Activitatea de Evaluare a Patrimoniului
CUPRINS:
INTRODUCERE
CAP. I. FUNDAMENTAREA SUB ASPECT TEORETIC A LUCRĂRII
Prezentarea noțiunilor generale privind evaluarea patrimonială
1.1.1. Scurt istoric al evaluării
1.1.2. Definirea și delimitarea noțiunii de evaluare
1.2. Necesitatea evaluării patrimoniale
1.3. Definirea noțiunii de evaluator
CAP. II. ACTIVITATEA DE EVALUARE A PATRIMONIULUI
2.1. Tipuri de bunuri supuse evaluării
2.2. Principiile privind evaluarea patrimonială
2.3. Organizarea și desfășurarea activității de evaluare
CAP. III. RAPORTUL DE EVALUARE PATRIMONIALĂ
3.1. Definirea raportului de evaluare patrimnonială
3.2. Rolul și scopul raportului de evaluare
3.3. Elementele raportului de evaluare
CAP. IV. STUDIU DE CAZ
CAP.V. CONCLUZII ȘI PROPUNERI
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
INTRODUCERE
Într-o lume care este supusă legilor pieții, unde totul se tranzacționează într-un ritm rapid, evaluarea patrimoniului reprezintă un act frecvent în viața economică contemporană; accentuarea liberalismului economic însoțit de privatizări multiplică numărul acelor întreprinderi care pot face obiectul unor tranzacții. Dimensiunea internațională a evaluării este pusă în evidență de numeroasele tranzacții între vânzători și cumpărători având naționalități diferite.
Evaluarea întreprinderii răspunde multiplelor cerințe. Sfera persoanelor care sunt interesate de rezultatele obținute în urma evaluării este, de asemenea, mare.
În general, evaluarea de întreprinderi este necesară din motive precum: operațiunile de achiziții de întreprinderi/afaceri, vânzarea – cumpărarea unei participații la o întreprindere/afacere, fuziunea cu o altă întreprindere, majorări de capital sau estimarea aportului în natură la constituirea unei alte întreprinderi sau în cazul unei asocieri temporare, operațiunile de achiziții de întreprinderi/afaceri, vânzarea – cumpărarea unei participații la o întreprindere/afacere, fuziunea cu o altă întreprindere, majorări de capital sau estimarea aportului în natură la constituirea unei alte întreprinderi sau în cazul unei asocieri temporare, exproprieri, pretenții de despăgubiri, suport în caz de litigii, solicitările instituțiilor financiare, acțiunile juridice care au scop patrimonial, etc.
În zilele noaste sunt cunoscute o mulțime de metode de evaluare, ce pot fi grupate în diferite categorii în funcție de diverse criterii. Această clasificare se face cu scopul de a identifica modul în care este abordată o evaluare, și în funcție de aceasta, modul în care este abordată ea de către furnizorului de servicii de evaluare. Nu se poate poate spune că un criteriu de clasificare este mai important decât altul deoarece importanța lor variază în funcție de scopul pentru care se face acea evaluare.
Un avantaj al metodelor de evaluare a patrimoniului constă în faptul că acestea utilizează elemente care sunt recunoscute atât în teorie, cât și în practică, iar pe baza acestor evaluări se calculează și determină prețul la care va urma să se realizeze vânzarea diferitelor societăți comerciale.
Evaluarea este definită conform Ordonanței de Guvern 24/2011 ca fiind activitatea prin care se estimează valorea, concretizată într-un înscris, care poartă denumirea de raport de evaluare, fiind realizată de către un evaluator autorizat în concordanță cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.
Lucrarea intitulată „Evaluarea patrimonială” este destinată susținerii examenului de disertație la Facultatea de științe economice din cadrul Universității din Oradea, pentru obținerea diplomei de masterat în specializarea: Finanțe,Bănci, Asigurări.
Ea a fost elaborată pe parcursul anului universitar 2013-2014, sub coordonarea științifică a domnului lector universitar doctor Laurențiu Droj, folosindu-mă la elaborarea ei, de cunoștințele acumulate la disciplinele economice, atât în cadrul orelor de teorie, cât și a celor de practică.
Obiectivul lucrării este acela de a realiza un de caz și o analiză a evaluării patrimoniale.
Conținutul lucrării este următorul:
În capitolul I denumit „Fundamentarea sub aspect teoretic a lucrării” se prezintă noțiunile teoretice în domeniul studiat: cadrul legal, conceptele și caracteristicile privind veniturile publice, impozitele, clasificarea veniturilor publice și a impozitelor, rolul și elementele impozitelor, caracterizarea impozitelor directe, iar la sfârșit de capitol vom prezenta detaliat impozitul pe veniturile realizate de persoanele fizice.
În capitolul II intitulat „Activitatea de evaluare a patrimoniului” am definit și caracterizat tipurile de bunuri care se supun evaluării patrimoniale, am prezentat principiile privind evaluarea patrimonială și am prezentat modul în care este organizată și felul în care se desfășoară activitatea de evaluare patrimonială.
În capitolul III denumit „Raportul de evaluare patrimonială” am definit raportul de evaluare, am arătat care este rolul, respectiv scopul raportului de evaluare și am prezentat care sunt elementele raportului de evaluare.
În capitolul IV intitulat „Studiu de caz” am prezentat
În capitolul V am dedus și arătat concluziile ce reies din întreaga lucrare și propunerile care trebuie luate în considerare pentru îmbunătățirea activității de evaluare a patrimoniului.
Lucrarea se încheie cu Bibliografia, care conține sursele de informații și cu Anexele.
CAP. I. FUNDAMENTAREA SUB ASPECT TEORETIC A LUCRĂRII
1.1.Prezentarea noțiunilor generale privind evaluarea patrimonială
1.1.1. Scurt istoric al evaluării
Teoria evaluării a luat naștere la sfârșitul secolului al XIX – lea. Primul economist care a stabilit elementele prin care se poate identifica valoarea unei proprietăți a fost Alfred Marshall. În viziunea sa pentru stabilirea valorii unei proprietăți trebuie să fie luate în considerare următoarele:
comparația directă de piață;
costul de înlocuire;
capitalizarea veniturilor.
Irving Fisher economistul american neoclasic, a îmbunătățit teoria valorii venitului, care se referă la abordarea pe baza venitului a valorii. Fisher susține că valoarea unei proprietăți depinde de mărimea veniturilor viitoare actualizate (renta, chiria, profitul, cash-flow-ul), generate de proprietate .
Teoria evaluării se individualizează prin următoarele puncte de vedere:
ia în considerare bunurile de natura capitalului imobilizat, respectiv bunurile de natura capitalului circulant, bunuri mobile, precum și imobile care constituie proprietatea personală, întreprinderile sau afacerile în întregul acestora și nu bunurile de consum;
face referire la dimensiunea valorii bunurilor aparținând unei proprietăți, fără a se lua în considerare, în mod special, sursa valorii;
nu utilizază noțiunea generală de valoare, ci feluri de valoare ( ca de exepmlu: valoarea de piață, valoarea justă, valoarea de lichidare, valoarea de investiții, valoarea specială, etc.);
precizarea tipurilor de valoare, condițiile de aplicare a acestora, procedurile, respectiv metodele prin care se estimează mărimiea valorii le putem găsi în Standardele de Evaluare, întocmite de organisme profesionale naționale și internaționale;
caracterul dinamic al evaluării și prezența tendințelor de globalizare care se regăsesc tot mai des pe piețele de investiții, fac ca aceste tendințe să se afle frecvent în viziuneaa evaluatorilor.
Astfel, activitatea de evaluare patrimonială poate fi definită ca un complex de operațiuni, care se desfășoară pe baza unor metode și cu respectarea standardelor de evaluare, prin care se conferă o valoare unei proprietăți (exemplu: unei întreprinderi ori afaceri, unei proprietăți imobiliare, valori mobiliare cum ar fi hârtii de valoare/acțiuni/obligațiuni) la un moment dat.
În teoria, la fel ca și în practica evaluării este necesară definirea unor noțiuni de bază, cu care acestea operează cum ar fi:
proprietate/ active;
valoare;
preț;
cost;
piață.
Proprietatea reprezintă drepturile de posesiune asupra unei proprietăți imobiliare (indiferent dacă se face referire la terenuri, construcții ori altele) care se numește proprietate reală, precum și, asupra unor obiecte fizice, excepție făcând cele care formează proprietatea imobiliară, care poartă denumirea de proprietate personală. Termenul de activ este utilizat de multe ori pentru a indica conceptul de proprietate. Atunci când se realizează o evaluare patrimonială obiectul acesteia poate fi reprezentat de: active necorporale ori corporale, active financiare care sunt în proprietatea întreprinderii ori controlate de aceasta.
Valoarea reprezintă expresia monetară a utilității unei avuții (bunuri și/ori servicii) pentru cumpărătorii, respectiv vânzătorii ei. Modalitatea prin care aceasta se manifestă este condiționată de transferabilitatea proprietății, care se exprimă prin capacitatea acesteia de a fi schimbată pe bani ori pe un alt bun. Valoarea care se atribuie în urma activității de evaluare reprezintă o valoare convențională, care rezultă în urma unor judecăți, calcule, ori expertize efectuate de evaluator, fiind dependentă de cantitatea și calitatea informațiilor obținute de acesta, dar nu în ultimul rând, de experiența pe care acesta o are. Valoarea obținută în urma respectivului proces de evaluare are un caracter subiectiv, pentru că reprezintă opinia evaluatorului, expusă în anumite condiții proprii ale proprietății evaluate. Conform Standardelor Internaționale de Evaluare termenul economic de valoare oglindește imaginea pe care o are piața cu referire la beneficiile care îi revin posesorului bunurilor sau celui care primește serviciile, în momentul realizării efective a evaluării.
Prețul are caracter obiectiv, reprezentând un element tangibil, real, o sumă concretă care rezultă în urma unei tranzacții, tranzacție care este încheiată între vânzător și cumpărător. Tranzacția este solicitată de vânzător și este acceptată de către cumpărător. El poate exprima de nenumărate ori valoarea estimată de către evaluator ori poate să fie mai mic decât valoarea reală. Este foarte important de punctat faptul că evaluarea patrimonială nu are ca obiectiv indicarea a priori a prețului tranzacției. Rolul evaluării este acela de a indica un interval de valoare, care ulterior va fi folosit ca bază de negociere a prețului și care ar putea concilia eventualele divergențe dintre vânzători și cumpărători. În acest interval de valoare regăsim, de fapt, „prețul rezonabil”.
Prețul evaluării patrimoniale este unul relativ, această relativitate datoritându-se numărului mare de metode de evaluare folosite, ceea ce indică faptul că niciuna dintre aceste tehnici folosite nu este perfectă. Valoarea patrimonială nu poate fi calculată într-un mod riguros, aceasta rămânând un lucru care poate fi determinat doar pe baza experienței. Corectitudinea acestei valori se va constata în viitor sau din contră se infirmă valoarea la care a fost evaluată în viitor (a posteriori). Prețul de evaluare reprezintă un element important atunci când se vorbește despre viitorul întreprinderii, acesta fiind un factor de presiune asupra celui care cumpără și determină rentabilitatea viitoarei sale investiții. O întreprindere care este achiziționată la o valoare foarte ridicată, din cauza lipsei de lichidități, va fi mai dificil de rentabilizat, în general, achizițiile reușite se fac la prețuri moderate. Evaluarea, are astfel, ca rol favorizarea de tranzacții echilibrate.
Costul proprietății/activului este reprezentat de suma necesară pentru a produce un bun, fie el material, imaterial ori serviciu, prin însumarea cheltuielilor care se realizează pe faze ale procesului de producție, distribuție și vânzare a respectivului bun economic. În evaluarea activelor se folosesc următoarele tipuri de costuri: de achiziție, costuri de înlocuire, costuri de reproducție, costuri istorice etc.
Piața este un sistem de relații între cumpărători și vânzători, între care se realizează schimb de obiiții. O întreprindere care este achiziționată la o valoare foarte ridicată, din cauza lipsei de lichidități, va fi mai dificil de rentabilizat, în general, achizițiile reușite se fac la prețuri moderate. Evaluarea, are astfel, ca rol favorizarea de tranzacții echilibrate.
Costul proprietății/activului este reprezentat de suma necesară pentru a produce un bun, fie el material, imaterial ori serviciu, prin însumarea cheltuielilor care se realizează pe faze ale procesului de producție, distribuție și vânzare a respectivului bun economic. În evaluarea activelor se folosesc următoarele tipuri de costuri: de achiziție, costuri de înlocuire, costuri de reproducție, costuri istorice etc.
Piața este un sistem de relații între cumpărători și vânzători, între care se realizează schimb de obiecte ale proprietății prin mecanismul prețului.
Reevaluarea reprezintă o operațiune de natură exclusiv contabilă. Acesta este activitatea prin care se face o nouă evaluare a proprietății, scopul acesteia fiind acela de a aduce la „prețul zilei” valoarea care a fost estimată prin procesul de evaluare, în general prin aplicarea unor indici ori coeficienți adecvați de actualizare. În comparație cu activitatea de evaluare, reevaluarea se realizează din ordinul autorităților (Ministerul Finanțelor), fiind o activitate administrativă, prin care se vrea reactualizarea valorilor contabile ale proprietăților care au fost înregistrate la costuri istorice cu cele actuale și care au fost influențate de procesul inflaționist. Ea reprezintă o activitate care are implicații asupra modificării capitalului social al întreprinderilor la fel și a bazei de impozitare.
