Accesarea Unui Credit Ipotecar la Banca Comerciala Romana
CUPRINS
INTRODUCERE
IMOBILIARĂ DIN ROMANIA
1.1. Noțiuni generale privind creditul ipotecar
1.2. Evoluția creditelor imobiliare
1.3. Piața imobiliară și „modalități” de stimulare a pieței imobiliare
1.4.Prognoze privind evoluția pieței imobiliare pentru anul in curs
CAPITOLUL II – METODOLOGIA DE ACORDARE A
CREDITELOR IPOTECARE
2.1. Analiza, aprobarea și flux operațional
2.2. Rambursarea creditelor
2.3.Monitorizarea creditelor
CAPITOLUL III – OFERTA DE CREDITE IPOTECARE
DE PE PIAȚA ROMÂNEASCA
3.1. Oferta de credit Ipotecar acordat de Raiffeisen Bank
3.2. Oferta de credit Ipotecar la B.R.D
3.3. Oferta de credit Ipotecar la Banca Transilvania
3.4. Analiză comparativa a creditului ipotecar oferit de cele 3 bănci prezentate
CAPITOLUL IV – STUDIU DE CAZ
ACCESAREA UNUI CREDIT IPOTECAR LA
BANCA COMERCIALĂ ROMANĂ (BCR)
4.1. Prezentare generala a Băncii Comerciale Romane (BCR)
4.2.Creditul ipotecar la Banca Comercială Romană
4.3. Procesul de acordare a unui credit imobiliar la Banca Comercială Romană
CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
INTRODUCERE
Creditul reprezintă una din categoriile importante ale relațiilor economice de piață. Pe această bază, creditul înlesnește o sporire a capitalului destinat activităților economice, iar pe baza creditelor acordate întreprinzătorilor se creează la aceștia o putere de cumpărare suplimentară în vederea lărgirii producției și a cifrei de afaceri (a vânzărilor).
Creditul a cunoscut și cunoaște numeroase forme, apărute pentru a răspunde cât mai bine necesităților resimțite de debitori în diferite împrejurări, deci creditul s-a dezvoltat și s-a diversificat continuu, în prezent manifestându-se printr-o mare varietate de forme.
Una dintre formele creditului, foarte dezvoltată este creditul ipotecar. Creditul ipotecar reprezintă forma principală de finanțare a tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare în care părțile implicate – debitorul și creditorul – vor lua deciziile cele mai favorabile lor.
Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare desemnează acel tip de credite acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială.
Banca comercială romana este una dintre cele mai mari bănci ale țării noastre. BCR oferă gama completă de produse și servicii financiare prin intermediul unei rețele de 41 de centre de afaceri dedicate companiilor și 561 de unități retail localizate în majoritatea orașelor din întreaga țară cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din România pe piața cardurilor și a tranzacțiilor bancare, clienții BCR având la dispoziție cea mai mare rețea națională de ATM – peste 2.200 de bancomate și POS – 13.500 de terminale pentru plată cu cardul la comercianți, precum și servicii complete de Internet banking, phone-banking și e-commerce.
În ceea ce privește acordarea de credite ipotecare banca se află pe primele locuri în preferințele clienților, atât pentru oferta pe care o are cat și pentru notorietatea pe care și-a obținut-o de-a lungul timpului.
Lucrarea de față este împărțită în patru capitole pe parcursul cărora am prezentat piața de credite din Romania, cu exemplificarea obținerii unui credit ipotecar la Banca Comercială Romana.
În primul capitol am prezentat câteva noțiuni generale privind creditul ipotecar și a evoluției acestuia, precum și piața imobiliară și „modalități” de stimulare a pieței imobiliare și câteva prognoze privind evoluția pieței imobiliare pentru anul in curs.
În capitolul al doilea am arătat care este metodologia de acordarea a creditelor ipotecare: de la analiză, aprobare, la rambursare și monitorizarea creditelor.
În capitolul al treilea am încercat să prezint oferta de credite ipotecare de pe piața românească, cu exemplificare pe trei dintre cele mai cunoscute bănci: Raiffeisen Bank, BRD și Banca Transilvania.
Ultimul capitol, al patrulea, este o analiză a modalității de accesare a unu credit ipotecar la Banca Comercială Romană.
Lucrarea s-a încheiat cu formularea a câtorva concluzii generale.
CAPITOLUL I – CREDITUL IPOTECAR ȘI PIAȚA
IMOBILIARĂ DIN ROMANIA
1.1. Noțiuni generale privind creditul ipotecar
Relațiile de credit au apărut și existat din cele mai vechi timpuri, în economiile premonetare, când au apărut și s-au extins raporturile marfă-bani. Creditul a fost urmarea dezvoltării producției de mărfuri.
Acordarea de împrumuturi a fost descoperită ca fiind prezentă în viața oamenilor încă din secolul XVIII î.Hr. în Babylonul Antic în Codul de legi a lui Hammurabi.
Astfel, o dată cu dezvoltarea științei economice au fost formulate diverse concepții și prezentate o serie de păreri cu privire la noțiunea de credit.
Platon în scrierile sale considera că „statul trebuie să țină sub control încasarea dobânzii pentru împrumuturi (a cametei), precum și vânzarea mărfurilor în credit, reglementând prețurile în așa mod încât acestea să asigure vânzătorilor un profit moderat.”
În antichitate, profeții biblici (Eremia, Isaia, Daniel, Zaharia) în dorința lor de a prezenta semenilor săi adevărul, justiția socială nu apreciau camăta, pe care o considerau a fi stâlpul de îmbogățire a unora și de sărăcire a altora.
Creditul este definit ca fiind o relație bănească între o persoană fizică sau juridică, numită creditor, care acordă unei alte persoane numită debitor, un împrumut în bani sau care vinde mărfuri sau servicii pe datorie, în general cu o dobândă stabilă în funcție de riscul pe care și-l asumă creditorul sau de reputația debitorului.
Creditul reprezintă o categorie economică, ce exprimă relații de repartiție a unei parți din PIB sau din venitul național, prin care se mobilizează și se distribuie disponibilitățile din economie și se creează noi mijloace de plată, în scopul satisfacerii unor nevoi de capital și al realizării unor obiective ale politicii economice.
De-a lungul timpului, creditul a cunoscut o serie de forme, apărute pentru a răspunde cât mai bine necesităților resimțite de debitori în diferite împrejurări, deci creditul s-a dezvoltat și s-a diversificat continuu, în prezent manifestându-se printr-o mare varietate de forme. Diversitatea formelor sub care se manifestă creditul în economie a impus utilizarea mai multor criterii semnificative de clasificare,în funcție de care se disting următoarele:
1. După natura economica și participanții la relația de creditare, se remarcă:
– creditul comercial;
– creditul bancar;
– creditul de consum;
– creditul obligatar;
– creditul ipotecar.
Creditul ipotecar este foarte important pentru că permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.
Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare.
Creditul ipotecar pentru investiții imobiliare este definit în Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare cu modificările și completările ulterioare, ca fiind acel credit care desemnează acel tip de credite acordate de instituții financiare autorizate, destinat să finanțeze construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industrială sau comercială.
Creditul ipotecar: este creditul garantat cu proprietatea imobiliară și are ca principal obiectiv susținerea dezvoltării acestei proprietăți. Creditul ipotecar cunoaște mai multe forme și are o amploare deosebită în țările dezvoltate:
a. credit ipotecar cu dobândă fixă (presupune rambursarea periodică pe întreaga perioadă a unei părți din principal și a dobânzii corespunzătoare. De regulă, asistăm în timp la scăderea dobânzii și la majorarea rambursării efective.)
b. credit ipotecar cu dobânda variabilă(presupune modificarea ratei dobânzii în funcție de un indicator al pieței financiare );
c. credit ipotecar cu rambursare progresivă (cu reduceri ale anuităților, mai mari la începutul perioadei de rambursare);
d. credit ipotecar inversat, purtător de anuități (caz în care împrumutul aduce proprietarului un venit regulat).
Importanța creditului ipotecar provine din aceea că permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung.
A. Creditarea companiilor nefinanciare
Factorii principali care au modificat standardele de creditare pentru creditul ipotecar
Factorii principali care au modificat standardele de creditare în privința achiziției de locuințe și terenuri se referă la: așteptările privind situația economică generală; așteptările privind piața imobiliară (modificarea probabilității apariției unei creșteri/scăderi rapide și accentuate a prețurilor imobilelor); modificarea ponderii creditelor neperformante pentru locuințe în portofoliul băncii.
Grafic nr. 1 – Factorii care au contribuit la modificarea standardele de creditare
(procent net %)
Sursa: BNR
Standardele de creditare s-au înăsprit sever la nivelul întregului sector bancar, atât în cazul creditelor pentru achiziția de locuințe și terenuri, cat și pentru creditele de consum.
Factorii determinanți ai creșterii restrictivității standardelor de creditare au fost deciziile prudențiale ale BNR și riscul asociat sectorului de activitate al companiei.
Termenii creditării ipotecare
Grafic nr. 2 Termenii creditării ipotecare
Sursa: BNR
La rândul lor și termenii creditării s-au înăsprit. După mai multe trimestre succesive de creștere a restrictivității termenilor din contractele de credit ipotecar, în T3/2013, instituțiile de credit au operat modificări asupra termenilor creditării în sensul creșterii spread-ului ratei medii de dobândă a creditului față de ROBOR 1M și al reducerii plafonului maxim pentru valoarea creditului.
Nivelul LTV (loan to value) pentru creditele garantate exclusiv cu ipoteci aflate în portofoliu la T3/2013 a înregistrat o ușoară creștere (93% față de 90% cât era în T2/2013). De asemenea, și în cazul creditelor nou acordate s-a înregistrat o ușoară creștere a nivelului LTV – cu o valoare de 70 % față de 65%.
B. Creditarea populației
Standardele de creditare
La finele anului 2013, standardele de creditare au fost înăsprite semnificativ în cazul creditelor imobiliare. În ceea ce privește creditele de consum, standardele de creditare au fost înăsprite moderat, contrar așteptărilor anterioare de menținere constantă a standardelor aferente acestui segment.
Grafic nr.3 Modificarea standardelor de creditare a populației (procent net (%))
Sursa: BNR
De asemenea, și creditele în euro au suferit înăspriri ale standardelor de creditare pentru ambele segmente ale creditării. În perioada următoare, băncile din zona euro anticipează o relaxare marginală a standardelor de creditare, indiferent de tipul creditatului.
În România, activitatea de creditare privind achiziția de proprietăți imobiliară, este reglementată de Legea nr. 190/1999 creditul ipotecar pentru investiții imobiliare cu modificările și completările ulterioare, care normează acordarea, garantarea și derularea creditelor imobiliare, monezile de creditare, persoanele care pot apela la astfel de credite, documentația necesară pentru acordare, costurile percepute ale unor astfel ce credite.
Potrivit legii acordarea, garantarea și derularea creditelor ipotecare imobiliare se va realiza de către împrumutători în baza unor norme interne de creditare în care sunt stabilite următoarele elemente:
organizarea activității de acordare, garantare și derulare a creditelor ipotecare;
condițiile în care pot fi acordate creditele ipotecare;
rata dobânzii;
valoarea maximă a creditului ipotecar care poate fi acordat unui singur împrumutat;
documentația care trebuie să însoțească cererea de acordare a unui credit ipotecar imobiliar;
indicatorii pe baza cărora se evaluează bonitatea solicitanților de credite ipotecare și modul de calcul al acestora;
criteriile ce trebuie avute în vedere la evaluarea devizelor estimative și a imobilelor ce urmează a fi ipotecate;
comisioanele și nivelul acestora suportate de împrumutat în cazul contractării unui credit imobiliar cu ipotecă.
