ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE A MOLDOVEI Cu titlu de manuscris C.Z.U: 657. 421.1: 330. 332.2 (478) (043) BRÎNZILA LIUBA CONTABILITATEA INVESTI ȚIILOR… [624166]

ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE A MOLDOVEI

Cu titlu de manuscris
C.Z.U: 657. 421.1: 330. 332.2 (478) (043)

BRÎNZILA LIUBA

CONTABILITATEA
INVESTI ȚIILOR IMOBILIARE

522.02 – CONTABILITATE; AUDIT; ANALIZ Ă ECONOMIC Ă
AUTOREFERATUL
tezei de doctor în științe economice

CHIȘINĂU, 2015

– 2 –

Teza a fost elaborat ă în cadrul catedrei „Contabilitate și audit”
a Academiei de Studii Economice a Moldovei
Conducător științific:
NEDERI ȚA Alexandru, doctor habilitat în economie, profesor
universitar
Referenți oficiali:
TUHARI Tudor, doctor habilitat în economie, profesor universitar
DOLGHI Cristina, doctor în economie, conferen țiar universitar
Componen ța Consiliului Științific Specializat:
ȚURCANU Viorel, președinte , doctor habilitat în economie, profesor
universitar
GRABAROVSCHI Ludmila, secretar științific, doctor în economie,
conferențiar universitar
LAZARI Liliana, doctor în eco nomie, conferen țiar universitar
BĂNCILĂ Natalia, doctor habilitat în economie, profesor universitar
ȘEVCIUC Tatiana, doctor în economie, conferen țiar universitar
TABĂRĂ Neculai, doctor în economie, profesor universitar, România
FRECĂUȚEANU Alexandru, doctor habilitat în economie, profesor
universitar Susținerea tezei va avea loc la 6 noiembrie 2015, ora 14
00, în ședința
Consiliului Științific Specializat D 32 522.02 -05 din cadrul Academiei de
Studii Economice a Moldovei, pe adresa: MD-2005, mun. Chi șinău,
str. Căpriana 50, bloc „C”, et. 3, biroul 324.
Teza de doctor și autoreferatul pot fi consultate la Biblioteca Științifică a
Academiei de Studii Ec onomice a Moldovei și pe pagina web a CNAA
(www.cnaa.md).
Autoreferatul a fost expediat la 5 octombrie 2015.
Secretar științific
al Consiliului Științific Specializat:
doctor în economie,
conferențiar universitar Grabarovschi Ludmila
Conducător științific:
doctor habilitat în economie,
profesor universitar Nederița Alexandru

Autor: Brînzila Liuba

© Brînzila Liuba, 2015

– 3 –
REPERE CONCEPTUALE ALE CERCET ĂRII

Actualitatea temei de cercetare și importan ța problemei abordate.
Evoluția treptată, dar sigur ă, din societatea postindustrial ă spre societatea
informațională și a cunoa șterii impune consolidarea contabilit ății pe plan
internațional. Provenită dintr-o convingere ferm ă a speciali știlor în
domeniu, aceasta este necesar ă ca urmare a fenomenului globaliz ării
piețelor financiare și a necesit ății de informare a actorilor acestora.
Respectiv, este indispensabil ă inițierea unor eforturi de modernizare a
contabilit ății care să raspundă transform ărilor economice globale, mișcării
capitalurilor și stabilității piețelor financiare.
Schimb ările intervenite pe plan interna țional au impus reformarea
sistemului contabil din Republica Moldova în conformitate cu Directivele Uniunii Europene (UE) și Standardele Interna ționale de Raportare
Financiar ă (IFRS). Acest proces vizeaz ă și contabilitatea investi țiilor
imobiliare care trebuie s ă furnizeze informa ții obiective și transparente,
necesare pentru luarea deciziilor economice de c ătre entitate. Astfel,
importanța cercetării problemelor contabilt ății investițiilor imobiliare este
determinat ă de lacunele reformei contabilit ății privind implementarea IFRS
și aplicarea noilor Standarde Na ționale de Contabilitate (SNC).
Actualitatea temei de cercetare este condi ționată și de faptul c ă în
Republica Moldova pia ța imobiliar ă este în cre ștere și dezvoltare, inspirând
o imagine atractiv ă ca obiect al investirii. În situa ția în care cererea spore ște,
scopurile investitorilor pot fi atât men ținerea investi țiilor imobiliare în
vederea posibilei major ări a valorii capitalurilor, cât și acordarea acestora în
leasing. Totodat ă, investitorii pot urm ări concomitent ambele scopuri. Drept
urmare, asemenea tranzac ții impun aplicarea unor reglement ări contabile
moderne pentru asigurarea gestion
ării eficiente a investi țiilor imobiliare.
Actualmente, în Repu blica Moldova, lipsesc investiga ții complexe și
profunde în domeniul contabilit ății investițiilor imobiliare. În acest context,
cercetarea și analiza metodologiei și practicii contabilit ății investi țiilor
imobiliare, precum și stabilirea direc țiilor prioritare de perfec ționare a
acesteia, sunt actuale și importante atât sub aspect teoretic, cât și sub aspect
aplicativ, ceea ce a determinat aleg erea temei de cercetare.

– 4 –
Descrierea situa ției în domeniu și identificarea problemelor
cercetării. Unele aspecte privind contabilitatea investi țiilor imobiliare sunt
abordate în lucr ările savan ților – economi ști autohtoni și străini: Țurcanu V.,
Nederița A., Tuhari T., Dolghi C., Lazari L., B ăncilă N., Frec ăuțeanu A.,
Bucur V., Graur A., Golocialova I., Lapi țkaia L., Tab ără N., Dumitru G.,
Manea C., Deaconu A., Feleag ă N., Feleag ă L.,Vahru șina M., Cijevskaia L.,
Palii V., Borisenko V., Needles B., Anderson H., Caldwell J., Kunin M.,
Moliko T., Wunder E., Ioana ș C., Demenina E., Maleavkina L., Placko L.,
Collings S., Poli șciuk I., Iakovleva L., Blohin C., Borodin O., Smirnova I .,
Generalova N., Morariu A., etc.
Cercet ările savan ților nominaliza ți au o valoare semnificativ ă, însă
lucrările lor nu trateaz ă sub aspect complex problemele în domeniu și nu
relevă aprofundat direc țiile de perfec ționare a acestui sector de eviden ță în
conformitate cu cerin țele interna ționale. Astfel, în teoria și practica
contabilit ății investițiilor imobiliare r ămân nesolu ționate o multitudine de
probleme referitoare la recunoa șterea, clasificarea, evaluarea și
contabilizarea investi țiilor imobiliare dup ă modelele bazate pe valoarea
justă și pe cost, precum și la transferul acestora. De asemenea, nu sunt
suficient abordate și soluționate problemele aferente prezent ării
informațiilor privind investi țiile imobiliare în situa țiile financiare.
Soluționarea problemelor nominalizate, prin realizarea unei investiga ții
ample sub aspect teoretic și practic, va oferi posibilitatea perfec ționării
contabilit ății investi țiilor imobiliare și va asigura transparen ța și
comparabilitatea informa țiilor contabile atât la nivel micro, cât și
macroeconomic.
În cadrul cercet ărilor, au fost luate în considerare rezultatele
investigațiilor efectuate de savan ții autohtoni și străini, precum și
prevederile Directivelor UE, IFRS, SNC și ale altor reglement ări contabile
naționale și internaționale.
Scopul lucr ării constă în examinarea complex ă a aspectelor teoretice și
aplicative ale contabilit ății investi țiilor imobiliare și în fundamentarea
direcțiilor de perfec ționare a acesteia în conformitate cu cerin țele economiei
de piață și practicile contabile interna ționale.
Valorificarea scopului propus impune realizarea urm ătoarelor obiective:

– 5 –
 analiza conceptelor teoretico – metodologice ale contabilit ății
investițiilor imobiliare;
 examinarea defini ției investi țiilor imobiliare și concretizarea modului
de clasificare, recunoa ștere și delimitare a acestora;
 identificarea aspectelor problematice ale evalu ării inițiale și ulterioare
a investițiilor imobiliare;
 specificarea particularit ăților și perfec ționarea contabilit ății
investițiilor imobiliare evaluate dup ă modelele bazate pe valoarea just ă
și pe cost;
 evidențierea problematicii aferente contabilit ății tranzac țiilor de
transfer și de ieșire a investi țiilor imobiliare;
 abordarea problemelor privind generalizarea și prezentarea informa ției
aferente investi țiilor imobiliare în situa țiile financiare;
 aprecierea consecin țelor fiscale ale tranzac țiilor cu investi țiile
imobiliare și a influen ței acestora asupra relevan ței și credibilit ății
informației financiare;
 determinarea rolului informa ției contabile privind investi țiile
imobiliare în procesul decizional.
Obiectul cercet ării îl reprezint ă fluxurile informa ționale ale entit ăților
care desfășoară activități în domeniul investi țiilor imobiliare: „Icam” SA,
„Dalia” SA, „Unic” SA, „Lemi Invest” SA și „Viva and CO” SRL.
Metodologia de investiga ție se bazeaz ă pe metoda dialectic ă cu
elementele sale fundamental e: analiza, sinteza, induc ția, deducția, precum și
pe metodele inerente disciplinelor economice: observarea, compararea,
selectarea și gruparea. În cadrul cercet ărilor, au fost investigate abord ările
fundamentale și specifice privind definire a, clasificarea, recunoa șterea,
evaluarea, contabilizarea investi țiilor imobiliare, precum și prezentarea
informațiilor aferente acestora în situa țiile financiare.
Problema științifică important ă soluționată în domeniul cercetat,
constă în: perfec ționarea contabilit ății investițiilor imobiliare în func ție de
modelele de evaluare ulterioar ă a acestora; recomandarea înregistr ărilor
contabile aferente opera țiunilor cu investi țiile imobiliare; argumentarea
propunerilor privind eliminarea divergen țelor dintre reglement ările
naționale și internaționale aferente contabilit ății investi țiilor imobiliare;

