată fără risc.

Primul pas în determinarea echivalenților de siguranță este explicarea mediului de afaceri viitor. După explicarea factorilor majori de risc, investitorul va indica preferința pentru fluxuri previzionate sau alternative specificate de fluxuri fără risc. Se prezintă diverse alternative fără risc până când se ajunge la suma care îl lasă indiferent pe investitor între fluxurile riscante și cele fără risc.

Cu cât mai riscant este perceput fluxul previzionat, cu atât mai mic va fi factorul echivalentului de siguranță.

Segregarea valorilor actualizate

S-a observat ca propritățile imobiliare sunt analizate doar prin fluxurile beneficiilor anticipate ale proprietarului. Investitiile imobiliare pot fi văzute ca o cumpărare a unui set de ipoteze privind capabilitatea proprietății de a produce un flux de beneficii. Factorii care contribuie la acest flux includ fluxul anual înainte de impozitare, consecințele impozitului pe venit, rambursarea creditului, fluctuațiile în valoarea proprietății de-a lungul perioadei de deținere previzionate.

Valoarea investiției este împărțită în valoarea actualizată a capitalului și valoarea actualizată a datoriei. Exprimând fiecare componentă ca un procent, permite evaluarea importanței fiecăreia.

Analiza de senzitivitate

Analiza de senzitivitate este un studiu pentru a determina care elemente de previziune necesită reanalizare. Analiza de senzitivitate relevă modul în care erorile de previzonare afectează valoarea prezentă a fluxurilor actualizate, după impozitare. Această tehnică constă în analizarea componentelor previziunii și studierea impactului lor asupra valorii investiției sau valorii actualizate a capitalului.

FEZABILITATEA INVESTIȚIEI IMOBILIARE

Investitorii imobiliari, chiar dacă sunt creditori sau investitori direcți de capital, riscă banii în perspectiva obținerii în viitor a unor fluxuri de numerar. Ei cumpăra de fapt un set de ipoteze privind capabilitatea proiectului de a genera fluxuri de venituri anticipate. Analiza de fezabilitate evidențiază probabilitatea ca un anume curs al acțiunii să aibă succes.

În contextul analizei investițiilor imobiliare, acest lucru implică estimarea sumei și momentele în timp ale cheltuielilor de capital necesare și ale veniturilor previzionate, precum și stabilirea gradului de incredere atașat acestor estimări. Mai precis aceasta implică o stabilire atentă și explicită a obiectivelor pentru care pot fi măsurate rezultatele posibile.

Analiza de fezabilitate caută să determine dacă toate, nici una sau cateva alternative oferă o probabilitate acceptabilă de a atinge obiectivele minime ale investitorului.

Un studiu de fezabilitate financiară, formal sau informal, adresează întrebarea dacă venitul din exploatare a proiectului va fi adecvat pentru un credit ipotecar sau și un pret de ofertă propus va avea ca rezultat o investiție minim acceptabilă. Pentru un proiect imobiliar, studiul răspunde la întrebarea și relația dintre costurile de dezvoltare și gradul de acceptare al pieței va permite investitorului să realizeze scopurile minim acceptabile de investiție.

Faptul că un anume curs al acțiunii este fezabil, nu implică faptul că este și potrivit. Pot exista alternative fezabile care sunt mai atractive. Analiza de fezabilitate oferă analistului de investiții doar un punct de pornire dacă va arăta ce poate face investitorul și nu ce ar trebui să facă. Analiza de fezabilitate este mai mult informativă decât estimativă. Analiza investiției pe de alta parte, este concentrată pe selecția dintre mai multe alternative ale acțiunii pentru a obține cele mai bune rezultate în condițiile obiectivelor investitorului.

Pentru ca o propunere să fie fezabilă, trebuie să fie posibilă fizic, date fiind constrângerile amplasamentului; admisibilă legal, date fiind reglementările legale, constrângerile și restricțiile de utilizare a terenului, și fezabilă financiar.

Analiza de fezabilitate imobiliară se imparte în trei probleme:

1. Cu un amplasament predeterminat se analizează utilizările alternative. Investitorul a identificat un amplasament specific dacă el caută printre utilizările posibile alternative pe cea care oferă cea mai bună probabilitate de a-și atinge obiectivele. Caracteristicile fizice și legale ale amplasamentului și localizarea sa cu referire la mediul economic devin punctul important al analizei.

2. Cu o utilizare predeterminată, se investighează amplasamentele alternative. Investitorul este axat pe o activitate specifică și caută cel mai adecvat amplasament sau un set de imbunătățiri existente. Nevoile de utilizare specifică și caracteristicile economice ale acestora reprezintă punctul important al analizei de fezabilitate în aceste condiții.

3. Cu fonduri predeterminate, se investighează oprtunitățile alternative de investiții. Investitorul doreste să identifice setul de oportunități disponibile care ating obiectivele sale astfel încât să poată alege cea mai bună alternativă.

Etape în procesul de analiză de fezabilitate

Analiza de fezabilitate necesită anumite etape identificabile distinct, dar procesul este iterativ și continuu pe perioada de promoție sau achiziție.

1. Se analizează aspectele fizice și legale ale amplasamentului. Sunt angajați specialiști pentru a analiza adecvarea și capacitatea fizică a amplasamentului în condiții de zonare, sisteme de utilități, geotehnica, drenaj, poluare și altele.

2. Se estimează cererea pentru serviciile imobiliare propuse. Se determină facilitățile necesare și cerințele de spațiu ale utilizatorului. În funcție de tipul construcției se determină necesitățile de transport, de accesibilitate, servicii, taxe și altele.