Pentru angajarea unui credit ipotecar, solicitantul trebuie sa depună o cerere insoțită de cel puțin următoarele documente:
documente doveditoare a capacității persoanelor în cauză de a dispune de venituri certe cu caracter permanent cum sunt: adeverințe de salarii, declarație de venit, talon de pensie;
documente care să evidențieze valoarea angajamentelor de plată ale solicitantului și în mod special a obligațiilor devenite exigibile și neonorate la scadență: extras de cont sau scadențar pentru diferite credite, documente de plată a utilităților, contracte de credit, contracte de leasing;
în cazul persoanelor juridice se aduce extras din actele constitutive privind obiectul de activitate, copie după ultimul bilanț contabil și după ultimele trei balanțe de verificare, declarații privind litigiile cu terții, etc.
Aprobarea unui credit ipotecar imobiliar se face pe baza unui referat, întocmit de către inspectorul de credite al băncii acordatoare, care cuprinde următoarele elemente:
datele de identificare ale solicitantului;
informații referitoare la creditul solicitat: suma creditului, scadența, destinația, imobilul ce va face obiectul garanției;
informații despre bonitatea solicitantului.
Pe toată durata derulării creditului imobiliar băncile care oferă credite au obligația de a urmări îndeplinirea condițiilor prevăzute în contract referitoare la: destinația sumelor avansate, planului de finanțare întocmit în cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea și extinderea imobilelor și rambursarea la scadență a ratelor de credit și de piață a dobânzii aferente, precum și bonitatea împrumutatului în vederea evaluării modificărilor intervenite în situația financiară a acestuia.
1.2. Evoluția creditelor imobiliare
Din categoria creditelor de consum fac parte și creditele ipotecare imobiliare și sunt destinate achiziționării unor proprietăți imobiliare.
Aproape toate companiile financiare care se află pe teritoriul României oferă credite pentru achiziționarea de imobile.
Astfel, băncile care mai de care oferă credite ipotecare, prezentate agresiv, prin campanii interesante, astfel se creează o concurență acerbă între bănci.
Băncile se întrec în oferte de credite ipotecare foarte îmbietoare, prezentate prin campanii agresive, îmbunătățirea condițiilor de creditare venind pe fondul creșterii concurenței între bănci și a evoluției consumatorilor.
Evoluția valorii creditelor ipotecare acordate este dată de orientarea populației spre investiții imobiliare. Adică, persoanele fizice continuă să economisească și să își direcționeze capacitatea de economisire către investiții în propria locuință sau în cumpărarea unor altor imobile noi.
În perioada anilor 2004 – 2006 creditul imobiliar a cunoscut o creștere extraordinară, cu o rată de creștere de 354%, de la 2.000 milioane de RON în ianuarie 2004 la 7.830 milioane de RON în noiembrie 2006. În perioada 2005-2008 creditele imobiliare au avut o evoluție foarte bună iar creditele de consum reprezentau o pondere relevantă în totalul creditelor acordate populației, însă, odată cu începerea crizei financiare și în Romania la sfârșitul anului 2008, pe măsura ce acestea au ajuns la scadență sau mai aproape de ea sau au fost cesionate în anumite cazuri companiilor de recuperare, ponderea lor a scăzut.
Grafic nr.4 – Evoluția credite locuințe
Sursa:http://www.finzoom.ro/Info/art/Advices/Evolutia-Creditelor-~35e1fb24bed84cf1ba5958a71f95f77a
Dacă analizăm perioada 2008 – 2012, soldul creditelor imobiliare a înregistrat o creștere continuă de la un an la altul, o creștere mai accentuată fiind în perioada 2009 – 2010 și mai puțin în perioada următoare.
La o analiză mai amănunțită a soldului creditelor pentru locuințe, se poate observa că în anul 2009 acesta era cu aproape 16% mai mare decât în anul 2008, iar in 2010 crescuse cu aproape 20% față de 2009. In 2011 creșterea s-a mai diminuat ajungând din nou aproape de 15% comparativ cu 2010 iar în 2012 soldul crescuse cu numai 11% față de anul precedent.
La începutul acestui an, soldul creditelor pentru locuințe nu pare să indice semne de creștere însă este posibil să fie impulsionat in curând de veștile privind programul Prima Casa, cel care a stat la baza creditării pentru locuințe încă de la momentul apariției sale.
Graficul nr. 5 Modificarea cererii de credite
Sursa: BNR
Conform băncilor, în T3/2013, cererea de credite destinată achiziției de terenuri și locuințe s-a redus marginal contrar anticipărilor de creștere a cererii pe acest segment. Pentru perioada următoare (T4/2013), instituțiile de credit se așteaptă ca tendința de scădere a cererii de credite imobiliare să continue.
Graficul nr.6 – Evoluția prețului locuințelor
Sursa: BNR
Conform instituțiilor de credit, prețul locuințelor a continuat să scadă și în T3/2013. Băncile prognozează că această traiectorie va persista și în T4/2013 (în procent net de circa 40 la sută). Principalul catalizator al revenirii se regăsește în demararea programului guvernamental „Prima casă”.
Programul Prima Casa, unul din principalele resurse de finanțare pentru segmentul rezidențial, este un program ce trebuie continuat întrucât ajuta atât piața, cat si băncile pentru ca acestea beneficiază de garanții suplimentare de la stat. Anul 2014 a venit cu vesti bune si pentru acei cumpărători care nu isi permit achitarea unui avans mai mare de 5% din valoarea locuinței. Fondurile pentru programul Prima Casa au fost suplimentate la începutul anului cu încă 1,2 miliarde lei, la care se adaugă și sumele ramase neutilizate în 2013. In total, exista un plafon total de peste 2 miliarde lei.
Posibilii factori care au frânat cererea vizează: incertitudinile de pe piața imobiliară, așteptările populației privind situația financiară și șomajul în următoarele 12 luni și restrângerea ofertei de credit prin înăsprirea standardelor și a termenilor creditării.
Grafic nr.7 – Număr credite Prima Casa
www.analizeimobiliare.ro
Din graficul de mai sus, se poate observa evoluția numărului de credite Prima Casă în perioada 2009 – 2012.
Astfel, cel mai mare număr de credite a fost realizat la sfârșitul anului 2011 și în anul 2012 pe timpul proiectului Prima Casă 4, pentru ca cel mai mic număr de credite să fie constituit în anul 2011.
1.3. Piața imobiliară și „modalități” de stimulare a pieței imobiliare
Piața imobiliară este piața formată din totalitatea tranzacțiilor care implică drepturi de proprietate sau de folosință asupra terenurilor și clădirilor.
Ca pe orice piață, prețul de tranzacție este stabilit, în primul rând, de interacțiunea dintre cerere și ofertă. Pentru a putea înțelege mai exact modul în care interacționează aceste forțe de piață, trebuie prezentate mai întâi caracteristicile speciale care diferențiază piața imobiliară de celelalte piețe.
Piața imobiliară se poate stimula prin foarte multe metode. Această stimulare are un efect benefic atât pentru piața imobiliară cât și pentru întreaga economie.
Câteva din modalitățile de stimulare a pieței imobiliare sunt:
1. acordarea de facilități fiscale beneficiarilor de credite ipotecare, după cum urmează:
– introducerea unor facilități în domeniul impozitului pe venitul global, respectiv deductibilitatea fiscală a ratei și a dobânzii achitate la rambursarea creditului ipotecar, într-o primă fază până la un anumit procent sau până la un anumit nivel absolut din cuantumul plății lunare.
– Un procent/nivel absolut preferențial ar trebui prevăzut pentru cuplurile de tineri căsătoriți sau pentru solicitanții de credit care se află la prima achiziționare a unei proprietăți.
– anularea hotărârii de a introduce TVA la construcțiile noi .
2. Relaxarea de către bănci a condițiilor de acordare, derulare și rambursare a creditelor ipotecare, în raport cu noul context în care se realizează aceste operațiuni de creditare (dezinflație, pondere redusă a creditelor neperformante etc.).
3. Reducerea inflației și a osturilor operaționale ale băncilor
4. Promovarea unor inițiative legislative care să protejeze într-o mai mare măsură drepturile creditorilor.
5. Elaborarea unor reglementări privind condițiile de înființare, organizare și funcționare a unui fond de garantare a obligațiunilor ipotecare, care ar conduce la sporirea încrederii potențialilor investitori.
Înăsprirea controlului asupra agenților economici în ceea ce privește respectarea legislației muncii, în sensul obligării acestora de a încheia contracte individuale de muncă cu fiecare salariat conform noilor prevederi ale Codului Muncii.
De asemenea, Banca Națională Romană are o influență foarte mare în ceea ce privește măsurile de protecție și stimulare a pieței imobiliară. Astfel, o parte dintre aceste măsuri se referă la:
informarea continuă a clienților existenți dar și a celor potențiali cu privire la riscurile aferente
– asigurarea unui mediu concurențial
– încadrarea în reglementările comunitare
– evitarea efectelor nedorite
– stabilirea gradului maxim de îndatorare a persoanelor fizice prin limitarea serviciului lunar al datoriei la:
• maxim 35% din veniturile nete ‐ pentru creditele ipotecare
• maxim 30% din veniturile nete ‐ pentru creditele de consum
– instituirea obligativității solicitării unui avans în cazul creditelor de consum
– obligativitatea solicitării de garanții în cazul creditelor de nevoi personale
– limitarea valorii creditului ipotecar la 75% din valoarea imobilului
Prognoze privind evoluția pieței imobiliare pentru anul in curs
În perioada 2006-2008 pe piața imobiliară s-a constatat o tendință de creștere a cererii, precum și a prețurilor de vânzare, pentru ca în anul 2008 aceasta să se stabilizeze. În următoarea perioadă, în anii 2009-2013 s-a remarcat o tendință continuă a cererii pentru ca piața să se blocheze cu scăderea prețurilor de ofertare.
Pentru următorii ani, din analiza pieței, se estimează ca blocajul și tendința de scădere a prețurilor va conțină.
Odată cu suplimentarea fondurilor pentru programul “Prima Casa”, precum și cu creșterea economică a țării, se întrevede o îmbunătățire a pieței imobiliare în anul 2014.
Însă, Adrian Ion, director financiar al fondului britanic Protego Investments consideră că programul Prima Casă nu este suficient pentru a scoate din criză piața imobiliară: "Acest program PC poate să stimuleze piața dar trebuie gândite și alte modalități prin care poate să funcționeze. de exemplu în marea Britanie profesorii, asistentele medicale, anumiți muncitori sociali au un program prin care pot să cumpere o parte din casă iar cealaltă e cumpărată și finanțată de Guvern".
Pentru a putea contura câteva propuneri de prognozare a evoluției pieței imobiliare pentru anul 2014 voi prezenta într-un tabel diferiți indicatori și evoluția acestora:
Având în vedere legătura directă care există între dezvoltarea creditelor pentru investiții și dezvoltarea economică de ansamblu, este dificilă realizarea unei previziuni pertinente asupra evoluției pieței creditului imobiliar și, implicit, stabilirea unor obiective cantitative în acest sens, mai ales în condițiile actualei crize economice.
Încă din 2013 asistam o revenire a pieței imobiliare, bazata în special pe scăderea prețurilor locuințelor, atât pe piața vânzărilor, cat si pe piața închirierilor. Prețurile locuințelor sunt acum cu aproape 50% mai mici decât în 2008, iar această tendința pare să continue și în perioada următoare. Potrivit analiștilor contactați de Business24, anul 2014 poate fi mai bun decât precedenții dintr-un singur motiv, și anume relația mult mai echilibrata și mai corecta dintre calitate și preț.