– 6 –
propunerea unui nou mode l de prezentare a informa țiilor privind investi țiile
imobiliare în situa țiile financiare. Solu ționarea acestei probleme în cercetare
a confirmat avantajele recomand ărilor formulate în tez ă și influen ța
benefică a acestora asupra performan țelor entităților autohtone.
Noutatea și originalitatea științifică a rezultatelor ob ținute constau
în perfecționarea contabilit ății investițiilor imobiliare și vizează următoarele
elemente inova ționale:
 aprofundarea teoretic ă a definiției investi țiilor imobiliare;
 recomandarea unor noi caract eristici aferente investi țiilor imobiliare,
precum și a modului de delimitare a acestora de propriet ățile imobiliare
utilizate de posesor;
 stabilirea unor noi criterii de clasificare a investi țiilor imobiliare;
 formularea recomand ărilor aferente perfec ționării contabilit ății
investițiilor imobiliare la evaluarea ini țială și ulterioar ă a acestora;
 argumentarea m ăsurilor de eliminare a divergen țelor dintre prevederile
standardelor na ționale și interna ționale privind contabilitatea
investițiilor imobiliare;
 optimizarea contabilit ății tranzac țiilor de transfer și de ieșire a
investițiilor imobiliare;
 eficientizarea modului de prezentare a informa țiilor privind investi țiile
imobiliare în situa țiile financiare.
Semnifica ția teoretic ă și valoarea aplicativ ă a tezei. Argument ările
științifice și elaborările metodologice privind contabilitatea investi țiilor
imobiliare relevate în tez ă au semnifica ție teoretic ă și valoare aplicativ ă.
Semnifica ția teoretic ă a tezei rezult ă din următoarele investiga ții:
 examinarea abord ărilor naționale și internaționale privind no țiunea
investițiilor imobiliare;
 analiza criteriilor de clasificare și de recunoa ștere a investi țiilor
imobiliare și propunerea unor noi criterii de clasificare a acestora;
 fundamentarea direc țiilor de perfec ționare a contabilit ății investi țiilor
imobiliare la evaluarea ini țială și ulterioar ă a acestora;
 identificarea unui nou model de prezentare a informa țiilor aferente
investițiilor imobiliare în situa țiile financiare.
Valoarea aplicativ ă a tezei se confirm ă prin:

– 7 –
 implementarea în practic ă a politicilor contabile aferente investi țiilor
imobiliare armonizate cu normele interna ționale;
 argumentarea unei abord ări noi privind delimitarea investi țiilor
imobiliare de propriet ățile imobiliare utilizate de posesor;
 recomandarea unui nou cont contabil aferent investi țiilor imobiliare în
curs de execu ție cu specificarea subconturilor corespunz ătoare acestuia,
precum și a subconturilor care necesit ă evidențiate la contul investi țiilor
imobiliare, în func ție de categoriile acestora;
 aplicarea în practic ă a schemelor de înregistr ări contabile aferente
tranzacțiilor cu investi țiile imobiliare elaborate de autor;
 elaborarea și aprobarea în practic ă a unor formulare noi de registre
contabile aferente opera țiunilor de transfer al investi țiilor imobiliare.
Rezultatele științifice principale înaintate spre sus ținere constau în:
aprofundarea și dezvoltarea teoretic ă a defini ției investi țiilor imobiliare;
argumentarea unor noi caract eristici aferente investi țiilor imobiliare, precum
și a modului de delimitare a acestora de propriet ățile imobiliare utilizate de
posesor; recomandarea unor noi criterii de clasificare a investi țiilor
imobiliare; fundamentarea direc țiilor de perfec ționare a contabilit ății
investițiilor imobiliare la evaluarea ulterioar ă și la transferul acestora;
argumentarea propunerilor de eliminare a discordan țelor dintre prevederile
SNC și IFRS aferente contabilit ății investițiilor imobiliare; eficientizarea
modului de prezentare a informa țiilor privind investi țiile imobiliare în
situațiile financiare.
Implementarea rezultatelor științifice. Recomand ările autorului
privind politicile contabile aferente investi țiilor imobiliare, înregistr ările
contabile ale opera țiunilor cu investi țiile imobiliare la evaluarea ulterioar ă a
acestora și formularul „Registrul de eviden ță a operațiunilor de transfer al
investițiilor imobiliare” au fost implementate în practica contabil ă a
entităților „Icam” SA, „Dalia” SA, „Unic” SA și „Viva and CO” SRL.
Materialele investiga țiilor pot fi utilizate în procesul didactic al
instituțiilor de înv ățământ și de instruire profesional ă cu profil economic.
Aprobarea rezultatelor lucr ării. Rezultatele cercet ărilor efectuate au
fost prezentate și aprobate la 3 conferin țe și simpozioane științifice
internaționale.

– 8 –
Publica ții la tema tezei. Principalele rezultate ale cercet ării au fost
publicate în 12 lucr ări științifice cu un volum de 4,19 coli de autor, din care
9 articole în reviste științifice de profil.
Volumul și structura tezei. Teza cuprinde: adnotar ea, introducerea, trei
capitole, concluzii și recomand ări, bibliografia (173 de titluri), 137 pagini
text de baz ă, 15 figuri, 2 grafice, 20 de tabele și 33 de anexe.
Cuvinte cheie: investiții imobiliare, teren, cl ădire, propriet ăți imobiliare,
cost, evaluare, valoare just ă, leasing opera țional, transfer, situa ții financiare.

CONȚINUTUL TEZEI

Capitolul 1 „Fundamente teoretico – metodologice ale contabilit ății
investițiilor imobiliare” cuprinde o generalizare a abordărilor naționale și
internaționale privind conceptele teoretico – metodologice ale contabilit ății
investițiilor imobiliare. În mod deosebit, sunt investigate aspectele teoretice
aferente definirii, recunoa șterii, clasific ării investi țiilor imobiliare, precum
și evaluării acestora.
În literatura de specialitate str ăină și autohton ă noțiunea investi țiilor
imobiliare se trateaz ă în mod diferit, astfel încât unele defini ții nu limiteaz ă
deținerea acestora doar pentru acordarea lor în leasing opera țional
sau pentru majorarea capitalului. Consider ăm că definiția investi țiilor
imobiliare nu este clar ă referitor la terenurile de ținute în leasing, având în
vedere că în cele mai frecvente cazuri acestea sunt de ținute în leasing
opeațional, iar în leasing financiar doar când se estimeaz ă că la finele
contractului va fi transmis dreptul de proprietate asupra acestuia locatarului.
Totuși, practica dovede ște că asemenea situa ții apar foarte rar sau nu apar
deloc. Dup ă părerea noastr ă, acest fapt trebuie eviden țiat în defini ție pentru
a nu crea incertitudini în calificarea terenurilor ca investi ții imobiliare. În
acest context, se pr opune aprofundarea și dezvoltarea no țiunii investi ției
imobiliare prin urm ătoarea defini ție: investiția imobiliar ă este o
proprietate imobiliar ă deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul
unui contract de leasing financia r, care în cazul t erenurilor, poate fi
încheiat atunci când se estimeaz ă că, la expirarea contractului, dreptul
de proprietate asupra acestora va fi transmis locatarului) mai degrab ă

– 9 –
pentru a ob ține venituri din chirii sau pentru cre șterea valorii
capitalului, sau ambele, decât pentru a fi utilizat ă la producerea sau
furnizarea de bunuri/servicii, sau în scopuri administrative, sau a fi
vândută pe parcursul desf ășurării normale a activit ății.
Reglement ările contabile prev ăd doar propriet ățile imobiliare care pot fi
atribuite la investi țiile imobiliare, f ără a stabili și caracteristicile acestora.
Asemenea situa ție poate crea probleme în cazul atribuirii la investi ții
imobiliare a propriet ăților imobiliare de ținute pentru majorarea capitalului
entității. Ca să existe dovezi c ă acestea pot majora capitalul, autorul
propune ca ele s ă întruneasc ă caracteristicile prezentate în figura 1.
 