3. Se analizează spațiile concurente. Se iau în considerare amplasamentele competitive prezente și viitoare pentru a estima gradul de influență asupra chiriilor și gradului de neocupare.

4. Se estimează costul de construcție, conversie, reabilitare sau consolidare, așa cum s-a propus în conceptul inițial, și costurile de exploatare. Dacă sunt implicate mai multe alternative propuse, se estimează costurile asociate fiecareia.

5. Se estimează costul de finanțare pentru diferite combinații posibile de capitaluri și de finanțare prin credit. Acestea includ o estimare a raportului credit/valoare, perioadele de rambursare, ratele dobânzii, comisioane plătite inițial și efectele impozitului pe venit.

6. Se estimează sumele la care unitățile vor fi inchiriate sau vândute (absorbite de piață).

7. Se realizează un tablou al intrarilor și iesirilor de fluxuri. Acesta implica proiectarea costului și esalonarea cheltuielilor de dezvoltare sau redezvoltare, incasarile din finantari și din inchiriere și cheltuielile de exploatare și serviciul datoriei. Ce se obține sunt proiecții de fluxuri pe mai mulți ani de exploatare cum au fost cele prezentate în capitolele anterioare.

8. Se evaluează fluxurile anticipate pentru stabilirea caracterului lor adecvat, în condițiile unei rate de rentabilitate minim acceptabilă de către investitor și al riscului pe care investitorul este pregătit să-l accepte.

Fezabilitatea și cea mai bună utilizare

Analiza celei mai bune utilizări și analiza fezabilității sunt în strânsă legatură, dar analiza fezabilității poate necesita date și considerații ce nu sunt direct legate de calculul celei mai bune utilizări. Astfel de analize pot fi mai detaliate decât analiza celei mai bune utilizări, se concentrează asupra unui alt punct sau necesită cercetări în plus. În general, este studiată fezabilitatea unei proprietăți imobiliare în dezvoltare, luându-se în considerare o varietate de utilizări alternative. Utilizarea care maximizează valoarea reprezintă cea mai bună utilizare. Tabelul următor prezintă o comparație între analiza generală de piață, analiza fezabilității și analiza celei mai bune utilizări.

În mod traditional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a terenului. Într-o analiză clasică reziduală a terenului, valoarea terenului este atribuită venitului ce ramâne după ce au fost compensate costurile de amenajare. Cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber indică numai cum ar trebui utilizat terenul în cazul în care ar fi liber. Deși analiza celei mai bune utilizări este în principal un instrument de evaluare a terenului, ea este utilizată și de către evaluatori pentru a cuantifica contribuția pe care o are valoarea unei clădiri conform ipotezei că valoarea proprietății imobiliare minus valoarea terenului, în condițiile celei mai bune utilizări, este egală cu valoarea cladirii și amenajărilor. În timp ce clădirile pot fi modificate, caracteristicile esențiale ale amplasamentelor nu pot fi schimbate. Venitul oricărui amplasament depinde de decizia asupra utilizării acestuia. Din acest motiv, valoarea terenului reprezintă forța motrice, iar valorile proprietății imobiliare pe o piață specifică sunt o funcție a venitului alocabil terenului.

ANALIZA DE PIAȚĂ

Analiza de piață investighează relațiile dintre cererea și oferta competitivă a proprietății imobiliare într-o piață definită.

Analiza de piață se desfăsoară pe două segmente:

din punct de vedere al pieței largi, fără ca o anumită proprietate să reprezinte obiectul de studiu

din punct de vedere al pieței în care o proprietate concurează

În cazul evaluării unei anumite proprietăți, analiza de piață trebuie să arate modul în care interacțiunea dintre cerere și ofertă afectează valoarea proprietății. Prin investigarea vânzarilor, ofertelor, cotațiilor și comportamentului participanților de pe piață, analistul poate stabili relațiile între cerere și ofertă, poate investiga motivația pentru prețurile plătite și pentru prețurile acceptate și poate stabili atitudinile de piață privind tendințele curente și schimbările anticipate. În cazul în care condițiile de piață curente nu indică o cerere adecvată pentru dezvoltarea propusă, analiza de piață poate identifica momentul în timp în care cererea adecvată pentru respectivul proiect este probabil să apară. Astfel, analiza de piață ajută analistul să prevadă momentul potrivit în timp pentru construcția propusă precum și cererea anticipată pe o anumită perioadă de timp.

Analiza de piață oferă și baza pentru determinarea celei mai bune utilizări a unei proprietăți. Construcția existentă sau propusă, în condițiile unei utilizări specificate, poate fi supusă testului productivității maxime numai după ce s-a demonstrat că există un nivel de sprijin al pieței adecvat pentru respectiva utilizare. Analiza de piață aprofundată merge mult mai departe în ceea ce priveste precizarea caracterului respectivului sprijin. Astfel de studii pot determina strategiile cheie de marketing în cazul unei proprietăți existente sau propuse, pot determina caracteristicile asteptate ale unei dezvoltări propuse sau pot face estimări asupra segmentului din piață pe care este probabil ca proprietatea să îl atragă și asupra ratei sale probabile de absorbție.

Pentru a cuantifica sprijinul pieței pentru utilizarea proprietății specificate, analistul trebuie să identifice relațiile dintre cerere și ofertă concurențiale de pe piața proprietăților imobiliare în cauză atât în prezent, cât și în viitor. Această relație indică gradul de echilibru sau dezechilibru care caracterizează piața curentă și condițiile probabile care vor caracteriza piața pe parcursul perioadei pentru care se face previziunea.