CAPITOLUL II – METODOLOGIA DE ACORDARE A
CREDITELOR IPOTECARE
Mediul financiar, în funcție de stadiul său de dezvoltare, pune la dispoziția întreprinderilor o gamă de surse de finanțare, mai mult sau mai puțin substanțială. Această gamă este foarte diversificată în țările cu sisteme financiare dezvoltate, și rămâne limitată la tehnicile financiare de bază în majoritatea țărilor în curs de dezvoltare. în toate cazurile întreprinderile sunt confruntate cu alegerea surselor de finanțare.
Contribuția la capitalul propriu reprezintă o sursă importanta de finanțare a întreprinderilor. Dar modul de dezvoltare a acestor aporturi pot varia, după cum întreprinderea dispune sau nu de piețele de capital de un acces direct.
2.1. Analiza, aprobarea și flux operațional
Băncile, înaintea acordării creditelor, identifică posibilele riscuri și face propuneri pentru eliminarea acestora. Astfel, în funcție de această analiză se aprobă sau se refuză cererile de creditare.
In condițiile Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, creditul ipotecar pentru investiții imobiliare se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice și de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.
Potrivit art. 3 al aceleiași legi creditul ipotecar pentru investiții imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii, asupra imobilului – teren sau construcții – pentru care se acorda creditul. Ipoteca astfel constituită pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul și construcțiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract și pe măsura utilizării creditului.
Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea împrumuturilor ipotecare durează până la rambursarea integrală a creditului pentru garantarea căruia au fost înființate. În cazul în care părțile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel puțin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. După înscrierea ipotecii asupra noului imobil garanțiile anterior constituite asupra acestuia își încetează de drept efectele.
Creditul ipotecar are ca obiect proprietatea imobiliară atât construcțiile cât și terenurile. Astfel, între cel care solicită creditul și debitor are loc un contact potrivit căruia primul pune la dispoziția celui de-al doilea o sumă prin care acesta din urmă să-și constituie sau să-și extindă proprietatea imobiliară.
În momentul în care se ia decizia achiziționării unui credit ipotecar este necesară o bună analiză a acestui proces ce trebuie privit din trei puncte de vedere:
1. Din punct de vedere legal, în Romania, creditul ipotecar este reglementat de Legea 190/1999 cu modificările și completările ulterioare.
Astfel, conform acestei legi, pot accesa creditul ipotecar și astfel pot beneficia de credite ipotecare persoanele fizice care au cetățenia românași domiciliul în România și persoanele juridice române care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinație locativă, industriala sau comercială, precum și persoanele juridice române care doresc sa construiască locuințe de serviciu sau de intervenție pentru salariații lor.
2. Din punct de vedere financiar, legea oferă mai multe avantaje instituțiilor care oferă acest tip de credit standardizat într-o oarecare măsură, cum ar fi posibilitatea emiterii în viitor de titluri ipotecare în baza portofoliilor de credite acordate. Acest lucru înseamnă că, prin emiterea și vânzarea acestor titluri (valori mobiliare) pe piața de capital, banca sau instituția financiară emitentă va putea face rost de noi fonduri pentru a acorda mai departe credite ipotecare.
3. A treia dimensiune, se referă la client, la cum vede acesta creditul imobiliar și nevoia pe care acesta i-o poate satisface. În momentul în care se semnează un contract de credit ipotecar apar și foarte multe riscuri de care clientul trebuie să fie conștient și să și le asume.
În momentul în care se dorește apelarea la un credit imobiliar, instituțiile financiare acreditate pun la dispoziția solicitantului lista cu oferta de credite care s-ar putea potrivi cerințelor acestuia.
Pașii pe care îi parcurge o persoană în vederea obținerii unui credit ipotecar diferă de la o instituție de credit la alta, însă în mare cerințele sunt aceleași. Voi încerca să prezint pe scurt fiecare etapă ce trebuie parcursă pentru aprobarea creditului imobiliar:
1. Depunerea dosarului de credit
De regula, majoritatea băncilor solicită același tip de acte pentru acordarea unui credit imobiliar. Astfel, pentru completarea acestui dosar este nevoie de:
actul de identitate;
cerere de credit și acorduri interogare Biroul de credit;
documente doveditoare ale venitului (adeverința salariu, copie după cartea sau contractul de muncă, fișa fiscală pe anul anterior).
Cele mai multe bănci iau în calcul și alte venituri pe lângă salarii: dividende, activități independente, drepturi de autor, diurne, rente viagere, precum și bonuri de masa etc.
Sunt bănci care percep comision de analiza a dosarului. Sunt bănci care percep o sumă fixă, altele în procent de circa 1 % din valoarea creditului. (de exemplu BRD a stabilit un comision fix de 400 euro pentru analiza dosarelor de credit ipotecar in moneda europeana. Pentru varianta in lei, banca percepe un comision mai mic, de 1.000 lei). În cadrul programului Prima Casa nu se percepe un astfel de comision.
Este indicat să se facă o analiză a băncilor și a condițiilor oferite de fiecare bancă în parte.
2. Depunerea actelor proprietății
Pasul doi este acela de a depune copii după actele proprietății. La unele instituții bancare, aceasta etapa trebuie realizata în prima etapă.
Deci, se vor depune următoarele documente:
– copie după titlul de proprietate asupra imobilului finanțat,
– o copie după actele de identitate ale proprietarilor imobilului ce va fi achiziționat prin credit,
– adeverința de la asociația de proprietari privind plata întreținerii avizată la primărie,
– cadastru și intabulare și extras de carte funciara
3. Semnarea unui precontract
Pentru a exista o înțelegere scrisă, ca ambele părți ale contractului să aibă o siguranță se semnează un precontract de vânzare-cumpărare, care se întocmește la notar.
4. Evaluarea apartamentului
După aprobarea creditului de către bancă se apelează la un expert autorizat pentru a efectua evaluarea apartamentului. Acesta în urma vizitei la apartament va întocmi un raport de evaluare, care va fi depus la bancă.
5. Semnarea contractului de vânzare-cumpărare
După ce toți pașii sunt parcurși se va merge la sediul băncii pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare și este autentificat de un notar agreat de instituția creditoare.
6. Virarea banilor
De regula, banca creditoare pune la dispoziție banii la câteva ore după semnarea actelor.
2.2. Rambursarea creditelor
Rambursarea anticipată a creditului ipotecar poate fi totală sau parțială, astfel persoana care deține un credit ipotecar îl poate achita fie în avans toată suma datorată băncii sau numai anumite părți. Dacă rambursarea anticipată totală este cea mai fericită soluție pentru orice client, deoarece acesta reușește să nu mai depindă de o instituție financiară, cea parțială este o soluție recomandată de specialiști, deoarece clienții reușesc astfel să reducă din datoria către bancă. Drept urmare, dobânzile și comisioanele pe viitor se vor reduce puternic.
Astfel, așa cum este prevăzut și în Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 50/2010 „consumatorul are dreptul, în orice moment, să se libereze în tot sau în parte de obligațiile sale care decurg dintr-un contract de credit.
În acest caz, consumatorul are dreptul la o reducere a costului total al creditului, această reducere privind dobânda și costurile aferente perioadei dintre data rambursării anticipate și data prevăzută pentru încetarea contractului de credit”.
Astfel, datorită acestei ordonanțe, băncile nu mai pot impune o sumă minimă pentru rambursare anticipată, cum se întâmpla în trecut.
În cazul rambursării anticipate a creditului, creditorul este îndreptățit la o compensație echitabilă și justificată în mod obiectiv pentru eventualele costuri legate direct de rambursarea anticipată a creditului cu condiția ca rambursarea anticipată să intervină într-o perioadă în care rata dobânzii aferente creditului este fixă. (2) O astfel de compensație nu poate fi mai mare de:
a) 1 % din valoarea creditului rambursată anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data convenită pentru încetarea contractului de credit este mai mare de un an;
b) 0,5 % din valoarea creditului rambursat anticipat, dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipată și data convenită pentru încetarea contractului de credit nu este mai mare de un an.
2.3.Monitorizarea creditelor
Monitorizarea creditelor reprezintă activitatea de gestionare a creditelor și a dobânzilor aferente în vederea asigurării rambursării la scadență a acestora, depistării din timp a factorilor de risc care pot conduce la diminuarea capacității de plată a împrumutatului și protejarea băncii de eventuale influențe negative prin constituirea provizioanelor de risc.
Monitorizarea este o activitate complexă care se desfășoară atât în bancă cât și la împrumutat și care cuprinde:
– urmărirea utilizării creditelor și a respectării destinației acestora;
– urmărirea evoluției capacității financiare a beneficiarilor de credite;
– analiza periodică a calității portofoliului de credite;
– controlul pe teren a existenței garanțiilor;
– amânarea, rescadențarea, reeșalonarea, prelungirea;
– scoaterea în afara bilanțului a creditelor neperformante.
Monitorizarea creditelor începe cu acordarea acestora și se încheie cu recuperarea integrală a creanțelor din credite și dobânzi. La recuperarea integrală a unui credit, monitorizarea poate să determine care au fost punctele tari și slabe ale activității de creditare, print-o analiză obiectivă a tuturor etapelor parcurse, în vederea îmbunătățirii procesului de management al gestiunii creditelor.
CAPITOLUL III – OFERTA DE CREDITE IPOTECARE
DE PE PIAȚA ROMÂNEASCA
Cei care oferă credite ipotecare pe piață din Romania sunt: băncile, fondurile ipotecare, dar și societățile de credit ipotecar și alte instituții financiare abilitate prin lege.
Băncile, Agenția Națională pentru Locuințe, Casa de Economii și Consemnațiuni și alte instituții financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.
În cursul anului 2013, în structura sistemului bancar românesc a suferit o serie de schimbări.
Astfel, numărul băncilor cu capital majoritar autohton s-a diminuat de la 5 la 4 în primul semestru, odată cu trecerea Libra Internet Bank în categoria băncilor cu capital majoritar străin, dar a revenit la 5 la finalul anului, în urma achiziției unei cote de peste 90 la sută din capitalul ATE Bank România de către un investitor autohton. Numărul băncilor cu capital majoritar străin a scăzut la 25 (față de 26 la sfârșitul anului 2012), datorită fuziunii dintre RBS Bank România și The Royal Bank of Scotland plc.
Sursa: BNR
Prin urmare, la sfârșitul anului 2013, activau 40 de instituții de credit, număr similar celui consemnat la finele lui 2012.
3.1. Oferta de credit Ipotecar acordat de Raiffeisen Bank
Pe parcursul ultimului deceniu, Raiffeisen Bank și-a confirmat și pe piața românească reputația de grup financiar cu unele dintre cele mai complexe produse și servicii pentru o largă rețea de clienți, fiind vorba de corporații, instituții, întreprinderi mici și mijlocii și persoane fizice.
Grupul Raiffeisen aduce in Romania o tradiție de peste 130 de ani, ce a fost construită pe filosofia Raiffeisen: accesibilitate, eficienta și încredere. Profesioniștii Raiffeisen dezvolta în fiecare zi o relație constructiva intre banca și clienți, răspunzând cu promptitudine întrebărilor și sugestiilor clienților și prin oferirea celor mai simple și accesibile soluții. Grupul Raiffeisen este reprezentat în Romania prin: Raiffeisen Leasing, Raiffeisen Capital & Investment, Raiffeisen Asset Management, Raiffeisen Investment Romania, Raiffeisen Banca pentru Locuințe, Raiffeisen Bank.