Figura 1. Caracteristici aferente investi țiilor imobiliare de ținute
pentru majorarea capitalului entit ății
Sursa: elaborat de autor
Caracteristicile propuse pot fi o dovad ă concludent ă că se pot ob ține
beneficii economice din investi țiile imobiliare men ționate în figur ă, fără ca
acestea să fie transmise în leasing opera țional.
Reglement ările contabile nu abordeaz ă suficient aspectele delimit ării
investițiilor imobiliare de propriet ățile imobiliare utilizate de posesor, în
cazul în care, acestea nu pot fi vândute sau transmise în leasing separat.
Autorul propune delim itarea acestor propriet ăți imobiliare prin stabilirea
părții semnificative sau nesemnificative în modul prezentat în tabelul 1. La
Criterii de atribuire la investi țiile imobiliare a
proprietăților imobiliare de ținute pentru majorarea
capitalului entit ății
Proprietățile
imobiliare
corespund
definiției
mijloacelor
fixe
Proprietățile
imobiliare
sunt
reflectate ca
obiecte de
inventar
separate
Investițiile
imobiliare
recunoscute
pot majora
capitalul
propriu
La data
transferului
investițiilor
imobiliare,
este aplicat
modelul
bazat pe
valoarea
justă
La data
raportării,
valoarea
justă a
investițiilor
imobiliare
poate fi
majorată

– 10 –
stabilirea p ărților nominalizate, s-a ținut cont c ă, de regul ă, în practica
contabilă o eroare mai mare de 10% decât valoarea de referin ță a
elementelor din bilan ț sau a indicatorilor economici calcula ți pe baza
acestora poate influen ța semnificativ deciziile investitorilor și altor
utilizatori de informa ții. De asemenea, nive lul indicatorilor, dup ă care se
stabilesc p ărțile respective, este determinat, ținându-se cont de natura și
mărimea acestora în m ăsura în care n-ar influen ța semnificativ valoarea
totală a indicatorilor aferen ți propriet ății imobiliare care trebuie s ă fie
delimitată.
Tabelul 1. Modul de delimitare a investi țiilor imobiliare de
propriet ățile imobiliare utilizate de posesor
Nr.
crt. Indicatori

Proprietățile imobiliare Recunoa șterea
proprietăților
imobiliare Investiție
imobiliară
(%)
Proprietate
imobiliară
utilizată de
posesor (%)
1 2 3 4 5
1. Volumul vânz ărilor
aferent propriet ății
imobiliare ≤ 10 ≥ 90 Proprietate imobiliar ă
utilizată de posesor
≥ 90 ≤ 10 Investi ție imobiliar ă
2. Valoarea contabil ă a
proprietății imobiliare ≤ 8 ≥ 92 Proprietate imobiliar ă
utilizată de posesor
≥ 92 ≤ 8 Investi ție imobiliar ă
3. Mărimea profitului pân ă
la impozitare aferent
proprietății imobiliare ≤ 10 ≥ 90 Proprietate imobiliar ă
utilizată de posesor
≥ 90 ≤ 10 Investi ție imobiliar ă
Sursa: elaborat de autor
Modul de delimitare a propriet ăților imobiliare expus în tabel va asigura
veridicitate și credibilitate investi țiilor imobiliare în bilan ț, și, ca urmare, va
asigura o imagine obiectiv ă situațiilor financiare.
Actele normative contabile nu trateaz ă explicit criteriile de clasificare a
investițiilor imobiliare. Consider ăm că asigurarea unei definiri complete a
conceptului de investi ție imobiliar ă, precum și a unei analize mai profunde
a investițiilor imobiliare, poate fi realizat ă prin alegerea unor criterii
raționale de clasificare a acestora, prin cipalele dintre care sunt prezentate
în tabelul 2.

– 11 –
Tabelul 2. Clasificarea investi țiilor imobiliare
Nr.
crt. Criterii de
clasificare Categorii de investi ții imobiliare
1 2 3
1. Natura Terenuri
Clădiri
Proprietăți imobiliare în curs de construire sau amenajare în scopul utiliz ării
viitoare ca investi ții imobiliare
2. Destina ția Terenuri de ținute pentru majorarea valorii capitalului
Terenuri de ținute pentru a fi utilizate în viitorul înc ă nedeterminat
Clădiri aflate în proprietatea entit ății și transmise în leasing opera țional
Clădiri deținute în leasing financiar și transmise în leasing opera țional
Clădiri libere de ținute pentru transmiterea în leasing opera țional
3. Modul de
constituire Investiții imobiliare realizate în regie proprie
Investiții imobiliare realizate în antrepriz ă
Investiții imobiliare achizi ționate în mod ordinar
Investiții imobiliare achizi ționate în schimbul altor active
Investiții imobiliare primite în baza unui leasing financiar
Investiții imobiliare intrate cu titlu gratuit
Investiții imobiliare intrate ca aport în capitalul social
Investiții imobiliare intrate în condi ții de amânare a pl ății
4. Scopul
deținerii Investiții imobiliare de ținute pentru ob ținerea veniturilor din chirii
Investiții imobiliare de ținute pentru majorarea valorii capitalului
Investiții imobiliare de ținute pentru a fi utilizate în viitorul înc ă nedeterminat
5. Tipurile de
riscuri Investiții imobiliare expuse riscului financiar
Investiții imobiliare expuse riscul ui legat de valoarea just ă
Investiții imobiliare expuse riscului legat de cursul valutar
6. Surse de
finanțare Investiții imobiliare acoperite din cre șterile de capital
Investiții imobiliare acoperite pe seam a veniturilor di n leasing opera țional
Investiții imobiliare acoperite pe seama provizioanelor
Investiții imobiliare acoperite prin angajamente de credite și împrumuturi
7. Termenul
deținerii Investiții imobiliare de ținute pe perioada cont ractului de leasing
Investiții imobiliare de ținute pe perioada major ării valorii capitalului
Investiții imobiliare de ținute pe perioada determin ării destina ției
Sursa: elaborat de autor
Criteriile de clasificare propuse de autor vor contribui la îmbog ățirea
cadrului informa țional al deciziilor de investire în propriet ățile imobiliare.

– 12 –
Contabilitatea investi țiilor imobiliare este condi ționată, în mare parte, de
modelul evalu ării ulterioare aplicat de c ătre entitate, precum și de caracterul
tranzacțiilor de transfer și de ieșire a acestora. Problemele contabilit ății
investițiilor imobiliare referitoare la aspectele sus men ționate, sunt abordate
în următoarele capitole ale tezei.
Capitolul 2 „Tratamentul contabil al investi țiilor imobiliare la
evaluarea ini țială și ulterioar ă a acestora” include rezultatele cercet ării
aspectelor metodologice și aplicative ale contabilit ății operațiunilor de
intrare a investi țiilor imobiliare. Sunt tratate problemele contabilit ății
investițiilor imobiliare evaluate dup ă modelele bazate pe valoarea just ă și
pe cost și formulate recomand ări de perfec ționare a acesteia.
Literatura de specialitate nu trateaz ă în mod clar alegerea procedeelor și
metodelor la formarea politicilo r contabile aferente investi țiilor imobiliare.
Autorul recomand ă un model de politici contabile privind investi țiile
imobiliare armonizate cu normele interna ționale care vor asigura obiectivitate
în contabilizarea tranzac țiilor cu acestea.
Planul general de conturi contabile nu reglementeaz ă înregistrarea
operațiunilor cu investi țiile imobiliare în func ție de con ținutul economic al
acestora, fapt ce poate afect a imaginea lor în bilan ț. În scopul solu ționării
acestor probleme, se propun principalele înregistr ări contabile aferente
operațiunilor cu investi țiile imobiliare. Actul respectiv nu prevede un cont
separat pentru reflectarea costurilor aferente lucr ărilor de construc ție,
reconstruc ție și amenajare a investi țiilor imobiliare pân ă la finalizarea
acestor lucr ări. Autorul recomand ă un nou cont contabil aferent costurilor
menționate, care va asigura un nivel mai ridicat de veridicitate și
credibilitate a informa țiilor privind investi țiile imobiliare.
În urma investiga țiilor efectuate, s-au constatat divergen țe între
prevederile SNC și IFRS aferente contabilit ății investițiilor imobiliare. În
scopul elimin ării acestor discordan țe, autorul propune anumite m ăsuri, care
vor contribui la ameliorarea cadrului contabil na țional, precum și la
îmbunătățirea procesului de fundamentare a deciziilor economice.
Problema fundamental ă a contabilit ății investițiilor imobiliare evaluate
după modelul bazat pe valoarea just ă constă în estimarea valorii juste.
Autorul specific ă regulile obligatorii care trebuie respectate la determinarea