Valoarea de piață a unei proprietăți este în mare masură determinata de poziția sa competitiva pe piață. Familiarizarea cu caracteristicile și atributele proprietății în cauză va spori capacitatea consultantului de a identifica propritățile competitive (oferta) și de a înțelege avantajele și dezavantajele pe care proprietatea în cauză le oferă potențialilor cumpărători sau chiriași (cererea). Întelegând condițiile economice, efectul acestora asupra pieței proprietăților imobiliare, precum și perioada de impuls a acestor piețe, consultantul poate aprecia mai bine factorii externi care afectează proprietatea. De aceea, în sensul său cel mai larg, analiza de piață oferă informațiile esențiale necesare pentru aplicarea celor trei abordări de evaluare.

Definiția și descrierea pieței

La începutul procesului de analiză de piață, analistul trebuie să identifice în mod clar proprietatea imobiliară în cauză și piața imobiliară în care proprietatea se încadrează. Aceste două sarcini pot fi considerate complementare. Analizarea caracteristicilor și atributelor proprietății imobiliare îl ajuta pe consultant să identifice propritățile competitive care formează piața. Definirea pieței imobiliare, în care se încadrează proprietatea în cauză, îl face pe analist să înteleagă mai bine modul în care factorii externi afectează proprietatea respectivă. Prin analiza de piață, se împarte o anumită piață imobiliară în subpiețe de consum sau segmente de piață și se delimitează proprietatea imobiliară de alte tipuri de proprietate.

Activitățile participanților pe piață sunt determinate de așteptările lor privind utilizarea proprietății și beneficiile pe care proprietatea le va aduce utilizatorilor săi. De aceea, segmentarea pieței diferențiază potentialii utilizatori ai unei proprietăți de restul populației prin caracteristicile lor de consumatori. Activitățile fiecărui participant pe piața imobiliară se concentrează pe o proprietate imobiliară și pe serviciile pe care aceasta le oferă. Astfel, delimitarea produsului diferențiază proprietatea în cauză și proprietățile competitive de alte tipuri de proprietate, pe baza atributelor sau caracteristicilor lor.

Un segment al pieței este delimitat prin identificarea participanților pe piață cel mai probabil implicați în tranzacții care au ca obiect proprietatea imobiliară în cauză și tipul de proprietate imobiliară, precum și tipul de servicii oferite. Delimitarea proprietății cuprinde atât proprietatea respectivă, cât și proprietățile competitive și complementare. Astfel, analiza de piață combină segmentarea și delimitarea proprietății. Caracteristicile proprietății în cauza și aria ei de piață, investigate de evaluator, în cursul procesului de descriere al pieței, sunt ilustrate mai jos.

Pentru a identifica o anumită piață imobiliară, se investigheaza urmatorii factori:

Tipul de proprietate (ex. locuință unifamilială, centru comercial, clădire de birouri)

Caracteristicile proprietății, precum ocuparea, utilizatorii, calitatea construcției, designul și îmbunătățirile:

− Ocuparea – un singur ocupant sau mai mulți ocupanți (vilă, apartament, birou, spațiu comercial).

− Utilizatorii – cei mai probabili utilizatori. Sunt analizate date privind populația, profesia, venitul și ocupația acestora. În cazul zonelor rezidentiale, datele sunt studiate în funcție de profilul posibililor proprietari sau chiriași; în cazul zonelor comerciale, datele sunt segmentate în funcție de utilizatorii probabili ai spațiului. În cazul zonelor de vânzare cu amănuntul, clientela pe care presupușii comercianți o vor atrage este reprezentată de consumatori; în cazul zonelor pentru birouri, utilizatorii reflectă necesitățile de spațiu pe care le au viitoarele companii care închiriază spații pentru birouri.

− Calitatea construcției (tipul de cladire).

− Designul și îmbunătățirile.

Aria imobiliară – definită din punct de vedere geografic sau local. O arie imobiliară poate fi locală, regională, națională sau internațională. Poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui judet sau unui cartier dintr-un oras. Ariile imobiliare comerciale și de locuințe sunt adesea delimitate prin relații specifice de timp – distanță.

Proprietățile comparabile disponibile – ex. proprietăți la fel de bune ce se află în competiție cu proprietatea respectivă în aceeași arie (subgrupă) imobiliară, care poate fi locală, regională, națională sau internațională.

Proprietățile complementare – ex. alte proprietăți sau tipuri de proprietăți complementare proprietății în cauză. Utilizatorii proprietății în cauză trebuie să aibă acces la proprietățile complementare, la care se face referință ca fiind facilități.

Cererea

Cererea reflectă nevoile, cerințele materiale, puterea de cumpărare și preferințele consumatorilor. Analiza cererii este concentrată asupra identificării potențialilor utilizatori ai proprietății respective. În cazul fiecărui tip specific de proprietate, analiza cererii este orientată asupra produsului sau serviciului final pe care proprietatea imobiliară îl oferă.