Serviciile bancare sunt în mod tradițional bazate pe încredere. Raiffeisen Bank dezvoltă cu atenție relații bazate pe încredere cu clienții săi. Integritatea și onestitatea sunt obiectivele care predomină în tot ceea ce se realizează.
Raiffeisen Bank este o bancă universală ce oferă o gamă completă de produse și servicii financiar-bancare celor peste 2 milioane de clienți ai săi (corporate, IMM și persoane fizice) prin intermediul unei rețele de distribuție cu acoperire națională, alcătuită din 559 de unități.
Raiffeisen Banca pentru Locuințe (RBL), prima banca de economisire și creditare în domeniu locativ din România, este deținută de Raiffeisen Bank, Raiffeisen Bausparkasse GmbH – Austria și Bausparkasse Schwaebisch Hall AG – Germania, în cote aproximativ egale de 33%. Produsul de economisire-creditare combină o etapă de economisire cu una de creditare și, pe lângă prima oferită de statul român de 25% din sumele economisite anual (în limită a 250 EUR), RBL oferă dobânzi fixe, avantajoase atât pentru etapa de economisire, cât și pentru cea de creditare. Sistemul de economisire – creditare pentru domeniul locativ are un puternic rol social, încurajând economisirea pe termen lung și ajutând la îmbunătățirea situației locative din România. La sfârșitul anului 2013, RBL deținea un capital social în valoare de 131 milioane RON și gestiona active în valoare de aproximativ 403 milioane RON.
Raiffeisen Bank are o gamă largă de produse de creditare pe care le pune la dispoziția clienților săi. Creditele ipotecare oferite de către bancă sunt:
1. Creditul Casa Ta – este un credit cu dobândă de 5,9% fixă pe 3 ani, dacă se încasează salariul/pensia pe card Raiffeisen Bank.
Prezintă următoarele avantaje:
– siguranța: in cazul creditelor in Lei nu exista riscul de creștere a ratei lunare ca urmare a creșterii cursului de schimb
– aport propriu redus: finanțare de pana la 85% din valoarea locuinței dorite in cazul creditelor in Lei
– acceptarea unei game largi de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri din activități independente etc.).
– 0% comision de administrare.
– acordarea creditului in ziua semnării contractului
Caracteristicile acestui tip de credit sunt:
– Valuta: Lei, Euro.
– Destinație: achiziție locuința sau teren, construcție, renovare
– Valoare: intre 5.000 si 200.000 de Euro (sau echivalentul in Lei).
– Perioada: intre 3 si 30 de ani.
– Garanție: ipoteca de rang I instituita asupra imobilului achiziționat sau asupra unor bunuri imobile aflate in proprietatea solicitantului sau a unor terti.
– Valoarea maxima finanțata din valoarea imobilelor aduse in garanție: pana la 85% pentru credite in Lei; pana la 75% pentru credite in Euro.
– Asigurare: asigurarea imobilului, cesionata in favoarea bancii.
2. Casa Ta Ibiza Sol – este un credit ipotecar care se oferă pentru achiziționarea de locuințe doar din zona de nord a Bucureștiului (langa Școala Americana), la 200m de pădurea Băneasa, la doar 9km de centrul Bucureștiului, 3km de Băneasa Shopping Center si 5 km de aeroportul Otopeni. Este un credit cu dobândă de 2,5% marja pentru creditul in Lei si 5% pentru cel in Euro.
Caracteristici
•Credit imobiliar.
•Valuta: Lei si Euro.
•Suma: 5.000 – 200.000 Euro (sau echivalentul in Lei).
•Termen creditare: intre 3 si 30 de ani.
•Garanție: ipoteca de rang 1 asupra imobilului achiziționat sau asupra altor imobile.
•Se finanțează pana la 85% din valoarea imobilului adus in garantie in cazul creditelor in Lei si pana la 75% in cazul creditelor in Euro.
•Asigurare de imobil: obligatorie.
3. Prima Ta Casa – credite imobiliare acordate in cadrul programului guvernamental Prima Casa.
Avantaje:
•Avans minim: Doar 5%, raportat la prețul de achiziție pentru imobile a căror valoare este sub 60.000 Euro Sau 3.000 Euro + diferența intre prețul imobilului si 60.000 Euro, pentru imobile a căror valoare depaseste 60.000 Euro.
•Dobânda avantajoasa.
•0% comision de acordare.
•0% comision de rambursare anticipata.
•Consiliere specializata prin personal dedicat.
•Acceptarea unei game largi de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri din activitati independente etc.).
•Documentație simplificata: fara carte de munca.
3.2. Oferta de credit Ipotecar la B.R.D
B.R.D este o bancă de tradiție în sistemul bancar românesc, fiind descendentă a Societății Naționale de Credit Industrial, creată în 1923, cu scopul de a încuraja dezvoltarea economica a României si mai ales a industriei românești.
Strategia BRD – Groupe Société Générale se integrează în strategia globală a Grupului Société Générale: păstrarea echilibrului între portofoliul de servicii și profilul de risc, pentru asigurarea dezvoltării și rentabilității pe termen lung, în paralel cu menținerea eforturilor pentru asigurarea unei eficacități operaționale.
BRD – Groupe Société Générale dorește să fie banca de referință a României prin profesionalism, inovație, calitatea dezvoltării și rentabilitate.
BRD este banca de referință în sectorul privat din România, peste 65 % din totalul creditelor fiind acordate acestui sector atât pentru întreprinderile mici și mijlocii și microîntreprinderi, cât și pentru marile corporații. Este implicată în toate ramurile economiei și în cadrul colectivităților locale.
Oferta BRD pentru credite ipotecare este:
1. Creditul Habitat, care este un credit ipotecar/imobiliar cu perioada de dobânda fixa: 7 ani, ulterior fiind indexabila. Acest credit se poate accesa în lei sau în euro.
Credit ipotecar/imobiliar oferit unor proiecte cu destinații diverse: achiziție, construcție, terminare, extindere, modernizare, reabilitare, consolidare. Oferă finanțare in LEI, Euro sau USD pe o perioada de maximum 30 de ani, o dobânda avantajoasa si rambursare in rate constante sau descrescătoare. Avantajele:
– Perioada de gratie de pana la 12 luni (pentru construcții)
– Credit suplimentar maximum 20% pentru cheltuieli notariale, de evaluare sau alte costuri suplimentare
– Perioada de creditare pana la 30 de ani
– Dobânda avantajoasa fixa in primii 7 ani si ulterior indexabila, sau indexabila pe întreaga perioada de creditare
– Avans minimum 5%
2. Creditul Prima Casa – prin programul Prima Casa oferă posibilitatea achiziționării fie a unei locuințe finalizate, fie a uneia în curs de finalizare, aflata in diverse faze de construcție, destinata achiziționării după finalizare. Finanțarea se face în LEI, pe o perioada maximă de 30 ani, avans minim de 5%.
3.3. Oferta de credit Ipotecar la Banca Transilvania
Banca Transilvania este cea mai mare instituție bancara cu capital majoritar romanesc, iar Banca Europeana pentru Reconstrucție și Dezvoltare, care deține 15% din capitalul social, este acționar semnificativ. Din 2002 a beneficiat de know-how-ul internațional al unui management modern, care a imprimat băncii un stil caracterizat prin deschidere si flexibilitate.
Istoria băncii a început in Cluj-Napoca, in 1994, din inițiativa unor oameni de afaceri din Cluj.
Activitatea Băncii includea oferirea de produse si servicii bancare cum ar fi operațiunile cu conturi curente, operațiuni cu numerar, depozite, credite, operațiuni de scont, acceptarea de efecte de comerț, plasamente, subscrieri, gestionarea de portofolii de valori mobiliare, consultanta bancara, negocierea contractelor de asigurare/reasigurare cu firme de asigurare, decontarea de valori mobiliare și operațiuni de depozitare si custodie pentru organisme de plasament colectiv in valori mobiliare.
Strategia Băncii este sa ofere servicii financiare destinate atât segmentului de clienți retail cat si celui al persoanelor juridice, IMM-uri si clienți corporativi, incluzând oferirea unor servicii integrate de calitate către clienți prin grupul sau financiar.
In calitate de bancă comercială obiectivele Băncii sunt de a identifica necesitățile clienților săi chiar de la începutul relației și de a dezvolta produse de finanțare specifice sectorului corporate în scopul oferirii de soluții optime. Această modalitate de abordare combina knowhow – ul produsului cu înțelegerea și cunoștințele referitoare la piața.
Oferta este una complexă și atinge toate nevoile clientului. Creditul ipotecar oferit are următoarele caracteristici:
– credit imobiliar/ipotecar cu dobânda variabila pe toata perioada
– credit imobiliar/ipotecar cu dobânda fixa introductorie si apoi variabila
Dobânda pentru un credit imobiliar/ipotecar cu dobânda variabila pe toata perioada:
•ROBOR 6M + 2,4pp = 6,230% pentru un credit in LEI, daca se încasează veniturile intr-un cont la Banca Transilvania
•EURIBOR 6M + 5,25pp = 5,668% pentru un credit in EURO, daca se încasează veniturile intr-un cont la Banca Transilvania
Dobânda pentru un credit imobiliar/ipotecar cu dobânda fixa introductorie si apoi variabila:
•Dobânda fixa in primii 2 ani de 6.25%, ROBOR 6M + 2,4pp = 5,730% pentru un credit in LEI, daca se încasează veniturile intr-un cont la Banca Transilvania
•Dobânda fixa primul an de 5.9%, apoi EURIBOR 6M + 5,25pp =5,668% pentru un credit in EURO, daca se încasează veniturile intr-un cont la Banca Transilvania
Alte costuri:
•Avans de minim 15%
•Comision de analiza dosar de 250 LEI daca se încasează veniturile intr-un cont la Banca Transilvania
•Comision de rambursare anticipata:
◦In cazul unui credit imobiliar/ipotecar cu dobânda variabila pe toata perioada: 0 (zero)
◦In cazul unui credit imobiliar/ipotecar cu dobânda fixa introductorie și apoi variabilă.
– dacă perioada de timp dintre rambursarea anticipata si perioada maxima de dobânda fixa este mai mare de un an: 1% din valoarea creditului rambursat anticipat
3.4. Analiză comparativa a creditului ipotecar oferit de cele 3 bănci prezentate
Problemele semnificative de solvabilitate ale anumitor tari din zona euro au continuat si in anul 2013, lucru care a condus la speculații privind sustenabilitatea pe termen lung a zonei euro. Recesiunea profunda intr-o serie de tari, consecințele pe scara larga ale programelor de austeritate fiscala si ale altor acțiuni guvernamentale, precum si preocupările legate de viabilitatea instituțiilor financiare din anumite țări au condus la o creștere a volatilității titlurilor de stat, care a atins in ultimul an si nivele îngrijorătoare. Cel mai recent, anumite acțiuni întreprinse de către Banca Centrala Europeană și Comisia Europeană au condus la rezultate pozitive în ceea ce privește îmbunătățirea încrederii in piața. Cu toate acestea, situația rămâne fragila.
Clienții persoane fizice oferă surse foarte diversificate de venit pentru bănci, generate în principal din produsele de credite de consum, carduri de credit, facilități de descoperit de cont, dar și din credite ipotecare, produse de economisire, plății, schimburi valutare și servicii de administrare a activelor.