– 13 –
acestei valori, ajungând, totodat ă, la concluzia c ă, pentru elucidarea
problemelor legate de valoarea just ă, sunt necesare reglement ări naționale
care să abordeze conceptul și modul de determinare a acesteia. Lipsa unor
reglement ări în acest sens poate influen ța creșterea sau descre șterea
prețurilor investi țiilor imobiliare în timp, precum și stabilirea unor pre țuri
neadecvate ale acestora. Ca urmare, pot fi impuse ajust ări nejustificate ale
valorii juste care pot afecta pozi ția financiar ă a entității.
În tez ă este analizat ă influența modific ărilor valorii juste asupra
rezultatului din activitatea opera țională și impactul acestora asupra pozi ției
financiare a entit ății în ansamblu (tabelul 3).
Tabelul 3. Veniturile, cheltuielile și rezultatele financiare (în lei)
Nr.
crt. Indicatori financiari Pe rioadele de gestiune
2014 2013 2012
1 2 3 4 5
1. Venituri din vânz ări (leasing) 7 950 912 914 557 –
2. Costul vânz ărilor 2 246 087 328 438 –
3. Profit brut 5 704 825 586 119 –
4. Alte venituri din activitatea opera țională – 21 059 28 800
5. Ajust ări în valoarea just ă a investițiilor
imobiliare (424 846) 16 375 803 5 652 554
6. Cheltuieli administrative 1 070 591 764 507 79 138
7. Cheltuieli de depreciere și amortizare 21 762 3 895
8. Alte cheltuieli din activitatea operational ă 686 267 479 081 153 335
9. Total cheltuieli din activitatea opera țională 2 181 704 1 265 350 236 368
10. Rezultatul din activitatea opera țională 3 523 121 15 717 631 5 444 986
11. Venituri din alte activit ăți 18 842 390 11 153 258 164 220
12. Cheltuieli din alte activit ăți 19 985 675 10 618 681 491 803
13. Diferen țe de curs valutar (3 965 046) 1 251 472 –
14. Rezultat din alte activit ăți (5 108 331) 1 786 049 (327 583)
15. Profitul pân ă la impozitare (1 585 210) 17 503 680 5 117 403
16. Cheltuieli privind impozitul pe venit – – –
17. Profit net (pierdere net ă) al perioadelor de
gestiune (1 585 210) 17 503 680 5 117 403
Sursa : elaborat de autor în baza datelor entit ății „Dalia” SA
Din informa țiile prezentate în tabel, se constat ă că, pe parcursul anilor
2013 și 2014, au avut loc ajust ări ale valorii juste a investi țiilor imobiliare.
Astfel, în anul 2013 major ările valorii juste au constituit 16 375 803 lei, iar

– 14 –
în anul 2014 s-a produs o mic șorare a acesteia cu 424 846 lei. Totodat ă,
modificările în valoarea just ă a investi țiilor imobiliare au influen țat și
rezultatul din activitatea opera țională, respectiv și profitul perioadelor de
gestiune. Ca urmare, venitul din activitatea opera țională a constituit
3 523 121 lei în anul 2014, mai pu țin cu 12 194 510 lei (3 523 121 –
15 717 631) compar ativ cu anul 2013, iar în compara ție cu anul 2012
venitul s-a diminuat cu 1 921 865 lei (5 444 986 – 3 523 121). Impactul modific ărilor valorii juste asupra rezultatului din activitatea
operațională este prezentat în graficul 1.

Graficul 1. Impactul modific ărilor valorii juste asupra
rezultatului din activitatea opera țională
Sursa: elaborat de autor în baza datelor entit ății „Dalia” SA
Din datele graficului se constat ă că, în anii 2012 – 2014, au avut loc atât
creșteri, cât și descreșteri în valoarea just ă a investițiilor imobiliare care au
influențat rezultatul din activitatea opera țională. Valoarea just ă s-a majorat
de la 5, 65 mln. lei în 2012 la 16, 38 mln. lei în 2013 și s-a diminuat cu
-0,4216,38
5,65
0,00
0,020,035,70
0,59
0,00-1,07 -0,76-0,08
0,00 -0,02 0,00-0,69 -0,48 -0,15
-2,18-1,27-0,243,5215,72
5,44
-5,000,005,0010,0015,0020,00
2014 2013 2012Rezultatul din activitatea opera țională
Ajustări în valoarea just ă a investi țiilor imobiliare
Alte venituri din activitatea opera țională
Profitul brut
Cheltuieli administrative
Cheltuieli privind deprecierea și amortizarea
Alte cheltuieli din activitatea opera țională
Total cheltuieli din activitatea opera țională
Rezultatul din activitatea opera ționalăMil. lei

– 15 –
0,42 mln.lei în 2014. Se eviden țiază anul 2013 cu un venit de 15,72 mln. lei
și anul 2012 cu 5,44 mln. lei, ob ținut, în special din cre șterea valorii juste a
investițiilor imobiliare. În anul 2014, ca urmare a descre șterii valorii juste,
venitul s-a mic șorat până la 3,52 mln. lei.
Datele prezentate în grafic denot ă că ajustările în valoarea just ă a
investițiilor imobiliare au impact atât pozitiv, cât și negativ asupra
rezultatului din activitatea opera țională, care la rândul lor influen țează
poziția financiar ă a entității. De men ționat că valoarea just ă a investi țiilor
imobiliare poate exprima imagine obiectiv ă în bilan ț, doar atunci când
aceasta este determinat ă în baza pre țurilor stabilite pe o pia ță activă.
Considerăm că, în cele mai frecvente cazuri, pe pie țele imobiliare din
Republica Moldova valoarea just ă nu va putea asigura obiectivitate, având
în vedere c ă, în cea mai mare parte, acestea sunt pu țin funcționale. Autorul
recomand ă în teză unele măsuri de solu ționare a acestor probleme.
La nivel na țional, contabilitatea impozitului pe profit nu este suficient
reglementat ă. Acest fapt nu permite aprecierea real ă a consecin țelor fiscale
curente și viitoare privind recuperarea valorii contabile a investi țiilor
imobiliare. Reglement ările fiscale nu trateaz ă modul de determinare a
valorii fiscale a investi țiilor imobiliare, utilizat ă pentru calculul amortiz ării
acestora, în scopul impozit ării. Autorul propune reglementarea contabilit ății
impozitului pe profit, ce ar permite reflectarea real ă a consecin țelor fiscale
ale investi țiilor imobiliare, cu eviden țierea elementelor care genereaz ă
impozitele amânate aferente acestora, se fac și unele recomand ări
referitoare la determinarea valorii lor fiscale.
Contabilitatea investi țiilor imobiliare, evaluate dup ă modelul bazat pe
cost, care, conform reglement ărilor interna ționale, se aplic ă doar în cazul
imposibilit ății evaluării valorii juste a investi țiilor imobiliare în mod fiabil,
prezintă informații doar despre valoarea acestora la data intr ării în entitate.
Astfel, acest model red ă situația investi țiilor imobiliare din trecut, dar nu
din perspectiva acestora, fapt care es te în defavoarea investitorilor.
Considerăm că, o soluție în acest sens, ar putea fi neaplicarea acestui model
de către entitățile autohtone la contabilizarea investi țiilor imobiliare.
Investi țiile imobiliare evaluate dup ă modelul bazat pe cost, sunt supuse
deprecierii. La fiecare dat ă de raportare, entitatea estimeaz ă dacă există

– 16 –
indicii de depreciere a investi țiilor imobiliare. Totodat ă, literatura de
specialitate nu dezv ăluie elementele care stau la baza deprecierii acestora,
iar acest fapt nu poate asigura credibilitate în determinarea m ărimii
pierderilor din deprecierea acesto ra. În figura 2 sunt prezenta ți unii din
principalii indicii ce atest ă faptul că investițiile imobiliare pot fi depreciate.