Oferta competitivă

Oferta se referă la producția și la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru analizarea ofertei, analistul trebuie să alcatuiască un inventar al proprietăților care intră în competiție cu proprietatea în cauză. Proprietățile competitive cuprind pe cele deja existente, unitățile aflate în construcție care vor intra pe piață, precum și cele aflate în stadiu de proiect. Trebuie acordată atenție atunci când se face analiza și interpretarea datelor privind proiectele propuse sau anunțate, deoarece unele dintre acestea este posibil să nu mai fie construite în cele din urmă. analistul trebuie, de asemenea, să determine numarul de unități care vor fi demolate și numărul de unități adaugate sau înlăturate prin reconversie. Datele pot fi strânse prin diferite modalități:

• Inspectarea în teren (a ariei/zonei imobiliare)

• Consultarea autorizațiilor de construire (emise sau în baza cărora se construiește), planurilor urbanistice și rapoartelor privind zonele competitive

• Discuții cu cei implicați în dezvoltarea și întocmirea planurilor oraselor

Factorii cheie luați în considerare, în vederea analizării ofertei privind proprietățile aflate în competiție, sunt prezentați mai jos:

• Cantitatea și calitatea proprietăților competitive de pe piață (stocul disponibil)

• Volumul noilor construcții (competitive și complementare) – proiecte autorizate de construire aflate în derulare

• Prețul și disponibilitatea terenului liber (neocupat)

• Costurile de construcție și dezvoltare

• Proprietățile oferite aflate pe piață (existente și nou construite)

• Ocuparea de către proprietari față de ocuparea de către chiriași

• Cauzele și numărul locurilor neocupate

• Conversia spre utilizări alternative

• Condițiile și circumstanțele economice speciale

• Disponibilitatea de împrumuturi și finanțări pentru construcție

• Impactul standardelor de construcție, al reglementărilor locale privind zonarea și a altor reglementări privind volumul și costurile construcțiilor

Echilibrul pieței

Pe o perioadă scurtă de timp, oferta de proprietăți imobiliare este relativ fixă și prețurile sunt corespunzătoare cererii. În cazul în care cererea este neobisnuit de mare, prețurile și chiriile vor începe să crească înainte să înceapă construcția unor noi construcții. Finalizarea construirii unei clădiri poate ramâne în mod considerabil în urma schimbării tendintei cererii. Astfel, pe o perioadă scurtă de timp, piața se caracterizează prin dezechilibru.

Teoretic, oferta și cererea de proprietăți imobiliare se îndreaptă către un echilibru pe o perioadă lungă de timp. Totuși, acest punct de echilibru este rar atins. În cazul anumitor piețe, cum sunt cele care se caracterizează printr-o economie foarte specializată, oferta răspunde mai încet condițiilor cererii aflate în schimbare. Chiar și atunci când pare evidentă existența unui surplus de bunuri oferite spre vânzare, proiectele aflate în construcție la momentul respectiv trebuie să se finalizeze. O cantitate mai mare va continua să se adauge surplusului existent, cauzând un dezechilibru și mai mare. O scădere a cererii poate, de asemenea, apărea în perioada construirii unor noi unități imobiliare, mărind și mai mult surplusul.

Tendințe ale activității pieței

Analiștii și participanții de pe piață descriu activitatea piețelor imobiliare în diverse moduri. O piață activă este o piață ce se caracterizează printr-o cerere în creștere, un decalaj corespunzător în ofertă și o creștere a prețurilor. O piață activă este o piață a vânzatorului deoarece vânzatorii proprietăților disponibile pot obține prețuri mai mari. O piață în depresiune (stagnantă) este o piață în care o scădere a cererii este însotiță de o supraofertă și de o scădere a prețurilor. O piață în depresiune (stagnantă) este o piață a cumpărătorului deoarece cumpărătorii sunt în avantaj.

Și alți termeni care se aplică piețelor sunt supuși interpretărilor. De exemplu, piețele sunt uneori caracterizate ca fiind puternice sau slabe. Piețele puternice pot reflecta fie o creștere ridicată și o creștere a nivelului prețurilor, fie un volum mare de tranzacții. Piețele slabe sunt acelea care au o cerere scazută și un nivel al prețurilor în scădere. Alți termeni mai puțin definiți includ piețele largi sau înguste, piețele rare (desfăcute) sau strânse și piețele echilibrate și piețele dezechilibrate.

Nu toate piețele pot fi descrise prin caracterizări simple. Uneori, cererea și oferta nu funcționează așa cum era de așteptat. Este posibil ca oferta să nu poată raspunde cererii în creștere din cauza ratei mari a demolărilor, care depaseste rata noilor construcții. În acest caz, prețurile vor continua să crească. Sau este posibil ca oferta să fie mai mare decât cererea, din cauza unui exces de proprietăți existente pe piață și deci prețurile vor scădea.

Activitatea pieței imobiliare este ciclică. La fel ca ciclul de afaceri, ciclul imobiliar se caracterizează prin perioade succesive de creștere, declin, recesiune și revenire. Totusi, ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul de afaceri. Activitatea imobiliară răspunde atât stimulilor pe termen lung, cât și stimulilor pe termen scurt. Ciclul pe termen lung se caracterizează prin schimbări ale caracteristicilor profesiunilor existente, ale populației, ale venitului și modificărilor în preferințele consumatorilor. Ciclul pe termen scurt este caracterizat îndeosebi prin disponibilitatea de credit.

Analiza deductivă și analiza fundamentală

Analistul poate utiliza condițiile curente și istorice de piață pentru a determina viitoarele condiții de cerere și ofertă. În plus, pentru a prevedea cererea, oferta, absorbția proprietății în cauză pe perioada de existență a proprietății, evaluatorul poate amplifica analiza condițiilor de piață curente și istorice prin analiză fundamentală.

Analiza deductivă, care uneori este numită analiza tendințelor, este descriptivă și pune accentul mai mult pe datele istorice decât pe previziunile viitoare. Punctul central poate fi general, având esantionul de proprietăți comparabile selectate care reprezintă piața mai mare sau poate fi mai specializat și include date de piață pentru o arie largă și concluzii specifice pentru cazul respectiv.