Cele trei bănci mai sus prezentate, prin acordarea de credite ipotecare obțin venituri considerabile. Astfel, în anul 2013 acestea au fost:
Figura nr. 3.1 – Analiză credite ipotecare BRD
Sursa: raport BRD, 2013
După cum se poate vedea din imaginea de mai sus, la 31 decembrie 2013 soldul operațiunilor de factoring, atât la nivelul Grupului BRD cat si la nivelul Băncii este de 495.009 (la 31 decembrie 2012: 778.020) si al operațiunilor de scontare este de 134.898 (la 31 decembrie 2012: 61.415).
La 31 decembrie 2013, costul amortizat al creditelor acordate celor mai mari 20 de clienți persoane juridice ai Grupului (grupuri de clienți legați) este de 2.006.056 (la 31 decembrie 2012: 2.355.687 ), iar ai Băncii de 2.006.056 (la 31 decembrie 2012: 2.398.130), in timp ce valoarea scrisorilor de garanție bancara si a acreditivelor emise in favoarea acestor clienți este la nivelul Grupului de 2.880.760 (la 31 decembrie 2012: 3.622.559) si Băncii de 2.880.760 (la 31 decembrie 2012: 3.702.600).
Figura nr. 3.2 – Analiză credite ipotecare Raiffeisen
Sursa: Raiffeisen, Raport 2013
Grupul Raiffeisen deține garanții pentru credite și avansuri acordate clientelei sub forma depozitelor bancare, ipoteci asupra proprietăților imobiliare, garanții și alte gajuri asupra echipamentelor și / sau alte creanțe. Garanțiile, în general, nu sunt asupra creditelor și avansurilor acordate băncilor. Garanțiile executate de Grup în cursul anului 2013 sunt de tip ipotecar, în sumă de 50.315 mii RON (2012: 41.732 mii RON).
Figura nr. 3.3 – Analiză credite ipotecare Banca Transilvania
Sursa: http://www.bancatransilvania.ro
Banca deține garanții pentru creditele si avansurile acordate clienților sub forma de depozite colaterale, ipoteci asupra proprietăților imobiliare, ipoteci mobiliare si alte gajuri asupra echipamentelor sau sumelor de bani viitoare.
Estimările de valoare justa iau in calcul valoarea garanției evaluata la data împrumutului si după caz valorile estimate la data unor analize ulterioare. Banca nu a reținut garanții pentru creditele si avansurile acordate băncilor.
Se observă din figura de mai sus, o scădere a proprietăților imobiliare ale Băncii Transilvania care prezintă un risc moderat, mediu crescu și depreciate de la 4840149 cat a fost în 2012 la 4060805 în 2013. Însă, proprietățile cu risc scăzut au înregistrat o creștere de la 10.423.197 la 11.540.642.
În continuare voi încerca să prezint în paralel oferta pentru un credit imobiliar la cele trei bănci mai sus menționate: BRD, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank, pentru a vedea cea mai bună variantă, având același condiții:
Tabelul nr. 3.1. – Analiză și simulare credit ipotecar în cadrul băncilor: BRD, Banca Transilvania și Raiffeisen Bank
Din analiza de mai sus, se poate observa că pentru același credit de 50.000 Euro pe o perioadă de 360 de luni, totalul de plată cel mai mic este la banca Raiffeisen Bank, un total de 106.013 Euro față de 111.695 Euro la BRD care este cea mai mare valoare obținută.
Dobânda pare ca fiind cea mai mică la BRD de 4,72%, însă din cauza unui DAE mare de 6,93% se ajunge la cea mai mare rată lunară de 309,15 Euro.
CAPITOLUL IV – STUDIU DE CAZ
ACCESAREA UNUI CREDIT IPOTECAR LA BANCA COMERCIALĂ ROMANĂ
4.1. Prezentare generala a Băncii Comerciale Romane (BCR)
Banca Comercială Română este considerată cea mai puternică bancă din România, atât din punct de vedere al indicatorilor economici, cât și al notorietății și încrederii de care se bucură pe piața din România.
Înființată, ca bancă comercială cu capital de stat, prin preluarea activității comerciale derulate până atunci prin Banca Națională a României, Banca Comercială Română deține primul loc în ceea ce privește partea de piață pe care o deține.
Încă din primii ani de funcționare, B.C.R. și-a propus să se dezvolte ca bancă universală, capabilă să satisfacă cerințele unor segmente cât mai largi de clienți. B.C.R. s-a impus treptat pe piața internă prin seriozitate, eficiență și oferta diversificată de produse și servicii.
În martie 1997, B.C.R. a fost prima bancă din România care a ieșit pe piețele internaționale de capital, fără garanții guvernamentale. Emisiunea inaugurală de euro pe obligațiuni în valoare de 75 milioane de dolari, a constituit un succes, fiind suprasubscrisă de investitori din Europa și S.U.A.
În decursul perioadei, B.C.R. a ajuns să dețină – în cadrul sistemului – cea mai mare cotă pe piața depozitelor atrase de populație. Devenind principala resursă pentru plasamente, acestea au asigurat independența băncii de împrumuturile de la B.N.R. și au contribuit la reducerea costurilor de finanțare.
Angajații B.C.R., fie ei conducători sau lucrători de toate categoriile, au construit cu profesionalism si dăruire Banca Comerciala Romana, o banca așa cum este ea acum: puternica, competitiva, eficienta și deosebit de necesara și solicitata de un număr de clienți de toate categoriile din economia naționala și de către populați.
Banca Comercială Romană (BCR), membră a Erste Group, a luat naștere în anul 1990 și, în timp, a devenit cea mai importantă bancă din Romania.
Pe parcursul ultimului deceniu, Banca Comercială Romană (BCR) și-a confirmat și pe piața românească reputația de grup financiar cu unele dintre cele mai complexe produse și servicii pentru o largă rețea de clienți, fiind vorba de corporații, instituții, întreprinderi mici și mijlocii și persoane fizice.
Obiectul său de activitate este reprezentat de realizarea de operațiuni de bancă universală (retail, corporate&investment banking, trezorerie și piețe de capital), da și de societățile de profil de pe piața leasingului, managementului activelor, pensiilor private, a băncilor de locuințe și a serviciilor bancare prin telefonul mobil.
BCR oferă gama complexă de produse și servicii financiare prin intermediul unei rețele de 41 de centre de afaceri dedicate companiilor și 561 de unități retail localizate în majoritatea orașelor din întreaga țară cu peste 10.000 de locuitori.
BCR face parte din Grupul BCR care mai include și BCR Banca pentru Locuințe, BCR Pensii, Societate de Administrare a Fondurilor de Pensii Private S.A., BCR Leasing și BCR Chișinău.
In plus, clienții BCR beneficiază de toate avantajele oferite de o rețea extinsă, la care se adaugă avantajul cunoașterii pieței locale și cel al apartenenței la un important grup bancar.
BCR este organizată potrivit legii ca societate pe acțiuni și funcționează în conformitate cu Actul Constitutiv, cu legislația aplicabilă referitoare la societățile comerciale precum și cu legislația bancară în vigoare. Organul de conducere al Băncii este Adunarea Generală a Acționarilor.
Acționariatul BCR, la 30.04.2014 este următorul:
– EGB Ceps Holding GmbH (societate detinuta 100% de Erste Group Bank AG prin EGB Ceps Beteiligungen GmbH) – 93,5737%
– SIF Oltenia – 6,2973%
– Acționari persoane juridice romane (inclusiv SIF Muntenia si SIF Banat-Crisana care mai dețin cate o acțiune fiecare) – 0,0015%
– Alți acționari (persoane fizice) – 0,1275%
Structură acționariat BCR la 30.04.2014
Sursa: http://www.bcr.ro/ro/investitori/structura-actionariat
Dorința de a stabili relații pe termen lung cu acționarii băncii se traduce într-o politică de transparență, bazată pe dialog. Strategia în materie de comunicare financiară este susținută de următoarele principii: egalitatea accesului la informații pentru toți acționarii și disponibilitatea imediată a acestora, respectarea termenelor în materie de publicare a rezultatelor, transparență și coerență a informațiilor furnizate.
Principalul domeniu de activitate al băncii îl constituie activitatea de intermediere monetară si activitățile de creditare. În acord cu legea bancară, obiectul de activitate al băncii include:
atragere de depozite și de alte fonduri rambursabile;
contractare de credite, incluzând printre altele:
credite de consum,
credite ipotecare,
finanțarea tranzacțiilor comerciale,
operațiuni de factoring, scontare, forfetare;
servicii de transfer monetar;
emitere si administrare de mijloace de plată, cum ar fi: cărți de credit, cecuri de călătorie și alte asemenea, inclusiv emitere de monedă electronică;
emitere de garanții și asumare de angajamente;
tranzacționare în cont propriu sau în contul clienților, în condițiile legii, cu: instrumente ale pieței monetare, cum sunt: cecuri, cambii, bilete la ordin, certificate de depozit;
valută;
contracte futures;
instrumente având la bază cursul de schimb și rata dobânzii;
valori mobiliare si alte instrumente financiare;
intermediere, în condițiile legii, în oferta de valori mobiliare și alte instrumente financiare,
prin subscrierea și plasamentul acestora ori prin plasament și prestarea de servicii aferente;
acordarea de consultanță cu privire la structura capitalului, strategia de afaceri si alte aspecte legate de aceasta, consultanță și prestare de servicii cu privire la fuziuni si achiziții de societăți comerciale;
intermediere pe piața interbancară;
administrare de portofolii ale clienților si consultanță legată de aceasta;
păstrare în custodie și administrare de valori mobiliare și alte instrumente financiare;
prestare de servicii privind furnizarea de date și referințe în domeniul creditării;
închiriere de casete de siguranță;
depozitarea activelor fondurilor de investiții și societăților de investiții;
distribuirea de titluri de participare la fonduri de investiții și acțiuni ale societăților de investiții;
acționarea ca operator al arhivei electronice de garanții reale mobiliare;
operațiuni cu metale și pietre prețioase și obiecte confecționate din acestea;
operațiuni în mandat;
servicii de procesare de date, administrare de baze de date ori alte asemenea servicii pentru terți;
participare la capitalul social al altor entități;
închirierea de bunuri mobile și imobile către terțe părți, în condițiile legii;
servicii auxiliare sau conexe legate de activitățile desfășurate, cum ar fi: deținerea si administrarea de bunuri mobile și imobile necesare desfășurării activității sau pentru folosința salariaților, si efectuarea oricăror alte activități si operațiuni necesare pentru realizarea obiectului de activitate autorizat.
În ceea ce privește diferite operațiuni bancare care vizează activitatea băncii și locul în care se realizează, acestea se împart în: operații front – office și operații back – office. Front-office-ul grupează operațiile care vizează interacțiunea băncii cu clienții săi: furnizare de informații privind serviciile pe care le oferă banca etc.
Back-office-ul grupează operațiile transparente pentru clienții săi, dar care asigură funcțiile vitale ale sale: contabilitatea internă bancară, administrație, gestiunea de conturi și calculul de dobânzi, depozitarea numerarului etc.
4.2.Creditul ipotecar la Banca Comercială Romană
Banca Comercială Romană este o bancă universală ce oferă o gamă completă de produse și servicii financiar-bancare celor peste 2 milioane de clienți ai săi (corporate, IMM și persoane fizice) prin intermediul unei rețele de distribuție cu acoperire națională, alcătuită din 561 de unități.
Banca Comercială Romană pune la dispoziția clienților o gamă completă de servicii și produse bancare, la prețuri competitive și adaptate necesităților și cerințelor acestora.
Serviciile bancare sunt în mod tradițional bazate pe încredere. Banca Comercială Romană dezvoltă cu atenție relații bazate pe încredere cu clienții săi. Integritatea și onestitatea sunt obiectivele care predomină în tot ceea ce se realizează.