Figura 2. Indicii de depreciere a investi țiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Indicii de depreciere prezenta ți în figur ă, pot adeveri faptul c ă
investițiile imobiliare ar putea fi depreciate, iar în func ție de ace știa, va
putea fi determinat ă pierderea din deprecierea investi țiilor imobiliare.
SNC „Investi ții imobiliare”, contrar reglement ărilor interna ționale, nu
tratează contabilitatea costurilor ulterioare aferente investi țiilor imobiliare
în funcție de modelele de evaluare bazate pe valoarea just ă și pe cost. Acest
fapt, poate afecta imaginea investi țiilor imobiliare în situa țiile financiare.
Autorul recomand ă abordarea aspectelor sus men ționate în standardul
nominalizat și propune modul în care ar trebui reflectate aceste costuri.
Indicii privind
deprecierea
investițiilor
imobiliare
dificultatea financiar ă
semnificativ ă,
probabilitatea ridicat ă de
faliment sau de alt ă
reorganizare financiar ă
încălcarea condi țiilor
contractului privind
îndeplinirea obliga țiilor de
plată
existența unei pierderi din
depreciere generat ă de
investiția imobiliar ă într-o
perioadă de gestiune
anterioară
dispariția unei pie țe active
pentru investi ția imobiliar ă
respectivă, cauzată de unele
dificultăți financiare

– 17 –
Reglement ările contabile na ționale aferente contabilit ății costurilor de
producție, nu prev ăd noțiunea și semnifica ția costurilor ulterioare, totodat ă,
anumite standarde contabile reflect ă contabilizarea acestor costuri. Pentru a
nu crea incertitudini la contabilizarea costurilor ulterioare, autorul propune
abordarea acestora în actele contabile corespunz ătoare.
Capitolul 3 „Abord ări metodologico-aplicative ale contabilit ății
operațiunilor de transfer și de ieșire a investi țiilor imobiliare”  tratează
problemele contabilit ății operațiunilor de transfer și de ieșire a investi țiilor
imobiliare și evidențiază măsurile de solu ționare a acestora. Este abordat ă
problematica prezent ării informa țiilor privind investi țiile imobiliare în
situațiile financiare, în func ție de modelele de evaluare ulterioar ă a acestora.
Contabilitatea transferului investi țiilor imobiliare este influen țată de
modificarea destina ției propriet ăților imobiliare. Sursele bibliografice nu
expun în mod clar particularit ățile transferurilor investi țiilor imobiliare
conform modelelor de eval uare bazate pe valoarea just ă și pe cost. În acest
context, autorul a eviden țiat particularit ățile transferului, în tabelul 4.
Tabelul 4. Particularit ățile transferurilor investi țiilor imobiliare
Nr.
crt. Transferuri Particularit ăți
din în
1 2 3 4
1. Stocuri; Imobiliz ări
corporale Investiții imobiliare
evaluate dup ă modelul
bazat pe cost Nu rezult ă diferențe de valoare
2. Investi ții imobiliare
evaluate dup ă modelul
bazat pe cost Stocuri; Imobiliz ări
corporale Nu rezult ă diferențe de valoare
3. Investi ții imobiliare
evaluate dup ă
modelul bazat pe
valoarea just ă Stocuri; Imobiliz ări
corporale Valoarea just ă a investițiilor
imobiliare devine drept cost
presupus a propriet ăților imobiliare
utilizate de posesor
4. Imobiliz ări corporale
Investiții imobiliare
evaluate dup ă modelul
bazat pe valoarea just ă Diferența dintre valoarea contabil ă
și valoarea just ă se trateaz ă ca o
reevaluare conform IAS 16
5. Stocuri Investi ții imobiliare
evaluate dup ă modelul
bazat pe valoarea just ă Diferența dintre valoarea contabil ă
și valoarea just ă se recunoa ște în
contul de profit și pierdere
Sursa: elaborat de autor

– 18 –
În contextul particularit ăților transferurilor investi țiilor imobiliare
contabilizate la valoarea just ă, în tabelul 5 sunt generalizate efectele care
reies din acestea.
Tabelul 5. Efectele transferului investi țiilor imobiliare
contabilizate la valoarea just ă
Nr.
crt. Transferuri Modificarea utiliz ării Efectele rezultate
din în
1 2 3 4 5
1. Imobiliz ări
corporale Investiții
imobiliare Incetarea utiliz ării de către
posesor Diferență de
reevaluare
2. Imobiliz ări
corporale Investiții
imobiliare Realizarea procesului de
construcție sau îmbun ătățire Profit/pierdere
3. Stocuri Investi ții
imobiliare Incheierea unui contract de
leasing opera țional Profit/pierdere
4.
Investiții
imobiliare Imobilizări
corporale Începerea utiliz ării de către
posesor Nu există
5.
Investiții
imobiliare Stocuri Începerea procesului de
îmbunătățire în scopul vânz ării Nu există

Sursa: elaborat de autor
Conform informa țiilor din tabel, la transferul investi țiilor imobiliare
contabilizate la valoarea just ă, trebuie respectate urm ătoarele reguli:
1) orice diferen ță dintre valoarea contabil ă a propriet ății imobiliare și
valoarea sa just ă se trateaz ă ca o reevaluare conform IAS 16;
2) orice diferen ță dintre valoarea just ă a propriet ății imobiliare de la
acea dată și valoarea sa contabil ă se recunoa ște în profit/pierdere;
3) orice diferen ță dintre valoarea just ă a propriet ății imobiliare la acea
dată și valoarea sa contabil ă se recunoa ște în profit/pierdere;
4) costul propriet ății imobiliare va fi valoarea sa just ă de la data
modificării utilizării, după transfer se contabilizeaz ă conform IAS 16;
5) costul propriet ății imobiliare va fi valoarea sa just ă de la data
modificării utilizării, după transfer aceasta se va contabiliza conform IAS 2.
Literatura de specialitate nu trateaz ă modul document ării operațiunilor
de transfer al investi țiilor imobiliare. Pentru asigurarea unei justific ări
obiective a opera țiunilor de transfer al investi țiilor imobiliare, autorul a
elaborat formularul „Registrul de eviden ță a operațiunilor de transfer al
investițiilor imobiliare”, caracterizat detaliat în tez ă.

– 19 –
Investi țiile imobiliare se derecunosc în situa țiile financiare în momentul
ieșirii, atunci când din acestea nu se mai preconizeaz ă apariția de beneficii
economice viitoare. Totodat ă, reglement ările contabile na ționale și
internaționale trateaz ă modalitățile de ieșire a investi țiilor imobiliare în mod
diferit. Astfel, actele contabile na ționale constatâ ca ie șiri de investi ții
imobiliare și acelea care nu le retrag definitiv din situa țiile financiare. Spre
exemplu, transmiterea investi țiilor imobiliare ca aport în capitalul social al
altor entit ăți, după părerea noastr ă, acestea au ca scop aducerea de beneficii
economice viitoare. Nu împărtășim nici ideea c ă lipsurile la inventariere ar
putea fi constatate ca ie șiri de investi ții imobiliare, având în vedere c ă
acestea sunt propriet ăți imobiliare care au o a șezare fixă, stabilă și nu pot fi
mutate dintr-un loc în altul. În plus, contrar normelor interna ționale, nu sunt
tratate ca ie șiri de investi ții imobiliare tranzac țiile de vânzare și leaseback.
În teză, se recomand ă eliminarea din actele contabile na ționale modalit ățile
de ieșire care nu retrag definitiv investi țiile imobiliare din situa țiile
financiare și se propune abordarea ca modalitate de ie șire tranzac țiile de
vânzare și leaseback. În figura 3 sunt eviden țiate modalitățile care, dup ă
părerea noastr ă, retrag definitiv investi țiile imobiliare din situa țiile
financiare, și ar trebui, de fapt, constatate ca ie șiri de investi ții imobiliare.

Figura 3. Modalit ăți de ieșire a investi țiilor imobiliare
Sursa: elaborat de autor
Modalități privind ie șirea
investițiilor imobiliare și
normele aplicate
realizarea
prin vânzare
IAS 18
scoaterea din
folosință
IAS 40
transmiterea
în leasing
financiar
IAS 17
ieșirea prin
vânzare și
leaseback
IAS 17

– 20 –
Modalit ățile de ie șire a investi țiilor imobiliare prezentate în figur ă
subliniază faptul că, la ieșirea acestora din entitate, ele vor fi eliminate
definitiv din pozi ția financiar ă a entității și nu vor mai genera beneficii
economice viitoare.
Literatura de specialitate nu trateaz ă în mod suficient ie șirea investi țiilor
imobiliare prin tranzac ții de vânzare și leaseback. Modul de ie șire a
investițiilor imobiliare prin astfel de opera țiuni este prezentat în figura 4.