Prima asociație de evaluatori s-a înființat în anul 1834 în Marea Britanie, fiind format din șase membrii. Doisprezece ani mai târziu (în anul 1846) a fost declarată profesia de agent imobiliar și cea de evaluator de imobile, tot în Marea Britanie. Obiectivul evaluărilor a fost exclusiv impozitarea proprietăților imobiliare. În anul 1868 s-a constituit asociația regală a evaluatorilor imobiliari „The Royal Institution of Chartered Surveyors” – RICS, având doar 20 de membri la acea dată. În SUA a luat naștere asociația AIREA în anul 1932, respectiv SREA în anul 1935, asociații care aveau ca obiect de activitate evaluarea proprietăților imobiliare. În anul 1991 cele două asociații au fuzionat, sub denumirea de Appraisal Institute, fiind liderul mondial al evaluatorilor de proprietăți imobiliare.
La noi în țară activitatea de evaluare patrimonială a început în anul 1992. Această activitate a început datorită înființării Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), care a fost fondată de către 27 de personae fizice și de către trei companii. Persoana care a realizat demersurile de înființare ale asociației, precum și cele ale profesiei de evaluator în România a fost domnul Bădescu Gheorghe, care pe o perioadă de 10 ani a fost primul președinte al ANEVAR.
Sistemul de conducere al ANEVAR a fost schimbat la începutul anului 2001. Astfel, pentru asigurarea continuității activității și în același timp să existe o scimbare la nivelul conducerii, în același timp din Consiliul Director face parte: fostul președinte, președintele în exercițiu și viitorul președinte. Mandatul președintelui este de 2 ani.
ANEVAR a luat naștere odată cu trecerea la economia de piață a țării noastre, când valoarea de piață a devenit noțiunea de bază în cadrul tranzacțiilor între părți.
O primă specializare a evaluatorilor a reprezentat-o evaluarea întreprinderii. Cererea pentru evaluările de acest fel a fost dată de lansarea programului de privatizare a întreprinderilor care au fost de stat.
Începând cu anul 1997, an în care s-a redus numărul întreprinderilor care s-au privatizat și cu necesitatea celor care erau deja privatizate să își atragă resurse financiare pentru a-și putea dezvolta activitatea, a apărut nevoia ca aceste întreprinderi să vândă surplusul de active sau să le ipotecheze cu scopul de a-și atrage împrumuturi. Astfel s-a creat conjunctura favorabilă celei de a doua specializări a evaluatorilor și anume: evaluarea proprietății imobiliare.
Anul 2000, reprezintă anul lansării celei de a treia specializare – evaluarea bunurilor mobile, care a fost urmată, în 2004, de lansarea celei de-a patra – evaluarea instrumentelor financiare.
În intervalul 1992–2011 au fost și alte asociații profesionale, având în componență membri evaluatori, dintre care cele mai însemnate fiind:
Corpul Experților Tehnici (CET);
Corpul Experților Contabili și Contabililor Autorizați din Romania (CECCAR).
Anul 2011 este anul în care a luat naștere Uniunea Naționala a Evaluatorilor Autorizați din România (denumită în continuare Uniunea), prin O.G. nr. 24, care a permis înscrierea în cadrul său a evaluatorilor care au fost membri în respectivele asociații profesionale care includeau evaluarea bunurilor în obiectul acestora de activitate. Luând în considerare notorietatea pe care o avea ANEVAR pe piața evaluării, fie că facem referire la piața internă sau la cea internațională și faptul că în mai multe acte normative au fost făcute referiri la membrii ANEVAR și la standardele pe care aceștia le-au aplicat, s-a propus ca ANEVAR să organizeze prima Adunare Generală Națională, precum și prima Conferință Națională a Uniunii și să succeadă procedurile de organizare și funcționare ale Uniunii.
1.1.2. Definirea și delimitarea noțiunii de evaluare
Ordonanța de Guvern 24/2011 definește evaluarea ca fiind activitatea prin care se estimează valorea, concretizată într-un înscris, care poartă denumirea de raport de evaluare, fiind realizată de către un evaluator autorizat în concordanță cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională.
Într-o lume care este supusă legilor pieții, unde totul se tranzacționează într-un ritm rapid, evaluarea patrimoniului reprezintă un act frecvent în viața economică contemporană; accentuarea liberalismului economic însoțit de privatizări multiplică numărul acelor întreprinderi care pot face obiectul unor tranzacții. Pe de altă parte,dezvoltarea schimburilor la bursă face să crească necesitatea evaluării unei societăți în vederea vânzării sau cumpărării unei părți din aceasta, oricât de mică ar fi. Dimensiunea internațională a evaluării este pusă în evidență de numeroasele tranzacții între vânzători și cumpărători având naționalități diferite. Având în vedere puterea pe care le-au avut normele financiare anglo-saxone, respectivele practici de evaluare s-au inspirat de multe ori din metodele de evaluare nord-americane ori britanice. În același timp, maniera aceasta de a proceda necesită folosirea de date omogene, mai ales în ceea ce privește bazele contabile ale evaluării, ori, între diferitele sisteme contabile fondate pe Standardele Internaționale de Raportare Financiară (IFRS), standardele americane (emise de FASB), standardele britanice (emise de ASB) sau standardele naționale ale altor țări există diferențe și chiar conflicte de care trebuie ținut seama în aplicarea diferitelor metode de evaluare. Există trei grupe de factori care influențează permanent valoarea oricărei întreprinderi, ceea ce duce la necesitatea de a realiza o evaluare a patrimoniului și anume:
influențe care fac referire la existența prețurilor libere;
influențe care se referă la modificarea raportului de schimb al monedei naționale;
gestiunea internă a orcărei întreprinderi, în special în ceea ce privește politicile de amortizare, precum și politicile de contabilizare (cu precădere, contabilitatea costurilor).
Evaluarea poate fi definită și ca:
procesul de estimare a unui fel de valoare, pentru o anumită categorie de proprietate, la o dată anume și concretizat în raportul de evaluare.
estimare, nu calculul precis al unei valori utilizând o formulă matematică ori printr-o cuantificare precisă. Acesta constrânge aplicarea raționamentului profesional al evaluatorului.
Atunci când vorbim despre evaluare trebuie să se țină seama de două aspecte și anume:
Evaluările de întreprinderi sunt considerate a fi cele mai complexe feluri de evaluări. Acestea sunt considerate a fi complexe deoarece pentru a stabili valoarea unei întrprinderi poate fi necesar să se determine valoarea tuturor categoriilor de active pe care le regăsim în patrimonial acesteia (cum ar fi: imobilizări corporale, imobilizări necorporale, imobilizări financiare), cât și a valorii obligațiilor. În situația în care atunci când evaluăm patrimonial, se utilizează abordarea pe bază de active, valoarea capitalului propriu al unei întreprinderi de determină ca diferență între valoarea activului total și valoarea obligațiilor totale ale acesteia, exact cum sunt cuantificate în momentul în care se realizează evaluarea.
2. În situația în care se cunoaște valoarea acțiunii comune care aparține unei întreprinderi se poate calcula întreaga valoare a întreprinderii. Pe parcursul derulării procesului de evaluare al unei întreprinderi, se urmărește, în genere să se stabilească valoarea acțiunilor care au fost emise. Modul de calcul al valorii capitalului propriu al unei întreprinderi se realizează prin înmulțirea numărului de acțiuni cu o valoare reală a acțiunii, exact cum este percepută aceasta de către diferiți evaluator ori investitori, la data când are loc evaluarea.
Clasificarea evaluărilor
În zilele noaste sunt cunoscute o mulțime de metode de evaluare, ce pot fi grupate în diferite categorii în funcție de diverse criterii. Această grupare se face cu scopul de a identifica modul în care este abordată o evaluare, și în funcție de aceasta, modul în care este abordată ea de către furnizorului de servicii de evaluare. Astfel, cunoaștem următoarele tipuri de evaluări:
a) dacă ne referim la obiect, evaluările pot fi:
evaluări de bunuri mobile, respective imobile independente;
evaluări de grupe de bunuri, respective unități generatoare de numerar;
evaluări de active economice (cum ar fi: secții, fabrici, magazine, etc.);
evaluări de active, precum și elemente intangibile;
evaluări de întreprinderi luate în ansamblul lor, etc.
b) dacă ne referim la metodă evaluările pot fi:
metode așa zise clasice – acestea sunt făcute, în general, la întreprinderile care nu sunt cotate la bursă;
metode bursiere – acestea sunt aplicate, în general, la întreprinderile ale căror
titluri se tranzacționează pe o piață reglementată adică sunt cotate la bursă.
Clasificarea nu este una rigidă, în practică fiind chiar recomandată abordarea în același timp atât prin metode clasice câtși prin metode bursiere în vederea susținerii sau înlăturăriiunora din ipotezele avute în vedere la evaluare. Metodele, așa zise clasice și care reprezintă cvasitotalitateametodelor în practică, azi, se pot grupa astfel:
evaluări patrimoniale – se referă doar la latura cantitativă, patrimonială a bunurilor, respective a întreprinderilor;
evaluări bazate pe performanțe – acestea face referire exclusiv la latura calitativă – performanțele financiare ale activului ori întreprinderii, respectiv randamentul, profitabilitatea, rentabilitatea sub diversele forme de exprimare a capacității beneficiare a activului ori întreprinderii: profit net, dividend, cash flow, etc.;
evaluări combinate – se referă atât la latura cantitativă, cât și la cea calitativă, intrând în logica lucrărilor, sub un mod ori altul de exprimare, atât patrimoniul cât și performanțele activului ori întreprinderii;
alte metode de evaluare – aceste metode pot fi bazate în funcție de volumul de activitate – cifra de afaceri, de exemplu, pe comparații etc..
c) în funcție de scop, evaluările pot fi clasificate în trei categorii și anume:
evaluări contabile – aceste sunt cele prevăzute prin standardele, respectiv normele contabile, care sunt folosite cu scopul de a elabora situațiile financiare ale întreprinderilor;
evaluări administrative – aceste tipuri de evaluări sunt prevăzute prin acte normative diverse; având în vedere că niciun act normativ nu poate să prevadă metode pentru a dimensiona impactul în gestiunea oricărei întreprinderi, a schimbării prețurilor, a raportului de schimb al monedei naționale, precum și a politicilor de gestiune, acest tip de evaluare poate, numai din întâmplare și doar din momentul în care a fost emis actul normativ, să fie mai aproape de valoarea de piață a unor bunuri, dar niciodată de cea a unei întreprinderi;
evaluări economice și financiare – reprezintă singurele tipuri de evaluări care au la bază expertiza și diagnosticul și care au ca țintă finală stabilirea valorii de piață, luând în considerare condițiile concrete de folosire a bunurilor, de organizare și funcționare a întreprinderilor.
d) în funcție de beneficiar – pot fi utilizate diferite metode de evaluare:
evaluări pentru asigurare,
evaluări pentru creditare,
evaluări pentru impozitare etc.
e) în funcție de valorile obținute,evaluările se pot fi:
evaluări care au la bază valoarea de piață, care implică funcționarea unei piețe în cadrul căreia tranzacțiile se fac fără restricții din partea forțelor exterioare pieței;
este necesar să identifice, precum și să includă definiția valorii de piață utilizată în evaluare;
trebuie să stabilească cea mai bună utilizare ori cea mai probabilă utilizare care semnifică un determinant semnificativ al valorii proprietății;
sunt elaborate pe baza informațiilor specifice ale pieței respective și prin metode și proceduri care încearcă să oglindească procesele deductive ale participanților la piață;
sunt realizate prin aplicarea abordărilor valorii prin cost, comparația vânzărilor sau capitalizareavenitului; informațiile folosite în fiecare dinaceste abordări trebuie să fie obținute de pe piață.Abordarea prin cost, în funcție de aplicarea sa, poate sau nu să producă o indicație a valorii de piață.”
Faze și etape în realizarea unei evaluări de întreprindere
„Activitățile desfășurate pentru evaluarea unei întreprinderi pot fi grupate, în succesiunea lor, în 3 faze și 8 etape, astfel:
Faza inițială:
etapa l –cunoaștere apreliminară;
etapa 2 – pregătirea acțiunii.
Faza de realizare:
etapa 3 – identificarea situațiilor financiare;
etapa 4 – diagnosticul de evaluare și analiza fundamentală;
etapa 5 – determinarea componentelor fundamentale ale evaluării;
etapa 6 -evaluarea propriu-zisă.