Analiza fundamentală este un studiu mai detaliat asupra condițiilor de piață, concentrându-se asupra subpieței specifice a proprietății respective și oferind motive puternice și dovezi pertinente pentru previzionarea unei dezvoltări viitoare. Acest nivel de analiză se bazează pe premisa că valoarea proprietății imobiliare depinde de serviciile pe care proprietatea le oferă și pe faptul că un studiu de piață pentru acele servicii va dovedi influența exercitată asupra valorii proprietății imobiliare.

ANALIZA DE PIATA REZIDENTIALA

Locuințe unifamiliale

Constructorii doresc să știe câte locuințe pot construi, care sunt prețurile pe care se pot aștepta să le obțină pentru aceste proprietăți imobiliare, precum și perioada de vânzare dîntr-o perioadă de deținere anticipată. Analiza tipică de piață, în cazul unei locuințe pentru o singură familie, implică următoarele aprecieri în procesul celor șase pași:

Pasul 1. Analiza productivității proprietății imobiliare. Ca în orice analiză de piață, primul pas reprezintă o analiză preliminară a atributelor legale, fizice și de localizare ale unităților în cauză și ale unităților competitive din subdiviziunile respective. Caracteristicile importante ale unei noi subdiviziuni sunt următoarele:

Infrastructura

Zonarea

Restricțiile din titlul de proprietate

Legăturile cu angajatorii și amenajările majore

Planurile urbanistice de dezvoltare

Tendințele populației

Pasul 2. Delimitarea pieței. Pentru a analiza caracteristicile probabililor cumpărători ai locuințelor în cauză, analistul trebuie să întocmească un profil al consumatorului, descriind nivelul venitului, mărimea gospodăriei, vârsta și preferințele. Aria de piață a cumpărătorilor potențiali poate fi definită astfel:

Relația timp–distanță – timpul necesar pentru a ajunge la locurile de muncă și alte facilități

Limite sociale sau politice – zona școlilor, incintele pentru votare

Granițe artificiale sau naturale – artere principale de circulație, bariere fizice

Localizarea locuințelor competitive

Pasul 3. Previziunea cererii. Cererea de locuințe pentru o singură familie este în general analizată utilizându-se informațiile demografice. După ce aria pieței a fost definită, analistul poate aduna diferite informații pentru aria respectivă:

Populația curentă și previzionată din aria de piață definită

Numărul de gospodării curent și previzionat, ținând seama de faptul că mărimea gospodăriilor variază în funcție de vârsta capului de familie

Numărul de gospodării curent și previzionat ocupate de proprietari și al celor ocupate de chiriași. (Poate exista o categorie de chiriași care își permite să cumpere.)

Având informații despre populație, analistul poate reduce numărul de gospodării ocupate de proprietari, în funcție de nivelul venitului, pentru a determina procentajul de gospodării care întrunesc sau vor întruni condițiile de rambursare a creditului, cerute de către practicile de creditare locale ca și rată dobânzii, precum și alte cheltuieli gospodărești, ca de exemplu cheltuielile pentru întreținere, asigurări și impozite. Prin ajustarea numărului de gospodării ocupate de proprietari, care pot sau vor putea să-și permită locuința, cu rată de neocupare din ariile de piață se cunatifică cererea existentă și anticipată pentru proprietatea imobiliară în cauză.

Pasul 4. Analiza ofertei competitive. Inventarul ofertei competitive presupune identificarea numărului de:

Proprietăți imobiliare competitive existente în aria de piață identificată a proprietății imobiliare respective

Proprietățile imobiliare aflate în construcție în zona respectivă

Proprietățile imobiliare aflate în curs de planificare în aria pentru care au fost obținute autorizații de construcție

Proprietățile imobiliare propuse în aria de piață

Numărul total de proprietăți imobiliare competitive din aria de piață definită din perioada avută în vedere, poate fi determinat precis prin verificarea numărului total de autorizații de construcție emise în comparație cu cele care au fost utilizate în anii trecuți. În plus, față de cuantificarea cantitativă a ofertei curente și anticipate, acest pas al procesului de analiză include compararea proprietății imobiliare în cauză cu cele competitive în ceea ce privește facilitățile specifice și atributele care oferă unităților locative un avantaj sau dezavantaj.

Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduală. Cererea existentă sau potențială poate fi comparată cu oferta competitivă curentă sau anticipată pentru a determina dacă cererea pentru unități adiționale sau metri pătrați de locuințe (cerere marginală) există sau când aceasta poate să apară.

Pasul 6. Previziunea atractivității proprietății imobiliare în cauză. Ultimul pas al procesului de analiză de piață, a unei subdiviziuni propuse, îl reprezintă analizarea ratei de rating pentru a prevedea rată probabilă de atractivitate a proprietății imobiliare în cauză. Analistul face aprecieri calitative în privința atractivității relative a proprietății imobiliare respective în aria de piață, atractivitate care trebuie reconciliată cu dovezile cantitative ale cererii marginale.

Scopul analizei de piață a subdiviziunii propuse este adesea mai amplu decât simplă previziune a atractivității proprietății imobiliare respective. De asemenea, clientul dorește adesea să știe dacă proiectul este fezabil din punct de vedere economic și care este prețul pe care piața îl va suporta. În cazul pasului șapte, care este opțional, al procesului de analiză de piață, analistul testează fezabilitatea diverselor scenarii de piață. Pragul de rentabilitate de la care costurile de construcție așteptate și profitul dorit de client încep formarea prețului de vânzare anticipat, servește adesea ca punct de plecare pentru testarea alternativelor de preț. Analistul poate, de asemenea, să testeze previziunile de piață extrem de optimiste sau pesimiste, oferind scenariul cel mai bun sau cel mai rău.