Figura 4. Modul de ie șire a investi țiilor imobiliare prin
tranzacții de vânzare și leaseback
Sursa: elaborat de autor
Din figur ă, rezultă că tranzacțiile de leaseback implic ă vânzarea unei
investiții imobiliare și închirierea de c ătre vânzător a aceleia și investiții
imobiliare de la cump ărător.
Informa țiile contabile reprezint ă materia prim ă fundamental ă în luarea
tuturor deciziilor economice, manageriale și investiționale pe pie țele de
capital. Respectiv, și informa țiile contabile privind investi țiile imobiliare
servesc drept baz ă pentru luarea deciziilor nominalizate mai sus. Acestea
pot fi utile investitorilor și altor utilizatori de informa ții doar dac ă sunt
aplicate și înțelese corect și reprezint ă exact ceea ce î și propun s ă reprezinte.
În urma investig ării modului de prezentare a informa țiilor privind
investițiile imobiliare în situa țiile financiare, s-a constatat c ă volumul
acestora este exagerat și provoac ă dificultăți la realizarea în practic ă.
Autorul propune un nou model de prezentare a informațiilor privind
investițiile imobiliare în situa țiile financiare, care este prezentat și
caracterizat detaliat în tez ă. Tranzacții de
vânzare și
leasebackRealizarea unui
contract de
vânzare
-cumpărareProprietarul investi ției
imobiliare o vinde cu
scopul recuper ării
Realizarea unui
contract de
leasing financiar Transmiterea investi ției
imobiliare în leasing
vânzătorului

– 21 –
CONCLUZII GENERALE ȘI RECOMAND ĂRI

Rezultatele cercet ărilor în domeniul contabilit ății investițiilor imobiliare
permit formularea urm ătoarelor concluzii :
1. Contabilitatea investi țiilor imobiliare se deosebe ște esențial de
contabilitatea propriet ăților imobiliare utilizate de posesor, factorul
principal fiind tr ăsăturile distincte ale acestora, precum și scopul de ținerii
lor, fapt pentru care au fost necesare reglement ări specifice privind
contabilizarea acestora. În reglement ările contabile, no țiunea investi țiilor
imobiliare se trateaz ă în mod diferit, astfel încât unele defini ții nu limiteaz ă
deținerea acestora doar pentru acordarea lor în leasing opera țional sau
pentru majorarea capitalului. Consider ăm că definiția investiției imobiliare
nu exprim ă claritate referitor la terenurile de ținute în leasing. În cele mai
frecvente cazuri, terenurile sunt de ținute în leasing opea țional, iar în leasing
financiar acestea sunt de ținute exclusiv când se estimeaz ă că la finele
contractului dreptul de prop rietate asupra acestora va fi transmis locatarului
(practica dovede ște că asemenea situa ții pot apărea foarte rar sau nu apar de
loc). În opinia noastr ă, acest fapt trebuie eviden țiat în defini ție pentru a nu
crea incertitudini în calificarea terenurilor ca investi ții imobiliare. Autorul a
aprofundat sub aspect teoretic defini ția investi ției imobiliare.
2. Reglement ările contabile actuale nu prev ăd caracteristici specifice de
identificare a investi țiilor imobiliare care sunt de ținute pentru majorarea
capitalului entit ății. Existen ța unor astfel de caracteristici ar fi o dovad ă că
poate fi majorat capitalul și fără transmiterea acestora în leasing opera țional.
Reglement ările nominalizate nu trateaz ă modul delimit ării investi țiilor
imobiliare de propriet ățile imobiliare utilizate de posesor, dac ă proprietățile
nu pot fi închiriate sau vândute separat, precum și criteriile de clasificare a
investițiilor imobiliare. În urma cercet ărilor, autorul a propus caracteristicile
investițiilor imobiliare de ținute pentru majorarea capitalului, modul
delimitării investi țiilor imobiliare de propriet ățile imobiliare utilizate de
posesor și criteriile de clasificare a investi țiilor imobiliare.
3. Literatura de specialitate nu abordeaz ă formarea costului investi țiilor
imobiliare la evaluarea ini țială, în funcție de sursa intr ării în entitate, acesta
fiind exprimat doar sub aspect general. SNC „Investi ții imobiliare” nu

– 22 –
evidențiază metoda preponderent ă la evaluarea ulterioar ă a investi țiilor
imobiliare, fapt care poate crea incertitudini în alegerea obiectiv ă a unuia
dintre cele dou ă modele: bazat pe valoarea just ă sau pe cost. Actele
contabile na ționale nu definesc conceptul valorii juste și modul estim ării
acesteia în contextul investi țiilor imobiliare. La fel, acestea nu abordeaz ă
impactul modelului bazat pe cost asupra indicatorilor financiari în cazul
aplicării acestuia la evaluarea investi țiilor imobiliare. În tez ă, se eviden țiază
modul de formare a costului investi țiilor imobiliare în funcție de sursa
intrării în entitate, se propun unele m ăsuri în scopul asigur ării estimării
fiabile a valorii juste, sunt eviden țiate avantajele și dezavantajele modelelor
de evaluare bazate pe valoarea just ă și pe cost și formulate unele argumente
în vederea neadmiterii celui din urm ă la evaluarea investi țiilor imobiliare.
4. Sursele bibliografice nu trateaz ă în mod clar alegerea obiectiv ă a
principiilor, procedeelor și regulilor la formarea politicilor contabile privind
investițiile imobiliare. Planul general de conturi contabile nu trateaz ă
înregistrarea opera țiunilor cu investi țiile imobiliare, în func ție de conținutul
economic al acestora, conform obiecti vului stabilit. Contul destinat
investițiilor imobiliare, nu con ține subconturile pentru eviden țierea
principalelor categorii de investi ții imobiliare. Actul respectiv, nu prevede
un cont separat pentru reflectarea costurilor aferente lucr ărilor de
construcție, reconstruc ție și amenajare a investi țiilor imobiliare pân ă la
finalizarea acestor lucr ări. Autorul propune un model de politici contabile
privind investi țiile imobiliare armonizate cu cerin țele IFRS, recomand ă
nomenclatorul subconturilor la contul destinat investi țiilor imobiliare,
precum și un nou cont 153 „Investi ții imobiliare în curs de execu ție” și
subconturile acestuia pentru reflectar ea costurilor nominalizate. Au fost
propuse schemele înregistr ărilor contabile aferente tranzac țiilor cu
investițiile imobiliare în func ție de conținutul economic al acestora.
5. Reglement ările contabile actuale nu stabilesc modul de evaluare a
investițiilor imobiliare la inventariere, ceea ce nu permite determinarea
stării și valorii reale a acestora. Actele normative contabile aferente
contabilit ății costurilor de produc ție, nu prev ăd noțiunea și semnifica ția
costurilor ulterioare, în timp ce, a numite standarde contabile reflect ă
contabilizarea acestor costuri. În contradic ție cu reglement ările contabile

– 23 –
internaționale, la nivel na țional, nu este tratat ă contabilitatea costurilor
ulterioare aferente investi țiilor imobiliare în func ție de modelele de evaluare
bazate pe valoarea just ă și pe cost. Acest fapt, poate afecta imaginea
investițiilor imobiliare în situa țiile financiare. SNC „Deprecierea activelor”
nu dezvăluie în mod special factorii și indicii de depreciere a investi țiilor
imobiliare. Autorul a propus m odul de evaluare a investi țiilor imobiliare la
inventariere. Recomand ă abordarea în actele normative contabile a no țiunii
și semnifica ției costurilor ulterioare, precum și a contabilit ății acestora în
funcție de modelele de evaluare bazate pe valoarea just ă și pe cost și
propune modul de reflectare a acestora. De asemenea, prezint ă principalii
indicii de depreciere a investi țiilor imobiliare
6. SNC „Investi ții imobiliare” prevede situa ții de transfer al investi țiilor
imobiliare nejustificate, precum și ieșiri ale acestora, care nu le retrag
definitiv din situa țiile financiare. Contrar actelor contabile interna ționale,
nu sunt tratate ca ie șiri de investi ții imobiliare tranzac țiile de vânzare și
leaseback. La nivel na țional, nu este suficient reglementat ă contabilitatea
impozitului pe profit. Lipsa unor reglement ări adecvate în acest sens, poate
afecta aprecierea obiectiv ă a consecin țelor fiscale curente și viitoare
aferente recuper ării valorii contabile a investi țiilor imobiliare. La fel, nu
este reglementat modul de determinar e a valorii fiscale a acestora. Autorul
propune eliminarea din actele normative contabile a situa țiilor de transfer a
investițiilor imobiliare nejustificate și a modalit ăților de ieșire ale acestora,
care nu le retrag definitiv din situa țiile financiare, precum și constatarea ca
ieșiri tranzac țiile de vânzare și leaseback. Se eviden țiază elementele care
generează impozitele amânate aferente investi țiilor imobiliare și se
formuleaz ă unele recomand ări privind determinarea valorii lor fiscale.
7. Informațiile contabile aferente investi țiilor imobiliare servesc drept
bază pentru luarea deciziilor manageriale. Acestea pot fi utile doar dac ă
sunt credibile și transparente. Literatura de specialitate nu trateaz ă în mod
special documentarea tranzac țiilor de transfer al investi țiilor imobiliare, fapt
ce nu permite urm ărirea și controlul acestora. Investigând modul de
prezentare a informa țiilor privind investi țiile imobiliare în situa țiile
financiare, s-a constatat c ă volumul acestora este exagerat și provoac ă
dificultăți la realizarea în practic ă. Pentru asigurarea gestiunii și controlului