Faza concluziilor:
etapa 7 – elaborarea raportului de evaluare;
etapa 8 – documentarea lucrărilor de evaluare”
1.2. Necesitatea evaluării întreprinderii
Evaluarea întreprinderii răspunde multiplelor cerințe. Sfera persoanelor care sunt interesate de rezultatele obținute în urma evaluării este, de asemenea, mare. Poziția acestora în raport cu elementul supus evaluării, scopul, precum și cu obiectivele urmărite, vor duce la influențarea procesului de evaluare, a valoarii estimate și prețului tranzacțiilor. Printre cei preocupați de specificul activității de evaluare pot fi:
orice investitor care deține capital și care ar putea avea următoarele intenții:
achiziționarea unei întreprinderi ori a unei afaceri, în ansamblu, cu scopul de a-și asuma funcția de exploatare productivă, respectiv de conducere a acesteia. În această situație, există posibilitatea abordării mai multor strategii: cumpararea unei întreprinderi în scopul desfășurarii unei activități productive pe cont propriu; creșterea unei activități prin preluarea unui concurent ori prin fuziune; diversificarea obiectului de activitate prin desfășurarea de activități multiple.
achiziționarea de părți de întreprindere (portofoliu de acțiuni) cu obiectivul de a obține, de la cantitatea de bani astfel investită, un randament cât mai mare posibil în condițiile în care riscul respectiv a fost asumat.
acționarii, interesați de o evaluare cât mai corectă a întreprinderii pentru a cunoaște perspectivele în care aceasta evoluează. Acestă evoluție ce le va dicta comportamentul investițional pe care îl vor avea în viitor (vânzarea ori cumpărarea de noi acțiuni);
băncile, interesate să cunoască:
care este nivelul de îndatorare, calitatea garanțiilor, precum și potențialul financiar viitor al clienților acestora;
performanțele economico-financiare potențiale ale întreprinderilor;
fondurile de investiții și instituțiile financiare de plasament, cu scopul de a asigura buna gestionare a portofoliilor acestora;
societățile de asigurări, având scopul de a calcula primele de asigurare ori de a calcula garanțiile oferite de către întreprinderi;
echipa de conducere a fiecărei întreprinderi se află în permanență interesată să știe estimările de valoare asociate respectivei întreprinderii pe care o conduce, pe de o parte, având în vedere faptul că o modalitate de a evalua reușitele manageriale este aceea de a măsura regulat valoarea întreprinderii, evoluția în sens pozitiv a valorii fiind corelată cu o gestiune mulțumitoare a societății, iar pe de altă parte în scopul de a:
fundamenta deciziile esențiale ale societății (de investiții, de finanțare prin emisiunea de acțiuni ori obligațiuni, de fixare a echilibrului financiar, de distribuire a dividendelor);
preciza anumiți parametri regăsiți în contractul de muncă;
defini strategia ori căile de urmat în situția apariției unor evenimente majore în viața societății;
cunoaște în cadrul gestiunii curente îndeosebi a fluxului de lichidități și a valorii pe care întreprinderea ar putea-o obține prin vânzarea activelor sale.
furnizorii și creditorii unei societăți în scopul de a fundamenta și negocia termenele de plată ori pentru argumentarea deciziei de transformare a datoriilor;
salariații, în special prin puterea dată de forța sindicatelor, pot cere remunerații mai mari numai când întreprinderea are o evoluție favorabilă, materializată în creșterea valorii, altfel ei acționează în sensul falimentului ei și, astfel, pentru pierderea locului de muncă;
statul este interesat de multe ori de evaluarea societăților, în special, din considerente fiscale. În cazul țării noastre, un câmp extrem de vast îl reprezintă determinarea unei valorii avantajoase a întreprinderilor, în vederea privatizării;
intermediarii care sunt consultanți externi (în management, finanțe, legislație) pot fi interesați de procesele de evaluare (fiind remunerați în funcție de valoarea tranzacției), deoarece ei „dau tonul” negocierilor și determină convenirea prețului tranzacției, în funcție de abilitatea lor de a înțelege motivația și obiectivele vânzătorului si cumpărătorului.
Spre deosebire de piața întreprinderilor cotate, care este reglementată, piața întreprinderilor necotate nu este organizată, prin urmare tranzacțiile efectuate în acestei piețe sunt influențate de următoarele aspecte:
contabilitatea acestor întreprinderi este mai simplă (în general situațiile financiare nu sunt auditate; structura capitalului folosit fiind mai simplă, importanța capitalului împrumutat în finanțarea întreprinderilor este de obicei diminuată la 10-15%; cheltuielile cu compensarea proprietarilor, respectiv remunerații, prime, cheltuieli de deplasare etc., sunt însemnate având ca rezultat scăderea nivelului profitului brut impozabil);
inexistenta unor repere ori referințe de preț;
inexistența unor informații larg răspândite despre tranzacțiile anterioare;
transferul proprietății asupra unei întreprinderi mici se face, de obicei, prin plata în rate cu un avans de aproximativ 20 – 30%, restul sumei urmând să fie plătită în rate, cu o rată a dobânzii convenită;
vânzătorul, pe o astfel de piață, nu poate fi niciodată sigur că toți potențialii cumpărători au luat cunoștință de tranzacție și, prin urmare, a obținut cel mai bun preț posibil.
Literatura de specialitate grupează cumpărătorii întreprinderilor necotate în funcție de motivațiile lor individuale, astfel:
companii cotate, care de regulă au un capital mai mare. Managementul unor astfel de companii nu este dispus să-și asume riscuri prea mari și urmăresc, prin cumpărarea întreprinderii, să-și realizeze anumite avantaje strategice. Aceste companii tind să cumpere întreprinderi mari și vor să fie investitori pe termen lung;
companii care nu sunt cotate, care tind să cumpere întreprinderi mai mici, dar să fie investitori pe termen lung. Criteriul principal de cumpărare este mărimea fluxurilor financiare nete ce se poate obține după cumpărare;
companii necotate, care consideră achiziționarea de întreprinderi necotate ca o tranzacție financiară (pentru revânzare) fără a fi investitori pe termen lung. Acestea nu se implică în managementul întreprinderilor cumpărate și tind să achiziționeze întreprinderi mari, pentru a căror cumpărare fac împrumuturi mari, pe care le garantează chiar cu acțiunile întreprinderii pe care o cumpără;
managerii sau salariații întreprinderii oferite spre vânzare, tranzacția fiind percepută de către aceștia ca fiind o investiție pe termen lung. Acești cumpărători sunt informați referitor la funcționarea întreprinderii. Ei tind să ia credit externe mari, fapt pentru care aceste tranzacții nu au o valoare adăugata semnificativă după cumpărare.
În general, evaluarea unei întreprinderi este necesară în situații precum:
operațiunile de achiziții de întreprinderi/afaceri, vânzarea – cumpărarea unei participații la o întreprindere/afacere, fuziunea cu o altă întreprindere, majorări de capital sau estimarea aportului în natură la constituirea unei alte întreprinderi sau în cazul unei asocieri temporare. Evaluarea, în toate aceste situații, joacă un rol major pentru că furnizează o opinie independentă privind valoarea întreprinderii/ afacerii/ participației, o marjă în cadrul căreia se negociază în cele mai multe cazuri prețul. Cumpărătorul și vânzătorul au de cele mai multe ori o imagine înainte de orice cu referire la valoarea afacerii, imagine care de puține ori este apropiată de realitate. Prețul este bazat și pe considerații subiective, sunt cazuri în care așteptările vânzătorului sunt foarte ridicate pentru că el a depus mulți ani efort în afacerea respectivă („capital sentimental”).
dezinvestițiile se pot referi la vânzarea unei mici întreprinderi unui grup important sau la vânzarea unei întreprinderi în dificultate (lichidarea întreprinderii). În acest ultim caz vânzătorul este obligat să accepte evaluarea efectuată de cel care achiziționează. Mai precis, logica evaluării depinde de situația cumpărătorului în raport cu vânzătorul.
exproprieri, pretenții de despăgubiri. Proprietățile pot fi expropriate de autorități. În acest caz, evaluatorul trebuie să determine suma pierderilor ce vor fi compensate, precum și valoarea de piață a proprietății ori afacerii expropriate. În mod uzual, despăgubirile sunt legate de pierderea totală ori temporară de goodwill, consecință a exproprierii. De asemenea, în cazul în care expropriatul este o întreprindere, ea poate fi despăgubită și pentru pierderile cauzate de inactivitate în timpul exproprierii (Ex: cazul în care construirea unei autostrăzi prin fața întreprinderii afectează traficul și posibilitatea de acces a clienților, rezultând o pierdere de clientelă).
suport în caz de litigii. În țările cu economie dezvoltată sunt multe cazuri în care prin acțiunea in instanță o întreprindere dorește să-și recupereze pierderile de valoare în afaceri. (Ex: pierderi în afaceri datorită produselor care sunt contrafăcute, pierderi datorită nerespectării contractelor, denigrarea mărcii etc.). În toate aceste situații evaluarea afacerii va furniza o valoare adevărată a pierderii și va fi utilizată în instanța pentru susținerea cauzei.
dispute între acționari. Nu sunt rare cazurile în care pentru o întreprindere necotată la bursă apare necesitatea evaluării afacerii pentru că un acționar dorește să se retragă.
solicitările instituțiilor financiare. Evaluarea poate fi cerută de instituții financiare sau alți furnizori de capital care vor să aibă, înainte de a decide finanțarea sau de a continua finanțarea, valoarea întreprinderii împrumutate. De regulă, în aceste cazuri evaluatorul prezintă atât valoarea în condiții de exploatare, cât și valoarea de lichidare a afacerii.
acțiunile juridice care au scop patrimonial (succesiunea, falimentul ori constituirea de ipoteci etc. În primul caz, este vorba de o modificare a proprietății familiale și nu de vânzare, evaluarea efectuându-se pentru calculul drepturilor de succesiune.)
disputele între soți. În practică este posibil ca evaluarea unei afaceri să fie necesară în caz de divorț, dacă unul dintre soți estebacționar la una ori mai multe întreprinderi.
aprecierea cursului acțiunii unei întreprinderi cotate.
aprecierea managementului valorii întreprinderii.
1.3.Definirea noțiunii de evaluator
Activitatea de evaluare, ca orice profesie liberală, nu este reglementată de către instituții guvernamentale, ea se desfășoară după un cod deontologic, conform unor standarde și practici profesionale etice specifice, ce implică responsabilitate din partea evaluatorului.
Responsabilitatea acestuia este, în primul rând, de natură profesională. Aceasta decurge din modul în care evaluatorul cunoaște și aplică procedurile, metodele și tehnicile specifice și din modul de aderare la codul de comportament (obligația evaluatorului de a executa competent fiecare evaluare și de a fi imparțial; evaluatorul are obligația de a evita abordarea greșită sau aproximările foarte generale cu scopul de a nu furniza rezultate greșite ale evaluării; nu este corect ca persoana care realizează evaluarea să accepte un contract de evaluare pentru o ramură pentru care nu are calificarea corespunzătoare, cu excepția cazurilor în care a adus la cunoștință clientului acest fapt sau în cazul în care este asociat cu un alt evaluator, acesta având calificarea necesară).
Evaluatorul are și răspundere civilă, care se manifestă în virtutea contractului civil dintre evaluator și clientul său, prin care evaluatorul se obligă să furnizeze un serviciu de calitatea promisă în ofertă (prezentarea către client a concluziilor și rezultatelor precise și reale asupra evaluării făcute, indiferent de dorința și indicațiile clientului; angajarea evaluatorului într-o lucrare este o chestiune confidențială, evaluatorul având obligația de a păstra confidențialitatea față de terțe persoane și, de asemenea, obligația de a nu dezvălui sau folosi rezultatele evaluării fără permisiunea scrisă și prealabilă a clientului său, sau fără să fie obligat printr-o procedură judiciară). Dacă evaluatorul nu reușește să îndeplinească condițiile contractuale și prin aceasta el a produs daune clientului său, acesta din urmă este îndreptățit să solicite despăgubiri. Acordarea de despăgubiri se poate face prin înțelegere între evaluator și client sau prin decizie a instanței civile.
Evaluatorul poartă și răspundere penală, atunci când în legătură cu activitatea de evaluare evaluatorul a încălcat legea penală. Practicile lipsite de etică și profesionalism în această activitate de evaluare se referă la:
acceptarea contractului a cărui plată este condiționată de: prețul de vânzare a proprietății sau afacerii evaluate; decizia judecătorească favorabilă cu privire la proprietatea clientului; orice indicație furnizată înainte de toate de către client;
solicitarea unei anumite părți care semnifică procent din valoarea rezultată în urma evaluării;
acceptarea de către evaluator a unui contract, ce face referire la o afacere ori o proprietate pentru care el are interese actuale ori viitore.
„Comisia de etică”, respectiv „Comisia de disciplină”, conduse de un vicepreședinte ANEVAR, au ca scop respectarea codului etic și de disciplină în cadrul asociației evaluatorilor din țara noastră și rezolvarea problemelor apărute în acest sens.
Poziția evaluatorului față de client
În legătura cu clienții, evaluatorul se poate afla în una din următoarele situații:
1.Consultant – în calitate de consultant oferă unei părți, care a fost implicată într-o tranzacție, părerea sa care în această situație este una calificată cu privire la valoarea atribuită afacerii, proprietății imobiliare sau oricărui alt activ, constituind obiectul tranzacției. Dacă facem referire la opinia evaluatorului aceasta este formată pe baza estimărilor și proiecțiilor pe care le are clientul asupra afacerii, dar are în vedere și interesele lui, evaluarea având caracter subiectiv. Evaluatorul va expune clientului situația care îi este convenabilă, respectiv cea care duce la prețul maxim de vânzare ori prețul minim de cumpărare. În funcție de condițiile în care s-au stabilit termenii înțelegerii cu cel care beneficiază de această consultanță se poate impune și acordarea de consultanță în ceea ce privește negocierea prețului tranzacției, prin prezentarea, respectiv susținerea unor argumente solide.
2. Expert neutru (independent) – în situația dată evaluatorul va oglindi în evaluarea pe care o realizează așteptările investitorului mediu, precum și interesele părților implicate care sunt subiective și nu sunt luate în considerare, iar ceea ce rezultă va reprezenta o evaluare independentă. În multe astfel de situații, părerea acestuia este solicitată de către diferite insituții autorizate (cum ar fi: tribunal, autorități fiscale, etc) care fac obiectul unor cauze legale ori fiscale.