Complex de apartamente (existent)

Pentru a-și păstra valoarea în timp, un complex de apartamente existent trebuie să poată concura în mod efectiv pe piață. Rata de neocupare a proprietății imobiliare în cauză este un indicator al relativei sănătăți a proprietății imobiliare, dar analiza de piață în cazul unei astfel de proprietăți imobiliare implică aprecieri suplimentare.

Pasul 1. Analiza productivității proprietății. La fel ca în cazul majorității proprietăților imobiliare, primul pas al analizei de piață pentru o clădire de apartamente implică o analiză preliminară a atributelor legale, fizice și de localizare ale proprietății imobiliare în cauză și ale clădirilor similare din zonele cu apartamente competitive. Caracteristicile importante ale unui complex existent de apartamente sunt următoarele:

Tipul și înfățișarea proprietății imobiliare

Numărul, mărimea și aranjarea unităților

Amenajările și facilitățile (atât în cazul apartamentelor, cât și al întregului complex)

Parcarea

Zonarea (în special posibilitatea de schimbare a zonării în cazul conversiei potențiale în eventualitatea proprietății comune)

Infrastructura

Planurile urbanistice de dezvoltare

Caracteristicile naturale și tendințele de utilizare a terenului

Legăturile cu angajatorii și amenajările majore

Pasul 2. Delimitarea pieței. Aria pieței pentru potențialii chiriași este similară cu cea a potențialilor cumpărători de locuințe. Limitele ariei de piață, în cazul unui apartament existent, se bazează pe următoarele:

Relația timp–distanță – timpul necesar pentru a ajunge la locurile de muncă și alte facilități

Limite sociale sau politice – zona școlilor, incintele pentru votare

Granițe artificiale sau naturale – artere principale de circulație, bariere fizice

Localizarea locuințelor competitive

În plus, în acest pas al procesului de analiză de piață, analistul investighează profilul chiriașului (ocupația, nivelul venitului și alte informații demografice) proprietății imobiliare în cauză și aria de piață.

Pasul 3. Previziunea cererii. Cererea pentru un complex existent de apartamente este prevăzută utilizându-se atât metode deductive cât și fundamentale. Analiza deductivă (tendința) a ariei de piață a proprietății imobiliare respective include investigarea următoarelor elemente:

Tendințele generale de creștere

Tendințele de construcții rezidențiale

Ratele de absorbție istorice

Cotele reale ale chiriilor

Informațiile relevante, culese în cursul analizei fundamentale a cererii de apartamente, cuprind următoarele elemente:

Populația curentă și previzionată din aria de piață definită

Numărul de gospodării curent și previzionat (împărțind numărul populației la mărimea medie a gospodăriei)

Numărul de gospodării curent și previzionat ocupate de proprietari și al celor ocupate de chiriași

Numărul de gospodării care întrunesc sau vor întruni condițiile de plată a chiriei lunare sau pretului pentru apartamentele din proprietatea imobiliară respectivă

O corecție aferentă neocupării de pe piață poate fi necesară în cazul construcțiilor propuse, dar în cazul proiectelor existente analiza se concentrează de obicei pe abilitatea proprietății imobiliare respective de a atrage ocuparea, astfel încât nu este necesară efectuarea nici unei corecții. Este posibil să fie necesare corecții adiționale în cazul în care cererea este în creștere, aceasta fiind generată de mobilitatea în creștere a gospodăriilor cu un venit scăzut, sau cererea este latentă, din cauza construcției reduse sau al costurilor financiare ridicate, care restricționează noile construcții.

Pasul 4. Analiza ofertei competitive. Oferta de apartamente competitive din aria de piață ia în considerare următoarele elemente:

Proprietățile imobiliare competitive existente

Proprietățile imobiliare aflate în construcție

Proprietățile imobiliare pentru care au fost obținute autorizate de construire

Proprietățile imobiliare propuse

Pentru a încheia analiza ofertei competitive, sunt comparate localizarea, vechimea și facilitățile proprietății imobiliare în cauză cu cele ale proprietăților imobiliare competitive.

Pasul 5. Echilibrul sau analiza reziduală. Excesul sau lipsa de apartamente pe piață pot fi determinate prin compararea rezultatelor analizei din pasul 3 și 4.

Pasul 6. Previziunea atractivității proprietății imobiliare în cauză. Analiza deductivă a ariei de piață este revăzută cu ajutorul analizei fundamentale adiționale pentru a afla rată de atractivitate a proprietății imobiliare în cauză. Nivelul de ocupare al proprietății imobiliare respective poate fi comparat cu numărul estimat de apartamente ocupate de pe piață sau poate fi calculat segmentul de piață pro-rată prin împărțirea numărului total de apartamente al proprietății imobiliare în cauză la numărul total de apartamente de pe piață. În plus, pot fi comparate ratingurile proprietății imobiliare în cauză și ale proprietăților imobiliare competitive. În cazul în care sunt folosite mai multe forme de analiză fundamentală, pentru a calcula rată de atractivitate, concluziile rezultate trebuie să fie reconciliate.

APLICATIE: DIMENSIONAREA SI EVALUAREA UNUI TEREN LIBER DESTINAT UNUI COMPLEX REZIDENTIAL

Analiza de piață – spatii rezidentiale Bucuresti

Oferta

Oferta de spatii rezidentiale din Bucuresti a crescut într-un ritm rapid în ultimii ani, iar oferta livrata pe piață în ultima perioada nu a fost suficienta pentru acoperirea cererii în creștere. Majoritatea proiectelor de apartamente în curs de dezvoltare din Bucuresti au peste 200 de unitati și sunt localizate în diverse cartiere ale capitalei.