Unul dintre produsele oferite de către BCR este creditul ipotecar. Gama completă de credite ipotecare oferită de către BCR constă în:
1. Locuința și credit de la BCR
Banca Comercială Romană (BCR) oferă clienților săi posibilitatea cumpărării unei locuințe, precum și a banilor necesari.
Avantaje
– locuința se alege dintr-o gamă variată de imobile – apartamente și case cu teren
– imobilele se află în proprietatea băncii, astfel că procesul de cumpărare este sigur, mai simplu și mai rapid, fără agenți imobiliari sau terți și cu mai puține cheltuieli
– credit ipotecar se oferă în lei în condiții speciale: dobândă mai mică față de un credit ipotecar standard
– zero comisioane bancare
– zero taxă de evaluare imobil
– zero risc valutar
– doar cu actele de venit
Caracteristici
– Destinația: credit pentru achiziția unei locuințe aflate în proprietatea BCR sau a Grupului BCR
– Moneda de acordare: RON
– Suma minima: 22.000 RON
– Suma maximă: până la 85% din valoarea garanției imobilului, fără a depăși: 1.760.000 RON dacă valoarea creditului reprezintă mai mult de 75% din valoarea garanțiilor
– 4.400.000 RON dacă valoarea creditului reprezintă cel mult 75% din valoarea garanțiilor
– Termen maxim: 30 ani
– Avans minim: 15%
Granații și Asigurări
Creditul se acordă în baza:
– Ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat din credit și, în completare, dacă este cazul, a unui alt imobil aflat în proprietatea ta sau a coplătitorilor
Pentru siguranța creditorului se pot încheia diferite asigurări:
– Asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea băncii
– Asigurarea facultativă a imobilului/imobilelor ce constituie garanția creditului, cesionată în favoarea băncii; astfel, clientul poate încheia la sediul băncii polița de asigurare facultativă a imobilului, pe toată perioada de creditare, la OMNIASIG VIG, sau la oricare altă societate de asigurări
– Asigurare de șomaj (opțional, contra cost). Astfel, în caz de pierdere involuntară a locului de muncă, invaliditate totală și permanentă sau incapacitate temporară de muncă, creditul nu devine o povară. Împreună cu asigurarea de șomaj se va emite și o asigurare de viață, de care clientul beneficiază gratuit.
Etape în derularea procesului de analiză a solicitării de credit
a). Banca Comercială Romană prezintă clientului lista cu imobilele puse în vânzare de BCR. Fie acesta se hotărăște pe loc cu privire la locuința dorită, fie mai întâi obține aprobarea creditului și apoi are la dispoziție 90 zile de la semnarea contractului de credit pentru a se decide ce locuință dorește.
b). Clientul trebuie să prezinte băncii documentele privind veniturile, în vederea analizei.
c) Banca verifică dacă clientul îndeplinește condițiile pentru suma solicitată sau la ce suma se încadrează.
d) Banca îi furnizează documentul “Informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori” și semnează cererea de credit
e) În momentul în care împrumutul a fost aprobat sau respins banca anunță clientul
f) După aprobarea creditului, clientul semnează contractul de credit, contractele de garanție, polița de asigurare a imobilului etc.
g) Banca îi pune banii la dispoziție în contul curent, de unde se vor transfera, în contul vânzătorului (BCR/Grup BCR)
Documente necesare
Acte de identitate (pentru client, membrii familiei și, după caz, pentru persoanele care participă cu veniturile lor la credit)
Documente care atestă realizarea de venituri (pentru client și, după caz, pentru coplătitori; documentele diferă în funcție de tipul de venit realizat)
Factură de utilități (cu cel mult 3 luni anterioară solicitării creditului) numai în cazul în care clientul nu deține credite la BCR sau la alte instituții financiare.
2. Creditul BCR PRIMA CASĂ
Avantajele creditului PRIMA CASĂ
– rată lunară mică > efort financiar redus prin costurile reduse și perioada mare de creditare; în plus, dacă solicitatul încasează salariul la BCR beneficiază de o reducere de dobândă de 0,2 p.p.
– avans minim 5%
– 0 comision de analiză dosar
– aprobarea creditului înainte de găsirea locuinței
Caracteristici
Beneficiari: condiția obținerii acestui credit este vârsta minimă de 18 ani, îndeplinirea criteriilor programului guvernamental „Prima Casă” și condițiile de eligibilitate solicitate de bancă.
Destinația: acordarea creditului pentru:
– achiziționarea unei locuințe finalizate
– achiziționarea unei locuințe nefinalizate, aflată în diverse faze de construcție
– achiziționarea unei locuințe noi aflate pe teritoriul României, înscrisă în cartea funciară
– construirea unei locuințe viitoare în regim individual
Moneda de acordare: RON
Suma maximă: până la 95% din prețul de achiziție, fără a depăși: 57.000 EUR în echivalent RON în cazul creditelor acordate pentru locuințe finalizate
66.500 EUR în echivalent RON în cazul creditelor acordate pentru locuințe noi, construite în baza autorizațiilor eliberate după 22.02.2010 și pentru locuințele viitoare ce urmează să se construiască de către beneficiari individuali.
Termen maxim: 30 ani
Avans minim: 5%
Perioadă de grație: 18 luni
Se acordă doar pentru locuințe viitoare ce urmează să se construiască în regim individual.
Garanții și Asigurări
Garanții: banca acordă creditul în baza:
Ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat/construit din credit
Garanției constituite de încasările în conturile curente ale clientului deschise la BCR (ipotecă mobiliară asupra tuturor soldurilor creditoare)
Asigurări:
Asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și a băncii, pe toată perioada de creditare.
Asigurarea facultativa a imobilului achiziționat din credit, cesionată în favoarea statului roman, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice, și a băncii, pe toată perioada de creditare
Asigurarea lucrărilor de construcții-montaj pentru locuința aflată în construcție
Asigurarea de viață
Asigurarea de șomaj, pe care o poți încheia numai împreună cu asigurarea de viață. Astfel, în caz de pierdere involuntară a locului de muncă beneficiezi de până la 12 de rate lunare plătite de bancă, iar în caz de invaliditate totală și permanentă sau deces, îți este achitat întreg creditul rămas nerambursat.
Documente necesare:
Acte de identitate (pentru client, membrii familiei și, după caz, pentru persoanele care participă cu veniturile lor la credit, denumite coplătitori)
Certificat de căsătorie sau hotărâre de divorț, dacă este cazul (copie)
Documente care atestă realizarea de venituri (pentru client și, după caz, pentru coplătitori; documentele diferă în funcție de tipul de venit realizat)
Documente care atestă existența avansului: antecontract de vânzare-cumpărare, chitanță autentificată la notariat, etc.
Documente privind alte credite/carduri de credit/overdraft pe care le ai la alte bănci, dacă este cazul
Declarația pe propria răspundere autentificată, că la data solicitării creditului, clientul nu deține, în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția, nici o locuință, indiferent de modul sau momentul în care a fost dobândită, fie deții în proprietate exclusivă sau împreună cu soțul ori soția cel mult o locuință, dobândită prin orice alt mod decât prin Program, în suprafață utilă mai mică de 50m²
B. Documente specifice, ce diferă în funcție de destinația creditului: cumpărare imobil, construire etc.:
Spre exemplu, pentru cumpărarea unei locuințe sunt necesare:
Precontractul de vânzare-cumpărare a imobilului
Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării (copie)
Declarația pe proprie răspundere a vânzătorului, conform Legii 10/2001, că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate și că nu există litigii în legătură cu acestea
Extrase din documentația cadastrală (copie)
Certificat de eficiență energetică
Solicită consilierului BCR lista completă a documentelor necesare pentru obținerea creditului, personalizată în funcție de destinația creditului tău!
Etape
Iată care sunt pașii ce trebuie urmați pentru obținerea creditului:
1. Se prezintă documentele privind veniturile, în vederea analizei
2. Banca verifică dacă acesta îndeplinește condițiile pentru suma solicitată
3. După ce sunt depuse toate actele (inclusiv documentele privind imobilul ce se achiziționează și antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care s-a găsit imobilul), banca furnizează documentul “Informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori” și clientul semnează cererea de credit
4. După plata taxei de evaluare, un evaluator extern va evalua imobilul adus în garanție
5. Banca informează clientul dacă împrumutul a fost aprobat sau respins
6. După aprobarea creditului, clientul semenază contractul de credit, contractele de garanție, polițele de asigurare ale imobilului etc.
7. Banca îi pune banii la dispoziție în contul curent, de unde se vor transfera, într-o singură tranșă sau mai multe, conform contractului de credit, în contul vânzătorului, constructorului, furnizorului de materiale, prestatorului de servicii etc., după caz
În cazul în care nu a fost găsit imobilul banca aprobă mai întâi creditul și apoi clientul are la dispoziție 120 zile de la semnarea contractului de credit pentru găsirea imobilului.
3. Creditul ipotecar/imobiliar CASA MEA
Creditul ipotecar/imobiliar CASA MEA oferă un credit de pană la 5 ani cu rată fixă.
Caracteristici
Destinația: creditul se acordă pentru:
– achiziția/construirea/reabilitarea/modernizarea/consolidarea/extinderea de locuințe
– refinanțarea altor credite imobiliare/ipotecare în derulare la BCR sau la alte bănci
– Moneda de acordare: RON (dacă clientul realizează venituri în euro pentru a se proteja împotriva riscului de curs valutar, poate solicita un credit în euro)
– Suma minima: 22.000 RON
– Suma maximă: banc oferă până la 85% din valoarea garanției imobilului, fără a depăși: 1.760.000 RON dacă valoarea creditului reprezintă mai mult de 75% din valoarea garanțiilor
4.300.000 RON dacă valoarea creditului reprezintă cel mult 75% din valoarea garanțiilor
– Termen maxim: 30 ani
– Avans minim: 15%
Granații și Asigurări
Garanții: banca acordă creditul în baza:
Ipotecării în favoarea băncii a imobilului achiziționat din credit și, în completare, dacă este cazul, a unui alt imobil aflat în proprietatea ta sau a coplătitorilor (în cazul creditelor ipotecare)
Ipotecării în favoarea băncii a unui alt imobil decât cel achiziționat din credit, aflat în proprietatea ta sau a coplătitorilor (în cazul creditelor imobiliare)
Asigurări:
Asigurarea obligatorie a locuințelor (PAD) cesionată în favoarea băncii – obligatoriu
Asigurarea facultativă a imobilului/imobilelor ce constituie garanția creditului, cesionată în favoarea băncii – obligatoriu;
Asigurarea de viață – opțional
Asigurarea de șomaj – opțional, pe care o poate încheia numai împreună cu asigurarea de viață. Astfel, în caz de pierdere involuntară a locului de muncă beneficiezi de până la 12 de rate lunare plătite de bancă, iar în caz de invaliditate totală și permanentă sau deces, întreg creditul rămas nerambursat este achitat.
Etape în derularea procesului de analiză a solicitării de credit
Iată care sunt pașii pe care trebuie urmați pentru obținerea creditului:
1. Se prezintă documentele privind veniturile, în vederea analizei
2. Se verifică îndeplinirea condițiilor pentru suma solicitată
3. După ce sunt depuse toate actele (inclusiv documentele privind imobilul ce se achiziționează, este furnizat documentul “Informații standard la nivel european privind creditul pentru consumatori” și se semnează cererea de credit
4. După plata taxei de evaluare, un evaluator extern va evalua imobilul care este adus în garanție
5. Clientul este informat dacă împrumutul a fost aprobat sau respins
6. După aprobarea creditului, se semnează contractul de credit, contractele de garanție, polițele de asigurare ale imobilului etc.