3. Arbitru – în acest caz opinia sa este oferită în același timp partenerilor care participă la tranzacție și va avea în vedere interesele părților implicate, chiar dacă uneori sunt opuse.
Standardele Europene de Evaluare cuprind de asemenea o detaliere a cerințelor care fac referire la calitatea evaluatorului prin prisma intereselor ori relațiilor sale de muncă anterioare sau care există la data evaluarii. În conformitate cu aceste clasificări, evaluatorul poate să fie o persoană calificată, care face parte din una dintre categoriile intern, extern ori independent, după cum urmează:
Intern – în cazul în care are și calitatea de angajat, director ori administrator al societății evaluate, dar nu are vreun interes financiar ori politic semnificativ de așa natură încât să-i influențeze obiectivitatea față de rezultatul dorit al respectivei evaluări sau care nu posedă o funcție într-o instituție publică cu care există conflicte evidente de interes.
Extern – în situația în care nu are calitatea de evaluator intern și nu are niciun interes semnificativ direct ori indirect în societatea supusă evaluării și nici aceasta nu deține astfel de interese în proprietățile evaluatorului.
Independent – în situația în care are calitatea de evaluator extern, dar nu a avut în ultimele 24 de luni nicio relație financiară cu clientul ori vreo implicare cu privire la proprietatea evaluată sau cu părțile interesate de acea proprietate.
II. ACTIVITATEA DE EVALUARE PATRIMONIALĂ
2.1.Tipuri de bunuri supuse evaluării
Evaluatorii acreditați au competența de a evalua luând în considerare specializarea de evaluare în care au fost autorizați și pe care o au în Tabloul Uniunii, pentru următoarele tipuri de proprietăți (bunuri):
Proprietatea imobiliară (bunul imobil)
Aceasta se referă la terenuri, construcții, precum și alte amenajări, văzute ca fiind o entitate corporală. Proprietatea imobiliară este de natură imobilă și cuprinde următoarele elemente corporale:
pământul, precum și terenul;
toate componentele naturale ale terenului, spre exemplu: copacii, mineralele;
toate elementele terenului care sunt modificate de către oameni (clădirile, precum și amenajările de terenuri).
În mod obișnuit, sunt socotite ca fiind parte componentă a proprietății imobiliare, toate atașamentele permanente ale clădirii (exemplu: instalații: de apă, electrice ori de încălzire), precum și componentele incorporate (ascensoarele și tablourile electrice). În concluzie, din proprietatea imobiliară fac parte toate elementele pe care le regăsim atât în subsolul, cât deasupra solului. În anumite situații există, însă anumite drepturi care sunt parțiale asupra proprietății imibiliare, și pe care evaluatorii sunt solicitați să le evalueze. Acestea sunt:
drepturile de proprietate afectate de locațiune;
drepturile de folosință;
drepturile de subînchiriere;
participațiile cu credit ipotecar, precum și cu capital propriu;
drepturile de proprietate viageră;
dreptul pe care îl are succesorul desemnat.
Bunurile mobile
Bunurile care sunt corporale, precum și bunurile necorporale sunt definite prin modul lor de a se mobilizeîn conformitate cu Noul Cod Civil roman. Astfel, bunurile mobile au următoarea definiție: „Acele bunuri pe care legea nu le consideră a fi bunuri imobile sunt bunuri mobile”.
Câteva exemple de bunuri care sunt cerute, adesea, spre a fi evaluate:
mașinile, utilajele, echipamentele, precum și mijloacele de transport;
stocurile de materii prime, respective de materiale;
obiectele de inventar;
mobilier, precum și diferite colecții;
licențele, brevetele de invenții, precum și alte active necorporale care se pot identifica și care pot fi tranzacționate în mod individual.
Întreprinderi, participații la întreprinderi și proprietăți imobiliare generatoare de afaceri
Câteva exemple în acest sens sunt:
pachetul integral de acțiuni ori de părți sociale pe care îl deține în capitalul unei societăți, precum și participații la diverse întreprinderi;
capitalul investit într-o societate (care este deținut de către toți finanțatorii acesteia: capital propriu, precum și capital împrumutat);
hoteluri, moteluri, respectiv campinguri;
policlinicile, respectiv spitalele;
stațiile de benzină;
restaurante, cafenele, cluburi, dar și baruri;
teatre, precum și cinematografe.
Instrumentele financiare
Instrumental financiar este definit ca fiind un contract care dă naștere unor drepturi ori obligații între părțile specificate de a încasa ori de a plăti în numerar sau orice altă contraprestație financiară ori un instrument de capitaluri proprii. În contract se poate impune ca încasarea ori plata să fie făcute la o dată specificată sau înaintea acestui termen ori să fie cauzată de un eveniment specificat. Un instrument de capitaluri proprii reprezintă contractul care dă naștere unui interes residual în activele unei societăți după ce s-au scăzut toate datoriile acesteia. Evaluarea instrumentelor financiare este cerută pentru diverse scopuri, care le include pe următoarele, însă nu se limitează la:
achiziții, fuziuni sau vânzări de întreprinderi ori de părți de întreprinderi,
raportare financiară,
cerințele impuse de către diferite reglementări, în special cerințe de solvabilitate bancară,
proceduri interne de risc, respective de conformare,
stabilirea valorii activului net a fondurilor societăților care au ca pbiect de activitate asigurările,
determinarea valorii, respectiv măsurarea performanței fondurilor de investiții.
2.2.Principiile privind evaluarea patrimonială
Dacă facem o contabilizare a principiilor care stau la baza evaluării întreprinderii constatăm că ele sunt în număr de unsprezece.
1. Evaluările se vor face atât pe baza respectării Standardelor de evaluare internaționale, europene, cât și a celor naționale.
2. Evaluarea unei afaceri se realizează numai de către evaluatori profesioniști, care au pregătirea și experiența necesare.
3. Metodele de evaluare trebuie să fie adecvate cu scopul evaluării și cu cele două ipostaze în care se poate situa un evaluator: cel de expert neutru și cel de expert consultant.
4. Valoarea unei afaceri rezultă din veniturile pe care le va avea în viitor, în consecință valoarea este bazată pe percepțiile pe care le au participanții pe piață asupra câștigurilor viitoare generate de achiziția întreprinderii. Altfel spus, se vor achiziționa profiturile viitoare, nu activele corporale.
5. Valoarea aproximată printr-o activitate de evaluare este considerată a fi valabilă numai la o anumită dată, numită data evaluării. Modificările rapide intervenite în mediul economic, în mediul social, ori cel politic determină schimbarea valorilor estimate la date diferite ale evaluării. Recunoașterea acestui principiu este fundamentală în cazul evaluărilor întreprinderii în scopul garantării creditelor.
6. Evaluarea întreprinderii sau a unei participații la întreprindere trebuie să țină seama de orice contract de vânzare – cumpărare, de oricare ar fi articolul restrictiv al actului constitutiv al întreprinderii, dacă participația la capitalul social al societății este una majoritară ori minoritară, ca de altfel orice factor care poate să influențeze mărimea valorii.
7. În evaluarea unei societăți care își va continua activitatea se va lua în calcul și valoarea de lichidare, valoare ce poate fi superioară celei de exploatare, fie atunci când societatea produce pierderi, fie atunci când obiectele proprietății intelectuale (brevete, mărci de fabrică ori de comerț) au o valoare însenată la încetarea activității. Prin urmare, în cazul în care valoarea întreprinderii calculată în stare de funcționare este una inferioară valorii de lichidare, valoarea finală ce trebuie reținută reprezintă valoarea de lichidare. Logica unei asemenea evaluări este aceea conform căreia dacă vânzarea se realizează la o valoare mai mică decât cea de lichidare, cumpărătorul va fi tentat să lichideze întreprinderea, vânzând individual activele sale, realizând astfel un câștig din tranzacție.
8. În cazul unei întreprinderi care realizează o rată a rentabilității capitalului pe care îl investește egală cu costul mediu ponderat al capitalului, valoarea întreprinderii calculată prin metoda patrimonială și prin metodele de capitalizare/actualizare a veniturilor următoare trebuie să se concretizeze în rezultate identice ori foarte apropiate. În situația în care nivelul ratei rentabilității este superior costului capitalului ori ratei medii a rentabilității întreprinderilor concurente, valoarea întreprinderii determinată după metodele de capitalizare, respectiv actualizare a fluxurilor următoare de venit va fi superioară valorii calculate după respective metodă patrimonială de evaluare. Diferența dintre cele două valori este valoarea globală a activelor necorporale ale întreprinderii (goodwill), care poate fi ulterior încorporat în valoarea întreprinderii.
9. Stabilirea valorii finale a unei întreprinderi, evaluare făcută prin mai multe metode de evaluare din care s-au obținut valori diferite, se realizează prin judecata evaluatorului, care va alege din valorile obținute o singură valoare, care reprezintă rezultatul celei mai oportune metode de evaluare. Nu se indicat stabilirea valorii societății ca o medie aritmetică ponderată a valorilor realizate. Această optică nouă este prevazută în mod expres în standardele de evaluare europene și internaționale. Valoarea dobândită dintr-o medie a unor valori care au fost calculate pe baza unor principii total diferite este considerată a fi o valoare fără relevanță economică.
10. Diferențierea activelor redundante (ori în surplus față de nevoile de exploatare normală a întreprinderii), evaluarea acestora separată, printr-o metodă de evaluare potrivită și adăugarea acestei valori la rezultatele obținute ca urmare a aplicării metodelor de evaluare a societății.
11. Cel mai general principiu de evaluare îl reprezintă cel al substituției, potrivit căruia prețul de cumpărare maxim pe care este dispus să îl plătească un investitor prudent reprezintă: prețul de achiziționare a terenului, precum și costurile de construcție ale unei proprietăți substituite, având aceeași utilitate; prețul de cumpărare, cel de piață a unei proprietăți având utilitate identică; prețul de achiziție a unei proprietăți alternative, care dă naștere unui venit echivalent, în aceleași condiții de risc.
2.3. Organizara și desfășurarea activității de evaluare patrimonială
Activitatea de evaluarea se poate diviza în trei faze distincte, respectiv: ofertarea, contractarea și execuția propriu zisă a respectivei evaluări.
Ofertarea serviciului de evaluare. Oferta reprezintă un document care este destinat clientului, la redactarea căreia trebuie luate în considerare următoarele aspecte:
scopul principal al oricărei oferte este să atragă clientul;
redactarea ofertei să fie clară, simplă și pe specificul clientului;
din ofertă să rezulte că vor fi rezolvate corect problemele clientului, în condiții de responsabilitate și confidențialitate.
Contractarea. Specialistul evaluator (echipa de evaluare) își desfășoară activitatea în baza unui contract încheiat cu beneficiarul evaluării (vânzătorul, cumpărătorul, organul fiscal etc.). Contractul se încheie în următoarele situații: ori ca urmare a câștigării unei licitații organizate de beneficiarul asistenței, ori la cererea de ofertă a acestuia adresată către o firmă de consultanță. În cazul evaluării întreprinderilor cu capital de stat trebuie să se organizeze licitații la care să participe minim trei firme, având ca obiect de activitate evaluarea.
În general, beneficiarul anunță prin presă intenția de a face o evaluare, întocmind caietul de sarcini în care se prezintă și se formulează condițiile și obiectivele care se urmăresc. Firmele interesante cumpără caietul de sarcini și formulează ofertele în care se prezintă și se formulează condițiile în care își propun să realizeze lucrarea, întocmind oferta tehnică și cea financiară.
Comisia de licitare a respectivului beneficiar studiază ofertele și dă câștig firmei care îndeplinește în cea mai bună măsură acoperirea sarcinilor și a responsabilităților care au fost fixate. Criteriul principal după care se fac, în general, aceste oferte este reprezentat de capacitatea evaluatorului care se determină în funcție de:
experiența generală pe care o are firma de consultanță (evaluatorul) în domeniul evaluării afacerilor;
experiența consultantului în domeniul specific în care activează societatea care urmează a fi evaluată;
alcătuirea echipei de consultanță (persoane calificate și care au experiență, echipă omogenă, etc.);
infrastructura pe care o are acea firmă de consultanță;
propunerea de colaborări cu alte firme ori cu alți specialiști la realizarea lucrării.
„Alături criteriile amintite un rol important îl reprezintă prețul solicitat de către consultant pentru realizarea lucrării. Sunt dese cazurile când predomină prestigiul firmei, experiența acesteia, care constituie garanția unei activități competente și de calitate. Nu este exclusă situația în care firma respectivă trebuie să fie agreată de anumite organisme (spre exemplu: beneficiarul lucrării poate să ceară ca firma de consultanță care face evaluarea să fie membră a ANEVAR).
După câștigarea licitației, firma de consultanță își numește coordonatorul lucrării și echipa de evaluatori care va lucra efectiv. În cadrul membrilor echipei trebuie să fie experți tehnici, experți contabili, analiști ori exoerți juriști etc., persoane care au pregătire diferită, pregătire ce poate acoperi inclusiv aspectele proprii ale sectorului de activitate din care face parte întreprinderea evaluată. Este posibil ca firma evaluatoare să încheie contracte de subcontractare a unor părți din lucrarea de evaluare, cu alte firme ori cu persoane fizice. ”
Contractul trebuie să stipuleze:
părțile contractante, cu o scurtă prezentare;
definiții ale termenilor utilizați în acel contract;
obligațiile pe care le are firma de consultanță;
obligațiile pe care le are beneficiarul;
valoarea contractului și condițiile de plată;
clauze asiguratorii;
diverse alte prevederi;
anexe în care să se prezinte modalitatea de punere la dispoziția echipei care realizează evaluarea a informațiilor necesare.