– 24 –
investițiilor imobiliare, autorul a elaborat formularul Registrul de eviden ță a
operațiunilor de transfer al investi țiilor imobiliare și a propus un nou model
de prezentare a informa țiilor aferente acestora în situa țiile financiare.
Problema științifică important ă soluționată în domeniul cercetat,
constă în: perfec ționarea contabilit ății investițiilor imobiliare în func ție de
modelele de evaluare ulterioar ă a acestora; recomandarea înregistr ărilor
contabile aferente opera țiunilor cu investi țiile imobiliare; argumentarea
propunerilor privind eliminarea divergen țelor dintre reglement ările
naționale și internaționale aferente contabilit ății investi țiilor imobiliare;
propunerea unui nou mode l de prezentare a informa țiilor privind investi țiile
imobiliare în situa țiile financiare. Solu ționarea acestei probleme în cercetare
a confirmat avantajele recomand ărilor formulate în tez ă și influen ța
benefică a acestora asupra performan țelor entităților autohtone.
Cercet ările efectuate permit formularea unor recomand ări referitoare la
perfecționarea contabilit ății investițiilor imobiliare:
1. Noțiunea investi țiilor imobiliare trebuie definit ă ca o proprietate
imobiliar ă, deținută (de proprietar sau de locatar în temeiul unui
contract de leasing financiar, care, în cazul terenurilor, poate fi
încheiat atunci când se estimeaz ă că la expirarea contractului dreptul
de proprietate asupra acestora va fi transmis locatarului) mai degrab ă
pentru a ob ține venituri din chirii sau pentru cre șterea valorii
capitalului, sau ambele, decât pentru a fi utilizat ă la producerea sau
furnizarea de bunuri/servic ii, sau în scopuri administrative, sau a fi
vândută pe parcursul desf ășurării normale a activit ății.
2. Investițiile imobiliare de ținute pentru majorarea capitalului trebuie s ă
întruneasc ă următoarele caracteristici: s ă corespund ă definiției mijloacelor
fixe; să fie reflectate ca obiecte de inventar separate; s ă poată majora
capitalul; la transfer, s ă fie aplicat ă valoarea just ă; la data raport ării,
valoarea just ă să poată fi majorat ă. Se propune delimitarea investi țiilor
imobiliare de propriet ățile imobiliare utilizate de posesor prin stabilirea
părții semnificative sau nesemnifica tive a acestora. Autorul recomand ă
clasificarea investi țiilor imobiliare dup ă următoarele criterii: natur ă,
destinație, modul de constituire, scopul de ținerii, tipurile de riscuri, sursa de
finanțare și termenul de ținerii.

– 25 –
3. În scopul asigur ării unei estim ări obiective a valorii juste a
investițiilor imobiliare, se recomand ă elaborarea normelor na ționale care s ă
abordeze: investi țiile imobiliare care fac obiectul evalu ării; premisa de
evaluare adecvat ă, corespunz ătoare celei mai bune utiliz ări; piața principal ă;
caracteristicile care fac obiectul unei pie țe active și inactive; ipotezele pe
care le-ar folosi participan ții de pe pia ță la stabilirea valorii investi țiilor
imobiliare; datele de intrare utilizate în tehnicile de evaluare ale valorii juste; corela ția dintre valoarea just ă și valoarea de pia ță a investi țiilor
imobiliare; metodele și tehnicile alternative de evaluare adecvate.

4. Pentru perfec ționarea contabilit ății investițiilor imobiliare, autorul
propune:
 un model de politici contabile privind investi țiile imobiliare armonizate
cu cerințele IFRS;
 schemele de înregistr ări contabile aferente opera țiunilor cu investi țiile
imobiliare, în func ție de conținutul economic al acestora;
 nomenclatorul subconturilor aferente categoriilor de investi ții
imobiliare la contul destinat acestora;
 un nou cont contabil pentru reflectarea costurilor aferente lucr ărilor
de construc ție, reconstruc ție și amenajare a investi țiilor imobiliare pân ă
la finalizarea acestor lucr ări;
 elementele care genereaz ă impozitele amânate aferente investi țiilor
imobiliare și modul de determinare a valorii lor fiscale;
 principalii indicii de depreciere a investi țiilor imobiliare, precum și a
modului de determinare și contabilizare a pierderilor din deprecierea
acestora;
 abordarea în actele normative contabile no țiunea și semnifica ția
costurilor ulterioare.
5. În scopul stabilirii st ării și valorii reale a investi țiilor imobiliare, se
recomand ă abordarea în reglement ările naționale a modului de evaluare a
acestora la inventariere și se propune evaluarea lor la valoarea de inventar,
stabilită în funcție de utilitatea, starea și prețul de pia ță a acestora.
6. În vederea elimin ării divergen țelor dintre prevederile standardelor
naționale și internaționale aferente contabilit ății investițiilor imobiliare, sunt
necesare urm ătoarele măsuri:

– 26 –
 în SNC „Investi ții imobiliare”, se propune: abordarea ca metod ă
preponderent ă la evaluarea ulterioar ă a investi țiilor imobiliare cea
bazată pe valoarea just ă; expunerea defini ției valorii juste conform
IFRS; tratarea contabilit ății costurilor ulterioare aferente investi țiilor
imobiliare în func ție de modelele de evaluare ulterioar ă a acestora;
clarificarea aspectelor refe ritoare la „în cazul capitaliz ării costurilor
ulterioare aferente investi țiilor imobiliare se determin ă costul corectat
al obiectului care substituie costul de intrare”; eliminarea situa țiilor
care nu justific ă transferul investi țiilor imobiliare, precum și a
modalităților de ie șire ale acestora, care nu le retrag definitiv din
situațiile financiare, abordarea tranzac țiilor de vânzare și leaseback ca
ieșiri de investi ții imobiliare;
 elaborarea normelor na ționale în scopul desemn ării investi țiilor
imobiliare ca elemente acoperite împotriva riscurilor legate de riscul
financiar, de valoarea just ă și de cursul valutar;
 excluderea din SNC „Diferen țe de curs valutar și de sumă” a noțiunii
„diferență de sum ă” pentru a corespunde IFRS și a nu provoca
incertitudini în desemnarea investi țiilor imobiliare ca elemente
acoperite împotriva riscurilor legate de cursul valutar;
 reglementarea contabilit ății impozitului pe profit în scopul determin ării
și contabiliz ării obiective a consecin țelor fiscale curente și viitoare
privind recuperarea valorii contabile a investi țiilor imobiliare.
7. În vederea eficientiz ării modului de prezentare a informa țiilor privind
investițiile imobiliare, autorul recomand ă formularul Registrul de eviden ță a
operațiunilor de transfer al investi țiilor imobiliare, de asemenea, identific ă
volumul și modul de prezentare a informa țiilor privind investi țiile
imobiliare în situa țiile financiare, în scopul utiliz ării acestora în procesul
decizional.
Rezultatele cercet ării constituie un aport semnificativ în dezvoltarea
teoriei și practicii contabilit ății investițiilor imobiliare prin aprofundarea și
perfecționarea metodologiei și practicilor existente în domeniu. Aceste
rezultate asigur ă obținerea unor informa ții veridice și credibile necesare
tuturor categoriilor de utilizatori pentru luarea deciziilor economice și
manageriale la toate nivelele de gestiune a entit ății.

– 27 –
LISTA LUCR ĂRILOR PUBLICATE LA TEMA TEZEI
Articole în edi ții de profil na țional
1. Brînzila L. Reflectarea în eviden ța contabil ă a rezultatelor
inventarierii. În: FinConsultant, 2009, nr. 2, p. 77- 84, 0, 52 c.a.
2. Brînzila L. Eviden ța contabil ă în baza contractului de leasing
financiar. În: FinConsultant, 2009, nr. 5, p. 80 – 89, 0, 52 c.a.
3. Brînzila L. Unele aspecte ale contabilit ății transferurilor la
investiții imobiliare conform modelu lui bazat pe valoarea just ă. În:
FinConsultant, 2010, nr.1, p. 80 – 85, 0, 30 c.a.
4. Brînzila L. Aspecte priv ind contabilizarea investi țiilor imobiliare
conform modelului bazat pe cost. În: FinC onsultant, 2010, nr. 6, p. 88 – 95,
0, 41 c.a.
5. Brînzila L. Unele aspecte privind contabilizarea opera țiunilor
aferente contractului de leasing opera țional. În: FinConsultant, 2011, nr.1,
p. 67 – 71, 0, 24 c.a.
6. Brînzila L. Unele abord ări contabile în identificarea deprecierii
activelor. În: FinConsultant, 2011, nr. 3, p.76 – 81, 0, 46 c.a.
7. Brînzila L. Considera ții privind pozi ționarea valorii juste în
contabilizarea investi țiilor imobiliare. În: FinConsultant, 2012, nr. 11,
p. 72 -77, 0, 47 c.a.
8. Brînzila L. Aprecieri comparative privind modelele de
contabilizare a investi țiilor imobiliare. În: Intellectus, 2013, nr. 3,
p. 100 -103, 0, 28 c.a.
9. Brînzila L. Valoarea just ă ca form ă a valorii de pia ță în
contabilitatea investi țiilor imobiliare. În: Studia Universitatis, 2013,
nr. 7(67), p. 203 – 206, 0,34 c.a.
Materiale ale comunic ărilor științifice
10. Brînzila L. Unele asp ecte aferente recunoa șterii și evaluării
investițiilor imobiliare. În: Problemele contabilit ății în contextul integr ării
europene: Conferin ța Internațională din 10-11 noiembrie 2009. Chi șinău:
ASEM, 2010, p. 26 – 30, 0, 32 c.a.
11. Brînzila L. Delimit ări conceptuale privind investi țiile imobiliare.
În: Simpozionul Științific Interna țional al Tinerilor Cercet ători din 28 – 29
aprilie 2010, Edi ția a VIII-a. Chi șinau: ASEM, 2010, p. 306 – 308,
0, 15 c.a.
12. Brînzila L. Aspecte ale contabilit ății ieșirii investi țiilor imobiliare.
În: Simpozionul Interna țional al Tinerilor Cercet ători din 13 – 15 aprilie
2011, Edi ția a IX-a. Chi șinău: ASEM, 2011, p. 344 – 346, 0, 18 c.a.