7. Bani sunt puși la dispoziție în contul curent, de unde se vor transfera, într-o singură tranșă sau mai multe, conform contractului de credit, în contul vânzătorului, constructorului, furnizorului de materiale, prestatorului de servicii etc., după caz
Documente
Documente necesare: Acte de identitate (pentru client, membrii familiei și, după caz, pentru persoanele care participă cu veniturile lor la credit)
Documente care atestă realizarea de venituri (pentru client și, după caz, pentru coplătitori; documentele diferă în funcție de tipul de venit realizat)
Factură de utilități (cu cel mult 3 luni anterioară solicitării creditului) numai în cazul în care clientul nu deține credite la BCR sau la alte instituții financiare
Acte de proprietate ale imobilului adus în garanție – diferă în funcție de destinația creditului (ex. copii după actul de proprietate înregistrat la Biroul de Carte Funciară, copii după documentația cadastrală)
Banca Comercială Romană, cea mai mare banca din Romania, a anunțat că soldul creditelor ipotecare acordate În moneda naționala a crescut de peste patru ori, pe parcursul anului 2013, astfel ca după o lunga perioada in care creditele în euro erau cele mai solicitate, au început să devina o varianta atractiva și creditele ipotecare în lei.
4.3. Procesul de acordare a unui credit imobiliar la Banca Comercială Romană
Așa cum am prezentat și în subcapitolul precedent Banca Comercială Romană oferă clienților săi o gamă variată de credite pentru toate categoriile de clienți și de nevoi.
Creditul ipotecar este unul dintre creditele cele mai solicitate de către clienți. În continuare voi prezenta procesul de acordare a unui credit imobiliar de către Banca Comercială Romană.
Banca Comercială Romană acordă credite în monedă națională și în monedele străine cotate de BNR, în conformitate cu legislația în vigoare și cu Condițiile Generale. Tipul de credit este determinat în conformitate cu Condițiile Generale, pe baza cărora BCR încheie contracte de credit, în funcție de solicitarea clientului și după analiza făcută de către Bancă asupra respectivei solicitări de creditare, in conformitate cu Politica de Creditare a Băncii.
Beneficiari ai acestor credite sunt persoanele fizice având drept scop finanțarea de nevoi personale pe termen lung, având ca și garanție ipoteca de rang 1 pe o proprietate imobiliară sau gaj pe un depozit.
Proprietatea ipotecată poate fi:
un apartament sau o casă
case cu structura din lemn
case in faza “la roșu” (înregistrata in Cartea Funciara)
casa de vacanta
teren intravilan scos total sau parțial din circuitul agricol
Banca nu poate accepta ipoteci pe proprietăți care nu se încadrează in standardele Băncii.
Pașii parcurși în obținerea unui credit ipotecar în cadrul Băncii Comerciale Romane sunt:
A. Reperele procesului de creditare
1. Etapa preliminară
Etapa preliminară presupune o informare a clientului, persoană fizică, în legătură cu oferta băncii în vederea obținerii unui credit ipotecar: condițiile de obținere a creditului ipotecar, garanții, condiții de rambursare, costurile percepute de către bancă în vederea întocmirii dosarului de credit ipotecar, a asigurărilor, etc. De cele mai multe ori, constă într-o discuție informativă purtată de către inspectorul băncii sau persoana abilitată (de regulă consultant credite sau seler) cu aplicatul creditului.
Aceasta discuție are ca obiectiv cunoașterea clintului și verificarea dacă este un client eligibil pentru BCR și se va axa pe:
• Identificarea posibilului client, nume, adresă, etc.;
• Informații privind situația familială, venituri realizate pe baza declarației acestora;
• oferirea documentelor necesare pe care clientul trebuie să le aducă la bancă
Criterii de eligibilitate
Cetățeni romani și rezidenți
Vârsta minima: 20 ani
Vârsta maxima: 60 pentru femei și 65 pentru barbari. (Creditul trebuie sa fie rambursat integral înainte de atingerea acestei vârste)
Min. 1 an vechime în munca, cu o întrerupere totală de maxim 1 lună în ultimul an (nu mai mult de o perioada de întrerupere), min 3 luni la actualul loc de muncă.
2. Etapa depunerii documentelor solicitate de bancă
Etapa depunerii documentelor solicitate de bancă, cuprinde în principal documentele prin care clientul poate face dovada venitului, și, dacă este cazul a veniturilor suplimentare.
Dosarul de credit ipotecar pentru cumpărarea unui apartament cuprinde următoarele documente:
A. Documente necesare
– Cererea de credit (formular tip BCR)
– Adeverință de salariu (formular tip BCR),
– Contractul individual de muncă cu viza direcției generale de muncă și protecție socială
– CI pentru solicitant (copie)
B. Documente specifice
– Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării/cumpărării înregistrat la Biroul de Carte Funciară (copie)
– Dosarul cadastral (copie)
– Declarație pe propria răspundere a vânzătorului că bunurile imobiliare respective nu sunt revendicate și că nu există litigii în legătură cu acestea
Datele colectate de la client se introduc în sistemul informatic, iar aplicația verifică datele. Pe baza unui sistem de scoring se acorda puncte pentru fiecare din datele standard introduse în sistem, la final acestea se însumează.
În funcție de punctajul obținut se stabilește dacă clientul se încadrează în limitele de creditare. Dacă se încadrează, aplicația simulează graficul de rambursare pentru suma în care se încadrează, pe perioada de creditare dorită de client, iar acesta din urmă poate întocmi dosarul de creditare.
3. Etapa analizei documentației:
În urma analizei și verificării documentelor și a declarațiilor pe propria răspundere depuse de către solicitantul creditului ipotecar, ofițerul de credite, întocmește punctajul (scoring-ul) care reflectă situația solicitantului și posibilitatea acestuia de rambursare a creditului ipotecar.
Întocmirea scoring-ului presupune chestionarea solicitantului de credit ipotecar în legătură cu: locuința acestuia, situația familială, numărul de persoane în întreținere, vechimea la ultimul loc de muncă, referințele financiar-bancare la BCR, venitul net lunar, gradul de îndatorare.
În funcție de punctajul obținut, ofițerul de credite îi poate întocmi solicitantului, dosarul de credit.
Etapa întocmirii dosarului de credit ipotecar
În cazul în care, în urma întocmirii scoring-ului, solicitantul creditului obține un punctaj favorabil, ofițerul de credite poate trece la întocmirea dosarului de credit ipotecar, prin introducerea datelor personale și financiare ale acestuia în baza de date a băncii.
Etapa verificării documentelor
În urma introducerii datelor solicitantului în baza de date a băncii și a întocmirii dosarului de credit, ofițerului de credit îi revine sarcina de a verifica documentele prezentate, din care reiese situația financiară a solicitantului, și verificarea acestuia la Biroul de Credit.
Referatul este verificat de șeful departamentului de creditare și este prezentat spre examinare de comitetul director al băncii, în situația în care se aprobă creditarea se întocmește “Fișa de analiză pentru aprobarea creditului”, în caz contrar “referatul cu prezentarea motivelor de respingere” care sunt prezentate șefului departamentului de creditare care la rândul său trebuie să trimită acestea în sucursala de proveniență.
Etapa constituirii garanțiilor
Imobilul care va constitui garanția creditului trebuie asigurat pe toată perioada de creditare la o societate de asigurare agreată de bancă, drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare vor fi cesionate în favoarea băncii.
Etapa aprobării creditului ipotecar
În urma verificărilor făcute de către ofițerul de credite, dosarul este trimis directoarei de sucursală spre aprobare. După aprobarea finală, ofițerul de credite întocmește o ofertă solicitantului în legătură cu creditul solicitat de acesta. Orice decizie privind aprobarea unui credit va lua în considerare capacitatea prezentă și viitoare de rambursare a creditului contractat, din sursele proprii ale solicitantului.
Aprobarea creditului constă în semnarea contractului de creditare, în două exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte, după care clientul își poate ridica banii aferenți creditului de la casieria băncii sau prin virament bancar în contul său curent.
După aprobarea creditului ipotecar împrumutătorul face cu cel puțin 10 zile înainte de semnarea contractului de credit ipotecar o ofertă scrisă care să cuprindă toate condițiile contractului, precum și termenul de valabilitate a acestuia. Contractul de credit ipotecar stabilește, pe lângă celelalte condiții de acordare și derulare a creditului ipotecar, și următoarele obligații:
– calcularea de dobânzi și în cazul sumelor neachitate la scadența reprezentând rate de credit și/sau de dobândă;
– constituirea de garanții, în conformitate cu dispozițiile legii, și semnarea contractului de garanție în termen de 30 de zile de la data semnării contractului de credit ipotecar.
Etapa încheierii contractului de credit ipotecar
Etapa încheierii contractului este etapa finală, pe baza căruia solicitantul creditului va semna contractul de credit ipotecar.
În contractul de credit sunt cuprinse condițiile în care a fost aprobat creditul (volumul creditului, obiectul, durata, graficul de rambursare, rata dobânzii, comisioanele aferente), obligațiile și drepturile părților, garanțiile.
6. Etapa acordării creditului
În maxim 3 zile de la semnarea contractului, banca face virarea banilor în contul vânzătorului.
În cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumpărarea imobilelor sumele respective sunt virate, la indicația împrumutatului, într-un cont deschis pe numele vânzătorului. În cazul creditelor ipotecare pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor sumele sunt avansate constructorului la indicația împrumutatului, în conformitate cu planul de finanțare întocmit în acest scop.
În cazul aprobării creditelor se constituie garanția prin întocmirea ipotecii, se semnează ipoteca în fața notarului și se inscripționează la judecătoria din raza bunului imobil.
Gajul nu se autentică ci se semnează și inscripționează la bancă. După inscripționarea ipotecii se semnează contractul de credite și se evidențiază extrabilanțier angajamentul de creditare.
Acordarea efectivă a banilor se face numai după ce sunt îndeplinite condițiile contractuale.
Rambursarea se face conform prevederilor din contracte.
B. Principii de creditare
Activitatea de acordare a creditelor se bazează pe următoarele principii generale:
1. Potrivit prevederilor Legii bancare nr. 58/1998, băncile își desfășoară întreaga activitate în conformitate cu regulile unei practici bancare prudente.
2. Operațiunile de aprobare și acordare a creditelor au la bază prudența bancară ca principiu fundamental ce caracterizează întreaga activitate a băncii.
3. Activitatea de creditare a persoanelor fizice/juridice autorizate se bazează, în primul rând, pe identificarea și evaluarea cât mai exactă a capacității de plată a solicitanților, ca principală sursă de rambursare a creditului și de plată a dobânzilor. Pornind de la capacitatea de plată a solicitantului, banca va stabili volumul creditului poșibil de acordat și perioada de creditare.
4. Toate operațiunile de credit și de garanție, conform prevederilor Legii bancare nr. 58/1998, vor trebui consemnate în documente contractuale din care să rezulte clar toți termenii și toate condițiile respectivelor tranzacții.
5. Conform art.56, alin.2 din Legea bancara nr. 58/1998, contractele de credit bancar, precum și garanțiile reale și personale, constituite în scopul garantării creditului bancar, constituie titluri executorii.
6. La acordarea creditelor, banca urmărește ca solicitanții să prezinte credibilitate pentru rambursarea acestora la scadență. În acest scop, banca cere ca împrumutații să prezinte, în toate cazurile, garanții. Garanțiile constituite trebuie să acopere datoria maximă a împrumutatului formată din credite și dobânzile aferente.