Pentru colaboratorii din exterior se specifică în contract obligațiile pe care le au cu referire la obiectul lucrării, temele de execuție și condițiile de plată. În cazul în care evaluarea este făcută de către o persoană fizică, aceasta trebuie să fie autorizată în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Execuția propriu zisă a evaluării. Ca orice lucrare complexă, execuția propriu zisă a acelei evaluării implică specificarea anumitor faze și etape de lucru, care sunt nu numai o programare logică a activităților și lucrărilor, ci și garanția unui grad ridicat de veridicitate a respectivei lucrări de evaluare. Etapele de lucru necesare desfășurării activității de evaluare sunt următoarele:
1. Definirea misiunii de evaluare – implică stabilirea obiectivelor evaluării, întâlnirea cu cel care beneficiază de activitatea de evaluare pentru a stabili cerințele reciproce. Deoarece fiecare evaluare reprezintă un caz particular, obiectivele pe care le are evaluarea sunt și ele diferite după cum este vorba de vânzare, fuziune, lichidare de întreprindere etc. În același timp modul cum sunt generate informațiile care sunt necesare în activitatea de evaluare impun o anumită compoziție a echipei de evaluare și un anumit program de lucru. În stabilirea misiunii evaluatorului este esențială identificarea și înțelegerea problemei pe care o are clientul. Numai după ce identificarea acesteia a fost făcută în mod corect persoana care face evaluarea poate să aleagă metodele cele mai potrivite de lucru și forma echipa de profesioniști. Pentru buna desfășurare a întregii activități a echipei de evaluare este necesar să se stabilească o persoană din partea clientului, care să asigure corespunzător relația client – consultant, în perioada de timp în care se realizează lucrarea.
2. Cunoașterea întreprinderii și a contextului specific de activitate a acesteia, etapă ce presupune din partea evaluatorului o documentare asupra întreprinderii, în vederea încadrării acesteia în contextul economic general, respectiv în sectorul de activitate în care societatea evaluată este inclusă. Această evaluare presupune colectarea de date, respectiv de informații din interiorul și din exteriorul societății, realizarea dosarului de analiză, care trebuie să conțină copii ale documentelor din societate. Prin urmare, această etapă implică un prim contact cu conducerea societății evaluate, ce trebuie să facă o prezentare a societății din punct de vedere al:
evoluției pe care o are de la înființare până la momentul evaluării;
structurii organizatorice și celei funcționale;
profilului de activitate, precum și a schimbărilor survenite în ultimii ani, precum și al proiecțiilor pentru perioada care va urma.
3. Diagnosticul stării actuale a întreprinderii, respectiv selectarea metodelor de diagnosticare ce vor permite recunoașterea punctelor forte și a punctelor slabe din activitatea întreprinderii. Această etapă este absolut necesară în cazul evaluării întreprinderilor în totalitatea lor ori a unor active independente ale acestora.
4. Previziunea creșterii activității și a rezultatelor întreprinderii, etapă care solicită selectarea metodelor de previziune, utilizarea lor pentru anticiparea evoluției principalilor indicatori (de exemplu: cifra de afaceri, profitul, cash-flowul, ori rentabilitatea, etc.), în mai multe variante, verificarea coerenței rezultatelor previziunii.
5. Estimarea valorii întreprinderii, presupune indicarea metodelor de evaluare, se justifică viziunea de evaluare (de continuare a activității, respectiv de lichidare), precum și modelele de evaluare selectate, se aplică în mod efectiv modelele de evaluare care au fost alese, se verifică coerența rezultatelor obținute prin aplicarea succesivă a mai multor metode.
6. Încheierea evaluării prin prezentarea raportului de evaluare. Această etapă presupune analiza și interpretarea diferenței de valoare dobândită ca urmare a utilizării unor metode de evaluare diferite, întocmirea raportului evaluatorului cu precizarea poziției sale și a opțiunilor pentru negociere, cu pragul de acceptabilitate a prețului.
III.RAPORTUL DE EVALUARE PATRIMONIALĂ
3.1.Definirea raportului de evaluare
Ultima etapă a procesului de evaluare a unei întreprinderi se concretizează în întocmirea unui raport de evaluare.
Raportul de evaluare patrimonială trebuie să prezinte o imagine clară asupra opiniilor exprimate de către evaluator, aupra bazelor de evaluare folosite, a metodelor, respective a informațiilor care stau la baza raportului.
Raportul de evaluare patrimonială reprezintă un document care înregistrează instrucțiunile pentru o anumită activitate de evaluare, bazele, respective scopul evaluării, precum și rezultatele diagnosticului de evaluare ce au determinat opinia privind valoarea.
Raportarea rezultatelor unei evaluări se realizează, în general, în scris, dar poate să fie și verbală. Rezultatul unei evaluări se comunică verbal, de regulă, în justiție, ca o mărturie de expert evaluator sau ca depoziție; orice raportare verbală trebuie să fie susținută de un dosar de lucru din care nu poate lipsi cel puțin un rezumat scris al evaluării.
În general, tipul, conținutul și mărimea unui raport de evaluare variază în funcție de destinatar, respectiv de cerințele legale (dacă e cazul) sau cerințe ale organismului profesional de tipul proprietății evaluate și de natura și complexitatea misiunii de evaluare.
3.2. Rolul și scopul raportului de evaluare
Rolul
instrument prin care se prezintă rezultatele muncii evaluatorului;
instrument prin care se comunică către beneficiarii și utilizatorii evaluării concluziilor asupra valorii și a bazei de evaluare, a scopului, respectiv a oricăror ipoteze și condiții limitative în efectuarea acelei evaluări;
instrument de stabilire a responsabilităților în legătură cu procesul de evaluare, cu valorile obținute și bazele de evaluare utilizate.
Scopul
O fază importantă care are loc în procesul de evaluare al unei societăți ori a unui active este reprezentată de stabilirea scopului pentru care a fost făcută evaluarea. Important de punctat este faptul că valoarea este dată de scopul intențional al respective evaluări.
Dacă au loc evaluări care au scopuri diferite atunci ele pot determina concluzii diferite în ceea ce privește valoarea acesteia. Diferența dintre aceste concluzii apare ca și consecință a faptului că diverse scopuri ale evaluării necesită altfel de raționamente și presupuneri ce au efect atât asupra felului în care sunt realizate, cât și asupra rezultatului acesteia.
Spre exemplu, dacă se realizează evaluarea unei societăți de către un creditor (banca), având scopul de a determina valoarea garanției la un credit, va fi diferită de o evaluare realizată la aceeași societate, de către același creditor, cu prilejul achiziției de acțiuni la acea societate. Similar este și în cazul în care scopul evaluării este acela de a asigura o protecție adecvată unui anumit creditor, într-o anumită situație, iar în cealaltă situație scopul să îl reprezinte restructurarea (reorganizarea) firmei respective.
O evaluare care este realizată pe o societate, în situația în care nu sunt luate în calcul modificări însemnate în activitatea acesteia, va fi diferită de o evaluare care se face pe aceeași societate, în situația în care se prevede o reorganizare, respectiv o restructurare a activității acesteia.
O evaluare făcută cu prilejul unei achiziții financiare va fi diferită de o evaluare care este făcută, la aceeași firmă, având scopul efectuării unei achiziții strategice.
O evaluare care se efectuează în scopul de a încheia o asigurare se va distinge de o evaluare făcută, pe aceeași societate, cu ocazia unei majorări a capitalului social.
O evaluare realizată, pe o întreprindere, atunci când are loc lichidarea acesteia se va diferenția de o evaluare făcută la aceeași societate, atunci când are loc achiziția acesteia de către un investitor și care are ca perspectivă continuarea exploatării ei.
O evaluare realizată la o întreprindere cu prilejul existenței unor litigii între acționari va fi diferită, în mod obișnuit, de o evaluare făcută la aceeași societate cu ocazia unei achiziții strategice.
O evaluare ce are loc la o societate în situația unei raportări financiare va fi altfel față de o evaluare ce are loc la aceeași societate cu ocazia unui faliment.
Ca urmare, este foarte important ca persoana desemnată cu efectuarea evaluării să aibe capacitatea de a înțelege pe deplin și să se documenteze, în mod oportun, în ceea ce privește scopul intenționat al fiecărei evaluări în parte.
Scopul pentru care a fost efectuată evaluarea este stabilit de către client, respectiv de către persoana care solicit acea evaluare (clientul angajează evaluatorul cu scopul de a realiza evaluarea). Perceperea scopului pentru care a fost efectuată evaluarea unei societăți este foarte importantă, la fel, și pentru persoanele potențiale interesate în evaluarea respective societăți.
În concluzie sunt o mulțime de situații care impun o activitate de evaluare.
Identificarea utilizatorilor evaluării
Cenatempo D. spunea în cartea sa că valoarea nu este inerentă unei afaceri ori, unui active, ci aceasta este ținându-se seama de:
profiturile pe care un anumit tip de investitor aproximează că are posibilitatea de a le obține în viitor, urmare a deținerii, respectiv a exploatării afacerii ori a respectivului activ;
riscul care este asociat de către acesta dobândirii profiturilor aproximate.
Investitori diferiți au posibilitatea de a aproxima realizarea unor profituri diverse, de la aceeași afacere, în funcție de următoarele:
posedarea în proprietate a unor afaceri ori, a unor active care sunt complementare;
strategiile adoptate de către investitori;
priceperea managerială, etc.
În același timp, viziunea în ceea ce privește riscul poate fi diferită de la investitor la investitor. Un investitor diversificat va da, unei anumite afaceri, un risc mai scăzut în relație cu altul care și-a investit tot capitalul în respectiva afacere.
Diferiți cumpărători, respectiv diferiți vânzători vor conferi valori diferite unei afaceri, precum și titlurilor ei, ținând seama de caracteristicile și interesele pe care le au în raport de aceasta. Un anumit cumpărător poate să confere o valoare mai înaltă unei anumite afaceri, ori a titlurilor ei, în cazul în care este o investiție considerată a fi complementară altei afaceri pe care acesta o are în proprietate.
Pe de altă parte, dacă este vorba despre un alt cumpărător care nu are afaceri similare, care nu vrea să se implice în gestionarea unei investiții care este nouă și, care, posibil, este preocupat de riscul de lichiditate care caracterizează, în general, societățile care nu sunt cotate la bursă, va cere să plătească mai puțin pentru aceeași afacere ori pentru titlurile ei.
Scopul pe care îl are o evaluare reprezintă motivul declarant al acelei evaluări, respectiv acela de a elabora o părere unui fel de valoare pe care o are un drept de participare la un bun imobil, mobil, etc., având scopul de a se putea lua decizii în cunoștință de cauză cu prreferire la acel bun. Scopul pe care îl are evaluarea va determina tipul respectivei valori.
În practică se realizează rapoarte de evaluare pentru scopurile:
Evaluare realizată pentru garanțiile bancare;
Evaluare făcută pentru raportare financiară;
Evaluare realizată pentru impozitarea diferitelor construcții;
Evaluarea făcută pentru grilele de taxare ale notarilor publici;
Evaluarea care se realizează în caz de insolvență;
Evaluare realizată în caz de vânzare – cumpărare;
Evaluare făcută pentru asigurare;
Evaluare realizată pentru rezolvarea unor litigii;
Evaluarea care se face în caz de aport în natură;
Evaluare realizată în caz de majorare a capitalului social, precum și în cazul retragerii acționarilor;
Evaluare făcută pentru piața de capital;
Evaluare realizată pentru portofoliile bancare pentru a fi în conformitate cu cerințele BNR privind reevaluarea periodică a proprietăților;
Evaluări de piață realizate cu ocazia unor investiții, achiziții și schimb, altele;
Evaluare făcută pentru exproprieri (Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară efectuării unor obiective de interes național, județean, precum și local);
Evaluarea făcută pentru restituirea proprietăților (Legea nr. 247/2005 cu referire la reforma în domeniile proprietății și a justiției, precum și normele de aplicare a acesteia, Legea nr. 10/2001 cu privire la regimul juridic al unor imobile);
Evaluare făcută pentru stabilirea rentabilității proiectului viitor;
Evaluări imobiliare necesare pentru a întocmi dosarele de emigrare.
Etapele procesului de evaluare
Evaluarea patrimonială reprezintă un proces complex care îmbină tehnicile de evaluare cantitative cu analiza calitativă a respectivei afaceri ori a respectivei industrii precum și a condițiilor general economice. Pe parcursul procesului este necesar să se țină seama de anumite aspect esențiale.
Un aspect foarte important este faptul că valoarea poate să aibă semnificații diverse pentru oameni diferiți, lucruri diferite, respectivii situații diverse. Diferențierea valorii poate fi realizată luându-se în considerare motivul pentru care a fost făcută evaluarea, utilizatorii evaluării, respective condițiile în care evaluarea este apreciată.
Acest lucru semnifică că acțiunea aceleiași sicietăți poate avea valori diferite în funcție de următoarele:
scopul acelei evaluări;
persoana ori, entitatea pentru care prezintă interes rezultatul respectivei evaluări;
presupunerile care se realizează cu privire la evoluția viitoare a societății respective (își va continua activitatea ori, va fi lichidată?).