– 28 –
ADNOTARE
la teza pentru ob ținerea gradului de doctor în științe economice
„Contabilitatea investi țiilor imobiliare”
BRÎNZILA Liuba , Chișinău, 2015
Specialitatea: 522.02. – Contabilitate; audit; analiz ă economic ă

Structura tezei: adnotare, introducere, trei capitole, concluzii și recomand ări,
bibliografie (173 de titluri), 137 pagini text de baz ă, 15 figuri, 2 grafice, 20 de tabele
și de 33 anexe. Rezultatele ob ținute sunt publicate în 12 lucr ări științifice.
Cuvinte cheie: investiții imobiliare, teren, cl ădire, proprietate imobiliar ă, cost,
evaluare, valoare just ă, leasing opera țional, transfer, situa ții financiare.
Domeniul de studiu: contabilitate
Scopul și obiectivele lucr ării constau în investigarea complex ă a aspectelor
teoretice și aplicative ale contabilit ății investi țiilor imobiliare și fundamentarea
direcțiilor de perfec ționare și de optimizare a metodologiei acesteia în conformitate
cu cerințele interna ționale.
Noutatea și originalitatea științifică constau în aprofundarea teoretic ă a
definiției investi țiilor imobiliare și recomandarea unor noi criterii de clasificare și
delimitare a acestora; elaborarea politicilor contabile aferente investi țiilor
imobiliare; fundamentarea direc țiilor de perfec ționare a contabilit ății investițiilor
imobiliare la evaluarea ulterioar ă și optimizarea contabilit ății la transferul acestora;
eficientizarea modului de prezentare a informa țiilor privind investi țiile imobiliare în
situațiile financiare.
Problema științifică important ă soluționată în domeniul cercetat, const ă în:
perfecționarea contabilit ății investi țiilor imobiliare în func ție de modelele de
evaluare ulterioar ă a acestora; recomandarea înregistr ărilor contabile aferente
operațiunilor cu investi țiile imobiliare; argumentarea propunerilor privind eliminarea
divergențelor dintre reglement ările naționale și internaționale aferente contabilit ății
investițiilor imobiliare; propunerea unui nou model de prezentare a informa țiilor
privind investi țiile imobiliare în situa țiile financiare. Solu ționarea acestei probleme
în cercetare a confirmat avantajele recomand ărilor formulate în tez ă și influența
benefică a acestora asupra performan țelor entităților autohtone.
Semnifica ția teoretic ă și valoarea aplicativ ă rezidă în impactul recomand ărilor
teoretice și practice aferente perfec ționării contabilit ății investițiilor imobiliare la
evaluarea ulterioar ă și la transfer, care vor contribui la îmbun ătățirea procesului
decizional.
Implementarea rezultatelor științifice: unele recomand ări elaborate în tez ă
sunt implementate în practica contabil ă a entităților autohtone și pot fi utilizate în
procesul didactic al institu țiilor de înv ățământ și de instruire profesional ă cu profil
economic.

– 29 –
ANNOTATION
to the thesis for obtaining the de gree of doctor in economic sciences
„ Accounting for investment properties”
BRÎNZILA Liuba , Chișinău, 2015
Specialty : 522.02. – Accounti ng; audit ; economic analysis

Structure of thesis : annotation, introduction, th ree chapters, conclusions and
recommendations, bibliography (173 titles), is presented on 137 pages of basic text,
15 figures, 2 charts, 20 tables and 33 anne xes. The obtained results are published
in 12 scientific papers.
Keywords : real estate investment, book value, cost, fair value, real estate,
operating lease, transfer,  recognition, evaluation, financial statements.
Research domain : Accounting.
Aim and objectives are the multilateral investigation of theoretical and
applicative aspects of accounting of real estate investments and main directions of
improving its methodology in accordance with internati onal standards.
Scientific originality and novelty is reflected in development of concept of
definition of investment pr operty; recommending new criteria for the classification
and delimitation of investment property; el aboration of accounting policies that are
harmonized with international standards; elucidate the issues and directions for
improving the accounting of re al estate investment, ev aluation after recognition,
improving the presentation methods in financial statements.
The important scientific issue solved in the domain of re search consists in
improving the investment property acc ounting based on the evaluation model;
recommendation of accounting records relate d to operations w ith real estate
investments; argumentatio s for proposals on removing di fferences between national
regulations and international accounting related to real es tate investments; proposing
a new model to disclosure in the financial statements. Solving this issue in the
research confirmed the advantages of recommendations and their beneficial influence on the performance of local entities.
Theoretical significance and applicative value of the thesis resides in the
impact of recommendations related to the improvement of accounting entry, further
evaluation and transfer, which will improve the decision process and performance of
the entity.
Implementation of scientific results : some recommendations developed in the
thesis have been accepted for implementa tion in the economical practice of some
domestic companies and in the teaching process of educational institutions and professional training with economic profile.

– 30 –
АННОТАЦИЯ
к диссертации на соискание степени кандидата экономических наук
на тему « Бухгалтерский учет инвестиционн oй недвижимости »
БРЫНЗИЛА Люба , Кишинэу , 2015.
Специальность 522. 02. – Бухгалтерский учет ; аудит ; экономический анализ

Структура диссертации : аннотация , введение , три главы , выводы и
рекомендации , библиография (173 наименований ), 137 страниц основного
текста , 15 рисунков , 2 графика , 20 таблицы и 33 приложений . Результаты
исследования изложены в 12 научных работах .
Ключевые слова : инвестиционная недвижимость , земля , здание ,
недвижимое имущество , стоимость , оценка , справедливая стоимость ,
операционный лизинг , перевод , финансовая отчетность .
Область исследования : бухгалтерский учет .
Цель и задачи диссертации состоят в комплексном исследовании
теоретических и практических аспектов учета инвестиционной недвижимости
и в обосновании направлений совершенствования его методологии в
соответствии с международными требованиями .
Научная новизна и оригинальность полученных результатов состоят в
развитии понятия инвестиционной недвижимости , а также рекомендации
новых критериев при их классификации и делимитации ; разработке учетной
политики , основанной на международные принципы ; совершенствовании
учета инвестиционной недвижимости при последующей оценке и
оптимизации учета при их переводе ; упорядочение метода представления
информации в финансовой отчетности .
Главная научная проблема , решенная в исследуемой области , состоит в:
совершенствовании учета инвестиционной недвижимости в зависимости от
модели последующей оценки ; разработке бухгалтерских записей по операциям
с инвестиционной недвижимостью ; обоснования предложении по устранению
расхождений между национальными и международными правилами в рамках
учета инвестиционной недвижимости ; рекомендации метода представления
информации в финансовой отчетности . Решение данной проблемы в рамках
исследования доказало преимущества рекомендаций , изложенных в работе , и
их благоприятное влияние на результаты деятельности предприятия .
Теоретическое значение и практическая ценность работы состоят в
воздействии теоретических и практических рекомендаций по
совершенствованию учета инвестиционной недвижимостью при последующей
оценке и их переводе , которые позволят оптимизировать процесс принятия
решении .
Внедрение научных результатов : отдельные рекомендации
сформулированные в работе , были внедрены в практику некоторых местных
предприятий и могут быть использованы в учебном процессе экономических
учебных заведений и курсов повышения квалификации .

– 31 –

BRÎNZILA LIUBA

CONTABILITATEA INVESTI ȚIILOR IMOBILIARE
522.02. – CONTABILITATE; AUDIT; ANALIZ Ă ECONOMIC Ă

AUTOREFERATUL
tezei de doctor în științe economice

_____________________________________________________________
Aprobat spre tipar: 30.09.2015 Formatul hârtiei 60×84 1/16
Hârtie ofset. Tipar ofset. Tiraj 50 ex.
Coli de tipar: 1,0 Comanda nr. 64

Tipografia Departamentului Editorial – Poligrafic al ASEM
Chi șinău, str. Mitropolit G. B ănulescu-Bodoni, 59, MD 2005
tel.: +373(0) 22 402 986, +373 (0) 22 402 886