7. Creditele se acordă pentru destinația stabilită prin contractele de credit, această cerință fiind obligatoriu a fi respectată de către împrumutați. Utilizarea creditului aprobat pentru altă destinație decât cea stabilită de dreptul băncii să întrerupă creditarea și să retragă creditul acordat.
8. Rambursarea anticipată a oricăror sume datorate în cadrul creditului se poate efectua numai cu acordul prealabil al băncii prin diminuarea corespunzătoare a soldului creditului rămas numai după rambursarea dobânzilor datorate de la ultima scadență și până în ziua curentă . În acest sens , ofițerii de credite vor calcula rata lunară totală de rambursat și/sau numărul de rate rămase de rambursat, întocmindu-se un nou grafic de rambursare.
9. Banca acorda credite persoanelor fizice/juridice autorizate pe seama resurselor proprii și a celor atrase, în conformitate cu prevederile din programul de credite și resursele de acoperire ale acestora și cu plafoanele aprobate cu această destinație de către organele competente. Este interzisă acordarea de credite peste plafoanele aprobate de organele competente.
10. Creditele vor putea fi aprobate numai în limita competențelor stabilite și a plafoanelor disponibile comunicate pentru fiecare categorie de împrumut.
11. În conformitate cu prevederile art.50 din Legea bancara nr.58/1998, creditele acordate persoanelor aflate în relații speciale cu banca sau personalului acesteia, inclusiv familiilor acestora, pot fi permise numai în condițiile stabilite de reglementările Băncii Naționale a României.
CONCLUZII
Apariția băncilor moderne este strâns legată de dezvoltarea comerțului cu cetățile îndepărtate și acumularea capitalului monetar în special pe această bază, expresie a dezvoltării producției manufacturiere și a expansiunii generale a economiei. Fiind legate de nevoile comerțului și desfășurând principalele operațiuni prin efecte comerciale, băncile au primit denumirea de comerciale.
Băncile sunt definite ca și societăți particulare sau de stat care concentrează resursele financiare disponibile pe care le redistribuie în economie sub formă de credite sau de alte plasamente financiare.
C. Kirițescu definește banca ca: „o entitate de stat sau particulară ale cărei funcții principale sunt: atragerea mijloacelor bănești temporar disponibile ale clienților în conturile deschise ale acestora; acordarea de credite pe diferite termene; efectuarea de viramente între conturile deschise la alte bănci; emiterea de instrumente de credit; vânzarea-cumpărarea de valută și alte operațiuni valutare.”
Pentru o societate bancară principala activitate generatoare de venituri o reprezintă activitatea de creditare care aduce băncii un “plus de valoare” prin dobânzile, comisioanele și spezele percepute.
Totodată prin activitatea de creditare, băncile, în calitatea lor de intermediari financiari sunt în măsură să creeze bani (sub formă de depozite). Acestea se datorează faptului că orice credit acordat de o bancă se poate materializa în alt depozit făcut în sistemul bancar, depozit care devine la rândul sau un disponibil ce poate fi utilizat din nou. Acest mecanism este numit multiplicatorul creditelor și are un efect puternic asupra profitabilității băncilor.
Relațiile de credit au existat în economiile premonetare, când au apărut și s-au dezvoltat raporturile marfă-bani. Creditul a apărut pe baza dezvoltării producției de mărfuri. Apariția creditului se leagă de un anumit stadiu de dezvoltare al schimbului, când vânzătorul preda valori de întrebuințare în schimbul unor promisiuni că va primi cândva o valoare.
Creditul a cunoscut și cunoaște foarte multe tipuri, apărute pentru a răspunde cât mai bine necesităților resimțite de debitori în diferite împrejurări, deci creditul s-a dezvoltat și s-a diversificat continuu, în prezent manifestându-se printr-o mare varietate de forme.
Un obiectiv foarte important la nivel de țară este acela că prin acordarea de credite imobiliare se contribuie la creșterea economică și financiară a țării.
Creditul ipotecar este creditul garantat cu proprietatea imobiliară și are ca principal obiectiv susținerea dezvoltării acestei proprietăți. Creditul ipotecar este de mai multe feluri, în funcție de dobânda acestuia (cu dobândă fixă, cu dobânda variabilă) dar și în funcție de rambursarea lui (cu rambursare progresivă sau inversat, purtător de anuități).
Fiecare persoană aplică pentru creditul ipotecar care i se pare cel mai avantajos, dar și la care îndeplinește condițiile necesare acordării lui.
Banca Comercială Romană este o bancă universală cu obiective ambițioase în ceea ce privește standardele de calitate a produselor și serviciilor bancare oferite clienților persoane fizice, companiilor mici și mijlocii, dar și companiilor mari și multinaționalelor.
Misiunea BCR este să vină în întâmpinarea clienților cu mai mult decât simple produse și servicii financiare, gândind din perspectiva lor și în interesul fiecăruia dintre ei.
Relația cu clienții este construită pe încredere și pe o cultură a serviciilor bancare puternic înrădăcinată, cu misiunea de a construi o legătură reciproc benefică, bazată pe calitate, încredere reciprocă, expertiză și transparență.
Pentru BCR, cele mai importante aspecte sunt succesul clienților săi și valoarea adăugata pe care o oferă acestora. Consultanții bancari au experiența necesara pentru a oferi soluții bancare excelente clienților din țară și de peste hotare, construind cu aceștia o legătură profesională bazată pe încredere reciprocă.
Încrederea este clădită atât prin competența consultanților băncii, cat și prin apropierea de clienți și capacitatea angajaților băncii de a identifica la timp necesitaților acestora.
Acordarea de facilități fiscale beneficiarilor de credite ipotecare în domeniul impozitului pe venitul global, respectiv deductibilitatea fiscală a ratei și a dobânzii achitate pentru rambursarea creditului ipotecar, într-o primă fază până la un anumit procent sau până la un anumit nivel absolut din cuantumul plății lunare; de astfel de facilități ar trebui să beneficieze într-o măsură mai mare tinerii căsătoriți sau solicitanții de credit care se află la prima achiziționare a unei proprietăți.
Asigurarea cadrului legal necesar creării pieței obligațiunilor ipotecare.
Crearea premiselor necesare asigurării lichidității pieței creanțelor ipotecare prin adoptarea legislației care să permită titularizarea acestora și prin înființarea unui fond ipotecar, care să acționeze creanțele ipotecare și privilegiate deținute de bănci și să emită titluri de valoare în baza acestora.
Constituirea unor baze de date electronice pentru înregistrarea și evidența garanțiilor imobiliare.
Înființarea unui fond de garantare a creditului ipotecar, care să participe la împărțirea riscului de nerambursare a creditului de către client.
BIBLIOGRAFIE
1. Berea Aurel Octavian. Stoica Emilia Cornelia, Creditul bancar. Coordonate actuale și perspective, Editura Expert, București, 2003
2. Bistriceanu Gh., Adochiței M., Negrea E., Finanțele agenților economici, Editura Economică, București, 2001
3. Basno Cezar, Dardac Nicolae, Management bancar, Editura Economică București, 2002
4. Cocriș Vasile, Chirleșan Dan – Economie bancară. Repere teoretice și studiu monografic, Editura Universității Alexandru Ioan Cuza, Iași, 2007
5. Cetină Iuliana, Marketing financiar bancar, Editura Economică, București, 2005
6. Dardac N., Vâșcu Teodora, Monedă și Credit, Editura ASE, București, 2002
7. Manolescu Gheorghe, Diaconescu Sîrbea Adriana, Management bancar, Editura Fundației România de Mâine, București, 2001
8. Mihăescu V. Sorin, Control financiar în firme, bănci, instituții, Editura Sedcom Libris, Iași, 2006
9. Turliuc Vasile, Cocriș Vasile, Boariu Angela, Stoica Ovidiu, Dornescu Valeriu, Chirleșan Dan, Monedă și credit, Editura Economică, București, 2005
***Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare
***Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori
***Buletin lunar – decembrie 2014 – BNR
*** www.bnr.ro
*** www.transfond.ro
***http://www.raiffeisen.ro/despre-raiffeisen-bank/raiffeisen-grup-in-romania
***http://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/credite/casa-ta
***http://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/credite/casa-ta-ibiza-sol ***http://www.raiffeisen.ro/persoane-fizice/credite/prima-ta-casa
***https://www.brd.ro/persoane-fizice/credite/credite-locuinta/habitat
***https://www.brd.ro/persoane-fizice/credite/credite-locuinta/prima-casa
***http://www.bancatransilvania.ro/persoane-fizice/credite/credite-imobiliare-ipotecare
***http://www.bancatransilvania.ro/files/aga-2014/bt_ifrs_individual_2013_ro_final.pdf
***http://www.bcr.ro/ro/despre-noi/grup-bcr
***http://www.bcr.ro/ro/investitori/structura-actionariats
***http://www.business24.ro/imobiliare/prima-casa/prognoze-pe-piata-imobiliara-tendinte-de-crestere-in-2014-insa-un-nou-boom-imobiliar-este-departe-1542045
***http://www.docstoc.com/docs/412653/Moneda-si-credit-curs-de-prealegeri, Moneda și credit – curs de prealegeri, accesat în martie 2014
***http://conspecte.com/Moneda-si-Credit/teorii-asupra-creditului.html, Teorii asupra creditului, accesat în martie 2014
***http://casa.acasa.ro/amenajarea-casei-44/acte-necesare-pentru-un-credit-ipotecar-14952.html
***http://www.conso.ro/credite-imobiliare/brd-percepe-400-euro-la-analiza-dosarului-de-credit-ipotecar-in-valuta
***http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cum-mai-poti-economisi-cu-un-credit-ipotecar-rambursarea-partiala-150-lei-luna-te-ajuta-sa-salvezi-14-000-euro-20831.html
***http://www.finzoom.ro/Info/art/Advices/Evolutia-Creditelor-~35e1fb24bed84cf1ba5958a71f95f77a, Evoluția Creditelor Imobiliare/Ipotecare
***http://www.business24.ro/imobiliare/prima-casa/prognoze-pe-piata-imobiliara-tendinte-de-crestere-in-2014-insa-un-nou-boom-imobiliar-este-departe-1542045
***www.consiliulconcurentei.ro%2Fuploads%2Fdocs%2Fitems%2Fid2969%2Fraport_piata_imobiliare_si_serv_conexe.pdf
*** bnr.ro/files/d/Pubs/produse_servicii_bancare1.pdf
*** http://www.indoors.ro/?p=35368, Piața imobiliară: Tendințe de creștere în 2014, însa un nou “boom imobiliar” este departe
***http://www.money.ro/a-ion-programul-prima-casa-nu-poate-stimula-singur-piata-imobiliara_262786.html
***http://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/credite/credite-pentru-casa/credit-ipotecar-destinat-cumpararii-de-imobile-aflate-in-proprietatea-bancii
*** http://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/credite/credite-pentru-casa/prima-casa
***http://www.bcr.ro/ro/persoane-fizice/credite/credite-pentru-casa/casa-mea
ANEXE
SCORING
de apreciere a persoanelor fizice solicitante de credite
ANEXE
SCORING
de apreciere a persoanelor fizice solicitante de credite
Copyright Notice
© Licențiada.org respectă drepturile de proprietate intelectuală și așteaptă ca toți utilizatorii să facă același lucru. Dacă consideri că un conținut de pe site încalcă drepturile tale de autor, te rugăm să trimiți o notificare DMCA.
Acest articol: Accesarea Unui Credit Ipotecar la Banca Comerciala Romana (ID: 134908)
Dacă considerați că acest conținut vă încalcă drepturile de autor, vă rugăm să depuneți o cerere pe pagina noastră Copyright Takedown.