În prima parte a oricărui proces de evaluare, evaluatorul este nevoit să răspundă la câteva întrebări de bază, potrivit lui Cenatempo D., cum ar fi:
care este obiectul evaluării, respectiv care sunt caracteristicile acestuia?
care este motivul pentru care evaluarea va fi făcută?
cine sunt utilizatorii respectivei evaluări și, ce cunoștințe au aceștia cu privire la activul ori, cu privire la afacerea evaluată ?
ce fel de valoare se aplică adică standardul de valoare?
în ce fel de condiții este măsurată valoarea (continuitatea activității ori lichidare)?
Procesul de evaluare începe prin identificarea obiectului, respectiv a scopului evaluării și se finalizează atunci când se comunică valoarea fixate celui care a solicitat evaluarea.
În genere, un proces de evaluare, realizat corect, presupune parcurgerea următoarelor etape:
identificarea obiectului pentru care a fost făcută evaluarea;
stabilirea scopului pentru care a fost făcută evaluarea;
identificarea utilizatorilor respectivei evaluări;
stabilirea standardului de valoare care se aplică;
stabilirea premisei corespunzătore a acelei valori;
colectarea informațiilor care sunt relevante în evaluare;
identificarea și aplicarea metodologiei, precum și a tehnicilor de evaluare adecvate;
formularea opiniei cu referire la valoare;
întocmirea respectivului raport de evaluare.
O primă etapă în procesul de evaluare este reprezentat de identificarea obiectului evaluării, precum și a caracteristicilor sale de bază. Evaluatorul este obligat să identifice, dar și să înțeleagă foarte bine activul pe care urmează să îl supună evaluării.
Se pot solicita serviciile unui evaluator pentru a se determina valorile:
unei proprietăți imobiliare;
unui echipament ori grup de echipamente;
unui active care este intangibil;
unor titluri (acțiuni ori obligațiuni ori opțiuni) ori pachete de titluri (pachete fie ele minoritare ori majoritare);
a unor întreprinderi ori părți dintr-o societate.
În această etapă evaluatorul este nevoit să răspundă la anumite întrebări, precum:
ce proprietate este supusă evaluării?
care este ramura din care aceasta face parte ?
unde este aceasta situată?
ce caracteristici are?
ce active sunt incluse ori, sunt excluse din evaluare?
3.3. Elementele raportului de evaluare patrimonială
Raportul de evaluare reprezintă produsul final al activității desfășurate de către echipa de evaluare. Pentru a putea fi folosit în conformitate cu scopul pentru care a fost realizat evaluarea societății, el trebuie să includă în mod obligatoriu anumite elemente.
Principalele elemente ale unui raport de evaluare sunt:
identificarea și competența evaluatorului;
identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați;
scopul evaluării;
identificarea activului sau datoriei supuse evaluării;
tipul valorii;
data evaluării,
amploarea investigațiilor;
natura și sursa informațiilor utilizate;
ipotezele și ipotezele speciale;
restricții de utilizare, distribuire sau publicare;
declararea conformității evaluării cu IVS sau identificarea și justificarea devierilor de la IVS;
abordarea în evaluare și raționamentul;
valoarea sau valorile obținute și moneda de exprimare;
data raportului de evaluare, respectiv data la care este emis raportul, și care poate fi diferită de data evaluării.
Identificarea și competența evaluatorului
„Evaluatorul poate să fie o persoană fizică ori o firmă (persoană juridică). Este necesar să se includă o declarație prin care cel care realizează evaluarea să confirme că poate să ofere o evaluare obiectivă și imparțială, dar și că are competența de a efectua evaluarea.
Raportul va conține semnătura persoanei fizice ori a persoanei juridice ce este responsabilă pentru evaluare. În cazul în care evaluatorul a făcut apel la asistență din partea altor specialiști pentru orice aspect al respective evaluări, trebuie să se prezinte natura unei asemenea asistențe, precum și modalitatea în care s-a bazat pe această asistență”.
Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
Utilizarea face referire la felul în care un client utilizează informațiile din acel raport de evaluare.
Clientului i se va cere să prezinte informații cu privire la scopul raportului de evaluare pentru că în mod generic evaluarea va fi utilă pentru fundamentarea unei decizii ce privește societatea evaluată, dar precizarea clară a utilizării dă posibilitatea evaluatorului de a fi util clientului. Spre exemplu, dacă scopul precizat îl reprezintă estimarea valorii de piață pentru vânzare, persoana responsabilă de evaluare va preciza în raportul realizat un nivel minim sub care clientul său să nu poată coboarî negocierea pentru vânzarea pachetului care i-a fost oferit. Deasemenea tot în cadrul acestui punct va fi prezentat clientul, respective destinatarul raportului de evaluare.
Scopul evaluării
Fiecare scop al evaluării impune selectarea unei anumite premise care să fie adecvată în vederea stabilirii valorii. Spre exemplu, în situația evaluărilor pentru falimente, premiza ce este adecvată valorii, cel mai frecvent, este lichidarea. Valoarea societății se stabilește luându-se în considerare faptul că activele urmează a fi vândute într-un interval de timp, de cele mai multe ori, foarte scurt, cu scopul achitării cât mai rapide a obligațiilor pe care aceasta le are. În situația în care scopul evaluării este reprezentat de o tranzacție de vânzare-cumpărare din care face parte o societate rentabilă, premiza adecvată acelei valori o va reprezenta continuarea activității acesteia.
Identificarea activului ori datoriei supuse evaluării
Această etapă implică determinarea bunului care este supus evaluării, precum și a datoriei existente în momentul în care are loc evaluarea.
Tipul valorii
Evaluarea unei societății ori a unui activ, implică determinarea standardului de valoare ce se aplică, precum și definirea acestuia. Standardul de valoare este tipul (categoria) de valoare care trebuie folosit în acel proces de evaluare.
Au fost realizate mai multe standarde de valoare care oglindesc valorile alternative care pot să fie atribuite unui activ, unei societăți, în funcție de scopul pe care îl are evaluarea și de către utilizatorii acesteia (Standarde Internaționale de Evaluare, 2003).
Deținătorii unei afaceri ori a unui activ, diferite categorii de investitori, respectiv asigurători, agenți fiscali, analiști evaluatori, lichidatori, cumpărători speciali ori cu motivații atipice, pot să atribuei valori diferite aceleiași afaceri ori aceluiași activ, din motive care sunt la fel de coerente și valabile. Alegerea standardului de valoare care se aplică reprezintă un aspect esențial al procesului de evaluare a unei societăți ori a unui activ, din structura acesteia.
Standardul de valoare care este aplicat este dictat, în primul rând, de cauza pentru care se face respectiva evaluare:
– raportare financiară;
– tranzacții de vânzare-cumpărare;
– impozitare;
– conflicte între acționari etc.
În același timp, odată stabilit care este scopul evaluării, un rol de bază în alegerea standardului de valoare utilizat îl are identificarea utilizatorului evaluării. Acest lucru dă posibilitatea evaluatorului de a răspunde la întrebări precum:
– pentru cine se determinată valoarea afacerii?;
– ce punct de vedere (al cărei societăți ori al cărei persoane) oglindește valoarea obținută?
Standardele de valoare folosite, în genere, în evaluările de societăți sunt:
Valoarea de piață (Fair Market Value);
Valoarea de investiție (Investment Value);
Valoarea intrinsecă (Intrinsec Value);
Valoarea justă (Fair Value).
Definițiile termenilor de valoare care sunt acceptate variază în funcție de:
obiectul ce este evaluat;
motivul pentru care se face respectiva evaluare;
contextul legal în cadrul căruia este evaluată acea proprietate.
În consecință, evaluatorul ar trebui să specifice, precum și să definească, în același timp, care este standardul de valoare.
Spre exemplu: „Pentru scopul pentru care este făcută această evaluare, valoarea de piață este definită ca……”
Practicarea unor anumite standarde de valoare ce sunt diferite ar putea să conducă la concluzii care să difere în privința valorii unei afaceri ori a unui activ. Nu ar fi nimic neobișnuit, ca de exemplu, un investitor ce este concentrat exclusiv, asupra rezultatelor financiare, să estimeze aceeași afacere în mod diferit de către un antreprenor, care este și în căutarea satisfacerii unor scopuri personale.
Anumite standarde de valoare sunt adesea folosite în evaluare, altele, sunt folosite în situații speciale, precum și în circumstanțe ce sunt atent identificate, respectiv explicate.
Stabilirea premizei corespunzătoare a valorii
După alegerea standardului de valoare, este necesar identificarea premizei corespunzătoare a valorii ce se aplică asupra acelei evaluări. Odată ce a fost stabilit standardul de valoare se dă răspunsul la întrebarea: „Pentru cine este determinată valoarea? ”, întrebare ce este considerată a fi una importantă.
Investitori care au specializări diferite vor conferi aceleiași societăți ori acțiunilor aceleiași societăți valori diferite.
În plus, fiecare afacere ori fiecare activ, are un anumit domeniu de valori, la același proprietar, luându-se în considerare presupunerile care se fac în ceea ce privește evoluția lor în viitor, dincolo de momentul în care se face evaluarea.
Un exemplu ar putea fi o societate care să aibe o valoare mai mare, în situația în care se ține cont de continuarea activității acesteia, în perioada care va urma momentului evaluării, vis-a-vis de cazul în care se ia în calcul lichidarea, respectiv vânzarea activelor societății bucată cu bucată.
În consecință, aceeași afacere ori același activ, pot avea:
– valori diverse la proprietari diferiți;
– valori diverse la același proprietar, luându-se în considerare presupunerile ce se fac cu privire la angajarea (utilizarea) lor în perioadele de timp viitoare.
Evoluția posibilă a afacerii (ceea ce este probabil să se aibe loc cu afacerea respectivă) ori a activului (ceea ce este posibil să se întâmple cu activul), după data la care are loc evaluarea, are un impact hotărâtor asupra valorii.
Premiza valorii reprezintă o presupunere referitoare la setul de împrejurări, respectiv condiții de tranzacționare, care sunt aplicate obiectului evaluat, și care stă la baza evaluării acestuia ( conform Standardelor Internaționale de Evaluare, 2003).
În mod evident, valoarea aceleiași afaceri, dar, în două împrejurări (cazuri) diferite, va fi deasemenea diferită. Profesorul Les Livingstone în ghidul lui care face referire la Evaluarea Afacerii din anul 2006 afirmă că: „Este esențial să se perceapă că valoarea unei afaceri depinde, într-o mare parte, de felul în care această afacere este tranzacționată. O afacere poate să fie tranzacționată ca un întreg ori desființată, și vândută bucată cu bucată. În fiecare dintre aceste situații, vânzarea poate fi făcută în cazul unei perioade de timp rezonabile (numiă bază ordonată) ori în decursul unei perioade de timp care este foarte scurtă, ca o lichidare forțată (numită bază forțată).Modalitatea vânzării este cunoscută ca fiind premisă a valorii.”
Premizele valorii, care pot să fie antrenate în procesul de evaluare a unei societăți ori a unui activ, din structura acesteia, determină:
– modalitatea în care acestea sunt tranzacționate (ca un întreg ori piesă cu piesă);
– perioada de timp în care aceseta vor fi expuse pe piață (perioada de timp trebuie s[ fie rezonabilă, respectiv perioad foarte scurtă ).
Premize valorii (cele patru) folosite în evaluările de societăți și active din structura unei societăți sunt prezentate în tabelul nr.1.
Premize alternative ale valorii folosite în evaluările de societăți și active:
Tabel nr. 3.1.
a) Premize ale valorii folosite în cazul evaluărilor de societăți
1. Valoarea societății ca o entitate în exploatare permanentă (premiza exploatării continue).
Această ipoteză, efectuată cu prilejul evaluării unei afaceri, implică faptul că acea societate va continua să funcționeze, în mod obișnuit, după momentul evaluării, activele acesteia fiind angajate, întotalitatea lor, în obținerea de profit.
Un caz caracteristic, al evaluării care se bazează pe această premisă este o tranzacție de vânzare-cumpărare care vizează o societate ce își va continua activitatea, în condițiile impuse de noii proprietari.
2. Valoarea societății ca un întreg de active, asamblate la locurile lor de exploatare (Premiza prezenței unui asamblu de active montate)
Această situație, reaalizată cu ocazia evaluărilor de afaceri, implică existența unei societăți organizate, cu activele amplasate la locurile acestora de exploatare, dar, care nu sunt folosite, în mod obișnuit, în sopul generării de profituri.
Cazul tipic, al evaluării care are la bază această premiză, este cel care face referire la o societate ale cărei activități au fost oprite, pentru o anumită perioadă de timp, și pentru care se aproximează un început nou, o nouă perspectivă, o strategie care este nouă, altfel spus, modificări de bază în activitatea sa, înainte ca aceasta să își înceapă din nou activitatea.
3. Valoarea societății stabilită pe baza premizei lichidării (premiza lichidării)
Ipoteza aceasta se referă la faptul că afacerea își va înceta activitatea pe care o are și urmează a fi lichidată. Ținând cont de această ipoteză pot apărea următoarele două situații:
activele societății vor fi vândute ca un întreg (o unitate) către un singur cumpărător (societatea este vândută ca un întreg);
activele societății vor fi vândute parte cu parte către cumpărători diverși.
În fiecare din aceste situații ipotetice, vânzarea se poate înfăptui:
pe o bază ordonată adică lichidare ordonată;
pe o bază forțată adică lichidare forțată.
Lichidarea ordonată se referă la faptul că vânzarea se va derula în condițiile în care este o perioadă de timp ce este rezonabilă (activele urmează a fi expuse pe piață, pe o perioadă de timp rezonabilă), care să dea posibilitate atragerii celor mai bune oferte de preț pentru acele active.