În prezent, pe piață au loc schimbari ce vor influenta structura și dinamica ofertei viitoare. Noile proiecte propuse pentru finalizare vizeaza satisfacerea cererii de locuințe a populatiei cu venituri medii, un segment de piață neatractiv pentru dezvoltatori pe parcursul anilor trecuti. Proiectele rezidentiale pentru acest tip de clienti capata contur sub forma de apartamente în clădiri rezidentiale inalte, situate în cartiere dens populate (Colentina, Berceni, Stefan cel Mare, Militari, Titan), cu accesibiliate rapida la mijloacele în comun, cu spatii comerciale – supermarketuri și accesibilitate facila către institutii de inavtamant. Noile proiecte ce vizeaza populatia cu venituri medii oferă suprafete mai mici (între 50 și 150mp), în scopul mentinerii prețurilor de vânzare la niveluri accesibile.

Cumparatorii sunt, în general, mici investitori romani sau straini, care cumpara locuințele din stadiul de proiect pentru a le revinde ulterior cu un profit care poate ajunge la 30% în doi ani, fie cu scopul inchirierii. O a două categorie de cumparatori sunt actionarii și managerii unor mari companii de pe piață, care pot apela și la banci pentru achitarea locuinței.

Astfel, în urmatorii patru ani urmeaza să fie livrate peste 10.000 de apartamente, valoare care se situeaza sub cererea anuala estimata la circa 30.000 de unitati. Oferta venita din partea dezvoltatorilor imobiliari este una dintre puținele alternative de achizitionare a unui apartament, în condițiile în care Agentia Nationala pentru Locuinte are în plan constructia a circa 5.000 de apartamente pe an până în 2010, cu mult sub cererea de pe piață. Din aceasta cauza, achizitionarea apartamentelor în faza de proiect a devenit o solutie des utilizată de doritorii de locuințe cu un standard de calitate ridicat.

Datorita cresterii foarte mari a prețurilor la terenuri, trend-ul proiectelor adresate clasei medii este de a se dezvolta mai degraba pe verticala decât pe orizontala. Acest concept permite dezvoltarea unui numar mai mare de unitati, dar în acelasi timp oferă un ansamblu aerisit, cu suprafete mari de spatii verzi și distante mari între clădiri. Majoritatea proiectelor oferă o gama completa de apartamente: de la garsoniere până la cinci camere. Suprafata medie a unui apartament cu un anumit numar de camere diferă destul de mult între proiecte de calitate similara. De exemplu, suprafata utila a unui apartament de 3 camere pentru clasa medie variaza între 90 și 120 mp.

Cele mai des intalnite facilitati în proiectele de complexe rezidentiale sunt parcarea, securizarea complexului, supermarketul și locurile de joaca pentru copii. Pe langa acestea, exista și alte facilitati ce se regasesc într-un numar restans de proiecte, care pot reprezenta un criteriu de diferentiere între proiecte, cum ar fi gradinita, sala de fitness, piscina etc.

La achizitionarea unui apartament într-un proiect nou, clientul trebuie să plateasca un avans ce variaza între 10% și 30% din prețul total. Restul sumei, între 70% și 90%, poate fi platit fie în rate pe perioada construcției, fie integral la livrarea apartamentului. Sistemul bancar nu a dezvoltat inca un produs special pentru achizitia de apartamente în construcție, astfel încât contractarea unui credit este posibila doar în varianta a două. Astfel, dezvoltatorii care vor oferi clientilor varianta de plata structurata sub forma de avans și rată finala la predare, vor avea cel mai mare succes pe piață.

Cererea

Una din principalele tendinte ale pieței este determinata de cererea de apartamente în clădiri noi din cadrul unor proiecte rezidentiale de mari dimensiuni, situate în cartiere rezidentiale dens populate.

Cel mai mare interes pe piață de apartamente noi în Bucuresti, reprezentand mai mult de 70% din tranzactiile incheiate în primele sase luni ale anului acesta, îl prezinta garsonierele și apartamentele de 2 camere. Investitorii cumpara de obicei un mix care cuprinde în principiu apartamente de dimensiuni mici, dar și cateva cu suprafete mai mari (apartamente de 4 camere sau penthouse-uri).

Proiectele situate în partea de centru-nord a orasului sunt cele mai atractive pentru investitori, dat fiind ca cererea pentru locatiile premium nu este satisfacuta de oferta actuala și rată de capitalizare pentru aceste apartamente se estimeaza ca va fi mai mare decât în alte zone ale orasului.

În acest moment, cererea de pe piața rezidențială depășește cu mult oferta și ritmul de livrare al proiectelor noi, care ajung până la 5000 de unități rezidențiale anual. De asemenea, majorarea puterii de cumpărare creează ideea de creștere a cererilor înregistrate de către clasa de mijloc, motiv pentru care pe piață s-au lansat și proiecte care se adresează acestui segment: acesta este cazul NeoPeninsula, Vitan Platinum Towers, West Park, Edenia și Jupiter.

Cresterea sustinuta a segmentului apartamentelor pentru populatia cu venituri medii a fost determinata în principal de dezvoltarea rapida a creditelor ipotecare și de creșterea puterii de cumpărare. Alti factori importanti au fost reprezentati de modificarea comportamentului clientilor (orientate către calitate și valoare) și de slaba calitate a stocului de apartamente vechi existent.

Nivelul prețurilor de vânzare

Piata este dominata de antecontracte de vânzare și inchiriere pentru apartamentele din noile proiecte rezidentiale. În ultimul an prețurile de vânzare au crescut cu aproximativ 10-15%. Prețul pentru noile unitati rezidentiale situate în zonele centrale și de nord variaza între 1.500-2.500 euro/mp, calculat la suprafata construita. Pentru proiectele situate în zone secundare destinate populatiei cu venituri medii, prețurile variaza între 850 și 1.500 euro/mp.