Lichidarea forțată face referire la faptul că activele societății sunt vândute cât mai rapid, într-un timp cât mai scurt, consecință a existenței unei urgențe.
Premiza valorii folosită în procesul de evaluare a unei societăți este dată de:
scopul pentru care a fost făcută evaluarea;
standardul de valoare care se aplică;
situația afacerii respective;
alte fapte, precum și condiții.
Data evaluării și a raportului de evaluare
Aceasta este definită în IVS ca „fiind data la care se aplică părereacu privire la valoare. Aceasta poate să difere de data la care este emis raportul de evaluare ori de data la care investigațiile urmează să se realizeze ori să se finalizeze. În cazul în care sunt relevante, aceste date vor fi în clar subliniate în raport.”
Importanța datei la care se face evaluarea a fost înțeleasă încă de la prezentarea principiilor de evaluare a societății când s-a aratat că „Valoarea este estimată într-o anumită perioadă de timp”. Ea este în funcție de informațiile cunoscute și previziunile efectuate doar la acel moment de timp.
Data evaluării trebuie menționată datorită faptului că factorii care influențează valoarea firmei se modifică în continuu. Valoarea de piață fiind percepută ca o oglindire a percepțiilor participanților pe piață, iar modificările care au loc pe piața afacerilor pot avea o influență semnificativă asupra valoarii. În mod uzual evaluările necesită estimarea unei valori curente, dar sunt și cazuri în care unui evaluator i se solicită o evaluare retrospectivă (de exemplu pentru impozitare, despăgubiri sau în alte spețe care implică litigii judiciare). Evaluările pentru o dată viitoare pot apărea în condițiile unui program de dezvoltare și modernizare propus de management sau de acționari, în cazul în care se solicită estimarea valorii acțiunii după o operațiune de fuziune sau de divizare etc.
Data raportului de evaluaretrebuie să fie tot timpul o dată prezentă, respectiv data la care s-a redactat respectivul raport.
Amploarea investigațiilor
Se referă la elemente juridice ale raportului de evaluare. Dacă sursele sunt credibile, dacă sunt acceptate anumite reponsabilități pentru anumite situații vicioase, relația pe care o are evaluatorul cu părțile implicate.
Natura și sursa informațiilor utilizate
Prin acest element al raportului de evaluare sunt prezentate sursele de unde au fost culese informațiile, precum și care este natural lor. Informațiile pot proven din surse ca:
Anuarul statistic;
Documente contabile;
Registrul comerțului;
Finanțe.
Ipotezele și ipotezele speciale
Acestea se includ în raportul de evaluare pentru:
a proteja acel evaluator;
a informa și clientul, precum și alți utilizatori ai acelui raport de evaluare.
Aceste ipoteze și conditii limitative definesc sfera responsabilitatii evaluatorului. Exemple de ipoteze și condiții limitative pot fi:
Evaluatorul nu-și asump responsabilitatea pentru descrierea juridică a proprietăților
Corporale, precum și a celor necorporale care sunt prezentate de către client. Titlurile de proprietate se presupun a fi valabile în cazul în care nu se specifică altfel;
Se presupune că activitatea firmei este în totală conformitate cu reglementarile de
mediu, exceptând situațiile în care lipsa de conformitate este declarată, descrisă și analizată în cadrul raportului;
Evaluatorul nu a realizat o expertiză tehnică a cladirilor, iar în consecință acesta nupoate
să își asume responsabilitatea pentru viciile ascunse ale acestora;
Se presupune că există și pot fi reînnoite toate autorizațiile, licențele necesare pentru
derularea activității operaționale a întreprinderii;
Restricții de utilizare, distribuire sau publicare
Acest element al raportului de evaluare face referire la modul în care poate fi utilizat respectivul raport. Dacă acesta este confidențial sau nu; dacă este valabil doar pentru scopul în care a fost eleborat; dacă raportul este utilizat în alte scopuri.
Face referiri la modul în care responsabilitatea nu este asumată: față de nicio altă persoană în afara clientului, destinatarului evaluării și a celor care au obținut acordul scris. Se face notificări dacă se accept sau nu responsabilitatea pentru vreun fel de pagubă, rezultată ca urmare a deciziilor sau acțiunilor realizate pe baza acestui raport.
Declararea conformității evaluării cu IVS sau identificarea și justificarea devierilor
de la IVS
Standardele de evaluare care sunt obligatorii pentru toți membrii Uniunii Naționale a
Evaluatorilor Autorizați din România în cadrul activității de evaluare, în anul 2012, sunt următoarele:
„a) Standardele Internaționale de Evaluare IVS (International Valuation Standards),
ediția 2011, editate de către International Valuation Standards Council IVSC;
b) Ghidurile de evaluare, alcătuite din:
b.1 Ghidurile de Evaluare (GE), care sunt compuse din:
– Ghidul de Evaluare GE 1 „Verificarea evaluărilor”;
– Ghidul de Evaluare GE 2 „Evaluarea proprietății imobiliare generatoare de afaceri”;
– Ghidul de Evaluare GE 3 „Evaluarea proprietăților din industria extractivă”;
– Ghidul de Evaluare GE 4 „Considerații privind implicațiile substanțelor periculoase și
toxice în evaluare”;
b.2 Ghidurile Metodologice de Evaluare (GME), ce cuprind:
– Ghidul Metodologic de Evaluare GME 1 „Evaluarea terenului”;
– Ghidul Metodologic de Evaluare GME 2 „Evaluarea pentru garantarea împrumutului”;
b.3 Glosarul IVS 2011;
b.4 Abordarea metodologică a unor definiții și termeni din IVS, ediția 2011.
Standardele Internaționale de Evaluare, ediția 2011
Standardele Internaționale de Evaluare, ediția 2011 cuprind:
IVS – Cadrul general”
Standarde generale – „au aplicabilitate generală pentru toate felurile de active, precum și scopuri ale evaluării, subiect doar al unor modificări ori cerințe suplimentare, specificate în Standardele referitoare la active ori în Aplicații ale evaluării.” Standardele generale sunt:
IVS 101 Sfera misiunii de evaluare;
IVS 102 Implementare;
IVS 103 Raportarea evaluării.
Standarde care fac referire la active – sunt alcătuite dintr-un standard și din comentarii.
Acest standard stabilește, fie cerințele ce urmează a fi modificate, fie adaugă ceva la Standardele generale și include exemple ale felului în care sunt aplicate principiile din Standardele generale, la respectiva clasă particulară de active.
„Aplicațiile evaluării sunt realizate pentru scopurile obișnuite pentru care sunt cerute
evaluările. Fiecare aplicație are în componență un standard, respectiv un ghid de aplicare. Acest standard include orice adăugiri ori modificări ale cerințelor din Standardele generale, dar și ilustrarea modului în care sunt aplicate principiile din Standardele generale, precum și din cele ce fac referire la active, atunci când se efectuează evaluări pentru scopul respectiv. Ghidul de aplicare oferă informații referitoare la:
cerințele de evaluare în conformitate cu reglementările aplicabile pe plan internațional ori standardelor emise de către alte organisme care pot fi aplicabile, spre exemplu, Standardele Internaționale de Raportare Financiară,
(b) alte cerințe care sunt general acceptate pentru evaluări referitoare la acel scop,
(c) proceduri potrivite de evaluare pentru îndeplinirea acestor cerințe.”
Aplicațiile evaluării sunt:
– IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară. Anexă – Evaluarea imobilizărilor
corporale din sectorul public;
– IVS 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru a garanta
împrumutul.
Abordarea în evaluare și raționamentul
Abordarea în evaluarea patrimonială este un mijloc de estimare a valorii, prin folosirea uneia ori a mai multor metode de evaluare. Fiecare abordare are în componență mai multe metode prin care se realizează evaluarea. Sunt trei mari categorii de abordări care se aplică, în mod curent, în evaluările societăți:
abordarea pe bază de active;
abordarea pe bază de venituri;
abordarea ce se bazează pe comparațiile cu prețurile pieței (adică abordarea pieței).
Abordarea bazată pe active
În situația acestei abordări, valoarea societății este determinată, de valoarea activelor ce fac parte din patrimoniul ei, într-un caz, și de valoarea obligațiilor acesteia, într-un alt caz. Astfel, procesul de evaluare a societății implică atât detreminarea valorii activelor din patrimonial acesteia, cât și stabilirea valorii obligațiilor. Valoarea societății se calculează prin diferența dintre valoarea totală a activelor ce se află în patrimoniu și valoarea obligațiilor. Valoarea societății va fi direct proporțională cu valoarea activelor și, va fi în raport de inversă proporționalitate, cu valoarea obligațiilor.
Abordarea bazată pe venituri
În situația abordării pe bază de venituri, valoarea societății ori a unei participații într-o societate, este determinată de veniturile nete aproximate a fi generate de aceasta. În această ipostază, venitul este transformat în valoare prin:
capitalizarea în mod direct a unui nivel reprezentativ al venitului;
actualizarea fluxurilor de lichidități aproximate (dividende, cash-flow-uri disponibile acționarilor);
Abordarea bazată pe comparația cu prețurile pieței
În cadrul acestei abordări, valoarea societății se stabilește pe baza comparațiilor făcute cu:
prețurile la care au fost tranzacționate societăți similare;
prețurile la care s-au tranzacționat pachete de acțiuni ale unor societăți asemănătoare;
prețurile la care s-au realizat tranzacționarea acțiunilor unor societăți similare.
Societățile comparabile, în genere, aparțin aceluiași domeniu de activitate ca și societatea evaluată, și acestea sunt influențate de aceleași variabile economice.
Sursele frecvente de informații la care se face apel sunt:
piața tranzacțiilor de societăți;
tranzacțiile anterioare de acțiuni ale societății care sunt supuse evaluării;
piețele de capital unde se tranzacționează acțiuni aparșinând unor societăți similare.
Valoarea societăților, a proprietăților imobiliare, precum și a echipamentelor ori a altor categorii de active este stabilită în funcție de ceea ce anticipează potențialii investitori că ar putea să câștige ca urmare a achiziționării lor. Anticiparea dobândirii unor profituri creează valoare. Valoarea afacerilor, respectiv a activelor care generează venituri (active reale, active financiare) este determinate în funcție de valoarea fluxurilor de lichidități (profituri, dividende, cash-flow-uri) aproximate a fi generate de acestea.
Valoarea sau valorile obținute și moneda de exprimare
Valoarea banilor în timp reprezintă conceptul potrivit căruia o sumă de bani deținută la momentul prezent are o valoare mai mare, în comparație cu valoarea aceleiași sume, însă încasată la un anumit moment în viitor. Astfel, este luată în considerare oportunitatea pe care o are cel care posedă în prezent suma de bani, respectiv de a o investi și de a obține beneficii viitoare sub formă de dobânzi ori de profit. În aceste condiții, pentru a compara valoarea unor sume de bani obținute la momente diferite de timp, este necesară utilizarea unor metode de conversie a valorii acestora, ce iau în considerare oportunitățile de investire a acestor sume de bani și rentabilitatea câștigată (sau pierdută) prin investirea (sau amânarea investirii) lor.
Valoarea banilor în timp poate fi calculată prin utilizarea a trei metode:
1. metoda dobânzii compuse (denumită compunere), utilizată pentru calculul valorii viitoare (estimată la un anumit moment în timp) a unei sume de bani deținute în prezent;
2. metoda actualizării, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani încasate la un anumit moment în viitor;
3. metoda capitalizării, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare (care cresc cu o rată constantă g).
Structura raportului de evaluare este dată de elementele:
– titlul acelui raport: „Raport de evaluare a întreprinderii…”;
– prezentarea succintă a întreprinderii evaluate, respectiv: denumire, adresa, act de înființare, nr. de înregistrare la Registrul comerțului, codul fiscal, obiectul de activitate etc.;
– scopul pentru care este realizată evaluarea (de exemplu: privatizare vânzare, înscriere la bursa, etc.) și beneficiarul lucrării;
– prezentarea evaluatorului, cu menționarea datelor de identificare a acelei societăți de consultanță desemnată pentru a efectua evaluarea, prezentarea pe scurt a experienței pe care o are, componența echipei de evaluatori etc.;
– diagnosticul pentru evaluarea respectivă, incluzând și concluziile finale ale diagnosticului
– evaluarea societății, respectiv precizarea următoarelor aspecte: procedura de evaluare, în conformitate cu standardele existente în domeniu, și motivarea alegerii metodelor folosite; aplicarea metodelor de evaluare, ce prezintă în mod detaliat procedura de evaluare, ipotezele, precum și argumentele care au condus la folosirea acelor metode; sinteza rezultatelor, în care evaluatorul își exprimă opinia asupra valorii întreprinderii sau asupra limitelor în cadrul cărora se încadrează zona negocierilor; recomandări sau precizări finale pentru beneficiarul evaluării;
– autentificări, respectiv precizarea locului și a datei întocmirii raportului de evaluare, semnăturile echipei de evaluare în care se menționează în clar numele și prenumele persoanelor din echipă.
În situația în care raportul are dimensiune semnificativă se impune prezentarea unei sinteze a respectivului raport în scopul punerii în evidență a concluziilor cheie și a rezultatelor evaluării.
IV. STUDIU DE CAZ
ANALIZĂ, DIAGNOSTIC ȘI RAPORT DE EVALUARE A S.C. „ INTREP” S.A.
Managerul societății S.C. INTREP S.A s-a adresat societății de evaluare SC Evaluator SRL pentru întocmirea unui raport de analiză diagnostic și evaluare, în vedeerea stabilirii valorii de piață la zi a unei acțiuni, respectiv la data de 30.11.T, în vederea vânzării societății.
Raportul de evaluare a fost elaborat cu respectarea prevederilor standardelor internaționale de evaluare și a codului deontologic al profesiei de evaluator.
Având de evaluat (pentru scopul precizat) patrimoniul unei societăți în activitate, s-au folosit două tipuri de abordări cunoscute și aplicate în activitatea de evaluare respectiv: abordarea pe bază de active și abordarea pe bază de venit. În aceste abordări s-au folosit metodele considerate cele mai adecvate în funcție de cantitatea și calitatea informațiilor disponibile, din care s-a selectat valoarea cea mai credibilă pentru valoarea de piață estimată la zi a unei acțiuni, la data de 30.11.T.
I. Elementele de identificare ale societății supuse evaluării:
Tabel nr. 4.1.
II. Metode de evaluare utilizate și valorile estimate:
Tabel nr. 4.2.
Ca urmare a aplicării metodelor de mai sus, evaluatorul estimează că valoarea de piață la zi a unei acțiuni, estimată în vederea vînzării societății,este: Vp = 465 lei/acțiune
Estimarea acestei valori are la bază valoarea rezultată ca urmare a abordărilor patrimoniale, respectiv metoda activului net corectat (ANC), aplicabilă sub premisa continuării activității normale de exploatare, considerându-se că valoarea societății în general este dată de valoarea activelor deținute de societate (determinată prin metode bazate pe active) și nu de randamentul afacerii desfășurate (determinată prin abordări pe bază de venit), având în vedere previziunile referitor la rezultatele financiare ale societății și scopul evaluării. Certificare:
În limita informațiilor și a datelor deținute, certificăm că faptele prezentate în acest raport sunt corecte și adevărate. De asemenea, certificăm că nu avem nici un fel de interes imediat sau de perspectivă în proprietatea evaluată și nici un interes sau influență legată de părțile implicate. Onorariul sau compensațiile primite nu sunt condiționate de rezultatele evaluării.
Analizele, opiniile și concluziile din prezentul raport sunt limitate de ipotezele considerate, de condițiile limitative specifice și sunt opinii personale, neinfluențate de nici un factor.
Elementele raportului de evaluare
1.1. Prezentarea evaluatorului
S.C. EVALUATOR S.R.L. cu sediul în Oradea, str. … nr. …, telefon …, înregistrată la ORC jud. Bihor sub nr. J05/…/2000, CUI nr. …, este o societate comercială specializată în consultanță privind:
• analize diagnostic și evaluări de societăți comerciale;
• evaluări pentru terenuri, clădiri, construcții speciale și mijloace fixe diverse, pentru utilizare ca și garanții în scopul obținerii de credite bancare, garanții, etc.
• evaluări de active și a întregului patrimoniu al societăților comerciale pentru vânzare sau mărire de capital social.
1.2. Condiții limitative
În prezentul raport previziunile sau estimările activității viitoare sunt bazate pe condițiile economice actuale din România, precum și pe realizările efective de până acum ale societății.
• datele, informațiile și conținutul acestui raport sunt confidențiale, ele nu vor putea fi utilizate decât în scopul specificat în lucrare;
• valorile separate pentru imobilizările corporale cuprinse în prezentul raport nu pot fi utilizate în alte evaluăr, iar dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.
1.2.1. Clauze de nepublicare
Prezentul raport de evaluare nu va putea fi publicat integral sau parțial fără acordul scris al colectivului de evaluare.
1.2.2. Responsabilitatea față de terți
Valorile aproximate de către evaluator sunt valabile la data precizată în raport și respectiv atâta timp cât condițiile specifice ale economiei românești nu suferă modificări de natură să afecteze opiniile prezentate.
Acest raport are la bază informații furnizate de proprietar, corectitudinea și precizia lor fiind în responsabilitatea acestuia. Raportul este destinat scopului precizat și numai pentru uzul destinatarului.
1.3. Ipoteze restrictive
• se presupune că titlurile de proprietate sunt valabile și că societatea poate fi vândută;
• toate documentațiile și informațiile se presupun a fi corecte, ele fiind incluse în lucrare în scopul clarificării cât mai bune a elementelor raportului;
• se presupune că funcționarea societății este conformă cu toate reglementările privind mediul înconjurător;
• aplicarea metodei bazate pe rentabilitate a fost făcută pornind de la estimările făcute de conducerea societății pentru T+1 și T+2
• evaluatorul nu își asumă răspunderea pentru aspectele, informațiile sau viciile ascunse, care nu au fost aduse la cunoștința sa.
1.4. Scopul și utilizarea raportului
Prezentul raport a fost elaborat în scopul stabilirii valorii de piață a societății la data de 30.11.T în vederea vânzării.
Clientul și destinatarul raportului este societatea, implicit acționarii acesteia.
1.5. Definirea valorii estimate
Valoarea de piață este o reprezentare a valorii de schimb sau suma de bani pe care o proprietate ar aduce-o dacă ar fi oferită spre vânzare pe o piață liberă, la data evaluării, conform cerințelor care corespund definiției valorii de piață.
Valoarea de piață este estimată prin aplicarea metodelor, respective a procedurilor de evaluare care oglindește natura proprietății și circumstanțele în care acea proprietate va fi cel mai posibil tranzacționată pe piața liberă. Cele mai uzuale metode pentru aproximarea, estimarea valorii de piață includ abordarea prin compararea vânzărilor, abordarea prin capitalizarea venitului, incluzând și analiza fluxului de numerar actualizat, precum și abordarea prin cost (bazată pe active).
Toate metodele, tehnicile și procedurile de măsurare a valorii de piață, dacă pot fi utilizate și dacă sunt aplicate corect și adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de piață, dacă se bazează pe criterii derivate din piață.
Definiția valorii de piață conform Cadrului general al IVS este:
Valoarea de piață reprezintă suma aproximată pentru care o proprietate va fi schimbată, atunci când are loc evaluarea, între un cumpărător decis și un vânzător decis, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile care sunt implicate au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără niciun fel de constrângere.
1.6. Data evaluării
Evaluarea a fost efectuată în perioada DECEMBRIE T – ianuarie T+1.
La baza efectuării prezentului raport au stat informațiile privind nivelul prețurilor corespunzătoare perioadei noiembrie T – ianuarie T+1, iar valorile estimate sunt considerate valabile pentru nivelul de prețuri corespunzătoare datei de 30.11.T, dată la care cursul de schimb anunțat de BNR pentru un dolar SUA este de 3,5 lei/USD, respectiv pentru un euro 4,5 lei/Euro. La această dată se consideră ipotezele enunțate valabile pentru valoarea estimată de evaluator.
1.7. Forma de estimare a valorii
Valoarea estimată în prezentul raport de evaluare, ca opinie a evaluatorilor, a luat în considerare plata în numerar (cash) sau similar, la data evaluării și nu cuprinde TVA. În varianta în care plata acțiunilor se face sub altă formă, atunci și valoarea va trebui modificată în funcție de condițiile de plată, acțiune ce nu cade în sarcina evaluatorului.
1.8. Drepturi de proprietate evaluate
Obiectul prezentului raport îl constituie societatea comercială INTREP S.A. – întregul patrimoniu al acesteia în vederea estimării valorii de piață societății.
CAP. IV. CONCLUZII ȘI PROPUNERI
4.1. CONCLUZII
Din toată lucrarea, precum și din studiile de caz privind impunerea veniturilor din activități independente, prin modalitățile prezentate în capitolul anterior, se desprind următoarele concluzii:
teoria evaluării a luat naștere la sfârșitul secolului al XIX – lea;
primul economist care a stabilit elementele prin care se poate identifica valoarea unei
proprietăți a fost Alfred Marshall;
prima asociație de evaluatori s-a înființat în anul 1834 în Marea Britanie, fiind format
din șase membrii;
proprietatea reprezintă drepturile de posesiune asupra unei proprietăți imobiliare
(indiferent dacă se face referire la terenuri, construcții ori altele) care se numește proprietate reală, precum și, asupra unor obiecte fizice, excepție făcând cele care formează proprietatea imobiliară, care poartă denumirea de proprietate personală;
Valoarea reprezintă expresia monetară a utilității unei avuții (bunuri și/ori servicii)
pentru cumpărătorii, respectiv vânzătorii ei;
Valoarea care se atribuie în urma activității de evaluare reprezintă o valoare
convențională, care rezultă în urma unor judecăți, calcule, ori expertize efectuate de evaluator, fiind dependentă de cantitatea și calitatea informațiilor obținute de acesta, dar nu în ultimul rând, de experiența pe care acesta o are;
prețul are caracter obiectiv, reprezentând un element tangibil, real, o sumă concretă
care rezultă în urma unei tranzacții, tranzacție care este încheiată între vânzător și cumpărător;
prețul evaluării patrimoniale este unul relativ, această relativitate datoritându-se
numărului mare de metode de evaluare folosite, ceea ce indică faptul că niciuna dintre aceste tehnici folosite nu este perfectă;
costul proprietății/ activului este reprezentat de suma necesară pentru a produce un
bun, fie el material, imaterial ori serviciu, prin însumarea cheltuielilor care se realizează pe faze ale procesului de producție, distribuție și vânzare a respectivului bun economic;
reevaluarea reprezintă o operațiune de natură exclusiv contabilă. Acesta este
activitatea prin care se face o nouă evaluare a proprietății, scopul acesteia fiind acela de a aduce la „prețul zilei” valoarea care a fost estimată prin procesul de evaluare, în general prin aplicarea unor indici ori coeficienți adecvați de actualizare;
la noi în țară activitatea de evaluare patrimonială a început în anul 1992. Această
activitate a început datorită înființării Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR), acesta luând naștere odată cu trecerea la economia de piață a țării noastre, când valoarea de piață a devenit noțiunea de bază în cadrul tranzacțiilor între părți;
evaluarea este activitatea prin care se estimează valorea, concretizată într-un înscris,
care poartă denumirea de raport de evaluare, fiind realizată de către un evaluator autorizat în concordanță cu standardele specifice acestei activități și cu deontologia profesională;
evaluările de întreprinderi sunt considerate a fi cele mai complexe feluri de evaluări.
Acestea sunt considerate a fi complexe deoarece pentru a stabili valoarea unei întrprinderi poate fi necesar să se determine valoarea tuturor categoriilor de active pe care le regăsim în patrimonial acesteia;
evaluarea patrimonială este necesraă din mai multe mute, iar Sfera persoanelor care
sunt interesate de rezultatele obținute în urma evaluării este, de asemenea, mare;
poziția evaluatorului față de client poate fi de: consultant, expert neutru
(independent), arbitru;
tipurile de bunuri supuse evaluării sunt: proprietatea imobiliară (bunul imobil),
bunurile mobile, întreprinderi, participații la întreprinderi și proprietăți imobiliare generatoare de afaceri, instrumentele financiare;
principiile privind evaluarea patrimonială sunt: Evaluările se vor face atât pe baza
respectării Standardelor de evaluare internaționale, europene, cât și a celor naționale; . Evaluarea unei afaceri se realizează numai de către evaluatori profesioniști, care au pregătirea și experiența necesare; Metodele de evaluare trebuie să fie adecvate cu scopul evaluării și cu cele două ipostaze în care se poate situa un evaluator: cel de expert neutru și cel de expert consultant; Valoarea unei afaceri rezultă din veniturile pe care le va avea în viitor; Valoarea aproximată printr-o activitate de evaluare este considerată a fi valabilă numai la o anumită dată, numită data evaluării; Evaluarea societății sau a unei participații la întreprindere trebuie să țină seama de orice contract de vânzare – cumpărare; În cazul unei întreprinderi care realizează o rată a rentabilității capitalului pe care îl investește egală cu costul mediu ponderat al capitalului, valoarea întreprinderii calculată prin metoda patrimonială și prin metodele de capitalizare/actualizare a veniturilor următoare trebuie să se concretizeze în rezultate identice ori foarte apropiate; Stabilirea valorii finale a unei întreprinderi; Diferențierea activelor redundante; Cel mai general principiu de evaluare îl reprezintă cel al substituției;
activitatea de evaluarea se poate diviza în trei faze distincte, respectiv: ofertarea,
contractarea și execuția propriu zisă a respectivei evaluări;
raportul de evaluare patrimonială reprezintă un document care înregistrează
instrucțiunile pentru o anumită activitate de evaluare, bazele, respective scopul evaluării, precum și rezultatele diagnosticului de evaluare ce au determinat opinia privind valoarea;
rolul raportului de evaluare a patrimoiului poate fi de acomunica către beneficiarii și
utilizatorii evaluării concluziilor asupra valorii și a bazei de evaluare, a scopului, respectiv a oricăror ipoteze și condiții limitative în efectuarea acelei evaluări;
scopul pentru care se realizează evaluarea patrimonială poate să difere de la o
societate la alta, respective de la o situație la alta;
evaluarea patrimonială reprezintă un proces complex care îmbină tehnicile de
evaluare cantitative cu analiza calitativă a respectivei afaceri ori a respectivei industrii precum și a condițiilor general economice;
raportul de evaluare reprezintă produsul final al activității desfășurate de către echipa
de evaluare.
4.1. PROPUNERI
Pe viitor se impun măsuri care să ducă la îmbunătățirea modalităților de evaluare patrimonială:
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Activitatea de Evaluare a Patrimoniului (ID: 134964)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.