Uneori, locul de parcare este inclus în pret, insa, de obicei cumpărătorul trebuie să plateasca între 10.000 și 14.000 Euro plus TVA pentru un loc în garajul subteran sau între 2.500 și 8.000 Euro plus TVA, pentru un loc la exterior.

Din estimarile dezvoltatorilor, bazate pe calculele companiilor de administrare a proprietății, taxele lunare pot varia între 0,3 și 1 Euro/mp suprafata construita.

Previziuni

Piata rezidentiala va continua să se dezvolte, în special pe segmentul destinat populatiei cu venituri medii. Mai multe proiecte sunt propuse spre finalizare în urmatoarele 24 de luni. Se prevede ca prețurile de vânzare pentru acestea vor ramane stabile, cu scurte perioade de fluctuatie (5%-10%), în funcție de volumul ofertei și de reglementarile Bancii Nationale privind creditele ipotecare și imobiliare.

Noile proiecte vor acoperi majoritatea zonelor semi-centrale și periferice, extinzanduse în intreaga capitala. În viitor vom asista la o intensificare a competitiei dat fiind ca se anunta cel puțin cate 2 proiecte în cartiere cum ar fi Colentina (Planorama, Rose Garden și Neo Peninsula), Titan (Edenia și Noor Residence), Grozavesti (Quadra Place și Orhideea Gardens), Dristor (New Town și Incity Residences), etc.

Dimensionarea terenului destinat unui complex rezidential

Obiectul dimensionarii: teren intravilan situat în zona Barbu Vacarescu-Gh. Titeica, cu o deschidere de 200m. Conform PUZului sectorului 2 terenul se afla în subzona mixta M2a.

M2a – subzona mixta situata în afara limitelor zonei protejate, cu clădiri avand regim de construire continuu sau discontinuu și inaltimi maxime de P+14 niveluri cu accente inalte.

– subzona mixta situata în teritorii structurate, cuprinzand bulevarde sau strazi deservite cu transport în comun de mare capacitate, constituind directionari în dezvoltarea viitoare a zonei centrale a orasului, în care autorizarea construcțiilor este posibila pe baza regulamentului

Terenul se afla într-o zona predominant rezidentiala, avand acces usor spre centrul orasului și spre iesirea din oras. Accesul este facil. Străzile sunt asfaltate și iluminate corespunzător.  Poziția terenului este foarte bună în raport cu transportul în comun, compus din autobuze locale și tramvai. Există  parcuri, piață, biserica, grădiniță, săli de sport, unități medicale, supermarketuri.Comunitatea locală este dotată cu secție de Poliție și mașini intervenție pompieri, neexistând probleme deosebite, zona fiind considerată liniștită din punct de vedere social. Terenul analizat beneficiaza de utilitati:curent, apa, canalizare și gaze. Telefonia GSM este funcțională pentru toți  furnizorii naționali.     

În ipoteza exploatarii la maxim a posibilitatilor de construcții obtinem urmatoarele variabile:

Mixul de apartamente existente într-un bloc:

Conform Hotararii 66 din 06/04/2006 privind asigurarea numarului minim de locuri de parcare, pentru subzonele locuințelor colective (tip blocuri) se va asiguraminim 1 loc de parcare pentru fiecare apartament cu suprafata construita desfasurata de maxim 100mp, suplimentat cu minim 20% pentru vizitatori.

Se considera potentialul aferent garajelor la subsol aria bazei construite plus 10%.

Aria disponibila la suprafata pentru parcare este de 12.750 – (900*9) = 4.650 mp.

Avand în vedere aceste calcule raman 203 locuri de parcare de construit (778-364-211), pentru care avem nevoie de o suprafata suplimentara minima de 203*22mp = 4466 mp. O solutie ar putea fi să construim un al doilea subsol, dar trebuie calculata rentabilitatea acestei solutii, deoarece poate costa cu 35% în plus.

O a două solutie este eliminarea unui bloc. Considerand aceasta noua ipoteza dimensionarea propusa este urmatoarea:

Utilizarea propusa este permisa legal și posibila fizic.

Evaluarea terenului prin metoda reziduală

Constructia celor 8 blocuri se va realiza în 3 faze pe o durata de 3 ani, astfel: în primul an se vor construi primele 2 blocuri, iar în al doilea și al treilea an cate 3 blocuri. Fazele sunt succesive, nu se intrepatrund.

Analiza de senzitivitate

În urma efectuarii analizei de senzitivitate observam ca o fluctuatie de +/-10% în prețul de vânzare produce o schimbare corespunzatoare de 3.68% în costul dezvoltarii și de 22.8% în suma pe care investitorul și-o permite să o dea pe teren. Fluctuatia costului de construcție cu +/-10% influenteaza costul dezvoltarii cu 5.87% și prețul terenului cu 15.6%. În cazul finantarii, o fluctuatie de +/-10% modifica costul dezvoltarii doar cu 0.38% și prețul terenului cu 2.36%.

Avand în vedere aceste influente observam ca prețul terenului este foarte sensibil la fluctuatiile pretului de vânzare și a costului construcției, impunandu-se astefel o analiza mai amanuntita a acestor două variabile.

În condițiile în care prețul de oferta a terenului este de 950 euro/mp, respectiv 16.150.000 euro, profitul aferent este de 16.958.181-16.500.000 = 458.181 euro, investitia fiind considerata fezabila financiar. Pragul aferent pretului de vânzare pentru ca proiectul să fie fezabil este de 1126 euro/mp.